築古オフィスビルでは、空室対策や建物の印象改善を目的にエントランスや貸室、設備などの改修を検討することがあります。しかし、古くなった箇所をすべて改修すればよいわけではありません。建物の状態や募集状況、改修する目的を確認して「今改修する」「時期を待つ」「現状を維持する」を判断することが重要です。本コラムでは、築古ビルの改修を考える際に確認したいことを解説します。こんな人向け- 築古オフィスビルの改修を検討しているオーナー- どこまで改修するべきか迷っている方- 改修する時期や費用のかけ方を検討している方本コラムのポイント- 築古ビルで改修を検討する前に確認したいこと-「動く・待つ・動かない」の判断基準- 改修しない場合に確認しておきたいこと結論築古ビルでは、築年数だけを理由に改修する必要はありません。安全性に問題がある箇所は対応が必要ですが、内装や共用部などは現在の状態や募集への影響を確認して判断します。改修する目的を明確にし、今必要な工事なのかを見極めることが重要です。 目次築古ビルは改修すればよいとは限らない改修する前に目的を明確にする「動く・待つ・動かない」をどう判断するか部分的な改修は周囲とのバランスも確認する「動かない」を選べるのはどんな状態かまとめ｜改修の必要性は定期的に見直す 築古ビルは改修すればよいとは限らない 築年数が経過すると設備や内装、エントランスなどに古さが見られますが、すぐに改修が必要とは限りません。例えば、エントランスが古くても清掃や補修が行き届き、募集への影響が見られないのであれば、大きな改修を急ぐ必要がない場合があります。一方で、漏水や設備の故障など、放置するとテナントや建物に影響する不具合は早めの対応が必要です。改修を考える際は、まず次のように分けます。 改修箇所確認すること建物・設備安全性や使用に問題がないか共用部汚れや傷みが目立っていないか貸室テナント募集の妨げになる箇所がないか外観劣化や破損がないか 「築○年だから改修する」のではなく、現在どこに問題があるのかを確認したうえで、改修の必要性を判断します。 改修する前に目的を明確にする 改修を検討するときは、最初に「何を改善したいのか」を決めます。目的が曖昧なまま工事内容を決めると、費用をかけても解決したかった問題が残ることがあります。例えば、空室対策を目的とする場合でも、空室の原因が内装とは限りません。賃料や募集条件、立地、貸室の使いにくさなどが影響している可能性もあります。改修前に確認したいのは次の項目です。どこに問題を感じているのか改修によって何を改善したいのかテナントや内見者から指摘されている箇所はあるか修繕や設備更新など、先に必要な工事はないか改修すること自体を目的にせず、現在の課題に対して工事が必要なのかを確認します。 「動く・待つ・動かない」をどう判断するか 改修の必要性を確認したら、実施する時期を考えます。築古ビルでは、すべての工事を同じタイミングで行う必要はありません。 判断主なケース対応動く安全性や利用に問題がある優先して対応する待つ改修は必要だが、実施時期を調整できる他の工事や入退去の時期も確認する動かない現時点で問題がない状態を確認しながら現状を維持する 例えば、空室になった貸室を改修する場合は、テナントの入退去に合わせて工事することもできます。一方、現在問題なく使用できている設備や募集への影響が見られない内装まで、同時に更新する必要はありません。「改修するか」だけでなく「今やる必要があるか」まで考えることがポイントです。あわせて読みたい： [ 築古オフィスビルの修繕費を抑えるには？工事の優先順位と費用の考え方 ] .button-inquiry { border: #CC3624 solid 1px; background-color: ##FFF9F4; margin: 0 auto 40px; width: fit-content; text-align: center; } .button-inquiry a { display: block; padding: 14px 24px; color: #CC3624; font-size: 15px; font-weight: bold; text-decoration: none !important; } 【無料】改修の必要性について相談する 部分的な改修は周囲とのバランスも確認する 部分的な改修では、きれいになった箇所と既存部分との差が目立つことがあります。例えば、次のようなケースです。エントランスの床だけを新しくする一部の壁や扉だけデザインを変更する貸室だけ改修し、共用部はそのままにする改修する範囲を決める際は、周囲の仕上げや建物全体の印象も確認します。限られた予算であれば、一部分を大きく変える以外にも、汚れや傷みが目立つ箇所を補修する、照明を交換する、古い掲示物を整理するといった方法があります。どこまで手を入れるかは、改修する目的と現在の状態を踏まえて決めます。 「動かない」を選べるのはどんな状態か 改修しないという判断は放置ではなく、現在の状態を確認したうえで改修の必要がないと判断することです。現状維持を選ぶ際は、次の点を確認します。 確認項目状態安全性使用上の問題や危険な箇所がない設備通常どおり使用できている共用部汚れや破損が目立たない貸室テナント募集に影響する問題がない修繕先に対応すべき不具合がない 建物や設備の状態に問題がなければ、改修を急がず、現状を維持する選択肢もあります。反対に、設備の故障が増えた、空室が長期化した、内見時に同じ箇所を指摘されるようになったなど状況が変われば改めて検討します。「動かない」と決めた後も、その判断が現在の状況に合っているかを確認することが必要です。あわせて読みたい： [ オフィスビルの長期修繕計画とは？計画的に資産価値を高めるために ] まとめ｜改修の必要性は定期的に見直す 築古オフィスビルでは、すべてを新しくする必要はありません。改修を考える際は、次の3点を確認します。今、対応が必要な問題があるか改修によって何を改善したいのか今実施するべきか、時期を調整できるか安全性や利用に問題があれば「動く」、工事時期を調整できるなら「待つ」、現時点で問題がなければ「動かない」という選択ができます。重要なのは改修することではなく、建物の状態や募集状況に合わせて必要な対応を選ぶことです。一度「改修しない」と決めても、建物やテナントの状況は変わります。現在の状態を確認しながら、改修の必要性を定期的に見直します。 【無料】築古ビルの修繕・改修についてご相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ プロパティマネジメントチーム 藤岡 涼 入社以来20年以上にわたり、東京23区のオフィスビルを中心にプロパティマネジメント・リーシング・建物管理を担当。 年間多数の交渉やトラブル対応経験を活かし、現場目線に立った迅速かつ的確な提案を通じて、オーナー様とテナント様双方の満足度向上に努めています。 2026年1月14日執筆

ESGや環境配慮への関心が高まるなか、築古の中小規模オフィスビルでは大規模な設備投資が難しい場合もあります。しかし、建物を長く使うために必要なのは大規模な改修だけではありません。日々の管理や必要な修繕を続け、建物の状態と収益を維持することも大切です。本コラムでは、築古ビルを長く活用するための管理や修繕、投資判断の考え方をオーナー向けに解説します。どんな人向け？- 築古の中小規模オフィスビルを長く保有したいオーナー- 大規模改修を行うか、現状の建物を活用するか迷っている方- 修繕費を抑えながら、安定した賃貸経営を続けたい方本コラムのポイント- 築古ビルを長く活用するための考え方- 日々の管理と部分的な修繕のポイント- 修繕・改修の優先順位と判断基準結論築古ビルを長く活用するには、最新設備を導入することよりも、必要な管理や修繕を適切なタイミングで続けることが重要です。清掃や設備点検、部分的な修繕などを積み重ねれば、建物の状態を保ちやすくなります。大規模改修を前提とせず、現在の収益や建物の状態を見ながら、必要なところに費用をかけることが長期的なビル経営につながります。 目次築古ビルを長く活用するための考え方築古ビルで優先したい管理と修繕改修費用は目的を決めてから考える収益と修繕費のバランスを見るまとめ｜今ある建物を長く活かすために 築古ビルを長く活用するための考え方 不動産業界では、省エネ設備の導入や環境認証の取得など、建物の環境性能を高める取り組みが進んでいます。ただ、築古の中小規模ビルで同じような設備投資を行うには、費用と収益のバランスを考える必要があります。今ある建物を適切に維持し、できるだけ長く活用することも選択肢の一つです。そのためには、次のような取り組みが基本になります。建物や設備を定期的に点検する劣化や不具合を放置しない必要な修繕を適切な時期に行う大規模な工事になる前に補修する小さな不具合の段階で対応することで、劣化の進行や修繕範囲の拡大を防げる場合があります。築古ビルでは「新しくすること」だけでなく、今の建物をどのように維持していくかという視点も重要です。 築古ビルで優先したい管理と修繕 築古ビルでは、すべての設備や内装を新しくするのではなく、建物の状態に応じて修繕の優先順位を決めることが重要です。修繕する箇所は、次の順番で考えます。安全性・建物の維持：外壁や防水の劣化など、放置すると建物への影響が広がる部分テナントの使いやすさ：空調や給排水設備など、日常の利用に支障が出る設備建物の印象：共用部の汚れや照明切れなど、日々の管理で改善できる部分優先順位に沿って必要な部分から手を入れることで、費用を分散しながら建物を維持できます。また、設備が古くても、清掃や点検を続けることで、管理状態を保つことができます。 .related-column { position: relative; margin: 60px 0 32px; padding: 26px 28px 24px; border: 1px solid #cccccc; border-radius: 6px; } /* 「あわせて読みたい」ラベル */ .related-column__label { position: absolute; top: -26px; left: 24px; padding: 6px 16px; background: #17416f; color: #fff; font-size: 14px; font-weight: 700; line-height: 1; border-radius: 4px 4px 0 0; } /* カード全体をリンク化 */ .related-column__link { display: flex; align-items: center; gap: 24px; color: inherit; text-decoration: none !important; } /* サムネイル */ .related-column__thumbnail { flex: 0 0 190px; } .related-column__thumbnail img { display: block; width: 100%; height: auto; aspect-ratio: 16 / 9; object-fit: cover; } /* テキスト部分 */ .related-column__content { flex: 1; min-width: 0; } .related-column__title { margin: 0 0 10px; font-size: 18px; font-weight: 700; line-height: 1.6; } .related-column__description { margin: 0 0 12px; font-size: 14px; line-height: 1.8; color: #555; } /* ホバー */ .related-column__link:hover .related-column__title { text-decoration: underline; } /* スマホ */ @media screen and (max-width: 767px) { .related-column { margin: 40px 0 28px; padding: 26px 18px 20px; } .related-column__label { left: 16px; top: -13px; padding: 6px 12px; font-size: 13px; } .related-column__link { display: block; } .related-column__thumbnail { width: 100%; margin-bottom: 16px; } .related-column__title { font-size: 16px; } .related-column__description { font-size: 13px; } } あわせて読みたい 築古オフィスビルの清掃が空室対策につながる理由｜見直したい場所と清掃方法 築古オフィスビルの清掃について、空室対策として見直したいエントランスや共用部などの場所、日常清掃と定期清掃の違い、汚れの種類に応じた清掃方法や補修の判断ポイントを解説します。 改修費用は目的を決めてから考える 築古ビルでは、設備の老朽化に伴って修繕や改修が必要になります。ただし、提案された工事をそのまま実施するのではなく、何のために工事を行うのかを整理してから判断することが重要です。修繕・改修を検討する際は、次の3点を順番に確認します。 確認すること判断の考え方いつ不具合の程度や更新時期から、今すぐ必要かを確認どこを建物維持・テナント利用への影響が大きい箇所を優先どの程度全面改修が必要か、部分的な修繕で対応できるかを判断 たとえば、空室対策として改修する場合は、工事前に周辺の募集状況や内見時の反応を確認します。原因が賃料や募集方法にあれば、設備を新しくしても入居につながるとは限りません。また、すぐに更新する必要がない設備は、数年単位で修繕計画を立てる方法もあります。一度にすべてを新しくするのではなく、必要性と効果を確認しながら費用をかけることが、築古ビルを長く運営するうえで重要です。≫「プロパティマネジメント」のサービス内容を見る あわせて読みたい 築古オフィスビルの修繕費を抑えるには？工事の優先順位と費用の考え方 築古オフィスビルの修繕費について、工事の優先順位や実施時期の決め方、複数工事をまとめる際の注意点、修理を繰り返す設備の累計費用を踏まえた判断ポイントを解説します。 .button-inquiry { border: #CC3624 solid 1px; background-color: ##FFF9F4; margin: 0 auto 40px; width: fit-content; text-align: center; } .button-inquiry a { display: block; padding: 14px 24px; color: #CC3624; font-size: 15px; font-weight: bold; text-decoration: none !important; } 【無料】修繕・改修のご相談はこちら 収益と修繕費のバランスを見る 建物を長く保有するには、修繕を続けられる収益を確保することも必要です。そのため、改修や設備更新を検討するときは、工事費だけで判断せず、現在の賃貸経営全体を確認します。現在の賃料収入と稼働率年間の管理費・修繕費今後予定している設備更新周辺物件の賃料や募集状況改修によって期待できる効果費用をかければ必ず賃料が上がるわけではありません。一方、必要な修繕を先送りすると、不具合が大きくなり、結果として費用が増える場合があります。だからこそ、築古ビルでは「投資する・しない」の二択ではなく、いつ、どこに、どの程度の費用をかけるかを考えることが重要です。 まとめ｜今ある建物を長く活かすために 築古ビルを長く保有するために、大規模なリニューアルが必ず必要になるわけではありません。日々の清掃や点検を続け、必要な修繕を先送りせず、建物の状態に合わせて改善することが基本です。そのうえで、現在の収益や今後の修繕費、周辺の募集状況を確認しながら、改修する箇所と時期を決めます。築年数だけを理由に建替えや大規模改修を選ぶのではなく、建物の状態や収支を踏まえ、今ある建物をどこまで活用できるかを判断することが重要です。 【無料】築古ビルの運営・活用のご相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ プロパティマネジメントチーム 藤岡 涼 入社以来20年以上にわたり、東京23区のオフィスビルを中心にプロパティマネジメント・リーシング・建物管理を担当。 年間多数の交渉やトラブル対応経験を活かし、現場目線に立った迅速かつ的確な提案を通じて、オーナー様とテナント様双方の満足度向上に努めています。 2026年1月13日執筆

「スペックは悪くないはずなのに、なぜか決まらない」そんな物件を抱え、モヤモヤと空室に悩むオーナーは少なくありません。しかし、空室が続く物件では賃料や設備以前に、仲介営業の紹介候補から外れてしまっているケースが少なくありません。本コラムでは、仲介現場の心理から逆算した、空室を埋めるための実務的な思考法を解説します。どんな人向け？- スペックには自信があるのに、内見や成約が伸び悩んでいるオフィスビルオーナー- 管理会社に任せきりで、リーシング現場で何が起きているか不安な方- 過度な設備投資や賃料値下げ以外の空室対策を探している方本コラムのポイント- 物件スペックではなく、仲介営業の「直感」が空室を決めているという事実- 内見案内を敬遠させる「見えない壁」の正体と、具体的な7つの実務的欠陥- 仲介営業を味方につけ、「紹介したくなる物件」に変貌させるための設計思想結論空室対策の成否は、物件の条件調整や設備刷新よりも前に「仲介営業にとって、どれだけストレスなく案内できるか」という現場の設計で決まります。仲介営業という回路にスムーズに接続される「地味だが重要な整え」こそが、物件を空室のブラックホールから救い出し、選ばれ続けるビルにする唯一の方法です。 目次なぜあなたのビルは紹介すらされないのか仲介営業が「内見を避ける」7つの実務的欠陥とは紹介されるための空気感を作る「内見案内設計」で選ばれるビルになる空室対策とは「記憶への再接続」である なぜあなたのビルは紹介すらされないのか 「立地も条件も相場並み、欠点も見当たらないのに決まらない。」そのように悩むオーナーは少なくありません。実はその物件が埋まらない最大の理由は、テナントに選ばれていないことではなく、仲介営業の「紹介候補リスト」から最初からこぼれ落ちていることにあります。営業担当者は、賃貸仲介の現場で日々膨大な物件を捌いています。その際に「紹介すべきか」をスペックだけで判断せず、「スムーズに決まりそうか」「案内していてストレスがないか」という、感覚的かつ直感的な判断で動いています。つまり、仲介営業の頭の中で「推せない」という暗黙のフィルターに引っかかった物件は、どれだけデータが整っていても「存在しないのと同じ」扱いを受けているのです。 仲介営業が「内見を避ける」7つの実務的欠陥とは 物件力以前の問題として、仲介営業が「案内しづらい」と感じるポイントは以下の通りです。これらは物理的な欠陥ではなく、ビル管理会社の「実務対応」の欠如から生じます。 項目仲介営業が敬遠する状態改善の方向性レスポンス問い合わせへの返信が遅い、曖昧即時対応を徹底し、信頼を築く内見段取り鍵の受け渡しや調整が煩雑担当者の同道やスムーズな連携第一印象エントランスが暗い、汚い明るい照明と清潔な空間の維持執務環境室内が酷暑、寒冷、異臭がある事前空調の徹底と環境改善共用部の状態埃や不要な什器が放置されているルート全体の清潔感確保情報精度図面や面積が現況とズレている最新データへの即時アップデート写真品質写真が暗い、少ない、不鮮明現況を正しく伝える明るい写真 これらは些細なことに思えるかもしれませんが、仲介営業にとって内見案内は「時間との戦い」です。準備不足のビルは、営業担当者にとって「手間がかかるだけのリスク物件」として処理されてしまいます。仲介営業が案内を避ける物件は、往々にしてテナントが求める『本音の条件』を満たしていません。営業担当者が「これは決まりそうだ」と直感する物件には、必ずテナントの深いニーズが反映されているのです。テナントが重視する条件を把握することは、募集内容の見直しにも役立ちます。≫「プロパティマネジメント」のサービス内容を見る .related-column { position: relative; margin: 60px 0 32px; padding: 26px 28px 24px; border: 1px solid #cccccc; border-radius: 6px; } /* 「あわせて読みたい」ラベル */ .related-column__label { position: absolute; top: -26px; left: 24px; padding: 6px 16px; background: #8f2d23; color: #fff; font-size: 14px; font-weight: 700; line-height: 1; border-radius: 4px 4px 0 0; } /* カード全体をリンク化 */ .related-column__link { display: flex; align-items: center; gap: 24px; color: inherit; text-decoration: none !important; } /* サムネイル */ .related-column__thumbnail { flex: 0 0 190px; } .related-column__thumbnail img { display: block; width: 100%; height: auto; aspect-ratio: 16 / 9; object-fit: cover; } /* テキスト部分 */ .related-column__content { flex: 1; min-width: 0; } .related-column__title { margin: 0 0 10px; font-size: 18px; font-weight: 700; line-height: 1.6; } .related-column__description { margin: 0 0 12px; font-size: 14px; line-height: 1.8; color: #555; } /* ホバー */ .related-column__link:hover .related-column__title { text-decoration: underline; } /* スマホ */ @media screen and (max-width: 767px) { .related-column { margin: 40px 0 28px; padding: 26px 18px 20px; } .related-column__label { left: 16px; top: -13px; padding: 6px 12px; font-size: 13px; } .related-column__link { display: block; } .related-column__thumbnail { width: 100%; margin-bottom: 16px; } .related-column__title { font-size: 16px; } .related-column__description { font-size: 13px; } } あわせて読みたい テナントが明かす本音｜東京の賃貸オフィスビルに求める条件 テナントがオフィスを選ぶ際に確認する立地・費用・設備・管理状態と、募集時に見直したいポイントを解説します。 .button-inquiry { border: #CC3624 solid 1px; background-color: ##FFF9F4; margin: 0 auto 40px; width: fit-content; text-align: center; } .button-inquiry a { display: block; padding: 14px 24px; color: #CC3624; font-size: 15px; font-weight: bold; text-decoration: none !important; } 【無料】所有ビルの募集状況について相談する 紹介されるための空気感を作る 「紹介される物件」は明確な基準で選ばれたものではなく、無数の現場感覚が積み重なった結果、ゆるやかに「浮かび上がってくる」ものです。仲介営業にとって物件のスペックはあくまで前提条件にすぎなく、最終的に内見案内時の「動きやすさ」で紹介の可否を決めます。彼らが最も嫌うのは「決まらない内見案内」に時間と労力を割くことです。そのため、過去に段取りが悪かったり、情報に誤りがあったりした物件は営業の記憶の中で静かに「候補外」へと移動していきます。空室が長引くのは「条件が悪いから」ではなく「紹介されにくい空気感」が定着してしまっているからなのです。 「内見案内設計」で選ばれるビルになる 仲介営業に選ばれる物件とは、特段の演出があるビルではなく「拒否される違和感」が徹底的に排除されたビルです。内見案内で営業担当者の「つま先」が止まらないよう、以下の設計が重要となります。「気配りのテンポ」を作る内見開始前に空調を整え、エレベーターを1階に待機させ、玄関で出迎える。この「当たり前の先」にある気配りが、営業担当者に安心感を与えます。説明の「足場」を整える物件資料は単なる紙ではなく、仲介営業がテナントに説明するための「言葉の足場」です。数値や設備仕様が整理されているだけで、営業は安心して提案に踏み込めます。営業の動線から逆算するすべての準備は「仲介営業がどう動き、どこで質問し、どう補足するか」という動線から設計してください。 空室対策とは「記憶への再接続」である 仲介営業は日々多くの物件情報を扱っているため、物件の存在を認識していなければ、紹介候補に挙がることはありません。空室対策では、リノベーションや賃料調整といった施策を検討する前に、仲介会社に物件を再認識してもらうことが重要です。これが内見機会を増やし、成約につなげるための第一歩になります。 信頼を取り戻すためのプロセス 地道な回復プロセス：離れてしまった記憶を戻すには、丁寧なレスポンスと正確な情報の提供を積み重ねるしかありません。存在の再構築：断片的な違和感を解消し、「このビルならスムーズに扱える」という成功体験を一つずつ作ります。信頼の定着：そうした対応が仲介営業の間で共有され、「扱える物件」として認識されたとき、初めてビルは「紹介の流通」の中に浮上します。結局のところ、賃貸オフィスビルは「紹介される」という流通に乗って初めて、不動産としての価値を再認識されるのです。あなたのビルが空室から抜け出せない理由は、スペック不足ではなく、流通の入り口である「仲介営業の視界」から消えてしまっていることにあります。今一度、物件そのものではなく、そこへ至る「段取り」と「現場の気配り」を見直してください。空室を埋める鍵は、すでに内見案内の現場にあります。 【無料】空室・テナント募集について相談する 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ プロパティマネジメントチーム 藤岡 涼 入社以来20年以上にわたり、東京23区のオフィスビルを中心にプロパティマネジメント・リーシング・建物管理を担当。 年間多数の交渉やトラブル対応経験を活かし、現場目線に立った迅速かつ的確な提案を通じて、オーナー様とテナント様双方の満足度向上に努めています。 2026年1月9日執筆

