青物横丁駅周辺は、品川エリアに近接しながら、駅前や第一京浜沿いを中心に中小規模のオフィスが立地するエリアです。東側には品川シーサイドの大型オフィスが集まる一方、駅周辺には店舗や住宅も多く、場所によって街並みや物件規模が異なります。そのため、周辺の大型オフィスと一括りにせず、物件の規模や立地に合わせて募集条件を考えることがポイントです。本コラムでは、青物横丁エリアの市場の特徴や賃料差の理由、リーシングのポイントを解説します。 青物横丁周辺のオフィス・貸事務所の賃料相場は次の通りです。募集面積賃料下限20～50坪15,000～19,000円50～100坪18,000～24,000円100～200坪18,000～24,000円200坪以上18,000～23,000円 ※賃料は当社が把握する募集情報をもとにした参考値であり、物件条件や募集状況により変動する場合があります。※極端に高額・低額な特殊物件は集計対象外としています。【青物横丁エリアの特徴】京急本線を利用可能 / 品川方面へアクセス可能 / 品川シーサイド駅も徒歩圏 / 第一京浜沿いにオフィスが立地 / 東品川方面には大型オフィスも立地 目次青物横丁エリアはどんなオフィス市場なのか青物横丁エリアで募集賃料に差が生まれる理由オーナーが押さえたい青物横丁エリアのリーシング戦略近隣エリアの賃料相場も比較したい方へ 青物横丁エリアはどんなオフィス市場なのか 交通アクセスと立地 青物横丁駅は京急本線を利用でき、品川方面への移動に便利な駅です。品川駅でJR各線や新幹線へ乗り換えられ、羽田空港方面へも移動できます。東側にはりんかい線の品川シーサイド駅があり、物件によっては2駅を利用できます。第一京浜沿いにはオフィスビルや店舗、マンションが立地しています。大井町にも近く、物件の場所によって利用できる駅や周辺環境が異なります。青物横丁駅周辺の位置関係は、以下のアクセスマップをご覧ください。 .img { width: 94%; margin: 20px auto 70px; } 青物横丁駅周辺と品川シーサイド方面で物件の特徴が異なるエリア 青物横丁エリアでは、駅周辺と第一京浜沿い、品川シーサイドに近い東品川方面でオフィスの特徴が異なります。駅周辺には中小規模のオフィスが多い一方、東品川方面には基準階500坪以上の大型ビルも見られ、建物規模や設備面に違いがあります。そのため、同じ青物横丁でも物件の立地によって周辺環境や比較対象が変わります。 エリア特徴青物横丁駅周辺京急本線を利用でき、駅周辺にはオフィスや店舗、住宅が立地する第一京浜沿いオフィスビルやマンションが並び、品川・大森方面へつながる品川シーサイド方面大型オフィスが多く、りんかい線の品川シーサイド駅も利用できる大井町寄り大井町駅にも近く、物件によってJR線・りんかい線も利用できる 青物横丁では駅からの距離だけでなく、品川シーサイド駅や大井町駅を利用できるか、第一京浜のどこに位置するかも含めて物件の特徴を整理することがポイントです。 青物横丁エリアで募集賃料に差が生まれる理由 青物横丁では、駅周辺や第一京浜沿いの中小規模ビルに加え、品川シーサイド方面には大型オフィスも立地しており、物件の規模や設備によって募集条件に違いがあります。また、青物横丁駅だけを利用する物件か、品川シーサイド駅や大井町駅も利用できる物件かによって、交通面の条件も変わります。主な賃料差につながる条件は次のとおりです。 項目賃料差につながる主な条件利用できる駅青物横丁駅に加え、品川シーサイド駅や大井町駅を利用できる物件もある駅からのルート第一京浜沿いか、駅から住宅や店舗が並ぶ街区を通るかで周辺環境が異なる貸室の広さ駅周辺の中小規模物件から、品川シーサイド方面の大型区画まで貸室規模に幅があるオフィス仕様大型オフィスでは、OAフロアや個別空調など設備が整った物件も見られる 青物横丁では、京急線を中心に利用する物件と、品川シーサイド駅も利用できる物件を同じ条件で比較しないことがポイントです。利用できる駅や建物規模を確認し、自社ビルに近い条件の物件から賃料水準を見ていきましょう。あわせて読みたい：[ 築古中型オフィスの適正賃料とは？空室対策の考え方を解説 ] オーナーが押さえたい青物横丁エリアのリーシング戦略 青物横丁エリアでは、京急線で品川方面へ移動できるほか、品川シーサイド駅や大井町駅を利用できる物件では、複数駅を使える立地を具体的に伝えることがポイントです。【募集力を高めるポイント】青物横丁駅からの徒歩分数と、京急本線を利用できることを募集資料に記載する品川駅や羽田空港方面へのアクセスや所要時間を伝える品川シーサイド駅も徒歩圏の物件では、りんかい線を利用できることや各駅からの徒歩分数を記載する第一京浜沿いの物件では、駅からのルートや大通りとの位置関係を分かりやすく伝える青物横丁では、駅周辺の物件と品川シーサイド方面の物件で、利用できる駅や駅までのルートが異なります。青物横丁駅だけを基準にせず、品川シーサイド駅との位置関係や第一京浜への近さなど、その物件ならではの立地を募集情報に反映することがポイントです。あわせて読みたい：[ オフィスビル設計で失敗しないための5つの実務視点｜市場で「勝てるビル」をつくるために ] 近隣エリアの賃料相場も比較したい方へ 青物横丁駅周辺でオフィスを探す企業は、高輪ゲートウェイ・泉岳寺・五反田周辺なども比較することがあります。高輪ゲートウェイは再開発が進むエリア、泉岳寺は品川に近く浅草線・京急線を利用できるエリア、五反田は中小規模から大型まで幅広いオフィスが立地するなど、それぞれ特徴が異なります。周辺エリアと比較する際は、賃料水準だけでなく、利用できる路線や貸室規模、設備などもあわせて確認することがポイントです。気になるエリアがあれば、以下のコラムもあわせてご覧ください。近隣エリアの賃料相場も比較したい方はこちら：[ 高輪ゲートウェイ駅周辺のオフィス賃料相場｜再開発で変わる市場 ][ 泉岳寺駅周辺のオフィス賃料相場｜品川近接市場の特徴を分析 ][ 五反田駅周辺のオフィス賃料相場｜成長企業が集まる市場特性 ] 【無料】賃料適正化・ビル運営のご相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 藤岡 涼 入社以来20年以上にわたり、東京23区のオフィスビルを中心にプロパティマネジメント・リーシング・建物管理を担当。 年間多数の交渉やトラブル対応経験を活かし、現場目線に立った迅速かつ的確な提案を通じて、オーナー様とテナント様双方の満足度向上に努めています。 2026年2月27日執筆

広尾駅周辺は、東京メトロ日比谷線で六本木・銀座・霞ケ関へダイレクトに繋がる、都心屈指の利便性を備えたエリアです。各国大使館や教育施設が点在する国際色豊かな街並みは、単なるオフィス街にはない品格と静穏さを備えており、企業の信頼性を高める拠点として長年支持されてきました。本コラムでは、大規模な再開発とは一線を画す、成熟した広尾エリアの最新賃料相場や入居傾向、周辺環境の魅力をプロの視点で詳しく解説します。 広尾駅周辺のオフィス賃料相場（目安）募集面積賃料下限20～50坪18,000～28,000円50～100坪18,000～31,000円100～200坪24,000～33,000円200坪～－ ※賃料は当社が把握する募集情報をもとにした参考値であり、物件条件や募集状況により変動する場合があります。※極端に高額・低額な特殊物件は集計対象外としています。 目次広尾駅周辺の特徴とトレンド広尾駅周辺の入居企業の傾向広尾駅周辺の街並みと周辺環境 広尾駅周辺の特徴とトレンド 広尾駅は、東京メトロ日比谷線が乗り入れる駅で、六本木・霞ケ関・銀座方面へのアクセスに優れた立地です。恵比寿駅や六本木駅へは1駅と都心主要エリアと近接したポジションにあります。駅周辺は大規模なオフィス街というより、外苑西通りや明治通り沿いを中心に、中小規模のオフィスビルが点在するエリアです。低層から中層のビルが多く、築年数の経過した物件と、リニューアル・建替えが行われた比較的新しいビルが混在しています。オフィス利用者にとっては、銀行支店やATM、コンビニエンスストア、飲食店が駅周辺に一定数そろっており、日常的な業務環境としては過不足のない水準です。特に外苑西通り沿いには、落ち着いた飲食店やカフェが多く、来客対応や打ち合わせの場として利用されるケースも見られます。近年は大規模な再開発が進行しているエリアではありませんが、既存ビルのリニューアルや用途の見直しが進み、内装や設備面で現代的な水準に近づけたオフィスが徐々に増えています。周辺には各国大使館や評価の高いビンテージマンションも多く、街全体として落ち着きと格式を備えた環境が形成されています。こうした周辺環境は、来客対応や企業イメージを重視する法人にとって、立地評価の一要素となっています。 広尾駅周辺の入居企業の傾向 広尾駅周辺では、従来から士業（法律・会計・税務関連）やコンサルティング業、各種サービス業など、少人数体制で運営される企業の入居が多く見られます。派手な集客を必要としない業種や、落ち着いた環境を求める企業との親和性が高いエリアです。近年は、IT関連やデザイン・クリエイティブ系など、比較的小規模なオフィスで機動的に活動する企業の入居も一定数確認されています。六本木・恵比寿と近接しながらも、駅周辺の雰囲気が比較的穏やかな点を評価し、業務に集中しやすい環境として選ばれるケースが多い印象です。また、平日は業務拠点として機能しつつ、休日でも違和感なく利用できる街の雰囲気も、広尾ならではの特徴です。過度にビジネス色が強すぎず、飲食や生活利便施設が自然に溶け込んでいる点が、少人数体制の法人やエグゼクティブ層に評価されています。このエリアが選ばれる理由としては、日比谷線による都心部への交通利便性六本木・恵比寿エリアと比べると、やや抑えられた賃料水準派手さを抑えた街並みと、来客時にも違和感のない落ち着いた雰囲気といった点が挙げられます。大規模オフィスを構えるというよりは、立地イメージと業務環境のバランスを重視する法人に支持されているエリアです。 広尾駅周辺の街並みと周辺環境 広尾駅前は、都心主要エリアに近接しながらも、落ち着いた街並みが形成されている点が特徴です。外苑西通りや明治通り沿いにはオフィスビルやマンションが整然と立ち並び、歩道には街路樹が配置されるなど、視覚的にも余裕のある景観が保たれています。周辺には、分譲当時から評価の高いビンテージマンションも点在しており、住居と業務機能が無理なく共存している点も広尾エリアの特徴です。画一的なオフィス街とは異なり、街としての成熟度が高い印象を与えます。駅から少し離れると有栖川宮記念公園をはじめとする緑地も近く、都心部では希少な自然環境が身近に感じられます。こうした環境は、オフィス街としての機能性と、落ち着いた周辺環境の両立につながっています。広尾駅周辺の街並みは、視認性や利便性だけでなく、企業イメージや執務環境の質を重視する法人にとって、検討材料となりやすいエリアといえるでしょう。広尾エリアでオフィスをお探しの方は、ぜひご相談ください。※掲載がないエリアでも条件に合う物件をご提案可能です。 【無料】賃料適正化・ビル運営のご相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 藤岡 涼 入社以来20年以上にわたり、東京23区のオフィスビルを中心にプロパティマネジメント・リーシング・建物管理を担当。 年間多数の交渉やトラブル対応経験を活かし、現場目線に立った迅速かつ的確な提案を通じて、オーナー様とテナント様双方の満足度向上に努めています。 2026年2月26日執筆

岩本町駅周辺は、靖国通りや昭和通り沿いを中心に、中小規模のオフィスビルや事業所が集まるエリアです。秋葉原の商業エリアに近い一方、駅周辺には落ち着いたビジネス街が広がり、事務所や営業拠点として利用されています。また、神田・小伝馬町にも近く、周辺エリアとの行き来にも便利です。秋葉原の利便性を活かしてオフィスを構えられることも特徴です。本コラムでは、岩本町エリアの市場の特徴や賃料差の理由、リーシングのポイントを解説します。 岩本町駅周辺のオフィス賃料相場（目安）募集面積坪単価目安20～50坪13,000～22,000円50～100坪16,000～26,000円100～200坪19,000～32,000円200坪～28,000～42,000円 ※賃料は当社が把握する募集情報をもとにした参考値であり、物件条件や募集状況により変動する場合があります。※極端に高額・低額な特殊物件は集計対象外としています。【岩本町エリアの特徴】秋葉原駅が徒歩圏 / 都営新宿線が利用可能 / 中小規模オフィスが多い / 靖国通り沿いにオフィスが集積 目次岩本町エリアはどんなオフィス市場なのか岩本町エリアで募集賃料に差が生まれる理由オーナーが押さえたい岩本町エリアのリーシング戦略近隣エリアの賃料相場も比較したい方へ岩本町駅周辺で募集中のオフィス・貸事務所の一例 岩本町エリアはどんなオフィス市場なのか 交通アクセスと立地 岩本町駅は都営新宿線が利用でき、新宿方面へ乗り換えなしで移動できます。徒歩圏にはJR山手線・京浜東北線・総武線、東京メトロ日比谷線などが利用できる秋葉原駅があり、複数路線を使い分けられます。神田駅や小伝馬町駅方面にも近く、都内各方面へ移動しやすい立地です。岩本町駅周辺の位置関係は、以下のアクセスマップをご覧ください。 .img { width: 94%; margin: 20px auto 70px; } 秋葉原に近く、中小規模オフィスが集まるビジネスエリア 岩本町は、秋葉原駅に近く、中小規模のオフィスビルが多く立地するエリアです。靖国通りや昭和通り周辺を中心にオフィスビルが立地し、本社や営業拠点、事務所などさまざまな用途で利用されています。また、秋葉原の電気街や商業エリアから離れると、オフィスや事業所が多く見られます。エリアごとの特徴は次のとおりです。 エリア特徴秋葉原駅寄り商業施設や飲食店が多く、JR・日比谷線なども利用できる神田寄りオフィスや事業所が立地し、周辺ビジネスエリアへの移動がしやすい小伝馬町寄り中小規模のオフィスや事業所が多く、日本橋方面にも近い 岩本町では駅からの距離だけでなく、秋葉原駅へのアクセスや貸室規模、周辺環境などを踏まえて物件の特徴を整理することが重要です。 岩本町エリアで募集賃料に差が生まれる理由 岩本町エリアの募集賃料は、駅からの距離や築年数、貸室面積、設備仕様など、立地・建物条件によって異なります。また、秋葉原に近いエリアや靖国通り・昭和通り周辺など、場所によって周辺環境や物件の特徴にも違いがあります。企業から評価されやすいポイントは次のとおりです。 項目岩本町エリアで評価されるポイント秋葉原駅へのアクセス秋葉原駅が徒歩圏にあり、JR・日比谷線など複数路線を利用できる貸室・物件規模中小規模のオフィスを中心に、企業の人数や用途に応じて検討しやすい立地・通り靖国通りや昭和通りとの位置関係や、来訪者への案内のしやすさ周辺環境秋葉原の商業エリアに近く、IT・情報通信関連企業や店舗なども集まる 周辺相場だけで募集賃料を判断するのではなく、岩本町・秋葉原周辺の競合物件と比較しながら、自社ビルの立地や設備、改修状況を整理することが重要です。あわせて読みたい：[ 築古中型オフィスの適正賃料とは？空室対策の考え方を解説 ] オーナーが押さえたい岩本町エリアのリーシング戦略 岩本町では、秋葉原駅も徒歩圏であることや、靖国通り・昭和通りとの位置関係などを募集情報に反映することがポイントです。【募集力を高めるポイント】岩本町駅だけでなく、秋葉原駅など利用可能な駅・路線と徒歩分数を募集資料に記載する靖国通り・昭和通り沿いの物件では、大通りとの位置関係や来客時の分かりやすさを伝える秋葉原・神田・小伝馬町方面との位置関係を示し、周辺のビジネスエリアへの移動ルートを伝える中小規模の物件では、貸室面積や設備、レイアウトなど実際の使い方が分かる情報を掲載する岩本町は秋葉原駅も徒歩圏にあり、物件の場所によって利用しやすい駅や路線が異なります。募集時には最寄り駅だけでなく、秋葉原駅までの徒歩分数や利用できる路線も示すことで、交通面の特徴を具体的に伝えられます。また、靖国通り・昭和通り沿いの物件では、大通りとの位置関係や駅からのルートを示すと、来訪者にも場所を案内しやすくなります。あわせて読みたい：[ オフィスリノベーションのポイント6選｜空室対策・費用・設計の考え方を解説 ] 近隣エリアの賃料相場も比較したい方へ 岩本町駅周辺でオフィスを探す企業は、秋葉原・神田・小伝馬町周辺なども比較する傾向があります。各エリアで利用できる路線や貸室規模、賃料水準、周辺環境などが異なるため、募集戦略を検討する際は周辺エリアとの比較も重要です。気になるエリアがあれば、以下のコラムもあわせてご覧ください。近隣エリアの賃料相場も比較したい方はこちら：[ 秋葉原駅周辺のオフィス賃料相場｜IT企業が集まる市場 ][ 神田駅周辺のオフィス賃料相場｜都心隣接市場の特徴を分析 ][ 小伝馬町駅周辺のオフィス賃料相場｜日本橋隣接市場の特徴を分析 ] 岩本町駅周辺で募集中のオフィス・貸事務所の一例 SHIMADA秋葉原ビル住所：千代田区岩本町3丁目9番4号GoogleMapsで見る階/号室：2階坪単価：応相談面　積：25.43坪入居日：2026年4月1日 オフィス物件を探す →※上記物件は募集終了している場合があります 【無料】賃料適正化・ビル運営のご相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 藤岡 涼 入社以来20年以上にわたり、東京23区のオフィスビルを中心にプロパティマネジメント・リーシング・建物管理を担当。 年間多数の交渉やトラブル対応経験を活かし、現場目線に立った迅速かつ的確な提案を通じて、オーナー様とテナント様双方の満足度向上に努めています。 2026年2月25日執筆

