皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの羽部です。この記事は「オフィスビル投資の総合ガイド」というタイトルで、2026年1月29日に執筆しています。少しでも、皆様のお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願いいたします。 目次第1章：オフィスビル投資の魅力と優位性第2章：立地選定のポイント第3章：規模別に見るオフィスビルの特性第4章：賃料の査定方法と収益評価第5章：オフィスビルの維持管理と修繕リスク第6章：築年数別の投資戦略第7章：オフィスビル投資の税務・法務の基礎第8章：資金調達の方法と留意点第9章：オフィス経営に必要な専門家・取引先第10章：オフィスビル投資の主要なリスクと対応策おわりに 富裕層から機関投資家、事業オーナー、個人投資家、海外投資家、相続予定者まで、幅広い投資家に向けてオフィスビル投資のポイントを解説します。投資規模は数千万円程度の小規模ビルから数百億円規模の超高層ビルまでをカバーし、オフィスビルを投資対象とするメリットや留意点を網羅的に整理します。各章では専門的な内容をできるだけ平易に説明し、必要に応じて用語の補足も加えます。将来的な不動産市況の変化にも対応できる知識を身につけ、堅実かつ戦略的なオフィスビル経営に役立てましょう。 第1章：オフィスビル投資の魅力と優位性 オフィスビル投資は不動産投資の中でも高い収益性が期待できる分野です。国土交通省の調査でも、国内投資家が投資している不動産用途は「オフィスビル」（42.4%）と「賃貸住宅」（43.2%）が双璧をなしており、オフィスは主要な投資対象となっています(出典先：国内不動産投資家アンケート調査 - 国土交通省001205623.pdf)。これはオフィスビルが比較的賃料水準が高く、利回りが良い傾向にあるためです。一般に同じエリア・規模で比較すると、住宅よりオフィスのほうが賃料単価を高く設定でき、投資利回りも高めになりやすいとされます。また一棟ビルへの投資では土地の所有権も含まれるため、資産規模に見合った土地資産の蓄積にもつながります。さらに、オフィスビルは契約形態の柔軟性という利点もあります。オフィスの賃貸契約では定期借家契約（契約期間を定め更新しない契約）が広く用いられ、契約満了時に賃料見直しやテナント入替がしやすい環境にあります。住宅では借地借家法により普通借家契約が主流で、オーナーからの解約や大幅賃料改定が難しい。平成24年度調査で住宅の定期借家普及率は約3%のに対し、オフィスでは定期借家契約の利用が一般的です。このため景気変動に応じて賃料水準を調整したり、テナント構成を柔軟に変えたりできる点は大きなメリットです。また、オフィスビルは複数のテナントを抱えられるため、空室リスクの分散が図れます。特に大規模ビルではフロアごとに複数企業が入居し、一部テナントが退去しても他のテナントからの賃料収入が継続します。住宅一戸単位の投資では空室＝収入ゼロとなりますが、一棟オフィスなら全空室となる可能性は低く、安定的なキャッシュフローを得やすいと言えます。ただしテナントあたりの賃料規模が大きい分、一社の退去が与えるインパクトも大きいため、多様な業種・規模のテナントをバランスよく誘致することが重要です。さらに、オフィスビルは経営の自由度が高い点も魅力です。区分所有のマンション投資と異なり、一棟ビルなら物件全体の運営方針をオーナーの裁量で決定できます。用途変更やリノベーション、テナント募集戦略などを自ら企画し実行できるため、物件価値向上策をダイレクトに投資リターンへ反映できます。近年は環境・快適性に優れたオフィスがテナントや投資家から注目されており、ESG対応による資産価値向上も期待されています。実際、国土交通省の調査では環境・健康性に優れたオフィスは「不動産価値が高まる」と感じる投資家が約8割に上りました(出典先：オフィスビル入居企業の満足度向上を投資家も重視〜ESG不動産...)。このように工夫次第で価値向上を図れる余地がある点も、一棟オフィス投資の醍醐味です。まとめると、オフィスビル投資の優位性は「高収益ポテンシャル」「契約・運営の柔軟性」「リスク分散と規模効果」「経営裁量による価値向上余地」にあります。ただし高い収益性の裏には景気変動による賃料変動リスクも潜むため、次章以降で立地選定やリスク管理についてもしっかり押さえていきましょう。 第2章：立地選定のポイント オフィスビル投資の成否を大きく左右するのが立地の選定です。賃貸オフィス需要は立地条件に強く依存するため、どのエリア・場所に物件を構えるかが収益安定性の鍵となります。一般に都市の中心業務地区（CBD）や駅近のビジネス街はテナント需要が高く、空室率が低水準で推移します。例えば東京23区では都心5区（千代田・中央・港・新宿・渋谷）にオフィス需要が集中しており、同エリアのオフィスストック（賃貸面積ベース）は23区全体の約75%を占めます(出典先：オフィスピラミッド 2022 | ザイマックス総研の研究調査)。都心部の空室率は慢性的に低く、景気好調期の2019年には渋谷区で0.72%、港区で0.81%と1%を下回るほどの逼迫した状況でした(出典先：BUILDING TOKYO 2019年9月号 No.272)。一方、郊外エリアや地方都市ではテナント需要が限られ、物件によっては空室が埋まりにくいケースもあります。賃料水準も立地によって大きく異なります。都心の一等地では賃料相場が高く設定できる反面、物件価格も高騰するため利回り（キャップレート）は低く抑えられる傾向があります。日本不動産研究所の投資家調査によれば、東京丸の内・大手町エリアのAクラスオフィス期待利回りは3.2%と極めて低く(出典先：〖公表資料〗第50回 不動産投資家調査（2024年4月現在）を公表 | 一般財団法人 日本不動産研究所)、安全性の高さゆえ投資マネーが集中していることが窺えます。他方で地方都市のオフィスでは期待利回りが4〜6%台と高めに設定される地区も見られ、投資リスクに見合った収益が求められます(出典先：〖公表資料〗第50回 不動産投資家調査（2024年4月現在）を公表 | 一般財団法人 日本不動産研究所)。このように優良立地ほど低利回りだが安定し、周辺立地ほど高利回りだがリスク高というトレードオフが存在します。 立地選定の主なチェックポイント 交通利便性：最寄駅からの徒歩距離や路線数はテナント企業の通勤利便性に直結します。一般に「駅徒歩5分以内」の物件は人気が高く、賃料単価も上乗せ可能です。複数路線の乗り入れるターミナル駅近辺や主要駅直結のビルは、多少賃料が高くても入居したい企業が多い傾向があります。周辺環境・集積：オフィス街としての成熟度も重要です。同業種の企業集積がある地域（例えばIT企業なら渋谷〜六本木エリアなど）はテナント誘致に有利です。また銀行・郵便局・飲食店などビジネスサポート施設やランチ環境が整っていることも入居企業の満足度に影響します。近年は働き方改革でオフィスに求める付加価値も高まっており、周辺に商業施設やホテル、緑地など快適性を高める環境があるエリアは競争力が増しています。行政・都市計画：再開発計画やインフラ整備計画にも注意します。新駅の開業予定、大規模な再開発によるオフィス集積拡大などは、そのエリアの将来需要を押し上げます。反面、新規供給が過剰になる可能性もあるため、計画の規模とタイミングを見極めましょう。また自治体の産業誘致施策（企業誘致補助など）が充実している地域は企業進出が活発になりやすい傾向があります。災害リスク：日本では地震や水害リスクも立地選定で無視できません。ハザードマップで浸水想定エリアを確認し、可能ならリスクの低い立地を選ぶことが望ましいです。重要インフラが集中する都心部は減災対策も進んでいますが、一部低地では大雨時の冠水リスクもあります。保険でカバーできる部分とできない部分を考慮し、テナント企業が安心して事業継続できる場所かを見極めましょう。以上の点を総合して、「賃貸需要が強く長期に安定している場所」を選ぶことが基本です。具体的には主要都市の中心業務エリアや駅前立地が有利ですが、取得コストとの兼ね合いもあります。高値で掴んでしまうと利回りが極端に低下するため、競争力ある立地かつ適正な価格で取得できる物件を探す目利きが求められます。立地は変えられない唯一の要素であり、「悪い立地の優れたビル」より「優れた立地の古いビル」の方が再生も効くと言われるほどです。多少築年が古くても優良エリアにある物件は改修により蘇らせる余地がありますが、立地条件が悪い物件は構造的な空室・賃料低迷に陥りやすいことを肝に銘じましょう。 第3章：規模別に見るオフィスビルの特性 オフィスビルと一口に言っても、その規模（延床面積や階数）によって投資特性が異なります。一般に延床面積が大きくグレードの高いビルほど一棟当たりの価格が高額になり、機関投資家や上場リートなどが主なプレイヤーとなります。一方、中小規模のビルは個人投資家や中小デベロッパーも参入しやすいレンジです。それぞれの特徴を押さえて、自身の資金規模や目標に合った物件規模を検討しましょう。 大規模オフィスビルの特徴 一般的な定義：明確な基準はありませんが、東京では延床面積5,000坪（約16,500㎡）以上を「大規模ビル」とすることがあります(出典先：東京賃貸オフィスビル市場における修繕費の将来予測（2022年） | ザイマックス総研の研究調査)。高層オフィスや超高層ビルが該当し、フロア面積も広く複数社がワンフロアに入居可能です。テナント層：上場企業や大企業の本社・支社が主なテナントとなりやすく、信用力の高いテナントを誘致できます。契約面積も大きく長期契約を結ぶケースが多いため、安定した賃料収入が見込めます。収益性：立地が都心プレミア立地である場合が多く、賃料水準は高いですが物件取得価格も極めて高額です。そのため表面利回りは3〜5%程度と抑えられる傾向があります。ただし空室リスクは低く、満室稼働時の絶対額収入は非常に大きくなります。大規模ビルは少数でもポートフォリオ全体の収益に大きく寄与します。運営負担：建物規模が大きいため、専門のプロパティマネジメント会社による運営が不可欠です。設備も高度化・複雑化しており、中央監視や24時間警備、ビルメンテナンス要員の常駐など運営コストも高額です。しかし規模のメリットで経費率を抑制しやすく、共益費収入で賄える部分も多いです。流動性：市場での流通価格が数十億〜数百億円単位となるため、売買の相手は限られます。流動性は劣りますが、近年は不動産私募ファンドやREITが積極的に取得しており、優良な大規模ビルは市場性があります。また評価額も収益還元で算定されるため、パフォーマンス次第では高額売却益を狙うことも可能です。 中小規模オフィスビルの特徴 一般的な定義：延床面積300坪以上5,000坪未満程度のビルを指します(出典先：東京賃貸オフィスビル市場における修繕費の将来予測（2022年） | ザイマックス総研の研究調査)。地方都市ではそれ以下の小規模ビルも含みます。中低層でエレベーターが1基程度、ワンフロア100〜200坪以下のビルが多く、中小企業向けのテナント区画を有します。テナント層：ベンチャー企業や中小企業、支店・営業所、専門事務所など幅広い業種がテナント対象です。大企業のサテライトオフィス需要が入ることもあります。テナント契約期間は2年更新型が主流で、入退去が大規模ビルに比べ頻繁です。テナント与信は玉石混交となりやすく、賃料延滞や突発退去のリスク管理が重要になります。収益性：物件価格が相対的に低いため表面利回りは5〜8%と高めに設定できる場合があります。実際、東京23区のオフィスストックを見ると棟数ベースの92%を中小規模ビルが占め、その平均築年数は33.6年と高齢化しています(出典先：オフィスピラミッド 2022 | ザイマックス総研の研究調査)。築古ビルは価格が割安な分利回り確保がしやすい反面、空室期間が長引くと収支に即影響するためリーシング力が問われます。エリアによっては空室率10%以上の市場もあるため、ロケーション選びと賃料設定の巧拙が収益に直結します。運営負担：小規模ビルではオーナー自身が管理運営に関わるケースもありますが、基本的には専門のビル管理会社（BM）やPM会社に委託した方が効率的です。大規模ビルに比べ共用設備が簡素で、エレベーターや空調等の台数も少ないため、日常のランニングコストは低めです。ただし一室空室になると収入に占める割合が大きいため、こまめなメンテナンスとテナントフォローで退去防止に努める必要があります。流動性：売買市場では中小規模ビルは流動性が比較的高いです。特に東京の都心5区にある中規模ビルは、老朽化していても建替えやリノベ前提で投資ファンドが取得する例も多く見られます。個人投資家間でも数億円規模で流通しやすく、不動産市場が活況な局面では買い手がつきやすい資産です。ただし築古・地方の小型ビルは買い手付かずで流動性が低下する恐れもあります。以上のように、大規模ビルと中小規模ビルでは投資家層もリスクプロファイルも異なることが分かります。大規模物件は安定性志向で長期的に資産保有したい場合に適し、中小規模物件は工夫次第で利回り向上やバリューアップが狙えるアクティブな投資に適しています。自身の資金力や運営リソース、許容できるリスク水準に合わせて適切な規模帯を選択しましょう。なおポートフォリオを組む際には、大型物件と小型物件を組み合わせて分散投資することで互いの欠点を補完する戦略も考えられます。 第4章：賃料の査定方法と収益評価 オフィスビル投資では、物件から得られる賃料収入を的確に査定し、それに基づいて投資判断を下すことが重要です。賃料査定とは、そのビルならどの程度の賃料をテナントから得られるかを見積もる作業です。これは物件の現在価値（収益力）評価にも直結します。本章ではマーケット賃料の調べ方や査定の手法、投資採算性の基本的な指標について解説します。 マーケット賃料の把握 まず、対象物件の**市場賃料（マーケット家賃）**を知ることが出発点です。同エリア・同規模の類似ビルがどの程度の賃料水準で貸し出されているかを調査します。不動産仲介会社が公表している募集賃料情報や、市場レポート（例えばザイマックス総研の「オフィスマーケット指標」など）を参考に、基準階坪単価○○円程度、といった相場観を掴みます。また空室率動向も併せて確認し、需給バランスがオーナー有利かテナント有利か（賃料交渉力の強弱）を見極めます。たとえば東京23区の2024年第4四半期時点で新規成約賃料インデックスは89、空室率2.77%と依然低水準で、貸主有利の市況が続いています(出典先：オフィスマーケットレポート 東京2024Q4 | ザイマックス総研の研究調査)。近年はビルのグレード（設備や築年）による賃料格差も顕著です。同じエリアでも最新鋭の大型オフィスと築古の小ビルでは坪単価で数倍の開きがあります。ザイマックス総研の分析によれば、オフィス賃料は立地、建物規模、築年数、設備水準、さらには環境認証の有無など様々な属性で説明できます。環境性能の高いビルは賃料に+数％の上乗せ効果が確認されており(出典先：東京オフィス市場における環境不動産の経済性分析 | ザイマックス総研の研究調査)、昨今のテナント企業は快適で持続可能なオフィスを選好する傾向があります。したがって賃料査定では単に面積当たり相場を見るだけでなく、自社物件の強み（駅直結、免震構造、新築同様に改修済み等）や弱み（駅遠、旧耐震、エレベーター容量不足等）を考慮し、調整後の適正賃料を見積もることが重要です。 賃料査定の手法 賃料査定には大きく分けてマーケットアプローチと収益還元アプローチの二つの視点があります。マーケットアプローチ（賃料比較法）：周辺の類似物件の賃料事例と比較して決定する方法です。「〇〇エリア・築20年・中規模ビルの平均坪賃料が1.5万円なので、自物件もおおよそそれに準じる」といった形で、実勢相場に合わせて賃料を設定します。需要が強ければ強気設定、競合が多ければやや安めに設定するなど、競争力を考慮した価格付けを行います。特に新規テナント募集時には市場競合物件との比較が欠かせません。ザイマックス総研は市場実態を示す指標として東京23区の「新規成約賃料インデックス」を公表しており、市場賃料のトレンド把握に有用です(出典先：オフィスマーケットレポート 東京2024Q4 | ザイマックス総研の研究調査)。収益還元アプローチ（収支バランス法）：建物の運営にかかる費用と目標利回りから逆算して賃料を算定する方法です。具体的には「必要な純収益＝物件価格 × 期待利回り」を満たすように賃料水準を決めます。例えば期待利回り5%・物件価格10億円の場合、年間純収入5千万円が必要となります。経費を差し引いた後に5千万円残すには賃料総額をいくらに設定すべきか、という考え方です。鑑定評価でも用いられる手法で、直接還元法とも呼ばれます(出典先：東京賃貸オフィスビル市場における修繕費の将来予測（2022年）)。ただし期待利回り自体がマーケット水準に依存するため、結局は市場比較と合わせて検討することになります。賃料査定に際しては、賃料の種別にも注意しましょう。オフィス賃料には「坪当たり○○円」という坪単価表示が慣例ですが、これは共益費を含まない純賃料の場合と共益費込み（グロス賃料）の場合があります。一般には純賃料〇円/坪、共益費〇円/坪と別々に提示されるケースが多いです。また募集賃料（オーナー希望額）と成約賃料（実際の契約額）が異なることもあります。成約に際してフリーレント（賃料無料期間）の付与や、一定期間経過後の賃料見直し特約など条件面の調整も行われるため、表面的な募集賃料だけでなく実質的なテナントコストを踏まえた査定が必要です。 投資採算性の評価指標 賃料査定ができたら、それをもとに投資採算性を評価します。代表的な指標は次の通りです。純営業収益（NOI）：年間の賃料収入からビルの運営費用（管理費、修繕費、税金等）を差し引いた純粋な収益です。例えば満室想定賃料1億円、運営費3千万円ならNOIは7千万円となります。購入価格に対するNOIの割合がNOI利回りであり、これは投資の収益性を示す基本指標です。キャップレート（還元利回り）：物件の市場価値を評価するための利回りで、「NOI÷価格」で計算されます。投資家は市場で類似物件のキャップレートを参考にし、自分が許容できるキャップレートに基づき価格を判断します。前述の日本不動産研究所の調査では東京主要部のオフィスキャップレートは3〜4%台ですが、地方では5%超もみられます(出典先：〖公表資料〗第50回 不動産投資家調査（2024年4月現在）を公表 | 一般財団法人 日本不動産研究所)。キャップレートが低い＝高値であり、安全資産ほど低く、不安要素の大きい資産ほど買い叩かれて高くなる傾向があります。DCF法によるNPV・IRR：大規模投資や長期保有判断では、将来のキャッシュフローを割引現在価値に換算して正味現在価値（NPV）や内部収益率（IRR）を算出する手法も用いられます。例えば10年間の賃料収入予測と売却予想額からNPVを計算し、0以上であれば投資妥当などと判断します。IRRはNPVをゼロにする割引率で、これが目標利回りを上回るかを見る指標です。DCF法は前提条件次第で結果が変わるため初中級者には難しいですが、投資期間全体での収支バランスを考えるうえで役立つ考え方です。これらの指標を総合して、物件の購入判断や保有戦略を検討します。たとえば「現在のNOI利回りは5%だが、改装すれば賃料アップで将来6%に改善できそうだ」「満室想定では黒字だが、空室率○%以上になると赤字転落する」といったシミュレーションを行い、十分な収益性の確保とリスクヘッジができるか確認します。特に借入を併用する場合は、ローン返済後の手取り収支（キャッシュフロー）が金利上昇や空室発生に耐えられる水準か慎重に見極めましょう。 第5章：オフィスビルの維持管理と修繕リスク オフィスビル投資では、取得後の維持管理（メンテナンス）が収益の持続性を左右します。適切な管理運営によってテナント満足度を高め、長期入居や賃料アップにつなげることが重要です。一方で、建物の老朽化に伴う修繕や設備更新には多額の費用がかかるため、計画的な資金手当も必要となります。この章ではビルの維持管理体制と典型的な修繕サイクル、そして管理・修繕に関わるリスクと対策について説明します。 維持管理の基本 オフィスビルの維持管理業務は大きくハード面とソフト面に分かれます。ハード面とは建物・設備そのものの保全で、日常清掃、設備点検、法定検査、故障対応、修繕工事などが該当します。ソフト面とはテナント対応や契約管理で、苦情対応、テナント募集（リーシング）、賃料請求・更新手続きなどを指します。一般にビルオーナーはこれら業務を**ビル管理会社（BM）やプロパティマネジメント会社（PM）**に委託します。BM（ビルマネジメント）は清掃・設備管理などハード維持を担い、PM（プロパティマネジメント）はテナント管理や収支管理などソフト運営を担うものです(出典先：不動産のPM, BM, AM, FMの違いとは？分かりやすく解説)。近年はPM会社がBM業務も一括して請け負う総合管理も増えています。専門会社に任せることでオーナーは戦略策定や意思決定に専念でき、不動産の資産価値最大化に経営資源を集中できます(出典先：プロパティマネジメント業界のリアル：将来性とキャリアパス - コトラ)。良好な維持管理の効果としては、テナント満足度の向上と建物寿命の延長が挙げられます。空調やエレベーターがいつも快適に稼働し、共用部が清潔で警備もしっかりしているビルはテナント定着率が高まります。結果として空室損失やリーシング費用を抑えられ、長期に安定した収入を得やすくなります。また日頃から設備点検や部品交換を行うことで、大規模な不具合や事故を未然に防ぎ、建物自体も長持ちします。ロングライフビル推進協会によれば、適切な維持管理により100年以上使用されているオフィスビルも存在します(出典先：ビルの建て替え築年数の目安は何年？建て替え時の注意点やポイントも解説｜小田急不動産ソリューション営業部)。建物は放置すれば劣化が加速し、計画的に手を入れれば寿命が延びるものです。従って投資家は物件取得後、長期修繕計画を策定し、それに沿って資金を積み立てつつ管理会社と協力してビルの健康を保つ運営を行うべきです。 大規模修繕工事と修繕積立 オフィスビルでは、定期的に大規模修繕工事が必要となります。これは外壁や屋上防水、空調・給排水など建物全体にわたる更新工事で、マンションの修繕と同様におおむね12〜15年周期で実施するのが一般的な目安です(出典先：ビル大規模修繕工事の周期や費用目安を解説 - 新東亜工業)。ビルの場合はマンションほど厳密なガイドラインはありませんが、実務的には築10年超で中規模改修、15年前後で外装・設備の大規模改修、20〜30年で設備機器の更新、といったサイクルで工事が計画されます。例えば築15年を迎えるビルでは、空調機やエレベーターの更新、外壁タイルの再点検・補修、内装やトイレのリニューアルなどをまとめて行うケースが多いです。これら一連の工事には数千万円〜数億円単位の費用がかかります。そのため、オーナーは日頃から修繕積立金を確保しておく必要があります。毎月の家賃収入から一定割合を別口座に積み立て、将来の大規模修繕に備えます。修繕積立の目安額はビル規模や築年で異なりますが、ザイマックス総研の推計では東京23区全体で年間4,000〜5,000億円規模の修繕費が発生しており、特に今後20年間は毎年4,500億円超の需要が見込まれています。大規模ビルは中小ビルの約1.5倍の延床ストックを有し設備も多いため、年々修繕費総額で大きく上回って推移する見通しです。一方、中小ビルは既に築古化が進んでおり順次建替えが進むことで、長期的には修繕費需要が減少する傾向にあります(出典先：東京賃貸オフィスビル市場における修繕費の将来予測（2022年） | ザイマックス総研の研究調査)。こうしたマクロ動向も踏まえ、自身の物件について何年後にどの程度の修繕コストが必要か計画を立てましょう。修繕工事の実施時期にはテナント調整も伴います。工事内容によってはテナント入居中に施工可能なもの（夜間施工や区画毎の施工）もありますが、騒音を伴う外壁工事などはビル全体を一時空けて行う場合もあります。その際にはテナントに退去・仮移転してもらう必要があり、工事明けに戻ってもらえる保証はありません。したがって工事とテナント入替のタイミングを計り、契約更新周期と合わせて計画することが求められます。大規模ビルではフロアごと順次改修してテナントをシフトさせる方法も取られますが、中小ビルでは一括して行うケースが多いです。オーナーはテナントに対し十分説明を行い、合意形成を図りつつスケジュールを組みましょう。 維持管理・修繕に関わるリスクと対策 維持管理や修繕に関連して留意すべきリスクには以下のようなものがあります。設備故障リスク：老朽化したエレベーターや空調設備が突然故障すると、テナント業務に支障をきたし信頼低下につながります。対策としては日常点検の徹底と、故障の兆候があれば早めの予防交換を行うことです。また主要設備についてメーカー保守契約を結び、万一の故障時にも迅速な修理が受けられる体制を確保します。予備部品のストックも有効です。修繕費用オーバーラン：想定より修繕費が膨らみ、資金が不足するリスクです。