皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの飯野です。この記事は「入居者が長く居つくための管理品質向上テクニック」のタイトルで、2025年11月21日に執筆しています。少しでも、皆様のお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願いいたします。 目次はじめに第1章　設備管理の向上と目的論的視点第2章　共用部の管理・美観維持と共同体感覚第3章　コミュニケーション戦略と対人関係論第4章　トラブル対応体制と自己受容第5章　ケーススタディと成功事例 おわりに はじめに 入居者が長期にわたって滞在し続けることは、不動産経営において最も重要な課題の一つです。空室の増加は、オーナーにとって収益性の低下を意味し、その空室を埋めるための広告費や仲介手数料など、さまざまなコスト負担をもたらします。また、入居者の入れ替わりが頻繁になることで、設備や内装の摩耗が早まり、修繕費などの経費が増加する傾向にあります。入居者が「ここに長く居たい」と感じるためには、建物や設備そのものの品質向上はもちろんのこと、管理品質が非常に大きな役割を果たします。管理品質が良ければ、入居者は安心感や信頼感を持ち、安定した環境で快適に過ごすことができます。一方で、管理対応が不十分だと不満やストレスが蓄積し、契約更新をためらう要因になり得ます。そこで、本コラムでは、単なる物理的な管理品質の向上にとどまらず、アドラー心理学の視点を取り入れたアプローチを提案します。アドラー心理学は「共同体感覚」や「貢献感」、そして「目的論」という独自の考え方を持っています。人間の行動を心理的動機付けや目的志向で捉え、入居者が心理的に満足し、「ここで働く意義」を感じられる環境を構築することを目指しています。次章からは、このアドラー心理学を具体的に管理業務にどのように活用できるのかを、詳細な手法とともに解説していきます。 第1章　設備管理の向上と目的論的視点 設備管理は、建物の快適性や安全性を左右する基本的な要素であり、入居者が長く居つくための最も重要な要因の一つです。アドラー心理学において、すべての行動は目的に向かっていると考えます。設備管理にも、この「目的論」の視点を導入することが、入居者満足度を高める重要なポイントとなります。●設備不具合の予防管理手法 設備のトラブルは日常生活に支障をきたし、入居者のストレスを増大させる原因となります。トラブルを未然に防ぐためには、定期的な点検や予防的メンテナンスが不可欠です。具体的には、設備ごとに詳細なチェックリストを作成し、空調やエレベーター、給排水設備、電気設備など重要な設備を一定の周期で点検します。例えば、空調設備ならフィルターの清掃や交換、エレベーターなら機器の摩耗確認とオイル交換、給排水設備なら漏水チェックなどを徹底的に行います。また、これらの点検結果を正確に記録し、データベース化することで、設備の状態を常に把握し、計画的かつ効率的な維持管理が可能になります。●入居者が設備に求める「目的」を理解する アドラー心理学の「目的論」では、人間の行動は何らかの目的に向かって行われるとされています。入居者が設備を利用する際にも、単に便利だからという理由以上に、「安心感を得たい」「快適な生活を送りたい」「問題なく日常生活を維持したい」といった心理的な目的を持っています。管理者側がこうした目的を深く理解し、その目的を満たす形で設備管理や改善を行うことが大切です。例えば、エレベーターが稼働しているというだけでなく、「いつでも安全かつ迅速に移動できる」といった安心感を提供することが設備管理の究極的な目的になります。●迅速かつ適切なメンテナンス対応と入居者の安心感の醸成 設備トラブルが起きた際に迅速に対応することは、入居者の満足度維持に必須です。しかし、アドラー心理学の視点を取り入れると、ただ対応が早ければよいということではありません。入居者に対して、状況説明を丁寧かつ明確に伝えることにより、入居者が抱える不安や不満を最小限に抑えることが可能です。対応の進捗状況を逐次報告したり、トラブル解消後に再発防止策を説明したりすることで、入居者との信頼関係が深まり、安心感が増します。●専門業者との連携強化による設備管理の効率化 設備管理には専門的な知識や技術が求められます。管理会社やオーナー自身ですべてを対応しようとすると効率が悪くなるばかりか、質の低下を招くこともあります。専門業者と強固な連携体制を構築し、定期的なミーティングや合同トレーニングを実施することで、迅速かつ正確な対応が可能になります。特に、緊急時の対応スピードが高まるだけでなく、日常的な予防措置も効果的に行えます。また、専門業者との情報共有を緊密にすることで、設備に関する最新情報を迅速にキャッチし、設備管理全体の品質をさせることができます。以上のように、設備管理を丁寧かつ計画的に行うとともに、入居者が本当に求める目的を意識した心理的なアプローチを組み合わせることにより、入居者が「ここに住み続けたい」と感じる心理的な動機付けが可能になります。次章以降では、設備管理以外の側面でも、アドラー心理学を活用して入居者満足をさらに高める具体的な手法を掘り下げていきます。 第2章　共用部の管理・美観維持と共同体感覚 賃貸オフィスビルにおける共用部の管理と美観維持は、入居者が建物に対して抱く第一印象や継続的な快適さを決定づける重要なポイントです。さらに、アドラー心理学が提唱する「共同体感覚」の観点を取り入れることで、単なる美観維持以上の効果をもたらすことができます。●日常清掃と定期清掃の役割 共用部の清掃には日常清掃と定期清掃があります。日常清掃は入居者が日常的に感じる清潔感や快適性を維持する上で不可欠であり、入居者が建物を気持ちよく利用できる状態を毎日維持します。一方、定期清掃は普段手の届きにくい箇所や汚れが蓄積しやすい箇所を対象に行い、建物全体の美観を長期的に保つ役割を果たします。具体的には、定期的な床のワックス掛け、窓ガラスや壁面のクリーニング、共用トイレの徹底洗浄などが含まれます。これらを計画的に行うことで入居者の心理的な満足感を維持します。●美観維持による共同体感覚（コミュニティ感覚）の育成 アドラー心理学が重視する「共同体感覚」とは、人が自らを集団の一員として感じ、所属している共同体への貢献感を持つことを指します。美観維持を徹底することは、単に外見上の満足感を高めるだけでなく、入居者が「自分は良いコミュニティの一員だ」とイメージ的・心理的に感じられる効果を提供します。ただし、ここで言う「共同体感覚」はあくまでフィクショナルでイマジナティブな概念であり、実際にテナントを直接的に共同体メンバーとして扱うことを意味するものではありません。入居者間の相互作用を促進する施策ではなく、管理者側からの心理的な配慮を指しています。共用部が常に清潔で美しく維持されていると、入居者は無意識のうちに「ここを大切にしよう」「自分もこの環境維持に協力しよう」と感じやすくなります。このような心理的な働きかけを利用し、自然と入居者自身が環境維持に協力するような仕組みを作ることが重要です。●入居者の貢献感を刺激する美観維持の工夫 アドラー心理学では、人間が幸福感を感じるために「貢献感」が重要としています。例えば、共用部に入居者自身が環境維持に貢献できる小さな仕掛けを用意することが効果的です。例えば、ゴミ箱の適切な使用方法を促す掲示物の設置や、入居者が自主的に清掃に協力できる簡単な仕組みや掲示を設けるなどが考えられます。これらは入居者が自らの行動がビルの美観維持に役立っていると感じる機会を提供します。●効率的な清掃計画と運用の工夫 清掃の質を高めつつコストや時間を管理するためには、効率的な清掃計画が必要です。具体的には、清掃業務の曜日や時間帯を入居者の利用状況に合わせて最適化することや、清掃スタッフの教育を徹底して清掃品質の均質化を図ること、さらには設備管理データを活用し、汚れが発生しやすい箇所やタイミングを予測して対応するなどの工夫が考えられます。これにより、効率的で効果的な清掃管理が実現します。これらの美観維持と管理を通じて入居者が心理的に満足できる環境を作り出し、結果として建物への愛着や長期入居への動機づけを強化することが可能となります。 第3章　コミュニケーション戦略と対人関係論 オフィスビルにおける入居者とのコミュニケーション品質は、入居者の満足度や長期入居意欲に大きく影響します。コミュニケーションの質を高めるためには、アドラー心理学の「対人関係論」や「課題の分離」といった考え方が役立ちます。●入居者との効果的なコミュニケーションの方法 入居者とのコミュニケーションは明確かつ丁寧であることが求められます。特に重要なのは、常に入居者の視点に立ち、伝えるべき情報を正確かつ分かりやすく提供することです。また、設備やメンテナンスの状況を定期的に報告したり、事前にメンテナンススケジュールを共有したりすることで、入居者が管理側との良好な関係性を築き、安心感を抱くことが可能になります。●担当者制導入が生む信頼と所属感 特定の担当者を固定することで、入居者は「誰に連絡すればよいか」が明確になり、安心感が生まれます。担当者制により管理者と入居者間のコミュニケーションが個別化され、双方にとって円滑でストレスのない関係性が築かれます。このことは、入居者に「自分は大切にされている」「所属している」という共同体感覚を間接的に促進します。●クレーム対応における共感と尊重の重要性 クレームや苦情対応において、入居者が本当に求めているのは問題の即時解決だけでなく、「自分の困りごとを理解し、共感してもらえた」という心理的満足感でもあります。管理スタッフが相手の立場に立ち、「理解している」「真摯に受け止めている」という態度を示すことが重要です。問題解決までのプロセスを明確に伝えることで、問題が起きても管理への信頼はむしろ向上することがあります。●課題の分離を活用したトラブル対応の品質向上 アドラー心理学の「課題の分離」は、自分の課題と相手の課題を明確に分けることで、不要なストレスや衝突を避ける考え方です。トラブルが発生した際、管理側は問題解決に集中し、感情的な衝突を避けるためにも、過度な干渉や責任転嫁を行わないことが重要です。明確に課題を区別し、管理側としてやるべきことに専念することで、入居者との無駄なトラブルを避け、問題解決の品質をさせることができます。次章以降では、これらの心理学的視点を活用した具体的な手法をさらに掘り下げてご紹介します。 第4章　トラブル対応体制と自己受容 賃貸オフィスビルのトラブル対応体制の品質は、入居者の満足度や信頼感を左右する重要な要素です。管理スタッフが設備トラブルや緊急時に適切に対処できることはもちろん、対応時にスタッフ自身が過度な心理的負担やストレスを抱えない仕組みを構築することも重要です。この章では、アドラー心理学の「自己受容」や「貢献感」の視点を取り入れ、具体的なトラブル対応体制の構築方法について考察します。●緊急時・トラブル時の迅速かつ適切な初動体制 オフィスビルで発生するトラブルには、停電、漏水、火災警報誤作動など緊急性を要するものから、小規模な設備故障まで様々なケースがあります。これらのトラブルが起きた際、初動の対応速度や適切さが入居者の不安や不満を大きく左右します。対応速度を向上させるには、トラブル発生時の責任者や連絡手順を明確に規定したマニュアルの整備が必須です。具体的には、トラブルの種類ごとに初動対応の流れを明確に定め、緊急連絡先や担当者リストを整備し、定期的な訓練やシミュレーションを実施することが効果的です。●対応マニュアル作成のポイントと運用法 対応マニュアルを作成する際は、単に技術的な対応手順を示すだけでは不十分です。アドラー心理学の視点から見れば、入居者が持つ「不安を解消したい」「迅速に問題を解決してほしい」という心理的なニーズを深く理解し、それを考慮したマニュアルづくりが求められます。具体的には、トラブル対応の進捗状況や完了予定時期を入居者へ明確に伝える方法や頻度を定め、入居者が「問題が着実に解決に向かっている」と実感できるよう配慮することが重要です。また、対応後には必ず再発防止策を入居者に伝えることで、信頼性の向上を図ります。●継続的なスタッフ教育とマインドセットの形成 トラブル対応の質は、最終的にはスタッフの能力や意識に依存します。そのため、継続的なスタッフ教育や訓練を実施し、対応能力の維持向上を図る必要があります。特にアドラー心理学が提唱する「自己受容」を教育に取り入れることで、スタッフが自らの能力や限界を正しく理解し、過度なストレスを避けながら効果的な対応を行えるようになります。●スタッフが持つ「貢献感」の重要性 また、スタッフが自分の仕事を「入居者に貢献している」と認識することで、対応品質が向上することも見逃せません。入居者からの感謝や良好な関係構築がスタッフ自身の貢献感を高め、結果として仕事に対するモチベーションや責任感を強化します。定期的に対応事例を共有し、スタッフが自分の仕事の意義を感じられる環境を整えることが大切です。●トラブル発生後のフォローアップ体制 トラブルが解決した後にも、入居者に対するフォローアップを実施することが重要です。解決後の満足度を確認し、不満や改善の余地があればそれをフィードバックとして管理体制の改善に役立てます。こうした継続的なフィードバックサイクルを構築することが、入居者の心理的な満足感を高め、長期滞在意欲をさらに促進します。以上のように、アドラー心理学的な視点を取り入れつつトラブル対応体制を構築・運用することで、入居者満足度を高め、管理スタッフ自身の業務効率や心理的負担軽減も同時に達成することができます。 第5章　ケーススタディと成功事例 ●管理品質の向上が長期入居促進に繋がった事例 ある中型の賃貸オフィスビルでは、設備管理の質を高めるために予防的なメンテナンスと専門業者との強い連携体制を構築しました。また、設備トラブルが発生した際は迅速かつ丁寧にテナントと情報を共有し、復旧までの具体的なスケジュールや再発防止策を明示しました。さらに、テナント企業との定期的なミーティングを通じて各企業の設備利用目的や課題を理解し、それらに即した改善策を具体的に提示しました。結果として、テナントの設備に対する不満が減少し、契約更新率が向上し、長期入居の促進につながりました。●アドラー心理学を活かした管理運営の成功例 別の中型オフィスビルでは、共用部の美観維持にアドラー心理学の「共同体感覚」を応用しました。管理者はテナント企業と定期的な協議を設け、美観維持の重要性とその効果について共通理解を深めました。また、テナントが主体的に美観維持活動に参加できる仕組みを整備し、清掃や整理整頓活動への自主参加を促しました。こうした取り組みにより、テナント企業の社員が自然に環境維持に協力するようになり、コミュニティ意識が強化されました。結果として、テナント企業はビルへの愛着を高め、長期的な契約継続を積極的に検討するようになりました。●他社の事例から学ぶ心理学的アプローチのポイント 他社の中型オフィスビルの事例では、テナントとの交渉や協議にアドラー心理学の「課題の分離」を活用しました。具体的には、契約更新や設備改善に関する協議において、管理側の課題とテナント側の課題を明確に区分し、各自が取り組むべき責任範囲を明確に示しました。この明確化により、テナントとの交渉は円滑かつ現実的に進行し、不要な摩擦や誤解を最小限に抑えることが可能になりました。その結果、双方が納得感を持って協議に臨み、契約更新率の向上を達成しました。 おわりに 管理品質向上の取り組みは、一過性の施策ではなく継続的かつ現実的でなければなりません。アドラー心理学の「共同体感覚」を醸成し、テナント企業との協働意識を高めることで、より実践的で効果的な管理運営を実現できます。 テナント企業との日常的な協議や交渉に心理学的視点を取り入れることで、これまで見えなかった解決策や新しいアイデアが生まれ、テナント満足度の向上と契約の長期化を促進するでしょう。今後も心理学的アプローチを戦略的に活用しながら、管理品質向上への取り組みを進めてまいりましょう。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2025年11月21日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの飯野です。この記事は「修繕費用を抑える！築古ビルに適したメンテナンス対応の考え方」のタイトルで、2025年11月20日に執筆しています。少しでも、皆様のお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願いいたします。 目次1. はじめに：築古ビルの修繕費用がかさむ理由2. 築古ビルの特性とメンテナンスの基本3. 修繕費用を抑えるための基本戦略4. メンテナンス対応の短期・中期・長期の整理5. 築古ビルの主要設備ごとのメンテナンス方法6.築古ビルの資産価値を高める工夫7.事例紹介8.まとめ 1. はじめに：築古ビルの修繕費用がかさむ理由 築古ビルは、長い年月を経て使用される中で、構造や設備の劣化が進み、徐々に修繕や改修にかかる費用が増大していきます。新築や築浅のビルに比べて頻繁に修繕が必要になる背景にはいくつかの具体的な理由があります。第一に、「老朽化による頻繁な修繕」が挙げられます。建物は時間経過とともに劣化するものであり、特にコンクリートの亀裂、鉄部の錆、配管の腐食、給排水設備の劣化などが起こります。これらを放置すれば、突発的な大きなトラブルを招くため、定期的な補修・交換が必要になり、コストがかさみます。第二に、「技術の進化と規制の変更」があります。技術の進化、社会的要請の変化を受けて、建築基準法や消防法など、法規制は時代とともに厳しくなっています。築古ビルでは新たな規制に適応するための改修が義務化されるケースもあり、その対応に多額の費用がかかります。第三に、「部品供給の問題」も大きな課題です。古いビルでは使用されている設備がすでに市場から撤退し、代替部品が入手困難なことがあります。その場合、特注品や大規模な設備交換を余儀なくされることがあり、費用が想定外に膨らむリスクが生じます。第四に、「人件費の増加」です。近年、修繕に必要な専門的な技術を持った職人が減少しているため、その分作業単価が上昇しています。技術者不足は修繕の品質にも影響し、工事期間の延長やコスト増の要因になっています。 メンテナンス対応の整理の重要性 築古ビルを安定して長期的に運用していくためには、あらかじめ整理、想定したうえでのメンテナンス対応が不可欠です。すべてを綿密に計画することは現実的に難しい場合が多々あるので、あらかじめ整理しておいて、対応できる範囲ではできる限りの計画を立てながら実施していくことが重要です。場当たり的な対応では、予期せぬトラブルに対処できず、大きな費用負担につながる可能性があります。あらかじめ対応を整理して、メンテナンス対応することによるメリットは非常に大きいものです。その一つが「突発的な修繕費を抑えること」が期待できます。定期的な点検を行い、小さな問題の段階で迅速に修繕していくことで、大規模な修繕を避けることが可能となり、コストが平準化され資金繰りも安定が図れます。また、「ビルの資産価値を維持・向上する」うえでも、計画的かつ整理されたメンテナンスは有効です。適切な管理とメンテナンスを施すことで、ビルの快適性や安全性が保たれ、テナントからの評価が高まります。これにより空室率の改善や家賃収入の安定化が期待できます。 修繕費用を抑えることのメリット 修繕費用を抑えることは単なるコスト削減策ではなく、築古ビルを運営していく上での経営戦略そのものです。まず、「キャッシュフローの健全化」が図れるという利点があります。大規模な突発修繕を避けることで、資金計画を明確化し、安定した経営を実現しやすくなります。さらに、「テナントの満足度向上」も見逃せません。日常的に適切なメンテナンスを行うことでビル内の設備が良好な状態に保たれ、快適な環境が提供できます。これは入居テナントの満足度向上と長期入居の促進につながります。最後に、「長期的なビルの延命効果」も大きなメリットです。こまめなメンテナンスで建物を良好に維持し続けることで、耐用年数を伸ばし、収益物件としての運用期間を延ばすことが可能になります。結果的に、ビルの収益性を長期的に向上させることにつながります。このように、対応可能な範囲で計画を立てながらメンテナンスを実施し、修繕費用を抑えることによって、築古ビルを経済的かつ効率的に運用することができます。次章以降では、その具体的な手法と事例を詳細に解説していきます。 2. 築古ビルの特性とメンテナンスの基本 (1) 築古ビルの主な問題点築古ビルは、新築ビルや築浅の物件と比較して、多くの問題を抱えています。特に、老朽化、設備の陳腐化といった課題は、メンテナンスの難易度を上げるだけでなく、コスト増加の大きな要因となります。【老朽化】築古ビルの最大の問題は、建物や設備の老朽化です。時間の経過とともに、建物の構造体や設備は劣化し、修繕の必要性が増していきます。・構造体の劣化：コンクリートのひび割れ、鉄骨の腐食、外壁や屋根の損傷などが進行。・設備の消耗：給排水設備や電気設備の劣化により、水漏れや電圧不安定などのトラブルが発生。・修繕コストの増加：老朽化が進行すると、定期的な軽微な修繕では対応できず、大規模な改修が必要になる。築古ビルの管理では、この老朽化をいかに遅らせ、修繕費用をコントロールするかが大きな課題となります。【設備更新の必要性】築古ビルの設備は更新時期を迎えているものが多く、現代のオフィス環境の要求に適合しないケースが増えています。特に、電気設備や空調設備はエネルギー効率や快適性が低くなり、競合ビルと比べると見劣りすることがあります。• 照明設備：蛍光灯や白熱灯を使用しているビルでは、LED化が求められる。LED化により、電気代の削減やメンテナンスコストの低減が可能。• 空調設備：エアコンの更新時期が過ぎたままだと、エネルギーコストの増加や快適性の低下につながる。こうした設備の陳腐化は、単に使えるかどうかだけでなく、現代のビジネス環境に適応するかどうかが重要です。適切な設備更新を計画的に行うことで、築古ビルの価値を維持し、競争力を確保できます。(2) よくあるトラブル築古ビルでは、日常的に発生する軽微なトラブルから、老朽化を背景とした深刻な問題まで、さまざまなトラブルが発生します。軽微なトラブル対応蛍光灯が切れた、蛇口のパッキン交換が必要になったといったレベルの問題は、テナント自身が対応できる場合もあります。一方で、照明器具の安定器の不具合や給排水設備の大きな漏水など、管理会社の対応が必要になるケースも少なくありません。こうした軽微なトラブルでも対処の遅れはテナントの満足度低下につながります。迅速な管理対応によって、より大きな問題を未然に防ぐことができます。築古ビルで最も多いトラブルの一つが漏水です。漏水は、突発的に発生することが多く、発見が遅れると深刻な事態に発展する可能性があります。配管劣化による水漏れ築古ビルで使用されている配管は、鉄製などの場合、長期使用で腐食や詰まりが生じやすく、最終的には破損に至るリスクがあります。• 赤水：錆びた成分が水に溶け出し、水が赤く変色。• 悪臭：内部腐食や詰まりによって不快なにおいが発生。• 破損：劣化に伴い配管がひび割れや破裂を起こし、漏水事故へ発展。階下のテナントにまで漏水が及ぶと、大規模な被害や補償問題に発展する可能性があります。定期的な点検や早めの配管交換が欠かせません。屋上や外壁からの漏水屋上や外壁の防水処理が劣化すると、雨漏りが発生しやすくなり、天井や壁、電気設備にも影響が及びます。• 防水シートやシール材の劣化が主な原因。• 見えない部分の水漏れが進行すると、内部の鉄筋が錆びて建物の強度が低下。• 最悪の場合、大規模な補修が必要となり費用も大きく膨らむ。小さな雨漏りでも早期の点検と補修が必要で、定期的な防水施工の更新が重要です。建具のトラブル（ドアのガタツキ・鍵の不具合）築古ビルでは、経年による建物の歪みや長年の使用による摩耗で、ドアや鍵の不具合が多く見られます。• ドアが閉まりにくい：ヒンジの緩みやドア枠の歪みが原因。• 異音がする：開閉時の「ギィギィ」という音がテナントにストレスを与える。• 鍵がかかりにくい：摩耗による機構不良で、セキュリティにも不安が生じる。エントランスや共用部のドアが不具合を起こすと、テナントの評価が下がり、建物全体のイメージダウンにもつながります。早めの調整や部品交換が欠かせません。築古ビルでは、こうした軽微なトラブルが日常的に起こり、それを放置すると深刻な問題へ発展するリスクが常に存在します。特に水回りや建具の問題は、テナントの満足度と直結するため注意が必要です。(1) 定期的な点検を実施し、問題を早期発見。(2) 修繕の優先順位を決め、コストを抑えつつ計画的に対応。(3) 小さなトラブルでも迅速に対処し、大きなトラブルを未然に防止。これらを徹底することで、修繕コストを抑えながら築古ビルの価値を維持・向上させることが可能です。(3) メンテナンスの種類築古ビルのメンテナンスには、大きく分けて「予防保全」「事後保全」「改修」の3種類があります。それぞれの特徴を理解し、適切に活用することが、修繕費用を抑えながら建物の価値を維持する鍵となります。1．予防保全故障や劣化が起きる前に、計画的な点検や修繕でトラブルを予防するメンテナンス手法です。当社の場合は社内の営繕チームと連携し、予防保全を進めることで大規模修繕の発生を抑え、修繕コストの平準化を図ることができます。(予防保全の具体例)・屋上防水の定期点検と再施工：築古ビルでは、屋上の防水シートやシール材が劣化し、雨漏りの原因となることが多いため、数年ごとに点検・補修を行う。・エアコンの定期メンテナンス：フィルター清掃や冷媒ガスの補充を定期的に実施し、冷暖房の効率を維持。・給排水管の洗浄・薬剤処理：配管内の錆やスケールを除去することで、水漏れや詰まりを予防。・外壁・鉄部の塗装更新：塗装が剥がれると防水機能が低下し、コンクリートの劣化や鉄部の腐食につながるため、定期的な塗装を実施。・共用部の設備点検（エレベーター・防災設備）：エレベーターのワイヤーやブレーキ、非常用照明や消火設備を定期的に点検。(予防保全のメリット)・突発的なトラブルを防ぎ、修繕コストを抑制。・建物の資産価値を維持・向上できる。・テナント満足度の向上。2．事後保全設備や建物にトラブルが発生した際に、必要に応じて修繕を行うメンテナンス手法です。故障や劣化が顕在化してからの対応となるため緊急性が高い一方、当社のように社内に営繕チームがある場合は、小規模の応急措置なら柔軟に対応できます。(事後保全の具体例)・漏水事故の修繕：配管の破損や防水層の劣化による水漏れの修理。・電気設備のトラブル対応：照明の安定器の故障や電圧異常への対応。・空調設備の故障修理：エアコンが冷えない、異音がするなどのトラブルに対応。・エレベーターの緊急修理：故障による停止やドア開閉不良の修繕。(事後保全のリスク)・緊急対応が必要になるため、工事スケジュールの調整が難しい。・修繕費用が割高になることがある。・テナントの業務に支障をきたす可能性がある。事後保全の頻度を減らすためには、予防保全を強化し、普段からメンテナンスを整理しておくことが重要です。3．改修老朽化した設備や建物の機能を向上させるために行うメンテナンスであり、ビルの資産価値を向上させる重要な投資＝資本支出となります。競争力を維持するため、定期的な改修が欠かせません。(改修の具体例)・照明設備のLED化：蛍光灯や白熱灯をLED照明に変更し、電気代の削減とメンテナンスコストの低減を図る。・エアコンの最新モデルへの更新：省エネ性能の高いエアコンに交換し、電気代の削減と快適性の向上を実現。・外壁の美装・リニューアル：ビルの外観を清潔で現代的な印象にすることで、テナント誘致力を向上させる。・バリアフリー改修：エントランスのスロープ設置やトイレのバリアフリー化など、利用者の利便性を向上させる工事。(改修のメリット)・築古ビルの競争力を維持・向上できる。・テナントの満足度向上と空室率の低減につながる。・エネルギーコストを削減し、ランニングコストを抑える。このように、「予防保全」「事後保全」「改修」の3つをバランスよく組み合わせることで、修繕費用を抑えながら築古ビルの資産価値を長く維持できます。 3. 修繕費用を抑えるための基本戦略 築古ビルの修繕費用を抑えながら、建物の資産価値を維持するためには、計画的なメンテナンスの実施とコストパフォーマンスの最大化が不可欠です。ここでは、無駄な支出を抑えながら必要な修繕を効率的に進めるための基本戦略を示します。(1)計画性を持ったメンテナンスの重要性場当たり的な修繕対応では、突発的な費用が増え、資金繰りにも悪影響を及ぼします。そこで、あらかじめメンテナンス対応を整理し、可能な限り計画的に実施し、費用を分散させることが必要です。・屋上防水の再施工や配管の更新を5年ごとに計画的に実施することで、一度に大きなコストをかけずに済む。・エアコンや給排水設備の更新時期を事前に把握し、早めに予算を確保することで、急な出費を回避できる。・修繕の優先順位を決め、必要最低限の対応に絞ることで、予算を最適化できる。このように、修繕の可能性を事前に予見しながら、計画的に実施することで、コストの最適化を実現し、長期的に安定した建物の運用が可能となります。(2)大規模修繕 vs. 小規模修繕の使い分け修繕工事には、一度にまとめて行う「大規模修繕」と、段階的に実施する「小規模修繕」の2つのアプローチがあります。大規模修繕（まとめて実施する修繕）・コスト削減効果が高い：一度に複数の修繕を行うことで、施工業者の手配や資材調達コストを削減できる。・効率的な作業が可能：例えば、足場を組む必要がある外壁補修を同時に行うことで、足場費用を抑えられる。・計画的な実施が求められる：資金計画をしっかり立てる必要があり、一時的にまとまった予算が必要となる。小規模修繕（段階的に実施する修繕）・コストの分散が可能：数年に分けて分散することで、一度に大きな費用が発生しにくい。・優先箇所のみ対応：特に、劣化が進んでいる箇所だけを先行して補修できる。・突発修繕への対応力向上：予算に余力を持たせ、トラブル時にも柔軟に対処できる。修繕内容や予算に応じて、大規模修繕と小規模修繕をうまく組み合わせることで、修繕コストを最適化できます。(3)コストパフォーマンスを最大化する方法築古ビルの修繕では、費用を最小限に抑えながら、必要な修繕を確実に実施することが求められます。そのためには、以下のポイントを押さえることが重要です。1．修繕の優先順位を決める・安全性に直結する修繕を最優先（耐震補強、配管破損の修繕など）。・放置すると劣化が進む箇所を優先（屋上防水、外壁のクラック補修など）。・美観や利便性向上に関わる修繕は、予算を見ながら計画的に実施。2． 必要最低限かつ実質的な修繕を実施する・効果が曖昧な高機能設備は避ける。・建物や設備本来の機能を維持し、過剰なスペックを求めない。③ 修繕業者の選定を慎重に行う・複数業者から相見積もりを取って適正価格を見極める。・実績のある業者を選び、施工品質を確保しつつ追加費用のリスクを低減。このように、修繕の優先順位を明確にし、適切な業者を選定することで、修繕費用を抑えつつ、必要な改修を確実に進めることができます。 4. メンテナンス対応の短期・中期・長期の整理 築古ビルの維持管理においては、できる限り計画を立てられる部分は計画的に、困難な部分については「対応方法を整理しておく」という柔軟な姿勢が重要です。短期・中期・長期の3つのスパンでメンテナンス対応を整理することで、費用の最適化と建物の寿命延長を両立させることができます。(1)現状把握と診断の方法メンテナンス対応の整理の第一歩は、建物の現状を正確に把握することです。築古ビルでは、目に見える劣化だけでなく、内部構造や設備の老朽化が進行している可能性があるため、定期的な診断が必要です。(定期点検の実施)・日常点検：管理者や清掃スタッフによる簡易的な点検（照明の不具合、漏水の有無、ドアのガタツキなど）。・月次・年次点検：建物全体の外壁、屋上防水、給排水設備、電気設備の確認を実施し、劣化が進行している箇所を記録。・テナントからのフィードバック：実際に使用しているテナントからの苦情や要望を把握し、優先的に対応が必要な箇所を特定。(専門業者による劣化診断)築古ビルでは、管理者による目視での点検だけでは不十分な場合が多いため、専門業者による詳細な劣化診断が求められます。・外壁診断：ひび割れ、浮き、剥離のチェック（タイル張りの場合は打診調査）。・設備診断：配管の腐食状況、電気設備の老朽化、空調機器の性能劣化を確認。こうした診断を通して修繕が必要な箇所を洗い出し、対応策を整理することで、メンテナンス計画の精度を上げられます。(2)短期・中期・長期対応の整理メンテナンス対応は、短期（1年以内）、中期（3～5年）、長期（10年以上）の3つの期間に分けて考えると、整理しやすくなります。(短期対応：小規模な補修)短期間で実施可能な軽微な修繕を中心に対応します。当社の場合、主に、社内の営繕チームが迅速に対応します。・照明器具・電気設備の交換：安定器の故障や点灯不良が発生している箇所の修繕。・給排水設備の点検と補修：水漏れ箇所のパッキン交換や、軽度の配管洗浄。・屋上や外壁の簡易補修：防水シートの部分的な張り替えや、クラック補修。・共用部の清掃と設備点検：エレベーター、エントランスのドアやセキュリティ設備の調整。(中期（3～5年）：設備更新の準備を行う)3～5年の先を見越して、必要な設備の更新や改修を計画的に進めます・給排水管の交換・更新計画の策定：鉄製配管の腐食が進行している場合、樹脂管への交換を検討。・空調設備の更新計画：老朽化したエアコンを省エネ性能の高い機器に交換。・蛍光灯の製造中止を見越した、照明器具のLED化。・外壁塗装・補修の実施：防水性能の維持のため、定期的に塗装を行う。・共用部の美観向上：エントランスや廊下の内装リニューアル。(長期計画（10年以上）：大規模修繕の計画を立てる)築古ビルを長期的に維持するためには、10年以上のスパンでの大規模修繕計画が不可欠です。・屋上防水の全面改修：経年劣化による防水性能の低下を防ぐため、全面防水工事を実施。・エレベーターの全面リニューアル：部品供給の終了や機械の摩耗により、安全性が低下するため。・外壁の大規模補修：タイル剥落やひび割れが進行した場合の改修。(優先順位の決め方)限られた予算で最適なメンテナンスを行うには、優先順位の明確化が欠かせません。〇安全性を最優先・漏水や配管破損：階下への影響が大きいため放置せず早期対応。・電気設備の異常：火災リスクにつながるため、迅速な修繕が不可欠。〇コストとのバランス・早期修繕の方が安価なケースもある（外壁クラックは放置すると後の補修費が増大）。・不要な高機能仕様は避けることで費用を最小限に抑える。〇緊急性の高さ・漏水やエレベーター故障など、安全上もしくはテナント業務に重大な影響を与えるものには即時対応。 5. 築古ビルの主要設備ごとのメンテナンス方法 築古ビルで特に注意が必要な主要設備としては、「給排水設備」「電気設備」「空調設備」「外壁・屋根」「エレベーター」が挙げられます。ここでは、実際の業務フローや留意点を交えながら、各設備のメンテナンス方法を詳しく解説します。老朽化が進んだ設備には想定外のトラブルも多く、すべてを細かく計画できるわけではありませんが、あらかじめ対応策を整理しておくことが、修繕費用の抑制とビル全体の安定運用につながります。(1) 給排水設備給排水設備は、築古ビルで最もトラブルが起こりやすい部分の一つです。漏水や赤水といった問題が発生すると、テナントからのクレーム対応や階下への補償リスクなど、大きなコスト負担が発生する可能性があります。● 配管の寿命と交換時期給排水管には、主に「鉄管」「銅管」「ステンレス管」「塩ビ管（VP管・HT管など）」などの種類がありますが、築古ビルでは古い鉄管が使われているケースが多く見られます。鉄管は長年の使用により内面が腐食し、赤水や詰まり、最終的には亀裂や破断につながることが少なくありません。●交換時期の目安• 鉄管：20～30年程度が一般的な交換の目安。赤水や漏水などの症状が出始めたら早期交換を検討。• 銅管：30年以上使えるケースもあるが、酸性度の高い水質だと早期腐食に注意。• ステンレス管・樹脂管：腐食リスクが低く、比較的長寿命ではあるが、接合部の劣化やガスケット類の寿命には留意する。●実際の業務での対応①定期点検で錆や水漏れの兆候をチェック（管内カメラ調査などを活用）。②テナントから赤水や水圧低下の報告があれば、局部的な破損箇所を特定して部分交換を検討。③大規模改修のタイミングで配管全体の一斉更新を行うか、コストを分散するためにフロアごと・系統ごとに段階的交換を実施するかを検討。④交換後は、メーカー推奨の点検スケジュールに従って管理。● 日常点検と保全のポイント・日常の巡回で、給水ポンプや各階のパイプシャフト内に水漏れや結露の痕跡がないか確認。・共用部トイレや給湯室の詰まり・水はけの悪さに対処し、原因を早期に特定。・軽微なパッキン交換や蛇口修理は、社内営繕チームで対応可能な場合も多いが、根本的な劣化が疑われる場合は早めに専門業者に連絡して相談。(2) 電気設備築古ビルでは、電気設備の容量不足や経年劣化による火災リスクなども見逃せません。現代のテナントはIT機器を多用するため、ビルの電気設備が時代遅れだとブレーカーの頻繁な落電や配線トラブルを招きます。● 配線のチェックとブレーカーの最適化●配線の経年劣化• 絶縁被膜が硬化・ひび割れを起こすと漏電のリスクが高まる。• 旧式のケーブルが使われている場合、負荷増加に耐えられないケースがあるため注意が必要。●ブレーカーの容量と適切な配置• テナントの増設機器（サーバー、空調設備など）に合わせて、ブレーカー容量の見直しを行う。• 分電盤内部の結線ミスや焼損を防ぐため、定期点検を実施。• 不要な回路や老朽化したブレーカーを放置すると、思わぬトラブルの原因となる。●実際の業務での対応①年次点検で分電盤や幹線の温度測定を行い、過熱や異常値が出ていないかをチェック。②テナントが新たに高負荷の機器を導入する際は、ビルの受変電設備や幹線の容量に余裕があるかを事前に確認。③ブレーカーが頻繁に落ちるようであれば、負荷分散や容量アップを検討し、必要に応じて配線経路の変更を行う。④古い蛍光灯の安定器やトランス類も定期的に見直し、更新することで電気事故や火災リスクを低減。(3) 空調設備空調設備はテナントの快適性を左右する重要な要素です。築古ビルでは老朽化したエアコンを長年使い続けているケースが多く、エネルギー効率の低下や故障リスクの高まりにつながります。● 定期清掃とフィルター交換●フィルターや熱交換器（コイル）の清掃• フィルターが目詰まりすると運転効率が下がり、電気代が増加。• 熱交換器に埃が溜まると冷暖房能力が落ち、故障リスクも高まる。● ドレンパンやドレン配管の定期点検• 目詰まりにより水がオーバーフローして漏水事故の原因となる。• 築古ビルでは配管自体が劣化している場合もあるので、清掃と同時に腐食状況を確認。●実際の業務での対応月次点検でフィルター掃除を実施、交換が必要な場合は在庫を把握したうえで速やかに交換する。冷暖房の切り替え時期（春・秋）にあわせて、室外機や冷却水系統の点検を強化する。エアコン本体の経年劣化が顕著な場合は省エネタイプへの更新を検討。初期投資はかかるが、中長期的には光熱費や修理費の削減効果が見込める。(4) 外壁・屋根外壁や屋根は築古ビルの耐久性に直結する重要部分です。雨風や紫外線に長期間さらされるため、定期的な防水処理や塗装を怠ると大規模な修繕が必要になる場合があります。● 防水・塗装・クラック補修●防水•屋上防水層のひび割れやシール材の剥離は、雨漏りの直接的な原因となる。•定期的に点検し、劣化が見られる箇所は部分的な補修を行い、大規模改修の時期に合わせて全面再施工を検討。●塗装•塗装は防水機能と美観を兼ねる。塗料の耐用年数を過ぎて剥がれが進行すると、外壁内部に水が侵入しやすくなる。•足場を組むコストを抑えるため、外壁塗装と同時にタイルの浮き・剥落補修を行う事例も多い。●クラック補修•モルタル壁やコンクリート面のクラックが深刻化すると、建物の耐久性に影響が出る場合がある。•打診調査や赤外線調査などを活用し、表面化していない下地の浮きや剥離の兆候を把握する。実際の業務での対応•建物外周の定期巡回を行い、ひび割れや塗装剥がれ、タイルの浮きをチェック。•小規模なクラックや塗膜剥がれは部分補修で対応し、傷口を広げないようにする。•大規模修繕計画が設定されている場合は、それに合わせて、外壁全面足場の設置・補修・塗装工事を実施。•屋上の防水シートやシール材は定期的に耐久試験を行い、寿命が近いものは早めに打ち替えを検討。(5) エレベーターエレベーターは利用者の安全と利便性に直結する設備です。築古ビルでは古い制御装置や機械部品を使い続けているケースが多く、故障リスクや安全面での不安が大きくなります。● 安全点検とリニューアルの判断基準●定期点検と法定検査•エレベーターは法律で定められた定期検査が義務化されており、認定検査機関による点検が必須。•ワイヤーロープの摩耗、ブレーキ装置の動作確認、戸閉装置の安全装置などを入念にチェック。●リニューアルや主要部品の交換•制御盤が旧式の場合、部品供給が困難となり修理費が高騰するリスクがある。•定期検査で異常が多発するようなら、昇降機メーカーと相談して基幹部品の更新や全体リニューアルを検討。•省エネ化を目的としたモーターや制御システムへの交換も、長期的には光熱費削減につながる。●実際の業務での対応①月例の保守契約を締結し、専門業者の巡回点検で異常の早期発見を図る。②エレベーターに不具合があれば即時に管理会社へ連絡し、利用者の安全確保を最優先に対応。③２０年以上経過している場合は、制御装置を最新式に更新する「モダニゼーション工事」を検討。④改修費が高額になる場合はリース契約や延払方式も視野に入れ、資金計画を立てやすい方法を選ぶ。老朽化した設備は、どれも「小さな異常が大きなトラブルにつながりやすい」という共通点があります。したがって、築古ビルでは「すべてのメンテナンスを常に完璧に計画する」のは難しいとはいえ、以下のようにあらかじめ対応の流れや優先順位を整理しておくことが欠かせません。①日常点検・巡回で早期発見を徹底する。②予防保全を軸に据え、事後保全は最小限に抑える。③大規模改修のタイミングを見極め、同時施工でコストを削減。④設備のリニューアル判断を先送りせず、長期的視点から適切な時期を見定める。こうした実務における工夫を積み重ねることで、修繕費を抑えつつ築古ビルの資産価値を保ち、テナント満足度の向上と収益の安定化を実現しやすくなります。 6.築古ビルの資産価値を高める工夫 修繕費用を抑えながらも、ただ修理するだけではなく「修繕と同時に資産価値を高める」という考え方を取り入れることで、築古ビルをより魅力的な物件に仕上げることができます。本章では、ビルの価値向上を図るための具体的な取り組み事例を紹介します。(1) 修繕と同時に資産価値を向上させる方法【デザイン性の向上】●外観リニューアル•外壁の塗装工事を行う際に、単なる補修にとどまらず、築古ビルのイメージ刷新を踏まえてのカラーリングを意識する。•タイルやパネルを部分的に追加・貼り替えることで、築年数を感じさせないモダンなデザインへの刷新の可能性も検討。●エントランスや共用部分のイメージアップ•古くなったエントランスドアや看板をデザイン性の高いものに交換する。•床材や壁材を、清潔感や高級感のある素材に更新するだけで印象が大きく変わる。デザイン面を意識した改修は、単に見た目を良くするだけでなく、テナントの満足度向上や新規テナントの誘致に大きく貢献します。また、築古ビル特有のレトロな雰囲気を活かしたデザインにすることで、差別化を図ることも可能です。【省エネ改修】●断熱性能の向上•窓サッシやガラスを断熱性の高いものに交換し、室内温度の安定と省エネ効果を狙う。•屋上や外壁に断熱材を追加することで、空調負荷を軽減して光熱費を削減。●設備の省エネ化•蛍光灯や白熱灯をLED照明に替えることにより、電力使用量を大幅に低減できる。•空調設備や給排水設備を高効率タイプへ更新することで、テナントのランニングコストを削減。省エネ改修は、修繕工事のタイミングと合わせて計画することで、工事費や足場費用を削減しながらビルの長期的な運用コストを抑える効果があります。加えて、エコビルディングのイメージアップにもつながり、企業イメージを重視するテナントを獲得しやすくなります。(2) 空室対策としてのリノベーション築古ビルでは、老朽化によるイメージダウンや設備面の不満などが原因で空室が増えるケースが少なくありません。しかし、空室対策として「リノベーション」を行い、テナントニーズに合わせた改装を実施することで、資産価値の向上と高い稼働率を維持することが可能になります。【レイアウト変更】●フロアプランの見直し•かつての区画割が現代の働き方に合わない場合、壁の配置を再構築してオープンスペースや小規模ブースを設ける。•テナントが必要とする会議室やコラボレーションスペースを柔軟に設置できるよう、汎用性のあるレイアウトを検討。●スケルトン工事の活用•テナントが内装を自由にカスタマイズできるよう、スケルトン状態で貸し出す形態を検討。築古ビルは柱や梁の配置が複雑な場合もありますが、これを逆手に取り、個性的な内装・レイアウトとして活用することで「古さ」を「味わい」に変えることができます。【 共用部の改善】●エントランス・廊下・トイレのリニューアル•ダークトーンやタイル調の床材、スタイリッシュな照明などを導入し、時代に合ったデザインで空間の印象を一新。•トイレの老朽化が進んでいる場合は、内装・衛生設備をまとめて更新し、テナントに好印象を与える。●防犯・セキュリティ機能の強化•オートロックや監視カメラを追加することで、安心感を重視するテナントにもアピール。• 共用部の照明強化やカードキー導入など、防犯対策がしっかりしていることで入居意欲を高められる。共用部の印象はテナントがビルを選ぶ際の重要な判断要素の一つです。エントランスの清潔感や廊下・トイレの快適さ、防犯性能の高さなどを改善することで、ビル全体のグレードを底上げし、高付加価値を提供できるようになります。 7.事例紹介 築古ビルのオフィス賃貸においては、成功事例・失敗事例を学ぶことが、計画的な修繕やメンテナンスの重要性を具体的に理解し、運用に活かすうえで大いに役立ちます。本章では、実際のオフィス賃貸ビルにおける事例をもとに、計画的な修繕で長寿命化・収益安定に成功した例と、場当たり的対応が大きなリスクを生んだ例を紹介します。 (1) 成功事例：計画的修繕で長寿命化を実現 ● 事例A：築40年超の賃貸オフィスビルで大規模修繕に成功●背景• 築40年以上が経過した地上8階建ての賃貸オフィスビル。外壁タイルの剥がれや漏水トラブルが発生し始め、テナントの信頼性が徐々に低下していた。• 大規模修繕に踏み切る前に、外壁や屋上防水、設備配管などの専門的な診断を実施し、修繕の優先順位を短期・中期・長期で整理する計画を立案。●対応内容大規模改修計画の策定• 診断結果を踏まえ、外壁補修と屋上防水の再施工を最優先に設定。同時に老朽化したエアコン・給排水管・照明設備も更新時期を整理。• 足場を組む期間を短縮するため、外壁補修と屋上防水工事を同じ工期にまとめることでコストを削減。資金計画の見直し• 修繕積立金だけでなく、金融機関からの低金利融資を活用して資金を一度に確保。• テナントからの要望が多かった共用部リニューアル（エントランス・トイレ改修）についても同時に実施。省エネ改修の導入• 古い蛍光灯をLED照明に置き換え、ビル全体の電力使用量を低減。• エアコンの室外機や室内機を省エネタイプへ更新し、テナントの電気代負担を抑制。●成果• 水回りや漏水対策が強化されたことで、トラブル件数が大幅に減少。• 外壁や共用部の外観がリフレッシュされ、ビルのイメージアップに成功。テナントの入居率が向上し、退去も減少傾向に。• LED照明・省エネエアコンの導入によりランニングコストが削減され、オーナー・テナント双方の満足度が高まった。• 大規模修繕でまとまったコストがかかったものの、将来的な修繕費の平準化や空室対策効果が大きく、投資メリットが高い結果となった。● 事例B：段階的修繕でコスト分散を図った賃貸オフィスビル●背景• 築30年の賃貸オフィスビル。テナントにIT企業が増えたことで、電気容量や空調能力に対する負荷が高まり、徐々に不具合が発生していた。• 一度に大規模工事を行うだけの修繕積立金は確保しておらず、フロアごとの段階的工事を検討。●対応内容フロア別に優先度設定• 漏水や配管劣化が懸念されるフロアの点検を最優先し、必要に応じて部分交換を実施。• 各テナントの更新時期に合わせて、そのフロアの電気・空調設備をリニューアルし、退去を伴う大掛かりな工事を回避。分割工事によるコスト分散• 3～5年スパンで修繕を進める計画を策定。複数回に分けて工事を実施し、一度に大きな資金流出が起きないようにした。• 外壁塗装や屋上防水など足場が必要な工事は一括で行い、足場設置費用を削減。共用部のリニューアル• エントランスの内装と照明を刷新し、テナントや来訪客に与える印象を改善。• トイレの老朽化が顕著なフロアから順に、バリアフリー化や衛生設備更新などを実施。●成果• 段階的に修繕を行うことで、オーナーのキャッシュフロー管理が容易になり、予想外の出費を最小限に抑制。• 既存テナントとの話し合いを密に行い、工事期間中の業務への支障を軽減。結果的に退去リスクが低くなった。• フロア改修のたびに電気・空調設備が最適化され、テナントの満足度や生産性向上につながった。 (2) 失敗事例から学ぶポイント：場当たり的修繕のリスク ● 事例C：計画性のない修繕で高コスト化してしまった賃貸オフィスビル●背景• 築35年の中型賃貸オフィスビル。以前から配管周りの漏水や外壁の一部剥落など軽微なトラブルが散発していたが、その都度応急修理のみでしのいでいた。• テナントからのクレームが増え始めた頃に大規模修繕を検討するも、資金準備や調査が不十分なまま着手。●問題点と経緯点検不足と無計画な修繕• 定期診断をほとんど実施せず、部位ごとの状態を把握していなかった。• 大規模修繕の際に、想定していなかった腐食や断熱材の劣化が見つかり、追加工事費用が大幅に発生。テナントとの調整不備• 工事期間や内容についてテナントへの説明が不十分で、一部フロアで騒音や振動による業務支障が問題化。• それに伴うテナントの退去が発生し、賃料収入が減少。資金繰りの混乱• 修繕積立がほとんどなく、急遽融資を受けるが金利条件が悪く、返済負担が重くのしかかる。• 修繕が完了する前に予算を使い切り、外壁の一部や共用部改修は未完了のまま。●結果と教訓• 場当たり的修繕の積み重ねにより、長期的には大きな費用負担を強いられることになった。• テナントへの十分な説明がなく、退去リスクを高めてしまい、空室による収入減と修繕費増の「負の連鎖」に陥る。• 長期的な修繕計画と資金準備が欠かせず、定期的な診断・点検を怠ると想定外の箇所で追加コストが膨らむ。● 事例D：改修タイミングを誤ったことで機会損失に陥った賃貸オフィスビル●背景• 築20年の賃貸オフィスビル。立地が良く長年満室が続いていたため、修繕計画の策定は後回しにされていた。• テナントから「空調の能力不足」や「老朽化したトイレへの不満」が頻繁に挙がっていたが、「大きなトラブルがない」という理由で工事を先送りに。●問題点と経緯大規模空調トラブルの発生• 夏場の冷房ピーク時に空調設備が故障し、修理に必要な部品の供給がすでに終了していたため、高コストの特注部品対応に追い込まれた。• 一時的に冷房が止まったフロアでは、テナントが業務に支障をきたし、賠償トラブルが浮上。テナント満足度の低下• トイレの老朽化も改善されず、不衛生感がテナントや来訪客の不満を募らせた。• 従来満室だったものの、更新時期を迎えたテナントが他の物件へ移転。高稼働率を支えていた主要企業の退去がビル経営を直撃。修繕時期の後手• トラブル発生後に急いで修繕を試みるも、業者の繁忙期にぶつかり思うようにスケジュールが組めず、結果としてさらに工事費が割高に。• 修繕費の膨張とテナント退去が重なり、収益が急落。●結果と教訓• 賃貸オフィスビルの立地の良さにあぐらをかき、老朽化への対策を先送りにした結果、一度に大きな出費を余儀なくされた。• 主要テナントを失い、稼働率低下による賃料収入ダウンで資金計画に狂いが生じる悪循環に陥った。• 設備の寿命やテナントのニーズを常に把握し、予防的な改修を計画的に行うことの重要性が浮き彫りになった。 8.まとめ 本コラムでは、築古ビルの修繕費用を抑えつつ、建物の価値やテナント満足度を維持・向上させるための基本的な考え方を解説しました。築古ビルならではの老朽化や設備陳腐化によるコスト増を回避するには、以下のポイントが重要となります。