南阿佐ヶ谷駅周辺は、青梅街道沿いを中心に中小規模のオフィスや事業所が立地し、住宅地とビジネス機能が近接するエリアです。杉並区役所などの公共施設が集まり、地域に根付いた企業や事業所の拠点としても利用されています。また、JR阿佐ケ谷駅周辺にも近く、駅前の利便性と落ち着いた周辺環境をあわせ持つことも特徴です。本コラムでは、南阿佐ヶ谷エリアの市場の特徴や賃料差の理由、リーシングのポイントを解説します。※南阿佐ヶ谷駅周辺は募集事例が限られるため、坪数ごとの相場は掲載していません。募集条件は立地や築年数、設備によって大きく異なるため、個別の募集事例を確認することが重要です。【南阿佐ヶ谷エリアの特徴】東京メトロ丸ノ内線を利用可能 / JR阿佐ケ谷駅も徒歩圏 / 青梅街道沿いにオフィス・事業所が立地 / 公共施設や店舗が集まる 目次南阿佐ヶ谷エリアはどんなオフィス市場なのか南阿佐ヶ谷エリアで募集賃料に差が生まれる理由オーナーが押さえたい南阿佐ヶ谷エリアのリーシング戦略近隣エリアの賃料相場も比較したい方へ南阿佐ヶ谷駅周辺で募集中のオフィス・貸事務所の一例 南阿佐ヶ谷エリアはどんなオフィス市場なのか 交通アクセスと立地 南阿佐ヶ谷駅では東京メトロ丸ノ内線が利用でき、新宿方面へ乗り換えなしで移動できます。また、JR阿佐ケ谷駅も徒歩圏にあり、中央線・総武線を利用できるため、目的地に応じて地下鉄とJRを使い分けられます。南阿佐ヶ谷駅周辺の位置関係は、以下のアクセスマップをご覧ください。 .img { width: 94%; margin: 20px auto 70px; } 公共施設と地域の事業所が集まるエリア 南阿佐ヶ谷駅周辺は、杉並区役所などの公共施設が集まり、地域に根付いたオフィスや事業所も立地するエリアです。駅前を通る青梅街道沿いには店舗やオフィスが入る建物が並び、その周辺には住宅街が広がっています。新宿などの大規模なオフィス街とは異なり、地域を拠点とする企業や事業所が利用しやすい環境が特徴です。また、JR阿佐ケ谷駅方面には商店街や飲食店などがあり、駅周辺の施設を利用しやすく、住宅地にも近いことが南阿佐ヶ谷の特徴です。 エリア特徴南阿佐ヶ谷駅寄り駅からの近さに加え、杉並区役所など公共施設を利用しやすい周辺環境を伝えるJR阿佐ケ谷駅寄り商店街や飲食店など、駅周辺の施設を日常的に利用しやすい点を示す青梅街道沿い道路から建物を見つけやすい点や、店舗・事業所が立地する周辺環境を物件の特徴として示す 南阿佐ヶ谷では、公共施設への近さや青梅街道との位置関係、JR阿佐ケ谷駅への距離などを踏まえて、物件の特徴を整理することが重要です。 南阿佐ヶ谷エリアで募集賃料に差が生まれる理由 南阿佐ヶ谷では、駅前や青梅街道沿いには店舗や事業所が立地する一方、通りから入ると住宅地が広がっています。こうした周辺環境の違いに加え、駅からの距離や貸室規模、設備などによって募集賃料にも差が生まれます。企業から評価されやすいポイントは次のとおりです。 項目賃料差につながる主な条件駅からの距離南阿佐ヶ谷駅やJR阿佐ケ谷駅からの距離、利用できる路線立地青梅街道沿いか、周辺の通りに位置するか公共施設への近さ杉並区役所などの公共施設との位置関係周辺環境店舗や飲食店、住宅地など周辺環境の違い 周辺相場だけで募集賃料を判断するのではなく、駅からの距離や立地、物件規模、建物設備など条件が近い競合物件と比較することが重要です。あわせて読みたい：[ 築古中型オフィスの適正賃料とは？空室対策の考え方を解説 ] オーナーが押さえたい南阿佐ヶ谷エリアのリーシング戦略 南阿佐ヶ谷では、駅距離だけでなく、青梅街道沿いやJR阿佐ケ谷駅方面など、立地ごとの特徴を募集情報に反映することがポイントです。【募集力を高めるポイント】南阿佐ヶ谷駅とJR阿佐ケ谷駅のうち、物件から利用しやすい駅と徒歩分数を募集資料に記載する杉並区役所などの公共施設や、周辺の店舗・飲食店との位置関係を具体的に伝える青梅街道沿いの物件では、建物の見つけやすさや周辺環境など、立地ならではの特徴を伝える中小規模物件では、貸室の広さやレイアウト、設備など、実際の使い方が分かる情報を掲載する特に南阿佐ヶ谷では、南阿佐ヶ谷駅とJR阿佐ケ谷駅のどちらを利用するかによって、物件までのルートが変わります。募集資料では徒歩分数だけでなく、それぞれの駅から物件までの道順を示しておくと、2駅を利用できる立地が伝わりやすくなります。あわせて読みたい：[ オフィスリノベーションのポイント6選｜空室対策・費用・設計の考え方を解説 ] 近隣エリアの賃料相場も比較したい方へ 南阿佐ヶ谷駅周辺でオフィスを探す企業は、四谷三丁目や新大塚周辺なども比較対象になることがあります。各エリアで利用できる路線や物件規模、賃料水準、周辺環境などが異なるため、募集戦略を検討する際は周辺エリアとの比較も重要です。気になるエリアがあれば、以下のコラムもあわせてご覧ください。近隣エリアの賃料相場も比較したい方はこちら：[ 四谷三丁目駅周辺のオフィス賃料相場｜新宿近接市場の特徴を分析 ][ 新大塚駅周辺のオフィス賃料相場｜都心アクセスと静かな環境を両立 ] 南阿佐ヶ谷駅周辺で募集中のオフィス・貸事務所の一例 OSAWAビル住所：杉並区阿佐谷南1丁目8番5号GoogleMapsで見る階/号室：2階坪単価：応相談面　積：73.84坪入居日：2026年3月1日 オフィス物件を探す →※上記物件は募集終了している場合があります 【無料】賃料適正化・ビル運営のご相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 藤岡 涼 入社以来20年以上にわたり、東京23区のオフィスビルを中心にプロパティマネジメント・リーシング・建物管理を担当。 年間多数の交渉やトラブル対応経験を活かし、現場目線に立った迅速かつ的確な提案を通じて、オーナー様とテナント様双方の満足度向上に努めています。 2026年2月20日執筆

旧耐震のオフィスビルを所有する不安、実は「現状維持」が最大のリスクかもしれません。収益は安定していても、テナントの耐震重視により「選ばれないビル」となる空室リスクは急増中です。建替えや補強の決断を先送りするほど選択肢は狭まります。本コラムでは、建替えを一方的に勧めず、客観的な視点からリスクを再検証し、現実的な経営判断の道筋を整理します。どんな人向け？- 旧耐震オフィスを所有し、老朽化や耐震リスクに漠然とした不安を抱えるオーナー- 現状の収益には満足しつつも、将来の建替えや売却といった出口を決断しきれない方- ビル経営の視点から、客観的な判断材料やリスク管理の手法を学びたい方本コラムのポイント- 現状維持の先送りは空室や価値低下を招き、経営判断の選択肢を狭める最大のリスク- 補強・建替え・売却を数値で比較し、中小ビル特有の制約を踏まえた判断手法を体系化- 専門家と現況や将来支出を整理し、経営数値に基づいた納得感のある出口戦略を提示結論旧耐震ビル経営のリスク管理とは、不確実性を整理し、いつでも決断できる準備を整えることです。現状を見える化して判断材料を揃え、必要に応じて柔軟に方針を更新し続けることこそが、資産を守る唯一の道です。 目次旧耐震ビルとは何か旧耐震ビルが抱える真のリスク中小型ビル特有の「意思決定」の難しさ耐震補強という選択肢の実情出口戦略の比較と検討PM・BMを活用した判断材料の整備旧耐震経営は「リスク管理」である 旧耐震ビルとは何か 1981年以前の基準で設計・施工された建物を「旧耐震ビル」と呼びます。1981年6月1日に施行された新耐震基準は、過去の震災経験から、建物が倒壊しないための耐震強度が大幅に見直されたものです。旧基準は「中規模地震で倒壊しない」というおおまかな設計であるため、現代の基準から見れば構造的・物理的なリスクが大きく、大きな地震が発生した際の倒壊や重大な損傷のリスクは無視できません。 旧耐震ビルが抱える真のリスク 旧耐震ビルが抱える問題は「地震時の倒壊」だけではありません。真のリスクは経営判断の柔軟性が失われることにあります。空室リスクへの直結BCPや安全性を重視する優良テナントは、旧耐震というだけで入居候補から外します。内見時の第一印象においても決定的なマイナス要素となり得ます。資産価値の低下立地が良くても、地震リスクや老朽化の懸念から資産価値は低く見積もられます。流動性の欠如修繕履歴や管理体制が不透明な旧耐震ビルは金融機関の担保評価が低く、借換えや将来の投資の足枷となります。行政指導リスク特定緊急輸送道路沿道などの特定地域では耐震診断が義務化されており、今後さらに基準が厳格化すれば、所有者の負担は後から重くのしかかります。 中小型ビル特有の「意思決定」の難しさ 特に中小型ビルは、大規模ビルに比べて耐震補強や建替えの意思決定を困難にする制約を抱えています。物理的制約：執務スペースが狭いため、ブレースや耐震壁の設置で有効面積が削られ、レイアウト自由度が著しく低下管理の属人化：オーナー1人の判断に依存しがちで、修繕が場当たり的になり、戦略的な出口戦略が後手に回る小規模テナントとの共倒れ：支払い能力の乏しいテナントに依存している場合、コストの賃料転嫁が難しく、耐震化を決断した瞬間に経営が逼迫するリスクオーナー様が一人で修繕判断を背負うと、場当たり的な対応になりがちです。しかし、将来を見据えた工事には専門的な知見が不可欠です。中小型ビルにおける適切な修繕の優先順位や、信頼できる工事パートナーの選定方法については、以下をご覧ください。あわせて読みたい： [ 中型オフィスビルの修繕・改修・リノベーションと工事会社の選び方 ] 耐震補強という選択肢の実情 耐震補強は安全性向上の手段ですが、経営面では「やれば勝てる」ものではありません。 以下のチェックリストを基に、冷静に判断してください。 判断の視点補強が向く場合補強が向かない場合賃貸面積減少が軽微ブレース等で貸室が顕著に減少テナント工事中も継続入居が見込める工事による退去連鎖の懸念収益性工事後も賃料水準を維持できる賃料の大幅な下落が予測される将来性長期保有が前提建替え・売却を早期に検討したい 出口戦略の比較と検討 耐震補強・建替え・売却を同じ土俵で比較するためには、以下の前提を整理する必要があります。 比較項目耐震補強建替え売却初期費用中〜高高低〜中賃料収入停止工事期間のみ解体から竣工までなし将来の自由度限定的高いなし（撤退） 「建替え」は商品そのものを再定義する手段ですが、資金調達とテナントの明渡し交渉という高いハードルがあります。一方「売却」はリスクを外部化する手段であり、これ以上投資を回収できないと判断した場合には極めて合理的です。重要なのは、工事費だけでなく、空室期間中の賃料損失やテナント補償まで含めた総コストで判断することです。 PM・BMを活用した判断材料の整備 比較の土台を作るために、PM（プロパティ・マネジメント）やBM（ビル・メンテナンス）の知見を借りて以下の5点を数値化してください。建物・設備の現況一覧：劣化の「事実」を固める将来支出の見立て：数年以内の修繕・更新項目をレンジ（幅）で算出賃貸借契約の論点整理：解約条項や休業補償の有無を確認3案比較表：費用・期間・減収リスクを同一軸で整理未確定事項リスト：次に調査すべき項目を明確化これらを揃えることで「なんとなく」の先送りをやめ、経営数値に基づいた出口判断が可能になります。自社で判断材料を揃えきれない場合、専門家であるPM・BMの活用が現実的な選択肢となります。ただし、管理会社によって得意領域や提供できる情報の粒度は異なります。今のパートナーが「出口戦略のための判断材料」を提供できているか、一度検討してみるのも良いでしょう。あわせて読みたい： [ オフィスビルのPM（プロパティマネジメント）会社見直し ] 旧耐震経営は「リスク管理」である 意思決定を成立させるための「型」を身につけてください。判断の区切りを置く：「いつまでに材料を揃え、いつ結論を出すか」というゲートを設ける判断基準（閾値）の共有：キャッシュフローがどの程度の持ち出しまで耐えられるか、あらかじめ決めておく段階的な決定： 一度の賭けで全てを決めようとせず、前提条件が変われば判断を更新し続けるプロセスを構築旧耐震ビル経営の正解は「リスクをゼロにすること」ではありません。抱えている不確実性を整理し、必要なときに適切な判断を下せる状態をつくることです。先送りの本当のコストは、支出額そのものではなく「選択肢が減ること」にあります。何も決めないまま時間が過ぎるほど、耐震補強・建替え・売却といった選択肢の自由度は失われていきます。まずは建物・設備の状況や契約条件、収支状況を整理し、比較・判断できる土台を整えることから始めましょう。判断材料を揃え、必要に応じて見直しながら進めていくことが、旧耐震ビル経営における現実的なリスク管理といえるでしょう。 【無料】旧耐震ビルの経営相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2026年2月19日執筆

四谷三丁目駅周辺は、新宿通りと外苑東通りの交差点を中心にオフィスや店舗が立地し、大通りから離れた場所には住宅も多いエリアです。四谷・新宿御苑方面にも近く、物件の場所によって周辺環境や利用できる駅が異なります。そのため、大通り沿いと周辺の物件を一括りにせず、立地や建物の特徴に合わせて募集条件を考えることがポイントです。本コラムでは、四谷三丁目エリアの市場の特徴や賃料差の理由、リーシングのポイントを解説します。 四谷三丁目駅周辺のオフィス賃料相場（目安）募集面積賃料下限20～50坪13,000～24,000円50～100坪15,000～22,000円100～200坪－200坪～－ ※賃料は当社が把握する募集情報をもとにした参考値であり、物件条件や募集状況により変動する場合があります。※極端に高額・低額な特殊物件は集計対象外としています。【四谷三丁目エリアの特徴】東京メトロ丸ノ内線を利用可能 / 四谷・新宿方面へ移動できる / 新宿通り・外苑東通り沿いにオフィスが立地 / 大通りから離れると住宅が多い 目次四谷三丁目エリアはどんなオフィス市場なのか四谷三丁目エリアで募集賃料に差が生まれる理由オーナーが押さえたい四谷三丁目エリアのリーシング戦略近隣エリアの賃料相場も比較したい方へ 四谷三丁目エリアはどんなオフィス市場なのか 交通アクセスと立地 四谷三丁目駅は東京メトロ丸ノ内線を利用でき、新宿・東京方面へ乗り換えなしで移動できます。四ツ谷駅や新宿御苑前駅にも近く、物件の場所によっては複数駅を利用できます。駅周辺では新宿通りと外苑東通りが交差し、沿道にはオフィスビルや店舗、マンションなどが立地しています。一方、大通りから入ると住宅が増え、場所によって街並みが変わります。四谷三丁目駅周辺の位置関係は、以下のアクセスマップをご覧ください。 .img { width: 94%; margin: 20px auto 70px; } 大通り沿いと周辺エリアで街並みが変わるオフィス市場 四谷三丁目では、新宿通り・外苑東通り沿いと、そこから入ったエリアで建物の用途や周辺環境が異なります。主なエリアごとの特徴は次のとおりです。 エリア特徴四谷三丁目駅周辺新宿通りと外苑東通りが交差し、オフィスや店舗、マンションが立地する新宿通り沿い四谷・新宿方面へつながり、沿道には中小規模のオフィスが立地する外苑東通り沿い信濃町・曙橋方面へつながり、オフィスや店舗、住宅が混在する新宿御苑方面大通りから入ると住宅も多く、新宿御苑前駅に近い物件もある 四谷三丁目では、駅からの徒歩分数だけでなく、新宿通り・外苑東通りとの位置関係や、四ツ谷駅・新宿御苑前駅など周辺駅を利用できるかも物件の特徴になります。 四谷三丁目エリアで募集賃料に差が生まれる理由 四谷三丁目では、新宿通り・外苑東通り沿いのオフィスビルと住宅地に近い物件では、賃料を比較する際に見るべき条件が異なります。主な賃料差につながる条件は次のとおりです。 項目賃料差につながる主な条件駅からの距離四谷三丁目駅までの徒歩分数は、募集賃料を比較する際の条件の一つとなる大通りとの位置関係新宿通り・外苑東通り沿いか、大通りから離れた場所かによって周辺環境が異なる利用できる駅物件によって四ツ谷駅・新宿御苑前駅・曙橋駅なども利用できる建物の条件築年数や改修状況、空調・セキュリティなどの設備によって条件が異なる 自社ビルと立地や建物規模が近い物件を確認し、周辺の募集状況も踏まえて賃料を検討することがポイントです。あわせて読みたい：[ 築古中型オフィスの適正賃料とは？空室対策の考え方を解説 ] オーナーが押さえたい四谷三丁目エリアのリーシング戦略 四谷三丁目エリアでは、丸ノ内線のアクセスだけでなく、大通りとの位置関係や周辺駅の利用可否など、物件ごとの立地を具体的に伝えることが重要です。【募集力を高めるポイント】四谷三丁目駅からの徒歩分数と、丸ノ内線で新宿・東京方面へ移動できることを募集資料に記載する四ツ谷駅・新宿御苑前駅・曙橋駅なども利用できる物件では、各駅までの徒歩分数を掲載する新宿通り・外苑東通り沿いの物件では、大通りとの位置関係や駅からのルートを地図で示す既存の中小規模ビルでは、貸室のレイアウトや設備、改修箇所などを写真とあわせて伝える四谷三丁目は、物件によって「丸ノ内線の駅に近い」「複数駅を利用できる」「大通り沿い」といった特徴が異なります。すべての物件で同じ情報を並べるのではなく、自社ビルの立地に合わせて募集資料の内容を整理しましょう。あわせて読みたい：[ オフィスビル設計で失敗しないための5つの実務視点｜市場で「勝てるビル」をつくるために ] 近隣エリアの賃料相場も比較したい方へ 四谷三丁目駅周辺でオフィスを探す企業は、四ツ谷・新宿御苑前・新宿周辺なども比較することがあります。四ツ谷は複数路線を利用でき、新宿御苑前は丸ノ内線で隣駅、新宿は大型オフィスが集まるなど、それぞれ特徴があります。賃料水準だけでなく、利用できる路線や物件規模もあわせて確認しましょう。気になるエリアがあれば、以下のコラムもあわせてご覧ください。近隣エリアの賃料相場も比較したい方はこちら：[ 千駄ヶ谷駅周辺のオフィス賃料相場｜外苑・北参道近接市場を分析 ][ 国立競技場駅周辺のオフィス賃料相場｜外苑エリアの市場を分析 ][ 半蔵門駅周辺のオフィス賃料相場｜都心の落ち着いた市場を分析 ] 【無料】賃料適正化・ビル運営のご相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 藤岡 涼 入社以来20年以上にわたり、東京23区のオフィスビルを中心にプロパティマネジメント・リーシング・建物管理を担当。 年間多数の交渉やトラブル対応経験を活かし、現場目線に立った迅速かつ的確な提案を通じて、オーナー様とテナント様双方の満足度向上に努めています。 2026年2月18日執筆

