皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの飯野です。この記事は「築古の賃貸オフィスビルにおける“水回りの整え方”再考―どこを、どう整えるか」のタイトルで、2026年1月8日に執筆しています。少しでも、皆様にお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願いいたします。 はじめに 「内見はトイレで決まる」という言葉を、築古賃貸オフィスビルのビル管理会社の担当者なら一度は耳にしたことがあるだろう。正直に言えば、賃貸オフィスを選ぶ企業がトイレや給湯室といった水回り設備を、なぜそこまで重視するのか、と思った経験もあるのではないだろうか。しかし、現場の実情は驚くほどシンプルだ。「立地は申し分ない、坪単価も魅力的、レイアウトも悪くない。でも、水回りがちょっと…」築30年以上の賃貸オフィスビルを案内するリーシング営業担当者から、このような声が後を絶たない。内見に来た企業の担当者が眉をひそめる瞬間を見逃さず、その後の意思決定に大きな影響を与えているのが「水回りの第一印象」なのである。 オーナーにとって水回りは、どちらかと言えばコストや手間ばかりが目につく箇所という印象だ。老朽化した便器、独特の空気感、薄暗く古びた給湯室……日常的な清掃の手間や、突発的な不具合対応の煩雑さに、頭を悩ませることも少なくない。だが、こうした「なんとなくどんよりした」水回り空間は、内見者にとってもまた、ビル全体の印象を静かに下げる要因となっている。そしてその場面で、多くの内見者が無意識に求めているのは、派手な演出や高級感ではない。重要なのは、視覚的・感覚的に、瞬時に不快感がないと判断できる状態――つまり「機能的清潔感」である。空間の用途に対して、無理のないかたちで整備されていて、使うことに何のストレスもない。そのように整えるだけで、水回りは印象を下げない空間として機能する。本コラムでは、築古の賃貸オフィスビルにおける水回り――とりわけ、トイレと給湯室に焦点をあてる。単なる老朽化設備としてではなく、整え方そのものがビルの信頼性を左右する空間として捉え直し、実務の視点から考える。以下の観点を通して、水回り整備の本質に迫っていくなぜ、今あらためて水回りが問われるのか？単なるリフォームの検討で見落とされがちな、整備と対応体制の設計とは？「どこを、どこまで整えるか」を判断する基準は、どう持つべきか？テナントにとって、水回りは日常的に使われる場所でありながら、最も素の状態があらわれる空間でもある。整っていて当然と思われている空間がゆえに、ほんの少し乱れているだけで、「このビル、大丈夫かな」という印象に変わってしまう。逆に言えば、派手な演出ではなく、考え抜かれた整え方ができているかどうか――そこにこそ、築古の賃貸オフィスビルの実力がにじみ出る。設備を入れ替えるかどうかよりも、その整備方針をどう考え、どう現場に落とし込んでいるか。「水回りで決まる」とは、そうした実務の積み重ねと正面から向き合うことなのかもしれない。このコラムでは、その具体的な視点と整備の考え方を、整理していく。 第1章：水回り設備が築古の賃貸オフィスビルの意思決定を左右する理由 「立地・坪単価・広さ」だけでは決まらない 築古の賃貸オフィスビルのオーナーにとって、テナントに選ばれるか否かは死活問題だ。そのため、多くの場合、オーナーは立地条件や坪単価の競争力、または内装の見栄えといったポイントに注力しがちである。実際、マーケットにおいてこれらが重要なファクターであることに異論を唱える人はほとんどいないだろう。しかし、実務的には「条件はすべてクリアしているはずなのに、なぜか決まらない」というケースが少なくない。その際、営業担当者や管理会社が現場で頻繁に遭遇する落とし穴が、水回りである。特にトイレと給湯室は、物件内見時のわずか数秒でテナントの判断を左右してしまう。 内見担当者が水回りに「過敏な反応」を示す理由 では、なぜテナント企業の担当者は、わずかな内見時間でそれほどまでに水回りの印象を重視するのだろうか？その理由は心理学的・行動経済学的な視点からも説明できる。人間は本能的に、衛生面での嫌悪感を強く持っている。清潔さや衛生状態に関する直感は、生存本能に根ざした深い心理的反応であり、ロジカルな意思決定よりもはるかに瞬間的かつ感情的なレベルで行われてしまうのである。トイレや給湯室のくすんで、古ぼけた感じが与える直感的な嫌悪感は、その後に見る部屋や設備がいかに優れていても、簡単には払拭できない負の印象を生んでしまう。内見後に意思決定プロセスが進むにつれて、担当者の頭の中には「トイレが古い・キレイではない」という負のイメージが無意識に残り続ける。つまり、築古の賃貸オフィスビルの内見では、水回りの印象が決定的な影響を与える瞬間が存在するのである。 意思決定プロセスにおける「瞬間的判断」の力 テナント企業が物件を選ぶプロセスは、必ずしも論理的かつ合理的な判断だけで成り立つわけではない。むしろ、「直感的判断（First Impression）」によって方向性がある程度固まり、その後、合理的にその判断を補強する情報を探す、というプロセスで決定される場合が多い。実際のテナント意思決定においても、内見後の社内会議などで物件評価が行われる際、「何となくトイレがキレイではなかった」という理由は明確なマイナス材料となり、後に「管理体制が不安」「社員の不満につながる」などの合理的理由付けがされるケースが多い。これは行動経済学で言うところの「後知恵バイアス（Hindsight Bias）」とも関連している。人間は直感的に嫌悪感を感じた後、その感覚を正当化するために論理的な理由を後付けする傾向がある。水回りのネガティブな印象は、こうした心理的バイアスによって簡単に強化され、意思決定を覆すほどの力を持ってしまうのである。 築古の賃貸オフィスビルが抱える水回りの構造的課題 築古の賃貸オフィスビルにおいて、内見時の印象形成で最も弱さが出やすいのが水回りだ。築年数を重ねるにつれて、配管設備の老朽化、給排水性能の低下、防水処理の劣化、そして湿気による影響など、構造的な問題が次々と表面化してくる。多くのオーナー／管理会社は、表面的なリフォームで対応しようとするが、大抵の場合、これらの問題は表面的な対処法では解決しない。築古の賃貸オフィスビルにおいて効果をもたらす水回りの改善とは、「瞬間的に感じられる清潔感」＝「機能的清潔感」を追求することである。 「機能的清潔感」という視点の導入 築古の賃貸オフィスビルの水回りをどう整えるか――これは、表面的なキレイさを演出することとは少し違う。本コラムで扱う「機能的清潔感」とは、テナントにとって「使ううえで不安や嫌悪を感じない状態」を、過度な投資を伴わずに実現する整備のあり方である。便器やシンクの形状が多少古くても、床や排水口まわりが適切に清掃され、違和感なく使える状態に保たれていれば、内見者はそこで判断を止めてくれる。逆に、見た目を取り繕っても、日常的な清掃・管理が甘ければ、「このビルは大丈夫だろうか？」という不信感につながってしまう。 水回りがきちんと整っていると、それだけで信頼感が生まれる。つまり、「この空間はきちんと扱われている」という印象が、無意識のうちに伝わってくるからだ。そして、人は目に見える部分が整っていれば、見えない部分もきちんと管理されているはずだと感じるものだから。今後の章では、そうした「機能的清潔感」をどう実務に落とし込むか――その際、どこまでをやるべきで、どこからはやらなくてよいのか。現場感のある判断のヒントを、できるだけ具体的に整理していく。 第2章：「機能的清潔感」とは何か―表層的なリフォームからの脱却 「キレイに見せる」と「清潔感」は違う 築古の賃貸オフィスビルのオーナー／管理会社が陥りがちな失敗の典型が、表面的な装飾や部分的な見た目のリフォームだけで内見評価を改善しようとすることだ。例えば、古いトイレの壁紙を明るい色に変えたり、手洗い周りにデザイン性の高い照明やアートパネルを設置したりするなどの方法がよく見られる。確かに、内見時の第一印象としては一見「オシャレ」「キレイ」という評価を得る場合もあるかもしれない。しかし、こうした改善策の多くは、内見後の意思決定を好転させることにはつながりにくい。テナント企業が重視する「清潔感」とは、整えた美観にではなく、「日常的に問題なく使えるという安心感」と共にあって、毎日の「適切な維持管理」によって保たれるものだからだ。見た目だけ整えても、日々の清掃や、トラブル時の迅速な対応力がなければ、テナント側はそのことを敏感に感じ取り、逆に「作られた清潔感」に違和感を覚えるようになる。 表層的な改善が心理的に逆効果となる理由 実務的に重要なのは、内見時の第一印象が持続する「深い納得感」を持っていることだ。人間の認知プロセスは、初見の印象が後の評価を強く方向付ける傾向にあるが、同時に「本質的でない装飾」には非常に敏感である。心理学において「認知的不協和（Cognitive Dissonance）」と呼ばれる状態がある。これは、見た目の印象（キレイ）と実際の状態（古い・使いづらい）にギャップがある場合、そのギャップ自体が不快感を増幅させるという現象である。トイレや給湯室において表面的な改善を施しても、日常清掃や管理体制がおざなりになっていると、この「認知的不協和」が生じ、内見時にマイナスの心理状態をかえって増幅させてしまうリスクが高まるのだ。 「機能的清潔感」という視点の重要性 このコラムで提唱する「機能的清潔感」とは、「日常的な維持管理によって自然に保たれる、実務的かつ現実的な清潔感」のことを指す。それは、表面的な外観を取り繕うことで生まれるものではなく、実務的に言えば、以下のような「管理やメンテナンスがしやすい状態」をつくることを意味している。 ・日常的に問題が起こらないよう、清掃、管理が行き届いている・トラブルが発生した場合でも、迅速かつスムーズな対応ができる体制が整備されているこのように、「機能的清潔感」とは単に表面的にキレイに見せることではなく、日々の清掃、管理とトラブル対応の仕組みまで含めて整備された状態を指すのである。 第3章：築古ビルの水回りは「対応力」で決まる―トイレと給湯室の実務評価軸 「古い＝汚い」と思われないために必要なこと 築古の賃貸オフィスビルでは、水回り、とりわけトイレに対する内見者の目は厳しい。一方で、給湯室はあまり目立たない存在ではあるが、「日常的に使われる場所」として、整っていて当然とみなされやすい。つまり、見られ方に違いはあっても、いずれも同じ基準で判断されている。きちんと清掃されているか、そしてトラブル時にすぐ対応できる体制があるか。水回りの評価を左右するのは、この管理の姿勢に尽きる。本章では、築古の賃貸オフィスビルにおける水回りの評価を大きく左右する実務的な対応力について、具体的な視点で整理していく。 ①清掃体制が整っていれば、水回りは嫌われない 内見時に、もし万が一、水回りで「臭いが気になった」「床が汚れていた」と感じたとしたら、後から、なにをしたとしても、その印象を拭うことは難しい。だが、適切な清掃体制と頻度が確保されていれば、そもそも問題は起こり得ない。実務的な現場感覚から言えば、トイレや給湯室の不具合の多くは、清掃不足に起因する。築年数が半世紀を過ぎた飲食雑居ビルじゃあるまいし、排水トラップが正常に機能していれば、下水の臭いが逆流することはまずない。施設面の不備で臭いが問題になることはあり得ない。トイレの便器や床、洗面周り、給湯室のシンクの汚れ・水アカが目につくとしたら、100%、日常清掃の不徹底を意味するだけである。したがって、「古いから清潔に見えない」のではなく、「清掃が足りていないから不潔に見える」という認識が重要だ。 実務ポイント・日次・週次での清掃範囲と手順の明確化（壁・床・便器・シンクまわり等）・清掃チェックリストの導入と巡回点検の仕組み化・内見前のスポット清掃（最低でも床・手洗い・便器・シンク周辺） ②詰まり・水漏れ等のトラブルへの即応体制が信頼につながる 築古の賃貸オフィスビルでの水回りトラブルのあるあるが、トイレの詰まりと、給湯室を含む水漏れだ。どちらも「いつか起きるもの」として、起きた際にいかにスムーズに対応できるかが、テナント満足度に直結する。 トイレの詰まりの実態詰まりの原因は、便器の問題ではなく、配管内部に長年蓄積した尿石などによる通水断面の狭まりが多い。とくに築古の賃貸オフィスビルでは、配管自体の経年劣化も相まって、詰まりやすい傾向がある。対応としては、次のような段階的対応が現場では一般的だ：一次対応：ビル管理会社の社員が、ラバーカップ（すっぽん）で解消できるかを確認二次対応：業者を手配し、薬剤やトーラー（ワイヤー）での貫通作業。更に、対応をエスカレートする必要がある場合のみ、高圧洗浄を実施便器を交換したとしても、配管がそのままなら再発は避けられない。詰まり対策は日常管理＋トラブル即応体制の整備が基本である。水漏れトラブルへの備え水漏れの主因は、トイレ、給湯室に共通しているが、配管接続部のパッキン劣化によるもの。数百円～数千円程度の部材交換で対応可能なケースが大半だ。だが、対応が遅れると下階への漏水など大きな損失に発展するリスクがあるため、初期対応力と業者との連携体制が鍵になる。実務ポイント：・ビル管理会社の社員が一次対応（ラバーカップ／止水確認）を担える体制整備・トラブル発生時の連絡・対応フローを掲示・マニュアル化・提携業者と「即日対応」の関係性を構築しておく ③設備更新は「印象を変える切り札」として戦略的に使う 便器・洗面台・シンクなど水回りの設備更新、内装素材の更新は、「劇的に印象を変える手段」である。ただし、これは清掃とトラブル対応という管理体制の基盤が整った上で初めて効果を発揮する。更新の判断基準は、「清掃しても古さの印象が払拭できないか」に尽きる。古いピンクの便器、黄ばみの取れない洗面台、曇ったままのシンクなど、清掃ではどうしようもない状態のとき、更新＝印象刷新という意味で効果を発揮することがありえる。空室募集の内見での第一印象を重視する場合や、バリューアップの一環として賃料水準を引き上げようとするのであれば、そうした水回りの刷新は象徴的なサインとして効果的である。ただし、そうした設備更新はあくまで最後の一手として冷静に判断するべきである。 ✦ミニコラム オフィスの「水回り」は、共用部でありながら、もっとも“個人的な”場所かもしれない トイレや給湯室は、あくまで共用部の一部として、ビル側が用意し、管理する空間である。区画ごとに間仕切られた専用部のオフィスとは異なり、それ自体が賃貸契約上でも専用部とは扱いが区別されている。 ところが、そうした制度上の取り扱いとは裏腹に、実際のオフィスで働くテナント従業員にとって、この水回り空間は、 極めて“個人的”な意味を持つ場所なっている。トイレは、業務の緊張から一時的に離れられる、数少ない“孤独な空間”だ。 同僚との会話も、視線のやり取りも、意識しなくて済む。 個室の扉を閉じるあの数分だけは、自分の時間に戻れる。 それが共用部であることなど、日々の使用者にとっては関係ない。 給湯室は、もう少し開かれた、しかしやはりオフィスの “本線”とは少し離れた場所である。 マグカップをすすぐ音、ポットの湯気、漂うコーヒーの香り。 ここでは、たとえば別部署の社員とたまたま会って交わす一言が、業務とは関係のない雑談になったりする。 「ここ、寒いですよね」とか、「あの会議長かったですね」とか。 その会話は、Slackにも議事録にも残らないが、たしかに職場の空気をつくっている。 つまり、給湯室はオフィスの“余白”として、人間関係のバッファを育てている空間とも言える。 こうした水回りの空間性は、オーナー／管理会社側が直接コントロールできるものではない。 だが一方で、その空間が整っているか、整っていないか――それだけで、テナントの従業員が感じる「職場としての快適さ」には差が出てしまう。 「汚れていないこと」「トラブルが起きてもすぐ直ること」は、実務的な信頼の土台だ。 だが、それだけではない。 この空間の持つ“個人的な時間”や“非言語的な関係性”への理解があるかどうかは、実はビルというハードの整備を超えて、ソフトな評価軸として作用しているのかもしれない。 　　　　 第4章：「どこまで整えるべきか」――築古の賃貸オフィスビルの水回り改善における実務的判断軸 「水回りをきれいにすれば、決まるのか？」 築古の賃貸オフィスビルの空室が長期化しているとき、オーナー／管理担当者のあいだでよく話題に上るのが「水回りの刷新」である。「トイレを新しくすれば印象が変わるのではないか」「給湯室を改装したら空室が埋まるかもしれない」――こうした相談を受ける機会は少なくない。たしかに、水回りは日常的に使われ、かつ印象に直結する空間だ。そこに手を入れることで反応が変わることもあるだろう。しかし実際には、「整っていなくても決まる」こともあれば、「整えても決まらない」こともある。つまり、水回りの整備にはやるべきこととやらなくていいことの線引きが必要であり、その判断を誤ると、投下コスト倒れに終わる危険もある。この章では、築古の賃貸オフィスビルにおける水回り改善について、何をどこまで整えるべきかという判断の順序と軸を整理する。 清掃とトラブル対応こそが「やるべきこと」 水回りに関して、まず確認すべきは「清掃が行き届いているか」「トラブル時の対応が整っているか」である。この2点は、整備の基本であると同時に、評価の前提条件でもある。言い換えれば、どれだけ設備が新しくても、清掃が甘ければ意味はなく、対応が遅ければ信頼は得られない。逆に、多少古くても、「整っている印象」が生まれているならば、更新せずとも十分に評価されうる。水回りに関しては、この基本動作だけで印象が改善する余地が大いにあることを、まず押さえておくべきだ。 設備更新は「整え方の最後の一手」として冷静に判断する 一方で、設備更新が避けられないケースもたしかに存在する。清掃しても取れない黄ばみや水垢、明らかに古さが目立つ陶器の色味や金物の劣化など――こうした状況では、「整っている」という評価自体が成立しないこともある。特に以下のような状態であれば、更新を検討する意味が出てくる：・ピンクやアイボリーの古い便器・洗面台が視覚的に目を引く・鏡や流し台がくすみ、どう清掃しても古びた感じが残る・清掃や補修では印象が改善しないと、現場でも判断されているこうしたケースでは、設備更新＝印象刷新の切り札として機能する可能性がある。ただしそれも、日常の清掃・点検・対応体制が整っていることを前提とした話であり、それなしに改修だけを行っても、効果は、ほとんど望めない。 「設備更新すれば埋まる」とは限らないという現実 ここで重要なのは、設備更新をしたとしても、テナントが埋まらない物件が現実に存在するという事実だ。テナントがなかなか決まらない状況に焦ったオーナーが、打開策として水回りに手を入れる――そんな場面は少なくない。だが、その結果として劇的に反応が変わるかといえば、そうとは限らない。そもそも、テナントの判断軸は水回りだけにあるわけではない。更新に踏み切るなら、どこをどう整えるのかという方針を明確にし、戦略的に取り組むべきだ。 設備更新の資金負担と“踏み切るか”の判断材料 以下は、設備更新を検討する際の概算支出額の目安である。これを参考に、「費用をかけるに見合うだけの判断ができているか」を自問しておくべきだ。※以下は、当社が手掛けた場合、オフィス用途としては最高級のブランド・イメージを確立せんと改装した場合の目安であり、個別条件によって変動あり。 項目概算費用（税抜）備考便器の交換（1基）40〜50万円撤去・廃材処分含む洗面台の交換（1台）30〜40万円特注デザイン仕様（配管接続・鏡含む場合は上昇）流し台の交換（給湯室・1台）50〜70万円特注デザイン仕様（既存撤去・壁面補修あり）内装改修（床・壁・天井）5〜10万円/坪材質・範囲により変動 このように、「印象を変えるための更新投資」を行うにはそれなりの資金負担を伴う。期待された効果がリーシング等において目に見えて発揮されなかった場合等、これらの投資支出の回収において不確実性を伴うことについては常に留意が必要である。だからこそ、踏み切るかどうかは、状況を見極め、反応を観察しながら慎重に判断するべき領域である。 まとめ：築古の賃貸オフィスビルの水回り整備は、「順番」を間違えないこと 築古の賃貸オフィスビルにおいて、水回りはたしかにテナントの印象に影響を与える空間だ。ただし、それは「見映えがいいかどうか」ではなく、清潔に保たれ、日常的にきちんと機能しているかどうか――つまり機能的清潔感によって評価される。だからこそ、清掃や簡易な補修といった基本的な整備対応が不十分なまま、いきなり設備更新に踏み切っても、本質的な改善にはつながらない。まずは、今ある人員や管理体制の中で、どこまで整えられるのかを突き詰めるべきだ。それでもなお、「自分たちの整え方として更新が必要だ」と判断できるかどうか――そこが、次の一手を決める本質である。設備更新は、印象を上げるための手段ではあっても、それだけが目的ではない。整える順番を間違えないこと。そこにこそ、築古の賃貸オフィスビル運営のリアリティと戦略が宿る。 第5章：「整っている」ことの次へ―水回り整備に“判断の軸”はあるか？ 「清掃してきちんとしている」だけでは足りない時代に 今どき、築古の賃貸オフィスビルであっても、トイレや給湯室の手入れがまったく手入れされていないような物件はほとんど見られない。きちんと定期清掃が入り、基本的な日常管理がされていれば、表面的な汚れや破損は一定水準で抑えられている。水回り整備の評価ポイントは、「やってあるかどうか」ではありえなくて、「どう整えているか」という側面へと移ってきている。ただし、この「どう整えているか」という視点は、単なる清掃のオペレーション・レベルを意味するものではない。清掃や日常管理に始まり、修繕、さらには設備更新まで含めて、どこを・どの水準まで整えるのか、そしてどのタイミングで更新に踏み切るのか――こうした水回り整備に対する考え方や判断の積み重ねが、最終的には物件全体の印象としてテナントに伝わっていく。大切なのは、いま目の前の水回りが「整っているか」ではなく、「どんな方針で整えているのか」。その違いが、築古の賃貸オフィスビルにおいて選ばれる理由になる可能性は、たしかに存在している。 「整備の水準」ではなく、「整備の設計思想」が印象を決める たとえば、トイレの床材が傷んできたときに、それを張り替えるべきか、清掃で様子を見るか。便器の形状が古くなってきたが、まだ機能的には問題がないとき、更新すべきかどうか。給湯室の流し台がくすんできたが、使える状態ではある場合、それをどう判断するのか。こうした場面では、「整っている／いない」という二択では答えが出ない。大切なのは、それらの判断に一貫した考え方や優先順位があるかどうかである。 ・どこにコストをかけ、どこを割り切るのか・何を維持の対象とし、何を更新の対象とするのか・整備の方針は、物件全体の印象とどう連動しているのかこうした設計思想があれば、水回りの整え方は判断の積み重ねとして明確になってくる。そしてその積み重ねは、テナントの受ける印象にも、静かににじみ出ていく。 整備の判断が「場当たり」になっていないか？ 築古の賃貸オフィスビルの水回り整備において最も避けたいのは、方針のない場当たりの対応である。たとえば・便器が割れたから、そこだけ最新型に交換・クレームが出たから、特定の箇所だけ照明をLED化・担当者が替わったから、内装テイストが急に変わった個別の判断としてはどれも妥当性があると言えるかもしれない。だが、こうした整備が全体として「何を目指しているのか」が見えない場合、結果として雑然とした印象に流れていくリスクがある。そして、そうした整え方の不一致や整備のちぐはぐさは、テナント側に無意識の違和感として伝わってしまう。「ちゃんと整えようとしている」感覚が持てない空間に、テナントが従業員を安心して送り込めるはずがない。 整え方に「方針」があるビルは、印象がブレない 整え方に「方針」があるビルは、印象がブレない評価の高い築古の賃貸オフィスビルでは、水回りの整備ひとつ取っても、運営の中に一貫した方針が感じられる。たとえば、次のような姿勢が典型的だ。 ・設備の交換までは行わないが、清掃と軽微な補修は徹底する・更新を行う際は、色や素材、意匠を他の空間と調和させる・派手な演出は避けるが、放置感や使いづらさは決して残さないこうしたどこまで手を入れるかという線引きが明確に設計されている物件は、内見者や入居者の目にも「印象がブレない」と映る。そして何より、「このビルは、きちんと考えて運営されている」と感じさせる空気がにじむ。それは、設備が新しいかどうか、デザインが凝っているかどうかといった表面的な話とは、まったく別の次元の信頼感だ。 まとめ：「整っている」は、あくまで手段である 水回りを整えるという行為は、それ自体が目的ではない。本来は、テナントに不快感を与えず、安心して使ってもらうための手段である。だからこそ重要なのは、「何のために整えるのか」を言語化できていること。そして、その目的に照らして、一つひとつの判断が組み立てられていること――。これが、「整え方に判断の軸がある状態」だと言える。整え方に一貫性があるかどうか。その違いは、最終的に「このビルに入って大丈夫かどうか」という、テナント側の根本的な信頼判断に影響してくる。つまり、「水回りで勝てるかどうか」とは、単に見た目を整える話ではない。“整える”という行為に、筋が通っているかどうか――その姿勢そのものが問われている。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2026年1月8日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの飯野です。この記事は「「共益費＝管理費」の適正ラインはどこにある？――築古の賃貸オフィスビルの現実的な「共益費＝管理費」の設計戦略」のタイトルで、2026年1月6日に執筆しています。少しでも、皆さんにお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願いいたします。 目次はじめに第1章：そもそも「共益費＝管理費」とは何なのか？第2章：「賃料＋共益費（管理費）」で決まる“総額の整合感”第3章：築古ビルだからこそ問われる共益費（管理費）の見せ方第4章：「共益費（管理費）の適正ライン」をどう設計するか第5章：説明責任はどう考えるべきか――「聞かれたら答える」の落とし穴第6章：「納得される共益費（管理費）」は、どうやって成立しているのか第7章：「気にされない共益費（管理費）」を支える、管理・運営側の整え方第8章：共益費（管理費）という“あいまいな費目”を、どう戦略的に扱うか はじめに はじめに―「なんとなく払っている費用」への違和感管理費、あるいは共益費。その名称がどうであれ、テナントから見れば「家賃とは別に請求される、なんとなく払っている金額」であることに変わりはない。請求書の明細に並ぶ「3,500円／坪」といった数字を、深く追求するテナントは実はそれほど多くない。だが、「なんとなく納得して払っている」だけに、その内訳が曖昧だったり、建物の状態との釣り合いが取れていないと感じられた瞬間、不満や交渉の火種になる。この構造は、実は飲食店における“チャージ料”や“サービス料”と似ている。テーブルにつくだけで数百円を取られたり、接客とは無関係に一定の料率で上乗せされたりする料金――「このサービス料って、何の対価なの？」と感じたことがある方も少なくないだろう。にもかかわらず、私たちは多くの場合、それらを“慣習”として受け入れている「共益費＝管理費」もまた、実費とは必ずしも一致せず、説明責任も明確に果たされないまま“相場価格”として提示されるのが現実だ。特に、築30年を超える中小規模の賃貸オフィスビルでは、共用部の設備やサービス水準が最新ビルに比べて見劣りする中で、「この金額は妥当なのか？」という疑問が浮かびやすい。しかし、だからといって、原価に忠実な金額設計が求められているわけではない。むしろ求められているのは、「このくらいなら、まあ妥当だろう」と思わせる価格の“整合感”である。見えるサービス、わかりやすい運営、そして他の物件との“総額比較”の中で浮かび上がる、「共益費＝管理費」の適正水準。その現実的な考え方を、本コラムでは紐解いていきたい。。 第1章：そもそも「共益費＝管理費」とは何なのか？ 賃貸オフィスビルにおける「共益費」あるいは「管理費」は、ビル運営において当然のように徴収されている費用だが、その意味合いや実務運用は、実のところ曖昧なまま定着している。物件の概要資料にも「賃料：○○円／坪」「共益費／管理費：△△円／坪」と分けて記載されるのが通例だが、これを「共益費＝共用部分の維持費」「管理費＝管理会社の業務報酬」と区別して説明できるケースは少ない。現実には、この二つはほぼ同義として扱われている。 歴史的には別物だった「共益費」と「管理費」 本来、共益費は「共用部分に関わる実費的な支出の按分」、すなわち廊下・トイレ・給湯室・エレベーターといった共用スペースの清掃や電気、水道、警備などにかかる費用を、入居者で割り勘する形で徴収する仕組みだった。一方、管理費は「ビル全体の管理業務にかかる人的コストやシステム費用」、つまり建物を運営する管理会社によるPM・BM業務に対する対価という位置づけで、共益費とは別に設計されるべきものだった。しかし、この区別は現場レベルでは徐々に形骸化し、特に中小規模の賃貸オフィスビルでは「細かく分けることに意味がない」という判断から、管理費と共益費を一本化して「共益費」という呼称に集約してしまうケースが一般化した。逆に「管理費」という表現を使っていても、それが実質的には共用部維持費であることもある。つまり、今日の実務においては、両者の名称は機能的な違いよりも、言葉の選好や慣習によって使い分けられているだけであり、意味内容としてはほぼ等価になっていると見なして差し支えない。 テナントにとっての「共益費＝管理費」は、“説明されない価格” こうした混同は、テナント側の受け止め方にも影響している。多くのテナントは、「共益費＝管理費が何のために使われているのか」という説明を受けることなく、「とりあえず請求されている費用」として納得するか、「よくわからないけど払うもの」として受け流す。これは、飲食店での“テーブルチャージ”や“サービス料”と同じ構造だ。客側は、「このチャージの中に、何が含まれているのか？」とは通常問わず、むしろ“チャージが取られる店”か“そうでない店”かという店ごとの慣習の差で受け止めている。同様に、テナントも「共益費＝管理費がかかる物件」か「賃料に込みの物件」か、そして「その合計額で割に合うかどうか」という判断をしているに過ぎない。内訳や原価よりも、“見える価値”と“総額水準”の整合感が、「共益費＝管理費」の妥当性を左右するのが実態である。 第2章：「賃料＋共益費（管理費）」で決まる“総額の整合感” 共益費（管理費）の金額設定にあたって、多くのオーナー／ビル管理会社が見落としがちなのが、「テナントは、共益費（管理費）単体ではなく“賃料との合計額”で物件を判断している」という事実である。つまり、「賃料〇円＋共益費△円」という2本立ての価格設定であっても、実際の比較検討の現場では、「合計でいくらになるか」が重要であり、共益費はあくまで“総額バランス”の一要素として受け止められている。 共益費（管理費）は“見せ方”の問題でしかない テナントが賃貸オフィスビルを比較検討するとき、賃料と共益費（管理費）の合計（＝賃菅：ちんかん）ベースで「坪単価11,500円の物件」として他物件と横並びにされる。そこに、共益費（管理費）が3,500円であろうと4,500円であろうと、テナントにとっては「全体として割に合うかどうか」の一点が重要であり、共益費（管理費）という区分そのものにはあまりこだわりがない。したがって、共益費（管理費）をいくらにするかは、「原価がどうか」「慣習としていくらか」よりも、「最終的な総額がどう見えるか」という“見せ方の整合性”によって決められるべきだといえる。 「共益費（管理費）ゼロ」や「賃料込み表記」が選ばれる背景 実際、一部のリーシングの現場では、共益費（管理費）を設定せず、「賃料に込み」で提示するケースも増えている。これは、価格のわかりやすさを重視し、「説明責任」を省略する意図もある。とりわけ、築古・中小規模の賃貸オフィスビルでは、「管理費を取っているのに、設備が古いのでは？」というネガティブな印象を回避するため、最初から一本化して“賃料のみ”で勝負するスタイルが有効に機能することもある。こうした価格構造の変化は、賃貸オフィスビル市場において「共益費＝管理費」が機能的な意味よりも、心理的な意味――すなわち“値ごろ感”や“信頼感”を演出する部品になっていることを示している。 「相場感」との整合がすべて 結局のところ、テナントが物件に対して「高い」「妥当」「割安」と感じるのは、個別の内訳ではなく、その物件の「総額水準」と、競合物件との相対比較によって決まる。たとえ共益費（管理費）が3,500円であっても、近隣の似たような物件が「賃料＋管理費で11,000円」なのに、自物件が12,000円になっていれば、それだけで“割高”という印象がつく。逆に、築古でも共用部がきれいに整備されていて、エントランスや設備の使用感が良好であれば、「管理費込みで11,800円」でも“割安感”が出ることはある。つまり、共益費（管理費）の金額設定は、“市場との整合感”という一種の演出設計に他ならない。賃料をいじるのか、共益費（管理費）を動かすのか――という議論ではなく、最終的にどの水準に「着地させたいのか」から逆算して設計することが、本質的な戦略といえる。 第3章：築古ビルだからこそ問われる共益費（管理費）の見せ方 築30年を超える中小規模の賃貸オフィスビルにおいて、共益費（管理費）という費用項目が与える印象は、ビルの価値そのものに対するテナントの認識と密接に結びついている。新築・大規模の賃貸オフィスビルであれば、共用部のグレードや設備仕様の高さによって自然と「それなりの共益費（管理費）がかかるのは当然だろう」と納得が得られやすい。しかし、築古・中小規模の賃貸オフィスビルの場合、共益費（管理費）の金額に対して「この状態で本当にこの金額なのか？」という疑念を抱かれるリスクは決して小さくない。そのため、築古の賃貸オフィスビルにおいては、共益費（管理費）の“中身”を詳細に説明するのではなく、説明しなくても違和感を持たれない状態を維持することのほうが重要である。本章では、そうした“見せ方”の具体的ポイントを整理していく。 説明をしない前提で、納得を成立させる 共益費（管理費）の内容について詳しく説明する機会は、通常ほとんどない。にもかかわらず、テナントの側で「なんとなく払っている」ことに納得感が生まれているのは、物件の状態が“それなりに整っている”という印象を裏切っていないからだ。このとき求められるのは、特別な演出や明示的なアピールではない。あくまで、日常的な管理の中で、“荒れていない状態”が安定して保たれていることが重要になる。たとえば共用部の壁面に掲示物が乱立していたりしないので、共用部が視覚的に整然としている共用部の床の掃除はきちんとされており、照明の色調や照度にムラがないテナントの来訪者から「なんとなく、きちんとしている」と思われる空間感覚が保たれているこうした要素が“現れている状態”において、空間の印象が共益費（管理費）に対する納得感を静かに支える構造になっている。 掲示をしない運営でも、情報は過不足なく伝える 掲示板による案内や点検情報の貼り出しは、視覚的にわかりやすい一方で、空間を煩雑に見せてしまうリスクがある。当社では掲示物による情報提供を行わず、必要な情報はすべてメールでテナントに送付している。これは、空間としての静けさや整理された印象を優先する判断によるものだ。点検や修繕がある場合、メールでの通知を原則としているが、停電等、業務への影響が大きい場合は個別連絡（電話）で補足することで、“気づいたら工事が始まっていた”といった不信感を未然に防ぐ対応も合わせて徹底している。このように、“知らせるべき情報は過不足なく届けるが、空間には余計な痕跡を残さない”という運営方針は、掲示板での情報共有よりも、確実性が高く、有効である。このような実質的な管理責任をまっとうする姿勢は、共益費（管理費）の納得形成において重要な意味がある。 「よく分からないけど、きちんとしている」こという評価が理想 共益費（管理費）というのは、「こういう内容なら払います」と事前に明確に合意される性質のものではない。むしろ、入居後の体験の中で、「特に不満がない」「支障がない」という印象が続いていれば、それがそのまま納得の形として定着していく。そのために必要なのは、「高品質な管理」ではなく、“気になるポイントがない”という低刺激の状態である。特別な加点はなくてもいいマイナス評価につながる要素が見当たらないこと見慣れた共用部に不安や違和感が生まれないことこうした状態が続いていれば、共益費（管理費）に対して追加的な説明や根拠提示を求められることはない。築古の賃貸オフィスビルにおいては、「よくわからないけど、まぁ妥当だろう」と思われる状態こそが、最も安定した共益費（管理費）運用の形である。 第4章：「共益費（管理費）の適正ライン」をどう設計するか 築古オフィスビルにおいて、共益費（管理費）費が「高い」「安い」と判断されるかどうかは、管理原価や業務内容の実体というよりも、その価格が“相場の感覚”と合っているかどうかにかかっている。どんなに細かく積算しても、金額に対する納得感が伴わなければ、テナントには響かない。逆に、多少の曖昧さがあっても、「まあ、そんなものだろう」と思われれば、それで成立するのが共益費（管理費）の実務的リアリティである。では、その“相場の感覚”とは何か。ここでは、共益費（管理費）の適正ラインを見極めるうえで押さえておくべき、現実的な考え方を整理していく。 原価ではなく、“賃菅”での整合を重視する 共益費（管理費）単体で価値評価されることは、実はほとんどない。テナントが重視するのは、「賃料＋共益費（管理費）」＝“賃菅（ちんかん）”ベースでの総額比較である。たとえば、賃料が8,000円／坪で、共益費（管理費）が3,500円／坪であれば、実質的には「坪11,500円の物件」として評価されているということだ。このとき、周辺エリアの競合物件が「賃料7,500円＋共益費（管理費）3,000円＝10,500円」といった水準で出ていれば、自ビルの「賃菅」が割高に見える可能性がある。一方で、築年数や設備、立地の違いから、多少の価格差があっても「その価値はある」と思われるケースもある。つまり、「共益費（管理費）の適正ライン」とは、「共益費（管理費）」という単独価格の妥当性ではなく、総額の中での“バランス感”として設計されるべきであり、「原価」よりも「市場との整合感」を基準にすべきである。 相場と“見た目”の距離を測る 実務上、「適正な共益費（管理費）はいくらか？」という問いに明確な答えを出すのは難しい。なぜなら、共益費（管理費）の設定は、同じエリア・同じ築年数の賃貸オフィスビルでも、運営体制やリーシング方針によってばらつきがあるからだ。そのため、自ビルの共益費（管理費）が適正かどうかを判断する際は、次の2点をセットで見ておくとよい①周辺の築年数・規模・仕様が近いビルの“賃菅相場”と比較し、突出していないか②その金額に対して、“見た目”として納得感のある運営状態が保たれているか要するに、「このビルで、月額11,500円／坪は高くないか？」と問われたときに、現場で感じられる印象がそれを支える状況になっていれば、それは適正と言える。逆に、「どこを見ても劣化が目立ち、特にサービス感もない」となれば、それはたとえ価格が平均的でも“高く見える”。この「額面の数字」ではなく、「金額に対してテナントが抱く印象、値ごろ感」が、築古の賃貸オフィスビルにおける共益費（管理費）の妥当性を左右している。 賃料と共益費（管理費）の“比率”にも注意 近年、一部のオフィスでは、共益費（管理費）を高めに設定して賃料を抑える「共益費（管理費）積極型」の料金設計が見られる。これは、表面上の賃料を安く見せたい場合や、リーシング戦略上の見せ方として用いられる手法だ。ただし、あまりに共益費（管理費）が突出して高いと、「実態のわからない金額」に対する警戒感を招く。特に築古ビルでは、共益費（管理費）が賃料の40〜50%以上になるような設定は、「中身を聞きたくなる水準」に達してしまう可能性がある。そのため、価格構成を見直す際は、「賃料と共益費（管理費）の比率」も、見た目の印象として意識しておくとよい。同じ賃菅総額でも、比率が極端であれば不自然さが生じる。 “安すぎる”ことのリスクもある 意外かもしれないが、共益費（管理費）が安すぎることも問題になることがある。テナント側が「こんな価格で、本当にきちんと管理されているのか？」と不安を抱くことがあるからだ。特に、雑居ビルや管理状況のバラつきが大きい築古ビル群の中では、価格があまりに低いと、かえって“何かをしていないのではないか”という疑念につながる。つまり、適正な共益費（管理費）の水準とは、相場と合っていることに加えて、「やるべきことをやっていると思わせる」価格帯である必要がある。安さを前面に出すよりも、「それなりの管理がされていると思われる価格」を維持することが、結果的に信頼の維持につながる。 第5章：説明責任はどう考えるべきか――「聞かれたら答える」の落とし穴 共益費（管理費）という費目は、あいまいである。原価積算に基づく価格設定がなされているわけでもなく、項目ごとの使途が明示されているわけでもない。にもかかわらず、「これはいったい何に使われているのか？」という疑問を、ある日ふとテナントから投げかけられることがある。このような問いに対して、どこまで答えるべきか。あるいは、そもそも答えられる前提があるのか。本章では、「共益費（管理費）の説明責任」に対する実務的な構え方と、対応の基本原則を整理していく。 共益費（管理費）に“原価の積み上げ”は存在しない そもそも、共益費（管理費）というのは本来、「賃貸オフィスビルの共用部にかかる費用をテナントで按分する」ことを目的として設計されていたはず。照明や清掃、水道、エレベーター、消防点検、警備など、共用部の維持に必要な支出を、利用面積に応じて公平に分担する――これが、共益費（管理費）の基本的な考え方だった。しかし現在、賃貸オフィスビルの管理実務において、こうした実費按分の仕組みはほぼ形骸化している。実際には、共益費（管理費）は「月額3,000円／坪」「3,500円／坪」といった定額制で設定され、原価と連動しない“定型項目”として扱われている。そのため、「この共益費（管理費）は何に使われているのか？」と問われたとしても、原理的に「これとこれに使っています」と明確に答えることはできない。実費精算ではなく、包括的な管理・運営費用として広くテナント全体から徴収しているという性格があるからだ。 「一部を答える」は、むしろ疑念のきっかけになる この点を理解せず、「清掃や点検などに使っています」と答えてしまうと、逆に次のような疑念を誘発することがある。「それ以外は何に使っているのか？」「点検と言っても、実際には何をどこまでやっているのか？」「それにしては高くないか？」つまり、「答えること」が信頼構築に直結するわけではない。むしろ、説明によって疑問が増えてしまう構造があることを、オーナー／ビル管理会社は理解しておく必要がある。 対応の基本姿勢は「包括性と公平性」を示すこと 実務上の対応としては、詳細に踏み込むのではなく、共益費（管理費）の基本的な性格を“ブレずに、丁寧に”伝えることがもっとも効果的である。「『共益費（管理費）』は、共用部の維持や設備点検、清掃、緊急時の対応を含め、賃貸オフィスビル全体の管理を安定的に行うための包括的な費用として、定額でご負担いただいております。すべてのテナントに公平に適用しており、エリアの賃貸水準との整合性もふまえて設定しております。」このように、細かい中身を“答えない”のではなく、“構造として丁寧に説明する”ことが、現場での納得感につながる。 質問のきっかけは、“運営上のズレ”にあることが多い 実際に共益費（管理費）についての問い合わせが発生する場面は、往々にして何らかの“小さな違和感”がテナントに生じた後である。価格そのものへの関心というよりは、管理の不備や情報伝達のミスが引き金になることが多い。たとえば設備の不具合が放置されたままになっている予定されていた点検の連絡が来ていなかった清掃品質に波があり、汚れが目立つ日があるトラブル対応が遅れ、連絡も不足していたこうした場面で、「そういえば共益費（管理費）って、何に使われているのか？」という問いが自然と湧いてくる。つまり、共益費（管理費）の説明対応は、価格や中身の話ではなく、管理・運営上の不整合への反応として出てくるものであり、日常運営の精度がそのまま“共益費（管理費）の疑問発生率”を左右する。 「聞かれない状態」を維持するほうが本質的 だからこそ、説明の準備よりも、そもそも説明を求められない状態をどう維持するかに注力すべきである。すでに本コラムで述べてきた通り、共益費（管理費）は“整っている状態”が維持されていれば、テナントの関心には上らない。説明されなくても、困っていないことが、最大の納得要因になる。つまり、「『共益費（管理費）』について問い合わせが来ない」というのは、説明が要らないほど信頼されている状態を意味している。この状態が保たれていれば、詳細を語らずとも、価格は成立し続ける。 最低限の「定型回答」は用意しておく とはいえ、万が一の問い合わせに備えて、社内での統一的な回答文言を準備しておくことは必要である。現場での対応が属人的にならず、どの担当者でも一定水準の返答ができるよう、以下のような文言を共有しておくとよい「『共益費（管理費）』は、建物の共用部にかかる管理業務（清掃・点検・巡回・緊急対応など）を含む、建物全体の維持費用を広くカバーする定額制の費目として設定されています。個別の実費精算ではなく、すべてのテナント様に公平な形でご負担いただいております。」このような文言をあらかじめ用意しておけば、担当者ひとりひとりが過度に構える必要もなく、冷静に対応できる。 第6章：「納得される共益費（管理費）」は、どうやって成立しているのか 築古の賃貸オフィスビルにおいて、共益費（管理費）という項目がテナントから特に問題視されずに受け入れられている状態――それは、実は非常に高度な“無風の成果”である。その納得は、説明によって得られているわけではなく、日々の運営の中で自然と蓄積された信頼感によって成り立っている。この章では、テナントにとって「気にならない費用」として共益費（管理費）が成立するために、どのような要素が“感覚（知覚）レベル”で機能しているのかを考察していく。 共益費（管理費）は、「感覚としての整合」が成立しているときに、はじめて納得される テナントが共益費（管理費）を「妥当だ」と感じるとき、それは金額に対する明確な計算根拠や明示的なサービス内容があるからということで、ロジカルに導き出すものではない。むしろ、「この物件の状態と、月額●●円／坪という水準が釣り合っているかどうか」、「違和感がない」という言語化されない感覚的な整合感によって、妥当性が判断されている。この感覚は、いわゆる「勘」や「雰囲気」といった曖昧なものではなく、もっと根本的に、人が日常を生きるなかで得ている連続的な知覚の整合性に支えられている。たとえば、フロアに足を踏み入れたとき、照明の明るさや反射の具合に不安がなく、床の素材に段差や浮きがなく、空調の風が極端に強くも弱くもなく――「何も引っかからないままに、そこにいられる」こと。スピノザが述べたように、感覚(知覚)とは心と身体を分けることなく、「存在の様態として感受される経験」であるとすれば、共益費（管理費）への納得感もまさに、論理を超えた身体性と整合する感覚の中にある。それは、「頭で理解する」のではなく、「全体として受け止めている」状態であり、非言語的に“調和している”と感じることそのものが納得を生んでいる。 「特に問題がない」という体験の蓄積こそが、共益費（管理費）を成立させている この整合する感覚は、単発的事象としは成立しえない。たまたま清掃が行き届いていた日、偶然トラブルがなかった一週間というだけでは生まれえない。むしろ、「何も起きなかった」「いつも通りだった」という、継続した時間の経過の中でしか形成されない体験の蓄積である。ここで重要なのは、“何かがある”ことではなく、“何も気にならない”状態が続いていることそのものが、無言の評価になっているということだ。テナントは、いちいち清掃頻度や点検内容をチェックしているわけではない。それでも、以下のような状況が“当然のように続いている”とき、共益費（管理費）への疑問は起きない。フロア内の空気環境に違和感がない（風の吹き出し音や温度ムラが気にならない）エレベーターがいつもスムーズに動いている共用部の照明が統一され、光のちらつきや色ムラが生じていない廊下や壁面の傷や補修跡が端正に処理されており、清潔感が保たれているトイレや給湯室の備品が切れていたことがないつまり、「納得される共益費（管理費）」とは、個別の出来事や項目に分解できるものではなく、“何も引っかからないという知覚が、連続的に更新されている状態”にほかならない。逆に言うと、小さな不整合が積み重なると、テナント側の心理的な違和感が募り、「共益費（管理費）の内容がよく分からない」「説明してほしい」という声につながるということである。 「何も言われない」ことは、最高のフィードバックである “何も引っかからないという知覚が、連続的に更新されている状態”である限り、共益費（管理費）について、テナントから、不満なり、なにがしかのコメントが寄せられることは少ない。しかし、それ以上に重要なのは、何も言われないまま、更新が行われ、請求が滞りなく処理されていくという事実である。これは、管理運営としての成果が「可視化されていない」からといって、無視されているわけではない。むしろ、「言われない状態が、最も深く肯定されている状態」であるとも言える。それは、「何がいくらかかったのか」といった分解可能な根拠ではなく、「この金額なら特に文句はない」という身体的・経験的納得によって支えられている。この納得は、ロジックではなく、整合する知覚として、感覚のなかに棲みついている。 共益費（管理費）の価値は、「いつも通り」の中に潜んでいる “いつも通り”という言葉には、形式としての繰り返し以上の意味がある。そこには、違和感のない時間が積み重ねられてきた結果としての“自然さ”があり、それが共益費（管理費）の妥当性を静かに保証している。共益費（管理費）が成立するとは、価格と項目の合理的な整合がとれているという意味ではない。それは、日々の体験が言葉になることなく、「問題がなかった」と身体的に記憶されているということだ。この、語られない納得の構造こそが、築古ビルにおける“気にされない価格”をつくり出している。 第7章：「気にされない共益費（管理費）」を支える、管理・運営側の整え方 前章で述べたとおり、共益費（管理費）はその内容が説明されることなく、また、分析的に評価されることもないまま、「納得されている状態」が自然に成立している。この構造を支えているのは、個々の管理業務のパフォーマンスを包括して、全体として“気にならない状態”が持続していることにある。本章では、そうした「気にされない共益費（管理費）」を成り立たせている、管理・運営側の視点と具体的な整え方について掘り下げていく。 「質を上げる」のではなく、「ばらつきを抑える」 共益費（管理費）の納得感は、特別なサービスの追加によって得られるものではない。むしろ、築古の賃貸オフィスビル管理においては、狙った演出よりも、“日々の業務がいつも通り行われている”ことの一貫性のほうが重要である。たとえば：清掃の仕上がりに日によってムラがない照明器具／給湯設備の修繕対応に、担当者による差が出ない巡回頻度や点検の実施タイミングが、安定しているこうした“小さなばらつきの不在”こそが、テナントの不信感を未然に防ぎ、共益費（管理費）を価格として成立させている。“いつもそれなりに整っている”という一貫性のある管理が、テナントの心理的な安心感を生み、結果として共益費（管理費）への無関心＝納得という状態につながっている。 「気づかれない変化」をどう設計するか 築古の賃貸オフィスビル管理において、設備の老朽化や外注業者の契約更新、仕様変更など、どうしても管理・運営の内容に変化が生じるタイミングがある。しかし、この“変化”が意識されてしまうと、それまで成立していた“気にならない状態”が揺らぎ、テナントの納得感を損なう引き金になり得る。たとえば：清掃業者の交代で、床の仕上がりや匂いがわずかに変わる巡回頻度を週5日から週3日に変えた結果、対応の遅れが出始める点検後の養生撤去や張り紙が雑になり、管理体制に疑念を抱かれる個々の更新・変更そのものは不可避であり避けがたいケースも多かろう。重要なのは、“更新・変更されたことが意識されない”ように、調整の過程をなめらかに運営できているかどうかである。この“段差のない更新・変更”ができることこそが、実務的な共益費（管理費）運用の鍵を握る。 違和感を「未然に察知する」姿勢・体制づくり 「共益費（管理費）が高いのでは？」という疑問は、突発的に出てくるのではない。多くの場合、日常の管理・運営のどこかで「これはおかしい」と思わせる出来事が蓄積した結果として現れる。だからこそ、“何かが起きてから動く”のではなく、“起きそうなことに事前に気づく”ための姿勢・体制づくりが重要になる。現場スタッフが「いつもと違う」と感じる感度を持てるようにしておく巡回時に設備や共用部の変化を“形式的チェック”で終わらせない清掃・補修・警備などの業者報告を、形だけでなく“内容ベース”で確認するこれは、点検の回数を増やすことではない。“静かな異変”に先に気づく視点、違和感への感度を、現場の運営の中に織り込んでいく姿勢であり、管理・運営力の問題である。 言葉にならない運営が、「価格をいじらずに信頼を保つ」 共益費（管理費）という費目は、一度設定されると、そう簡単に見直したり変更したりできるものではない。しかも、共益費（管理費）は、説明すればするほど納得されるとは限らない。むしろ、説明の過程で新たな疑問が生まれたり、「だったらこれはどうなんだ」と別の指摘につながったりすることも少なくない。その構造を踏まえれば、共益費（管理費）とは「語られないまま、納得されている」状態が、最も安定した形だと言える。この納得感を長く保ち続けるために、ビル管理会社として、また現場の担当者が行っているのは、目立つ改善策や大胆な改革ではない。 むしろ、誰からも注目されることのない部分での微調整や観察――つまり、“何も起きていない”状態を裏で静かに維持し続ける日常の調律である。たとえば、清掃ルートの見直し、備品補充のタイミングの最適化、共用部の照度や温湿度への反応、業者とのコミュニケーションの質のコントロール。それらはテナントに意識されることのない小さな判断の積み重ねだが、「この賃貸オフィスビルはちゃんとしている」という印象を、静かに支える要素になっている。特別なことはしない。ただ、特に問題が起きないように“細部を微調整し続ける”。この“見えない調律”こそが、共益費（管理費）という曖昧な価格を、動かすことなく崩さずに成立させるための、実務的かつ職人的な技術なのだ。 第8章：共益費（管理費）という“あいまいな費目”を、どう戦略的に扱うか ここまで見てきたように、築古の賃貸オフィスビルにおいて共益費（管理費）という費目は、説明のしやすさや計算の明快さを欠いた、ある意味では“語りにくい価格”である。何にいくらかかっているのかを項目立てて語ることは難しく、相場水準との整合や納得感の形成も、数字よりも「違和感のなさ」「日々の整い」といった感覚的な要素に依存している。一見すれば、それは経営上の不確実性や不安定さにつながる弱点のようにも思える。だが、本コラムで見てきたとおり、この“あいまいさ”こそが、実は共益費（管理費）を柔軟に設計し、運営の安定を支えるための余地を与えている。そして、この性質を正しく理解すれば、共益費（管理費）は、単なるコスト回収のラインとしてではなく、むしろ「このビルはきちんと整っている」という印象を静かに維持する、信頼形成の装置として戦略的に設計されるべきものとして位置付けることができる。 共益費（管理費）は「収支説明」ではなく、「納得感の設計」である 共益費（管理費）を「管理コストの按分」や「実費の積算」として捉えると、どうしても説明責任と原価の開示が重くのしかかる。だが現実には、共益費（管理費）はそうした原価連動の費目ではなく、あらかじめ設定された“一定の金額で、整っている状態を保つ”という実務運用のための外枠＝静かな枠組みである。共益費（管理費）は、状況に応じて上下させる「可変パーツ」ではなく、「この範囲で整え続ける」という枠組み＝前提条件として設定されるものだ。オーナー／ビル管理会社が求められるのは、その価格が“問われない”状態を、日常業務でどう維持し続けるかという視点である。 「疑問が出ない」ことこそ、最大の肯定 共益費（管理費）の扱いで最も避けるべきなのは、「この費用は何に使われているのか？」という問いが浮かび上がる状態だ。この問いは、費用対効果に対する不信の兆候であり、運営のどこかでズレやばらつきが発生しているサインである。だからこそ、「説明がなくても、気にならない」こと――すなわち、価格と状態が“暗黙の了解”として成立している状態を目指すことが、もっとも現実的で有効な共益費（管理費）運営のあり方である。 あいまいさを支える日常の調律 築古の賃貸オフィスビル管理において、共益費（管理費）は「何も言われない価格」であることが理想だ。その実現のためには、あらかじめ設定された一定の価格の外枠の下、テナントとの適切な距離感を保ちながら、印象を乱さず、整え続ける―そのための静かな調律を、日々の業務のなかで積み重ねていくしかない。それは、設備更新や新サービスの導入のような「目に見える改善」とは異なる、見えないところで印象を支える静かな実務力である。 おわりに 共益費（管理費）は、確かにあいまいな費目である。だが、そのあいまいさを“悪くないかたちで維持できている”ということ自体が、管理の質そのものを表している。共益費（管理費）のような費目においては、“わかりやすい説明”が誠実さの形とは限らない。問われずとも納得されている状態を維持することもまた、一つの誠実な姿勢といえる。語られずとも受け入れられているものを、丁寧に保ち続けるという態度――それこそが、築古ビルにおける共益費（管理費）運用の本質であり、オーナー／ビル管理会社が持つべき、もっとも実践的で静かな戦略なのかもしれない。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2026年1月6日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの飯野です。この記事は「原状回復工事は“舞台のバラシ”に似ている―目立たないけれど欠かせない仕事の本質」のタイトルで、2025年12月22日に執筆しています。少しでも、皆様のお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願いいたします。 目次はじめに第1章：原状回復工事の仕組みは明確なのに“高い”と感じる3つの理由第2章：原状回復工事は“工程がすべて”――淡々と進み、正確に終わるしくみ第3章：原状回復工事の価格は適正でも、“印象のズレ”は起こりうる第4章：“きちんと仕上げる”がすべて――原状回復工事の静かな完成度第5章：記憶に残らなくても、信頼は残る――原状回復工事という“静かな成果” はじめに 原状回復工事は、舞台のバラシに似ている――そんな言葉を聞いたことがあります。舞台が終わり、観客が去ったあと、照明が落ちた空間で、誰にも注目されないまま、解体と撤収が静かに進んでいく。原状回復工事もまた、テナントの退去にともない、さして記憶にも残らない工程として、淡々と実施されていきます。テナントの退去は、ある日突然決まるものではありません。オフィス移転の意思決定には、その会社の将来的な事業戦略、組織再編、予算方針といった中長期的なテーマが絡みます。実際、多くの企業では、解約通知の6か月前よりもさらに前から、・今の賃料や条件が見合っているか・会社の今後はどうなっていくのか、オフィスの面積を拡大・縮小すべきか・リモートワークや再編成の影響にどう対応するかといった議論が、水面下でスタートしています。この段階では、契約更新の条件交渉や解約の可能性を含めた複数の選択肢が検討されており、まだテナント側の意思が確定していないことも少なくありません。そしてある時、テナントから「解約通知」が正式に届きます。ここから先は一転して、定められた工程に沿って退去対応がスタートします。原状回復工事の範囲は契約条項で明示されており、多くの場合、オーナー側が主導して、実務的にはビル管理会社が差配して、工事を手配し、テナントの保証金で精算を行う仕組みなので、揉める要素はほとんどなく、粛々と処理が進んでいきます。ただ、そこには時折、ほんのわずかな温度差のようなものが残ります。「払いますけど……高い気がしますね」「まあ、仕方ないです。すでに移転先のこと考えてるんで」誰も声を荒げることはありませんし、トラブルにもなりません。それでも、ごくまれにそうした言葉が交わされることがあります。仕組みは整い、運用は安定している。工事もきちんと実施され、請求も適正に処理されている。それでも、なぜ原状回復工事は「高く感じられやすい仕事」になっているのでしょうか。本コラムでは、原状回復工事という業務が担う静かな仕上げのプロセスを、仕組み、運用、そして心理の観点から整理しながら、「問題は起きていないのに、すこしだけ納得されにくい」という構造を、様々な視点から読み解いてみたいと思います。 第1章：原状回復工事の仕組みは明確なのに“高い”と感じる3つの理由 1-1.まず土俵をそろえる──原状回復工事は契約で決まる 賃貸オフィスビルにおける原状回復工事の取り扱いについては、業界標準の契約書ひな形（日本ビルヂング協会連合会）が存在し、実務上も広く参照されています。そこでは、以下のように、工事の主体や費用負担、範囲、精算方法などが体系的に整理されています。・工事主体：オーナーの指定業者（通常はビル管理会社が差配）・費用負担：テナント（借主）負担。・原状回復工事の範囲：テナントが設置した造作・設備・備品の撤去、汚損・損傷箇所の修復、壁・天井・床仕上材の塗装・貼替え等が明示されている。・精算方法：テナント（借主）が差し入れた敷金により精算され、不足があれば追加請求される。このように、退去にあたっての原状回復工事の範囲や進め方、そして費用の精算方法は、賃貸借契約書の段階で明確に定められており、「退去確定後に原状回復工事を巡って揉めることは稀」というのが、現代の賃貸オフィスビル市場における実務の標準です。日本ビルヂング協会連合会の発表しているオフィスビル標準賃貸借契約第8条（敷金）敷金の額は、契約要項記載のとおりとし、乙は、契約締結と同時に、甲に預託するものとする。（中略）6.本契約が終了したときは、乙が本契約に基づく原状回復工事義務を履行し本物件の明渡しを完了した後、乙の甲に対する本契約に基づく債務その他の一切の債務に充当した後の敷金の残額を、甲は乙に返還するものとする。第24条（明渡し）賃貸借期間の満了、解約、解除その他の事由により、本契約が終了したときは、乙は、次の各号の定めるところにより、本物件を明渡すものとする。一.乙は、乙の費用により新設又は付加した諸造作、設備等及び乙所有の備品等を乙の費用負担により撤去するとともに、乙による本物件の変更箇所及び汚損、損傷箇所を修復し、壁・天井・床仕上材の塗装、貼替を行った上で本物件を引渡当初の原状に復して甲に明渡す。二.前号の原状回復工事は、甲又は甲の指定する者が実施し、その費用は乙が負担する。 1-2.工事費用が継続的に上昇傾向──データで読む10年曲線 ただし、前項で説明した整理が行われているにもかかわらず、近年、実務現場では「原状回復工事費が高い」という不満が感じられるケースが目立つようになっています。その最大の要因は、工事費用の上昇です。建設物価調査会が公表している「内装仕上げ工事費指数」によれば、2015年から2025年にかけて、この指数は約35%上昇しています。つまり、同じような内容の内装工事であっても、10年前と比べて3割以上の費用増が生じているということです。この背景には、複数の要因が重なっています。第一に、資材価格の高騰です。石膏ボードや合板、軽量形鋼といった内装の基礎資材は、円安や国産材の供給減などの影響を受けて、過去10年で2～4割の値上げが続いています。第二に、人件費の上昇です。職人の高齢化と新規入職者の不足により、内装仕上げに従事する技能労働者は慢性的に不足し、その結果として、実勢賃金は約20～25%上昇しています。第三に、短納期対応によるコスト増です。オフィス移転のスケジュールが年々タイトになっており、工期が4～5週間と短縮されるなかで、夜間や週末の工事、追加人員の投入が必要となり、これがコストを押し上げる要因となっています。仕上げ工事費指数（建設物価調査会）は2015→2025で＋35% 1-3.保証金漸減──原状回復工事費用が精算しきれない こうした工事費用の上昇と並行して、もう一つ大きな構造変化が起きています。それが、テナントが差し入れる保証金（敷金）の水準の低下です。かつて、オフィスビルの契約における保証金は「家賃6か月分」が一般的な相場とされていました。しかし足元では、4～5か月が実務上の平均に近づいており、家賃3か月＋償却費1か月負担といった条件も珍しくなくなってきています。この背景には、2020年から2022年にかけてのコロナ禍による空室率の急上昇があります。ビルオーナー側は空室を埋めるため、初期コストを抑えた条件提示を行い、保証金の水準を引き下げました。一方で、テナント側にも資金効率や会計上の観点から、保証金額の圧縮を求めるニーズが強く、両者の思惑が一致するかたちで、保証金の慣行水準は切り下がってきたのです。そして、原状回復工事費用が上昇する一方で、保証金が縮小すれば、当然ながら、敷金で全額を精算できないケースが増えてきます。追加請求は、いまや例外ではなく、むしろ日常的な対応となりつつあります。 1-4.退去テナントの総務もヒマじゃない──入居対応で手一杯 さらに近年、テナントの移転業務を担う総務部門の意識にも変化が見られます。CBREが実施した「JapanOfficeOccupierSurvey」によれば、「移転時に最も時間を割くタスク」として、・2017年：入居対応58%／原状回復工事42%・2024年：入居対応6%／原状回復工事19%というように、明らかに原状回復工事への関心・工数投入が減ってきています。背景としては、新しいオフィスでの勤務環境が高度化していることが挙げられます。ABW（アクティビティ・ベースド・ワーキング）やハイブリッド勤務への対応、ICTインフラ整備、ウェルビーイング配慮設計など、入居時に調整すべき要素が急増しています。結果として、総務は情シス、HR、ESG、BCPなど社内外の多様な関係者と連携しながら入居工事を進めることになり、その対応に追われています。一方、原状回復工事は契約上の義務として「オーナー指定業者が行う」「費用は借主が負担」と定型化されており、スケジュールや仕様について交渉や判断を求められる場面がほとんどありません。そのため、退去テナントから見ると、原状回復工事は「金額だけ確認して終わる」性格のタスクとして扱われがちです。こうした制度的な枠組みやコスト構造の変化を踏まえた上で、次章では、実際に現場でどのように原状回復工事が進められているのか、その段取りの中身に目を向けてみたいと思います。 第2章：原状回復工事は“工程がすべて”――淡々と進み、正確に終わるしくみ 原状回復工事について、退去テナントがちょっと高いかなって感じられることがあったとしても、実際の現場でトラブルに発展することはほとんどありません。原状回復工事は、賃貸借契約に定められた基本的な権利・義務関係を土台にしつつ、社内ルールや業者対応の標準手順を通じて、工程全体が安定的に運用されています。つまり、「契約が枠を決め、ルールが運び方を整え、工程がそれを実行する」という構造がきちんと組まれているからこそ、原状回復は揉めないようになっているのです。本章では、原状回復工事がどのようにして“揉めない”“滞らない”、そして、“記憶に残らない”ほど自然に運用されているのか──その舞台裏を、工程・判断・対応の流れに沿って整理していきます。解約通知から退去、工事の完了、そして請求まで――一連の段取りが確実に積み重ねていくからこそ、現場には混乱がなく、退去したテナントの後、次の入居テナントを迎える準備へと自然につながっていくのです。 2-1.解約通知から段取りは始まっている 賃貸借契約においては、退去の6か月前までに解約の通知を行うことが原則として定められています。この通知が届いた段階で、ビル側の原状回復に向けた準備はすぐに動き出します。まず管理状態を把握し、原状回復工事の対象範囲を正確に整理するためのプロセスです。貸室を標準仕様に戻すためには、どの部分にどれだけの工事が必要かを明確にする必要があり、そのための前提となる調査です。当社は、現地確認を実施します。これは、入居時およびそれ以降にテナントが実施した工事の履歴をもとに、現在の内装や設備の状況を確認した上で工事項目を洗い出し、工事ボリュームを把握しておくことは、正確な見積作成のためにも不可欠な工程です。適切な初動をとることで、退去までの限られた時間の中でも、工程を滞りなく進めることが可能になります。 2-2.“壊す”のではなく“整える”ための工事 原状回復工事とは、単に「造作を壊して元に戻す」作業ではありません。その本質は、貸室を次のテナント募集や内見に耐えうる状態へと整えることにあります。あえて言えば、「使われた痕跡をきちんと整える」ことに近い仕事です。原状回復工事の主な内容は、以下のとおりです。・壁クロスの貼替え・床カーペットの張替え・天井の塗装（破損がある場合はボードの貼替えも含む）・ブラインドボックスや鉄部の塗装補修・専用部の二次配線（電気・LAN・電話線等）の撤去・機械警備カードの更新・鍵の撤去・火災報知器の撤去・照明管球の交換・照明器具、空調設備、サッシ・ガラスの清掃、およびテナント持込備品の廃棄処分これらのうち、壁クロス・床カーペットの貼替え、天井仕上げの補修などは、どの退去案件でも必ず実施される工事です。そこに加えて、テナントが独自に手を加えた箇所や、現場確認の際に見つかった破損・劣化の状況をもとに、追加で必要な補修項目の有無を判断し、最終的な工事内容とボリュームが確定されます。なお、空調や照明器具の更新工事は原則として原状回復の対象外ですが、照明のLED化などを同時に行うケースもあります。その場合は、原状回復に合わせて実施する貸主都合の更新工事として扱われます。いずれにしても、最終的に目指すべき状態は、「不要なものが一切残っておらず、使われた痕跡を感じさせない空間」。それが、原状回復工事における完成形です。 2-3.テナントの独自造作も、定められた手順に従って粛々と処理される 退去するテナントが会議室や間仕切りなどの独自造作を施していた場合、原則としてそれらは原状回復工事において撤去対象となります。ただし、次のテナント募集時に会議室や間仕切りといった造作が一般的に利用価値が高く、次テナントの募集条件の魅力度を上げられると判断された場合には、造作を残置・引き継ぐこともあります。もっとも、こうした判断が現場ごとにアドホックに行われているわけではありません。実務の運用としては、あらかじめ定められた契約条項と社内ルールに則って、整然かつ一貫性のある形で処理されています。たとえば、テナントとの契約書には、「貸室内又は本建物内に借主の費用をもって設置した諸造作・設備等の買取りを貸主に請求できない」と明記されています。また、残置された備品等の取扱いも含めて、それらの最終的な処分判断はすべてオーナー側・管理会社側の裁量に基づいて行われることが前提となっています。仮に一部の造作を残す場合であっても、それらは明確に「原状回復工事の対象外」として整理され、他の工事対象と混同されることはありません。こうした線引きは、現地確認の初期段階において明確に定められるため、工事工程の中で現場が混乱するようなことはほとんど発生しません。住宅における原状回復では、借主が設置した造作に関して「造作買取請求権」（借地借家法第33条）の適用可否をめぐり、判断が分かれることも多く、グレーゾーンになりがちな領域です。しかし、賃貸オフィスビルにおいては、この点も含めて契約上の取り決めや運用ルールが明確に整備されており、実務ではトラブルの火種にならないよう、あらかじめ制御されています。 2-4.トラブルのない原状回復工事には、理由がある 賃貸オフィスビルにおける原状回復工事は、テナントとの間でトラブルになることが非常に少ない領域です。それは偶然ではなく、契約条件の明確さと、実務フローがしっかり整備されていて、計画的に運用されていることによるものです。たとえば、実務上の典型的な進行フローは以下のとおりです。・解約通知を受けたら、すぐに現地確認を実施→工事対象範囲や造作の有無を確認し、契約内容と照合する・遅くとも退去の3か月前までに工事見積を提示→テナントが工事内容を確認し、保証金での精算の想定も可能になる・原状回復工事は、退去の約1.5か月前から着工→通常業務に支障が出ないよう、スケジュールを調整・工期はおおよそ1か月程度を想定→見積時点で工期も明示され、工程に余裕を持たせてある・すべての工事は「入居期間内」に完了することが契約条項に明記されている→工事遅延による賃料発生や、明渡し遅延リスクを未然に排除このように、解約通知から明渡しまでの間に何を・いつまでに・誰が・どのように行うかが契約と実務の両面で明文化・定型化されているため、不要なやりとりや感情的な齟齬が起きる余地はごく限られています。原状回復工事というのは、「目立たないが正確な仕事」の代表格とも言える分野です。だからこそ、現場では特別に目立つこともなく、静かに淡々と進められるわけですが、その背後には、積み上げられた実務の知見と、精緻な段取り設計があります。関係者から信頼を得ているのは、こうした整っている実務の蓄積があるからにほかなりません。 第3章：原状回復工事の価格は適正でも、“印象のズレ”は起こりうる 原状回復工事は、契約に基づいた枠組みのなか、手順も定型化されている業務であり、工程や費用もあらかじめ整理された仕組みの中で進行します。工事内容は一定の基準に照らして判断され、過去事例も踏まえて、施工業者の見積に基づいて、退去テナント向けの見積が作成されるため、費用設定においても大きな逸脱は起きません。それにもかかわらず、退去テナントからは時折こんな声が漏れることがあります。「……ちょっと高かった気もしますけど、もう済んだことですしね。」工事の内容に誤りはなく、費用も契約に基づいた正当なもの。それでも、「納得できない」というほどではないものの、「少し引っかかる」といった微妙な価格印象のズレが生じることは、決して珍しいことではありません。この章では、そうした印象のズレがなぜ起こるのかを、「契約」や「請求根拠」といった形式論に留まらず、テナントとオーナーそれぞれの立場や時間感覚の違いに注目しながら、整理していきます。 3-1.退去時に見ているものが違う テナントが退去を決断する背景には、事業拡大、レイアウト変更、本社移転など、前向きな戦略判断があることが多く、退去は未来志向の変化として位置づけられます。退去が近づくと、退去テナントの総務や移転担当者は、新拠点での内装工事やICT移設、什器の発注、社内周知など、膨大な実務タスクに追われていきます。その中で、旧オフィスの原状回復はもう終わる場所としての扱いになり、どうしても優先順位が下がりがちです。一方で、オーナーや管理会社にとって退去は「次の募集開始に向けたスタート」です。通知を受けた時点から現地確認、見積、工事手配、空室期間の調整など、逆算思考で業務が動き出します。原状回復工事もその一環として、滞りなく遂行されなければなりません。つまり、テナントは次を見る、オーナーは現場に戻すというように、目を向けている方向がそもそも違うのです。この視点の違いこそが、原状回復費用に対する感覚のズレを生みやすくする最大の要因です。 3-2.コストを「見慣れている」か、「突然向き合うか」 近年、原状回復工事の単価はじわじわと上昇しています。資材価格の高騰、人件費の上昇、工期短縮要請への対応といった要因が複合的に影響しており、これはオーナーやビル管理会社にとっては日常的に把握されている変化です。しかし、退去テナントが原状回復工事に接するのは、たいてい数年に一度。テナントの総務担当者が数年前の移転時に把握していた坪単価と、現在の見積金額に差がある場合、その間の値上がり事情を知らないまま突然の値上げと感じてしまうことが多いのです。つまり、印象のズレは「説明が足りないから」ではなく、退去テナントがそもそも構えていなかったことに起因するケースが大半なのです。 3-3.ズレがあっても、整った仕事は揺るがない このような印象の違いは、あくまで感覚的なものであり、契約的な正当性や施工品質の評価とは別の次元にあります。どれだけ丁寧に対応し、見積も透明に提示し、工程を正確に遂行しても、「少し高い気がした」と思われてしまうことはある。それは、説明のミスではなく、当事者の立ち位置の違いが自然と生む、温度差のようなものです。したがって、無理にその印象を打ち消そうとするよりも、あらかじめそのギャップが存在しうることを前提に、業務の精度と透明性を保ち続けることのほうが、よほど現実的で効果的です。 小結 原状回復工事の費用が「高く感じられる」ことがあるのは、見積ロジックや契約内容の問題ではなく、テナントとオーナーがいつ・何に向き合っているかの違いに由来する、感覚のズレです。この印象を完全に排除することはできません。しかし、だからこそ、業務そのものを丁寧に、正確に、あらかじめ整えておくことが、最終的に「信頼される現場」となるためのもっとも確かな道筋なのです。 第4章：“きちんと仕上げる”がすべて――原状回復工事の静かな完成度 原状回復工事は、工程としては明確で、運用としても安定しています。それでも、退去したテナントの印象には、ときおり「ちょっと高かったかもしれない」「もう少し説明がほしかった」といった言葉が残ることがあります。しかし、そうした印象があったとしても、原状回復工事が大きなトラブルに発展することは、実務上ほとんどありません。むしろ、きちんと完了し、きちんと請求され、何ごともなかったかのように終わっていく――この静けさこそが、この業務の完成されたかたちとも言えるのではないでしょうか。本章では、原状回復工事がなぜ「揉めないのか」、そして「印象に残らないまま完了していくのか」を、運用実態をもとに読み解いていきます。 4-1.“いつ何をするか”が決まっている 原状回復工事の工程は、賃貸借契約に基づいて、6か月前の解約通知を起点に始まります。解約通知を受けたビル管理会社は、テナントの窓口であるPM（プロパティマネジメント）とBM（ビルマネジメント）の工事担当が現地を確認し、入居工事および過去のテナント工事の資料と照合しながら、撤去すべき造作や補修箇所、原状回復工事の対象範囲を整理していきます。当該現地調査の確認内容に基づいて、工事の担当業者に確認を取りながら、退去テナント宛てに見積を作成します。この現地確認作業は、遅くとも退去の3か月前までには完了するようスケジューリングされています。作成された見積書（明細付き）は、退去テナントに提示されます。その後、ビル管理会社から退去テナントに対して「工事をいつから開始するか」が通知され、それまでに退去を完了してもらうという段取りになります。テナントとの賃貸借契約には「契約期間中に原状回復工事を完了すること」が明記されており、工程がこの流れから逸れることはほとんどありません。ちなみに、原状回復工事の工期はおおむね1か月。通常、退去時期は解約の1.5か月前に設定されます。こうした流れは物件ごとに若干の差はあるものの、現地調査、見積、業者手配、退去スケジュール設定等、工程の詰め方が毎回同様に組み立てられており、非常に安定した実務運用となっています。 4-2.“確認されないことを前提としているかのように、流れていく” 原状回復工事の見積が退去テナントで細かく確認されることは、実務上ほとんどありません。これは「説明が足りない」からでも、「透明性がない」からでもありません。単純に、退去テナント側――とくに総務や移転担当者――が、退去の時期にそこまで手が回らない状況にあるからです。退去の時期には、新オフィスでの入居工事が佳境を迎えており、ICT環境の整備、電話回線の移設、什器やレイアウトの調整、契約書まわりの最終調整など、目の前の業務に時間も意識も吸い取られています。原状回復工事の見積書は、退去テナントに届いたらそのまま了承され、工事が粛々と実施されます。工事完了後の立ち会い確認は省略されることが多く、結果的にそのまま請求フェーズに移行し、処理されていく傾向にあります。つまり、工程全体が、確認されないまま進んでも滞らない程度によくできているからこそ、安定した運用が成立しているのです。たとえば次のような実務体制が、それを支えています。・見積書は、よく見てみると、「主要工事項目・小計・消費税」の3階層構成で整えられており、造作など特異な項目も別立てとなって整備されている・現地調査と見積作成の流れが定型化されており、工程管理のルールも明確・着工日・退去日・請求タイミングが、すべて「運用としての流れ」の中に組み込まれている 4-3.印象を変えるのは、説明ではなく結果 原状回復工事に関して、テナントから「少し高い気がした」「内容をよく見られなかった」といった声が出ることはあります。ただし、そうした印象は、問題がなければすぐに忘れられます。工事は予定どおり完了し、請求・精算も適正に行われ、現場に混乱は残りません。そして、完了時に何も言われないこと、見積書や請求書に対して問い合わせが発生しないこと――それこそが、原状回復工事における最大の成果といえるのではないでしょうか。工事の仕上がりが整い、精算が一発で済み、テナントからの後追いもない。関係者すべてが、あらかじめ「もう終わったこと」であるかのように前に進んでいく。そんな状況だからこそ、「ちょっと高かったかもしれない」という一言は、それ以上の意味を持ちません。原状回復工事という仕事の価値は、きちんとやっていることを、粛々と積み上げていくことで伝わっていくものだと思います。 第5章：記憶に残らなくても、信頼は残る――原状回復工事という“静かな成果” 原状回復工事は、内装デザインや演出性を伴う入居工事とは異なり、テナントの記憶に強く残るような場面があまりありません。退去が完了し、請求が済み、話題にもならないまま静かに終わっていく――そんな「印象に残らない仕事」として位置づけられることが少なくありません。しかし、その印象に残らないという事実こそ、トラブルが起きず、工程も崩れず、業務が正しく仕上がった証でもあります。この章では、原状回復工事という業務が持つ「目立たないが確かな価値」について、あらためて見つめ直してみたいと思います。 5-1.“何も起きなかった”という完成度 原状回復工事に関して、退去したテナントから問い合わせや指摘を受けることは、実際にはほとんどありません。それは、説明の巧拙によるものではなく、そもそも問い合わせを要するような問題が生じていないからです。工事内容は現地確認に基づいて整理され、見積書として提示されます。着工日も事前に案内され、スケジュールに沿って淡々と進行。完了後に特別な立ち会いや追加連絡がなくても、予定どおりに工事が終わり、請求が精算されていく。こうした一連の流れが滞りなく完了しているという事実こそが、業務の完成度を何より雄弁に物語っています。つまり、原状回復工事における「理想的な成果」とは、何も問題が起きなかったという状態そのものなのです。 5-2.“印象を残さない”という、もうひとつの誠実さ 退去テナントにとって、原状回復工事はすでに「完了していく話」であり、会社としても次のオフィス運用へと意識が向かっています。移転準備に追われる総務担当にとって、もはや過去の拠点に時間をかける余裕はありません。こうした状況下で、ビル管理会社側があえて踏み込んだ説明や詳細な対応をすることは、退去テナントも特段求めていません。むしろ、工程どおりの着実な進行と淡々とした精算処理が、自然な納得感を生んでいるのです。「細かくは覚えていないけれど、請求はきちんとしていた」「特に話題にはならなかったけど、何も問題なかった」そうした記憶に残らない納得のかたちは、不満ではなく、成熟した対応への無言の肯定と言えるのではないでしょうか。 5-3.“淡々と、正確に”が積み上げるもの 原状回復工事という業務を下支えしているのは、派手な演出や目立つ成果ではなく、段取りと精度の蓄積です。以下のような一連の流れが、抜けなく、乱れなく実行されることが、信頼の基盤をつくっています。・解約通知を起点とした逆算型の工事スケジュール・現地調査に基づいた明確な工事項目と見積書の提示・ビル管理会社による施工調整と連絡の継続性・工期の遵守と、期日までに完了する精算処理これらすべてが、「揉めない」「引きずらない」「残らない」退去処理を支えており、退去テナントから特に感謝されることはなくとも、“信頼の空白が残らない”という状態を静かに実現しています。目立たなくても、確かに仕事はなされている。その「静かな信頼の積み重ね」こそが、原状回復工事という業務が持つ本質的な価値ではないでしょうか。 終章のことば 本コラムの冒頭で、原状回復工事を「舞台のバラシ」にたとえました。演者が去り、客席が静まり、舞台が何も語らないままリセットされていく――。誰も見ていないようでいて、確かに価値が残されていく、そんな仕事です。原状回復工事とは、記憶には残らないけれど、間違いなく信頼を残していく仕上げの仕事。この静けさの中にこそ、賃貸オフィスビルの運営における、真のプロフェッショナリズムが宿っているのかもしれません。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2025年12月22日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの飯野です。この記事は「築古オフィスビルにありがちな設備クレーム対応術―ビル管理者が押さえるべき要点：後編」のタイトルで、2025年12月18日に執筆しています。「築古オフィスビルにありがちな設備クレーム対応術―ビル管理者が押さえるべき要点：前編」に引き続いて、今回、後編をお送りします。少しでも、皆様のお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願いいたします。 目次はじめに5.外注先マネジメントと「責任分界点」の設定6.予防保全を「データドリブン」で最適化する7.ケーススタディ：実際のクレーム対応から学ぶ8.すぐに使えるチェックリスト＆テンプレート集9.現場知を組織知に──マニュアルと教育体制の整備最終章 はじめに 築30年を超えるビルでは、空調・給排水・電気・昇降機といったライフライン系設備の故障頻度が急激に高まります。実際に不動産管理会社200名への調査では「故障が多い設備」のトップがエアコン36％、次いで給湯器30％、水道25.5％と“水と空気”を支えるインフラが上位を独占しました。出典：GMO賃貸DX編集部による独自アンケート「故障が多いと思う設備」（2021年／不動産管理業従事者200名対象）こうしたトラブルはテナントの事業継続と満足度に直結します。夏場の空調停止は室温の上昇だけでなく熱中症リスクを招き、エレベーターの長期停止は高層階テナントの移転検討を誘発しかねません。ビル管理会社の調査でも「故障・トラブルへの対応の速さ」は5点満点中4.2と評価が高く、迅速対応が信頼維持の生命線であることが裏付けられています。出典：平成ビルディング「お客さま満足度調査2024年度」経営面への影響も深刻です。ザイマックス総研のオーナー調査では「築古に伴う修繕費の増加」を不安視する声が72％で最多となり、「賃料下落64％」「空室増加62％」を大きく上回りました。さらに2024年調査では、66％のオーナーが「支出が増えた」と回答し、修繕費・資本的支出については６割超が増加を実感しています。資材高騰と人件費上昇が重なれば、突発的な故障対応がキャッシュフローを一気に圧迫するリスクは無視できません。出典：ザイマックス総研「ビルオーナーの実態調査2025①」本コラムでは、こうした“築古オフィスビルの宿命”とも言える設備クレームを〈発生源×緊急度〉で整理し、原因究明からテナント・コミュニケーション、応急処置と恒久改修の費用対効果、外注先マネジメント、データドリブンな予防保全までを体系的に解説します。読み終えたときには・優先順位の誤りを防ぐ判断軸・テナント満足度と修繕コストを同時に最適化する実務ノウハウ・老朽設備を抱えたままでも“選ばれるビル”を維持する戦略的視点を手に入れられるはずです。前編では、「いざという時どう動くか」に焦点を当てて、設備トラブルの初動対応や判断基準、テナント対応の基本などを整理してきました。後編は、そこから一歩進んで「その対応力をどう支えるか」に目を向けていきます。第5章からは、外注先との役割分担の整理、予防保全の考え方、情報の見える化、マニュアル整備といった、実務の仕組みづくりにフォーカスしていきます。 5.外注先マネジメントと「責任分界点」の設定 設備クレーム対応を円滑に進めるためには、ビル管理会社や設備専門業者などの外注先との連携体制を整えることが欠かせません。ところが実際の現場では、「どこまでを管理会社が対応し、どこからを外注先の専門業者に任せるのか」が曖昧になっていることも少なくありません。その結果として、対応の遅れ・二重手配・責任のなすり合いといったトラブルが起きることも。本章では、こうした行き違いを防ぎ、外注先と信頼ある連携関係を築くための実務上の工夫と整理方法を解説します。 (1)なぜ「責任分界点」の明確化が必要か？ 責任分界点とは、ビルの設備トラブルが起きた際に「どこまでが自社（ビル管理者）の責任」で、「どこからが外注業者の責任か」を明確に示した境界線のことです。例えば、エレベーターの故障対応を例にとると、●管理会社の責任範囲トラブル発生の受付、一次対応（状況確認、利用停止措置、テナントへの周知）●外注先の専門業者の責任範囲技術的な原因究明、修理作業、部品交換などの二次対応というように、業務の切り分けをあらかじめ決めておきます。