①築古ビル特有の課題の理解A)老朽化による修繕頻度の増加や規制強化への対応、部品供給の問題など、新築・築浅にはない独自のリスクが存在する。こうしたリスクを把握することで、突発的な高額出費をなるべく防ぐことが可能。②メンテナンス対応の整理・計画性の確保A)場当たり的な修繕に頼らず、短期・中期・長期に分けたメンテナンス対応の整理がカギ。B)優先順位を明確にし、安全性や漏水リスクなど緊急度の高い箇所から着実に補修することで費用の集中を回避できる。③修繕費を抑えるための基本戦略A)予防保全・事後保全・改修をバランスよく組み合わせることで、修繕タイミングを管理し、コストを平準化。B)大規模修繕と小規模修繕の使い分けにより、効率的に工事を実施しつつ、テナントへの影響を最小限にする。④主要設備ごとのメンテナンスのポイントA)給排水設備：漏水や赤水のリスクは深刻化しやすいので、早期点検と配管交換の計画が必要。B)電気設備：負荷増大や経年劣化による火災リスクへの備え、ブレーカー容量の見直しなどが重要。C)空調設備：フィルター清掃や更新時期の管理を徹底し、ランニングコスト削減にも寄与させる。D)外壁・屋根：防水処理や塗装の劣化を放置すると、大規模改修や漏水被害のリスクが急増。E)エレベーター：部品供給や安全面に留意し、制御装置などのモダニゼーション（リニューアル）を検討する。⑤修繕と同時に資産価値を高める取り組みA)外観やエントランスのリニューアル、省エネ設備の導入などにより、テナント満足度や空室対策に効果がある。B)改装を活かしてレイアウト変更やセキュリティ強化を行うことで、時代に合った機能性と魅力を付加できる。⑥成功事例・失敗事例から得られる教訓A)計画的な診断と修繕が行われた物件では、大規模修繕をうまく活用して長期的な費用削減やテナント満足度アップにつなげることができる。B)一方、場当たり的な対応を続けたり、改修時期を誤ったビルでは、想定外の追加費用や大口テナントの退去といった大きなダメージを受けるリスクが高い。総じて、築古ビルを安定運用するためには「いかに計画を持ってメンテナンスを整理できるか」が重要な鍵となります。短期的な修繕と長期的な改修計画を組み合わせ、コストを平準化すると同時に、建物価値を高める施策を取り入れることで、老朽化に負けない競争力の高い物件づくりが実現できるでしょう。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2025年11月20日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの星野と申します。この記事は『東京のビルマネジメント優良企業10社｜現役ビルメンが厳選！』のタイトルで、2025年11月19日に執筆しました。少しでも皆様のお役に立てる記事になれば幸いです。どうぞよろしくお願いいたします。本記事では、ビルマネジメント会社に所属する設備管理担当（現役ビルメン）の視点から、プロパティマネジメント（PM）・リーシングマネジメント（LM）部門の重要性と、ビルメンテナンス部門との連携の意義について考察します。また、東京に本社または主要拠点を置き、PM・LMの業務に強みを持つ優良なビルマネジメント企業10社を厳選し、それぞれの特徴・強み・評価を紹介します。収益最大化や空室対策、テナント対応力に優れた企業を取り上げますので、建物オーナーの皆様が管理会社を選定する際の参考になれば幸いです。最後に、ビルメン担当者から見た「全体最適なPMのあり方」を述べ、記事を締めくくらせていただきます。それでは、目次をご覧ください。 目次1. はじめに2. ビルマネジメントにおけるPM・LMの役割と収益への影響3. ビルマネジメント会社選びの失敗例4. 大手・中堅・地域密着型PM会社の特徴比較と選び方5.東京のビルマネジメント優良企業10社紹介6. ビルメン担当者から見た「全体最適なPMのあり方」7. まとめ8.株式会社スペースライブラリ紹介 1. はじめに ビルの所有・運営において、「建物を適切に維持管理すること（BM）」と「テナント誘致や収益管理を行うこと（PM・LM）」は車の両輪であり、どちらか一方が欠けてもビル経営はうまくいきません。設備や清掃などハード面を万全にしても空室だらけでは収益は上がりませんし、テナントを誘致しても設備不良や対応の悪さで満足度が下がれば退去が増え、結果的に賃料収入の低下へとつながります。私はビルマネジメント会社で設備管理を担当する現役ビルメンテナンス部門に所属しております。日々の業務を通じ、プロパティマネジメント部門（PM）との連携がいかに大切か実感しています。テナントからのクレームに迅速に対処するためにはPMとBM（ビルメンテナンス）担当者の密な情報共有が不可欠ですし、長期的な修繕計画やリニューアル工事もPM部門の収支計画と歩調を合わせて進める必要があります。現場のビルメンとして、「テナント満足度の向上こそが長期的な収益安定につながる」と痛感する毎日です。本記事ではまず、PM・LMの基本的な役割とビル収益への影響について整理します。その上で、実際に管理会社選びで起こりがちな失敗例を紹介し、どのように避けるべきか考えてみます。また、大手から中堅、地域密着型までPM会社の規模別の特徴にも触れ、自身の物件に適したパートナーの選び方を解説します。そして、東京エリアで実績を上げているPM・LMに強いビルマネジメント企業10社を現場目線で厳選してご紹介します。テナントリーシング力、収益改善提案力、市場分析力、修繕計画の提案力、テナント対応力などに優れた企業ばかりです。それぞれの特徴・強みと具体的なエピソードを2〜3段落程度でまとめています。最後に、ビルの現場管理を担う者の立場から「ビル全体の最適化を図るPMのあり方」について提言し、記事を締めくくります。あくまで私はビルメンテナンスに携わる人間ですので、詳細な分析や専門業務の重箱の隅をつつくようなご説明には足りないかもしれませんが、BM目線でわかりやすくお伝えできればと思います。ビルオーナーや管理担当の皆様にとって、本記事がより良いパートナー選びとビル経営改善の一助となれば幸いです。それでは本題に入りましょう。 2. ビルマネジメントにおけるPM・LMの役割と収益への影響 まずは、プロパティマネジメント（PM）とリーシングマネジメント（LM）の役割について整理します。PMとは物件オーナーの代理として不動産の価値維持・向上と収益最大化を目的に、建物運営全般を管理する業務です。賃料設定やテナント選定、契約管理、収支計画の策定、テナントからの要望・クレーム対応、さらには建物の維持管理計画の立案まで、多岐にわたる業務を担います。要するに「オーナーの代行として資産を管理して運営する」のがPMです。一方、LM（リーシングマネジメント）はPM業務の中でも特にテナント誘致と空室対策に特化した領域を指します。具体的には、空室情報のマーケティング、仲介業者との連携による幅広いテナント募集、内見対応、賃貸条件交渉、新規契約や更新・解約手続きなどを行います​。空室期間を可能な限り短縮し、適正な賃料で埋めることがLM担当者の使命です。ビル収益への影響という観点では、PM・LM両者とも極めて重要です。PMは収入を最大化し支出を適正化する司令塔として機能し、LMは賃料収入そのものを確保する最前線です。例えば、PMが市場相場を無視して高すぎる賃料設定を行えば空室が埋まらず収益機会を逃しますし、逆に低すぎる設定では満室になっても本来得られたはずの収益を損ねます。適切な市場分析に基づく賃料設定と募集戦略が必要です。また、既存テナントの満足度向上策を講じて退去率を下げるのもPMの重要な役割です​。テナント対応が丁寧であれば契約更新率が上がり、空室リスクとリーシングコストの低減につながります。さらに、PM担当者はオーナーに対して定期的に収支報告や改善提案を行います。例えば「共用部リニューアルによる物件価値向上提案」や「空調設備の省エネ改修によるランニングコスト削減提案」など、収益改善策を主体的に提案できるPMはオーナーから信頼されます​。LMの取り組みもダイレクトに収益を左右します。空室をいち早く埋めるリーシング戦略は言うまでもなく収入増に直結しますし、誘致するテナントの業種や質も重要です。例えば、ビルの格に見合わないテナントばかりでは他の入居者の満足度が下がり、将来的に賃料下落や退去を招く恐れがあります。LM担当者は単に空室を埋めるだけでなく、物件の魅力やブランドを維持できるテナントミックスを考える視点も求められます​。飲食店ばかり入れてビル内の環境が悪化すればオフィステナントが敬遠する、といった事態も起こりえます。したがって、短期的な賃料収入と長期的な資産価値維持のバランスを取ることがPM・LMには求められます。ビルメンテナンスの現場から見ると、PM・LM部門がしっかり機能しているビルは「収益性が高く、維持管理にも余裕が持てる」傾向があります。ビルオーナーや運営管理の目的により異なる場合もありますが、収益が安定していれば適切な修繕や設備更新に予算を充当できますし、テナントからの要望にも迅速に検討、対応できます。その結果さらにテナント満足度が向上し、好循環が生まれます。一方でPMが不在だったり未熟だったりするケースでは、場当たり的な管理になりがちです。ビルメンテナンス担当者としても、優れたPM担当者と二人三脚で取り組むことでお互いの専門分野を最大限活かせると感じています。 3. ビルマネジメント会社選びの失敗例 建物の管理会社を選ぶ際、PM・LMの力量を見極めることがいかに大切か——それは過去の失敗事例からも明らかです。ここでは、実際によくある失敗パターンをいくつか挙げてみます。失敗例①: 空室が埋まらず収益悪化ある地方在住のオーナーA様は、東京の自社ビル管理をビルメンテナンス主体の会社に任せていました。この会社は設備管理や清掃には定評があったものの、テナント募集はオーナー任せ。同社にリーシング専門の部署がなく、空室発生時は積極的な募集活動が行われませんでした。その結果、新築時はほぼ満室だったビルが数年で空室だらけに。稼働率は50%台にまで落ち込み、賃料収入は激減…。オーナーA様は慌てて外部の不動産仲介業者に声を掛けましたが、空室期間が長引いたフロアは内装も老朽化し、募集条件の引き下げや原状回復工事の追加負担が必要になる始末でした。これは「リーシング力不足の管理会社に任せた失敗例」と言えます。設備管理自体は問題なくても、空室対策が後手に回ればビル収益はたちまち悪化する典型例です。失敗例②: テナント対応の拙さから優良テナントが流出オーナーB様のビルでは、一等地にあるにもかかわらず優良テナントの退去が相次ぐ事態が起きました。原因を探ると、委託先のPM担当者が頻繁に交代し、テナントからのクレームや要望への対応が遅れていたことが判明しました。空調の不調や照明トラブルなど日常的な不具合報告に対し、PM担当がテナント窓口として機能せず放置してしまい、結果として現場のビルメンテナンススタッフが状況を把握していない、という事態が繰り返されていたのです。「依頼しても返事がない」「約束の期日までに修理が終わらない」と不満を募らせたテナントは契約更新をせずに退去。オーナーB様は賃料収入という果実を優良テナントごと失う結果となりました。このケースでは、管理会社自体は大手でしたが社内のPM・BM連携が不十分であったこと、テナント対応力に問題があったことが失敗の原因です。信頼を損ねてからでは手遅れで、いくらその後募集を頑張っても「対応が悪いビル」という評判は簡単には覆せません。失敗例③: 市場分析不足で賃料下落を招く別の事例では、オーナーC様が長年任せていた管理会社が周辺市場の賃料動向を把握していなかったために損失を被りました。築20年超の中規模オフィスビルで、テナント入替のタイミングが訪れた際、本来であれば適切な賃料改定を行うべきでした。しかし管理会社は旧来からの賃料水準に固執し、周辺相場より2割も高い募集条件を提示。案の定テナントは決まらず空室期間が長期化しました。結局、半年後に条件見直し（大幅賃料ダウン）を余儀なくされ、さらに空室期間中の機会損失も加わってトータルの収益は大きく減少しました。逆に、景気悪化で相場賃料が下がっていたにもかかわらず対応が遅れ、既存テナントから「他ビルより高い」と不満を持たれて退去されてしまうケースもあります。市場分析力や賃料設定の戦略欠如は、このように収益機会の逸失やテナント離れを招く失敗につながります​。経験豊富なPM担当者なら、周辺の供給動向や競合物件の賃料水準を常にチェックし、早め早めにオーナーへ提案を行うものです。そうした助言がない管理会社だと、適切なタイミングを逃しやすいのです。失敗例④: コスト削減優先で建物価値が低下最後に、目先のコスト削減を優先するあまり長期的な資産価値を毀損した失敗例にも触れておきます。オーナーD様は管理料の安さを謳うある中小管理会社に変更しました。当初は「経費が減った」と喜んでいたものの、その会社は人件費節約のため巡回頻度を減らし、清掃も必要最低限しか行いませんでした。さらに故障対応も都度安価な応急処置に留め、本格的な修繕提案は皆無。数年経つとビル全体がどことなく荒れた印象となり、内覧に来たテナントから敬遠されるケースが増えてしまいました。照明のチラつきや汚れた共用部は潜在顧客にマイナスイメージを与えます。結局、空室率が上昇し賃料単価も下落傾向に…。オーナーD様は慌てて元の管理会社とは別のしっかりした会社に再委託し、遅ればせながら設備更新や大規模清掃を実施する羽目になりました。「安かろう悪かろう」の管理では、短期的なコスト削減分をはるかに上回る収益悪化を招きかねないという教訓です。以上のような失敗例から学べることは、管理会社選びではPM・LMの力量やサービス品質を見極めることが極めて重要だという点です。単に管理料の安さや知名度だけで選ぶと、思わぬ落とし穴があります。また、委託後もオーナー自身が定期的にコミュニケーションを取り、状況を把握することが大切です。「任せきり」で気づいた時には手遅れ…とならないよう、信頼できるパートナーを慎重に選びましょう。 4. 大手・中堅・地域密着型PM会社の特徴比較と選び方 ビルマネジメント会社（PM会社）と一口に言っても、その規模や得意分野は様々です。大きく分けると「大手総合不動産系」「独立系中堅」「地域密着型中小」のカテゴリーがあり、それぞれにメリット・デメリットがあります。現役ビルメンの視点から、それぞれの特徴と選定ポイントを比較してみましょう。▶ 大手PM会社の特徴（例：大手デベロッパー系列、不動産大手グループなど）メリット: 規模の大きさゆえの安心感と充実したサービス網が最大の強みです。オフィスビルから商業施設、住宅まで幅広い物件を扱っている会社も多く、豊富な実績と高度な専門知識を蓄積しています。各分野の専門部署（リーシング専門部隊、法務・契約管理部門、設備技術部門など）が社内に揃っており、ワンストップで質の高いサービス提供が可能です。また、親会社が大手不動産デベロッパーの場合、ブランド力と信用力がテナント募集にもプラスに働きます。「○○不動産系列が管理しているビル」というだけでテナントに安心感を与えるケースもあります。さらに、財務基盤がしっかりしているため多少のコストをかけてもハイレベルな提案や最新システム導入ができ、オーナーへの報告体制も整然としている傾向があります。デメリット: 一方で、組織が大きい分画一的で融通が利きにくい面が指摘されることもあります。マニュアルやルールが厳格すぎて現場の柔軟な判断がしにくかったり、オーナーから細かな要望を出しても「規定外」と断られてしまうことがあります。また、管理料は中小に比べて高めに設定される傾向があります。大手ゆえに小規模物件にはあまり積極的でない場合もあり、ビルの規模によってはサービスがオーバースペックだったり、逆に優先度が低く後回しにされる懸念もあります。担当者が頻繁に異動するケースも多く、「せっかく信頼関係を築いたのに担当が変わってしまった」という声を聞くこともあります。選び方のポイント: 大手を選ぶ際は、自身の物件規模や用途がその会社の得意分野にマッチしているか確認しましょう。例えばオフィスビル管理を数多く手掛けている会社であればオフィスリーシング力に期待できますし、大規模商業施設の実績豊富な会社ならテナント誘致ネットワークが強みです。また担当者との相性も重要です。大手でも実際動くのは人ですから、打ち合わせ時の対応や提案内容から「信頼できる担当者か」を見極めてください。組織力と担当者力、その両方が備わっているかが鍵です。▶ 独立系中堅PM会社の特徴（例：不動産グループに属さない独立系、商社系、外資系など）メリット: 独立系や中堅規模のPM会社は、専門特化や柔軟な対応で勝負しているところが多くあります。例えばオフィスビル管理専門会社、商業ビルに特化した会社、外資系でグローバル企業対応に強い会社などです。こうした企業は規模では大手に及ばなくても、その分機動力や提案力で差別化しています。社内の意思決定が速く、オーナーの要望に対してカスタマイズしたサービスメニューを柔軟に提供してくれるケースが多いです。また、独立系の場合は他社仲介網もうまく活用してテナント募集するなど、しがらみにとらわれないリーシング戦略を取れる強みもあります。管理料は大手より割安なこともあり、コストパフォーマンスに優れる会社も少なくありません。担当者も専門性の高いプロパティマネージャーが揃っている傾向で、規模が中くらいゆえに一人ひとりがマルチに対応できる人材が多い印象です。デメリット: 中堅とはいえピンからキリまであり、企業体力やサービス品質のばらつきが大きい点には注意が必要です。優秀な会社を選べば問題ありませんが、中には実績が浅いのに営業力だけで契約を取ろうとするところもあり、見極めが肝心です。また、大手に比べ組織の後ろ盾が弱い分、対応範囲に限界が出る場合もあります。例えば法務やコンプライアンスチェックの体制が脆弱だったり、トラブル発生時の保証制度が手薄だったりといった点です。外資系の場合は英語対応や最新ノウハウは強みですが、日本の慣習に馴染むまで時間がかかる担当者もいるため、テナントやオーナーとの意思疎通で戸惑う場面があるかもしれません。選び方のポイント: 中堅PM会社を選ぶ際は、その会社の得意領域と成功事例を確認しましょう。同じ中堅でも「リーシング力が突出している」「コスト管理が得意」「建物再生の企画力がある」などカラーがあります。自分のビルの課題（空室が多い、古くなってきた、など）を解決してくれそうな強みを持つ会社を選ぶと良いでしょう。また、担当予定のPMの資格や経験（宅建士や不動産証券化マスターの有無、大型物件経験など）もチェックポイントです。提案段階で具体的なアイデアや数値目標を示してくれる会社は信頼できます。「◯年で空室率何％改善」「修繕計画を見直し◯万円コスト削減」等、明確なビジョンを示せるかを比較しましょう。▶ 地域密着型PM会社の特徴（例：東京○○エリア専門、地元密着の不動産管理会社など）メリット: 地域密着型の中小PM会社は、何と言っても地元エリアの情報力と小回りの利く対応が強みです。特定のエリア（例えば新宿区や中央区など）で長年にわたり物件管理を手掛けている会社は、地域のテナント動向や仲介業者ネットワークに精通しています。大手には見えない細かなニーズや地域特性を踏まえたテナント誘致が期待できます。また社長以下トップ層が現場に近く、オーナーとも直接顔を合わせる距離感で付き合ってくれるため、信頼関係を築きやすいです。緊急対応でも本社が遠方にある大手より、同じ区内に事務所がある地元企業の方が駆けつけスピードが速いこともあります。夜間や休日でも融通をきかせて対応してくれるなど、まさに「痒い所に手が届く」サービスをしてくれる会社も少なくありません​。管理料についても柔軟に相談に乗ってくれるケースが多く、物件規模に応じた無理のない料金設定を提示してくれるでしょう。デメリット: 一方で、中小企業ゆえの人材・資源の限界もあります。担当者が少人数のため一人にかかる負荷が大きく、担当替えがあると一時的にサービスレベルが下がるリスクがあります（「社内であの人しか詳しい人がいない」状態）。また、最新のITシステム導入や高度な分析といった面では大手に見劣りする場合もあります。報告書類などが簡素になりがちで、オーナーとして細かいデータが欲しい場合に物足りなさを感じるかもしれません。さらに、会社によっては業務範囲が限定的なことも。例えば設備点検や清掃は提携業者任せでPM会社自体は管理代行だけ、といったケースでは、総合力で大手に劣る部分が出てきます。財務面でも小規模だと万一倒産した際に預かり敷金などのリスクもゼロではありません。選び方のポイント: 地域密着型を選ぶ際は、その地域での評判を調べるのが有効です。地元オーナー仲間の口コミや、管理物件のテナントの声を聞いてみると良いでしょう。「対応が早い」「融通がきく」といった評価があれば安心です。また、管理実績の年数や物件数も重要です。長年生き残ってきた会社はそれだけで信頼の証と言えます。小規模でも「この分野なら任せて」と胸を張れる得意分野を持っている会社を選ぶとよいでしょう。最後に契約前に具体的なサービス範囲を明確化することも大切です。リーシング業務はどこまでやってくれるのか、テナント対応の窓口は誰になるのか、トラブル時の緊急対応体制はどうか、といった項目をきちんと確認しましょう。中小だからといって侮れない優良企業も多い反面、できないことは最初から契約外の場合もありますので、お互いの認識合わせをしておくことが失敗防止につながります。以上のように、大手・中堅・地域密着型それぞれに特色があります。自分のビルの規模やニーズ、重視するポイント（信頼感、コスト、柔軟性、専門性など）に照らし合わせて最適なカテゴリーと企業を選ぶことが大切です。では次章では、具体的に東京で実績を持つ優良ビルマネジメント会社10社をピックアップし、その特徴と強みを見ていきましょう。 5.東京のビルマネジメント優良企業10社紹介 ここからは、東京に本社または主要拠点を持ち、プロパティマネジメント（PM）・リーシングマネジメント（LM）に強みを発揮している優良ビルマネジメント企業10社を現役ビルメンの視点で独断と偏見をもってご紹介します。各社とも信頼性・実績は折り紙付きで、テナント対応力や空室改善力に優れた企業です。今回は実名を伏せ、アルファベット2文字で表記します。それぞれの特徴・強みを、1〜2段落程度で解説いたします。テナントリーシング力、収益最大化の提案力、市場分析力、BM部門との連携など各社ならではのポイントにも注目してください。 (1) MF社 高いリーシング力と充実の組織力を誇り、大規模ビルを中心に安定運営を行っています。 特徴・強み: MF社は国内有数の不動産グループに属する大手PM会社です。親会社が全国的なデベロッパーであり、そのブランド力とネットワークを背景にオフィスから商業施設、住宅まで幅広い物件管理を手掛けています。最大の強みはやはり豊富な実績と組織力で、数十年にわたる運用ノウハウに裏打ちされた安定したサービス提供が持ち味です。社内にリーシング専門部署を抱えており、テナント誘致力が極めて高いです。自社で不動産仲介網（店舗網）も運営しているため、空室発生時にはグループ総力を挙げて速やかに適切なテナントを紹介できます。また、最新のテクノロジー活用にも前向きで、ビルのIoTセンサー監視や独自の賃料相場データベースを導入し、科学的な物件運営を行っている点も特徴です。それでいて、伝統的に培ったきめ細やかな管理も大切にしており、「ハード面とソフト面のバランスが取れた管理」との評判があります。 (2) MB社 堅実な管理体制と環境配慮型運営を得意とし、BCP対策にも定評があります。 特徴・強み: MB社は大手財閥系不動産会社のグループ企業で、特にオフィスビル管理において国内トップクラスの実績を誇ります。長年培われた高度な技術力と経験値が強みで、ビル設備管理・保全の専門スタッフも社内に多数擁し、BM（ビルメンテナンス）部門までも包括したサービス提供が可能です。加えて、環境性能やサステナビリティに対する先進的な取り組みにも力を入れており、グループ全体でエコロジーと経済性を両立させる建物運営を推進しています。例えば省エネ認証の取得支援や環境配慮型のテナントサービス提案など、時代の流れを捉えた管理手法は多くのオーナーから信頼を得ています。組織だったサービス提供が特徴ですが、一方で各物件に常駐または専任の担当者を置くなど現場密着型のケアも忘れません。24時間365日のコールセンター体制も完備し、「困ったときにすぐ駆け付けてくれる安心感」という点でも評価が高い会社です。 (3) XY社 リーシング速度と収益改善の提案力が高く、迅速かつ柔軟な運営を実現しています。 特徴・強み: XY社は独立系の総合不動産サービス会社で、賃貸仲介からプロパティマネジメント、ビルメンテナンス、さらには不動産コンサルティングまでワンストップで提供できる体制を持っています。特にリーシング（テナント仲介）部門の強さが際立っており、空室物件のリーシングスピードには定評があります。自社で広域に仲介ネットワークを構築しており、大手不動産仲介会社ともフラットな関係で協力できるため、募集チャネルが非常に広いのが特徴です。その結果、難易度の高い空室（例えば大面積フロアや郊外物件）でも素早く入居テナントを見つける実力があります。また、オーナーへの提案力も高く、建物の付加価値を高めるための収益改善プランを積極的に提示します。例えばエントランス改装によるイメージアップや、屋上スペースの有効活用（貸会議室化や広告収入獲得）など、細かなアイディアを積み重ねて収益向上につなげる姿勢が強みです。組織規模は大手より小さいものの、少数精鋭でフットワークが軽いため、オーナーからの信頼も厚い中堅企業です。 (4) TK社 住宅とオフィスの複合管理に強みを持ち、コミュニケーション重視で高い満足度を維持しています。 特徴・強み: TK社は準大手デベロッパー系列のプロパティマネジメント会社で、特に住宅系とオフィス系のハイブリッド管理に強みを持っています。もともとマンション管理で培った緻密なサービス精神と、オフィス管理でのリーシングノウハウを兼ね備えており、テナント対応の丁寧さには定評があります。特徴として、オーナーや入居者とのコミュニケーションの密度を重視しており、「報告・連絡・相談」を徹底する企業文化があります。PM担当者は月次レポートだけでなく必要に応じてオーナーに状況を逐次報告し、重要案件は直接面談して打ち合わせるなど、透明性の高い運営を心掛けています。また、テナントに対してもアンケートやヒアリングを定期的に実施し、潜在的不満や要望を吸い上げて改善策に反映させています。こうしたホスピタリティ精神が同社の大きな強みであり、管理物件のテナント満足度調査では毎回上位にランクインするほどです。さらに、TK社は修繕・改修提案力にも優れ、親会社の建築部門と連携したリニューアル企画なども提案できます。建物のハード・ソフト両面で「困ったときの相談相手」になれる懐の深さが魅力の会社です。 (5) KO社 地域密着型ながら大手資本のバックアップを活かし、特定エリアでの高稼働率を達成しています。 特徴・強み: KO社は大手私鉄グループ傘下のPM会社で、東京の特定エリア（沿線地域）に強固な地盤を持っています。いわゆる地域密着型と大手資本のハイブリッドとも言える存在で、地元密着のきめ細かさと大企業グループの安心感を兼ね備えている点がユニークです。沿線開発で培った商業施設運営ノウハウが豊富で、小売・サービス系テナントのリーシング力が際立っています。例えば駅前ビルやショッピングセンターのテナントミックス提案など、単に空室を埋めるのではなく「街の魅力を高めるテナント誘致」を得意としており、その延長でオフィス物件にも地域色を活かした付加価値をもたらします。また、KO社はグループ内に建物管理会社やセキュリティ会社も抱えているため、BM業務とPM業務の一体運営がしやすい体制です。ワンストップサービスで連絡系統がシンプルなため、トラブル時や緊急対応時にも統制が取れています。実際に同社に任せてから「担当部署間のたらい回しが無くなった」「連絡が一本化されスムーズになった」というオーナーの声もあります。地域密着ゆえに行政や近隣企業との繋がりも強く、地元ネットワークを活かした情報収集力も強みとして挙げられます。 (6) MT社 マーケット分析力が高く、物件ごとのカスタマイズ管理で資産価値向上を図っています。 特徴・強み: MT社は老舗デベロッパー系列の不動産管理会社で、東京の都心部を中心にオフィスビル・商業ビルのPM業務を展開しています。歴史ある企業らしく、伝統的な管理手法を重視しつつも、新しい取り組みにもチャレンジする堅実と革新のバランスが取れた会社です。特徴として、管理物件一棟一棟に対するオーダーメイドの運営プランを作成する点が挙げられます。画一的ではなく物件ごとの特性（築年、規模、立地、テナント属性など）に応じた管理方針を立て、オーナーと合意した上で運営するため、「思いと食い違った管理をされてしまう」ということが起こりにくいのです。例えば「築古ビルだが歴史的価値がある物件」は長所を活かす運営、「最新ハイテクビル」は先進技術を導入した運営、といった具合にきめ細かな戦略を持っています。また、MT社はマーケット分析力に優れており、都内各エリアの賃料相場や需要動向データを独自に蓄積・分析しています。四半期ごとにオーナー向けにマーケットレポートを提供し、自社管理物件のパフォーマンスを客観指標と比較して示してくれるため、オーナー側も状況を把握しやすいと好評です。古くからの実績による信頼感と、データドリブンな提案力が融合した強みを持つ企業です。 (7) JS社 全国規模のネットワークとデータ分析に基づく合理的な運営を行い、高いコストパフォーマンスを実現しています。 特徴・強み: JS社は独立系では国内最大級のプロパティマネジメント会社で、かつて大手情報企業グループから派生した経緯を持ちます。同社の最大の武器は、膨大な管理物件数に基づくデータドリブンな運営とリーシング力です。JS社は数千棟規模のオフィス・商業施設等を全国で管理しており、独自にマーケット動向やビル運営データを蓄積・分析する専門部署（リサーチ部門）を持っています。これにより、空室発生時の賃料設定や募集戦略に科学的根拠を持って臨めるため、空室期間の短縮と賃料最大化を両立できる強みがあります。また、元々が情報系企業発祥という背景からIT活用にも積極的で、入居者向けポータルサイトやAIによる設備監視システムなど最新テクノロジーを駆使した管理を展開しています。一方で、実際の現場対応はきめ細やかで、現場常駐スタッフとPM本部との連携も綿密です。全国展開の規模を活かし、取引業者との交渉力も強いため、設備点検や清掃といったBM業務を高品質かつ効率的なコストで提供できる点も魅力です。総合力が非常に高く、「オーナーが求めるものは何でも出せる」頼もしさを備えています。 (8) SM社 総合商社系でリニューアル提案や危機対応力に強く、大型ビル運営に強みがあります。 特徴・強み: SM社は大手商社グループのビルマネジメント会社で、オフィスビル運営の総合力とソリューション提案に優れています。商社系らしく、ビル運営に関わるあらゆるサービスを自社またはグループ企業で提供でき、たとえば新築ビルの開業企画、テナントリーシング、プロパティマネジメント、エネルギー供給管理、将来的な建替え検討までワンストップで対応可能です。特にコンストラクションマネジメント（CM）やリニューアル提案などハード面の改善提案力が強みで、築年数が経ったビルを預かると、設備刷新計画やバリューアップ工事などを積極的に提案してくれます。また、テナントリーシングについてもSM社グループの幅広いネットワーク（金融機関や外資企業とのコネクション等）を駆使して質の高いテナント誘致を実現します。さらに、SM社は危機対応力にも定評があります。大規模地震時の対応マニュアル策定や、パンデミック下でのビル運営（消毒や入館管理ルール整備）など、オーナーが不安に感じる事態にも先手を打って対策を講じるプロアクティブな姿勢があります。東京消防庁から防災功労で表彰を受けた経験もあり、安全管理面で信頼できるPM会社として名が知られています。 (9) JL社 国際的な視点とアセットマネジメント能力により、ハイグレードビルで高い実績を上げています。 特徴・強み: JL社は外資系グローバル不動産サービス企業の日本法人で、世界的なネットワークと先進のノウハウを持ち込んでいる点が特徴です。東京においても外資系オーナーや国内機関投資家が所有する一流物件のPM業務を数多く受託しています。最大の強みは国際水準のプロパティマネジメント手法です。グローバルで確立されたベストプラクティスを日本流にローカライズし、契約管理やレポーティング、コンプライアンス遵守など極めて洗練された運営を行います。英語対応はもちろん、多言語でのテナントサービス提供も可能で、外国企業テナントからの評価も高いです。また、JL社はアセットマネジメント的視点も持ち合わせており、単なる現場管理に留まらず資産価値最大化のための中長期戦略立案も行います。具体的には、将来の売却益やリファイナンスを見据えた収益向上策を提案したり、ESG（環境・社会・ガバナンス）の観点から建物運営方針を策定したりと、投資家目線での管理が得意です。さらに、世界中の都市で得た知見を元にした市場分析力も圧倒的で、東京マーケットにおいても賃料・空室動向やテナント需要トレンドを細かくデータ化しています。そうした情報を活用し、オーナーに対しては最新動向を踏まえた意思決定支援を行ってくれるため、まさに頼れるパートナーといえます。 (10) SL社 地域密着型で24時間の迅速な対応力が強み。テナント満足度の高さで長期的な安定運営を支援します。 特徴・強み: SL社は東京ローカルに根差した地域密着型のビル管理会社です。銀座・赤坂・新宿・渋谷・六本木など都心の商業エリアを中心に半世紀以上の実績を持ち、地元での信頼が厚い老舗企業として知られています​。最大の強みはテナント仲介から保守管理まで一貫対応するトータルサービスと、地域密着ならではの機動力・対応力です。同社は「ビル経営代行」を掲げており、オーナーに代わってテナント募集（リーシング）、契約締結・更新・解約手続き、賃料回収・清算、クレーム対応などすべてを引き受けています​。さらに、管理センターを設けており24時間365日体制での緊急対応窓口業務をしています。夜間でも現場駆け付け可能な体制を敷いており、小規模の水漏れ・停電から大規模災害時まで迅速な初期対応が可能です。またリーシング担当者が地道な足回り営業でテナントを発掘します。さらに、自社で定期的に調査、分析している賃貸相場情報や地域のマーケット動向にも通じている専門家集団です。規模こそ大手には及びませんが、「地元を知り尽くしたプロ」としてオーナーから厚い信頼を得ています。実績・事例: SL社はこれまでに手掛けた商業ビル・オフィスビルの多くで稼働率95%以上を維持してきた実績があります​。例えば銀座のあるテナントビルでは、SL社に管理を委託後、空室率が一桁台にまで低下し賃料収入が飛躍的に向上しました。SL社はそのビルの強み（銀座という立地、高級感ある外観）を活かし、客層にマッチしたテナント誘致を行いました。同時に、管理部門が日常の不具合対応を迅速化。「エレベーターの動きが少しおかしい」とテナントから連絡があれば即日点検し対処、「共用部に汚れがある」と聞けばすぐ清掃員を派遣するなど、小さな声にも即応する姿勢でテナントの満足度を高めました。その結果、入居テナントからの紹介で新たなテナント希望が舞い込むなど好循環が生まれ、以後長期にわたり満室が続いています。また、さらに、SL社はトラブル対応力にも優れ、過去には老朽ビルで頻発していた給排水トラブルを根本解決するために、テナントと調整しながら系統的な配管改修を段階的に実施し、クレームをゼロにした例もあります。「オーナー代行」としてビル経営を丸ごと支えるSL社の存在は、特に地域の中小ビルオーナーにとって頼もしいパートナーとなっています。 以上、10社それぞれの特徴・強みをご紹介しました。どの企業も一長一短ありますが、共通して言えるのはPM・LM部門の力がビルの収益性やテナント満足度に直結しているという点です。現場で日々ビルを支えるビルメンテナンス担当者の立場から見ても、優秀なPM会社が管理するビルはトラブルの未然防止や迅速対応が徹底されており、非常に運営しやすいと感じます。次章では、こうした経験を踏まえて「全体最適なPMのあり方」について考えてみたいと思います。 6. ビルメン担当者から見た「全体最適なPMのあり方」 ビルマネジメントにおける「全体最適」とは、オーナーの利益最大化とテナントの満足度向上と建物の健全性維持をバランスよく実現することだと考えます。私たち現場のビルメンテナンス担当者は、日々建物とテナントに向き合いながら、このバランス調整の難しさと重要性を痛感しています。では、全体最適を実現できるPM（プロパティマネジメント）とはどのようなものでしょうか。まず第一に、オーナー・テナント・ビル運営スタッフ間の密接なコミュニケーションが土台にあります。PM担当者はオーナーの代理人であると同時にテナントの窓口でもあり、さらに清掃・設備管理などBM担当者の指揮者でもあります。全体最適なPM担当者は、これら全ての関係者と双方向のコミュニケーションを取り、情報をハブのように集約し、透明性高く共有します。例えばテナントからの設備改善要求があればBM担当と協議して技術的・費用的観点を踏まえた解決策をまとめ、それをオーナーに提案して合意を得る、といったプロセスを迅速に回します。この際、どこか一方の意見だけを優先しすぎると全体のバランスが崩れます。全体最適なPMは「三方良し」（オーナー良し・テナント良し・現場良し）の解を見つけ出す調整役と言えます。第二に、プロアクティブ（先手先手）の姿勢が重要です。ビル運営には様々なリスクや変化がつきものですが、優れたPM担当者は常に将来を見据えた計画を立て、問題が顕在化する前に手を打ちます。例えば老朽化による大規模修繕が数年後に必要と分かっていれば、今から収支計画に織り込みテナントへの影響も最小になる時期を選定します。また、新規競合ビルの建設情報を掴んだら、それによる既存テナント流出リスクを分析し早めに引き留め策や入替戦略を準備します。現場ビルメンとして感じるのは、場当たり的で後手後手の管理では結局コストも手間も嵩むということです。漏水事故なども、普段から点検強化し設備更新していれば防げたのに…というケースが多々あります。全体最適を図るPMは、オーナーの資産価値を長期的に守るため、日頃からBM部門とも連携して予防保全に努め、「攻めの管理」を実践します。テナントに対しても、更新期限が迫って交渉するのではなく平時から要望を聞き関係を築いておくことで円滑な契約更新につなげています。第三に、定量データと定性情報の両面を重視することです。全体最適なPM判断には客観的なデータが欠かせません。賃料収入や稼働率、修繕積立額などの数値はもちろん、テナントアンケート結果や現場スタッフの所感といった定性情報も重要な指標です​。例えばテナント満足度という一見数値化しにくいものも、アンケートスコアや苦情件数などである程度測定できます。優れたPMはこうしたKPI（重要業績評価指標）を設定し、定期的に見直すことで今の運営がうまくいっているかを監視します。一方で、数値に表れない現場の空気感にも敏感です。ビルメン担当者から「最近テナント受付の方が雑談で空調の不満を漏らしていた」などと聞けば、それを無視せず改善の糸口にします。データ分析による合理性と、人間的な気配り・察知力の両輪で状況を把握し、バランスの取れた意思決定をする——これが全体最適なPMの意思決定プロセスでしょう。最後に何より、現場（BM部門）との強固な信頼関係が全体最適の鍵だと感じます。私自身、良いPM担当者と組むと仕事が驚くほどうまく回ります。テナントから無理難題な要求が来ても一緒に知恵を絞ってくれますし、逆にこちらから設備更新の提案をしてもしっかり耳を傾けオーナーへの提案に繋げてくれます。「縁の下の力持ち」であるビルメンテナンススタッフをリスペクトし、適切に評価・活用してくれるPMは、結果的にテナントサービスの質向上という形でオーナー利益にも貢献します。ビルは人が管理するものですから、人を大切にするPMこそが強い組織を作り、ひいては全体最適を実現するのだと思います。以上のように、全体最適なPMのあり方をまとめると、「調整役」「予防策士」「分析家」「チームリーダー」といった要素を兼ね備えた存在と言えましょう。決して簡単な役割ではありませんが、この記事でご紹介した優良企業のPM担当者にはそうした高いスキルとマインドを持った方々が多数いらっしゃいます。ビルオーナーの皆様には是非、信頼できるPM会社・担当者と二人三脚でビル経営に取り組み、資産価値と収益の最大化、そしてテナントの満足度向上という全体最適を達成していただきたいと願っています。 7. まとめ ビルマネジメントにおけるPM・LMの重要性と、優良企業各社の特徴を見てきましたが、いかがでしたでしょうか。改めて感じるのは、「ビルは人が動かし、人が活かすもの」だということです。ハードである建物がどんなに立派でも、運営する人々の力量次第で収益も価値も大きく変わります。プロパティマネジメント（PM）・リーシングマネジメント（LM）は、まさにビル経営の舵取り役として、テナント誘致から収益管理、維持管理計画まで幅広く担う重要ポジションでした。記事前半では、PM・LMがビルの収益と価値に直結する役割であること、そして管理会社選びで力量不足の会社に任せてしまうと空室増加や賃料下落といった深刻な失敗を招く可能性があることを見てきました。実例からも、リーシング力の欠如やテナント対応の拙さ、市場分析力不足、目先のコスト優先といった問題が浮き彫りになりました。そうした失敗を避けるには、信頼できるPM会社をパートナーに選ぶことが何より重要です。各社比較では、大手・中堅・地域密着型それぞれにメリットがあり、自分の物件に合った規模・特徴の会社を見極めるポイントを述べました。大手には組織力と安定感があり、中堅独立系には柔軟な提案力や専門性、地域密着型には小回りの利く対応と地元情報力があります。「自分のビルの課題を解決してくれる強みを持つ会社か」を基準に、担当者との相性もしっかり確認して選ぶことが肝要です。東京の優良企業10社の紹介では、それぞれ特色ある取り組みや強みを見てきました。大手系では高度な組織力で高稼働・高収益を実現した事例、独立系では機動力と提案力で空室を埋め収益改善した事例、外資系では国際ネットワークを駆使してテナント誘致や高度な運営を行った事例、地域密着型では地元密着の対応でテナント満足度を上げた事例など、多彩な成功エピソードがありました。仮名とはいえ具体的に各社の姿勢をご紹介しましたので、オーナーの皆様が管理会社を検討する際の参考になれば幸いです。最後に、現場ビルメンテナンス担当者の視点から「全体最適なPMのあり方」として、コミュニケーション・先手の管理・データ活用・チームワークの重要性を述べました。ビル管理はチームスポーツのようなもので、PMもBMもテナントもオーナーも、それぞれの役割を果たしつつ協力し合うことで初めて理想的な成果が得られます。優良なPM会社は、そのチームを牽引する頼れるキャプテンとして機能し、オーナー資産の価値向上と収益最大化というゴールに向けて尽力してくれるでしょう。本記事を通じて、ビル管理パートナー選びの重要性とポイント、そして東京における信頼できるPM会社の存在をお伝えしました。ビルオーナーや資産管理ご担当の皆様が、最適なパートナーと出会い、ビル経営を更なる成功へ導く一助となれば幸いです。私自身も現場のビルメンテナンススタッフとして、優れたPMと二人三脚でビルをより良くしていく喜びを日々感じています。皆様のビルが末長く繁栄し、テナントにとってもオーナーにとっても「選んで良かった」と思える管理会社との出会いがありますことを願って、本稿の締めくくりといたします。 8.株式会社スペースライブラリ紹介 株式会社スペースライブラリは、東京を拠点にビルマネジメント業務全般を手掛ける総合ビル管理会社です。当社は最新技術に過度に依存せず、長年の現場経験に基づく伝統的管理手法と熟練スタッフのきめ細やかな対応によって、安心・安全で安定したビル運営を実現しております。清掃・設備点検からプロパティマネジメント補助業務までワンストップで対応し、24時間365日の緊急対応体制を完備することで、オーナー様・テナント様双方にとって信頼できるパートナーであり続けます。創業以来培った豊富な実績と信頼を礎に、これからも「建物の価値向上」と「快適な環境提供」に全力で取り組んでまいります。ビル管理に関するご相談やお問い合わせは、どうぞお気軽に株式会社スペースライブラリまでお寄せください。私たち株式会社スペースライブラリ星野をはじめとするスタッフ一同、皆様のお役に立てる日を心よりお待ち申し上げております。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ 星野　正 ビルメンテナンス業に従事して20年以上。当社では管理・工事・開発支援に携わり、品質向上に取り組んでいます。 ビルメンテナンス・工事についてのご不明点は是非お問い合わせください 2025年11月19日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの星野と申します。この記事では『ビルの設備管理会社を選ぶポイント』のタイトルで、2025年11月14日に執筆しています。現役ビルメンテナンス担当者の視点からわかりやすく解説いたします。少しでも、皆様のお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願いいたします。 1．はじめに（設備管理の重要性と失敗しやすい落とし穴） ビルの設備管理は、ビル全体の安全性や快適性、さらには資産価値の維持にも直結する非常に重要な業務です。そのため、どの設備管理会社に任せるかはビル運営の成否を左右すると言っても過言ではありません。しかしながら、「設備管理会社を選ぶポイントがわからない」「料金が安ければお得だろう」といった理由だけで安易に契約してしまい、後から後悔するケースも少なくありません。よくある失敗談としては、例えば以下のようなものがあります。・費用の安さだけで選んだ結果、 いざという緊急時に十分な対応が受けられなかったケース。深夜の設備トラブルに対応してもらえず被害が拡大し、初動対応の遅れによって結果的に多額の損害が出てしまった例があります。安さだけに飛びつくと、長い目で見て大損することもあるのです。・清掃会社と設備管理会社の役割の違いを理解せずに任せてしまったケース。 清掃を専門とする業者に設備管理まで委託していたところ、法定点検が実施されておらず行政から指摘を受けた、といった事例もあります。「掃除もできるし設備も見てくれるだろう」と思い込んで任せた結果、重要な点検が漏れてしまったのです。一方で、創業から長年の実績を持つような伝統ある管理会社には、豊富な経験に裏打ちされた確かな信頼性があります。実際、私もこれまで現場でベテラン技術者の丁寧できめ細かな対応に何度も助けられてきました。最新のITツールや派手な宣伝がなくても、地道に現場を支える確かな対応力を持つ会社に任せられることは、オーナーにとって大きな安心材料となります。この記事では、こうした現場目線でのリアルな経験も交えながら、設備管理会社を選ぶ際に押さえておきたいポイントを詳しくご紹介します。中小ビルのオーナー様や遠方物件をお持ちの方、設備管理に不安を抱えている方はぜひ最後までお読みいただき、パートナー選びのチェックリストとしてご活用ください。 2．設備管理とは何か？（清掃との違いや業務範囲） まずは「設備管理とはどんな業務なのか」を押さえておきましょう。清掃との違いを理解することで、設備管理の重要性が一層明確になります。設備管理とは、ビルに備わる空調（冷暖房）設備・給排水設備・電気設備・消防・防災設備・エレベーターなど、建物のあらゆるインフラ設備を適切に維持管理することです。専門の技術スタッフが定期的に設備の点検やメンテナンスを行い、必要に応じて部品交換や修繕対応をします。設備が常に良好な状態で安全に稼働するよう支えることで、突然の故障や重大事故を未然に防ぎ、ビル利用者が安心して過ごせる環境を守るのが設備管理の役割です。一方、清掃は日々の掃除や衛生維持が中心で、清掃スタッフが床や窓を磨いたりゴミを処理したりと建物の見える部分を清潔に保つ業務です。清掃と設備管理は混同されがちですが、その内容は大きく異なります。 簡単に言えば、清掃は「ビルをきれいにする」仕事、設備管理は「ビルを安全に、快適に機能させる」仕事と言えるでしょう。例えば、清掃スタッフが日常業務の中で「水漏れしている場所がある」「照明が切れている」など異常に気付くことはあります。しかし、実際にポンプの修理をしたり空調機器を調整したりといった専門的な対応は清掃スタッフにはできません。 そうした高度な対応こそ、設備管理スタッフの出番です。また、ビルには各種法令（建築基準法や消防法など）で定められた定期点検や報告義務があります。消防設備の法定点検や建築設備定期検査、貯水槽清掃など、実施頻度や内容が法律で細かく規定されています。設備管理会社はこうした法定点検を確実に実施し、必要な行政への届出や是正工事の提案まで行います。清掃会社では対応しきれない専門分野までカバーしている点に、設備管理の大きな意義があるのです。※もちろん清掃会社の中には、こうした設備管理業務もしっかり行ってくれる企業も多数ありますので誤解無きようお願いします。要するに、清掃が「ビルをきれいにする」仕事であるのに対し、設備管理は「ビルを安全に機能させる」仕事と言えます。どちらもビル運営に欠かせない両輪ですが、求められる知識・技術や業務範囲は大きく異なります。ビルオーナーとしては、この違いを正しく理解し、それぞれのプロに役割を任せることが大切です。 3．設備管理会社を選ぶ前に考えるべきこと（ビルの状態／費用／管理負荷） 設備管理会社を具体的に選定する前に、まずはオーナー自身のビルの状況や運営方針を整理しておきましょう。自身のニーズを把握しておくことで、より適切な管理プランを検討しやすくなります。特に以下のポイントについて一度見直してみてください。・ビルの規模・築年数・設備の状態：ご自身のビルがどの程度の規模で築何年なのか、設備が新しいか古いか、といった現状を把握しましょう。例えば築浅で最新設備が整ったビルであれば、日常的な点検中心の管理でも十分かもしれません。しかし築20～30年以上経過したビルや、設備の老朽化が見られる場合には、より綿密な点検と計画的な修繕が必要になります。また、テナントの業種やビルの利用状況（24時間稼働なのか平日昼間のみか等）によっても必要な管理体制は異なります。ビルの規模が大きかったり、特殊設備（非常用発電機や特殊空調など）を備えている場合、それに対応できる専門知識を持つ会社を選ぶ必要があるでしょう。・維持管理にかけられる予算と費用対効果：ビルを維持管理するにはコストがつきものです。限られた予算の中で最大の効果を得るためには、費用対効果の高い管理プランを検討することが重要です。ただし、単純に「今支払う費用が安い」ことだけに注目すると、後々大きな出費を招くリスクもあります。例えば安価なプランでは定期点検の頻度が少なく、見落としによって重大な故障が発生し結果的に高額な修繕費がかかっては元も子もありません。長期的な視点に立てば、適切なメンテナンスへの投資は将来的なコスト削減効果を生むことを念頭に置き、必要な支出と節約のバランスを考えましょう。・オーナー自身の管理負担と運営体制：オーナーご自身や社内の担当者がどの程度ビル管理に関与できるかも重要です。本業が忙しく日常の細かな対応まで手が回らない場合は、思い切って信頼できる管理会社に任せてしまった方が安心です。特に地方に住んでいて都心のビルを所有しているケースや、ビル経営が初めてのケースでは、自分で対応しようとすると大きな負担や不安を抱えがちです。実際、私がこれまでお会いしたオーナー様からも「遠方に住んでいるため緊急対応に駆けつけられない」「専門知識がなく何をどう管理すればいいかわからない」といった声を多く聞いてきました。そうした場合はワンストップで対応してくれる管理パートナーに任せることで、オーナー自身は本業に集中でき、精神的な負担も軽減されます。また社内に設備管理の専門スタッフがいるかどうかによっても、外部に委託すべき範囲は変わってきます。専門スタッフがいない場合は設備管理会社にフルサポートで依頼し、逆に日常の簡単な対応は社内でできる場合は必要な部分だけ委託する、といった柔軟な選択肢もあるでしょう。以上のように、ビルの現状・予算・オーナー自身の体制を総合的に考慮した上で、自社にとって最適な形でサポートしてくれる設備管理会社を選ぶ準備をすることが大切です。 4．設備管理会社を選ぶポイント ではここからは、設備管理会社を選定する際にチェックすべき具体的なポイントを見ていきましょう。