錦糸町駅周辺は、駅前に大型オフィス・商業施設が集まる一方、京葉道路や四ツ目通り沿いには中小規模のオフィスも立地しています。北口と南口では街並みや建物の特徴が異なり、駅からの距離だけでは物件を比べにくいことも特徴です。そのため、駅前の大型ビルと中小規模ビルを一括りにせず、立地や建物規模に合わせて募集条件を考えることがポイントです。本コラムでは、錦糸町エリアの市場の特徴や賃料差の理由、リーシングのポイントを解説します。 錦糸町駅周辺のオフィス賃料相場（目安）募集面積坪単価目安20～50坪12,000～17,000円50～100坪15,000～17,000円100～200坪15,000～17,000円200坪以上－ ※賃料は当社が把握する募集情報をもとにした参考値であり、物件条件や募集状況により変動する場合があります。※極端に高額・低額な特殊物件は集計対象外としています。【錦糸町エリアの特徴】JR総武線・東京メトロ半蔵門線を利用可能 / 駅前から周辺まで大小さまざまなオフィスが立地 / 京葉道路・四ツ目通り沿いにオフィスが立地 / 北口・南口で周辺環境が異なる 目次錦糸町エリアはどんなオフィス市場なのか錦糸町エリアで募集賃料に差が生まれる理由オーナーが押さえたい錦糸町エリアのリーシング戦略近隣エリアの賃料相場も比較したい方へ錦糸町駅周辺で募集中のオフィス・貸事務所の一例 錦糸町エリアはどんなオフィス市場なのか 交通アクセスと立地 錦糸町駅はJR総武線・総武線快速と東京メトロ半蔵門線を利用できます。JR線で秋葉原・東京方面、半蔵門線で大手町・渋谷方面へ移動でき、都心東部から主要ビジネスエリアへアクセスできる立地です。駅周辺には大型商業施設やオフィスビル、ホテルなどが集まり、京葉道路や四ツ目通り沿いにもオフィスが立地しています。駅から離れると住宅も増え、駅前と周辺街区では街並みが異なります。錦糸町駅周辺の位置関係は、以下のアクセスマップをご覧ください。 .img { width: 94%; margin: 20px auto 70px; } 北口・南口と大通り沿いで物件の特徴が異なるエリア 錦糸町では、駅前から大通り沿いまでさまざまな規模のオフィスが立地しており、場所によって建物の特徴が異なります。主なエリアごとの特徴は次のとおりです。 エリア特徴北口側大型オフィスや商業施設が集まり、駅前には大規模なビルも立地する南口側商業施設や店舗が多く、京葉道路沿いにもオフィスビルが立地する京葉道路沿い中小規模のオフィスや店舗が並び、両国・亀戸方面へつながる四ツ目通り沿い駅の南北を結び、沿道にはオフィスや店舗、マンションが立地する 錦糸町では、駅からの徒歩分数だけでなく、北口・南口のどちら側か、京葉道路や四ツ目通りとの位置関係も含めて物件の特徴を整理することがポイントです。 錦糸町エリアで募集賃料に差が生まれる理由 錦糸町では、駅前の大型ビルと大通り沿いの中小規模ビルで賃料を比較する際に見るべき条件が異なります。主な賃料差につながる条件は次のとおりです。 項目賃料差につながる主な条件駅からの距離駅前と駅から離れた物件では賃料水準に差が見られる北口・南口駅の南北で、オフィスや商業施設の規模・立地状況が異なる貸室規模駅前の大型ビルから大通り沿いの中小規模物件まで、貸室の広さが異なる建物の条件大型ビルと既存の中小規模ビルでは、共用部や空調、セキュリティなどに違いがある 自社ビルと建物規模や設備が近い物件を確認し、周辺の募集状況も踏まえて賃料を検討することがポイントです。あわせて読みたい：[ 築古中型オフィスの適正賃料とは？空室対策の考え方を解説 ] オーナーが押さえたい錦糸町エリアのリーシング戦略 錦糸町エリアでは、物件の立地だけでなく、交通アクセスや周辺施設など、テナントが利用をイメージできる情報を募集資料に盛り込むことが重要です。【募集力を高めるポイント】錦糸町駅からの徒歩分数と、JR総武線・総武線快速、半蔵門線を利用できることを募集資料に記載する北口・南口や京葉道路・四ツ目通りとの位置関係を、地図や写真で分かりやすく伝える中小規模ビルでは、貸室のレイアウトや設備、共用部の状態が分かる写真を掲載する既存ビルでは、空調や水回り、エントランスなど改修・更新した箇所を具体的に記載する駅前の大型ビルと比較される場合は、賃料だけでなく、貸室の使い方や設備、管理状態など自社ビルならではの特徴を整理して伝えることも大切です。あわせて読みたい：[ オフィスビル設計で失敗しないための5つの実務視点｜市場で「勝てるビル」をつくるために ] 近隣エリアの賃料相場も比較したい方へ 錦糸町駅周辺でオフィスを探す企業は、両国・秋葉原・東日本橋なども比較することがあります。両国は中小規模のオフィス、秋葉原は大小さまざまなオフィス、東日本橋は問屋街を背景とした中小規模物件が多いなど、それぞれ特徴があります。賃料水準だけでなく、物件規模や利用できる路線もあわせて確認しましょう。気になるエリアがあれば、以下のコラムもあわせてご覧ください。近隣エリアの賃料相場も比較したい方はこちら：[ 両国駅周辺のオフィス賃料相場｜下町ビジネス市場を分析 ][ 秋葉原駅周辺のオフィス賃料相場｜IT企業が集まる市場 ][ 東日本橋駅周辺のオフィス賃料相場｜卸売・商業が集まる市場 ] 錦糸町駅周辺で募集中のオフィス・貸事務所の一例 協新ビルジング住所：墨田区江東橋4丁目24番5号 GoogleMapsで見る階/号室：402号室坪単価：応相談面　積：23.95坪入居日：2026年3月6日 MYSビル住所：墨田区両国4丁目8番10号GoogleMapsで見る階/号室：302号室坪単価：応相談面　積：26.60坪入居日：2026年5月1日オフィス物件を探す →※上記物件は募集終了している場合があります 【無料】賃料適正化・ビル運営のご相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 藤岡 涼 入社以来20年以上にわたり、東京23区のオフィスビルを中心にプロパティマネジメント・リーシング・建物管理を担当。 年間多数の交渉やトラブル対応経験を活かし、現場目線に立った迅速かつ的確な提案を通じて、オーナー様とテナント様双方の満足度向上に努めています。 2026年2月13日執筆

テナントとの契約更新や条件交渉において「なぜ話が進まないのか」「なぜ判断が遅れるのか」と感じた経験はないでしょうか。実はその背景には、テナント企業特有の意思決定の流れがあります。本コラムでは、オフィスに関する判断が後回しになる理由と、その結果生じる見えにくい損失について解説します。あわせて、オーナーが理解しておくべきテナント側の事情と、長期的な関係構築のために押さえておきたいポイントをご紹介します。どんな人向け？- テナントとの契約更新や条件交渉に課題を感じているオフィスビルオーナー- 長期入居につながるテナント対応の考え方を知りたいオーナー- 賃貸経営における貸主とテナントの適切な関係性を整理したい方本コラムのポイント- テナントの意思決定が後回しになる背景には、企業組織特有の構造がある- 契約更新や条件交渉の遅れは、テナント側にも見えにくい損失を生んでいる- オーナーはテナントの社内事情を変えるのではなく、責任範囲を明確にすることが重要結論テナントとの協議を円滑に進めるためには、相手企業の意思決定の流れを理解することが欠かせません。オーナーが取るべき姿勢は、テナントの社内事情を抱え込むことではなく、貸主の役割を明確にすることです。責任の境界線を整理したうえで協議を進めることが、長期的に安定した賃貸経営につながります。 目次なぜオフィスの重要な判断は後回しになるのか意思決定の遅れが招く「見えにくいコスト」テナントとの協議で押さえるべきポイント安定した入居企業に共通する運営体制まとめ：オーナーが引くべき責任の境界線 なぜオフィスの重要な判断は後回しになるのか オフィスは企業活動を支える重要なインフラですが、問題が起きない限り見直されることは少なく、後回しになりがちです。その背景には、以下のような組織上の理由があります。担当部署の兼務オフィス管理を担う総務部門や管理部門は、備品管理や社内規程整備、株主総会対応など幅広い業務を担当しています。オフィスだけに十分な時間を割けない企業も少なくありません。KPI不足営業には売上、人事には採用や定着率などの評価基準があります。しかし、オフィス最適化の評価基準を設けている企業は多くありません。プロジェクト化移転や増床の際は経営課題として扱われますが、プロジェクト終了後は日常業務へ戻ります。継続的な見直しが行われにくい構造です。責任者の不在オフィスについて誰が最終的に判断するのかが曖昧な企業もあります。その結果、契約更新や条件交渉が後回しになりやすくなります。オフィスの重要性は多くの企業が理解しています。しかし、日常的に見直す機会が少ないため、契約更新や条件交渉は後回しになりがちです。その結果、本来避けられたはずのコストや機会損失が生まれます。 意思決定の遅れが招く「見えにくいコスト」 こうした社内の意思決定は、すぐに経営を揺るがすような大きな失敗にはつながりません。しかし、気付かないうちに小さな損失が積み重なっていきます。 項目発生しやすい損失賃料水準周辺相場や設備水準との比較不足により割高な条件を継続契約更新準備不足のまま更新を迎え、交渉機会を失うレイアウト増員や組織変更のたびに追加工事が発生設備環境不満の蓄積による採用・定着率への影響拠点戦略将来の事業計画や人員計画とオフィスの広さが合わなくなる 大きな失敗ではなくても、こうした積み重ねは決して小さな損失ではありません。例えば、100坪のオフィスで坪単価に1,000円の差がある場合、次のような金額差が生じます。年間：120万円3年間：360万円特に多いのが契約更新です。契約更新はオフィスのあり方を見直す貴重な機会ですが、実際は更新期限が迫ってから検討を始める場合も少なくありません。その結果、多くの企業が現状維持を選びます。十分に検討したうえで現状維持を選ぶことに問題はありませんが、検討する時間がないまま更新を迎えれば、本来できたはずの見直しや条件改善の機会を逃すことになります。これはテナント側だけでなく、オーナー側にとっても同様です。契約更新は、現在の運営体制や管理方針を見直す機会でもあります。管理会社の役割や見直しの判断基準については、こちらのコラムで詳しく解説しています。あわせて読みたい： [ 【オフィスビル投資】購入直後の「管理会社変更」は正解か？見直しの判断基準 ] テナントとの協議で押さえるべきポイント オーナー側がまず理解しておきたいのは、テナントの窓口担当者が必ずしも意思決定者ではないということです。現場担当者は社内調整役である場合が多く、賃料や契約条件を最終判断できる立場ではありません。そのため、担当者との会話だけで交渉を進めると、途中で話が振り出しに戻ることがあります。これは担当者個人の問題ではなく、多くの企業で起こり得ることです。テナントは賃料や使い勝手を重視し、オーナーは建物の維持管理や収益性を考えています。見ているものが違う以上、前提を整理しないまま話を進めると議論が噛み合わなくなることがあります。実際、こうした認識のズレが協議の長期化につながるケースも少なくありません。 安定した入居企業に共通する運営体制 長期入居につながるテナントには共通点があります。それは担当者個人に依存せず「オフィスに関する判断基準」が社内で共有されていることです。例えば、次のような状態です。契約更新の検討を12〜18か月前から始めている決裁者が明確になっているオフィスに関する課題を定期的に整理している貸主との協議内容を記録している更新と移転の両方を比較している将来の人員計画を踏まえて検討しているこうした企業は、契約更新や条件交渉の場面でも判断がぶれません。一方で「オフィスに関する判断基準」が社内で共有されていない企業は、担当者が変わるたびに前提条件が変わります。その結果、同じ議論を繰り返し、協議が長引くケースも見られます。オーナーが見るべきなのは担当者個人ではなく、企業としてどのような基準で判断しているかです。テナントとの長期的な関係づくりには、建物側の対応体制も重要になります。テナント対応や契約更新においてPM会社がどのような役割を担うのかについては、こちらのコラムで詳しく解説しています。あわせて読みたい： [ オフィスビルのPM（プロパティマネジメント）会社見直し ] まとめ：オーナーが引くべき責任の境界線 オーナーが行うべきなのは、テナントの社内事情に踏み込むことではなく、意思決定しやすい環境を整えることです。そのために重要なのが次の4点です。決裁者を確認する：窓口担当者だけではなく、最終判断者の存在を把握ファクトと提案を分ける：市場データと貸主の希望条件を混同せず、客観情報と提案内容は分けて伝えるべき前提条件を文章で残す：口頭協議だけでは後に認識のズレが発生するため、期限、条件、検討範囲を必ず文書化例外対応を常態化しない：一時的な配慮が将来のトラブルの原因になることがあるため、例外が必要なら契約条件として整理オフィスは単なる場所ではなく、企業活動を支えるインフラです。だからこそオーナーは、テナントの事情に踏み込み過ぎるのではなく、貸主とテナントそれぞれの役割を明確にしておく必要があります。テナントの社内事情は変えられませんが、この線引きを明確にすることはできます。それが長期的に安定した賃貸経営につながります。 【無料】ビル運営に関するご相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2026年2月9日執筆

テナント名板は小さな設備ですが、来訪者が最初に目にする共用部の一つです。ロゴや表示方法を自由にすると個性は出せますが、その一方で建物全体の印象がまとまりにくくなることもあります。本コラムでは、雑居ビルとオフィスビルの違いを比較しながら、テナント名板をどのような考え方で管理すべきかを解説します。どんな人向け？- テナント名板や館内サインのルール作りに悩んでいるオフィスビルオーナー- 共用部の印象や建物のグレード感を維持したいオーナー- テナント対応と管理効率のバランスを考えたい方本コラムのポイント- オフィスビルのテナント名板は、広告ではなく案内として考えるべき- 名板の統一は、建物の印象維持と管理効率の向上につながる- 例外対応を減らすためには、表示ルールを事前に明確化することが重要結論テナント名板は、企業の個性を表現するための場所ではなく、来訪者を迷わせないための案内設備です。オフィスビルでは、表示内容やデザインを一定のルールで統一することで、建物全体の印象を整えやすくなります。また、例外対応や個別交渉を減らし、管理業務の効率化にもつながります。オーナーに求められるのは、目立つ名板をつくることではなく、ビル全体の価値を維持するために、分かりやすく管理しやすいルールを整備することです。 目次昭和の雑居ビルから考える入口の見え方小規模でもきちんと見えるビルの共通点名板は広告ではなく案内として考える名板をそろえることで得られる効果まとめ：何を認めないかを先に決める 昭和の雑居ビルから考える入口の見え方 テナント名板のあり方を考えるうえで、分かりやすい比較対象になるのが、いわゆる昭和の雑居ビルです。駅近の中小ビルに飲食店、美容室、事務所などが入り、入口には社名、店名、メニュー、貼り紙が並んでいます。こうした風景には独特の味がありますが、賃貸オフィスビルの入口としては情報が多すぎて来訪者が迷いやすい状態です。フォントや素材、サイズが統一されていないと案内表示として見づらくなります。 状態起こりやすい印象表示が多い必要な情報を探しにくいデザインがばらばら管理が緩い印象になる貼り紙が増える共用部が雑に見える もちろん、雑居ビルの入口には雑居ビルならではの役割があります。飲食店などのBtoCテナントにとっては、看板やメニューで通行人に気づいてもらうことが重要です。一方、賃貸オフィスビルの来訪者は、事前に訪問先の社名や階数を把握していることがほとんどです。そのため、入口に求められるのは目立つことではなく、迷わず確認できることです。 小規模でもきちんと見えるビルの共通点 統一ルールで整備されたテナント名板都心の中小オフィスビルでも、建物に入った瞬間に「管理が行き届いている」と感じる物件があります。その印象をつくっているのが、テナント名板の統一感です。名板の素材や文字色、フォントが整っていると共用部全体が落ち着いて見えます。反対に、エントランスやエレベーターホールがきれいでも、名板に統一感がないと全体の印象はまとまりにくいです。当社が管理する物件でも、名板は一定のルールで作成しています。表示内容は社名とフロアを基本とし、文字色や配置を統一するとともに、ロゴの使用は原則認めていません。これはテナントの個性を抑えるためではなく、名板の役割を案内に限定するためです。名板をそろえることは、ビル全体の印象を整えることにつながります。 名板は広告ではなく案内として考える テナント名板の役割は、ビルの用途によって変わります。商業ビルと賃貸オフィスビルでは、入口に求められる機能が異なるためです。 用途主な来訪者名板の役割商業ビル通行人・一般客店舗を見つけてもらう看板賃貸オフィスビル取引先・採用関係者訪問先を確認する案内 オフィスビルの来訪者の多くは、あらかじめ行き先を把握したうえで訪れます。そのため入口で強く訴求する必要なく、社名と階数がすぐに分かることが重要です。テナント企業の情報発信は、本来サービスや商品、営業活動などで行うものです。名板に多くの情報を盛り込むと表示内容が増え、他のテナントとのバランスも崩れやすくなります。そのため、オフィスビルの名板は情報を増やすのではなく、必要な情報を分かりやすく伝えるためのものと考えるべきです。この線引きをしておくことで、管理会社もテナントも判断に迷いにくくなります。 名板をそろえることで得られる効果 名板をそろえることは、見た目を整えるだけではありません。ビル運営の手間を減らし、関係者に分かりやすいルールを示す効果があります。主な効果は次の4つです。来訪者が迷いにくくなる社名とフロアが分かりやすく表示されていれば、来訪者は目的地をすぐ確認できます。余計な情報を減らすことは、来訪者への配慮にもなります。テナント担当者が説明しやすくなるロゴや個別デザインを認めないルールがあれば、社内から要望が出た場合も「ビル側の決まりです」と説明できます。担当者個人の判断にしないことが重要です。仲介会社に管理状態が伝わる名板が最新の状態に保たれていると、日常管理が行き届いている印象になります。細かい部分まで整っていることは、内覧時の安心材料になります。オーナー側の管理負担を減らせる一度例外を認めると、別のテナントからも同じような要望が出やすくなります。あらかじめルールを決めておくことで、個別交渉や調整の手間を抑えられます。これはテナント名板だけでなく、清掃頻度や点検内容などの管理仕様全般にも共通する考え方です。あわせて読みたい： [ オフィスビルの管理費削減は「相見積り」の前に｜管理仕様見直しのポイントを解説 ] まとめ：何を認めないかを先に決める テナント名板の管理で大切なのは、何を表示するかではなく「どこまで表示するか」を先に決めることです。例えば、次のようなルールです。ロゴは表示しないキャッチコピーは表示しない色や書体は指定のものにそろえる表示内容は社名とフロアのみ表示する変更時の手続きと費用負担を明確にするこうしたルールがあるとテナントごとの個別対応が減り、管理会社は本来優先すべき業務に時間を使いやすくなります。名板は小さな部分ですが、入口にあるため来訪者の目に入りやすく、ビル全体の印象にも影響します。特に中小オフィスビルでは、共用部の印象が建物全体の印象を左右します。オーナーが考えるべきなのは、テナントの要望をすべて受け入れることではありません。ビル全体の印象を保ちながら、来訪者が迷わず利用できる環境を整えることです。小さな名板のルールづくりも、ビルの価値を維持するための管理の一つといえるでしょう。 【無料】ビル管理のご相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2026年2月6日執筆