この線引きを曖昧にしたままだと、「管理会社は外注業者任せ」「外注業者は管理会社待ち」という無駄な待ち時間が発生し、初動が大幅に遅れるリスクがあります。責任分界点を明確に設定しておけば、トラブル発生時に迷わず役割分担ができ、迅速な対応が可能になります。 (2)実務で役立つ責任分界点の具体例 実際の現場では、以下のように責任分界点を設定するとスムーズです。 設備カテゴリ管理会社（自社）の責任範囲外注業者の責任範囲空調設備初動確認・運転再起動・冷暖房仮設機手配冷媒補充、部品交換、恒久修理給排水設備一次止水措置・漏水状況確認・被害拡大防止配管補修・バルブ交換・ポンプの修理交換電気設備ブレーカー復旧・応急的な仮設配線配電盤改修・漏電箇所特定と修理昇降機設備停止措置・利用者誘導・状況確認閉じ込め救出作業・点検修理・部品交換ICT設備再起動・通信会社への一次連絡配線修理・機器の交換・通信障害の根本調査 このような表を管理室や共有フォルダに掲示・保存し、定期的に見直すことで、初任担当者でも迷わず対応できる体制が整います。また、外注先との契約書や仕様書に明記することまではできなくても、「運用上の目安」として合意しておくことで、現場の混乱を抑えることができます。 (3)外注業者との“期待値のすり合わせ”をしておく 中小規模の築古ビルでは、対応時間や復旧スピードを数値で規定するSLAのような契約を明確に交わすケースは多くありません。それでも、「緊急時はどのくらいで来てもらえるか」「夜間・休日の対応体制はどうなっているか」といった基本的な期待値を、日頃から言葉で共有しておくことがとても重要です。たとえば、下記のようなポイントを口頭やメールで確認・整理しておくと、トラブル時に判断が早くなります。・「原則○時間以内には到着できるか？」・「夜間・休日でもつながる連絡先はあるか？」・「応急処置で済むケースと、恒久修理が必要なケースの切り分け方法」・「修理の可否が現場で即断できるか、メーカー確認が必要か」こうした内容を簡単な備忘録や共有メモとして残しておくだけでも、属人化のリスクが減り、判断スピードが上がります。 まとめ：「責任の見える化」がチーム対応力を高める 外注先とのマネジメントで最も大切なのは、「お互いが何をどこまでやるか」の線引きを、暗黙の了解にしないことです。築古ビルだからこそ、人任せにしない“仕組みとしての対応力”が求められるのです。次章では、こうした対応力を日常的に高めていくための、「予防保全とデータの活用」について詳しく掘り下げていきます。 6.予防保全を「データドリブン」で最適化する 築古オフィスビルにおける設備トラブルは、対応の「速さ」だけでなく、「そもそも未然に防げるかどうか」が大きな差になります。突発的な故障や緊急対応が頻発すると、テナント満足度や更新率に影響が出るだけでなく、修繕費の平準化も難しくなります。こうした背景から、近年ではBEMS（ビルエネルギー管理システム）やIoTセンサーを活用した“予兆保全”という考え方が注目されています。こうした技術的手法が今後の保全手段として有効な可能性があると考え、当社においても検討中です。ここでは代表的な仕組みと実務的な検討視点をご紹介します。 (1)IoTによる予兆保全：トラブルを“起きる前”に見つける IoT機器を活用した予防保全では、空調やポンプ、昇降機といった設備に後付けでセンサーを取り付け、稼働データ（温度、振動、電流など）を常時取得・蓄積。異常傾向が検知されると、早期対応が可能になるという考え方です。代表的な技術サービス例（メーカー事例に基づく）：・空調機器：冷媒圧力や電流値の変化を監視し、コンプレッサー故障前に検知・給水ポンプ／モーター：振動センサーで異常振動を把握、部品の摩耗を推定・昇降機制御部：モーターの電流パターンや制御系の応答遅れから不具合の兆候を検知こうした仕組みが構築されていれば、実際に停止・故障が起きる前に「計画停止・早期対応」が可能になり、緊急対応のコストや手間を抑えられるとされています。 (2)BEMSの活用と保全KPIの考え方 BEMSは本来、電気・空調などのエネルギー使用を把握・管理するための仕組みですが、そのログデータは予兆保全にも応用可能です。実際に一部の大規模ビルでは、AIで異常挙動を解析し、機器の負荷や性能低下を早期に抽出するシステムが運用されています。参考事例（大林組などの公表資料より）：・空調の電力消費パターンから冷却塔ファンの不具合兆候を検出・フィルター詰まりを推定し、性能低下前に清掃・長期データから設備の異常傾向を「スコア化」して運用判断当社ではこうしたBEMS運用やAI解析体制は導入していませんが、中長期的に省エネと安定稼働を両立させる方策として、こうした先進事例に学ぶ姿勢は持っておくべきと考えています。 (3)KPI管理という視点（考え方の参考） 予防保全の効果を“なんとなくの印象”ではなく、数値で検証・改善につなげる手法として、KPI（重要業績指標）の設定があります。以下は一般的に使われるKPIの一例です。 KPI項目意義改善の指標例設備稼働率（アップタイム）稼働の安定性計画停止の活用で稼働率99％以上へ故障／クレーム件数再発予防空調系のクレーム件数が半減平均修理時間（MTTR）対応スピード初動連絡や部品備蓄で短縮維持コスト／設備コスト平準化緊急出動費が減り、年次計画化へテナント満足度（設備面）更新率に直結定期点検と早期対応で不満率低下 現状ではここまでの数値管理をシステム化していませんが、今後の設備管理体制の改善を考える際の“参考軸”として有用な考え方です。 (4)導入のハードルと段階的な対応策 もちろん、こうした仕組みをすぐに取り入れられるわけではありません。そこには築古物件ならではの“導入障壁”も存在しています。以下ではそれらの課題と、現場で可能な現実的なアプローチについて見ていきます。❶築古オフィスビル特有のハードル①既設設備にセンサーが付いていない築古オフィスビルの多くは、設計当初からIoTやセンサー実装を想定しておらず、運転データを取得する機構そのものがありません。例）空調機に電流計がない、ポンプに温度計がない、エレベーターにモニタリング端末がついていない、など。②BEMSが導入されておらず、ログが一切蓄積されていないBEMSは省エネ観点で導入されるケースが多く、築古オフィスビルでは未導入が一般的。したがって、「どの設備がいつ、どれくらい動いていたか」という情報が残っていない状態です。③データ分析スキルが現場にない／管理会社が対応できないたとえセンサーを導入しても、「そのデータを誰が見て、どう判断するのか」が曖昧だと、システムが“宝の持ち腐れ”になります。とくに中小規模の管理現場では、読み解き・活用の人材が不在という課題があります。④導入コストや予算確保のハードルオーナーが費用対効果に懐疑的だったり、既に限られた修繕予算が割り当てられていたりすると、“実績がないと稟議が通らない”という悪循環に陥りがちです。❷現実的な解決アプローチ：小さく始めて成果を見せるこれらの課題に対しては、「すべてを一気にやろう」とせず、小さな実装→効果検証→段階的拡大というステップで取り組むことが重要です。●後付けセンサーの活用「センサーがないなら、後付けする」というのが最もシンプルな解決策です。現在は、既存設備に簡単に取り付けられる後付け型IoTセンサーが充実しており、数万円レベルから導入可能です。例：・電流センサー：空調機やポンプの過負荷を検知・温度・振動センサー：ポンプ・モーター・昇降機の劣化予兆を検知・水漏れセンサー：給排水設備周辺に設置し、漏水時に通知・エレベーターのドア開閉回数センサー：異常挙動の兆候を検出センサーは電源不要なバッテリー式や、無線通信型もあり、配線工事が困難な築古オフィスビルでも対応可能です。●異常兆候がある機器だけにクラウド遠隔監視サービスの限定的な導入センサーで取得したデータを可視化・アラート管理するには、月額制のSaaS型クラウド監視ツールが便利です。これは、専門業者がデータを常時モニターしてくれるため、管理会社側の人手や分析スキルが不足していても運用可能です。例：・空調の稼働ログに異常あり→異常をメール通知→管理者が判断or修理手配・監視データはレポート化され、KPIや予防保全履歴としてエビデンス化される導入初期は月額数万円で始められ、緊急対応件数が減ることで中長期的には修繕コストの平準化につながるケースも多いです。●段階導入＋トライアルから始める「いきなり全館導入」ではなく、まずはトラブルが頻発している設備や、リスクが高い設備に絞って始めるのが現実的です。ステップ例：①空調機2台だけに電流センサー＋クラウド監視を導入②月次レポートで負荷変動や故障兆候を確認③効果を確認したらポンプ・昇降機へ拡大このように、「一部から試す」「成果を見せて広げる」という戦略ならば、現場の負担を最小限に抑えつつ、「やってみて分かること」、「改善すべきこと」を共有しながら検討しつつ進めることができます。 まとめ：「まずは情報収集と選択肢の整理から」 予兆保全の技術や仕組みは、現時点では多くの中小規模・築古ビルにとって、“現実味が薄い”と感じられる場面も少なくありません。しかし一方で、「突発トラブルが減ることで、対応がしやすくなる」「クレームが起きにくくなる」といった効果が期待できる仕組みであることも事実です。今すぐ導入を進める段階ではないとしても、・こうした仕組みがどのように機能するのか・同規模他社ではどのように検討・活用されているのか・自社で取り入れるなら、どこから始めるのが現実的かといった観点で情報を整理し、導入の優先順位を検討しておくことは、将来的な判断や業務改善の下地になります。実際、「データで察知し、先手を打つ」という予防的アプローチが機能すれば、・緊急対応の発生頻度が減り、・テナントの安心感が高まり、・修繕費の見通しも立てやすくなり、・担当者も“後追い対応”ではなく、“戦略的な運用”に時間を使えるようになります。情報を持ち、いつでも動ける状態をつくっておくこと。それ自体が、築古ビルにおける「予防保全力」の第一歩だといえるでしょう。 7.ケーススタディ：実際のクレーム対応から学ぶ 設備クレームの実務対応には、マニュアル化されたフローだけでは対応しきれない現場特有の判断力と対応力が求められます。本章では、築古オフィスビルで実際に発生した設備トラブルの中から典型的な3ケースを取り上げ、・発生の背景・初動対応の工夫・恒久的な対策そこから得られた教訓を詳細に解説します。 Case1：空調停止がテナント移転リスクに発展 状況：築30年を超えるオフィスビルにおいて、8月の猛暑日にビル東側フロアの空調機が故障。室温が35度近くまで上昇し、テナント社員から「暑くて業務ができない」とのクレームが集中。原因は老朽化した空調機のコンプレッサーの停止でした。初動対応：管理スタッフはすぐに現場を巡回して謝罪し、スポットクーラーや扇風機を緊急手配。並行して保守業者を手配し、到着後の点検でコンプレッサー故障と確定。即日中に仮設の代替冷房を設置し、テナントには「夕方までに一時復旧を目指します」と報告・実行。恒久対策：翌週末に本格的な部品交換を実施し、恒久復旧。テナントには「今後は同型空調機も含めて順次更新していく」との説明を行い、信頼回復を図った。教訓：真夏の空調停止は最も緊急度・重要度の高いトラブルのひとつであり、対応の遅れはテナントの退去リスクに直結する。本件では、迅速な応急処置とテナントへの丁寧な説明により、最悪の事態は回避できたが、老朽化の兆候を放置していたことが根本原因であり、季節前点検と消耗部品の先行更新の重要性が浮き彫りとなった。 Case2：ガス漏れと安全対応 状況：築40年の雑居ビルに入居する飲食店より、「厨房でガス臭がする」との通報。営業中に発生したため、火災や中毒への不安が拡がった。現場確認により、厨房のガス配管からの微小な漏洩が確認された。初動対応：管理会社は即時出動し、ガスの元栓を閉めて避難誘導を実施。ガス会社の緊急対応班を呼び、30分以内に現場到着。漏洩箇所は接続部の腐食であると判明し、即日配管交換を実施。該当店舗はその夜の営業を休止。恒久対策：ビル全体でガス配管の総点検を実施。接続部品の交換とあわせて、ガス漏れ警報器の追加設置を行い、さらにテナント向けガス使用マニュアルと啓発資料を配布。教訓：人的被害こそ回避できたものの、ガス漏れは人命リスクを伴う重大インシデント。老朽化したインフラに対する計画的な予防保全と、テナントとの情報共有・教育体制の整備が求められる。また、通報→出動→遮断の初動が迅速だったことで、被害を最小限に抑えられた好事例でもある。 Case3：エレベーター停止・閉じ込めによる業務影響 状況：築35年の8階建てビルで、営業中にエレベーターが突然停止。乗客が閉じ込められる事故が発生し、複数テナントから「業務に支障が出ている」「荷物搬送ができない」との苦情が集中。原因は制御基板の故障だったが、交換部品の入手に数日を要した。初動対応：管理会社は保守業者へ即連絡。技術者が到着し、乗客の救出に成功（閉じ込め時間：約20分）。その後、修理には数日を要することが判明したため、「復旧見込み：◯日予定」と書面掲示とメール通知で周知。管理会社は各テナントに対し荷物搬送や接客対応の代替支援を実施。恒久対策：同形式のエレベーター制御盤を全棟調査し、交換部品の事前確保・代替輸送手段の確保（荷物用昇降機や非常階段の改善）をマニュアルに反映。保守契約についても、24時間対応の契約内容への見直しを検討中。教訓：エレベーターは“止まってはいけない設備”の代表格。復旧見込みの明示や、定期点検だけでなく「事前備品確保」や「代替動線設計」などのBCP的視点が必要。また、テナントからの「営業補償」や「賃料減額」要請に発展するリスクを考慮し、法的・契約的整理も今後の課題。 総まとめ：3つのケースが教えてくれるもの これらのケーススタディは、以下の共通した実務的示唆を与えてくれます。 教訓解説初動対応の迅速性状況確認・一次遮断・専門業者手配・テナント説明をいかに早く行えるかが信頼維持の分水嶺になるテナントとの継続的コミュニケーション見通し・進捗・再発防止策の3点をセットで説明し、誠実な姿勢を見せることが、心理的不満の抑制につながる予防保全の重要性老朽化した設備はいつか必ず“壊れる”。事前更新とトラブル傾向のデータ管理こそが最も効果的なリスク対応マニュアル・BCP体制の整備クレーム対応のたびにノウハウを蓄積し、手順化することで、組織的対応力が向上する 8.すぐに使えるチェックリスト＆テンプレート集 設備クレーム対応を確実・効率的に行うためには、現場でそのまま使えるチェックリストやテンプレートの整備が欠かせません。属人化しがちな対応を「誰がやっても一定の品質で回せる」ように標準化することで、対応漏れの防止、初動の迅速化、組織全体の対応力強化につながります。この章では、実際のビル管理現場で即活用できる代表的なツールとその運用法、さらに導入のメリットや更新のコツまで解説します。 (1)日常点検チェックリスト──“気付き”がトラブルを未然に防ぐ 築古オフィスビルにおいては、「異常が起きてから対応する」のではなく、「小さな異変に早く気付く」ことが重要です。そのためには、項目が網羅されたチェックリストを活用し、定期的に点検・記録する仕組みが不可欠です。チェックリスト例（空調設備）：・異音・異臭がしないか・フィルターの目詰まりがないか・吹出口に風量のムラがないか・冷媒配管に霜・結露が見られないか・コントローラーの誤表示がないか運用ポイント：・最低月1回は記録を残す・異常が見つかった項目には「対応要否」も記載・写真添付可能なスマホアプリやExcel化で共有性を高める日々のルーティン点検をチェックリスト化して習慣にすることで、重大トラブルの予兆を早期に発見できます。 (2)クレーム受付シート──誰でも正確なヒアリングができる 夜間や休日にトラブル連絡が入った場合、電話を受けたのが警備員や当直者など非専門職であることも多く、聞き漏れ・記録漏れが課題になります。その解決策が、「聞くべき項目を並べた受付シート」です。 記載項目例：項目内容発生日時〇年〇月〇日〇時〇分発生場所〇階〇号室／共用部（例：男子トイレ）内容概要「空調が効かない」「異臭がする」などテナント希望対応「すぐ見てほしい」「明日対応でOK」など通報者名・連絡先社員名・携帯番号など現場の安全性ガス漏れ／水漏れ／感電リスクの有無確認 クレーム受付シートがあれば、非専門の担当でも確実に必要情報を取得でき、後工程の引き継ぎもスムーズです。 (3)緊急対応フローチャート──初動の混乱をなくす「地図」 クレーム発生時に「まず何を確認するか」「誰に連絡するか」が明確になっていないと、初動が遅れ、被害が拡大するおそれがあります。そうした場面では視覚的に分かりやすい「フローチャート形式の初動マニュアル」が有効です。例：漏水発生時の初動対応フロー①現場で安全確認（感電・階下漏水等の危険）↓②止水弁の閉鎖→応急措置（バケツ設置・タオル巻き）↓③テナントへ一次連絡＋状況説明（いつ対応予定か）↓④業者へ連絡・到着予定確認↓⑤写真撮影・受付シート記入→管理会社・オーナーへ報告このように、「どんなときに、誰が、何をするか」がひと目で分かる構成にすることで、現場の不安を軽減できます。 (4)事後報告書テンプレート──「説明責任」を果たすために クレーム対応が終わった後に、オーナーやテナントへ経緯・原因・対策を報告する必要があります。フォーマットが統一されていれば、報告品質のバラつきもなくなります。標準構成：【概要】発生日時・場所・事象の要約【原因】点検・修理結果を踏まえた分析（写真付きが望ましい）【初動対応】応急処置や現場での判断・連絡履歴【恒久対策】今後の対応・再発防止策【周知状況】テナント／オーナー／関係業者への説明有無と手段【添付資料】写真・点検票・業者報告書などこの報告書は社内レビュー用（技術的詳細含む）と、社外共有用（簡潔な文体・平易な表現）で分けて用意しておくと便利です。 (5)年間予防保全スケジュール──“壊れる前”に計画的対応を 突発トラブルの多くは、「いつかやろう」と後回しにしていた予防点検・改修を逃した結果です。それを防ぐには、あらかじめ設備ごとの保全スケジュールを立て、年単位で管理することが有効です。 年間スケジュール例：月保全項目内容担当4月空調設備の試運転夏季稼働前点検管理会社＋空調業者6月給排水設備点検水漏れ・ポンプ圧チェック配管業者9月照明器具・非常灯交換老朽LED更新電気業者11月エレベーター保守制御基板チェック・潤滑昇降機メーカー通年巡回点検チェックリスト対応日常管理 このようにスケジュールを事前に組むことで、「忙しくてできなかった」という属人的な抜けを防ぎます。 (6)テンプレート活用のメリットと運用のコツ 導入のメリット：対応漏れの防止：誰がやっても必要な項目をカバー初動スピードの向上：判断に迷わず、行動が早くなる説明責任の確保：記録が残ることで報告対応も万全品質の平準化：経験の浅いスタッフでも一定水準の対応が可能実務運用のコツ：現場で実際に使ってみて、使い勝手を確認定期的にアップデート（毎回の対応後に「次に活かす」工夫を追記）紙・Excel・クラウドのハイブリッドで共有新人教育に活用し、OJT＋テンプレで戦力化を早める まとめ：チェックリストとテンプレートは“実務知の結晶” 築古オフィスビルの設備管理は、人に依存せず、対応の質を組織的に担保する仕組みが求められます。チェックリストやテンプレートはその最たるものであり、日々の点検から緊急対応・再発防止までを一貫して支える実務ツールです。・見逃しをなくす・行動を標準化する・対応を見える化するこの3つの効果を最大限に活かすことで、築古オフィスビルの“クレームに強い現場”づくりが実現します。 9.現場知を組織知に──マニュアルと教育体制の整備 築古オフィスビルの設備クレーム対応は、どうしても属人的になりがちです。「●●さんがいたから対応できた」「あの人がいなければ判断できなかった」──。このような状態では、担当者の異動や外注先の変更などで対応力が著しく低下するリスクがあります。だからこそ、これまで見てきた実践ノウハウやツールをマニュアル化し、組織全体で共有できる仕組み＝“組織知”として定着させることが不可欠です。 (1)クレーム対応マニュアルの整備──“経験則”を“再現可能な手順”に マニュアル化の第一歩は、「現場で実際に行われている対応フローを可視化すること」です。たとえば、空調トラブル対応であれば、以下のような構成で整理できます。構成例：「空調トラブル発生時の対応マニュアル」【初動対応】・受付内容の確認項目（気温・範囲・時間帯など）・テナント第一報フォーマット・初期確認・仮対応手順（換気・スポットクーラー等）【技術対応】・業者連絡先・契約内容の整理（緊急対応の可否）・点検依頼書・履歴の記録様式・仮復旧策とその判断基準【事後対応】・復旧完了報告テンプレート（社内・テナント別）・写真の撮り方・文書への添付ルール・再発防止策の検討フロー（5Why分析等）このように一連の対応プロセスを「誰でも」「迷わず」「漏れなく」再現できる形に整備することが、現場力の底上げにつながります。 (2)ローカルナレッジを活かす──“設備ごとの個性”を記録に残す 築古オフィスビルでは、各設備に現場特有のクセや注意点（＝ローカルナレッジ）があるのが常です。・「ここのボイラーは冬場の立ち上がりが遅い」・「東側フロアは日当たりで温度ムラが出やすい」・「3階の給水ポンプだけ異音が出やすい」こうした情報は経験者の頭の中にあるだけでは、“暗黙知”のままで再現性がなく、離職と同時に消えてしまいます。✅対応策：・設備ごとの“注意点メモ”を台帳に一元管理・月次会議やインシデントレビューで「今回の学び」を共有・トラブル発生→報告書作成→マニュアルへの反映というPDCAサイクルを明文化地味な蓄積ですが、これが“このビルに詳しい人がいなくても回る”状態を作る鍵になります。 (3)教育体制の整備──「OJT任せ」からの脱却 現場教育が先輩のOJT頼みになっていると、対応レベルは属人化し、質もバラつきます。そこで、あらかじめ定型化された教育カリキュラムを整備することが重要です。 時間内容備考1日目午前築古オフィスビルの設備構成と代表的トラブル講義＋点検動画視聴1日目午後チェックリスト実習実地巡回形式2日目午前緊急対応フローと通報訓練ロールプレイ方式2日目午後クレーム報告書の書き方実例を使った演習3日目ケーススタディ発表グループ討議＋改善提案 また、年1回の振り返り研修や、テンプレート更新の共有会などを通じて、現場と本部・外注先が同じ温度感を持てるようにすることも大切です。 (4)ナレッジを「更新可能な形」で残す せっかく作ったマニュアルも、1年放置すれば陳腐化してしまいます。・使用中止された設備・廃番になった部品・新しい業者や契約先への変更・法改正による対応義務の変化こうした変更をタイムリーに反映できる体制＝ナレッジマネジメント体制が必要です。更新を滞らせないコツ：・担当者を“更新責任者”として指定・毎月のクレーム件数報告と一緒に「テンプレ更新要否」の確認欄を設ける・マニュアル管理用のGoogleDriveやNotionなどのクラウド運用を基本とする「実際の現場で使えるナレッジ」を「誰でも、いつでも取り出せる形」に整えることで、管理品質のばらつきを防ぎ、長期的な運営安定につながります。 まとめ：仕組みで人を支え、知見を積み重ねる 築古オフィスビルのクレーム対応は、知識・経験・対応力のすべてが問われる難しい領域です。だからこそ、そのノウハウを属人化させず、組織で共有し、更新できる仕組みが必要です。●マニュアル化＝誰でも再現できる対応力●ナレッジ蓄積＝設備特有のクセを共有●教育体制＝OJTだけに頼らない人材育成●定期更新＝マニュアルを“死蔵”させない工夫この4つを備えた管理体制を築けば、築古オフィスビルでも安定した品質でクレームを抑止・対応できる現場が実現します。 最終章 本コラムでは、築古オフィスビルにおける設備クレーム対応を「単なるトラブル対応」ではなく、テナント満足度と資産価値を守る“経営戦略”として捉える視点から、全9章にわたって実務的な方法論を整理してきました。最終章では、ここまでの議論を振り返りながら、築古オフィスビル管理者・オーナーが実践すべき本質的な考え方を再整理します。 (1)設備クレームは“見えない価値”の喪失につながる 設備クレームが発生すると、目に見える修繕費用だけでなく、・テナントの業務機会損失・担当者の心理的ストレス・他テナントへの悪印象の伝播といった定量化しにくい損失が広がります。そしてそれが続けば、やがて「ここでは長く借りられない」という印象が定着し、空室リスクや賃料減額交渉、更新拒否といった経営課題に発展します。すなわち、設備クレームへの対応力は、ビルの“目に見えない信頼価値”を守るための根幹だといえます。 (2)「備えるビル」が選ばれる時代へ 老朽化は止められませんが、トラブルへの備え方は変えられます。本コラムで取り上げた対応フレーム、点検チェックリスト、予防保全、テンプレート活用、マニュアル整備といった一連の手法は、どれも築古オフィスビルでも“すぐ始められる改善”ばかりです。ポイントは、「壊れるのを待ってから動く」のではなく、・兆候を見逃さない・対応を定型化して迷わない・状況を共有して誠意を伝える・記録を残して次に活かすという地道なPDCAを、全員で回していける体制を整えることにあります。 (3)設備クレーム対応力は“賃貸経営の強さ”を示す 設備が壊れないビルはありません。しかし、「壊れたときにどう対応するか」で、テナントの信頼・満足度・継続意向が決まります。逆に言えば、クレームを通して管理体制の成熟度が問われるということです。そして、その体制を支えるのが、これまで見てきたようなチェックリスト・対応フロー・テンプレート・KPI・教育マニュアルといった仕組みの質です。こうした運用の積み重ねが、結果として・空室率の低下・入居期間の長期化・「信頼できるビル」としての評判を生み出し、築古オフィスビルでも“選ばれる存在”になることが可能です。 (4)最後に：クレーム対応は、資産価値を守る「最前線」 設備クレーム対応というテーマは、一見すると後ろ向きな「消極的業務」に見えるかもしれません。しかし実際には、これほどまでにテナントとの信頼関係や、ビルそのものの価値に直結する業務は他にありません。・一件一件の対応を通じて、「このビルは信頼できる」と思わせる・「困ったときの対応力」こそが、築古オフィスビルに求められる最大の差別化要素それを可能にするのが、「現場の経験知」を「誰でも実践できる仕組み」に落とし込むマネジメント力です。設備は古くても、「対応力」は新しくできる。それこそが、築古オフィスビルにおける“最大の価値再生策”だと言えるのではないでしょうか。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2025年12月18日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの飯野です。この記事は「築古オフィスビルにありがちな設備クレーム対応術―ビル管理者が押さえるべき要点」のタイトルで、2025年12月15日に執筆しています。コラムの内容が多岐にわたり、長くなったので、前後編に分けてお送りします。少しでも、皆様のお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願いいたします。 目次はじめに1.設備クレームを「発生源×緊急度」で分類する。2.原因究明プロセスを“見える化”する3.テナント・コミュニケーション3ステップ4.応急処置vs.恒久改修　費用対効果の見極め はじめに 築30年を超えるビルでは、空調・給排水・電気・昇降機といったライフライン系設備の故障頻度が急激に高まります。実際に不動産管理会社200名への調査では「故障が多い設備」のトップがエアコン36％、次いで給湯器30％、水道25.5％と水と空気を支えるインフラが上位を独占しました。出典：GMO賃貸DX編集部による独自アンケート「故障が多いと思う設備」（2021年／不動産管理業従事者200名対象）こうしたトラブルはテナントの事業継続と満足度に直結します。夏場の空調停止は室温の上昇だけでなく熱中症リスクを招き、エレベーターの長期停止は高層階テナントの移転検討を誘発しかねません。ビル管理会社の調査でも「故障・トラブルへの対応の速さ」は5点満点中4.2と評価が高く、迅速対応が信頼維持の生命線であることが裏付けられています。出典：平成ビルディング「お客さま満足度調査2024年度」経営面への影響も深刻です。ザイマックス総研のオーナー調査では「築古に伴う修繕費の増加」を不安視する声が72％で最多となり、「賃料下落64％」「空室増加62％」を大きく上回りました。さらに2024年調査では、66％のオーナーが「支出が増えた」と回答し、修繕費・資本的支出については6割超が増加を実感しています。資材高騰と人件費上昇が重なれば、突発的な故障対応がキャッシュフローを一気に圧迫するリスクは無視できません。出典：ザイマックス総研「ビルオーナーの実態調査2025①」本コラムでは、こうした築古オフィスビルの宿命とも言える設備クレームを〈発生源×緊急度〉で整理し、原因究明からテナント・コミュニケーション、応急処置と恒久改修の費用対効果までを、前編で解説します。続いて、後編へと展開して、前後編を通して読み終えたときには・優先順位の誤りを防ぐ判断軸・テナント満足度と修繕コストを同時に最適化する実務ノウハウ・老朽設備を抱えたままでも“選ばれるビル”を維持する戦略的視点を手に入れられるはずです。次章から、現場で即使えるフレームワークとチェック・ポイントを詳しく見ていきましょう。 1.設備クレームを「発生源×緊急度」で分類する。 築古オフィスビルの設備クレームは、ときに同時多発的にやって来ます。「空調が止まった」「給水ポンプから異音がする」「テナント専用Wi-Fiが不安定」──それぞれの訴えは緊急度も被害範囲も異なりますが、現場にいると声の大きさに引きずられがちです。そこで役に立つのが、発生源（何が壊れたか）と緊急度（どれほど急ぐか）を二軸で整理するマトリクスです。以下では、現場で迷わず優先順位を決められるよう、考え方と使い方を順を追って解説します。 (1)発生源を7カテゴリに分ける まずはトラブルの入口をはっきりさせます。 発生源カテゴリ代表的トラブル例特記事項（築古オフィスビル特有の注意点）空調冷媒漏れ、室外機停止旧冷媒R22系の部材調達難給排水漏水、ポンプ故障、悪臭鋳鉄管の腐食進行、階下被害リスク電気停電、分電盤焼損、照明不点灯絶縁劣化による漏電火災昇降機異音、停止、かご閉じ込め制御基板の生産終了品が多いICT共用Wi-Fi障害、通信配線損傷テナントのDX推進で要求水準が上昇セキュリティ入退室カードリーダ故障、監視カメラ死角オートロック未設置物件で増設ニーズ共用部環境照度不足、空気質悪化、騒音照明ゾーニング未対応、断熱性能低 その他を作らず、必ずどこかに分類できるよう定義を明確にしておくことが肝要です。これだけで、後の工程で「結局どの担当部署の仕事なのか」が曖昧にならず、初動のスピードが上がります。 (2)緊急度マトリクスを設計する 次に、どれだけ急ぐかを測る物差しを決めます。私は生命安全→営業継続→快適性の順で3層に分け、それぞれを 高・中・低（3・2・1点）でスコアリングする方法を推奨しています。 影響層高(3)中(2)低(1)生命安全昇降機閉じ込め、漏電火災給排水の大規模漏水なし営業継続全館空調停止、停電階層限定の空調停止部分的な通信障害快適性なし共用部の温度ムラ照明球切れ、騒音 最も高い層の点数をそのまま緊急度スコアに採用します。たとえば昇降機閉じ込めは生命安全＝3点、営業継続＝2点、快適性＝1点ですが、最高点の3を取って「緊急度3」と判定します。こうしておけば、誰が判定しても同じ数字が出るため、担当者が変わっても判断が揺れません。また、同スコア案件が複数ある場合は、影響範囲（テナント数、人数）で順位付けします。 (3)4象限マトリクスで優先順位を即断する 発生源と緊急度が分かったら、「緊急度3×空調」「緊急度1×共用部環境」のように２軸マトリクスにプロットします。現場では下図のような4象限チャートを壁に貼り、該当する象限を指さし確認する運用が効果的です。 ・I象限（緊急度3×影響大）例：全館停電、主幹配水管破裂。→ビル管理責任者が即時判断し、専門業者を同時多発的に手配。館内放送と一斉メールで全テナントへ周知。・II象限（緊急度3×影響小）例：一テナント専用空調の停止。→まず応急処置で温度を確保し、恒久改修の見積を並行取得。・Ⅲ象限（緊急度1×影響小）例：個室照明の球切れ。→巡回点検時に交換し、台帳に記録。・Ⅳ象限（緊急度1×影響大）例：共用部LED劣化で照度不足。→年次改修計画に組み込み、補助金適用の可否を検討。象限を決めた瞬間に、「誰が・いつまでに・いくらで」を判断するテンプレートを引き出せるようにしておくと、初動がさらに早まります。 (4)判断ミスを防ぐ3つの運用ルール─「ルールがある」だけでは機能しない ①一次情報を必ず確認するクレーム受付の電話やメールは、どうしても主観が混ざります。たとえば「ビル全体が停電した」と聞いて駆けつけたら、実際には一フロアの分電盤が落ちていただけ――というケースは少なくありません。・写真・動画・計測値を取得：スマホで撮影したブレーカーの状態やBEMSのアラームログを送ってもらうだけで、緊急度の取り違えを防げます。・現場到着前に一次切り分け：設備主任が到着するまでに警備員が漏水箇所を特定し、止水栓を閉めるだけで被害額が数十万円単位で変わることもあります。②マトリクスを半年ごとに更新する築古オフィスビルでは、設備更新やテナント入替えが頻繁に起こります。にもかかわらず、数年前のマトリクスをそのまま使い続けると誤誘導装置になります。・テナント属性の変化：IT企業が入居してサーバールームを設けた場合、空調停止の営業損失は、それ以前よりも何倍にも跳ね上がることがあります。・法改正・技術進化：非常用照明の基準変更やPSE法(電気用品法)改正で、同じ故障でも法的リスクが増す場合があります。③担当と手順をセットで掲示するどの象限に入ったら「誰が」「何分以内に」「どの業者へ」連絡するか――これを一枚のフローチャートにして、管理室の壁とクラウド共有フォルダに掲示します。・夜間・休日シフトの明確化：日中は設備主任が一次判断、夜間は警備会社→オンコール技術者→専門業者の順に連絡といった時間帯別の責任者を明示。・新人教育の即効性：入社初日のスタッフでも、チャートを指させば初動対応ができるため、属人化を防げます。 (5)現場導入のベストプラクティス ・クラウド設備台帳と連動マトリクスをスマホ画面で選択すると、推奨対応フローが自動表示される仕組みを導入すると、新任スタッフでも迷いません。・想定シナリオ訓練四半期ごとに「夏場に空調が止まった」「深夜に昇降機が停止した」といったケースをロールプレイし、象限判定の精度を高める。・テナント共有ポータルマトリクスの考え方を簡潔に説明したPDFを配布し、「なぜこの順番で対応するのか」を可視化すると、クレームの二次発生を抑制できます。 まとめ 発生源×緊急度マトリクスは、設備クレーム対応を「声の大きい順」から「リスクと価値の大きい順」へ転換するための羅針盤です。これを使いこなせば、突発トラブルの嵐の中でも冷静に優先順位を決め、テナント満足度と修繕コストのバランスを最適化できます。次章では、このマトリクスを基盤にした原因究明プロセスの見える化手法を詳しく掘り下げていきましょう。 2.原因究明プロセスを“見える化”する 築古オフィスビルの設備クレームは、表面に現れた「症状」と、その背後に潜む「真因」が食い違うケースが多々あります。――冷却塔の能力不足だと思って部品を交換したのに、実はポンプのキャビテーションが根本原因だった、というように。ここでは「何が本当の原因か」を早く・正確に突き止め、関係者全員が同じ絵を見ながら動ける仕組みを構築するステップを解説します。築古オフィスビルの設備トラブルは一見すると単純に見えますが、実際はその背後に複数の原因が絡み合っています。原因を見誤れば、何度も同じトラブルが再発し、修繕費用やテナントの信頼を損なうことになります。そこで重要なのが、トラブルの原因究明プロセスを「見える化」し、関係者全員が共通認識を持つことです。本章では、その具体的な手法と実務での活用方法を解説します。 (1)「5Why分析」とログデータを併用する 設備トラブルの原因究明で広く使われているのが、トヨタ生産方式でも有名な「5Why分析」です。これはトラブルが起きた際、「なぜ？」を少なくとも5回繰り返すことで、表面的ではない真の原因（真因）にたどり着く方法です。＜空調トラブルの例＞・1回目の「なぜ？」空調が停止した。なぜ？→「室外機が動いていない」・2回目の「なぜ？」なぜ室外機が動かない？→「ブレーカーが遮断された」・3回目の「なぜ？」なぜブレーカーが遮断された？→「冷凍機の電流が急上昇した」・4回目の「なぜ？」なぜ電流が急上昇した？→「冷媒が不足して冷凍機が異常運転した」・5回目の「なぜ？」なぜ冷媒が不足した？→「配管継手に微細な腐食穴（ピンホール）が生じ、冷媒が漏れた」このように5回掘り下げることで、「配管継手の腐食による冷媒漏れ」という根本原因を特定できます。ただし、5Why分析は担当者の主観に左右されがちです。そこで役立つのが、設備に取り付けられたIoTセンサーやビルエネルギー管理システム（BEMS）によるログデータです。ログデータの活用メリット・トラブル発生の時刻、状況を客観的に記録・人の記憶や主観的判断に頼らず、客観的証拠で原因究明が可能・再発時も過去のデータを即座に参照でき、対応が迅速化ログデータを元に「いつ」「どのタイミングで」「どの設備が異常値を示したか」を可視化すれば、5Why分析の精度とスピードが大きく向上します。 (2)図面・設備台帳・過去修繕履歴を統合管理する 設備トラブルが起きた際、すぐに「その設備がどこにあり、どのような状態か」を把握することは本来非常に重要ですが、現実には図面や設備台帳、修繕履歴が紙ファイルや個別データとして点在しており、現場での対応が遅れる要因になることもあります。こうした状況を踏まえ、近年ではCMMS（設備管理用デジタル台帳）や、BIM（ビルインフォメーションモデリング）と連携した管理手法の整備が進んでおり、特に新築や大規模物件を中心に、設備情報を一元的に管理する動きが広がりつつあります。当社では現時点でこうしたツールの本格的な導入には至っていないものの、今後の設備管理や記録業務の効率化を考える上では、こうした仕組みの導入も選択肢の一つとして視野に入れていく必要があると感じています。特に築年数の経過した中小ビルにおいては、設備台帳や点検履歴の整理・共有が対応品質に大きく関わるため、たとえばPDF図面や点検履歴のクラウド保存、簡易なExcel管理からの脱却といった、小さな改善の積み重ねから始めることが現実的な一歩と言えるでしょう。 (3)「一次対応」と「恒久対策」を明確に切り分けるポイント 設備トラブルの対応には、緊急の「一次対応（応急処置）」と、根本的な「恒久対策（改修・設備更新）」がありますが、これらを明確に切り分けて対応することが求められます。 判断軸一次対応（応急）恒久対策（改修・更新）安全リスク人命・火災を即排除法適合を確保し再発防止ダウンタイム最短で復旧（仮設配管など)業務停止を避けられる時期に計画コスト小額・即決裁CAPEXを資金繰りに組み込む再発可能性許容（要モニタリング）10年スパンで抑え込む ・一次対応（応急処置）とはとりあえず設備を復旧させたり、安全を確保するための暫定的措置。例えば漏水時の仮止水、故障機器の緊急バイパス回路設置など、コストを抑えて即時対応できる内容です。・恒久対策とは問題の根本原因を解消し、トラブルの再発を防ぐ対策。設備の全面更新、配管や配線のルート変更、老朽部品の全面交換など、比較的コストがかかり、計画的な資金調達が必要となります。一次対応と恒久対策を切り分ける判断基準・「安全リスク」：人命や火災リスクは一次対応で即座に排除・「業務停止リスク」：最低限の一次対応をして業務を再開後、恒久対策を計画的に実施・「コスト」：恒久対策は設備更新計画に織り込み、予算を確保した上で行う・「再発可能性」：一次対応では再発を完全に防げない場合、恒久対策を検討し長期的に解決を目指すこの切り分けが明確になることで、限られた予算を有効に活用し、トラブル再発の悪循環を防ぐことができます。 (4)KPIで回すPDCA──“対応が速い”を数字で証明する 設備トラブルの対応力を改善するには、「主観的な評価」ではなく、客観的な指標（KPI）を用いたPDCAサイクルの運用が不可欠です。特に築古オフィスビルでは、クレーム対応のスピードや精度がビルの資産価値やテナント満足度に直結するため、それを「見える数字」に置き換えることに意味があります。以下は、現場で実際に使える代表的なKPIと、それぞれが持つ改善意義・運用イメージです。 KPI目的改善余地の例MTTA（Mean Time to Acknowledge）：初動開始までの平均時間トラブル認識から対応着手までのスピードを可視化。対応が遅いと「放置された」と感じられ、クレームを深刻化させる要因に。夜間当番表の見直し、通知ルートの短縮で平均12分短縮した例も。MTTR（Mean Time to Resolve）：復旧完了までの平均時間実際のトラブル解決までに要した時間。長期化すると営業損失が発生し、テナントの不信感を招く。予備部品を倉庫に常備することで、復旧時間を25%短縮できた事例あり。再発率同じトラブルがどのくらいの頻度で繰り返されているか。根本原因が解消されていない場合、対応の形骸化が起きている。原因分析の精度を高め、恒久対策の内容を見直すことで再発を防止。コスト／インシデント一件あたりにかかる対応コストを可視化。収支計画の精度や修繕予算の妥当性評価に活用。年次修繕と統合管理し、突発費→予算化された固定費へ平準化。 KPI運用のポイント・「ダッシュボード化」が鍵：これらのKPIは一覧表やグラフとして常時可視化することで、現場スタッフやオーナーが状況を直感的に理解しやすくなります。・レビューの仕組みをセットで運用：KPIは導入して終わりではなく、月次・四半期でレビューする会議体（例：月例設備ミーティング）とセットにして初めて活きます。・改善の「トライ＆エラー」を数字で記録：対応時間や再発率の推移を追い、対策の有効性を数値で証明することで、説得力ある改善提案が可能になります。KPIは、ただの管理指標ではなく、「対応の質を言葉ではなく数字で説明できる」ツールです。テナントとの信頼構築にも大きく寄与します。 (5)スモールスタートでも十分効果が出る 「設備対応の見える化」というと、どうしても大規模物件や大手企業向けの話と思われがちですが、小規模な築古ビルにおいても、工夫次第で現実的な形で取り組むことが可能です。むしろ、複雑なシステム導入に頼らず、できるところから一歩ずつ始める“スモールスタート”のアプローチが、かえって効果的なケースもあります。初歩的な見える化：Excel＋クラウド共有から始める現場の状況を無理なく整理し、情報共有を進めるだけでも、対応スピードや精度が変わってきます。いきなりCMMSなどの専用システムを導入するのは難しいという前提に立ちつつも、以下のような身近なツールを活用する方法で、徐々に“見える化”の基盤をつくっていくことが可能です。・Excelのインシデント台帳（クラウド共有）　発生日時・場所・内容・担当者・対応履歴などを一覧管理し、色分けやフィルターで進捗を視覚的に把握できます。・無料フォームツール（Google Form など）　スマートフォンから現場の不具合報告が簡単に送信でき、自動的に記録が蓄積されます。現場報告の“取りこぼし”を防ぐ仕組みです。・進捗管理ツール（Google Sheets連携やNotionなど）　インシデントごとに「未対応→対応中→完了」といった進行状況を一覧表示し、対応漏れや遅れを可視化できます。このような方法であれば、特別なIT知識やコストをかけずに、「今、何が起きていて、誰がどう対応しているのか」が見える状態を作り出すことができます。小さな成功体験が次のステップを後押しするこうした簡易的な仕組みでも、「トラブル対応の抜け漏れが減った」「過去の履歴がすぐに確認できた」など、小さな改善効果が実感できるようになると、次の一歩への説得力も自然に高まっていきます。将来的には、・クラウド型CMMSの導入・一部設備へのIoTセンサーの後付け設置・インシデント管理ツールの導入による自動化・通知連携といった施策も検討しうるかもしれませんが、そうした取り組みも“いきなり導入するもの”ではなく、「まずは現場で感じた不便を少しずつ解消していく中で、必要性が高まっていくもの」と捉えるのが現実的だと思われます。 まとめ：いまできる見える化を、いまできる形で 原因究明や進捗管理の“見える化”は、単に作業を整理するだけではなく、・初動対応の精度向上・対応履歴の蓄積・情報共有の効率化といった、クレーム対応の「質」を着実に向上させる土台になります。当社としても、現時点で特別なシステムを導入しているわけではありませんが、こうした取り組みは今後の管理業務の効率化や信頼構築の観点からも、段階的に考えていくべきテーマのひとつと捉えています。まずはできる範囲で、「現場で起きていることを、関係者全員が同じ視点で把握できる仕組み」づくりから始めることが、築古ビル管理における“持続的な対応力”の土台になります。 3.テナント・コミュニケーション3ステップ 設備クレーム対応において、技術的な処置と同等、あるいはそれ以上に重要なのが「テナントとの丁寧で途切れないコミュニケーション」です。とくに築古オフィスビルでは、「不具合そのもの」よりも「説明不足」や「対応の見通しが見えないこと」への不満が、テナントのストレスや退去検討の引き金になりやすい傾向があります。ここでは、設備トラブル発生から対応完了まで、信頼関係を維持・強化するための「連絡・進捗・報告」の３ステップを、実例を交えて詳しく解説します。 (1)初動連絡：一次報告フォーマットと連絡チャネルを整備する テナントから設備不具合の連絡が入った際、初動での「スピード」と「誠意」が信頼構築の鍵です。初動連絡のポイント：●“いつ報告するか”を先に伝える初動対応：「ご連絡ありがとうございます。すぐに状況を確認し、〇時までに改めてご報告いたします」と伝えることで、安心感を提供します。●一次報告テンプレートを活用：・不具合内容（例：空調が効かない）・発生日時／場所（例：5階テナントA、会議室）・管理会社側の対応予定（例：業者に依頼済み、到着は○時予定）・次回の報告予定時刻（例：○時に改めて進捗を連絡）●連絡チャネルを明確に：原則電話→要点をメールで補足。実例：あるビルで「エアコンが効かない」との連絡を受けた際、管理担当者はまずテナントに謝意を示し、5分以内に現地へ向かう旨を伝達。現場状況確認後、「専門業者の手配が完了し、〇時に到着予定です」と伝えたことで、テナントは「ちゃんと動いてくれている」という安心感を得て、以後のやり取りもスムーズになりました。 (2)進捗共有：復旧ETA(Estimated Time of Arrival)と代替策をセットで提示する 初動対応の次に重要なのが、修理・復旧までの「時間的見通し（ETA）」と「仮措置」の提示です。進捗共有の要点：●復旧までの目安時間（ETA）を明示「コンプレッサーの在庫確認中です。復旧は明日午前を見込んでいます」など、できるだけ正確な見通しを提示。●代替策を案内例：「冷房が効かない間は、ポータブル冷風機を貸し出しします」「エレベーター停止中は非常階段をご利用ください」●継続報告の約束と実行見通しがずれることもあるため、「〇日〇時に再度進捗をご報告します」と事前に約束し、必ず守る。実例：エレベーターが制御装置の不具合で一時停止した際、管理会社は掲示物で「復旧予定：◯日」「業者手配済／原因調査中」と状況を共有。さらに全テナントへメール配信で同内容を通知。代替手段として非常階段の使用を促し、テナントの不満拡大を防ぎました。 (3)事後報告：再発防止策＋写真付き完了報告で信頼を確保する トラブルが解決した後も、「ちゃんと直ったこと」「今後どうするか」をきちんと説明することが、テナントの信頼維持につながります。完了報告の鉄則：●その場での報告＋書面のダブル対応テナントが現場にいれば口頭＋動作確認、いなければメールで報告と写真を添付。●再発防止への取り組みも併記例：「今回故障した冷却ファンは交換済みです。同系統の部品も点検対象に追加します」●ヒアリングとフィードバック活用トラブル対応について、テナントからの声を聞き、改善策を内部にフィードバックして次に活かす。実例：空調の故障対応で、交換部品の到着と取り付け完了後、「原因は劣化によるコンプレッサー故障で、同形式の部品も追加点検します」と報告。完了報告には施工中・完了後の写真を添え、「設備管理を強化して再発を防止する姿勢」が伝わったことで、クレームどころか「丁寧に対応してくれてよかった」という声がテナント側から寄せられました。 (4)テナント対応の実例：連絡受付～進捗報告～完了報告までの一連フロー ▼10:00 テナントから連絡：「5階の会議室の空調が効かない」▼10:02 管理スタッフが折り返し：「現地確認に向かいます」▼10:10 状況確認→応急対応：電源再起動／異常継続▼10:20 専門業者を手配→ETAをテナントに伝達（13:00到着予定）▼11:00 中間報告：「まだ業者到着前ですが、念のため仮設冷風機を設置しました」▼13:30 業者到着→調査・修理開始▼15:30 修理完了→テナントに報告／現場立ち会いで確認▼16:00 写真付き報告書をメール送信／再発防止策と点検強化予定を添えるこのように、対応の流れを時間軸で追いながら、進捗とコミュニケーションの両面を記録・共有しておくことで、管理品質の可視化にもつながります。 まとめ：クレーム対応は「説明力」がすべてを左右する 設備トラブル対応の良し悪しは、「技術力」だけで決まりません。むしろテナントが重視するのは、「不具合時にどれだけ迅速かつ誠実に状況を伝えてくれたか」という説明対応の質です。3ステップ:①初動の迅速な一次連絡②進捗の定期報告と見通しの共有③完了報告と再発防止の姿勢を徹底することで、トラブルを「信頼強化のチャンス」に変えることも可能です。次章では、こうした対応プロセスをさらに強化するために必要な、「応急処置」と「恒久改修」の線引きとその実務判断について、費用対効果の視点から掘り下げていきます。 4.応急処置vs.恒久改修　費用対効果の見極め 築古オフィスビルで設備トラブルが発生したとき、現場が最も悩むのが「応急処置でしのぐか」「恒久的に設備更新するか」という判断です。対応が早ければテナントの安心感を維持できますが、費用や時間をかけすぎると収支に響く。逆に、目先のコストを抑える応急対応だけで済ませてしまうと、将来的により大きなリスクを招くこともあります。ここでは、応急処置と恒久改修の費用対効果をどう見極めるかについて、判断軸・実例・効果測定の観点から解説していきます。 (1)応急処置とは：「今をしのぐ」ための短期対応 応急処置とは、緊急事態をその場で制御・緩和するための一時的な暫定対応です。例えば…・漏水箇所にタオルや防水テープを巻いて止水・故障したポンプを叩いて再起動させる・停止中の空調代替としてスポットクーラーを仮設置するといった、技術的に根本解決には至らないが、その場の影響を抑える手段です。●応急処置の利点・対応までの時間が短い・低コストで済む（業者を呼ばずに自社対応できることも）・被害拡大を防げる●限界とリスク・再発リスクを残す（真因が未解決）・設備へのダメージを悪化させる可能性あり・結果的に“場当たり対応”の繰り返しとなり、コストが累積する応急処置は「やむを得ないときの初動対応」として有効ですが、「それで済ます」ことが目的化してはいけません。 (2)恒久改修とは：「再発を防ぐ」ための中長期投資 恒久改修とは、老朽化・故障した部品や設備を根本から修繕・更新する対応です。一時的な処置ではなく、「この問題を今後起こさないためにどうするか」という視点で投資判断を行います。恒久改修のメリット・設備寿命の延長と機能回復・トラブルの再発防止、管理コストの平準化・テナントの信頼向上と空室リスクの低減ハードル・初期費用が大きい（数十万円〜数百万円）・工事日程やテナント調整が必要・一時的にテナント業務に影響が出ることもある恒久改修を決断するには、中長期の損得を冷静に見積もる視点＝ライフ・サイクル・コスト（LCC）が求められます。 (3)ケーススタディ：高圧受電設備の故障と費用対効果 実際の現場から学ぶべき事例です。事例概要：築35年のオフィスビルにて、キュービクル（高圧受電設備）が経年劣化。定期点検で「更新を推奨」とされたが、オーナーが予算難を理由に見送り。→その夏、猛暑日に過熱で絶縁破壊→全館停電・緊急改修→復旧まで3日間。テナントへの損害補償、工事の緊急対応費用、ビル管理会社の信用失墜…。事例比較：事後vs.事前の費用差（数字は例示） 項目予防的改修（事前）緊急対応（事後）機器更新費用約250万円約300万円（緊急手配＋休日施工)テナント補償0円約180万円空室リスクなし1社が退去検討に発展評判・信頼維持口コミ・レビューで悪化 →結果的に、事前対応の方がトータルで安価かつ信頼維持にもつながったという典型事例です。 (4)応急vs恒久の判断基準チェックリスト 設備トラブル発生時、「今どうするか」「次にどう備えるか」を判断する際には、以下の軸で費用対効果を見極めます。 判断軸応急処置が適すケース恒久改修が必要なケース安全性人命に関わらない/火災リスクなし漏電・閉込め事故などリスクがある業務影響範囲一部のみ全館空調、昇降機、共用給排水など再発可能性確率が低いor原因不明過去にも同様トラブルが起きているコスト/時間低コストかつ短時間で対応可能コスト長期的に見るとコスト安になる見込みあり設備寿命寿命内or一時的なトラブル耐用年数を大幅に超過、部品入手困難 ※「応急→恒久へ」の段階的対応も現実的な選択肢です。 (5)築古オフィスビル特有の注意点：部材入手・法適合性 築30年以上の物件では、「恒久改修がしたくてもすぐにはできない」という実務的なハードルも存在します。部材の生産終了：古い昇降機の制御基板や冷凍機の部品が製造中止法改正への対応：改修時に建築基準法や消防法の最新基準に適合させる必要が出てくる（付帯コスト増）工事スペースの不足：改修時の搬入経路・作業スペースが確保できない→これらを事前に確認・整理しておくことで、「やるべきときに、できない」という事態を防ぐことができます。 (6)効果測定とオーナーへの説明 恒久改修はオーナーにとって資本的支出となるため、効果を「数字」で示すことが次の意思決定を促します。効果の可視化例：「老朽ポンプを更新後、漏水ゼロを12か月連続で維持」「空調更新により年間電気代を△△万円削減」「トラブル件数が前年比−80%」「苦情件数ゼロ継続中」こうしたKPIをレポートや写真付き報告書で提示することで、オーナーも納得感を持って次の更新を判断できます。 まとめ：「今だけ」か、「将来まで」かの判断を仕組み化する 応急処置は現場対応として不可欠ですが、それが目的化されると危険です。一方、恒久改修はコストも手間もかかりますが、長期的には安心・信頼・収益性を高めるための“投資”です。✔応急か恒久かを「属人的判断」ではなく「判断フレーム」で整理する✔設備の状態を台帳・履歴で管理し、適切な更新タイミングを見極める✔更新効果をKPIで見える化し、次のアクションにつなげるここまでの前編では、築古オフィスビルにおける設備クレーム対応の基本的な視点や、初動対応・原因究明・応急処置と恒久対策の見極めについて整理してきました。後編では、こうした対応力をさらに実務として定着させていくために、「外注先とのマネジメントと責任分界点の整理」を皮切りに、予防保全、情報共有、マニュアル整備までを中長期視点で解説していきます。引き続き、後編もぜひご覧ください。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2025年12月15日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの飯野です。この記事は「既存賃貸オフィスビルのエレベーター改修と混雑緩和の現実的対応」のタイトルで、2025年12月11日に執筆しています。少しでも、皆様に新たな気づきをもたらして、お役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願いいたします。 目次はじめに1．エレベーターの台数が「待ち時間」を決める2．エレベーター改修・性能アップ時に考慮すべきポイント（既存の中型オフィスビルにおける現実的対応）3．朝のラッシュを緩和するための工夫と具体的な事例（中型オフィスビル向け実務対応）4．築古・賃貸オフィスビルのエレベーター改修の実務ポイント5．まとめ―現実的なエレベーター問題解決への提言 はじめに ― 朝、ロビーに溜まる“静かな行列”から 午前8時15分。ビルのガラス張りのエントランスを抜けると、コーヒー片手にスマートフォンをのぞき込む人々が、まるで無言のラリーのようにエレベーターホールへ吸い込まれていきます。だが、ホールに入った瞬間に足は止まり、視線は一斉に天井のランプへ――「▲」「▼」の小さな矢印が、いっこうに自分の番を示さない。ロビーはざわめくでもなく、しかし確実に“溜まって”いく。気づけば背後には十数人、列の最後尾は建物の出入口の自動ドア付近にまで延び、エスプレッソの香りよりも“間に合うか”という焦りの気配が濃くなっていきます。このコラムでは、こうした朝のエレベーター混雑を解決するための実務的なポイントを、エレベーター工学の基礎ロジックと管理現場の視点を交えて整理します。朝一番、ロビーに漂うあの“静かな行列”を少しでも短くするヒントを、ぜひ持ち帰っていただければ幸いです。 1．エレベーターの台数が「待ち時間」を決める （1）賃貸オフィスのモデルケース 今回のコラムでは、ある典型的な賃貸オフィスビルをイメージしながら考えてみます。ビルは都内によくある地上8階建て、オフィスが入っているのは2階から8階までの7フロア。1フロアあたりの面積は約100坪（実際にデスクを並べてオフィスとして使えるスペースはおよそ80坪）。一般的に、オフィスでは一人当たり3坪程度のスペースを要しますから、1フロアあたり約27名が働いている計算になり、7フロアを合計すると約190名。この190名が朝の8時から9時までの間に一斉に出勤すると考えると、その1時間はビルにとって最も「渋滞」が起きやすい時間帯ということになります。さて、ここで気になるのは、エレベーターの待ち時間です。 （2）エレベーターの待ち時間の計算 朝8時台のオフィスビル。たった1時間の間に、190人近い人々が次々とエレベーターに乗って自分の職場へ向かいます。仮にエレベーター1台が往復（ラウンドトリップ）する時間を80秒、実際に乗れる人数を約10人としましょう。ここで、エレベーターが1台しかなかったら、どうなるでしょうか？190人を運ぶには約19往復が必要になります。単純に計算すると、80秒×19往復＝1,520秒、つまり約25分もの時間がかかってしまいます。待つ側にとってはとても長い時間です。平均待ち時間は約40秒と理論的には短く聞こえますが、これは理論上の話。現実には、エレベーターホールには「行列」が発生し、利用者にストレスが蓄積されてしまいます。では、エレベーターを2台に増やすとどうでしょうか？2台運用の場合、1往復で合計20人を運べるため、必要な往復回数は約10回。所要時間は10回×80秒＝800秒（約13分20秒）となり、1台運用時の半分程度に短縮されます。平均待ち時間も約20秒へと改善されますが、こちらもまた理論上の数字。現実には、タイミングのずれや途中階での停止回数が増えることで若干の遅延が発生し、感覚的にはもう少し長く感じるでしょう。こうしてみると、100人を超える規模になると、エレベーター1台で朝のラッシュを捌くのは現実的ではありません。150人を超えるような規模では、間違いなく2台配置が推奨されます。しかし、ここで忘れてはならないのが、「本当にエレベーターを増やすだけで解決できるのか？」という問いです。また、ビルの階数が8階程度の場合、実はエレベーターの速度を単純に上げたところで、劇的な改善は望めないという現実があります。エレベーターに乗り込む時間、ドアの開閉、各階での停車時間、加速・減速にかかる時間が速度よりも大きな影響を与えているからです。つまり、朝の混雑を解消し、より快適にエレベーターを使えるようにするには、エレベーター自体の台数を増やすのは無理として、エレベーターの速度を上げることの効果が望めないとして、「制御システム」や「乗降効率」、さらに「エレベーターをどの階に待機させるか」といった運用面での工夫が必要になるのです。では具体的に、どのような工夫や改修が有効なのか――次章では、エレベーターの性能アップを考える上での実務的なポイントを掘り下げて解説していきます。 2．エレベーター改修・性能アップ時に考慮すべきポイント（既存の中型オフィスビルにおける現実的対応） 前章までで触れたように、既存の中型賃貸オフィスビルでは、エレベーターを増設したり、昇降路のサイズ自体を変更したりするような大規模な改修は、構造上またコスト的にも現実的ではありません。ここでは、フロア約100坪・地上8階建てでエレベーターが2台設置された既存ビルを想定し、実務上可能で現実的な改修のポイントを整理します。 （1）制御システムの更新（最新の「群管理制御」へ） 築20～30年以上の中型オフィスビルでよく見られるのが、「セレクティブ・コレクティブ制御」と呼ばれる旧式のエレベーター制御方式です。これは単純に各階の行先ボタンが押された順に止まる方式のため、効率的な運行が難しく、待ち時間が長くなる原因となります。近年、中型オフィスビルの改修事例で現実的かつ効果が高いとされるのは「群管理制御」の導入です。エレベーター2台でも群管理制御を適用すれば、ピーク時間帯にそれぞれのエレベーターが異なるフロアに効率よく分散して運行できるため、待ち時間を実質的に短縮できます。※一方で「行先予告方式」や「AIディスパッチ制御」は、エレベーター台数が4～5台以上ある大型ビル向けであり、2台程度の中型オフィスビルでは導入効果が限定的であるため、推奨されません。 （2）エレベーター内装リニューアルによる心理的快適性の向上 エレベーターの速度や物理的な乗降効率を大幅に改善することが難しい中型オフィスビルでは、内装や照明、操作パネルの改善が現実的で有効な対策です。例えば、暗い蛍光灯を明るいLED照明に変えるだけでも、乗車中の心理的ストレスが軽減され、体感待ち時間が短縮されるという効果があります。また、古いボタン式の操作パネルをタッチパネル式の見やすいタイプに変更することで、使いやすさや快適性も向上します。こうした内装の小規模改修は比較的低コストで実現可能であり、テナントの満足度向上にも効果的です。 （3）待機階設定や運行最適化の柔軟な調整 エレベーターが2台ある場合、ピーク時間帯や曜日ごとの利用状況を分析して待機階を柔軟に設定することも有効な改善策です。例えば、朝のピーク時は2台とも1階で待機させる一方、昼間の使用頻度が高い中間階に1台を常時待機させるなど、細かな運用調整で待ち時間の短縮を図ることができます。ただし、古いタイプの制御盤ではこうした細かな調整が難しい場合があります。制御盤更新のタイミングで、柔軟な待機階設定が可能な最新の制御装置への更新を検討するのが現実的です。 （4）速度アップの改修は実務上非現実的 8階建て程度の低層・中型オフィスビルでは、エレベーターの速度を上げても実際の待ち時間短縮にはほぼ効果がありません。加速・減速にかかる時間や各階停止時のドア開閉時間のほうが影響が大きいためです。速度アップを目的としたモーターや巻上機の全面交換は、費用が高額になる一方で、実質的な効果が限定的であるため、費用対効果の面から実務的には推奨できません。設備の老朽化が進んでいる場合には、静音化や省エネ化を目的として最新の機器に交換することは検討に値します。 3．朝のラッシュを緩和するための工夫と具体的な事例（中型オフィスビル向け実務対応） これまで、エレベーターの設備改修や性能向上のポイントについて整理してきましたが、設備自体を変更するには時間もコストも相応にかかります。そこで、既存設備を活用しながら、すぐに取り組める運用面での改善について具体的な事例とともに解説します。 （1）時間帯に合わせた柔軟な運行設定 中型オフィスビルでの混雑緩和に最も有効なのが、エレベーターの運行パターンを時間帯や利用状況に応じて調整することです。特に朝のピーク時には、2台のエレベーターを1階に待機させることで効率的な人員輸送が可能になります。一方、昼休みや帰宅時など利用が偏る時間帯は、1台を上層階や中間階に待機させることで、待ち時間の短縮が期待できます。実際に、東京都内のあるオフィスビル（フロア100坪程度・エレベーター2台）では、ピーク時に待機階設定を変更するだけで朝の待ち時間が体感で20～30％程度短縮したという実績があります。 （2）低層階利用者への階段利用促進 特に朝のピーク時、2階や3階などの低層階勤務の方はエレベーター利用を控え、階段の積極的な利用を促す取り組みが効果的です。階段を明るく整備し、誘導サインを見やすく設置することで、自主的な階段利用が促進されます。実際に、中央区にある中型オフィスビルで低層階（2～3階）の利用者に対して階段利用を推奨する取り組みを行ったところ、ピーク時のエレベーター利用者が約20％減少し、上層階の利用者からも待ち時間短縮の実感が報告されています。 （3）テナント企業への時差出勤推奨 朝のラッシュの根本的な緩和策として最も効果的なのが、テナント企業と連携した「時差出勤」の導入です。始業時刻を15分～30分ずらすだけでも、ピーク時のエレベーター混雑は大幅に軽減されます。ある東京都心の中型賃貸オフィスビルでは、テナント企業に働きかけ、社員の出社時間を複数パターンに分散させました。その結果、エレベーター待ちがほぼ解消され、ビル内の快適性も向上しました。ビル管理会社がテナントと積極的にコミュニケーションをとることで、こうした施策の実現可能性は高まります。 （4）待ち時間情報の伝え方に関する考え方と配慮 完全な混雑解消が難しい場面では、「あとどのくらいでエレベーターが来るのか」が分かるだけでも、心理的なストレスが軽減されるという利用者の声があります。たとえば、到着予測や混雑状況などの情報を、必要に応じてさりげなく提示する工夫は一つの選択肢となり得ます。ただし、エレベーターホール周辺は来訪者の目にも触れやすく、空間の印象を左右する場所でもあります。情報提供の仕方には、美観やブランドイメージへの配慮が求められます。表示を最小限にとどめる、もしくはバックヤードや社内イントラネットなど視覚的ノイズを抑えた形での案内を検討するなど、設置方法や媒体の選定には慎重な判断が必要です。実際に、東京都内のある中型オフィスビルでは、表示を必要最小限のサインにとどめることで、「過剰な演出感を避けつつ利便性は確保できた」という好意的な評価も得られています。 4．築古・賃貸オフィスビルのエレベーター改修の実務ポイント 一般的に、竣工から20年、30年を経過した築古・賃貸オフィスビルでは、エレベーター設備の老朽化が目立ち、機器故障のリスクが高まるとともに運行効率も低下しています。そのため、一定期間ごとにエレベーターの性能を維持するための計画的な改修を検討する必要が出てきます。ただ、実際に改修を検討する際には、費用や改修範囲、現実的な対応可能性など不安な点も多いでしょう。ここでは、実際の事例も踏まえ、既存中小規模のオフィスビルにおけるエレベーター改修の具体的な留意点と、現実的な改修手法を整理します。 （1）エレベーター改修で特に注意すべきポイント 築20～30年が経過したエレベーター改修にあたり特に留意すべき点は、以下の通りです。部品調達の難易度：竣工から一定期間経過すると、部品が製造終了していることが多く、故障が発生した際に修理部品の調達が難しくなります。特に制御装置や巻上機など重要部品は早めの交換を検討する必要があります。制御システムの老朽化：古い制御システムは効率が悪く、特に朝のピーク時などに待ち時間が大きくなる原因となります。新しい制御方式への更新で、運行効率の向上と安全性の確保が期待できます。法令や安全基準への適合性：建築基準法、消防法、昇降機の安全基準などは定期的に更新されます。改修時には、これら最新の規制や基準に適合するように検証し、必要な措置を行う必要があります。 （2）現実的なエレベーター改修の範囲と具体例 実際の中小規模オフィスビルにおけるエレベーター改修では、建物構造に大きな手を加えるのではなく、設備更新によって性能や快適性を向上させます。ここでは、エレベーターの設備更新は、「制御系」と「機械系」を主に対象としていますが、オーナーの希望、状態によっては、「内装（意匠）系」の改修も合わせて実施することがあります。① 制御系（制御盤・操作盤など）改修の中心となるのが制御系の更新です。築20年～30年のビルでは、旧式のセレクティブ・コレクティブ制御が使われていることが多く、これを最新の群管理制御に更新することで、朝のピーク時などの運行効率が大幅に向上します。制御盤を更新する際は、通常、エレベーター内の操作盤（カゴ内）や各階の呼び出しボタンなども一体で交換されます。更新により待ち時間の短縮、ドアの動作改善、停止精度の向上などが期待されます。② 機械系（モーター・巻上機・ドア装置など）制御系と並んで重要なのが、駆動装置やドア機構といった機械系の更新です。老朽化したモーターやドアの駆動部は、騒音・振動・故障の原因となることが多く、安全性と快適性の観点から更新が推奨されます。巻上機については、使用頻度や劣化状況を踏まえた個別判断となり、必ずしも更新が必要とは限りません。機器自体に問題がなければ、更新せず継続使用するケースもあります。③ 内装系（カゴ内の仕上げ・照明など）内装リニューアルは比較的低コストで実施でき、心理的な快適性やビル全体の印象改善に効果的です。照明をLEDに変更したり、カゴの床材・壁材を刷新することで、エレベーター利用時の印象が大きく変わります。また、こうした内装工事は必ずしもエレベーター専門業者に依頼する必要はなく、内装工事を扱う業者に分離発注することも可能です。費用対効果の高い改善ポイントとして、多くのビルで採用されています。※なお、昇降路の拡幅や扉の幅を広げるといった構造に関わる工事は、既存ビルではほぼ実施不可能であり、現実的な選択肢とは言えません。 （3）改修費用の概算（実際の事例） 改修費用は改修範囲や施工方式によって大きく変動しますが、以下は8〜10階建てクラスの中小規模ビル（エレベーター1台）における実際の費用感の目安です。・制御盤・モーター・ドア駆動部など主要機器の更新： 約700万円～1,000万円程度・巻上機も含めたフルセット更新＋エレベーターメーカーによるフルメンテナンス契約付き： 約1,500万円～2,000万円程度・内装リニューアル（照明・床・壁など）： 約30万円～50万円程度実例として、東京都内の築25年・10階建て賃貸オフィスビルで、制御盤とモーターの更新を行ったケースでは、改修費用は約800万円でした。 （4）エレベーターの方式と種類 中小規模の賃貸オフィスビルで主に採用されているエレベーター方式は以下の2種類です。ロープ式（巻上機式）エレベーター：最も一般的で、築20年以上のビルではほぼこの方式です。モーターと制御盤、巻上機の更新を中心とした改修を行います。油圧式エレベーター：低層（5階程度まで）の小規模ビルで採用されることがありますが、最近は運行効率やエネルギー効率の面で敬遠される傾向があります。改修の際はロープ式へ全面的に変更することもありますが、構造的制約と高額な費用から実務的には少数派です。 （５）まとめ――エレベーター改修は現実的な範囲で段階的に 築古・賃貸オフィスビルにおいては、「全ての改修を一度に完結させるのではなく、優先順位を付けて段階的に改修を進めること」が重要です。特に部品の調達難易度や安全性確保の観点から、制御盤や巻上機などの更新を優先し、内装リニューアルなどはテナント満足度向上やビル競争力向上に寄与するタイミングで実施するのが現実的でしょう。エレベーター改修は、設備投資効果を見極めながら現実的な範囲内で最大限の効果を引き出すことが、賃貸オフィスビルの競争力とテナント満足度向上に最も有効な方法です。 5．まとめ―現実的なエレベーター問題解決への提言 ここまでの章を通じて、低層・中規模の既存賃貸オフィスビルにおけるエレベーター問題の現状と、実務的かつ現実的な解決策について整理してきました。特に竣工から20～30年を経たビルでは、老朽化に伴う機器のトラブルや運行効率の低下が避けられない課題として浮上します。エレベーターの台数増設や昇降路の改修など構造的変更は、既存ビルでは実務的に非常に困難であることから、現実的には既存設備をいかに有効活用するかが鍵となります。具体的には、制御システムの更新や内装リニューアル、さらには運用の最適化（待機階設定やピーク時対応の改善）が有効な方法です。また、設備だけに依存するのではなく、時差出勤や階段利用推奨といったテナント企業と協力した運用改善も重要な取り組みです。こうした施策は、設備の改修に比べれば比較的低コストで実施可能であり、実際の混雑緩和にも大きく寄与します。最後に、エレベーターの改修において重要なのは「現実的な範囲内での段階的な取り組み」です。投資効果を最大化し、テナントの満足度向上とビル競争力の維持・向上につなげることが、オフィスビルオーナーや管理者にとっての最も実務的かつ効果的なアプローチと言えるでしょう。本コラムが、既存オフィスビルにおけるエレベーター課題の現実的な解決策を考えるヒントとなり、皆さまの実務の一助となれば幸いです。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2025年12月11日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの飯野です。この記事は「テナント満足度がぐんと上がる！賃貸オフィスビルの管理会社の神対応5選」のタイトルで、2025年12月5日に執筆しています。少しでも、皆様に新たな気づきをもたらして、お役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願いいたします。 目次 はじめに1. 待たせない！問い合わせへの“最速レスポンス”2. 問題解決が早い！トラブル時のスムーズな動き3. 担当が替わってもクオリティが揺れない――一貫品質を生む情報共有とバックアップ体制4. 必要以上に踏み込まない――ムダなコミュニケーションの排除5. 条件交渉の落としどころをスッと示す――余計なストレスを生まない調整力おわりに はじめに 賃貸オフィスの管理会社と聞くと、まずは日常的な業務を思い浮かべる人が多いだろう。例えば、定期清掃の手配や共用部の点検、書類のやり取りなど…。こういうルーティンワークがしっかりしていることは、ビルを運営する上で当たり前に重要なこと。でも、正直なところ「毎日の掃除が丁寧」「エレベーターの点検がキッチリ」くらいでは、テナントさんにとっては“これが決め手で契約する！”とまではいかないかもしれない。なぜなら、それらの日常的業務は“最低限クリアしていて当然”とみなされやすいからだ。ところが、大きな差が出る瞬間がある。それが「トラブル対応」だ。賃貸オフィスビル、特に築古のオフィスビルでは不意に問題が起きることが珍しくない。例えば、急な水漏れ、空調が壊れてスタッフの業務がストップ、隣室との騒音トラブル、あるいは契約内容や賃料をめぐるちょっとしたやりとり…。こうした「いつものことではないとき」にこそ、管理会社の真価が問われると言っても過言じゃない。しかも、単に「担当者が優秀だったからラッキー」で終わる話じゃない。その管理会社全体で仕組みやマニュアルが整備されていれば、担当が変わってもトラブルへの向き合い方がブレにくいし、進捗管理や報告もスムーズ。逆に、引き継ぎが行き届いていない会社だと、「担当が休みだから何もできない…」なんて待たされたり、同じ説明を何度も繰り返すハメになったりしがちだ。テナントの立場からすれば、長く安心して仕事を続けられるかどうかは、管理会社のこうした“対応力”に大きく左右される。普段は意識しない部分かもしれないけど、いざトラブルが起きたときに神がかった動きをしてくれる管理会社なら、「このビルならずっと入居していたい」と思うのも自然な流れだろう。そこで本コラムでは、テナント目線で「この管理会社、神対応すぎる…！」と思わず感謝したくなるような具体的ポイントを5つ挙げてみたい。あらゆるビジネスシーンで、日常対応がきちんとしていることはもちろん、決定的な場面で“さすが”と感じさせる要素とは何なのか。そして、それを実現するためには、管理会社としてどんな仕組みづくりや意識が必要なのか。いっしょに考えてみよう。この5つのポイントを押さえている管理会社は、ただ担当の「日々頑張ってます」って意気込みだけじゃなく、いつ誰が担当しても安定したサービスを提供してくれるはず。そういう会社こそ、ビルオーナーだけでなくテナントからも厚い信頼を得られるんじゃないかな。それでは早速、“賃貸オフィスの管理会社の神対応”を見ていこう。 1. 待たせない！問い合わせへの“最速レスポンス” 賃貸オフィスを利用するテナントにとって、問い合わせの“放置”ほどストレスになるものはない。ほんの小さな疑問や要望であっても、何の返事も来ない時間が長引くと、「ちゃんと届いているのか」「この管理会社、大丈夫なのか」と不安が募ってしまう。実際のトラブルであればなおさらで、特にオフィスの設備トラブルは日常業務に直結するため、一刻も早い対応を望むのが当然の心理だ。ここで管理会社が示すレスポンスの速度は、テナントから見た物件の評価を大きく左右する。素早い返信があるだけで「とりあえず状況は把握してくれているんだな」と安心でき、不安やイライラが和らぐ。少し風邪を引いたときにすぐ病院で診てもらえると安心するのと同じような感覚だ。 “あ、ちゃんと見てくれているんだ”という安心感 例えば、空調が止まってしまったとの連絡をテナントから受けたとしよう。猛暑の時期なら「このままでは仕事にならない」と切実な問題だ。そうしたとき、管理会社がすぐに「担当者に共有しました。何時頃までに対処法をお伝えします」と連絡を入れてくれるだけで、テナント側は「ひとまず任せれば大丈夫そうだ」と思える。もしこの第一声が数時間、あるいは翌日になってしまうと、それだけで不満が膨れ上がり、「いっそのこと、もう別のオフィスを検討しようか」といった話に進んでしまうこともあり得る。ここで効いているのは、受付完了の報告、次のアクションの提示、そして回答目安の明示という三つの要素がワンセットになっているという点だ。また、レスポンスの目安時間をあらかじめ決めておくことも有効だ。「営業時間内なら30分以内に返信」「夜間でも翌朝までに報告を入れる」など、明確なルールがあると担当者によって対応速度がブレにくい。こうしたルールが全社員に浸透していれば、担当が替わったとしてもテナントは同じ水準の迅速さを享受できる。 テナントの声：安心と信頼は“待たせない”から生まれる とあるテナントの例では、ちょっとした内装の不具合を問い合わせたところ、わずか15分後には「すぐ確認します。本日中に状況をお知らせしますね」と返信があり、その日のうちに、管理会社の社内営繕チームが対応しての修繕スケジュールまで決まったという。「大きな故障じゃないのに、こんなに早く動いてもらえるとは思わなかった。このビルに入居していて良かった」と言われると、管理会社としても喜びが大きいはずだ。もしこれが1日、2日と返信がなかったら、テナントの不満は募る一方。「やっぱり他の物件も検討したほうがいいかも」という感情を誘発するトリガーにもなる。実際の問題解決のスピードも重要だが、まずは“一言でも返事がある”という事実こそ、テナントにとって非常に大きな安心材料になる。 最速レスで見せる管理会社の“本気度” 問い合わせレスポンスの早さは、管理会社の「本気度」をダイレクトに伝える。テナントにしてみれば、「この会社は丁寧に扱ってくれているんだ」と感じられ、それが物件自体の評価にもつながる。特別なプレゼントや大規模なイベントを用意するより先に、まずは“すぐ返事をもらえる”ことが、最も分かりやすい神対応のひとつだ。 2. 問題解決が早い！トラブル時のスムーズな動き オフィスの利用中に起きるトラブルは、テナントにとってビジネス上の大きな痛手になりやすい。例えば、エアコンの故障や水漏れなどは、直接的に業務効率を落とすだけでなく、職場環境としての快適さを一気に損なうため、テナント社員のモチベーションや健康面にも関わってくる。そうした緊急性の高い問題が発生したとき、管理会社がいかに素早く動いて解決の段取りを組めるかどうかは、テナントにとって「このビルに長く居たいかどうか」を判断するうえで大きな要素となる。 「とにかく早くなんとかしてほしい」切迫感に応える 賃貸オフィス管理で最も喜ばれるシーンの一つが“トラブル対応の的確さ”だ。特にオフィスではクライアントとの打ち合わせや社員の作業環境に直結するため、一刻を争う場面が少なくない。例えば、猛暑の時期に空調が止まった場合、数時間も放置されればテナントは「もう仕事にならない」と切羽詰まった状態に陥ってしまう。このようなとき、“早さ”だけでなく“スムーズさ”が求められる。単に「業者に連絡しておきます」という返答で終わるのではなく、いつ業者が来るのか、作業はどれくらいの時間がかかるのか、費用はどの程度かかりそうかなど、テナントが知りたい情報を早めに伝えるのが理想だ。見通しが立つとテナントも落ち着いて対処できるため、余計な不安を抱えずに済む。 進捗連絡が要 問題解決の“早さ”を支えるのが、こまめな進捗連絡だ。管理会社が修繕業者を手配しても、テナントに何の情報も伝わらないまま放置されると、「今どんな状況なのか」「いつ作業が始まるのか」という疑問が膨らんでいく。この疑問こそがストレスや不安の原因になる。修理日や見積もりの結果、作業完了の目処など、小まめな報告があるだけで、テナント側は「動いてくれているんだな」と安心できる。たとえば、1日のうちに「午前中に見積もりを取りました」「夕方には業者が作業に伺えます」「作業完了は18時ごろで問題なさそうです」というように、都度タイミングを見てメールやショートメッセージで連絡が入るだけで、テナントの心証は大きく変わる。仮に修繕が翌日以降になるとしても、進捗が分かるため、「きっと大丈夫だろう」と前向きに捉えやすい。 緊急時の社内体制が強みになる トラブル対応において個人の力量も大切だが、それ以上に“社内体制”がしっかり組まれている管理会社は、担当者が変わっても対応品質が下がりにくい。緊急時の手配先リストや作業の優先度判定フロー、オーナーへの承認を素早く仰ぐためのルールなどが整備されていれば、誰が対応しても同等のスピードで動ける。こうした仕組みがない会社だと、担当者個人の経験に頼る部分が大きくなり、担当が不在だったり異動したりすると、途端に対応が遅れてしまうケースが少なくない。 テナントの声：ピンチを乗り越えた“安心”が長期入居の決め手に あるテナントは、契約直後の真夏に空調が止まり、業務がストップする非常事態に見舞われた。管理会社に連絡したところ、即座に修理業者を手配し、さらに「仮の冷風機を数台お持ちします」と提案があった。夕方までには空調が復旧し、翌日には通常業務を再開できたとのことだ。そのテナント曰く「ピンチのときに頼りになるのが本当の意味での良い管理会社。この体験があったからこそ、更新時も迷わず契約を続けると決めた」と語っていた。このエピソードは、トラブルを素早く解決するだけでなく、テナントが感じる不安を取り除く工夫（仮の冷房設備の貸し出しなど）を惜しまなかった点が評価を高めている。あくまでビジネスの場であるオフィスにおいて、“困ったときに助けてくれる”実感は、長期入居を後押しする最強の要因になり得る。 “速さ”と“丁寧さ”の両立こそ神対応の秘訣 トラブル時は慌ててしまい、対応の質が雑になりがちだが、ただ速いだけの“雑な対応”ではテナントの不安を解消できない可能性がある。逆に、あまりに丁寧すぎて時間がかかりすぎるのも良くない。最適解は、スピーディーに動きつつ、必要な情報をきちんとテナントに伝えること。修繕業者の手配やオーナーへの承認フローも手早く済ませ、進捗を連絡し、見込みが立ったらすぐ共有する。こうした“速さと丁寧さのバランス”を社内全体で維持できる会社は、テナントにとってはまさに“神対応”に映るはずだ。 3. 担当が替わってもクオリティが揺れない――一貫品質を生む情報共有とバックアップ体制 レスポンスが速く、トラブルにも強い――そこまでは合格点だとしても、担当者が替わった瞬間に対応の質がガタ落ちするようでは、テナントの信頼は長続きしない。総務担当が異動や退職で入れ替わるたびに、同じ説明を最初から繰り返させられたり、人によって回答内容や温度感がまったく違ったりする状況は、テナントにとって大きなストレスだ。長期入居を決めるうえで実は無視できないのが、サービスの“ブレなさ”である。 “説明のやり直し”という隠れコスト あるテナントは、契約から三年の間に管理会社の担当者が三回交代した。交代のたびに社内レイアウトや設備仕様を一から説明し直し、その都度「前の担当者には伝えてあったのに」という食い違いが発生。結果として問い合わせに要する時間が倍増し、「小さな要望を出すのも気が重い」という声が現場から上がったという。こうした“説明のやり直し”は目に見えないコストだが、積もり積もると「そろそろ別のビルを探したほうが効率的では？」という退去検討の火種になりやすい。 履歴共有・SOP・バックアップ――三つの土台が“ブレ”を消す そこで鍵になるのが、会社全体でサービス水準を平準化する仕組みだ。まず、問い合わせ履歴や工事履歴、契約条件などをクラウド上のデータベースに一元管理し、担当が交代しても“続き”から話を始められる状態をつくる。さらに、問い合わせを受けたあとの分類・優先度判定・標準回答例をSOP（標準業務手順書）として明文化しておけば、経験の浅いスタッフでも一定水準の応答が可能になる。そして決定打となるのがバックアップ担当の存在だ。主担当が休暇や出張、あるいは急病で不在になったとしても、副担当がフル権限で対応できる体制を整えておけば、「担当者が捕まらずレスが止まる」という“空白時間”をゼロにできる。テナント側にはあらかじめ「A が不在の際は B が窓口になります」と周知しておくと、不安感はさらに小さくなる。 担当三度交代でもストレスゼロだった事例 IT 企業 B 社（従業員 80 名）は、三年間で担当者が三回入れ替わった。ところが、問い合わせのたびに履歴シートが PDF で共有され、共用メール、社内ワークフローなどから過去のやり取りを検索できたため、新担当は初回の挨拶から具体的な提案を即座に行えた。さらに、主担当が急病で不在になった際も、当番制の窓口が30分以内に一次返信を入れたことで、業務はまったく止まらなかった。B 社の総務担当は「担当が替わるたびに話が早くなっているくらい。ここなら長く入居しても安心」と語っている。 “人”より“仕組み”で信頼を積み上げる 優秀な担当者は大きな財産だが、テナントが求めているのは「誰と話しても同じ品質」という安心感だ。履歴共有データベースで“説明のやり直し”をなくし、SOP で回答のムラをなくし、バックアップ担当でレスの空白をなくす。この三つが揃えば、担当者が何度替わろうともサービスの質は揺るがない。結果としてテナントは「ここなら長期契約を結んでもストレスが少ない」と感じ、更新や増床の相談を前向きに検討しやすくなる。速さと丁寧さに加えて、ブレない一貫品質。この三本柱がそろったとき、管理会社の対応はテナントから“神”と呼ばれる。 4. 必要以上に踏み込まない――ムダなコミュニケーションの排除 管理会社の対応を「神」と感じるポイントの一つに、“ちょうどいい距離感”を保ってくれるかどうかが挙げられる。確かにこまめな連絡や細やかなフォローは大切だが、テナントが望んでいないのに頻繁に雑談やイベントへの参加を求められると、逆に「面倒だ」と感じてしまうことがある。オフィスはビジネスの場なので、テナントは本来の業務に集中したい。それにもかかわらず、管理会社からやたらと訪問や電話が入り、「どうですか最近？」「今度こんな催しがありますがいかがですか？」と営業的なトークが続くとストレスが溜まってしまうケースもある。“コミュニケーションを取る”こと自体を目的化されると、テナントにとっては負担だ。 過不足ない連絡が実は“神対応”になる理由 ●テナントが求めるのは業務に支障のない環境オフィス利用者は自社のビジネスを回すことが最優先。もし管理会社とのやり取りが増えれば、そのぶん時間と手間を取られてしまう。だからこそ、“必要な連絡だけ”で事が済む仕組みがあると、テナントにはありがたい。●情報提供のスピード感と的確さが大事「修繕や点検のスケジュール」といった必要情報は、手短かつ正確に共有してくれる方がテナントも把握しやすい。冗長な説明や不必要な余談を挟まないだけで、コミュニケーションの効率がぐっと上がる。●イベントやキャンペーンの押し付けは敬遠されがち大規模物件での入居者交流会や、管理会社主催のセミナー等を喜ぶテナントもいるかもしれないが、強制参加や過度な勧誘があると、逆に辟易してしまう層も少なくない。告知をして必要な人だけ来てもらう程度のスタンスが、今の時代にはマッチしやすい。 仕組みで実現する“最小限のやり取り”の徹底 必要なときに必要な情報を渡す――これを実現するには、管理会社がマニュアル化やシステム化を図っていることが多い。（1）連絡フォーマット整備・修繕案内や点検スケジュールなど、定期的に発生する連絡事項については、テンプレート化されたメールで簡潔に案内する。・件名やタイトルだけで要点がわかるようにするなど、テナントの目線を意識していると「助かる」と言われることが多い。（2）問い合わせ履歴の一元管理・何度も担当が変わるたびに同じ説明を繰り返さなくて済むよう、テナントごとの問い合わせや過去のやり取り履歴を共有できるシステムを導入している場合がある。・これによって、テナントは不要なやり直し説明をしなくて済み、最小限の接触で問題が解決する。（3）個別の要望に柔軟対応・どうしても対面で話し合いが必要な案件以外は、メールでの連絡で済ませるなど、テナントの都合に合わせて選択肢を用意している。