前編では、築古ビルの魅力を活かすリノベーションの考え方を紹介しました。後編では、その考え方を具体的な空間づくりに落とし込む「見せる配管」に焦点を当てます。施工費や工期を抑えながらデザイン性を高められる理由や、導入時の注意点、失敗しないためのポイントを解説します。築古オフィスビルの価値向上や空室対策を検討しているオーナーの方は、ぜひ参考にしてください。 どんな人向け？- 築古オフィスビルを低コストでリノベーションしたいオーナー- 空室対策につながるデザインの工夫を知りたい方- 見せる配管のメリットや注意点を知りたい方 本コラムのポイント- 見せる配管は、施工費や工期を抑えながらデザイン性を高められる- 配管の見せ方次第で物件の印象や競争力が大きく変わる- デザインだけでなく、安全性や維持管理まで考えた計画が重要 結論見せる配管は、設備を隠さないことで工事費や工期を抑えながら、築古ビルならではの魅力を引き出せるリノベーション手法です。一方で、デザインだけを優先すると、メンテナンス性や快適性に影響する場合もあります。長く選ばれるオフィスにするためには、見た目だけでなく、運用や維持管理まで見据えた計画が欠かせません。 後編では「見せる配管」を中心に解説しています。築古ビルの魅力を活かすリノベーションの考え方や、ミニマルデザイン、インダストリアル・テイストについて知りたい方は、前編もあわせてご覧ください。 あわせて読みたい： [ オフィスリノベーションのポイント【前編】築古ビルを低コストで魅力的な空間にする方法 ] 目次「見せる配管」とは？見せる配管が選ばれる3つの理由デザインで失敗しないコツ導入前に確認したいポイント見せる配管の施工事例まとめ 「見せる配管」とは？ 見せる配管とは、空調ダクトや給排水管、電気配線などを天井や壁の中に隠さず、そのままデザインの一部として活用する手法です。以前は設備をできるだけ隠すことが一般的でしたが、現在では配管やダクトをあえて見せることで、開放感のある空間を演出するデザインが増えています。 特に築古ビルでは、天井裏のスペースが限られていることも少なくありません。天井をスケルトンにすることで高さを確保でき、実際の面積以上に広く感じられることも大きな特徴です。また、前編で紹介したインダストリアル・テイストとも相性が良く、既存の建物を活かしたリノベーション手法として多く採用されています。 見せる配管が選ばれる3つの理由 見せる配管は、おしゃれな空間を演出するためだけのデザインではありません。オーナーにとっても、コストや運用面でさまざまなメリットがあります。 1．施工費を抑えられる 通常の内装工事では、配管やダクトを隠すために天井下地や石膏ボード、クロスなどの仕上げ工事が必要になります。一方、見せる配管ではこれらの工程を減らせるため、施工費を抑えやすくなります。もちろん設備を露出するための塗装や仕上げは必要ですが、全面的な天井工事と比べるとコストを削減できるケースが多くあります。 2．工期を短縮しやすい 施工工程が少なくなることで、工期を短縮しやすいこともメリットです。工事期間が短くなれば募集開始を早められるため、空室期間の短縮にもつながります。オーナーにとっては、単に工事費を抑えられるだけでなく、賃料収入を早く回復できる可能性があることも重要なポイントです。 3．メンテナンスしやすい 設備を隠さないことで、点検や修繕がしやすくなることも見せる配管の特徴です。漏水や設備の不具合が発生した場合でも原因を把握しやすく、天井を解体する必要がないケースもあります。また、将来的に空調設備や電気配線を更新する際も工事範囲を抑えやすく、長期的な維持管理コストの削減につながります。 デザインで失敗しないコツ 見せる配管は、設備を露出させれば完成するものではありません。配管の見せ方によって、空間の印象は大きく変わります。 配管やダクトの色を統一する 配管の色がバラバラだと、まとまりのない印象になってしまいます。黒やグレー、白など空間全体のデザインに合わせて塗装することで、設備が空間になじみ、統一感が生まれます。 照明と組み合わせて演出する レール照明やスポットライトは、見せる配管との相性が良い設備です。照明器具の位置を変更しやすいため、レイアウト変更にも柔軟に対応できます。また、配管やダクトに光を当てることで、立体感のある空間を演出できます。 設備を見せすぎない 設備をすべて露出させれば良いというものではありません。配管やダクトが複雑に交差している場合は、一部だけを見せる方が空間はすっきり見えます。 デザイン性を高めるためには「どこを見せて、どこを隠すか」を考えることが重要です。 .button-inquiry { border: #CC3624 solid 1px; background-color: ##FFF9F4; margin: 0 auto 40px; width: fit-content; text-align: center; } .button-inquiry a { display: block; padding: 14px 24px; color: #CC3624; font-size: 15px; font-weight: bold; text-decoration: none !important; } 【無料】見せる配管・内装改修について相談する 導入前に確認したいポイント 見せる配管は、コストやデザイン性の両面でメリットがありますが、導入前には確認しておきたいポイントがあります。見た目だけを優先すると、完成後に使い勝手や維持管理で後悔する可能性もあります。 安全性や法令への対応を確認する 配管やダクトを露出させる場合でも、建築基準法や消防法などの基準を満たさなければなりません。特に、スプリンクラーや火災報知設備、非常照明などの位置は、デザインとのバランスを考えながら計画する必要があります。また、築古ビルでは設備の老朽化が進んでいるケースもあるため、既存設備をそのまま活用できるかどうかも事前に確認しておくことが重要です。 メンテナンスしやすい設計にする 設備が露出している分、点検はしやすくなります。ただし、ホコリや汚れが目立ちやすくなるため、清掃しやすい高さや配置を考慮して設計することが大切です。また、空調ダクトでは結露対策も欠かせません。保温材の施工や排水計画まで含めて検討することで、長期的な維持管理コストを抑えられます。 ターゲットとなるテナントに合わせる 見せる配管は、すべてのテナントに適したデザインとは限りません。例えば、IT企業やデザイン事務所、クリエイティブ業種では好まれる傾向がありますが、士業や医療関連などでは、落ち着いた内装が求められることもあります。リノベーションでは流行を追うのではなく、ターゲットとなるテナントのニーズを踏まえた空間づくりが重要です。 見せる配管の施工事例 見せる配管は大規模な改修だけでなく、部分的なリノベーションでも取り入れられます。例えば、天井をスケルトン仕様に変更し、ダクトや配管をブラックで塗装したオフィスではレール照明を組み合わせることで、シンプルながら印象的な空間を実現しています。 また、コンクリート壁や鉄骨をそのまま活かし、木目調の家具や観葉植物を組み合わせることで、無機質になり過ぎないバランスの良いオフィスに仕上げた事例もあります。 ここで共通しているのは、設備だけを目立たせているわけではないという点です。配管・照明・内装・家具をトータルで計画することで、空間全体に統一感が生まれます。 .img { margin: 0 auto; width: 850px; } .img-name { text-align: center; } 「見せる配管」イメージ図 まとめ 見せる配管は、設備を隠さないという発想によって、施工費や工期を抑えながらデザイン性を高められるリノベーション手法です。さらに、点検や設備更新がしやすくなるため、長期的な維持管理の面でもメリットがあります。一方で、デザイン性だけを優先すると、安全性や快適性を損なう場合もあります。大切なのは「おしゃれだから採用する」のではなく、建物の特徴やターゲットとなるテナントに合わせて取り入れることです。築古ビルのリノベーションでは、既存設備を上手に活かすことが、コストを抑えながら競争力を高めるポイントになります。 あわせて読みたい： [ オフィスリノベーションのポイント【前編】築古ビルを低コストで魅力的な空間にする方法 ] 【無料】オフィスビルの改修・リノベーションのご相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ プロパティマネジメントチーム 藤岡 涼 入社以来20年以上にわたり、東京23区のオフィスビルを中心にプロパティマネジメント・リーシング・建物管理を担当。 年間多数の交渉やトラブル対応経験を活かし、現場目線に立った迅速かつ的確な提案を通じて、オーナー様とテナント様双方の満足度向上に努めています。 2026年8月6日執筆