両国駅周辺は、京葉道路沿いを中心に中小規模のオフィスや事業所が立地し、駅周辺には店舗や飲食店、宿泊施設も集まるエリアです。地域に根付いた企業が見られる一方、秋葉原・御茶ノ水などにも近く、都心への移動を重視する企業にも利用されています。また、隅田川や両国国技館など地域を象徴する施設があり、都心のオフィス街とは異なる街並みも特徴です。本コラムでは、両国エリアの市場の特徴や賃料差の理由、リーシングのポイントを解説します。 両国駅周辺のオフィス・貸事務所の賃料相場は次の通りです募集面積坪単価目安20～50坪12,000～16,000円50～100坪13,000～16,000円100～200坪16,000～20,000円200坪～－ ※賃料は当社が把握する募集情報をもとにした参考値であり、物件条件や募集状況により変動する場合があります。※極端に高額・低額な特殊物件は集計対象外としています。【両国エリアの特徴】JR・都営大江戸線を利用可能 / 秋葉原・御茶ノ水方面へアクセスしやすい / 中小規模のオフィス・事業所が立地 / 商業・住宅・オフィスが共存 目次両国エリアはどんなオフィス市場なのか両国エリアで募集賃料に差が生まれる理由オーナーが押さえたい両国エリアのリーシング戦略近隣エリアの賃料相場も比較したい方へ両国駅周辺で募集中のオフィス・貸事務所の一例 両国エリアはどんなオフィス市場なのか 交通アクセスと立地 両国駅周辺では、JR中央・総武線と都営大江戸線が利用できます。JR中央・総武線を利用すれば秋葉原・御茶ノ水方面へ移動でき、大江戸線では上野御徒町や飯田橋方面などへアクセスできます。目的地に応じてJRと地下鉄を使い分けられる点が特徴で、都内各方面への移動にも便利な立地です。両国駅周辺の位置関係は、以下のアクセスマップをご覧ください。 .img { width: 94%; margin: 20px auto 70px; } 中小規模のオフィスや事業所が立地するエリア 両国は商業施設や住宅、中小規模のオフィス・事業所が共存するエリアです。駅周辺には飲食店や宿泊施設、文化施設などが集まる一方、京葉道路沿いを中心にオフィスビルや事業所も立地しています。一般企業の事務所をはじめ、地域に根付いた企業の拠点としても利用されています。エリアごとの特徴は次のとおりです。 エリア特徴JR両国駅周辺飲食店や宿泊施設、両国国技館などが集まる都営大江戸線両国駅周辺江戸東京博物館などの文化施設や公共施設が立地する京葉道路沿いオフィスビルや事業所、店舗などが立地する このように、商業・文化施設が集まる駅周辺と、オフィスや事業所が立地するエリアが近接していることも両国の特徴です。 両国エリアで募集賃料に差が生まれる理由 両国では、JR両国駅周辺と都営大江戸線の駅周辺、京葉道路沿いなど、場所によって立地や物件の特徴が異なります。企業から評価されやすいポイントは次のとおりです。 項目両国エリアで評価されるポイント交通アクセスJR中央・総武線と都営大江戸線を利用でき、目的地に応じて使い分けられる駅からの距離JR・都営それぞれの両国駅からの徒歩分数貸室・物件規模中小規模のオフィスが多く、貸室の広さや建物条件に幅がある周辺環境飲食店や商業施設があり、住宅も混在する比較的落ち着いた環境 周辺相場だけで募集賃料を判断するのではなく、利用できる駅・路線や駅からの距離、物件規模、建物設備など条件が近い競合物件と比較することが重要です。あわせて読みたい：[ 築古中型オフィスの適正賃料とは？空室対策の考え方を解説 ] オーナーが押さえたい両国エリアのリーシング戦略 両国では、利用できる駅・路線に加え、京葉道路沿いか駅周辺かなど立地の特徴を募集情報に反映することがポイントです。【募集力を高めるポイント】JR中央・総武線と都営大江戸線のうち、物件から利用しやすい駅と徒歩分数を募集資料に記載する秋葉原・御茶ノ水方面など、主要な業務エリアへのアクセスを具体的に伝える京葉道路沿いの物件では、大通りからの分かりやすさや周辺の建物を目印として伝える両国国技館や江戸東京博物館など、駅周辺の主要施設との位置関係も紹介する両国では、JR中央・総武線と都営大江戸線で駅の位置が異なるため、物件によって利用しやすい駅や出口が変わります。募集時には「両国駅徒歩○分」だけでなく、JR・都営それぞれの駅からの徒歩分数を示すと、物件までのアクセスがより分かりやすくなります。あわせて読みたい：[ オフィスリノベーションのポイント6選｜空室対策・費用・設計の考え方を解説 ] 近隣エリアの賃料相場も比較したい方へ 両国駅周辺でオフィスを探す企業は、御茶ノ水・秋葉原・蔵前周辺なども比較対象になることがあります。各エリアで利用できる路線や物件規模、賃料水準、周辺環境などが異なるため、募集戦略を検討する際は周辺エリアとの比較も重要です。気になるエリアがあれば、以下のコラムもあわせてご覧ください。近隣エリアの賃料相場も比較したい方はこちら：[ 御茶ノ水駅周辺のオフィス賃料相場｜医療・教育が集まる市場 ][ 秋葉原駅周辺のオフィス賃料相場｜IT企業が集まる市場 ][ 蔵前駅周辺のオフィス賃料相場｜リノベ需要が高まる市場 ] 両国駅周辺で募集中のオフィス・貸事務所の一例 MYSビル住所：墨田区両国4丁目8番10号GoogleMapsで見る階/号室：302号室坪単価：応相談面　積：26.60坪入居日：2026年5月1日オフィス物件を探す →※上記物件は募集終了している場合があります 【無料】賃料適正化・ビル運営のご相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 藤岡 涼 入社以来20年以上にわたり、東京23区のオフィスビルを中心にプロパティマネジメント・リーシング・建物管理を担当。 年間多数の交渉やトラブル対応経験を活かし、現場目線に立った迅速かつ的確な提案を通じて、オーナー様とテナント様双方の満足度向上に努めています。 2026年2月5日執筆

オフィスビルの立地を評価する際に「駅徒歩○分」は分かりやすい指標の一つです。しかし、都心のオフィス市場では徒歩分数だけで競争力を判断すると、実際のテナント評価とのズレが生じることがあります。企業が見ているのは駅との距離ではなく、通勤や来訪、営業活動を含めた使いやすさです。本コラムでは、徒歩分数だけでは見えない立地評価の考え方と、テナントから選ばれる立地の特徴について解説します。どんな人向け？- 駅徒歩10分超のオフィスビルを所有している方- 立地が原因で空室が発生しているのではないかと感じている方- オフィスビルの立地競争力を客観的に整理したい方本コラムのポイント- 駅徒歩分数だけではオフィス立地の競争力は判断できない- テナントは複数路線利用や周辺環境なども含めて評価している- 徒歩10分超でも選ばれる立地には共通する特徴がある結論オフィスビルの立地評価は、駅徒歩分数だけで決まるものではありません。重要なのは、複数路線の利用しやすさや歩行環境、周辺施設、エリア認知度などを含めた総合的な使いやすさです。立地を評価する際は「駅から何分か」ではなく「テナントにとってどれだけ利用しやすいか」という視点で捉えることが大切です。 目次駅徒歩分数だけで立地を判断しないなぜ徒歩分数だけでは実態を表せないのか都心オフィスで重視される「実効アクセス」徒歩5分でも苦戦する物件、徒歩10分でも選ばれる物件「駅から徒歩10分超」が受け入れられるケーステナントは駅距離だけで立地を評価していない 駅徒歩分数だけで立地を判断しない オフィスビルの立地評価では「駅徒歩○分」という数字が重視されており、募集図面や不動産ポータルサイトでも真っ先に目に入る情報です。そのため「駅から近いほど有利」「徒歩10分を超えると不利」と考えられがちです。もちろん駅から近いことは大きな強みですが、都心のオフィス市場では徒歩分数だけで立地を判断すると実態を見誤ることがあります。なぜなら、テナントが評価しているのは駅との距離そのものではなく、実際の使いやすさだからです。例えば次のようなケースがあります。A物件：駅徒歩4分、1路線利用B物件：駅徒歩8分、4路線利用徒歩分数だけを見るとA物件が有利に見えます。しかし、実際には通勤や営業活動、取引先とのアクセスを考慮してB物件を選ぶ企業も少なくありません。企業が求めているのは「駅に近いこと」ではなく「業務を円滑に行えること」だからです。つまり、オフィス立地の競争力は徒歩分数だけではなく、どれだけ多くの人にとって使いやすい環境であるかが重要です。 なぜ徒歩分数だけでは実態を表せないのか 徒歩分数は分かりやすい目安ですが、それだけでは実際の利用環境は見えてきません。例えば同じ徒歩8分でも、次のような要素によって利用者の体感は大きく変わります。信号の数坂道の有無地下通路やデッキの有無雨天時の移動しやすさ夜間の安全性人通りの多さ仮に徒歩8分でも地下通路を利用できる物件と、徒歩5分でも大通りを何度も横断する物件では、後者の方が不便に感じられることがあります。テナントは募集図面の数字だけを見て判断しているわけではありません。実際に現地を訪れ、社員や来訪者がどのように利用するかを想定しながら評価しています。徒歩分数は立地評価の入口に過ぎず、重要なのは数字そのものではなく、その中身を見ることです。 都心オフィスで重視される「実効アクセス」 都心部では、徒歩分数以上に実効アクセスが重視される場面があります。実効アクセスとは、どれだけスムーズに通勤や来訪ができるかという考え方です。具体的には次のような要素です。利用可能駅数利用可能路線数バス利用のしやすさタクシー利用のしやすさ地下通路やデッキの整備状況周辺施設の充実度例えば日本橋や京橋、虎ノ門周辺では、徒歩圏内に複数の駅や路線が存在します。来訪者や従業員によって利用する交通手段が異なるため、一つの駅からの徒歩分数だけでは立地の利便性を判断できません。都心部で重視されるのは、一つの駅への近さではなく、複数のアクセス手段を利用できることです。選択肢が多いほど通勤や来訪の利便性が高まり、テナントからも評価されやすくなります。 徒歩5分でも苦戦する物件、徒歩10分でも選ばれる物件 実際のリーシングでは、駅から近い物件が必ず選ばれるわけではありません。徒歩10分前後でも安定して稼働する物件も存在しますが、その違いは何でしょうか。一例として比較してみます。 比較項目物件A物件B駅距離徒歩5分徒歩10分利用路線数1路線4路線周辺施設少ない充実人流少ない安定エリア認知低い高い この場合、物件Bが選ばれる可能性も十分にあります。なぜなら企業は駅との距離だけでなく、働きやすさや利便性も見ているからです。社員の通勤、取引先の来訪、採用活動、営業活動、こうした日常業務を支える環境が整っているかが重要になります。特に都心部では徒歩分数だけで立地の良し悪しが決まるわけではなく、周辺環境も含めて総合的に判断されます。テナントが実際に何を重視してオフィスを選んでいるかについては、以下コラムもご覧ください。あわせて読みたい： [ テナントが明かす本音｜東京の賃貸オフィスビルに求める条件 ] 「駅から徒歩10分超」が受け入れられるケース オフィス立地は一つひとつ条件が異なりますが、徒歩10分を超えていてもテナントから評価される物件には一定の共通点があります。主なものを挙げると、次の4つです。 都心中心部に近い周辺エリア 日本橋や虎ノ門、丸の内などの主要エリアに隣接する立地です。最寄り駅からは少し歩く場合でも、所在地そのものに認知度があり、取引先や従業員に説明しやすい特徴があります。また、周辺エリアの利便性を享受できるため、徒歩分数以上の価値を評価されるケースがあります。 湾岸エリア周辺 豊洲や有明などに代表されるエリアです。駅からの距離だけを見ると不利に見える場合がありますが、街区全体で整備された歩行空間や広い道路、計画的な街づくりによって快適な移動環境が確保されています。その結果、徒歩分数ほどの負担を感じにくいケースがあります。 複数駅・複数路線を利用できるエリア 都心部で特に多いパターンです。最寄り駅は遠くても、複数の駅や路線を利用できるため、利用者によって最適なアクセス手段を選択できます。社員の通勤や取引先の来訪を考えると、一つの駅に依存しないことが強みになる場合があります。 再開発の波及効果を受ける周辺エリア 大規模再開発が行われると、その周辺地域にも人流や利便性の向上といった効果が広がります。駅前そのものではなくても、飲食店やサービス施設の充実、歩行環境の改善などによって立地評価が高まるケースがあります。これらに共通しているのは、徒歩分数以外の価値をテナントに提供できることです。つまり、最寄り駅からの徒歩分数を絶対的な評価軸ではなく、数ある条件の一つとして捉えられる立地環境であるということです。 テナントは駅距離だけで立地を評価していない 立地評価では、住所そのものが持つ価値も重要です。例えば、日本橋や丸の内、虎ノ門、赤坂といったエリアには、ビジネス拠点としての認知があります。企業が所在地を説明する際も、「○○駅徒歩何分」より「日本橋です」「虎ノ門です」という表現の方が伝わりやすく、これは駅距離では測れない価値といえます。もちろん住所だけで空室が埋まるわけではありませんが、エリアが持つブランドや認知度は、テナントの第一印象や企業イメージに影響します。また、都心のオフィス市場では、立地価値は駅徒歩分数だけで決まるものではありません。例えば以下のような要素が組み合わさることで、立地の競争力が形成されています。複数の駅・路線を利用できる歩行動線が快適である周辺施設が充実しているエリアブランドが確立されている立地を「駅からの距離」で考えるのではなく「どれだけ使いやすい環境が整っているか」で考えること。それがオフィスビルの競争力を正しく把握するための基本的な視点です。立地だけでなく、募集条件や運営体制も競争力に影響します。運営面の見直しについては、以下のコラムも参考にしてください。あわせて読みたい： [ オフィスビルのPM（プロパティマネジメント）会社見直し ] 【無料】立地分析のご相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2026年2月2日執筆

秋葉原駅周辺は、IT・テクノロジー関連企業が集まり、電気街や商業施設とオフィス街が共存するエリアです。駅周辺には大規模オフィスビルがある一方、昭和通り側などには中小規模のオフィスも多く、さまざまな物件が見られます。また、電気・電子関連の店舗や事業者が集まってきた地域性を背景に、現在もIT関連企業の拠点として選ばれていることが特徴です。本コラムでは、秋葉原エリアの市場の特徴や賃料相場の背景、リーシングのポイントを解説します。 秋葉原駅周辺のオフィス賃料相場（目安）募集面積坪単価目安20～50坪13,000～23,000円50～100坪15,000～25,000円100～200坪21,000～32,000円200坪～－ ※賃料は当社が把握する募集情報をもとにした参考値であり、物件条件や募集状況により変動する場合があります。※極端に高額・低額な特殊物件は集計対象外としています。【秋葉原エリアの特徴】複数駅・路線を利用可能 / 都内各方面へアクセス良好 / IT・テクノロジー企業が集積 / 大小さまざまなオフィスが立地 目次秋葉原エリアはどんなオフィス市場なのか秋葉原エリアで募集賃料に差が生まれる理由オーナーが押さえたい秋葉原エリアのリーシング戦略近隣エリアの賃料相場も比較したい方へ秋葉原駅周辺で募集中のオフィス・貸事務所の一例 秋葉原エリアはどんなオフィス市場なのか 交通アクセスと立地 秋葉原駅はJR各線に加え、東京メトロ日比谷線、つくばエクスプレスを利用でき、東京・上野方面をはじめ都内各方面へ移動しやすい駅です。駅周辺には大型オフィスビルや商業施設が集まる一方、昭和通りの東側などには中小規模のオフィスも立地しています。岩本町駅も徒歩圏にあり、都営新宿線も利用できます。秋葉原周辺の位置関係は、以下のアクセスマップをご覧ください。 .img { width: 94%; margin: 20px auto 70px; } IT企業が集まる駅前と中小規模の業務エリアを併せ持つ秋葉原 秋葉原は電気街として知られる一方、再開発によって大型オフィスビルが整備され、IT・テクノロジー関連企業を中心としたビジネス拠点としての性格も強いエリアです。駅前と昭和通り方面、末広町方面などでは物件規模や街の特徴が異なり、企業がオフィスに求める条件にも違いがあります。 エリア特徴駅前・電気街口周辺駅からの近さに加え、大型オフィスや商業施設、IT関連企業が集まる周辺環境昭和通り・岩本町寄り岩本町駅も利用でき、中小規模のオフィスや事業所が多く立地する末広町・御徒町寄り末広町駅や御徒町方面にも近く、複数の駅・路線を利用できる このように、秋葉原ではエリアによって利用できる駅や周辺環境、オフィスの特徴が異なります。募集時には、物件が位置するエリアの特徴を踏まえ、どのような企業に向いているかを整理することが重要です。 秋葉原エリアで募集賃料に差が生まれる理由 秋葉原エリアでは、駅からの距離や築年数、設備仕様に加えて、駅前・昭和通り側などの立地や、利用できる駅・路線の違いによっても募集賃料に差が生まれます。特に企業から評価されやすいポイントは、次のとおりです。 項目秋葉原エリアで評価されるポイント複数駅・路線JR・日比谷線・つくばエクスプレスに加え、岩本町駅も利用できる都心アクセス東京・上野など主要駅へ短時間で移動できる企業集積IT・テクノロジー関連をはじめ、多様な企業が立地しているオフィス規模大型ビルから中小規模まで、企業規模に応じた物件の選択肢がある周辺利便性商業施設や飲食店が充実し、従業員の日常的な利便性が高い 単純な駅距離だけでなく、利用できる路線や物件規模、周辺の企業・商業施設も物件の競争力につながります。競合する物件の規模や立地を確認し、自社ビルがどのような企業に適しているかを整理することが重要です。あわせて読みたい：[ 築古中型オフィスの適正賃料とは？空室対策の考え方を解説 ] オーナーが押さえたい秋葉原エリアのリーシング戦略 秋葉原では、駅前の大型オフィスと昭和通り・岩本町方面の中小規模物件では、募集時に伝えたい特徴が異なります。【募集力を高めるポイント】JR・日比谷線・つくばエクスプレスなど利用できる路線を募集資料に記載する岩本町駅や末広町駅も利用できる物件では、各駅までの徒歩分数を具体的に記載する中小規模物件では、貸室レイアウトや設備を具体的に示し、大型ビルとは異なる使い方や条件面の特徴を伝えるIT・テクノロジー関連企業が集まるエリアとの位置関係や、周辺の事業環境を募集情報に盛り込む特に中小規模物件では、駅前の大型ビルと同じ条件で比較するのではなく、貸室面積や設備、岩本町駅など周辺駅の利用可否を具体的に示すことが重要です。物件の規模や立地に合った情報を掲載することで、募集条件の違いを伝えやすくなります。あわせて読みたい：[ オフィスリノベーションのポイント6選｜空室対策・費用・設計の考え方を解説 ] 近隣エリアの賃料相場も比較したい方へ 秋葉原駅周辺は、岩本町駅や御徒町駅、仲御徒町駅などの近隣エリアと比較して検討されることが多いオフィス市場です。近隣エリアでは、利用できる路線や物件規模、周辺企業の傾向などに違いがあります。秋葉原の交通利便性やIT企業の多さ、物件の選択肢の広さを整理することで、自社物件の特徴を募集活動に生かせます。気になるエリアがあれば、以下のコラムもあわせてご覧ください。近隣エリアの賃料相場も比較したい方はこちら：[ 岩本町駅周辺のオフィス賃料相場｜秋葉原近接市場の特徴を分析 ][ 御徒町駅周辺のオフィス賃料相場｜伝統と新産業が共存する市場 ][ 仲御徒町駅周辺のオフィス賃料相場｜上野・御徒町近接市場を分析 ] 秋葉原駅周辺で募集中のオフィス・貸事務所の一例 NEWS X 御徒町住所：台東区台東4丁目5番13号GoogleMapsで見る階/号室：2階、3階、4階、5階、7階、8階坪単価：応相談面　積：56.15坪入居日：全て即日  SHIMADA秋葉原ビル住所：千代田区岩本町3丁目9番4号GoogleMapsで見る階/号室：2階坪単価：応相談面　積：25.43坪入居日：2026年4月1日 オフィス物件を探す →※上記物件は募集終了している場合があります 【無料】賃料適正化・ビル運営のご相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 藤岡 涼 入社以来20年以上にわたり、東京23区のオフィスビルを中心にプロパティマネジメント・リーシング・建物管理を担当。 年間多数の交渉やトラブル対応経験を活かし、現場目線に立った迅速かつ的確な提案を通じて、オーナー様とテナント様双方の満足度向上に努めています。 2026年1月30日執筆

