皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの飯野です。この記事は「ネガティブイメージを払拭する！築古・中型・賃貸オフィスビルオーナーのブランディング戦略」のタイトルで、2025年12月9日に執筆しています。少しでも、皆様のお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願いいたします。 目次はじめに第1章　築古・中型オフィスビルが抱えるネガティブイメージの本質第2章　実は競争力を秘めている―築古・中型オフィスビルの真価第3章　ブランディングとは何か？築古オフィスビルに求められる発想転換第4章　最小限投資で最大効果を生む具体的バリューアップ策第5章　日常管理の「当たり前」を高めるブランディング基盤作り第6章　エリア×業種のマッチングを活かしたテナント戦略第7章　自社メディア・サイトを主軸とした情報発信・コミュニケーション戦略第8章　行政が動かない今、築古ビルオーナー自身が主体的に動くために第9章　まとめ：築古ビルオーナーが主体的に取り組むべきブランディング戦略おわりに ― オーナーの行動が、東京のオフィスビル市場を変える はじめに 東京都心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）には、新耐震基準以降に建てられた築20年以上の中型オフィスビルが数多く存在しています。これらのビルはフロア面積100坪以下、延床5,000坪未満といった規模感で、目立つ一等地ではないながらも、古くから地元に根差したビジネスエリアに立地しています。市場の注目はどうしても新築や超大型ビルに集まりがちですが、実際には、築古の中型オフィスビルこそが都心オフィスマーケットを支える重要なストックです。安定した中小企業、士業や専門職、公益団体などの多様な業種ニーズに対応でき、柔軟な賃料設定が可能な点で、都市の経済活動を下支えする存在となっています。しかし、行政や市場関係者は再開発プロジェクトばかりに注目し、築古中型オフィスビルへの明確なビジョンや支援策は乏しい状況です。その結果、「古い」「設備が陳腐」といったネガティブイメージが先行し、オーナーは対応に苦慮しています。本コラムでは、オーナー自身がこの状況を打開するために取り組める「実践的なブランディング戦略」について提案します。管理運営の改善、テナント戦略、情報発信の工夫を通じて、保有オフィスビルのブランド力向上につながる方法を考えていきます。 第1章　築古・中型オフィスビルが抱えるネガティブイメージの本質 都心に根強く残るネガティブな先入観 都心において「築古のオフィスビル」という言葉が持つイメージは、率直に言って決して良いものではありません。「古びた外観」「設備の老朽化」「管理の手薄さ」といった、ネガティブな先入観が根強く市場に定着してしまっているのが現状です。このようなネガティブイメージが、実際にどのような要素で形成され、テナントの選択心理にどう影響を与えているのか。その構造をまず明確に捉える必要があります。 築古ビルに対する市場評価とテナント企業の心理 テナント企業は、ビル選びを単に「空間の確保」としてだけでなく、自社のイメージ形成や社員満足度に直結する重要な経営判断として位置づけています。ここで重要なのは、実際のビルの機能性や安全性よりも、「見た目の印象」や「心理的な快適性・安心感」が大きく評価を左右するという現実です。たとえば、訪問客や社員が毎日出入りする際に、最初に目にするビルの外観が古ぼけていたり、共用スペースが薄暗く清掃が行き届いていない状況では、そのビルに入居すること自体が企業イメージに悪影響を与えると判断されます。テナント企業は「自社のビジネスにふさわしい環境かどうか」「自社のブランディングにプラスになるか」を無意識のうちに見極めています。つまり、実際の使用価値が十分にあったとしても、「古さ」「古びた雰囲気」が入居判断を躊躇させる最大の原因になっているのです。 視覚的な古さ（外観・内装）の具体的問題点 築古のオフィスビルでは、外壁の色褪せや塗装の剥がれ、ひび割れ、老朽化した看板や案内表示などが視覚的なイメージを著しく損ないます。また、内装面でも、古いデザインの壁紙、摩耗が目立つ床材、黄ばんだ照明器具といった要素が、「老朽化したビル」という印象を強めます。一度「古いビル」という印象を抱かれてしまうと、いくら内部を綺麗にしていても、その第一印象を回復するのは極めて困難です。「視覚的な第一印象」の影響力を軽視している限り、築古ビルの価値向上は望めません。 設備の老朽化・機能性低下が引き起こす懸念 テナントがオフィスに求める基本的な条件は、「安全」「快適」「便利」です。空調が効きにくい、エレベーターが頻繁に故障する、給排水設備のトラブルが多いといった設備の問題は、日々の業務遂行を妨げる大きなリスクです。また、インターネット環境や電気容量の不十分さも、現代のビジネスにおいては致命的な弱点となります。こうした問題があると、「このビルでは業務効率が悪化する」と判断され、テナント企業から敬遠される原因となります。 管理不十分が与える負のイメージ 管理体制の問題は、設備の古さ以上に強いネガティブな印象を与えます。共用部の清掃が不十分でゴミや汚れが目立つ、照明が切れたまま放置される、故障やトラブル対応が遅いなどが続くと、「このビルは管理が行き届いていない」「オーナーや管理会社に関心がない」といったイメージが定着します。こうした信頼の欠如がテナントの退去を促し、新規入居の難しさを助長します。 ネガティブイメージ克服による具体的なメリット 逆に、これらのネガティブ要因を明確に把握し、着実に改善していくことで、大きなビジネスチャンスが生まれます。視覚的な改善や設備の更新、管理体制の徹底を進めることで、テナント企業の評価は確実に向上し、物件の稼働率が高まります。「古くても安心できるビル」というブランドイメージを構築できれば、テナントの定着率も高まり、長期的な収益安定化にもつながります。こうした明確なメリットを念頭に置きながら、次章では築古・中型オフィスビルが持つ競争力の本質について掘り下げていきます。 第2章　実は競争力を秘めている―築古・中型オフィスビルの真価 一般的な誤解と隠されたポテンシャル 都心5区の築古・中型オフィスビルは、「古い」「競争力がない」といったイメージを持たれがちですが、実際には明確な魅力と競争力を秘めています。この章では、そうしたビルが持つ本質的な強みと、やや二流立地だからこそ発揮できるポテンシャルについて掘り下げます。 築古・中型オフィスビルの本当の魅力とは？ 手頃で安定した賃料設定の魅力築年数の経過した中型オフィスビルは、周辺の新築や大型ビルに比べて賃料が手頃で安定しています。賃料負担は企業経営の安定性や事業継続性に直結するため、適正価格での長期契約は中小企業や公益法人などにとって大きなメリットです。中小企業・専門職・公益団体などの需要にマッチ中型ビルの規模は、中小企業や専門職、公益団体などにとって「ちょうどいい」サイズ感です。士業、コンサルティング企業、財団法人、団体事務所などは大規模なオフィスを必要とせず、合理的な賃料と空間を求める傾向にあります。こうした企業・団体は長期入居する傾向があり、稼働率の安定化に大きく寄与します。中型ならではの柔軟性のあるスペース構成中型オフィスビルの特性として、以下のような柔軟性を持った空間構成が挙げられます。・1フロア1テナント利用がしやすく、独立性を確保できる・構造的制約が少なく、レイアウト変更や内装調整が容易・テナントの成長や組織変更に応じたレイアウト再構成が可能最小限の改修で最大限の効率化を実現できる点が、特定のテナント層にとって大きな魅力となります。「やや二流立地」の持つ可能性築古・中型オフィスビルは、超一等地ではなく「やや二流」と評される立地であることが多いですが、これにも独自のポテンシャルがあります。超一等地にはない魅力超一等地は賃料・管理費が高く、入居企業にとっては大きな負担になる可能性があります。一方、やや二流の立地であれば、・賃料がリーズナブル・都心部へのアクセスが良好・実質的な利便性に問題が少ないなどの理由から、経済的メリットと利便性の両立が可能です。歴史的なインフラや街の成熟度こうした立地は歴史的に業務街として成熟しており、・飲食店、小売店、金融機関が充実・業種の集積によるネットワーク効果といった点で、入居企業にとって利便性の高い環境が整っています。地価・賃料のバランスが良く、事業継続性を支える安定的で負担の軽い賃料は、企業の事業継続性に直結します。無理のないコストで都心に拠点を維持できる点は、テナントの定着率向上と稼働率維持に繋がります。築古・中型オフィスビルの本質的な競争力を再認識することが、ネガティブイメージを払拭し、ブランディングへと繋がる第一歩です。次章では、こうした魅力を市場に伝えるために必要な「ブランディング」という考え方について掘り下げていきます。 第3章　ブランディングとは何か？築古オフィスビルに求められる発想転換 表面的な改修だけでは、選ばれ続けない 築古の中型オフィスビルが市場での競争力を取り戻し、テナントから継続的に選ばれる存在になるためには、単なる設備の更新や清掃の徹底といった「表面的な改善」だけでは限界があります。もちろん、目に見える改善は大切です。しかし、それだけでは“このビルに入居したい”という感情的な納得や共感までは生まれません。そこで重要になるのが、「ブランディング」という視点です。ここでいうブランディングとは、広告的な演出や過度なイメージづくりではありません。築古のビルが持つ歴史、地域との関連性、日々の誠実な管理姿勢といった“実直な価値”をきちんと伝え、物件としての存在意義を再認識してもらうための戦略的なアプローチです。 ブランディングとは「違い」を育て、「共感」を呼ぶこと ブランディングとは、自分が保有している物件の個性や魅力を明確にし、市場において独自のポジションを確立していくための取り組みです。それは単に他と違うという意味ではなく、「その物件がなぜ選ばれるべきか」「どんな価値を持っているのか」を、明確に言葉にして伝える作業です。そして、それを一過性の打ち出しで終わらせるのではなく、日々の運営を通じて誠実に実践していく──その積み重ねこそが、長期的な信頼と共感につながっていきます。そのために、以下のような観点からの整理と発信が求められます。 差別化による独自性の確立：他の物件とは異なる固有の特徴やメリットを見つけ出し、その差別化ポイントを明確に伝える。ストーリーを含めた価値の創造：建物そのもののスペックにとどまらず、その背景にある魅力的なストーリーや価値を創り出し、感情的な共感を呼ぶ。 一貫性のあるメッセージの発信：築古ビルがテナント企業にどう映るべきかというイメージを明確に描き、そのイメージを一貫して訴求し続ける。 テナントとの長期的で安定した関係構築：ブランディングを通じてテナントからの共感と信頼を獲得し、長期的な入居・関係維持を実現する。 築古だからこそ持てる「語れる価値」を言語化する 築古・中型オフィスビルには、新築や大型物件とは違った価値があります。それをしっかり「言語化」し、「語れる状態」にすることがブランディングの第一歩です。たとえば以下のような要素は、築古物件だからこそ打ち出せる“魅力”になります：手頃で安定した賃料体系：新築や大規模ビルよりもリーズナブルで安定した賃料を提供でき、中小規模の企業にとって無理のない事業運営を支えます。柔軟で機能的な空間利用：構造的な制約が比較的少なく、テナントの規模や業態に合わせて間取りやレイアウトを調整しやすいため、入居企業にとって実用的で居心地の良いオフィス空間を提供できます。落ち着いた雰囲気と信頼感：時間を重ねた建物だからこそ醸し出される落ち着き、過去の入居実績が与える信頼など、数字には表れない価値がある。こうした要素を明確かつ魅力的なストーリーに仕立て上げることで、築古ビルの価値を効果的に伝えることができます。 テナント企業の“無意識のニーズ”に応える視点転換 テナント企業は、物件を選ぶときに「合理性」と「安心感」の両方を求めています。築古ビルが持つ“古さ”を単なるマイナスとせず、次のようなかたちで“プラスの価値”として再定義することができます：「古いが、丁寧に維持されている」という印象づくり：共用部の清掃や修繕の状況を具体的に示すことで安心感を与える。過去の入居実績を価値にする：長年にわたって多くのテナント企業が安心して入居し続けてきた実績を示すことで、築古物件に対する信頼性を高める。適切なリニューアルによる価値向上：予算的に大がかりな工事が難しくても、小規模ながら効果的な改修を行い、その過程や成果を魅力的なストーリーとして伝える。こうしたテナントの気づいていないニーズに丁寧に応えていくことが、結果として物件全体の魅力と信頼感につながっていきます。 地に足のついたブランディングへ 「築古」という現実を無理に隠したり覆い隠すのではなく、誠実に受け止め、それでも“このビルなら大丈夫”と納得してもらえるような物件であること。これこそが、築古ビルに求められるブランディングの本質です。次章では、こうしたブランディングの基盤を築くために必要な、具体的な物件改善の方法──“最小限投資で最大効果”を生むバリューアップ策について掘り下げていきます。 第4章　最小限投資で最大効果を生む具体的バリューアップ策 築古・中型オフィスビルの魅力を引き出すためには、多額の投資を行うのではなく、最小限のコストで効果的な改善を図ることが重要です。ここでは、投資効率が高くテナントの評価向上につながるポイントを整理します。 費用対効果を重視した外観リフレッシュ エントランス周りや共用部の部分的な改善：目につきやすいエントランスや共用スペースの目に付く壁の傷を修復し、念入りに洗浄する等により、ビルの印象を手軽に改善できます。外壁全体を改修するような大規模投資は不要であっても、来訪者が最初に目にする部分を丁寧に整えることで、「きちんと管理されている」「印象が良い」と感じてもらえるようになります。サインや表示の改善：案内表示や看板を現代的なデザインで刷新し、視認性や統一感を持たせることで、ビル全体の印象を明るく清潔に演出することが可能です。外部照明の工夫：特に冬場の夕方以降や、曇天時の薄暗さはビル全体の印象に影響を与えます。適切な位置にLED照明を設置するなど、夜間でも安全で快適なイメージを与える演出が有効です。防犯面での安心感にもつながります。 内装・共用部の部分的リニューアル ロビー・エントランスの改善：入居者や来訪者が必ず通過するロビーやエントランスは、そのビルの“顔”とも言える空間です。床材の張り替え、照明の更新など、限られた範囲であっても意図的に整えることで、第一印象の改善につながります。床材や壁紙の部分的更新：すべてを新しくする必要はありません。たとえば汚れが目立つ箇所だけをピンポイントで貼り替える、劣化の激しい部分を目立たない素材に変えるといった工夫で、全体としての清潔感・安心感を演出できます。 設備の最適改善の考え方 優先順位を決めた設備更新：設備のすべてを一度に交換するのは現実的ではありません。そこで、特にテナントが日常的に使用し、快適性に直結する空調・トイレ・照明といった部分に優先順位を置き、段階的に機能性を向上させることが有効です。予算配分の最適化：設備更新の投資には限界がありますが、テナントの業種や働き方に応じてニーズを的確に把握することで、限られた予算でも最大限の満足度を引き出すことができます。設備改善の成果は一見して分かりづらいため、更新した内容やその効果を丁寧に説明し、テナントへの安心感や信頼感につなげるコミュニケーションも重要です。このように、最小限の投資で最大限の効果を引き出す取り組みは、築古ビルの価値を確実に押し上げ、テナントからの評価を高めることができます。次章では、こうしたバリューアップの基盤となる「日常管理」の視点から、築古ビルに求められる管理の質とブランディングとの関係を考えていきます。 第5章　日常管理の「当たり前」を高めるブランディング基盤作り 基本的な管理の徹底がブランディングに重要な理由 日々の管理体制が整っているかどうかは、テナントにとって非常に大きな安心材料になります。特に築古物件においては、「しっかり管理されているかどうか」が、ビル全体の評価や信頼性を左右する重要な要素となります。管理の質が安定すれば、テナントの満足感は自然と高まり、それが長期的な入居や信頼関係の構築につながります。また、退去の抑制にも効果があり、結果として物件の収益性や稼働率の安定化をもたらします。 築古ビルならではの管理ポイント 築古物件においては、新築にはない独特の管理上の配慮が求められます。徹底した日常清掃とメンテナンス体制：古い建物は、汚れや劣化が目立ちやすいため、日々の清掃やメンテナンスを怠らないことが重要です。たとえば共用部の床の汚れ、壁の傷、照明の切れなどは、テナントが「このビルは大丈夫か？」と不安を感じるきっかけになります。逆に、清掃が行き届き、常に清潔で整っている状態を維持していれば、「このビルはしっかりしている」という印象を持ってもらえます。迅速で的確なトラブル対応：水漏れ、空調不良、エレベーターの異常など、突発的なトラブルが起きたときの対応スピードは、テナントの評価に直結します。連絡から対応完了までが早ければ、「信頼できる管理体制がある」と判断され、逆に遅れれば不信感を生みます。管理会社の社内営繕チームによるアドホックで機敏な対応：外部業者に頼るだけでなく、自管理会社の社内に営繕の体制がある場合は、ちょっとした補修や修繕を迅速かつ柔軟に対応できる点で大きな強みとなります。テナントの「今すぐ直してほしい」「ちょっとだけ直してもらえればいい」というニーズに応えられることで、信頼性が一段と高まります。 管理の質を高める外部パートナー選定基準 築古ビルのブランディングを支えるもう一つの鍵は、管理業務を担う外部パートナーとの連携です。信頼できる管理会社の選定：管理業務を委託する際は、実績や担当者の質、対応スピード、トラブル時の柔軟性などを十分に確認する必要があります。単なる価格の安さだけで選ぶと、対応力や品質に課題が残る可能性もあります。定期的なコミュニケーションと連携強化：管理会社との連携を密にし、迅速で的確な対応力を維持。こうした日常管理のクオリティが、築古ビルの価値を底上げし、長く選ばれる物件としての信頼感につながっていきます。次章では、物件の立地と業種ニーズを掛け合わせたテナント戦略について考察していきます。 第6章　エリア×業種のマッチングを活かしたテナント戦略 築古・中型オフィスビルの競争力を最大化するためには、物件の立地するエリア特性とターゲットとなる業種のニーズを的確にマッチングさせることが非常に重要です。この章では、都心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）のそれぞれが持つ業種クラスターの特徴を掘り下げ、それに基づいた効果的なテナント誘致の具体的な考え方を整理します。 都心5区エリア別業種クラスターの特徴を踏まえた誘致ターゲット選定 ●千代田区：士業・公益団体・シンクタンク千代田区は皇居や官公庁街に隣接し、落ち着いたイメージと高い信頼性を持っています。弁護士・税理士・公認会計士などの士業や、公益財団法人、調査研究機関（シンクタンク）など、社会的な信用や安定性を重視するテナントにとって理想的なエリアです。【誘致のポイント】堅実な管理運営体制、セキュリティの徹底、落ち着いたオフィス環境を明確にアピールすること。●中央区：金融・商社・人材サービス中央区は古くから日本橋・京橋エリアを中心に金融機関や商社が集中しています。また、人材派遣や人材紹介サービスの企業も数多く集積しており、ビジネスの中心地としての利便性が高く評価されています。【誘致のポイント】交通アクセスの利便性、ビジネスサポート環境の充実を訴求。オフィスレイアウトの柔軟性など、企業が求める効率的な業務環境を提供する。●港区：外資・メディア・広告・情報通信港区には外資系企業やメディア、広告代理店、情報通信系企業が多数存在します。多様な文化や価値観が集まり、新しいトレンドや情報が生まれるエリアとして高い評価を受けています。【誘致のポイント】国際性やクリエイティブなイメージを強調。高速インターネットや情報通信インフラの充実、現代的でスタイリッシュな内装・共用空間を訴求する。●新宿区：教育・出版・専門サービス・バックオフィス需要新宿区は教育関連施設や出版社、専門サービス業、企業のバックオフィスなどが集まり、業務効率を重視した企業ニーズが高いエリアです。また、交通アクセスの良さから地方拠点を置く企業の東京事務所としてのニーズもあります。【誘致のポイント】堅実で効率的な空間設計、リーズナブルで安定したコスト設定、きめ細かいビル管理サービスの提供を明確に訴求する。●渋谷区：IT・クリエイティブ・アパレル・デザイン業渋谷区はITやクリエイティブ関連、アパレル、デザイン事務所など、新しい発想や柔軟なワークスタイルを持つ企業が多く集まります。若い世代を中心に多様な働き方が受け入れられるエリアとして、創造性を活かしたビジネスが活発です。【誘致のポイント】カジュアルで自由度の高いオフィス環境、柔軟な契約条件、クリエイティブな発想を刺激するような共用部や施設を提供する。 実際の成功事例を踏まえたテナントマーケティング戦略 実際に成功している事例を分析すると、次のような要素が共通しています。明確なターゲット設定に基づくマーケティング：特定の業種や企業規模にフォーカスし、そのニーズに沿った具体的なメリットを明示。効果的な情報発信：自社ウェブサイトやSNSなどを活用し、ターゲットに直接響く情報を一貫して発信。細かなニーズに対応する柔軟な運営体制：契約条件や入居後のフォローアップなど、テナントの状況に応じた柔軟な対応を実践。これらの戦略を踏まえてエリア特性と業種クラスターを正しく理解し、ターゲット企業のニーズを的確に把握した上でマーケティング活動を展開することで、築古・中型オフィスビルの競争力は大きく向上します。 第7章　自社メディア・サイトを主軸とした情報発信・コミュニケーション戦略 築古・中型オフィスビルの競争力を維持し向上させるためには、単に物件の改善や管理体制を整えるだけでなく、テナントや市場に向けた効果的な情報発信とコミュニケーションが不可欠です。この章では、当社自身のメディア・サイトを中心に、築古・中型オフィスビルの魅力を伝え、ブランディングを推進するための具体的な戦略を解説します。 自社メディア・サイトを活用したストーリーづくりとSEO強化 築古中型ビルを「魅力的な物語」に変えるコンテンツマーケティング当社が運営するメディア・サイトでは、単なる物件スペックや価格の提示にとどまらず、それぞれのビルが持つ個性やストーリーを魅力的に伝えるコンテンツを継続的に発信します。具体的には、過去のテナントの成功事例や、そのビルで行われたリノベーションや改善事例の裏側を紹介したり、実例の紹介を通じて現場の声や雰囲気を伝えるコンテンツを展開します。たとえば、「ビル管理者が語る、築30年超ビルの魅力と維持管理のポイント」や、「テナント企業が語る、築古ビル選択が事業成功に寄与した理由」など、具体的で共感を呼びやすいストーリーを掲載し、築古ビルへの理解や好感度を高めます。継続的なコンテンツ発信で閲覧数を高める手法SEO（検索エンジン最適化）対策として、定期的かつ計画的な記事更新を行います。エリア別オフィスマーケットのトレンド分析や、築古物件特有の管理運営のポイント、テナント誘致成功事例、業界の最新情報など、ターゲット企業や関係者が検索しやすいテーマを選定し、具体的なノウハウや情報を提供することで、自然な検索流入を増加させます。また、SEO対策としてキーワードの適切な使用、モバイル対応、読みやすい記事構成、内部リンクの最適化なども徹底し、自社メディア・サイトへのアクセス性を向上させます。 ビル管理会社としてのブランド構築との相乗効果 「プロのビル管理者」としてのブランドを表現するコンテンツの考え方当社のビル管理会社としてのブランド構築において、自社メディア・サイトのコンテンツは企業の個性や価値観を明確に表現する重要な手段です。当社が重視する「誠実な管理運営」「まやかしのない本質的な改善」「テナントとの長期的な信頼関係構築」などの理念を、事例紹介、コラム記事を通じて具体的に伝えます。さらに、当社が日頃取り組む地道なビル管理作業やトラブル対応の舞台裏を紹介することで、テナントや見込み客に対し、透明性や信頼性をアピールします。コラムによる具体的なコンテンツ営業戦略定期的に更新するコラムを通じて、業界のトレンドや具体的な管理・運営のノウハウを分かりやすく提供します。これにより、当社の「賃貸オフィスビル・マーケットの専門家」「頼れるパートナー」という位置付けを市場に印象付けます。たとえば、「築古・中型オフィスビルにおける費用対効果の高い管理方法とは？」や、「テナント視点で考える、長期入居したくなるビルの条件」など、テナント企業や仲介会社が興味を持ちやすいテーマでコンテンツを構成し、見込み客の関心を引きます。各種不動産情報サイト、SNS活用のサブ施策としての位置づけと使い分け当社が展開する自社メディア・サイトを主軸としつつ、不動産情報サイトやSNSなども効果的に活用して、自社メディア・サイトへの誘導や市場での情報認知度を高めます。不動産情報サイト：物件のスペック、賃料など客観的で具体的な情報を掲載し、実務的なニーズを持つテナント企業や仲介会社への訴求を図ります。SNS（Facebook、X（旧Twitter）、Instagramなど）：リアルタイム性や親しみやすさを重視し、自社メディアの新規コンテンツ更新の告知や、管理・運営の舞台裏など、気軽で身近な情報を発信も検討課題です。SNSを通じた情報拡散やエンゲージメントを高め、自社メディア・サイトへの訪問を促進します。 第8章　行政が動かない今、築古ビルオーナー自身が主体的に動くために 東京都の政策を見ると、大規模再開発や一部の先進的なリノベーション事例への支援は行われていますが、個別の中型・築古ビルへの細かなサポートや具体的な施策展開には限界があります。これは財政的・人的なリソースの制約からもやむを得ない側面があり、築古・中型ビルの価値向上については、最終的にはオーナー自身の主体的な意思に委ねられているのが現実です。東京都においても、老朽化したビルストックの活用に関して近年ビジョンを示し始めています。小池知事の掲げる「未来の東京」戦略では、既存建築物をリノベーションし、新たな需要に応える用途へ転換する方針が明記されています。例えば「老朽化した建築物を改修し、市民から需要の高い住宅へと転換」するといった既存ストック活用策も示され、古いオフィスビルを住宅などにコンバージョンして都市に潤いを与える取り組みが強調されています。また、歴史的・文化的価値のある建物は保存・活用して街のにぎわい創出につなげる方針も示されており、東京都は新築偏重ではなく「成熟都市として魅力を高めるまちづくり」の一環で築古ビル再生を位置づけています。具体策として、東京都は既存ビルの改修を後押しする制度も開始しました。2024年度から「中小規模事業所のゼロエミッションビル化支援事業」を立ち上げ、中小企業等が所有する中小オフィスビルの省エネ改修に対し、調査設計費や断熱・空調設備更新費用の一部を助成しています。さらに報道によれば、東京都は2025年度から民間の既存ビル再生プロジェクトに対する整備費助成制度も検討しており、先進的なリノベーション事例を公募・支援する方針です。こうした東京都の施策からは、築古オフィスビルを含む既存ストックの活用を促進し、安全性・快適性や環境性能を高めつつ都市の競争力維持を図るスタンスがうかがえます。もっとも、都心部では大規模再開発による超高層オフィス計画も推進されており、東京都は大規模再開発による都市更新と、既存中小ビルのリノベ支援の双方を並行して進めている状況です。一方、業界団体である日本ビルヂング協会連合会（JBOMA）も、築古オフィスビルが抱える課題について問題提起し、行政への要望活動を行っています。同連合会は全国のビルオーナー・ビル管理会社約1300社を会員とする組織で、毎年政府に対して税制改正要望などロビー活動を実施しています。例えば令和6年度税制改正に関する要望では、老朽化ビルの建替え・改修を後押しするための税制優遇措置の拡充を国に求める提言を提出しています。具体的には、耐震改修や省エネ改修を行った際の固定資産税減免措置の延長・拡大や、建替え時の譲渡所得税特例（いわゆるビルの立体買換え特例）の要件緩和などを求め、築古ビル更新のインセンティブ強化を図ろうとしています。しかし、これら行政や業界団体の施策には一定の限界があります。行政の補助や支援策は公共的意義が認められる範囲、つまり耐震や省エネ、防災といった公益性の高い分野に限られることが多く、内装や設備更新、ICT環境整備などのテナント誘致に直接関わる改修は原則対象外です。これは、中型オフィスビル・オーナーが実際に市場競争力を高めるために必要な施策が、公的支援ではカバーされにくいことを意味します。また、制度の利用には煩雑な申請手続きや書類整備が必要であり、中小規模のビルオーナーにとって実務的な負担が大きいのも課題です。申請に必要な専門知識や人的リソースが不足している場合、制度の利用自体が困難になります。さらに、行政の財政には限りがあり、助成制度の対象は多くの場合、先進的事例やモデルケースに絞られるため、都内の多くの中型築古ビルがその恩恵を受けることは難しいという現状があります。結局のところ、公的支援は中型・築古ビルの再生においては補完的な役割にとどまり、多くの場合は市場原理に基づいて競争力の有無が試されることになります。そのため、オーナー自身が主体的かつ積極的にビルの価値向上に取り組まざるを得ない状況が続いています。こうした現実を受け止め、築古・中型ビルのオーナーに求められるのは、行政や業界団体の支援を待つのではなく、自らが主体的に動き、自分たちの物件を再評価させるための具体的な行動を取ることです。次章では、このようなオーナー自身が実行可能で効果的な施策を、ブランディングの視点から詳しく掘り下げていきます。 第9章　まとめ：築古ビルオーナーが主体的に取り組むべきブランディング戦略 築古・中型オフィスビルには、どうしても「古い」「設備が遅れている」といったネガティブなイメージがつきまといます。しかし、このネガティブなイメージをただ受け入れるのではなく、むしろ積極的に改善し、ポジティブな特徴として再構築することで、市場において十分な競争力を持つ物件へと再評価される可能性があるのです。そのためには、オーナー自身が主体的かつ戦略的にブランディングに取り組むことが極めて重要です。ここでいう「ブランディング」とは、表面的なリフォームや一時的な話題作りではありません。それは自物件の固有の価値や魅力を見出し、それを明確なメッセージとして市場やテナントに訴求し、長期的な信頼関係を築いていく継続的なプロセスを指します。ブランディング戦略を丁寧かつ計画的に進めることにより、テナントからの共感と信頼を得て、持続的な入居率の安定化と収益向上を図ることが可能になります。では、具体的にオーナーがどのような施策を進めていけばよいのかを見ていきましょう。 ① 日常管理の徹底と効率的な設備改善 ビルの第一印象は、訪れるテナント企業や関係者にとって極めて重要な判断材料です。特に古いビルにおいては、清掃が行き届かない、照明が暗い、設備が不調であるといった小さな問題点がすぐにネガティブな印象として定着してしまいます。そこで、日常の清掃管理を徹底することで建物の清潔感を常に維持し、設備点検を定期的に行い、問題発生前に未然に防ぐ仕組みを作ります。大規模な設備投資が難しい場合でも、既存設備を最大限に活用し、小規模な改善で効果的に価値を向上させることができます。具体的には、エントランスの壁や床のリニューアル、照明のLED化、トイレや給湯室の衛生設備更新など、目に見えて分かりやすいポイントから改善を進めることが効果的です。こうした細やかな対応を着実に進めることで、「しっかりと管理されている」という印象を築き上げ、入居テナントの満足度を向上させることができます。 ② 市場動向の収集・分析とテナントターゲッティングの明確化 築古・中型ビルの競争力向上には、最新の賃貸オフィスビル市場動向や周辺エリアの業種傾向を把握し、適切なテナントを明確にターゲットすることが不可欠です。具体的には、エリアごとの業種集積状況を分析し、自ビルがどの業種のニーズを満たすことができるのかをしっかりと把握することです。例えば、法律事務所や会計事務所といった士業、公益団体やシンクタンク、あるいはIT系やデザイン系企業など、自物件の立地や設備環境に最も適合するテナント層を明確にします。その上で、それらターゲット企業のニーズに即したサービスや空間作りを行い、ピンポイントで魅力的な提案を実施することで、効果的なテナント誘致を図ることが可能になります。 ③ ネガティブイメージの払拭を目指した効果的な情報発信 オフィスビルのブランド価値を向上させるためには、テナントや市場への情報発信が極めて重要な要素です。特に、築古ビルが持つネガティブなイメージを覆すためには、単なる物件情報やスペックを提示するだけでなく、そのビルが持つ独自の魅力やストーリーを伝えることが必要です。具体的には、物件のネーミングやロゴを新しく制作する、ウェブサイトやパンフレットで改修内容や管理運営の舞台裏を積極的に伝える、過去のテナント企業がそのビルを選んだ経緯や成功した事例を紹介するといったアプローチを採用します。これらの情報を魅力的かつ統一されたブランドイメージとして発信することにより、ポジティブな評価を市場やテナント企業から得ることができます。また、専門的なブランディング支援を行う企業をパートナーとして活用し、より効果的かつ効率的にブランド戦略を推進していくことも選択肢の一つです。当社は、このようなブランディング施策を全面的に支援します。ビル管理運営からマーケティング、情報発信までを一貫してサポートすることで、オーナーが築古ビルの持つ真の価値を引き出し、市場競争力を効果的に高めるパートナーとなります。ぜひ私たちと共に、築古ビルの新たな可能性を切り開いていきましょう。 おわりに ― オーナーの行動が、東京のオフィスビル市場を変える 築古・中型オフィスビルは、単に「老朽化した物件」として扱われる存在ではありません。都市のインフラとして、中小企業や専門職、公益団体といった多様な事業主体を支え、ビジネスの多様性と柔軟性を下支えする“都市の土台”とも言える存在です。しかし、現実にはスポットライトが当たりにくく、政策面でも支援の網が行き届かない領域にあります。そのなかで問われているのは、オーナー自身が「自分の物件をどう位置づけるか」「どんな価値を提示するか」という“姿勢”と“構想力”です。行政に期待できることには限界があります。だからこそ今、築古ビルの再評価を進め、物件ごとの個性や地域とのつながりを活かしながら、自ら価値を再定義する行動こそが、最も現実的で力強い選択肢になってきています。都市に求められるのは、ただ新しく建て替えることではなく、「いまある資産を、いかに持続可能なかたちで活かし続けるか」という視点です。そしてそれは、誰かの大規模な投資や革新的なテクノロジーに頼るものではなく、日々の地道な管理と、一つひとつの判断の積み重ねによってこそ実現されていきます。私たちは、そうした“今あるものを活かす力”を信じています。築古・中型オフィスビルの価値を掘り起こし、現代のテナントニーズに丁寧に応えながら、新たなブランドとして再構築していく。そんな持続的で誠実なブランディングの取り組みこそが、これからの東京を支えるオフィスマーケットの“質”を底上げする鍵になると考えています。そして、何よりもそれを可能にするのは、オーナー自身の意思と行動です。私たちはその一歩を、実務と戦略の両面から支え続けていきます。ともに、築古ビルの未来を、東京都心の未来を、つくっていきましょう。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2025年12月9日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの羽部です。この記事は「ビル分譲ガイド　不動産投資商品の選び方」のタイトルで、2025年12月8日に執筆しています。少しでも、皆様のお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願いいたします。 目次第1章　不動産投資商品の名称と特徴第2章　投資金額別商品例と対象資産の特徴第3章　投資目的に応じた不動産投資商品例とその説明第4章　不動産投資商品の立地区分の例とその説明第5章　まとめ・不動産投資チェックリスト 第1章　不動産投資商品の名称と特徴 不動産投資の分野では、特にビル投資において多彩な表現が使われます。以下では、特に「ビル分譲」「ビル1棟売り」「投資用不動産」「売りビル」など、不動産投資広告でよく目にするキーワードについて、それぞれの意味・特徴を広告文例とともに分かりやすく整理します。「不動産投資に興味があるのでネットで調べてみようと思うけれど、どのように調べれば良いのかわからない」と感じている方が具体的な物件の情報を調べるうえで必要な基本的な知識としてご覧下さい。 1．ビル分譲（区分所有・1棟全体） 【意味】・「分譲住宅」が良く使われるため、これに準えた「分譲ビル」という表現でビルの「区分所有権」販売を示す。・1棟ビルを「フロア単位」または「区画単位」に細かく分割し、個別に販売する方法。購入者は区分所有権を取得する。・1棟ビル全体を販売する方法。分譲対象がビルという部分に焦点をあてた表現。・建物の分類はビルとなる不動産について、「区分所有権」を含む「所有権」販売全般を意味する。【表現例】・「都心オフィスビルの1区画を区分所有で手軽に購入」・「フロア単位で所有可能な区分オフィス投資」・「少額からのオフィス投資。相続・節税対策にも最適」・「予算に応じた安定資産のビル投資。インフレ対策に最適。」【対象・特徴】・一般投資家向けに投資金額が数千万円～数億円程度から参入可能。・節税対策、相続税対策、資産形成のニーズに対応。・区分所有建物の場合、他オーナーとの共同管理が必要。・分譲不動産は所有形態によらず自己使用または賃貸収益を目的とする。 2．ビル1棟売り（1棟収益ビル・1棟オフィス） ・ビル全体（建物1棟丸ごと）を販売する方法。・ビル分譲が様々な規模の不動産を対象としていることと比較し、1棟は区分所有を除外し、相対的に資産規模が大きい不動産の販売方法。表現例・「駅前好立地、1棟収益ビル」・「人気エリアの1棟オフィスビル。満室稼働中」・「1棟ビル投資で高収益・高利回りを実現」特徴・投資規模が大きく（数億円～数十億円）、比較的富裕層や法人投資家が主対象。・オーナーが単独所有のため、運営方針を自由に決定できる。・キャッシュフローと資産規模拡大に向くが、資金力・リスク許容度が求められる。・収益ビルと表現した場合は賃貸収益を目的とする。1棟オフィスは自己使用が可能な物件も含まれ、自己使用と賃貸収益双方を目的とする場合も含まれる。 3．投資用不動産（収益不動産・オーナーチェンジ物件） ・賃貸収入（インカムゲイン）や売却益（キャピタルゲイン）を目的に取得する不動産の総称。・賃貸不動産を対象とし、区分所有も1棟全体も対象表現例・「投資用区分オフィス、即収益物件」・「利回り〇％のオーナーチェンジ物件」・「賃貸稼働中の収益ビル、安定収入物件」特徴・購入時点でテナント（借主）が既に入居中の場合は、「オーナーチェンジ物件」と呼ばれる。・価格に対して年間賃料収入を示した「利回り」を強調する表現が多い。この利回りはあくまで物件比較のための目安であり、投資家が実際に得られる収益は異なる場合がある。・物件の種類は多様（ビル、マンション、店舗、倉庫など）である。 4．売りビル（販売ビル・売ビル） ・販売目的で市場に出ているビル物件。区分所有ではなく原則として1棟売却を指すことが多い。表現例・「売りビル情報多数あり。未公開物件も」・「都心の売りビル、レア物件につきお早めに」・「1棟ビル売却案件・非公開案件をご紹介します」特徴・区分販売ではなく、1棟まるごとの売却をイメージさせる用語としてよく使われる。・建物の状態・収益状況・立地によって価格や利回りが変動し、資産価値や出口戦略がポイントになる。・分譲不動産は所有形態によらず自己使用または賃貸収益を目的とする。主なターゲットは法人や富裕層の投資家。 5．その他よく使われる不動産投資商品名称 （1）レジデンス・レジ物件居住用マンション・住宅を指し、マンションの賃貸収益を狙った投資。（2）バリューアップ物件リノベーションやリーシング改善により付加価値向上を狙う物件。中古物件を安く買い、改修後に収益性を高める。（3）底地・借地権付き物件土地所有者と建物所有者が別々の物件。権利調整が複雑だが、安価で高利回りを狙える。（4）開発素地物件既存建物と土地が対象の不動産のなかで、建物の築年が経過して経済価値が低くなっている場合や既存不適格などの瑕疵がある場合などですべての賃借人退去後に建物解体のうえ新築建物の建築計画を予定する物件。必ずしも建物解体が必要ではなく、建物リニューアルを行う場合もある。 6．各表現の比較・整理 表現対象不動産投資規模主な投資家収益性投資難易度ビル分譲（区分)オフィス1フロア・店舗1区画中小規模（数千万～数億円）個人・中小法人中程度～高め（立地次第）易しい（管理も外注可）ビル1棟売りオフィス・商業ビル1棟大規模（数億～数十億円）富裕層・法人中程度～高（リスク・規模大）-投資用不動産マンション・オフィス・店舗など全般幅広く小規模～大規模まで個人～法人まで幅広い中程度～高め-売りビル（1棟）主に1棟のオフィス・商業ビル大規模（数億円以上が一般的）法人・富裕層中心- 7．不動産投資商品名称のまとめ（ポイント） ・「ビル分譲（区分所有）」はフロアや区画単位で所有可能で、比較的少額投資。・「ビル1棟売り」「売りビル」は、1棟単位で売却され、法人や富裕層向けの高額投資案件。・「投資用不動産」は収益性を前提とした全般的な不動産を指し、入居中物件（オーナーチェンジ物件）も含まれる。こうした用語を理解しつつ、それぞれの投資目的や規模、資産運用戦略に応じて物件選びを行うことが重要です。 第2章　投資金額別商品例と対象資産の特徴 前章で不動産投資商品の広告等で使われる用語の具体例を説明しました。より具体的な不動産投資商品のイメージを持って頂くため、不動産投資商品・対象資産を投資金額帯ごとに具体的に整理し、代表的な投資例・特徴をまとめます。誰にとっても良い投資商品というものは存在しません。下記の整理を参考に、自身の資産規模や目的に合わせて最適な不動産投資商品を選ぶことが重要です。 1．【数十万円～数百万円】不動産小口化商品（不動産クラウドファンディングなど） ・一口10万円～数百万円程度の少額で都心の商業ビルやマンション等に投資可能。・クラウドファンディング会社が不動産を取得・管理し、出資者は出資金に応じて配当を得る。・物件管理やテナント対応などは業者任せ。投資初心者向き。（具体例）・OwnersBook（ロードスターキャピタル）・CREAL（クリアル）・Rimple（プロパティエージェント） 2．【数百万円～数千万円】区分所有マンション（ワンルームマンション投資） ・分譲マンションの1戸（区分）を購入し、賃貸収入を得る。・都市部で駅近の好立地マンションを中心に需要がある。・個人投資家が比較的少額で参入しやすく、管理が容易。（具体例）・プロパティエージェント・日本財託・FJネクストホールディングス（ガーラマンション） 3．【数百万円～数千万円】区分所有オフィス・店舗 ・ビルの1フロアまたは区画を区分所有権で購入。・オフィスビルや商業施設の1フロア単位で、安定的なテナントが入居する立地の良い物件が多い。・節税・相続対策としても利用される。（具体例）・ボルテックス（区分所有オフィス）・サンフロンティア不動産（バリューアップ物件）・インテリックス（中古区分商業ビル） 4．【数百万円～数千万円】底地投資（借地権が付いた土地の所有権） ・借地権者が建物を所有し、土地の所有権だけを持つ状態。・毎月の地代収入は得られるが、土地利用が制限される。・収益性は低めだが相続税評価減・節税目的で投資される。（具体例）・都市部の底地専門業者（トーセイ、日本土地建物、日本商業開発など） 5．【数百万円～数千万円】借地権付建物（一戸建て住宅や小規模建物） ・土地は他人（地主）が所有し、建物のみ所有権を持つ。・投資額が抑えられる反面、地主との関係性が重要で、土地の利用や建替えに制限あり。・都心の住宅地や商業エリアで多く存在。投資利回りは高めだが流動性がやや低い。（具体例）・都内23区などの借地権付戸建住宅・店舗付き住宅など・下町エリアでの老朽住宅をリフォームして賃貸運用するケースも多い。 6．【数千万円～1億円未満】ロードサイド店舗（所有権土地建物一括） ・土地・建物の完全所有権で、ロードサイド店舗（コンビニ・飲食店・ドラッグストアなど）を所有。・投資額が比較的高いが、安定した賃料収入が見込め、管理負担が少ない。・土地の価値が安定しやすく、中長期的に収益性が高い。（具体例）・コンビニ、ドラッグストア、飲食チェーン店（回転寿司、ファストフード）などの単独店舗物件。・大東建託などが一括借上げ（サブリース）で提供するケースもあり。 7．【数億円以上】オフィスビル1棟・商業ビル1棟 ・1棟丸ごと所有するため投資規模が大きく、法人や富裕層向け。・収益力（利回り）と出口（売却・転売）戦略が重要になる。・管理は管理会社に委託することが一般的。（具体例）・都心の中規模オフィスビル（5億円～10億円）・商業地（駅前・繁華街）の1棟店舗ビル 8．【数十億円～】大型オフィスビル・商業施設（1棟所有権） ・資金規模が大きく、機関投資家やファンド、REITなどが購入主体となるケースが多い。・賃料収入だけでなく、価格上昇（キャピタルゲイン）を狙う投資もある。・一般個人投資家にはハードルが高い。（具体例）・J-REITが取得するような丸の内エリア、虎ノ門エリアのオフィスビル（数十億円以上）・外資系ファンド（ブラックストーン、ケネディクス）等の投資対象 9．投資金額帯別不動産投資商品のまとめ 金額帯投資対象（例）特徴権利形態対象投資家数十～数百万円不動産クラウドファンディング(証券化商品)手軽な金額でリスク分散型投資を実現小口化持分・匿名組合出資初心者個人百万円～数千万円区分所有マンション・区分所有オフィス区分所有マンション・区分所有オフィス比較的低予算で所有しやすく、節税や資産形成が目的区分所有権個人・小規模投資家数百万～数千万円底地・借地権付き家屋制約付きながらも、都心立地を低予算で保有できる底地権・借地権付き建物所有権個人・小規模投資家数千万円～1億円未満ロードサイド店舗（土地建物）など安定的で利回りが良く、土地・建物がセットの完全所有完全所有権（土地・建物）富裕層・中小法人数億円以上ビル1棟・大型オフィス・商業ビルビル1棟・大型オフィス・商業ビルまとまった資金が必要だが、安定的かつ規模の大きな収益を狙える完全所有権（土地・建物）富裕層・法人投資家 10．投資目的に応じた商品例 ●少額からスタートしたい初心者不動産クラウドファンディング・区分所有ワンルームマンション●節税・相続税対策の投資家戸建住宅・区分所有マンション・区分オフィスなど●安定収益重視の投資家ロードサイド店舗・賃貸アパートなど●資金力があり収益性・売却益重視の投資家都心1棟ビルなど完全所有権型 第3章　投資目的に応じた不動産投資商品例とその説明 投資対象となる不動産について、比較的商品の選択肢が多くあるものについて例を挙げ、「投資対象としての特徴」や「投資のポイント」を簡潔かつ整理して解説します。 1．戸建て住宅（賃貸用） 投資特徴：個人の居住需要に対応した賃貸住宅。単身世帯～ファミリー世帯まで幅広いニーズに対応可能。比較的初期投資額が低め（数百万円～数千万円）。利回りは高めだが、入居者退去時の空室リスクがある。メリット・デメリット：【メリット】売却しやすい・自己利用に転用可能。【デメリット】1戸空室で収入がゼロになるリスク。 2．アパート・マンション等の共同賃貸住宅（1棟投資） 投資特徴：複数の住戸をまとめて運営するため、空室リスク分散が可能。安定的な家賃収入を期待でき、初心者～プロ投資家まで広く人気。築浅物件は利回り低め（3～5％）、築古物件は高利回り（7～10％以上）も。メリット・デメリット：【メリット】安定収益・空室リスク分散。【デメリット】修繕コストが大きくなる・管理コスト発生。 3．オフィスビル（1棟・区分所有） 投資特徴：法人がテナントとなるため家賃が高く、安定した収益を見込める。都市部の好立地ほど賃料・稼働率が安定。賃貸契約期間が比較的長い（3～10年）ケースが多い。メリット・デメリット：【メリット】法人テナントによる長期安定収益。【デメリット】景気影響を受けやすく、空室時の収益低下リスク。 4．テナント商業ビル（店舗・商業施設） 投資特徴：商業店舗、飲食店、クリニック、美容室など、多様な業種が入居。ロードサイド店舗は利回り5～8%前後で比較的高収益。立地が極めて重要で、駅前・幹線道路沿いが有利。メリット・デメリット：【メリット】立地次第で収益性が高い。【デメリット】景気変動の影響を受けやすく、テナント入替時の空室リスクがある。 5．オフィスビル（事務所用途） 投資特徴：法人テナント対象で、賃料が安定しやすい。都市中心部でのニーズが高く、区分所有で小口投資も可能。バリューアップ（リノベーション）で資産価値を向上可能。メリット・デメリット：【メリット】長期契約で安定収益が狙える。【デメリット】景気変動による賃料低下・空室リスク、管理費や修繕コストが高い。 6．テナント商業施設（ショッピングモール・複合商業施設） 投資特徴：大規模施設はREITや法人投資家向き。安定テナントを誘致できれば賃料収益は安定するが、規模が大きく投資額も高額。郊外型大型商業施設は集客次第で収益が変動する。メリット・デメリット：【メリット】収益の安定性・知名度向上による資産価値維持。【デメリット】空室発生時の影響大。初期投資が高額。 7．底地（土地のみ所有、借地権建物あり） 投資特徴：地代収入を得る目的で投資。自己利用・建築自由度が低い。相続評価額が低く節税に効果的。メリット・デメリット：【メリット】節税効果・安定収入。【デメリット】土地利用や売却が困難。収益性低め。 8．借地権付き建物（建物のみ所有、土地は借地） 投資特徴：土地は借地のため安く、少額で賃貸用建物を所有可能。比較的利回りが高いが地主との関係性が重要。メリット・デメリット：【メリット】投資額抑制。利回りは高め。【デメリット】土地利用の制限。地主との交渉が必要。 9．土地・建物の完全所有権（ロードサイド店舗・事業用地） 投資特徴：コンビニやファミレス、ドラッグストア等のロードサイド店舗。完全所有のため土地・建物の自由利用や売却が可能。メリット・デメリット：【メリット】所有権自由度高・安定的収益・売却しやすい。【デメリット】初期投資額が大きめ。 10．ホテル 投資特徴：観光需要に応じた宿泊施設への投資。稼働率や景気に左右されやすく収益性変動あり。都市部ホテル、リゾートホテルなど種類は多様。メリット・デメリット：【メリット】観光地立地では高収益可能。【デメリット】運営リスク（稼働率変動）が大きい。 11．倉庫・物流施設 投資特徴：EC需要増加に伴い、物流拠点ニーズが上昇。賃貸期間が長期（5～10年）で安定収益が見込める。メリット・デメリット：【メリット】賃料収益安定性高・管理負担低め。【デメリット】立地の選定次第で稼働率・売却難易度が左右。 12．その他の一般的な投資対象例 ●コインパーキング・月極駐車場初期費用が比較的安価。土地活用での暫定措置としても一般的。都市部で稼働率が高いが、固定資産税対策としての一時利用。●トランクルーム・レンタル倉庫初期投資低め・安定したニーズ。利回り高め（8～12％前後）。個人・小口投資家向けの運営会社による投資商品もある。 13．まとめ（不動産投資対象別の特徴比較） 種類安定性利回り目安流動性投資難易度戸建て住宅△中～高め高易アパート・マンション〇（安定）中～高め中程度-オフィスビル〇（景気敏感）中～高め中～難-商業施設〇（立地次第）中～高め中～難-底地◎（低収益）低め難しい-借地権付建物〇（制約あり）中～高め難-ホテル△（不安定）高め難-物流施設◎（安定）中中程度- 投資対象ごとに特徴やリスクが異なるため、それぞれの目的・資金力・リスク許容度に応じて選択することが大切です。 第4章　不動産投資商品の立地区分の例とその説明 本章では、代表的な立地分類（都心の商業地、オフィス街、近郊住宅地、地方都市、地方山村）を用いて、不動産投資対象としての特徴を整理します。また、代表的分類に一般的な区分を追加・整理し、それぞれの投資上の留意点もあわせて解説します。必ずしも１つだけに分類されるとは限らない場所もありますが、これらの分類を参考に、自分の投資目的や資金規模、リスク許容度、運営手間に応じて、投資対象の立地を選定するとよいでしょう。 1．立地別の不動産投資特性一覧表 立地区分主な投資対象特徴（メリット）注意点（デメリット）都心商業地商業ビル・店舗・オフィス人口・商業集積が高く、需要が安定的。資産価値が高く流動性も高い。土地価格上昇によるキャピタルゲインも期待可。価格が高額で利回りは低め。景気・市場変動の影響を受けやすい。オフィス街オフィスビル・テナントビル安定した法人需要。長期賃貸契約で安定収益。区分所有も可能。企業移転など景気変動に伴う空室リスク。築古物件は維持管理コスト高め。近郊住宅地マンション・アパート・戸建住宅ファミリー層中心の安定的な居住ニーズがあり、空室率低め。購入価格も比較的手頃。競争物件が多く家賃競争が激しい。人口減少エリアでは空室リスク増加。地方都市（中核都市・地方県庁所在地）賃貸住宅・ロードサイド店舗・ビジネスホテル購入価格安価。一定の都市需要が存在し、利回りが高め（6～10％）。人口減少・賃料下落・テナント撤退時の空室リスクが大きい。地方山村（過疎地）別荘・民泊施設・太陽光発電用地土地価格が安く、利回り（表面利回り）が高い。自然資源活用型投資（太陽光・林業など）可能。流動性が低く換金困難。賃貸需要は極めて低い。 2．各エリアの詳細な特徴解説 ① 都心商業地（銀座、新宿、梅田など）人口集中度・消費ニーズが高く、店舗ビルやテナント向け商業ビルとして魅力的。投資対象は高額で利回りは低い（2～4％台）が、キャピタルゲイン（売却益）を狙える可能性もある。地価が安定して高く、流動性も高い（換金性が良い）。【広告表現例】「希少立地！駅徒歩1分の好立地収益ビル」 ② オフィス街（東京の丸の内・大手町、大阪の梅田・淀屋橋）法人がメインターゲットで、安定したテナント需要。区分所有オフィス投資が一般的で、節税・相続対策としても人気がある。景気後退や企業移転で一時的な空室が生じやすい。景気敏感型の資産。利回りは4～6%程度が一般的。【広告表現例】「東京主要オフィス街の区分所有ビル、安定稼働中」「1棟オフィスビル投資、法人テナント契約済み」 ③ 近郊住宅地（東京近郊：三鷹・川崎・横浜・千葉・埼玉のベッドタウン）居住需要が安定し、賃貸住宅・一戸建住宅（賃貸）が人気。投資物件としては賃貸マンション・アパート中心で、中古戸建を賃貸転用も多い。ファミリー向け・単身者向けと多様な物件があり、賃貸ニーズは比較的安定。投資利回りは5～7％程度が一般的で、競争激化のため家賃の維持が難しい地域も多い。【広告表現例】「都心通勤圏、満室稼働中の1棟アパート投資」「利便性良好の中古戸建住宅、リフォーム後即収益可」 ④ 地方都市（地方県庁所在地・中核都市、例：仙台、広島、熊本など）地方都市中心部は人口が安定しているが、周辺エリアは人口減少傾向。投資物件はマンション、商業店舗、ビジネスホテルが主流。購入価格が比較的低いため高い利回り（8～10％以上）を狙えるが、将来の空室リスクがある。【広告表現例】「地方都市中心街で利回り10％以上の収益アパート」「地方都市の駅前テナントビル、満室稼働中」 ⑤ 地方山村（農村・過疎エリア）自然豊かな環境を生かした投資が主流（太陽光発電、別荘、民泊施設など）。投資額は安いが、管理や稼働率に課題が多い。投資としては玄人向き。流動性が低く売却時に苦労することがある。【広告表現例】「地方の別荘地で民泊投資、利回り15％超も可能」「地方山林を活用した太陽光発電投資、安定的な売電収入」 3．その他、投資対象として一般的なエリア分類（補足） 駅前繁華街（地方都市含む）商業テナント需要が高く、空室リスクが低い。1棟ビル投資、店舗区分投資として有効。ロードサイド店舗（郊外エリア）コンビニ・飲食店・ドラッグストアなど、郊外でも安定収入が可能。賃料が安定しやすい長期契約が多い。観光地（リゾートエリア）民泊・ホテル・別荘型施設への投資が有効。観光需要に左右されるため、収益性は変動しやすい。土地・駐車場（都市・郊外問わず）賃貸運営コストが低く、節税にも有効だが、収益性はやや低い。将来の開発を見込んで購入するケースが多い。 4．投資対象としてのポイント整理 ・都市の中心地ほど価格が高く収益率が低め、地方ほど価格が安く利回りは高い傾向。・人口動態、立地特性、テナント・居住ニーズなどを考慮し、資産価値の安定性と流動性をバランスよく考えることが重要。・初心者向き：近郊住宅地（マンション・戸建て）や都心区分所有（マンション）。・経験者・法人向き：オフィスビル・商業ビル・物流施設。・ハイリスク・ハイリターン型：地方山村エリアの民泊・太陽光施設。 第5章　まとめ・不動産投資チェックリスト 以下に、「不動産投資を行う際のチェックリスト」を体系的に構成します。これまでの章でどのような商品があるか、その特徴を述べて参りましたが、具体的な商品を見ることが不動産投資の第一歩です。自分にあった商品を探すために、まずはチェックリストをもとに自分の希望を整理したうえで、具体的な物件を調べてみて下さい。不動産投資について調査を重ねるなかでより具体的な希望条件が明確になれば、実際の物件がその希望条件にどの程度合致するかを判断することができます。そのような手順を進めるうえで、具体的なかつ実用的なチェック項目をまとめました。不動産は同じ物件は２つとないため、個々のチェックリストが全体的に関連し、最終的な価格や収益に影響してきます。網羅的な項目を挙げていますので、初心者には不明な項目があるかもしれませんので、それらはブランクでも大丈夫です。ご自身の希望条件に合致した投資物件をいくつか見つけることができれば、一定の相場観のようなものを掴むことができます。これはこういう部分があるから安いのか、あれはああいう部分が魅力的なので高めなのか、などのご自身なりの判断ができるようなればもう不動産投資家です。 1．不動産投資チェックリスト・フローチャート 以下の順序でチェックを進めていきましょう。✅ STEP1【投資目的の明確化】投資目的を設定（インカムゲイン、キャピタルゲイン、節税・相続対策など）投資期間の設定（短期・中期・長期）投資許容リスク（安定重視 or 高利回り重視）投資予算（自己資金・借入可能額）✅ STEP2【物件種類・権利形態の選定】投資金額に適した物件種類を選定（小口化商品・区分所有・1棟所有・底地等）投資目的に適合する物件種別（居住用・商業用・事務所用・ホテル・物流施設等）権利形態（所有権・借地権・底地・区分所有）を明確化✅ STEP3【エリア・立地の選定】地域区分を明確化（都心・近郊・地方都市・郊外等）立地特性チェック（交通利便性・人口動態・商圏人口・行政施策）周辺環境チェック（競合物件・嫌悪施設・将来の再開発計画の有無など）✅ STEP4【物件現地調査・物理的確認】築年数・構造（RC・鉄骨・木造など）建物の状態（劣化・修繕履歴・リノベーション有無）設備状況（水回り・空調・エレベーター・防犯・防災設備など）耐震性のチェック（新耐震・旧耐震、耐震診断・補強有無）アスベスト（石綿）調査済みの有無（石綿障害予防規則対応状況）✅ STEP5【収益性分析】表面利回り（年間賃料 ÷ 購入価格）実質利回り（実際の諸経費を差し引いた実質収入ベースで計算）周辺の賃貸相場との比較（割高・割安を把握）空室率のチェック（現状および周辺の稼働率）収支シミュレーション（キャッシュフローの安定性を精査）将来の家賃下落・経年劣化・修繕費用上昇リスクの検討✅ STEP6【法務・権利関係の確認】登記簿謄本確認（所有者・抵当権・借地権の権利関係）法令制限チェック（用途地域・建ぺい率・容積率・高さ制限）契約関係書類（賃貸借契約書・管理委託契約書）の内容確認借地権物件・底地の場合の地主・借地人との関係性確認✅ STEP7【資金調達・融資の検討】金融機関の融資評価額（融資可能額・金利・融資期間・担保条件）自己資金と融資のバランス（無理のない返済計画かどうか）借入に伴うリスク（返済計画、金利変動リスク、繰上げ返済条件）✅ STEP8【管理運営体制の確認】管理会社の有無・管理手数料管理会社の実績・信用・対応力テナント対応（募集・クレーム対応）の仕組み確認維持管理・修繕計画の体制（長期修繕計画有無）✅ STEP9【出口戦略（売却時）の確認】売却可能性・流動性の高さの確認（将来的な換金性）近隣エリアの過去売却事例確認（価格推移）売却タイミングの想定・投資期間の再確認✅ STEP10【総合的な最終投資判断】投資目的に対する物件の総合評価投資リスクとリターンのバランス評価投資判断に関する第三者専門家（税理士・不動産鑑定士・建築士）の意見・助言を得る 2．フローチャートで整理する不動産投資プロセス 投資目的・予算設定　　⬇️物件種類・権利選定　　⬇️エリア・立地選定　　⬇️市場調査・物件情報確認　　⬇️現地調査・物件状況確認　　⬇️収益性分析　　⬇️法務・権利関係確認　　⬇️資金調達・融資検討　　⬇️管理運営体制確認　　⬇️出口戦略検討　　⬇️総合的な最終投資判断 3．このチェックリストの活用方法 ・各項目を順番に確認することで、体系的で網羅的な投資判断を行えます。・判断に迷った場合、各項目のチェックを再度振り返り、専門家への相談を挟むことも有効です。・実際の投資判断の際に、チェック項目を印刷・整理して、物件ごとに客観的評価を行いましょう。 4．補足：不動産投資で忘れがちな注意事項 ・景気変動や市場動向を考慮した保守的な収支予測を立てること。・税務・法務・建築の専門家との連携によって投資リスクを低減すること。・不動産市場や関連法令・税制改正の最新情報を定期的に確認し、常に情報アップデートを怠らないこと。以上のチェックリストを活用し、体系的で精度の高い不動産投資判断を行うことができます。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ代表取締役 羽部 浩志 1991年東京大学経済学部卒業　ビルディング不動産株式会社入社後、不動産仲介営業に携わる 1999年サブリース株式会社に転籍し、プロパティマネジメント業務に携わる 2022年サブリース株式会社代表取締役就任(現職)　ライフワークはすぐれた空間作り 2025年12月8日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの飯野です。この記事は「テナント満足度がぐんと上がる！賃貸オフィスビルの管理会社の神対応5選」のタイトルで、2025年12月5日に執筆しています。少しでも、皆様に新たな気づきをもたらして、お役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願いいたします。 目次 はじめに1. 待たせない！問い合わせへの“最速レスポンス”2. 問題解決が早い！トラブル時のスムーズな動き3. 担当が替わってもクオリティが揺れない――一貫品質を生む情報共有とバックアップ体制4. 必要以上に踏み込まない――ムダなコミュニケーションの排除5. 条件交渉の落としどころをスッと示す――余計なストレスを生まない調整力おわりに はじめに 賃貸オフィスの管理会社と聞くと、まずは日常的な業務を思い浮かべる人が多いだろう。例えば、定期清掃の手配や共用部の点検、書類のやり取りなど…。こういうルーティンワークがしっかりしていることは、ビルを運営する上で当たり前に重要なこと。でも、正直なところ「毎日の掃除が丁寧」「エレベーターの点検がキッチリ」くらいでは、テナントさんにとっては“これが決め手で契約する！”とまではいかないかもしれない。なぜなら、それらの日常的業務は“最低限クリアしていて当然”とみなされやすいからだ。ところが、大きな差が出る瞬間がある。それが「トラブル対応」だ。賃貸オフィスビル、特に築古のオフィスビルでは不意に問題が起きることが珍しくない。例えば、急な水漏れ、空調が壊れてスタッフの業務がストップ、隣室との騒音トラブル、あるいは契約内容や賃料をめぐるちょっとしたやりとり…。こうした「いつものことではないとき」にこそ、管理会社の真価が問われると言っても過言じゃない。しかも、単に「担当者が優秀だったからラッキー」で終わる話じゃない。その管理会社全体で仕組みやマニュアルが整備されていれば、担当が変わってもトラブルへの向き合い方がブレにくいし、進捗管理や報告もスムーズ。逆に、引き継ぎが行き届いていない会社だと、「担当が休みだから何もできない…」なんて待たされたり、同じ説明を何度も繰り返すハメになったりしがちだ。テナントの立場からすれば、長く安心して仕事を続けられるかどうかは、管理会社のこうした“対応力”に大きく左右される。普段は意識しない部分かもしれないけど、いざトラブルが起きたときに神がかった動きをしてくれる管理会社なら、「このビルならずっと入居していたい」と思うのも自然な流れだろう。そこで本コラムでは、テナント目線で「この管理会社、神対応すぎる…！」と思わず感謝したくなるような具体的ポイントを5つ挙げてみたい。あらゆるビジネスシーンで、日常対応がきちんとしていることはもちろん、決定的な場面で“さすが”と感じさせる要素とは何なのか。そして、それを実現するためには、管理会社としてどんな仕組みづくりや意識が必要なのか。いっしょに考えてみよう。この5つのポイントを押さえている管理会社は、ただ担当の「日々頑張ってます」って意気込みだけじゃなく、いつ誰が担当しても安定したサービスを提供してくれるはず。そういう会社こそ、ビルオーナーだけでなくテナントからも厚い信頼を得られるんじゃないかな。それでは早速、“賃貸オフィスの管理会社の神対応”を見ていこう。 1. 待たせない！問い合わせへの“最速レスポンス” 賃貸オフィスを利用するテナントにとって、問い合わせの“放置”ほどストレスになるものはない。ほんの小さな疑問や要望であっても、何の返事も来ない時間が長引くと、「ちゃんと届いているのか」「この管理会社、大丈夫なのか」と不安が募ってしまう。実際のトラブルであればなおさらで、特にオフィスの設備トラブルは日常業務に直結するため、一刻も早い対応を望むのが当然の心理だ。ここで管理会社が示すレスポンスの速度は、テナントから見た物件の評価を大きく左右する。素早い返信があるだけで「とりあえず状況は把握してくれているんだな」と安心でき、不安やイライラが和らぐ。少し風邪を引いたときにすぐ病院で診てもらえると安心するのと同じような感覚だ。 “あ、ちゃんと見てくれているんだ”という安心感 例えば、空調が止まってしまったとの連絡をテナントから受けたとしよう。猛暑の時期なら「このままでは仕事にならない」と切実な問題だ。そうしたとき、管理会社がすぐに「担当者に共有しました。何時頃までに対処法をお伝えします」と連絡を入れてくれるだけで、テナント側は「ひとまず任せれば大丈夫そうだ」と思える。もしこの第一声が数時間、あるいは翌日になってしまうと、それだけで不満が膨れ上がり、「いっそのこと、もう別のオフィスを検討しようか」といった話に進んでしまうこともあり得る。ここで効いているのは、受付完了の報告、次のアクションの提示、そして回答目安の明示という三つの要素がワンセットになっているという点だ。また、レスポンスの目安時間をあらかじめ決めておくことも有効だ。「営業時間内なら30分以内に返信」「夜間でも翌朝までに報告を入れる」など、明確なルールがあると担当者によって対応速度がブレにくい。こうしたルールが全社員に浸透していれば、担当が替わったとしてもテナントは同じ水準の迅速さを享受できる。 テナントの声：安心と信頼は“待たせない”から生まれる とあるテナントの例では、ちょっとした内装の不具合を問い合わせたところ、わずか15分後には「すぐ確認します。本日中に状況をお知らせしますね」と返信があり、その日のうちに、管理会社の社内営繕チームが対応しての修繕スケジュールまで決まったという。「大きな故障じゃないのに、こんなに早く動いてもらえるとは思わなかった。このビルに入居していて良かった」と言われると、管理会社としても喜びが大きいはずだ。もしこれが1日、2日と返信がなかったら、テナントの不満は募る一方。「やっぱり他の物件も検討したほうがいいかも」という感情を誘発するトリガーにもなる。実際の問題解決のスピードも重要だが、まずは“一言でも返事がある”という事実こそ、テナントにとって非常に大きな安心材料になる。 最速レスで見せる管理会社の“本気度” 問い合わせレスポンスの早さは、管理会社の「本気度」をダイレクトに伝える。テナントにしてみれば、「この会社は丁寧に扱ってくれているんだ」と感じられ、それが物件自体の評価にもつながる。特別なプレゼントや大規模なイベントを用意するより先に、まずは“すぐ返事をもらえる”ことが、最も分かりやすい神対応のひとつだ。 2. 問題解決が早い！トラブル時のスムーズな動き オフィスの利用中に起きるトラブルは、テナントにとってビジネス上の大きな痛手になりやすい。例えば、エアコンの故障や水漏れなどは、直接的に業務効率を落とすだけでなく、職場環境としての快適さを一気に損なうため、テナント社員のモチベーションや健康面にも関わってくる。そうした緊急性の高い問題が発生したとき、管理会社がいかに素早く動いて解決の段取りを組めるかどうかは、テナントにとって「このビルに長く居たいかどうか」を判断するうえで大きな要素となる。 「とにかく早くなんとかしてほしい」切迫感に応える 賃貸オフィス管理で最も喜ばれるシーンの一つが“トラブル対応の的確さ”だ。特にオフィスではクライアントとの打ち合わせや社員の作業環境に直結するため、一刻を争う場面が少なくない。例えば、猛暑の時期に空調が止まった場合、数時間も放置されればテナントは「もう仕事にならない」と切羽詰まった状態に陥ってしまう。このようなとき、“早さ”だけでなく“スムーズさ”が求められる。単に「業者に連絡しておきます」という返答で終わるのではなく、いつ業者が来るのか、作業はどれくらいの時間がかかるのか、費用はどの程度かかりそうかなど、テナントが知りたい情報を早めに伝えるのが理想だ。見通しが立つとテナントも落ち着いて対処できるため、余計な不安を抱えずに済む。 進捗連絡が要 問題解決の“早さ”を支えるのが、こまめな進捗連絡だ。管理会社が修繕業者を手配しても、テナントに何の情報も伝わらないまま放置されると、「今どんな状況なのか」「いつ作業が始まるのか」という疑問が膨らんでいく。この疑問こそがストレスや不安の原因になる。修理日や見積もりの結果、作業完了の目処など、小まめな報告があるだけで、テナント側は「動いてくれているんだな」と安心できる。たとえば、1日のうちに「午前中に見積もりを取りました」「夕方には業者が作業に伺えます」「作業完了は18時ごろで問題なさそうです」というように、都度タイミングを見てメールやショートメッセージで連絡が入るだけで、テナントの心証は大きく変わる。仮に修繕が翌日以降になるとしても、進捗が分かるため、「きっと大丈夫だろう」と前向きに捉えやすい。 緊急時の社内体制が強みになる トラブル対応において個人の力量も大切だが、それ以上に“社内体制”がしっかり組まれている管理会社は、担当者が変わっても対応品質が下がりにくい。緊急時の手配先リストや作業の優先度判定フロー、オーナーへの承認を素早く仰ぐためのルールなどが整備されていれば、誰が対応しても同等のスピードで動ける。こうした仕組みがない会社だと、担当者個人の経験に頼る部分が大きくなり、担当が不在だったり異動したりすると、途端に対応が遅れてしまうケースが少なくない。 テナントの声：ピンチを乗り越えた“安心”が長期入居の決め手に あるテナントは、契約直後の真夏に空調が止まり、業務がストップする非常事態に見舞われた。管理会社に連絡したところ、即座に修理業者を手配し、さらに「仮の冷風機を数台お持ちします」と提案があった。夕方までには空調が復旧し、翌日には通常業務を再開できたとのことだ。そのテナント曰く「ピンチのときに頼りになるのが本当の意味での良い管理会社。この体験があったからこそ、更新時も迷わず契約を続けると決めた」と語っていた。このエピソードは、トラブルを素早く解決するだけでなく、テナントが感じる不安を取り除く工夫（仮の冷房設備の貸し出しなど）を惜しまなかった点が評価を高めている。あくまでビジネスの場であるオフィスにおいて、“困ったときに助けてくれる”実感は、長期入居を後押しする最強の要因になり得る。 “速さ”と“丁寧さ”の両立こそ神対応の秘訣 トラブル時は慌ててしまい、対応の質が雑になりがちだが、ただ速いだけの“雑な対応”ではテナントの不安を解消できない可能性がある。逆に、あまりに丁寧すぎて時間がかかりすぎるのも良くない。最適解は、スピーディーに動きつつ、必要な情報をきちんとテナントに伝えること。修繕業者の手配やオーナーへの承認フローも手早く済ませ、進捗を連絡し、見込みが立ったらすぐ共有する。こうした“速さと丁寧さのバランス”を社内全体で維持できる会社は、テナントにとってはまさに“神対応”に映るはずだ。 3. 担当が替わってもクオリティが揺れない――一貫品質を生む情報共有とバックアップ体制 レスポンスが速く、トラブルにも強い――そこまでは合格点だとしても、担当者が替わった瞬間に対応の質がガタ落ちするようでは、テナントの信頼は長続きしない。総務担当が異動や退職で入れ替わるたびに、同じ説明を最初から繰り返させられたり、人によって回答内容や温度感がまったく違ったりする状況は、テナントにとって大きなストレスだ。長期入居を決めるうえで実は無視できないのが、サービスの“ブレなさ”である。 “説明のやり直し”という隠れコスト あるテナントは、契約から三年の間に管理会社の担当者が三回交代した。交代のたびに社内レイアウトや設備仕様を一から説明し直し、その都度「前の担当者には伝えてあったのに」という食い違いが発生。結果として問い合わせに要する時間が倍増し、「小さな要望を出すのも気が重い」という声が現場から上がったという。こうした“説明のやり直し”は目に見えないコストだが、積もり積もると「そろそろ別のビルを探したほうが効率的では？」という退去検討の火種になりやすい。 履歴共有・SOP・バックアップ――三つの土台が“ブレ”を消す そこで鍵になるのが、会社全体でサービス水準を平準化する仕組みだ。まず、問い合わせ履歴や工事履歴、契約条件などをクラウド上のデータベースに一元管理し、担当が交代しても“続き”から話を始められる状態をつくる。さらに、問い合わせを受けたあとの分類・優先度判定・標準回答例をSOP（標準業務手順書）として明文化しておけば、経験の浅いスタッフでも一定水準の応答が可能になる。そして決定打となるのがバックアップ担当の存在だ。主担当が休暇や出張、あるいは急病で不在になったとしても、副担当がフル権限で対応できる体制を整えておけば、「担当者が捕まらずレスが止まる」という“空白時間”をゼロにできる。テナント側にはあらかじめ「A が不在の際は B が窓口になります」と周知しておくと、不安感はさらに小さくなる。 担当三度交代でもストレスゼロだった事例 IT 企業 B 社（従業員 80 名）は、三年間で担当者が三回入れ替わった。ところが、問い合わせのたびに履歴シートが PDF で共有され、共用メール、社内ワークフローなどから過去のやり取りを検索できたため、新担当は初回の挨拶から具体的な提案を即座に行えた。さらに、主担当が急病で不在になった際も、当番制の窓口が30分以内に一次返信を入れたことで、業務はまったく止まらなかった。B 社の総務担当は「担当が替わるたびに話が早くなっているくらい。ここなら長く入居しても安心」と語っている。 “人”より“仕組み”で信頼を積み上げる 優秀な担当者は大きな財産だが、テナントが求めているのは「誰と話しても同じ品質」という安心感だ。履歴共有データベースで“説明のやり直し”をなくし、SOP で回答のムラをなくし、バックアップ担当でレスの空白をなくす。この三つが揃えば、担当者が何度替わろうともサービスの質は揺るがない。結果としてテナントは「ここなら長期契約を結んでもストレスが少ない」と感じ、更新や増床の相談を前向きに検討しやすくなる。速さと丁寧さに加えて、ブレない一貫品質。この三本柱がそろったとき、管理会社の対応はテナントから“神”と呼ばれる。 4. 必要以上に踏み込まない――ムダなコミュニケーションの排除 管理会社の対応を「神」と感じるポイントの一つに、“ちょうどいい距離感”を保ってくれるかどうかが挙げられる。確かにこまめな連絡や細やかなフォローは大切だが、テナントが望んでいないのに頻繁に雑談やイベントへの参加を求められると、逆に「面倒だ」と感じてしまうことがある。オフィスはビジネスの場なので、テナントは本来の業務に集中したい。それにもかかわらず、管理会社からやたらと訪問や電話が入り、「どうですか最近？」「今度こんな催しがありますがいかがですか？」と営業的なトークが続くとストレスが溜まってしまうケースもある。“コミュニケーションを取る”こと自体を目的化されると、テナントにとっては負担だ。 過不足ない連絡が実は“神対応”になる理由 ●テナントが求めるのは業務に支障のない環境オフィス利用者は自社のビジネスを回すことが最優先。もし管理会社とのやり取りが増えれば、そのぶん時間と手間を取られてしまう。だからこそ、“必要な連絡だけ”で事が済む仕組みがあると、テナントにはありがたい。●情報提供のスピード感と的確さが大事「修繕や点検のスケジュール」といった必要情報は、手短かつ正確に共有してくれる方がテナントも把握しやすい。冗長な説明や不必要な余談を挟まないだけで、コミュニケーションの効率がぐっと上がる。●イベントやキャンペーンの押し付けは敬遠されがち大規模物件での入居者交流会や、管理会社主催のセミナー等を喜ぶテナントもいるかもしれないが、強制参加や過度な勧誘があると、逆に辟易してしまう層も少なくない。告知をして必要な人だけ来てもらう程度のスタンスが、今の時代にはマッチしやすい。 仕組みで実現する“最小限のやり取り”の徹底 必要なときに必要な情報を渡す――これを実現するには、管理会社がマニュアル化やシステム化を図っていることが多い。（1）連絡フォーマット整備・修繕案内や点検スケジュールなど、定期的に発生する連絡事項については、テンプレート化されたメールで簡潔に案内する。・件名やタイトルだけで要点がわかるようにするなど、テナントの目線を意識していると「助かる」と言われることが多い。（2）問い合わせ履歴の一元管理・何度も担当が変わるたびに同じ説明を繰り返さなくて済むよう、テナントごとの問い合わせや過去のやり取り履歴を共有できるシステムを導入している場合がある。・これによって、テナントは不要なやり直し説明をしなくて済み、最小限の接触で問題が解決する。（3）個別の要望に柔軟対応・どうしても対面で話し合いが必要な案件以外は、メールでの連絡で済ませるなど、テナントの都合に合わせて選択肢を用意している。・無駄なアポ取りや営業は省かれ、“用件があるときだけ”で完結できる流れが確立されている。 テナントの声：ほどよい距離感が“オフィス環境の快適さ”につながる あるテナントは、以前入居していたビルで管理会社が頻繁に雑談を振ってきたり、イベントの誘いが相次いだりして、「業務中に対応するのが正直つらかった」と語っていた。移転先のビルでは定期報告や必要事項の案内が非常にシンプルで、「こちらが必要としている情報がパッと届くのでスムーズ」と評価しており、結果的に「仕事の邪魔をしない」という点に心地よさを感じているとのことだ。また別のテナントは、「内装変更の相談をしたときに管理会社と何度もやり取りする必要があるかと思ったら、メールでのやり取りで図面の確認や見積もり調整をさせてくれた。正直、そっちのほうが時短で助かった」と話している。管理会社と顔を合わせること自体が億劫なわけではなく、限られた時間で要点を押さえたいというのがテナントの本音なのだ。 “必要最小限”こそが神対応に映る理由 社交的なやり取りを一切しないわけではないが、テナントの立場からすれば「管理会社と仲良くする」ことより、「手間なく、問題なく、気持ちよくオフィスを使える」ことが最重要だ。過剰な営業や過度な接触はむしろ負担になるので、テナントが望むタイミング・望む方法でコミュニケーションを取れる体制を整えている管理会社は、自然と信頼度が上がり、“神対応”と評価される。結局のところ、テナントにとってはオフィスでの仕事がスムーズに進むかどうかが本質だ。管理会社がそこを理解し、必要な情報や連絡だけを的確に届けてくれるなら、それだけで「このビルを選んで良かった」という気持ちになるものだ。 5. 条件交渉の落としどころをスッと示す――余計なストレスを生まない調整力 賃貸オフィスにおいて、テナントと管理会社の間で最もギクシャクしやすいポイントの一つが、賃料や契約更新、さらには契約内容の微調整などの“条件交渉”だ。契約期間中でも、テナントの事情で「もう少し賃料を下げたい」「レイアウトを変更したい」といった要望が出ることがあるし、逆に管理会社（オーナーサイド）から「今年度から少し条件を見直したい」と提案するケースもある。こうした話し合いの場で、管理会社が「どう落としどころを示すか」は、テナントにとっては大きな関心事だ。 明快さがトラブルを防ぐ 契約や賃料など、お金や契約条件に関わる交渉ごとは、どうしても感情が入りやすい領域だ。テナントにとっては、事業コストに直結する話なので、不透明なまま管理会社がどんどん話を進めてしまうと「押し付けられている」と感じてしまうこともある。そこで管理会社が「この範囲までなら検討可能です」「ここからは正直、厳しいかもしれません」など、具体的なラインをハッキリと示してくれると、テナントは判断材料を得られる形になる。余計な駆け引きに時間を割くことなく、「それなら自社としてはここまで譲歩できます」と交渉の落としどころを探りやすい。 調整力＝余計なストレスを生まない心遣い 神対応と言われる管理会社の多くは、単に「NO」と突き返すだけでなく、できる範囲の代替案を示してくれたり、次のステップを明確に案内したりする。・具体的な調整案の提示例えば、賃料値下げの希望に対して「すぐには難しいですが、○年間以上の契約延長が前提ならオーナーも検討できる可能性があります」といった具合に条件付きで譲歩案を示す。テナント側も単なる「ダメ」ではなく「ならばこの路線で交渉しよう」という次の一手を打ちやすい。・判断期限やフローをセット「いつまでにオーナーへ提案し、いつ頃返答できるか」といったタイムラインを提示してくれるだけでも、テナントは「いつまで待てばいいのか」が分かり、イライラを感じずに済む。余計な催促や問い合わせが減るのは管理会社にとってもメリットだ。・調整の背景を簡潔に説明「老朽化した設備を補強するため、これだけのコストが必要で…」など、なぜ条件見直しが必要なのかを、できる範囲で素直に伝えるとテナントも理解しやすい。“根拠のある交渉”に感じられると、不満はだいぶ緩和される。 仕組みで支える“明快な交渉ルール” 賃料などの条件交渉は、担当者個人の交渉力に左右されがちなイメージがあるが、“神対応”を維持するには、会社としての仕組みやルールが欠かせない。オーナー側との調整に時間がかかる場合でも、どの段階でどんな稟議が必要かが明文化されていれば、テナントへの説明が早いし、「この条件ならすぐ承認が下りる」という枠が分かっていれば、話もスムーズに進む。また、契約更新などのタイミングでテナントへのアナウンスを早めに行う仕組みを作っている会社もある。「何カ月前からどんな書類を送って、どのようなヒアリングをして…」と一連の工程を定めておけば、互いにバタバタしないで済む。担当者任せにしていると、忙しさから後手に回ってしまい、テナントに「急に言われても困る」と反発を買う可能性が高まる。 テナントの声：短時間で結論が出ると仕事が捗る あるテナントは「前に利用していたビルでは、契約更新の交渉で先方の言い分がフワッとしていて、『もう少し待ってほしい』を何度も繰り返された結果、1カ月以上引き延ばされた。仕事の見通しが立たなくて、本当に困った」と振り返る。今のビルでは更新時期が近づくと管理会社から早めの連絡が入り、「この時期に賃料の見直しが入る可能性があるので、事前にご相談しましょう」とスケジュールを共有してくれるという。「おかげで会社側の承認も取りやすく、更新のたびに無駄なストレスを感じずに済んでいる」とのことだ。 結果的に“神対応”と呼ばれるのは“先回りの配慮” 条件交渉というセンシティブなテーマであっても、明確なラインと次のステップを“先回りして提示”できる管理会社は、テナントからすれば「ここは仕事がしやすい」と感じられる。何も言わずにただ“突き返す”のではなく、「ここで折り合えれば前向きに進められる」と分かりやすい示唆をすることが、余計な摩擦を防ぎ、長期にわたる円満な関係を築くポイントでもある。交渉のうまさは一種の“調整力”であり、裏ではオーナーとの利害やビルの運営方針など、さまざまな制約を抱えているはずだ。それでもテナントにとって「納得いく形」で提示できるかどうかは、管理会社がどれだけ仕組みを整備し、担当者だけに頼らない体制を築いているかにかかっている。結果として、このようなスマートな調整ができる会社は「神対応だ」と評されるのだ。 おわりに ここまで述べたように、テナントが「神対応」と感じるポイントは、決して派手なサービスや派生的なイベントではない。むしろ、業務の根幹となる部分――問い合わせへのレスポンスやトラブル対応、費用の説明責任、コミュニケーションの適切な距離感、そして条件交渉の調整力――における丁寧さと的確さが評価を左右する。なぜこれが“神”と呼ばれるほど重要視されるのかを、もう少し掘り下げたい。まず、賃貸オフィスの世界ではテナントが入居を続けるかどうかが、ビルの資産価値や収益に直接影響を及ぼす。長期的に空室を出さず安定運営をするには、テナントが安心してビジネスを継続できる環境づくりが不可欠だ。その安心感を支えるのが管理会社の対応力であり、特に突発的な問題や費用負担が生じる際に“誠実さ”が問われる。結果的に、この誠実さが見える管理会社ほどテナントは「ここなら信用できる」と思い、退去リスクも下がる。もう一つ大事なのは、担当者個人のスキルに依存しない体制づくりである。優秀なスタッフが1人いるだけでは、休暇や異動でその人がいなくなった瞬間に品質が落ちてしまう恐れがある。それを防ぐには、日ごろから社内マニュアルや承認フロー、業務報告や問い合わせ対応の履歴管理などを整備し、「誰が担当しても同じ水準で」仕事が進む仕組みが必要だ。この基礎があれば、トラブルが起きたときもバタつかずに済むし、引き継ぎの際にテナントが同じことを何度も説明する負担を強いられることもなくなる。さらに、空気感や距離感も見逃せない。頻繁に顔を出して“親身に寄り添おう”とする管理会社が必ずしも好まれるとは限らない。テナントが一番望んでいるのは業務の円滑化であって、過剰なお世話や不必要な雑談ではない。だからこそ、「必要なときにすぐ動くけど、それ以外は邪魔をしない」ほど良い距離感が保たれると、テナントにとってはストレスが大きく減り、「この会社は信頼できる」と感じやすくなる。また、賃料や契約内容の交渉といったセンシティブな部分をスマートに処理できるかどうかも、テナント側の満足度を左右する重要な要素だ。仮に大幅な条件変更が難しくても、検討可能なラインを率直に示したり、必要に応じて代替案を用意して調整の道筋を示したりするだけで、相手に「自社のニーズに耳を傾けてくれている」と伝わり、余計な衝突を回避しやすい。こうした要素を総合すると、“神対応”とは単なる「親切」や「スピード」だけではなく、組織としての持続力ある対応、そしてテナントの立場を尊重する姿勢がいかに自然に発揮されるか、そこにかかっているといえる。日常業務からトラブル対応、契約交渉に至るまで、管理会社が一貫して“誠実さ”を保てば、テナントは「このビルに長く居たい」「ここでなら安心して業務に集中できる」という気持ちになる。