築古オフィスビルのリノベーションでは「古いものを新しくする」ことだけが正解ではありません。近年は、建物が持つ素材や構造を活かしながら、コストを抑えて魅力的な空間をつくる手法が注目されています。本コラムでは、低コストでも競争力を高められるリノベーションの考え方や、ミニマルデザイン、インダストリアル・テイストを取り入れるポイントについて解説します。築古ビルの価値を高め、空室対策につなげたいオーナーの方はぜひ参考にしてください。 どんな人向け？- 築古オフィスビルの資産価値や競争力を高めたいオーナー- コストを抑えながら空室対策につながるリノベーションを検討している方- 今のニーズに合ったオフィスデザインの考え方を知りたい方 本コラムのポイント- 既存の素材や構造を活かすことで、コストを抑えながら物件価値を高められる-ミニマルデザインやインダストリアル・テイストは、築古ビルの魅力を引き出す有効な手法である-リノベーションは見た目だけでなく、工期や将来の運用まで見据えて計画することが重要である 結論築古オフィスビルのリノベーションでは、建物を新しく見せることだけが目的ではありません。既存の素材や構造を活かせば、コストを抑えながら競争力のある空間を実現できます。ミニマルデザインやインダストリアル・テイストは、その考え方を形にする代表的な手法です。重要なのは、デザイン性だけでなく、工事費や工期、将来の運用まで見据えて計画することです。建物の魅力を活かしたリノベーションが、資産価値の向上につながります。 目次築古オフィスビルは「古さ」を活かす時代へ低コストでも今っぽく見せる3つのポイントインダストリアル・テイストが選ばれる理由まとめ 築古オフィスビルは「古さ」を活かす時代へ 築年数が経過したオフィスビルをリノベーションする際に「古いものをすべて新しくしなければ競争力は高まらない」と考える方は少なくありません。しかし、近年はその考え方が変わりつつあります。建築資材や人件費が上昇するなか、既存の建物が持つ素材や構造を活かしたリノベーションが注目されています。その主な理由は次のとおりです。改修コストを抑えやすい：既存の素材や構造を活かすことで、全面改修より費用を抑えられる物件の個性を演出できる：建物本来の魅力を活かし、競合物件との差別化につながるテナントニーズに合いやすい：企業のブランドイメージに合った空間づくりが評価されやすい工期を短縮しやすい：施工範囲を限定できるため、募集開始までの期間を短縮できる投資回収を早めやすい：空室期間の短縮により、家賃収入の回復も期待できるこのように、リノベーションは「いくら費用をかけるか」だけでなく「どれだけ早く投資を回収できるか」という視点も重要です。 低コストでも今っぽく見せる3つのポイント 築古ビルを魅力的に見せるために、高価な設備や豪華な内装は必ずしも必要ではありません。近年評価されている空間には、3つのポイントがあります。 1．ミニマルデザインで「引き算」の発想を取り入れる コストを抑えながら、洗練された印象を演出できる手法です。従来のリノベーションでは、壁紙や天井材を新しく張り替え、できるだけ新築に近づける考え方が一般的でした。一方で現在は、装飾を増やすのではなく、不要なものを減らして空間を見せるという考え方が主流になっています。例えば、壁や柱のコンクリート面をそのまま活かしたり、色数を抑えた内装にするだけでも、空間全体に統一感が生まれます。施工範囲が少なくなるため工事費を抑えられるだけでなく、余計な装飾がないことで建物本来の素材感も際立ちます。このように、コストを抑えながらデザイン性も高めることができます。 2．建物の素材をデザインとして活用する 築古ビルには、次のような新築にはない魅力があります。 コンクリート打ちっぱなし レンガ壁 金属素材 OSB合板 鉄骨  以前は隠すことが一般的でしたが、現在ではこれらを空間デザインの一部として活用するケースが増えています。もちろん、劣化した状態をそのまま残すわけではありません。必要な補修やクリア塗装を施したうえで素材感を活かすことで、施工費を抑えながら独特の雰囲気を演出できます。 3．「未完成感」が柔軟なオフィスを生む 工期や改修コストを抑えながら、将来のレイアウト変更にも対応しやすくなります。一見すると意外ですが、近年は完成しすぎない空間にも注目が集まっています。壁や天井をすべて仕上げるのではなく、一部をあえて見せることで、テナント自身が棚を設置したり、レイアウトを変更したりしやすくなります。特に成長途中の企業では、組織の拡大に合わせてレイアウトを変更する機会が少なくありません。最初から自由度を持たせた空間であれば、将来的な改修費用も抑えられます。さらに、仕上げ工事が減ることで工期も短縮でき、空室期間の短縮にもつながります。デザイン性だけでなく、運用面でも合理的な考え方といえるでしょう。 .button-inquiry { border: #CC3624 solid 1px; background-color: ##FFF9F4; margin: 0 auto 40px; width: fit-content; text-align: center; } .button-inquiry a { display: block; padding: 14px 24px; color: #CC3624; font-size: 15px; font-weight: bold; text-decoration: none !important; } 【無料】低コストのリノベーションについて相談する インダストリアル・テイストが選ばれる理由 前章で紹介した「ミニマルデザイン」「素材を活かす」「未完成感」といった考え方は、近年のオフィスリノベーションで人気を集めるインダストリアル・テイストにも共通しています。インダストリアル・テイストとは、工場や倉庫をイメージしたデザインスタイルです。コンクリートやレンガ、鉄骨、ダクトなどを隠さず、建物本来の構造や素材を活かすことが特徴です。 もともとは、欧米で使われなくなった工場や倉庫を低コストで再生したことから広まりました。現在では、その無骨な素材感やシンプルなデザインが評価され、オフィスや商業施設でも広く採用されています。 インダストリアル・テイストの特徴特徴空間にもたらす効果コンクリートや鉄骨を見せる建物本来の素材感を活かせる装飾を抑えたデザイン洗練された印象を演出できるモノトーンを基調とした配色空間に統一感が生まれる開放的なレイアウト広く使いやすいオフィスになる こうしたデザインが支持される理由は、見た目のおしゃれさだけではありません。【主なメリット】工事範囲を抑えられるため、施工コストを削減しやすい建材の再利用により、廃材の発生を抑えられるESG・サステナビリティへの取り組みとして企業価値の向上にもつながる環境配慮を重視するテナントから評価されやすい 一方で、インダストリアル・テイストは「無骨であれば良い」というものではありません。コンクリートや金属素材だけでは冷たい印象になりやすいため、木材や観葉植物、温かみのある照明を組み合わせ、デザイン性と快適性のバランスを取ることが重要です。 オーナーが意識すべきなのは、流行を追うことではなく、ターゲットとなるテナントに合った空間をつくることです。こうした考え方が、物件価値や競争力の向上につながります。 まとめ 築古オフィスビルのリノベーションでは「古いものを新しくする」という発想だけでは十分とはいえません。既存の素材や構造を活かしながらミニマルデザインやインダストリアル・テイストを取り入れることで、コストを抑えつつ競争力のある空間をつくることができます。重要なのは、見た目だけを変えることではなく、工事費・工期・運用まで含めて最適な投資を考えることです。 後編では、低コストでデザイン性を高められる代表的な手法である「見せる配管」を中心に、メリットや導入時の注意点、実際のリノベーション事例について詳しく解説します。あわせて読みたい： [ オフィスリノベーションのポイント（後編）見せる配管で実現するデザインとコスト削減 ] 【無料】オフィスビルの改修・リノベーションのご相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ プロパティマネジメントチーム 藤岡 涼 入社以来20年以上にわたり、東京23区のオフィスビルを中心にプロパティマネジメント・リーシング・建物管理を担当。 年間多数の交渉やトラブル対応経験を活かし、現場目線に立った迅速かつ的確な提案を通じて、オーナー様とテナント様双方の満足度向上に努めています。 2026年7月16日執筆

オフィスビルのOAフロアは、配線のしやすさや貸室の使い勝手に関わる設備です。一方で、種類や耐荷重によって特徴が異なり、建物の条件によっては希望する仕様を導入できない場合もあります。本コラムでは、OAフロアの種類や耐荷重の考え方、既存オフィスビルへ導入・改修する際に確認したいポイントを解説します。どんな人向け？- オフィスビルのリノベーションを検討しているオーナー- OAフロアの導入や更新を検討している方- 種類や耐荷重の選び方を知りたい方本コラムのポイント- OAフロアの主な種類とそれぞれの特徴- 用途に合わせた耐荷重や配線の考え方- 既存ビルで確認したい天井高・床荷重・段差結論OAフロアは価格や耐荷重だけで決めるのではなく、想定するテナントの使い方や建物の条件を踏まえて選ぶことが重要です。既存ビルでは、床荷重や天井高、建具との取り合いなども事前に確認しましょう。 目次OAフロアとは？導入するメリットOAフロアの種類と特徴耐荷重と配線で確認したいポイント既存ビルへの導入・改修で確認したいことまとめ｜建物とテナントに合ったOAフロアを選ぶ OAフロアとは？導入するメリット OAフロア（オフィス・オートメーション・フロア）とは、既存の床の上に新たな床を設け、その間に配線スペースを確保する二重床構造です。フリーアクセスフロアとも呼ばれ、電源ケーブルやLANケーブルなどを床下へ収納できます。【導入する主なメリット】電源・通信ケーブルを床下へ収納できるデスクなどのレイアウト変更に対応しやすい床上への配線の露出を減らせる配線を整理し、室内の見た目を整えやすいテナントによって必要な席数やレイアウト、配線量は異なります。そのため、入居後のレイアウト変更や席数の増減に合わせて配線を変更しやすいこともOAフロアのメリットです。ただし、OAフロアであればどの製品でも同じというわけではありません。構造や性能の違いを確認したうえで選ぶ必要があります。 OAフロアの種類と特徴 OAフロアには複数の構造があり、主に次のような種類があります。 種類特徴向いているケース溝構法床上げ部分に配線用の溝を設ける配線経路を整理して運用したいオフィスパネル構法（支柱分離型） パネルと支柱が分かれ、床下に空間を確保しやすい配線量が多いオフィスパネル構法（支柱一体型）パネルと支柱が一体になっているコストを重視する一般的なオフィス それぞれ配線のしやすさや施工方法、コストなどが異なります。