これは積立不足や工事範囲の拡大で生じます。対策として、早め早めの改修で一度に巨額の工事とならないよう平準化する、修繕積立の計画を甘く見積もらない、必要に応じて金融機関からの修繕ローン（工事資金借入）を活用する、といったことが挙げられます。管理不備による資産価値毀損：管理が行き届かないと建物劣化が進み、賃料低下や空室増加を招きます。例えば清掃不良で共有部が汚い、水漏れを放置して躯体腐食、といった事態は資産価値に直結するリスクです。信頼できる管理会社を選定し、オーナー自身も定期的に物件を巡回して現状を把握することが重要です。管理状況のチェックリストを作り、問題を早期に是正する仕組みを持ちましょう。法令違反リスク：建築基準法や消防法などの法令遵守も管理上の必須事項です。エレベーターや防火設備の法定検査を怠ると違反となり、最悪場合によって使用停止命令等が出ます。定期報告や検査を確実に実施し、記録を保存しておきます。また耐震性能も重要で、旧耐震ビルなら耐震診断を行い補強工事の検討が必要です。大地震で倒壊の危険がある建物はテナントから敬遠されるだけでなく、所有者責任も問われかねません。維持管理と修繕はコスト要因ではありますが、見方を変えれば競争力を維持するための投資とも言えます。築年が浅いうちは利益を蓄えつつ、必要な時期にしっかり手を打つことで、物件の魅力と収益力を長持ちさせることができます。資産価値向上につながる改修（省エネ化やアメニティ改善など）には積極的に取り組み、時代のニーズに合ったオフィス環境を提供していく姿勢が大切です。 第6章：築年数別の投資戦略 オフィスビル投資では物件の築年数（経過年数）も重要なファクターです。新築・築浅物件と築古物件では収益性や戦略が異なります。この章では築年の異なる物件への投資戦略や留意点を整理します。 新築・築浅ビルへの投資 築後間もないビル（例えば築5年未満）は設備や内装の状態が良好で、当面は大規模修繕の必要もありません。テナントにとっても最新のオフィスは魅力的であり、賃料も高めに設定できます。減価償却費の観点でも、新しい建物ほど残存耐用年数が長く十分な減価償却費を計上できるため、所得税の節税効果も享受できます。新築ビルへの投資では、物件取得価格が高額になりがちな点に注意が必要です。収益に対して価格が割高だと利回りが低下し、投資効率が悪くなります。とはいえ、新築プレミアムとして将来的に賃料下落しにくいというメリットもあります。特に優良立地の築浅ビルは資産価値の維持力が高く、中長期で見れば安定したリターンが期待できます。出口戦略（売却）においても、築浅物件は買手需要が旺盛なため流動性が高い傾向があります。新築ビル投資で重要なのは開発リスクをどう見るかです。自ら開発する場合はテナントリーシングの不確実性や建設コスト高騰リスクがありますが、既に満室稼働中の築浅物件を取得するならそのリスクは低減します。ただしリートや機関投資家との競合で価格が上振れしやすいため、想定利回りと安全性のバランスを見極めることが必要です。 築古ビルへの投資 一般に築20年、30年、40年と築年を重ねたビルは価格が割安になる分、高利回りを確保しやすくなります。例えば築30年超の中小ビルは、同エリアの築浅物件に比べ売買価格が大幅に低いため、賃料水準次第では表面利回りで8〜10%に達するケースもあります。高いインカムゲインを狙える点が築古物件投資の魅力です。しかし築古ビルにはいくつかのチャレンジがあります。まず設備・内装の陳腐化によるテナント離れのリスクです。築30年以上のビルでは空調や給排水が旧式で使い勝手が悪かったり、内装デザインが古臭かったりして、募集してもテナントが付きにくい状況が起こりえます。このため取得後に一定のリノベーション工事を行い、オフィス環境を現代水準に引き上げる戦略が求められます。例えばWi-Fi環境の整備、LED照明への更新、トイレや給湯室の改装など比較的低コストで効果の高い改修から手掛けると良いでしょう。次に耐震性の問題があります。1981年の新耐震基準施行前に建てられた旧耐震ビルの場合、耐震補強工事の実施や建替えの検討が必要です。大地震で被災した際に倒壊・大破するリスクが高い建物は、テナント企業の事業継続計画上も敬遠されます。築年が古いビルを購入する際は、事前に耐震診断結果や補強工事歴を確認し、場合によっては購入後に耐震補強を行う前提でコスト算入しておくべきです。さらに築古物件ならではの高リスク高リターンをどう捉えるかもポイントです。ロングライフビル推進協会のアンケートでは、業界関係者の多くが「賃貸オフィスビルの寿命は50〜60年程度」と考えているという結果が出ています。実際、築50年以上で建替えられる例が多いのが現状です(出典先：ビルの建て替え築年数の目安は何年？建て替え時の注意点やポイントも解説｜小田急不動産ソリューション営業部)。つまり築40年を超えるような物件はあと10〜20年で建替え期が訪れる可能性が高く、いわば「残存期間限定」の投資になります。この期間に投下資本を回収し尽くすには相応の収益が必要です。したがって築古物件へ投資する際は、短期間での回収シナリオを描き、必要なら売却益も狙ったアクティブな運用計画を立てます。逆に長期保有には向かないことを認識しましょう。 築年戦略のまとめ 築浅物件：安定運用向き。低リスク低リターン傾向だが資産価値保全力が高い。長期保有でじっくり運用したい場合に適する。減価償却メリット大。中堅築年物件（築10〜20年台）：適度に価格がこなれ利回り確保もしやすいバランス型。初回の大規模修繕を終えていれば運用も読みやすい。リーシングも比較的容易で、初心者にも扱いやすい。築古物件（築30年〜）：高利回りだがハイリスク。バリューアップや早期回収など積極型の運用が求められる。耐震・設備リスクの精査が不可欠で、出口（建替え・売却）の視野も忘れずに。このように築年による戦略を使い分け、自身の投資方針に合致した物件を選ぶことが大切です。たとえば堅実志向であれば築浅〜中堅物件を選び、キャッシュフロー重視なら敢えて築古高利回り物件に挑戦するといった判断になります。複数物件を組み合わせてポートフォリオを組む場合は、築年を分散させることで修繕タイミングの集中を避ける効果もあります。いずれにせよ、築年は物件の「体力」に関わる指標ですので、過去の修繕履歴や現在の建物コンディションも確認しつつ、その物件の残存ポテンシャルを正しく見極めましょう。 第7章：オフィスビル投資の税務・法務の基礎 オフィスビル投資には様々な税金や法律上のルールが関わります。基本的な税務・法務知識を押さえておくことで、予期せぬコスト負担やコンプライアンス違反を防ぎ、適切な計画を立てることができます。 主な税金と節税ポイント 不動産取得税：物件取得時に一度だけ課される地方税です。取得した不動産の評価額に対して基本4%（※2024年3月までは軽減特例で3%）の税率が適用されます。取得後半年〜1年以内に都道府県から納税通知が届きます。オフィス用途の場合、住宅のような軽減措置が少ないため事前に資金計画に入れておきましょう。登録免許税：不動産の所有権移転登記や抵当権設定登記の際にかかる国税です。所有権移転は評価額の2%（会社間取引の場合）など、登記内容によって定められた税率があります。こちらも取得時のコストとして考慮が必要です。固定資産税・都市計画税：毎年1月1日時点の所有者に課される地方税で、不動産を保有している限り毎年支払います。固定資産税は課税標準評価額の1.4%が標準税率です(出典先：固定資産税・都市計画税（土地・家屋）|不動産と税金 - 東京都主税局)。東京都など多くの市区町村ではこの1.4%で課税されています。都市計画税は市街化区域内の不動産に課されるもので、税率0.3%（制限税率上限）を課す自治体が多いです。例えば評価額1億円のビルなら年間固定資産税140万円、都市計画税30万円、合計170万円程度が毎年かかる計算です。固定資産税評価額は新築時に時価の7〜8割程度で設定され、その後3年ごとに評価替えされます。築古になると評価額が下がり税額も減る傾向です。節税策としては、固定資産税評価額が実勢価格より高すぎる場合に評価見直しを申請する、耐震改修や省エネ改修を行い一定期間税額の減免を受ける（自治体の減税制度）などがあります。所得税／法人税：不動産賃貸による利益には所得税（個人）または法人税（会社保有）が課されます。個人の場合、賃料収入から経費（減価償却費や金利など含む）を引いた不動産所得が総合課税の対象となり、他の所得と合算して累進税率で課税されます。一方、法人でビルを所有している場合はその所得が法人税等（実効税率約30%前後）で課税されます。減価償却は大きな節税ポイントで、建物部分の価値を耐用年数に応じて毎年費用計上でき、課税所得を圧縮します。鉄筋コンクリート造オフィスの法定耐用年数は50年（中古取得の場合は経過年数に応じ短縮あり）です。例えば築10年のRCビルを購入した場合、残耐用年数40年として建物価額を40年で償却できます。高額な建物を取得すると当初は減価償却費も大きく、帳簿上赤字＝所得税ゼロとしつつ家賃収入を得る、といった運用も可能です。ただし減価償却が終わると課税負担が増すため、長期保有では税引後CFの変化に注意が必要です。消費税：オフィスなど事業用賃貸は家賃に消費税が課税されます。現在は税率10%で、テナントは家賃と別に消費税を支払います。一方、住宅の賃料は非課税とされています(出典先：No.6226 住宅の貸付け｜国税庁)。オフィスオーナーは課税事業者として消費税申告を行い、受け取った消費税から支出側の消費税（建物取得や経費に含まれる）を相殺できます（仕入税額控除）。そのため、ビル購入時に支払った消費税（物件価格のうち建物部分に課税）は賃料収入に応じて数年かけて取り戻せる計算になります。ただし空室が多く課税売上が少ないと控除しきれないケースもあるため、消費税還付スキームなど高度な手法を用いる場合は税理士に相談してください。譲渡所得税：物件売却益には譲渡所得税（個人なら分離課税20%〜39%、法人なら通常の法人益として課税）がかかります。個人の場合、5年超保有で軽減税率（約20%）が適用されます。相続人が相続によって取得した不動産を売却する際も一定の特例があります。節税策としては、売却時に他の不動産の買換えを行い特定の要件を満たせば譲渡益課税の繰延べができる「特定事業用資産の買換特例」などがあります。将来売却を視野に入れるなら、こうした税制も把握しておきましょう。 賃貸借契約と不動産関連法規 借地借家法：オフィス賃貸借は事業用であっても借地借家法の適用を受けます。普通借家契約では借主保護が強く正当事由なしに解約できませんが、オフィスでは契約期間満了で確実に退去いただくため定期借家契約（事業用定期借家を含む）を結ぶことが一般的です。定期借家契約では契約更新がなく期間終了で契約終了となります。ただし契約時に公正証書などで定期借家であることの通知をする必要があります。期間中の中途解約条項も合意すれば入れることは可能です。契約書には賃料、共益費、保証金（敷金）、賃料改定条件、原状回復条件など細かい取り決めを記載します。特に原状回復についてはトラブルが多い点ですので、国土交通省ガイドライン等に沿って費用負担区分を明確に定めておく必要があります。建築基準法・都市計画法：物件の建築用途や改装には建築基準法上の規制があります。オフィスビルを他用途（ホテルやマンション等）にコンバージョンする場合や、大規模な用途変更を行う場合は法的適合性を確認し、必要な手続きを踏みましょう。また用途地域によってはオフィスとして使えないエリアもあります（住宅専用地域など）。購入前のデューデリジェンスで用途制限をチェックすることが重要です。消防法：延床面積や収容人員に応じて消火設備や避難設備の設置義務があります。テナントが入れ替わりレイアウト変更する際も、防火区画や避難経路の確保に注意が必要です。万一消防検査で不適合が見つかれば是正指導を受け、是正できないと使用停止になるリスクもあります。ビル管理会社と連携し定期点検を確実に実施しましょう。不動産特定共同事業法：個人投資家から小口資金を募ってオフィスビル投資を行う場合（クラウドファンディング等）はこの法律の適用を受けます。適切な許可を得て事業スキームを組成する必要がありますが、通常一棟買い投資では関係ありません。とはいえ将来的に物件を小口化して売却する出口もあり得るため、大口物件を取得する法人投資家はこの制度も念頭に置くことがあります。その他の法律：この他、テナントが入居する際には建物オーナーとしてテナントの業種に関連する法的義務を負う場合があります（例えば貸ビル業としての電気事業法やエネルギー供給構造高度化法の届出義務等）。また反社会的勢力排除条項を契約に盛り込むことや、暴力団等に物件を使わせない社会的責任もあります。不動産取引では宅地建物取引業法に基づき重要事項説明や契約書交付が必要ですが、自社物件を自ら賃貸する場合は宅建業には該当しません（他人の物件を仲介・代理する場合のみ）。とはいえ専門知識を持った宅地建物取引士や弁護士の助言を得ながら契約実務を進めることをお勧めします。税務・法務は専門性が高いため、具体的な取引時には税理士や弁護士、不動産コンサルタントのサポートを受けると安心です。基礎知識としては上記のポイントを押さえつつ、不明点は専門家に確認しながら適法・適正な運用を心がけましょう。 第8章：資金調達の方法と留意点 オフィスビル投資は高額な資金が必要となるため、多くの場合金融機関からの融資（ローン）を活用します。適切な資金調達戦略を立てることで、自己資金効率を高めつつ無理のない返済計画で投資を実行できます。この章では主な資金調達手段と、そのメリット・注意点を解説します。 不動産融資（プロパーローン） 銀行や信託銀行が提供する不動産担保ローンは、オフィスビル投資の主要な資金調達源です。物件そのものを担保に入れ、将来の賃料収入を返済原資として融資を受けます。融資割合（LTV：Loan to Value）は物件評価額の70〜80%程度が上限となるケースが多いですが、物件の収益力や借り手の信用力によって柔軟に設定されます。自己資金20〜30%＋融資70〜80%でレバレッジを効かせ、手元資金以上の規模の物件を取得できるのが強みです。日本の低金利環境では不動産ローン金利も比較的低水準に抑えられてきました。都市銀行や一部の地方銀行では優良案件に対し年1%台前半の金利で融資する例もあります。他方で小規模物件や借り手属性によっては年2〜3%台の金利提示となることもあり、金融機関ごとの積極姿勢に差があります(出典先：【2025年】不動産投資の融資はどう受ける？ 金融機関別の特徴と ...)。融資期間はビルの耐用年数やテナント契約期間を考慮して10〜30年程度で設定されます。長期固定金利型か変動金利型かも選択できますが、近年は将来の金利上昇リスクを懸念して固定金利を選ぶ投資家も増えています。留意点として、融資には審査が伴い希望通りの融資額が出ない可能性があること、返済が滞れば担保物件を失うリスクがあることを認識しましょう。融資審査では物件収益だけでなく、借り手の財務状況・資産背景や不動産投資経験も見られます。特に個人で大口融資を受ける場合、年収や保有資産に対して過剰な借入とならないよう金融機関も慎重です。借入条件が整えばレバレッジ効果で自己資金当たりの利回り（ROI）を高められますが、空室が出て返済原資が減ると自己資金から補填せざるを得なくなるため、安全余裕をもった借入比率に留めることが肝要です。目安として、DSCR（債務返済カバー率：年間純収益÷年間元利支払）が1.2以上確保できる範囲で借入額を設定すると安心です。 ノンリコースローンと証券化 超大規模なオフィスビル投資やポートフォリオ投資では、ノンリコースローン（非遡及型融資）が活用されることもあります。これは物件から生まれるキャッシュフローと担保価値のみに基づいて貸し付ける融資で、万一返済不能となっても貸し手（金融機関）は借り手個人や企業の他財産に遡及しないというものです。SPC（特定目的会社）を設立してそのSPCに物件を保有させ、SPCがノンリコースローンを借り入れる形で行われます。借り手にとっては個人保証などを求められず破綻時のリスクが限定されるメリットがありますが、貸し手にとってはリスクが高いため、通常は物件の安定度が非常に高い場合に限られます。金利も通常融資より高め（例：＋0.5〜1%程度）になります。またJ-REITなどの不動産証券化商品も資金調達の間接的手段と言えます。自ら投資口を発行して資金を集める場合は不動産特定共同事業や私募ファンド組成など高度なスキームになりますが、一般の投資家が利用することは稀です。むしろ自らREITに出資することで間接的にオフィス物件を保有しリターンを得る、といった形であれば小口資金で分散投資可能です。ただ本稿の範囲は一棟投資ですので、ここでは触れるにとどめます。 資金調達に関するアドバイス 複数の金融機関に相談：不動産融資の姿勢は銀行ごとに異なるため、メインバンクだけでなく地銀・信金・ノンバンクなど複数当たってみるのがおすすめです。金融機関によっては「その地域のビルなら是非融資したい」という案件もあります。競合させることで条件が好転する場合もあります。金利タイプの選択：史上低金利が長く続いていますが、将来的な金利上昇リスクも念頭に置きましょう。変動金利は現在有利でも、上昇局面では返済負担が増します。固定金利は安心ですが金利水準は高めです。期間ごとのミックス（一部固定・一部変動）も検討し、金利ヘッジを意識した組み合わせを。融資期間の設定：長めに組めば月々返済額は減りキャッシュフローに余裕が出ますが、総返済利息は増えます。短すぎると毎年の返済負担が重くなり、空室時に赤字リスクが高まります。物件の収益寿命や自己資金投入額とのバランスで決めます。目安として、主要テナントの契約期間より長めの融資期間を確保しておくと安心です。自己資金と緊急予備：融資を引いても自己資金ゼロで買えるわけではありません。頭金に加え、購入諸費用（登記費用・仲介手数料・税金等で物件価格の約5〜7%）も現金で必要です。さらに予備費として、突発的な修繕や空室が出た場合に半年〜1年程度のローン返済をまかなえる資金を確保しておくべきです。手元流動性の確保は不動産投資の安全弁と言えます。契約条項の確認：金融機関とのローン契約では、物件の追加担保提供義務や財務制限条項、デフォルト条件などを確認します。例えばLTVが大きく悪化した場合に追加保証金要求や繰上償還条項があると、マーケット悪化時に資金繰りが逼迫しかねません。事前に融資担当者とシナリオをすり合わせ、無理なく遵守できる条項に留めます。以上の点を踏まえ、健全な資金繰り計画を策定しましょう。借入はレバレッジの両刃であることを忘れず、強気に頼りすぎない慎重さが長期成功には不可欠です。一方で適度な借入活用は自己資本利益率の向上につながりますので、リスク管理と収益性向上のバランスを取りつつ上手に活用してください。 第9章：オフィス経営に必要な専門家・取引先 オフィスビル投資を円滑に進め、安定経営していくには、様々な分野の専門家やビジネスパートナーの力を借りることが欠かせません。ここでは主な「チームメンバー」としてどのような取引先が必要になるか、その役割を整理します。不動産仲介会社（売買ブローカー）：物件を取得する際には、信頼できる不動産仲介会社の存在が重要です。市場に出回る有力な売物件情報をいち早く入手し、適正価格かどうかアドバイスを受けられます。大手仲介会社（CBRE、三菱地所リアルエステートサービス等）から地域密着の不動産会社まで、規模に応じてパートナーを選びましょう。購入だけでなく将来の売却時にも仲介会社のネットワークが活きます。金融機関担当者：前章の資金調達でも触れた通り、銀行など金融機関とは長期的な関係構築が必要です。融資相談に応じてくれる融資担当者は心強い味方です。物件購入の都度融資を打診するのではなく、日頃から投資方針や所有資産について情報共有し、信頼関係を築いておくと良いでしょう。メガバンク、地銀、ノンバンクなど複数の金融機関と接点を持ち、金利動向や融資姿勢の情報収集も忘れずに。プロパティマネージャー（PM）：物件購入後、賃貸運営の実務を任せるプロパティマネジメント会社は経営の要です。PM会社はオーナーに代わってテナント募集、契約交渉、賃料回収、テナント対応、レポーティングなど一連の賃貸管理を行います(出典先：不動産のPM, BM, AM, FMの違いとは？分かりやすく解説)。優秀なPMは適切な賃料設定や稼働率向上策を提案し、オーナーの利益最大化に貢献します(出典先：プロパティマネジメント業界のリアル：将来性とキャリアパス - コトラ)。PM会社選定時は実績（同エリア・同規模ビルの管理実績）、担当者の力量、報酬フィー（通常賃料収入の数％）などを比較検討してください。ビルメンテナンス会社（BM）：日常の清掃・設備管理・警備などはビルメン会社が担います。PM会社が包括管理する場合でも、実際の現場作業はビルメン会社が行います。大手ビルメン会社（ビル代行、東急コミュニティー等）から地域の業者までありますが、建物の規模やグレードに見合った業者を採用します。作業品質や緊急対応力がポイントで、テナントの快適性に直結するため手を抜けません。ビル管理士資格者の配置状況なども確認しましょう。設計・施工会社：リノベーションや改修工事を行う際には、建築設計事務所や施工会社（ゼネコン、設備業者など）との付き合いが発生します。小規模改修であればビルメン会社経由で手配できますが、大規模リニューアルや用途変更工事などでは信頼できる設計・施工パートナーが必要です。過去に似たプロジェクトを手掛けた実績がある会社を選びます。複数社から見積を取得し、コストだけでなく工期や提案内容も比較して決めましょう。弁護士・司法書士：賃貸借契約書のリーガルチェックやテナントとのトラブル対応、物件購入時の契約・登記手続きなどで法務専門家のサポートが求められます。弁護士は契約書レビューや紛争時の交渉代理、司法書士は所有権移転登記や抵当権設定登記などを担当します。不動産案件に強い法律事務所・司法書士事務所を確保しておくと安心です。顧問契約を結ぶほどでなくとも、必要なときにすぐ依頼できる窓口を持っておきましょう。税理士・会計士：不動産所得の確定申告や所有法人の決算処理、税務相談には税理士が不可欠です。減価償却や消費税還付など不動産特有の論点に通じた税理士を選任しましょう。物件購入前の段階でシミュレーションを依頼し、税引後手取りベースでの収支予測を立てるのも有効です。また公認会計士は不動産証券化や評価に関与することがありますが、通常の一棟投資では税理士が兼務するケースが多いです。テナントリーシング仲介：空室発生時に新たなテナントを見つけるには、賃貸仲介会社の協力が必要です。オフィス仲介を専門とする業者（ビル仲介）に募集を依頼し、テナント企業を内見・契約へと誘導してもらいます。PM会社が窓口になることも多いですが、広く仲介ネットワークに情報を流すことが早期満室化につながります。仲介手数料（通常賃料の1ヶ月分相当/テナントと折半）は発生しますが、空室期間の損失に比べれば安い投資と言えます。保険会社：火災保険や地震保険への加入は必須です。万一の火災・災害に備えて物件に適した保険商品を選びます。テナントの賠償責任をカバーする施設賠償責任保険も検討しましょう。保険代理店や保険会社との相談を通じ、補償内容と保険料のバランスを考えて加入します。このように、多岐にわたるパートナーと連携しながらオフィスビル経営は成り立っています。投資家はプロジェクトマネージャーとして各専門家を統括し、適切に指示・判断を下す立場となります。信頼できるチームを築けば、自身の負担を軽減しつつ専門性を最大限活用できます。逆にパートナー選びに失敗すると、不適切な運営で物件価値を損ねかねません。評判や実績を調べ、相性も見極めながら、長期的に協働できる関係を目指しましょう。 第10章：オフィスビル投資の主要なリスクと対応策 最後に、オフィスビル投資に内在する主要なリスクを整理し、それぞれの対応策・ヘッジ方法を確認します。リスクを正しく認識し対策を講じておくことが、安定した不動産経営には不可欠です。景気変動・市況リスク：オフィス需要は景気に連動するため、不況期には空室が増え賃料は下落するリスクがあります。実際、2008年リーマンショック後や2020年コロナ禍では東京の空室率が急上昇し賃料も調整局面に入りました。例えば東京都心部Aクラスビル空室率は2019年末の0.9%からコロナ後にわずかながら上昇したとの分析があります(出典先：BUILDING TOKYO 2019年9月号 No.272)。対応策として、好況期に強気の賃料設定をしすぎず永続的に賃借したいテナントを囲い込む、複数年の長期契約を結ぶ、テナント業種を分散させ景気循環の波長が異なる組み合わせにする、といった工夫が有効です。また修繕積立や積立金を十分に確保し、一時的に空室が出ても耐えられるキャッシュリザーブを持っておくことも大事です。空室・テナント退去リスク：主要テナントの退去や予想外の大量空室発生は、収入減少に直結する深刻なリスクです。とりわけ一棟一社利用のビル（単独テナントビル）は退去＝収入ゼロとなるため注意が必要です。対策はテナント満足度向上と関係構築に努め長期入居してもらうことです。