私自身の現場経験から、特に重要だと感じるポイントをピックアップしました。それぞれ順番に解説します。 ポイント1：実績・信頼性は十分か まず注目したいのは、その設備管理会社の実績や信頼性です。創業からの社歴やこれまでに管理してきたビルの数・種類などを確認しましょう。長年にわたり多数のビル管理を手掛けている会社は、それだけ多くのオーナーから信頼されてきた証と言えます。また、管理実績の中身も重要です。大型オフィスビルから小規模ビル、商業施設や古い建築物まで、多様な物件を扱った経験がある会社は様々な状況への対応ノウハウを蓄積しています。実際に、ある老舗のビル管理会社はビルの種類ごとに豊富な経験を持っており、どんな特殊設備や古い建物でも的確にケアしてくれる頼もしさがあります。また、業界内での評判や口コミも参考になります。同業のビル管理担当者や他のオーナー仲間から「あの会社は対応がしっかりしている」「トラブル対応が早い」といった声が聞こえてくる会社であれば、それだけで安心材料の一つになるでしょう。さらに、その会社が社内教育や技術者育成に力を入れているかもチェックしたいポイントです。定期的な研修の実施や資格取得支援制度が整っている会社であれば、最新の知識・技術にも対応でき、現場力の底上げにつながります。ビル管理業界は人材の経験値がサービス品質に直結しますから、教育体制がしっかりしている会社は信頼できます。 ポイント2：緊急時の対応は迅速で万全か ビルの設備はいつ不具合や故障が起こるか分かりません。真夜中に給水ポンプが止まった、休日にエレベーターが故障して人が閉じ込められた──そんな緊急事態は突然やってきます。いざという時に頼りになるかどうか、設備管理会社の緊急対応力は非常に重要です。選定時には、24時間365日対応の緊急連絡窓口があるか、夜間や休日でもすぐ駆けつけてくれる体制が整っているかを確認しましょう。私も以前、深夜のビルで漏水トラブルが発生した際に設備管理会社に連絡したところ、約30分で担当者が駆けつけて応急処置をしてくれた経験があります。迅速な初動対応のおかげで被害が最小限で済み、本当に助かりました。逆に対応が遅れたために被害が拡大してしまったケースも実際に経験しております。契約前には「緊急時には何分以内に現場対応してもらえるのか」「夜間・休日は待機スタッフがいるのか」といった点をぜひ質問してみてください。また、過去の緊急対応の実績について具体的な事例を教えてもらうのも有効です。例えば「昨年○○ビルで起きた停電トラブルの際に〇〇分で復旧させた実績があります」といった説明があれば心強いですよね。常に備えがある会社かどうか、しっかり見極めましょう。 ポイント3：修繕工事への対応力はあるか 日常の点検・保守だけでなく、いざ不具合が見つかった時に迅速に修繕工事を手配・対応できるかも重要なポイントです。ビルの設備は経年劣化により、いずれ必ず部品交換や設備更新が必要になります。その際、管理会社自身が工事部門（設備工事会社）を持っていたり、信頼できる協力業者ネットワークを有しているとスムーズに対応してもらえます。例えば、空調機の更新工事や配管の大規模改修が必要になった場合、管理会社経由で適切な専門業者を手配してもらえれば、オーナーが自分で業者選定をする手間も省けますし、管理会社が間に入ることで工事の品質管理も期待できます。普段から設備の状態を把握している管理会社だからこそ、外部業者との橋渡し役になってもらうことで安心感が違います。また、修繕対応力を見る上では、その会社が過去にどんな修繕履歴や工事実績を持っているかも参考になります。大規模修繕の実績が豊富であれば、計画立案から施工管理まで任せやすいでしょう。逆に大きな工事経験が乏しい会社だと、いざという時に適切な提案や段取りができない恐れがあります。「この設備が故障したらどう対応してくれますか？」などと具体的に尋ねて、その反応から対応力を測るのも一つです。 ポイント4：報告・連絡体制はしっかりしているか 管理会社との報告・連絡の体制も見逃せないポイントです。オーナーにとって、自分のビルが今どんな状態で、どんな作業が行われ、どんな問題が発生しているのかを把握できることは非常に重要です。そのため、定期点検の報告書や月次の運営報告をしっかり提供してくれる会社かどうかを確認しましょう。報告書には点検結果の概要だけでなく、設備の劣化状況や今後必要になりそうな修繕箇所、概算コストなどが丁寧に記載されていると親切です。また、何かあったときにすぐ相談できる窓口があるか、担当者とのやり取りがスムーズかどうかも重要なチェックポイントになります。私の経験上、こちらから聞かないと報告が来ないような会社だと、後々ストレスを感じてしまいます。理想はこちらが問い合わせる前に先回りして情報提供してくれるくらいのきめ細かさです。さらに、現場のスタッフとのコミュニケーションの仕組みも大事です。現場で気づいた小さな不具合やテナントからの要望がオーナーにきちんと伝わる体制になっているか、定例の報告ミーティングや連絡会議の機会が設けられているか、といった点も確認すると良いでしょう。情報共有とコミュニケーションが円滑な会社であれば、オーナーとして安心して任せることができます。 ポイント5：スタッフの質と技術力は高いか 実際に現場でビルを管理するのは、設備管理会社のスタッフ（技術者）です。いくら会社の知名度や規模が大きくても、現場担当者の対応力次第でサービス品質は大きく左右されます。そこで、担当してくれる技術者やスタッフの質も重要な選定ポイントになります。具体的には、その会社のスタッフが持っている資格や経験年数を確認すると良いでしょう。電気主任技術者、ボイラー技士、建築物環境衛生管理技術者（ビル管理技術者）など、設備管理に必要な国家資格を適切に保有し配置しているか、また自分のビルと同規模・同種の物件を担当した経験があるか、といった点です。加えて、スタッフの定着率もチェックできると理想的です。社員の離職が少なく長年勤めている技術者が多い会社は、それだけノウハウが社内に蓄積されやすく、安定したサービスにつながります。頻繁に担当者が入れ替わるようでは、せっかく築いた信頼関係がリセットされてしまい、引き継ぎミスも起こりかねません。可能であれば、契約前に担当予定のスタッフと直接会って話を聞いてみるのも良いでしょう。現場でのエピソードや対応方針について質問し、人柄や姿勢を感じ取ってください。「この人になら任せられそうだ」と思えるかどうかは非常に大切です。私も以前、事前の顔合わせで「この方になら安心して任せられる」と感じたベテラン技術者が担当についてくれたおかげで、その後の運営がとてもスムーズにいったことがありました。逆にこの人に任せて大丈夫かなと不安があると、それだけでもストレスになってしまうかもしれませんね。やはり現場を託す人への信頼感は重要だと実感しています。 ポイント6：法令遵守と安全管理体制は万全か 設備管理業務は多くの法令や規制に関わります。適切な管理を怠ると法律違反となり、最悪の場合オーナーに行政処分や罰則が科されるリスクもあります。ですから、コンプライアンス（法令遵守）意識が高い会社を選ぶことも不可欠です。まず、ビル管理に必要な各種免許・資格を会社として適切に取得・配置しているかを確認しましょう。具体例としては、先ほど触れた建築物環境衛生管理技術者（ビル管技術者）や電気工事士、ボイラー技士、第○種電気主任技術者などがあります。法律で有資格者の設置が義務付けられている業務もありますので、その点を満たしている会社であることが最低条件です。また、定められた法定点検を確実に実施しているか（記録をきちんと残し報告しているか）もチェックしましょう。次に、安全管理の取り組みも見ておきたいところです。高所での作業や高圧電気設備の点検など、設備管理には危険を伴う作業も含まれます。安全マニュアルの整備や定期的な安全教育の実施が徹底されている会社であれば、現場での事故リスクも減らせます。過去に労働災害や行政からの指導・処分を受けていないか（例：消防設備の未点検で是正勧告を受けたことがないか）といった点も、可能であれば調べておくと安心です。法令を遵守し安全管理を徹底している会社は、トラブルを未然に防ぎ、万が一問題が起きた際にも責任ある対応をしてくれるでしょう。逆に言えば、コンプライアンス意識の低い会社に任せるのはオーナー自身のリスクにも繋がります。法令違反や安全軽視によるトラブルを避けるためにも、この点は重要な見極めポイントです。 ポイント7：価格設定は適正で費用体系は明確か 設備管理は専門サービスだけに決して安い買い物ではありませんが、だからといって不当に高額だったり費用体系が不明瞭だったりしては困ります。料金プランが適正で、費用の内訳が明確に説明されているかも確認しましょう。月々支払う管理料がいくらかという点だけでなく、「どこからが追加料金になるのか」という条件も把握しておく必要があります。例えば、電球の交換や簡単な消耗品の補充は基本料金に含まれるのか、夜間・休日の緊急出動費は別途請求されるのか、協力業者へ発注する修繕工事に管理会社の手配手数料はかかるのか、などです。契約前に料金表や作業範囲の一覧を見せてもらい、想定されるケースで費用がどう計算されるか説明してもらいましょう。「安いと思って契約したら追加料金だらけで結局高くついた」ということがないように、トータルコストで比較検討することが大切です。サービス内容に対して料金が適切か、見積もり段階でしっかり検証しましょう。長期契約の場合、途中で料金改定があるかどうかも確認ポイントです。適正な価格で納得できるプランを提示してくれる会社を選ぶことで、後々の不満やトラブルを防げます。 ポイント8：付加価値ある提案をしてくれるか 最後に、設備管理の範囲を超えたプラスアルファの提案力もあると望ましいです。単に指示された点検や修理をこなすだけでなく、オーナーに代わってビルの価値向上に繋がる改善策を考え提案してくれる会社は、頼れるパートナーと言えるでしょう。例えば、「古い照明器具をLEDに変えれば電気代が削減できます」「空調の制御システムを最新化すると省エネ効果が期待できます」といったコスト削減策の提案や、「エントランスを改装すればビルのイメージアップにつながりますよ」といった付加価値向上の提案などです。こうした視点は、総合力のある不動産会社でなくても、設備管理のプロであれば現場から十分提供できるものです。また、設備の専門家として将来発生し得るリスクを事前に指摘し、対策を講じる提案をしてくれるかどうかも重要です。例えば「受水槽の劣化が見られるので計画的に更新を検討しましょう」「古いポンプがそろそろ限界なので交換予算を確保しておきましょう」といった助言があるだけでも、オーナーとしては非常に助かります。受け身ではなく積極的にビル運営を支えてくれる会社であれば、単なるアウトソーシング先以上の存在として信頼関係を築いていけるでしょう。もちろん、全ての項目で完璧な会社はなかなか存在しないかもしれません。ですので、以上のポイントを総合的に評価しながら候補企業を比較検討し、オーナーとして譲れない条件に優先順位を付けて満たしてくれる会社を選ぶことが大切です。大切なビルを託すパートナー選びですから、焦らず慎重に、しかし前向きに検討を進めましょう。 5．総合不動産会社による一括管理の強み（ワンストップ管理のメリット） ここまで、一般的な設備管理会社の選定ポイントについて解説してきましたが、特に総合不動産会社や総合管理会社など一括して担ってくれる会社の場合、オーナーにとって大きなメリットがあります。ワンストップの管理が特徴です。私が現場でお会いしたオーナー様からも、「すべて任せられるので助かる」「空室対策まで含めて提案してもらえるので心強い」といった声をよく耳にします。では、こうした管理を行う会社には具体的にどのような強みがあるのでしょうか。主なメリットをいくつかご紹介します。・窓口一本化の安心感：総合不動産会社に管理を任せる最大の利点の一つが、窓口が一つに集約できることです。テナント募集、賃料回収、クレーム対応、設備トラブル対応、清掃手配…これらを別々の業者に依頼していると各所との連絡調整に手間がかかりますが、一括管理なら問い合わせ先は一社だけで済みます。些細なことでもすぐに相談でき、問題が発生しても「どこに連絡すれば…？」と迷う必要がありません。また、一社がビル全体を把握して管理している分、情報も一元化されており伝達ミスが少なくスムーズです。こうした体制は、忙しいオーナー様に大きな安心と効率化をもたらします。・空室対策やテナント対応の充実：総合不動産会社は自社にリーシング部門（テナント募集担当）を持っているため、空室率の改善やテナントのニーズ対応にも強みがあります。単なる設備の維持管理だけでなく、「どうすればこのビルの収益を上げられるか」という視点で提案してくれるのは大きな利点です。例えば空室が目立つフロアがあればレイアウト変更やリノベーションを提案して新たなテナント誘致につなげたり、テナント退去時に次のテナント募集と同時に老朽設備の更新工事を済ませて入居促進を図る、といった運営改善策をワンストップで実行できます。また、テナントからのクレーム対応でも賃貸管理部門と設備管理部門が社内で連携しているため非常に迅速です。例えば「オフィスが暑い」というテナントの声に対し、設備担当がすぐ空調を点検し、必要に応じてリーシング担当が将来的な空調設備更新の投資対効果をオーナーに提案するといった具合に、部門横断的な連携で問題解決と価値向上を同時に図ってくれるのです。・総合力による提案と効率化：総合不動産会社は設備管理だけでなく清掃、警備、リーシング、建築工事など各分野の専門部署を社内またはグループ内に持っています。その総合力ゆえに、様々な視点からビル運営をトータルサポートしてくれます。例えば「光熱費が高い」と感じていれば省エネ改修の提案を、「ビルが古びた印象」と悩んでいればエントランス改装の提案を、といったように、単一の設備管理会社では提供しにくい幅広い提案が可能です。さらに、こうしたトータルサービスを一社にまとめて依頼できるため、個別に発注するよりもコストや手間の面で効率的になる場合もあります（契約条件にもよりますが、まとめて任せることで割引が適用されたり、すべての費用が一括の管理費に含まれる形で総額が明確になるなどのメリットがあります）。何より、ビル運営全般を任せられるという安心感は、オーナーにとって代えがたい価値と言えるでしょう。このように、清掃・設備管理・テナント対応まで一貫体制でビル管理を行う会社には多くの強みがあります。 特に「自分では管理しきれない部分を全部お任せしたい」「収益向上策も視野に入れて提案してほしい」というオーナー様にとって、こうした総合力を持つ管理会社は心強い味方となるはずです。 6．よくあるトラブルと対策事例（現場目線での実話） ビルの設備管理においては、どんなに注意していてもトラブルをゼロにすることは難しいのが実情です。大切なのは、トラブルをいかに最小限に抑え、迅速に解決するかです。ここでは、私や同僚が実際に経験した典型的なトラブル事例と、その対策から学べるポイントをご紹介します。現場目線のリアルな実話ですので、ぜひ「自分のビルで起きたら…」と想像しながら読んでみてください。 ケース1：老朽化した配管からの大規模水漏れ 状況： 築30年を超えるあるオフィスビルで、夜間に給水管が破裂しテナントオフィスに大量の水が流れ込む事故が発生しました。対応： 幸い、このビルは24時間対応の設備管理契約を結んでおり、緊急通報を受けた管理会社がすぐに駆けつけてバルブを閉止。水漏れを数十分で食い止めました。初動の迅速な対応により被害は最小限で抑えられ、翌朝までに仮復旧作業も完了したためテナント業務への影響もほぼありませんでした。原因と対策： 一方で、そもそもの原因は定期点検が不十分で老朽配管の劣化を見逃していたことでした。後日、管理会社と協力してビル全体の配管更新計画を立て、順次古い配管を交換していくことになりました。この事例から学べるのは、築年数の古い設備ほど予防保全と早期対応が肝心ということです。信頼できる管理会社であれば、こうしたリスクを事前に指摘し被害が出る前に手を打つサポートをしてくれるものです。 ケース2：深夜のエレベーター閉じ込め事故 状況： 別のビルでは、閉館後の夜間にエレベーターが突然停止し、中にいた清掃スタッフが閉じ込められてしまう事故が起きました。対応： 運悪く、そのビルで当時契約していた管理会社は夜間の対応体制が手薄で、緊急連絡しても繋がらず、救出まで大幅に時間がかかってしまいました。最終的には消防に救助を依頼する事態となり、オーナーも深夜に駆けつける羽目に…。この反省から、オーナーは24時間監視サービス付きの管理会社に乗り換えました。新しい管理会社ではエレベーターに異常が発生すると自動通報システムで即座に管制センターに連絡が届き、待機中の技術者が速やかに現場対応する仕組みが整っていました。実際、切り替え後に小規模なエレベータートラブルが起きた際には、中の乗客はわずか5分程度で救出され、大事に至らなかったそうです。教訓： この事例は、緊急対応体制の充実がいかに重要かを物語っています。エレベーターの遠隔監視や自動通報システム、夜間も待機スタッフがいる体制など、緊急時に即動ける仕組みを持つ管理会社を選ぶことで、万一の際の被害を最小限に食い止めることができます。 ケース3：消防設備点検漏れによる行政からの指摘 状況： ある中小ビルのオーナー様は、長年ビル管理をビル清掃会社に任せきりにしていました。しかしある日、所轄の消防署から「消防設備の法定点検報告がされていない」との指摘を受けてしまいます。調べてみると、契約していた業者は清掃がメインで消防設備点検までは手が回っておらず、必要な法定点検が実施されていなかったのです。対応： このケースではオーナーが行政から是正指導を受け、慌てて設備管理専門の会社に切り替えて不足していた点検と設備の是正（不備箇所の改善工事）を行いました。幸い大きな罰則等には至りませんでしたが、「もし実際に火災が起きていたら…」と考えるとゾッとします。教訓： この事例から分かるのは、法令遵守を徹底している管理会社に任せる重要性です。信頼できる設備管理会社であれば、消防設備の点検スケジュールを調整し、確実に実施・報告してくれます。法令違反や安全軽視はオーナー自身のリスクにも繋がりますから、こうしたトラブルを未然に防ぐためにも最初から設備管理のプロに任せることが肝要です。 以上のような現場事例を見ても、適切な設備管理体制があるかないかでトラブルの被害の大きさや解決の早さが大きく左右されることが分かります。日頃から信頼できるパートナーと連携し予防保全に努めておくことで、「いざ」という時にも落ち着いて対処できるのです。 7．契約時に気をつけたいチェックポイント（契約内容、保証、責任分担） 最後に、実際に設備管理会社と契約を結ぶ段階で見落としなく確認しておきたいポイントを整理しましょう。契約時にしっかり詰めておけば、後々の行き違いやトラブルを防ぎ、安心して任せることができます。以下の点は契約前のチェックリストとしてぜひ押さえておいてください。・契約範囲とサービス内容の明確化：契約書には、管理会社が提供するサービスの範囲と具体的な内容を細かく規定してもらいましょう。定期点検の頻度、巡回管理の有無、24時間対応の範囲、緊急出動時の費用負担、対応してもらえる設備の種類（エレベーターや消防設備は含むか等）など、曖昧な点を残さないことが大切です。「ここまでやってもらえると思っていたのに実は対象外だった」といったミスマッチがないよう、疑問点は事前に確認し必要に応じて契約書に明記してもらいましょう。・契約期間・更新条件の確認：契約期間が何年間か、自動更新なのか更新時に条件見直しがあるのかも確認しましょう。長期契約の場合、途中解約や条件変更ができるのか、違約金の有無も要チェックです。オーナー側の事情で途中解約したい場合や、サービスに不満があった場合にスムーズに契約を見直せるかどうかは大事なポイントです。また、契約更新時に大幅な料金改定がないかといった点も事前に聞いておくと安心です。・料金体系と追加費用の条件：月々の管理費用がいくらになるかだけでなく、どこからが追加料金となるのかその条件を把握しておきましょう。例えば、軽微な部品交換（照明の球切れ交換など）は管理費に含まれるのか、夜間・休日の緊急対応で出動費が別途かかるのか、修繕工事を管理会社経由で発注する際の手数料はどうなるのか、などです。契約時に料金表や作業区分を見せてもらい、想定されるケースで費用がどう発生するか説明を受けておくと安心です。「安いと思って契約したら追加料金だらけで結局高くついた…」ということのないよう、総合的なコストを事前にシミュレーションしておきましょう。・保険・補償の有無：管理会社が業務中に万一ミスをして損害が発生した場合などに備え、損害賠償保険に加入しているか確認しましょう。例えば、点検ミスで漏水事故が拡大した場合や、管理会社スタッフの過失で設備を破損させてしまった場合などに保険でどこまでカバーされるかを把握しておくことは重要です。また、設備の故障時にどこまで保証してくれるのか（例：管理不備が原因で機器が壊れた場合の補償はあるか）についても契約書で確認します。一般的には老朽化による自然故障はオーナー負担ですが、管理ミスに起因する損害は管理会社が負担するなどの取り決めがなされます。こうした責任分担の線引きを明確にしておきましょう。・責任分担と連絡体制：管理会社に任せる範囲とオーナー側で対応すべき範囲の役割分担をはっきりさせておくことも重要です。例えば、テナント対応をどこまで管理会社が行い、どの時点でオーナーの承認が必要になるのか、あるいは大規模修繕の提案・決定プロセス（提案は管理会社、最終判断はオーナー等）はどうするのか、といった点です。さらに、実際の連絡フローについても確認しましょう。通常時の窓口担当者の氏名・連絡先、緊急時の連絡先（夜間休日はコールセンターか担当者直通か等）を教えてもらい、いざというときすぐ対応できる体制かを把握します。契約書にそこまで細かく書かれない場合でも、初回打ち合わせで直接確認しメモを残しておくと安心です。以上のポイントを契約前にしっかりチェックしておけば、「こんなはずじゃなかった…」という事態を防げるでしょう。大事な資産を任せるパートナーとの契約ですから、不明点は遠慮せず質問し、納得してから締結することが何より大切です。 8．まとめと提案（理想の設備管理パートナーとは） ここまで、ビルの設備管理会社を選ぶ際に知っておきたいポイントを現場目線で詳しくお伝えしてきました。設備管理はビルの安全性・資産価値、そしてオーナー様の安心に直結する重要な業務です。だからこそ、「どの会社に任せるか」はビル運営の未来を左右すると言っても過言ではありません。私が考える理想の設備管理パートナーとは、単に決められた作業をこなすだけでなく、オーナーの目線に立ってビルの将来を共に考えてくれる存在です。信頼性が高く緊急時にも迅速・確実に対応してくれることはもちろん、日頃からきめ細かなコミュニケーションを通じてビルの状態を共有し、必要な提案や改善策を積極的に示してくれる——そんな会社であれば、長いお付き合いの中でビルの価値を高め、運営に関する不安を解消してくれるでしょう。さらに、設備管理だけでなくテナント対応や修繕計画まで一貫してサポートできる会社であれば、オーナー様のご負担は大きく軽減されます。総合不動産会社によるワンストップの管理体制は、その点で非常に効率的で安心感があります。ビル運営に関わるあらゆる側面を任せられるパートナーがいれば、オーナー様は本業に専念しつつ、大切な資産であるビルの価値向上を図っていくことが可能になります。最後に、本記事をお読みのビルオーナーや施設管理ご担当者の皆様が設備管理会社選びで迷われた際には、ぜひここで挙げたポイントをチェックリスト代わりにご活用ください。現場経験に基づく視点からお伝えした内容が、皆様のビル運営のお役に立てれば幸いです。理想のパートナーと巡り合い、安心・安全で将来にわたって価値あるビル運営を実現していきましょう！ 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ 星野　正 ビルメンテナンス業に従事して20年以上。当社では管理・工事・開発支援に携わり、品質向上に取り組んでいます。 ビルメンテナンス・工事についてのご不明点は是非お問い合わせください 2025年11月14日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの星野と申します。この記事は「総合ビルメンテナンス会社を見極めるポイント9点｜現役ビルメンが解説！」のタイトルで、2025年11月11日に執筆しています。少しでも、皆様のお役に立てる記事にできればと思います。ビルのオーナーにとって、信頼できるビルメンテナンス会社を選ぶことは大きな悩みではないでしょうか。特に遠方に物件を所有するオーナー様や、中小規模ビルの運営や修繕にお悩みの方にとって、日々の管理を任せるパートナー選びは重要です。私自身も現役のビルメンテナンス技術者として日々ビル管理に携わっており、その経験から「ここを押さえれば安心！」という見極めのポイント9つを解説します。大切な資産であるビルを長く良好な状態に保つために、ぜひ参考にしてください。 目次・見極めポイント1：豊富な実績と経験を持っているか・見極めポイント2：必要なサービス範囲を一括対応できるか・見極めポイント3：有資格者の配置などスタッフの質は高いか・見極めポイント4：緊急時の対応は迅速かつ万全か・見極めポイント5：丁寧な説明と良好なコミュニケーションがあるか・見極めポイント6：適正な価格でコストパフォーマンスは良いか・見極めポイント7：プラスアルファの提案力があるか・見極めポイント8：最新技術やシステムを活用しているか・見極めポイント9：工事提案力（修繕・改修の提案と実行力）はあるか・おわりに ビルメンテナンス会社選びは、ビルの価値と快適性を左右する大事なポイントです。経験豊富なプロの視点から、失敗しない選び方のコツをお伝えします。ぜひご一読ください。 ・見極めポイント1：豊富な実績と経験を持っているか まず注目したいのは、そのビルメンテナンス会社の実績や経験の豊富さです。ビル管理の経験年数や、現在管理している物件の数・種類などは信頼性を測る大きな指標になります。長年にわたり多くのビルを管理してきた会社であれば、大小さまざまなトラブルや設備不具合に対処してきたノウハウが蓄積されており、いざという時も適切な対応が期待できるでしょう。また、自分が任せたいビルと同じ用途のビルや似たような規模の物件での実績があるかも確認ポイントです。例えばオフィスビルの管理を任せたいなら、オフィスビルの管理実績が豊富な会社が望ましいですし、築年数が古いビルであれば古い設備を扱った経験がある会社だと安心ですね。地域に根ざした実績も見逃せません。ビルの所在地周辺で多数の管理物件を持っている会社は、そのエリア特有の課題（気候や地域の法規制など）にも詳しく、スタッフの常駐や巡回体制もしっかりしている可能性が高いです。実績は多くの会社がウェブサイト等で公開しています。気になる業者があれば導入事例や管理実績を調べ、自分のビルとマッチする経験を持っているかチェックしましょう。豊富な実績と経験を持つ会社は、それだけあなたのビルを安心して任せられる候補となります。 ・見極めポイント2：必要なサービス範囲を一括対応できるか ビルメンテナンスの業務範囲は多岐にわたります。清掃、設備点検、衛生管理（空調や給排水）、警備・防犯、さらには修繕対応まで、総合的に対応できる会社かどうかは大切な見極めポイントです。依頼したい業務を網羅的にカバーできる会社であれば、窓口を一本化でき管理の手間が軽減できるという、忙しいビルオーナーや専門ではないけれど複雑なビル管理をやっているというような施設管理者の長年の課題を解決してくれることでしょう。また各分野の作業が連携して進むためスムーズです。一方、ビルメンテナンス会社にも得意分野があります。例えば「清掃が専門」「設備管理が専門」という会社もあり、その場合それ以外の業務は他社へ再委託（外注）するケースが多くなります。複数の会社が関与すると、その分コストが割高になったり、連絡系統が複雑になる恐れもあります。ですから、なるべく自社内に専門部署や資格者を揃え、ワンストップサービスで対応してくれる会社を選ぶと安心です。とはいえ、小規模なビルなら清掃専門会社＋設備専門会社に分けて依頼する方がコストメリットが出る場合もあります。重要なのは、自分のビルに必要な業務を洗い出し、それをきちんと対応できる会社かを見極めることです。その会社が提供可能なサービス内容一覧を確認し、不足がないかチェックしましょう。「総合ビルメンテナンス会社」と銘打っている場合は清掃・設備・警備など一通りカバーしているはずですが、念のため具体的な対応範囲を質問してみると良いでしょう。 ・見極めポイント3：有資格者の配置などスタッフの質は高いか ビルメンテナンスの品質は、実際に現場で作業するスタッフの技術力や対応力によって大きく左右されます。そのため、スタッフの質をチェックすることも欠かせません。具体的には、電気設備やボイラー、空調などの専門分野ごとに必要な国家資格や免許を持った技術者が在籍・配置されているかがポイントです。例えば「第二種電気工事士」「ボイラー技士」「建築物環境衛生管理技術者（ビル管）」など、ビル管理に必須とされる資格があります。こうした有資格者が適切に配置されていれば、専門知識が要求される場面でも安心です。また、定期的な社員研修を実施しているか、社内で技術情報の共有体制があるかなど、人材育成に力を入れている会社は信頼できます。さらに、実際に契約する前に担当者の対応を観察するのも大切です。見積もりや提案の段階で、こちらの質問に的確に答えられるか、専門用語を噛み砕いて説明してくれるかなどを確認しましょう。現場スタッフのマナーや研修制度または報告体制について尋ねてみるのも良いでしょう。ビルの管理業務は人と人とのやり取りが基本です。経験豊富で信頼できる担当者やスタッフがいる会社であれば、長期にわたるお付き合いでも安心感があります。 有資格者をはじめ、経験豊富なスタッフがいるかどうかは重要なチェックポイントです。確かな技術と知識を持つスタッフがいれば、建物の不具合も未然に防ぎやすくなります。 ・見極めポイント4：緊急時の対応は迅速かつ万全か ビルの管理では、設備の故障や事故など突然のトラブルに見舞われることが多々あります。私共も日常のビル管理の仕事の中で重要なポイントとして日々業務にあたっているつもりです。例えば深夜の漏水事故や停電、エレベーターの故障など、緊急対応が求められる場面で迅速に駆けつけてもらえるかどうかは、会社選びの重要なポイントです。遠方オーナーであればなおさら、自分の代わりに現場へ急行してくれるパートナーが必要です。選定時には、候補のビルメンテナンス会社に24時間365日の緊急対応体制があるか確認しましょう。具体的には、夜間や休日でも連絡を受け付けるコールセンター・緊急連絡網が整備されているか、トラブル発生時に何分以内に現地対応するという社内基準があるか、といった点です。拠点がビルの近くにあり地域密着型であれば、より迅速な駆け付けが期待できます。また、平常時から設備の遠隔監視システムやIoTセンサーなどを導入し、異常を自動検知している会社も増えています。そうした最新技術による監視体制を持つ会社なら、トラブルを早期に把握して即対応につなげてくれるでしょう。万一に備える緊急対応力は、オーナーにとって大きな安心材料です。候補の会社ごとに過去の緊急出動事例などを尋ね、有事に頼れる体制かどうかを見極めましょう。ちなみに当社も24時間緊急窓口業務を取り扱っております。 ・見極めポイント5：丁寧な説明と良好なコミュニケーションがあるか 長く付き合うビルメンテナンス会社ですから、コミュニケーションの取りやすさも重視すべきです。と言いますか、私個人的にはコミュニケーション方法や人と人との接し方が現場ではどのように取られているのかがものすごく重要なポイントと思っておりますし、すごく気になるポイントなのです。いくら駆け付け対応のスピードが速くても対応した人間が、少なからずでも迷惑をかけてしまった関係者に対して、印象の良くない対応をしてしまったら水の泡だと思いませんか？私はそう思いつつ業務を行っております。さて話を元に戻しますが、契約前の打ち合わせ段階から、こちらの要望に耳を傾け、専門的な内容も分かりやすく丁寧に説明してくれるかを確認しましょう。ビルの管理プランや作業内容について質問したとき、曖昧な回答ではなく具体的な説明がある会社は信頼度が高いです。特に契約時には、業務範囲や頻度、費用、緊急対応の条件など重要事項をきちんと書面で提示し、説明してくれるかがポイントです。以下のような契約内容が明確になっているか確認してみてください。サービス内容と実施頻度：日常清掃は週○回、設備点検は月○回など、具体的な作業項目と頻度費用の内訳と支払い条件：清掃費・設備点検費など項目ごとの料金、請求サイクルや支払方法再委託（外注）の有無と条件：警備など他社に委託する業務がある場合、その範囲や責任の所在契約期間と更新・解約条件：基本契約の期間や、自動更新の有無、中途解約の条件免責事項や特約：災害時の対応や、どちらか一方に極端に有利な条件になっていないかこうした点をきちんと説明せずに契約を急がせるような業者や契約担当者は注意が必要です。逆に、契約前に不明点をクリアにしようとする姿勢の会社であれば、契約後も信頼関係を築きやすいでしょう。契約後も、定期報告や連絡がスムーズかどうかが大切です。月次の報告書を作成してくれる、何か問題が発生した際にはすぐ連絡してくれる、といったコミュニケーション体制が整っている会社だと安心です。何らかの緊急対応が発生した際に、報告や連絡もなく忘れたころに突然見積書と請求書が送られてくるなんて管理会社はもってのほかですね。また遠方オーナーの場合、オンライン会議やメールでの報告に対応してくれるかもポイントになります。「報告・連絡・相談」を適したタイミングでしてくれるビルメンテナンス会社を選ぶことで、離れていてもビルの状況を把握でき、信頼して任せることができるでしょう。 ・見極めポイント6：適正な価格でコストパフォーマンスは良いか ビルメンテナンスにかかる費用も重要な検討材料です。もちろん安ければ良いというものではありませんが、無理なく継続できる価格であること、そしてその内容に見合ったコストパフォーマンスがあることを確認しましょう。複数の会社から見積もりを取って比較検討するのがおすすめです。見積もりを見る際には、単に総額だけでなく内訳に注目してください。同じようなサービス内容でも、会社によって費用の配分や含まれる項目が異なります。例えば「基本料金にどこまで含まれているか（定期点検・日常清掃・報告書作成など）」「別途料金となるケース（突発的な修理対応や消耗品交換など）」を確認しましょう。費用の根拠がはっきり説明できる会社は信頼できますし、逆に質問しても明確な答えが得られない場合は注意が必要です。ここだけの話ですが、作業時の報告書に写真も添付した書面を希望したところ、「写真代は別途です。」なんて業者さんもちらほらいますのでご注意ください。当社の場合は見積書と管理業務仕様書、清掃業務仕様書などに頻度（回数）、範囲、作業方法を明記したものも、ご提示できるようにしております。また、相場に比べて極端に安い見積もりを出す会社にも用心しましょう。最初は安く契約しても後から追加費用が発生したり、十分な人員配置がされずサービス品質に影響が出る恐れがあります。また、1年後、2年後に価格改定の申し出があったりなんてこともあります。価格交渉は大事ですが、適正価格の範囲で質の高いサービスを提供してくれる会社を選ぶことが、結果的にはコスト削減にもつながります。長期的な視点で、建物の価値維持やトラブル未然防止によるコスト削減効果も含めて考えると、多少費用が高めでも提案力や対応力の優れた会社に任せるメリットは大きいです。総合的なコストパフォーマンスを意識して検討しましょう。 ・見極めポイント7：プラスアルファの提案力があるか 単に契約通りの業務をこなすだけでなく、オーナーにとってプラスアルファとなる提案をしてくれるかどうかも、優良なビルメンテナンス会社の条件です。ビルの管理は長期にわたるものですから、その間に環境の変化や建物の老朽化、入居者ニーズの変化など様々な状況変化があります。そうした変化に対し、受け身ではなく積極的に改善策を提案してくれるパートナーは心強いものです。例えば、空調設備の電気代がかさんでいるとわかれば省エネ運転のアドバイスや高効率機器への更新提案をしてくれる、清掃の頻度を調整してコスト削減を図る提案をする、テナントからの意見を集めて清掃方法を改善するといった具合に、現状をより良くするためのアイデアを出してくれる会社だと、ビルの価値向上につながります。提案力を見るには、見積もりやプレゼンの段階での対応が参考になります。「御社のビルの場合、○○のような点検を追加すると〇〇効果が期待できます」といった具体的な提案があるか、「最近のトレンドとして△△設備の導入で省エネが図れます」など専門家ならではの観点を示してくれるか注目しましょう。こちらから依頼していないことでも「実はここを改善できます」と教えてくれる会社は、単なる下請けではなく良きパートナーになってくれる可能性が高いです。もちろん、提案には費用が伴うものもありますので、すべてを採用する必要はありません。しかし、常に建物のベストを考えて提案してくれる姿勢の会社は、結果的に資産価値の維持・向上や運営コスト削減につながる選択肢を増やしてくれます。オーナーとしては、自分にない発想や専門知識を提供してくれる存在は貴重です。ぜひ提案力豊かな会社を選ぶことで、一歩進んだビル運営を目指しましょう。 ・見極めポイント8：最新技術やシステムを活用しているか 昨今、ビルメンテナンス業界にもDX（デジタルトランスフォーメーション）の波が押し寄せています。最新の技術や管理手法を積極的に取り入れている会社かどうかも、選定時に注目したいポイントです。具体的には、IoTを活用した設備の遠隔監視システム、AIによる劣化予測、清掃ロボットの導入、オンラインでの報告書共有システムなど、技術革新をサービスに生かしているかを確認しましょう。例えば、エアコンやポンプなど重要設備にセンサーを設置し、異常が発生しそうな兆候を検知したら事前にメンテナンスを行う予知保全を実践している会社なら、突然の故障によるダウンタイムを減らせます。また、クラウド上の管理システムでオーナーと情報共有し、建物の点検結果や写真をリアルタイムで閲覧できるようにしている会社であれば、遠方にいても状況を把握しやすいでしょう。清掃分野でもロボットや最新機器の活用で作業品質を安定させたり、人手不足を補ったりする取り組みが見られます。加えて、社内の業務効率化（報告書の電子化やチェックリストのアプリ運用など）に積極的な会社は、効率が上がる分オーナーへの報告や対応も迅速になる傾向があります。もちろん、古くからのアナログな手法にも良さはありますが、変化に対応し進化している会社は、これから先の時代にも柔軟に対応してくれる期待が持てます。ビルメンテナンス会社を比較する際には、そうした最新技術や取り組み状況についてもぜひ質問してみましょう。「〇〇というシステムを導入しています」「社内にIT専門チームがあります」など前向きな回答が得られればプラス評価です。最新技術の活用は直接目に見えにくい部分ではありますが、確かな管理の裏付けとなる要素ですのでチェックしておいて損はありません。 ・見極めポイント9：工事提案力（修繕・改修の提案と実行力）はあるか 最後に、他社との差別化要因「工事提案力」について詳しく見てみましょう。ビルメンテナンス会社の中には、日常点検や清掃だけでなく修繕工事や改修工事の提案・実施までトータルにサポートできるところがあります。建物は経年とともに劣化しますから、定期的な大規模修繕や設備更新が欠かせません。そうした長期的な視点で建物の維持管理を考え、具体的な工事計画を提案してくれる会社は、ビルオーナーにとって心強いパートナーとなります。工事提案力の高い会社は、定期点検や日常の管理業務の中で建物の不具合予兆や改善点を見逃しません。例えば、「外壁のひび割れが進行しているので◯年以内に補修しましょう」「空調設備が老朽化しているため、新しい省エネ型への更新を検討してみませんか」といった具合に、プロの目線で将来必要となる工事を先回りして提案してくれます。こうすることで、いざ不具合が深刻化してから慌てて工事をするのではなく、計画的かつ費用対効果の高い修繕が可能になります。また、具体的な工事を提案するだけでなく、提案から実行までワンストップで対応できるかも重要です。自社に工事部門（建築士や施工管理技術者が在籍）があったり、信頼できる協力会社ネットワークを持っているビルメンテナンス会社であれば、オーナー自身が工事業者を探す手間が省けます。提案の段階で概算費用や期待される効果（例えば「この工事で省エネ効果◯％見込める」「改修後は空室リスクが下がる」など）を示してくれる会社だと、判断もしやすいでしょう。工事提案力が発揮された事例として、あるオフィスビルで共用部（エントランス、トイレ、給湯、エレベーターホール）の老朽化による頻繁な故障と見栄えの劣化が課題となっていたケースを考えてみます。工事提案力のあるビルメンテナンス会社の場合、日常点検の段階から設備更新を含めた改修の必要性に気付き、オーナーに対して各箇所の工事を提案します。さらに、工事後の新規テナントの入居率やテナント満足度向上の見込みも併せて説明し、実行に移しました。その結果、空室期間が長かったフロアへの入居と、既存テナントからも「企業として1ランク上がり、従業員満足度の向上にもつながった」と好評で、結果的に空室リスクの低減とビルの価値向上、入居テナント満足度の向上を同時に実現しています。このように、工事提案力のある会社は「建物をより良くする」視点で伴走してくれます。遠方にいるオーナーやビル管理の経験が浅いオーナーにとって、自分では気付きにくい改善点を提示してもらえるのは大きなメリットです。大規模修繕の周期や費用感などについて相談に乗ってくれる会社であれば、将来の資金計画も立てやすくなるでしょう。ぜひ、候補会社の過去の提案事例や工事実績なども聞いてみて、工事提案力の高さを見極めてください。建物のホームドクターのような存在になってくれる会社を選べれば、資産価値の維持向上にもつながります。具体事例：遠方オーナーが理想のビルメンテナンス会社と出会い課題解決したケース最後に、これまで挙げたポイントを踏まえてビルメンテナンス会社を見直し、見事にビル運営の課題を解決できた遠方オーナーの事例をご紹介します。東京都内に築25年の中規模オフィスビルを所有するAさんは、地方に住んでいるため物件から遠く離れていました。ビルの老朽化とテナントの退去増加に悩んでいたものの、適切な対策が打てずに困っていました。以前契約していた管理会社は最低限の清掃と設備点検はこなすものの、トラブルが起きて初めて対応する受け身の姿勢で、Aさんは「このままではビルの価値が下がる一方では」と不安を募らせていたのです。そこでAさんは、一念発起してビルメンテナンス会社の見直しを決意。複数社の中から、上記の9つのチェックポイントに合致する会社B社と新たに契約しました。B社は都内に豊富な実績を持ち、同規模・同年代のビル管理経験が多数あること、さらに24時間対応の緊急体制や修繕提案の実績もあることが決め手でした。契約後、B社はまずビル全体の詳細な診断を実施しました。そしてAさんに対し、建物の現状と問題点を写真付きのレポートでわかりやすく報告。そこには、今後5年間で優先的に実施すべき工事計画の提案も含まれていました。例えば「来年までに屋上防水の改修を行えば雨漏りリスクを低減できる」「3年以内に老朽化した給水ポンプを更新すべき」といった具体的な長期修繕プランです。Aさんは、漠然と不安に感じていた修繕のタイミングが明確になったことで、将来の見通しが立てやすくなりました。また日常管理の面でも、B社は週次・月次の定期報告を欠かさず行い、遠方にいるAさんにもビルの状況が手に取るようにわかるようになりました。テナントからの苦情や要望もB社が窓口となって迅速に対応し、「エントランスの照明をLED化してほしい」といった要望には即座に提案書を作成してAさんに相談するなど、オーナー目線に立った細やかなサービスを提供しました。その結果、B社と契約して1年が経つ頃には、ビルの環境は見違えるほど改善しました。エントランスや共用部の小規模改修提案をB社が次々と行い実施したことで、ビルの印象が明るく清潔になり、新規テナントの内覧時の評価もアップしました。実際に空室だったフロアにも新たな入居が決まり、空室率が改善しました。さらに、計画的な設備更新のおかげでエレベーターや空調の故障が減り、テナント満足度も向上しています。遠方に住むAさんは、「以前はビルの様子が見えず不安だったが、今は信頼できる管理会社に任せているので安心して本業に集中できる」と大変満足しています。この事例からもわかるように、適切なポイントでビルメンテナンス会社を見極め、頼れるパートナーと組むことで、ビル運営の悩みは大きく軽減できるのです。 ・おわりに ビルメンテナンス会社を選ぶ際は慎重な検討が必要です。契約内容の細部までしっかり確認しましょう。安易な決定は避けるべきです。些細な見落としが後々のトラブルにつながることもあるため、注意点を押さえておいてください。上記のポイントをチェックすると同時に、いくつか注意しておきたい点もあります。まず、価格だけにとらわれて選ばないことです。最安値の業者に飛びつきたくなる気持ちはありますが、極端に安い場合は人件費やサービス内容が十分でない可能性があります。結果としてトラブル対応が後手に回り、かえって修繕費が嵩む恐れもあります。総合的に見て納得できる価格とサービス内容のバランスが取れた会社を選びましょう。次に、契約書の内容は細部まで確認することです。【見極めポイント5】で挙げたようなサービス範囲・費用・契約条件について、不明瞭な点がないかを必ずチェックしてください。一度契約すると途中で変更・解約が難しいケースも多いため、納得できるまで担当者に説明を求めることを躊躇しないでください。また、担当者との相性や会社の対応姿勢も見逃せません。初期対応で違和感を覚える場合（連絡が遅い、こちらの話をあまり聞かない等）は、契約後も円滑なコミュニケーションが取りづらい可能性があります。複数社と接触して比較する中で、「ここなら安心して任せられそうだ」と感じるところを選ぶことも大切です。最後に、ビルメンテナンス会社によっては得意不得意や業務範囲に限界があります。全てを一社で完璧にこなす会社は存在しないかもしれません。清掃はA社、設備点検はB社と分けて依頼する選択肢も時には有効です。大事なのは、オーナーであるあなたが主導権を持ち、必要に応じて適切な業者を組み合わせながらビル管理体制を構築することです。以上の点に注意しつつ、慎重かつ前向きにパートナー選びを行いましょう。焦らず十分に比較検討することで、後悔のない選択ができるはずです。まとめビルメンテナンス会社を見極める9つのポイントとして、実績・経験の豊富さサービス対応範囲の広さスタッフの質と技術力緊急対応の迅速さ説明の丁寧さとコミュニケーション適正価格と明瞭な費用体系付加価値ある提案力最新技術の活用姿勢工事提案力の有無を挙げました。大切なビルを託すパートナー選びですから、これらのポイントを一つひとつ確認し、総合的に判断することが重要です。すべての条件を完璧に満たす会社は少ないかもしれませんが、優先順位をつけて「ここは譲れない」という点を満たす会社を選ぶと良いでしょう。本コラムで解説した内容は、特に遠方物件をお持ちの方や中小規模ビルを管理されている方にとって実践的なチェックリストになるはずです。ビルメンテナンス会社とのお付き合いは長期に及ぶものですので、信頼関係を築けるパートナーを見つけることが何よりも大切です。ぜひ今回の9つのポイントを参考に、「この会社になら任せられる！」と思えるビルメンテナンス会社を見極めてください。適切なパートナーとタッグを組むことで、ビル運営の不安や悩みは大きく軽減し、資産価値の維持・向上にもつながっていくでしょう。あなたの大切なビルが末長く健全に運用されることを願っております。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ 星野　正 ビルメンテナンス業に従事して20年以上。当社では管理・工事・開発支援に携わり、品質向上に取り組んでいます。 ビルメンテナンス・工事についてのご不明点は是非お問い合わせください 2025年11月11日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの星野と申します。この記事は「東京のビルメンテナンス優良企業10社｜現役ビルメンが厳選！」のタイトルで、2025年11月6日に執筆しています。少しでも、皆様のお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願いいたします。 目次1．はじめに2．ビルメンテナンス会社を選ぶポイント3．ビルメンテナンス会社選びでよくある失敗例4．大手企業と中小企業、それぞれのメリット・留意点5．東京のビルメンテナンス優良企業10社紹介6．まとめ 1．はじめに 不動産オーナーや施設管理者にとって、ビルの維持管理は頭の痛い課題です。テナントからのクレーム対応や設備の故障対応、日常清掃から法定点検まで、やるべきことは山積みですよね。小規模なビルでも、いざ自分で管理してみると想像以上に手がかかるものです。実際、「テナント対応に追われて本業に支障が出ている」「遠方に住んでいて緊急トラブルへの対応ができず不安」「築年数が古く修繕箇所が多いが、何から手を付ければよいか分からない」といった悩みを抱えるオーナーも少なくありません。信頼できるビルメンテナンス会社がパートナーにいれば、こうした業務を安心して任せることができ、資産価値の維持や収益の最大化に専念できます。一方で、世の中には大小さまざまなビル管理会社が存在し、「どこに任せれば良いのか分からない…」と悩んでいる方も多いでしょう。本記事では、東京で信頼性の高いビルメンテナンス優良企業10社を厳選してご紹介します。大手企業ならではの安定感や組織力のメリットから、地域密着型の中小企業ならではの柔軟なサービスや独自の強みまで、現場目線を交えつつ詳しく解説します。また、後半では管理会社を選ぶ際のポイントやよくある失敗例についても触れますので、パートナー選びの参考にしてください。 2．ビルメンテナンス会社を選ぶポイント ビル管理会社を選定する際には、以下の点に注目しましょう。サービス範囲の広さと対応力: 清掃業務から設備点検、故障時の修繕手配まで、対応できる業務範囲を確認しましょう。一社でエレベーターや空調設備の保守まで包括的に任せられれば、別々に業者を手配する手間が省けます。また、テナントからのクレーム一次対応や細かな営繕までカバーしてくれる会社だと、オーナーとしては非常に助かります。緊急対応（24時間体制）: 深夜や休日に水漏れ・停電などのトラブルが発生した場合、24時間対応可能な会社であれば迅速に駆けつけてくれます。例えば「夜中にビルの給水管が破裂した」というケースでも、24時間体制の管理会社なら被害を最小限に食い止められるでしょう。緊急連絡窓口や当直スタッフの有無は重要なチェックポイントです。例えば地方在住で都内物件を所有するオーナーなら、現地に拠点を持つ会社に任せた方が緊急時も安心できるでしょう。実績と専門性: 管理会社のこれまでの実績や得意分野も要確認です。自分の物件と同規模・同用途のビルを管理した経験が豊富か、専門資格を持ったスタッフ（設備管理技術者やビルクリーニング技能士など）が在籍しているかなどが判断材料となります。築年数が古いビルなら老朽設備の管理ノウハウがある会社、最新のスマートビルならITに強い会社といった具合に、物件に合った専門性を持つかを見極めましょう。柔軟性と提案力: 画一的な対応ではなく、物件ごとの状況に応じて柔軟にサービスを調整してくれるかも重要です。例えば、「このフロアだけ清掃頻度を上げたい」「古くなった内装をリフォームしたい」といった要望に対し、親身に相談に乗ってくれる会社は現場目線で頼りになります。物件の課題をヒアリングした上で、空室改善の施策やコスト削減策など提案してくれるかどうかもチェックしましょう。コストと契約内容の透明性: 管理委託料の安さだけで判断するのは禁物です。料金に見合ったサービス内容か、追加料金が発生するケース（特別清掃や緊急対応時など）はどうかなど、契約内容を細かく確認しましょう。「月額◯万円でどこまでやってくれるのか」が不透明な会社だと、後々「それは別料金です」とトラブルになりかねません。信頼できる会社は契約前にサービス内容と費用の詳細をしっかり説明してくれます。コミュニケーションと報告体制: 管理状況の定期報告や、オーナーからの問い合わせ対応の丁寧さも大事なポイントです。