その結果、ビル全体としての稼働率や収益面も安定し、オーナーにとってもプラスに働くわけだ。もし今、テナントとして「何だか問い合わせの対応が遅い」「費用の説明が不透明」「担当者が替わるたびに話がリセットされる」などの悩みを抱えているなら、今回取り上げた5つの視点をチェックポイントにしてみることをおすすめしたい。管理会社にとっても、こうした“当たり前のことを当たり前に”やれる仕組みづくりは、テナントとオーナーの両方を満足させる近道になるだろう。本コラムが、ビル管理会社とテナントのより良い関係構築に少しでも寄与できれば幸いだ。“神対応”を当たり前に実践できる管理会社が増えれば、賃貸オフィスビルの運営の質はさらに向上し、結果として東京全体のビジネス環境を底上げすることにもつながっていくはずだ。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2025年12月5日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの飯野です。この記事は「築古・中型・賃貸オフィスビルのリアル：「SNSの声」から読み解く都内・賃貸オフィスビル・マーケットの本音と今後の行方」のタイトルで、2025年12月4日に執筆しています。少しでも、皆様のお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願いいたします。 目次はじめに：第1章：データで見る都心5区・築古・中小規模オフィスビルの実情第2章：「SNSの声」で見る築古オフィスビルのリアルな入居状況と空室問題第3章：築古オフィスビルのテナント満足度と設備老朽化の本音第4章：リアルな賃料感とテナント交渉余地の現状第5章：「築古でもニーズあり？」～潜在的なテナント需要を探る第6章：東京都の政策の現実的な限界と築古・中小規模・賃貸オフィスビルオーナーが取るべき道筋おわりに： はじめに： 東京都心のオフィスビル市場は今、大きな転換点を迎えている。2020年代に入ってからも、千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区のいわゆる都心5区では、大規模な新築オフィスビルの供給が続いている。一方で、1970年代後半から1990年代にかけて大量に建設されたオフィスビル群は老朽化が進み、建替えや改修の時期を迎えている。こうした「築古ビル」と呼ばれる古い中小規模のオフィスビルが、今後のオフィスマーケットを左右する存在になりつつある。こうした状況下、SNS上では築古中型オフィスビルに関するテナントの率直な声が溢れている。テナント企業や入居者のリアルな声には、データや統計だけでは捉えきれない現実が映し出されている。本記事では、そうしたSNS上の生の声を通じて、築古ビルの入居動向、テナントの本音、物件に対するニーズや満足度の傾向を探る。そして、それらのリアルな実態を踏まえて、今後のビル経営に役立つ実務的な示唆を提供したい。都心5区において、多数を占める築古ビルが今後どのようなポジションを担い、どのような対策や施策が求められているのか――。その具体的な実態と方向性を検証していく。 第1章：データで見る都心5区・築古・中小規模オフィスビルの実情 広範囲に及ぶオフィスビルストックの老朽化 東京23区には非常に多くの築古オフィスビルが存在している。調査によれば、東京23区に所在するオフィスビルの半数以上が築30年以上であり、築50年を超える物件も決して珍しくない。特に中規模オフィスビルにおいては、平均築年数は34年で、約8割が築20年以上である。これらの多くが改修や再開発をされない場合、2030年までに平均築年数は約44年に達し、2030年代後半には平均50年を超える見込みである。これは、都心にオフィスを構える多くの企業が、施設設備が老朽化した、いわゆる「築古」（数十年前に建てられた）オフィスで働いていることを意味する。都心5区（千代田・中央・港・新宿・渋谷）の賃貸オフィスビルの現状をデータで確認したい。国土交通省や東京都のデータをもとに纏められた調査結果（2022年時点）をもとに、現在のオフィスビルストック状況を整理する。東京都心5区のオフィス市場は、賃貸面積ベースで約1,000万坪。このうち、中小規模ビル（延床面積300〜5,000坪）は5割弱。棟数ベースで見ると、7,000棟弱。中小規模ビルが9割以上と、延床面積5,000坪以上の大規模ビルに比して、中小規模ビルの比率が圧倒的に高いことがわかる。注目すべきは、中小規模ビルの老朽化だ。同データによれば、中小規模ビルの平均築年数は34年に達しているのに対して、大規模ビルの平均築年数は26年である。つまり、中小規模のオフィスビルほど老朽化が著しく、築古ビル問題はまさに「中小規模ビル問題」でもあると言える。さらに詳細に見ると、新耐震基準（1981年以降）で建てられた中小規模ビルでは、築20年以上経過した物件の賃貸面積が5割を超える一方、築20年未満はわずか20％弱に過ぎない（大規模ビルの場合、5割弱）。棟数ベースでも、新耐震基準以降の中小規模ビルで築20年以上が6割弱、築20年未満が15%弱と、圧倒的に築古物件が多い。これは、都心部の賃貸オフィスビルのマーケットが今後、築古の中小規模ビルをどう活用していくかという課題に直面していることを明確に示している。※ザイマックス不動産総研『オフィスピラミッド2024』よりこうした状況を踏まえると、今後の都心のオフィスマーケットにおいて「築古ビル」というカテゴリーはますます特異なポジションを占めることになるだろう。これまでは新築や築浅のビルが市場の主役であり、築古ビルは「廉価な代替オフィス」と位置づけられてきた。しかし、この大量に存在する築古ビルの老朽化が加速する中で、「築古でも選ばれるビル」と「築古ゆえに敬遠されるビル」という二極化が一層進むことが想定される。こうした二極化の中で、各ビルがどういった方向性を選ぶかが今後の競争力を決定づけるだろう。次章以降では、実際に築古ビルに入居するテナントや内見者がどのような本音を持っているのかをSNS上の声をもとに具体的に掘り下げていく。そのリアルな声から、築古ビルの課題と可能性を探っていく。 第2章：「SNSの声」で見る築古オフィスビルのリアルな入居状況と空室問題 都心の築古オフィスビルが抱えるリアルな課題として、SNS上で特に頻繁に指摘されているのが「空室問題」である。近年、東京23区内、とりわけ都心部では、最新の設備を備え広いフロア面積を確保した新築オフィスビルが相次いで竣工している。こうした最新のオフィスビルには大手企業を中心に多くのテナントが集まり、移転していく傾向が強まっている。この結果、退去した企業が残した中小規模の築古ビルでは、新たな入居者が決まらないまま、空室が長期化する「二次空室」と呼ばれる現象が深刻化している。SNS上の投稿でも、「近所の古いオフィスビルが半年以上空きっぱなしだ」「大手企業が新築ビルへ移転した後の古いオフィスがなかなか埋まらない」といった声が頻繁に上がっている。これらの投稿から、築古ビルが次のテナントを見つけるのに非常に苦労している現状が浮かび上がってくる。この背景には、企業がオフィスを選定する際の基準が明らかに変化しつつあることが影響している。企業は、「駅から近い」「築年数が浅い」「フロアが広い」といった要素を最重要視する傾向を強めており、これらの基準を満たさない築古ビルは、当初から検討対象から外されることが少なくない。実際、SNSの内見レビューでは、「築古ビルを見に行ったが、レイアウトが難しく柱が邪魔で、結局見送った」「天井が低くて圧迫感があり、社員のモチベーションに影響が出そうなので借りるのをやめた」「エントランスが薄暗く、企業イメージに合わない」といったリアルで率直な感想が数多く投稿されている。これらの声を具体的に掘り下げると、築古ビルの抱える課題は単に「古さ」という抽象的な要素だけではなく、実際に内見をした段階で感じられる明確なデメリットや設備の不便さに起因することがよくわかる。企業にとってオフィス空間は、社員の働きやすさや生産性に直結するものである。そのため、「天井高が低い」「柱が多くレイアウト自由度が低い」「全体的に暗く、古びた印象がある」といった築古ビルの特徴は、即座に「不便で魅力に欠ける」という評価につながりやすい。この傾向はSNSの口コミを通じて広がり、さらに内見数の減少に拍車をかけている。さらに、専門的な立場からも実務者の厳しい見解が示されている。仲介担当者の実際の報告によると、「築20～30年を超えるオフィスビルは、内見数が顕著に減少し、物件に対する問い合わせ自体が減る」という実務上の困難さが指摘されている。つまり、仲介業者自身が、築古物件をテナントに紹介する段階からハードルを感じており、紹介すら後回しにされる可能性があるという現実が存在しているのだ。こうした厳しい実態を踏まえると、今後の都心オフィスビル・マーケットでは築古ビル市場の二極化が一層進む可能性が高いと推測される。すなわち、「築年数は古いが、設備や内装の改善によって快適性を高め、一定のニーズを維持できる物件」と、「設備改善やリニューアルが十分に行われず、テナントから敬遠されて空室が続く物件」の間で大きな格差が生まれることになるだろう。市場において競争力を維持できるかどうかは、こうした築古ビル特有の使い勝手の問題や内見時の印象を改善できるか否かにかかっていることが明確に示されたと言える。結局のところ、SNS上で日々交わされるテナントのリアルな評価や内見者の具体的なコメントは、単に感情的なものにとどまらず、築古ビル経営者や管理会社が真摯に向き合い、具体的に改善していかなければならない重要なマーケットシグナルとなっている。この「選ばれない理由」を明確に理解し、それらを一つずつ解決していくことが、都心における築古オフィスビルの空室問題を解決するために避けて通れない道筋となるだろう。 第3章：築古オフィスビルのテナント満足度と設備老朽化の本音 築古オフィスビルを利用するテナント企業や従業員が最も気にしているのは「設備の老朽化」である。SNS投稿や各種アンケートを整理すると、以下のような課題が浮き彫りになっている。 【1】設備の老朽化 テナントが頻繁に指摘するのは、トイレや給湯室、カーペット、空調（HVAC）設備、電気設備などが古くなり使いづらいということである。ある調査では「オフィスの設備が古く、使いにくい」という声が多く寄せられている。特に築30年超でその後、設備の更新がなされていないビルでは、設備が故障したり、現代のニーズに対応できていないという指摘も目立ち、それが日常の不便や満足度の低下につながっている。 【2】空間レイアウトの悪さ・使い勝手の悪さ 古い中規模オフィスビルの多くは間仕切りが多く、天井も低いため、現代的なオープンプランに合わない。テナントは「古いオフィスは狭く、自由にレイアウト変更ができない」と感じており、壁やパーティションが多すぎて柔軟性に欠けるという意見もある。あるテナントは、「オフィスが狭く、椅子を引くと後ろの人にぶつかってしまう」と具体的に指摘しており、これは古いオフィス特有の問題をよく示している。最近の企業は広くオープンなフロアを好むため、古いビルではそのニーズに応えるのが難しい。 【3】快適性の問題（温度・空気環境など） 古いビルでは、室温管理や空気環境に関する不満も多い。ある調査によれば、温度調整や快適性はオフィス満足度を左右する重要な要素だが、古い空調システムでは冷暖房が均一でなく、窓際が暑すぎたり寒すぎたりすることが多い。実際にテナントコメントのテキスト分析では、「調整」「困難」「窓際」「ムラ」などの単語が頻出しており、温度管理が難しいことを示している。また、古いビルでは換気設備が古く、不快な臭いや空気のよどみがあるという声も上がっている。 【4】エレベーターの性能不足 築年数が古い中型オフィスビルではエレベーターが古く、遅かったり台数が不足していることが多い。そのため、待ち時間が長くなり、特に朝の通勤時などはテナントの不便につながっている。新築の大規模・高層ビルに設置される高速エレベーターと比較すると、その差は歴然としている。 【5】清潔感・見た目の悪さ 古い設備は入居者にとって「雑然としている」「汚れている」という印象を与えやすい。実際、ある調査でテナントからは「オフィスが乱雑で汚い、設備が古く、カーペットにはシミがついている」といった具体的な声があった。清潔感がないことは、オフィス環境への満足度を著しく下げる要因となる。オフィスビルに関するある調査でも、ビルの清潔感はテナント満足度を左右する最重要要素の一つであると指摘されている。 【6】最新のITインフラ不足 築古のオフィスビルは、現代のITニーズや規制対応に遅れていることが多い。築古オフィスではデータ配線が不足していたり、電力容量や空調が現代のIT機器に対応できていない場合が多く、防災基準の強化やBCP（事業継続計画）のための非常用発電設備、耐震性能強化が不十分なことも多いという。これらはテナントが災害時の備えとして重視する設備であるため、不足するとテナント離れの原因になる。こうした問題はテナントの不満として明確に表れている。2024年に実施されたある調査では、オフィス勤務者の4割が現在のオフィスに不満を抱いており、その最大の理由は「設備が古くて使いにくい、空間が狭い」とされている。具体的なテナントの意見には、「水回り設備が古い」「照明が暗すぎて仕事がしづらい」などがあり、こうした不満が勤務意欲や職場満足度を低下させる要因になっている。こうした不満が、新築ビルへの移転を促す動機にもなっている。 第4章：リアルな賃料感とテナント交渉余地の現状 築古オフィスビルの市場競争力を考えるとき、真っ先に思いつくのは「賃料の安さ」という強みであろう。実際、SNSやテナント向けのアンケートなどを見ると、「新築や築浅ビルは賃料が高すぎるため手が出ないが、築古ビルは比較的安価であり、コストを抑えるにはちょうどよい」という声も確かに散見される。こうした一定のコストメリットを認識し、あえて築古ビルを選ぶ企業も存在しているのは事実である。しかし一方で、ここ数年の都心部における大規模な新築ビルの相次ぐ竣工により、市場全体が供給過多傾向にあるため、築古ビルにおける空室問題は年々深刻化している。特に注目すべきは、「フリーレント（一定期間の賃料無料）」や「賃料の大幅な引き下げ」といった条件緩和策を実施しても、それだけではなかなか空室が埋まらないという現象である。ある都内のオーナー企業は、「3か月のフリーレントを提示したにもかかわらず問い合わせがほとんどない」と嘆いており、別の投稿では「周辺相場よりも坪単価を2割下げているが、それでも空室が埋まらない」という生々しい現状が報告されている。これは、単に賃料の条件を緩和しただけでは、築古ビルに内在する根本的な問題が解決しないため、結果的に競争力が回復しないことを示している。また、テナント側から見たコスト意識には、単なる賃料だけではなく、「共益費」や「光熱費」といったランニングコストも含まれる。SNS上には、「ビルが古いために空調効率が悪く、夏は冷房費、冬は暖房費が想像以上に高額になる」という不満の声が頻繁に投稿されている。「賃料自体は安価だが、共益費や光熱費を含めた総合的なコストで考えると割高感が強い」といった、より現実的な視点からの評価も目立つ。こうしたテナント目線の評価が、結果的に築古ビルを敬遠する要因の一つになっている。さらに実務の現場からは、仲介担当者が築年数と内見数の明確な相関関係を指摘している。SNS上でも仲介業者自身が「築20年以上の物件は露骨に内見数が減る」「築30年を超えた賃貸オフィスビルは内見の依頼すら極端に少なくなる」と述べており、市場における築年数の影響はきわめてシビアである。こうした実態は単なる統計的な話に留まらず、「築古・賃貸オフィスビルが市場から具体的にどのように敬遠されているか」を物語る生々しいエピソードである。つまり、築古オフィスビルは賃料面での一定の強みがあるものの、それだけではもはや競争優位性を維持できなくなっている。条件緩和によるテナント誘致策だけでなく、設備改善や施設更新、運営管理体制の向上など、本質的な要素を改善しなければ、市場において選ばれにくい状況がさらに加速する可能性が高い。このような現状を前提に、より抜本的な対応が求められていると言えよう。 第5章：「築古でもニーズあり？」～潜在的なテナント需要を探る 築古・賃貸オフィスビルにとって厳しい市場環境が続く中、実は一部には「築古物件だからこそ良い」というユニークな需要層が存在していることも、SNS上の声や調査データから明らかになっている。特に、スタートアップ企業やクリエイティブ系企業など、企業規模やビジネススタイルによっては、「築古」という特徴を積極的に評価し、むしろ選択の優先順位を上げるテナントも少なくない。こうした企業が築古オフィスビルを選ぶ動機として特に目立つのは、「物件を自由にカスタマイズできる柔軟性」である。実際の投稿からは、「新築ビルでは原状回復義務が厳しく、自由にオフィスを改装できない。一方で築古ビルなら、内外装に手を入れて自社ブランドに合った空間を作りやすい」と評価する声がある。また、クリエイティブ業界などでは、「築古のレトロ感を好み、自社の世界観にマッチした雰囲気を出したい」という独特の嗜好性を持つ企業もあり、「新しく整った環境より、多少古くても個性のあるビルのほうが社員のモチベーションが上がる」と語る経営者の投稿も見られる。さらに、SNSやアンケートの分析から、「設備の一部を改善すれば築古オフィスビルであっても快適に使える」と考える企業が一定数存在していることも分かる。例えば、テナントが築古オフィスビルに期待する具体的な設備改善としては、まず「空調設備の更新」「防音性能の向上」「セキュリティの強化」といった、日常的な快適性に直結する項目が挙げられる。こうした改善があれば、「古さ」というデメリットが軽減され、むしろリーズナブルな賃料というメリットが前面に出て、魅力的な選択肢となり得るとの評価もある。実際に都内の築古オフィスビルにおけるリノベーション事例を見ると、ハードの古さを活かしつつ、新たな設備導入や共用空間の充実という「ソフト面」を巧みに組み合わせることで、高い稼働率を実現した成功例が複数確認されている。例えば、空調設備の全面刷新や防音ブースの設置などの施策を行った結果、「レトロな外観はそのままに、内部の設備と快適性が大きく向上したことでテナント企業の満足度が急上昇した」というケースが報告されている。このように、築古オフィスビルが持つ潜在的な需要を引き出すためには、「古さを活かしつつ現代的なニーズを取り込む」という視点が不可欠である。物件が抱えるデメリットを認識し、それを逆手にとって魅力に転換する柔軟なアプローチこそが、築古・賃貸オフィスビルが市場で再び競争力を発揮するための鍵となるだろう。 第6章：東京都の政策の現実的な限界と築古・中小規模・賃貸オフィスビルオーナーが取るべき道筋 ここまで見てきたように、築古オフィスビルが抱える課題は、単純な条件緩和や表面的な改善だけで解決できるレベルをすでに超えている。実際、SNS上で交わされるテナントや仲介担当者のリアルな声からも、「家賃引き下げやフリーレント設定程度の緩和策では競争力を回復できない」という厳しい認識が広がっている。ビルオーナー自身も、「抜本的な設備改修や運用ルールの見直しがなければテナント誘致は難しい」という本音を語っているのが現実である。こうした状況に対し、東京都は都心部の老朽オフィスビル更新促進を目的に、都市再生特別措置法に基づく「都市再生特別地区」や「都市再生緊急整備地域／特定都市再生緊急整備地域」を活用している。容積率緩和や用途規制の特例を認め、大規模開発を誘導することで都市競争力を高め、魅力的な都市空間の創出を図っている。この施策により、東京都心では大手デベロッパー主導で高度な土地利用が進み、再開発地区では実際に地域全体の価値向上や雇用創出など、一定の成功事例も出始めている。しかしながら、制度活用には複雑な行政手続きや長期間の計画策定が必要となるため、中小規模ビルの単独オーナーにとってはハードルが高いのも事実である。都市再生特区の認定条件には「資金力や事業遂行能力を持つ提案者であること」などが求められるため、小規模オーナー単独での事業参画が現実的に困難となっている。結果的に、制度は主に大手デベロッパー主導で活用される傾向があり、中小規模ビルオーナーには恩恵が限定的であることが課題として挙げられる。また、都市再生緊急整備地域は都心の特定地域に集中しており、対象外地域の築古ビルに政策効果が及びにくいという偏りも否定できない。中小規模ビルオーナーにとって、建替えや用途転換が現実的でない背景には、資金調達やテナントの立退き交渉、解体コストなどの問題が大きく影響している。特に築40年超のビルでは配管・設備の大規模修繕に多額の費用がかかるが、修繕積立が十分でないケースも多く、オーナーは「資金がない」ために改修を先送りする状況に陥りやすい。さらに、日本の借主保護制度の強さから立退き料が高騰し、金融機関も立退き費用への融資に消極的なため、再開発へのハードルは非常に高い。このため、「建替えたくても何も手を打てない」という状況に直面しているオーナーが多く見られる。また、共同再開発に参加すると、自社の資産運用における主導権を失い、大手デベロッパーや他の地権者の意向に左右される可能性がある。こうした懸念から、多くの中小規模ビルオーナーは建替えより現状維持か売却を選ぶ傾向にあり、結果として老朽ビルの放置につながっている。東京都が奨励する用途転換（コンバージョン）も、決して万能策とは言えず、慎重な検討が求められる。オフィスから住宅やホテルへの用途変更は、短期的には収益確保に有効な手段となり得るが、中野駅北口の再開発事例のように、住宅比率を安易に増やした結果、市場ニーズや採算性が合わず計画の再見直しが発生しているケースもある。コンバージョンは長期的な市場動向や資産価値を正しく見極めないと、一時的な収益改善で終わり、将来的なリスクを招く可能性もあることを、オーナー側も冷静に認識する必要がある。ただし、こうした制度の限界があるからといって、行政の施策がまったく無意味だというわけではない。むしろ、行政施策を適切に理解したうえで、「自助努力」を組み合わせた主体的な再生戦略を取ることが中小規模ビルオーナーにとって現実的な選択肢となる。築古オフィスビルの競争力回復に最も効果的なのは、テナントが求める安全性や快適性を軸に、設備改修や運営ルールの改善を主体的に進めていくことである。実際、2023年に行われた築古オフィスビル・リノベーション調査でも、「空調設備更新でテナント満足度が約6割向上した」「セキュリティ強化により退去率が4割低下した」といった成果が報告されている。東京都自身の調査でも、設備改修を行った築古オフィスビルは、稼働率や賃料水準が明らかに改善されるというデータも示されている。こうした客観的成果をもとに具体的な設備改修を進めることは、資金負担が重い大規模建替えよりも現実的であり、中小規模ビルオーナーが主体的に取り組むべき道筋である。また、動線整理やゾーニング、防犯カメラ配置の最適化、共用スペースの利用ルール改善など、比較的低コストで実行可能な運用改善策と設備改修をセットで提案することで、オーナーの納得感を高め、テナント維持や競争力回復がより確実となる。結論として、東京都の政策には一定の合理性と限界があることを明確に認識したうえで、行政の施策と「自助努力」を適切に組み合わせていくことが重要である。築古オフィスビルの将来は、行政頼みでも市場任せでもなく、オーナーと管理会社が自らの主体的な判断と現実的な努力で築き上げるべきものである。現実的な視点から具体的な施策を進めていけば、築古オフィスビルは再び市場で競争力を取り戻し、新たな価値を見出すことができるだろう。 おわりに： 本稿では、東京都心部における築古中型オフィスビルの実情を、テナント自身がSNSなどで発信するリアルな声や市場データを通じて明らかにした。これまでの議論で明確になったのは、もはや築古オフィスビルが「低賃料」や「表面的な条件緩和」に頼る経営から脱却する必要があるという厳しい現実である。東京都が打ち出している再生施策も一見すると有益だが、実際には個々の中小規模ビルオーナーが取り組むにはハードルが高く、場合によっては資産運営の自由度を狭める可能性さえある。したがって、行政主導の再開発や用途転換に依存するのではなく、オーナーと管理会社が一体となって主体的に現実的な施策を実行していくことが重要だ。具体的には、空調や防犯設備などの設備改善、防音性能向上、運用ルールの明確化など、テナントが本当に求める安全性・快適性を追求した施策を進めることが必要である。こうした現実的な取り組みを通じて、築古・賃貸オフィスビルは市場競争力を再び取り戻すことができるだろう。築古オフィスビルの未来は決して悲観的ではない。現実的かつ主体的な取り組みこそが、新たな価値を創造し、オーナー自身が自ら築古オフィスビルの未来を切り拓く最も効果的な道筋である。その具体的な選択を積み重ねることが、これからの都心賃貸オフィスビル市場における成功の鍵となることを強調して、本稿を締めくくりたい。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2025年12月4日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの飯野です。この記事は「何もしていない賃貸オフィスビルの屋上に、何ができるか？─太陽光発電・緑化、および防水改修から考える都市の余白」のタイトルで、2025年12月3日に執筆しています。少しでも、皆様に新たな気づきをもたらして、お役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願い致いたします。 目次第1章：なぜ今、賃貸オフィスビルの屋上に目を向けるのか第2章：物理的制約と現実的なスペース感第3章：築古・中小規模オフィスビルの屋上は“発電所”になるのか？ 第4章：「屋上緑化」はロマンか実務か─築古・中小規模オフィスビルにおける屋上緑化の可能性と限界第5章：むしろ見直すべき「屋上防水改修」という実務課題──空間再生は“足元”から始まる第6章：ビル管理者だけが知る「屋上の風景」──誰も見ない場所にある、都市の静けさ第7章：まとめ──屋上は「活用する場所」なのか、「想像する場所」なのか 第1章：なぜ今、賃貸オフィスビルの屋上に目を向けるのか 都市における築30年超の中型賃貸オフィスビル。その屋上は、しばしば「活用されていない空間」として見過ごされている。屋外にありながら視界からは消えており、日常的な会話の中に上ることも少ない。テナントにとっては、上階にあってもアクセスのない“見えない場所”。オーナーや管理者にとっても、定期点検や電気検針のついでに立ち入る「管理の境界」にある場所だ。とはいえ、そうした場所だからこそ、ふとした瞬間に可能性が立ち現れることがある。賃貸オフィスビルの片隅でひっそりと咲く一鉢の草花、夜の静けさの中で見上げる高層ビルのシルエット、そして都市の喧騒から切り離された風の通り道──。屋上は使われていないがゆえに、ある種の余白を残している。そこに「何かできるのではないか？」という感覚を抱いた経験は、ビルオーナーや管理者の多くが一度は持っているのではないだろうか。しかし、屋上を活用するには、さまざまな“現実”が立ちはだかる。安全性や管理負荷、動線確保、構造的制約、コストの問題。だからこそ、このテーマは多くのビルで「アイデア止まり」のまま、棚上げされ続けてきた。特に、都心に多く存在する延床1,000㎡未満、築30年以上の中型ビルにおいては、共有部の再構築やデザイン刷新に比べ、屋上空間へのアプローチは後回しにされがちだ。それでも、ここにきて再び「屋上」に目を向ける理由がある。一つは、再生可能エネルギーの導入や都市緑化といった社会的要請が、かつてないほど現場レベルに浸透し始めていること。もう一つは、ビルの空室対策や維持管理の観点から、屋上という“余白”をどう扱うかが、資産価値の維持にも関わる問いとして浮上してきたことだ。本稿では、東京の築古・中型・賃貸オフィスビルにおける屋上空間の「現実と可能性」を多角的に検証する。収益化や福利厚生の視点ではなく、「使われていないこと」そのものに意味がある──そんな逆説的な視点も含め、屋上をめぐる“問い”を紐解いていく。 第2章：物理的制約と現実的なスペース感 屋上には可能性がある──そう直感したとしても、次の瞬間に浮かぶのは「実際、何ができるのか？」という現実的な疑問だ。特に、都心部に多く見られる延床1,000㎡未満の築古中型オフィスビルでは、屋上スペースの広さそのものが限定的であるうえに、構造的な制約、安全上の対応、他設備との兼ね合いといった“物理条件”が、活用の自由度を大きく左右する。たとえば、1フロア100㎡程度のオフィスビル。屋上もこれとほぼ同程度の面積となるが、実際にフラットで活用可能な面積は、その一部にすぎない。竣工当時から屋上には、空調の室外機や給排気ファン、昇降機の機械室、電気メーター、排水管、避雷針、避難用のタラップやハッチなど、さまざまなインフラ設備が集中しているからだ。特に80～90年代に建てられたビルでは、設備スペースの設計に余裕がなく、パーツ類が雑然と配置されていることも多い。仮に図面上「20㎡程度の空きスペースがある」とされていても、それが均質で、整った矩形の空間であることはほとんどない。実際には段差があったり、配管が通っていたり、隣接機器との距離が近すぎたりして、「物理的には空いているが、使い勝手は悪い」──そんな中途半端なスペースが多いのが現実である。さらに、そもそも屋上は「人が立ち入ることを前提としていない空間」として設計されているケースが多い。避難経路として屋上が使われることは稀であり、出入口もメンテナンス用の鉄扉やハッチのみ。外階段を上ってアクセスする構造や、屋内階段の最上段が施錠されているような構成が一般的だ。テナントの共用空間として使うには、安全性（手すり・滑り止め・転落防止柵など）、労災対策（点検時の立ち入り管理）、防犯管理（施錠・監視体制）など、複数の視点から運用ルールを再設計する必要が出てくる。加えて、屋上が「ビル所有者の手に完全に委ねられていない」ケースも少なくない。たとえば、高圧電力の受電設備が設置されている場合、それは電力会社が所有し、保守権限も電力会社側にある。また、携帯電話会社との基地局設置契約があるビルでは、一定範囲が専有スペースとして占有契約済みとなっており、他用途への転用は契約上制限されている。こうした専用設備が設置されている屋上では、物理的にも法的にも「自由に使える空間」はますます限られてくる。このように見てくると、屋上は「空いているから使える」とは簡単には言えない、“制約の集合体”ともいえる場所だ。しかし裏を返せば、だからこそ、「何もない場所」ではなく「設備の合間にある隙間」として、屋上を見直す視点が必要になる。全面的な改修や大胆なリノベーションではなく、“設備の隙間を縫うように”点的・局所的に空間を整える──。それこそが、築古中型オフィスビルにおける屋上活用のもっとも現実的で、はじめの一歩となるアプローチなのである。 第3章：築古・中小規模オフィスビルの屋上は“発電所”になるのか？ 導入節：なぜ今「屋上太陽光発電」なのか？ 築30年以上の中小規模オフィスビルの屋上に、あえて太陽光電池パネルを設置する価値はあるのか。これは、単なる「再生可能エネルギーの流行」に乗るかどうかという話ではありません。近年、ビルオーナーがこの問いに向き合う理由は明快です──電気料金の高騰です。東京電力管内でも、燃料価格高騰の影響を受けて2022〜23年にかけて業務用電力の単価は大きく上昇し、2024年以降は落ち着きつつあるものの、依然として高止まり・変動リスクが大きい状況が続いています。こうした背景のなか、屋上という空間を使って少しでも光熱費の軽減に役立てられないかという“逆転の発想”が注目されはじめています。加えて、東京都や国の補助金・支援制度が充実してきたことも、オーナー側の関心を後押ししています。「費用ゼロで始められるPPA（第三者所有）モデルなら、導入リスクは低いのでは？」といった期待も生まれています。しかしながら、築古オフィスビルにおける屋上太陽光発電の導入は、「制度とコストと構造」のすべてが噛み合わなければ成立しない、ハードルの高いプロジェクトでもあります。本章では、そうした現実を丁寧に整理しつつ、活用可能性を具体的に検討していきます。 節1：PPAモデルの基本構造と、なぜ「屋根貸し」が注目されているのか 築古の中小規模オフィスビルに太陽光発電を導入する際、最初に検討されるのが「PPA（Power Purchase Agreement：電力購入契約）モデル」です。これは、太陽光発電設備を第三者（PPA事業者）が所有・設置し、建物所有者や入居テナントがその電力を購入するという仕組みです。設備の初期費用をかけずに、屋上スペースを“貸す”だけで導入できることから、導入ハードルの低さが特徴です。なかでも注目されているのが、「屋根貸し型」PPAです。これは、建物所有者が屋上スペースをPPA事業者に貸し出し、発電された電力は第三者（電力会社や電力プール等）に売電されるというモデルです。建物側は、屋上の遊休スペースを活用することで少額の賃料収入（数千円～数万円／月）を得ることができます。また、自家消費型のPPA（共用部電力の代替）を選択する場合は、建物の電力契約を切り替えたり、分電盤の改修などが必要になることが多く、技術的・制度的ハードルが上がります。これに対し、屋根貸し型であれば、契約主体もPPA事業者で完結し、オーナー側の負担は最小限に抑えられます。ただし、こうしたモデルには当然限界もあります。たとえば、20㎡程度の発電面積では、十分な売電収入は期待できません。パネル1kWあたりの年間発電量は1,000kWh前後とされ、売電価格（FIT制度など）も年々下落しています。結果として、得られる屋根賃料も「副収入」と呼ぶにはごくわずかな規模にとどまります。また、売電による環境価値（再エネ証書等）は事業者側に帰属するため、ビル全体のESG評価や環境ブランディングに直結しにくいという点も理解しておく必要があります。つまり、「屋根を貸すだけだから簡単」とはいえ、得られるメリットも限定的。屋根貸しPPAは、“空いているよりはマシ”という発想に基づくものであり、事業性というより「余剰空間のマネタイズ手段」と位置付けるのが現実的です。 節2：東京都「再エネ電力利用拡大プログラム」の実務影響 築古中小規模オフィスビルでPPAモデルによる太陽光発電を導入するにあたり、2023年から東京都が展開している「再エネ電力利用拡大プログラム」は、注目すべき制度です。これは、再エネ設備を導入したい事業者（ビルオーナー等）と、PPA事業者とのマッチングを都が支援する仕組みで、中小規模オフィスビルにも開かれた「公共的なPPA仲介市場」のような役割を果たしています。この制度の特徴は、設置側（ビルオーナー）に対するハードルの低さです。たとえば、東京都は、PPA事業者との橋渡しだけでなく、補助金情報、設備の仕様標準、契約の留意点などをまとめたガイドラインを提供しており、PPA導入が初めての事業者でも検討が進めやすい環境が整えられています。実際に都の報告書でも、延床面積2,000㎡以下の中小オフィスビルでのPPA導入事例が紹介されるなど、「中規模以下の建物でも可能性がある」ことが明示されています。しかしながら、「制度がある＝導入できる」というわけではないのが現実です。たとえば以下のような“対象外になりやすい条件”を抱えている築古オフィスビルは少なくありません：・屋上の耐荷重が不明または不足している（古い建築基準による設計）・既存の防水層の状態が悪く、太陽光電池パネル設置に伴う保証切れリスクがある・電気契約が複雑（例：共用部とテナントで別契約）で、PPA電力の供給対象が明確にできない・建物所有者と利用者（テナント）が異なり、事業スキームを合意形成しづらいさらに、現場では消防法や建築基準法、設備点検の動線確保、避難経路の障害なども要チェック項目として浮上します。実務的には、PPA事業者との打ち合わせ前に「屋上の現況をきちんと把握しているか」が導入成否の鍵となる場面が多いのです。このように、東京都のプログラムは中小規模オフィスビルにとって有効な後押しになりますが、すべての物件が“乗れる列車”ではないことは押さえておくべきポイントです。制度の存在が即ち「簡単に導入できる」ことを意味するわけではなく、むしろ制度を最大限に活かすためには、物件の現況確認・図面の確認・電力契約の整理といった“地味な下準備”が不可欠だと言えるでしょう。 節3：「太陽光発電やるなら今」は本当か？ 補助金・制度の変化と注意点 「太陽光発電の導入は今がチャンス」といった声を耳にする機会が増えています。背景には、国や自治体による補助制度の充実や、再生可能エネルギーの社会的関心の高まりがあります。特に東京都や国のZEB（ネット・ゼロ・エネルギー・ビル）補助金は、初期費用のハードルを下げる有力な手段として注目されています。たとえば、東京都の再エネ・蓄エネ設備導入に関する補助制度（例：（公財）東京都環境公社〔クール・ネット東京〕が実施する「地産地消型再エネ・蓄エネ設備導入促進事業」等）では、導入スキームや要件によっては、PPAモデルの場合でも付帯設備（高効率パワーコンディショナー、蓄電池など）が補助対象となることがあります。あわせて、東京都が示す事業者登録や手続き支援の枠組みを活用することで、導入検討を進めやすくなるケースもあります。また、国によるZEB支援事業でも、一定の省エネ性能の達成を前提に補助が行われますが、補助率や対象範囲は公募区分や審査結果によって異なります。しかし一方で、これらの補助制度にはいくつかの注意点と限界が存在します。① 補助金の“要件の壁”制度によっては、以下のような厳格な条件が課されることがあります：・建物全体の断熱性能や気密性の確保（築古オフィスビルでは達成困難）・設備の仕様要件（最新型のパネルや高効率インバータの使用が前提）・長期の運用実績報告義務（5年〜10年分の実績提出など）・テナントを含むビル全体としての省エネ率目標の達成特に、築30年以上の中小規模オフィスビルでは、こうした要件を“物理的に満たせない”場合も多いため、「使えそうで使えない」補助制度があることに留意が必要です。② 申請の煩雑さとスケジュールの制約補助金を受け取るには、事業計画書の提出、現況写真や設計図面の添付、事後報告まで含めた煩雑な事務手続きが必要です。しかも、公募期間は年に1回、予算額の上限に達すれば早期終了という制度が多く、スケジュール管理を誤るとチャンスを逃すリスクもあります。③ 補助金に頼った投資判断の危うさ制度があるうちは導入メリットが見込めても、補助金はあくまで“政策の波”に左右される一時的な措置です。仮に導入から10年後に同様の制度がなくなっていた場合、交換や更新時の費用は全額自己負担となり、収支計画が狂う可能性もあります。特に、ZEB補助などは予算額や対象範囲の変動が激しく、「今年は対象、来年は対象外」といったケースも少なくありません。④ “制度ありき”ではなく、“条件整理ありき”つまり、制度は「追い風」であっても「船そのもの」ではありません。制度の有無で左右されない“導入の意義”や“建物に合った施策”の見極めが第一であるべきです。補助金は、すでに導入条件が整っているビルが“より効率よく始めるための支援策”と捉えるべきであり、制度ありきで不適合な建物に無理な導入を試みることは、かえって将来のリスクを高めかねません。このように、補助金・制度の存在はたしかに太陽光発電の導入の追い風ではありますが、それを「導入すべき絶対的根拠」として扱うのは危険です。むしろ、「制度があるからやる」のではなく、「やる理由が明確だから制度を活かす」という発想こそが、築古・中小規模オフィスビルにおける太陽光発電導入の現実的アプローチだと言えるでしょう。 節4：屋上構造と「防水」「耐荷重」の現実的なハードル 太陽光電池パネルは、導入すればすぐに「屋上が発電所になる」わけではありません。現実には、屋上という空間自体が、必ずしも太陽光発電設備を受け入れられる構造になっていないケースが多々あります。築30年超の中小規模オフィスビルにとって最大の障壁は、「耐荷重」と「防水性能」の2点です。① 想定荷重の限界：屋上に「載せられない」現実多くのビルは、屋上に人や設備を長時間載せることを想定していません。特に1981年以前の旧耐震基準下で建てられたビルでは、屋上スラブ（床）自体の設計荷重が小さいケースが多く、太陽光電池パネル架台＋パネル＋バラスト（重し）といった構造物の重量に耐えきれない可能性があります。標準的な太陽光電池パネル1枚（1.6㎡程度）でも約20kg。架台や安定用のバラストを含めると1㎡あたり40～60kgの荷重になるケースも。築古のビルでは、屋上の許容荷重が100kg/㎡未満という例もあり、設備配置には厳格な構造計算が求められます。そのため、「パネルを並べればOK」ではなく、「そもそも屋上に載せていいのか？」という段階からの検証が必要です。② 防水層の劣化と再施工リスク太陽光電池パネル架台は屋上スラブにアンカー（固定用の金具）を打つことが多く、その際に防水層を貫通するリスクがあります。これは築古オフィスビルにとって致命的な問題です。なぜなら、防水層は10～15年で改修が必要な設備であり、太陽光電池パネルを後から設置してしまうと、次回の防水改修工事時に設備の撤去・再設置コストが発生します。さらに、施工ミスや想定外の雨水侵入があった場合、漏水による内装被害・テナントトラブルにつながるリスクもあります。防水保証がついている場合でも、太陽光電池パネル設置が原因で防水層に手を加えた場合、その保証が失効する可能性もあるため注意が必要です。③ その他の物理的制限：避難経路、検針動線、点検スペース屋上は、電気設備や給排水設備、空調室外機など多くの機能が集まる場所でもあります。そのため、太陽光電池パネルを敷き詰めることは現実的ではなく、以下のような制約を考慮する必要があります：電気メーターの検針員が立ち入るルートの確保高圧受電設備や避雷針の定期点検スペースの確保防火・避難経路としての屋上動線の維持これらの「パネルが置けない場所」を差し引くと、実際に設置可能な面積は屋上面積の3～5割に留まるケースもあります。④ 屋上の“インフラとしての限界”を見極めるこうした制約を踏まえると、屋上は必ずしも自由に使える未利用空間ではないという現実が見えてきます。特に築古オフィスビルでは、以下のような前提で検討を進めることが重要です：太陽光電池パネルは“点的に”設置する（スカスカでも良い）バラスト方式など“載せるだけ”の非固定設置を優先する防水改修とセットで計画する（改修直後ならベスト）構造設計者による事前の荷重チェックは必須太陽光電池パネルの設置は、屋上という空間に「外部エネルギー装置」という異物を持ち込む行為であり、それゆえに慎重な構造的・設備的検討が不可欠です。可能性の芽は確かにありますが、その前に“屋上のキャパシティ”を正確に測ることが、導入の成否を分ける第一歩となります。 節5：電力契約と「共用部自家消費」実現の難しさ 太陽光電池パネルを設置しても、発電された電力を効率よく活用できなければ、ビルの経済的メリットは限定的です。特に築古の中小オフィスビルでは、「発電した電力をどう使うか」が実務的な壁になります。多くの場合、テナントが電力を個別契約しているため、共用部への自家消費という形でしか電力利用が成立しません。① オフィスビルの電力契約形態：共用部と専有部の分離一般的な賃貸オフィスビルでは、以下のように電力契約が分かれています：共用部（エレベーター、共用照明、空調など）：オーナー名義で電力会社と契約専有部（各テナントの照明・空調・PC等）：各テナントが個別に契約この契約構造の中で太陽光発電を導入する場合、発電した電気をどこに供給するかがポイントになります。もっとも簡単なのは、オーナー契約の共用部に供給して「電気料金削減」につなげる方法ですが、これではテナント側には直接のメリットが届かないという問題が生じます。② 共用部だけでは“消費しきれない”可能性も小規模ビルの共用部は、消費電力量が限られます。たとえば1フロア100坪未満、エレベーター1基、共用照明も少ないというビルでは、日中の消費電力が1日数kWh程度ということもありえます。一方、晴天時の太陽光電池パネル（例：20㎡で約3～4kW）では、1日20kWh前後を発電する可能性も。これにより、「発電量のほうが消費量を上回ってしまう」＝余剰電力が無駄になるという事態も起こりえます。この場合は系統連系（電力会社の電線に逆流させる仕組み）による売電が必要になりますが、売電単価は1kWhあたり10円未満（FIT後期）となることもあり、経済性は大きく下がります。③ 電力系統の整備・更新には費用がかかるもし万が一、共用部以外に電力を供給するとしたら、以下のような技術的整備が必要です：分電盤の改修：太陽光発電の電力を各回路に適切に流すための工事契約種別の見直し：高圧から低圧への切替や、PPA対応の契約設計売電メーター・逆潮流防止装置の設置これらはいずれも数十万円〜数百万円規模の追加費用が発生し、築古・中小規模オフィスビルでは費用対効果が見合わないと判断されることが多いポイントです。④ 一棟貸し vs フロア貸しでの対応の違い一棟貸しのオフィスであれば、電力契約も一括管理されているため、自家消費＋売電のスキームが比較的容易に設計できます。ところが、複数テナントが入居するフロア貸しのビルでは、電力契約の再編成には以下のような困難があります：契約主体の変更にテナントの同意が必要工事中の停電リスクや費用負担の所在が不明瞭管理会社・電力会社・施工業者の間で調整負担が大きい結果として、制度上はできても、実務上は困難という例が多く見られます。 節6：テナントは「太陽光発電付きビル」をどう見ているか？ 築古・中小規模オフィスビルにおける太陽光電池パネルの導入は、オーナー側の電気代削減や環境対応の意識向上につながる施策です。しかし、その意義がテナント側に届いているかというと、現場では必ずしも評価の対象になっていないという声も多く聞かれます。特に共用部電力としてしか活用されていないケースでは、「太陽光発電があることで、テナントにどんな利点があるのか？」という疑問が明確にされないまま、“付加価値”として機能していない現実があります。①「テナント評価」に繋がらない構造的理由賃貸オフィスビルでは、電力契約がテナントごとに分かれていることが一般的です。これにより、共用部の電気代が太陽光発電で安くなっても、専有部の契約とは関係がなく、テナントがその効果を体感できない仕組みになっています。さらに、売電益や電気代削減によってオーナー側が得られるメリットが、テナント側に還元される仕組みが存在しないことも、認識ギャップを広げています。② ESG配慮＝“伝え方次第”の価値環境対応型の不動産が、企業のイメージ戦略や広報活動に資することは間違いありません。しかし、築古中小規模オフィスビルの場合、ZEBやGRESBなどの制度に正式対応しているわけでもなく、「再生可能エネルギー活用中」と記載する以上のアピールが難しいという制約があります。だからこそ、「発電設備があること」自体よりも、それをどのように伝え、物語として構築できるかが重要になります。③ 「可視化」と「還元設計」がなければ、伝わらないこの取り組みの価値をテナントに届かせるには、次のような仕掛けが求められます：発電実績を見える化（例：共用部掲示板やWebでの発電グラフ掲示）共益費の一部還元（例：電気代削減分をテナント負担の一部に反映）環境貢献スコアのテナントへの配布、テナントのCSR報告書への掲載可能な文言の提供（例：CO₂削減量を企業CSRに活用）こうした「還元される設計」があって初めて、テナントの評価対象となるのです。 節7：「発電による収益化」は幻想か？事業モデルの現実 太陽光電池パネルの導入と聞くと、「屋上を活用して収益を生む」という言葉がセットで語られがちです。特に築古中小規模オフィスビルのオーナーにとっては、「空いている屋根をお金に換えられるなら、やらない手はない」と感じるかもしれません。しかし現実は、その期待に素直には応えてくれないのが実情です。① FIT制度の終焉と“売電神話”の変化かつては、固定価格買取制度（FIT）により、太陽光発電した電力を高値で電力会社に売ることで、導入コストを回収し、収益を上げるビジネスモデルが成立していました。事実、2012年頃には1kWhあたり40円近い売電価格も存在し、大型の太陽光発電設備で年間数百万円の収益を上げる例も珍しくありませんでした。しかし、現在のFIT買取価格は10円台まで下落しており、2025年以降はさらに下がる、あるいは買取対象から外れる可能性も出てきています。特に都市部の屋上にある20㎡程度の小規模設備では、仮にフル稼働しても月1万円に満たない収益しか見込めないケースが多いのです。② PPAモデルでも「実益」は限定的前節で触れたPPAモデル（第三者所有による無償設置）では、売電益の大部分は事業者側に帰属します。ビルオーナーに入る金額は、屋根貸し料として月数千円〜数万円程度。この金額が、点検・維持管理の手間、テナント調整の労力、屋上インフラの整備負担に見合うかと問われると、正直に言えば「収益化」と言えるほどのインパクトはないでしょう。とはいえ、空いている屋上をそのまま放置しておくよりは、「多少なりとも定期的な収入が入る」という点で、“何もしないよりはまし”という発想も成立します。③ 中小規模オフィスビルでは「コスト削減」こそ主目的にすべき小規模な築古オフィスビルの場合、パネル設置による電力自家消費に期待するより、共用部電気代の削減を目的とした導入のほうが現実的です。昇降機・共用照明・セキュリティ機器など、一定の電力を安定的に消費する共用部月々数万円規模の電気代に対して、太陽光発電で1〜2割でも賄えれば、年間で数十万円のコスト圧縮が可能このように、「発電で儲ける」のではなく、「使う電気を減らす」ことで間接的に収益性を高める方向に発想を転換すべきフェーズに来ています。④ 金銭的利益以外の“価値”に注目すべきただし、太陽光発電の導入によって得られる“価値”は、必ずしも売電益やコスト削減に限られません。ESG評価向上による投資家・テナントからの評価不動産ポートフォリオの「グリーン度」向上補助金・助成金の対象建物としての優位性中長期での資産価値の安定性（環境適応型建物としての耐性）つまり、発電によるキャッシュフローだけに注目すれば“幻想”かもしれませんが、トータルのビル価値に貢献する「戦略投資」と捉え直すとしたら、導入の意味はまったく変わってきます。結論：「屋上発電＝ビジネス」ではなく「資産のリスクヘッジ」として考える売電モデル全盛の時代は終わりました。今、築古・中小規模オフィスビルで太陽光発電を語るなら、「屋上で儲ける」というよりは、「将来の運営コスト上昇リスクを抑える」あるいは「環境適応による市場競争力を維持する」といった防御的・戦略的観点からの評価が求められます。発電はあくまで手段であり、ゴールは「このビルをどう持たせるか」。その問いに対するひとつの選択肢として、太陽光発電は現実解にもなり得るのです。 第4章：「屋上緑化」はロマンか実務か─築古・中小規模オフィスビルにおける屋上緑化の可能性と限界 導入節：なぜ今「屋上緑化」なのか？ 都市の中で失われてきた自然を、再び建物の上に取り戻す──。屋上緑化には、単なる“見た目の良さ”や“温熱効果”を超えた思想的な背景があります。特に築30年以上の中小オフィスビルにおいて、更新・再生のきっかけとして「屋上の緑」というテーマにどれだけ現実味があるのか。ここでは、その思想と制度、物理的制約、そして実務面での可能性を多角的に検証していきます。 節1：思想としての屋上緑化──フンデルトヴァッサー的発想とは？ オーストリアの芸術家、フリーデンスライヒ・フンデルトヴァッサーは、屋上緑化の思想的源流ともいえる存在です。彼は「建物を建てることは自然を奪うことだから、奪った分だけ自然を建物の上に返すべきだ」と提唱し、建築と自然の共生をアートの領域で体現しました。実際、彼が設計した「フンデルトヴァッサーハウス」（ウィーン）や「舞洲工場」（大阪）では、建物の屋上・壁面に植栽が施され、まるで森のような建築が実現しています。この発想は、「都市における緑の再生」だけでなく、人間の心の再生にもつながるという考えを内包しています。緑は単なる装飾ではなく、「自然との接続回路」であり、コンクリートに覆われた都市空間に小さな“呼吸の場”を与えるものなのです。築古オフィスビルであっても、たとえ小さなスペースであっても、この思想に倣った緑化が可能かどうか──それがこの章の出発点です。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　フンデルトヴァッサー（1928年～2000年）の屋上緑化のイメージ 節2：ESGと制度的な後押し──屋上緑化は“評価される”のか？ 近年のESG（環境・社会・ガバナンス）評価において、屋上緑化はEnvironment＝環境対応の一手段として注目されています。・緑化による温熱環境の改善（ヒートアイランド緩和）・生物多様性の保全（特に蝶や昆虫などの微小生態系）・雨水流出の抑制によるインフラ負荷軽減これらの効果は、SDGsの目標11「住み続けられるまちづくり」や13「気候変動に具体的な対策を」への貢献としても評価され、中小規模オフィスビルにとっては、直接関係ありませんが、GRESBなど不動産のサステナビリティ指標でも加点対象となっています。また、区市町村などの自治体では、「ヒートアイランド対策助成」などの補助制度が整備され、緑化にかかる初期費用の最大50%が補助される例もあります（例：千代田区ヒートアイランド対策助成）。ただしこれらの制度は、大規模新築ビルや開発案件に最適化された面もあり、築古中小規模オフィスビルでは条件が合致しないことも多い点に注意が必要です。 節3：小さな屋上、鉢植えから始まる“現実的緑化” 大規模な屋上庭園や芝生を敷き詰めるような緑化は、中小規模オフィスビルでは構造的にもコスト的にも非現実的です。しかし、それでも意味のある緑化は可能です。たとえば以下のような“小さな取り組み”が現実的です：耐荷重制限を超えない 軽量プランターによる鉢植え緑化常設構造物にせず、可搬式とすることで防水リスクを回避最小限の設備（例：ジョウロによる手灌水）で管理可能にこれにより得られる効果は意外に多く、屋上表面温度の低減 → 室内の温熱環境改善・省エネESG対応のアピール要素として外部発信が可能千代田区の例では、容量100リットル以上のプランター設置に最大50万円までの補助金が出る制度もあり、鉢植えレベルでも、一応は、“実務化”可能であることがわかります。 節4：防水・荷重・水回り──ビル設備としての現実的課題 一方で、屋上緑化には無視できない物理的・技術的ハードルがあります。防水層の劣化・根の侵入リスク：防根シートや保護層施工が必須荷重負担：土壌含水時には100kg/㎡以上に。古い躯体では荷重計算が不可欠排水・潅水インフラ：落ち葉によるドレン詰まり、夏場の水枯れリスク、給排水設備のコスト増これらは施工時の対策だけでなく、中長期の維持管理計画として組み込む必要があります。また、緑化設備は「建物本体」とは別に減価償却資産（耐用年数20年）として扱われ、税務・会計的な管理にも注意が必要です。施工費の目安としては、1㎡あたり数万円以上となり、仮に20㎡であっても200万〜300万円規模の初期投資が必要になる可能性があります。 節5：ロマンと実務、そのあいだにある選択 屋上緑化は、費用対効果だけを見れば「割に合わない」と判断されやすい施策です。しかし、・環境価値・心理的価値・社会的シグナル・空間的印象の転換といった「数値化しづらいけれど確実に存在する価値」を生み出せる点で、実務的な“副次効果”を多くもたらす選択肢でもあります。築古・中小規模オフィスビルにおいては、過度に理想化せず、「鉢植えから始める現実的な導入」や「補助金を活用した限定的スコープでの導入」など、ロマンと現実をつなぐ柔軟な設計こそが求められるのかもしれません。 結語：屋上緑化は「問いかけ」としての空間装置である 都市空間における屋上は、もっとも無視されがちで、同時に最も可能性に開かれた場所でもあります。築古オフィスビルの屋上に数鉢の植物を置くことで、「このビルは自然とどうつながるのか？」という問いを投げかけることができます。それは事業性やROIでは測れない、“建築の意味”や“都市の呼吸”に関わる問いです。だからこそ、「緑化はロマンに過ぎない」と切り捨てるのではなく、ロマンが実務に寄り添う導入の仕方を探ることこそ、築古オフィスビル再生におけるひとつの鍵となるのです。 第5章：むしろ見直すべき「屋上防水改修」という実務課題──空間再生は“足元”から始まる 導入節：華やかな「活用」の前にある、地味だが重要なメンテナンス 太陽光発電や屋上緑化といった“アクティブな活用策”が語られる一方で、屋上空間のもっとも基本的な機能は、「雨を防ぎ、建物を守る」ことにあります。特に築30年を超える中小オフィスビルでは、屋上防水の劣化がさまざまな建物不具合の起点となるケースが少なくありません。本章では、見落とされがちな屋上防水の実態と、そのメンテナンスがいかに“建物全体の寿命”を左右するかについて実務的な視点から掘り下げていきます。 節1：防水層の寿命と、改修サイクルの現実 オフィスビルの屋上に施工される防水改修工法には、主に以下のような種類があります：アスファルト防水（トーチ工法等）：耐用年数 15～20年シート防水（塩ビ・ゴム）：耐用年数 10～15年ウレタン塗膜防水：耐用年数 10年程度（定期的なトップコート更新要）これらはいずれも紫外線・温度変化・降雨・風圧などの外的ストレスにさらされ続けるため、経年劣化は避けられません。にもかかわらず、目視での劣化確認が難しく、定期点検を怠っている物件も少なくないのが実情です。 節2：放置の代償──漏水は“屋上だけ”の問題ではない 屋上防水の劣化を放置すると、次のような問題が発生します：漏水による階下への被害（天井材の腐食・漏電）設備機器やテナント什器の損傷カビや湿気による室内環境の悪化テナントからの損害賠償請求・信頼毀損特に共用部や倉庫スペースが多い中小規模オフィスビルでは、誰の責任か曖昧になりやすく、対応が後手に回るケースも多いです。つまり、屋上防水のメンテナンスは単なる「上の問題」ではなく、ビル全体の保守運用に波及する“ボトムライン”の管理なのです。 節3：屋上防水の改修は「空間再生」の第一歩になるか？ 一般に、防水改修は次のような工法で行われます：既存層を撤去し、新たに全層施工する「全面改修」既存層の上から重ねる「カバー工法」劣化部分のみを補修する「部分補修」コストや工期、荷重制限などに応じて選択されますが、いずれの場合も「屋上に人が入る」「足元の状態をフラットに整える」ことが前提になります。これは裏を返せば、太陽光電池パネル設置や緑化を検討する際の土台を整える絶好のタイミングでもあるのです。「活用」の前に「整える」──。地味ではありますが、防水改修こそが屋上空間再生の出発点となる実務工程であることを再認識すべきです。 節4：改修の判断基準と費用感 屋上防水の改修判断には、以下のような基準が用いられます：築年数（前回改修からの経過年数）表面のひび割れ、膨れ、色褪せドレン（排水口）周辺の詰まりや水たまりの有無過去の漏水履歴改修費用は工法・面積によって異なりますが、参考値としては：100㎡あたり：150万〜300万円程度（材料費＋施工費などを含む）これに加え、太陽光発電や緑化と組み合わせる場合は構造調査やインフラ調整費が上乗せされるケースもあります。結語：「防ぐこと」は価値を守ること──足元のメンテナンスが、未来の可能性を支える築古オフィスビルにおける屋上再生は、派手なコンセプトではなく、地道な整備工事から始まるのが現実です。そしてその第一歩となるのが、防水改修という“足元の仕事”です。華やかな緑化や再生エネ設備が注目される今だからこそ、「何も置けない屋上であっても、漏れない屋上であること」に最大の価値を見出す視点が、ビルの長寿命化と信頼性向上につながります。「活用」ではなく「維持」から屋上を考える。それが築古・中小規模オフィスビルのオーナーにとっての現実的な再生戦略の入り口なのかもしれません。 第6章：ビル管理者だけが知る「屋上の風景」──誰も見ない場所にある、都市の静けさ 導入節：屋上を「語る」前に、屋上を「見る」視点を取り戻す これまでの章では、屋上という空間の活用策（太陽光発電、緑化）および防水改修について、実務的に検討してきた。しかし、実際に屋上に足を運ぶ人のほとんどはいない。テナントも、来訪者も、オーナー自身すら、屋上を“見たことがない”ということも少なくない。この章では、そうした「誰も見ていない場所」に日常的に出入りする管理者の視点を通じて、屋上という空間の別の顔──都市の中の余白、静けさ、時間の蓄積──に目を向けてみたい。それは、活用や収益化とは異なる屋上の“存在価値”を見直す視点でもある。 節1：電気検針や点検のついでに“日常”として立ち寄る屋上 管理者が屋上に上がるタイミングは、多くの場合、ルーティンワークの中にある。電気メーターの検針空調や給排水設備の目視点検ドレンの詰まり確認雨漏りの兆候チェックそうした実務のついでに立ち寄る屋上は、無機質で埃っぽく、何もない空間だ。しかし、そこには風の音しか聞こえない静寂があり、空が広がり、ビルの谷間から見える他ビルの屋上に目を奪われる瞬間がある。都市の中の“隙間”に、自分しか知らない風景が広がっている──それが、管理者にとっての屋上の日常である。 節2：テナントの誰も知らない「静かな時間」が流れる場所 テナントのオフィスワーカーたちは、ビルの屋上の存在をほとんど意識していません。エレベーターの行き先表示に「屋上」の文字はなく、非常階段を登った先にある鉄扉の向こうは、非公開であるがゆえに無関心の対象となっています。けれどもそこには、朝焼けを反射する高層ビル群、季節の移ろいを知らせる風、工事現場の遠い音、鳥のさえずりなど、“都市の縁側”のような光景が広がっています。人の出入りが少ないからこそ、排気音や自動ドアの作動音もなく、ただ空だけが大きくある──そんな空間が都市のど真ん中に残されているのです。 節3：「何もしない場所」に宿る、建物の“記憶” 長年管理を担当していると、屋上に対してある種の“愛着”が生まれる。そこには、建物の歴史が物理的に残っているからだ。老朽化した塗膜に、以前の改修時期の痕跡を見つける錆びた配管の継手に、過去の施工者の技術を想像する今は使われなくなった煙突や突起物から、かつての用途を辿る図面や契約書では拾えない「建物の過去」が、屋上には静かに蓄積されている。管理者にとって屋上とは、点検対象であると同時に、建物の記憶に触れる場でもあるのだ。 結語：都市の“余白”に宿る意味──「活用」の先にあるもうひとつの価値 これまで見てきたように、屋上は「活用する空間」として語られがちだ。太陽光電池パネルを載せる、緑を植える、設備を整える──それらは確かに大切だ。しかし一方で、「何もしていない空間」であることが、都市においてかけがえのない静けさを生み出している側面もある。都市に残された“余白”としての屋上。そこに価値を見出すことは、単なるノスタルジーではない。「建物とは何か」「都市における静けさの居場所とはどこか」を問い直す入り口でもある。次章、最終章では、こうした屋上の多層的な意味を踏まえつつ、「活用」と「想像」のあいだにある屋上の未来像について、あらためて整理していきたい。 第7章：まとめ──屋上は「活用する場所」なのか、「想像する場所」なのか 導入節：収益性だけでは語れない、屋上という存在 築30年を超える中小オフィスビルの「屋上活用」は、今や空室対策やESG対応、再エネ導入といった現代的な経営課題と結びついて語られるようになっています。太陽光発電で電気代を抑える、緑化で環境評価を高める、防水改修で資産価値を維持する──そのいずれも、現実的で重要なテーマです。しかし一方で、「活用すべき」「収益を生むべき」という一方向の視点だけでは捉えきれないのも、屋上という空間の持つ本質です。 節1：屋上は「建物の健康状態」を映す鏡 本コラムで繰り返し登場したのは、防水層の劣化や点検不備が、建物全体に波及するリスクでした。防水改修は、テナントが直接関わらない“裏方”の営みですが、そこで起きるトラブルは、漏水・カビ・構造劣化といったビルの信頼性に直結します。屋上を点検し、整備し、時には更新することは、「空間の活用」以前に、「建物の健康を守る行為」です。それは資産としての建物の維持管理にとって、極めて基本的で、見過ごされがちな“実務の要”です。 節2：「使わない屋上」には価値がないのか？ 太陽光発電も、緑化も──すべてのビルに一律に導入できるわけではありません。面積や荷重、電力契約や構造、立地や予算、テナント構成など、現場ごとの前提条件が屋上の姿を大きく左右します。中には「何も置かず、何もせず、ただ風と空に開かれた空間」としての屋上もあるでしょう。それを「未活用」「もったいない」と見るのではなく、都市のなかに残された“余白”としての存在意義を見直すことも、成熟した建物運営の一つの選択肢です。 節3：屋上から考える、築古オフィスビルのこれから 屋上を見直すことは、単に新たな設備を導入する話ではなく、築古オフィスビル全体をどう維持・更新し、価値を再構築していくかという問いの入り口になります。エネルギー負荷をどう抑えるか自然や環境とどう関わるかテナントに見えない管理面で何を優先すべきか無理なく、無駄なく、どこまで手を加えるかそうした問いの一つひとつが、都市のなかで築古オフィスビルが「まだここに在る」ための答えを形作っていきます。 結語：屋上は“何かをする場所”であると同時に、“何かを想像する場所”でもある 東京都心という高密度都市のなかで、屋上は唯一“空”に開かれた空間です。そこには、再エネ設備も置けるかもしれないし、緑のプランターを並べることもできる。けれど、何もしないという選択もまた、価値ある決断です。大切なのは、そのビルにとっての「最適な屋上のあり方」を見出すこと。それは単なる施設活用ではなく、建物とそのオーナーの「姿勢」が問われる場面でもあります。築古オフィスビルの屋上は、未来に向けて何かを想像し、問い直す場所──そうした視点からこそ、「屋上を見直す」という行為が、建物全体の再生へとつながっていくのではないでしょうか。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2025年12月3日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの飯野です。この記事は「その天井、どう見せる？築古オフィスの空間印象を変える設計戦略」のタイトルで、2025年12月2日に執筆しています。コラムの内容が多岐にわたり、長くなったので、前後編に分けてお送りします。少しでも、皆様に新たな気づきをもたらして、お役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願いいたします。 目次序章――“頭上のゆとり”がキャッシュフローを変える第1章：日本建築における天井高の歴史的変遷第2章：ハリウッド映画に学ぶ「天井を見せる／消す」演出術と「天井高の心理学」第3章：オフィスビルの天井高は“技術・法規・市場”の三すくみで進化した第4章：日本の建築家たちによる天井高の試行錯誤第5章：アメリカ超高層文化がもたらした“天井高フリーダム”以下、後編 序章――“頭上のゆとり”がキャッシュフローを変える 朝一番、仲介会社から届くレポートに「実天井 2.9m」「スケルトン天井 3.1m」という数字が踊っている。―オフィスビルを所有するあなたなら、その行を無意識に目で追っているはずです。いまや、イケてるテナントは、駅近・耐震性・省エネ性能と並んで「天井高」を真っ先にチェックします。働き方改革でクリエイティブな雰囲気のコラボ・スペースを作りたいウェルビーイング経営で“広がり”を打ち出したい―そんなイケてる会社ほど、2.7m以下の天井に首をかしげ、2.8m超には家賃プレミアムを惜しまない。天井は単なる仕切りではなく、賃料単価と入居期間を左右する“頭上の資産”になりました。しかし現実を見渡せば、築40年超のストックが市場に一定数存在しています。梁下 2.3m、配管パンパン、照明をLEDに替えても「低いね」と言われる―そんなフロアは珍しくありません。建て替えるか、リノベで勝負するか。どちらを選ぶにしても、最初に突き当たる壁が「天井をどうする？」という問題です。低い天井こそ合理だった時代実はこの「頭上のゆとり」は、住まいの歴史と切っても切れません。江戸の町家は六尺（約1.8m）、戦後の団地は八尺（約2.4m）。日本人は長らく低い天井と共存してきました。千利休の茶室では、客が自然に頭を垂れるように潜る躙口の天井をわざと落とし、吉田兼好が『徒然草』で「天井高きは冬寒く、燈（ともしび）暗し」と綴ったとき、そこには暖房も照明も心許ない中世のリアリティがありました。低いほど温かく、光が届き、資材も節約できる――低天井は理にかなっていたのです。高さ＝豊かさという新しい価値観ところが明治維新を境に、西洋館の高天井が文明開化の象徴として現れます。銀行や官庁の大広間、鹿鳴館の舞踏室。吹き抜けのスケールに目を丸くした当時の日本人は、「高さ＝豊かさ」という新しい価値観に触れた瞬間でもありました。昭和の高度成長期には「2.6mの応接間」が豊かさのアイコンとなり、住まいが一段高くなるたびに、オフィスは“さらにもう一段”を目指しました。住宅とオフィスの高さ競争は、実は明治以来のキャッチアップの歴史でもあります。3m時代に現れた新たな逆説そして21世紀――LED照明と高性能空調が「冬寒く燈暗し」という呪縛をほぼ解き放ちました。最新の大規模ビルでは階高4m、実天井高3mが当たり前になりつつあり、リビングを吹き抜けにする戸建ても珍しくありません。いまや「高さ」は快適性だけでなく、企業のブランドや住まい手のライフスタイルを語る言語になっています。しかし本当に「高ければ高いほど良い」のでしょうか。心理学にはカテドラル効果と呼ばれる現象があります。高い天井は抽象的・創造的思考を促し、低い天井は集中や緻密さを高めるという報告です。映画の世界でも、オーソン・ウェルズは『市民ケーン』で低い天井をフレームに入れ、権力者の孤独と閉塞感を演出しました。アルフレッド・ヒッチコックは『ロープ』で天井付きセットを用い、観客を密室の緊張に閉じ込めています。逆にSFやファンタジーは途方もなく高い天井で「人智を超えたスケール」を暗示します。天井は映像のなかでも、私たちの感情を揺さぶる装置として機能しているのです。こうして眺めると、天井は常に「合理」と「憧れ」のはざまで揺れてきました。暖を取るため低く抑えたはずの天井が、やがて豊かさの象徴として高く持ち上がる。その一方で、省エネやサステナビリティが再び「低い方が賢いのでは？」という問いを投げかけ始めています。天井は時代の技術水準と価値観を映すバロメーターであり、人間の心理に静かに語りかける頭上の境界なのです。築古ビルに立ち返る市場の半数を占める築40年超ストック――梁下2.3m、配管でパンパン。建て替えるか、リノベで勝負するか。どちらに進んでも最初に立ちはだかる問いは同じです。・梁やスラブをいじらずに体感天井を底上げできないか？・配管をあえて見せて3mを演出しつつ、空調コストを抑える手は？・そもそも天井の高さは、創造性・集中力・成約率にどこまで効くのか？本シリーズで読み解く“頭上価値”の全貌本コラムでは、1　歴史――古代の梁あらわしから超高層ビルのハイスタッドまで、天井高がどう変遷し何を象徴してきたか。2　技術とコスト――耐震・空調・配線の制約をどう突破し、天井を上げる（あるいは見せる）か。3　心理と演出――カテドラル効果、映画セットの天井なき世界が示す、人間の無意識と高さの関係。という三方向から、賃貸オフィスの競争力を左右する頭上価値を立体的に再点検します。築古ビルのスケルトン化事例から、最新ZEBビルの階高設計まで、数字とストーリーの両面で解説していく予定です。吉田兼好が700年前に残した逆説は、LEDとIoTが席巻する2025年の東京でもなお響くでしょうか。「天井を上げるべきか、見せ方で勝負するか」――その答えを探す旅に、ご一緒ください。 第1章：日本建築における天井高の歴史的変遷 ――低い梁からハイスタッドへ、オフィス天井の原風景を探る―― 1-1.梁（はり）を見上げて暮らした時代――“天井が無かった”日本の原風景 平安貴族の寝殿造をはじめ、古代〜中世の上層住宅には水平な「天井板」という発想がほぼありませんでした。柱と梁、その上に屋根を載せるだけの構成で、室内からは垂木や化粧梁がそのまま見える――いわゆる化粧屋根裏の空間です。夏の湿気を逃がし、可動建具で風を通すことを優先した結果、屋根裏を隠す理由が無かったのです。現代リノベで人気の梁あらわし天井は、じつは千年前の住まい方を再発見したデザインとも言えます。オーナーへの視点梁あらわしは「配管むき出しスケルトン天井」と親戚同士。築古オフィスで天井板を撤去して高さを稼ぐ手法は、気候への合理から生まれた日本の原型と相性が良い、と覚えておくと改修プランの説得力が増します。 1-2.茶室が示した“意図的ロースタッド”――高さ1.7mの精神設計 安土桃山期、千利休が完成させた二畳台目の小間は天井高およそ1.76m（５尺８寸１分）。成人男性が立てば頭が触れるほどの低さです。利休は亭主席側の天井をさらに落とし、客に対するへりくだりを空間で可視化しました。低い天井は視線と動作を制限し、わずかな灯りと相まって静謐と集中を演出します。住宅でもオフィスでも、高さを削って「場のスイッチ」をつくるという発想は、この茶室の逆説に源流があります。オーナーへの視点受付前の低い折下げ天井や、会議室前の垂れ壁で動線を絞るテクニックは、利休のロジックと同根。ハイスタッド一辺倒ではなく、メリハリで印象をコントロールする考え方が、改修コストを抑えつつグレード感を高める鍵になります。 1-3.江戸庶民と“六尺天井”――省エネと規制が生んだ1.8m 江戸町家の居室は梁下おおむね六尺（約1.8m）。火鉢の熱を逃がさず、行灯の光を届かせ、木材も節約できる――低いほど合理だったからです。さらに幕府の「武士を見下ろさない」規制や厨子二階の取り締まりを避ける知恵も重なり、低天井は法的・社会的コンセンサスになりました。古民家リノベ現場で鴨居が1.76m前後に収まるのは、この六尺寸法が今も建具寸法として残っている証です。オーナーへの視点築40年超オフィスの梁下2.3mを「低すぎる」と感じるのは、戦後に平均身長が10cm以上伸びたことも大きい――という歴史的事情を語れると、スケルトン化＋演出で体感を底上げする提案に説得力が生まれます。 1-4.明治～昭和初期：「八尺＝文化的生活」が生まれるまで 開国後、西洋館の3m超ロビーが文明開化の象徴として上陸します。けれど大量に住宅を供給しなければならなかった政府と大工は、贅沢な高さより材料ロスの少なさを優先しました。・石膏ボードや合板の規格寸法3×8尺（91cm×242cm）が普及し、2.42m前後で切ると端材ゼロになります。・1920～30年代に制定された「標準設計図」では、居室の望ましい天井高を八尺（≒2.4m）と明記。・こうして2.4m＝モダンで文化的という神話が定着します。オーナーへの視点現在でも「2.4mの天井はエコノミークラス」という市場感覚は、この材料モジュールが作った歴史的イメージの延長線。改修時に2.5mを超えただけで印象が跳ね上がるのは、2.4mの壁が心理的ベンチマークになっているからです。 1-5.戦後～高度成長期：団地の“8尺固定”とオフィス階高ダイエット 1950年の建築基準法は、居室の最低天井高を2.1mと設定しました。「数を確保せよ」の掛け声で始まった公営・公団住宅は、ほぼ一律に 2.4m。団地の間取り図を開けば、軒並み8尺天井が並びます。一方、オフィスビルでは以下のような設計思想が主流となりました。① 空調ダクトや蛍光灯などを天井裏に収める二重天井方式が一般的に採用され、② さらに、限られた建物の高さ制限の中でフロア数を最大化するために、１階あたりの階高を抑える設計が多く見られました。この結果、築40年以上のオフィスビルでは、実天井高が2.3～2.5m程度と低めな物件が多数を占めています。オーナーへの視点・梁下2.3m問題は、この時代のコスト至上主義の遺産。・戦後70年で日本人男性の平均身長は約10cm伸びました。つまり昔は標準だった2.4mが、現代テナントには体感的に六尺天井並みの圧迫感を与える構造的ハンデになっているわけです。 1-6.平成以降：ハイスタッドvs.スケルトン、二極化の時代 1990年代、日本人の成人男子の平均身長が170cm台に達し、2.4mでは頭上クリアランスが70cmを切る住宅が増えました。1990年代、ハウスメーカーは2.6–2.7mの「ハイスタッド住宅」を商品化。同じ頃、シリコンバレーのITベンチャーは元倉庫をリノベして 配管むき出し3m超のインダストリアル天井をブランド化しました。オフィス新築でも流れは加速し、・執務室2.8m、共用部3m超が新築の当たり前になり。・ZEB（ゼロエネルギービル）では床吹出し空調やLED直付けにより、階高を抑えつつ実天井を上げる 技術が進化しました。オーナーへの視点1　ハイスタッド改修：梁下をいじれない場合でも、折上げ・勾配・光の演出で＋200mmの体感は稼げます。2　スケルトン化：天井板を外し、配管を魅せることで3m演出＋コスト圧縮。3　空調負荷：2.4m→3mで冷暖房負荷は約25%増という目安。テナントに提示する際は、床吹出し空調や人感センサーでランニングを打ち返すロジックを用意すると交渉がスムーズです。１章のまとめ： 時代代表的天井高主な理由現代リノベに効く学び古代～中世天井なし(梁現し）熱抜き・湿気対策スケルトン天井の原型古代～中世茶室(桃山）1.7m前後謙譲・集中の演出低天井で“場のスイッチ”江戸町家1.8m省エネ・耐震低階高でも機能優先明治～昭和2.4m材料規格･文化的標準8尺＝ローグレードの出自1950-70s2.4–2.5m団地量産・階高圧縮築古ビルの低天井課題平成以降2.6–3.0m＋スケルトン快適性･ブランド戦略ハイスタッドと配管現しの二極化 第2章：ハリウッド映画に学ぶ「天井を見せる／消す」演出術と「天井高の心理学」 ――スクリーンの密室感は、オフィスづくりのヒントになる―― 2-1.クラシック・スタジオは“天井なき世界”――設備優先が生んだ暗黙のルール ハリウッドが急成長した1920〜30年代、撮影所のステージ（サウンドステージ）は高さ10〜12mの巨大な箱でした。天井付近には格子状のキャットウォークとグリッドが張り巡らされ、数百キロのアークライトやマイクを好きな位置に吊れるようになっていたため、1　光を真上から落とせる（俳優の顔に影が出にくい）2　ブームマイクを画面外ギリギリまで下げられる3　壁を簡単に外してカメラを横移動できる―という実務メリットが絶大でした。結果、「セットに天井を作る＝照明と録音の自由度を奪う愚行」という共通認識が定着します。観客がスクリーンで天井を見られないのは当たり前、スタッフは空（くう）を見せない撮り方に熟練していきました。オフィスへの翻訳スケルトン化は“設備優先”という同じ発想・天井板を外せばダクトやケーブルを後付けしやすく、レイアウト変更コストを半減できます。・キャットウォークの代わりに配線ラックを走らせ、照明レールをフレキシブルに配置すれば、テナントは「自分好みに光をデザインできる」自由を手に入れられます。・ビルオーナーにとっては長期入居＝原状回復コスト低減という副次効果も期待できます。 2-2.『市民ケーン』が見せた“頭上の衝撃”――たった一枚の布が空気を変えた 1941年、25歳の新人監督オーソン・ウェルズは、新聞王ケーンの栄光と孤独を描く大作でハリウッドの慣例を真っ向から破りました。撮影監督グレッグ・トーランドと組み、①超広角レンズ、②深度の深いフォーカス、③ローアングルの仰角を多用して人物を圧倒的に写そうとしたのです。しかしローアングルでカメラを床スレスレに置くと、どうしても空（くう）がフレームに入る。そこでトーランドは、セット全体にキャンバス布の仮天井を張り、軽量ライトを布越しに当てることで「天井が存在する」ように見せました。・布なので機材は上から吊れる・布なのでマイクの音を拾いにくくしない・布なので“低い圧迫感”をリアルに演出たったこれだけで、観客はケーンのオフィスや私邸で「重くのしかかる権力の空気」を体感したのです。当時の評論家は“映画に天井を持ち込んだ革命”と評しました。オフィスへの翻訳「低いところだけ天井を張る」という可逆的演出・受付ホールの手前3mを布張りの折下げ天井＋ウォールウォッシャー照明にすると、訪問客は自然に歩速を落とし、企業ロゴへ視線が集まります。・会議室の中心だけを吸音フェルトの“浮かし天井”にすれば、実際の天井高を削らずに話し声の明瞭度と集中感を両立できます。・施工はボルト＋ワイヤで吊る軽量方式にすれば、レイアウト変更時に撤去も再利用も容易――ウェルズの“布天井”と同じ可逆性が、改修費の圧縮に効果的です。ウェルズが証明したのは、「天井の有無と高さは、人の心理を一瞬で書き換える」という事実でした。オフィスでも、3mの解放と2.3mの集中を意図的に混在させることで、空間が語るストーリーを強められるのです。 2-3.ヒッチコック『ロープ』――“完全な天井”が生んだリアル密室 1948年、アルフレッド・ヒッチコックはワンシチュエーション劇『ロープ』で前代未聞の撮影実験に挑みました。テクニカラー・カメラのマガジン容量ぎりぎり10分の長回しを８カットだけ繋ぐ―という“ほぼリアルタイム映画”です。①　天井まで作った一体型セット　・舞台はマンハッタン17階のアパート。ヒッチコックは天井板を含む完全密閉セットを組み、照明を家具や壁面に埋め込むしかない状況をわざと作り出しました。　・壁と柱はローラー付きで、カメラが通過するときだけ静かに後退し、通り過ぎた瞬間に元の位置へ戻る――舞台裏では30名以上のスタッフが家具や小道具を同期させて“動く迷路”を操っていたといいます。②　1,200㎡（約12,000ft²）の巨大背景当時の技術では現在のような合成処理はできなかったため、窓の外に広がるニューヨークのスカイラインは、実際に巨大な背景画面（サイクロラマ）をスタジオ内に設置して表現していました。その背景画面は、12,000平方フィート（約1,100㎡）ものサイズを誇り、当時としては最大級のスケールでした。夕焼けから夜景まで約80分で変化させるため、雲（スパンガラス製）を８パターン動かし、ビル灯とネオンサインを段階点灯――外の時間までリアルに流れる密室が完成しました。③　俳優・スタッフ全員が舞台劇を再現俳優は決められた導線をミリ単位で歩き、カメラは床に敷かれたレール上を縫うように移動。天井があるせいで照明バトンは使えず、スタッフはセット外周のキャットウォークから間接光を投げ込むだけ。主演のジェームズ・スチュワートは「ここでリハーサルされているのは役者じゃなくてカメラだ！」と嘆いたと言われます。▸オフィスへの翻訳――“逃げ場のない密室”はこう作る 映画の仕掛けオフィス空間に置き換えると効果・メリット完全な天井で機材を封印小会議室・フォーカスブースの天井を2.3–2.4mに抑え、間接光だけで照度を確保余計な情報を遮断し、集中・緊張を高めるローラー壁でフレキシブル動線可動パーティション＋レール照明で、執務室をイベント／研修モードにワンタッチ転換レイアウト変更コストを削減し、テナントの運営自由度を確保時間が流れる窓外サイクロラマガラス面に調光フィルム＋LEDラインを組み合わせ、昼夜の色温度を自動演出バイオリズムを整え、生産性と滞在快適度を向上 ポイントは、「高さを下げる」ことそのものではなく、低さが生む心理効果を狙って設計するという姿勢です。ヒッチコックはリスクと手間を承知で天井を付け、観客を部屋ごと飲み込みました。同じようにオーナーは、ハイスタッドの開放感とロースタッドの集中感をシーンごとに切り替えることで、坪単価以上の“体験価値単価”を創り出せます。 2-4.心理学が裏づける「高さと思考」の相関――“カテドラル効果”を正しく使うために ①. そもそも“カテドラル効果”とは2007年、マーケティング研究者 Meyers-Levy & Zhu が発表した一連の実験が出発点です。被験者を10ft（約3m）と8ft（約2.4m）の実験室に振り分け、・創造連想課題（Remote Associates Test）・抽象 vs. 具体ワードの分類課題を行わせたところ、高天井では「自由」を想起し、抽象的・統合的思考が優位「発散（創造・概念化）」、低天井では「拘束」を想起し、具体的・緻密な処理が優位「収束（分析・検証）」という有意差が確認されました。著者はこれを、ゴシック聖堂の高いヴォールト＊が敬虔さと創造性を喚起するイメージになぞらえ、Cathedral Effect と命名しています。高さは数字だけでなく、人の頭の中にこそ存在する――それが、カテドラル効果が教えてくれる最大のヒントなのです。＊ゴシック聖堂の高いヴォールト：ゴシック建築によく見られるアーチ型で高い天井のこと②. 脳科学が示す裏づけ2015年、トロント大のVartanianらはVRで天井高を2.4m／3.0m／4.5mに操作した空間を提示し、脳の活動状態を調べるためにfMRI（機能的MRI）＊という装置を使って実験を行いました。すると、天井が高い空間にいるときの方が、「空間の広がりをイメージする力」に関わる脳の領域（たとえば楔前部や後帯状皮質）がより強く反応することが分かりました。同時に主観評価でも「美しさ」「近づきたい」が上昇。脳レベルでも「開放→アプローチ」「閉塞→回避／集中」という対応関係が確認されました。fMRI（functional Magnetic Resonance Imaging）：脳のどの部分がどのくらい活動しているかを画像で可視化できる装置。③. 最新ワークプレイス研究のアップデート2024年に発表された実験的ワークプレイス検証では、CGでオフィス空間を作り替えながら被験者にVR体験をさせ、天井高とパーティション高さ・輪郭形状などを多変量で比較。天井高は「広がり」と「覚醒度（arousal）」を同時に引き上げる一方、低天井は「安心感」と「タスク集中」を高めるという傾向が再確認されています。しかも「実寸より知覚高さ」が決定的で、照明の入れ方や垂直ラインの強調でも効果が変動する、と報告しています。④.数値で見る“高さ×思考”マーケティング研究者 Meyers-Levy & Zhu が手掛けた、実際の心理学実験（Meyers-Levy & Zhu, 2007）では、以下のような結果が報告されています。数値で見る高さ×思考の心理実験（代表例） 実験条件主なタスクパフォーマンス差付随感情3.0m:高天井アイデア発想・図式化＋15〜25%創造スコア上昇（Meyers-Levy）自由・解放・わくわく2.4m:標準読み取り・入力－ニュートラル2.4m:壁近接校正・数値チェック＋10〜18%エラー減（同上）集中・没頭・やや緊張 ※効果量は代表的実験の中央値を概算。個人差・文化差で振れ幅あり。これは、人間の認知システムが空間の「高さ」や「広さ」を無意識に感知し、それをもとに心理的な行動戦略を切り替えるためとされています。・天井が高いと脳は「広く遠くを見る」モードになり、創造的な問題解決に適した思考が促進されます。・天井が低く近いと脳は「目の前の細部に集中する」モードになり、ミスを減らし緻密な作業に向いた注意力が高まります。 第3章：オフィスビルの天井高は“技術・法規・市場”の三すくみで進化した ――「梁下2.3m問題」からZEB3m時代までの100年を俯瞰する―― 3-1.近代オフィスの出発点――“八尺（2.4m）”がビジネス空間の標準になるまで ■1890-1920年代：欧米3m→日本2.4mへの翻訳作業・輸入モデル・明治後半、丸の内に並んだ赤煉瓦の三菱一号館（1894）や横浜正金銀行本店（1904）は、階高3.5m級・天井高3m超という「ロンドン／シカゴ流オフィス」をそのまま再現していた。ところが国産材と職人技だけで3mを支えるのはコストが跳ね上がる。・材料モジュールの壁・20世紀に入ると石膏ボードや合板が3×8尺（910mm×2430mm）で工業化される。ボードを縦に１枚貼ると天井は約2.4mで端材ゼロ。経済合理性が“高さの物差し”になった。・法令の後押し・大正9（1920）年制定の市街地建築物法は居室の最低天井高を7尺（≒2.1m）と定めるにとどまったが、実務者は「余裕を見て8尺（2.4m）を確保しよう」と解釈。