オフィス選定では坪数や賃料に目が向きがちですが、同じ面積でもテナントから選ばれる物件と選ばれない物件があります。その差を生むのは、梁下最小高やスパン、最狭有効幅といった「使える空間」を左右する数字です。本コラムでは、坪数だけでは見えないオフィスの競争力とオーナーが確認すべきポイントについて解説します。どんな人向け？- オフィスビルの価値や競争力を見直したいオーナー- テナント募集や空室対策に課題を感じている方- 物件の「使いやすさ」を客観的に評価したい方本コラムのポイント- 坪数だけではオフィスの価値や使いやすさは判断できない- 梁下最小高・スパン・最狭有効幅がレイアウト自由度を左右する- 物件の競争力を把握するには平均値ではなく最低値を見ることが重要である結論オフィスの価値を決めるのは坪数ではありません。テナントが実際に使いやすいと感じる空間であるかどうかです。その判断には、梁下最小高・スパン・最狭有効幅という3つの重要指標を確認することが欠かせません。物件の競争力を正しく把握するためには、平均値ではなく最低値を見る視点が重要です。 目次坪数だけでオフィスを評価しない面積は「何人入るか」ではなく「何が成立するか」で考える見るべき数字① 梁下最小高 ― 天井高は平均値ではなく最低値を見る見るべき数字② スパン ― レイアウト効率を左右する構造寸法見るべき数字③ 最狭有効幅 ― 運営上の制約を決めるボトルネック3つの重要指標を見極めるための確認ポイント5点まとめ：坪数ではなく「使える空間」で判断 坪数だけでオフィスを評価しない オフィス選定では、まず坪数に目が向きます。「90坪なら何人入る」「100坪あれば会議室も確保できる」このような考え方は一般的ですが、実際の運営では坪数だけで判断すると失敗します。なぜなら、坪数は空間の大きさを示す数字であって、実際に使える空間量を示す数字ではないからです。坪数だけでオフィスを評価すると、同じ90坪でも次のような問題が発生します。予定していた会議室が入らない執務席数が想定より減る通路が狭くなる収納が確保できない什器搬入に支障が出るオフィスの使いやすさは面積ではなく、空間の形状や寸法によって決まります。オーナーとして物件価値を判断する際も、坪数だけを見るべきではありません。重要なのは、テナントが実際にどれだけ使いやすい空間として評価するかです。その判断材料になるのが、梁下最小高・スパン・最狭有効幅という3つの重要指標です。オフィスの使いやすさやレイアウト自由度は、最終的にこの3つによって大きく左右されます。 面積は「何人入るか」ではなく「何が成立するか」で考える オフィスでは「1人あたり何坪」という考え方だけでは十分ではありません。重要なのは、執務席だけでなく会議室や収納、通路まで含めて成立するかどうかです。一般的な目安は以下の通りです。 用途最低目安標準目安執務席（1名）3.0～3.5㎡4.0～4.5㎡会議室（4名）8～10㎡10～12㎡会議室（8名）14～16㎡16～20㎡バックヤード0.5～0.8㎡/人0.8～1.2㎡/人通路・共用動線床面積の25％～床面積の30％～ また、一般的な配分の目安は次の通りです。執務エリア：60％会議室等：30％バックヤード：10％同じ面積でも、この構成が成立する物件と成立しない物件があります。つまりオフィスの価値は坪数ではなく、どれだけ機能が成立するかで決まります。一方で、オーナーが評価しているポイントと、テナントが実際に重視しているポイントが一致しているとは限りません。空室が続く場合、賃料や募集条件だけでなく、こうした評価軸のズレが影響しているケースもあります。築古オフィスビルで見落とされがちな改善の考え方については、こちらのコラムで解説しています。あわせて読みたい： [ なぜ空室が埋まらないのか｜築古オフィスビルで見落とされがちな「改善のズレ」 ]そして、その成立性を左右するのが、これから紹介する3つの重要指標です。 見るべき数字① 梁下最小高 ― 天井高は平均値ではなく最低値を見る 募集図面には「天井高2,500mm」と記載されていることがあります。しかし実際に確認すべきなのは平均天井高ではなく、梁下最小高です。梁下最小高とは、梁が最も低くなっている部分の床からの高さを指し、実際のレイアウトはこの最低値によって制限されます。特にOAフロアを設置すると50～70mm程度床が上がるので、注意が必要です。その結果、以下のような状態になることも珍しくありません。天井高：2,500mm梁下：2,300mmOAフロア施工後：2,230～2,250mm一般的には梁下最小高2,300mm前後がひとつの目安になります。そして梁下最小高が不足すると、以下のような問題が発生します。ガラス間仕切りの計画が制限される収納家具の選択肢が減る圧迫感が強くなる会議室配置が難しくなるオーナーが考えるべきなのは見た目ではなく、テナントがレイアウトを組めるかどうかです。そのためには、平均天井高ではなく梁下最小高を確認する必要があります。 見るべき数字② スパン ― レイアウト効率を左右する構造寸法 スパンとは、柱芯から柱芯までの距離です。同じ面積でも、スパンの取り方によって使いやすさは大きく変わります。例えば、以下は整形でレイアウトしやすい物件です。6,900mmが3回連続する空間7,200mmが4回連続する空間一方で、柱が多い、スパンが細かい、空間が折れ曲がるといった物件では、執務席や会議室の配置効率が落ちます。テナントが求めているのは広さではなく、無駄なく使える空間です。そのためスパンは単純な寸法ではなく、どれだけ連続しているかまで確認する必要があります。特に島型デスクを並べる一般的なオフィスでは、同じスパンが連続するほどレイアウトしやすくなります。 見るべき数字③ 最狭有効幅 ― 運営上の制約を決めるボトルネック 物件を見る際、多くの人は広い部分に注目しますが、実際に問題になるのは「最も狭い部分」です。例えば、エントランスやEVホール前、コア周辺や搬入動線などです。デスクや書庫は最も狭い箇所を通過できなければ搬入できないため、通路幅も重要になります。一般的な目安は以下の通りです。メイン通路：1,200mm以上最低通路幅：800mm以上これを下回ると「人がすれ違えない」「椅子を引くと通れない」「台車搬送が難しくなる」といった問題が生じます。最狭有効幅は図面上の平均値ではなく、実測による最低値を確認することが重要です。 3つの重要指標を見極めるための確認ポイント5点 オフィスの価値を判断する際は、次の5項目を確認してください。入口の有効開口幅：ドア枠やクローザーを含めて実測代表スパン：執務席を配置する想定エリアの柱芯間距離を確認コア前最狭幅：搬入動線のボトルネックを確認柱から壁までの奥行き：収納や書庫の配置可否を確認梁下最小高：会議室を想定するエリアで確認計測は必ずmm単位で行い、最低値から記録することが重要です。また、図面と現況が一致しているかも確認してください。図面が古く、実測値と異なる場合はその図面を前提に判断するべきではありません。 まとめ：坪数ではなく「使える空間」で判断 同じ坪数、同じ賃料でも実際の価値は大きく異なります。梁下最小高が確保され、スパンが整い、最狭有効幅にも余裕がある物件は、テナントがレイアウトしやすい傾向があります。その結果、次のような状態につながりやすくなります。入居検討が進みやすい退去リスクを抑えやすい長期利用につながりやすい一方で、坪数は同じでも最低値に問題がある物件は、レイアウト制約が増えます。その差は募集条件には表れませんが、テナントは内見の段階で確実に評価しています。物件の価値を判断する際に見るべきなのは坪数ではなく①梁下最小高、②スパン、③最狭有効幅という最低値です。テナントに選ばれるオフィスを見極めるためには、まず最低値を見る。これがオーナーに求められる視点です。こうしたレイアウト上の制約が見つかった場合でも、必ずしも大規模な改修が必要とは限りません。どの部分を優先的に見直すべきか、費用対効果を踏まえたリニューアルの考え方については、こちらのコラムで詳しく解説しています。あわせて読みたい： [ オフィスリノベーションのポイント6選｜空室対策・費用・設計の考え方を解説 ] 【無料】オフィスビル運営の相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2026年1月27日執筆

インフレや人件費高騰が続く中、オフィスビルオーナーにとって賃料改定は避けて通れない課題です。賃料を据え置き続ければ、建物維持や設備更新に必要な資金が不足し、建物競争力の低下につながる可能性があります。しかし、物価上昇を理由に賃料を引き上げることは容易ではありません。本コラムでは、インフレ時代の賃料改定の考え方と、オーナーが押さえるべき実務上のポイントを解説します。どんな人向け？- インフレやコスト上昇による収益悪化に不安を感じているオフィスビルオーナー- 賃料改定を検討しているが、どのように進めるべきか悩んでいる方- 建物競争力を維持しながら中長期で資産価値を高めたい方本コラムのポイント- インフレ下で賃料を据え置き続けることには、建物価値や収益性の低下リスクがある- 賃料改定には法律・経済・心理の壁があり、根拠に基づく説明が重要になる- 賃料改定は値上げ交渉ではなく、建物を持続的に運営するための経営判断である結論インフレ下では、賃料を据え置き続けることが最善とは限りません。建物維持や更新投資を考慮すると、適切なタイミングでの見直しが必要です。重要なのは「一方的な値上げではなく、市場賃料や建物維持の根拠を整理したうえでテナントと協議すること」です。オフィスビル経営では、賃料と建物競争力を一体で考える視点が求められます。前編では、インフレとオフィス賃料の関係や賃料改定を難しくする普通借家契約について解説しています。あわせて読みたい： [ インフレでオフィス賃料は上がるのか？｜賃料改定の現実とオーナーが知るべきポイント（前編） ] 目次インフレがもたらす「建物価値の目減り」賃料改定を難しくする3つの壁現実的な選択肢としてのハイブリッド契約賃料改定は段取りで決まるオーナーが押さえるべき実務上のポイント インフレがもたらす「建物価値の目減り」 オフィス賃料が固定されたまま物価や管理コストの上昇が続くと、影響はオーナーの収益減だけにとどまりません。年2〜3％程度のインフレでも、複利で続けば10年後には実質的な賃料収入が大きく目減りします。名目賃料が同じでも、清掃費、警備費、修繕費、人件費が上がれば、手元に残る資金は確実に減っていきます。この状態が続くと、建物の維持管理に必要な投資が後回しになります。結果として、空室対策や賃料改定以前に、物件そのものの競争力が低下します。賃料の据え置きは、短期的にはテナント維持につながる一方で、中長期では資産価値を削る判断になり得ます。特に注意すべき悪循環は、次の3つです。維持修繕の後ろ倒し：外壁、防水、空調、受変電設備などの更新が遅れ、突発故障や緊急対応のリスクが高まります。性能劣化：省エネ性能や快適性が改善されず、テナントから選ばれにくい建物になります。市場地位の低下：より快適で設備水準の高いビルへテナントが移り、稼働率や賃料水準が下がりやすくなります。オフィスビルは単なる貸室ではなく、企業活動や人材採用、来客対応を支える事業インフラです。だからこそ、必要な更新投資を止めないための賃料設計が必要です。 賃料改定を難しくする3つの壁 賃料改定が簡単に進まない理由は、オーナーの説明不足だけではありません。実務上は、法律、経済、心理の3つの壁があります。 壁起きやすい問題対応の考え方法律の壁普通借家契約では一方的な増額が難しい契約条件と市場賃料の根拠を整理する経済の壁テナント側も予算計画を急に変えにくい改定幅や時期に一定の予測可能性を持たせる心理の壁値上げ要求として受け止められやすい建物維持のための投資分担として説明する 重要なのは、賃料改定を「お願い」や「交渉の駆け引き」にしないことです。市場賃料、管理コスト、修繕計画、設備更新の必要性を整理し、なぜ改定が必要なのかを説明できる状態にしておく必要があります。賃料改定は、感覚ではなく根拠で進めるべき実務です。特に法律面では、普通借家契約が賃料改定を難しくする要因になります。あわせて読みたい： [ インフレでオフィス賃料は上がるのか？｜賃料改定の現実とオーナーが知るべきポイント（前編） ] 現実的な選択肢としてのハイブリッド契約 今後は、従来型の固定賃料だけでなく、インフレや管理コストの変動をある程度反映できる契約設計も検討課題になります。とはいえ、すべてのテナントに急な変更を求めるのは現実的ではありません。そこで考えたいのが、固定賃料を基本にしながら、一部に変動要素を組み込むハイブリッド型の考え方です。賃料改定：更新時や再契約時に、市場賃料やCPIを参考に見直しを行います。共益費：清掃、警備、光熱関連など、費目ごとに実費変動を説明します。上限・下限：急激な負担増を避けるため、改定幅に一定の範囲を設けます。投資計画：空調、受変電設備、共用部改修などの予定を明示します。この方法であれば、オーナーは実質収益の目減りを抑えやすくなり、テナントも将来負担を予測しやすくなります。特に中長期で保有する物件では、賃料と建物維持を切り離さずに考えることが重要です。 賃料改定は段取りで決まる 賃料改定は、更新時に突然切り出してうまくいくものではありません。事前準備の有無で、テナントの受け止め方は大きく変わります。実務では、次の順番で進めることが有効です。現状診断：現在賃料、周辺相場、空室状況、管理コストを確認します。修繕計画の整理：今後5年程度で必要になる設備更新や修繕費を把握します。対象テナントの選定：長期入居、賃料乖離、面積規模などを踏まえて優先順位を決めます。説明資料の作成：市場データ、コスト上昇、建物維持計画を一つの資料にまとめるます。協議の実施：一方的な通知ではなく、更新時期を見据えて早めに協議します。ここで大切なのは、最初から全テナントに同じ対応をしないことです。まずは市場賃料との乖離が大きい区画や、更新時期が近いテナントから着手します。小さく始め、合意事例を積み上げることが、次の交渉の説得材料になります。 オーナーが押さえるべき実務上のポイント インフレ下の賃料改定では、単に賃料を上げることだけを目的にしてはいけません。重要なのは、建物を適切に維持し、テナントに選ばれ続ける状態をつくることです。オーナーが押さえるべきポイントは、次の通りです。現在賃料と市場賃料の差を定期的に確認する管理コストや修繕費の上昇を継続的に把握する共益費と賃料の役割を整理する設備更新や共用部改善の計画をテナントへ説明できるようにする日頃からテナントとの関係を築く賃料改定の根拠となる資料を記録として残す賃料改定はオーナーだけの都合で進めるものではありません。一方で、必要な改定を避け続ければ、建物維持に必要な資金が不足し、設備の老朽化や空室リスクの増加につながります。これからのオフィスビル経営では「賃料を上げるか据え置くか」ではなく、建物価値を維持するために必要な投資と負担を考えることが重要です。まずは契約内容、管理コスト、修繕計画を整理し、数字と根拠に基づいてテナントと協議できる状態を整えましょう。賃料改定を検討する際は周辺相場だけでなく、建物の立地や設備水準、テナント属性なども踏まえて適正賃料を把握することが重要です。あわせて読みたい： [ オフィス賃料の決め方｜相場だけではNGな理由と判断基準（前編） ] 【無料】適正賃料のご相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2026年1月26日執筆

物価上昇や人件費高騰が続く中、オフィスビルオーナーにとって賃料改定は避けて通れないテーマになっています。しかし、実際には物価が上がったからといって賃料を自由に引き上げられるわけではありません。本コラムでは、オフィス賃料とCPIの関係、普通借家契約が賃料改定に与える影響、そしてインフレ時代に求められるオフィスビル運営の考え方について解説します。どんな人向け？- インフレ局面で賃料改定を検討しているオフィスビルオーナー- 保有物件の収益性低下に不安を感じている方- 賃料改定や契約更新の考え方を整理したい方本コラムのポイント- オフィス賃料とCPIは単純に連動しているわけではない- 普通借家契約ではインフレだけを理由に賃料を引き上げることは難しい- インフレ下では賃料改定だけでなく、テナントとの関係構築や建物競争力の維持も重要になる結論インフレだからといって、オフィス賃料が自動的に上昇するわけではありません。また、物価上昇だけを理由に既存テナントの賃料を引き上げることも容易ではありません。重要なのは、現在の賃料が市場水準と比較して適正かを把握することです。これからのオフィスビル経営では賃料改定だけでなく、建物競争力とテナントとの関係維持も重要になります。 目次インフレ局面でもオフィス賃料はCPIに連動するとは限らない賃料改定を難しくする普通借家契約という壁広がり始めたインフレ連動型賃料インフレ下で賃料を据え置くリスクこれから求められるのはオーナーとテナントの協調 インフレ局面でもオフィス賃料はCPIに連動するとは限らない インフレが続く中で「物価が上がっているのだからオフィス賃料も上がるはずだ」と考えるオーナーは少なくありません。しかし、オフィス賃料と消費者物価指数（CPI）の関係は一般的にイメージされているほど単純ではありません。下図の通り、東京都心のAクラスオフィスの成約賃料とCPIの推移を比較すると「物価が上がったから賃料も上がる」という単純な関係ではないことが分かります。 .img { margin: 0 auto; } .img-name { text-align: center; } 東京都心のAクラスオフィスの成約賃料とCPIの推移比較 むしろ、オフィス賃料が先に動き、その後にCPIが追いかけるような動きが見られます。このような現象が起きる理由の一つとして、日本の賃貸市場の仕組みがあります。CPIの家賃データには既存契約も含まれているため、新規募集賃料が上昇してもその影響がCPI全体に表れるまでには時間がかかります。つまり、両者はそもそも動く仕組みが異なります。オフィス賃料：オフィス市場の需給で決まるCPIの家賃項目：既存契約を含めた家賃水準で決まるそのため、物価が上昇したからオフィス賃料が上昇するとは限りません。「オフィス賃料は、物価ではなくオフィス市場の状況によって決まる」まずはこの前提を理解しておくことが重要です。 賃料改定を難しくする普通借家契約という壁 インフレだからといって、既存テナントへ簡単に賃料増額を求められるわけではありません。その背景にあるのが普通借家契約であり、契約期間中であっても貸主・借主の双方に賃料増減額請求権が認められています。ただし、請求したからといって賃料が上がるわけではありません。周辺相場との比較や建物の状況などを踏まえ、その増額が妥当かどうかが判断されます。主な判断材料は次の通りです。周辺相場との乖離契約当初の賃料設定物価変動固定資産税等の変化建物維持費の増加ただし「インフレになったから賃料を上げられる」というわけではありません。物価が上昇していても、現在の賃料が周辺相場と大きく変わらなければ、増額は認められにくいのが実情です。一方で、長期間賃料改定を行っておらず、周辺相場との間に大きな差が生じている場合は、増額が認められる余地があります。実務上は、物価上昇そのものよりも「現在の賃料が適正かどうか」が重視されます。 広がり始めたインフレ連動型賃料 こうした状況の中で、一部の大手デベロッパーやJ-REITではインフレ連動型賃料の導入が始まっています。代表的な仕組みは以下の通りです。定期借家契約：契約満了時に賃料を見直しやすいCPI連動条項：CPI上昇率を賃料へ反映キャップ・フロア：上限・下限を設定し急変を抑制物流施設では比較的導入が進んでいますが、オフィス市場ではまだ限定的です。その理由の一つが、テナント側の移転負担です。オフィス移転には、原状回復工事や内装工事、引越費用など多額のコストが発生します。また、移転に伴う業務への影響も無視できません。こうした事情から、テナントにとっては契約の継続性が高い普通借家契約の方が受け入れられやすく、現在もオフィス市場の主流となっています。 インフレ下で賃料を据え置くリスク オーナーが最も注意すべきなのは、賃料据え置きによる実質収益の低下です。近年は清掃費や警備費、修繕費や人件費といったコストが継続的に上昇しています。仮に名目賃料が変わらなくても、支出だけが増えれば収益は減少します。その結果として、次のような悪循環が発生します。修繕予算が不足する更新投資が後回しになる建物競争力が低下する空室リスクが高まる重要なのは、単純に値上げを要求することではなく「テナントが現在のオフィスにどのような価値を感じているかを見極めること」です。例えば、従業員の働きやすさや採用活動への効果、来客対応のしやすさなどに価値を感じている企業もあります。そうした価値が十分に提供できていれば、一定の賃料上昇を受け入れるテナントも存在します。適正賃料は市場相場だけで決まるものではなく、建物の競争力や空室リスクとも密接に関係します。築古オフィスにおける適正賃料の考え方については、以下コラムをご覧ください。あわせて読みたい： [ 築古中型オフィスの適正賃料とは？空室対策の考え方を解説 ] これから求められるのはオーナーとテナントの協調 物価や管理コストが上昇する中で、賃料を据え置き続けることが常に正しいとは限りません。だからといって、一方的な賃料改定が受け入れられるわけでもありません。大切なのは、オーナーとテナントの双方が納得できる着地点を探ることです。そのためには、次のようなことが求められます。賃料改定の考え方を明確にする契約条件を整理する更新時の協議ルールを決める建物維持コストを説明できる状態にする特に中長期で保有するオフィスビルでは、賃料収入だけでなく建物競争力の維持も重要な経営課題です。賃料を上げるか据え置くかではなく、建物を維持しながらテナントとの関係をどう築いていくか。それが、これからのオフィスビル経営に求められる考え方です。インフレ下で賃料改定を行う場合、実際にはどのような手順で進めればよいのでしょうか。後編では、賃料改定の進め方やテナントとの協議のポイント、実務上の注意点について解説しています。あわせて読みたい： [ インフレでオフィス賃料は上がるのか？｜持続可能な賃料改定の仕組みを考える（後編） ] 【無料】オフィスビル収益改善のご相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2026年1月23日執筆

