皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの飯野です。この記事は「ビル管理の基本と快適な空間を実現する方法～現役ビルメンの視点から徹底解説～」のタイトルで、2025年8月25日に執筆しています。少しでも、皆様のお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願い致します。 目次1. はじめに：ビル管理が支える「快適な空間」とは2. ビル管理の仕事内容：縁の下の力持ち3. ビル管理で特に重要なポイント：安全と快適性の両立 4. 日常点検・定期点検：建物を守る最前線5. 具体的チェックリスト：現場目線での確認項目 6. ビルメンならではの作業内容とエピソード 7. テナント対応とコミュニケーション：快適空間は人との関わりから8. ビル管理の魅力と人材育成のポイント9. 現役ビルメンの想い：プロとしての誇り 1. はじめに：ビル管理が支える「快適な空間」とは オフィスビルや商業施設、マンションなど、私たちが日常的に利用する建物には、快適に過ごせるためのさまざまな工夫と管理の手が行き届いています。なかでもビル管理（ビルメンテナンス）は、建物や設備を安全・安心かつ快適に利用できるように維持するための仕事です。空調、電気、給排水、セキュリティ、清掃など業務範囲は実に多岐にわたり、縁の下の力持ちとして人々を支えています。このコラムでは、ビル管理の基本から、具体的な点検作業の内容、快適性を高める工夫、さらには現場でのエピソードや最新のスマートビルディングの動向まで、幅広く解説していきます。現役ビルメンの視点を通じて、普段はあまり注目されない「建物の裏側」を少しでも身近に感じていただければ幸いです。 2. ビル管理の仕事内容：縁の下の力持ち ビル管理の仕事は、以下のように多岐にわたります。建物全体の安全性・快適性・経済性を保つために欠かせない、いわば“縁の下の力持ち”のような存在です。それぞれの業務が専門的であるだけでなく、相互に密接に関係しているため、建物全体をバランスよく維持管理することが求められます。 2-1. 日常点検と定期点検 ・電気設備受変電設備や照明、コンセントなどの電気設備は、漏電やショートなどのトラブルが大事故につながる可能性があります。日常点検では、電力メーターの検針の際、配線の状態や温度異常、機器の動作音などをこまめにチェックし、異常の兆候がないか確認します。定期点検時には、専門業者と連携し、精密な計測機器を用いて電圧・電流の状態を測定するなど、より詳細な検査を行います。・空調設備エアコンや換気設備は、ビルの利用者が快適に過ごすために非常に重要です。フィルターの目詰まりや送風能力の低下は空調効率の悪化に直結します。日常点検では、巡回時、異臭や異音がしないか、運転状況が正常かを把握します。定期点検では、冷媒ガスの圧力計測や配管の状態確認など、専門業者と連携した検査も実施します。・給排水設備給水ポンプや排水ポンプ、貯水槽などは水回りの基盤となる設備です。水漏れやポンプの動作不良は建物の機能に大きな影響を及ぼすため、日常点検では、巡回時、バルブの状態や異常音を確認するなど、早期発見に努めます。定期点検ではポンプの分解整備や貯水槽の清掃・消毒を行い、安全な水供給を維持します。・消防設備火災報知器や消火器、スプリンクラーなどの消防設備は、緊急時の初動を左右する重要な設備です。日常点検では、巡回時、ランプの点灯を確認し、法令に基づく定期点検では消防署への報告や、専門業者による詳細検査を行います。・昇降機設備エレベーターやエスカレーターは、ビルの利用者にとって欠かせない移動手段です。安全装置やドア開閉の状態、異音の有無などを、巡回時に日頃からチェックし、定期点検ではワイヤーの摩耗状況やモーターの状態などを専門業者が詳しく検査し、安全性を確保します。日常点検では、異常を早期発見することが最優先です。小さな兆候を見逃さず、必要に応じて迅速に対処することで、大きなトラブルを未然に防ぎます。定期点検は、法令や安全基準に従って専門業者と連携して行われ、より高度かつ精密な検査によって設備を計画的に維持管理していきます。 2-2. 修繕・保守 ・設備不具合時の修理・交換電気設備のトラブルや空調機器の故障などが発生した場合は、原因を特定し、部品の修理や交換を行います。社内営繕チームでの対応が可能な小規模な修繕対応で済む場合もあれば、専門設備業者と連携して、大掛かりな交換作業が必要になる場合もあります。・建物の老朽化対応外壁補修や屋上防水、配管交換など、老朽化に伴う修繕が必要な箇所は時期を見計らって計画的に工事を行います。長期的な視点で修繕計画を立てることにより、建物の資産価値を維持し、大規模なトラブルの発生を抑止できます。 特に、当社では社内に営繕チームを有しているため、自社スタッフが迅速に原因を調査し、必要な対応をスピーディーかつ的確に行える点が強みです。 2-3. 清掃・衛生管理 ・共用部の清掃エントランスや廊下、トイレなどの共用部を中心に、日常的に床清掃・窓ガラス清掃・トイレ清掃などを行い、常に清潔な状態を保ちます。また、月に一度は洗剤を使ってモップ掛けを行うなど、必要に応じたメンテナンスを実施します。・テナントスペースへの対応テナントが希望する場合は、専有部の清掃も委託対応が可能です。テナントが快適に働ける環境を提供するために、要望に合った清掃や維持管理を提案することも重要です。・衛生管理日常的に、水回り、トイレの衛生状態を高水準に保ち、ゴミの分別・処理が適切に行われていることを確認しています。必要に応じて害虫駆除の手配のほか、法令に定められた空気環境測定や水質検査にも対応します。 清掃は単に“きれいにする”だけではなく、建物の利用者が快適に過ごせる環境をつくる基礎となる大切な役割です。 2-4. 安全管理 ・セキュリティシステムの監視防犯カメラ、人感赤外線センサーなどを用いて24時間監視を行い、建物への不正侵入や事故を未然に防ぎます。ICカード認証・顔認証により、出入管理を実施し、異常があれば、警備会社と連携して、迅速に対応する体制を整えています。・防災対策と訓練災害発生時の避難誘導マニュアルの作成や、防災訓練の企画・実施も行います。地震や火災などの緊急時に備えて、テナントと連携しながら対応手順を周知させることが重要です。 安全管理は、建物にいるすべての人の安心と命を守るための非常に大切な業務であり、常に最新の知識・技術が求められます。 2-5. エネルギー管理 ・使用量の計測・分析電気・水道などの使用量を定期的に検針して、計測・分析し、使用パターンを把握します。省エネルギーの提案や環境負荷の低減に役立てるため、利用状況をデータで可視化し、テナントやオーナーにレポートを提出します。・高効率設備の導入・管理省エネ型の空調システムやLED照明、太陽光発電などの導入を検討・管理することもビル管理の大切な役割です。環境意識の高まりに伴い、各種助成金の活用や長期的な費用削減効果を踏まえた提案が求められます。 企業の環境経営が重視される中、ビル管理が果たす省エネルギー推進の役割はますます重要になっています。 2-6. テナント対応 ・設備トラブル時の迅速対応テナントからの問い合わせに対して、設備の故障や鍵の紛失、空調の不具合など、多岐にわたるトラブルに柔軟に対応します。