築古オフィスビルでは、水回りの印象が内見時の評価を大きく左右します。設備の新しさだけでなく、清掃品質やトラブルへの対応力、計画的な整備体制が「管理の行き届いたビル」という安心感につながります。本コラムでは、水回りがテナントの意思決定に与える影響を整理しながら、築古ビルでも実践できる管理・整備の考え方を解説します。どんな人向け？- 築古オフィスビルの空室対策や管理品質を見直したいオーナー- 水回りの改修や設備更新の優先順位に悩んでいる方- テナント満足度や長期入居につながる管理方法を知りたい方本コラムのポイント- 水回りの印象とテナント評価の関係が分かる- 清掃・トラブル対応・設備更新の適切な優先順位が分かる- 築古ビルで実践したい水回り整備の考え方が分かる結論水回りは設備の新しさだけで評価されるものではありません。清掃品質や迅速な対応、一貫した整備方針を積み重ねることがテナントの安心感と長期安定稼働につながります。築古ビルだからこそ、計画的な管理体制を整えることが重要です。 目次水回りが意思決定を左右する理由「対応力」こそが水回りの評価軸設備より「整え方」が選ばれる理由整備の優先順位と判断基準の整理まとめ｜整えることは「姿勢」を見せること 水回りが意思決定を左右する理由 多くのオーナーは立地や坪単価といったスペックに注目しますが、内見時は水回りの第一印象が物件全体の評価を左右することがあります。特に、トイレや給湯室は次のような印象を与えやすい場所です。 水回りの印象内見者が受けやすい印象古びている・汚れている管理体制に不安がある清潔に保たれている建物全体が丁寧に管理されている手入れが行き届いている安心して入居できそう 内見後の社内検討でも「何となくトイレが古かった」「共用部の印象が良くなかった」「社員から不満が出そう」といった感覚が、管理体制への不安や入居を見送る理由につながることがあります。 「対応力」こそが水回りの評価軸 築古ビルの水回りで最も評価されるのは、実は清掃とトラブルへの対応力です。 清掃体制の徹底 清掃品質は、水回りの印象を左右する最も基本的な要素です。【重点的に確認したいポイント】タイル目地の汚れ便器のフチの汚れ排水口の臭い手洗いカウンターの水垢築古ビルでは、目地や便器のフチなどに汚れが蓄積しやすく、古びた印象や臭いにつながることがあります。そのため、日次・週次の清掃手順を明確にし、内見前のスポット清掃を徹底することが重要です。また、管理担当者が定期的に実際に利用し、便座や手洗い、水圧などを確認することで管理の死角を見つけやすくなります。水回りだけでなく、共用部全体の清掃品質も空室対策に影響します。築古ビルの清掃と建物評価の関係については、こちらのコラムでも詳しく解説しています。あわせて読みたい： [ 築古オフィスビルの清掃が空室対策につながる理由｜建物の印象と資産価値を維持するポイント ] トラブル即応体制 対応体制で重要なポイントは次の通りです。詰まりへの一次対応ができる止水方法を把握している提携業者へ迅速に連絡できる作業時に周囲を汚さないよう配慮する詰まりや水漏れは、発生した際にすぐ対応できるよう備えておく必要があります。築古ビルでは、尿石の蓄積などによる通水不良が発生することもあります。トラブル時の対応方法や専門業者への連絡体制をあらかじめ決めておくことが重要です。 設備更新の判断 水回り整備の優先順位は次の通りです。日常清掃の品質向上トラブル対応体制の整備設備更新・リフォーム設備更新は印象改善に効果がありますが、優先順位は最後です。清掃や対応体制が整っていないまま設備だけを新しくしても、管理品質への不安は解消されません。設備更新は、管理体制という土台を整えたうえで実施する施策と考えることが重要です。 .button-inquiry { border: #CC3624 solid 1px; background-color: ##FFF9F4; margin: 0 auto 40px; width: fit-content; text-align: center; } .button-inquiry a { display: block; padding: 14px 24px; color: #CC3624; font-size: 15px; font-weight: bold; text-decoration: none !important; } 【無料】水回りの管理・改修について相談する 設備より「整え方」が選ばれる理由 「清掃がきちんとしている」ことは、今では最低限求められる水準です。これからは「どのような方針で、どこまで整備するのか」という管理の考え方が、建物の評価を左右します。例えば、次のような違いがあります。 場当たり的な対応方針に基づく整備便器が壊れた箇所だけ交換する更新時は空間全体との調和を考えるクレームが出てから設備を更新する計画的に優先順位を決めて整備する設備ごとに判断基準が異なる整備方針を統一して運営する 場当たり的な対応は、一つひとつは合理的でも建物全体として統一感を欠きやすくなります。一方、評価の高い築古ビルでは次のような方針が明確です。設備更新より清掃品質を優先する更新時は周囲のデザインとの調和を意識するどこに投資し、どこを維持するかを決めて運営するこうした整備方針は、内見者にも「このビルは計画的に管理されている」という安心感を与えます。整備とは、単なる修理の積み重ねではなく、建物の価値やブランドを維持するための運営戦略です。 ✦ミニコラム 水回りが持つ「個人的な時間」への理解 トイレは業務の緊張から離れられる数少ない「孤独な空間」であり、給湯室は部署を超えた雑談が生まれる「余白」です。共用部でありながら、そこはテナント従業員にとって極めて個人的で重要な場所です。この空間の質に対する理解があるかどうかは、設備ハードを超えた「ソフトな評価軸」としてテナントに響きます。汚れていないこと、トラブルがすぐ直ることは信頼の土台。その上で、社員が息をつける「空気感」をいかに守るか。その視点を持つだけで、ビルの運用は格段に洗練されます。こうした「人間中心の視点」を持てる管理会社こそが、築古ビルでも高い稼働率を維持できるのです。 整備の優先順位と判断基準の整理 最後に、現場で迷わないための「整備の判断基準」を整理します。清掃・補修（日次）最優先で取り組むべき項目です。どれだけ設備を更新しても、日常の清掃や補修が行き届いていなければ、建物全体の印象は向上しません。小規模修繕（月次）不具合の放置は厳禁です。パッキンの交換や水栓の調整など、早期対応こそが大規模修繕を防ぎます。水回りの不具合は、早期に対応することで大きな修繕を防ぎやすくなります。小規模修繕の考え方や進め方については、こちらのコラムをご覧ください。あわせて読みたい： [ オフィスビルの小規模修繕とは？修繕箇所・費用・進め方を解説 ]戦略的更新清掃しても古さが拭えない場合に実施します。更新の際は、単なる設備交換に留めず、内装材（壁紙や床材）も統一感のある素材を選定することが重要です。例えば、木目調のアクセントクロスや非接触水栓への変更など、小規模な投資で「あえて古さを活かしたレトロモダン」へと昇華させる戦略も有効です。これら3つのステップを計画的に実践し続けることが、選ばれ続けるビルにつながります。修繕計画は、ビルの未来を見据えた運営戦略そのものです。 まとめ｜整えることは「姿勢」を見せること 水回りを整える目的は見た目をきれいにすることではなく、テナントが安心して利用できる環境を維持することです。そのために重要なのは、次の3つです。清掃・補修を継続する更新する設備の優先順位を明確にする一貫した方針で管理・運営するこうした取り組みを積み重ねることで、内見者にも「このビルはきちんと管理されている」という安心感が伝わります。日々の管理品質の積み重ねが、長期安定稼働と資産価値の維持につながります。 【無料】築古ビルの管理・空室対策についてご相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ プロパティマネジメントチーム 藤岡 涼 入社以来20年以上にわたり、東京23区のオフィスビルを中心にプロパティマネジメント・リーシング・建物管理を担当。 年間多数の交渉やトラブル対応経験を活かし、現場目線に立った迅速かつ的確な提案を通じて、オーナー様とテナント様双方の満足度向上に努めています。 2026年1月8日執筆

賃貸オフィスビルの事業承継は、土地や建物を相続するだけでは完結しません。修繕計画や空室対策、管理会社との連携など、ビル経営に必要な知識や判断まで引き継ぐことが重要です。本コラムでは、築古オフィスビルの事業承継が難しい理由を整理するとともに、オーナーが今から準備しておきたいポイントや、円滑な承継につなげるための考え方を解説します。どんな人向け？- 築古オフィスビルの事業承継や相続について考え始めたオーナー- 後継者への引き継ぎや将来のビル経営に不安を感じている方- 長期修繕計画や管理体制を見直し、資産価値を維持したい方本コラムのポイント- オフィスビルの事業承継で引き継ぐべき内容と難しさが分かる- 築古ビルオーナーが抱える経営課題や承継前の準備が分かる- 円滑な事業承継につながる管理体制や資産価値維持の考え方が分かる結論オフィスビルの事業承継で重要なのは、土地や建物だけでなく、経営判断や管理体制まで次の世代へ引き継ぐことです。建物の状況や収支、修繕計画を早めに整理し、管理会社と連携しながら将来の運営方針を明確にしておくことが、円滑な事業承継につながります。 目次オフィスビルの事業承継とは築古オフィスビルの事業承継が難しい理由オーナー高齢化だけでは語れない現実事業承継前に整理しておきたいポイント4点まとめ：事業承継を見据えて今から準備したいこと オフィスビルの事業承継とは 賃貸オフィスビルの事業承継とは、土地や建物を相続することだけを指すものではありません。ビル経営を継続するために必要な知識や判断、管理体制まで次の世代へ引き継ぐことが、本来の事業承継です。築古オフィスビルでは、建物の老朽化や設備更新、空室対策など日々さまざまな経営判断が求められます。そのため、資産だけを引き継いでも、運営ノウハウが十分に継承されなければ安定したビル経営を続けることはできません。本当の課題はオーナーの年齢ではなく、事業を次の世代へ引き継ぐ準備ができているかどうかにあります。 築古オフィスビルの事業承継が難しい理由 都心部には、個人や一族で所有する中小規模のオフィスビルが数多くあります。こうしたビルは長年安定した賃料収入を生み出してきましたが、事業承継では経営面を含めた引き継ぎが求められます。 引き継ぐ内容具体例資産土地・建物・賃貸借契約経営判断修繕計画・設備更新・空室対策関係性テナント・管理会社・地域との信頼関係運営ノウハウ収支管理・トラブル対応・投資判断 特に築古ビルでは、設備更新のタイミングや修繕費の優先順位など、経験が求められる判断が数多くあります。そのため「建物は相続できても、経営までは引き継げない」という状況が起こりやすくなります。事業承継では、将来必要となる修繕費や設備更新の時期を把握しておくことも重要です。 .related-column { position: relative; margin: 60px 0 32px; padding: 26px 28px 24px; border: 1px solid #cccccc; border-radius: 6px; } /* 「あわせて読みたい」ラベル */ .related-column__label-renovation { position: absolute; top: -26px; left: 24px; padding: 6px 16px; background: #75651f; color: #fff; font-size: 14px; font-weight: 700; line-height: 1; border-radius: 4px 4px 0 0; } /* カード全体をリンク化 */ .related-column__link { display: flex; align-items: center; gap: 24px; color: inherit; text-decoration: none !important; } /* サムネイル */ .related-column__thumbnail { flex: 0 0 190px; } .related-column__thumbnail img { display: block; width: 100%; height: auto; aspect-ratio: 16 / 9; object-fit: cover; } /* テキスト部分 */ .related-column__content { flex: 1; min-width: 0; } .related-column__title { margin: 0 0 10px; font-size: 18px; font-weight: 700; line-height: 1.6; } .related-column__description { margin: 0 0 12px; font-size: 14px; line-height: 1.8; color: #555; } /* ホバー */ .related-column__link:hover .related-column__title { text-decoration: underline; } /* スマホ */ @media screen and (max-width: 767px) { .related-column { margin: 40px 0 28px; padding: 26px 18px 20px; } .related-column__label-renovation { left: 16px; top: -13px; padding: 6px 12px; font-size: 13px; } .related-column__link { display: block; } .related-column__thumbnail { width: 100%; margin-bottom: 16px; } .related-column__title { font-size: 16px; } .related-column__description { font-size: 13px; } } あわせて読みたい オフィスビルの長期修繕計画とは？計画的に資産価値を高めるために オフィスビルの長期修繕計画について、計画を作成するメリットや主な修繕・設備更新の目安、修繕とリノベーションの違い、計画の作り方と定期的な見直しのポイントを解説します。 オーナー高齢化だけでは語れない現実 賃貸オフィスビルオーナーの高齢化は確かに進んでいます。しかし、問題は年齢ではなく後継者へ同じように経営を引き継げるとは限らないことです。その背景には、近年の経営環境の変化があります。最低賃金の上昇による清掃費・警備費の増加電気料金高騰による共益費負担の増加法改正に伴う設備維持コストの増加空室対策や設備更新に対する市場ニーズの変化管理会社へ業務を委託していても、修繕や設備投資、募集条件の見直しなど重要な経営判断はオーナー自身が担います。だからこそ「子どもに同じ苦労をさせたくない」と考え、事業承継に慎重になるオーナーもいます。 収益があるからこそ承継が難しくなる 築古ビルでも都心立地で安定した賃料収入を維持する物件は多く、そのため売却ではなく保有を続けるオーナーも多くいます。主な理由は次のとおりです。相続時の税負担を抑えやすい安定した賃料収入を得られる売却後も同等の収益を得られる運用先が限られるつまり「売れないから持っている」のではなく「持ち続けるメリットがあるから保有している」ケースが多いのです。一方で、保有を続けるには大規模修繕や設備更新、建替え判断など、さまざまな経営課題と向き合う必要があります。近年は修繕費や設備更新費、水道光熱費などの維持コストも上昇し、収益が改善しても利益は残りにくくなっています。そのため、将来への不安を抱えながらビルを保有しているオーナーもいます。築年数が古いビルでも、建替えだけが選択肢ではありません。 /* 「あわせて読みたい」ラベル */ .related-column__label-pm { position: absolute; top: -26px; left: 24px; padding: 6px 16px; background: #8f2d23; color: #fff; font-size: 14px; font-weight: 700; line-height: 1; border-radius: 4px 4px 0 0; } /* スマホ */ @media screen and (max-width: 767px) { .related-column__label-pm { left: 16px; top: -13px; padding: 6px 12px; font-size: 13px; } } あわせて読みたい 旧耐震ビルの賃貸経営｜あきらめる前に確認したいポイント 旧耐震オフィスビルの賃貸経営について、耐震性や設備の状態、修繕費、賃貸状況などの確認ポイントと、耐震補強・建替えを検討する際の費用や収支の比較方法を解説します。 .button-inquiry { border: #CC3624 solid 1px; background-color: ##FFF9F4; margin: 0 auto 40px; width: fit-content; text-align: center; } .button-inquiry a { display: block; padding: 14px 24px; color: #CC3624; font-size: 15px; font-weight: bold; text-decoration: none !important; } 【無料】所有ビルの今後の運営について相談する 事業承継前に整理しておきたいポイント4点 事業承継では相続だけでなく経営の見える化も重要なため、承継前に次の項目を整理しておくことが大切です。 ポイント4点整理する内容建物の状況設備更新・修繕履歴・長期修繕計画収支賃料収入・維持管理費・修繕費管理体制管理会社との役割分担・緊急対応将来方針保有・売却・建替え・リニューアル これらを整理しておくことで、後継者も経営判断を行いやすくなります。建物の価値向上は大規模リノベーションだけでなく、LED照明への更新や床材の刷新、共用部の美観向上など小規模な改善でも競争力を高められます。テナントは建物全体の第一印象を重視するため、築年数以上に内見時の清潔感や明るさを評価します。そのため、すべてを一度に改修するのではなく、テナントの判断に直結する部分から優先的に改善することが重要です。また、事業承継では将来必要となる修繕費用や更新時期を見える化しておくことも欠かせません。≫「プロパティマネジメント」のサービス内容を見る まとめ：事業承継を見据えて今から準備したいこと 築古オフィスビルの事業承継は、高齢化だけが原因で難しくなるわけではありません。資産だけでなく、経営そのものを引き継ぐためには早い段階からの準備が重要です。まずは、次の点を整理しておきましょう。建物の現状や修繕計画収支状況や将来の収益性運営方針や出口戦略管理会社との役割分担また、管理会社には日常管理だけでなく修繕計画や空室対策、市場動向を踏まえた提案ができることも求められます。一方で、オーナーの指示を待つだけの管理体制では、判断が属人化し、後継者の負担が大きくなる可能性があります。重要なのは、売却か保有かを急いで決めることではありません。建物の状況や運営体制を整理し、自分なりの経営方針を次の世代へ引き継ぐことが円滑な事業承継につながります。 【無料】所有ビルの事業承継・運営について相談する 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ プロパティマネジメントチーム 藤岡 涼 入社以来20年以上にわたり、東京23区のオフィスビルを中心にプロパティマネジメント・リーシング・建物管理を担当。 年間多数の交渉やトラブル対応経験を活かし、現場目線に立った迅速かつ的確な提案を通じて、オーナー様とテナント様双方の満足度向上に努めています。 2026年1月7日執筆

共益費や管理費は、多くのオフィスビルで当たり前のように設定されています。しかし、テナントが何を基準に金額を判断しているのか、どのように設定すれば納得感につながるのかを理解しているオーナーは多くありません。本コラムでは、共益費と管理費の違いを整理するとともに、テナントが物件を比較する視点や、共益費への納得を生む管理の考え方について、実務の視点から解説します。どんな人向け？- 中小規模の築古オフィスビルを所有・運営しているオーナー- 共益費や管理費の設定方法に悩んでいる方- 空室対策や長期入居につながる管理の考え方を知りたい方本コラムのポイント- 共益費と管理費は、現在ではほぼ同じ意味で使われている- テナントは共益費単体ではなく、賃料を含めた総額で物件を判断している- 共益費への納得は説明ではなく、日々の管理品質によって生まれる結論共益費は、原価だけを基準に決める費用ではありません。市場相場を踏まえた適切な価格設定と違和感のない管理品質を維持することで、テナントの納得感は自然と高まります。細かな説明よりも「何も気にならない状態」を積み重ねることが、長期的なビル経営では重要です。 目次共益費と管理費の違いを理解するテナントは「賃料＋共益費」の総額で判断している築古ビルでは「説明」より「納得」が重要違和感の積み重ねが共益費への疑問を生む「何も気にならない」が管理品質の証明になるまとめ：共益費への納得は日々の管理で生まれる 共益費と管理費の違いを理解する オフィスビルでは、賃料とは別に共益費や管理費を設定するのが一般的です。しかし、この2つを明確に区別して運用しているビルは決して多くありません。共益費：共用部の維持管理・清掃・光熱費など管理費：巡回点検や設備管理、緊急対応など建物全体を運営するための管理費用現在では、中小規模のオフィスビルを中心に、共益費と管理費はほぼ同じ意味で使われています。重要なのは名称ではなく、テナントがどのような基準で物件を評価しているかを理解することです。 テナントは「賃料＋共益費」の総額で判断している オーナーは「共益費をいくらに設定するか」を気にしがちですが、テナントが見ているのは共益費単体ではありません。物件探しでは「賃料8,000円・共益費3,000円」という内訳ではなく「坪単価11,000円の物件」として比較されます。つまり、判断材料になるのは賃料と共益費を合わせた総額です。 比較項目オーナーが考えがちな視点テナントが重視する視点共益費いくらに設定するか賃料と共益費を合わせた総額判断基準管理原価に見合っているか市場相場と比べて妥当か そのため、共益費を原価の積み上げだけで決める考え方は、市場の見方とは一致しません。周辺物件の募集条件や競合ビルとのバランスを踏まえ、総額として違和感のない価格帯に収めることが大切です。 共益費を設定する際の注意点 共益費だけを高く設定しすぎない総額で市場相場から大きく外れないようにする築古ビルでは「賃料込み」の表示も選択肢になる賃料を安く見せるために共益費を高く設定すると、築古ビルでは「何に使われている費用なのか」という疑問を持たれやすくなります。そのような場合はあえて共益費を設定せず、賃料込みの価格で募集する方法も有効です。価格表示が分かりやすくなり、余計な説明を求められにくくなります。周辺物件の募集条件や競合ビルとのバランスを踏まえ、総額として違和感のない価格帯に収めることが大切です。管理品質を左右する設備管理会社の選び方については、こちらのコラムも参考にしてください。あわせて読みたい： [ 設備管理会社を選ぶポイント｜価格だけでは分からない管理品質の見極め方 ] 築古ビルでは「説明」より「納得」が重要 新築ビルでは、最新設備や共用部の充実度が目に見えるため、高めの共益費でも違和感を持たれにくい傾向があります。一方、築古ビルでは同じ共益費でも「設備に見合っているのだろうか」と疑問を持たれることがあります。しかし、共益費の内訳を細かく説明して納得を求めるよりも、説明しなくても疑問を持たれない状態にすることが重要です。共益費への納得は、説明や計算式ではなく日々の利用体験から生まれます。共用部がいつも清潔に保たれているエレベーターがスムーズに動いている空調や照明が問題なく機能しているトイレや給湯室の備品が不足していない廊下や壁面が整理され、清潔感が保たれているこうした状態が当たり前に続くと、テナントは管理そのものを意識しなくなります。反対に、小さな違和感が積み重なると「共益費は本当に妥当なのか」という疑問につながります。 .button-inquiry { border: #CC3624 solid 1px; background-color: ##FFF9F4; margin: 0 auto 40px; width: fit-content; text-align: center; } .button-inquiry a { display: block; padding: 14px 24px; color: #CC3624; font-size: 15px; font-weight: bold; text-decoration: none !important; } 【無料】共益費・管理費について相談する 違和感の積み重ねが共益費への疑問を生む テナントは、普段から共益費の使い道を細かく確認しているわけではありません。しかし、管理品質に乱れが続くと建物全体への評価が少しずつ変わっていきます。照明切れが長く放置されている共用部の清掃状態が安定していない設備トラブルへの対応が遅い掲示物が増え、景観が損なわれているこのような小さな違和感はそれぞれ単独では大きな問題ではありませんが、こうした違和感が積み重なると「管理が十分に行き届いていない」という印象に変わります。そして、その印象が最終的に「共益費は高いのではないか」という疑問につながるのです。反対に、日々の管理が安定していれば共益費そのものが話題になることはほとんどありません。共益費への納得は、請求書ではなく日常の管理品質によって積み重ねられるものと考えるべきです。 「何も気にならない」が管理品質の証明になる 優れた管理とは特別なサービスを増やすことではなく、管理品質にばらつきを出さないことです。例えば、昨日はきれいだったのに今日は汚れている、担当者によって修繕対応が異なる、巡回時間が日によって大きく変わる。このような差が積み重なると、テナントは無意識のうちに不信感を抱きます。反対に、毎日同じ品質が保たれていれば「このビルはきちんと管理されている」という安心感につながります。管理会社には、次のような管理体制が求められます。清掃品質を安定させる小さな設備異常を早期に発見する修繕対応を迅速かつ継続的に行う管理方法を変更しても違和感を与えない共用部を整理し、掲示物を増やしすぎないどれも派手な取り組みではありませんが「いつも通り」の状態を維持し続けることこそ、管理品質の高さを示す最も分かりやすい証拠です。管理品質が入居者満足度に与える影響については、こちらのコラムでも詳しく解説しています。あわせて読みたい： [ 入居者が長く居つくための管理品質向上テクニック ] まとめ：共益費への納得は日々の管理で生まれる 共益費について質問を受けた場合に「清掃費です」「設備点検費です」と一部だけを説明すると「それだけでこの金額なのか」という新たな疑問を招くことがあります。共益費は、清掃や設備点検、巡回、緊急対応など、建物全体を維持・運営するための包括的な費用です。そのため、個別の費用ではなく建物全体の管理を支える費用であることを一貫して伝えることが大切です。一方で、本来目指すべきなのは、細かな説明をしなくても納得してもらえる状態を維持することです。市場相場を踏まえた適切な価格設定と日々の管理品質を積み重ねることが、共益費への納得と長期的なビル経営につながります。 【無料】管理費・管理体制についてご相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ プロパティマネジメントチーム 藤岡 涼 入社以来20年以上にわたり、東京23区のオフィスビルを中心にプロパティマネジメント・リーシング・建物管理を担当。 年間多数の交渉やトラブル対応経験を活かし、現場目線に立った迅速かつ的確な提案を通じて、オーナー様とテナント様双方の満足度向上に努めています。 2026年1月6日執筆