定期的にオーナー挨拶やヒアリングを行い、不満点は改善する姿勢を示します。また常に次のテナント候補を念頭に置き、マーケット動向をウォッチします。主要テナントが契約更新しない兆候があれば、早めに仲介経由で次候補をリストアップするなど先手のリーシング活動を行います。保証金（敷金）を多めに確保しておくことで、退去時の原状回復費補填や賃料ロス補填に備えることもできます。賃料下落リスク：既存テナントとの契約更新時に賃料ダウンを要求されたり、新規募集賃料を下げざるを得なくなったりするリスクです。不況期や競合物件増加時に顕在化します。対応策は物件競争力の維持向上です。他の空室物件より自ビルを選んでもらえる付加価値（共用部リニューアル、サービス充実など）を提供し、安易な値下げ競争に陥らないようにします。ただし市場相場自体が下がっている場合は、思い切って値下げし満室維持する方が長期的に有利なこともあります。機を見て適正水準に調整し、空室期間を引き延ばさない判断も必要です。テナント信用リスク：入居テナントが家賃滞納や倒産するリスクです。特に中小企業テナントではゼロではありません。対策として契約時に与信チェックをしっかり行い、保証金（一般に賃料の6〜12ヶ月分）を確実に預かります。場合によっては保証会社の利用や親会社保証を求めることも検討します。滞納が発生したら早期に督促し、悪化するようなら法的手続きも視野に入れます。複数テナントがいる場合、一社の滞納でローン返済に窮することのないよう資金管理しておくことも重要です。金利・為替リスク：借入金利が変動するローンでは、将来的な金利上昇が支出増を招くリスクがあります。また海外投資家の場合は為替変動で実質投資リターンが影響を受けます。金利リスクへの対策は、固定金利選択やデリバティブ（スワップ）で上限をヘッジすることです。為替リスクは、円建てで調達・運用する、為替予約を入れるなどである程度カバーできます。いずれにせよストレステスト（金利があと2%上がったら...等）を行い、許容範囲を超える場合は資本増強や借換えで対処する必要があります。老朽化・陳腐化リスク：建物の経年劣化によりテナント誘致力が低下するリスクです。新築ラッシュの局面では築古ビルは見劣りしてしまいます。対応策は計画的なリニューアル投資です。築年10〜20年での内装刷新、OAフロア化、空調更新などで競争力を維持します。テナントの要望を取り入れ、例えば防犯カメラ設置やEV待ち時間短縮策などソフト面も改善しましょう。陳腐化が著しい場合はいよいよ建替えの検討時期です。建替えは費用負担が大きいですが、更地売却や他社との共同再開発など選択肢も含め、出口戦略として見据えておきます。災害リスク：地震・火災・風水害などのリスクは常につきまといます。大地震で倒壊すれば資産は一瞬で毀損し、テナントも退去せざるを得ません。対策として耐震補強済み物件を選ぶ、適切な保険に加入する、非常用発電設備などを備え災害時もテナントの事業継続をサポートできる体制を整える、といったことが考えられます。BCP（事業継続計画）の視点で建物の安全性を高めておくことは、テナントへの訴求点にもなります。日頃から防災訓練や設備点検を怠らず、有事に的確に対応できるビル管理を行いましょう。流動性リスク：市場環境によっては売却したい時に買い手がつかず、資金化できないリスクです。特に地方の大型物件や借地権付きビルなど流動性が低い資産は注意が必要です。対応策は、資産ポートフォリオ全体で適度に流動性の高い物件も組み入れておくことです。いざという時はそちらを売却して現金化することで凌げます。また平時から不動産マーケットの動向にアンテナを張り、売り時・買い時を逃さない判断が求められます。出口戦略までシナリオを描いて投資することで、いざという時に慌てずに済みます。以上、主なリスクと対策を挙げました。すべてのリスクをゼロにすることは不可能ですが、事前に備えることで被害を最小化し、リターンの安定性を高めることはできます。一般にオフィスビル投資は住宅よりリスク・リターンともに高いとされ、市場や運営次第で成果が大きく変わります。リスク管理こそが優れた不動産投資家の真骨頂です。適切な情報収集と分析によってリスクをコントロールし、長期的な成功を目指しましょう。 おわりに ここまでオフィスビル投資の基礎から実践ポイントまで包括的に解説しました。オフィスビルは高額で専門性も要求される資産ですが、その分だけ正しい知識と戦略に基づいて運用すれば大きなリターンをもたらしてくれます。本稿で述べたように、優良な立地選び、適切な規模と築年の判断、精緻な賃料査定、徹底した維持管理、各種リスク対策など、一つひとつのステップを着実に踏むことが成功への道です。実際の投資にあたっては、常に最新の情報をアップデートしつつ、信頼できる専門家チームと二人三脚で取り組むことをお勧めします。不動産市場や法制度は変化しますので、公的機関や業界団体が発信するデータ(出典先：オフィスピラミッド 2022 | ザイマックス総研の研究調査)やレポート(出典先：BUILDING TOKYO 2019年9月号 No.272)にも日頃から目を通し、市場の潮流を読み解く習慣を持ちましょう。そして何より、投資は自己責任です。メリットとデメリットを冷静に比較衡量し、ご自身の目的に合致した計画を立てながら、一歩ずつ着実にオフィスビル経営の経験を積んでいってください。豊富な知識と綿密な準備に裏打ちされた投資判断こそが、大切な資産を守り育てる最善の策です。不確実性の時代にあっても、確かな戦略を持つ投資家はチャンスを掴み、安定した資産形成を実現できるでしょう。皆様のオフィスビル投資が成功し、将来にわたって豊かな果実をもたらすことを願っております。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ代表取締役 羽部 浩志 1991年東京大学経済学部卒業　ビルディング不動産株式会社入社後、不動産仲介営業に携わる 1999年サブリース株式会社に転籍し、プロパティマネジメント業務に携わる 2022年サブリース株式会社代表取締役就任(現職)　ライフワークはすぐれた空間作り 2026年1月29日執筆

皆さま、こんにちは。株式会社スペースライブラリの羽部です。今回は「ビル分譲ガイド　不動産投資商品の選び方」に引き続いてお送りします。「ビル分譲ガイド2　初心者のための投資チェックリスト完全解説」のタイトルで、2025年12月25日に執筆しています。少しでも、皆さまのお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願いいたします。 以下では、ビル分譲ガイド　不動産投資商品の選び方　第5章の不動産投資チェックリストで例示した各STEPについて、「不動産投資初心者がどのように理解・判断していけばいいのか」という視点から、専門用語の解説や具体的な判断基準、考え方の流れを詳細にまとめています。投資初心者の方が各項目をどのようにクリアしていくか、一つずつ押さえてみてください。 目次STEP1【投資目的の明確化】STEP2【物件種類・権利形態の選定】STEP3【エリア・立地の選定】STEP4【物件現地調査・物理的確認】STEP5【収益性分析】STEP6【法務・権利関係の確認】STEP7【資金調達・融資の検討】STEP8【管理運営体制の確認】STEP9【出口戦略（売却時）の確認】STEP10【総合的な最終投資判断】まとめ（不動産投資初心者向けアクションステップ） STEP1【投資目的の明確化】 1.1投資目的を設定 インカムゲイン狙い・「インカムゲイン」とは定期収入であり、賃貸不動産であれば賃貸収入から賃貸管理原価等を控除した賃貸収益を意味する。・「家賃収入」などの定期的な収入を得て、毎月のキャッシュフローを確保したい場合。・毎月のキャッシュフローを積み立てて将来的な老後資金を作る、不動産投資を副業としてサラリーマン収入＋副収入を得るなどの場合。・次項のキャピタルゲインを得る場合でも一定のインカムゲインを得ることができる不動産があるため、主たる目的または得られる収益を鑑みて表現する。・賃貸収入増加を目指し、適宜、必要な改修などの投資を行う場合がある。・会計処理として賃貸事業用不動産とするのが通例。キャピタルゲイン狙い・物件を購入→価格上昇後に売却→売却益を狙うスタンス。・景気やエリアの需要によっては大きな利益を得る可能性もあるが、リスクも高い。・前項のインカムゲインを得られる場合でも、賃貸条件として定期借家とするなどインカムゲイン狙いの物件とは運用方法が異なる場合がある。・必要不可欠な部分以外は物件に投資しないで維持を抑える場合もあれば、逆に不動産評価を高めるために大規模な投資をして販売価格増加を目指す場合もある。・会計処理として販売用不動産とするのが通例。節税・相続対策・不動産所有に伴う減価償却などで所得税を抑える、相続時の評価減を狙う、など。・減価償却は賃貸事業用不動産を対象とするため、インカムゲイン狙いと類似の運営となる。・相続対策として相続税評価ルールを踏まえた不動産を選択する場合がある。初心者が判断するコツ：・「いつまでに、どのくらいの収入を得たいか？」を具体的な数値で考える（例：「5年後に月10万円の家賃収入が欲しい」など）。・ネットや本で見かける「節税対策」だけに飛びつかず、本当に節税が必要な所得状況や相続規模かを税理士など専門家にも確認する。・キャピタルゲイン狙いとする場合でも不動産市況によっては希望する時期に希望する価格での売却が困難となり、投資計画が達成できない場合もあり得るので、複数のシナリオを想定のうえ計画内容を検討する。 1.2投資期間の設定 短期投資（1～3年）・転売（キャピタルゲイン）目的が多い。初心者が短期で成功させるにはハードルが高め。・不動産市場は金融市場に比較して価格変動に爬行性があるうえ、取引成立に時間がかかる点に留意が必要。中期投資（3～10年）・比較的スタンダード。ある程度の賃料収入を得つつ、数年後に売却する。・不動産売却時の保有期間は5年を境に短期譲渡と長期譲渡に区分されるので、中期投資計画であっても、税務的な差異があるかについての確認を行う。長期投資（10年以上）・安定的なインカムゲインや相続対策がメイン。修繕費用など長期的な視点が必要。・建物に対する知識も必要なので、投資期間を通じて投資家自らが知見を蓄積するなど積極的に不動産に関与することが成功につながる。初心者が判断するコツ：・まずは自己資金でどのような投資ができるかを検討する。もし、既にローンがある場合、ローン返済計画と合わせて検討する。・投資金額に大きな幅がある投資商品であり、融資を活用すると投資対象の幅が拡がる。その場合、既存のローンを含む返済計画を検討する。・転勤や子どもの進学、親の介護など、ライフイベントに合った投資期間を想定する。特に投資期間中で最もキャッシュフローが厳しいタイミングがいつで、どのような資金繰りとなるかを検討する。・不動産は個々の物件による差異だけでなく、価格設定次第で流動性が異なる（売り易さが変わる）ため不動産市況が過熱傾向にあっても、過剰な期待は避ける。逆に不動産市況が厳しい状況にあった場合の価格見直しについても過剰なものとならないよう注意する。・利益確定の売却を想定する場合、売却で得られた資金を運用する場合の利回りと保有を継続した場合の利回りを比較する。 1.3投資許容リスク（安定重視or高利回り重視） 安定重視・一等地オフィスビルなど。利回りは低め。オフィスビルは修繕費用がかかるが計画的に対応可能。不動産運営能力が求められるため、プロパティマネジメント会社などへの委託も検討の余地あり。賃料水準は相場に連動して上下する。・大手管理会社のサブリース物件。利回りは低め。サブリース物件は賃料減額リスクに配慮する。売主がそのままサブリースする場合は高額売却を目指して相場以上のサブリース賃料で借り上げていないか注意が必要。バランス重視・賃貸住宅1棟。比較的稼働率が安定する都心ファミリー物件などは単身用1ルームマンションに比較して入退去が少ない。但し退去タイミングにより次の引っ越しシーズンまで空室が継続することもあるので注意が必要。賃料水準は長期的には逓減傾向となることが通例。高利回り狙い・郊外・築古など、空室リスクが高い物件を安く買い、賃貸収益向上やリノベで価値UPを狙う。・競売・公売物件等も対象とする。・短期売却が成功すれば高利回りとなる。売却期間を短縮する方策として価格を下げる例が見られ、収益を確保できない可能性もある。短期売却を前提とした資金計画はリスクが高い。 初心者が判断するコツ：・自分の家計（年収・貯蓄・ローン残高など）と相談して、空室が出ても耐えられるかを試算する。・賃貸住宅では退去時の原状回復費用負担割合に注意が必要であり、すぐに次テナントが決まってもキャッシュフローが滞る場合がある。・築古の建物は大規模な修繕工事が発生すると資金調達が困難となる可能性がある。・まずは安定重視を選ぶ初心者が多い。不動産投資に関する情報も賃貸住宅を対象としたものが多く、競争相手も多くなる傾向がある。 1.4投資予算（自己資金・借入可能額） 自己資金・預貯金や金融資産のうち、どれくらいを投資に回せるか。緊急用の生活資金は残す。また修繕費や空室期間のキャッシュフローを維持するための予備費も検討する。借入可能額・金融機関に事前相談し、自分の信用力（年収、勤務先、資産状況）でどの程度融資が受けられるかを把握。初心者が判断するコツ：・物件価格のフルローンはリスクが大きいので、頭金として1～2割は入れるのが一般的。市場性の高い不動産であればフルローンが提供される可能性もあるが、競争力のない不動産にフルローンが提供される場合、将来の破綻リスクが高まる。（例：かぼちゃの馬車）・売却時に必要な経費についても想定する。・銀行に打診したり、住宅ローンと比較検討したりして融資条件を確認する。 STEP2【物件種類・権利形態の選定】 2.1投資金額に適した物件種類を選定 小口化商品（クラウドファンディング等）・10万円～投資できる商品。初心者でも手軽に始められるが、運営会社の信頼性が大事。不動産投資というより投資対象資産が不動産の金融商品という側面がある。そのため実物不動産と比較すれば流動性は高い。区分所有マンション・区分オフィス・500万円～数千万円程度の物件が多い。管理は管理組合が担い、比較的手間が少ない。管理費や修繕積立金などの増額など、管理組合の運営リスクが収益に影響する場合がある。区分オフィスは一般的でなく対象物件が少ないため運営会社の実績を確認する必要がある。一戸建て・中古であれば数百万円からでも投資物件がある。入居者が決定すれば所有者の管理する手間は比較的少なく、修繕が必要な場合に対応することで足りることもある。空室状態では収入が一切なく、借入があると資金繰りが大幅に悪化するリスクがある。1棟アパート・ビル・立地次第であるが、概ね1億円以上など大きな予算が必要。自主管理・委託管理の選択、修繕計画など検討項目も増え、投資家側での知見や業務も必要となる。初心者が判断するコツ：・自己資金やローン可能額をもとに、自分が持てる金額からアタリを付ける。・物件により市場での売却の難易度が異なる。流動性の高い不動産とは売却に出せば購入希望者が多く存在して、金融機関の融資など受けやすいなどのメリットがある物件を指す。逆に流動性の低い場合は、購入希望者が少なく、長期間市場に出さないと売却が難しい物件を指す。これは価格面で規定される場合、すなわち同じ物件であっても市場水準より高い価格ではいつになっても売れないようなパターンと、物件そのものの問題で価格が0であっても（物件によっては購入すると条件次第では金銭がもらえる場合もある）えんえんと売れないパターンがある。市場環境が変わらなければ、購入時の状況が売却時にも現出する可能性があるので、自身が購入するときにはどの程度、売却活動されていたか、期間や価格の変動を把握しておくことは、売却時の参考にもなる。・いきなり1棟ビルはハードルが高いので、まずは区分マンションなどから不動産投資に参入する投資家が多い。・自身で判断をしたい場合、価格帯が低い土地建物所有の一戸建て住宅は取り組みやすい。但し、郊外や地方にある築年の経過した木造一戸建て住宅は資産価値が低く、ローンによる資金調達が困難となる場合もあり、自己資金での投資が主体となる。 2.2投資目的に合致する物件種別（居住用・商業用・事務所用など） 居住用（マンション・アパート・戸建）・空室リスクが低いが、利回りは中程度。但し、戸建住宅は入居期間が長期となる可能性があるが、退去後、次テナント成約まで時間がかかる場合がある。オフィス・店舗・景気動向によるリスクがある一方、賃料単価が高く利回り高め。初心者が判断するコツ：・賃貸需要が安定しているのは居住用（単身向けワンルームやファミリー向けマンションなど）。賃料水準は長期的に下がる傾向。・商業用はテナントが見つからないと収益がゼロになるリスクがある。更にビルであれば入居者がいなくても管理コストは発生するため、収益はマイナスとなる。賃料水準は相場に応じて上下する傾向。 2.3権利形態（所有権・借地権・底地など）の確認 所有権・通常の不動産取得で、土地と建物を完全に自分のものにできる。借地権・土地は地主、建物は投資家が所有。地主とのやりとりや建替え制限あり。底地・土地を所有するが、上物は借地権者が利用。地代は低いが相続税評価は抑えられる。初心者が判断するコツ：・分かりやすいのは「所有権」。借地や底地は地主との交渉など専門的知識が必要。・節税やリスク分散目的で借地・底地を選ぶなら、必ず専門家に相談する。・不動産を購入する場合、検討時点の登記事項証明書に登記されている情報を必ず確認する必要がある。登記されている権利に応じ、通常と異なる権利が登記されている場合、その影響について正確に把握する必要がある。 STEP3【エリア・立地の選定】 3.1地域区分（都心・近郊・地方都市・郊外等） ・都心ほど物件価格が高く、利回りは低くなる傾向。・地方都市や郊外は利回りが高いが、人口減少や空室リスクも大きい。・不動産の流動性は地価水準に比例する。初心者が判断するコツ：・将来的に人口が減りにくい地域（政令指定都市、大学が多い街など）が安定しやすい。・まずは身近な居住地や職場周辺で相場観をつかむのも良い。但し、認知の歪みで身近にある不動産を客観的に評価できない場合もあるので、第三者意見と比較して自身の判断の客観性を確認する必要がある。 3.2立地特性チェック ・交通利便性：駅からの徒歩分数・バス便の有無・商圏人口：周辺の商業施設や大学、工場など・行政施策：再開発予定や都市計画を確認初心者が判断するコツ：・「駅徒歩10分以内」の物件が人気で賃貸需要も高い。遠すぎると家賃を下げざるを得ない。・市役所や自治体HPの「都市計画」や「人口ビジョン」を参考にする。・ハザードマップで土地にかかわるリスクを把握する。 3.3周辺環境チェック（競合物件、将来の再開発等） ・競合物件：同エリア内に似た条件の物件が多いと家賃下落リスク。・嫌悪施設：近隣に墓地、ごみ処理場、暴力団事務所、騒音施設などがあるか。・再開発計画：大規模商業施設や新駅建設予定があると資産価値向上の可能性。初心者が判断するコツ：・Googleマップや現地視察で周囲を歩き回り、生活環境や治安を体感する。・地元の不動産会社から再開発情報を聞き出すと良い。・詳細は後述しますが、実際に自分自身で現地を下見することです。現地を見ないで不動産を購入するのは極めて危険です。初心者は絶対避けてください。また以前に行ったことがあるから大丈夫、というのも間違いのもとです。何らかの変化が生じて、それが原因で売却される状況になった可能性もあります。物件を紹介した不動産仲介会社に確認することは可能ですが、必ずしも正確な情報が得られるとは限らないことに留意してください。 STEP4【物件現地調査・物理的確認】 4.1築年数・構造 ・RC造（鉄筋コンクリート造）：耐久性が高く、賃料が安定することが多い。築年数によっては大規模修繕必要。・S造（鉄骨造）：RCより軽く、建築費用も比較的安いが、耐久年数や耐火性能を要確認。・木造：安価だが、耐久性や火災リスクに注意。初心者が判断するコツ：・ローン審査で「築年数制限」があり、築古だと融資期間が短くなる場合がある。・「築25年以内」など一定の基準を自分の指針にすると判断しやすい。・建物の構造で減価償却期間が異なります。減価償却期間は建物の経済耐用期間という側面もありますので、長期運営を計画する場合や銀行融資を受ける場合にも影響があるため、必ず確認してください。 4.2建物の状態（劣化・修繕履歴） ・劣化の有無：外壁のひび割れ、屋上防水の劣化、配管のサビ、雨漏りなど。・修繕履歴：いつ・どこを・いくらかけて修繕したかの記録。管理組合がしっかりしていれば履歴が保存されている。初心者が判断するコツ：・ホームインスペクション（建物診断）やエンジニアリングレポートなどを専門家に依頼して、素人には分からない欠陥をチェックしてもらう。・ホームインスペクションを依頼する場合、住宅診断士など国家資格者でない人間の検査は割安かもしれないが、一級建築士などの国家資格者に依頼した方が間違いは少ない。対象不動産の価格帯に応じて適宜使い分けを検討しても良い。・購入後に高額な修繕費がかかると利回りが大きく下がるため、事前に確認が必須。重要な事実を告知しない場合など、法律上のルールで対応できる場合もあるので売買契約書の内容は専門的な知識を有し、クライアントの利益を確保する仲介窓口を利用することが望ましい。契約書を弁護士にチェックしてもらう（リーガルチェック）場合もあるが、不動産取引実務に長けた弁護士でないと適切な対応は難しい。 4.3設備状況（水回り・空調・防犯・防災など） ・水回り：キッチン・浴室・トイレの老朽化状況、給排水管の劣化。配管は露出していないため目視調査では不具合の把握は困難な場合がある。・空調・電気：エアコンの台数や老朽度、電気容量がテナントニーズを満たすか。・防犯・防災：オートロックや防犯カメラ、防火設備（スプリンクラー等）の有無。初心者が判断するコツ：・入居者目線で「住みたくなるか・借りたくなるか」を想像し、最新設備かどうかをチェック。・一定期間（できれば竣工からすべて）の修繕履歴を提出して頂き、対応内容を確認することで問題点を把握することができる。修繕履歴がない場合、しっかりとした検査が必要となる。 4.4建築基準法の観点からのチェック 賃貸借用途・現在の貸室用途と検査済証を取得した時点との比較を行う。用途が異なる場合、現時点の建築基準法に合致するか、途中で用途変更届をしているかなどを確認。管理報告書・建築基準法に合致しない場合、管理報告書にその旨が記載されている場合がある。例えばエレベーター設備の既存不適格などは多く見られる。そのまま使用不可ではないが、既存適格とするための修繕費用は多大な出費となる場合もあるので注意が必要。初心者が判断するコツ：・信頼できる仲介会社の営業担当者に物件の調査を依頼する。宅地建物取引士の資格を有する担当者や長い経験を有する担当者であれば様々なリスクを把握しているので、建築基準法に合致しない場合でも投資対象としての妥当性についてある程度の意見を述べることはできる可能性があるので、その意見をもとに自身で調査する必要があります。・専門家に調査を依頼して、建物が建築基準法に合致するかをチェックしてもらう。検査実務に精通した一級建築士の資格者が望ましい。 4.5耐震性のチェック（新耐震・旧耐震） 新耐震基準（1981年（昭和56年）6月以降の確認申請物件）・地震対策を強化した基準。金融機関融資も通りやすい。旧耐震基準・耐震診断や補強工事の必要が出る場合がある。初心者が判断するコツ：・原則として新耐震基準物件が望ましい。旧耐震は安く買えるメリットとリスクを比較し、専門家に相談を。・旧耐震建物は耐震改修することも技術的には可能であるが、既存賃借人がいる場合は工事が困難であるなど、既存貸室の使い勝手が悪くなるので改修が困難となる場合もあり注意が必要。 4.6アスベスト調査 ・石綿障害予防規則で、改修・解体工事前にアスベスト含有の有無調査が必要。アスベスト調査には費用がかかる。・築古のビルはアスベスト含有リスクがある。初心者が判断するコツ：・すぐに大規模工事の予定がない場合でも、将来的に撤去費用がかかる可能性がある点は認識しておく。・解体を伴う改修工事を行う場合、アスベスト調査を行う義務が規定されており、アスベスト調査を実施した場合は調査結果を保管しておくことが望ましい。 STEP5【収益性分析】 5.1表面利回り ・計算式：年間家賃収入÷購入価格×100（%）・あくまで物件比較時の目安であり、諸経費は含まれない。 5.2実質利回り ・計算式：（年間家賃収入－諸経費）÷（購入価格+購入時諸費用）×100（%）・管理費、修繕積立金、固定資産税などを考慮した実質的な収益率。初心者が判断するコツ：・最初は「表面利回り」に惑わされがちだが、実質利回りを重視。・税金や管理費用を差し引いた手残りがどれくらいかを計算するのが大事。 5.3空室率・周辺の賃貸相場 ・空室率：地域や物件管理の良否で大きく変わる。・賃貸相場：同エリア・同築年・同設備の物件との比較が必須。初心者が判断するコツ：・不動産ポータルサイトや地元仲介業者から相場をリサーチし、想定家賃が適正かチェックする。