当社が開発した賃貸マンション「COMFY COLLECTION MINATO」は、銀座や日本橋に近い利便性と、下町の風情が残る中央区湊に誕生したレジデンスです。1戸あたり約88.40㎡のゆとりある住空間に加え、18畳の広い居室を2室備えた住戸プランを採用。また、輻射冷暖房や調湿機能を備えた先端空調システム「デシカホームエア」を導入し、一年を通して快適な住環境を実現しています。本コラムでは、実際にお住まいの入居者の方へのインタビューをもとに、住み心地や室内環境、周辺エリアの魅力についてご紹介します。日々の暮らしの中で感じているリアルな声を通じて「COMFY COLLECTION MINATO」の魅力をお届けします。 入居者インタビュー 冬の輻射熱デシカマンションに住む 壁のコンクリートに埋め込んだ小さな管の中を、水温をコントロールされた水が循環している。コンクリートを温めるには時間がかかる。2日から3日ぐらいかかる。短時間での小さなコントロールはできない。その場合、補助の床暖房を使う。デシカを使うと空気の流れが良くなるのか、床暖房が効きやすくなる。床暖房を切った後も、空気の通り道がその温度になっているせいなのか、室温が下がりにくい。吹き出し口には、まだぬくもりが残っている。冬は湿度が下がりやすい。30%を切ると皮膚が乾燥しやすく、風邪をひきやすくなるので湿度を上げる。簡単に上がる。デシカがついていると湿度が上がりにくいから、あらかじめ切る。風呂を40度に保温し、8時間に設定する。みるみる湿度が上がる。湿度が40%を超えた頃、風呂の運転を切る。入浴したければ、ちょうど良い水温だからザブンと入ったりする。水温40度を循環させると、天井のコンクリート輻射熱は28度から29度になる。床暖房を切り、デシカを切って、真冬に数日間家を空けて帰ってくると、室温は少しひんやりして、空気の通り道も冷えているのか、床暖房をオンにしてもなかなか暖かくならない時がある。その時は、あらかじめデシカをオンにし、空気の通り道の送風を強くしてあげると暖かくなりやすい。ダブルサッシも結露することがありますが、デシカを常時オンにしていると北側の部屋も結露しにくいようです。建物の反応も人間のように複雑ではありますが、人間と違い、建物は操作した内容に素直に反応してくれるから面白い。輻射熱コンクリートとのやりとりはゲームのようで楽しい。 .img { margin: 0 auto; width: 850px; } .img-name { text-align: center; } COMFY COLLECTION MINATO 室内 今回ご紹介した「COMFY COLLECTION MINATO」では、輻射冷暖房と調湿機能を備えた「デシカホームエア」を導入し、一年を通して快適な住環境を実現しています。実際にお住まいの方の声からも、その快適性や暮らしやすさを感じていただけたのではないでしょうか。「COMFY COLLECTION MINATO」の設備や住空間について詳しく知りたい方は、以下の特設ページおよび物件紹介コラムもあわせてご覧ください。COMFY COLLECTION MINATO 特設ページはこちらCOMFY COLLECTION MINATO 物件紹介コラムはこちら 【無料】内覧予約・お問い合わせはこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　設計チーム 鶴谷 嘉平 1994年東京大学建築学科を卒業。同大学大学院にて集合住宅の再生に関する研究を行いました。 一級建築士として、集合住宅、オフィス、保育園、結婚式場などの設計に携わってきました。 2024年に当社に入社し、オフィスのリノベーション設計や、開発・設計（オフィス・マンション）を行っています。 2026年1月22日執筆

NEWS X 御徒町は、台東区台東四丁目に誕生した地上10階建ての新築オフィスビルです。周辺環境との調和を意識したセットバック計画や、構造とデザインを両立するX字フレームを採用し、開放感のあるエントランスやワークスペースを実現しました。また、テラスやOAフロアなど、働く人の快適性や使いやすさにも配慮した設備を備えています。本コラムでは、NEWS X 御徒町の開発コンセプトや建築デザイン、共用部・専有部の特徴、交通アクセスについてご紹介します。 目次NEWS X 御徒町のコンセプトと外観素材へのこだわり共用部・設備から見る本物件の特徴交通アクセスと周辺情報物件の概要 NEWS X 御徒町のコンセプトと外観 NEWS X 御徒町は、台東区台東四丁目に誕生した地上10階建ての新築オフィスビルです。商業施設やオフィス、住宅が混在する御徒町エリアにおいて、本物件では周辺環境との調和を意識し、建物を道路境界や隣地境界から大きくセットバックしました。これにより、歩行者が圧迫感を感じにくい余白を確保しています。また、天空率制度を活用することで、敷地条件の制約がある中でも地上10階・高さ約41mを実現しました。外観の特徴であるX字フレームは、デザインであると同時に構造体としても機能しています。建物外周で地震力を負担することで、室内側の柱や梁を抑え、使いやすいオフィス空間を実現しています。ガラス・アルミパネル・RC打放しコンクリートを組み合わせた外観は、時間帯によって異なる表情を見せます。 素材へのこだわり NEWS X 御徒町では、建物の印象だけでなく、将来的な維持管理も見据えて素材を選定しました。エントランスの床仕上げ「ビールストーン」エントランスには、ベルギーのBEAL社が開発した「ビールストーン」を採用しています。目地の少ない滑らかな仕上がりが特徴で、上質で一体感のある空間を演出します。また、防汚性や耐久性にも優れており、長期的な維持管理にも配慮しています。エントランス・外壁の壁仕上げ「アルミパネル」と「RC打ち放し」外壁にはアルミパネルとRC打ち放しコンクリートを組み合わせました。アルミパネルの落ち着いた質感と、RC打ち放しの力強い表情が調和することで、建物に独自の存在感を与えています。また、耐候性や耐久性にも配慮しており、長期的に良好な外観を維持しやすい仕様としています。都市を映し出す「ガラス」大きなガラス面は周囲の街並みや空を映し込み、時間帯や天候によって異なる表情を見せます。採光性にも優れており、開放感のあるオフィス空間づくりにも寄与しています。異なる素材を組み合わせることで、デザイン性だけでなく耐久性や快適性にも配慮した建物を目指しました。 共用部・設備から見る本物件の特徴 NEWS X 御徒町では、共用部から専有部まで一貫した設計思想が貫かれています。 エントランス 1階エントランスは、セットバックによって生まれた公開空地と連続する計画としました。街から建物へ自然に視線と人の流れを導くことで、閉鎖的になりがちな都心オフィスとは異なる開放感を実現しています。開放感のあるピロティ空間と奥行きのあるエントランスは、来訪者を迎える顔として本物件の印象を形づくっています。 .imgs { display: flex; justify-content: center; margin-top: -30px; } .img { margin: 0 10px; } ワークスペース 専有部はワンフロア約56坪の整形空間です。柱型や設備シャフトを抑えた設計としているため、レイアウトの自由度が高く、テナントごとの働き方に合わせた利用が可能です。さらにOAフロアを標準採用しているため、レイアウト変更時の配線工事にも対応しやすい仕様となっています。また、大きな開口部から自然光を取り込み、天井高約3mを確保することで、実際の面積以上の開放感を感じられる空間を目指しました。 .imgs { display: flex; justify-content: center; margin: -30px 0 50px; } .img { margin: 0 10px; width: 400px; } } テラス 6階にはテラス付きのフロアを設けています。オフィスワーカーが外気や空を感じられる半屋外空間は、このエリアでは希少です。休憩やコミュニケーションの場として活用できるだけでなく、テナントの満足度向上にもつながる設備といえます。 .img-terrace { margin: 0 auto; width: 600px; } } 交通アクセスと周辺情報 オフィスビルの価値を考える上で、立地は重要な要素です。NEWS X 御徒町は複数路線が利用可能な場所に位置しており、都心各所へのアクセスに優れています。東京メトロ日比谷線 仲御徒町駅：徒歩約4分都営大江戸線 新御徒町駅：徒歩約5分JR山手線 御徒町駅：徒歩約7分複数路線が利用できることで、通勤だけでなく営業活動や来客対応の利便性向上にもつながります。周辺にはアメヤ横丁をはじめとする商業施設や飲食店が集積しており、日常的な利便性も高いエリアです。また、上野公園や美術館など文化施設も身近にあり、ビジネスと生活環境のバランスが取りやすい立地といえます。オフィス選びでは賃料や面積だけでなく、従業員の働きやすさや採用面への影響も重要です。その点においても、NEWS X 御徒町は検討価値の高い立地条件を備えています。 物件の概要 基本仕様 構造・規模：鉄筋コンクリート造、地上10階竣工日：2025年1月所在地：〒110-0016 東京都 台東区 台東4丁目5番13号[ 地図を表示 ] 運用設備 床仕様：タイルカーペット設備：OA空調：有エレベーター：15人乗/90M×1基駐輪場・駐車場：無 安心・利便 警備：24時間機械警備NEWS X 御徒町は、立地・デザイン・設備のバランスを追求しながら開発した中規模オフィスビルです。御徒町という街に新たな価値を生み出し、長く選ばれるビルであり続けることを目指しています。 【無料】オフィス移転・物件探しのご相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　設計チーム 鶴谷 嘉平 1994年東京大学建築学科を卒業。同大学大学院にて集合住宅の再生に関する研究を行いました。 一級建築士として、集合住宅、オフィス、保育園、結婚式場などの設計に携わってきました。 2024年に当社に入社し、オフィスのリノベーション設計や、開発・設計（オフィス・マンション）を行っています。 2026年1月21日執筆

築年数の経過とともに、賃料の伸び悩みや空室の長期化、修繕費の増加といった課題を抱えるビルオーナー様は少なくありません。こうした状況に対し、建替えは単なる建物の更新ではなく、収益構造そのものを見直す有効な選択肢となります。本コラムでは、建替えによる収益改善の考え方や商品企画のポイント、当社実績を交えながら、建替えと改修を比較する際の視点について解説します。どんな人向け？- 築30年以上のビルを所有しているオーナー様- 空室や賃料の伸び悩みに課題を感じている方- 建替えと改修のどちらを選ぶべきか検討している方本コラムのポイント- 建替えによって収益構造を改善できる理由がわかる- 市場ニーズを踏まえた商品企画の考え方がわかる- 建替えと改修を比較する際の判断基準がわかる結論建替えは古くなった建物を新しくするためだけのものではありません。賃料水準や空室率、資産価値を見直し、今後30〜50年を見据えた収益基盤を再構築するための経営判断です。現状維持・改修・建替えを収支と将来価値の両面から比較し、自身の資産に最適な選択を行うことが重要です。 目次建替えで収益構造を見直す選ばれるビルには理由がある当社実績から見る建替えのポイント建替えと改修は数字で比較することが重要建替えは運営まで見据えて計画するまとめ 建替えで収益構造を見直す 築年数が経過したビルでは、次のような課題を抱えているケースが少なくありません。こうした状況は、一気に悪化するのではなく、数年単位で徐々に進行していくことが特徴です。空室を埋めるため、賃料の見直しを行う機会が増えている修繕費や設備更新費が年々増加している大きな赤字ではないものの、収益性が徐々に低下しているこのような局面では、部分的な改修だけでは根本的な解決につながらないことがあります。なぜなら、賃料レンジやターゲットとなるテナント層は、建物の築年数やスペックに大きく左右されるためです。建替えの最大の効果は、建物の競争力そのものを再構築して「賃料水準」と「空室率」を同時に改善できる点にあります。これは、既存建物を活かす改修では得られない、建替えならではの効果といえます。単なる修繕ではなく、資産価値を再設計する事業として捉えることが重要です。修繕費の増加や建物の競争力低下に課題を感じている場合は、建替えだけでなくリノベーションという選択肢もあります。築古ビルの再生手法について詳しく知りたい方は、こちらのコラムもご覧ください。あわせて読みたい： [ 築古の賃貸オフィスビルを魅力的に再生するリノベーション戦略 ] 選ばれるビルには理由がある 市場分析から始める商品企画 建替えを成功させるためには、まず市場ニーズを把握し、収益性の高い商品企画を行うことが重要です。建替えでは、いきなりデザインや設備仕様を決めるのではなく、市場性の分析から始めます。まずは以下の項目を整理します。【整理優先項目①｜マーケット分析】周辺エリアの賃料相場類似物件の成約事例需要のある貸室規模ターゲットとなる業種や企業規模これらを整理することで「どの賃料レンジを狙うべきか」「どのようなテナントを誘致すべきか」が見えてきます。そのうえで、収益性を最大化するための建物計画を検討します。【整理優先項目②｜商品企画・収益設計】貸室計画（ワンフロア型か分割型か）賃料戦略（階数ごとの価格設定）ボリューム計画（容積率や斜線制限を踏まえた延床最大化）動線計画（エントランスやEV配置の最適化）例えば「ワンフロア何坪までなら需要が見込めるか」「分割貸しと一括貸しのどちらが有利か」といった判断によって、将来の収益性は大きく変わります。収益構造の骨格は、デザイン設計を始める前の段階で決まっていると言っても過言ではありません。 第一印象が競争力を左右する設計 近年のオフィス市場では、立地だけで差別化することは難しくなっています。そのため、ファサードデザインやエントランス空間、EVホール、共用トイレといった共用部の質に加え、省エネ設備などの機能面も重要な要素となっています。特にテナント担当者は、内見時の第一印象で建物の価値を判断する傾向があります。エントランスの開放感や素材感、照明計画、サイン計画などを丁寧に設計することで「この賃料なら納得できる」という評価につながります。つまり建替えとは、単に新しい建物をつくることではなく、選ばれる理由を設計することでもあります。 当社実績から見る建替えのポイント NEWSX 御徒町 ・所在地：台東区台東4-5-13・規模：延べ1,704㎡・構造：RC造地上10階・竣工：2025年1月御徒町エリアは、オフィス・店舗・住宅が混在する、多様なニーズが存在するマーケットです。本プロジェクトでは、建物を隣地境界から離して計画することで防火設備を不要とし、さらに天空率を活用することで高さ41mのボリュームを実現しました。また、駅からのアクセスや周辺環境を踏まえながら、斜め柱を採用した特徴的なデザインを取り入れることで、街並みに存在感を与えるランドマークオフィスとして開発しました。 .imgs { display: flex; justify-content: center; margin-top: -30px; } .img { margin: 0 10px; } .img-size { width: 520px } NEWS 日本橋堀留町 ・所在地：中央区日本橋堀留町1-9-11・規模：延べ6,177㎡・構造：鉄骨造（コンクリート充填工法）地上10階地下1階・竣工：2008年8月日本橋エリアは、近年の再開発により企業のブランドイメージを重視するニーズが高まっています。そのため建替えでは、外観やエントランスの品位に加え、周辺ビルとの差別化や長期的な競争力を見据えた設備計画が求められます。本プロジェクトでは、こうした市場ニーズを踏まえながら商品企画を行い、長期的な競争力と資産価値の向上につながる建物づくりを実現しました。 .imgs { display: flex; justify-content: center; margin-top: -30px; } .img { margin: 0 10px; } .img-size { width: 520px } いずれのプロジェクトでも、市場ニーズを分析し商品企画を行い、設計・工事・リーシングを一貫して推進しています。 建替えと改修は数字で比較することが重要 工事費だけで判断してしまうと、建替えの真のメリットを見落としてしまう可能性があります。比較すべきなのは工事費ではなく、将来の収益と資産価値です。 比較項目現状維持改修建替え賃料上昇余地小中大空室改善効果小中大修繕費負担大中小資産価値向上小中大 また、10年後や20年後の累計収益だけで比較すると、建替えは不利に見えることがあります。しかし、20年後の残存価値や将来の競争力まで含めて考えると、評価は大きく変わります。例えば、築40年のビルを建替えた場合、20年後でも築20年です。一方、現状維持では築60年近くとなり、資産価値や競争力に大きな差が生まれます。そのため実務では、キャッシュフローだけでなく、残存価値やDCF（割引現在価値）も含めて判断することが重要です。 建替えは運営まで見据えて計画する 建替えは完成して終わりではありません。重要なのは、その後の運営によって安定した収益を確保できるかどうかです。そのため、以下のことまで含めて考える必要があります。リーシング戦略ビルマネジメント修繕計画出口戦略設備更新のタイミングや将来の修繕費を見据えておくことで、長期的な収益性を維持しやすくなります。また、リーシングは竣工後ではなく、計画段階から進めることが重要です。仲介会社へのヒアリングや募集資料の準備を早期に行うことで、竣工時の空室リスクを抑えることができます。建物を建てることが目的ではなく、長期的な資産価値を守ることが目的だからです。また建替えは単なる不動産事業ではなく、先代から受け継いだ資産をどう次世代へつなぐのかという側面もあります。実際のご相談では「派手すぎない外観にしたい」「落ち着いた共用部にしたい」「地域に愛される建物にしたい」といったご要望をいただくことがあります。こうした想いを、市場性・収益性・デザイン性と両立させながら建物に反映することも、建替えにおいて重要な要素です。特にエントランスや共用部は、オーナーの価値観が最も表れやすい場所でもあります。建替え後の収益性を維持するためには、計画的な修繕や設備更新も欠かせません。長期的な資産価値の維持については、こちらのコラムで詳しく解説しています。あわせて読みたい： [ オフィスビルの長期修繕計画とは？｜計画的に資産価値を高めるために ] まとめ 建替えは、古くなった建物を新しくするためだけのものではありません。賃料の上限を引き上げ、空室率を改善し、将来の資産価値を高めるための経営判断です。もし現在、以下のような状況であれば、一度「現状維持」「改修」「建替え」の3案を比較してみる価値があります。修繕費が増え続けている空室が長期化している賃料が伸び悩んでいる重要なのは工事費の大小ではありません。これから先30年、40年にわたり、その土地と資産をどのように活かしていくのか。その視点で建替えを検討することが、将来の収益と資産価値を左右する重要な判断となります。 【無料】建替え・改修・現状維持を比較したい方はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　設計チーム 鶴谷 嘉平 1994年東京大学建築学科を卒業。同大学大学院にて集合住宅の再生に関する研究を行いました。 一級建築士として、集合住宅、オフィス、保育園、結婚式場などの設計に携わってきました。 2024年に当社に入社し、オフィスのリノベーション設計や、開発・設計（オフィス・マンション）を行っています。 2026年1月20日執筆