離れた所に住むオーナーであれば、メールやオンラインシステムで物件の状況を共有してくれる会社だと安心できるでしょう。担当者との相性や、提案や報告のわかりやすさなど、「任せて安心」と感じられるコミュニケーション体制が整っているか確認してください。対応エリアや地域密着性: 自分の物件があるエリアをしっかりカバーしている会社かも見逃せません。東京23区内に複数拠点を持ち、現場へのアクセスが早い会社は、いざというときの駆けつけ時間が短くて済みます。地域密着の企業であれば、地元の信頼できる協力業者ネットワークを持っているケースも多く、小さな修繕でも迅速に対応してくれるでしょう。例えば地方在住で都内物件を所有するオーナーなら、現地に拠点を持つ会社に任せた方が緊急時も安心できるでしょう。 3．ビルメンテナンス会社選びでよくある失敗例 つづいて、管理会社選定の際によく陥りがちな失敗パターンを確認しておきましょう。同じ失敗を繰り返さないためにも要チェックです。料金だけで選んでしまう: 「とにかく月額費用が安いところに頼みたい」とコスト最優先で判断してしまうケースです。見積もりの安さだけに飛びつくと、肝心のサービス品質が伴わなかったり、必要な業務が含まれていなかったりすることがあります。結果的にトラブル対応に追加費用がかかったり、建物の劣化を早めてしまっては本末転倒です。実際、安さに釣られて契約した結果、最低限の清掃しかされずビルの印象が悪化してしまった例もあります。契約内容の確認不足: サービス範囲や契約条件を十分に理解しないまま契約してしまうミスです。「当然そこまでやってくれると思っていた」という思い込みで任せたら、実は清掃箇所が限定されていて想定外の汚れが放置されていた…ということも。特に緊急対応や定期点検の有無など、契約書の細かな部分まで確認を怠ると、後から「そこは対応外です」と言われて慌てる羽目になります。会社規模や専門性のミスマッチ: 選んだ管理会社の規模や得意分野が、自分の物件に合っていないケースです。例えば、小規模ビルなのに超大手に任せた結果、他の大口案件に埋もれて画一的な対応しかしてもらえない、逆に大規模物件なのに零細業者に頼んだら人手や技術が足りず対応しきれない、といった事態になりがちです。また、オフィスビルなのに住宅管理がメインの会社に任せてしまい、テナント誘致のノウハウが不足していたというケースも見られます。知名度や規模にとらわれず、自分の物件に合った会社かどうかを見極めましょう。比較検討をせずに契約する: 1社だけの話を聞いて即決してしまうのもよくある失敗です。不動産会社の紹介や知人のつてだけで決めてしまい、他社の提案や相場を知らずに契約してしまうケースが該当します。後になって「他社ならもっと充実したサービスを同程度の費用でやってくれたのに…」と後悔することのないよう、最低でも2〜3社から見積もりや提案を取り、じっくり比較することが大切です。知人に勧められるまま一社に決めてしまい、もっと自分に合う会社を見落としていた…ということがないようにしたいですね。 4．大手企業と中小企業、それぞれのメリット・留意点 ビル管理会社には、全国展開する大手企業から地域密着の中小企業までさまざまです。それぞれで期待できるメリットと、注意すべきポイントが異なります。簡単に比較すると以下の通りです。 視点大手ビル管理会社中小規模の管理会社サービス体制専門部署が揃いワンストップ対応可能。人員も豊富で24時間対応しやすい。業務範囲は限定されるが、必要に応じ外部業者と連携して対応。担当者が幅広い業務を兼務するケースも。柔軟性標準化されたサービスが中心。個別対応はルールの範囲内。物件ごとに柔軟にサービス内容を調整。オーナーの要望に細かく対応可能。コミュニケーション窓口担当と実作業担当が分かれることも。報告・連絡は定期的に文書で行う傾向。担当者が固定され、直接やり取りしやすい。経営層とも話が通りやすく、意思疎通がスムーズ。コスト組織維持費がかかる分、料金はやや高め。比較的安価なことが多い。必要なサービスだけ選べばコスト調整もしやすい。信頼性・安定感豊富な実績と大人数の組織によるバックアップ。急な欠員や大型案件にも対応可能。経営基盤が安定している安心感。担当者レベルでの信頼関係を築きやすい。現場スタッフの入れ替わりが少なく、長期的な付き合いが期待できる。 大手の安心感と中小企業のきめ細かさ、どちらを重視するかは物件の状況やオーナーの方針次第です。両者の特徴を踏まえて、自分に合ったタイプの管理会社を選ぶと良いでしょう。 5．東京のビルメンテナンス優良企業10社紹介 ここからは、東京でおすすめできるビルメンテナンス会社を10社ピックアップして紹介します。大手から中小まで幅広く取り上げ、それぞれの特徴や強みを現場の視点で解説します。自社に合ったパートナー選びの参考にしてみてください。念のため、実際の企業名はここでは伏せさせていただきますが、私の知っている範囲で各社の特徴や強みを個人的な見解で書かせていただいておりますのでご了承お願いします。もしどうしてもお知りになりたい方は・・・ ・株式会社スペースライブラリ株式会社スペースライブラリは、規模は小さいながら総合力に定評のあるビル管理会社です。東京23区を中心にオフィスビルに特化して50棟以上の管理実績があり、清掃業務から設備点検、テナント対応までワンストップで提供します。さらに、自社で賃貸運営も請け負う一括借上げ（サブリース）サービスを展開している点も大きな特徴です。空室が出た場合でも同社が借主となって家賃収入を保証してくれるため、遠方のオーナーや初めてビル経営に挑戦する方でも安心してお預かりいたします。また、万一のトラブルに備えて24時間対応の緊急連絡体制も整えており、夜間の設備故障にも自社スタッフや提携先の専門業者が迅速に駆け付けて対応します。現場視点での細やかな対応にも定評があります。建物ごとに専任担当者が付き、オーナーの意向に沿った管理プランを柔軟にカスタマイズ可能です。「共用部清掃の頻度を増やしたい」「老朽化したフロアのリニューアルを検討したい」など、個別の相談にも親身に応じて的確な提案を行います。中小企業ならではのフットワークの軽さと、大手にも引けを取らないサービス範囲の広さを両立していると自負しております。また、築古ビルで空室が増えてしまっているようなケースでも、リニューアル提案から工事請負まで一括サポートし、短期間で満室化を実現した実績もあります。また自社で営繕員を採用しておりますので、軽微な修繕で専門業者を手配する時間と費用が掛からず、お得にすむかもしれませんので是非ご検討ください。ビルメンテナンス部門のスタッフは定期的に専門業者を招聘して建物管理にまつわる研修会も実施しております。 MF社MF社は業界を代表する大手ビルメンテナンス企業の一角です。都内だけで100棟以上のビル管理実績を誇り、清掃・設備保守から警備まで自社グループ内で幅広く対応できる総合力が強みです。オフィスビルや商業施設、ホテルなど大型物件の管理を多く手掛けており、24時間体制のコールセンターと緊急出動要員も備えています。組織力を活かした安定したサービス品質にも定評があります。新人スタッフでも統一された研修を受けて現場に出るため、どの物件でも一定水準の対応が期待できます。また、オーナー向けの専用窓口担当や定期報告システムも整っており、大手ならではの安心感があります。さらに専門部署が細分化されていることで、トラブル発生時には各分野のプロフェッショナルが迅速に対処する体制が整っています。また、法令遵守にも厳格で、消防設備点検や建築物定期検査など各種法定業務も確実に実施してくれます。その反面、サービス内容がマニュアル化されている分、個別の要望への対応が画一的になりがちという声もあります。柔軟な対応を望む場合は事前に希望をしっかり伝えるなど、コミュニケーション次第で弱点を補えるでしょう。 TT社TT社は創業50年以上の歴史を持つ老舗のビルメンテナンス会社です。官公庁の庁舎や大企業の本社ビルなど信頼性が重視される物件を長年多数管理してきた実績があり、業界内での評価も高い企業です。本業のビル清掃分野では研修施設を自社運営し、スタッフの育成に力を入れていることで知られています。床のワックスがけから窓ガラス清掃まで仕上がりの美しさに定評があり、ビルクリーニング技能協会から表彰を受けた実績もあるほどです。また、高所ガラス清掃や害虫駆除など専門性の高い作業にも対応可能な体制を備えています。設備管理や衛生管理の部門も充実しており、法定点検や定期清掃など抜け漏れなく対応してくれることでしょう。堅実な企業風土で、契約した業務はきっちりと履行する信頼感が魅力です。ただ、大手ゆえに現場担当者が定期的に異動になることもあり、長年同じ担当に見てもらいたいオーナーにとっては物足りなく感じる場合もあります。その際も引き継ぎ体制は万全ですが、担当者と信頼関係を築くまでに時間がかかるケースがある点は念頭に置いておきましょう。 MJ社MJ社は設備管理や省エネ分野に強みを持つ大手ビル管理会社です。建物設備の専門エンジニアが多数在籍しており、空調・電気・給排水といったインフラ設備の点検やメンテナンスで高度なサービスを提供しています。親会社が大手建設グループということもあり、建物診断や大規模修繕の計画立案などコンサルティング業務にも定評があります。実際に、古いオフィスビルの省エネ改修プロジェクトを手がけて光熱費を大幅に削減した実績や、最新ビルへのスマート管理システム導入事例など、提案力の高さが光る企業です。最新技術の活用にも積極的で、自社開発の遠隔監視システムを用いて24時間体制でビルの設備稼働状況を見守っています。異常を検知すると迅速に現場スタッフへ通知される仕組みで、トラブルの予兆を捉え未然に防ぐ予防保全にも取り組んでいます。ハイテク志向のサービスは魅力的ですが、その分コストも比較的高めです。小規模な物件では「そこまで本格的でなくても…」と感じるケースもあり、必要なサービスとのバランスを見極めて導入を検討するとよいでしょう。また、技術スタッフの教育にも力を入れており、定期研修で最新技術や法令知識をアップデートしています。 TB社TB社は新宿区に拠点を置き、新宿・渋谷エリアを中心に地域密着のサービスを展開するビルメンテナンス会社です。管理物件は中小規模のオフィスビルやテナントビルが中心で、エリアを絞っている分迅速な対応力に優れています。本社から現場までの距離が近いため、緊急時には担当者がバイクで駆け付けるなどフットワークの軽さが持ち味です。また、地元の設備業者とも強固なネットワークを築いており、専門的な修理や工事が必要な場合も迅速に信頼できる業者を手配してくれます。少数精鋭のチームで運営しており、社長自ら現場点検に赴くこともあるほど現場主義が徹底しています。オーナーとの距離が近く、細かな要望や相談もしやすい雰囲気です。「設備の細かい不調にもすぐ対応してくれて助かる」「現地をよく知っているので安心」といった声もあり、特定エリアのビルを任せるには心強いパートナーとなるでしょう。長年の経験から、古い建物特有のトラブルへの対処法も心得ており、安心感があります。 TS社TS社はオーナーのニーズに合わせた柔軟なサービス提供で知られる中小ビル管理会社です。清掃一つとっても「毎日・週数回・月数回」など頻度を選べるプランが用意されており、必要なサービスだけを組み合わせて契約することができます。設備点検や法定検査についても、自社スタッフに加えて信頼できる専門協力会社を適宜コーディネートすることで、無駄なコストを抑えつつワンストップ対応を実現しています。その分管理料もリーズナブルに設定されており、限られた予算で管理を依頼したいオーナーにはありがたい存在です。契約期間や内容の見直しにも柔軟で、物件の状況変化に応じてサービス内容を変更しやすい点も魅力です。例えば「共用部の日常清掃は自社で行うので、定期清掃と設備点検だけお願いしたい」といった部分委託の要望にも快く対応してくれます。オーナーの事情に寄り添ったカスタムメイドの管理プランを提案してくれるため、「痒い所に手が届くサービス」として評価されています。限られた予算で必要十分な管理を実現したいオーナーにとって、心強い選択肢と言えるでしょう。 CR社CR社はビル清掃と内装リフォームの両方に対応できるユニークなサービスを展開する会社です。元々は内装工事会社としてスタートし、その後ビルメンテナンス部門を立ち上げた経緯があり、建物の美観維持と設備リニューアルをワンストップで任せられます。清掃スタッフと施工担当者が社内で連携しているため、日常清掃の中で気付いた劣化箇所をタイムリーにオーナーへ報告し、補修や改修の提案まで一貫して行ってくれるのが強みです。実際に、テナント退去時の原状回復工事から次の入居者向けの美装清掃までまとめて依頼できるため、オーナーにとって手間が大幅に省けます。別々の業者に発注する場合に比べ、スケジュール調整がスムーズで工期短縮にもつながります。「清掃会社と工事会社の橋渡しをしなくて済むので助かる」といった声もあり、ビルの改修ニーズが定期的に発生する物件では特に重宝する存在です。なお、小規模なレイアウト変更や設備交換なども柔軟に対応しており、建物価値の向上につなげてくれる頼もしいパートナーです。 MB社MB社はビルの物的管理に留まらず、テナント対応や賃貸管理までトータルにサポートしてくれる中小企業です。通常の清掃・設備点検業務に加え、テナントからの問い合わせ窓口や苦情対応を代行してくれるため、オーナーが直接テナント対応に追われる心配が減ります。契約更新や退去時の手続きなど賃貸管理業務のサポートも行っており、小規模ながらオーナーの良き“管理パートナー”として頼れる存在です。また、賃貸不動産経営管理士など賃貸管理の有資格者が在籍しているため、契約や法律面の相談も可能です。例えば、賃料の集金代行や滞納時の督促連絡、退去時の精算事務までフォローしてくれます。また、空室が出た際には地元の不動産仲介会社と連携してテナント募集を支援してくれるなど、オーナーの負担軽減に徹したサービスが特徴です。トラブル対応も適切で、過去には賃料滞納や騒音クレームの問題を円満に解決した事例もあります。「細かな事務処理まで任せられて本業に集中できる」といった声もあり、特に本業が忙しいオーナーや遠方在住のオーナーにとって強い味方となるでしょう。 OB社OB社は最新テクノロジーを活用したスマートなビル管理を売りにする新進気鋭の企業です。IoTやクラウドを駆使してビルの状態をモニタリングしており、各種センサーによる水漏れ検知や温度・湿度管理、オンラインでの清掃チェック機能などを提供しています。管理物件には必要に応じてセンサー類を設置し、24時間体制で異常を見張ることで、トラブルの早期発見・対処を実現しています。オーナー向けの専用アプリが用意されているのも特徴です。スマートフォンやPCから清掃作業の完了報告や点検結果のレポートをいつでも確認でき、遠方にいても自分のビルの状況を把握しやすくなっています。過去の修繕履歴や設備点検の予定もアプリ上で一目でわかるため、書類管理の手間も軽減されます。ITを駆使することで少人数でも効率的な運営を可能にしており、「報告が透明で安心」「データに基づいた提案が的確」と評判です。デジタル世代のオーナーには特にマッチするサービスと言えるでしょう。ITを駆使した新しい管理スタイルは業界内でも注目されており、今後のトレンドになりつつあります。 QR社QR社は環境に優しい清掃とホスピタリティ精神を兼ね備えたサービスが特徴のビルメンテナンス会社です。洗剤や資機材は環境負荷の低い製品を厳選し、汚水や廃棄物の処理にも細心の注意を払っています。省エネ清掃（こまめな照明管理や節水技術など）にも取り組んでおり、SDGs時代にふさわしいサステナブルな管理方針を掲げています。また、清掃スタッフへの接遇教育も徹底しており、ただ綺麗にするだけでなく気持ちの良いサービス提供を心がけている点も魅力です。実際に、ビルの利用者やテナントから「いつも挨拶が気持ちいい」「困ったときに笑顔で助けてくれる」といった高評価を得ています。定期清掃の報告書には写真付きで改善提案が添えられるなど、現場で気付いた小さな問題も見逃さずオーナーに提案してくれるきめ細かさがあります。単なる下請け業者ではなく、ビルの価値向上を一緒に目指してくれるパートナーとして、オーナー・テナント双方から信頼を集めています。サービス品質の高さから、高級マンションやクリニックビルなどホスピタリティが重視される物件の管理を任されるケースも多いようです。 6．まとめ ビルメンテナンス会社選びは、オーナーにとって物件の将来を左右する大事な決断です。本記事では、大手から中小まで特色ある10社をご紹介しましたが、それぞれに強みがあり、向いている物件やオーナーのニーズも異なります。ぜひ、自身の物件規模や課題（例えば空室対策が必要なのか、コスト削減を重視するのかなど）に照らし合わせて、最適なパートナーを見極めてください。実際に依頼を検討する際は、気になる会社に問い合わせて詳細な提案や見積もりをもらい、比較検討することをお勧めします。その過程で担当者の対応や提案内容を確認すれば、各社の特徴が一層はっきりするでしょう。大切なのは、単に知名度や費用だけでなく、自分の物件にフィットするかどうかです。契約後も定期的にコミュニケーションを取り、物件の情報共有や要望のすり合わせを行うことで、長期的に良好なパートナーシップを築けます。信頼できる管理会社とタッグを組めば、日々の管理負担が軽減されるだけでなく、ビルの価値向上や安定経営にもつながります。なお、ここでよくある質問を二つご紹介します。Q: 管理会社に依頼すると費用はどれくらいかかるの？A: 物件の規模や依頼範囲によって変動します。清掃のみの委託なのか、設備保守やテナント対応まで含めるのかで大きく異なりますが、概ね月数万円〜数十万円が一つの目安です。例えば、延床面積1,000㎡程度のオフィスビルで基本的な清掃・設備点検を委託する場合、月額20〜30万円前後のケースが多いようです。ただしサービス内容や物件の状況次第で増減するため、複数社から見積もりを取り比較すると良いでしょう。また本ページで改めてこのトピックを取り上げてご紹介したいなと思ってますので気になる方は少しお待ちください。Q: 管理会社との契約期間や、途中で変更することはできるの？A: 多くの場合、契約期間は1年ごとなど定期的に更新される形式です。途中解約は契約内容によりますが、解約通知期間を設けて柔軟に対応してくれる会社もあります。また、実際に契約してみて合わないと感じた場合、管理会社を変更すること自体は可能です。物件引き継ぎの際には現管理会社との調整が必要ですが、オーナーとして満足できない場合は遠慮なく契約更新時に変更を検討しましょう。本稿がパートナー選びの一助となり、オーナーの皆様が安心してビル経営に取り組めることを願っています。ぜひ本記事の内容を参考に、最適なパートナーを見つけていただければ幸いです。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ 星野　正 ビルメンテナンス業に従事して20年以上。当社では管理・工事・開発支援に携わり、品質向上に取り組んでいます。 ビルメンテナンス・工事についてのご不明点は是非お問い合わせください 2025年11月6日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの星野と申します。この記事は「ビルの管理会社を選ぶポイント10点｜現役ビルメンが解説」のタイトルで、2025年10月31日に執筆しています。少しでも、皆様のお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願いいたします。 目次1. 価格の透明性とコストパフォーマンス2. 過去の実績と顧客評価3. 対応スピードと柔軟性（中小企業の機動力を活用できるか）4. 技術力と専門資格の有無5. 緊急対応の迅速性とサポート体制6. 契約条件と保証内容7. アフターサポートと継続的な改善提案8. 環境への配慮（エコ清掃、サステナブル管理）9. 修繕工事・工事提案を一式で請け負う企業のメリット10. 長期的な信頼関係の構築・具体的な事例紹介：中小企業の機動力が奏功したケース・注意点や落とし穴・おわりに はじめに オフィスビルや商業施設などの建物を快適で安全に保つことは、企業のイメージ向上や入居者の満足度アップに直結します。ビルのオーナーや施設管理担当者の皆様にとって、信頼できるビル管理会社を選ぶことはとても大切なテーマです。しかし、市場には大手から中小まで多種多様な管理会社が存在し、「有名だから安心」と大手に頼むべきか、または料金が安いから中小企業に任せるべきか、悩むところではありませんか。このコラムでは、私たち現役のビルメンテナンス担当者の視点から、管理会社を選ぶ際に注目すべき10のポイントをわかりやすくご紹介します。さらに、中小企業ならではの柔軟でスピーディな対応力や、修繕工事・工事提案を任せられる管理会社のメリットといった視点も取り入れています。これから管理会社選定に迷われる方や、新たなパートナー探しを検討される方に、少しでもお役立ていただければ幸いです。それでは、ポイントを順にご説明していきます。 1. 価格の透明性とコストパフォーマンス まず最初に注目すべきは、見積もりや料金体系の透明性です。単に「安いから」といった理由だけで決めるのではなく、支払ったお金に対してどれだけの価値が得られるかをしっかり比較することが重要です。たとえば、中小の管理会社なら、大手に比べて割安な料金でありながら、現場での細やかな対応が評価されることも多く、結果的にコストパフォーマンスに優れるケースがあります。複数の会社から見積もりを取り、価格だけでなく、サービス内容とのバランスを確認することが大切です。信頼できる管理会社は、提供するサービスごとに料金の内訳をはっきりと提示してくれます。たとえば、清掃にかかる費用を「資材費◯◯円、清掃作業員の人件費：◯◯円」のように具体的に示してくれるのが理想です。もし、見積もりに不明瞭な点があると、後から「思ったよりも費用がかかる」といったトラブルに発展する可能性があります。【ポイント】・各項目ごとの料金内訳が明確であること・複数社の見積もりを比較し、価格と内容のバランスを重視すること・極端に安い見積もりは、必要な人員、作業が不足している可能性に注意すること 2. 過去の実績と顧客評価 次に重要なのは、その会社の実績と顧客からの評価です。どのくらいの数のビルを管理してきたのか、またどのような課題に対して実績があるのかは、安心して業務を任せるための大切な指標です。例えば、同じような規模のオフィスビルや商業施設で長期間管理実績がある会社は、トラブル発生時も的確な対応が期待できるかもしれません。さらに、第三者機関からの認証（ISO認証など）や業界団体の表彰歴も、信頼性の高い証拠です。もちろん、実績だけでなく実際に契約中のオーナーの声も大切です。たとえば、「テナントからの満足度が上がった」「光熱費が削減できた」といった具体的な成功事例があると、安心感が高まります。【ポイント】・同規模・同用途のビル管理実績があるか・業界認証や表彰実績があるか・現在の顧客からの評価や成功事例を確認すること 3. 対応スピードと柔軟性（中小企業の機動力を活用できるか） ビル運営では、突然のトラブルやテナントからの細かい要望が日常的に発生します。そうした状況において、迅速に対応してくれるか、そして個々のニーズに合わせて柔軟に対応してくれるかは、非常に重要なポイントです。問い合わせや見積もりの依頼をした際のレスポンスが早い会社は、日常業務でもスピード感があり、安心して任せられる可能性が高いです。特に、中小企業なら意思決定が速いため、状況に応じた柔軟な対応が可能です。たとえば、テナントの入退去や急なイベント開催など、通常とは違う対応が必要な場合にも、「その場で社長に掛け合って対応してくれる」といった機動力を実感できるでしょう。【ポイント】・返信の速さと回答の具体性をチェックする・個別の事情に合わせた柔軟なサービス調整が可能かどうか・中小企業ならではの迅速な意思決定と現場対応力を評価する 4. 技術力と専門資格の有無 ビルの設備管理や清掃業務には、専門的な知識と技能が求められます。候補となる管理会社が、どれだけの有資格者を抱えているか、また、どの程度の技術研鑽に力を入れているかを確認することが必要です。具体的には、電気設備の担当者なら「第一種電気工事士」や「電気主任技術者」、空調設備担当なら「冷凍機械責任者」や「ボイラー技士」、衛生管理では「建築物環境衛生管理技術者（ビル管理士）」などが挙げられます。これらの資格を持つスタッフが多数在籍していれば、その会社は専門知識に裏打ちされた対応力を有していると言えます。大手ビルメンテナンス会社はこの点で検討すると懸念はないといえるでしょう。また、資格保有に加えて、日々の研修や技術向上に努めているかどうかも重要です。中小企業の場合、必要に応じて外部の専門業者と連携している場合が多くなりますが、地域密着型で柔軟に対応できる点は中小企業の大きな強みです。言い方が悪いかもしれませんが、大手企業のような形式ばった説明ではなく、「私たちはお客様のビルの状態を常にチェックし、必要な対応を即座に行います」という実践的な姿勢が感じられる会社であれば、安心して任せることができるでしょう。【ポイント】・必要な専門資格保有者の数や実績を確認する・技術研修や資格取得支援に力を入れているかどうかをチェックする・地域密着型ならではの柔軟な対応体制があるかを重視する 5. 緊急対応の迅速性とサポート体制 建物管理では、突然のトラブルに対して迅速に対応できるかが重要です。深夜の漏水、停電、設備の故障など、緊急事態はいつでも発生します。候補の管理会社に、24時間365日の緊急対応体制が整っているか、また、実際の対応実績や平均復旧時間についても具体的に尋ねてみましょう。中小企業ではこの24時間緊急窓口サービスに対応していない企業も多数あります。その場合のフォローアップ体制を確認して、準備しておくことが重要になってくるかもしれません。例えば、「夜間や休日でも専任スタッフが待機しており、連絡後30分以内に現場に駆けつけます」というような、明確な対応基準が示されている会社は安心です。中小企業では、担当者が直接携帯電話に連絡できる場合もあり、大手よりも即時性がある場合が多いです。さらに、トラブル発生後のフォローアップ体制（原因究明、再発防止策の提案など）がしっかりしているかも確認しましょう。【ポイント】・24時間対応の窓口が整備されているか・緊急対応の実績や具体的な事例があるか・緊急時のフォローアップ体制も充実しているかをチェックする 6. 契約条件と保証内容 管理会社との契約は、口約束だけではなく、すべて書面にて明確に記載されるべきです。契約書には、提供されるサービスの内容、頻度、料金、追加費用の条件、緊急対応や保証内容など、あらゆる項目が漏れなく記されている必要があります。たとえば、清掃業務の場合、どの範囲を何回、どのような方法で行うのか、点検の場合はどの設備をどの頻度でどの程度まで点検するのか、緊急対応時にはどのような割増料金が発生するのかなど、細かい部分まで明確にしておくことが重要です。また、万が一のトラブル時の保証内容（再清掃、修理保証、損害賠償保険など）が具体的に記載されていれば、後々のトラブル回避につながります。契約期間や解約条件についても、柔軟に対応できる余地があるかどうかを確認し、納得のいく内容にするよう心がけましょう。【ポイント】・契約書に業務範囲と料金条件が明確に記されているか・緊急対応時の追加料金や保証内容が具体的かどうか・契約期間や解約条件など、トラブル防止のための取り決めが十分に整っているか 7. アフターサポートと継続的な改善提案 管理会社との契約は、始まってしまえばゴールではなく、その後のサポートが非常に大切です。実際にサービスが始まった後、定期的に状況報告があり、必要な改善提案がなされるかどうかが、管理会社の真価を問うポイントとなります。例えば、当社では月次報告でレポートを提出し、清掃・点検の実施状況や課題、今後の対応策、建物や設備の現状の問題点とその見積もりをオーナーに提示するようにしています。そのようにオーナーと共有してくれる会社は、常に改善に向けて動いている証です。中小企業の中には、専任担当者が直接オーナーと打ち合わせを行い、現場の細かい改善点を積極的に提案する会社もあります。これにより、トラブルを未然に防いだり、長期的にビルの価値を高めることができるのです。【ポイント】・定期的な報告や打ち合わせが実施されているか・改善提案が具体的かつ積極的に行われているか・オーナー側とのコミュニケーションがしっかり取れているかを確認する 8. 環境への配慮（エコ清掃、サステナブル管理） 環境への配慮は、近年ますます重要になっています。ビルの管理においても、環境負荷を軽減する取り組みが評価される時代です。候補の管理会社が、環境にやさしい洗剤や再利用可能な清掃用具を使用しているか、廃棄物の分別やリサイクルに積極的か、といった点をチェックしましょう。実際に、ある中小の管理会社では、従来の強力な薬剤ではなく、環境に配慮した中性洗剤を使用することで、清掃後の廃棄物を大幅に削減し、入居テナントからも「このビルはエコに取り組んでいる」と高く評価されるようになった事例があります。また、設備管理の面でも、エネルギー効率の高い設備の導入提案や、全体の電力消費削減に取り組むなど、環境意識の高さがサービスに反映されているかを見極めることが大切です。【ポイント】・環境に優しい清掃資材や洗剤の使用状況・エネルギーマネジメントや省エネ提案が具体的に行われているか・廃棄物リサイクルの取り組みや、環境への配慮の実績を確認する 9. 修繕工事・工事提案を一式で請け負う企業のメリット ここからは、本来のビルメンテナンス業務とは別に、ビルを運営管理するには切り離せない修繕工事や改修工事について触れていきたいと思います。工事提案や修繕工事を一括で任せられる企業のメリットについて解説します。通常、ビル管理では清掃や点検、設備保守といった日常業務と、修繕や改修工事は別々の業者に依頼するケースが多いです。しかし、もし管理会社がこれらすべてをワンストップで対応できるなら、オーナー側の手間やコスト、そしてコミュニケーションの複雑さを大幅に削減できます。① 一括対応で手間とコストが削減できる管理会社が修繕工事まで請け負う場合、窓口が一本化されます。いざ「エントランスの床を張り替えたい」「空調機を更新したい」といった工事の依頼があった際、別々の業者を探して見積もりを取る手間が省略できるでしょう。さらに、一括発注のメリットとして、コスト交渉がしやすくなる点もあります。管理会社側も、すべてを自社で対応することで、全体のコスト削減につながる提案を積極的に行ってくれるはずです。では管理会社に対しての報酬が発生するから割高になるのではないかと疑問が生じますね。もちろん施工会社に直接発注するより管理会社の工事管理手数料が上乗せされ、コストはUPする場合はあります。ですが管理会社の取引実績がある施工会社を選定し、金額交渉も行い、工事監理も任せられれば費用対効果としては、マイナスどころかプラスになるケースも多く見受けられます。それどころか管理会社のほうが工事費を安くしてくれる専門業者との付き合いがあればコストダウンできるかもしれませんね。② 建物の状態を熟知した上での的確な提案日常の管理業務を担当している管理会社やその担当者は、建物の現状を熟知しています。（そのはずです。を前提に書かせていただきますと）つまり、ビルの「主治医」として、今必要な修繕や将来の更新計画を提案できるのです。例えば、定期点検の結果から「○階のトイレは老朽化が進んでいるので、早めに配管更新を検討しましょう」といった具体的なアドバイスが得られれば、突発的なトラブルを未然に防ぐことができます。こうした提案は、外部に依頼する場合と比べ、より現場に即したアドバイスが期待できます。当社では過去の事例として、ガラス清掃業務をした際に外壁の一部のタイルが少し浮いていると清掃作業員から報告を受けました。普段の目視点検では絶対に判別できない箇所でしたので、改めてビルオーナーに外壁調査のご提案をし承諾いただきました。外装の専門業者でしたので清掃作業とは別工程でしたが、割安で調査診断、見積まで行ってもらい外壁改修のご提案とともに工事調整、工事監理を行ったケースも多数あります。③ アフターケアまで含めた安心感工事とその後のメンテナンスを同じ会社に任せられるというのは、大きな安心材料です。施工不良や工事後に発生した問題も、同一の会社が責任を持って対応してくれるため、担当者間の情報共有もスムーズです。たとえば、工事後に設備の調整が必要になった場合でも、すぐに修正対応ができる環境が整っていれば、テナントからの不満も早期に解消されます。これは、オーナーにとって「一度任せたからこその信頼」につながる大きなメリットです。④ 価値向上へのトータルサポート不動産運営全般を担う企業は、管理だけでなく、工事提案やリフォーム、改修工事まで一貫して請け負う体制を持っています。例えば、ビルの空室が長期間にわたってなかなか入居テナントが決まらなくて困っているのであれば管理会社の担当者に相談してみてはいかがでしょうか。こうした会社は、別の部門になるかもしれませんが様々な視点や入居率をアップさせる取り組み実績やノウハウがあるかもしれません。建物の資産価値向上を総合的にサポートできるため、単なる維持管理だけでなく、建物全体の魅力アップに寄与します。オーナーとしては、建物の長期的な価値を最大限に引き出すため、管理と工事が一体となったトータルサポートを期待できるパートナーは非常に魅力的です。【ポイント】・工事提案から施工までを一括して行えるか・建物の状態を熟知した上で具体的な修繕提案がされるか・工事後のアフターケアが充実しているか・管理だけでなく、建物全体の資産価値向上に寄与する提案があるか 10. 長期的な信頼関係の構築 最後に、何よりも大切なのは、管理会社との長期的な信頼関係です。ビルの管理は、一度契約を結んだだけでは終わらず、日々の点検、清掃、そして様々なトラブル対応を通じて、少しずつ信頼が積み重なっていくものです。オーナーや施設管理担当者としては、単なる「外注先」ではなく、ビル運営のパートナーとして共に歩んでいける会社を選びたいはずです。そのため、契約前の打ち合わせ時から、担当者の人柄やコミュニケーションの取りやすさ、そして実際の運営において誠実に対応してくれるかをしっかりチェックすることが必要です。また、担当者が頻繁に交代してしまうと、一度築いた信頼関係がリセットされてしまいます。中小企業では、担当者が自ら意思決定に関わることも多いため、担当者の継続性や引き継ぎ体制も重要なポイントです。さらに、何か問題が発生した際に、隠さず正直に報告し、再発防止策を提示してくれる会社であれば、長期的に安心して任せることができます。【ポイント】・担当者との定期的な連絡・報告があるか・担当者の交代があっても、しっかりとした引き継ぎ体制が整っているか・問題発生時の誠実な対応や再発防止策が提示されるか・オーナー側のビル運営方針や将来計画を理解し、柔軟に対応できるか ・具体的な事例紹介：中小企業の機動力が奏功したケース ここでは、実際に管理会社選定に成功したケースをご紹介します。首都圏で中規模オフィスビルを運営するA社では、以前は大手系の管理会社に依頼していましたが、日々の対応が画一的で、細かい要望に対応してもらえなかったため、テナントからのクレームが相次いでいました。さらに、緊急時の対応に時間がかかるなど、サービス面で不満が蓄積され、ビル全体の価値維持に不安を感じるようになったのです。そこでA社は、地域密着型の中小企業であるB社に目を向けました。B社は、料金は大手よりも若干リーズナブルである一方、担当者が自ら現場に足を運び、柔軟に対応してくれるという中小企業ならではの機動力を持っていました。B社の担当者は、毎日の清掃状況や設備の点検結果を細かく記録し、定期的にオーナーに報告してくれるとともに、建物の隅々まで目が届く「自分のビルのように管理する」という姿勢を貫いていました。また、B社は修繕工事や改修提案も一式で請け負う体制が整っており、いざという時には自社で工事部門を持ち、迅速に対応できる体制を有していました。たとえば、オフィスビルのエントランスの床の張替えや、老朽化した空調機の更新といった工事について、B社は外部の工事会社に単に依頼するだけではなく、工事請負業者として先頭に立って提案・施工を行い、契約内容も明確にしていたため、追加費用や手続きの煩雑さを大幅に削減できたのです。結果として、A社はB社に切り替えた後、テナントからのクレームが激減し、設備トラブルへの対応スピードも大幅に向上。定期的な改善提案により、ビル全体の運営コストも約10％削減され、ビルの評価と価値が向上できました。このように、B社のような中小企業の機動力と、修繕工事を一式で請け負える体制は、オーナーにとって非常に魅力的です。大手と比べると規模は小さいかもしれませんが、迅速かつ柔軟な対応で、実際の現場に密着したサービスを提供してくれるため、結果として高い満足度とコストパフォーマンスを実現できます。 ・注意点や落とし穴 管理会社選定にあたっては、注意すべき点もいくつか存在します。以下に、特に避けたいリスクや注意点を整理しました。・価格だけで判断しないこと安易に最安値に飛びつくと、必要な作業が省かれたり、後から追加費用が発生したりする恐れがあります。価格だけでなく、提供されるサービスの内容とのバランスを十分に確認してください。・契約内容の不明確さに注意口約束だけでなく、契約書にすべての条件が明確に記されているかを確認しましょう。業務範囲や緊急対応、保証内容などが曖昧な場合、後々トラブルになる可能性があります。・甘い宣伝文句をそのまま受け取らない「何でもお任せください」といった言葉だけではなく、具体的な実績や数字が示されているかを重視してください。抽象的な宣伝文句だけでは判断できません。どのようなビルを管理しているか情報を収集することも重要です。・実績や資格の裏付けをチェックするパンフレットやウェブサイトでの情報だけではなく、先にも述べた通り、具体的な管理実績や資格保有状況を、可能であれば実際に確認しましょう。実際の管理現場を見学するなどして、裏付けを取ることが重要です。逆に言いますと、明示できない管理会社はその時点で信用し得るか疑問が生じますね。・コミュニケーションの取りやすさも重要契約前から、担当者の対応の速さや柔軟さをチェックしてください。連絡が取りにくい、レスポンスが遅い、催促しないと返信がない、または担当者が頻繁に変わるような会社は、長期的な信頼関係が築きにくいです。・長期契約のリスク管理長期契約に飛びつく前に、まず可能であれば短期契約やお試し契約で実績を確認し、十分に信頼できると判断できた場合に長期契約へと移行する方法も検討してください。その際は、初回契約時の内容に十分注意してくださいね。・大手ブランドへの過信や中小企業への偏見に注意有名な大手だからといって必ずしも自社に最適とは限りませんし、中小企業にも素晴らしい機動力や柔軟性がある場合が多いです。大切なのは、各社の実績や具体的な対応内容です。・業者依存のリスクとバックアッププランを考える万が一、委託先の会社に問題が生じた場合に備え、他の候補も予備として検討しておくなど、バックアッププランも用意しておくと安心です。 ・おわりに ここまで、ビル管理会社を選ぶための10のポイントを、具体的な事例やチェックリスト、そして注意点を交えて解説してきました。大切なのは、単に価格や知名度だけでなく、現場に密着した柔軟な対応や中小企業ならではの機動力、さらには修繕工事の一括対応といった、実際の運営に直結する要素を総合的に判断することです。管理会社は、まるであなたのビルの「相棒」として、日々のメンテナンスやトラブル対応、そして将来的な建物価値の向上をサポートしてくれる存在です。大手の画一的なサービスに頼るのも一つの手ですが、中小企業のフットワークの軽さや、オーナーのニーズに寄り添った柔軟な対応は、結果としてビル全体の満足度向上に大きく寄与します。また、修繕工事から運営まで一括して任せられる会社であれば、窓口が一本化されるため、手間やコミュニケーションコストが大幅に削減できるというメリットもあります。これから管理会社選定を行う際は、本記事の各ポイントや事例を参考に、**自社のビルにぴったり合う「頼れる相棒」**を見極めていただければと思います。焦らず慎重に情報収集と比較検討を重ねることで、必ずや安心して任せられるパートナー企業と出会えるはずです。私たちも、こうしたお客様のニーズに応えるべく、オーダーメイドの管理プランを提供しております。大手にはない柔軟性や、中小企業ならではの機動力を活かし、皆様の大切な建物を守り、さらなる価値向上を実現するために日々取り組んでいます。どうぞお気軽にご相談ください。最後までお読みいただき、ありがとうございました。この記事が皆様のビル管理会社選びの一助となり、快適で安心なビル運営につながることを心より願っています。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ 星野　正 ビルメンテナンス業に従事して20年以上。当社では管理・工事・開発支援に携わり、品質向上に取り組んでいます。 ビルメンテナンス・工事についてのご不明点は是非お問い合わせください 2025年10月31日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの星野と申します。この記事は「良いビルメンテナンス会社の見極め方10点｜現役ビルメンが解説」のタイトルで、2025年10月28日に執筆しています。少しでも、皆様のお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願いいたします。 目次1. 価格の透明性とコストパフォーマンス2. 過去の実績と顧客評価3. 対応スピードと柔軟性4. 技術力と専門資格の有無5. 緊急対応の迅速性とサポート体制6. 契約条件と保証内容7. アフターサポートと継続的な改善提案8. 環境への配慮（エコ清掃、サステナブル管理）9. 最新テクノロジーの活用（IoT、AI、スマートメンテナンス）10. 長期的な信頼関係の構築・具体的な事例紹介・注意点や落とし穴のまとめ・おわりに はじめに 現代のオフィスビルや商業施設、公共施設などにおける建物管理では、清潔で安全な環境の維持が企業イメージや従業員の働きやすさ、利用者の満足度に直結します。特に、ビルオーナーや施設管理担当者は、日々の運用コストの圧縮、緊急トラブルへの迅速な対応、さらには環境負荷の低減や運営効率化といった多岐にわたる課題に直面しています。こうした課題に対処し、建物の価値を長期にわたって維持・向上させるためには、信頼できるビルメンテナンス会社の存在が不可欠です。しかし、数多く存在する業者の中から「本当に良い」パートナーを選ぶのは簡単ではありません。価格の安さだけで飛びついてしまうと、後になってサービス品質の低さや隠れたコストに悩まされる可能性もあります。そこで本記事では、現役のビルメンテナンス担当者の視点から、良いビルメンテナンス会社を見極めるための10のポイントを解説します。各ポイントごとに具体的に注目すべき点を挙げ、さらに信頼できる業者の特徴がよく分かる具体的な事例や、契約時に注意すべき落とし穴についても触れていきます。これから委託業者の選定を検討するビルオーナー・施設管理者の皆様にとって、本記事が意思決定の参考となれば幸いです。 1. 価格の透明性とコストパフォーマンス まず注目すべきは、見積もりや料金体系の透明性です。優良なビルメンテナンス会社は、提供するサービスごとの費用内訳を明確に示してくれます。例えば、清掃用品や部品交換の費用が「資材費一式」といった曖昧な表記ではなく、「モップ・洗剤：◯◯円、フィルター交換：◯◯円」のように詳細に記載されているかを確認しましょう。不明瞭な項目が多い見積もりの場合、後から追加料金が発生するリスクがあります。また、複数社から見積もりを取得して比較することも大切です。同じ内容のサービスでも、業者によって料金設定や含まれる項目が異なる場合があります。比較検討する際は、単純に合計金額の安さだけでなく、コストに対するサービス内容（コストパフォーマンス）を重視しましょう。例えば、ある業者Aは他社より月額費用が1万円安いものの緊急対応時は別途有料である一方、業者Bは月額費用は高めでも緊急対応が料金内に含まれているというケースもあります。この場合、トータルで見ればB社の方が安心感が高く、結果的にコストパフォーマンスが優れていることもあります。チェックポイント: 安すぎる見積もりには要注意。 極端に低価格を提示してくる業者は、人件費削減のために必要な人数を配置していなかったり、最低限のサービスしか提供しなかったりする可能性があります。価格とサービス品質のバランスが取れているかを見極め、長期的に見て損のない契約かどうか判断しましょう。 2. 過去の実績と顧客評価 次に重要なのが、その会社の過去の実績と顧客からの評価です。候補の業者がこれまでにどのような建物を担当し、どの程度の成果を上げてきたかを確認しましょう。特に、あなたが管理する建物と規模や用途が似た物件での実績が豊富かどうかは大きな判断材料です。同規模のオフィスビルや商業施設で長年の管理経験がある業者なら、想定されるトラブルや課題にも柔軟に対処できるノウハウを蓄積していることでしょう。逆に実績がほとんどない新規参入の業者や、扱ったことのない種類の施設しか経験がない業者に任せる場合は注意が必要です。また、第三者からの評価や認証も信頼性を測る指標となります。例えば、業界団体からの表彰歴、ISO認証の取得（品質マネジメントのISO9001や環境マネジメントのISO14001など）、ビル管理業に必要な登録証（建築物環境衛生総合管理業の登録など）を持っているかなどをチェックしましょう。これらはその業者が一定の水準以上のサービス品質や管理体制を維持している証となります。さらに、可能であれば現在契約中の顧客からの評判をリサーチすることも有効です。業者に依頼して、類似案件の成功事例や導入先の声（テナント満足度の向上やコスト削減の実績など）を紹介してもらうと具体的なイメージがつかめます。信頼できるビルメンテナンス会社であれば、自社の実績や顧客から寄せられた評価をオープンに示してくれるでしょう。それらの情報を総合的に判断し、「安心して業務を任せられるかどうか」を見極めることが大切です。 3. 対応スピードと柔軟性 ビル管理においてトラブルやテナントからの要望はいつ発生するか分かりません。日常的な対応のスピードと業務遂行の柔軟性は、良い業者を見極める上で欠かせないポイントです。契約前の打ち合わせや問い合わせへの反応から、すでにその会社の対応力は見えてきます。質問や見積もり依頼に対して返信が遅かったり、こちらの要望に対する回答が曖昧だったりする場合、契約後の対応にも不安が残ります。逆に、連絡に対して迅速かつ的確に答えてくれる業者は、日常業務でも信頼できる対応を期待できるでしょう。柔軟性という点では、建物ごとの事情に合わせてサービス内容やスケジュールを調整できるかが重要です。例えば、テナントの入替えやイベント開催で通常とは異なる清掃が必要になった際に、臨機応変に対応してもらえるかどうか。あるいは、オフィスの稼働時間外でしか作業できない場合に、夜間や早朝の対応を検討してくれるかといった点です。画一的なサービス提供しかできず「それは契約外なのでできません」と何でも断られてしまうようでは、実際の運用で支障が出る可能性があります。チェックポイント: 担当者との打ち合わせ段階で、どこまで柔軟な提案をしてくれるかを観察しましょう。こちらの要望に対し「それは難しいです」と拒否するだけでなく、代替案を示すなど前向きに検討してくれる業者は、契約後も現場の状況に応じて最適な対応を模索してくれるはずです。小さなリクエストにも親身に応えてくれる姿勢があるかどうか、見極めてください。よくあることかもしれませんが、営業担当は親身だったけど委託業務が始まってからの現場担当者がものすごく対応が遅かったり、コミュニケーションがとりにくかったりなんてことがあります。逆もまた然ですが、この人なら大丈夫という信頼できる人がいると安心しますよね。 4. 技術力と専門資格の有無 建物設備の維持管理には専門的な知識と技術が求められます。技術力の高さを見極めるために、その業者が必要な分野の専門資格を持った技術者を抱えているかを確認しましょう。具体的には、電気設備担当なら「第一種電気工事士」や「電気主任技術者」、空調設備なら「冷凍機械責任者」や「ボイラー技士」、衛生管理なら「建築物環境衛生管理技術者（いわゆるビル管理士）」といった資格を有するスタッフが在籍しているかといった点です。資格保有者が多い業者は、それだけ専門知識と経験を持った人材が揃っている証拠と言えます。また、最新設備への対応力も技術力の一部です。近年はビル設備にIoT機器や高度な制御システムが導入されるケースも増えていますが、そのような新しい技術に対応できるスキルや研修体制があるかも確認しましょう。例えば、スマートビルの管理経験があるか、メーカー主催の研修を受けたスタッフがいるか、といった点です。もちろん、すべての分野の専門家を自社で抱えている総合業者ばかりではありません。しかし、仮に社内にいない技術者が必要な場合でも、信頼できる協力会社や専門業者とのネットワークを持っているかどうかは重要です。高度な修繕や特殊な清掃作業が発生した際、適切なパートナーと連携して迅速に対応できる業者であれば、安心して任せることができます。チェックポイント: 依頼前にどんな資格保有者が何名いるか尋ねてみるのも一つの方法です。明確に答えられない場合や、「必要に応じて外部に依頼します」とだけしか説明できない場合は、自社に専門技術者がいない可能性があります。逆に、資格取得の推進や社内研修に力を入れている業者であれば、技術力向上への本気度が伺えます。当社でも、社内に複数の有資格者を配置するとともに、定期的な技術研修を実施してサービス品質の向上に努めています。 5. 緊急対応の迅速性とサポート体制 建物管理で避けられないのが、予期せぬトラブルへの対応です。深夜の漏水や停電、設備の故障など、緊急時にどれだけ迅速かつ適切な対応ができるかは、業者の信頼性を測る重要なポイントとなります。候補の業者には、緊急連絡体制や過去の緊急対応の実績について詳しく確認しておきましょう。具体的には、24時間365日の対応窓口があるか、緊急時には何分以内に駆けつけてくれるといった目安が定められているかをチェックします。例えば、「夜間は当直者が待機し、連絡後30分以内に現場到着」など明確な基準があれば安心材料となります。また、過去に発生したトラブル事例（停電、水漏れ対応、火災報知器誤作動への対処など）について、どのような初動対応を行い、どれくらいの時間で復旧させた実績があるかを尋ねてみるのもよいでしょう。迅速な対応を重視する会社であれば、そうしたデータや事例を社内で共有し、説明できるはずです。加えて、サポート体制が万全かどうかも確認しましょう。緊急対応要員の確保状況（夜間・休日に呼び出せるスタッフの数や専門分野）、緊急時のマニュアルや手順書の整備状況、関連業者（電力会社や設備メーカー等）との連携体制など、平時から備えができている会社は、いざというときに強みを発揮します。さらに、トラブルが収束した後のフォローアップも重要です。原因究明と再発防止策の提案までしっかり行ってくれる業者であれば、単に火消しをするだけでなく、次につなげる姿勢が感じられます。チェックポイント: 契約前に緊急対応時の具体的な手順や連絡先を確認しましょう。例えば、「夜間に設備故障が起きた場合はまず誰に連絡すればよいか」「現場到着までにどのような初期対応をしてくれるか」などを質問し、明確な答えが返ってくるか確認します。過去の緊急対応の事例データを持っている会社（「直近1年間で○件の緊急対応を行い、平均復旧時間は○時間」など）は、自社の対応力を把握・改善している証拠であり、信頼性が高いと言えます。 6. 契約条件と保証内容 契約を結ぶ際には、契約条件の明確さと提供される保証内容をしっかり確認することが不可欠です。口頭での約束だけでなく、契約書にどこまでの業務範囲が含まれているか、どのような場合に追加料金が発生するか、といった条件が明示されているかをチェックしましょう。まず、委託する業務の範囲と頻度が契約書に詳細に記載されているか確認します。例えば、清掃業務なら「日常清掃：平日毎日、共用部トイレ・廊下・玄関を実施」「定期清掃：年2回、床面ワックスがけを実施」といった具合です。また、設備点検なら「空調設備：月1回点検、年1回分解整備」など、具体的な頻度や内容が明確になっているのが理想です。こうした項目があいまいだと、後から「そこは契約に含まれていない」とトラブルになる可能性があります。次に、料金に関する条件も確認しましょう。基本料金の他に、緊急対応時の割増料金や時間外対応の追加料金などがある場合、その算定方法が明示されているかを見ます。