例えば、配線変更が多いオフィスでは床下空間を確保しやすい仕様が候補になります。一方、一般的なオフィスでは、必要以上に高い性能を求めると工事費が増える場合があります。用途とコストのバランスを見ながら選ぶことがポイントです。 耐荷重と配線で確認したいポイント 耐荷重は用途に合わせて考える OAフロアを選ぶ際に確認したい性能の一つが耐荷重です。一般的なデスクやキャビネットを配置するオフィスと、サーバーラックや大型書庫などを置くオフィスでは、床に求められる性能が異なります。OAフロアの性能を確認する際には、JAFA（フリーアクセスフロア工業会）の規格が参考になります。ただし、耐荷重の数値だけで仕様を決めるのではなく、実際に何を設置するのかを確認することが重要です。重量物を設置する場合には、貸室全体を高耐荷重仕様にするのではなく、必要な部分のみ対応する方法もあります。製品によって性能や条件が異なるため、具体的な耐荷重はメーカーの仕様を確認しましょう。 配線方法と安全性も確認する OAフロアの床下には、電源線や通信線などさまざまな配線が通ります。そのため、導入時には次のような点も確認します。必要な配線量を確保できるか電源線と通信線を適切に整理できるか配線の変更やメンテナンスを行いやすいかケーブルを傷つけにくい施工になっているか特に配線量が多いテナントを想定する場合は、現在必要な容量だけでなく、入居後の増設やレイアウト変更も考えておくことが大切です。OAフロアを含めたオフィスビルの設計については、以下のコラムでも詳しく解説しています。あわせて読みたい： [ オフィスビル設計で失敗しないための5つの実務視点｜市場で「勝てるビル」をつくるために ] .button-inquiry { border: #CC3624 solid 1px; background-color: ##FFF9F4; margin: 0 auto 40px; width: fit-content; text-align: center; } .button-inquiry a { display: block; padding: 14px 24px; color: #CC3624; font-size: 15px; font-weight: bold; text-decoration: none !important; } 【無料】OAフロアの導入・改修について相談する 既存ビルへの導入・改修で確認したいこと 既存オフィスビルでは、希望するOAフロアをそのまま導入できるとは限りません。製品の性能だけでなく、建物側の条件も確認する必要があります。 床荷重 OAフロア自体の重量に加え、デスクや書庫、設備などの荷重もかかります。特に重量のある仕様や機器を導入する場合は、既存の床が必要な荷重に対応できるか確認することが重要です。必要に応じて、設計者などの専門家に確認しましょう。 天井高 OAフロアを設置すると床面が高くなるため、室内の天井高が低くなります。もともとの天井高が低いビルでは、床を上げることで室内に圧迫感が出る可能性があります。床下に必要な配線スペースと、施工後の天井高をあわせて確認しましょう。 段差や建具 床面が高くなることで、廊下や出入口との間に段差が生じる場合があります。また、既存のドアや設備との位置関係によっては、建具の調整や追加工事が必要になることもあります。床荷重や天井高、段差、既存設備への影響を確認したうえで、導入する仕様を決めることが大切です。 まとめ｜建物とテナントに合ったOAフロアを選ぶ OAフロアは、テナントの使い方や建物の条件によって適した仕様が異なります。一般的なオフィスでは配線量やレイアウト変更への対応、重量物を置く場合は耐荷重や補強の必要性を確認します。また、既存ビルでは床荷重や天井高、段差など建物側の条件も重要です。必要な性能とコストのバランスを考え、物件に合った仕様を選びましょう。あわせて読みたい：［ オフィスビルのPM（プロパティマネジメント）会社見直し ］ 【無料】オフィスビルの改修・設備更新のご相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ プロパティマネジメントチーム 藤岡 涼 入社以来20年以上にわたり、東京23区のオフィスビルを中心にプロパティマネジメント・リーシング・建物管理を担当。 年間多数の交渉やトラブル対応経験を活かし、現場目線に立った迅速かつ的確な提案を通じて、オーナー様とテナント様双方の満足度向上に努めています。 2026年6月18日執筆

築年数が経過したオフィスビルでは、トイレの設備や内装に古さが目立つことがあります。毎日利用する場所だからこそ、内見時の印象だけでなく入居後の快適性を左右する要素にもなります。本コラムでは、オフィスのトイレをリノベーションする際の改修内容や優先順位、工事前に確認したいポイントをオーナー向けに解説します。どんな人向け？- 築古オフィスビルのトイレ改修を検討しているオーナー- トイレの設備や内装の古さが気になっている方- 共用部の改修をどこから進めるか検討している方本コラムのポイント- トイレ改修を検討したいタイミング- 設備・内装・使いやすさを見直すポイント- 改修範囲を決める前に確認したい建物条件結論オフィスのトイレリノベーションでは、便器や洗面台を新しくするだけでなく清掃のしやすさや換気、照明、動線まで確認することが重要です。建物の状態と利用状況を確認し、必要な工事から優先順位をつけて検討しましょう。 目次オフィスのトイレリノベーションを検討するタイミングトイレリノベーションで見直したい4つのポイント工事前に確認したい建物側の条件改修範囲は優先順位をつけて決めるまとめ｜建物の状態に合わせてトイレを改修する オフィスのトイレリノベーションを検討するタイミング 築古オフィスビルでは、清掃を続けていても設備や仕上げ材の古さが目立つことがあります。例えば、次のような状態が見られる場合は改修を検討するタイミングです。便器や洗面台などの設備が古くなっている床や壁に汚れ・変色・傷みがある照明が暗く、室内が古い印象になっている換気しても臭いが残りやすい個室や洗面スペースが使いにくいトイレは従業員が日常的に利用するだけでなく、内見時に確認されることもある共用部です。そのため、設備の不具合だけでなく、現在の状態が入居者にとって使いやすいかという視点でも確認します。あわせて読みたい：[ 築30年のオフィスビルをリノベーション｜改修事例と費用・考え方を解説 ] トイレリノベーションで見直したい4つのポイント トイレを改修する際は、見た目だけを新しくするのではなく設備や清掃のしやすさ、利用時の動線まで確認します。 1．便器・洗面台などの設備 既存設備の老朽化が進んでいる場合は、便器や洗面台、水栓などの交換を検討します。節水型便器や自動水栓などを導入すれば、使用水量の削減や衛生面の改善につながります。ただし、設備を増やすほどよいとは限りません。利用人数や既存設備の状態を確認し、必要な機能を選ぶことがポイントです。 2．床・壁・照明などの内装 便器や洗面台が新しくても、床や壁、照明に古さが残っているとトイレ全体の印象は変わりにくくなります。 見直す場所主な確認内容床汚れや傷み、清掃のしやすさ壁変色や傷み、仕上げ材の状態照明明るさや器具の老朽化鏡・洗面まわり汚れや傷み、使いやすさ換気臭いや湿気が残っていないか 特に床や壁は清掃頻度が高いため、見た目だけでなく汚れにくさや清掃のしやすさも考えて仕上げ材を選びます。 3．個室・洗面スペースの使いやすさ 築古オフィスビルでは、現在の利用状況とトイレの配置が合っていないことがあります。例えば、個室内が狭い、荷物を置く場所がない、洗面台まわりが混雑するといった問題です。利用人数や男女比、個室数を確認したうえで、必要に応じて個室の広さや収納、洗面スペースの配置を見直します。 4．トイレまでの動線 トイレ内部だけでなく、執務室や共用廊下からの見え方も確認します。【確認したいこと】執務室からトイレ内部が見えないか共用廊下やエレベーターホールからの視線が気にならないか出入口付近ですれ違いにくくないかバリアフリーへの対応が必要か必要に応じて前室の設置や扉位置の変更を検討します。ただし、配管位置によって変更できる範囲が限られるため、工事前の確認が必要です。あわせて読みたい：[ オフィスのトイレをリフォームする際に気を付けるポイント5点 ] .button-inquiry { border: #CC3624 solid 1px; background-color: ##FFF9F4; margin: 0 auto 40px; width: fit-content; text-align: center; } .button-inquiry a { display: block; padding: 14px 24px; color: #CC3624; font-size: 15px; font-weight: bold; text-decoration: none !important; } 【無料】オフィスのトイレ改修について相談する 工事前に確認したい建物側の条件 トイレのリノベーションでは、希望する設備やレイアウトをそのまま採用できるとは限りません。特に既存ビルでは、給排水設備や配管の位置によって工事範囲や費用が変わります。工事前には、次の項目を確認します。給水・排水管の位置と状態換気設備の状態電気容量や照明設備既存の便器・洗面台の配置工事中のトイレ利用や代替設備例えば便器の位置を大きく変更すると、排水管の移設が必要になることがあります。内装だけを更新する場合と比べて工事範囲が広がるため、費用や工期にも影響します。そのため、デザインを決める前に既存設備の状態を調査し、どこまで変更できるかを確認することが重要です。 