都心部の築古オフィスビルは、交通利便性や周辺環境など、立地の良さを背景に賃貸需要を確保してきました。一方、働き方や企業のオフィス選びが変化するなか、立地だけで入居につながるとは限りません。本コラムでは、都心にある築古オフィスビルを今後も安定して運営するために、オーナーが確認したいポイントや建替え・改修の考え方を解説します。どんな人向け？- 都心部で築古オフィスビルを所有しているオーナー- 空室や修繕費の増加など、今後の収益に不安がある方- 建替え・改修・継続保有のどれを選ぶか検討している方本コラムのポイント- 都心立地が今後も評価される理由- 築古ビルで見直したい管理・設備・募集方法- 継続保有・改修・建替えを判断するポイント結論都心立地の価値がなくなるわけではありません。ただし、都心にあるという理由だけで安定した入居を維持できるとは限りません。築古オフィスビルでは、自社ビルの立地をどのようなテナントが評価するのかを確認し、必要な設備更新や管理、募集方法の見直しを続けることが重要です。建替えを前提とせず、現在の稼働状況や修繕費、将来の収支を踏まえて、継続保有・改修・建替えを比較する必要があります。 目次都心立地という強みは今後も続くのか資産価値だけでなく収益を見る築古ビルの運営で見直したい5つのポイント建替えだけが正解ではない築古ビルだからこそ選ばれる条件を整理する 都心立地という強みは今後も続くのか 都心のオフィスは、交通の便がよく、周辺に飲食店や金融機関なども多いため、通勤や営業がしやすい立地です。そのため、築年数が経過したビルでも、立地条件がテナントの事業や働き方に合えば、選択肢に入る可能性があります。 都心立地の特徴テナント側のメリット交通利便性通勤や各方面への移動に便利取引先との距離取引先への訪問や来客対応がスムーズ周辺施設飲食店や金融機関などが充実エリアの認知度来訪者に場所を伝えやすい 一方、企業のオフィス選びでは立地だけでなく、賃料や設備、貸室の使いやすさ、共用部の状態なども比較されます。特に築古ビルでは、立地が良くても、空調やトイレなどの設備が使いにくい、共用部の汚れが目立つ、管理が行き届いていないといった点が入居判断にも影響します。「都心だから選ばれる」と考えるのではなく、立地以外に何を確認されているのかを見ることが必要です。 .related-column { position: relative; margin: 60px 0 32px; padding: 26px 28px 24px; border: 1px solid #cccccc; border-radius: 6px; } /* 「あわせて読みたい」ラベル */ .related-column__label-rei { position: absolute; top: -26px; left: 24px; padding: 6px 16px; background: #95500f; color: #fff; font-size: 14px; font-weight: 700; line-height: 1; border-radius: 4px 4px 0 0; } /* カード全体をリンク化 */ .related-column__link { display: flex; align-items: center; gap: 24px; color: inherit; text-decoration: none !important; } /* サムネイル */ .related-column__thumbnail { flex: 0 0 190px; } .related-column__thumbnail img { display: block; width: 100%; height: auto; aspect-ratio: 16 / 9; object-fit: cover; } /* テキスト部分 */ .related-column__content { flex: 1; min-width: 0; } .related-column__title { margin: 0 0 10px; font-size: 18px; font-weight: 700; line-height: 1.6; } .related-column__description { margin: 0 0 12px; font-size: 14px; line-height: 1.8; color: #555; } /* ホバー */ .related-column__link:hover .related-column__title { text-decoration: underline; } /* スマホ */ @media screen and (max-width: 767px) { .related-column { margin: 40px 0 28px; padding: 26px 18px 20px; } .related-column__label-rei { left: 16px; top: -13px; padding: 6px 12px; font-size: 13px; } .related-column__link { display: block; } .related-column__thumbnail { width: 100%; margin-bottom: 16px; } .related-column__title { font-size: 16px; } .related-column__description { font-size: 13px; } } あわせて読みたい オフィスビルのPM（プロパティマネジメント）会社見直し オフィスビルのPM会社見直しについて、変更を検討するタイミングや募集・賃料、日常管理、修繕対応の確認ポイント、現在の会社を継続・変更する際の判断基準を解説します。 資産価値だけでなく収益を見る 都心部の不動産価格が上昇しても、ビルの賃料が同じように上がるとは限りません。賃料は周辺相場や建物の築年数、設備、募集状況などによって変わります。また、築年数が経過すると修繕や設備更新の費用も増えるため、不動産価格だけでなく、実際の収入と支出を見ることが重要です。オーナーが把握しておきたい項目は次のとおりです。現在の稼働率と空室期間周辺物件と比較した募集賃料修繕・設備更新にかかる費用今後必要になる工事と実施時期改修した場合に見込める賃料や稼働率売却価格が高いから保有を続ける、築年数が古いから建替えると判断するのではなく、保有期間中の収入と支出を整理して判断することが大切です。 築古ビルの運営で見直したい5つのポイント 築古ビルを新築ビルと同じ設備水準に近づけようとすると、大きな費用がかかります。すべてを新しくするのではなく、自社ビルを検討するテナントが何を重視するのかを確認したうえで、改善する箇所を決めます。立地：駅距離や周辺環境を募集時に伝えられているか設備：空調・トイレ・通信環境などに不便がないか共用部：エントランスや廊下の汚れ・古さが目立たないか貸室：レイアウトや内装を変更しやすいか募集方法：物件の特徴が募集資料や写真に反映されているかたとえば、駅から近い小規模ビルであれば、大規模ビルと設備の充実度を比べるよりも、少人数の企業が使いやすい貸室や、営業拠点としての移動のしやすさを具体的に伝える方が募集につながる場合があります。改修についても同様です。設備を一律に新しくするのではなく、内見時の反応や問い合わせ内容を確認し、優先順位を決めることが重要です。 .button-inquiry { border: #CC3624 solid 1px; background-color: ##FFF9F4; margin: 0 auto 40px; width: fit-content; text-align: center; } .button-inquiry a { display: block; padding: 14px 24px; color: #CC3624; font-size: 15px; font-weight: bold; text-decoration: none !important; } 【無料】所有ビルの今後の運営について相談する 建替えだけが正解ではない 築古ビルの今後を考えるとき、建替えは選択肢の一つです。しかし、建築費だけでなく、工事期間や建替え後の賃料、融資条件なども考慮する必要があります。一方、現在の建物を継続して使用する場合も、設備更新や修繕費が発生します。 現在の状況検討する方向性稼働が安定している継続保有しながら必要な修繕を行う一部設備が古い優先順位を決めて部分改修する空室が長期化している賃料・募集方法・建物状態を見直す大規模修繕が続いている改修と建替えの収支を比較する 重要なのは「古いから建替える」と決めないことです。現在の収入、今後の修繕費、建替え費用、工事期間中の収入減少、建替え後に想定する賃料などを整理し、それぞれの収支を比較します。また、空室が続いている場合は、改修そのものが必要なのかを確認することも欠かせません。募集条件や物件情報の伝え方に原因があれば、工事をしても状況が変わらない可能性があります。≫「プロパティマネジメント」のサービス内容を見る /* 「あわせて読みたい」ラベル */ .related-column__label-pm { position: absolute; top: -26px; left: 24px; padding: 6px 16px; background: #8f2d23; color: #fff; font-size: 14px; font-weight: 700; line-height: 1; border-radius: 4px 4px 0 0; } /* スマホ */ @media screen and (max-width: 767px) { .related-column__label-pm { left: 16px; top: -13px; padding: 6px 12px; font-size: 13px; } } あわせて読みたい なぜ空室が埋まらないのか｜築古オフィスビルで見落とされがちな「改善のズレ」 築古オフィスビルの空室対策について、改修や設備更新を行っても成約につながらない原因や、改善箇所の優先順位の決め方、改善後の問い合わせ・内見の変化を確認するポイントを解説します。 築古ビルだからこそ選ばれる条件を整理する 企業がオフィスに求める条件は、設備だけではありません。立地や賃料、使いやすさなどを重視する企業もあります。築古ビルでは、自社ビルのどこが評価されるのかを整理し、必要な設備や管理状態を見直すことが重要です。あわせて、物件の特徴を募集資料で分かりやすく伝えます。都心という立地を活かしながら、建物の状態や募集状況を踏まえ、継続保有・部分改修・建替えを収支と市場の両面から比較することが、安定した賃貸経営につながります。 【無料】所有ビルの活用方法について相談する 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ プロパティマネジメントチーム 藤岡 涼 入社以来20年以上にわたり、東京23区のオフィスビルを中心にプロパティマネジメント・リーシング・建物管理を担当。 年間多数の交渉やトラブル対応経験を活かし、現場目線に立った迅速かつ的確な提案を通じて、オーナー様とテナント様双方の満足度向上に努めています。 2026年1月5日執筆

築古オフィスビルでは、天井の低さが内見時の印象に影響することがあります。ただし、構造上の高さを変えることは簡単ではありません。重要なのは現在の高さをどう見せ、どう活かすかを考えることです。本コラムでは、折上げ天井による見せ方や低い天井を活かした空間づくり、改修時の確認ポイントを解説します。どんな人向け？- 築20〜40年程度のオフィスビルを所有・運営しているオーナー- 天井の低さが内見時の印象に影響していると感じている方- 大規模改修の前にできる改善方法を検討している方本コラムのポイント- 天井高は実寸だけでなく、照明や視線の抜けによって印象が変わる- 折上げ天井など、一部を改修する方法もある- 低い天井は用途によって活かせる場合がある結論築古ビルでは、構造を変えて天井高を確保するより、高く見せる場所と、現在の高さを活かす場所を分けて考えることが現実的です。内見者が目にするエントランスや貸室の見せ方を整えながら、設備条件や工事費とのバランスを確認し、必要な範囲から改修を検討します。【本コラムは後編です】前編では、築古ビルに低天井が多い理由や天井高が空室対策・収益性に与える影響について解説しています。あわせて読みたい： [ オフィスビルの天井高とは？収益性・空室対策への影響を解説（前編） ] 目次築古ビルでは天井高が内見時の印象に影響する天井高は見せ方によって印象が変わる折上げ天井で開放感をつくる工事前に設備条件を確認する低い天井を活かせる場所もあるオーナーが確認したい5つのポイントまとめ｜天井高は改修範囲を見極める 築古ビルでは天井高が内見時の印象に影響する 築30年以上のオフィスビルでは、梁下の高さが2.3〜2.5m程度の建物もあります。図面上では一定の天井高が確保されていても梁が張り出していたり、照明や空調設備が目に入りやすかったりすると、実際の寸法より低く感じる場合があります。テナントが内見するときは、天井高だけでなく、次のような点も確認しています。貸室に圧迫感がないか照明が暗く感じないか梁や設備が目立たないかレイアウトしやすいか共用部から貸室までの印象が整っているかそのため「天井が低いから建物全体を改修する」と考える前に、何が圧迫感につながっているのかを確認することが重要です。 天井高は見せ方によって印象が変わる 同じ天井高でも照明や壁面、梁の見え方によって空間の印象は変わります。 確認する要素見直し方天井折上げや一部撤去を検討する梁色や仕上げをそろえて目立ちにくくする照明明るさや配置を見直す壁面明るい仕上げや視線の抜けをつくるレイアウト背の高い家具や間仕切りを減らす 特に築古ビルでは建物全体を変更するのではなく、内見時に目に入りやすい部分から見直す方が工事範囲を整理しやすくなります。 折上げ天井で開放感をつくる 天井の一部を周囲より高くする「折上げ天井」も改善方法の一つです。構造体を変更せず、梁や天井裏の設備条件を確認しながら一部の天井を高くすることで、視線を上方向へ誘導できます。折上げ天井には主に次のような方法があります。 .img { margin: 0 auto; } タイプ特徴向いている場所フラット型中央部分を水平に高くするエントランス・会議室勾配型中央に向かって傾斜をつける廊下・執務スペース エレベーターホールの折上げイメージ画像築古ビルでは、梁や設備配管の位置によって全面的に天井を上げられない場合があります。その場合でも、梁と梁の間など施工できる範囲を確認し、一部だけ高さを変える方法を検討できます。特にエントランスやエレベーターホールなど、来訪者が最初に目にする場所に取り入れることで、建物全体の印象改善にもつながります。 工事前に設備条件を確認する 折上げ天井は、天井材だけを撤去すれば完了する工事ではありません。天井裏には、空調・照明・配線・消防設備などが設置されているためです。【工事前に確認したいこと】梁下とスラブ下の高さ空調設備やダクトの位置照明・配線の位置火災報知器やスプリンクラーの位置防火区画や消防上の条件設備の移設が必要になると、工事範囲や費用も大きく変わります。そのため、見た目だけで工事方法を決めず、設備条件を確認したうえで改修範囲を決めることが重要です。 .button-inquiry { border: #CC3624 solid 1px; background-color: ##FFF9F4; margin: 0 auto 40px; width: fit-content; text-align: center; } .button-inquiry a { display: block; padding: 14px 24px; color: #CC3624; font-size: 15px; font-weight: bold; text-decoration: none !important; } 【無料】天井改修・貸室改善について相談する 低い天井を活かせる場所もある すべての場所を高く見せる必要はありません。集中して作業する小規模なスペースでは、周囲から区切られた環境が使いやすいこともあります。例えば、次のような用途です。Web会議用のブース1人用の集中スペース資料作成用の作業スペース小規模な打ち合わせスペース天井が低い部分や梁が目立つ部分を無理に隠すのではなく、用途を限定したスペースとして使うことで、建物条件を活かせる場合があります。一方で、ブースを設置する場合は換気・消防設備・避難経路などの確認が必要です。 オーナーが確認したい5つのポイント 天井高の改善を検討するときは、次の順番で確認します。梁下・天井高を実測する天井裏の設備や防火条件を確認する内見時に低く感じる場所を特定する高く見せる場所と現在の高さを活かす場所を分ける工事費に見合う効果があるか確認する天井が低いという理由だけで改修を決めるのではなく、現在の募集状況やテナントからの指摘も確認します。内見時に天井高について繰り返し指摘されている場合は改善を検討し、ほかに優先すべき設備不具合がある場合は修繕を先に進めます。天井改修も、ほかの修繕とあわせて優先順位を決めることが重要です。あわせて読みたい： [ オフィスリノベーションのポイント6選｜空室対策・費用・設計の考え方を解説 ] まとめ｜天井高は改修範囲を見極める 築古オフィスビルでは、構造上の天井高を大きく変えることは困難です。しかし、天井や照明、梁の見せ方を工夫することで、空間の印象は改善できます。現状の天井高や設備条件を確認し、課題となる場所を見極めて必要な範囲から改修することが大切です。本コラムは後編です。天井高と空室対策・収益性の関係については、前編で詳しく解説しています。あわせて読みたい： [ オフィスビルの天井高とは？収益性・空室対策への影響を解説（前編） ] 【無料】オフィスビルの改修・リノベーションのご相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ プロパティマネジメントチーム 藤岡 涼 入社以来20年以上にわたり、東京23区のオフィスビルを中心にプロパティマネジメント・リーシング・建物管理を担当。 年間多数の交渉やトラブル対応経験を活かし、現場目線に立った迅速かつ的確な提案を通じて、オーナー様とテナント様双方の満足度向上に努めています。 2025年12月23日執筆

オフィスの退去時には、貸室を契約で定められた状態に戻す原状回復工事が行われます。工事範囲や費用について貸主とテナントの認識が合っていないと、退去時の確認や精算に時間がかかることがあります。本コラムでは、オフィスビルのオーナー向けに、原状回復工事の基本的な流れや見積もりを確認する際のポイント、テナントへの説明について解説します。どんな人向け？- オフィスビルを所有・管理しているオーナー- テナントの退去を控えている方- 原状回復工事の進め方や見積もりの確認方法を知りたい方本コラムのポイント- 原状回復工事で確認する内容- 工事費が変わる主な要因- テナントとの認識のずれを防ぐ方法結論原状回復工事では、契約内容をもとに工事範囲と費用を確認し、テナントへ分かりやすく説明することが重要です。退去日から逆算して工事や確認のスケジュールを組むことで、次の募集にも移りやすくなります。 目次オフィスの原状回復工事とは？原状回復工事はどのように進める？原状回復工事の費用が変わる理由テナントとの認識のずれを防ぐには？オーナーが見積もりで確認したいポイント原状回復後は次の募集も見据えて確認するまとめ｜工事範囲と費用を事前に確認する オフィスの原状回復工事とは？ 原状回復工事とは、テナントの退去に伴い、貸室を賃貸借契約で定められた状態に戻すための工事です。オフィスでは、入居時に間仕切りや照明、配線などを変更することがあります。退去時には契約内容を確認し、テナントが設置したものの撤去や内装の補修などを行います。主な工事には次のようなものがあります。 工事項目主な内容間仕切りテナントが設置した壁や建具の撤去床タイルカーペットの撤去・張り替え壁・天井クロスや塗装などの補修電気設備増設した照明や配線などの撤去空調設備テナント側で変更した設備の復旧その他看板・造作・什器などの撤去 ただし、どこまで原状回復するかは物件や契約によって異なります。まずは賃貸借契約書や工事区分などを確認し、工事範囲を整理することが基本です。 原状回復工事はどのように進める？ 原状回復工事は、退去直前になってから準備するものではありません。解約通知を受けたら契約内容を確認し、現地調査や見積もりへ進みます。一般的には、次のような流れで進めます。解約通知を受ける賃貸借契約書を確認する現地で貸室の状態を確認する原状回復する範囲を決める見積もりを作成・確認するテナントへ工事内容と費用を説明する原状回復工事を行う完了状態を確認する費用を精算する特に確認しておきたいのが、退去日と工事期間の関係です。工事の完了時期によっては、次のテナント募集や入居準備にも影響します。工事内容だけでなく、いつ着工し、いつ完了するのかまで確認しておく必要があります。 原状回復工事の費用が変わる理由 原状回復工事の費用は、貸室面積だけでは決まりません。入居中に行った内装工事や設備変更、使用している材料、工事を行う時間帯などによって変わります。 費用に関わる項目確認する内容貸室の広さ工事が必要な範囲や広さ内装間仕切りなどの撤去範囲床・壁張り替えや補修が必要な範囲設備配線や空調などの変更箇所作業時間夜間・休日作業の有無搬出条件エレベーターや搬出経路の条件 そのため、以前のテナントと同程度の広さであっても、同じ金額になるとは限りません。また、資材費や人件費などが変われば、過去に行った工事と金額に差が出ることもあります。過去の工事費だけで判断せず、今回どの工事にいくらかかるのかを見積書で確認することが大切です。 テナントとの認識のずれを防ぐには？ 原状回復では「想定していたより工事範囲が広かった」「費用が思っていたより高かった」といった認識のずれが生じることがあります。こうしたずれを減らすには、工事を始める前に、工事範囲や費用をテナントへ説明しておくことが重要です。見積もりを提示する際は、次の内容を伝えます。原状回復する範囲主な工事内容テナントが撤去する設備や間仕切り工事の予定期間工事費の総額たとえば、間仕切りの撤去費用が含まれているのであれば、どの間仕切りが対象なのかを現地や図面で確認できるようにすると、内容を共有しやすくなります。「契約に書いてあるから」で終わらせず、契約内容と実際の工事箇所を照らし合わせて説明することがポイントです。 .button-inquiry { border: #CC3624 solid 1px; background-color: ##FFF9F4; margin: 0 auto 40px; width: fit-content; text-align: center; } .button-inquiry a { display: block; padding: 14px 24px; color: #CC3624; font-size: 15px; font-weight: bold; text-decoration: none !important; } 【無料】原状回復工事について相談する オーナーが見積もりで確認したいポイント 原状回復工事を管理会社や工事会社へ任せている場合でも、オーナー側で見積内容を確認しておきます。特に確認したいのは次の項目です。契約内容と工事範囲が合っているか工事項目ごとに数量や単価が記載されているか必要のない工事が含まれていないか追加費用が発生する条件が明確か工事期間が退去スケジュールに合っているか金額だけを見て「高い・安い」と判断するのではなく、工事内容と見積もりが合っているかを確認することが基本です。不明な項目があれば、工事会社や管理会社へ確認します。オーナー自身も工事内容や費用の内訳を把握しておくことで、テナントから質問があった際にも説明しやすくなります。 原状回復後は次の募集も見据えて確認する 原状回復工事が終わったら、契約どおりに戻っているかを確認して完了となります。ただし、オーナーにとっては次のテナントを募集する前に貸室を確認できるタイミングでもあります。たとえば、次のような箇所を確認します。床や壁に目立つ汚れや傷みがないか照明や空調が正常に使用できるかコンセントや配線に不具合がないか貸室内に不要なものが残っていないか募集前に修繕したほうがよい箇所はないか原状回復と、次の募集に向けた改修は目的が異なります。原状回復の範囲を確認したうえで、必要であればオーナー側で追加の修繕や設備更新を検討します。あわせて読みたい：[ 築古オフィスビルの修繕費を抑えるには？工事の優先順位と費用の考え方 ][ テナントが明かす本音｜東京の賃貸オフィスビルに求める条件 ] まとめ｜工事範囲と費用を事前に確認する 原状回復工事では、契約内容をもとに工事範囲と見積もりを確認することが基本です。退去時の認識のずれを防ぐには、工事を始める前に、どこを直すのか、なぜその工事が必要なのか、いくらかかるのかを確認しておくことが重要です。オーナー側も管理会社や工事会社に任せきりにせず、契約内容と見積もりを確認し、退去から次の募集までの予定を整理しておきましょう。 【無料】退去後の修繕・テナント募集について相談する 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ プロパティマネジメントチーム 藤岡 涼 入社以来20年以上にわたり、東京23区のオフィスビルを中心にプロパティマネジメント・リーシング・建物管理を担当。 年間多数の交渉やトラブル対応経験を活かし、現場目線に立った迅速かつ的確な提案を通じて、オーナー様とテナント様双方の満足度向上に努めています。 2025年12月22日執筆