原因を特定し、修理・交換手配をスムーズに進めることでテナントの満足度を維持します。・レイアウト変更や内装工事のサポートオフィスのレイアウト変更や内装工事を行う場合には、事前に電気や空調、通信インフラへの影響を確認し、関係業者との調整を行います。工事期間中の安全確保やスケジュール管理も重要なポイントです。 テナントが安心してビジネスを行うためには、迅速かつ丁寧な対応が欠かせません。小さなトラブルであっても誠意を持って対応することで、テナントとの信頼関係が深まります。 以下では、「安全管理」と「快適性の維持」をさらに詳しく説明しつつ、他のセクションとの重複をなるべく避ける形で文章を膨らませてみました。最小限の設備・人員で業務を進めている場合や、積極的にシステム・ツールを導入していない状況でも成り立つ内容を意識しています。 3. ビル管理で特に重要なポイント：安全と快適性の両立 ビル管理においては、「安全管理」と「快適性の維持」をいかにバランスよく実現するかが大きな課題となります。大掛かりなシステム導入や大人数のスタッフがいなくとも、基本的な業務を着実に行うだけで、これら2つの要素を高い次元で両立させることは十分可能です。 3-1.安全管理 (1). 早期発見・早期対策巡回時、小さな異常を発見したらすぐに対応を検討します。例えば、機器の動作音や温度上昇など、目視や感覚だけで異常を捉えられるケースも多々あります。異常が見つかった際は、現場、社内営繕での一次対応で済ませるのか、専門業者への連絡が必要かを迅速に判断することで、トラブル拡大を防ぎます。 (2). 法令順守消防法や建築基準法など、建物の安全性を確保するための基本となる法令を定期的にチェックし、必要な検査や届出を確実に実施します。設備点検や書類作成には時間やコストがかかる一方、これを怠ると建物の信頼性だけでなく、事故発生時の責任問題が大きくなるため、長い目で見れば不可欠な投資と考えられます。 (3). リスク管理事故や災害が発生した場合に備え、マニュアル整備を行い、スタッフ間で基本的な流れを共有しておきます。例えば、火災や停電が起きた時の連絡先や対処手順など、最低限の情報をまとめておくだけでも初動がスムーズです。すべてを高度にマニュアル化するのが難しい場合も、職場内の簡易的な教育（定期的に口頭で確認し合う、など）を行うだけでもリスク対応力は大きく向上します。 ポイント:「現場をしっかり見て回る」ことと「やるべき点検をきちんとこなす」ことだけで、安全管理の質は格段に高まります。トラブルが起きても、ダメージを最小限に抑えられる体制を作っておくことが重要です。 3-2. 快適性の維持 (1). 空調と照明温度・湿度・照度を適切に保つことは、ビル利用者のストレス低減につながります。外気温や季節に応じて空調の設定を調整するだけでも、大幅に快適性が向上します。 (2). 清潔感建物全体の印象を決める上で、汚れや悪臭は致命的なマイナス要因となりやすいです。共用部のこまめな清掃を着実に実施するだけで、ビル全体の印象は大きく変わります。特にトイレやゴミ置き場などは、すぐに異臭が発生しやすい箇所でもあるため、日常的な清掃の品質を確保する工夫が欠かせません。 (3). 騒音対策機械設備の稼働音や外部の騒音を和らげるには、機器のメンテナンス（部品の交換、潤滑油の点検など）を定期的に行うことが効果的です。完全な遮音や吸音対策が難しい場合でも、窓枠やドアの隙間を調整したり、防振ゴムを追加したりするだけである程度の騒音を抑えられます。 (4). コミュニケーションのあり方テナントの要望やクレームには、素早く対処する姿勢を見せることで、利用者に「管理が行き届いている」という印象を与えられます。全件に細かく応えられなくても、優先度を整理し、対応できる範囲で最善を尽くすことが大切です。 ポイント: 快適性は人によって感じ方が違うため、100点満点を目指すより、基本をしっかり押さえるほうが無理なく実践できます。清掃や機器点検の頻度を一定水準以上に保つだけでも、利用者からの大きな不満は減少しやすくなります。 4. 日常点検・定期点検：建物を守る最前線 建物を安全かつ快適に保つには、日々のルーティンである「日常点検」と、専門家や業者との連携で行う「定期点検」が欠かせません。 4-1. 日常点検 巡回：建物をくまなく歩き回り、目視や耳で異常を見つける小さなサインを見逃さない：わずかな異音、異臭、温度変化に敏感になるチェックシートの活用：担当者ごとに属人的にならないよう、チェックリストやタブレットで確認項目を統一 4-2. 定期点検 法定点検：エレベーターや消防設備、高圧受変電設備など、法律で定められた頻度と手順を守って専門業者が点検専門技術を要する検査：水質検査、騒音測定など、高度な機器を使うことも多い点検記録の管理：結果を蓄積し、経年劣化の傾向や将来的な修繕計画に反映 日常点検と定期点検を組み合わせることで、突発的なトラブルや設備寿命の限界を見越した対応が可能になります。 ビル規模・用途別：法令上必要となる主な検査・点検・届出の一覧 規模・用途 該当し得る主な法令・規定 必要となる主な検査・点検・届出 備考 小規模ビル（延べ床面積 3,000㎡ 未満） - 建築基準法 - 消防法 - 廃棄物処理法 - 水道法/下水道法 等 建築基準法関連 - エレベーター・小荷物専用昇降機がある場合、定期検査（年1回） - 非常照明、排煙設備などの定期報告（建物用途による） 消防法関連 - 消火器、自動火災報知設備、誘導灯等の法定点検（6ヶ月～1年に1回） - 防火管理者の選任（一定規模以上・用途による） 上下水道関連 - 受水槽設置時の水質検査・清掃（年1回が一般的） 廃棄物処理法関連 - 事業系一般廃棄物および産業廃棄物の適正処理（委託契約・マニフェスト管理など） - 3,000㎡未満の場合、「建築物における衛生的環境の確保に関する法律（ビル管法）」の適用は受けないケースが多い 中規模ビル（延べ床面積 3,000㎡以上/ 1万㎡未満 ） - 建築基準法 - 消防法 - 建築物における衛生的環境の確保に関する法律（ビル管法） - 廃棄物処理法 - 水道法/下水道法 - 労働安全衛生法（スタッフ規模による） - 場合により, 省エネ法 等 建築基準法関連 - エレベーター・エスカレーター等の定期検査（年1回）と報告 - 排煙設備・非常用照明・避難設備などの定期報告（用途・構造による） ビル管法（特定建築物） - 建物環境衛生管理技術者の選任 - 空気環境測定（2ヶ月に1回）、給排水設備・水質検査、清掃、害虫駆除等の定期実施と記録 消防法関連 - 消防設備の定期点検、総合点検- 防火管理者 or 防災管理者の選任と消防訓練 廃棄物処理法関連 - 事業系廃棄物の区分・収集運搬委託・マニフェスト管理 水道法 / 下水道法 / 水質汚濁防止法 - 受水槽の水質検査・清掃、グリーストラップ管理 等 - 延べ床面積3,000㎡以上で不特定多数が利用する建物は「ビル管法（建物環境衛生の特定建築物）」の対象となり、空気環境や給排水・清掃などの管理基準が強化される。 - テナント数が多い場合、各テナントから出る廃棄物の管理や消防・防災計画の一元管理が必要。 5. 