やがて「八尺＝文化的で健康な生活」という標語が広がり、住宅もオフィスも2.4mが近代の普通として定着した。 3-2.関東大震災が突きつけた現実――梁を太らせ、階高を削るジレンマ ■1923年9月1日：巨大地震と“耐震の夜明け”関東大震災はレンガ造や木骨石造のオフィスを軒並み倒壊させた一方、早稲田大・内藤多仲らが手がけた耐震RC造の日本興業銀行本店は無傷で残った。「高さより骨太構造」が一夜にして常識となり、以後の設計は梁・柱を大幅に増量する方向へ傾く。■“梁を太く、階高を抑える”という処方箋・耐震性を確保するには部材を太らせるか、階数を減らすしかない。東京・大阪の地価はすでに高騰しており、オーナーは階数を削るより階高を削る道を選びました。・1920年代後半に出回った事務所ビルの実測図を見ると、梁せい600–700mm／階高3.0m前後が散見され、天井裏のクリアランスは 300mm程度しか残っていませんでした。■1931年改正：高さ“100尺（31m）”制限と2.4mの裏づけ市街地建築物法は1931年の改正で「用途地域ごとに絶対高さ100尺（31m）」を導入し、同時に居室天井高2.4m（推奨）を技術基準に盛り込んだ。こうして「梁は太いがフロア枚数は減らせない→実天井を削る」という構図が制度的にも固定化され、昭和初期に建てられた多くのオフィスで梁下2.3m台が当たり前になります。 3-3.戦後復興→高度成長期――“設備が天井を押し下げた”1950-70年代 ■ 1950 年：建築基準法が定めた 「最低 2.1m」 と団地の8尺固定敗戦で焼け野原となった大都市は、とにかく屋根の数をそろえる必要に迫られます。新しく施行された建築基準法は居室の最低天井高を2.1mと明文化し(施行令21条)、自治体は公営・公団住宅を八尺＝2.4mモジュールで量産しました。・石膏ボード3×8尺の規格がそのまま現場寸法になるため、端材ゼロ・工期短縮。・住宅市場で2.4mが「文化的生活の水準」というイメージを確立し、オフィスも追随。■1960年代：空調・蛍光灯・OAダクトが“二重天井”を常識に1　パッケージ型空調機の国産化（1961年頃）でオフィス全館冷房がブームに。2　蛍光灯インバータ安定器の普及で、照明器具を天井面にびっしり埋め込む設計が急増。3　電話・タイピスト用配線を天井裏に回すとメンテが楽になる――という設備屋の提案が拍車。結果、戦前は300mm程度だった天井裏クリアランスが500–600mmに膨張。ところが耐震上、階高は簡単に増やせない。ディベロッパーは実天井を2.4m→2.3m前後まで下げ、階数を確保する“ダイエット設計”を選びました。技術メモ・1963年までは絶対高さ31m規制（100尺規制）も残り、階高を伸ばせない法的制約が存在。・1965年時点の新築中規模ビル図面を見ると、梁せい650mm／階高3.0m／天井裏550mm／実天井2.35mが典型値。■1970年代：情報化と省エネで“天井裏700mm”の袋小路・OA化第１波（大型コンピュータと集中配線）が始まり、電話・電源ケーブルをさらに追加。・省エネ法（1979）の制定準備でダクト径を太くし、VAV方式や外気導入量を確保。天井裏はもはや設備のハイウェイ。しかし梁は動かせず、階高は3.0m前後に固定。その結果、「低いのにパンパン」という矛盾が顕在化しました。当時のオフィスビルのオーナーは、1　梁下にさらにチャンネルレールを追加して配線を吊る2　デスク島ごとに天井から電源ポールを垂らすなど苦肉の策を講じますが、圧迫感とメンテ難は解消せず、これがのちの大規模リニューアル需要を生む負の遺産となっていきます。■数字で俯瞰する1950-70年代オフィス（代表値） 竣工年代階高天井裏厚実天井高主な設備トレンド1950s3.0m≈350mm2.45m天井直付け蛍光灯･局所ファンコイル1960s3.0m500–600mm2.35m全館空調＋二重天井標準化1970s3.2m－2.4m（梁下2.3m台も）OA配線増、VAVダクト太化 1950〜70年代のオフィス設計は、「設備を詰め込みたい→梁は太い→天井が下がる」という三段論法の結果、低天井で過密な空間ストックを多く残しました。その後の大規模リニューアルや建替えによって、OAフロアが普及し、天井裏に配線が集中するオフィスは、今ではほとんど見かけなくなっています。 3-4.超高層ブーム（1968-1980年代）――「階高3.4m／天井高2.7m」を取り戻すまで 1968年、霞が関ビル（地上36階）が竣工すると、日本のビル開発は一気に縦へと向かいます。以後12年間で高さ100m以上のオフィス棟が30棟超東京に出現しました。 技術イシュー処方箋天井高への影響耐震：建築限界100尺規制（31m）を解除（1963）したが、超高層は地震が最大リスク鋼管入りCFT柱・アウトリガー梁で剛性確保梁せいを抑えられ階高3.4–3.6m／実天井2.6–2.7mが復活大容量空調：延べ10万m²級フロアを均一温度で冷やすフロアコイル＋二重ダクト、ダクト厚≈600mm天井裏は肥大したが、階高を増やせたため天井高を確保高速エレベータ：100m超ではコアが太るシャトル＋ゾーニング（低・中・高層区分）執務フロアに梁抜け空間が生まれ、局所的に3mも ケーススタディ：新宿三井ビル（1974）・階高3.6m／梁下実天井2.7m・免震は無いが、X字鉄骨ブレースをファサードに露出→コア側の梁せい550mm で済み、天井裏650mm を確保。 3-5.バブル以降のブランド競争――2.8m→3m時代とZEBへの跳躍 ①1980-90年代：外資系テナントの2.7m宣言円高で日本に進出した外資金融は「梁下2.7m未満なら入居不可」と条件を提示。森ビル・三井不動産は実天井2.8mのA-クラス仕様を打ち出し、以後「2.8m＝ハイグレード」が共通言語になります。②2000-10年代：働き方改革と2.9m＋コラボ空間・ABW(Activity Based Working)・フリーアドレス普及で「視線が遠くまで抜ける空間」が評価指標に。・2014年の虎ノ門ヒルズ森タワーは階高4.0m／実天井2.9m、OAフロア100mm上がり。森ビルの標準仕様でも実天井2.8mが最低ラインに。・ケン・コーポレーションの仲介統計では、築 10 年以内ビルの 7 割が2.8m以上、3m超は15%。③2020-25年：ZEB／ESGが「階高そのまま、天井高アップ」を後押し 技術階高・天井高インパクトオーナー目線のポイント床吹出し空調ダクト厚を150mm→0mmに圧縮。階高そのままで＋150mmの実天井天井裏が減り、スケルトン化との相性◎。冷気が足元から立ち上がるため省エネ。LED直付け＋センサー制御器具厚100mm→20mm。照度をゾーン単位で可変“見せ梁”の陰影を強調しつつ電力-30%配線ラック＋モジュラー家具天井板を外し、ケーブルをトレイ走行レイアウト変更コスト-40%免震・制振ブレースの化梁せい縮小で階高3.8m→3.6mでも実天井維持超高層でもハイスタッドを確保しやすい 最新A-Pランク（丸の内・虎ノ門・渋谷再開発）は階高4.0m／実天井3.0-3.1mが目安。三菱地所の常盤橋タワー（2027予定）は 3.1m＋床吹出し＋免震 を公表し、ESG レーティングで賃料プレミアムを狙っています。 第4章：日本の建築家たちによる天井高の試行錯誤 ――高さをめぐる構造技術・意匠・設備のせめぎ合い――日本の近代建築は、海外のモダニズムを咀嚼しつつ、地震多発・資源制約・住宅事情といった固有条件を織り込むことで独自の方向へ発展してきました。そのなかで天井の高さをどう確保するかは、多くの巨匠が手を焼き、また新たなアイデアを生み出す源にもなったテーマです。本章では、丹下健三・黒川紀章・槇文彦らの代表的事例を概観し、日本のオフィス建築が「高い天井」へ至るまでの模索を追います。あわせて高度情報化社会が天井裏に与えたインパクトやフロアプレート拡大がどのように天井高の設計を変えたかも整理し、オーナーがリノベや新築を考えるうえでのヒントを探っていきます。 4-1.丹下健三：構造美と大空間の両立をめざす――“合理とダイナミズム”のジレンマ ■ 戦後公共建築を通じた「大屋根」の探求丹下健三（1913–2005）は戦後日本を代表するモダニスト建築家であり、東京カテドラル聖マリア大聖堂（1964）や国立代々木競技場（1964）の大胆な屋根構成で知られます。彼は構造力学を深く理解しつつ、国際水準のモダニズムを日本の文化・都市環境に接合することをテーマとしました。・国立代々木競技場では吊り屋根構造を採用し、内部に支柱のない大空間を実現。観客席の天井高は場所によって大きく変化し、中央部で20m超にもなる圧倒的スケールを確保。一方で周囲の街並みに合わせて外観スケールを調整するなど、高さと環境調和の両立を狙っています。■ オフィス建築への応用と限界丹下の代表作には大手町の東京計画（都庁移転以前の構想）や東京都庁舎（1991）など大規模公共建築が多いですが、オフィスビルにも同じ「構造の合理と空間のダイナミズム」を持ち込みました。・霞が関ビル（当時の新日本ビル計画に関与）では3m近い天井高を取りつつ梁成を抑える設計案を提案。結果的には超高層化とコストの兼ね合いで妥協点が多かったものの、免震・制振の可能性や階高4mの試案など、先駆的なアイデアを示唆していたといわれます。 4-2.黒川紀章：メタボリズムと“変化する空間”――天井裏をどう扱うか ■ メタボリズム運動での試行錯誤黒川紀章（1934–2007）は、1960年代に勃興したメタボリズム運動の旗手の一人。「建築や都市は生命体のように成長・変化すべき」という思想のもと、カプセル化・ユニット化された空間を提案しました。・代表作の中銀カプセルタワービル（1972）では、直方体カプセルを軸に接合し、内部天井高2.1mと極端に抑えることでコンパクト化を図っています。これは住宅用ではあるものの、低天井がもたらす囲まれ感を逆手に取り、空調・電気配線をワンセットで組み込んだ“動的プラグイン空間”を実現しようとした試みでした。■ オフィス設計でのユニット化と天井高黒川は超高層オフィスでも「ユニットごとに将来の変更を容易にする」考えを貫きましたが、実際には天井裏を自由に使える二重天井がユニット化を阻み、現場レベルでは梁下寸法を確保できずに苦労したといわれます。・リバーシティ21（1980s）のオフィス棟計画では、フロアを可変ユニットにする構想があったが、空調・配線の集中管理が壁/天井裏を肥大化させ、結果的に実天井2.4m前後で落ち着いた。メタボリズム理論と日本の設備常識が衝突した例として語られています。 4-3.槇文彦：グリッドと透明性――「2.7m～3m」のオフィス設計美学 ■ ガラスカーテンウォールと整然とした寸法槇文彦（1928–）は国際的に著名な日本人建築家で、シンプル・ミニマルなデザインと厳格なグリッド計画を特徴とします。たとえば幕張メッセ（1989）や東京国際フォーラム（1996）は巨大空間をガラスと鉄骨の美しいリズムで支え、場内の視線の抜けを確保しました。・オフィスビルでは、定型的なモジュール化により2.7m～3.0mの天井高を確保しながら、梁や梁型を極力見せない設計を得意としています。■ 天井裏へのこだわり――梁／ダクトの“すみ分け”槇氏は構造体＝主役、設備類＝徹底して隠すという方針を掲げ、梁や柱は整然としたグリッドを見せつつ、ダクトや配線は天井裏や壁内で処理するケースが多いです。・ただし、近年は空調ダクトが大口径化、OA配線も膨大化しており、天井裏だけですべてを収める設計が難しくなっているのも事実。槇事務所の近年のプロジェクトでは「梁は美しく見せ、設備は床下や柱周りに逃がす」設計手法が徐々に進んでいます。 4-4.高度情報化がもたらした“天井裏トラフィック渋滞” ■ 1970–90年代：電話・FAX・LANが天井裏を埋め尽くします高度成長期に普及した全館空調と蛍光灯埋込照明ですでに逼迫していた天井裏に、1970年代後半からは通信ケーブルが怒涛の勢いで増えました。・当初は電話回線と専用線が数本。1980年代後半になるとトークンリング／イーサネットケーブルが各デスクまで延び、天井裏ケーブルの束径が200mm超になるオフィスも。・1990年代に入るとISDN・CATV・専用線など多重化でさらに複雑化。配線類を引き込み直すたびに天井パネルを外す必要があり、結局「天井高が下がり、メンテもしにくい」という負のスパイラルが発生しました。■ 床下配線・OAフロアの普及こうした背景からOAフロア（二重床）が1990 年代に本格普及します。もともとコンピュータ室など特定用途向けだった二重床を執務エリア全体に広げたことで、1　天井裏のトラフィックを減らす→実天井に余裕2　配線更新が床面のハッチから可能→工事コストを削減“床に配線を逃がす” 動きが、次なる「天井高確保」への道を切り開いたわけです。 4-5.フロアプレートの大型化――「梁を消す」「柱を外周に追いやる」発想 ■ 超高層ビルの大空間で天井高が上がった理由1960–80年代に進んだ超高層化は、単にフロア数を積むだけではなく「大スパン・大開口」を追求する流れでもありました。・柱を外周に集約すれば、フロア中央がワンルーム化し、梁や柱の出っ張りが減る。天井をフラットにしやすく、実天井2.7mを確保しながら 500–700mm 程度の天井裏を確保できます。・ただし地震国・日本では、大スパン化に伴う梁／トラスの断面拡大が不可避。外周部に制振ブレースを集中配置したり、コアを強固にして梁せいを抑えるノウハウが進化した結果、大床＋高天井が同時に可能になりました。■“柱を隠す”構造デザインとスラブ跳ね出し近年の超高層オフィスでは、アウトリガーや張り出しスラブによって柱をファサードラインに溶かし込み、梁型を極力出さずに天井高をフラットに仕上げる手法が多用されています。例えば森ビルや三井不動産の大型プロジェクトでは、免震層や制震ブレースを低層部とコアに集中させ、執務フロアにほぼ柱型を出さない設計。階高4.0m→実天井2.9mをオフィス標準にしながら700mm以上の天井裏を確保するという離れ業を実現しています。 第5章：アメリカ超高層文化がもたらした“天井高フリーダム” ―スチールと低地震リスクが生んだ3m超の常識、そして日本へのフィードバック― 5-1.地震の少なさ×スチール構造＝「いくらでも高く取れます」 シカゴ派（1880-1910年）が発明したスチールフレームは、柱梁を細く保ったまま階高を自由に伸ばせる画期的な仕組みでした。加えて米中西部・東海岸は地震リスクが小さく、構造体を太らせる必要がないため、階高4.0m／天井高3m超が20世紀初頭から標準になります。・代表例クライスラービル（1930）：階高4.3m、当時の賃貸パンフに「天井10ft（約3.05m）」と明記。・Wilshire Grand Center（LA,2017）でも階高4m台。震度7.4相当を想定しつつショックアブソーバ式制振で梁成を抑え、3m超を維持。 5-2.フィードバックの歴史――日本の高天井化は「アメリカに学ぶ→耐震で翻訳」の繰り返し 年代米国側トレンド日本側の“翻訳”天井高への影響1960sスチール超高層の3m天井が成熟霞が関ビル（1968）で初導入2.6–2.7mを回復1980sAクラスビルが「10ft＝3.05m」を広告森ビル・住友三角ビルで2.8mを競う2.8m＝ハイグレード”定着2010sニューヨーク再開発で3m＋が標準丸の内・虎ノ門再開発で2.9m→3.0mへZEB・ESG文脈で高さプレミアム顕在化 ・One Vanderbilt（NY,2020）はオフィス階 スラブ高15’2″（4.6m）、床‐天井クリア3.0m超を売りにし、テナントが「3m未満は検討対象外」と語ったことが話題になりました。・この北米3m基準が東京A-Pランクビルの設計要件に逆輸入され、常盤橋タワー（2027予定）では階高4m／実天井 3.1mを公表。 5-3.ストモダンと多様化――倉庫リノベ・インダストリアル天井の台頭 ■ シリコンバレー発「倉庫→オフィス」ムーブ1990年代後半、サンノゼやマウンテンビューでは、家電物流倉庫（軒高5–6m）を配管むき出し＋ガラス間仕切りのクリエイティブオフィスに転用する動きが加速。・メリット：梁下5mのスケール感、工事コスト40%減（外壁・屋根は既存利用）。・課題：空調負荷1.5倍、遮音・採光の確保。欧米メディアは「スタートアップらしさ＝天井が高くて配管が見える」イメージを定着させ、グーグルやメタが巨大倉庫をキャンパス化。インダストリアル天井がブランド化しました。■ 日本への波及と実務的限界「天井を張らずに、構造体と設備配管をあえて露出する」―いわゆるインダストリアル天井（スケルトン天井）は、海外のロフトスタイルやSOHOデザインの影響を受け、日本でも一部で導入が進んできました。東京都内では、五反田・浅草橋などのR&D系リノベーション案件で、梁下4m超の元倉庫物件をオフィスに転用する事例が散見されます。構造体の迫力をそのまま見せ、天井仕上げを省略することで、“余白”や“創造性”を感じさせる空間演出として評価されています。しかし一方で、日本のインダストリアル天井導入には実務上の限界も少なくありません。・元倉庫は、オフィス用途とは防火区画・避難規定が異なるため、→防火シャッターの追加／排煙窓の新設／内装制限（不燃）への対応が必要・このため、坪8〜12万円の追加コストが発生する例も報告されています・空調も、床置きファンコイル＋シーリングファン等による補完が必要で、→一次エネルギー消費は標準仕様比＋25％と言われるなど、ESG観点での評価には慎重さが求められますそれでもなお、「倉庫的空間をオフィスに活かす」ことの可能性は注目されています。とくに近年は、「BCP対応型ハイブリッドオフィス」として、自社倉庫を“非常時の最小限オフィス”として活用する設計提案も増えてきました。災害時には、倉庫に通信・電源・可搬デスク・パーティションなどを備えておくことで、指令室やサテライト機能を代替するミニマムオフィスとしての活用が可能になります。これまで見てきたように、オフィスの天井が今のような寸法に落ち着いたのは、偶然ではありません。高度成長期の都市開発、建築基準法の制約、設備技術の進化――すべてが絡み合い、梁下2.3〜2.4メートルという現実を形づくってきたのです。つまり、天井が低いことは、単なる設計ミスでも古さの象徴でもなく、歴史と機能の積み重ねによって生まれた、ひとつの合理の結果だと言えるでしょう。けれど、その合理性が今の時代にとっても最適かといえば、話は別です。いくら背景を理解しても、テナントが狭い・暗い・重いと感じれば、それは選ばれない空間になります。では、この制約の中で、私たちは何ができるのでしょうか。高さそのものを変えることが難しいなら、印象を変える。用途や心理に応じて、高さの使い分けを再設計する――それが、築古ビルをもう一度選ばれる場所に変えるための視点です。 以下、後編 この後、お届けるする後編では、実際にどこをいじり、どう見せ、どう活かすかという「天井再設計の実践編」に入ります。制約の中にこそ、設計者とオーナーの戦略眼が問われる。そんな視点で、読み進めていただけたらと思います。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2025年12月2日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの飯野です。この記事は「築古オフィスビルのセキュリティ管理は後付けでも進化できる」のタイトルで、2025年12月1日に執筆しています。少しでも、皆様のお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願いいたします。 目次はじめに：第1章：オフィスセキュリティの概念を再確認する第2章：築古オフィスビルでなぜ今「物理的セキュリティ」が重要なのか第3章：最低限ここまで。法令・ガイドラインで求められるセキュリティ対策の実務ポイント第4章：物理的セキュリティ管理の対象と限界──築古オフィスビルにおける“現実的リスク”の見える化第5章：築古物件でも“これからできる”予防的セキュリティ対応──現場に即した着手ポイントとその発想転換第6章：ケーススタディで見る築古オフィスビルのセキュリティ対策導入事例第7章：後付けセキュリティ設備の導入実務マニュアル第8章：物理的セキュリティとITセキュリティの融合─ハイブリッドな管理の進め方第9章：将来的な築古オフィスビルにおけるセキュリティのトレンドと展望おわりに： はじめに： 企業にとって「セキュリティ管理」とは、自社の資産や人材を守り、安定的な事業運営を維持するための重要な取り組みです。しかし、セキュリティと一口に言っても、IT・情報セキュリティから物理的セキュリティまで幅広く、それぞれ企業活動に与える影響は異なります。ITやネットワーク関連のセキュリティは多くの企業が独自に管理・運用していますが、物理的なセキュリティ（入退館管理や防犯カメラ設置、設備管理等）に関しては、自社だけで対応できないケースが少なくありません。特に中小規模の企業や賃貸オフィスのテナント企業では、借りているビルの設備や管理体制に依存せざるを得ない状況がほとんどです。近年、企業におけるセキュリティ管理の必要性は急速に高まっています。情報漏えいや不正アクセス事件の増加とともに、社会的にも法的にも企業に求められるセキュリティ基準が厳格化されているからです。特に上場企業は、金融商品取引法（J-SOX）に基づく内部統制の整備や、ISO認証（ISO27001等）の取得を進める中で、厳格なセキュリティ監査への対応が避けられません。これにより、企業は主体的にだけでなく「法令遵守」「外部評価」という面でも、物理的セキュリティの強化が不可避な状況になっています。一方で、築古オフィスビルの実情に目を向けると、設備の老朽化、管理体制の不備などが原因で、セキュリティ管理が不十分なケースが多く存在します。しかし、築年数が古いという理由だけでセキュリティ対策を軽視することは、もはや許されない時代となっています。事実、テナントがオフィスを選ぶ際に物理的セキュリティの充実度を重視する傾向が高まり、セキュリティが不十分な物件は選定対象から外されるケースが増えているのです。本コラムでは、こうした背景を踏まえつつ、築古オフィスビルにおける物理的なセキュリティ管理の現状と課題を明らかにし、オーナー・テナント・管理会社が具体的に後付けでセキュリティを強化できる実務ポイントを解説します。 第1章：オフィスセキュリティの概念を再確認する 現代の企業活動において、オフィスが保有する情報資産を適切に管理・保護することは、経営の根幹を守る上で最優先課題の一つです。特に近年、日本国内では情報漏えい事故が多発しており、その原因も外部攻撃・内部不正・物理的リスクと多様化しています。本章ではまず、守るべき「情報資産とは何か」という基本概念を再確認し、その保護が企業にとってどのような課題につながるのか、実務の視点から整理します。次に、日本国内で企業が遵守すべき主な法令・規格・ガイドラインの要求事項を概観し、実務対応のポイントを明確にします。そして、情報資産を適切に保護することが、企業経営における重要課題に直結していることを明らかにします。さらに、情報漏えいリスクを①外部攻撃、②内部漏えい、③物理的リスクの3つの視点で整理し、近年の動向も踏まえながら、築古オフィスビル特有の課題を交えて実務的な対策の必要性を示します。1-1：企業が守るべき情報資産とは何か企業活動において守るべき「情報資産」とは、「企業にとって価値ある情報とその管理システム」のことを指します。具体的には以下の6つに分類できます。・個人情報（顧客・従業員）・取引情報（契約書・取引履歴）・財務情報（財務諸表・資金計画）・知的財産（特許・技術情報）・業務ノウハウ（マニュアル・手順書）・コミュニケーション記録（メール・議事録）これら情報資産は競争優位を支える重要な経営資源であり、漏えい・消失・改ざんされれば競争力の低下、財務損失、ブランド価値の毀損、法令違反による法的責任を伴うリスクが生じます。情報資産と混同されがちな「IT資産（PC・サーバ・ネットワークなど）」は、情報資産を保管・処理するためのインフラであり、区別して管理する必要があります。1-2：情報資産を保護すべき4つの企業経営課題情報資産を適切に保護することは、企業経営において次の4つの重要課題に直結しています。・競争力の維持・ビジネス価値の保護 情報資産は企業競争力の根源です。技術ノウハウや営業秘密が流出すれば競争優位が失われ、市場での地位が脅かされます。・財務リスクの軽減 情報漏えいは損害賠償や行政処分など直接的な経済損失を伴います。また、復旧対応や信用回復のための追加コストなど間接的な財務負担も重大です。・信頼性・ブランドイメージの保護 情報漏えいは顧客や取引先からの信用を失墜させ、長期的なブランド毀損を引き起こします。社会的信頼を維持するためには情報資産の堅牢な防御が不可欠です。・法令遵守（コンプライアンス） 情報管理には個人情報保護法やJ-SOX法など法的義務があり、違反時の行政処分や法的責任問題が発生します。コンプライアンスの観点からもセキュリティ対策は不可欠です。1-3：情報資産保護に関する法令・規格と企業の対応ポイント（日本国内）日本国内では、情報資産の管理・保護に関わる主要な法令や規格が複数存在します。企業が特に重要視すべきものとして、以下の法令・規格とその主な内容、対応ポイントを整理します。・個人情報保護法個人情報の漏えい防止措置の義務付け、利用目的の明示や制限、第三者提供の規制などが規定されています。2022年の法改正により、漏えい報告義務が強化され、違反時の罰則も厳格化されました。企業は個人情報を適切に管理し、従業員への教育、内部規程の整備、定期的な監査を実施することが求められます。・不正競争防止法営業秘密に関して、秘密管理性、有用性、非公知性という要件を満たす情報の不正取得や漏えい防止措置が定められています。また、2019年に施行された『限定提供データ』制度（その後改正・運用の見直しが続いている）も企業として対応が求められるポイントです。企業はこれらの情報を明確に区別し、適切なアクセス制限や管理措置を講じる必要があります。・サイバーセキュリティ基本法およびサイバーセキュリティ経営ガイドライン経済産業省が策定した「サイバーセキュリティ経営ガイドライン」は、経営層主導によるサイバーセキュリティ体制の構築や、リスク管理の強化を求めています。経営陣が主導して企業全体でセキュリティ管理体制を整備し、PDCAサイクルによる継続的な改善が必要です。・金融商品取引法（J-SOX）に基づく内部統制特に上場企業においては、財務報告に係る情報の正確性・完全性を担保するためのIT統制が義務付けられています。アクセス管理、ログ監視、財務データ保護の内部統制を整備し、定期的に評価しなければなりません。・ISO/IEC 27001（ISMS）情報資産の分類および管理ルールの策定、機密性・完全性・可用性を守るための継続的なPDCAサイクルによる改善を要求する国際規格です。認証取得を目指す企業は、情報セキュリティ管理の方針・手順を明文化し、継続的な改善活動を運用することが重要となります。これらの法令・規格への対応は単に法令遵守に留まらず、企業の情報資産管理体制を高度化し、競争力と信用を高める基盤を構築することにつながります。1-4：情報漏えいリスクの分類と近年のトレンド企業が対策すべき情報漏えいリスクは主に以下の3つに分類されます。（1）外部からの攻撃（サイバー攻撃）ランサムウェア攻撃（特に二重恐喝型が急増）標的型メール攻撃、ビジネスメール詐欺（BEC）による不正送金と情報流出サプライチェーン経由の攻撃（2024年には日本企業にとって脅威の第2位） ※出典：IPA『情報セキュリティ10大脅威 2024』クラウドサービスの設定不備を突いた攻撃の増加（2）内部漏えい（内部不正・事故）内部不正：内部不正：現職者・退職者および委託先社員による情報持ち出し（2023年には前年の約5倍に急増） ※出典：東京商工リサーチ『2023年 上場企業の個人情報漏えい・紛失事故』内部事故：メール誤送信、クラウド設定ミス、USBメモリ等の紛失（例：尼崎市で発生した46万人の個人情報漏えい事件など）内部漏えいの対策として、アクセス権限の管理強化、ログ監視の徹底、秘密保持契約（NDA）の締結、人的セキュリティ教育の実施が重要です。（3）物理的リスク（侵入・盗難・災害）不正侵入（尾行侵入など）、デバイスや紙資料の盗難リスク入退室管理（IDカードやゾーニング）の徹底、机上管理（クリアデスク）地震や火災などの災害対策（特に耐震性の低い築古オフィスビルは注意、別拠点バックアップ必須）特に築古オフィスビルでは、設備の老朽化や入退室管理が不十分であることが多く、不正侵入リスクが高まる傾向にあります。物理的セキュリティ対策の強化が急務です。外部・内部・物理それぞれの観点から情報漏えいリスクを整理すると、技術的なセキュリティ対策のみでは不十分であり、人間の行動や物理的な環境に潜む脅威にも包括的に対処する必要があります。企業は自社のリスクプロファイルを詳細に分析し、重大な脅威から優先的に対策を講じるとともに、定期的なリスク評価を行い継続的に改善を進めることが求められます。 第2章：築古オフィスビルでなぜ今「物理的セキュリティ」が重要なのか オフィスビルのセキュリティ対策には、サイバー攻撃や内部不正といったデジタルな視点に目が行きがちですが、実際には「物理的なセキュリティ」の甘さによって情報漏えいが発生するケースが後を絶ちません。特に築30年を超えるような築古オフィスビルでは、設備の古さや管理体制の弱さから、物理的なリスクが大きくなりやすいのが現状です。本章では、改めて築古オフィスビルにおける物理的セキュリティリスクの実態を整理し、オーナーや管理会社が見落としがちなリスクとその背景を明確にすることで、本コラムで示す対策を理解する土台を作ります。2-1.　物理的セキュリティを「警備会社任せ」にしていませんか？「オフィスの物理的セキュリティ」と聞いて、「それって結局警備会社の仕事だよね。うちは警備会社に任せてるから」と考える管理者やオーナーの方は少なくないでしょう。確かに、警備業務は専門性の高い業務であり、日々の運用を警備会社に委託することは合理的な判断です。しかし、物理的セキュリティをすべて「丸投げ」するという姿勢は、非常に危険です。警備会社が対応できるのはあくまで標準的・一般的な警備業務であり、自社ビル固有のリスクや、テナント企業それぞれの事業特性に完全に対応することは困難です。万が一、情報漏えいや盗難などが発生した場合、その責任を警備会社に完全に委ねることはできません。最終的に責任を負うのは管理会社であり、テナント企業自身です。だからこそ、「セキュリティ＝他人事（警備会社任せ）」ではなく、「自分事（自社で主体的に管理する）」として捉える姿勢が不可欠なのです。2-2．築古オフィスビルで頻発する「物理的セキュリティリスク」とは築古オフィスビルに特有の物理的リスクとは、主に以下のようなものです。・入退室管理設備の老朽化・未設置◦ セキュリティゲート未導入、ICカード認証設備がなく、鍵管理も属人的・アナログに運用されている。・防犯カメラの不足・不備◦ 設置台数不足、死角が多い、機器が老朽化し鮮明な画像が残せないなど。・書類や情報資産のずさんな保管・管理◦ 書庫・キャビネットの施錠が徹底されず、情報漏えい・盗難リスクが高い。・第三者による不正侵入や尾行侵入◦ セキュリティが甘い物件ほど、特定企業を狙った侵入や情報の盗難被害が発生している。築古オフィスビルでは、構造的・設備的制約に加え、管理体制自体が旧態依然で、運用面でも甘さが出やすくなっています。このような実態がリスクを拡大させていることを、まず認識すべきです。2-3．「物理的リスク」が経営リスクにつながる背景とは築古オフィスビルにおいて物理的セキュリティが不十分だと、どのような経営上のリスクにつながるかを具体的に整理すると、以下のようになります。・情報漏えいによる賠償・法的責任◦ テナント企業からの信頼失墜、契約解除、訴訟リスク。・テナント離脱による空室率の増加◦ 「安全性が低い物件」と判断され、新規テナントの誘致も困難になる。・ビル価値の低下◦ セキュリティ水準が時代の要求に満たず、物件価値が下がり、資産価値自体が毀損するリスク。・突発的事故によるメディア露出◦ 一度セキュリティ事故が起きれば、SNSやメディアを通じて悪評が広がり、企業の評判にも深刻な影響を及ぼす。オフィスビルの物理的なリスク対策は、単なる設備投資ではなく、「経営リスクマネジメントの一環」として捉えるべきだという認識の転換が重要です。2-4．ビル管理会社・オーナーが今、直視すべき課題とは築古オフィスビルを管理するオーナーや管理会社が直面する課題は、以下の３点に集約されます。・設備投資の遅れとその認識不足◦ 「何も起きていないから」という油断やコスト意識の高さが裏目に出るケースが多い。・運用ルールの属人化・形骸化◦ 従来の運用方法を疑わず、鍵の管理や入退室記録が形式的・属人的になり、リスクへの対応が遅れている。・テナントとの認識ギャップ◦ テナント側の意識は近年非常に高くなっていますが、オーナー側がその重要性を軽視したままでは契約継続が難しくなるリスクが高まります。こうした課題を直視し、設備投資だけではなく管理運用の見直しを同時並行で進めなければ、実効性のあるセキュリティ強化は難しいでしょう。 第3章：最低限ここまで。法令・ガイドラインで求められるセキュリティ対策の実務ポイント 築古オフィスビルにおいて物理的セキュリティを見直すにあたって、まず確認すべきは「法的に何が求められているのか」です。やみくもに設備を新設する前に、法令でどこまでが義務なのか業界の標準的な基準とどこがズレているのかを把握しておくことが、最初の一歩となります。3-1．実は「法令で定められていない」物理的セキュリティの多くまず前提として、物理的セキュリティに関する明確な法律は非常に少ないです。建築基準法や消防法はあくまで「建物の安全性・避難性」にフォーカスしており、不審者の侵入防止や機密情報の保護といった領域は、直接的な法令による義務化はほとんどありません。そのため、多くの築古オフィスビルでは「義務ではないから」として対応を先送りにするケースが目立ちますが、これは非常に危険な判断です。実際にテナントや第三者に被害が出れば、民事責任を問われるケースも十分にあり得ます。3-2．知っておくべき「参考ガイドライン」と民事責任のライン義務ではなくても、「業界標準」として参照される以下のようなガイドラインを無視することはできません。・経済産業省『サイバーセキュリティ経営ガイドライン』◦ 社員・来訪者の入退室管理、情報資産の物理的保護を明確に求めています。・NISC（内閣官房内閣サイバーセキュリティセンター）『政府機関等における情報セキュリティ対策のための統一基準』◦ 物理的管理措置の定義や管理ルールの具体例が記載されており、民間企業でも参照されています。・個人情報保護委員会『個人情報の保護に関するガイドライン』◦ 個人情報を取り扱う企業に対し、物理的な施錠管理やアクセス制限措置を「必要かつ適切に」講じるよう求めています。これらは直接的な法的拘束力こそないものの、実際の事故時に「適切な対策を取っていたか」の判断材料として用いられるケースが多く、無視すると「過失あり」と判断されるリスクが高まります。3-3．見落としがちな「建築基準法・消防法」とのグレーゾーン一方で、設備改修時などに気を付けるべき法令もあります。・オートロックやセキュリティゲートの設置による避難経路の封鎖◦ 消防法違反の可能性があります。改修前には必ず管轄の消防署に相談する必要があります。・防犯カメラの設置場所と「プライバシーの侵害」問題◦ 更衣室やトイレ周辺など、設置場所によっては民事訴訟リスクがあります。「セキュリティ強化」のつもりが別の法令違反を引き起こす可能性もあるため、建築・消防・個人情報保護の観点からの事前確認が不可欠です。3-4．築古オフィスビルにこそ必要な「最低限ルールの明文化」最後に強調したいのは、築古オフィスビルだからこそガイドライン相当の社内ルールや管理基準を明文化しておく必要があるという点です。特に以下の項目は最低限整備しておく必要があります。・入退室管理ルール（業者・来客を含む）・鍵・カードの管理基準（貸出・返却・紛失時対応を含む）・情報資産の保管・廃棄ルール（紙文書、USB、PCなど）・事故発生時の対応フローと責任分担の明文化築古物件では「昔からこうしている」という口伝ルールが残りがちですが、それではトラブル時に説明責任が果たせず、責任が曖昧になります。物件としての信頼性を保つためにも、ルールの可視化と徹底的な運用が求められます。 第4章：物理的セキュリティ管理の対象と限界──築古オフィスビルにおける“現実的リスク”の見える化 築古オフィスビルのセキュリティ課題は、単なる「不安」や「印象」で語られるべきものではありません。重要なのは、「何が実際にリスクとなり得るのか」を冷静に棚卸しし、それに対してどのような現実的対応が可能かを明らかにすることです。本章では、築古オフィスビル特有の制約の中で物理的セキュリティをどう捉え、どう備えるべきかを整理します。ITセキュリティの陰に隠れがちな物理的リスクにも正面から向き合う必要があります。4-1．セキュリティの基本対象：人・物・情報物理的セキュリティが対象とするのは以下の三つです。・人の不正侵入／接触・物品・機器の盗難／破壊・紙書類や端末を介した情報漏えいこれらはいずれも築古オフィスビルでは設備的に脆弱なままになりがちです。IT化が進んでも、「人が入れる空間である以上、物理的な脅威はゼロにならない」という現実は変わりません。4-2．現場で実践可能な対策：築古オフィスビルでも“やれること”はある限界がある中でも、築古物件においてでも今すぐ導入・徹底できる対応策を以下に整理します。(1) 入退室管理とゾーニング・ICカードやテンキー錠などの後付けスマートロック・来訪者管理の徹底（入館記録、退出時のバッジ回収）・サーバールームなどの物理ゾーニングとアクセス制限・人的ルールの徹底（無施錠防止、後追い入室防止）(2) 機器・書類の保管と持ち出し管理・鍵付きキャビネット／金庫の活用・ノートPCにワイヤーロック装着・持ち出し時の上長承認＆記録・クリアデスク・クリアスクリーン運動・窓・扉の物理強化（補助錠、防犯フィルム）(3) 監視と警報体制・最小限でも入口カメラ＋録画・安価なIoT人感センサーや開閉センサー・警備会社とのオンライン契約で夜間の異常検知(4) 災害リスクへの備え・サーバー・棚類の壁固定・耐火金庫、非常用電源・オフサイトへのバックアップデータ保管4-3．築古ゆえの限界と「仕組み」で補う視点築古オフィスビルでは以下のような制約があります。・セキュリティ設備の初期導入コスト・共用部に手を入れられない専有外の制限・建物自体の物理的耐性の不確実性こうした限界を踏まえつつも、「人の注意力」に依存せず、「仕組み」や「ルール」で補完するという考え方が重要になります。これは「モラル頼み」ではなく、「仕掛けとしてのセキュリティ」という視点です。4-4．セキュリティ対応の発想転換：「事後対応」から「予防」へビルのセキュリティを「何か起きてから対処する」ではなく、「起きないように設計する」方向へ転換することが重要です。築古オフィスビルのような環境では、この予防の視点が差別化要素になります。鍵付き家具を標準装備する、「機密ゾーン」の配置を内装設計で考慮する、入退室履歴が残る仕組みを提供するなど、セキュリティ・デザインを組み込んでいくことが、　築古オフィスビルの価値創出につながります。 第5章：築古物件でも“これからできる”予防的セキュリティ対応──現場に即した着手ポイントとその発想転換 築古オフィスビルにおいてセキュリティ強化を検討するとき、多くのオーナーやテナントがまず思い浮かべるのは、「今さら何ができるのか？」という制約意識です。しかし、その一方で、現場対応の多くは後付け可能なものであり、考え方と手順さえ押さえれば「予防的対応」は十分に実現可能です。本章では、「築古でも、今から始められる現実的なセキュリティ強化策」について、①コスト、②運用負荷、③視認性（印象）の3つの観点から整理し直し、対応の優先順位と判断軸を提供します。5-1．そもそも「予防的対応」とは何か？──“守りの設計”の再定義「予防的対応」とは、文字通り「事件・事故が起きる前に備えること」です。ただし、ここでいう備えは、単なるマニュアル整備や啓発ポスターの掲示ではなく、意図的に被害を発生しにくくする状態を空間や仕組みに組み込むことです。・書類の散乱を防ぐ書庫の統一運用（置きっぱなしリスクの排除）・来訪者記録の明示（見られている意識による抑止）これらはどれも「人間の判断や注意力に依存しない予防策」です。築古オフィスビルこそ、こうしたアナログ空間への予防設計を通じて、セキュリティレベルの底上げを図ることが求められます。5-2．“防ぐべき対象”を具体化することから始める予防的対応を考える際に最もありがちな失敗が、「なんとなく不安だから、とりあえず防犯カメラつける」といった情緒ベースの対応です。実務としては、「誰を・何から・どう守りたいのか」を明確にすることが、対策設計の出発点となります。築古オフィスビルにおける代表的な対象例として以下が挙げられます。・不特定多数の出入りによる盗難・不審者侵入（＝来訪管理）・退去時などの情報漏えい・持ち出し（＝アクセス制限）・時間外の無断立ち入り・寝泊まり・不法投棄（＝物理的封鎖）これらを具体化し、どの時間帯・どの場所で・誰が・何をしてくる可能性があるかが見えてくることで、「リスクの地図」が描けるようになります。5-3．「現場でやれること」はここから始める──後付け可能な施策リスト築古物件でも比較的導入が容易で一定の効果が見込める予防的セキュリティ対応は以下の通りです。以下の表の通り、ビルオーナー・管理会社・テナントが各自の役割を認識し、責任をもって対応することが重要です。なお、賃貸オフィスビルの共通仕様として導入する場合には、ビルオーナーの意思決定・予算承認の下、施策を実施しますが、テナントが専有スペースで導入するケースもあります。 施策ビルオーナーの役割管理会社の役割テナントの役割(1) 入退室･立入りの可視化と履歴化・設備導入の意思決定・　予算確保・設備導入の調査・検討・設置業者の選定と施工管理・導入後の保守管理・社員に対する利用ルールの徹底・ICカードやIDの管理/退職者のID削除等の運用(2) 機密エリアのゾーニング(専有スペース)―・間仕切りや扉などの工事手配・鍵管理のためのルール作成支援・機密エリアの運用ルール遵守（施錠、入室管理）・入退室の履歴記録(3) 書類・端末の管理ルール徹底――・クリアデスクなどの社内ルールの策定・徹底・個々の端末・機器の管理責任徹底(4) 監視導入と外部運用・防犯カメラ導入の予算承認・防犯カメラ設置工事、警備会社との連携契約・保守管理・監視運用ルールの協力（利用上のルール徹底） ・ビルオーナーは、ビル共通仕様として導入する場合に「投資意思決定と予算承認」に責任を負います。・管理会社は、設備の実際の「設置や保守運用を管理する」役割があります。・テナント企業は「具体的な運用ルールの遵守・徹底」を通じて設備の有効性を実現する役割を担います。つまり、セキュリティは決して一つの立場だけで解決できる問題ではなく、三者の密接な連携・協力と明確な責任分担によって初めて効果を発揮するものなのです。5-4．「予防」であるがゆえの落とし穴──“手を打った感”で満足しない設備導入だけではなく、「技術的対策（モノ）」＋「運用設計（ヒト）」のセット化が必要です。特に、テナントが主体となってルール運用を徹底しなければ、設備投資の意味が半減します。例えばスマートロックを入れても、テナント企業が社員のICカード管理を怠れば効果は発揮できません。このため、導入時点からオーナー・管理会社・テナントが協力して、明確な役割分担と継続したチェックを実施する仕組みを作ることが重要です。5-5．「できること」から始めるための判断軸──小さく、でも本気で着手３ステップは以下の通りです。　・ステップ① 現状調査　　管理会社(オーナー)、テナントが合同で現地確認を行い、具体的なリスク箇所を洗い出す。　・ステップ② 優先順位設定　　上記の役割分担表を参照し、それぞれの役割で、コスト・導入容易性・即効性を踏まえて何から優先すべきかを決定する。　・ステップ③ 仕組みと運用整備　　運用ルール整備、責任者決定、管理会社とテナントが協働する定期的な継続管理仕組みを構築。「小さくても確実に取り組む」ことを軸に、三者それぞれが明確な役割を持って実務を進めることで、現実的かつ効果的なセキュリティ強化が実現できます。 第6章：ケーススタディで見る築古オフィスビルのセキュリティ対策導入事例 本章では、実際の築古オフィスビルにおいて実施されたセキュリティ強化の成功事例と失敗事例を具体的に紹介し、その背景や要因を分析します。これらのケーススタディを通じて、実際の現場で起こり得る課題や具体的な対策の実効性を明らかにします。6-1．築古オフィスビルにおける成功事例ある築35年の賃貸オフィスビルでは、以前はセキュリティ設備がほぼなく、入退室管理が属人的に行われていたため、情報漏えいのリスクが非常に高い状態でした。このビルでは以下の施策を実施し、劇的な改善を達成しました。　・ICカード式のスマートロックシステムを後付け導入　・クラウド型防犯カメラを主要な出入口および重要エリアに設置導入後、無許可入室や紛失物などのインシデントが激減し、テナント企業の満足度も大きく向上しました。結果として、テナント離脱の抑制や新規テナント誘致にも効果を発揮しています。6-2．築古オフィスビルにおける失敗事例一方、別の築40年のビルでは、セキュリティ向上のために急いで防犯カメラを設置しましたが、十分な事前検討が不足していました。その結果、以下の問題が発生しました。・設置場所の選定が甘く、重要な死角をカバーできていなかった・カメラの管理・運用体制が整っておらず、映像データが有効活用されていなかった・プライバシー保護に関する検討が不十分であり、テナントから苦情や不安が寄せられたこのような問題が発生したことで、導入された設備は十分に機能せず、追加コストや運用の見直しが必要になりました。6-3．成功と失敗から導かれる実践的教訓これらの事例から明らかになった実践的教訓は以下の通りです。・セキュリティ設備の導入には十分な事前確認とリスク分析を行う必要がある・運用面の計画（設備の維持管理、データ管理のルール整備）が伴わないと効果を発揮しない・テナントとのコミュニケーションや意識共有がハード設備の仕様以上に重要であるこれらの教訓を踏まえ、今後築古オフィスビルにおいてセキュリティ強化を進める際には、設備導入だけでなく、運用やコミュニケーションの側面にも十分に注意を払う必要があります。 第7章：後付けセキュリティ設備の導入実務マニュアル 築古オフィスビルにおいてセキュリティ設備を後付けで導入する場合、多くのビル管理会社は警備会社に運用を委託するのが実態です。この章では、その現実を踏まえた上で、管理会社として押さえるべき最低限のポイントや実務的な導入手順について整理します。7-1．警備会社への委託を前提とした設備導入の実態現実には、ビル管理会社が自ら細部まで設備選定や運用ルールを設定することは少なく、ほとんどの場合、警備会社の提案や推奨に従ってセキュリティ設備を導入しています。これは専門的知識や現場運用ノウハウが警備会社に集中しているためです。ただし、「委託＝丸投げ」ではなく、導入にあたり管理会社としては以下の最低限のチェックポイントを押さえておき、役割分担の上で協働していく必要があります。・警備会社の提案設備がテナント企業の業態や利用実態に合致しているかを確認する。・複数の警備会社から見積もりを取得し、導入費用や維持管理費用が相場から著しく逸脱していないかをチェックする。・設備導入後の運用体制（監視体制、緊急対応、保守管理）の明確な説明を求め、管理責任範囲を明確化する。7-2．設備導入のための実務的な準備作業設備を実際に導入する際には、以下のような手順で実務を進めます。・現地調査（警備会社と協働）◦ 警備会社と共に現場の現状調査を行い、現状の設備の状態や追加設置が必要な箇所を特定する。・導入設備の検討と選定◦ 警備会社の推奨設備を前提に、他の警備会社からも提案を比較し、設備の費用対効果を判断する。・導入計画と工事手続き◦ 設備設置工事の工程を警備会社と調整し、テナント業務への影響を最小限に抑える。◦ 工事後の点検・動作確認は管理会社も立ち会い、動作の不備や改善ポイントを明確に記録する。7-3．導入後の最低限のモニタリングと評価方法導入後も、警備会社に完全に任せきりにするのではなく、定期的に以下のポイントをモニタリングすることが重要です。・導入設備の正常動作確認を定期的に行い、不具合や動作停止がないかをチェックする。・警備会社から定期報告を受け、トラブル発生時の対応履歴や運用状況を把握する。このように、現実的な委託形態を認めつつも、管理会社として押さえるべき最低限の管理ポイントを明確にして、警備会社と役割分担の上、協働することで、責任あるセキュリティ体制を築古オフィスビルに構築することが可能です。 第8章：物理的セキュリティとITセキュリティの融合─ハイブリッドな管理の進め方 築古オフィスビルのセキュリティ管理において、物理的セキュリティとITセキュリティの融合が理想とされますが、現実的にはコストや管理負担の問題から全面的な最新技術の導入は難しい場合が多くあります。本章では、そうした制約の中でも最低限実施可能で実効性の高いハイブリッドな管理手法を解説します。8-1．ITと物理的セキュリティ融合の現実的な位置づけ実際の現場では最新の高度な統合システムを一気に導入することは非現実的です。そのため、既存設備の活用を基本に、ITを最小限活用して運用の負担を軽減しつつ効果を上げる方法を模索します。・既存の防犯カメラや入退室管理設備をベースに、一部クラウドサービスとの連携を図る。・スマートフォンなどを利用して、管理スタッフがリアルタイムに設備の状況や通知を簡単に確認できるようにする。8-2．低コストで導入可能な現実的なIT・IoT連携事例築古物件でも低コストで導入可能なIT・IoT機器を選定し、最低限の設備強化を図ることが重要です。・比較的安価なスマートロック・システム（ICカード・スマホ連携）を後付けし、簡易的な入退室履歴を残せる仕組みを整える。・クラウド録画型の簡易な防犯カメラを導入し、複数拠点の状況を一元管理する。・IoTセンサーを活用して、異常検知を即時通知するシステムを導入し、緊急時対応力を高める。8-3．現実的な運用体制の構築設備導入後の運用についても過度な負担がかからない現実的な体制を整える必要があります。・セキュリティ運用の一部を警備会社やクラウドサービスプロバイダーに委託し、管理の負荷を低減する。・定期的な設備の動作確認やメンテナンスを効率化し、管理会社の負担を軽減する。このように、現実の制約を踏まえた上で物理的セキュリティとITセキュリティを最小限で効果的に融合させる方法を採用することで、築古オフィスビルにおいても持続可能なセキュリティ体制を構築できます。 第9章：将来的な築古オフィスビルにおけるセキュリティのトレンドと展望 築古オフィスビルのセキュリティ管理において、過度に華々しい未来像を描くことは現実的ではありません。本章では、現場実務に即して、築古オフィスビルにおける現実的かつ具体的な今後のセキュリティトレンドと対応策の展望を整理します。9-1．現実的な範囲で想定できる今後のトレンド実際の築古オフィスビルにおける将来的なセキュリティ強化は、限定的な予算と現状設備を前提に進展するでしょう。以下のような傾向が予測されます。・部分的な設備アップグレードが主流となり、費用対効果の高い箇所から順次進めるケースが増加する。・低価格化したIoT機器やクラウド型の管理システムが一般化し、中小規模のビルでも導入が容易になる。・セキュリティに関する最低限の法令遵守義務が厳格化され、築古オフィスビルでも一定レベルのセキュリティ対応が必要になる。9-2．実務における課題と現実的な対応策築古オフィスビルが直面する現実的な課題と、それに対する予防的かつ実効性のある対応策は以下の通りです。・人手不足や管理負荷の増加に対応するため、管理の効率化を進める（遠隔管理システム導入や簡素化した運用ルール策定など）。・コストが許容できる範囲での簡易な機器の導入や部分的なリニューアルを積極的に行い、段階的な設備更新を実施する。・リスク評価や運用状況のモニタリングを最低限定期的に実施し、現場の問題を迅速に発見・改善する仕組みを整備する。9-3．築古オフィスビルならではの価値創出の可能性今後はセキュリティを単なるコストではなく、築古オフィスビルならではの差別化要素や競争力向上の手段として位置付ける視点が求められます。・テナント企業の安心感を高めることでテナント維持や新規誘致につなげる。・限られた予算内で効果的なセキュリティ対策を講じているという事実をマーケティングやブランド価値向上の材料として活用する。このように、現実的で実務に即した将来展望を示すことで、築古オフィスビルのセキュリティ管理の意識向上と持続的な取り組みを促進できます。 おわりに： 本コラムでは、企業にとっての「セキュリティ管理」の重要性を改めて確認し、特に築古オフィスビルに焦点を当てて、物理的セキュリティの強化を実務的に掘り下げてきました。セキュリティが企業経営の重要課題であることに疑いの余地はありません。ITだけではなく、オフィスの物理的環境そのものもリスクの最前線だからです。築古オフィスビルでは、予算的な制限や設備導入条件、警備会社が提供できるサービス範囲の制約など、さまざまな条件によって、取りうる施策に限界があるのは現実です。しかし、制約があることは必ずしもネガティブな要素ばかりではありません。本コラムを通じて明らかになったのは、限られた予算や制約の中であっても、後付け可能で効果的な対策が数多く存在し、それらを着実に実行することが十分可能だということです。入退室管理の徹底、機密エリアのゾーニング、防犯カメラの効率的な設置・運用など、小さくても着実な対策が実効性を生むことを示してきました。また、こうしたセキュリティ対策は設備導入などの「ハード面」だけで完結するわけではありません。管理会社（オーナー）が設備環境を整え、テナント企業がルールに基づいて運用を徹底し、警備会社が専門性をもってそれらを支援するという三者の役割分担が不可欠です。この役割分担の明確化と円滑なコミュニケーションこそが、真のセキュリティ向上を可能にするのです。最後に改めて強調します。セキュリティの本質とは、決して「誰か任せ」や「設備任せ」ではなく、当事者それぞれが自分事として捉え、継続的に改善を続ける姿勢そのものにあります。一度の設備導入や施策実施で完結することはなく、絶え間ない改善・見直しを伴う取り組みだからです。関係する全ての人が主体的に取り組み、小さくても現実的な一歩を踏み出し、継続していくことで、築古オフィスビルにおいても持続可能で安全な環境を作ることが可能となります。本コラムが、築古オフィスビルに関わるオーナー・管理会社・テナント企業の皆さまにとって、セキュリティ対策を主体的に考え、現実的な一歩を踏み出すきっかけとなれば幸いです。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2025年12月1日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの飯野です。この記事は「築古賃貸オフィスビルの清掃、その静かな再生術」のタイトルで、2025年11月27日に執筆しています。少しでも、皆様のお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願いいたします。 目次導入部：いつもの清掃の情景第1章：築古ビルの本当の課題─清潔さの印象が見えない壁をつくる第2章：築古ビルの「汚れ」はなぜ目立つのか─時間と記憶の堆積第3章：清掃で変化する築古ビルの第一印象─劇的改善より「静かな変容」第4章：実践的・築古ビル清掃の具体的な方法─プロが教えるポイント第5章：清掃をルーチン化する──築古ビルにおける日常と定期清掃の“維持力”終章：清掃スタッフの静かな仕事─築古ビルを支える「見えない力」 導入部：いつもの清掃の情景 定時、この築古の賃貸オフィスビルの清掃が始まる。灰色がかった壁には埃が溜まり、床には午前中に出入りした人たちの靴跡が残っている。清掃スタッフは毎日同じ時間に現れ、それらの汚れを黙々と拭き取っていく。このビルは竣工してから３０年以上が経過しており、建物全体に経年劣化が見られる。清掃スタッフはいつもエントランスホールから作業を開始する。まずは床の埃や靴跡をモップで拭き取り、その後、手が届く範囲で、窓ガラスの目立った汚れの清掃も行う。清掃スタッフの作業は一貫して事務的である。床を掃除し、窓を拭き、共用トイレの清掃を行うほか、設備の簡易点検も日常業務に含まれている。スタッフ自身は特別な感情を抱くこともなく、日々の作業を機械的に繰り返している。一方で、この清掃作業自体が入居を検討するテナント企業や仲介業者に意識されることは少ない。内覧に訪れる担当者が気にするのは、設備や築年数、賃料、間取りといった条件である。清掃スタッフが日常的に細かな作業を行っていることは目に留まりにくい。しかし、その目立たない作業が物件の第一印象を大きく左右していることもまた事実である。作業時間が終わると、清掃スタッフはその日の作業を終了し、静かに退出していく。この繰り返しが毎日続くことで、築古ビルの清潔さは一定の水準で維持されている。 第1章：築古ビルの本当の課題─清潔さの印象が見えない壁をつくる オフィスマーケットにおいて、「築古」という言葉がいつから「競争力の低下」と同義になったのか、はっきりとはわからない。しかし、現実として築古ビルの空室率は近年、明らかに上昇傾向にあり、物件オーナーや管理会社は、その問題に直面している。彼らは築古ビルが市場で敬遠される原因を設備の古さや立地条件、あるいは家賃設定が実情に見合っていないからと考える。しかし、そこにはもっと根本的な要因がある。それは「清潔さの印象」だ。東京都心のオフィス街におけるあるアンケート調査によると、テナント企業が内覧時に最も気にするポイントの上位は、「エントランスの清潔さ」「トイレの衛生状態」「共用部の清掃状況」といった清潔感に関する項目が並んでいる。新築ビルが好まれるのは設備の新しさもあるが、その前提には「清潔さ」が約束されているからだ。一方、築古ビルでは、オーナーや管理会社が無意識に「古さ」による清潔感の低下を受け入れてしまっていることがある。「古いビルだから仕方ない」と考え、汚れや埃、経年劣化を放置してしまう。それが内覧者の第一印象を悪化させ、心理的な壁を築いてしまうのだ。実際に、不動産仲介担当者へのヒアリングでは、「入居希望者は意外なほど、第一印象で物件を判断することが多い」と語られることが少なくない。どんなに家賃を下げても、フリーレント期間を設定しても、エントランスの汚れた床や薄暗く埃っぽい廊下を見ると、「ここでは働きたくない」と感じるテナントが多いという現実がある。つまり、築古ビルの空室率上昇の本質的な原因は、「清掃管理の詰めの甘さ」に起因している部分が大きいのだ。築古ビルオーナーの多くは、古さや設備面ばかりに目を向け、清掃業務をコストカットの対象にしてしまいがちだ。しかし、その選択こそが築古ビルの本来の価値をさらに低下させていることに気付いていない。清掃によって、ビルの価値は着実に変わりうる。これは単なる感覚論ではなく、具体的なデータに基づいた事実でもある。次の章では、「なぜ築古ビルの汚れが際立つのか」という時間と記憶の堆積に目を向け、それを清掃によってどのように静かに変容させられるのかを探っていきたい。 第2章：築古ビルの「汚れ」はなぜ目立つのか─時間と記憶の堆積 築年数が経過したオフィスビルほど、「汚れ」が目立つという問題が顕著になる。その理由は単純に清掃が不足しているというだけではない。むしろ、日々の通常の清掃では落としきれないほど、長い年月をかけて蓄積された汚れが素材の内部に浸透していることが主な原因である。オフィスビルの日常的な汚れの多くは、最初は簡単に拭き取れるレベルのものである。例えば、来訪者が靴底に付着させた泥汚れや埃は、発生直後であればモップや掃除機で比較的容易に除去することが可能だ。また、コーヒーや飲料水が誤って床や壁面に飛散した場合でも、直ちに清掃すれば問題なく取り除けることが多い。しかし、これらの汚れが放置され、一定の期間を経過すると状況は変化する。築古ビルの床や壁の素材は、時間とともに劣化が進み、表面に微細な傷やひび割れが生じる。その傷や隙間に汚れが入り込み、時間とともに内部まで浸透することで、容易に落とせない頑固な汚れへと変質してしまう。具体的な例として、オフィスビルの廊下やエントランスホールの床材でよく使用される塩ビタイルやビニルシートを挙げてみよう。これらは耐久性に優れ、汚れにも比較的強い素材とされているが、長年の利用で表面の保護層が徐々に摩耗する。摩耗が進行すると、微細な傷が多く発生し、その傷の中に土砂や砂埃などが入り込みやすくなる。さらに、こうして入り込んだ汚れは日常的なモップや掃除機では取り切れず、徐々に蓄積されていくことになる。その結果、表面的な清掃作業では改善されない「黒ずみ」や「くすみ」が顕著になってくるのである。また、壁面においても同様の現象が発生する。築古ビルでは壁面にビニルクロスや塗装が一般的に使われるが、これらの壁材も経年劣化により表面が荒れたり剥がれたりすることが多い。来訪者が壁に手をついたり、あるいは偶然何かがぶつかったりすることで、壁面には手垢や傷が付着しやすい。これらは新築ビルの場合であれば目立たずに済むが、築年数が長くなるにつれて素材の劣化が進み、表面が汚れを取り込みやすい状態となる。さらに、空気中の埃や油分、湿気などが壁面に付着し続けることで、表面の汚れが頑固な染みや汚れとして定着してしまう。このような汚れが築古ビルにおいて特に目立つ理由は、汚れそのものの物理的な原因に加えて、「心理的」な印象にも起因する。築年数が経過したビルを訪れるテナントや入居希望者の視点では、建物の古さに対して敏感であり、小さな汚れや染みを無意識のうちに注視する傾向がある。築古物件に対してあらかじめ「清潔感に乏しいのではないか」という先入観を持っているため、実際に細かな汚れを目にすると、それを建物全体のイメージに直結させてしまうケースが多い。言い換えれば、物理的な汚れが心理的な「古さ」の印象を増幅してしまうのだ。清掃を担当する現場スタッフの視点から見ても、日常的な作業だけでは対応しきれない汚れがあることは明白である。日常清掃では、決められた範囲を毎日掃き、拭き、整えるというルーチン業務が基本であり、共用部の床面やトイレ、階段、手すりなど、日々使用される場所を中心に淡々と作業が進められる。しかし、素材の奥にまで染み込んだ汚れや、石材や長尺シートの経年によるくすみ・変色に対しては、日常の清掃だけでは限界がある。そのため、月次で実施する定期清掃が、美観維持の観点では重要な役割を果たす。たとえば、石材床のポリッシャー清掃は、日々の汚れではなく“蓄積された汚れ”に対応するための作業であり、施工後には床の見た目が明らかに明るく、清潔に見えるようになる。こうした月次クリーニングは、ビルの印象を支える下支えとなる作業であり、日常清掃とのセットで機能して初めて、全体の清掃品質が維持される。結局のところ、築古ビルにおいて汚れが特に目立ちやすいのは、単に清掃が行き届いていないからではなく、日常の汚れが積み重なり、素材自体の劣化と結びついて「定着」してしまうという構造的な問題にある。だからこそ、日常清掃の基本的な水準を維持しつつ、定期的かつ専門的なクリーニングを計画的に実施することが、築古物件においては現実的な美観維持策となる。こうした取り組みによって、「古さ」自体を取り除くことはできなくても、その印象を和らげ、入居検討者や既存テナントに対してポジティブな印象を与えることは可能となる。築古ビルの印象を左右するのは、単なる築年数ではなく、どのように維持・管理されているかという、日常と定期清掃が連携して生み出す“積み重ねの成果”なのである。 第3章：清掃で変化する築古ビルの第一印象─劇的改善より「静かな変容」 築古の賃貸オフィスビルが直面する課題として、建物の「古さ」そのものを劇的に変えることは難しい。そのため、ビルオーナーや管理会社が着目すべきポイントは、「古さを消すこと」ではなく、適切な清掃やメンテナンスを通じて「清潔感」という価値を改めて提供することである。ここでは具体的な清掃事例を挙げ、清掃が築古ビルにもたらした静かな変容について説明していく。ある東京都心にある築32年の賃貸オフィスビルでは、長年の清掃管理が不十分であったため、共用廊下の床は全体的に黒ずみ、窓ガラスも曇りが目立つ状態であった。エントランスホールには経年によるくすみがあり、初めて訪れる人に対して古さや暗さというネガティブな印象を与えてしまっていた。このビルは立地が良く、賃料設定も比較的リーズナブルだったにもかかわらず、内覧後の成約率が低迷している状況だった。管理会社は、築古ビルの印象改善にあたって、大規模なリノベーションや高額な設備更新を行うのではなく、まずは清掃の質を徹底的に見直す方針を取った。その一環として、日常清掃とは別途、月次の定期清掃において、エントランスや共用トイレなどの床面に対し、ポリッシャーを用いた洗浄作業を実施。長年蓄積した黒ずみが大幅に軽減され、床材が本来持っていた色味やツヤを取り戻す結果となった。また、2ヶ月に1回の専門業者による窓ガラスの高所清掃も導入。特殊薬剤でガラスの水垢や蓄積汚れを徹底除去したところ、窓が本来の透明感を取り戻し、室内の明るさが格段に改善された。これによりテナントや内覧者から「清潔で明るい」とポジティブな評価が寄せられた。興味深いことに、このビルの改善ポイントとして評価されたのは、築古であるにもかかわらず、「静かで落ち着いた清潔さ」が感じられるという点であった。つまり、「新品のような完璧さ」ではなく、「適度に古さを残したまま、丁寧な手入れが行き届いている」というバランスが評価されたのである。このことは、特に中小規模の築古オフィスビルにおいて重要なポイントである。テナント企業や入居希望者は、築古物件に「新品のような美しさ」や「完璧な設備」を求めているわけではない。彼らが求めているのは、設備が古くても手入れが行き届いている安心感であり、落ち着いて仕事ができる環境である。その意味で、清掃という日常的な作業によって、「古さ」を「落ち着き」や「安心感」へと静かに変容させることは極めて有効な戦略となる。 第4章：実践的・築古ビル清掃の具体的な方法─プロが教えるポイント ここでは、築古の賃貸オフィスビルの競争力向上につながる具体的な清掃方法を、実務的な視点からポイントごとに詳しく説明していく。特に入居希望者や内覧担当者が強く注目するエリアとして、「エントランスの床面研磨」「窓・サッシの徹底洗浄」「階段・手すりの日常清掃」「トイレ清掃のレベルアップ」の4つを挙げ、それぞれに効果的な方法を示したい。①エントランスの床面研磨（ポリッシャー洗浄）築古ビルのエントランスは建物の顔であり、テナントや内覧者が最も早く印象を受ける場所である。そのため、床面が黒ずみや傷で汚れていると、清潔感を大きく損ねることになる。これに対処するため、ポリッシャー洗浄を導入するのが効果的だ。まず最初に床の表面に付着したゴミや砂埃を掃除機やホウキで丁寧に取り除く。その後、専用洗剤を散布し、ポリッシャーで表面を研磨しながら汚れを浮き上がらせる。汚水を回収後、水拭きをして完全に乾燥させることが重要である。②窓・サッシの徹底洗浄築古ビルでは窓ガラスやサッシに水垢や埃が付着し、くもった印象になりやすい。これを改善するには、市販のガラスクリーナーでの表面拭きだけでは不十分だ。専門的な清掃業者によるガラススクイージー（専用のガラス清掃道具）を使った徹底洗浄が求められる。具体的には、まず専用のガラス用洗浄剤を窓全体に散布し、汚れを浮き上がらせる。次にガラススクイージーを一定方向に引き、余分な洗剤や水滴を丁寧に取り除いていく。この際、拭き跡が残らないよう、吸水性の高いマイクロファイバークロスを併用すると効果的である。窓サッシについても洗剤を含ませたブラシで細部まで丁寧に擦り、埃や汚れを落としてから水拭きをする。窓やサッシが綺麗になると自然光の入り方が明らかに改善し、室内の明るさと清潔感が増す。③階段・手すりの日常清掃のレベルアップ階段や手すりの清潔感も、テナントや来訪者が細かくチェックするポイントである。階段は日常的に汚れや砂埃が溜まりやすいため、毎日の清掃をルーチン化する必要がある。具体的には、階段の隅に埃や砂が溜まりやすいため、ホウキや掃除機を使って毎日必ず除去する。週に数回は水拭きやモップで丁寧に拭き取ることで、埃がこびりつくことを防げる。手すりに関しても、毎日水拭きを行い、さらに週に一度は除菌剤を使用することで手垢による汚れや衛生面の不安を軽減することが可能である。こうした日常清掃のレベルアップは決して難しい作業ではないが、習慣的に行うことで常に清潔な状態を保つことができる。結果として訪れた人に対して、管理が徹底されているという信頼感を与えることができる。④トイレ清掃のレベルアップ（清潔感と衛生管理の徹底）築古ビルにおいて最も不潔感が目立ちやすいのがトイレである。入居検討時の担当者は特にトイレの清掃状況を厳しく見るため、ここを集中的に管理することは非常に重要である。まず便器や洗面台は毎日専用洗剤で清掃し、汚れや水垢を残さないように徹底する。特に便器内部はトイレ用ブラシで丁寧に洗浄し、黒ずみを予防する。トイレの床や壁も毎日拭き掃除を実施し、臭いや汚れの発生を防ぐことが大切だ。さらに、トイレットペーパーやハンドソープなど消耗品が常に補充されている状態を保つことで、清潔で安心感のあるトイレ空間が維持できる。トイレが清潔であれば、築年数が経過している建物でもテナントからの印象は大幅に改善する。以上、4つのポイントにおいて実務的な視点から具体的な清掃方法を説明してきた。これらの作業は、日常的な清掃の工夫と定期清掃、さらに専門業者の導入も組み合わせることで、築古ビルの清掃レベルを着実に向上させ、第一印象の改善に確実につなげることができるのである。 第5章：清掃をルーチン化する──築古ビルにおける日常と定期清掃の“維持力” 築古オフィスビルの価値を左右する要素の一つが「清潔感」である。特に共用部の状態は、テナント企業や内覧者にとって最も目に触れやすいポイントであり、ビルの管理品質を象徴する場でもある。そのため、日々の清掃業務に加えて、定期的な専門清掃までを含めたルーチンの仕組み化が求められる。(1). 毎日の清掃業務（日常清掃）日常清掃は、築古ビルの基本的な衛生環境を保つために不可欠な業務である。主に次のような作業が含まれる：・エントランスホール・共用廊下・階段の床清掃埃や砂などを掃き掃除または掃除機で除去したのち、モップ掛けや水拭きを行う。特に雨天時には泥汚れが広がるため、重点的な対応が必要となる。・階段・手すりの拭き掃除日常的に手が触れる箇所は、衛生面・印象面の両方から定期的な水拭き清掃が必要。・共用トイレの清掃便器、洗面台、鏡などを専用洗剤で清掃し、トイレットペーパーやハンドソープなどの備品を補充。・ゴミ箱の回収・整理こうした日常清掃は、チェックリスト形式での実施記録が推奨される。清掃スタッフが作業完了後に各項目を記録し、管理会社がその内容を随時確認することで、実施状況を可視化し、清掃品質の安定につながる。(2). 月次の清掃業務（定期清掃）日常清掃では対応しきれない蓄積汚れや素材のくすみに対しては、月次での定期清掃が有効である。主な作業内容は以下の通り：・エントランス・共用廊下・洗面所・給湯室などの床のポリッシャー洗浄ポリッシャーを使った床面洗浄により、表面の黒ずみや堆積汚れを除去。必要に応じてワックスを塗布することで、素材の保護とツヤ出しを兼ね、美観が回復する。定期清掃は、年間スケジュールに基づき実施日をあらかじめ設定しておくことが望ましい。管理会社・清掃会社・必要に応じてテナントにも共有することで、スムーズな対応が可能になる。また、作業終了後には管理会社の担当者が仕上がりを確認し、記録として残す運用が推奨される。(3). 高所窓ガラスの清掃（2ヶ月に1回程度）ガラス面の汚れは、物件の第一印象を左右する重要な要素である。中小規模ビルであっても、複数階にまたがる窓面については、専門業者による高所作業での定期清掃（2ヶ月に1回程度）が必要となる。この作業では、ロープアクセスや高所作業車を使用し、長年にわたって蓄積した水垢や汚れを、専用薬剤と技術によって丁寧に除去する。清掃前は曇っていたガラスも、作業後には透明感を取り戻し、自然光が十分に室内に差し込むようになる。結果として、窓からの明るさや開放感が増し、内覧時の印象やテナントの満足度に大きく寄与する。外観・ファサードの清掃は、ビルの「顔」を整える作業として非常に効果が高い。小さな積み重ねが、築古ビルの印象を変える日常清掃・定期清掃・高所窓清掃といった複数の清掃メニューを組み合わせ、ルーチンとして確実に実施・記録・評価する体制が整えば、築年数という物理的な古さをカバーするだけの「清潔さ」「丁寧さ」が物件の印象として伝わるようになる。結果として、「築年数は古いが、管理が行き届いていて安心できる」といった評価を得られやすくなり、内覧者の印象改善、テナントの定着率向上、空室期間の短縮といった効果が期待できる。 終章：清掃スタッフの静かな仕事─築古ビルを支える「見えない力」 定時、清掃スタッフはオフィスに戻ってくる。オフィスで働く人々の目に付かないように、ひっそりと、彼はいつものように掃除用具を取り出し、まずは床の掃き掃除から淡々と作業を始める。小さな砂埃や落ち葉、誰かが落としたであろう紙くずなどを集める。集めたゴミを回収した後は、モップを持ち替え、静かに床面を拭きあげていく。この清掃作業自体は特別なものではなく、毎日繰り返される単純で地味な仕事である。清掃スタッフ自身も、その作業に特別な意味を見出しているわけではない。あくまで決められた業務を確実にこなしているだけである。床を掃き、拭き、トイレの清掃を行う。その作業に派手さはなく、誰かに褒められることもまずない。彼にとっての清掃は日々の習慣であり、繰り返しであり、淡々とした仕事であるに過ぎない。しかし、この静かな仕事の積み重ねが、築古のオフィスビルを支える上で実は非常に重要であることを、彼自身はおそらく意識していない。彼の作業は単に汚れを取り除くという物理的な行為にとどまらない。彼が毎日床を丁寧に磨き、埃を取り去り、ガラスを拭き取ることで、このビルを訪れる人々が無意識に感じ取る「安心感」や「清潔感」が形成されるのだ。つまり、清掃作業という地味な行為が、心理的な要素となって訪問者や入居テナントに与える影響は非常に大きいのである。テナントの担当者が内覧に訪れる際、彼らは決して清掃スタッフの姿には気付かないだろう。だが、彼らは間違いなくその仕事の成果を感じ取っている。掃除の行き届いたエントランスホールや窓の透明感、丁寧に磨かれた手すりや床を目にすることで、彼らは自然とビルの管理状態を肯定的に評価する。これは表面的には些細なことだが、築古ビルにとっては極めて重要な価値である。清掃スタッフは、毎日壁に残った染みや床に刻まれた靴跡、ガラスについた水垢に向き合いながら、自分が作業を進めることによって、わずかずつでも状況が改善されていくことを知っている。もちろん、一日で完全に綺麗にすることはできない。築古ビルの汚れは、それだけ時間が深く刻まれているからである。しかし、彼は決して焦らず、その積み重なった汚れに根気強く向き合い、少しずつでも改善していくことを目指している。そこには劇的な変化はないが、確実な静かな変容がある。清掃という仕事には派手な結果や即効性のある変化はない。しかし、彼が日々の作業を続けることで、ビル全体には確実に好影響がもたらされる。彼の仕事は、目立つことも評価されることもないが、築古ビルの持続可能な競争力を支える上では欠かすことができない存在となっているのである。築年数が経過したオフィスビルにとって、この日々の清掃作業は決して軽視できない重要な意味を持つ。ビルという空間は時間とともに古くなり、その古さは汚れとして視覚化されている。清掃は、その蓄積した「時間」を静かにリセットし、「空間」を再定義していく作業であると言えるだろう。こうした見方は一見抽象的に思えるかもしれないが、実際の賃貸市場においては極めて現実的な意味を持っている。内覧者やテナントは無意識のうちにビルの清潔感を「管理状態」や「安心感」の尺度として評価している。日々行われる地味で淡々とした清掃作業は、まさにこの無意識の評価に直結しているのだ。清掃によって古びた空間が再び明るさや清潔さを取り戻すことで、テナントはその空間に新しい可能性を感じるようになるのである。作業時間内で行われる清掃作業は、その日の汚れを丁寧に取り除き、翌日のための準備を静かに整える。この行為を日々繰り返すことで、古びたビルは少しずつだが確実に再生される。特別な魔法など存在しない。ただ清掃スタッフの静かな作業が、日常という時間の流れを整え、空間を再定義し、再び価値あるものへと回復させているだけなのだ。やがて清掃スタッフは本日の作業を終え、静かに掃除用具を片付ける。エントランスホールは整然とした静かな空気に包まれ、床は再び清潔感を取り戻し、窓ガラスは西日の柔らかな光を透過している。特に誰から感謝されるわけでもなく、彼はただ静かに帰途につく。だが、この日々の静かな仕事の積み重ねがあるからこそ、築古のオフィスビルは再び価値を見出し、活力を取り戻すことができるのだという事実を、私たちはもっと意識すべきだろう。彼の仕事はまさに、このビルを陰ながら支える「見えない力」なのである。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2025年11月27日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの飯野です。この記事は「築古オフィスビルにおける『テナント間コミュニケーション活性化』は本当に必要か？～管理会社が直面するリアルな課題と実践的対策～」のタイトルで、2025年11月26日に執筆しています。少しでも、皆様のお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願い致します。 目次はじめに第１章　「テナント間コミュニケーション活性化」の幻想と現実第２章　管理会社が実際に直面した具体的なトラブル事例第3章　セキュリティ重視時代にテナント企業が本当に求めていること第4章　築古ビルにおける構造的な問題と管理会社が直面するセキュリティ課題第5章　管理会社が取るべき現実的な戦略：コミュニケーション促進ではなく「適切な距離感」第6章　管理会社がトラブルを未然に防ぐための『テナント誘致段階での工夫』第7章　築古ビルの価値を向上させる「管理会社主導の安心づくり」具体事例第8章　管理会社からオーナーへの提言～「流行に振り回されない管理」への理解促進おわりに はじめに ビルの付加価値を向上させる施策のひとつとして、「テナント同士のコミュニケーションを活性化し、ビル内にコミュニティを育むこと」がよく提案されます。確かに、テナント間の交流が活発になれば企業同士が助け合い、職場環境の満足度向上に寄与するという期待感もあります。特に新築のオフィスビルでは、ラウンジや共用スペースを設けることで、テナント間交流を促進し、定着率を高める工夫を行っているケースも見受けられます。しかし、築古オフィスビルの現場を知る管理会社の視点から見ると、この「コミュニケーション活性化」施策が必ずしもプラスに働かない現実があります。むしろ古いビル特有の制約ゆえに、善意の交流促進が思わぬトラブルを招くケースも少なくありません。本記事では、築古オフィスビル管理の現場で管理会社が直面する課題を掘り下げ、テナント間コミュニケーション活性化の幻想と現実を整理します。さらに、実際に起きた具体的なトラブル事例を紹介し、適切な対応策について考察します。 第１章　「テナント間コミュニケーション活性化」の幻想と現実 一般に言われるメリット（幻想）：テナント同士が積極的に交流すればお互いに助け合いが生まれ、職場環境の満足度が上がるとされています。例えばビル内イベントや合同の朝礼などを通じて「顔の見える関係」になることで、入居企業は孤立感が減り、ビル全体に活気が生まれるでしょう。結果としてテナントの入居期間が延び、空室率の低下や物件イメージの向上につながるというのが理想的なシナリオです。またテナント同士で情報交換やビジネスマッチングが起これば、「このビルに入居して良かった」と感じてもらえるだろう、と期待するオーナーもいます。築古ビルでの現実（潜む問題点）：しかし現場の管理会社としては、築年の古いオフィスビルではこうした交流促進策が逆効果になる要因を日々痛感しています。主なものを挙げると以下の通りです。・防音性の低さによる弊害：古いビルは壁や窓の遮音性能が十分ではなく、テナント間の音漏れが深刻です。例えば廊下や他社オフィスからの談笑や挨拶程度の声でも、筒抜けになって別のテナントの業務を妨げることがあります。交流が増えて人の行き来や会話が活発になるほど、「うるさい」「集中できない」といった苦情が増えるリスクがあります。防音対策が不十分な空間で下手にコミュニケーションを図ると騒音トラブルを誘発しかねません。・共用部設備・スペースの問題：築古オフィスビルではエントランスや廊下、エレベーター、給湯室・トイレなどの共用部が狭かったり古かったりして、複数テナントが快適に共有しづらい構造です。そのため、テナント同士が積極的に交流しようとしても物理的な制約にぶつかります。例えば小さな給湯室に人が集まれば混雑してしまい、使用マナーの違いから「片付けがなっていない」「備品を私物化している」等の不満が噴出する可能性があります。また廊下やエレベーターで立ち話が増えれば通行の妨げにもなりかねません。古いビルではそもそもテナント交流を想定した造りになっておらず、交流しようにも場所が無い・環境が整っていないのが現実です。・セキュリティリスク・プライバシーの問題：オフィスビルにおける情報や資産の保護も重要です。テナント間の行き来やオフィスの開放的な利用が進むと、セキュリティ面での不安が高まります。古いビルでは最新の入退館管理システムや監視カメラが不十分な場合も多く、他テナントの社員や訪問者が自由に行き来する状況は不正侵入や盗難のリスクを招きかねません。またオフィス内外での気軽な会話の中に機密情報が含まれてしまい、他社に漏れてしまう恐れもあります。特にフリースペースやオープンスペースでの何気ない会話から情報漏洩が起こるケースもあり得るため、安易な交流推進には慎重さが求められます。・「交流のための共有ラウンジ」設置の問題：さらに、こうした現実を踏まえたときに、共用スペースに「交流のための共有ラウンジ」を設けたとして、そこで一体何を話すのでしょうか？セキュリティ意識が高まる今の時代、ビジネスに関わる重要な情報を他テナントの前で気軽に話せる企業はほぼ存在しません。必然的に、共有ラウンジで交わされるのは「天気の話」「最近エレベーター遅いよね」といった世間話レベルにとどまるのが現実です。それが悪いわけではありません。ただ、世間話しかできない空間に、果たしてどれほどの意味と費用対効果があるのか、冷静に考える必要があります。ましてや、部外者との打ち合わせやテナント同士の業務連携・情報交換がその場で行われるかといえば、それは非現実的です。情報漏洩のリスクを考えれば「できるわけがない」のです。結果的に、共有ラウンジは「交流を期待されたが、誰も踏み込んだ話ができない空間」として形骸化し、単なる空調付きの空きスペースに成り下がってしまうことも少なくありません。・テナント間の連帯によるオーナーへの圧力：皮肉なことに、管理現場ではテナント同士が仲良くなり過ぎること自体を警戒する声も聞かれます。というのも、テナントが結束してオーナーに対し賃料値下げ交渉などの集団要求を行う事態を避けたいという思惑があるためです。実際、「テナント間のコミュニケーション活性化」が叫ばれる一方で、従来のビル賃貸管理の常識では「テナントと仲良くなるな。テナント同士も徒党を組ませるな」という考え方も根強く存在します。築古ビルでは長年入居している企業同士が顔見知りであることも多く、下手に交流を煽るとオーナー側への不満共有や団結を助長し、管理上のコントロールが難しくなる懸念もあるのです。以上のように、築古オフィスビルにおいて「テナント間コミュニケーション活性化」は絵に描いた餅になりかねない側面があります。管理会社としては交流促進のメリットとデメリットを天秤にかけつつ、本当にそのビルに適した施策か見極める必要があるでしょう。次章では、こうした現実の中で管理会社が実際に直面した具体的トラブル事例を紹介します。机上の理想論ではなく、現場で起きた生々しいトラブルから学ぶことで、築古ビル管理の留意点と対策を探っていきます。 第２章　管理会社が実際に直面した具体的なトラブル事例 事例1：契約更新時の摩擦 – 賃料交渉とテナント間の不公平感 トラブルの概要：築古ビルで長年テナント管理をしていると、契約更新のタイミングで賃料に関する摩擦が生じることがあります。特にテナント間のコミュニケーションが活発だと、一方のテナントが他方との会話から「自分の所より安い賃料条件」を知ってしまい、不公平感を抱くケースがあります。例えば、テナントA社が更新交渉中に「隣のB社はウチより坪あたり賃料が安いらしい。なぜだ？」と詰め寄り、自社も同等かそれ以上の値下げを要求するといった場面です。管理会社からすれば契約時期や面積、業種に応じて個別に決めた正当な賃料設定であっても、テナント同士で情報交換されることで「不公平だ」という不満が噴出してしまうのです。深刻化するポイント：このような状況では、複数テナントが足並みを揃えて賃料減額を求めてくる可能性もあります。実際、テナント同士が結託してオーナーに集団交渉を仕掛けることは管理側にとって大きなプレッシャーです。築古ビルは周辺の競合ビルに比べ設備が見劣りする分、テナント側も「ここは古いから賃料を下げて当然」と考えがちで、情報を共有されたことで一気に強気の要求につながることもあります。こうした賃料交渉上の摩擦が起きると、本来であればテナントに長く入居してもらうためのコミュニケーション施策が裏目に出て、かえって更新交渉が難航する結果となりえます。管理会社の対応策：この事例への対応として管理会社が心がけるのは、個別交渉の原則と透明性のバランスです。他テナントの条件を持ち出された場合でも、「契約内容は各社ごとの事情に基づき決定している」と丁寧に説明しつつ、可能な範囲で市場相場データやビル維持コストなどを開示して納得感を得てもらうよう努めます。またテナント間で誤解が生じないよう、共用部分の掲示や通信で「賃料設定の考え方」についてガイドラインを示すことも有効でしょう。場合によってはオーナーと協議の上で一部テナントにのみ適用していた特例条件を見直し、全テナントに公平な条件となるよう調整することもあります。いずれにせよ、コミュニケーションは活性化しつつもデリケートな契約情報までは安易に共有させない工夫が必要です。管理会社として適切な線引きを意識し、テナント間の情報交換が不信感や不公平感に発展しないよう監督することが求められます。 事例2：オフィス業種間の勤務形態の違いによるトラブル トラブルの概要：築古オフィスビルには、業種や勤務形態が異なるテナントが混在することがあります。例えば、残業や深夜勤務が頻繁にあるIT・クリエイティブ系企業と、定時終業が基本の士業やコンサルティング系企業が同じフロアに入居した場合にトラブルが発生することがあります。IT系テナントは深夜帯でも照明をつけ、出入りが激しくなるため、静かに仕事をしたい他の企業から「夜間の人の出入りや音が気になって仕事に集中できない」と苦情が寄せられることがあります。深刻化するポイント：このような勤務形態の違いに伴うトラブルは、双方とも業務上やむを得ない事情があるため、互いに譲歩が難しくなります。IT企業はプロジェクト納期に追われ、夜間作業を控えることができず、一方で士業やコンサル系テナントは集中を妨げられるため深刻なストレスを感じることになります。こうした状況が続くと、感情的な対立が生まれ、関係修復が困難になる場合があります。管理会社の対応策：管理会社としては、まずテナント同士のトラブルを早期に把握することが肝心です。双方の事情をヒアリングし、夜間帯の出入りや音に関するルールを具体的に設定します。例えば、「夜20時以降はできる限り静粛に行動する」「夜間作業がある場合は事前に管理会社経由でフロア内に告知を行う」など、明確な共存ルールを策定・共有します。