契約期間中の料金見直し条項（例えば物価高騰時の値上げ条件など）が定められているかもチェックポイントです。納得できない条件があれば、契約前に遠慮なく質問し、書面に修正・追記してもらいましょう。そして、保証内容についてです。良い業者であれば、自社のサービス品質に責任を持ち、一定の保証を提供しています。例えば、「清掃の仕上がりに問題があれば再清掃対応」「修理箇所について○ヶ月間の動作保証」「万一業者のミスで設備を破損させた場合の損害賠償保険への加入」といった項目が契約書や提案書に明記されていることが望ましいです。特に、トラブル発生時の責任範囲がどこまで業者側にあるのか、オーナー側の負担はどこからか、といった線引きを事前に共有認識しておくことが重要です。最後に、契約期間や解約条件も確認しましょう。長期契約の場合、中途解約する際の条件（違約金の有無や事前通知期間など）を把握しておく必要があります。逆に短期契約を更新していく場合、更新時に契約内容や料金を見直せるかどうかも確認しておくと安心です。チェックポイント: 契約書の条項を一つひとつ確認し、不明点は必ず質問する姿勢が大切です。誠実な業者であれば、こちらの疑問に丁寧に答え、必要に応じて契約書の修正提案にも応じてくれるでしょう。また、契約時に担当者が具体的な保証内容や対応策について積極的に説明してくれるかも重要な観点です。「何かあれば柔軟に対応します」など抽象的な説明しかない場合は注意が必要です。一方で、自社の責任範囲や保証の詳細についてきちんと説明し、文書で約束してくれる業者は信頼できます。 7. アフターサポートと継続的な改善提案 契約後のアフターサポートが手厚いかどうかも、良いビルメンテナンス会社を見極める重要な要素です。業務を委託して終わりではなく、その後も継続的に建物の状態を気にかけ、適切なフォローをしてくれる業者は信頼できます。具体的には、定期的な報告や打ち合わせの場を設けてくれるかどうかを確認しましょう。月次レポートや年次報告書として、清掃や点検の実施状況、発見された課題、今後の対応策などをまとめて提出してくれる業者であれば、オーナー側も現状を把握しやすく安心です。さらに、継続的な改善提案があるかも注目ポイントです。優良な業者は、現状の業務をただこなすだけでなく、「もっと良くするにはどうすればよいか」を常に考えています。例えば、エネルギー消費の削減提案（照明のLED化や空調運転スケジュールの見直し）、清掃品質向上のための新しい技術導入提案、テナント満足度を上げるためのサービス追加（アンケートを踏まえた清掃頻度の調整など）といった具合に、こちらから依頼しなくても積極的に改善のアイデアを提示してくれる業者もいます。こうした提案を受け入れるかどうかはオーナー側の判断ですが、提案をしてくれること自体がその業者の姿勢を表しています。建物のプロフェッショナルとして、長期的な視点で資産価値や運用効率の向上を考えてくれるパートナーは貴重です。例えば、あるビルで「老朽化したポンプの更新時期が近いので計画的な交換を検討しましょう」と前もってアドバイスしてくれた業者があれば、突発的な故障による業務停止を未然に防ぐことにつながります。また、「最近の傾向から来館者数が増えているので、清掃回数を増やした方が良い」といった提案をしてくれるなら、利用者満足度の向上も期待できます。チェックポイント: 業者との定期ミーティングの際に、こちらから質問しなくても向こうから改善案や気づいた点を共有してくれるかを確認してみましょう。契約当初に提示されたプランをただ繰り返すだけでなく、状況の変化に応じて柔軟にサービス内容を見直す提案がある業者は、まさに頼れるパートナーです。実際に当社でも、契約ビルごとに担当者が定期的に改善提案書を作成し、オーナー様と協議する場を設けています。このような取り組みを通じて、常にサービス向上とコスト最適化を図っています。 8. 環境への配慮（エコ清掃、サステナブル管理） 昨今、企業の社会的責任やSDGs（持続可能な開発目標）への関心が高まる中、ビルメンテナンスの分野でも環境への配慮は重要なキーワードとなっています。建物の管理において環境負荷を減らす取り組みを積極的に行っている業者は、長期的視点で信頼できるパートナーと言えるでしょう。例えば、清掃業務におけるエコ清掃の実践です。強力な化学薬品に頼らず、環境に優しい中性洗剤や生分解性の洗浄剤を使用する、使い捨て用品ではなくマイクロファイバークロスや再利用可能なモップを採用する、といった工夫が挙げられます。また、清掃時に出る廃棄物の分別を徹底し、リサイクル可能なものは適切に再資源化する取り組みを行っている業者も増えています。例えば、使用済みの清掃用フィルターを専門業者でリサイクル処理する、床清掃で出た汚水を浄化して下水に流すなど、細部にわたって環境負荷低減を図っているか注目しましょう。設備管理の面でも、省エネルギーやサステナブルな運用への提案力は評価ポイントです。例えば、照明や空調の運用データを分析して無駄を削減する「エネルギーマネジメント」の導入提案や、老朽化設備の高効率機器への更新提案など、環境面と経済面の双方でメリットのある提案をしてくれる業者は価値があります。また、清掃・管理業務で排出されるCO₂や廃棄物削減の目標を掲げ、達成状況を報告している業者であれば、環境意識の高さがうかがえます。入居テナントも環境配慮への関心があるテナントが増えています。例えばうちのビルはこんな形で省エネに取り組んでますといった指標があれば、入居テナントに対する宣伝効果につながるかもしれませんね。チェックポイント: 提案書や打ち合わせで、環境への配慮に関する取り組みについて質問してみましょう。具体的なエコ施策（薬剤や資材の選定基準、廃棄物削減の取り組みなど）について明確に説明できる業者は、環境意識が高く信頼できます。単に「環境に配慮しています」とうたうだけでなく、具体例や数値目標を示してくれるかがポイントです。環境への取り組みは、長期的に見てテナントや利用者にも安心感を与え、ビルのイメージアップにもつながります。 9. 最新テクノロジーの活用（IoT、AI、スマートメンテナンス） ビルメンテナンス業界にも、近年はIoTやAIなどの最新テクノロジーが続々と導入され始めています。こうした技術を上手に活用している業者は、効率性やサービス品質の面で一歩リードしていると言えるでしょう。委託先を選定する際には、最新技術への対応状況も確認してみる価値があります。例えば、建物内にセンサーを設置して設備の状態をリアルタイムで監視するIoTソリューションです。温度・湿度・人感・振動など様々なセンサーからデータを収集し、異常があれば即座に通知する仕組みを取り入れている業者もいます。これにより、人の巡回を待たずに故障の兆候を捉え、重大なトラブルになる前に対応できます。また、過去の点検データやセンサーデータをAIが分析し、「この傾向なら○ヶ月以内に部品交換が必要」といった予兆保全（予知保全）の提案を行うケースも出てきました。こうしたスマートメンテナンス技術を活用すれば、突発的な設備停止のリスクを大幅に減らし、計画的なメンテナンスによるコスト最適化が期待できます。清掃の分野でも、スマート清掃システムや清掃ロボットの導入が進んでいます。例えば、人の往来や汚れの度合いをセンサーで検知し、必要な箇所に重点的に清掃ロボットを稼働させることで効率的に清潔を維持するといった取り組みです。広いフロアを自動走行する床清掃ロボットや、手の届きにくい高所清掃にドローンを活用する試みも登場しています。最新技術を積極的に取り入れる業者は、省力化によるコスト削減だけでなく、均一で高品質なサービス提供にもつなげています。また、情報共有プラットフォームの活用も注目です。例えば、専用のクラウドシステムやアプリで日々の点検・清掃結果を写真付きで報告してくれたり、設備の故障履歴や修繕計画をオンラインで閲覧できるようにしている業者もあります。こうしたシステムを導入している会社は、透明性が高く、オーナーや管理担当者とのコミュニケーションも円滑です。チェックポイント: 業者選定時に、導入しているシステムや技術について質問してみましょう。「IoTを使った見守りはしていますか？」「清掃ロボットの利用実績はありますか？」などと尋ねることで、その会社の技術志向の度合いが見えてきます。もちろん、最先端技術を使っていれば必ずしも良い業者というわけではありませんが、変化する環境に適応しようとする姿勢がある会社は、今後のニーズにも柔軟に応えてくれる可能性が高いと言えます。当社においても、IoTセンサーによる設備監視や業務報告システムの導入など、現場のDX（デジタルトランスフォーメーション）を積極的に進め、お客様への情報提供やサービス品質向上に努めています。 10. 長期的な信頼関係の構築 最後に、何よりも重要なのは業者との長期的な信頼関係を築けるかどうかです。ビルメンテナンスは一度契約して終わりではなく、日々の積み重ねの中で関係性が育まれていくものです。オーナーや施設管理担当者としては、単なる「委託先」というドライな関係ではなく、ビル運営のパートナーとして協力し合える業者を選びたいものです。信頼関係を構築するためには、まずコミュニケーションが円滑であることが前提となります。担当者が定期的に顔を合わせて報告・連絡をしてくれるか、こちらからの問い合わせや意見に誠実に耳を傾けてくれるか、といった点を重視しましょう。実際に契約前の打ち合わせの際に、担当者の人柄や対応姿勢を観察することも大切です。「この人になら任せても安心だ」と思えるかどうか、直感も含めた総合的な判断になります。また、継続性も信頼構築には欠かせません。毎回担当者がコロコロ変わってしまうようでは、せっかく築いた信頼も一からやり直しになってしまいます。契約前に、担当チームや責任者が長期的に関与してくれる予定かどうか確認してみると良いでしょう。もちろん人事異動等はあり得ますが、引き継ぎ体制がしっかりしている会社であれば、担当が変わってもサービス品質が極端に落ちることはありません。信頼できる業者は、透明性と誠実さを持っています。何か問題が起きた際にも隠したり言い訳したりせず、真摯に報告・謝罪し再発防止に努める姿勢があるかどうかは、長く付き合う上で非常に重要です。また、こちらのビル運営の方針や課題に深く理解を示し、一緒に解決策を考えてくれる業者とは強いパートナーシップを築けます。例えば、予算上の制約や将来的な計画（建て替えやリニューアルの予定など）について共有した際に、それを踏まえた柔軟な対応や提案をしてくれるようであれば、長期にわたり良好な関係を維持できるでしょう。チェックポイント: 契約前後を通じて信頼感を持てる対応かを見極めましょう。契約前の段階でこちらの質問や要望に対する説明が不十分だったり、営業トークばかりで具体性に欠ける場合は注意が必要です。一方で、些細な懸念事項にも丁寧に回答し、契約後のフォローについても具体的に約束してくれるような業者であれば、安心して長期契約に臨めます。当社としても、単発の取引ではなく長期にわたってお客様のビル価値向上に貢献することをモットーに掲げており、信頼関係の構築に全力を尽くしております。 ・具体的な事例紹介 ここで、実際のビルメンテナンス会社選定に成功した事例を一つご紹介します。首都圏で複数のオフィスビルを所有するA社では、老朽化が進むビルの管理に課題を抱えていました。以前契約していたメンテナンス会社は価格は安かったものの、対応の遅さや提案力の弱さが目立ち、テナントから「修理対応が遅い」「清掃が行き届いていない」という苦情が出ていました。そこでA社はビルの長期的な価値維持のため、本記事で解説したようなポイントを重視して委託先の見直しを行うことにしました。A社はまず3社のビルメンテナンス会社から相見積もりを取得し、各社の提案内容を比較しました。その際、単なる価格比較ではなく、提案書に盛り込まれたサービス内容の充実度や透明性に注目しました。その中でB社という業者は、費用内訳を詳細に説明するとともに、IoTセンサーを用いた設備監視や省エネ提案など他社にはない先進的なサービス内容を提示しました。また、B社は過去に類似規模のビル管理で多数の実績を持ち、現地見学も快諾してくれたため、A社の担当者は実際にB社が管理するビルを訪問し、清掃の質やスタッフの対応ぶりを確認しました。その結果、提案内容・実績・担当者の信頼性いずれの面でも優れているB社と契約することを決定しました。B社と契約してから一年後、A社のビルでは目に見える改善効果が現れました。例えば、年間の設備故障件数は以前の半分以下に減少し、緊急対応の平均所要時間も大幅に短縮されました。B社は24時間体制での緊急連絡網を構築していたため、夜間のトラブル発生時にも1時間以内に駆けつけて一次対応を完了するケースがほとんどでした。また、清掃面でもテナントからの苦情が激減しました。清掃スタッフの教育が行き届いており、細かな箇所まで清掃が行われていることが評価されただけでなく、B社が提案した「執務室内の空気質モニタリングと連動した清掃計画」により、ホコリの堆積や空気のよどみが改善し、従業員の快適度が向上しました。さらに、B社は定期的な報告会でA社に対し運用改善の提案を続けました。その中には、空調設備の高効率危機への更新による電気代削減提案や、昼間照明の人感センサー連動による省エネ施策など、具体的な数値効果が見込めるものが含まれていました。A社がそれらを採用した結果、ビル全体の年間エネルギーコストは10%以上削減され、環境への負荷低減にもつながりました。担当者同士の信頼関係も強固なものとなり、A社はB社を「単なる委託業者ではなく、ビル運営の良きパートナー」と位置づけるまでになりました。この事例から分かるように、信頼できるビルメンテナンス会社を選定し長期的なパートナーシップを築くことで、サービス品質の向上だけでなく経営面でのメリットも享受できます。A社のように、最初に多少時間と手間をかけてでも業者選びで重視すべきポイントを押さえ、実際に見極めるプロセスを踏むことが、後々大きな成果となって返ってくるのです。 ・注意点や落とし穴のまとめ 最後に、ビルメンテナンス会社選びにおける注意点や落とし穴について整理します。良い業者を選ぶポイントを押さえることは重要ですが、同時に避けるべきリスクにも目を向けておきましょう。・価格だけで飛びつかない: 安易に最安値の業者に決めてしまうと、サービス品質が劣っていたり、後から追加料金を請求されたりする恐れがあります。「こんなはずではなかった」とならないよう、価格以外の要素もしっかり比較検討しましょう。・契約内容の不明確さに注意: 契約書を交わす際に曖昧な点を残さないことが肝心です。業務範囲や料金、緊急対応、保証内容などについて不明点があるまま契約すると、後々トラブルに発展しかねません。契約前に納得いくまで確認し、口頭ではなく書面で約束してもらいましょう。・甘い宣伝文句に惑わされない: 「完璧に対応します」「何でもお任せください」といった抽象的で耳触りの良い宣伝だけを鵜呑みにしないようにしましょう。重要なのは具体的な実績や体制です。営業担当者の言葉だけで判断せず、提案内容や裏付け資料を確認して実態を見極めることが必要です。・実績や資格の裏付けを取る: パンフレットやウェブサイトで「豊富な実績」「有資格者多数」と謳っていても、具体的な件数や資格者名簿が示されていなければ信ぴょう性に欠けます。必要に応じて詳細を質問したり、可能なら実際の現場を見学させてもらったりして、宣伝内容に偽りがないかを確かめましょう。・コミュニケーション不足のリスク: 委託後に「話が違う」「報告が来ない」といった事態にならないよう、契約前からコミュニケーションの取りやすさを確認しましょう。担当者との相性や、問い合わせに対するレスポンスの早さは無視できません。小さな不信感を放置すると、後々大きなトラブルに繋がる可能性があります。・長期契約の縛り: 初めから長期契約（複数年契約）を結ぶ場合、その業者が期待通りのサービスを提供してくれなかった時のリスクも考慮しましょう。中途解約が難しい契約条件だと、不満を抱えたまま契約期間を過ごすことになりかねません。不安な場合は、短期契約で試験運用を行い、満足できれば長期契約へ移行するといった段階的なアプローチも有効です。・業者依存のリスクとバックアッププラン: ビル管理を外部に委託する以上、一定程度業者に依存することになります。万一委託先の業者が倒産したり、何らかの理由で契約継続できなくなった場合でも業務が滞らないよう、バックアッププランを考えておきましょう。他の業者情報を予備で集めておく、定期的に他社も含めてサービス内容を比較検討する仕組みを設けておく、といった対策が有効です。以上の点に注意しつつ業者選定を行えば、大きな失敗を避け、より良いパートナーに巡り合える可能性が高まります。大切なのは、最初の段階で手間を惜しまず慎重に判断することです。「信頼できる業者に長く任せたい」という視点を持って選べば、結果的にビルの価値向上や運営の効率化につながり、オーナー様自身のメリットとなって返ってくるでしょう。 ・おわりに 本記事では、「良いビルメンテナンス会社の見極め方10点」というテーマで、ビルオーナーや施設管理担当者の皆様に向けて重要なポイントを解説しました。価格・実績・対応力・技術力から環境対応や信頼関係に至るまで、多角的な視点で業者を評価する必要性をご理解いただけたかと思います。ビルメンテナンスの委託先選定は、単なる業務アウトソーシングではなく、共に建物の価値を守り育てていくパートナー選びです。短期的なコストだけでなく、長期的な信頼性や付加価値にも目を向けることで、最適な選択肢が見えてくるでしょう。これから業者選定を行う方は、本記事のチェックポイントや事例を実践的なガイドとしてご活用ください。焦らず慎重に情報収集と比較検討を行えば、必ずや自社のニーズに合った信頼できるビルメンテナンス会社と出会えるはずです。私自身、現場のビルメンテナンス担当者として日々業務に取り組む中で、柔軟なサービス提供や徹底した品質管理、そしてお客様との信頼関係の大切さを痛感しております。今後も皆様の期待に応えられるよう、最新情報や事例を踏まえた提言を発信しつつ、業界全体の発展と安全・安心な建物管理に貢献してまいります。最後までお読みいただき、ありがとうございました。この記事が、皆様のビルメンテナンス会社選びの一助となれば幸いです。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ 星野　正 ビルメンテナンス業に従事して20年以上。当社では管理・工事・開発支援に携わり、品質向上に取り組んでいます。 ビルメンテナンス・工事についてのご不明点は是非お問い合わせください 2025年10月28日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの星野と申します。この記事は「ビルメンテナンスと清掃業務｜委託業者を選ぶポイントを解説」のタイトルで、2025年10月23日に執筆しています。少しでも、皆様のお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願いいたします。 目次1．ビルメンテナンスと清掃業務の基本概要2．委託業者の種類と提供されるサービス3．委託業者選定のポイント4．契約前のチェックリストと注意点5．最新トレンドと今後の展望6．委託業者選定で成功するために（具体的事例）7．委託業者との長期的パートナーシップ構築に向けた戦略8．今後のビルメンテナンス・清掃業界の展望と管理業者委託をご検討される方へおわりに はじめに 現代のオフィスビルや商業施設、公共施設などにおける建物管理では、清潔で安全な環境の維持が企業イメージや従業員の働きやすさ、利用者の満足度に直結します。特に、ビルオーナーや施設管理担当者といった建物の管理責任者は、日々の運用コスト、緊急トラブルへの迅速な対応、さらには環境負荷の低減や運営効率化といった課題に直面しています。本記事では、こうした具体的な課題やニーズに応えるために、ビルメンテナンスと清掃業務の全体像、委託業者の選定ポイント、最新トレンド、そして契約前のチェックリストなどについて、実例や具体的な事例を交えながら詳しく解説していきます。ビル管理に携わる皆様の意思決定の一助となれば幸いです。 1．ビルメンテナンスと清掃業務の基本概要 1-1．ビルメンテナンスの役割と目的 ビルメンテナンスは建物全体の機能を維持し、設備の老朽化や故障リスクを未然に防ぐための重要な業務です。主なポイントとして、次のような役割が挙げられます。・設備の定期点検と予防保全: 空調・電気・給排水といった各種設備の定期点検や必要な修繕を行うことで、突発的な故障を防ぎます。これにより建物全体の安全性と機能性を長期的に維持することが可能です。特に経年劣化が進む築古ビルや、最新のIoT技術を導入したスマートビルでは、点検システムの自動化が求められるケースが増えています。・施設寿命の延長: 定期的なメンテナンスによって設備の劣化スピードを遅らせ、結果的に建物自体の寿命を延ばすことができます。初期投資が高額な建物であっても、計画的な維持管理によって長期的なコスト削減に直結します。・トラブル発生時の迅速な対応: 突発的な事故や設備トラブルに迅速に対応できる体制を整えることも、利用者の安全確保や業務継続性の観点で極めて重要です。緊急時の連絡体制や復旧作業のスピードは、建物管理者が特に注目すべきポイントになります。当社でもこの課題を日々痛感しており、常に迅速な対応を心がけて業務に取り組んでいます。 1-2．清掃業務の重要性 清掃業務は建物の衛生環境を整えるだけでなく、利用者の健康や企業のブランドイメージにも大きな影響を与えます。清掃業務には主に以下のような役割・効果があります。・日常清掃・定期清掃・特殊清掃の役割: オフィスや共用スペースの清掃は、利用者が快適に過ごせる環境を維持するための基本です。日常清掃では特に利用頻度が高く常に清潔であるべき場所（トイレ、給湯室、キッチン、エントランスなど、テナントや施設利用者が頻繁に通る導線部分）を重点的に清掃します。また、定期清掃では床面を専用機械で洗浄し、日常清掃（拭き掃除・掃き掃除）では落としきれない汚れを除去します。さらに、特殊清掃（災害復旧、カビ除去、消臭対策など）は通常の清掃では対応できない状況に対する専門サービスとして近年需要が高まっています。・衛生管理と感染症対策: 新型コロナウイルス感染症の拡大以降、従来にも増して衛生管理の重要性が認識されています。定期的な消毒作業やウイルス対策を徹底して行う清掃業者は、公共施設やオフィスビルにおいて今や不可欠な存在です。手指が触れる箇所の消毒や換気設備の清掃頻度を上げるなど、感染症リスク低減のための取り組みが標準化しつつあります。・利用者のモチベーション向上と企業イメージの向上: 清潔な環境は、入居テナントの従業員の生産性向上や利用者の満足度アップにつながります。入居テナントの施設管理者やビルオーナーは内装の美観だけでなく衛生面での安心感も重視しており、建物の管理委託先にも高水準の清掃品質を求めるようになっています。そのため、清掃業務のレベルが高いことは企業イメージ向上にも直結します。 1-3．委託化のメリットとデメリット 多くの企業や施設では、清掃およびメンテナンス業務を自社内で完結させるのではなく、専門の委託業者に任せるケースが年々増加しています。委託化には次のようなメリットがあります。・専門性の向上: 専門業者は各分野の有資格者や技術者を擁し、最新の設備や技術を積極的に導入しています。そのため、自社対応よりも高い品質のサービスを受けられる可能性が高くなります。専門知識を持つプロに任せることで、設備トラブル対応や衛生管理などの面で安心感を得られます。・コスト削減と効率化: 自社で人員を雇用・教育する場合に比べ、人件費や教育費、設備維持費といった固定費を削減できます。必要なタイミングだけで専門サービスを受けられるため、コストパフォーマンスの向上につながります。特に建物所有者にとって重視すべき「投資対効果」を高める上で有効な手段と言えるでしょう。・リスク分散と業務の安定性: 外部の専門知識や迅速な対応力を活用することで、突発的なトラブルや故障による影響を最小限に抑えられます。人員の欠員や非常事態への対応を一社で抱え込まずに済むため、業務継続性の向上にも寄与します。ただし、委託先の選定を誤ったり契約内容が不十分だと、かえってサービス品質の低下を招くリスクもあるため注意が必要です。一方で、業務委託にはデメリットも存在します。外部業者に依存する度合いが高まる分、委託先が倒産したり急に契約解除となった場合の業務継続リスクや、自社の管理部門と委託先との連携不足による情報共有ミスなどが挙げられます。これらのリスクに備えるため、契約前の十分なチェックや万一の場合のバックアップ体制を整えること、そして状況変化に柔軟に対応できる業者を選定することが重要です。 2．委託業者の種類と提供されるサービス ビルオーナーや施設管理者が業者選びで重視するのは、その業者が提供するサービスの多様性と柔軟性です。ここでは、委託業者の主な種類とそれぞれの特徴について解説します。 2-1．委託業者の分類 委託業者が提供するサービス範囲は多岐にわたりますが、大きく一般的に分けると以下の3種類に分類できます。 ●2-1-1．総合メンテナンス業者特徴: 建物全体の設備保守管理、各種設備の定期点検・修繕作業、清掃業務まで一括して行う業者です。大規模な施設や、複数の分野の業務をまとめて依頼したい場合に最適と言えます。ワンストップでサービス提供してもらえるため、管理者側の窓口が一本化される利点があります。メリット: 複数業者への対応や調整が不要になり、緊急トラブル時の対応も迅速です。一社にまとめて任せることで全体最適が図りやすく、トータルコストの削減や管理効率の向上につながります。各分野の専門部署を社内に持つ総合業者なら、建物全体の状況を把握しながら柔軟に対応してくれるでしょう。チェックポイント: 施設全体の管理品質向上を目指すなら、総合業者の採用を検討する価値があります。特に管理対象の建物が複数ある場合や、運用コスト削減を重視する場合には、大きなメリットをもたらすでしょう。ただし、総合業者に任せる場合でも業務内容や報告体制を明確に取り決め、適切なサービスが提供されているか定期的にレビューすることが重要です。 ●2-1-2．専門清掃業者特徴: 清掃業務に特化したサービスを提供する業者です。オフィス、商業施設、医療機関、学校など、それぞれの用途や業種に合わせた最適な清掃プランを提案・実施します。清掃分野のプロフェッショナルとして、日常清掃から定期清掃、特殊清掃まで幅広く対応可能です。メリット: 高度な衛生管理や感染症対策が求められる施設、あるいはカーペット洗浄や特殊コーティングなど専門スキルが必要な清掃業務の場合、専門業者ならではのノウハウと技術が活かされます。豊富な清掃実績に基づく効率的な作業や、最新の清掃機材の活用によって、清掃品質を高水準に維持できます。チェックポイント: 病院や高齢者施設、食品工場など衛生面や感染対策に特に敏感な施設では、専門清掃業者の起用は不可欠と言えます。依頼する際は、その業者が同種施設での実績を持ち、専門資格（病院清掃受託責任者など）を保有しているかを確認しましょう。また、利用者の満足度や施設の安全を守るため、衛生管理に関する教育が行き届いているか、万一感染症発生時に迅速対応できる体制があるかも重視すべきです。 ●2-1-3．部分委託業者特徴: 窓ガラス清掃、外壁清掃、空調設備の点検・清掃など、特定の分野に特化したサービスを提供する業者です。専門領域に絞って高度な技術や機材を持っているため、その分野に限れば非常に効率よく高品質な作業を行います。メリット: 必要な分野のみをプロに任せることで、短期間で高クオリティの作業を実現できます。建物全体の管理は他社が行いながら、一部の専門作業だけ部分委託することで、全体のバランスを保ちつつ弱点を補強できます。例えば、通常清掃は自社や総合業者で行い、年数回の窓ガラス清掃だけ専門業者に依頼する、といった柔軟な体制が可能です。チェックポイント: 建物全体の管理を総合業者に任せながら、特定箇所に専門性を求める場合には部分委託が有効です。信頼できる総合業者がいる場合、そのネットワークを通じて適切な専門業者を紹介してもらう方法もあります。現場の細かな要望にまで応えてもらうために、事前に専門業者の実績や技術力、使用機材についてヒアリングし、必要に応じてテスト清掃を依頼してみると安心でしょう。細部にこだわる施設管理者にとって、部分委託によりピンポイントで品質を高められる点は大きな魅力です。 2-2．提供される具体的なサービス 委託業者が提供するサービス内容は、業務の性質や施設の状況に合わせて多様化しています。ここでは、代表的なサービス項目について具体的に説明します。 ●2-2-1．定期清掃サービス内容: オフィスの日常清掃や共用部の清掃、床・窓の定期メンテナンスなどを計画的に実施するサービスです。清掃の頻度や範囲は施設の規模や利用状況に合わせて柔軟にカスタマイズできます。たとえば「毎日夜間にオフィスフロア清掃＋月1回のワックスがけ」や「週3回のトイレ清掃＋日次のゴミ回収」のように、要望に応じたプラン設定が可能です。チェックポイント: コスト削減と衛生環境の維持を両立させるには、安定した清掃計画と定期的な品質チェックが欠かせません。業者に任せきりにせず、契約時に清掃範囲や頻度を明確化し、定期的に清掃品質の報告を受けるようにしましょう。担当者から具体的なスケジュールや作業報告が提供される業者であれば、管理者として安心感を持って任せられます。 ●2-2-2．特殊清掃サービス内容: 災害発生時の復旧作業、カビ・汚染物の除去、異臭の消臭、ハウスダスト対策など、通常の清掃では対応が難しい特殊な状況に特化した清掃サービスです。火災や水害後の片付け消毒、害虫駆除後の清掃、防カビコーティング、事件・事故現場の特殊清掃など、多岐にわたる専門対応を含みます。チェックポイント: 非常時や特殊環境下での迅速な対応力が求められるため、その業者が過去にどのような実績を持っているか、緊急時の対応マニュアルや体制が整っているかを重視しましょう。トラブル発生時にどこまで対応してもらえるのか、追加費用や保証の範囲なども契約前に確認が必要です。特殊清掃の経験が豊富で、作業後のフォロー（例えば消臭効果の持続チェック等）についても実績のある業者であれば信頼できます。 ●2-2-3．設備点検・保守サービス内容: 空調設備や電気設備、給排水設備などの定期点検、故障時の修繕、予防保全といった、建物機能の維持に欠かせないサービスです。専門技術者が設備の状態をチェックし、フィルター清掃や消耗部品交換、作動テストなどを行います。異常が見つかれば早期に対策し、大きな故障を未然に防ぐ役割を果たします。チェックポイント: 長期的な施設運営を見据える経営者や管理者にとって、設備の故障リスク低減は重要課題です。確実な点検体制と定期報告の仕組みがある業者かどうかを確認しましょう。点検後に詳細なレポートを提出してくれるか、異常があればすぐに連絡が来る体制か、といった点が安心感につながります。法定点検を怠らず実施できることはもちろん、将来的なリニューアル提案など設備のライフサイクル管理までサポートしてくれる業者だと理想的です。 ●2-2-4．緊急対応サービス内容: 火災・地震・浸水などの災害や、水漏れ・停電・設備故障など急なトラブルに対して、即時に対応できる体制を整えているサービスです。多くの場合、24時間365日体制で緊急連絡を受け付け、現場への急行・応急処置を行います。深夜や休日でも電話一本で駆け付けてもらえる心強いサービスで、当社でも24時間体制の緊急対応窓口を設置し、万全のサポート体制を整えております。チェックポイント: 安心・安全な施設運営のため、緊急時の初動対応力は非常に重要です。契約にあたっては、緊急連絡先の有無や夜間・休日の待機体制、実際に現場へ何分以内に駆け付けてくれるかなどを確認しましょう。過去の緊急対応事例や復旧までの所要時間の実績データを持っている業者であれば評価が高いです。また、緊急対応後の原因究明や再発防止策までフォローしてくれるかどうかも、業者を選ぶ際のポイントになります。 3．委託業者選定のポイント 委託業者を選定する際は、単に料金の安さを比較するだけではなく、サービスの質、対応力、実績、保証内容などを多面的に評価する必要があります。以下では、実際の現場で特に重視すべき具体的な選定ポイントを掘り下げて解説します。 3-1．サービス品質と実績 ・実績と事例の確認: 委託候補の業者が、同規模・同業種の施設でどの程度の実績や成功事例を持っているかを確認することは重要です。実績が豊富な業者は現場の様々な状況に対応してノウハウを蓄積しており、トラブルにも柔軟に対処できます。それは「安心して業務を委託できるかどうか」の大きな判断材料（鍵）となります。可能であれば実際に類似施設を管理している現場の事例紹介を受けたり、現地視察させてもらうのも有効です。・顧客の声と第三者評価: 既存の導入企業からの評価や口コミ、第三者機関の認証取得状況（ISO認証や業界団体の表彰など）も信頼性を判断する上で参考になります。例えば「清掃品質が向上しテナント満足度が上がった」など具体的な声があると安心です。また、パンフレットや提案書に具体的な数値データやビフォーアフターの写真など客観的な証拠が示されていると、その業者の説明に説得力が増します。第三者から高い評価を得ている業者は、総じて品質や対応力も高い傾向にあります。 3-2．価格とコストパフォーマンス 見積もりの透明性: 提示された見積もりの内容が詳細で、各サービス項目ごとの料金が明確に記載されているか確認しましょう。不明瞭な項目が多い場合、後から追加料金が発生するリスクがあります。たとえば「資材費○○円」だけではなく「どの資材にいくらかかるのか」まで記載があるかなど細部をチェックします。複数社から見積もりを取る際は、項目と金額の内訳を横並びで比較し、説明のつかない大きな差異がないかを確認することが大切です。長期的視点でのコスト削減: 目先の年間費用だけでなく、長期的なパートナーシップを前提に考えましょう。定期点検の導入による設備故障の予防や、24時間緊急対応体制の整備による被害拡大防止など、将来的なコスト削減に寄与する取り組みを提案してくれる業者かどうかを評価します。短期的には他社より高めの見積もりでも、5年10年で見たときに総合的なコストメリットが出るケースもあります。「長期契約時の割引」や「一定期間ごとの設備リニューアル提案」など、長い目で見たコストパフォーマンスを比較検討しましょう。 3-3．対応力とコミュニケーション ・迅速な対応と柔軟性: 問い合わせやトラブル発生時の初動が速いか、担当者とのコミュニケーションがスムーズかどうかは、日々の現場運営で非常に重要です。例えば問い合わせメールに対する返信がいつも遅い業者では、緊急時も不安が残ります。報告・連絡・相談が滞ることで、後々重大なトラブルや余分なコストが発生するかもしれません。実際に契約前の打ち合わせ段階から、こちらの質問へのレスポンスや提案のスピードなどを観察し、「この業者なら迅速に動いてくれそうだ」という感触を得られるかを見極めましょう。・定期的な報告とフィードバック体制: 定期報告の頻度・内容、提出される報告書の質など、業務進捗を可視化する体制がしっかりしている業者が望ましいです。月次報告書や定例ミーティングでの状況共有をきちんと行い、問題があれば早期にフィードバックしてくれるかどうかを確認します。多くの施設管理者は現場の細部まで状況を把握したいと考えており、そのため委託業者の担当者と定期的に打ち合わせを行って情報共有することを望んでいます。業者側に報告体制が整っているか、こちらからの要望や苦情に対して真摯に対応し改善してくれるかなど、コミュニケーション面で信頼できる業者を選びましょう。 3-4．技術力と資格・認証 ・専門技術の保有: 電気・空調・給排水といった各分野で必要な資格（電気主任技術者、ボイラー技士、建築物環境衛生管理技術者〈ビル管理士〉等）を持つ専門技術者が在籍しているかを確認します。特に総合管理業者の場合、自社内にそれらの技術者がいなくとも、提携する専門業者との取引実績やネットワークがあるかも重要です。高度な技術力が要求される修繕や清掃が発生した際に、的確に対応できるリソースを持っている業者を選ぶことで、想定外の事態にも安心して対処できます。・許可・認証の取得: 建物管理には法定の届出報告が義務付けられた項目が多数あり、場合によっては建設業の許可なども関係します。例えば、高所作業車の操作には特別教育修了者が必要、消防設備点検には有資格者が必要などの決まりがあります。必要な許可や認定（建築物清掃業登録、警備業許可など）をきちんと取得している業者は、コンプライアンス遵守や品質管理に真摯に取り組んでいる証拠と言えます。有資格者の配置状況や各種認証の取得状況を確認し、それらが整っている業者であれば技術力・信頼性の面で安心感があるでしょう。 3-5．契約内容と保証制度 契約書の詳細な確認: 委託契約書に、業務範囲・サービス内容、料金体系、追加料金が発生する条件、契約更新・解約条件、秘密保持や個人情報管理の事項など、必要な項目が漏れなく盛り込まれているかをチェックすることが必要です。曖昧な表現や抜け漏れがないかを法務担当者とも確認し、後々「聞いていない」トラブルが起きないようにします。特に、清掃範囲外の依頼や緊急対応時の費用負担がどうなるか、契約期間中の業務内容変更手続きなども事前に取り決めておくと安心です。保証・アフターサポート体制: サービス提供後に問題が発生した場合の保証内容や、修正作業の保証期間、緊急連絡先など、アフターサポート体制が整っている業者を選ぶべきです。例えば、定期清掃後に不備が見つかった場合の無償手直し期間や、設備点検後に不具合が出た際の対応窓口などが明確になっているか確認します。トラブル発生時の賠償責任範囲や損害保険加入状況も重要なポイントです。契約前に不明点は全て質問し、納得のいく説明が得られる業者と契約するようにしましょう。 4．契約前のチェックリストと注意点 委託契約を締結する前には、リスク管理の観点からも入念なチェックが求められます。ここでは、契約前に確認すべき項目と注意すべき点を整理します。 4-1．チェックリスト項目 契約前に以下のポイントをチェックし、疑問点は事前に解消しておきましょう。・業者の実績と評判の確認: 過去の実績や業界内での評価、取得している第三者認証、顧客からの口コミなどを徹底的に調査しましょう。可能であれば担当者に依頼して類似案件の事例紹介や、現在契約中の他社の評判なども聞いてみると参考になります。・料金体系と見積もりの詳細確認: 基本料金、オプション料金、緊急対応時の追加料金など、全体のコスト構成を把握し、契約書に適切に反映されているかを確認しましょう。不明点があれば曖昧なままにせず質問し、明確な回答を得ることが大切です。・サービス内容と契約条件の精査: 委託業務の範囲、業務外の対応可否、トラブル時の連絡体制、保証内容など、契約書の項目が明確になっているか確認しましょう。特に業者側がどこまで対応し、どこから追加費用になるのか、責任範囲の線引きをはっきりさせておく必要があります。・担当者との打ち合わせとコミュニケーションの確認: 定期的な打ち合わせや現場確認の機会が設定されているか、緊急時も含めて連絡体制が整っているかを確認しましょう。また、実際に担当者と話してみて相性や意思疎通に問題がないかも見極めておきましょう。信頼関係を築ける担当者であることは長期契約では重要な要素です。・技術面や資格・認証の確認: 必要な専門資格の有無、関連する許可証や認証の取得状況など、業者の技術的信頼性やコンプライアンス遵守状況をチェックしましょう。例えば電気工事士資格者の在籍数や、建築物環境衛生総合管理業の登録証などを提示してもらうと安心です。・保証・アフターサポート体制の確認: トラブル発生時の対応マニュアルの有無、作業のやり直し保証期間、修理・復旧作業の具体的手順、緊急連絡先の明示など、サービス提供後のサポート体制が契約書に明文化されているか確認しましょう。万一の際の責任分担や保険適用範囲も含め、書面で取り決めておくことが望ましいです。 4-2．注意点とリスク管理 上記チェックリストに加え、契約に際して以下のようなリスク管理の工夫も検討しましょう。・短期契約からのテスト運用: いきなり長期契約を結ぶのが不安な場合、初めは短期契約（例えば3か月～6か月）を結んで実績や品質を確認し、満足できた場合に長期契約へ移行する方法も有効です。短期契約でテスト運用する際も、評価基準を事前に明確に設定しておき、期間終了時に達成度を双方で振り返ることが大切です。・業者変更のリスク管理: 万一、契約した業者に問題が発生した場合に備えて、バックアッププランを用意しておきましょう。複数業者にあらかじめ相見積もりを取っておき競合入札できる状態にしておく、契約更新のタイミングで他社も含めて再評価する仕組みを作っておく、といった対策が考えられます。予備の業者情報を確保しておけば、メイン業者との契約継続が困難になった際にもスムーズに次の一手を打てます。・緊急時の対応策の確認: 非常事態に備えたプロセスが契約書やマニュアルに盛り込まれているか十分に検証しましょう。緊急対応マニュアルの整備状況、緊急連絡網の順序、現場での対応体制（例えば夜間は待機者がいるか、駆けつけ所要時間の目安など）を確認します。定期的に緊急対応のシミュレーション訓練を実施している業者であれば尚安心です。「想定外」に強い業者かどうか見極め、リスクに備えた契約を心掛けてください。 5．最新トレンドと今後の展望 ビルメンテナンスおよび清掃業務の分野では、建物所有者や施設管理者が注目する最新技術や市場動向が次々と登場しています。ここでは業界における最新トレンドをいくつかご紹介しますので、今後の設備投資や委託業者選定の参考にしてください。 5-1．環境に配慮した清掃・メンテナンス 環境問題やサステナビリティへの意識が高まる中、業界全体としてエコロジー志向の取り組みが急速に進んでいます。具体的には以下のようなトレンドがあります。・環境負荷の低い清掃資材の導入: 従来の強力な洗剤や薬剤から、環境に優しい中性洗剤・生分解性洗浄剤への切り替えが進んでいます。また、モップや清掃クロスも再利用可能な繊維製品やリサイクル素材の商品を採用することで、廃棄物の削減や化学物質による環境負荷低減を図るケースが増えています。こうしたエコ資材の活用により、施設全体のCO₂排出量削減やリサイクル率向上にも貢献できます。・エネルギーマネジメントシステムの導入: IoT技術を活用して建物内のエネルギー消費をリアルタイムで監視・最適化するエネルギーマネジメント（BEMSなど）の導入が進んでいます。空調や照明の稼働を細かく制御し、省エネ運用を実現するものです。特に老朽化した施設では最新システムの導入によって大幅な電力削減が可能となり、結果的に運用コストの削減と環境負荷の低減が同時に期待できます。・廃棄物削減とリサイクルの推進: 清掃業務で出るゴミや汚水に関しても、分別の徹底やリサイクルの取り組みが強化されています。例えば清掃時に出る廃棄物を資源ごとに分類してリサイクルに回す、使用済み清掃資材（モップやフィルター等）を再資源化する、廃水を簡易処理して再利用するなどです。廃棄物処理に伴う環境負荷を減らすこうした取り組みは、ESG（環境・社会・ガバナンス）経営の観点からも注目されています。 5-2． IoT・スマートテクノロジーの活用 ビルメンテナンス業界でもIoTやAIを活用したスマート技術の導入が急速に進んでいます。各種センサーやネットワークを活用することで、これまで人に頼っていた管理業務を自動化・高度化する動きです。・リアルタイムモニタリング: 建物内にIoTセンサーを配置し、温度・湿度・照度・人の動き・設備稼働状況などをリアルタイム監視するシステムが普及してきました。これにより、異常検知や定期点検のタイミング通知が自動化され、担当者がいち早く対応できます。例えば空調設備の振動センサーが異常値を検知すると即座にアラートが出るため、故障発生前に対処できるようになります。・AIによる予測保全: 過去の点検データやセンサー情報をAIが分析し、設備故障のリスクを予測して事前に必要なメンテナンスを提案する仕組みも登場しています。機械学習により「この傾向だとあと○ヶ月で故障の可能性が高まる」といった予測が可能となり、計画的な部品交換や修繕が行えるようになります。今後は予測保全システムが標準となり、突発的なダウンタイムを限りなくゼロに近づける時代になると期待されています。・スマート清掃システム: 清掃の実施タイミングや範囲を自動最適化するシステムも登場しています。センサーで床の汚れ具合や人の通行量を検知し、AIが「汚れが多い箇所を優先的に清掃する」「今日は人の利用が少ないので清掃頻度を下げる」といった判断を行います。これにより、清掃スタッフの限られた作業時間を有効活用し、効率的に清潔を保つことが可能です。清掃管理者はリアルタイムに状況把握でき、データに基づいて適切な指示を下せるようになります。 5-3．安全性と衛生管理の強化 新型コロナウイルスの影響もあり、施設管理における衛生管理や安全対策への関心は飛躍的に高まりました。それに伴い、各委託業者も以下のような取り組みを強化しています。・定期的な消毒・ウイルス対策: 清掃業務において、通常の清掃に加えて定期的な消毒作業を組み込むのが一般化しました。エレベーターのボタンやドアノブ、手すり等、人の手が触れる箇所をアルコールや次亜塩素酸で拭き上げる頻度を増やす、オフィス内にウイルス除去効果のある空気清浄機を設置するなど、ウイルス・細菌対策に特化したサービスが導入されています。・従業員の健康管理: 清掃やメンテナンスに従事するスタッフ自身の健康管理も重要視されるようになりました。委託業者側でスタッフの検温や体調確認を徹底したり、マスク・手袋の着用指導、感染症予防のための教育プログラム実施などを行っています。健康なスタッフが作業することで、利用者も安心でき、業務中の事故や感染リスクも抑えられます。・安全性の向上: 作業現場での安全基準の徹底も一段と強化されています。高所作業や重量物の運搬など危険を伴う作業には、安全帯や保護具の確実な使用、二人一組での作業といったルールを厳守。さらに危険物取扱や高所作業車運転などの専門資格取得者を増やし、作業手順書やマニュアルを整備することで、事故防止に努めています。安全第一の取り組みは結果的に施設利用者の安心につながるため、各社が競って安全管理体制をアピールする状況です。 6．委託業者選定で成功するために（具体的事例） 実際に委託業者選びに成功した事例をいくつか紹介します。自社の状況に近いケースがあれば、ぜひ参考にしてください。 6-1．委託先の選定における事例 事例1：大手オフィスビル管理会社の場合大規模なオフィスビルを多数管理する企業では、複数の専門分野にまたがる委託業務を一括管理する必要があるため、総合メンテナンス業者の採用が有効でした。担当者は日常の清掃だけでなく、設備の定期点検や予防保全の体制、さらには緊急時の迅速な対応力を重視し、実績と評判の両面で高評価の業者を選定しました。具体的には、月次の定期報告書の提出や四半期ごとの現場レビュー会議を業者と実施し、常に建物の管理状況を把握できるようにしています。こうした取り組みにより、日常運営の効率化と入居テナントからの信頼確保に成功しています。事例2：中小企業のオフィスビルの場合中小規模のオフィスビルを所有する企業では、限られた予算の中で効率よく清掃管理を行うため、部分委託業者と専門清掃業者を組み合わせたハイブリッド型の委託を採用しました。例えば、日常および定期清掃は専門清掃業者に任せつつ、年に数回の窓ガラス清掃や外壁清掃のみを別途部分委託することで、コストパフォーマンスを高める方法を取っています。担当者は各業者との打ち合わせを月次で行い、季節やビルの利用状況に合わせて柔軟に業務内容を調整しています。その結果、限られた予算内でも高い清潔度を維持することに成功し、コスト削減と品質確保を両立しています。 6-2．ビルオーナー・意思決定者の視点での事例 事例3：投資対効果を重視する経営者の場合あるオフィスビルオーナーである経営者は、初期投資と運用コストのバランスを重視しつつ、長期的に施設価値を維持することを目標に掲げました。そのため、最新のIoT設備を導入して各種センサーによるモニタリング体制を構築し、設備故障のリスクを予測・管理する取り組みを進めています。委託業者選定にあたっては、事前に用意したチェックリストを用いて各社の保証内容や緊急対応の迅速さ、実績データを細かく精査し、総合的なコストパフォーマンスとリスク分散の観点から最適な業者を選定しました。その結果、突発的なトラブルによる大規模修繕費の発生を未然に防ぎ、長期的なコスト最適化と安定運用を実現しています。事例4：安全性・衛生管理を最重要視する施設の場合医療施設や高級オフィスビル、公共施設などでは、利用者に安心して過ごしてもらうため徹底した衛生管理と安全対策が求められます。ある医療施設では、最新の消毒技術（電解水による除菌など）や高度な特殊清掃技術を持つ業者と契約し、日常清掃に加えて定期的な衛生検査とシミュレーション訓練を実施する体制を整えました。緊急時には24時間体制で専門スタッフが駆け付ける契約を結び、非常時の初動も万全です。これにより、施設利用者に常に清潔・安全な環境を提供でき、結果として利用者の安心感が高まり施設のブランドイメージ向上にもつながっています。経営層からも「感染症リスクを極小化できている」「安全管理が行き届いている」と高い評価を受けており、施設の信頼性向上に大きく寄与した事例です。 7．委託業者との長期的パートナーシップ構築に向けた戦略 委託業者の選定は一度契約して終わりではなく、長期的なパートナーシップを前提とした取り組みへと発展させていくことが重要です。ここでは、業者と良好な関係を維持しつつサービス品質を高めていくための具体的な戦略と取り組み事例を紹介します。 7-1．定期的な見直しとフィードバックの仕組み ・定期ミーティングの実施: 月次または四半期ごとの定例会議を開催し、現状報告や問題点の共有、改善策の検討を行います。この場で双方が課題認識をすり合わせることで、業者側も現場のリアルな状況を正しく把握し、より迅速で的確な対応が可能となります。定例会議ではKPIの進捗や利用者からの声なども議題に挙げ、継続的なサービス改善につなげます。・評価基準の明確化とKPIの設定: 清掃品質、設備点検の迅速さ、緊急対応の正確性など、パフォーマンスを測定できる具体的な評価項目（KPI）を契約時に定め、定期的にレビューする仕組みを作ります。例えば「月次清掃チェックリストの達成率95%以上」「設備故障発生件数ゼロ」など目標値を設定し、達成度を業者と一緒に確認します。評価結果は次期契約更新や追加発注の判断材料とするほか、優秀な業者にはインセンティブを与えるなど、パートナーシップ強化に活用します。このような仕組みにより、委託業者との関係をただの発注者・受注者の関係に留めず、共に施設価値を高めていく協働関係へと発展させることができます。定期的な見直しとフィードバックは、小さな課題の早期発見・解決にも役立ち、結果としてサービスの質を底上げします。 8．今後のビルメンテナンス・清掃業界の展望と管理業者委託をご検討される方へ 8-1．市場動向と業界の将来性 今後、環境問題への取り組み強化、労働力人口の高齢化・減少、建物管理のデジタル化などの社会背景を受けて、ビルメンテナンス・清掃業界は大きな変革期を迎えると考えられます。IoTやAIを活用したスマートメンテナンスシステム、エコフレンドリーな清掃技術、そして災害対策ニーズの高まりなど、さまざまなトレンドが同時進行するでしょう。建物所有者や施設管理者は、こうした変革に敏感に反応し、常に最新の情報をキャッチアップしながら長期的な視点で委託先の選定・見直しを行う必要があります。また、少子高齢化による人材不足への対策として、清掃ロボットやドローンによる外壁点検など建物管理の自動化技術の導入も一層進むと見込まれます。 8-2．委託先変更や業者選定をご検討される場合 今まさに委託業者の見直しや新規選定を検討している方に向けて、以下の点をアドバイスいたします。・情報収集と業者評価の強化: 業界セミナーや展示会、オンラインの情報交換会などに積極的に参加し、最新技術や他社の取り組み事例を収集してください。また、実際の導入事例や第三者の評価（口コミサイトや業界紙の評価記事など）も参考にすると、自社に合った業者が見えてきます。現在取引のある管理会社の担当者から直接話を聞いてみるのも有益です。多角的な情報収集によって、候補業者の実力や特徴を客観的に評価することが可能となります。・内部体制の整備とコミュニケーションの強化: 新たな委託先と円滑に協働するためには、自社側の管理体制もしっかり整備する必要があります。担当部署間で情報共有のルールを定めたり、報告フローを明確にしておくことで、業者から上がってきた報告を迅速に社内展開できます。