具体的チェックリスト：現場目線での確認項目 以下では、「共用部（エントランス・廊下・トイレなど）」「専用部（テナントスペースやオフィス区画）」「外周（敷地・外壁・屋上）」それぞれのチェックポイントを、もう少し丁寧に掘り下げてご紹介します。建物の規模や構造によってチェック項目は変化しますが、日常巡回や定期点検で“つい見落としがちな部分”に注目することで、不具合の早期発見と利用者の満足度向上に大いに役立ちます。 5-1. 共用部（エントランス・廊下・トイレなど）のチェックポイント (1) エントランス・ホール照明・サイン・電球やLEDランプの切れ、照度不足による暗さの有無・案内板・案内サインの破損や汚れ、視認性の低下床・壁・天井・汚れやキズ、タイル・カーペットの剥がれ、段差によるつまずきリスク・天井パネルや装飾物のゆるみ、落下防止部品の劣化空調・換気設備・吹き出し口・吸込み口のホコリやフィルタの目詰まり・夏場・冬場の温度ムラや異臭の発生がないか (2) 廊下・階段・エレベーターホール手すり・段差・手すりのガタつきやサビ、段差やステップの破損・すべり止め（ノンスリップテープ・マット）が剥がれていないか扉・ドアクローザー・開閉時の異音や閉まり方が急すぎる/遅すぎると感じる箇所の調整・非常口ドアの施錠状態を確認し、防災上の問題がないかエレベーター・内部の照明・非常灯、操作パネルの表示切れ・故障・ドア周辺やかご内の異臭・異音、清掃状態 (3) トイレ・共用水回り衛生状態・清掃が行き届いているか、便器や洗面台の汚れ・カビ・水垢・ゴミ箱の容量オーバーや悪臭が発生していないか水道・排水設備・蛇口やフラッシュバルブの水漏れ・水圧異常・排水口の詰まりや、異臭・逆流防止トラップの劣化換気・消臭・換気扇の動作確認、フィルタの汚れ・消臭器の設置状況や芳香剤の使いすぎによる不快感など チェックのポイント: 共用部は利用者の満足度に直結しやすい場所です。小さな汚れや照明切れがあるだけで印象が悪くなることもあるため、頻度の高い巡回と軽微な修繕・清掃をこまめに行う習慣が重要です。 5-2. 専用部（オフィス・テナントスペース）のチェックポイント (1) 専用区画の空調・照明温度・湿度・空調設備の運転状況が適正か（冷房・暖房・換気・除湿が機能しているか）・テナント側で行うフィルタの定期清掃がしっかり実施されているか局所的な不快感・照明が暗い/明るすぎる、エアコンの風が直接当たり続けることでのクレーム防止など (2) オフィス什器・設備机・椅子・パーティション・破損やぐらつきによるケガ防止・配置による避難経路の妨げがないか情報機器・配線・ケーブル類が床に散乱していないか（転倒事故や火災リスク）・サーバールームや電源ラックの冷却環境と温度管理 (3) セキュリティ・リスク対応出入口管理・鍵の破損、カードリーダーやセキュリティゲートの誤作動・退去済みテナントが利用できるキーや入館証が放置されていないか火災・防災設備・室内の火災報知器や消火器の設置位置は適切か・廊下と同様に、非常口の確保（荷物やパーティションでふさがれていないか）スタッフ・テナントとの情報共有・トラブルや小さな不具合を、迅速に管理者へ報告する体制の有無・ビル全体で実施される防災訓練や省エネ施策など、周知漏れがないか チェックのポイント: 専用部はテナントによって利用形態が異なるため、“標準的なチェックリスト”だけでは不十分なケースもあります。オフィス仕様なら配線・OA機器の取り扱い、店舗仕様なら水回りやガス設備など、実際の使用状況に即した巡回を行うと、思わぬトラブルを未然に防げます。 5-3. 外周エリア（敷地・外壁・屋上）のチェックポイント (1) 敷地・外構植栽・緑地管理・雑草が伸びすぎていないか、枝葉が通行の妨げになっていないか・害虫や害獣の巣がないか（特に放置されやすい植え込みやゴミ置き場周辺など）駐車場・駐輪場・路面のひび割れ、段差や水たまりの有無・照明設備（街灯・センサーライト）の故障や劣化（夜間の防犯や転倒事故防止のため）排水溝・側溝・グレーチング・落ち葉やごみなどで詰まっていないか（豪雨時の浸水リスク防止）・グレーチングのガタつきや破損の有無 (2) 外壁・屋上外壁のクラック（ひび割れ）や剥落・ひび割れの進行状況を定期的に観察し、大きくなっていないか・塗装の剥がれやタイルの浮きがないか（落下事故の危険防止）屋上防水・排水設備・防水層の劣化、コンクリートの亀裂やふくれ、雨漏りの痕跡・ドレン（排水口）に枯れ葉やゴミが溜まっていないか看板や外部装飾の固定状態・台風・強風時に飛散や落下しないよう、取付金具やアンカーボルトの点検・錆（さび）の進行や腐食による強度不足の有無避雷針やアンテナ類・ケーブルの断線、金具の緩み、落雷対策用のアース接続の状態 チェックのポイント: 外周部は利用者や通行人の目につきやすく、印象を左右するだけでなく、落下物や転倒事故などの安全リスクにも直結する重要エリアです。視覚的なチェックはもちろん、触れてみて異常なぐらつきがないかなど、五感を活用して確認することを心がけましょう。 5-4. チェックリストを運用する際の注意点 (1). 点検頻度とチェック項目の優先度すべてを毎日チェックするのは非現実的な場合が多いので、日常巡回で必ず見る項目と“週次・月次点検”で詳しく見る項目を分けておくと効率的です。重要度やリスク度合いによってリストを作成し、緊急性の高い箇所（消防設備・漏電が疑われる電気設備など）はこまめにチェックする体制を。 (2). スタッフやテナントとの情報共有報告・連絡・相談のフローを簡潔かつ分かりやすく整備し、異常を発見したら誰に伝えるかを明確にしておきます。テナントから出てくるクレームや意見は、チェックリストに載っていない盲点を補う貴重なデータになります。 (3). 法定点検との連携消防法や建築基準法、ビル管法などに基づく法定点検を行う際は、日常チェックリストと併用して確認漏れを防止します。法定点検の結果や業者が出す指摘事項を共有し、日常的な巡回でも重点的にウォッチするようにすると効率的です。 (4). 柔軟なアップデート建物の設備更新やテナントの入退去、季節によるリスク（台風・豪雨・雪害）など、環境が変化すると点検の重要ポイントも変わります。定期的にリストを見直し、現場の声を反映させながら常に最新の状態を保つことが大切です。 建物の外周、共用部、専用部という三つの視点でチェックすることで、「建物全体を俯瞰しながら、使う人目線で細部まで目を配る」ことができます。特に日常巡回では、視覚・嗅覚・触覚をフル活用して異常を捉えること小さなサイン（異臭、汚れ、振動、音など）を見逃さず記録することが早期発見につながります。定期的にメンテナンスを行っているつもりでも、チェックリストを活用して改めて細部を見直すと、新たな改善点が見つかることも多いものです。こうした日々の積み重ねによって、大きなトラブルを未然に防ぎ、利用者の安心・快適性を維持することが、ビル管理・ビルメンテナンスの醍醐味といえるでしょう。 6. ビルメンならではの作業内容とエピソード 6-1. 急な設備トラブルへの対応 週末のトイレ詰まり、専門業者不在のピンチを救う「週末の夜間に、テナントのトイレが詰まってしまい、水が溢れそうになっている」という連絡は、ビルメンスタッフにとっては“あるある”の緊急コールです。通常であれば専門の排水業者を呼ぶところですが、夜間・休日で対応が難しい時間帯だったため、ビルメンスタッフが現場へ急行。 