・保守的に「空室率10%～20%」を見込んでおくとリスクに備えやすい。 5.4収支シミュレーション ・キャッシュフロー計算：（家賃収入－ローン返済－諸経費）・将来の修繕費や設備交換費なども考慮。初心者が判断するコツ：・シミュレーションには「家賃下落」「金利上昇」のリスクも織り込む。・不動産会社の作るシミュレーションは楽観的な数字になりやすいので、自分で厳しめに計算する。 STEP6【法務・権利関係の確認】 6.1登記事項証明書（登記簿謄本）の確認 ・建物の表題部：売却対象と合致するか。床面積など数量を含め確認が必要。・権利部（甲区）に記載されている事項（所有権に関する事項）にある権利者：売主が本当に所有者か。所有者でない場合、どのような立場であるか。・権利部（乙区）に記載されている事項（所有権以外の権利に関する事項）にある抵当権など：既に担保に入っている場合、抹消手続きはどうなるか。初心者が判断するコツ：・司法書士や仲介会社が通常は調査するが、自分でも法務局で取り寄せ可能。・気になる点は購入前に必ず質問し、あいまいにしない。 6.2検査済証 ・建物の建築確認、検査済証。初心者が判断するコツ：・初心者は検査済証のない物件は融資や売却時に手間がかかる場合があるので注意が必要。 6.3法令制限（用途地域・建ぺい率・容積率・高さ制限） ・用途地域：住居系、商業系、工業系で建築可能な用途が違う。・建ぺい率・容積率：建物を増改築する際に制限がかかる。初心者が判断するコツ：・将来リノベや増築でバリューアップを狙うなら、容積率に余裕があるかをチェック。・1棟ビルの場合、エンジニアリングレポートを取得し、網羅的な調査があれば参考になる。 6.4賃貸借契約書・管理委託契約書の内容 ・既存テナントがいる場合：契約条件、賃料改定の可否、敷金の引き継ぎ方法など。・管理委託契約：管理料率、解約時の条件。初心者が判断するコツ：・オーナーチェンジ物件の場合は、既存テナントとの契約内容に拘束される。・弁護士や仲介業者に細かい条文を確認する。 6.5借地権・底地の場合の地主・借地人との関係 ・借地契約の期限や更新料、地代の増減条件など。初心者が判断するコツ：・初心者にはハードルが高いため、可能であれば避けるか、専門家の意見を確認し、安全な取引となるようにする。 STEP7【資金調達・融資の検討】 7.1金融機関の融資評価額 ・物件評価額vs購入価格。・銀行によっては独自の評価方法があり、想定より融資額が下がることも。初心者が判断するコツ：・複数の銀行・金融機関に打診し、金利・融資期間・担保条件を比較する。・金融機関は様々な種類があり、融資取扱い対象となる不動産はそれぞれ異なることがある。・担保価値の高い物件は金利優遇などを受けられる可能性がある。・与信が高い借主は金利優遇などを受けられる可能性がある。取引がない場合、自己資金の割合が高いことも信用につながる。・不動産金融の世界では、金融環境・物件・借主与信など様々な要因によるがLTV（※）は70%以下を目安とし、30%以上を自己資金または出資金から賄うことが通例。初心者もあまり借入比率を追求するのでなく、妥当な水準で資金調達ができない場合は、何らかのリスクが生じた場合のキャッシュフローに懸念が生じるので、無理をしないほうが良い。※LTV：Loan To Value（不動産の評価額・取得価格に占める借入金の割合） 7.2自己資金と融資のバランス ・頭金が多いほど、毎月返済額を抑えられキャッシュフローが安定しやすい。・フルローンは利益率を高める可能性もあるが、リスクが大きい。初心者が判断するコツ：・「万一家賃が半分になっても返済に困らないか？」をシミュレート。・総資産の大半を投資に回すのではなく、緊急資金は必ず残す。 7.3金利変動リスク・繰上げ返済条件 ・変動金利だと金利上昇で返済額が増えるリスク。・繰上げ返済に手数料がかかる場合もある。初心者が判断するコツ：・短期決戦で売却するなら変動金利もアリだが、長期保有なら固定金利を検討して安定を図る。・売却時の収益計算には繰上げ返済時の手数料等を含めて計算する。 STEP8【管理運営体制の確認】 8.1管理メンテナンス会社の有無・業務委託料 ・管理メンテナンス業務委託：清掃、設備管理、管理窓口を専門業者に任せるのか。・委託料相場：物件の設備、用途により異なる。初心者が判断するコツ：・管理メンテナンスは業務委託必須。近隣在住でも初心者は対応できないことが多いので、自主管理を目指す場合でも、自身で対応できるようになるまでビルメンテナンス業務は管理メンテナンス会社に委託して自身の知識習得や対応体制構築に努める。 8.2運営管理会社の有無・手数料 ・賃貸管理委託：賃貸管理（家賃回収、クレーム対応、退去時清算など）をプロに任せるのか。・運営管理委託：プロパティマネジメント業務として、賃貸管理だけでなく、テナント募集から物件全般の運営管理まで不動産の運営すべてを専門会社に任せるのか。更にサブリース（一括借上げ）まで任せるのか。・賃貸管理手数料相場：月の家賃収入の5%～10%程度が多い。・運営管理手数料相場：月の家賃収入の5%～20%程度が多い。初心者が判断するコツ：・遠方物件は管理会社必須。近隣在住でも初心者は基本的に委託したほうが安心。・管理会社は様々な特徴があり、得意分野も異なるうえ、営業エリアもあるのでしっかり選定することが望ましい。 8.3管理会社の実績・対応力 ・実績：管理戸数、地元での評価など。・対応力：入居者募集力、トラブル時の迅速対応が重要。初心者が判断するコツ：・地元密着の管理会社が空室対策や地域事情に詳しい。大手はブランド力や営業力が強い。・組織体制がしっかりしている会社は管理業務の原価として人件費が大半なので、それに見合った形で手数料が高い。・口コミや実際の管理物件の状態を見て判断すると良い。・募集看板が多い業者が必ずしもテナントリーシング能力があるとは限らない。募集のやり方は条件の決め方を確認して、考え方に納得できる業者が望ましい。・特定の物件のみの成約を目指す利益相反を指摘する解説があり、注意は必要であるが、入居者募集時に物件を紹介しているのか、報告書で確認すればそのような行為をする管理会社は一般的でないことは理解できると思われる。 8.4維持管理・修繕計画の体制 ・日常管理体制：劣化が進んでから対応すると大幅なコストがかかるので、充実した日常管理で建物維持に努めることが、テナント満足度向上にもつながり良好な運営となる場合が多い。・長期修繕計画：分譲マンションなら管理組合が計画しているかどうか。内容が合理的か。初心者であれば第三者意見も確認する。・一棟物件：所有者自身で積立を行うか、管理会社と計画を立てるか。1棟利用テナントが入居した場合、管理をどちらが行うか。テナント自主管理は建物劣化が進む懸念があるので管理仕様を所有者が決めて、その通りの運用となっているかを常にチェックするか、所有者が行い、テナントから管理費・共益費を取得するかを検討する。初心者が判断するコツ：・将来の大規模修繕（外壁塗装・屋上防水など）に備えて毎月のキャッシュフローから積立する習慣を付ける。・予防保全的な対応が合理的であるかを確認する。過剰な管理仕様は収益に悪影響となる。 STEP9【出口戦略（売却時）の確認】 9.1流動性の高さ ・都心物件や駅近は売却しやすく、価格も安定。・郊外や地方は売りに出しても買い手がつかず、値下げが必要なケースがある。・特殊な物件は立地が悪くなくても運営が難しい場合もあり、立地に合致した標準的用途（住居、オフィス、店舗など）の方が検討者は多い。 9.2過去売却事例の確認 ・不動産ポータルサイト、REINS（不動産流通標準情報システム）や不動産会社の成約事例を参照する。・不動産鑑定を利用する。・いつ頃、どのくらいの募集期間で、いくらで売却に出し、実際にいくらで売れたかを確認。（すべての情報が確認できるとは限らない、むしろ、いつ頃、いくらで売却に出していて売れたようだ、という情報しか得られないことも多い）・詳細の情報を知りたい場合、売買が行われてからしばらく経っていれば、建物の登記事項証明書を取得することで買主や融資有無など追加の情報が得られる場合がある。売買契約直後は登記完了していないため取得できないこともある。 9.3売却タイミングと投資期間 ・マーケットが加熱している時期に売れば高く売れるが、タイミングは読みにくい。・税制上、保有5年超で譲渡税率が下がる（長期譲渡）などの優遇がある。初心者が判断するコツ：・「投資開始時点で10年後に売却する」など方針を立てつつ、状況によって柔軟に変える。・不動産仲介会社や投資家向けのオンラインコミュニティで市況をリサーチ。・トータルで収益を確保できている場合、収益を確定するという意味で売却を進めることも意味はある。但し、売却で得られた資金をどのように活用するか、市場が過熱気味で予想より高く売れた、ということは、自身が新たに購入しようとした場合も予想より高い物件しかないので、将来の値下がりリスクを負う懸念もある点に留意し、市場状況を確認したうえで判断する。但し、そのような状況になると客観的に市場を見ることができなくなる場合もあるので、それまでに信頼できるセカンドオピニオン依頼先を確保しておく。 STEP10【総合的な最終投資判断】 10.1投資目的に対する総合評価 ・STEP1で立てた目標と、STEP2～9で集めた情報を突き合わせて、実現可能性を確認。 10.2リスクとリターンのバランス評価 ・空室や修繕費といったリスクと、家賃収入や売却益を見込んだリターン。・最悪の場合（地震、経済不況、金利上昇）にも備えられるか。 10.3専門家の意見を得る ・税理士：税金・相続対策。・不動産鑑定士：物件の客観的評価。・建築士・ホームインスペクター：建物の品質や耐震診断。初心者が判断するコツ：・不動産仲介会社の言うことを鵜呑みにせず、セカンドオピニオンを持つと安心。・全項目をクリアした上で納得できるプランなら初めて買付を入れる。 まとめ（不動産投資初心者向けアクションステップ） 1.不動産用語の理解・不動産投資の広告・資料に使われている用語など、基本ワードの意味を把握する。可能であれば具体的な相場観・水準などをおさえ、どうしてその水準なのかを理解する。いったんおさえた数値であっても、市況の変化に応じて変わるので、適宜、必要に応じて専門家へ確認する。2.小さく始める・いきなり大きな物件よりも、まずは少額投資や区分所有など手が届く範囲で実践すると学びやすい。物件の立地や種別として特殊なものより、身近なものから選択した方が身につきやすい。もしくは本稿の範囲外であるが、不動産会社への投資、という観点から自身が興味ある事業を行う上場不動産会社株式に投資することを通じて業務理解が進む可能性もある。3.複数の専門家・銀行と連携・不動産会社だけでなく、税理士、弁護士、金融機関、管理会社を複数あたって比較する。但し、不動産関連企業であれ、専門家であれ、それぞれ得意分野がある。その観点で各専門家の特徴を把握し、状況に応じた使い分けをする場合もある。4.必ず現地視察・ネット情報だけに頼らず、自分の目で周辺環境や建物状況を確認。また割安な物件と感じた場合、競合物件も実際に見ることで、割安な理由がどこにあるのか発見できないか、確認してみる。理由もなしに安い物件は存在しないという認識は常に忘れない。5.保守的な収支シミュレーション・空室リスクや修繕費、金利上昇など悲観的シナリオも想定して、キャッシュフローの破綻が生じないか、自身の予算をオーバーしないかをチェック。こうしたステップを踏むことで、不動産投資初心者であっても専門的な切り口で確認事項を一つずつクリアしながら、納得度の高い投資判断を下せるはずです。焦らず、慎重かつ着実に情報収集と分析を行いましょう。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ代表取締役 羽部 浩志 1991年東京大学経済学部卒業　ビルディング不動産株式会社入社後、不動産仲介営業に携わる 1999年サブリース株式会社に転籍し、プロパティマネジメント業務に携わる 2022年サブリース株式会社代表取締役就任(現職)　ライフワークはすぐれた空間作り 2025年12月25日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの羽部です。この記事は「ビル分譲ガイド　不動産投資商品の選び方」のタイトルで、2025年12月8日に執筆しています。少しでも、皆様のお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願いいたします。 目次第1章　不動産投資商品の名称と特徴第2章　投資金額別商品例と対象資産の特徴第3章　投資目的に応じた不動産投資商品例とその説明第4章　不動産投資商品の立地区分の例とその説明第5章　まとめ・不動産投資チェックリスト 第1章　不動産投資商品の名称と特徴 不動産投資の分野では、特にビル投資において多彩な表現が使われます。以下では、特に「ビル分譲」「ビル1棟売り」「投資用不動産」「売りビル」など、不動産投資広告でよく目にするキーワードについて、それぞれの意味・特徴を広告文例とともに分かりやすく整理します。「不動産投資に興味があるのでネットで調べてみようと思うけれど、どのように調べれば良いのかわからない」と感じている方が具体的な物件の情報を調べるうえで必要な基本的な知識としてご覧下さい。 1．ビル分譲（区分所有・1棟全体） 【意味】・「分譲住宅」が良く使われるため、これに準えた「分譲ビル」という表現でビルの「区分所有権」販売を示す。・1棟ビルを「フロア単位」または「区画単位」に細かく分割し、個別に販売する方法。購入者は区分所有権を取得する。・1棟ビル全体を販売する方法。分譲対象がビルという部分に焦点をあてた表現。・建物の分類はビルとなる不動産について、「区分所有権」を含む「所有権」販売全般を意味する。【表現例】・「都心オフィスビルの1区画を区分所有で手軽に購入」・「フロア単位で所有可能な区分オフィス投資」・「少額からのオフィス投資。相続・節税対策にも最適」・「予算に応じた安定資産のビル投資。インフレ対策に最適。」【対象・特徴】・一般投資家向けに投資金額が数千万円～数億円程度から参入可能。・節税対策、相続税対策、資産形成のニーズに対応。・区分所有建物の場合、他オーナーとの共同管理が必要。・分譲不動産は所有形態によらず自己使用または賃貸収益を目的とする。 2．ビル1棟売り（1棟収益ビル・1棟オフィス） ・ビル全体（建物1棟丸ごと）を販売する方法。・ビル分譲が様々な規模の不動産を対象としていることと比較し、1棟は区分所有を除外し、相対的に資産規模が大きい不動産の販売方法。表現例・「駅前好立地、1棟収益ビル」・「人気エリアの1棟オフィスビル。満室稼働中」・「1棟ビル投資で高収益・高利回りを実現」特徴・投資規模が大きく（数億円～数十億円）、比較的富裕層や法人投資家が主対象。・オーナーが単独所有のため、運営方針を自由に決定できる。・キャッシュフローと資産規模拡大に向くが、資金力・リスク許容度が求められる。・収益ビルと表現した場合は賃貸収益を目的とする。1棟オフィスは自己使用が可能な物件も含まれ、自己使用と賃貸収益双方を目的とする場合も含まれる。 3．投資用不動産（収益不動産・オーナーチェンジ物件） ・賃貸収入（インカムゲイン）や売却益（キャピタルゲイン）を目的に取得する不動産の総称。・賃貸不動産を対象とし、区分所有も1棟全体も対象表現例・「投資用区分オフィス、即収益物件」・「利回り〇％のオーナーチェンジ物件」・「賃貸稼働中の収益ビル、安定収入物件」特徴・購入時点でテナント（借主）が既に入居中の場合は、「オーナーチェンジ物件」と呼ばれる。・価格に対して年間賃料収入を示した「利回り」を強調する表現が多い。この利回りはあくまで物件比較のための目安であり、投資家が実際に得られる収益は異なる場合がある。・物件の種類は多様（ビル、マンション、店舗、倉庫など）である。 4．売りビル（販売ビル・売ビル） ・販売目的で市場に出ているビル物件。区分所有ではなく原則として1棟売却を指すことが多い。表現例・「売りビル情報多数あり。未公開物件も」・「都心の売りビル、レア物件につきお早めに」・「1棟ビル売却案件・非公開案件をご紹介します」特徴・区分販売ではなく、1棟まるごとの売却をイメージさせる用語としてよく使われる。・建物の状態・収益状況・立地によって価格や利回りが変動し、資産価値や出口戦略がポイントになる。・分譲不動産は所有形態によらず自己使用または賃貸収益を目的とする。主なターゲットは法人や富裕層の投資家。 5．その他よく使われる不動産投資商品名称 （1）レジデンス・レジ物件居住用マンション・住宅を指し、マンションの賃貸収益を狙った投資。（2）バリューアップ物件リノベーションやリーシング改善により付加価値向上を狙う物件。中古物件を安く買い、改修後に収益性を高める。（3）底地・借地権付き物件土地所有者と建物所有者が別々の物件。権利調整が複雑だが、安価で高利回りを狙える。（4）開発素地物件既存建物と土地が対象の不動産のなかで、建物の築年が経過して経済価値が低くなっている場合や既存不適格などの瑕疵がある場合などですべての賃借人退去後に建物解体のうえ新築建物の建築計画を予定する物件。必ずしも建物解体が必要ではなく、建物リニューアルを行う場合もある。 6．各表現の比較・整理 表現対象不動産投資規模主な投資家収益性投資難易度ビル分譲（区分)オフィス1フロア・店舗1区画中小規模（数千万～数億円）個人・中小法人中程度～高め（立地次第）易しい（管理も外注可）ビル1棟売りオフィス・商業ビル1棟大規模（数億～数十億円）富裕層・法人中程度～高（リスク・規模大）-投資用不動産マンション・オフィス・店舗など全般幅広く小規模～大規模まで個人～法人まで幅広い中程度～高め-売りビル（1棟）主に1棟のオフィス・商業ビル大規模（数億円以上が一般的）法人・富裕層中心- 7．不動産投資商品名称のまとめ（ポイント） ・「ビル分譲（区分所有）」はフロアや区画単位で所有可能で、比較的少額投資。・「ビル1棟売り」「売りビル」は、1棟単位で売却され、法人や富裕層向けの高額投資案件。・「投資用不動産」は収益性を前提とした全般的な不動産を指し、入居中物件（オーナーチェンジ物件）も含まれる。こうした用語を理解しつつ、それぞれの投資目的や規模、資産運用戦略に応じて物件選びを行うことが重要です。 第2章　投資金額別商品例と対象資産の特徴 前章で不動産投資商品の広告等で使われる用語の具体例を説明しました。より具体的な不動産投資商品のイメージを持って頂くため、不動産投資商品・対象資産を投資金額帯ごとに具体的に整理し、代表的な投資例・特徴をまとめます。誰にとっても良い投資商品というものは存在しません。下記の整理を参考に、自身の資産規模や目的に合わせて最適な不動産投資商品を選ぶことが重要です。 1．【数十万円～数百万円】不動産小口化商品（不動産クラウドファンディングなど） ・一口10万円～数百万円程度の少額で都心の商業ビルやマンション等に投資可能。・クラウドファンディング会社が不動産を取得・管理し、出資者は出資金に応じて配当を得る。・物件管理やテナント対応などは業者任せ。投資初心者向き。（具体例）・OwnersBook（ロードスターキャピタル）・CREAL（クリアル）・Rimple（プロパティエージェント） 2．【数百万円～数千万円】区分所有マンション（ワンルームマンション投資） ・分譲マンションの1戸（区分）を購入し、賃貸収入を得る。・都市部で駅近の好立地マンションを中心に需要がある。・個人投資家が比較的少額で参入しやすく、管理が容易。（具体例）・プロパティエージェント・日本財託・FJネクストホールディングス（ガーラマンション） 3．【数百万円～数千万円】区分所有オフィス・店舗 ・ビルの1フロアまたは区画を区分所有権で購入。・オフィスビルや商業施設の1フロア単位で、安定的なテナントが入居する立地の良い物件が多い。・節税・相続対策としても利用される。（具体例）・ボルテックス（区分所有オフィス）・サンフロンティア不動産（バリューアップ物件）・インテリックス（中古区分商業ビル） 4．【数百万円～数千万円】底地投資（借地権が付いた土地の所有権） ・借地権者が建物を所有し、土地の所有権だけを持つ状態。・毎月の地代収入は得られるが、土地利用が制限される。・収益性は低めだが相続税評価減・節税目的で投資される。（具体例）・都市部の底地専門業者（トーセイ、日本土地建物、日本商業開発など） 5．【数百万円～数千万円】借地権付建物（一戸建て住宅や小規模建物） ・土地は他人（地主）が所有し、建物のみ所有権を持つ。・投資額が抑えられる反面、地主との関係性が重要で、土地の利用や建替えに制限あり。・都心の住宅地や商業エリアで多く存在。投資利回りは高めだが流動性がやや低い。（具体例）・都内23区などの借地権付戸建住宅・店舗付き住宅など・下町エリアでの老朽住宅をリフォームして賃貸運用するケースも多い。 6．【数千万円～1億円未満】ロードサイド店舗（所有権土地建物一括） ・土地・建物の完全所有権で、ロードサイド店舗（コンビニ・飲食店・ドラッグストアなど）を所有。・投資額が比較的高いが、安定した賃料収入が見込め、管理負担が少ない。・土地の価値が安定しやすく、中長期的に収益性が高い。（具体例）・コンビニ、ドラッグストア、飲食チェーン店（回転寿司、ファストフード）などの単独店舗物件。・大東建託などが一括借上げ（サブリース）で提供するケースもあり。 7．【数億円以上】オフィスビル1棟・商業ビル1棟 ・1棟丸ごと所有するため投資規模が大きく、法人や富裕層向け。・収益力（利回り）と出口（売却・転売）戦略が重要になる。・管理は管理会社に委託することが一般的。（具体例）・都心の中規模オフィスビル（5億円～10億円）・商業地（駅前・繁華街）の1棟店舗ビル 8．【数十億円～】大型オフィスビル・商業施設（1棟所有権） ・資金規模が大きく、機関投資家やファンド、REITなどが購入主体となるケースが多い。・賃料収入だけでなく、価格上昇（キャピタルゲイン）を狙う投資もある。・一般個人投資家にはハードルが高い。（具体例）・J-REITが取得するような丸の内エリア、虎ノ門エリアのオフィスビル（数十億円以上）・外資系ファンド（ブラックストーン、ケネディクス）等の投資対象 9．投資金額帯別不動産投資商品のまとめ 金額帯投資対象（例）特徴権利形態対象投資家数十～数百万円不動産クラウドファンディング(証券化商品)手軽な金額でリスク分散型投資を実現小口化持分・匿名組合出資初心者個人百万円～数千万円区分所有マンション・区分所有オフィス区分所有マンション・区分所有オフィス比較的低予算で所有しやすく、節税や資産形成が目的区分所有権個人・小規模投資家数百万～数千万円底地・借地権付き家屋制約付きながらも、都心立地を低予算で保有できる底地権・借地権付き建物所有権個人・小規模投資家数千万円～1億円未満ロードサイド店舗（土地建物）など安定的で利回りが良く、土地・建物がセットの完全所有完全所有権（土地・建物）富裕層・中小法人数億円以上ビル1棟・大型オフィス・商業ビルビル1棟・大型オフィス・商業ビルまとまった資金が必要だが、安定的かつ規模の大きな収益を狙える完全所有権（土地・建物）富裕層・法人投資家 10．投資目的に応じた商品例 ●少額からスタートしたい初心者不動産クラウドファンディング・区分所有ワンルームマンション●節税・相続税対策の投資家戸建住宅・区分所有マンション・区分オフィスなど●安定収益重視の投資家ロードサイド店舗・賃貸アパートなど●資金力があり収益性・売却益重視の投資家都心1棟ビルなど完全所有権型 第3章　投資目的に応じた不動産投資商品例とその説明 投資対象となる不動産について、比較的商品の選択肢が多くあるものについて例を挙げ、「投資対象としての特徴」や「投資のポイント」を簡潔かつ整理して解説します。 1．戸建て住宅（賃貸用） 投資特徴：個人の居住需要に対応した賃貸住宅。単身世帯～ファミリー世帯まで幅広いニーズに対応可能。比較的初期投資額が低め（数百万円～数千万円）。利回りは高めだが、入居者退去時の空室リスクがある。メリット・デメリット：【メリット】売却しやすい・自己利用に転用可能。【デメリット】1戸空室で収入がゼロになるリスク。 2．アパート・マンション等の共同賃貸住宅（1棟投資） 投資特徴：複数の住戸をまとめて運営するため、空室リスク分散が可能。安定的な家賃収入を期待でき、初心者～プロ投資家まで広く人気。築浅物件は利回り低め（3～5％）、築古物件は高利回り（7～10％以上）も。メリット・デメリット：【メリット】安定収益・空室リスク分散。【デメリット】修繕コストが大きくなる・管理コスト発生。 3．オフィスビル（1棟・区分所有） 投資特徴：法人がテナントとなるため家賃が高く、安定した収益を見込める。都市部の好立地ほど賃料・稼働率が安定。賃貸契約期間が比較的長い（3～10年）ケースが多い。メリット・デメリット：【メリット】法人テナントによる長期安定収益。【デメリット】景気影響を受けやすく、空室時の収益低下リスク。 4．テナント商業ビル（店舗・商業施設） 投資特徴：商業店舗、飲食店、クリニック、美容室など、多様な業種が入居。ロードサイド店舗は利回り5～8%前後で比較的高収益。立地が極めて重要で、駅前・幹線道路沿いが有利。