トラブル発生時にすぐ対応策を講じられるよう、社内の連絡網や意思決定プロセスも再点検しておきましょう。委託先との打ち合わせには可能な限り関係者全員が参加し、共通認識を持つことも重要です。・長期的視点でのパートナーシップ構築: 委託契約は単年度ごとに見直すとしても、常に長期的な視点を持って業者とのパートナーシップを育てる意識が大切です。一時的なコスト削減だけにとらわれず、業者と二人三脚で施設の価値向上や利用者満足度向上に取り組むことで、最終的には大きなコスト削減と安心・安全な施設運営につながります。定期的な振り返りや情報交換を重ね、信頼関係を築き上げることが、結果的に自社の利益にも直結します。 8-3．まとめと今後の取り組み 本記事で紹介した各ポイントを踏まえ、建物所有者や施設管理担当者の方々におかれては、今後のビルメンテナンスおよび清掃業務の委託先選定においてより高い付加価値を実現するための指針としてご活用いただければ幸いです。業界が変革期にある今、柔軟性と革新性が求められる一方で、徹底した現場管理とリスクマネジメントもこれまで以上に不可欠です。新たな技術やエコ対策を積極的に導入しつつ、長期的なパートナーシップを構築することで、サービスの信頼性と業務効率の向上が期待できます。 おわりに 本記事では、「ビルメンテナンスと清掃業務｜委託業者を選ぶポイントを解説」というタイトルのもと、建物所有者や施設管理担当者、経営者の皆様のニーズを考慮し、具体的な事例や実践的なチェックリスト、最新トレンドを交えながら解説してきました。委託業者の選定は単なる価格比較ではなく、信頼性・技術力・迅速な対応、そして長期的なパートナーシップ構築が鍵となります。また今後も、現場のニーズに即した柔軟なサービス提供と徹底した品質管理を実現するため、各委託業者との協力関係を一層強化していくことが、ビル運営における競争力向上につながると確信しています。本記事が皆様のビルメンテナンスおよび清掃業務における委託業者選定の参考資料としてお役に立ち、さらなる業務改善や経営効率化の一助となれば幸いです。今後も、最新情報や事例を交えた具体的な提言を通じて、業界全体の進化と安全・安心な施設管理の実現に向けた情報発信を続けていく所存です。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ 星野　正 ビルメンテナンス業に従事して20年以上。当社では管理・工事・開発支援に携わり、品質向上に取り組んでいます。 ビルメンテナンス・工事についてのご不明点は是非お問い合わせください 2025年10月23日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの飯野です。この記事は「築古の賃貸ビルでもデジタル化できる？スマートビルディング化の現実と課題」のタイトルで、2025年9月16日に執筆しています。少しでも、皆様のお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願い致します。 目次1. はじめに：世の中なんでもスマートになっている2.なぜ今、築古のビルでもスマート化が求められるのか？3. 築古賃貸オフィスビルをスマート化するメリットと課題4. 実際の導入事例：築古の中型賃貸ビルのスマート化5. まとめ：スマートビルディング化の未来と成功への道筋 1. はじめに：世の中なんでもスマートになっている 身の回りの「スマート化」 最近では、あらゆるものが「スマート化」している。スマートフォンをはじめ、スマート家電、スマートウォッチ、スマートカー、さらにはスマート農業、スマートシティに至るまで、テクノロジーを活用して利便性や効率を向上させる動きが加速している。 例えば：スマートフォン：単なる通話機能から、生活のあらゆる面を管理できるデバイスへ進化スマート家電：冷蔵庫が在庫を管理し、エアコンが使用状況に応じて自動調整スマートウォッチ：健康データをリアルタイムで測定し、生活習慣をアドバイススマートカー：自動運転技術やクラウド連携で、運転の安全性と快適性を向上スマート農業：ドローンやセンサーを活用し、農作業の効率化と収穫量の最適化スマートシティ：交通・エネルギー・防災システムがデータによって最適化される都市設計このように「スマート化」とは、デジタル技術を使って「賢く」「効率的に」物事を運営できるようにすることを意味している。 「スマート（smart）」という言葉は、もともと、語源的には、古英語の smeortan（痛みを感じる、鋭く刺激する）に由来する。この「鋭い」「素早く反応する」といったニュアンスが派生して、「知的」「洗練された」「すっきりした」といった意味へと広がっていった。 「賢い、知的な」（例：スマートフォン、スマートビルディング） 人間の知的活動を補助し、データを分析して自律的に判断するような機能を持つものに対して使われる。「すっきりした、洗練された」（例：スマートなデザイン、スマートな服装） シンプルで無駄がなく、スタイリッシュなものに対して使われる。 スマートビルディングとは？ こうした「スマート化」の流れは、ビルの管理・運用にも及んでおり、スマートビルディングという概念が登場している。 スマートビルディングとは、ICT（情報通信技術）やIoT（モノのインターネット）を活用して、ビルの管理・運用を効率化し、快適性やエネルギー効率を向上させるビルのことを指す。具体的には、スマートメーターによるエネルギー管理、IoTセンサーを活用した空調制御、入退室管理のクラウド化等によるセキュリティ強化などが含まれる。 かつては大規模なオフィスビルや最新の高層ビルで導入されるケースが多かったが、近年では築年数の築古の中小規模のビルでもスマート化が求められるようになってきた。その背景には、以下のような社会的・経済的な要因がある。 2.なぜ今、築古のビルでもスマート化が求められるのか？ ：スマートビルディングの本当の効果とは？ 2-1. エネルギーコストの低減 ：スマートビルディング化で本当に電気代は安くなるのか？ 近年、電気料金の上昇が続く中、ビルのエネルギー管理に対する関心が高まっている。その解決策の一つとして、スマートメーターやBEMS（Building Energy Management System）の導入が推奨されている。これらのシステムは、電気・水道・空調の使用状況をリアルタイムで監視し、無駄を削減することで運用コストを最適化すると言われている。 だが、本当に「スマートビルディング化すると電気代が安くなる」のだろうか？この主張は、どのような前提条件のもとで成り立つのか、慎重に検討する必要がある。 導入コストと削減効果のバランススマートメーターやBEMSを導入するためには、システムの購入・設置費用、さらに運用や保守にかかるコストが発生する。その上で、実際にどれくらいのコスト削減が可能なのかは、ビルの特性や運用状況による差が大きい。例えば、もともとエネルギー効率の良い設備を備えたビルでは、スマート化による節電効果は限定的かもしれない。逆に、エネルギーの無駄が多いビルでは、劇的な削減効果が期待できる。また、運用する人が「システムをどう活用するか」によっても、結果は大きく変わる。データが可視化されても、それを活用する意思決定が適切でなければ、期待するような電気代削減にはつながらない。つまり、単に「スマート化すれば電気代が下がる」とは言えず、導入費用と実際の削減効果を比較しながら、個別の状況に応じた判断を下すべきだ。 2-2. DXによる省力化 ：DXによる管理の効率化は本当に人手を減らせるのか？ 労働人口の減少が進む中、ビルの管理を担う人材の確保が年々難しくなっている。この課題に対する解決策として、IoTやAIを活用したデジタルトランスフォーメーション（DX）の推進が注目されている。特に、DXにより少ない人手で複数のビルを効率的に管理できるようになると期待されている。 しかし、ここでも疑問が浮かぶ。DXは本当に「管理の手間」を減らすのだろうか？DXでどうやって人を減らす？例えば、「AIを適用した遠隔監視カメラを導入すれば、管理人がいなくても安全性が確保できる」といった話がある。しかし、以下のような問題点が残る。 カメラのデータを監視・管理するのはAIだけで大丈夫なのか？AIが異常を検知したとしても、最終的な判断や対応を行うのは人間であることがほとんどだ。完全に人手を省略できるわけではない。システムトラブルやAIの誤検知にどう対応するのか？AIが間違った判断をした場合、迅速に修正する体制が求められる。結局、人の手間が減るどころか、新しい種類の手間が増える可能性もある。 これらの点を踏まえると、DXが必ずしも「人手削減」につながるとは限らない。むしろ、「従来の業務負担が別の形で発生するだけ」になる可能性がある。 2-3. スマート化・DX化の闇 ：スマート化/DXで、本当に人が減るとしたら、大問題なんじゃないのか？ もしスマート化/DX化で本当に労働力を削減できるのだとしたら、マクロレベルで見ると、労働市場や社会全体に大きな影響を及ぼす可能性がある。この点について、一部の経済学者は懸念を示している。 スマート化/DX化による労働力の需要低下と社会的影響労働力が不要になれば、失業率が上昇し、労働者の所得が減少する可能性がある。雇用所得が減ると消費が低迷し、結果として企業の売上にも影響を及ぼす。需要の減退が経済全体に波及し、景気が悪化する可能性がある。 つまり、「スマート化/DX化で人を減らせる」こと自体が、単なる効率化の問題ではなく、経済や社会構造に大きな影響を与える可能性があるのだ。この問題は、ビル管理に限った話ではなく、あらゆる業界で議論されている。DXの推進は避けられない流れではあるが、同時に「人が減ることで何が起こるのか？」を冷静に考える必要がある。 2-4.「本当にスマート化は役に立つのか？」という現場の疑問を掘り下げる スマートビルディング化は、効率的なエネルギー管理や省人化を実現すると言われているが、現場レベルでは「本当にメリットがあるのか？」という疑問や懸念も少なくない。特に、築古のビルにスマート化を導入する場合には、理論上のメリットと現実の運用が乖離するケースも多く、慎重な検討が求められる。まずは、スマートビルディング化の「期待される効果」と「現場での懸念点」を整理してみたい。 (1). スマートビルディングに対する現場での懸念とは？スマートビルディング化に対して、よく聞かれる現場での疑問や懸念には以下のようなものがある。 ① 「スマートメーターやIoT機器は故障が多いのでは？」スマートメーターやIoT機器は、従来のアナログ機器よりも複雑な電子部品を多く含んでいるため、故障リスクが高いのではないか？特に築古のビルに新しいシステムを組み込む場合、配線や通信環境が対応できるのかといった技術的な課題がある。故障した場合、従来のアナログメーターなら管理人が目視で確認できたが、スマートメーターでは専門的な知識が必要になるため、管理者の負担が増える可能性がある。 ② 「システムを導入しても、実際にはコスト削減効果が出ないのでは？」システムの導入コストが高額なため、実際に運用を開始しても、期待したほどの電気代削減が得られず、投資回収ができないケースがあるのでは？スマートビルディングの成功事例の多くは大規模オフィスビルが中心であり、中小規模のビルでは、設備投資に見合うコスト削減効果が得られにくい可能性がある。エネルギー消費の削減効果が限定的な場合、「導入前とほぼ変わらない運用コストなのに、システムのメンテナンス費用が追加でかかる」という事態になりかねない。 ③ 「システム会社が自社のSaaSを押し売りし、結果的に不要な機能ばかりになるのでは？」ビル管理側の業務フローを無視した「パッケージ化されたSaaS」を導入すると、実際には使わない機能ばかりが増えてしまう可能性がある。システム会社は「契約を取ること」が目的になりがちであり、導入後の運用負担や使い勝手は二の次になっていることが多い。「スマートビルディングに必要だ」と言われて高額なシステムを導入したが、実際には従来の管理方式と大差ないというケースも少なくない。 これらの疑問を解消しつつ、築古のビルでも無理なくスマート化を進める方法を、詳しく解説していきたい。 3. 築古賃貸オフィスビルをスマート化するメリットと課題 築古賃貸オフィスビルでは、従来の設備や管理方法では競争力が低下し、空室リスクが高まる傾向にある。こうした状況を打破し、ビルの収益性を向上させるために、スマート技術の導入が有効な手段となる。以下、築古ビルのスマート化によって得られる具体的なメリット、その導入に伴う課題について詳しく解説する。 3-1. スマート化のメリット (1) エネルギーコストの削減築古ビルでは、老朽化した設備の非効率性や、手動での管理によるムダなエネルギー消費が問題となる。スマート化によって、以下のような省エネ効果が得られる。スマートメーターとAIによる電力最適化スマートメーターを導入し、AIが電力消費データを分析することで、無駄な消費を特定し、自動的に最適なエネルギー配分を行う。これにより、エネルギーコストを10～30%削減することが可能となる。空調や照明の自動制御人感センサー等を活用し、使用状況に応じて空調や照明を自動で調整。　例えば、オフィス内の人数が少ない時間帯には空調を抑えたり、夜間は不要なエリアの照明を消灯したりすることで、省エネを実現する。 (2) ビル管理の効率化築古ビルの管理では、老朽化した設備の維持管理や突発的な故障対応が課題となる。スマート技術を活用することで、以下のような管理業務の効率化が可能になる。遠隔監視システムの導入センサーやIoTデバイスを活用した遠隔監視システムにより、ビルの電力消費、空調、エレベーターなどの運転状況をリアルタイムで把握。異常が検知された際には、管理者に自動通知が送信され、迅速な対応が可能となる。これにより、管理スタッフの負担軽減が期待できる。AIによる故障予測設備の運転データをAIが分析し、異常の兆候を早期に察知。例えば、空調設備の温度変化やモーターの振動データを解析することで、故障リスクの兆候を早期に察知し、メンテナンスを実施。これにより、突発的な故障による修理コストを抑え、計画的な保守管理が可能となる。 (3) テナントの満足度の向上オフィス環境の快適性は、テナントの満足度に直結する。築古ビルでもスマート化を進めることで、現代のオフィス環境に求められる利便性と快適性を向上させることができる。空調や照明の最適化天候やオフィス内の利用状況に応じて空調や照明を自動調整し、常に快適な環境を維持する。例えば、温度や湿度をAIが分析し、最適な空調設定を行うことで、働く人の快適性を向上させる。非接触型の入退室システムコロナ禍以降、オフィスの安全性と衛生管理が重要視されている。スマートロックや顔認証技術を活用した非接触型の入退室システムを導入することで、セキュリティレベルを向上させるとともに、入退室の利便性を向上させることが可能となる。 (4) ビルの資産価値向上築古ビルは、築年数の経過とともに資産価値が低下しやすい。しかし、スマート化を進めることで、ビルの魅力を向上させ、長期的な資産価値の向上につなげることができる。スマート化による競争力向上省エネ対策や快適性の向上により、テナント募集時の競争力がアップ。特に、最新のオフィス環境を求める企業にとって、スマート化されたビルは魅力的な選択肢となる。ESG投資への適合近年、ESG（環境・社会・ガバナンス）投資の重要性が高まっており、企業は持続可能なビルへの入居を優先する傾向がある。スマート化によって、省エネ性能を向上させることで、ESG投資家や環境配慮型企業のニーズを満たし、資産価値を高めることができる。 3-2. スマート化の課題 築古賃貸オフィスビルをスマート化することで、エネルギーコスト削減やビル管理の効率化、入居者満足度の向上など多くのメリットが得られる。しかし、その実現にはいくつかの課題が伴う。本節では、築古ビルをスマート化する際に直面する主な課題と、それらを解決するための方策について詳しく解説する。 (1) 初期導入コストの高さ築古ビルでは、既存の設備が最新のスマート技術と互換性を持たない場合が多く、導入コストがかさむことが懸念される。例えば、旧式の空調や照明設備などは、スマート制御に対応していないケースが一般的であり、場合によっては対象設備自体の入替が必要となる。また、スマートメーターやIoTデバイスを設置したとした後、それらを統合的に管理するシステムの導入や、ネットワーク環境の整備も必要となり、想定以上に費用がかかることもある。 加えて、ビルをスマート化しようとしても、「何を導入すれば効果的か」が明確でないことがある。システム会社の提案を鵜呑みにすると、ソリューションが明確でないまま、必要以上の高価なシステムを導入してしまうリスクもある。 解決策:既存設備の調査・診断を実施まず、現在の設備の状態を詳しく診断し、どの部分をアップグレードする必要があるのかを明確にする。これにより、最低限の改修でスマート化を実現する方法を検討できる。レトロフィット型のスマート技術を活用既存設備に後付けでスマート機能を追加する「レトロフィット型」の技術を活用することで、大規模な設備交換を避けながらスマート化を進めることが可能。現場で必要な機能を明確化して、現場で使われるシステムを導入事前に、「どの機能が、現場で、本当に必要なのか」をリストアップし、無駄な機能を押し付けられないようにする。また、現場にっての、システムの使い勝手は重要なポイント。段階的な導入計画（PoC）を立てる一度に大規模な投資を行うのではなく、一部システムをテスト導入し、実際の効果を検証して、最も効果の高い部分から段階的にスマート化を進める。また、このテスト導入の結果を、導入費用、運用費用、メンテナンス費用を踏まえて検証し、事前に想定されたコスト削減等が実際に可能なのかを数値で確認する。これらにより、無駄なコストを抑えつつ、最適なソリューションを選択できる。 (2) セキュリティリスクの増大スマートビル化により、インターネット接続を通じた遠隔制御やデータ管理が可能になるが、これに伴いサイバーセキュリティのリスクが増大する。ハッキングやデータ漏洩のリスクが高まると、ビルの安全性やテナントの機微情報が脅かされる可能性がある。 解決策:最新のセキュリティ対策を導入ファイアウォールや暗号化技術を活用し、ネットワークの安全性を確保する。また、不正アクセスを防ぐために多要素認証（MFA）を導入し、管理者のアクセス権を厳格に管理することが重要。バックアップ手段を確保する。スマートシステムがダウンした際に、従来のアナログ機器による手動での管理が可能なバックアップ体制を整えて、BCP対応を準備する。定期的なセキュリティ監査を実施サイバーセキュリティの専門家による定期的な監査を行い、システムの脆弱性をチェックする。また、従業員や管理者向けにセキュリティ教育を実施し、ヒューマンエラーによるリスクを最小限に抑える。 (3) 周辺機器も含めたシステム維持管理と運用の負担スマート化した設備、関連して導入されたIoT機器等について、導入後の維持管理が重要となる。特に、スマートメーター等のIoT機器の故障が頻発すると、実際の運用に堪えないことになりかねない。また、技術の進化が早いため、適切なアップデートやメンテナンスが必要であり、これを怠るとシステムのパフォーマンスが低下する可能性がある。 解決策:シンプルなシステムを選ぶ必要最小限の機能、適用範囲を絞り込んだ状態で、システムを導入、運用し、運用負荷を軽減する。システムの運用環境をクラウド化するクラウドを活用したスマート管理システムを導入することで、最新のソフトウェア更新を自動で適用し、常に最適な状態を維持する。専門業者と連携した管理体制を構築内部での運用負担を減らすため、スマートビル管理に特化した外部業者と連携し、定期的な点検や運用支援を依頼する。 (4) テナントの理解・協力の必要性築古ビルをスマート化する際、テナントが変更に対して消極的である場合、導入がスムーズに進まない可能性がある。特に、システムの入れ替えに伴う一時的な業務への影響や、新たなシステムへの適応が求められることが課題となる。 解決策:テナントへの説明と合意形成を重視スマート化によるメリット（省エネ効果、快適性向上、セキュリティ強化など）を具体的に説明し、テナントの理解を得ることが重要。また、導入プロセスに関する情報を積極的に共有し、不安を解消する。テナント向けのインセンティブ設計例えば、請求書の電子化の場合、郵送を選択するテナントには将来的に実費を請求する等のインセンティブ設計を提示し、テナントが協力する環境を作る。 4. 実際の導入事例：築古の中型賃貸ビルのスマート化 築古のビルでもデジタル化は可能なのか？最近では、IoTやクラウドシステムを活用することで、既存の築古のビルでもスマートビルディング化が可能になってきている。しかし、すべての事例が成功しているわけではなく、導入後の運用やコスト回収の課題が浮き彫りになっている。 4-1. 成功事例 事例1：築40年の中型オフィスビルをスマート化した事例このビルでは、設備の老朽化に伴う維持管理の手間や、空調・照明設備の非効率なエネルギー消費が長年の課題となっていた。そこで、管理会社は以下のようなスマート技術を導入した。 スマートメーターとBEMS（Building Energy Management System）によるエネルギー管理IoT対応型の空調・照明自動制御システムAIを活用した遠隔監視による設備の異常検知と予知保全システム これらの技術導入によって、ビルのエネルギーコストを約20%削減することに成功した。また、設備の故障を予知できるようになり、緊急時の突発的な修理コストが大幅に低下した。テナントからの評判も良くなり、空室率も大きく改善した。 事例2：高齢のオーナーでも簡単に操作できるスマート管理システムの導入別のビルでは、ITに不慣れな高齢のオーナーが、従来型の紙ベースの管理を行っており、デジタル化に強い抵抗感があった。そこで導入されたのは、以下のようなシンプルな管理システムである。 タブレット1台で操作が可能な直感的でシンプルなインターフェース音声アシスタント対応で、口頭の指示だけで空調、照明、防犯設備の遠隔操作が可能 この仕組みによって、高齢のオーナーでもスムーズにスマート化に移行でき、日常的なビル管理の負担が大幅に軽減した。シンプルで導入ハードルが低い仕組みのため、継続的な運用にも支障がなく、オーナー自身の満足度も向上した。 4-2. 失敗事例とその教訓 事例１：スマートメーターが頻繁に故障し、管理が煩雑になったケースあるビルでは、導入コストを節約するために比較的安価なスマートメーターを採用した。しかし、導入後に頻繁に故障が発生し、データが頻繁に欠損する状況が続いたため、結局は従来のアナログメーターとの併用を余儀なくされた。この事例からの教訓は、信頼性や耐久性が高い製品を慎重に選定し、重要な設備にはアナログ方式などのバックアップを用意することが望ましいということである。 事例２： ITに不慣れなオーナーが操作に困惑し、結局アナログ管理に戻ってしまった事例別のビルでは、高齢オーナーが複雑な管理システムの操作に苦戦した。オーナー自身がシステム操作を完全に理解できず、結局は元の紙ベースの管理方式に戻してしまった。ここからの教訓としては、導入する管理システムのUI・UXを極力シンプルで直感的なものにする必要があること、さらにオーナー向けの十分な研修やサポート体制を提供することが不可欠だということである。 事例３：初期投資が大きすぎてコスト回収が困難になった事例あるビルは、全面的なスマート化を目指して初期からフルスペックのシステムを導入した。しかし、高額な投資に対してテナントの賃料アップがほとんど見込めず、結果的に投資回収が困難になった。このケースの教訓としては、スマート化は段階的に導入を進めることが重要であり、PoC（概念実証）を行いながら効果を確認しつつ、本当に必要な機能だけを選択的に導入することでリスクを抑えるべきだということだ。 5. まとめ：スマートビルディング化の未来と成功への道筋 築古ビルのスマート化は、単に最新技術を導入すれば成功するというものではなく、「無理なくシンプルに」を基本方針として進めることが成功への近道となる。特に築古ビルの場合、既存の設備や管理体制との整合性を考慮せずに、すべてを最新のスマート技術に一気に切り替えることは、コスト面でも運用面でもリスクが高い。現実的には、既存業務の流れを十分に理解し、現場のニーズに合った機能だけを選定して、段階的かつ慎重に導入していくことが極めて重要になる。 また、築古ビルのオーナーの中には、高齢でIT技術に不慣れな方も少なくないため、ビル管理会社がオーナーとシステム開発企業の橋渡し役として、より一層丁寧にコミュニケーションを行い、細やかな支援を提供する必要がある。具体的には、導入初期の段階からオーナーの理解度や要望をしっかりと確認し、UI（ユーザーインターフェース）や操作性に優れたシンプルな管理システムを選定することが求められる。また、導入後も定期的な研修や丁寧なフォローアップ、運用サポートを継続的に提供し、オーナーの安心感と満足度を高めることが大切だ。 今後、AIやIoT、5G、エッジコンピューティングなどの技術革新は急速に進展していくものと予想される。この技術進化によって、これまで以上にシンプルで直感的に操作できるシステムが低コストで提供されるようになり、中小規模の築古ビルにおいても手軽にスマート化が実現できる環境が整備されることが期待されている。さらに、エネルギー管理の自動化や設備の予知保全の精度向上など、技術的な進化に伴い、ビルの運用効率化、管理業務の負担軽減、エネルギーコスト削減といった効果も一層高まるだろう。築古ビルが今後も競争力を維持し、長期的な資産価値を向上させるためには、こうした最新技術を積極的かつ戦略的に活用していく必要がある。しかし、システム会社から一方的に提示される高度なソリューションを鵜呑みにするのではなく、自らのニーズを明確にし、本当に必要な機能を見極めながら慎重にシステム導入を進めていくことが肝心である。 結論として、築古ビルのスマート化を成功させるためには、無理なく段階的に進めること、高齢オーナーに寄り添った丁寧なサポートを提供すること、そして技術の進化を見極めながら適切なパートナーシップを構築していくことが欠かせない。管理会社がこうした役割を確実に果たすことで、築古ビルでも持続可能なスマート化が実現され、ビルオーナーやテナントにとっても魅力的で快適なオフィス環境が整えられるだろう。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2025年9月16日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの飯野です。この記事は「蛍光灯からLEDへの大転換：いま、賃貸オフィスビルが直面する「照明の未来」とは」のタイトルで、2025年9月10日に執筆しています。少しでも、皆様のお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願い致します。 目次はじめに第1章：蛍光灯の製造禁止に至る背景――水銀問題と国際規制1-1．水銀汚染がもたらした悲劇と国際的な動き1-2．蛍光灯には微量の水銀が封入されている1-3．2026年末から電球形蛍光灯、2027年末から直管型の製造・輸出入が禁止第2章：LED照明がここまで普及した理由――青色LEDの発明と技術革新2-1．赤と緑はあったが、青がないと白色にはならない2-2．GaN結晶成長という困難を突破し、青色LEDが花開く2-3．白色LEDの実用化（1990年代後半～2000年代）2-4．大量生産と価格の低下第3章：LED照明のメリット――蛍光灯を凌駕する省エネ・長寿命・環境性能3-1．省エネ効果が大きく、電気代を削減できる3-2．長寿命で交換作業が大幅に減る3-3．水銀フリーと紫外線レス第4章：賃貸オフィスビルならではの悩み――オーナーとテナントのギャップ4-1．電気代削減の恩恵はテナント、工事費はオーナー持ち？4-2．補助金は万能ではない4-3．それでもやるべき理由――空室率低減や資産価値維持第5章：具体的な事例――12０坪のオフィスで年間電気代が30万円削減第6章：LED導入の流れ――一体型交換、さらにはIoT連携6-1．既存器具に直管型LEDランプを差し替えるケース6-2．器具一体型LEDへのまるごと交換6-3．スマート制御やIoT連携を見据えるか第7章：実務面での課題――古い配線や費用負担、契約条件の調整7-1．築年数が古いビルなら配線改修が必要かも7-2．テナント負担かオーナー負担か、その線引き7-3．投資回収とキャッシュフローの試算第8章：今後の展望――蛍光灯の終焉からスマートビルへ8-1．照明＝情報インフラ？　センサー連携とビッグデータ活用8-2．色温度制御で人間の活動をサポート？8-3．蛍光灯から“次世代の光”へ第9章：まとめ――いつやるか、いまやるか、それともギリギリまで待つかおわりに はじめに 　ここ数年、家電量販店に行くと感じるのは、蛍光灯の照明器具がめっきり減り、LED照明が圧倒的な存在感を放っているという事実ではないでしょうか。かつては多種多様に並んでいた蛍光灯器具が、ほとんど見当たらなくて、売り場の主役はLED照明器具へと移行しています。一般家庭の照明がLED化して久しいとはいえ、オフィスビルや商業施設などの大規模空間では、まだまだ蛍光灯を使っているというケースも珍しくありません。ところが、ここにきて「直管蛍光灯の製造が2027年末までに禁止される」というニュースが取り沙汰されており、賃貸ビルのオーナーや管理担当者の方々にとっては、「じゃあ将来的にはどうすればいいのか？」と不安や疑問を感じる場面が増えているかもしれません。実際、賃貸オフィスビルでは、照明を入れ替えるとなると費用や工期、テナントとの関係調整など、さまざまな問題に直面することが考えられます。そこで本コラムでは、蛍光灯の製造禁止に至る背景から、LED照明のメリット、そして実際に賃貸ビルで導入する際のポイントまでを、できるだけ詳細かつわかりやすく解説してみたいと思います。　「蛍光灯がもう手に入らなくなる」とか、「水銀がどうたら」といった話を耳にしても、「自分のビルに本当に関係あるの？」と思われる方もいるかもしれません。しかし、ビルの管理運営において照明は大きなコスト要因であると同時に、入居テナントの満足度や空室率にも大きく関わる設備のひとつです。環境問題の観点や、ESG投資・SDGsへの取り組みをPRしたいテナント企業の増加を踏まえても、照明の省エネ化や快適性の向上がビル経営にとってプラスに働くことが多いのは事実です。蛍光灯のままで何とかやり過ごそうとしていても、いずれランプそのものが調達できなくなり、交換しようにも在庫がない、あるいは価格高騰が起きるといったリスクにさらされる可能性もゼロではありません。つまり、どこかで必ずLED化を検討することになるのであれば、早めに情報を整理して計画を立てておくことが望ましいはずです。　そこで、本コラムでは、まずは「なぜ蛍光灯が製造禁止になるのか」という大前提からスタートし、合わせてLED照明がここまで急速に普及してきた技術背景を振り返ってみます。蛍光灯と比べた場合のLEDの優位性やデメリットも含め、総合的に判断材料を提供できればと思います。そのうえで、賃貸オフィスビルにおいてLED照明を導入する際の実務的なポイントや、導入コストと投資回収期間の概算、そして将来のスマートビル化やIoTとの連携など、今後の潮流についても触れていきます。既にLED化を進めているビルもあれば、まったく着手していないビルもあるでしょうが、本コラムを読むことで、これからの照明戦略を考えるうえでの一助となれば幸いです。 第1章：蛍光灯の製造禁止に至る背景――水銀問題と国際規制 　まず、もっとも気になるのは「なぜ蛍光灯が製造禁止になるのか？」という点ではないでしょうか。ニュースやテレビCMなどで、「蛍光灯は2027年末までに製造中止されます」というフレーズを聞いても、その理由がよくわからないと、なかなかピンと来ないものです。実は、その背後には国際的な水銀規制があり、蛍光灯が含まれる形で段階的な禁止措置が取られているのです。 1-1．水銀汚染がもたらした悲劇と国際的な動き 　日本国内で水銀汚染が社会問題として大きく認知されたのは、1950年代に発生した公害事件でした。当時、水銀を含む排水が海洋に放出され、それを経口摂取した住民や漁業関係者に深刻な健康被害がもたらされたことで、重金属汚染の恐ろしさが広く知られるきっかけとなったのです。以降、日本では水銀やカドミウムなどの有害物質に対する規制や対策が進められ、海外でも水銀削減への機運が高まっていきました。やがて21世紀に入るころには、国際連合の場で水銀に関する条約が議論されるようになり、最終的に「水銀に関する水俣条約」という国際条約が2013年に採択されました。これは、水銀の生産や貿易、製品への使用を段階的に削減・禁止していくもので、各国が協力して水銀汚染を抑えていこうという試みです。 1-2．蛍光灯には微量の水銀が封入されている 　一方、蛍光灯というのは、管の中に封入された水銀蒸気に放電することで紫外線を発生させ、それを蛍光体で可視光に変換する仕組みで光っています。水銀の量はごく微量で、普通に使用している限り危険はありませんが、廃棄や破損時には注意が必要です。さらに、環境面の大きな視点から見ると、水銀を含む照明機器を世界中で何億本と使い続けることが本当に望ましいかという疑問もあります。こうした事情から、水銀を使わない技術への切り替えが進められ、蛍光灯も製造禁止の対象となったのです。 1-3．2026年末から電球形蛍光灯、2027年末から直管型の製造・輸出入が禁止 　具体的には、電球形（コンパクト）蛍光灯が2026年末まで、直管型（棒状タイプ）の蛍光灯が2027年末までに製造・輸出入を禁止するスケジュールとなっています。これらの期日以降は、新たに蛍光灯が市場に出回ることが難しくなるため、在庫が尽きると同時に従来型の蛍光灯を入手しにくくなるのは確実といえます。法律で「使用そのものを禁止」しているわけではありませんが、交換用ランプや部品がなくなれば、やはり使い続けることは事実上不可能です。つまり、多くの賃貸オフィスビルや商業施設で使われている蛍光灯器具が、近い将来、選択肢として外れてしまうというわけです。 第2章：LED照明がここまで普及した理由――青色LEDの発明と技術革新 　蛍光灯が製造禁止になるとして、その代わりに主役の座を奪い取ったのがLED（発光ダイオード）です。実はLEDの研究自体は1960年代から始まっており、当初は赤色LEDや緑色LEDなどが、時計の表示灯や電子機器のインジケータとして細々と使われていました。しかし、そこから数十年の間は照明として使えるほどの明るさはなく、あくまで信号ランプ程度に限られた利用だったのです。では、どうしてこんな短期間で「LED照明」が急速に普及したのでしょうか。その裏には、青色LEDの“ブレイクスルー”と、大量生産技術の急激な発展というドラマがあったのです。 2-1．赤と緑はあったが、青がないと白色にはならない 　LEDを照明に使うには、最終的に「白色光」を作り出さなければなりません。赤と緑のLEDは比較的早い段階で実用化されていたものの、青色だけがなかなか高輝度化されず、「このままじゃフルカラー表示も白色光も実現できない」という状況が長く続きました。白色光を出す方法はいくつかありますが、もっとも実用的なのは「青色LEDに蛍光体を組み合わせて擬似白色を作る」やり方です。従来のLED業界にとって、「青色LEDは未来の話」と思われていた時代があったわけです。 2-2．GaN結晶成長という困難を突破し、青色LEDが花開く 　しかし、1990年代、日本の民間企業である日亜化学工業の研究者・中村修二氏らがGaN（窒化ガリウム）結晶のエピタキシャル成長に成功し、高輝度青色LEDを作り出しました。赤崎勇氏、天野浩氏なども学術的に大きく貢献し、最終的にはノーベル物理学賞を受賞したことは、多くの方がニュースなどでご存じだと思います。青色LEDの誕生によりRGB（赤・緑・青）がそろったことで、白色LEDが実用可能になり、照明としての応用が一気に広がったのです。 2-3．白色LEDの実用化（1990年代後半～2000年代） 　ここで改めて、「白色光」を得るための具体的な実用手法を整理しておきましょう。青色LEDの登場によって“白色LED”が完成したのは、主に次の二つの方式です。 1. RGB方式赤（R）・緑（G）・青（B）の3色LEDを混色して白色を作る方法。色ごとの発光特性や経時劣化のバラつきなど、実用上の調整が難しい面もあります。2. 青色LED＋蛍光体方式青色LEDの光の一部を蛍光体で変換し、残りの青色光と合わせて白色光を得る方法。1996年頃、日亜化学工業が「青色LED＋YAG（イットリウム・アルミニウム・ガーネット）系蛍光体」を組み合わせた白色LEDを商品化。このアプローチが最も普及する方式となり、LED照明の急速な実用化が進みました。 この「青色LED＋蛍光体」の方式は、部品点数の少なさや実装の容易さもあり、大量生産に適していたことが大きな利点です。結果として、蛍光体や放熱設計など関連する要素技術の進歩が一体となって進み、コストと性能の両面で飛躍的な向上を遂げることになりました。 2-4．大量生産と価格の低下 　青色LEDができて、白色LEDの方式が定まっただけでは、まだ肝心の青色LED素子のコストが高く、一般照明として普及するには至りませんでした。しかし、その後、MOCVD装置（有機金属気相成長装置）の高性能化や、蛍光体、パッケージング技術、放熱設計などが飛躍的に進歩し、LEDチップ1個あたりの製造コストが劇的に下がります。　そして2015年には、一般照明向けLEDランプ・LED照明器具の製品ラインアップが大幅に増加しました。大手メーカー（パナソニック、東芝、三菱電機、日立、NECなど）は蛍光灯器具の新商品を減らし、LED照明へシフトを加速させます。さらに、世界各国のメーカーがこぞって参入したことで競争が激化し、結果的にLEDランプやLED照明器具の価格が大幅に下がっていきました。　こうした技術革新と価格競争が、蛍光灯や白熱電球などを置き換える原動力となり、いまやLED照明はあらゆる場所で見られるようになりました。 第3章：LED照明のメリット――蛍光灯を凌駕する省エネ・長寿命・環境性能 　では、なぜLED照明はこれほどまでに支持され、普及していったのでしょうか。その最大の理由は、やはり“省エネ効果”と“長寿命”という、実務的にもはっきりとした利点があるからだと言えます。賃貸オフィスビルや商業施設でLEDを導入する場合にも、こうした特徴が非常に魅力的に映るはずです。 3-1．省エネ効果が大きく、電気代を削減できる 　一般に、白熱電球の効率は10～15lm/W、蛍光灯は80～100lm/W程度とされますが、LED照明は150～200lm/Wを超える製品も登場しており、同じ明るさを得るのに使う電力が圧倒的に少ないのです。オフィスビルなどでは照明が1日の大半を点灯しているため、電気代が大幅にカットできるのは大きなメリットとなります。電力単価が上昇している昨今、少しでも照明の消費電力を抑えたいというのは、多くのテナントやオーナーの共通する考えかもしれません。 3-2．長寿命で交換作業が大幅に減る 　蛍光灯の寿命は1万～2万時間と言われるのに対し、LED照明は4万～6万時間が一般的です。もちろん、製品や使用条件によって異なりますが、単純計算で2～3倍ほど寿命が長いことになります。例えば、オフィスで1日10時間点灯するとして、蛍光灯なら3年ほどで交換が必要になるケースが多いのに対し、LEDなら7～8年、あるいはそれ以上使えることもあるわけです。天井が高いエントランスの照明を交換するとなると、足場を組んだりして大変な作業なので、交換頻度が減るのは管理上非常に助かります。 3-3．水銀フリーと紫外線レス 　蛍光灯には微量なりとも水銀が封入されているのに対し、LEDは水銀を使わず、環境負荷が低いのも特長です。また、蛍光灯のように紫外線を発生させてから可視光に変換しているわけではないため、紫外線漏れがほとんどありません。虫が寄りにくい、展示物や資料の退色を防ぎやすいという細かな利点も存在するのです。ビルオーナーの立場からすれば、クリーンかつ長寿命というのはPRポイントにもなり得ますし、テナントへの訴求材料にもなるかもしれません。 第4章：賃貸オフィスビルならではの悩み――オーナーとテナントのギャップ 　ここまでを見ると、「蛍光灯が使えなくなるなら、早めにLEDにしちゃったほうがいいんじゃないか」と思うかもしれません。しかし、賃貸オフィスビルや商業ビルの場合、照明の切り替えにはいくつか独特の悩みや課題があります。とりわけ、「投資はオーナーが負担するのに、電気代が下がるメリットはテナントが享受する」というギャップは大きな問題としてしばしば取り沙汰されるのです。 4-1．電気代削減の恩恵はテナント、工事費はオーナー持ち？ 　賃貸オフィスでは、当社のようなビル管理会社が取りまとめて水光熱費としてテナントに請求しており、「光熱費はテナント負担」というのが一般的です。つまり、LED化して省エネになった分だけテナントの負担が軽くなるわけですが、照明器具や工事費をまるまる負担するのはオーナーというケースが多いのです。そうなると、オーナーからすれば「投資コストをかけても、直接的には得をしないじゃないか」と感じることもあるでしょう。 4-2．補助金は万能ではない 　LED導入の費用を抑えるために、国や自治体の補助金を活用できる場合があることは事実です。とはいえ、補助金には公募期間や応募要件があり、いつでも自由に使えるわけではありません。最近、ビル賃料は上昇傾向にあり、テナントとの賃料契約を更新するタイミングで調整するなど、ある程度の工夫が求められます。 4-3．それでもやるべき理由――空室率低減や資産価値維持 　それでもLED化を進めるオーナーが増えているのは、やはり“間接的メリット”が大きいからだと言えます。例えば、LED化されているビルは「電気代が安く、設備が新しい」という印象を与え、テナント誘致に有利になります。空室が減れば賃料収入が安定し、結果的にビルの収益性が高まる可能性があるわけです。また、古い照明設備のままだと、ビル全体が老朽化しているように見え、資産価値が下がるリスクも考えられます。LED化しておくことで将来の買い手や借り手に好印象を与えやすく、いざ売却や相続を考えるときもプラス要素になるでしょう。さらに、蛍光灯が本格的に製造中止になった段階で一斉に交換すると、工事費が高騰したり納期が著しく長引いたりする恐れがあるため、「早めにやっておいたほうがいい」という考え方も現実的です。 第5章：具体的な事例――12０坪のオフィスで年間電気代が30万円削減 　実際にLED化すると、どれほどの費用対効果があるのでしょうか。賃貸オフィスの事例としてよく取り沙汰されるのが、120坪のフロアにおける蛍光灯照明のLED置き換えケースです。以前から使われていた1,200mmの直管蛍光灯を2本並べて使用する照明器具（67台）を、そのままLEDライトバーを適用した照明器具に交換し、あわせて非常灯も7台追加したところ、だいたい150万円程度で工事が収まったという例があります。蛍光灯照明の電気代はもともと年間60万円ほどかかっていたのが、LED化によって30万円ほどになる見込みで、年間30万円の差額が生じるわけです。これは省エネ効果としては非常にわかりやすい数字だと言えます。　もっとも、この差額は電気代を支払うテナントが享受する形になりがちで、オーナーとしては複雑な気持ちになるかもしれません。ただ、先ほど述べたように、テナントの満足度向上や空室率の低減、ビル全体の印象アップ、将来の交換時期を前倒しして混乱を避けるなど、間接的なメリットは十分見込めるでしょう。 第6章：LED導入の流れ――一体型交換、さらにはIoT連携 　では実際にLED化するとなれば、どのような工事や手順が必要になるのでしょうか。家庭で行われるように、既存の蛍光灯器具を簡易改修してLEDランプを流用する方法もありますが、オフィスビルの場合は基本的に「器具ごとLED専用に交換する方法」がベストと考えられます。また、将来的なスマート制御やIoT連携を視野に入れるケースも、参考として紹介しておきます。 6-1．既存器具に直管型LEDランプを差し替えるケース 　家庭や小規模な施設では「蛍光灯器具に直管型LEDランプを差し替える」という対応がまだよく見られます。具体的には、蛍光灯のグロー球を外すなどの簡単な改修で、そのまま直管型LEDを差し込む方法です。外観や配線をほとんど変えずに済むという点では、導入コストが比較的低く抑えられ、工事も簡便です。　しかし、次のような注意点があります。 1. 安定器の存在蛍光灯用の安定器をそのままにしておくと、無駄な電力が消費されたり、LEDランプに適切でない電流が流れたりして、寿命や性能に悪影響を与える可能性があります。最近では「安定器バイパス工事」を前提にした直管型LEDが登場しており、安定器を外して配線を直結することでLEDランプに合った電源を供給する方法が一般的です。とはいえ、バイパス工事を行うには電気工事士の資格が必要になり、大がかりではないまでも一定の工事費が発生します。2. 器具自体の劣化・寿命もともとの器具が古くなっている場合、反射板や内部の電気配線などが経年劣化している可能性があります。安定器だけでなく、ソケット部分なども消耗していれば、結局は器具全体の交換が必要になるケースが多く、「直管型LEDランプへの置き換え → 器具交換」の二度手間が生じるリスクがあります。3. デザイン・配光の不一致既存の蛍光灯器具は、蛍光灯の特性に合わせて配光設計や熱設計が行われています。そのため、LEDランプを差し替えるだけでは、本来の性能を発揮しにくいことがあります。 　以上の理由から、特に大規模施設や長期運用を前提とする場合には、既存器具への差し替えはあまり推奨されません。「一時しのぎ」としては手軽でも、長期的にはコスト高・手間増になってしまう可能性が高いからです。 6-2．器具一体型LEDへのまるごと交換 　こうした点を考慮すると、「器具そのものをLED専用品に交換する」ほうが、トータルで見てメリットが大きい場合が多くなります。器具一体型LEDの特徴やメリットは以下のとおりです。 1. 安定器が不要・余計な部品がないLED専用設計のため、安定器は必要ありません。結果的に部品点数が少なく、故障リスクも下がります。電源やドライバー回路が最適化されているため、電気的ロスも少なく済む場合が多いです。2. 配光設計・反射板・放熱構造が最適化LEDの特徴に合わせて配光設計が行われるため、必要なところに光を集中的に照らしやすく、効率が高いです。放熱構造がしっかり作り込まれているので、LEDの寿命をフルに引き出せる可能性が高まります。反射板やカバーもLED光源に合わせた素材や形状になっており、眩しさの軽減や光の均一性などの面で性能を発揮します。3. 長期的なコストメリット器具ごと交換する際の初期費用は高く見えますが、LED特有の高効率と長寿命によって電気代やメンテナンス費を大きく節約できるケースが多く、数年～十数年単位で見るとコストメリットが高くなりやすいです。また、器具の数を最適化できる設計を行えば、ランプ本数を減らせることがあり、導入費用が一部圧縮できる場合もあります。4. 美観・空間演出真新しいLED器具に交換することで天井まわりがスッキリし、建物全体の印象をリフレッシュできます。ビルへの来訪者や利用者に与えるイメージが向上し、ブランド価値や快適性にもプラスになることがあります。5. 安定器の寿命を迎えている場合の合理的選択既存の安定器が寿命に近い、あるいはすでに劣化しているならば、一部だけを改修しても長く使えません。それならば思い切ってLED一体型に交換してしまうほうが、トータルコストを抑えやすく、照明性能・メンテナンス面の安心感も得られます。 6-3．スマート制御やIoT連携を見据えるか 　近年、「スマートビル」や「オフィスIoT」という言葉が聞かれるようになりました。照明も半導体ベースであるLEDなら、制御信号との相性が良く、センサーやネットワークを通じて自動的に点灯・消灯や調光を行うことが容易です。 人感センサー・昼光センサーによる自動制御遠隔制御やスケジュール管理、色温度の変化（タスクごとに最適な色温度設定）空室・在席状況に応じた効率的な点灯パターン こうした高度なシステムを導入することで、さらなる省エネ効果や利用者の快適性向上を実現できる可能性があります。ただし、導入コストや運用負荷が増すことから、必ずしもすべての現場で現実的とは言えない面もあります。そのため、今後の拡張計画が具体的にある場合に限って検討する、というスタンスでも良いでしょう。 第7章：実務面での課題――古い配線や費用負担、契約条件の調整 　LED化は高効率・省エネ・長寿命といったメリットが大きい反面、実際に工事を進める段階では、ビルの老朽化状況や費用負担のルール、既存の契約条件など、さまざまな課題に直面する可能性があります。この章では、具体的な注意点や検討事項を整理します。 7-1．築年数が古いビルなら配線改修が必要かも 　一般的に、建物自体よりも電気設備や配線の寿命のほうが短く、長期間使用されたビルでは、照明器具の安定器や配線が相当程度劣化している可能性があります。LED化の際に配線の状態をまとめて点検・更新しておくと、後々のトラブルリスクを大幅に減らせるでしょう。 老朽化した配線のリスク絶縁不良や接触不良が起こりやすく、火災や漏電など重大な事故につながる恐れがあります。せっかくLEDランプを新調しても、配線が原因で不具合が生じれば、LEDの省エネ・長寿命といった恩恵を十分に受けられません。更新費用の問題配線工事にはある程度の費用がかかるため、「ランプ交換だけにとどめたい」という要望が出ることもあります。しかし、将来的に配線改修が不可避になる時期が来ることを考慮すると、LED化と同時に実施するほうが総合的に効率的なケースが多いです。どうしても一度に大規模工事が難しい場合、小規模から段階的に進める方法もありますが、その際も将来的な設備更新の全体計画を踏まえて、できるだけ無駄が生じないように判断することが重要です。 7-2．テナント負担かオーナー負担か、その線引き 　蛍光灯時代は「ランプ交換はテナント負担」としてきたビルも多いですが、LEDライトバー1本が数千円から1万円近くするとなると、テナントから「そんなに高いのは負担できない」とクレームが来る場合もあり得ます。実際、照明器具本体や工事費用はオーナーが出し、消耗品としてのLEDランプ交換代はテナント負担という形が多いものの、ビルのコンディションや契約内容によっては柔軟に取り決めることが望ましいでしょう。契約更新のタイミングで、LED化にともなうルールをしっかり盛り込んでおくと後から揉めるリスクが減ります。 7-3．投資回収とキャッシュフローの試算 　LED化の費用をオーナーが出しても、その直接的な電気代削減メリットはテナントが受け取る形になるため、「じゃあオーナーはどうやって投資を回収するの？」という疑問が出ます。補助金を狙うとか、賃料に上乗せなども考えられるにせよ、現行の賃貸契約の枠内では、さすがに難しいので、結果的に、「空室率を下げる」「ビルの評価を高める」「将来の設備更新リスクを前倒しで解消する」といった間接的メリットを得て、長期的にプラスと捉える考え方が主流になっています。 第8章：今後の展望――蛍光灯の終焉からスマートビルへ 　蛍光灯がいずれ入手不可になることは既定路線であり、LEDが現時点で最有力の代替光源となっています。しかし、照明に対するニーズは今後さらに変化する可能性があります。特に、IoT技術の進歩やAIの導入が進めば、「照明をただ点ける・消すだけ」ではなく、さまざまな付加価値を生み出す時代になるかもしれません。 8-1．照明＝情報インフラ？　センサー連携とビッグデータ活用 　LED照明には半導体チップが含まれるため、デジタル信号のやり取りと組み合わせやすい構造をしています。海外の事例では、照明器具にビーコンやセンサーを組み込み、人の位置情報や在室状況をリアルタイムに把握するシステムが実装され始めています。これを空調管理やセキュリティシステムと連携すれば、誰もいないエリアの冷暖房を抑制したり、非常時に避難ルートを自動で点灯させたりといったスマート制御が実現するのです。将来的にはビル全体のエネルギー消費をAIが監視し、最適化するような世界も十分考えられます。 8-2．色温度制御で人間の活動をサポート？ 　オフィスワーカーの生産性や健康管理の視点から、照明の色温度を時間帯に応じて変化させる「ヒューマンセントリック照明」という考え方が注目されています。朝は少し青白い光で覚醒を促し、集中力や作業効率を高め、夕方からは暖色系の光にシフトすることで、疲労感の軽減や睡眠の質向上をサポートします。