応急処置の技術ラバーカップや専用工具を使い、まずは排水口の詰まりを一時的に解除。さらに、周囲に汚水が漏れ出さないよう拭き取り・洗浄を行い、消毒薬を使って衛生面もケアします。トラブルを未然に拡大させないテナントが多いビルでは、1カ所のトイレの詰まりが共有部全体の混乱につながる可能性も。即座に対処することで、他のテナントから「トイレが使えない」「不衛生だ」というクレームが広がる事態を回避できました。後追い対応も重要週明けには専門業者を手配し、配管のチェックや根本的な原因調査を行うなど、完全復旧へ向けた手配を実施。ビルメンが可能な範囲で応急処置をすることで“その場しのぎ”だけで終わらせず、大きなトラブルに発展する前の土台づくりを行えるところに意義があります。 エピソードのポイント「トイレ詰まりくらい…」と思われがちですが、利用者にとっては切実な問題。ビルメンがオールラウンドに対応できるという安心感は、テナントやビルオーナーにとって非常に心強い存在です。 6-2. センサーの誤作動と迅速確認 深夜の火災報知器が鳴り響き、人命第一で動くビル管理において、夜間の火災警報は心臓が凍りつくような緊急事態です。ある深夜、突如鳴り出した火災報知器のベルに驚いたテナントが、ビルメンの緊急連絡先に通報してきました。 誤作動でも初動は本番同様実際にはビル内で塗装作業が行われており、その蒸気（揮発成分）が感知器の閾値を超えて誤作動を起こしたケースでした。しかし、「誤報かも」と安易に判断せず、まずはマニュアル通りに避難ルートの確認やエレベーター停止等、初動措置を徹底。火災の可能性を排除できるまでは“最悪の事態”を想定します。テナントへの説明と連携現場を確認したところ塗装作業による煙感知が原因と判明すると、すぐにテナントへ状況を説明。誤報であっても夜間作業がある場合は事前に申告をするなど、今後の対策や連絡ルールを再確認する機会にもなりました。抜かりなく復旧作業を行う火災報知器を一度作動させると、リセット作業や警備会社・消防署への連絡確認など、細かな手続きが必要になることも。ビルメンが迅速かつ正確に復旧することで、深夜の混乱を最小限に抑えることができました。 エピソードのポイント誤報でも、まずは人命第一の行動を優先できるのがプロの証。ビルメンスタッフはテナントや来館者の安全を守るだけでなく、ビルオーナーが負うリスクを最小化する上でも重要な役割を担っています。 6-3. 空調のフィルター清掃で体感温度が激変 フィルター目詰まりひとつで、まるで別世界のような快適空間に夏場や冬場に「空調が全然効かない」とクレームが増えるフロアがある場合、その原因の多くは大掛かりな設備不具合ではなく、フィルターの目詰まりが一因というケースもしばしば。 現場点検から始まる原因究明温度設定を確認しても正常、送風状態も一見問題なし…それでも冷房が効かないときは、室内機や天井埋込み型のフィルターをチェックしてみると、ホコリやチリで完全に目詰まりしていたということがよくあります。効果絶大なクイックメンテナンスフィルターを洗浄したり交換するだけで、空調効率が大幅にアップ。テナントから「こんなに涼しくなるなんて！」という驚きの声が上がるほどで、電力消費も安定して削減できるメリットがあります。小まめな清掃が安定した快適性を支える空調設備は、一度にまとめてクリーニングするより、こまめにフィルター清掃を実施するほうがトラブルを防ぎやすいです。定期点検のスケジュールに組み込むことで、利用者にとって快適な環境を長く持続させられます。 エピソードのポイント「機械が故障かも？」と大げさに構えがちなトラブルでも、ビルメンスタッフの地道な点検が大きな功を奏するケースがあります。結果的にコストダウンや省エネルギーにもつながるため、オーナー・テナント双方に喜ばれる“縁の下の力持ち”といえるでしょう。 7. テナント対応とコミュニケーション：快適空間は人との関わりから クレーム対応は迅速かつ丁寧 ビルメンテナンスの現場では、テナントや来館者からさまざまなクレームが寄せられます。例えば、「空調が暑すぎる・寒すぎる」「水漏れが起きている」「排気の臭いが気になる」など、内容は多岐にわたります。こうしたクレームに対しては、いかに素早く“現場を確認して一時対応に着手できるか”が鍵となります。対応が遅れると、不満が広まって施設全体の評判にも影響することがあるため、ビルメンスタッフは「早さ」と「丁寧さ」の両方を意識しながら動きます。相手が置かれている状況を察知し、「いつまでに、どのように対応するのか」を具体的に伝えることで、安心感を与えることができます。 ヒアリング力 クレームの背後には、「実は別の原因が潜んでいる」「利用者の使い方に問題がある」など、表面化していない要素が隠れている場合もあります。そこで重要になるのがヒアリング力です。 どの場所で、何時頃、どういった現象が起きているのかどのくらいの範囲で問題が発生しているのかいつから続いているのか こうした情報を正確に収集することで、真の原因を突き止めやすくなります。相手の話をただ聞くだけでなく、状況確認に必要なポイントを整理し、要領よく質問を投げかける力がクレーム対応の質を大きく左右します。 信頼関係の構築 クレーム対応というと「嫌な仕事」というイメージがあるかもしれませんが、一方でテナントや利用者と信頼関係を深める大きなチャンスでもあります。 小さな相談でも真剣に耳を傾ける必要に応じて写真やメモで記録を残し、後から報告する再発防止策を講じて、きちんとフィードバックする こうした姿勢が見えると、テナントは「この管理会社はきちんとしている」「このスタッフは頼りになる」と感じ、長期的な良好関係につながります。 8. ビル管理の魅力と人材育成のポイント 8-1. 目に見える成果 ビルメンの仕事は、トラブルを解決して終わりではありません。むしろ、解決策の効果が利用者の感謝や「本当に助かった」という声として返ってくるのが大きな魅力です。例えば、エアコンのフィルター清掃で「オフィスが格段に快適になった」給排水管の修繕で「水が安心して使えるようになった」エレベーターの安全装置を定期点検で整備し直したおかげで「乗っているときに変な揺れや音がなくなった」こうした“目に見える成果”が、そのままモチベーションややりがいへとつながります。 8-2. 業務の標準化と研修 チェックリスト・マニュアルビル管理業務は、経験や勘に頼りすぎると属人化してしまうことが多々あります。そこで、チェックリストやマニュアルを整備し、誰が見ても一定の水準以上の点検・対処ができるようにしておくことが大切です。 例えば、「空調フィルターの清掃手順」や「夜間緊急対応の連絡フロー」など、頻度の高い項目を優先してマニュアル化。ベテランスタッフのノウハウを集約して、全体の底上げを図ります。 研修・勉強会技術や法令は日進月歩で変化しています。消防法の改正や新しい省エネ設備の登場などに対応するためには、定期的な社内研修や勉強会が欠かせません。資格試験対策も含めて、学習の機会をしっかり提供する会社は、人材が育ちやすい環境といえるでしょう。 チームワークの強化ビルは24時間、365日動き続ける“生き物”のような存在です。スタッフ同士の連携不足は、トラブル時に大きなリスクとなります。