改修範囲は優先順位をつけて決める トイレリノベーションは、必ずしも全面改修を行う必要はありません。設備の劣化が進んでいる場合は便器や配管などを優先し、設備に問題がなければ床・壁・照明などの内装を中心に見直す方法もあります。 現在の状態検討する改修設備の老朽化が目立つ便器・水栓・洗面台などの更新暗さや古さが目立つ床・壁・照明の改修臭いや湿気が気になる換気設備・排水まわりの確認使いにくさがある個室・洗面・動線の見直し 現在の問題を整理してから改修範囲を決めることで、必要性の低い工事を減らしやすくなります。限られた予算で改修する場合は、見た目だけで判断せず、設備の劣化状況や日常的な使いやすさを踏まえて優先順位を決めましょう。 まとめ｜建物の状態に合わせてトイレを改修する オフィスのトイレは、設備の状態だけでなく清潔感や使いやすさも確認したい共用部です。リノベーションを行う際は、便器や洗面台の更新、床・壁・照明、換気、個室の使いやすさ、動線を一体で確認します。また、既存ビルでは給排水管の位置や設備の状態によって、できる工事や費用が変わります。全面改修を前提とせず、現在の問題と建物側の条件を確認したうえで、改修の優先順位を決めることが大切です。 【無料】オフィスビルの改修・リノベーションのご相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ 設計チーム 鶴谷 嘉平 1994年東京大学建築学科を卒業。同大学大学院にて集合住宅の再生に関する研究を行いました。 一級建築士として、集合住宅、オフィス、保育園、結婚式場などの設計に携わってきました。 2024年に当社に入社し、オフィスのリノベーション設計や、開発・設計（オフィス・マンション）を行っています。 2026年4月23日執筆

オフィスの空室対策では、リノベーションも選択肢のひとつです。しかし、費用をかけて改修したからといって、必ずしも入居率や賃料の改善につながるとは限りません。重要なのは、自社ビルの課題やターゲットテナントを踏まえ、効果が期待できる箇所へ適切に投資することです。本コラムでは、オフィスリノベーションを検討する際に押さえておきたい6つのポイントを解説します。どんな人向け？- オフィスビルの空室対策としてリノベーションを検討しているオーナー- 改修費用に見合う効果が得られるか判断したい方- 建物価値や賃料アップにつながるリノベーションの考え方を知りたい方本コラムのポイント- オフィスリノベーションで優先的に検討すべき6つのポイントが分かる- テナント満足度や空室率に影響する改善箇所を理解できる- 費用だけでなく投資回収を踏まえたリノベーション判断の考え方が分かる結論オフィスリノベーションは、単に建物を新しく見せるための工事ではありません。重要なのは、ターゲットテナントが求める環境を見極め、収益改善につながる箇所へ優先的に投資することです。動線計画や共用部の改善、パートナー選定、資金計画まで含めて検討することで、空室対策と建物価値向上の両立が期待できます。 目次1．動線計画の見直し2．トイレの快適性とデザイン性向上3．エントランス・共用部の演出4．セキュリティ強化5．PM・BM視点を持つパートナー選定6．投資回収を見据えた資金計画オフィスリノベーションは「建物価値を高める投資」 1．動線計画の見直し オフィスビルのリノベーションを検討する際、多くのオーナーは内装や設備の更新に目が向きがちです。しかし、実際にテナント満足度へ大きく影響する「使いやすさ」を左右するのが動線計画です。たとえ設備を最新化しても、トイレへのアクセスが悪い、共用部が使いにくいといった状態ではテナントから高い評価は得られません。リノベーションを計画する際は、まず竣工図面や管理図面を確認し、現状の課題を整理することが重要です。 確認ポイント確認する理由トイレと執務室の位置関係プライバシーや快適性に影響するためエレベーターホールとの関係来訪者の印象に影響するため廊下幅・段差利便性と安全性に関わるため配管・配線ルート工事費や改修範囲を左右するため 特に築年数の古いビルでは、執務室から直接トイレへ入るレイアウトが残っていることがあります。このような構成は音や気配が伝わりやすく、利用状況も分かりやすいため、テナントの快適性やプライバシーの面で課題になりやすい傾向があります。廊下の新設や間仕切りの設置によって動線を改善するだけでも、ビル全体の印象は大きく変わります。動線や共用部の改善は空室対策の一つですが、設備投資だけが解決策とは限りません。まずは空室の原因を正しく把握することが重要です。あわせて読みたい： [ なぜ空室が埋まらないのか｜築古オフィスビルで見落とされがちな改善のズレ ] 2．トイレの快適性とデザイン性向上 オフィスを内見する際、テナントは執務室だけを見ているわけではありません。共用部の中でもトイレは必ず確認され、その理由は「トイレが建物の管理状態や快適性を判断する材料になるから」です。特に築古ビルでは設備が古い、清潔感に欠ける、デザインが時代遅れといった印象を持たれやすくなります。そのため、リノベーションでは以下のような改善が効果的です。ウォシュレットや自動洗浄機能の導入センサー式水栓や照明の採用洗面スペースの拡充デザイン性の高い衛生陶器への更新間接照明による演出トイレは単なる設備ではありません。共用部としてオーナーが整備することで、ビル全体のブランドイメージ向上につながる重要な投資です。 実例：照明演出によるトイレ改修の効果 改修後のトイレ築30年のオフィスビルでは、老朽化したトイレの全面改修にあわせて照明計画を見直しました。洗面カウンターへ間接照明を設置し、鏡の裏側にLED照明を組み込むことで、明るさだけでなく上質な雰囲気を演出しています。その結果、女性スタッフの多い企業から高い評価を得ることができ、空室解消につながった事例もあります。トイレは面積こそ限られますが、利用頻度が高い共用部です。だからこそ利用者の印象に残りやすく、リノベーション効果が現れやすい場所でもあります。 3．エントランス・共用部の演出 エントランスやエレベーターホールは、来訪者が最初に目にする空間です。ここで受ける印象が、そのまま建物全体の評価につながります。リニューアルを検討する際は、次の3点を意識すると効果的です。空間の広がり：不要な壁や什器を整理し、開放感を確保素材選び：床や壁に高級感のある素材を採用し、建物全体の印象向上につなげる照明計画：単純な明るさだけでなく、間接照明を活用して奥行きや上質感を演出競合物件との差別化を図るうえでも、エントランスへの投資は効果の高い施策です。 .button-inquiry { border: #CC3624 solid 1px; background-color: ##FFF9F4; margin: 0 auto 40px; width: fit-content; text-align: center; } .button-inquiry a { display: block; padding: 14px 24px; color: #CC3624; font-size: 15px; font-weight: bold; text-decoration: none !important; } 【無料】オフィスリノベーションについて相談する 4．セキュリティ強化 近年は企業のセキュリティ意識が高まり、入退室管理の性能が入居判断に影響することもあります。代表的な対策としては、以下のようなものがあります。顔認証システムICカード認証セキュリティゲート防犯カメラ警備会社との連携特に顔認証システムは「カード紛失リスクがない」「非接触で利用できる」「利便性が高い」というメリットがあります。ただし、重要なのは設備の新しさだけではありません。将来の更新費用やメンテナンス性まで含めて判断することが大切です。 5．PM・BM視点を持つパートナー選定 リノベーションのパートナー選びでは、設計・PM・BMそれぞれの視点を持っているかが重要です。設計だけでなく、市場ニーズや建物の課題、改修後のメンテナンスまで考慮し、収益改善につながる提案ができる会社を選びましょう。比較する際は次の点を確認します。類似物件の実績があるか設計から運営まで提案できるかPM・BMの知見を持っているかアフターサポート体制があるかPM会社はリーシングや収益改善、BM会社は建物維持の実務を担います。それぞれの役割を理解しておくと、リノベーション後の運営まで見据えた判断がしやすくなります。 6．投資回収を見据えた資金計画 リノベーション費用は数百万円から数億円まで幅があります。重要なのは工事金額ではなく、その投資によって以下を検証することです。空室率が改善するか賃料が上がるか建物価値が向上するかまた、延払い制度や金融機関の融資を活用すれば、自己資金の負担を抑えながらリノベーションを進めることも可能です。費用だけを見るのではなく、投資回収期間や将来的な収益改善まで含めて判断することが重要です。投資回収には「売上の最大化」だけでなく「支出の最適化」も欠かせません。もしリノベーション費用を抑えたい、あるいは回収期間を早めたいと考えていらっしゃるなら、まずは日常の管理業務を見直すことが重要です。あわせて読みたい：[ オフィスビルの管理費削減は「相見積り」の前に｜管理仕様見直しのポイントを解説 ] オフィスリノベーションは「建物価値を高める投資」 オフィスリノベーションで特に重要なのは以下の6つです。動線計画の見直しトイレの快適性とデザイン性向上エントランス・共用部の演出セキュリティ強化PM・BM視点を持つパートナー選定投資回収を見据えた資金計画リノベーションは単なる修繕ではなく、ターゲットテナントが求める環境を整え、競争力を高めるための経営判断です。まずは自社ビルの課題を整理し、本当に必要な改善から優先的に取り組むことが、空室対策と収益改善への近道です。 【無料】オフィスビルの改修・リノベーションのご相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ 設計チーム 鶴谷 嘉平 1994年東京大学建築学科を卒業。同大学大学院にて集合住宅の再生に関する研究を行いました。 一級建築士として、集合住宅、オフィス、保育園、結婚式場などの設計に携わってきました。 2024年に当社に入社し、オフィスのリノベーション設計や、開発・設計（オフィス・マンション）を行っています。 2026年4月17日執筆