メリット・デメリット：【メリット】立地次第で収益性が高い。【デメリット】景気変動の影響を受けやすく、テナント入替時の空室リスクがある。 5．オフィスビル（事務所用途） 投資特徴：法人テナント対象で、賃料が安定しやすい。都市中心部でのニーズが高く、区分所有で小口投資も可能。バリューアップ（リノベーション）で資産価値を向上可能。メリット・デメリット：【メリット】長期契約で安定収益が狙える。【デメリット】景気変動による賃料低下・空室リスク、管理費や修繕コストが高い。 6．テナント商業施設（ショッピングモール・複合商業施設） 投資特徴：大規模施設はREITや法人投資家向き。安定テナントを誘致できれば賃料収益は安定するが、規模が大きく投資額も高額。郊外型大型商業施設は集客次第で収益が変動する。メリット・デメリット：【メリット】収益の安定性・知名度向上による資産価値維持。【デメリット】空室発生時の影響大。初期投資が高額。 7．底地（土地のみ所有、借地権建物あり） 投資特徴：地代収入を得る目的で投資。自己利用・建築自由度が低い。相続評価額が低く節税に効果的。メリット・デメリット：【メリット】節税効果・安定収入。【デメリット】土地利用や売却が困難。収益性低め。 8．借地権付き建物（建物のみ所有、土地は借地） 投資特徴：土地は借地のため安く、少額で賃貸用建物を所有可能。比較的利回りが高いが地主との関係性が重要。メリット・デメリット：【メリット】投資額抑制。利回りは高め。【デメリット】土地利用の制限。地主との交渉が必要。 9．土地・建物の完全所有権（ロードサイド店舗・事業用地） 投資特徴：コンビニやファミレス、ドラッグストア等のロードサイド店舗。完全所有のため土地・建物の自由利用や売却が可能。メリット・デメリット：【メリット】所有権自由度高・安定的収益・売却しやすい。【デメリット】初期投資額が大きめ。 10．ホテル 投資特徴：観光需要に応じた宿泊施設への投資。稼働率や景気に左右されやすく収益性変動あり。都市部ホテル、リゾートホテルなど種類は多様。メリット・デメリット：【メリット】観光地立地では高収益可能。【デメリット】運営リスク（稼働率変動）が大きい。 11．倉庫・物流施設 投資特徴：EC需要増加に伴い、物流拠点ニーズが上昇。賃貸期間が長期（5～10年）で安定収益が見込める。メリット・デメリット：【メリット】賃料収益安定性高・管理負担低め。【デメリット】立地の選定次第で稼働率・売却難易度が左右。 12．その他の一般的な投資対象例 ●コインパーキング・月極駐車場初期費用が比較的安価。土地活用での暫定措置としても一般的。都市部で稼働率が高いが、固定資産税対策としての一時利用。●トランクルーム・レンタル倉庫初期投資低め・安定したニーズ。利回り高め（8～12％前後）。個人・小口投資家向けの運営会社による投資商品もある。 13．まとめ（不動産投資対象別の特徴比較） 種類安定性利回り目安流動性投資難易度戸建て住宅△中～高め高易アパート・マンション〇（安定）中～高め中程度-オフィスビル〇（景気敏感）中～高め中～難-商業施設〇（立地次第）中～高め中～難-底地◎（低収益）低め難しい-借地権付建物〇（制約あり）中～高め難-ホテル△（不安定）高め難-物流施設◎（安定）中中程度- 投資対象ごとに特徴やリスクが異なるため、それぞれの目的・資金力・リスク許容度に応じて選択することが大切です。 第4章　不動産投資商品の立地区分の例とその説明 本章では、代表的な立地分類（都心の商業地、オフィス街、近郊住宅地、地方都市、地方山村）を用いて、不動産投資対象としての特徴を整理します。また、代表的分類に一般的な区分を追加・整理し、それぞれの投資上の留意点もあわせて解説します。必ずしも１つだけに分類されるとは限らない場所もありますが、これらの分類を参考に、自分の投資目的や資金規模、リスク許容度、運営手間に応じて、投資対象の立地を選定するとよいでしょう。 1．立地別の不動産投資特性一覧表 立地区分主な投資対象特徴（メリット）注意点（デメリット）都心商業地商業ビル・店舗・オフィス人口・商業集積が高く、需要が安定的。資産価値が高く流動性も高い。土地価格上昇によるキャピタルゲインも期待可。価格が高額で利回りは低め。景気・市場変動の影響を受けやすい。オフィス街オフィスビル・テナントビル安定した法人需要。長期賃貸契約で安定収益。区分所有も可能。企業移転など景気変動に伴う空室リスク。築古物件は維持管理コスト高め。近郊住宅地マンション・アパート・戸建住宅ファミリー層中心の安定的な居住ニーズがあり、空室率低め。購入価格も比較的手頃。競争物件が多く家賃競争が激しい。人口減少エリアでは空室リスク増加。地方都市（中核都市・地方県庁所在地）賃貸住宅・ロードサイド店舗・ビジネスホテル購入価格安価。一定の都市需要が存在し、利回りが高め（6～10％）。人口減少・賃料下落・テナント撤退時の空室リスクが大きい。地方山村（過疎地）別荘・民泊施設・太陽光発電用地土地価格が安く、利回り（表面利回り）が高い。自然資源活用型投資（太陽光・林業など）可能。流動性が低く換金困難。賃貸需要は極めて低い。 2．各エリアの詳細な特徴解説 ① 都心商業地（銀座、新宿、梅田など）人口集中度・消費ニーズが高く、店舗ビルやテナント向け商業ビルとして魅力的。投資対象は高額で利回りは低い（2～4％台）が、キャピタルゲイン（売却益）を狙える可能性もある。地価が安定して高く、流動性も高い（換金性が良い）。【広告表現例】「希少立地！駅徒歩1分の好立地収益ビル」 ② オフィス街（東京の丸の内・大手町、大阪の梅田・淀屋橋）法人がメインターゲットで、安定したテナント需要。区分所有オフィス投資が一般的で、節税・相続対策としても人気がある。景気後退や企業移転で一時的な空室が生じやすい。景気敏感型の資産。利回りは4～6%程度が一般的。【広告表現例】「東京主要オフィス街の区分所有ビル、安定稼働中」「1棟オフィスビル投資、法人テナント契約済み」 ③ 近郊住宅地（東京近郊：三鷹・川崎・横浜・千葉・埼玉のベッドタウン）居住需要が安定し、賃貸住宅・一戸建住宅（賃貸）が人気。投資物件としては賃貸マンション・アパート中心で、中古戸建を賃貸転用も多い。ファミリー向け・単身者向けと多様な物件があり、賃貸ニーズは比較的安定。投資利回りは5～7％程度が一般的で、競争激化のため家賃の維持が難しい地域も多い。【広告表現例】「都心通勤圏、満室稼働中の1棟アパート投資」「利便性良好の中古戸建住宅、リフォーム後即収益可」 ④ 地方都市（地方県庁所在地・中核都市、例：仙台、広島、熊本など）地方都市中心部は人口が安定しているが、周辺エリアは人口減少傾向。投資物件はマンション、商業店舗、ビジネスホテルが主流。購入価格が比較的低いため高い利回り（8～10％以上）を狙えるが、将来の空室リスクがある。【広告表現例】「地方都市中心街で利回り10％以上の収益アパート」「地方都市の駅前テナントビル、満室稼働中」 ⑤ 地方山村（農村・過疎エリア）自然豊かな環境を生かした投資が主流（太陽光発電、別荘、民泊施設など）。投資額は安いが、管理や稼働率に課題が多い。投資としては玄人向き。流動性が低く売却時に苦労することがある。【広告表現例】「地方の別荘地で民泊投資、利回り15％超も可能」「地方山林を活用した太陽光発電投資、安定的な売電収入」 3．その他、投資対象として一般的なエリア分類（補足） 駅前繁華街（地方都市含む）商業テナント需要が高く、空室リスクが低い。1棟ビル投資、店舗区分投資として有効。ロードサイド店舗（郊外エリア）コンビニ・飲食店・ドラッグストアなど、郊外でも安定収入が可能。賃料が安定しやすい長期契約が多い。観光地（リゾートエリア）民泊・ホテル・別荘型施設への投資が有効。観光需要に左右されるため、収益性は変動しやすい。土地・駐車場（都市・郊外問わず）賃貸運営コストが低く、節税にも有効だが、収益性はやや低い。将来の開発を見込んで購入するケースが多い。 4．投資対象としてのポイント整理 ・都市の中心地ほど価格が高く収益率が低め、地方ほど価格が安く利回りは高い傾向。・人口動態、立地特性、テナント・居住ニーズなどを考慮し、資産価値の安定性と流動性をバランスよく考えることが重要。・初心者向き：近郊住宅地（マンション・戸建て）や都心区分所有（マンション）。・経験者・法人向き：オフィスビル・商業ビル・物流施設。・ハイリスク・ハイリターン型：地方山村エリアの民泊・太陽光施設。 第5章　まとめ・不動産投資チェックリスト 以下に、「不動産投資を行う際のチェックリスト」を体系的に構成します。これまでの章でどのような商品があるか、その特徴を述べて参りましたが、具体的な商品を見ることが不動産投資の第一歩です。自分にあった商品を探すために、まずはチェックリストをもとに自分の希望を整理したうえで、具体的な物件を調べてみて下さい。不動産投資について調査を重ねるなかでより具体的な希望条件が明確になれば、実際の物件がその希望条件にどの程度合致するかを判断することができます。そのような手順を進めるうえで、具体的なかつ実用的なチェック項目をまとめました。不動産は同じ物件は２つとないため、個々のチェックリストが全体的に関連し、最終的な価格や収益に影響してきます。網羅的な項目を挙げていますので、初心者には不明な項目があるかもしれませんので、それらはブランクでも大丈夫です。ご自身の希望条件に合致した投資物件をいくつか見つけることができれば、一定の相場観のようなものを掴むことができます。これはこういう部分があるから安いのか、あれはああいう部分が魅力的なので高めなのか、などのご自身なりの判断ができるようなればもう不動産投資家です。 1．不動産投資チェックリスト・フローチャート 以下の順序でチェックを進めていきましょう。✅ STEP1【投資目的の明確化】投資目的を設定（インカムゲイン、キャピタルゲイン、節税・相続対策など）投資期間の設定（短期・中期・長期）投資許容リスク（安定重視 or 高利回り重視）投資予算（自己資金・借入可能額）✅ STEP2【物件種類・権利形態の選定】投資金額に適した物件種類を選定（小口化商品・区分所有・1棟所有・底地等）投資目的に適合する物件種別（居住用・商業用・事務所用・ホテル・物流施設等）権利形態（所有権・借地権・底地・区分所有）を明確化✅ STEP3【エリア・立地の選定】地域区分を明確化（都心・近郊・地方都市・郊外等）立地特性チェック（交通利便性・人口動態・商圏人口・行政施策）周辺環境チェック（競合物件・嫌悪施設・将来の再開発計画の有無など）✅ STEP4【物件現地調査・物理的確認】築年数・構造（RC・鉄骨・木造など）建物の状態（劣化・修繕履歴・リノベーション有無）設備状況（水回り・空調・エレベーター・防犯・防災設備など）耐震性のチェック（新耐震・旧耐震、耐震診断・補強有無）アスベスト（石綿）調査済みの有無（石綿障害予防規則対応状況）✅ STEP5【収益性分析】表面利回り（年間賃料 ÷ 購入価格）実質利回り（実際の諸経費を差し引いた実質収入ベースで計算）周辺の賃貸相場との比較（割高・割安を把握）空室率のチェック（現状および周辺の稼働率）収支シミュレーション（キャッシュフローの安定性を精査）将来の家賃下落・経年劣化・修繕費用上昇リスクの検討✅ STEP6【法務・権利関係の確認】登記簿謄本確認（所有者・抵当権・借地権の権利関係）法令制限チェック（用途地域・建ぺい率・容積率・高さ制限）契約関係書類（賃貸借契約書・管理委託契約書）の内容確認借地権物件・底地の場合の地主・借地人との関係性確認✅ STEP7【資金調達・融資の検討】金融機関の融資評価額（融資可能額・金利・融資期間・担保条件）自己資金と融資のバランス（無理のない返済計画かどうか）借入に伴うリスク（返済計画、金利変動リスク、繰上げ返済条件）✅ STEP8【管理運営体制の確認】管理会社の有無・管理手数料管理会社の実績・信用・対応力テナント対応（募集・クレーム対応）の仕組み確認維持管理・修繕計画の体制（長期修繕計画有無）✅ STEP9【出口戦略（売却時）の確認】売却可能性・流動性の高さの確認（将来的な換金性）近隣エリアの過去売却事例確認（価格推移）売却タイミングの想定・投資期間の再確認✅ STEP10【総合的な最終投資判断】投資目的に対する物件の総合評価投資リスクとリターンのバランス評価投資判断に関する第三者専門家（税理士・不動産鑑定士・建築士）の意見・助言を得る 2．フローチャートで整理する不動産投資プロセス 投資目的・予算設定　　⬇️物件種類・権利選定　　⬇️エリア・立地選定　　⬇️市場調査・物件情報確認　　⬇️現地調査・物件状況確認　　⬇️収益性分析　　⬇️法務・権利関係確認　　⬇️資金調達・融資検討　　⬇️管理運営体制確認　　⬇️出口戦略検討　　⬇️総合的な最終投資判断 3．このチェックリストの活用方法 ・各項目を順番に確認することで、体系的で網羅的な投資判断を行えます。・判断に迷った場合、各項目のチェックを再度振り返り、専門家への相談を挟むことも有効です。・実際の投資判断の際に、チェック項目を印刷・整理して、物件ごとに客観的評価を行いましょう。 4．補足：不動産投資で忘れがちな注意事項 ・景気変動や市場動向を考慮した保守的な収支予測を立てること。・税務・法務・建築の専門家との連携によって投資リスクを低減すること。・不動産市場や関連法令・税制改正の最新情報を定期的に確認し、常に情報アップデートを怠らないこと。以上のチェックリストを活用し、体系的で精度の高い不動産投資判断を行うことができます。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ代表取締役 羽部 浩志 1991年東京大学経済学部卒業　ビルディング不動産株式会社入社後、不動産仲介営業に携わる 1999年サブリース株式会社に転籍し、プロパティマネジメント業務に携わる 2022年サブリース株式会社代表取締役就任(現職)　ライフワークはすぐれた空間作り 2025年12月8日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの藤岡です。この記事は広尾駅周辺のオフィス・貸事務所賃料相場についてまとめたもので、2026年2月26日に執筆しています。少しでも皆さんのお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願いいたします。 目次広尾駅周辺の特徴とトレンド広尾駅周辺の入居企業の傾向広尾駅周辺のオフィス・貸事務所の賃料相場広尾駅周辺の街並みと周辺環境 広尾駅周辺の特徴とトレンド 広尾駅は、東京メトロ日比谷線が乗り入れる駅で、六本木・霞ケ関・銀座方面へのアクセスに優れた立地です。恵比寿駅や六本木駅へは1駅と都心主要エリアと近接したポジションにあります。駅周辺は大規模なオフィス街というより、外苑西通りや明治通り沿いを中心に、中小規模のオフィスビルが点在するエリアです。低層から中層のビルが多く、築年数の経過した物件と、リニューアル・建替えが行われた比較的新しいビルが混在しています。オフィス利用者にとっては、銀行支店やATM、コンビニエンスストア、飲食店が駅周辺に一定数そろっており、日常的な業務環境としては過不足のない水準です。特に外苑西通り沿いには、落ち着いた飲食店やカフェが多く、来客対応や打ち合わせの場として利用されるケースも見られます。近年は大規模な再開発が進行しているエリアではありませんが、既存ビルのリニューアルや用途の見直しが進み、内装や設備面で現代的な水準に近づけたオフィスが徐々に増えています。周辺には各国大使館や評価の高いビンテージマンションも多く、街全体として落ち着きと格式を備えた環境が形成されています。こうした周辺環境は、来客対応や企業イメージを重視する法人にとって、立地評価の一要素となっています。 広尾駅周辺の入居企業の傾向 広尾駅周辺では、従来から士業（法律・会計・税務関連）やコンサルティング業、各種サービス業など、少人数体制で運営される企業の入居が多く見られます。派手な集客を必要としない業種や、落ち着いた環境を求める企業との親和性が高いエリアです。近年は、IT関連やデザイン・クリエイティブ系など、比較的小規模なオフィスで機動的に活動する企業の入居も一定数確認されています。六本木・恵比寿と近接しながらも、駅周辺の雰囲気が比較的穏やかな点を評価し、業務に集中しやすい環境として選ばれるケースが多い印象です。また、平日は業務拠点として機能しつつ、休日でも違和感なく利用できる街の雰囲気も、広尾ならではの特徴です。過度にビジネス色が強すぎず、飲食や生活利便施設が自然に溶け込んでいる点が、少人数体制の法人やエグゼクティブ層に評価されています。このエリアが選ばれる理由としては、日比谷線による都心部への交通利便性六本木・恵比寿エリアと比べると、やや抑えられた賃料水準派手さを抑えた街並みと、来客時にも違和感のない落ち着いた雰囲気といった点が挙げられます。大規模オフィスを構えるというよりは、立地イメージと業務環境のバランスを重視する法人に支持されているエリアです。 広尾駅周辺のオフィス・貸事務所の賃料相場 広尾周辺のオフィス・貸事務所の賃料相場は次の通りです。面積賃料下限賃料上限20～50坪約16,000円約22,000円50～100坪約18,000円約25,000円100～200坪--200坪以上-- ※募集物件のデータが少ない場合は空欄としています。※法人登記できる実際のオフィスのみを対象としており、バーチャルオフィスは含めていません。※調査は当社が把握している物件情報を対象としておりますが、把握していない物件もあることから正確性を担保するものではありません。※賃料はおおよその目安として掲載しております。賃料下限の物件は、築年数が古く設備も古いケースが多い傾向があります。※飛び抜けて安い、あるいは飛びぬけて高いハイグレード物件の情報は省いています。 広尾駅周辺の街並みと周辺環境 広尾駅前は、都心主要エリアに近接しながらも、落ち着いた街並みが形成されている点が特徴です。外苑西通りや明治通り沿いにはオフィスビルやマンションが整然と立ち並び、歩道には街路樹が配置されるなど、視覚的にも余裕のある景観が保たれています。周辺には、分譲当時から評価の高いビンテージマンションも点在しており、住居と業務機能が無理なく共存している点も広尾エリアの特徴です。画一的なオフィス街とは異なり、街としての成熟度が高い印象を与えます。駅から少し離れると有栖川宮記念公園をはじめとする緑地も近く、都心部では希少な自然環境が身近に感じられます。こうした環境は、オフィス街としての機能性と、落ち着いた周辺環境の両立につながっています。広尾駅周辺の街並みは、視認性や利便性だけでなく、企業イメージや執務環境の質を重視する法人にとって、検討材料となりやすいエリアといえるでしょう。 ご希望条件をお伝えいただければ、当社の担当よりオフィス・貸事務所のご提案をさせていただきますので、お気軽にご相談ください。 物件の無料提案を依頼してみる 広尾駅周辺で募集中のオフィス・貸事務所をお探しの企業様、広尾駅周辺で安定したビル経営を望まれているビルオーナー様は、こちらよりお気軽にご相談ください。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 藤岡 涼 入社以来20年以上にわたり、東京23区のオフィスビルを中心にプロパティマネジメント・リーシング・建物管理を担当。 年間多数の交渉やトラブル対応経験を活かし、現場目線に立った迅速かつ的確な提案を通じて、オーナー様とテナント様双方の満足度向上に努めています。 2026年2月26日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの藤岡です。この記事は岩本町駅周辺のオフィス・貸事務所賃料相場についてまとめたもので、2026年2月25日に執筆しています。少しでも皆さんのお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願いいたします。 目次岩本町駅周辺の特徴とトレンド岩本町駅周辺の入居企業の傾向岩本町駅周辺のオフィス・貸事務所の賃料相場岩本町駅周辺で募集中のオフィス・貸事務所の一例 岩本町駅周辺の特徴とトレンド 岩本町駅は、都営新宿線が乗り入れる駅で、千代田区岩本町を中心に、中央区日本橋方面とも隣接するエリアに位置しています。徒歩圏内には、JR山手線・京浜東北線・総武線が利用できる秋葉原駅、東京メトロ日比谷線の小伝馬町駅、JR総武快速線の馬喰町駅、都営浅草線の東日本橋駅などがあり、実質的には複数路線を利用できる交通利便性の高い立地です。新宿方面・東京駅方面の双方へアクセスしやすく、都心業務エリアとの距離感も比較的コンパクトに収まっています。また、駅周辺は昭和通りに近接しており、秋葉原・日本橋方面の双方へ動線が分かりやすい点も、来客対応や日常業務の面で評価されています。駅周辺は、戦後から続く中小規模のオフィスビルが多く集積するエリアとして形成されてきました。かつての問屋街・卸売業集積地としての性格を背景に、実務用途に適したオフィスが多い点も特徴です。神田・日本橋エリアに隣接しているものの、再開発の主戦場は周辺エリアに集中しており、岩本町周辺では中小規模ビルを中心とした既存の業務集積が引き続き維持されています。ビル規模はワンフロア数十坪程度のものが中心で、築年数はやや経過しているものの、管理状態が良好な物件も多く見られます。こうした環境の中で、岩本町周辺には山崎製パン本社をはじめとする全国展開企業の管理・業務拠点も立地しており、派手さはないものの、実務性を重視する法人が長年集積してきたエリアといえます。周辺には老舗の飲食店や日常利用向けの飲食店が点在し、ランチ需要や来客対応にも支障が出にくい環境です。また、神田・日本橋エリアと同様に金融機関や郵便局が揃っており、バックオフィス機能を置く立地としての実用性は高いといえます。近年は秋葉原エリアの外縁として捉えられることもあり、IT関連企業やスタートアップがコストバランスを重視して検討するケースも見られるようになっています。 岩本町駅周辺の入居企業の傾向 岩本町駅周辺では、従来から製造業関連の事務所、卸売業、商社機能の一部、士業事務所などが多く入居してきました。特に小規模から中規模の法人が、本社または営業拠点として利用するケースが目立ちます。日本橋・神田エリアに近いことから、取引先との距離感を重視する企業に選ばれてきた背景があります。近年では、IT関連企業やシステム開発会社、EC運営企業など、比較的少人数で運営する企業の入居も増加傾向にあります。秋葉原駅周辺ほど賃料水準が高くなく、落ち着いた街並みである点が評価され、執務環境を重視する企業からのニーズが一定数あります。このエリアが選ばれる理由としては、複数路線が利用可能な交通利便性に加え、都心部としては比較的抑えめな賃料水準、過度に商業化されていない業務向けの街の雰囲気が挙げられます。華やかさよりも実務性を重視する企業にとって、検討しやすい立地といえるでしょう。 岩本町駅周辺のオフィス・貸事務所の賃料相場 岩本町周辺のオフィス・貸事務所の賃料相場は次の通りです。面積賃料下限賃料上限20～50坪約14,000円約20,000円50～100坪約16,000円約22,000円100～200坪約20,000円約25,000円200坪以上-- ※募集物件のデータが少ない場合は空欄としています。※法人登記できる実際のオフィスのみを対象としており、バーチャルオフィスは含めていません。※調査は当社が把握している物件情報を対象としておりますが、把握していない物件もあることから正確性を担保するものではありません。※賃料はおおよその目安として掲載しております。賃料下限の物件は、築年数が古く設備も古いケースが多い傾向があります。※飛び抜けて安い、あるいは飛びぬけて高いハイグレード物件の情報は省いています。 岩本町駅周辺で募集中のオフィス・貸事務所の一例 SHIMADA秋葉原ビル住所：千代田区岩本町3丁目9番4号GoogleMapsで見る階/号室：2階坪単価：応相談面　積：25.43坪入居日：2026年4月1日 詳細はこちら ご希望条件をお伝えいただければ、当社の担当よりオフィス・貸事務所のご提案をさせていただきますので、お気軽にご相談ください。 物件の無料提案を依頼してみる 岩本町駅周辺で募集中のオフィス・貸事務所をお探しの企業様、岩本町駅周辺で安定したビル経営を望まれているビルオーナー様は、こちらよりお気軽にご相談ください。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 藤岡 涼 入社以来20年以上にわたり、東京23区のオフィスビルを中心にプロパティマネジメント・リーシング・建物管理を担当。 年間多数の交渉やトラブル対応経験を活かし、現場目線に立った迅速かつ的確な提案を通じて、オーナー様とテナント様双方の満足度向上に努めています。 2026年2月25日執筆