物価や修繕費、管理費などの上昇を受け、オフィスビルの賃料を見直す場面があります。一方、賃料改定を申し入れることで、テナントの退去につながらないか不安を感じるオーナーもいるでしょう。賃料を見直す際は、金額だけでなく周辺相場や契約内容、テナントとの関係を踏まえて進めることが重要です。本コラムでは、賃料改定を検討する際に確認する内容とテナントへの伝え方、交渉の進め方を解説します。どんな人向け？- 契約更新に合わせて賃料の見直しを検討している- 現在の賃料が周辺相場と合っているか確認したい- テナントとの関係を維持しながら賃料改定を進めたい本コラムのポイント- 賃料を見直す前に確認したい内容- 賃料改定の根拠をテナントへ伝える方法- 退去リスクを踏まえた改定条件の考え方結論賃料改定は、周辺相場が上がったという理由だけで進めるものではありません。現在の賃料や周辺相場、建物の状態、テナントとの契約内容を確認したうえで、改定する金額や時期を検討することが大切です。 目次賃料を見直す前に現在の条件を確認する賃料改定では根拠を整理して伝える改定額と時期を検討する退去した場合の影響も確認する賃料改定前に確認したいことまとめ 賃料を見直す前に現在の条件を確認する オフィスビルの賃料は、契約当初の金額がそのまま続くとは限りません。長期間賃料を据え置いている間に、周辺の賃料相場や物価、建物の維持管理にかかる費用が変わることがあります。その結果、現在の賃料と周辺の水準に差が生じる場合があります。まずは、次の内容を確認します。 確認項目見る内容現在の賃料前回の賃料改定からどのくらい経過しているか周辺相場近隣の同規模・同程度の物件はいくらか契約内容更新時期や賃料改定に関する定め建物の状態設備更新や共用部の改修状況維持管理費修繕費や管理費などの変化 「長く据え置いているから上げる」のではなく、現在の賃料を見直す理由があるかを整理することが最初の段階です。 .related-column { position: relative; margin: 60px 0 32px; padding: 26px 28px 24px; border: 1px solid #cccccc; border-radius: 6px; } /* 「あわせて読みたい」ラベル */ .related-column__label { position: absolute; top: -26px; left: 24px; padding: 6px 16px; background: #8f2d23; color: #fff; font-size: 14px; font-weight: 700; line-height: 1; border-radius: 4px 4px 0 0; } /* カード全体をリンク化 */ .related-column__link { display: flex; align-items: center; gap: 24px; color: inherit; text-decoration: none !important; } /* サムネイル */ .related-column__thumbnail { flex: 0 0 190px; } .related-column__thumbnail img { display: block; width: 100%; height: auto; aspect-ratio: 16 / 9; object-fit: cover; } /* テキスト部分 */ .related-column__content { flex: 1; min-width: 0; } .related-column__title { margin: 0 0 10px; font-size: 18px; font-weight: 700; line-height: 1.6; } .related-column__description { margin: 0 0 12px; font-size: 14px; line-height: 1.8; color: #555; } /* ホバー */ .related-column__link:hover .related-column__title { text-decoration: underline; } /* スマホ */ @media screen and (max-width: 767px) { .related-column { margin: 40px 0 28px; padding: 26px 18px 20px; } .related-column__label { left: 16px; top: -13px; padding: 6px 12px; font-size: 13px; } .related-column__link { display: block; } .related-column__thumbnail { width: 100%; margin-bottom: 16px; } .related-column__title { font-size: 16px; } .related-column__description { font-size: 13px; } } あわせて読みたい オフィス賃料の決め方｜相場だけではNGな理由と判断基準（前編） オフィスビルの賃料設定について、募集賃料・成約賃料・実効賃料の違いや、周辺相場だけでは判断できない理由、自社ビルの立地・設備・管理状態を踏まえた賃料の決め方を解説します。 賃料改定では根拠を整理して伝える 賃料改定を申し入れる場合は、テナント側にも「なぜ見直すのか」を説明する必要があります。特に法人テナントでは、担当者だけで判断できず、社内で承認を得る場合があります。そのため、金額だけを提示するのではなく、改定理由を説明できる資料を用意しておくことが重要です。根拠として確認したいのは、次のような情報です。周辺の募集賃料や賃料水準現在の賃料との差建物や設備の改修履歴管理費や修繕費などの変化契約開始から現在までの経過周辺相場を見る際は、立地や築年数、面積が大きく異なる物件と単純に比較しないことも大切です。同じエリアでも、駅からの距離や貸室面積、設備、建物の状態などによって賃料は異なります。所有ビルと条件の近い物件を確認し、どの程度の差があるのかを整理します。 .button-inquiry { border: #CC3624 solid 1px; background-color: ##FFF9F4; margin: 0 auto 40px; width: fit-content; text-align: center; } .button-inquiry a { display: block; padding: 14px 24px; color: #CC3624; font-size: 15px; font-weight: bold; text-decoration: none !important; } 【無料】所有ビルの賃料について相談する 改定額と時期を検討する 賃料改定では、金額だけでなくテナントへ伝える時期も重要です。更新直前の申し入れでは、予算調整や社内承認の時間を十分に取れない場合があります。契約更新の時期やテナント側の予算策定時期を確認し、余裕を持って話し合いを始めます。また、希望する改定額を一度に反映する方法だけでなく、適用時期や金額を調整する方法もあります。改定額：当初の提示額から調整適用時期：改定の開始時期を調整段階的な改定：複数回に分けて変更契約条件：契約期間などとあわせて協議どこまでなら調整できるのかを事前に決めておくと、テナントから別の条件を提示された場合にも検討しやすくなります。 あわせて読みたい 賃貸オフィスの契約更新で失敗しないために｜オーナーが知るべきテナント側の事情 賃貸オフィスの契約更新について、テナント側の社内承認や予算調整などの事情を踏まえ、オーナーが事前に確認したい契約条件や協議の進め方、日頃の管理・情報共有のポイントを解説します。 退去した場合の影響も確認する 現在の賃料が周辺相場より低くても、必ず改定したほうがよいとは限りません。賃料を上げた結果テナントが退去すれば、次の入居まで賃料収入がなくなり、原状回復や募集条件の調整が必要になることもあります。そのため、賃料改定では、改定によって増える収入と退去した場合に発生する費用や空室期間をあわせて考えます。たとえば、次のような点を確認します。現在賃料と周辺相場の差改定した場合の年間増収額退去後の募集期間原状回復や募集にかかる費用現在のテナントの入居期間賃料だけを見るのではなく、退去した場合まで含めて収支を比較することが必要です。≫「プロパティマネジメント」のサービス内容を見る 賃料改定前に確認したいこと 実際にテナントへ話をする前に、必要な情報を一度整理しておきます。【賃料改定前のチェック項目】現在の賃料と契約内容を確認したか周辺の賃料水準を調べたか比較する物件の条件は近いか改定額の根拠を説明できるかテナントの更新時期を確認したか退去した場合の収支を確認したか改定額や適用時期の調整範囲を決めたか合意した内容を書面で残す準備ができているか賃料改定では、希望額を伝える前の準備が重要です。「いくら上げたいか」だけでなく「なぜその金額なのか」「どこまで条件を調整できるのか」まで整理してから話し合いを進めます。 まとめ オフィスビルの賃料を見直す際は、周辺相場だけで判断せず、現在の契約内容や建物の状態、維持管理費なども確認する必要があります。また、テナントへ改定を申し入れる場合は、理由を説明できる資料を用意し、検討する時間を確保することも大切です。賃料改定による増収だけでなく、退去した場合の空室期間や費用まで比較したうえで、改定額と時期を判断します。賃料を上げること自体を目的にせず、所有ビルの状況とテナントとの契約を踏まえて進めることが重要です。 【無料】賃料改定・テナント対応について相談する 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ プロパティマネジメントチーム 藤岡 涼 入社以来20年以上にわたり、東京23区のオフィスビルを中心にプロパティマネジメント・リーシング・建物管理を担当。 年間多数の交渉やトラブル対応経験を活かし、現場目線に立った迅速かつ的確な提案を通じて、オーナー様とテナント様双方の満足度向上に努めています。 2025年12月19日執筆

築年数が経過したオフィスビルでは、空調や給排水、電気設備などの不具合が発生することがあります。重要なのは、故障のたびに対応するだけでなく、管理会社と専門業者の役割を整理し、過去の記録を次の修繕や設備更新に活かせる体制を整えることです。本コラムでは、オーナーが確認したい設備管理のポイントを解説します。どんな人向け？- 築古オフィスビルの設備管理を見直したいオーナー- 管理会社の対応や情報共有に課題を感じている方- 設備トラブルの再発を減らしたい方本コラムのポイント- 管理会社と専門業者の役割分担- トラブル記録を修繕・設備更新に活かす方法- 担当者変更時の引き継ぎ方法結論設備トラブルへの対応を担当者個人の経験だけに頼ると、担当者が変わった際に対応方法や判断基準が引き継がれない可能性があります。役割分担、記録方法、対応手順をあらかじめ整理し、管理会社から必要な情報が共有される体制を整えることが重要です。まず初動対応や優先順位の考え方を知りたい方は、前編もあわせてご覧ください。あわせて読みたい：[ 築古オフィスビルの設備トラブル対応｜優先順位と初動対応の基本（前編） ] 目次管理会社と専門業者の役割を明確にする設備トラブルの記録を修繕・更新に活かす担当者が変わっても対応できる仕組みを整える過去のトラブルを管理会社内で共有するまとめ｜設備トラブルは記録と対応体制を確認する 管理会社と専門業者の役割を明確にする 設備トラブルが発生した際、初動が早くても、その後の修理や復旧まで時間がかかればテナントへの影響が長引きます。そこで確認したいのが、管理会社と専門業者の役割分担です。築古オフィスビルでは、管理会社だけですべての設備を修理するわけではありません。管理会社が現場を確認し、空調・給排水・電気・エレベーターなどの専門業者へ引き継ぐケースがあります。 設備管理会社専門業者空調状況確認・応急対応部品交換・修理給排水止水・被害状況の確認配管・ポンプ修理電気ブレーカー確認・応急対応漏電調査・設備修理エレベーター利用停止・現場確認・誘導救出・点検・修理 役割が決まっていなければ、トラブル発生後に担当者や連絡先を確認することになり、対応が遅れる原因になります。そのため、オーナーは管理会社が緊急時にどのような体制で対応するのか、あらかじめ確認しておくことが重要です。夜間・休日にトラブルが発生した場合の受付体制緊急時に管理会社から専門業者へ連絡する流れ専門業者が現地対応できる時間帯応急対応から修理までの流れトラブルが起きてから決めるのではなく、平常時に対応の流れを整理しておくことが重要です。 設備トラブルの記録を修繕・更新に活かす 設備トラブルへの対応が終わったら、その内容を記録します。例えば、同じ空調機で毎年不具合が発生している場合、その都度修理する方法が適切とは限りません。修理回数や費用が増えていれば、設備更新を検討したほうがよい場合もあります。判断材料となるのが、過去の記録です。故障した設備・箇所発生日時と原因修理内容修理費用設備停止時間過去の発生回数故障履歴と修理費用を継続して確認することで「修理を続けるのか」「設備を更新するのか」を判断しやすくなります。水漏れや設備の振動などを検知するセンサーを設置し、異常の兆候を確認する方法もあります。すべての設備に導入する必要はなく、トラブルの発生回数や影響を踏まえて検討します。また、修理の記録を残し、今後の長期修繕計画や設備更新に活かすことも大切です。あわせて読みたい：［ オフィスビルの長期修繕計画とは？計画的に資産価値を高めるために ］ .button-inquiry { border: #CC3624 solid 1px; background-color: ##FFF9F4; margin: 0 auto 40px; width: fit-content; text-align: center; } .button-inquiry a { display: block; padding: 14px 24px; color: #CC3624; font-size: 15px; font-weight: bold; text-decoration: none !important; } 【無料】設備管理・修繕について相談する 担当者が変わっても対応できる仕組みを整える 設備トラブルへの対応は、担当者の知識や経験によって差が出ることがあります。一方で、特定の担当者しか対応方法を知らない状態では、異動や退職によって情報が引き継がれない可能性があります。そこで、誰が担当しても必要な確認ができるよう、対応方法を共通化しておくことが重要です。 ツール主な内容点検チェックリスト点検箇所・異常の有無クレーム受付シート発生場所・時間・症状対応フロー連絡先・初動・専門業者への引き継ぎ報告書原因・対応内容・修理費用 例えば、テナントから「空調が動かない」と連絡があった場合、「どの部屋か」「いつからか」「エラー表示はあるか」「ほかの部屋でも発生しているか」を確認します。確認事項をあらかじめ決めておけば、担当者が変わっても必要な情報を漏れなく確認できます。オーナーへの報告書も同様です。原因や対応内容、費用などの項目を決めておけば、何が起き、どのような対応をしたのかを把握しやすくなります。 過去のトラブルを管理会社内で共有する 築古オフィスビルでは、図面や設備台帳だけでは分からない情報もあります。「この空調機は過去にも停止している」「この配管では以前にも漏水している」といった情報は、次に同じ症状が発生した際の判断材料になります。しかし、担当者だけが覚えている状態では、その情報を十分に活用できません。過去のトラブル事例設備ごとの注意点修理・部品交換の履歴専門業者への連絡先過去に行った応急対応こうした情報を記録し、担当者が変わっても確認できる状態にしておきます。オーナー側でも、管理会社がトラブル履歴をどのように記録し、担当者間で共有しているかを確認しておくことが大切です。 まとめ｜設備トラブルは記録と対応体制を確認する 築古オフィスビルでは、設備の経年劣化に伴い、不具合が発生することがあります。そのため、トラブルを完全になくすことよりも、発生した際に適切に対応し、その記録を今後の修繕や設備更新に活かすことが重要です。オーナーは、管理会社と専門業者の役割分担、過去のトラブル履歴、対応手順、情報共有の方法を確認します。設備の状態だけでなく、トラブル発生後の対応や記録まで確認することで、必要な修繕や設備更新の時期を見極めやすくなります。 【無料】設備管理・管理体制についてご相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ プロパティマネジメントチーム 藤岡 涼 入社以来20年以上にわたり、東京23区のオフィスビルを中心にプロパティマネジメント・リーシング・建物管理を担当。 年間多数の交渉やトラブル対応経験を活かし、現場目線に立った迅速かつ的確な提案を通じて、オーナー様とテナント様双方の満足度向上に努めています。 2025年12月18日執筆

築古オフィスビルでは、エントランスやトイレを改修したり、募集条件を見直したりしても空室が埋まらないことがあります。その場合は、改善を増やす前に、空室の原因に合った対策ができているかを確認することが重要です。本コラムでは、空室対策を行っても成約につながらない理由と、改善する箇所や順番を決める際のポイントを解説します。どんな人向け？- 空室対策を行っても成約につながらず悩んでいるオーナー- 改修や設備更新を検討しているものの、どこから手をつけるか迷っている方- 予算に合わせて、改善する箇所の優先順位を決めたい方本コラムのポイント- 空室対策をしても成約につながらない原因- 改善する箇所の優先順位のつけ方- 改善後に確認したい問い合わせ・内見の変化結論空室対策では、改修の規模や費用だけでなく、空室の原因に合った改善を行うことが重要です。問い合わせが少ないのか、内見後に見送られているのかによっても、確認するポイントは変わります。まず現在の募集状況を整理し、原因を確認したうえで必要な改善を選びます。 目次空室対策をしても成約につながらない理由過去の成功事例が今回も合うとは限らない改善箇所は優先順位をつけて決める改善後は問い合わせや内見の変化を確認するまとめ｜空室の原因を確認してから改善内容を決める 空室対策をしても成約につながらない理由 空室が続くと「設備が古いから更新する」「エントランスが暗いから改修する」といった対策を考えがちです。しかし、実際の原因が賃料や募集条件にあれば、設備を更新しても問い合わせが増えるとは限りません。反対に、内見までは入っているものの成約しない場合は、貸室や共用部、設備などが成約を妨げている可能性があります。重要なのは、改善を始める前に「どの段階で候補から外れているのか」を確認することです。 募集状況確認したいポイント問い合わせが少ない賃料、募集条件、募集資料、立地の伝え方問い合わせはあるが内見が少ない写真、図面、設備情報、仲介会社への情報提供内見はあるが成約しない貸室、共用部、設備、条件面比較の最終段階で見送られる他物件との差、賃料が建物の状態に見合っているか 空室という結果だけを見るのではなく、募集から成約までのどこに課題があるかを確認すると、改善する箇所を絞りやすくなります。 .related-column { position: relative; margin: 60px 0 32px; padding: 26px 28px 24px; border: 1px solid #cccccc; border-radius: 6px; } /* 「あわせて読みたい」ラベル */ .related-column__label-pm { position: absolute; top: -26px; left: 24px; padding: 6px 16px; background: #8f2d23; color: #fff; font-size: 14px; font-weight: 700; line-height: 1; border-radius: 4px 4px 0 0; } /* カード全体をリンク化 */ .related-column__link { display: flex; align-items: center; gap: 24px; color: inherit; text-decoration: none !important; } /* サムネイル */ .related-column__thumbnail { flex: 0 0 190px; } .related-column__thumbnail img { display: block; width: 100%; height: auto; aspect-ratio: 16 / 9; object-fit: cover; } /* テキスト部分 */ .related-column__content { flex: 1; min-width: 0; } .related-column__title { margin: 0 0 10px; font-size: 18px; font-weight: 700; line-height: 1.6; } .related-column__description { margin: 0 0 12px; font-size: 14px; line-height: 1.8; color: #555; } /* ホバー */ .related-column__link:hover .related-column__title { text-decoration: underline; } /* スマホ */ @media screen and (max-width: 767px) { .related-column { margin: 40px 0 28px; padding: 26px 18px 20px; } .related-column__label-pm { left: 16px; top: -13px; padding: 6px 12px; font-size: 13px; } .related-column__link { display: block; } .related-column__thumbnail { width: 100%; margin-bottom: 16px; } .related-column__title { font-size: 16px; } .related-column__description { font-size: 13px; } } あわせて読みたい 築古・中小規模オフィスビルの空室対策｜募集状況から見直すポイントを解説 築古・中小規模オフィスビルの空室対策について、問い合わせ・内見・成約の状況から空室の原因を整理する方法や、募集条件・物件情報の見直し、仲介会社からの反応を確認するポイントを解説します。 過去の成功事例が今回も合うとは限らない 築年数が経過したビルでは、これまでの改修や募集で効果があった方法を参考にすることがあります。ただし、周辺の募集状況やテナントニーズは変化するため、過去と同じ方法が現在も有効とは限りません。近隣ビルの成功事例も、立地や規模、賃料、貸室面積などの条件が異なります。例えば、エントランス改修が効果的な物件もあれば、共用部の清潔さや空調設備、貸室の使いやすさを優先した方がよい物件もあります。そのため、過去の実績や他物件の事例だけで判断せず、次の情報を確認します。現在の周辺物件の募集賃料近隣物件の設備や貸室仕様問い合わせ件数と内見件数内見後に見送られた理由仲介会社から寄せられた意見「何を改善したか」ではなく、なぜその改善が必要だったのかまで確認し、自社ビルの状況と照らし合わせることが重要です。 .button-inquiry { border: #CC3624 solid 1px; background-color: ##FFF9F4; margin: 0 auto 40px; width: fit-content; text-align: center; } .button-inquiry a { display: block; padding: 14px 24px; color: #CC3624; font-size: 15px; font-weight: bold; text-decoration: none !important; } 【無料】所有ビルの空室対策について相談する 改善箇所は優先順位をつけて決める 築古オフィスビルでは、気になる箇所をすべて一度に改修する必要はありません。まずは建物の状態と募集への影響を整理し、優先順位を決めます。 優先順位確認する内容例① 安全・建物維持放置すると不具合や事故につながる部分外壁、防水、消防、給排水② 使いやすさテナントの日常利用に関わる設備空調、電気容量、トイレ③ 印象内見時に目につきやすい場所エントランス、廊下、貸室 見た目を整える前に設備の不具合がないかを確認し、そのうえで使いやすさや印象を改善すると、工事の目的を整理しやすくなります。ただし、内見時の印象が明確な課題になっている場合など、物件によって優先順位は変わります。現在の建物状態と募集状況の両方から判断します。 /* 「あわせて読みたい」ラベル */ .related-column__label-bm { position: absolute; top: -26px; left: 24px; padding: 6px 16px; background: #17416f; color: #fff; font-size: 14px; font-weight: 700; line-height: 1; border-radius: 4px 4px 0 0; } /* スマホ */ @media screen and (max-width: 767px) { .related-column__label-bm { left: 16px; top: -13px; padding: 6px 12px; font-size: 13px; } } あわせて読みたい 築古オフィスビルの改修は必要？「動く・待つ・動かない」の判断基準 築古オフィスビルの改修について、工事前に確認したいポイントや「動く・待つ・動かない」の判断基準、部分改修の注意点と現状維持を選ぶ際の確認事項を解説します。 改善後は問い合わせや内見の変化を確認する 改修や条件変更を実施したら、それで空室対策が終わるわけではありません。実施前後で次の変化を確認します。問い合わせ件数は増えたか内見件数は変わったか内見時の反応は変わったか見送られる理由に変化があったか仲介会社からどのような意見が出ているか例えば、エントランスを改修して内見時の評価が改善しても、成約につながらなければ、別の要因を確認する必要があります。「何を実施したか」だけでなく「実施後どう変わったか」まで確認することで、次にどこを改善するべきかが明確になります。≫「プロパティマネジメント」のサービス内容を見る まとめ｜空室の原因を確認してから改善内容を決める 築古オフィスビルの空室対策では、改修や設備更新を増やせばよいわけではありません。まず問い合わせ・内見・成約のどこで止まっているのかを確認し、その原因に合わせて改善する箇所を決めることが重要です。過去の成功事例や他物件の改修内容だけで判断せず、現在の募集状況や建物の状態、内見時の反応を確認します。改善後も問い合わせや内見の変化を確認し、必要に応じて次の対策を検討することで、費用をかける箇所と優先順位を整理しやすくなります。 【無料】空室・テナント募集について相談する 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ プロパティマネジメントチーム 藤岡 涼 入社以来20年以上にわたり、東京23区のオフィスビルを中心にプロパティマネジメント・リーシング・建物管理を担当。 年間多数の交渉やトラブル対応経験を活かし、現場目線に立った迅速かつ的確な提案を通じて、オーナー様とテナント様双方の満足度向上に努めています。 2025年12月17日執筆