また、勤務形態が明確に異なるテナントが同居するリスクを避けるために、入居テナント募集段階で勤務実態を把握し、相性の悪い組み合わせを予防的に回避する工夫も必要です。さらに、物理的な対策として、遮音性の高いパーティションや吸音マットを設置するなど、ハード面の改善も検討することが効果的です。このように、管理会社が間に入り仲介・調整を行うことで、トラブルが深刻化する前に早期解決を図ることが可能になります。 事例3：共用スペース利用をめぐる摩擦 – 給湯室・トイレ・エレベーターなど トラブルの概要：築古ビルでは限られた共用スペースを複数のテナントで共有するため、日常的な些細なことで摩擦が生じやすくなります。典型例として給湯室やトイレの使い方があります。あるビルでは、あるテナントの社員が給湯室のシンクに食器を放置して私物化してしまい、他テナントから「いつも汚れていて使えない」「マナーが悪い」と苦情が出ました。またトイレ清掃の頻度や使い方（便座を汚したまま、備品の補充を怠る等）について「隣の会社のせいで不衛生だ」といった不満が双方から寄せられたケースもあります。さらにエレベーターの利用でも、あるテナントが引っ越し作業でエレベーターを長時間占有した際に他社からクレームが入り、以後エレベーター前で顔を合わせる度に気まずい雰囲気になるなど、人間関係の悪化に発展した例もあります。同じフロアに入居する別テナントの社員が共用廊下を休憩スペース代わりにするのが慣習化している場合。誰も使っていない廊下の隅とはいえ、このような行為は他社にはだらしなく映り、ビル全体のイメージ低下や苦情につながる。管理会社にとって見過ごせない典型的な共用部トラブルである。質問者の会社はお客様の出入りもあるのに、休憩中の他社社員が自社オフィス入口前の共用廊下でくつろいでおり困惑した、といった内容です。このように共用スペースでのマナー違反（私的利用や私物放置など）は、相手が特定できない場合も含めて管理会社への苦情として寄せられます。「共用部の使い方が雑だ」「荷物を長期間置きっぱなしにして邪魔だ」など、些細な不満が積もるとテナント同士の関係悪化につながります。特に築古ビルは共用部に余裕がないため一層トラブルが顕在化しやすいのです。深刻化するポイント：共用スペースのトラブルは、一度「うちばかり我慢して損をしている」という意識が芽生えると厄介です。本来リラックスや利便のためのスペースがストレスの種となり、「〇〇社のせいで不愉快だ」という感情が社内に広まると、テナント間の溝が深まってしまいます。また直接注意しづらい性質も問題をこじらせる原因です。廊下でたむろする社員に別テナントが面と向かって注意するのは角が立ちますし、給湯室の汚れを「きっと隣の会社だ」と決めつけて陰口を言うようになると修復が困難になります。結果として管理会社に苦情が来る頃には、かなり不満が蓄積した状態であることが多いです。管理会社の対応策：共用部トラブルに対して管理会社はまずルールの明文化と周知徹底を行います。例えば「廊下やエレベーターホールに私物を置かない」「共有設備は使用後に清掃する」といった基本マナーを掲示し、入居時にも口頭で説明します。それでも改善しない場合、管理会社から注意勧告を行います。直接当事者同士が注意し合うと感情的なしこりが残りかねないため、管理会社が間に入って「防災上も共用部の荷物放置は禁止です」「他のテナント様からご指摘がありました」などと客観的かつ建前を活用した注意を促します。実際、共用部に放置物があるケースでは「消防法上、避難経路に物を置くのは違反になりますので撤去願います」と伝えると大抵のテナントは従います。また、誰の社員か特定できないマナー違反（廊下での休憩等）については、ビル全体の掲示板や回覧で「共有スペースの適正利用」について注意喚起し、暗黙のうちに該当者へ警告する方法も取られます。重要なのは、問題行為を放置せず管理会社が迅速に対処する姿勢を示すことです。「困ったときは管理会社に言えば解決してくれる」という信頼感が醸成されれば、テナント間の不満もエスカレートする前に収まりやすくなります。 事例4：管理会社が介入して解決した実例 – 有効だった施策とは トラブル解決の背景：最後に、管理会社の適切な介入によってトラブルを円満に解決できた事例を紹介します。築40年超の中規模オフィスビルで、テナント間のコミュニケーション不足と不満が蓄積していたケースです。このビルでは以前から「テナント間の交流がなく暗い雰囲気」だと指摘されており、オーナー意向で交流イベントを企画したことがありました。しかし上記で述べたような構造的問題（防音性や共用部の狭さ）も相まってイベントは盛り上がらず、その後むしろ些細な不満（騒音や掃除の文句）が噴出してしまいました。管理会社としても頭を抱えていたところ、あるテナントから退去の相談がありました。理由を詳しく聞くと「他のテナントとの折り合いが悪く居心地が悪い」とのことでした。このままでは他にも連鎖的に退去が出かねないと判断し、管理会社は本格的な改善策に乗り出しました。実施した施策と効果：管理会社はまずビル内の全テナントに個別ヒアリングを行い、匿名でも意見を集めました。その結果、共用部の清掃状況や騒音ルールの曖昧さなど具体的な問題点が浮かび上がりました。そこで以下の施策を講じました。・共用部環境の刷新：老朽化していた給湯室とトイレに簡易的なリフォームを実施し、清潔で使いやすい空間にしました。同時に清掃スケジュールを見直し、清掃員による巡回頻度を上げました。名物おばちゃん清掃員がテナントと積極的に会話し、クレームを直接拾い上げてくれるようになったことで、不満が蓄積する前に管理会社へ情報が届くようになりました。・ルールの明確化と周知：ビル利用マニュアルを作成し、騒音・喫煙・ゴミ処理・共用設備利用などに関するルールを明文化しました。特に騒音については時間帯や音量の目安を示し、違反時の対応も明記しました。これを全テナントに配布し、新入居者にも必ず説明することで「何がNGか」を共有認識として持ってもらいました。これによって、注意すべき点をテナント自身が把握しやすくなり、トラブルの未然防止につながりました。・トラブル対応の基本的考え方：管理会社として重要なのは、テナント間のトラブルが発生した場合、当事者同士を同席させず、双方から個別に状況や言い分を丁寧に聞き取ることです。その上で、あらかじめ設定したビルの管理ルールに照らし、当社が公正かつ明確な判断を下します。非があると判断した当事者には、その旨を文書や口頭で明確に通知し、具体的な改善を促します。また、もう一方の当事者に対しては速やかにフォローアップの連絡を行い、不安や不満が残らないよう配慮します。双方に問題がある場合も、一方に偏ることなく、両者に対して等しく管理ルールの遵守を促すのが原則です。解決の成果：以上の施策により、このビルではテナント間のトラブルが大幅に減少しました。特に共用部の環境改善と明確なルール運用によって、「何となく他社に感じていた不満」が解消され、小さな摩擦が起きても管理会社が速やかに調整することで大事に至らなくなりました。管理会社が窓口となりテナント同士のコミュニケーションを仲介・代弁したことで、かえって穏やかな関係性が構築できたのです。交流イベントで無理に仲良くさせるのではなく、管理会社が潤滑油として機能し、各社が快適に業務に集中できる環境を整えることが最も有効だったと言えます。 第3章　セキュリティ重視時代にテナント企業が本当に求めていること 昨今、企業にとって最も重要な課題の一つは情報セキュリティです。特に東京都心に位置するオフィスビルのテナント企業は、情報漏洩リスクに極めて敏感になっています。管理会社の立場から見ると、オーナーが「テナント同士の交流促進」を目指してイベントや共用ラウンジの設置を計画する一方で、テナント企業側からはむしろ「交流を最小限に抑えてほしい」「余計なコミュニケーション施策は不要」といった本音を聞くことが増えてきました。実際、東京都心にある築古ビルの複数テナント企業への匿名ヒアリングを実施したところ、次のようなリアルな声が寄せられています。「とにかく情報漏洩リスクが怖い。うちの業界は競争が激しく、情報が漏れれば即ビジネスに影響する。廊下やエレベーターで他社の社員と会話するだけでも神経質になるのに、交流を深めろなんてあり得ない」（IT企業・総務担当者）このように、多くの企業は業務上の機密情報が第三者に漏れることを何よりも警戒しています。セキュリティ意識の高い金融業界やIT企業、また法律・会計等の士業系テナントは特に敏感です。また、あるテナント企業の管理部長は次のように明言しています。「社内のセキュリティ教育では『部外者との不用意なコミュニケーションは厳禁』と教えている。ビル側が交流促進のイベントなどを企画しても、うちの社員には参加しないように指示するだろう」テナント企業の現実的なニーズは明確です。彼らが管理会社に求めるのは、コミュニケーション活性化よりも、むしろ「安心して業務に専念できる環境」です。管理会社としても、こうした本音を無視して一方的に交流促進策を推し進めると、かえってテナントの満足度を損なうリスクがあります。では、具体的にテナント企業が望む施策とは何でしょうか。匿名ヒアリングで特に要望が多かったのは次の通りです。・セキュリティカード等によるフロア入退管理の徹底各フロア、できれば各テナントオフィスに専用カードキーや顔認証を設置し、部外者の侵入リスクを最小限に抑えてほしい、という要望が多く寄せられています。実際、「古いビルほどセキュリティが甘く、フロア内を知らない人が普通に歩いているので不安を感じる」といった苦情も少なくありません。・防犯カメラの適正配置と運用ルールの明確化単に防犯カメラがあるだけでなく、設置場所や撮影範囲が明確であり、どのような場合に映像を閲覧するのかルール化されていることが求められています。「セキュリティ対策を管理会社任せにせず、閲覧ルールなどを明確に示してほしい」という声もありました。・共用部での会話禁止・静粛ルールの設定「不用意に共用部で業務内容を話す社員が出る可能性がある。管理会社が『共用部では私語厳禁』と明確に示してくれるとありがたい」という意見も出ています。つまりテナント企業の本音は「交流を促すことではなく、むしろ管理会社が率先してテナント同士の接触を最小限に抑える環境を作ってほしい」ということなのです。管理会社としては、オーナーに対してこうしたリアルなニーズを適切に伝え、テナント企業の満足度を維持するための環境整備に力を入れることが重要になります。 第4章　築古ビルにおける構造的な問題と管理会社が直面するセキュリティ課題 築古オフィスビルには、現代のテナント企業が求めるセキュリティニーズを満たすことが困難な、根本的な構造的課題があります。特に東京都心の築30年以上のオフィスビルでは、以下のような共通課題が存在し、管理会社は日々その対応に苦慮しています。【共用部動線の問題】古いビルは共用部が極めて簡素な構造であり、廊下やエレベーターホールとテナントオフィスの入り口が物理的に近接しています。テナント専有部への出入り口が開放的であるため、社員以外の来訪者が不用意に他社テナント前を通行したり、時にはオフィス内を覗き込めてしまう場合があります。管理会社としては、このような共用部の構造を起因としたセキュリティリスクに常にさらされています。実際に、ある管理会社の担当者は、「共用廊下で迷った来訪者が、別のテナントオフィス内まで無断で侵入しそうになった」というクレームを度々受けており、構造的な動線の問題を深刻に感じています。【セキュリティ設備の老朽化と不備】築古ビルの多くは、最新のセキュリティ設備を導入していないケースがほとんどです。入退館管理システムが旧式（鍵や暗証番号など）で、物理的なセキュリティカードや顔認証、指紋認証といった最新システムが導入されていないのが実情です。また、防犯カメラも設置箇所が限られ、解像度も低いため、実際に事件・事故が起きた際に証拠となる映像記録が残せないこともあります。管理会社としては、テナント企業から「防犯カメラが役に立っていない」「ビルのセキュリティ対策が甘い」と苦情を受けても、構造上および設備上の制約によって有効な対策を迅速に実施できない現実があります。【防音性能の不足と情報漏洩リスク】築古ビルにおける防音性能の問題は、テナント企業にとっての情報漏洩リスクという形で、特に深刻な課題となります。実際に、ある都心の築40年近いオフィスビルでは、テナントが隣室の会議内容を聞き取れるほど壁やドアの防音性能が劣化しています。管理会社には、「隣の会社の会話が丸聞こえになり、うちの重要な電話会議の内容も漏れている可能性がある」といった切実なクレームが寄せられることも珍しくありません。管理会社にとっては、このような課題があったとしても、ビルのオーナーからは「構造的問題だから改善は難しい」「修繕に多額の費用が掛かるため難しい」との反応をされることが多く、テナント企業とオーナーの板挟みになってしまうことが現場の実態です。【管理会社が直面する課題の本質】上記の課題が発生する根本的な原因は、やはり古いビルの構造的制約にあります。物理的な制限のもとでは、管理会社が対応できる範囲にも限界があり、予算的な面でもオーナーから承認を得るのが難しいケースが多々あります。管理会社としては、問題を明確に把握しつつも、根本的解決策を導入するには多大な労力と調整が必要であるのが現実なのです。本章では、こうした築古ビルに特有な課題を整理しました。これらの構造的課題を理解したうえで、次章では「現実的な管理手法」として管理会社が取るべき具体的な戦略を提示します。 第5章　管理会社が取るべき現実的な戦略：コミュニケーション促進ではなく「適切な距離感」 ここまで、築古ビルの構造的な問題やテナント企業が直面するセキュリティ上の懸念について見てきました。これらを踏まえたとき、管理会社が現実的に取るべき戦略は、もはや「テナント間コミュニケーションの促進」ではありません。むしろテナント企業が安心して業務に集中できるように、「適切な距離感」を確保することこそが重要です。では、なぜ「適切な距離感」なのか、その理由を詳しく説明します。【なぜ「適切な距離感」が重要なのか？】そもそも、管理会社がオーナーや業界関係者から「テナント同士のコミュニケーション促進」を求められる背景には、「コミュニケーション＝付加価値」というイメージがあります。しかし、実際にはテナント企業にとって重要なのは、仕事に集中でき、業務効率を高めるための環境整備です。特に、情報セキュリティへの意識が著しく高まった近年、企業は機密情報の漏洩を何よりも恐れています。そのため、テナント企業にとって管理会社が真に提供すべき価値は、むしろ『コミュニケーションの促進』よりも、『一定の距離を保った安心感のある空間設計』にこそあると言えるのです。管理会社が「適切な距離感」を目指す理由を端的にまとめると、以下の2つです。1．情報漏洩リスクを最小限にするため2．テナント間トラブルを未然に防ぐためこれらの目的を実現するために、管理会社が実際にどのような具体的な施策を取るべきかを、次に詳細に見ていきます。【具体的な改善施策１：共用部・動線の最適化】共用部や動線の改善にあたって、重要なのは「テナント同士が意図しないタイミングや状況で接触すること」を最小限に抑える工夫を施すことです。たとえば、以下のような方法があります。・ゾーニングの明確化同一フロアに複数のテナントが入居している場合、パーティションや家具配置、間仕切りなどでテナントごとの空間を明確に分離します。これにより、他社の社員が無意識に別のテナントの執務エリアを通過したり覗き込んだりする状況を防止できます。視覚的な区分けがあるだけで、心理的にも情報漏洩への不安を軽減できます。・共用設備（給湯室や喫煙所など）の分離・専用化特に古いビルでは共用設備が狭く、接触の機会が増えるため、トラブルになりやすい場所です。可能であれば給湯室や喫煙所、休憩スペース等を各テナント専用化するか、難しい場合は利用時間帯を分けるルールを設定します。あるビルでは、給湯室の利用ルールを設けるだけでもテナント間のトラブル件数が約40％低下した事例があります。【具体的な改善施策２：セキュリティ設備強化】「適切な距離感」を保つためには、テナント同士の物理的な境界を明確化するだけではなく、セキュリティ意識を高める設備の充実が欠かせません。具体的には以下の施策が有効です。・防犯カメラの適切な増設と運用の高度化単にカメラを設置するだけでは効果が限定的であるため、具体的な課題に合わせて効果的な位置・角度で設置します。例えば、廊下の死角となりがちな曲がり角やエレベーター前など、他テナントと接触・衝突が起きやすい場所へのカメラ設置が効果的です。また、撮影された映像の保管・閲覧ルールを明確化し、「抑止効果」と「トラブル発生時の対応力」を同時に強化します。・セキュリティカード・顔認証など入退館管理システムの導入完全な設備刷新は予算的に難しいとしても、エントランスや各階の主要な入口だけでも最新の入退館システム（ICカード認証や顔認証）を導入すると、セキュリティ意識が高まり、テナント間の接触機会を自然と減らせます。また、導入後にテナントの満足度が大幅に向上した実例が多くあります。【具体的な効果事例の紹介】実際に東京都心のある築35年のオフィスビルでは、テナント間のコミュニケーション促進施策を廃止し、代わりにパーティション設置による動線整理やICカードによる入退館管理を導入しました。これにより、導入前は月平均5～6件発生していたテナント間トラブル（騒音・動線上の問題など）が導入後1年でほぼゼロ件となり、テナント満足度も大幅に向上しました。また、「情報漏洩リスクが格段に下がった」との声が多くのテナントから寄せられ、結果として契約継続率も改善しました。さらに別のビルでは、防犯カメラを「共用部の死角」「エレベーターホール」「階段・非常口」等に集中的に設置し、撮影した映像の管理を管理会社が一括して行ったところ、部外者の不審行動が大幅に減少しました。結果的に、「管理会社の存在感が高まり、安心感を持てるようになった」とテナントから評価されました。 第6章　管理会社がトラブルを未然に防ぐための『テナント誘致段階での工夫』 築古オフィスビルにおけるテナント間のトラブルを防ぐ最も効果的な手段は、問題が表面化する前の段階、つまりテナント誘致・契約の時点で対策を講じることにあります。管理会社にとっては、契約段階における工夫やノウハウこそが、テナント間トラブルを根本から抑える鍵となるのです。【契約段階でのルール明示の重要性と具体的手法】管理会社がまず実施すべきは、契約締結前の段階で、共用部の使用ルールやコミュニケーション上の注意事項を詳細かつ明確に提示することです。契約時にルールを曖昧にすると、入居後のトラブルが発生した際に対応が難しくなり、対処が後手に回るリスクが高まります。具体的には以下のような方法が有効です。・「ビル利用ルールガイドライン」の策定と明示共用部の使い方、騒音に関する制限、給湯室や廊下での私語に関する注意事項などを明文化した文書を作成し、契約前にテナントに説明します。特に、情報漏洩リスクが高い業種のテナントに対しては、「共用部での業務に関わる会話は控える」といった具体的なルールを事前に共有しておきます。契約書の添付資料としても活用し、署名捺印してもらうことで、入居後の遵守を促すことができます。・テナントへの説明の徹底単に文書でルールを提示するだけでなく、契約時にテナントの総務担当者や現場責任者向けの説明を徹底することも重要です。口頭で注意点を伝えることで、ルールの趣旨や重要性を理解してもらいやすくなり、入居後のトラブル予防に役立ちます。説明の際、過去の具体的なトラブル事例を挙げ、「こうした事態を避けるためにもルールを徹底してほしい」と説得力を持たせるのがポイントです。【管理会社がテナント選定時に確認すべきポイント】契約段階以前の、テナント選定プロセスにも工夫が求められます。管理会社がテナントを選定する際、特に確認すべきポイントは以下の通りです。・業種・勤務形態の相性チェック入居検討段階で、「既存テナントとの業種や勤務時間帯の相性」をあらかじめ検討します。たとえば、夜間勤務が多いIT企業と、静粛な環境を求める士業・コンサル系企業の相性が良くない場合などは、同一フロアを避けるか、あらかじめ双方に状況を伝えて理解を得るなどの対応が効果的です。・テナントのセキュリティ意識のヒアリング管理会社は入居希望テナントとの面談時に、セキュリティへの意識や関心度を丁寧にヒアリングします。例えば、「共用スペースでのセキュリティ対策をどうお考えですか？」、「オフィスのセキュリティ対策はどの程度のレベルで実施されていますか？」など、具体的に聞き取ります。その上で、入居希望テナントのセキュリティ意識の高さが既存テナントと大きく乖離している場合、テナント間での温度差による摩擦が生じやすいため、別のフロアや区画を推奨することも重要なノウハウです。 第7章　築古ビルの価値を向上させる「管理会社主導の安心づくり」具体事例 本章では、実際に東京都心にある築40年以上の賃貸オフィスビルにおいて、管理会社が主導して「セキュリティ強化」や「情報管理の徹底」を進めた結果、テナント満足度を向上させ満室稼働を実現した具体的な事例を紹介します。【成功した具体事例の概要】このビルは、設備の老朽化やセキュリティ面の不安から、空室率が一時約20％まで上昇していました。管理会社は築古ビルでありながら「安心・安全」を前面に打ち出す方針に切り替え、具体的な対策として以下の取り組みを実施しました。1．入退館セキュリティシステムの刷新（ICカード＋監視カメラ） エントランスとエレベーターホールの入退館にICカードを導入。各テナントへの来訪者の入館管理を厳密化し、不審者の侵入を未然に防止できるよう改善しました。また、防犯カメラを新たに8台増設し、エレベーター内や共用廊下の死角を徹底的に解消しました。2．共用部のゾーニング変更と防音性能の向上 各階共用廊下に視覚的な仕切りを設置し、テナント間のプライバシーを確保。さらに、特に機密性の高い業務を行うテナントの入居フロアには、防音性の高いドアや遮音シートを導入し、情報漏洩リスクの低減に努めました。3．テナント向け情報管理ガイドラインの策定・徹底 各テナントに対し、共用部での私語の抑制やオフィスエリア外での機密情報の取り扱いを明記した「情報管理ガイドライン」を作成し配布。契約時や定期的なヒアリングの際にも確認を徹底しました。【管理会社がオーナーに提案した施策】これらの施策は、当初オーナーから「費用対効果が見えづらい」との抵抗もありましたが、管理会社が過去のトラブル事例や空室の要因分析をデータとして提示し、「築古ビルの最大の弱みは安心感の不足である」と説得力ある説明を行ったことでオーナーを納得させることができました。具体的には以下の改善提案が受け入れられました。・セキュリティ設備刷新（ICカード・監視カメラ）のための資本的支出承認・防音扉・防音パーティション導入費用の予算承認・情報管理ガイドライン策定に係る運営ルール変更への同意【なぜ成功したのか？その要因分析】この取り組みが成功した最大の要因は、管理会社が「コミュニケーション促進」という従来型の施策ではなく、テナント企業のリアルなニーズである「安心・安全・情報セキュリティ」を深く掘り下げて把握し、具体的かつ明確な施策としてオーナーに提示できたことにあります。また、具体的な数値目標（空室率改善、満室稼働）を示しながらオーナーを説得したこと、各施策実施後にテナント満足度調査を継続して行い、効果をオーナーにフィードバックしたことも、成功要因として重要です。結果として、このビルは取り組み開始から半年で満室稼働を達成し、「築古ビルでもセキュリティを重視すれば市場競争力を高められる」というモデルケースとなりました。築古ビルの管理において、管理会社が主導する「安心づくり」の取り組みこそが、現代におけるビルの付加価値向上の鍵となることが、本事例によって示されたと言えるでしょう。 第8章　管理会社からオーナーへの提言～「流行に振り回されない管理」への理解促進 管理会社が築古ビルを効果的に運営していくためには、テナントのニーズを正確に把握し、現場のリアルな課題に基づく管理方針を打ち出すことが求められます。しかし、オーナー側は市場で流行している「テナント間コミュニケーション促進」というイメージ戦略に引きずられがちで、管理会社が本当に必要とする施策への理解が得られないこともあります。こうした中で管理会社がオーナーへの理解促進を図るための具体的な方法について提言します。【管理会社としての立場をオーナーに伝える際の工夫】まず、管理会社としてオーナーに提案する際には、「築古ビルのリアルな管理現場で起きている問題」と「テナント企業が抱える本音」を明確かつ具体的に伝えることが重要です。テナント企業への匿名インタビューや過去のクレーム事例を資料化し、「理想ではなく、現場のリアルな声」を説得材料として提示することが効果的です。また、実際にオーナーが重視する「空室率」や「契約更新率」といった具体的な数値を示しながら、「コミュニケーション促進施策よりも、セキュリティ強化や情報漏洩防止策に取り組んだ方が実際にテナントの満足度や継続率が上がる」ということを論理的に示すことがポイントです。【「交流促進」にこだわるオーナーへの対処法】オーナーが「テナント交流促進」という流行に固執している場合、管理会社としては無理に否定せず、以下のような代替提案を行う方法があります。・「交流促進」の代替としての「安心感の向上」の提案オーナーには、「交流促進の意義は理解しているが、実際のテナントは情報セキュリティや安心感の方を重視している」と伝え、「テナント同士のコミュニケーションを促すよりも、管理会社がきめ細かくテナント間の距離を管理したほうが、実際にはテナントが長く定着する」という具体的なデータを示すことが有効です。・パイロット施策による効果の可視化オーナーの理解を深めるには、まず小規模なフロアや一部の共用スペースで防犯カメラの設置やゾーニング変更、動線改善を試験的に実施します。施策後のテナント満足度調査や空室率の変化といったデータを収集し、効果が出た段階でオーナーに共有し、「こうした現実的施策こそが、真の付加価値向上につながる」と理解を促します。【実際にオーナーの理解を得て成功した事例】都内のある築35年の中規模オフィスビルの事例では、オーナーが「交流促進」に強くこだわっていましたが、管理会社が1年間、テナントアンケートやトラブル記録を詳細に収集した結果、むしろ交流施策がかえって不満を生んでいることが判明しました。管理会社はこうしたデータをもとにオーナーに「安心できるオフィス環境」を明確なコンセプトとして提案し、セキュリティカードの導入や防犯カメラ設置、共用部ゾーニング変更の承認を得ました。その結果、テナントからの苦情が激減するとともに、退去予定だったテナントの契約継続率が改善。オーナーも「単に流行に乗るよりも、現場のリアルな課題に対応することが結果として収益につながる」と理解を深めました。こうした事例から、管理会社は現場主義に基づいた説得材料を準備し、「流行に振り回されない管理」へのオーナー理解を促進することが可能となります。 おわりに 本稿では、築古オフィスビルにおいて頻繁に提案される「テナント間コミュニケーションの活性化施策」が、現場の現実から見ると決して万能ではないことを指摘してきました。テナント同士の交流やコミュニティ形成は、本来テナント企業自身が主体的に選択するべきものであり、管理会社が無理に促進するべきものではありません。現代のテナント企業が求めているのは、他社との交流よりも、自社の機密情報やプライバシーを守りながら安心して業務に集中できる環境なのです。管理会社が提供すべき最大の付加価値は、「安心と安全」の徹底にあります。物理的なセキュリティ設備の充実、共用部や動線の適切なゾーニング、テナント入居時からの明確なルール設定といった具体的施策を講じることで、テナント企業の本質的なニーズを満たすことができます。築古ビルに特有な設備面の制約があるからこそ、管理会社が入念な運営ルールの徹底と、きめ細やかな現場対応を行えば、競争力を持たせることが可能となるのです。流行に惑わされるのではなく、現場で得られたデータやテナントのリアルな声に基づく管理手法を選択することで、築古ビルは市場において確かな地位を確立できるでしょう。「コミュニケーション促進施策」を一概に否定するものではありませんが、それを盲目的に推進するよりも、現実に即した「適切な距離感」を提供する管理のあり方こそが、今後の賃貸オフィス市場で求められるものなのです。管理会社が主体性を持ち、オーナーと協調しながら現場のリアルを見つめ直すことで、築古オフィスビルも持続可能で競争力のある不動産資産として、今後ますますその価値を高めていくことができるでしょう。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2025年11月26日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの飯野です。この記事は「「第一印象」で決まる！築古・賃貸オフィスビルの空室対策・実務チェックリスト」のタイトルで、2025年11月25日に執筆しています。少しでも、皆様のお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願い致します。 目次はじめに：築30年を超える賃貸オフィスビルが“選ばれる”ために、いま見直すべき視点とは第1章：テナントが見ている“最低条件”をオーナーは理解しているか？第2章：第一印象は設備投資せずに変えられる第3章：築古物件でも「見せ方」で印象は変えられる第4章：コストをかけずに「管理が行き届いている」と感じさせる方法第5章：賃料を下げる前にすべき「小さな改善」の積み重ね第6章：テナント満足度を上げる“ソフト管理”の視点第7章：改善の進め方──実行ステップとチェックリスト第8章：築古・中小規模・賃貸オフィスビルの競争力は「判断」と「段取り」で決まる はじめに：築30年を超える賃貸オフィスビルが“選ばれる”ために、いま見直すべき視点とは 東京23区、特に都心5区（千代田・中央・港・新宿・渋谷）には、築30年を超える中小規模の賃貸オフィスビルが数多く存在しています。大量供給された1970年代後半〜1990年代の建築ストックが、今まさに老朽化のピークを迎えています。データによれば、都心部の中小規模の賃貸オフィスビルにおける平均築年数は34年を超えており、2030年代には50年を超えることも見込まれています。そうした中、築古ビルを所有するオーナーの多くが共通して抱えている悩みがあります。「空室が埋まらない」「フリーレントをつけても決まらない」「仲介担当者の内見すら入らない」──これらは決して珍しい悩みではなく、今や築古・賃貸オフィスビル市場における“標準的な困難”となっています。しかし一方で、同じ築年数、同じような立地条件であっても、満室を維持し続けている築古ビルがあるのも事実です。彼らはどこに差をつけているのか？ どんな工夫や改善をしているのか？ そして、それは本当に多額のコストや大規模なリニューアルを必要とすることなのか？本稿では、「築古だからこそ必要な視点と判断」を軸に、“選ばれるビル”になるための実務ポイントを、管理・運営・リーシングの観点から整理していきます。対象とするのは、延床面積5000㎡未満（＝約1500坪以下）、かつ築30年超の中小規模の賃貸オフィスビル。都心部において最もストックが多く、同時に「古さ」によって差別化が難しいゾーンです。重要なのは、「建物が古い」こと自体が致命的ではないという認識です。実際に空室を埋め、賃料を維持し、安定的に収益を上げている築古ビルは、共通して「選ばれる理由」を的確に整えている傾向があります。それは必ずしも、建物そのものの物理的価値ではなく、“見せ方”や“伝え方”、“手の入れ方”といった運用の工夫に支えられていることが多いのです。このコラムでは、「今すぐ見直せる5つの実務ポイント」として、築古ビルの第一印象の整え方から、テナント満足度を高めるソフト管理、オーナーの意思決定プロセスまで、実務に役立つ具体的な視点を提示していきます。次章ではまず、内見者やテナントが“最初に見ている場所”、すなわち「第一印象」の重要性と、それをオーナー自身が正しく理解できているかを見直すところから始めます。 第1章：テナントが見ている“最低条件”をオーナーは理解しているか？ オフィスビルの内覧で最初に判断されるのは、賃料や設備性能の優劣ではなく、「第一印象」です。テナント企業の総務担当や仲介会社の案内担当が、現地で最初に視認するのはエントランスの雰囲気、共用部の明るさ、そしてトイレや廊下の清潔さです。これは実務の現場で、何度も繰り返されている光景です。築年数そのものが問題なのではありません。「築古に見える」「古びたまま放置されているように見える」ことが問題なのです。建物の構造や法規制上の条件で変えられない部分は多いとしても、第一印象の大部分は“整えているかどうか”で大きく変わります。仲介担当者の案内ルートに潜む“判断ポイント”例えば、仲介担当者がテナント候補と現地を訪れたとします。彼らが案内するルートは概ね以下の流れです。1．建物の外観を遠目に確認（ファサードの清潔感、雑然としていないか）2．エントランスに入る（光の入り方、床や壁の手入れ、匂い）3．エレベーターで上階へ（エレベーターホールの照明・清掃状態）4．貸室前の共用廊下（明るさ、足音の響き方、掲示物の有無）5．室内を確認（窓からの視界、天井高、間取りの自由度）6．トイレ・給湯室の確認（清掃の丁寧さ、古さと手入れのギャップ）この流れのなかで、テナント候補者は「このビルはちゃんと管理されていそうか」「入居後のイメージが持てるか」を数分で判断します。どれも派手な設備投資をしなくても改善できる要素ばかりですが、それを放置していれば、「築古のわりに手が入っていない」という印象に直結してしまいます。“選ばれない理由”は、設備ではなく印象の問題ビルオーナーが抱える“空室が決まらない”という悩みの多くは、こうした初期印象の管理に起因しています。仲介担当が物件を見に来て、案内すらせずに「ここはやめておきます」と引き返す事例も、決して珍しくありません。問題は「間取りが悪い」「設備が古い」といった構造的な欠点だけではなく、「印象が悪い」というもっと曖昧で、しかし強力な要因なのです。ある仲介会社の営業担当者はこう語っています。「築年数が古いビルでも、共用部が整理されていて、照明やトイレが清潔だと、テナントには『ちゃんとしているビルだな』という印象が残ります。逆に、細部に無頓着なビルは、その時点で内覧から外すことが多いんです」と。つまり、“選ばれない理由”の多くは、オーナーが思っているほど構造的な問題ではないということです。内見者はオフィスに入る前にすでに判断を始めており、その判断材料となるのが、ビルの「印象＝運用の手が入っているかどうか」なのです。オーナーが“気づいていない視点”を補うオーナー自身は、日々ビルを見慣れているため、経年劣化や管理上の“違和感”に気づきにくいことがあります。たとえば、暗いエントランスでも「このビルはこういうもんだ」と感じてしまったり、床のくすみを「まあ仕方ない」と放置してしまったり。こうした“見慣れによる鈍感さ”を補うには、第三者の視点、特に仲介会社や内見者の目線をシミュレーションして、自分のビルを見直す必要があります。日常的な点検とは別に、半年に1回でも「内覧者目線で見る日」を設けてみるだけでも、気づけるポイントは劇的に増えるはずです。次章では、こうした“第一印象”を、設備投資をせずに変える方法──つまり、「非設備系」の実務改善によって実現する“印象改善”の具体策を解説していきます。地味だけれど効果的な、実務ベースのヒントをご紹介します。 第2章：第一印象は設備投資せずに変えられる 築古ビルであっても、限られた予算内で第一印象を改善することは可能です。テナントの心証を大きく左右するのは、必ずしも最新の設備や豪華な内装ではありません。むしろ、「このビルはちゃんと手入れされている」「管理が行き届いている」という安心感が、最初の数分間で印象を大きく左右します。本章では、特別なリノベーションや高額な改修に頼らず、「印象」を変えるための実務的な改善策を整理していきます。見た目は変えられる ── 非設備系改善の可能性築30年を超える中小規模の賃貸オフィスビルでは、構造やレイアウトの根本的な変更は現実的ではありません。しかし、印象は変えられます。それも、案外シンプルな手段で。たとえば、以下のような非設備系の改善項目は、比較的低コストで実施可能です。・照明の色温度統一：共用部やエントランスに異なる色味の照明が混在していると、全体にちぐはぐな印象を与えます。電球色・昼白色のバラつきをなくし、統一感のある色味にそろえるだけで空間の印象が整います。・掲示物や張り紙の整理：共用廊下に雑多な張り紙が並んでいると、それだけで「古びた」印象を与えます。案内板や掲示板は最小限に、内容も整理されているか定期的に確認する必要があります。・目地・継ぎ目の清掃・補修：床タイルや壁紙の継ぎ目に黒ずみやめくれがあると、清掃が行き届いていない印象に直結します。日常清掃では見落とされがちな細部こそ、印象を左右するポイントになります。これらは、設備を新しくせずとも「きれいに整っている」「管理が丁寧にされている」という印象を与える具体的な方法です。モネの絵画に学ぶ「光」と「印象」の関係少し抽象的な話になりますが、印象派の画家クロード・モネの作品には、印象の操作という点で学ぶべきヒントがあります。モネは、同じ風景を「時間帯」「光の角度」「季節」によって描き分けました。対象物そのものを変えなくても、光の当たり方や周囲の色の配置によって、その見え方はまったく違ってくる──これは築古ビルの印象にもそのまま通じます。たとえば、エントランスに朝の自然光がきれいに差し込む時間帯に内見を設定する。あるいは、白熱灯よりもやや白味のある照明に切り替え、清潔感を演出する。このような「光のコントロール」だけでも、古さを魅力に転化することが可能になります。つまり、築古ビルを良く見せるために重要なのは、「何をどう見せるか」「どう整えて見せるか」であり、それは光や構成の工夫次第でいくらでも演出できるということです。管理の丁寧さが“見える状態”をつくるテナントが物件を選ぶとき、最終的に決め手になるのは「ここなら安心して借りられそう」という感覚です。これは、設備スペックではなく、“手入れの気配”から生まれます。具体的には以下のような状態が、「管理されている安心感」につながります。・床の隅にホコリがない・ゴミ置き場が整理整頓されている・トイレの備品が補充されている・窓ガラスがくもっていない・点検報告書が掲示されている（更新されている）これらは、いずれも小さな管理項目ですが、テナントの目には「このビルはちゃんとしているかどうか」の判断材料として映ります。オーナーとして「手が届いている」状態を見せることが、築古ビルのイメージ改善につながる第一歩です。シンプルで整った状態が“清潔感”を生む「古くても清潔感がある」と「古くて放置されている」は、たった一歩の差ですが、その印象の差は極めて大きいのが現実です。モノが多く雑然としたエントランスよりも、何も置かれていない、掃き清められた床と整然としたサインだけの空間のほうが、圧倒的に評価されます。当社が管理するビルでは、「必要以上の什器や装飾は置かない」ことを基本方針としています。余計な飾りや装飾は、古さを目立たせるだけでなく、管理の手が届かなくなる原因にもなりがちです。素材と構成勝負。古いなりに整った状態に仕上げる。それが築古ビルにとってのベストな戦い方です。次章では、こうした「印象」の整え方をさらに進めて、実際のリーシング活動における「見せ方設計」について、写真・図面・内見動線など具体的な実務視点で掘り下げていきます。テナントの心に届く“見せ方”とは何かを、一緒に考えていきましょう。 第3章：築古物件でも「見せ方」で印象は変えられる 築古ビルの空室を埋める上で、最初のハードルとなるのが「内見時の印象」です。建物の構造やスペックを変えられない以上、「見せ方」の工夫こそが勝負の分かれ目になります。この章では、リーシング現場でよくある失敗と、それを避けるための“見せ方設計”の実務ポイントを紹介します。築古であっても、印象は変えられる。それを実現するのが「見せ方」の技術です。共用部は“無意識”に見られている共用部の印象は、内見者の第一印象に直結します。特に築年数の経過したビルにおいては、共用部の雑然さや古さが目立ちやすく、「手入れされていない感」を与えがちです。改善の第一歩は、通路や共用廊下の“見通し”を良くすること。不要な掲示物、古びたマット、掲示板の古い書類などはすべて排除し、壁面をできるだけシンプルに保つ。物理的に変えられなくても、「空間が整っている」「乱れていない」というだけで清潔感と管理の丁寧さが伝わります。また、エントランスやエレベーターホールの視認性を高めるためには、照明の色温度を揃え、汚れやすい角部分を丁寧に清掃することも有効です。ポスターやテナント掲示も必要最小限に抑え、乱雑さを感じさせない工夫が大切です。トイレ・給湯室の“案内動線”は事前に整えるトイレや給湯室は、「最も印象を左右する」箇所でありながら、見せ方に配慮されていないことが多い場所です。よくあるのが、「内見時に急ごしらえで片付ける」という対応。しかし、それでは印象改善にはつながりません。むしろ「普段は手入れされていないのでは？」という逆効果になることも。理想は、「内見前に慌てて掃除しなくても、常に見せられる状態に保っておく」ことです。具体的には、・トイレットペーパー・ハンドソープの補充状況・洗面ボウルの水垢・カビの有無・床の水滴やゴミの有無・使用中の備品が乱雑に置かれていないかといった点をチェックし、定期的に“内見モード”に整えておくルールを作ることが、結果的に印象改善につながります。ポータルサイト用写真の撮り方と順序にこだわるリーシング活動において、ポータルサイト上の写真は極めて重要な判断材料です。ところが築古ビルでは、「内装が古いから」といって写真に力を入れないケースが目立ちます。しかし、築年数が古くても、“撮り方”次第で印象は大きく変わります。たとえば：・照明をすべて点け、日中の自然光が入る時間に撮影・床・壁の清掃を済ませてから撮影・極端な広角や歪みのある写真は避け、テナント目線の高さから撮影さらに、「撮影順序」にも工夫が必要です。エントランス→共用部→貸室内部→眺望という流れで掲載することで、閲覧者に「段階的に印象が良くなる」構成を作ることが可能になります。また、築古物件の魅力を伝えるうえで、無理に新築物件のように“整いすぎた”演出をする必要はありません。「整っている」「きちんと手入れされている」ことが伝わるだけで、十分な価値訴求になります。仲介担当者が「案内しやすい」と感じるビルとは？意外に見落とされがちですが、物件が選ばれるかどうかは、「仲介担当者が案内したくなるかどうか」にも左右されます。たとえば、以下のようなポイントは仲介担当者の負担を軽減し、「紹介しやすい物件」として記憶される要因になります：・エントランスや受付の動線がわかりやすく、鍵の受け渡しがスムーズ・エレベーターや共用部に案内しやすいルートが確保されている・トイレや給湯室が清掃されており、「見せても大丈夫」と安心できるこうした“案内性の高さ”は、結果的に紹介回数を増やすことにつながり、空室対策として大きな意味を持ちます。物件資料の更新も「見せ方設計」の一部最後に、物件資料（図面・スペックシート）の更新も、見せ方の重要な要素です。図面が古く、テナントレイアウトの参考にならない。あるいは、天井高・床仕様・エレベーター基本情報・建物の構造などの基本情報が抜けている。このような状態では、テナントの検討が進みません。「図面のわかりやすさ」と「スペックの明記」は、築古物件においてはとくに重要です。たとえスペックが高くなくても、明記されていれば「それでも検討する」余地はあります。逆に不明な部分が多いと、それだけで候補から外されるのが実情です。印象は、物件そのものの価値以上に、見せ方と整え方で変えることができます。築古ビルこそ、“どう見せるか”に本気で取り組むことが、選ばれるための最短距離です。次章では、こうした“見た目の工夫”に加えて、「管理の見える化」「日常運用の丁寧さ」といった、オーナーの関与を感じさせる要素について深掘りしていきます。築古ビルの価値は、運営の質でこそ示されます。 第4章：コストをかけずに「管理が行き届いている」と感じさせる方法 築年数が古い賃貸オフィスビルで、テナントや内覧者に「管理がきちんとしている」という印象を与えるには、必ずしも大規模な設備更新が必要なわけではありません。むしろ、日々の運営で感じ取られる“管理の丁寧さ”や“オーナーの関心度”が、そのまま物件の印象に直結します。この章では、コストを抑えつつも「管理品質の高さ」を視覚・体感レベルで伝えるための、具体的かつ現実的な工夫を紹介します。(1). 清掃と点検の“見える化”で信頼感をつくる築古ビルにおいて、もっとも印象に残りやすいのが「清掃の状態」です。とはいえ、ただ「清掃している」だけではなく、「清掃されていることがわかる」状態にするのが重要です。たとえば、以下のような“見える化”の取り組みは、印象改善に効果的です。・清掃完了時間と担当者名を記載した札をトイレ内に設置する・点検実施日時と次回予定日を共有掲示板に表示する・ゴミ収集日や館内点検スケジュールをわかりやすく掲示するこうした運用はコストをほとんどかけずに実現可能でありながら、「きちんと管理されているビルだ」という無言のメッセージを与えることができます。(2). 実は効く、“空気感”の管理築古物件においては、見た目だけでなく「空気の質」も無意識に印象を左右する要素です。特に、貸室の第一印象は「空気のこもり感」や「臭い」で大きく損なわれることがあります。効果的なのは、貸室の換気頻度を上げることです。特に内覧予定がある日は、事前に空気を入れ替えておくことで、入った瞬間の印象が大きく変わります。また、貸室に数日以上人が入っていない場合には、内覧直前にサーキュレーターで空気を回すだけでも清涼感は向上します。一方、芳香剤の使用はテナントごとに好みが分かれるため、強い香りでの印象づけは避けるのが無難です。あくまで「無臭に近い自然な空気環境」が理想とされます。(3). 小さな“気配り”が印象を変えるたとえば、「エントランス前が朝から清掃されている」というだけで、管理の丁寧さは明確に伝わります。ビルの正面が葉っぱやゴミで散らかっている状態は、わずか数秒で「放置感」を生み、第一印象を台無しにします。また、以下のような“小さな気配り”も好印象を生みます。・清掃が終わったタイミングで内覧予定を入れる・清掃用具や備品が外から見える位置に置かれていない・清掃等の点検時のスタッフが清潔な服装で業務を行っているこうした些細なことの積み重ねが、「このビルはちゃんとしている」と感じさせる要因になります。目立たないことだからこそ、できているかどうかが印象を分けるのです。(4). “オーナーが無関心じゃない”という空気をつくるテナントや仲介担当者にとって、オーナーの「関心度」は極めて重要な評価軸です。「築古でも構わないけど、放置されてそうな賃貸オフィスビルは避けたい」 「トラブルが起きたときに、ちゃんと対応してくれるかが不安」――これは、多くのテナントが抱くリアルな本音です。だからこそ、「オーナーが無関心ではない」という空気を、さりげなくでも伝える仕組みづくりが重要です。たとえば：・清掃スケジュール、建物の工事の予定等について、あらかじめ報告して、内容を共有する・テナントが入居中の困りごとに対して、可及的速やかに返答するこれらは、特別な投資をしなくても、管理会社と相談して対応できる「関心を持つ姿勢の表明」であり、結果としてテナント・仲介に安心感を与え、空室リスクの低減につながります。築古ビルの「管理の質」は、ハードのスペックだけでは測れません。むしろ、日々の運用の中で“見える丁寧さ”をどう作っていくかが差を生みます。次章では、そうした丁寧な運営の積み重ねが、どう賃料や成約率に影響を与えるのか、「価格ではない選ばれ方」について掘り下げていきます。安易なフリーレントや値下げでは勝負できない時代、築古ビルの本質的な価値の伝え方が問われています。 第5章：賃料を下げる前にすべき「小さな改善」の積み重ね 築古ビルのオーナーが空室対策に直面したとき、多くの場合、最初に検討するのは「賃料の見直し」です。特に長期間テナントが決まらない場合、フリーレント（一定期間の賃料免除）や大幅な賃料ディスカウントを提示して何とか内見数を増やそうとするケースも珍しくありません。しかし、この“価格勝負”の発想は、必ずしも成果につながるとは限りません。特に競争が激しい都心部では、単に「安い」だけでは埋まらない築古ビルが多数存在します。むしろ、価格よりも“見た目と管理”の水準で選ばれているビルが確かに存在しているのです。(1). 空室対策＝「まずフリーレント」では勝てない確かに、賃料やフリーレントの条件はテナント選定の一因です。しかし、それが“決め手”になるケースは実はそう多くありません。特に中小規模のビルを検討する企業にとって、「条件が良い」だけでは移転の決断に至らないのが現実です。仲介業者の声を拾っても、「フリーレントを2ヶ月付けても、室内の印象が悪ければ決まらない」「設備や共用部の手入れがされていない物件は、いくら安くても紹介しづらい」という実務的な意見が多く聞かれます。つまり、価格やフリーレントは“最後の一押し”にはなっても、“最初の選定理由”にはなりにくいのです。(2). 成約している築古・賃貸オフィスビルには「納得感」がある築30年超の物件でも、満室運営が続いている事例は少なくありません。そうした物件に共通するのは、「古いけれど、しっかり管理されている印象」があることです。・エントランスが清潔で明るい・床材や照明のトーンに統一感がある・トイレが古くてもきちんと清掃され、設備が壊れていない・リーシングの窓口の担当者が物件のことをきちんと説明できるこうした積み重ねが、「このビルなら安心して入居できそうだ」という“納得感”につながり、他より賃料が少し高くても契約に至る要因となるのです。(3). 「少し高くてもここがいい」と言わせる物件になるには賃料に対する“納得感”は、いくつかの要素の掛け合わせで生まれます。・見た目の印象：第一印象が良い（明るい、清潔、手入れが行き届いている）・使い勝手：レイアウトがしやすい、空調や照明が過不足ない・コミュニケーション：問い合わせや申込み後のレスポンスが早い、丁寧この3つを高めていくことで、「相場より少し高いが、このビルには価値がある」と思わせることが可能です。とりわけ最後の「コミュニケーション」部分は、物件そのものの改善が難しいときにも効果が出せる要素です。実際、ある築35年の中小規模の賃貸オフィスビルでは、丁寧な管理体制と清掃品質の高さが評価され、同エリアの平均賃料より1割高い水準でも満室を維持しています。仲介担当者が「紹介しやすい」と感じる物件は、結果として内見数も成約率も上がっていくのです。(4). 「見えない価値」が価格競争からビルを救う築古ビルの最大の課題は、建物自体のスペックが新築物件に比べて見劣りする点にあります。これを設備更新で埋めるには多額の投資が必要になりますが、「丁寧な管理運営」による価値訴求は、低コストで十分可能です。たとえば：・トイレの備品が常に補充されている・不具合時の修理対応が迅速で、きちんと説明がある・ゴミの出し方などのルールが明快で、入居後のストレスがないこうした“見えない価値”が積み上がることで、「このビルなら安心して使える」という印象が生まれます。そしてそれが、最終的な賃料や条件への納得感へとつながっていくのです。築古ビルの経営では、「どこにお金をかけるか」も大事ですが、それ以上に「お金をかけずにできることをやっているか」が問われます。賃料という数字の前に、“選ばれる理由”をつくる地道な工夫こそが、空室対策の本質であり、競争力の源泉となるのです。次章では、こうした運営の中でも、特にテナント満足度を左右する“ソフト面の管理”について掘り下げていきます。入居後の対応次第で、再契約率や退去率は大きく変わります。長く選ばれ続けるビルになるために、見直すべき視点を確認していきましょう。 第6章：テナント満足度を上げる“ソフト管理”の視点 築古ビルの運営において、建物のスペックや立地といった“ハード”の条件は変えようがありません。しかし、テナント満足度を左右するもうひとつの要素――「ソフト面での管理」は、今すぐにでも改善できる領域です。入居中の不満や不安を最小限に抑え、再契約や紹介につなげていくためには、ソフト管理の工夫が欠かせません。この章では、テナントの視点から満足度を高めるための運用ルールやコミュニケーションの在り方について、実務的なポイントを整理します。(1). 共用部のルールを「整備」から「見える化」へ築古・中小規模・賃貸オフィスビルでは、ゴミ出しのルール、共用トイレや給湯室の使用マナー、空調や照明の使用時間など、利用者間のちょっとしたトラブルが不満の原因になりがちです。こうした小さなストレスを防ぐためには、「共用部のルールを事前に明文化し、見える形で共有する」ことが重要です。たとえば：・ゴミの分別方法や出す時間を明記し、掲示板に貼り出す・給湯室やトイレでの使い方をシンプルにまとめて掲示する・共用空調の稼働時間について事前に案内し、問い合わせ先を明示するこれにより、入居者同士のトラブルを未然に防ぐだけでなく、「このビルはちゃんと管理されている」という安心感にもつながります。(2). 工事や修繕は“予告”と“説明”が鍵築古ビルでは、空調や給排水、電気系統などの修繕工事が避けられません。しかし、予告なしの突然の工事や、詳細不明の貼り紙一枚で終わるような対応では、テナントにとって大きなストレスになります。実際の現場では、「朝来たらエントランス前で工事をしていて、来客の案内ができなかった」「共有トイレが使えないことを当日知って困った」という声が少なくありません。このようなトラブルを回避するには：・事前に工事内容・日時・影響範囲を明記した通知文を配布・できるだけ事前に質問を受け付ける体制を整えておくこのように「説明責任」を果たすだけで、同じ工事でもテナント側の受け止め方は大きく変わります。(3). “対応力”と“仕組み化”が退去理由を減らす築古ビルであっても、テナントとの信頼関係が築けていれば、多少の不便には目をつぶってくれます。逆に、管理側の対応が雑であれば、小さな不便が大きな不満へと膨らみ、退去の引き金になってしまうのが現実です。たとえば、照明が切れている、トイレの水が出にくい、空調の調子が悪い――こうした日常的な不具合に対して、・すぐに連絡がつく・状況の共有と対応方針の説明がある・数日内に修繕が完了するという運用が整っていれば、テナントからの印象は格段に良くなります。そのためには、「誰が」「いつ」「何を」対応するのかをルール化したオペレーションシートやフローを整備することが肝要です。人の対応力だけに依存せず、一定の水準で誰でも対応できる仕組みを持つことで、管理品質の平準化が図れます。(4). テナント満足度＝再契約率を高める“地味な努力”築古ビルにとって、新規テナントを誘致するより、既存テナントに長く入居してもらうことの方が、圧倒的にコストパフォーマンスが高い戦略です。そのためには、「いまのビルで特に不満はない」という状態を維持することが何より重要です。言い換えれば、目立つ改善よりも、“地味な不満の芽”を早めに摘み取ることがカギなのです。日常的な対応、ちょっとした声かけ、月1回の巡回。こうした運営こそが、結果的に再契約率の向上＝空室リスクの低減に直結します。テナントの満足度を高める“ソフト管理”は、ビルの価値を決める最後のひと押しです。建物の外観や設備に大きな手を加えられない築古ビルこそ、この“人の対応”と“運用の仕組み”で、競争力の差を生むことができます。次章では、こうした改善のアイデアを、実際にどう進めていけばよいのか――現状把握の手順と、実務的なチェックリストをベースに解説していきます。オーナー主導で再生を進めていくための「判断と段取り」の方法を、具体的に確認していきましょう。 第7章：改善の進め方──実行ステップとチェックリスト 築古・中小規模の賃貸オフィスビルにおける「再生」や「改善」は、大規模改修や建替えに限られるものではありません。予算を抑えながらでも、適切な視点と段取りがあれば、十分に“選ばれるビル”へと印象を変えることができます。この章では、実際にどのように改善を進めていくべきか、そのステップとともに、現場で活用できるチェックリストの活用法を紹介します。ステップ1：まずは「内見者目線」で現状を把握する最初のステップは、「内見者の目で自分のビルを見る」という視点の獲得です。「いつも見ている風景」ではなく、「初めて訪れるテナントの担当者が、どこを見てどう感じるか」に立って確認することが必要です。すべてを管理会社任せにせず、オーナー自身の視点を持つことも有効です。チェックのポイントは以下の通り：・エントランスや共用部の印象はどうか・トイレや給湯室の使用感・清潔感は保たれているか・通路や階段の見通し・照明の明るさは十分か・看板やサインに古さや劣化はないか・周辺環境と比べて、劣って見える点はないか一度すべてをリセットして見るつもりで、メモや写真を活用しながら現状を把握していきましょう。ステップ2：改善項目に“優先順位”をつける改善点が見えてきたら、すぐに手を付けたくなるかもしれません。しかし、「どこに、どの順で、どれだけ手をかけるか」を冷静に判断する必要があります。特に中小規模ビルでは、予算も時間も限られています。すべてを一度に変えることは非現実的です。以下の3軸で優先順位を整理するのが効果的です：・費用の大きさ（コスト）・改善にかかる時間（スピード）・印象・満足度への影響の大きさ（効果）たとえば、照明の色温度調整や案内サインの見直しは「低コスト・短期・高効果」であるため、すぐに取り組むべき項目です。一方で、空調の全面更新のように高コスト・長期・効果中程度の改善は、長期計画として位置づけるとよいでしょう。ステップ3：共用部・テナント専用部・外周の“見逃されがち”チェックリスト改善点を見落とさないためには、部位別のチェックリストを活用することが有効です。以下に基本的な確認項目を示します。【共用部チェック項目】・エントランス：床面の黒ずみ・照明の色温度・ゴミの落ちていない状態・廊下・階段：埃や段差、手すりのぐらつき、滑り止めの状態・トイレ・給湯室：清掃状況・臭い・備品の補充・水回りの不具合・サイン類：案内板の視認性、劣化・破損の有無、更新年月の記載有無・空調吹き出し口：汚れ、異臭の有無、フィルター清掃の記録状況【テナント専用部チェック項目】・壁や天井の汚れ・剥がれ・カビ・空調の利き具合、異音の有無・床の沈みや歪み、カーペットの汚れ・配線やコンセント周りの整備状況・内覧時に暗く感じる時間帯の明るさ（照明の配置・強さ）【外周チェック項目】・駐車場・通路のひび割れ、排水の状態・外壁のクラック・塗装の剥がれ・看板の劣化・照明（外灯・看板灯）の点灯状況・植栽や雑草、ゴミの放置など周辺環境の清掃状況このようなチェック項目を月次・四半期ごとに確認し、改善状況を記録しておくことで、ビル全体の管理品質が可視化され、入居者や仲介業者への信頼にもつながります。ステップ4：すべてをPM・BM任せにせず、“オーナーの目”を持ち続ける改善を実行していく上で、プロパティマネジメント（PM）やビルマネジメント（BM）会社の協力は不可欠です。しかし、それに“完全に任せっきり”にするのは危険です。清掃や点検、テナント対応、リーシング活動などをアウトソースしている場合でも、「ビルの価値をどうしたいか」という判断は、オーナーしかできません。たとえば：・予算のかけ方（どこに、いくらまでかけるか）・優先順位の考え方（印象重視か、機能重視か）・テナントとの関係性についての最終判断これらはすべて、「オーナーの意思」があって初めて正しく機能します。月1回の簡単なレポート確認でも、半年に1回の物件立会でも構いません。PMやBMとの距離感を保ち、共通の目標に向けて動いているかを確認し続けること。それが、築古ビルで差を生む“運用力”の本質です。次の章では、ここまでの実務ポイントを総括し、築古・中小規模の賃貸オフィスビルが持つポテンシャルと、オーナーに求められる“判断”と“段取り”について改めて考察します。大規模改修や建替えに頼らずとも、ビルの価値は確実に変えられるという視点を、最後に共有していきます。 第8章：築古・中小規模・賃貸オフィスビルの競争力は「判断」と「段取り」で決まる 築30年を超える中小規模の賃貸オフィスビルにおいて、「空室が埋まらない」「賃料を維持できない」という課題は避けて通れません。一方で、「築古でも安定稼働を続けているビル」も確実に存在しています。この違いは何か。それは、必ずしも資金力や立地の差ではありません。差を分けているのは、“どこを優先して改善し、どう段取りを組んで行動しているか”という、ごくシンプルな「判断力」と「実行力」です。「建替えできないから仕方ない」では競争に勝てない都心部の中小規模ビルオーナーにとって、建替えは現実的な選択肢ではないことが多いでしょう。立地条件、資金調達、テナントの立退き交渉、再開発事業への参加難易度――。どれをとってもハードルは高く、また建替え後に想定通りの稼働率が見込める保証もありません。その結果、多くのビルは「今のままで運用を続ける」という選択をしています。しかし、“現状維持”と“何もしない”は似て非なるものです。設備が古いまま、清掃が不十分、印象が悪い――。こうした小さな見過ごしの積み重ねが、いつしか競争力を根本から削いでいくのです。変えられるのは「築年数」ではなく「印象」と「運用」築年数は変えられません。しかし、ビルの“印象”は変えられます。そして、「印象」は、日常的な運用の積み重ねによって大きく左右されます。例えば：・トイレがきちんと清掃されている・案内サインが分かりやすく更新されている・照明が明るく、適切な色温度で整っている・入居後のトラブル対応が迅速で、信頼感がある・契約前に物件情報がしっかりと整理されているこれらはどれも、大きな費用をかけずとも実行できることばかりです。“築古だけど管理が行き届いている”という印象を与えることが、結果的に賃料や稼働率の安定につながっている事例は多数あります。問題は「資金」ではなく「判断」と「可視化」の不足「予算がないから何もできない」という声をよく耳にします。しかし実際には、改善できることのほとんどは“予算の有無”ではなく、“優先順位”と“整理”の問題です。・改善すべき点を洗い出す（目視・写真・内見者目線）・優先順位をつける（費用・効果・所要時間）・管理会社の担当者と進行状況を共有し、記録を残す・見直しとフィードバックを定期的に行うこのような「判断と段取り」のある運営を実践しているビルほど、結果としてテナントの満足度が高く、再契約率も高く、空室が出てもすぐに埋まるという循環を実現しています。オーナー自身が“選ばれる理由”をつくる意思を持てるか「選ばれるビル」に共通するのは、オーナーが“この物件をどう見せたいか”という明確な意志を持っていることです。それは、表に出るかどうかは関係ありません。意思をもって意思決定を積み重ねているかどうかが、結果に現れます。・自分がテナントなら入居したいと思えるか？・仲介担当者が安心して紹介できる物件か？・入居テナントが長く使いたいと思える空間か？これらにYesと答えられる状態を目指す。それが、築古ビルであっても選ばれるための“経営”の在り方です。築古だからこそ問われる「運用力」という競争力最後に強調したいのは、築古・中小規模の賃貸オフィスビルにおいて最も差がつくのは「運用力」だということです。それは設備投資の額でも、建築デザインの派手さでもなく、「このビルは丁寧に管理されている」と誰もが感じるような小さな積み重ねです。・掃除が行き届いている・管理者の対応が早い・不具合の報告がしやすい・離れたあとも、また戻ってきたくなるそんなビルが、築年数に関わらず、選ばれ続けています。築30年を超えた中小規模の賃貸オフィスビルでも、「管理と運用」で勝負できる。オーナーが自ら“選ばれる理由”をつくりにいく限り、そのビルには未来がある。この現実的で前向きな戦略こそが、いま最も求められている「築古ビル再生」の鍵であると、私たちは確信しています。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2025年11月25日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの飯野です。この記事は「入居者が長く居つくための管理品質向上テクニック」のタイトルで、2025年11月21日に執筆しています。少しでも、皆様のお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願いいたします。 目次はじめに第1章　設備管理の向上と目的論的視点第2章　共用部の管理・美観維持と共同体感覚第3章　コミュニケーション戦略と対人関係論第4章　トラブル対応体制と自己受容第5章　ケーススタディと成功事例 おわりに はじめに 入居者が長期にわたって滞在し続けることは、不動産経営において最も重要な課題の一つです。空室の増加は、オーナーにとって収益性の低下を意味し、その空室を埋めるための広告費や仲介手数料など、さまざまなコスト負担をもたらします。また、入居者の入れ替わりが頻繁になることで、設備や内装の摩耗が早まり、修繕費などの経費が増加する傾向にあります。入居者が「ここに長く居たい」と感じるためには、建物や設備そのものの品質向上はもちろんのこと、管理品質が非常に大きな役割を果たします。管理品質が良ければ、入居者は安心感や信頼感を持ち、安定した環境で快適に過ごすことができます。一方で、管理対応が不十分だと不満やストレスが蓄積し、契約更新をためらう要因になり得ます。そこで、本コラムでは、単なる物理的な管理品質の向上にとどまらず、アドラー心理学の視点を取り入れたアプローチを提案します。アドラー心理学は「共同体感覚」や「貢献感」、そして「目的論」という独自の考え方を持っています。人間の行動を心理的動機付けや目的志向で捉え、入居者が心理的に満足し、「ここで働く意義」を感じられる環境を構築することを目指しています。次章からは、このアドラー心理学を具体的に管理業務にどのように活用できるのかを、詳細な手法とともに解説していきます。 第1章　設備管理の向上と目的論的視点 設備管理は、建物の快適性や安全性を左右する基本的な要素であり、入居者が長く居つくための最も重要な要因の一つです。アドラー心理学において、すべての行動は目的に向かっていると考えます。設備管理にも、この「目的論」の視点を導入することが、入居者満足度を高める重要なポイントとなります。●設備不具合の予防管理手法 設備のトラブルは日常生活に支障をきたし、入居者のストレスを増大させる原因となります。トラブルを未然に防ぐためには、定期的な点検や予防的メンテナンスが不可欠です。具体的には、設備ごとに詳細なチェックリストを作成し、空調やエレベーター、給排水設備、電気設備など重要な設備を一定の周期で点検します。例えば、空調設備ならフィルターの清掃や交換、エレベーターなら機器の摩耗確認とオイル交換、給排水設備なら漏水チェックなどを徹底的に行います。また、これらの点検結果を正確に記録し、データベース化することで、設備の状態を常に把握し、計画的かつ効率的な維持管理が可能になります。●入居者が設備に求める「目的」を理解する アドラー心理学の「目的論」では、人間の行動は何らかの目的に向かって行われるとされています。入居者が設備を利用する際にも、単に便利だからという理由以上に、「安心感を得たい」「快適な生活を送りたい」「問題なく日常生活を維持したい」といった心理的な目的を持っています。管理者側がこうした目的を深く理解し、その目的を満たす形で設備管理や改善を行うことが大切です。例えば、エレベーターが稼働しているというだけでなく、「いつでも安全かつ迅速に移動できる」といった安心感を提供することが設備管理の究極的な目的になります。●迅速かつ適切なメンテナンス対応と入居者の安心感の醸成 設備トラブルが起きた際に迅速に対応することは、入居者の満足度維持に必須です。しかし、アドラー心理学の視点を取り入れると、ただ対応が早ければよいということではありません。入居者に対して、状況説明を丁寧かつ明確に伝えることにより、入居者が抱える不安や不満を最小限に抑えることが可能です。対応の進捗状況を逐次報告したり、トラブル解消後に再発防止策を説明したりすることで、入居者との信頼関係が深まり、安心感が増します。●専門業者との連携強化による設備管理の効率化 設備管理には専門的な知識や技術が求められます。管理会社やオーナー自身ですべてを対応しようとすると効率が悪くなるばかりか、質の低下を招くこともあります。専門業者と強固な連携体制を構築し、定期的なミーティングや合同トレーニングを実施することで、迅速かつ正確な対応が可能になります。特に、緊急時の対応スピードが高まるだけでなく、日常的な予防措置も効果的に行えます。また、専門業者との情報共有を緊密にすることで、設備に関する最新情報を迅速にキャッチし、設備管理全体の品質を向上させることができます。以上のように、設備管理を丁寧かつ計画的に行うとともに、入居者が本当に求める目的を意識した心理的なアプローチを組み合わせることにより、入居者が「ここに住み続けたい」と感じる心理的な動機付けが可能になります。次章以降では、設備管理以外の側面でも、アドラー心理学を活用して入居者満足をさらに高める具体的な手法を掘り下げていきます。 第2章　共用部の管理・美観維持と共同体感覚 賃貸オフィスビルにおける共用部の管理と美観維持は、入居者が建物に対して抱く第一印象や継続的な快適さを決定づける重要なポイントです。さらに、アドラー心理学が提唱する「共同体感覚」の観点を取り入れることで、単なる美観維持以上の効果をもたらすことができます。●日常清掃と定期清掃の役割 共用部の清掃には日常清掃と定期清掃があります。日常清掃は入居者が日常的に感じる清潔感や快適性を維持する上で不可欠であり、入居者が建物を気持ちよく利用できる状態を毎日維持します。一方、定期清掃は普段手の届きにくい箇所や汚れが蓄積しやすい箇所を対象に行い、建物全体の美観を長期的に保つ役割を果たします。具体的には、定期的な床のワックス掛け、窓ガラスや壁面のクリーニング、共用トイレの徹底洗浄などが含まれます。これらを計画的に行うことで入居者の心理的な満足感を維持します。●美観維持による共同体感覚（コミュニティ感覚）の育成 アドラー心理学が重視する「共同体感覚」とは、人が自らを集団の一員として感じ、所属している共同体への貢献感を持つことを指します。美観維持を徹底することは、単に外見上の満足感を高めるだけでなく、入居者が「自分は良いコミュニティの一員だ」とイメージ的・心理的に感じられる効果を提供します。ただし、ここで言う「共同体感覚」はあくまでフィクショナルでイマジナティブな概念であり、実際にテナントを直接的に共同体メンバーとして扱うことを意味するものではありません。入居者間の相互作用を促進する施策ではなく、管理者側からの心理的な配慮を指しています。共用部が常に清潔で美しく維持されていると、入居者は無意識のうちに「ここを大切にしよう」「自分もこの環境維持に協力しよう」と感じやすくなります。このような心理的な働きかけを利用し、自然と入居者自身が環境維持に協力するような仕組みを作ることが重要です。●入居者の貢献感を刺激する美観維持の工夫 アドラー心理学では、人間が幸福感を感じるために「貢献感」が重要としています。例えば、共用部に入居者自身が環境維持に貢献できる小さな仕掛けを用意することが効果的です。例えば、ゴミ箱の適切な使用方法を促す掲示物の設置や、入居者が自主的に清掃に協力できる簡単な仕組みや掲示を設けるなどが考えられます。これらは入居者が自らの行動がビルの美観維持に役立っていると感じる機会を提供します。●効率的な清掃計画と運用の工夫 清掃の質を高めつつコストや時間を管理するためには、効率的な清掃計画が必要です。具体的には、清掃業務の曜日や時間帯を入居者の利用状況に合わせて最適化することや、清掃スタッフの教育を徹底して清掃品質の均質化を図ること、さらには設備管理データを活用し、汚れが発生しやすい箇所やタイミングを予測して対応するなどの工夫が考えられます。これにより、効率的で効果的な清掃管理が実現します。これらの美観維持と管理を通じて入居者が心理的に満足できる環境を作り出し、結果として建物への愛着や長期入居への動機づけを強化することが可能となります。 第3章　コミュニケーション戦略と対人関係論 オフィスビルにおける入居者とのコミュニケーション品質は、入居者の満足度や長期入居意欲に大きく影響します。コミュニケーションの質を高めるためには、アドラー心理学の「対人関係論」や「課題の分離」といった考え方が役立ちます。●入居者との効果的なコミュニケーションの方法 入居者とのコミュニケーションは明確かつ丁寧であることが求められます。特に重要なのは、常に入居者の視点に立ち、伝えるべき情報を正確かつ分かりやすく提供することです。また、設備やメンテナンスの状況を定期的に報告したり、事前にメンテナンススケジュールを共有したりすることで、入居者が管理側との良好な関係性を築き、安心感を抱くことが可能になります。●担当者制導入が生む信頼と所属感 特定の担当者を固定することで、入居者は「誰に連絡すればよいか」が明確になり、安心感が生まれます。担当者制により管理者と入居者間のコミュニケーションが個別化され、双方にとって円滑でストレスのない関係性が築かれます。このことは、入居者に「自分は大切にされている」「所属している」という共同体感覚を間接的に促進します。●クレーム対応における共感と尊重の重要性 クレームや苦情対応において、入居者が本当に求めているのは問題の即時解決だけでなく、「自分の困りごとを理解し、共感してもらえた」という心理的満足感でもあります。管理スタッフが相手の立場に立ち、「理解している」「真摯に受け止めている」という態度を示すことが重要です。問題解決までのプロセスを明確に伝えることで、問題が起きても管理への信頼はむしろ向上することがあります。●課題の分離を活用したトラブル対応の品質向上 アドラー心理学の「課題の分離」は、自分の課題と相手の課題を明確に分けることで、不要なストレスや衝突を避ける考え方です。トラブルが発生した際、管理側は問題解決に集中し、感情的な衝突を避けるためにも、過度な干渉や責任転嫁を行わないことが重要です。明確に課題を区別し、管理側としてやるべきことに専念することで、入居者との無駄なトラブルを避け、問題解決の品質を向上させることができます。次章以降では、これらの心理学的視点を活用した具体的な手法をさらに掘り下げてご紹介します。 第4章　トラブル対応体制と自己受容 賃貸オフィスビルのトラブル対応体制の品質は、入居者の満足度や信頼感を左右する重要な要素です。管理スタッフが設備トラブルや緊急時に適切に対処できることはもちろん、対応時にスタッフ自身が過度な心理的負担やストレスを抱えない仕組みを構築することも重要です。この章では、アドラー心理学の「自己受容」や「貢献感」の視点を取り入れ、具体的なトラブル対応体制の構築方法について考察します。●緊急時・トラブル時の迅速かつ適切な初動体制 オフィスビルで発生するトラブルには、停電、漏水、火災警報誤作動など緊急性を要するものから、小規模な設備故障まで様々なケースがあります。これらのトラブルが起きた際、初動の対応速度や適切さが入居者の不安や不満を大きく左右します。対応速度を向上させるには、トラブル発生時の責任者や連絡手順を明確に規定したマニュアルの整備が必須です。具体的には、トラブルの種類ごとに初動対応の流れを明確に定め、緊急連絡先や担当者リストを整備し、定期的な訓練やシミュレーションを実施することが効果的です。●対応マニュアル作成のポイントと運用法 対応マニュアルを作成する際は、単に技術的な対応手順を示すだけでは不十分です。アドラー心理学の視点から見れば、入居者が持つ「不安を解消したい」「迅速に問題を解決してほしい」という心理的なニーズを深く理解し、それを考慮したマニュアルづくりが求められます。具体的には、トラブル対応の進捗状況や完了予定時期を入居者へ明確に伝える方法や頻度を定め、入居者が「問題が着実に解決に向かっている」と実感できるよう配慮することが重要です。また、対応後には必ず再発防止策を入居者に伝えることで、信頼性の向上を図ります。●継続的なスタッフ教育とマインドセットの形成 トラブル対応の質は、最終的にはスタッフの能力や意識に依存します。そのため、継続的なスタッフ教育や訓練を実施し、対応能力の維持向上を図る必要があります。特にアドラー心理学が提唱する「自己受容」を教育に取り入れることで、スタッフが自らの能力や限界を正しく理解し、過度なストレスを避けながら効果的な対応を行えるようになります。●スタッフが持つ「貢献感」の重要性 また、スタッフが自分の仕事を「入居者に貢献している」と認識することで、対応品質が向上することも見逃せません。入居者からの感謝や良好な関係構築がスタッフ自身の貢献感を高め、結果として仕事に対するモチベーションや責任感を強化します。定期的に対応事例を共有し、スタッフが自分の仕事の意義を感じられる環境を整えることが大切です。●トラブル発生後のフォローアップ体制 トラブルが解決した後にも、入居者に対するフォローアップを実施することが重要です。解決後の満足度を確認し、不満や改善の余地があればそれをフィードバックとして管理体制の改善に役立てます。こうした継続的なフィードバックサイクルを構築することが、入居者の心理的な満足感を高め、長期滞在意欲をさらに促進します。以上のように、アドラー心理学的な視点を取り入れつつトラブル対応体制を構築・運用することで、入居者満足度を高め、管理スタッフ自身の業務効率や心理的負担軽減も同時に達成することができます。 第5章　ケーススタディと成功事例 ●管理品質の向上が長期入居促進に繋がった事例 ある中型の賃貸オフィスビルでは、設備管理の質を高めるために予防的なメンテナンスと専門業者との強い連携体制を構築しました。また、設備トラブルが発生した際は迅速かつ丁寧にテナントと情報を共有し、復旧までの具体的なスケジュールや再発防止策を明示しました。さらに、テナント企業との定期的なミーティングを通じて各企業の設備利用目的や課題を理解し、それらに即した改善策を具体的に提示しました。結果として、テナントの設備に対する不満が減少し、契約更新率が向上し、長期入居の促進につながりました。●アドラー心理学を活かした管理運営の成功例 別の中型オフィスビルでは、共用部の美観維持にアドラー心理学の「共同体感覚」を応用しました。管理者はテナント企業と定期的な協議を設け、美観維持の重要性とその効果について共通理解を深めました。また、テナントが主体的に美観維持活動に参加できる仕組みを整備し、清掃や整理整頓活動への自主参加を促しました。こうした取り組みにより、テナント企業の社員が自然に環境維持に協力するようになり、コミュニティ意識が強化されました。結果として、テナント企業はビルへの愛着を高め、長期的な契約継続を積極的に検討するようになりました。●他社の事例から学ぶ心理学的アプローチのポイント 他社の中型オフィスビルの事例では、テナントとの交渉や協議にアドラー心理学の「課題の分離」を活用しました。具体的には、契約更新や設備改善に関する協議において、管理側の課題とテナント側の課題を明確に区分し、各自が取り組むべき責任範囲を明確に示しました。この明確化により、テナントとの交渉は円滑かつ現実的に進行し、不要な摩擦や誤解を最小限に抑えることが可能になりました。その結果、双方が納得感を持って協議に臨み、契約更新率の向上を達成しました。 おわりに 管理品質向上の取り組みは、一過性の施策ではなく継続的かつ現実的でなければなりません。アドラー心理学の「共同体感覚」を醸成し、テナント企業との協働意識を高めることで、より実践的で効果的な管理運営を実現できます。 テナント企業との日常的な協議や交渉に心理学的視点を取り入れることで、これまで見えなかった解決策や新しいアイデアが生まれ、テナント満足度の向上と契約の長期化を促進するでしょう。今後も心理学的アプローチを戦略的に活用しながら、管理品質向上への取り組みを進めてまいりましょう。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2025年11月21日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの飯野です。この記事は「修繕費用を抑える！築古ビルに適したメンテナンス対応の考え方」のタイトルで、2025年11月20日に執筆しています。少しでも、皆様のお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願いいたします。 目次1. はじめに：築古ビルの修繕費用がかさむ理由2. 築古ビルの特性とメンテナンスの基本3. 修繕費用を抑えるための基本戦略4. メンテナンス対応の短期・中期・長期の整理5. 築古ビルの主要設備ごとのメンテナンス方法6.築古ビルの資産価値を高める工夫7.事例紹介8.まとめ 1. はじめに：築古ビルの修繕費用がかさむ理由 築古ビルは、長い年月を経て使用される中で、構造や設備の劣化が進み、徐々に修繕や改修にかかる費用が増大していきます。新築や築浅のビルに比べて頻繁に修繕が必要になる背景にはいくつかの具体的な理由があります。第一に、「老朽化による頻繁な修繕」が挙げられます。建物は時間経過とともに劣化するものであり、特にコンクリートの亀裂、鉄部の錆、配管の腐食、給排水設備の劣化などが起こります。これらを放置すれば、突発的な大きなトラブルを招くため、定期的な補修・交換が必要になり、コストがかさみます。第二に、「技術の進化と規制の変更」があります。技術の進化、社会的要請の変化を受けて、建築基準法や消防法など、法規制は時代とともに厳しくなっています。築古ビルでは新たな規制に適応するための改修が義務化されるケースもあり、その対応に多額の費用がかかります。第三に、「部品供給の問題」も大きな課題です。古いビルでは使用されている設備がすでに市場から撤退し、代替部品が入手困難なことがあります。その場合、特注品や大規模な設備交換を余儀なくされることがあり、費用が想定外に膨らむリスクが生じます。第四に、「人件費の増加」です。近年、修繕に必要な専門的な技術を持った職人が減少しているため、その分作業単価が上昇しています。技術者不足は修繕の品質にも影響し、工事期間の延長やコスト増の要因になっています。 メンテナンス対応の整理の重要性 築古ビルを安定して長期的に運用していくためには、あらかじめ整理、想定したうえでのメンテナンス対応が不可欠です。すべてを綿密に計画することは現実的に難しい場合が多々あるので、あらかじめ整理しておいて、対応できる範囲ではできる限りの計画を立てながら実施していくことが重要です。場当たり的な対応では、予期せぬトラブルに対処できず、大きな費用負担につながる可能性があります。あらかじめ対応を整理して、メンテナンス対応することによるメリットは非常に大きいものです。その一つが「突発的な修繕費を抑えること」が期待できます。定期的な点検を行い、小さな問題の段階で迅速に修繕していくことで、大規模な修繕を避けることが可能となり、コストが平準化され資金繰りも安定が図れます。また、「ビルの資産価値を維持・向上する」うえでも、計画的かつ整理されたメンテナンスは有効です。適切な管理とメンテナンスを施すことで、ビルの快適性や安全性が保たれ、テナントからの評価が高まります。これにより空室率の改善や家賃収入の安定化が期待できます。 修繕費用を抑えることのメリット 修繕費用を抑えることは単なるコスト削減策ではなく、築古ビルを運営していく上での経営戦略そのものです。まず、「キャッシュフローの健全化」が図れるという利点があります。大規模な突発修繕を避けることで、資金計画を明確化し、安定した経営を実現しやすくなります。さらに、「テナントの満足度向上」も見逃せません。日常的に適切なメンテナンスを行うことでビル内の設備が良好な状態に保たれ、快適な環境が提供できます。これは入居テナントの満足度向上と長期入居の促進につながります。最後に、「長期的なビルの延命効果」も大きなメリットです。こまめなメンテナンスで建物を良好に維持し続けることで、耐用年数を伸ばし、収益物件としての運用期間を延ばすことが可能になります。結果的に、ビルの収益性を長期的に向上させることにつながります。このように、対応可能な範囲で計画を立てながらメンテナンスを実施し、修繕費用を抑えることによって、築古ビルを経済的かつ効率的に運用することができます。次章以降では、その具体的な手法と事例を詳細に解説していきます。 2. 築古ビルの特性とメンテナンスの基本 (1) 築古ビルの主な問題点築古ビルは、新築ビルや築浅の物件と比較して、多くの問題を抱えています。特に、老朽化、設備の陳腐化といった課題は、メンテナンスの難易度を上げるだけでなく、コスト増加の大きな要因となります。【老朽化】築古ビルの最大の問題は、建物や設備の老朽化です。時間の経過とともに、建物の構造体や設備は劣化し、修繕の必要性が増していきます。・構造体の劣化：コンクリートのひび割れ、鉄骨の腐食、外壁や屋根の損傷などが進行。・設備の消耗：給排水設備や電気設備の劣化により、水漏れや電圧不安定などのトラブルが発生。・修繕コストの増加：老朽化が進行すると、定期的な軽微な修繕では対応できず、大規模な改修が必要になる。築古ビルの管理では、この老朽化をいかに遅らせ、修繕費用をコントロールするかが大きな課題となります。【設備更新の必要性】築古ビルの設備は更新時期を迎えているものが多く、現代のオフィス環境の要求に適合しないケースが増えています。特に、電気設備や空調設備はエネルギー効率や快適性が低くなり、競合ビルと比べると見劣りすることがあります。• 照明設備：蛍光灯や白熱灯を使用しているビルでは、LED化が求められる。LED化により、電気代の削減やメンテナンスコストの低減が可能。• 空調設備：エアコンの更新時期が過ぎたままだと、エネルギーコストの増加や快適性の低下につながる。こうした設備の陳腐化は、単に使えるかどうかだけでなく、現代のビジネス環境に適応するかどうかが重要です。適切な設備更新を計画的に行うことで、築古ビルの価値を維持し、競争力を確保できます。(2) よくあるトラブル築古ビルでは、日常的に発生する軽微なトラブルから、老朽化を背景とした深刻な問題まで、さまざまなトラブルが発生します。軽微なトラブル対応蛍光灯が切れた、蛇口のパッキン交換が必要になったといったレベルの問題は、テナント自身が対応できる場合もあります。一方で、照明器具の安定器の不具合や給排水設備の大きな漏水など、管理会社の対応が必要になるケースも少なくありません。こうした軽微なトラブルでも対処の遅れはテナントの満足度低下につながります。迅速な管理対応によって、より大きな問題を未然に防ぐことができます。築古ビルで最も多いトラブルの一つが漏水です。漏水は、突発的に発生することが多く、発見が遅れると深刻な事態に発展する可能性があります。配管劣化による水漏れ築古ビルで使用されている配管は、鉄製などの場合、長期使用で腐食や詰まりが生じやすく、最終的には破損に至るリスクがあります。• 赤水：錆びた成分が水に溶け出し、水が赤く変色。• 悪臭：内部腐食や詰まりによって不快なにおいが発生。• 破損：劣化に伴い配管がひび割れや破裂を起こし、漏水事故へ発展。階下のテナントにまで漏水が及ぶと、大規模な被害や補償問題に発展する可能性があります。定期的な点検や早めの配管交換が欠かせません。屋上や外壁からの漏水屋上や外壁の防水処理が劣化すると、雨漏りが発生しやすくなり、天井や壁、電気設備にも影響が及びます。• 防水シートやシール材の劣化が主な原因。• 見えない部分の水漏れが進行すると、内部の鉄筋が錆びて建物の強度が低下。• 最悪の場合、大規模な補修が必要となり費用も大きく膨らむ。小さな雨漏りでも早期の点検と補修が必要で、定期的な防水施工の更新が重要です。建具のトラブル（ドアのガタツキ・鍵の不具合）築古ビルでは、経年による建物の歪みや長年の使用による摩耗で、ドアや鍵の不具合が多く見られます。• ドアが閉まりにくい：ヒンジの緩みやドア枠の歪みが原因。• 異音がする：開閉時の「ギィギィ」という音がテナントにストレスを与える。