実際に色温度調整を取り入れたオフィスでは、生産性が約10〜15％向上したとの報告もあり、導入効果は単なる快適性の向上にとどまりません。体内時計を整え、従業員の健康を積極的に管理するオフィス環境としてもアピールできるでしょう。従来の蛍光灯では困難だったこうした精密な制御も、LED照明とIoT技術の普及によって比較的低コストかつ簡単に導入可能となっています。すでに一部のホテルや先進的な企業が積極的に取り組んでおり、今後さらに広がりを見せていくと考えられます。 8-3．蛍光灯から“次世代の光”へ 　このように、単に「水銀が規制されるから蛍光灯はなくなる」というだけでなく、LED照明が持つ高い拡張性やデジタル制御のしやすさは、ビル管理やオフィス設計そのものを変える可能性があります。蛍光灯は確かに優れた発明でしたが、いまや時代が変わり、より省エネで長寿命、かつスマート化に対応できるLEDがメインストリームになっていくのは避けられない流れです。ビルオーナーや施設管理者にとっては、この転換期をどう活かすかが問われているとも言えるでしょう。 第9章：まとめ――いつやるか、いまやるか、それともギリギリまで待つか 　ここまで見てきたように、蛍光灯の製造禁止は国際的な水銀規制に端を発するもので、2027年末には直管型蛍光灯が新規生産できなくなります。いずれ部品や在庫が底をつき、メンテナンスが難しくなるのは確実である以上、賃貸オフィスビルにおける照明のLED化は「いずれ必ず訪れる運命」です。問題は、いつその決断を下すかということです。「電気代が下がるのはテナント、工事費を負担するのはオーナー……」というジレンマは確かにあり、短期的には投資に踏み切りづらいかもしれません。しかし、既存の蛍光灯や水銀ランプが廃番・品薄になるリスクや、環境規制の強化などを考えれば、いずれ大規模な照明交換が必要になる可能性は高いと言えます。加えて、LED化によって得られるのは単純な電気代削減だけではありません。照明の質が向上すれば、テナントにとって働きやすい空間になり、ビル全体のイメージアップや入居継続率の向上といった形で、オーナーにとってもプラスとなることが期待できます。さらに、LED照明は蛍光灯などに比べて交換回数が少なく、保守管理の手間を減らせる点も無視できません。こうした要素は直接的な「電気代の削減分による回収」には当たりませんが、空室の抑制や長期的な維持コストの軽減として、最終的には投資の元が取れる可能性があります。もし、まだ蛍光灯を使い続けているオフィスビルをお持ちなら、まずはフロア単位でどのような照明が使われているか、また実際の明るさやランプ寿命はどうなっているかを確認してみてください。照明の老朽化が進んでいる場合や、「建物としてそろそろ大規模修繕を検討しなくてはいけない」といった時期であれば、まとめてLED化を実施し、ビル全体をアップグレードする絶好の機会かもしれません。大きなコストを一度に負担するのが難しい場合は、退去があったタイミングなど、区切りのいい場面で順次導入していくことも可能です。その際、新規テナントに対しては「LED照明が使われており、安定的かつ環境に配慮したビルです」とアピールすれば、物件価値の訴求にもなります。特に近年は企業の環境意識が高まっており、「環境配慮型の設備を備えたオフィスを選びたい」というニーズは小さくありません。一方で、蛍光灯や水銀ランプが全面的に使えなくなるまで放置すると、在庫切れや急激な価格上昇といった問題が一気にのしかかってくる可能性があります。電気設備の更新は後回しにしがちですが、いざ不測の事態が起こった場合は、ビル運営そのものに影響が及ぶかもしれません。早めに対応しておくことで、コスト面や工事スケジュールなどを柔軟に調整でき、トラブルを最小限に抑えられるでしょう。結局のところ、LED化によるコスト削減メリットはテナントに直接還元されるケースが多いものの、オーナー側にはビルの価値向上や維持管理負担の軽減といった形で別のリターンが期待できます。設備投資の効果を「電気代削減分だけで直接回収する」と考えるのではなく、長期的なビル経営の視点で検討することが、結果的に損をしない最善策と言えるでしょう。環境規制や市場動向を見ても、いずれは必要になる照明更新を前向きに捉え、テナントにとっても魅力的なビルへアップグレードしていくことをおすすめします。 おわりに 　蛍光灯からLEDへ――この大きなシフトは、じつは単なる「光源の入れ替え」にとどまらず、建物の管理やビジネスの在り方までをも変える可能性を秘めています。とりわけ、賃貸オフィスビルのオーナーさんにとっては、「製造禁止？　何だか大変そうだな」ではなく、「ビルの資産価値を維持し、長期的に収益を安定させるための投資チャンス」と捉えることもできるのではないでしょうか。LED化によって電力コストが下がるのはテナントの直接的なメリットですが、ビルの評判が良くなって空室率が下がったり、テナントの入居期間が長くなったりする可能性があります。さらに、水銀フリーの照明は時代の要請とも言えますし、将来的にはIoT制御やAI分析と組み合わせることで、今までになかった省エネ・快適性が実現するかもしれません。　もちろん、補助金制度を活用しようにもタイミングや応募要件が合わないことがありますし、リーススキームを使っても最終的には費用を返済しなければならないなど、悩みどころは尽きないかもしれません。しかし、蛍光灯の廃止が目前に迫っている以上、「このままではいずれ交換ランプが手に入らなくなる」という問題には必ずぶつかります。それならば、足元の市場状況や工事費の相場をチェックしつつ、余裕を持ったスケジュールでLED化を計画し始めたほうが結果的に得策です。後回しにしてギリギリになってから大勢が一斉に工事を発注すれば、待ち時間が増え、コストが高騰する可能性だってあります。　「いつやるか、いまやるか、それともギリギリまで待つか」という判断は最終的にはオーナーの裁量ですが、少なくとも準備を早めに始めておくに越したことはありません。もし具体的にLED化を検討するのであれば、照明メーカーや施工業者との打ち合わせを通じて、配線改修の範囲や工期、工事費用、ランプ交換の負担をどうするかなどをじっくり調整する必要があります。また、テナントとのコミュニケーションも大切で、「明るさを確保してもらえるならうれしい」「フリッカーが減って作業環境が良くなる」「水銀フリーはCSRの観点でプラスになる」という声が出るかもしれません。こうした情報をこまめに集めながら、ビル全体の価値向上につなげるのが賢いビル管理の方法だと言えるでしょう。　もうすぐ2027年末が来れば、直管蛍光灯を新品で手に入れるのが難しくなる時代に突入します。蛍光灯が登場した当時は、白熱電球と比べて「省エネで長寿命な革新的技術」として大いに歓迎されましたが、いまやよりエネルギー効率の高いLEDが当たり前になろうとしています。技術の世代交代はあっという間であり、気づけば「蛍光灯は過去の遺産」という位置づけになりつつあるわけです。賃貸オフィスビルの世界でも、この世代交代をどのように受け止め、どのように活かしていくかはビルオーナーの腕の見せどころでしょう。　当コラムが、蛍光灯の製造禁止とLEDへの置き換えを考えるうえで、少しでもご参考になれば幸いです。水銀公害の歴史や青色LEDの発明という昔のエピソードをほんの少し振り返ってみても、最終的に私たちが得る教訓は、「より安全で省エネな技術が生まれてきたなら、早めに活用したほうが長い目でプラスになる」ということではないでしょうか。短期的にはオーナーが投資を負担する格好になることに対して納得しづらい部分があるかもしれませんが、ビルの環境性能が高まればESG投資の時代にも合致し、長期的に見てさまざまな恩恵を得やすくなります。ぜひ、電気代やメンテナンス負担、そして将来のリスクを総合的に考慮して、「蛍光灯からLEDへ」の転換を前向きに検討してみてください。　これから先、蛍光灯が完全に手に入らなくなるタイミングは意外と早く訪れるかもしれません。そうなる前に、ビルの競争力を高めるための投資と割り切り、計画的に照明更新を進めるかどうかで、数年後の経営状況は大きく変わってくるはずです。スマートビルやIoT連携など、LED照明がもつ豊富な可能性を上手に取り込みながら、次世代の“新しい光”を自分のビルにいち早く取り入れてみてはいかがでしょうか。そうした一歩が、テナント企業からの評価を高め、ビルの収益安定につながるかもしれませんし、何より水銀フリー社会へと進む世の中の流れに乗ることで、ビルオーナーとしての先見性と経営手腕をアピールできるのではないでしょうか。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2025年9月10日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの飯野です。この記事は「賃貸オフィスビルのビルメンテナンスとは？　委託のメリット・デメリットを徹底解説」のタイトルで、2025年9月5日に執筆しています。少しでも、皆様のお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願い致します。 目次1. はじめに2. ビルメンテナンスの全体像3. メンテナンス体制の選択肢①：オーナー自身が直接手配する4. 管理会社に委託する場合の特徴5. トータルで見る！どちらの方法がどんなオーナー・物件に向いているか6. トラブル事例とその対策をさらに深堀り7. より良いビルメンテナンス体制を築くために8. 終わりに 1. はじめに 1-1. 中型賃貸オフィスビルのメンテナンスが重要な理由 近年、オフィスビルの空室率増加やテナントの契約形態の多様化に伴い、「建物の管理水準」が大きな差別化要因として注目されるようになっています。特に中型の賃貸オフィスビル（フロア床面積50～100坪程度相当）では、大規模ビルのように大手管理会社がフルカバーしているケースばかりではありません。オーナー自らが複数の専門業者を手配したり、一部のみ外部委託するなど、柔軟な管理体制を組むこともしばしばです。こうした中型ビルは、ある程度の収益確保を目指す一方で、大規模ビルほど潤沢なメンテナンス予算を取れないというジレンマに直面します。そこで、「最小限のコストで最大限の効果を狙うビルメンテナンス」という観点が、オーナーや管理者にとって共通の課題となるのです。 1-2. 本コラムの目的 本コラムでは、中型賃貸オフィスビルに必要なビルメンテナンスの領域を整理するとともに、 オーナー自身が複数業者に直接発注する方法管理会社に委託する方法 の2パターンを軸に、それぞれのメリット・デメリットを詳しく比較します。 さらに、ビルのメンテナンス領域を「病院の専門医コーディネート」にたとえ、建物という「患者」を適切に診断し、必要な専門家へ振り分けるための総合的な視点の重要性を解説します。併せて、実際に生じやすいトラブル事例や解決策を具体的に紹介し、よりリアルなイメージを持っていただけるようにしました。本コラムを通じて、オーナーやビル管理の担当者の皆様が「自分の物件に最適なビルメンテナンス体制」を検討する際のヒントになれば幸いです。 2. ビルメンテナンスの全体像 2-1. ビルメンテナンスにおける主な業務分野 中型賃貸オフィスビルであっても、必要なメンテナンス領域は意外に幅広く、さまざまな専門会社が登場します。以下に、代表的な業務を挙げてみましょう。 警備・防犯 ・巡回警備、機械警備、防犯カメラ監視、受付警備など 清掃業務 ・日常清掃、定期清掃（ワックス掛け、カーペット洗浄など）、共用部・専有部の維持管理 ・高所清掃（窓ガラスや外壁など）を専門とする会社が別途存在 電気設備管理 ・分電盤や照明設備、非常用発電機・UPS（無停電電源装置）などの定期点検 ・漏電検査や設備更新計画の立案 空調設備管理 ・エアコン、換気扇の点検やクリーニング、冷媒ガス充填など ・ダクト清掃やフィルター交換などのメンテナンス 給排水設備管理 ・給排水管の定期清掃、詰まり・漏水の対応 ・ポンプ室や受水槽・高架水槽の清掃 消防設備点検・メンテナンス ・消火器・火災報知器・スプリンクラー・非常口誘導灯などの定期点検 ・法定点検報告の書類作成と提出 エレベーター保守 ・定期検査、非常時のトラブル対応（閉じ込め事故の救助など） ・老朽化したエレベーターのリニューアル工事計画 通信インフラ管理 ・インターネット回線や電話回線の引き込み・配線工事、障害対応 修繕・リフォーム工事 ・内装・外装のリニューアル、テナント退去後の原状回復工事 ・外壁塗装や屋上防水工事など、大がかりな改修 害虫・害獣駆除 ・ネズミやゴキブリの防除、シロアリ対策、ハト対策など 植栽・造園管理 ・緑地帯や植栽スペースの剪定・施肥、庭園の季節管理 廃棄物回収・処理 ・一般廃棄物や産業廃棄物の分別・回収、リサイクル対応 2-2. 病院に例える「専門医」と「総合診療医」 (1). 一つのビルに、多くの専門家が関わる理由ビルには電気設備、空調設備、給排水設備、消防設備など、多岐にわたる機能が詰め込まれています。大規模施設になれば、清掃や害虫駆除、防犯カメラのシステム管理、エレベーター保守、外壁や屋上の防水など、それぞれの専門会社が集まり、まさに「病院の各診療科」のように領域ごとにプロフェッショナルが存在している状態です。 専門会社（専門医）の強み ・それぞれの設備や分野に対して、専門技術と経験を持っている ・ピンポイントで問題箇所を見つけ出し、適切な修理や保守・点検を実施できる 連携がないと起きる問題 ・電気の問題が実は空調設備の不具合と関連していたのに、両者間で情報共有がない ・排水管の故障による水漏れが建物の電気系統にも悪影響を及ぼすのに、関連部門が後手に回る ・結果的に責任の所在が曖昧になったり、余計なコストがかかったりする このように、1つのビルを維持するためには多種多様な「専門医」たちが必要ですが、それだけに「連携不足」や「全体最適の視点の欠如」が起きやすいとも言えます。 (2). 総合診療医の視点が欠かせない建物を長期的に安全かつ快適に運営していくためには、全体を俯瞰できる存在が必要となります。これは病院で例えるならば「総合診療医」や「主治医」のような役割です。 専門医だけでは不十分な理由 ・専門医は局所の問題解決には優れていますが、他領域との兼ね合いを考えた総合的な判断が苦手な場合がある ・「建物全体の設備寿命を考慮して、どのタイミングでどの設備を更新するか」「どの検査を先に行うべきか」といった、広い視点を持った調整が必要 総合診療医（管理会社やオーナー側の目利き）の役割 ・ビル全体の構造と設備状況を把握し、必要に応じて最適な専門業者をアサインする ・テナントや利用者からのクレーム・要望に対しても、どの業者と協力すればスムーズに解決できるかを判断 ・法令遵守や予算管理など、経営的な視点を踏まえつつ、建物の維持管理計画を立案する たとえば、空調設備の故障原因が電気系統のトラブルや配管の老朽化に起因していることもあり得ます。こうした「複数の要素が絡む問題」を解決するには、各分野の専門知識を組み合わせてベストな対応を導き出せる“総合力”が不可欠です。 (3). 総合診療医がもたらすメリット総合診療医にあたる“管理会社”や“オーナーの総合的な目利き”が機能することで、以下のようなメリットが生まれます。 責任の所在が明確になる ・「どこに頼めばいいのか分からない」「結局、誰が原因を解決するのか不明」という事態を防げます。総合窓口を明確にすることで、トラブル時の対応がスピーディーになります。 コストと時間の最適化 ・専門業者が重複して同じ場所を調査したり、必要以上の工事を行ったりする無駄を省ける ・総合診療医が中心となってプランを統合すれば、長期的な修繕計画や予算配分のバランスも取りやすい 建物の価値向上 ・点検や工事の連携が良好だと、トラブルが大きくなる前に対策を打てる ・建物の寿命が延び、テナントの満足度も向上し、結果として不動産価値の維持・向上につながる (4). 具体的なイメージ：ビル管理の流れ病院をイメージすると分かりやすいですが、ビル管理でも“一次受診”⇒“専門診療科へ振り分け”⇒“再調整”という流れがしばしば行われます。 一次受付（総合診療医） テナントから「空調が全然効かない」「排水が詰まっている」などの連絡を受け、状況をヒアリング。 初期診断 施設の図面や設備マニュアルなどを参照しながら、「どの専門業者に相談・手配すべきか」を判断。 専門業者への連絡・調整 電気設備業者や管工事業者、清掃会社など、それぞれの“専門医”へアサイン。依頼内容やスケジュールを管理する。 経過観察と最終チェック 専門業者の作業が終わったら、総合診療医が最終的に結果を確認。再発防止策や追加工事の必要性を検討し、長期的なメンテナンス計画に反映する。 このように、専門医と総合診療医が連携してこそ、ビル全体の健康状態を保てるのです。 建物の設備メンテナンスでは、多様な専門業者（専門医）の力を最大限に生かすために、全体を俯瞰しながらコーディネートする“総合診療医”が欠かせません。管理会社やオーナーがその役割を果たすことで、責任の所在が明確になり、トラブル対処が早くなり、建物の資産価値も長期的に維持・向上させることができます。 専門医の強み 各設備や領域に特化した高度な知識・技術で、正確に問題を解決 総合診療医の役割 建物全体の“症状”を把握し、適切な専門業者のアサインや予防保全、長期的な運営計画を立てる 連携の要 病院の患者と同じで、ビルという“患者”を元気に保つには、総合診療医と専門医が有機的につながる体制が必要 こうした視点を踏まえることで、ビルメンテナンスの複雑さと面白さをより深く理解できるはずです。まさに、「建物」という患者を、専門医・総合診療医が連携して守るという構図が、ビル管理の核心ともいえます。 3. メンテナンス体制の選択肢①：オーナー自身が直接手配する 3-1.メリット (1) コストコントロールがしやすい 相見積の活用 複数の業者から見積を取り、サービス内容や価格を比較検討することで、最も費用対効果の高い業者を選ぶことができます。 価格だけでなく、業者の実績、使用する材料の品質、保証内容なども比較することで、より納得のいく選択が可能です。 支払い金額の可視化 各業者への支払い金額が明確になるため、どの分野にどれだけの費用がかかっているかを把握しやすく、無駄な支出を削減できます。 例えば、特定の分野のメンテナンス費用が高すぎる場合、業者を見直したり、メンテナンス頻度を調整したりといった対策が可能です。 (2) 業者選定の自由度が高い 得意分野に合わせた選択 建物に独特のこだわりや、特殊な設備がある場合でも、オーナーが直接“得意分野を持つ業者”を探し、契約できる自由度があります。 大手から地域密着型まで選べる 規模の大きい業者だけでなく、地域に根差した小回りの利く企業を選択することで、柔軟かつ細やかなサービスを期待できる場合もあります。 (3) 直接的なコミュニケーションが可能 迅速な交渉・指示 トラブルやクレームが起きたとき、オーナーが業者と直接やり取りするため、話が早いというメリットがあります。 柔軟な対応への期待 メンテナンスのスケジュール調整や、細かな要望を直接伝えることで、柔軟な対応を期待できます。 例えば、「テナントの入居スケジュールに合わせて工事日程を調整してほしい」「特定の時間帯に作業をお願いしたい」といった要望を伝えやすくなります。 3-2. デメリット (1) 管理・調整の手間が増大 スケジュール管理や契約内容の把握 複数の業者と個別に直接、契約を結ぶため、それぞれのスケジュール調整や進捗管理、契約内容の把握に時間と労力がかかります。 各業者の連絡先、作業内容、支払い条件などを個別に管理する必要があり、煩雑になりがちです。 細かなクレーム対応の負担 テナントや利用者からのクレームや問い合わせに、オーナー自身が対応する必要があり、精神的な負担が大きくなる場合があります。 例えば、「電気がつかない」「水漏れしている」といった連絡が、時間帯を問わずオーナー様に直接入る可能性があります。 (2) 専門知識が要求される 選定の基礎知識： 電気、空調、給排水など、建物設備の基礎知識がないと、見積内容の妥当性を判断することが困難です。 例えば、見積書に記載されている専門用語が理解できず、業者の説明を鵜呑みにしてしまう可能性があります。 見積内容の精査： 複数の見積もりを比較検討し、それぞれの内容を精査するには、専門的な知識と経験が必要です。 例えば、見積もり金額が安い業者を選んだ結果、必要な作業が省かれていたり、質の悪い材料が使われていたりする可能性があります。 長期コスト・リスクの発生見通し： 設備の寿命やメンテナンスサイクル、将来的な修繕計画などを考慮し、長期的なコストを見据えた業者選定が必要です。 例えば、目先の安さだけで業者を選ぶと、将来的に高額な修繕費用が発生する可能性があります。 (3) 複数の業者を責任の所在を明確化して管理は難しい 原因特定の難しさ： 複数の業者が関わる場合、トラブルの原因特定が困難になることがあります。 例えば、水漏りの場合、屋根の防水工事、外壁の塗装工事、配管工事など、複数の要因が考えられます。 契約範囲外かどうかの切り分け： トラブルが発生した場合、どの業者の責任範囲なのか、追加費用が発生するのかなど、契約内容の解釈が難しい場合があります。 例えば、「この作業は契約範囲外なので、追加費用がかかります」と言われても、それが妥当な判断なのかどうかを判断できない可能性があります。 3-3. トラブル事例：オーナー自身の直接手配の落とし穴 事例：相見積もりを活かしきれない電気設備更新老朽化した分電盤を更新しようと、オーナーが複数の電気設備会社に見積依頼をしたものの、提案内容がバラバラで比較が難航。最終的には「初期費用が最安」という理由だけで契約した結果、安価な部品が使われ、数年後に故障頻発・メンテナンス費用が増大してしまった。 4. 管理会社に委託する場合の特徴 4-1. メリット (1) 管理や調整の手間を大幅に削減 窓口の一本化 警備・清掃・設備管理など多岐にわたるビル管理関連の業者をまとめて管理会社が手配するため、オーナーとしては複数の業者と個別に契約・スケジュール調整を行う必要がありません。 各種対応の集約 テナントからの問い合わせや緊急時の通報も管理会社が受け付けるため、オーナーは日常業務に集中できます。 例えば、テナントからの「鍵をなくした」「エアコンが故障した」といった連絡や、夜間のトラブル対応なども、管理会社に任せることができます。 (2) 専門ノウハウを活かせる 豊富な事例と知識 管理会社は多数の物件を管理してきた経験から、コストダウンやリスク管理に関する豊富な知識とノウハウを持っています。 例えば、過去のトラブル事例から、同様のトラブルを未然に防ぐための対策を提案してもらったり、コスト削減につながるメンテナンス方法を提案してもらったりできます。 省エネや技術情報 リスク管理、設備更新や省エネルギー対策など、個人オーナーでは得にくい専門的な情報や技術に関するアドバイスを受けられます。 (3) トータルコストの最適化が期待できる スケールメリット 大手管理会社の場合、提携するネットワークや一括購買の力を活用して、工事や点検にかかる費用を抑えられる可能性があります。 包括契約の安心感 管理業務の範囲内であれば、軽微なトラブルへの対応や追加作業を一定の範囲でカバーしてもらえるため、突発的な支出を抑制しやすい利点もあります。 4-2. デメリット (1) 委託費が割高になる場合がある 手数料・マージンの上乗せ すべてを管理会社経由で発注するため、中間コストが加算されて費用が見えにくくなり、相対的に割高に感じる可能性があります。 相見積もりの取りにくさ 多くの業務が包括契約に組み込まれていると、競争原理が働かず、結果的に高い水準の料金を支払うことになりかねません。 (2) 複数業者の責任分担を開示するのは難しい場合も 管理会社の営業秘密 管理会社は自社が培ってきた経験や知識を活かし、複数の業者を組み合わせて業務をこなしています。そのため、個別の業務委託先や費用内訳をオーナーに詳細公開するのが難しいケースがあります。 下請け・孫請け構造の複雑化 大手管理会社などでは、実際の作業を下請け・孫請け企業に委託することが少なくありません。その分、業務体制が複雑化し、オーナーから見ると不透明感が増す可能性があります。 トラブル時の対応遅延 すべての連絡が管理会社を経由するため、問題発生から解決までワン・クッション入ることになり、対応が遅れるリスクも考慮が必要です。 (3) 管理会社のサービス品質に大きく左右される 管理会社選定ミスのリスク 管理会社の経験・実績やノウハウはさまざまで、すべてが同等の品質とは限りません。十分に信頼できる管理会社を選ばなければ、期待するレベルの対応やコスト管理のメリットを得られない可能性があります。 4-3. トラブル事例：管理会社への委託の盲点 事例：管理会社の割高な外注費大手管理会社と包括契約を締結したオーナーが、小規模な修繕工事の見積を確認すると、相場より明らかに高い金額が提示されていた。理由を探ると、管理会社の下請け業者がさらに孫請け業者に依頼するなど、複数の中間マージンが重なっていたためだった。 5. トータルで見る！どちらの方法がどんなオーナー・物件に向いているか 5-1. オーナー自身の直接手配に向いているケース 専門知識や管理ノウハウが豊富で、手間を惜しまない ・オーナーまたはスタッフにビル管理の経験があり、自ら業者と交渉・契約し、品質をチェックするだけのリソースがある。 コスト削減を最優先したい ・相見積もりの結果を厳しく検証し、妥当性を見極める能力がある。個別手配で“安さ”を追求したいオーナー。 特定の設備やサービスにこだわりがある ・建物の特徴を熟知し、最新技術や独自ノウハウを持つ業者を個別に探すことで、理想的なメンテナンスを実現したい。 5-2. 管理会社への委託に向いているケース 管理に割けるリソースが乏しく、本業への集中を重視 ・企業オーナーや兼業事業者など、ビル管理にかける時間や人手が十分にない。 中長期的に安定した稼働とリスクマネジメントを求める ・適格なトラブル対応、建物の寿命延伸など、専門ノウハウを最大限に活用し、多少コストがかかっても安定運営を重視する。 緊急時の対応やクレーム処理を一本化したい ・テナントからの問い合わせや緊急トラブル発生時の対応窓口を集約し、オーナーの負担を大幅に軽減したい。 6. トラブル事例とその対策をさらに深堀り ここでは、ビルメンテナンスにおいて実際に発生しやすいトラブルをさらに具体的に紹介し、それぞれの解決策・防止策を考えてみましょう。 6-1. 防災設備の点検漏れによる行政指導 事例消防設備点検報告が法定期限内に提出されておらず、消防署から是正勧告を受けた。オーナーに責任があるのか、管理会社にあるのか不明瞭なまま放置していたところ、テナント側からも「うちは安全面が心配だ」と不信感を抱かれる事態になった。 対策 どのような法定点検がいつまでに必要か、「建物管理スケジュール表」を作成し、可視化して共有する管理会社との契約書に「消防設備点検・報告に関する義務と責任範囲」を明確に記載行政指導が入った場合の連絡体制・報告フローをあらかじめ決めておく 6-2. ハード面の不具合がテナント満足度を下げる 事例老朽化した空調が故障しがちになり、ある夏の日中には冷房が止まってしまうトラブルが2回連続で発生。初回の故障時は応急修理を実施し、1日で復旧。しかし数週間後に再び同じ不具合が起き、「部品全交換が必要」と言われるが、さらに応急処置で乗り切ったが、3度目の故障でテナントが大きな不満を爆発させた。クレームが相次ぎ、「このビルは管理がずさんだ」「来客対応に支障が出る」との理由で、契約更新をしないテナントも現れた。また、修理費用がかさみ、新品のエアコン1台分を超える総額を支払う羽目に。 対策 ライフサイクルコストの視点で設備更新計画を作る短期的な修理対応の費用の累計を踏まえた10年スパンでの維持費と、最新の省エネ機器導入による設備更新費用、光熱費削減効果も試算して比較検討管理会社を介して専門業者の知見も参考にして最終判断。 6-3. 複数業者が入り乱れ、責任所在がわからなくなる 事例廊下の床に水がにじみ出るトラブルが発生。空調か配管か、または雨漏りか原因が特定できず、空調会社・給排水会社・防水会社がそれぞれ「うちの領域外かもしれない」と後手に回り、被害が拡大した。 事例（より詳細）ビル3階の廊下に水がにじみ出るという報告があり、テナントが「配管の水漏れでは？」とオーナーに連絡。オーナーがまず給排水会社を呼んで点検するも、明確な水漏れ箇所は見つからない。次に空調会社を呼ぶと、「空調系統には異常がなさそう」と言われる。雨天時に悪化するとの指摘があり、防水業者にも確認したが「ここだけでは原因とは言い切れない」。業者それぞれが「自社領域の問題ではないかもしれない」と後手に回り、最終的な原因特定が遅れた。床材が傷んで張り替えを余儀なくされ、廊下の通行制限を数日間実施。テナントには「工事の振動や騒音がストレスだ」と新たなクレームが発生。結局、外壁と配管付近のシール劣化が複合的に絡んだ雨水の侵入が原因だったが、判断に時間を要したため工事期間も延び、二次被害も大きくなった。 対策 「トラブル発生時の初動対応マニュアル」を用意し、総合診断を行う仕組みを作るどの分野か判断できない場合は、総合的に点検できる専門業者に調査を依頼し、その調査結果を踏まえた、解決に向けた方向性を決定。バルブや点検口の確認、雨天時の水漏れ状況、経年劣化しやすい部位の把握など、“ざっくり”把握しておくことで、専門業者への説明がスムーズになり、特定までの時間を短縮できる。 7. より良いビルメンテナンス体制を築くために ここまでお読みいただき、ありがとうございます。本コラムでは、築古の中型賃貸オフィスビルのオーナーの方々を対象に、「ビルメンテナンスを自前で行う場合」と「管理会社に委託する場合」とで、どのような観点から・どのような点に着目して確認・検討すればよいのかを徹底的に解説してきました。もちろん当社としては、ビルメンテナンスは信頼できる管理会社にお任せいただくほうが、ビルオーナーにとってメリットが大きいと考えております。しかし今一度、本コラムの内容を踏まえて、「より良いビルメンテナンス体制」を築くために押さえておきたいポイントを、以下にまとめました。 既存の契約・管理範囲を可視化する ・警備会社、清掃会社、設備関連の業者など、複数の業者と契約されている場合は、それぞれどの業者が何を担当しているのかを一覧化し、管理範囲やコストの重複・抜け漏れを把握しましょう。 トラブル発生時の対応フローを確認する ・まず、トラブルが起きた際に「どこへ連絡すればよいのか」を明確にしていますか。加えて、「どの業者が担当範囲なのか」「契約範囲外の対応が必要になった場合はどう手配すべきか」などを整理し、いざというときに迷わない準備が大切です。 長期修繕計画・設備更新計画の把握 ・空調機、給排水管、エレベーターなどの設備について、更新時期や更新費用の積立・資金計画はどうなっていますか。更新計画の内容を相談できる相手がいるかどうかも重要な視点です。 法定点検スケジュールの整理 ・消防設備点検、建築基準法に基づく定期報告、エレベーターの法定点検など、実施時期をきちんと把握していますか。点検遅延や未実施によるリスクや罰則についても認識しておきましょう。 テナントからのクレームと業務改善 ・トラブル対応や清掃、防犯、空調など、テナントからのクレームを踏まえて業務改善を進めることも欠かせません。対応するだけでなく、フォローアップを通じてテナントの安心感を得るには、相応の手間と気苦労が伴います。 ビルメンテナンスを円滑に行うためには、「どこに、どのような業務を頼んでいるのか」「いつまでに何をやるのか」といった情報を明確にすることが基本です。これを怠ると、トラブル対応や設備更新、法令順守など、さまざまな面で問題が生じかねません。 8. 終わりに ここまで、中型賃貸オフィスビルのビルメンテナンスに関する総合的な視点、「オーナー自身の直接手配」と「管理会社への委託」それぞれのメリット・デメリット、さらにはトラブル事例までを詳しく見てきました。本コラムの冒頭では、ビルメンテナンスを病院での病気の治療にたとえました。その比喩も踏まえて、ポイントを以下のように整理します。 専門医の集合体としてのビルメンテナンス 築古の中型賃貸オフィスビルが「病名不明の患者」だとすると、警備・清掃・設備管理・防災・通信などの各分野は、それぞれの“専門医”に相当します。どれも欠かせない存在です。 総合診療医の視点の重要性 いくら優秀な専門家が揃っていても、全体を見渡す「総合診療医」の役割がなければ、連携不足や責任範囲の不明確さといった問題が生じやすくなります。中型賃貸オフィスビルを管理会社に任せるか、オーナー自身で直接手配して、全体管理するかを検討する際は、この視点を外すことはできません。 オーナー自身が“スーパードクター”である必要はない もしオーナーの皆さまが、すべてを一人で完璧にこなせる“ブラック・ジャック”のような存在であれば別ですが、急に「総合診療」を完璧に行うのは至難の業でしょう。だからこそ、当社のような管理会社に委託する意義をぜひご理解いただきたいのです。もちろん当社も完璧とは申しませんが、日々「より完璧に近い総合診療医」となるべく努力を重ねています。 「オーナー自身の直接手配」か「管理会社への委託」かを選ぶ際には、コストだけでなく、長期的な時間軸やリスクマネジメントも含めた総合的な判断が欠かせません。 本コラムでは、オーナー様ご自身で管理される場合と、管理会社に任せる場合のメリット・デメリットを詳しく解説してまいりましたが、皆さまはすでに結論を出されましたでしょうか。 いずれの方式を選んでも、何らかの課題が生じる可能性は否めません。だからこそ、ビルメンテナンスの各領域でどんなリスクがあるかを可視化し、“総合的な視点”で体制を構築することが何よりも重要となります。 ビルは日々使われ、刻一刻と状態が変化していく“患者”です。定期的なメンテナンスと適切なアップデートが行き届いていれば、テナントの満足度が高まり、結果的に稼働率の向上や賃料設定の強化にもつながり得ます。逆に、目先のコストや手間だけを優先して必要なメンテナンス、投資を怠れば、思わぬトラブルが重なって大きな損失を被るリスクもあります。 どうぞ、今回のコラムを参考に、より良いビルメンテナンス体制を築いていただければ幸いです。ご不明な点やご相談がございましたら、どうぞ遠慮なくお声がけください。皆さまのビル運営が、よりスムーズで安心できるものとなることを心より願っております。 本コラムの活用例として：• オーナーの皆さまが物件を購入した直後に、既存の業者契約を見直す際の「チェック項目」として• 管理会社を切り替える検討をする際に、現状のメリット・デメリットを再評価するツールとして• 新たに建物管理に携わるスタッフの教育や、管理会社／業者との折衝マニュアル作成の参考資料として 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2025年9月5日執筆

皆さんこんにちは。株式会社スペースライブラリの羽部です。この記事は不動産管理の基礎知識から、管理会社に依頼する際の手順や注意点、コスト削減のポイントなどを詳しくまとめたもので、2025年9月1日に執筆しています。主に不動産オーナーに向けた内容となり、対象の不動産は「賃貸住宅」「オフィス」「商業施設」「物流施設」と幅広く、初めて不動産事業に携わる方でもわかるよう、通常説明を省略するような部分についても、出来る限り丁寧に説明します。特に昨今の物価上昇により、コストアップは不動産管理の分野でも見られますので、そのような状況でどのように対応すべきかについても言及します。すでに豊富な実務経験をお持ちで、冗長に感じられる場合はまことに恐縮ではございますが、皆さまのご参考として頂ければ幸いです。 目次1. 不動産管理費とは？2. 不動産管理の仕組みと管理会社の役割2-1. 管理会社に委託するメリット2-2. 管理会社の主な業務内容2-3. 設備メーカー等によるメンテナンスと独立系メンテナンス会社の違い2-4. 管理会社の料金体系3. 管理会社に委託する場合の手順と注意点3-1. 委託範囲の明確化3-2. 複数社への見積もり依頼3-3. 管理仕様を決める3-4. 契約締結と運用スタート4. 不動産管理費のコスト削減の秘訣4-1. 適切な管理仕様の見直し4-2. 設備の予防保守4-3. 複数業務の一括発注4-4. エネルギーコストの見直し4-5. 管理会社による受注調整の可能性4-6. まとめと管理費の相場5. 管理仕様を設定する方法5-1. 前提条件の整理5-2. 必要な管理項目の洗い出し5-3. 重要度と優先順位の評価5-4. 管理仕様の具体化とコスト試算5-5. 試験運用とフィードバック5-6. 本格運用と継続的な見直し5-7. まとめ：状況に合わせた管理仕様の「設定 → 運用 → 見直し」が肝6. 不動産管理会社の品質を把握する方法6-1. 定期報告書のチェック6-2. 現地確認・立ち会い6-3. 入居者・テナントからの評価6-4. 管理費の内訳の透明性6-5. まとめ7. ビルメンテナンス会社の例7-1. 施設タイプ別7-2. 業務タイプ別に強みを持つビルメンテナンス会社の例7-3. まとめ8. 不動産理論・法律における管理費8-1. 不動産鑑定理論における管理費の位置づけ8-2. 賃貸不動産における管理費・共益費の法的性質8-3. 不動産鑑定における管理費水準の判断8-4. 下請法に関する確認8-5. 理論的な管理費についてのまとめ9. まとめ：最適な不動産管理で資産価値を守る 1. 不動産管理費とは？ 不動産管理費とは、文字通り「不動産を管理するために必要となる費用・ビルメンテナンス費用」の総称です。具体的には、以下のような業務を遂行する上で発生する費用が含まれます。なお、２項で言及する不動産管理会社の広義の業務内容に含まれる運営管理（PM：プロパティマネジメント）や資産管理（AM：アセットマネジメント）はそれぞれ専門の委託先が存在しており、その費用に関する説明は、それぞれ個別記事にて説明させて頂きます。 ・建物・設備の保守点検費用エレベーターや空調設備、消防設備などの定期点検費用、修繕費用などが該当します。・清掃費用共用部・外部・駐車場など、定期的に清掃を行うための費用です。・警備費用警備員の配置や、防犯カメラ管理、セキュリティシステムの維持に関する費用です。・管理人や事務スタッフの人件費管理人（管理員）の常駐費用や、事務的な手続き（家賃の督促やクレーム対応など）にかかる人件費。事務業務まで外注していれば費用を明確に認識できますが、管理業務を委託する場合でも所有者側で事務業務を負担する場合もあるので、その点を把握するような工夫が必要です。・設備更新・修繕積立金経年劣化に応じた設備更新や、大規模改修工事の資金をプールするための積立金が含まれることもあります。・区分所有建物と完全所有権建物区分所有建物では管理組合を運営するための事務費用（事務員や理事の報酬・会計処理・印刷・郵送費など）や、集会場・理事会や総会の開催に関わる経費などが含まれることがあります。これらは管理組合の運営方法により費用水準も異なり、建物管理以外の費用を含むので本稿では対象外とします。以上のように、不動産管理費は単なる「管理会社への支払い」だけでなく、建物や敷地を適切に維持するために必要な各種コストの総体を指します。 【用語の定義】不動産管理費とは通常、不動産所有者が建物(不動産)を管理するために必要な費用です。これはテナントが負担する管理費や共益費で賄う部分もあれば、建物所有者が負担しても、テナントに転嫁しない部分もあります。同じ用途の建物であっても、テナントが負担する管理費(共益費として負担するものを含む)に法令による定めや一律のルールはないため、不動産による異なる金額水準というだけでなく、そもそもの管理業務内容が異なります。更に賃貸オフィスなどで管理費を含む賃料も見られるため、一般のユーザーや新規の不動産所有者にはわかりづらい印象を持たれるかもしれません。この点について、どのように区分するかは不動産所有者の経営方針となりますので、それらを踏まえた運営方針を検討頂くため、関係する情報を含め説明して参りますが、特に断りない場合は不動産所有者が管理業務を外部に委託する場合の管理費について記述します。 2. 不動産管理の仕組みと管理会社の役割 2-1. 管理会社に委託するメリット 不動産オーナーが自前ですべての管理業務を行うことは、知識や人材・時間の面で非常に大きな負担となります。管理会社に委託することで、以下のようなメリットがあります。 専門的なノウハウ・人材の活用設備の保守点検、清掃や警備など、専門知識や経験が必要な業務をまとめて委託できる。コスト管理の簡略化複数の業者を一社で取りまとめてくれるため、業者への発注や支払いの手間を削減できる。クレーム対応や入居者対応の負荷軽減賃貸住宅であれば入居者からの苦情・問い合わせ、商業施設やオフィスならテナントからの要望対応などを管理会社が担ってくれる。デメリットメリットの裏返しとなりますが、不動産に対する専門的な知見の蓄積や不動産管理を担当する社内人材の確保などが困難となります。また、管理会社次第ではありますが、細かいコスト管理が困難となる、管理会社を切替した場合に運営管理サービス水準が変わる可能性があり、入居者・テナントに対する対応などで混乱を招く懸念があるなど、すみやかに気付けば対応できる部分もありますが、発見できない場合はトラブルに発展するリスクもありますので、これらの部分について安定するまで配慮が必要です。 2-2. 管理会社の主な業務内容 建物管理（BM：ビルメンテナンス）日常清掃・定期清掃、設備点検、修繕対応、警備業務など。運営管理（PM：プロパティマネジメント）賃料回収・送金、テナントリレーション、クレーム対応、契約更新手続きなど。資産管理（AM：アセットマネジメント）建物の長期修繕計画の立案、不動産価値の維持向上施策の提案など、より資産価値にフォーカスした業務。 一般的にはBM建物管理業務のみを委託するのが一般的です。但し、オーナーと管理会社の契約範囲によっては、AM業務まで包括的に行うケースもあれば、BMやPMのみを部分的に委託するケースもあります。従前、PM運営管理やAM資産管理は不動産所有者側で行う不動産が多く見られたため、不動産管理会社といえばBMのみを行うことが一般的でしたが、近年、不動産証券化などで運営される不動産が増加する市場環境において、不動産運営は高度化・専門化され、PM、AMなどの業務を含めて委託される不動産が増加しつつあります。但し、PM、AMなどの運営方式は狭義の不動産管理業務の対象外となるため、本稿では概略にとどめ、BMビルメンテナンス業務について説明を行います。 2-3. 設備メーカー等によるメンテナンスと独立系メンテナンス会社の違い ビルメンテナンスを設備メーカーに委託するケースが多いのは、設備の専門知識や独自技術が求められ、保守点検や部品交換などをメーカーが一括して請け負いやすいという理由が大きいです。特に下記のような設備についてはメーカー独自の技術・ノウハウまた部品等が必要となる場合が多く、メーカー以外の保守業者が参入しにくい（あるいはそもそも選択肢が少ない）といえます。 【2-3-1.メーカーに委託することが一般的・標準的な理由】 専門性・独自技術の高さ設備によっては独自の制御システムやソフトウェアが組み込まれており、メーカー以外が対応するにはノウハウが不足しやすい。メーカーがマニュアルや設計図書を独占的に保持しているケースもある。純正部品の供給・交換が容易メーカーによる純正部品の在庫確保や交換体制が整っているため、迅速かつ適切な修理が期待できる。部品が専用品の場合、メーカー以外の業者では調達が難しく、コストや工期が増加する懸念がある。保証や契約上のメリットメーカー保守契約を結ぶことで、長期保証やサービスパッケージ割引などの優遇がある場合が多い。更新工事やリニューアル時にも、同一メーカーとの付き合いがあるとスムーズに進めやすい。トラブル対応・緊急時のサポート体制遠隔監視システムや24時間対応コールセンターなど、メーカー独自のサポート体制が確立されていることが多い。大規模トラブル時にはメーカーのエンジニアが速やかに現地対応できるネットワークがある。権利関係・安全面の理由建築基準法や消防法などに関連する設備（特にエレベーター、エスカレーターなど）は法定点検が義務付けられており、メーカーに保守を委託することで安全基準を満たすための手続きや書類作成がスムーズになる。ソフトウェアや制御システムに関する知的財産権の都合で、メーカー以外が介入すると契約違反や保証対象外となるケースがある。 【2-3-2. メーカー以外の選択肢が少ない建物設備の例】エレベーター・エスカレーターエレベーター（三菱電機、日立、東芝、オーチスなど）やエスカレーターも同様。法定点検・法令基準を満たすための確かな技術力が必要。制御装置・センサー部分がメーカー独自仕様で、外部業者が手を入れにくい。部品交換はメーカー調達が基本となるため、他業者が対応するとコスト面・納期面で不利になりやすい。大規模空調システム・パッケージエアコン（ビル用マルチエアコンなど）ダイキン、日立、東芝、三菱電機などが製造するビル用空調システム。　 各社が独自の制御プログラムや配管方式、冷媒制御などを採用しており、故障診断もメーカー専用ソフトを使用することが多い。修理には純正部品・特定知識が不可欠で、メーカー系サービス会社を経由しないと入手できない部品もある。中央監視システム・ビル管理システム（BAS: Building Automation System ビル全体の空調・照明・セキュリティ・防災などを一元的に制御するシステム（山武、オムロン、ヤマト、アズビル、Johnson Controlsなど）。システム全体がソフトウェアと連携しており、メーカー独自のプロトコル（通信規格）を用いることが多い。外部からのカスタマイズや改修が難しく、メーカーに専用ツールやライセンスがある場合が多い。特殊設備（無停電電源装置(UPS)、大型ボイラー、非常用発電機など）特殊メーカー製の大型UPSや非常用発電機など。特殊部品や法定検査を伴い、メーカーかメーカー代理店での点検がほぼ必須。不具合時の原因究明や修理にも高度な専門知識・部品が必要になる。その他（高性能セキュリティ機器、特殊扉など）たとえば、自動ドア（高性能センサー付き）、特注の防火シャッター、防音・防振設備なども、メーカー以外が対応しづらい場合が多い。 【2-3-3.独立系メンテナンス会社に委託する場合の注意点】 部品調達ノウハウや専門資格を持った技術者の有無保証や緊急時の対応 近年は一部メーカー製品について外部業者が対応可能なケースも増えているため、コストやサービス品質を比較検討する際は、代替手段がないかどうかを確認することも重要です。 2-4. 管理会社の料金体系 一般的なBM管理業務を主体とする上場企業の日本管財株式会社の2023年度3月期決算短信の損益計算書によると売上高700億円に対する役務提供売上原価554億円とあり、売上の79％が人件費です。すなわち、管理会社の売上は人的サービスが規定しており、委託業務の料金はその業務に必要な人件費で定まる、ということを示しています。昨今、不動産管理業界でもＤＸ化の導入を進めていますが、数値的な部分では不動産管理業務は人的サービス商品となります。個々の業務に必要な人的サービスは常に一定でなく、変動があるため、価格の見積は発注者からはわかりづらい部分もあります。管理会社は標準的な業務量や費用テーブルを構築し、それをもとに料金設定をしてあり、料金を算定する場合、当該業務に必要な時間×当該業務に必要なスタッフの時間単価×一定乗率で算出しています。当該業務に必要な時間は仕様で定めることができます。スタッフの時間単価は仕事の質に比例します。一定乗率は会社の定めなので個々の会社ごとに異なります。発注に際しては、料金÷業務時間により時間単価×一定乗率が求められますので、この部分を比較すれば業務品質の目安の評価が可能と思われます。 3. 管理会社に委託する場合の手順と注意点 ここでは、不動産オーナーが初めて管理業務を委託する流れを、できるだけわかりやすく解説します。本章はあくまで全体の手順を掴んで頂くための説明なので、詳細な手順について後段で説明します。 3-1. 委託範囲の明確化 まずは「どこまで管理会社に任せたいのか」を明確にしましょう。以下のように大きく分けて考えると整理しやすいです。 BM（ビルメン）業務のみ委託：清掃や設備保守点検、警備などPM（プロパティマネジメント）業務も含めて委託：BMに加え、家賃回収やテナント対応など運営管理も任せるAM（アセットマネジメント）まで包括委託：BM・PMに加え、不動産価値向上策の立案・実行まで含む 3-2. 複数社への見積もり依頼 管理会社はそれぞれ得意分野やコスト構造が異なります。かならず複数社に声をかけ、業務範囲・管理費・実績・対応力などを比較しましょう。 管理仕様：適切な管理仕様を指定できるようであれば仕様を定めた形で見積依頼を行うが、仕様について不明な部分があれば管理会社の提案を受ける形とすることも可能業務範囲：規定した仕様で具体的にどこまでやってもらえるのか、数量的な目安を確認することで比較が可能となります見積もりの内訳：清掃費、設備点検費、警備費、人件費など、それぞれの業務ごとに金額が明確か管理実績：対象とする不動産タイプ（賃貸住宅、オフィス、商業施設、物流施設など）の管理実績はどの程度か緊急対応：24時間365日体制で対応可能か、または対応の仕組みを持っているか 3-3. 管理仕様を決める 管理会社を選定したら、実際にどのような仕様で管理してもらうのかを詰めていきます。以下概略を述べますが、詳細は後述の第5章を参照して下さい。 清掃回数・実施場所例）エントランスは毎日、駐車場は週1回、廊下は週2回など個別に頻度を設定する場合と、作業時間を決めて日単位・週単位・月単位・年単位などで何をするかを明確にするなど様々なバリエーションと工夫がある設備点検の頻度法定点検だけでなく、予防保守をどこまで行うか報告・連絡の頻度毎月レポートなのか、四半期ごとなのか、必要に応じてリアルタイムで連絡するのか、報告手順として資料の送付のみか、対面での説明はあるか、など具体的な報告方法について予め確認する必要がある夜間・休日の対応警報発生時やクレームの連絡が来たときのフローを事前に決める このように仕様を明確にすることで、管理会社とオーナーの間で認識のズレが生じるリスクを減らし、トラブルを防止できます。 3-4. 契約締結と運用スタート 管理内容や費用・報告体制などを取り決めたうえで正式に契約を交わします。運用が始まってからも、定期的にコミュニケーションをとり、必要な修正や要望を逐次伝えることが大切です。 4. 不動産管理費のコスト削減の秘訣 次に、管理費をできるだけ抑えながら、建物の品質を維持するためのポイントをご紹介します。本来は管理仕様の工夫がコスト削減の基本ですが、管理仕様の設定はコスト以外に賃貸不動産としての競争力にも影響があるので、まずは大枠で管理コスト削減について説明し、管理仕様についてはその後に別途説明する構成とします。 4-1. 適切な管理仕様の見直し 清掃や警備など、サービスを必要以上に過剰設定していないか見直しましょう。たとえば賃貸住宅では、エントランスやゴミ置き場など入居者の生活に直結する場所は重点的に清掃し、それ以外の共用廊下はやや回数を減らすなど、必要十分なレベルに調整することでコストを削減できます。管理仕様と費用は直接関係するので、最低限の仕様で管理を委託した方が良いと考えることもできます。短期的なコスト削減ではそのような方策もあり得ますが、入居者の満足度や建物の予防保全などの観点を含めて管理仕様をどの水準とするかは極めて高度な知識と経験が必要な項目です。この記事でも具体的な部分について例として言及しますが、唯一無二の適切な管理仕様があるわけでなく、実際には不動産ごとに状況に応じて管理仕様を設定し、見直して行くことがビル運営管理の業務そのものなので、その手順について後述します。 4-2. 設備の予防保守 定期点検・予防保守を怠ると、結果的に大きな修繕費用が必要になる可能性が高いです。設備が故障してから交換・修理する「事後保全」より、計画的な点検・メンテナンスで不具合を未然に防ぐ方が、トータルコストを抑えられます。 4-3. 複数業務の一括発注 清掃会社、設備管理会社、警備会社などを個別に契約すると契約窓口が増えるだけでなく、全体コストも高くなりがちです。管理会社に一括でまとめて委託するとスケールメリットが期待でき、コスト削減につながるケースが多いです。 4-4. エネルギーコストの見直し 照明のLED化や空調・給排水設備の省エネ化、適切な稼働時間管理など、エネルギーコストの削減は長期的に大きな効果をもたらします。管理会社と相談し、電力・水道使用量やエネルギーモニタリングの仕組みを導入するのも効果的です。