築古・中小規模オフィスビルで空室が続く場合、賃料や築年数だけが原因とは限りません。問い合わせは入っているのか、内見につながっているのか、内見後に見送られているのかによって、確認したいポイントは異なります。空室対策では、すぐに賃料を下げたり大規模な改修を行ったりせず、現在の募集状況から原因を整理することが重要です。本コラムでは、築古・中小規模オフィスビルのオーナー向けに、募集状況から空室の原因を整理する方法と、見直したいポイントを解説します。どんな人向け？- 築古・中小規模オフィスビルを所有しているオーナー- 空室が続き、原因を確認したい方- 賃料や募集条件、募集資料を見直したい方本コラムのポイント- 問い合わせ・内見・成約のどこで止まっているかを確認する方法- 募集状況ごとに見直したいポイント- 見直し後の問い合わせ・内見の変化を確認する方法結論空室が続いている場合は、問い合わせ・内見・成約のどの段階で止まっているのかを確認します。そのうえで、募集状況に応じて賃料や募集条件、物件情報、建物などを見直すことが重要です。 目次空室対策では自社ビルの募集状況を確認する募集状況から空室の原因を整理する仲介会社から募集時の反応を確認するまとめ｜募集のどの段階で止まっているかを確認する 空室対策では自社ビルの募集状況を確認する オフィスビルの空室対策を考える際は、市場全体の動向だけでなく、所有するビルの募集状況を確認することが重要です。同じエリアでも、立地や賃料、築年数、設備、募集条件などによって、問い合わせや内見の状況は異なります。まずは、次の項目を確認します。 確認する項目見るポイント問い合わせ募集開始後に問い合わせが入っているか内見問い合わせから内見につながっているか内見後見送りが続いていないか募集期間空室期間が長期化していないか募集条件周辺物件と賃料や条件に差がないか 空室期間だけでなく、募集開始からどの段階で入居につながっていないのかを見ることがポイントです。問い合わせが少なければ賃料や募集条件などを、内見後に見送られている場合は、その理由を確認します。 募集状況から空室の原因を整理する 「問い合わせがない」「内見につながらない」「内見後に見送られる」では、確認する内容が異なります。 募集状況主に確認したいこと問い合わせが少ない賃料、募集条件、募集資料、写真・図面問い合わせはあるが内見が少ない他物件との条件差、掲載情報、入居可能時期内見はあるが成約しない見送り理由、建物・貸室への反応、条件交渉一定期間反応がない募集条件や物件情報の出し方 問い合わせが少ない場合 問い合わせ自体が少ない場合は、賃料や募集条件、物件情報の伝え方を確認します。周辺の平均賃料だけで判断せず、駅からの距離や築年数、面積、設備など条件の近い物件と比較することがポイントです。あわせて、次の項目を見直します。賃料・共益費敷金・保証金フリーレント契約期間入居可能時期募集資料に掲載している情報写真や図面募集資料も、基本情報だけでなく改修箇所や利用できる設備など、物件を比較するために必要な情報が掲載されているかを確認します。 .related-column { position: relative; margin: 60px 0 32px; padding: 26px 28px 24px; border: 1px solid #cccccc; border-radius: 6px; } /* 「あわせて読みたい」ラベル */ .related-column__label { position: absolute; top: -26px; left: 24px; padding: 6px 16px; background: #8f2d23; color: #fff; font-size: 14px; font-weight: 700; line-height: 1; border-radius: 4px 4px 0 0; } /* カード全体をリンク化 */ .related-column__link { display: flex; align-items: center; gap: 24px; color: inherit; text-decoration: none !important; } /* サムネイル */ .related-column__thumbnail { flex: 0 0 190px; } .related-column__thumbnail img { display: block; width: 100%; height: auto; aspect-ratio: 16 / 9; object-fit: cover; } /* テキスト部分 */ .related-column__content { flex: 1; min-width: 0; } .related-column__title { margin: 0 0 10px; font-size: 18px; font-weight: 700; line-height: 1.6; } .related-column__description { margin: 0 0 12px; font-size: 14px; line-height: 1.8; color: #555; } /* ホバー */ .related-column__link:hover .related-column__title { text-decoration: underline; } /* スマホ */ @media screen and (max-width: 767px) { .related-column { margin: 40px 0 28px; padding: 26px 18px 20px; } .related-column__label { left: 16px; top: -13px; padding: 6px 12px; font-size: 13px; } .related-column__link { display: block; } .related-column__thumbnail { width: 100%; margin-bottom: 16px; } .related-column__title { font-size: 16px; } .related-column__description { font-size: 13px; } } あわせて読みたい オフィス募集資料「マイソク」とは？役割・掲載情報・見直しポイントを解説 マイソクの役割や掲載したい情報、募集資料を見直す際のポイントを、オーナー向けに解説します。 .button-inquiry { border: #CC3624 solid 1px; background-color: ##FFF9F4; margin: 0 auto 40px; width: fit-content; text-align: center; } .button-inquiry a { display: block; padding: 14px 24px; color: #CC3624; font-size: 15px; font-weight: bold; text-decoration: none !important; } 【無料】所有ビルの空室対策について相談する 問い合わせはあるが内見につながらない場合 問い合わせが入っていても内見につながらない場合は、問い合わせ後に比較されている条件や情報を確認します。たとえば、次のような理由で候補から外れていることがあります。希望する入居時期と合わない初期費用などの条件が合わない写真や図面では貸室の使い方が分かりにくい比較している物件との条件差がある仲介会社からの反応も確認し、内見前に見送られている理由を整理します。 内見後に見送られる場合 内見までは入っているものの成約につながらない場合は、内見後の反応や見送り理由を確認します。賃料や契約条件だけでなく、エントランスや水回り、設備、貸室の使いやすさ、清掃・管理状態などが理由になっている場合もあります。仲介会社からは、次のような点を確認します。どの箇所が気になったのか他の候補物件と何を比較していたのか条件面でどのような希望があったのか建物全体をすぐに改修せず、実際の反応から見直すべき点を整理することがポイントです。 あわせて読みたい 選ばれる築古オフィスビルとは？｜テナントが確認するポイントと改善方法 築古オフィスビルの空室対策について、テナントが確認する共用部や設備、貸室、管理状態のポイントと、建物の状態に応じた改善方法や改修の優先順位を解説します。 仲介会社から募集時の反応を確認する 問い合わせ件数や内見件数だけでなく、仲介会社から得られる反応も確認します。物件を紹介した際の反応や内見後の見送り理由を確認すると、募集条件と建物のどちらを見直すべきか整理しやすくなります。確認したい内容は次のとおりです。テナントへ紹介した際の反応比較されている物件内見につながらなかった理由内見後の見送り理由賃料や契約条件に対する反応建物や貸室について指摘された点こうした情報を蓄積しておくと、同じ理由で見送られていないかを確認できます。募集条件や物件情報を見直したあとは、問い合わせや内見の状況に変化があったかを確認します。変化がなければ別の原因がないかを確認し、必要な対応を続けます。≫「プロパティマネジメント」のサービス内容を見る まとめ｜募集のどの段階で止まっているかを確認する 築古・中小規模オフィスビルで空室が続く場合は、問い合わせ・内見・成約のどの段階で止まっているのかを確認します。問い合わせが少なければ賃料や募集条件、物件情報を、内見後に見送られた場合は見送り理由や建物への反応を確認します。募集状況を分けて確認し、実際の反応をもとに見直すことが、空室の原因を把握するうえで重要です。 【無料】空室・テナント募集について相談する 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ プロパティマネジメントチーム 藤岡 涼 入社以来20年以上にわたり、東京23区のオフィスビルを中心にプロパティマネジメント・リーシング・建物管理を担当。 年間多数の交渉やトラブル対応経験を活かし、現場目線に立った迅速かつ的確な提案を通じて、オーナー様とテナント様双方の満足度向上に努めています。 2025年12月16日執筆

築古オフィスビルでは、設備トラブルを完全になくすことは現実的ではありません。しかし、設備が故障した際の対応次第で、テナントの満足度や建物への信頼は大きく変わります。本コラムでは、設備トラブル発生時の優先順位の考え方や応急対応と設備更新の違い、管理会社に求められる対応品質など、オーナーが押さえておきたい基本を前編として解説します。どんな人向け？- 築古オフィスビルの設備トラブル対応や管理品質を見直したいオーナー- 管理会社の対応力や報告内容をどのように判断すべきか知りたい方- 設備更新や修繕の進め方に悩み、長期的な資産価値の維持を目指している方本コラムのポイント- 設備トラブル発生時の優先順位と判断基準が分かる- 応急対応・原因調査・再発防止の違いと設備更新の判断ポイントが分かる- 管理会社の対応品質を見極めるための確認ポイントが分かる結論設備トラブルでは故障を直すだけでなく、建物への影響に応じた優先順位の判断と再発防止を見据えた対応が重要です。オーナーも管理会社の初動対応や情報共有、設備更新の提案内容を確認することで、管理品質の向上と築古オフィスビルの資産価値維持につなげられます。 目次設備トラブル対応は「優先順位」がすべて応急対応だけでは同じトラブルを繰り返す設備トラブル時の対応が建物の評価を左右する管理会社の対応品質はどこで判断するかまとめ：設備トラブル対応は管理品質を見極める機会になる 設備トラブル対応は「優先順位」がすべて 築古オフィスビルでは、空調や給排水、電気設備など複数の設備トラブルが同時に発生することがあります。このような状況で最も避けたいのは、問い合わせが早かった案件や、声の大きいテナントを優先してしまうことです。テナント対応は重要ですが、本当に優先すべきなのは建物全体への影響や安全性を踏まえて判断することです。例えば、一室の照明不点灯と漏水事故では、建物へ与える影響が大きく異なります。そのため、設備トラブルは感覚ではなく「何を優先すべきか」という判断基準をあらかじめ決めておくことが重要です。まずは、設備トラブルを種類ごとに整理しましょう。 発生箇所主なトラブル空調設備冷暖房が効かない・室外機停止給排水設備漏水・排水詰まり・悪臭電気設備停電・漏電・照明不点灯エレベーター停止・異音・閉じ込めセキュリティ設備入退室設備・防犯カメラ故障ICT設備共用Wi-Fi・通信障害共用部照明・騒音・空気環境 設備ごとに対応方法は異なりますが、優先順位を判断する考え方は共通しています。重要なのは、トラブルが「人命」「業務」「快適性」のどこに影響するかという視点です。例えば、次の優先順位で整理しておくと、対応を判断しやすくなります。人命や安全に関わるトラブルテナント業務が停止するトラブル快適性や利便性への影響影響が大きいものから対応することで、建物全体へのリスクを最小限に抑えられます。このような基準をあらかじめ共有しておけば、担当者による判断のばらつきを防ぎ、迅速な初動対応につながります。 応急対応だけでは同じトラブルを繰り返す 設備トラブルでは復旧を優先することが重要ですが、原因まで確認しなければ同じ不具合を繰り返すおそれがあります。例えばブレーカーが落ちた場合、交換だけで終えるか、原因まで調査するかで結果は大きく変わります。原因が設備の老朽化であれば、応急処置だけでは再び同じ故障が発生しかねません。そのため重要なのは「復旧」と「原因究明」を分けて考えることです。設備トラブルは、次のような流れで対応すると整理しやすくなります。 対応内容応急対応安全確保・業務再開を優先する原因調査なぜ故障したかを確認する恒久対策更新・修繕による再発防止を行う 応急対応は、あくまで業務を止めないための処置です。一方、設備更新など根本的な改善は、建物全体の維持管理を考えるうえで欠かせません。例えば給排水設備の漏水でも、配管の一部を補修する場合と老朽化した配管を更新する場合では、その後の維持管理費が大きく変わります。築古ビルでは設備全体が同じ年代に施工されていることも多く、一か所だけ修理しても別の場所で不具合が発生するケースがあります。そのため、設備更新を検討する際は次の点を確認することが重要です。修繕費が毎年増えていないか同じ設備で故障を繰り返していないか更新した方が維持費を抑えられないかまた、管理会社から設備更新を提案された際は「壊れたから交換する」という説明だけで判断せず、更新が必要な理由や更新によって得られるメリットを確認したうえで判断することが重要です。あわせて読みたい： [ オフィスビルの設備管理とは？管理品質を高めて長期入居につなげるポイントを解説 ] .button-inquiry { border: #CC3624 solid 1px; background-color: ##FFF9F4; margin: 0 auto 40px; width: fit-content; text-align: center; } .button-inquiry a { display: block; padding: 14px 24px; color: #CC3624; font-size: 15px; font-weight: bold; text-decoration: none !important; } 【無料】設備トラブル・修繕について相談する 設備トラブル時の対応が建物の評価を左右する 設備トラブルでは故障そのものだけでなく、対応の仕方も建物の評価に影響します。例えば同じ空調故障でも「状況が分からないまま数時間待たされた」場合と「復旧予定時刻や対応状況をこまめに共有してもらえた」場合では、テナントが受ける印象は大きく異なります。築古ビルでは設備トラブルを完全になくすことは難しいからこそ、情報共有の質がテナント満足度を左右します。そのため、設備トラブルが発生した際は次の流れを意識することが重要です。 対応段階管理会社に求められる対応初動状況確認・初期連絡対応中復旧予定や進捗を共有完了後原因・対応内容・再発防止策を報告 特に初動では、原因が分かっていなくても構いません。まずは、以下を伝えることでテナントの不安を軽減できます。現在調査していること次回報告の予定復旧見込みまた、工事完了後も報告を終わりにせず「なぜ故障したのか」「今後どう改善するのか」まで説明できれば、管理会社への信頼にもつながります。オーナーとしても、管理会社からこうした報告を継続的に受けられる体制になっているか確認しておくことが重要です。 管理会社の対応品質はどこで判断するか 設備トラブルへの対応力は、管理会社によって差があります。そのため、オーナーは「修理を手配してくれるか」だけでなく、対応の質も確認する必要があります。例えば、次のような点は重要な判断材料になります。初動対応が早いか復旧までの進捗を共有しているか同じトラブルを繰り返していないか修繕だけでなく更新提案も行っているか再発防止策まで説明しているか設備管理は、故障を直すことが目的ではありません。同じ故障を繰り返さないことが、本来目指すべき管理品質です。そのため、設備トラブルや修繕内容を継続的に記録し、更新が必要な設備や維持コストの変化を分析できる管理会社は、長期的なビル運営において頼れる存在です。オーナー自身も定期的に報告を確認し、設備更新の優先順位を管理会社と共有しておくことが重要です。 まとめ：設備トラブル対応は管理品質を見極める機会になる 築古オフィスビルでは、設備トラブルを完全になくすことは現実的ではありません。重要なのは、トラブルが発生してから対応することではなく日頃から備え、再発を防ぐ仕組みを整えることです。まずは次の点を確認してみましょう。トラブルの優先順位を整理できているか応急対応と設備更新を適切に判断できているかテナントへの情報共有が徹底されているか設備トラブルや修繕の記録を更新計画へ反映できているか設備管理は故障を直すだけの業務ではありません。トラブル対応を通じて建物への信頼を維持し、長期入居につなげることが本来の役割です。だからこそ、オーナーも設備トラブルの件数だけではなく管理会社がどのような考え方で対応し、再発防止まで取り組んでいるかを確認することが、築古オフィスビルの資産価値を維持するうえで重要です。後編では、予防保全や外注先との連携、マニュアル整備など、管理品質を高める実務について解説します。あわせて読みたい： [ 築古オフィスビルの設備トラブル対応｜管理品質を高める実務ポイント（後編） ] 【無料】設備管理・修繕についてご相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ プロパティマネジメントチーム 藤岡 涼 入社以来20年以上にわたり、東京23区のオフィスビルを中心にプロパティマネジメント・リーシング・建物管理を担当。 年間多数の交渉やトラブル対応経験を活かし、現場目線に立った迅速かつ的確な提案を通じて、オーナー様とテナント様双方の満足度向上に努めています。 2025年12月15日執筆

オフィスビルの空室が長引くと、立地や築年数、市場環境に原因を求めがちです。しかし、募集賃料や条件を見直していない、反響が少なくても条件変更を先送りしているなど、オーナー側の判断が影響していることもあります。本コラムでは、行動経済学の考え方を交えながら、空室が埋まらないときに確認したい賃料設定や募集活動の見直し方を解説します。どんな人向け？- オフィスビルの空室が長期化しているオーナー- 賃料や募集条件を見直すべきか悩んでいる方- 問い合わせや内見が成約につながらない方本コラムのポイント- 空室が長引くときに確認したい項目- 賃料や募集条件の見直しが遅れる理由- 問い合わせ・内見状況から改善点を見つける方法結論空室が埋まらない原因は、築年数や市場環境だけではありません。募集賃料や物件の状態、募集条件など、複数の要因が考えられます。空室期間だけでなく、問い合わせ・内見・成約のどこで止まっているかを確認し、募集方法を見直すことが重要です。 目次空室が長引いたら「市場全体」ではなく自社ビルを見る賃料を見直しにくくする「アンカリング」と「損失回避」問い合わせ・内見・成約のどこで止まっているか確認する内見後の反応を物件改善に生かすまとめ｜募集状況を見ながら空室対策を見直す 空室が長引いたら「市場全体」ではなく自社ビルを見る オフィス市場全体の空室率が改善していても、自社ビルの空室が埋まるとは限りません。エリアや建物規模、築年数、駅からの距離、設備、募集賃料などによって、テナントからの評価は変わるためです。そのため、市場全体の空室率だけで判断せず、自社ビルと条件が近い募集物件や成約事例と比較することが重要です。例えば、次の項目を確認します。同じエリアにある同規模物件の募集賃料駅からの距離や築年数空調・OAフロアなどの設備共用部や貸室の状態敷金・フリーレントなどの募集条件「周辺のオフィス需要があるから、そのうち決まる」と考えるのではなく、現在の募集条件で問い合わせや内見が発生しているかを確認します。 賃料を見直しにくくする「アンカリング」と「損失回避」 空室が続いていても、募集賃料を変更しにくいことがあります。その理由を考える参考になるのが、行動経済学の考え方です。募集条件の見直しに影響する代表的な傾向には、次のようなものがあります。 判断に影響する傾向意味募集時に起こり得ることアンカリング最初の数字や情報が、その後の判断に影響する過去の成約賃料や当初の募集賃料を基準にし続ける損失回避利益よりも損失を避けることを強く意識する賃料を下げることを避け、条件変更を先送りする現状維持現在の状態を変えないことを選びやすい反響が少なくても募集条件を変更しないサンクコスト過去にかけた費用が現在の判断に影響する過去の改修費を意識して賃料を決める こうした傾向自体が問題なのではありません。判断が偏らないように、現在の相場や募集状況と照らし合わせることがポイントです。また、賃料を見直す際は、月額賃料だけでなく空室期間も含めて考えます。賃料を維持しても空室が長引けば、その間の賃料収入は得られません。一方、条件を調整して早期に成約したほうが、一定期間で見た収入が多くなる場合もあります。募集賃料と想定する空室期間をあわせて比較し、条件を見直すか判断することが重要です。 .related-column { position: relative; margin: 60px 0 32px; padding: 26px 28px 24px; border: 1px solid #cccccc; border-radius: 6px; } /* 「あわせて読みたい」ラベル */ .related-column__label { position: absolute; top: -26px; left: 24px; padding: 6px 16px; background: #8f2d23; color: #fff; font-size: 14px; font-weight: 700; line-height: 1; border-radius: 4px 4px 0 0; } /* カード全体をリンク化 */ .related-column__link { display: flex; align-items: center; gap: 24px; color: inherit; text-decoration: none !important; } /* サムネイル */ .related-column__thumbnail { flex: 0 0 190px; } .related-column__thumbnail img { display: block; width: 100%; height: auto; aspect-ratio: 16 / 9; object-fit: cover; } /* テキスト部分 */ .related-column__content { flex: 1; min-width: 0; } .related-column__title { margin: 0 0 10px; font-size: 18px; font-weight: 700; line-height: 1.6; } .related-column__description { margin: 0 0 12px; font-size: 14px; line-height: 1.8; color: #555; } /* ホバー */ .related-column__link:hover .related-column__title { text-decoration: underline; } /* スマホ */ @media screen and (max-width: 767px) { .related-column { margin: 40px 0 28px; padding: 26px 18px 20px; } .related-column__label { left: 16px; top: -13px; padding: 6px 12px; font-size: 13px; } .related-column__link { display: block; } .related-column__thumbnail { width: 100%; margin-bottom: 16px; } .related-column__title { font-size: 16px; } .related-column__description { font-size: 13px; } } あわせて読みたい オフィス賃料の決め方｜相場だけではNGな理由と判断基準（前編） オフィスビルの賃料設定について、募集賃料・成約賃料・実効賃料（NER）の違いや、周辺相場と自社ビルの特徴を踏まえた賃料の決め方、募集後の見直しポイントを解説します。 .button-inquiry { border: #CC3624 solid 1px; background-color: ##FFF9F4; margin: 0 auto 40px; width: fit-content; text-align: center; } .button-inquiry a { display: block; padding: 14px 24px; color: #CC3624; font-size: 15px; font-weight: bold; text-decoration: none !important; } 【無料】所有ビルの空室対策について相談する 問い合わせ・内見・成約のどこで止まっているか確認する 空室対策では「何か月空いているか」だけでなく、募集開始後の反響を確認します。 募集状況確認したいこと問い合わせが少ない賃料・募集条件・掲載情報問い合わせはあるが内見が少ない写真・図面・物件情報・条件内見はあるが成約しない貸室・共用部の状態、他物件との比較条件交渉まで進む賃料・敷金・フリーレントなど 例えば、内見が一定数あるのに成約しない場合、賃料だけが原因とは限りません。エントランスやトイレの古さ、貸室の設備、他物件との条件差が影響している可能性もあります。募集のどの段階で候補から外れているのかを確認することで、見直すべき部分を絞りやすくなります。また、空室が長引いてから対策を考えるのではなく「一定期間問い合わせがなければ条件を確認する」「内見が続いても成約しなければ原因を確認する」など、募集状況を見直すタイミングをあらかじめ決めておくことも大切です。見直す時期は物件や募集状況によって異なるため、一律に決める必要はありません。≫「プロパティマネジメント」のサービス内容を見る 内見後の反応を物件改善に生かす 内見は、テナントから物件の評価を得られる機会でもあります。成約しなかった場合も、仲介会社を通じて理由を確認すると、次の募集に生かせます。賃料が比較物件より高かった共用部や貸室の古さが気になった必要な設備が不足していたレイアウトが希望と合わなかった募集条件が他物件より合わなかった複数の内見で同じ指摘が続く場合は、個別の感想ではなく、物件側の課題として検討する必要があります。一方、一度だけ出た意見に合わせて改修や条件変更を行う必要はありません。内見後の反応を蓄積し、共通する指摘があるか確認することが重要です。特にエントランスや共用部など、内見時に目にする場所への指摘が続く場合は、物件の第一印象も見直します。 あわせて読みたい 「第一印象」で決まる！築古・賃貸オフィスビルの空室対策・実務チェックリスト 築古オフィスビルの空室対策について、第一印象を改善する方法や募集資料・日常管理の見直し、改修箇所の優先順位を解説します。 まとめ｜募集状況を見ながら空室対策を見直す オフィスビルの空室が長引く場合は、市場環境だけでなく自社ビルの賃料や募集条件、物件の状態を確認します。その際、過去の賃料やこれまでの判断に引っ張られると、現在の市場に合わせた見直しが遅れることがあります。問い合わせ・内見・成約のどこで止まっているのかを確認し、その結果に応じて賃料や募集条件、物件の改善を検討することが重要です。募集開始後も反響を確認しながら、必要なタイミングで条件を見直していきましょう。 【無料】空室・テナント募集について相談する 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ プロパティマネジメントチーム 藤岡 涼 入社以来20年以上にわたり、東京23区のオフィスビルを中心にプロパティマネジメント・リーシング・建物管理を担当。 年間多数の交渉やトラブル対応経験を活かし、現場目線に立った迅速かつ的確な提案を通じて、オーナー様とテナント様双方の満足度向上に努めています。 2025年12月12日執筆