• 鍵がかかりにくい：摩耗による機構不良で、セキュリティにも不安が生じる。エントランスや共用部のドアが不具合を起こすと、テナントの評価が下がり、建物全体のイメージダウンにもつながります。早めの調整や部品交換が欠かせません。築古ビルでは、こうした軽微なトラブルが日常的に起こり、それを放置すると深刻な問題へ発展するリスクが常に存在します。特に水回りや建具の問題は、テナントの満足度と直結するため注意が必要です。(1) 定期的な点検を実施し、問題を早期発見。(2) 修繕の優先順位を決め、コストを抑えつつ計画的に対応。(3) 小さなトラブルでも迅速に対処し、大きなトラブルを未然に防止。これらを徹底することで、修繕コストを抑えながら築古ビルの価値を維持・向上させることが可能です。(3) メンテナンスの種類築古ビルのメンテナンスには、大きく分けて「予防保全」「事後保全」「改修」の3種類があります。それぞれの特徴を理解し、適切に活用することが、修繕費用を抑えながら建物の価値を維持する鍵となります。1．予防保全故障や劣化が起きる前に、計画的な点検や修繕でトラブルを予防するメンテナンス手法です。当社の場合は社内の営繕チームと連携し、予防保全を進めることで大規模修繕の発生を抑え、修繕コストの平準化を図ることができます。(予防保全の具体例)・屋上防水の定期点検と再施工：築古ビルでは、屋上の防水シートやシール材が劣化し、雨漏りの原因となることが多いため、数年ごとに点検・補修を行う。・エアコンの定期メンテナンス：フィルター清掃や冷媒ガスの補充を定期的に実施し、冷暖房の効率を維持。・給排水管の洗浄・薬剤処理：配管内の錆やスケールを除去することで、水漏れや詰まりを予防。・外壁・鉄部の塗装更新：塗装が剥がれると防水機能が低下し、コンクリートの劣化や鉄部の腐食につながるため、定期的な塗装を実施。・共用部の設備点検（エレベーター・防災設備）：エレベーターのワイヤーやブレーキ、非常用照明や消火設備を定期的に点検。(予防保全のメリット)・突発的なトラブルを防ぎ、修繕コストを抑制。・建物の資産価値を維持・向上できる。・テナント満足度の向上。2．事後保全設備や建物にトラブルが発生した際に、必要に応じて修繕を行うメンテナンス手法です。故障や劣化が顕在化してからの対応となるため緊急性が高い一方、当社のように社内に営繕チームがある場合は、小規模の応急措置なら柔軟に対応できます。(事後保全の具体例)・漏水事故の修繕：配管の破損や防水層の劣化による水漏れの修理。・電気設備のトラブル対応：照明の安定器の故障や電圧異常への対応。・空調設備の故障修理：エアコンが冷えない、異音がするなどのトラブルに対応。・エレベーターの緊急修理：故障による停止やドア開閉不良の修繕。(事後保全のリスク)・緊急対応が必要になるため、工事スケジュールの調整が難しい。・修繕費用が割高になることがある。・テナントの業務に支障をきたす可能性がある。事後保全の頻度を減らすためには、予防保全を強化し、普段からメンテナンスを整理しておくことが重要です。3．改修老朽化した設備や建物の機能を向上させるために行うメンテナンスであり、ビルの資産価値を向上させる重要な投資＝資本支出となります。競争力を維持するため、定期的な改修が欠かせません。(改修の具体例)・照明設備のLED化：蛍光灯や白熱灯をLED照明に変更し、電気代の削減とメンテナンスコストの低減を図る。・エアコンの最新モデルへの更新：省エネ性能の高いエアコンに交換し、電気代の削減と快適性の向上を実現。・外壁の美装・リニューアル：ビルの外観を清潔で現代的な印象にすることで、テナント誘致力を向上させる。・バリアフリー改修：エントランスのスロープ設置やトイレのバリアフリー化など、利用者の利便性を向上させる工事。(改修のメリット)・築古ビルの競争力を維持・向上できる。・テナントの満足度向上と空室率の低減につながる。・エネルギーコストを削減し、ランニングコストを抑える。このように、「予防保全」「事後保全」「改修」の3つをバランスよく組み合わせることで、修繕費用を抑えながら築古ビルの資産価値を長く維持できます。 3. 修繕費用を抑えるための基本戦略 築古ビルの修繕費用を抑えながら、建物の資産価値を維持するためには、計画的なメンテナンスの実施とコストパフォーマンスの最大化が不可欠です。ここでは、無駄な支出を抑えながら必要な修繕を効率的に進めるための基本戦略を示します。(1)計画性を持ったメンテナンスの重要性場当たり的な修繕対応では、突発的な費用が増え、資金繰りにも悪影響を及ぼします。そこで、あらかじめメンテナンス対応を整理し、可能な限り計画的に実施し、費用を分散させることが必要です。・屋上防水の再施工や配管の更新を5年ごとに計画的に実施することで、一度に大きなコストをかけずに済む。・エアコンや給排水設備の更新時期を事前に把握し、早めに予算を確保することで、急な出費を回避できる。・修繕の優先順位を決め、必要最低限の対応に絞ることで、予算を最適化できる。このように、修繕の可能性を事前に予見しながら、計画的に実施することで、コストの最適化を実現し、長期的に安定した建物の運用が可能となります。(2)大規模修繕 vs. 小規模修繕の使い分け修繕工事には、一度にまとめて行う「大規模修繕」と、段階的に実施する「小規模修繕」の2つのアプローチがあります。大規模修繕（まとめて実施する修繕）・コスト削減効果が高い：一度に複数の修繕を行うことで、施工業者の手配や資材調達コストを削減できる。・効率的な作業が可能：例えば、足場を組む必要がある外壁補修を同時に行うことで、足場費用を抑えられる。・計画的な実施が求められる：資金計画をしっかり立てる必要があり、一時的にまとまった予算が必要となる。小規模修繕（段階的に実施する修繕）・コストの分散が可能：数年に分けて分散することで、一度に大きな費用が発生しにくい。・優先箇所のみ対応：特に、劣化が進んでいる箇所だけを先行して補修できる。・突発修繕への対応力向上：予算に余力を持たせ、トラブル時にも柔軟に対処できる。修繕内容や予算に応じて、大規模修繕と小規模修繕をうまく組み合わせることで、修繕コストを最適化できます。(3)コストパフォーマンスを最大化する方法築古ビルの修繕では、費用を最小限に抑えながら、必要な修繕を確実に実施することが求められます。そのためには、以下のポイントを押さえることが重要です。1．修繕の優先順位を決める・安全性に直結する修繕を最優先（耐震補強、配管破損の修繕など）。・放置すると劣化が進む箇所を優先（屋上防水、外壁のクラック補修など）。・美観や利便性向上に関わる修繕は、予算を見ながら計画的に実施。2． 必要最低限かつ実質的な修繕を実施する・効果が曖昧な高機能設備は避ける。・建物や設備本来の機能を維持し、過剰なスペックを求めない。③ 修繕業者の選定を慎重に行う・複数業者から相見積もりを取って適正価格を見極める。・実績のある業者を選び、施工品質を確保しつつ追加費用のリスクを低減。このように、修繕の優先順位を明確にし、適切な業者を選定することで、修繕費用を抑えつつ、必要な改修を確実に進めることができます。 4. メンテナンス対応の短期・中期・長期の整理 築古ビルの維持管理においては、できる限り計画を立てられる部分は計画的に、困難な部分については「対応方法を整理しておく」という柔軟な姿勢が重要です。短期・中期・長期の3つのスパンでメンテナンス対応を整理することで、費用の最適化と建物の寿命延長を両立させることができます。(1)現状把握と診断の方法メンテナンス対応の整理の第一歩は、建物の現状を正確に把握することです。築古ビルでは、目に見える劣化だけでなく、内部構造や設備の老朽化が進行している可能性があるため、定期的な診断が必要です。(定期点検の実施)・日常点検：管理者や清掃スタッフによる簡易的な点検（照明の不具合、漏水の有無、ドアのガタツキなど）。・月次・年次点検：建物全体の外壁、屋上防水、給排水設備、電気設備の確認を実施し、劣化が進行している箇所を記録。・テナントからのフィードバック：実際に使用しているテナントからの苦情や要望を把握し、優先的に対応が必要な箇所を特定。(専門業者による劣化診断)築古ビルでは、管理者による目視での点検だけでは不十分な場合が多いため、専門業者による詳細な劣化診断が求められます。・外壁診断：ひび割れ、浮き、剥離のチェック（タイル張りの場合は打診調査）。・設備診断：配管の腐食状況、電気設備の老朽化、空調機器の性能劣化を確認。こうした診断を通して修繕が必要な箇所を洗い出し、対応策を整理することで、メンテナンス計画の精度を上げられます。(2)短期・中期・長期対応の整理メンテナンス対応は、短期（1年以内）、中期（3～5年）、長期（10年以上）の3つの期間に分けて考えると、整理しやすくなります。(短期対応：小規模な補修)短期間で実施可能な軽微な修繕を中心に対応します。当社の場合、主に、社内の営繕チームが迅速に対応します。・照明器具・電気設備の交換：安定器の故障や点灯不良が発生している箇所の修繕。・給排水設備の点検と補修：水漏れ箇所のパッキン交換や、軽度の配管洗浄。・屋上や外壁の簡易補修：防水シートの部分的な張り替えや、クラック補修。・共用部の清掃と設備点検：エレベーター、エントランスのドアやセキュリティ設備の調整。(中期（3～5年）：設備更新の準備を行う)3～5年の先を見越して、必要な設備の更新や改修を計画的に進めます・給排水管の交換・更新計画の策定：鉄製配管の腐食が進行している場合、樹脂管への交換を検討。・空調設備の更新計画：老朽化したエアコンを省エネ性能の高い機器に交換。・蛍光灯の製造中止を見越した、照明器具のLED化。・外壁塗装・補修の実施：防水性能の維持のため、定期的に塗装を行う。・共用部の美観向上：エントランスや廊下の内装リニューアル。(長期計画（10年以上）：大規模修繕の計画を立てる)築古ビルを長期的に維持するためには、10年以上のスパンでの大規模修繕計画が不可欠です。・屋上防水の全面改修：経年劣化による防水性能の低下を防ぐため、全面防水工事を実施。・エレベーターの全面リニューアル：部品供給の終了や機械の摩耗により、安全性が低下するため。・外壁の大規模補修：タイル剥落やひび割れが進行した場合の改修。(優先順位の決め方)限られた予算で最適なメンテナンスを行うには、優先順位の明確化が欠かせません。〇安全性を最優先・漏水や配管破損：階下への影響が大きいため放置せず早期対応。・電気設備の異常：火災リスクにつながるため、迅速な修繕が不可欠。〇コストとのバランス・早期修繕の方が安価なケースもある（外壁クラックは放置すると後の補修費が増大）。・不要な高機能仕様は避けることで費用を最小限に抑える。〇緊急性の高さ・漏水やエレベーター故障など、安全上もしくはテナント業務に重大な影響を与えるものには即時対応。 5. 築古ビルの主要設備ごとのメンテナンス方法 築古ビルで特に注意が必要な主要設備としては、「給排水設備」「電気設備」「空調設備」「外壁・屋根」「エレベーター」が挙げられます。ここでは、実際の業務フローや留意点を交えながら、各設備のメンテナンス方法を詳しく解説します。老朽化が進んだ設備には想定外のトラブルも多く、すべてを細かく計画できるわけではありませんが、あらかじめ対応策を整理しておくことが、修繕費用の抑制とビル全体の安定運用につながります。(1) 給排水設備給排水設備は、築古ビルで最もトラブルが起こりやすい部分の一つです。漏水や赤水といった問題が発生すると、テナントからのクレーム対応や階下への補償リスクなど、大きなコスト負担が発生する可能性があります。● 配管の寿命と交換時期給排水管には、主に「鉄管」「銅管」「ステンレス管」「塩ビ管（VP管・HT管など）」などの種類がありますが、築古ビルでは古い鉄管が使われているケースが多く見られます。鉄管は長年の使用により内面が腐食し、赤水や詰まり、最終的には亀裂や破断につながることが少なくありません。●交換時期の目安• 鉄管：20～30年程度が一般的な交換の目安。赤水や漏水などの症状が出始めたら早期交換を検討。• 銅管：30年以上使えるケースもあるが、酸性度の高い水質だと早期腐食に注意。• ステンレス管・樹脂管：腐食リスクが低く、比較的長寿命ではあるが、接合部の劣化やガスケット類の寿命には留意する。●実際の業務での対応①定期点検で錆や水漏れの兆候をチェック（管内カメラ調査などを活用）。②テナントから赤水や水圧低下の報告があれば、局部的な破損箇所を特定して部分交換を検討。③大規模改修のタイミングで配管全体の一斉更新を行うか、コストを分散するためにフロアごと・系統ごとに段階的交換を実施するかを検討。④交換後は、メーカー推奨の点検スケジュールに従って管理。● 日常点検と保全のポイント・日常の巡回で、給水ポンプや各階のパイプシャフト内に水漏れや結露の痕跡がないか確認。・共用部トイレや給湯室の詰まり・水はけの悪さに対処し、原因を早期に特定。・軽微なパッキン交換や蛇口修理は、社内営繕チームで対応可能な場合も多いが、根本的な劣化が疑われる場合は早めに専門業者に連絡して相談。(2) 電気設備築古ビルでは、電気設備の容量不足や経年劣化による火災リスクなども見逃せません。現代のテナントはIT機器を多用するため、ビルの電気設備が時代遅れだとブレーカーの頻繁な落電や配線トラブルを招きます。● 配線のチェックとブレーカーの最適化●配線の経年劣化• 絶縁被膜が硬化・ひび割れを起こすと漏電のリスクが高まる。• 旧式のケーブルが使われている場合、負荷増加に耐えられないケースがあるため注意が必要。●ブレーカーの容量と適切な配置• テナントの増設機器（サーバー、空調設備など）に合わせて、ブレーカー容量の見直しを行う。• 分電盤内部の結線ミスや焼損を防ぐため、定期点検を実施。• 不要な回路や老朽化したブレーカーを放置すると、思わぬトラブルの原因となる。●実際の業務での対応①年次点検で分電盤や幹線の温度測定を行い、過熱や異常値が出ていないかをチェック。②テナントが新たに高負荷の機器を導入する際は、ビルの受変電設備や幹線の容量に余裕があるかを事前に確認。③ブレーカーが頻繁に落ちるようであれば、負荷分散や容量アップを検討し、必要に応じて配線経路の変更を行う。④古い蛍光灯の安定器やトランス類も定期的に見直し、更新することで電気事故や火災リスクを低減。(3) 空調設備空調設備はテナントの快適性を左右する重要な要素です。築古ビルでは老朽化したエアコンを長年使い続けているケースが多く、エネルギー効率の低下や故障リスクの高まりにつながります。● 定期清掃とフィルター交換●フィルターや熱交換器（コイル）の清掃• フィルターが目詰まりすると運転効率が下がり、電気代が増加。• 熱交換器に埃が溜まると冷暖房能力が落ち、故障リスクも高まる。● ドレンパンやドレン配管の定期点検• 目詰まりにより水がオーバーフローして漏水事故の原因となる。• 築古ビルでは配管自体が劣化している場合もあるので、清掃と同時に腐食状況を確認。●実際の業務での対応月次点検でフィルター掃除を実施、交換が必要な場合は在庫を把握したうえで速やかに交換する。冷暖房の切り替え時期（春・秋）にあわせて、室外機や冷却水系統の点検を強化する。エアコン本体の経年劣化が顕著な場合は省エネタイプへの更新を検討。初期投資はかかるが、中長期的には光熱費や修理費の削減効果が見込める。(4) 外壁・屋根外壁や屋根は築古ビルの耐久性に直結する重要部分です。雨風や紫外線に長期間さらされるため、定期的な防水処理や塗装を怠ると大規模な修繕が必要になる場合があります。● 防水・塗装・クラック補修●防水•屋上防水層のひび割れやシール材の剥離は、雨漏りの直接的な原因となる。•定期的に点検し、劣化が見られる箇所は部分的な補修を行い、大規模改修の時期に合わせて全面再施工を検討。●塗装•塗装は防水機能と美観を兼ねる。塗料の耐用年数を過ぎて剥がれが進行すると、外壁内部に水が侵入しやすくなる。•足場を組むコストを抑えるため、外壁塗装と同時にタイルの浮き・剥落補修を行う事例も多い。●クラック補修•モルタル壁やコンクリート面のクラックが深刻化すると、建物の耐久性に影響が出る場合がある。•打診調査や赤外線調査などを活用し、表面化していない下地の浮きや剥離の兆候を把握する。実際の業務での対応•建物外周の定期巡回を行い、ひび割れや塗装剥がれ、タイルの浮きをチェック。•小規模なクラックや塗膜剥がれは部分補修で対応し、傷口を広げないようにする。•大規模修繕計画が設定されている場合は、それに合わせて、外壁全面足場の設置・補修・塗装工事を実施。•屋上の防水シートやシール材は定期的に耐久試験を行い、寿命が近いものは早めに打ち替えを検討。(5) エレベーターエレベーターは利用者の安全と利便性に直結する設備です。築古ビルでは古い制御装置や機械部品を使い続けているケースが多く、故障リスクや安全面での不安が大きくなります。● 安全点検とリニューアルの判断基準●定期点検と法定検査•エレベーターは法律で定められた定期検査が義務化されており、認定検査機関による点検が必須。•ワイヤーロープの摩耗、ブレーキ装置の動作確認、戸閉装置の安全装置などを入念にチェック。●リニューアルや主要部品の交換•制御盤が旧式の場合、部品供給が困難となり修理費が高騰するリスクがある。•定期検査で異常が多発するようなら、昇降機メーカーと相談して基幹部品の更新や全体リニューアルを検討。•省エネ化を目的としたモーターや制御システムへの交換も、長期的には光熱費削減につながる。●実際の業務での対応①月例の保守契約を締結し、専門業者の巡回点検で異常の早期発見を図る。②エレベーターに不具合があれば即時に管理会社へ連絡し、利用者の安全確保を最優先に対応。③２０年以上経過している場合は、制御装置を最新式に更新する「モダニゼーション工事」を検討。④改修費が高額になる場合はリース契約や延払方式も視野に入れ、資金計画を立てやすい方法を選ぶ。老朽化した設備は、どれも「小さな異常が大きなトラブルにつながりやすい」という共通点があります。したがって、築古ビルでは「すべてのメンテナンスを常に完璧に計画する」のは難しいとはいえ、以下のようにあらかじめ対応の流れや優先順位を整理しておくことが欠かせません。①日常点検・巡回で早期発見を徹底する。②予防保全を軸に据え、事後保全は最小限に抑える。③大規模改修のタイミングを見極め、同時施工でコストを削減。④設備のリニューアル判断を先送りせず、長期的視点から適切な時期を見定める。こうした実務における工夫を積み重ねることで、修繕費を抑えつつ築古ビルの資産価値を保ち、テナント満足度の向上と収益の安定化を実現しやすくなります。 6.築古ビルの資産価値を高める工夫 修繕費用を抑えながらも、ただ修理するだけではなく「修繕と同時に資産価値を高める」という考え方を取り入れることで、築古ビルをより魅力的な物件に仕上げることができます。本章では、ビルの価値向上を図るための具体的な取り組み事例を紹介します。(1) 修繕と同時に資産価値を向上させる方法【デザイン性の向上】●外観リニューアル•外壁の塗装工事を行う際に、単なる補修にとどまらず、築古ビルのイメージ刷新を踏まえてのカラーリングを意識する。•タイルやパネルを部分的に追加・貼り替えることで、築年数を感じさせないモダンなデザインへの刷新の可能性も検討。●エントランスや共用部分のイメージアップ•古くなったエントランスドアや看板をデザイン性の高いものに交換する。•床材や壁材を、清潔感や高級感のある素材に更新するだけで印象が大きく変わる。デザイン面を意識した改修は、単に見た目を良くするだけでなく、テナントの満足度向上や新規テナントの誘致に大きく貢献します。また、築古ビル特有のレトロな雰囲気を活かしたデザインにすることで、差別化を図ることも可能です。【省エネ改修】●断熱性能の向上•窓サッシやガラスを断熱性の高いものに交換し、室内温度の安定と省エネ効果を狙う。•屋上や外壁に断熱材を追加することで、空調負荷を軽減して光熱費を削減。●設備の省エネ化•蛍光灯や白熱灯をLED照明に替えることにより、電力使用量を大幅に低減できる。•空調設備や給排水設備を高効率タイプへ更新することで、テナントのランニングコストを削減。省エネ改修は、修繕工事のタイミングと合わせて計画することで、工事費や足場費用を削減しながらビルの長期的な運用コストを抑える効果があります。加えて、エコビルディングのイメージアップにもつながり、企業イメージを重視するテナントを獲得しやすくなります。(2) 空室対策としてのリノベーション築古ビルでは、老朽化によるイメージダウンや設備面の不満などが原因で空室が増えるケースが少なくありません。しかし、空室対策として「リノベーション」を行い、テナントニーズに合わせた改装を実施することで、資産価値の向上と高い稼働率を維持することが可能になります。【レイアウト変更】●フロアプランの見直し•かつての区画割が現代の働き方に合わない場合、壁の配置を再構築してオープンスペースや小規模ブースを設ける。•テナントが必要とする会議室やコラボレーションスペースを柔軟に設置できるよう、汎用性のあるレイアウトを検討。●スケルトン工事の活用•テナントが内装を自由にカスタマイズできるよう、スケルトン状態で貸し出す形態を検討。築古ビルは柱や梁の配置が複雑な場合もありますが、これを逆手に取り、個性的な内装・レイアウトとして活用することで「古さ」を「味わい」に変えることができます。【 共用部の改善】●エントランス・廊下・トイレのリニューアル•ダークトーンやタイル調の床材、スタイリッシュな照明などを導入し、時代に合ったデザインで空間の印象を一新。•トイレの老朽化が進んでいる場合は、内装・衛生設備をまとめて更新し、テナントに好印象を与える。●防犯・セキュリティ機能の強化•オートロックや監視カメラを追加することで、安心感を重視するテナントにもアピール。• 共用部の照明強化やカードキー導入など、防犯対策がしっかりしていることで入居意欲を高められる。共用部の印象はテナントがビルを選ぶ際の重要な判断要素の一つです。エントランスの清潔感や廊下・トイレの快適さ、防犯性能の高さなどを改善することで、ビル全体のグレードを底上げし、高付加価値を提供できるようになります。 7.事例紹介 築古ビルのオフィス賃貸においては、成功事例・失敗事例を学ぶことが、計画的な修繕やメンテナンスの重要性を具体的に理解し、運用に活かすうえで大いに役立ちます。本章では、実際のオフィス賃貸ビルにおける事例をもとに、計画的な修繕で長寿命化・収益安定に成功した例と、場当たり的対応が大きなリスクを生んだ例を紹介します。 (1) 成功事例：計画的修繕で長寿命化を実現 ● 事例A：築40年超の賃貸オフィスビルで大規模修繕に成功●背景• 築40年以上が経過した地上8階建ての賃貸オフィスビル。外壁タイルの剥がれや漏水トラブルが発生し始め、テナントの信頼性が徐々に低下していた。• 大規模修繕に踏み切る前に、外壁や屋上防水、設備配管などの専門的な診断を実施し、修繕の優先順位を短期・中期・長期で整理する計画を立案。●対応内容大規模改修計画の策定• 診断結果を踏まえ、外壁補修と屋上防水の再施工を最優先に設定。同時に老朽化したエアコン・給排水管・照明設備も更新時期を整理。• 足場を組む期間を短縮するため、外壁補修と屋上防水工事を同じ工期にまとめることでコストを削減。資金計画の見直し• 修繕積立金だけでなく、金融機関からの低金利融資を活用して資金を一度に確保。• テナントからの要望が多かった共用部リニューアル（エントランス・トイレ改修）についても同時に実施。省エネ改修の導入• 古い蛍光灯をLED照明に置き換え、ビル全体の電力使用量を低減。• エアコンの室外機や室内機を省エネタイプへ更新し、テナントの電気代負担を抑制。●成果• 水回りや漏水対策が強化されたことで、トラブル件数が大幅に減少。• 外壁や共用部の外観がリフレッシュされ、ビルのイメージアップに成功。テナントの入居率が向上し、退去も減少傾向に。• LED照明・省エネエアコンの導入によりランニングコストが削減され、オーナー・テナント双方の満足度が高まった。• 大規模修繕でまとまったコストがかかったものの、将来的な修繕費の平準化や空室対策効果が大きく、投資メリットが高い結果となった。● 事例B：段階的修繕でコスト分散を図った賃貸オフィスビル●背景• 築30年の賃貸オフィスビル。テナントにIT企業が増えたことで、電気容量や空調能力に対する負荷が高まり、徐々に不具合が発生していた。• 一度に大規模工事を行うだけの修繕積立金は確保しておらず、フロアごとの段階的工事を検討。●対応内容フロア別に優先度設定• 漏水や配管劣化が懸念されるフロアの点検を最優先し、必要に応じて部分交換を実施。• 各テナントの更新時期に合わせて、そのフロアの電気・空調設備をリニューアルし、退去を伴う大掛かりな工事を回避。分割工事によるコスト分散• 3～5年スパンで修繕を進める計画を策定。複数回に分けて工事を実施し、一度に大きな資金流出が起きないようにした。• 外壁塗装や屋上防水など足場が必要な工事は一括で行い、足場設置費用を削減。共用部のリニューアル• エントランスの内装と照明を刷新し、テナントや来訪客に与える印象を改善。• トイレの老朽化が顕著なフロアから順に、バリアフリー化や衛生設備更新などを実施。●成果• 段階的に修繕を行うことで、オーナーのキャッシュフロー管理が容易になり、予想外の出費を最小限に抑制。• 既存テナントとの話し合いを密に行い、工事期間中の業務への支障を軽減。結果的に退去リスクが低くなった。• フロア改修のたびに電気・空調設備が最適化され、テナントの満足度や生産性向上につながった。 (2) 失敗事例から学ぶポイント：場当たり的修繕のリスク ● 事例C：計画性のない修繕で高コスト化してしまった賃貸オフィスビル●背景• 築35年の中型賃貸オフィスビル。以前から配管周りの漏水や外壁の一部剥落など軽微なトラブルが散発していたが、その都度応急修理のみでしのいでいた。• テナントからのクレームが増え始めた頃に大規模修繕を検討するも、資金準備や調査が不十分なまま着手。●問題点と経緯点検不足と無計画な修繕• 定期診断をほとんど実施せず、部位ごとの状態を把握していなかった。• 大規模修繕の際に、想定していなかった腐食や断熱材の劣化が見つかり、追加工事費用が大幅に発生。テナントとの調整不備• 工事期間や内容についてテナントへの説明が不十分で、一部フロアで騒音や振動による業務支障が問題化。• それに伴うテナントの退去が発生し、賃料収入が減少。資金繰りの混乱• 修繕積立がほとんどなく、急遽融資を受けるが金利条件が悪く、返済負担が重くのしかかる。• 修繕が完了する前に予算を使い切り、外壁の一部や共用部改修は未完了のまま。●結果と教訓• 場当たり的修繕の積み重ねにより、長期的には大きな費用負担を強いられることになった。• テナントへの十分な説明がなく、退去リスクを高めてしまい、空室による収入減と修繕費増の「負の連鎖」に陥る。• 長期的な修繕計画と資金準備が欠かせず、定期的な診断・点検を怠ると想定外の箇所で追加コストが膨らむ。● 事例D：改修タイミングを誤ったことで機会損失に陥った賃貸オフィスビル●背景• 築20年の賃貸オフィスビル。立地が良く長年満室が続いていたため、修繕計画の策定は後回しにされていた。• テナントから「空調の能力不足」や「老朽化したトイレへの不満」が頻繁に挙がっていたが、「大きなトラブルがない」という理由で工事を先送りに。●問題点と経緯大規模空調トラブルの発生• 夏場の冷房ピーク時に空調設備が故障し、修理に必要な部品の供給がすでに終了していたため、高コストの特注部品対応に追い込まれた。• 一時的に冷房が止まったフロアでは、テナントが業務に支障をきたし、賠償トラブルが浮上。テナント満足度の低下• トイレの老朽化も改善されず、不衛生感がテナントや来訪客の不満を募らせた。• 従来満室だったものの、更新時期を迎えたテナントが他の物件へ移転。高稼働率を支えていた主要企業の退去がビル経営を直撃。修繕時期の後手• トラブル発生後に急いで修繕を試みるも、業者の繁忙期にぶつかり思うようにスケジュールが組めず、結果としてさらに工事費が割高に。• 修繕費の膨張とテナント退去が重なり、収益が急落。●結果と教訓• 賃貸オフィスビルの立地の良さにあぐらをかき、老朽化への対策を先送りにした結果、一度に大きな出費を余儀なくされた。• 主要テナントを失い、稼働率低下による賃料収入ダウンで資金計画に狂いが生じる悪循環に陥った。• 設備の寿命やテナントのニーズを常に把握し、予防的な改修を計画的に行うことの重要性が浮き彫りになった。 8.まとめ 本コラムでは、築古ビルの修繕費用を抑えつつ、建物の価値やテナント満足度を維持・向上させるための基本的な考え方を解説しました。築古ビルならではの老朽化や設備陳腐化によるコスト増を回避するには、以下のポイントが重要となります。①築古ビル特有の課題の理解A)老朽化による修繕頻度の増加や規制強化への対応、部品供給の問題など、新築・築浅にはない独自のリスクが存在する。こうしたリスクを把握することで、突発的な高額出費をなるべく防ぐことが可能。②メンテナンス対応の整理・計画性の確保A)場当たり的な修繕に頼らず、短期・中期・長期に分けたメンテナンス対応の整理がカギ。B)優先順位を明確にし、安全性や漏水リスクなど緊急度の高い箇所から着実に補修することで費用の集中を回避できる。③修繕費を抑えるための基本戦略A)予防保全・事後保全・改修をバランスよく組み合わせることで、修繕タイミングを管理し、コストを平準化。B)大規模修繕と小規模修繕の使い分けにより、効率的に工事を実施しつつ、テナントへの影響を最小限にする。④主要設備ごとのメンテナンスのポイントA)給排水設備：漏水や赤水のリスクは深刻化しやすいので、早期点検と配管交換の計画が必要。B)電気設備：負荷増大や経年劣化による火災リスクへの備え、ブレーカー容量の見直しなどが重要。C)空調設備：フィルター清掃や更新時期の管理を徹底し、ランニングコスト削減にも寄与させる。D)外壁・屋根：防水処理や塗装の劣化を放置すると、大規模改修や漏水被害のリスクが急増。E)エレベーター：部品供給や安全面に留意し、制御装置などのモダニゼーション（リニューアル）を検討する。⑤修繕と同時に資産価値を高める取り組みA)外観やエントランスのリニューアル、省エネ設備の導入などにより、テナント満足度や空室対策に効果がある。B)改装を活かしてレイアウト変更やセキュリティ強化を行うことで、時代に合った機能性と魅力を付加できる。⑥成功事例・失敗事例から得られる教訓A)計画的な診断と修繕が行われた物件では、大規模修繕をうまく活用して長期的な費用削減やテナント満足度アップにつなげることができる。B)一方、場当たり的な対応を続けたり、改修時期を誤ったビルでは、想定外の追加費用や大口テナントの退去といった大きなダメージを受けるリスクが高い。総じて、築古ビルを安定運用するためには「いかに計画を持ってメンテナンスを整理できるか」が重要な鍵となります。短期的な修繕と長期的な改修計画を組み合わせ、コストを平準化すると同時に、建物価値を高める施策を取り入れることで、老朽化に負けない競争力の高い物件づくりが実現できるでしょう。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2025年11月20日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの星野と申します。この記事は『東京のビルマネジメント優良企業10社｜現役ビルメンが厳選！』のタイトルで、2025年11月19日に執筆しました。少しでも皆様のお役に立てる記事になれば幸いです。どうぞよろしくお願いいたします。本記事では、ビルマネジメント会社に所属する設備管理担当（現役ビルメン）の視点から、プロパティマネジメント（PM）・リーシングマネジメント（LM）部門の重要性と、ビルメンテナンス部門との連携の意義について考察します。また、東京に本社または主要拠点を置き、PM・LMの業務に強みを持つ優良なビルマネジメント企業10社を厳選し、それぞれの特徴・強み・評価を紹介します。収益最大化や空室対策、テナント対応力に優れた企業を取り上げますので、建物オーナーの皆様が管理会社を選定する際の参考になれば幸いです。最後に、ビルメン担当者から見た「全体最適なPMのあり方」を述べ、記事を締めくくらせていただきます。それでは、目次をご覧ください。 目次1. はじめに2. ビルマネジメントにおけるPM・LMの役割と収益への影響3. ビルマネジメント会社選びの失敗例4. 大手・中堅・地域密着型PM会社の特徴比較と選び方5.東京のビルマネジメント優良企業10社紹介6. ビルメン担当者から見た「全体最適なPMのあり方」7. まとめ8.株式会社スペースライブラリ紹介 1. はじめに ビルの所有・運営において、「建物を適切に維持管理すること（BM）」と「テナント誘致や収益管理を行うこと（PM・LM）」は車の両輪であり、どちらか一方が欠けてもビル経営はうまくいきません。設備や清掃などハード面を万全にしても空室だらけでは収益は上がりませんし、テナントを誘致しても設備不良や対応の悪さで満足度が下がれば退去が増え、結果的に賃料収入の低下へとつながります。私はビルマネジメント会社で設備管理を担当する現役ビルメンテナンス部門に所属しております。日々の業務を通じ、プロパティマネジメント部門（PM）との連携がいかに大切か実感しています。テナントからのクレームに迅速に対処するためにはPMとBM（ビルメンテナンス）担当者の密な情報共有が不可欠ですし、長期的な修繕計画やリニューアル工事もPM部門の収支計画と歩調を合わせて進める必要があります。現場のビルメンとして、「テナント満足度の向上こそが長期的な収益安定につながる」と痛感する毎日です。本記事ではまず、PM・LMの基本的な役割とビル収益への影響について整理します。その上で、実際に管理会社選びで起こりがちな失敗例を紹介し、どのように避けるべきか考えてみます。また、大手から中堅、地域密着型までPM会社の規模別の特徴にも触れ、自身の物件に適したパートナーの選び方を解説します。そして、東京エリアで実績を上げているPM・LMに強いビルマネジメント企業10社を現場目線で厳選してご紹介します。テナントリーシング力、収益改善提案力、市場分析力、修繕計画の提案力、テナント対応力などに優れた企業ばかりです。それぞれの特徴・強みと具体的なエピソードを2〜3段落程度でまとめています。最後に、ビルの現場管理を担う者の立場から「ビル全体の最適化を図るPMのあり方」について提言し、記事を締めくくります。あくまで私はビルメンテナンスに携わる人間ですので、詳細な分析や専門業務の重箱の隅をつつくようなご説明には足りないかもしれませんが、BM目線でわかりやすくお伝えできればと思います。ビルオーナーや管理担当の皆様にとって、本記事がより良いパートナー選びとビル経営改善の一助となれば幸いです。それでは本題に入りましょう。 2. ビルマネジメントにおけるPM・LMの役割と収益への影響 まずは、プロパティマネジメント（PM）とリーシングマネジメント（LM）の役割について整理します。PMとは物件オーナーの代理として不動産の価値維持・向上と収益最大化を目的に、建物運営全般を管理する業務です。賃料設定やテナント選定、契約管理、収支計画の策定、テナントからの要望・クレーム対応、さらには建物の維持管理計画の立案まで、多岐にわたる業務を担います。要するに「オーナーの代行として資産を管理して運営する」のがPMです。一方、LM（リーシングマネジメント）はPM業務の中でも特にテナント誘致と空室対策に特化した領域を指します。具体的には、空室情報のマーケティング、仲介業者との連携による幅広いテナント募集、内見対応、賃貸条件交渉、新規契約や更新・解約手続きなどを行います​。空室期間を可能な限り短縮し、適正な賃料で埋めることがLM担当者の使命です。ビル収益への影響という観点では、PM・LM両者とも極めて重要です。PMは収入を最大化し支出を適正化する司令塔として機能し、LMは賃料収入そのものを確保する最前線です。例えば、PMが市場相場を無視して高すぎる賃料設定を行えば空室が埋まらず収益機会を逃しますし、逆に低すぎる設定では満室になっても本来得られたはずの収益を損ねます。適切な市場分析に基づく賃料設定と募集戦略が必要です。また、既存テナントの満足度向上策を講じて退去率を下げるのもPMの重要な役割です​。テナント対応が丁寧であれば契約更新率が上がり、空室リスクとリーシングコストの低減につながります。さらに、PM担当者はオーナーに対して定期的に収支報告や改善提案を行います。例えば「共用部リニューアルによる物件価値向上提案」や「空調設備の省エネ改修によるランニングコスト削減提案」など、収益改善策を主体的に提案できるPMはオーナーから信頼されます​。LMの取り組みもダイレクトに収益を左右します。空室をいち早く埋めるリーシング戦略は言うまでもなく収入増に直結しますし、誘致するテナントの業種や質も重要です。例えば、ビルの格に見合わないテナントばかりでは他の入居者の満足度が下がり、将来的に賃料下落や退去を招く恐れがあります。LM担当者は単に空室を埋めるだけでなく、物件の魅力やブランドを維持できるテナントミックスを考える視点も求められます​。飲食店ばかり入れてビル内の環境が悪化すればオフィステナントが敬遠する、といった事態も起こりえます。したがって、短期的な賃料収入と長期的な資産価値維持のバランスを取ることがPM・LMには求められます。ビルメンテナンスの現場から見ると、PM・LM部門がしっかり機能しているビルは「収益性が高く、維持管理にも余裕が持てる」傾向があります。ビルオーナーや運営管理の目的により異なる場合もありますが、収益が安定していれば適切な修繕や設備更新に予算を充当できますし、テナントからの要望にも迅速に検討、対応できます。その結果さらにテナント満足度が向上し、好循環が生まれます。一方でPMが不在だったり未熟だったりするケースでは、場当たり的な管理になりがちです。ビルメンテナンス担当者としても、優れたPM担当者と二人三脚で取り組むことでお互いの専門分野を最大限活かせると感じています。 3. ビルマネジメント会社選びの失敗例 建物の管理会社を選ぶ際、PM・LMの力量を見極めることがいかに大切か——それは過去の失敗事例からも明らかです。ここでは、実際によくある失敗パターンをいくつか挙げてみます。失敗例①: 空室が埋まらず収益悪化ある地方在住のオーナーA様は、東京の自社ビル管理をビルメンテナンス主体の会社に任せていました。この会社は設備管理や清掃には定評があったものの、テナント募集はオーナー任せ。同社にリーシング専門の部署がなく、空室発生時は積極的な募集活動が行われませんでした。その結果、新築時はほぼ満室だったビルが数年で空室だらけに。稼働率は50%台にまで落ち込み、賃料収入は激減…。オーナーA様は慌てて外部の不動産仲介業者に声を掛けましたが、空室期間が長引いたフロアは内装も老朽化し、募集条件の引き下げや原状回復工事の追加負担が必要になる始末でした。これは「リーシング力不足の管理会社に任せた失敗例」と言えます。設備管理自体は問題なくても、空室対策が後手に回ればビル収益はたちまち悪化する典型例です。失敗例②: テナント対応の拙さから優良テナントが流出オーナーB様のビルでは、一等地にあるにもかかわらず優良テナントの退去が相次ぐ事態が起きました。原因を探ると、委託先のPM担当者が頻繁に交代し、テナントからのクレームや要望への対応が遅れていたことが判明しました。空調の不調や照明トラブルなど日常的な不具合報告に対し、PM担当がテナント窓口として機能せず放置してしまい、結果として現場のビルメンテナンススタッフが状況を把握していない、という事態が繰り返されていたのです。「依頼しても返事がない」「約束の期日までに修理が終わらない」と不満を募らせたテナントは契約更新をせずに退去。オーナーB様は賃料収入という果実を優良テナントごと失う結果となりました。このケースでは、管理会社自体は大手でしたが社内のPM・BM連携が不十分であったこと、テナント対応力に問題があったことが失敗の原因です。信頼を損ねてからでは手遅れで、いくらその後募集を頑張っても「対応が悪いビル」という評判は簡単には覆せません。失敗例③: 市場分析不足で賃料下落を招く別の事例では、オーナーC様が長年任せていた管理会社が周辺市場の賃料動向を把握していなかったために損失を被りました。築20年超の中規模オフィスビルで、テナント入替のタイミングが訪れた際、本来であれば適切な賃料改定を行うべきでした。しかし管理会社は旧来からの賃料水準に固執し、周辺相場より2割も高い募集条件を提示。案の定テナントは決まらず空室期間が長期化しました。結局、半年後に条件見直し（大幅賃料ダウン）を余儀なくされ、さらに空室期間中の機会損失も加わってトータルの収益は大きく減少しました。逆に、景気悪化で相場賃料が下がっていたにもかかわらず対応が遅れ、既存テナントから「他ビルより高い」と不満を持たれて退去されてしまうケースもあります。市場分析力や賃料設定の戦略欠如は、このように収益機会の逸失やテナント離れを招く失敗につながります​。経験豊富なPM担当者なら、周辺の供給動向や競合物件の賃料水準を常にチェックし、早め早めにオーナーへ提案を行うものです。そうした助言がない管理会社だと、適切なタイミングを逃しやすいのです。失敗例④: コスト削減優先で建物価値が低下最後に、目先のコスト削減を優先するあまり長期的な資産価値を毀損した失敗例にも触れておきます。オーナーD様は管理料の安さを謳うある中小管理会社に変更しました。当初は「経費が減った」と喜んでいたものの、その会社は人件費節約のため巡回頻度を減らし、清掃も必要最低限しか行いませんでした。さらに故障対応も都度安価な応急処置に留め、本格的な修繕提案は皆無。数年経つとビル全体がどことなく荒れた印象となり、内覧に来たテナントから敬遠されるケースが増えてしまいました。照明のチラつきや汚れた共用部は潜在顧客にマイナスイメージを与えます。結局、空室率が上昇し賃料単価も下落傾向に…。オーナーD様は慌てて元の管理会社とは別のしっかりした会社に再委託し、遅ればせながら設備更新や大規模清掃を実施する羽目になりました。「安かろう悪かろう」の管理では、短期的なコスト削減分をはるかに上回る収益悪化を招きかねないという教訓です。以上のような失敗例から学べることは、管理会社選びではPM・LMの力量やサービス品質を見極めることが極めて重要だという点です。単に管理料の安さや知名度だけで選ぶと、思わぬ落とし穴があります。また、委託後もオーナー自身が定期的にコミュニケーションを取り、状況を把握することが大切です。「任せきり」で気づいた時には手遅れ…とならないよう、信頼できるパートナーを慎重に選びましょう。 4. 大手・中堅・地域密着型PM会社の特徴比較と選び方 ビルマネジメント会社（PM会社）と一口に言っても、その規模や得意分野は様々です。大きく分けると「大手総合不動産系」「独立系中堅」「地域密着型中小」のカテゴリーがあり、それぞれにメリット・デメリットがあります。現役ビルメンの視点から、それぞれの特徴と選定ポイントを比較してみましょう。▶ 大手PM会社の特徴（例：大手デベロッパー系列、不動産大手グループなど）メリット: 規模の大きさゆえの安心感と充実したサービス網が最大の強みです。オフィスビルから商業施設、住宅まで幅広い物件を扱っている会社も多く、豊富な実績と高度な専門知識を蓄積しています。各分野の専門部署（リーシング専門部隊、法務・契約管理部門、設備技術部門など）が社内に揃っており、ワンストップで質の高いサービス提供が可能です。また、親会社が大手不動産デベロッパーの場合、ブランド力と信用力がテナント募集にもプラスに働きます。「○○不動産系列が管理しているビル」というだけでテナントに安心感を与えるケースもあります。さらに、財務基盤がしっかりしているため多少のコストをかけてもハイレベルな提案や最新システム導入ができ、オーナーへの報告体制も整然としている傾向があります。デメリット: 一方で、組織が大きい分画一的で融通が利きにくい面が指摘されることもあります。マニュアルやルールが厳格すぎて現場の柔軟な判断がしにくかったり、オーナーから細かな要望を出しても「規定外」と断られてしまうことがあります。また、管理料は中小に比べて高めに設定される傾向があります。大手ゆえに小規模物件にはあまり積極的でない場合もあり、ビルの規模によってはサービスがオーバースペックだったり、逆に優先度が低く後回しにされる懸念もあります。担当者が頻繁に異動するケースも多く、「せっかく信頼関係を築いたのに担当が変わってしまった」という声を聞くこともあります。選び方のポイント: 大手を選ぶ際は、自身の物件規模や用途がその会社の得意分野にマッチしているか確認しましょう。例えばオフィスビル管理を数多く手掛けている会社であればオフィスリーシング力に期待できますし、大規模商業施設の実績豊富な会社ならテナント誘致ネットワークが強みです。また担当者との相性も重要です。大手でも実際動くのは人ですから、打ち合わせ時の対応や提案内容から「信頼できる担当者か」を見極めてください。組織力と担当者力、その両方が備わっているかが鍵です。▶ 独立系中堅PM会社の特徴（例：不動産グループに属さない独立系、商社系、外資系など）メリット: 独立系や中堅規模のPM会社は、専門特化や柔軟な対応で勝負しているところが多くあります。例えばオフィスビル管理専門会社、商業ビルに特化した会社、外資系でグローバル企業対応に強い会社などです。こうした企業は規模では大手に及ばなくても、その分機動力や提案力で差別化しています。社内の意思決定が速く、オーナーの要望に対してカスタマイズしたサービスメニューを柔軟に提供してくれるケースが多いです。また、独立系の場合は他社仲介網もうまく活用してテナント募集するなど、しがらみにとらわれないリーシング戦略を取れる強みもあります。管理料は大手より割安なこともあり、コストパフォーマンスに優れる会社も少なくありません。担当者も専門性の高いプロパティマネージャーが揃っている傾向で、規模が中くらいゆえに一人ひとりがマルチに対応できる人材が多い印象です。デメリット: 中堅とはいえピンからキリまであり、企業体力やサービス品質のばらつきが大きい点には注意が必要です。優秀な会社を選べば問題ありませんが、中には実績が浅いのに営業力だけで契約を取ろうとするところもあり、見極めが肝心です。また、大手に比べ組織の後ろ盾が弱い分、対応範囲に限界が出る場合もあります。例えば法務やコンプライアンスチェックの体制が脆弱だったり、トラブル発生時の保証制度が手薄だったりといった点です。外資系の場合は英語対応や最新ノウハウは強みですが、日本の慣習に馴染むまで時間がかかる担当者もいるため、テナントやオーナーとの意思疎通で戸惑う場面があるかもしれません。選び方のポイント: 中堅PM会社を選ぶ際は、その会社の得意領域と成功事例を確認しましょう。同じ中堅でも「リーシング力が突出している」「コスト管理が得意」「建物再生の企画力がある」などカラーがあります。自分のビルの課題（空室が多い、古くなってきた、など）を解決してくれそうな強みを持つ会社を選ぶと良いでしょう。また、担当予定のPMの資格や経験（宅建士や不動産証券化マスターの有無、大型物件経験など）もチェックポイントです。提案段階で具体的なアイデアや数値目標を示してくれる会社は信頼できます。「◯年で空室率何％改善」「修繕計画を見直し◯万円コスト削減」等、明確なビジョンを示せるかを比較しましょう。▶ 地域密着型PM会社の特徴（例：東京○○エリア専門、地元密着の不動産管理会社など）メリット: 地域密着型の中小PM会社は、何と言っても地元エリアの情報力と小回りの利く対応が強みです。特定のエリア（例えば新宿区や中央区など）で長年にわたり物件管理を手掛けている会社は、地域のテナント動向や仲介業者ネットワークに精通しています。大手には見えない細かなニーズや地域特性を踏まえたテナント誘致が期待できます。また社長以下トップ層が現場に近く、オーナーとも直接顔を合わせる距離感で付き合ってくれるため、信頼関係を築きやすいです。緊急対応でも本社が遠方にある大手より、同じ区内に事務所がある地元企業の方が駆けつけスピードが速いこともあります。夜間や休日でも融通をきかせて対応してくれるなど、まさに「痒い所に手が届く」サービスをしてくれる会社も少なくありません​。管理料についても柔軟に相談に乗ってくれるケースが多く、物件規模に応じた無理のない料金設定を提示してくれるでしょう。デメリット: 一方で、中小企業ゆえの人材・資源の限界もあります。担当者が少人数のため一人にかかる負荷が大きく、担当替えがあると一時的にサービスレベルが下がるリスクがあります（「社内であの人しか詳しい人がいない」状態）。また、最新のITシステム導入や高度な分析といった面では大手に見劣りする場合もあります。報告書類などが簡素になりがちで、オーナーとして細かいデータが欲しい場合に物足りなさを感じるかもしれません。さらに、会社によっては業務範囲が限定的なことも。例えば設備点検や清掃は提携業者任せでPM会社自体は管理代行だけ、といったケースでは、総合力で大手に劣る部分が出てきます。財務面でも小規模だと万一倒産した際に預かり敷金などのリスクもゼロではありません。選び方のポイント: 地域密着型を選ぶ際は、その地域での評判を調べるのが有効です。地元オーナー仲間の口コミや、管理物件のテナントの声を聞いてみると良いでしょう。「対応が早い」「融通がきく」といった評価があれば安心です。また、管理実績の年数や物件数も重要です。長年生き残ってきた会社はそれだけで信頼の証と言えます。小規模でも「この分野なら任せて」と胸を張れる得意分野を持っている会社を選ぶとよいでしょう。最後に契約前に具体的なサービス範囲を明確化することも大切です。リーシング業務はどこまでやってくれるのか、テナント対応の窓口は誰になるのか、トラブル時の緊急対応体制はどうか、といった項目をきちんと確認しましょう。中小だからといって侮れない優良企業も多い反面、できないことは最初から契約外の場合もありますので、お互いの認識合わせをしておくことが失敗防止につながります。以上のように、大手・中堅・地域密着型それぞれに特色があります。自分のビルの規模やニーズ、重視するポイント（信頼感、コスト、柔軟性、専門性など）に照らし合わせて最適なカテゴリーと企業を選ぶことが大切です。では次章では、具体的に東京で実績を持つ優良ビルマネジメント会社10社をピックアップし、その特徴と強みを見ていきましょう。 5.東京のビルマネジメント優良企業10社紹介 ここからは、東京に本社または主要拠点を持ち、プロパティマネジメント（PM）・リーシングマネジメント（LM）に強みを発揮している優良ビルマネジメント企業10社を現役ビルメンの視点で独断と偏見をもってご紹介します。各社とも信頼性・実績は折り紙付きで、テナント対応力や空室改善力に優れた企業です。今回は実名を伏せ、アルファベット2文字で表記します。それぞれの特徴・強みを、1〜2段落程度で解説いたします。テナントリーシング力、収益最大化の提案力、市場分析力、BM部門との連携など各社ならではのポイントにも注目してください。 (1) MF社 高いリーシング力と充実の組織力を誇り、大規模ビルを中心に安定運営を行っています。 特徴・強み: MF社は国内有数の不動産グループに属する大手PM会社です。親会社が全国的なデベロッパーであり、そのブランド力とネットワークを背景にオフィスから商業施設、住宅まで幅広い物件管理を手掛けています。最大の強みはやはり豊富な実績と組織力で、数十年にわたる運用ノウハウに裏打ちされた安定したサービス提供が持ち味です。社内にリーシング専門部署を抱えており、テナント誘致力が極めて高いです。自社で不動産仲介網（店舗網）も運営しているため、空室発生時にはグループ総力を挙げて速やかに適切なテナントを紹介できます。また、最新のテクノロジー活用にも前向きで、ビルのIoTセンサー監視や独自の賃料相場データベースを導入し、科学的な物件運営を行っている点も特徴です。それでいて、伝統的に培ったきめ細やかな管理も大切にしており、「ハード面とソフト面のバランスが取れた管理」との評判があります。 (2) MB社 堅実な管理体制と環境配慮型運営を得意とし、BCP対策にも定評があります。 特徴・強み: MB社は大手財閥系不動産会社のグループ企業で、特にオフィスビル管理において国内トップクラスの実績を誇ります。長年培われた高度な技術力と経験値が強みで、ビル設備管理・保全の専門スタッフも社内に多数擁し、BM（ビルメンテナンス）部門までも包括したサービス提供が可能です。加えて、環境性能やサステナビリティに対する先進的な取り組みにも力を入れており、グループ全体でエコロジーと経済性を両立させる建物運営を推進しています。例えば省エネ認証の取得支援や環境配慮型のテナントサービス提案など、時代の流れを捉えた管理手法は多くのオーナーから信頼を得ています。組織だったサービス提供が特徴ですが、一方で各物件に常駐または専任の担当者を置くなど現場密着型のケアも忘れません。24時間365日のコールセンター体制も完備し、「困ったときにすぐ駆け付けてくれる安心感」という点でも評価が高い会社です。 (3) XY社 リーシング速度と収益改善の提案力が高く、迅速かつ柔軟な運営を実現しています。 特徴・強み: XY社は独立系の総合不動産サービス会社で、賃貸仲介からプロパティマネジメント、ビルメンテナンス、さらには不動産コンサルティングまでワンストップで提供できる体制を持っています。特にリーシング（テナント仲介）部門の強さが際立っており、空室物件のリーシングスピードには定評があります。自社で広域に仲介ネットワークを構築しており、大手不動産仲介会社ともフラットな関係で協力できるため、募集チャネルが非常に広いのが特徴です。その結果、難易度の高い空室（例えば大面積フロアや郊外物件）でも素早く入居テナントを見つける実力があります。また、オーナーへの提案力も高く、建物の付加価値を高めるための収益改善プランを積極的に提示します。例えばエントランス改装によるイメージアップや、屋上スペースの有効活用（貸会議室化や広告収入獲得）など、細かなアイディアを積み重ねて収益向上につなげる姿勢が強みです。組織規模は大手より小さいものの、少数精鋭でフットワークが軽いため、オーナーからの信頼も厚い中堅企業です。 (4) TK社 住宅とオフィスの複合管理に強みを持ち、コミュニケーション重視で高い満足度を維持しています。 特徴・強み: TK社は準大手デベロッパー系列のプロパティマネジメント会社で、特に住宅系とオフィス系のハイブリッド管理に強みを持っています。もともとマンション管理で培った緻密なサービス精神と、オフィス管理でのリーシングノウハウを兼ね備えており、テナント対応の丁寧さには定評があります。特徴として、オーナーや入居者とのコミュニケーションの密度を重視しており、「報告・連絡・相談」を徹底する企業文化があります。PM担当者は月次レポートだけでなく必要に応じてオーナーに状況を逐次報告し、重要案件は直接面談して打ち合わせるなど、透明性の高い運営を心掛けています。また、テナントに対してもアンケートやヒアリングを定期的に実施し、潜在的不満や要望を吸い上げて改善策に反映させています。こうしたホスピタリティ精神が同社の大きな強みであり、管理物件のテナント満足度調査では毎回上位にランクインするほどです。さらに、TK社は修繕・改修提案力にも優れ、親会社の建築部門と連携したリニューアル企画なども提案できます。建物のハード・ソフト両面で「困ったときの相談相手」になれる懐の深さが魅力の会社です。 (5) KO社 地域密着型ながら大手資本のバックアップを活かし、特定エリアでの高稼働率を達成しています。 特徴・強み: KO社は大手私鉄グループ傘下のPM会社で、東京の特定エリア（沿線地域）に強固な地盤を持っています。いわゆる地域密着型と大手資本のハイブリッドとも言える存在で、地元密着のきめ細かさと大企業グループの安心感を兼ね備えている点がユニークです。沿線開発で培った商業施設運営ノウハウが豊富で、小売・サービス系テナントのリーシング力が際立っています。例えば駅前ビルやショッピングセンターのテナントミックス提案など、単に空室を埋めるのではなく「街の魅力を高めるテナント誘致」を得意としており、その延長でオフィス物件にも地域色を活かした付加価値をもたらします。また、KO社はグループ内に建物管理会社やセキュリティ会社も抱えているため、BM業務とPM業務の一体運営がしやすい体制です。ワンストップサービスで連絡系統がシンプルなため、トラブル時や緊急対応時にも統制が取れています。実際に同社に任せてから「担当部署間のたらい回しが無くなった」「連絡が一本化されスムーズになった」というオーナーの声もあります。地域密着ゆえに行政や近隣企業との繋がりも強く、地元ネットワークを活かした情報収集力も強みとして挙げられます。 (6) MT社 マーケット分析力が高く、物件ごとのカスタマイズ管理で資産価値向上を図っています。 特徴・強み: MT社は老舗デベロッパー系列の不動産管理会社で、東京の都心部を中心にオフィスビル・商業ビルのPM業務を展開しています。歴史ある企業らしく、伝統的な管理手法を重視しつつも、新しい取り組みにもチャレンジする堅実と革新のバランスが取れた会社です。特徴として、管理物件一棟一棟に対するオーダーメイドの運営プランを作成する点が挙げられます。画一的ではなく物件ごとの特性（築年、規模、立地、テナント属性など）に応じた管理方針を立て、オーナーと合意した上で運営するため、「思いと食い違った管理をされてしまう」ということが起こりにくいのです。例えば「築古ビルだが歴史的価値がある物件」は長所を活かす運営、「最新ハイテクビル」は先進技術を導入した運営、といった具合にきめ細かな戦略を持っています。また、MT社はマーケット分析力に優れており、都内各エリアの賃料相場や需要動向データを独自に蓄積・分析しています。四半期ごとにオーナー向けにマーケットレポートを提供し、自社管理物件のパフォーマンスを客観指標と比較して示してくれるため、オーナー側も状況を把握しやすいと好評です。古くからの実績による信頼感と、データドリブンな提案力が融合した強みを持つ企業です。 (7) JS社 全国規模のネットワークとデータ分析に基づく合理的な運営を行い、高いコストパフォーマンスを実現しています。 特徴・強み: JS社は独立系では国内最大級のプロパティマネジメント会社で、かつて大手情報企業グループから派生した経緯を持ちます。同社の最大の武器は、膨大な管理物件数に基づくデータドリブンな運営とリーシング力です。JS社は数千棟規模のオフィス・商業施設等を全国で管理しており、独自にマーケット動向やビル運営データを蓄積・分析する専門部署（リサーチ部門）を持っています。これにより、空室発生時の賃料設定や募集戦略に科学的根拠を持って臨めるため、空室期間の短縮と賃料最大化を両立できる強みがあります。また、元々が情報系企業発祥という背景からIT活用にも積極的で、入居者向けポータルサイトやAIによる設備監視システムなど最新テクノロジーを駆使した管理を展開しています。一方で、実際の現場対応はきめ細やかで、現場常駐スタッフとPM本部との連携も綿密です。全国展開の規模を活かし、取引業者との交渉力も強いため、設備点検や清掃といったBM業務を高品質かつ効率的なコストで提供できる点も魅力です。総合力が非常に高く、「オーナーが求めるものは何でも出せる」頼もしさを備えています。 (8) SM社 総合商社系でリニューアル提案や危機対応力に強く、大型ビル運営に強みがあります。 特徴・強み: SM社は大手商社グループのビルマネジメント会社で、オフィスビル運営の総合力とソリューション提案に優れています。商社系らしく、ビル運営に関わるあらゆるサービスを自社またはグループ企業で提供でき、たとえば新築ビルの開業企画、テナントリーシング、プロパティマネジメント、エネルギー供給管理、将来的な建替え検討までワンストップで対応可能です。特にコンストラクションマネジメント（CM）やリニューアル提案などハード面の改善提案力が強みで、築年数が経ったビルを預かると、設備刷新計画やバリューアップ工事などを積極的に提案してくれます。また、テナントリーシングについてもSM社グループの幅広いネットワーク（金融機関や外資企業とのコネクション等）を駆使して質の高いテナント誘致を実現します。さらに、SM社は危機対応力にも定評があります。大規模地震時の対応マニュアル策定や、パンデミック下でのビル運営（消毒や入館管理ルール整備）など、オーナーが不安に感じる事態にも先手を打って対策を講じるプロアクティブな姿勢があります。東京消防庁から防災功労で表彰を受けた経験もあり、安全管理面で信頼できるPM会社として名が知られています。 (9) JL社 国際的な視点とアセットマネジメント能力により、ハイグレードビルで高い実績を上げています。 特徴・強み: JL社は外資系グローバル不動産サービス企業の日本法人で、世界的なネットワークと先進のノウハウを持ち込んでいる点が特徴です。東京においても外資系オーナーや国内機関投資家が所有する一流物件のPM業務を数多く受託しています。最大の強みは国際水準のプロパティマネジメント手法です。グローバルで確立されたベストプラクティスを日本流にローカライズし、契約管理やレポーティング、コンプライアンス遵守など極めて洗練された運営を行います。英語対応はもちろん、多言語でのテナントサービス提供も可能で、外国企業テナントからの評価も高いです。また、JL社はアセットマネジメント的視点も持ち合わせており、単なる現場管理に留まらず資産価値最大化のための中長期戦略立案も行います。具体的には、将来の売却益やリファイナンスを見据えた収益向上策を提案したり、ESG（環境・社会・ガバナンス）の観点から建物運営方針を策定したりと、投資家目線での管理が得意です。さらに、世界中の都市で得た知見を元にした市場分析力も圧倒的で、東京マーケットにおいても賃料・空室動向やテナント需要トレンドを細かくデータ化しています。そうした情報を活用し、オーナーに対しては最新動向を踏まえた意思決定支援を行ってくれるため、まさに頼れるパートナーといえます。 (10) SL社 地域密着型で24時間の迅速な対応力が強み。テナント満足度の高さで長期的な安定運営を支援します。 特徴・強み: SL社は東京ローカルに根差した地域密着型のビル管理会社です。銀座・赤坂・新宿・渋谷・六本木など都心の商業エリアを中心に半世紀以上の実績を持ち、地元での信頼が厚い老舗企業として知られています​。最大の強みはテナント仲介から保守管理まで一貫対応するトータルサービスと、地域密着ならではの機動力・対応力です。同社は「ビル経営代行」を掲げており、オーナーに代わってテナント募集（リーシング）、契約締結・更新・解約手続き、賃料回収・清算、クレーム対応などすべてを引き受けています​。さらに、管理センターを設けており24時間365日体制での緊急対応窓口業務をしています。夜間でも現場駆け付け可能な体制を敷いており、小規模の水漏れ・停電から大規模災害時まで迅速な初期対応が可能です。またリーシング担当者が地道な足回り営業でテナントを発掘します。さらに、自社で定期的に調査、分析している賃貸相場情報や地域のマーケット動向にも通じている専門家集団です。規模こそ大手には及びませんが、「地元を知り尽くしたプロ」としてオーナーから厚い信頼を得ています。実績・事例: SL社はこれまでに手掛けた商業ビル・オフィスビルの多くで稼働率95%以上を維持してきた実績があります​。例えば銀座のあるテナントビルでは、SL社に管理を委託後、空室率が一桁台にまで低下し賃料収入が飛躍的に向上しました。SL社はそのビルの強み（銀座という立地、高級感ある外観）を活かし、客層にマッチしたテナント誘致を行いました。同時に、管理部門が日常の不具合対応を迅速化。「エレベーターの動きが少しおかしい」とテナントから連絡があれば即日点検し対処、「共用部に汚れがある」と聞けばすぐ清掃員を派遣するなど、小さな声にも即応する姿勢でテナントの満足度を高めました。その結果、入居テナントからの紹介で新たなテナント希望が舞い込むなど好循環が生まれ、以後長期にわたり満室が続いています。また、さらに、SL社はトラブル対応力にも優れ、過去には老朽ビルで頻発していた給排水トラブルを根本解決するために、テナントと調整しながら系統的な配管改修を段階的に実施し、クレームをゼロにした例もあります。「オーナー代行」としてビル経営を丸ごと支えるSL社の存在は、特に地域の中小ビルオーナーにとって頼もしいパートナーとなっています。 以上、10社それぞれの特徴・強みをご紹介しました。どの企業も一長一短ありますが、共通して言えるのはPM・LM部門の力がビルの収益性やテナント満足度に直結しているという点です。現場で日々ビルを支えるビルメンテナンス担当者の立場から見ても、優秀なPM会社が管理するビルはトラブルの未然防止や迅速対応が徹底されており、非常に運営しやすいと感じます。次章では、こうした経験を踏まえて「全体最適なPMのあり方」について考えてみたいと思います。 6. ビルメン担当者から見た「全体最適なPMのあり方」 ビルマネジメントにおける「全体最適」とは、オーナーの利益最大化とテナントの満足度向上と建物の健全性維持をバランスよく実現することだと考えます。私たち現場のビルメンテナンス担当者は、日々建物とテナントに向き合いながら、このバランス調整の難しさと重要性を痛感しています。では、全体最適を実現できるPM（プロパティマネジメント）とはどのようなものでしょうか。まず第一に、オーナー・テナント・ビル運営スタッフ間の密接なコミュニケーションが土台にあります。PM担当者はオーナーの代理人であると同時にテナントの窓口でもあり、さらに清掃・設備管理などBM担当者の指揮者でもあります。全体最適なPM担当者は、これら全ての関係者と双方向のコミュニケーションを取り、情報をハブのように集約し、透明性高く共有します。例えばテナントからの設備改善要求があればBM担当と協議して技術的・費用的観点を踏まえた解決策をまとめ、それをオーナーに提案して合意を得る、といったプロセスを迅速に回します。この際、どこか一方の意見だけを優先しすぎると全体のバランスが崩れます。全体最適なPMは「三方良し」（オーナー良し・テナント良し・現場良し）の解を見つけ出す調整役と言えます。第二に、プロアクティブ（先手先手）の姿勢が重要です。ビル運営には様々なリスクや変化がつきものですが、優れたPM担当者は常に将来を見据えた計画を立て、問題が顕在化する前に手を打ちます。例えば老朽化による大規模修繕が数年後に必要と分かっていれば、今から収支計画に織り込みテナントへの影響も最小になる時期を選定します。また、新規競合ビルの建設情報を掴んだら、それによる既存テナント流出リスクを分析し早めに引き留め策や入替戦略を準備します。現場ビルメンとして感じるのは、場当たり的で後手後手の管理では結局コストも手間も嵩むということです。漏水事故なども、普段から点検強化し設備更新していれば防げたのに…というケースが多々あります。全体最適を図るPMは、オーナーの資産価値を長期的に守るため、日頃からBM部門とも連携して予防保全に努め、「攻めの管理」を実践します。テナントに対しても、更新期限が迫って交渉するのではなく平時から要望を聞き関係を築いておくことで円滑な契約更新につなげています。第三に、定量データと定性情報の両面を重視することです。全体最適なPM判断には客観的なデータが欠かせません。賃料収入や稼働率、修繕積立額などの数値はもちろん、テナントアンケート結果や現場スタッフの所感といった定性情報も重要な指標です​。例えばテナント満足度という一見数値化しにくいものも、アンケートスコアや苦情件数などである程度測定できます。優れたPMはこうしたKPI（重要業績評価指標）を設定し、定期的に見直すことで今の運営がうまくいっているかを監視します。一方で、数値に表れない現場の空気感にも敏感です。ビルメン担当者から「最近テナント受付の方が雑談で空調の不満を漏らしていた」などと聞けば、それを無視せず改善の糸口にします。データ分析による合理性と、人間的な気配り・察知力の両輪で状況を把握し、バランスの取れた意思決定をする——これが全体最適なPMの意思決定プロセスでしょう。最後に何より、現場（BM部門）との強固な信頼関係が全体最適の鍵だと感じます。私自身、良いPM担当者と組むと仕事が驚くほどうまく回ります。テナントから無理難題な要求が来ても一緒に知恵を絞ってくれますし、逆にこちらから設備更新の提案をしてもしっかり耳を傾けオーナーへの提案に繋げてくれます。「縁の下の力持ち」であるビルメンテナンススタッフをリスペクトし、適切に評価・活用してくれるPMは、結果的にテナントサービスの質向上という形でオーナー利益にも貢献します。ビルは人が管理するものですから、人を大切にするPMこそが強い組織を作り、ひいては全体最適を実現するのだと思います。以上のように、全体最適なPMのあり方をまとめると、「調整役」「予防策士」「分析家」「チームリーダー」といった要素を兼ね備えた存在と言えましょう。決して簡単な役割ではありませんが、この記事でご紹介した優良企業のPM担当者にはそうした高いスキルとマインドを持った方々が多数いらっしゃいます。ビルオーナーの皆様には是非、信頼できるPM会社・担当者と二人三脚でビル経営に取り組み、資産価値と収益の最大化、そしてテナントの満足度向上という全体最適を達成していただきたいと願っています。 7. まとめ ビルマネジメントにおけるPM・LMの重要性と、優良企業各社の特徴を見てきましたが、いかがでしたでしょうか。改めて感じるのは、「ビルは人が動かし、人が活かすもの」だということです。ハードである建物がどんなに立派でも、運営する人々の力量次第で収益も価値も大きく変わります。プロパティマネジメント（PM）・リーシングマネジメント（LM）は、まさにビル経営の舵取り役として、テナント誘致から収益管理、維持管理計画まで幅広く担う重要ポジションでした。記事前半では、PM・LMがビルの収益と価値に直結する役割であること、そして管理会社選びで力量不足の会社に任せてしまうと空室増加や賃料下落といった深刻な失敗を招く可能性があることを見てきました。実例からも、リーシング力の欠如やテナント対応の拙さ、市場分析力不足、目先のコスト優先といった問題が浮き彫りになりました。そうした失敗を避けるには、信頼できるPM会社をパートナーに選ぶことが何より重要です。各社比較では、大手・中堅・地域密着型それぞれにメリットがあり、自分の物件に合った規模・特徴の会社を見極めるポイントを述べました。大手には組織力と安定感があり、中堅独立系には柔軟な提案力や専門性、地域密着型には小回りの利く対応と地元情報力があります。「自分のビルの課題を解決してくれる強みを持つ会社か」を基準に、担当者との相性もしっかり確認して選ぶことが肝要です。東京の優良企業10社の紹介では、それぞれ特色ある取り組みや強みを見てきました。大手系では高度な組織力で高稼働・高収益を実現した事例、独立系では機動力と提案力で空室を埋め収益改善した事例、外資系では国際ネットワークを駆使してテナント誘致や高度な運営を行った事例、地域密着型では地元密着の対応でテナント満足度を上げた事例など、多彩な成功エピソードがありました。仮名とはいえ具体的に各社の姿勢をご紹介しましたので、オーナーの皆様が管理会社を検討する際の参考になれば幸いです。最後に、現場ビルメンテナンス担当者の視点から「全体最適なPMのあり方」として、コミュニケーション・先手の管理・データ活用・チームワークの重要性を述べました。ビル管理はチームスポーツのようなもので、PMもBMもテナントもオーナーも、それぞれの役割を果たしつつ協力し合うことで初めて理想的な成果が得られます。優良なPM会社は、そのチームを牽引する頼れるキャプテンとして機能し、オーナー資産の価値向上と収益最大化というゴールに向けて尽力してくれるでしょう。本記事を通じて、ビル管理パートナー選びの重要性とポイント、そして東京における信頼できるPM会社の存在をお伝えしました。ビルオーナーや資産管理ご担当の皆様が、最適なパートナーと出会い、ビル経営を更なる成功へ導く一助となれば幸いです。私自身も現場のビルメンテナンススタッフとして、優れたPMと二人三脚でビルをより良くしていく喜びを日々感じています。皆様のビルが末長く繁栄し、テナントにとってもオーナーにとっても「選んで良かった」と思える管理会社との出会いがありますことを願って、本稿の締めくくりといたします。 8.株式会社スペースライブラリ紹介 株式会社スペースライブラリは、東京を拠点にビルマネジメント業務全般を手掛ける総合ビル管理会社です。当社は最新技術に過度に依存せず、長年の現場経験に基づく伝統的管理手法と熟練スタッフのきめ細やかな対応によって、安心・安全で安定したビル運営を実現しております。清掃・設備点検からプロパティマネジメント補助業務までワンストップで対応し、24時間365日の緊急対応体制を完備することで、オーナー様・テナント様双方にとって信頼できるパートナーであり続けます。創業以来培った豊富な実績と信頼を礎に、これからも「建物の価値向上」と「快適な環境提供」に全力で取り組んでまいります。ビル管理に関するご相談やお問い合わせは、どうぞお気軽に株式会社スペースライブラリまでお寄せください。私たち株式会社スペースライブラリ星野をはじめとするスタッフ一同、皆様のお役に立てる日を心よりお待ち申し上げております。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ 星野　正 ビルメンテナンス業に従事して20年以上。当社では管理・工事・開発支援に携わり、品質向上に取り組んでいます。 ビルメンテナンス・工事についてのご不明点は是非お問い合わせください 2025年11月19日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの飯野です。この記事は「築古の中型賃貸オフィスビルの空室率を下げるための実践的テナント誘致戦略」を解説したもので、2025年11月18日に執筆しています。少しでも、皆様のお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願いいたします。 目次序論：築古オフィスビルの空室率問題とは？第1章：市場分析とターゲット設定第2章：築古オフィスビルの魅力を引き出すリノベーション戦略第3章：企業ブランディングとPR戦略第4章：効果的なテナント誘致戦略第5章：事例研究と実践的アドバイス最終章：築古オフィスビルの空室率低減に向けて 序論：築古オフィスビルの空室率問題とは？ 近年、日本のオフィス市場において、中型の築古オフィスビル（1,000㎡〜5,000㎡程度）が直面している空室率の上昇が深刻な問題となっています。特に、東京においては、新築の大規模オフィスビルが次々と供給され、テナントの選択肢が広がったことで、築年数の経過したビルは競争力を維持することが難しくなっています。本コラムでは、築古オフィスビルの特有の課題を克服し、競争力を持たせるための具体的な戦略を提案します。成功事例を交えながら、実践的な施策を提示し、築古ビルでもテナントを誘致できる可能性を示しています。 第1章：市場分析とターゲット設定 ① 築古オフィスビルにおける市場の動向 (1) 中型オフィスビルの現状近年のオフィス市場では、リモートワークの浸透や働き方改革の推進により、企業のオフィス需要に変化が生じています。賃貸オフィス市場全体としては、空室率の低下傾向が見られる一方で、中型オフィスビル（フロア面積50～100坪）については、低減傾向から底ばい状態にあります。特に築20年以上が経過したビルの空室が目立ち、空室率が緩やかに上昇傾向を示しているようにも見受けられます。これは、築古ビルに対して、設備の老朽化や建物自体のデザインの陳腐化により、テナントが魅力を感じにくくなっているためです。こうした状況を踏まえると、築古の中型オフィスビルのオーナーは、これまで以上に慎重かつ戦略的なテナント誘致の施策を講じる必要があります。(2) 新築大規模ビルの開発による市場への影響近年、大手デベロッパーによる新築の大規模オフィスビルの供給が増加し、最新の設備や快適な労働環境を求める企業のニーズに応えています。特に都心部では、高機能オフィスが多く開発され、従来型の築古中型ビルは、テナントの獲得において不利な立場に置かれています。このため、従来型の築古中型ビルは市場における相対的な競争力低下が著しく、明確な差別化戦略を立てる必要性が高まっています。(3) 企業規模別オフィス選定基準の違い企業のオフィス選定基準は、規模や業種によって大きく異なります。一般的に大企業はブランド価値や最新設備の整ったオフィスを選ぶ傾向があり、快適性や機能性を優先します。一方、中小企業は賃料水準やコストパフォーマンス、実務性を重要視する傾向が強いです。また、経済情勢がオフィス選定に与える影響も大きいです。景気の良い時期には、大企業、中小企業ともに設備や環境の向上を求めてオフィス移転を検討するが、景気が悪化すると特に中小企業はコスト削減のために築古ビルへの移転を選択する傾向が高まります。2025年の日本経済の見通しとして、政府は「賃上げと投資が牽引する成長型経済」への移行を目指しているものの、米国のトランプ関税政策の影響や足元の円高傾向など、不透明な要素が依然として存在しており、市場動向の予測は容易ではないです。(4) 最新のオフィス市場動向とコスト問題ザイマックス不動産総合研究所が2024年12月に発表した調査によると、築古ビルはエネルギー消費効率が悪く、新築ビルに比べて光熱費が高くなる傾向があり、これがテナントのランニングコスト負担を増加させ、築古ビル選定時のデメリットとなっていることが分かっています。さらに同研究所が2025年2月に公表した調査では、築古ビルの修繕費や資本的支出の増加が著しく、オーナー側の負担も拡大していることが指摘されています。このように、築古ビルは維持管理費用の面でも課題を抱えており、収益性を高めるためには費用対効果の高い投資戦略が求められています。 ② 競合との比較と築古ビルのポジショニング (1) 築年数が経過したオフィスビルの課題築年数が経過したオフィスビルが抱える主な課題としては以下が挙げられます。・設備の老朽化：空調設備、給排水設備、電気設備といった基本的なインフラが築後20年以上経過すると著しく劣化します。設備トラブルの頻度が増え、突発的な修繕費用が発生するだけでなく、テナントの快適性や業務効率の低下を招きやすいです。・イメージの陳腐化：オフィスビルの外観や内装デザインは、時代のトレンドやテナント企業のニーズに敏感に対応する必要があります。築年数が経過すると流行から取り残され、「古臭い」「使いにくい」といったネガティブな印象を与えてしまうことが多く、ブランド力や企業イメージを重視する企業から敬遠されやすくなります。・競争力の低下：最新設備や優れたデザインを備えた新築ビルが市場に供給され続けているため、設備や快適性の面で新築ビルとの格差が広がり、競争力が低下します。その結果、賃料の引き下げや長期空室の発生を招き、収益力の維持が困難になります。これらの課題は単体で存在するものではなく、相互に影響し合いながら、築古オフィスビルのテナント誘致を難しくしています。そのため、築古ビルオーナーに求められるのは、これらの課題を包括的に把握し、戦略的に優先順位を付けて効果的な改善策を講じることであります。(2) 新築オフィスとの競争環境と差別化ポイント築古ビルが新築ビルとの競争を勝ち抜くためには、「低コストかつバリューアップ」を基本戦略とする必要があります。つまり、多額の投資を必要とする大規模改修を避けつつも、費用対効果の高い施策を実施して競争力を向上させるという考え方です。具体的な取り組みとしては、使用頻度の高い空調設備やトイレ・給湯室などを部分的に更新することで快適性を改善したり、エネルギー効率を高めるLED照明の導入や省エネ空調設備への切り替え、さらには耐震性や防災設備の強化を図る方法があります。これらの低コスト施策を効果的に組み合わせることで、築古ビルの経済的かつ実用的な価値を最大化し、新築ビルとは異なる魅力を提供できます。さらに、こうした差別化ポイントを、はっきりと打ち出すことにより、現実的かつ効果的なテナント誘致戦略を構築できます。 ③ ターゲットとなるテナント像の明確化 中堅企業の本社・支社、大企業のサテライトオフィス、士業・コンサルティング企業、地域密着型企業等、ターゲットとなるテナント像を明確にして、それぞれに響く訴求ポイントを具体化し、築古オフィスビルの特性を活かしたテナント誘致戦略を考えます。(1) 中堅企業の本社・支社① コストパフォーマンスの強調・築古ビルの最大の強みである「低賃料＋必要十分な設備」を前面に出す。・固定費削減のシミュレーションを提示し、実際のランニングコストを数値で示す。② 実務的な機能性の確保・「シンプルで機能的」なオフィス設計を強調。・執務環境の効率化（レイアウト変更の自由度、会議室の最適配置、ネット環境の充実）を提案。③ 企業ブランディングを損なわないオフィス・「低コスト＝安っぽい」イメージを払拭するため、シンプルながら清潔感のある内装やエントランスの刷新を行う。・過度なデザイン改修は不要だが、「機能美」を活かした設計でブランド価値を維持できることをアピール。(2) 大企業のサテライトオフィス① 分散型勤務のニーズに対応・「社員の通勤負担軽減＋業務効率化を両立する拠点」としての役割を明確化。・交通アクセスを評価し、実際の通勤時間シミュレーションを提示し、周辺環境（カフェ・コンビニ・郵便局）などを訴求し、サテライトオフィスとしての利便性を強調。② 設備のシンプル化と低コスト運用・シンプルな内装・設備ながら、業務遂行に必要な機能は十分であることを明示。・「賃料を抑えながらも、Wi-Fi・セキュリティ・共用会議室など基本設備が揃っていること」をアピール。・ランニングコスト比較（電気代・清掃費など）を示し、本社や競合ビルとの差別化を図る。③ フレキシブルな契約形態・大企業が求める短期契約・柔軟な利用に対応できる点を強調。・「1年契約」「プロジェクト単位での使用」など、企業の拡張・縮小に柔軟に対応できる点をアピール。(3) 士業・コンサルティング企業① 顧客対応を重視したオフィス環境・来客対応が多い士業やコンサル企業にとって、「築古＝汚い・古臭い」というイメージはマイナス。・清潔感を重視したエントランスや受付スペース、共用部のデザインリニューアルを行い、来客時の印象を向上させる。・「応接スペースが確保しやすい」「静かな環境で業務に集中できる」など、士業・コンサル特有のニーズを訴求。② セキュリティとプライバシーの確保・機密情報を扱う業種のため、オフィスの遮音性や個室利用の選択肢をアピール。・「隣のオフィスの音が聞こえにくい」「個別施錠が可能な部屋がある」などの設備ポイントを具体的に示す。③ 立地よりもコストと質のバランス・立地よりも「オフィスの質とコストのバランス」を重視する士業・コンサルに対し、「必要十分な設備で賃料を抑えられる」という合理的な価値を訴求。・「都心の高額オフィスではなく、築古ながらも十分な機能を持つオフィスを適正価格で提供」と明確にメッセージング。(4) 地域密着型企業（デザイン・広告企業など）への訴求ポイント① 築古ビルの個性を活かしたブランディング・デザイン・広告業などのクリエイティブ企業は、築古ビルの雰囲気を「個性」として活用できる。・「レトロで味のある内装」「ビンテージ感を活かしたオフィスデザインが可能」といった築古ならではの魅力を前面に出す。② カスタマイズ自由度の強調・「自社のブランドイメージに合わせた改装が可能」という自由度の高さを訴求。・クリエイティブ企業向けに、「内装工事OK」「リノベーション相談可能」といった柔軟な対応を提案。③ 地域ネットワークの活用・地元の企業やクリエイターとの連携を意識し、「地域のクリエイティブ拠点としての可能性」をアピール。・例：「このビルの入居者は●●の業種が多く、相互連携の機会がある」「地元の店舗とコラボできる立地」といった具体的なメリットを提示。これらターゲット企業は、築古ビルに求める設備やデザイン、コストのバランスが明確であり、マーケティング戦略やテナント誘致の方針を具体的に設計する上で重要な指標となります。以上を踏まえ、第2章ではこれらターゲットニーズに応じた具体的なリノベーション戦略について解説します。 第2章：築古オフィスビルの魅力を引き出すリノベーション戦略 築古オフィスビルの競争力を高め、テナント誘致を成功させるためには、リノベーションを戦略的に行う必要があります。ただし、大規模な投資を行うことは現実的ではなく、費用対効果を考慮しながら、最小限の設備投資で最大の効果を引き出すことが求められます。本章では、築古オフィスビルの価値を向上させるための具体的なリノベーション戦略を紹介します。 ① 設備投資を最小限に抑えつつ効果的にバリューアップ (1) 最小投資で大きな満足度向上を実現するポイント築古オフィスビルにおける設備投資のポイントは、「利用頻度が高く、テナントの満足度に直結する箇所から優先的に改善すること」です。特に、トイレ、空調、照明の改善は、コストを抑えつつ快適性を大きく向上させる効果があります。・トイレの改修：築年数が経過したオフィスビルでは、トイレの古さがテナントの満足度に大きな影響を与えます。ウォシュレットの設置、照明のLED化、清潔感を重視した内装の改修など、小規模な改修でも印象が大きく向上します。・空調設備の改善：築古ビルでは、空調設備の老朽化が快適性に直結する問題となります。全館空調の入れ替えはコストが高いため、部分的な設備交換や、個別空調の導入が現実的な選択肢となります。・照明のLED化：LED照明の導入は、光熱費削減と快適性の向上の両面でメリットがあります。オフィスの明るさを確保しながら、電気代の削減にもつながるため、優先して実施すべき施策の一つです。(2) 老朽化設備の部分的アップグレードとコスト試算設備改修に際しては、全面改修ではなく、費用対効果の高い部分的なアップグレードを実施することが重要です。 設備項目改修内容想定コスト　　　(1フロアあたり)効果トイレ便器交換・壁紙張替・LED照明導入100万～300万円清潔感向上、テナント満足度UP空調部分交換（主要ユニットのみ更新）200万～500万円快適性向上、ランニングコスト削減照明全LED化80万～150万円光熱費削減、明るい空間演出 コストを抑えつつ、テナントの評価が高まりやすい施策を優先的に実施することで、築古ビルの魅力を向上させることが可能です。 ② デザインとブランディング (1) 「レトロ感を活かす」 vs. 「モダンに刷新する」戦略築古ビルのデザイン戦略には、大きく分けて、「レトロ感を活かす」方法と、「モダンに刷新する」方法の2つがあります。・レトロ感を活かす：築古ビルの「味わい」を前面に打ち出し、ヴィンテージ風の内装やデザインを取り入れる。特に、デザイン・広告・クリエイティブ系の企業にはこの雰囲気が人気がある。・モダンに刷新する：外観や内装をシンプルで洗練されたデザインに統一し、新築ビルに近いイメージを作る。スタートアップ企業や士業向けのオフィスでは、清潔感と機能性が求められるため、このアプローチが適している。(2) 築古ビルならではの個性を打ち出すブランディング手法築古ビルの「個性」を打ち出すことで、ターゲット企業に対する訴求力を高めることができます。例えば、・ネーミングの工夫：単なる住所名ではなく、ビルのコンセプトを表現したネーミングを採用する（例：「○○クリエイティブオフィス」）。・エントランスのリノベーション：エントランスはビルの第一印象を決める重要な要素です。照明や植栽を活用し、デザイン性の高い空間を作ることで、印象を大きく変えることができる。(3) テナントの要望に沿った間仕切り（会議室の柔軟な対応）テナントの要望に応じて、間仕切りの柔軟な設計を取り入れることで、入居のハードルを下げることができる。特に、・固定壁ではなく可動式パーティションを活用し、レイアウト変更が容易な設計にする。・会議室や共有スペースの用途をカスタマイズできるようにし、テナントの希望に対応する。(4) 光熱費削減につながる改修（LED照明、省エネ空調、断熱強化など）築古ビルの運営コスト削減の観点から、省エネルギー対策も重要です。・LED照明の導入：電力消費を抑え、長寿命で維持管理の負担を軽減できる。・省エネ空調の導入：最新の高効率空調システムを導入し、エネルギーコストを削減する。・断熱強化：窓ガラスの二重化や遮熱フィルムの導入により、夏場・冬場の空調負荷を軽減する。