・無駄なアポ取りや営業は省かれ、“用件があるときだけ”で完結できる流れが確立されている。 テナントの声：ほどよい距離感が“オフィス環境の快適さ”につながる あるテナントは、以前入居していたビルで管理会社が頻繁に雑談を振ってきたり、イベントの誘いが相次いだりして、「業務中に対応するのが正直つらかった」と語っていた。移転先のビルでは定期報告や必要事項の案内が非常にシンプルで、「こちらが必要としている情報がパッと届くのでスムーズ」と評価しており、結果的に「仕事の邪魔をしない」という点に心地よさを感じているとのことだ。また別のテナントは、「内装変更の相談をしたときに管理会社と何度もやり取りする必要があるかと思ったら、メールでのやり取りで図面の確認や見積もり調整をさせてくれた。正直、そっちのほうが時短で助かった」と話している。管理会社と顔を合わせること自体が億劫なわけではなく、限られた時間で要点を押さえたいというのがテナントの本音なのだ。 “必要最小限”こそが神対応に映る理由 社交的なやり取りを一切しないわけではないが、テナントの立場からすれば「管理会社と仲良くする」ことより、「手間なく、問題なく、気持ちよくオフィスを使える」ことが最重要だ。過剰な営業や過度な接触はむしろ負担になるので、テナントが望むタイミング・望む方法でコミュニケーションを取れる体制を整えている管理会社は、自然と信頼度が上がり、“神対応”と評価される。結局のところ、テナントにとってはオフィスでの仕事がスムーズに進むかどうかが本質だ。管理会社がそこを理解し、必要な情報や連絡だけを的確に届けてくれるなら、それだけで「このビルを選んで良かった」という気持ちになるものだ。 5. 条件交渉の落としどころをスッと示す――余計なストレスを生まない調整力 賃貸オフィスにおいて、テナントと管理会社の間で最もギクシャクしやすいポイントの一つが、賃料や契約更新、さらには契約内容の微調整などの“条件交渉”だ。契約期間中でも、テナントの事情で「もう少し賃料を下げたい」「レイアウトを変更したい」といった要望が出ることがあるし、逆に管理会社（オーナーサイド）から「今年度から少し条件を見直したい」と提案するケースもある。こうした話し合いの場で、管理会社が「どう落としどころを示すか」は、テナントにとっては大きな関心事だ。 明快さがトラブルを防ぐ 契約や賃料など、お金や契約条件に関わる交渉ごとは、どうしても感情が入りやすい領域だ。テナントにとっては、事業コストに直結する話なので、不透明なまま管理会社がどんどん話を進めてしまうと「押し付けられている」と感じてしまうこともある。そこで管理会社が「この範囲までなら検討可能です」「ここからは正直、厳しいかもしれません」など、具体的なラインをハッキリと示してくれると、テナントは判断材料を得られる形になる。余計な駆け引きに時間を割くことなく、「それなら自社としてはここまで譲歩できます」と交渉の落としどころを探りやすい。 調整力＝余計なストレスを生まない心遣い 神対応と言われる管理会社の多くは、単に「NO」と突き返すだけでなく、できる範囲の代替案を示してくれたり、次のステップを明確に案内したりする。・具体的な調整案の提示例えば、賃料値下げの希望に対して「すぐには難しいですが、○年間以上の契約延長が前提ならオーナーも検討できる可能性があります」といった具合に条件付きで譲歩案を示す。テナント側も単なる「ダメ」ではなく「ならばこの路線で交渉しよう」という次の一手を打ちやすい。・判断期限やフローをセット「いつまでにオーナーへ提案し、いつ頃返答できるか」といったタイムラインを提示してくれるだけでも、テナントは「いつまで待てばいいのか」が分かり、イライラを感じずに済む。余計な催促や問い合わせが減るのは管理会社にとってもメリットだ。・調整の背景を簡潔に説明「老朽化した設備を補強するため、これだけのコストが必要で…」など、なぜ条件見直しが必要なのかを、できる範囲で素直に伝えるとテナントも理解しやすい。“根拠のある交渉”に感じられると、不満はだいぶ緩和される。 仕組みで支える“明快な交渉ルール” 賃料などの条件交渉は、担当者個人の交渉力に左右されがちなイメージがあるが、“神対応”を維持するには、会社としての仕組みやルールが欠かせない。オーナー側との調整に時間がかかる場合でも、どの段階でどんな稟議が必要かが明文化されていれば、テナントへの説明が早いし、「この条件ならすぐ承認が下りる」という枠が分かっていれば、話もスムーズに進む。また、契約更新などのタイミングでテナントへのアナウンスを早めに行う仕組みを作っている会社もある。「何カ月前からどんな書類を送って、どのようなヒアリングをして…」と一連の工程を定めておけば、互いにバタバタしないで済む。担当者任せにしていると、忙しさから後手に回ってしまい、テナントに「急に言われても困る」と反発を買う可能性が高まる。 テナントの声：短時間で結論が出ると仕事が捗る あるテナントは「前に利用していたビルでは、契約更新の交渉で先方の言い分がフワッとしていて、『もう少し待ってほしい』を何度も繰り返された結果、1カ月以上引き延ばされた。仕事の見通しが立たなくて、本当に困った」と振り返る。今のビルでは更新時期が近づくと管理会社から早めの連絡が入り、「この時期に賃料の見直しが入る可能性があるので、事前にご相談しましょう」とスケジュールを共有してくれるという。「おかげで会社側の承認も取りやすく、更新のたびに無駄なストレスを感じずに済んでいる」とのことだ。 結果的に“神対応”と呼ばれるのは“先回りの配慮” 条件交渉というセンシティブなテーマであっても、明確なラインと次のステップを“先回りして提示”できる管理会社は、テナントからすれば「ここは仕事がしやすい」と感じられる。何も言わずにただ“突き返す”のではなく、「ここで折り合えれば前向きに進められる」と分かりやすい示唆をすることが、余計な摩擦を防ぎ、長期にわたる円満な関係を築くポイントでもある。交渉のうまさは一種の“調整力”であり、裏ではオーナーとの利害やビルの運営方針など、さまざまな制約を抱えているはずだ。それでもテナントにとって「納得いく形」で提示できるかどうかは、管理会社がどれだけ仕組みを整備し、担当者だけに頼らない体制を築いているかにかかっている。結果として、このようなスマートな調整ができる会社は「神対応だ」と評されるのだ。 おわりに ここまで述べたように、テナントが「神対応」と感じるポイントは、決して派手なサービスや派生的なイベントではない。むしろ、業務の根幹となる部分――問い合わせへのレスポンスやトラブル対応、費用の説明責任、コミュニケーションの適切な距離感、そして条件交渉の調整力――における丁寧さと的確さが評価を左右する。なぜこれが“神”と呼ばれるほど重要視されるのかを、もう少し掘り下げたい。まず、賃貸オフィスの世界ではテナントが入居を続けるかどうかが、ビルの資産価値や収益に直接影響を及ぼす。長期的に空室を出さず安定運営をするには、テナントが安心してビジネスを継続できる環境づくりが不可欠だ。その安心感を支えるのが管理会社の対応力であり、特に突発的な問題や費用負担が生じる際に“誠実さ”が問われる。結果的に、この誠実さが見える管理会社ほどテナントは「ここなら信用できる」と思い、退去リスクも下がる。もう一つ大事なのは、担当者個人のスキルに依存しない体制づくりである。優秀なスタッフが1人いるだけでは、休暇や異動でその人がいなくなった瞬間に品質が落ちてしまう恐れがある。それを防ぐには、日ごろから社内マニュアルや承認フロー、業務報告や問い合わせ対応の履歴管理などを整備し、「誰が担当しても同じ水準で」仕事が進む仕組みが必要だ。この基礎があれば、トラブルが起きたときもバタつかずに済むし、引き継ぎの際にテナントが同じことを何度も説明する負担を強いられることもなくなる。さらに、空気感や距離感も見逃せない。頻繁に顔を出して“親身に寄り添おう”とする管理会社が必ずしも好まれるとは限らない。テナントが一番望んでいるのは業務の円滑化であって、過剰なお世話や不必要な雑談ではない。だからこそ、「必要なときにすぐ動くけど、それ以外は邪魔をしない」ほど良い距離感が保たれると、テナントにとってはストレスが大きく減り、「この会社は信頼できる」と感じやすくなる。また、賃料や契約内容の交渉といったセンシティブな部分をスマートに処理できるかどうかも、テナント側の満足度を左右する重要な要素だ。仮に大幅な条件変更が難しくても、検討可能なラインを率直に示したり、必要に応じて代替案を用意して調整の道筋を示したりするだけで、相手に「自社のニーズに耳を傾けてくれている」と伝わり、余計な衝突を回避しやすい。こうした要素を総合すると、“神対応”とは単なる「親切」や「スピード」だけではなく、組織としての持続力ある対応、そしてテナントの立場を尊重する姿勢がいかに自然に発揮されるか、そこにかかっているといえる。日常業務からトラブル対応、契約交渉に至るまで、管理会社が一貫して“誠実さ”を保てば、テナントは「このビルに長く居たい」「ここでなら安心して業務に集中できる」という気持ちになる。その結果、ビル全体としての稼働率や収益面も安定し、オーナーにとってもプラスに働くわけだ。もし今、テナントとして「何だか問い合わせの対応が遅い」「費用の説明が不透明」「担当者が替わるたびに話がリセットされる」などの悩みを抱えているなら、今回取り上げた5つの視点をチェックポイントにしてみることをおすすめしたい。管理会社にとっても、こうした“当たり前のことを当たり前に”やれる仕組みづくりは、テナントとオーナーの両方を満足させる近道になるだろう。本コラムが、ビル管理会社とテナントのより良い関係構築に少しでも寄与できれば幸いだ。“神対応”を当たり前に実践できる管理会社が増えれば、賃貸オフィスビルの運営の質はさらに向上し、結果として東京全体のビジネス環境を底上げすることにもつながっていくはずだ。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2025年12月5日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの飯野です。この記事は「何もしていない賃貸オフィスビルの屋上に、何ができるか？─太陽光発電・緑化、および防水改修から考える都市の余白」のタイトルで、2025年12月3日に執筆しています。少しでも、皆様に新たな気づきをもたらして、お役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願い致いたします。 目次第1章：なぜ今、賃貸オフィスビルの屋上に目を向けるのか第2章：物理的制約と現実的なスペース感第3章：築古・中小規模オフィスビルの屋上は“発電所”になるのか？ 第4章：「屋上緑化」はロマンか実務か─築古・中小規模オフィスビルにおける屋上緑化の可能性と限界第5章：むしろ見直すべき「屋上防水改修」という実務課題──空間再生は“足元”から始まる第6章：ビル管理者だけが知る「屋上の風景」──誰も見ない場所にある、都市の静けさ第7章：まとめ──屋上は「活用する場所」なのか、「想像する場所」なのか 第1章：なぜ今、賃貸オフィスビルの屋上に目を向けるのか 都市における築30年超の中型賃貸オフィスビル。その屋上は、しばしば「活用されていない空間」として見過ごされている。屋外にありながら視界からは消えており、日常的な会話の中に上ることも少ない。テナントにとっては、上階にあってもアクセスのない“見えない場所”。オーナーや管理者にとっても、定期点検や電気検針のついでに立ち入る「管理の境界」にある場所だ。とはいえ、そうした場所だからこそ、ふとした瞬間に可能性が立ち現れることがある。賃貸オフィスビルの片隅でひっそりと咲く一鉢の草花、夜の静けさの中で見上げる高層ビルのシルエット、そして都市の喧騒から切り離された風の通り道──。屋上は使われていないがゆえに、ある種の余白を残している。そこに「何かできるのではないか？」という感覚を抱いた経験は、ビルオーナーや管理者の多くが一度は持っているのではないだろうか。しかし、屋上を活用するには、さまざまな“現実”が立ちはだかる。安全性や管理負荷、動線確保、構造的制約、コストの問題。だからこそ、このテーマは多くのビルで「アイデア止まり」のまま、棚上げされ続けてきた。特に、都心に多く存在する延床1,000㎡未満、築30年以上の中型ビルにおいては、共有部の再構築やデザイン刷新に比べ、屋上空間へのアプローチは後回しにされがちだ。それでも、ここにきて再び「屋上」に目を向ける理由がある。一つは、再生可能エネルギーの導入や都市緑化といった社会的要請が、かつてないほど現場レベルに浸透し始めていること。もう一つは、ビルの空室対策や維持管理の観点から、屋上という“余白”をどう扱うかが、資産価値の維持にも関わる問いとして浮上してきたことだ。本稿では、東京の築古・中型・賃貸オフィスビルにおける屋上空間の「現実と可能性」を多角的に検証する。収益化や福利厚生の視点ではなく、「使われていないこと」そのものに意味がある──そんな逆説的な視点も含め、屋上をめぐる“問い”を紐解いていく。 第2章：物理的制約と現実的なスペース感 屋上には可能性がある──そう直感したとしても、次の瞬間に浮かぶのは「実際、何ができるのか？」という現実的な疑問だ。特に、都心部に多く見られる延床1,000㎡未満の築古中型オフィスビルでは、屋上スペースの広さそのものが限定的であるうえに、構造的な制約、安全上の対応、他設備との兼ね合いといった“物理条件”が、活用の自由度を大きく左右する。たとえば、1フロア100㎡程度のオフィスビル。屋上もこれとほぼ同程度の面積となるが、実際にフラットで活用可能な面積は、その一部にすぎない。竣工当時から屋上には、空調の室外機や給排気ファン、昇降機の機械室、電気メーター、排水管、避雷針、避難用のタラップやハッチなど、さまざまなインフラ設備が集中しているからだ。特に80～90年代に建てられたビルでは、設備スペースの設計に余裕がなく、パーツ類が雑然と配置されていることも多い。仮に図面上「20㎡程度の空きスペースがある」とされていても、それが均質で、整った矩形の空間であることはほとんどない。実際には段差があったり、配管が通っていたり、隣接機器との距離が近すぎたりして、「物理的には空いているが、使い勝手は悪い」──そんな中途半端なスペースが多いのが現実である。さらに、そもそも屋上は「人が立ち入ることを前提としていない空間」として設計されているケースが多い。避難経路として屋上が使われることは稀であり、出入口もメンテナンス用の鉄扉やハッチのみ。外階段を上ってアクセスする構造や、屋内階段の最上段が施錠されているような構成が一般的だ。テナントの共用空間として使うには、安全性（手すり・滑り止め・転落防止柵など）、労災対策（点検時の立ち入り管理）、防犯管理（施錠・監視体制）など、複数の視点から運用ルールを再設計する必要が出てくる。加えて、屋上が「ビル所有者の手に完全に委ねられていない」ケースも少なくない。たとえば、高圧電力の受電設備が設置されている場合、それは電力会社が所有し、保守権限も電力会社側にある。また、携帯電話会社との基地局設置契約があるビルでは、一定範囲が専有スペースとして占有契約済みとなっており、他用途への転用は契約上制限されている。こうした専用設備が設置されている屋上では、物理的にも法的にも「自由に使える空間」はますます限られてくる。このように見てくると、屋上は「空いているから使える」とは簡単には言えない、“制約の集合体”ともいえる場所だ。しかし裏を返せば、だからこそ、「何もない場所」ではなく「設備の合間にある隙間」として、屋上を見直す視点が必要になる。全面的な改修や大胆なリノベーションではなく、“設備の隙間を縫うように”点的・局所的に空間を整える──。それこそが、築古中型オフィスビルにおける屋上活用のもっとも現実的で、はじめの一歩となるアプローチなのである。 第3章：築古・中小規模オフィスビルの屋上は“発電所”になるのか？ 導入節：なぜ今「屋上太陽光発電」なのか？ 築30年以上の中小規模オフィスビルの屋上に、あえて太陽光電池パネルを設置する価値はあるのか。これは、単なる「再生可能エネルギーの流行」に乗るかどうかという話ではありません。近年、ビルオーナーがこの問いに向き合う理由は明快です──電気料金の高騰です。東京電力管内でも、燃料価格高騰の影響を受けて2022〜23年にかけて業務用電力の単価は大きく上昇し、2024年以降は落ち着きつつあるものの、依然として高止まり・変動リスクが大きい状況が続いています。こうした背景のなか、屋上という空間を使って少しでも光熱費の軽減に役立てられないかという“逆転の発想”が注目されはじめています。加えて、東京都や国の補助金・支援制度が充実してきたことも、オーナー側の関心を後押ししています。「費用ゼロで始められるPPA（第三者所有）モデルなら、導入リスクは低いのでは？」といった期待も生まれています。しかしながら、築古オフィスビルにおける屋上太陽光発電の導入は、「制度とコストと構造」のすべてが噛み合わなければ成立しない、ハードルの高いプロジェクトでもあります。本章では、そうした現実を丁寧に整理しつつ、活用可能性を具体的に検討していきます。 節1：PPAモデルの基本構造と、なぜ「屋根貸し」が注目されているのか 築古の中小規模オフィスビルに太陽光発電を導入する際、最初に検討されるのが「PPA（Power Purchase Agreement：電力購入契約）モデル」です。これは、太陽光発電設備を第三者（PPA事業者）が所有・設置し、建物所有者や入居テナントがその電力を購入するという仕組みです。設備の初期費用をかけずに、屋上スペースを“貸す”だけで導入できることから、導入ハードルの低さが特徴です。なかでも注目されているのが、「屋根貸し型」PPAです。これは、建物所有者が屋上スペースをPPA事業者に貸し出し、発電された電力は第三者（電力会社や電力プール等）に売電されるというモデルです。建物側は、屋上の遊休スペースを活用することで少額の賃料収入（数千円～数万円／月）を得ることができます。また、自家消費型のPPA（共用部電力の代替）を選択する場合は、建物の電力契約を切り替えたり、分電盤の改修などが必要になることが多く、技術的・制度的ハードルが上がります。これに対し、屋根貸し型であれば、契約主体もPPA事業者で完結し、オーナー側の負担は最小限に抑えられます。ただし、こうしたモデルには当然限界もあります。たとえば、20㎡程度の発電面積では、十分な売電収入は期待できません。パネル1kWあたりの年間発電量は1,000kWh前後とされ、売電価格（FIT制度など）も年々下落しています。結果として、得られる屋根賃料も「副収入」と呼ぶにはごくわずかな規模にとどまります。また、売電による環境価値（再エネ証書等）は事業者側に帰属するため、ビル全体のESG評価や環境ブランディングに直結しにくいという点も理解しておく必要があります。つまり、「屋根を貸すだけだから簡単」とはいえ、得られるメリットも限定的。屋根貸しPPAは、“空いているよりはマシ”という発想に基づくものであり、事業性というより「余剰空間のマネタイズ手段」と位置付けるのが現実的です。 節2：東京都「再エネ電力利用拡大プログラム」の実務影響 築古中小規模オフィスビルでPPAモデルによる太陽光発電を導入するにあたり、2023年から東京都が展開している「再エネ電力利用拡大プログラム」は、注目すべき制度です。これは、再エネ設備を導入したい事業者（ビルオーナー等）と、PPA事業者とのマッチングを都が支援する仕組みで、中小規模オフィスビルにも開かれた「公共的なPPA仲介市場」のような役割を果たしています。この制度の特徴は、設置側（ビルオーナー）に対するハードルの低さです。たとえば、東京都は、PPA事業者との橋渡しだけでなく、補助金情報、設備の仕様標準、契約の留意点などをまとめたガイドラインを提供しており、PPA導入が初めての事業者でも検討が進めやすい環境が整えられています。実際に都の報告書でも、延床面積2,000㎡以下の中小オフィスビルでのPPA導入事例が紹介されるなど、「中規模以下の建物でも可能性がある」ことが明示されています。しかしながら、「制度がある＝導入できる」というわけではないのが現実です。たとえば以下のような“対象外になりやすい条件”を抱えている築古オフィスビルは少なくありません：・屋上の耐荷重が不明または不足している（古い建築基準による設計）・既存の防水層の状態が悪く、太陽光電池パネル設置に伴う保証切れリスクがある・電気契約が複雑（例：共用部とテナントで別契約）で、PPA電力の供給対象が明確にできない・建物所有者と利用者（テナント）が異なり、事業スキームを合意形成しづらいさらに、現場では消防法や建築基準法、設備点検の動線確保、避難経路の障害なども要チェック項目として浮上します。実務的には、PPA事業者との打ち合わせ前に「屋上の現況をきちんと把握しているか」が導入成否の鍵となる場面が多いのです。このように、東京都のプログラムは中小規模オフィスビルにとって有効な後押しになりますが、すべての物件が“乗れる列車”ではないことは押さえておくべきポイントです。制度の存在が即ち「簡単に導入できる」ことを意味するわけではなく、むしろ制度を最大限に活かすためには、物件の現況確認・図面の確認・電力契約の整理といった“地味な下準備”が不可欠だと言えるでしょう。 節3：「太陽光発電やるなら今」は本当か？ 補助金・制度の変化と注意点 「太陽光発電の導入は今がチャンス」といった声を耳にする機会が増えています。背景には、国や自治体による補助制度の充実や、再生可能エネルギーの社会的関心の高まりがあります。特に東京都や国のZEB（ネット・ゼロ・エネルギー・ビル）補助金は、初期費用のハードルを下げる有力な手段として注目されています。たとえば、東京都の再エネ・蓄エネ設備導入に関する補助制度（例：（公財）東京都環境公社〔クール・ネット東京〕が実施する「地産地消型再エネ・蓄エネ設備導入促進事業」等）では、導入スキームや要件によっては、PPAモデルの場合でも付帯設備（高効率パワーコンディショナー、蓄電池など）が補助対象となることがあります。あわせて、東京都が示す事業者登録や手続き支援の枠組みを活用することで、導入検討を進めやすくなるケースもあります。また、国によるZEB支援事業でも、一定の省エネ性能の達成を前提に補助が行われますが、補助率や対象範囲は公募区分や審査結果によって異なります。しかし一方で、これらの補助制度にはいくつかの注意点と限界が存在します。① 補助金の“要件の壁”制度によっては、以下のような厳格な条件が課されることがあります：・建物全体の断熱性能や気密性の確保（築古オフィスビルでは達成困難）・設備の仕様要件（最新型のパネルや高効率インバータの使用が前提）・長期の運用実績報告義務（5年〜10年分の実績提出など）・テナントを含むビル全体としての省エネ率目標の達成特に、築30年以上の中小規模オフィスビルでは、こうした要件を“物理的に満たせない”場合も多いため、「使えそうで使えない」補助制度があることに留意が必要です。② 申請の煩雑さとスケジュールの制約補助金を受け取るには、事業計画書の提出、現況写真や設計図面の添付、事後報告まで含めた煩雑な事務手続きが必要です。しかも、公募期間は年に1回、予算額の上限に達すれば早期終了という制度が多く、スケジュール管理を誤るとチャンスを逃すリスクもあります。③ 補助金に頼った投資判断の危うさ制度があるうちは導入メリットが見込めても、補助金はあくまで“政策の波”に左右される一時的な措置です。仮に導入から10年後に同様の制度がなくなっていた場合、交換や更新時の費用は全額自己負担となり、収支計画が狂う可能性もあります。特に、ZEB補助などは予算額や対象範囲の変動が激しく、「今年は対象、来年は対象外」といったケースも少なくありません。④ “制度ありき”ではなく、“条件整理ありき”つまり、制度は「追い風」であっても「船そのもの」ではありません。制度の有無で左右されない“導入の意義”や“建物に合った施策”の見極めが第一であるべきです。補助金は、すでに導入条件が整っているビルが“より効率よく始めるための支援策”と捉えるべきであり、制度ありきで不適合な建物に無理な導入を試みることは、かえって将来のリスクを高めかねません。このように、補助金・制度の存在はたしかに太陽光発電の導入の追い風ではありますが、それを「導入すべき絶対的根拠」として扱うのは危険です。むしろ、「制度があるからやる」のではなく、「やる理由が明確だから制度を活かす」という発想こそが、築古・中小規模オフィスビルにおける太陽光発電導入の現実的アプローチだと言えるでしょう。 節4：屋上構造と「防水」「耐荷重」の現実的なハードル 太陽光電池パネルは、導入すればすぐに「屋上が発電所になる」わけではありません。現実には、屋上という空間自体が、必ずしも太陽光発電設備を受け入れられる構造になっていないケースが多々あります。築30年超の中小規模オフィスビルにとって最大の障壁は、「耐荷重」と「防水性能」の2点です。① 想定荷重の限界：屋上に「載せられない」現実多くのビルは、屋上に人や設備を長時間載せることを想定していません。特に1981年以前の旧耐震基準下で建てられたビルでは、屋上スラブ（床）自体の設計荷重が小さいケースが多く、太陽光電池パネル架台＋パネル＋バラスト（重し）といった構造物の重量に耐えきれない可能性があります。標準的な太陽光電池パネル1枚（1.6㎡程度）でも約20kg。架台や安定用のバラストを含めると1㎡あたり40～60kgの荷重になるケースも。築古のビルでは、屋上の許容荷重が100kg/㎡未満という例もあり、設備配置には厳格な構造計算が求められます。そのため、「パネルを並べればOK」ではなく、「そもそも屋上に載せていいのか？」という段階からの検証が必要です。② 防水層の劣化と再施工リスク太陽光電池パネル架台は屋上スラブにアンカー（固定用の金具）を打つことが多く、その際に防水層を貫通するリスクがあります。これは築古オフィスビルにとって致命的な問題です。なぜなら、防水層は10～15年で改修が必要な設備であり、太陽光電池パネルを後から設置してしまうと、次回の防水改修工事時に設備の撤去・再設置コストが発生します。さらに、施工ミスや想定外の雨水侵入があった場合、漏水による内装被害・テナントトラブルにつながるリスクもあります。防水保証がついている場合でも、太陽光電池パネル設置が原因で防水層に手を加えた場合、その保証が失効する可能性もあるため注意が必要です。③ その他の物理的制限：避難経路、検針動線、点検スペース屋上は、電気設備や給排水設備、空調室外機など多くの機能が集まる場所でもあります。そのため、太陽光電池パネルを敷き詰めることは現実的ではなく、以下のような制約を考慮する必要があります：電気メーターの検針員が立ち入るルートの確保高圧受電設備や避雷針の定期点検スペースの確保防火・避難経路としての屋上動線の維持これらの「パネルが置けない場所」を差し引くと、実際に設置可能な面積は屋上面積の3～5割に留まるケースもあります。④ 屋上の“インフラとしての限界”を見極めるこうした制約を踏まえると、屋上は必ずしも自由に使える未利用空間ではないという現実が見えてきます。特に築古オフィスビルでは、以下のような前提で検討を進めることが重要です：太陽光電池パネルは“点的に”設置する（スカスカでも良い）バラスト方式など“載せるだけ”の非固定設置を優先する防水改修とセットで計画する（改修直後ならベスト）構造設計者による事前の荷重チェックは必須太陽光電池パネルの設置は、屋上という空間に「外部エネルギー装置」という異物を持ち込む行為であり、それゆえに慎重な構造的・設備的検討が不可欠です。可能性の芽は確かにありますが、その前に“屋上のキャパシティ”を正確に測ることが、導入の成否を分ける第一歩となります。 節5：電力契約と「共用部自家消費」実現の難しさ 太陽光電池パネルを設置しても、発電された電力を効率よく活用できなければ、ビルの経済的メリットは限定的です。特に築古の中小オフィスビルでは、「発電した電力をどう使うか」が実務的な壁になります。多くの場合、テナントが電力を個別契約しているため、共用部への自家消費という形でしか電力利用が成立しません。① オフィスビルの電力契約形態：共用部と専有部の分離一般的な賃貸オフィスビルでは、以下のように電力契約が分かれています：共用部（エレベーター、共用照明、空調など）：オーナー名義で電力会社と契約専有部（各テナントの照明・空調・PC等）：各テナントが個別に契約この契約構造の中で太陽光発電を導入する場合、発電した電気をどこに供給するかがポイントになります。もっとも簡単なのは、オーナー契約の共用部に供給して「電気料金削減」につなげる方法ですが、これではテナント側には直接のメリットが届かないという問題が生じます。② 共用部だけでは“消費しきれない”可能性も小規模ビルの共用部は、消費電力量が限られます。たとえば1フロア100坪未満、エレベーター1基、共用照明も少ないというビルでは、日中の消費電力が1日数kWh程度ということもありえます。一方、晴天時の太陽光電池パネル（例：20㎡で約3～4kW）では、1日20kWh前後を発電する可能性も。これにより、「発電量のほうが消費量を上回ってしまう」＝余剰電力が無駄になるという事態も起こりえます。この場合は系統連系（電力会社の電線に逆流させる仕組み）による売電が必要になりますが、売電単価は1kWhあたり10円未満（FIT後期）となることもあり、経済性は大きく下がります。③ 電力系統の整備・更新には費用がかかるもし万が一、共用部以外に電力を供給するとしたら、以下のような技術的整備が必要です：分電盤の改修：太陽光発電の電力を各回路に適切に流すための工事契約種別の見直し：高圧から低圧への切替や、PPA対応の契約設計売電メーター・逆潮流防止装置の設置これらはいずれも数十万円〜数百万円規模の追加費用が発生し、築古・中小規模オフィスビルでは費用対効果が見合わないと判断されることが多いポイントです。④ 一棟貸し vs フロア貸しでの対応の違い一棟貸しのオフィスであれば、電力契約も一括管理されているため、自家消費＋売電のスキームが比較的容易に設計できます。ところが、複数テナントが入居するフロア貸しのビルでは、電力契約の再編成には以下のような困難があります：契約主体の変更にテナントの同意が必要工事中の停電リスクや費用負担の所在が不明瞭管理会社・電力会社・施工業者の間で調整負担が大きい結果として、制度上はできても、実務上は困難という例が多く見られます。 節6：テナントは「太陽光発電付きビル」をどう見ているか？ 築古・中小規模オフィスビルにおける太陽光電池パネルの導入は、オーナー側の電気代削減や環境対応の意識向上につながる施策です。しかし、その意義がテナント側に届いているかというと、現場では必ずしも評価の対象になっていないという声も多く聞かれます。特に共用部電力としてしか活用されていないケースでは、「太陽光発電があることで、テナントにどんな利点があるのか？」という疑問が明確にされないまま、“付加価値”として機能していない現実があります。①「テナント評価」に繋がらない構造的理由賃貸オフィスビルでは、電力契約がテナントごとに分かれていることが一般的です。これにより、共用部の電気代が太陽光発電で安くなっても、専有部の契約とは関係がなく、テナントがその効果を体感できない仕組みになっています。さらに、売電益や電気代削減によってオーナー側が得られるメリットが、テナント側に還元される仕組みが存在しないことも、認識ギャップを広げています。② ESG配慮＝“伝え方次第”の価値環境対応型の不動産が、企業のイメージ戦略や広報活動に資することは間違いありません。しかし、築古中小規模オフィスビルの場合、ZEBやGRESBなどの制度に正式対応しているわけでもなく、「再生可能エネルギー活用中」と記載する以上のアピールが難しいという制約があります。だからこそ、「発電設備があること」自体よりも、それをどのように伝え、物語として構築できるかが重要になります。③ 「可視化」と「還元設計」がなければ、伝わらないこの取り組みの価値をテナントに届かせるには、次のような仕掛けが求められます：発電実績を見える化（例：共用部掲示板やWebでの発電グラフ掲示）共益費の一部還元（例：電気代削減分をテナント負担の一部に反映）環境貢献スコアのテナントへの配布、テナントのCSR報告書への掲載可能な文言の提供（例：CO₂削減量を企業CSRに活用）こうした「還元される設計」があって初めて、テナントの評価対象となるのです。 節7：「発電による収益化」は幻想か？事業モデルの現実 太陽光電池パネルの導入と聞くと、「屋上を活用して収益を生む」という言葉がセットで語られがちです。特に築古中小規模オフィスビルのオーナーにとっては、「空いている屋根をお金に換えられるなら、やらない手はない」と感じるかもしれません。しかし現実は、その期待に素直には応えてくれないのが実情です。① FIT制度の終焉と“売電神話”の変化かつては、固定価格買取制度（FIT）により、太陽光発電した電力を高値で電力会社に売ることで、導入コストを回収し、収益を上げるビジネスモデルが成立していました。事実、2012年頃には1kWhあたり40円近い売電価格も存在し、大型の太陽光発電設備で年間数百万円の収益を上げる例も珍しくありませんでした。しかし、現在のFIT買取価格は10円台まで下落しており、2025年以降はさらに下がる、あるいは買取対象から外れる可能性も出てきています。特に都市部の屋上にある20㎡程度の小規模設備では、仮にフル稼働しても月1万円に満たない収益しか見込めないケースが多いのです。② PPAモデルでも「実益」は限定的前節で触れたPPAモデル（第三者所有による無償設置）では、売電益の大部分は事業者側に帰属します。ビルオーナーに入る金額は、屋根貸し料として月数千円〜数万円程度。この金額が、点検・維持管理の手間、テナント調整の労力、屋上インフラの整備負担に見合うかと問われると、正直に言えば「収益化」と言えるほどのインパクトはないでしょう。とはいえ、空いている屋上をそのまま放置しておくよりは、「多少なりとも定期的な収入が入る」という点で、“何もしないよりはまし”という発想も成立します。③ 中小規模オフィスビルでは「コスト削減」こそ主目的にすべき小規模な築古オフィスビルの場合、パネル設置による電力自家消費に期待するより、共用部電気代の削減を目的とした導入のほうが現実的です。昇降機・共用照明・セキュリティ機器など、一定の電力を安定的に消費する共用部月々数万円規模の電気代に対して、太陽光発電で1〜2割でも賄えれば、年間で数十万円のコスト圧縮が可能このように、「発電で儲ける」のではなく、「使う電気を減らす」ことで間接的に収益性を高める方向に発想を転換すべきフェーズに来ています。④ 金銭的利益以外の“価値”に注目すべきただし、太陽光発電の導入によって得られる“価値”は、必ずしも売電益やコスト削減に限られません。ESG評価向上による投資家・テナントからの評価不動産ポートフォリオの「グリーン度」向上補助金・助成金の対象建物としての優位性中長期での資産価値の安定性（環境適応型建物としての耐性）つまり、発電によるキャッシュフローだけに注目すれば“幻想”かもしれませんが、トータルのビル価値に貢献する「戦略投資」と捉え直すとしたら、導入の意味はまったく変わってきます。結論：「屋上発電＝ビジネス」ではなく「資産のリスクヘッジ」として考える売電モデル全盛の時代は終わりました。今、築古・中小規模オフィスビルで太陽光発電を語るなら、「屋上で儲ける」というよりは、「将来の運営コスト上昇リスクを抑える」あるいは「環境適応による市場競争力を維持する」といった防御的・戦略的観点からの評価が求められます。発電はあくまで手段であり、ゴールは「このビルをどう持たせるか」。その問いに対するひとつの選択肢として、太陽光発電は現実解にもなり得るのです。 第4章：「屋上緑化」はロマンか実務か─築古・中小規模オフィスビルにおける屋上緑化の可能性と限界 導入節：なぜ今「屋上緑化」なのか？ 都市の中で失われてきた自然を、再び建物の上に取り戻す──。屋上緑化には、単なる“見た目の良さ”や“温熱効果”を超えた思想的な背景があります。特に築30年以上の中小オフィスビルにおいて、更新・再生のきっかけとして「屋上の緑」というテーマにどれだけ現実味があるのか。ここでは、その思想と制度、物理的制約、そして実務面での可能性を多角的に検証していきます。 節1：思想としての屋上緑化──フンデルトヴァッサー的発想とは？ オーストリアの芸術家、フリーデンスライヒ・フンデルトヴァッサーは、屋上緑化の思想的源流ともいえる存在です。彼は「建物を建てることは自然を奪うことだから、奪った分だけ自然を建物の上に返すべきだ」と提唱し、建築と自然の共生をアートの領域で体現しました。実際、彼が設計した「フンデルトヴァッサーハウス」（ウィーン）や「舞洲工場」（大阪）では、建物の屋上・壁面に植栽が施され、まるで森のような建築が実現しています。この発想は、「都市における緑の再生」だけでなく、人間の心の再生にもつながるという考えを内包しています。緑は単なる装飾ではなく、「自然との接続回路」であり、コンクリートに覆われた都市空間に小さな“呼吸の場”を与えるものなのです。築古オフィスビルであっても、たとえ小さなスペースであっても、この思想に倣った緑化が可能かどうか──それがこの章の出発点です。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　フンデルトヴァッサー（1928年～2000年）の屋上緑化のイメージ 節2：ESGと制度的な後押し──屋上緑化は“評価される”のか？ 近年のESG（環境・社会・ガバナンス）評価において、屋上緑化はEnvironment＝環境対応の一手段として注目されています。・緑化による温熱環境の改善（ヒートアイランド緩和）・生物多様性の保全（特に蝶や昆虫などの微小生態系）・雨水流出の抑制によるインフラ負荷軽減これらの効果は、SDGsの目標11「住み続けられるまちづくり」や13「気候変動に具体的な対策を」への貢献としても評価され、中小規模オフィスビルにとっては、直接関係ありませんが、GRESBなど不動産のサステナビリティ指標でも加点対象となっています。また、区市町村などの自治体では、「ヒートアイランド対策助成」などの補助制度が整備され、緑化にかかる初期費用の最大50%が補助される例もあります（例：千代田区ヒートアイランド対策助成）。ただしこれらの制度は、大規模新築ビルや開発案件に最適化された面もあり、築古中小規模オフィスビルでは条件が合致しないことも多い点に注意が必要です。 節3：小さな屋上、鉢植えから始まる“現実的緑化” 大規模な屋上庭園や芝生を敷き詰めるような緑化は、中小規模オフィスビルでは構造的にもコスト的にも非現実的です。しかし、それでも意味のある緑化は可能です。たとえば以下のような“小さな取り組み”が現実的です：耐荷重制限を超えない 軽量プランターによる鉢植え緑化常設構造物にせず、可搬式とすることで防水リスクを回避最小限の設備（例：ジョウロによる手灌水）で管理可能にこれにより得られる効果は意外に多く、屋上表面温度の低減 → 室内の温熱環境改善・省エネESG対応のアピール要素として外部発信が可能千代田区の例では、容量100リットル以上のプランター設置に最大50万円までの補助金が出る制度もあり、鉢植えレベルでも、一応は、“実務化”可能であることがわかります。 節4：防水・荷重・水回り──ビル設備としての現実的課題 一方で、屋上緑化には無視できない物理的・技術的ハードルがあります。防水層の劣化・根の侵入リスク：防根シートや保護層施工が必須荷重負担：土壌含水時には100kg/㎡以上に。古い躯体では荷重計算が不可欠排水・潅水インフラ：落ち葉によるドレン詰まり、夏場の水枯れリスク、給排水設備のコスト増これらは施工時の対策だけでなく、中長期の維持管理計画として組み込む必要があります。また、緑化設備は「建物本体」とは別に減価償却資産（耐用年数20年）として扱われ、税務・会計的な管理にも注意が必要です。施工費の目安としては、1㎡あたり数万円以上となり、仮に20㎡であっても200万〜300万円規模の初期投資が必要になる可能性があります。 節5：ロマンと実務、そのあいだにある選択 屋上緑化は、費用対効果だけを見れば「割に合わない」と判断されやすい施策です。しかし、・環境価値・心理的価値・社会的シグナル・空間的印象の転換といった「数値化しづらいけれど確実に存在する価値」を生み出せる点で、実務的な“副次効果”を多くもたらす選択肢でもあります。築古・中小規模オフィスビルにおいては、過度に理想化せず、「鉢植えから始める現実的な導入」や「補助金を活用した限定的スコープでの導入」など、ロマンと現実をつなぐ柔軟な設計こそが求められるのかもしれません。 結語：屋上緑化は「問いかけ」としての空間装置である 都市空間における屋上は、もっとも無視されがちで、同時に最も可能性に開かれた場所でもあります。築古オフィスビルの屋上に数鉢の植物を置くことで、「このビルは自然とどうつながるのか？」という問いを投げかけることができます。それは事業性やROIでは測れない、“建築の意味”や“都市の呼吸”に関わる問いです。だからこそ、「緑化はロマンに過ぎない」と切り捨てるのではなく、ロマンが実務に寄り添う導入の仕方を探ることこそ、築古オフィスビル再生におけるひとつの鍵となるのです。 第5章：むしろ見直すべき「屋上防水改修」という実務課題──空間再生は“足元”から始まる 導入節：華やかな「活用」の前にある、地味だが重要なメンテナンス 太陽光発電や屋上緑化といった“アクティブな活用策”が語られる一方で、屋上空間のもっとも基本的な機能は、「雨を防ぎ、建物を守る」ことにあります。特に築30年を超える中小オフィスビルでは、屋上防水の劣化がさまざまな建物不具合の起点となるケースが少なくありません。本章では、見落とされがちな屋上防水の実態と、そのメンテナンスがいかに“建物全体の寿命”を左右するかについて実務的な視点から掘り下げていきます。 節1：防水層の寿命と、改修サイクルの現実 オフィスビルの屋上に施工される防水改修工法には、主に以下のような種類があります：アスファルト防水（トーチ工法等）：耐用年数 15～20年シート防水（塩ビ・ゴム）：耐用年数 10～15年ウレタン塗膜防水：耐用年数 10年程度（定期的なトップコート更新要）これらはいずれも紫外線・温度変化・降雨・風圧などの外的ストレスにさらされ続けるため、経年劣化は避けられません。にもかかわらず、目視での劣化確認が難しく、定期点検を怠っている物件も少なくないのが実情です。 節2：放置の代償──漏水は“屋上だけ”の問題ではない 屋上防水の劣化を放置すると、次のような問題が発生します：漏水による階下への被害（天井材の腐食・漏電）設備機器やテナント什器の損傷カビや湿気による室内環境の悪化テナントからの損害賠償請求・信頼毀損特に共用部や倉庫スペースが多い中小規模オフィスビルでは、誰の責任か曖昧になりやすく、対応が後手に回るケースも多いです。つまり、屋上防水のメンテナンスは単なる「上の問題」ではなく、ビル全体の保守運用に波及する“ボトムライン”の管理なのです。 節3：屋上防水の改修は「空間再生」の第一歩になるか？ 一般に、防水改修は次のような工法で行われます：既存層を撤去し、新たに全層施工する「全面改修」既存層の上から重ねる「カバー工法」劣化部分のみを補修する「部分補修」コストや工期、荷重制限などに応じて選択されますが、いずれの場合も「屋上に人が入る」「足元の状態をフラットに整える」ことが前提になります。これは裏を返せば、太陽光電池パネル設置や緑化を検討する際の土台を整える絶好のタイミングでもあるのです。「活用」の前に「整える」──。地味ではありますが、防水改修こそが屋上空間再生の出発点となる実務工程であることを再認識すべきです。 節4：改修の判断基準と費用感 屋上防水の改修判断には、以下のような基準が用いられます：築年数（前回改修からの経過年数）表面のひび割れ、膨れ、色褪せドレン（排水口）周辺の詰まりや水たまりの有無過去の漏水履歴改修費用は工法・面積によって異なりますが、参考値としては：100㎡あたり：150万〜300万円程度（材料費＋施工費などを含む）これに加え、太陽光発電や緑化と組み合わせる場合は構造調査やインフラ調整費が上乗せされるケースもあります。結語：「防ぐこと」は価値を守ること──足元のメンテナンスが、未来の可能性を支える築古オフィスビルにおける屋上再生は、派手なコンセプトではなく、地道な整備工事から始まるのが現実です。そしてその第一歩となるのが、防水改修という“足元の仕事”です。華やかな緑化や再生エネ設備が注目される今だからこそ、「何も置けない屋上であっても、漏れない屋上であること」に最大の価値を見出す視点が、ビルの長寿命化と信頼性向上につながります。「活用」ではなく「維持」から屋上を考える。それが築古・中小規模オフィスビルのオーナーにとっての現実的な再生戦略の入り口なのかもしれません。 第6章：ビル管理者だけが知る「屋上の風景」──誰も見ない場所にある、都市の静けさ 導入節：屋上を「語る」前に、屋上を「見る」視点を取り戻す これまでの章では、屋上という空間の活用策（太陽光発電、緑化）および防水改修について、実務的に検討してきた。しかし、実際に屋上に足を運ぶ人のほとんどはいない。テナントも、来訪者も、オーナー自身すら、屋上を“見たことがない”ということも少なくない。この章では、そうした「誰も見ていない場所」に日常的に出入りする管理者の視点を通じて、屋上という空間の別の顔──都市の中の余白、静けさ、時間の蓄積──に目を向けてみたい。それは、活用や収益化とは異なる屋上の“存在価値”を見直す視点でもある。 節1：電気検針や点検のついでに“日常”として立ち寄る屋上 管理者が屋上に上がるタイミングは、多くの場合、ルーティンワークの中にある。電気メーターの検針空調や給排水設備の目視点検ドレンの詰まり確認雨漏りの兆候チェックそうした実務のついでに立ち寄る屋上は、無機質で埃っぽく、何もない空間だ。しかし、そこには風の音しか聞こえない静寂があり、空が広がり、ビルの谷間から見える他ビルの屋上に目を奪われる瞬間がある。都市の中の“隙間”に、自分しか知らない風景が広がっている──それが、管理者にとっての屋上の日常である。 節2：テナントの誰も知らない「静かな時間」が流れる場所 テナントのオフィスワーカーたちは、ビルの屋上の存在をほとんど意識していません。エレベーターの行き先表示に「屋上」の文字はなく、非常階段を登った先にある鉄扉の向こうは、非公開であるがゆえに無関心の対象となっています。けれどもそこには、朝焼けを反射する高層ビル群、季節の移ろいを知らせる風、工事現場の遠い音、鳥のさえずりなど、“都市の縁側”のような光景が広がっています。人の出入りが少ないからこそ、排気音や自動ドアの作動音もなく、ただ空だけが大きくある──そんな空間が都市のど真ん中に残されているのです。 節3：「何もしない場所」に宿る、建物の“記憶” 長年管理を担当していると、屋上に対してある種の“愛着”が生まれる。そこには、建物の歴史が物理的に残っているからだ。老朽化した塗膜に、以前の改修時期の痕跡を見つける錆びた配管の継手に、過去の施工者の技術を想像する今は使われなくなった煙突や突起物から、かつての用途を辿る図面や契約書では拾えない「建物の過去」が、屋上には静かに蓄積されている。管理者にとって屋上とは、点検対象であると同時に、建物の記憶に触れる場でもあるのだ。 結語：都市の“余白”に宿る意味──「活用」の先にあるもうひとつの価値 これまで見てきたように、屋上は「活用する空間」として語られがちだ。太陽光電池パネルを載せる、緑を植える、設備を整える──それらは確かに大切だ。しかし一方で、「何もしていない空間」であることが、都市においてかけがえのない静けさを生み出している側面もある。都市に残された“余白”としての屋上。そこに価値を見出すことは、単なるノスタルジーではない。「建物とは何か」「都市における静けさの居場所とはどこか」を問い直す入り口でもある。次章、最終章では、こうした屋上の多層的な意味を踏まえつつ、「活用」と「想像」のあいだにある屋上の未来像について、あらためて整理していきたい。 第7章：まとめ──屋上は「活用する場所」なのか、「想像する場所」なのか 導入節：収益性だけでは語れない、屋上という存在 築30年を超える中小オフィスビルの「屋上活用」は、今や空室対策やESG対応、再エネ導入といった現代的な経営課題と結びついて語られるようになっています。太陽光発電で電気代を抑える、緑化で環境評価を高める、防水改修で資産価値を維持する──そのいずれも、現実的で重要なテーマです。しかし一方で、「活用すべき」「収益を生むべき」という一方向の視点だけでは捉えきれないのも、屋上という空間の持つ本質です。 節1：屋上は「建物の健康状態」を映す鏡 本コラムで繰り返し登場したのは、防水層の劣化や点検不備が、建物全体に波及するリスクでした。防水改修は、テナントが直接関わらない“裏方”の営みですが、そこで起きるトラブルは、漏水・カビ・構造劣化といったビルの信頼性に直結します。屋上を点検し、整備し、時には更新することは、「空間の活用」以前に、「建物の健康を守る行為」です。それは資産としての建物の維持管理にとって、極めて基本的で、見過ごされがちな“実務の要”です。 節2：「使わない屋上」には価値がないのか？ 太陽光発電も、緑化も──すべてのビルに一律に導入できるわけではありません。面積や荷重、電力契約や構造、立地や予算、テナント構成など、現場ごとの前提条件が屋上の姿を大きく左右します。中には「何も置かず、何もせず、ただ風と空に開かれた空間」としての屋上もあるでしょう。それを「未活用」「もったいない」と見るのではなく、都市のなかに残された“余白”としての存在意義を見直すことも、成熟した建物運営の一つの選択肢です。 節3：屋上から考える、築古オフィスビルのこれから 屋上を見直すことは、単に新たな設備を導入する話ではなく、築古オフィスビル全体をどう維持・更新し、価値を再構築していくかという問いの入り口になります。エネルギー負荷をどう抑えるか自然や環境とどう関わるかテナントに見えない管理面で何を優先すべきか無理なく、無駄なく、どこまで手を加えるかそうした問いの一つひとつが、都市のなかで築古オフィスビルが「まだここに在る」ための答えを形作っていきます。 結語：屋上は“何かをする場所”であると同時に、“何かを想像する場所”でもある 東京都心という高密度都市のなかで、屋上は唯一“空”に開かれた空間です。そこには、再エネ設備も置けるかもしれないし、緑のプランターを並べることもできる。けれど、何もしないという選択もまた、価値ある決断です。大切なのは、そのビルにとっての「最適な屋上のあり方」を見出すこと。それは単なる施設活用ではなく、建物とそのオーナーの「姿勢」が問われる場面でもあります。築古オフィスビルの屋上は、未来に向けて何かを想像し、問い直す場所──そうした視点からこそ、「屋上を見直す」という行為が、建物全体の再生へとつながっていくのではないでしょうか。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2025年12月3日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの飯野です。この記事は「築古オフィスビルのセキュリティ管理は後付けでも進化できる」のタイトルで、2025年12月1日に執筆しています。少しでも、皆様のお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願いいたします。 目次はじめに：第1章：オフィスセキュリティの概念を再確認する第2章：築古オフィスビルでなぜ今「物理的セキュリティ」が重要なのか第3章：最低限ここまで。法令・ガイドラインで求められるセキュリティ対策の実務ポイント第4章：物理的セキュリティ管理の対象と限界──築古オフィスビルにおける“現実的リスク”の見える化第5章：築古物件でも“これからできる”予防的セキュリティ対応──現場に即した着手ポイントとその発想転換第6章：ケーススタディで見る築古オフィスビルのセキュリティ対策導入事例第7章：後付けセキュリティ設備の導入実務マニュアル第8章：物理的セキュリティとITセキュリティの融合─ハイブリッドな管理の進め方第9章：将来的な築古オフィスビルにおけるセキュリティのトレンドと展望おわりに： はじめに： 企業にとって「セキュリティ管理」とは、自社の資産や人材を守り、安定的な事業運営を維持するための重要な取り組みです。しかし、セキュリティと一口に言っても、IT・情報セキュリティから物理的セキュリティまで幅広く、それぞれ企業活動に与える影響は異なります。ITやネットワーク関連のセキュリティは多くの企業が独自に管理・運用していますが、物理的なセキュリティ（入退館管理や防犯カメラ設置、設備管理等）に関しては、自社だけで対応できないケースが少なくありません。特に中小規模の企業や賃貸オフィスのテナント企業では、借りているビルの設備や管理体制に依存せざるを得ない状況がほとんどです。近年、企業におけるセキュリティ管理の必要性は急速に高まっています。情報漏えいや不正アクセス事件の増加とともに、社会的にも法的にも企業に求められるセキュリティ基準が厳格化されているからです。特に上場企業は、金融商品取引法（J-SOX）に基づく内部統制の整備や、ISO認証（ISO27001等）の取得を進める中で、厳格なセキュリティ監査への対応が避けられません。これにより、企業は主体的にだけでなく「法令遵守」「外部評価」という面でも、物理的セキュリティの強化が不可避な状況になっています。一方で、築古オフィスビルの実情に目を向けると、設備の老朽化、管理体制の不備などが原因で、セキュリティ管理が不十分なケースが多く存在します。しかし、築年数が古いという理由だけでセキュリティ対策を軽視することは、もはや許されない時代となっています。事実、テナントがオフィスを選ぶ際に物理的セキュリティの充実度を重視する傾向が高まり、セキュリティが不十分な物件は選定対象から外されるケースが増えているのです。本コラムでは、こうした背景を踏まえつつ、築古オフィスビルにおける物理的なセキュリティ管理の現状と課題を明らかにし、オーナー・テナント・管理会社が具体的に後付けでセキュリティを強化できる実務ポイントを解説します。 第1章：オフィスセキュリティの概念を再確認する 現代の企業活動において、オフィスが保有する情報資産を適切に管理・保護することは、経営の根幹を守る上で最優先課題の一つです。特に近年、日本国内では情報漏えい事故が多発しており、その原因も外部攻撃・内部不正・物理的リスクと多様化しています。本章ではまず、守るべき「情報資産とは何か」という基本概念を再確認し、その保護が企業にとってどのような課題につながるのか、実務の視点から整理します。次に、日本国内で企業が遵守すべき主な法令・規格・ガイドラインの要求事項を概観し、実務対応のポイントを明確にします。そして、情報資産を適切に保護することが、企業経営における重要課題に直結していることを明らかにします。さらに、情報漏えいリスクを①外部攻撃、②内部漏えい、③物理的リスクの3つの視点で整理し、近年の動向も踏まえながら、築古オフィスビル特有の課題を交えて実務的な対策の必要性を示します。1-1：企業が守るべき情報資産とは何か企業活動において守るべき「情報資産」とは、「企業にとって価値ある情報とその管理システム」のことを指します。具体的には以下の6つに分類できます。・個人情報（顧客・従業員）・取引情報（契約書・取引履歴）・財務情報（財務諸表・資金計画）・知的財産（特許・技術情報）・業務ノウハウ（マニュアル・手順書）・コミュニケーション記録（メール・議事録）これら情報資産は競争優位を支える重要な経営資源であり、漏えい・消失・改ざんされれば競争力の低下、財務損失、ブランド価値の毀損、法令違反による法的責任を伴うリスクが生じます。情報資産と混同されがちな「IT資産（PC・サーバ・ネットワークなど）」は、情報資産を保管・処理するためのインフラであり、区別して管理する必要があります。1-2：情報資産を保護すべき4つの企業経営課題情報資産を適切に保護することは、企業経営において次の4つの重要課題に直結しています。・競争力の維持・ビジネス価値の保護 情報資産は企業競争力の根源です。技術ノウハウや営業秘密が流出すれば競争優位が失われ、市場での地位が脅かされます。・財務リスクの軽減 情報漏えいは損害賠償や行政処分など直接的な経済損失を伴います。また、復旧対応や信用回復のための追加コストなど間接的な財務負担も重大です。・信頼性・ブランドイメージの保護 情報漏えいは顧客や取引先からの信用を失墜させ、長期的なブランド毀損を引き起こします。社会的信頼を維持するためには情報資産の堅牢な防御が不可欠です。・法令遵守（コンプライアンス） 情報管理には個人情報保護法やJ-SOX法など法的義務があり、違反時の行政処分や法的責任問題が発生します。コンプライアンスの観点からもセキュリティ対策は不可欠です。1-3：情報資産保護に関する法令・規格と企業の対応ポイント（日本国内）日本国内では、情報資産の管理・保護に関わる主要な法令や規格が複数存在します。企業が特に重要視すべきものとして、以下の法令・規格とその主な内容、対応ポイントを整理します。・個人情報保護法個人情報の漏えい防止措置の義務付け、利用目的の明示や制限、第三者提供の規制などが規定されています。2022年の法改正により、漏えい報告義務が強化され、違反時の罰則も厳格化されました。企業は個人情報を適切に管理し、従業員への教育、内部規程の整備、定期的な監査を実施することが求められます。・不正競争防止法営業秘密に関して、秘密管理性、有用性、非公知性という要件を満たす情報の不正取得や漏えい防止措置が定められています。また、2019年に施行された『限定提供データ』制度（その後改正・運用の見直しが続いている）も企業として対応が求められるポイントです。企業はこれらの情報を明確に区別し、適切なアクセス制限や管理措置を講じる必要があります。・サイバーセキュリティ基本法およびサイバーセキュリティ経営ガイドライン経済産業省が策定した「サイバーセキュリティ経営ガイドライン」は、経営層主導によるサイバーセキュリティ体制の構築や、リスク管理の強化を求めています。経営陣が主導して企業全体でセキュリティ管理体制を整備し、PDCAサイクルによる継続的な改善が必要です。・金融商品取引法（J-SOX）に基づく内部統制特に上場企業においては、財務報告に係る情報の正確性・完全性を担保するためのIT統制が義務付けられています。アクセス管理、ログ監視、財務データ保護の内部統制を整備し、定期的に評価しなければなりません。・ISO/IEC 27001（ISMS）情報資産の分類および管理ルールの策定、機密性・完全性・可用性を守るための継続的なPDCAサイクルによる改善を要求する国際規格です。認証取得を目指す企業は、情報セキュリティ管理の方針・手順を明文化し、継続的な改善活動を運用することが重要となります。これらの法令・規格への対応は単に法令遵守に留まらず、企業の情報資産管理体制を高度化し、競争力と信用を高める基盤を構築することにつながります。1-4：情報漏えいリスクの分類と近年のトレンド企業が対策すべき情報漏えいリスクは主に以下の3つに分類されます。（1）外部からの攻撃（サイバー攻撃）ランサムウェア攻撃（特に二重恐喝型が急増）標的型メール攻撃、ビジネスメール詐欺（BEC）による不正送金と情報流出サプライチェーン経由の攻撃（2024年には日本企業にとって脅威の第2位） ※出典：IPA『情報セキュリティ10大脅威 2024』クラウドサービスの設定不備を突いた攻撃の増加（2）内部漏えい（内部不正・事故）内部不正：内部不正：現職者・退職者および委託先社員による情報持ち出し（2023年には前年の約5倍に急増） ※出典：東京商工リサーチ『2023年 上場企業の個人情報漏えい・紛失事故』内部事故：メール誤送信、クラウド設定ミス、USBメモリ等の紛失（例：尼崎市で発生した46万人の個人情報漏えい事件など）内部漏えいの対策として、アクセス権限の管理強化、ログ監視の徹底、秘密保持契約（NDA）の締結、人的セキュリティ教育の実施が重要です。（3）物理的リスク（侵入・盗難・災害）不正侵入（尾行侵入など）、デバイスや紙資料の盗難リスク入退室管理（IDカードやゾーニング）の徹底、机上管理（クリアデスク）地震や火災などの災害対策（特に耐震性の低い築古オフィスビルは注意、別拠点バックアップ必須）特に築古オフィスビルでは、設備の老朽化や入退室管理が不十分であることが多く、不正侵入リスクが高まる傾向にあります。物理的セキュリティ対策の強化が急務です。外部・内部・物理それぞれの観点から情報漏えいリスクを整理すると、技術的なセキュリティ対策のみでは不十分であり、人間の行動や物理的な環境に潜む脅威にも包括的に対処する必要があります。企業は自社のリスクプロファイルを詳細に分析し、重大な脅威から優先的に対策を講じるとともに、定期的なリスク評価を行い継続的に改善を進めることが求められます。 第2章：築古オフィスビルでなぜ今「物理的セキュリティ」が重要なのか オフィスビルのセキュリティ対策には、サイバー攻撃や内部不正といったデジタルな視点に目が行きがちですが、実際には「物理的なセキュリティ」の甘さによって情報漏えいが発生するケースが後を絶ちません。特に築30年を超えるような築古オフィスビルでは、設備の古さや管理体制の弱さから、物理的なリスクが大きくなりやすいのが現状です。本章では、改めて築古オフィスビルにおける物理的セキュリティリスクの実態を整理し、オーナーや管理会社が見落としがちなリスクとその背景を明確にすることで、本コラムで示す対策を理解する土台を作ります。2-1.　物理的セキュリティを「警備会社任せ」にしていませんか？「オフィスの物理的セキュリティ」と聞いて、「それって結局警備会社の仕事だよね。うちは警備会社に任せてるから」と考える管理者やオーナーの方は少なくないでしょう。確かに、警備業務は専門性の高い業務であり、日々の運用を警備会社に委託することは合理的な判断です。しかし、物理的セキュリティをすべて「丸投げ」するという姿勢は、非常に危険です。警備会社が対応できるのはあくまで標準的・一般的な警備業務であり、自社ビル固有のリスクや、テナント企業それぞれの事業特性に完全に対応することは困難です。万が一、情報漏えいや盗難などが発生した場合、その責任を警備会社に完全に委ねることはできません。最終的に責任を負うのは管理会社であり、テナント企業自身です。だからこそ、「セキュリティ＝他人事（警備会社任せ）」ではなく、「自分事（自社で主体的に管理する）」として捉える姿勢が不可欠なのです。2-2．築古オフィスビルで頻発する「物理的セキュリティリスク」とは築古オフィスビルに特有の物理的リスクとは、主に以下のようなものです。・入退室管理設備の老朽化・未設置◦ セキュリティゲート未導入、ICカード認証設備がなく、鍵管理も属人的・アナログに運用されている。・防犯カメラの不足・不備◦ 設置台数不足、死角が多い、機器が老朽化し鮮明な画像が残せないなど。・書類や情報資産のずさんな保管・管理◦ 書庫・キャビネットの施錠が徹底されず、情報漏えい・盗難リスクが高い。・第三者による不正侵入や尾行侵入◦ セキュリティが甘い物件ほど、特定企業を狙った侵入や情報の盗難被害が発生している。築古オフィスビルでは、構造的・設備的制約に加え、管理体制自体が旧態依然で、運用面でも甘さが出やすくなっています。このような実態がリスクを拡大させていることを、まず認識すべきです。2-3．「物理的リスク」が経営リスクにつながる背景とは築古オフィスビルにおいて物理的セキュリティが不十分だと、どのような経営上のリスクにつながるかを具体的に整理すると、以下のようになります。・情報漏えいによる賠償・法的責任◦ テナント企業からの信頼失墜、契約解除、訴訟リスク。・テナント離脱による空室率の増加◦ 「安全性が低い物件」と判断され、新規テナントの誘致も困難になる。・ビル価値の低下◦ セキュリティ水準が時代の要求に満たず、物件価値が下がり、資産価値自体が毀損するリスク。・突発的事故によるメディア露出◦ 一度セキュリティ事故が起きれば、SNSやメディアを通じて悪評が広がり、企業の評判にも深刻な影響を及ぼす。オフィスビルの物理的なリスク対策は、単なる設備投資ではなく、「経営リスクマネジメントの一環」として捉えるべきだという認識の転換が重要です。2-4．ビル管理会社・オーナーが今、直視すべき課題とは築古オフィスビルを管理するオーナーや管理会社が直面する課題は、以下の３点に集約されます。・設備投資の遅れとその認識不足◦ 「何も起きていないから」という油断やコスト意識の高さが裏目に出るケースが多い。・運用ルールの属人化・形骸化◦ 従来の運用方法を疑わず、鍵の管理や入退室記録が形式的・属人的になり、リスクへの対応が遅れている。・テナントとの認識ギャップ◦ テナント側の意識は近年非常に高くなっていますが、オーナー側がその重要性を軽視したままでは契約継続が難しくなるリスクが高まります。こうした課題を直視し、設備投資だけではなく管理運用の見直しを同時並行で進めなければ、実効性のあるセキュリティ強化は難しいでしょう。 第3章：最低限ここまで。法令・ガイドラインで求められるセキュリティ対策の実務ポイント 築古オフィスビルにおいて物理的セキュリティを見直すにあたって、まず確認すべきは「法的に何が求められているのか」です。やみくもに設備を新設する前に、法令でどこまでが義務なのか業界の標準的な基準とどこがズレているのかを把握しておくことが、最初の一歩となります。3-1．実は「法令で定められていない」物理的セキュリティの多くまず前提として、物理的セキュリティに関する明確な法律は非常に少ないです。建築基準法や消防法はあくまで「建物の安全性・避難性」にフォーカスしており、不審者の侵入防止や機密情報の保護といった領域は、直接的な法令による義務化はほとんどありません。そのため、多くの築古オフィスビルでは「義務ではないから」として対応を先送りにするケースが目立ちますが、これは非常に危険な判断です。実際にテナントや第三者に被害が出れば、民事責任を問われるケースも十分にあり得ます。3-2．知っておくべき「参考ガイドライン」と民事責任のライン義務ではなくても、「業界標準」として参照される以下のようなガイドラインを無視することはできません。・経済産業省『サイバーセキュリティ経営ガイドライン』◦ 社員・来訪者の入退室管理、情報資産の物理的保護を明確に求めています。・NISC（内閣官房内閣サイバーセキュリティセンター）『政府機関等における情報セキュリティ対策のための統一基準』◦ 物理的管理措置の定義や管理ルールの具体例が記載されており、民間企業でも参照されています。・個人情報保護委員会『個人情報の保護に関するガイドライン』◦ 個人情報を取り扱う企業に対し、物理的な施錠管理やアクセス制限措置を「必要かつ適切に」講じるよう求めています。これらは直接的な法的拘束力こそないものの、実際の事故時に「適切な対策を取っていたか」の判断材料として用いられるケースが多く、無視すると「過失あり」と判断されるリスクが高まります。3-3．見落としがちな「建築基準法・消防法」とのグレーゾーン一方で、設備改修時などに気を付けるべき法令もあります。・オートロックやセキュリティゲートの設置による避難経路の封鎖◦ 消防法違反の可能性があります。改修前には必ず管轄の消防署に相談する必要があります。・防犯カメラの設置場所と「プライバシーの侵害」問題◦ 更衣室やトイレ周辺など、設置場所によっては民事訴訟リスクがあります。「セキュリティ強化」のつもりが別の法令違反を引き起こす可能性もあるため、建築・消防・個人情報保護の観点からの事前確認が不可欠です。3-4．築古オフィスビルにこそ必要な「最低限ルールの明文化」最後に強調したいのは、築古オフィスビルだからこそガイドライン相当の社内ルールや管理基準を明文化しておく必要があるという点です。特に以下の項目は最低限整備しておく必要があります。・入退室管理ルール（業者・来客を含む）・鍵・カードの管理基準（貸出・返却・紛失時対応を含む）・情報資産の保管・廃棄ルール（紙文書、USB、PCなど）・事故発生時の対応フローと責任分担の明文化築古物件では「昔からこうしている」という口伝ルールが残りがちですが、それではトラブル時に説明責任が果たせず、責任が曖昧になります。物件としての信頼性を保つためにも、ルールの可視化と徹底的な運用が求められます。 第4章：物理的セキュリティ管理の対象と限界──築古オフィスビルにおける“現実的リスク”の見える化 築古オフィスビルのセキュリティ課題は、単なる「不安」や「印象」で語られるべきものではありません。重要なのは、「何が実際にリスクとなり得るのか」を冷静に棚卸しし、それに対してどのような現実的対応が可能かを明らかにすることです。本章では、築古オフィスビル特有の制約の中で物理的セキュリティをどう捉え、どう備えるべきかを整理します。ITセキュリティの陰に隠れがちな物理的リスクにも正面から向き合う必要があります。4-1．セキュリティの基本対象：人・物・情報物理的セキュリティが対象とするのは以下の三つです。・人の不正侵入／接触・物品・機器の盗難／破壊・紙書類や端末を介した情報漏えいこれらはいずれも築古オフィスビルでは設備的に脆弱なままになりがちです。IT化が進んでも、「人が入れる空間である以上、物理的な脅威はゼロにならない」という現実は変わりません。4-2．現場で実践可能な対策：築古オフィスビルでも“やれること”はある限界がある中でも、築古物件においてでも今すぐ導入・徹底できる対応策を以下に整理します。(1) 入退室管理とゾーニング・ICカードやテンキー錠などの後付けスマートロック・来訪者管理の徹底（入館記録、退出時のバッジ回収）・サーバールームなどの物理ゾーニングとアクセス制限・人的ルールの徹底（無施錠防止、後追い入室防止）(2) 機器・書類の保管と持ち出し管理・鍵付きキャビネット／金庫の活用・ノートPCにワイヤーロック装着・持ち出し時の上長承認＆記録・クリアデスク・クリアスクリーン運動・窓・扉の物理強化（補助錠、防犯フィルム）(3) 監視と警報体制・最小限でも入口カメラ＋録画・安価なIoT人感センサーや開閉センサー・警備会社とのオンライン契約で夜間の異常検知(4) 災害リスクへの備え・サーバー・棚類の壁固定・耐火金庫、非常用電源・オフサイトへのバックアップデータ保管4-3．築古ゆえの限界と「仕組み」で補う視点築古オフィスビルでは以下のような制約があります。・セキュリティ設備の初期導入コスト・共用部に手を入れられない専有外の制限・建物自体の物理的耐性の不確実性こうした限界を踏まえつつも、「人の注意力」に依存せず、「仕組み」や「ルール」で補完するという考え方が重要になります。これは「モラル頼み」ではなく、「仕掛けとしてのセキュリティ」という視点です。4-4．セキュリティ対応の発想転換：「事後対応」から「予防」へビルのセキュリティを「何か起きてから対処する」ではなく、「起きないように設計する」方向へ転換することが重要です。築古オフィスビルのような環境では、この予防の視点が差別化要素になります。鍵付き家具を標準装備する、「機密ゾーン」の配置を内装設計で考慮する、入退室履歴が残る仕組みを提供するなど、セキュリティ・デザインを組み込んでいくことが、　築古オフィスビルの価値創出につながります。 第5章：築古物件でも“これからできる”予防的セキュリティ対応──現場に即した着手ポイントとその発想転換 築古オフィスビルにおいてセキュリティ強化を検討するとき、多くのオーナーやテナントがまず思い浮かべるのは、「今さら何ができるのか？」という制約意識です。しかし、その一方で、現場対応の多くは後付け可能なものであり、考え方と手順さえ押さえれば「予防的対応」は十分に実現可能です。本章では、「築古でも、今から始められる現実的なセキュリティ強化策」について、①コスト、②運用負荷、③視認性（印象）の3つの観点から整理し直し、対応の優先順位と判断軸を提供します。5-1．そもそも「予防的対応」とは何か？──“守りの設計”の再定義「予防的対応」とは、文字通り「事件・事故が起きる前に備えること」です。ただし、ここでいう備えは、単なるマニュアル整備や啓発ポスターの掲示ではなく、意図的に被害を発生しにくくする状態を空間や仕組みに組み込むことです。・書類の散乱を防ぐ書庫の統一運用（置きっぱなしリスクの排除）・来訪者記録の明示（見られている意識による抑止）これらはどれも「人間の判断や注意力に依存しない予防策」です。築古オフィスビルこそ、こうしたアナログ空間への予防設計を通じて、セキュリティレベルの底上げを図ることが求められます。5-2．“防ぐべき対象”を具体化することから始める予防的対応を考える際に最もありがちな失敗が、「なんとなく不安だから、とりあえず防犯カメラつける」といった情緒ベースの対応です。実務としては、「誰を・何から・どう守りたいのか」を明確にすることが、対策設計の出発点となります。築古オフィスビルにおける代表的な対象例として以下が挙げられます。・不特定多数の出入りによる盗難・不審者侵入（＝来訪管理）・退去時などの情報漏えい・持ち出し（＝アクセス制限）・時間外の無断立ち入り・寝泊まり・不法投棄（＝物理的封鎖）これらを具体化し、どの時間帯・どの場所で・誰が・何をしてくる可能性があるかが見えてくることで、「リスクの地図」が描けるようになります。5-3．「現場でやれること」はここから始める──後付け可能な施策リスト築古物件でも比較的導入が容易で一定の効果が見込める予防的セキュリティ対応は以下の通りです。以下の表の通り、ビルオーナー・管理会社・テナントが各自の役割を認識し、責任をもって対応することが重要です。なお、賃貸オフィスビルの共通仕様として導入する場合には、ビルオーナーの意思決定・予算承認の下、施策を実施しますが、テナントが専有スペースで導入するケースもあります。 施策ビルオーナーの役割管理会社の役割テナントの役割(1) 入退室･立入りの可視化と履歴化・設備導入の意思決定・　予算確保・設備導入の調査・検討・設置業者の選定と施工管理・導入後の保守管理・社員に対する利用ルールの徹底・ICカードやIDの管理/退職者のID削除等の運用(2) 機密エリアのゾーニング(専有スペース)―・間仕切りや扉などの工事手配・鍵管理のためのルール作成支援・機密エリアの運用ルール遵守（施錠、入室管理）・入退室の履歴記録(3) 書類・端末の管理ルール徹底――・クリアデスクなどの社内ルールの策定・徹底・個々の端末・機器の管理責任徹底(4) 監視導入と外部運用・防犯カメラ導入の予算承認・防犯カメラ設置工事、警備会社との連携契約・保守管理・監視運用ルールの協力（利用上のルール徹底） ・ビルオーナーは、ビル共通仕様として導入する場合に「投資意思決定と予算承認」に責任を負います。・管理会社は、設備の実際の「設置や保守運用を管理する」役割があります。・テナント企業は「具体的な運用ルールの遵守・徹底」を通じて設備の有効性を実現する役割を担います。つまり、セキュリティは決して一つの立場だけで解決できる問題ではなく、三者の密接な連携・協力と明確な責任分担によって初めて効果を発揮するものなのです。5-4．「予防」であるがゆえの落とし穴──“手を打った感”で満足しない設備導入だけではなく、「技術的対策（モノ）」＋「運用設計（ヒト）」のセット化が必要です。特に、テナントが主体となってルール運用を徹底しなければ、設備投資の意味が半減します。例えばスマートロックを入れても、テナント企業が社員のICカード管理を怠れば効果は発揮できません。このため、導入時点からオーナー・管理会社・テナントが協力して、明確な役割分担と継続したチェックを実施する仕組みを作ることが重要です。5-5．「できること」から始めるための判断軸──小さく、でも本気で着手３ステップは以下の通りです。　・ステップ① 現状調査　　管理会社(オーナー)、テナントが合同で現地確認を行い、具体的なリスク箇所を洗い出す。　・ステップ② 優先順位設定　　上記の役割分担表を参照し、それぞれの役割で、コスト・導入容易性・即効性を踏まえて何から優先すべきかを決定する。　・ステップ③ 仕組みと運用整備　　運用ルール整備、責任者決定、管理会社とテナントが協働する定期的な継続管理仕組みを構築。「小さくても確実に取り組む」ことを軸に、三者それぞれが明確な役割を持って実務を進めることで、現実的かつ効果的なセキュリティ強化が実現できます。 第6章：ケーススタディで見る築古オフィスビルのセキュリティ対策導入事例 本章では、実際の築古オフィスビルにおいて実施されたセキュリティ強化の成功事例と失敗事例を具体的に紹介し、その背景や要因を分析します。これらのケーススタディを通じて、実際の現場で起こり得る課題や具体的な対策の実効性を明らかにします。6-1．築古オフィスビルにおける成功事例ある築35年の賃貸オフィスビルでは、以前はセキュリティ設備がほぼなく、入退室管理が属人的に行われていたため、情報漏えいのリスクが非常に高い状態でした。このビルでは以下の施策を実施し、劇的な改善を達成しました。　・ICカード式のスマートロックシステムを後付け導入　・クラウド型防犯カメラを主要な出入口および重要エリアに設置導入後、無許可入室や紛失物などのインシデントが激減し、テナント企業の満足度も大きく向上しました。結果として、テナント離脱の抑制や新規テナント誘致にも効果を発揮しています。6-2．築古オフィスビルにおける失敗事例一方、別の築40年のビルでは、セキュリティ向上のために急いで防犯カメラを設置しましたが、十分な事前検討が不足していました。その結果、以下の問題が発生しました。・設置場所の選定が甘く、重要な死角をカバーできていなかった・カメラの管理・運用体制が整っておらず、映像データが有効活用されていなかった・プライバシー保護に関する検討が不十分であり、テナントから苦情や不安が寄せられたこのような問題が発生したことで、導入された設備は十分に機能せず、追加コストや運用の見直しが必要になりました。6-3．成功と失敗から導かれる実践的教訓これらの事例から明らかになった実践的教訓は以下の通りです。・セキュリティ設備の導入には十分な事前確認とリスク分析を行う必要がある・運用面の計画（設備の維持管理、データ管理のルール整備）が伴わないと効果を発揮しない・テナントとのコミュニケーションや意識共有がハード設備の仕様以上に重要であるこれらの教訓を踏まえ、今後築古オフィスビルにおいてセキュリティ強化を進める際には、設備導入だけでなく、運用やコミュニケーションの側面にも十分に注意を払う必要があります。 第7章：後付けセキュリティ設備の導入実務マニュアル 築古オフィスビルにおいてセキュリティ設備を後付けで導入する場合、多くのビル管理会社は警備会社に運用を委託するのが実態です。この章では、その現実を踏まえた上で、管理会社として押さえるべき最低限のポイントや実務的な導入手順について整理します。7-1．警備会社への委託を前提とした設備導入の実態現実には、ビル管理会社が自ら細部まで設備選定や運用ルールを設定することは少なく、ほとんどの場合、警備会社の提案や推奨に従ってセキュリティ設備を導入しています。これは専門的知識や現場運用ノウハウが警備会社に集中しているためです。ただし、「委託＝丸投げ」ではなく、導入にあたり管理会社としては以下の最低限のチェックポイントを押さえておき、役割分担の上で協働していく必要があります。・警備会社の提案設備がテナント企業の業態や利用実態に合致しているかを確認する。・複数の警備会社から見積もりを取得し、導入費用や維持管理費用が相場から著しく逸脱していないかをチェックする。・設備導入後の運用体制（監視体制、緊急対応、保守管理）の明確な説明を求め、管理責任範囲を明確化する。7-2．設備導入のための実務的な準備作業設備を実際に導入する際には、以下のような手順で実務を進めます。・現地調査（警備会社と協働）◦ 警備会社と共に現場の現状調査を行い、現状の設備の状態や追加設置が必要な箇所を特定する。・導入設備の検討と選定◦ 警備会社の推奨設備を前提に、他の警備会社からも提案を比較し、設備の費用対効果を判断する。・導入計画と工事手続き◦ 設備設置工事の工程を警備会社と調整し、テナント業務への影響を最小限に抑える。◦ 工事後の点検・動作確認は管理会社も立ち会い、動作の不備や改善ポイントを明確に記録する。7-3．導入後の最低限のモニタリングと評価方法導入後も、警備会社に完全に任せきりにするのではなく、定期的に以下のポイントをモニタリングすることが重要です。・導入設備の正常動作確認を定期的に行い、不具合や動作停止がないかをチェックする。・警備会社から定期報告を受け、トラブル発生時の対応履歴や運用状況を把握する。このように、現実的な委託形態を認めつつも、管理会社として押さえるべき最低限の管理ポイントを明確にして、警備会社と役割分担の上、協働することで、責任あるセキュリティ体制を築古オフィスビルに構築することが可能です。 第8章：物理的セキュリティとITセキュリティの融合─ハイブリッドな管理の進め方 築古オフィスビルのセキュリティ管理において、物理的セキュリティとITセキュリティの融合が理想とされますが、現実的にはコストや管理負担の問題から全面的な最新技術の導入は難しい場合が多くあります。本章では、そうした制約の中でも最低限実施可能で実効性の高いハイブリッドな管理手法を解説します。8-1．ITと物理的セキュリティ融合の現実的な位置づけ実際の現場では最新の高度な統合システムを一気に導入することは非現実的です。そのため、既存設備の活用を基本に、ITを最小限活用して運用の負担を軽減しつつ効果を上げる方法を模索します。・既存の防犯カメラや入退室管理設備をベースに、一部クラウドサービスとの連携を図る。・スマートフォンなどを利用して、管理スタッフがリアルタイムに設備の状況や通知を簡単に確認できるようにする。8-2．低コストで導入可能な現実的なIT・IoT連携事例築古物件でも低コストで導入可能なIT・IoT機器を選定し、最低限の設備強化を図ることが重要です。・比較的安価なスマートロック・システム（ICカード・スマホ連携）を後付けし、簡易的な入退室履歴を残せる仕組みを整える。・クラウド録画型の簡易な防犯カメラを導入し、複数拠点の状況を一元管理する。・IoTセンサーを活用して、異常検知を即時通知するシステムを導入し、緊急時対応力を高める。8-3．現実的な運用体制の構築設備導入後の運用についても過度な負担がかからない現実的な体制を整える必要があります。・セキュリティ運用の一部を警備会社やクラウドサービスプロバイダーに委託し、管理の負荷を低減する。・定期的な設備の動作確認やメンテナンスを効率化し、管理会社の負担を軽減する。このように、現実の制約を踏まえた上で物理的セキュリティとITセキュリティを最小限で効果的に融合させる方法を採用することで、築古オフィスビルにおいても持続可能なセキュリティ体制を構築できます。 第9章：将来的な築古オフィスビルにおけるセキュリティのトレンドと展望 築古オフィスビルのセキュリティ管理において、過度に華々しい未来像を描くことは現実的ではありません。本章では、現場実務に即して、築古オフィスビルにおける現実的かつ具体的な今後のセキュリティトレンドと対応策の展望を整理します。9-1．現実的な範囲で想定できる今後のトレンド実際の築古オフィスビルにおける将来的なセキュリティ強化は、限定的な予算と現状設備を前提に進展するでしょう。以下のような傾向が予測されます。・部分的な設備アップグレードが主流となり、費用対効果の高い箇所から順次進めるケースが増加する。・低価格化したIoT機器やクラウド型の管理システムが一般化し、中小規模のビルでも導入が容易になる。・セキュリティに関する最低限の法令遵守義務が厳格化され、築古オフィスビルでも一定レベルのセキュリティ対応が必要になる。9-2．実務における課題と現実的な対応策築古オフィスビルが直面する現実的な課題と、それに対する予防的かつ実効性のある対応策は以下の通りです。・人手不足や管理負荷の増加に対応するため、管理の効率化を進める（遠隔管理システム導入や簡素化した運用ルール策定など）。・コストが許容できる範囲での簡易な機器の導入や部分的なリニューアルを積極的に行い、段階的な設備更新を実施する。・リスク評価や運用状況のモニタリングを最低限定期的に実施し、現場の問題を迅速に発見・改善する仕組みを整備する。9-3．築古オフィスビルならではの価値創出の可能性今後はセキュリティを単なるコストではなく、築古オフィスビルならではの差別化要素や競争力向上の手段として位置付ける視点が求められます。・テナント企業の安心感を高めることでテナント維持や新規誘致につなげる。・限られた予算内で効果的なセキュリティ対策を講じているという事実をマーケティングやブランド価値向上の材料として活用する。このように、現実的で実務に即した将来展望を示すことで、築古オフィスビルのセキュリティ管理の意識向上と持続的な取り組みを促進できます。 おわりに： 本コラムでは、企業にとっての「セキュリティ管理」の重要性を改めて確認し、特に築古オフィスビルに焦点を当てて、物理的セキュリティの強化を実務的に掘り下げてきました。セキュリティが企業経営の重要課題であることに疑いの余地はありません。ITだけではなく、オフィスの物理的環境そのものもリスクの最前線だからです。築古オフィスビルでは、予算的な制限や設備導入条件、警備会社が提供できるサービス範囲の制約など、さまざまな条件によって、取りうる施策に限界があるのは現実です。しかし、制約があることは必ずしもネガティブな要素ばかりではありません。本コラムを通じて明らかになったのは、限られた予算や制約の中であっても、後付け可能で効果的な対策が数多く存在し、それらを着実に実行することが十分可能だということです。入退室管理の徹底、機密エリアのゾーニング、防犯カメラの効率的な設置・運用など、小さくても着実な対策が実効性を生むことを示してきました。また、こうしたセキュリティ対策は設備導入などの「ハード面」だけで完結するわけではありません。管理会社（オーナー）が設備環境を整え、テナント企業がルールに基づいて運用を徹底し、警備会社が専門性をもってそれらを支援するという三者の役割分担が不可欠です。この役割分担の明確化と円滑なコミュニケーションこそが、真のセキュリティ向上を可能にするのです。最後に改めて強調します。セキュリティの本質とは、決して「誰か任せ」や「設備任せ」ではなく、当事者それぞれが自分事として捉え、継続的に改善を続ける姿勢そのものにあります。一度の設備導入や施策実施で完結することはなく、絶え間ない改善・見直しを伴う取り組みだからです。関係する全ての人が主体的に取り組み、小さくても現実的な一歩を踏み出し、継続していくことで、築古オフィスビルにおいても持続可能で安全な環境を作ることが可能となります。本コラムが、築古オフィスビルに関わるオーナー・管理会社・テナント企業の皆さまにとって、セキュリティ対策を主体的に考え、現実的な一歩を踏み出すきっかけとなれば幸いです。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2025年12月1日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの飯野です。この記事は「築古賃貸オフィスビルの清掃、その静かな再生術」のタイトルで、2025年11月27日に執筆しています。少しでも、皆様のお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願いいたします。 目次導入部：いつもの清掃の情景第1章：築古ビルの本当の課題─清潔さの印象が見えない壁をつくる第2章：築古ビルの「汚れ」はなぜ目立つのか─時間と記憶の堆積第3章：清掃で変化する築古ビルの第一印象─劇的改善より「静かな変容」第4章：実践的・築古ビル清掃の具体的な方法─プロが教えるポイント第5章：清掃をルーチン化する──築古ビルにおける日常と定期清掃の“維持力”終章：清掃スタッフの静かな仕事─築古ビルを支える「見えない力」 導入部：いつもの清掃の情景 定時、この築古の賃貸オフィスビルの清掃が始まる。灰色がかった壁には埃が溜まり、床には午前中に出入りした人たちの靴跡が残っている。清掃スタッフは毎日同じ時間に現れ、それらの汚れを黙々と拭き取っていく。このビルは竣工してから３０年以上が経過しており、建物全体に経年劣化が見られる。清掃スタッフはいつもエントランスホールから作業を開始する。まずは床の埃や靴跡をモップで拭き取り、その後、手が届く範囲で、窓ガラスの目立った汚れの清掃も行う。清掃スタッフの作業は一貫して事務的である。床を掃除し、窓を拭き、共用トイレの清掃を行うほか、設備の簡易点検も日常業務に含まれている。スタッフ自身は特別な感情を抱くこともなく、日々の作業を機械的に繰り返している。一方で、この清掃作業自体が入居を検討するテナント企業や仲介業者に意識されることは少ない。内覧に訪れる担当者が気にするのは、設備や築年数、賃料、間取りといった条件である。清掃スタッフが日常的に細かな作業を行っていることは目に留まりにくい。しかし、その目立たない作業が物件の第一印象を大きく左右していることもまた事実である。作業時間が終わると、清掃スタッフはその日の作業を終了し、静かに退出していく。この繰り返しが毎日続くことで、築古ビルの清潔さは一定の水準で維持されている。 第1章：築古ビルの本当の課題─清潔さの印象が見えない壁をつくる オフィスマーケットにおいて、「築古」という言葉がいつから「競争力の低下」と同義になったのか、はっきりとはわからない。しかし、現実として築古ビルの空室率は近年、明らかに上昇傾向にあり、物件オーナーや管理会社は、その問題に直面している。彼らは築古ビルが市場で敬遠される原因を設備の古さや立地条件、あるいは家賃設定が実情に見合っていないからと考える。しかし、そこにはもっと根本的な要因がある。それは「清潔さの印象」だ。東京都心のオフィス街におけるあるアンケート調査によると、テナント企業が内覧時に最も気にするポイントの上位は、「エントランスの清潔さ」「トイレの衛生状態」「共用部の清掃状況」といった清潔感に関する項目が並んでいる。