定例ミーティングやデジタルツールを活用して、日々の巡回結果や設備状況、クレーム内容などを共有し合うことで、緊急時でもスムーズに対応できる体制が整います。 9. 現役ビルメンの想い：プロとしての誇り 「建物を利用するすべての人の安全と快適を支えたい」「普段は目立たなくても、実はビルの守護神のような存在になりたい」――。現場で働くビルメンスタッフには、こうした“誇り”や“使命感”を持つ人が少なくありません。 安全を最優先に考え、人命や資産を守る大規模なトラブルや事故が起きれば、利用者の命やビジネスに甚大な被害を及ぼす可能性があります。火災報知器の点検ひとつとっても、実は「見えないところで大きなリスクを排除している」作業であり、その瞬間瞬間にプロとしての誇りが宿っています。環境保全や省エネにも貢献したいビルメンは空調や照明などの運転管理を通じて、省エネルギーを実現する立場にあります。特に近年は、環境に配慮したビル運営が求められており、利用者の快適性とエコロジーの両立を図るのも大切な使命です。人とのふれあいが生むやりがい建物には数多くのテナントや来館者が出入りし、多様な要望やトラブルが発生します。決して表舞台に立つ仕事ではありませんが、利用者からの「助かった」「ありがとうございます」が大きな糧になり、「もっと良い環境を作りたい」という意欲へとつながります。 10. まとめ：感謝と敬意を込めて 最後に改めて、ビルメンテナンスの重要性と意義を振り返ってみましょう。 安全と快適の両立建物内のあらゆる設備を点検し、異常を発見すれば即対応。利用者が安心して過ごせる空間を保つのは、ビルメンの地道な巡回や管理があってこそです。最新技術と日々の工夫スマートビル化や省エネ技術の進化に伴い、ビルメンの業務も高度化しています。それでも、地道なフィルター清掃やパッキン交換などの“小さな積み重ね”が、快適環境の基盤を形作っている点は変わりません。チェックリストを活用した丁寧な点検経験や勘に頼るだけでなく、マニュアルやチェックリストを活用して作業の標準化を図ることで、誰が担当しても一定以上の品質を保てる体制を築きます。人とのコミュニケーションから生まれる信頼関係クレーム対応や事前情報共有など、テナントとのやり取りを大切にすることで、安心感や満足度は大きく向上します。ビルメンとテナントが“顔の見える関係”を築くことが、長期的な良好関係を支える秘訣です。 こうしたすべての要素が組み合わさり、建物は長く使われ、多くの人々の生活やビジネスの場として機能し続けます。いわば、ビルメンテナンスは“裏方のプロフェッショナル”として社会を下支えする存在です。 「建物が何事もなく運用されている」という“当たり前”が、実は当たり前ではなく、ビルメンの努力によって成り立っている。だからこそ、利用者やオーナーからの「ありがとう」「助かったよ」の一言が、ビルメンたちにとっては何よりの励みになります。 これからもスマートビル化や環境配慮技術の発展によって、ビル管理の世界は新たな可能性を広げていくでしょう。しかし、その根底を支えているのは、今も昔も変わらず建物を愛し、人を大切に思うビルメンテナンスの方々の真摯な姿勢と誇りです。私たち利用者は、その存在に感謝と敬意を払いながら、快適なオフィスや商業空間をこれからも享受していきたいものですね。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2025年8月25日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの飯野です。この記事は「【完全版】オフィスビルのBM管理会社の選び方と賢い活用ポイントガイド」のタイトルで、2025年8月25日に執筆しています。少しでも、皆様のお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願い致します。 目次はじめに1. オフィスビルにおけるBMの重要性1-1. テナント企業が安心して働ける環境づくり1-2. 資産価値と競争力の維持・向上2. BMがカバーする主な業務領域2-1. 設備管理・保守点検2-2. 清掃・衛生管理2-3. セキュリティ・防犯体制2-4. トラブル・クレーム対応3. 管理会社選定の基本ポイント3-1. オフィスビル特化の実績・ノウハウ 3-2. コスト構造とサービス範囲の透明性3-3. 担当者の専門性とコミュニケーション力3-4. トラブル・緊急時対応 3-5. 最新技術やデジタルツールへの対応4. 清掃業務：バランスよく注力するポイント4-1. 清掃スケジュールの策定4-2. 水回り・共用部の清掃品質4-3. 清掃スタッフの管理と情報共有4-4. コストとクオリティのバランス5. 知っておきたい営繕（修繕業務）の最適化アプローチ5-1. すべて外部委託する場合5-2. 一部内製化する場合5-3. 最適化の考え方6. BMをより効果的に活用するための6つのヒント (1) オーナーの運営方針を管理会社と共有(2) 定期的な打ち合わせと報告確認(3) 設備更新のタイミングを見極める(4) 清掃の質を上げて印象アップ(5) トラブル対応フローの周知(6) デジタルツールを活用7. トラブル事例から見るBMの実際 7-1. エレベーター停止トラブル7-2. 給排水の水漏れ 7-3. セキュリティの不審者侵入7-4. 外部ガラス面の汚れ・落下物リスクの安全確認 8. よくある質問（BMに関するFAQ）Q1. 大手管理会社と中小管理会社、どちらがBMに向いている？Q2. 24時間対応は絶対に必要でしょうか？Q3. BM担当者が変わるたびに、トラブルが繰り返されるのでは？9. 当社サービス紹介10. 今後の展望：オフィスビルのBMはどこへ向かうのか11. まとめ：バランス感覚がカギとなるBM運用おわりに はじめに 現代の働き方が多様化する中で、賃貸オフィスビルの運営スタイルにも大きな変革が求められています。かつては「とりあえず都心のオフィスへ出社」という形が一般的でしたが、在宅勤務の普及やシェアオフィスの拡大により、テナント企業が求めるオフィスの機能や環境は大きく変容しています。 こうした背景の中、ビルオーナーにとって欠かせないのは、BM（ビルマネジメント）業務を担う管理会社の存在です。オフィスビルという資産を運営するにあたって、BMの質はテナントの満足度や建物の資産価値を左右する非常に重要な要素となります。BMがカバーする業務範囲は、設備管理、清掃、セキュリティ、クレーム対応など多岐にわたり、これらを総合的かつ継続的に見守ることによって、安心してビルを利用できる環境が整えられるのです。 しかし、オーナー自らがこれらの手配や監督を行うとなると、膨大な時間と高度な専門知識が必要となり、その負担は非常に大きいのが現実です。また、オフィスビル特有の要望や規模感に応じた最適な運営方法を理解しておくことも不可欠です。そこで、BM業務をどの管理会社に委託し、どこまで外部に任せるべきかという判断は、非常に重要なポイントとなります。 実際、BMを専門とする管理会社は数多く存在し、それぞれのコスト構造、サービスの質、対応スピードなどに大きなばらつきがあります。適切な会社を選定し、しっかりと連携を図らなければ、テナントの満足度が低下し、ひいては建物の資産価値を損なうリスクも高まるでしょう。 