(5) スマートロック・顔認証システムの導入近年、セキュリティ強化と利便性向上のために、スマートロックや顔認証システムの導入が進んでいます。これにより、・物理鍵の管理が不要になり、セキュリティが向上する。・テナントの利便性が向上し、入居率アップにつながる。これらの施策を組み合わせることで、築古ビルの価値を最大限に引き出し、テナント誘致の競争力を強化することができます。次章では、リノベーションによって高めたビルの価値を、どのように企業ブランドと結びつけ、効果的なPRを行うかについて詳しく解説します。 第3章：企業ブランディングとPR戦略 築古オフィスビルの競争力を高めるには、単なる物件の改修だけでなく、ブランド価値を構築し、適切なPR戦略を展開することが重要です。特に、新築ビルとの競争が激しい市場では、ターゲットとなるテナント層に向けたブランディングと情報発信を強化することで、築古ビルの独自性を際立たせることができます。本章では、オフィスビルのブランド力を向上させるため、会社を挙げて取り組んでいる、インターネットでのマーケティング戦略について詳しく解説します。 ① オフィスビルのブランド力を高める方法 (1) 築古ビルのリブランディング成功事例築古ビルのリブランディングとは、単なる建物の改修ではなく、「ストーリー」や「コンセプト」を持たせることによって、新たな価値を創出するプロセスです。以下に、成功事例を紹介します。事例①：築30年の築古オフィスビルをクリエイティブな業務環境のオフィスとして再生・レトロな外観を活かしつつ、内装をモダンに改修。・インターネットの自社チャンネル：プロパティ・ジャーナルでも積極的に情報発信し、入居率が改善。事例②：歴史的建造物を活かしたブティック・オフィス・伝統的な意匠を残しながら、最新の省エネ設備を導入。・歴史的な価値をブランディングに活用し、「唯一無二のオフィス空間」として訴求。・高付加価値化に成功し、賃料を引き上げて満室状態を維持。(2) 「歴史×モダン」などのコンセプト戦略築古ビルならではの強みを活かすために、「歴史×モダン」などのコンセプトを明確に打ち出すことが重要です。・「レトロ×テクノロジー」：築古ビルの味わい深い外観に、最新のITインフラやスマートオフィス設備を組み合わせます。・「サステナビリティ×伝統」：リノベーション時に環境配慮型の設備を導入し、エコフレンドリーなオフィスとしてブランディング。(3) 企業にとってのブランド価値をどう伝えるかテナント企業がオフィスを選ぶ際、「自社のブランド価値を高められるか」が重要な要素となります。そのため、築古ビルに入居することがブランド戦略にプラスになることを明確に伝える必要があります。・「オフィスの個性が企業の個性を高める」というメッセージを発信。・デザイン・広告・IT企業など、ブランドイメージを重視する業種に特化した訴求を行う。・成功事例を積極的に発信し、「このビルに入ることで得られるメリット」を明確に打ち出す。 ② マーケティング・広告戦略 (1) 自社で不動産ポータルサイトの展開現在、会社を挙げて取り組んでいる不動産ポータルサイトでは、自社メディア・サイト「プロパティ・ジャーナル」を設け、ビル・メンテナンス、プロパティ・マネジメント、リノベーション、仲介など、当社の多面的な業務展開を横断しながら、さまざまな切り口で情報発信を行っています。これは、単なるテナント誘致のためのツールではなく、不動産業界全体に向けた知見共有の場として活用することを目的としています。(2) 「オフィスビル＝働く環境の一部」としてのコンテンツの打ち出し築古ビルの価値を「働く環境の一部」として強調するために、インターネットマーケティングを駆使した情報発信が必要となります。特に、自社メディア「プロパティ・ジャーナル」を中心に、次のような施策を展開します。●ストーリーテリングによるブランド訴求・「このオフィスに入居することで、企業の魅力が高まる」というコンセプトを、具体的なストーリーで発信。・実際の入居企業の成功事例を取り上げ、築古ビルが企業の成長に貢献する事例を紹介。「こんな風に改装可能！」といったクリエイティブな使い方の具体例も紹介。・写真の活用：「築古でも快適なオフィス空間」という視覚的訴求を強化。昼と夜のビルの雰囲気を比較できるように、複数のシチュエーションで撮影。テナントが働くイメージが湧くように、オフィスレイアウトを工夫した写真を掲載。●SEO対策を施したコンテンツマーケティング・「築古ビル オフィス」「コストパフォーマンスの高いオフィス」などの検索ワードを意識した記事を次々と作成しアップ。・専門家集団とタッグを組んで、Google検索で上位表示されるようなコンテンツ設計を行い、継続的な流入を確保。●SNSでの情報拡散とブランド強化・オーナー・管理会社が築古ビルの魅力を発信する際には、SNSの活用も効果的。・LinkedInを活用し、BtoB企業に対して築古オフィスの価値をPR。・Instagramではビジュアルを重視し、リノベーション事例やオフィス環境の魅力を訴求。・X（旧Twitter）では、最新の空室情報やキャンペーン情報をリアルタイムで発信。このように、インターネットマーケティングを駆使し、築古オフィスの魅力を発信することで、テナント誘致の成功率を高めることができます。 ③ ターゲットに合わせた訴求ポイントの明確化 ターゲット企業のニーズに応じて、デジタルマーケティング上での訴求ポイントを明確化し、それぞれの関心に合った情報を適切なチャネルで届けます。具体的には、WEBサイト、SEOコンテンツなどを活用し、ターゲット企業が求める価値を視覚的・言語的に訴求します。1．中堅企業の本社・支社向け：「コストパフォーマンスの高い実務的なオフィス」▶ メッセージ例・「経費削減を実現！築古オフィスでも実務効率の高いワークスペース」・「本社移転でランニングコスト30%削減！コストパフォーマンス重視のオフィス」・「執務スペースはシンプルに、コストは賢く。実務に最適な快適空間を提供」2．大企業のサテライトオフィス向け：「分散型勤務に最適なコンパクトオフィス」▶ メッセージ例・「分散型勤務の最適解！コストを抑えたサテライトオフィス」・「都心からのアクセス良好、効率的な働き方を実現する新しい拠点」・「高額な新築オフィスは不要。シンプル＆機能的な築古ビルを活用」3．士業・コンサルティング企業向け：「信頼感のあるデザイン性＋プライバシー確保」▶ メッセージ例・「お客様との信頼を築く、静かで落ち着いたオフィス環境」・「士業向けの快適ワークスペース。機密情報の管理も安心」・「築古でも清潔感のある空間。顧客の信頼を生むオフィス設計」4．地域密着型企業（デザイン・広告企業など）向け：「ユニークなデザインと自由度の高いオフィス」▶ メッセージ例・「個性を活かせるオフィス！築古ならではのレトロモダンな空間」・「自由度の高いレイアウトで、ブランドイメージを最大限に表現」・「デザイン会社・クリエイター必見！こだわりのオフィスを作れる物件」次章では、ブランディングによって向上したオフィスの価値を、実際にテナント誘致につなげる具体的な戦略について詳しく解説します。 第4章：効果的なテナント誘致戦略 築古オフィスビルの空室率を改善し、安定的なテナント確保を実現するためには、効果的なテナント誘致戦略が欠かせません。本章では、競争力のある賃料戦略と契約条件の設定、さらにテナントの意思決定プロセスを理解した上での営業戦略について詳しく解説します。 ① 賃料戦略と柔軟な契約条件の設定 (1) 競争力のある価格設定築古オフィスビルの賃料設定は、新築ビルや競合物件との差別化を図りながら、ターゲット企業にとって魅力的な価格帯を設定することが重要です。具体的な方針として以下が挙げられます。・周辺相場の徹底調査：近隣オフィスビルの賃料相場を調査し、市場に適した価格帯を設定する。定期的な市場調査を行い、競争力のある賃料を維持することが求められる。・コストパフォーマンスを重視：築古ビルの特性を活かし、「手ごろな価格で快適なオフィス環境を提供する」ことを前面に打ち出す。賃料を適正に抑えつつ、内装や設備の一部を改修することで、費用対効果の高い選択肢を提供できる。・長期契約割引の導入：長期契約を結ぶことで賃料を抑えるプランを用意し、安定したテナント確保を狙う。特に、一定期間以上の契約に対してインセンティブを設けることで、長期的な収益の安定化が期待できる。(2) 「賃料減額 vs. 高付加価値化」の選択肢築古ビルの競争力を高めるためには、単なる賃料の引き下げだけでなく、付加価値を向上させる選択肢も考慮すべきです。 選択肢メリットデメリット賃料減額低コストで入居を促進しやすい収益性が低下する可能性高付加価値化改修やサービスを強化し、適正な賃料を維持初期投資が必要 築古ビルの場合、設備投資によるバリューアップが可能なケースも多いため、「適度な投資による高付加価値化」で競争力を維持する戦略が有効です。(3) 保証金・更新料など契約条件の見直しテナント誘致のハードルを下げるためには、契約条件の柔軟性を高めることも重要です。・保証金の低減：初期費用を抑えることで、特にスタートアップ企業や中小企業の入居を促進。保証金を従来の相場よりも低く設定することで、契約成立のハードルを下げる。・更新料の見直し：長期入居を促進するために、更新料を低く設定する。特に、長期契約の場合には更新料の免除や低減措置を導入することで、長期間にわたる安定収益の確保が可能になる。・フレキシブルな解約条件：短期間でも入居しやすい契約プランを用意し、サテライトオフィス需要にも対応。テナントの事業展開に合わせた柔軟な解約条項を盛り込むことで、入居率向上につなげる。 ② テナントの意思決定プロセスの理解と営業戦略 (1) 企業がオフィス移転を決定するまでの流れ企業が新しいオフィスへの移転を決定するプロセスは、複数のステップを経るため、その流れを理解し、適切なタイミングでアプローチすることが重要です。●社内決裁のプロセス ・総務部門や経営陣が移転先を検討し、予算や条件を決定する。・役員会や取締役会での最終決裁を経て、正式な契約に至る。●コスト試算のポイント ・賃料、保証金、改装費、光熱費などのトータルコストを試算し、企業の予算と照らし合わせる。・築古ビルの優位性（低コストや自由度の高さ）を示すことで、意思決定を後押しする。●現地視察・交渉の重要性 ・実際のビルの雰囲気や利便性を確認するため、現地視察が重要。・視察時に具体的な契約条件を交渉することで、成約の可能性を高める。(2) 意思決定プロセスに沿った営業アプローチ企業の意思決定プロセスを踏まえた営業アプローチを展開することで、成約率を高めることができます。●士業・コンサル企業への直接営業 ・弁護士、会計士、コンサルタントなど、少人数で業務を行う企業に対し、築古ビルの静かな環境やコストパフォーマンスの良さを訴求。・セミナーや業界向けイベントなどを通じた関係構築も有効。●地元企業との関係強化 ・地域密着型の企業とのネットワークを強化し、地元の企業が移転先として検討しやすい環境を整える。・商工会議所や地域経済団体と連携し、築古ビルの利点をPR。●オフィス需要の高い業種リストアップとターゲティング ・市場調査をもとに、特定の業種（スタートアップ、IT企業、クリエイティブ業界など）に特化した営業戦略を展開。・各業種のニーズに沿った提案を行い、ビルの特性とマッチする企業を狙う。これらの戦略を組み合わせることで、築古オフィスビルの魅力を最大限に引き出し、効果的なテナント誘致を実現することができます。次章では、実際の成功事例をもとに、テナント誘致の具体的な実践方法や注意点について解説します。 第5章：事例研究と実践的アドバイス 築古オフィスビルのバリューアップを成功させるためには、実際の事例を参考にしながら効果的な施策を学ぶことが重要です。本章では、築古ビルの成功事例と失敗事例を紹介し、それらから得られる実践的なアドバイスをまとめます。 ① 築古オフィスのバリューアップ成功事例 (1) 築30年以上のオフィスビルを改修し、満室化したケース築古オフィスビルの老朽化は避けられないが、適切なリノベーションとマーケティング施策を組み合わせることで、高い入居率を維持することは十分に可能です。ここでは、実際に成功した事例を紹介します。事例①：築35年のオフィスビルを段階的に改修し、3年で満室化●築35年を超え、空室率が40％を超えていた中型オフィスビル。管理コストの上昇と入居者の減少が課題であった。●設備改修の優先順位を明確にし、段階的に改修を実施。 ・まず、テナントの不満が大きかったトイレ、空調、照明の更新を実施。清潔感の向上とエネルギーコスト削減を両立。・その後、エントランスのリニューアルを行い、外観イメージの改善に着手。●コストを抑えながらもテナントの利便性を向上させる施策を実施。 ・古いオフィスの「狭い・暗い・使いにくい」という印象を払拭するため、共用部のデザインを明るくシンプルに改修。・一方で、専有部の改修はテナントのニーズに応じて実施し、無駄な改装コストを抑えた。●自社メディアを活用したプロモーションにより、ターゲット層に的確にアプローチ。 ・自社メディア「プロパティ・ジャーナル」による築古オフィスの特集記事を展開し、築古ビルの魅力を再認識させる。・Instagram・X（旧Twitter）も活用し、リノベーションのビフォーアフターを発信。●結果として、3年以内に満室稼働を達成し、賃料も5％上昇。事例②：築古ビルの「レトロ感」を活かしたブランディング戦略●築40年のオフィスビルを、「クラシック×モダン」なデザインで差別化。●歴史的な建物のデザインを活かし、内装には洗練されたモダン要素を取り入れることで、独自のオフィス空間を演出。●ターゲットをデザイン・広告関連の企業に絞り込み、ニッチな市場で差別化に成功。 ・高級感とクリエイティブな雰囲気を強調し、感度の高い企業に訴求。・「歴史を感じさせるオフィス」というコンセプトを前面に出し、ブランド価値の向上を図った。●結果として、賃料を維持しながら高稼働率を実現し、空室率は10％以下に低下。(2) 企業とのコラボレーションで空室率を改善した事例築古ビルの活用は、地元企業や業界特化型企業とのコラボレーションによって更なる価値を生み出すことが可能です。事例③：ビル内の1フロアを特定業種向けにカスタマイズし、安定収益を確保●空室が続いていた築古ビルの1フロアを、IT企業向けに特化したレイアウトへ変更。●配線や通信設備を強化し、「即入居可能なITオフィス」として訴求。●業界イベントやセミナーを通じて、IT関連企業の認知を高め、6カ月以内にフロアの満室化を達成。事例④：地元企業との連携で築古ビルを活性化●立地を活かし、地元企業とのネットワークを強化。●商工会議所や地元メディアと協力し、築古ビルの魅力を発信。 ・地元新聞や地域密着型のオンラインメディアに特集記事を掲載。・地元企業とのビジネスマッチングイベントを開催し、新たなテナント候補を獲得。●結果として、空室率が改善し、地元企業の入居比率が30％増加。以上の成功事例から、築古ビルのバリューアップには以下のポイントが重要です。1．計画的な改修とコストコントロール：設備更新の優先順位を明確にし、段階的に進めることで、投資対効果を最大化できる。2．ターゲット層を明確にしたブランディング：築古ビルの特性を活かし、適切な市場に向けてアピールする。3．地元企業や特定業種との連携：地域経済とのつながりを活用し、テナントの安定確保を図る。次のセクションでは、築古ビルの失敗事例を紹介し、避けるべきポイントについて解説します。 ② 失敗事例から学ぶ 築古オフィスビルのバリューアップには、適切な戦略と計画が欠かせません。しかし、計画が不十分であったり、実施方法に問題があると、期待した成果が得られず、むしろ空室率が悪化してしまうこともあります。ここでは、過去の失敗事例を紹介し、そこから学ぶべきポイントを詳しく解説します。 (1) 中途半端な改修が逆効果になった例失敗事例①：エントランスの改修のみ実施し、統一感を欠いた結果、逆に印象が悪化背景・経緯・築年数が40年を超え、入居率が低迷していたオフィスビル。老朽化によるイメージダウンが顕著になり、オーナーは「とにかく第一印象を良くしよう」とエントランス改修に着手。・しかし、周辺相場や競合ビルのリニューアル状況について、十分なリサーチを行わないまま、エントランスだけ豪華にする方向で予算配分が決定された。具体的な改修内容・エントランスの壁面や床材を高級感のある素材に変更。ロビーにはデザイナーズ家具を導入し、まるで高級ホテルのような雰囲気を演出。・その一方で、オフィスフロアや共用部の内装・設備は老朽化が進んだまま放置され、外観と内部でギャップが生じてしまった。結果・問題点・内覧に訪れた新規テナント候補からは「エントランスと実際のオフィスフロアとの落差が激しく、逆に不安を感じる」との声が多数。・既存テナントからはエントランスの雰囲気向上を喜ぶ声もあったものの、新規入居には結びつかず、投資回収の見込みが立たなくなった。・管理上も、エントランスと他の部分で清掃やメンテナンスの基準が異なり、結果的に運営コストが増加した。教訓・改修はビル全体のバランスを考え、統一感を持たせることが重要。・見た目だけの変更ではなく、実際の使い勝手や快適性の向上を優先すべき。・優先度の高い設備更新（空調・照明・トイレなど）とのバランスを考えた改修計画を立てる。・投資範囲の決定前に、ユーザー目線での動線や利用シーンをシミュレーションし、複数の改修案を比較検討する。(2) ターゲット設定を誤ったために空室が続いた例失敗事例②：高級感を打ち出したが、立地特性とミスマッチで誘致が難航背景・経緯・交通アクセスがやや不便なエリアにある築30年超のオフィスビル。周辺は中小企業向けの賃料帯が主流で、豪華な設備を求める企業はあまり多くない環境だった。・オーナーは「同エリアの他ビルとの差別化」を図るために高級感路線を選択。内装や外観を大規模にリニューアルし、その分賃料を大幅に値上げする計画を打ち出した。具体的な改修内容・内装をハイグレード仕様に一新。高価な床材や照明、グレードの高いセキュリティシステムを導入。・見栄え重視である一方、エリア全体のニーズや、テナントが負担可能な賃料帯を慎重に検討することを怠りがちだった。結果・問題点・内覧には「設備は確かに良いが、このエリアでこの家賃は高すぎる」という声が多く、契約に至らないケースが続発。・広告宣伝にも力を入れたものの、そもそもの立地が高級志向の企業にとって好条件とはいえず、半年以上空室が埋まらなかった。・結局、大幅な賃料見直しとターゲット層の再設定を行った後に、ようやく入居率が改善。教訓・立地に応じたターゲット設定が不可欠。周辺市場の需要を調査し、それに合った戦略を立てる。・賃料の引き上げは慎重に検討し、エリアの相場と競争力を考慮する。・ハイグレード化を行う場合は、付加価値を明確に打ち出し、ターゲット層に強く訴求するマーケティングが必要。・リニューアル後の家賃設定だけでなく、共益費や初期費用などテナント目線での総費用も考慮する。(3) リノベーション投資の配分ミスによる損失事例失敗事例③：過剰な内装投資を行ったが、賃料に反映できず採算割れ背景・経緯・築35年のビルで「大規模リノベーションにより高級感を演出すれば、高い賃料でも借り手がつくだろう」と期待して、多額の投資を決定。・オーナーはデザイン事務所を招聘し、見た目の斬新さを追求する方針をとったが、同時にターゲットとする企業の業種や予算帯については深い考察がなかった。具体的な改修内容・木目調のフローリングや、オフィスには珍しい色使いのガラスパーティションを採用。ロビーや共用部にも最新デザイナーズ家具を導入。・物件の魅力を高める狙いだったが、そこまでの豪華さを求めない企業には「華美すぎて維持管理費も高そう」という印象を与えた。結果・問題点・コスト重視の企業が多いエリアにもかかわらず、内装の豪華さに見合うだけの家賃を設定できなかった。・当初の賃料設定ではテナントがつかず、値下げしても投資コストの回収が困難に。リニューアル後の収支計画が完全に狂ってしまった。・最終的に、一部の豪華設備を撤去し、賃料と内装のバランスを取り直すことで入居率は回復したものの、投資回収の遅れや無駄な経費が経営を圧迫。教訓・リノベーションは投資額とリターンのバランスを考えるべき。・市場調査を行い、ターゲット企業が求める改修内容を把握した上で計画を立てる。・必要以上の高級化はリスクが高いため、コストパフォーマンスの観点を重視する。・設備の選定には、内覧時のインパクトだけでなく、稼働後のランニングコストや運用面の利便性も考慮する。(4) 失敗事例から導き出されるポイント上記のように、築古オフィスビルのバリューアップを計画・実行する際には、「外観や内装の豪華さ」「ターゲット層との合致」「投資とリターンのバランス」「行政や周辺環境への配慮」など、さまざまな要素を総合的に検討する必要がある。失敗事例に共通するポイントとしては以下が挙げられます。1．周辺市場の状況分析の不足相場や需要の動向を把握しないまま改修や賃料設定を行うと、ニーズとの乖離が生じやすい。2．改修範囲とコンセプトの不整合建物全体を通じた統一感の欠如や、用途変更に伴う行政上の手続きなどが後手に回ると、時間・費用面でロスが大きくなる。3．投資コストの過度な先行見栄えや豪華さを優先しすぎて採算が取れなくなり、結果的に撤去や再工事で余計な支出を招くケースもある。4．ターゲット層の誤認立地特性を踏まえた客層分析や、賃料と設備のマッチングが不十分だと、空室率低減どころか悪化のリスクも高まる。これらの失敗事例とポイントを踏まえ、築古オフィスのバリューアップに取り組む際は、 「マーケット調査」・「投資計画の精査」・「全体コンセプトの統一」・「関係者とのコミュニケーション」 を怠らないことが重要です。成功事例だけでなく、失敗例から学ぶことで、無駄なコストや時間の浪費を避け、効果的な改修とテナント誘致が実現できるでしょう。 ③ すぐに実践できるポイント これまでの成功事例・失敗事例から得られた知見を踏まえ、今すぐ取り組める具体的なアクションをまとめました。予算やビルの状況に応じて柔軟に取捨選択し、効果的なテナント誘致につなげましょう。(1) テナント目線で「優先度の高い改善」をピックアップする●小規模改修から着手 まずはテナント満足度に直結する箇所（トイレ、空調、照明など）の改修を最優先とする。大規模リノベーションよりも費用対効果が高く、短期間での印象改善につながる。●統一感を意識した改修 一部だけ豪華にしても逆効果になるケースが多い。エントランスや共用部、オフィスフロアのデザインやメンテナンス基準をある程度そろえることで、「古い箇所が放置されている」というイメージを与えにくくする。(2)「発信力・PR」を強化する●ビフォーアフターの写真で訴求 小規模でも改修を行った場合は、ビフォーアフターの写真を積極的に公開する。築古ビル＝「暗くて古い」というネガティブな先入観を一気に払拭しやすい。●自社メディアで情報発信 空室情報やキャンペーン告知、改修の進捗状況を、自社メディア「プロパティ・ジャーナル」で、特集記事を展開して情報発信。●ターゲット層ごとの刺さるキーワードを用意 「コスパ」「レトロ感」「ブランディング効果」など、ターゲット企業が関心を持ちやすいキーワードを明確にし、広告やコンテンツで繰り返しアピールする。(3) 無理のない「投資計画」と「収支バランス」の再確認●段階的改修スケジュールを作成 一度に多額の投資を行わず、優先度の高い箇所から順に改修を進める。その都度、テナントの反応と費用対効果をチェックしながら計画を微調整する。●リーシング担当との密な連携 改修や賃料設定に関する最新情報を常に共有し、投資計画とリーシング状況が合致しているかを確認。「賃料に転嫁できる投資額の範囲」を見極め、過度な先行投資を避ける。 最終章：築古オフィスビルの空室率低減に向けて 築古の中型オフィスビルが新築・大型物件と競合する中で安定した稼働率を確保するには、「ターゲット企業を明確にする」「低コスト・高効果のリノベーションを実施する」「企業ブランディングを意識した魅力づくり」「デジタルマーケティングの最大活用」という4つの要素が重要となります。まず、ターゲットの明確化では、企業規模や業種ごとに求められる設備や価格帯が異なるため、立地や物件特徴に合った客層を見極めることが不可欠です。築古物件でも、コストパフォーマンスやレトロな雰囲気を好む企業は意外に多く、そのニーズに適切に応えることが空室率改善の第一歩となります。次に、低コスト・高効果のリノベーションでは、設備の老朽化が顕著にあらわれるトイレ・空調・照明など、テナントの満足度に直結する箇所から優先的に手を入れるのが有効です。小規模な投資でも、内覧時の印象や入居後の快適性を大きく向上させることができる点が大きな強みです。また、テナント企業が自社のブランド価値を高めたいと考える以上、物件側でも「企業ブランディングを意識した空間づくり」を提案する必要があります。築古物件ならではの良さをあえて活かしつつ、清潔感と機能性を整備することで、新築ビルにはない独自の魅力を提供しやすくなります。さらに、デジタルマーケティングを最大限活用することで、情報発信力を強化し、対象となる企業へ直接アプローチしやすくなります。自社メディアなどを活用し、ビフォーアフターの写真・費用対効果の事例などをわかりやすく発信すれば、「築古＝古い・汚い」という先入観を一気に払拭できます。 今後の展望と戦略的まとめ 不動産市場では、新築大型物件だけでなく、築古ビルの活用にも新たな可能性が生まれつつあります。コロナ禍以降、企業のオフィス戦略は柔軟性を求められるようになり、固定費を抑えながら必要十分な機能を確保できる物件の需要は引き続き根強いです。そこに合致する形で、築古オフィスビルは「低コストかつ柔軟な空間」を強みとして、今後も市場で一定の存在感を保てるでしょう。もちろん、新築・大型物件と比べた際の老朽化や競争力低下といった課題は避けられません。しかし、本コラムで示した「ターゲットを明確にする」「段階的に投資して価値を高める」「情報発信を強化する」という3つの軸を押さえれば、空室率の改善と安定収益の確保は十分に実現可能です。リノベーション技術やデジタルツールの進歩によって改修コストの負担も以前ほど高くなくなり、オーナー自身が物件の強みを見極めて効果的に発信することで、築古物件でも“古くても強いビル”としての地位を築けます。結局のところ、「ターゲットを定め、必要最低限の改修を的確に行い、魅力をデジタルで発信する」というシンプルな方程式こそが、築古オフィスビルの空室率を下げ、収益を安定させる最良の戦略といえます。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2025年11月18日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの飯野です。この記事は「古い賃貸オフィスビルの内装をどう変える？人材に選ばれる空間づくりの実務ポイント」のタイトルで、2025年11月17日に執筆しています。少しでも、皆様のお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願いいたします。 目次はじめに第1章：なぜ今「内装」が人材確保のカギなのか第2章：築30年超でも選ばれる「内装リノベ」の条件第3章：成功事例に学ぶ「印象」と「機能」を両立させた内装改善第4章：テナント目線で読み解く「内装の価値」第5章：その空間に、思想はあるか？─ビルの価値を決める設計の哲学第6章：オーナー・管理会社が今すぐできる実務アクション第7章：まとめ　築古でも“選ばれる”ための内装戦略おわりに：古いことは、弱みではない。整っていないことが弱みになる。 はじめに 築年数が古くても、内装次第でビルは再生できます。実際に、築30年超の賃貸オフィスビルであっても、戦略的な内装改善により、優秀な人材を惹きつける企業が入居し、賃料アップや満室稼働を実現した事例は少なくありません。本コラムでは、都心の中規模・賃貸オフィスビルを保有するオーナー・管理会社の方々に向けて、ポストコロナ時代の働き方と人材ニーズに対応した「内装戦略の最前線」を、豊富な実例とともに、専門的な視点からわかりやすく実務的に解説していきます。単なる“デザインの流行り”ではなく、テナント企業の評価軸に合った空間とは何か？築年数というハンデを乗り越えるために、どこに投資すべきか、どこに手をつけるべきか？本コラムを通じて、その判断軸と実行のヒントを、具体的に探っていきましょう。 第1章：なぜ今「内装」が人材確保のカギなのか かつて昭和の時代から続いてきた「オフィス＝作業場」という発想は、今や過去のものになりつつあります。令和の現在、オフィスは企業の戦略や文化を表現する空間として、その役割と価値が再定義され始めています。特に2020年代以降、働き方の多様化やテレワークの普及と見直しを経て、「社員がなぜ出社するのか」「出社する意味とは何か」を、企業があらためて問い直すようになりました。その中で、「社員が出社したくなるオフィスをどうつくるか？」というテーマは、経営の視点からも重要な課題として注目されています。単に生産性や利便性を追求するだけではなく、組織の創造性や意思決定のスピード、対話の質といった、“リアルな場”だからこそ生まれる価値が見直されている背景があります。もはや、ただ机が並んでいるだけの従来型オフィスでは、人は集まりません。これからの時代、過去のオフィス像を乗り越え、「働きたくなる空間」への転換が求められています。 「本質的な多様性」に応えるオフィス空間へ 「多様性（ダイバーシティ）」という言葉も、以前のように軽やかに語れる時代ではなくなりました。働き方における多様性も、今まさに“再定義”のフェーズに入っています。これまでは、“なんでも受け入れること＝多様性”といった表面的な理解が広がっていた時期もありましたが、いま企業が求めているのは、もっと実質的で、仕事に集中できる環境を整えるという意味での“地に足のついた多様性”です。その実現には、「誰にとっても快適な空間づくり」や「業種・職種ごとの働き方にフィットする柔軟性」が欠かせません。たとえば、同じオフィスの中でも：・一人で集中したいエンジニアと、会話が多い営業職・通常勤務の社員と、フレックスや時差出勤をしている社員・社内業務メインの部署と、来客対応が多い部署──こうした多様な働き方が共存しています。だからこそ、現場ごとの違いをきちんと捉えたうえで、選択肢のあるオフィス設計を行うこと。これが“本質的な多様性”に対応した空間づくりと言えるのではないでしょうか。 総務担当者が見る内装のチェックポイント テナント企業のオフィス選定において、実質的な決定権を握っているのは多くの場合、総務部門や移転プロジェクトの実務担当者です。彼らは“社員が毎日使う場所”としての視点で物件を見るため、ビルオーナーの想定以上に細かくチェックしています。以下は、内見時に特に注目されやすいポイントです： チェック項目着目されるポイント例エントランス清潔感/開放感/来客への印象．老朽化や暗い照明はマイナス要素共用部（廊下・EV）共用部（廊下・EV）明るさ/安全性/視認性．古い内装材や色温度の違和感は悪目立ち天井高・躯体構造空間の開放感や現し天井の可否．圧迫感の有無も重要床仕様／OAフロア床仕様／OAフロアレイアウト変更の柔軟性．配線のし易さなども見られる照明／空調照明のチラつき/照度不足、温度ムラ/席による寒暖差は注意ポイントトイレ／給湯室清潔感/男女/手洗いスペースの広さ．古さ･臭いは即NG判断に直結セキュリティ／動線来客/荷物動線の分かり易さ．オートロックや監視カメラの有無案内表示/サイン類テナント表示やピクトグラムの視認性．統一感のあるサイン計画が好印象 加えて、近年では企業の“社員ブランド”や“採用力”を表現する場としても、オフィスの空間設計が重視されています。・「このオフィスなら採用ページに載せても見栄えがするか？」・「来社した取引先に“この会社、ちゃんとしてる”と思ってもらえるか？」こうした視点で、内装そのものが企業の“顔”として評価されているという現実があります。総務担当者は、設備だけでなく“目に見えない印象”まで含めて、内装を判断しているのです。 内装は、テナント確保＝人材確保の基盤 企業にとって、オフィスは単なる設備ではありません。“人材戦略の一部”です。社員が働きやすい環境を提供できなければ、離職リスクは高まり、採用競争力にも差が出ます。そして、テナント企業が人材確保に本気で取り組んでいるからこそ、選ぶオフィスにも“本気”が求められているのです。築年数という“言い訳”が通用しない時代に入っています。ビルオーナーとしても、内装改善に本気で向き合う姿勢が問われています。 第2章：築30年超でも選ばれる「内装リノベ」の条件 「古い＝選ばれない」という時代は、もう終わりを迎えています。いまのテナント企業が重視しているのは、築年数そのものではなく、実際に働く空間の質です。つまり、古さそのものが問題なのではなく、“古さのまま放置されている状態”こそが問題なのです。適切な内装リノベーションを施せば、「賃料が安いから仕方なく選ばれるビル」から「この空間なら働きたい」と直感的に感じさせるビルへと進化することは可能です。特に、築30年以上が経過した中小規模の賃貸オフィスビルにおいては、物理的な制約を受け入れながらも、どこに手を入れるかが勝負になります。では、どのような視点で内装改善を考えるべきか？ここでは、選ばれるビルが備えるべき3つの内装価値について整理してみましょう。 ■ 選ばれる築古ビルの「3つの内装価値」 ① 印象：最初の3秒で「ここ、良さそう」と思わせる力人もビルも、第一印象が9割。内見の最初の3秒で「ここはないな」と思われてしまえば、その後の逆転は難しくなります。エントランス、受付、EVホール、共用廊下といった“共用部の顔”は、空間全体の評価を大きく左右します。たとえば──蛍光灯で薄暗いエントランス汚れた床材が貼りっぱなしの廊下年季の入ったトイレの蛇口や洗面台こうした「手が入っていない印象」は、どれだけ立地が良くても選定から外される要因になります。逆に、白を基調に間接照明を組み合わせるだけで、空間の印象は一変します。“清潔感”と“明るさ”があれば、築年数の壁を超える──それが内装の力です。② 機能：見た目ではなく「実際に使えるか」で判断されるオフィスは、見た目だけでは選ばれません。テナントが業務を快適に遂行できる空間かどうかが、重要な判断基準です。企業がチェックするのは、以下のような基本性能です：空調はゾーン分けされており、席によって暑い・寒いが発生しないかOAフロアが設置されており、自由にレイアウト変更ができるか通信設備（光回線・LAN・電源容量）は現代水準に対応しているかセキュリティや監視カメラなど、一定の安心感が担保されているかこうした“実際に使えるかどうか”の視点で、機能性は冷静に評価されています。いくら内装のデザインを整えても、こうした基本機能が備わっていなければ、テナントから選ばれることはありません。③ 柔軟性：未来の変化に「対応できそう」と思わせる余白いまのテナント企業が求めているのは、「今だけ快適なオフィス」ではありません。人員増加・部署変更・フレキシブルな働き方…変化を前提としたオフィス選びが一般的になっています。だからこそ、「この物件なら、変化に柔軟に対応できそうか？」という視点が重要です。柱や梁の配置は、間仕切りの自由度に影響しないか？天井高は十分か？スケルトン対応が可能な構造か？壁や床の下地構造は、テナント工事に対応しやすいか？“どうにでもできそう”と感じさせる内装かどうか。この“余白”こそが、選ばれる築古ビルの重要な要素です。■ 共用部と専有部、それぞれに必要な改善ポイント内装リノベというと、「テナント専有部」ばかりに目が向きがちですが、共用部こそが、ビル全体の印象を決定づける場であることを忘れてはいけません。以下、実際に改善効果の高い代表的なポイントを整理します： 区分改善ポイント内容例共用部エントランスタイル・照明の更新、サイン計画、床材の張替えなどEVホール・廊下LED照明、視認性向上、壁紙の更新トイレ・給湯室器具更新、臭気対策、男女比対応、清掃性専有部床・天井・壁床・天井・壁OAフロア新設、天井現し、クロス・床材更新空調・照明照度設計、個別空調ゾーン設計、静音対策インフラ・配線電源容量、光回線、LAN配線・電話配管など 中でも、「一部だけでも刷新」することで印象が劇的に変わるポイントもあります：トイレの鏡と照明を変えるだけで、“新しいビル”に見えるEVホールの壁面のパネルを工夫するだけで、グレードアップ感が得られる廊下のクロスとエレベーターの意匠を揃えるだけで統一感が出るこうした“費用対効果の高い一手”を見極めることが、内装改善において極めて重要です。 第3章：成功事例に学ぶ「印象」と「機能」を両立させた内装改善 築古ビルが内装リノベーションによって“選ばれる物件”へと再生することは、理論上の話ではありません。ここでは、東京都港区に位置するフロア坪数100坪超の賃貸オフィスビルの事例を紹介します。この物件は、築10年超の時点で、一時全館空室となりましたが、全館の内装再生によって満室復帰・賃料水準の向上を実現した成功事例です。このケースからは、今の時代でも通用する普遍的な改善のヒントが多数読み取れます。ポイントは、「第一印象の劇的な改善」と「テナント目線の実用性強化」をセットで実施した点にあります。 ■ 物件概要と状況：全館空室状態からの出発 対象物件は、東京都港区・JR山手線の駅から徒歩10分の立地にある中規模オフィスビルです。竣工1993年。キーテナントが退去した時点で築13年でしたが、全フロアが空室となる危機的状況に直面しました。この段階で、オーナーが取った選択は「賃料を下げて埋める」のではなく、一棟丸ごとのリノベーションを断行するという、攻めの意思決定でした。築古ビルであることを前提にしながらも、「物件の印象と機能を根本から再構築する」という明確な方針のもと、工事は計画されました。 ■ 第一印象を劇的に変える：共用部の「印象改革」 最初に手を入れたのは、ビルの“顔”とも言える共用部の刷新です。この段階で重視されたのは、「古さを隠す」のではなく「時代に合った空間として再構成する」という発想です。(1). エントランス外観の刷新（庇の意匠変更）リニューアル前は、曲線的な庇とモルタル調の外壁が特徴的な古い印象のファサードでした。これを、直線的でシャープな意匠に変更し、外観に現代的な印象を加えています。(2). エントランスホールの照明演出・素材選定内部のエントランスホールでは、天井に間接照明を仕込むことで、柔らかくも高級感のある光を演出。白を基調とした壁面と、シルバー系の金属素材をアクセントとして用い、清潔感と洗練性を両立させています。(3). EVホール・廊下・水回りの素材アップグレード共用廊下には明るい床材を採用し、「暗くて古臭い印象」を徹底的に払拭。また、水回り（トイレや給湯室）については器具の交換・照明の調整・素材感の統一によって、清潔感と快適性の両方を確保しました。→ これらの共用部の刷新によって、内見時に「古いビル」というイメージを逆転させる効果を実現しています。 ■ テナント目線での実用性改善：機能面の再整備 次に、テナント専有部および設備系統についても、入居後の快適性・業務効率を重視した改修が行われました。(1). OAフロアの新設全フロアにOAフロア（フリーアクセスフロア）を導入し、配線の自由度と安全性を向上。これにより、テナント企業はレイアウト変更や機器配置を自由に設計できるインフラ環境を得ることができました。(2). 空調・照明のゾーニング空調設備については、エリアごとの温度調整が可能なゾーン設定を導入。照明も執務エリアと会議エリアで照度を切り替えられるようにし、社員の体感快適性と生産性を意識した設計がなされています。(3). セキュリティ・遮熱対策などの細部対応エントランスにはオートロックと監視カメラを新設し、セキュリティの信頼性を向上。また、窓面には遮熱フィルムを施工し、夏季の空調効率を改善するなど、細部に至るまで機能性の底上げが図られています。 ■ 結果：空室ゼロ＆周辺相場超えの賃料で満室稼働 こうした印象改善×機能強化のリノベーションを経た結果、対象物件ビルは再募集開始から短期間で満室となり、空室ゼロを達成しました。しかも、リニューアル前より賃料を引き上げた状態で募集を行い、周辺相場より高い水準での成約が成立しました。見た目だけの化粧直しではなく、機能と印象の両面を改善かつ、細部にわたる“使いやすさ”への配慮この2点を的確に押さえたことが、成功の最大要因となったのです。 ■ 今の時代に通じる「エッセンス」は何か？ 今回、取り上げた対象物件の改修は2006年実施とやや前の事例ですが、「どこに投資すべきか」「どう印象を変えるか」というエッセンスは今なお通用します。清潔・明るい・整っているという共用部の基本要件テナントが使いやすいインフラ環境（配線・空調・セキュリティ）内見時に「ここなら恥ずかしくない」と思わせる設えと印象づくりとくに、白＋間接照明＋金属素材の組み合わせや、シンプルで力強い空間演出などは2025年現在でも“時代に左右されない、選ばれ続ける定番”と言えるでしょう。 第4章：テナント目線で読み解く「内装の価値」 “良いオフィス内装”を決めるのは誰か？ オフィス内装が“良い”かどうかを決めるのは、オーナーではありません。その空間で日々働く、テナント企業の社員たち自身です。しかもその評価は、誰かに聞かれたときだけでなく、日常のなかでリアルタイムに下されています。近年ではSNSを通じて、働く人の率直な本音が広がりやすくなっており、例えばこんな声が見られます：・「内装が古すぎて気分が上がらない」・「薄暗いオフィスで毎日出社するのが苦痛」・「エントランスが古くて来客を呼ぶのが恥ずかしい」逆に、ポジティブな声もあります：・「清潔で明るいオフィスだから毎日出社が楽しみ」・「エントランスがキレイだと会社のイメージも上がる」・「トイレが使いやすいおかげで快適に過ごせる」こうした声がSNSで拡散されることで、オフィス内装の印象や満足度は、企業のイメージにも少なからず影響を与えています。ただし、SNS上の意見をそのまま真に受けるのは危険です。発信者のバイアスや一時的な感情が反映されやすく、“言語化しやすいもの”だけが目立ってしまう構造があるからです。それでも、働く人たちがどんな空間に満足し、何にストレスを感じているのか――その「感覚のリアル」に向き合う姿勢は、オーナーや管理側にとって不可欠です。この章では、SNSなどの“表層の声”にとどまらず、社員の行動や心理に根ざした、「本質的な内装評価」の視点を深掘りしていきます。 ■ 第一印象と清潔感は“即決レベル”の判断要素 「このビル、いいですね」と感じるか、「ここはちょっと…」と引かれるか。内見や来訪のわずか数分のあいだに、物件の印象は決まります。特に共用部──エントランス、受付、EVホール、廊下、トイレといった空間は、全ての人が必ず“見る・通る・使う”場所であり、印象評価に直結します。以下は、テナント社員が日常で体感している“内装の印象”にまつわる声です：・「受付が暗くて来客のたびに恥ずかしい」・「廊下が無機質で気が滅入る」・「トイレが古いと、会社全体が古く見える」これらの声の共通点は、“清潔感”と“居心地”への感覚的評価にあります。見た目の派手さやデザイン性以前に、「きちんと手入れされているか」「明るく安心感があるか」が問われているのです。 ■ トイレ・廊下・照明──“意外に重要な細部”が評価を左右する ビルオーナーが見落としがちなのが、“脇役に見える内装要素”が実は主役級に重視されているという事実です。たとえば、ある調査では、働く人がオフィス内装で最も気になる場所は「トイレ」という結果が出ています。その理由は以下の通りです：・1日に何度も使うから「不快だと気になる」・プライベートな空間なので「清潔感がダイレクトに伝わる」・来客時にも案内するため「会社の印象に直結する」さらに、廊下や照明も心理的な快適性に大きく関わります。・廊下が閉鎖的だと圧迫感を覚える・蛍光灯のチラつきや、寒色系の光はストレスを誘発する・明るすぎず暗すぎない、自然な色温度の照明が安心感につながる内装というと「執務室のデザイン」や「インテリア」を想像しがちですが、社員が毎日必ず接するこれらの空間こそ、満足度・定着率・モチベーションに直結する領域です。 ■ テナント企業が重視する「見えない価値」とは？ テナントの内装評価には、「目に見える部分」だけでなく、“見えない価値”も含まれています。・空間の清潔感や快適性が「社員に好かれるか？」という採用力に直結・取引先を案内した際に「会社の印象がどう見えるか」に影響・毎日働く社員の気分・集中力・健康にも間接的に関与これらは数値では測りにくいですが、非常に実感の強い要素です。「古いけど、なんか居心地がいい」「必要なところがちゃんと整っている」そんな空間は、長く愛され、選ばれ続けます。ビルオーナーとしては、“細部に神経が行き届いた空間”こそ、テナント企業から評価されるということを強く認識する必要があります。単なる箱貸しではなく、働く人に寄り添う空間づくりを提供できるか。そこに、築年数を超えた競争力が生まれるのです。 第5章：その空間に、思想はあるか？─ビルの価値を決める設計の哲学 (1). なぜ今、内装に「意味」が問われているのか 2025年、東京の賃貸オフィスビル市場では“内装”という言葉の重みが変わり始めています。ただお洒落にすればいい、映える空間をつくればいい――そんな時代は終わりました。現在のテナント企業が本当に求めているのは、「その空間が、自社にとって意味のある場となるか」という一点に集約されます。ポストコロナ、テレワーク、Z世代の価値観、多様性の再定義、ESG疲れ――こうした社会の揺らぎのなかで、オフィスという空間は単なる「執務スペース」から、“経営や組織文化を体現するリアルな装置”へと位置づけが変わってきています。そしてこの変化のなかで、オフィス内装に求められているのは、流行を取り入れることではなく、その企業らしさを引き出す「舞台」としての整え方です。だからこそ、オーナーも「いま流行っているデザインは何か？」ではなく、「働く場としての“質”とは何か？」を捉え直す視点が必要とされています。 (2). 「トレンドワード」に惑わされず、“意味”で読み解く 最近、「グレージュ」「ニューミニマル」「ホームライク」といったワードが、オフィスの内装トレンドとして取り上げられているみたいで、リノベーション業者やオフィス家具メーカーなどが、こうした言葉を積極的に打ち出しているのをよく目にします。たしかに、こうしたキーワードは空間デザインの方向性を端的に掬い取るという点で、一定の役割を果たしている側面もあります。しかし、本当に大切なのは――そうした言葉を「そのままなぞること」ではなく、その背景にある「人間の感覚」や「働き方の本質」を読み解くことです。たとえば：① グレージュ（Greige）とは：・グレージュ（Greige）は「グレー（灰色）」と「ベージュ」を合わせた造語で、灰色の持つ洗練された落ち着きと、ベージュが持つ温かみや自然な柔らかさを併せ持った中間色のことです。・オフィスにおいて、無機質で冷たい印象の強い真っ白な壁や濃いグレーを避け、従業員が心理的に落ち着き、リラックスして過ごせる色合いが選ばれるようになってきました。グレージュの柔らかくフラットな色調は、過剰な刺激を抑え、集中力を維持しやすくするとともに、「安心感」や「快適さ」を感じさせる色として評価されています。・つまり、企業側が従業員のメンタルヘルスや感情面の安定に配慮した職場環境作りを重視する流れの中で注目されているカラーです。② ニューミニマル（New Minimal）とは：・「ニューミニマル」は、単に装飾を減らしただけの従来型ミニマリズム（Minimalism）を超え、機能性や利便性を損なわずに、視覚情報を徹底してシンプル化する新しい概念です。形状や色彩を厳選することで、心理的ノイズや過剰な刺激を最小限に抑え、「集中力」や「生産性」を高めることを狙います。・近年、情報過多によるストレスが社会的問題になり、職場においても「いかに余計な刺激を排除し、仕事に集中しやすくするか」が重要視されています。ニューミニマルは、情報を削ぎ落とし、必要な情報だけを際立たせる「視覚的ノイズの最適化」という観点で、働く人の効率性と精神的負荷の軽減を目指す背景があります。③ ホームライク（Home-like）とは：・「ホームライク（Home-like）」とは、その名の通り「家庭のような」「自宅のような」空間のあり方を指し、職場においてもリラックスして自分らしくいられる環境づくりを目指すコンセプトです。オフィスの中に、自宅にいるような安心感や居心地の良さを取り入れ、従業員のストレスを緩和し、ウェルビーイング（心身の健康・幸福感）を向上させることを目的としています。・ホームライクという概念の背景には、従来型オフィス空間に対する意識の変化があります。長時間働く現代人にとって、職場で過ごす時間は非常に長く、従来のような堅苦しく緊張感の高い空間では心身への負担が蓄積されてしまいます。また、人間は本質的にリラックスした環境のほうが創造性や生産性を発揮しやすく、柔軟な発想やコミュニケーションの活性化も期待できます。このような理由から、企業側もオフィス内にリビングルームのような柔らかいインテリアや居心地の良さを取り入れ、従業員が心理的に安心し、ストレスから解放される職場環境の整備に積極的に取り組むようになりました。このように、トレンドワードにも共通しているのは、ただの流行として消費されるのではなく、「社員の心理的安全性」や「集中と拡散のバランス」、「緊張と解放」といった、“空間を通じて働きやすさを支える”という目的意識が、その背景にあるということです。オーナーにとって本当に重要なのは、「話題のキーワードを寄せ集めて、なんとなく取り入れてみる」ことではありません。それぞれの言葉が示している“人の働き方”や“企業の空間戦略”を、意味として読み解く力。そこに投資すべき価値があります。 （3）「完成された空間」から、「余韻のある空間」へ かつてのオフィス内装は、“完成された美しさ”を目指すものでした。共用部も専有部も「最初から出来上がった状態」で提供され、それを使ってもらう――そんな発想が一般的でした。しかし現在、多くのテナント企業が求めているのは、「自社らしく使いこなせる空間」です。それは決して“白紙の空間”を求めているのではなく、「整っていながら、手を加えやすい空気感」を備えた場だと言えます。たとえば：・内装を過剰に演出せず、素材感を活かしたニュートラルな設えにする・明るさや清潔感を意識した照明計画を敷きつつ、控えめな存在感にとどめる・床材や壁材はシンプルで質感のあるものを選び、テナントの家具や備品が映える構成にするこうした設計思想は、空間を「決めすぎない」ことで、入居者の創造性を引き出します。意図的に“余韻”を残した空間設計――それが、今後の築古オフィスにおける内装戦略の軸になり得るのです。未完成ではなく、“整えられた余白”としての完成度。それが、オーナー側から提供すべき空間のあり方ではないでしょうか。 （4）「整えて渡す」からこそ生まれる、自由度とのバランス 築古ビルの内装改善を考える際、オーナーとして悩ましいのは、「どこまで仕上げて渡すべきか？」という永遠のテーマです。仕上げすぎるとテナントが手を加えにくくなり、自由度が下がる。かといって、仕上げが甘ければ“管理されていないビル”と見なされ、印象で損をします。このジレンマに対して、私たちが取っている答えは明確です。「きちんと整えたうえで、自由に使える余白を設計する」こと。具体的には：・天井・床・壁の仕様は、上質でプレーンな仕上げを選択し、余白として機能する構成に・空調や電源・LAN配線などのインフラは、すぐに使える状態で整備しておく・ブラインドや照明は、快適性を担保しながら、過度に主張しない実用的な設計にとどめるこうした「汎用性のあるミニマルな完成形」を用意することが、テナントにとっては“自社らしく使いやすい空間”となり得ます。「何もしない自由」ではなく、「きちんと整っているからこそ安心して手を加えられる余白」――それこそが、築古ビルにふさわしい提供のかたちです。私たちが重視するのは、「選ばれる空間」であることと同時に、「信頼される空間」であること。仕上げの思想を持ち、整えたうえで手を渡す――そのあり方が、ビルの価値を左右します。 (5). 空間の「思想」が、ビルの差別化を生む トレンドやデザイン、機能性――それらは確かに重要ですが、最終的に「選ばれるビル」と「見送られるビル」を分けるのは、“空間に思想があるかどうか”です。これは、派手なコンセプトや装飾を施すという意味ではありません。むしろ逆に、「この空間は、誰が、どのように、どんな働き方をするための器か？」という明確な意図が込められているかどうかが問われているのです。たとえば：・「小規模でも、社員が静かに集中できる場所を用意したい」・「来客が多い企業向けに、受付から会議室への導線をスマートに整えたい」・「流行りのシェアオフィスなどではなく“専有空間の快適さ”にこだわる企業の受け皿になる」こうした設計思想が、内装のデザインや素材、照明や動線計画に反映されていれば、ビルそのものが“働くための哲学”を持った空間として評価されるのです。特に、築古の中規模・賃貸オフィスビルこそ、“思想のある改修”が価値を生みます。築浅・大型物件のように設備や構造で勝てないからこそ、思想とこだわりで差別化する。・派手なデザインではなく、“意図のある余白”・決まりきった内装ではなく、“丁寧に選ばれた素材”・無機質な空間ではなく、“人が安心して働ける場”としての提案その積み重ねが、「このビル、なんか良い」と感じてもらえる印象に変わり、結果として空室を埋め、テナントが長く居つくビルへとつながっていきます。空間の意味を再定義したうえで、ビルオーナーとして問われるのは「では、明日から何をするか」です。次章では、築古ビルでもすぐに着手できる内装改善の実務アクションを、費用対効果の視点とともに整理していきます。 第6章：オーナー・管理会社が今すぐできる実務アクション 空間に意味を持たせる。 それは決して、大規模改修や高額なデザイン監修だけで実現するものではありません。むしろ築年数の古い中小ビルにとって重要なのは、「限られた投資で、どれだけ印象と使い勝手を高められるか」という現実的な判断です。この章では、小さな改善でも大きな成果を生み出す“実務アクション”を整理していきます。そして、ただ整えるのではなく、「テナントが“選ぶ理由”になる改善」とは何か？を掘り下げます。① エントランスの整備（過剰な装飾ではなく、“きちんとした佇まい”をつくる）・床や壁の汚れ・劣化箇所を補修し、清潔でフラットな状態を維持・無駄な設置物を避け、空間にノイズを持ち込まない構成・照明は昼光色かつ高照度で統一し、明るさそのもので清潔感を演出→ 「整理されている」「信頼できるビル」という印象は、過剰な演出ではなく管理の精度で伝わります。② 共用部照明のLED化と高照度設計・昼光色×高照度を基準に、照度ムラや劣化を徹底排除・古い蛍光灯や色ムラのある器具は、LED一体型で一新・共用廊下・EVホール・トイレなど、全ての動線空間で明るさを担保→ 視認性・清潔感・安全性の3点を、最も効率的に改善できるのが照明。空間の信頼性を底上げする基本中の基本です。③ 部分リニューアル（素材の更新で“くたびれ感”を除去）・廊下やEVホールの壁紙・巾木の更新（落ち着いた色調で統一感を重視）・カーペットタイルは、やや暗め・深みのあるトーンを採用・ドア・スイッチ・サインプレート等、目につく細部部材は優先的に交換→ 一部の素材を更新するだけでも、「このビルは手が入っている」と感じさせる効果があります。④ 共用部の徹底清掃・メンテナンス強化・床や金属部材の洗浄・研磨でくすみを取り除く・ガラス面の定期清掃で視界と光の抜け感を確保・トイレの臭気対策・水栓まわりの更新を実施→ “清掃が行き届いている空間”は、それだけで管理レベルの高さを直感的に伝える最大の要素です。⑤ サイン計画の刷新（見落とされがちな印象の要）・古くなったテナント表示板・フロア案内板を統一フォーマットで更新・郵便受け・インターホン・注意書きなどの掲示類を“貼らない整理”に転換・サインはあえて主張せず、情報の視認性・整理整頓・静けさを優先→ 無理にかっこよくするのではなく、「混乱がない」「無駄がない」ことが価値になる領域です。 ▼印象戦略の本質：整っていれば、それだけで選ばれる 築古ビルにおいては、過剰な装飾や奇をてらった仕掛けよりも、「基本が整っている」こと自体が最大のアピールになります。何かを足すのではなく、余計なものを削ぎ落とす。そんな“引き算”の内装改善こそが、働く人にとって本当に快適で、評価される「地に足のついた空間戦略」と言えるのではないでしょうか。 第7章：まとめ　築古でも“選ばれる”ための内装戦略 築年数が古くても、人を惹きつける賃貸オフィスビルは確かに存在します。そして、それらのビルに共通しているのは、単なる見た目の新しさではなく、「この空間で働きたい」と思わせる“印象”と“思想”を備えていることです。本コラムで紹介してきたように、テナント企業の視点は、かつてよりもはるかに高度化しています。立地・広さ・賃料だけでは判断されず、「社員が毎日使う空間として、どこまで信頼できるか」という総合的な印象評価が、入居の意思決定を左右する時代です。(1). デザイン性だけでは足りない、“使いやすさ”とのセットが鍵照明が明るいか、トイレが清潔か、レイアウト変更しやすいか――こうした細部にこそ、働く人の快適性や企業の使い勝手が宿ります。どれほどお洒落な内装でも、座る場所が寒い／暑い、配線が不便、音が響くといったストレスがあれば、テナントから「ここでは働けない」と判断されてしまいます。逆に、華美でなくても使い勝手が良く、整った印象を与えるビルには、長く安定したテナントがつきます。デザイン性と実務性のバランス――それが“選ばれる内装”の本質です。(2). テナントの「働く環境」に寄り添えるかが選定基準になる2025年現在、オフィス内装に求められているのは、単なる意匠ではなく「働き方に応じた空間の調律」です。一人で集中したいときにこもれる場所があるか来客時の動線がスマートに構成されているか会議・雑談・静寂、それぞれのシーンにフィットするゾーニングがあるかこれらはすべて、テナント企業の“社員戦略”と直結する要素です。オフィスが整っていれば、採用・定着・エンゲージメントにも良い影響を与える――その感覚を持った企業ほど、空間を見る目が厳しくなっています。ビルオーナーが真に競争力を持つには、そうした「経営の文脈でオフィスを選ぶ企業」から見られていることを意識する必要があります。(3). 最後に問われるのは、“ビルの印象をどう作るか”という覚悟ここまで内装の要素、改善アクション、トレンドの読み解き方などを整理してきましたが、最終的に勝敗を分けるのは、“そのビルが持つ印象”です。共用部が明るく清潔に整っている無理にトレンドを追わず、落ち着きと使いやすさがあるスケルトンで余白を残し、入居企業が“自分たちの場”として育てられるこうした印象は、単なる仕様の積み重ねではなく、オーナーの「姿勢」や「考え方」が反映された結果です。このビルは、誰に、どんな働き方を提供したいのか？この問いに明確な答えを持ち、ブレずに整え続けている物件こそ、結果として選ばれていくのです。 おわりに：古いことは、弱みではない。整っていないことが弱みになる。 築年数の経過したビルでも、「デザイン性」と「使いやすさ」を両立させた内装戦略によって、十分に勝負できます。大切なのは、見た目の刷新にとどまらず、そこで働く人の視点に立った“使い勝手の向上”をセットで提供することです。テナントの従業員は、その空間で日々、長い時間を過ごします。だからこそ、快適で働きやすい環境をつくるという設計思想が不可欠です。派手さは必要ありません。清潔で、洗練され、機能的であること。そんな空間は、企業にとって「採用力」や「人材定着率」を支える、“人的資本への投資基盤”にもなり得ます。そして最終的に問われるのは、ビルオーナー自身の姿勢です。築年数は変えられなくても、「印象」は内装次第で変えられる。そしてその印象こそが、テナントに選ばれるかどうかを左右するのです。本コラムで取り上げたポイントをもとに、自分のビルにはどんな可能性があるか――ぜひ、現実的に見直してみてください。築古ビルでも、人は集まり、選ばれる。その未来を切り拓くのは、オーナーの判断と、内装への投資です。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2025年11月17日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの星野と申します。この記事では『ビルの設備管理会社を選ぶポイント』のタイトルで、2025年11月14日に執筆しています。現役ビルメンテナンス担当者の視点からわかりやすく解説いたします。少しでも、皆様のお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願いいたします。 1．はじめに（設備管理の重要性と失敗しやすい落とし穴） ビルの設備管理は、ビル全体の安全性や快適性、さらには資産価値の維持にも直結する非常に重要な業務です。そのため、どの設備管理会社に任せるかはビル運営の成否を左右すると言っても過言ではありません。しかしながら、「設備管理会社を選ぶポイントがわからない」「料金が安ければお得だろう」といった理由だけで安易に契約してしまい、後から後悔するケースも少なくありません。よくある失敗談としては、例えば以下のようなものがあります。・費用の安さだけで選んだ結果、 いざという緊急時に十分な対応が受けられなかったケース。深夜の設備トラブルに対応してもらえず被害が拡大し、初動対応の遅れによって結果的に多額の損害が出てしまった例があります。安さだけに飛びつくと、長い目で見て大損することもあるのです。・清掃会社と設備管理会社の役割の違いを理解せずに任せてしまったケース。 清掃を専門とする業者に設備管理まで委託していたところ、法定点検が実施されておらず行政から指摘を受けた、といった事例もあります。「掃除もできるし設備も見てくれるだろう」と思い込んで任せた結果、重要な点検が漏れてしまったのです。一方で、創業から長年の実績を持つような伝統ある管理会社には、豊富な経験に裏打ちされた確かな信頼性があります。実際、私もこれまで現場でベテラン技術者の丁寧できめ細かな対応に何度も助けられてきました。最新のITツールや派手な宣伝がなくても、地道に現場を支える確かな対応力を持つ会社に任せられることは、オーナーにとって大きな安心材料となります。この記事では、こうした現場目線でのリアルな経験も交えながら、設備管理会社を選ぶ際に押さえておきたいポイントを詳しくご紹介します。中小ビルのオーナー様や遠方物件をお持ちの方、設備管理に不安を抱えている方はぜひ最後までお読みいただき、パートナー選びのチェックリストとしてご活用ください。 2．設備管理とは何か？（清掃との違いや業務範囲） まずは「設備管理とはどんな業務なのか」を押さえておきましょう。清掃との違いを理解することで、設備管理の重要性が一層明確になります。設備管理とは、ビルに備わる空調（冷暖房）設備・給排水設備・電気設備・消防・防災設備・エレベーターなど、建物のあらゆるインフラ設備を適切に維持管理することです。専門の技術スタッフが定期的に設備の点検やメンテナンスを行い、必要に応じて部品交換や修繕対応をします。設備が常に良好な状態で安全に稼働するよう支えることで、突然の故障や重大事故を未然に防ぎ、ビル利用者が安心して過ごせる環境を守るのが設備管理の役割です。一方、清掃は日々の掃除や衛生維持が中心で、清掃スタッフが床や窓を磨いたりゴミを処理したりと建物の見える部分を清潔に保つ業務です。清掃と設備管理は混同されがちですが、その内容は大きく異なります。 簡単に言えば、清掃は「ビルをきれいにする」仕事、設備管理は「ビルを安全に、快適に機能させる」仕事と言えるでしょう。例えば、清掃スタッフが日常業務の中で「水漏れしている場所がある」「照明が切れている」など異常に気付くことはあります。しかし、実際にポンプの修理をしたり空調機器を調整したりといった専門的な対応は清掃スタッフにはできません。 そうした高度な対応こそ、設備管理スタッフの出番です。また、ビルには各種法令（建築基準法や消防法など）で定められた定期点検や報告義務があります。消防設備の法定点検や建築設備定期検査、貯水槽清掃など、実施頻度や内容が法律で細かく規定されています。設備管理会社はこうした法定点検を確実に実施し、必要な行政への届出や是正工事の提案まで行います。清掃会社では対応しきれない専門分野までカバーしている点に、設備管理の大きな意義があるのです。※もちろん清掃会社の中には、こうした設備管理業務もしっかり行ってくれる企業も多数ありますので誤解無きようお願いします。要するに、清掃が「ビルをきれいにする」仕事であるのに対し、設備管理は「ビルを安全に機能させる」仕事と言えます。どちらもビル運営に欠かせない両輪ですが、求められる知識・技術や業務範囲は大きく異なります。ビルオーナーとしては、この違いを正しく理解し、それぞれのプロに役割を任せることが大切です。 3．設備管理会社を選ぶ前に考えるべきこと（ビルの状態／費用／管理負荷） 設備管理会社を具体的に選定する前に、まずはオーナー自身のビルの状況や運営方針を整理しておきましょう。自身のニーズを把握しておくことで、より適切な管理プランを検討しやすくなります。特に以下のポイントについて一度見直してみてください。・ビルの規模・築年数・設備の状態：ご自身のビルがどの程度の規模で築何年なのか、設備が新しいか古いか、といった現状を把握しましょう。例えば築浅で最新設備が整ったビルであれば、日常的な点検中心の管理でも十分かもしれません。しかし築20～30年以上経過したビルや、設備の老朽化が見られる場合には、より綿密な点検と計画的な修繕が必要になります。また、テナントの業種やビルの利用状況（24時間稼働なのか平日昼間のみか等）によっても必要な管理体制は異なります。ビルの規模が大きかったり、特殊設備（非常用発電機や特殊空調など）を備えている場合、それに対応できる専門知識を持つ会社を選ぶ必要があるでしょう。・維持管理にかけられる予算と費用対効果：ビルを維持管理するにはコストがつきものです。限られた予算の中で最大の効果を得るためには、費用対効果の高い管理プランを検討することが重要です。ただし、単純に「今支払う費用が安い」ことだけに注目すると、後々大きな出費を招くリスクもあります。例えば安価なプランでは定期点検の頻度が少なく、見落としによって重大な故障が発生し結果的に高額な修繕費がかかっては元も子もありません。長期的な視点に立てば、適切なメンテナンスへの投資は将来的なコスト削減効果を生むことを念頭に置き、必要な支出と節約のバランスを考えましょう。・オーナー自身の管理負担と運営体制：オーナーご自身や社内の担当者がどの程度ビル管理に関与できるかも重要です。本業が忙しく日常の細かな対応まで手が回らない場合は、思い切って信頼できる管理会社に任せてしまった方が安心です。特に地方に住んでいて都心のビルを所有しているケースや、ビル経営が初めてのケースでは、自分で対応しようとすると大きな負担や不安を抱えがちです。実際、私がこれまでお会いしたオーナー様からも「遠方に住んでいるため緊急対応に駆けつけられない」「専門知識がなく何をどう管理すればいいかわからない」といった声を多く聞いてきました。そうした場合はワンストップで対応してくれる管理パートナーに任せることで、オーナー自身は本業に集中でき、精神的な負担も軽減されます。また社内に設備管理の専門スタッフがいるかどうかによっても、外部に委託すべき範囲は変わってきます。専門スタッフがいない場合は設備管理会社にフルサポートで依頼し、逆に日常の簡単な対応は社内でできる場合は必要な部分だけ委託する、といった柔軟な選択肢もあるでしょう。以上のように、ビルの現状・予算・オーナー自身の体制を総合的に考慮した上で、自社にとって最適な形でサポートしてくれる設備管理会社を選ぶ準備をすることが大切です。 4．設備管理会社を選ぶポイント ではここからは、設備管理会社を選定する際にチェックすべき具体的なポイントを見ていきましょう。私自身の現場経験から、特に重要だと感じるポイントをピックアップしました。それぞれ順番に解説します。 ポイント1：実績・信頼性は十分か まず注目したいのは、その設備管理会社の実績や信頼性です。創業からの社歴やこれまでに管理してきたビルの数・種類などを確認しましょう。長年にわたり多数のビル管理を手掛けている会社は、それだけ多くのオーナーから信頼されてきた証と言えます。また、管理実績の中身も重要です。大型オフィスビルから小規模ビル、商業施設や古い建築物まで、多様な物件を扱った経験がある会社は様々な状況への対応ノウハウを蓄積しています。実際に、ある老舗のビル管理会社はビルの種類ごとに豊富な経験を持っており、どんな特殊設備や古い建物でも的確にケアしてくれる頼もしさがあります。また、業界内での評判や口コミも参考になります。同業のビル管理担当者や他のオーナー仲間から「あの会社は対応がしっかりしている」「トラブル対応が早い」といった声が聞こえてくる会社であれば、それだけで安心材料の一つになるでしょう。さらに、その会社が社内教育や技術者育成に力を入れているかもチェックしたいポイントです。定期的な研修の実施や資格取得支援制度が整っている会社であれば、最新の知識・技術にも対応でき、現場力の底上げにつながります。ビル管理業界は人材の経験値がサービス品質に直結しますから、教育体制がしっかりしている会社は信頼できます。 ポイント2：緊急時の対応は迅速で万全か ビルの設備はいつ不具合や故障が起こるか分かりません。真夜中に給水ポンプが止まった、休日にエレベーターが故障して人が閉じ込められた──そんな緊急事態は突然やってきます。いざという時に頼りになるかどうか、設備管理会社の緊急対応力は非常に重要です。選定時には、24時間365日対応の緊急連絡窓口があるか、夜間や休日でもすぐ駆けつけてくれる体制が整っているかを確認しましょう。私も以前、深夜のビルで漏水トラブルが発生した際に設備管理会社に連絡したところ、約30分で担当者が駆けつけて応急処置をしてくれた経験があります。迅速な初動対応のおかげで被害が最小限で済み、本当に助かりました。逆に対応が遅れたために被害が拡大してしまったケースも実際に経験しております。契約前には「緊急時には何分以内に現場対応してもらえるのか」「夜間・休日は待機スタッフがいるのか」といった点をぜひ質問してみてください。また、過去の緊急対応の実績について具体的な事例を教えてもらうのも有効です。例えば「昨年○○ビルで起きた停電トラブルの際に〇〇分で復旧させた実績があります」といった説明があれば心強いですよね。常に備えがある会社かどうか、しっかり見極めましょう。 ポイント3：修繕工事への対応力はあるか 日常の点検・保守だけでなく、いざ不具合が見つかった時に迅速に修繕工事を手配・対応できるかも重要なポイントです。ビルの設備は経年劣化により、いずれ必ず部品交換や設備更新が必要になります。その際、管理会社自身が工事部門（設備工事会社）を持っていたり、信頼できる協力業者ネットワークを有しているとスムーズに対応してもらえます。例えば、空調機の更新工事や配管の大規模改修が必要になった場合、管理会社経由で適切な専門業者を手配してもらえれば、オーナーが自分で業者選定をする手間も省けますし、管理会社が間に入ることで工事の品質管理も期待できます。普段から設備の状態を把握している管理会社だからこそ、外部業者との橋渡し役になってもらうことで安心感が違います。また、修繕対応力を見る上では、その会社が過去にどんな修繕履歴や工事実績を持っているかも参考になります。大規模修繕の実績が豊富であれば、計画立案から施工管理まで任せやすいでしょう。逆に大きな工事経験が乏しい会社だと、いざという時に適切な提案や段取りができない恐れがあります。「この設備が故障したらどう対応してくれますか？」などと具体的に尋ねて、その反応から対応力を測るのも一つです。 ポイント4：報告・連絡体制はしっかりしているか 管理会社との報告・連絡の体制も見逃せないポイントです。オーナーにとって、自分のビルが今どんな状態で、どんな作業が行われ、どんな問題が発生しているのかを把握できることは非常に重要です。そのため、定期点検の報告書や月次の運営報告をしっかり提供してくれる会社かどうかを確認しましょう。報告書には点検結果の概要だけでなく、設備の劣化状況や今後必要になりそうな修繕箇所、概算コストなどが丁寧に記載されていると親切です。また、何かあったときにすぐ相談できる窓口があるか、担当者とのやり取りがスムーズかどうかも重要なチェックポイントになります。私の経験上、こちらから聞かないと報告が来ないような会社だと、後々ストレスを感じてしまいます。理想はこちらが問い合わせる前に先回りして情報提供してくれるくらいのきめ細かさです。さらに、現場のスタッフとのコミュニケーションの仕組みも大事です。現場で気づいた小さな不具合やテナントからの要望がオーナーにきちんと伝わる体制になっているか、定例の報告ミーティングや連絡会議の機会が設けられているか、といった点も確認すると良いでしょう。情報共有とコミュニケーションが円滑な会社であれば、オーナーとして安心して任せることができます。 ポイント5：スタッフの質と技術力は高いか 実際に現場でビルを管理するのは、設備管理会社のスタッフ（技術者）です。いくら会社の知名度や規模が大きくても、現場担当者の対応力次第でサービス品質は大きく左右されます。そこで、担当してくれる技術者やスタッフの質も重要な選定ポイントになります。具体的には、その会社のスタッフが持っている資格や経験年数を確認すると良いでしょう。電気主任技術者、ボイラー技士、建築物環境衛生管理技術者（ビル管理技術者）など、設備管理に必要な国家資格を適切に保有し配置しているか、また自分のビルと同規模・同種の物件を担当した経験があるか、といった点です。加えて、スタッフの定着率もチェックできると理想的です。社員の離職が少なく長年勤めている技術者が多い会社は、それだけノウハウが社内に蓄積されやすく、安定したサービスにつながります。頻繁に担当者が入れ替わるようでは、せっかく築いた信頼関係がリセットされてしまい、引き継ぎミスも起こりかねません。可能であれば、契約前に担当予定のスタッフと直接会って話を聞いてみるのも良いでしょう。現場でのエピソードや対応方針について質問し、人柄や姿勢を感じ取ってください。「この人になら任せられそうだ」と思えるかどうかは非常に大切です。私も以前、事前の顔合わせで「この方になら安心して任せられる」と感じたベテラン技術者が担当についてくれたおかげで、その後の運営がとてもスムーズにいったことがありました。逆にこの人に任せて大丈夫かなと不安があると、それだけでもストレスになってしまうかもしれませんね。やはり現場を託す人への信頼感は重要だと実感しています。 ポイント6：法令遵守と安全管理体制は万全か 設備管理業務は多くの法令や規制に関わります。適切な管理を怠ると法律違反となり、最悪の場合オーナーに行政処分や罰則が科されるリスクもあります。ですから、コンプライアンス（法令遵守）意識が高い会社を選ぶことも不可欠です。まず、ビル管理に必要な各種免許・資格を会社として適切に取得・配置しているかを確認しましょう。具体例としては、先ほど触れた建築物環境衛生管理技術者（ビル管技術者）や電気工事士、ボイラー技士、第○種電気主任技術者などがあります。法律で有資格者の設置が義務付けられている業務もありますので、その点を満たしている会社であることが最低条件です。また、定められた法定点検を確実に実施しているか（記録をきちんと残し報告しているか）もチェックしましょう。次に、安全管理の取り組みも見ておきたいところです。高所での作業や高圧電気設備の点検など、設備管理には危険を伴う作業も含まれます。安全マニュアルの整備や定期的な安全教育の実施が徹底されている会社であれば、現場での事故リスクも減らせます。過去に労働災害や行政からの指導・処分を受けていないか（例：消防設備の未点検で是正勧告を受けたことがないか）といった点も、可能であれば調べておくと安心です。法令を遵守し安全管理を徹底している会社は、トラブルを未然に防ぎ、万が一問題が起きた際にも責任ある対応をしてくれるでしょう。逆に言えば、コンプライアンス意識の低い会社に任せるのはオーナー自身のリスクにも繋がります。法令違反や安全軽視によるトラブルを避けるためにも、この点は重要な見極めポイントです。 ポイント7：価格設定は適正で費用体系は明確か 設備管理は専門サービスだけに決して安い買い物ではありませんが、だからといって不当に高額だったり費用体系が不明瞭だったりしては困ります。料金プランが適正で、費用の内訳が明確に説明されているかも確認しましょう。月々支払う管理料がいくらかという点だけでなく、「どこからが追加料金になるのか」という条件も把握しておく必要があります。例えば、電球の交換や簡単な消耗品の補充は基本料金に含まれるのか、夜間・休日の緊急出動費は別途請求されるのか、協力業者へ発注する修繕工事に管理会社の手配手数料はかかるのか、などです。契約前に料金表や作業範囲の一覧を見せてもらい、想定されるケースで費用がどう計算されるか説明してもらいましょう。「安いと思って契約したら追加料金だらけで結局高くついた」ということがないように、トータルコストで比較検討することが大切です。サービス内容に対して料金が適切か、見積もり段階でしっかり検証しましょう。長期契約の場合、途中で料金改定があるかどうかも確認ポイントです。適正な価格で納得できるプランを提示してくれる会社を選ぶことで、後々の不満やトラブルを防げます。 ポイント8：付加価値ある提案をしてくれるか 最後に、設備管理の範囲を超えたプラスアルファの提案力もあると望ましいです。単に指示された点検や修理をこなすだけでなく、オーナーに代わってビルの価値向上に繋がる改善策を考え提案してくれる会社は、頼れるパートナーと言えるでしょう。例えば、「古い照明器具をLEDに変えれば電気代が削減できます」「空調の制御システムを最新化すると省エネ効果が期待できます」といったコスト削減策の提案や、「エントランスを改装すればビルのイメージアップにつながりますよ」といった付加価値向上の提案などです。こうした視点は、総合力のある不動産会社でなくても、設備管理のプロであれば現場から十分提供できるものです。また、設備の専門家として将来発生し得るリスクを事前に指摘し、対策を講じる提案をしてくれるかどうかも重要です。例えば「受水槽の劣化が見られるので計画的に更新を検討しましょう」「古いポンプがそろそろ限界なので交換予算を確保しておきましょう」といった助言があるだけでも、オーナーとしては非常に助かります。受け身ではなく積極的にビル運営を支えてくれる会社であれば、単なるアウトソーシング先以上の存在として信頼関係を築いていけるでしょう。もちろん、全ての項目で完璧な会社はなかなか存在しないかもしれません。ですので、以上のポイントを総合的に評価しながら候補企業を比較検討し、オーナーとして譲れない条件に優先順位を付けて満たしてくれる会社を選ぶことが大切です。大切なビルを託すパートナー選びですから、焦らず慎重に、しかし前向きに検討を進めましょう。 5．総合不動産会社による一括管理の強み（ワンストップ管理のメリット） ここまで、一般的な設備管理会社の選定ポイントについて解説してきましたが、特に総合不動産会社や総合管理会社など一括して担ってくれる会社の場合、オーナーにとって大きなメリットがあります。ワンストップの管理が特徴です。私が現場でお会いしたオーナー様からも、「すべて任せられるので助かる」「空室対策まで含めて提案してもらえるので心強い」といった声をよく耳にします。では、こうした管理を行う会社には具体的にどのような強みがあるのでしょうか。主なメリットをいくつかご紹介します。・窓口一本化の安心感：総合不動産会社に管理を任せる最大の利点の一つが、窓口が一つに集約できることです。テナント募集、賃料回収、クレーム対応、設備トラブル対応、清掃手配…これらを別々の業者に依頼していると各所との連絡調整に手間がかかりますが、一括管理なら問い合わせ先は一社だけで済みます。些細なことでもすぐに相談でき、問題が発生しても「どこに連絡すれば…？」と迷う必要がありません。また、一社がビル全体を把握して管理している分、情報も一元化されており伝達ミスが少なくスムーズです。こうした体制は、忙しいオーナー様に大きな安心と効率化をもたらします。・空室対策やテナント対応の充実：総合不動産会社は自社にリーシング部門（テナント募集担当）を持っているため、空室率の改善やテナントのニーズ対応にも強みがあります。単なる設備の維持管理だけでなく、「どうすればこのビルの収益を上げられるか」という視点で提案してくれるのは大きな利点です。例えば空室が目立つフロアがあればレイアウト変更やリノベーションを提案して新たなテナント誘致につなげたり、テナント退去時に次のテナント募集と同時に老朽設備の更新工事を済ませて入居促進を図る、といった運営改善策をワンストップで実行できます。また、テナントからのクレーム対応でも賃貸管理部門と設備管理部門が社内で連携しているため非常に迅速です。例えば「オフィスが暑い」というテナントの声に対し、設備担当がすぐ空調を点検し、必要に応じてリーシング担当が将来的な空調設備更新の投資対効果をオーナーに提案するといった具合に、部門横断的な連携で問題解決と価値向上を同時に図ってくれるのです。・総合力による提案と効率化：総合不動産会社は設備管理だけでなく清掃、警備、リーシング、建築工事など各分野の専門部署を社内またはグループ内に持っています。その総合力ゆえに、様々な視点からビル運営をトータルサポートしてくれます。例えば「光熱費が高い」と感じていれば省エネ改修の提案を、「ビルが古びた印象」と悩んでいればエントランス改装の提案を、といったように、単一の設備管理会社では提供しにくい幅広い提案が可能です。さらに、こうしたトータルサービスを一社にまとめて依頼できるため、個別に発注するよりもコストや手間の面で効率的になる場合もあります（契約条件にもよりますが、まとめて任せることで割引が適用されたり、すべての費用が一括の管理費に含まれる形で総額が明確になるなどのメリットがあります）。何より、ビル運営全般を任せられるという安心感は、オーナーにとって代えがたい価値と言えるでしょう。このように、清掃・設備管理・テナント対応まで一貫体制でビル管理を行う会社には多くの強みがあります。 特に「自分では管理しきれない部分を全部お任せしたい」「収益向上策も視野に入れて提案してほしい」というオーナー様にとって、こうした総合力を持つ管理会社は心強い味方となるはずです。 6．よくあるトラブルと対策事例（現場目線での実話） ビルの設備管理においては、どんなに注意していてもトラブルをゼロにすることは難しいのが実情です。大切なのは、トラブルをいかに最小限に抑え、迅速に解決するかです。ここでは、私や同僚が実際に経験した典型的なトラブル事例と、その対策から学べるポイントをご紹介します。現場目線のリアルな実話ですので、ぜひ「自分のビルで起きたら…」と想像しながら読んでみてください。 ケース1：老朽化した配管からの大規模水漏れ 状況： 築30年を超えるあるオフィスビルで、夜間に給水管が破裂しテナントオフィスに大量の水が流れ込む事故が発生しました。対応： 幸い、このビルは24時間対応の設備管理契約を結んでおり、緊急通報を受けた管理会社がすぐに駆けつけてバルブを閉止。水漏れを数十分で食い止めました。初動の迅速な対応により被害は最小限で抑えられ、翌朝までに仮復旧作業も完了したためテナント業務への影響もほぼありませんでした。原因と対策： 一方で、そもそもの原因は定期点検が不十分で老朽配管の劣化を見逃していたことでした。後日、管理会社と協力してビル全体の配管更新計画を立て、順次古い配管を交換していくことになりました。この事例から学べるのは、築年数の古い設備ほど予防保全と早期対応が肝心ということです。信頼できる管理会社であれば、こうしたリスクを事前に指摘し被害が出る前に手を打つサポートをしてくれるものです。 ケース2：深夜のエレベーター閉じ込め事故 状況： 別のビルでは、閉館後の夜間にエレベーターが突然停止し、中にいた清掃スタッフが閉じ込められてしまう事故が起きました。対応： 運悪く、そのビルで当時契約していた管理会社は夜間の対応体制が手薄で、緊急連絡しても繋がらず、救出まで大幅に時間がかかってしまいました。最終的には消防に救助を依頼する事態となり、オーナーも深夜に駆けつける羽目に…。この反省から、オーナーは24時間監視サービス付きの管理会社に乗り換えました。新しい管理会社ではエレベーターに異常が発生すると自動通報システムで即座に管制センターに連絡が届き、待機中の技術者が速やかに現場対応する仕組みが整っていました。実際、切り替え後に小規模なエレベータートラブルが起きた際には、中の乗客はわずか5分程度で救出され、大事に至らなかったそうです。教訓： この事例は、緊急対応体制の充実がいかに重要かを物語っています。エレベーターの遠隔監視や自動通報システム、夜間も待機スタッフがいる体制など、緊急時に即動ける仕組みを持つ管理会社を選ぶことで、万一の際の被害を最小限に食い止めることができます。 ケース3：消防設備点検漏れによる行政からの指摘 状況： ある中小ビルのオーナー様は、長年ビル管理をビル清掃会社に任せきりにしていました。しかしある日、所轄の消防署から「消防設備の法定点検報告がされていない」との指摘を受けてしまいます。調べてみると、契約していた業者は清掃がメインで消防設備点検までは手が回っておらず、必要な法定点検が実施されていなかったのです。対応： このケースではオーナーが行政から是正指導を受け、慌てて設備管理専門の会社に切り替えて不足していた点検と設備の是正（不備箇所の改善工事）を行いました。幸い大きな罰則等には至りませんでしたが、「もし実際に火災が起きていたら…」と考えるとゾッとします。教訓： この事例から分かるのは、法令遵守を徹底している管理会社に任せる重要性です。信頼できる設備管理会社であれば、消防設備の点検スケジュールを調整し、確実に実施・報告してくれます。法令違反や安全軽視はオーナー自身のリスクにも繋がりますから、こうしたトラブルを未然に防ぐためにも最初から設備管理のプロに任せることが肝要です。 以上のような現場事例を見ても、適切な設備管理体制があるかないかでトラブルの被害の大きさや解決の早さが大きく左右されることが分かります。日頃から信頼できるパートナーと連携し予防保全に努めておくことで、「いざ」という時にも落ち着いて対処できるのです。 7．契約時に気をつけたいチェックポイント（契約内容、保証、責任分担） 最後に、実際に設備管理会社と契約を結ぶ段階で見落としなく確認しておきたいポイントを整理しましょう。契約時にしっかり詰めておけば、後々の行き違いやトラブルを防ぎ、安心して任せることができます。以下の点は契約前のチェックリストとしてぜひ押さえておいてください。・契約範囲とサービス内容の明確化：契約書には、管理会社が提供するサービスの範囲と具体的な内容を細かく規定してもらいましょう。定期点検の頻度、巡回管理の有無、24時間対応の範囲、緊急出動時の費用負担、対応してもらえる設備の種類（エレベーターや消防設備は含むか等）など、曖昧な点を残さないことが大切です。「ここまでやってもらえると思っていたのに実は対象外だった」といったミスマッチがないよう、疑問点は事前に確認し必要に応じて契約書に明記してもらいましょう。・契約期間・更新条件の確認：契約期間が何年間か、自動更新なのか更新時に条件見直しがあるのかも確認しましょう。長期契約の場合、途中解約や条件変更ができるのか、違約金の有無も要チェックです。オーナー側の事情で途中解約したい場合や、サービスに不満があった場合にスムーズに契約を見直せるかどうかは大事なポイントです。また、契約更新時に大幅な料金改定がないかといった点も事前に聞いておくと安心です。・料金体系と追加費用の条件：月々の管理費用がいくらになるかだけでなく、どこからが追加料金となるのかその条件を把握しておきましょう。例えば、軽微な部品交換（照明の球切れ交換など）は管理費に含まれるのか、夜間・休日の緊急対応で出動費が別途かかるのか、修繕工事を管理会社経由で発注する際の手数料はどうなるのか、などです。