新築ビルが好まれるのは設備の新しさもあるが、その前提には「清潔さ」が約束されているからだ。一方、築古ビルでは、オーナーや管理会社が無意識に「古さ」による清潔感の低下を受け入れてしまっていることがある。「古いビルだから仕方ない」と考え、汚れや埃、経年劣化を放置してしまう。それが内覧者の第一印象を悪化させ、心理的な壁を築いてしまうのだ。実際に、不動産仲介担当者へのヒアリングでは、「入居希望者は意外なほど、第一印象で物件を判断することが多い」と語られることが少なくない。どんなに家賃を下げても、フリーレント期間を設定しても、エントランスの汚れた床や薄暗く埃っぽい廊下を見ると、「ここでは働きたくない」と感じるテナントが多いという現実がある。つまり、築古ビルの空室率上昇の本質的な原因は、「清掃管理の詰めの甘さ」に起因している部分が大きいのだ。築古ビルオーナーの多くは、古さや設備面ばかりに目を向け、清掃業務をコストカットの対象にしてしまいがちだ。しかし、その選択こそが築古ビルの本来の価値をさらに低下させていることに気付いていない。清掃によって、ビルの価値は着実に変わりうる。これは単なる感覚論ではなく、具体的なデータに基づいた事実でもある。次の章では、「なぜ築古ビルの汚れが際立つのか」という時間と記憶の堆積に目を向け、それを清掃によってどのように静かに変容させられるのかを探っていきたい。 第2章：築古ビルの「汚れ」はなぜ目立つのか─時間と記憶の堆積 築年数が経過したオフィスビルほど、「汚れ」が目立つという問題が顕著になる。その理由は単純に清掃が不足しているというだけではない。むしろ、日々の通常の清掃では落としきれないほど、長い年月をかけて蓄積された汚れが素材の内部に浸透していることが主な原因である。オフィスビルの日常的な汚れの多くは、最初は簡単に拭き取れるレベルのものである。例えば、来訪者が靴底に付着させた泥汚れや埃は、発生直後であればモップや掃除機で比較的容易に除去することが可能だ。また、コーヒーや飲料水が誤って床や壁面に飛散した場合でも、直ちに清掃すれば問題なく取り除けることが多い。しかし、これらの汚れが放置され、一定の期間を経過すると状況は変化する。築古ビルの床や壁の素材は、時間とともに劣化が進み、表面に微細な傷やひび割れが生じる。その傷や隙間に汚れが入り込み、時間とともに内部まで浸透することで、容易に落とせない頑固な汚れへと変質してしまう。具体的な例として、オフィスビルの廊下やエントランスホールの床材でよく使用される塩ビタイルやビニルシートを挙げてみよう。これらは耐久性に優れ、汚れにも比較的強い素材とされているが、長年の利用で表面の保護層が徐々に摩耗する。摩耗が進行すると、微細な傷が多く発生し、その傷の中に土砂や砂埃などが入り込みやすくなる。さらに、こうして入り込んだ汚れは日常的なモップや掃除機では取り切れず、徐々に蓄積されていくことになる。その結果、表面的な清掃作業では改善されない「黒ずみ」や「くすみ」が顕著になってくるのである。また、壁面においても同様の現象が発生する。築古ビルでは壁面にビニルクロスや塗装が一般的に使われるが、これらの壁材も経年劣化により表面が荒れたり剥がれたりすることが多い。来訪者が壁に手をついたり、あるいは偶然何かがぶつかったりすることで、壁面には手垢や傷が付着しやすい。これらは新築ビルの場合であれば目立たずに済むが、築年数が長くなるにつれて素材の劣化が進み、表面が汚れを取り込みやすい状態となる。さらに、空気中の埃や油分、湿気などが壁面に付着し続けることで、表面の汚れが頑固な染みや汚れとして定着してしまう。このような汚れが築古ビルにおいて特に目立つ理由は、汚れそのものの物理的な原因に加えて、「心理的」な印象にも起因する。築年数が経過したビルを訪れるテナントや入居希望者の視点では、建物の古さに対して敏感であり、小さな汚れや染みを無意識のうちに注視する傾向がある。築古物件に対してあらかじめ「清潔感に乏しいのではないか」という先入観を持っているため、実際に細かな汚れを目にすると、それを建物全体のイメージに直結させてしまうケースが多い。言い換えれば、物理的な汚れが心理的な「古さ」の印象を増幅してしまうのだ。清掃を担当する現場スタッフの視点から見ても、日常的な作業だけでは対応しきれない汚れがあることは明白である。日常清掃では、決められた範囲を毎日掃き、拭き、整えるというルーチン業務が基本であり、共用部の床面やトイレ、階段、手すりなど、日々使用される場所を中心に淡々と作業が進められる。しかし、素材の奥にまで染み込んだ汚れや、石材や長尺シートの経年によるくすみ・変色に対しては、日常の清掃だけでは限界がある。そのため、月次で実施する定期清掃が、美観維持の観点では重要な役割を果たす。たとえば、石材床のポリッシャー清掃は、日々の汚れではなく“蓄積された汚れ”に対応するための作業であり、施工後には床の見た目が明らかに明るく、清潔に見えるようになる。こうした月次クリーニングは、ビルの印象を支える下支えとなる作業であり、日常清掃とのセットで機能して初めて、全体の清掃品質が維持される。結局のところ、築古ビルにおいて汚れが特に目立ちやすいのは、単に清掃が行き届いていないからではなく、日常の汚れが積み重なり、素材自体の劣化と結びついて「定着」してしまうという構造的な問題にある。だからこそ、日常清掃の基本的な水準を維持しつつ、定期的かつ専門的なクリーニングを計画的に実施することが、築古物件においては現実的な美観維持策となる。こうした取り組みによって、「古さ」自体を取り除くことはできなくても、その印象を和らげ、入居検討者や既存テナントに対してポジティブな印象を与えることは可能となる。築古ビルの印象を左右するのは、単なる築年数ではなく、どのように維持・管理されているかという、日常と定期清掃が連携して生み出す“積み重ねの成果”なのである。 第3章：清掃で変化する築古ビルの第一印象─劇的改善より「静かな変容」 築古の賃貸オフィスビルが直面する課題として、建物の「古さ」そのものを劇的に変えることは難しい。そのため、ビルオーナーや管理会社が着目すべきポイントは、「古さを消すこと」ではなく、適切な清掃やメンテナンスを通じて「清潔感」という価値を改めて提供することである。ここでは具体的な清掃事例を挙げ、清掃が築古ビルにもたらした静かな変容について説明していく。ある東京都心にある築32年の賃貸オフィスビルでは、長年の清掃管理が不十分であったため、共用廊下の床は全体的に黒ずみ、窓ガラスも曇りが目立つ状態であった。エントランスホールには経年によるくすみがあり、初めて訪れる人に対して古さや暗さというネガティブな印象を与えてしまっていた。このビルは立地が良く、賃料設定も比較的リーズナブルだったにもかかわらず、内覧後の成約率が低迷している状況だった。管理会社は、築古ビルの印象改善にあたって、大規模なリノベーションや高額な設備更新を行うのではなく、まずは清掃の質を徹底的に見直す方針を取った。その一環として、日常清掃とは別途、月次の定期清掃において、エントランスや共用トイレなどの床面に対し、ポリッシャーを用いた洗浄作業を実施。長年蓄積した黒ずみが大幅に軽減され、床材が本来持っていた色味やツヤを取り戻す結果となった。また、2ヶ月に1回の専門業者による窓ガラスの高所清掃も導入。特殊薬剤でガラスの水垢や蓄積汚れを徹底除去したところ、窓が本来の透明感を取り戻し、室内の明るさが格段に改善された。これによりテナントや内覧者から「清潔で明るい」とポジティブな評価が寄せられた。興味深いことに、このビルの改善ポイントとして評価されたのは、築古であるにもかかわらず、「静かで落ち着いた清潔さ」が感じられるという点であった。つまり、「新品のような完璧さ」ではなく、「適度に古さを残したまま、丁寧な手入れが行き届いている」というバランスが評価されたのである。このことは、特に中小規模の築古オフィスビルにおいて重要なポイントである。テナント企業や入居希望者は、築古物件に「新品のような美しさ」や「完璧な設備」を求めているわけではない。彼らが求めているのは、設備が古くても手入れが行き届いている安心感であり、落ち着いて仕事ができる環境である。その意味で、清掃という日常的な作業によって、「古さ」を「落ち着き」や「安心感」へと静かに変容させることは極めて有効な戦略となる。 第4章：実践的・築古ビル清掃の具体的な方法─プロが教えるポイント ここでは、築古の賃貸オフィスビルの競争力向上につながる具体的な清掃方法を、実務的な視点からポイントごとに詳しく説明していく。特に入居希望者や内覧担当者が強く注目するエリアとして、「エントランスの床面研磨」「窓・サッシの徹底洗浄」「階段・手すりの日常清掃」「トイレ清掃のレベルアップ」の4つを挙げ、それぞれに効果的な方法を示したい。①エントランスの床面研磨（ポリッシャー洗浄）築古ビルのエントランスは建物の顔であり、テナントや内覧者が最も早く印象を受ける場所である。そのため、床面が黒ずみや傷で汚れていると、清潔感を大きく損ねることになる。これに対処するため、ポリッシャー洗浄を導入するのが効果的だ。まず最初に床の表面に付着したゴミや砂埃を掃除機やホウキで丁寧に取り除く。その後、専用洗剤を散布し、ポリッシャーで表面を研磨しながら汚れを浮き上がらせる。汚水を回収後、水拭きをして完全に乾燥させることが重要である。②窓・サッシの徹底洗浄築古ビルでは窓ガラスやサッシに水垢や埃が付着し、くもった印象になりやすい。これを改善するには、市販のガラスクリーナーでの表面拭きだけでは不十分だ。専門的な清掃業者によるガラススクイージー（専用のガラス清掃道具）を使った徹底洗浄が求められる。具体的には、まず専用のガラス用洗浄剤を窓全体に散布し、汚れを浮き上がらせる。次にガラススクイージーを一定方向に引き、余分な洗剤や水滴を丁寧に取り除いていく。この際、拭き跡が残らないよう、吸水性の高いマイクロファイバークロスを併用すると効果的である。窓サッシについても洗剤を含ませたブラシで細部まで丁寧に擦り、埃や汚れを落としてから水拭きをする。窓やサッシが綺麗になると自然光の入り方が明らかに改善し、室内の明るさと清潔感が増す。③階段・手すりの日常清掃のレベルアップ階段や手すりの清潔感も、テナントや来訪者が細かくチェックするポイントである。階段は日常的に汚れや砂埃が溜まりやすいため、毎日の清掃をルーチン化する必要がある。具体的には、階段の隅に埃や砂が溜まりやすいため、ホウキや掃除機を使って毎日必ず除去する。週に数回は水拭きやモップで丁寧に拭き取ることで、埃がこびりつくことを防げる。手すりに関しても、毎日水拭きを行い、さらに週に一度は除菌剤を使用することで手垢による汚れや衛生面の不安を軽減することが可能である。こうした日常清掃のレベルアップは決して難しい作業ではないが、習慣的に行うことで常に清潔な状態を保つことができる。結果として訪れた人に対して、管理が徹底されているという信頼感を与えることができる。④トイレ清掃のレベルアップ（清潔感と衛生管理の徹底）築古ビルにおいて最も不潔感が目立ちやすいのがトイレである。入居検討時の担当者は特にトイレの清掃状況を厳しく見るため、ここを集中的に管理することは非常に重要である。まず便器や洗面台は毎日専用洗剤で清掃し、汚れや水垢を残さないように徹底する。特に便器内部はトイレ用ブラシで丁寧に洗浄し、黒ずみを予防する。トイレの床や壁も毎日拭き掃除を実施し、臭いや汚れの発生を防ぐことが大切だ。さらに、トイレットペーパーやハンドソープなど消耗品が常に補充されている状態を保つことで、清潔で安心感のあるトイレ空間が維持できる。トイレが清潔であれば、築年数が経過している建物でもテナントからの印象は大幅に改善する。以上、4つのポイントにおいて実務的な視点から具体的な清掃方法を説明してきた。これらの作業は、日常的な清掃の工夫と定期清掃、さらに専門業者の導入も組み合わせることで、築古ビルの清掃レベルを着実に向上させ、第一印象の改善に確実につなげることができるのである。 第5章：清掃をルーチン化する──築古ビルにおける日常と定期清掃の“維持力” 築古オフィスビルの価値を左右する要素の一つが「清潔感」である。特に共用部の状態は、テナント企業や内覧者にとって最も目に触れやすいポイントであり、ビルの管理品質を象徴する場でもある。そのため、日々の清掃業務に加えて、定期的な専門清掃までを含めたルーチンの仕組み化が求められる。(1). 毎日の清掃業務（日常清掃）日常清掃は、築古ビルの基本的な衛生環境を保つために不可欠な業務である。主に次のような作業が含まれる：・エントランスホール・共用廊下・階段の床清掃埃や砂などを掃き掃除または掃除機で除去したのち、モップ掛けや水拭きを行う。特に雨天時には泥汚れが広がるため、重点的な対応が必要となる。・階段・手すりの拭き掃除日常的に手が触れる箇所は、衛生面・印象面の両方から定期的な水拭き清掃が必要。・共用トイレの清掃便器、洗面台、鏡などを専用洗剤で清掃し、トイレットペーパーやハンドソープなどの備品を補充。・ゴミ箱の回収・整理こうした日常清掃は、チェックリスト形式での実施記録が推奨される。清掃スタッフが作業完了後に各項目を記録し、管理会社がその内容を随時確認することで、実施状況を可視化し、清掃品質の安定につながる。(2). 月次の清掃業務（定期清掃）日常清掃では対応しきれない蓄積汚れや素材のくすみに対しては、月次での定期清掃が有効である。主な作業内容は以下の通り：・エントランス・共用廊下・洗面所・給湯室などの床のポリッシャー洗浄ポリッシャーを使った床面洗浄により、表面の黒ずみや堆積汚れを除去。必要に応じてワックスを塗布することで、素材の保護とツヤ出しを兼ね、美観が回復する。定期清掃は、年間スケジュールに基づき実施日をあらかじめ設定しておくことが望ましい。管理会社・清掃会社・必要に応じてテナントにも共有することで、スムーズな対応が可能になる。また、作業終了後には管理会社の担当者が仕上がりを確認し、記録として残す運用が推奨される。(3). 高所窓ガラスの清掃（2ヶ月に1回程度）ガラス面の汚れは、物件の第一印象を左右する重要な要素である。中小規模ビルであっても、複数階にまたがる窓面については、専門業者による高所作業での定期清掃（2ヶ月に1回程度）が必要となる。この作業では、ロープアクセスや高所作業車を使用し、長年にわたって蓄積した水垢や汚れを、専用薬剤と技術によって丁寧に除去する。清掃前は曇っていたガラスも、作業後には透明感を取り戻し、自然光が十分に室内に差し込むようになる。結果として、窓からの明るさや開放感が増し、内覧時の印象やテナントの満足度に大きく寄与する。外観・ファサードの清掃は、ビルの「顔」を整える作業として非常に効果が高い。小さな積み重ねが、築古ビルの印象を変える日常清掃・定期清掃・高所窓清掃といった複数の清掃メニューを組み合わせ、ルーチンとして確実に実施・記録・評価する体制が整えば、築年数という物理的な古さをカバーするだけの「清潔さ」「丁寧さ」が物件の印象として伝わるようになる。結果として、「築年数は古いが、管理が行き届いていて安心できる」といった評価を得られやすくなり、内覧者の印象改善、テナントの定着率向上、空室期間の短縮といった効果が期待できる。 終章：清掃スタッフの静かな仕事─築古ビルを支える「見えない力」 定時、清掃スタッフはオフィスに戻ってくる。オフィスで働く人々の目に付かないように、ひっそりと、彼はいつものように掃除用具を取り出し、まずは床の掃き掃除から淡々と作業を始める。小さな砂埃や落ち葉、誰かが落としたであろう紙くずなどを集める。集めたゴミを回収した後は、モップを持ち替え、静かに床面を拭きあげていく。この清掃作業自体は特別なものではなく、毎日繰り返される単純で地味な仕事である。清掃スタッフ自身も、その作業に特別な意味を見出しているわけではない。あくまで決められた業務を確実にこなしているだけである。床を掃き、拭き、トイレの清掃を行う。その作業に派手さはなく、誰かに褒められることもまずない。彼にとっての清掃は日々の習慣であり、繰り返しであり、淡々とした仕事であるに過ぎない。しかし、この静かな仕事の積み重ねが、築古のオフィスビルを支える上で実は非常に重要であることを、彼自身はおそらく意識していない。彼の作業は単に汚れを取り除くという物理的な行為にとどまらない。彼が毎日床を丁寧に磨き、埃を取り去り、ガラスを拭き取ることで、このビルを訪れる人々が無意識に感じ取る「安心感」や「清潔感」が形成されるのだ。つまり、清掃作業という地味な行為が、心理的な要素となって訪問者や入居テナントに与える影響は非常に大きいのである。テナントの担当者が内覧に訪れる際、彼らは決して清掃スタッフの姿には気付かないだろう。だが、彼らは間違いなくその仕事の成果を感じ取っている。掃除の行き届いたエントランスホールや窓の透明感、丁寧に磨かれた手すりや床を目にすることで、彼らは自然とビルの管理状態を肯定的に評価する。これは表面的には些細なことだが、築古ビルにとっては極めて重要な価値である。清掃スタッフは、毎日壁に残った染みや床に刻まれた靴跡、ガラスについた水垢に向き合いながら、自分が作業を進めることによって、わずかずつでも状況が改善されていくことを知っている。もちろん、一日で完全に綺麗にすることはできない。築古ビルの汚れは、それだけ時間が深く刻まれているからである。しかし、彼は決して焦らず、その積み重なった汚れに根気強く向き合い、少しずつでも改善していくことを目指している。そこには劇的な変化はないが、確実な静かな変容がある。清掃という仕事には派手な結果や即効性のある変化はない。しかし、彼が日々の作業を続けることで、ビル全体には確実に好影響がもたらされる。彼の仕事は、目立つことも評価されることもないが、築古ビルの持続可能な競争力を支える上では欠かすことができない存在となっているのである。築年数が経過したオフィスビルにとって、この日々の清掃作業は決して軽視できない重要な意味を持つ。ビルという空間は時間とともに古くなり、その古さは汚れとして視覚化されている。清掃は、その蓄積した「時間」を静かにリセットし、「空間」を再定義していく作業であると言えるだろう。こうした見方は一見抽象的に思えるかもしれないが、実際の賃貸市場においては極めて現実的な意味を持っている。内覧者やテナントは無意識のうちにビルの清潔感を「管理状態」や「安心感」の尺度として評価している。日々行われる地味で淡々とした清掃作業は、まさにこの無意識の評価に直結しているのだ。清掃によって古びた空間が再び明るさや清潔さを取り戻すことで、テナントはその空間に新しい可能性を感じるようになるのである。作業時間内で行われる清掃作業は、その日の汚れを丁寧に取り除き、翌日のための準備を静かに整える。この行為を日々繰り返すことで、古びたビルは少しずつだが確実に再生される。特別な魔法など存在しない。ただ清掃スタッフの静かな作業が、日常という時間の流れを整え、空間を再定義し、再び価値あるものへと回復させているだけなのだ。やがて清掃スタッフは本日の作業を終え、静かに掃除用具を片付ける。エントランスホールは整然とした静かな空気に包まれ、床は再び清潔感を取り戻し、窓ガラスは西日の柔らかな光を透過している。特に誰から感謝されるわけでもなく、彼はただ静かに帰途につく。だが、この日々の静かな仕事の積み重ねがあるからこそ、築古のオフィスビルは再び価値を見出し、活力を取り戻すことができるのだという事実を、私たちはもっと意識すべきだろう。彼の仕事はまさに、このビルを陰ながら支える「見えない力」なのである。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2025年11月27日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの飯野です。この記事は「入居者が長く居つくための管理品質向上テクニック」のタイトルで、2025年11月21日に執筆しています。少しでも、皆様のお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願いいたします。 目次はじめに第1章　設備管理の向上と目的論的視点第2章　共用部の管理・美観維持と共同体感覚第3章　コミュニケーション戦略と対人関係論第4章　トラブル対応体制と自己受容第5章　ケーススタディと成功事例 おわりに はじめに 入居者が長期にわたって滞在し続けることは、不動産経営において最も重要な課題の一つです。空室の増加は、オーナーにとって収益性の低下を意味し、その空室を埋めるための広告費や仲介手数料など、さまざまなコスト負担をもたらします。また、入居者の入れ替わりが頻繁になることで、設備や内装の摩耗が早まり、修繕費などの経費が増加する傾向にあります。入居者が「ここに長く居たい」と感じるためには、建物や設備そのものの品質向上はもちろんのこと、管理品質が非常に大きな役割を果たします。管理品質が良ければ、入居者は安心感や信頼感を持ち、安定した環境で快適に過ごすことができます。一方で、管理対応が不十分だと不満やストレスが蓄積し、契約更新をためらう要因になり得ます。そこで、本コラムでは、単なる物理的な管理品質の向上にとどまらず、アドラー心理学の視点を取り入れたアプローチを提案します。アドラー心理学は「共同体感覚」や「貢献感」、そして「目的論」という独自の考え方を持っています。人間の行動を心理的動機付けや目的志向で捉え、入居者が心理的に満足し、「ここで働く意義」を感じられる環境を構築することを目指しています。次章からは、このアドラー心理学を具体的に管理業務にどのように活用できるのかを、詳細な手法とともに解説していきます。 第1章　設備管理の向上と目的論的視点 設備管理は、建物の快適性や安全性を左右する基本的な要素であり、入居者が長く居つくための最も重要な要因の一つです。アドラー心理学において、すべての行動は目的に向かっていると考えます。設備管理にも、この「目的論」の視点を導入することが、入居者満足度を高める重要なポイントとなります。●設備不具合の予防管理手法 設備のトラブルは日常生活に支障をきたし、入居者のストレスを増大させる原因となります。トラブルを未然に防ぐためには、定期的な点検や予防的メンテナンスが不可欠です。具体的には、設備ごとに詳細なチェックリストを作成し、空調やエレベーター、給排水設備、電気設備など重要な設備を一定の周期で点検します。例えば、空調設備ならフィルターの清掃や交換、エレベーターなら機器の摩耗確認とオイル交換、給排水設備なら漏水チェックなどを徹底的に行います。また、これらの点検結果を正確に記録し、データベース化することで、設備の状態を常に把握し、計画的かつ効率的な維持管理が可能になります。●入居者が設備に求める「目的」を理解する アドラー心理学の「目的論」では、人間の行動は何らかの目的に向かって行われるとされています。入居者が設備を利用する際にも、単に便利だからという理由以上に、「安心感を得たい」「快適な生活を送りたい」「問題なく日常生活を維持したい」といった心理的な目的を持っています。管理者側がこうした目的を深く理解し、その目的を満たす形で設備管理や改善を行うことが大切です。例えば、エレベーターが稼働しているというだけでなく、「いつでも安全かつ迅速に移動できる」といった安心感を提供することが設備管理の究極的な目的になります。●迅速かつ適切なメンテナンス対応と入居者の安心感の醸成 設備トラブルが起きた際に迅速に対応することは、入居者の満足度維持に必須です。しかし、アドラー心理学の視点を取り入れると、ただ対応が早ければよいということではありません。入居者に対して、状況説明を丁寧かつ明確に伝えることにより、入居者が抱える不安や不満を最小限に抑えることが可能です。対応の進捗状況を逐次報告したり、トラブル解消後に再発防止策を説明したりすることで、入居者との信頼関係が深まり、安心感が増します。●専門業者との連携強化による設備管理の効率化 設備管理には専門的な知識や技術が求められます。管理会社やオーナー自身ですべてを対応しようとすると効率が悪くなるばかりか、質の低下を招くこともあります。専門業者と強固な連携体制を構築し、定期的なミーティングや合同トレーニングを実施することで、迅速かつ正確な対応が可能になります。特に、緊急時の対応スピードが高まるだけでなく、日常的な予防措置も効果的に行えます。また、専門業者との情報共有を緊密にすることで、設備に関する最新情報を迅速にキャッチし、設備管理全体の品質を向上させることができます。以上のように、設備管理を丁寧かつ計画的に行うとともに、入居者が本当に求める目的を意識した心理的なアプローチを組み合わせることにより、入居者が「ここに住み続けたい」と感じる心理的な動機付けが可能になります。次章以降では、設備管理以外の側面でも、アドラー心理学を活用して入居者満足をさらに高める具体的な手法を掘り下げていきます。 第2章　共用部の管理・美観維持と共同体感覚 賃貸オフィスビルにおける共用部の管理と美観維持は、入居者が建物に対して抱く第一印象や継続的な快適さを決定づける重要なポイントです。さらに、アドラー心理学が提唱する「共同体感覚」の観点を取り入れることで、単なる美観維持以上の効果をもたらすことができます。●日常清掃と定期清掃の役割 共用部の清掃には日常清掃と定期清掃があります。日常清掃は入居者が日常的に感じる清潔感や快適性を維持する上で不可欠であり、入居者が建物を気持ちよく利用できる状態を毎日維持します。一方、定期清掃は普段手の届きにくい箇所や汚れが蓄積しやすい箇所を対象に行い、建物全体の美観を長期的に保つ役割を果たします。具体的には、定期的な床のワックス掛け、窓ガラスや壁面のクリーニング、共用トイレの徹底洗浄などが含まれます。これらを計画的に行うことで入居者の心理的な満足感を維持します。●美観維持による共同体感覚（コミュニティ感覚）の育成 アドラー心理学が重視する「共同体感覚」とは、人が自らを集団の一員として感じ、所属している共同体への貢献感を持つことを指します。美観維持を徹底することは、単に外見上の満足感を高めるだけでなく、入居者が「自分は良いコミュニティの一員だ」とイメージ的・心理的に感じられる効果を提供します。ただし、ここで言う「共同体感覚」はあくまでフィクショナルでイマジナティブな概念であり、実際にテナントを直接的に共同体メンバーとして扱うことを意味するものではありません。入居者間の相互作用を促進する施策ではなく、管理者側からの心理的な配慮を指しています。共用部が常に清潔で美しく維持されていると、入居者は無意識のうちに「ここを大切にしよう」「自分もこの環境維持に協力しよう」と感じやすくなります。このような心理的な働きかけを利用し、自然と入居者自身が環境維持に協力するような仕組みを作ることが重要です。●入居者の貢献感を刺激する美観維持の工夫 アドラー心理学では、人間が幸福感を感じるために「貢献感」が重要としています。例えば、共用部に入居者自身が環境維持に貢献できる小さな仕掛けを用意することが効果的です。例えば、ゴミ箱の適切な使用方法を促す掲示物の設置や、入居者が自主的に清掃に協力できる簡単な仕組みや掲示を設けるなどが考えられます。これらは入居者が自らの行動がビルの美観維持に役立っていると感じる機会を提供します。●効率的な清掃計画と運用の工夫 清掃の質を高めつつコストや時間を管理するためには、効率的な清掃計画が必要です。具体的には、清掃業務の曜日や時間帯を入居者の利用状況に合わせて最適化することや、清掃スタッフの教育を徹底して清掃品質の均質化を図ること、さらには設備管理データを活用し、汚れが発生しやすい箇所やタイミングを予測して対応するなどの工夫が考えられます。これにより、効率的で効果的な清掃管理が実現します。これらの美観維持と管理を通じて入居者が心理的に満足できる環境を作り出し、結果として建物への愛着や長期入居への動機づけを強化することが可能となります。 第3章　コミュニケーション戦略と対人関係論 オフィスビルにおける入居者とのコミュニケーション品質は、入居者の満足度や長期入居意欲に大きく影響します。コミュニケーションの質を高めるためには、アドラー心理学の「対人関係論」や「課題の分離」といった考え方が役立ちます。●入居者との効果的なコミュニケーションの方法 入居者とのコミュニケーションは明確かつ丁寧であることが求められます。特に重要なのは、常に入居者の視点に立ち、伝えるべき情報を正確かつ分かりやすく提供することです。また、設備やメンテナンスの状況を定期的に報告したり、事前にメンテナンススケジュールを共有したりすることで、入居者が管理側との良好な関係性を築き、安心感を抱くことが可能になります。●担当者制導入が生む信頼と所属感 特定の担当者を固定することで、入居者は「誰に連絡すればよいか」が明確になり、安心感が生まれます。担当者制により管理者と入居者間のコミュニケーションが個別化され、双方にとって円滑でストレスのない関係性が築かれます。このことは、入居者に「自分は大切にされている」「所属している」という共同体感覚を間接的に促進します。●クレーム対応における共感と尊重の重要性 クレームや苦情対応において、入居者が本当に求めているのは問題の即時解決だけでなく、「自分の困りごとを理解し、共感してもらえた」という心理的満足感でもあります。管理スタッフが相手の立場に立ち、「理解している」「真摯に受け止めている」という態度を示すことが重要です。問題解決までのプロセスを明確に伝えることで、問題が起きても管理への信頼はむしろ向上することがあります。●課題の分離を活用したトラブル対応の品質向上 アドラー心理学の「課題の分離」は、自分の課題と相手の課題を明確に分けることで、不要なストレスや衝突を避ける考え方です。トラブルが発生した際、管理側は問題解決に集中し、感情的な衝突を避けるためにも、過度な干渉や責任転嫁を行わないことが重要です。明確に課題を区別し、管理側としてやるべきことに専念することで、入居者との無駄なトラブルを避け、問題解決の品質を向上させることができます。次章以降では、これらの心理学的視点を活用した具体的な手法をさらに掘り下げてご紹介します。 第4章　トラブル対応体制と自己受容 賃貸オフィスビルのトラブル対応体制の品質は、入居者の満足度や信頼感を左右する重要な要素です。管理スタッフが設備トラブルや緊急時に適切に対処できることはもちろん、対応時にスタッフ自身が過度な心理的負担やストレスを抱えない仕組みを構築することも重要です。この章では、アドラー心理学の「自己受容」や「貢献感」の視点を取り入れ、具体的なトラブル対応体制の構築方法について考察します。●緊急時・トラブル時の迅速かつ適切な初動体制 オフィスビルで発生するトラブルには、停電、漏水、火災警報誤作動など緊急性を要するものから、小規模な設備故障まで様々なケースがあります。これらのトラブルが起きた際、初動の対応速度や適切さが入居者の不安や不満を大きく左右します。対応速度を向上させるには、トラブル発生時の責任者や連絡手順を明確に規定したマニュアルの整備が必須です。具体的には、トラブルの種類ごとに初動対応の流れを明確に定め、緊急連絡先や担当者リストを整備し、定期的な訓練やシミュレーションを実施することが効果的です。●対応マニュアル作成のポイントと運用法 対応マニュアルを作成する際は、単に技術的な対応手順を示すだけでは不十分です。アドラー心理学の視点から見れば、入居者が持つ「不安を解消したい」「迅速に問題を解決してほしい」という心理的なニーズを深く理解し、それを考慮したマニュアルづくりが求められます。具体的には、トラブル対応の進捗状況や完了予定時期を入居者へ明確に伝える方法や頻度を定め、入居者が「問題が着実に解決に向かっている」と実感できるよう配慮することが重要です。また、対応後には必ず再発防止策を入居者に伝えることで、信頼性の向上を図ります。●継続的なスタッフ教育とマインドセットの形成 トラブル対応の質は、最終的にはスタッフの能力や意識に依存します。そのため、継続的なスタッフ教育や訓練を実施し、対応能力の維持向上を図る必要があります。特にアドラー心理学が提唱する「自己受容」を教育に取り入れることで、スタッフが自らの能力や限界を正しく理解し、過度なストレスを避けながら効果的な対応を行えるようになります。●スタッフが持つ「貢献感」の重要性 また、スタッフが自分の仕事を「入居者に貢献している」と認識することで、対応品質が向上することも見逃せません。入居者からの感謝や良好な関係構築がスタッフ自身の貢献感を高め、結果として仕事に対するモチベーションや責任感を強化します。定期的に対応事例を共有し、スタッフが自分の仕事の意義を感じられる環境を整えることが大切です。●トラブル発生後のフォローアップ体制 トラブルが解決した後にも、入居者に対するフォローアップを実施することが重要です。解決後の満足度を確認し、不満や改善の余地があればそれをフィードバックとして管理体制の改善に役立てます。こうした継続的なフィードバックサイクルを構築することが、入居者の心理的な満足感を高め、長期滞在意欲をさらに促進します。以上のように、アドラー心理学的な視点を取り入れつつトラブル対応体制を構築・運用することで、入居者満足度を高め、管理スタッフ自身の業務効率や心理的負担軽減も同時に達成することができます。 第5章　ケーススタディと成功事例 ●管理品質の向上が長期入居促進に繋がった事例 ある中型の賃貸オフィスビルでは、設備管理の質を高めるために予防的なメンテナンスと専門業者との強い連携体制を構築しました。また、設備トラブルが発生した際は迅速かつ丁寧にテナントと情報を共有し、復旧までの具体的なスケジュールや再発防止策を明示しました。さらに、テナント企業との定期的なミーティングを通じて各企業の設備利用目的や課題を理解し、それらに即した改善策を具体的に提示しました。結果として、テナントの設備に対する不満が減少し、契約更新率が向上し、長期入居の促進につながりました。●アドラー心理学を活かした管理運営の成功例 別の中型オフィスビルでは、共用部の美観維持にアドラー心理学の「共同体感覚」を応用しました。管理者はテナント企業と定期的な協議を設け、美観維持の重要性とその効果について共通理解を深めました。また、テナントが主体的に美観維持活動に参加できる仕組みを整備し、清掃や整理整頓活動への自主参加を促しました。こうした取り組みにより、テナント企業の社員が自然に環境維持に協力するようになり、コミュニティ意識が強化されました。結果として、テナント企業はビルへの愛着を高め、長期的な契約継続を積極的に検討するようになりました。●他社の事例から学ぶ心理学的アプローチのポイント 他社の中型オフィスビルの事例では、テナントとの交渉や協議にアドラー心理学の「課題の分離」を活用しました。具体的には、契約更新や設備改善に関する協議において、管理側の課題とテナント側の課題を明確に区分し、各自が取り組むべき責任範囲を明確に示しました。この明確化により、テナントとの交渉は円滑かつ現実的に進行し、不要な摩擦や誤解を最小限に抑えることが可能になりました。その結果、双方が納得感を持って協議に臨み、契約更新率の向上を達成しました。 おわりに 管理品質向上の取り組みは、一過性の施策ではなく継続的かつ現実的でなければなりません。アドラー心理学の「共同体感覚」を醸成し、テナント企業との協働意識を高めることで、より実践的で効果的な管理運営を実現できます。 テナント企業との日常的な協議や交渉に心理学的視点を取り入れることで、これまで見えなかった解決策や新しいアイデアが生まれ、テナント満足度の向上と契約の長期化を促進するでしょう。今後も心理学的アプローチを戦略的に活用しながら、管理品質向上への取り組みを進めてまいりましょう。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2025年11月21日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの飯野です。この記事は「修繕費用を抑える！築古ビルに適したメンテナンス対応の考え方」のタイトルで、2025年11月20日に執筆しています。少しでも、皆様のお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願いいたします。 目次1. はじめに：築古ビルの修繕費用がかさむ理由2. 築古ビルの特性とメンテナンスの基本3. 修繕費用を抑えるための基本戦略4. メンテナンス対応の短期・中期・長期の整理5. 築古ビルの主要設備ごとのメンテナンス方法6.築古ビルの資産価値を高める工夫7.事例紹介8.まとめ 1. はじめに：築古ビルの修繕費用がかさむ理由 築古ビルは、長い年月を経て使用される中で、構造や設備の劣化が進み、徐々に修繕や改修にかかる費用が増大していきます。新築や築浅のビルに比べて頻繁に修繕が必要になる背景にはいくつかの具体的な理由があります。第一に、「老朽化による頻繁な修繕」が挙げられます。建物は時間経過とともに劣化するものであり、特にコンクリートの亀裂、鉄部の錆、配管の腐食、給排水設備の劣化などが起こります。これらを放置すれば、突発的な大きなトラブルを招くため、定期的な補修・交換が必要になり、コストがかさみます。第二に、「技術の進化と規制の変更」があります。技術の進化、社会的要請の変化を受けて、建築基準法や消防法など、法規制は時代とともに厳しくなっています。築古ビルでは新たな規制に適応するための改修が義務化されるケースもあり、その対応に多額の費用がかかります。第三に、「部品供給の問題」も大きな課題です。古いビルでは使用されている設備がすでに市場から撤退し、代替部品が入手困難なことがあります。その場合、特注品や大規模な設備交換を余儀なくされることがあり、費用が想定外に膨らむリスクが生じます。第四に、「人件費の増加」です。近年、修繕に必要な専門的な技術を持った職人が減少しているため、その分作業単価が上昇しています。技術者不足は修繕の品質にも影響し、工事期間の延長やコスト増の要因になっています。 メンテナンス対応の整理の重要性 築古ビルを安定して長期的に運用していくためには、あらかじめ整理、想定したうえでのメンテナンス対応が不可欠です。すべてを綿密に計画することは現実的に難しい場合が多々あるので、あらかじめ整理しておいて、対応できる範囲ではできる限りの計画を立てながら実施していくことが重要です。場当たり的な対応では、予期せぬトラブルに対処できず、大きな費用負担につながる可能性があります。あらかじめ対応を整理して、メンテナンス対応することによるメリットは非常に大きいものです。その一つが「突発的な修繕費を抑えること」が期待できます。定期的な点検を行い、小さな問題の段階で迅速に修繕していくことで、大規模な修繕を避けることが可能となり、コストが平準化され資金繰りも安定が図れます。また、「ビルの資産価値を維持・向上する」うえでも、計画的かつ整理されたメンテナンスは有効です。適切な管理とメンテナンスを施すことで、ビルの快適性や安全性が保たれ、テナントからの評価が高まります。これにより空室率の改善や家賃収入の安定化が期待できます。 修繕費用を抑えることのメリット 修繕費用を抑えることは単なるコスト削減策ではなく、築古ビルを運営していく上での経営戦略そのものです。まず、「キャッシュフローの健全化」が図れるという利点があります。大規模な突発修繕を避けることで、資金計画を明確化し、安定した経営を実現しやすくなります。さらに、「テナントの満足度向上」も見逃せません。日常的に適切なメンテナンスを行うことでビル内の設備が良好な状態に保たれ、快適な環境が提供できます。これは入居テナントの満足度向上と長期入居の促進につながります。最後に、「長期的なビルの延命効果」も大きなメリットです。こまめなメンテナンスで建物を良好に維持し続けることで、耐用年数を伸ばし、収益物件としての運用期間を延ばすことが可能になります。結果的に、ビルの収益性を長期的に向上させることにつながります。このように、対応可能な範囲で計画を立てながらメンテナンスを実施し、修繕費用を抑えることによって、築古ビルを経済的かつ効率的に運用することができます。次章以降では、その具体的な手法と事例を詳細に解説していきます。 2. 築古ビルの特性とメンテナンスの基本 (1) 築古ビルの主な問題点築古ビルは、新築ビルや築浅の物件と比較して、多くの問題を抱えています。特に、老朽化、設備の陳腐化といった課題は、メンテナンスの難易度を上げるだけでなく、コスト増加の大きな要因となります。【老朽化】築古ビルの最大の問題は、建物や設備の老朽化です。時間の経過とともに、建物の構造体や設備は劣化し、修繕の必要性が増していきます。・構造体の劣化：コンクリートのひび割れ、鉄骨の腐食、外壁や屋根の損傷などが進行。・設備の消耗：給排水設備や電気設備の劣化により、水漏れや電圧不安定などのトラブルが発生。・修繕コストの増加：老朽化が進行すると、定期的な軽微な修繕では対応できず、大規模な改修が必要になる。築古ビルの管理では、この老朽化をいかに遅らせ、修繕費用をコントロールするかが大きな課題となります。【設備更新の必要性】築古ビルの設備は更新時期を迎えているものが多く、現代のオフィス環境の要求に適合しないケースが増えています。特に、電気設備や空調設備はエネルギー効率や快適性が低くなり、競合ビルと比べると見劣りすることがあります。• 照明設備：蛍光灯や白熱灯を使用しているビルでは、LED化が求められる。LED化により、電気代の削減やメンテナンスコストの低減が可能。• 空調設備：エアコンの更新時期が過ぎたままだと、エネルギーコストの増加や快適性の低下につながる。こうした設備の陳腐化は、単に使えるかどうかだけでなく、現代のビジネス環境に適応するかどうかが重要です。適切な設備更新を計画的に行うことで、築古ビルの価値を維持し、競争力を確保できます。(2) よくあるトラブル築古ビルでは、日常的に発生する軽微なトラブルから、老朽化を背景とした深刻な問題まで、さまざまなトラブルが発生します。軽微なトラブル対応蛍光灯が切れた、蛇口のパッキン交換が必要になったといったレベルの問題は、テナント自身が対応できる場合もあります。一方で、照明器具の安定器の不具合や給排水設備の大きな漏水など、管理会社の対応が必要になるケースも少なくありません。こうした軽微なトラブルでも対処の遅れはテナントの満足度低下につながります。迅速な管理対応によって、より大きな問題を未然に防ぐことができます。築古ビルで最も多いトラブルの一つが漏水です。漏水は、突発的に発生することが多く、発見が遅れると深刻な事態に発展する可能性があります。配管劣化による水漏れ築古ビルで使用されている配管は、鉄製などの場合、長期使用で腐食や詰まりが生じやすく、最終的には破損に至るリスクがあります。• 赤水：錆びた成分が水に溶け出し、水が赤く変色。• 悪臭：内部腐食や詰まりによって不快なにおいが発生。• 破損：劣化に伴い配管がひび割れや破裂を起こし、漏水事故へ発展。階下のテナントにまで漏水が及ぶと、大規模な被害や補償問題に発展する可能性があります。定期的な点検や早めの配管交換が欠かせません。屋上や外壁からの漏水屋上や外壁の防水処理が劣化すると、雨漏りが発生しやすくなり、天井や壁、電気設備にも影響が及びます。• 防水シートやシール材の劣化が主な原因。• 見えない部分の水漏れが進行すると、内部の鉄筋が錆びて建物の強度が低下。• 最悪の場合、大規模な補修が必要となり費用も大きく膨らむ。小さな雨漏りでも早期の点検と補修が必要で、定期的な防水施工の更新が重要です。建具のトラブル（ドアのガタツキ・鍵の不具合）築古ビルでは、経年による建物の歪みや長年の使用による摩耗で、ドアや鍵の不具合が多く見られます。• ドアが閉まりにくい：ヒンジの緩みやドア枠の歪みが原因。• 異音がする：開閉時の「ギィギィ」という音がテナントにストレスを与える。• 鍵がかかりにくい：摩耗による機構不良で、セキュリティにも不安が生じる。エントランスや共用部のドアが不具合を起こすと、テナントの評価が下がり、建物全体のイメージダウンにもつながります。早めの調整や部品交換が欠かせません。築古ビルでは、こうした軽微なトラブルが日常的に起こり、それを放置すると深刻な問題へ発展するリスクが常に存在します。特に水回りや建具の問題は、テナントの満足度と直結するため注意が必要です。(1) 定期的な点検を実施し、問題を早期発見。(2) 修繕の優先順位を決め、コストを抑えつつ計画的に対応。(3) 小さなトラブルでも迅速に対処し、大きなトラブルを未然に防止。これらを徹底することで、修繕コストを抑えながら築古ビルの価値を維持・向上させることが可能です。(3) メンテナンスの種類築古ビルのメンテナンスには、大きく分けて「予防保全」「事後保全」「改修」の3種類があります。それぞれの特徴を理解し、適切に活用することが、修繕費用を抑えながら建物の価値を維持する鍵となります。1．予防保全故障や劣化が起きる前に、計画的な点検や修繕でトラブルを予防するメンテナンス手法です。当社の場合は社内の営繕チームと連携し、予防保全を進めることで大規模修繕の発生を抑え、修繕コストの平準化を図ることができます。(予防保全の具体例)・屋上防水の定期点検と再施工：築古ビルでは、屋上の防水シートやシール材が劣化し、雨漏りの原因となることが多いため、数年ごとに点検・補修を行う。・エアコンの定期メンテナンス：フィルター清掃や冷媒ガスの補充を定期的に実施し、冷暖房の効率を維持。・給排水管の洗浄・薬剤処理：配管内の錆やスケールを除去することで、水漏れや詰まりを予防。・外壁・鉄部の塗装更新：塗装が剥がれると防水機能が低下し、コンクリートの劣化や鉄部の腐食につながるため、定期的な塗装を実施。・共用部の設備点検（エレベーター・防災設備）：エレベーターのワイヤーやブレーキ、非常用照明や消火設備を定期的に点検。(予防保全のメリット)・突発的なトラブルを防ぎ、修繕コストを抑制。・建物の資産価値を維持・向上できる。・テナント満足度の向上。2．事後保全設備や建物にトラブルが発生した際に、必要に応じて修繕を行うメンテナンス手法です。故障や劣化が顕在化してからの対応となるため緊急性が高い一方、当社のように社内に営繕チームがある場合は、小規模の応急措置なら柔軟に対応できます。(事後保全の具体例)・漏水事故の修繕：配管の破損や防水層の劣化による水漏れの修理。・電気設備のトラブル対応：照明の安定器の故障や電圧異常への対応。・空調設備の故障修理：エアコンが冷えない、異音がするなどのトラブルに対応。・エレベーターの緊急修理：故障による停止やドア開閉不良の修繕。(事後保全のリスク)・緊急対応が必要になるため、工事スケジュールの調整が難しい。・修繕費用が割高になることがある。・テナントの業務に支障をきたす可能性がある。事後保全の頻度を減らすためには、予防保全を強化し、普段からメンテナンスを整理しておくことが重要です。3．改修老朽化した設備や建物の機能を向上させるために行うメンテナンスであり、ビルの資産価値を向上させる重要な投資＝資本支出となります。競争力を維持するため、定期的な改修が欠かせません。(改修の具体例)・照明設備のLED化：蛍光灯や白熱灯をLED照明に変更し、電気代の削減とメンテナンスコストの低減を図る。・エアコンの最新モデルへの更新：省エネ性能の高いエアコンに交換し、電気代の削減と快適性の向上を実現。・外壁の美装・リニューアル：ビルの外観を清潔で現代的な印象にすることで、テナント誘致力を向上させる。・バリアフリー改修：エントランスのスロープ設置やトイレのバリアフリー化など、利用者の利便性を向上させる工事。(改修のメリット)・築古ビルの競争力を維持・向上できる。・テナントの満足度向上と空室率の低減につながる。・エネルギーコストを削減し、ランニングコストを抑える。このように、「予防保全」「事後保全」「改修」の3つをバランスよく組み合わせることで、修繕費用を抑えながら築古ビルの資産価値を長く維持できます。 3. 修繕費用を抑えるための基本戦略 築古ビルの修繕費用を抑えながら、建物の資産価値を維持するためには、計画的なメンテナンスの実施とコストパフォーマンスの最大化が不可欠です。ここでは、無駄な支出を抑えながら必要な修繕を効率的に進めるための基本戦略を示します。(1)計画性を持ったメンテナンスの重要性場当たり的な修繕対応では、突発的な費用が増え、資金繰りにも悪影響を及ぼします。そこで、あらかじめメンテナンス対応を整理し、可能な限り計画的に実施し、費用を分散させることが必要です。・屋上防水の再施工や配管の更新を5年ごとに計画的に実施することで、一度に大きなコストをかけずに済む。・エアコンや給排水設備の更新時期を事前に把握し、早めに予算を確保することで、急な出費を回避できる。・修繕の優先順位を決め、必要最低限の対応に絞ることで、予算を最適化できる。このように、修繕の可能性を事前に予見しながら、計画的に実施することで、コストの最適化を実現し、長期的に安定した建物の運用が可能となります。(2)大規模修繕 vs. 小規模修繕の使い分け修繕工事には、一度にまとめて行う「大規模修繕」と、段階的に実施する「小規模修繕」の2つのアプローチがあります。大規模修繕（まとめて実施する修繕）・コスト削減効果が高い：一度に複数の修繕を行うことで、施工業者の手配や資材調達コストを削減できる。・効率的な作業が可能：例えば、足場を組む必要がある外壁補修を同時に行うことで、足場費用を抑えられる。・計画的な実施が求められる：資金計画をしっかり立てる必要があり、一時的にまとまった予算が必要となる。小規模修繕（段階的に実施する修繕）・コストの分散が可能：数年に分けて分散することで、一度に大きな費用が発生しにくい。・優先箇所のみ対応：特に、劣化が進んでいる箇所だけを先行して補修できる。・突発修繕への対応力向上：予算に余力を持たせ、トラブル時にも柔軟に対処できる。修繕内容や予算に応じて、大規模修繕と小規模修繕をうまく組み合わせることで、修繕コストを最適化できます。(3)コストパフォーマンスを最大化する方法築古ビルの修繕では、費用を最小限に抑えながら、必要な修繕を確実に実施することが求められます。そのためには、以下のポイントを押さえることが重要です。1．修繕の優先順位を決める・安全性に直結する修繕を最優先（耐震補強、配管破損の修繕など）。・放置すると劣化が進む箇所を優先（屋上防水、外壁のクラック補修など）。・美観や利便性向上に関わる修繕は、予算を見ながら計画的に実施。2． 必要最低限かつ実質的な修繕を実施する・効果が曖昧な高機能設備は避ける。・建物や設備本来の機能を維持し、過剰なスペックを求めない。③ 修繕業者の選定を慎重に行う・複数業者から相見積もりを取って適正価格を見極める。・実績のある業者を選び、施工品質を確保しつつ追加費用のリスクを低減。このように、修繕の優先順位を明確にし、適切な業者を選定することで、修繕費用を抑えつつ、必要な改修を確実に進めることができます。 4. メンテナンス対応の短期・中期・長期の整理 築古ビルの維持管理においては、できる限り計画を立てられる部分は計画的に、困難な部分については「対応方法を整理しておく」という柔軟な姿勢が重要です。短期・中期・長期の3つのスパンでメンテナンス対応を整理することで、費用の最適化と建物の寿命延長を両立させることができます。(1)現状把握と診断の方法メンテナンス対応の整理の第一歩は、建物の現状を正確に把握することです。築古ビルでは、目に見える劣化だけでなく、内部構造や設備の老朽化が進行している可能性があるため、定期的な診断が必要です。(定期点検の実施)・日常点検：管理者や清掃スタッフによる簡易的な点検（照明の不具合、漏水の有無、ドアのガタツキなど）。・月次・年次点検：建物全体の外壁、屋上防水、給排水設備、電気設備の確認を実施し、劣化が進行している箇所を記録。・テナントからのフィードバック：実際に使用しているテナントからの苦情や要望を把握し、優先的に対応が必要な箇所を特定。(専門業者による劣化診断)築古ビルでは、管理者による目視での点検だけでは不十分な場合が多いため、専門業者による詳細な劣化診断が求められます。・外壁診断：ひび割れ、浮き、剥離のチェック（タイル張りの場合は打診調査）。・設備診断：配管の腐食状況、電気設備の老朽化、空調機器の性能劣化を確認。こうした診断を通して修繕が必要な箇所を洗い出し、対応策を整理することで、メンテナンス計画の精度を上げられます。(2)短期・中期・長期対応の整理メンテナンス対応は、短期（1年以内）、中期（3～5年）、長期（10年以上）の3つの期間に分けて考えると、整理しやすくなります。(短期対応：小規模な補修)短期間で実施可能な軽微な修繕を中心に対応します。当社の場合、主に、社内の営繕チームが迅速に対応します。・照明器具・電気設備の交換：安定器の故障や点灯不良が発生している箇所の修繕。・給排水設備の点検と補修：水漏れ箇所のパッキン交換や、軽度の配管洗浄。・屋上や外壁の簡易補修：防水シートの部分的な張り替えや、クラック補修。・共用部の清掃と設備点検：エレベーター、エントランスのドアやセキュリティ設備の調整。(中期（3～5年）：設備更新の準備を行う)3～5年の先を見越して、必要な設備の更新や改修を計画的に進めます・給排水管の交換・更新計画の策定：鉄製配管の腐食が進行している場合、樹脂管への交換を検討。・空調設備の更新計画：老朽化したエアコンを省エネ性能の高い機器に交換。・蛍光灯の製造中止を見越した、照明器具のLED化。・外壁塗装・補修の実施：防水性能の維持のため、定期的に塗装を行う。・共用部の美観向上：エントランスや廊下の内装リニューアル。(長期計画（10年以上）：大規模修繕の計画を立てる)築古ビルを長期的に維持するためには、10年以上のスパンでの大規模修繕計画が不可欠です。・屋上防水の全面改修：経年劣化による防水性能の低下を防ぐため、全面防水工事を実施。・エレベーターの全面リニューアル：部品供給の終了や機械の摩耗により、安全性が低下するため。・外壁の大規模補修：タイル剥落やひび割れが進行した場合の改修。(優先順位の決め方)限られた予算で最適なメンテナンスを行うには、優先順位の明確化が欠かせません。〇安全性を最優先・漏水や配管破損：階下への影響が大きいため放置せず早期対応。・電気設備の異常：火災リスクにつながるため、迅速な修繕が不可欠。〇コストとのバランス・早期修繕の方が安価なケースもある（外壁クラックは放置すると後の補修費が増大）。・不要な高機能仕様は避けることで費用を最小限に抑える。〇緊急性の高さ・漏水やエレベーター故障など、安全上もしくはテナント業務に重大な影響を与えるものには即時対応。 5. 築古ビルの主要設備ごとのメンテナンス方法 築古ビルで特に注意が必要な主要設備としては、「給排水設備」「電気設備」「空調設備」「外壁・屋根」「エレベーター」が挙げられます。ここでは、実際の業務フローや留意点を交えながら、各設備のメンテナンス方法を詳しく解説します。老朽化が進んだ設備には想定外のトラブルも多く、すべてを細かく計画できるわけではありませんが、あらかじめ対応策を整理しておくことが、修繕費用の抑制とビル全体の安定運用につながります。(1) 給排水設備給排水設備は、築古ビルで最もトラブルが起こりやすい部分の一つです。漏水や赤水といった問題が発生すると、テナントからのクレーム対応や階下への補償リスクなど、大きなコスト負担が発生する可能性があります。● 配管の寿命と交換時期給排水管には、主に「鉄管」「銅管」「ステンレス管」「塩ビ管（VP管・HT管など）」などの種類がありますが、築古ビルでは古い鉄管が使われているケースが多く見られます。鉄管は長年の使用により内面が腐食し、赤水や詰まり、最終的には亀裂や破断につながることが少なくありません。●交換時期の目安• 鉄管：20～30年程度が一般的な交換の目安。赤水や漏水などの症状が出始めたら早期交換を検討。• 銅管：30年以上使えるケースもあるが、酸性度の高い水質だと早期腐食に注意。• ステンレス管・樹脂管：腐食リスクが低く、比較的長寿命ではあるが、接合部の劣化やガスケット類の寿命には留意する。●実際の業務での対応①定期点検で錆や水漏れの兆候をチェック（管内カメラ調査などを活用）。②テナントから赤水や水圧低下の報告があれば、局部的な破損箇所を特定して部分交換を検討。③大規模改修のタイミングで配管全体の一斉更新を行うか、コストを分散するためにフロアごと・系統ごとに段階的交換を実施するかを検討。④交換後は、メーカー推奨の点検スケジュールに従って管理。● 日常点検と保全のポイント・日常の巡回で、給水ポンプや各階のパイプシャフト内に水漏れや結露の痕跡がないか確認。・共用部トイレや給湯室の詰まり・水はけの悪さに対処し、原因を早期に特定。・軽微なパッキン交換や蛇口修理は、社内営繕チームで対応可能な場合も多いが、根本的な劣化が疑われる場合は早めに専門業者に連絡して相談。(2) 電気設備築古ビルでは、電気設備の容量不足や経年劣化による火災リスクなども見逃せません。現代のテナントはIT機器を多用するため、ビルの電気設備が時代遅れだとブレーカーの頻繁な落電や配線トラブルを招きます。● 配線のチェックとブレーカーの最適化●配線の経年劣化• 絶縁被膜が硬化・ひび割れを起こすと漏電のリスクが高まる。• 旧式のケーブルが使われている場合、負荷増加に耐えられないケースがあるため注意が必要。●ブレーカーの容量と適切な配置• テナントの増設機器（サーバー、空調設備など）に合わせて、ブレーカー容量の見直しを行う。• 分電盤内部の結線ミスや焼損を防ぐため、定期点検を実施。• 不要な回路や老朽化したブレーカーを放置すると、思わぬトラブルの原因となる。●実際の業務での対応①年次点検で分電盤や幹線の温度測定を行い、過熱や異常値が出ていないかをチェック。②テナントが新たに高負荷の機器を導入する際は、ビルの受変電設備や幹線の容量に余裕があるかを事前に確認。③ブレーカーが頻繁に落ちるようであれば、負荷分散や容量アップを検討し、必要に応じて配線経路の変更を行う。④古い蛍光灯の安定器やトランス類も定期的に見直し、更新することで電気事故や火災リスクを低減。(3) 空調設備空調設備はテナントの快適性を左右する重要な要素です。築古ビルでは老朽化したエアコンを長年使い続けているケースが多く、エネルギー効率の低下や故障リスクの高まりにつながります。● 定期清掃とフィルター交換●フィルターや熱交換器（コイル）の清掃• フィルターが目詰まりすると運転効率が下がり、電気代が増加。• 熱交換器に埃が溜まると冷暖房能力が落ち、故障リスクも高まる。● ドレンパンやドレン配管の定期点検• 目詰まりにより水がオーバーフローして漏水事故の原因となる。• 築古ビルでは配管自体が劣化している場合もあるので、清掃と同時に腐食状況を確認。●実際の業務での対応月次点検でフィルター掃除を実施、交換が必要な場合は在庫を把握したうえで速やかに交換する。冷暖房の切り替え時期（春・秋）にあわせて、室外機や冷却水系統の点検を強化する。エアコン本体の経年劣化が顕著な場合は省エネタイプへの更新を検討。初期投資はかかるが、中長期的には光熱費や修理費の削減効果が見込める。(4) 外壁・屋根外壁や屋根は築古ビルの耐久性に直結する重要部分です。雨風や紫外線に長期間さらされるため、定期的な防水処理や塗装を怠ると大規模な修繕が必要になる場合があります。● 防水・塗装・クラック補修●防水•屋上防水層のひび割れやシール材の剥離は、雨漏りの直接的な原因となる。•定期的に点検し、劣化が見られる箇所は部分的な補修を行い、大規模改修の時期に合わせて全面再施工を検討。●塗装•塗装は防水機能と美観を兼ねる。塗料の耐用年数を過ぎて剥がれが進行すると、外壁内部に水が侵入しやすくなる。•足場を組むコストを抑えるため、外壁塗装と同時にタイルの浮き・剥落補修を行う事例も多い。●クラック補修•モルタル壁やコンクリート面のクラックが深刻化すると、建物の耐久性に影響が出る場合がある。•打診調査や赤外線調査などを活用し、表面化していない下地の浮きや剥離の兆候を把握する。実際の業務での対応•建物外周の定期巡回を行い、ひび割れや塗装剥がれ、タイルの浮きをチェック。•小規模なクラックや塗膜剥がれは部分補修で対応し、傷口を広げないようにする。•大規模修繕計画が設定されている場合は、それに合わせて、外壁全面足場の設置・補修・塗装工事を実施。•屋上の防水シートやシール材は定期的に耐久試験を行い、寿命が近いものは早めに打ち替えを検討。(5) エレベーターエレベーターは利用者の安全と利便性に直結する設備です。築古ビルでは古い制御装置や機械部品を使い続けているケースが多く、故障リスクや安全面での不安が大きくなります。● 安全点検とリニューアルの判断基準●定期点検と法定検査•エレベーターは法律で定められた定期検査が義務化されており、認定検査機関による点検が必須。•ワイヤーロープの摩耗、ブレーキ装置の動作確認、戸閉装置の安全装置などを入念にチェック。●リニューアルや主要部品の交換•制御盤が旧式の場合、部品供給が困難となり修理費が高騰するリスクがある。•定期検査で異常が多発するようなら、昇降機メーカーと相談して基幹部品の更新や全体リニューアルを検討。•省エネ化を目的としたモーターや制御システムへの交換も、長期的には光熱費削減につながる。●実際の業務での対応①月例の保守契約を締結し、専門業者の巡回点検で異常の早期発見を図る。②エレベーターに不具合があれば即時に管理会社へ連絡し、利用者の安全確保を最優先に対応。③２０年以上経過している場合は、制御装置を最新式に更新する「モダニゼーション工事」を検討。④改修費が高額になる場合はリース契約や延払方式も視野に入れ、資金計画を立てやすい方法を選ぶ。老朽化した設備は、どれも「小さな異常が大きなトラブルにつながりやすい」という共通点があります。したがって、築古ビルでは「すべてのメンテナンスを常に完璧に計画する」のは難しいとはいえ、以下のようにあらかじめ対応の流れや優先順位を整理しておくことが欠かせません。①日常点検・巡回で早期発見を徹底する。②予防保全を軸に据え、事後保全は最小限に抑える。③大規模改修のタイミングを見極め、同時施工でコストを削減。④設備のリニューアル判断を先送りせず、長期的視点から適切な時期を見定める。こうした実務における工夫を積み重ねることで、修繕費を抑えつつ築古ビルの資産価値を保ち、テナント満足度の向上と収益の安定化を実現しやすくなります。 6.築古ビルの資産価値を高める工夫 修繕費用を抑えながらも、ただ修理するだけではなく「修繕と同時に資産価値を高める」という考え方を取り入れることで、築古ビルをより魅力的な物件に仕上げることができます。本章では、ビルの価値向上を図るための具体的な取り組み事例を紹介します。(1) 修繕と同時に資産価値を向上させる方法【デザイン性の向上】●外観リニューアル•外壁の塗装工事を行う際に、単なる補修にとどまらず、築古ビルのイメージ刷新を踏まえてのカラーリングを意識する。•タイルやパネルを部分的に追加・貼り替えることで、築年数を感じさせないモダンなデザインへの刷新の可能性も検討。●エントランスや共用部分のイメージアップ•古くなったエントランスドアや看板をデザイン性の高いものに交換する。•床材や壁材を、清潔感や高級感のある素材に更新するだけで印象が大きく変わる。デザイン面を意識した改修は、単に見た目を良くするだけでなく、テナントの満足度向上や新規テナントの誘致に大きく貢献します。また、築古ビル特有のレトロな雰囲気を活かしたデザインにすることで、差別化を図ることも可能です。【省エネ改修】●断熱性能の向上•窓サッシやガラスを断熱性の高いものに交換し、室内温度の安定と省エネ効果を狙う。•屋上や外壁に断熱材を追加することで、空調負荷を軽減して光熱費を削減。●設備の省エネ化•蛍光灯や白熱灯をLED照明に替えることにより、電力使用量を大幅に低減できる。•空調設備や給排水設備を高効率タイプへ更新することで、テナントのランニングコストを削減。省エネ改修は、修繕工事のタイミングと合わせて計画することで、工事費や足場費用を削減しながらビルの長期的な運用コストを抑える効果があります。加えて、エコビルディングのイメージアップにもつながり、企業イメージを重視するテナントを獲得しやすくなります。(2) 空室対策としてのリノベーション築古ビルでは、老朽化によるイメージダウンや設備面の不満などが原因で空室が増えるケースが少なくありません。しかし、空室対策として「リノベーション」を行い、テナントニーズに合わせた改装を実施することで、資産価値の向上と高い稼働率を維持することが可能になります。【レイアウト変更】●フロアプランの見直し•かつての区画割が現代の働き方に合わない場合、壁の配置を再構築してオープンスペースや小規模ブースを設ける。•テナントが必要とする会議室やコラボレーションスペースを柔軟に設置できるよう、汎用性のあるレイアウトを検討。●スケルトン工事の活用•テナントが内装を自由にカスタマイズできるよう、スケルトン状態で貸し出す形態を検討。築古ビルは柱や梁の配置が複雑な場合もありますが、これを逆手に取り、個性的な内装・レイアウトとして活用することで「古さ」を「味わい」に変えることができます。【 共用部の改善】●エントランス・廊下・トイレのリニューアル•ダークトーンやタイル調の床材、スタイリッシュな照明などを導入し、時代に合ったデザインで空間の印象を一新。•トイレの老朽化が進んでいる場合は、内装・衛生設備をまとめて更新し、テナントに好印象を与える。●防犯・セキュリティ機能の強化•オートロックや監視カメラを追加することで、安心感を重視するテナントにもアピール。• 共用部の照明強化やカードキー導入など、防犯対策がしっかりしていることで入居意欲を高められる。共用部の印象はテナントがビルを選ぶ際の重要な判断要素の一つです。エントランスの清潔感や廊下・トイレの快適さ、防犯性能の高さなどを改善することで、ビル全体のグレードを底上げし、高付加価値を提供できるようになります。 7.事例紹介 築古ビルのオフィス賃貸においては、成功事例・失敗事例を学ぶことが、計画的な修繕やメンテナンスの重要性を具体的に理解し、運用に活かすうえで大いに役立ちます。本章では、実際のオフィス賃貸ビルにおける事例をもとに、計画的な修繕で長寿命化・収益安定に成功した例と、場当たり的対応が大きなリスクを生んだ例を紹介します。 (1) 成功事例：計画的修繕で長寿命化を実現 ● 事例A：築40年超の賃貸オフィスビルで大規模修繕に成功●背景• 築40年以上が経過した地上8階建ての賃貸オフィスビル。外壁タイルの剥がれや漏水トラブルが発生し始め、テナントの信頼性が徐々に低下していた。• 大規模修繕に踏み切る前に、外壁や屋上防水、設備配管などの専門的な診断を実施し、修繕の優先順位を短期・中期・長期で整理する計画を立案。●対応内容大規模改修計画の策定• 診断結果を踏まえ、外壁補修と屋上防水の再施工を最優先に設定。同時に老朽化したエアコン・給排水管・照明設備も更新時期を整理。• 足場を組む期間を短縮するため、外壁補修と屋上防水工事を同じ工期にまとめることでコストを削減。資金計画の見直し• 修繕積立金だけでなく、金融機関からの低金利融資を活用して資金を一度に確保。• テナントからの要望が多かった共用部リニューアル（エントランス・トイレ改修）についても同時に実施。省エネ改修の導入• 古い蛍光灯をLED照明に置き換え、ビル全体の電力使用量を低減。• エアコンの室外機や室内機を省エネタイプへ更新し、テナントの電気代負担を抑制。●成果• 水回りや漏水対策が強化されたことで、トラブル件数が大幅に減少。• 外壁や共用部の外観がリフレッシュされ、ビルのイメージアップに成功。テナントの入居率が向上し、退去も減少傾向に。• LED照明・省エネエアコンの導入によりランニングコストが削減され、オーナー・テナント双方の満足度が高まった。• 大規模修繕でまとまったコストがかかったものの、将来的な修繕費の平準化や空室対策効果が大きく、投資メリットが高い結果となった。● 事例B：段階的修繕でコスト分散を図った賃貸オフィスビル●背景• 築30年の賃貸オフィスビル。テナントにIT企業が増えたことで、電気容量や空調能力に対する負荷が高まり、徐々に不具合が発生していた。• 一度に大規模工事を行うだけの修繕積立金は確保しておらず、フロアごとの段階的工事を検討。●対応内容フロア別に優先度設定• 漏水や配管劣化が懸念されるフロアの点検を最優先し、必要に応じて部分交換を実施。• 各テナントの更新時期に合わせて、そのフロアの電気・空調設備をリニューアルし、退去を伴う大掛かりな工事を回避。分割工事によるコスト分散• 3～5年スパンで修繕を進める計画を策定。複数回に分けて工事を実施し、一度に大きな資金流出が起きないようにした。• 外壁塗装や屋上防水など足場が必要な工事は一括で行い、足場設置費用を削減。共用部のリニューアル• エントランスの内装と照明を刷新し、テナントや来訪客に与える印象を改善。• トイレの老朽化が顕著なフロアから順に、バリアフリー化や衛生設備更新などを実施。●成果• 段階的に修繕を行うことで、オーナーのキャッシュフロー管理が容易になり、予想外の出費を最小限に抑制。• 既存テナントとの話し合いを密に行い、工事期間中の業務への支障を軽減。結果的に退去リスクが低くなった。• フロア改修のたびに電気・空調設備が最適化され、テナントの満足度や生産性向上につながった。 (2) 失敗事例から学ぶポイント：場当たり的修繕のリスク ● 事例C：計画性のない修繕で高コスト化してしまった賃貸オフィスビル●背景• 築35年の中型賃貸オフィスビル。以前から配管周りの漏水や外壁の一部剥落など軽微なトラブルが散発していたが、その都度応急修理のみでしのいでいた。• テナントからのクレームが増え始めた頃に大規模修繕を検討するも、資金準備や調査が不十分なまま着手。●問題点と経緯点検不足と無計画な修繕• 定期診断をほとんど実施せず、部位ごとの状態を把握していなかった。• 大規模修繕の際に、想定していなかった腐食や断熱材の劣化が見つかり、追加工事費用が大幅に発生。テナントとの調整不備• 工事期間や内容についてテナントへの説明が不十分で、一部フロアで騒音や振動による業務支障が問題化。• それに伴うテナントの退去が発生し、賃料収入が減少。資金繰りの混乱• 修繕積立がほとんどなく、急遽融資を受けるが金利条件が悪く、返済負担が重くのしかかる。• 修繕が完了する前に予算を使い切り、外壁の一部や共用部改修は未完了のまま。●結果と教訓• 場当たり的修繕の積み重ねにより、長期的には大きな費用負担を強いられることになった。• テナントへの十分な説明がなく、退去リスクを高めてしまい、空室による収入減と修繕費増の「負の連鎖」に陥る。• 長期的な修繕計画と資金準備が欠かせず、定期的な診断・点検を怠ると想定外の箇所で追加コストが膨らむ。● 事例D：改修タイミングを誤ったことで機会損失に陥った賃貸オフィスビル●背景• 築20年の賃貸オフィスビル。立地が良く長年満室が続いていたため、修繕計画の策定は後回しにされていた。• テナントから「空調の能力不足」や「老朽化したトイレへの不満」が頻繁に挙がっていたが、「大きなトラブルがない」という理由で工事を先送りに。●問題点と経緯大規模空調トラブルの発生• 夏場の冷房ピーク時に空調設備が故障し、修理に必要な部品の供給がすでに終了していたため、高コストの特注部品対応に追い込まれた。• 一時的に冷房が止まったフロアでは、テナントが業務に支障をきたし、賠償トラブルが浮上。テナント満足度の低下• トイレの老朽化も改善されず、不衛生感がテナントや来訪客の不満を募らせた。• 従来満室だったものの、更新時期を迎えたテナントが他の物件へ移転。高稼働率を支えていた主要企業の退去がビル経営を直撃。修繕時期の後手• トラブル発生後に急いで修繕を試みるも、業者の繁忙期にぶつかり思うようにスケジュールが組めず、結果としてさらに工事費が割高に。• 修繕費の膨張とテナント退去が重なり、収益が急落。●結果と教訓• 賃貸オフィスビルの立地の良さにあぐらをかき、老朽化への対策を先送りにした結果、一度に大きな出費を余儀なくされた。• 主要テナントを失い、稼働率低下による賃料収入ダウンで資金計画に狂いが生じる悪循環に陥った。• 設備の寿命やテナントのニーズを常に把握し、予防的な改修を計画的に行うことの重要性が浮き彫りになった。 8.まとめ 本コラムでは、築古ビルの修繕費用を抑えつつ、建物の価値やテナント満足度を維持・向上させるための基本的な考え方を解説しました。築古ビルならではの老朽化や設備陳腐化によるコスト増を回避するには、以下のポイントが重要となります。①築古ビル特有の課題の理解A)老朽化による修繕頻度の増加や規制強化への対応、部品供給の問題など、新築・築浅にはない独自のリスクが存在する。こうしたリスクを把握することで、突発的な高額出費をなるべく防ぐことが可能。②メンテナンス対応の整理・計画性の確保A)場当たり的な修繕に頼らず、短期・中期・長期に分けたメンテナンス対応の整理がカギ。B)優先順位を明確にし、安全性や漏水リスクなど緊急度の高い箇所から着実に補修することで費用の集中を回避できる。③修繕費を抑えるための基本戦略A)予防保全・事後保全・改修をバランスよく組み合わせることで、修繕タイミングを管理し、コストを平準化。B)大規模修繕と小規模修繕の使い分けにより、効率的に工事を実施しつつ、テナントへの影響を最小限にする。④主要設備ごとのメンテナンスのポイントA)給排水設備：漏水や赤水のリスクは深刻化しやすいので、早期点検と配管交換の計画が必要。B)電気設備：負荷増大や経年劣化による火災リスクへの備え、ブレーカー容量の見直しなどが重要。C)空調設備：フィルター清掃や更新時期の管理を徹底し、ランニングコスト削減にも寄与させる。D)外壁・屋根：防水処理や塗装の劣化を放置すると、大規模改修や漏水被害のリスクが急増。E)エレベーター：部品供給や安全面に留意し、制御装置などのモダニゼーション（リニューアル）を検討する。⑤修繕と同時に資産価値を高める取り組みA)外観やエントランスのリニューアル、省エネ設備の導入などにより、テナント満足度や空室対策に効果がある。B)改装を活かしてレイアウト変更やセキュリティ強化を行うことで、時代に合った機能性と魅力を付加できる。⑥成功事例・失敗事例から得られる教訓A)計画的な診断と修繕が行われた物件では、大規模修繕をうまく活用して長期的な費用削減やテナント満足度アップにつなげることができる。B)一方、場当たり的な対応を続けたり、改修時期を誤ったビルでは、想定外の追加費用や大口テナントの退去といった大きなダメージを受けるリスクが高い。総じて、築古ビルを安定運用するためには「いかに計画を持ってメンテナンスを整理できるか」が重要な鍵となります。短期的な修繕と長期的な改修計画を組み合わせ、コストを平準化すると同時に、建物価値を高める施策を取り入れることで、老朽化に負けない競争力の高い物件づくりが実現できるでしょう。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2025年11月20日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの星野と申します。この記事は『東京のビルマネジメント優良企業10社｜現役ビルメンが厳選！』のタイトルで、2025年11月19日に執筆しました。少しでも皆様のお役に立てる記事になれば幸いです。どうぞよろしくお願いいたします。本記事では、ビルマネジメント会社に所属する設備管理担当（現役ビルメン）の視点から、プロパティマネジメント（PM）・リーシングマネジメント（LM）部門の重要性と、ビルメンテナンス部門との連携の意義について考察します。また、東京に本社または主要拠点を置き、PM・LMの業務に強みを持つ優良なビルマネジメント企業10社を厳選し、それぞれの特徴・強み・評価を紹介します。収益最大化や空室対策、テナント対応力に優れた企業を取り上げますので、建物オーナーの皆様が管理会社を選定する際の参考になれば幸いです。最後に、ビルメン担当者から見た「全体最適なPMのあり方」を述べ、記事を締めくくらせていただきます。それでは、目次をご覧ください。 目次1. はじめに2. ビルマネジメントにおけるPM・LMの役割と収益への影響3. ビルマネジメント会社選びの失敗例4. 大手・中堅・地域密着型PM会社の特徴比較と選び方5.東京のビルマネジメント優良企業10社紹介6. ビルメン担当者から見た「全体最適なPMのあり方」7. まとめ8.株式会社スペースライブラリ紹介 1. はじめに ビルの所有・運営において、「建物を適切に維持管理すること（BM）」と「テナント誘致や収益管理を行うこと（PM・LM）」は車の両輪であり、どちらか一方が欠けてもビル経営はうまくいきません。設備や清掃などハード面を万全にしても空室だらけでは収益は上がりませんし、テナントを誘致しても設備不良や対応の悪さで満足度が下がれば退去が増え、結果的に賃料収入の低下へとつながります。私はビルマネジメント会社で設備管理を担当する現役ビルメンテナンス部門に所属しております。日々の業務を通じ、プロパティマネジメント部門（PM）との連携がいかに大切か実感しています。テナントからのクレームに迅速に対処するためにはPMとBM（ビルメンテナンス）担当者の密な情報共有が不可欠ですし、長期的な修繕計画やリニューアル工事もPM部門の収支計画と歩調を合わせて進める必要があります。現場のビルメンとして、「テナント満足度の向上こそが長期的な収益安定につながる」と痛感する毎日です。本記事ではまず、PM・LMの基本的な役割とビル収益への影響について整理します。その上で、実際に管理会社選びで起こりがちな失敗例を紹介し、どのように避けるべきか考えてみます。また、大手から中堅、地域密着型までPM会社の規模別の特徴にも触れ、自身の物件に適したパートナーの選び方を解説します。そして、東京エリアで実績を上げているPM・LMに強いビルマネジメント企業10社を現場目線で厳選してご紹介します。テナントリーシング力、収益改善提案力、市場分析力、修繕計画の提案力、テナント対応力などに優れた企業ばかりです。それぞれの特徴・強みと具体的なエピソードを2〜3段落程度でまとめています。最後に、ビルの現場管理を担う者の立場から「ビル全体の最適化を図るPMのあり方」について提言し、記事を締めくくります。あくまで私はビルメンテナンスに携わる人間ですので、詳細な分析や専門業務の重箱の隅をつつくようなご説明には足りないかもしれませんが、BM目線でわかりやすくお伝えできればと思います。ビルオーナーや管理担当の皆様にとって、本記事がより良いパートナー選びとビル経営改善の一助となれば幸いです。それでは本題に入りましょう。 2. ビルマネジメントにおけるPM・LMの役割と収益への影響 まずは、プロパティマネジメント（PM）とリーシングマネジメント（LM）の役割について整理します。PMとは物件オーナーの代理として不動産の価値維持・向上と収益最大化を目的に、建物運営全般を管理する業務です。賃料設定やテナント選定、契約管理、収支計画の策定、テナントからの要望・クレーム対応、さらには建物の維持管理計画の立案まで、多岐にわたる業務を担います。要するに「オーナーの代行として資産を管理して運営する」のがPMです。一方、LM（リーシングマネジメント）はPM業務の中でも特にテナント誘致と空室対策に特化した領域を指します。具体的には、空室情報のマーケティング、仲介業者との連携による幅広いテナント募集、内見対応、賃貸条件交渉、新規契約や更新・解約手続きなどを行います​。空室期間を可能な限り短縮し、適正な賃料で埋めることがLM担当者の使命です。ビル収益への影響という観点では、PM・LM両者とも極めて重要です。PMは収入を最大化し支出を適正化する司令塔として機能し、LMは賃料収入そのものを確保する最前線です。例えば、PMが市場相場を無視して高すぎる賃料設定を行えば空室が埋まらず収益機会を逃しますし、逆に低すぎる設定では満室になっても本来得られたはずの収益を損ねます。適切な市場分析に基づく賃料設定と募集戦略が必要です。また、既存テナントの満足度向上策を講じて退去率を下げるのもPMの重要な役割です​。テナント対応が丁寧であれば契約更新率が上がり、空室リスクとリーシングコストの低減につながります。さらに、PM担当者はオーナーに対して定期的に収支報告や改善提案を行います。例えば「共用部リニューアルによる物件価値向上提案」や「空調設備の省エネ改修によるランニングコスト削減提案」など、収益改善策を主体的に提案できるPMはオーナーから信頼されます​。LMの取り組みもダイレクトに収益を左右します。空室をいち早く埋めるリーシング戦略は言うまでもなく収入増に直結しますし、誘致するテナントの業種や質も重要です。例えば、ビルの格に見合わないテナントばかりでは他の入居者の満足度が下がり、将来的に賃料下落や退去を招く恐れがあります。LM担当者は単に空室を埋めるだけでなく、物件の魅力やブランドを維持できるテナントミックスを考える視点も求められます​。飲食店ばかり入れてビル内の環境が悪化すればオフィステナントが敬遠する、といった事態も起こりえます。したがって、短期的な賃料収入と長期的な資産価値維持のバランスを取ることがPM・LMには求められます。ビルメンテナンスの現場から見ると、PM・LM部門がしっかり機能しているビルは「収益性が高く、維持管理にも余裕が持てる」傾向があります。ビルオーナーや運営管理の目的により異なる場合もありますが、収益が安定していれば適切な修繕や設備更新に予算を充当できますし、テナントからの要望にも迅速に検討、対応できます。その結果さらにテナント満足度が向上し、好循環が生まれます。一方でPMが不在だったり未熟だったりするケースでは、場当たり的な管理になりがちです。ビルメンテナンス担当者としても、優れたPM担当者と二人三脚で取り組むことでお互いの専門分野を最大限活かせると感じています。 3. ビルマネジメント会社選びの失敗例 建物の管理会社を選ぶ際、PM・LMの力量を見極めることがいかに大切か——それは過去の失敗事例からも明らかです。ここでは、実際によくある失敗パターンをいくつか挙げてみます。失敗例①: 空室が埋まらず収益悪化ある地方在住のオーナーA様は、東京の自社ビル管理をビルメンテナンス主体の会社に任せていました。この会社は設備管理や清掃には定評があったものの、テナント募集はオーナー任せ。同社にリーシング専門の部署がなく、空室発生時は積極的な募集活動が行われませんでした。その結果、新築時はほぼ満室だったビルが数年で空室だらけに。稼働率は50%台にまで落ち込み、賃料収入は激減…。オーナーA様は慌てて外部の不動産仲介業者に声を掛けましたが、空室期間が長引いたフロアは内装も老朽化し、募集条件の引き下げや原状回復工事の追加負担が必要になる始末でした。これは「リーシング力不足の管理会社に任せた失敗例」と言えます。設備管理自体は問題なくても、空室対策が後手に回ればビル収益はたちまち悪化する典型例です。失敗例②: テナント対応の拙さから優良テナントが流出オーナーB様のビルでは、一等地にあるにもかかわらず優良テナントの退去が相次ぐ事態が起きました。原因を探ると、委託先のPM担当者が頻繁に交代し、テナントからのクレームや要望への対応が遅れていたことが判明しました。空調の不調や照明トラブルなど日常的な不具合報告に対し、PM担当がテナント窓口として機能せず放置してしまい、結果として現場のビルメンテナンススタッフが状況を把握していない、という事態が繰り返されていたのです。「依頼しても返事がない」「約束の期日までに修理が終わらない」と不満を募らせたテナントは契約更新をせずに退去。オーナーB様は賃料収入という果実を優良テナントごと失う結果となりました。このケースでは、管理会社自体は大手でしたが社内のPM・BM連携が不十分であったこと、テナント対応力に問題があったことが失敗の原因です。信頼を損ねてからでは手遅れで、いくらその後募集を頑張っても「対応が悪いビル」という評判は簡単には覆せません。失敗例③: 市場分析不足で賃料下落を招く別の事例では、オーナーC様が長年任せていた管理会社が周辺市場の賃料動向を把握していなかったために損失を被りました。築20年超の中規模オフィスビルで、テナント入替のタイミングが訪れた際、本来であれば適切な賃料改定を行うべきでした。しかし管理会社は旧来からの賃料水準に固執し、周辺相場より2割も高い募集条件を提示。案の定テナントは決まらず空室期間が長期化しました。結局、半年後に条件見直し（大幅賃料ダウン）を余儀なくされ、さらに空室期間中の機会損失も加わってトータルの収益は大きく減少しました。逆に、景気悪化で相場賃料が下がっていたにもかかわらず対応が遅れ、既存テナントから「他ビルより高い」と不満を持たれて退去されてしまうケースもあります。市場分析力や賃料設定の戦略欠如は、このように収益機会の逸失やテナント離れを招く失敗につながります​。経験豊富なPM担当者なら、周辺の供給動向や競合物件の賃料水準を常にチェックし、早め早めにオーナーへ提案を行うものです。そうした助言がない管理会社だと、適切なタイミングを逃しやすいのです。失敗例④: コスト削減優先で建物価値が低下最後に、目先のコスト削減を優先するあまり長期的な資産価値を毀損した失敗例にも触れておきます。オーナーD様は管理料の安さを謳うある中小管理会社に変更しました。当初は「経費が減った」と喜んでいたものの、その会社は人件費節約のため巡回頻度を減らし、清掃も必要最低限しか行いませんでした。さらに故障対応も都度安価な応急処置に留め、本格的な修繕提案は皆無。数年経つとビル全体がどことなく荒れた印象となり、内覧に来たテナントから敬遠されるケースが増えてしまいました。照明のチラつきや汚れた共用部は潜在顧客にマイナスイメージを与えます。結局、空室率が上昇し賃料単価も下落傾向に…。オーナーD様は慌てて元の管理会社とは別のしっかりした会社に再委託し、遅ればせながら設備更新や大規模清掃を実施する羽目になりました。「安かろう悪かろう」の管理では、短期的なコスト削減分をはるかに上回る収益悪化を招きかねないという教訓です。以上のような失敗例から学べることは、管理会社選びではPM・LMの力量やサービス品質を見極めることが極めて重要だという点です。単に管理料の安さや知名度だけで選ぶと、思わぬ落とし穴があります。また、委託後もオーナー自身が定期的にコミュニケーションを取り、状況を把握することが大切です。「任せきり」で気づいた時には手遅れ…とならないよう、信頼できるパートナーを慎重に選びましょう。 4. 大手・中堅・地域密着型PM会社の特徴比較と選び方 ビルマネジメント会社（PM会社）と一口に言っても、その規模や得意分野は様々です。大きく分けると「大手総合不動産系」「独立系中堅」「地域密着型中小」のカテゴリーがあり、それぞれにメリット・デメリットがあります。現役ビルメンの視点から、それぞれの特徴と選定ポイントを比較してみましょう。▶ 大手PM会社の特徴（例：大手デベロッパー系列、不動産大手グループなど）メリット: 規模の大きさゆえの安心感と充実したサービス網が最大の強みです。オフィスビルから商業施設、住宅まで幅広い物件を扱っている会社も多く、豊富な実績と高度な専門知識を蓄積しています。各分野の専門部署（リーシング専門部隊、法務・契約管理部門、設備技術部門など）が社内に揃っており、ワンストップで質の高いサービス提供が可能です。また、親会社が大手不動産デベロッパーの場合、ブランド力と信用力がテナント募集にもプラスに働きます。「○○不動産系列が管理しているビル」というだけでテナントに安心感を与えるケースもあります。さらに、財務基盤がしっかりしているため多少のコストをかけてもハイレベルな提案や最新システム導入ができ、オーナーへの報告体制も整然としている傾向があります。デメリット: 一方で、組織が大きい分画一的で融通が利きにくい面が指摘されることもあります。マニュアルやルールが厳格すぎて現場の柔軟な判断がしにくかったり、オーナーから細かな要望を出しても「規定外」と断られてしまうことがあります。また、管理料は中小に比べて高めに設定される傾向があります。大手ゆえに小規模物件にはあまり積極的でない場合もあり、ビルの規模によってはサービスがオーバースペックだったり、逆に優先度が低く後回しにされる懸念もあります。担当者が頻繁に異動するケースも多く、「せっかく信頼関係を築いたのに担当が変わってしまった」という声を聞くこともあります。選び方のポイント: 大手を選ぶ際は、自身の物件規模や用途がその会社の得意分野にマッチしているか確認しましょう。例えばオフィスビル管理を数多く手掛けている会社であればオフィスリーシング力に期待できますし、大規模商業施設の実績豊富な会社ならテナント誘致ネットワークが強みです。また担当者との相性も重要です。大手でも実際動くのは人ですから、打ち合わせ時の対応や提案内容から「信頼できる担当者か」を見極めてください。組織力と担当者力、その両方が備わっているかが鍵です。▶ 独立系中堅PM会社の特徴（例：不動産グループに属さない独立系、商社系、外資系など）メリット: 独立系や中堅規模のPM会社は、専門特化や柔軟な対応で勝負しているところが多くあります。例えばオフィスビル管理専門会社、商業ビルに特化した会社、外資系でグローバル企業対応に強い会社などです。こうした企業は規模では大手に及ばなくても、その分機動力や提案力で差別化しています。社内の意思決定が速く、オーナーの要望に対してカスタマイズしたサービスメニューを柔軟に提供してくれるケースが多いです。また、独立系の場合は他社仲介網もうまく活用してテナント募集するなど、しがらみにとらわれないリーシング戦略を取れる強みもあります。管理料は大手より割安なこともあり、コストパフォーマンスに優れる会社も少なくありません。担当者も専門性の高いプロパティマネージャーが揃っている傾向で、規模が中くらいゆえに一人ひとりがマルチに対応できる人材が多い印象です。デメリット: 中堅とはいえピンからキリまであり、企業体力やサービス品質のばらつきが大きい点には注意が必要です。優秀な会社を選べば問題ありませんが、中には実績が浅いのに営業力だけで契約を取ろうとするところもあり、見極めが肝心です。また、大手に比べ組織の後ろ盾が弱い分、対応範囲に限界が出る場合もあります。例えば法務やコンプライアンスチェックの体制が脆弱だったり、トラブル発生時の保証制度が手薄だったりといった点です。外資系の場合は英語対応や最新ノウハウは強みですが、日本の慣習に馴染むまで時間がかかる担当者もいるため、テナントやオーナーとの意思疎通で戸惑う場面があるかもしれません。選び方のポイント: 中堅PM会社を選ぶ際は、その会社の得意領域と成功事例を確認しましょう。