本稿では、オフィスビルのBMに焦点をあて、管理会社選定のポイントや、日常的に発生する設備管理、清掃、セキュリティ対応といった業務の要点をバランスよく紹介していきます。ぜひ最後までお読みいただき、オーナーの皆様や物件管理に携わる方々の、実践的なビル運営の指針としてお役立ていただければ幸いです。 1. オフィスビルにおけるBMの重要性 1-1. テナント企業が安心して働ける環境づくり オフィスビルは、言うまでもなくテナント企業の“職場”です。職場の快適性や安全性は、従業員の生産性・モチベーションに影響を与えます。たとえば、空調が適切に管理されていない環境では、社員の体調不良や業務効率の低下を招く可能性があるでしょう。防災・セキュリティが不十分ならば、情報漏洩リスクや事故・犯罪リスクが高まってしまいます。BMの目的は、こうしたリスクを最小限に抑えつつ、テナントが安心してビジネスを展開できる環境を持続的につくることにあります。 1-2. 資産価値と競争力の維持・向上 オフィスビルには、空調設備やエレベーター、防災システムなどの高額なインフラが集約されています。これらを適切に保守管理することで建物の劣化を防ぎ、結果的にビルとしての資産価値や競争力を保ち続けられます。一方で、そうした管理を怠ると、突然の故障やクレームが頻発し、テナント離れを招くケースも少なくありません。BM業務を担う管理会社との連携がスムーズであれば、計画的な点検やリニューアルの提案などを通じて、ビルの「寿命」を延ばしながらブランド力を高めることが可能になります。 2. BMがカバーする主な業務領域 BMは多岐にわたるため、全体像を把握しておくことが大切です。代表的な4つの領域を簡単に整理してみましょう。 2-1. 設備管理・保守点検 オフィスビルでは空調・エレベーター・給排水・電気・防災システムなど、多種多様な設備が日々稼働しています。これらの設備を定期的に点検・メンテナンスし、故障や事故を未然に防ぐのがBMの基本的な役割です。 空調は室内環境を左右するため、フィルター清掃や冷媒・ダクトの点検を欠かさず行うエレベーターの定期検査や部品交換は、利用者の安全確保に直結防災設備（消防設備、避難経路表示など）の点検と訓練もBMの重要業務の一環 2-2. 清掃・衛生管理 オフィスビルの美観と衛生環境を支えるのが清掃・衛生管理です。共用部（エントランス、廊下、トイレなど）が常に清潔な状態に保たれていれば、来訪者やテナント企業の従業員に好印象を与えられます。 床材やカーペットなど、素材に合わせた適切な清掃方法を選ぶトイレや給湯室などの水回りは、利用頻度が高く、汚れが目立ちやすいエリア建物の劣化を早めるような汚れや水垢・カビを放置しないためにも、計画的なクリーニングが欠かせない 2-3. セキュリティ・防犯体制 オフィスビルには、情報漏洩リスクや備品盗難リスクなど、企業独自の課題が存在します。これらに対応するため、管理会社は、専門の警備会社とも連携しつつ、以下のような活動を行います。 入退館管理システム（ICカードや顔認証）による不正侵入の防止監視カメラや赤外線センサーを配置して専門の警備会社とも連携して、夜間対応も含めたモニタリング定期的な防犯設備の点検 2-4. トラブル・クレーム対応 オフィスビルで発生するトラブルは様々です。空調の突然停止、給排水の漏水、共用部での騒音問題など、いつ発生してもおかしくありません。BM担当者の役目は、これらのトラブルに迅速に対処し、ビジネスへの影響を最小限に抑えることです。 エレベーターの停止 → 速やかなメーカー連絡・救出対応漏水 → 原因箇所の特定と応急処置、修繕業者の手配テナント間クレーム → 当事者同士の調整・解決策の提案 トラブル対応が遅れると、テナント満足度の低下や被害拡大を招く可能性があるため、管理会社の“腕の見せ所”ともいえます。 3. 管理会社選定の基本ポイント 以上のようなBM業務をしっかりカバーしてくれる管理会社を見極めるために、最初に押さえるべき基本ポイントを紹介します。 3-1. オフィスビル特化の実績・ノウハウ マンションや商業施設の管理とオフィスビルの管理では、必要となる知識やノウハウに大きな違いがあります。 空調負荷が高いオフィスビル特有の運用知識を持っているか昼間稼働がメインであるオフィスビルならではの清掃スケジュールやトラブル対応を理解しているかビジネス用途に適したセキュリティ対策の経験があるか これらを踏まえた管理ができるかどうかは、管理会社を選定する際の最重要チェック項目です。 3-2. コスト構造とサービス範囲の透明性 BMにかかるコストは、清掃や設備点検の頻度・規模、常駐人員の有無、セキュリティレベルなどによって大きく変動します。 基本委託料に含まれる範囲はどこまでか緊急対応や追加業務が発生した際の料金体系はどうなっているか大規模修繕時の管理費やコーディネート費用が明確化されているか 不透明な項目があると、契約後に「聞いていなかった追加料金が請求された」というトラブルが発生しやすいので、事前の確認が重要です。 3-3. 担当者の専門性とコミュニケーション力 BMはテナントとの密なやり取りが求められるため、管理会社の担当者がどれだけ柔軟にコミュニケーションできるかが重要となります。 設備管理や清掃、セキュリティなど各領域に一定以上の知識があるかテナントのクレームに迅速かつ丁寧に対応できる体制があるか担当者が変わる場合の引き継ぎルールやマニュアルが整備されているか これらの要素は、安定した運営やテナント満足度の向上に直結します。 3-4. トラブル・緊急時対応 オフィスビルの利用時間帯は、平日の日中が中心となります。ただし、企業によっては夜間や休日に工事等の作業を行う場合もあるでしょう。24時間対応が必須かどうかは物件やテナント属性によって変わりますが、いざというときに誰が一次対応をし、どのような手順で修繕業者を手配するのか、明確なフローを用意している管理会社を選ぶことが大切です。 3-5. 最新技術やデジタルツールへの対応 近年では、IoTセンサーやビル管理システム（BMS）、クラウド型監視・報告ツールなど、デジタル技術を活用したBMが注目されています。こうしたシステムを活用することで、点検や修繕時期の可視化、遠隔監視による迅速なトラブル対応などが可能になります。管理会社がどの程度最新技術を取り入れているかも、将来的な運営効率やコスト削減に影響してくるでしょう。 4. 清掃業務：バランスよく注力するポイント 清掃はBMのなかでも非常に“目に見える”業務です。とはいえ、清掃だけを過度に重視すれば良いわけではありません。ビル全体の運用バランスを考えつつ、清潔かつ衛生的な空間を維持するためには以下のポイントを押さえると良いでしょう。 4-1. 清掃スケジュールの策定 オフィスビルでは人の出入りが多い時間帯に清掃を行うと、テナント企業の業務を妨げるケースがあります。逆に、夜間や早朝ばかりに清掃を集中させると、清掃スタッフの人件費が高くなったり、巡回回数が十分でなくなったりする懸念もあります。 日次清掃・週次清掃・定期清掃をそれぞれ計画し、テナントと調整流動的に人が出入りするエリア（エントランスやエレベーターホール）と、執務エリアでは、適切なタイミング・頻度を変える 4-2. 水回り・共用部の清掃品質 トイレや給湯室などは利用頻度が高く、衛生状態がダイレクトに評価されるため、注意が必要です。 