築20〜30年を超えるオフィスビルでは、エレベーターの老朽化や朝の混雑がテナント満足度や建物の競争力に影響することがあります。しかし、必ずしも本体交換が唯一の解決策ではありません。本コラムでは、待ち時間が発生する原因を整理するとともに、費用対効果の高い改修方法や運用改善のポイントを解説します。限られた予算で建物価値を維持・向上させたいオーナーの方はぜひ参考にしてください。どんな人向け？- エレベーターの老朽化や混雑に悩むオフィスビルオーナー- エレベーター改修の費用対効果や優先順位を知りたい方- 限られた予算で建物の競争力を維持・向上させたい方本コラムのポイント- エレベーターの待ち時間が発生する原因と改善の考え方が分かる- 制御システム更新や運用改善など、費用対効果の高い対策が分かる- 建物価値を維持するための改修の優先順位が分かる結論エレベーター改修は、本体交換だけが選択肢ではありません。建物の課題を整理したうえで、制御システムの更新や運用改善、内装リニューアルなどを優先順位に沿って進めることが、限られた予算でも待ち時間の改善と建物価値の維持につながります。 目次エレベーター改修は本当に必要かなぜエレベーターの待ち時間は発生するのか費用対効果が高いエレベーター改修とは設備投資だけではない混雑緩和の方法優先順位を決めて段階的に改善することが重要エレベーター改修は「優先順位」が成功を左右する エレベーター改修は本当に必要か 築20〜30年を超える中型オフィスビルでは、エレベーターの老朽化や朝の混雑がテナント満足度や建物の競争力に影響することがあります。しかし「エレベーターを丸ごと交換しなければ改善できない」と考える必要はありません。築古ビルでは構造上の制約も多く、制御システムの更新や運用方法の見直しだけで待ち時間を改善できるケースもあります。まず重要なのは、現在の課題を整理し、優先順位を付けて改善することです。例えば、次のような状況が見られる場合は改修や運用改善を検討するタイミングといえます。朝の出勤時間帯に行列ができるドアの開閉が遅く感じる停止時の揺れや異音が目立つテナントから待ち時間に関する相談が増えているこうした状況は、設備の老朽化を感じさせるだけでなく建物全体の印象やテナント満足度にも影響します。 なぜエレベーターの待ち時間は発生するのか 築20〜30年程度の中型オフィスビルでは、朝の出勤時間帯に利用者が集中し、エレベーターが混雑するケースがあります。例えば、8階建て・1フロア約100坪のオフィスビルで、7フロアに約190名が勤務している場合、エレベーター1台では朝のピーク時に混雑が発生しやすくなります。 運用輸送能力混雑状況1台一度に運べる人数が限られる行列が発生しやすく、待ち時間が長くなる2台輸送能力が向上する混雑は緩和されるが、ピーク時は待ち時間が残る場合がある 特に問題になるのは、実際の待ち時間よりも「待たされている」と感じる時間です。例えば、乗り逃した直後にドアが閉まると、次の到着まで約1分待つことになります。この時間は数字以上に長く感じられ、テナントのストレスにつながります。そのため、エレベーター改修では速度だけでなく、待ち時間を減らす運用や制御の見直しも重要になります。 費用対効果が高いエレベーター改修とは エレベーター改修というと、本体交換をイメージする方も多いでしょう。しかし、中型オフィスビルではすべてを更新するより、優先順位を付けて段階的に改善する方が費用対効果は高くなります。 優先順位① 制御システムの更新 築20年以上のビルでは、制御システムを更新することで待ち時間や運行効率が改善する場合があります。新しい制御システムへ更新することで、次のような効果が期待できます。停止回数を減らし、待ち時間を短縮できる複数台運用では運行を最適化し、混雑を分散しやすくなるエレベーターの運行効率が向上するビルの規模や運用台数によって最適な制御方式は異なるため、更新内容は建物に合わせて検討することが重要です。エレベーターを含む設備は、個別に更新するだけでなく建物全体の設備管理として計画的に考えることが重要です。 .related-column { position: relative; margin: 60px 0 32px; padding: 26px 28px 24px; border: 1px solid #cccccc; border-radius: 6px; } /* 「あわせて読みたい」ラベル */ .related-column__label-bm { position: absolute; top: -26px; left: 24px; padding: 6px 16px; background: #17416f; color: #fff; font-size: 14px; font-weight: 700; line-height: 1; border-radius: 4px 4px 0 0; } /* カード全体をリンク化 */ .related-column__link { display: flex; align-items: center; gap: 24px; color: inherit; text-decoration: none !important; } /* サムネイル */ .related-column__thumbnail { flex: 0 0 190px; } .related-column__thumbnail img { display: block; width: 100%; height: auto; aspect-ratio: 16 / 9; object-fit: cover; } /* テキスト部分 */ .related-column__content { flex: 1; min-width: 0; } .related-column__title { margin: 0 0 10px; font-size: 18px; font-weight: 700; line-height: 1.6; } .related-column__description { margin: 0 0 12px; font-size: 14px; line-height: 1.8; color: #555; } /* ホバー */ .related-column__link:hover .related-column__title { text-decoration: underline; } /* スマホ */ @media screen and (max-width: 767px) { .related-column { margin: 40px 0 28px; padding: 26px 18px 20px; } .related-column__label-bm { left: 16px; top: -13px; padding: 6px 12px; font-size: 13px; } .related-column__link { display: block; } .related-column__thumbnail { width: 100%; margin-bottom: 16px; } .related-column__title { font-size: 16px; } .related-column__description { font-size: 13px; } } あわせて読みたい オフィスビルの設備管理とは？点検・修繕・更新のポイントを解説 オフィスビルの設備管理について、日常の点検や記録、不具合への対応、修理・更新を判断するポイントを解説します。 優先順位② 機械設備の更新 モーターやドア駆動部の老朽化は、異音、振動、ドア開閉の遅れなどの原因になります。これらを更新することで、運行性能だけでなくテナントが感じる快適性も向上します。 優先順位③ 内装リニューアル 内装の見直しも、費用対効果が高い改善策の一つです。比較的低コストで実施しやすい例として、次のようなものがあります。LED照明への更新壁材や床材の刷新操作パネルの更新待ち時間そのものは変わらなくても、エレベーターホール全体の印象が改善されることでテナントの満足度向上につながるケースもあります。 改修費用の目安 改修内容費用目安（1台あたり）制御盤・主要機器更新約700〜1,000万円フルリニューアル約1,500〜2,000万円内装リニューアル約30〜50万円 重要なのは、最初から大規模更新を目指すことではありません。建物の課題を整理し、費用対効果の高い部分から改善することが、結果として資産価値の維持につながります。≫「ビルメンテナンス」のサービス内容を見る .button-inquiry { border: #CC3624 solid 1px; background-color: ##FFF9F4; margin: 0 auto 40px; width: fit-content; text-align: center; } .button-inquiry a { display: block; padding: 14px 24px; color: #CC3624; font-size: 15px; font-weight: bold; text-decoration: none !important; } 【無料】エレベーター改修について相談する 設備投資だけではない混雑緩和の方法 エレベーターの混雑は、設備更新だけでなく運営方法の見直しによって改善できるケースもあります。大規模な設備投資が難しい場合は、次のような施策から検討するとよいでしょう。 待機階を見直す エレベーターは、待機する階を見直すだけでも混雑を緩和できる場合があります。例えば、朝は1階、昼休みは中間階など、利用状況に合わせて待機階を設定することで、待ち時間の短縮が期待できます。なお、こうした設定は制御システムによって対応可否が異なるため、事前に確認しておくことが重要です。 低層階では階段利用を促す 2〜3階程度であれば、階段を利用した方が早いケースもあります。階段室の照明をLEDへ更新したり、誘導サインを見やすくしたりすることで自然に階段利用を促すことができます。その結果エレベーターの利用者が分散し、混雑緩和につながります。 テナントと協力して混雑を分散する 朝の混雑は、全テナントが同じ時間帯に出勤することが原因です。そのため、時差出勤の案内やフレックスタイムの活用、出勤時間の分散などを管理会社から情報提供するだけでも混雑が改善する場合があります。設備投資が不要なため、比較的取り組みやすい方法です。 待ち時間を「短く感じさせる」 待ち時間そのものを大幅に短縮できなくても「待たされている」という印象を軽減することは可能です。例えば、次のようなことは比較的低コストで実施できます。到着階表示の更新明るい照明への変更エレベーターホールの内装リニューアルテナントは設備の性能だけでなく建物全体の印象も重視するため、こうした改善は建物の競争力向上にもつながります。 優先順位を決めて段階的に改善することが重要 築古オフィスビルでは、すべての設備を一度に更新することは現実的ではありません。重要なのは建物の課題を整理し、優先順位を付けて改善を進めることです。例えば、次のような考え方が有効です。 建物の状況優先したい対応朝の混雑が目立つ制御システムの更新異音や振動が発生している機械設備の更新共用部の印象を改善したいエレベーターホールのリニューアル大規模投資が難しい運用改善・待機階設定・階段利用促進 このように優先順位を整理することで、限られた予算でも効果的な改善を進められます。エレベーター改修は単なる設備更新ではなく、テナントが安心して利用できる環境を整え、長期入居につなげるための投資です。だからこそ、設備の性能だけでなく運用方法や共用部の印象まで含めて改善を検討することが重要です。 /* 「あわせて読みたい」ラベル */ .related-column__label-renovation { position: absolute; top: -26px; left: 24px; padding: 6px 16px; background: #75651f; color: #fff; font-size: 14px; font-weight: 700; line-height: 1; border-radius: 4px 4px 0 0; } /* スマホ */ @media screen and (max-width: 767px) { .related-column__label-renovation { left: 16px; top: -13px; padding: 6px 12px; font-size: 13px; } } あわせて読みたい オフィスリノベーションのポイント6選｜空室対策・費用・設計の考え方を解説 オフィスリノベーションについて、空室対策につながる改修箇所やパートナー選び、費用・投資回収を考えるポイントを解説します。 エレベーター改修は「優先順位」が成功を左右する 築古オフィスビルのエレベーター改修では、高額な設備更新だけが正解ではありません。建物の状況に応じて、まずは制御システムや機械設備、内装、運用方法を見直し、費用対効果の高い部分から改善を進めることが重要です。中型オフィスビルでは「設備更新」「運用改善」「共用部の印象向上」を組み合わせることが競争力維持の近道になります。限られた予算でも優先順位を明確にし、計画的に改善を進めることで、テナント満足度の向上と資産価値の維持につながります。 【無料】所有ビルの設備改修について相談する 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ プロパティマネジメントチーム 藤岡 涼 入社以来20年以上にわたり、東京23区のオフィスビルを中心にプロパティマネジメント・リーシング・建物管理を担当。 年間多数の交渉やトラブル対応経験を活かし、現場目線に立った迅速かつ的確な提案を通じて、オーナー様とテナント様双方の満足度向上に努めています。 2025年12月11日執筆

賃貸オフィスを探す企業は、賃料や駅からの距離だけで入居先を決めるわけではありません。通勤や営業のしやすさ、設備、管理状態、入居後にかかる費用などを確認し、自社が使い続けられる物件かを判断します。本コラムでは、東京でオフィスビルを所有するオーナー向けに、テナントが物件を選ぶ際に確認する条件と、募集時に見直したいポイントを解説します。どんな人向け？- 東京で中小規模のオフィスビルを所有しているオーナー- 空室が続き、募集方法を見直したい方- テナントが物件のどこを見ているのか知りたい方本コラムのポイント- テナントが立地を確認するときのポイント- 賃料だけでは決まらないオフィス選び- 設備や管理状態で確認される項目結論テナントは立地や賃料だけでなく、設備、管理状態、入居後の費用まで含めて物件を比較します。オーナーは自社ビルの特徴を整理し、テナントが実際に利用する場面を踏まえて募集内容や建物の状態を見直すことが重要です。 目次テナントは立地のどこを見ている？賃料だけでなく入居後にかかる費用も確認される設備は「実際に仕事をするとき」を基準に確認される内見では共用部や管理状態も見られる入居後は管理会社の対応も重要になる テナントは立地のどこを見ている？ オフィスの立地では「駅から徒歩何分か」が分かりやすい指標になります。ただし、テナントが確認するのは駅からの距離だけではありません。従業員の通勤や取引先への移動を考えると、利用できる路線や主要駅へのアクセス、駅から建物までの道のりなども重要です。たとえば、最寄り駅から多少離れていても、複数の駅や路線を利用できれば移動先に応じて使い分けられます。周辺に飲食店やコンビニ、金融機関などがあれば、従業員の使いやすさにもつながります。テナントが確認する主な項目は次のとおりです。 確認項目テナントが見るポイント駅からの距離徒歩分数、駅からのルート利用できる路線通勤や営業で使う路線へのアクセス周辺環境飲食店、コンビニ、金融機関など建物の位置来訪者が見つけやすいか周辺エリア取引先や関連企業へ移動しやすいか オーナー側では、駅徒歩分数だけを募集資料に記載するのではなく、複数駅の利用可否や主要駅までのアクセスなど、その場所で働くメリットを具体的に伝えることが大切です。 賃料だけでなく入居後にかかる費用も確認される 賃料は、テナントが物件を比較するうえで重要な条件です。ただし、実際にオフィスを借りる際には、賃料以外にも共益費や光熱費、入居時の内装工事費などがかかります。そのため、毎月いくらかかるのか、入居時にどの程度の費用が必要なのかも判断材料になります。 費用確認される内容賃料周辺相場や物件条件と合っているか共益費金額と含まれるサービス光熱費料金の計算方法や支払い方法入居時の費用敷金や内装工事など退去時の費用原状回復の範囲や条件 賃料を下げれば必ず選ばれるわけではありません。建物や貸室の状態が整っていれば、その内容も含めて比較されます。オーナーは周辺の募集賃料を確認するとともに、現在の賃料が、建物や貸室の状態に見合っているかを確認する必要があります。 .related-column { position: relative; margin: 60px 0 32px; padding: 26px 28px 24px; border: 1px solid #cccccc; border-radius: 6px; } /* 「あわせて読みたい」ラベル */ .related-column__label-pm { position: absolute; top: -26px; left: 24px; padding: 6px 16px; background: #8f2d23; color: #fff; font-size: 14px; font-weight: 700; line-height: 1; border-radius: 4px 4px 0 0; } /* カード全体をリンク化 */ .related-column__link { display: flex; align-items: center; gap: 24px; color: inherit; text-decoration: none !important; } /* サムネイル */ .related-column__thumbnail { flex: 0 0 190px; } .related-column__thumbnail img { display: block; width: 100%; height: auto; aspect-ratio: 16 / 9; object-fit: cover; } /* テキスト部分 */ .related-column__content { flex: 1; min-width: 0; } .related-column__title { margin: 0 0 10px; font-size: 18px; font-weight: 700; line-height: 1.6; } .related-column__description { margin: 0 0 12px; font-size: 14px; line-height: 1.8; color: #555; } /* ホバー */ .related-column__link:hover .related-column__title { text-decoration: underline; } /* スマホ */ @media screen and (max-width: 767px) { .related-column { margin: 40px 0 28px; padding: 26px 18px 20px; } .related-column__label-pm { left: 16px; top: -13px; padding: 6px 12px; font-size: 13px; } .related-column__link { display: block; } .related-column__thumbnail { width: 100%; margin-bottom: 16px; } .related-column__title { font-size: 16px; } .related-column__description { font-size: 13px; } } あわせて読みたい オフィス賃料の決め方｜相場だけではNGな理由と判断基準（前編） オフィスビルの賃料設定について、募集賃料・成約賃料・実効賃料（NER）の違いや、周辺相場と自社ビルの特徴を踏まえた賃料の決め方、募集後の見直しポイントを解説します。 設備は「実際に仕事をするとき」を基準に確認される オフィス設備は、数が多ければよいわけではありません。テナントにとって重要なのは、入居後の業務に必要な設備がそろっているか、問題なく利用できるかです。特に確認されやすいのは、次のような設備です。空調の方式や利用可能時間インターネット回線の引き込み状況OAフロアの有無電気容量エレベーターの台数や利用時間セキュリティ設備たとえば個別空調であれば、テナント側で使用時間や温度を調整できます。OAフロアがあれば、デスクの配置に合わせて配線を整理できます。築年数が経過したビルでも、すべての設備を新しくする必要はありません。空調や通信環境など、テナントの業務に関わる設備から優先して確認します。募集前には、設備の有無だけでなく利用時間や容量などの条件も整理しておきましょう。 .button-inquiry { border: #CC3624 solid 1px; background-color: ##FFF9F4; margin: 0 auto 40px; width: fit-content; text-align: center; } .button-inquiry a { display: block; padding: 14px 24px; color: #CC3624; font-size: 15px; font-weight: bold; text-decoration: none !important; } 【無料】所有ビルの空室対策について相談する 内見では共用部や管理状態も見られる 募集資料では賃料や面積、設備などを比較できますが、実際に建物を訪れなければ分からないこともあります。エントランスや廊下、トイレなどの共用部は、内見時にも目に入りやすい場所です。汚れや傷みが目立つと、入居後の管理について不安を持たれる可能性があります。内見前には、次の箇所を確認しておきます。エントランスや廊下が清掃されているかトイレや給湯室に汚れがないか共用部の照明が切れていないか掲示物が古いまま残っていないか壁や床に目立つ汚れや傷みがないか大規模な改修をしなくても、清掃や照明交換、古い掲示物の整理など、日常管理の中で対応できることがあります。内見前に共用部を確認し、目につく汚れや傷みをそのままにしないことが基本です。 入居後は管理会社の対応も重要になる テナントとの関係は、契約して終わりではありません。空調や水回りの不具合、共用部の清掃、設備点検など、入居後にはさまざまな対応が発生します。こうした場面では、管理会社の対応もテナントの使いやすさに関わります。特に確認しておきたいのは次の点です。 管理項目確認したいこと問い合わせ連絡先や受付時間が明確か設備トラブル状況確認や業者手配ができているか清掃共用部の状態が保たれているか点検・工事テナントへの案内が行われているか情報共有対応状況や今後の予定が伝わっているか 設備トラブルを完全になくすことはできません。そのため、不具合が起きたときに状況を確認し、必要な対応やテナントへの連絡を行える体制を整えておくことが重要です。管理会社へ委託している場合は、日頃の清掃や点検だけでなく、問い合わせや緊急時にどのような対応をしているのかも確認しておきましょう。≫「プロパティマネジメント」のサービス内容を見る /* 「あわせて読みたい」ラベル */ .related-column__label-bm { position: absolute; top: -26px; left: 24px; padding: 6px 16px; background: #17416f; color: #fff; font-size: 14px; font-weight: 700; line-height: 1; border-radius: 4px 4px 0 0; } /* スマホ */ @media screen and (max-width: 767px) { .related-column__label-bm { left: 16px; top: -13px; padding: 6px 12px; font-size: 13px; } } あわせて読みたい オフィスビルの設備管理とは？点検・修繕・更新のポイントを解説 オフィスビルの設備管理について、主な管理業務や点検・修理履歴の確認方法、設備トラブルへの対応、修理と更新を判断する際のポイントを解説します。 まとめ｜テナントの立場から物件を見直す テナントは、賃料や駅からの距離だけでオフィスを選ぶわけではありません。立地、費用、設備、管理状態などを確認し、自社が利用しやすい物件かを判断します。オーナー側も募集条件だけでなく、通勤のしやすさや貸室の使いやすさ、共用部の状態まで確認することが大切です。自社ビルの特徴を改めて整理し、募集時に伝えられていない情報や、改善できる箇所がないか確認してみましょう。 【無料】空室・テナント募集について相談する 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ プロパティマネジメントチーム 藤岡 涼 入社以来20年以上にわたり、東京23区のオフィスビルを中心にプロパティマネジメント・リーシング・建物管理を担当。 年間多数の交渉やトラブル対応経験を活かし、現場目線に立った迅速かつ的確な提案を通じて、オーナー様とテナント様双方の満足度向上に努めています。 2025年12月10日執筆

築年数が経過したオフィスビルでは、設備や共用部の古さがテナント募集に影響することがあります。一方で、築古ビルにも立地や賃料、貸室の規模など、物件ごとの特徴があります。大規模な改修をせずに、管理状態や募集方法を見直すことも改善策の一つです。本コラムでは、築古オフィスビルのオーナー向けに、建物の特徴を生かしたブランディングの考え方や、管理・改修・募集で確認したいポイントを解説します。どんな人向け？- 築古・中小規模のオフィスビルを所有しているオーナー- 空室が続き、建物の印象や募集方法を見直したい方- 大規模改修の前にできる改善策を検討している方本コラムのポイント- 築古ビルのブランディングで確認したいこと- 管理や部分改修で建物の印象を改善する方法- 物件の特徴を募集資料で伝えるポイント結論築古オフィスビルのブランディングでは外観や内装を新しくするだけでなく、建物の特徴を整理し、管理状態や募集方法まで含めて見直すことが重要です。 立地や貸室の使いやすさなどの特徴を生かしながら必要な箇所を改善し、その内容をテナントへ伝えることが基本です。 目次築古オフィスビルにブランディングが必要な理由築古・中小規模ビルの特徴を整理する建物の印象を改善するために見直したいこと日常管理も建物の印象に関わる建物の特徴を募集活動でどう伝えるかまとめ｜築古ビルの特徴を生かした管理と募集を考える 築古オフィスビルにブランディングが必要な理由 築古オフィスビルでは、建物の古さが目立つと、内見時に設備や管理状態への不安を持たれることがあります。例えば、エントランスの照明が暗い、共用廊下に汚れがある、トイレの設備が古いといった状態です。一方で、築年数が同じでも、清掃や設備更新が行き届いているビルでは印象が異なります。ブランディングとは、建物を新しく見せることではなく、物件の特徴や現在の状態を整理し、テナントに伝えることです。まずは、次の項目を確認します。 確認項目見直したい内容外観・共用部汚れ、傷み、照明、案内表示貸室面積、形状、レイアウトのしやすさ設備空調、電気容量、通信、セキュリティ管理清掃、点検、不具合への対応募集情報写真、図面、設備情報の正確さ 建物の状態と募集内容を照らし合わせ、現在の物件にどのような特徴があるのかを確認します。 築古・中小規模ビルの特徴を整理する 築古ビルだからといって、新築ビルと同じ設備や仕様を目指す必要はありません。中小規模のオフィスビルには、貸室面積や立地、賃料などの面で、企業の希望条件に合う物件もあります。 物件の特徴募集時に伝えたい内容賃料周辺物件と比較した賃料水準貸室規模少人数の事務所や営業拠点としての使い方交通アクセス利用できる駅・路線と徒歩分数貸室の形状デスクや会議室の配置例管理状態清掃状況や設備更新の実績 ただし、築古ビルが必ず周辺相場より安いわけではなく、レイアウト変更の自由度も建物によって異なります。そのため、所有ビルの条件を周辺の募集物件と比較し、実際に伝えられる特徴を整理することが必要です。 建物の印象を改善するために見直したいこと 建物の印象を改善する際は、大規模な改修を前提にせず、現在の状態を確認します。特にエントランスや共用廊下、トイレなどは内見時に確認されやすい場所です。【管理や小規模な工事で見直せること】エントランスや共用廊下の清掃、床・壁の補修切れた照明の交換や明るさの調整古い案内板や掲示物の整理トイレ・給湯室の清掃や備品の交換こうした対応は、建物全体を改修しなくても実施できる場合があります。一方、空調の故障や漏水などが発生している場合は、見た目の改善よりも修繕を優先します。安全性や建物の使用に関わる問題と、印象を改善するための工事を分けて考えることが重要です。また、エントランスだけを新しくすると、既存の廊下やエレベーターホールとの違いが目立つこともあります。部分改修では、周囲の仕上げや建物全体の印象も確認して工事範囲を決めます。 .related-column { position: relative; margin: 60px 0 32px; padding: 26px 28px 24px; border: 1px solid #cccccc; border-radius: 6px; } /* 「あわせて読みたい」ラベル */ .related-column__label-renovation { position: absolute; top: -26px; left: 24px; padding: 6px 16px; background: #75651f; color: #fff; font-size: 14px; font-weight: 700; line-height: 1; border-radius: 4px 4px 0 0; } /* カード全体をリンク化 */ .related-column__link { display: flex; align-items: center; gap: 24px; color: inherit; text-decoration: none !important; } /* サムネイル */ .related-column__thumbnail { flex: 0 0 190px; } .related-column__thumbnail img { display: block; width: 100%; height: auto; aspect-ratio: 16 / 9; object-fit: cover; } /* テキスト部分 */ .related-column__content { flex: 1; min-width: 0; } .related-column__title { margin: 0 0 10px; font-size: 18px; font-weight: 700; line-height: 1.6; } .related-column__description { margin: 0 0 12px; font-size: 14px; line-height: 1.8; color: #555; } /* ホバー */ .related-column__link:hover .related-column__title { text-decoration: underline; } /* スマホ */ @media screen and (max-width: 767px) { .related-column { margin: 40px 0 28px; padding: 26px 18px 20px; } .related-column__label-renovation { left: 16px; top: -13px; padding: 6px 12px; font-size: 13px; } .related-column__link { display: block; } .related-column__thumbnail { width: 100%; margin-bottom: 16px; } .related-column__title { font-size: 16px; } .related-column__description { font-size: 13px; } } あわせて読みたい 築古の賃貸オフィスビルを魅力的に再生するリノベーション戦略 築古オフィスビルのリノベーションについて、建物の状態を踏まえた修繕・設備更新の優先順位や、共用部・貸室の改修箇所、費用と投資効果の考え方を解説します。 日常管理も建物の印象に関わる 共用部を改修しても、その後の清掃や設備管理が不十分であれば、良い状態を維持できません。特に築古ビルでは、設備の不具合や内装の傷みが発生することもあるため、日常管理の内容を確認しておく必要があります。 管理項目オーナーが確認したいこと清掃範囲・頻度・仕上がり設備点検実施状況と指摘事項不具合対応連絡先・対応手順・修繕状況テナント対応問い合わせ内容と対応結果 例えば、設備の不具合が繰り返し発生している場合は、その都度修理するだけでなく、更新の必要性も確認します。管理会社からの報告をもとに、現在の管理内容で対応できていることと、見直しが必要なことを整理します。建物の印象を維持するには、改修だけでなく、日常的な管理を続けることが欠かせません。≫「プロパティマネジメント」のサービス内容を見る .button-inquiry { border: #CC3624 solid 1px; background-color: ##FFF9F4; margin: 0 auto 40px; width: fit-content; text-align: center; } .button-inquiry a { display: block; padding: 14px 24px; color: #CC3624; font-size: 15px; font-weight: bold; text-decoration: none !important; } 【無料】所有ビルの改善について相談する 建物の特徴を募集活動でどう伝えるか 築古オフィスビルのブランディングでは、改善した内容を募集資料に反映することも重要です。共用部を改修していても、募集サイトに古い写真が残っていれば、現在の状態が伝わりません。また、設備を更新した場合は、更新内容や実施時期を記載することで、テナントが物件の状態を確認できます。【募集時に確認したいポイント】貸室・共用部の写真を現在の状態に更新する改修箇所や設備更新の内容を記載する利用できる駅・路線と徒歩分数を示す貸室の面積や形状、設備仕様を正確に伝える必要に応じてレイアウト例を掲載する募集資料を整える際は、周辺の物件と比較される条件も確認します。例えば、駅からの距離では他の物件に及ばなくても、複数駅を利用できることや貸室の使いやすさが特徴になる場合があります。築年数を隠すのではなく、現在の建物の状態と物件ごとの特徴を具体的に伝えることが大切です。管理会社や仲介会社とも情報を共有し、募集資料と実際の建物の状態をそろえておきましょう。 /* 「あわせて読みたい」ラベル */ .related-column__label-pm { position: absolute; top: -26px; left: 24px; padding: 6px 16px; background: #8f2d23; color: #fff; font-size: 14px; font-weight: 700; line-height: 1; border-radius: 4px 4px 0 0; } /* スマホ */ @media screen and (max-width: 767px) { .related-column__label-pm { left: 16px; top: -13px; padding: 6px 12px; font-size: 13px; } } あわせて読みたい 賃貸管理会社とは？業務内容とオーナーが知っておくべきポイントを解説 賃貸管理会社の業務内容について、PM・LM・BMの役割や一般管理とサブリースの違い、管理会社を選ぶ際に確認したいポイントを解説します。 まとめ｜築古ビルの特徴を生かした管理と募集を考える 築古オフィスビルのブランディングでは、建物の古さを隠すために大規模な改修を行う必要はありません。まずは立地や貸室の特徴、設備や共用部の状態を確認し、改善が必要な箇所を整理します。そのうえで、日常管理や部分改修によって建物の状態を整え、募集資料に現在の情報を反映します。建物の特徴を正確に伝えながら、テナントが安心して利用できる状態を維持することが、築古ビルのブランディングにつながります。 【無料】所有ビルの管理・運営について相談する 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ プロパティマネジメントチーム 藤岡 涼 入社以来20年以上にわたり、東京23区のオフィスビルを中心にプロパティマネジメント・リーシング・建物管理を担当。 年間多数の交渉やトラブル対応経験を活かし、現場目線に立った迅速かつ的確な提案を通じて、オーナー様とテナント様双方の満足度向上に努めています。 2025年12月9日執筆