皆さんこんにちは。株式会社スペースライブラリの鶴谷です。この記事はオフィスのトイレをリフォームする際の費用についてまとめたもので、2026年2月24日に改訂しています。少しでも皆様のお役に立てる記事にできればと思っています。どうぞよろしくお願いいたします。 目次はじめに第1章：オフィスのトイレリフォーム費用の相場第2章：実際のトイレリフォーム事例A第3章：実際のトイレリフォーム事例B第4章：費用に影響を与える主な要因第5章：リフォーム計画を成功させるポイント第6章：費用のまとめとおわりに はじめに 空室の出てきた築古オフィスビルで、入居テナントのためにできることを考えたとき、真っ先に浮かぶのはトイレのリフォームではないでしょうか。トイレは毎日必ず使う場所であり、ビルにとっては入居者満足度やイメージを左右する非常に重要なポイントです。きれいで機能的なトイレは、入居テナントや来訪者にとっても快適に働く環境を作り出します。オフィスのトイレは一般的にテナント側ではなくビル側で用意する共用部の設えであり、トイレが美しく快適であることは、テナントの入居決定に直結します。その一方で、「リフォームをやる」と一口に言っても、どの程度費用がかかるのかをまず知りたいという方が多いのではないでしょうか。費用を簡単に把握できれば、予算的に実行が可能かどうか、あるいはその費用を工面する必要があるのか、早めに判断することができます。費用の相場が分かっていれば、業者との打ち合わせや見積もり検討の際の指標にもなります。本稿では、簡単に費用を把握できる概算値と、実際に行われたオフィスビルのトイレリフォーム事例を参考にして、トイレリフォーム費用の概要を整理していきます。さらに、より詳しいリフォームの工程や、コストを左右する要因、リフォーム後の効果についても触れながら、総合的にトイレリフォーム費用を理解するための情報をお届けします。 第1章：オフィスのトイレリフォーム費用の相場 1-1．トイレリフォームにおける「相場」の捉え方 オフィスの共用トイレをリフォームするのに、費用はいくらかかるのでしょうか。最初にリフォームの概要を掴みたいときに役立つのが、過去の実績や一般的にいわれる「相場」です。しかし、リフォーム案件は建物の状況、設備のグレード、工事範囲、既存設備の老朽度合いなどによって大きく変動します。何もかもゼロから新設する場合と、部分的に入れ替えるだけで済む場合では、当然費用に大きな差が出てきます。そのため、相場はあくまで目安と捉え、実際には現地調査や詳細見積もりで最終的な工事費を確認することが重要です。 1-2．大まかな指標となる2つの考え方 オフィスビルのトイレリフォームに関する費用を大まかに把握する方法として、以下の2つの指標がよく用いられます。①トイレの単位面積当たり単価20～30万円／㎡（66～99万円／坪）トイレの床面積がどれくらいかをベースにして見積もる方法です。床面積に合わせて、床・壁の内装材や配管・給排水工事に必要な費用などを大まかに算出します。オフィスビルであれば、小さく見ても1フロアあたり10㎡～」20㎡程度のトイレスペースがあることが多いですから、その面積に上記の単価を乗じると、大まかな金額が導き出せます。②便器の台数当たりの単価80～120万円／台こちらは便器1台あたりを基準にして費用を算出する方式です。大便器3台・小便器2台で合計5台なら、5台×80～」120万円＝400～」600万円ほどが目安になります。この計算では、洗面台の数や内装工事の規模、給排水や電気工事などのセットを含めた金額がざっくりと含まれますが、実際にはグレード（自動洗浄タイプやセンサー付き水栓、ウォシュレット機能など）やレイアウト変更の有無によっても変わります。 第2章：実際のトイレリフォーム事例A ここからは、実際に行われたトイレリフォーム事例を具体的に見ていきましょう。理論だけでなく、実例を知ることで、相場との照らし合わせやイメージがしやすくなります。所在：東京都文京区築年数：33年施工フロア：4・5階1フロア面積：トイレ部分17.0㎡（5.1坪）便器更新：大便器×3、小便器×2洗面台更新：手洗い器×4内装更新：床長尺シート貼替、壁SOP塗装パテ補修の上SOP塗り 2-1．事例Aの費用内訳 上記工事（1フロア）に約450万円（税抜）かかっています。このうち、解体工事費が約20万円、設備工事材料費が約200万円というのが主な内訳です。①トイレの単位面積あたり工事費450万円÷17.0㎡（5.1坪）＝26.4万円／㎡（88.2万円／坪）②便器の台数当たりの単価450万円÷5台＝90万円／台上記計算から、第1章で挙げた相場（20～」30万円／㎡、80～」120万円／台）の範囲内におおむね収まっていることがわかります。 2-2．工事内容の特徴と留意点 設備工事材料費の占める割合：費用のかなりの部分を設備工事の材料費が占めていることがわかります。古い配管を撤去して新たな給排水設備を設置するなど、見えない部分でのコストが意外とかかる点に注意が必要です。内装の仕上げレベル：壁をSOP塗装しているため、タイル貼りや高級クロスを使った場合よりも安価になっている可能性があります。仕上げの選択により、見た目や耐久性、メンテナンス性、そしてコストが大きく変わります。 第3章：実際のトイレリフォーム事例B 続いて、もう一つの事例を見ていきましょう。所在：東京都文京区築年数：30年施工フロア：5階1フロア面積：トイレ部分18.5㎡（5.6坪）便器更新：大便器×3、小便器×2洗面台更新：手洗い器×4内装更新：床長尺シート貼替、壁SOP塗装の上SOP塗り 3-1．事例Bの費用内訳 上記工事に約510万円（税抜）かかっています。このうち解体工事費が約30万円、設備工事材料費が約265万円でした。①トイレの単位面積あたり工事費510万円÷18.5㎡（5.6坪）＝27.5万円／㎡（91.0万円／坪）②便器の台数当たりの単価510万円÷5台＝102万円／台こちらの事例も事例Aと同様に、第1章で提示した相場の範囲内であることが確認できます。 3-2．事例Bから見えるポイント 解体費用の差：事例Aより少し解体工事費が高めです。床下や壁内の配管が複雑だった、あるいは既存の内装や下地の状態によって撤去工事の手間が増えた可能性があります。設備コストの増加要因：事例Aと比較して、設備工事材料費もやや高めです。これは材料のグレードや配管系の更新範囲が異なることが想定されます。同じような規模でも、既存設備の老朽度合いや使用する機器のレベルでこれだけ差が出るということがわかります。 第4章：費用に影響を与える主な要因 トイレリフォームは上記のように相場という大枠がありますが、実際は個別の事情で金額が上下します。ここでは、費用に影響を与える主な要因を整理します。 4-1．既存配管の状態 築古ビルの場合、配管がかなり老朽化しているケースもあります。錆びや詰まりが激しいと、配管の総取り替えが必要になり、設備工事費が大幅に増加します。逆に、まだ比較的使用できる状態であれば、一部交換や補強だけで済ませられることもあります。 4-2．給排水設備・トイレ機器のグレード 節水型の便器やウォシュレット機能付き便器、自動洗浄小便器など、最新機能を盛り込むほどコストは上がります。洗面台の素材や水栓のタイプも、一般的なレバー水栓に比べ、センサー式や自動水栓は高価です。内装材もタイル仕上げや高級クロス、あるいは耐水性・耐久性に優れた材料ほど費用がかさみます。 4-3．レイアウト変更の有無 トイレ個室の配置や数を変更したり、バリアフリー対応でブーススペースを拡張したりする場合は、間仕切り壁の撤去や新設、給排水配管のルート変更などの工事が必要となります。特に配管の大幅な変更は費用を押し上げる原因になりがちです。 4-4．工事の範囲 トイレ空間だけでなく、パウダールームや廊下も含めて一体的にリニューアルするかどうかで費用は大きく変わります。また、照明をLEDに変更する、換気設備を追加するなどの電気工事も範囲に含めると、追加費用が発生します。 4-5．施工スケジュールや夜間工事の有無 オフィスビルでは日中の工事が難しく、夜間や休日に工事する場合もあります。夜間工事や連休期間での集中工事では、人工（にんく：人件費）が割増になることもあるため、施工スケジュールの組み方で費用が左右されることがあります。 第5章：リフォーム計画を成功させるポイント トイレリフォームを円滑に進め、コスト面でも納得のいく結果を得るためには、計画段階からのポイントを押さえておくことが重要です。ここでは、実際に工事を発注したり、施工会社とやり取りをする上でのアドバイスをご紹介します。 5-1．現地調査を徹底し、正確な見積もりを得る 相場を把握することは大切ですが、最終的には現地調査をしてもらった上で正式な見積もりを取ることが欠かせません。配管の状態や既存内装の下地、電気設備の容量など、建物ごとの事情を反映してはじめて、正確な金額がわかります。 5-2．優先順位を明確にする 「とにかく最新の機能を全部取り入れたい」「見た目を最高にしたい」など、要望はいろいろと出てくるかもしれませんが、コストとのバランスを考慮した優先順位を決めておくことが大切です。節水効果を狙いたいのかウォシュレット機能を充実させたいのかデザイン重視なのか日常清掃が楽になる仕上げ材を選びたいのか等々、優先度を明確にすると、設備や内装の選定段階で迷いが少なくなり、スムーズに発注できます。 5-3．テナントや利用者の声をヒアリング オフィスビルのトイレは「利用者の満足度」が非常に重要です。工事を決める前に、テナントや従業員から現在のトイレに対する不満や要望をリサーチしておくと良いでしょう。実際に不満が多い箇所は費用をかけてでも改善することで、入居者満足度の向上につながり、空室対策にも大きく寄与します。 5-4．メンテナンス性や清掃性にも配慮する リフォーム後のトイレを長期にわたって快適に保つために、メンテナンスのしやすさや清掃性を重視することが大切です。特に、汚れが付きにくい便器や、ワンタッチで取り外しできるウォシュレット機能など、清掃が簡単になる機能を選んでおくと、日々の維持管理コストを抑えられます。 5-5．バリアフリーやジェンダーレス対応を検討 近年は、バリアフリー対応やユニバーサルデザインを取り入れるケースが増えてきました。車椅子利用者でも使いやすい広めのブース、手すりの設置、段差の解消などは、多様な利用者が訪れるオフィスビルにおいて重要な要素です。また、ジェンダーレスや多目的トイレの検討も、ビルとしてのイメージ向上や利用者の安心感につながります。これらの新しいニーズへの対応は、工事費用を増加させる場合もありますが、将来的な価値を高める点で検討する価値があります。 5-6．施工会社選びは複数社比較で リフォーム費用は施工会社ごとに差があります。少なくとも2～」3社の工事会社から相見積もりを取り、工事内容や条件を比較検討しましょう。価格だけでなく、工事内容の詳細やアフターサービスの有無、施工実績なども考慮すると、より納得できる発注先を選ぶことができます。 第6章：費用のまとめとおわりに 6-1．費用のまとめ 本稿では、オフィスビルのトイレリフォーム費用を相場と実際の事例の両面から概観してきました。事例A・事例Bの費用をみると、下記の相場の数値（第1章で紹介したもの）におおむね納まっていることがわかります。①トイレの単位面積当たりリフォーム単価：20～30万円／㎡（66～99万円／坪）②トイレの便器の台数（小便器＋大便器の数）当たりのリフォーム単価：80～120万円／台とはいえ、既存建物の状況やトイレ機器のグレード、解体工事の範囲、内装仕上げの種類などの要素によって、解体工事費・内装工事・設備工事・電気工事・大工工事などの費用は変動します。一概に「〇〇万円で大丈夫」と言い切れないのがリフォームの難しさでもあります。しかし、概算ベースで「大体これくらいになる」という指標を持っておけば、リフォームをやるかどうかの初期判断を下す際に役立ちます。 6-2．今後の進め方 もし、トイレリフォームをやろうかどうか迷っている段階であれば、まずは簡単に床面積や便器数をベースに概算費用を出してみてください。そのうえで、実際に施工会社に現地調査してもらい、詳細見積もりを取ることをおすすめします。また、テナントや従業員の声をよく聞き、どういった改善を望まれているのかを明確にすることも非常に重要です。コストを抑えるための妥協点と、入居者満足度を高めるために譲れない部分をしっかりとすり合わせ、計画に反映させましょう。 6-3．おわりに 本稿では、オフィスビルのトイレのリフォーム費用について、大まかな相場から具体的な事例、その費用に影響を与える要因やリフォーム成功のポイントまでを一通り解説しました。「どれくらい費用がかかるかイメージできない」という悩みをお持ちの方が多いと思いますが、今回ご紹介した相場と事例を目安に、まずはプランを立ててみてください。実際の金額は現場の状況や選ぶ設備で変わりますが、早期の概算把握は意思決定をスムーズにする大きな助けになります。もしやろうかどうしようか迷っていらっしゃったら、ぜひこの費用感を参考にしてみてください。清潔で使いやすいトイレにすることは、入居テナントの満足度やビルの価値向上にもつながります。なにより美しいトイレはテナントの入居決定を後押ししてくれると思います。ぜひ前向きにご検討いただければと思います。最後までお読みいただき、ありがとうございました。皆様のリフォーム計画が成功に導かれることを心より願っております。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　設計チーム 鶴谷 嘉平 1994年東京大学建築学科を卒業。同大学大学院にて集合住宅の再生に関する研究を行いました。 一級建築士として、集合住宅、オフィス、保育園、結婚式場などの設計に携わってきました。 2024年に当社に入社し、オフィスのリノベーション設計や、開発・設計（オフィス・マンション）を行っています。 2026年2月24日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの藤岡です。この記事は南阿佐ヶ谷駅周辺のオフィス・貸事務所賃料相場についてまとめたもので、2026年2月20日に執筆しています。少しでも皆さんのお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願いいたします。 目次南阿佐ヶ谷駅周辺の特徴とトレンド南阿佐ヶ谷駅周辺の入居企業の傾向南阿佐ヶ谷駅周辺のオフィス・貸事務所の賃料相場南阿佐ヶ谷駅周辺で募集中のオフィス・貸事務所の一例 南阿佐ヶ谷駅周辺の特徴とトレンド 南阿佐ヶ谷駅は、東京メトロ丸ノ内線の単独駅で、杉並区役所の最寄り駅として知られています。新宿駅までは丸ノ内線で約10分前後と、都心主要エリアへのアクセスは比較的良好です。また、徒歩圏内にはJR中央線・総武線が利用できる阿佐ヶ谷駅があり、新宿・東京方面のほか、吉祥寺・立川エリアへの移動にも対応できる立地となっています。駅周辺は、大規模なオフィス街というよりも、区役所を中心とした行政機能と、中小規模ビルが点在するエリアとして形成されてきました。中杉通り、青梅街道沿いや杉並区役所周辺には、事務所利用が可能なビルが一定数集積しており、低層〜中層の建物が街並みの中心です。中杉通り周辺は、並木と低層建物が連続する落ち着いた町並みが形成されており、オフィスエリアでありながら住居エリアと隣接している点も特徴です。騒がしさが抑えられ、来客対応や日常業務を行ううえでも、比較的穏やかな環境が維持されています。オフィス利用者にとっては、駅前から青梅街道にかけて飲食店や金融機関、郵便局などが揃っている点が実務面での利便性につながっています。大規模な再開発は限定的ですが、近年は既存ビルのリニューアルや用途転換により、比較的使い勝手の良い中小規模オフィスが供給される動きが見られます。都心過密エリアとは異なる、落ち着いた業務環境を背景としたエリア特性が維持されています。また、阿佐ヶ谷駅周辺には商店街が広がり、夏には七夕まつりなど地域行事も開催されるなど、過度に商業化されすぎない生活感のある街としての側面も持ち合わせています。業務一辺倒になりすぎない環境を重視する企業にとっては、こうした地域性も評価されるポイントです。 南阿佐ヶ谷駅周辺の入居企業の傾向 南阿佐ヶ谷駅周辺では、従来から士業（税理士・行政書士など）や、地域密着型のサービス業、卸売関連の事務所利用が一定数見られます。杉並区役所に近い立地特性から、行政手続きとの親和性を重視する業種が選ばれてきた経緯があります。近年では、IT関連の小規模事業者や、企画・制作系など比較的少人数で運営される企業の入居も見受けられます。都心部ほどの集積はありませんが、賃料水準を抑えつつ、丸ノ内線とJR中央線の双方を利用できる点が評価されている傾向です。このエリアが選ばれる理由としては、第一に都心部と比較した場合の賃料水準の落ち着きがあります。また、駅周辺は住居エリアと連続した落ち着いた街並みが広がっており、比較的静かで業務に集中しやすい環境が確保されていること、加えて主要エリアへのアクセスが確保されている点が、入居判断の要素として挙げられます。派手なビジネス街ではありませんが、実務重視の法人にとっては検討対象となりやすい立地です。 南阿佐ヶ谷駅周辺のオフィス・貸事務所の賃料相場 南阿佐ヶ谷周辺のオフィス・貸事務所の賃料相場は次の通りです。面積賃料下限賃料上限20～50坪約12,000円約16,000円50～100坪約14,000円約18,000円100～200坪--200坪以上-- ※募集物件のデータが少ない場合は空欄としています。※法人登記できる実際のオフィスのみを対象としており、バーチャルオフィスは含めていません。※調査は当社が把握している物件情報を対象としておりますが、把握していない物件もあることから正確性を担保するものではありません。※賃料はおおよその目安として掲載しております。賃料下限の物件は、築年数が古く設備も古いケースが多い傾向があります。※飛び抜けて安い、あるいは飛びぬけて高いハイグレード物件の情報は省いています。 南阿佐ヶ谷駅周辺で募集中のオフィス・貸事務所の一例 OSAWAビル住所：杉並区阿佐谷南1丁目8番5号GoogleMapsで見る階/号室：2階坪単価：応相談面　積：73.84坪入居日：2026年3月1日 詳細はこちら ご希望条件をお伝えいただければ、当社の担当よりオフィス・貸事務所のご提案をさせていただきますので、お気軽にご相談ください。 物件の無料提案を依頼してみる 南阿佐ヶ谷駅周辺で募集中のオフィス・貸事務所をお探しの企業様、南阿佐ヶ谷駅周辺で安定したビル経営を望まれているビルオーナー様は、こちらよりお気軽にご相談ください。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 藤岡 涼 入社以来20年以上にわたり、東京23区のオフィスビルを中心にプロパティマネジメント・リーシング・建物管理を担当。 年間多数の交渉やトラブル対応経験を活かし、現場目線に立った迅速かつ的確な提案を通じて、オーナー様とテナント様双方の満足度向上に努めています。 2026年2月20日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの飯野です。この記事は「旧耐震ビルの賃貸経営をあきらめない──中小規模オフィスオーナーのためのリスク管理と活路」のタイトルで、2026年2月19に改訂しました。少しでも、皆様のお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願いいたします。 目次はじめに第1章：旧耐震ビルとは何か第2章：なぜ今「対策」を検討すべきなのか第3章：耐震補強という選択肢の実情第4章：賃貸オフィスビルの建替え／売却という選択肢（出口設計を整理する）第5章：PM／BMを、出口判断の判断材料を揃えるために活用します第6章：旧耐震の賃貸オフィスビル経営の核心は「リスク管理」第7章：旧耐震の賃貸オフィスビル経営で有効な「意思決定の型」おわりに はじめに 突然ではありますが、あなたの保有している賃貸オフィスビルは「旧耐震基準」で建てられたものではないでしょうか。1981年以前の耐震基準（いわゆる「旧耐震」）で設計・施工された建物は、日本各地にまだ多く存在しています。「旧耐震ビルのリスクはなんとなく知っている。でも、使えているうちはこのままでいいのではないか？」こう考えるビルオーナーは、実は少なくないのです。すでに建物の減価償却が終わっていて、毎月の賃料収入がほぼ「実入り」となっている状況であれば、わざわざ大きな投資をしてまで建替えや耐震補強を行わなくても、今のところは利益が出ているため、決断を先延ばしにするのも自然な流れなのかもしれません。しかし、耐震基準が古いということは、地震大国である日本において見過ごせない問題と言えましょう。大地震が発生したとき、倒壊や大規模な損傷が生じるリスクが高く、万一の際にはテナントにも大きな被害が及びかねません。近年では、テナント企業が賃貸オフィスビルを選ぶ際、BCP（Business Continuity Plan）の観点から建物の耐震性能を重視する傾向も強まっています。結果的に、旧耐震の賃貸オフィスビルはテナント募集の際の選択肢から外されやすくなっているのです。さらに、あなたのビルの周辺には新耐震基準の下、制震・免震構造を備えた新しいビルが増えています。賃料や立地条件が同程度であれば、「安全かつ設備が備わったビル」を選ぶテナントが大半でしょう。古いビルであるがゆえに空室リスクが高まるうえ、大地震のニュースが流れた直後などは、一時的にでも解約を検討する動きが出るかもしれません。とはいえ、旧耐震ビルに「全面的な耐震補強」を実施するのは、コスト面でも建物形状の面でも簡単ではありません。オフィスフロアの基準面積が100坪以下など比較的コンパクトな建物ほど、耐震壁やブレースの増設が執務スペースを大きく圧迫してしまい、窓を塞いでしまうようなケースも出てきます。テナントからすれば、使い勝手が悪く見栄えも損なわれるため、魅力が下がる懸念があるでしょう。こうした状況下で、多くのビルオーナーが「建替えしかないのか、それとも改修でしのぐべきか」と頭を悩ませています。実際、大規模な改修や建替えには多額の資金調達が必要ですし、仮にそこまで踏み切ったとしても、ビル経営的にペイするかどうかは不透明です。そのため、結局は“現状維持”を選択してしまうケースも少なくありません。しかし、建物の老朽化は待ってはくれません。耐震性の不安だけでなく、設備・配管・内装など、多方面の劣化が進むことで、想定外の修繕費用が急に発生したり、突然のトラブルでテナントからクレームが増えたりするなど、オーナーとしての負担は後々一段と大きくなる恐れがあります。そこで、本コラムでは、そうした問題を抱える旧耐震の中小型賃貸オフィスビルのオーナーを対象に、以下の点を中心に解説していきます。旧耐震ビルが抱えるリスクと、賃貸オフィス市場での評価が下がる背景実際に耐震補強を行う場合に生じる課題と、メリット・デメリットの整理大規模改修・建替え・売却などの意思決定を迫られたときの考え方プロパティマネジメント（PM）やビルメンテナンス（BM）導入の具体的意義とメリット事例紹介を通じた、収益改善や資産価値向上につなげるためのヒントこれから、このコラムでご紹介しようとしているPM／BMは、「オーナーが管理業務の多くを専門家に委託し、不動産経営を最適化するための仕組み」です。単に清掃や警備を外注するビル管理業務（BM）だけでなく、テナント誘致や契約管理、修繕計画立案などを総合的に担うプロパティマネジメント（PM）を活用することで、オーナー自身が把握しきれていない建物の価値を引き出したり、将来のリスクに備えることが可能になります。特に小規模ビルでは、オーナーが自分ひとりで全てを運営管理しているケースが多いため、専門知識や時間的リソースがどうしても不足しがちです。PM／BM導入により、そうした弱点を補い、最終的に建替えや売却を検討する際にも、視野を広げた判断ができるようになります。 本コラムは、建替えや売却を当然として推奨するわけではありません。むしろ、「旧耐震ビルに耐震補強を施す」という一見まっとうに思える選択肢が、本当に得策かどうかを改めて考えてみる必要がある、という問題提起をしたいのです。そして、その検討過程においてこそ、PM／BMの活用が大いに役立つはずであると考えています。もし、このコラムを読んでいるあなたが「うちは旧耐震だけど、まあ大丈夫だろう」と漠然と考えているのであれば、ぜひ最後までお付き合いください。建物の将来について早めに情報を集め、必要に応じた対策をとることで、結果的に余計なコストやリスクを大幅に削減できる可能性があります。なにより、“決断しないまま時が経って、いよいよどうしようもなくなる”という事態だけは避けたいところです。費用面のハードルや工事時期の問題など、悩みは尽きないかもしれませんが、本コラムの内容が少しでもヒントになれば幸いです。それでは、次章からは本題に入りましょう。まずは「旧耐震ビルとは何か」という基本的な定義やリスクを改めて整理し、現状を正確に把握することから始めていきたいと思います。 第1章：旧耐震ビルとは何か 旧耐震ビルとは、1981年以前の耐震基準（いわゆる「旧耐震基準」）で設計・施工された建物のことを指します。日本においては、1950年に制定された建築基準法の改正に伴い、幾度か耐震設計に関する規定が強化されてきました。その転換点となったのが、1981年6月1日に施行された新耐震設計法規です。