オフィスビル投資では、利回りの高さだけで物件を判断してしまうケースが少なくありません。しかし、実際の収益は空室率や修繕費、管理状態などさまざまな要素によって変わります。本コラムでは、表面利回りと実質利回りの違い、NOIや収益還元法の基本的な考え方、購入前に確認したいポイントを解説します。 どんな人向け？- オフィスビル投資を検討している方- 利回りだけで物件を判断してよいか迷っている方- 物件の収益性を正しく見極めたい方 本コラムのポイント- 利回りだけで判断してはいけない理由が分かる- NOIや収益還元法の基本的な考え方が分かる- 購入前に確認したいポイントが分かる 結論オフィスビル投資では、利回りは重要な指標の一つですが、それだけで物件の価値や収益性を判断することはできません。空室率や修繕費、管理状態、設備更新の状況なども含めて確認することでより実態に近い収益性を把握できます。数字だけを見るのではなくその背景まで確認することが、長期的に安定した収益につながります。 目次利回りだけで判断してはいけない理由表面利回りと実質利回りの違いNOIを確認する理由収益還元法の考え方購入前に確認したいポイント数字だけでは見えない収益性 利回りだけで判断してはいけない理由 オフィスビル投資では、物件資料の「利回り」に目が向きがちですが、この数字だけで物件の価値は判断できません。※利回り…購入価格に対して年間どれくらいの収益が見込めるかを示す指標 例えば、同じ利回り8％の物件でも、修繕費や管理費、空室リスクによって実際の収益は大きく変わります。築古物件は購入価格が低いため利回りが高く見えることがありますが、購入後すぐに設備更新が必要になる場合もあります。また、高い利回りが設定された物件でも、空室が長期化していたり設備や管理体制に課題があったりするケースもあります。重要なのは利回りの数字だけでなく、その収益を長期的に維持できるかを確認することです。 表面利回りと実質利回りの違い 利回りには、大きく分けて「表面利回り」と「実質利回り」があります。この違いを理解しておかないと、購入後に「思っていたより利益が残らない」という結果になりかねません。 比較項目表面利回り実質利回り計算方法年間賃料収入÷購入価格年間収入−経費÷購入価格修繕費含まない含める管理費含まない含める固定資産税含まない含める収益の実態把握しにくい把握しやすい 表面利回りは計算が簡単なため、不動産広告などで広く使われています。一方、実際の運営では管理費や修繕費、固定資産税などの支出が必ず発生します。例えば、表面利回りが8％でも年間の維持管理コストが大きければ、実際に手元へ残る収益は大きく減少します。 そのため、物件を比較する際は表面利回りだけで判断するのではなく、実際にどの程度の収益が残るのかまで確認することが重要です。 NOIを確認する理由 物件の収益性を判断する際によく使われる指標が、NOI（営業純利益）です。NOIとは、賃料収入から管理費や維持管理費など、建物の運営に必要な経費を差し引いた収益を指します。つまり、オフィスビルがどれだけ収益を生み出す力を持っているかを判断するための指標です。例えば、次のような支出はNOIに影響します。 管理費清掃費設備点検費共用部の電気代修繕費（運営に必要なもの） 一方で、借入金の返済や減価償却費はNOIには含まれません。これは、建物そのものの収益力を比較するためです。同じ賃料収入でも、管理費が適正で空室率が低い物件はNOIが高くなる一方、設備の老朽化や空室の長期化が進むとNOIは低くなります。収益性を判断する際は、賃料収入だけでなく実際にどれだけ利益が残るかという視点が重要です。 収益還元法の考え方 オフィスビルは、住宅と比べて収益性が物件の価値に影響しやすい不動産です。その考え方が「収益還元法」です。収益還元法では、建物の価値を判断する際に次のようなポイントを確認します。賃料収入空室率管理状態修繕状況例えば同じ年間賃料収入でも、管理状態が良く空室率が低い物件と設備の老朽化で空室が続く物件では、将来期待できる収益は異なります。重要なのは「今の収益」だけでなく「今後も安定した収益を維持できるか」ということです。また、大規模な投資ではDCF法（ディスカウント・キャッシュフロー法）が用いられることもあります。将来見込める収益を現在の価値に換算して評価する方法ですが、まずは収益還元法の考え方を理解しておけば十分です。 購入前に確認したいポイント 収益性を判断する際は、利回りだけでなく次のポイントも確認しましょう。 確認項目確認したいポイント空室率空室が一時的か、長期化しているか修繕履歴設備更新が計画的に行われているか管理費収益に対して適正な金額かテナント構成退去リスクが偏っていないか賃料水準周辺相場と比べて適正か 特に確認したいのが、修繕履歴と空室の理由です。例えば、空室が多い物件でも募集条件や共用部の改善によって解決できるケースがあります。一方で、空調設備や給排水設備の更新時期が迫っている場合は、多額の修繕費が必要になる可能性があります。 購入後に想定外の支出が発生すると、当初計画していた収益を確保できなくなることもあります。そのため、物件資料だけで判断するのではなく設備更新履歴や長期修繕計画まで確認することが大切です。 .button-inquiry { border: #CC3624 solid 1px; background-color: ##FFF9F4; margin: 0 auto 40px; width: fit-content; text-align: center; } .button-inquiry a { display: block; padding: 14px 24px; color: #CC3624; font-size: 15px; font-weight: bold; text-decoration: none !important; } 【無料】所有ビルの管理・運営について相談する 数字だけでは見えない収益性 収益性は数字だけで判断できるものではありません。例えば、表面利回りが低くても空室率が低く設備管理が行き届いている物件は、長期的に安定した収益が期待できます。一方で、利回りが高く見える物件でも空室が長期化していたり設備更新を控えていたりすると、将来的な収益は大きく変わります。重要なのは「なぜその数字になっているのか」を確認することです。 利回りやNOIは物件を比較するための指標ですが、それだけで購入を判断するものではありません。管理状態や設備更新の状況、空室の理由まで確認することでより実態に近い収益性を把握できます。次回「第5回：オフィスビル投資の税金・法務｜購入前に知っておきたい基礎知識」は10月15日公開予定です。 【オフィスビル投資コラムシリーズ一覧】[ 第1回：オフィスビル投資とは？住宅投資との違いと成功の考え方 ][ 第2回：オフィスビル投資で押さえたい立地選びのポイント ][ 第3回：オフィスビル投資で失敗しない物件選び｜規模と築年数の考え方 ][ 第4回：オフィスビル投資の収益分析｜利回りだけで判断してはいけない理由 ] あわせて読みたい[ オフィスビルの長期修繕計画とは？計画的に資産価値を高めるために ][ オフィスビルの設備管理とは？点検・修繕・更新のポイントを解説 ] 【無料】所有ビルの管理・運営について相談する 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ 代表取締役 羽部 浩志 1991年東京大学経済学部卒業 ビルディング不動産株式会社入社後、不動産仲介営業に携わる 1999年サブリース株式会社に転籍し、プロパティマネジメント業務に携わる 2022年サブリース株式会社代表取締役就任(現職) ライフワークはすぐれた空間作り 2026年10月1日執筆

「築浅だから安心」「築古だから危険」そのようなイメージだけで物件を判断していないでしょうか。オフィスビル投資では、規模や築年数だけで物件の価値は決まりません。重要なのは、購入後の運営まで見据えて自分の投資方針に合った物件を選ぶことです。本コラムでは、規模や築年数ごとの特徴や、購入前に確認したいポイントについて解説します。 どんな人向け？- オフィスビル投資を検討している方- 築古物件と築浅物件の違いを知りたい方- 物件選びの判断基準を身につけたい方 本コラムのポイント- 規模による投資スタイルの違いが分かる- 築年数だけで判断できない理由が分かる- 購入前に確認したいポイントが分かる 結論オフィスビル投資では「大きい」「新しい」という理由だけで物件を選ぶべきではありません。規模や築年数だけでなく、管理状態や設備更新の状況、どの部分を改善できるかまで確認し、長期的な運営を見据えて判断することが重要です。 目次規模によって投資の考え方は変わる築浅と築古、それぞれの特徴築古だから選ばれないわけではない購入前に確認したいポイント購入後の運営まで見据えることが重要 規模によって投資の考え方は変わる 同じオフィスビルでも、規模によって求められる運営や投資の考え方は異なります。大規模ビルは安定した収益を期待しやすい一方で、設備更新や維持管理には大きな費用がかかる場合があります。一方、中小規模ビルはオーナーの判断や改善が建物の競争力に反映されやすく、運営次第で資産価値を高められる可能性があります。重要なのは、規模だけで物件の良し悪しを判断しないことです。自分の資金計画や運営方針に合った規模を選ぶことが、長期的な運営につながります。 