消耗品（ペーパータオルやトイレットペーパー）の補充管理水垢やカビの予防のための定期的な専門清掃ニオイ対策や換気の改善など、快適性を維持する工夫 また、建材によっては汚れの蓄積や劣化の進行が異なるため、プロの清掃会社や管理会社と協力して最適な洗剤やクリーニング手法を選ぶことが大切です。 4-3. 清掃スタッフの管理と情報共有 清掃は人が行う業務ですから、最終的な品質はスタッフのスキルやモチベーション次第と言っても過言ではありません。 清掃手順や使用する洗剤などをマニュアル化して統一定期的な研修やミーティングを通じてスキル向上を図る清掃中に気づいた設備の不具合を管理会社の設備担当へ迅速に共有 こうした連携が、ビル全体のトラブル発見や維持管理にも役立ちます。 4-4. コストとクオリティのバランス 清掃の頻度を上げればクオリティは上がりますが、人件費や清掃費用も増大します。逆にコストを削減しすぎると、清掃不良やクレームが多発し、結果的にビルの評価低下につながるかもしれません。 ビルの規模や利用状況に応じて、必要十分な清掃回数や時間を見極める他業務（設備点検など）と連携し、スタッフが重複して巡回できるタイミングを調整 こうした調整によって、清掃コストとクオリティの最適点を探ることがポイントです。 5. 知っておきたい営繕（修繕業務）の最適化アプローチ BMには日常点検や清掃のほか、故障・劣化にともなう修繕業務（営繕）が含まれます。営繕をどの程度外部委託するか、あるいは内製化するかは、オーナーや管理会社ごとに方針が異なります。以下では「すべて外部委託」と「一部内製化」の双方のメリット・デメリットを見てみましょう。 5-1. すべて外部委託する場合 メリット その都度、専門業者を選定できるため、工事内容に合わせて最適な会社を見つけやすい。自社で営繕スタッフを抱えなくて済むため、人件費や設備投資費用を抑制できる。大掛かりな改修や特殊工事にも、柔軟に対応できる。 デメリット 緊急トラブル発生時に見積もりや契約手続きを経るため、対応が遅れるリスクがあるビル固有の事情（構造・設備のクセなど）を外部業者が熟知していないケースがあり、適切な工法・費用をすり合わせるのに時間がかかる施工内容や費用面のチェックが不十分だと、割高になったり、品質にムラが出たりする可能性がある 5-2. 一部内製化する場合 メリット 小規模な修繕や簡易的な補修であれば、自社スタッフが迅速に対応できるため、スピード感が求められる現場に有利。社内にノウハウが蓄積されるため、建物の履歴管理や設備特性の把握が容易になる。施工費用を外部発注に比べて抑えられるケースがある。 デメリット 専門スタッフの人件費や、必要な資格の取得・維持費など、運用コストが増大する。大規模な改修工事や専門的な施工が求められる場合、最終的には外部委託が必要となるケースがある。スタッフの技術レベルが十分でない場合、業務範囲をカバーしきれず、トラブルやミスが発生する恐れがある。 5-3. 最適化の考え方 営繕の最適化は、単に「全部外注する」か「全部内製化する」という二者択一ではなく、建物の規模・用途、オーナーの方針、さらには管理会社の得意分野などを考慮し、どの部分を内製化し、どの部分を外部委託するかを柔軟に組み合わせることが重要です。例えば、日常的な小規模修繕（壁の穴埋めや小さな水漏れ修理など）は内製化して迅速に対応し、同時に大規模なリニューアルや専門性の高い設備工事は、実績のある外部業者に一括委託する、といった運用が考えられます。管理会社によっては、営繕業務を部分的に内製化しているケースも多く、その場合は迅速な対応とコストメリットを享受しやすいと言えます。ただし、最も大切なのは、オーナーの意向、予算、そして建物の状態に合わせ、最適な方法を常に模索する姿勢です。 6. BMをより効果的に活用するための6つのヒント (1) オーナーの運営方針を管理会社と共有 「高級路線で行きたい」「共用部をカジュアルに使いやすくしたい」など、オーナーの理想像を明確に示すと、管理会社も具体的な運用プランを立てやすくなります。ビルのコンセプトやブランディング方針を最初から共有しておきましょう。 (2) 定期的な打ち合わせと報告確認 BM業務は日常のルーティンが中心となりがちですが、定期的（例えば月1回や四半期ごと）に報告を受ける機会を設けると良いでしょう。清掃状況や設備の稼働具合、不具合の有無などを確認しながら、必要な改善策を検討します。 (3) 設備更新のタイミングを見極める 空調やエレベーターの大型設備は、故障が起きるとテナントの業務にダメージが及びます。BM担当者と連携し、メーカー推奨寿命を参考にしながら、計画的に更新計画を立案することがリスク回避のポイントです。 (4) 清掃の質を上げて印象アップ エントランスや共用部が汚れていると、「このビルは管理が行き届いていない」と見られがちです。日常清掃だけでなく、専門業者による定期クリーニングを組み合わせることで、常に美観を保ちましょう。 (5) トラブル対応フローの周知 空調停止や漏水などのトラブルは、オフィスビルの日中に起こると企業活動そのものに影響します。テナント向けに「何か問題があったらどこに連絡すればよいか」を明確に周知し、管理会社の緊急連絡先や休日対応の可否を共有することが重要です。 (6) デジタルツールを活用 IoTセンサーやクラウド管理システムを導入することで、清掃・設備管理の効率化や可視化が可能になります。BM担当者と相談しながら、ビルやテナントのニーズに合った技術を選ぶと効果的です。 7. トラブル事例から見るBMの実際 BMがどのように機能するかを理解するためには、具体的なトラブル事例を見てみるのが一番わかりやすいでしょう。以下に、オフィスビルでありがちなトラブルと、BMによる解決例を示します。 7-1. エレベーター停止トラブル 【状況】朝の出勤時にエレベーターが停止し、乗客が閉じ込められた。 【BM対応】 管理会社の緊急連絡網を通じて警備・設備担当が即座に駆け、メーカーとも連絡を取りながら、非常時対応マニュアルに沿って乗客を救出メーカーに障害原因の調査を依頼通常業務時間帯だったため、テナント企業へ遅延や混雑を回避するための周知を行う。メーカーによる調査結果を受けて、部品交換や再点検を実施テナント各社へ経緯や再発防止策を報告 スピードと適切なコミュニケーションが被害拡大を防ぐカギとなります。 7-2. 給排水の水漏れ 【状況】テナントから「女性トイレの床に水が溜まっている」と通報があり、担当者が直行、点検したところ配管のパッキン劣化が原因。 【BM対応例】 担当者が状況確認後、すぐに営繕担当へ連絡社内営繕チームが即日パッキン交換 → 漏水被害を最小限に影響範囲を確認し、念のため周辺部位も一緒に点検。周辺施設への二次被害を防ぐため、必要に応じて、除湿・清掃対応も手配。オーナーとテナントに対し、再発防止策と経緯報告を迅速に共有 【ポイント】社内営繕チームが対応して、外部業者手配の手間やコストを省略でき、テナントの不満も抑えられた 7-3. セキュリティの不審者侵入 【状況】夜間に、ICカードを持たない外部者が建物内で徘徊しているとの人感赤外線センサーで通報。 