この新基準以降に建てられた建物を「新耐震」、それより前の基準をもとに建築された建物を「旧耐震」と呼び分けています。 1-1．旧耐震基準と新耐震基準の違い そもそも、なぜ1981年という年が大きな区切りなのでしょうか。それは、1978年に発生した宮城県沖地震での被害を踏まえ、建物が「倒壊しないため」に必要な耐震強度を再検証し、耐震設計の方法が大幅に見直されたためです。新耐震基準では、主に以下のようなポイントが強化されました。設計用地震力の見直し地震発生時に建物に作用すると想定される水平力（地震力）の想定値を見直し、より大きな地震を想定して構造計算を行うようにした。靭性設計の導入建物の構造部材や接合部が、ある程度の変形に耐えうるように設計する考え方。これにより、大地震が起きてもすぐに崩壊せず、人命被害を防ぐことを重視。施工精度・品質管理の強化単に設計段階だけでなく、施工段階のコンクリート強度や鉄筋のかぶり厚さ（鉄筋を覆うコンクリートの厚み）などの品質もより厳しく求めるようにした。一方、旧耐震基準は「中規模地震で倒壊しない程度」というおおまかな基準で、現行の新耐震基準ほどの詳細な検討や品質管理が行われていない場合が多いのです。その結果、旧耐震基準で建てられたビルは「大きな地震が発生すると、倒壊または重大な損傷のリスクが高い」と見なされています。 1-2．旧耐震ビルが抱えるリスク 旧耐震ビルは、単に“古い”というだけでなく、構造的・物理的にリスクをはらんでいます。代表的なものを挙げると、次のとおりです。（1）地震による倒壊・大損傷のリスク耐震強度が不足しているため、大地震の発生時に建物が部分的に崩落したり、大きく傾くおそれが高まります。建物が万一倒壊すると、テナントの事業継続はもちろん、人命に関わる非常事態になり得ます。（2）テナント募集時のネガティブ要因テナント企業の安全意識やBCPが浸透している昨今、旧耐震というだけで敬遠される場面が増えています。特に、社会的信用を重視するテナント（金融機関やIT企業など）は耐震性能を重視する傾向が強いです。結果的に空室が埋まらない、賃料を下げざるを得ない、という悪循環が起きやすいのです。（3）資産価値の下落建物の評価額は、耐震性や築年数、建物グレードなど多角的に評価されます。旧耐震ビルの場合、いくら立地が良くても、耐震リスクや老朽化の懸念で資産価値が低く見積もられることが多々あります。賃貸オフィス市場のトレンドも加味すれば、将来的に売却を検討する際、想定よりもはるかに安い価格が提示される可能性があります。（4）今後の法改正や行政指導リスク地震防災対策や都市計画の観点から、行政が段階的に耐震化の基準を引き上げる方向にあることは周知の事実です。既に、一部の公共施設や大規模建築物には、耐震診断や補強実施の義務化が進んでいます。今後、基準がさらに厳しくなる可能性はゼロではなく、行政からの指導や是正命令が下るリスクも想定されます。 1-3．中小型賃貸オフィスビル特有の状況 賃貸オフィスビルと一言でいっても、大規模なタワービルから数十坪規模の小型ビルまでさまざまです。ここで注目したいのが、オフィスフロアの基準面積100坪以下の中小規模ビルに固有の“制約”です。旧耐震の議論は耐震性能だけに目が行きがちですが、中小規模のビル特有の意思決定を難しくする要因があるので、以下、説明します。（1）建物の構造上、改修工事の物理的な影響が大きく収支が悪化するリスク大規模ビルに比べてスペースの余裕が少なく、耐震補強を施そうとすると執務スペースを侵食しやすいのが現実です。窓を塞ぐ、ブレースが張り出す、動線が崩れる――こうした変化を以て、普通、耐震補強後、賃貸オフィスが貸しづらくなり、収支が悪化するリスクも想定されます。耐震補強の検討にあたっては「構造の正しさ」だけでなく、以下のポイントについても確認・評価します。耐震補強後に貸室がどれだけ減るか（㎡/坪）採光・レイアウト自由度がどれだけ落ちるか工事中の退去誘発リスク（騒音・振動・工期）（2）テナントも小規模・零細だと共倒れになるリスク中小規模の賃貸オフィスには、地元の小規模・零細な企業／個人事務所が入居しがちです。対応余力が乏しく、移転が先延ばしになりがちだったりします。オーナー側から見ると「なんとなく使い続けてもらえる」点は安心とも思えるのですが、問題が先送りされて、共倒れになるリスクには留意しておく必要があります。（3）ビル経営が属人化して、「意思決定」が正しく行われないリスク中小規模の賃貸ビルほど、ビルオーナーが一人で運営判断を背負っているケースも多く見受けられます。結果として、修繕判断が行き当たりバッタリになり、ビル経営の観点に鑑みると、問題が放置され易い状況が起こりがちです。ビルオーナーが自ら、状況を「見える化」して、整理することができないようであれば、PM／BMを使って、運営をオーナー個人から切り離すことが現実解なのかもしれません。 1-4．旧耐震ビル数の現状データ 東京23区における旧耐震オフィスビルの割合東京23区内で賃貸オフィスとして利用されている建物のうち、1981年以前の旧耐震基準で建てられたビルは、おおむね全体の2割前後を占めると推計されています。中小規模ビルほど旧耐震率が高いオフィスビル全体の傾向を、規模別に見てみます。大規模オフィスビル（延床5,000坪以上）に比べて、延床5,000坪未満の中小規模ビルは旧耐震が多く残っている傾向にあります。ザイマックス総研の「東京オフィスピラミッド2025」によると、旧耐震基準のビルの割合が大規模ビルで12％だったのに対し、中小規模ビルでは22％に上っています。都心部で大規模再開発が進んだ結果、比較的大きなビルの建替えや耐震補強は先行して行われてきた一方、中小規模のオフィスビルについては、更新が遅れがちな状況が数字でも見てとれます。耐震化は進んでいるが、「未達が残る領域」もはっきりある東京都が公表している「特定緊急輸送道路沿道建築物」（条例により旧耐震の耐震診断が義務付けられる領域）では、旧耐震建築物のうち改修済等で耐震性を満たす割合は57.3%（令和6年12月末）にとどまり、4割強は未達という状況です。また国交省資料では、耐震診断義務付け対象建築物（全国）について、2024年3月末時点の耐震化率は約72%と整理され、耐震性不十分な建築物が残っていることも示されています。結論：旧耐震は“もう少しで消える在庫”ではなく、当面残る前提で経営判断が必要東京23区でも旧耐震の在庫は、延床300坪以上の範囲に限っても2,000棟規模で残っています。つまり「古いから仕方ない」で流せる話ではなく、募集・改修・管理体制・出口（建替え／売却）を、現実の数字の上で組み直す必要があります。 【参考文献】ザイマックス不動産総合研究所「東京23区オフィスピラミッド2025」 東京都耐震ポータルサイト「特定緊急輸送道路沿道建築物の耐震化状況（令和6年12月末時点）」 第2章：なぜ今「対策」を検討すべきなのか 旧耐震の賃貸オフィスビルのオーナーが耐震補強や建替え、売却などについて「いつかは考えなければいけない」と思いつつも、実際に大きなアクションに踏み切れないケースは少なくありません。減価償却が終わっていれば、毎月の賃料収入は、そのまま実入りに見えますし、現状維持の判断に傾くのも自然です。ただし、旧耐震の問題は「危ないかどうか」だけではありません。先送りの本当のコストは、支出額そのものより“選択肢が減ること”です。（運営改善・補強・建替え・売却のどの選択肢も、タイミングを逸してしまうと、後になるほど条件が悪くなる） 2-1．建物寿命と老朽化、そして地震リスク RC造やS造は法定耐用年数を超えても使えますが、築年が進むほど、構造体より先に設備・防水・配管などが劣化しやすくなります。劣化は静かに進むため、「今まで大丈夫だったからこれからも大丈夫」と判断しがちです。しかし一度、大きな故障や漏水が起きると、復旧コストの問題にとどまりません。テナントの業務停止や営業機会の損失につながり、最悪の場合は退去に至り、賃料そのものが消えることがあります。さらに旧耐震の地震リスクは、「地震で壊れたら直す」だけの話ではありません。旧耐震下での対応を「耐震補強工事をする／しない」「地震後の復旧費用をどうする」に限定すると、賃貸経営の判断としてズレます。地震リスクは、建物の損傷・復旧コストだけでなく、テナントの事業継続、従業員の安全、対外説明、そして更新・移転判断にまで波及するからです。 2-2．地震リスクは「起きた後」ではなく、「起きる前」に効いてくる 日本で地震リスクがゼロになることはありません。旧耐震は新耐震より倒壊・大破リスクが高いと見られやすく、仮に倒壊に至らなくても、損傷が出れば継続利用が難しくなり、賃料収入が止まる一方で復旧費用が発生します。ただ、いま考えるべき地震リスクは「発災後の被害」だけではありません。発災後のリスクを前提に、テナント側ではBCPやリスク管理の観点から、入居・更新・移転の判断基準が組み立てられています。旧耐震であることは、次のような形で“いま”効いてきます。入居候補から外される（＝空室リスクに直結する）契約更新で慎重になる（＝移転検討が始まる） 2-3．行政・金融機関の見方が変わると、動けなくなる 耐震改修促進法や自治体の施策により、建物の用途・規模・立地条件によっては、耐震診断・報告・改修の流れが強まっています。今は対象外でも、対象領域の拡大、運用の厳格化の進捗次第では、オーナーの負担は後から重くなりかねません。また、金融機関は「旧耐震かどうか」だけでなく、修繕計画があるか、資料が揃えてあるか、運営体制が規定化されているかなどを見ます。旧耐震で資料に不備があると、担保評価が下がるだけでなく、借換えや追加投資の局面で条件が悪くなりやすい。結果として「動きたいのに動けない」状態を招きかねません。 2-4．この章の結論：今やるべきは「工事の決断」ではなく「判断材料の整備」 ここまで見てきた通り、旧耐震のリスクは「建物が壊れるかどうか」だけではありません。老朽化や地震は、復旧費用に加えて、テナントの継続利用・更新判断・移転判断に波及し、賃料収入そのものを不安定にします。さらに、行政対応や金融機関の見方が変わると、資金調達や改修の自由度も下がり、動きたいときに動けない状況が起きます。だから旧耐震の対策は、いきなり耐震補強や建替えを決める話ではありません。先送りの本当のコストは、修繕費そのものより“選択肢が減っていくこと”です。今やるべきは、次の情報を整理して、耐震補強・建替え・売却・運営改善を同じ土俵で比較できる状態を作ることです。建物と設備の状態修繕履歴と今後の支出見通しテナント状況と契約条件次章以降で、具体的な選択肢を順に見ていきます。 第3章：耐震補強という選択肢の実情 旧耐震の賃貸オフィスビルにおいて「耐震補強を実施する」というのは、安全性を高めるための最も正攻法のように見えます。耐震性能を上げること自体は合理的です。ただし、賃貸オフィスビルの経営として見たとき、耐震補強は、“やれば勝ち”の施策ではありません。中小規模ビルほど、補強のやり方次第では、かえって、賃貸オフィスビルとしての価値が下落して、既存テナントが退去して空室となり、さらに、空室を埋める際の募集賃料が下落して、賃料収入が低減することになりかねません。この章では、耐震補強が向く／向かないの判断基準を整理します。耐震補強で失敗するパターンはだいたい同じです。オフィスの執務スペースの面積の減少／採光性が損なわれ／工事でテナントの退去が連鎖する／回収の筋が立たない。まずは、ここを外さないための視点を押さえます。 3-1．中小規模ビルでは耐震補強工事の物理的な影響が大きい 中小規模ビルの耐震補強にあたっては、耐震性能だけでなく、面積・採光・レイアウト自由度等の物理的影響についても細心の注意を以て確認する必要があります。図面でチェックすべきポイント執務スペースの面積がどれだけ減少するのか：ブレース・耐震壁・袖壁の張り出しで、実質有効面積が何㎡（何坪）減少するのか確認採光がどこまで損なわれるのか：窓前に耐震壁・ブレースが設置される場合の影響度合い執務スペース内の動線への影響：入口〜執務〜水回りの通行に支障が生じないか執務スペースのレイアウト自由度が確保できるか：会議室・執務・倉庫などの区画が成立するかこれらの点を確認しないまま「耐震補強の可否／性能」だけで議論すると、耐震補強後に“貸し難い賃貸オフィスビル”が出来上がりかねません。特に、中小規模の賃貸オフィスビルでは致命的な状況に陥りかねません。 3-2．工事コストと資金調達の負担 耐震補強の検討にあたって、工事費だけで是非を決めようとする、判断を誤りやすくなります。耐震診断を起点に、設計・工事・テナント対応まで含めた費用総額と、その後の収益への影響もあわせて整理する必要があります。（1）耐震診断・補強設計費も含めた総コスト耐震補強工事の前提として耐震診断・補強設計が必要です。ここだけでも数百万円規模になることがあります。当然のことながら、補強工事費はさらに別にかかって、建物条件次第で振れ幅が大きく、近年のコスト増に鑑みると、相応の負担を覚悟する必要があります。（2）減価償却が終わっている物件ほど、ビルオーナーにとって、追加投資の心理ハードルが上がる旧耐震の賃貸オフィスビルは築年数が経過しているので、会計上の減価償却が既に終了しているケースが少なくありません。賃料収入を“そのまま収益”と捉えてしまうと、ビル・オーナーの心理上、現状維持バイアスがかかり易く、借入をして耐震補強工事に踏み出し難くなります。耐震補強を検討する出発点は、「いまの収益が将来も同じ形で続くとは限らない」という前提を置くことです。現状の収益だけを基準に判断すると、必要な検討や準備が遅れ、結果として選択肢を狭めてしまう可能性があります。（3）公的支援制度は“補助”であって“全額負担の肩代わり”ではない一部の自治体や国土交通省が行っている耐震化の助成制度は、適用要件や上限金額が限定的で、補強費用全体をカバーできるほどの補助は期待しにくい面があります。使えるものは使う、ただし当てにしすぎない。これが現実的な対応です。 3-3．耐震補強工事のテナントへの影響 耐震補強工事は、建物の躯体に手を入れるため、工事の影響が大きくなりやすい工種です。ここでの対応を誤ると、工事費そのもの以上に、テナント退去による空室、賃料収入の低下といった形でビル経営に跳ね返ってくるリスクを想定しておく必要があります。（1）騒音・振動によるテナントの業務への影響耐震補強工事は騒音や振動が発生しやすく、工事期間が数か月に及ぶ場合もあります。入居中テナントの業務への影響が避けられません。（2）テナント退去が連鎖するリスク耐震補強の規模によっては、工事期間中にテナントの退去を要するケースも想定されます。また、工事対象区画が空室になることに加えて、同じビル内の他テナントが工事による業務影響を嫌い、更新を見送る・移転を検討する、といった動きが連鎖する可能性もあります。この点は、耐震補強の是非を左右する重要な論点です。（3）周辺・他テナントとの調整ビル内のテナントが退去しなくても、搬出入・騒音等で周辺に影響が出るので、工事内容やスケジュールについて事前調整が必要になります。調整が長引けば工期が延び、結果としてコスト増につながるおそれもあります。「工事で失う金額」を整理する（工事費以外も含めて捉える）耐震補強の負担は、工事費だけではありません。検討の段階で、少なくとも次の要素も踏まえて整理しておくと、より的確な判断の前提となります。総コスト（経営目線）＝工事費（含む、耐震診断・補強設計費）+近隣対策費用△耐震補強工事期間の賃料減△自治体等の補助 3-4．耐震補強のメリット・デメリット（整理した上で、判断に落とす） ここまでの話を踏まえた上で、耐震補強のメリット・デメリットを“経営判断”の観点から整理します。メリット（1）安全性の向上耐震性能が上がれば、地震時の倒壊・大破リスクの低減が期待できます。その結果、テナントの安心材料にもなります。（2）売却・融資での説明力が増える可能性耐震性が高い物件は、売却時や金融機関の担保評価が相対的に高まることが期待できます。今後、災害リスクへの意識が高まると、「安全な建物」であることが資産価値向上に寄与するでしょう。（3）将来的な行政対応の負担を軽くする可能性耐震診断・改修が義務化される流れが強まっていることを前提にすると、早めの耐震補強を実施しておくことで、将来的な是正命令などに対応する負担を減らせます。デメリット（1）初期投資額が嵩む先述のとおり、耐震診断や設計費用、工事費などを合わせると数千万円規模でかかることも少なくありません。十分な資金が確保できない場合、耐震補強工事の実施自体が困難となる場合もあります。（2）耐震補強工事中の退去による空室、収益低減リスク前項の耐震補強工事に関連する費用発生に加えて、耐震補強工事の影響で発生する空室による収益の低減は重要なファクターです。（3）貸室価値が落ちると、投下の回収が厳しくなる耐震補強工事の物理的影響（賃貸面積の減少／採光に支障／レイアウトに支障）により、賃貸オフィスとしても魅力が低減してしまい、耐震補強後、将来に向けて、賃料の引上げが難しくなる可能性も想定されます。 【耐震補強工事の是非に関する判断チェックリスト（耐震補強が向く／向かない）】耐震補強工事の是非に関する判断基準を明示します。A：補強が向く耐震補強しても貸室面積の減少が軽微と判断。採光・動線・レイアウト自由度を確保できる。耐震補強工事中でも一定程度、テナントの維持ができる。耐震補強後、賃貸オフィスとしても魅力を保持できる。B：補強が向かないブレース・耐震壁で貸室面積が顕著に減少／窓の採光が妨げられる退去工事中のテナントの退去の連鎖が想定される耐震補強後、テナント募集して稼働、賃料水準の維持・改善が期待できない近い将来、賃貸オフィスビルの建替え・売却を想定していて、耐震補強に資金と時間をかける意義が薄いこのチェックリストは、専門家の結論を待つ前に、ビルオーナーが判断の軸を持つためのものです。 3-5．耐震補強とは別に「貸しやすさ」を回復させる改修という選択肢 耐震補強は「安全性」の論点ですが、賃貸オフィスビルの経営判断は、それだけで決まりません。仮に耐震補強に費用を投じたとしても、耐震補強の内容や進め方によって貸室価値が低減したり、耐震補強工事を契機にテナント退去が連鎖したりすれば、経営上はマイナスに働く可能性があります。そこで現実的な選択肢として出てくるのが、耐震補強とは切り分けて、“貸しやすさを回復させる改修”を検討するという考え方です。ここで言う改修は、テナントの入居判断に直結する機能面の改善を指します。たとえば、次のような項目です。空調設備の更新（故障リスクの低減と快適性の改善）給排水・防水の更新（漏水リスクの抑制）電気容量・配線まわりを含む電気設備の整理・更新共用部の機能不全の解消（使いにくさ・不具合の是正）耐震補強が結果として貸室価値を下げる見込みが強い場合は、補強仕様を見直すか、あるいは耐震補強とは別に“貸しやすさ回復”の改修を優先したほうが合理的なケースもあります。一方で、貸しやすさを回復させる改修を行っても、空室が埋まらない／募集賃料の低減／大きな修繕や更新が連続して必要になるといった状況が見えている場合は、「改修で運営を続ける」だけでは解決にならない可能性があります。ここまで来ると論点は、改修の是非ではなく、保有を続けるのか、建替えるのか、売却するのかという“資産の出口”の判断に移ります。次章では、耐震補強や運営改善と並べて比較できるように、建替え／売却という選択肢を、メリット・デメリットと判断ポイントに分解して整理します。 第4章：賃貸オフィスビルの建替え／売却という選択肢（出口設計を整理する） 旧耐震の賃貸オフィスビルは、耐震性の不足だけでなく、設備の老朽化や賃貸市場での競争力低下といった課題を抱えています。対策の検討を後回しにするほど、建物の劣化は進み、ビルの安全性、テナントの確保がますます難しくなっていくでしょう。前章で検討してきた、耐震補強や“貸しやすさ回復”の改修は、うまく効けば、賃貸オフィスビルの経営を立て直す手段になりえます。ただし、耐震補強工事の影響が大きすぎる／テナント募集が難しくなる／賃料水準の維持が困難／大きな修繕が連続する見通しといった状況が見えている場合、賃貸オフィスビルの経営上の論点は「どの工事・改修をするのか」ではなく、「建替え」あるいは「売却」の方向性をより真剣に検討するフェーズに入っている可能性が高いのです。ここでは、まず、耐震補強・建替え・売却を、同じ土俵で比較できるように整理します。 4-1．まず比較表で“意思決定の土台”を作る 比較項目耐震補強建替え売却初期費用中〜高（診断･設計･工事）高(解体＋建築＋設計＋諸費用)低〜中（仲介・測量等）賃料収入の停止期間工事影響あり(減収〜空室の可能性)工事期間中（解体〜竣工まで）売却完了で賃料収入はゼロテナント調整の難易度中〜高（工事影響・退去連鎖）高（明渡し・補償・移転調整）中(契約条件と引継ぎ次第）将来の自由度補強内容次第ではあるが、限定されがち高（商品を作り直せる）高(資産入替・撤退が可能）失敗パターン貸室価値低下→空室・賃料下落資金計画破綻／期間長期化／出口が読めない情報不足で買い手が限定されると売価が低下 4-2．建替え（メリットと注意点） 建替えは、旧耐震の賃貸オフィスビルに残る課題を「部分的に直す」のではなく、建物そのものを作り直す選択肢です。耐震性だけでなく、設備・電気容量・レイアウト自由度・共用部の機能など、賃貸オフィスとしての条件をまとめて更新できます。一方で、建替え工事は大規模なので、資金調達の金額が大きくなり、入居中テナントとの明渡し調整も不可避です。ビルの解体、テナントとの明渡し調整を、一旦、始めると、関係者も動き出して、コストも発生するため、途中で方針転換するのが難しくなります。したがって、建替えで解決したい課題と、それに伴って発生する負担を、最初に確認し、明示した上で判断する必要があります。メリット（建替えが効く場面）（1）“商品を作り直せる”という強みがある建て替えることで、現行の耐震基準を満たすのはもちろん、老朽化が進んだ設備（空調・給排水・防水・電気）も一括で更新できます。建替えは「個別修繕の継ぎ足し」では解決しにくい問題をまとめて整理・解決できる可能性があります。（2）テナント募集戦略と賃料設計を“前提から”組み直せる建替えの効果は、竣工後に「どういうテナントを想定するか」を先に定め、その想定に合わせてオフィス賃貸の前提条件を整えられる点にあります。築年数が経過している旧耐震の中小規模の賃貸オフィスビルで、テナントに敬遠されやすい条件は、耐震性能だけではありません。電気容量が足りない、空調が不安定、給排水や防水の不具合の発生が見通しにくく、電気設備の老朽化で停電のリスクが高い――こうした設備由来の事故・停止リスクが、入居判断と更新判断に影響します。建替えでは、設備更新によって事故・停止リスクを下げ、万一の不具合が起きた場合でも影響範囲を限定しやすい構成にできます。あわせて、防災設備や非常用電源の有無、停止時の復旧手順などを含め、従業員の安全と事業継続に関わる前提条件を整理して、募集条件として提示できます。結果として、テナントの懸念点が減り、リーシングの組み立てがしやすくなり、賃料水準の維持・見直しの余地が生まれます。注意点必要資金が大きく、資金計画・資金調達の前提を先に固める必要がある建替えには、建築費だけでなくて、解体費、設計監理費、各種申請費、仮移転対応・近隣補償などが積み上がり、必要資金は想定より膨らみやすいです。さらに、旧耐震の賃貸オフィスビルの場合は、担保評価が伸びにくいケースもあり、資金調達上の制約になりやすい点も考慮しておく必要があります。建替えは、具体的な「工事の話」に入る前に、金融機関と資金調達の話をつけておく必要があります。一般的に、金融機関は、いくら貸せるか、いつ実行するか、返済条件をどうするのかを、次の材料で判断します。総事業費の内訳（解体・設計・建築・諸経費）と資金の出し方（自己資金／借入）資金が必要になる時期（解体〜竣工までの支払予定）と、賃料収入が入らない期間の資金繰り竣工後の賃料収入見込み（想定賃料・稼働率）と運営費、返済計画テナント明渡しの進め方（スケジュール、補償の考え方）と想定リスクこれらが整理されていないと、融資額や実行時期が決まらず、着工までの手続きが長引きかねません。結果として、賃料収入がない期間が延びて、追加費用が発生して、当初の資金計画の前提が崩れ、建て替えプロジェクトの進捗にとって大きなリスク要因となりかねません。また、着工後も、追加工事、行政協議、調整の遅れなどにより、工期と費用が想定の範囲内に納まらない可能性もありえます。したがって、資金計画は「見積りどおりに進む前提」で組むのではなく、予備費と予備期間をあらかじめ織り込んだ設計にしておく必要があります。 4-3．売却（メリットと注意点） 耐震補強・建替えは、資金調達ならびに工事実施を前提にした「続けるための選択肢」です。これに対して、売却は、賃貸オフィスビルを保有し続ける前提をいったんやめて、資産を現金化する選択肢です。耐震補強や設備更新等、「続けるための投資」を抱え込まず、いまの条件で手仕舞いして次の選択に移るための判断になります。旧耐震の築古の中小規模の賃貸オフィスビルにおいては、この選択肢を検討対象に入れておくのは、充分、意味があるものと考えられます。