東京駅や銀座、日本橋に近い中央区湊に誕生した「COMFY COLLECTION MINATO」。1フロア1住戸のプライバシー性に加え、シベックホワイトの大理石を採用したエントランスや自然素材を活かした室内空間、輻射式冷暖房による快適な住環境など、こだわりが随所に息づくレジデンスです。本コラムでは、その魅力を詳しくご紹介します。 目次都心の利便性とゆとりある暮らしを両立する「COMFY COLLECTION MINATO」エントランスから始まる上質な時間プライバシーと安心を支える設計思想素材の魅力を引き出した外観と室内空間自然素材がもたらす心地よい室内空間一年を通して快適な空気環境共用部と管理体制が暮らしを支えるCOMFY COLLECTION MINATOが提案する新しい都心居住 都心の利便性とゆとりある暮らしを両立する「COMFY COLLECTION MINATO」 東京駅や銀座、日本橋といった都心の主要エリアに近接しながら、落ち着いた街並みが残る中央区湊。再開発が進む都心部にありながら、昔ながらの路地や老舗店舗も点在し、利便性と住環境のバランスに優れたエリアです。COMFY COLLECTION MINATOは、そんな湊の街に誕生したレジデンスです。地上10階建て・全9戸という構成に加え、1フロア1住戸を採用しました。隣接住戸がないため高いプライバシー性を確保しています。専有面積は約88.40㎡、さらに18畳の居室を2室備えており、都心の住まいとしてはゆとりある空間設計が特徴です。都心生活ではアクセス性が重視されがちですが、本物件は居住性にも重点を置いています。利便性だけでなく、日々の暮らしにゆとりをもたらす住まいです。 物件概要内容所在地東京都中央区湊構造地上10階建て総戸数全9戸住戸構成1フロア1住戸専有面積約88.40㎡ 都心生活ではアクセス性が重視されがちですが、本物件は居住性にも重点を置いています。利便性だけでなく、日々の暮らしにゆとりをもたらす住まいです。 エントランスから始まる上質な時間 住まいの第一印象を決めるのは室内ではなく共用部です。COMFY COLLECTION MINATOでは、エントランス床にマケドニア産大理石「シベックホワイト」を採用しています。均一で美しい白さと繊細な結晶模様を持つ天然石を大判かつ厚み25mmで施工することで、重厚感と品格を演出しています。さらに、打ち放しコンクリートの壁と組み合わせることで、素材本来の美しさを引き立てています。エントランスには、ブックディレクター幅允孝氏監修のブックライブラリーも設置。さまざまなテーマの書籍を自由に閲覧できる空間となっており、帰宅時間そのものを豊かに演出します。また、エントランスドアとエレベーターホールへの扉はハンズフリーで自動開閉。荷物を持った状態でもスムーズに移動できます。迎賓性と機能性を兼ね備えた共用空間が、建物全体の価値を高めています。 .entrance-img { width: 800px; margin: 0 auto; } プライバシーと安心を支える設計思想 COMFY COLLECTION MINATOでは、各住戸専用のエレベーターホールを設けています。一般的なマンションのような共用廊下はなく、エレベーターを降りるとそのまま専有空間へとつながる設計です。さらにエレベーターは居住者の住戸階以外には停止しない仕様となっており、防犯面にも配慮されています。ホテルライクな落ち着きのある空間が、仕事とプライベートの切り替えがスムーズにできる空間です。本物件が重視しているのは単なる高級感ではありません。住戸同士が接しない独立性専用エレベーターホール高いセキュリティ性落ち着いた動線計画こうした設計によって、都心でありながら静かで安心できる住環境を実現しています。 .entrance-img { width: 800px; margin: 0 auto; } 素材の魅力を引き出した外観と室内空間 外部土間にはベルギー発の新素材「ビールストーン」を採用しています。目地を少なく仕上げられるため、洗練された印象を与えるだけでなく、耐久性やメンテナンス性にも優れています。また、外壁には光輝合金発色処理アルミパネルを採用しています。日中は自然光を受けて上品に輝き、夕方には光の角度によって異なる表情を見せます。派手さを追求するのではなく、素材そのものの美しさで存在感を表現している点が特徴です。 .imgs { display: flex; justify-content: center; margin-top: -30px; } .exterior-img { margin: 0 10px; } .exterior-img-size { height: 550px; } 自然素材がもたらす心地よい室内空間 室内では、漆喰壁、無垢材フローリング、打ち放しコンクリートを組み合わせています。それぞれの素材には明確な役割があります。漆喰壁：調湿性や消臭性が期待できる無垢材フローリング：自然な木の質感と柔らかな足触り打ち放しコンクリート：空間を引き締めるデザイン性漆喰と無垢材による温もりにコンクリートの無機質な美しさが加わることで、落ち着きと洗練を両立した空間が生まれています。また、自然素材は時間とともに風合いが変化するため、住み続けるほど愛着が深まります。日々触れる素材の質が、住み心地を大きく左右します。 .top-imgs, .bottom-imgs { display: flex; justify-content: center; } .top-imgs { margin-top: -30px; } .top-img-size { width: 500px; margin: 0 6px; } .bottom-img-size { width: 320px; margin: 10px 6px 0; } 一年を通して快適な空気環境 快適な住まいを考えるうえで、温度だけでなく湿度管理も重要です。COMFY COLLECTION MINATOでは、輻射式冷暖房とデシカホームエアを採用しています。輻射式冷暖房は風を直接当てるのではなく、空間全体を穏やかに冷暖房する仕組みです。【メリット】エアコン特有の風が苦手な方でも快適温度ムラが少ないホコリが舞いにくいさらにデシカホームエアによって湿度をコントロールしながら換気を行うため、夏の蒸し暑さや冬の乾燥にも配慮されています。快適な室内環境は、設備のスペックだけではなく空気の質によって決まります。実際の住み心地が気になる方は、以下の入居者インタビューをご覧ください。あわせて読みたい： [ 【入居者インタビュー】輻射冷暖房×デシカホームエアの住み心地｜COMFY COLLECTION MINATO ] 共用部と管理体制が暮らしを支える 住み始めてからの満足度を左右するのが管理体制です。COMFY COLLECTION MINATOでは、共用部の維持管理に加え、フィルター交換や設備メンテナンスのサポート体制も整えられています。また、各階ごとの使いやすさにも配慮されており、日々の暮らしの負担を軽減する工夫が施されています。どれほど優れた建物であっても、適切な管理がなければ価値は維持できません。その意味でも、本物件はハードとソフトの両面から住み心地を支える仕組みを備えています。 COMFY COLLECTION MINATOが提案する新しい都心居住 COMFY COLLECTION MINATOの魅力は、高級素材や先進設備だけにあるわけではありません。中央区湊という街の魅力を背景に、プライバシー性の高い住戸構成、世界的に評価される建築素材、自然素材を活かした室内空間、そして快適な空気環境を一つの住まいとしてまとめ上げている点にあります。都心で暮らす利便性を求めながらも、住まいには落ち着きや心地よさを求めたい。そんな価値観に応える住まいとして、COMFY COLLECTION MINATOは独自の存在感を放っています。素材、デザイン、快適性、そして街の魅力。そのすべてが調和した住まいだからこそ、長く住み続けたくなる価値が生まれるのです。本コラムでは紹介しきれない設計思想や設備仕様、写真ギャラリーなども掲載しています。COMFY COLLECTION MINATOの魅力をさらに詳しくご覧になりたい方は、以下ページをご覧ください。COMFY COLLECTION MINATO 特設ページ 【無料】内覧予約・お問い合わせはこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 佐々木 具維 建築学科卒業後、大手ハウスメーカーで施工管理と営業を経験。 現在は株式会社スペースライブラリにて東京23区のオフィスビルのプロパティマネジメント業務を担当。 現場と営業、双方の視点を活かした柔軟な対応力で、テナント満足度の向上に日々邁進しています。 2026年1月19日執筆

賃貸オフィス業界では、募集資料として使われる「マイソク」が今も広く活用されています。デジタル化が進んだ現在でも、このシンプルな形式が選ばれ続けているのは、オフィス選定に必要な情報を効率よく伝えられるからです。本コラムでは、マイソクが業界標準として定着している理由や、募集資料が果たす本来の役割について解説します。どんな人向け？- オフィスビルの空室対策を検討しているオーナー様- 募集資料の改善や見直しを考えている方- 仲介会社からの反響を増やしたい方本コラムのポイント- マイソクが今も業界標準として使われ続ける理由- オフィス募集資料で図面が重視される背景- 募集資料が空室期間やリーシングに与える影響結論オフィス募集資料の役割は、物件を魅力的に見せることではなく、企業が安心して判断できる情報を整理することです。図面や設備情報、条件を分かりやすくまとめた資料ほど仲介会社やテナント企業に活用されやすく、結果として検討機会の拡大や空室期間の短縮につながります。 目次なぜ「マイソク」という古風なチラシが今も最強なのか図面は「絵」ではなく仕様書である住宅広告との決定的な違い差別化が逆効果になることもあるチラシの本当の役割は稟議を通すこと良い募集資料を作れるオーナーほど空室期間を短縮しやすい なぜ「マイソク」という古風なチラシが今も最強なのか 賃貸オフィス業界では、募集資料の主役はいまだにA4一枚の「マイソク」です。デジタル化が進み、動画や3D内覧が当たり前になった現在でも、この形式は業界標準として使われ続けています。なぜこれほど古い形式が残り続けているのでしょうか。それは、オフィス選びに必要な情報を最も効率よく伝えられるからです。オフィス探しは住宅探しとは根本的に異なります。住宅は「住みたい」と思わせることが重要ですが、オフィスは「借りても問題がない」と判断されることが重要です。そのため募集資料に求められるのは、感情を動かす演出ではなく、意思決定を支える情報です。賃料、面積、EV基数、電気容量、天井高、空調方式。一般の方には地味に見える情報ほど、企業の担当者にとっては重要な判断材料になります。オフィス募集資料は物件の魅力を伝えるための広告ではなく、企業が判断するための資料です。だからこそ、図面を中心にスペックと写真を整理した現在のレイアウトは極めて合理的なのです。 図面は「絵」ではなく仕様書である オフィス募集資料において最も重要な情報は図面です。多くのオーナーは写真を重視しがちですが、仲介会社やテナント企業が最初に確認するのは図面です。なぜなら、図面を見ればその空間が業務に適しているかを短時間で判断できるからです。例えば以下のような項目、これらは単なる設備情報ではありません。柱の位置トイレの配置給湯室の位置EVの配置階段位置空調区画例えば100坪のフロアでも、柱の位置によって設置できる席数が大きく変わります。個別空調でなければ残業対応に支障が出る場合もあります。EVの配置によって来客動線や搬出入の効率も変わります。つまり図面とは、オフィスとして使えるかどうかを判断するための仕様書なのです。写真は魅力を伝えますが、図面は適性を伝えます。オフィス市場では、魅力よりも適性が優先されます。そのため募集資料の中心に図面が置かれているのです。 住宅広告との決定的な違い 住宅広告とオフィス募集資料の違いを整理すると分かりやすくなります。 項目住宅広告賃貸オフィス募集資料意思決定者生活者（個人・家族）組織（法人・意思決定層）判断基準理想の暮らし業務効率・コスト検討順序「住みたい」という感覚から、条件確認へ「使えるか」という仕様確認から、稟議へ役割理想のイメージを想起させる稟議を通すための根拠を示す 住宅広告では「新しい暮らしが始まる」「豊かな時間を過ごす」など情緒的なコピーが使われ、こうした表現は購入意欲を高める効果があります。一方で、オフィス募集資料に同じ手法は通用しません。企業がオフィスを選ぶ際に重視するのは憧れや期待感ではなく、業務に支障なく使えるかどうかだからです。担当者は上司や経営層に対して、なぜその物件を選ぶのか説明しなければなりません。そのため募集資料には、物件の魅力を語る言葉よりも判断材料となる情報が求められるのです。 差別化が逆効果になることもある 募集資料を作る際に注意したいのが、過度な差別化です。一般的なマーケティングでは「競合との差別化」が重視されますが、オフィスリーシングでは事情が異なります。企業の物件選定は加点方式ではなく減点方式だからです。例えば次のようなケースがあります。内装付きオフィスは「維持費を懸念される」スケルトン空間 「工事費を懸念される」特殊設備は 「不要な企業にはデメリットになる」一部の企業には魅力でも、多くの企業にとっては検討対象から外れる理由になることがあります。特に中小オフィス市場では「誰でも使いやすい」こと自体が大きな価値になります。募集資料も同じで「目立つことよりも、理解しやすいこと」「派手であることよりも、説明しやすいこと」。それが結果的に検討企業の母数を広げることにつながります。募集活動では、目立つことよりも「紹介しやすさ」が重要になる場合があります。あわせて読みたい： [ 仲介営業に紹介されやすいオフィスビルとは？募集活動で見直したいポイントを解説 ] チラシの本当の役割は稟議を通すこと オフィスを最終的に決定するのは現場担当者ではなく、経営者や本社決裁者です。そのため募集資料の本当の顧客はテナント企業ではなく、その企業の稟議プロセスにあります。担当者は物件を見つけるだけでなく、その情報を社内へ持ち帰り、上司に説明しなければなりません。募集資料は、そのプロセスを支えるための道具でもあるのです。例えば、次の情報が不足しているだけで検討が止まることがあります。賃料条件面積所在地図面写真入居可能時期逆に情報が整理されている資料は、そのまま社内共有資料として利用できます。担当者が説明しやすい資料ほど、社内で前に進みやすいのです。良い募集資料とは物件を魅せる資料ではなく、判断を進める資料です。 良い募集資料を作れるオーナーほど空室期間を短縮しやすい もちろん空室対策は募集資料だけで決まるものではありません。賃料設定、リーシング戦略、PM会社との連携、仲介会社への情報発信など複数の要素が組み合わさって成果につながります。しかし募集資料は、そのすべての入口になり、どれだけ良い条件でも伝わらなければ検討されません。オーナーが確認すべきポイントはシンプルです。図面は鮮明か条件は最新か写真は現況を反映しているか設備情報は十分かPDFで共有しやすいかこうした基本が整っている資料ほど、仲介会社は紹介しやすくなります。結果として検討機会が増え、空室期間の短縮にもつながります。募集資料は単なる販促物ではなく、リーシング戦略を支える重要な営業ツールです。FAX文化の時代から磨かれてきたマイソクが今も残り続けているのは、そこに無駄がないからです。余計な装飾を加えるのではなく「必要な情報を正確に整理すること」「誰が見ても同じ判断ができる状態をつくること」。それが実務で選ばれる募集資料の条件です。語らない資料ほど、物件の価値を正しく伝えます。そして良い募集資料を作れるオーナーほど、空室に対する打ち手を一つ多く持っているのです。空室が長期化する場合は、募集資料以外の要因もあわせて確認する必要があります。あわせて読みたい： [ なぜ空室が埋まらないのか｜築古オフィスビルで見落とされがちな「改善のズレ」 ] 【無料】募集資料の改善相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2026年1月16日執筆

築古オフィスビルでは、設備だけでなく、長年の運営で蓄積された現場の知識や判断が管理品質を支えています。しかし、担当者の異動や退職によって、その知識が引き継がれないケースも少なくありません。本コラムでは、築古ビルで管理情報の継承が重要な理由や管理品質を維持するために残すべき情報、安定したビル運営につなげるための考え方を解説します。どんな人向け？- 現場を知る担当者の退職や引き継ぎ不足に不安がある- 担当者の異動や管理会社の変更に備えたい方- 管理情報の整理や引き継ぎ方法を見直したい方本コラムのポイント- 築古ビルで現場の知識や経験が重要な理由が分かる- 管理情報を引き継ぐために残すべき内容が分かる- 管理品質を維持し、安定したビル運営につなげる考え方が分かる結論築古オフィスビルでは、図面や設備台帳だけでは管理品質を維持できません。現場で培われた知識や判断を管理情報として記録し、次の担当者へ引き継ぐ仕組みを整えることが重要です。日々の管理情報を積み重ねることが、安定したビル運営と資産価値の維持につながります。 目次築古オフィスビルの価値は「現場を知る人」が支えている「記録」だけでは運営できない理由「理由」が失われると同じトラブルを繰り返す現場知識を引き継ぐために必要なこと管理情報を残すことがビルの価値につながるまとめ 築古オフィスビルの価値は「現場を知る人」が支えている 築古オフィスビルでは、図面や設備台帳、仕様書だけでは建物の実態を把握できないことがあります。設備更新やテナント工事が長年繰り返される中で、資料に残っていない変更や現場判断による改修が積み重なっているためです。そのため、築古ビルの運営では「現場を知る人」の経験や記憶が重要な資産になります。例えば、書類だけでは次のような情報は把握できません。 現場でしか分からない情報管理に生かせることこの空調は毎年夏前に不調が出やすい故障の予兆を把握しやすい雨の日だけ漏水しやすい場所がある巡回や点検を重点的に行える過去にトラブルが起きた設備やエリア同じ不具合の再発を防ぎやすいテナントごとの運用上の注意点状況に応じた対応がしやすい こうした情報があることで、小さな異変にも早く気づき、設備故障やテナントからのクレームを防ぎやすくなります。また、長期入居テナントについても、次のような事情を把握していれば状況に応じた対応がしやすくなります。毎年同じ時期に要望が出る特定曜日だけ残業が多い過去に設備トラブルが発生している築古ビルの管理品質は設備だけでなく、現場で積み重ねられた経験にも支えられています。 「記録」だけでは運営できない理由 設備台帳や図面はビル管理に欠かせない資料ですが、築古ビルではそれだけで現場を運営することはできません。長年の運営の中で行われた改修が図面へ反映されていないケースもあり、現場と資料が一致しないことがあります。例えば漏水が発生した際、図面を確認しても配管があるはずのない場所から水が漏れているケースがあります。壁を開けて初めて過去の改修内容が図面へ反映されていなかったことが判明し、当時の担当者もすでに退職していて経緯を知る人がいない、という状況も築古ビルでは珍しくありません。 状況起こること影響図面と現場が一致しない原因特定に時間がかかる復旧が遅れる改修履歴が残っていない壁を開けて調査する調査費用が増える当時の担当者がいない経緯を確認できない判断に時間がかかる 原因が分からなければ、修理だけでなく調査そのものに時間と費用がかかります。さらに、以下のような悪循環につながります。復旧が遅れるテナントからのクレームが増える応急処置を繰り返し、結果的に修繕費が膨らむ問題は設備ではなく「なぜそうなっているのか」を説明できる人がいないことです。 「理由」が失われると同じトラブルを繰り返す 現場では「何をするか」だけでなく「なぜそうするのか」が重要です。例えば、次のような背景が共有されないまま担当者が変わると、過去に防げていたトラブルまで再発する可能性があります。なぜこの設備だけ点検回数を増やしているのかなぜこのテナントだけ夜間対応を優先するのかなぜこのエリアだけ毎年確認しているのか担当者が変わると「前任者のやり方を理由も分からず続ける」か「必要性が分からず独断で変更してしまう」かのどちらかになりがちですが、どちらも適切な判断とは言えません。築古ビルには、マニュアルだけでは伝えきれない運用や例外対応があります。だからこそ、現場の経験を組織全体で共有する仕組みが重要になります。 現場知識を引き継ぐために必要なこと 築古ビルでは、すべてをマニュアル化することは現実的ではありません。重要なのは「完璧な記録」を目指すことではなく「判断できる状態」をつくることです。そのために意識したいポイントは次の3つです。不明なことも記録する：分からない設備や経緯も残す判断基準を共有する：手順ではなく「いつ相談するか」を明確にする現場で対話する：OJTや引き継ぎで背景まで伝える例えば「この配管の詳細は不明」「○○設備に確認すると経緯が分かる」「この設備は異音が出たら即点検する」といった情報を残しておくだけでも、後任担当者は状況を判断しやすくなります。また、築古ビルには建物ごとの「運営リズム」があります。夏前には空調設備、台風前には排水設備を重点的に点検するなど、建物ごとに毎年繰り返している管理があります。こうした運営のリズムまで共有することで、担当者が変わっても管理品質を維持しやすくなります。現場で培われた知識を「人の記憶」のまま終わらせず、組織全体で共有できる形へ変えていくことが、安定したビル運営につながります。管理品質を維持するには、日常の設備管理体制も重要です。設備管理の基本については、こちらのコラムで詳しく解説しています。あわせて読みたい： [ オフィスビルの設備管理とは？管理品質を高めて長期入居につなげるポイントを解説 ] 管理情報を残すことがビルの価値につながる 築古ビルは、新築のような設備性能だけで評価されるわけではありません。長年積み重ねてきた管理品質や運営履歴も、建物の価値を左右します。例えば、以下のような経緯を説明できるビルは、テナントや購入検討者にも安心感を与えます。なぜこの設備更新を行ったのかなぜこの運用ルールになったのか過去にどのような改善を行ったのかオーナーチェンジや管理会社の変更があっても、管理履歴や判断の経緯が整理されていれば状況を引き継ぎやすくなります。一方で、共有されていない建物では設備更新や修繕の判断に時間がかかり、調査費用や対応コストが増えることがあります。 管理情報が共有されているビル管理情報が共有されていないビル設備更新や運用の経緯を説明できる判断の背景が分からない新しい担当者へ引き継ぎやすい状況把握に時間がかかるテナントや購入検討者に安心感を与えられる調査や対応コストが増えやすい そのため、日々の管理レポートには、トラブルの経緯や判断理由、特例運用の背景、引き継ぎ事項などを記録しておくことが重要です。「何をしたか」だけでなく「なぜそう判断したか」を記録することで、現場の知識を次の担当者へ引き継ぎやすくなります。管理品質を維持するためには、日々の設備管理だけでなく管理会社の役割や管理業務全体を理解することも重要です。あわせて読みたい： [ ビル管理とは？オフィスビルの業務内容と管理品質を高める方法 ] まとめ 築古オフィスビルでは、図面や設備台帳だけでは管理品質を維持できません。本当に重要なのは、現場で積み重ねられた経験や判断を次の担当者へ引き継ぐ仕組みです。そのためには、次のような取り組みが欠かせません。判断理由を記録する建物固有の運営ルールを共有する不明なことも含めて履歴を残す管理レポートを蓄積する築古ビルの価値は、設備だけではなく「管理履歴」と「受け継がれる現場知識」によって支えられています。こうした情報を日々積み重ねることが、安定したビル運営と資産価値の維持につながります。 【無料】ビル管理のご相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2026年1月15日執筆