同じ中堅でも「リーシング力が突出している」「コスト管理が得意」「建物再生の企画力がある」などカラーがあります。自分のビルの課題（空室が多い、古くなってきた、など）を解決してくれそうな強みを持つ会社を選ぶと良いでしょう。また、担当予定のPMの資格や経験（宅建士や不動産証券化マスターの有無、大型物件経験など）もチェックポイントです。提案段階で具体的なアイデアや数値目標を示してくれる会社は信頼できます。「◯年で空室率何％改善」「修繕計画を見直し◯万円コスト削減」等、明確なビジョンを示せるかを比較しましょう。▶ 地域密着型PM会社の特徴（例：東京○○エリア専門、地元密着の不動産管理会社など）メリット: 地域密着型の中小PM会社は、何と言っても地元エリアの情報力と小回りの利く対応が強みです。特定のエリア（例えば新宿区や中央区など）で長年にわたり物件管理を手掛けている会社は、地域のテナント動向や仲介業者ネットワークに精通しています。大手には見えない細かなニーズや地域特性を踏まえたテナント誘致が期待できます。また社長以下トップ層が現場に近く、オーナーとも直接顔を合わせる距離感で付き合ってくれるため、信頼関係を築きやすいです。緊急対応でも本社が遠方にある大手より、同じ区内に事務所がある地元企業の方が駆けつけスピードが速いこともあります。夜間や休日でも融通をきかせて対応してくれるなど、まさに「痒い所に手が届く」サービスをしてくれる会社も少なくありません​。管理料についても柔軟に相談に乗ってくれるケースが多く、物件規模に応じた無理のない料金設定を提示してくれるでしょう。デメリット: 一方で、中小企業ゆえの人材・資源の限界もあります。担当者が少人数のため一人にかかる負荷が大きく、担当替えがあると一時的にサービスレベルが下がるリスクがあります（「社内であの人しか詳しい人がいない」状態）。また、最新のITシステム導入や高度な分析といった面では大手に見劣りする場合もあります。報告書類などが簡素になりがちで、オーナーとして細かいデータが欲しい場合に物足りなさを感じるかもしれません。さらに、会社によっては業務範囲が限定的なことも。例えば設備点検や清掃は提携業者任せでPM会社自体は管理代行だけ、といったケースでは、総合力で大手に劣る部分が出てきます。財務面でも小規模だと万一倒産した際に預かり敷金などのリスクもゼロではありません。選び方のポイント: 地域密着型を選ぶ際は、その地域での評判を調べるのが有効です。地元オーナー仲間の口コミや、管理物件のテナントの声を聞いてみると良いでしょう。「対応が早い」「融通がきく」といった評価があれば安心です。また、管理実績の年数や物件数も重要です。長年生き残ってきた会社はそれだけで信頼の証と言えます。小規模でも「この分野なら任せて」と胸を張れる得意分野を持っている会社を選ぶとよいでしょう。最後に契約前に具体的なサービス範囲を明確化することも大切です。リーシング業務はどこまでやってくれるのか、テナント対応の窓口は誰になるのか、トラブル時の緊急対応体制はどうか、といった項目をきちんと確認しましょう。中小だからといって侮れない優良企業も多い反面、できないことは最初から契約外の場合もありますので、お互いの認識合わせをしておくことが失敗防止につながります。以上のように、大手・中堅・地域密着型それぞれに特色があります。自分のビルの規模やニーズ、重視するポイント（信頼感、コスト、柔軟性、専門性など）に照らし合わせて最適なカテゴリーと企業を選ぶことが大切です。では次章では、具体的に東京で実績を持つ優良ビルマネジメント会社10社をピックアップし、その特徴と強みを見ていきましょう。 5.東京のビルマネジメント優良企業10社紹介 ここからは、東京に本社または主要拠点を持ち、プロパティマネジメント（PM）・リーシングマネジメント（LM）に強みを発揮している優良ビルマネジメント企業10社を現役ビルメンの視点で独断と偏見をもってご紹介します。各社とも信頼性・実績は折り紙付きで、テナント対応力や空室改善力に優れた企業です。今回は実名を伏せ、アルファベット2文字で表記します。それぞれの特徴・強みを、1〜2段落程度で解説いたします。テナントリーシング力、収益最大化の提案力、市場分析力、BM部門との連携など各社ならではのポイントにも注目してください。 (1) MF社 高いリーシング力と充実の組織力を誇り、大規模ビルを中心に安定運営を行っています。 特徴・強み: MF社は国内有数の不動産グループに属する大手PM会社です。親会社が全国的なデベロッパーであり、そのブランド力とネットワークを背景にオフィスから商業施設、住宅まで幅広い物件管理を手掛けています。最大の強みはやはり豊富な実績と組織力で、数十年にわたる運用ノウハウに裏打ちされた安定したサービス提供が持ち味です。社内にリーシング専門部署を抱えており、テナント誘致力が極めて高いです。自社で不動産仲介網（店舗網）も運営しているため、空室発生時にはグループ総力を挙げて速やかに適切なテナントを紹介できます。また、最新のテクノロジー活用にも前向きで、ビルのIoTセンサー監視や独自の賃料相場データベースを導入し、科学的な物件運営を行っている点も特徴です。それでいて、伝統的に培ったきめ細やかな管理も大切にしており、「ハード面とソフト面のバランスが取れた管理」との評判があります。 (2) MB社 堅実な管理体制と環境配慮型運営を得意とし、BCP対策にも定評があります。 特徴・強み: MB社は大手財閥系不動産会社のグループ企業で、特にオフィスビル管理において国内トップクラスの実績を誇ります。長年培われた高度な技術力と経験値が強みで、ビル設備管理・保全の専門スタッフも社内に多数擁し、BM（ビルメンテナンス）部門までも包括したサービス提供が可能です。加えて、環境性能やサステナビリティに対する先進的な取り組みにも力を入れており、グループ全体でエコロジーと経済性を両立させる建物運営を推進しています。例えば省エネ認証の取得支援や環境配慮型のテナントサービス提案など、時代の流れを捉えた管理手法は多くのオーナーから信頼を得ています。組織だったサービス提供が特徴ですが、一方で各物件に常駐または専任の担当者を置くなど現場密着型のケアも忘れません。24時間365日のコールセンター体制も完備し、「困ったときにすぐ駆け付けてくれる安心感」という点でも評価が高い会社です。 (3) XY社 リーシング速度と収益改善の提案力が高く、迅速かつ柔軟な運営を実現しています。 特徴・強み: XY社は独立系の総合不動産サービス会社で、賃貸仲介からプロパティマネジメント、ビルメンテナンス、さらには不動産コンサルティングまでワンストップで提供できる体制を持っています。特にリーシング（テナント仲介）部門の強さが際立っており、空室物件のリーシングスピードには定評があります。自社で広域に仲介ネットワークを構築しており、大手不動産仲介会社ともフラットな関係で協力できるため、募集チャネルが非常に広いのが特徴です。その結果、難易度の高い空室（例えば大面積フロアや郊外物件）でも素早く入居テナントを見つける実力があります。また、オーナーへの提案力も高く、建物の付加価値を高めるための収益改善プランを積極的に提示します。例えばエントランス改装によるイメージアップや、屋上スペースの有効活用（貸会議室化や広告収入獲得）など、細かなアイディアを積み重ねて収益向上につなげる姿勢が強みです。組織規模は大手より小さいものの、少数精鋭でフットワークが軽いため、オーナーからの信頼も厚い中堅企業です。 (4) TK社 住宅とオフィスの複合管理に強みを持ち、コミュニケーション重視で高い満足度を維持しています。 特徴・強み: TK社は準大手デベロッパー系列のプロパティマネジメント会社で、特に住宅系とオフィス系のハイブリッド管理に強みを持っています。もともとマンション管理で培った緻密なサービス精神と、オフィス管理でのリーシングノウハウを兼ね備えており、テナント対応の丁寧さには定評があります。特徴として、オーナーや入居者とのコミュニケーションの密度を重視しており、「報告・連絡・相談」を徹底する企業文化があります。PM担当者は月次レポートだけでなく必要に応じてオーナーに状況を逐次報告し、重要案件は直接面談して打ち合わせるなど、透明性の高い運営を心掛けています。また、テナントに対してもアンケートやヒアリングを定期的に実施し、潜在的不満や要望を吸い上げて改善策に反映させています。こうしたホスピタリティ精神が同社の大きな強みであり、管理物件のテナント満足度調査では毎回上位にランクインするほどです。さらに、TK社は修繕・改修提案力にも優れ、親会社の建築部門と連携したリニューアル企画なども提案できます。建物のハード・ソフト両面で「困ったときの相談相手」になれる懐の深さが魅力の会社です。 (5) KO社 地域密着型ながら大手資本のバックアップを活かし、特定エリアでの高稼働率を達成しています。 特徴・強み: KO社は大手私鉄グループ傘下のPM会社で、東京の特定エリア（沿線地域）に強固な地盤を持っています。いわゆる地域密着型と大手資本のハイブリッドとも言える存在で、地元密着のきめ細かさと大企業グループの安心感を兼ね備えている点がユニークです。沿線開発で培った商業施設運営ノウハウが豊富で、小売・サービス系テナントのリーシング力が際立っています。例えば駅前ビルやショッピングセンターのテナントミックス提案など、単に空室を埋めるのではなく「街の魅力を高めるテナント誘致」を得意としており、その延長でオフィス物件にも地域色を活かした付加価値をもたらします。また、KO社はグループ内に建物管理会社やセキュリティ会社も抱えているため、BM業務とPM業務の一体運営がしやすい体制です。ワンストップサービスで連絡系統がシンプルなため、トラブル時や緊急対応時にも統制が取れています。実際に同社に任せてから「担当部署間のたらい回しが無くなった」「連絡が一本化されスムーズになった」というオーナーの声もあります。地域密着ゆえに行政や近隣企業との繋がりも強く、地元ネットワークを活かした情報収集力も強みとして挙げられます。 (6) MT社 マーケット分析力が高く、物件ごとのカスタマイズ管理で資産価値向上を図っています。 特徴・強み: MT社は老舗デベロッパー系列の不動産管理会社で、東京の都心部を中心にオフィスビル・商業ビルのPM業務を展開しています。歴史ある企業らしく、伝統的な管理手法を重視しつつも、新しい取り組みにもチャレンジする堅実と革新のバランスが取れた会社です。特徴として、管理物件一棟一棟に対するオーダーメイドの運営プランを作成する点が挙げられます。画一的ではなく物件ごとの特性（築年、規模、立地、テナント属性など）に応じた管理方針を立て、オーナーと合意した上で運営するため、「思いと食い違った管理をされてしまう」ということが起こりにくいのです。例えば「築古ビルだが歴史的価値がある物件」は長所を活かす運営、「最新ハイテクビル」は先進技術を導入した運営、といった具合にきめ細かな戦略を持っています。また、MT社はマーケット分析力に優れており、都内各エリアの賃料相場や需要動向データを独自に蓄積・分析しています。四半期ごとにオーナー向けにマーケットレポートを提供し、自社管理物件のパフォーマンスを客観指標と比較して示してくれるため、オーナー側も状況を把握しやすいと好評です。古くからの実績による信頼感と、データドリブンな提案力が融合した強みを持つ企業です。 (7) JS社 全国規模のネットワークとデータ分析に基づく合理的な運営を行い、高いコストパフォーマンスを実現しています。 特徴・強み: JS社は独立系では国内最大級のプロパティマネジメント会社で、かつて大手情報企業グループから派生した経緯を持ちます。同社の最大の武器は、膨大な管理物件数に基づくデータドリブンな運営とリーシング力です。JS社は数千棟規模のオフィス・商業施設等を全国で管理しており、独自にマーケット動向やビル運営データを蓄積・分析する専門部署（リサーチ部門）を持っています。これにより、空室発生時の賃料設定や募集戦略に科学的根拠を持って臨めるため、空室期間の短縮と賃料最大化を両立できる強みがあります。また、元々が情報系企業発祥という背景からIT活用にも積極的で、入居者向けポータルサイトやAIによる設備監視システムなど最新テクノロジーを駆使した管理を展開しています。一方で、実際の現場対応はきめ細やかで、現場常駐スタッフとPM本部との連携も綿密です。全国展開の規模を活かし、取引業者との交渉力も強いため、設備点検や清掃といったBM業務を高品質かつ効率的なコストで提供できる点も魅力です。総合力が非常に高く、「オーナーが求めるものは何でも出せる」頼もしさを備えています。 (8) SM社 総合商社系でリニューアル提案や危機対応力に強く、大型ビル運営に強みがあります。 特徴・強み: SM社は大手商社グループのビルマネジメント会社で、オフィスビル運営の総合力とソリューション提案に優れています。商社系らしく、ビル運営に関わるあらゆるサービスを自社またはグループ企業で提供でき、たとえば新築ビルの開業企画、テナントリーシング、プロパティマネジメント、エネルギー供給管理、将来的な建替え検討までワンストップで対応可能です。特にコンストラクションマネジメント（CM）やリニューアル提案などハード面の改善提案力が強みで、築年数が経ったビルを預かると、設備刷新計画やバリューアップ工事などを積極的に提案してくれます。また、テナントリーシングについてもSM社グループの幅広いネットワーク（金融機関や外資企業とのコネクション等）を駆使して質の高いテナント誘致を実現します。さらに、SM社は危機対応力にも定評があります。大規模地震時の対応マニュアル策定や、パンデミック下でのビル運営（消毒や入館管理ルール整備）など、オーナーが不安に感じる事態にも先手を打って対策を講じるプロアクティブな姿勢があります。東京消防庁から防災功労で表彰を受けた経験もあり、安全管理面で信頼できるPM会社として名が知られています。 (9) JL社 国際的な視点とアセットマネジメント能力により、ハイグレードビルで高い実績を上げています。 特徴・強み: JL社は外資系グローバル不動産サービス企業の日本法人で、世界的なネットワークと先進のノウハウを持ち込んでいる点が特徴です。東京においても外資系オーナーや国内機関投資家が所有する一流物件のPM業務を数多く受託しています。最大の強みは国際水準のプロパティマネジメント手法です。グローバルで確立されたベストプラクティスを日本流にローカライズし、契約管理やレポーティング、コンプライアンス遵守など極めて洗練された運営を行います。英語対応はもちろん、多言語でのテナントサービス提供も可能で、外国企業テナントからの評価も高いです。また、JL社はアセットマネジメント的視点も持ち合わせており、単なる現場管理に留まらず資産価値最大化のための中長期戦略立案も行います。具体的には、将来の売却益やリファイナンスを見据えた収益向上策を提案したり、ESG（環境・社会・ガバナンス）の観点から建物運営方針を策定したりと、投資家目線での管理が得意です。さらに、世界中の都市で得た知見を元にした市場分析力も圧倒的で、東京マーケットにおいても賃料・空室動向やテナント需要トレンドを細かくデータ化しています。そうした情報を活用し、オーナーに対しては最新動向を踏まえた意思決定支援を行ってくれるため、まさに頼れるパートナーといえます。 (10) SL社 地域密着型で24時間の迅速な対応力が強み。テナント満足度の高さで長期的な安定運営を支援します。 特徴・強み: SL社は東京ローカルに根差した地域密着型のビル管理会社です。銀座・赤坂・新宿・渋谷・六本木など都心の商業エリアを中心に半世紀以上の実績を持ち、地元での信頼が厚い老舗企業として知られています​。最大の強みはテナント仲介から保守管理まで一貫対応するトータルサービスと、地域密着ならではの機動力・対応力です。同社は「ビル経営代行」を掲げており、オーナーに代わってテナント募集（リーシング）、契約締結・更新・解約手続き、賃料回収・清算、クレーム対応などすべてを引き受けています​。さらに、管理センターを設けており24時間365日体制での緊急対応窓口業務をしています。夜間でも現場駆け付け可能な体制を敷いており、小規模の水漏れ・停電から大規模災害時まで迅速な初期対応が可能です。またリーシング担当者が地道な足回り営業でテナントを発掘します。さらに、自社で定期的に調査、分析している賃貸相場情報や地域のマーケット動向にも通じている専門家集団です。規模こそ大手には及びませんが、「地元を知り尽くしたプロ」としてオーナーから厚い信頼を得ています。実績・事例: SL社はこれまでに手掛けた商業ビル・オフィスビルの多くで稼働率95%以上を維持してきた実績があります​。例えば銀座のあるテナントビルでは、SL社に管理を委託後、空室率が一桁台にまで低下し賃料収入が飛躍的に向上しました。SL社はそのビルの強み（銀座という立地、高級感ある外観）を活かし、客層にマッチしたテナント誘致を行いました。同時に、管理部門が日常の不具合対応を迅速化。「エレベーターの動きが少しおかしい」とテナントから連絡があれば即日点検し対処、「共用部に汚れがある」と聞けばすぐ清掃員を派遣するなど、小さな声にも即応する姿勢でテナントの満足度を高めました。その結果、入居テナントからの紹介で新たなテナント希望が舞い込むなど好循環が生まれ、以後長期にわたり満室が続いています。また、さらに、SL社はトラブル対応力にも優れ、過去には老朽ビルで頻発していた給排水トラブルを根本解決するために、テナントと調整しながら系統的な配管改修を段階的に実施し、クレームをゼロにした例もあります。「オーナー代行」としてビル経営を丸ごと支えるSL社の存在は、特に地域の中小ビルオーナーにとって頼もしいパートナーとなっています。 以上、10社それぞれの特徴・強みをご紹介しました。どの企業も一長一短ありますが、共通して言えるのはPM・LM部門の力がビルの収益性やテナント満足度に直結しているという点です。現場で日々ビルを支えるビルメンテナンス担当者の立場から見ても、優秀なPM会社が管理するビルはトラブルの未然防止や迅速対応が徹底されており、非常に運営しやすいと感じます。次章では、こうした経験を踏まえて「全体最適なPMのあり方」について考えてみたいと思います。 6. ビルメン担当者から見た「全体最適なPMのあり方」 ビルマネジメントにおける「全体最適」とは、オーナーの利益最大化とテナントの満足度向上と建物の健全性維持をバランスよく実現することだと考えます。私たち現場のビルメンテナンス担当者は、日々建物とテナントに向き合いながら、このバランス調整の難しさと重要性を痛感しています。では、全体最適を実現できるPM（プロパティマネジメント）とはどのようなものでしょうか。まず第一に、オーナー・テナント・ビル運営スタッフ間の密接なコミュニケーションが土台にあります。PM担当者はオーナーの代理人であると同時にテナントの窓口でもあり、さらに清掃・設備管理などBM担当者の指揮者でもあります。全体最適なPM担当者は、これら全ての関係者と双方向のコミュニケーションを取り、情報をハブのように集約し、透明性高く共有します。例えばテナントからの設備改善要求があればBM担当と協議して技術的・費用的観点を踏まえた解決策をまとめ、それをオーナーに提案して合意を得る、といったプロセスを迅速に回します。この際、どこか一方の意見だけを優先しすぎると全体のバランスが崩れます。全体最適なPMは「三方良し」（オーナー良し・テナント良し・現場良し）の解を見つけ出す調整役と言えます。第二に、プロアクティブ（先手先手）の姿勢が重要です。ビル運営には様々なリスクや変化がつきものですが、優れたPM担当者は常に将来を見据えた計画を立て、問題が顕在化する前に手を打ちます。例えば老朽化による大規模修繕が数年後に必要と分かっていれば、今から収支計画に織り込みテナントへの影響も最小になる時期を選定します。また、新規競合ビルの建設情報を掴んだら、それによる既存テナント流出リスクを分析し早めに引き留め策や入替戦略を準備します。現場ビルメンとして感じるのは、場当たり的で後手後手の管理では結局コストも手間も嵩むということです。漏水事故なども、普段から点検強化し設備更新していれば防げたのに…というケースが多々あります。全体最適を図るPMは、オーナーの資産価値を長期的に守るため、日頃からBM部門とも連携して予防保全に努め、「攻めの管理」を実践します。テナントに対しても、更新期限が迫って交渉するのではなく平時から要望を聞き関係を築いておくことで円滑な契約更新につなげています。第三に、定量データと定性情報の両面を重視することです。全体最適なPM判断には客観的なデータが欠かせません。賃料収入や稼働率、修繕積立額などの数値はもちろん、テナントアンケート結果や現場スタッフの所感といった定性情報も重要な指標です​。例えばテナント満足度という一見数値化しにくいものも、アンケートスコアや苦情件数などである程度測定できます。優れたPMはこうしたKPI（重要業績評価指標）を設定し、定期的に見直すことで今の運営がうまくいっているかを監視します。一方で、数値に表れない現場の空気感にも敏感です。ビルメン担当者から「最近テナント受付の方が雑談で空調の不満を漏らしていた」などと聞けば、それを無視せず改善の糸口にします。データ分析による合理性と、人間的な気配り・察知力の両輪で状況を把握し、バランスの取れた意思決定をする——これが全体最適なPMの意思決定プロセスでしょう。最後に何より、現場（BM部門）との強固な信頼関係が全体最適の鍵だと感じます。私自身、良いPM担当者と組むと仕事が驚くほどうまく回ります。テナントから無理難題な要求が来ても一緒に知恵を絞ってくれますし、逆にこちらから設備更新の提案をしてもしっかり耳を傾けオーナーへの提案に繋げてくれます。「縁の下の力持ち」であるビルメンテナンススタッフをリスペクトし、適切に評価・活用してくれるPMは、結果的にテナントサービスの質向上という形でオーナー利益にも貢献します。ビルは人が管理するものですから、人を大切にするPMこそが強い組織を作り、ひいては全体最適を実現するのだと思います。以上のように、全体最適なPMのあり方をまとめると、「調整役」「予防策士」「分析家」「チームリーダー」といった要素を兼ね備えた存在と言えましょう。決して簡単な役割ではありませんが、この記事でご紹介した優良企業のPM担当者にはそうした高いスキルとマインドを持った方々が多数いらっしゃいます。ビルオーナーの皆様には是非、信頼できるPM会社・担当者と二人三脚でビル経営に取り組み、資産価値と収益の最大化、そしてテナントの満足度向上という全体最適を達成していただきたいと願っています。 7. まとめ ビルマネジメントにおけるPM・LMの重要性と、優良企業各社の特徴を見てきましたが、いかがでしたでしょうか。改めて感じるのは、「ビルは人が動かし、人が活かすもの」だということです。ハードである建物がどんなに立派でも、運営する人々の力量次第で収益も価値も大きく変わります。プロパティマネジメント（PM）・リーシングマネジメント（LM）は、まさにビル経営の舵取り役として、テナント誘致から収益管理、維持管理計画まで幅広く担う重要ポジションでした。記事前半では、PM・LMがビルの収益と価値に直結する役割であること、そして管理会社選びで力量不足の会社に任せてしまうと空室増加や賃料下落といった深刻な失敗を招く可能性があることを見てきました。実例からも、リーシング力の欠如やテナント対応の拙さ、市場分析力不足、目先のコスト優先といった問題が浮き彫りになりました。そうした失敗を避けるには、信頼できるPM会社をパートナーに選ぶことが何より重要です。各社比較では、大手・中堅・地域密着型それぞれにメリットがあり、自分の物件に合った規模・特徴の会社を見極めるポイントを述べました。大手には組織力と安定感があり、中堅独立系には柔軟な提案力や専門性、地域密着型には小回りの利く対応と地元情報力があります。「自分のビルの課題を解決してくれる強みを持つ会社か」を基準に、担当者との相性もしっかり確認して選ぶことが肝要です。東京の優良企業10社の紹介では、それぞれ特色ある取り組みや強みを見てきました。大手系では高度な組織力で高稼働・高収益を実現した事例、独立系では機動力と提案力で空室を埋め収益改善した事例、外資系では国際ネットワークを駆使してテナント誘致や高度な運営を行った事例、地域密着型では地元密着の対応でテナント満足度を上げた事例など、多彩な成功エピソードがありました。仮名とはいえ具体的に各社の姿勢をご紹介しましたので、オーナーの皆様が管理会社を検討する際の参考になれば幸いです。最後に、現場ビルメンテナンス担当者の視点から「全体最適なPMのあり方」として、コミュニケーション・先手の管理・データ活用・チームワークの重要性を述べました。ビル管理はチームスポーツのようなもので、PMもBMもテナントもオーナーも、それぞれの役割を果たしつつ協力し合うことで初めて理想的な成果が得られます。優良なPM会社は、そのチームを牽引する頼れるキャプテンとして機能し、オーナー資産の価値向上と収益最大化というゴールに向けて尽力してくれるでしょう。本記事を通じて、ビル管理パートナー選びの重要性とポイント、そして東京における信頼できるPM会社の存在をお伝えしました。ビルオーナーや資産管理ご担当の皆様が、最適なパートナーと出会い、ビル経営を更なる成功へ導く一助となれば幸いです。私自身も現場のビルメンテナンススタッフとして、優れたPMと二人三脚でビルをより良くしていく喜びを日々感じています。皆様のビルが末長く繁栄し、テナントにとってもオーナーにとっても「選んで良かった」と思える管理会社との出会いがありますことを願って、本稿の締めくくりといたします。 8.株式会社スペースライブラリ紹介 株式会社スペースライブラリは、東京を拠点にビルマネジメント業務全般を手掛ける総合ビル管理会社です。当社は最新技術に過度に依存せず、長年の現場経験に基づく伝統的管理手法と熟練スタッフのきめ細やかな対応によって、安心・安全で安定したビル運営を実現しております。清掃・設備点検からプロパティマネジメント補助業務までワンストップで対応し、24時間365日の緊急対応体制を完備することで、オーナー様・テナント様双方にとって信頼できるパートナーであり続けます。創業以来培った豊富な実績と信頼を礎に、これからも「建物の価値向上」と「快適な環境提供」に全力で取り組んでまいります。ビル管理に関するご相談やお問い合わせは、どうぞお気軽に株式会社スペースライブラリまでお寄せください。私たち株式会社スペースライブラリ星野をはじめとするスタッフ一同、皆様のお役に立てる日を心よりお待ち申し上げております。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ 星野　正 ビルメンテナンス業に従事して20年以上。当社では管理・工事・開発支援に携わり、品質向上に取り組んでいます。 ビルメンテナンス・工事についてのご不明点は是非お問い合わせください 2025年11月19日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの星野と申します。この記事では『ビルの設備管理会社を選ぶポイント』のタイトルで、2025年11月14日に執筆しています。現役ビルメンテナンス担当者の視点からわかりやすく解説いたします。少しでも、皆様のお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願いいたします。 1．はじめに（設備管理の重要性と失敗しやすい落とし穴） ビルの設備管理は、ビル全体の安全性や快適性、さらには資産価値の維持にも直結する非常に重要な業務です。そのため、どの設備管理会社に任せるかはビル運営の成否を左右すると言っても過言ではありません。しかしながら、「設備管理会社を選ぶポイントがわからない」「料金が安ければお得だろう」といった理由だけで安易に契約してしまい、後から後悔するケースも少なくありません。よくある失敗談としては、例えば以下のようなものがあります。・費用の安さだけで選んだ結果、 いざという緊急時に十分な対応が受けられなかったケース。深夜の設備トラブルに対応してもらえず被害が拡大し、初動対応の遅れによって結果的に多額の損害が出てしまった例があります。安さだけに飛びつくと、長い目で見て大損することもあるのです。・清掃会社と設備管理会社の役割の違いを理解せずに任せてしまったケース。 清掃を専門とする業者に設備管理まで委託していたところ、法定点検が実施されておらず行政から指摘を受けた、といった事例もあります。「掃除もできるし設備も見てくれるだろう」と思い込んで任せた結果、重要な点検が漏れてしまったのです。一方で、創業から長年の実績を持つような伝統ある管理会社には、豊富な経験に裏打ちされた確かな信頼性があります。実際、私もこれまで現場でベテラン技術者の丁寧できめ細かな対応に何度も助けられてきました。最新のITツールや派手な宣伝がなくても、地道に現場を支える確かな対応力を持つ会社に任せられることは、オーナーにとって大きな安心材料となります。この記事では、こうした現場目線でのリアルな経験も交えながら、設備管理会社を選ぶ際に押さえておきたいポイントを詳しくご紹介します。中小ビルのオーナー様や遠方物件をお持ちの方、設備管理に不安を抱えている方はぜひ最後までお読みいただき、パートナー選びのチェックリストとしてご活用ください。 2．設備管理とは何か？（清掃との違いや業務範囲） まずは「設備管理とはどんな業務なのか」を押さえておきましょう。清掃との違いを理解することで、設備管理の重要性が一層明確になります。設備管理とは、ビルに備わる空調（冷暖房）設備・給排水設備・電気設備・消防・防災設備・エレベーターなど、建物のあらゆるインフラ設備を適切に維持管理することです。専門の技術スタッフが定期的に設備の点検やメンテナンスを行い、必要に応じて部品交換や修繕対応をします。設備が常に良好な状態で安全に稼働するよう支えることで、突然の故障や重大事故を未然に防ぎ、ビル利用者が安心して過ごせる環境を守るのが設備管理の役割です。一方、清掃は日々の掃除や衛生維持が中心で、清掃スタッフが床や窓を磨いたりゴミを処理したりと建物の見える部分を清潔に保つ業務です。清掃と設備管理は混同されがちですが、その内容は大きく異なります。 簡単に言えば、清掃は「ビルをきれいにする」仕事、設備管理は「ビルを安全に、快適に機能させる」仕事と言えるでしょう。例えば、清掃スタッフが日常業務の中で「水漏れしている場所がある」「照明が切れている」など異常に気付くことはあります。しかし、実際にポンプの修理をしたり空調機器を調整したりといった専門的な対応は清掃スタッフにはできません。 そうした高度な対応こそ、設備管理スタッフの出番です。また、ビルには各種法令（建築基準法や消防法など）で定められた定期点検や報告義務があります。消防設備の法定点検や建築設備定期検査、貯水槽清掃など、実施頻度や内容が法律で細かく規定されています。設備管理会社はこうした法定点検を確実に実施し、必要な行政への届出や是正工事の提案まで行います。清掃会社では対応しきれない専門分野までカバーしている点に、設備管理の大きな意義があるのです。※もちろん清掃会社の中には、こうした設備管理業務もしっかり行ってくれる企業も多数ありますので誤解無きようお願いします。要するに、清掃が「ビルをきれいにする」仕事であるのに対し、設備管理は「ビルを安全に機能させる」仕事と言えます。どちらもビル運営に欠かせない両輪ですが、求められる知識・技術や業務範囲は大きく異なります。ビルオーナーとしては、この違いを正しく理解し、それぞれのプロに役割を任せることが大切です。 3．設備管理会社を選ぶ前に考えるべきこと（ビルの状態／費用／管理負荷） 設備管理会社を具体的に選定する前に、まずはオーナー自身のビルの状況や運営方針を整理しておきましょう。自身のニーズを把握しておくことで、より適切な管理プランを検討しやすくなります。特に以下のポイントについて一度見直してみてください。・ビルの規模・築年数・設備の状態：ご自身のビルがどの程度の規模で築何年なのか、設備が新しいか古いか、といった現状を把握しましょう。例えば築浅で最新設備が整ったビルであれば、日常的な点検中心の管理でも十分かもしれません。しかし築20～30年以上経過したビルや、設備の老朽化が見られる場合には、より綿密な点検と計画的な修繕が必要になります。また、テナントの業種やビルの利用状況（24時間稼働なのか平日昼間のみか等）によっても必要な管理体制は異なります。ビルの規模が大きかったり、特殊設備（非常用発電機や特殊空調など）を備えている場合、それに対応できる専門知識を持つ会社を選ぶ必要があるでしょう。・維持管理にかけられる予算と費用対効果：ビルを維持管理するにはコストがつきものです。限られた予算の中で最大の効果を得るためには、費用対効果の高い管理プランを検討することが重要です。ただし、単純に「今支払う費用が安い」ことだけに注目すると、後々大きな出費を招くリスクもあります。例えば安価なプランでは定期点検の頻度が少なく、見落としによって重大な故障が発生し結果的に高額な修繕費がかかっては元も子もありません。長期的な視点に立てば、適切なメンテナンスへの投資は将来的なコスト削減効果を生むことを念頭に置き、必要な支出と節約のバランスを考えましょう。・オーナー自身の管理負担と運営体制：オーナーご自身や社内の担当者がどの程度ビル管理に関与できるかも重要です。本業が忙しく日常の細かな対応まで手が回らない場合は、思い切って信頼できる管理会社に任せてしまった方が安心です。特に地方に住んでいて都心のビルを所有しているケースや、ビル経営が初めてのケースでは、自分で対応しようとすると大きな負担や不安を抱えがちです。実際、私がこれまでお会いしたオーナー様からも「遠方に住んでいるため緊急対応に駆けつけられない」「専門知識がなく何をどう管理すればいいかわからない」といった声を多く聞いてきました。そうした場合はワンストップで対応してくれる管理パートナーに任せることで、オーナー自身は本業に集中でき、精神的な負担も軽減されます。また社内に設備管理の専門スタッフがいるかどうかによっても、外部に委託すべき範囲は変わってきます。専門スタッフがいない場合は設備管理会社にフルサポートで依頼し、逆に日常の簡単な対応は社内でできる場合は必要な部分だけ委託する、といった柔軟な選択肢もあるでしょう。以上のように、ビルの現状・予算・オーナー自身の体制を総合的に考慮した上で、自社にとって最適な形でサポートしてくれる設備管理会社を選ぶ準備をすることが大切です。 4．設備管理会社を選ぶポイント ではここからは、設備管理会社を選定する際にチェックすべき具体的なポイントを見ていきましょう。私自身の現場経験から、特に重要だと感じるポイントをピックアップしました。それぞれ順番に解説します。 ポイント1：実績・信頼性は十分か まず注目したいのは、その設備管理会社の実績や信頼性です。創業からの社歴やこれまでに管理してきたビルの数・種類などを確認しましょう。長年にわたり多数のビル管理を手掛けている会社は、それだけ多くのオーナーから信頼されてきた証と言えます。また、管理実績の中身も重要です。大型オフィスビルから小規模ビル、商業施設や古い建築物まで、多様な物件を扱った経験がある会社は様々な状況への対応ノウハウを蓄積しています。実際に、ある老舗のビル管理会社はビルの種類ごとに豊富な経験を持っており、どんな特殊設備や古い建物でも的確にケアしてくれる頼もしさがあります。また、業界内での評判や口コミも参考になります。同業のビル管理担当者や他のオーナー仲間から「あの会社は対応がしっかりしている」「トラブル対応が早い」といった声が聞こえてくる会社であれば、それだけで安心材料の一つになるでしょう。さらに、その会社が社内教育や技術者育成に力を入れているかもチェックしたいポイントです。定期的な研修の実施や資格取得支援制度が整っている会社であれば、最新の知識・技術にも対応でき、現場力の底上げにつながります。ビル管理業界は人材の経験値がサービス品質に直結しますから、教育体制がしっかりしている会社は信頼できます。 ポイント2：緊急時の対応は迅速で万全か ビルの設備はいつ不具合や故障が起こるか分かりません。真夜中に給水ポンプが止まった、休日にエレベーターが故障して人が閉じ込められた──そんな緊急事態は突然やってきます。いざという時に頼りになるかどうか、設備管理会社の緊急対応力は非常に重要です。選定時には、24時間365日対応の緊急連絡窓口があるか、夜間や休日でもすぐ駆けつけてくれる体制が整っているかを確認しましょう。私も以前、深夜のビルで漏水トラブルが発生した際に設備管理会社に連絡したところ、約30分で担当者が駆けつけて応急処置をしてくれた経験があります。迅速な初動対応のおかげで被害が最小限で済み、本当に助かりました。逆に対応が遅れたために被害が拡大してしまったケースも実際に経験しております。契約前には「緊急時には何分以内に現場対応してもらえるのか」「夜間・休日は待機スタッフがいるのか」といった点をぜひ質問してみてください。また、過去の緊急対応の実績について具体的な事例を教えてもらうのも有効です。例えば「昨年○○ビルで起きた停電トラブルの際に〇〇分で復旧させた実績があります」といった説明があれば心強いですよね。常に備えがある会社かどうか、しっかり見極めましょう。 ポイント3：修繕工事への対応力はあるか 日常の点検・保守だけでなく、いざ不具合が見つかった時に迅速に修繕工事を手配・対応できるかも重要なポイントです。ビルの設備は経年劣化により、いずれ必ず部品交換や設備更新が必要になります。その際、管理会社自身が工事部門（設備工事会社）を持っていたり、信頼できる協力業者ネットワークを有しているとスムーズに対応してもらえます。例えば、空調機の更新工事や配管の大規模改修が必要になった場合、管理会社経由で適切な専門業者を手配してもらえれば、オーナーが自分で業者選定をする手間も省けますし、管理会社が間に入ることで工事の品質管理も期待できます。普段から設備の状態を把握している管理会社だからこそ、外部業者との橋渡し役になってもらうことで安心感が違います。また、修繕対応力を見る上では、その会社が過去にどんな修繕履歴や工事実績を持っているかも参考になります。大規模修繕の実績が豊富であれば、計画立案から施工管理まで任せやすいでしょう。逆に大きな工事経験が乏しい会社だと、いざという時に適切な提案や段取りができない恐れがあります。「この設備が故障したらどう対応してくれますか？」などと具体的に尋ねて、その反応から対応力を測るのも一つです。 ポイント4：報告・連絡体制はしっかりしているか 管理会社との報告・連絡の体制も見逃せないポイントです。オーナーにとって、自分のビルが今どんな状態で、どんな作業が行われ、どんな問題が発生しているのかを把握できることは非常に重要です。そのため、定期点検の報告書や月次の運営報告をしっかり提供してくれる会社かどうかを確認しましょう。報告書には点検結果の概要だけでなく、設備の劣化状況や今後必要になりそうな修繕箇所、概算コストなどが丁寧に記載されていると親切です。また、何かあったときにすぐ相談できる窓口があるか、担当者とのやり取りがスムーズかどうかも重要なチェックポイントになります。私の経験上、こちらから聞かないと報告が来ないような会社だと、後々ストレスを感じてしまいます。理想はこちらが問い合わせる前に先回りして情報提供してくれるくらいのきめ細かさです。さらに、現場のスタッフとのコミュニケーションの仕組みも大事です。現場で気づいた小さな不具合やテナントからの要望がオーナーにきちんと伝わる体制になっているか、定例の報告ミーティングや連絡会議の機会が設けられているか、といった点も確認すると良いでしょう。情報共有とコミュニケーションが円滑な会社であれば、オーナーとして安心して任せることができます。 ポイント5：スタッフの質と技術力は高いか 実際に現場でビルを管理するのは、設備管理会社のスタッフ（技術者）です。いくら会社の知名度や規模が大きくても、現場担当者の対応力次第でサービス品質は大きく左右されます。そこで、担当してくれる技術者やスタッフの質も重要な選定ポイントになります。具体的には、その会社のスタッフが持っている資格や経験年数を確認すると良いでしょう。電気主任技術者、ボイラー技士、建築物環境衛生管理技術者（ビル管理技術者）など、設備管理に必要な国家資格を適切に保有し配置しているか、また自分のビルと同規模・同種の物件を担当した経験があるか、といった点です。加えて、スタッフの定着率もチェックできると理想的です。社員の離職が少なく長年勤めている技術者が多い会社は、それだけノウハウが社内に蓄積されやすく、安定したサービスにつながります。頻繁に担当者が入れ替わるようでは、せっかく築いた信頼関係がリセットされてしまい、引き継ぎミスも起こりかねません。可能であれば、契約前に担当予定のスタッフと直接会って話を聞いてみるのも良いでしょう。現場でのエピソードや対応方針について質問し、人柄や姿勢を感じ取ってください。「この人になら任せられそうだ」と思えるかどうかは非常に大切です。私も以前、事前の顔合わせで「この方になら安心して任せられる」と感じたベテラン技術者が担当についてくれたおかげで、その後の運営がとてもスムーズにいったことがありました。逆にこの人に任せて大丈夫かなと不安があると、それだけでもストレスになってしまうかもしれませんね。やはり現場を託す人への信頼感は重要だと実感しています。 ポイント6：法令遵守と安全管理体制は万全か 設備管理業務は多くの法令や規制に関わります。適切な管理を怠ると法律違反となり、最悪の場合オーナーに行政処分や罰則が科されるリスクもあります。ですから、コンプライアンス（法令遵守）意識が高い会社を選ぶことも不可欠です。まず、ビル管理に必要な各種免許・資格を会社として適切に取得・配置しているかを確認しましょう。具体例としては、先ほど触れた建築物環境衛生管理技術者（ビル管技術者）や電気工事士、ボイラー技士、第○種電気主任技術者などがあります。法律で有資格者の設置が義務付けられている業務もありますので、その点を満たしている会社であることが最低条件です。また、定められた法定点検を確実に実施しているか（記録をきちんと残し報告しているか）もチェックしましょう。次に、安全管理の取り組みも見ておきたいところです。高所での作業や高圧電気設備の点検など、設備管理には危険を伴う作業も含まれます。安全マニュアルの整備や定期的な安全教育の実施が徹底されている会社であれば、現場での事故リスクも減らせます。過去に労働災害や行政からの指導・処分を受けていないか（例：消防設備の未点検で是正勧告を受けたことがないか）といった点も、可能であれば調べておくと安心です。法令を遵守し安全管理を徹底している会社は、トラブルを未然に防ぎ、万が一問題が起きた際にも責任ある対応をしてくれるでしょう。逆に言えば、コンプライアンス意識の低い会社に任せるのはオーナー自身のリスクにも繋がります。法令違反や安全軽視によるトラブルを避けるためにも、この点は重要な見極めポイントです。 ポイント7：価格設定は適正で費用体系は明確か 設備管理は専門サービスだけに決して安い買い物ではありませんが、だからといって不当に高額だったり費用体系が不明瞭だったりしては困ります。料金プランが適正で、費用の内訳が明確に説明されているかも確認しましょう。月々支払う管理料がいくらかという点だけでなく、「どこからが追加料金になるのか」という条件も把握しておく必要があります。例えば、電球の交換や簡単な消耗品の補充は基本料金に含まれるのか、夜間・休日の緊急出動費は別途請求されるのか、協力業者へ発注する修繕工事に管理会社の手配手数料はかかるのか、などです。契約前に料金表や作業範囲の一覧を見せてもらい、想定されるケースで費用がどう計算されるか説明してもらいましょう。「安いと思って契約したら追加料金だらけで結局高くついた」ということがないように、トータルコストで比較検討することが大切です。サービス内容に対して料金が適切か、見積もり段階でしっかり検証しましょう。長期契約の場合、途中で料金改定があるかどうかも確認ポイントです。適正な価格で納得できるプランを提示してくれる会社を選ぶことで、後々の不満やトラブルを防げます。 ポイント8：付加価値ある提案をしてくれるか 最後に、設備管理の範囲を超えたプラスアルファの提案力もあると望ましいです。単に指示された点検や修理をこなすだけでなく、オーナーに代わってビルの価値向上に繋がる改善策を考え提案してくれる会社は、頼れるパートナーと言えるでしょう。例えば、「古い照明器具をLEDに変えれば電気代が削減できます」「空調の制御システムを最新化すると省エネ効果が期待できます」といったコスト削減策の提案や、「エントランスを改装すればビルのイメージアップにつながりますよ」といった付加価値向上の提案などです。こうした視点は、総合力のある不動産会社でなくても、設備管理のプロであれば現場から十分提供できるものです。また、設備の専門家として将来発生し得るリスクを事前に指摘し、対策を講じる提案をしてくれるかどうかも重要です。例えば「受水槽の劣化が見られるので計画的に更新を検討しましょう」「古いポンプがそろそろ限界なので交換予算を確保しておきましょう」といった助言があるだけでも、オーナーとしては非常に助かります。受け身ではなく積極的にビル運営を支えてくれる会社であれば、単なるアウトソーシング先以上の存在として信頼関係を築いていけるでしょう。もちろん、全ての項目で完璧な会社はなかなか存在しないかもしれません。ですので、以上のポイントを総合的に評価しながら候補企業を比較検討し、オーナーとして譲れない条件に優先順位を付けて満たしてくれる会社を選ぶことが大切です。大切なビルを託すパートナー選びですから、焦らず慎重に、しかし前向きに検討を進めましょう。 5．総合不動産会社による一括管理の強み（ワンストップ管理のメリット） ここまで、一般的な設備管理会社の選定ポイントについて解説してきましたが、特に総合不動産会社や総合管理会社など一括して担ってくれる会社の場合、オーナーにとって大きなメリットがあります。ワンストップの管理が特徴です。私が現場でお会いしたオーナー様からも、「すべて任せられるので助かる」「空室対策まで含めて提案してもらえるので心強い」といった声をよく耳にします。では、こうした管理を行う会社には具体的にどのような強みがあるのでしょうか。主なメリットをいくつかご紹介します。・窓口一本化の安心感：総合不動産会社に管理を任せる最大の利点の一つが、窓口が一つに集約できることです。テナント募集、賃料回収、クレーム対応、設備トラブル対応、清掃手配…これらを別々の業者に依頼していると各所との連絡調整に手間がかかりますが、一括管理なら問い合わせ先は一社だけで済みます。些細なことでもすぐに相談でき、問題が発生しても「どこに連絡すれば…？」と迷う必要がありません。また、一社がビル全体を把握して管理している分、情報も一元化されており伝達ミスが少なくスムーズです。こうした体制は、忙しいオーナー様に大きな安心と効率化をもたらします。・空室対策やテナント対応の充実：総合不動産会社は自社にリーシング部門（テナント募集担当）を持っているため、空室率の改善やテナントのニーズ対応にも強みがあります。単なる設備の維持管理だけでなく、「どうすればこのビルの収益を上げられるか」という視点で提案してくれるのは大きな利点です。例えば空室が目立つフロアがあればレイアウト変更やリノベーションを提案して新たなテナント誘致につなげたり、テナント退去時に次のテナント募集と同時に老朽設備の更新工事を済ませて入居促進を図る、といった運営改善策をワンストップで実行できます。また、テナントからのクレーム対応でも賃貸管理部門と設備管理部門が社内で連携しているため非常に迅速です。例えば「オフィスが暑い」というテナントの声に対し、設備担当がすぐ空調を点検し、必要に応じてリーシング担当が将来的な空調設備更新の投資対効果をオーナーに提案するといった具合に、部門横断的な連携で問題解決と価値向上を同時に図ってくれるのです。・総合力による提案と効率化：総合不動産会社は設備管理だけでなく清掃、警備、リーシング、建築工事など各分野の専門部署を社内またはグループ内に持っています。その総合力ゆえに、様々な視点からビル運営をトータルサポートしてくれます。例えば「光熱費が高い」と感じていれば省エネ改修の提案を、「ビルが古びた印象」と悩んでいればエントランス改装の提案を、といったように、単一の設備管理会社では提供しにくい幅広い提案が可能です。さらに、こうしたトータルサービスを一社にまとめて依頼できるため、個別に発注するよりもコストや手間の面で効率的になる場合もあります（契約条件にもよりますが、まとめて任せることで割引が適用されたり、すべての費用が一括の管理費に含まれる形で総額が明確になるなどのメリットがあります）。何より、ビル運営全般を任せられるという安心感は、オーナーにとって代えがたい価値と言えるでしょう。このように、清掃・設備管理・テナント対応まで一貫体制でビル管理を行う会社には多くの強みがあります。 特に「自分では管理しきれない部分を全部お任せしたい」「収益向上策も視野に入れて提案してほしい」というオーナー様にとって、こうした総合力を持つ管理会社は心強い味方となるはずです。 6．よくあるトラブルと対策事例（現場目線での実話） ビルの設備管理においては、どんなに注意していてもトラブルをゼロにすることは難しいのが実情です。大切なのは、トラブルをいかに最小限に抑え、迅速に解決するかです。ここでは、私や同僚が実際に経験した典型的なトラブル事例と、その対策から学べるポイントをご紹介します。現場目線のリアルな実話ですので、ぜひ「自分のビルで起きたら…」と想像しながら読んでみてください。 ケース1：老朽化した配管からの大規模水漏れ 状況： 築30年を超えるあるオフィスビルで、夜間に給水管が破裂しテナントオフィスに大量の水が流れ込む事故が発生しました。対応： 幸い、このビルは24時間対応の設備管理契約を結んでおり、緊急通報を受けた管理会社がすぐに駆けつけてバルブを閉止。水漏れを数十分で食い止めました。初動の迅速な対応により被害は最小限で抑えられ、翌朝までに仮復旧作業も完了したためテナント業務への影響もほぼありませんでした。原因と対策： 一方で、そもそもの原因は定期点検が不十分で老朽配管の劣化を見逃していたことでした。後日、管理会社と協力してビル全体の配管更新計画を立て、順次古い配管を交換していくことになりました。この事例から学べるのは、築年数の古い設備ほど予防保全と早期対応が肝心ということです。信頼できる管理会社であれば、こうしたリスクを事前に指摘し被害が出る前に手を打つサポートをしてくれるものです。 ケース2：深夜のエレベーター閉じ込め事故 状況： 別のビルでは、閉館後の夜間にエレベーターが突然停止し、中にいた清掃スタッフが閉じ込められてしまう事故が起きました。対応： 運悪く、そのビルで当時契約していた管理会社は夜間の対応体制が手薄で、緊急連絡しても繋がらず、救出まで大幅に時間がかかってしまいました。最終的には消防に救助を依頼する事態となり、オーナーも深夜に駆けつける羽目に…。この反省から、オーナーは24時間監視サービス付きの管理会社に乗り換えました。新しい管理会社ではエレベーターに異常が発生すると自動通報システムで即座に管制センターに連絡が届き、待機中の技術者が速やかに現場対応する仕組みが整っていました。実際、切り替え後に小規模なエレベータートラブルが起きた際には、中の乗客はわずか5分程度で救出され、大事に至らなかったそうです。教訓： この事例は、緊急対応体制の充実がいかに重要かを物語っています。エレベーターの遠隔監視や自動通報システム、夜間も待機スタッフがいる体制など、緊急時に即動ける仕組みを持つ管理会社を選ぶことで、万一の際の被害を最小限に食い止めることができます。 ケース3：消防設備点検漏れによる行政からの指摘 状況： ある中小ビルのオーナー様は、長年ビル管理をビル清掃会社に任せきりにしていました。しかしある日、所轄の消防署から「消防設備の法定点検報告がされていない」との指摘を受けてしまいます。調べてみると、契約していた業者は清掃がメインで消防設備点検までは手が回っておらず、必要な法定点検が実施されていなかったのです。対応： このケースではオーナーが行政から是正指導を受け、慌てて設備管理専門の会社に切り替えて不足していた点検と設備の是正（不備箇所の改善工事）を行いました。幸い大きな罰則等には至りませんでしたが、「もし実際に火災が起きていたら…」と考えるとゾッとします。教訓： この事例から分かるのは、法令遵守を徹底している管理会社に任せる重要性です。信頼できる設備管理会社であれば、消防設備の点検スケジュールを調整し、確実に実施・報告してくれます。法令違反や安全軽視はオーナー自身のリスクにも繋がりますから、こうしたトラブルを未然に防ぐためにも最初から設備管理のプロに任せることが肝要です。 以上のような現場事例を見ても、適切な設備管理体制があるかないかでトラブルの被害の大きさや解決の早さが大きく左右されることが分かります。日頃から信頼できるパートナーと連携し予防保全に努めておくことで、「いざ」という時にも落ち着いて対処できるのです。 7．契約時に気をつけたいチェックポイント（契約内容、保証、責任分担） 最後に、実際に設備管理会社と契約を結ぶ段階で見落としなく確認しておきたいポイントを整理しましょう。契約時にしっかり詰めておけば、後々の行き違いやトラブルを防ぎ、安心して任せることができます。以下の点は契約前のチェックリストとしてぜひ押さえておいてください。・契約範囲とサービス内容の明確化：契約書には、管理会社が提供するサービスの範囲と具体的な内容を細かく規定してもらいましょう。定期点検の頻度、巡回管理の有無、24時間対応の範囲、緊急出動時の費用負担、対応してもらえる設備の種類（エレベーターや消防設備は含むか等）など、曖昧な点を残さないことが大切です。「ここまでやってもらえると思っていたのに実は対象外だった」といったミスマッチがないよう、疑問点は事前に確認し必要に応じて契約書に明記してもらいましょう。・契約期間・更新条件の確認：契約期間が何年間か、自動更新なのか更新時に条件見直しがあるのかも確認しましょう。長期契約の場合、途中解約や条件変更ができるのか、違約金の有無も要チェックです。オーナー側の事情で途中解約したい場合や、サービスに不満があった場合にスムーズに契約を見直せるかどうかは大事なポイントです。また、契約更新時に大幅な料金改定がないかといった点も事前に聞いておくと安心です。・料金体系と追加費用の条件：月々の管理費用がいくらになるかだけでなく、どこからが追加料金となるのかその条件を把握しておきましょう。例えば、軽微な部品交換（照明の球切れ交換など）は管理費に含まれるのか、夜間・休日の緊急対応で出動費が別途かかるのか、修繕工事を管理会社経由で発注する際の手数料はどうなるのか、などです。契約時に料金表や作業区分を見せてもらい、想定されるケースで費用がどう発生するか説明を受けておくと安心です。「安いと思って契約したら追加料金だらけで結局高くついた…」ということのないよう、総合的なコストを事前にシミュレーションしておきましょう。・保険・補償の有無：管理会社が業務中に万一ミスをして損害が発生した場合などに備え、損害賠償保険に加入しているか確認しましょう。例えば、点検ミスで漏水事故が拡大した場合や、管理会社スタッフの過失で設備を破損させてしまった場合などに保険でどこまでカバーされるかを把握しておくことは重要です。また、設備の故障時にどこまで保証してくれるのか（例：管理不備が原因で機器が壊れた場合の補償はあるか）についても契約書で確認します。一般的には老朽化による自然故障はオーナー負担ですが、管理ミスに起因する損害は管理会社が負担するなどの取り決めがなされます。こうした責任分担の線引きを明確にしておきましょう。・責任分担と連絡体制：管理会社に任せる範囲とオーナー側で対応すべき範囲の役割分担をはっきりさせておくことも重要です。例えば、テナント対応をどこまで管理会社が行い、どの時点でオーナーの承認が必要になるのか、あるいは大規模修繕の提案・決定プロセス（提案は管理会社、最終判断はオーナー等）はどうするのか、といった点です。さらに、実際の連絡フローについても確認しましょう。通常時の窓口担当者の氏名・連絡先、緊急時の連絡先（夜間休日はコールセンターか担当者直通か等）を教えてもらい、いざというときすぐ対応できる体制かを把握します。契約書にそこまで細かく書かれない場合でも、初回打ち合わせで直接確認しメモを残しておくと安心です。以上のポイントを契約前にしっかりチェックしておけば、「こんなはずじゃなかった…」という事態を防げるでしょう。大事な資産を任せるパートナーとの契約ですから、不明点は遠慮せず質問し、納得してから締結することが何より大切です。 8．まとめと提案（理想の設備管理パートナーとは） ここまで、ビルの設備管理会社を選ぶ際に知っておきたいポイントを現場目線で詳しくお伝えしてきました。設備管理はビルの安全性・資産価値、そしてオーナー様の安心に直結する重要な業務です。だからこそ、「どの会社に任せるか」はビル運営の未来を左右すると言っても過言ではありません。私が考える理想の設備管理パートナーとは、単に決められた作業をこなすだけでなく、オーナーの目線に立ってビルの将来を共に考えてくれる存在です。信頼性が高く緊急時にも迅速・確実に対応してくれることはもちろん、日頃からきめ細かなコミュニケーションを通じてビルの状態を共有し、必要な提案や改善策を積極的に示してくれる——そんな会社であれば、長いお付き合いの中でビルの価値を高め、運営に関する不安を解消してくれるでしょう。さらに、設備管理だけでなくテナント対応や修繕計画まで一貫してサポートできる会社であれば、オーナー様のご負担は大きく軽減されます。総合不動産会社によるワンストップの管理体制は、その点で非常に効率的で安心感があります。ビル運営に関わるあらゆる側面を任せられるパートナーがいれば、オーナー様は本業に専念しつつ、大切な資産であるビルの価値向上を図っていくことが可能になります。最後に、本記事をお読みのビルオーナーや施設管理ご担当者の皆様が設備管理会社選びで迷われた際には、ぜひここで挙げたポイントをチェックリスト代わりにご活用ください。現場経験に基づく視点からお伝えした内容が、皆様のビル運営のお役に立てれば幸いです。理想のパートナーと巡り合い、安心・安全で将来にわたって価値あるビル運営を実現していきましょう！ 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ 星野　正 ビルメンテナンス業に従事して20年以上。当社では管理・工事・開発支援に携わり、品質向上に取り組んでいます。 ビルメンテナンス・工事についてのご不明点は是非お問い合わせください 2025年11月14日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの星野と申します。この記事は「総合ビルメンテナンス会社を見極めるポイント9点｜現役ビルメンが解説！」のタイトルで、2025年11月11日に執筆しています。少しでも、皆様のお役に立てる記事にできればと思います。ビルのオーナーにとって、信頼できるビルメンテナンス会社を選ぶことは大きな悩みではないでしょうか。特に遠方に物件を所有するオーナー様や、中小規模ビルの運営や修繕にお悩みの方にとって、日々の管理を任せるパートナー選びは重要です。私自身も現役のビルメンテナンス技術者として日々ビル管理に携わっており、その経験から「ここを押さえれば安心！」という見極めのポイント9つを解説します。大切な資産であるビルを長く良好な状態に保つために、ぜひ参考にしてください。 目次・見極めポイント1：豊富な実績と経験を持っているか・見極めポイント2：必要なサービス範囲を一括対応できるか・見極めポイント3：有資格者の配置などスタッフの質は高いか・見極めポイント4：緊急時の対応は迅速かつ万全か・見極めポイント5：丁寧な説明と良好なコミュニケーションがあるか・見極めポイント6：適正な価格でコストパフォーマンスは良いか・見極めポイント7：プラスアルファの提案力があるか・見極めポイント8：最新技術やシステムを活用しているか・見極めポイント9：工事提案力（修繕・改修の提案と実行力）はあるか・おわりに ビルメンテナンス会社選びは、ビルの価値と快適性を左右する大事なポイントです。経験豊富なプロの視点から、失敗しない選び方のコツをお伝えします。ぜひご一読ください。 ・見極めポイント1：豊富な実績と経験を持っているか まず注目したいのは、そのビルメンテナンス会社の実績や経験の豊富さです。ビル管理の経験年数や、現在管理している物件の数・種類などは信頼性を測る大きな指標になります。長年にわたり多くのビルを管理してきた会社であれば、大小さまざまなトラブルや設備不具合に対処してきたノウハウが蓄積されており、いざという時も適切な対応が期待できるでしょう。また、自分が任せたいビルと同じ用途のビルや似たような規模の物件での実績があるかも確認ポイントです。例えばオフィスビルの管理を任せたいなら、オフィスビルの管理実績が豊富な会社が望ましいですし、築年数が古いビルであれば古い設備を扱った経験がある会社だと安心ですね。地域に根ざした実績も見逃せません。ビルの所在地周辺で多数の管理物件を持っている会社は、そのエリア特有の課題（気候や地域の法規制など）にも詳しく、スタッフの常駐や巡回体制もしっかりしている可能性が高いです。実績は多くの会社がウェブサイト等で公開しています。気になる業者があれば導入事例や管理実績を調べ、自分のビルとマッチする経験を持っているかチェックしましょう。豊富な実績と経験を持つ会社は、それだけあなたのビルを安心して任せられる候補となります。 ・見極めポイント2：必要なサービス範囲を一括対応できるか ビルメンテナンスの業務範囲は多岐にわたります。清掃、設備点検、衛生管理（空調や給排水）、警備・防犯、さらには修繕対応まで、総合的に対応できる会社かどうかは大切な見極めポイントです。依頼したい業務を網羅的にカバーできる会社であれば、窓口を一本化でき管理の手間が軽減できるという、忙しいビルオーナーや専門ではないけれど複雑なビル管理をやっているというような施設管理者の長年の課題を解決してくれることでしょう。また各分野の作業が連携して進むためスムーズです。一方、ビルメンテナンス会社にも得意分野があります。例えば「清掃が専門」「設備管理が専門」という会社もあり、その場合それ以外の業務は他社へ再委託（外注）するケースが多くなります。複数の会社が関与すると、その分コストが割高になったり、連絡系統が複雑になる恐れもあります。ですから、なるべく自社内に専門部署や資格者を揃え、ワンストップサービスで対応してくれる会社を選ぶと安心です。とはいえ、小規模なビルなら清掃専門会社＋設備専門会社に分けて依頼する方がコストメリットが出る場合もあります。重要なのは、自分のビルに必要な業務を洗い出し、それをきちんと対応できる会社かを見極めることです。その会社が提供可能なサービス内容一覧を確認し、不足がないかチェックしましょう。「総合ビルメンテナンス会社」と銘打っている場合は清掃・設備・警備など一通りカバーしているはずですが、念のため具体的な対応範囲を質問してみると良いでしょう。 ・見極めポイント3：有資格者の配置などスタッフの質は高いか ビルメンテナンスの品質は、実際に現場で作業するスタッフの技術力や対応力によって大きく左右されます。そのため、スタッフの質をチェックすることも欠かせません。具体的には、電気設備やボイラー、空調などの専門分野ごとに必要な国家資格や免許を持った技術者が在籍・配置されているかがポイントです。例えば「第二種電気工事士」「ボイラー技士」「建築物環境衛生管理技術者（ビル管）」など、ビル管理に必須とされる資格があります。こうした有資格者が適切に配置されていれば、専門知識が要求される場面でも安心です。また、定期的な社員研修を実施しているか、社内で技術情報の共有体制があるかなど、人材育成に力を入れている会社は信頼できます。さらに、実際に契約する前に担当者の対応を観察するのも大切です。見積もりや提案の段階で、こちらの質問に的確に答えられるか、専門用語を噛み砕いて説明してくれるかなどを確認しましょう。現場スタッフのマナーや研修制度または報告体制について尋ねてみるのも良いでしょう。ビルの管理業務は人と人とのやり取りが基本です。経験豊富で信頼できる担当者やスタッフがいる会社であれば、長期にわたるお付き合いでも安心感があります。 有資格者をはじめ、経験豊富なスタッフがいるかどうかは重要なチェックポイントです。確かな技術と知識を持つスタッフがいれば、建物の不具合も未然に防ぎやすくなります。 ・見極めポイント4：緊急時の対応は迅速かつ万全か ビルの管理では、設備の故障や事故など突然のトラブルに見舞われることが多々あります。私共も日常のビル管理の仕事の中で重要なポイントとして日々業務にあたっているつもりです。例えば深夜の漏水事故や停電、エレベーターの故障など、緊急対応が求められる場面で迅速に駆けつけてもらえるかどうかは、会社選びの重要なポイントです。遠方オーナーであればなおさら、自分の代わりに現場へ急行してくれるパートナーが必要です。選定時には、候補のビルメンテナンス会社に24時間365日の緊急対応体制があるか確認しましょう。具体的には、夜間や休日でも連絡を受け付けるコールセンター・緊急連絡網が整備されているか、トラブル発生時に何分以内に現地対応するという社内基準があるか、といった点です。拠点がビルの近くにあり地域密着型であれば、より迅速な駆け付けが期待できます。また、平常時から設備の遠隔監視システムやIoTセンサーなどを導入し、異常を自動検知している会社も増えています。そうした最新技術による監視体制を持つ会社なら、トラブルを早期に把握して即対応につなげてくれるでしょう。万一に備える緊急対応力は、オーナーにとって大きな安心材料です。候補の会社ごとに過去の緊急出動事例などを尋ね、有事に頼れる体制かどうかを見極めましょう。ちなみに当社も24時間緊急窓口業務を取り扱っております。 ・見極めポイント5：丁寧な説明と良好なコミュニケーションがあるか 長く付き合うビルメンテナンス会社ですから、コミュニケーションの取りやすさも重視すべきです。と言いますか、私個人的にはコミュニケーション方法や人と人との接し方が現場ではどのように取られているのかがものすごく重要なポイントと思っておりますし、すごく気になるポイントなのです。いくら駆け付け対応のスピードが速くても対応した人間が、少なからずでも迷惑をかけてしまった関係者に対して、印象の良くない対応をしてしまったら水の泡だと思いませんか？私はそう思いつつ業務を行っております。さて話を元に戻しますが、契約前の打ち合わせ段階から、こちらの要望に耳を傾け、専門的な内容も分かりやすく丁寧に説明してくれるかを確認しましょう。ビルの管理プランや作業内容について質問したとき、曖昧な回答ではなく具体的な説明がある会社は信頼度が高いです。特に契約時には、業務範囲や頻度、費用、緊急対応の条件など重要事項をきちんと書面で提示し、説明してくれるかがポイントです。以下のような契約内容が明確になっているか確認してみてください。サービス内容と実施頻度：日常清掃は週○回、設備点検は月○回など、具体的な作業項目と頻度費用の内訳と支払い条件：清掃費・設備点検費など項目ごとの料金、請求サイクルや支払方法再委託（外注）の有無と条件：警備など他社に委託する業務がある場合、その範囲や責任の所在契約期間と更新・解約条件：基本契約の期間や、自動更新の有無、中途解約の条件免責事項や特約：災害時の対応や、どちらか一方に極端に有利な条件になっていないかこうした点をきちんと説明せずに契約を急がせるような業者や契約担当者は注意が必要です。逆に、契約前に不明点をクリアにしようとする姿勢の会社であれば、契約後も信頼関係を築きやすいでしょう。契約後も、定期報告や連絡がスムーズかどうかが大切です。月次の報告書を作成してくれる、何か問題が発生した際にはすぐ連絡してくれる、といったコミュニケーション体制が整っている会社だと安心です。何らかの緊急対応が発生した際に、報告や連絡もなく忘れたころに突然見積書と請求書が送られてくるなんて管理会社はもってのほかですね。また遠方オーナーの場合、オンライン会議やメールでの報告に対応してくれるかもポイントになります。「報告・連絡・相談」を適したタイミングでしてくれるビルメンテナンス会社を選ぶことで、離れていてもビルの状況を把握でき、信頼して任せることができるでしょう。 ・見極めポイント6：適正な価格でコストパフォーマンスは良いか ビルメンテナンスにかかる費用も重要な検討材料です。もちろん安ければ良いというものではありませんが、無理なく継続できる価格であること、そしてその内容に見合ったコストパフォーマンスがあることを確認しましょう。複数の会社から見積もりを取って比較検討するのがおすすめです。見積もりを見る際には、単に総額だけでなく内訳に注目してください。同じようなサービス内容でも、会社によって費用の配分や含まれる項目が異なります。例えば「基本料金にどこまで含まれているか（定期点検・日常清掃・報告書作成など）」「別途料金となるケース（突発的な修理対応や消耗品交換など）」を確認しましょう。費用の根拠がはっきり説明できる会社は信頼できますし、逆に質問しても明確な答えが得られない場合は注意が必要です。ここだけの話ですが、作業時の報告書に写真も添付した書面を希望したところ、「写真代は別途です。」なんて業者さんもちらほらいますのでご注意ください。当社の場合は見積書と管理業務仕様書、清掃業務仕様書などに頻度（回数）、範囲、作業方法を明記したものも、ご提示できるようにしております。また、相場に比べて極端に安い見積もりを出す会社にも用心しましょう。最初は安く契約しても後から追加費用が発生したり、十分な人員配置がされずサービス品質に影響が出る恐れがあります。また、1年後、2年後に価格改定の申し出があったりなんてこともあります。価格交渉は大事ですが、適正価格の範囲で質の高いサービスを提供してくれる会社を選ぶことが、結果的にはコスト削減にもつながります。長期的な視点で、建物の価値維持やトラブル未然防止によるコスト削減効果も含めて考えると、多少費用が高めでも提案力や対応力の優れた会社に任せるメリットは大きいです。総合的なコストパフォーマンスを意識して検討しましょう。 ・見極めポイント7：プラスアルファの提案力があるか 単に契約通りの業務をこなすだけでなく、オーナーにとってプラスアルファとなる提案をしてくれるかどうかも、優良なビルメンテナンス会社の条件です。ビルの管理は長期にわたるものですから、その間に環境の変化や建物の老朽化、入居者ニーズの変化など様々な状況変化があります。そうした変化に対し、受け身ではなく積極的に改善策を提案してくれるパートナーは心強いものです。例えば、空調設備の電気代がかさんでいるとわかれば省エネ運転のアドバイスや高効率機器への更新提案をしてくれる、清掃の頻度を調整してコスト削減を図る提案をする、テナントからの意見を集めて清掃方法を改善するといった具合に、現状をより良くするためのアイデアを出してくれる会社だと、ビルの価値向上につながります。提案力を見るには、見積もりやプレゼンの段階での対応が参考になります。「御社のビルの場合、○○のような点検を追加すると〇〇効果が期待できます」といった具体的な提案があるか、「最近のトレンドとして△△設備の導入で省エネが図れます」など専門家ならではの観点を示してくれるか注目しましょう。こちらから依頼していないことでも「実はここを改善できます」と教えてくれる会社は、単なる下請けではなく良きパートナーになってくれる可能性が高いです。もちろん、提案には費用が伴うものもありますので、すべてを採用する必要はありません。しかし、常に建物のベストを考えて提案してくれる姿勢の会社は、結果的に資産価値の維持・向上や運営コスト削減につながる選択肢を増やしてくれます。オーナーとしては、自分にない発想や専門知識を提供してくれる存在は貴重です。ぜひ提案力豊かな会社を選ぶことで、一歩進んだビル運営を目指しましょう。 ・見極めポイント8：最新技術やシステムを活用しているか 昨今、ビルメンテナンス業界にもDX（デジタルトランスフォーメーション）の波が押し寄せています。最新の技術や管理手法を積極的に取り入れている会社かどうかも、選定時に注目したいポイントです。具体的には、IoTを活用した設備の遠隔監視システム、AIによる劣化予測、清掃ロボットの導入、オンラインでの報告書共有システムなど、技術革新をサービスに生かしているかを確認しましょう。例えば、エアコンやポンプなど重要設備にセンサーを設置し、異常が発生しそうな兆候を検知したら事前にメンテナンスを行う予知保全を実践している会社なら、突然の故障によるダウンタイムを減らせます。また、クラウド上の管理システムでオーナーと情報共有し、建物の点検結果や写真をリアルタイムで閲覧できるようにしている会社であれば、遠方にいても状況を把握しやすいでしょう。清掃分野でもロボットや最新機器の活用で作業品質を安定させたり、人手不足を補ったりする取り組みが見られます。加えて、社内の業務効率化（報告書の電子化やチェックリストのアプリ運用など）に積極的な会社は、効率が上がる分オーナーへの報告や対応も迅速になる傾向があります。もちろん、古くからのアナログな手法にも良さはありますが、変化に対応し進化している会社は、これから先の時代にも柔軟に対応してくれる期待が持てます。ビルメンテナンス会社を比較する際には、そうした最新技術や取り組み状況についてもぜひ質問してみましょう。「〇〇というシステムを導入しています」「社内にIT専門チームがあります」など前向きな回答が得られればプラス評価です。最新技術の活用は直接目に見えにくい部分ではありますが、確かな管理の裏付けとなる要素ですのでチェックしておいて損はありません。 ・見極めポイント9：工事提案力（修繕・改修の提案と実行力）はあるか 最後に、他社との差別化要因「工事提案力」について詳しく見てみましょう。ビルメンテナンス会社の中には、日常点検や清掃だけでなく修繕工事や改修工事の提案・実施までトータルにサポートできるところがあります。建物は経年とともに劣化しますから、定期的な大規模修繕や設備更新が欠かせません。そうした長期的な視点で建物の維持管理を考え、具体的な工事計画を提案してくれる会社は、ビルオーナーにとって心強いパートナーとなります。工事提案力の高い会社は、定期点検や日常の管理業務の中で建物の不具合予兆や改善点を見逃しません。例えば、「外壁のひび割れが進行しているので◯年以内に補修しましょう」「空調設備が老朽化しているため、新しい省エネ型への更新を検討してみませんか」といった具合に、プロの目線で将来必要となる工事を先回りして提案してくれます。こうすることで、いざ不具合が深刻化してから慌てて工事をするのではなく、計画的かつ費用対効果の高い修繕が可能になります。また、具体的な工事を提案するだけでなく、提案から実行までワンストップで対応できるかも重要です。自社に工事部門（建築士や施工管理技術者が在籍）があったり、信頼できる協力会社ネットワークを持っているビルメンテナンス会社であれば、オーナー自身が工事業者を探す手間が省けます。提案の段階で概算費用や期待される効果（例えば「この工事で省エネ効果◯％見込める」「改修後は空室リスクが下がる」など）を示してくれる会社だと、判断もしやすいでしょう。工事提案力が発揮された事例として、あるオフィスビルで共用部（エントランス、トイレ、給湯、エレベーターホール）の老朽化による頻繁な故障と見栄えの劣化が課題となっていたケースを考えてみます。工事提案力のあるビルメンテナンス会社の場合、日常点検の段階から設備更新を含めた改修の必要性に気付き、オーナーに対して各箇所の工事を提案します。さらに、工事後の新規テナントの入居率やテナント満足度向上の見込みも併せて説明し、実行に移しました。その結果、空室期間が長かったフロアへの入居と、既存テナントからも「企業として1ランク上がり、従業員満足度の向上にもつながった」と好評で、結果的に空室リスクの低減とビルの価値向上、入居テナント満足度の向上を同時に実現しています。このように、工事提案力のある会社は「建物をより良くする」視点で伴走してくれます。遠方にいるオーナーやビル管理の経験が浅いオーナーにとって、自分では気付きにくい改善点を提示してもらえるのは大きなメリットです。大規模修繕の周期や費用感などについて相談に乗ってくれる会社であれば、将来の資金計画も立てやすくなるでしょう。ぜひ、候補会社の過去の提案事例や工事実績なども聞いてみて、工事提案力の高さを見極めてください。建物のホームドクターのような存在になってくれる会社を選べれば、資産価値の維持向上にもつながります。具体事例：遠方オーナーが理想のビルメンテナンス会社と出会い課題解決したケース最後に、これまで挙げたポイントを踏まえてビルメンテナンス会社を見直し、見事にビル運営の課題を解決できた遠方オーナーの事例をご紹介します。東京都内に築25年の中規模オフィスビルを所有するAさんは、地方に住んでいるため物件から遠く離れていました。ビルの老朽化とテナントの退去増加に悩んでいたものの、適切な対策が打てずに困っていました。以前契約していた管理会社は最低限の清掃と設備点検はこなすものの、トラブルが起きて初めて対応する受け身の姿勢で、Aさんは「このままではビルの価値が下がる一方では」と不安を募らせていたのです。そこでAさんは、一念発起してビルメンテナンス会社の見直しを決意。複数社の中から、上記の9つのチェックポイントに合致する会社B社と新たに契約しました。B社は都内に豊富な実績を持ち、同規模・同年代のビル管理経験が多数あること、さらに24時間対応の緊急体制や修繕提案の実績もあることが決め手でした。契約後、B社はまずビル全体の詳細な診断を実施しました。そしてAさんに対し、建物の現状と問題点を写真付きのレポートでわかりやすく報告。そこには、今後5年間で優先的に実施すべき工事計画の提案も含まれていました。例えば「来年までに屋上防水の改修を行えば雨漏りリスクを低減できる」「3年以内に老朽化した給水ポンプを更新すべき」といった具体的な長期修繕プランです。Aさんは、漠然と不安に感じていた修繕のタイミングが明確になったことで、将来の見通しが立てやすくなりました。また日常管理の面でも、B社は週次・月次の定期報告を欠かさず行い、遠方にいるAさんにもビルの状況が手に取るようにわかるようになりました。テナントからの苦情や要望もB社が窓口となって迅速に対応し、「エントランスの照明をLED化してほしい」といった要望には即座に提案書を作成してAさんに相談するなど、オーナー目線に立った細やかなサービスを提供しました。その結果、B社と契約して1年が経つ頃には、ビルの環境は見違えるほど改善しました。エントランスや共用部の小規模改修提案をB社が次々と行い実施したことで、ビルの印象が明るく清潔になり、新規テナントの内覧時の評価もアップしました。実際に空室だったフロアにも新たな入居が決まり、空室率が改善しました。さらに、計画的な設備更新のおかげでエレベーターや空調の故障が減り、テナント満足度も向上しています。遠方に住むAさんは、「以前はビルの様子が見えず不安だったが、今は信頼できる管理会社に任せているので安心して本業に集中できる」と大変満足しています。この事例からもわかるように、適切なポイントでビルメンテナンス会社を見極め、頼れるパートナーと組むことで、ビル運営の悩みは大きく軽減できるのです。 ・おわりに ビルメンテナンス会社を選ぶ際は慎重な検討が必要です。契約内容の細部までしっかり確認しましょう。安易な決定は避けるべきです。些細な見落としが後々のトラブルにつながることもあるため、注意点を押さえておいてください。上記のポイントをチェックすると同時に、いくつか注意しておきたい点もあります。まず、価格だけにとらわれて選ばないことです。最安値の業者に飛びつきたくなる気持ちはありますが、極端に安い場合は人件費やサービス内容が十分でない可能性があります。結果としてトラブル対応が後手に回り、かえって修繕費が嵩む恐れもあります。総合的に見て納得できる価格とサービス内容のバランスが取れた会社を選びましょう。次に、契約書の内容は細部まで確認することです。【見極めポイント5】で挙げたようなサービス範囲・費用・契約条件について、不明瞭な点がないかを必ずチェックしてください。一度契約すると途中で変更・解約が難しいケースも多いため、納得できるまで担当者に説明を求めることを躊躇しないでください。また、担当者との相性や会社の対応姿勢も見逃せません。初期対応で違和感を覚える場合（連絡が遅い、こちらの話をあまり聞かない等）は、契約後も円滑なコミュニケーションが取りづらい可能性があります。複数社と接触して比較する中で、「ここなら安心して任せられそうだ」と感じるところを選ぶことも大切です。最後に、ビルメンテナンス会社によっては得意不得意や業務範囲に限界があります。全てを一社で完璧にこなす会社は存在しないかもしれません。清掃はA社、設備点検はB社と分けて依頼する選択肢も時には有効です。大事なのは、オーナーであるあなたが主導権を持ち、必要に応じて適切な業者を組み合わせながらビル管理体制を構築することです。以上の点に注意しつつ、慎重かつ前向きにパートナー選びを行いましょう。焦らず十分に比較検討することで、後悔のない選択ができるはずです。まとめビルメンテナンス会社を見極める9つのポイントとして、実績・経験の豊富さサービス対応範囲の広さスタッフの質と技術力緊急対応の迅速さ説明の丁寧さとコミュニケーション適正価格と明瞭な費用体系付加価値ある提案力最新技術の活用姿勢工事提案力の有無を挙げました。大切なビルを託すパートナー選びですから、これらのポイントを一つひとつ確認し、総合的に判断することが重要です。すべての条件を完璧に満たす会社は少ないかもしれませんが、優先順位をつけて「ここは譲れない」という点を満たす会社を選ぶと良いでしょう。本コラムで解説した内容は、特に遠方物件をお持ちの方や中小規模ビルを管理されている方にとって実践的なチェックリストになるはずです。ビルメンテナンス会社とのお付き合いは長期に及ぶものですので、信頼関係を築けるパートナーを見つけることが何よりも大切です。ぜひ今回の9つのポイントを参考に、「この会社になら任せられる！」と思えるビルメンテナンス会社を見極めてください。適切なパートナーとタッグを組むことで、ビル運営の不安や悩みは大きく軽減し、資産価値の維持・向上にもつながっていくでしょう。あなたの大切なビルが末長く健全に運用されることを願っております。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ 星野　正 ビルメンテナンス業に従事して20年以上。当社では管理・工事・開発支援に携わり、品質向上に取り組んでいます。 ビルメンテナンス・工事についてのご不明点は是非お問い合わせください 2025年11月11日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの星野と申します。この記事は「東京のビルメンテナンス優良企業10社｜現役ビルメンが厳選！」のタイトルで、2025年11月6日に執筆しています。少しでも、皆様のお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願いいたします。 目次1．はじめに2．ビルメンテナンス会社を選ぶポイント3．ビルメンテナンス会社選びでよくある失敗例4．大手企業と中小企業、それぞれのメリット・留意点5．東京のビルメンテナンス優良企業10社紹介6．まとめ 1．はじめに 不動産オーナーや施設管理者にとって、ビルの維持管理は頭の痛い課題です。テナントからのクレーム対応や設備の故障対応、日常清掃から法定点検まで、やるべきことは山積みですよね。小規模なビルでも、いざ自分で管理してみると想像以上に手がかかるものです。実際、「テナント対応に追われて本業に支障が出ている」「遠方に住んでいて緊急トラブルへの対応ができず不安」「築年数が古く修繕箇所が多いが、何から手を付ければよいか分からない」といった悩みを抱えるオーナーも少なくありません。信頼できるビルメンテナンス会社がパートナーにいれば、こうした業務を安心して任せることができ、資産価値の維持や収益の最大化に専念できます。一方で、世の中には大小さまざまなビル管理会社が存在し、「どこに任せれば良いのか分からない…」と悩んでいる方も多いでしょう。本記事では、東京で信頼性の高いビルメンテナンス優良企業10社を厳選してご紹介します。大手企業ならではの安定感や組織力のメリットから、地域密着型の中小企業ならではの柔軟なサービスや独自の強みまで、現場目線を交えつつ詳しく解説します。また、後半では管理会社を選ぶ際のポイントやよくある失敗例についても触れますので、パートナー選びの参考にしてください。 2．ビルメンテナンス会社を選ぶポイント ビル管理会社を選定する際には、以下の点に注目しましょう。サービス範囲の広さと対応力: 清掃業務から設備点検、故障時の修繕手配まで、対応できる業務範囲を確認しましょう。一社でエレベーターや空調設備の保守まで包括的に任せられれば、別々に業者を手配する手間が省けます。また、テナントからのクレーム一次対応や細かな営繕までカバーしてくれる会社だと、オーナーとしては非常に助かります。緊急対応（24時間体制）: 深夜や休日に水漏れ・停電などのトラブルが発生した場合、24時間対応可能な会社であれば迅速に駆けつけてくれます。例えば「夜中にビルの給水管が破裂した」というケースでも、24時間体制の管理会社なら被害を最小限に食い止められるでしょう。緊急連絡窓口や当直スタッフの有無は重要なチェックポイントです。例えば地方在住で都内物件を所有するオーナーなら、現地に拠点を持つ会社に任せた方が緊急時も安心できるでしょう。実績と専門性: 管理会社のこれまでの実績や得意分野も要確認です。自分の物件と同規模・同用途のビルを管理した経験が豊富か、専門資格を持ったスタッフ（設備管理技術者やビルクリーニング技能士など）が在籍しているかなどが判断材料となります。築年数が古いビルなら老朽設備の管理ノウハウがある会社、最新のスマートビルならITに強い会社といった具合に、物件に合った専門性を持つかを見極めましょう。柔軟性と提案力: 画一的な対応ではなく、物件ごとの状況に応じて柔軟にサービスを調整してくれるかも重要です。例えば、「このフロアだけ清掃頻度を上げたい」「古くなった内装をリフォームしたい」といった要望に対し、親身に相談に乗ってくれる会社は現場目線で頼りになります。物件の課題をヒアリングした上で、空室改善の施策やコスト削減策など提案してくれるかどうかもチェックしましょう。コストと契約内容の透明性: 管理委託料の安さだけで判断するのは禁物です。料金に見合ったサービス内容か、追加料金が発生するケース（特別清掃や緊急対応時など）はどうかなど、契約内容を細かく確認しましょう。「月額◯万円でどこまでやってくれるのか」が不透明な会社だと、後々「それは別料金です」とトラブルになりかねません。信頼できる会社は契約前にサービス内容と費用の詳細をしっかり説明してくれます。コミュニケーションと報告体制: 管理状況の定期報告や、オーナーからの問い合わせ対応の丁寧さも大事なポイントです。離れた所に住むオーナーであれば、メールやオンラインシステムで物件の状況を共有してくれる会社だと安心できるでしょう。担当者との相性や、提案や報告のわかりやすさなど、「任せて安心」と感じられるコミュニケーション体制が整っているか確認してください。対応エリアや地域密着性: 自分の物件があるエリアをしっかりカバーしている会社かも見逃せません。東京23区内に複数拠点を持ち、現場へのアクセスが早い会社は、いざというときの駆けつけ時間が短くて済みます。地域密着の企業であれば、地元の信頼できる協力業者ネットワークを持っているケースも多く、小さな修繕でも迅速に対応してくれるでしょう。例えば地方在住で都内物件を所有するオーナーなら、現地に拠点を持つ会社に任せた方が緊急時も安心できるでしょう。 3．ビルメンテナンス会社選びでよくある失敗例 つづいて、管理会社選定の際によく陥りがちな失敗パターンを確認しておきましょう。同じ失敗を繰り返さないためにも要チェックです。料金だけで選んでしまう: 「とにかく月額費用が安いところに頼みたい」とコスト最優先で判断してしまうケースです。見積もりの安さだけに飛びつくと、肝心のサービス品質が伴わなかったり、必要な業務が含まれていなかったりすることがあります。結果的にトラブル対応に追加費用がかかったり、建物の劣化を早めてしまっては本末転倒です。実際、安さに釣られて契約した結果、最低限の清掃しかされずビルの印象が悪化してしまった例もあります。契約内容の確認不足: サービス範囲や契約条件を十分に理解しないまま契約してしまうミスです。「当然そこまでやってくれると思っていた」という思い込みで任せたら、実は清掃箇所が限定されていて想定外の汚れが放置されていた…ということも。特に緊急対応や定期点検の有無など、契約書の細かな部分まで確認を怠ると、後から「そこは対応外です」と言われて慌てる羽目になります。会社規模や専門性のミスマッチ: 選んだ管理会社の規模や得意分野が、自分の物件に合っていないケースです。例えば、小規模ビルなのに超大手に任せた結果、他の大口案件に埋もれて画一的な対応しかしてもらえない、逆に大規模物件なのに零細業者に頼んだら人手や技術が足りず対応しきれない、といった事態になりがちです。また、オフィスビルなのに住宅管理がメインの会社に任せてしまい、テナント誘致のノウハウが不足していたというケースも見られます。知名度や規模にとらわれず、自分の物件に合った会社かどうかを見極めましょう。比較検討をせずに契約する: 1社だけの話を聞いて即決してしまうのもよくある失敗です。不動産会社の紹介や知人のつてだけで決めてしまい、他社の提案や相場を知らずに契約してしまうケースが該当します。後になって「他社ならもっと充実したサービスを同程度の費用でやってくれたのに…」と後悔することのないよう、最低でも2〜3社から見積もりや提案を取り、じっくり比較することが大切です。