【BM対応】 警備会社の担当が状況確認の上、現場に急行し、声掛け・退去指示入退館システムのログを照合し、不正アクセスの有無を調べるオーナーやテナントへ状況報告と再発防止策（セキュリティレベル引き上げなど）を提案 【ポイント】警備会社との連携を踏まえた、日頃の警備体制やマニュアルが整備されているかが、こうした緊急時に試されます。 7-4. 外部ガラス面の汚れ・落下物リスクの安全確認 【状況】ビルの外壁ガラス部分に汚れや蜘蛛の巣が目立ち、入居企業からクレームが発生。念のため、落下物リスクを想定した安全点検を実施。 【BM対応例】 定期的なガラス清掃とは別に、別途対応清掃時に外壁や窓枠の劣化具合を点検し、必要があれば営繕チームへ補修依頼作業を行う際、テナント企業や近隣への安全告知を徹底 【ポイント】 高所清掃は専門業者と連携が必要。清掃と点検を同時に行うべく手配し、追加工事や日程調整の手間を省く 8. よくある質問（BMに関するFAQ） Q1. 大手管理会社と中小管理会社、どちらがBMに向いている？ A. 大手は広範囲にわたる実績とネットワークを持ち、最新技術の導入や大量発注によるコストメリットなどを活かしやすいです。一方、中小の管理会社は地域密着型のきめ細かい対応や迅速な現場対応が期待できます。物件の規模や所在エリア、オーナーが求めるサービス水準に合致する方を選ぶのがベストです。 Q2. 24時間対応は絶対に必要でしょうか？ A. オフィスビルの稼働時間帯やテナント企業の業務形態によって異なります。コールセンター等、夜間・休日に稼働するテナントが入居している場合は24時間対応が望ましいですが、通常の業務時間帯のみ稼働する企業が大半であれば、緊急時の一次対応フローだけ明確にしておけば事足りるケースもあります。 Q3. BM担当者が変わるたびに、トラブルが繰り返されるのでは？ A. 管理会社によっては担当者異動が頻繁に起きることもあります。大切なのは引き継ぎの仕組みがしっかり整備されているかです。オーナーやテナントが要望や過去の経緯を何度も説明しなくても済むよう、履歴管理や業務マニュアルが整っているかを確認しましょう。 9. 当社サービス紹介 弊社では、オフィスビルのBMサービスについて、設備管理・清掃・セキュリティ・緊急対応などをトータルにサポートしております。 設備管理 定期点検や保守スケジュールの立案・実行を行い、稼働状況を可視化して改善提案を続けます。ンプライアンスを重視した法定点検も、それぞれ有資格者により実施します。 清掃・衛生管理 プロフェッショナルな清掃スタッフが日常清掃から定期クリーニングまでをカバー。当社基準に基づいた仕様を業者と取り交わし、定期的な現場チェックも行い、品質維持に努めています。 セキュリティ・防犯 警備会社と連携して、監視カメラや人感赤外線センサーの配置、最新のICカードシステム・顔認証による入出管理を行い、建物全体の安全性を確保します。 営繕対応 小規模修繕は内製化チームで迅速に対応可能。大規模改修や専門工事が必要な場合でも、信頼できる外部パートナーと連携します。 原状回復工事、オフィス設計工事 テナントの退去後の原状回復工事、リノヴェーション対応のオフィス設計工事等、オーナー様の基本仕様に基づき、工事施工、工事管理を実施します。 デジタルツールの活用 オーナー様向けのオンラインポータルを設置し、トラブル報告等もスムーズに行えます。 このように、BMのあらゆる領域で柔軟に対応する体制を整えており、オーナー様の運営方針・ご予算に合わせた最適なプランをご提案いたします。 10. 今後の展望：オフィスビルのBMはどこへ向かうのか リモートワークの普及により、オフィスビルの稼働率や利用形態は大きく変化していくと考えられます。ただし、「一定数の従業員がオフィスに集まって働く」スタイルが完全になくなるわけではなく、企業の中でもチームワークや対面コミュニケーションを重視する働き方は依然として求められています。 フレキシブルオフィスの需要 テナントがコワーキングスペースや小規模会議室をフレキシブルに利用できる環境を整える動きが進むでしょう。これに伴い、清掃のタイミングやエリアの増減などをより緻密に管理する必要が出てきます。 スペースの多用途化と清掃の複雑化 休憩スペースやカフェラウンジ的な共用部が増えれば、その分だけ清掃・メンテナンスの範囲も広がることに。利用時間帯や利用方法に合わせた柔軟な清掃計画が求められます。 IoT技術のさらなる普及 空調・照明の自動制御だけでなく、利用者の動線把握や混雑状況のリアルタイム表示など、新たな管理手法が続々と登場。清掃や営繕にもAIを活用した予知保全の仕組みが広がっていく可能性があります。 これらの変化に追随できるBM会社を選び、継続的なコミュニケーションを取ることが、ビルオーナーにとっては重要な経営戦略の一部となるでしょう。 11. まとめ：バランス感覚がカギとなるBM運用 オフィスビルのBMは、単に一つの要素（清掃、設備管理、セキュリティなど）を重視すればよいというものではなく、全体を俯瞰してバランスよく整えることが求められます。日常清掃や設備点検、トラブル対応など、多様な業務を横断的に管理できるプロフェッショナルとの連携こそが、テナント企業の満足度とビルの資産価値を高める近道です。 清掃：美観や衛生環境を維持し、テナントや来訪者の第一印象を向上 設備管理：故障リスクを抑え、安定稼働を実現 セキュリティ：情報漏洩や不正侵入などのリスクを低減 営繕：トラブルや劣化を早期に発見し、必要に応じて迅速修繕 また、営繕を完全に外部委託するか、一部を内製化するかは、建物の状況やオーナーの方針によって最適解が異なります。管理会社がどこまで対応可能か、どういった場合にどの業者を選ぶかなど、細かいフローを確認しながら、メリット・デメリットをしっかりすり合わせるのが大切です。最後に重要なのは、オーナー自身も管理会社に丸投げせず、定期的にコミュニケーションを取りながら改善を続ける姿勢です。BMは長期的な視点で取り組むほど効果が高まり、テナントとの信頼関係も深まっていきます。ぜひ本稿を参考に、オフィスビル運営におけるBMの役割や管理会社選びのポイントを今一度見直し、より安定したビル経営を実現していただければ幸いです。 おわりに オフィスビルにおけるBMは、ビルの安定稼働と資産価値の維持・向上を担う要です。清掃や設備管理、セキュリティ、トラブル対応まで、多くの業務が連携し合うことで、テナント企業が安心して働ける環境が実現します。 管理会社を選ぶ際は、オフィスビル特有のニーズに応えられる専門性やコミュニケーション力、コスト構造の透明性、緊急時対応の迅速さなど、複数の観点から検討することが必要です。また、営繕については、すべて外部に委託する方法から一部内製化まで様々な形があり、それぞれにメリット・デメリットがあります。オーナーの方針とビルの現状を踏まえながら、最適なバランスを模索していきましょう。 本稿が、ビルオーナーや管理担当者の皆様の課題整理や、より良い管理会社との連携構築に少しでもお役に立てば幸いです。テナントからの信頼を得るうえでも、日常の運用品質を高め、将来的なリニューアルや設備更新を計画的に進められるBM体制を目指していただければと思います。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2025年8月25日執筆