契約時に料金表や作業区分を見せてもらい、想定されるケースで費用がどう発生するか説明を受けておくと安心です。「安いと思って契約したら追加料金だらけで結局高くついた…」ということのないよう、総合的なコストを事前にシミュレーションしておきましょう。・保険・補償の有無：管理会社が業務中に万一ミスをして損害が発生した場合などに備え、損害賠償保険に加入しているか確認しましょう。例えば、点検ミスで漏水事故が拡大した場合や、管理会社スタッフの過失で設備を破損させてしまった場合などに保険でどこまでカバーされるかを把握しておくことは重要です。また、設備の故障時にどこまで保証してくれるのか（例：管理不備が原因で機器が壊れた場合の補償はあるか）についても契約書で確認します。一般的には老朽化による自然故障はオーナー負担ですが、管理ミスに起因する損害は管理会社が負担するなどの取り決めがなされます。こうした責任分担の線引きを明確にしておきましょう。・責任分担と連絡体制：管理会社に任せる範囲とオーナー側で対応すべき範囲の役割分担をはっきりさせておくことも重要です。例えば、テナント対応をどこまで管理会社が行い、どの時点でオーナーの承認が必要になるのか、あるいは大規模修繕の提案・決定プロセス（提案は管理会社、最終判断はオーナー等）はどうするのか、といった点です。さらに、実際の連絡フローについても確認しましょう。通常時の窓口担当者の氏名・連絡先、緊急時の連絡先（夜間休日はコールセンターか担当者直通か等）を教えてもらい、いざというときすぐ対応できる体制かを把握します。契約書にそこまで細かく書かれない場合でも、初回打ち合わせで直接確認しメモを残しておくと安心です。以上のポイントを契約前にしっかりチェックしておけば、「こんなはずじゃなかった…」という事態を防げるでしょう。大事な資産を任せるパートナーとの契約ですから、不明点は遠慮せず質問し、納得してから締結することが何より大切です。 8．まとめと提案（理想の設備管理パートナーとは） ここまで、ビルの設備管理会社を選ぶ際に知っておきたいポイントを現場目線で詳しくお伝えしてきました。設備管理はビルの安全性・資産価値、そしてオーナー様の安心に直結する重要な業務です。だからこそ、「どの会社に任せるか」はビル運営の未来を左右すると言っても過言ではありません。私が考える理想の設備管理パートナーとは、単に決められた作業をこなすだけでなく、オーナーの目線に立ってビルの将来を共に考えてくれる存在です。信頼性が高く緊急時にも迅速・確実に対応してくれることはもちろん、日頃からきめ細かなコミュニケーションを通じてビルの状態を共有し、必要な提案や改善策を積極的に示してくれる——そんな会社であれば、長いお付き合いの中でビルの価値を高め、運営に関する不安を解消してくれるでしょう。さらに、設備管理だけでなくテナント対応や修繕計画まで一貫してサポートできる会社であれば、オーナー様のご負担は大きく軽減されます。総合不動産会社によるワンストップの管理体制は、その点で非常に効率的で安心感があります。ビル運営に関わるあらゆる側面を任せられるパートナーがいれば、オーナー様は本業に専念しつつ、大切な資産であるビルの価値向上を図っていくことが可能になります。最後に、本記事をお読みのビルオーナーや施設管理ご担当者の皆様が設備管理会社選びで迷われた際には、ぜひここで挙げたポイントをチェックリスト代わりにご活用ください。現場経験に基づく視点からお伝えした内容が、皆様のビル運営のお役に立てれば幸いです。理想のパートナーと巡り合い、安心・安全で将来にわたって価値あるビル運営を実現していきましょう！ 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ 星野　正 ビルメンテナンス業に従事して20年以上。当社では管理・工事・開発支援に携わり、品質向上に取り組んでいます。 ビルメンテナンス・工事についてのご不明点は是非お問い合わせください 2025年11月14日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの飯野です。この記事は「築古オフィスビルを活かすインダストリアルリノベーション～低コストで“今っぽい”空間を実現するための実践ガイド～」のタイトルで、2025年11月12日に執筆しています。少しでも、皆様のお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願いいたします。 目次1．導入：築古オフィスビルの活用価値とトレンド2：低コストで、今っぽく見せるための基本ポイント3．インダストリアル・テイストの特徴と魅力4．「見せる配管」の活用術5．実際のリノベーション事例6．低コストとデザイン性を両立させるポイント7．まとめ：築古オフィスビル×インダストリアル・テイストの魅力 1．導入：築古オフィスビルの活用価値とトレンド 築古オフィスビルのリノベーションが近年、大きな注目を集めています。長くビジネス・エリアとして栄えたエリアに立地することも多く、年月を経た独特の風合いや街並みに溶け込む佇まいは、築古オフィスビルに、単なる箱としてではなく、過去の歴史を感じる“物語性”を持った空間としての付加価値が生まれます。また、既存の構造をうまく活かせば工事コストを抑えることが可能であり、その分をデザインや機能性の向上に回すなど、自由なアイデアを盛り込みやすいというメリットもあります。一方、社会全体では価値観や働き方の多様化が進み、シンプルかつ機能的な空間づくりへのニーズが強まっています。生活スタイルや働き方が大きく変化する中、「低コスト」でありながら「今っぽさ」を感じられる空間を実現するリノベーションに対する需要は、ますます高まっています。築古オフィスビルならではの味わいを活かしつつ、テナントのニーズや時代性に合わせた新しい価値を創造していくことが、これからのリノベーションの可能性といえるでしょう。 2：低コストで、今っぽく見せるための基本ポイント 近年、築古オフィスビルのリノベーションにおいて「低コスト」でありながら「今っぽく」見せることが重要なポイントとなっています。その実現の鍵を握るのは、装飾過多を避けるミニマルなデザイン、素材の持つラフな質感を活かすこと、そしてあえて「未完成感」を演出する手法です。それぞれのポイントを詳しく掘り下げながら、実践的なアイデアや具体例を交えて紹介します。 2-1．ミニマルデザインで費用削減と洗練を両立 ■ “残す”ことで生まれるコストダウン築古ビルの壁や床は、長年の使用により塗装が剥がれていたり、キズや凹凸があったりするものです。これを全面的に改修しようとすると大きなコストがかかります。一方で、そうした“経年変化”をあえて残し、保護や部分補修だけで済ませることで、施工費用を削減しつつ独特の風合いを残せます。たとえば、塗装の剥げ具合をそのまま活かし、上からクリア塗装だけ施せば、古さと新しさが混在する不思議な魅力をもつ空間を創り出すことができます。■ 無駄をそぎ落とすことで演出される洗練感ミニマルデザインの考え方に沿って、空間全体の色数を抑え、インテリアの装飾をシンプルにすることで、広がりや余白を感じさせられます。古い建物ならではの風合いが際立つだけでなく、導線や機能面もすっきりと整理されるため、オフィスや店舗としては使い勝手が向上します。 2-2．ラフな質感の活用 ■ コンクリートやOSB合板の可能性インダストリアル・テイストを象徴する素材といえば、やはりコンクリートの打ちっぱなしでしょう。新築で意図的に作るとなると相応の施工費がかかりますが、築古ビルの壁や柱からコンクリートが出てくるケースでは、下地処理を最小限に抑えるだけでそれらを“表の顔”として活用できます。一方、OSB合板は下地材として使用されることが多いですが、その独特の木材チップ模様はデザイン性が高く、低コストで個性的なアクセントウォールや家具を作ることが可能です。■ エージング加工と相性の良い素材“ラフな質感”をさらに際立たせるために、エージング（古びた風合いを人工的に与える加工）を施すこともあります。金属部分をわざと酸化させたり、木材をバーナーで炙って焦がしたりするなど、ちょっとした手間でドラマチックな見栄えを実現できるのも、ラフな素材の面白さです。 2-3．あえての未完成感 ■ 未完成がもたらす空間の自由度完成しきっていない状態をデザインに取り込むと、利用者がレイアウトや用途を柔軟に変化させやすくなります。壁の一部に仕上げを施さず、下地のまま残しておけば、将来的に簡単なDIYで棚を取り付けるなどの拡張もしやすくなります。企業の成長スピードが速いスタートアップなどでは、オフィスのレイアウト変更が頻繁に起こり得るため、このような“未完成”の状態がむしろ利点となるケースがあります。■ 施工工期の短縮とコスト削減仕上げを最小限にするということは、つまり施工工程を大きく削減できることを意味します。特に築古ビルのリノベーションでは、現状把握から解体、内装工事までに想定外の工程が生じることも珍しくありません。あえて完璧な仕上げを目指さず、最低限の補修とクリアコート程度で留めることで、工期も費用も抑えつつ、むしろ“味のある”空間が得られるのです。これらの「ミニマル」「ラフ」「未完成感」という要素を組み合わせることで、今注目される「インダストリアル・テイスト」を実現することが可能になります。次章では、このインダストリアル・テイストについて詳しく掘り下げ、その特徴や魅力を説明します。 3．インダストリアル・テイストの特徴と魅力 3-1．歴史的背景：産業革命から生まれた空間 インダストリアル・テイスト（Industrial style）は、その名のとおり産業的（industrial）な美意識に由来しており、19世紀末から20世紀初頭の欧米における産業革命期にルーツを持ちます。この時代は、蒸気機関や機械化技術の発展に伴い、大量生産と都市への人口集中が進んだ大変革の時代でした。イギリスではマンチェスターやリヴァプール、アメリカではニューヨークやシカゴなどの都市部を中心に大規模な工場や倉庫が次々と建設され、鉄骨、コンクリート、レンガなどの新しい建築素材が大量に使われるようになります。しかし、20世紀に入り、産業構造の変化や工場の郊外移転などが進むにつれて、都市部に残された多くの工場や倉庫が放置されるようになりました。荒れ果てたこれらの建物は、広いフロアや高い天井といった特徴を備えつつも、外壁や柱、配管などの無骨な構造がむき出しで、一般的な住宅やオフィスとは異なる雰囲気を醸し出していたのです。 3-2．20世紀中盤以降：アーティストとデザイナーによる再評価 こうした廃墟化した工場や倉庫に最初に目をつけたのが、1960年代から70年代にかけて活動した若いアーティストやデザイナーたちでした。ニューヨークのソーホー地区やブルックリン地区、ロンドンのイーストエンド地区などでは、家賃の安い廃工場や倉庫がギャラリーやアトリエ、住居として再利用され始めます。彼らは、予算の制約や実験精神もあって、鉄骨やレンガ壁、コンクリートの床、配管やダクトなどを隠すことなく、そのまま活かすことを選びました。それは意図的というより、「経済的理由」や「工事の手間を省く」という必要に迫られた結果でした。しかし、そのむき出しの配管や無機質なコンクリート壁が生み出す“無骨だが洗練された”魅力は、やがて意図せざる流行を生み、アンダーグラウンドの芸術家コミュニティを中心に注目されるようになります。これが、現在の「インダストリアル・テイスト」と呼ばれるスタイルの源流でした。 3-3．モダニズムからポストモダニズムへ：建築思想との関連 19世紀末から20世紀前半にかけて主流となっていたモダニズム建築は、“Less is more”に代表される機能主義と合理主義を追求し、装飾を廃した簡潔なフォルムに美しさを見出しました。ところが、1960年代以降になると、このモダニズム建築の均質的かつ無機質なデザインに対し疑問を呈する動きが生まれます。これがポストモダニズム建築の台頭です。ポストモダニズムでは、多様で複雑な表現を志向し、場合によっては構造体や機能部を意図的に露出させ、建築物自体を“建築の内面を外部に可視化したオブジェ”としてデザインするという試みが見られます。その代表例が、レンゾ・ピアノとリチャード・ロジャースによるパリのポンピドゥーセンター（1977年）です。構造体や配管類をあえて外部に剥き出しにし、それ自体を装飾として強調する手法は、当時の建築界に大きな衝撃を与えました。さらには、フランク・ゲーリーのように、建物の外壁を歪ませたり、素材そのものの質感を強調するようなデザインを打ち出す建築家も登場しました。こうしたポストモダニズムの考え方が、アーティストやデザイナーによる“廃工場・倉庫の再利用”の動きと結びつき、従来の建築常識ではタブーとされた“むき出しの構造”や“未完成のような仕上げ”をポジティブに評価する風潮が広がっていきます。これこそが、現在私たちがインダストリアル・テイストと呼ぶスタイルの大きな思想的背景になっているのです。 3-4．インダストリアル・テイストを形づくる要素 インダストリアル・テイストの具体的な特徴は、以下のような要素に集約されます。■ 素材の露出鉄骨（スチールフレーム）やコンクリート、レンガ壁、金属管（配管・ダクト）など、産業建築における構造材や機能部品を隠さずに見せる。■ 無骨さと重厚感レンガやコンクリートがもたらす無機質で重厚な雰囲気、鉄骨や金属素材が放つクールさと線のシャープさ。■ 未完成感・ラフな仕上げ塗装が剥げたり、下地がむき出しになった状態をあえて残すことで、長年使用された建物特有の味わいを活かす。■ 大きな空間と高い天井工場や倉庫などにもともと備わっているオープンな空間構成を活かし、壁や区切りを最小限にする。■ モノクロやアースカラーを基調とした配色素材そのものの色（灰色のコンクリート、茶色のレンガ、黒い鉄骨など）を活かし、過度な装飾や多彩な色を使わない。 3-5．なぜ現代で支持され続けているのか？ ■ 多様化する価値観や働き方との相性モダニズム建築が追求した“合理主義”は、多くのメリットをもたらしながらも、行き過ぎると無機質・没個性的になりがちでした。現代ではSNSやクラウドサービスの普及により、人々がさまざまな場所・時間・手段で働き、暮らすようになっています。そのなかで、個性ある空間へのニーズが高まり、画一的ではない“個”を尊重するスタイルが好まれています。インダストリアル・テイストは、まさに“個性的な素材・構造”を大きな特徴とするため、この潮流に合致しているのです。■ “無骨さ”と“クールさ”の絶妙なバランスインダストリアル・テイストがもたらす無骨でありながらクールな印象は、特にオフィス空間や店舗デザインで引き合いが多い理由の一つです。画一的なオフィスでは得られないアーティスティックな雰囲気が、スタートアップ企業やクリエイティブ業界などで人気を博しています。スタッフの想像力やコミュニケーション意欲を高め、職場への愛着が増すといった効果も期待できるでしょう。■ コストと環境への配慮インダストリアル・テイストでは、配管やコンクリートを“隠す”内装仕上げを行わない分、低コストでの施工が可能になる場合があります。また、既存の建物や素材をそのまま利用することで、廃材や新材の使用量を減らし、環境への負荷を低減できる点も魅力です。建築のサステナビリティが求められる現代において、“再利用”と“デザイン”を両立させる手法として、インダストリアル・テイストがますます注目されているのです。 4．「見せる配管」の活用術 築古ビルをリノベーションする際、低コストかつ魅力的に見せる代表的なアプローチとして「見せる配管」が挙げられます。従来であれば壁や天井の中に隠す空調ダクトや電気配線を、あえて露出させる手法を指します。空間の一部としてむき出しの配管やダクトが走る様子が視覚的に面白く、機能美をそのままデザインに取り込むことができます。オフィスビルのリノベーションにおいて、この手法は低コストとデザイン性を高レベルで両立できるアプローチとして注目されています。 4-1．「見せる配管」のメリット ①コスト削減・工期短縮■ 隠蔽工事が不要本来、天井裏や壁内部に配管を収めるための造作工事が必要ですが、見せる配管を採用すればこれを省けるため、工事費の削減と工期の短縮が期待できます。築古ビルでは想定外の補修が発生するケースも多いので、浮いた費用を別の設備投資に回せる点は大きなメリットです。■ 投資回収のスピードアップ施工期間が短くなると、テナントの入居開始時期が早まり、オーナーや投資家にとっては投資回収のスピードを上げやすくなる利点もあります。② 空間のインパクト向上■ 素材の質感・色合いを活かす配管に使われる金属や樹脂などの素材感が、無骨ながらも独特の存在感を演出します。インダストリアル・テイストを強調するうえで非常に効果的です。■ 意外性によるデザインの面白み通常は隠される要素を見せることで、“意表を突く”デザイン上の面白みを生み、訪れた人の記憶に残るオフィス空間となります。③　メンテナンスの容易性■ 点検・修理が簡単露出しているため、配管の劣化や異常に気づきやすく、万が一の修理作業も大掛かりな壁や天井の解体を行わずに済む可能性が高いです。■ ランニングコスト削減配管周りの補修に大きな費用をかけずに済むため、長期的な運用コストを抑えられます。 4-2．具体的な「見せる配管」デザイン事例 ① 統一感を出す塗装■ 配管を天井や壁面と同色に白い天井に白いダクトを走らせると、光や影のグラデーションが適度な奥行きを生み出し、クールな印象になります。グレーや黒で塗装し、全体をモノトーンにまとめる事例も多く、落ち着いた大人の空間を演出できます。■ 塗装の仕上がりにこだわるマット調や半艶仕上げなど、塗料の種類によってダクト表面の質感が変わり、全体の雰囲気にも影響を与えます。オフィスのブランドイメージやコンセプトに合わせて選ぶのがおすすめです。② アクセントカラーで個性を演出■ 企業カラーの取り入れロゴやコーポレートカラーと同じ色で配管を塗装すると、一体感のあるオフィス空間を手軽に作れます。訪問者に企業イメージを強くアピールするブランディング手法としても効果的です。■ メタリックカラーや黒でシャープに配管をあえて黒やシルバーメタリックに仕上げると、機械的で洗練された印象が強まり、インダストリアルの世界観をさらに引き立てます。③ 素材感をそのまま活かす■ 無塗装によるリアルなインダストリアル感ステンレスやガルバリウム鋼板など、素材そのものが美しい光沢や質感を持つ場合は、塗装を行わずにむき出しのままにするのも一つの方法です。シンプルな内装とのコントラストが際立ち、独特の迫力ある空間を演出できます。■ 経年変化を楽しむやや錆びた金属感や酸化による色変化は、ヴィンテージライクなテイストを好む層にとって魅力的な要素です。ただしオフィスとして快適さを損なわないよう、クリア塗装で表面を保護するなどの工夫も必要になります。④　照明との融合：機能性とデザイン性の両立■ レール型LEDの取り付け空調ダクトに沿ってレール型照明を設置し、必要に応じて照明の位置や角度を変えられるようにしておけば、空間の使い方が変わっても柔軟に対応できます。■ 吊り下げ照明でアクセントダクトや配管から吊るすペンダントライトを複数配置すれば、照明自体がインテリアの一部として映え、インダストリアルな雰囲気を高めると同時に作業エリアの照度を確保できます。■ 天井高の有効活用築古ビルの場合、元の天井がそれほど高くないケースもありますが、“見せる配管”と“照明の一体化”を図ることで圧迫感を軽減し、開放的な印象を維持できます。 4-3．導入時の注意点とメンテナンス ① 法規や安全性の確保■ 建築基準法や消防法を遵守特に耐火性能が求められる配管やダクトの露出には注意が必要です。万一の火災時に配管が延焼経路にならないか、避難動線に支障はないかなど、事前に専門家との協議を行いましょう。■ 防災設備との位置関係火災報知器やスプリンクラーの配置にも影響を与える場合があります。配管が検知機器を遮ってしまうと消防法に抵触する可能性があるため、施工計画を緻密に立てる必要があります。■ 既存躯体の調査と補修築古ビルのリノベーションでは、躯体や配管などが思いのほか傷んでいる可能性があります。安全性を確保するために専門家による調査を徹底し、必要な補修を行ったうえでデザインに活かすよう計画しましょう。② メンテナンス対応の重要性■ ホコリや汚れの蓄積配管がむき出しだと、どうしてもホコリや汚れが目立ちやすいです。掃除のアクセスルートを確保し、高所作業車や脚立を使った清掃の手間を考慮しておく必要があります。■ 結露や温度差による劣化冷暖房機能をもつ配管（空調ダクトなど）は結露しやすく、周囲の建材を傷める可能性も。ドレン配管の処理や、保温材の選定などをしっかり行い、長期的な耐久性を担保しましょう。③デザインバランスと快適性■ 居心地との両立露出配管や無機質な素材が増えると、空間が冷たい印象になりがちです。オフィスで働くスタッフのモチベーションや居心地を考慮するなら、木材やファブリック素材などをバランスよく取り入れて柔らかさを補完しましょう。■ 企業のブランドイメージやコンセプトとの整合企業のブランドイメージやコンセプトに合わせて、インダストリアル・テイストの度合いを調整することも大切です。すべてを無骨なままにするのではなく、部分的に洗練された仕上げを施すなど、メリハリを意識すると良いでしょう。■ 空間レイアウトの柔軟性オープンな空間を活かすリノベーションが多いインダストリアル・スタイルでは、パーティションを工夫したり、ガラス張りの仕切りや可動式の間仕切りを取り入れるなど、空間の柔軟性を高め、機能的なゾーニングについても配慮する必要があります。■ ノイズや振動への対策稀に配管から出る風切り音や振動が気になるケースがあります。防振材の使用や配管の固定箇所の調整など、設計段階で対策を講じておくことが望ましいです。築古オフィスビルのリノベーションにおいて「見せる配管」は、コストを抑えつつも今っぽさと機能美を表現する非常に有効な手法です。素材そのものの特性を活かし、構造や機能を隠すのではなく、むしろ積極的にデザイン要素として捉えることで、現代の価値観に合致した魅力あるオフィス空間を生み出すことが可能になります。 「見せる配管」イメージ図 5．実際のリノベーション事例 事例1：老舗企業の営業所ビルを刷新、ショールーム兼オフィスへ■ 状況と背景・築30年以上が経過し、壁紙や天井材などの老朽化が目立つ営業所ビル。・社名や商品ブランディングの一環で、来訪者に「新しい企業イメージ」を感じてもらいたいという要望。■ リノベーション内容①天井をスケルトン化し、むき出しのダクトを採用 ・空調や給排気の配管を露出し、トーンを統一したグレーの塗装を施す。・天井を高く見せる効果があり、営業所内の圧迫感を軽減。②ショールームスペースに“見せる配管”+スポット照明を組み合わせ ・ダクトにレール型の照明を取り付け、展示商品に合わせて照射角度を随時変更可能に。・天井全体を暗めのカラーリングにすることで、商品のディスプレイが際立つ演出に成功。③インダストリアル・テイストで企業イメージを刷新 ・古い建物を大幅に改修することなく、“スケルトン＋照明＋塗装”だけで大きな変化を実現。・内装に金属調の什器を組み合わせることで、先進的なブランドイメージを伝える仕上がりとなった。■ 成果とポイント・既存ビルを解体せずに再利用することで、工期を最小限に抑えられた。・古い営業所のイメージを大幅に一新し、商談時の企業ブランディングにも役立っている。事例2：中規模オフィスビルの一角を設計事務所のアトリエに改装■状況と背景・地元の設計事務所が、既存の築古ビルの1フロアを借り受け、アトリエ兼オフィスとして活用。・クリエイティブな職場環境を目指し、無機質なデザインを採用したいとの要望。■リノベーション内容①配管の素材を敢えて活かし、未塗装のまま露出 ・ステンレスのダクトをそのまま活かし、自然光が差し込むとメタリックな輝きを放つ。・床面はコンクリートを薄く磨き上げ、クリアコーティングのみで仕上げ。②モジュール化された照明計画 ・ダクトに取り付けたレール照明で、作業机や模型置き場、打ち合わせスペースなどを柔軟に照らす。・シーンに応じてライトの向きを変えたり、増減させることで、多目的に使えるアトリエを実現。③ワークスペースに木材とファブリックをミックス ・クリエイターの長時間作業を考慮し、デスクとチェアには座り心地や疲れにくさを重視。・木製ラックと観葉植物をポイントで配置し、インダストリアルな無骨さを和らげる工夫も。■成果とポイント・設計事務所ならではの“素材を見せる”アトリエ空間が評判を呼び、クライアントとの打ち合わせ時に“デザイン事務所らしさ”をアピールできる。・配管のメンテナンスや設備点検がしやすく、オフィス移転コストやランニングコストを抑えられている。 6．低コストとデザイン性を両立させるポイント 6-1．余剰予算をどこに投資するか 築古ビルのリノベーションは、新築よりも建設費を抑えやすい傾向がある一方で、老朽化による設備補修や改修が思わぬコスト要因となる場合があります。そこで、まずは建物の躯体や設備の状態を入念に調査し、耐用年数や交換のタイミングを見極めることが肝心です。・基礎設備の優先度空調や給排水、電気配線などはビルの機能を支える基盤となるため、予算を確保して入念に整備すべきです。ここに予算を割き過ぎると、デザイン面での投資が難しくなる反面、逆に疎かにすると後々の維持管理コストが増大してしまいます。・内装のメリハリコスト削減が狙いやすい“見せる配管”やスケルトン天井などのインダストリアルな演出は、有効な低コスト手法の一例です。ただし、全体的に無骨にし過ぎると利用者の快適性が下がる恐れがあるため、必要な箇所には適切に予算を配分し、床材や照明などにメリハリをつけて投資することが大切です。 6-2．必要に応じて専門家の力を活用 築古ビルのリノベーションでは、古い建物ならではの図面不足や構造計算書の不備などに直面するケースが珍しくありません。こうした不確定要素をクリアし、安全性や建物の活用度を高めるには、専門家のアドバイスが不可欠です。・建築士や設備設計者耐震補強の必要性や設備の交換時期、配管計画など、幅広い視点で助言を得られます。・歴史的建造物に詳しいコンサルタント文化的・歴史的価値のある建物や景観保護が関係する場合、適切な保存方法や活用手段を提案してもらえます。・インテリアデザイナー“見せる配管”やインダストリアル・テイストの度合いを、トータルコーディネートの中でどう活かすかなど、空間演出や動線計画で力を発揮します。理想的には、設計・設備・デザインそれぞれの専門家とチームを組み、初期段階から協議を重ねながらプロジェクトを進めるのが望ましいと言えます。 6-3．情報共有とコミュニケーション リノベーション後のビルにテナントやオフィス利用者を迎え入れる場合は、あらかじめコンセプトやデザイン方針を十分に共有することが極めて重要です。・無骨さやインダストリアル感への理解インダストリアル・テイストは好き嫌いが分かれるスタイルとも言われます。配管の露出度、素材の選択、仕上げの程度をめぐり、意見が対立する可能性があります。・イメージのすり合わせ3Dパースやサンプル画像、塗料の見本などを用いて具体的なイメージを伝えることで、完成後の“ギャップ”を減らせます。こうした準備を怠ると、完成直前になって「こんなに無機質なのは想定外だった」といったトラブルが生じかねません。事前のコミュニケーションが、後戻りのない工事をスムーズに進めるためのカギとなります。 6-4．運用開始後のメンテナンスと改善 築古ビルのリノベーションでは、完成後も適切なメンテナンスと改善が不可欠です。特に“見せる配管”を採用している場合、日常的な清掃や定期点検が運用コストを左右します。・定期点検とクリーニングダクトや配管が露出している分、ホコリの蓄積や錆びなどが見えやすく、景観を損ねる場合があります。清掃の頻度や方法を具体的に決めておくことで、常にインダストリアルの格好良さを維持できます。・可変性の追求オフィスレイアウトの変更を想定する場合は、配管のルートや照明レールの設置に余裕を持たせ、後からアップグレードできる仕組みを検討しておくのがおすすめです。こうした運用面の計画をしっかり練っておくことで、リノベーションが完成した後もビルの価値を長く維持し、快適な環境を提供し続けられます。 7．まとめ：築古オフィスビル×インダストリアル・テイストの魅力 「見せる配管」はインダストリアル・テイストを代表する要素であり、低コスト・短工期・デザイン性という3つのメリットを提供します。築古ビルが持つ味わい深い素材や構造を最大限に活かしながら、機能性や維持管理のしやすさを兼ね備えた、個性的で魅力的な空間づくりを可能にするのが特徴です。一方で、配管を露出させる手法には法規や安全面での注意点があり、メンテナンス計画やデザインバランスの配慮も欠かせません。専門家との連携やテナント、関係者との丁寧なコミュニケーションを通じて、配管の露出度やカラーリング、照明計画などを総合的にプランニングすることで、“無骨でありながら洗練された”独自のオフィス空間が実現できます。インダストリアル・テイストは単なる一時的な流行ではなく、工業建築の歴史やポストモダニズム建築思想と深く結びついたスタイルであり、その背景を理解したうえで適切に応用することが求められます。コストを抑えつつ、強い個性と利便性を兼ね備えた空間を創り出すことが、築古オフィスビルリノベーションの成功の鍵と言えるでしょう。築古ビルは、新築では出せない経年変化や歴史的背景といった魅力を備えています。これらを積極的に活用し、現代のニーズに合わせて機能性をアップデートするリノベーションは、低コストで魅力的な空間を実現する新しい可能性を秘めています。インダストリアル・テイストを導入することで、古さと新しさ、無骨さと洗練さが絶妙に融合した世界観を演出できます。築古ビルのリノベーションは、単に外見を変えるだけでなく、設備や構造面の改善を通じて安全性や機能性も高めることで、資産価値の向上や地域の再活性化にも貢献します。実際に、空室が目立つ地域においても、リノベーションによる魅力的な空間づくりを通じて、新たな事業者やクリエイターを引き込み、地域活性化を成功させた事例も数多くあります。もちろん、施工費管理や法規制対応、維持管理計画など課題も多いですが、専門家との協力体制や関係者との密なコミュニケーションを図ることで、築古ビルが持つ潜在力を最大限に引き出すことは十分可能です。日本各地が抱える老朽建築や空きビル問題に対して、リノベーションを通じて現代のライフスタイルやビジネス環境にマッチした空間を提供することは、地域社会や都市の課題を解決する有効な手段となります。「見せる配管」をはじめとするインダストリアル・テイストの要素を巧みに取り入れ、築古ビルの新たな可能性を開拓していくことが、今後ますます求められていくでしょう。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2025年11月12日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの星野と申します。この記事は「総合ビルメンテナンス会社を見極めるポイント9点｜現役ビルメンが解説！」のタイトルで、2025年11月11日に執筆しています。少しでも、皆様のお役に立てる記事にできればと思います。ビルのオーナーにとって、信頼できるビルメンテナンス会社を選ぶことは大きな悩みではないでしょうか。特に遠方に物件を所有するオーナー様や、中小規模ビルの運営や修繕にお悩みの方にとって、日々の管理を任せるパートナー選びは重要です。私自身も現役のビルメンテナンス技術者として日々ビル管理に携わっており、その経験から「ここを押さえれば安心！」という見極めのポイント9つを解説します。大切な資産であるビルを長く良好な状態に保つために、ぜひ参考にしてください。 目次・見極めポイント1：豊富な実績と経験を持っているか・見極めポイント2：必要なサービス範囲を一括対応できるか・見極めポイント3：有資格者の配置などスタッフの質は高いか・見極めポイント4：緊急時の対応は迅速かつ万全か・見極めポイント5：丁寧な説明と良好なコミュニケーションがあるか・見極めポイント6：適正な価格でコストパフォーマンスは良いか・見極めポイント7：プラスアルファの提案力があるか・見極めポイント8：最新技術やシステムを活用しているか・見極めポイント9：工事提案力（修繕・改修の提案と実行力）はあるか・おわりに ビルメンテナンス会社選びは、ビルの価値と快適性を左右する大事なポイントです。経験豊富なプロの視点から、失敗しない選び方のコツをお伝えします。ぜひご一読ください。 ・見極めポイント1：豊富な実績と経験を持っているか まず注目したいのは、そのビルメンテナンス会社の実績や経験の豊富さです。ビル管理の経験年数や、現在管理している物件の数・種類などは信頼性を測る大きな指標になります。長年にわたり多くのビルを管理してきた会社であれば、大小さまざまなトラブルや設備不具合に対処してきたノウハウが蓄積されており、いざという時も適切な対応が期待できるでしょう。また、自分が任せたいビルと同じ用途のビルや似たような規模の物件での実績があるかも確認ポイントです。例えばオフィスビルの管理を任せたいなら、オフィスビルの管理実績が豊富な会社が望ましいですし、築年数が古いビルであれば古い設備を扱った経験がある会社だと安心ですね。地域に根ざした実績も見逃せません。ビルの所在地周辺で多数の管理物件を持っている会社は、そのエリア特有の課題（気候や地域の法規制など）にも詳しく、スタッフの常駐や巡回体制もしっかりしている可能性が高いです。実績は多くの会社がウェブサイト等で公開しています。気になる業者があれば導入事例や管理実績を調べ、自分のビルとマッチする経験を持っているかチェックしましょう。豊富な実績と経験を持つ会社は、それだけあなたのビルを安心して任せられる候補となります。 ・見極めポイント2：必要なサービス範囲を一括対応できるか ビルメンテナンスの業務範囲は多岐にわたります。清掃、設備点検、衛生管理（空調や給排水）、警備・防犯、さらには修繕対応まで、総合的に対応できる会社かどうかは大切な見極めポイントです。依頼したい業務を網羅的にカバーできる会社であれば、窓口を一本化でき管理の手間が軽減できるという、忙しいビルオーナーや専門ではないけれど複雑なビル管理をやっているというような施設管理者の長年の課題を解決してくれることでしょう。また各分野の作業が連携して進むためスムーズです。一方、ビルメンテナンス会社にも得意分野があります。例えば「清掃が専門」「設備管理が専門」という会社もあり、その場合それ以外の業務は他社へ再委託（外注）するケースが多くなります。複数の会社が関与すると、その分コストが割高になったり、連絡系統が複雑になる恐れもあります。ですから、なるべく自社内に専門部署や資格者を揃え、ワンストップサービスで対応してくれる会社を選ぶと安心です。とはいえ、小規模なビルなら清掃専門会社＋設備専門会社に分けて依頼する方がコストメリットが出る場合もあります。重要なのは、自分のビルに必要な業務を洗い出し、それをきちんと対応できる会社かを見極めることです。その会社が提供可能なサービス内容一覧を確認し、不足がないかチェックしましょう。「総合ビルメンテナンス会社」と銘打っている場合は清掃・設備・警備など一通りカバーしているはずですが、念のため具体的な対応範囲を質問してみると良いでしょう。 ・見極めポイント3：有資格者の配置などスタッフの質は高いか ビルメンテナンスの品質は、実際に現場で作業するスタッフの技術力や対応力によって大きく左右されます。そのため、スタッフの質をチェックすることも欠かせません。具体的には、電気設備やボイラー、空調などの専門分野ごとに必要な国家資格や免許を持った技術者が在籍・配置されているかがポイントです。例えば「第二種電気工事士」「ボイラー技士」「建築物環境衛生管理技術者（ビル管）」など、ビル管理に必須とされる資格があります。こうした有資格者が適切に配置されていれば、専門知識が要求される場面でも安心です。また、定期的な社員研修を実施しているか、社内で技術情報の共有体制があるかなど、人材育成に力を入れている会社は信頼できます。さらに、実際に契約する前に担当者の対応を観察するのも大切です。見積もりや提案の段階で、こちらの質問に的確に答えられるか、専門用語を噛み砕いて説明してくれるかなどを確認しましょう。現場スタッフのマナーや研修制度または報告体制について尋ねてみるのも良いでしょう。ビルの管理業務は人と人とのやり取りが基本です。経験豊富で信頼できる担当者やスタッフがいる会社であれば、長期にわたるお付き合いでも安心感があります。 有資格者をはじめ、経験豊富なスタッフがいるかどうかは重要なチェックポイントです。確かな技術と知識を持つスタッフがいれば、建物の不具合も未然に防ぎやすくなります。 ・見極めポイント4：緊急時の対応は迅速かつ万全か ビルの管理では、設備の故障や事故など突然のトラブルに見舞われることが多々あります。私共も日常のビル管理の仕事の中で重要なポイントとして日々業務にあたっているつもりです。例えば深夜の漏水事故や停電、エレベーターの故障など、緊急対応が求められる場面で迅速に駆けつけてもらえるかどうかは、会社選びの重要なポイントです。遠方オーナーであればなおさら、自分の代わりに現場へ急行してくれるパートナーが必要です。選定時には、候補のビルメンテナンス会社に24時間365日の緊急対応体制があるか確認しましょう。具体的には、夜間や休日でも連絡を受け付けるコールセンター・緊急連絡網が整備されているか、トラブル発生時に何分以内に現地対応するという社内基準があるか、といった点です。拠点がビルの近くにあり地域密着型であれば、より迅速な駆け付けが期待できます。また、平常時から設備の遠隔監視システムやIoTセンサーなどを導入し、異常を自動検知している会社も増えています。そうした最新技術による監視体制を持つ会社なら、トラブルを早期に把握して即対応につなげてくれるでしょう。万一に備える緊急対応力は、オーナーにとって大きな安心材料です。候補の会社ごとに過去の緊急出動事例などを尋ね、有事に頼れる体制かどうかを見極めましょう。ちなみに当社も24時間緊急窓口業務を取り扱っております。 ・見極めポイント5：丁寧な説明と良好なコミュニケーションがあるか 長く付き合うビルメンテナンス会社ですから、コミュニケーションの取りやすさも重視すべきです。と言いますか、私個人的にはコミュニケーション方法や人と人との接し方が現場ではどのように取られているのかがものすごく重要なポイントと思っておりますし、すごく気になるポイントなのです。いくら駆け付け対応のスピードが速くても対応した人間が、少なからずでも迷惑をかけてしまった関係者に対して、印象の良くない対応をしてしまったら水の泡だと思いませんか？私はそう思いつつ業務を行っております。さて話を元に戻しますが、契約前の打ち合わせ段階から、こちらの要望に耳を傾け、専門的な内容も分かりやすく丁寧に説明してくれるかを確認しましょう。ビルの管理プランや作業内容について質問したとき、曖昧な回答ではなく具体的な説明がある会社は信頼度が高いです。特に契約時には、業務範囲や頻度、費用、緊急対応の条件など重要事項をきちんと書面で提示し、説明してくれるかがポイントです。以下のような契約内容が明確になっているか確認してみてください。サービス内容と実施頻度：日常清掃は週○回、設備点検は月○回など、具体的な作業項目と頻度費用の内訳と支払い条件：清掃費・設備点検費など項目ごとの料金、請求サイクルや支払方法再委託（外注）の有無と条件：警備など他社に委託する業務がある場合、その範囲や責任の所在契約期間と更新・解約条件：基本契約の期間や、自動更新の有無、中途解約の条件免責事項や特約：災害時の対応や、どちらか一方に極端に有利な条件になっていないかこうした点をきちんと説明せずに契約を急がせるような業者や契約担当者は注意が必要です。逆に、契約前に不明点をクリアにしようとする姿勢の会社であれば、契約後も信頼関係を築きやすいでしょう。契約後も、定期報告や連絡がスムーズかどうかが大切です。月次の報告書を作成してくれる、何か問題が発生した際にはすぐ連絡してくれる、といったコミュニケーション体制が整っている会社だと安心です。何らかの緊急対応が発生した際に、報告や連絡もなく忘れたころに突然見積書と請求書が送られてくるなんて管理会社はもってのほかですね。また遠方オーナーの場合、オンライン会議やメールでの報告に対応してくれるかもポイントになります。「報告・連絡・相談」を適したタイミングでしてくれるビルメンテナンス会社を選ぶことで、離れていてもビルの状況を把握でき、信頼して任せることができるでしょう。 ・見極めポイント6：適正な価格でコストパフォーマンスは良いか ビルメンテナンスにかかる費用も重要な検討材料です。もちろん安ければ良いというものではありませんが、無理なく継続できる価格であること、そしてその内容に見合ったコストパフォーマンスがあることを確認しましょう。複数の会社から見積もりを取って比較検討するのがおすすめです。見積もりを見る際には、単に総額だけでなく内訳に注目してください。同じようなサービス内容でも、会社によって費用の配分や含まれる項目が異なります。例えば「基本料金にどこまで含まれているか（定期点検・日常清掃・報告書作成など）」「別途料金となるケース（突発的な修理対応や消耗品交換など）」を確認しましょう。費用の根拠がはっきり説明できる会社は信頼できますし、逆に質問しても明確な答えが得られない場合は注意が必要です。ここだけの話ですが、作業時の報告書に写真も添付した書面を希望したところ、「写真代は別途です。」なんて業者さんもちらほらいますのでご注意ください。当社の場合は見積書と管理業務仕様書、清掃業務仕様書などに頻度（回数）、範囲、作業方法を明記したものも、ご提示できるようにしております。また、相場に比べて極端に安い見積もりを出す会社にも用心しましょう。最初は安く契約しても後から追加費用が発生したり、十分な人員配置がされずサービス品質に影響が出る恐れがあります。また、1年後、2年後に価格改定の申し出があったりなんてこともあります。価格交渉は大事ですが、適正価格の範囲で質の高いサービスを提供してくれる会社を選ぶことが、結果的にはコスト削減にもつながります。長期的な視点で、建物の価値維持やトラブル未然防止によるコスト削減効果も含めて考えると、多少費用が高めでも提案力や対応力の優れた会社に任せるメリットは大きいです。総合的なコストパフォーマンスを意識して検討しましょう。 ・見極めポイント7：プラスアルファの提案力があるか 単に契約通りの業務をこなすだけでなく、オーナーにとってプラスアルファとなる提案をしてくれるかどうかも、優良なビルメンテナンス会社の条件です。ビルの管理は長期にわたるものですから、その間に環境の変化や建物の老朽化、入居者ニーズの変化など様々な状況変化があります。そうした変化に対し、受け身ではなく積極的に改善策を提案してくれるパートナーは心強いものです。例えば、空調設備の電気代がかさんでいるとわかれば省エネ運転のアドバイスや高効率機器への更新提案をしてくれる、清掃の頻度を調整してコスト削減を図る提案をする、テナントからの意見を集めて清掃方法を改善するといった具合に、現状をより良くするためのアイデアを出してくれる会社だと、ビルの価値向上につながります。提案力を見るには、見積もりやプレゼンの段階での対応が参考になります。「御社のビルの場合、○○のような点検を追加すると〇〇効果が期待できます」といった具体的な提案があるか、「最近のトレンドとして△△設備の導入で省エネが図れます」など専門家ならではの観点を示してくれるか注目しましょう。こちらから依頼していないことでも「実はここを改善できます」と教えてくれる会社は、単なる下請けではなく良きパートナーになってくれる可能性が高いです。もちろん、提案には費用が伴うものもありますので、すべてを採用する必要はありません。しかし、常に建物のベストを考えて提案してくれる姿勢の会社は、結果的に資産価値の維持・向上や運営コスト削減につながる選択肢を増やしてくれます。オーナーとしては、自分にない発想や専門知識を提供してくれる存在は貴重です。ぜひ提案力豊かな会社を選ぶことで、一歩進んだビル運営を目指しましょう。 ・見極めポイント8：最新技術やシステムを活用しているか 昨今、ビルメンテナンス業界にもDX（デジタルトランスフォーメーション）の波が押し寄せています。最新の技術や管理手法を積極的に取り入れている会社かどうかも、選定時に注目したいポイントです。具体的には、IoTを活用した設備の遠隔監視システム、AIによる劣化予測、清掃ロボットの導入、オンラインでの報告書共有システムなど、技術革新をサービスに生かしているかを確認しましょう。例えば、エアコンやポンプなど重要設備にセンサーを設置し、異常が発生しそうな兆候を検知したら事前にメンテナンスを行う予知保全を実践している会社なら、突然の故障によるダウンタイムを減らせます。また、クラウド上の管理システムでオーナーと情報共有し、建物の点検結果や写真をリアルタイムで閲覧できるようにしている会社であれば、遠方にいても状況を把握しやすいでしょう。清掃分野でもロボットや最新機器の活用で作業品質を安定させたり、人手不足を補ったりする取り組みが見られます。加えて、社内の業務効率化（報告書の電子化やチェックリストのアプリ運用など）に積極的な会社は、効率が上がる分オーナーへの報告や対応も迅速になる傾向があります。もちろん、古くからのアナログな手法にも良さはありますが、変化に対応し進化している会社は、これから先の時代にも柔軟に対応してくれる期待が持てます。ビルメンテナンス会社を比較する際には、そうした最新技術や取り組み状況についてもぜひ質問してみましょう。「〇〇というシステムを導入しています」「社内にIT専門チームがあります」など前向きな回答が得られればプラス評価です。最新技術の活用は直接目に見えにくい部分ではありますが、確かな管理の裏付けとなる要素ですのでチェックしておいて損はありません。 ・見極めポイント9：工事提案力（修繕・改修の提案と実行力）はあるか 最後に、他社との差別化要因「工事提案力」について詳しく見てみましょう。ビルメンテナンス会社の中には、日常点検や清掃だけでなく修繕工事や改修工事の提案・実施までトータルにサポートできるところがあります。建物は経年とともに劣化しますから、定期的な大規模修繕や設備更新が欠かせません。そうした長期的な視点で建物の維持管理を考え、具体的な工事計画を提案してくれる会社は、ビルオーナーにとって心強いパートナーとなります。工事提案力の高い会社は、定期点検や日常の管理業務の中で建物の不具合予兆や改善点を見逃しません。例えば、「外壁のひび割れが進行しているので◯年以内に補修しましょう」「空調設備が老朽化しているため、新しい省エネ型への更新を検討してみませんか」といった具合に、プロの目線で将来必要となる工事を先回りして提案してくれます。こうすることで、いざ不具合が深刻化してから慌てて工事をするのではなく、計画的かつ費用対効果の高い修繕が可能になります。また、具体的な工事を提案するだけでなく、提案から実行までワンストップで対応できるかも重要です。自社に工事部門（建築士や施工管理技術者が在籍）があったり、信頼できる協力会社ネットワークを持っているビルメンテナンス会社であれば、オーナー自身が工事業者を探す手間が省けます。提案の段階で概算費用や期待される効果（例えば「この工事で省エネ効果◯％見込める」「改修後は空室リスクが下がる」など）を示してくれる会社だと、判断もしやすいでしょう。工事提案力が発揮された事例として、あるオフィスビルで共用部（エントランス、トイレ、給湯、エレベーターホール）の老朽化による頻繁な故障と見栄えの劣化が課題となっていたケースを考えてみます。工事提案力のあるビルメンテナンス会社の場合、日常点検の段階から設備更新を含めた改修の必要性に気付き、オーナーに対して各箇所の工事を提案します。さらに、工事後の新規テナントの入居率やテナント満足度向上の見込みも併せて説明し、実行に移しました。その結果、空室期間が長かったフロアへの入居と、既存テナントからも「企業として1ランク上がり、従業員満足度の向上にもつながった」と好評で、結果的に空室リスクの低減とビルの価値向上、入居テナント満足度の向上を同時に実現しています。このように、工事提案力のある会社は「建物をより良くする」視点で伴走してくれます。遠方にいるオーナーやビル管理の経験が浅いオーナーにとって、自分では気付きにくい改善点を提示してもらえるのは大きなメリットです。大規模修繕の周期や費用感などについて相談に乗ってくれる会社であれば、将来の資金計画も立てやすくなるでしょう。ぜひ、候補会社の過去の提案事例や工事実績なども聞いてみて、工事提案力の高さを見極めてください。建物のホームドクターのような存在になってくれる会社を選べれば、資産価値の維持向上にもつながります。具体事例：遠方オーナーが理想のビルメンテナンス会社と出会い課題解決したケース最後に、これまで挙げたポイントを踏まえてビルメンテナンス会社を見直し、見事にビル運営の課題を解決できた遠方オーナーの事例をご紹介します。東京都内に築25年の中規模オフィスビルを所有するAさんは、地方に住んでいるため物件から遠く離れていました。ビルの老朽化とテナントの退去増加に悩んでいたものの、適切な対策が打てずに困っていました。以前契約していた管理会社は最低限の清掃と設備点検はこなすものの、トラブルが起きて初めて対応する受け身の姿勢で、Aさんは「このままではビルの価値が下がる一方では」と不安を募らせていたのです。そこでAさんは、一念発起してビルメンテナンス会社の見直しを決意。複数社の中から、上記の9つのチェックポイントに合致する会社B社と新たに契約しました。B社は都内に豊富な実績を持ち、同規模・同年代のビル管理経験が多数あること、さらに24時間対応の緊急体制や修繕提案の実績もあることが決め手でした。契約後、B社はまずビル全体の詳細な診断を実施しました。そしてAさんに対し、建物の現状と問題点を写真付きのレポートでわかりやすく報告。そこには、今後5年間で優先的に実施すべき工事計画の提案も含まれていました。例えば「来年までに屋上防水の改修を行えば雨漏りリスクを低減できる」「3年以内に老朽化した給水ポンプを更新すべき」といった具体的な長期修繕プランです。Aさんは、漠然と不安に感じていた修繕のタイミングが明確になったことで、将来の見通しが立てやすくなりました。また日常管理の面でも、B社は週次・月次の定期報告を欠かさず行い、遠方にいるAさんにもビルの状況が手に取るようにわかるようになりました。テナントからの苦情や要望もB社が窓口となって迅速に対応し、「エントランスの照明をLED化してほしい」といった要望には即座に提案書を作成してAさんに相談するなど、オーナー目線に立った細やかなサービスを提供しました。その結果、B社と契約して1年が経つ頃には、ビルの環境は見違えるほど改善しました。エントランスや共用部の小規模改修提案をB社が次々と行い実施したことで、ビルの印象が明るく清潔になり、新規テナントの内覧時の評価もアップしました。実際に空室だったフロアにも新たな入居が決まり、空室率が改善しました。さらに、計画的な設備更新のおかげでエレベーターや空調の故障が減り、テナント満足度も向上しています。遠方に住むAさんは、「以前はビルの様子が見えず不安だったが、今は信頼できる管理会社に任せているので安心して本業に集中できる」と大変満足しています。この事例からもわかるように、適切なポイントでビルメンテナンス会社を見極め、頼れるパートナーと組むことで、ビル運営の悩みは大きく軽減できるのです。 ・おわりに ビルメンテナンス会社を選ぶ際は慎重な検討が必要です。契約内容の細部までしっかり確認しましょう。安易な決定は避けるべきです。些細な見落としが後々のトラブルにつながることもあるため、注意点を押さえておいてください。上記のポイントをチェックすると同時に、いくつか注意しておきたい点もあります。まず、価格だけにとらわれて選ばないことです。最安値の業者に飛びつきたくなる気持ちはありますが、極端に安い場合は人件費やサービス内容が十分でない可能性があります。結果としてトラブル対応が後手に回り、かえって修繕費が嵩む恐れもあります。総合的に見て納得できる価格とサービス内容のバランスが取れた会社を選びましょう。次に、契約書の内容は細部まで確認することです。【見極めポイント5】で挙げたようなサービス範囲・費用・契約条件について、不明瞭な点がないかを必ずチェックしてください。一度契約すると途中で変更・解約が難しいケースも多いため、納得できるまで担当者に説明を求めることを躊躇しないでください。また、担当者との相性や会社の対応姿勢も見逃せません。初期対応で違和感を覚える場合（連絡が遅い、こちらの話をあまり聞かない等）は、契約後も円滑なコミュニケーションが取りづらい可能性があります。複数社と接触して比較する中で、「ここなら安心して任せられそうだ」と感じるところを選ぶことも大切です。最後に、ビルメンテナンス会社によっては得意不得意や業務範囲に限界があります。全てを一社で完璧にこなす会社は存在しないかもしれません。清掃はA社、設備点検はB社と分けて依頼する選択肢も時には有効です。大事なのは、オーナーであるあなたが主導権を持ち、必要に応じて適切な業者を組み合わせながらビル管理体制を構築することです。以上の点に注意しつつ、慎重かつ前向きにパートナー選びを行いましょう。焦らず十分に比較検討することで、後悔のない選択ができるはずです。まとめビルメンテナンス会社を見極める9つのポイントとして、実績・経験の豊富さサービス対応範囲の広さスタッフの質と技術力緊急対応の迅速さ説明の丁寧さとコミュニケーション適正価格と明瞭な費用体系付加価値ある提案力最新技術の活用姿勢工事提案力の有無を挙げました。大切なビルを託すパートナー選びですから、これらのポイントを一つひとつ確認し、総合的に判断することが重要です。すべての条件を完璧に満たす会社は少ないかもしれませんが、優先順位をつけて「ここは譲れない」という点を満たす会社を選ぶと良いでしょう。本コラムで解説した内容は、特に遠方物件をお持ちの方や中小規模ビルを管理されている方にとって実践的なチェックリストになるはずです。ビルメンテナンス会社とのお付き合いは長期に及ぶものですので、信頼関係を築けるパートナーを見つけることが何よりも大切です。ぜひ今回の9つのポイントを参考に、「この会社になら任せられる！」と思えるビルメンテナンス会社を見極めてください。適切なパートナーとタッグを組むことで、ビル運営の不安や悩みは大きく軽減し、資産価値の維持・向上にもつながっていくでしょう。あなたの大切なビルが末長く健全に運用されることを願っております。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ 星野　正 ビルメンテナンス業に従事して20年以上。当社では管理・工事・開発支援に携わり、品質向上に取り組んでいます。 ビルメンテナンス・工事についてのご不明点は是非お問い合わせください 2025年11月11日執筆

皆さんこんにちは。株式会社スペースライブラリの鶴谷です。この記事はオフィスをリノベーションする際の減価償却についてまとめたもので、2025年11月7日に執筆しています。少しでも皆様のお役に立てる記事にできればと思っています。どうぞよろしくお願いいたします。 オフィスビルなどの建物や車両といった資産は、年数の経過とともに価値が減少していきます。こうした価値の減少分を経費として、耐用年数にわたり計上していく会計処理を「減価償却」と呼びます。減価償却を行うことで、企業は毎年その分の経費を多く計上できるため、利益が減って税金の負担を軽減できる効果があります。今回は、オフィスビルのリノベーションをご検討されているオーナー様に向けて、リフォーム・リノベーション費用の減価償却の仕組みや計算方法、そして耐用年数について解説します。 目次1．資本的支出とは2．減価償却費の計算3．修繕費とは4．減価償却とは5．減価償却のポイント「耐用年数」とは6．リノベーション費用の減価償却計算方法7．まとめ 1．資本的支出とは リフォームやリノベーションを行った場合、その費用は「資本的支出」か「修繕費」のどちらかに区分されます。費用を減価償却できるかどうかは、まずその費用が「資本的支出」に該当するかで判断されます。「資本的支出」とは、固定資産の修理・改良のために支出した費用のうち、その資産の使用可能期間を延長し、または価値を増加させる部分に対応する金額を指します。 2．減価償却費の計算 原則として「資本的支出」にあたる工事費用は、もともとの減価償却資産と種類・耐用年数が同一の新たな資産を取得したものとして取り扱われ、そこから減価償却費を計算します。一方、資産の通常の維持管理や資産の原状回復を目的とする支出（＝「修繕費」）は、その支出があった年に一括して経費計上が可能です。 3．修繕費とは 以下に該当するものは「修繕費」として処理できます。・修理・改良のために要した費用が20万円未満の場合・修理・改良などが、おおむね3年以内の期間を周期として行われることが既往の実績等から明らかな場合・原状を回復するために支出した費用また、修理・改良費用のうち「資本的支出」か「修繕費」かが明らかでない金額がある場合、次のいずれかに該当するときは修繕費として損金経理をすることができます。・その金額が60万円未満の場合・その金額が、その修理・改良などを行った固定資産の前期末における取得価額のおおむね10％相当額以下である場合（参照）国税庁：第8節 資本的支出と修繕費 4．減価償却とは 賃貸経営に限らず、建物などの減価償却資産は使用を続けるうちに経年劣化で年々価値が下がっていきます。そのため、取得時に全額を経費計上するのではなく、使用可能期間（耐用年数）にわたって分割で経費として計上していく必要があります。これが「減価償却」の基本的な考え方です。建物だけではなく、室内外の設備や機械装置など、時間の経過によって価値が下がるものは対象となります。一方、土地のように価値が減らないものは対象外です。なお、リノベーション工事の内容によっては、新設・交換した住宅設備なども減価償却の対象となりますが、単なる原状回復を目的とする「修繕費」に該当する場合は、工事の完了した年に一括経費として計上できます。 5．減価償却のポイント「耐用年数」とは 「耐用年数」とは、その資産がどれくらいの期間使えるかを示すものです。減価償却の対象となる建物や設備には、税法上「法定耐用年数」が定められており、その期間にわたって減価償却を行うことになります。例えば、オフィスビルの建物の場合、以下のように構造によって法定耐用年数が変わります。 建物の構造耐用年数鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造50年金属造（骨格材の肉厚が4mmを超えるもの）38年 建物附属設備の場合は、用途によって次のように定められています。 建物附属設備耐用年数冷房用・暖房用機器6年インターホン6年電気設備（照明設備を含む）15年給排水・衛生設備、ガス設備15年 （参照）国税庁：主な減価償却資産の耐用年数表 6．リノベーション費用の減価償却計算方法 減価償却の計算方法には、「定額法」と「定率法」の2種類があります。資産の種類ごとに利用できる方法は決まっており、建物は定額法のみが原則ですが、建物附属設備は定率法も選択可能です（もちろん定額法で計算することも可能です）。【建物】定額法の計算方法**「リフォーム費用 × 定額法の償却率」**で求めます。たとえば、金属造（骨格材の肉厚が4mm超）に分類される建物を1,000万円かけて改装した場合、耐用年数が38年で償却率が0.027と定められているので、1,000万円 × 0.027 ＝ 270,000円となり、年間27万円を減価償却費として計上します。（参照）国税庁：減価償却資産の償却率表【建物附属設備】定率法の計算方法**「（リフォーム費用 － 償却累計額） × 定率法の償却率」**で求めます。たとえば、共用部のトイレ（給排水・衛生設備、耐用年数15年）を500万円かけて更新した場合、償却率は0.133となります。1年目：(5,000,000円 − 0) × 0.133 = 665,000円2年目：(5,000,000円 − 665,000円) × 0.133 = 576,555円…というように、年を追うごとに計上できる額が減少していきます。 定額法・定率法 それぞれの特徴●定額法のメリット・計算がシンプルで、初期の減価償却費が定率法に比べて少ないため、初年度の経費を抑えられます。・デメリットとしては、建物などの収益力が下がり保守費用が増えてくる後年になるほど、減価償却費の負担比率が高くなる点が挙げられます。●定率法のメリット・早い段階で多く費用計上できるため、投資額の回収を比較的早められます。・デメリットとしては、初期の償却負担が大きくなることで、早期に利益を圧迫する可能性があるほか、年数が経過するにつれて節税効果が薄れていきます。 7．まとめ オフィスビルのリノベーションの際は、単純に工事費だけを考えるのではなく、減価償却や耐用年数の知識を踏まえて資産運用を検討することが、節税対策にもつながります。同じ工事内容でも「資本的支出」に当たるのか「修繕費」に当たるのかで処理が大きく変わる場合もありますので、詳細は施工会社や信頼できる税理士など専門家に相談されるのがおすすめです。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　設計チーム 鶴谷 嘉平 1994年東京大学建築学科を卒業。同大学大学院にて集合住宅の再生に関する研究を行いました。 一級建築士として、集合住宅、オフィス、保育園、結婚式場などの設計に携わってきました。 2024年に当社に入社し、オフィスのリノベーション設計や、開発・設計（オフィス・マンション）を行っています。 2025年11月7日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの星野と申します。この記事は「東京のビルメンテナンス優良企業10社｜現役ビルメンが厳選！」のタイトルで、2025年11月6日に執筆しています。少しでも、皆様のお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願いいたします。 目次1．はじめに2．ビルメンテナンス会社を選ぶポイント3．ビルメンテナンス会社選びでよくある失敗例4．大手企業と中小企業、それぞれのメリット・留意点5．東京のビルメンテナンス優良企業10社紹介6．まとめ 1．はじめに 不動産オーナーや施設管理者にとって、ビルの維持管理は頭の痛い課題です。テナントからのクレーム対応や設備の故障対応、日常清掃から法定点検まで、やるべきことは山積みですよね。小規模なビルでも、いざ自分で管理してみると想像以上に手がかかるものです。実際、「テナント対応に追われて本業に支障が出ている」「遠方に住んでいて緊急トラブルへの対応ができず不安」「築年数が古く修繕箇所が多いが、何から手を付ければよいか分からない」といった悩みを抱えるオーナーも少なくありません。信頼できるビルメンテナンス会社がパートナーにいれば、こうした業務を安心して任せることができ、資産価値の維持や収益の最大化に専念できます。一方で、世の中には大小さまざまなビル管理会社が存在し、「どこに任せれば良いのか分からない…」と悩んでいる方も多いでしょう。本記事では、東京で信頼性の高いビルメンテナンス優良企業10社を厳選してご紹介します。大手企業ならではの安定感や組織力のメリットから、地域密着型の中小企業ならではの柔軟なサービスや独自の強みまで、現場目線を交えつつ詳しく解説します。また、後半では管理会社を選ぶ際のポイントやよくある失敗例についても触れますので、パートナー選びの参考にしてください。 2．ビルメンテナンス会社を選ぶポイント ビル管理会社を選定する際には、以下の点に注目しましょう。サービス範囲の広さと対応力: 清掃業務から設備点検、故障時の修繕手配まで、対応できる業務範囲を確認しましょう。一社でエレベーターや空調設備の保守まで包括的に任せられれば、別々に業者を手配する手間が省けます。また、テナントからのクレーム一次対応や細かな営繕までカバーしてくれる会社だと、オーナーとしては非常に助かります。緊急対応（24時間体制）: 深夜や休日に水漏れ・停電などのトラブルが発生した場合、24時間対応可能な会社であれば迅速に駆けつけてくれます。例えば「夜中にビルの給水管が破裂した」というケースでも、24時間体制の管理会社なら被害を最小限に食い止められるでしょう。緊急連絡窓口や当直スタッフの有無は重要なチェックポイントです。例えば地方在住で都内物件を所有するオーナーなら、現地に拠点を持つ会社に任せた方が緊急時も安心できるでしょう。実績と専門性: 管理会社のこれまでの実績や得意分野も要確認です。自分の物件と同規模・同用途のビルを管理した経験が豊富か、専門資格を持ったスタッフ（設備管理技術者やビルクリーニング技能士など）が在籍しているかなどが判断材料となります。築年数が古いビルなら老朽設備の管理ノウハウがある会社、最新のスマートビルならITに強い会社といった具合に、物件に合った専門性を持つかを見極めましょう。柔軟性と提案力: 画一的な対応ではなく、物件ごとの状況に応じて柔軟にサービスを調整してくれるかも重要です。例えば、「このフロアだけ清掃頻度を上げたい」「古くなった内装をリフォームしたい」といった要望に対し、親身に相談に乗ってくれる会社は現場目線で頼りになります。物件の課題をヒアリングした上で、空室改善の施策やコスト削減策など提案してくれるかどうかもチェックしましょう。コストと契約内容の透明性: 管理委託料の安さだけで判断するのは禁物です。料金に見合ったサービス内容か、追加料金が発生するケース（特別清掃や緊急対応時など）はどうかなど、契約内容を細かく確認しましょう。「月額◯万円でどこまでやってくれるのか」が不透明な会社だと、後々「それは別料金です」とトラブルになりかねません。信頼できる会社は契約前にサービス内容と費用の詳細をしっかり説明してくれます。コミュニケーションと報告体制: 管理状況の定期報告や、オーナーからの問い合わせ対応の丁寧さも大事なポイントです。離れた所に住むオーナーであれば、メールやオンラインシステムで物件の状況を共有してくれる会社だと安心できるでしょう。担当者との相性や、提案や報告のわかりやすさなど、「任せて安心」と感じられるコミュニケーション体制が整っているか確認してください。対応エリアや地域密着性: 自分の物件があるエリアをしっかりカバーしている会社かも見逃せません。東京23区内に複数拠点を持ち、現場へのアクセスが早い会社は、いざというときの駆けつけ時間が短くて済みます。地域密着の企業であれば、地元の信頼できる協力業者ネットワークを持っているケースも多く、小さな修繕でも迅速に対応してくれるでしょう。例えば地方在住で都内物件を所有するオーナーなら、現地に拠点を持つ会社に任せた方が緊急時も安心できるでしょう。 3．ビルメンテナンス会社選びでよくある失敗例 つづいて、管理会社選定の際によく陥りがちな失敗パターンを確認しておきましょう。同じ失敗を繰り返さないためにも要チェックです。料金だけで選んでしまう: 「とにかく月額費用が安いところに頼みたい」とコスト最優先で判断してしまうケースです。見積もりの安さだけに飛びつくと、肝心のサービス品質が伴わなかったり、必要な業務が含まれていなかったりすることがあります。結果的にトラブル対応に追加費用がかかったり、建物の劣化を早めてしまっては本末転倒です。実際、安さに釣られて契約した結果、最低限の清掃しかされずビルの印象が悪化してしまった例もあります。契約内容の確認不足: サービス範囲や契約条件を十分に理解しないまま契約してしまうミスです。「当然そこまでやってくれると思っていた」という思い込みで任せたら、実は清掃箇所が限定されていて想定外の汚れが放置されていた…ということも。特に緊急対応や定期点検の有無など、契約書の細かな部分まで確認を怠ると、後から「そこは対応外です」と言われて慌てる羽目になります。会社規模や専門性のミスマッチ: 選んだ管理会社の規模や得意分野が、自分の物件に合っていないケースです。例えば、小規模ビルなのに超大手に任せた結果、他の大口案件に埋もれて画一的な対応しかしてもらえない、逆に大規模物件なのに零細業者に頼んだら人手や技術が足りず対応しきれない、といった事態になりがちです。また、オフィスビルなのに住宅管理がメインの会社に任せてしまい、テナント誘致のノウハウが不足していたというケースも見られます。知名度や規模にとらわれず、自分の物件に合った会社かどうかを見極めましょう。比較検討をせずに契約する: 1社だけの話を聞いて即決してしまうのもよくある失敗です。不動産会社の紹介や知人のつてだけで決めてしまい、他社の提案や相場を知らずに契約してしまうケースが該当します。後になって「他社ならもっと充実したサービスを同程度の費用でやってくれたのに…」と後悔することのないよう、最低でも2〜3社から見積もりや提案を取り、じっくり比較することが大切です。知人に勧められるまま一社に決めてしまい、もっと自分に合う会社を見落としていた…ということがないようにしたいですね。 4．大手企業と中小企業、それぞれのメリット・留意点 ビル管理会社には、全国展開する大手企業から地域密着の中小企業までさまざまです。それぞれで期待できるメリットと、注意すべきポイントが異なります。簡単に比較すると以下の通りです。 視点大手ビル管理会社中小規模の管理会社サービス体制専門部署が揃いワンストップ対応可能。人員も豊富で24時間対応しやすい。業務範囲は限定されるが、必要に応じ外部業者と連携して対応。担当者が幅広い業務を兼務するケースも。柔軟性標準化されたサービスが中心。個別対応はルールの範囲内。物件ごとに柔軟にサービス内容を調整。オーナーの要望に細かく対応可能。コミュニケーション窓口担当と実作業担当が分かれることも。報告・連絡は定期的に文書で行う傾向。担当者が固定され、直接やり取りしやすい。経営層とも話が通りやすく、意思疎通がスムーズ。コスト組織維持費がかかる分、料金はやや高め。比較的安価なことが多い。必要なサービスだけ選べばコスト調整もしやすい。信頼性・安定感豊富な実績と大人数の組織によるバックアップ。急な欠員や大型案件にも対応可能。経営基盤が安定している安心感。担当者レベルでの信頼関係を築きやすい。現場スタッフの入れ替わりが少なく、長期的な付き合いが期待できる。 大手の安心感と中小企業のきめ細かさ、どちらを重視するかは物件の状況やオーナーの方針次第です。両者の特徴を踏まえて、自分に合ったタイプの管理会社を選ぶと良いでしょう。 5．東京のビルメンテナンス優良企業10社紹介 ここからは、東京でおすすめできるビルメンテナンス会社を10社ピックアップして紹介します。大手から中小まで幅広く取り上げ、それぞれの特徴や強みを現場の視点で解説します。自社に合ったパートナー選びの参考にしてみてください。念のため、実際の企業名はここでは伏せさせていただきますが、私の知っている範囲で各社の特徴や強みを個人的な見解で書かせていただいておりますのでご了承お願いします。もしどうしてもお知りになりたい方は・・・ ・株式会社スペースライブラリ株式会社スペースライブラリは、規模は小さいながら総合力に定評のあるビル管理会社です。東京23区を中心にオフィスビルに特化して50棟以上の管理実績があり、清掃業務から設備点検、テナント対応までワンストップで提供します。さらに、自社で賃貸運営も請け負う一括借上げ（サブリース）サービスを展開している点も大きな特徴です。空室が出た場合でも同社が借主となって家賃収入を保証してくれるため、遠方のオーナーや初めてビル経営に挑戦する方でも安心してお預かりいたします。また、万一のトラブルに備えて24時間対応の緊急連絡体制も整えており、夜間の設備故障にも自社スタッフや提携先の専門業者が迅速に駆け付けて対応します。現場視点での細やかな対応にも定評があります。建物ごとに専任担当者が付き、オーナーの意向に沿った管理プランを柔軟にカスタマイズ可能です。「共用部清掃の頻度を増やしたい」「老朽化したフロアのリニューアルを検討したい」など、個別の相談にも親身に応じて的確な提案を行います。中小企業ならではのフットワークの軽さと、大手にも引けを取らないサービス範囲の広さを両立していると自負しております。また、築古ビルで空室が増えてしまっているようなケースでも、リニューアル提案から工事請負まで一括サポートし、短期間で満室化を実現した実績もあります。また自社で営繕員を採用しておりますので、軽微な修繕で専門業者を手配する時間と費用が掛からず、お得にすむかもしれませんので是非ご検討ください。ビルメンテナンス部門のスタッフは定期的に専門業者を招聘して建物管理にまつわる研修会も実施しております。 MF社MF社は業界を代表する大手ビルメンテナンス企業の一角です。都内だけで100棟以上のビル管理実績を誇り、清掃・設備保守から警備まで自社グループ内で幅広く対応できる総合力が強みです。オフィスビルや商業施設、ホテルなど大型物件の管理を多く手掛けており、24時間体制のコールセンターと緊急出動要員も備えています。組織力を活かした安定したサービス品質にも定評があります。新人スタッフでも統一された研修を受けて現場に出るため、どの物件でも一定水準の対応が期待できます。また、オーナー向けの専用窓口担当や定期報告システムも整っており、大手ならではの安心感があります。さらに専門部署が細分化されていることで、トラブル発生時には各分野のプロフェッショナルが迅速に対処する体制が整っています。また、法令遵守にも厳格で、消防設備点検や建築物定期検査など各種法定業務も確実に実施してくれます。その反面、サービス内容がマニュアル化されている分、個別の要望への対応が画一的になりがちという声もあります。柔軟な対応を望む場合は事前に希望をしっかり伝えるなど、コミュニケーション次第で弱点を補えるでしょう。 TT社TT社は創業50年以上の歴史を持つ老舗のビルメンテナンス会社です。官公庁の庁舎や大企業の本社ビルなど信頼性が重視される物件を長年多数管理してきた実績があり、業界内での評価も高い企業です。本業のビル清掃分野では研修施設を自社運営し、スタッフの育成に力を入れていることで知られています。床のワックスがけから窓ガラス清掃まで仕上がりの美しさに定評があり、ビルクリーニング技能協会から表彰を受けた実績もあるほどです。また、高所ガラス清掃や害虫駆除など専門性の高い作業にも対応可能な体制を備えています。設備管理や衛生管理の部門も充実しており、法定点検や定期清掃など抜け漏れなく対応してくれることでしょう。堅実な企業風土で、契約した業務はきっちりと履行する信頼感が魅力です。ただ、大手ゆえに現場担当者が定期的に異動になることもあり、長年同じ担当に見てもらいたいオーナーにとっては物足りなく感じる場合もあります。その際も引き継ぎ体制は万全ですが、担当者と信頼関係を築くまでに時間がかかるケースがある点は念頭に置いておきましょう。 MJ社MJ社は設備管理や省エネ分野に強みを持つ大手ビル管理会社です。建物設備の専門エンジニアが多数在籍しており、空調・電気・給排水といったインフラ設備の点検やメンテナンスで高度なサービスを提供しています。親会社が大手建設グループということもあり、建物診断や大規模修繕の計画立案などコンサルティング業務にも定評があります。実際に、古いオフィスビルの省エネ改修プロジェクトを手がけて光熱費を大幅に削減した実績や、最新ビルへのスマート管理システム導入事例など、提案力の高さが光る企業です。最新技術の活用にも積極的で、自社開発の遠隔監視システムを用いて24時間体制でビルの設備稼働状況を見守っています。異常を検知すると迅速に現場スタッフへ通知される仕組みで、トラブルの予兆を捉え未然に防ぐ予防保全にも取り組んでいます。ハイテク志向のサービスは魅力的ですが、その分コストも比較的高めです。小規模な物件では「そこまで本格的でなくても…」と感じるケースもあり、必要なサービスとのバランスを見極めて導入を検討するとよいでしょう。また、技術スタッフの教育にも力を入れており、定期研修で最新技術や法令知識をアップデートしています。 TB社TB社は新宿区に拠点を置き、新宿・渋谷エリアを中心に地域密着のサービスを展開するビルメンテナンス会社です。管理物件は中小規模のオフィスビルやテナントビルが中心で、エリアを絞っている分迅速な対応力に優れています。本社から現場までの距離が近いため、緊急時には担当者がバイクで駆け付けるなどフットワークの軽さが持ち味です。また、地元の設備業者とも強固なネットワークを築いており、専門的な修理や工事が必要な場合も迅速に信頼できる業者を手配してくれます。少数精鋭のチームで運営しており、社長自ら現場点検に赴くこともあるほど現場主義が徹底しています。オーナーとの距離が近く、細かな要望や相談もしやすい雰囲気です。「設備の細かい不調にもすぐ対応してくれて助かる」「現地をよく知っているので安心」といった声もあり、特定エリアのビルを任せるには心強いパートナーとなるでしょう。長年の経験から、古い建物特有のトラブルへの対処法も心得ており、安心感があります。 TS社TS社はオーナーのニーズに合わせた柔軟なサービス提供で知られる中小ビル管理会社です。清掃一つとっても「毎日・週数回・月数回」など頻度を選べるプランが用意されており、必要なサービスだけを組み合わせて契約することができます。設備点検や法定検査についても、自社スタッフに加えて信頼できる専門協力会社を適宜コーディネートすることで、無駄なコストを抑えつつワンストップ対応を実現しています。その分管理料もリーズナブルに設定されており、限られた予算で管理を依頼したいオーナーにはありがたい存在です。契約期間や内容の見直しにも柔軟で、物件の状況変化に応じてサービス内容を変更しやすい点も魅力です。例えば「共用部の日常清掃は自社で行うので、定期清掃と設備点検だけお願いしたい」といった部分委託の要望にも快く対応してくれます。オーナーの事情に寄り添ったカスタムメイドの管理プランを提案してくれるため、「痒い所に手が届くサービス」として評価されています。限られた予算で必要十分な管理を実現したいオーナーにとって、心強い選択肢と言えるでしょう。 CR社CR社はビル清掃と内装リフォームの両方に対応できるユニークなサービスを展開する会社です。元々は内装工事会社としてスタートし、その後ビルメンテナンス部門を立ち上げた経緯があり、建物の美観維持と設備リニューアルをワンストップで任せられます。清掃スタッフと施工担当者が社内で連携しているため、日常清掃の中で気付いた劣化箇所をタイムリーにオーナーへ報告し、補修や改修の提案まで一貫して行ってくれるのが強みです。実際に、テナント退去時の原状回復工事から次の入居者向けの美装清掃までまとめて依頼できるため、オーナーにとって手間が大幅に省けます。別々の業者に発注する場合に比べ、スケジュール調整がスムーズで工期短縮にもつながります。「清掃会社と工事会社の橋渡しをしなくて済むので助かる」といった声もあり、ビルの改修ニーズが定期的に発生する物件では特に重宝する存在です。なお、小規模なレイアウト変更や設備交換なども柔軟に対応しており、建物価値の向上につなげてくれる頼もしいパートナーです。 MB社MB社はビルの物的管理に留まらず、テナント対応や賃貸管理までトータルにサポートしてくれる中小企業です。通常の清掃・設備点検業務に加え、テナントからの問い合わせ窓口や苦情対応を代行してくれるため、オーナーが直接テナント対応に追われる心配が減ります。契約更新や退去時の手続きなど賃貸管理業務のサポートも行っており、小規模ながらオーナーの良き“管理パートナー”として頼れる存在です。また、賃貸不動産経営管理士など賃貸管理の有資格者が在籍しているため、契約や法律面の相談も可能です。例えば、賃料の集金代行や滞納時の督促連絡、退去時の精算事務までフォローしてくれます。また、空室が出た際には地元の不動産仲介会社と連携してテナント募集を支援してくれるなど、オーナーの負担軽減に徹したサービスが特徴です。トラブル対応も適切で、過去には賃料滞納や騒音クレームの問題を円満に解決した事例もあります。「細かな事務処理まで任せられて本業に集中できる」といった声もあり、特に本業が忙しいオーナーや遠方在住のオーナーにとって強い味方となるでしょう。 OB社OB社は最新テクノロジーを活用したスマートなビル管理を売りにする新進気鋭の企業です。IoTやクラウドを駆使してビルの状態をモニタリングしており、各種センサーによる水漏れ検知や温度・湿度管理、オンラインでの清掃チェック機能などを提供しています。管理物件には必要に応じてセンサー類を設置し、24時間体制で異常を見張ることで、トラブルの早期発見・対処を実現しています。オーナー向けの専用アプリが用意されているのも特徴です。スマートフォンやPCから清掃作業の完了報告や点検結果のレポートをいつでも確認でき、遠方にいても自分のビルの状況を把握しやすくなっています。過去の修繕履歴や設備点検の予定もアプリ上で一目でわかるため、書類管理の手間も軽減されます。ITを駆使することで少人数でも効率的な運営を可能にしており、「報告が透明で安心」「データに基づいた提案が的確」と評判です。デジタル世代のオーナーには特にマッチするサービスと言えるでしょう。ITを駆使した新しい管理スタイルは業界内でも注目されており、今後のトレンドになりつつあります。 QR社QR社は環境に優しい清掃とホスピタリティ精神を兼ね備えたサービスが特徴のビルメンテナンス会社です。洗剤や資機材は環境負荷の低い製品を厳選し、汚水や廃棄物の処理にも細心の注意を払っています。省エネ清掃（こまめな照明管理や節水技術など）にも取り組んでおり、SDGs時代にふさわしいサステナブルな管理方針を掲げています。また、清掃スタッフへの接遇教育も徹底しており、ただ綺麗にするだけでなく気持ちの良いサービス提供を心がけている点も魅力です。実際に、ビルの利用者やテナントから「いつも挨拶が気持ちいい」「困ったときに笑顔で助けてくれる」といった高評価を得ています。定期清掃の報告書には写真付きで改善提案が添えられるなど、現場で気付いた小さな問題も見逃さずオーナーに提案してくれるきめ細かさがあります。単なる下請け業者ではなく、ビルの価値向上を一緒に目指してくれるパートナーとして、オーナー・テナント双方から信頼を集めています。サービス品質の高さから、高級マンションやクリニックビルなどホスピタリティが重視される物件の管理を任されるケースも多いようです。 6．まとめ ビルメンテナンス会社選びは、オーナーにとって物件の将来を左右する大事な決断です。本記事では、大手から中小まで特色ある10社をご紹介しましたが、それぞれに強みがあり、向いている物件やオーナーのニーズも異なります。ぜひ、自身の物件規模や課題（例えば空室対策が必要なのか、コスト削減を重視するのかなど）に照らし合わせて、最適なパートナーを見極めてください。実際に依頼を検討する際は、気になる会社に問い合わせて詳細な提案や見積もりをもらい、比較検討することをお勧めします。その過程で担当者の対応や提案内容を確認すれば、各社の特徴が一層はっきりするでしょう。大切なのは、単に知名度や費用だけでなく、自分の物件にフィットするかどうかです。契約後も定期的にコミュニケーションを取り、物件の情報共有や要望のすり合わせを行うことで、長期的に良好なパートナーシップを築けます。信頼できる管理会社とタッグを組めば、日々の管理負担が軽減されるだけでなく、ビルの価値向上や安定経営にもつながります。なお、ここでよくある質問を二つご紹介します。Q: 管理会社に依頼すると費用はどれくらいかかるの？A: 物件の規模や依頼範囲によって変動します。清掃のみの委託なのか、設備保守やテナント対応まで含めるのかで大きく異なりますが、概ね月数万円〜数十万円が一つの目安です。例えば、延床面積1,000㎡程度のオフィスビルで基本的な清掃・設備点検を委託する場合、月額20〜30万円前後のケースが多いようです。ただしサービス内容や物件の状況次第で増減するため、複数社から見積もりを取り比較すると良いでしょう。また本ページで改めてこのトピックを取り上げてご紹介したいなと思ってますので気になる方は少しお待ちください。Q: 管理会社との契約期間や、途中で変更することはできるの？A: 多くの場合、契約期間は1年ごとなど定期的に更新される形式です。途中解約は契約内容によりますが、解約通知期間を設けて柔軟に対応してくれる会社もあります。また、実際に契約してみて合わないと感じた場合、管理会社を変更すること自体は可能です。物件引き継ぎの際には現管理会社との調整が必要ですが、オーナーとして満足できない場合は遠慮なく契約更新時に変更を検討しましょう。本稿がパートナー選びの一助となり、オーナーの皆様が安心してビル経営に取り組めることを願っています。ぜひ本記事の内容を参考に、最適なパートナーを見つけていただければ幸いです。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ 星野　正 ビルメンテナンス業に従事して20年以上。当社では管理・工事・開発支援に携わり、品質向上に取り組んでいます。 ビルメンテナンス・工事についてのご不明点は是非お問い合わせください 2025年11月6日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの飯野です。この記事は「東京・築古中型賃貸オフィスの適正賃料と空室対策【実践ガイド】」のタイトルで、2025年11月5日に執筆しています。少しでも、皆様のお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願いいたします。 目次1．導入：東京の築古・中型オフィス市場の現状と課題2．適正賃料の具体的な決め方3．空室対策の具体的実践4. 築古オフィスにおける成功・失敗事例5．今後の市場展望とオーナーが取るべき戦略6．まとめと実践的チェックリスト 1．導入：東京の築古・中型オフィス市場の現状と課題 近年、東京の築古・100坪以下の中型オフィス市場は、大きな変化に直面しています。テレワークの普及やフレキシブルワークスペースの台頭により、従来型のオフィスに対する需要が変化し、築古オフィスビルの競争力が問われています。築年数の経過に伴い、設備の老朽化やレイアウトの陳腐化が進み、新築やリノベーション済みのオフィスとの競争で不利になりがちです。また、近年のエネルギーコストや修繕費の上昇も、オーナーにとって大きな負担となっています。こうした背景の中、適正な賃料設定と効果的な空室対策を講じることが、オーナーにとって不可欠な経営戦略となっています。 空室対策と適正賃料設定の重要性 築古オフィスのオーナーが直面する最大の課題は、「適正な賃料を設定しつつ、安定したテナントを確保すること」 です。賃料を相場より高く設定すれば空室が長期化し、低く設定すれば収益性が低下します。さらに、安易な値下げによってビルのブランド価値が低下し、長期的な不利益を被る可能性もあります。また、単純に賃料を調整するだけでなく、ターゲットとするテナント層のニーズを正確に把握し、適切な付加価値を提供することが求められます。本コラムでは、適正な賃料の設定方法と、実践的な空室対策の手法を紹介し、築古オフィスの収益性向上に貢献することを目的としています。 本コラムの目的と読者への提供価値 本コラムでは、築古オフィスのオーナーが直面する課題に対し、「適正賃料の決め方」 と 「効果的な空室対策」 を実践的な視点から解説します。特に、以下の点に焦点を当てます。・市場調査を基にした適正賃料の算出方法・賃料値下げ以外の空室対策の実践例・ターゲットテナントの特定と誘致の戦略・収益最大化のためのリスク管理・成功・失敗事例から学ぶポイント築古オフィスを所有するオーナーが、本コラムを通じて、収益を確保しつつ安定したテナント確保ができるよう、具体的なアクションプランを提供していきます。 2．適正賃料の具体的な決め方 競合物件調査と比較方法（賃料・設備・立地の比較ポイント） 適正賃料を決めるためには、まず市場調査が欠かせません。競合物件と比較し、賃料設定の妥当性を判断する必要があります。調査する際の主なポイントは以下の通りです。・賃料水準：近隣エリアの築年数・設備が類似したオフィスの賃料相場を把握する。・設備・仕様：エレベーターの有無、セキュリティ設備、エアコン、トイレの新旧など。