知人に勧められるまま一社に決めてしまい、もっと自分に合う会社を見落としていた…ということがないようにしたいですね。 4．大手企業と中小企業、それぞれのメリット・留意点 ビル管理会社には、全国展開する大手企業から地域密着の中小企業までさまざまです。それぞれで期待できるメリットと、注意すべきポイントが異なります。簡単に比較すると以下の通りです。 視点大手ビル管理会社中小規模の管理会社サービス体制専門部署が揃いワンストップ対応可能。人員も豊富で24時間対応しやすい。業務範囲は限定されるが、必要に応じ外部業者と連携して対応。担当者が幅広い業務を兼務するケースも。柔軟性標準化されたサービスが中心。個別対応はルールの範囲内。物件ごとに柔軟にサービス内容を調整。オーナーの要望に細かく対応可能。コミュニケーション窓口担当と実作業担当が分かれることも。報告・連絡は定期的に文書で行う傾向。担当者が固定され、直接やり取りしやすい。経営層とも話が通りやすく、意思疎通がスムーズ。コスト組織維持費がかかる分、料金はやや高め。比較的安価なことが多い。必要なサービスだけ選べばコスト調整もしやすい。信頼性・安定感豊富な実績と大人数の組織によるバックアップ。急な欠員や大型案件にも対応可能。経営基盤が安定している安心感。担当者レベルでの信頼関係を築きやすい。現場スタッフの入れ替わりが少なく、長期的な付き合いが期待できる。 大手の安心感と中小企業のきめ細かさ、どちらを重視するかは物件の状況やオーナーの方針次第です。両者の特徴を踏まえて、自分に合ったタイプの管理会社を選ぶと良いでしょう。 5．東京のビルメンテナンス優良企業10社紹介 ここからは、東京でおすすめできるビルメンテナンス会社を10社ピックアップして紹介します。大手から中小まで幅広く取り上げ、それぞれの特徴や強みを現場の視点で解説します。自社に合ったパートナー選びの参考にしてみてください。念のため、実際の企業名はここでは伏せさせていただきますが、私の知っている範囲で各社の特徴や強みを個人的な見解で書かせていただいておりますのでご了承お願いします。もしどうしてもお知りになりたい方は・・・ ・株式会社スペースライブラリ株式会社スペースライブラリは、規模は小さいながら総合力に定評のあるビル管理会社です。東京23区を中心にオフィスビルに特化して50棟以上の管理実績があり、清掃業務から設備点検、テナント対応までワンストップで提供します。さらに、自社で賃貸運営も請け負う一括借上げ（サブリース）サービスを展開している点も大きな特徴です。空室が出た場合でも同社が借主となって家賃収入を保証してくれるため、遠方のオーナーや初めてビル経営に挑戦する方でも安心してお預かりいたします。また、万一のトラブルに備えて24時間対応の緊急連絡体制も整えており、夜間の設備故障にも自社スタッフや提携先の専門業者が迅速に駆け付けて対応します。現場視点での細やかな対応にも定評があります。建物ごとに専任担当者が付き、オーナーの意向に沿った管理プランを柔軟にカスタマイズ可能です。「共用部清掃の頻度を増やしたい」「老朽化したフロアのリニューアルを検討したい」など、個別の相談にも親身に応じて的確な提案を行います。中小企業ならではのフットワークの軽さと、大手にも引けを取らないサービス範囲の広さを両立していると自負しております。また、築古ビルで空室が増えてしまっているようなケースでも、リニューアル提案から工事請負まで一括サポートし、短期間で満室化を実現した実績もあります。また自社で営繕員を採用しておりますので、軽微な修繕で専門業者を手配する時間と費用が掛からず、お得にすむかもしれませんので是非ご検討ください。ビルメンテナンス部門のスタッフは定期的に専門業者を招聘して建物管理にまつわる研修会も実施しております。 MF社MF社は業界を代表する大手ビルメンテナンス企業の一角です。都内だけで100棟以上のビル管理実績を誇り、清掃・設備保守から警備まで自社グループ内で幅広く対応できる総合力が強みです。オフィスビルや商業施設、ホテルなど大型物件の管理を多く手掛けており、24時間体制のコールセンターと緊急出動要員も備えています。組織力を活かした安定したサービス品質にも定評があります。新人スタッフでも統一された研修を受けて現場に出るため、どの物件でも一定水準の対応が期待できます。また、オーナー向けの専用窓口担当や定期報告システムも整っており、大手ならではの安心感があります。さらに専門部署が細分化されていることで、トラブル発生時には各分野のプロフェッショナルが迅速に対処する体制が整っています。また、法令遵守にも厳格で、消防設備点検や建築物定期検査など各種法定業務も確実に実施してくれます。その反面、サービス内容がマニュアル化されている分、個別の要望への対応が画一的になりがちという声もあります。柔軟な対応を望む場合は事前に希望をしっかり伝えるなど、コミュニケーション次第で弱点を補えるでしょう。 TT社TT社は創業50年以上の歴史を持つ老舗のビルメンテナンス会社です。官公庁の庁舎や大企業の本社ビルなど信頼性が重視される物件を長年多数管理してきた実績があり、業界内での評価も高い企業です。本業のビル清掃分野では研修施設を自社運営し、スタッフの育成に力を入れていることで知られています。床のワックスがけから窓ガラス清掃まで仕上がりの美しさに定評があり、ビルクリーニング技能協会から表彰を受けた実績もあるほどです。また、高所ガラス清掃や害虫駆除など専門性の高い作業にも対応可能な体制を備えています。設備管理や衛生管理の部門も充実しており、法定点検や定期清掃など抜け漏れなく対応してくれることでしょう。堅実な企業風土で、契約した業務はきっちりと履行する信頼感が魅力です。ただ、大手ゆえに現場担当者が定期的に異動になることもあり、長年同じ担当に見てもらいたいオーナーにとっては物足りなく感じる場合もあります。その際も引き継ぎ体制は万全ですが、担当者と信頼関係を築くまでに時間がかかるケースがある点は念頭に置いておきましょう。 MJ社MJ社は設備管理や省エネ分野に強みを持つ大手ビル管理会社です。建物設備の専門エンジニアが多数在籍しており、空調・電気・給排水といったインフラ設備の点検やメンテナンスで高度なサービスを提供しています。親会社が大手建設グループということもあり、建物診断や大規模修繕の計画立案などコンサルティング業務にも定評があります。実際に、古いオフィスビルの省エネ改修プロジェクトを手がけて光熱費を大幅に削減した実績や、最新ビルへのスマート管理システム導入事例など、提案力の高さが光る企業です。最新技術の活用にも積極的で、自社開発の遠隔監視システムを用いて24時間体制でビルの設備稼働状況を見守っています。異常を検知すると迅速に現場スタッフへ通知される仕組みで、トラブルの予兆を捉え未然に防ぐ予防保全にも取り組んでいます。ハイテク志向のサービスは魅力的ですが、その分コストも比較的高めです。小規模な物件では「そこまで本格的でなくても…」と感じるケースもあり、必要なサービスとのバランスを見極めて導入を検討するとよいでしょう。また、技術スタッフの教育にも力を入れており、定期研修で最新技術や法令知識をアップデートしています。 TB社TB社は新宿区に拠点を置き、新宿・渋谷エリアを中心に地域密着のサービスを展開するビルメンテナンス会社です。管理物件は中小規模のオフィスビルやテナントビルが中心で、エリアを絞っている分迅速な対応力に優れています。本社から現場までの距離が近いため、緊急時には担当者がバイクで駆け付けるなどフットワークの軽さが持ち味です。また、地元の設備業者とも強固なネットワークを築いており、専門的な修理や工事が必要な場合も迅速に信頼できる業者を手配してくれます。少数精鋭のチームで運営しており、社長自ら現場点検に赴くこともあるほど現場主義が徹底しています。オーナーとの距離が近く、細かな要望や相談もしやすい雰囲気です。「設備の細かい不調にもすぐ対応してくれて助かる」「現地をよく知っているので安心」といった声もあり、特定エリアのビルを任せるには心強いパートナーとなるでしょう。長年の経験から、古い建物特有のトラブルへの対処法も心得ており、安心感があります。 TS社TS社はオーナーのニーズに合わせた柔軟なサービス提供で知られる中小ビル管理会社です。清掃一つとっても「毎日・週数回・月数回」など頻度を選べるプランが用意されており、必要なサービスだけを組み合わせて契約することができます。設備点検や法定検査についても、自社スタッフに加えて信頼できる専門協力会社を適宜コーディネートすることで、無駄なコストを抑えつつワンストップ対応を実現しています。その分管理料もリーズナブルに設定されており、限られた予算で管理を依頼したいオーナーにはありがたい存在です。契約期間や内容の見直しにも柔軟で、物件の状況変化に応じてサービス内容を変更しやすい点も魅力です。例えば「共用部の日常清掃は自社で行うので、定期清掃と設備点検だけお願いしたい」といった部分委託の要望にも快く対応してくれます。オーナーの事情に寄り添ったカスタムメイドの管理プランを提案してくれるため、「痒い所に手が届くサービス」として評価されています。限られた予算で必要十分な管理を実現したいオーナーにとって、心強い選択肢と言えるでしょう。 CR社CR社はビル清掃と内装リフォームの両方に対応できるユニークなサービスを展開する会社です。元々は内装工事会社としてスタートし、その後ビルメンテナンス部門を立ち上げた経緯があり、建物の美観維持と設備リニューアルをワンストップで任せられます。清掃スタッフと施工担当者が社内で連携しているため、日常清掃の中で気付いた劣化箇所をタイムリーにオーナーへ報告し、補修や改修の提案まで一貫して行ってくれるのが強みです。実際に、テナント退去時の原状回復工事から次の入居者向けの美装清掃までまとめて依頼できるため、オーナーにとって手間が大幅に省けます。別々の業者に発注する場合に比べ、スケジュール調整がスムーズで工期短縮にもつながります。「清掃会社と工事会社の橋渡しをしなくて済むので助かる」といった声もあり、ビルの改修ニーズが定期的に発生する物件では特に重宝する存在です。なお、小規模なレイアウト変更や設備交換なども柔軟に対応しており、建物価値の向上につなげてくれる頼もしいパートナーです。 MB社MB社はビルの物的管理に留まらず、テナント対応や賃貸管理までトータルにサポートしてくれる中小企業です。通常の清掃・設備点検業務に加え、テナントからの問い合わせ窓口や苦情対応を代行してくれるため、オーナーが直接テナント対応に追われる心配が減ります。契約更新や退去時の手続きなど賃貸管理業務のサポートも行っており、小規模ながらオーナーの良き“管理パートナー”として頼れる存在です。また、賃貸不動産経営管理士など賃貸管理の有資格者が在籍しているため、契約や法律面の相談も可能です。例えば、賃料の集金代行や滞納時の督促連絡、退去時の精算事務までフォローしてくれます。また、空室が出た際には地元の不動産仲介会社と連携してテナント募集を支援してくれるなど、オーナーの負担軽減に徹したサービスが特徴です。トラブル対応も適切で、過去には賃料滞納や騒音クレームの問題を円満に解決した事例もあります。「細かな事務処理まで任せられて本業に集中できる」といった声もあり、特に本業が忙しいオーナーや遠方在住のオーナーにとって強い味方となるでしょう。 OB社OB社は最新テクノロジーを活用したスマートなビル管理を売りにする新進気鋭の企業です。IoTやクラウドを駆使してビルの状態をモニタリングしており、各種センサーによる水漏れ検知や温度・湿度管理、オンラインでの清掃チェック機能などを提供しています。管理物件には必要に応じてセンサー類を設置し、24時間体制で異常を見張ることで、トラブルの早期発見・対処を実現しています。オーナー向けの専用アプリが用意されているのも特徴です。スマートフォンやPCから清掃作業の完了報告や点検結果のレポートをいつでも確認でき、遠方にいても自分のビルの状況を把握しやすくなっています。過去の修繕履歴や設備点検の予定もアプリ上で一目でわかるため、書類管理の手間も軽減されます。ITを駆使することで少人数でも効率的な運営を可能にしており、「報告が透明で安心」「データに基づいた提案が的確」と評判です。デジタル世代のオーナーには特にマッチするサービスと言えるでしょう。ITを駆使した新しい管理スタイルは業界内でも注目されており、今後のトレンドになりつつあります。 QR社QR社は環境に優しい清掃とホスピタリティ精神を兼ね備えたサービスが特徴のビルメンテナンス会社です。洗剤や資機材は環境負荷の低い製品を厳選し、汚水や廃棄物の処理にも細心の注意を払っています。省エネ清掃（こまめな照明管理や節水技術など）にも取り組んでおり、SDGs時代にふさわしいサステナブルな管理方針を掲げています。また、清掃スタッフへの接遇教育も徹底しており、ただ綺麗にするだけでなく気持ちの良いサービス提供を心がけている点も魅力です。実際に、ビルの利用者やテナントから「いつも挨拶が気持ちいい」「困ったときに笑顔で助けてくれる」といった高評価を得ています。定期清掃の報告書には写真付きで改善提案が添えられるなど、現場で気付いた小さな問題も見逃さずオーナーに提案してくれるきめ細かさがあります。単なる下請け業者ではなく、ビルの価値向上を一緒に目指してくれるパートナーとして、オーナー・テナント双方から信頼を集めています。サービス品質の高さから、高級マンションやクリニックビルなどホスピタリティが重視される物件の管理を任されるケースも多いようです。 6．まとめ ビルメンテナンス会社選びは、オーナーにとって物件の将来を左右する大事な決断です。本記事では、大手から中小まで特色ある10社をご紹介しましたが、それぞれに強みがあり、向いている物件やオーナーのニーズも異なります。ぜひ、自身の物件規模や課題（例えば空室対策が必要なのか、コスト削減を重視するのかなど）に照らし合わせて、最適なパートナーを見極めてください。実際に依頼を検討する際は、気になる会社に問い合わせて詳細な提案や見積もりをもらい、比較検討することをお勧めします。その過程で担当者の対応や提案内容を確認すれば、各社の特徴が一層はっきりするでしょう。大切なのは、単に知名度や費用だけでなく、自分の物件にフィットするかどうかです。契約後も定期的にコミュニケーションを取り、物件の情報共有や要望のすり合わせを行うことで、長期的に良好なパートナーシップを築けます。信頼できる管理会社とタッグを組めば、日々の管理負担が軽減されるだけでなく、ビルの価値向上や安定経営にもつながります。なお、ここでよくある質問を二つご紹介します。Q: 管理会社に依頼すると費用はどれくらいかかるの？A: 物件の規模や依頼範囲によって変動します。清掃のみの委託なのか、設備保守やテナント対応まで含めるのかで大きく異なりますが、概ね月数万円〜数十万円が一つの目安です。例えば、延床面積1,000㎡程度のオフィスビルで基本的な清掃・設備点検を委託する場合、月額20〜30万円前後のケースが多いようです。ただしサービス内容や物件の状況次第で増減するため、複数社から見積もりを取り比較すると良いでしょう。また本ページで改めてこのトピックを取り上げてご紹介したいなと思ってますので気になる方は少しお待ちください。Q: 管理会社との契約期間や、途中で変更することはできるの？A: 多くの場合、契約期間は1年ごとなど定期的に更新される形式です。途中解約は契約内容によりますが、解約通知期間を設けて柔軟に対応してくれる会社もあります。また、実際に契約してみて合わないと感じた場合、管理会社を変更すること自体は可能です。物件引き継ぎの際には現管理会社との調整が必要ですが、オーナーとして満足できない場合は遠慮なく契約更新時に変更を検討しましょう。本稿がパートナー選びの一助となり、オーナーの皆様が安心してビル経営に取り組めることを願っています。ぜひ本記事の内容を参考に、最適なパートナーを見つけていただければ幸いです。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ 星野　正 ビルメンテナンス業に従事して20年以上。当社では管理・工事・開発支援に携わり、品質向上に取り組んでいます。 ビルメンテナンス・工事についてのご不明点は是非お問い合わせください 2025年11月6日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの星野と申します。この記事は「ビルの管理会社を選ぶポイント10点｜現役ビルメンが解説」のタイトルで、2025年10月31日に執筆しています。少しでも、皆様のお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願いいたします。 目次1. 価格の透明性とコストパフォーマンス2. 過去の実績と顧客評価3. 対応スピードと柔軟性（中小企業の機動力を活用できるか）4. 技術力と専門資格の有無5. 緊急対応の迅速性とサポート体制6. 契約条件と保証内容7. アフターサポートと継続的な改善提案8. 環境への配慮（エコ清掃、サステナブル管理）9. 修繕工事・工事提案を一式で請け負う企業のメリット10. 長期的な信頼関係の構築・具体的な事例紹介：中小企業の機動力が奏功したケース・注意点や落とし穴・おわりに はじめに オフィスビルや商業施設などの建物を快適で安全に保つことは、企業のイメージ向上や入居者の満足度アップに直結します。ビルのオーナーや施設管理担当者の皆様にとって、信頼できるビル管理会社を選ぶことはとても大切なテーマです。しかし、市場には大手から中小まで多種多様な管理会社が存在し、「有名だから安心」と大手に頼むべきか、または料金が安いから中小企業に任せるべきか、悩むところではありませんか。このコラムでは、私たち現役のビルメンテナンス担当者の視点から、管理会社を選ぶ際に注目すべき10のポイントをわかりやすくご紹介します。さらに、中小企業ならではの柔軟でスピーディな対応力や、修繕工事・工事提案を任せられる管理会社のメリットといった視点も取り入れています。これから管理会社選定に迷われる方や、新たなパートナー探しを検討される方に、少しでもお役立ていただければ幸いです。それでは、ポイントを順にご説明していきます。 1. 価格の透明性とコストパフォーマンス まず最初に注目すべきは、見積もりや料金体系の透明性です。単に「安いから」といった理由だけで決めるのではなく、支払ったお金に対してどれだけの価値が得られるかをしっかり比較することが重要です。たとえば、中小の管理会社なら、大手に比べて割安な料金でありながら、現場での細やかな対応が評価されることも多く、結果的にコストパフォーマンスに優れるケースがあります。複数の会社から見積もりを取り、価格だけでなく、サービス内容とのバランスを確認することが大切です。信頼できる管理会社は、提供するサービスごとに料金の内訳をはっきりと提示してくれます。たとえば、清掃にかかる費用を「資材費◯◯円、清掃作業員の人件費：◯◯円」のように具体的に示してくれるのが理想です。もし、見積もりに不明瞭な点があると、後から「思ったよりも費用がかかる」といったトラブルに発展する可能性があります。【ポイント】・各項目ごとの料金内訳が明確であること・複数社の見積もりを比較し、価格と内容のバランスを重視すること・極端に安い見積もりは、必要な人員、作業が不足している可能性に注意すること 2. 過去の実績と顧客評価 次に重要なのは、その会社の実績と顧客からの評価です。どのくらいの数のビルを管理してきたのか、またどのような課題に対して実績があるのかは、安心して業務を任せるための大切な指標です。例えば、同じような規模のオフィスビルや商業施設で長期間管理実績がある会社は、トラブル発生時も的確な対応が期待できるかもしれません。さらに、第三者機関からの認証（ISO認証など）や業界団体の表彰歴も、信頼性の高い証拠です。もちろん、実績だけでなく実際に契約中のオーナーの声も大切です。たとえば、「テナントからの満足度が上がった」「光熱費が削減できた」といった具体的な成功事例があると、安心感が高まります。【ポイント】・同規模・同用途のビル管理実績があるか・業界認証や表彰実績があるか・現在の顧客からの評価や成功事例を確認すること 3. 対応スピードと柔軟性（中小企業の機動力を活用できるか） ビル運営では、突然のトラブルやテナントからの細かい要望が日常的に発生します。そうした状況において、迅速に対応してくれるか、そして個々のニーズに合わせて柔軟に対応してくれるかは、非常に重要なポイントです。問い合わせや見積もりの依頼をした際のレスポンスが早い会社は、日常業務でもスピード感があり、安心して任せられる可能性が高いです。特に、中小企業なら意思決定が速いため、状況に応じた柔軟な対応が可能です。たとえば、テナントの入退去や急なイベント開催など、通常とは違う対応が必要な場合にも、「その場で社長に掛け合って対応してくれる」といった機動力を実感できるでしょう。【ポイント】・返信の速さと回答の具体性をチェックする・個別の事情に合わせた柔軟なサービス調整が可能かどうか・中小企業ならではの迅速な意思決定と現場対応力を評価する 4. 技術力と専門資格の有無 ビルの設備管理や清掃業務には、専門的な知識と技能が求められます。候補となる管理会社が、どれだけの有資格者を抱えているか、また、どの程度の技術研鑽に力を入れているかを確認することが必要です。具体的には、電気設備の担当者なら「第一種電気工事士」や「電気主任技術者」、空調設備担当なら「冷凍機械責任者」や「ボイラー技士」、衛生管理では「建築物環境衛生管理技術者（ビル管理士）」などが挙げられます。これらの資格を持つスタッフが多数在籍していれば、その会社は専門知識に裏打ちされた対応力を有していると言えます。大手ビルメンテナンス会社はこの点で検討すると懸念はないといえるでしょう。また、資格保有に加えて、日々の研修や技術向上に努めているかどうかも重要です。中小企業の場合、必要に応じて外部の専門業者と連携している場合が多くなりますが、地域密着型で柔軟に対応できる点は中小企業の大きな強みです。言い方が悪いかもしれませんが、大手企業のような形式ばった説明ではなく、「私たちはお客様のビルの状態を常にチェックし、必要な対応を即座に行います」という実践的な姿勢が感じられる会社であれば、安心して任せることができるでしょう。【ポイント】・必要な専門資格保有者の数や実績を確認する・技術研修や資格取得支援に力を入れているかどうかをチェックする・地域密着型ならではの柔軟な対応体制があるかを重視する 5. 緊急対応の迅速性とサポート体制 建物管理では、突然のトラブルに対して迅速に対応できるかが重要です。深夜の漏水、停電、設備の故障など、緊急事態はいつでも発生します。候補の管理会社に、24時間365日の緊急対応体制が整っているか、また、実際の対応実績や平均復旧時間についても具体的に尋ねてみましょう。中小企業ではこの24時間緊急窓口サービスに対応していない企業も多数あります。その場合のフォローアップ体制を確認して、準備しておくことが重要になってくるかもしれません。例えば、「夜間や休日でも専任スタッフが待機しており、連絡後30分以内に現場に駆けつけます」というような、明確な対応基準が示されている会社は安心です。中小企業では、担当者が直接携帯電話に連絡できる場合もあり、大手よりも即時性がある場合が多いです。さらに、トラブル発生後のフォローアップ体制（原因究明、再発防止策の提案など）がしっかりしているかも確認しましょう。【ポイント】・24時間対応の窓口が整備されているか・緊急対応の実績や具体的な事例があるか・緊急時のフォローアップ体制も充実しているかをチェックする 6. 契約条件と保証内容 管理会社との契約は、口約束だけではなく、すべて書面にて明確に記載されるべきです。契約書には、提供されるサービスの内容、頻度、料金、追加費用の条件、緊急対応や保証内容など、あらゆる項目が漏れなく記されている必要があります。たとえば、清掃業務の場合、どの範囲を何回、どのような方法で行うのか、点検の場合はどの設備をどの頻度でどの程度まで点検するのか、緊急対応時にはどのような割増料金が発生するのかなど、細かい部分まで明確にしておくことが重要です。また、万が一のトラブル時の保証内容（再清掃、修理保証、損害賠償保険など）が具体的に記載されていれば、後々のトラブル回避につながります。契約期間や解約条件についても、柔軟に対応できる余地があるかどうかを確認し、納得のいく内容にするよう心がけましょう。【ポイント】・契約書に業務範囲と料金条件が明確に記されているか・緊急対応時の追加料金や保証内容が具体的かどうか・契約期間や解約条件など、トラブル防止のための取り決めが十分に整っているか 7. アフターサポートと継続的な改善提案 管理会社との契約は、始まってしまえばゴールではなく、その後のサポートが非常に大切です。実際にサービスが始まった後、定期的に状況報告があり、必要な改善提案がなされるかどうかが、管理会社の真価を問うポイントとなります。例えば、当社では月次報告でレポートを提出し、清掃・点検の実施状況や課題、今後の対応策、建物や設備の現状の問題点とその見積もりをオーナーに提示するようにしています。そのようにオーナーと共有してくれる会社は、常に改善に向けて動いている証です。中小企業の中には、専任担当者が直接オーナーと打ち合わせを行い、現場の細かい改善点を積極的に提案する会社もあります。これにより、トラブルを未然に防いだり、長期的にビルの価値を高めることができるのです。【ポイント】・定期的な報告や打ち合わせが実施されているか・改善提案が具体的かつ積極的に行われているか・オーナー側とのコミュニケーションがしっかり取れているかを確認する 8. 環境への配慮（エコ清掃、サステナブル管理） 環境への配慮は、近年ますます重要になっています。ビルの管理においても、環境負荷を軽減する取り組みが評価される時代です。候補の管理会社が、環境にやさしい洗剤や再利用可能な清掃用具を使用しているか、廃棄物の分別やリサイクルに積極的か、といった点をチェックしましょう。実際に、ある中小の管理会社では、従来の強力な薬剤ではなく、環境に配慮した中性洗剤を使用することで、清掃後の廃棄物を大幅に削減し、入居テナントからも「このビルはエコに取り組んでいる」と高く評価されるようになった事例があります。また、設備管理の面でも、エネルギー効率の高い設備の導入提案や、全体の電力消費削減に取り組むなど、環境意識の高さがサービスに反映されているかを見極めることが大切です。【ポイント】・環境に優しい清掃資材や洗剤の使用状況・エネルギーマネジメントや省エネ提案が具体的に行われているか・廃棄物リサイクルの取り組みや、環境への配慮の実績を確認する 9. 修繕工事・工事提案を一式で請け負う企業のメリット ここからは、本来のビルメンテナンス業務とは別に、ビルを運営管理するには切り離せない修繕工事や改修工事について触れていきたいと思います。工事提案や修繕工事を一括で任せられる企業のメリットについて解説します。通常、ビル管理では清掃や点検、設備保守といった日常業務と、修繕や改修工事は別々の業者に依頼するケースが多いです。しかし、もし管理会社がこれらすべてをワンストップで対応できるなら、オーナー側の手間やコスト、そしてコミュニケーションの複雑さを大幅に削減できます。① 一括対応で手間とコストが削減できる管理会社が修繕工事まで請け負う場合、窓口が一本化されます。いざ「エントランスの床を張り替えたい」「空調機を更新したい」といった工事の依頼があった際、別々の業者を探して見積もりを取る手間が省略できるでしょう。さらに、一括発注のメリットとして、コスト交渉がしやすくなる点もあります。管理会社側も、すべてを自社で対応することで、全体のコスト削減につながる提案を積極的に行ってくれるはずです。では管理会社に対しての報酬が発生するから割高になるのではないかと疑問が生じますね。もちろん施工会社に直接発注するより管理会社の工事管理手数料が上乗せされ、コストはUPする場合はあります。ですが管理会社の取引実績がある施工会社を選定し、金額交渉も行い、工事監理も任せられれば費用対効果としては、マイナスどころかプラスになるケースも多く見受けられます。それどころか管理会社のほうが工事費を安くしてくれる専門業者との付き合いがあればコストダウンできるかもしれませんね。② 建物の状態を熟知した上での的確な提案日常の管理業務を担当している管理会社やその担当者は、建物の現状を熟知しています。（そのはずです。を前提に書かせていただきますと）つまり、ビルの「主治医」として、今必要な修繕や将来の更新計画を提案できるのです。例えば、定期点検の結果から「○階のトイレは老朽化が進んでいるので、早めに配管更新を検討しましょう」といった具体的なアドバイスが得られれば、突発的なトラブルを未然に防ぐことができます。こうした提案は、外部に依頼する場合と比べ、より現場に即したアドバイスが期待できます。当社では過去の事例として、ガラス清掃業務をした際に外壁の一部のタイルが少し浮いていると清掃作業員から報告を受けました。普段の目視点検では絶対に判別できない箇所でしたので、改めてビルオーナーに外壁調査のご提案をし承諾いただきました。外装の専門業者でしたので清掃作業とは別工程でしたが、割安で調査診断、見積まで行ってもらい外壁改修のご提案とともに工事調整、工事監理を行ったケースも多数あります。③ アフターケアまで含めた安心感工事とその後のメンテナンスを同じ会社に任せられるというのは、大きな安心材料です。施工不良や工事後に発生した問題も、同一の会社が責任を持って対応してくれるため、担当者間の情報共有もスムーズです。たとえば、工事後に設備の調整が必要になった場合でも、すぐに修正対応ができる環境が整っていれば、テナントからの不満も早期に解消されます。これは、オーナーにとって「一度任せたからこその信頼」につながる大きなメリットです。④ 価値向上へのトータルサポート不動産運営全般を担う企業は、管理だけでなく、工事提案やリフォーム、改修工事まで一貫して請け負う体制を持っています。例えば、ビルの空室が長期間にわたってなかなか入居テナントが決まらなくて困っているのであれば管理会社の担当者に相談してみてはいかがでしょうか。こうした会社は、別の部門になるかもしれませんが様々な視点や入居率をアップさせる取り組み実績やノウハウがあるかもしれません。建物の資産価値向上を総合的にサポートできるため、単なる維持管理だけでなく、建物全体の魅力アップに寄与します。オーナーとしては、建物の長期的な価値を最大限に引き出すため、管理と工事が一体となったトータルサポートを期待できるパートナーは非常に魅力的です。【ポイント】・工事提案から施工までを一括して行えるか・建物の状態を熟知した上で具体的な修繕提案がされるか・工事後のアフターケアが充実しているか・管理だけでなく、建物全体の資産価値向上に寄与する提案があるか 10. 長期的な信頼関係の構築 最後に、何よりも大切なのは、管理会社との長期的な信頼関係です。ビルの管理は、一度契約を結んだだけでは終わらず、日々の点検、清掃、そして様々なトラブル対応を通じて、少しずつ信頼が積み重なっていくものです。オーナーや施設管理担当者としては、単なる「外注先」ではなく、ビル運営のパートナーとして共に歩んでいける会社を選びたいはずです。そのため、契約前の打ち合わせ時から、担当者の人柄やコミュニケーションの取りやすさ、そして実際の運営において誠実に対応してくれるかをしっかりチェックすることが必要です。また、担当者が頻繁に交代してしまうと、一度築いた信頼関係がリセットされてしまいます。中小企業では、担当者が自ら意思決定に関わることも多いため、担当者の継続性や引き継ぎ体制も重要なポイントです。さらに、何か問題が発生した際に、隠さず正直に報告し、再発防止策を提示してくれる会社であれば、長期的に安心して任せることができます。【ポイント】・担当者との定期的な連絡・報告があるか・担当者の交代があっても、しっかりとした引き継ぎ体制が整っているか・問題発生時の誠実な対応や再発防止策が提示されるか・オーナー側のビル運営方針や将来計画を理解し、柔軟に対応できるか ・具体的な事例紹介：中小企業の機動力が奏功したケース ここでは、実際に管理会社選定に成功したケースをご紹介します。首都圏で中規模オフィスビルを運営するA社では、以前は大手系の管理会社に依頼していましたが、日々の対応が画一的で、細かい要望に対応してもらえなかったため、テナントからのクレームが相次いでいました。さらに、緊急時の対応に時間がかかるなど、サービス面で不満が蓄積され、ビル全体の価値維持に不安を感じるようになったのです。そこでA社は、地域密着型の中小企業であるB社に目を向けました。B社は、料金は大手よりも若干リーズナブルである一方、担当者が自ら現場に足を運び、柔軟に対応してくれるという中小企業ならではの機動力を持っていました。B社の担当者は、毎日の清掃状況や設備の点検結果を細かく記録し、定期的にオーナーに報告してくれるとともに、建物の隅々まで目が届く「自分のビルのように管理する」という姿勢を貫いていました。また、B社は修繕工事や改修提案も一式で請け負う体制が整っており、いざという時には自社で工事部門を持ち、迅速に対応できる体制を有していました。たとえば、オフィスビルのエントランスの床の張替えや、老朽化した空調機の更新といった工事について、B社は外部の工事会社に単に依頼するだけではなく、工事請負業者として先頭に立って提案・施工を行い、契約内容も明確にしていたため、追加費用や手続きの煩雑さを大幅に削減できたのです。結果として、A社はB社に切り替えた後、テナントからのクレームが激減し、設備トラブルへの対応スピードも大幅に向上。定期的な改善提案により、ビル全体の運営コストも約10％削減され、ビルの評価と価値が向上できました。このように、B社のような中小企業の機動力と、修繕工事を一式で請け負える体制は、オーナーにとって非常に魅力的です。大手と比べると規模は小さいかもしれませんが、迅速かつ柔軟な対応で、実際の現場に密着したサービスを提供してくれるため、結果として高い満足度とコストパフォーマンスを実現できます。 ・注意点や落とし穴 管理会社選定にあたっては、注意すべき点もいくつか存在します。以下に、特に避けたいリスクや注意点を整理しました。・価格だけで判断しないこと安易に最安値に飛びつくと、必要な作業が省かれたり、後から追加費用が発生したりする恐れがあります。価格だけでなく、提供されるサービスの内容とのバランスを十分に確認してください。・契約内容の不明確さに注意口約束だけでなく、契約書にすべての条件が明確に記されているかを確認しましょう。業務範囲や緊急対応、保証内容などが曖昧な場合、後々トラブルになる可能性があります。・甘い宣伝文句をそのまま受け取らない「何でもお任せください」といった言葉だけではなく、具体的な実績や数字が示されているかを重視してください。抽象的な宣伝文句だけでは判断できません。どのようなビルを管理しているか情報を収集することも重要です。・実績や資格の裏付けをチェックするパンフレットやウェブサイトでの情報だけではなく、先にも述べた通り、具体的な管理実績や資格保有状況を、可能であれば実際に確認しましょう。実際の管理現場を見学するなどして、裏付けを取ることが重要です。逆に言いますと、明示できない管理会社はその時点で信用し得るか疑問が生じますね。・コミュニケーションの取りやすさも重要契約前から、担当者の対応の速さや柔軟さをチェックしてください。連絡が取りにくい、レスポンスが遅い、催促しないと返信がない、または担当者が頻繁に変わるような会社は、長期的な信頼関係が築きにくいです。・長期契約のリスク管理長期契約に飛びつく前に、まず可能であれば短期契約やお試し契約で実績を確認し、十分に信頼できると判断できた場合に長期契約へと移行する方法も検討してください。その際は、初回契約時の内容に十分注意してくださいね。・大手ブランドへの過信や中小企業への偏見に注意有名な大手だからといって必ずしも自社に最適とは限りませんし、中小企業にも素晴らしい機動力や柔軟性がある場合が多いです。大切なのは、各社の実績や具体的な対応内容です。・業者依存のリスクとバックアッププランを考える万が一、委託先の会社に問題が生じた場合に備え、他の候補も予備として検討しておくなど、バックアッププランも用意しておくと安心です。 ・おわりに ここまで、ビル管理会社を選ぶための10のポイントを、具体的な事例やチェックリスト、そして注意点を交えて解説してきました。大切なのは、単に価格や知名度だけでなく、現場に密着した柔軟な対応や中小企業ならではの機動力、さらには修繕工事の一括対応といった、実際の運営に直結する要素を総合的に判断することです。管理会社は、まるであなたのビルの「相棒」として、日々のメンテナンスやトラブル対応、そして将来的な建物価値の向上をサポートしてくれる存在です。大手の画一的なサービスに頼るのも一つの手ですが、中小企業のフットワークの軽さや、オーナーのニーズに寄り添った柔軟な対応は、結果としてビル全体の満足度向上に大きく寄与します。また、修繕工事から運営まで一括して任せられる会社であれば、窓口が一本化されるため、手間やコミュニケーションコストが大幅に削減できるというメリットもあります。これから管理会社選定を行う際は、本記事の各ポイントや事例を参考に、**自社のビルにぴったり合う「頼れる相棒」**を見極めていただければと思います。焦らず慎重に情報収集と比較検討を重ねることで、必ずや安心して任せられるパートナー企業と出会えるはずです。私たちも、こうしたお客様のニーズに応えるべく、オーダーメイドの管理プランを提供しております。大手にはない柔軟性や、中小企業ならではの機動力を活かし、皆様の大切な建物を守り、さらなる価値向上を実現するために日々取り組んでいます。どうぞお気軽にご相談ください。最後までお読みいただき、ありがとうございました。この記事が皆様のビル管理会社選びの一助となり、快適で安心なビル運営につながることを心より願っています。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ 星野　正 ビルメンテナンス業に従事して20年以上。当社では管理・工事・開発支援に携わり、品質向上に取り組んでいます。 ビルメンテナンス・工事についてのご不明点は是非お問い合わせください 2025年10月31日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの星野と申します。この記事は「良いビルメンテナンス会社の見極め方10点｜現役ビルメンが解説」のタイトルで、2025年10月28日に執筆しています。少しでも、皆様のお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願いいたします。 目次1. 価格の透明性とコストパフォーマンス2. 過去の実績と顧客評価3. 対応スピードと柔軟性4. 技術力と専門資格の有無5. 緊急対応の迅速性とサポート体制6. 契約条件と保証内容7. アフターサポートと継続的な改善提案8. 環境への配慮（エコ清掃、サステナブル管理）9. 最新テクノロジーの活用（IoT、AI、スマートメンテナンス）10. 長期的な信頼関係の構築・具体的な事例紹介・注意点や落とし穴のまとめ・おわりに はじめに 現代のオフィスビルや商業施設、公共施設などにおける建物管理では、清潔で安全な環境の維持が企業イメージや従業員の働きやすさ、利用者の満足度に直結します。特に、ビルオーナーや施設管理担当者は、日々の運用コストの圧縮、緊急トラブルへの迅速な対応、さらには環境負荷の低減や運営効率化といった多岐にわたる課題に直面しています。こうした課題に対処し、建物の価値を長期にわたって維持・向上させるためには、信頼できるビルメンテナンス会社の存在が不可欠です。しかし、数多く存在する業者の中から「本当に良い」パートナーを選ぶのは簡単ではありません。価格の安さだけで飛びついてしまうと、後になってサービス品質の低さや隠れたコストに悩まされる可能性もあります。そこで本記事では、現役のビルメンテナンス担当者の視点から、良いビルメンテナンス会社を見極めるための10のポイントを解説します。各ポイントごとに具体的に注目すべき点を挙げ、さらに信頼できる業者の特徴がよく分かる具体的な事例や、契約時に注意すべき落とし穴についても触れていきます。これから委託業者の選定を検討するビルオーナー・施設管理者の皆様にとって、本記事が意思決定の参考となれば幸いです。 1. 価格の透明性とコストパフォーマンス まず注目すべきは、見積もりや料金体系の透明性です。優良なビルメンテナンス会社は、提供するサービスごとの費用内訳を明確に示してくれます。例えば、清掃用品や部品交換の費用が「資材費一式」といった曖昧な表記ではなく、「モップ・洗剤：◯◯円、フィルター交換：◯◯円」のように詳細に記載されているかを確認しましょう。不明瞭な項目が多い見積もりの場合、後から追加料金が発生するリスクがあります。また、複数社から見積もりを取得して比較することも大切です。同じ内容のサービスでも、業者によって料金設定や含まれる項目が異なる場合があります。比較検討する際は、単純に合計金額の安さだけでなく、コストに対するサービス内容（コストパフォーマンス）を重視しましょう。例えば、ある業者Aは他社より月額費用が1万円安いものの緊急対応時は別途有料である一方、業者Bは月額費用は高めでも緊急対応が料金内に含まれているというケースもあります。この場合、トータルで見ればB社の方が安心感が高く、結果的にコストパフォーマンスが優れていることもあります。チェックポイント: 安すぎる見積もりには要注意。 極端に低価格を提示してくる業者は、人件費削減のために必要な人数を配置していなかったり、最低限のサービスしか提供しなかったりする可能性があります。価格とサービス品質のバランスが取れているかを見極め、長期的に見て損のない契約かどうか判断しましょう。 2. 過去の実績と顧客評価 次に重要なのが、その会社の過去の実績と顧客からの評価です。候補の業者がこれまでにどのような建物を担当し、どの程度の成果を上げてきたかを確認しましょう。特に、あなたが管理する建物と規模や用途が似た物件での実績が豊富かどうかは大きな判断材料です。同規模のオフィスビルや商業施設で長年の管理経験がある業者なら、想定されるトラブルや課題にも柔軟に対処できるノウハウを蓄積していることでしょう。逆に実績がほとんどない新規参入の業者や、扱ったことのない種類の施設しか経験がない業者に任せる場合は注意が必要です。また、第三者からの評価や認証も信頼性を測る指標となります。例えば、業界団体からの表彰歴、ISO認証の取得（品質マネジメントのISO9001や環境マネジメントのISO14001など）、ビル管理業に必要な登録証（建築物環境衛生総合管理業の登録など）を持っているかなどをチェックしましょう。これらはその業者が一定の水準以上のサービス品質や管理体制を維持している証となります。さらに、可能であれば現在契約中の顧客からの評判をリサーチすることも有効です。業者に依頼して、類似案件の成功事例や導入先の声（テナント満足度の向上やコスト削減の実績など）を紹介してもらうと具体的なイメージがつかめます。信頼できるビルメンテナンス会社であれば、自社の実績や顧客から寄せられた評価をオープンに示してくれるでしょう。それらの情報を総合的に判断し、「安心して業務を任せられるかどうか」を見極めることが大切です。 3. 対応スピードと柔軟性 ビル管理においてトラブルやテナントからの要望はいつ発生するか分かりません。日常的な対応のスピードと業務遂行の柔軟性は、良い業者を見極める上で欠かせないポイントです。契約前の打ち合わせや問い合わせへの反応から、すでにその会社の対応力は見えてきます。質問や見積もり依頼に対して返信が遅かったり、こちらの要望に対する回答が曖昧だったりする場合、契約後の対応にも不安が残ります。逆に、連絡に対して迅速かつ的確に答えてくれる業者は、日常業務でも信頼できる対応を期待できるでしょう。柔軟性という点では、建物ごとの事情に合わせてサービス内容やスケジュールを調整できるかが重要です。例えば、テナントの入替えやイベント開催で通常とは異なる清掃が必要になった際に、臨機応変に対応してもらえるかどうか。あるいは、オフィスの稼働時間外でしか作業できない場合に、夜間や早朝の対応を検討してくれるかといった点です。画一的なサービス提供しかできず「それは契約外なのでできません」と何でも断られてしまうようでは、実際の運用で支障が出る可能性があります。チェックポイント: 担当者との打ち合わせ段階で、どこまで柔軟な提案をしてくれるかを観察しましょう。こちらの要望に対し「それは難しいです」と拒否するだけでなく、代替案を示すなど前向きに検討してくれる業者は、契約後も現場の状況に応じて最適な対応を模索してくれるはずです。小さなリクエストにも親身に応えてくれる姿勢があるかどうか、見極めてください。よくあることかもしれませんが、営業担当は親身だったけど委託業務が始まってからの現場担当者がものすごく対応が遅かったり、コミュニケーションがとりにくかったりなんてことがあります。逆もまた然ですが、この人なら大丈夫という信頼できる人がいると安心しますよね。 4. 技術力と専門資格の有無 建物設備の維持管理には専門的な知識と技術が求められます。技術力の高さを見極めるために、その業者が必要な分野の専門資格を持った技術者を抱えているかを確認しましょう。具体的には、電気設備担当なら「第一種電気工事士」や「電気主任技術者」、空調設備なら「冷凍機械責任者」や「ボイラー技士」、衛生管理なら「建築物環境衛生管理技術者（いわゆるビル管理士）」といった資格を有するスタッフが在籍しているかといった点です。資格保有者が多い業者は、それだけ専門知識と経験を持った人材が揃っている証拠と言えます。また、最新設備への対応力も技術力の一部です。近年はビル設備にIoT機器や高度な制御システムが導入されるケースも増えていますが、そのような新しい技術に対応できるスキルや研修体制があるかも確認しましょう。例えば、スマートビルの管理経験があるか、メーカー主催の研修を受けたスタッフがいるか、といった点です。もちろん、すべての分野の専門家を自社で抱えている総合業者ばかりではありません。しかし、仮に社内にいない技術者が必要な場合でも、信頼できる協力会社や専門業者とのネットワークを持っているかどうかは重要です。高度な修繕や特殊な清掃作業が発生した際、適切なパートナーと連携して迅速に対応できる業者であれば、安心して任せることができます。チェックポイント: 依頼前にどんな資格保有者が何名いるか尋ねてみるのも一つの方法です。明確に答えられない場合や、「必要に応じて外部に依頼します」とだけしか説明できない場合は、自社に専門技術者がいない可能性があります。逆に、資格取得の推進や社内研修に力を入れている業者であれば、技術力向上への本気度が伺えます。当社でも、社内に複数の有資格者を配置するとともに、定期的な技術研修を実施してサービス品質の向上に努めています。 5. 緊急対応の迅速性とサポート体制 建物管理で避けられないのが、予期せぬトラブルへの対応です。深夜の漏水や停電、設備の故障など、緊急時にどれだけ迅速かつ適切な対応ができるかは、業者の信頼性を測る重要なポイントとなります。候補の業者には、緊急連絡体制や過去の緊急対応の実績について詳しく確認しておきましょう。具体的には、24時間365日の対応窓口があるか、緊急時には何分以内に駆けつけてくれるといった目安が定められているかをチェックします。例えば、「夜間は当直者が待機し、連絡後30分以内に現場到着」など明確な基準があれば安心材料となります。また、過去に発生したトラブル事例（停電、水漏れ対応、火災報知器誤作動への対処など）について、どのような初動対応を行い、どれくらいの時間で復旧させた実績があるかを尋ねてみるのもよいでしょう。迅速な対応を重視する会社であれば、そうしたデータや事例を社内で共有し、説明できるはずです。加えて、サポート体制が万全かどうかも確認しましょう。緊急対応要員の確保状況（夜間・休日に呼び出せるスタッフの数や専門分野）、緊急時のマニュアルや手順書の整備状況、関連業者（電力会社や設備メーカー等）との連携体制など、平時から備えができている会社は、いざというときに強みを発揮します。さらに、トラブルが収束した後のフォローアップも重要です。原因究明と再発防止策の提案までしっかり行ってくれる業者であれば、単に火消しをするだけでなく、次につなげる姿勢が感じられます。チェックポイント: 契約前に緊急対応時の具体的な手順や連絡先を確認しましょう。例えば、「夜間に設備故障が起きた場合はまず誰に連絡すればよいか」「現場到着までにどのような初期対応をしてくれるか」などを質問し、明確な答えが返ってくるか確認します。過去の緊急対応の事例データを持っている会社（「直近1年間で○件の緊急対応を行い、平均復旧時間は○時間」など）は、自社の対応力を把握・改善している証拠であり、信頼性が高いと言えます。 6. 契約条件と保証内容 契約を結ぶ際には、契約条件の明確さと提供される保証内容をしっかり確認することが不可欠です。口頭での約束だけでなく、契約書にどこまでの業務範囲が含まれているか、どのような場合に追加料金が発生するか、といった条件が明示されているかをチェックしましょう。まず、委託する業務の範囲と頻度が契約書に詳細に記載されているか確認します。例えば、清掃業務なら「日常清掃：平日毎日、共用部トイレ・廊下・玄関を実施」「定期清掃：年2回、床面ワックスがけを実施」といった具合です。また、設備点検なら「空調設備：月1回点検、年1回分解整備」など、具体的な頻度や内容が明確になっているのが理想です。こうした項目があいまいだと、後から「そこは契約に含まれていない」とトラブルになる可能性があります。次に、料金に関する条件も確認しましょう。基本料金の他に、緊急対応時の割増料金や時間外対応の追加料金などがある場合、その算定方法が明示されているかを見ます。契約期間中の料金見直し条項（例えば物価高騰時の値上げ条件など）が定められているかもチェックポイントです。納得できない条件があれば、契約前に遠慮なく質問し、書面に修正・追記してもらいましょう。そして、保証内容についてです。良い業者であれば、自社のサービス品質に責任を持ち、一定の保証を提供しています。例えば、「清掃の仕上がりに問題があれば再清掃対応」「修理箇所について○ヶ月間の動作保証」「万一業者のミスで設備を破損させた場合の損害賠償保険への加入」といった項目が契約書や提案書に明記されていることが望ましいです。特に、トラブル発生時の責任範囲がどこまで業者側にあるのか、オーナー側の負担はどこからか、といった線引きを事前に共有認識しておくことが重要です。最後に、契約期間や解約条件も確認しましょう。長期契約の場合、中途解約する際の条件（違約金の有無や事前通知期間など）を把握しておく必要があります。逆に短期契約を更新していく場合、更新時に契約内容や料金を見直せるかどうかも確認しておくと安心です。チェックポイント: 契約書の条項を一つひとつ確認し、不明点は必ず質問する姿勢が大切です。誠実な業者であれば、こちらの疑問に丁寧に答え、必要に応じて契約書の修正提案にも応じてくれるでしょう。また、契約時に担当者が具体的な保証内容や対応策について積極的に説明してくれるかも重要な観点です。「何かあれば柔軟に対応します」など抽象的な説明しかない場合は注意が必要です。一方で、自社の責任範囲や保証の詳細についてきちんと説明し、文書で約束してくれる業者は信頼できます。 7. アフターサポートと継続的な改善提案 契約後のアフターサポートが手厚いかどうかも、良いビルメンテナンス会社を見極める重要な要素です。業務を委託して終わりではなく、その後も継続的に建物の状態を気にかけ、適切なフォローをしてくれる業者は信頼できます。具体的には、定期的な報告や打ち合わせの場を設けてくれるかどうかを確認しましょう。月次レポートや年次報告書として、清掃や点検の実施状況、発見された課題、今後の対応策などをまとめて提出してくれる業者であれば、オーナー側も現状を把握しやすく安心です。さらに、継続的な改善提案があるかも注目ポイントです。優良な業者は、現状の業務をただこなすだけでなく、「もっと良くするにはどうすればよいか」を常に考えています。例えば、エネルギー消費の削減提案（照明のLED化や空調運転スケジュールの見直し）、清掃品質向上のための新しい技術導入提案、テナント満足度を上げるためのサービス追加（アンケートを踏まえた清掃頻度の調整など）といった具合に、こちらから依頼しなくても積極的に改善のアイデアを提示してくれる業者もいます。こうした提案を受け入れるかどうかはオーナー側の判断ですが、提案をしてくれること自体がその業者の姿勢を表しています。建物のプロフェッショナルとして、長期的な視点で資産価値や運用効率の向上を考えてくれるパートナーは貴重です。例えば、あるビルで「老朽化したポンプの更新時期が近いので計画的な交換を検討しましょう」と前もってアドバイスしてくれた業者があれば、突発的な故障による業務停止を未然に防ぐことにつながります。また、「最近の傾向から来館者数が増えているので、清掃回数を増やした方が良い」といった提案をしてくれるなら、利用者満足度の向上も期待できます。チェックポイント: 業者との定期ミーティングの際に、こちらから質問しなくても向こうから改善案や気づいた点を共有してくれるかを確認してみましょう。契約当初に提示されたプランをただ繰り返すだけでなく、状況の変化に応じて柔軟にサービス内容を見直す提案がある業者は、まさに頼れるパートナーです。実際に当社でも、契約ビルごとに担当者が定期的に改善提案書を作成し、オーナー様と協議する場を設けています。このような取り組みを通じて、常にサービス向上とコスト最適化を図っています。 8. 環境への配慮（エコ清掃、サステナブル管理） 昨今、企業の社会的責任やSDGs（持続可能な開発目標）への関心が高まる中、ビルメンテナンスの分野でも環境への配慮は重要なキーワードとなっています。建物の管理において環境負荷を減らす取り組みを積極的に行っている業者は、長期的視点で信頼できるパートナーと言えるでしょう。例えば、清掃業務におけるエコ清掃の実践です。強力な化学薬品に頼らず、環境に優しい中性洗剤や生分解性の洗浄剤を使用する、使い捨て用品ではなくマイクロファイバークロスや再利用可能なモップを採用する、といった工夫が挙げられます。また、清掃時に出る廃棄物の分別を徹底し、リサイクル可能なものは適切に再資源化する取り組みを行っている業者も増えています。例えば、使用済みの清掃用フィルターを専門業者でリサイクル処理する、床清掃で出た汚水を浄化して下水に流すなど、細部にわたって環境負荷低減を図っているか注目しましょう。設備管理の面でも、省エネルギーやサステナブルな運用への提案力は評価ポイントです。例えば、照明や空調の運用データを分析して無駄を削減する「エネルギーマネジメント」の導入提案や、老朽化設備の高効率機器への更新提案など、環境面と経済面の双方でメリットのある提案をしてくれる業者は価値があります。また、清掃・管理業務で排出されるCO₂や廃棄物削減の目標を掲げ、達成状況を報告している業者であれば、環境意識の高さがうかがえます。入居テナントも環境配慮への関心があるテナントが増えています。例えばうちのビルはこんな形で省エネに取り組んでますといった指標があれば、入居テナントに対する宣伝効果につながるかもしれませんね。チェックポイント: 提案書や打ち合わせで、環境への配慮に関する取り組みについて質問してみましょう。具体的なエコ施策（薬剤や資材の選定基準、廃棄物削減の取り組みなど）について明確に説明できる業者は、環境意識が高く信頼できます。単に「環境に配慮しています」とうたうだけでなく、具体例や数値目標を示してくれるかがポイントです。環境への取り組みは、長期的に見てテナントや利用者にも安心感を与え、ビルのイメージアップにもつながります。 9. 最新テクノロジーの活用（IoT、AI、スマートメンテナンス） ビルメンテナンス業界にも、近年はIoTやAIなどの最新テクノロジーが続々と導入され始めています。こうした技術を上手に活用している業者は、効率性やサービス品質の面で一歩リードしていると言えるでしょう。委託先を選定する際には、最新技術への対応状況も確認してみる価値があります。例えば、建物内にセンサーを設置して設備の状態をリアルタイムで監視するIoTソリューションです。温度・湿度・人感・振動など様々なセンサーからデータを収集し、異常があれば即座に通知する仕組みを取り入れている業者もいます。これにより、人の巡回を待たずに故障の兆候を捉え、重大なトラブルになる前に対応できます。また、過去の点検データやセンサーデータをAIが分析し、「この傾向なら○ヶ月以内に部品交換が必要」といった予兆保全（予知保全）の提案を行うケースも出てきました。こうしたスマートメンテナンス技術を活用すれば、突発的な設備停止のリスクを大幅に減らし、計画的なメンテナンスによるコスト最適化が期待できます。清掃の分野でも、スマート清掃システムや清掃ロボットの導入が進んでいます。例えば、人の往来や汚れの度合いをセンサーで検知し、必要な箇所に重点的に清掃ロボットを稼働させることで効率的に清潔を維持するといった取り組みです。広いフロアを自動走行する床清掃ロボットや、手の届きにくい高所清掃にドローンを活用する試みも登場しています。最新技術を積極的に取り入れる業者は、省力化によるコスト削減だけでなく、均一で高品質なサービス提供にもつなげています。また、情報共有プラットフォームの活用も注目です。例えば、専用のクラウドシステムやアプリで日々の点検・清掃結果を写真付きで報告してくれたり、設備の故障履歴や修繕計画をオンラインで閲覧できるようにしている業者もあります。こうしたシステムを導入している会社は、透明性が高く、オーナーや管理担当者とのコミュニケーションも円滑です。チェックポイント: 業者選定時に、導入しているシステムや技術について質問してみましょう。「IoTを使った見守りはしていますか？」「清掃ロボットの利用実績はありますか？」などと尋ねることで、その会社の技術志向の度合いが見えてきます。もちろん、最先端技術を使っていれば必ずしも良い業者というわけではありませんが、変化する環境に適応しようとする姿勢がある会社は、今後のニーズにも柔軟に応えてくれる可能性が高いと言えます。当社においても、IoTセンサーによる設備監視や業務報告システムの導入など、現場のDX（デジタルトランスフォーメーション）を積極的に進め、お客様への情報提供やサービス品質向上に努めています。 10. 長期的な信頼関係の構築 最後に、何よりも重要なのは業者との長期的な信頼関係を築けるかどうかです。ビルメンテナンスは一度契約して終わりではなく、日々の積み重ねの中で関係性が育まれていくものです。オーナーや施設管理担当者としては、単なる「委託先」というドライな関係ではなく、ビル運営のパートナーとして協力し合える業者を選びたいものです。信頼関係を構築するためには、まずコミュニケーションが円滑であることが前提となります。担当者が定期的に顔を合わせて報告・連絡をしてくれるか、こちらからの問い合わせや意見に誠実に耳を傾けてくれるか、といった点を重視しましょう。実際に契約前の打ち合わせの際に、担当者の人柄や対応姿勢を観察することも大切です。「この人になら任せても安心だ」と思えるかどうか、直感も含めた総合的な判断になります。また、継続性も信頼構築には欠かせません。毎回担当者がコロコロ変わってしまうようでは、せっかく築いた信頼も一からやり直しになってしまいます。契約前に、担当チームや責任者が長期的に関与してくれる予定かどうか確認してみると良いでしょう。もちろん人事異動等はあり得ますが、引き継ぎ体制がしっかりしている会社であれば、担当が変わってもサービス品質が極端に落ちることはありません。信頼できる業者は、透明性と誠実さを持っています。何か問題が起きた際にも隠したり言い訳したりせず、真摯に報告・謝罪し再発防止に努める姿勢があるかどうかは、長く付き合う上で非常に重要です。また、こちらのビル運営の方針や課題に深く理解を示し、一緒に解決策を考えてくれる業者とは強いパートナーシップを築けます。例えば、予算上の制約や将来的な計画（建て替えやリニューアルの予定など）について共有した際に、それを踏まえた柔軟な対応や提案をしてくれるようであれば、長期にわたり良好な関係を維持できるでしょう。チェックポイント: 契約前後を通じて信頼感を持てる対応かを見極めましょう。契約前の段階でこちらの質問や要望に対する説明が不十分だったり、営業トークばかりで具体性に欠ける場合は注意が必要です。一方で、些細な懸念事項にも丁寧に回答し、契約後のフォローについても具体的に約束してくれるような業者であれば、安心して長期契約に臨めます。当社としても、単発の取引ではなく長期にわたってお客様のビル価値向上に貢献することをモットーに掲げており、信頼関係の構築に全力を尽くしております。 ・具体的な事例紹介 ここで、実際のビルメンテナンス会社選定に成功した事例を一つご紹介します。首都圏で複数のオフィスビルを所有するA社では、老朽化が進むビルの管理に課題を抱えていました。以前契約していたメンテナンス会社は価格は安かったものの、対応の遅さや提案力の弱さが目立ち、テナントから「修理対応が遅い」「清掃が行き届いていない」という苦情が出ていました。そこでA社はビルの長期的な価値維持のため、本記事で解説したようなポイントを重視して委託先の見直しを行うことにしました。A社はまず3社のビルメンテナンス会社から相見積もりを取得し、各社の提案内容を比較しました。その際、単なる価格比較ではなく、提案書に盛り込まれたサービス内容の充実度や透明性に注目しました。その中でB社という業者は、費用内訳を詳細に説明するとともに、IoTセンサーを用いた設備監視や省エネ提案など他社にはない先進的なサービス内容を提示しました。また、B社は過去に類似規模のビル管理で多数の実績を持ち、現地見学も快諾してくれたため、A社の担当者は実際にB社が管理するビルを訪問し、清掃の質やスタッフの対応ぶりを確認しました。その結果、提案内容・実績・担当者の信頼性いずれの面でも優れているB社と契約することを決定しました。B社と契約してから一年後、A社のビルでは目に見える改善効果が現れました。例えば、年間の設備故障件数は以前の半分以下に減少し、緊急対応の平均所要時間も大幅に短縮されました。B社は24時間体制での緊急連絡網を構築していたため、夜間のトラブル発生時にも1時間以内に駆けつけて一次対応を完了するケースがほとんどでした。また、清掃面でもテナントからの苦情が激減しました。清掃スタッフの教育が行き届いており、細かな箇所まで清掃が行われていることが評価されただけでなく、B社が提案した「執務室内の空気質モニタリングと連動した清掃計画」により、ホコリの堆積や空気のよどみが改善し、従業員の快適度が向上しました。さらに、B社は定期的な報告会でA社に対し運用改善の提案を続けました。その中には、空調設備の高効率危機への更新による電気代削減提案や、昼間照明の人感センサー連動による省エネ施策など、具体的な数値効果が見込めるものが含まれていました。A社がそれらを採用した結果、ビル全体の年間エネルギーコストは10%以上削減され、環境への負荷低減にもつながりました。担当者同士の信頼関係も強固なものとなり、A社はB社を「単なる委託業者ではなく、ビル運営の良きパートナー」と位置づけるまでになりました。この事例から分かるように、信頼できるビルメンテナンス会社を選定し長期的なパートナーシップを築くことで、サービス品質の向上だけでなく経営面でのメリットも享受できます。A社のように、最初に多少時間と手間をかけてでも業者選びで重視すべきポイントを押さえ、実際に見極めるプロセスを踏むことが、後々大きな成果となって返ってくるのです。 ・注意点や落とし穴のまとめ 最後に、ビルメンテナンス会社選びにおける注意点や落とし穴について整理します。良い業者を選ぶポイントを押さえることは重要ですが、同時に避けるべきリスクにも目を向けておきましょう。・価格だけで飛びつかない: 安易に最安値の業者に決めてしまうと、サービス品質が劣っていたり、後から追加料金を請求されたりする恐れがあります。「こんなはずではなかった」とならないよう、価格以外の要素もしっかり比較検討しましょう。・契約内容の不明確さに注意: 契約書を交わす際に曖昧な点を残さないことが肝心です。業務範囲や料金、緊急対応、保証内容などについて不明点があるまま契約すると、後々トラブルに発展しかねません。契約前に納得いくまで確認し、口頭ではなく書面で約束してもらいましょう。・甘い宣伝文句に惑わされない: 「完璧に対応します」「何でもお任せください」といった抽象的で耳触りの良い宣伝だけを鵜呑みにしないようにしましょう。重要なのは具体的な実績や体制です。営業担当者の言葉だけで判断せず、提案内容や裏付け資料を確認して実態を見極めることが必要です。・実績や資格の裏付けを取る: パンフレットやウェブサイトで「豊富な実績」「有資格者多数」と謳っていても、具体的な件数や資格者名簿が示されていなければ信ぴょう性に欠けます。必要に応じて詳細を質問したり、可能なら実際の現場を見学させてもらったりして、宣伝内容に偽りがないかを確かめましょう。・コミュニケーション不足のリスク: 委託後に「話が違う」「報告が来ない」といった事態にならないよう、契約前からコミュニケーションの取りやすさを確認しましょう。担当者との相性や、問い合わせに対するレスポンスの早さは無視できません。小さな不信感を放置すると、後々大きなトラブルに繋がる可能性があります。・長期契約の縛り: 初めから長期契約（複数年契約）を結ぶ場合、その業者が期待通りのサービスを提供してくれなかった時のリスクも考慮しましょう。中途解約が難しい契約条件だと、不満を抱えたまま契約期間を過ごすことになりかねません。不安な場合は、短期契約で試験運用を行い、満足できれば長期契約へ移行するといった段階的なアプローチも有効です。・業者依存のリスクとバックアッププラン: ビル管理を外部に委託する以上、一定程度業者に依存することになります。万一委託先の業者が倒産したり、何らかの理由で契約継続できなくなった場合でも業務が滞らないよう、バックアッププランを考えておきましょう。他の業者情報を予備で集めておく、定期的に他社も含めてサービス内容を比較検討する仕組みを設けておく、といった対策が有効です。以上の点に注意しつつ業者選定を行えば、大きな失敗を避け、より良いパートナーに巡り合える可能性が高まります。大切なのは、最初の段階で手間を惜しまず慎重に判断することです。「信頼できる業者に長く任せたい」という視点を持って選べば、結果的にビルの価値向上や運営の効率化につながり、オーナー様自身のメリットとなって返ってくるでしょう。 ・おわりに 本記事では、「良いビルメンテナンス会社の見極め方10点」というテーマで、ビルオーナーや施設管理担当者の皆様に向けて重要なポイントを解説しました。価格・実績・対応力・技術力から環境対応や信頼関係に至るまで、多角的な視点で業者を評価する必要性をご理解いただけたかと思います。ビルメンテナンスの委託先選定は、単なる業務アウトソーシングではなく、共に建物の価値を守り育てていくパートナー選びです。短期的なコストだけでなく、長期的な信頼性や付加価値にも目を向けることで、最適な選択肢が見えてくるでしょう。これから業者選定を行う方は、本記事のチェックポイントや事例を実践的なガイドとしてご活用ください。焦らず慎重に情報収集と比較検討を行えば、必ずや自社のニーズに合った信頼できるビルメンテナンス会社と出会えるはずです。私自身、現場のビルメンテナンス担当者として日々業務に取り組む中で、柔軟なサービス提供や徹底した品質管理、そしてお客様との信頼関係の大切さを痛感しております。今後も皆様の期待に応えられるよう、最新情報や事例を踏まえた提言を発信しつつ、業界全体の発展と安全・安心な建物管理に貢献してまいります。最後までお読みいただき、ありがとうございました。この記事が、皆様のビルメンテナンス会社選びの一助となれば幸いです。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ 星野　正 ビルメンテナンス業に従事して20年以上。当社では管理・工事・開発支援に携わり、品質向上に取り組んでいます。 ビルメンテナンス・工事についてのご不明点は是非お問い合わせください 2025年10月28日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの星野と申します。この記事は「ビルメンテナンスと清掃業務｜委託業者を選ぶポイントを解説」のタイトルで、2025年10月23日に執筆しています。少しでも、皆様のお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願いいたします。 目次1．ビルメンテナンスと清掃業務の基本概要2．委託業者の種類と提供されるサービス3．委託業者選定のポイント4．契約前のチェックリストと注意点5．最新トレンドと今後の展望6．委託業者選定で成功するために（具体的事例）7．委託業者との長期的パートナーシップ構築に向けた戦略8．今後のビルメンテナンス・清掃業界の展望と管理業者委託をご検討される方へおわりに はじめに 現代のオフィスビルや商業施設、公共施設などにおける建物管理では、清潔で安全な環境の維持が企業イメージや従業員の働きやすさ、利用者の満足度に直結します。特に、ビルオーナーや施設管理担当者といった建物の管理責任者は、日々の運用コスト、緊急トラブルへの迅速な対応、さらには環境負荷の低減や運営効率化といった課題に直面しています。本記事では、こうした具体的な課題やニーズに応えるために、ビルメンテナンスと清掃業務の全体像、委託業者の選定ポイント、最新トレンド、そして契約前のチェックリストなどについて、実例や具体的な事例を交えながら詳しく解説していきます。ビル管理に携わる皆様の意思決定の一助となれば幸いです。 1．ビルメンテナンスと清掃業務の基本概要 1-1．ビルメンテナンスの役割と目的 ビルメンテナンスは建物全体の機能を維持し、設備の老朽化や故障リスクを未然に防ぐための重要な業務です。主なポイントとして、次のような役割が挙げられます。・設備の定期点検と予防保全: 空調・電気・給排水といった各種設備の定期点検や必要な修繕を行うことで、突発的な故障を防ぎます。これにより建物全体の安全性と機能性を長期的に維持することが可能です。特に経年劣化が進む築古ビルや、最新のIoT技術を導入したスマートビルでは、点検システムの自動化が求められるケースが増えています。・施設寿命の延長: 定期的なメンテナンスによって設備の劣化スピードを遅らせ、結果的に建物自体の寿命を延ばすことができます。初期投資が高額な建物であっても、計画的な維持管理によって長期的なコスト削減に直結します。・トラブル発生時の迅速な対応: 突発的な事故や設備トラブルに迅速に対応できる体制を整えることも、利用者の安全確保や業務継続性の観点で極めて重要です。緊急時の連絡体制や復旧作業のスピードは、建物管理者が特に注目すべきポイントになります。当社でもこの課題を日々痛感しており、常に迅速な対応を心がけて業務に取り組んでいます。 1-2．清掃業務の重要性 清掃業務は建物の衛生環境を整えるだけでなく、利用者の健康や企業のブランドイメージにも大きな影響を与えます。清掃業務には主に以下のような役割・効果があります。・日常清掃・定期清掃・特殊清掃の役割: オフィスや共用スペースの清掃は、利用者が快適に過ごせる環境を維持するための基本です。日常清掃では特に利用頻度が高く常に清潔であるべき場所（トイレ、給湯室、キッチン、エントランスなど、テナントや施設利用者が頻繁に通る導線部分）を重点的に清掃します。また、定期清掃では床面を専用機械で洗浄し、日常清掃（拭き掃除・掃き掃除）では落としきれない汚れを除去します。さらに、特殊清掃（災害復旧、カビ除去、消臭対策など）は通常の清掃では対応できない状況に対する専門サービスとして近年需要が高まっています。・衛生管理と感染症対策: 新型コロナウイルス感染症の拡大以降、従来にも増して衛生管理の重要性が認識されています。定期的な消毒作業やウイルス対策を徹底して行う清掃業者は、公共施設やオフィスビルにおいて今や不可欠な存在です。手指が触れる箇所の消毒や換気設備の清掃頻度を上げるなど、感染症リスク低減のための取り組みが標準化しつつあります。・利用者のモチベーション向上と企業イメージの向上: 清潔な環境は、入居テナントの従業員の生産性向上や利用者の満足度アップにつながります。入居テナントの施設管理者やビルオーナーは内装の美観だけでなく衛生面での安心感も重視しており、建物の管理委託先にも高水準の清掃品質を求めるようになっています。そのため、清掃業務のレベルが高いことは企業イメージ向上にも直結します。 1-3．委託化のメリットとデメリット 多くの企業や施設では、清掃およびメンテナンス業務を自社内で完結させるのではなく、専門の委託業者に任せるケースが年々増加しています。委託化には次のようなメリットがあります。・専門性の向上: 専門業者は各分野の有資格者や技術者を擁し、最新の設備や技術を積極的に導入しています。そのため、自社対応よりも高い品質のサービスを受けられる可能性が高くなります。専門知識を持つプロに任せることで、設備トラブル対応や衛生管理などの面で安心感を得られます。・コスト削減と効率化: 自社で人員を雇用・教育する場合に比べ、人件費や教育費、設備維持費といった固定費を削減できます。必要なタイミングだけで専門サービスを受けられるため、コストパフォーマンスの向上につながります。特に建物所有者にとって重視すべき「投資対効果」を高める上で有効な手段と言えるでしょう。・リスク分散と業務の安定性: 外部の専門知識や迅速な対応力を活用することで、突発的なトラブルや故障による影響を最小限に抑えられます。人員の欠員や非常事態への対応を一社で抱え込まずに済むため、業務継続性の向上にも寄与します。ただし、委託先の選定を誤ったり契約内容が不十分だと、かえってサービス品質の低下を招くリスクもあるため注意が必要です。一方で、業務委託にはデメリットも存在します。外部業者に依存する度合いが高まる分、委託先が倒産したり急に契約解除となった場合の業務継続リスクや、自社の管理部門と委託先との連携不足による情報共有ミスなどが挙げられます。これらのリスクに備えるため、契約前の十分なチェックや万一の場合のバックアップ体制を整えること、そして状況変化に柔軟に対応できる業者を選定することが重要です。 2．委託業者の種類と提供されるサービス ビルオーナーや施設管理者が業者選びで重視するのは、その業者が提供するサービスの多様性と柔軟性です。ここでは、委託業者の主な種類とそれぞれの特徴について解説します。 2-1．委託業者の分類 委託業者が提供するサービス範囲は多岐にわたりますが、大きく一般的に分けると以下の3種類に分類できます。 ●2-1-1．総合メンテナンス業者特徴: 建物全体の設備保守管理、各種設備の定期点検・修繕作業、清掃業務まで一括して行う業者です。大規模な施設や、複数の分野の業務をまとめて依頼したい場合に最適と言えます。ワンストップでサービス提供してもらえるため、管理者側の窓口が一本化される利点があります。メリット: 複数業者への対応や調整が不要になり、緊急トラブル時の対応も迅速です。一社にまとめて任せることで全体最適が図りやすく、トータルコストの削減や管理効率の向上につながります。各分野の専門部署を社内に持つ総合業者なら、建物全体の状況を把握しながら柔軟に対応してくれるでしょう。チェックポイント: 施設全体の管理品質向上を目指すなら、総合業者の採用を検討する価値があります。特に管理対象の建物が複数ある場合や、運用コスト削減を重視する場合には、大きなメリットをもたらすでしょう。ただし、総合業者に任せる場合でも業務内容や報告体制を明確に取り決め、適切なサービスが提供されているか定期的にレビューすることが重要です。 ●2-1-2．専門清掃業者特徴: 清掃業務に特化したサービスを提供する業者です。オフィス、商業施設、医療機関、学校など、それぞれの用途や業種に合わせた最適な清掃プランを提案・実施します。清掃分野のプロフェッショナルとして、日常清掃から定期清掃、特殊清掃まで幅広く対応可能です。メリット: 高度な衛生管理や感染症対策が求められる施設、あるいはカーペット洗浄や特殊コーティングなど専門スキルが必要な清掃業務の場合、専門業者ならではのノウハウと技術が活かされます。豊富な清掃実績に基づく効率的な作業や、最新の清掃機材の活用によって、清掃品質を高水準に維持できます。チェックポイント: 病院や高齢者施設、食品工場など衛生面や感染対策に特に敏感な施設では、専門清掃業者の起用は不可欠と言えます。依頼する際は、その業者が同種施設での実績を持ち、専門資格（病院清掃受託責任者など）を保有しているかを確認しましょう。また、利用者の満足度や施設の安全を守るため、衛生管理に関する教育が行き届いているか、万一感染症発生時に迅速対応できる体制があるかも重視すべきです。 ●2-1-3．部分委託業者特徴: 窓ガラス清掃、外壁清掃、空調設備の点検・清掃など、特定の分野に特化したサービスを提供する業者です。専門領域に絞って高度な技術や機材を持っているため、その分野に限れば非常に効率よく高品質な作業を行います。メリット: 必要な分野のみをプロに任せることで、短期間で高クオリティの作業を実現できます。建物全体の管理は他社が行いながら、一部の専門作業だけ部分委託することで、全体のバランスを保ちつつ弱点を補強できます。例えば、通常清掃は自社や総合業者で行い、年数回の窓ガラス清掃だけ専門業者に依頼する、といった柔軟な体制が可能です。チェックポイント: 建物全体の管理を総合業者に任せながら、特定箇所に専門性を求める場合には部分委託が有効です。信頼できる総合業者がいる場合、そのネットワークを通じて適切な専門業者を紹介してもらう方法もあります。現場の細かな要望にまで応えてもらうために、事前に専門業者の実績や技術力、使用機材についてヒアリングし、必要に応じてテスト清掃を依頼してみると安心でしょう。細部にこだわる施設管理者にとって、部分委託によりピンポイントで品質を高められる点は大きな魅力です。 2-2．提供される具体的なサービス 委託業者が提供するサービス内容は、業務の性質や施設の状況に合わせて多様化しています。ここでは、代表的なサービス項目について具体的に説明します。 ●2-2-1．定期清掃サービス内容: オフィスの日常清掃や共用部の清掃、床・窓の定期メンテナンスなどを計画的に実施するサービスです。清掃の頻度や範囲は施設の規模や利用状況に合わせて柔軟にカスタマイズできます。たとえば「毎日夜間にオフィスフロア清掃＋月1回のワックスがけ」や「週3回のトイレ清掃＋日次のゴミ回収」のように、要望に応じたプラン設定が可能です。チェックポイント: コスト削減と衛生環境の維持を両立させるには、安定した清掃計画と定期的な品質チェックが欠かせません。業者に任せきりにせず、契約時に清掃範囲や頻度を明確化し、定期的に清掃品質の報告を受けるようにしましょう。担当者から具体的なスケジュールや作業報告が提供される業者であれば、管理者として安心感を持って任せられます。 ●2-2-2．特殊清掃サービス内容: 災害発生時の復旧作業、カビ・汚染物の除去、異臭の消臭、ハウスダスト対策など、通常の清掃では対応が難しい特殊な状況に特化した清掃サービスです。火災や水害後の片付け消毒、害虫駆除後の清掃、防カビコーティング、事件・事故現場の特殊清掃など、多岐にわたる専門対応を含みます。チェックポイント: 非常時や特殊環境下での迅速な対応力が求められるため、その業者が過去にどのような実績を持っているか、緊急時の対応マニュアルや体制が整っているかを重視しましょう。トラブル発生時にどこまで対応してもらえるのか、追加費用や保証の範囲なども契約前に確認が必要です。特殊清掃の経験が豊富で、作業後のフォロー（例えば消臭効果の持続チェック等）についても実績のある業者であれば信頼できます。 ●2-2-3．設備点検・保守サービス内容: 空調設備や電気設備、給排水設備などの定期点検、故障時の修繕、予防保全といった、建物機能の維持に欠かせないサービスです。専門技術者が設備の状態をチェックし、フィルター清掃や消耗部品交換、作動テストなどを行います。異常が見つかれば早期に対策し、大きな故障を未然に防ぐ役割を果たします。チェックポイント: 長期的な施設運営を見据える経営者や管理者にとって、設備の故障リスク低減は重要課題です。確実な点検体制と定期報告の仕組みがある業者かどうかを確認しましょう。点検後に詳細なレポートを提出してくれるか、異常があればすぐに連絡が来る体制か、といった点が安心感につながります。法定点検を怠らず実施できることはもちろん、将来的なリニューアル提案など設備のライフサイクル管理までサポートしてくれる業者だと理想的です。 ●2-2-4．緊急対応サービス内容: 火災・地震・浸水などの災害や、水漏れ・停電・設備故障など急なトラブルに対して、即時に対応できる体制を整えているサービスです。多くの場合、24時間365日体制で緊急連絡を受け付け、現場への急行・応急処置を行います。深夜や休日でも電話一本で駆け付けてもらえる心強いサービスで、当社でも24時間体制の緊急対応窓口を設置し、万全のサポート体制を整えております。チェックポイント: 安心・安全な施設運営のため、緊急時の初動対応力は非常に重要です。契約にあたっては、緊急連絡先の有無や夜間・休日の待機体制、実際に現場へ何分以内に駆け付けてくれるかなどを確認しましょう。過去の緊急対応事例や復旧までの所要時間の実績データを持っている業者であれば評価が高いです。また、緊急対応後の原因究明や再発防止策までフォローしてくれるかどうかも、業者を選ぶ際のポイントになります。 3．委託業者選定のポイント 委託業者を選定する際は、単に料金の安さを比較するだけではなく、サービスの質、対応力、実績、保証内容などを多面的に評価する必要があります。以下では、実際の現場で特に重視すべき具体的な選定ポイントを掘り下げて解説します。 3-1．サービス品質と実績 ・実績と事例の確認: 委託候補の業者が、同規模・同業種の施設でどの程度の実績や成功事例を持っているかを確認することは重要です。実績が豊富な業者は現場の様々な状況に対応してノウハウを蓄積しており、トラブルにも柔軟に対処できます。それは「安心して業務を委託できるかどうか」の大きな判断材料（鍵）となります。可能であれば実際に類似施設を管理している現場の事例紹介を受けたり、現地視察させてもらうのも有効です。・顧客の声と第三者評価: 既存の導入企業からの評価や口コミ、第三者機関の認証取得状況（ISO認証や業界団体の表彰など）も信頼性を判断する上で参考になります。例えば「清掃品質が向上しテナント満足度が上がった」など具体的な声があると安心です。また、パンフレットや提案書に具体的な数値データやビフォーアフターの写真など客観的な証拠が示されていると、その業者の説明に説得力が増します。第三者から高い評価を得ている業者は、総じて品質や対応力も高い傾向にあります。 3-2．価格とコストパフォーマンス 見積もりの透明性: 提示された見積もりの内容が詳細で、各サービス項目ごとの料金が明確に記載されているか確認しましょう。不明瞭な項目が多い場合、後から追加料金が発生するリスクがあります。たとえば「資材費○○円」だけではなく「どの資材にいくらかかるのか」まで記載があるかなど細部をチェックします。複数社から見積もりを取る際は、項目と金額の内訳を横並びで比較し、説明のつかない大きな差異がないかを確認することが大切です。長期的視点でのコスト削減: 目先の年間費用だけでなく、長期的なパートナーシップを前提に考えましょう。定期点検の導入による設備故障の予防や、24時間緊急対応体制の整備による被害拡大防止など、将来的なコスト削減に寄与する取り組みを提案してくれる業者かどうかを評価します。短期的には他社より高めの見積もりでも、5年10年で見たときに総合的なコストメリットが出るケースもあります。「長期契約時の割引」や「一定期間ごとの設備リニューアル提案」など、長い目で見たコストパフォーマンスを比較検討しましょう。 3-3．対応力とコミュニケーション ・迅速な対応と柔軟性: 問い合わせやトラブル発生時の初動が速いか、担当者とのコミュニケーションがスムーズかどうかは、日々の現場運営で非常に重要です。例えば問い合わせメールに対する返信がいつも遅い業者では、緊急時も不安が残ります。報告・連絡・相談が滞ることで、後々重大なトラブルや余分なコストが発生するかもしれません。実際に契約前の打ち合わせ段階から、こちらの質問へのレスポンスや提案のスピードなどを観察し、「この業者なら迅速に動いてくれそうだ」という感触を得られるかを見極めましょう。・定期的な報告とフィードバック体制: 定期報告の頻度・内容、提出される報告書の質など、業務進捗を可視化する体制がしっかりしている業者が望ましいです。月次報告書や定例ミーティングでの状況共有をきちんと行い、問題があれば早期にフィードバックしてくれるかどうかを確認します。多くの施設管理者は現場の細部まで状況を把握したいと考えており、そのため委託業者の担当者と定期的に打ち合わせを行って情報共有することを望んでいます。業者側に報告体制が整っているか、こちらからの要望や苦情に対して真摯に対応し改善してくれるかなど、コミュニケーション面で信頼できる業者を選びましょう。 3-4．技術力と資格・認証 ・専門技術の保有: 電気・空調・給排水といった各分野で必要な資格（電気主任技術者、ボイラー技士、建築物環境衛生管理技術者〈ビル管理士〉等）を持つ専門技術者が在籍しているかを確認します。特に総合管理業者の場合、自社内にそれらの技術者がいなくとも、提携する専門業者との取引実績やネットワークがあるかも重要です。高度な技術力が要求される修繕や清掃が発生した際に、的確に対応できるリソースを持っている業者を選ぶことで、想定外の事態にも安心して対処できます。・許可・認証の取得: 建物管理には法定の届出報告が義務付けられた項目が多数あり、場合によっては建設業の許可なども関係します。例えば、高所作業車の操作には特別教育修了者が必要、消防設備点検には有資格者が必要などの決まりがあります。必要な許可や認定（建築物清掃業登録、警備業許可など）をきちんと取得している業者は、コンプライアンス遵守や品質管理に真摯に取り組んでいる証拠と言えます。有資格者の配置状況や各種認証の取得状況を確認し、それらが整っている業者であれば技術力・信頼性の面で安心感があるでしょう。 3-5．契約内容と保証制度 契約書の詳細な確認: 委託契約書に、業務範囲・サービス内容、料金体系、追加料金が発生する条件、契約更新・解約条件、秘密保持や個人情報管理の事項など、必要な項目が漏れなく盛り込まれているかをチェックすることが必要です。曖昧な表現や抜け漏れがないかを法務担当者とも確認し、後々「聞いていない」トラブルが起きないようにします。特に、清掃範囲外の依頼や緊急対応時の費用負担がどうなるか、契約期間中の業務内容変更手続きなども事前に取り決めておくと安心です。保証・アフターサポート体制: サービス提供後に問題が発生した場合の保証内容や、修正作業の保証期間、緊急連絡先など、アフターサポート体制が整っている業者を選ぶべきです。例えば、定期清掃後に不備が見つかった場合の無償手直し期間や、設備点検後に不具合が出た際の対応窓口などが明確になっているか確認します。トラブル発生時の賠償責任範囲や損害保険加入状況も重要なポイントです。契約前に不明点は全て質問し、納得のいく説明が得られる業者と契約するようにしましょう。 4．契約前のチェックリストと注意点 委託契約を締結する前には、リスク管理の観点からも入念なチェックが求められます。ここでは、契約前に確認すべき項目と注意すべき点を整理します。 4-1．チェックリスト項目 契約前に以下のポイントをチェックし、疑問点は事前に解消しておきましょう。・業者の実績と評判の確認: 過去の実績や業界内での評価、取得している第三者認証、顧客からの口コミなどを徹底的に調査しましょう。可能であれば担当者に依頼して類似案件の事例紹介や、現在契約中の他社の評判なども聞いてみると参考になります。・料金体系と見積もりの詳細確認: 基本料金、オプション料金、緊急対応時の追加料金など、全体のコスト構成を把握し、契約書に適切に反映されているかを確認しましょう。不明点があれば曖昧なままにせず質問し、明確な回答を得ることが大切です。・サービス内容と契約条件の精査: 委託業務の範囲、業務外の対応可否、トラブル時の連絡体制、保証内容など、契約書の項目が明確になっているか確認しましょう。特に業者側がどこまで対応し、どこから追加費用になるのか、責任範囲の線引きをはっきりさせておく必要があります。・担当者との打ち合わせとコミュニケーションの確認: 定期的な打ち合わせや現場確認の機会が設定されているか、緊急時も含めて連絡体制が整っているかを確認しましょう。また、実際に担当者と話してみて相性や意思疎通に問題がないかも見極めておきましょう。信頼関係を築ける担当者であることは長期契約では重要な要素です。・技術面や資格・認証の確認: 必要な専門資格の有無、関連する許可証や認証の取得状況など、業者の技術的信頼性やコンプライアンス遵守状況をチェックしましょう。例えば電気工事士資格者の在籍数や、建築物環境衛生総合管理業の登録証などを提示してもらうと安心です。・保証・アフターサポート体制の確認: トラブル発生時の対応マニュアルの有無、作業のやり直し保証期間、修理・復旧作業の具体的手順、緊急連絡先の明示など、サービス提供後のサポート体制が契約書に明文化されているか確認しましょう。万一の際の責任分担や保険適用範囲も含め、書面で取り決めておくことが望ましいです。 4-2．注意点とリスク管理 上記チェックリストに加え、契約に際して以下のようなリスク管理の工夫も検討しましょう。・短期契約からのテスト運用: いきなり長期契約を結ぶのが不安な場合、初めは短期契約（例えば3か月～6か月）を結んで実績や品質を確認し、満足できた場合に長期契約へ移行する方法も有効です。