賃貸オフィスビルでは、設備や立地だけでなく、管理会社の対応品質も建物の評価を左右する重要な要素です。特に築古ビルでは設備トラブルや修繕対応が発生しやすいため、迅速で丁寧な対応がテナント満足度に直結します。本コラムでは、テナントが「神対応」と感じる管理会社の共通点を整理し、長期入居や信頼関係の構築につながる管理品質の考え方を解説します。どんな人向け？- テナント満足度や更新率を高めたいオフィスビルオーナー- 管理会社の対応品質を見直したいオーナー・PM担当者- 長期入居につながる管理体制を構築したい方本コラムのポイント- テナントが評価する管理会社の対応品質が分かる- 信頼につながる情報共有や対応体制のポイントが分かる- 長期入居につながる管理品質の考え方が分かる結論迅速なレスポンスや情報共有、一貫した対応品質を継続することがテナントからの信頼につながります。こうした対応を担当者個人ではなく組織として実践できる管理会社こそ、長期入居と安定したビル運営を支えます。 目次テナントが「神対応」と感じる管理会社とは神対応① 最速レスポンスで信頼を築く神対応② 情報共有で品質を維持する神対応③「情報共有とバックアップ体制」で担当変更にも対応神対応④ 適切な距離感を保つ神対応⑤ スムーズな調整力まとめ テナントが「神対応」と感じる管理会社とは 賃貸オフィスビルでは、設備や立地だけでなく管理会社の対応品質もテナント満足度に大きく影響します。特に築古オフィスビルでは、設備トラブルや修繕対応が発生しやすく、管理会社の対応力が建物全体の評価を左右することもあります。一方で、「神対応」と聞くと特別なサービスをイメージしがちですが、テナントが求めているのは派手なサービスではありません。評価されるのは、次のような基本的な対応です。 テナントが評価する対応信頼につながる理由問い合わせへの迅速な対応不安や業務への影響を最小限に抑えられる状況を分かりやすく伝えること今後の見通しが分かり安心できる安心して任せられる一貫した対応担当者が変わっても品質が変わらず信頼できる こうした基本的な対応を継続できる管理会社ほど、高い信頼を獲得しています。つまり、管理品質とは設備管理だけではなく「コミュニケーション品質」でもあります。まずは、テナントが安心して利用できる対応体制を整えることが重要です。 神対応① 最速レスポンスで信頼を築く テナントから問い合わせがあった際は、問題を迅速に解決することが重要です。しかし、それ以上に重要なのは、問い合わせを受け付けたことを速やかに伝えることです。例えば、空調停止や漏水などの設備トラブルでは、調査や修理に時間がかかることがあります。その間に何も連絡がない状態が続くと、テナントの不安は大きくなります。そこで重要になるのが、最初の連絡で次の情報を伝える「一次対応」です。問い合わせを受け付けたこと現在の対応状況次回連絡のおおよその時間この3点を伝えるだけでも、テナントは「対応してもらえている」と安心できます。一方で「確認します」の一言だけでは対応状況が伝わらず、不安や不満につながる可能性があります。担当者が変わっても対応品質を維持できるよう、迅速で一貫した対応につながる次のような社内ルールを整備しておくことが重要です。営業時間内は30分以内に一次回答する緊急案件は電話を優先する回答できなくても受付連絡は必ず行う 神対応② 情報共有で品質を維持する 設備トラブルでは、修理の遅れ以上に復旧までの見通しが分からないことがテナントの不安につながります。そのため、管理会社には修理手配だけでなく現在の状況や今後の見通しを適切に伝えることが求められます。例えば、テナントが知りたいのは次のような情報です。業者が訪問する予定時間復旧までのおおよその見込み次回の報告予定こうした情報を伝えることで、テナントは業務への影響を判断しやすくなります。また「午後には見積もりが出ます」「16時頃に業者が到着予定です」といったこまめな進捗報告も安心感につながります。さらに、トラブル対応を担当者任せにしない仕組みづくりも重要です。 整備しておきたい仕組み効果緊急連絡先一覧迅速な業者手配ができる優先順位の判断基準対応の遅れを防げる標準対応フロー担当者が変わっても品質を維持できる 設備トラブルは避けられません。しかし、迅速な初動と丁寧な情報共有ができれば、トラブルそのものが管理会社への信頼につながることもあります。重要なのは問題を隠さず、状況を正確に伝えながら最後まで対応する姿勢です。あわせて読みたい： [ オフィスビルの設備管理とは？管理品質を高めて長期入居につなげるポイントを解説 ] 神対応③「情報共有とバックアップ体制」で担当変更にも対応 レスポンスが速く、トラブル対応にも優れていても、担当者が変わるたびに一から説明しなければならないようでは、テナントの信頼は維持できません。「前回と話が違う」「担当者によって回答が異なる」といった状況は、不信感につながります。こうした事態を防ぐには、組織として情報を共有できる仕組みを整備することが重要です。例えば、次のような仕組みが挙げられます。 整備したい仕組み内容期待できる効果問い合わせ・工事履歴の一元管理問い合わせや工事の履歴を共有し、担当交代時も経緯を把握できるようにする同じ説明を繰り返す負担を減らせる対応手順（SOP）の標準化優先順位や回答例などをルール化する回答品質のばらつきを防げるバックアップ体制の整備副担当を配置し、担当不在でも対応できる体制を整える対応の空白時間を防げる これらが整っていれば、担当者が異動や休暇で不在でも別の担当者が経緯を把握した状態で対応できます。テナントが求めているのは「優秀な担当者」ではなく、誰が対応しても同じ品質で対応してもらえる安心感です。属人化を防いで組織全体で品質を維持することが、長期入居につながる管理品質といえます。 .button-inquiry { border: #CC3624 solid 1px; background-color: ##FFF9F4; margin: 0 auto 40px; width: fit-content; text-align: center; } .button-inquiry a { display: block; padding: 14px 24px; color: #CC3624; font-size: 15px; font-weight: bold; text-decoration: none !important; } 【無料】現在の管理体制について相談する 神対応④ 適切な距離感を保つ 管理会社は、テナントと頻繁にコミュニケーションを取れば良いというものではありません。オフィスは企業が業務を行う場所であるため、本業に集中したいテナントにとって必要以上の訪問や電話、イベント案内は負担になりかねません。重要なのは「必要な情報を、必要なタイミングで、分かりやすく伝えること」です。例えば、次のような対応はテナントの負担軽減につながります。点検や工事の日程を早めに知らせる件名だけで内容が分かるメールを送る対面が不要な内容はメールやチャットで完結させるまた、問い合わせ履歴を共有しておけば、同じ説明を繰り返す必要もありません。テナントとの接点を増やすことではなく、業務の妨げにならない形で必要な情報を届けることが重要です。こうした適切な距離感が「この管理会社は仕事がしやすい」という信頼につながります。 神対応⑤ スムーズな調整力 賃料改定や契約更新は、管理会社とテナントの信頼関係が問われる場面です。重要なのは、一方的に回答するのではなく双方が納得できる解決策を示すことです。例えば「値下げはできません」と伝えるだけでは交渉は前に進みません。代替案やスケジュールまで示すことで、テナントは判断しやすくなります。契約期間を延長する場合は条件を再検討するオーナーへの確認期限を伝える条件変更が難しい理由を説明するまた、条件交渉を担当者任せにせず、更新前からヒアリングを行い、承認フローを整備しておくことも重要です。 管理会社の対応テナントの印象回答期限を明示する安心して判断できる代替案を提示する誠実に対応してくれている根拠を説明する納得感を得られる 調整力とは交渉力ではなく、双方が納得できる環境を整える力です。この積み重ねが、更新率の向上や長期入居につながります。 まとめ テナントが評価する「神対応」とは、特別なサービスではありません。迅速なレスポンス、分かりやすい情報共有、一貫した対応品質、適切な距離感、そして円滑な調整力。こうした基本を継続できる管理会社ほど、テナントから信頼を得ています。また、これらの対応は担当者個人ではなく、問い合わせ履歴の共有や対応ルールの標準化など、組織として品質を維持する仕組みによって支えられます。「神対応」とは、一つひとつの誠実な対応を積み重ねることです。その積み重ねが、テナントから選ばれ続けるオフィスビルにつながります。あわせて読みたい： [ 空室対策は「テナントリテンション」が鍵｜長期入居を促進する方法とは ] 【無料】テナント対応・管理体制についてご相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ プロパティマネジメントチーム 藤岡 涼 入社以来20年以上にわたり、東京23区のオフィスビルを中心にプロパティマネジメント・リーシング・建物管理を担当。 年間多数の交渉やトラブル対応経験を活かし、現場目線に立った迅速かつ的確な提案を通じて、オーナー様とテナント様双方の満足度向上に努めています。 2025年12月5日執筆

築年数が経過したオフィスビルでも、立地や賃料だけで入居先が決まるわけではありません。テナントは物件を比較する際、貸室の使いやすさや設備、共用部の状態、管理状況なども確認します。空室が続いている場合は、築年数だけを理由にせず、テナントが物件のどこを見ているのかを把握したうえで改善することが重要です。本コラムでは、築古オフィスビルのオーナー向けに、テナントが確認するポイントと、空室対策として見直したい箇所を解説します。どんな人向け？- 築20年以上のオフィスビルを所有しているオーナー- 空室が続き、原因を確認したい方- 設備更新やリノベーションを検討している方本コラムのポイント- 築古ビルが入居先として選ばれにくい理由- テナントが物件を比較するときに確認するポイント- 建物の状態に合わせた改善方法結論築年数そのものは変えられませんが、設備や共用部、貸室、管理状態は改善できます。すべてを新しくするのではなく、テナントが感じている使いにくさや不安につながる箇所から見直すことが重要です。 目次築古オフィスビルが選ばれにくい理由テナントが築古ビルで確認する5つのポイント築古ビルはどこから改善する？まとめ｜築年数ではなく建物の状態を見直す 築古オフィスビルが選ばれにくい理由 築古オフィスビルでは、建物の古さより、築年数の経過で設備や使い勝手が現在のニーズに合っていないことが課題です。たとえば、築年数が同じ物件でも設備更新や共用部の改修が行われているビルと、建築当時の状態が多く残っているビルでは内見時の印象が異なります。確認したいのは、次のようなポイントです。 項目築古ビルで確認したいこと共用部エントランスや廊下に汚れ・傷みがないか水回りトイレや給湯室に古さや使いにくさがないか空調温度調整や運転時間に制限がないか貸室柱や天井、間取りがレイアウトの妨げにならないかセキュリティ入退室管理など必要な設備が整っているか管理清掃や設備点検が適切に行われているか 空室が続いている場合は「築古だから仕方がない」と考える前に、物件ごとの課題を整理することが必要です。 テナントが築古ビルで確認する5つのポイント 1．エントランス・共用部の状態 エントランスや廊下は、内見時に貸室より先に目に入る場所です。床や壁の汚れ、暗い照明、掲示物の乱れなどがあると、建物全体の管理状態にも不安を持たれることがあります。大規模な改修を行わなくても、清掃や照明の変更、掲示物の整理などで改善できる箇所もあります。まずは現在の状態を確認し、必要な対応を整理します。 2．トイレ・水回りの使いやすさ トイレや給湯室は、日常的に使用する場所です。設備の新しさだけでなく、清潔感や照明、洗面台、男女別トイレの有無なども確認されます。特に貸室内を改修している場合、共用部との状態に差があると古さが目立ちます。貸室だけでなく、テナントが日常的に利用する場所まで含めて確認することが大切です。 3．空調・電気・通信などの設備 オフィスでは、見た目だけでなく設備の使いやすさも重要です。空調の方式や運転時間電気容量コンセントの位置や数通信回線照明入退室管理こうした設備は業務環境に直接関わります。内装がきれいでも、空調や電気容量などに制限があれば、テナントの利用方法と合わない場合があります。設備の更新状況や使用条件を把握し、募集時に説明できる状態にしておくことも必要です。 4．貸室のレイアウト 築古ビルでは、柱の位置や天井高、間取りによってレイアウトが制限されることがあります。建物の構造上、変更できない部分もありますが、間仕切りを減らしたり、照明や内装を見直したりすることで使いやすくできる場合があります。また、募集時にレイアウト例を用意しておけば、実際にデスクや会議室をどのように配置できるのかをテナントがイメージしやすくなります。 5．日常の管理状態 建物の印象は、リノベーションだけで決まるものではありません。エントランスが改修されていても、廊下に汚れがある、照明が切れている、設備の不具合が放置されているといった状態では、管理面への不安につながります。そのため、改修とあわせて次のことも確認します。清掃状況設備点検不具合への対応共用部の整理テナントからの問い合わせ対応建物を良い状態に保つには、改修後の日常管理まで含めて考えることが重要です。 .related-column { position: relative; margin: 60px 0 32px; padding: 26px 28px 24px; border: 1px solid #cccccc; border-radius: 6px; } /* 「あわせて読みたい」ラベル */ .related-column__label { position: absolute; top: -26px; left: 24px; padding: 6px 16px; background: #75651f; color: #fff; font-size: 14px; font-weight: 700; line-height: 1; border-radius: 4px 4px 0 0; } /* カード全体をリンク化 */ .related-column__link { display: flex; align-items: center; gap: 24px; color: inherit; text-decoration: none !important; } /* サムネイル */ .related-column__thumbnail { flex: 0 0 190px; } .related-column__thumbnail img { display: block; width: 100%; height: auto; aspect-ratio: 16 / 9; object-fit: cover; } /* テキスト部分 */ .related-column__content { flex: 1; min-width: 0; } .related-column__title { margin: 0 0 10px; font-size: 18px; font-weight: 700; line-height: 1.6; } .related-column__description { margin: 0 0 12px; font-size: 14px; line-height: 1.8; color: #555; } /* ホバー */ .related-column__link:hover .related-column__title { text-decoration: underline; } /* スマホ */ @media screen and (max-width: 767px) { .related-column { margin: 40px 0 28px; padding: 26px 18px 20px; } .related-column__label { left: 16px; top: -13px; padding: 6px 12px; font-size: 13px; } .related-column__link { display: block; } .related-column__thumbnail { width: 100%; margin-bottom: 16px; } .related-column__title { font-size: 16px; } .related-column__description { font-size: 13px; } } あわせて読みたい オフィスビルの長期修繕計画とは？計画的に資産価値を高めるために オフィスビルの長期修繕計画について、必要性や主な修繕・設備更新の目安、計画の作り方と定期的な見直しのポイントを解説します。 .button-inquiry { border: #CC3624 solid 1px; background-color: ##FFF9F4; margin: 0 auto 40px; width: fit-content; text-align: center; } .button-inquiry a { display: block; padding: 14px 24px; color: #CC3624; font-size: 15px; font-weight: bold; text-decoration: none !important; } 【無料】所有ビルの空室対策について相談する 築古ビルはどこから改善する？ 築古ビルだからといって、すべての設備や内装を一度に更新する必要はありません。まずは、空室の原因がどこにあるのかを確認します。問い合わせ自体が少ない：賃料や募集条件、物件情報の伝え方を見直す内見後に見送られるケースが続く：建物や貸室に使いにくい箇所がないかを確認そのうえで、現在の募集状況と建物の状態を照らし合わせて、見直す箇所の優先順位を決めます。 状況検討したい対応エントランスが暗い・古い照明、床・壁、サインなどの見直しトイレの古さが目立つ設備、照明、床・壁などの改修空調に不具合がある補修・更新時期の確認貸室が使いにくい内装やレイアウトの見直し建物全体の印象が悪い清掃・管理状況の改善 費用をかければよいわけではありません。テナント募集で改善が必要な箇所と、建物の維持に必要な工事を整理し、優先度の高い箇所から進めることが基本です。大規模な改修を検討する場合は、工事費だけでなく、改修後に想定する賃料や稼働率、今後の修繕費まで含めて判断します。≫「プロパティマネジメント」のサービス内容を見る /* 「あわせて読みたい」ラベル */ .related-column__label { position: absolute; top: -26px; left: 24px; padding: 6px 16px; background: #75651f; color: #fff; font-size: 14px; font-weight: 700; line-height: 1; border-radius: 4px 4px 0 0; } /* スマホ */ @media screen and (max-width: 767px) { .related-column__label { left: 16px; top: -13px; padding: 6px 12px; font-size: 13px; } } あわせて読みたい 築30年のオフィスビルをリノベーション｜改修事例と費用・考え方を解説 築30年以上のオフィスビルのリノベーションについて、新大塚・五反田の改修事例や工事費用、改修箇所の優先順位と投資効果の考え方を解説します。 まとめ｜築年数ではなく建物の状態を見直す 築古オフィスビルでは、築年数だけでなく、設備や共用部、貸室、日常の管理状態にも目を向けることが重要です。空室が続いている場合は、すぐに賃料を下げたり大規模な改修を行ったりするのではなく、問い合わせや内見の状況を確認し、入居につながらない理由を整理します。そのうえで、設備更新や共用部の改修、清掃・管理方法の見直しなど現在のビルに必要な対策を選びます。築古ビルの空室対策では、古さをすべて隠すのではなくテナントが感じる使いにくさや不安を一つずつ減らしていくことが重要です。 【無料】所有ビルの管理・テナント募集について相談する 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ プロパティマネジメントチーム 藤岡 涼 入社以来20年以上にわたり、東京23区のオフィスビルを中心にプロパティマネジメント・リーシング・建物管理を担当。 年間多数の交渉やトラブル対応経験を活かし、現場目線に立った迅速かつ的確な提案を通じて、オーナー様とテナント様双方の満足度向上に努めています。 2025年12月4日執筆

オフィスビルの屋上は、空調設備や給排気設備などが設置され、設備スペースとして使われているケースがあります。一方で、建物の状態や屋上の広さによっては、太陽光発電や緑化などを検討できる場合もあります。ただし、活用を優先して防水や安全性への対応が後回しになってはいけません。本コラムでは、オフィスビルの屋上活用前に確認したい条件や、太陽光発電・屋上緑化・防水改修の考え方を解説します。どんな人向け？- 築年数が経過したオフィスビルを所有しているオーナー- 屋上の防水改修や設備更新を検討している方- 太陽光発電や屋上緑化を検討している方本コラムのポイント- 屋上活用の前に確認したい建物・設備の状態- 太陽光発電と屋上緑化を検討する際のポイント- 防水改修とあわせて屋上を見直す考え方結論屋上活用では、新しい設備を導入することだけを目的にせず、防水や既存設備、安全性を確認したうえで、建物に合った使い方を検討することが重要です。太陽光発電や緑化が適さない場合は、設備置場やメンテナンススペースとして維持する選択肢もあります。 目次屋上活用で最初に確認したい制約条件環境対応をどう捉えるか｜太陽光と緑化の現実的な選択屋上活用の比較と判断基準屋上活用は「防水改修」から始めるまとめ｜屋上は「将来の活用」を考える場所 屋上活用で最初に確認したい制約条件 オフィスビルの屋上は、図面上では空いているように見えても、すべてのスペースを自由に使えるとは限りません。空調室外機や給排気設備、配管などが設置されているほか、設備点検のための通路も確保する必要があります。築年数が経過した建物では、新たな設備を設置できるだけの耐荷重があるか、安全に利用できるかも確認が必要です。まずは次の項目を確認します。 確認項目主な内容既存設備室外機・給排気設備・配管の位置や移設の可否建物構造屋上の耐荷重、床面の状態や段差の有無安全性手すり、転落防止対策、避難経路点検動線設備点検や修理に必要な通路防水ひび割れ、膨れ、漏水などの有無 設備の点検や修理に必要なスペースを確保したうえで、屋上のどこまで活用できるかを確認することが基本です。 環境対応をどう捉えるか｜太陽光と緑化の現実的な選択 屋上の活用方法として検討されるのが、太陽光発電や屋上緑化です。どちらも導入できるとは限らないため、費用だけでなく建物の構造や維持管理まで含めて判断します。 太陽光発電は設置条件と費用を確認する 太陽光発電を導入する場合は、パネルを設置できる面積だけでなく、耐荷重や日照条件、防水への影響、設置後のメンテナンス方法を確認します。発電した電力を建物内で利用する場合は、電気料金の削減につながる可能性があります。一方、設置費用や維持管理費がかかるため、発電量を想定したうえで費用対効果を確認する必要があります。PPAなど初期費用を抑えられる方法を利用する場合も、契約期間や設備の所有者、修繕時の対応などを事前に確認することが大切です。 屋上緑化は維持管理まで考える 屋上緑化には、屋上全体を施工する方法だけでなく、限られた範囲に植栽やプランターを設置する方法もあります。ただし、植物を置けば終わりではありません。土や植物、水を含んだ状態での重量に加え、水やりや枝や葉の手入れ、排水口の清掃など維持管理が必要です。テナントが利用するスペースとして整備する場合は、転落防止対策を行い、利用ルールも決めておく必要があります。 屋上活用の比較と判断基準 太陽光発電、屋上緑化、防水改修では目的が異なります。どの方法を選ぶかではなく、現在の建物に何が必要なのかを整理してから検討することが重要です。 検討項目太陽光発電屋上緑化防水改修主な目的電力利用・環境対応環境対応・屋上利用雨水の浸入防止事前確認耐荷重・日照・防水耐荷重・排水・安全性劣化状況・漏水履歴導入後発電設備の点検植栽・排水の管理定期的な状態確認検討時期防水状態を確認して判断防水状態を確認して判断劣化状況に応じて実施 特に築年数が経過したビルでは、太陽光や緑化の検討前に、現在の防水状態や設備の配置を確認することが先です。 .button-inquiry { border: #CC3624 solid 1px; background-color: ##FFF9F4; margin: 0 auto 40px; width: fit-content; text-align: center; } .button-inquiry a { display: block; padding: 14px 24px; color: #CC3624; font-size: 15px; font-weight: bold; text-decoration: none !important; } 【無料】屋上の修繕・活用について相談する 屋上活用は「防水改修」から始める 屋上は雨や紫外線の影響を受けるため、時間の経過とともに防水層やトップコートが劣化します。劣化した状態を放置すると、雨水が建物内部へ入り、天井や内装、設備などに影響する可能性があります。次のような状態が見られる場合は、防水の状態を確認します。防水層やトップコートにひび割れ・剥がれがある表面に膨れが見られる排水口周辺に水がたまりやすい最上階の天井や壁に雨染みがある過去に漏水や雨漏りが発生しているなお、防水工事の時期は工法や材料、施工状態、屋上の使用状況などによって異なります。「築○年だから改修する」と決めるのではなく、点検結果をもとに判断することが重要です。防水改修を行う際は、既存設備の配置や点検に必要な通路もあわせて見直します。将来的に太陽光発電や緑化を検討している場合、防水改修の段階から設置場所やメンテナンス方法を考えておくと、後から屋上を見直す際にも検討を進めやすくなります。あわせて読みたい： [ オフィスビルの長期修繕計画とは？計画的に資産価値を高めるために ] まとめ｜屋上は「将来の活用」を考える場所 オフィスビルの屋上は、必ずしも太陽光発電や緑化などに活用する必要はありません。既存設備の設置場所や点検スペースとして維持することも、建物を運営するうえで必要な使い方です。まず確認したいのは、防水の状態、既存設備、耐荷重、安全性、点検動線です。そのうえで利用できるスペースがあれば、太陽光発電や屋上緑化などが自社ビルに適しているかを判断します。屋上活用を考える際は「何を設置するか」から決めるのではなく、現在の屋上に必要な修繕と、将来どのように使いたいかをあわせて考えることが重要です。あわせて読みたい： [ 築古の賃貸オフィスビルを魅力的に再生するリノベーション戦略 ] 【無料】屋上・防水改修についてご相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ プロパティマネジメントチーム 藤岡 涼 入社以来20年以上にわたり、東京23区のオフィスビルを中心にプロパティマネジメント・リーシング・建物管理を担当。 年間多数の交渉やトラブル対応経験を活かし、現場目線に立った迅速かつ的確な提案を通じて、オーナー様とテナント様双方の満足度向上に努めています。 2025年12月3日執筆