・立地条件：最寄駅からの距離、周辺環境（飲食店・コンビニの有無）、繁華性の違い。・入居率の傾向：周辺物件の稼働率を把握し、需要が高いか低いかを確認する。不動産ポータルサイトや地元の不動産仲介業者との情報交換を通じて、競合物件の最新情報を収集し、自社ビルの強み・弱みを分析することが重要です。 適正賃料の計算方法と実際のシミュレーション事例 賃料設定の基本的な考え方は、市場相場＋自社物件の付加価値－築年数や設備劣化による減点 というフレームワークで整理できます。例えば、同じエリアの新築ビルの賃料が 20,000円/坪、築10年のビルが 15,000円/坪 だった場合、築30年のビルでは 12,000～14,000円/坪 が適正な範囲となる可能性があります。また、賃料を設定する際には、以下の要素も考慮する必要があります。・想定される稼働率：賃料を上げすぎると空室が長期化するリスク。・運営コストとのバランス：固定資産税、修繕費、水光熱費の上昇分を賃料に転嫁できるか。・テナントの経営状況：ターゲットとする企業が支払える賃料帯の確認。 フリーレント・保証金の設定基準と考え方 競争力のあるオフィス賃貸市場では、フリーレント（一定期間の賃料無料）や保証金の条件を適切に設定することで、テナントの入居を促進できます。●フリーレントの目安・競争の激しいエリアでは「2～3ヶ月のフリーレント」を設定することが一般的。・ただし、長期間のフリーレントは短期契約リスクが高まるため、最低1年以上の契約を前提とする。●保証金の設定・相場として、賃料の6ヶ月～12ヶ月分が一般的。・テナントの信用力によって調整可能（上場企業などは保証金を抑えられるケースも）。 築古ビルにおける「適正賃料水準の引き下げ」と「一時的な賃料値下げ」の違い 築古ビルで賃料設定を検討する際には、「市場環境に合わせて適正賃料そのものを引き下げること」と「短期的な目的で一時的に賃料を値下げすること」を明確に区別して考える必要があります。●適正賃料水準の引き下げ（長期的な調整）・築年数の経過、市場ニーズの変化、競合ビルの相場などを考慮して客観的に算出されます。・ビルの競争力を維持し、安定した入居率を長期的に保つため、定期的かつ戦略的な見直しを行います。●一時的な賃料値下げ（短期的・臨時的措置）・急な空室や資金繰り改善など、短期的な目的のために期間限定で実施します。・臨時措置であることをテナントに明確に示し、期間終了後には適正賃料に戻すことを前提とします。この2つの賃料変更を曖昧にすると、特に一時的な値下げによるネガティブな影響が目立ち、以下の問題を招く恐れがあります。●テナントの質の低下・大幅な賃料引き下げによって、財務基盤の弱い企業が入居しやすくなり、賃料滞納や短期間での退去リスクが高まります。●長期的な収益性の悪化・一度下げた賃料を市場回復時に元の水準に戻すことが難しくなり、既存テナントとの交渉も難航します。結果として長期にわたり低収益状態が続く危険性があります。●市場評価の低下・周辺相場を乱すほどの値下げは、地域の賃料水準そのものを引き下げる可能性があり、資産評価が下落し、不動産価値を毀損する原因にもなります。したがって、賃料値下げを検討する場合には、「短期的措置」としてフリーレントや短期契約など柔軟な方法を採用するとともに、基本となる適正賃料を守り、設備改善やサービス強化など別の方法でビルの競争力を高めることが重要になります。 3．空室対策の具体的実践 設備投資と賃料調整のバランス・優先順位 空室対策において、設備投資と賃料調整のどちらを優先するかは、オーナーにとって重要な課題です。一般的に築古オフィスでは、大規模な設備投資を行うよりも、必要最小限の設備改善に留め、適正な賃料水準を維持する方が効果的なケースが多いです。設備投資を行う場合は、特に空調設備やトイレ・給湯設備の改善、LED照明への変更、通信環境の整備など、テナントが直接的にメリットを感じる部分に集中すると、競争力の強化につながります。ただし、その投資が賃料に反映され、市場競争力を損なわない範囲であることが重要です。設備投資による賃料アップが困難な場合は、賃料の据え置きやフリーレントなどの条件で競争力を高める方が得策です。 ターゲットテナントの明確化と業種別テナント誘致の戦略 空室対策の成功には、明確なターゲット設定が欠かせません。東京都の中小企業の景況調査によると、製造業や卸売業の景況感が改善傾向にあるため、これらの業種に焦点を当てることが現実的です。例えば、製造業であれば営業拠点、卸売業であれば物流拠点兼オフィスとして活用可能な物件の訴求が考えられます。ターゲット業種に合わせて必要な設備や契約条件を整えることで、入居のハードルを下げ、競争力を高めることが可能になります。 賃料以外の付加価値提供策（内装・契約条件・短期契約の活用） 競合との差別化には賃料以外の付加価値提供が効果的です。特に以下の施策が有効です。・内装工事支援：基本的な内装を提供し、入居時のテナント負担を軽減する。・契約条件の柔軟性向上：短期契約や更新条件を柔軟に設定し、新興企業やスタートアップにも魅力的な条件を提示。これらの施策は、投資額を抑えつつテナントにとっての価値を高め、競争力の向上につながります。 収益最大化を意識した空室リスク管理シミュレーション 空室リスクを適切に管理するためには、収益シミュレーションを実施し、リスクを客観的に評価することが重要です。例えば、賃料を一時的に5%下げることによって稼働率がどの程度改善し、年間収益がどう変化するかを計算します。また、設備投資を行った場合の回収期間を明確に算出し、投資対効果を見極めることも必要です。空室が長期化するリスクと賃料を下げた場合の収益影響を比較し、どの施策が最も費用対効果が高いのかをシミュレーションによって判断します。この客観的なデータに基づいた意思決定が、収益の最大化とリスクの最小化を両立させる鍵となります。 4. 築古オフィスにおける成功・失敗事例 適正賃料設定で成功した事例 都内のある築35年・延床面積約80坪の中型オフィスビルでは、市場調査を徹底的に行い、競合物件よりやや低めながらも安易な値下げを行わず、設備投資を最小限に抑えたうえで賃料を設定しました。具体的には、競合物件との比較で賃料帯を周辺相場の約5%低めに設定し、さらにフリーレントを1ヶ月提供するという魅力的な条件を打ち出しました。その結果、新規テナントの獲得に成功し、稼働率は半年で70％から95％にまで向上しました。入居後のテナント満足度も高く、長期安定テナントの確保に成功し、収益基盤が安定しました。成功の要因は、競合との差別化を明確に図ったこと、そして適切な価格設定と柔軟な条件提示をバランスよく組み合わせたことにあります。 賃料設定の失敗例とその原因分析 一方、別のオフィスビル（築28年・90坪）では、早急な空室改善を狙い賃料を20％引き下げました。一見、短期的には空室が埋まり、表面的には成功したかに見えましたが、低賃料に惹かれて集まったテナントは財務基盤が弱く、入居後まもなく賃料滞納や契約違反が頻発しました。さらに、一度下げた賃料を市場の回復時に元の水準に戻そうとした際、テナント側から強い抵抗を受け、交渉が難航し、結果的に長期にわたる収益性の悪化を招きました。この失敗の主な原因は、十分な市場調査を行わず、競合との賃料差や入居するテナント層の特性を考慮せずに単純な価格競争に走ったことにあります。また、目先の稼働率改善ばかりを追求し、長期的な収益安定を見据えた戦略を欠いていた点も問題でした。 設備投資を最小限に抑えて空室を改善した事例 別の築32年の70坪のオフィスビルでは、空室が続き賃料収入の減少が深刻な状況にありましたが、大規模なリノベーションではなく、必要最低限の設備投資に抑えて空室対策を実施しました。具体的には、テナントニーズを把握するためのヒアリングを行い、Wi-Fi環境の整備と共用部分の照明をLEDに変更するという比較的低コストな施策を導入しました。さらに契約条件にも工夫を加え、短期契約や柔軟な更新条件を提供し、小規模企業や成長段階のスタートアップにも入りやすい環境を整備しました。この結果、初期投資の抑制を実現しつつも、新規テナントが集まりやすい環境が整い、1年以内に空室率を50％から10％にまで劇的に改善しました。この事例からも、無理な設備投資を避けながら、テナントニーズを捉えた最低限の設備改善と、契約条件の柔軟性を組み合わせることが、費用対効果が高く現実的な空室対策であることが明らかです。 5．今後の市場展望とオーナーが取るべき戦略 2025年以降のオフィス市場予測 2025年以降、東京のオフィス市場はますます競争が激化する見通しです。特に都心部では、大規模な再開発プロジェクトによって大量のオフィス供給が予定されており、虎ノ門や品川・高輪ゲートウェイ周辺、芝浦などのエリアにおいては超大型ビルが相次いで竣工する予定です。これら最新設備を備えた新築の大型物件が供給されることにより、大企業を中心に既存ビルからのテナント移転が加速する可能性があります。その一方で、中小企業やスタートアップ企業のオフィスニーズは依然として一定の水準で維持される見込みです。賃料が比較的手頃で柔軟な契約が可能な中型オフィスに対する需要も根強く、特に50～100坪の物件では、使い勝手の良さが評価される傾向にあります。ただし、大型オフィスでも、フロア分割して中規模テナントをターゲットとした戦略をとるケースも見受けられ、中型オフィスも厳しい競争に晒される可能性があります。また、大企業でも本社機能の一部を中型オフィスへ移転する企業が増える一方、リモートワークの浸透によるオフィス面積の縮小が進む企業も多いため、市場の二極化がさらに鮮明になると予測されます。こうした複雑で変動する市場環境下でオーナーが競争力を維持するためには、個々のテナントニーズを正確に捉え、柔軟で的確な対応を取ることが必要です。 長期視点で資産価値を維持・向上させる戦略 築古オフィスのオーナーが中長期的に資産価値を維持・向上させるためには、以下のような戦略を実践することが重要です。・定期的な市場調査と適正賃料の再評価：周辺市場の変化や競合物件の動向を定期的に分析し、適正賃料の見直しを戦略的に実施します。単なる値下げではなく、市場ニーズに合った柔軟な賃料設定やインセンティブ提供を検討します。・最低限の設備投資による効率的な改善：大規模リノベーションではなく、通信環境の改善、LED照明導入、空調設備の効率化など、費用対効果の高い最低限の設備改善に絞った投資を行います。こうした投資はテナント満足度の向上と維持につながります。・柔軟な契約条件の提示による空室リスク管理：短期契約や柔軟な更新条件を整えることで、多様化するテナントニーズに対応します。特にスタートアップ企業や拡張・縮小が頻繁な企業にとっては、契約の柔軟性が重要な決定要素となります。・ブランド力の強化と付加価値の創出：築古オフィスのブランド力を向上させるため、特徴的なデザインの共用部整備やテナントサービスの充実を図ります。これにより、競合物件との差別化を明確にし、賃料水準を守りつつ高い入居率を維持できます。これらの戦略を適切に実践することで、市場環境の変化に柔軟に対応しながら、築古オフィスビルの競争力を保ち、長期的な収益性向上を実現することが可能となります。 6．まとめと実践的チェックリスト 記事の要点整理と行動ポイント 本コラムでは、築古・100坪以下のオフィスビルを所有するオーナーに向けて、適正賃料設定と具体的な空室対策について解説してきました。主なポイントを整理すると以下の通りです。・市場調査に基づいた適正賃料設定を定期的に実施すること。・安易な賃料値下げは避け、競合と差別化できる付加価値を提供すること。・設備投資は最低限にとどめつつ、テナントのニーズに応じた改善を実施すること。・契約条件の柔軟性を高め、多様なテナントニーズに応えること。・ターゲットテナントを明確化し、戦略的なテナント誘致を図ること。・長期的な視点で資産価値を維持・向上させる戦略を立てること。 不動産専門家・プロパティマネジメント会社との協業チェックリスト オーナー自身がすべての施策を実施することは現実的ではありません。そのため、不動産専門家・プロパティマネジメント（PM）会社との連携・協業が非常に重要です。以下のチェックリストを参考に、専門家・PM会社と円滑に連携し、効果的に施策を推進してください。・周辺市場の情報収集・分析について定期的にPM会社からレポートを受け取る仕組みを構築しているか？・適正賃料設定の根拠となる市場データや競合物件比較を専門家が定期的に提示しているか？・賃料調整や一時的な値下げの判断をPM会社と協議し、リスクとメリットを整理しているか？・設備投資計画の策定にあたり、PM会社がテナントニーズ調査を実施し、結果に基づいて最適な提案を行っているか？・設備投資の費用対効果の分析をPM会社から提示させ、投資判断を共同で行っているか？・フリーレントや契約条件の設定をPM会社に任せる際、目的や意図を明確に伝え、定期的に成果報告を受けているか？・物件の付加価値を高める施策について、PM会社から積極的な提案を受け、それを実施するための計画を共有しているか？・テナント候補の信用力や業績状況に関する審査・評価をPM会社が徹底しているか？ 不動産専門家・PM会社との上手な連携方法 築古オフィスビルの運営や管理は専門的な知識と経験を必要とします。オーナー自身が施策の細部までコントロールすることは難しいため、専門家・PM会社を信頼できるパートナーとして協業することが重要です。効果的な連携方法として以下をおすすめします。・定期的なミーティングでPM会社と最新の市場動向、競合物件情報、入居者動向を共有する。・賃料設定やテナント募集戦略はPM会社と共同で策定し、その実施状況について定期的に報告を求める。・設備改善や空室対策については、PM会社からの具体的な提案やシミュレーション結果を評価し、意思決定を共に行う。・PM会社との役割分担を明確にし、オーナーは戦略策定や最終的な意思決定に専念し、日常業務や施策の実行管理を任せる。このような専門家・PM会社との連携を通じて、効率的かつ効果的なオフィスビル運営を目指しましょう。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2025年11月5日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの星野と申します。この記事は「ビルの管理会社を選ぶポイント10点｜現役ビルメンが解説」のタイトルで、2025年10月31日に執筆しています。少しでも、皆様のお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願いいたします。 目次1. 価格の透明性とコストパフォーマンス2. 過去の実績と顧客評価3. 対応スピードと柔軟性（中小企業の機動力を活用できるか）4. 技術力と専門資格の有無5. 緊急対応の迅速性とサポート体制6. 契約条件と保証内容7. アフターサポートと継続的な改善提案8. 環境への配慮（エコ清掃、サステナブル管理）9. 修繕工事・工事提案を一式で請け負う企業のメリット10. 長期的な信頼関係の構築・具体的な事例紹介：中小企業の機動力が奏功したケース・注意点や落とし穴・おわりに はじめに オフィスビルや商業施設などの建物を快適で安全に保つことは、企業のイメージ向上や入居者の満足度アップに直結します。ビルのオーナーや施設管理担当者の皆様にとって、信頼できるビル管理会社を選ぶことはとても大切なテーマです。しかし、市場には大手から中小まで多種多様な管理会社が存在し、「有名だから安心」と大手に頼むべきか、または料金が安いから中小企業に任せるべきか、悩むところではありませんか。このコラムでは、私たち現役のビルメンテナンス担当者の視点から、管理会社を選ぶ際に注目すべき10のポイントをわかりやすくご紹介します。さらに、中小企業ならではの柔軟でスピーディな対応力や、修繕工事・工事提案を任せられる管理会社のメリットといった視点も取り入れています。これから管理会社選定に迷われる方や、新たなパートナー探しを検討される方に、少しでもお役立ていただければ幸いです。それでは、ポイントを順にご説明していきます。 1. 価格の透明性とコストパフォーマンス まず最初に注目すべきは、見積もりや料金体系の透明性です。単に「安いから」といった理由だけで決めるのではなく、支払ったお金に対してどれだけの価値が得られるかをしっかり比較することが重要です。たとえば、中小の管理会社なら、大手に比べて割安な料金でありながら、現場での細やかな対応が評価されることも多く、結果的にコストパフォーマンスに優れるケースがあります。複数の会社から見積もりを取り、価格だけでなく、サービス内容とのバランスを確認することが大切です。信頼できる管理会社は、提供するサービスごとに料金の内訳をはっきりと提示してくれます。たとえば、清掃にかかる費用を「資材費◯◯円、清掃作業員の人件費：◯◯円」のように具体的に示してくれるのが理想です。もし、見積もりに不明瞭な点があると、後から「思ったよりも費用がかかる」といったトラブルに発展する可能性があります。【ポイント】・各項目ごとの料金内訳が明確であること・複数社の見積もりを比較し、価格と内容のバランスを重視すること・極端に安い見積もりは、必要な人員、作業が不足している可能性に注意すること 2. 過去の実績と顧客評価 次に重要なのは、その会社の実績と顧客からの評価です。どのくらいの数のビルを管理してきたのか、またどのような課題に対して実績があるのかは、安心して業務を任せるための大切な指標です。例えば、同じような規模のオフィスビルや商業施設で長期間管理実績がある会社は、トラブル発生時も的確な対応が期待できるかもしれません。さらに、第三者機関からの認証（ISO認証など）や業界団体の表彰歴も、信頼性の高い証拠です。もちろん、実績だけでなく実際に契約中のオーナーの声も大切です。たとえば、「テナントからの満足度が上がった」「光熱費が削減できた」といった具体的な成功事例があると、安心感が高まります。【ポイント】・同規模・同用途のビル管理実績があるか・業界認証や表彰実績があるか・現在の顧客からの評価や成功事例を確認すること 3. 対応スピードと柔軟性（中小企業の機動力を活用できるか） ビル運営では、突然のトラブルやテナントからの細かい要望が日常的に発生します。そうした状況において、迅速に対応してくれるか、そして個々のニーズに合わせて柔軟に対応してくれるかは、非常に重要なポイントです。問い合わせや見積もりの依頼をした際のレスポンスが早い会社は、日常業務でもスピード感があり、安心して任せられる可能性が高いです。特に、中小企業なら意思決定が速いため、状況に応じた柔軟な対応が可能です。たとえば、テナントの入退去や急なイベント開催など、通常とは違う対応が必要な場合にも、「その場で社長に掛け合って対応してくれる」といった機動力を実感できるでしょう。【ポイント】・返信の速さと回答の具体性をチェックする・個別の事情に合わせた柔軟なサービス調整が可能かどうか・中小企業ならではの迅速な意思決定と現場対応力を評価する 4. 技術力と専門資格の有無 ビルの設備管理や清掃業務には、専門的な知識と技能が求められます。候補となる管理会社が、どれだけの有資格者を抱えているか、また、どの程度の技術研鑽に力を入れているかを確認することが必要です。具体的には、電気設備の担当者なら「第一種電気工事士」や「電気主任技術者」、空調設備担当なら「冷凍機械責任者」や「ボイラー技士」、衛生管理では「建築物環境衛生管理技術者（ビル管理士）」などが挙げられます。これらの資格を持つスタッフが多数在籍していれば、その会社は専門知識に裏打ちされた対応力を有していると言えます。大手ビルメンテナンス会社はこの点で検討すると懸念はないといえるでしょう。また、資格保有に加えて、日々の研修や技術向上に努めているかどうかも重要です。中小企業の場合、必要に応じて外部の専門業者と連携している場合が多くなりますが、地域密着型で柔軟に対応できる点は中小企業の大きな強みです。言い方が悪いかもしれませんが、大手企業のような形式ばった説明ではなく、「私たちはお客様のビルの状態を常にチェックし、必要な対応を即座に行います」という実践的な姿勢が感じられる会社であれば、安心して任せることができるでしょう。【ポイント】・必要な専門資格保有者の数や実績を確認する・技術研修や資格取得支援に力を入れているかどうかをチェックする・地域密着型ならではの柔軟な対応体制があるかを重視する 5. 緊急対応の迅速性とサポート体制 建物管理では、突然のトラブルに対して迅速に対応できるかが重要です。深夜の漏水、停電、設備の故障など、緊急事態はいつでも発生します。候補の管理会社に、24時間365日の緊急対応体制が整っているか、また、実際の対応実績や平均復旧時間についても具体的に尋ねてみましょう。中小企業ではこの24時間緊急窓口サービスに対応していない企業も多数あります。その場合のフォローアップ体制を確認して、準備しておくことが重要になってくるかもしれません。例えば、「夜間や休日でも専任スタッフが待機しており、連絡後30分以内に現場に駆けつけます」というような、明確な対応基準が示されている会社は安心です。中小企業では、担当者が直接携帯電話に連絡できる場合もあり、大手よりも即時性がある場合が多いです。さらに、トラブル発生後のフォローアップ体制（原因究明、再発防止策の提案など）がしっかりしているかも確認しましょう。【ポイント】・24時間対応の窓口が整備されているか・緊急対応の実績や具体的な事例があるか・緊急時のフォローアップ体制も充実しているかをチェックする 6. 契約条件と保証内容 管理会社との契約は、口約束だけではなく、すべて書面にて明確に記載されるべきです。契約書には、提供されるサービスの内容、頻度、料金、追加費用の条件、緊急対応や保証内容など、あらゆる項目が漏れなく記されている必要があります。たとえば、清掃業務の場合、どの範囲を何回、どのような方法で行うのか、点検の場合はどの設備をどの頻度でどの程度まで点検するのか、緊急対応時にはどのような割増料金が発生するのかなど、細かい部分まで明確にしておくことが重要です。また、万が一のトラブル時の保証内容（再清掃、修理保証、損害賠償保険など）が具体的に記載されていれば、後々のトラブル回避につながります。契約期間や解約条件についても、柔軟に対応できる余地があるかどうかを確認し、納得のいく内容にするよう心がけましょう。【ポイント】・契約書に業務範囲と料金条件が明確に記されているか・緊急対応時の追加料金や保証内容が具体的かどうか・契約期間や解約条件など、トラブル防止のための取り決めが十分に整っているか 7. アフターサポートと継続的な改善提案 管理会社との契約は、始まってしまえばゴールではなく、その後のサポートが非常に大切です。実際にサービスが始まった後、定期的に状況報告があり、必要な改善提案がなされるかどうかが、管理会社の真価を問うポイントとなります。例えば、当社では月次報告でレポートを提出し、清掃・点検の実施状況や課題、今後の対応策、建物や設備の現状の問題点とその見積もりをオーナーに提示するようにしています。そのようにオーナーと共有してくれる会社は、常に改善に向けて動いている証です。中小企業の中には、専任担当者が直接オーナーと打ち合わせを行い、現場の細かい改善点を積極的に提案する会社もあります。これにより、トラブルを未然に防いだり、長期的にビルの価値を高めることができるのです。【ポイント】・定期的な報告や打ち合わせが実施されているか・改善提案が具体的かつ積極的に行われているか・オーナー側とのコミュニケーションがしっかり取れているかを確認する 8. 環境への配慮（エコ清掃、サステナブル管理） 環境への配慮は、近年ますます重要になっています。ビルの管理においても、環境負荷を軽減する取り組みが評価される時代です。候補の管理会社が、環境にやさしい洗剤や再利用可能な清掃用具を使用しているか、廃棄物の分別やリサイクルに積極的か、といった点をチェックしましょう。実際に、ある中小の管理会社では、従来の強力な薬剤ではなく、環境に配慮した中性洗剤を使用することで、清掃後の廃棄物を大幅に削減し、入居テナントからも「このビルはエコに取り組んでいる」と高く評価されるようになった事例があります。また、設備管理の面でも、エネルギー効率の高い設備の導入提案や、全体の電力消費削減に取り組むなど、環境意識の高さがサービスに反映されているかを見極めることが大切です。【ポイント】・環境に優しい清掃資材や洗剤の使用状況・エネルギーマネジメントや省エネ提案が具体的に行われているか・廃棄物リサイクルの取り組みや、環境への配慮の実績を確認する 9. 修繕工事・工事提案を一式で請け負う企業のメリット ここからは、本来のビルメンテナンス業務とは別に、ビルを運営管理するには切り離せない修繕工事や改修工事について触れていきたいと思います。工事提案や修繕工事を一括で任せられる企業のメリットについて解説します。通常、ビル管理では清掃や点検、設備保守といった日常業務と、修繕や改修工事は別々の業者に依頼するケースが多いです。しかし、もし管理会社がこれらすべてをワンストップで対応できるなら、オーナー側の手間やコスト、そしてコミュニケーションの複雑さを大幅に削減できます。① 一括対応で手間とコストが削減できる管理会社が修繕工事まで請け負う場合、窓口が一本化されます。いざ「エントランスの床を張り替えたい」「空調機を更新したい」といった工事の依頼があった際、別々の業者を探して見積もりを取る手間が省略できるでしょう。さらに、一括発注のメリットとして、コスト交渉がしやすくなる点もあります。管理会社側も、すべてを自社で対応することで、全体のコスト削減につながる提案を積極的に行ってくれるはずです。では管理会社に対しての報酬が発生するから割高になるのではないかと疑問が生じますね。もちろん施工会社に直接発注するより管理会社の工事管理手数料が上乗せされ、コストはUPする場合はあります。ですが管理会社の取引実績がある施工会社を選定し、金額交渉も行い、工事監理も任せられれば費用対効果としては、マイナスどころかプラスになるケースも多く見受けられます。それどころか管理会社のほうが工事費を安くしてくれる専門業者との付き合いがあればコストダウンできるかもしれませんね。② 建物の状態を熟知した上での的確な提案日常の管理業務を担当している管理会社やその担当者は、建物の現状を熟知しています。（そのはずです。を前提に書かせていただきますと）つまり、ビルの「主治医」として、今必要な修繕や将来の更新計画を提案できるのです。例えば、定期点検の結果から「○階のトイレは老朽化が進んでいるので、早めに配管更新を検討しましょう」といった具体的なアドバイスが得られれば、突発的なトラブルを未然に防ぐことができます。こうした提案は、外部に依頼する場合と比べ、より現場に即したアドバイスが期待できます。当社では過去の事例として、ガラス清掃業務をした際に外壁の一部のタイルが少し浮いていると清掃作業員から報告を受けました。普段の目視点検では絶対に判別できない箇所でしたので、改めてビルオーナーに外壁調査のご提案をし承諾いただきました。外装の専門業者でしたので清掃作業とは別工程でしたが、割安で調査診断、見積まで行ってもらい外壁改修のご提案とともに工事調整、工事監理を行ったケースも多数あります。③ アフターケアまで含めた安心感工事とその後のメンテナンスを同じ会社に任せられるというのは、大きな安心材料です。施工不良や工事後に発生した問題も、同一の会社が責任を持って対応してくれるため、担当者間の情報共有もスムーズです。たとえば、工事後に設備の調整が必要になった場合でも、すぐに修正対応ができる環境が整っていれば、テナントからの不満も早期に解消されます。これは、オーナーにとって「一度任せたからこその信頼」につながる大きなメリットです。④ 価値向上へのトータルサポート不動産運営全般を担う企業は、管理だけでなく、工事提案やリフォーム、改修工事まで一貫して請け負う体制を持っています。例えば、ビルの空室が長期間にわたってなかなか入居テナントが決まらなくて困っているのであれば管理会社の担当者に相談してみてはいかがでしょうか。こうした会社は、別の部門になるかもしれませんが様々な視点や入居率をアップさせる取り組み実績やノウハウがあるかもしれません。建物の資産価値向上を総合的にサポートできるため、単なる維持管理だけでなく、建物全体の魅力アップに寄与します。オーナーとしては、建物の長期的な価値を最大限に引き出すため、管理と工事が一体となったトータルサポートを期待できるパートナーは非常に魅力的です。【ポイント】・工事提案から施工までを一括して行えるか・建物の状態を熟知した上で具体的な修繕提案がされるか・工事後のアフターケアが充実しているか・管理だけでなく、建物全体の資産価値向上に寄与する提案があるか 10. 長期的な信頼関係の構築 最後に、何よりも大切なのは、管理会社との長期的な信頼関係です。ビルの管理は、一度契約を結んだだけでは終わらず、日々の点検、清掃、そして様々なトラブル対応を通じて、少しずつ信頼が積み重なっていくものです。オーナーや施設管理担当者としては、単なる「外注先」ではなく、ビル運営のパートナーとして共に歩んでいける会社を選びたいはずです。そのため、契約前の打ち合わせ時から、担当者の人柄やコミュニケーションの取りやすさ、そして実際の運営において誠実に対応してくれるかをしっかりチェックすることが必要です。また、担当者が頻繁に交代してしまうと、一度築いた信頼関係がリセットされてしまいます。中小企業では、担当者が自ら意思決定に関わることも多いため、担当者の継続性や引き継ぎ体制も重要なポイントです。さらに、何か問題が発生した際に、隠さず正直に報告し、再発防止策を提示してくれる会社であれば、長期的に安心して任せることができます。【ポイント】・担当者との定期的な連絡・報告があるか・担当者の交代があっても、しっかりとした引き継ぎ体制が整っているか・問題発生時の誠実な対応や再発防止策が提示されるか・オーナー側のビル運営方針や将来計画を理解し、柔軟に対応できるか ・具体的な事例紹介：中小企業の機動力が奏功したケース ここでは、実際に管理会社選定に成功したケースをご紹介します。首都圏で中規模オフィスビルを運営するA社では、以前は大手系の管理会社に依頼していましたが、日々の対応が画一的で、細かい要望に対応してもらえなかったため、テナントからのクレームが相次いでいました。さらに、緊急時の対応に時間がかかるなど、サービス面で不満が蓄積され、ビル全体の価値維持に不安を感じるようになったのです。そこでA社は、地域密着型の中小企業であるB社に目を向けました。B社は、料金は大手よりも若干リーズナブルである一方、担当者が自ら現場に足を運び、柔軟に対応してくれるという中小企業ならではの機動力を持っていました。B社の担当者は、毎日の清掃状況や設備の点検結果を細かく記録し、定期的にオーナーに報告してくれるとともに、建物の隅々まで目が届く「自分のビルのように管理する」という姿勢を貫いていました。また、B社は修繕工事や改修提案も一式で請け負う体制が整っており、いざという時には自社で工事部門を持ち、迅速に対応できる体制を有していました。たとえば、オフィスビルのエントランスの床の張替えや、老朽化した空調機の更新といった工事について、B社は外部の工事会社に単に依頼するだけではなく、工事請負業者として先頭に立って提案・施工を行い、契約内容も明確にしていたため、追加費用や手続きの煩雑さを大幅に削減できたのです。結果として、A社はB社に切り替えた後、テナントからのクレームが激減し、設備トラブルへの対応スピードも大幅に向上。定期的な改善提案により、ビル全体の運営コストも約10％削減され、ビルの評価と価値が向上できました。このように、B社のような中小企業の機動力と、修繕工事を一式で請け負える体制は、オーナーにとって非常に魅力的です。大手と比べると規模は小さいかもしれませんが、迅速かつ柔軟な対応で、実際の現場に密着したサービスを提供してくれるため、結果として高い満足度とコストパフォーマンスを実現できます。 ・注意点や落とし穴 管理会社選定にあたっては、注意すべき点もいくつか存在します。以下に、特に避けたいリスクや注意点を整理しました。・価格だけで判断しないこと安易に最安値に飛びつくと、必要な作業が省かれたり、後から追加費用が発生したりする恐れがあります。価格だけでなく、提供されるサービスの内容とのバランスを十分に確認してください。・契約内容の不明確さに注意口約束だけでなく、契約書にすべての条件が明確に記されているかを確認しましょう。業務範囲や緊急対応、保証内容などが曖昧な場合、後々トラブルになる可能性があります。・甘い宣伝文句をそのまま受け取らない「何でもお任せください」といった言葉だけではなく、具体的な実績や数字が示されているかを重視してください。抽象的な宣伝文句だけでは判断できません。どのようなビルを管理しているか情報を収集することも重要です。・実績や資格の裏付けをチェックするパンフレットやウェブサイトでの情報だけではなく、先にも述べた通り、具体的な管理実績や資格保有状況を、可能であれば実際に確認しましょう。実際の管理現場を見学するなどして、裏付けを取ることが重要です。逆に言いますと、明示できない管理会社はその時点で信用し得るか疑問が生じますね。・コミュニケーションの取りやすさも重要契約前から、担当者の対応の速さや柔軟さをチェックしてください。連絡が取りにくい、レスポンスが遅い、催促しないと返信がない、または担当者が頻繁に変わるような会社は、長期的な信頼関係が築きにくいです。・長期契約のリスク管理長期契約に飛びつく前に、まず可能であれば短期契約やお試し契約で実績を確認し、十分に信頼できると判断できた場合に長期契約へと移行する方法も検討してください。その際は、初回契約時の内容に十分注意してくださいね。・大手ブランドへの過信や中小企業への偏見に注意有名な大手だからといって必ずしも自社に最適とは限りませんし、中小企業にも素晴らしい機動力や柔軟性がある場合が多いです。大切なのは、各社の実績や具体的な対応内容です。・業者依存のリスクとバックアッププランを考える万が一、委託先の会社に問題が生じた場合に備え、他の候補も予備として検討しておくなど、バックアッププランも用意しておくと安心です。 ・おわりに ここまで、ビル管理会社を選ぶための10のポイントを、具体的な事例やチェックリスト、そして注意点を交えて解説してきました。大切なのは、単に価格や知名度だけでなく、現場に密着した柔軟な対応や中小企業ならではの機動力、さらには修繕工事の一括対応といった、実際の運営に直結する要素を総合的に判断することです。管理会社は、まるであなたのビルの「相棒」として、日々のメンテナンスやトラブル対応、そして将来的な建物価値の向上をサポートしてくれる存在です。大手の画一的なサービスに頼るのも一つの手ですが、中小企業のフットワークの軽さや、オーナーのニーズに寄り添った柔軟な対応は、結果としてビル全体の満足度向上に大きく寄与します。また、修繕工事から運営まで一括して任せられる会社であれば、窓口が一本化されるため、手間やコミュニケーションコストが大幅に削減できるというメリットもあります。これから管理会社選定を行う際は、本記事の各ポイントや事例を参考に、**自社のビルにぴったり合う「頼れる相棒」**を見極めていただければと思います。焦らず慎重に情報収集と比較検討を重ねることで、必ずや安心して任せられるパートナー企業と出会えるはずです。私たちも、こうしたお客様のニーズに応えるべく、オーダーメイドの管理プランを提供しております。大手にはない柔軟性や、中小企業ならではの機動力を活かし、皆様の大切な建物を守り、さらなる価値向上を実現するために日々取り組んでいます。どうぞお気軽にご相談ください。最後までお読みいただき、ありがとうございました。この記事が皆様のビル管理会社選びの一助となり、快適で安心なビル運営につながることを心より願っています。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ 星野　正 ビルメンテナンス業に従事して20年以上。当社では管理・工事・開発支援に携わり、品質向上に取り組んでいます。 ビルメンテナンス・工事についてのご不明点は是非お問い合わせください 2025年10月31日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの飯野です。この記事は「築古の中型賃貸オフィスビルの空室率を下げるための実践的テナント誘致戦略」のタイトルで、2025年10月30日に執筆しています。少しでも、皆様のお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願い致します。 目次序論：築古オフィスビルの空室率問題とは？第1章：市場分析とターゲット設定第2章：築古オフィスビルの魅力を引き出すリノベーション戦略第3章：企業ブランディングとPR戦略第4章：効果的なテナント誘致戦略第5章：事例研究と実践的アドバイス最終章：築古オフィスビルの空室率低減に向けて 序論：築古オフィスビルの空室率問題とは？ 近年、日本のオフィス市場において、中型の築古オフィスビル（1,000㎡〜5,000㎡程度）が直面している空室率の上昇が深刻な問題となっている。特に、東京においては、新築の大規模オフィスビルが次々と供給され、テナントの選択肢が広がったことで、築年数の経過したビルは競争力を維持することが難しくなっている。本コラムでは、築古オフィスビルの特有の課題を克服し、競争力を持たせるための具体的な戦略を提案する。成功事例を交えながら、実践的な施策を提示し、築古ビルでもテナントを誘致できる可能性を示す。 第1章：市場分析とターゲット設定 1．築古オフィスビルにおける市場の動向 (1) 中型オフィスビルの現状近年のオフィス市場では、リモートワークの浸透や働き方改革の推進により、企業のオフィス需要に変化が生じている。賃貸オフィス市場全体としては、空室率の低下傾向が見られる一方で、中型オフィスビル（フロア面積50～100坪）については、低減傾向から底這いつつある。特に築20年以上が経過したビルの空室が目立ち、空室率が緩やかに上昇傾向を示しているようにも見受けられる。これは、築古ビルに対して、設備の老朽化や建物自体のデザインの陳腐化により、テナントが魅力を感じにくくなっているためである。こうした状況を踏まえると、築古の中型オフィスビルのオーナーは、これまで以上に慎重かつ戦略的なテナント誘致の施策を講じる必要がある。(2) 新築大規模ビルの開発による市場への影響近年、大手デベロッパーによる新築の大規模オフィスビルの供給が増加し、最新の設備や快適な労働環境を求める企業のニーズに応えている。特に都心部では、高機能オフィスが多く開発され、従来型の築古中型ビルは、テナントの獲得において不利な立場に置かれている。このため、従来型の築古中型ビルは市場における相対的な競争力低下が著しく、明確な差別化戦略を立てる必要性が高まっている。(3) 企業規模別オフィス選定基準の違い企業のオフィス選定基準は、規模や業種によって大きく異なる。一般的に大企業はブランド価値や最新設備の整ったオフィスを選ぶ傾向があり、快適性や機能性を優先する。一方、中小企業は賃料水準やコストパフォーマンス、実務性を重要視する傾向が強い。また、経済情勢がオフィス選定に与える影響も大きい。景気の良い時期には、大企業、中小企業ともに設備や環境の向上を求めてオフィス移転を検討するが、景気が悪化すると特に中小企業はコスト削減のために築古ビルへの移転を選択する傾向が高まる。2025年の日本経済の見通しとして、政府は「賃上げと投資が牽引する成長型経済」への移行を目指しているものの、米国のトランプ関税政策の影響や足元の円高傾向など、不透明な要素が依然として存在しており、市場動向の予測は容易ではない。(4) 最新のオフィス市場動向とコスト問題ザイマックス不動産総合研究所が2024年12月に発表した調査によると、築古ビルはエネルギー消費効率が悪く、新築ビルに比べて光熱費が高くなる傾向があり、これがテナントのランニングコスト負担を増加させ、築古ビル選定時のデメリットとなっていることが分かっている。さらに同研究所が2025年2月に公表した調査では、築古ビルの修繕費や資本的支出の増加が著しく、オーナー側の負担も拡大していることが指摘されている。このように、築古ビルは維持管理費用の面でも課題を抱えており、収益性を高めるためには費用対効果の高い投資戦略が求められている。 2． 競合との比較と築古ビルのポジショニング (1) 築年数が経過したオフィスビルの課題築年数が経過したオフィスビルが抱える主な課題としては以下が挙げられる。・設備の老朽化：空調設備、給排水設備、電気設備といった基本的なインフラが築後20年以上経過すると著しく劣化する。設備トラブルの頻度が増え、突発的な修繕費用が発生するだけでなく、テナントの快適性や業務効率の低下を招きやすい。・イメージの陳腐化：オフィスビルの外観や内装デザインは、時代のトレンドやテナント企業のニーズに敏感に対応する必要がある。築年数が経過すると流行から取り残され、「古臭い」「使いにくい」といったネガティブな印象を与えてしまうことが多く、ブランド力や企業イメージを重視する企業から敬遠されやすくなる。・競争力の低下：最新設備や優れたデザインを備えた新築ビルが市場に供給され続けているため、設備や快適性の面で新築ビルとの格差が広がり、競争力が低下する。その結果、賃料の引き下げや長期空室の発生を招き、収益力の維持が困難になる。これらの課題は単体で存在するものではなく、相互に影響し合いながら、築古オフィスビルのテナント誘致を難しくしている。そのため、築古ビルオーナーに求められるのは、これらの課題を包括的に把握し、戦略的に優先順位を付けて効果的な改善策を講じることである。(2) 新築オフィスとの競争環境と差別化ポイント築古ビルが新築ビルとの競争を勝ち抜くためには、「低コストかつバリューアップ」を基本戦略とする必要がある。つまり、多額の投資を必要とする大規模改修を避けつつも、費用対効果の高い施策を実施して競争力を向上させるという考え方である。具体的な取り組みとしては、使用頻度の高い空調設備やトイレ・給湯室などを部分的に更新することで快適性を改善したり、エネルギー効率を高めるLED照明の導入や省エネ空調設備への切り替え、さらには耐震性や防災設備の強化を図る方法がある。これらの低コスト施策を効果的に組み合わせることで、築古ビルの経済的かつ実用的な価値を最大化し、新築ビルとは異なる魅力を提供できる。さらに、こうした差別化ポイントを、はっきりと打ち出すことにより、現実的かつ効果的なテナント誘致戦略を構築できる。 3. ターゲットとなるテナント像の明確化 中堅企業の本社・支社、大企業のサテライトオフィス、士業・コンサルティング企業、地域密着型企業等、ターゲットとなるテナント像を明確して、それぞれに響く訴求ポイントを具体化し、築古オフィスビルの特性を活かしたテナント誘致戦略を考える。(1) 中堅企業の本社・支社① コストパフォーマンスの強調・築古ビルの最大の強みである「低賃料＋必要十分な設備」を前面に出す。・固定費削減のシミュレーションを提示し、実際のランニングコストを数値で示す。② 実務的な機能性の確保・「シンプルで機能的」なオフィス設計を強調。・執務環境の効率化（レイアウト変更の自由度、会議室の最適配置、ネット環境の充実）を提案。③ 企業ブランディングを損なわないオフィス・「低コスト＝安っぽい」イメージを払拭するため、シンプルながら清潔感のある内装やエントランスの刷新を行う。・過度なデザイン改修は不要だが、「機能美」を活かした設計でブランド価値を維持できることをアピール。(2) 大企業のサテライトオフィス① 分散型勤務のニーズに対応「社員の通勤負担軽減＋業務効率化を両立する拠点」としての役割を明確化。交通アクセスを評価し、実際の通勤時間シミュレーションを提示し、周辺環境（カフェ・コンビニ・郵便局）などを訴求し、サテライトオフィスとしての利便性を強調。② 設備のシンプル化と低コスト運用・シンプルな内装・設備ながら、業務遂行に必要な機能は十分であることを明示。・「賃料を抑えながらも、Wi-Fi・セキュリティ・共用会議室など基本設備が揃っていること」をアピール。・ランニングコスト比較（電気代・清掃費など）を示し、本社や競合ビルとの差別化を図る。③ フレキシブルな契約形態・大企業が求める短期契約・柔軟な利用に対応できる点を強調。・「1年契約」「プロジェクト単位での使用」など、企業の拡張・縮小に柔軟に対応できる点をアピール。(3) 士業・コンサルティング企業① 顧客対応を重視したオフィス環境・来客対応が多い士業やコンサル企業にとって、「築古＝汚い・古臭い」というイメージはマイナス。・清潔感を重視したエントランスや受付スペース、共用部のデザインリニューアルを行い、来客時の印象を向上させる。・「応接スペースが確保しやすい」「静かな環境で業務に集中できる」など、士業・コンサル特有のニーズを訴求。② セキュリティとプライバシーの確保・機密情報を扱う業種のため、オフィスの遮音性や個室利用の選択肢をアピール。・「隣のオフィスの音が聞こえにくい」「個別施錠が可能な部屋がある」などの設備ポイントを具体的に示す。③ 立地よりもコストと質のバランス・立地よりも「オフィスの質とコストのバランス」を重視する士業・コンサルに対し、「必要十分な設備で賃料を抑えられる」という合理的な価値を訴求。・「都心の高額オフィスではなく、築古ながらも十分な機能を持つオフィスを適正価格で提供」と明確にメッセージング。(4) 地域密着型企業（デザイン・広告企業など）への訴求ポイント① 築古ビルの個性を活かしたブランディング・デザイン・広告業などのクリエイティブ企業は、築古ビルの雰囲気を「個性」として活用できる。・「レトロで味のある内装」「ビンテージ感を活かしたオフィスデザインが可能」といった築古ならではの魅力を前面に出す。② カスタマイズ自由度の強調・「自社のブランドイメージに合わせた改装が可能」という自由度の高さを訴求。・クリエイティブ企業向けに、「**内装工事OK」「リノベーション相談可能」**といった柔軟な対応を提案。③ 地域ネットワークの活用・地元の企業やクリエイターとの連携を意識し、「地域のクリエイティブ拠点としての可能性」をアピール。・例：「このビルの入居者は●●の業種が多く、相互連携の機会がある」「地元の店舗とコラボできる立地」といった具体的なメリットを提示。これらターゲット企業は、築古ビルに求める設備やデザイン、コストのバランスが明確であり、マーケティング戦略やテナント誘致の方針を具体的に設計する上で重要な指標となる。以上を踏まえ、第2章ではこれらターゲットニーズに応じた具体的なリノベーション戦略について解説する。 第2章：築古オフィスビルの魅力を引き出すリノベーション戦略 築古オフィスビルの競争力を高め、テナント誘致を成功させるためには、リノベーションを戦略的に行う必要がある。ただし、大規模な投資を行うことは現実的ではなく、費用対効果を考慮しながら、最小限の設備投資で最大の効果を引き出すことが求められる。本章では、築古オフィスビルの価値を向上させるための具体的なリノベーション戦略を紹介する。 1．設備投資を最小限に抑えつつ効果的にバリューアップ (1) 最小投資で大きな満足度向上を実現するポイント築古オフィスビルにおける設備投資のポイントは、「利用頻度が高く、テナントの満足度に直結する箇所から優先的に改善すること」である。特に、トイレ、空調、照明の改善は、コストを抑えつつ快適性を大きく向上させる効果がある。・トイレの改修：築年数が経過したオフィスビルでは、トイレの古さがテナントの満足度に大きな影響を与える。ウォシュレットの設置、照明のLED化、清潔感を重視した内装の改修など、小規模な改修でも印象が大きく向上する。・空調設備の改善：築古ビルでは、空調設備の老朽化が快適性に直結する問題となる。全館空調の入れ替えはコストが高いため、部分的な設備交換や、個別空調の導入が現実的な選択肢となる。・照明のLED化：LED照明の導入は、光熱費削減と快適性の向上の両面でメリットがある。オフィスの明るさを確保しながら、電気代の削減にもつながるため、優先して実施すべき施策の一つである。 (2) 老朽化設備の部分的アップグレードとコスト試算設備改修に際しては、全面改修ではなく、費用対効果の高い部分的なアップグレードを実施することが重要である。 設備項目改修内容改修内容想定コスト　　　(1フロアあたり)効果トイレ便器交換・壁紙張替・LED照明導入100万～300万円清潔感向上、テナント満足度UP空調部分交換（主要ユニットのみ更新）200万～500万円快適性向上、ランニングコスト削減照明全LED化80万～150万円光熱費削減、明るい空間演出 コストを抑えつつ、テナントの評価が高まりやすい施策を優先的に実施することで、築古ビルの魅力を向上させることが可能である。 2．デザインとブランディング (1) 「レトロ感を活かす」 vs. 「モダンに刷新する」戦略築古ビルのデザイン戦略には、大きく分けて、「レトロ感を活かす」方法と、「モダンに刷新する」方法の2つがある。・レトロ感を活かす：築古ビルの「味わい」を前面に打ち出し、ヴィンテージ風の内装やデザインを取り入れる。特に、デザイン・広告・クリエイティブ系の企業にはこの雰囲気が人気がある。・モダンに刷新する：外観や内装をシンプルで洗練されたデザインに統一し、新築ビルに近いイメージを作る。スタートアップ企業や士業向けのオフィスでは、清潔感と機能性が求められるため、このアプローチが適している。(2) 築古ビルならではの個性を打ち出すブランディング手法築古ビルの「個性」を打ち出すことで、ターゲット企業に対する訴求力を高めることができる。例えば、・ネーミングの工夫：単なる住所名ではなく、ビルのコンセプトを表現したネーミングを採用する（例：「○○クリエイティブオフィス」）。・エントランスのリノベーション：エントランスはビルの第一印象を決める重要な要素である。照明や植栽を活用し、デザイン性の高い空間を作ることで、印象を大きく変えることができる。(3) テナントの要望に沿った間仕切り（会議室の柔軟な対応）テナントの要望に応じて、間仕切りの柔軟な設計を取り入れることで、入居のハードルを下げることができる。特に、・固定壁ではなく可動式パーティションを活用し、レイアウト変更が容易な設計にする。・会議室や共有スペースの用途をカスタマイズできるようにし、テナントの希望に対応する。(4) 光熱費削減につながる改修（LED照明、省エネ空調、断熱強化など）築古ビルの運営コスト削減の観点から、省エネルギー対策も重要である。・LED照明の導入：電力消費を抑え、長寿命で維持管理の負担を軽減できる。・省エネ空調の導入：最新の高効率空調システムを導入し、エネルギーコストを削減する。・断熱強化：窓ガラスの二重化や遮熱フィルムの導入により、夏場・冬場の空調負荷を軽減する。(5) スマートロック・顔認証システムの導入近年、セキュリティ強化と利便性向上のために、スマートロックや顔認証システムの導入が進んでいる。これにより、・物理鍵の管理が不要になり、セキュリティが向上する。・テナントの利便性が向上し、入居率アップにつながる。これらの施策を組み合わせることで、築古ビルの価値を最大限に引き出し、テナント誘致の競争力を強化することができる。 次章では、リノベーションによって高めたビルの価値を、どのように企業ブランドと結びつけ、効果的なPRを行うかについて詳しく解説する。 第3章：企業ブランディングとPR戦略 築古オフィスビルの競争力を高めるには、単なる物件の改修だけでなく、ブランド価値を構築し、適切なPR戦略を展開することが重要である。特に、新築ビルとの競争が激しい市場では、ターゲットとなるテナント層に向けたブランディングと情報発信を強化することで、築古ビルの独自性を際立たせることができる。本章では、オフィスビルのブランド力を向上させるため、会社を挙げて取り組んでいる、インターネットでのマーケティング戦略について詳しく解説する。 1．オフィスビルのブランド力を高める方法 (1) 築古ビルのリブランディング成功事例築古ビルのリブランディングとは、単なる建物の改修ではなく、「ストーリー」や「コンセプト」を持たせることによって、新たな価値を創出するプロセスである。以下に、成功事例を紹介する。事例①：築30年の築古オフィスビルをクリエイティブな業務環境のオフィスとして再生・レトロな外観を活かしつつ、内装をモダンに改修。・インターネットの自社チャンネル：プロパティ・ジャーナルでも積極的に情報発信し、入居率が改善。事例②：歴史的建造物を活かしたブティック・オフィス・伝統的な意匠を残しながら、最新の省エネ設備を導入。・歴史的な価値をブランディングに活用し、「唯一無二のオフィス空間」として訴求。・高付加価値化に成功し、賃料を引き上げて満室状態を維持。(2) 「歴史×モダン」などのコンセプト戦略築古ビルならではの強みを活かすために、「歴史×モダン」などのコンセプトを明確に打ち出すことが重要である。・「レトロ×テクノロジー」：築古ビルの味わい深い外観に、最新のITインフラやスマートオフィス設備を組み合わせる。・「サステナビリティ×伝統」：リノベーション時に環境配慮型の設備を導入し、エコフレンドリーなオフィスとしてブランディング。(3) 企業にとってのブランド価値をどう伝えるかテナント企業がオフィスを選ぶ際、「自社のブランド価値を高められるか」が重要な要素となる。そのため、築古ビルに入居することがブランド戦略にプラスになることを明確に伝える必要がある。・「オフィスの個性が企業の個性を高める」というメッセージを発信。・デザイン・広告・IT企業など、ブランドイメージを重視する業種に特化した訴求を行う。・成功事例を積極的に発信し、「このビルに入ることで得られるメリット」を明確に打ち出す。 2．マーケティング・広告戦略 (1) 自社で不動産ポータルサイトの展開現在、会社を挙げて取り組んでいる不動産ポータルサイトには、自社メディア・サイト「プロパティ・ジャーナル」を設け、ビル・メンテナンス、プロパティ・マネジメント、リノベーション、仲介など、当社の多面的な業務展開を横断しながら、さまざまな切り口で情報発信を行っている。これは、単なるテナント誘致のためのツールではなく、不動産業界全体に向けた知見共有の場として活用することを目的としている。(2) 「オフィスビル＝働く環境の一部」としてのコンテンツの打ち出し築古ビルの価値を「働く環境の一部」として強調するために、インターネットマーケティングを駆使した情報発信が必要となる。特に、自社メディア「プロパティ・ジャーナル」を中心に、次のような施策を展開する。●ストーリーテリングによるブランド訴求・「このオフィスに入居することで、企業の魅力が高まる」というコンセプトを、具体的なストーリーで発信。・実際の入居企業の成功事例を取り上げ、築古ビルが企業の成長に貢献する事例を紹介。「こんな風に改装可能！」といったクリエイティブな使い方の具体例も紹介。・写真の活用：「築古でも快適なオフィス空間」という視覚的訴求を強化。昼と夜のビルの雰囲気を比較できるように、複数のシチュエーションで撮影。テナントが働くイメージが湧くように、オフィスレイアウトを工夫した写真を掲載。●SEO対策を施したコンテンツマーケティング・「築古ビル オフィス」「コストパフォーマンスの高いオフィス」などの検索ワードを意識した記事を次々と作成しアップ。・専門家集団とタッグを組んで、Google検索で上位表示されるようなコンテンツ設計を行い、継続的な流入を確保。●SNSでの情報拡散とブランド強化・LinkedInを活用し、BtoB企業に対して築古オフィスの価値をPR。・Instagramではビジュアルを重視し、リノベーション事例やオフィス環境の魅力を訴求。・X（旧Twitter）では、最新の空室情報やキャンペーン情報をリアルタイムで発信。このように、インターネットマーケティングを駆使し、築古オフィスの魅力を発信することで、テナント誘致の成功率を高めることができる。(3) ターゲットに合わせた訴求ポイントの明確化ターゲット企業のニーズに応じて、デジタルマーケティング上での訴求ポイントを明確化し、それぞれの関心に合った情報を適切なチャネルで届ける。具体的には、WEBサイト、SEOコンテンツなどを活用し、ターゲット企業が求める価値を視覚的・言語的に訴求する。1.中堅企業の本社・支社向け：「コストパフォーマンスの高い実務的なオフィス」▶ メッセージ例・「経費削減を実現！築古オフィスでも実務効率の高いワークスペース」・「本社移転でランニングコスト30%削減！コストパフォーマンス重視のオフィス」・「執務スペースはシンプルに、コストは賢く。実務に最適な快適空間を提供」2.大企業のサテライトオフィス向け：「分散型勤務に最適なコンパクトオフィス」▶ メッセージ例・「分散型勤務の最適解！コストを抑えたサテライトオフィス」・「都心からのアクセス良好、効率的な働き方を実現する新しい拠点」・「高額な新築オフィスは不要。シンプル＆機能的な築古ビルを活用」3.士業・コンサルティング企業向け：「信頼感のあるデザイン性＋プライバシー確保」▶ メッセージ例・「お客様との信頼を築く、静かで落ち着いたオフィス環境」・「士業向けの快適ワークスペース。機密情報の管理も安心」・「築古でも清潔感のある空間。顧客の信頼を生むオフィス設計」4.地域密着型企業（デザイン・広告企業など）向け：「ユニークなデザインと自由度の高いオフィス」▶ メッセージ例・「個性を活かせるオフィス！築古ならではのレトロモダンな空間」・「自由度の高いレイアウトで、ブランドイメージを最大限に表現」・「デザイン会社・クリエイター必見！こだわりのオフィスを作れる物件」 次章では、ブランディングによって向上したオフィスの価値を、実際にテナント誘致につなげる具体的な戦略について詳しく解説する。 第4章：効果的なテナント誘致戦略 築古オフィスビルの空室率を改善し、安定的なテナント確保を実現するためには、効果的なテナント誘致戦略が欠かせない。本章では、競争力のある賃料戦略と契約条件の設定、さらにテナントの意思決定プロセスを理解した上での営業戦略について詳しく解説する。 1．賃料戦略と柔軟な契約条件の設定 (1) 競争力のある価格設定築古オフィスビルの賃料設定は、新築ビルや競合物件との差別化を図りながら、ターゲット企業にとって魅力的な価格帯を設定することが重要である。具体的な方針として以下が挙げられる。・周辺相場の徹底調査：近隣オフィスビルの賃料相場を調査し、市場に適した価格帯を設定する。定期的な市場調査を行い、競争力のある賃料を維持することが求められる。・コストパフォーマンスを重視：築古ビルの特性を活かし、「手ごろな価格で快適なオフィス環境を提供する」ことを前面に打ち出す。賃料を適正に抑えつつ、内装や設備の一部を改修することで、費用対効果の高い選択肢を提供できる。・長期契約割引の導入：長期契約を結ぶことで賃料を抑えるプランを用意し、安定したテナント確保を狙う。特に、一定期間以上の契約に対してインセンティブを設けることで、長期的な収益の安定化が期待できる。 (2) 「賃料減額 vs. 高付加価値化」の選択肢築古ビルの競争力を高めるためには、単なる賃料の引き下げだけでなく、付加価値を向上させる選択肢も考慮すべきである。 選択肢メリットデメリット賃料減額低コストで入居を促進しやすい収益性が低下する可能高付加価値化改修やサービスを強化し、適正な賃料を維持初期投資が必要 築古ビルの場合、設備投資によるバリューアップが可能なケースも多いため、「適度な投資による高付加価値化」で競争力を維持する戦略が有効である。 (3) 保証金・更新料など契約条件の見直しテナント誘致のハードルを下げるためには、契約条件の柔軟性を高めることも重要である。・保証金の低減：初期費用を抑えることで、特にスタートアップ企業や中小企業の入居を促進。保証金を従来の相場よりも低く設定することで、契約成立のハードルを下げる。・更新料の見直し：長期入居を促進するために、更新料を低く設定する。特に、長期契約の場合には更新料の免除や低減措置を導入することで、長期間にわたる安定収益の確保が可能になる。・フレキシブルな解約条件：短期間でも入居しやすい契約プランを用意し、サテライトオフィス需要にも対応。テナントの事業展開に合わせた柔軟な解約条項を盛り込むことで、入居率向上につなげる。 2．テナントの意思決定プロセスの理解と営業戦略 (1) 企業がオフィス移転を決定するまでの流れ企業が新しいオフィスへの移転を決定するプロセスは、複数のステップを経るため、その流れを理解し、適切なタイミングでアプローチすることが重要である。●社内決裁のプロセス ・総務部門や経営陣が移転先を検討し、予算や条件を決定する。・役員会や取締役会での最終決裁を経て、正式な契約に至る。●コスト試算のポイント ・賃料、保証金、改装費、光熱費などのトータルコストを試算し、企業の予算と照らし合わせる。・築古ビルの優位性（低コストや自由度の高さ）を示すことで、意思決定を後押しする。●現地視察・交渉の重要性 ・実際のビルの雰囲気や利便性を確認するため、現地視察が重要。・視察時に具体的な契約条件を交渉することで、成約の可能性を高める。(2) 意思決定プロセスに沿った営業アプローチ企業の意思決定プロセスを踏まえた営業アプローチを展開することで、成約率を高めることができる。●士業・コンサル企業への直接営業 ・弁護士、会計士、コンサルタントなど、少人数で業務を行う企業に対し、築古ビルの静かな環境やコストパフォーマンスの良さを訴求。・セミナーや業界向けイベントなどを通じた関係構築も有効。●地元企業との関係強化 ・地域密着型の企業とのネットワークを強化し、地元の企業が移転先として検討しやすい環境を整える。・商工会議所や地域経済団体と連携し、築古ビルの利点をPR。●オフィス需要の高い業種リストアップとターゲティング ・市場調査をもとに、特定の業種（スタートアップ、IT企業、クリエイティブ業界など）に特化した営業戦略を展開。・各業種のニーズに沿った提案を行い、ビルの特性とマッチする企業を狙う。これらの戦略を組み合わせることで、築古オフィスビルの魅力を最大限に引き出し、効果的なテナント誘致を実現することができる。 次章では、実際の成功事例をもとに、テナント誘致の具体的な実践方法や注意点について解説する。 第5章：事例研究と実践的アドバイス 築古オフィスビルのバリューアップを成功させるためには、実際の事例を参考にしながら効果的な施策を学ぶことが重要である。本章では、築古ビルの成功事例と失敗事例を紹介し、それらから得られる実践的なアドバイスをまとめる。 1．築古オフィスのバリューアップ成功事例 (1) 築30年以上のオフィスビルを改修し、満室化したケース築古オフィスビルの老朽化は避けられないが、適切なリノベーションとマーケティング施策を組み合わせることで、高い入居率を維持することは十分に可能である。ここでは、実際に成功した事例を紹介する。事例①：築35年のオフィスビルを段階的に改修し、3年で満室化●築35年を超え、空室率が40％を超えていた中型オフィスビル。管理コストの上昇と入居者の減少が課題であった。●設備改修の優先順位を明確にし、段階的に改修を実施。 ・まず、テナントの不満が大きかったトイレ、空調、照明の更新を実施。清潔感の向上とエネルギーコスト削減を両立。・その後、エントランスのリニューアルを行い、外観イメージの改善に着手。●コストを抑えながらもテナントの利便性を向上させる施策を実施。 ・古いオフィスの「狭い・暗い・使いにくい」という印象を払拭するため、共用部のデザインを明るくシンプルに改修。・一方で、専有部の改修はテナントのニーズに応じて実施し、無駄な改装コストを抑えた。●自社メディアを活用したプロモーションにより、ターゲット層に的確にアプローチ。 ・自社メディア「プロパティ・ジャーナル」による築古オフィスの特集記事を展開し、築古ビルの魅力を再認識させる。・Instagram・X（旧Twitter）も活用し、リノベーションのビフォーアフターを発信。●結果として、3年以内に満室稼働を達成し、賃料も5％上昇。事例②：築古ビルの「レトロ感」を活かしたブランディング戦略●築40年のオフィスビルを、「クラシック×モダン」なデザインで差別化。●歴史的な建物のデザインを活かし、内装には洗練されたモダン要素を取り入れることで、独自のオフィス空間を演出。●ターゲットをデザイン・広告関連の企業に絞り込み、ニッチな市場で差別化に成功。 ・高級感とクリエイティブな雰囲気を強調し、感度の高い企業に訴求。・「歴史を感じさせるオフィス」というコンセプトを前面に出し、ブランド価値の向上を図った。●結果として、賃料を維持しながら高稼働率を実現し、空室率は10％以下に低下。(2) 企業とのコラボレーションで空室率を改善した事例築古ビルの活用は、地元企業や業界特化型企業とのコラボレーションによって更なる価値を生み出すことが可能である。事例③：ビル内の1フロアを特定業種向けにカスタマイズし、安定収益を確保●空室が続いていた築古ビルの1フロアを、IT企業向けに特化したレイアウトへ変更。●配線や通信設備を強化し、「即入居可能なITオフィス」として訴求。●業界イベントやセミナーを通じて、IT関連企業の認知を高め、6カ月以内にフロアの満室化を達成。事例④：地元企業との連携で築古ビルを活性化●立地を活かし、地元企業とのネットワークを強化。●商工会議所や地元メディアと協力し、築古ビルの魅力を発信。 ・地元新聞や地域密着型のオンラインメディアに特集記事を掲載。・地元企業とのビジネスマッチングイベントを開催し、新たなテナント候補を獲得。●結果として、空室率が改善し、地元企業の入居比率が30％増加。 以上の成功事例から、築古ビルのバリューアップには以下のポイントが重要である。1．計画的な改修とコストコントロール：設備更新の優先順位を明確にし、段階的に進めることで、投資対効果を最大化できる。2．ターゲット層を明確にしたブランディング：築古ビルの特性を活かし、適切な市場に向けてアピールする。3．地元企業や特定業種との連携：地域経済とのつながりを活用し、テナントの安定確保を図る。次のセクションでは、築古ビルの失敗事例を紹介し、避けるべきポイントについて解説する。 2．失敗事例から学ぶ 築古オフィスビルのバリューアップには、適切な戦略と計画が欠かせない。しかし、計画が不十分であったり、実施方法に問題があると、期待した成果が得られず、むしろ空室率が悪化してしまうこともある。ここでは、過去の失敗事例を紹介し、そこから学ぶべきポイントを詳しく解説する。 (1) 中途半端な改修が逆効果になった例失敗事例①：エントランスの改修のみ実施し、統一感を欠いた結果、逆に印象が悪化●背景・経緯築年数が40年を超え、入居率が低迷していたオフィスビル。老朽化によるイメージダウンが顕著になり、オーナーは「とにかく第一印象を良くしよう」とエントランス改修に着手。しかし、周辺相場や競合ビルのリニューアル状況について、十分なリサーチを行わないまま、エントランスだけ豪華にする方向で予算配分が決定された。●具体的な改修内容エントランスの壁面や床材を高級感のある素材に変更。ロビーにはデザイナーズ家具を導入し、まるで高級ホテルのような雰囲気を演出。その一方で、オフィスフロアや共用部の内装・設備は老朽化が進んだまま放置され、外観と内部でギャップが生じてしまった。●結果・問題点内覧に訪れた新規テナント候補からは「エントランスと実際のオフィスフロアとの落差が激しく、逆に不安を感じる」との声が多数。既存テナントからはエントランスの雰囲気向上を喜ぶ声もあったものの、新規入居には結びつかず、投資回収の見込みが立たなくなった。管理上も、エントランスと他の部分で清掃やメンテナンスの基準が異なり、結果的に運営コストが増加した。●教訓改修はビル全体のバランスを考え、統一感を持たせることが重要。見た目だけの変更ではなく、実際の使い勝手や快適性の向上を優先すべき。優先度の高い設備更新（空調・照明・トイレなど）とのバランスを考えた改修計画を立てる。投資範囲の決定前に、ユーザー目線での動線や利用シーンをシミュレーションし、複数の改修案を比較検討する。(2) ターゲット設定を誤ったために空室が続いた例失敗事例②：高級感を打ち出したが、立地特性とミスマッチで誘致が難航●背景・経緯交通アクセスがやや不便なエリアにある築30年超のオフィスビル。周辺は中小企業向けの賃料帯が主流で、豪華な設備を求める企業はあまり多くない環境だった。オーナーは「同エリアの他ビルとの差別化」を図るために高級感路線を選択。内装や外観を大規模にリニューアルし、その分賃料を大幅に値上げする計画を打ち出した。●具体的な改修内容内装をハイグレード仕様に一新。高価な床材や照明、グレードの高いセキュリティシステムを導入。見栄え重視である一方、エリア全体のニーズや、テナントが負担可能な賃料帯を慎重に検討することを怠りがちだった。●結果・問題点内覧には「設備は確かに良いが、このエリアでこの家賃は高すぎる」という声が多く、契約に至らないケースが続発。広告宣伝にも力を入れたものの、そもそもの立地が高級志向の企業にとって好条件とはいえず、半年以上空室が埋まらなかった。結局、大幅な賃料見直しとターゲット層の再設定を行った後に、ようやく入居率が改善。●教訓立地に応じたターゲット設定が不可欠。周辺市場の需要を調査し、それに合った戦略を立てる。賃料の引き上げは慎重に検討し、エリアの相場と競争力を考慮する。ハイグレード化を行う場合は、付加価値を明確に打ち出し、ターゲット層に強く訴求するマーケティングが必要。リニューアル後の家賃設定だけでなく、共益費や初期費用などテナント目線での総費用も考慮する。(3) リノベーション投資の配分ミスによる損失事例失敗事例③：過剰な内装投資を行ったが、賃料に反映できず採算割れ●背景・経緯築35年のビルで「大規模リノベーションにより高級感を演出すれば、高い賃料でも借り手がつくだろう」と期待して、多額の投資を決定。オーナーはデザイン事務所を招聘し、見た目の斬新さを追求する方針をとったが、同時にターゲットとする企業の業種や予算帯については深い考察がなかった。●具体的な改修内容木目調のフローリングや、オフィスには珍しい色使いのガラスパーティションを採用。ロビーや共用部にも最新デザイナーズ家具を導入。物件の魅力を高める狙いだったが、そこまでの豪華さを求めない企業には「華美すぎて維持管理費も高そう」という印象を与えた。●結果・問題点コスト重視の企業が多いエリアにもかかわらず、内装の豪華さに見合うだけの家賃を設定できなかった。当初の賃料設定ではテナントがつかず、値下げしても投資コストの回収が困難に。リニューアル後の収支計画が完全に狂ってしまった。最終的に、一部の豪華設備を撤去し、賃料と内装のバランスを取り直すことで入居率は回復したものの、投資回収の遅れや無駄な経費が経営を圧迫。●教訓リノベーションは投資額とリターンのバランスを考えるべき。市場調査を行い、ターゲット企業が求める改修内容を把握した上で計画を立てる。必要以上の高級化はリスクが高いため、コストパフォーマンスの観点を重視する。設備の選定には、内覧時のインパクトだけでなく、稼働後のランニングコストや運用面の利便性も考慮する。(4) 失敗事例から導き出されるポイント上記のように、築古オフィスビルのバリューアップを計画・実行する際には、「外観や内装の豪華さ」「ターゲット層との合致」「投資とリターンのバランス」「行政や周辺環境への配慮」など、さまざまな要素を総合的に検討する必要がある。失敗事例に共通するポイントとしては以下が挙げられる。●周辺市場の状況分析の不足相場や需要の動向を把握しないまま改修や賃料設定を行うと、ニーズとの乖離が生じやすい。●改修範囲とコンセプトの不整合建物全体を通じた統一感の欠如や、用途変更に伴う行政上の手続きなどが後手に回ると、時間・費用面でロスが大きくなる。●投資コストの過度な先行見栄えや豪華さを優先しすぎて採算が取れなくなり、結果的に撤去や再工事で余計な支出を招くケースもある。●ターゲット層の誤認立地特性を踏まえた客層分析や、賃料と設備のマッチングが不十分だと、空室率低減どころか悪化のリスクも高まる。これらの失敗事例とポイントを踏まえ、築古オフィスのバリューアップに取り組む際は、 「マーケット調査」・「投資計画の精査」・「全体コンセプトの統一」・「関係者とのコミュニケーション」 を怠らないことが重要である。成功事例だけでなく、失敗例から学ぶことで、無駄なコストや時間の浪費を避け、効果的な改修とテナント誘致が実現できるだろう。 3．すぐに実践できるポイント これまでの成功事例・失敗事例から得られた知見を踏まえ、今すぐ取り組める具体的なアクションをまとめました。予算やビルの状況に応じて柔軟に取捨選択し、効果的なテナント誘致につなげましょう。 (1) テナント目線で「優先度の高い改善」をピックアップする●小規模改修から着手 まずはテナント満足度に直結する箇所（トイレ、空調、照明など）の改修を最優先とする。大規模リノベーションよりも費用対効果が高く、短期間での印象改善につながる。●統一感を意識した改修 一部だけ豪華にしても逆効果になるケースが多い。エントランスや共用部、オフィスフロアのデザインやメンテナンス基準をある程度そろえることで、「古い箇所が放置されている」というイメージを与えにくくする。(2)「発信力・PR」を強化する●ビフォーアフターの写真で訴求 小規模でも改修を行った場合は、ビフォーアフターの写真を積極的に公開する。築古ビル＝「暗くて古い」というネガティブな先入観を一気に払拭しやすい。●自社メディアで情報発信 空室情報やキャンペーン告知、改修の進捗状況を、自社メディア「プロパティ・ジャーナル」で、特集記事を展開して情報発信。●ターゲット層ごとの刺さるキーワードを用意 「コスパ」「レトロ感」「ブランディング効果」など、ターゲット企業が関心を持ちやすいキーワードを明確にし、広告やコンテンツで繰り返しアピールする。(3) 無理のない「投資計画」と「収支バランス」の再確認●段階的改修スケジュールを作成 一度に多額の投資を行わず、優先度の高い箇所から順に改修を進める。その都度、テナント反応と費用対効果をチェックしながら計画を微調整する。●リーシング担当との密な連携 改修や賃料設定に関する最新情報を常に共有し、投資計画とリーシング状況が合致しているかを確認。「賃料に転嫁できる投資額の範囲」を見極め、過度な先行投資を避ける。 最終章：築古オフィスビルの空室率低減に向けて 築古の中型オフィスビルが新築・大型物件と競合する中で安定した稼働率を確保するには、「ターゲット企業を明確にする」「低コスト・高効果のリノベーションを実施する」「企業ブランディングを意識した魅力づくり」「デジタルマーケティングの最大活用」という4つの要素が重要となる。まず、ターゲットの明確化では、企業規模や業種ごとに求められる設備や価格帯が異なるため、立地や物件特徴に合った客層を見極めることが不可欠だ。築古物件でも、コストパフォーマンスやレトロな雰囲気を好む企業は意外に多く、そのニーズに適切に応えることが空室率改善の第一歩となる。次に、低コスト・高効果のリノベーションでは、設備の老朽化が顕著にあらわれるトイレ・空調・照明など、テナントの満足度に直結する箇所から優先的に手を入れるのが有効である。小規模な投資でも、内覧時の印象や入居後の快適性を大きく向上させることができる点が大きな強みだ。また、テナント企業が自社のブランド価値を高めたいと考える以上、物件側でも「企業ブランディングを意識した空間づくり」を提案する必要がある。築古物件ならではの良さをあえて活かしつつ、清潔感と機能性を整備することで、新築ビルにはない独自の魅力を提供しやすくなる。さらに、デジタルマーケティングを最大限活用することで、情報発信力を強化し、対象となる企業へ直接アプローチしやすくなる。自社メディアなどを活用し、ビフォーアフターの写真・費用対効果の事例などをわかりやすく発信すれば、「築古＝古い・汚い」という先入観を一気に払拭できる。 今後の展望： 不動産市場では、新築大型物件だけでなく、築古ビルの活用にも新たな可能性が生まれつつある。コロナ禍以降、企業のオフィス戦略は柔軟性を求められるようになり、固定費を抑えながら必要十分な機能を確保できる物件の需要は引き続き根強い。そこに合致する形で、築古オフィスビルは「低コストかつ柔軟な空間」を強みとして、今後も市場で一定の存在感を保てるだろう。もちろん、新築・大型物件と比べた際の老朽化や競争力低下といった課題は避けられない。しかし、本コラムで示した「ターゲットを明確にする」「段階的に投資して価値を高める」「情報発信を強化する」という3つの軸を押さえれば、空室率の改善と安定収益の確保は十分に実現可能だ。リノベーション技術やデジタルツールの進歩によって改修コストの負担も以前ほど高くなくなり、オーナー自身が物件の強みを見極めて効果的に発信することで、築古物件でも“古くても強いビル”としての地位を築ける。結局のところ、「ターゲットを定め、必要最低限の改修を的確に行い、魅力をデジタルで発信する」というシンプルな方程式こそが、築古オフィスビルの空室率を下げ、収益を安定させる最良の戦略といえる。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2025年10月30日執筆

皆さんこんにちは。株式会社スペースライブラリの鶴谷です。この記事はトイレをリフォームする際に気を付けるポイントについてまとめたもので、2025年10月29日に執筆しています。少しでも皆様のお役に立てる記事にできればと思っています。どうぞよろしくお願い致します。 オフィスビルが経年劣化によって古くなり、改修の必要性を感じたとき、まず優先的に検討したいのがトイレのリフォームです。使用頻度が高く、清潔感やデザイン、カラーリングの好みなど、テナントや利用者それぞれのニーズが分かれる設備だからです。また、空室対策としても重要であり、ビルの印象を左右する要素でもあります。本コラムでは、オフィスのトイレをリフォーム・リノベーションする際に注意しておきたい５つのポイントを挙げ、それぞれ詳しく解説します。必要最低限の基準から、より快適で品のあるオフィスビルをつくるための視点まで、幅広く確認していきましょう。 目次1．【平面配置1】エレベータホールからトイレの入り口が見えていませんか？2．【平面配置2】トイレの箇所数は足りていますか？3．排水経路は素直に確保されていますか？4．衛生管理・ニオイ対策は十分ですか？5．バリアフリー・ユニバーサルデザインを意識していますか？まとめ 1．【平面配置1】エレベータホールからトイレの入り口が見えていませんか？ 「品のあるオフィスビル」を目指すうえで、まず気を付けたいのがトイレの入り口の位置です。エレベータを降りたときやエレベータホールで待っているときに、トイレの入り口が直接見えるレイアウトはできるだけ避けたいところです。これはプライバシー確保の観点からも、昨今の主流となっています。トイレのドアがエレベータホールから丸見えだと、利用者は少し落ち着かないかもしれません。また、雰囲気のよいオフィスビルとしてアピールしたい場合も、トイレの入り口が目立ちすぎると全体のイメージを損なうおそれがあります。もし、エレベータホールからトイレの入り口が視線に入るレイアウトになっている場合は、廊下の配置やトイレの入り口の位置を再検討し、できる限り目立たないようにリノベーションを進めましょう。その際、貸室面積をなるべく減らさない工夫をしながら、トイレや給湯コーナーなどの水回りをうまく再配置していくことが大切です。 2．【平面配置2】トイレの箇所数は足りていますか？ 次に注意したいのが、トイレの便器数や洗面台数など「箇所数」が適正かどうかです。利用者数に対して便器が少ないと、どうしても待ち時間が発生しやすくなり、ストレスが高まります。反対に、便器数が多すぎると貸室面積を圧迫するため、賃料収入への影響が懸念されます。●待ち時間のレベル・レベル1： ほとんど待ち時間がなく、非常に良好なサービスレベル・レベル2： 一般的なサービスレベル・レベル3： 最低限のレベル賃貸オフィスビルの収益を重視するなら、必ずしもレベル1を目指す必要はありません。しかし、最低限のレベル（レベル3）では「トイレがいつも混んでいる」「男女で兼用している個室がひとつだけ」という状態になりかねません。そのため、余裕があればレベル2を目指す配置にしておくほうが、結果的にはテナント満足度の向上につながります。●法的な基準（事務所衛生基準規則）オフィス（事務所）においては、労働安全衛生法の事務所衛生基準規則で**トイレの最低必要個数（レベル3相当）**が定められています。具体的には、次のように便器数が設定されています（例としてオフィスの天井高2.5ｍで、男性7割の職場の場合、女性5割の職場の場合を想定）。・男性用大便所の便房数： 同時に就業する男性労働者60人以内ごとに1個以上 →男性7割の職場で事務所面積342㎡（約103坪）以内ごとに1個以上・男性用小便所の箇所数： 同時に就業する男性労働者30人以内ごとに1個以上 →男性7割の職場で事務所面積171㎡（約51坪）以内ごとに1個以上・女性用便所の便房数： 同時に就業する女性労働者20人以内ごとに1個以上 →女性が5割の職場で事務所面積160㎡（約48坪）以内ごとに1個以上同時に就業する労働者が常時10人以内の場合は、男女を区別しない「独立個室型の便所」を1つ設置すれば基準を満たすなど、例外的な規定もあります。しかし、これはあくまで最低限の基準です。実際には、便器がひとつきりだと誰かが使用中の場合、常に待ちが発生します。●レベル2への配慮ある程度の余裕を持たせるためには、女性用便所の便房数や洗面台数は2つ以上確保する、男性用小便所も2カ所以上設けるなど、混雑が起きにくい配置にするのがおすすめです。特に女性用トイレは混雑しやすいため、便房数や洗面スペースの広さも重視したいポイントといえるでしょう。利用者目線で「どこで混雑し、どのくらい待つのか」をイメージしながら、無理のない計画を立てるとスムーズです。 3．排水経路は素直に確保されていますか？ トイレのリフォーム・リノベーションを検討するときに見落としがちな要素が、排水経路です。水回りの工事には給排水工事が伴い、特に排水縦管の位置をよく確認して計画を進める必要があります。・既存の縦管をできるだけ活用するのがセオリー・トイレ配置を大きく変える場合、横引き管のルートも大幅に変わる可能性がある・横引き管の勾配をスラブ（床）の上で取るか、スラブを貫通して下階の天井裏で取るかを慎重に検討基本的にはリフォーム前と同じ配管方法が望ましいですが、床の段差や天井裏のスペースなどの制約から、どうしても変更を余儀なくされるケースもあります。スラブ上で勾配を取ると廊下や室内に段差が生じ、バリアフリーの観点から好ましくない場合があります。一方で、スラブ下を通す場合は下階の天井裏を工事する必要があり、工期や費用が増える可能性が高いです。どちらを選択するにしても、建物の構造や階高、既存天井の状況などを踏まえたうえで、最適解を探ることが重要です。段差の発生や勾配不足による詰まりなど、不具合が起きないように慎重に計画を立てましょう。 4．衛生管理・ニオイ対策は十分ですか？ トイレをリフォームする際、衛生管理とニオイ対策は見落とせない重要ポイントです。どんなにデザイン性を高めても、ニオイや汚れが目立つようでは利用者の不満につながりやすいからです。清潔感を維持するためにも、以下のような点を意識しましょう。4-1. 清掃性を考慮した仕上げ材の選定床や壁の仕上げ材によっては、汚れがつきやすかったり落ちにくかったりすることがあります。特に目地が多いタイルや、表面がザラザラした素材は汚れが蓄積しやすいため、清掃性を考慮した素材やコーティングを選ぶのがおすすめです。汚れがたまったときに簡単に拭き取れるかどうか、清掃スタッフの手間やコストにも配慮しましょう。4-2. 換気設備の強化と消臭機能の導入トイレのニオイ対策として、換気扇の風量アップや排気ダクトの増設、あるいは脱臭機の導入などを検討すると効果的です。機械換気が不十分だと、こもったニオイがなかなか排出されず、利用者に不快感を与えます。近年は、天井埋め込み型の消臭・脱臭装置や自動消臭機能付きの便器など、さまざまな選択肢があります。導入コストはかかるものの、快適な空間づくりに直結するため、リフォーム時に合わせて検討するとよいでしょう。4-3. 手洗い・衛生用品の充実洗面台の数やハンドソープ、ペーパータオル・ジェットタオルなど、清潔を維持するための設備も大切です。オフィスであれば、従業員だけでなく来客が使うケースも考えられます。洗面スペースが狭いと水はねや混雑を起こしやすく、清潔感を保ちにくい要因となります。また、感染症対策の観点から、自動水栓（センサー式）や非接触型のハンドドライヤーなどの導入も検討してみましょう。設備を充実させることで、衛生環境の向上だけでなく、企業のイメージアップにもつながります。 5．バリアフリー・ユニバーサルデザインを意識していますか？ オフィスビルの利用者は、年齢や身体的状況など実にさまざまです。快適なオフィス環境を整えるうえで、バリアフリーやユニバーサルデザインの視点は欠かせません。バリアフリーに対応したトイレを整備することで、より多様な人々に使いやすいオフィスを実現できます。5-1. 段差の解消前述の排水経路の問題と関連して、段差の解消は大きな課題となります。スロープや手すりの設置、車いす利用者が回転できるスペースの確保など、法的な基準だけでなく実際の使いやすさを考慮した計画が重要です。5-2. 多目的トイレの設置車いす利用者だけでなく、高齢者や妊婦、乳幼児連れの利用者など、さまざまな人々が安心して使える多目的トイレを設けることも検討しましょう。洗面台やベビーベッド、緊急呼び出しボタンなどが備わった多目的トイレは、ビルの価値を高める大きなポイントです。5-3. 安全性と快適性手すりの位置やドアの開閉方向、床の素材選びなど、高齢者や身体障がい者に配慮した設計はもちろん、全ての利用者が快適に使える工夫を意識しましょう。実際に車いすでの動きをシミュレーションするなど、リフォーム前にしっかりと確認しておくことが重要です。 まとめ オフィスのトイレをリフォームする際は、まずは平面配置やトイレの箇所数、排水経路をプロの視点で見直してもらうのがおすすめです。とくに以下の5つのポイントに注目すると、利用者の満足度を大きく左右する要素を押さえられます。1．エレベータホールからトイレの入り口が直接見えていませんか？プライバシーの確保や品のあるオフィスのイメージづくりに大きく影響。2．トイレの箇所数（便器・洗面台など）は十分ですか？待ち時間を減らしつつ貸室面積を確保する、バランス感覚が重要。3．排水経路は素直に確保されていますか？スラブ上・下の配管ルートや勾配を慎重に検討し、段差や詰まりを回避。4．衛生管理・ニオイ対策は十分ですか？仕上げ材の選択や換気設備の強化など、清潔感を維持するための工夫。５．バリアフリー・ユニバーサルデザインを意識していますか？段差の解消や多目的トイレの設置など、誰もが使いやすい空間づくり。 リフォーム費用と施工会社の選び方 トイレのリフォーム費用は、**便器1台あたり約100～200万円（洗面台や内装費用を含む）**が一般的な目安です。デザイン性の高い設備を導入したり、排水方式を大幅に変更したりすると、費用がさらにかさむ場合があります。機能面やデザイン性を優先しすぎると、工事の複雑化によるトラブルを招く可能性もあるため、建物診断の知見を持つ設計・施工会社とともに無理のない計画を立てることが大切です。リフォームやリノベーションは既存建物を活かして進めるため、建物の図面や現況の調査が欠かせません。給排水設備や構造の制約、必要なバリアフリー対応の範囲などを事前にしっかり把握し、プロと十分に打ち合わせを行いましょう。トイレの使いやすさは、オフィスビル全体の満足度とイメージにも大きく影響します。テナントや利用者の立場に立った配慮を積み重ね、より魅力的なオフィスを実現してください。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　設計チーム 鶴谷 嘉平 1994年東京大学建築学科を卒業。同大学大学院にて集合住宅の再生に関する研究を行いました。 一級建築士として、集合住宅、オフィス、保育園、結婚式場などの設計に携わってきました。 2024年に当社に入社し、オフィスのリノベーション設計や、開発・設計（オフィス・マンション）を行っています。 2025年10月29日執筆