メリット将来コストと運営リスクから解放されます耐震補強、大規模修繕、設備更新、空室の長期化など、築年が進むほど発生しやすい支出と対応が続きます。売却すれば、こうした不確実性を「自分が抱える運営課題」から外せます。金額面だけでなく、判断の回数や調整の手間が減る点も、現実的なメリットです。手元資金を確保し、次の選択肢を可能とします売却によってまとまった手元資金を確保できれば、借入返済、別物件への投資、資産配分の見直し、事業・生活設計への充当など、次の選択肢を具体化できます。賃料収入の維持と「別の形での期待収益」とのバランス判断がポイントです。ハードル資産査定額は「買い手が見込む追加コスト」に左右されます旧耐震の賃貸オフィスビルは、買い手が現状のまま長期運用する前提になりにくく、大規模改修、建て替え等の対応コストを見込んだうえで査定額が算定されます。具体的には、解体費、耐震補強や改修の費用、用途変更・建替えに向けた手続き負担などがポイントになります。そのため、売主がそれらの工事を実施しなくても、これらの見込みコストは売却価格に織り込まれやすいです。さらに、買い手がどの前提で収支を置くかによって、同じ物件でも提示価格に幅が出ます。各種費用や税金負担を控除したネット金額を想定する売却代金だけで判断せず、仲介手数料、譲渡にかかる税金、ローン残債の精算、その他の付随費用まで引いた後の金額を以て想定しておく必要があります。例：手元資金概算 ＝ 売却代金 − 仲介手数料 − 譲渡関連税 − 残債精算 − その他費用 4-4．結論：出口は、比較できる状態を作ってから決めます 建替えと売却は、どちらも大きい判断です。判断の質を左右するのは、同じ土俵で比較できているかです。この章の冒頭、4-1でも示しましたが、以下の判断材料を揃えることが重要です。建物・設備の状態、修繕履歴、テナントの賃貸契約条件、賃料・運営コストの収支を整理します。耐震補強／建替え／売却の選択肢について、初期費用・賃料収入がない（減収）期間・テナント調整を同じ軸で見ます。この比較ができるうちに、次の打ち手に移れる状態にしておきます。先送りで減るのは、修繕費の余裕よりも選択肢の余裕です。次章では、これらの判断材料を揃えて、更新していくために、PM／BMをどう使うかを扱います。 第5章：PM／BMを、出口判断の判断材料を揃えるために活用します 旧耐震の賃貸オフィスビルを巡る意思決定には、耐震補強・建替え・売却などの選択肢があります。どの選択肢にも、投資金額とリスクが伴いますので、ビルオーナーが迷うのは当然です。問題になるのは「迷うこと」そのものではありません。比較の前提となる判断材料が揃わないまま、検討が進まず、時間だけが過ぎていくことです。結論を出すには、まず、「比較の土台」を作る必要があります。耐震補強／建替え／売却を並べるのであれば、少なくとも次の情報が、同じ整理軸で揃っていることが前提になります。建物・設備の現況（不具合・劣化の状況、故障傾向、法定点検の実施状況など）テナントとの賃貸借契約の条件（解約条項、原状回復義務の範囲、工事制限、特約など）収支と将来支出（賃料、運営コスト、修繕・更新の見込み、賃料減収の想定期間など）工期とテナント調整（通知、移転の要否、休業補償の論点、工程上の制約など）ただ、この「比較の土台」をオーナー自身で作り切るのは、実務上ハードルが高いかもしれません。必要な情報は、竣工図・点検報告・修繕見積・工事履歴・契約書・収支資料など複数の資料にまたがります。さらに、集めるだけでなく、抜け漏れの確認、情報の粒度・確度の確認、同じ形式への整理といった作業が必要になります。ここで検討に入るのが、PM（プロパティ・マネジメント）とBM（ビル・メンテナンス）という役割の導入です。なお、PM／BMの役割は、ビル管理会社が担う場合もあれば、外部専門家と連携・分担する場合もあります。重要なのは、旧耐震の賃貸オフィスビルの出口判断に必要な材料が、比較できる形で整う体制になっているかどうかです。次節では、PMとBMの違いを整理します。 5-1．PM／BM：機能の違い PM（Property Management）とBM（Building Maintenance）は、どちらも「賃貸オフィスビル管理」に関わりますが、見ている対象が違います。旧耐震の賃貸オフィスビルの出口判断に必要なのは、この違いを押さえたうえで、それぞれの役割を活かして活用することです。PMは、賃貸経営の運用を扱います。賃料や募集条件、契約条件、収支、テナント対応、修繕の優先順位づけ、外部業者や関係者の調整など、ビルを事業として回すための業務です。結論を出す場面では、集まってきた情報を整理し、耐震補強／建替え／売却を同じ条件で並べられるように整えます。BMは、建物設備の維持管理を扱います。設備の点検・保守、故障対応、法定点検の実施と管理、衛生・安全面の段取り、工事手配の実務など、建物と設備を止めずに動かすための業務です。結論を出す場面では、現況の把握や劣化の状況、故障傾向など、比較の前提になる「現場の根拠」を出します。この章で扱う旧耐震の賃貸オフィスビルの意思決定では、PM／BMの価値は次の形で整理できます。PM：比較できる形に整える側（判断に使える形式へ整理します）BM：比較の根拠を出す側（現場の状態を把握し、根拠を示します） 5-2．まず整理して揃えるのは「判断用資料」（比較の土台を形にします） PM／BMの役割を踏まえて、実務では「結局、何が揃えば比較できるのか」が曖昧なまま進んでしまうことがあります。旧耐震の賃貸オフィスビルの出口判断においては、必要な情報の種類が多く、粒度もばらつきやすいためです。そこで、最初にやるべきことは、比較に必要な判断用資料を先に定義し、同じ形式で整理して揃えることです。出口判断に必要な判断用資料は、最低限、次の5点です。これが揃うと、耐震補強／建替え／売却を同じ土俵に載せられます。（1）建物・設備の現況一覧（根拠の入口）主要設備ごとの状態（劣化・不具合・故障傾向）法定点検・定期点検の実施状況と指摘事項直近の修繕・更新履歴（いつ、何を、どの範囲で）当面の注意点（止まると影響が大きい箇所、優先度の高い不具合）※これは基本的にBMの領域です。「現場の事実」をここで固めます。（2）将来支出の見立て（修繕・更新の候補整理）今後数年で現実に出てきそうな更新・修繕項目概算費用は“点”ではなく“幅”（レンジ）で置く不確定要素（追加調査が必要な箇所、見積条件の前提）※BMの見立てをベースに、PMが収支と接続します。（3）テナントとの賃貸借契約の条件とテナント調整の論点整理解約条項、工事制限、原状回復の扱い、特約休業補償や仮移転が論点になり得る条件の有無通知期間・工事可能時間帯など、工程に効く制約※ここが抜けると、工期や減収期間の比較が成立しません。PM側で整理するのが基本です。（4）3案比較表（耐震補強／建替え／売却）初期費用（概算レンジ）工期と減収期間の見込みテナント調整の難所（どこがボトルネックか）収益・売却の見通し（前提条件つきで整理）前提条件（何を仮定しているか）と、条件が崩れた場合の影響※ここが「比較の本体」です。PMが形式を作り、BMが根拠を供給します。（5）未確定事項リスト（次に何を確かめるか）追加調査が必要な項目追加見積が必要な項目判断に影響する前提のうち、まだ確定していないもの※“分からないこと”を残したまま比較表だけ整えると、結論の再検討が増えます。最後に必ず残します。この5点が揃うと、議論は「情報が足りない」状態から抜け出して、比較の質が上がります。PM／BMを使うかどうかに関わらず、この判断用資料セットを基準にしておくことで、旧耐震の賃貸オフィスビルの出口判断の実務を進捗させることができます。 5-3．PM／BMへの頼み方（判断用資料を基準に委託範囲を決めます） PM／BMを使う場合、最初に決めるべきなのは、「判断用資料」と「責任範囲」です。判断用資料を基準に委託範囲を定義すると、判断材料の整理、とりまとめが進めやすくなります。①判断用資料ごとに担当範囲を割り当てます5-2の判断用資料に沿って、中心となる担当を分けます。BMが中心になる範囲（1）現況一覧（2）将来支出の技術的な見立て（更新・修繕候補と根拠）PMが中心になる範囲（3）テナントとの賃貸借契約の条件とテナント調整の論点（4）3案比較表（5）未確定事項リストの整理と更新管理同一の会社がPM／BMを一体で担う場合でも、判断用資料ごとに「根拠を出す責任」と「比較表に整理する責任」を分けておくと、責任範囲が曖昧になりません。②比較の土台を揃える（検討フェーズ／対象範囲／数字の前提）耐震補強／建替え／売却を比べるときは、各案の数字がどのフェーズの、どの前提条件で、どこまでを対象に出ているかを揃えないと比較になりません。片方が机上の概算、もう片方が詳細調査ベース──この状態で表に並べても、結論がブレます。揃えるのは次の3点です。1）検討フェーズと、数字の根拠レベルを明記するいまが「方向性を絞る一次検討」なのか、「実行可否を判断する段階」なのかを、はっきりさせます。後者なら耐震診断を含む必要調査が前提です。一次検討なら、概算で進めてOKですが、“概算の前提条件”と“未確定の残し方”（どこから先は次段で確定させるか）も合わせてはっきりさせます。例：夜間工事の要否／搬入条件／工事可能時間／追加調査が必要な箇所の扱い…など、概算に直撃する条件は必ず明示します。2）耐震補強が「どこまで影響するのか」を踏まえて検討する耐震補強工事の影響範囲を「構造要素だけ」に限定せず、付随して影響し、検討・調整が必要になる範囲を明示した上で検討します。例：天井・間仕切り・内装・什器／設備更新や機器移設の要否／工事中の使用制限／テナント調整の範囲／賃料の減収期間の見立て。3）比較表の“必須項目”を統一して、判断に使える形にする比較表のそれぞれの選択肢について、費用・工期・賃料の減収（空室/賃料影響）・調整論点（テナント/行政/金融）・将来支出・前提条件・未確定事項を項目として網羅します。未確定事項が残るのはOK。ただしその場合は、次に何を調べれば確定させられるのか（追加調査・見積条件・判断形成の手順）まで付記します。③判断資料の提出の締め切りとスケジュール（比較表を“更新できる運用”にする）前提条件は途中で必ず変わります。だから「比較表の完成版を一気に作る」のではなくて、短いサイクルで提出→判断→更新します。ここで決めるのは提出物と締切と判断ポイント（ゲート）です。 標準的な進め方（目安）第1段階：1週間以内（5）未確定事項リスト一次版を提出└ 不足資料、追加調査の要否、調査の優先順位、次段で確定させる項目を明記ゲートA：一次検討として走れるか／追加調査が先かを決める第2段階：2週間以内（1）（2）（3）の一次版を提出（＝比較の土台）└ 前提条件／概算の根拠レベル／影響範囲（波及工事・制約）を揃えるゲートB：3案を同じ土俵で並べる準備ができたかを確認第3段階：3〜4週間以内（4）3案比較表一次版を提出└ 費用・工期・減収・調整論点・将来支出・前提条件・未確定事項をセットでゲートC：方向性を絞る（残す案／捨てる案）第4段階：追加調査・見積反映（+4〜8週間が目安）（4）比較表改訂版を提出└ 第1段階の未確定事項を潰した反映版（必要なら複数回更新）ゲートD：実行可否の判断（やる／やらない／売る）重要な補足（ここが肝）一次検討だけで「絞る」なら、最短3〜4週間でいける（第3段階まで）「やる／やらない」を判断するなら、調査を入れるので+1〜2か月は見ておく（第4段階）つまり、ここでは「順番」の話じゃなくて、“比較表を継続的に更新していく前提で締切と判断点を置く”って話。 5-4．判断用資料が揃っても、ビルオーナーの「判断の閾値」が必要です。 5-2の判断用資料が揃うと、耐震補強／建替え／売却は同じ土俵で比較できるようになります。ただし、比較表があっても結論は自動的に出ません。最後に必要なのは、オーナー側の判断の閾値です。旧耐震の賃貸オフィスビルの出口判断で、閾値になりやすいのは次の3つです。投資の上限額（いくらまで出すか）耐震補強・建替えの工事費・設備更新・改修費用等を含めて、投下できる金額上限を決めます。この上限値の設定がないと、どの案も「もう少し追加資金を投下すれば良くなる」で終わって、最終判断が下せません。資金繰りの限界（何ヶ月・最大いくらまで耐えるか）比較表に出てくる「賃料収入の減収額・減収期間・追加支出額」の結果を見て、①賃料収入の減収が続いてよい最大額・月数、②その期間での追加支出の許容を設定します。投資金額だけでなくて、キャッシュフローを見ておいて、どこまでの持ち出しに耐えられるかの許容額を設定しておく必要があります。テナント対応リスクの許容（どのレベルの個別協議まで受けるか）テナント調整の進捗は、重要なポイントです。個別協議（減額・補償・合意書・退去協議など）の方針によっては、協議期間、補償・減額の金額に幅が出ます。具体の交渉実務は、PM等の専門家のサポートを受けるべきですが、協議の方針については、最終的にビルオーナーが判断する必要があります。PM／BMができるのは、比較表の項目を埋めて、それぞれの選択肢がこの判断の閾値を超えるかどうかを見える化することです。逆に言えば、判断の閾値が決まっていないと、判断用資料が揃っても結論には辿り着けません。 第6章：旧耐震の賃貸オフィスビル経営の核心は「リスク管理」 これまでで整理した通り、耐震補強／建替え／売却の選択肢は、判断材料が揃っても、最後にはビルオーナーの判断が必要です。ただし、その前に押さえるべき前提があります。旧耐震の賃貸オフィスビルでは、経営の基本姿勢が定まっていないと、判断の軸が定まらず、いくら判断材料を並べても結論が出ません。この章では、旧耐震の賃貸オフィスビル経営を「リスク管理」として成立させるための基本姿勢を整理します。 6-1．旧耐震の賃貸オフィスビルの意思決定は、運営と責任の整理から始まる 旧耐震の賃貸オフィスビルの出口判断は、耐震補強／建替え／売却のどれを選ぶにしても、「誰が何を整理して、誰が何を判断するのか」の分担で決まります。PM／BMは、比較し、判断を下すのに必要な情報を揃え、論点を整理し、選択肢を同じ土俵に載せる役割を担います。一方で、どのリスクをどこまで引き受けるのか、どこで線を引くのかについては、ビルオーナーの判断が必要です。意思決定を成立させるために、PM／BMに委ねる領域と、オーナーが引受ける判断を、明確にします。借主との調整が、一番、不確定要素があって、期間・金額の振れ幅への影響が大きいので、その点にフォーカスして、それぞれの分担を整理します。PM／BMが担う領域（材料を判断に使える形に整える）借主への影響を、条件別に整理する（在館工事／部分退去／段階退去など）借主の同意が必要になる論点を洗い出し、協議の論点・想定期間・条件・補償/精算額の幅を整理する費用が上振れしやすいポイントを押さえ、レンジと前提条件を示す（追加工事・追加調査・施工条件の制約など）以上を、耐震補強／建替え／売却の各案で、比較できる形にまとめるオーナーが担う判断（許容範囲を決める）判断上、重視するリスクを決める（安全性／収益／資金繰り／出口など）借主対応として、どこまでの調整を前提に置くかを決める（時間・条件変更・追加負担の許容）その前提の下、耐震補強／建替え／売却の選択肢を決める借主がいる以上、耐震補強／建替え工事や売却の判断は借主の営業に影響します。合意の取り方次第で工期・賃料の減収期間/幅・補償の見通しが変わり、収支も変わります。だから、材料の整理はPM／BMに任せながらも、最後に「どこまで背負う/覚悟するのか」を決める判断はオーナーが下します。 6-2．旧耐震の賃貸オフィスビルの経営における「リスク管理」 賃貸オフィスビルの経営におけるリスク管理とは、一般的に、不確実要素を棚卸しし、影響（安全・法務・収支・工期・出口）を評価し、対応方針を選び、前提更新に合わせて見直すことです。国際的にも、リスクを「特定・分析・評価・対応（treatment）し、監視とコミュニケーションを回す」フローの下、整理されます。旧耐震の賃貸オフィスビルの経営において、実務上、ボトルネックになりやすいリスクについて、以下、上げておきます。法令・制度対応リスク耐震改修促進法の枠組みでは、一定の建築物に耐震診断が義務付けられ、結果の報告・公表まで含めて制度化されています。さらに、建築基準法の「定期報告制度」は、使用開始後も適法状態を維持するための定期調査・検査・報告を所有者に求めています（建築物、防火設備、昇降機など）。東京だと防火対象物点検報告制度（消防法）も、一定の対象で点検・報告が義務になります。)安全・賠償責任リスク地震発生時、建物が損壊し損害が出たときに「建物の安全性」「維持管理の相当性」が争点になり、所有者側の責任が問題化し得る、という意味でのリスクです（いわゆる土地工作物責任の射程など）。契約・テナント対応リスク賃貸借は「使用・収益させる」契約なので、工事や不具合で使用が制限されると、賃料減額や修繕をめぐる運用が現実の論点になります。改正民法では賃貸借のルールが整理され、修繕や原状回復等の考え方も明文化されて、「借主の立場の尊重」の傾向が見てとれます。借主の使用が妨げられると、契約上の論点（賃料・補償・合意書・解除）に直結して、収支と工期に影響が及びます。工事・更新リスク耐震補強、建替え等、老朽化対応工事は、見積りの時点で“確定”しない部分が残りやすい（追加調査、追加工事、施工条件、夜間・搬入制約など）。この上振れは、金額だけじゃなく工程・テナント調整にも波及します。収益・資金繰りリスク「投資総額」も重要ですが、キャッシュフロー（キャッシュアウトのタイミング・追加・長期化）で資金繰りが行き詰るリスクは想定しておくべきです。売却時の価格リスク売却価格・条件を協議するにあたって、デューデリで指摘される論点（耐震、法定点検の履歴、是正、テナント条件等）によって、買い手の幅を狭めると、最終的な売却価格に影響することがあります。耐震診断が公表対象になる場合、さらに情報の整理が必要です。最後に。PM／BMの役割は、それぞれのリスクについて、論点・前提条件・影響（工期／収支／合意難易度）に分解して、比較表に載る形へ整えること。ビルオーナーが、どのリスクを優先して取りに行くか／抑えに行くか、の選択について判断します。 6-3．出口判断は「収益比較」ではなく、リスクを踏まえた許容度の設定で決まる 旧耐震の賃貸オフィスビルで出口（耐震補強／建替え／売却）を判断するとき、議論が迷走しやすい原因は、リスク管理の観点（何をリスクと見なすか／どこまで見込むか／誰が負うか／許容できない線はどこか）を踏まえずに、表面的な計算で収入と支出を設定して、優劣を付けようとすることにあります。それでは、リスク管理の考え方に沿って出口判断を組み立てようとするにあたって、以下の４つのステップに分解できます。①リスクを「特定」するまず、旧耐震の賃貸オフィスビルの出口判断に影響するリスクを、法令・制度対応、安全・賠償責任、契約・テナント対応、工事・更新、収益・資金繰り、売却価格等に整理します。ここで重要なのは、細目を増やすことではなく、「どのリスクが、この物件では支配的なのか」を見える形にすることです。②リスクを「評価」する（影響の出方を揃える）次に、各リスクが出口判断にどう影響するかを、同じ物差しで揃えます。具体的には、影響を工期・賃料収益への影響（減収）・追加支出（持ち出し）・実行難易度・不確実性（幅）に落とします。この段階では、数字は、単一の見込み値というのではなく、変動幅を踏まえたレンジとして扱います。レンジの幅について、未確定事項があるからなのか、リスク要因の性質に根差したものであるのかにつちえも整理します。③リスクへの「対応方針」を決める（選択肢を作る）評価までできたら、リスクへの向き合い方を決めます。旧耐震の賃貸オフィスビルの出口判断は、だいたい次の3タイプに分類できます。リスク低減型：安全性・適法性・設備リスクを優先して低減させて、運営の不確実性を小さくしようとする（耐震補強・更新寄り）リスク回避型：長期の不確実性を抱えず、外部化しようとする（売却寄り）リスク転換型：一度大きく動かして、以後のリスク発生の構造を作り替え、制御しようとする（建替え寄り）どのタイプが優れているのかではなく、この物件とこのビルオーナーが、どのリスクを許容して、どのリスクを回避するのかという選択になります。④「見直し前提」で運用する（出口判断を一回で終わらせない）出口判断は、一度、方針を決めたら、それで終わりではありません。追加調査や見積、制度・市場環境の変化で前提は更新されます。だから判断材料は「更新できる形」で維持します。このようなかたちで運用していくと、途中で前提条件、外部環境が変わったとしても、判断を更新して、対応することが可能となります。 6-4．出口判断のタイミングは選べない 旧耐震の賃貸オフィスビルでは、出口判断（耐震補強／建替え／売却）を、“当初の想定通りの時期”まで持ち越せるとは限りません。実際には、以下の事情・要因を以て判断の前倒しが迫られることもあります。設備故障が続き、設備更新が避けられなくなる故障対応が「都度修理」からすぐに「設備更新」が必要な状態に移行すると、将来支出の前提が変わってきます。空室が長期化し、募集賃料を下げてもテナントが決まりにくくなる賃料の収益面だけでなく、改修・耐震補強・建替え・売却、それぞれの選択肢の見え方にも影響します。行政・金融・売却候補先から、耐震性を踏まえた法制への適合性について確認・説明を求められる調査・点検・是正の要否が、意思決定の前提になります。相続・共有者の異動・借入の期限などの事情により、意思決定が迫られる“いつか判断する”という先送りが成り立たない状況になります。ここで重要なのは、判断の結論を早急に下そうとすることではありません。前提条件が変わったときに、耐震補強／建替え／売却の選択肢の比較の判断をやり直せる状態にしておくことです。やることは次の4点です。①判断の前提条件の内、変わる要因を押さえておく補助制度、工事費の水準、売買市場の見え方、稼働状況（空室・賃料）など、前提を動かす要因に絞って把握します。②修繕・更新の記録（一覧＋根拠資料）を整備「いつ・どこを・何で・いくらで直したか」を一覧にし、点検報告書・工事報告書・図面・保証書も紐づけておきます。これらが整備されていると、調査・見積・売却査定の立上げの際、“調べ直し”の手間が軽減できます。③判断材料を整理し、揃える作業を継続して進めておくたとえば、追加調査の段取り、見積条件の整理、設備更新の優先順位付け、売却の障害になりやすい論点の洗い出し。これらの作業は、結論を出す作業ではなく、あくまでも「判断材料を整理する作業」です。④意思決定の手続きを決めておく（特に個人・共有）誰が最終的に決めるのか、どこまで委任するのか、いくら以上は誰の同意が必要か。これらの点が曖昧だと、相続・共有者の異動の局面にあたって判断を円滑に下すことが難しくなります。 第7章：旧耐震の賃貸オフィスビル経営で有効な「意思決定の型」 おわりに 旧耐震の賃貸オフィスビルと向き合う「今」から始める一歩旧耐震の賃貸オフィスビルのオーナーは、多かれ少なかれ同じ感覚を持っています。「家賃は入っている。でも、このままで本当にいいのか」この“引っかかり”は、弱さではありません。旧耐震という前提を踏まえたとき、経営者としての自然な感覚です。耐震補強も、建替えも、売却も、そうそう簡単に決められる話ではありません。費用、工期、テナント調整、資金の手当て、法的な論点など、どの選択肢にも負担と不確実性があります。ただ一つ確かなのは、何も決めないまま時間が過ぎるほど、現実に取り得る選択肢が減っていくということです。設備の更新時期、空室、資金繰り、金利、相続や共有者の事情など、外側の事情・要因が先に動き、オーナーが選びたかった道を狭めていきます。ここで必要なのは、いきなり大きな決断を下そうとすることではありません。結論を出せる状態に近付けることです。その最初の一歩は、小さくても構いません。現状を見える形にする（建物・設備・賃貸条件・市場・資金の整理）判断に必要な材料を、比較できる形で揃える（概算、工期の見通し、テナント調整の難易度、資金の当たり、法的な致命傷の有無など）判断材料が揃った時点で一度判断し、必要なら前提を更新して次に進む（揃える→判断する→更新する、を繰り返せる形にする） オーナーが主役であることは変わりません ただし、主役が一人で舞台を支える必要もありません。判断材料を整える役、選択肢を比較可能にする役、実行の段取りを作る役を揃えていくと、経営者としてのあなたの決断は「いちかばちかの賭け」ではなく「納得できる経営」になります。旧耐震の賃貸オフィスビルの将来に、完璧な正解はありません。工事費も賃料も金利も、テナントの動きも、判断に影響する前提が途中で変動するからです。それでも、判断を先送りにしない方法はあります。何を確認すれば比較できるのか、いつ一度結論を出すのか、前提が変わったらどこを見直すのか――この3点を決めて、材料を揃え、判断して、必要なら更新する。その方法が手元にあれば、どの選択肢を選んだとしても、判断した理由と前提を記録しながら、常に検証可能なビル経営として、次の一歩に進めます。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2026年2月19日執筆