短期契約でテスト運用する際も、評価基準を事前に明確に設定しておき、期間終了時に達成度を双方で振り返ることが大切です。・業者変更のリスク管理: 万一、契約した業者に問題が発生した場合に備えて、バックアッププランを用意しておきましょう。複数業者にあらかじめ相見積もりを取っておき競合入札できる状態にしておく、契約更新のタイミングで他社も含めて再評価する仕組みを作っておく、といった対策が考えられます。予備の業者情報を確保しておけば、メイン業者との契約継続が困難になった際にもスムーズに次の一手を打てます。・緊急時の対応策の確認: 非常事態に備えたプロセスが契約書やマニュアルに盛り込まれているか十分に検証しましょう。緊急対応マニュアルの整備状況、緊急連絡網の順序、現場での対応体制（例えば夜間は待機者がいるか、駆けつけ所要時間の目安など）を確認します。定期的に緊急対応のシミュレーション訓練を実施している業者であれば尚安心です。「想定外」に強い業者かどうか見極め、リスクに備えた契約を心掛けてください。 5．最新トレンドと今後の展望 ビルメンテナンスおよび清掃業務の分野では、建物所有者や施設管理者が注目する最新技術や市場動向が次々と登場しています。ここでは業界における最新トレンドをいくつかご紹介しますので、今後の設備投資や委託業者選定の参考にしてください。 5-1．環境に配慮した清掃・メンテナンス 環境問題やサステナビリティへの意識が高まる中、業界全体としてエコロジー志向の取り組みが急速に進んでいます。具体的には以下のようなトレンドがあります。・環境負荷の低い清掃資材の導入: 従来の強力な洗剤や薬剤から、環境に優しい中性洗剤・生分解性洗浄剤への切り替えが進んでいます。また、モップや清掃クロスも再利用可能な繊維製品やリサイクル素材の商品を採用することで、廃棄物の削減や化学物質による環境負荷低減を図るケースが増えています。こうしたエコ資材の活用により、施設全体のCO₂排出量削減やリサイクル率向上にも貢献できます。・エネルギーマネジメントシステムの導入: IoT技術を活用して建物内のエネルギー消費をリアルタイムで監視・最適化するエネルギーマネジメント（BEMSなど）の導入が進んでいます。空調や照明の稼働を細かく制御し、省エネ運用を実現するものです。特に老朽化した施設では最新システムの導入によって大幅な電力削減が可能となり、結果的に運用コストの削減と環境負荷の低減が同時に期待できます。・廃棄物削減とリサイクルの推進: 清掃業務で出るゴミや汚水に関しても、分別の徹底やリサイクルの取り組みが強化されています。例えば清掃時に出る廃棄物を資源ごとに分類してリサイクルに回す、使用済み清掃資材（モップやフィルター等）を再資源化する、廃水を簡易処理して再利用するなどです。廃棄物処理に伴う環境負荷を減らすこうした取り組みは、ESG（環境・社会・ガバナンス）経営の観点からも注目されています。 5-2． IoT・スマートテクノロジーの活用 ビルメンテナンス業界でもIoTやAIを活用したスマート技術の導入が急速に進んでいます。各種センサーやネットワークを活用することで、これまで人に頼っていた管理業務を自動化・高度化する動きです。・リアルタイムモニタリング: 建物内にIoTセンサーを配置し、温度・湿度・照度・人の動き・設備稼働状況などをリアルタイム監視するシステムが普及してきました。これにより、異常検知や定期点検のタイミング通知が自動化され、担当者がいち早く対応できます。例えば空調設備の振動センサーが異常値を検知すると即座にアラートが出るため、故障発生前に対処できるようになります。・AIによる予測保全: 過去の点検データやセンサー情報をAIが分析し、設備故障のリスクを予測して事前に必要なメンテナンスを提案する仕組みも登場しています。機械学習により「この傾向だとあと○ヶ月で故障の可能性が高まる」といった予測が可能となり、計画的な部品交換や修繕が行えるようになります。今後は予測保全システムが標準となり、突発的なダウンタイムを限りなくゼロに近づける時代になると期待されています。・スマート清掃システム: 清掃の実施タイミングや範囲を自動最適化するシステムも登場しています。センサーで床の汚れ具合や人の通行量を検知し、AIが「汚れが多い箇所を優先的に清掃する」「今日は人の利用が少ないので清掃頻度を下げる」といった判断を行います。これにより、清掃スタッフの限られた作業時間を有効活用し、効率的に清潔を保つことが可能です。清掃管理者はリアルタイムに状況把握でき、データに基づいて適切な指示を下せるようになります。 5-3．安全性と衛生管理の強化 新型コロナウイルスの影響もあり、施設管理における衛生管理や安全対策への関心は飛躍的に高まりました。それに伴い、各委託業者も以下のような取り組みを強化しています。・定期的な消毒・ウイルス対策: 清掃業務において、通常の清掃に加えて定期的な消毒作業を組み込むのが一般化しました。エレベーターのボタンやドアノブ、手すり等、人の手が触れる箇所をアルコールや次亜塩素酸で拭き上げる頻度を増やす、オフィス内にウイルス除去効果のある空気清浄機を設置するなど、ウイルス・細菌対策に特化したサービスが導入されています。・従業員の健康管理: 清掃やメンテナンスに従事するスタッフ自身の健康管理も重要視されるようになりました。委託業者側でスタッフの検温や体調確認を徹底したり、マスク・手袋の着用指導、感染症予防のための教育プログラム実施などを行っています。健康なスタッフが作業することで、利用者も安心でき、業務中の事故や感染リスクも抑えられます。・安全性の向上: 作業現場での安全基準の徹底も一段と強化されています。高所作業や重量物の運搬など危険を伴う作業には、安全帯や保護具の確実な使用、二人一組での作業といったルールを厳守。さらに危険物取扱や高所作業車運転などの専門資格取得者を増やし、作業手順書やマニュアルを整備することで、事故防止に努めています。安全第一の取り組みは結果的に施設利用者の安心につながるため、各社が競って安全管理体制をアピールする状況です。 6．委託業者選定で成功するために（具体的事例） 実際に委託業者選びに成功した事例をいくつか紹介します。自社の状況に近いケースがあれば、ぜひ参考にしてください。 6-1．委託先の選定における事例 事例1：大手オフィスビル管理会社の場合大規模なオフィスビルを多数管理する企業では、複数の専門分野にまたがる委託業務を一括管理する必要があるため、総合メンテナンス業者の採用が有効でした。担当者は日常の清掃だけでなく、設備の定期点検や予防保全の体制、さらには緊急時の迅速な対応力を重視し、実績と評判の両面で高評価の業者を選定しました。具体的には、月次の定期報告書の提出や四半期ごとの現場レビュー会議を業者と実施し、常に建物の管理状況を把握できるようにしています。こうした取り組みにより、日常運営の効率化と入居テナントからの信頼確保に成功しています。事例2：中小企業のオフィスビルの場合中小規模のオフィスビルを所有する企業では、限られた予算の中で効率よく清掃管理を行うため、部分委託業者と専門清掃業者を組み合わせたハイブリッド型の委託を採用しました。例えば、日常および定期清掃は専門清掃業者に任せつつ、年に数回の窓ガラス清掃や外壁清掃のみを別途部分委託することで、コストパフォーマンスを高める方法を取っています。担当者は各業者との打ち合わせを月次で行い、季節やビルの利用状況に合わせて柔軟に業務内容を調整しています。その結果、限られた予算内でも高い清潔度を維持することに成功し、コスト削減と品質確保を両立しています。 6-2．ビルオーナー・意思決定者の視点での事例 事例3：投資対効果を重視する経営者の場合あるオフィスビルオーナーである経営者は、初期投資と運用コストのバランスを重視しつつ、長期的に施設価値を維持することを目標に掲げました。そのため、最新のIoT設備を導入して各種センサーによるモニタリング体制を構築し、設備故障のリスクを予測・管理する取り組みを進めています。委託業者選定にあたっては、事前に用意したチェックリストを用いて各社の保証内容や緊急対応の迅速さ、実績データを細かく精査し、総合的なコストパフォーマンスとリスク分散の観点から最適な業者を選定しました。その結果、突発的なトラブルによる大規模修繕費の発生を未然に防ぎ、長期的なコスト最適化と安定運用を実現しています。事例4：安全性・衛生管理を最重要視する施設の場合医療施設や高級オフィスビル、公共施設などでは、利用者に安心して過ごしてもらうため徹底した衛生管理と安全対策が求められます。ある医療施設では、最新の消毒技術（電解水による除菌など）や高度な特殊清掃技術を持つ業者と契約し、日常清掃に加えて定期的な衛生検査とシミュレーション訓練を実施する体制を整えました。緊急時には24時間体制で専門スタッフが駆け付ける契約を結び、非常時の初動も万全です。これにより、施設利用者に常に清潔・安全な環境を提供でき、結果として利用者の安心感が高まり施設のブランドイメージ向上にもつながっています。経営層からも「感染症リスクを極小化できている」「安全管理が行き届いている」と高い評価を受けており、施設の信頼性向上に大きく寄与した事例です。 7．委託業者との長期的パートナーシップ構築に向けた戦略 委託業者の選定は一度契約して終わりではなく、長期的なパートナーシップを前提とした取り組みへと発展させていくことが重要です。ここでは、業者と良好な関係を維持しつつサービス品質を高めていくための具体的な戦略と取り組み事例を紹介します。 7-1．定期的な見直しとフィードバックの仕組み ・定期ミーティングの実施: 月次または四半期ごとの定例会議を開催し、現状報告や問題点の共有、改善策の検討を行います。この場で双方が課題認識をすり合わせることで、業者側も現場のリアルな状況を正しく把握し、より迅速で的確な対応が可能となります。定例会議ではKPIの進捗や利用者からの声なども議題に挙げ、継続的なサービス改善につなげます。・評価基準の明確化とKPIの設定: 清掃品質、設備点検の迅速さ、緊急対応の正確性など、パフォーマンスを測定できる具体的な評価項目（KPI）を契約時に定め、定期的にレビューする仕組みを作ります。例えば「月次清掃チェックリストの達成率95%以上」「設備故障発生件数ゼロ」など目標値を設定し、達成度を業者と一緒に確認します。評価結果は次期契約更新や追加発注の判断材料とするほか、優秀な業者にはインセンティブを与えるなど、パートナーシップ強化に活用します。このような仕組みにより、委託業者との関係をただの発注者・受注者の関係に留めず、共に施設価値を高めていく協働関係へと発展させることができます。定期的な見直しとフィードバックは、小さな課題の早期発見・解決にも役立ち、結果としてサービスの質を底上げします。 8．今後のビルメンテナンス・清掃業界の展望と管理業者委託をご検討される方へ 8-1．市場動向と業界の将来性 今後、環境問題への取り組み強化、労働力人口の高齢化・減少、建物管理のデジタル化などの社会背景を受けて、ビルメンテナンス・清掃業界は大きな変革期を迎えると考えられます。IoTやAIを活用したスマートメンテナンスシステム、エコフレンドリーな清掃技術、そして災害対策ニーズの高まりなど、さまざまなトレンドが同時進行するでしょう。建物所有者や施設管理者は、こうした変革に敏感に反応し、常に最新の情報をキャッチアップしながら長期的な視点で委託先の選定・見直しを行う必要があります。また、少子高齢化による人材不足への対策として、清掃ロボットやドローンによる外壁点検など建物管理の自動化技術の導入も一層進むと見込まれます。 8-2．委託先変更や業者選定をご検討される場合 今まさに委託業者の見直しや新規選定を検討している方に向けて、以下の点をアドバイスいたします。・情報収集と業者評価の強化: 業界セミナーや展示会、オンラインの情報交換会などに積極的に参加し、最新技術や他社の取り組み事例を収集してください。また、実際の導入事例や第三者の評価（口コミサイトや業界紙の評価記事など）も参考にすると、自社に合った業者が見えてきます。現在取引のある管理会社の担当者から直接話を聞いてみるのも有益です。多角的な情報収集によって、候補業者の実力や特徴を客観的に評価することが可能となります。・内部体制の整備とコミュニケーションの強化: 新たな委託先と円滑に協働するためには、自社側の管理体制もしっかり整備する必要があります。担当部署間で情報共有のルールを定めたり、報告フローを明確にしておくことで、業者から上がってきた報告を迅速に社内展開できます。トラブル発生時にすぐ対応策を講じられるよう、社内の連絡網や意思決定プロセスも再点検しておきましょう。委託先との打ち合わせには可能な限り関係者全員が参加し、共通認識を持つことも重要です。・長期的視点でのパートナーシップ構築: 委託契約は単年度ごとに見直すとしても、常に長期的な視点を持って業者とのパートナーシップを育てる意識が大切です。一時的なコスト削減だけにとらわれず、業者と二人三脚で施設の価値向上や利用者満足度向上に取り組むことで、最終的には大きなコスト削減と安心・安全な施設運営につながります。定期的な振り返りや情報交換を重ね、信頼関係を築き上げることが、結果的に自社の利益にも直結します。 8-3．まとめと今後の取り組み 本記事で紹介した各ポイントを踏まえ、建物所有者や施設管理担当者の方々におかれては、今後のビルメンテナンスおよび清掃業務の委託先選定においてより高い付加価値を実現するための指針としてご活用いただければ幸いです。業界が変革期にある今、柔軟性と革新性が求められる一方で、徹底した現場管理とリスクマネジメントもこれまで以上に不可欠です。新たな技術やエコ対策を積極的に導入しつつ、長期的なパートナーシップを構築することで、サービスの信頼性と業務効率の向上が期待できます。 おわりに 本記事では、「ビルメンテナンスと清掃業務｜委託業者を選ぶポイントを解説」というタイトルのもと、建物所有者や施設管理担当者、経営者の皆様のニーズを考慮し、具体的な事例や実践的なチェックリスト、最新トレンドを交えながら解説してきました。委託業者の選定は単なる価格比較ではなく、信頼性・技術力・迅速な対応、そして長期的なパートナーシップ構築が鍵となります。また今後も、現場のニーズに即した柔軟なサービス提供と徹底した品質管理を実現するため、各委託業者との協力関係を一層強化していくことが、ビル運営における競争力向上につながると確信しています。本記事が皆様のビルメンテナンスおよび清掃業務における委託業者選定の参考資料としてお役に立ち、さらなる業務改善や経営効率化の一助となれば幸いです。今後も、最新情報や事例を交えた具体的な提言を通じて、業界全体の進化と安全・安心な施設管理の実現に向けた情報発信を続けていく所存です。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ 星野　正 ビルメンテナンス業に従事して20年以上。当社では管理・工事・開発支援に携わり、品質向上に取り組んでいます。 ビルメンテナンス・工事についてのご不明点は是非お問い合わせください 2025年10月23日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの飯野です。この記事は「築古の賃貸ビルでもデジタル化できる？スマートビルディング化の現実と課題」のタイトルで、2025年9月16日に執筆しています。少しでも、皆様のお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願い致します。 目次1. はじめに：世の中なんでもスマートになっている2.なぜ今、築古のビルでもスマート化が求められるのか？3. 築古賃貸オフィスビルをスマート化するメリットと課題4. 実際の導入事例：築古の中型賃貸ビルのスマート化5. まとめ：スマートビルディング化の未来と成功への道筋 1. はじめに：世の中なんでもスマートになっている 身の回りの「スマート化」 最近では、あらゆるものが「スマート化」している。スマートフォンをはじめ、スマート家電、スマートウォッチ、スマートカー、さらにはスマート農業、スマートシティに至るまで、テクノロジーを活用して利便性や効率を向上させる動きが加速している。 例えば：スマートフォン：単なる通話機能から、生活のあらゆる面を管理できるデバイスへ進化スマート家電：冷蔵庫が在庫を管理し、エアコンが使用状況に応じて自動調整スマートウォッチ：健康データをリアルタイムで測定し、生活習慣をアドバイススマートカー：自動運転技術やクラウド連携で、運転の安全性と快適性を向上スマート農業：ドローンやセンサーを活用し、農作業の効率化と収穫量の最適化スマートシティ：交通・エネルギー・防災システムがデータによって最適化される都市設計このように「スマート化」とは、デジタル技術を使って「賢く」「効率的に」物事を運営できるようにすることを意味している。 「スマート（smart）」という言葉は、もともと、語源的には、古英語の smeortan（痛みを感じる、鋭く刺激する）に由来する。この「鋭い」「素早く反応する」といったニュアンスが派生して、「知的」「洗練された」「すっきりした」といった意味へと広がっていった。 「賢い、知的な」（例：スマートフォン、スマートビルディング） 人間の知的活動を補助し、データを分析して自律的に判断するような機能を持つものに対して使われる。「すっきりした、洗練された」（例：スマートなデザイン、スマートな服装） シンプルで無駄がなく、スタイリッシュなものに対して使われる。 スマートビルディングとは？ こうした「スマート化」の流れは、ビルの管理・運用にも及んでおり、スマートビルディングという概念が登場している。 スマートビルディングとは、ICT（情報通信技術）やIoT（モノのインターネット）を活用して、ビルの管理・運用を効率化し、快適性やエネルギー効率を向上させるビルのことを指す。具体的には、スマートメーターによるエネルギー管理、IoTセンサーを活用した空調制御、入退室管理のクラウド化等によるセキュリティ強化などが含まれる。 かつては大規模なオフィスビルや最新の高層ビルで導入されるケースが多かったが、近年では築年数の築古の中小規模のビルでもスマート化が求められるようになってきた。その背景には、以下のような社会的・経済的な要因がある。 2.なぜ今、築古のビルでもスマート化が求められるのか？ ：スマートビルディングの本当の効果とは？ 2-1. エネルギーコストの低減 ：スマートビルディング化で本当に電気代は安くなるのか？ 近年、電気料金の上昇が続く中、ビルのエネルギー管理に対する関心が高まっている。その解決策の一つとして、スマートメーターやBEMS（Building Energy Management System）の導入が推奨されている。これらのシステムは、電気・水道・空調の使用状況をリアルタイムで監視し、無駄を削減することで運用コストを最適化すると言われている。 だが、本当に「スマートビルディング化すると電気代が安くなる」のだろうか？この主張は、どのような前提条件のもとで成り立つのか、慎重に検討する必要がある。 導入コストと削減効果のバランススマートメーターやBEMSを導入するためには、システムの購入・設置費用、さらに運用や保守にかかるコストが発生する。その上で、実際にどれくらいのコスト削減が可能なのかは、ビルの特性や運用状況による差が大きい。例えば、もともとエネルギー効率の良い設備を備えたビルでは、スマート化による節電効果は限定的かもしれない。逆に、エネルギーの無駄が多いビルでは、劇的な削減効果が期待できる。また、運用する人が「システムをどう活用するか」によっても、結果は大きく変わる。データが可視化されても、それを活用する意思決定が適切でなければ、期待するような電気代削減にはつながらない。つまり、単に「スマート化すれば電気代が下がる」とは言えず、導入費用と実際の削減効果を比較しながら、個別の状況に応じた判断を下すべきだ。 2-2. DXによる省力化 ：DXによる管理の効率化は本当に人手を減らせるのか？ 労働人口の減少が進む中、ビルの管理を担う人材の確保が年々難しくなっている。この課題に対する解決策として、IoTやAIを活用したデジタルトランスフォーメーション（DX）の推進が注目されている。特に、DXにより少ない人手で複数のビルを効率的に管理できるようになると期待されている。 しかし、ここでも疑問が浮かぶ。DXは本当に「管理の手間」を減らすのだろうか？DXでどうやって人を減らす？例えば、「AIを適用した遠隔監視カメラを導入すれば、管理人がいなくても安全性が確保できる」といった話がある。しかし、以下のような問題点が残る。 カメラのデータを監視・管理するのはAIだけで大丈夫なのか？AIが異常を検知したとしても、最終的な判断や対応を行うのは人間であることがほとんどだ。完全に人手を省略できるわけではない。システムトラブルやAIの誤検知にどう対応するのか？AIが間違った判断をした場合、迅速に修正する体制が求められる。結局、人の手間が減るどころか、新しい種類の手間が増える可能性もある。 これらの点を踏まえると、DXが必ずしも「人手削減」につながるとは限らない。むしろ、「従来の業務負担が別の形で発生するだけ」になる可能性がある。 2-3. スマート化・DX化の闇 ：スマート化/DXで、本当に人が減るとしたら、大問題なんじゃないのか？ もしスマート化/DX化で本当に労働力を削減できるのだとしたら、マクロレベルで見ると、労働市場や社会全体に大きな影響を及ぼす可能性がある。この点について、一部の経済学者は懸念を示している。 スマート化/DX化による労働力の需要低下と社会的影響労働力が不要になれば、失業率が上昇し、労働者の所得が減少する可能性がある。雇用所得が減ると消費が低迷し、結果として企業の売上にも影響を及ぼす。需要の減退が経済全体に波及し、景気が悪化する可能性がある。 つまり、「スマート化/DX化で人を減らせる」こと自体が、単なる効率化の問題ではなく、経済や社会構造に大きな影響を与える可能性があるのだ。この問題は、ビル管理に限った話ではなく、あらゆる業界で議論されている。DXの推進は避けられない流れではあるが、同時に「人が減ることで何が起こるのか？」を冷静に考える必要がある。 2-4.「本当にスマート化は役に立つのか？」という現場の疑問を掘り下げる スマートビルディング化は、効率的なエネルギー管理や省人化を実現すると言われているが、現場レベルでは「本当にメリットがあるのか？」という疑問や懸念も少なくない。特に、築古のビルにスマート化を導入する場合には、理論上のメリットと現実の運用が乖離するケースも多く、慎重な検討が求められる。まずは、スマートビルディング化の「期待される効果」と「現場での懸念点」を整理してみたい。 (1). スマートビルディングに対する現場での懸念とは？スマートビルディング化に対して、よく聞かれる現場での疑問や懸念には以下のようなものがある。 ① 「スマートメーターやIoT機器は故障が多いのでは？」スマートメーターやIoT機器は、従来のアナログ機器よりも複雑な電子部品を多く含んでいるため、故障リスクが高いのではないか？特に築古のビルに新しいシステムを組み込む場合、配線や通信環境が対応できるのかといった技術的な課題がある。故障した場合、従来のアナログメーターなら管理人が目視で確認できたが、スマートメーターでは専門的な知識が必要になるため、管理者の負担が増える可能性がある。 ② 「システムを導入しても、実際にはコスト削減効果が出ないのでは？」システムの導入コストが高額なため、実際に運用を開始しても、期待したほどの電気代削減が得られず、投資回収ができないケースがあるのでは？スマートビルディングの成功事例の多くは大規模オフィスビルが中心であり、中小規模のビルでは、設備投資に見合うコスト削減効果が得られにくい可能性がある。エネルギー消費の削減効果が限定的な場合、「導入前とほぼ変わらない運用コストなのに、システムのメンテナンス費用が追加でかかる」という事態になりかねない。 ③ 「システム会社が自社のSaaSを押し売りし、結果的に不要な機能ばかりになるのでは？」ビル管理側の業務フローを無視した「パッケージ化されたSaaS」を導入すると、実際には使わない機能ばかりが増えてしまう可能性がある。システム会社は「契約を取ること」が目的になりがちであり、導入後の運用負担や使い勝手は二の次になっていることが多い。「スマートビルディングに必要だ」と言われて高額なシステムを導入したが、実際には従来の管理方式と大差ないというケースも少なくない。 これらの疑問を解消しつつ、築古のビルでも無理なくスマート化を進める方法を、詳しく解説していきたい。 3. 築古賃貸オフィスビルをスマート化するメリットと課題 築古賃貸オフィスビルでは、従来の設備や管理方法では競争力が低下し、空室リスクが高まる傾向にある。こうした状況を打破し、ビルの収益性を向上させるために、スマート技術の導入が有効な手段となる。以下、築古ビルのスマート化によって得られる具体的なメリット、その導入に伴う課題について詳しく解説する。 3-1. スマート化のメリット (1) エネルギーコストの削減築古ビルでは、老朽化した設備の非効率性や、手動での管理によるムダなエネルギー消費が問題となる。スマート化によって、以下のような省エネ効果が得られる。スマートメーターとAIによる電力最適化スマートメーターを導入し、AIが電力消費データを分析することで、無駄な消費を特定し、自動的に最適なエネルギー配分を行う。これにより、エネルギーコストを10～30%削減することが可能となる。空調や照明の自動制御人感センサー等を活用し、使用状況に応じて空調や照明を自動で調整。　例えば、オフィス内の人数が少ない時間帯には空調を抑えたり、夜間は不要なエリアの照明を消灯したりすることで、省エネを実現する。 (2) ビル管理の効率化築古ビルの管理では、老朽化した設備の維持管理や突発的な故障対応が課題となる。スマート技術を活用することで、以下のような管理業務の効率化が可能になる。遠隔監視システムの導入センサーやIoTデバイスを活用した遠隔監視システムにより、ビルの電力消費、空調、エレベーターなどの運転状況をリアルタイムで把握。異常が検知された際には、管理者に自動通知が送信され、迅速な対応が可能となる。これにより、管理スタッフの負担軽減が期待できる。AIによる故障予測設備の運転データをAIが分析し、異常の兆候を早期に察知。例えば、空調設備の温度変化やモーターの振動データを解析することで、故障リスクの兆候を早期に察知し、メンテナンスを実施。これにより、突発的な故障による修理コストを抑え、計画的な保守管理が可能となる。 (3) テナントの満足度の向上オフィス環境の快適性は、テナントの満足度に直結する。築古ビルでもスマート化を進めることで、現代のオフィス環境に求められる利便性と快適性を向上させることができる。空調や照明の最適化天候やオフィス内の利用状況に応じて空調や照明を自動調整し、常に快適な環境を維持する。例えば、温度や湿度をAIが分析し、最適な空調設定を行うことで、働く人の快適性を向上させる。非接触型の入退室システムコロナ禍以降、オフィスの安全性と衛生管理が重要視されている。スマートロックや顔認証技術を活用した非接触型の入退室システムを導入することで、セキュリティレベルを向上させるとともに、入退室の利便性を向上させることが可能となる。 (4) ビルの資産価値向上築古ビルは、築年数の経過とともに資産価値が低下しやすい。しかし、スマート化を進めることで、ビルの魅力を向上させ、長期的な資産価値の向上につなげることができる。スマート化による競争力向上省エネ対策や快適性の向上により、テナント募集時の競争力がアップ。特に、最新のオフィス環境を求める企業にとって、スマート化されたビルは魅力的な選択肢となる。ESG投資への適合近年、ESG（環境・社会・ガバナンス）投資の重要性が高まっており、企業は持続可能なビルへの入居を優先する傾向がある。スマート化によって、省エネ性能を向上させることで、ESG投資家や環境配慮型企業のニーズを満たし、資産価値を高めることができる。 3-2. スマート化の課題 築古賃貸オフィスビルをスマート化することで、エネルギーコスト削減やビル管理の効率化、入居者満足度の向上など多くのメリットが得られる。しかし、その実現にはいくつかの課題が伴う。本節では、築古ビルをスマート化する際に直面する主な課題と、それらを解決するための方策について詳しく解説する。 (1) 初期導入コストの高さ築古ビルでは、既存の設備が最新のスマート技術と互換性を持たない場合が多く、導入コストがかさむことが懸念される。例えば、旧式の空調や照明設備などは、スマート制御に対応していないケースが一般的であり、場合によっては対象設備自体の入替が必要となる。また、スマートメーターやIoTデバイスを設置したとした後、それらを統合的に管理するシステムの導入や、ネットワーク環境の整備も必要となり、想定以上に費用がかかることもある。 加えて、ビルをスマート化しようとしても、「何を導入すれば効果的か」が明確でないことがある。システム会社の提案を鵜呑みにすると、ソリューションが明確でないまま、必要以上の高価なシステムを導入してしまうリスクもある。 解決策:既存設備の調査・診断を実施まず、現在の設備の状態を詳しく診断し、どの部分をアップグレードする必要があるのかを明確にする。これにより、最低限の改修でスマート化を実現する方法を検討できる。レトロフィット型のスマート技術を活用既存設備に後付けでスマート機能を追加する「レトロフィット型」の技術を活用することで、大規模な設備交換を避けながらスマート化を進めることが可能。現場で必要な機能を明確化して、現場で使われるシステムを導入事前に、「どの機能が、現場で、本当に必要なのか」をリストアップし、無駄な機能を押し付けられないようにする。また、現場にっての、システムの使い勝手は重要なポイント。段階的な導入計画（PoC）を立てる一度に大規模な投資を行うのではなく、一部システムをテスト導入し、実際の効果を検証して、最も効果の高い部分から段階的にスマート化を進める。また、このテスト導入の結果を、導入費用、運用費用、メンテナンス費用を踏まえて検証し、事前に想定されたコスト削減等が実際に可能なのかを数値で確認する。これらにより、無駄なコストを抑えつつ、最適なソリューションを選択できる。 (2) セキュリティリスクの増大スマートビル化により、インターネット接続を通じた遠隔制御やデータ管理が可能になるが、これに伴いサイバーセキュリティのリスクが増大する。ハッキングやデータ漏洩のリスクが高まると、ビルの安全性やテナントの機微情報が脅かされる可能性がある。 解決策:最新のセキュリティ対策を導入ファイアウォールや暗号化技術を活用し、ネットワークの安全性を確保する。また、不正アクセスを防ぐために多要素認証（MFA）を導入し、管理者のアクセス権を厳格に管理することが重要。バックアップ手段を確保する。スマートシステムがダウンした際に、従来のアナログ機器による手動での管理が可能なバックアップ体制を整えて、BCP対応を準備する。定期的なセキュリティ監査を実施サイバーセキュリティの専門家による定期的な監査を行い、システムの脆弱性をチェックする。また、従業員や管理者向けにセキュリティ教育を実施し、ヒューマンエラーによるリスクを最小限に抑える。 (3) 周辺機器も含めたシステム維持管理と運用の負担スマート化した設備、関連して導入されたIoT機器等について、導入後の維持管理が重要となる。特に、スマートメーター等のIoT機器の故障が頻発すると、実際の運用に堪えないことになりかねない。また、技術の進化が早いため、適切なアップデートやメンテナンスが必要であり、これを怠るとシステムのパフォーマンスが低下する可能性がある。 解決策:シンプルなシステムを選ぶ必要最小限の機能、適用範囲を絞り込んだ状態で、システムを導入、運用し、運用負荷を軽減する。システムの運用環境をクラウド化するクラウドを活用したスマート管理システムを導入することで、最新のソフトウェア更新を自動で適用し、常に最適な状態を維持する。専門業者と連携した管理体制を構築内部での運用負担を減らすため、スマートビル管理に特化した外部業者と連携し、定期的な点検や運用支援を依頼する。 (4) テナントの理解・協力の必要性築古ビルをスマート化する際、テナントが変更に対して消極的である場合、導入がスムーズに進まない可能性がある。特に、システムの入れ替えに伴う一時的な業務への影響や、新たなシステムへの適応が求められることが課題となる。 解決策:テナントへの説明と合意形成を重視スマート化によるメリット（省エネ効果、快適性向上、セキュリティ強化など）を具体的に説明し、テナントの理解を得ることが重要。また、導入プロセスに関する情報を積極的に共有し、不安を解消する。テナント向けのインセンティブ設計例えば、請求書の電子化の場合、郵送を選択するテナントには将来的に実費を請求する等のインセンティブ設計を提示し、テナントが協力する環境を作る。 4. 実際の導入事例：築古の中型賃貸ビルのスマート化 築古のビルでもデジタル化は可能なのか？最近では、IoTやクラウドシステムを活用することで、既存の築古のビルでもスマートビルディング化が可能になってきている。しかし、すべての事例が成功しているわけではなく、導入後の運用やコスト回収の課題が浮き彫りになっている。 4-1. 成功事例 事例1：築40年の中型オフィスビルをスマート化した事例このビルでは、設備の老朽化に伴う維持管理の手間や、空調・照明設備の非効率なエネルギー消費が長年の課題となっていた。そこで、管理会社は以下のようなスマート技術を導入した。 スマートメーターとBEMS（Building Energy Management System）によるエネルギー管理IoT対応型の空調・照明自動制御システムAIを活用した遠隔監視による設備の異常検知と予知保全システム これらの技術導入によって、ビルのエネルギーコストを約20%削減することに成功した。また、設備の故障を予知できるようになり、緊急時の突発的な修理コストが大幅に低下した。テナントからの評判も良くなり、空室率も大きく改善した。 事例2：高齢のオーナーでも簡単に操作できるスマート管理システムの導入別のビルでは、ITに不慣れな高齢のオーナーが、従来型の紙ベースの管理を行っており、デジタル化に強い抵抗感があった。そこで導入されたのは、以下のようなシンプルな管理システムである。 タブレット1台で操作が可能な直感的でシンプルなインターフェース音声アシスタント対応で、口頭の指示だけで空調、照明、防犯設備の遠隔操作が可能 この仕組みによって、高齢のオーナーでもスムーズにスマート化に移行でき、日常的なビル管理の負担が大幅に軽減した。シンプルで導入ハードルが低い仕組みのため、継続的な運用にも支障がなく、オーナー自身の満足度も向上した。 4-2. 失敗事例とその教訓 事例１：スマートメーターが頻繁に故障し、管理が煩雑になったケースあるビルでは、導入コストを節約するために比較的安価なスマートメーターを採用した。しかし、導入後に頻繁に故障が発生し、データが頻繁に欠損する状況が続いたため、結局は従来のアナログメーターとの併用を余儀なくされた。この事例からの教訓は、信頼性や耐久性が高い製品を慎重に選定し、重要な設備にはアナログ方式などのバックアップを用意することが望ましいということである。 事例２： ITに不慣れなオーナーが操作に困惑し、結局アナログ管理に戻ってしまった事例別のビルでは、高齢オーナーが複雑な管理システムの操作に苦戦した。オーナー自身がシステム操作を完全に理解できず、結局は元の紙ベースの管理方式に戻してしまった。ここからの教訓としては、導入する管理システムのUI・UXを極力シンプルで直感的なものにする必要があること、さらにオーナー向けの十分な研修やサポート体制を提供することが不可欠だということである。 事例３：初期投資が大きすぎてコスト回収が困難になった事例あるビルは、全面的なスマート化を目指して初期からフルスペックのシステムを導入した。しかし、高額な投資に対してテナントの賃料アップがほとんど見込めず、結果的に投資回収が困難になった。このケースの教訓としては、スマート化は段階的に導入を進めることが重要であり、PoC（概念実証）を行いながら効果を確認しつつ、本当に必要な機能だけを選択的に導入することでリスクを抑えるべきだということだ。 5. まとめ：スマートビルディング化の未来と成功への道筋 築古ビルのスマート化は、単に最新技術を導入すれば成功するというものではなく、「無理なくシンプルに」を基本方針として進めることが成功への近道となる。特に築古ビルの場合、既存の設備や管理体制との整合性を考慮せずに、すべてを最新のスマート技術に一気に切り替えることは、コスト面でも運用面でもリスクが高い。現実的には、既存業務の流れを十分に理解し、現場のニーズに合った機能だけを選定して、段階的かつ慎重に導入していくことが極めて重要になる。 また、築古ビルのオーナーの中には、高齢でIT技術に不慣れな方も少なくないため、ビル管理会社がオーナーとシステム開発企業の橋渡し役として、より一層丁寧にコミュニケーションを行い、細やかな支援を提供する必要がある。具体的には、導入初期の段階からオーナーの理解度や要望をしっかりと確認し、UI（ユーザーインターフェース）や操作性に優れたシンプルな管理システムを選定することが求められる。また、導入後も定期的な研修や丁寧なフォローアップ、運用サポートを継続的に提供し、オーナーの安心感と満足度を高めることが大切だ。 今後、AIやIoT、5G、エッジコンピューティングなどの技術革新は急速に進展していくものと予想される。この技術進化によって、これまで以上にシンプルで直感的に操作できるシステムが低コストで提供されるようになり、中小規模の築古ビルにおいても手軽にスマート化が実現できる環境が整備されることが期待されている。さらに、エネルギー管理の自動化や設備の予知保全の精度向上など、技術的な進化に伴い、ビルの運用効率化、管理業務の負担軽減、エネルギーコスト削減といった効果も一層高まるだろう。築古ビルが今後も競争力を維持し、長期的な資産価値を向上させるためには、こうした最新技術を積極的かつ戦略的に活用していく必要がある。しかし、システム会社から一方的に提示される高度なソリューションを鵜呑みにするのではなく、自らのニーズを明確にし、本当に必要な機能を見極めながら慎重にシステム導入を進めていくことが肝心である。 結論として、築古ビルのスマート化を成功させるためには、無理なく段階的に進めること、高齢オーナーに寄り添った丁寧なサポートを提供すること、そして技術の進化を見極めながら適切なパートナーシップを構築していくことが欠かせない。管理会社がこうした役割を確実に果たすことで、築古ビルでも持続可能なスマート化が実現され、ビルオーナーやテナントにとっても魅力的で快適なオフィス環境が整えられるだろう。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2025年9月16日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの飯野です。この記事は「蛍光灯からLEDへの大転換：いま、賃貸オフィスビルが直面する「照明の未来」とは」のタイトルで、2025年9月10日に執筆しています。少しでも、皆様のお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願い致します。 目次はじめに第1章：蛍光灯の製造禁止に至る背景――水銀問題と国際規制1-1．水銀汚染がもたらした悲劇と国際的な動き1-2．蛍光灯には微量の水銀が封入されている1-3．2026年末から電球形蛍光灯、2027年末から直管型の製造・輸出入が禁止第2章：LED照明がここまで普及した理由――青色LEDの発明と技術革新2-1．赤と緑はあったが、青がないと白色にはならない2-2．GaN結晶成長という困難を突破し、青色LEDが花開く2-3．白色LEDの実用化（1990年代後半～2000年代）2-4．大量生産と価格の低下第3章：LED照明のメリット――蛍光灯を凌駕する省エネ・長寿命・環境性能3-1．省エネ効果が大きく、電気代を削減できる3-2．長寿命で交換作業が大幅に減る3-3．水銀フリーと紫外線レス第4章：賃貸オフィスビルならではの悩み――オーナーとテナントのギャップ4-1．電気代削減の恩恵はテナント、工事費はオーナー持ち？4-2．補助金は万能ではない4-3．それでもやるべき理由――空室率低減や資産価値維持第5章：具体的な事例――12０坪のオフィスで年間電気代が30万円削減第6章：LED導入の流れ――一体型交換、さらにはIoT連携6-1．既存器具に直管型LEDランプを差し替えるケース6-2．器具一体型LEDへのまるごと交換6-3．スマート制御やIoT連携を見据えるか第7章：実務面での課題――古い配線や費用負担、契約条件の調整7-1．築年数が古いビルなら配線改修が必要かも7-2．テナント負担かオーナー負担か、その線引き7-3．投資回収とキャッシュフローの試算第8章：今後の展望――蛍光灯の終焉からスマートビルへ8-1．照明＝情報インフラ？　センサー連携とビッグデータ活用8-2．色温度制御で人間の活動をサポート？8-3．蛍光灯から“次世代の光”へ第9章：まとめ――いつやるか、いまやるか、それともギリギリまで待つかおわりに はじめに 　ここ数年、家電量販店に行くと感じるのは、蛍光灯の照明器具がめっきり減り、LED照明が圧倒的な存在感を放っているという事実ではないでしょうか。かつては多種多様に並んでいた蛍光灯器具が、ほとんど見当たらなくて、売り場の主役はLED照明器具へと移行しています。一般家庭の照明がLED化して久しいとはいえ、オフィスビルや商業施設などの大規模空間では、まだまだ蛍光灯を使っているというケースも珍しくありません。ところが、ここにきて「直管蛍光灯の製造が2027年末までに禁止される」というニュースが取り沙汰されており、賃貸ビルのオーナーや管理担当者の方々にとっては、「じゃあ将来的にはどうすればいいのか？」と不安や疑問を感じる場面が増えているかもしれません。実際、賃貸オフィスビルでは、照明を入れ替えるとなると費用や工期、テナントとの関係調整など、さまざまな問題に直面することが考えられます。そこで本コラムでは、蛍光灯の製造禁止に至る背景から、LED照明のメリット、そして実際に賃貸ビルで導入する際のポイントまでを、できるだけ詳細かつわかりやすく解説してみたいと思います。　「蛍光灯がもう手に入らなくなる」とか、「水銀がどうたら」といった話を耳にしても、「自分のビルに本当に関係あるの？」と思われる方もいるかもしれません。しかし、ビルの管理運営において照明は大きなコスト要因であると同時に、入居テナントの満足度や空室率にも大きく関わる設備のひとつです。環境問題の観点や、ESG投資・SDGsへの取り組みをPRしたいテナント企業の増加を踏まえても、照明の省エネ化や快適性の向上がビル経営にとってプラスに働くことが多いのは事実です。蛍光灯のままで何とかやり過ごそうとしていても、いずれランプそのものが調達できなくなり、交換しようにも在庫がない、あるいは価格高騰が起きるといったリスクにさらされる可能性もゼロではありません。つまり、どこかで必ずLED化を検討することになるのであれば、早めに情報を整理して計画を立てておくことが望ましいはずです。　そこで、本コラムでは、まずは「なぜ蛍光灯が製造禁止になるのか」という大前提からスタートし、合わせてLED照明がここまで急速に普及してきた技術背景を振り返ってみます。蛍光灯と比べた場合のLEDの優位性やデメリットも含め、総合的に判断材料を提供できればと思います。そのうえで、賃貸オフィスビルにおいてLED照明を導入する際の実務的なポイントや、導入コストと投資回収期間の概算、そして将来のスマートビル化やIoTとの連携など、今後の潮流についても触れていきます。既にLED化を進めているビルもあれば、まったく着手していないビルもあるでしょうが、本コラムを読むことで、これからの照明戦略を考えるうえでの一助となれば幸いです。 第1章：蛍光灯の製造禁止に至る背景――水銀問題と国際規制 　まず、もっとも気になるのは「なぜ蛍光灯が製造禁止になるのか？」という点ではないでしょうか。ニュースやテレビCMなどで、「蛍光灯は2027年末までに製造中止されます」というフレーズを聞いても、その理由がよくわからないと、なかなかピンと来ないものです。実は、その背後には国際的な水銀規制があり、蛍光灯が含まれる形で段階的な禁止措置が取られているのです。 1-1．水銀汚染がもたらした悲劇と国際的な動き 　日本国内で水銀汚染が社会問題として大きく認知されたのは、1950年代に発生した公害事件でした。当時、水銀を含む排水が海洋に放出され、それを経口摂取した住民や漁業関係者に深刻な健康被害がもたらされたことで、重金属汚染の恐ろしさが広く知られるきっかけとなったのです。以降、日本では水銀やカドミウムなどの有害物質に対する規制や対策が進められ、海外でも水銀削減への機運が高まっていきました。やがて21世紀に入るころには、国際連合の場で水銀に関する条約が議論されるようになり、最終的に「水銀に関する水俣条約」という国際条約が2013年に採択されました。これは、水銀の生産や貿易、製品への使用を段階的に削減・禁止していくもので、各国が協力して水銀汚染を抑えていこうという試みです。 1-2．蛍光灯には微量の水銀が封入されている 　一方、蛍光灯というのは、管の中に封入された水銀蒸気に放電することで紫外線を発生させ、それを蛍光体で可視光に変換する仕組みで光っています。水銀の量はごく微量で、普通に使用している限り危険はありませんが、廃棄や破損時には注意が必要です。さらに、環境面の大きな視点から見ると、水銀を含む照明機器を世界中で何億本と使い続けることが本当に望ましいかという疑問もあります。こうした事情から、水銀を使わない技術への切り替えが進められ、蛍光灯も製造禁止の対象となったのです。 1-3．2026年末から電球形蛍光灯、2027年末から直管型の製造・輸出入が禁止 　具体的には、電球形（コンパクト）蛍光灯が2026年末まで、直管型（棒状タイプ）の蛍光灯が2027年末までに製造・輸出入を禁止するスケジュールとなっています。これらの期日以降は、新たに蛍光灯が市場に出回ることが難しくなるため、在庫が尽きると同時に従来型の蛍光灯を入手しにくくなるのは確実といえます。法律で「使用そのものを禁止」しているわけではありませんが、交換用ランプや部品がなくなれば、やはり使い続けることは事実上不可能です。つまり、多くの賃貸オフィスビルや商業施設で使われている蛍光灯器具が、近い将来、選択肢として外れてしまうというわけです。 第2章：LED照明がここまで普及した理由――青色LEDの発明と技術革新 　蛍光灯が製造禁止になるとして、その代わりに主役の座を奪い取ったのがLED（発光ダイオード）です。実はLEDの研究自体は1960年代から始まっており、当初は赤色LEDや緑色LEDなどが、時計の表示灯や電子機器のインジケータとして細々と使われていました。しかし、そこから数十年の間は照明として使えるほどの明るさはなく、あくまで信号ランプ程度に限られた利用だったのです。では、どうしてこんな短期間で「LED照明」が急速に普及したのでしょうか。その裏には、青色LEDの“ブレイクスルー”と、大量生産技術の急激な発展というドラマがあったのです。 2-1．赤と緑はあったが、青がないと白色にはならない 　LEDを照明に使うには、最終的に「白色光」を作り出さなければなりません。赤と緑のLEDは比較的早い段階で実用化されていたものの、青色だけがなかなか高輝度化されず、「このままじゃフルカラー表示も白色光も実現できない」という状況が長く続きました。白色光を出す方法はいくつかありますが、もっとも実用的なのは「青色LEDに蛍光体を組み合わせて擬似白色を作る」やり方です。従来のLED業界にとって、「青色LEDは未来の話」と思われていた時代があったわけです。 2-2．GaN結晶成長という困難を突破し、青色LEDが花開く 　しかし、1990年代、日本の民間企業である日亜化学工業の研究者・中村修二氏らがGaN（窒化ガリウム）結晶のエピタキシャル成長に成功し、高輝度青色LEDを作り出しました。赤崎勇氏、天野浩氏なども学術的に大きく貢献し、最終的にはノーベル物理学賞を受賞したことは、多くの方がニュースなどでご存じだと思います。青色LEDの誕生によりRGB（赤・緑・青）がそろったことで、白色LEDが実用可能になり、照明としての応用が一気に広がったのです。 2-3．白色LEDの実用化（1990年代後半～2000年代） 　ここで改めて、「白色光」を得るための具体的な実用手法を整理しておきましょう。青色LEDの登場によって“白色LED”が完成したのは、主に次の二つの方式です。 1. RGB方式赤（R）・緑（G）・青（B）の3色LEDを混色して白色を作る方法。色ごとの発光特性や経時劣化のバラつきなど、実用上の調整が難しい面もあります。2. 青色LED＋蛍光体方式青色LEDの光の一部を蛍光体で変換し、残りの青色光と合わせて白色光を得る方法。1996年頃、日亜化学工業が「青色LED＋YAG（イットリウム・アルミニウム・ガーネット）系蛍光体」を組み合わせた白色LEDを商品化。このアプローチが最も普及する方式となり、LED照明の急速な実用化が進みました。 この「青色LED＋蛍光体」の方式は、部品点数の少なさや実装の容易さもあり、大量生産に適していたことが大きな利点です。結果として、蛍光体や放熱設計など関連する要素技術の進歩が一体となって進み、コストと性能の両面で飛躍的な向上を遂げることになりました。 2-4．大量生産と価格の低下 　青色LEDができて、白色LEDの方式が定まっただけでは、まだ肝心の青色LED素子のコストが高く、一般照明として普及するには至りませんでした。しかし、その後、MOCVD装置（有機金属気相成長装置）の高性能化や、蛍光体、パッケージング技術、放熱設計などが飛躍的に進歩し、LEDチップ1個あたりの製造コストが劇的に下がります。　そして2015年には、一般照明向けLEDランプ・LED照明器具の製品ラインアップが大幅に増加しました。大手メーカー（パナソニック、東芝、三菱電機、日立、NECなど）は蛍光灯器具の新商品を減らし、LED照明へシフトを加速させます。さらに、世界各国のメーカーがこぞって参入したことで競争が激化し、結果的にLEDランプやLED照明器具の価格が大幅に下がっていきました。　こうした技術革新と価格競争が、蛍光灯や白熱電球などを置き換える原動力となり、いまやLED照明はあらゆる場所で見られるようになりました。 第3章：LED照明のメリット――蛍光灯を凌駕する省エネ・長寿命・環境性能 　では、なぜLED照明はこれほどまでに支持され、普及していったのでしょうか。その最大の理由は、やはり“省エネ効果”と“長寿命”という、実務的にもはっきりとした利点があるからだと言えます。賃貸オフィスビルや商業施設でLEDを導入する場合にも、こうした特徴が非常に魅力的に映るはずです。 3-1．省エネ効果が大きく、電気代を削減できる 　一般に、白熱電球の効率は10～15lm/W、蛍光灯は80～100lm/W程度とされますが、LED照明は150～200lm/Wを超える製品も登場しており、同じ明るさを得るのに使う電力が圧倒的に少ないのです。オフィスビルなどでは照明が1日の大半を点灯しているため、電気代が大幅にカットできるのは大きなメリットとなります。電力単価が上昇している昨今、少しでも照明の消費電力を抑えたいというのは、多くのテナントやオーナーの共通する考えかもしれません。 3-2．長寿命で交換作業が大幅に減る 　蛍光灯の寿命は1万～2万時間と言われるのに対し、LED照明は4万～6万時間が一般的です。もちろん、製品や使用条件によって異なりますが、単純計算で2～3倍ほど寿命が長いことになります。例えば、オフィスで1日10時間点灯するとして、蛍光灯なら3年ほどで交換が必要になるケースが多いのに対し、LEDなら7～8年、あるいはそれ以上使えることもあるわけです。天井が高いエントランスの照明を交換するとなると、足場を組んだりして大変な作業なので、交換頻度が減るのは管理上非常に助かります。 3-3．水銀フリーと紫外線レス 　蛍光灯には微量なりとも水銀が封入されているのに対し、LEDは水銀を使わず、環境負荷が低いのも特長です。また、蛍光灯のように紫外線を発生させてから可視光に変換しているわけではないため、紫外線漏れがほとんどありません。虫が寄りにくい、展示物や資料の退色を防ぎやすいという細かな利点も存在するのです。ビルオーナーの立場からすれば、クリーンかつ長寿命というのはPRポイントにもなり得ますし、テナントへの訴求材料にもなるかもしれません。 第4章：賃貸オフィスビルならではの悩み――オーナーとテナントのギャップ 　ここまでを見ると、「蛍光灯が使えなくなるなら、早めにLEDにしちゃったほうがいいんじゃないか」と思うかもしれません。しかし、賃貸オフィスビルや商業ビルの場合、照明の切り替えにはいくつか独特の悩みや課題があります。とりわけ、「投資はオーナーが負担するのに、電気代が下がるメリットはテナントが享受する」というギャップは大きな問題としてしばしば取り沙汰されるのです。 4-1．電気代削減の恩恵はテナント、工事費はオーナー持ち？ 　賃貸オフィスでは、当社のようなビル管理会社が取りまとめて水光熱費としてテナントに請求しており、「光熱費はテナント負担」というのが一般的です。つまり、LED化して省エネになった分だけテナントの負担が軽くなるわけですが、照明器具や工事費をまるまる負担するのはオーナーというケースが多いのです。そうなると、オーナーからすれば「投資コストをかけても、直接的には得をしないじゃないか」と感じることもあるでしょう。 4-2．補助金は万能ではない 　LED導入の費用を抑えるために、国や自治体の補助金を活用できる場合があることは事実です。とはいえ、補助金には公募期間や応募要件があり、いつでも自由に使えるわけではありません。最近、ビル賃料は上昇傾向にあり、テナントとの賃料契約を更新するタイミングで調整するなど、ある程度の工夫が求められます。 4-3．それでもやるべき理由――空室率低減や資産価値維持 　それでもLED化を進めるオーナーが増えているのは、やはり“間接的メリット”が大きいからだと言えます。例えば、LED化されているビルは「電気代が安く、設備が新しい」という印象を与え、テナント誘致に有利になります。空室が減れば賃料収入が安定し、結果的にビルの収益性が高まる可能性があるわけです。また、古い照明設備のままだと、ビル全体が老朽化しているように見え、資産価値が下がるリスクも考えられます。LED化しておくことで将来の買い手や借り手に好印象を与えやすく、いざ売却や相続を考えるときもプラス要素になるでしょう。さらに、蛍光灯が本格的に製造中止になった段階で一斉に交換すると、工事費が高騰したり納期が著しく長引いたりする恐れがあるため、「早めにやっておいたほうがいい」という考え方も現実的です。 第5章：具体的な事例――12０坪のオフィスで年間電気代が30万円削減 　実際にLED化すると、どれほどの費用対効果があるのでしょうか。賃貸オフィスの事例としてよく取り沙汰されるのが、120坪のフロアにおける蛍光灯照明のLED置き換えケースです。以前から使われていた1,200mmの直管蛍光灯を2本並べて使用する照明器具（67台）を、そのままLEDライトバーを適用した照明器具に交換し、あわせて非常灯も7台追加したところ、だいたい150万円程度で工事が収まったという例があります。蛍光灯照明の電気代はもともと年間60万円ほどかかっていたのが、LED化によって30万円ほどになる見込みで、年間30万円の差額が生じるわけです。これは省エネ効果としては非常にわかりやすい数字だと言えます。　もっとも、この差額は電気代を支払うテナントが享受する形になりがちで、オーナーとしては複雑な気持ちになるかもしれません。ただ、先ほど述べたように、テナントの満足度向上や空室率の低減、ビル全体の印象アップ、将来の交換時期を前倒しして混乱を避けるなど、間接的なメリットは十分見込めるでしょう。 第6章：LED導入の流れ――一体型交換、さらにはIoT連携 　では実際にLED化するとなれば、どのような工事や手順が必要になるのでしょうか。家庭で行われるように、既存の蛍光灯器具を簡易改修してLEDランプを流用する方法もありますが、オフィスビルの場合は基本的に「器具ごとLED専用に交換する方法」がベストと考えられます。また、将来的なスマート制御やIoT連携を視野に入れるケースも、参考として紹介しておきます。 6-1．既存器具に直管型LEDランプを差し替えるケース 　家庭や小規模な施設では「蛍光灯器具に直管型LEDランプを差し替える」という対応がまだよく見られます。具体的には、蛍光灯のグロー球を外すなどの簡単な改修で、そのまま直管型LEDを差し込む方法です。外観や配線をほとんど変えずに済むという点では、導入コストが比較的低く抑えられ、工事も簡便です。　しかし、次のような注意点があります。 1. 安定器の存在蛍光灯用の安定器をそのままにしておくと、無駄な電力が消費されたり、LEDランプに適切でない電流が流れたりして、寿命や性能に悪影響を与える可能性があります。最近では「安定器バイパス工事」を前提にした直管型LEDが登場しており、安定器を外して配線を直結することでLEDランプに合った電源を供給する方法が一般的です。とはいえ、バイパス工事を行うには電気工事士の資格が必要になり、大がかりではないまでも一定の工事費が発生します。2. 器具自体の劣化・寿命もともとの器具が古くなっている場合、反射板や内部の電気配線などが経年劣化している可能性があります。安定器だけでなく、ソケット部分なども消耗していれば、結局は器具全体の交換が必要になるケースが多く、「直管型LEDランプへの置き換え → 器具交換」の二度手間が生じるリスクがあります。3. デザイン・配光の不一致既存の蛍光灯器具は、蛍光灯の特性に合わせて配光設計や熱設計が行われています。そのため、LEDランプを差し替えるだけでは、本来の性能を発揮しにくいことがあります。 　以上の理由から、特に大規模施設や長期運用を前提とする場合には、既存器具への差し替えはあまり推奨されません。「一時しのぎ」としては手軽でも、長期的にはコスト高・手間増になってしまう可能性が高いからです。 6-2．器具一体型LEDへのまるごと交換 　こうした点を考慮すると、「器具そのものをLED専用品に交換する」ほうが、トータルで見てメリットが大きい場合が多くなります。器具一体型LEDの特徴やメリットは以下のとおりです。 1. 安定器が不要・余計な部品がないLED専用設計のため、安定器は必要ありません。結果的に部品点数が少なく、故障リスクも下がります。電源やドライバー回路が最適化されているため、電気的ロスも少なく済む場合が多いです。2. 配光設計・反射板・放熱構造が最適化LEDの特徴に合わせて配光設計が行われるため、必要なところに光を集中的に照らしやすく、効率が高いです。放熱構造がしっかり作り込まれているので、LEDの寿命をフルに引き出せる可能性が高まります。反射板やカバーもLED光源に合わせた素材や形状になっており、眩しさの軽減や光の均一性などの面で性能を発揮します。3. 長期的なコストメリット器具ごと交換する際の初期費用は高く見えますが、LED特有の高効率と長寿命によって電気代やメンテナンス費を大きく節約できるケースが多く、数年～十数年単位で見るとコストメリットが高くなりやすいです。また、器具の数を最適化できる設計を行えば、ランプ本数を減らせることがあり、導入費用が一部圧縮できる場合もあります。4. 美観・空間演出真新しいLED器具に交換することで天井まわりがスッキリし、建物全体の印象をリフレッシュできます。ビルへの来訪者や利用者に与えるイメージが向上し、ブランド価値や快適性にもプラスになることがあります。5. 安定器の寿命を迎えている場合の合理的選択既存の安定器が寿命に近い、あるいはすでに劣化しているならば、一部だけを改修しても長く使えません。それならば思い切ってLED一体型に交換してしまうほうが、トータルコストを抑えやすく、照明性能・メンテナンス面の安心感も得られます。 6-3．スマート制御やIoT連携を見据えるか 　近年、「スマートビル」や「オフィスIoT」という言葉が聞かれるようになりました。照明も半導体ベースであるLEDなら、制御信号との相性が良く、センサーやネットワークを通じて自動的に点灯・消灯や調光を行うことが容易です。 人感センサー・昼光センサーによる自動制御遠隔制御やスケジュール管理、色温度の変化（タスクごとに最適な色温度設定）空室・在席状況に応じた効率的な点灯パターン こうした高度なシステムを導入することで、さらなる省エネ効果や利用者の快適性向上を実現できる可能性があります。ただし、導入コストや運用負荷が増すことから、必ずしもすべての現場で現実的とは言えない面もあります。そのため、今後の拡張計画が具体的にある場合に限って検討する、というスタンスでも良いでしょう。 第7章：実務面での課題――古い配線や費用負担、契約条件の調整 　LED化は高効率・省エネ・長寿命といったメリットが大きい反面、実際に工事を進める段階では、ビルの老朽化状況や費用負担のルール、既存の契約条件など、さまざまな課題に直面する可能性があります。この章では、具体的な注意点や検討事項を整理します。 7-1．築年数が古いビルなら配線改修が必要かも 　一般的に、建物自体よりも電気設備や配線の寿命のほうが短く、長期間使用されたビルでは、照明器具の安定器や配線が相当程度劣化している可能性があります。LED化の際に配線の状態をまとめて点検・更新しておくと、後々のトラブルリスクを大幅に減らせるでしょう。 老朽化した配線のリスク絶縁不良や接触不良が起こりやすく、火災や漏電など重大な事故につながる恐れがあります。せっかくLEDランプを新調しても、配線が原因で不具合が生じれば、LEDの省エネ・長寿命といった恩恵を十分に受けられません。更新費用の問題配線工事にはある程度の費用がかかるため、「ランプ交換だけにとどめたい」という要望が出ることもあります。しかし、将来的に配線改修が不可避になる時期が来ることを考慮すると、LED化と同時に実施するほうが総合的に効率的なケースが多いです。どうしても一度に大規模工事が難しい場合、小規模から段階的に進める方法もありますが、その際も将来的な設備更新の全体計画を踏まえて、できるだけ無駄が生じないように判断することが重要です。 7-2．テナント負担かオーナー負担か、その線引き 　蛍光灯時代は「ランプ交換はテナント負担」としてきたビルも多いですが、LEDライトバー1本が数千円から1万円近くするとなると、テナントから「そんなに高いのは負担できない」とクレームが来る場合もあり得ます。実際、照明器具本体や工事費用はオーナーが出し、消耗品としてのLEDランプ交換代はテナント負担という形が多いものの、ビルのコンディションや契約内容によっては柔軟に取り決めることが望ましいでしょう。契約更新のタイミングで、LED化にともなうルールをしっかり盛り込んでおくと後から揉めるリスクが減ります。 7-3．投資回収とキャッシュフローの試算 　LED化の費用をオーナーが出しても、その直接的な電気代削減メリットはテナントが受け取る形になるため、「じゃあオーナーはどうやって投資を回収するの？」という疑問が出ます。補助金を狙うとか、賃料に上乗せなども考えられるにせよ、現行の賃貸契約の枠内では、さすがに難しいので、結果的に、「空室率を下げる」「ビルの評価を高める」「将来の設備更新リスクを前倒しで解消する」といった間接的メリットを得て、長期的にプラスと捉える考え方が主流になっています。 第8章：今後の展望――蛍光灯の終焉からスマートビルへ 　蛍光灯がいずれ入手不可になることは既定路線であり、LEDが現時点で最有力の代替光源となっています。しかし、照明に対するニーズは今後さらに変化する可能性があります。特に、IoT技術の進歩やAIの導入が進めば、「照明をただ点ける・消すだけ」ではなく、さまざまな付加価値を生み出す時代になるかもしれません。 8-1．照明＝情報インフラ？　センサー連携とビッグデータ活用 　LED照明には半導体チップが含まれるため、デジタル信号のやり取りと組み合わせやすい構造をしています。海外の事例では、照明器具にビーコンやセンサーを組み込み、人の位置情報や在室状況をリアルタイムに把握するシステムが実装され始めています。これを空調管理やセキュリティシステムと連携すれば、誰もいないエリアの冷暖房を抑制したり、非常時に避難ルートを自動で点灯させたりといったスマート制御が実現するのです。将来的にはビル全体のエネルギー消費をAIが監視し、最適化するような世界も十分考えられます。 8-2．色温度制御で人間の活動をサポート？ 　オフィスワーカーの生産性や健康管理の視点から、照明の色温度を時間帯に応じて変化させる「ヒューマンセントリック照明」という考え方が注目されています。朝は少し青白い光で覚醒を促し、集中力や作業効率を高め、夕方からは暖色系の光にシフトすることで、疲労感の軽減や睡眠の質向上をサポートします。実際に色温度調整を取り入れたオフィスでは、生産性が約10〜15％向上したとの報告もあり、導入効果は単なる快適性の向上にとどまりません。体内時計を整え、従業員の健康を積極的に管理するオフィス環境としてもアピールできるでしょう。従来の蛍光灯では困難だったこうした精密な制御も、LED照明とIoT技術の普及によって比較的低コストかつ簡単に導入可能となっています。すでに一部のホテルや先進的な企業が積極的に取り組んでおり、今後さらに広がりを見せていくと考えられます。 8-3．蛍光灯から“次世代の光”へ 　このように、単に「水銀が規制されるから蛍光灯はなくなる」というだけでなく、LED照明が持つ高い拡張性やデジタル制御のしやすさは、ビル管理やオフィス設計そのものを変える可能性があります。蛍光灯は確かに優れた発明でしたが、いまや時代が変わり、より省エネで長寿命、かつスマート化に対応できるLEDがメインストリームになっていくのは避けられない流れです。ビルオーナーや施設管理者にとっては、この転換期をどう活かすかが問われているとも言えるでしょう。 第9章：まとめ――いつやるか、いまやるか、それともギリギリまで待つか 　ここまで見てきたように、蛍光灯の製造禁止は国際的な水銀規制に端を発するもので、2027年末には直管型蛍光灯が新規生産できなくなります。いずれ部品や在庫が底をつき、メンテナンスが難しくなるのは確実である以上、賃貸オフィスビルにおける照明のLED化は「いずれ必ず訪れる運命」です。問題は、いつその決断を下すかということです。「電気代が下がるのはテナント、工事費を負担するのはオーナー……」というジレンマは確かにあり、短期的には投資に踏み切りづらいかもしれません。しかし、既存の蛍光灯や水銀ランプが廃番・品薄になるリスクや、環境規制の強化などを考えれば、いずれ大規模な照明交換が必要になる可能性は高いと言えます。加えて、LED化によって得られるのは単純な電気代削減だけではありません。照明の質が向上すれば、テナントにとって働きやすい空間になり、ビル全体のイメージアップや入居継続率の向上といった形で、オーナーにとってもプラスとなることが期待できます。さらに、LED照明は蛍光灯などに比べて交換回数が少なく、保守管理の手間を減らせる点も無視できません。こうした要素は直接的な「電気代の削減分による回収」には当たりませんが、空室の抑制や長期的な維持コストの軽減として、最終的には投資の元が取れる可能性があります。もし、まだ蛍光灯を使い続けているオフィスビルをお持ちなら、まずはフロア単位でどのような照明が使われているか、また実際の明るさやランプ寿命はどうなっているかを確認してみてください。照明の老朽化が進んでいる場合や、「建物としてそろそろ大規模修繕を検討しなくてはいけない」といった時期であれば、まとめてLED化を実施し、ビル全体をアップグレードする絶好の機会かもしれません。大きなコストを一度に負担するのが難しい場合は、退去があったタイミングなど、区切りのいい場面で順次導入していくことも可能です。その際、新規テナントに対しては「LED照明が使われており、安定的かつ環境に配慮したビルです」とアピールすれば、物件価値の訴求にもなります。特に近年は企業の環境意識が高まっており、「環境配慮型の設備を備えたオフィスを選びたい」というニーズは小さくありません。一方で、蛍光灯や水銀ランプが全面的に使えなくなるまで放置すると、在庫切れや急激な価格上昇といった問題が一気にのしかかってくる可能性があります。電気設備の更新は後回しにしがちですが、いざ不測の事態が起こった場合は、ビル運営そのものに影響が及ぶかもしれません。早めに対応しておくことで、コスト面や工事スケジュールなどを柔軟に調整でき、トラブルを最小限に抑えられるでしょう。結局のところ、LED化によるコスト削減メリットはテナントに直接還元されるケースが多いものの、オーナー側にはビルの価値向上や維持管理負担の軽減といった形で別のリターンが期待できます。設備投資の効果を「電気代削減分だけで直接回収する」と考えるのではなく、長期的なビル経営の視点で検討することが、結果的に損をしない最善策と言えるでしょう。環境規制や市場動向を見ても、いずれは必要になる照明更新を前向きに捉え、テナントにとっても魅力的なビルへアップグレードしていくことをおすすめします。 おわりに 　蛍光灯からLEDへ――この大きなシフトは、じつは単なる「光源の入れ替え」にとどまらず、建物の管理やビジネスの在り方までをも変える可能性を秘めています。とりわけ、賃貸オフィスビルのオーナーさんにとっては、「製造禁止？　何だか大変そうだな」ではなく、「ビルの資産価値を維持し、長期的に収益を安定させるための投資チャンス」と捉えることもできるのではないでしょうか。LED化によって電力コストが下がるのはテナントの直接的なメリットですが、ビルの評判が良くなって空室率が下がったり、テナントの入居期間が長くなったりする可能性があります。さらに、水銀フリーの照明は時代の要請とも言えますし、将来的にはIoT制御やAI分析と組み合わせることで、今までになかった省エネ・快適性が実現するかもしれません。　もちろん、補助金制度を活用しようにもタイミングや応募要件が合わないことがありますし、リーススキームを使っても最終的には費用を返済しなければならないなど、悩みどころは尽きないかもしれません。しかし、蛍光灯の廃止が目前に迫っている以上、「このままではいずれ交換ランプが手に入らなくなる」という問題には必ずぶつかります。それならば、足元の市場状況や工事費の相場をチェックしつつ、余裕を持ったスケジュールでLED化を計画し始めたほうが結果的に得策です。後回しにしてギリギリになってから大勢が一斉に工事を発注すれば、待ち時間が増え、コストが高騰する可能性だってあります。　「いつやるか、いまやるか、それともギリギリまで待つか」という判断は最終的にはオーナーの裁量ですが、少なくとも準備を早めに始めておくに越したことはありません。もし具体的にLED化を検討するのであれば、照明メーカーや施工業者との打ち合わせを通じて、配線改修の範囲や工期、工事費用、ランプ交換の負担をどうするかなどをじっくり調整する必要があります。また、テナントとのコミュニケーションも大切で、「明るさを確保してもらえるならうれしい」「フリッカーが減って作業環境が良くなる」「水銀フリーはCSRの観点でプラスになる」という声が出るかもしれません。こうした情報をこまめに集めながら、ビル全体の価値向上につなげるのが賢いビル管理の方法だと言えるでしょう。　もうすぐ2027年末が来れば、直管蛍光灯を新品で手に入れるのが難しくなる時代に突入します。蛍光灯が登場した当時は、白熱電球と比べて「省エネで長寿命な革新的技術」として大いに歓迎されましたが、いまやよりエネルギー効率の高いLEDが当たり前になろうとしています。技術の世代交代はあっという間であり、気づけば「蛍光灯は過去の遺産」という位置づけになりつつあるわけです。賃貸オフィスビルの世界でも、この世代交代をどのように受け止め、どのように活かしていくかはビルオーナーの腕の見せどころでしょう。　当コラムが、蛍光灯の製造禁止とLEDへの置き換えを考えるうえで、少しでもご参考になれば幸いです。水銀公害の歴史や青色LEDの発明という昔のエピソードをほんの少し振り返ってみても、最終的に私たちが得る教訓は、「より安全で省エネな技術が生まれてきたなら、早めに活用したほうが長い目でプラスになる」ということではないでしょうか。短期的にはオーナーが投資を負担する格好になることに対して納得しづらい部分があるかもしれませんが、ビルの環境性能が高まればESG投資の時代にも合致し、長期的に見てさまざまな恩恵を得やすくなります。ぜひ、電気代やメンテナンス負担、そして将来のリスクを総合的に考慮して、「蛍光灯からLEDへ」の転換を前向きに検討してみてください。　これから先、蛍光灯が完全に手に入らなくなるタイミングは意外と早く訪れるかもしれません。そうなる前に、ビルの競争力を高めるための投資と割り切り、計画的に照明更新を進めるかどうかで、数年後の経営状況は大きく変わってくるはずです。スマートビルやIoT連携など、LED照明がもつ豊富な可能性を上手に取り込みながら、次世代の“新しい光”を自分のビルにいち早く取り入れてみてはいかがでしょうか。そうした一歩が、テナント企業からの評価を高め、ビルの収益安定につながるかもしれませんし、何より水銀フリー社会へと進む世の中の流れに乗ることで、ビルオーナーとしての先見性と経営手腕をアピールできるのではないでしょうか。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2025年9月10日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの飯野です。この記事は「賃貸オフィスビルのビルメンテナンスとは？　委託のメリット・デメリットを徹底解説」のタイトルで、2025年9月5日に執筆しています。少しでも、皆様のお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願い致します。 目次1. はじめに2. ビルメンテナンスの全体像3. メンテナンス体制の選択肢①：オーナー自身が直接手配する4. 管理会社に委託する場合の特徴5. トータルで見る！どちらの方法がどんなオーナー・物件に向いているか6. トラブル事例とその対策をさらに深堀り7. より良いビルメンテナンス体制を築くために8. 終わりに 1. はじめに 1-1. 中型賃貸オフィスビルのメンテナンスが重要な理由 近年、オフィスビルの空室率増加やテナントの契約形態の多様化に伴い、「建物の管理水準」が大きな差別化要因として注目されるようになっています。特に中型の賃貸オフィスビル（フロア床面積50～100坪程度相当）では、大規模ビルのように大手管理会社がフルカバーしているケースばかりではありません。オーナー自らが複数の専門業者を手配したり、一部のみ外部委託するなど、柔軟な管理体制を組むこともしばしばです。こうした中型ビルは、ある程度の収益確保を目指す一方で、大規模ビルほど潤沢なメンテナンス予算を取れないというジレンマに直面します。そこで、「最小限のコストで最大限の効果を狙うビルメンテナンス」という観点が、オーナーや管理者にとって共通の課題となるのです。 1-2. 本コラムの目的 本コラムでは、中型賃貸オフィスビルに必要なビルメンテナンスの領域を整理するとともに、 オーナー自身が複数業者に直接発注する方法管理会社に委託する方法 の2パターンを軸に、それぞれのメリット・デメリットを詳しく比較します。 さらに、ビルのメンテナンス領域を「病院の専門医コーディネート」にたとえ、建物という「患者」を適切に診断し、必要な専門家へ振り分けるための総合的な視点の重要性を解説します。併せて、実際に生じやすいトラブル事例や解決策を具体的に紹介し、よりリアルなイメージを持っていただけるようにしました。本コラムを通じて、オーナーやビル管理の担当者の皆様が「自分の物件に最適なビルメンテナンス体制」を検討する際のヒントになれば幸いです。 2. ビルメンテナンスの全体像 2-1. ビルメンテナンスにおける主な業務分野 中型賃貸オフィスビルであっても、必要なメンテナンス領域は意外に幅広く、さまざまな専門会社が登場します。以下に、代表的な業務を挙げてみましょう。 警備・防犯 ・巡回警備、機械警備、防犯カメラ監視、受付警備など 清掃業務 ・日常清掃、定期清掃（ワックス掛け、カーペット洗浄など）、共用部・専有部の維持管理 ・高所清掃（窓ガラスや外壁など）を専門とする会社が別途存在 電気設備管理 ・分電盤や照明設備、非常用発電機・UPS（無停電電源装置）などの定期点検 ・漏電検査や設備更新計画の立案 空調設備管理 ・エアコン、換気扇の点検やクリーニング、冷媒ガス充填など ・ダクト清掃やフィルター交換などのメンテナンス 給排水設備管理 ・給排水管の定期清掃、詰まり・漏水の対応 ・ポンプ室や受水槽・高架水槽の清掃 消防設備点検・メンテナンス ・消火器・火災報知器・スプリンクラー・非常口誘導灯などの定期点検 ・法定点検報告の書類作成と提出 エレベーター保守 ・定期検査、非常時のトラブル対応（閉じ込め事故の救助など） ・老朽化したエレベーターのリニューアル工事計画 通信インフラ管理 ・インターネット回線や電話回線の引き込み・配線工事、障害対応 修繕・リフォーム工事 ・内装・外装のリニューアル、テナント退去後の原状回復工事 ・外壁塗装や屋上防水工事など、大がかりな改修 害虫・害獣駆除 ・ネズミやゴキブリの防除、シロアリ対策、ハト対策など 植栽・造園管理 ・緑地帯や植栽スペースの剪定・施肥、庭園の季節管理 廃棄物回収・処理 ・一般廃棄物や産業廃棄物の分別・回収、リサイクル対応 2-2. 病院に例える「専門医」と「総合診療医」 (1). 一つのビルに、多くの専門家が関わる理由ビルには電気設備、空調設備、給排水設備、消防設備など、多岐にわたる機能が詰め込まれています。大規模施設になれば、清掃や害虫駆除、防犯カメラのシステム管理、エレベーター保守、外壁や屋上の防水など、それぞれの専門会社が集まり、まさに「病院の各診療科」のように領域ごとにプロフェッショナルが存在している状態です。 専門会社（専門医）の強み ・それぞれの設備や分野に対して、専門技術と経験を持っている ・ピンポイントで問題箇所を見つけ出し、適切な修理や保守・点検を実施できる 連携がないと起きる問題 ・電気の問題が実は空調設備の不具合と関連していたのに、両者間で情報共有がない ・排水管の故障による水漏れが建物の電気系統にも悪影響を及ぼすのに、関連部門が後手に回る ・結果的に責任の所在が曖昧になったり、余計なコストがかかったりする このように、1つのビルを維持するためには多種多様な「専門医」たちが必要ですが、それだけに「連携不足」や「全体最適の視点の欠如」が起きやすいとも言えます。 (2). 総合診療医の視点が欠かせない建物を長期的に安全かつ快適に運営していくためには、全体を俯瞰できる存在が必要となります。これは病院で例えるならば「総合診療医」や「主治医」のような役割です。 専門医だけでは不十分な理由 ・専門医は局所の問題解決には優れていますが、他領域との兼ね合いを考えた総合的な判断が苦手な場合がある ・「建物全体の設備寿命を考慮して、どのタイミングでどの設備を更新するか」「どの検査を先に行うべきか」といった、広い視点を持った調整が必要 総合診療医（管理会社やオーナー側の目利き）の役割 ・ビル全体の構造と設備状況を把握し、必要に応じて最適な専門業者をアサインする ・テナントや利用者からのクレーム・要望に対しても、どの業者と協力すればスムーズに解決できるかを判断 ・法令遵守や予算管理など、経営的な視点を踏まえつつ、建物の維持管理計画を立案する たとえば、空調設備の故障原因が電気系統のトラブルや配管の老朽化に起因していることもあり得ます。こうした「複数の要素が絡む問題」を解決するには、各分野の専門知識を組み合わせてベストな対応を導き出せる“総合力”が不可欠です。 (3). 総合診療医がもたらすメリット総合診療医にあたる“管理会社”や“オーナーの総合的な目利き”が機能することで、以下のようなメリットが生まれます。 責任の所在が明確になる ・「どこに頼めばいいのか分からない」「結局、誰が原因を解決するのか不明」という事態を防げます。総合窓口を明確にすることで、トラブル時の対応がスピーディーになります。 コストと時間の最適化 ・専門業者が重複して同じ場所を調査したり、必要以上の工事を行ったりする無駄を省ける ・総合診療医が中心となってプランを統合すれば、長期的な修繕計画や予算配分のバランスも取りやすい 建物の価値向上 ・点検や工事の連携が良好だと、トラブルが大きくなる前に対策を打てる ・建物の寿命が延び、テナントの満足度も向上し、結果として不動産価値の維持・向上につながる (4). 具体的なイメージ：ビル管理の流れ病院をイメージすると分かりやすいですが、ビル管理でも“一次受診”⇒“専門診療科へ振り分け”⇒“再調整”という流れがしばしば行われます。 一次受付（総合診療医） テナントから「空調が全然効かない」「排水が詰まっている」などの連絡を受け、状況をヒアリング。 初期診断 施設の図面や設備マニュアルなどを参照しながら、「どの専門業者に相談・手配すべきか」を判断。 専門業者への連絡・調整 電気設備業者や管工事業者、清掃会社など、それぞれの“専門医”へアサイン。依頼内容やスケジュールを管理する。 経過観察と最終チェック 専門業者の作業が終わったら、総合診療医が最終的に結果を確認。再発防止策や追加工事の必要性を検討し、長期的なメンテナンス計画に反映する。 このように、専門医と総合診療医が連携してこそ、ビル全体の健康状態を保てるのです。 建物の設備メンテナンスでは、多様な専門業者（専門医）の力を最大限に生かすために、全体を俯瞰しながらコーディネートする“総合診療医”が欠かせません。管理会社やオーナーがその役割を果たすことで、責任の所在が明確になり、トラブル対処が早くなり、建物の資産価値も長期的に維持・向上させることができます。 専門医の強み 各設備や領域に特化した高度な知識・技術で、正確に問題を解決 総合診療医の役割 建物全体の“症状”を把握し、適切な専門業者のアサインや予防保全、長期的な運営計画を立てる 連携の要 病院の患者と同じで、ビルという“患者”を元気に保つには、総合診療医と専門医が有機的につながる体制が必要 こうした視点を踏まえることで、ビルメンテナンスの複雑さと面白さをより深く理解できるはずです。まさに、「建物」という患者を、専門医・総合診療医が連携して守るという構図が、ビル管理の核心ともいえます。 3. メンテナンス体制の選択肢①：オーナー自身が直接手配する 3-1.メリット (1) コストコントロールがしやすい 相見積の活用 複数の業者から見積を取り、サービス内容や価格を比較検討することで、最も費用対効果の高い業者を選ぶことができます。 価格だけでなく、業者の実績、使用する材料の品質、保証内容なども比較することで、より納得のいく選択が可能です。 支払い金額の可視化 各業者への支払い金額が明確になるため、どの分野にどれだけの費用がかかっているかを把握しやすく、無駄な支出を削減できます。 例えば、特定の分野のメンテナンス費用が高すぎる場合、業者を見直したり、メンテナンス頻度を調整したりといった対策が可能です。 (2) 業者選定の自由度が高い 得意分野に合わせた選択 建物に独特のこだわりや、特殊な設備がある場合でも、オーナーが直接“得意分野を持つ業者”を探し、契約できる自由度があります。 大手から地域密着型まで選べる 規模の大きい業者だけでなく、地域に根差した小回りの利く企業を選択することで、柔軟かつ細やかなサービスを期待できる場合もあります。 (3) 直接的なコミュニケーションが可能 迅速な交渉・指示 トラブルやクレームが起きたとき、オーナーが業者と直接やり取りするため、話が早いというメリットがあります。 柔軟な対応への期待 メンテナンスのスケジュール調整や、細かな要望を直接伝えることで、柔軟な対応を期待できます。 例えば、「テナントの入居スケジュールに合わせて工事日程を調整してほしい」「特定の時間帯に作業をお願いしたい」といった要望を伝えやすくなります。 3-2. デメリット (1) 管理・調整の手間が増大 スケジュール管理や契約内容の把握 複数の業者と個別に直接、契約を結ぶため、それぞれのスケジュール調整や進捗管理、契約内容の把握に時間と労力がかかります。 各業者の連絡先、作業内容、支払い条件などを個別に管理する必要があり、煩雑になりがちです。 細かなクレーム対応の負担 テナントや利用者からのクレームや問い合わせに、オーナー自身が対応する必要があり、精神的な負担が大きくなる場合があります。 例えば、「電気がつかない」「水漏れしている」といった連絡が、時間帯を問わずオーナー様に直接入る可能性があります。 (2) 専門知識が要求される 選定の基礎知識： 電気、空調、給排水など、建物設備の基礎知識がないと、見積内容の妥当性を判断することが困難です。 例えば、見積書に記載されている専門用語が理解できず、業者の説明を鵜呑みにしてしまう可能性があります。 見積内容の精査： 複数の見積もりを比較検討し、それぞれの内容を精査するには、専門的な知識と経験が必要です。 例えば、見積もり金額が安い業者を選んだ結果、必要な作業が省かれていたり、質の悪い材料が使われていたりする可能性があります。 長期コスト・リスクの発生見通し： 設備の寿命やメンテナンスサイクル、将来的な修繕計画などを考慮し、長期的なコストを見据えた業者選定が必要です。 例えば、目先の安さだけで業者を選ぶと、将来的に高額な修繕費用が発生する可能性があります。 (3) 複数の業者を責任の所在を明確化して管理は難しい 原因特定の難しさ： 複数の業者が関わる場合、トラブルの原因特定が困難になることがあります。 例えば、水漏りの場合、屋根の防水工事、外壁の塗装工事、配管工事など、複数の要因が考えられます。 契約範囲外かどうかの切り分け： トラブルが発生した場合、どの業者の責任範囲なのか、追加費用が発生するのかなど、契約内容の解釈が難しい場合があります。 例えば、「この作業は契約範囲外なので、追加費用がかかります」と言われても、それが妥当な判断なのかどうかを判断できない可能性があります。 3-3. トラブル事例：オーナー自身の直接手配の落とし穴 事例：相見積もりを活かしきれない電気設備更新老朽化した分電盤を更新しようと、オーナーが複数の電気設備会社に見積依頼をしたものの、提案内容がバラバラで比較が難航。最終的には「初期費用が最安」という理由だけで契約した結果、安価な部品が使われ、数年後に故障頻発・メンテナンス費用が増大してしまった。 4. 管理会社に委託する場合の特徴 4-1. メリット (1) 管理や調整の手間を大幅に削減 窓口の一本化 警備・清掃・設備管理など多岐にわたるビル管理関連の業者をまとめて管理会社が手配するため、オーナーとしては複数の業者と個別に契約・スケジュール調整を行う必要がありません。 各種対応の集約 テナントからの問い合わせや緊急時の通報も管理会社が受け付けるため、オーナーは日常業務に集中できます。 例えば、テナントからの「鍵をなくした」「エアコンが故障した」といった連絡や、夜間のトラブル対応なども、管理会社に任せることができます。 (2) 専門ノウハウを活かせる 豊富な事例と知識 管理会社は多数の物件を管理してきた経験から、コストダウンやリスク管理に関する豊富な知識とノウハウを持っています。 例えば、過去のトラブル事例から、同様のトラブルを未然に防ぐための対策を提案してもらったり、コスト削減につながるメンテナンス方法を提案してもらったりできます。 省エネや技術情報 リスク管理、設備更新や省エネルギー対策など、個人オーナーでは得にくい専門的な情報や技術に関するアドバイスを受けられます。 (3) トータルコストの最適化が期待できる スケールメリット 大手管理会社の場合、提携するネットワークや一括購買の力を活用して、工事や点検にかかる費用を抑えられる可能性があります。 包括契約の安心感 管理業務の範囲内であれば、軽微なトラブルへの対応や追加作業を一定の範囲でカバーしてもらえるため、突発的な支出を抑制しやすい利点もあります。 4-2. デメリット (1) 委託費が割高になる場合がある 手数料・マージンの上乗せ すべてを管理会社経由で発注するため、中間コストが加算されて費用が見えにくくなり、相対的に割高に感じる可能性があります。 相見積もりの取りにくさ 多くの業務が包括契約に組み込まれていると、競争原理が働かず、結果的に高い水準の料金を支払うことになりかねません。 (2) 複数業者の責任分担を開示するのは難しい場合も 管理会社の営業秘密 管理会社は自社が培ってきた経験や知識を活かし、複数の業者を組み合わせて業務をこなしています。そのため、個別の業務委託先や費用内訳をオーナーに詳細公開するのが難しいケースがあります。 下請け・孫請け構造の複雑化 大手管理会社などでは、実際の作業を下請け・孫請け企業に委託することが少なくありません。その分、業務体制が複雑化し、オーナーから見ると不透明感が増す可能性があります。 トラブル時の対応遅延 すべての連絡が管理会社を経由するため、問題発生から解決までワン・クッション入ることになり、対応が遅れるリスクも考慮が必要です。 (3) 管理会社のサービス品質に大きく左右される 管理会社選定ミスのリスク 管理会社の経験・実績やノウハウはさまざまで、すべてが同等の品質とは限りません。十分に信頼できる管理会社を選ばなければ、期待するレベルの対応やコスト管理のメリットを得られない可能性があります。 4-3. トラブル事例：管理会社への委託の盲点 事例：管理会社の割高な外注費大手管理会社と包括契約を締結したオーナーが、小規模な修繕工事の見積を確認すると、相場より明らかに高い金額が提示されていた。理由を探ると、管理会社の下請け業者がさらに孫請け業者に依頼するなど、複数の中間マージンが重なっていたためだった。 5. トータルで見る！どちらの方法がどんなオーナー・物件に向いているか 5-1. オーナー自身の直接手配に向いているケース 専門知識や管理ノウハウが豊富で、手間を惜しまない ・オーナーまたはスタッフにビル管理の経験があり、自ら業者と交渉・契約し、品質をチェックするだけのリソースがある。 コスト削減を最優先したい ・相見積もりの結果を厳しく検証し、妥当性を見極める能力がある。個別手配で“安さ”を追求したいオーナー。 特定の設備やサービスにこだわりがある ・建物の特徴を熟知し、最新技術や独自ノウハウを持つ業者を個別に探すことで、理想的なメンテナンスを実現したい。 5-2. 管理会社への委託に向いているケース 管理に割けるリソースが乏しく、本業への集中を重視 ・企業オーナーや兼業事業者など、ビル管理にかける時間や人手が十分にない。 中長期的に安定した稼働とリスクマネジメントを求める ・適格なトラブル対応、建物の寿命延伸など、専門ノウハウを最大限に活用し、多少コストがかかっても安定運営を重視する。 緊急時の対応やクレーム処理を一本化したい ・テナントからの問い合わせや緊急トラブル発生時の対応窓口を集約し、オーナーの負担を大幅に軽減したい。 6. トラブル事例とその対策をさらに深堀り ここでは、ビルメンテナンスにおいて実際に発生しやすいトラブルをさらに具体的に紹介し、それぞれの解決策・防止策を考えてみましょう。 6-1. 防災設備の点検漏れによる行政指導 事例消防設備点検報告が法定期限内に提出されておらず、消防署から是正勧告を受けた。オーナーに責任があるのか、管理会社にあるのか不明瞭なまま放置していたところ、テナント側からも「うちは安全面が心配だ」と不信感を抱かれる事態になった。 対策 どのような法定点検がいつまでに必要か、「建物管理スケジュール表」を作成し、可視化して共有する管理会社との契約書に「消防設備点検・報告に関する義務と責任範囲」を明確に記載行政指導が入った場合の連絡体制・報告フローをあらかじめ決めておく 6-2. ハード面の不具合がテナント満足度を下げる 事例老朽化した空調が故障しがちになり、ある夏の日中には冷房が止まってしまうトラブルが2回連続で発生。初回の故障時は応急修理を実施し、1日で復旧。しかし数週間後に再び同じ不具合が起き、「部品全交換が必要」と言われるが、さらに応急処置で乗り切ったが、3度目の故障でテナントが大きな不満を爆発させた。クレームが相次ぎ、「このビルは管理がずさんだ」「来客対応に支障が出る」との理由で、契約更新をしないテナントも現れた。また、修理費用がかさみ、新品のエアコン1台分を超える総額を支払う羽目に。 対策 ライフサイクルコストの視点で設備更新計画を作る短期的な修理対応の費用の累計を踏まえた10年スパンでの維持費と、最新の省エネ機器導入による設備更新費用、光熱費削減効果も試算して比較検討管理会社を介して専門業者の知見も参考にして最終判断。 6-3. 複数業者が入り乱れ、責任所在がわからなくなる 事例廊下の床に水がにじみ出るトラブルが発生。空調か配管か、または雨漏りか原因が特定できず、空調会社・給排水会社・防水会社がそれぞれ「うちの領域外かもしれない」と後手に回り、被害が拡大した。 事例（より詳細）ビル3階の廊下に水がにじみ出るという報告があり、テナントが「配管の水漏れでは？」とオーナーに連絡。オーナーがまず給排水会社を呼んで点検するも、明確な水漏れ箇所は見つからない。次に空調会社を呼ぶと、「空調系統には異常がなさそう」と言われる。雨天時に悪化するとの指摘があり、防水業者にも確認したが「ここだけでは原因とは言い切れない」。業者それぞれが「自社領域の問題ではないかもしれない」と後手に回り、最終的な原因特定が遅れた。床材が傷んで張り替えを余儀なくされ、廊下の通行制限を数日間実施。テナントには「工事の振動や騒音がストレスだ」と新たなクレームが発生。結局、外壁と配管付近のシール劣化が複合的に絡んだ雨水の侵入が原因だったが、判断に時間を要したため工事期間も延び、二次被害も大きくなった。 対策 「トラブル発生時の初動対応マニュアル」を用意し、総合診断を行う仕組みを作るどの分野か判断できない場合は、総合的に点検できる専門業者に調査を依頼し、その調査結果を踏まえた、解決に向けた方向性を決定。バルブや点検口の確認、雨天時の水漏れ状況、経年劣化しやすい部位の把握など、“ざっくり”把握しておくことで、専門業者への説明がスムーズになり、特定までの時間を短縮できる。 7. より良いビルメンテナンス体制を築くために ここまでお読みいただき、ありがとうございます。本コラムでは、築古の中型賃貸オフィスビルのオーナーの方々を対象に、「ビルメンテナンスを自前で行う場合」と「管理会社に委託する場合」とで、どのような観点から・どのような点に着目して確認・検討すればよいのかを徹底的に解説してきました。もちろん当社としては、ビルメンテナンスは信頼できる管理会社にお任せいただくほうが、ビルオーナーにとってメリットが大きいと考えております。しかし今一度、本コラムの内容を踏まえて、「より良いビルメンテナンス体制」を築くために押さえておきたいポイントを、以下にまとめました。 既存の契約・管理範囲を可視化する ・警備会社、清掃会社、設備関連の業者など、複数の業者と契約されている場合は、それぞれどの業者が何を担当しているのかを一覧化し、管理範囲やコストの重複・抜け漏れを把握しましょう。 トラブル発生時の対応フローを確認する ・まず、トラブルが起きた際に「どこへ連絡すればよいのか」を明確にしていますか。加えて、「どの業者が担当範囲なのか」「契約範囲外の対応が必要になった場合はどう手配すべきか」などを整理し、いざというときに迷わない準備が大切です。 長期修繕計画・設備更新計画の把握 ・空調機、給排水管、エレベーターなどの設備について、更新時期や更新費用の積立・資金計画はどうなっていますか。更新計画の内容を相談できる相手がいるかどうかも重要な視点です。 法定点検スケジュールの整理 ・消防設備点検、建築基準法に基づく定期報告、エレベーターの法定点検など、実施時期をきちんと把握していますか。点検遅延や未実施によるリスクや罰則についても認識しておきましょう。 テナントからのクレームと業務改善 ・トラブル対応や清掃、防犯、空調など、テナントからのクレームを踏まえて業務改善を進めることも欠かせません。対応するだけでなく、フォローアップを通じてテナントの安心感を得るには、相応の手間と気苦労が伴います。 ビルメンテナンスを円滑に行うためには、「どこに、どのような業務を頼んでいるのか」「いつまでに何をやるのか」といった情報を明確にすることが基本です。これを怠ると、トラブル対応や設備更新、法令順守など、さまざまな面で問題が生じかねません。 8. 終わりに ここまで、中型賃貸オフィスビルのビルメンテナンスに関する総合的な視点、「オーナー自身の直接手配」と「管理会社への委託」それぞれのメリット・デメリット、さらにはトラブル事例までを詳しく見てきました。本コラムの冒頭では、ビルメンテナンスを病院での病気の治療にたとえました。その比喩も踏まえて、ポイントを以下のように整理します。 専門医の集合体としてのビルメンテナンス 築古の中型賃貸オフィスビルが「病名不明の患者」だとすると、警備・清掃・設備管理・防災・通信などの各分野は、それぞれの“専門医”に相当します。どれも欠かせない存在です。 総合診療医の視点の重要性 いくら優秀な専門家が揃っていても、全体を見渡す「総合診療医」の役割がなければ、連携不足や責任範囲の不明確さといった問題が生じやすくなります。中型賃貸オフィスビルを管理会社に任せるか、オーナー自身で直接手配して、全体管理するかを検討する際は、この視点を外すことはできません。 オーナー自身が“スーパードクター”である必要はない もしオーナーの皆さまが、すべてを一人で完璧にこなせる“ブラック・ジャック”のような存在であれば別ですが、急に「総合診療」を完璧に行うのは至難の業でしょう。だからこそ、当社のような管理会社に委託する意義をぜひご理解いただきたいのです。もちろん当社も完璧とは申しませんが、日々「より完璧に近い総合診療医」となるべく努力を重ねています。 「オーナー自身の直接手配」か「管理会社への委託」かを選ぶ際には、コストだけでなく、長期的な時間軸やリスクマネジメントも含めた総合的な判断が欠かせません。 本コラムでは、オーナー様ご自身で管理される場合と、管理会社に任せる場合のメリット・デメリットを詳しく解説してまいりましたが、皆さまはすでに結論を出されましたでしょうか。 いずれの方式を選んでも、何らかの課題が生じる可能性は否めません。だからこそ、ビルメンテナンスの各領域でどんなリスクがあるかを可視化し、“総合的な視点”で体制を構築することが何よりも重要となります。 ビルは日々使われ、刻一刻と状態が変化していく“患者”です。定期的なメンテナンスと適切なアップデートが行き届いていれば、テナントの満足度が高まり、結果的に稼働率の向上や賃料設定の強化にもつながり得ます。逆に、目先のコストや手間だけを優先して必要なメンテナンス、投資を怠れば、思わぬトラブルが重なって大きな損失を被るリスクもあります。 どうぞ、今回のコラムを参考に、より良いビルメンテナンス体制を築いていただければ幸いです。ご不明な点やご相談がございましたら、どうぞ遠慮なくお声がけください。皆さまのビル運営が、よりスムーズで安心できるものとなることを心より願っております。 本コラムの活用例として：• オーナーの皆さまが物件を購入した直後に、既存の業者契約を見直す際の「チェック項目」として• 管理会社を切り替える検討をする際に、現状のメリット・デメリットを再評価するツールとして• 新たに建物管理に携わるスタッフの教育や、管理会社／業者との折衝マニュアル作成の参考資料として 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2025年9月5日執筆