オフィスビルを比較する際は、立地や賃料、築年数だけでなく、貸室内の使いやすさも確認されます。その一つが「天井高」です。特に築年数が経過したビルでは、天井の低さによって圧迫感が出たり、設備や梁の位置によってレイアウトが制限されたりする場合があります。本コラムでは、オフィスビルの天井高とは何か、築古ビルで低くなりやすい理由、募集時に確認したいポイントを解説します。どんな人向け？- 築20〜30年以上のオフィスビルを所有している- 所有ビルの天井高が現在のオフィスとして問題ないか確認したい- 空室対策として貸室の見直しを検討している本コラムのポイント- オフィスビルにおける天井高の考え方- 築古ビルで天井が低くなりやすい理由- 天井高が貸室の見え方や使いやすさに与える影響結論天井高は、貸室の広さや使いやすさを確認するうえで押さえておきたい項目です。数値だけで判断せず、梁や設備の位置、内見時の見え方まで含めて所有ビルの状態を確認することが重要です。 目次オフィスビルの天井高とはなぜ築古オフィスビルは天井が低く感じるのか天井が低くても見え方は変えられる物件の評価は高さだけで決まらない改善を検討する前に確認したいことまとめ オフィスビルの天井高とは 天井高とは、床面から天井面までの高さを指します。同じ面積の貸室でも天井の高さによって見え方は変わるため、数値だけでなく室内全体を確認することが大切です。たとえば、図面上では十分な高さがあっても、大きな梁があると、その下では高さが低くなります。照明や空調設備の位置によっても、室内の見え方や家具の配置は変わります。そのため、所有ビルを確認するときは次の項目を見ておきます。床から天井までの高さ梁下の高さ梁の位置や大きさ照明・空調設備の位置OAフロア設置後の高さ「天井高○m」という数値だけでなく、実際に使える高さを見ることが大切です。あわせて読みたい： [ 同じ90坪でも使いやすさは変わる｜オフィスの梁下・スパン・通路幅を確認するポイント ] なぜ築古オフィスビルは天井が低く感じるのか 築古ビルでは、現在のオフィスと比べて天井が低く感じられることがあります。天井裏には空調設備や配管、配線などがあり、これらに必要なスペースが大きいほど室内側の天井は低くなります。また、後からOAフロアを設置した物件では床面が上がるため、床から天井までの高さが以前より低くなる場合があります。 確認する部分天井高との関係天井裏空調・配管・配線などの設備スペースがあるOAフロア設置すると床面が上がる梁梁下では部分的に高さが低くなる照明・設備設置位置によっては圧迫感につながる 天井の低さが気になる場合は、建物の構造によるものなのか、天井や設備によるものなのかを分けて確認する必要があります。原因によって、改修できる範囲も変わります。 天井が低くても見え方は変えられる 天井高の数値が同じでも、窓の大きさや採光、照明、梁の位置などによって貸室の見え方は変わります。天井が低い場合は、高さだけでなく室内全体を見て圧迫感につながる部分を確認することが大切です。 確認したい点見る内容梁貸室内で目立つ位置にないか照明室内全体が暗く見えないか窓採光を確保できているか空調吹出口などが室内を狭く見せていないかレイアウト家具を置いた際に圧迫感が出ないか 天井そのものを高くすることが難しい場合でも、照明やレイアウトなど、ほかの部分を見直すことで室内の印象を変えられる場合があります。 .button-inquiry { border: #CC3624 solid 1px; background-color: ##FFF9F4; margin: 0 auto 40px; width: fit-content; text-align: center; } .button-inquiry a { display: block; padding: 14px 24px; color: #CC3624; font-size: 15px; font-weight: bold; text-decoration: none !important; } 【無料】貸室の改善について相談する 物件の評価は高さだけで決まらない 天井が高ければ、必ずテナントから選ばれるわけではありません。オフィスは賃料や立地、面積、設備など複数の条件で比較されるため、天井高だけを理由に大規模な工事を決める必要はありません。まず確認したいのは、次のような点です。内見時に天井高について指摘されているか梁や設備がレイアウトの支障になっていないか周辺の募集物件と比べてどの程度差があるか天井以外に空室の原因がないかたとえば、問い合わせが少ない場合は賃料や募集条件、内見後に見送られる場合は貸室の状態など、募集状況とあわせて原因を確認することが重要です。天井高だけを切り離して考えるのではなく、所有ビルの課題の一つとして確認します。 改善を検討する前に確認したいこと 天井の低さが募集時の課題になっている場合は、改善できる範囲を確認します。天井材を撤去しても、空調や配管などの移設が必要になる場合があり、構造に関わる梁は簡単には変更できません。改修を検討するときは、次のことを確認します。天井材を撤去できるか天井裏にどのような設備があるか梁下の高さはどの程度か設備の移設が必要か工事費に対してどの程度改善できるか「天井を高くしたい」から工事を決めるのではなく、現在の天井が募集上の課題になっているかを確認してから検討することが大切です。具体的な改善方法については、後編で詳しく解説します。 まとめ オフィスビルの天井高は、貸室の見え方やレイアウトを確認するうえで重要な項目です。ただし、天井高は数値だけでなく、梁や設備、OAフロアなどを含めて確認することが大切です。所有ビルの天井が低いと感じる場合は、まず原因を確認し、内見時の反応や周辺物件との違いもあわせて見ておきましょう。そのうえで募集への影響がある場合は、どこまで改善できるのかを検討します。後編では、スケルトン天井などの改善方法と、リノベーション・建替えを検討する際の考え方を解説します。あわせて読みたい： [ オフィスビルの天井高とは？改善方法・リノベーション・建替えの考え方を解説（後編） ] 【無料】オフィスビルの改修・リノベーションのご相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ プロパティマネジメントチーム 藤岡 涼 入社以来20年以上にわたり、東京23区のオフィスビルを中心にプロパティマネジメント・リーシング・建物管理を担当。 年間多数の交渉やトラブル対応経験を活かし、現場目線に立った迅速かつ的確な提案を通じて、オーナー様とテナント様双方の満足度向上に努めています。 2025年12月2日執筆

企業の情報資産を守るためには、サイバー攻撃への対策だけでなく建物への不正侵入や鍵管理、入退室管理といった物理的セキュリティも欠かせません。特に築古オフィスビルでは、設備や管理体制が現在のセキュリティ水準に十分対応できていないケースも見られます。本コラムでは、築古ビルにおける物理的セキュリティの課題を整理し、後付けでも実践できる設備・運用の改善方法について解説します。どんな人向け？- 築30年以上のオフィスビルを所有・運営しているオーナーや管理会社- セキュリティ対策を見直し、テナント満足度や建物の競争力を高めたい方- 築古ビルでも実践できる物理的セキュリティ対策を知りたい方本コラムのポイント- 情報資産を守るために物理的セキュリティが重要な理由- 築古オフィスビルで見直したい設備・運用面の課題- 後付けでも導入しやすい実践的なセキュリティ対策結論物理的セキュリティは、防犯対策だけでなく、テナントの信頼や建物の資産価値を支える重要な要素です。 築古オフィスビルでも、設備と運用を段階的に見直すことで、安全性と競争力を高めることができます。オーナー・管理会社・テナントが役割を分担し、継続的に改善を進めることが、選ばれるオフィスビルづくりにつながります。 目次企業が守るべき情報資産とは情報資産保護が経営課題である理由情報漏えいリスクはサイバー攻撃だけではない築古オフィスビルで物理的セキュリティが重要な理由築古ビルでも始められるセキュリティ対策成功事例と失敗事例から学ぶまとめ 企業が守るべき情報資産とは 企業活動では、顧客情報や契約書、財務情報、技術資料など、事業を支えるさまざまな情報が日々扱われています。これらは「情報資産」と呼ばれ、事業の継続や取引先からの信頼にも関わります。情報資産が漏えい・改ざん・消失すると、企業には大きな影響が及びます。 情報漏えいによる影響内容事業への影響技術やノウハウが流出し、他社との差別化が難しくなる経済的な損失損害賠償やシステム復旧などの費用が発生する信頼の低下顧客や取引先からの信用を失い、取引や受注に影響する法的リスク法令違反により行政処分や訴訟につながる可能性がある また、PCやサーバなどのIT機器とそこに保存されている情報資産は区別して考える必要があります。情報資産：顧客情報、契約書、財務情報、営業秘密などIT資産：PC、サーバ、ネットワーク機器、クラウドサービスなどIT機器を適切に管理していても、その中にある情報が守られていなければ十分とはいえません。情報資産とIT資産は区別して管理することが重要です。 情報資産保護が経営課題である理由 情報資産を守ることは、単に情報漏えいを防ぐためだけではありません。近年は個人情報保護法や各種ガイドラインへの対応に加え、取引先からも適切な情報管理体制が求められるようになっています。そのため、情報管理の不備は事故の発生だけでなく、企業の信用や取引にも影響を及ぼす可能性があります。また、情報漏えいが発生すると損害賠償や復旧対応など多くの時間や費用が必要になります。情報資産の保護はIT部門だけの課題ではなく、企業全体で取り組むべき経営課題です。 情報漏えいリスクはサイバー攻撃だけではない 情報資産を守るためには、個人情報保護法や不正競争防止法、J-SOX、ISO/IEC27001（ISMS）などの法令・規格に沿った管理が求められます。そのうえで、情報漏えいの原因を正しく理解することも重要です。主なリスクは次の3つに分類できます。外部攻撃：ランサムウェア、標的型メール攻撃、サプライチェーン攻撃など内部漏えい：退職者による情報持ち出し、メール誤送信、クラウド設定ミスなど物理的リスク：不正侵入、デバイス盗難、書類の紛失、災害による消失など近年はサイバー攻撃への対策が注目されていますが、それだけでは十分ではありません。例えば、無施錠の執務室へ第三者が侵入したり、共用部へ機密書類を置き忘れたりすることも情報漏えいにつながります。情報資産を守るには、システムだけでなく人や建物を含めた対策が必要です。 築古オフィスビルで物理的セキュリティが重要な理由 築30年以上のオフィスビルでは、設備や管理体制の違いから物理的セキュリティに課題を抱えているケースがあります。代表的な例は次のとおりです。設備面：セキュリティゲートがない、ICカード未導入、防犯カメラの死角、鍵管理の属人化運用面：書類の保管ルールが守られていない、来訪者の受付・記録が不十分、部外者の立ち入りを防ぐ対策が不十分注意したいのは「警備会社に任せているから安心」という考え方です。警備会社は一般的な警備業務を担いますが、テナントごとの情報資産や事業リスクまでは管理できません。そのため、オーナー・管理会社・テナントが役割を分担し、設備と運用の両面から対策を進める必要があります。物理的セキュリティは、防犯だけでなくテナント満足度や建物評価にも関わる資産価値維持の取り組みです。 .button-inquiry { border: #CC3624 solid 1px; background-color: ##FFF9F4; margin: 0 auto 40px; width: fit-content; text-align: center; } .button-inquiry a { display: block; padding: 14px 24px; color: #CC3624; font-size: 15px; font-weight: bold; text-decoration: none !important; } 【無料】ビルのセキュリティ対策について相談する 築古ビルでも始められるセキュリティ対策 重要なのは高額な設備を導入することではなく、現状のリスクを把握して設備・運用の両面から改善することです。まず意識したいポイントは、次の3つです。可視化：入退室状況や設備の利用状況を把握できるようにするエリアの区分け：機密情報を扱う場所と共用部を明確に区分する運用ルール：設備だけでなく、利用方法や管理ルールを整備するまた、オーナー・管理会社・テナントそれぞれが役割を理解することも重要です。 立場主な役割ビルオーナー設備投資の判断、予算確保、長期的な管理方針の策定管理会社設備管理、運用支援、警備会社との連携テナント情報管理ルールの徹底、クリアデスク、入退室管理 例えば、次のような対策は比較的導入しやすく、効果も期待できます。スマートロックによる入退室履歴の管理防犯カメラの死角を見直す来訪者受付ルールの整備機密エリアの区分け鍵の貸出管理のルール化セキュリティ対策は設備を導入して終わりではなく、運用を継続して初めて効果を発揮します。あわせて読みたい： [ 築古の賃貸ビルでもデジタル化できる？スマートビルディング化の現実と課題 ] 入退室管理や設備監視など、築古ビルでも実現できるデジタル化の進め方について詳しく解説しています。 成功事例と失敗事例から学ぶ 設備を導入しても、十分な効果が得られるケースとそうでないケースがあります。その違いは、設備そのものではなく、導入前のリスク分析や運用ルールを整備しているかどうかです。 項目成功事例失敗事例導入前リスク分析を実施設備だけを先に導入設備スマートロック・クラウド型防犯カメラを適切に配置防犯カメラのみ導入し、死角が残った運用入退室ルールを整備し、テナントと情報共有運用ルールが整備されていない結果不正入室の抑止、テナント満足度向上十分な効果が得られず、管理上の課題が残った 設備を導入するだけでは十分ではありません。誰がどのように運用するかまで含めて設計することが、物理的セキュリティを機能させるポイントです。 まとめ 情報資産の保護にはサイバー攻撃への対策だけでなく、物理的な対策も欠かせません。特に築古オフィスビルでは、入退室管理や鍵管理、防犯カメラの配置など、物理的セキュリティを見直すことも重要な経営課題です。また、最新設備を導入することだけが正解ではありません。現状のリスクを把握し、設備・運用の両面から改善を積み重ねることで、安全性だけでなくテナントからの信頼や建物の競争力向上にもつながります。築古オフィスビルでも、物理的セキュリティは運用次第で十分に改善できます。オーナー・管理会社・テナントが連携しながら継続的に見直しを行うことが、安全で選ばれるオフィスビルづくりへの第一歩です。あわせて読みたい： [ オフィスビルの設備管理とは？管理品質を高めて長期入居につなげるポイントを解説 ] セキュリティだけでなく、設備管理全体の品質を高め、テナント満足度や資産価値を維持する考え方を紹介しています。 【無料】築古ビルの設備・管理についてご相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ プロパティマネジメントチーム 藤岡 涼 入社以来20年以上にわたり、東京23区のオフィスビルを中心にプロパティマネジメント・リーシング・建物管理を担当。 年間多数の交渉やトラブル対応経験を活かし、現場目線に立った迅速かつ的確な提案を通じて、オーナー様とテナント様双方の満足度向上に努めています。 2025年12月1日執筆

築古オフィスビルでは、空室対策として設備更新やリニューアルを検討することがありますが、その前に確認したいのが建物の清掃状態です。エントランスや共用廊下、トイレなどは内見時にも目に入りやすく、汚れが目立つと建物全体が古く見えることがあります。本コラムでは、築古ビルで清掃が重要な理由や日常清掃・定期清掃の違い、重点的に確認したい場所を解説します。どんな人向け？- 築古オフィスビルの空室対策を検討しているオーナー- エントランスや共用部の印象を改善したい方- 現在の清掃内容を見直したい方このコラムでわかること- 築古ビルで清掃を見直したい理由- 日常清掃と定期清掃の違い- 汚れが目立ちやすい場所と確認ポイント結論築年数は変えられませんが、汚れや黒ずみは清掃によって改善できる場合があります。大規模な改修を検討する前に、エントランスや共用廊下、トイレなどの状態を確認し、日常清掃で対応できる汚れと定期清掃が必要な汚れを分けて考えることが重要です。 目次築古ビルでは清掃状態も建物の印象を左右する日常清掃だけでは落としにくい汚れもある清掃を見直すときは汚れの種類を確認する築古ビルで優先して確認したい4つの場所清掃で改善できない場合は補修も検討する 築古ビルでは清掃状態も建物の印象を左右する 内見者が建物を訪れた際、エントランスや廊下、エレベーターホールなどの共用部を通って貸室へ向かいます。そのため、貸室をきれいにしていても、共用部の床に黒ずみがある、ガラスが汚れている、ゴミやほこりが目立つといった状態では、建物全体が古く見えることがあります。特に確認したいのは次のような場所です。エントランスの床やガラスエレベーターホール共用廊下や階段共用トイレ建物入口や建物まわり築年数による古さと、清掃で改善できる汚れは分けて考えることが重要です。古くなった床材そのものを清掃で新しくすることはできません。一方、表面の汚れやほこり、水垢などであれば、清掃方法を見直すことで改善できる場合があります。あわせて読みたい： [ 「第一印象」で決まる！築古・賃貸オフィスビルの空室対策・実務チェックリスト ] 日常清掃だけでは落としにくい汚れもある 日々清掃していても、床の黒ずみやガラスの水垢などが目立ってくることがあります。これは、日常清掃と定期清掃で対応する汚れが異なるためです。 清掃の種類主な役割主な作業日常清掃日々発生する汚れを取り除く掃き・拭き清掃、トイレ清掃、ゴミ回収など定期清掃日常清掃では落としにくい汚れに対応する床面洗浄、ワックス、ガラス清掃など 例えば、エントランスの床を毎日清掃していても、歩行による汚れや黒ずみが残ることがあります。この場合は、床材に合った洗浄などを検討します。「毎日清掃しているから問題ない」と考えるのではなく、実際の仕上がりを見て清掃内容を確認することが必要です。 清掃を見直すときは汚れの種類を確認する 汚れが目立っている場合、清掃回数を増やせば解決するとは限りません。例えば、日常清掃では落としにくい床の黒ずみに対して、同じ清掃を増やしても改善しにくい場合があります。まずは、どこに、どのような汚れが残っているのかを確認します。 場所確認したい状態床黒ずみ、砂やほこり、ワックスの劣化ガラス手垢、水垢、くもり壁・扉手垢、擦れ、部分的な汚れトイレ水垢、臭い、床や便器周辺の汚れ建物外周ゴミ、落ち葉、排水まわりの汚れ 汚れの種類が分かれば、日常清掃で対応するのか、定期清掃を行うのかを決めやすくなります。また、汚れだと思っていたものが、床材の傷や壁の変色など清掃では改善できない劣化である場合もあります。その場合は、補修や交換を検討します。 .button-inquiry { border: #CC3624 solid 1px; background-color: ##FFF9F4; margin: 0 auto 40px; width: fit-content; text-align: center; } .button-inquiry a { display: block; padding: 14px 24px; color: #CC3624; font-size: 15px; font-weight: bold; text-decoration: none !important; } 【無料】ビルの清掃・管理について相談する 築古ビルで優先して確認したい4つの場所 すべての場所を同時に見直すのではなく、まずはテナントや内見者が利用する場所から確認します。エントランス：床の黒ずみ、ガラス扉やマット、建物入口周辺の汚れ共用廊下・階段：ほこりやゴミ、壁や手すりの汚れ共用トイレ：便器や洗面台、床、水栓、鏡の汚れや臭いガラス・サッシ：くもりや水垢、高所など日常清掃では対応しにくい箇所清掃箇所を増やすことより、現在目立っている汚れに対応できているかを確認することが大切です。 清掃で改善できない場合は補修も検討する 清掃を続けても見た目が改善しない場合は、汚れではなく建材そのものが傷んでいる可能性があります。例えば、次のような状態です。床材に大きな傷や剥がれがある壁紙が変色している塗装が剥がれているタイルに割れや剥がれがあるこのような箇所は、清掃だけでは改善できません。清掃で改善できる汚れと、補修・交換が必要な劣化を分けて考えることが重要です。大規模なリニューアルを検討する前に、清掃や小規模な補修でどこまで改善できるのかを確認する方法もあります。あわせて読みたい： [ オフィスビルの小規模修繕とは？修繕箇所・費用・進め方を解説 ] まとめ｜清掃内容は建物の状態に合わせて見直す 築古オフィスビルでは、築年数そのものを変えることはできませんが、日々目につく汚れは改善できます。清掃を見直す際は、次の3点を確認します。どこに汚れが残っているか日常清掃と定期清掃のどちらで対応するか清掃ではなく補修が必要な箇所はないか特にエントランスや共用廊下、トイレなどはテナントだけでなく内見者も利用する場所です。大規模な改修を考える前にまず現在の清掃状態を確認し、目立つ汚れから改善していきます。清掃回数を増やすだけではなく、汚れの種類や場所に合わせて清掃内容を見直すことが建物を清潔に保つための基本です。 【無料】築古ビルの管理・空室対策についてご相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ プロパティマネジメントチーム 藤岡 涼 入社以来20年以上にわたり、東京23区のオフィスビルを中心にプロパティマネジメント・リーシング・建物管理を担当。 年間多数の交渉やトラブル対応経験を活かし、現場目線に立った迅速かつ的確な提案を通じて、オーナー様とテナント様双方の満足度向上に努めています。 2025年11月27日執筆