築古オフィスビルでは、空室対策や資産価値向上を目的に改修やリニューアルを検討する場面があります。しかし、改善すれば必ず成果が出るとは限りません。部分的な更新が建物全体の印象を損ねたり、投資時期を誤ったりすると、期待した効果を得られないこともあります。本コラムでは、築古ビルで「改善する」「待つ」「現状を維持する」をどのように判断すべきか、オーナーが押さえておきたい考え方を解説します。こんな人向け- 築古オフィスビルの改修やリニューアルを検討しているオーナー- 空室対策や設備投資の判断に迷っている方- 費用対効果を踏まえてビル運営を見直したい方本コラムのポイント- 改善しても成果につながりにくい理由が分かる-「動く・待つ・動かない」の判断基準が分かる- 現状維持を戦略として選ぶ考え方が分かる結論築古オフィスビルでは、すべてを新しくすることが最善とは限りません。重要なのは、安全性や管理品質を確保しながら改善・現状維持・投資のタイミングを状況に応じて判断することです。根拠を持って「動く」「待つ」「動かない」を選択することが、安定したビル運営と資産価値の維持につながります。 目次改善しても成果が出ない築古オフィスビルの現実部分的な改修が逆効果になることもある「動く」「待つ」「動かない」を使い分ける「何もしない」が成立する条件安定したビル運営を支える日常管理「動かさない戦略」を成立させる管理体制まとめ 改善しても成果が出ない築古オフィスビルの現実 築古オフィスビルでは、空室対策としてエントランス改修や内装更新を行うケースがあります。しかし、費用をかけて改善したにもかかわらず、内見数や成約数が思うように増えないこともあります。その理由は、築古ビルでは改善したからといって、必ず成果につながるとは限らないためです。オーナーが直面するのは、改修の効果が読みにくいことに加え、投資するタイミングも判断しにくいという二つの課題です。 課題内容改修効果が読みにくいどの設備や内装が入居の決め手になるかは事前に判断できない投資時期が難しい更新が早すぎても遅すぎても経営への影響が大きい 例えば、空調設備は問題なく稼働していても、数年後には更新が必要になる可能性があります。一方で、今更新すると費用回収まで時間がかかる場合もあります。このように「何を」「いつ」改善するかが築古ビルでは最も難しい判断になります。 部分的な改修が逆効果になることもある 築古ビルでは、部分的な改修が建物全体の印象を損ねることがあります。以下の例は一見すると改善に見えますが、更新していない部分との違いが目立ち、建物全体に統一感がなくなる場合があります。会議室だけ最新デザインへ変更するサインだけをモダンなデザインへ交換するエントランスだけ高級仕様へ更新するテナントが評価しているのは、最新設備そのものではなく建物全体に一貫性があることです。つまり、古くても手入れされていて清潔感がある、デザインや管理方針が統一されているという方が安心感につながります。築古ビルでは、設備を増やすことよりも違和感を生まない更新が重要です。改修の効果を高めるには設備更新だけでなく、建物全体の管理方針やメンテナンスの考え方も重要です。築古ビルに適した維持管理については、こちらのコラムも参考にしてください。あわせて読みたい： [ 修繕費用を抑える！築古ビルに適したメンテナンス対応の考え方 ] 「動く」「待つ」「動かない」を使い分ける 築古ビルでは、すべてを更新することが正解ではありません。状況に応じて「動く」「待つ」「動かない」を使い分けることが重要です。 判断対象考え方動く法令対応・安全性・重大な劣化優先して改善する待つ効果が読めない改修状況を確認しながら判断する動かない問題がない設備・内装現状維持を選択する 例えば、周辺で再開発が予定されている場合、今すぐ全面リニューアルを行うよりも市場動向を見極めてから判断した方が合理的なケースもあります。一方で、消防設備、漏水、エレベーター、法令対応などは先送りできません。「何もしない」ことは放置ではなく、状況を見極めたうえでの経営判断です。 「何もしない」が成立する条件 築古ビルでは「変えないこと」が価値になる場合がありますが、それには一定の条件があります。 確認したいポイント判断の目安安全性法令や安全基準を満たしている設備安定して稼働している清潔感汚れや破損が目立たない統一感建物全体に違和感がない これらが維持されていれば、無理にリニューアルする必要はありません。テナントが求めているのは毎日安心して利用できる環境なため、以下のような状態が続いていること自体が価値になります。急な設備停止がない共用部が清潔である不快な劣化がない 安定したビル運営を支える日常管理 築古ビルでは、何も変わっていないように見える建物ほど日常の管理が行き届いています。管理会社は水面下で小さな異変を見つけ、早めに対応しています。例えば、以下のような積み重ねによって大きな故障やクレームを防いでいます。床材の浮きを小さいうちに補修する異音が出る前に部品交換を行う点検や清掃を同じ手順・時間で実施する小さな違和感を現場で共有するテナントはこうした対応を意識することはありません。しかし「いつ来ても変わらない」「安心して利用できる」という印象は、更新率や満足度に大きく影響します。管理品質とは、問題が起きた後の対応だけでなく問題を起こさない仕組みでもあります。 「動かさない戦略」を成立させる管理体制 「あえて動かさない」という判断を成功させるには、根拠を持って管理する体制が必要です。そのためには、日々の記録や定期的な見直しが欠かせません。重要なのは次の3点です。点検結果や写真を継続して記録する更新しない理由を整理しておく判断を見直すタイミングを決めておく例えば「空調設備は安定稼働しているため今年は更新しない」「床材は古いが、安全性・美観とも問題ないため現状維持とする」といった判断を記録しておけば、担当者が変わっても同じ基準で判断できます。また、以下のような方針を見直す条件をあらかじめ決めておくことも重要です。周辺の再開発テナントの入退去修繕費の増加法令改正更新するか現状を維持するかは、長期修繕計画の中で整理すると判断しやすくなります。長期修繕計画の考え方については、こちらのコラムで詳しく解説しています。あわせて読みたい： [ オフィスビルの長期修繕計画とは？計画的に資産価値を高めるために ] まとめ 築古オフィスビルでは、改善すれば必ず成果が出るとは限りません。重要なのは「改善するか」「待つか」「現状を維持するか」を状況に応じて判断することです。そのためには、次のような考え方が欠かせません。安全性や法令対応を最優先する部分更新による違和感を避ける小さな異変を日常管理で解消する判断の根拠を記録し、定期的に見直す「何もしない」ことは放置ではなく、建物の状態を見極めたうえで価値を維持するための戦略です。築古ビルでは、変えるべきものとあえて変えないものを見極めることが安定したビル経営につながります。 【無料】ビル運営の見直し相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2026年1月14日執筆

ESGや環境認証が注目される一方で、築古の中小規模オフィスビルを所有するオーナー様にとって、大規模な設備投資は必ずしも現実的な選択肢ではありません。重要なのは今ある建物を適切に維持し、無理のない範囲で価値を保ち続けることです。本コラムでは、築古ビル経営における「もうひとつのサステナビリティ」と、その実践方法について解説します。どんな人向け？- 築古の中小規模オフィスビルを所有し、長期的な運営を考えているオーナー様- 大規模リノベーションを行うべきか、現状維持で進めるべきか悩んでいる方- 管理コストを抑えながら、空室対策や物件価値の維持を目指したい方本コラムのポイント- 築古ビル経営における「もうひとつのサステナビリティ」の考え方- 大規模投資に頼らず、価値を維持するための実務的な運営手法- 収益性と持続性を両立させる投資判断と経営のポイント結論築古ビルのサステナビリティとは、最新設備を導入することではなく今ある建物を適切に維持し、長く活用し続けることです。清掃や小規模修繕、適切なリーシングといった地道な管理を積み重ねることで物件価値と収益性は維持できます。無理な投資を避けながら安定した運営を続けることこそがオーナー様の資産を守り、都市の多様性を支える最も現実的な経営戦略です。 目次ESGだけではない、“もうひとつのサステナビリティ”「曖昧さ」が都市の多様性を守る築古ビルを支える“地味な運営術”の実務経営を“無理なく”持続させる投資の判断基準「持ち続ける」ことが、最強の選択肢 ESGだけではない、“もうひとつのサステナビリティ” 「環境」や「サステナビリティ」という言葉が飛び交う現代、不動産業界では大規模ビルへの環境認証や設備投資がトレンドです。しかし、築古の中小規模ビルを所有するオーナー様にとって、多額の投資は現実的ではありません。しかし、強調したいのは中小規模ビルが果たすべきサステナビリティは、最新設備とは別次元であるという事実です。真の持続可能性とは「今ある建物を無理なく手入れし、長く使い続けること」に他なりません。新築には莫大なエネルギーを要しますが、メンテナンスで維持すれば環境負荷は劇的に抑えられます。つまり、慎ましい管理こそが地球への最大の貢献であり、オーナー様の経営を守る現実的な生存戦略なのです。 「曖昧さ」が都市の多様性を守る 東京という都市は、大規模再開発エリアだけで成り立っているわけではありません。最新鋭の高層ビル群の合間に、古くて小さなビルが点在することで、都市の「多様性」が生まれています。もし街が再開発ビルだけで埋め尽くされれば、中堅企業やスタートアップが入り込む余地はなくなり、街の活気は失われるでしょう。都市の余白：築古ビルは、スタートアップや個性的なショップにとっての「実験場」であり、低コストで柔軟な場を提供イノベーションの土壌：新旧のビルが混在することで、予測不能な交流が生まれ、次世代のビジネスの種が生まれる社会の安定：多様な業種を受け入れることで、景気変動に対する都市全体の耐性が高まるあなたが所有するビルが「古いままでも丁寧に手入れされている」という事実は単なる資産管理ではなく、都市の活力を守るという社会的使命を担っているのです。「持ち続けること」自体が、東京のサステナビリティを支える不可欠なピースなのです。 築古ビルを支える“地味な運営術”の実務 大規模なリノベーションを行わずにテナント満足度を維持するためには、実務における「小さな改善」の徹底が不可欠です。 実務の柱具体的なアクション狙いと効果清掃品質の極大化トイレ、給湯室の清掃頻度向上老朽化を「清潔感」でカバーする共用部の照明演出LED化と高出力設定への変更明るい空間で古びた印象を払拭ピンポイント修繕エントランスやエレベーターホールの補修来客者への第一印象を劇的に改善データ駆動型リーシング近隣相場に基づいた適正賃料の即時設定空室期間を最小化し収益を守る 特に清掃は、オーナー様が真っ先に取り組める最強の武器です。設備の不具合は修繕が必要ですが、清潔な共用部は日々の意識だけで維持できます。また、照明の明るさは空間の「鮮度」を決定づけます。これらは決して派手ではありませんが、テナントが選ぶ際、あるいは長く入居し続ける際に「このビルは丁寧に管理されている」という信頼感として確実に蓄積されていきます。管理品質の積み重ねは、テナント満足度や入居期間にも大きく影響します。具体的な改善ポイントについては、こちらのコラムでも詳しく解説しています。あわせて読みたい： [ 入居者が長く居つくための管理品質向上テクニック ] 経営を“無理なく”持続させる投資の判断基準 投資の成功は「いくら使うか」ではなく「経営全体にどう貢献するか」で決まります。築古ビル経営で最も避けるべきは、見切り発車で大規模改修を行い、財務バランスを崩すことです。以下の視点を持って判断してください。目的の厳格化：「空室対策」なのか「賃料の微増」なのか、目的を絞ることで無駄な投資を省く工事の分散化：一度に全額使わず、数年かけて計画的に更新することで財務的な痛みを和らげるリアルな市場情報の活用：仲介会社の言いなりにならず、近隣物件の空室期間や成約実態を分析し、根拠のある賃料設定と交渉を行う出口戦略の意識：「いつでも売れる魅力ある状態」を維持することは、安定的な経営と表裏一体これらを包括的に実践することで財務の安全性を確保しつつ、物件の資産価値を長期間維持することが可能になります。また、長期的なビル経営では収益性だけでなく、オーナー様自身の管理負担を適切にコントロールすることも重要です。無理なく運営を続けるための考え方については、こちらのコラムも参考になります。あわせて読みたい： [ 築古ビル経営を「楽に」する｜管理ストレスを激減させる具体策5選 ] 「持ち続ける」ことが、最強の選択肢 外部環境の変化で返済計画が揺らぐことに、不安を感じるオーナー様は少なくありません。金融機関の姿勢も「長期の安定」から「短期の安全性」へシフトし、資金繰りの難易度は増しています。しかし、あなたの行っている堅実なビル運営は決して時代遅れではありません。市場の波に一喜一憂せず、日々の小さな改善を積み重ねてください。大規模リノベーションだけが正解ではないのです。無理のない範囲で、しかし妥協せずに経営を続けてください。その静かな挑戦が、次代の東京を創り上げます。私たちは華やかなトレンドではなく、現場の課題解決に直結する「本質的な運営ノウハウ」を共有することで、皆様の経営を支えます。あなたがビルを守り抜くこと、それこそが東京に深みを与え、次世代へ繋ぐ「もうひとつのサステナビリティ」なのです。 【無料】築古ビル運営のご相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2026年1月13日執筆

「スペックは悪くないはずなのに、なぜか決まらない」そんな物件を抱え、モヤモヤと空室に悩むオーナーは少なくありません。しかし、空室が続く物件では賃料や設備以前に、仲介営業の紹介候補から外れてしまっているケースが少なくありません。本コラムでは、仲介現場の心理から逆算した、空室を埋めるための実務的な思考法を解説します。どんな人向け？- スペックには自信があるのに、内見や成約が伸び悩んでいるオフィスビルオーナー- 管理会社に任せきりで、リーシング現場で何が起きているか不安な方- 過度な設備投資や賃料値下げ以外の空室対策を探している方本コラムのポイント- 物件スペックではなく、仲介営業の「直感」が空室を決めているという事実- 内見案内を敬遠させる「見えない壁」の正体と、具体的な7つの実務的欠陥- 仲介営業を味方につけ、「紹介したくなる物件」に変貌させるための設計思想結論空室対策の成否は、物件の条件調整や設備刷新よりも前に「仲介営業にとって、どれだけストレスなく案内できるか」という現場の設計で決まります。仲介営業という回路にスムーズに接続される「地味だが重要な整え」こそが、物件を空室のブラックホールから救い出し、選ばれ続けるビルにする唯一の方法です。 目次なぜあなたのビルは紹介すらされないのか仲介営業が「内見を避ける」7つの実務的欠陥とは紹介されるための空気感を作る「内見案内設計」で選ばれるビルになる空室対策とは「記憶への再接続」である なぜあなたのビルは紹介すらされないのか 「立地も条件も相場並み、欠点も見当たらないのに決まらない。」そのように悩むオーナーは少なくありません。実はその物件が埋まらない最大の理由は、テナントに選ばれていないことではなく、仲介営業の「紹介候補リスト」から最初からこぼれ落ちていることにあります。営業担当者は、賃貸仲介の現場で日々膨大な物件を捌いています。その際に「紹介すべきか」をスペックだけで判断せず、「スムーズに決まりそうか」「案内していてストレスがないか」という、感覚的かつ直感的な判断で動いています。つまり、仲介営業の頭の中で「推せない」という暗黙のフィルターに引っかかった物件は、どれだけデータが整っていても「存在しないのと同じ」扱いを受けているのです。 仲介営業が「内見を避ける」7つの実務的欠陥とは 物件力以前の問題として、仲介営業が「案内しづらい」と感じるポイントは以下の通りです。これらは物理的な欠陥ではなく、ビル管理会社の「実務対応」の欠如から生じます。 項目仲介営業が敬遠する状態改善の方向性レスポンス問い合わせへの返信が遅い、曖昧即時対応を徹底し、信頼を築く内見段取り鍵の受け渡しや調整が煩雑担当者の同道やスムーズな連携第一印象エントランスが暗い、汚い明るい照明と清潔な空間の維持執務環境室内が酷暑、寒冷、異臭がある事前空調の徹底と環境改善共用部の状態埃や不要な什器が放置されているルート全体の清潔感確保情報精度図面や面積が現況とズレている最新データへの即時アップデート写真品質写真が暗い、少ない、不鮮明現況を正しく伝える明るい写真 これらは些細なことに思えるかもしれませんが、仲介営業にとって内見案内は「時間との戦い」です。準備不足のビルは、営業担当者にとって「手間がかかるだけのリスク物件」として処理されてしまいます。仲介営業が案内を避ける物件は、往々にしてテナントが求める『本音の条件』を満たしていません。営業担当者が「これは決まりそうだ」と直感する物件には、必ずテナントの深いニーズが反映されているのです。テナントが何を重視しているのかを理解することは、空室対策や募集条件の見直しにも役立ちます。あわせて読みたい： [ テナントが明かす本音｜東京の賃貸オフィスビルに求める条件 ] 紹介されるための空気感を作る 「紹介される物件」は明確な基準で選ばれたものではなく、無数の現場感覚が積み重なった結果、ゆるやかに「浮かび上がってくる」ものです。仲介営業にとって物件のスペックはあくまで前提条件にすぎなく、最終的に内見案内時の「動きやすさ」で紹介の可否を決めます。彼らが最も嫌うのは「決まらない内見案内」に時間と労力を割くことです。そのため、過去に段取りが悪かったり、情報に誤りがあったりした物件は営業の記憶の中で静かに「候補外」へと移動していきます。空室が長引くのは「条件が悪いから」ではなく「紹介されにくい空気感」が定着してしまっているからなのです。 「内見案内設計」で選ばれるビルになる 仲介営業に選ばれる物件とは、特段の演出があるビルではなく「拒否される違和感」が徹底的に排除されたビルです。内見案内で営業担当者の「つま先」が止まらないよう、以下の設計が重要となります。「気配りのテンポ」を作る内見開始前に空調を整え、エレベーターを1階に待機させ、玄関で出迎える。この「当たり前の先」にある気配りが、営業担当者に安心感を与えます。説明の「足場」を整える物件資料は単なる紙ではなく、仲介営業がテナントに説明するための「言葉の足場」です。数値や設備仕様が整理されているだけで、営業は安心して提案に踏み込めます。営業の動線から逆算するすべての準備は「仲介営業がどう動き、どこで質問し、どう補足するか」という動線から設計してください。 空室対策とは「記憶への再接続」である 仲介営業は日々多くの物件情報を扱っているため、物件の存在を認識していなければ、紹介候補に挙がることはありません。空室対策では、リノベーションや賃料調整といった施策を検討する前に、仲介会社に物件を再認識してもらうことが重要です。これが内見機会を増やし、成約につなげるための第一歩になります。 信頼を取り戻すためのプロセス 地道な回復プロセス：離れてしまった記憶を戻すには、丁寧なレスポンスと正確な情報の提供を積み重ねるしかありません。存在の再構築：断片的な違和感を解消し、「このビルならスムーズに扱える」という成功体験を一つずつ作ります。信頼の定着：そうした対応が仲介営業の間で共有され、「扱える物件」として認識されたとき、初めてビルは「紹介の流通」の中に浮上します。結局のところ、賃貸オフィスビルは「紹介される」という流通に乗って初めて、不動産としての価値を再認識されるのです。あなたのビルが空室から抜け出せない理由は、スペック不足ではなく、流通の入り口である「仲介営業の視界」から消えてしまっていることにあります。今一度、物件そのものではなく、そこへ至る「段取り」と「現場の気配り」を見直してください。空室を埋める鍵は、すでに内見案内の現場にあります。 【無料】空室対策・リーシングのご相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2026年1月9日執筆