項目大規模ビル中小規模ビル特徴収益が安定しやすいオーナーの工夫を反映しやすい初期投資多額の投資が必要になりやすい比較的購入しやすい設備更新更新費用が大きくなりやすい改善を進めやすい 築浅と築古、それぞれの特徴 築年数だけで物件の価値は決まりません。築浅物件は設備が新しく、当面の修繕費を抑えやすい反面、購入価格が高くなりやすく、利回りは低めになる傾向があります。一方、築古物件は購入価格を抑えやすく、改善によって競争力を高められる可能性があります。 比較項目築浅築古購入価格高い比較的低い修繕費少ない傾向発生しやすい改善余地小さい大きい利回り低め高めになる場合がある ただし、築年数だけで建物の価値を判断することはできません。同じ築30年のビルでも、設備更新や共用部の改修が計画的に行われている物件と長年ほとんど手が入っていない物件では、テナントからの評価は大きく異なります。購入前には築年数だけでなく設備更新履歴や修繕履歴まで確認し、現在の建物の状態を把握することが重要です。 築古だから選ばれないわけではない 築古ビルでも、高い稼働率を維持している物件は数多くあります。その違いを生むのは築年数ではなく、管理状態や設備更新の状況です。例えば、次のような改善を行うことで築年数が経過したビルでもテナントから選ばれやすくなります。 エントランスを改修している共用トイレをリニューアルしている空調設備を計画的に整備している募集条件を市場に合わせて見直している 反対に、設備更新を長期間行っていない場合は、立地が良くてもテナントから選ばれにくくなることがあります。 購入前に確認したいポイント 確認しておきたい項目 物件資料だけでは確認できない情報もあるため、購入前は次の内容を確認しておきましょう。長期修繕計画の有無設備更新履歴空室の理由テナント構成管理会社の運営状況 設備更新履歴と空室の理由を確認する 特に確認したいのが、設備更新履歴です。空調設備や給排水設備、エレベーターなどは更新費用が高額になりやすく、購入後すぐに更新が必要になれば収支計画へ大きな影響を与える可能性があります。また、空室が続いている物件では賃料だけが原因とは限らず、次のようなことが影響しているケースもあります。設備の老朽化が進んでいる共用部の印象が古い募集条件が市場に合っていない管理体制に課題がある購入前には空室の状況だけでなく、その背景まで確認することが大切です。 購入前のチェックリスト 自分の資金計画に合った規模か築年数だけで判断していないか設備更新や修繕履歴を確認したか空室の理由を把握しているか購入後に改善できるポイントがあるか .button-inquiry { border: #CC3624 solid 1px; background-color: ##FFF9F4; margin: 0 auto 40px; width: fit-content; text-align: center; } .button-inquiry a { display: block; padding: 14px 24px; color: #CC3624; font-size: 15px; font-weight: bold; text-decoration: none !important; } 【無料】所有ビルの管理・運営について相談する 購入後の運営まで見据えることが重要 規模や築年数は物件選びで重要なポイントですが、それだけで長期的な収益は決まりません。建物の競争力は、購入後の運営によって変わります。適切な設備更新や計画的な修繕を続ければ、築年数が経過したビルでも競争力を維持し、安定した収益につなげることは十分可能です。一方で、設備更新を先送りにすると立地が良くても空室が増え、収益性が低下する可能性があります。物件選びでは、現在の状態だけでなく「購入後にどのようなビルへ育てていくか」という視点も重要です。次回「第4回：オフィスビル投資の収益分析｜利回りだけで判断してはいけない理由」もあわせてご覧ください。 【オフィスビル投資コラムシリーズ一覧】[ 第1回：オフィスビル投資とは？住宅投資との違いと成功の考え方 ][ 第2回：オフィスビル投資で押さえたい立地選びのポイント ][ 第3回：オフィスビル投資で失敗しない物件選び｜規模と築年数の考え方 ][ 第4回：オフィスビル投資の収益分析｜利回りだけで判断してはいけない理由 ]あわせて読みたい[ 選ばれる築古オフィスビルとは？｜テナントが確認するポイントと改善方法 ][ オフィスビルの長期修繕計画とは？｜計画的に資産価値を高めるために ] 【無料】所有ビルの管理・運営について相談する 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ 代表取締役 羽部 浩志 1991年東京大学経済学部卒業 ビルディング不動産株式会社入社後、不動産仲介営業に携わる 1999年サブリース株式会社に転籍し、プロパティマネジメント業務に携わる 2022年サブリース株式会社代表取締役就任(現職) ライフワークはすぐれた空間作り 2026年9月17日執筆

「駅徒歩5分」という表記だけで、物件の価値を判断していないでしょうか。住宅と異なり、オフィスビルは企業の事業活動そのものに直結する「インフラ」です。どれほど内装や設備を整えても、立地がテナントニーズに合っていなければテナントから選ばれ続けることは難しくなります。本コラムでは、立地を選ぶ際に確認したいポイントや、テナントに選ばれるエリアの考え方について解説します。 どんな人向け？- 住宅投資からオフィスビル投資へのステップアップを検討している方-「なんとなく」の感覚で立地を選び、空室リスクに不安を感じているオーナー- 物件の利回りだけでなく、長期的な資産価値を最大化させたい経営志向の強い方 本コラムのポイント- 駅距離だけでは判断できない理由が分かる- エリア選びで確認すべきポイントが分かる- 災害リスクを確認する重要性が分かる 結論オフィスビル投資における立地は、単に駅に近い場所を選べばよいというものではありません。テナント企業が働きやすく、事業を続けやすい環境かどうかが重要です。物件を選ぶ際は、ターゲットとするテナント層や街の将来性、災害リスクなどを総合的に確認し、長期的な視点で判断することが大切です。 目次エリア選びで確認したいポイント駅距離だけで立地を判断しない再開発と街の将来性災害リスクとBCP対策立地評価の比較軸立地選びのチェックリスト エリア選びで確認したいポイント エリア選びでよくあるのが「なんとなく人気があるから」「知っている場所だから」という理由で判断してしまうことです。オフィスビルの立地価値は、その街にどのような企業が集まり、どのようなテナントニーズがあるかによって大きく変わります。 ターゲットとエリアの相性を確認するターゲットとするテナント層に対して、エリアの特性が合っているかを確認しましょう。例えば、IT企業が多いエリアはIT関連企業、士業やコンサルティング会社が集まるエリアは同業種から選ばれやすい傾向があります。ターゲットとするテナント層とエリアの特性が合っていなければ、空室リスクは高まります。 再開発や都市計画を確認する自治体が進めている再開発や交通インフラの整備計画も確認しましょう。こうした計画があるエリアは、将来的に企業の進出やオフィス需要が高まる可能性があります。一方で、大きな開発計画がないエリアでは現在の需要だけでなく、将来性も含めて慎重に判断することが大切です。 駅距離だけで立地を判断しない 「駅徒歩5分」という表記だけでは、立地の良し悪しは判断できません。重要なのは社員や来訪者が通いやすく、利用しやすい環境が整っているかです。 路線の利便性主要駅へのアクセスや乗り換え回数、所要時間も確認しましょう。社員が通勤しやすい立地は、テナントがオフィスを選ぶ際の重要な判断材料の一つです。 歩きやすさと周辺環境駅からビルまでの道中に坂道や歩道の狭さ、夜間に不安を感じる場所がないかも確認しましょう。また、飲食店や銀行などの周辺施設が充実していることも、テナントの利便性につながります。重要なのは駅からの距離だけでなく、日常的に利用しやすい環境が整っているかどうかです。 時間帯別の動線確認昼間だけでなく、夜間の人通りや街の雰囲気も確認しておきましょう。周辺環境に不安があるエリアは、テナントによっては立地選びの判断に影響することがあります。特に夜間の利用が多い企業では、周辺環境を重視する傾向があります。 再開発と街の将来性 再開発が進むエリアは、街の利便性や認知度の向上が期待できます。一方で、新たなオフィスが増えることで、テナント獲得競争が激しくなる場合もあります。再開発の有無だけでなく、その内容や将来的なオフィス需要まで確認することが大切です。 新しいオフィスビルの増加を確認する大規模オフィスビルが増えると、中小規模ビルは募集条件の見直しを迫られる場合があります。一方で、街全体の注目度が高まることで、周辺の既存ビルにも新たな需要が生まれることがあります。再開発の影響を考える際は、新しいオフィスが増えることだけでなく、それに見合う需要が見込めるかどうかを確認することも重要です。 オフィス以外の施設近隣に大型商業施設ができる場合、オフィス需要の増加につながる可能性があります。一方で、交通渋滞などにより来訪しづらくなる可能性もあるため、メリットとデメリットの両面から判断することが重要です。 災害リスクとBCP対策 近年は、ハザードマップなどの災害リスクを確認したうえでオフィスを選ぶ企業も増えています。特に、BCP（事業継続計画）を重視する企業では、災害リスクも立地を判断する重要な要素の一つです。 リスクの実務的影響単に浸水や土砂災害の危険性があるというだけでなく、災害リスクが高いエリアの物件は「火災保険料」が割高になるほか、テナント企業がBCP上の理由から入居を断念するケースも珍しくありません。ここを軽視して安値で物件を買ったとしても、結果として質の高いテナントを呼び込めず、空室リスクと賃料回収リスクに長期的に苦しむことになります。 