皆さんこんにちは。株式会社スペースライブラリの羽部です。この記事は不動産管理の基礎知識から、管理会社に依頼する際の手順や注意点、コスト削減のポイントなどを詳しくまとめたもので、2025年9月1日に執筆しています。主に不動産オーナーに向けた内容となり、対象の不動産は「賃貸住宅」「オフィス」「商業施設」「物流施設」と幅広く、初めて不動産事業に携わる方でもわかるよう、通常説明を省略するような部分についても、出来る限り丁寧に説明します。特に昨今の物価上昇により、コストアップは不動産管理の分野でも見られますので、そのような状況でどのように対応すべきかについても言及します。すでに豊富な実務経験をお持ちで、冗長に感じられる場合はまことに恐縮ではございますが、皆さまのご参考として頂ければ幸いです。 目次1. 不動産管理費とは？2. 不動産管理の仕組みと管理会社の役割2-1. 管理会社に委託するメリット2-2. 管理会社の主な業務内容2-3. 設備メーカー等によるメンテナンスと独立系メンテナンス会社の違い2-4. 管理会社の料金体系3. 管理会社に委託する場合の手順と注意点3-1. 委託範囲の明確化3-2. 複数社への見積もり依頼3-3. 管理仕様を決める3-4. 契約締結と運用スタート4. 不動産管理費のコスト削減の秘訣4-1. 適切な管理仕様の見直し4-2. 設備の予防保守4-3. 複数業務の一括発注4-4. エネルギーコストの見直し4-5. 管理会社による受注調整の可能性4-6. まとめと管理費の相場5. 管理仕様を設定する方法5-1. 前提条件の整理5-2. 必要な管理項目の洗い出し5-3. 重要度と優先順位の評価5-4. 管理仕様の具体化とコスト試算5-5. 試験運用とフィードバック5-6. 本格運用と継続的な見直し5-7. まとめ：状況に合わせた管理仕様の「設定 → 運用 → 見直し」が肝6. 不動産管理会社の品質を把握する方法6-1. 定期報告書のチェック6-2. 現地確認・立ち会い6-3. 入居者・テナントからの評価6-4. 管理費の内訳の透明性6-5. まとめ7. ビルメンテナンス会社の例7-1. 施設タイプ別7-2. 業務タイプ別に強みを持つビルメンテナンス会社の例7-3. まとめ8. 不動産理論・法律における管理費8-1. 不動産鑑定理論における管理費の位置づけ8-2. 賃貸不動産における管理費・共益費の法的性質8-3. 不動産鑑定における管理費水準の判断8-4. 下請法に関する確認8-5. 理論的な管理費についてのまとめ9. まとめ：最適な不動産管理で資産価値を守る 1. 不動産管理費とは？ 不動産管理費とは、文字通り「不動産を管理するために必要となる費用・ビルメンテナンス費用」の総称です。具体的には、以下のような業務を遂行する上で発生する費用が含まれます。なお、２項で言及する不動産管理会社の広義の業務内容に含まれる運営管理（PM：プロパティマネジメント）や資産管理（AM：アセットマネジメント）はそれぞれ専門の委託先が存在しており、その費用に関する説明は、それぞれ個別記事にて説明させて頂きます。 ・建物・設備の保守点検費用エレベーターや空調設備、消防設備などの定期点検費用、修繕費用などが該当します。・清掃費用共用部・外部・駐車場など、定期的に清掃を行うための費用です。・警備費用警備員の配置や、防犯カメラ管理、セキュリティシステムの維持に関する費用です。・管理人や事務スタッフの人件費管理人（管理員）の常駐費用や、事務的な手続き（家賃の督促やクレーム対応など）にかかる人件費。事務業務まで外注していれば費用を明確に認識できますが、管理業務を委託する場合でも所有者側で事務業務を負担する場合もあるので、その点を把握するような工夫が必要です。・設備更新・修繕積立金経年劣化に応じた設備更新や、大規模改修工事の資金をプールするための積立金が含まれることもあります。・区分所有建物と完全所有権建物区分所有建物では管理組合を運営するための事務費用（事務員や理事の報酬・会計処理・印刷・郵送費など）や、集会場・理事会や総会の開催に関わる経費などが含まれることがあります。これらは管理組合の運営方法により費用水準も異なり、建物管理以外の費用を含むので本稿では対象外とします。以上のように、不動産管理費は単なる「管理会社への支払い」だけでなく、建物や敷地を適切に維持するために必要な各種コストの総体を指します。 【用語の定義】不動産管理費とは通常、不動産所有者が建物(不動産)を管理するために必要な費用です。これはテナントが負担する管理費や共益費で賄う部分もあれば、建物所有者が負担しても、テナントに転嫁しない部分もあります。同じ用途の建物であっても、テナントが負担する管理費(共益費として負担するものを含む)に法令による定めや一律のルールはないため、不動産による異なる金額水準というだけでなく、そもそもの管理業務内容が異なります。更に賃貸オフィスなどで管理費を含む賃料も見られるため、一般のユーザーや新規の不動産所有者にはわかりづらい印象を持たれるかもしれません。この点について、どのように区分するかは不動産所有者の経営方針となりますので、それらを踏まえた運営方針を検討頂くため、関係する情報を含め説明して参りますが、特に断りない場合は不動産所有者が管理業務を外部に委託する場合の管理費について記述します。 2. 不動産管理の仕組みと管理会社の役割 2-1. 管理会社に委託するメリット 不動産オーナーが自前ですべての管理業務を行うことは、知識や人材・時間の面で非常に大きな負担となります。管理会社に委託することで、以下のようなメリットがあります。 専門的なノウハウ・人材の活用設備の保守点検、清掃や警備など、専門知識や経験が必要な業務をまとめて委託できる。コスト管理の簡略化複数の業者を一社で取りまとめてくれるため、業者への発注や支払いの手間を削減できる。クレーム対応や入居者対応の負荷軽減賃貸住宅であれば入居者からの苦情・問い合わせ、商業施設やオフィスならテナントからの要望対応などを管理会社が担ってくれる。デメリットメリットの裏返しとなりますが、不動産に対する専門的な知見の蓄積や不動産管理を担当する社内人材の確保などが困難となります。また、管理会社次第ではありますが、細かいコスト管理が困難となる、管理会社を切替した場合に運営管理サービス水準が変わる可能性があり、入居者・テナントに対する対応などで混乱を招く懸念があるなど、すみやかに気付けば対応できる部分もありますが、発見できない場合はトラブルに発展するリスクもありますので、これらの部分について安定するまで配慮が必要です。 2-2. 管理会社の主な業務内容 建物管理（BM：ビルメンテナンス）日常清掃・定期清掃、設備点検、修繕対応、警備業務など。運営管理（PM：プロパティマネジメント）賃料回収・送金、テナントリレーション、クレーム対応、契約更新手続きなど。資産管理（AM：アセットマネジメント）建物の長期修繕計画の立案、不動産価値の維持向上施策の提案など、より資産価値にフォーカスした業務。 一般的にはBM建物管理業務のみを委託するのが一般的です。但し、オーナーと管理会社の契約範囲によっては、AM業務まで包括的に行うケースもあれば、BMやPMのみを部分的に委託するケースもあります。従前、PM運営管理やAM資産管理は不動産所有者側で行う不動産が多く見られたため、不動産管理会社といえばBMのみを行うことが一般的でしたが、近年、不動産証券化などで運営される不動産が増加する市場環境において、不動産運営は高度化・専門化され、PM、AMなどの業務を含めて委託される不動産が増加しつつあります。但し、PM、AMなどの運営方式は狭義の不動産管理業務の対象外となるため、本稿では概略にとどめ、BMビルメンテナンス業務について説明を行います。 2-3. 設備メーカー等によるメンテナンスと独立系メンテナンス会社の違い ビルメンテナンスを設備メーカーに委託するケースが多いのは、設備の専門知識や独自技術が求められ、保守点検や部品交換などをメーカーが一括して請け負いやすいという理由が大きいです。特に下記のような設備についてはメーカー独自の技術・ノウハウまた部品等が必要となる場合が多く、メーカー以外の保守業者が参入しにくい（あるいはそもそも選択肢が少ない）といえます。 【2-3-1.メーカーに委託することが一般的・標準的な理由】 専門性・独自技術の高さ設備によっては独自の制御システムやソフトウェアが組み込まれており、メーカー以外が対応するにはノウハウが不足しやすい。メーカーがマニュアルや設計図書を独占的に保持しているケースもある。純正部品の供給・交換が容易メーカーによる純正部品の在庫確保や交換体制が整っているため、迅速かつ適切な修理が期待できる。部品が専用品の場合、メーカー以外の業者では調達が難しく、コストや工期が増加する懸念がある。保証や契約上のメリットメーカー保守契約を結ぶことで、長期保証やサービスパッケージ割引などの優遇がある場合が多い。更新工事やリニューアル時にも、同一メーカーとの付き合いがあるとスムーズに進めやすい。トラブル対応・緊急時のサポート体制遠隔監視システムや24時間対応コールセンターなど、メーカー独自のサポート体制が確立されていることが多い。大規模トラブル時にはメーカーのエンジニアが速やかに現地対応できるネットワークがある。権利関係・安全面の理由建築基準法や消防法などに関連する設備（特にエレベーター、エスカレーターなど）は法定点検が義務付けられており、メーカーに保守を委託することで安全基準を満たすための手続きや書類作成がスムーズになる。ソフトウェアや制御システムに関する知的財産権の都合で、メーカー以外が介入すると契約違反や保証対象外となるケースがある。 【2-3-2. メーカー以外の選択肢が少ない建物設備の例】エレベーター・エスカレーターエレベーター（三菱電機、日立、東芝、オーチスなど）やエスカレーターも同様。法定点検・法令基準を満たすための確かな技術力が必要。制御装置・センサー部分がメーカー独自仕様で、外部業者が手を入れにくい。部品交換はメーカー調達が基本となるため、他業者が対応するとコスト面・納期面で不利になりやすい。大規模空調システム・パッケージエアコン（ビル用マルチエアコンなど）ダイキン、日立、東芝、三菱電機などが製造するビル用空調システム。　 各社が独自の制御プログラムや配管方式、冷媒制御などを採用しており、故障診断もメーカー専用ソフトを使用することが多い。修理には純正部品・特定知識が不可欠で、メーカー系サービス会社を経由しないと入手できない部品もある。中央監視システム・ビル管理システム（BAS: Building Automation System ビル全体の空調・照明・セキュリティ・防災などを一元的に制御するシステム（山武、オムロン、ヤマト、アズビル、Johnson Controlsなど）。システム全体がソフトウェアと連携しており、メーカー独自のプロトコル（通信規格）を用いることが多い。外部からのカスタマイズや改修が難しく、メーカーに専用ツールやライセンスがある場合が多い。特殊設備（無停電電源装置(UPS)、大型ボイラー、非常用発電機など）特殊メーカー製の大型UPSや非常用発電機など。特殊部品や法定検査を伴い、メーカーかメーカー代理店での点検がほぼ必須。不具合時の原因究明や修理にも高度な専門知識・部品が必要になる。その他（高性能セキュリティ機器、特殊扉など）たとえば、自動ドア（高性能センサー付き）、特注の防火シャッター、防音・防振設備なども、メーカー以外が対応しづらい場合が多い。 【2-3-3.独立系メンテナンス会社に委託する場合の注意点】 部品調達ノウハウや専門資格を持った技術者の有無保証や緊急時の対応 近年は一部メーカー製品について外部業者が対応可能なケースも増えているため、コストやサービス品質を比較検討する際は、代替手段がないかどうかを確認することも重要です。 2-4. 管理会社の料金体系 一般的なBM管理業務を主体とする上場企業の日本管財株式会社の2023年度3月期決算短信の損益計算書によると売上高700億円に対する役務提供売上原価554億円とあり、売上の79％が人件費です。すなわち、管理会社の売上は人的サービスが規定しており、委託業務の料金はその業務に必要な人件費で定まる、ということを示しています。昨今、不動産管理業界でもＤＸ化の導入を進めていますが、数値的な部分では不動産管理業務は人的サービス商品となります。個々の業務に必要な人的サービスは常に一定でなく、変動があるため、価格の見積は発注者からはわかりづらい部分もあります。管理会社は標準的な業務量や費用テーブルを構築し、それをもとに料金設定をしてあり、料金を算定する場合、当該業務に必要な時間×当該業務に必要なスタッフの時間単価×一定乗率で算出しています。当該業務に必要な時間は仕様で定めることができます。スタッフの時間単価は仕事の質に比例します。一定乗率は会社の定めなので個々の会社ごとに異なります。発注に際しては、料金÷業務時間により時間単価×一定乗率が求められますので、この部分を比較すれば業務品質の目安の評価が可能と思われます。 3. 管理会社に委託する場合の手順と注意点 ここでは、不動産オーナーが初めて管理業務を委託する流れを、できるだけわかりやすく解説します。本章はあくまで全体の手順を掴んで頂くための説明なので、詳細な手順について後段で説明します。 3-1. 委託範囲の明確化 まずは「どこまで管理会社に任せたいのか」を明確にしましょう。以下のように大きく分けて考えると整理しやすいです。 BM（ビルメン）業務のみ委託：清掃や設備保守点検、警備などPM（プロパティマネジメント）業務も含めて委託：BMに加え、家賃回収やテナント対応など運営管理も任せるAM（アセットマネジメント）まで包括委託：BM・PMに加え、不動産価値向上策の立案・実行まで含む 3-2. 複数社への見積もり依頼 管理会社はそれぞれ得意分野やコスト構造が異なります。かならず複数社に声をかけ、業務範囲・管理費・実績・対応力などを比較しましょう。 管理仕様：適切な管理仕様を指定できるようであれば仕様を定めた形で見積依頼を行うが、仕様について不明な部分があれば管理会社の提案を受ける形とすることも可能業務範囲：規定した仕様で具体的にどこまでやってもらえるのか、数量的な目安を確認することで比較が可能となります見積もりの内訳：清掃費、設備点検費、警備費、人件費など、それぞれの業務ごとに金額が明確か管理実績：対象とする不動産タイプ（賃貸住宅、オフィス、商業施設、物流施設など）の管理実績はどの程度か緊急対応：24時間365日体制で対応可能か、または対応の仕組みを持っているか 3-3. 管理仕様を決める 管理会社を選定したら、実際にどのような仕様で管理してもらうのかを詰めていきます。以下概略を述べますが、詳細は後述の第5章を参照して下さい。 清掃回数・実施場所例）エントランスは毎日、駐車場は週1回、廊下は週2回など個別に頻度を設定する場合と、作業時間を決めて日単位・週単位・月単位・年単位などで何をするかを明確にするなど様々なバリエーションと工夫がある設備点検の頻度法定点検だけでなく、予防保守をどこまで行うか報告・連絡の頻度毎月レポートなのか、四半期ごとなのか、必要に応じてリアルタイムで連絡するのか、報告手順として資料の送付のみか、対面での説明はあるか、など具体的な報告方法について予め確認する必要がある夜間・休日の対応警報発生時やクレームの連絡が来たときのフローを事前に決める このように仕様を明確にすることで、管理会社とオーナーの間で認識のズレが生じるリスクを減らし、トラブルを防止できます。 3-4. 契約締結と運用スタート 管理内容や費用・報告体制などを取り決めたうえで正式に契約を交わします。運用が始まってからも、定期的にコミュニケーションをとり、必要な修正や要望を逐次伝えることが大切です。 4. 不動産管理費のコスト削減の秘訣 次に、管理費をできるだけ抑えながら、建物の品質を維持するためのポイントをご紹介します。本来は管理仕様の工夫がコスト削減の基本ですが、管理仕様の設定はコスト以外に賃貸不動産としての競争力にも影響があるので、まずは大枠で管理コスト削減について説明し、管理仕様についてはその後に別途説明する構成とします。 4-1. 適切な管理仕様の見直し 清掃や警備など、サービスを必要以上に過剰設定していないか見直しましょう。たとえば賃貸住宅では、エントランスやゴミ置き場など入居者の生活に直結する場所は重点的に清掃し、それ以外の共用廊下はやや回数を減らすなど、必要十分なレベルに調整することでコストを削減できます。管理仕様と費用は直接関係するので、最低限の仕様で管理を委託した方が良いと考えることもできます。短期的なコスト削減ではそのような方策もあり得ますが、入居者の満足度や建物の予防保全などの観点を含めて管理仕様をどの水準とするかは極めて高度な知識と経験が必要な項目です。この記事でも具体的な部分について例として言及しますが、唯一無二の適切な管理仕様があるわけでなく、実際には不動産ごとに状況に応じて管理仕様を設定し、見直して行くことがビル運営管理の業務そのものなので、その手順について後述します。 4-2. 設備の予防保守 定期点検・予防保守を怠ると、結果的に大きな修繕費用が必要になる可能性が高いです。設備が故障してから交換・修理する「事後保全」より、計画的な点検・メンテナンスで不具合を未然に防ぐ方が、トータルコストを抑えられます。 4-3. 複数業務の一括発注 清掃会社、設備管理会社、警備会社などを個別に契約すると契約窓口が増えるだけでなく、全体コストも高くなりがちです。管理会社に一括でまとめて委託するとスケールメリットが期待でき、コスト削減につながるケースが多いです。 4-4. エネルギーコストの見直し 照明のLED化や空調・給排水設備の省エネ化、適切な稼働時間管理など、エネルギーコストの削減は長期的に大きな効果をもたらします。管理会社と相談し、電力・水道使用量やエネルギーモニタリングの仕組みを導入するのも効果的です。※以下の内容は一般的な情報提供を目的としており、具体的な法的アドバイスを提供するものではありません。実際に疑義がある場合には、弁護士など専門家の助言を仰ぐことをおすすめします。 4-5. 管理会社による受注調整の可能性 【4-5-1. 受注調整（談合）とは】 受注調整（談合）とは、複数の企業が競争入札や見積もり合わせの際に、「どこが受注するか」「いくらで受注するか」などを事前に取り決めるなど、競争原理を妨げる行為を指します。これは日本の独占禁止法で禁じられている行為（不当な取引制限）です。 【4-5-2. 不動産管理業界での談合リスク】 不動産管理業務には、清掃・設備保守・警備など複数の業者が関わります。管理会社がこれらの業者を取りまとめる形で一括受注・下請け手配をするケースも多く、業務が集中すると「あの管理会社に頼めばある程度相場が決まっている」といった形で実質的に競争が働きにくくなる環境が生まれることがあります。ただし、大手管理会社同士が直接価格を操作し合うような形での談合は表面化しにくく、あくまでも各分野の専門業者との連携の中で調整が起こるケースが想定されます。いずれにせよ、競争原理を阻害する“カルテル”や“談合”は違法であり、発覚すれば公正取引委員会（公取委）から是正を求められたり処分を受けることになります。 【4-5-3. 発注側が取れる対策】複数社からの相見積もり（競合入札）見積もりの透明性・妥当性の確認情報共有や公取委への相談発注方式の工夫契約内容の定期的な評価と改善 【4-5-4. まとめ】 違反行為を完全に防ぐことは難しいものの、発注者としては複数の会社からの見積もりを取り、契約内容をしっかりチェックし、必要に応じて専門家に相談するなどの対策を講じることで、談合リスクを軽減できます。競争環境を整えながら、信頼できる管理会社・工事会社と適切な関係を築いていくことが、結果的に健全なコストと質の両立につながるでしょう。 4-6. まとめと管理費の相場 管理費の相場は一概に説明し切れるものではありません。仕様として作業時間が妥当である場合、2-3で説明したとおり、時間単価の水準を目安とすればそれぞれの業務の相場について数字で把握することは可能なので、その数字が他の水準を逸脱しているようなら確認が必要な場合もあるかもしれません。但し、昨今の傾向として、人件費を含む物価の高騰により管理費も増加傾向にあります。従いまして、同じ管理仕様で切替をした場合のコスト削減は難しい可能性があります。もしくは、管理仕様を向上して不動産の競争力を高めようとしても人手不足で対応が難しい可能性もあります。更に人的なコストや人材確保については、地域により状況が異なるため、あくまで可能性がある、という表現に留めるのが妥当だと思います。そのような状況ということもあり、現在の管理費について、本稿のような全般的な内容のなかで現在の相場を説明するのは誤解を招くおそれがあるので、避けたいと思います。従いまして、いくつかの管理会社に相談し、希望するサービスを提供して頂けそうな管理会社から見積を取得し、それらの見積を比較することが肝要です。 5. 管理仕様を設定する方法 以下では、「管理仕様を設定する方法」の具体的な手順を中心に解説していきます。前章で説明したとおり、管理費のコストを適切にするための方策として、価格競争にコスト削減は有効に機能しない可能性もあります。不動産のタイプやテナントの種類、建物の構造・設備状況などは千差万別であり、唯一絶対の管理仕様は存在しません。最適な仕様は、建物の特性やオーナーの運営方針、入居者（テナント）ニーズなどによって変動します。したがって、不動産ごとに現状と目標を把握し、管理仕様を段階的かつ継続的に策定・見直ししていくことが求められます。管理仕様の適切な設定が管理コストの合理化や建物競争力の維持改善となるものなので、ある意味で不動産運営における重要ポイントとなります。 5-1. 前提条件の整理 まずは、管理仕様を決める際の前提となる情報を整理します。ここで情報が不十分だと、適切な仕様を立案できません。 物件の基本情報○建物の種類（賃貸住宅、オフィス、商業施設、物流施設 など）○建築年・階数・延床面積・構造・設備状況（空調、エレベーター、給排水設備、防犯カメラ など）○法定点検や行政上の届け出の有無（建築基準法、消防法、労働安全衛生法 などの必須点検項目）オーナーの運営方針・目標○物件をどのように活用し、どの程度の利益や稼働率をめざすのか○資産価値の向上を重視するのか、または早期売却・転貸などの戦略があるのか○ブランディングやイメージアップ（高級感など）を重視するのか入居者（テナント）の特性・ニーズ○賃貸住宅ならファミリー、単身者、高齢者向けなど○オフィスなら士業系、IT系、コールセンター など○商業施設なら店舗の業種・営業時間・集客力 など○物流施設なら荷物の取り扱い量、24時間稼働の有無 など現状の課題や希望○既にクレームが頻発しているのか、不具合が発生している設備はあるか○管理コストをどの程度削減したいのか（短期・長期目標）○現状の管理仕様に不足を感じている点は何か 5-2. 必要な管理項目の洗い出し 次に、具体的にどのような項目を管理する必要があるのかをリストアップします。建物の種類・規模・設備によって異なりますが、大枠として以下のようなカテゴリに分けると整理しやすいです。 清掃○日常清掃（共用部のほこり・ごみ回収、玄関・エントランス、トイレ など）○定期清掃（フロア洗浄、ガラス清掃、外壁洗浄 など）設備保守・点検○法定点検（消防設備、エレベーター、空調設備 など）○予防保守（建物・設備の経年劣化を踏まえた定期点検 など）警備・セキュリティ○防犯カメラの管理・録画データの保管○警備員の常駐や巡回の有無○夜間緊急対応（警報発報時の現地対応 など）管理人・受付業務○常駐管理人の有無（賃貸住宅）○受付スタッフの配置（オフィスビルや商業施設）PM（プロパティマネジメント）業務○賃料回収、テナント対応、クレーム処理○契約更新、退去時の原状回復管理 などAM（アセットマネジメント）業務○資産価値向上策の検討、長期修繕計画の策定○リノベーション提案、リーシング戦略立案 など 必要な管理項目を一通り洗い出したら、物件の特性とオーナーの方針に照らし合わせて取捨選択を行います。 5-3. 重要度と優先順位の評価 管理項目がリストアップできたら、各項目の「重要度」と「優先順位」を評価します。以下のような指標を用いると整理しやすいでしょう。 法定必須項目かどうか建物や設備の劣化リスク・入居者への影響度コストと効果（費用対効果）入居者満足度やブランドイメージへの影響 このステップでは、1つひとつの項目に対して「なぜ必要なのか」を明確にして、優先度の高いものから確実に管理仕様に組み込むことが大切です。 5-4. 管理仕様の具体化とコスト試算 優先度を決定したら、いつ・どの頻度で・どのような内容で実施するかを具体化していきます。その際に、同時にコストの見積もりも行い、仕様と費用のバランスを調整していきます。 管理頻度の設定○日常清掃：テナント使用状況を鑑みる必要があります。毎日 or 週○回 or 月○回○定期清掃：日常清掃では対応できない部分や機器類を使用して行う清掃があります。毎月〇回 or 年〇回○設備点検：月次・年次・法定点検のタイミングに合わせる○警備・緊急対応：24時間体制か、夜間のみ遠隔監視か管理方法の検討○専門業者に外注するか、管理会社による一括手配か○巡回や常駐のスタイル、設備点検の報告書作成の有無などコスト試算○各項目ごとに必要な人件費・資材費・外注費などを積算○管理仕様の高・中・低の3パターンなど、複数のシナリオを比較検討する短期・長期での費用対効果の考察○短期的にはコスト削減になるが、長期的に修繕リスクやクレーム対応コストが増える可能性がないか○テナントの満足度維持や更新率の向上が見込まれるか仕様変更に伴う価格見直しの検討○仕様変更で管理水準の向上を行った場合、それによるテナント負担額の増加ができないかを検討する○収入増額のためには、管理仕様単独の変化だけでなく、物件の価値全体を評価して妥当な賃貸条件の見直しも必要となる場合がある○増額を行う場合は一度にすべての増分を転嫁するのでなく、段階的に行うことでテナントの理解を得るように努めることも検討する この時点で、「もっと安く抑えたいから清掃回数を減らす」「リスク回避のために予防保守を厚くする」といった調整を繰り返し、オーナーのニーズと費用との折り合いをつける一方でテナント満足度も把握しながら仕様見直しを進めます。 5-5. 試験運用とフィードバック 策定した管理仕様をすぐにフル稼働させるのではなく、場合によっては試験運用（トライアル）を実施すると、現場のリアルな状況が把握しやすくなります。 短期的なテスト導入○例）清掃回数を月内で数パターンに分けて実施し、入居者の反応や作業負荷を比較する○例）警備体制を常駐から夜間遠隔監視に切り替えてみてトラブル件数を調べるフィードバックの収集○入居者やテナントからのクレーム・要望、スタッフからの作業報告を分析○クレーム発生頻度や作業負荷が適正かどうかを確認柔軟な仕様修正○試験運用で見えた課題を踏まえ、再度仕様を微調整する○このサイクルを繰り返すことで、実態に合った仕様が固まっていく 5-6. 本格運用と継続的な見直し 試験運用を経て一定の仕様が固まったら本格運用に移行します。ただし、建物や入居者の状況は時間とともに変化するため、運用開始後も定期的な見直しを行うことが極めて重要です。 定期レポート・ミーティング○管理会社や業務委託先からの報告書を毎月または四半期で受け取り、清掃品質や設備点検結果、クレーム状況を把握○必要に応じて改善要望を伝える入居者アンケート○半年や1年ごとに簡易的な満足度調査を実施○清掃・警備・設備などに対する評価や要望をヒアリング設備の更新計画との連動○長期修繕計画を踏まえて、更新時期が迫っている設備に対する点検強化やリニューアル工事の計画を立案○老朽化が進んでいる場合は保守コストが増加しやすいため、管理仕様の組み直しが必要になることも外部環境の変化○競合物件の登場、地価や賃料相場の変動○法規制の変更（省エネ基準や建築基準法など）○需要の高まりによるテナント層の変化（物流施設ならEC需要増加など）収益の変化○収入と費用の両面でどのような変化があるかを把握する○それぞれの変化の原因を把握し、トータルの事業としての収益性の変化を把握し、収益改善に向けた検討を重ねる こうした変化に対応しながら、定期的に管理仕様をアップデートするのがビル運営管理の本質です。 5-7. まとめ：状況に合わせた管理仕様の「設定 → 運用 → 見直し」が肝 唯一無二の完璧な管理仕様は存在しない物件の状況やオーナーの方針、入居者ニーズによって求められる水準は異なる。法定必須項目やリスク管理は最低限必ず守るコスト削減を最優先すると、長期的な修繕コスト増や入居者離れにつながるリスクがある。短期的なコストカットと長期的な価値維持のバランス清掃や警備を極限まで削減すれば経費は下がるが、結果的にブランドイメージやクレーム対応コストに悪影響を及ぼす可能性がある。試験運用と定期的な見直し一度決めた仕様がベストとは限らない。PDCAサイクルを回し、必要に応じて仕様を修正していく。作業時間と料金は比例身も蓋もない結論に聞こえるかもしれませんが、現在の不動産管理業界の環境では、質の高い管理業務を行うには一定の作業時間は必要であり、その範囲で可能な業務効率化により作業時間も抑制することがコスト削減方法として王道と思われます。 ビル運営管理の重要なポイントは、「状況に応じた最適解を継続的に探りながら運営する」というプロセスそのものです。今回ご紹介したステップを踏まえて、ぜひ自分の物件に合った管理仕様を策定し、オーナー・入居者双方が満足できる運営を実現してみてください。 6. 不動産管理会社の品質を把握する方法 管理業務の品質を確認し、必要に応じて改善要望を伝えるためには、以下のようなポイントを押さえると良いでしょう。 6-1. 定期報告書のチェック 月次や四半期で提出される報告書をしっかりと確認し、疑問点があれば管理会社に質問しましょう。 清掃実績：清掃箇所や回数、問題点の報告はあるか修繕・点検報告：設備の使用状況、故障の有無や今後の計画はどうなっているかテナント（入居者）対応履歴：クレームや問い合わせの内容と対応結果 6-2. 現地確認・立ち会い 定期的に現地を訪問して、以下の点を直接チェックすることも重要です。 清掃状態：ごみやほこりが残っていないか、壁や床はきれいに保たれているか設備の稼働状況：エレベーターや空調などの不具合がないか警備体制：防犯カメラが正常に作動しているか、警備員の巡回状況は適切か 6-3. 入居者・テナントからの評価 入居者やテナントがいる場合は、定期的にアンケートをとり、管理会社の対応について意見を収集するのも効果的です。クレームや要望が多い場合、管理体制に問題があるかもしれません。 6-4. 管理費の内訳の透明性 管理費の明細をしっかり確認し、どの業務にいくらかかっているのかを把握しましょう。不透明な部分が多い場合は、管理会社に説明を求め、納得のいくまで相談することが大切です。 6-5. まとめ 管理業務に関して管理会社に説明を求めた場合の回答内容や説明が適切で納得できる内容であれば、入居者やテナントに対する対応も同様と想定することも可能です。但し、不動産所有者は管理会社の発注主という立場であるため必ずしも異なり、管理会社の窓口が異なる場合もあります。そのような状況を鑑み、管理会社の品質について様々な観点から評価することが望まれ、もし課題を発見したら、管理会社とともに改善に取り組むことも不動産所有者の役割といえます。 7. ビルメンテナンス会社の例 本章ではタイプ別にビルメンテナンス会社の例をご紹介します。あくまでビルメンテナンス会社を探す際にどのような特徴があるのかを理解するうえでの一助となることを目的としており、特定の企業の広報を目的とするものではないため、実際の選定についてはご自身で調査されますようお願いいたします。日本のビルメンテナンス業界では、企業ごとに「得意とする物件タイプ」や「強みとする業務分野」が異なります。以下では、施設タイプ別・業務タイプ別にいくつかの主要ビルメンテナンス会社や建物管理会社を例示し、その特徴を簡単に紹介します。あくまで代表例であり、実際には多くの企業が複合的に業務を行っていますので、ご参考程度にご覧ください。 7-1. 施設タイプ別 (1) オフィスビル三井不動産ファシリティーズ- 特徴: 三井不動産グループのビルメンテナンス会社。大規模オフィスビルや大規模商業施設の運営管理に強みを持ち、設備管理、ファシリティマネジメントまで幅広く対応。東京ビルサービス株式会社- 特徴: 東京建物グループ。オフィスビルなどのPM・BM（ビルマネジメント）を中心に展開。 (2) 賃貸住宅（レジデンス・アパートメント） 　大東建物管理株式会社 　- 特徴: 大東建託グループの管理会社。賃貸アパート・マンションの一括借上（サブリース）を含めた管理を行い、入居者対応、設備保守、清掃などを総合的に請け負う。 　- 主な対象物件: 賃貸アパート・マンション。　大和リビング 　- 特徴: 大和ハウスグループの管理会社。賃貸アパート・マンションの管理を行い、入居者対応、設備保守、清掃などを総合的に請け負う。 　- 主な対象物件: 賃貸アパート・マンション。 (3) 分譲マンション（区分所有） 　東急コミュニティー株式会社 　- 特徴: 東急不動産HD傘下の管理会社。分譲マンションの管理組合運営サポート、清掃・設備点検、長期修繕計画の策定など総合的に対応。 　- 主な対象物件: 首都圏を中心とした分譲マンション。　大京アステージ株式会社 　- 特徴: 大京グループのマンション管理会社。「ライオンズマンション」シリーズを中心に、管理組合運営サポート、点検・清掃業務、長期修繕計画のコンサルなどを得意とする。 　- 主な対象物件: 分譲マンション（全国展開）。 (4) 商業施設（ショッピングセンター・大型商業ビル） 　イオンディライト株式会社 　- 特徴: イオングループの総合ビル管理会社。ショッピングセンター（SC）の清掃・設備管理をはじめ、駐車場運営、セキュリティ、受付案内などワンストップで提供。 　- 主な対象物件: イオンモールをはじめとする大規模商業施設。　JR東日本ビルテック株式会社 　- 特徴: JR東日本グループのビル管理会社。駅ビルや商業施設、オフィスビルの総合管理に強みを持つ。鉄道関連の特殊設備管理にも対応。 　- 主な対象物件: 駅ビル、商業施設、複合型大規模ビル。 (5) 物流施設・倉庫 　星光ビル管理 　- 特徴: 総合管理会社 　- 主な対象物件: 倉庫物流施設管理を行う (6) 駐車場 　タイムズ24株式会社（パーク24グループ） 　- 特徴: コインパーキングや駐車場運営を主体とした会社。設備保守から料金徴収システムの管理、警備サービスなどを統合的に行う。 　- 主な対象物件: 駐車場（有人・無人含む）、立体駐車装置。　株式会社アズーム 　- 主な対象物件: 駐車場管理 (7) ホテル 　共立メンテナンス 　- 特徴: ドーミーインを展開　給食事業なども行う。 　- 主な対象物件: ビジネスホテル、リゾートホテル。　APAホテルズ＆リゾーツ（APAグループ） 　- 特徴: APAが自社でホテルの開発・運営を行うケースが多いが、ビルメンテナンスに関してはグループ会社や提携先で設備保守や清掃を担当する。 　- 主な対象物件: ビジネスホテル、シティホテル。 7-2. 業務タイプ別に強みを持つビルメンテナンス会社の例 (1) 清掃業務（ビルクリーニング） 　東洋テック株式会社 　- 特徴: 関西を中心に清掃業務や警備業務を得意とする会社。ビル清掃、ガラス清掃、高所作業などの専門技術を有し、警備と合わせて総合管理を行うことも可能。　太平ビルサービス株式会社 　- 特徴: 清掃・設備管理を中心に、全国に拠点を持つ。特に清掃領域ではオフィス・病院・学校など多様な施設対応の実績が豊富。 (2) 設備保守（電気・空調・給排水・消防など） 　ビル設備系メーカー系サービス会社 　- 例：三菱電機ビルテクノサービス、日立ビルシステム、東芝エレベータ、ダイキンHVACソリューション など 　- 特徴: 自社製品（エレベーター、空調設備など）に関する保守点検を中心に、ビルメンテナンス全般に拡大対応している。純正部品・メーカー技術者によるメンテナンスを強みとする。　アズビル株式会社（旧: 山武） 　- 特徴: ビルオートメーションシステム（BAS）など、中央監視・制御設備の保守を得意とし、空調制御・エネルギーマネジメントなど付加価値の高いサービスを提供。 (3) 修繕工事 　鹿島建物総合管理株式会社（鹿島グループ） 　- 特徴: 大手ゼネコン鹿島建設グループ。オフィスビルやマンション等の定期修繕・改修工事の提案・実施を行う。建築知識・施工体制が強み。　長谷工コミュニティ（長谷工グループ） - 特徴: マンション管理と大規模修繕工事で高いシェアを持つ。長谷工コーポレーションの建築ノウハウを生かし、老朽化対策や耐震補強など総合的に対応。 (4) ビル運営（テナント管理・運営企画・PM業務） 　CBRE株式会社 　- 特徴: 外資系不動産サービス会社。グローバル基準のPM（プロパティマネジメント）、アセットマネジメント、リーシング戦略など幅広いサービスを提供。 - 対象業務: オフィス・商業施設の運営管理、テナント付け、契約交渉・レポーティングなど。 7-3. まとめ 施設タイプ別の得意分野オフィスビル：大手デベロッパー系管理会社賃貸住宅：大東建物管理、レオパレス・パートナーズなど賃貸管理大手分譲マンション：東急コミュニティー、大京アステージなどマンション管理専業大手商業施設：イオンディライト、JR東日本ビルテックなど、SCや駅ビルに強い会社駐車場：タイムズ24など駐車場運営に強い企業ホテル：APAなどホテル運営受託会社 業務タイプ別の得意分野清掃：太平ビルサービス、東洋テックなど清掃専門部隊が充実設備保守：三菱電機ビルテクノサービス、日立ビルシステム、アズビルなどメーカー系修繕工事：鹿島建物総合管理、長谷工コミュニティなど建設・ゼネコン系ビル運営(PM業務)：外資系不動産サービス企業（CBREなど）、大手デベロッパーグループ このように、ビルメンテナンス会社を選定する際は「対象となる建物の種類や用途」と「必要とする業務の種類・範囲」を明確にし、それに応じて専門性を持つ会社を比較検討することが重要です。大手のグループ会社やゼネコン系、メーカー系、外資系など背景が異なる企業が多いため、コスト・対応スピード・サービス品質など各社の特徴を総合的に踏まえて判断します。 8. 不動産理論・法律における管理費 以下の内容は、日本における不動産鑑定評価基準や関連する実務の一般的な考え方に基づいてまとめた情報です。個別の案件や契約内容によって扱いが異なる場合があるため、詳細な判断が必要な場合は不動産鑑定士や弁護士など専門家に相談することをおすすめします。冒頭で説明したように管理費の用語は一義的な意味で使われるとは限らないので総括的な知識を持ち、具体的な管理費の議論においてどのような意味合いで使っているのかを把握できるよう補足しています。不動産所有者が管理会社や入居者とのコミュニケーションにおいて、管理費という用語で齟齬が生じないように配慮しています。 8-1. 不動産鑑定理論における管理費の位置づけ 8-1-1. 管理費は「オーナーが負担する費用」として捉えられる不動産鑑定評価（特に収益還元法）の考え方では、対象不動産から期待される純収益（Net Operating Income: NOI）を把握するために、賃料収入などの総収益から運営費（管理費や修繕費、固定資産税など）を差し引くという手順を取ります。このとき挙げられる「管理費」は、建物全体の維持管理にかかる費用共用部分の清掃や設備保守・警備などに必要な費用管理会社へ支払う管理委託手数料その他、建物を適正に維持するための一般的な費用といった項目が含まれます。【実務上の扱い】不動産鑑定評価では、賃貸事業を行うオーナー側が負担するべき管理費（＝運営側の費用）を前提とします。テナント（入居者）に転嫁できる管理費（共益費）部分があれば、それはオーナーにとって実質的に「収益」になるため、「オーナー負担分」と「テナント負担分」に分けて整理を行うことが多いです。 8-1-2. テナントが負担する「管理費」や「共益費」の扱い一方で、実務の賃貸契約においては、テナントが負担する管理費や共益費が別途設定される場合があります。例えばオフィスやマンションの賃貸借契約書を見ると、「賃料：○○円」「管理費（または共益費）：○○円」という形で明記されている入居者は毎月、賃料と管理費（共益費）を合わせて支払うといったケースです。【鑑定評価上の考え方】この「管理費（共益費）」をテナント側が全額負担する契約形態であれば、理論上オーナーが負担する管理費はその分だけ軽減され、オーナーの実質的な収益（NOI）が増加することになります。不動産鑑定の場面では、「テナント負担の管理費相当分を含めた実質的な収入」を把握しつつ、オーナーが直接負担しなければならない管理関連費用（共用部の光熱費や保守費など）がどこまで発生するのかを精査して、最終的な純収益を算出します。 8-2. 賃貸不動産における管理費・共益費の法的性質 8-2-1. 賃貸借契約と管理費の取り扱い日本の民法（債権法）や借地借家法などを見ると、「賃貸借契約でいう賃料」として定義されるのは一般的に使用収益の対価です。一方、管理費や共益費という名称自体は法律上で独立した定義があるわけではありません。賃料：目的物の使用収益に対して支払う対価。管理費・共益費：本来は、共用部の維持管理にかかる費用を入居者が按分して支払う趣旨（と契約で定められることが多い）。しかし、法律上は「賃料の一部」とみなされる場合もあるため、必ずしも賃料と別の法的性質を持つとは限らない。【実務では「賃料＋管理費（共益費）」と呼んでも、法的にはひとまとめになりがち】 賃貸借契約書の記載次第ですが、裁判例や実務上、「賃料以外の名目で定期的に支払われる金員も含めて、実質的には賃料として扱う」と解される場合があります。例えば、滞納時の賃料回収や契約解除の要件などで「名目が何であれ、入居者が毎月支払う金額は賃料性を有する」と整理されることが少なくありません。 8-2-2. 管理費（共益費）は何らかの特別な法律に基づくものか？日本の法律で「管理費」を独立して定義しているものはないといえます。区分所有法でいう「管理費」はマンション管理組合に関する費用（区分所有建物の管理費）を指す場合もありますが、これは区分所有者の負担分であり、賃貸借契約での「管理費」とは別の文脈。一般的な賃貸物件における「管理費」や「共益費」は、あくまで当事者の合意（契約書の定め）により賃料と別枠で設定している金額にすぎません。【管理費の法的性質】賃貸借契約に基づき、当事者同士の合意で定期的に支払われる金員名目上「管理費」や「共益費」と呼ばれていても、法的には「賃料の一部」とみなされる場合がある 8-3. 不動産鑑定における管理費水準の判断 8-3-1. 市場実態との比較不動産鑑定評価において、管理費の水準が高いか低いかを判断する際は、類似物件の事例（共益費相場など）と照合したり、賃料水準とのバランスを見ながら判断することが多いです。近隣や同種の物件で管理費・共益費がどれくらい設定されているかオーナー側が負担する管理費（運営費）は、規模や管理内容に照らして妥当な金額か 8-3-2. 管理費を調整することで賃料総額とバランスをとるまた、テナントが負担する管理費が高めに設定されている場合、逆に賃料がやや低く設定されているなど、いわゆる「賃料＋管理費」の総額を見て競合物件と比較する手法もよく行われます。賃料と管理費（共益費）は通算して検討し、「月額トータルでいくら支払うか」がテナントにとっての実質負担不動産鑑定では、実質的な稼働総収益（賃料＋共益費収入）を加味しつつ、オーナー負担分の管理費支出を控除する形で純収益を推定 8-3-3. 結論：鑑定評価では「市場水準」「賃貸条件の実態」「オーナー実質負担」を確認鑑定士は「賃料＋管理費の合計額がマーケットの需給状況と比べて妥当かどうか」を見極めつつ、オーナーが最終的に負担する管理費用の妥当性も併せて調査・算定します。これにより、収益還元法のベースとなる純収益（NOI）をなるべく正確に把握し、最終的な試算価格に反映させるのが一般的なアプローチです。 8-4. 下請法に関する確認 不動産管理業務の委託は、「役務提供委託」に該当し得るため、不動産所有者が親事業者、管理会社が下請事業者となり、下請法が適用される可能性があります。 下請法が適用される場合、(1) 支払いサイトの制限（60日以内）、(2) 発注書面の交付義務、(3) 不当な減額・追加業務押し付けの禁止などを遵守しなければなりません。 実際の適用可否は、「資本金規模の対比」「業務委託が親事業者の“事業の一部”に当たるかどうか」などの要素で判断されます。 不動産オーナーが大規模法人で、不動産管理会社がそれよりも小規模な法人であるなど要件を満たす場合は、契約スキーム・支払い条件・契約書類の整備について下請法違反とならないよう注意が必要です。 8-5. 理論的な管理費についてのまとめ 不動産鑑定評価における「管理費」は、建物の運営維持にかかる費用として、オーナー側の支出項目に位置づけられる。テナントが負担する管理費・共益費は、法律上独立した概念があるわけではなく、賃貸借契約で当事者間が合意した金員である。場合によっては実質「賃料の一部」として扱われる場合もある。鑑定評価では、管理費の水準を判断する際に、近隣や類似物件との比較や、賃料＋管理費総額とのバランスをチェックする。法的には管理費という言葉自体に特別な定義はなく、あくまで当事者間合意の結果。滞納・契約解除などの局面では、管理費と賃料を分離できずに同じ「賃貸借契約上の金員」とみなされる場合がある。 最終的に、「管理費はどう位置づけられるか」は契約や鑑定評価上の考え方に左右されますが、実務的には「テナントが負担する分（共益費）」と「オーナーが負担する分（運営費）」に区分し、収益と費用を正しく整理することが重要です。一方、法律上は「賃貸借契約による賃料等の支払い」という大枠の中で扱われ、名目がどうであれ実質的に賃料性を有する場合が多い点に留意が必要です。そこで、実務的には賃貸事業において、テナントから徴収する賃料、管理費、共益費などは賃貸収入（＝賃料）とし、不動産運営管理に必要な管理外注費や管理に必要な経費は賃貸管理原価（＝管理費）と用語を区分すると整理できると思われます。 9. まとめ：最適な不動産管理で資産価値を守る 不動産管理費は、建物や設備を適切に維持するために必要なコストです。一見すると負担に感じるかもしれませんが、ポイントを押さえて管理会社を選び、適切な仕様を設定し、予防保守や一括発注などを駆使することで、費用対効果を高めることが可能です。 管理会社に委託するメリット：専門知識の活用、コスト管理や不動産事業の効率化、クレーム対応の負担軽減など委託時の手順：業務範囲・仕様の明確化、複数社への見積もり依頼、仕様のすり合わせ、契約・運用開始コスト削減の秘訣：必要十分な管理仕様、必要に応じた見直し、予防保守の徹底、一括発注の活用、省エネ対策品質チェック：定期報告書や現地確認、入居者アンケートの活用、費用内訳の透明化不動産運営管理の相談先：実績のある不動産管理会社は長年の知識・経験をもとに不動産運営で大きな課題が生じた場合に専門的な知見を踏まえたアドバイスを求めることもできます。物件を管理しているため、外部専門家としてだけでなく、不動産運営のパートナーとして活用しましょう。 上記を踏まえ、賃貸住宅やオフィス、商業施設、物流施設などの特性に合わせて、無理のない管理計画を立てることが大切です。最終的には、建物の品質維持や資産価値の向上につながる管理を目指し、管理会社との信頼関係を築いていきましょう。不動産管理は奥が深い分野ですが、きちんと理解して取り組むことで大切な不動産を長く・安全に運営することができます。初めての方でもこの記事を参考に、最適な管理体制を整えてみてください。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ代表取締役 羽部 浩志 1991年東京大学経済学部卒業　ビルディング不動産株式会社入社後、不動産仲介営業に携わる 1999年サブリース株式会社に転籍し、プロパティマネジメント業務に携わる 2022年サブリース株式会社代表取締役就任(現職)　ライフワークはすぐれた空間作り 2025年9月1日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの飯野です。この記事は「ビル管理の基本と快適な空間を実現する方法～現役ビルメンの視点から徹底解説～」のタイトルで、2025年8月25日に執筆しています。少しでも、皆様のお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願い致します。 目次1. はじめに：ビル管理が支える「快適な空間」とは2. ビル管理の仕事内容：縁の下の力持ち3. ビル管理で特に重要なポイント：安全と快適性の両立 4. 日常点検・定期点検：建物を守る最前線5. 具体的チェックリスト：現場目線での確認項目 6. ビルメンならではの作業内容とエピソード 7. テナント対応とコミュニケーション：快適空間は人との関わりから8. ビル管理の魅力と人材育成のポイント9. 現役ビルメンの想い：プロとしての誇り 1. はじめに：ビル管理が支える「快適な空間」とは オフィスビルや商業施設、マンションなど、私たちが日常的に利用する建物には、快適に過ごせるためのさまざまな工夫と管理の手が行き届いています。なかでもビル管理（ビルメンテナンス）は、建物や設備を安全・安心かつ快適に利用できるように維持するための仕事です。空調、電気、給排水、セキュリティ、清掃など業務範囲は実に多岐にわたり、縁の下の力持ちとして人々を支えています。このコラムでは、ビル管理の基本から、具体的な点検作業の内容、快適性を高める工夫、さらには現場でのエピソードや最新のスマートビルディングの動向まで、幅広く解説していきます。現役ビルメンの視点を通じて、普段はあまり注目されない「建物の裏側」を少しでも身近に感じていただければ幸いです。 2. ビル管理の仕事内容：縁の下の力持ち ビル管理の仕事は、以下のように多岐にわたります。建物全体の安全性・快適性・経済性を保つために欠かせない、いわば“縁の下の力持ち”のような存在です。それぞれの業務が専門的であるだけでなく、相互に密接に関係しているため、建物全体をバランスよく維持管理することが求められます。 2-1. 日常点検と定期点検 ・電気設備受変電設備や照明、コンセントなどの電気設備は、漏電やショートなどのトラブルが大事故につながる可能性があります。日常点検では、電力メーターの検針の際、配線の状態や温度異常、機器の動作音などをこまめにチェックし、異常の兆候がないか確認します。定期点検時には、専門業者と連携し、精密な計測機器を用いて電圧・電流の状態を測定するなど、より詳細な検査を行います。・空調設備エアコンや換気設備は、ビルの利用者が快適に過ごすために非常に重要です。フィルターの目詰まりや送風能力の低下は空調効率の悪化に直結します。日常点検では、巡回時、異臭や異音がしないか、運転状況が正常かを把握します。定期点検では、冷媒ガスの圧力計測や配管の状態確認など、専門業者と連携した検査も実施します。・給排水設備給水ポンプや排水ポンプ、貯水槽などは水回りの基盤となる設備です。水漏れやポンプの動作不良は建物の機能に大きな影響を及ぼすため、日常点検では、巡回時、バルブの状態や異常音を確認するなど、早期発見に努めます。定期点検ではポンプの分解整備や貯水槽の清掃・消毒を行い、安全な水供給を維持します。・消防設備火災報知器や消火器、スプリンクラーなどの消防設備は、緊急時の初動を左右する重要な設備です。日常点検では、巡回時、ランプの点灯を確認し、法令に基づく定期点検では消防署への報告や、専門業者による詳細検査を行います。・昇降機設備エレベーターやエスカレーターは、ビルの利用者にとって欠かせない移動手段です。安全装置やドア開閉の状態、異音の有無などを、巡回時に日頃からチェックし、定期点検ではワイヤーの摩耗状況やモーターの状態などを専門業者が詳しく検査し、安全性を確保します。日常点検では、異常を早期発見することが最優先です。小さな兆候を見逃さず、必要に応じて迅速に対処することで、大きなトラブルを未然に防ぎます。定期点検は、法令や安全基準に従って専門業者と連携して行われ、より高度かつ精密な検査によって設備を計画的に維持管理していきます。 2-2. 修繕・保守 ・設備不具合時の修理・交換電気設備のトラブルや空調機器の故障などが発生した場合は、原因を特定し、部品の修理や交換を行います。社内営繕チームでの対応が可能な小規模な修繕対応で済む場合もあれば、専門設備業者と連携して、大掛かりな交換作業が必要になる場合もあります。・建物の老朽化対応外壁補修や屋上防水、配管交換など、老朽化に伴う修繕が必要な箇所は時期を見計らって計画的に工事を行います。長期的な視点で修繕計画を立てることにより、建物の資産価値を維持し、大規模なトラブルの発生を抑止できます。 特に、当社では社内に営繕チームを有しているため、自社スタッフが迅速に原因を調査し、必要な対応をスピーディーかつ的確に行える点が強みです。 2-3. 清掃・衛生管理 ・共用部の清掃エントランスや廊下、トイレなどの共用部を中心に、日常的に床清掃・窓ガラス清掃・トイレ清掃などを行い、常に清潔な状態を保ちます。また、月に一度は洗剤を使ってモップ掛けを行うなど、必要に応じたメンテナンスを実施します。・テナントスペースへの対応テナントが希望する場合は、専有部の清掃も委託対応が可能です。テナントが快適に働ける環境を提供するために、要望に合った清掃や維持管理を提案することも重要です。・衛生管理日常的に、水回り、トイレの衛生状態を高水準に保ち、ゴミの分別・処理が適切に行われていることを確認しています。必要に応じて害虫駆除の手配のほか、法令に定められた空気環境測定や水質検査にも対応します。 清掃は単に“きれいにする”だけではなく、建物の利用者が快適に過ごせる環境をつくる基礎となる大切な役割です。 2-4. 安全管理 ・セキュリティシステムの監視防犯カメラ、人感赤外線センサーなどを用いて24時間監視を行い、建物への不正侵入や事故を未然に防ぎます。ICカード認証・顔認証により、出入管理を実施し、異常があれば、警備会社と連携して、迅速に対応する体制を整えています。・防災対策と訓練災害発生時の避難誘導マニュアルの作成や、防災訓練の企画・実施も行います。地震や火災などの緊急時に備えて、テナントと連携しながら対応手順を周知させることが重要です。 安全管理は、建物にいるすべての人の安心と命を守るための非常に大切な業務であり、常に最新の知識・技術が求められます。 2-5. エネルギー管理 ・使用量の計測・分析電気・水道などの使用量を定期的に検針して、計測・分析し、使用パターンを把握します。省エネルギーの提案や環境負荷の低減に役立てるため、利用状況をデータで可視化し、テナントやオーナーにレポートを提出します。・高効率設備の導入・管理省エネ型の空調システムやLED照明、太陽光発電などの導入を検討・管理することもビル管理の大切な役割です。環境意識の高まりに伴い、各種助成金の活用や長期的な費用削減効果を踏まえた提案が求められます。 企業の環境経営が重視される中、ビル管理が果たす省エネルギー推進の役割はますます重要になっています。 2-6. テナント対応 ・設備トラブル時の迅速対応テナントからの問い合わせに対して、設備の故障や鍵の紛失、空調の不具合など、多岐にわたるトラブルに柔軟に対応します。原因を特定し、修理・交換手配をスムーズに進めることでテナントの満足度を維持します。・レイアウト変更や内装工事のサポートオフィスのレイアウト変更や内装工事を行う場合には、事前に電気や空調、通信インフラへの影響を確認し、関係業者との調整を行います。工事期間中の安全確保やスケジュール管理も重要なポイントです。 テナントが安心してビジネスを行うためには、迅速かつ丁寧な対応が欠かせません。小さなトラブルであっても誠意を持って対応することで、テナントとの信頼関係が深まります。 以下では、「安全管理」と「快適性の維持」をさらに詳しく説明しつつ、他のセクションとの重複をなるべく避ける形で文章を膨らませてみました。最小限の設備・人員で業務を進めている場合や、積極的にシステム・ツールを導入していない状況でも成り立つ内容を意識しています。 3. ビル管理で特に重要なポイント：安全と快適性の両立 ビル管理においては、「安全管理」と「快適性の維持」をいかにバランスよく実現するかが大きな課題となります。大掛かりなシステム導入や大人数のスタッフがいなくとも、基本的な業務を着実に行うだけで、これら2つの要素を高い次元で両立させることは十分可能です。 3-1.安全管理 (1). 早期発見・早期対策巡回時、小さな異常を発見したらすぐに対応を検討します。例えば、機器の動作音や温度上昇など、目視や感覚だけで異常を捉えられるケースも多々あります。異常が見つかった際は、現場、社内営繕での一次対応で済ませるのか、専門業者への連絡が必要かを迅速に判断することで、トラブル拡大を防ぎます。 (2). 法令順守消防法や建築基準法など、建物の安全性を確保するための基本となる法令を定期的にチェックし、必要な検査や届出を確実に実施します。設備点検や書類作成には時間やコストがかかる一方、これを怠ると建物の信頼性だけでなく、事故発生時の責任問題が大きくなるため、長い目で見れば不可欠な投資と考えられます。 (3). リスク管理事故や災害が発生した場合に備え、マニュアル整備を行い、スタッフ間で基本的な流れを共有しておきます。例えば、火災や停電が起きた時の連絡先や対処手順など、最低限の情報をまとめておくだけでも初動がスムーズです。すべてを高度にマニュアル化するのが難しい場合も、職場内の簡易的な教育（定期的に口頭で確認し合う、など）を行うだけでもリスク対応力は大きく向上します。 ポイント:「現場をしっかり見て回る」ことと「やるべき点検をきちんとこなす」ことだけで、安全管理の質は格段に高まります。トラブルが起きても、ダメージを最小限に抑えられる体制を作っておくことが重要です。 3-2. 快適性の維持 (1). 空調と照明温度・湿度・照度を適切に保つことは、ビル利用者のストレス低減につながります。外気温や季節に応じて空調の設定を調整するだけでも、大幅に快適性が向上します。 (2). 清潔感建物全体の印象を決める上で、汚れや悪臭は致命的なマイナス要因となりやすいです。共用部のこまめな清掃を着実に実施するだけで、ビル全体の印象は大きく変わります。特にトイレやゴミ置き場などは、すぐに異臭が発生しやすい箇所でもあるため、日常的な清掃の品質を確保する工夫が欠かせません。 (3). 騒音対策機械設備の稼働音や外部の騒音を和らげるには、機器のメンテナンス（部品の交換、潤滑油の点検など）を定期的に行うことが効果的です。完全な遮音や吸音対策が難しい場合でも、窓枠やドアの隙間を調整したり、防振ゴムを追加したりするだけである程度の騒音を抑えられます。 (4). コミュニケーションのあり方テナントの要望やクレームには、素早く対処する姿勢を見せることで、利用者に「管理が行き届いている」という印象を与えられます。全件に細かく応えられなくても、優先度を整理し、対応できる範囲で最善を尽くすことが大切です。 ポイント: 快適性は人によって感じ方が違うため、100点満点を目指すより、基本をしっかり押さえるほうが無理なく実践できます。清掃や機器点検の頻度を一定水準以上に保つだけでも、利用者からの大きな不満は減少しやすくなります。 4. 日常点検・定期点検：建物を守る最前線 建物を安全かつ快適に保つには、日々のルーティンである「日常点検」と、専門家や業者との連携で行う「定期点検」が欠かせません。 4-1. 日常点検 巡回：建物をくまなく歩き回り、目視や耳で異常を見つける小さなサインを見逃さない：わずかな異音、異臭、温度変化に敏感になるチェックシートの活用：担当者ごとに属人的にならないよう、チェックリストやタブレットで確認項目を統一 4-2. 定期点検 法定点検：エレベーターや消防設備、高圧受変電設備など、法律で定められた頻度と手順を守って専門業者が点検専門技術を要する検査：水質検査、騒音測定など、高度な機器を使うことも多い点検記録の管理：結果を蓄積し、経年劣化の傾向や将来的な修繕計画に反映 日常点検と定期点検を組み合わせることで、突発的なトラブルや設備寿命の限界を見越した対応が可能になります。 ビル規模・用途別：法令上必要となる主な検査・点検・届出の一覧 規模・用途 該当し得る主な法令・規定 必要となる主な検査・点検・届出 備考 小規模ビル（延べ床面積 3,000㎡ 未満） - 建築基準法 - 消防法 - 廃棄物処理法 - 水道法/下水道法 等 建築基準法関連 - エレベーター・小荷物専用昇降機がある場合、定期検査（年1回） - 非常照明、排煙設備などの定期報告（建物用途による） 消防法関連 - 消火器、自動火災報知設備、誘導灯等の法定点検（6ヶ月～1年に1回） - 防火管理者の選任（一定規模以上・用途による） 上下水道関連 - 受水槽設置時の水質検査・清掃（年1回が一般的） 廃棄物処理法関連 - 事業系一般廃棄物および産業廃棄物の適正処理（委託契約・マニフェスト管理など） - 3,000㎡未満の場合、「建築物における衛生的環境の確保に関する法律（ビル管法）」の適用は受けないケースが多い 中規模ビル（延べ床面積 3,000㎡以上/ 1万㎡未満 ） - 建築基準法 - 消防法 - 建築物における衛生的環境の確保に関する法律（ビル管法） - 廃棄物処理法 - 水道法/下水道法 - 労働安全衛生法（スタッフ規模による） - 場合により, 省エネ法 等 建築基準法関連 - エレベーター・エスカレーター等の定期検査（年1回）と報告 - 排煙設備・非常用照明・避難設備などの定期報告（用途・構造による） ビル管法（特定建築物） - 建物環境衛生管理技術者の選任 - 空気環境測定（2ヶ月に1回）、給排水設備・水質検査、清掃、害虫駆除等の定期実施と記録 消防法関連 - 消防設備の定期点検、総合点検- 防火管理者 or 防災管理者の選任と消防訓練 廃棄物処理法関連 - 事業系廃棄物の区分・収集運搬委託・マニフェスト管理 水道法 / 下水道法 / 水質汚濁防止法 - 受水槽の水質検査・清掃、グリーストラップ管理 等 - 延べ床面積3,000㎡以上で不特定多数が利用する建物は「ビル管法（建物環境衛生の特定建築物）」の対象となり、空気環境や給排水・清掃などの管理基準が強化される。 - テナント数が多い場合、各テナントから出る廃棄物の管理や消防・防災計画の一元管理が必要。 5. 具体的チェックリスト：現場目線での確認項目 以下では、「共用部（エントランス・廊下・トイレなど）」「専用部（テナントスペースやオフィス区画）」「外周（敷地・外壁・屋上）」それぞれのチェックポイントを、もう少し丁寧に掘り下げてご紹介します。建物の規模や構造によってチェック項目は変化しますが、日常巡回や定期点検で“つい見落としがちな部分”に注目することで、不具合の早期発見と利用者の満足度向上に大いに役立ちます。 5-1. 共用部（エントランス・廊下・トイレなど）のチェックポイント (1) エントランス・ホール照明・サイン・電球やLEDランプの切れ、照度不足による暗さの有無・案内板・案内サインの破損や汚れ、視認性の低下床・壁・天井・汚れやキズ、タイル・カーペットの剥がれ、段差によるつまずきリスク・天井パネルや装飾物のゆるみ、落下防止部品の劣化空調・換気設備・吹き出し口・吸込み口のホコリやフィルタの目詰まり・夏場・冬場の温度ムラや異臭の発生がないか (2) 廊下・階段・エレベーターホール手すり・段差・手すりのガタつきやサビ、段差やステップの破損・すべり止め（ノンスリップテープ・マット）が剥がれていないか扉・ドアクローザー・開閉時の異音や閉まり方が急すぎる/遅すぎると感じる箇所の調整・非常口ドアの施錠状態を確認し、防災上の問題がないかエレベーター・内部の照明・非常灯、操作パネルの表示切れ・故障・ドア周辺やかご内の異臭・異音、清掃状態 (3) トイレ・共用水回り衛生状態・清掃が行き届いているか、便器や洗面台の汚れ・カビ・水垢・ゴミ箱の容量オーバーや悪臭が発生していないか水道・排水設備・蛇口やフラッシュバルブの水漏れ・水圧異常・排水口の詰まりや、異臭・逆流防止トラップの劣化換気・消臭・換気扇の動作確認、フィルタの汚れ・消臭器の設置状況や芳香剤の使いすぎによる不快感など チェックのポイント: 共用部は利用者の満足度に直結しやすい場所です。小さな汚れや照明切れがあるだけで印象が悪くなることもあるため、頻度の高い巡回と軽微な修繕・清掃をこまめに行う習慣が重要です。 5-2. 専用部（オフィス・テナントスペース）のチェックポイント (1) 専用区画の空調・照明温度・湿度・空調設備の運転状況が適正か（冷房・暖房・換気・除湿が機能しているか）・テナント側で行うフィルタの定期清掃がしっかり実施されているか局所的な不快感・照明が暗い/明るすぎる、エアコンの風が直接当たり続けることでのクレーム防止など (2) オフィス什器・設備机・椅子・パーティション・破損やぐらつきによるケガ防止・配置による避難経路の妨げがないか情報機器・配線・ケーブル類が床に散乱していないか（転倒事故や火災リスク）・サーバールームや電源ラックの冷却環境と温度管理 (3) セキュリティ・リスク対応出入口管理・鍵の破損、カードリーダーやセキュリティゲートの誤作動・退去済みテナントが利用できるキーや入館証が放置されていないか火災・防災設備・室内の火災報知器や消火器の設置位置は適切か・廊下と同様に、非常口の確保（荷物やパーティションでふさがれていないか）スタッフ・テナントとの情報共有・トラブルや小さな不具合を、迅速に管理者へ報告する体制の有無・ビル全体で実施される防災訓練や省エネ施策など、周知漏れがないか チェックのポイント: 専用部はテナントによって利用形態が異なるため、“標準的なチェックリスト”だけでは不十分なケースもあります。オフィス仕様なら配線・OA機器の取り扱い、店舗仕様なら水回りやガス設備など、実際の使用状況に即した巡回を行うと、思わぬトラブルを未然に防げます。 5-3. 外周エリア（敷地・外壁・屋上）のチェックポイント (1) 敷地・外構植栽・緑地管理・雑草が伸びすぎていないか、枝葉が通行の妨げになっていないか・害虫や害獣の巣がないか（特に放置されやすい植え込みやゴミ置き場周辺など）駐車場・駐輪場・路面のひび割れ、段差や水たまりの有無・照明設備（街灯・センサーライト）の故障や劣化（夜間の防犯や転倒事故防止のため）排水溝・側溝・グレーチング・落ち葉やごみなどで詰まっていないか（豪雨時の浸水リスク防止）・グレーチングのガタつきや破損の有無 (2) 外壁・屋上外壁のクラック（ひび割れ）や剥落・ひび割れの進行状況を定期的に観察し、大きくなっていないか・塗装の剥がれやタイルの浮きがないか（落下事故の危険防止）屋上防水・排水設備・防水層の劣化、コンクリートの亀裂やふくれ、雨漏りの痕跡・ドレン（排水口）に枯れ葉やゴミが溜まっていないか看板や外部装飾の固定状態・台風・強風時に飛散や落下しないよう、取付金具やアンカーボルトの点検・錆（さび）の進行や腐食による強度不足の有無避雷針やアンテナ類・ケーブルの断線、金具の緩み、落雷対策用のアース接続の状態 チェックのポイント: 外周部は利用者や通行人の目につきやすく、印象を左右するだけでなく、落下物や転倒事故などの安全リスクにも直結する重要エリアです。視覚的なチェックはもちろん、触れてみて異常なぐらつきがないかなど、五感を活用して確認することを心がけましょう。 5-4. チェックリストを運用する際の注意点 (1). 点検頻度とチェック項目の優先度すべてを毎日チェックするのは非現実的な場合が多いので、日常巡回で必ず見る項目と“週次・月次点検”で詳しく見る項目を分けておくと効率的です。重要度やリスク度合いによってリストを作成し、緊急性の高い箇所（消防設備・漏電が疑われる電気設備など）はこまめにチェックする体制を。 (2). スタッフやテナントとの情報共有報告・連絡・相談のフローを簡潔かつ分かりやすく整備し、異常を発見したら誰に伝えるかを明確にしておきます。テナントから出てくるクレームや意見は、チェックリストに載っていない盲点を補う貴重なデータになります。 (3). 法定点検との連携消防法や建築基準法、ビル管法などに基づく法定点検を行う際は、日常チェックリストと併用して確認漏れを防止します。法定点検の結果や業者が出す指摘事項を共有し、日常的な巡回でも重点的にウォッチするようにすると効率的です。 (4). 柔軟なアップデート建物の設備更新やテナントの入退去、季節によるリスク（台風・豪雨・雪害）など、環境が変化すると点検の重要ポイントも変わります。定期的にリストを見直し、現場の声を反映させながら常に最新の状態を保つことが大切です。 建物の外周、共用部、専用部という三つの視点でチェックすることで、「建物全体を俯瞰しながら、使う人目線で細部まで目を配る」ことができます。特に日常巡回では、視覚・嗅覚・触覚をフル活用して異常を捉えること小さなサイン（異臭、汚れ、振動、音など）を見逃さず記録することが早期発見につながります。定期的にメンテナンスを行っているつもりでも、チェックリストを活用して改めて細部を見直すと、新たな改善点が見つかることも多いものです。こうした日々の積み重ねによって、大きなトラブルを未然に防ぎ、利用者の安心・快適性を維持することが、ビル管理・ビルメンテナンスの醍醐味といえるでしょう。 6. ビルメンならではの作業内容とエピソード 6-1. 急な設備トラブルへの対応 週末のトイレ詰まり、専門業者不在のピンチを救う「週末の夜間に、テナントのトイレが詰まってしまい、水が溢れそうになっている」という連絡は、ビルメンスタッフにとっては“あるある”の緊急コールです。通常であれば専門の排水業者を呼ぶところですが、夜間・休日で対応が難しい時間帯だったため、ビルメンスタッフが現場へ急行。 応急処置の技術ラバーカップや専用工具を使い、まずは排水口の詰まりを一時的に解除。さらに、周囲に汚水が漏れ出さないよう拭き取り・洗浄を行い、消毒薬を使って衛生面もケアします。トラブルを未然に拡大させないテナントが多いビルでは、1カ所のトイレの詰まりが共有部全体の混乱につながる可能性も。即座に対処することで、他のテナントから「トイレが使えない」「不衛生だ」というクレームが広がる事態を回避できました。後追い対応も重要週明けには専門業者を手配し、配管のチェックや根本的な原因調査を行うなど、完全復旧へ向けた手配を実施。ビルメンが可能な範囲で応急処置をすることで“その場しのぎ”だけで終わらせず、大きなトラブルに発展する前の土台づくりを行えるところに意義があります。 エピソードのポイント「トイレ詰まりくらい…」と思われがちですが、利用者にとっては切実な問題。ビルメンがオールラウンドに対応できるという安心感は、テナントやビルオーナーにとって非常に心強い存在です。 6-2. センサーの誤作動と迅速確認 深夜の火災報知器が鳴り響き、人命第一で動くビル管理において、夜間の火災警報は心臓が凍りつくような緊急事態です。ある深夜、突如鳴り出した火災報知器のベルに驚いたテナントが、ビルメンの緊急連絡先に通報してきました。 誤作動でも初動は本番同様実際にはビル内で塗装作業が行われており、その蒸気（揮発成分）が感知器の閾値を超えて誤作動を起こしたケースでした。しかし、「誤報かも」と安易に判断せず、まずはマニュアル通りに避難ルートの確認やエレベーター停止等、初動措置を徹底。火災の可能性を排除できるまでは“最悪の事態”を想定します。テナントへの説明と連携現場を確認したところ塗装作業による煙感知が原因と判明すると、すぐにテナントへ状況を説明。誤報であっても夜間作業がある場合は事前に申告をするなど、今後の対策や連絡ルールを再確認する機会にもなりました。抜かりなく復旧作業を行う火災報知器を一度作動させると、リセット作業や警備会社・消防署への連絡確認など、細かな手続きが必要になることも。ビルメンが迅速かつ正確に復旧することで、深夜の混乱を最小限に抑えることができました。 エピソードのポイント誤報でも、まずは人命第一の行動を優先できるのがプロの証。ビルメンスタッフはテナントや来館者の安全を守るだけでなく、ビルオーナーが負うリスクを最小化する上でも重要な役割を担っています。 6-3. 空調のフィルター清掃で体感温度が激変 フィルター目詰まりひとつで、まるで別世界のような快適空間に夏場や冬場に「空調が全然効かない」とクレームが増えるフロアがある場合、その原因の多くは大掛かりな設備不具合ではなく、フィルターの目詰まりが一因というケースもしばしば。 現場点検から始まる原因究明温度設定を確認しても正常、送風状態も一見問題なし…それでも冷房が効かないときは、室内機や天井埋込み型のフィルターをチェックしてみると、ホコリやチリで完全に目詰まりしていたということがよくあります。効果絶大なクイックメンテナンスフィルターを洗浄したり交換するだけで、空調効率が大幅にアップ。テナントから「こんなに涼しくなるなんて！」という驚きの声が上がるほどで、電力消費も安定して削減できるメリットがあります。小まめな清掃が安定した快適性を支える空調設備は、一度にまとめてクリーニングするより、こまめにフィルター清掃を実施するほうがトラブルを防ぎやすいです。定期点検のスケジュールに組み込むことで、利用者にとって快適な環境を長く持続させられます。 エピソードのポイント「機械が故障かも？」と大げさに構えがちなトラブルでも、ビルメンスタッフの地道な点検が大きな功を奏するケースがあります。結果的にコストダウンや省エネルギーにもつながるため、オーナー・テナント双方に喜ばれる“縁の下の力持ち”といえるでしょう。 7. テナント対応とコミュニケーション：快適空間は人との関わりから クレーム対応は迅速かつ丁寧 ビルメンテナンスの現場では、テナントや来館者からさまざまなクレームが寄せられます。例えば、「空調が暑すぎる・寒すぎる」「水漏れが起きている」「排気の臭いが気になる」など、内容は多岐にわたります。こうしたクレームに対しては、いかに素早く“現場を確認して一時対応に着手できるか”が鍵となります。対応が遅れると、不満が広まって施設全体の評判にも影響することがあるため、ビルメンスタッフは「早さ」と「丁寧さ」の両方を意識しながら動きます。相手が置かれている状況を察知し、「いつまでに、どのように対応するのか」を具体的に伝えることで、安心感を与えることができます。 ヒアリング力 クレームの背後には、「実は別の原因が潜んでいる」「利用者の使い方に問題がある」など、表面化していない要素が隠れている場合もあります。そこで重要になるのがヒアリング力です。 どの場所で、何時頃、どういった現象が起きているのかどのくらいの範囲で問題が発生しているのかいつから続いているのか こうした情報を正確に収集することで、真の原因を突き止めやすくなります。相手の話をただ聞くだけでなく、状況確認に必要なポイントを整理し、要領よく質問を投げかける力がクレーム対応の質を大きく左右します。 信頼関係の構築 クレーム対応というと「嫌な仕事」というイメージがあるかもしれませんが、一方でテナントや利用者と信頼関係を深める大きなチャンスでもあります。 小さな相談でも真剣に耳を傾ける必要に応じて写真やメモで記録を残し、後から報告する再発防止策を講じて、きちんとフィードバックする こうした姿勢が見えると、テナントは「この管理会社はきちんとしている」「このスタッフは頼りになる」と感じ、長期的な良好関係につながります。 8. ビル管理の魅力と人材育成のポイント 8-1. 目に見える成果 ビルメンの仕事は、トラブルを解決して終わりではありません。むしろ、解決策の効果が利用者の感謝や「本当に助かった」という声として返ってくるのが大きな魅力です。例えば、エアコンのフィルター清掃で「オフィスが格段に快適になった」給排水管の修繕で「水が安心して使えるようになった」エレベーターの安全装置を定期点検で整備し直したおかげで「乗っているときに変な揺れや音がなくなった」こうした“目に見える成果”が、そのままモチベーションややりがいへとつながります。 8-2. 業務の標準化と研修 チェックリスト・マニュアルビル管理業務は、経験や勘に頼りすぎると属人化してしまうことが多々あります。そこで、チェックリストやマニュアルを整備し、誰が見ても一定の水準以上の点検・対処ができるようにしておくことが大切です。 例えば、「空調フィルターの清掃手順」や「夜間緊急対応の連絡フロー」など、頻度の高い項目を優先してマニュアル化。ベテランスタッフのノウハウを集約して、全体の底上げを図ります。 研修・勉強会技術や法令は日進月歩で変化しています。消防法の改正や新しい省エネ設備の登場などに対応するためには、定期的な社内研修や勉強会が欠かせません。資格試験対策も含めて、学習の機会をしっかり提供する会社は、人材が育ちやすい環境といえるでしょう。 チームワークの強化ビルは24時間、365日動き続ける“生き物”のような存在です。スタッフ同士の連携不足は、トラブル時に大きなリスクとなります。定例ミーティングやデジタルツールを活用して、日々の巡回結果や設備状況、クレーム内容などを共有し合うことで、緊急時でもスムーズに対応できる体制が整います。 9. 現役ビルメンの想い：プロとしての誇り 「建物を利用するすべての人の安全と快適を支えたい」「普段は目立たなくても、実はビルの守護神のような存在になりたい」――。現場で働くビルメンスタッフには、こうした“誇り”や“使命感”を持つ人が少なくありません。 安全を最優先に考え、人命や資産を守る大規模なトラブルや事故が起きれば、利用者の命やビジネスに甚大な被害を及ぼす可能性があります。火災報知器の点検ひとつとっても、実は「見えないところで大きなリスクを排除している」作業であり、その瞬間瞬間にプロとしての誇りが宿っています。環境保全や省エネにも貢献したいビルメンは空調や照明などの運転管理を通じて、省エネルギーを実現する立場にあります。特に近年は、環境に配慮したビル運営が求められており、利用者の快適性とエコロジーの両立を図るのも大切な使命です。人とのふれあいが生むやりがい建物には数多くのテナントや来館者が出入りし、多様な要望やトラブルが発生します。決して表舞台に立つ仕事ではありませんが、利用者からの「助かった」「ありがとうございます」が大きな糧になり、「もっと良い環境を作りたい」という意欲へとつながります。 10. まとめ：感謝と敬意を込めて 最後に改めて、ビルメンテナンスの重要性と意義を振り返ってみましょう。 安全と快適の両立建物内のあらゆる設備を点検し、異常を発見すれば即対応。利用者が安心して過ごせる空間を保つのは、ビルメンの地道な巡回や管理があってこそです。最新技術と日々の工夫スマートビル化や省エネ技術の進化に伴い、ビルメンの業務も高度化しています。それでも、地道なフィルター清掃やパッキン交換などの“小さな積み重ね”が、快適環境の基盤を形作っている点は変わりません。チェックリストを活用した丁寧な点検経験や勘に頼るだけでなく、マニュアルやチェックリストを活用して作業の標準化を図ることで、誰が担当しても一定以上の品質を保てる体制を築きます。人とのコミュニケーションから生まれる信頼関係クレーム対応や事前情報共有など、テナントとのやり取りを大切にすることで、安心感や満足度は大きく向上します。ビルメンとテナントが“顔の見える関係”を築くことが、長期的な良好関係を支える秘訣です。 こうしたすべての要素が組み合わさり、建物は長く使われ、多くの人々の生活やビジネスの場として機能し続けます。いわば、ビルメンテナンスは“裏方のプロフェッショナル”として社会を下支えする存在です。 「建物が何事もなく運用されている」という“当たり前”が、実は当たり前ではなく、ビルメンの努力によって成り立っている。だからこそ、利用者やオーナーからの「ありがとう」「助かったよ」の一言が、ビルメンたちにとっては何よりの励みになります。 これからもスマートビル化や環境配慮技術の発展によって、ビル管理の世界は新たな可能性を広げていくでしょう。しかし、その根底を支えているのは、今も昔も変わらず建物を愛し、人を大切に思うビルメンテナンスの方々の真摯な姿勢と誇りです。私たち利用者は、その存在に感謝と敬意を払いながら、快適なオフィスや商業空間をこれからも享受していきたいものですね。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2025年8月25日執筆