立地評価の比較軸 オフィスビルの立地を確認する際は、次のポイントを比較しながら判断しましょう。 評価項目確認したいポイント影響エリアの企業集積同業他社の存在・エリアの特性テナント属性・賃料水準アクセスのしやすさ徒歩動線・周辺利便性通勤・来訪の利便性再開発街の将来性・再開発の状況中長期的な資産価値災害リスクハザードマップ・BCPテナントの立地判断 .button-inquiry { border: #CC3624 solid 1px; background-color: ##FFF9F4; margin: 0 auto 40px; width: fit-content; text-align: center; } .button-inquiry a { display: block; padding: 14px 24px; color: #CC3624; font-size: 15px; font-weight: bold; text-decoration: none !important; } 【無料】所有ビルの立地について相談する 立地選びのチェックリスト ここまでの内容を踏まえ、立地選びで確認したいポイントをまとめます。 ・そのエリアに、ターゲットとする企業が集まっているか・駅からの距離だけでなく、通勤や来訪がしやすい立地か・飲食店や銀行など、周辺施設が充実しているか・ハザードマップなどを確認し、災害リスクに問題はないか・再開発や交通インフラ整備など、街の将来性が期待できるか 立地を判断する際は、オーナーの視点だけでなく、テナント企業の立場で考えることが大切です。「この場所は自社にとって働きやすく、事業を進めやすいか」という視点で見ることで、立地の価値を判断しやすくなります。立地は購入後に変えることができないからこそ、駅からの距離だけでなく、周辺環境や街の将来性まで確認しておきましょう。立地を確認したあとは、建物そのものにも目を向ける必要があります。次回「オフィスビル投資で失敗しない物件選び｜規模と築年数の考え方」では、建物の規模や築年数を見る際のポイントを解説します。 【オフィスビル投資コラムシリーズ一覧】[ 第1回：オフィスビル投資とは？住宅投資との違いと成功の考え方 ][ 第2回：オフィスビル投資で押さえたい立地選びのポイント ][ 第3回：オフィスビル投資で失敗しない物件選び｜規模と築年数の考え方 ][ 第4回：オフィスビル投資の収益分析｜利回りだけで判断してはいけない理由 ] 【あわせて読みたい】[ 徒歩5分より徒歩10分が選ばれることもある｜オフィス立地の競争力を決める本当の要素 ][ 都心立地の価値は今後も続くのか？築古オフィスビルの生き残り戦略を考える ] 【無料】所有ビルの管理・運営について相談する 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ 代表取締役 羽部 浩志 1991年東京大学経済学部卒業 ビルディング不動産株式会社入社後、不動産仲介営業に携わる 1999年サブリース株式会社に転籍し、プロパティマネジメント業務に携わる 2022年サブリース株式会社代表取締役就任(現職) ライフワークはすぐれた空間作り 2026年9月3日執筆

オフィスビル投資は、住宅投資とは異なる特徴や考え方があります。物件を購入するだけでは安定した収益は得られず、購入後の管理や運営も収益を左右する重要な要素です。本コラムでは、住宅投資との違いやオフィスビル投資の魅力、投資目的の考え方など、シリーズの第一回として押さえておきたい基礎知識を解説します。 どんな人向け？- オフィスビル投資をこれから始めたい方- 住宅投資との違いや特徴を知りたい方- 一棟オフィスビルの購入を検討している方 本コラムのポイント- オフィスビル投資と住宅投資の違いが分かる - オフィスビル投資の魅力や特徴を理解できる - 購入後の運営が重要である理由を理解できる 結論オフィスビル投資では、購入時の価格だけでなく、その後の管理や運営も収益や資産価値に大きく影響します。そのため、住宅投資とは異なる特徴を理解し、購入前から長期的な運営を見据えて物件を選ぶことが重要です。 目次オフィスビル投資の本質｜住宅投資との決定的違い住宅投資との構造的な違いオフィスビル投資が選ばれる理由投資目的を明確にする選ばれるオーナーの資質成功の本質は「運営力」にあり オフィスビル投資の本質｜住宅投資との決定的違い オフィスビル投資は、一見すると住宅投資と同じ「不動産投資」の枠組みにあります。しかし、その収益の仕組みと運用ルールは全くの別物です。住宅投資が「住むための場所」を貸す投資であるのに対し、オフィスビル投資は「企業が事業を行うための場所」を貸す投資です。この根本的な違いを理解せずに住宅投資と同じ考え方で物件を購入すると、空室が長引いたり、設備更新や修繕費の負担が増えたりして想定どおりの収益を確保できない場合があります。オフィスビル投資において重要なのは、物件を単に所有することではありません。テナント企業に選ばれ続ける事業環境を維持・向上させることです。 住宅投資との構造的な違い 住宅投資とオフィスビル投資では、借主や賃料の考え方、空室リスク、運営で重視すべきポイントが異なります。主な違いをまとめると、次のようになります。 比較項目住宅投資オフィスビル投資主な借主個人法人・事業者重視されるポイント生活のしやすさ・住み心地業務効率・立地・企業の信用力賃料の性格比較的安定市場や景気の影響を受けやすい空室要因転勤・結婚など個人の事情事業縮小・経営統合・移転など運営で重視すること入居の維持テナント満足度・建物競争力の維持 オフィスビルは景気の影響を受けやすい反面、運営者の判断次第で賃料や資産価値を高められる余地があります。つまり、オーナーの運営や改善の取り組みが収益に反映されやすい投資といえます。 オフィスビル投資が選ばれる理由 オフィスビル投資の魅力は、単なる賃料単価の高さではありません。主な魅力は、次の3つに集約されます。収益性を高めやすいオフィスは事業用であり、立地や設備がテナントの売上に直結します。使いやすいオフィス空間、清潔な共用部、安心できる管理体制が整っていれば、安定した賃料水準を維持できます。逆に、設備の不具合を放置すると空室の長期化や賃料の見直しにつながる可能性があります。 運営による改善余地が大きい築古ビルであっても、エントランスやトイレの改修、OA化、募集条件の見直しなど、改善の余地は残されています。すべてを新しくする必要はなく、テナントが不便を感じている箇所を見極め、費用対効果の高い部分に投資することが重要です。 運営が資産価値につながるオフィスビルは、建物が生み出す収益によって資産価値や売買価格が大きく左右されます。そのため、収益還元法による考え方が重視されています。空室を減らし、適正賃料を維持し、管理状態を整えることは、将来の売却時の資産価値向上につながります。つまり、購入後の運営こそが価値を育てる投資です。 投資目的を明確にする 投資目的が曖昧なまま物件を探すと、利回りの数字だけに目が向き、判断を誤る可能性があります。まずは、自身の目的を明確にすべきです。 投資目的重視するポイント注意点インカムゲイン安定した賃料収入空室期間と修繕費の予測をあらかじめ見込んでおくキャピタルゲイン将来の売却益売却価格だけを前提にしない節税・相続対策資産承継や相続税負担への備え節税のみを目的にしない 特に注意すべきは、表面利回りに踊らされないことです。オフィスビルには購入後の修繕費や維持管理コストが必ず発生します。実際に手元へどれだけ収益が残るのかを、空室期間や設備更新にかかる費用も考慮して確認することが、オフィスビル経営のスタートラインです。 .button-inquiry { border: #CC3624 solid 1px; background-color: ##FFF9F4; margin: 0 auto 40px; width: fit-content; text-align: center; } .button-inquiry a { display: block; padding: 14px 24px; color: #CC3624; font-size: 15px; font-weight: bold; text-decoration: none !important; } 【無料】オフィスビルの運営について相談する 選ばれるオーナーの資質 オフィスビル投資に向いているのは、物件を単なる「資産」としてではなく「経営する事業」として捉えられるオーナーです。管理会社にすべてを丸投げするのではなく、管理会社からの報告を確認し、必要な判断を行う姿勢が求められます。 ・空室の理由を「賃料のせい」だけで判断しない・修繕費を単なる支出ではなく、競争力を維持するための投資として考える・テナントからの要望を、建物を改善するヒントとして捉える・管理会社からの報告を活かし、必要な改善や修繕を判断する・購入時から将来の売却や承継を見据えて運営する オフィスビルでは、設備の小さな不具合や対応の遅れが、テナントの満足度を下げる要因になることがあります。一方で、日常管理や計画的な設備更新を行うことで、築年数が経過したビルでも競争力を維持しやすくなります。 成功の本質は「運営力」にあり オフィスビル投資において良い物件を買うことは重要だが、それは成功への第一歩に過ぎません。購入後の管理や修繕の進め方、そしてテナントに選ばれ続ける状態を維持できるかどうかが、長期的な収益を左右します。オフィスビル投資では購入時の価格だけでなく、その後の運営によって収益性や資産価値が変わります。だからこそ、物件を選ぶ前に「どのようなビルを運営したいのか」を明確にすることが重要です。次回は、資産価値や収益性を大きく左右する「立地」の考え方について解説します。【オフィスビル投資コラムシリーズ一覧】[ 第1回：オフィスビル投資とは？住宅投資との違いと成功の考え方 ][ 第2回：オフィスビル投資で押さえたい立地選びのポイント ][ 第3回：オフィスビル投資で失敗しない物件選び｜規模と築年数の考え方 ][ 第4回：オフィスビル投資の収益分析｜利回りだけで判断してはいけない理由 ]【あわせて読みたい】[ オフィスビルの設備管理とは？点検・修繕・更新のポイントを解説 ][ 空室対策は「テナントリテンション」が鍵｜長期入居を促進する方法とは ] 【無料】所有ビルの管理・運営について相談する 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ 代表取締役 羽部 浩志 1991年東京大学経済学部卒業 ビルディング不動産株式会社入社後、不動産仲介営業に携わる 1999年サブリース株式会社に転籍し、プロパティマネジメント業務に携わる 2022年サブリース株式会社代表取締役就任(現職) ライフワークはすぐれた空間作り 2026年8月20日執筆

前編では、築古ビルの魅力を活かすリノベーションの考え方を紹介しました。後編では、その考え方を具体的な空間づくりに落とし込む「見せる配管」に焦点を当てます。施工費や工期を抑えながらデザイン性を高められる理由や、導入時の注意点、失敗しないためのポイントを解説します。築古オフィスビルの価値向上や空室対策を検討しているオーナーの方は、ぜひ参考にしてください。 どんな人向け？- 築古オフィスビルを低コストでリノベーションしたいオーナー- 空室対策につながるデザインの工夫を知りたい方- 見せる配管のメリットや注意点を知りたい方 本コラムのポイント- 見せる配管は、施工費や工期を抑えながらデザイン性を高められる- 配管の見せ方次第で物件の印象や競争力が大きく変わる- デザインだけでなく、安全性や維持管理まで考えた計画が重要 結論見せる配管は、設備を隠さないことで工事費や工期を抑えながら、築古ビルならではの魅力を引き出せるリノベーション手法です。一方で、デザインだけを優先すると、メンテナンス性や快適性に影響する場合もあります。長く選ばれるオフィスにするためには、見た目だけでなく、運用や維持管理まで見据えた計画が欠かせません。 後編では「見せる配管」を中心に解説しています。築古ビルの魅力を活かすリノベーションの考え方や、ミニマルデザイン、インダストリアル・テイストについて知りたい方は、前編もあわせてご覧ください。 あわせて読みたい： [ オフィスリノベーションのポイント【前編】築古ビルを低コストで魅力的な空間にする方法 ] 目次「見せる配管」とは？見せる配管が選ばれる3つの理由デザインで失敗しないコツ導入前に確認したいポイント見せる配管の施工事例まとめ 「見せる配管」とは？ 見せる配管とは、空調ダクトや給排水管、電気配線などを天井や壁の中に隠さず、そのままデザインの一部として活用する手法です。以前は設備をできるだけ隠すことが一般的でしたが、現在では配管やダクトをあえて見せることで、開放感のある空間を演出するデザインが増えています。 特に築古ビルでは、天井裏のスペースが限られていることも少なくありません。天井をスケルトンにすることで高さを確保でき、実際の面積以上に広く感じられることも大きな特徴です。また、前編で紹介したインダストリアル・テイストとも相性が良く、既存の建物を活かしたリノベーション手法として多く採用されています。 見せる配管が選ばれる3つの理由 見せる配管は、おしゃれな空間を演出するためだけのデザインではありません。オーナーにとっても、コストや運用面でさまざまなメリットがあります。 1．施工費を抑えられる 通常の内装工事では、配管やダクトを隠すために天井下地や石膏ボード、クロスなどの仕上げ工事が必要になります。一方、見せる配管ではこれらの工程を減らせるため、施工費を抑えやすくなります。もちろん設備を露出するための塗装や仕上げは必要ですが、全面的な天井工事と比べるとコストを削減できるケースが多くあります。 2．工期を短縮しやすい 施工工程が少なくなることで、工期を短縮しやすいこともメリットです。工事期間が短くなれば募集開始を早められるため、空室期間の短縮にもつながります。オーナーにとっては、単に工事費を抑えられるだけでなく、賃料収入を早く回復できる可能性があることも重要なポイントです。 3．メンテナンスしやすい 設備を隠さないことで、点検や修繕がしやすくなることも見せる配管の特徴です。漏水や設備の不具合が発生した場合でも原因を把握しやすく、天井を解体する必要がないケースもあります。また、将来的に空調設備や電気配線を更新する際も工事範囲を抑えやすく、長期的な維持管理コストの削減につながります。 デザインで失敗しないコツ 見せる配管は、設備を露出させれば完成するものではありません。配管の見せ方によって、空間の印象は大きく変わります。 配管やダクトの色を統一する 配管の色がバラバラだと、まとまりのない印象になってしまいます。黒やグレー、白など空間全体のデザインに合わせて塗装することで、設備が空間になじみ、統一感が生まれます。 照明と組み合わせて演出する レール照明やスポットライトは、見せる配管との相性が良い設備です。照明器具の位置を変更しやすいため、レイアウト変更にも柔軟に対応できます。また、配管やダクトに光を当てることで、立体感のある空間を演出できます。 設備を見せすぎない 設備をすべて露出させれば良いというものではありません。配管やダクトが複雑に交差している場合は、一部だけを見せる方が空間はすっきり見えます。 デザイン性を高めるためには「どこを見せて、どこを隠すか」を考えることが重要です。 .button-inquiry { border: #CC3624 solid 1px; background-color: ##FFF9F4; margin: 0 auto 40px; width: fit-content; text-align: center; } .button-inquiry a { display: block; padding: 14px 24px; color: #CC3624; font-size: 15px; font-weight: bold; text-decoration: none !important; } 【無料】見せる配管・内装改修について相談する 導入前に確認したいポイント 見せる配管は、コストやデザイン性の両面でメリットがありますが、導入前には確認しておきたいポイントがあります。見た目だけを優先すると、完成後に使い勝手や維持管理で後悔する可能性もあります。 安全性や法令への対応を確認する 配管やダクトを露出させる場合でも、建築基準法や消防法などの基準を満たさなければなりません。特に、スプリンクラーや火災報知設備、非常照明などの位置は、デザインとのバランスを考えながら計画する必要があります。また、築古ビルでは設備の老朽化が進んでいるケースもあるため、既存設備をそのまま活用できるかどうかも事前に確認しておくことが重要です。 メンテナンスしやすい設計にする 設備が露出している分、点検はしやすくなります。ただし、ホコリや汚れが目立ちやすくなるため、清掃しやすい高さや配置を考慮して設計することが大切です。また、空調ダクトでは結露対策も欠かせません。保温材の施工や排水計画まで含めて検討することで、長期的な維持管理コストを抑えられます。 ターゲットとなるテナントに合わせる 見せる配管は、すべてのテナントに適したデザインとは限りません。例えば、IT企業やデザイン事務所、クリエイティブ業種では好まれる傾向がありますが、士業や医療関連などでは、落ち着いた内装が求められることもあります。リノベーションでは流行を追うのではなく、ターゲットとなるテナントのニーズを踏まえた空間づくりが重要です。 見せる配管の施工事例 見せる配管は大規模な改修だけでなく、部分的なリノベーションでも取り入れられます。例えば、天井をスケルトン仕様に変更し、ダクトや配管をブラックで塗装したオフィスではレール照明を組み合わせることで、シンプルながら印象的な空間を実現しています。 また、コンクリート壁や鉄骨をそのまま活かし、木目調の家具や観葉植物を組み合わせることで、無機質になり過ぎないバランスの良いオフィスに仕上げた事例もあります。 ここで共通しているのは、設備だけを目立たせているわけではないという点です。配管・照明・内装・家具をトータルで計画することで、空間全体に統一感が生まれます。 .img { margin: 0 auto; width: 850px; } .img-name { text-align: center; } 「見せる配管」イメージ図 まとめ 見せる配管は、設備を隠さないという発想によって、施工費や工期を抑えながらデザイン性を高められるリノベーション手法です。さらに、点検や設備更新がしやすくなるため、長期的な維持管理の面でもメリットがあります。一方で、デザイン性だけを優先すると、安全性や快適性を損なう場合もあります。大切なのは「おしゃれだから採用する」のではなく、建物の特徴やターゲットとなるテナントに合わせて取り入れることです。築古ビルのリノベーションでは、既存設備を上手に活かすことが、コストを抑えながら競争力を高めるポイントになります。 あわせて読みたい： [ オフィスリノベーションのポイント【前編】築古ビルを低コストで魅力的な空間にする方法 ] 【無料】オフィスビルの改修・リノベーションのご相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ プロパティマネジメントチーム 藤岡 涼 入社以来20年以上にわたり、東京23区のオフィスビルを中心にプロパティマネジメント・リーシング・建物管理を担当。 年間多数の交渉やトラブル対応経験を活かし、現場目線に立った迅速かつ的確な提案を通じて、オーナー様とテナント様双方の満足度向上に努めています。 2026年8月6日執筆