※以下の内容は一般的な情報提供を目的としており、具体的な法的アドバイスを提供するものではありません。実際に疑義がある場合には、弁護士など専門家の助言を仰ぐことをおすすめします。 4-5. 管理会社による受注調整の可能性 【4-5-1. 受注調整（談合）とは】 受注調整（談合）とは、複数の企業が競争入札や見積もり合わせの際に、「どこが受注するか」「いくらで受注するか」などを事前に取り決めるなど、競争原理を妨げる行為を指します。これは日本の独占禁止法で禁じられている行為（不当な取引制限）です。 【4-5-2. 不動産管理業界での談合リスク】 不動産管理業務には、清掃・設備保守・警備など複数の業者が関わります。管理会社がこれらの業者を取りまとめる形で一括受注・下請け手配をするケースも多く、業務が集中すると「あの管理会社に頼めばある程度相場が決まっている」といった形で実質的に競争が働きにくくなる環境が生まれることがあります。ただし、大手管理会社同士が直接価格を操作し合うような形での談合は表面化しにくく、あくまでも各分野の専門業者との連携の中で調整が起こるケースが想定されます。いずれにせよ、競争原理を阻害する“カルテル”や“談合”は違法であり、発覚すれば公正取引委員会（公取委）から是正を求められたり処分を受けることになります。 【4-5-3. 発注側が取れる対策】複数社からの相見積もり（競合入札）見積もりの透明性・妥当性の確認情報共有や公取委への相談発注方式の工夫契約内容の定期的な評価と改善 【4-5-4. まとめ】 違反行為を完全に防ぐことは難しいものの、発注者としては複数の会社からの見積もりを取り、契約内容をしっかりチェックし、必要に応じて専門家に相談するなどの対策を講じることで、談合リスクを軽減できます。競争環境を整えながら、信頼できる管理会社・工事会社と適切な関係を築いていくことが、結果的に健全なコストと質の両立につながるでしょう。 4-6. まとめと管理費の相場 管理費の相場は一概に説明し切れるものではありません。仕様として作業時間が妥当である場合、2-3で説明したとおり、時間単価の水準を目安とすればそれぞれの業務の相場について数字で把握することは可能なので、その数字が他の水準を逸脱しているようなら確認が必要な場合もあるかもしれません。但し、昨今の傾向として、人件費を含む物価の高騰により管理費も増加傾向にあります。従いまして、同じ管理仕様で切替をした場合のコスト削減は難しい可能性があります。もしくは、管理仕様を向上して不動産の競争力を高めようとしても人手不足で対応が難しい可能性もあります。更に人的なコストや人材確保については、地域により状況が異なるため、あくまで可能性がある、という表現に留めるのが妥当だと思います。そのような状況ということもあり、現在の管理費について、本稿のような全般的な内容のなかで現在の相場を説明するのは誤解を招くおそれがあるので、避けたいと思います。従いまして、いくつかの管理会社に相談し、希望するサービスを提供して頂けそうな管理会社から見積を取得し、それらの見積を比較することが肝要です。 5. 管理仕様を設定する方法 以下では、「管理仕様を設定する方法」の具体的な手順を中心に解説していきます。前章で説明したとおり、管理費のコストを適切にするための方策として、価格競争にコスト削減は有効に機能しない可能性もあります。不動産のタイプやテナントの種類、建物の構造・設備状況などは千差万別であり、唯一絶対の管理仕様は存在しません。最適な仕様は、建物の特性やオーナーの運営方針、入居者（テナント）ニーズなどによって変動します。したがって、不動産ごとに現状と目標を把握し、管理仕様を段階的かつ継続的に策定・見直ししていくことが求められます。管理仕様の適切な設定が管理コストの合理化や建物競争力の維持改善となるものなので、ある意味で不動産運営における重要ポイントとなります。 5-1. 前提条件の整理 まずは、管理仕様を決める際の前提となる情報を整理します。ここで情報が不十分だと、適切な仕様を立案できません。 物件の基本情報○建物の種類（賃貸住宅、オフィス、商業施設、物流施設 など）○建築年・階数・延床面積・構造・設備状況（空調、エレベーター、給排水設備、防犯カメラ など）○法定点検や行政上の届け出の有無（建築基準法、消防法、労働安全衛生法 などの必須点検項目）オーナーの運営方針・目標○物件をどのように活用し、どの程度の利益や稼働率をめざすのか○資産価値の向上を重視するのか、または早期売却・転貸などの戦略があるのか○ブランディングやイメージアップ（高級感など）を重視するのか入居者（テナント）の特性・ニーズ○賃貸住宅ならファミリー、単身者、高齢者向けなど○オフィスなら士業系、IT系、コールセンター など○商業施設なら店舗の業種・営業時間・集客力 など○物流施設なら荷物の取り扱い量、24時間稼働の有無 など現状の課題や希望○既にクレームが頻発しているのか、不具合が発生している設備はあるか○管理コストをどの程度削減したいのか（短期・長期目標）○現状の管理仕様に不足を感じている点は何か 5-2. 必要な管理項目の洗い出し 次に、具体的にどのような項目を管理する必要があるのかをリストアップします。建物の種類・規模・設備によって異なりますが、大枠として以下のようなカテゴリに分けると整理しやすいです。 清掃○日常清掃（共用部のほこり・ごみ回収、玄関・エントランス、トイレ など）○定期清掃（フロア洗浄、ガラス清掃、外壁洗浄 など）設備保守・点検○法定点検（消防設備、エレベーター、空調設備 など）○予防保守（建物・設備の経年劣化を踏まえた定期点検 など）警備・セキュリティ○防犯カメラの管理・録画データの保管○警備員の常駐や巡回の有無○夜間緊急対応（警報発報時の現地対応 など）管理人・受付業務○常駐管理人の有無（賃貸住宅）○受付スタッフの配置（オフィスビルや商業施設）PM（プロパティマネジメント）業務○賃料回収、テナント対応、クレーム処理○契約更新、退去時の原状回復管理 などAM（アセットマネジメント）業務○資産価値向上策の検討、長期修繕計画の策定○リノベーション提案、リーシング戦略立案 など 必要な管理項目を一通り洗い出したら、物件の特性とオーナーの方針に照らし合わせて取捨選択を行います。 5-3. 重要度と優先順位の評価 管理項目がリストアップできたら、各項目の「重要度」と「優先順位」を評価します。以下のような指標を用いると整理しやすいでしょう。 法定必須項目かどうか建物や設備の劣化リスク・入居者への影響度コストと効果（費用対効果）入居者満足度やブランドイメージへの影響 このステップでは、1つひとつの項目に対して「なぜ必要なのか」を明確にして、優先度の高いものから確実に管理仕様に組み込むことが大切です。 5-4. 管理仕様の具体化とコスト試算 優先度を決定したら、いつ・どの頻度で・どのような内容で実施するかを具体化していきます。その際に、同時にコストの見積もりも行い、仕様と費用のバランスを調整していきます。 管理頻度の設定○日常清掃：テナント使用状況を鑑みる必要があります。毎日 or 週○回 or 月○回○定期清掃：日常清掃では対応できない部分や機器類を使用して行う清掃があります。毎月〇回 or 年〇回○設備点検：月次・年次・法定点検のタイミングに合わせる○警備・緊急対応：24時間体制か、夜間のみ遠隔監視か管理方法の検討○専門業者に外注するか、管理会社による一括手配か○巡回や常駐のスタイル、設備点検の報告書作成の有無などコスト試算○各項目ごとに必要な人件費・資材費・外注費などを積算○管理仕様の高・中・低の3パターンなど、複数のシナリオを比較検討する短期・長期での費用対効果の考察○短期的にはコスト削減になるが、長期的に修繕リスクやクレーム対応コストが増える可能性がないか○テナントの満足度維持や更新率の向上が見込まれるか仕様変更に伴う価格見直しの検討○仕様変更で管理水準の向上を行った場合、それによるテナント負担額の増加ができないかを検討する○収入増額のためには、管理仕様単独の変化だけでなく、物件の価値全体を評価して妥当な賃貸条件の見直しも必要となる場合がある○増額を行う場合は一度にすべての増分を転嫁するのでなく、段階的に行うことでテナントの理解を得るように努めることも検討する この時点で、「もっと安く抑えたいから清掃回数を減らす」「リスク回避のために予防保守を厚くする」といった調整を繰り返し、オーナーのニーズと費用との折り合いをつける一方でテナント満足度も把握しながら仕様見直しを進めます。 5-5. 試験運用とフィードバック 策定した管理仕様をすぐにフル稼働させるのではなく、場合によっては試験運用（トライアル）を実施すると、現場のリアルな状況が把握しやすくなります。 短期的なテスト導入○例）清掃回数を月内で数パターンに分けて実施し、入居者の反応や作業負荷を比較する○例）警備体制を常駐から夜間遠隔監視に切り替えてみてトラブル件数を調べるフィードバックの収集○入居者やテナントからのクレーム・要望、スタッフからの作業報告を分析○クレーム発生頻度や作業負荷が適正かどうかを確認柔軟な仕様修正○試験運用で見えた課題を踏まえ、再度仕様を微調整する○このサイクルを繰り返すことで、実態に合った仕様が固まっていく 5-6. 本格運用と継続的な見直し 試験運用を経て一定の仕様が固まったら本格運用に移行します。ただし、建物や入居者の状況は時間とともに変化するため、運用開始後も定期的な見直しを行うことが極めて重要です。 定期レポート・ミーティング○管理会社や業務委託先からの報告書を毎月または四半期で受け取り、清掃品質や設備点検結果、クレーム状況を把握○必要に応じて改善要望を伝える入居者アンケート○半年や1年ごとに簡易的な満足度調査を実施○清掃・警備・設備などに対する評価や要望をヒアリング設備の更新計画との連動○長期修繕計画を踏まえて、更新時期が迫っている設備に対する点検強化やリニューアル工事の計画を立案○老朽化が進んでいる場合は保守コストが増加しやすいため、管理仕様の組み直しが必要になることも外部環境の変化○競合物件の登場、地価や賃料相場の変動○法規制の変更（省エネ基準や建築基準法など）○需要の高まりによるテナント層の変化（物流施設ならEC需要増加など）収益の変化○収入と費用の両面でどのような変化があるかを把握する○それぞれの変化の原因を把握し、トータルの事業としての収益性の変化を把握し、収益改善に向けた検討を重ねる こうした変化に対応しながら、定期的に管理仕様をアップデートするのがビル運営管理の本質です。 5-7. まとめ：状況に合わせた管理仕様の「設定 → 運用 → 見直し」が肝 唯一無二の完璧な管理仕様は存在しない物件の状況やオーナーの方針、入居者ニーズによって求められる水準は異なる。法定必須項目やリスク管理は最低限必ず守るコスト削減を最優先すると、長期的な修繕コスト増や入居者離れにつながるリスクがある。短期的なコストカットと長期的な価値維持のバランス清掃や警備を極限まで削減すれば経費は下がるが、結果的にブランドイメージやクレーム対応コストに悪影響を及ぼす可能性がある。試験運用と定期的な見直し一度決めた仕様がベストとは限らない。PDCAサイクルを回し、必要に応じて仕様を修正していく。作業時間と料金は比例身も蓋もない結論に聞こえるかもしれませんが、現在の不動産管理業界の環境では、質の高い管理業務を行うには一定の作業時間は必要であり、その範囲で可能な業務効率化により作業時間も抑制することがコスト削減方法として王道と思われます。 ビル運営管理の重要なポイントは、「状況に応じた最適解を継続的に探りながら運営する」というプロセスそのものです。今回ご紹介したステップを踏まえて、ぜひ自分の物件に合った管理仕様を策定し、オーナー・入居者双方が満足できる運営を実現してみてください。 6. 不動産管理会社の品質を把握する方法 管理業務の品質を確認し、必要に応じて改善要望を伝えるためには、以下のようなポイントを押さえると良いでしょう。 6-1. 定期報告書のチェック 月次や四半期で提出される報告書をしっかりと確認し、疑問点があれば管理会社に質問しましょう。 清掃実績：清掃箇所や回数、問題点の報告はあるか修繕・点検報告：設備の使用状況、故障の有無や今後の計画はどうなっているかテナント（入居者）対応履歴：クレームや問い合わせの内容と対応結果 6-2. 現地確認・立ち会い 定期的に現地を訪問して、以下の点を直接チェックすることも重要です。 清掃状態：ごみやほこりが残っていないか、壁や床はきれいに保たれているか設備の稼働状況：エレベーターや空調などの不具合がないか警備体制：防犯カメラが正常に作動しているか、警備員の巡回状況は適切か 6-3. 入居者・テナントからの評価 入居者やテナントがいる場合は、定期的にアンケートをとり、管理会社の対応について意見を収集するのも効果的です。クレームや要望が多い場合、管理体制に問題があるかもしれません。 6-4. 管理費の内訳の透明性 管理費の明細をしっかり確認し、どの業務にいくらかかっているのかを把握しましょう。不透明な部分が多い場合は、管理会社に説明を求め、納得のいくまで相談することが大切です。 6-5. まとめ 管理業務に関して管理会社に説明を求めた場合の回答内容や説明が適切で納得できる内容であれば、入居者やテナントに対する対応も同様と想定することも可能です。但し、不動産所有者は管理会社の発注主という立場であるため必ずしも異なり、管理会社の窓口が異なる場合もあります。そのような状況を鑑み、管理会社の品質について様々な観点から評価することが望まれ、もし課題を発見したら、管理会社とともに改善に取り組むことも不動産所有者の役割といえます。 7. ビルメンテナンス会社の例 本章ではタイプ別にビルメンテナンス会社の例をご紹介します。あくまでビルメンテナンス会社を探す際にどのような特徴があるのかを理解するうえでの一助となることを目的としており、特定の企業の広報を目的とするものではないため、実際の選定についてはご自身で調査されますようお願いいたします。日本のビルメンテナンス業界では、企業ごとに「得意とする物件タイプ」や「強みとする業務分野」が異なります。以下では、施設タイプ別・業務タイプ別にいくつかの主要ビルメンテナンス会社や建物管理会社を例示し、その特徴を簡単に紹介します。あくまで代表例であり、実際には多くの企業が複合的に業務を行っていますので、ご参考程度にご覧ください。 7-1. 施設タイプ別 (1) オフィスビル三井不動産ファシリティーズ- 特徴: 三井不動産グループのビルメンテナンス会社。大規模オフィスビルや大規模商業施設の運営管理に強みを持ち、設備管理、ファシリティマネジメントまで幅広く対応。東京ビルサービス株式会社- 特徴: 東京建物グループ。オフィスビルなどのPM・BM（ビルマネジメント）を中心に展開。 (2) 賃貸住宅（レジデンス・アパートメント） 　大東建物管理株式会社 　- 特徴: 大東建託グループの管理会社。賃貸アパート・マンションの一括借上（サブリース）を含めた管理を行い、入居者対応、設備保守、清掃などを総合的に請け負う。 　- 主な対象物件: 賃貸アパート・マンション。　大和リビング 　- 特徴: 大和ハウスグループの管理会社。賃貸アパート・マンションの管理を行い、入居者対応、設備保守、清掃などを総合的に請け負う。 　- 主な対象物件: 賃貸アパート・マンション。 (3) 分譲マンション（区分所有） 　東急コミュニティー株式会社 　- 特徴: 東急不動産HD傘下の管理会社。分譲マンションの管理組合運営サポート、清掃・設備点検、長期修繕計画の策定など総合的に対応。 　- 主な対象物件: 首都圏を中心とした分譲マンション。　大京アステージ株式会社 　- 特徴: 大京グループのマンション管理会社。「ライオンズマンション」シリーズを中心に、管理組合運営サポート、点検・清掃業務、長期修繕計画のコンサルなどを得意とする。 　- 主な対象物件: 分譲マンション（全国展開）。 (4) 商業施設（ショッピングセンター・大型商業ビル） 　イオンディライト株式会社 　- 特徴: イオングループの総合ビル管理会社。ショッピングセンター（SC）の清掃・設備管理をはじめ、駐車場運営、セキュリティ、受付案内などワンストップで提供。 　- 主な対象物件: イオンモールをはじめとする大規模商業施設。　JR東日本ビルテック株式会社 　- 特徴: JR東日本グループのビル管理会社。駅ビルや商業施設、オフィスビルの総合管理に強みを持つ。鉄道関連の特殊設備管理にも対応。 　- 主な対象物件: 駅ビル、商業施設、複合型大規模ビル。 (5) 物流施設・倉庫 　星光ビル管理 　- 特徴: 総合管理会社 　- 主な対象物件: 倉庫物流施設管理を行う (6) 駐車場 　タイムズ24株式会社（パーク24グループ） 　- 特徴: コインパーキングや駐車場運営を主体とした会社。設備保守から料金徴収システムの管理、警備サービスなどを統合的に行う。 　- 主な対象物件: 駐車場（有人・無人含む）、立体駐車装置。　株式会社アズーム 　- 主な対象物件: 駐車場管理 (7) ホテル 　共立メンテナンス 　- 特徴: ドーミーインを展開　給食事業なども行う。 　- 主な対象物件: ビジネスホテル、リゾートホテル。　APAホテルズ＆リゾーツ（APAグループ） 　- 特徴: APAが自社でホテルの開発・運営を行うケースが多いが、ビルメンテナンスに関してはグループ会社や提携先で設備保守や清掃を担当する。 　- 主な対象物件: ビジネスホテル、シティホテル。 7-2. 業務タイプ別に強みを持つビルメンテナンス会社の例 (1) 清掃業務（ビルクリーニング） 　東洋テック株式会社 　- 特徴: 関西を中心に清掃業務や警備業務を得意とする会社。ビル清掃、ガラス清掃、高所作業などの専門技術を有し、警備と合わせて総合管理を行うことも可能。　太平ビルサービス株式会社 　- 特徴: 清掃・設備管理を中心に、全国に拠点を持つ。特に清掃領域ではオフィス・病院・学校など多様な施設対応の実績が豊富。 (2) 設備保守（電気・空調・給排水・消防など） 　ビル設備系メーカー系サービス会社 　- 例：三菱電機ビルテクノサービス、日立ビルシステム、東芝エレベータ、ダイキンHVACソリューション など 　- 特徴: 自社製品（エレベーター、空調設備など）に関する保守点検を中心に、ビルメンテナンス全般に拡大対応している。純正部品・メーカー技術者によるメンテナンスを強みとする。　アズビル株式会社（旧: 山武） 　- 特徴: ビルオートメーションシステム（BAS）など、中央監視・制御設備の保守を得意とし、空調制御・エネルギーマネジメントなど付加価値の高いサービスを提供。 (3) 修繕工事 　鹿島建物総合管理株式会社（鹿島グループ） 　- 特徴: 大手ゼネコン鹿島建設グループ。オフィスビルやマンション等の定期修繕・改修工事の提案・実施を行う。建築知識・施工体制が強み。　長谷工コミュニティ（長谷工グループ） - 特徴: マンション管理と大規模修繕工事で高いシェアを持つ。長谷工コーポレーションの建築ノウハウを生かし、老朽化対策や耐震補強など総合的に対応。 (4) ビル運営（テナント管理・運営企画・PM業務） 　CBRE株式会社 　- 特徴: 外資系不動産サービス会社。グローバル基準のPM（プロパティマネジメント）、アセットマネジメント、リーシング戦略など幅広いサービスを提供。 - 対象業務: オフィス・商業施設の運営管理、テナント付け、契約交渉・レポーティングなど。 7-3. まとめ 施設タイプ別の得意分野オフィスビル：大手デベロッパー系管理会社賃貸住宅：大東建物管理、レオパレス・パートナーズなど賃貸管理大手分譲マンション：東急コミュニティー、大京アステージなどマンション管理専業大手商業施設：イオンディライト、JR東日本ビルテックなど、SCや駅ビルに強い会社駐車場：タイムズ24など駐車場運営に強い企業ホテル：APAなどホテル運営受託会社 業務タイプ別の得意分野清掃：太平ビルサービス、東洋テックなど清掃専門部隊が充実設備保守：三菱電機ビルテクノサービス、日立ビルシステム、アズビルなどメーカー系修繕工事：鹿島建物総合管理、長谷工コミュニティなど建設・ゼネコン系ビル運営(PM業務)：外資系不動産サービス企業（CBREなど）、大手デベロッパーグループ このように、ビルメンテナンス会社を選定する際は「対象となる建物の種類や用途」と「必要とする業務の種類・範囲」を明確にし、それに応じて専門性を持つ会社を比較検討することが重要です。大手のグループ会社やゼネコン系、メーカー系、外資系など背景が異なる企業が多いため、コスト・対応スピード・サービス品質など各社の特徴を総合的に踏まえて判断します。 8. 不動産理論・法律における管理費 以下の内容は、日本における不動産鑑定評価基準や関連する実務の一般的な考え方に基づいてまとめた情報です。個別の案件や契約内容によって扱いが異なる場合があるため、詳細な判断が必要な場合は不動産鑑定士や弁護士など専門家に相談することをおすすめします。冒頭で説明したように管理費の用語は一義的な意味で使われるとは限らないので総括的な知識を持ち、具体的な管理費の議論においてどのような意味合いで使っているのかを把握できるよう補足しています。不動産所有者が管理会社や入居者とのコミュニケーションにおいて、管理費という用語で齟齬が生じないように配慮しています。 8-1. 不動産鑑定理論における管理費の位置づけ 8-1-1. 管理費は「オーナーが負担する費用」として捉えられる不動産鑑定評価（特に収益還元法）の考え方では、対象不動産から期待される純収益（Net Operating Income: NOI）を把握するために、賃料収入などの総収益から運営費（管理費や修繕費、固定資産税など）を差し引くという手順を取ります。このとき挙げられる「管理費」は、建物全体の維持管理にかかる費用共用部分の清掃や設備保守・警備などに必要な費用管理会社へ支払う管理委託手数料その他、建物を適正に維持するための一般的な費用といった項目が含まれます。【実務上の扱い】不動産鑑定評価では、賃貸事業を行うオーナー側が負担するべき管理費（＝運営側の費用）を前提とします。テナント（入居者）に転嫁できる管理費（共益費）部分があれば、それはオーナーにとって実質的に「収益」になるため、「オーナー負担分」と「テナント負担分」に分けて整理を行うことが多いです。 8-1-2. テナントが負担する「管理費」や「共益費」の扱い一方で、実務の賃貸契約においては、テナントが負担する管理費や共益費が別途設定される場合があります。例えばオフィスやマンションの賃貸借契約書を見ると、「賃料：○○円」「管理費（または共益費）：○○円」という形で明記されている入居者は毎月、賃料と管理費（共益費）を合わせて支払うといったケースです。【鑑定評価上の考え方】この「管理費（共益費）」をテナント側が全額負担する契約形態であれば、理論上オーナーが負担する管理費はその分だけ軽減され、オーナーの実質的な収益（NOI）が増加することになります。不動産鑑定の場面では、「テナント負担の管理費相当分を含めた実質的な収入」を把握しつつ、オーナーが直接負担しなければならない管理関連費用（共用部の光熱費や保守費など）がどこまで発生するのかを精査して、最終的な純収益を算出します。 8-2. 賃貸不動産における管理費・共益費の法的性質 8-2-1. 賃貸借契約と管理費の取り扱い日本の民法（債権法）や借地借家法などを見ると、「賃貸借契約でいう賃料」として定義されるのは一般的に使用収益の対価です。一方、管理費や共益費という名称自体は法律上で独立した定義があるわけではありません。賃料：目的物の使用収益に対して支払う対価。管理費・共益費：本来は、共用部の維持管理にかかる費用を入居者が按分して支払う趣旨（と契約で定められることが多い）。しかし、法律上は「賃料の一部」とみなされる場合もあるため、必ずしも賃料と別の法的性質を持つとは限らない。【実務では「賃料＋管理費（共益費）」と呼んでも、法的にはひとまとめになりがち】 賃貸借契約書の記載次第ですが、裁判例や実務上、「賃料以外の名目で定期的に支払われる金員も含めて、実質的には賃料として扱う」と解される場合があります。例えば、滞納時の賃料回収や契約解除の要件などで「名目が何であれ、入居者が毎月支払う金額は賃料性を有する」と整理されることが少なくありません。 8-2-2. 管理費（共益費）は何らかの特別な法律に基づくものか？日本の法律で「管理費」を独立して定義しているものはないといえます。区分所有法でいう「管理費」はマンション管理組合に関する費用（区分所有建物の管理費）を指す場合もありますが、これは区分所有者の負担分であり、賃貸借契約での「管理費」とは別の文脈。一般的な賃貸物件における「管理費」や「共益費」は、あくまで当事者の合意（契約書の定め）により賃料と別枠で設定している金額にすぎません。【管理費の法的性質】賃貸借契約に基づき、当事者同士の合意で定期的に支払われる金員名目上「管理費」や「共益費」と呼ばれていても、法的には「賃料の一部」とみなされる場合がある 8-3. 不動産鑑定における管理費水準の判断 8-3-1. 市場実態との比較不動産鑑定評価において、管理費の水準が高いか低いかを判断する際は、類似物件の事例（共益費相場など）と照合したり、賃料水準とのバランスを見ながら判断することが多いです。近隣や同種の物件で管理費・共益費がどれくらい設定されているかオーナー側が負担する管理費（運営費）は、規模や管理内容に照らして妥当な金額か 8-3-2. 管理費を調整することで賃料総額とバランスをとるまた、テナントが負担する管理費が高めに設定されている場合、逆に賃料がやや低く設定されているなど、いわゆる「賃料＋管理費」の総額を見て競合物件と比較する手法もよく行われます。賃料と管理費（共益費）は通算して検討し、「月額トータルでいくら支払うか」がテナントにとっての実質負担不動産鑑定では、実質的な稼働総収益（賃料＋共益費収入）を加味しつつ、オーナー負担分の管理費支出を控除する形で純収益を推定 8-3-3. 結論：鑑定評価では「市場水準」「賃貸条件の実態」「オーナー実質負担」を確認鑑定士は「賃料＋管理費の合計額がマーケットの需給状況と比べて妥当かどうか」を見極めつつ、オーナーが最終的に負担する管理費用の妥当性も併せて調査・算定します。これにより、収益還元法のベースとなる純収益（NOI）をなるべく正確に把握し、最終的な試算価格に反映させるのが一般的なアプローチです。 8-4. 下請法に関する確認 不動産管理業務の委託は、「役務提供委託」に該当し得るため、不動産所有者が親事業者、管理会社が下請事業者となり、下請法が適用される可能性があります。 下請法が適用される場合、(1) 支払いサイトの制限（60日以内）、(2) 発注書面の交付義務、(3) 不当な減額・追加業務押し付けの禁止などを遵守しなければなりません。 実際の適用可否は、「資本金規模の対比」「業務委託が親事業者の“事業の一部”に当たるかどうか」などの要素で判断されます。 不動産オーナーが大規模法人で、不動産管理会社がそれよりも小規模な法人であるなど要件を満たす場合は、契約スキーム・支払い条件・契約書類の整備について下請法違反とならないよう注意が必要です。 8-5. 理論的な管理費についてのまとめ 不動産鑑定評価における「管理費」は、建物の運営維持にかかる費用として、オーナー側の支出項目に位置づけられる。テナントが負担する管理費・共益費は、法律上独立した概念があるわけではなく、賃貸借契約で当事者間が合意した金員である。場合によっては実質「賃料の一部」として扱われる場合もある。鑑定評価では、管理費の水準を判断する際に、近隣や類似物件との比較や、賃料＋管理費総額とのバランスをチェックする。法的には管理費という言葉自体に特別な定義はなく、あくまで当事者間合意の結果。滞納・契約解除などの局面では、管理費と賃料を分離できずに同じ「賃貸借契約上の金員」とみなされる場合がある。 最終的に、「管理費はどう位置づけられるか」は契約や鑑定評価上の考え方に左右されますが、実務的には「テナントが負担する分（共益費）」と「オーナーが負担する分（運営費）」に区分し、収益と費用を正しく整理することが重要です。一方、法律上は「賃貸借契約による賃料等の支払い」という大枠の中で扱われ、名目がどうであれ実質的に賃料性を有する場合が多い点に留意が必要です。そこで、実務的には賃貸事業において、テナントから徴収する賃料、管理費、共益費などは賃貸収入（＝賃料）とし、不動産運営管理に必要な管理外注費や管理に必要な経費は賃貸管理原価（＝管理費）と用語を区分すると整理できると思われます。 9. まとめ：最適な不動産管理で資産価値を守る 不動産管理費は、建物や設備を適切に維持するために必要なコストです。一見すると負担に感じるかもしれませんが、ポイントを押さえて管理会社を選び、適切な仕様を設定し、予防保守や一括発注などを駆使することで、費用対効果を高めることが可能です。 管理会社に委託するメリット：専門知識の活用、コスト管理や不動産事業の効率化、クレーム対応の負担軽減など委託時の手順：業務範囲・仕様の明確化、複数社への見積もり依頼、仕様のすり合わせ、契約・運用開始コスト削減の秘訣：必要十分な管理仕様、必要に応じた見直し、予防保守の徹底、一括発注の活用、省エネ対策品質チェック：定期報告書や現地確認、入居者アンケートの活用、費用内訳の透明化不動産運営管理の相談先：実績のある不動産管理会社は長年の知識・経験をもとに不動産運営で大きな課題が生じた場合に専門的な知見を踏まえたアドバイスを求めることもできます。物件を管理しているため、外部専門家としてだけでなく、不動産運営のパートナーとして活用しましょう。 上記を踏まえ、賃貸住宅やオフィス、商業施設、物流施設などの特性に合わせて、無理のない管理計画を立てることが大切です。最終的には、建物の品質維持や資産価値の向上につながる管理を目指し、管理会社との信頼関係を築いていきましょう。不動産管理は奥が深い分野ですが、きちんと理解して取り組むことで大切な不動産を長く・安全に運営することができます。初めての方でもこの記事を参考に、最適な管理体制を整えてみてください。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ代表取締役 羽部 浩志 1991年東京大学経済学部卒業　ビルディング不動産株式会社入社後、不動産仲介営業に携わる 1999年サブリース株式会社に転籍し、プロパティマネジメント業務に携わる 2022年サブリース株式会社代表取締役就任(現職)　ライフワークはすぐれた空間作り 2025年9月1日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの飯野です。この記事は「ビル管理の基本と快適な空間を実現する方法～現役ビルメンの視点から徹底解説～」のタイトルで、2025年8月25日に執筆しています。少しでも、皆様のお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願い致します。 目次1. はじめに：ビル管理が支える「快適な空間」とは2. ビル管理の仕事内容：縁の下の力持ち3. ビル管理で特に重要なポイント：安全と快適性の両立 4. 日常点検・定期点検：建物を守る最前線5. 具体的チェックリスト：現場目線での確認項目 6. ビルメンならではの作業内容とエピソード 7. テナント対応とコミュニケーション：快適空間は人との関わりから8. ビル管理の魅力と人材育成のポイント9. 現役ビルメンの想い：プロとしての誇り 1. はじめに：ビル管理が支える「快適な空間」とは オフィスビルや商業施設、マンションなど、私たちが日常的に利用する建物には、快適に過ごせるためのさまざまな工夫と管理の手が行き届いています。なかでもビル管理（ビルメンテナンス）は、建物や設備を安全・安心かつ快適に利用できるように維持するための仕事です。空調、電気、給排水、セキュリティ、清掃など業務範囲は実に多岐にわたり、縁の下の力持ちとして人々を支えています。このコラムでは、ビル管理の基本から、具体的な点検作業の内容、快適性を高める工夫、さらには現場でのエピソードや最新のスマートビルディングの動向まで、幅広く解説していきます。現役ビルメンの視点を通じて、普段はあまり注目されない「建物の裏側」を少しでも身近に感じていただければ幸いです。 2. ビル管理の仕事内容：縁の下の力持ち ビル管理の仕事は、以下のように多岐にわたります。建物全体の安全性・快適性・経済性を保つために欠かせない、いわば“縁の下の力持ち”のような存在です。それぞれの業務が専門的であるだけでなく、相互に密接に関係しているため、建物全体をバランスよく維持管理することが求められます。 2-1. 日常点検と定期点検 ・電気設備受変電設備や照明、コンセントなどの電気設備は、漏電やショートなどのトラブルが大事故につながる可能性があります。日常点検では、電力メーターの検針の際、配線の状態や温度異常、機器の動作音などをこまめにチェックし、異常の兆候がないか確認します。定期点検時には、専門業者と連携し、精密な計測機器を用いて電圧・電流の状態を測定するなど、より詳細な検査を行います。・空調設備エアコンや換気設備は、ビルの利用者が快適に過ごすために非常に重要です。フィルターの目詰まりや送風能力の低下は空調効率の悪化に直結します。日常点検では、巡回時、異臭や異音がしないか、運転状況が正常かを把握します。定期点検では、冷媒ガスの圧力計測や配管の状態確認など、専門業者と連携した検査も実施します。・給排水設備給水ポンプや排水ポンプ、貯水槽などは水回りの基盤となる設備です。水漏れやポンプの動作不良は建物の機能に大きな影響を及ぼすため、日常点検では、巡回時、バルブの状態や異常音を確認するなど、早期発見に努めます。定期点検ではポンプの分解整備や貯水槽の清掃・消毒を行い、安全な水供給を維持します。・消防設備火災報知器や消火器、スプリンクラーなどの消防設備は、緊急時の初動を左右する重要な設備です。日常点検では、巡回時、ランプの点灯を確認し、法令に基づく定期点検では消防署への報告や、専門業者による詳細検査を行います。・昇降機設備エレベーターやエスカレーターは、ビルの利用者にとって欠かせない移動手段です。安全装置やドア開閉の状態、異音の有無などを、巡回時に日頃からチェックし、定期点検ではワイヤーの摩耗状況やモーターの状態などを専門業者が詳しく検査し、安全性を確保します。日常点検では、異常を早期発見することが最優先です。小さな兆候を見逃さず、必要に応じて迅速に対処することで、大きなトラブルを未然に防ぎます。定期点検は、法令や安全基準に従って専門業者と連携して行われ、より高度かつ精密な検査によって設備を計画的に維持管理していきます。 2-2. 修繕・保守 ・設備不具合時の修理・交換電気設備のトラブルや空調機器の故障などが発生した場合は、原因を特定し、部品の修理や交換を行います。社内営繕チームでの対応が可能な小規模な修繕対応で済む場合もあれば、専門設備業者と連携して、大掛かりな交換作業が必要になる場合もあります。・建物の老朽化対応外壁補修や屋上防水、配管交換など、老朽化に伴う修繕が必要な箇所は時期を見計らって計画的に工事を行います。長期的な視点で修繕計画を立てることにより、建物の資産価値を維持し、大規模なトラブルの発生を抑止できます。 特に、当社では社内に営繕チームを有しているため、自社スタッフが迅速に原因を調査し、必要な対応をスピーディーかつ的確に行える点が強みです。 2-3. 清掃・衛生管理 ・共用部の清掃エントランスや廊下、トイレなどの共用部を中心に、日常的に床清掃・窓ガラス清掃・トイレ清掃などを行い、常に清潔な状態を保ちます。また、月に一度は洗剤を使ってモップ掛けを行うなど、必要に応じたメンテナンスを実施します。・テナントスペースへの対応テナントが希望する場合は、専有部の清掃も委託対応が可能です。テナントが快適に働ける環境を提供するために、要望に合った清掃や維持管理を提案することも重要です。・衛生管理日常的に、水回り、トイレの衛生状態を高水準に保ち、ゴミの分別・処理が適切に行われていることを確認しています。必要に応じて害虫駆除の手配のほか、法令に定められた空気環境測定や水質検査にも対応します。 清掃は単に“きれいにする”だけではなく、建物の利用者が快適に過ごせる環境をつくる基礎となる大切な役割です。 2-4. 安全管理 ・セキュリティシステムの監視防犯カメラ、人感赤外線センサーなどを用いて24時間監視を行い、建物への不正侵入や事故を未然に防ぎます。ICカード認証・顔認証により、出入管理を実施し、異常があれば、警備会社と連携して、迅速に対応する体制を整えています。・防災対策と訓練災害発生時の避難誘導マニュアルの作成や、防災訓練の企画・実施も行います。地震や火災などの緊急時に備えて、テナントと連携しながら対応手順を周知させることが重要です。 安全管理は、建物にいるすべての人の安心と命を守るための非常に大切な業務であり、常に最新の知識・技術が求められます。 2-5. エネルギー管理 ・使用量の計測・分析電気・水道などの使用量を定期的に検針して、計測・分析し、使用パターンを把握します。省エネルギーの提案や環境負荷の低減に役立てるため、利用状況をデータで可視化し、テナントやオーナーにレポートを提出します。・高効率設備の導入・管理省エネ型の空調システムやLED照明、太陽光発電などの導入を検討・管理することもビル管理の大切な役割です。環境意識の高まりに伴い、各種助成金の活用や長期的な費用削減効果を踏まえた提案が求められます。 企業の環境経営が重視される中、ビル管理が果たす省エネルギー推進の役割はますます重要になっています。 2-6. テナント対応 ・設備トラブル時の迅速対応テナントからの問い合わせに対して、設備の故障や鍵の紛失、空調の不具合など、多岐にわたるトラブルに柔軟に対応します。原因を特定し、修理・交換手配をスムーズに進めることでテナントの満足度を維持します。・レイアウト変更や内装工事のサポートオフィスのレイアウト変更や内装工事を行う場合には、事前に電気や空調、通信インフラへの影響を確認し、関係業者との調整を行います。工事期間中の安全確保やスケジュール管理も重要なポイントです。 テナントが安心してビジネスを行うためには、迅速かつ丁寧な対応が欠かせません。小さなトラブルであっても誠意を持って対応することで、テナントとの信頼関係が深まります。 以下では、「安全管理」と「快適性の維持」をさらに詳しく説明しつつ、他のセクションとの重複をなるべく避ける形で文章を膨らませてみました。最小限の設備・人員で業務を進めている場合や、積極的にシステム・ツールを導入していない状況でも成り立つ内容を意識しています。 3. ビル管理で特に重要なポイント：安全と快適性の両立 ビル管理においては、「安全管理」と「快適性の維持」をいかにバランスよく実現するかが大きな課題となります。大掛かりなシステム導入や大人数のスタッフがいなくとも、基本的な業務を着実に行うだけで、これら2つの要素を高い次元で両立させることは十分可能です。 3-1.安全管理 (1). 早期発見・早期対策巡回時、小さな異常を発見したらすぐに対応を検討します。例えば、機器の動作音や温度上昇など、目視や感覚だけで異常を捉えられるケースも多々あります。異常が見つかった際は、現場、社内営繕での一次対応で済ませるのか、専門業者への連絡が必要かを迅速に判断することで、トラブル拡大を防ぎます。 (2). 法令順守消防法や建築基準法など、建物の安全性を確保するための基本となる法令を定期的にチェックし、必要な検査や届出を確実に実施します。設備点検や書類作成には時間やコストがかかる一方、これを怠ると建物の信頼性だけでなく、事故発生時の責任問題が大きくなるため、長い目で見れば不可欠な投資と考えられます。 (3). リスク管理事故や災害が発生した場合に備え、マニュアル整備を行い、スタッフ間で基本的な流れを共有しておきます。例えば、火災や停電が起きた時の連絡先や対処手順など、最低限の情報をまとめておくだけでも初動がスムーズです。すべてを高度にマニュアル化するのが難しい場合も、職場内の簡易的な教育（定期的に口頭で確認し合う、など）を行うだけでもリスク対応力は大きく向上します。 ポイント:「現場をしっかり見て回る」ことと「やるべき点検をきちんとこなす」ことだけで、安全管理の質は格段に高まります。トラブルが起きても、ダメージを最小限に抑えられる体制を作っておくことが重要です。 3-2. 快適性の維持 (1). 空調と照明温度・湿度・照度を適切に保つことは、ビル利用者のストレス低減につながります。外気温や季節に応じて空調の設定を調整するだけでも、大幅に快適性が向上します。 (2). 清潔感建物全体の印象を決める上で、汚れや悪臭は致命的なマイナス要因となりやすいです。共用部のこまめな清掃を着実に実施するだけで、ビル全体の印象は大きく変わります。特にトイレやゴミ置き場などは、すぐに異臭が発生しやすい箇所でもあるため、日常的な清掃の品質を確保する工夫が欠かせません。 (3). 騒音対策機械設備の稼働音や外部の騒音を和らげるには、機器のメンテナンス（部品の交換、潤滑油の点検など）を定期的に行うことが効果的です。完全な遮音や吸音対策が難しい場合でも、窓枠やドアの隙間を調整したり、防振ゴムを追加したりするだけである程度の騒音を抑えられます。 (4). コミュニケーションのあり方テナントの要望やクレームには、素早く対処する姿勢を見せることで、利用者に「管理が行き届いている」という印象を与えられます。全件に細かく応えられなくても、優先度を整理し、対応できる範囲で最善を尽くすことが大切です。 ポイント: 快適性は人によって感じ方が違うため、100点満点を目指すより、基本をしっかり押さえるほうが無理なく実践できます。清掃や機器点検の頻度を一定水準以上に保つだけでも、利用者からの大きな不満は減少しやすくなります。 4. 日常点検・定期点検：建物を守る最前線 建物を安全かつ快適に保つには、日々のルーティンである「日常点検」と、専門家や業者との連携で行う「定期点検」が欠かせません。 4-1. 日常点検 巡回：建物をくまなく歩き回り、目視や耳で異常を見つける小さなサインを見逃さない：わずかな異音、異臭、温度変化に敏感になるチェックシートの活用：担当者ごとに属人的にならないよう、チェックリストやタブレットで確認項目を統一 4-2. 定期点検 法定点検：エレベーターや消防設備、高圧受変電設備など、法律で定められた頻度と手順を守って専門業者が点検専門技術を要する検査：水質検査、騒音測定など、高度な機器を使うことも多い点検記録の管理：結果を蓄積し、経年劣化の傾向や将来的な修繕計画に反映 日常点検と定期点検を組み合わせることで、突発的なトラブルや設備寿命の限界を見越した対応が可能になります。 ビル規模・用途別：法令上必要となる主な検査・点検・届出の一覧 規模・用途 該当し得る主な法令・規定 必要となる主な検査・点検・届出 備考 小規模ビル（延べ床面積 3,000㎡ 未満） - 建築基準法 - 消防法 - 廃棄物処理法 - 水道法/下水道法 等 建築基準法関連 - エレベーター・小荷物専用昇降機がある場合、定期検査（年1回） - 非常照明、排煙設備などの定期報告（建物用途による） 消防法関連 - 消火器、自動火災報知設備、誘導灯等の法定点検（6ヶ月～1年に1回） - 防火管理者の選任（一定規模以上・用途による） 上下水道関連 - 受水槽設置時の水質検査・清掃（年1回が一般的） 廃棄物処理法関連 - 事業系一般廃棄物および産業廃棄物の適正処理（委託契約・マニフェスト管理など） - 3,000㎡未満の場合、「建築物における衛生的環境の確保に関する法律（ビル管法）」の適用は受けないケースが多い 中規模ビル（延べ床面積 3,000㎡以上/ 1万㎡未満 ） - 建築基準法 - 消防法 - 建築物における衛生的環境の確保に関する法律（ビル管法） - 廃棄物処理法 - 水道法/下水道法 - 労働安全衛生法（スタッフ規模による） - 場合により, 省エネ法 等 建築基準法関連 - エレベーター・エスカレーター等の定期検査（年1回）と報告 - 排煙設備・非常用照明・避難設備などの定期報告（用途・構造による） ビル管法（特定建築物） - 建物環境衛生管理技術者の選任 - 空気環境測定（2ヶ月に1回）、給排水設備・水質検査、清掃、害虫駆除等の定期実施と記録 消防法関連 - 消防設備の定期点検、総合点検- 防火管理者 or 防災管理者の選任と消防訓練 廃棄物処理法関連 - 事業系廃棄物の区分・収集運搬委託・マニフェスト管理 水道法 / 下水道法 / 水質汚濁防止法 - 受水槽の水質検査・清掃、グリーストラップ管理 等 - 延べ床面積3,000㎡以上で不特定多数が利用する建物は「ビル管法（建物環境衛生の特定建築物）」の対象となり、空気環境や給排水・清掃などの管理基準が強化される。 - テナント数が多い場合、各テナントから出る廃棄物の管理や消防・防災計画の一元管理が必要。 5. 具体的チェックリスト：現場目線での確認項目 以下では、「共用部（エントランス・廊下・トイレなど）」「専用部（テナントスペースやオフィス区画）」「外周（敷地・外壁・屋上）」それぞれのチェックポイントを、もう少し丁寧に掘り下げてご紹介します。建物の規模や構造によってチェック項目は変化しますが、日常巡回や定期点検で“つい見落としがちな部分”に注目することで、不具合の早期発見と利用者の満足度向上に大いに役立ちます。 5-1. 共用部（エントランス・廊下・トイレなど）のチェックポイント (1) エントランス・ホール照明・サイン・電球やLEDランプの切れ、照度不足による暗さの有無・案内板・案内サインの破損や汚れ、視認性の低下床・壁・天井・汚れやキズ、タイル・カーペットの剥がれ、段差によるつまずきリスク・天井パネルや装飾物のゆるみ、落下防止部品の劣化空調・換気設備・吹き出し口・吸込み口のホコリやフィルタの目詰まり・夏場・冬場の温度ムラや異臭の発生がないか (2) 廊下・階段・エレベーターホール手すり・段差・手すりのガタつきやサビ、段差やステップの破損・すべり止め（ノンスリップテープ・マット）が剥がれていないか扉・ドアクローザー・開閉時の異音や閉まり方が急すぎる/遅すぎると感じる箇所の調整・非常口ドアの施錠状態を確認し、防災上の問題がないかエレベーター・内部の照明・非常灯、操作パネルの表示切れ・故障・ドア周辺やかご内の異臭・異音、清掃状態 (3) トイレ・共用水回り衛生状態・清掃が行き届いているか、便器や洗面台の汚れ・カビ・水垢・ゴミ箱の容量オーバーや悪臭が発生していないか水道・排水設備・蛇口やフラッシュバルブの水漏れ・水圧異常・排水口の詰まりや、異臭・逆流防止トラップの劣化換気・消臭・換気扇の動作確認、フィルタの汚れ・消臭器の設置状況や芳香剤の使いすぎによる不快感など チェックのポイント: 共用部は利用者の満足度に直結しやすい場所です。小さな汚れや照明切れがあるだけで印象が悪くなることもあるため、頻度の高い巡回と軽微な修繕・清掃をこまめに行う習慣が重要です。 5-2. 専用部（オフィス・テナントスペース）のチェックポイント (1) 専用区画の空調・照明温度・湿度・空調設備の運転状況が適正か（冷房・暖房・換気・除湿が機能しているか）・テナント側で行うフィルタの定期清掃がしっかり実施されているか局所的な不快感・照明が暗い/明るすぎる、エアコンの風が直接当たり続けることでのクレーム防止など (2) オフィス什器・設備机・椅子・パーティション・破損やぐらつきによるケガ防止・配置による避難経路の妨げがないか情報機器・配線・ケーブル類が床に散乱していないか（転倒事故や火災リスク）・サーバールームや電源ラックの冷却環境と温度管理 (3) セキュリティ・リスク対応出入口管理・鍵の破損、カードリーダーやセキュリティゲートの誤作動・退去済みテナントが利用できるキーや入館証が放置されていないか火災・防災設備・室内の火災報知器や消火器の設置位置は適切か・廊下と同様に、非常口の確保（荷物やパーティションでふさがれていないか）スタッフ・テナントとの情報共有・トラブルや小さな不具合を、迅速に管理者へ報告する体制の有無・ビル全体で実施される防災訓練や省エネ施策など、周知漏れがないか チェックのポイント: 専用部はテナントによって利用形態が異なるため、“標準的なチェックリスト”だけでは不十分なケースもあります。オフィス仕様なら配線・OA機器の取り扱い、店舗仕様なら水回りやガス設備など、実際の使用状況に即した巡回を行うと、思わぬトラブルを未然に防げます。 5-3. 外周エリア（敷地・外壁・屋上）のチェックポイント (1) 敷地・外構植栽・緑地管理・雑草が伸びすぎていないか、枝葉が通行の妨げになっていないか・害虫や害獣の巣がないか（特に放置されやすい植え込みやゴミ置き場周辺など）駐車場・駐輪場・路面のひび割れ、段差や水たまりの有無・照明設備（街灯・センサーライト）の故障や劣化（夜間の防犯や転倒事故防止のため）排水溝・側溝・グレーチング・落ち葉やごみなどで詰まっていないか（豪雨時の浸水リスク防止）・グレーチングのガタつきや破損の有無 (2) 外壁・屋上外壁のクラック（ひび割れ）や剥落・ひび割れの進行状況を定期的に観察し、大きくなっていないか・塗装の剥がれやタイルの浮きがないか（落下事故の危険防止）屋上防水・排水設備・防水層の劣化、コンクリートの亀裂やふくれ、雨漏りの痕跡・ドレン（排水口）に枯れ葉やゴミが溜まっていないか看板や外部装飾の固定状態・台風・強風時に飛散や落下しないよう、取付金具やアンカーボルトの点検・錆（さび）の進行や腐食による強度不足の有無避雷針やアンテナ類・ケーブルの断線、金具の緩み、落雷対策用のアース接続の状態 チェックのポイント: 外周部は利用者や通行人の目につきやすく、印象を左右するだけでなく、落下物や転倒事故などの安全リスクにも直結する重要エリアです。視覚的なチェックはもちろん、触れてみて異常なぐらつきがないかなど、五感を活用して確認することを心がけましょう。 5-4. チェックリストを運用する際の注意点 (1). 点検頻度とチェック項目の優先度すべてを毎日チェックするのは非現実的な場合が多いので、日常巡回で必ず見る項目と“週次・月次点検”で詳しく見る項目を分けておくと効率的です。重要度やリスク度合いによってリストを作成し、緊急性の高い箇所（消防設備・漏電が疑われる電気設備など）はこまめにチェックする体制を。 (2). スタッフやテナントとの情報共有報告・連絡・相談のフローを簡潔かつ分かりやすく整備し、異常を発見したら誰に伝えるかを明確にしておきます。テナントから出てくるクレームや意見は、チェックリストに載っていない盲点を補う貴重なデータになります。 (3). 法定点検との連携消防法や建築基準法、ビル管法などに基づく法定点検を行う際は、日常チェックリストと併用して確認漏れを防止します。法定点検の結果や業者が出す指摘事項を共有し、日常的な巡回でも重点的にウォッチするようにすると効率的です。 (4). 柔軟なアップデート建物の設備更新やテナントの入退去、季節によるリスク（台風・豪雨・雪害）など、環境が変化すると点検の重要ポイントも変わります。定期的にリストを見直し、現場の声を反映させながら常に最新の状態を保つことが大切です。 建物の外周、共用部、専用部という三つの視点でチェックすることで、「建物全体を俯瞰しながら、使う人目線で細部まで目を配る」ことができます。特に日常巡回では、視覚・嗅覚・触覚をフル活用して異常を捉えること小さなサイン（異臭、汚れ、振動、音など）を見逃さず記録することが早期発見につながります。定期的にメンテナンスを行っているつもりでも、チェックリストを活用して改めて細部を見直すと、新たな改善点が見つかることも多いものです。こうした日々の積み重ねによって、大きなトラブルを未然に防ぎ、利用者の安心・快適性を維持することが、ビル管理・ビルメンテナンスの醍醐味といえるでしょう。 6. ビルメンならではの作業内容とエピソード 6-1. 急な設備トラブルへの対応 週末のトイレ詰まり、専門業者不在のピンチを救う「週末の夜間に、テナントのトイレが詰まってしまい、水が溢れそうになっている」という連絡は、ビルメンスタッフにとっては“あるある”の緊急コールです。通常であれば専門の排水業者を呼ぶところですが、夜間・休日で対応が難しい時間帯だったため、ビルメンスタッフが現場へ急行。 応急処置の技術ラバーカップや専用工具を使い、まずは排水口の詰まりを一時的に解除。さらに、周囲に汚水が漏れ出さないよう拭き取り・洗浄を行い、消毒薬を使って衛生面もケアします。トラブルを未然に拡大させないテナントが多いビルでは、1カ所のトイレの詰まりが共有部全体の混乱につながる可能性も。即座に対処することで、他のテナントから「トイレが使えない」「不衛生だ」というクレームが広がる事態を回避できました。後追い対応も重要週明けには専門業者を手配し、配管のチェックや根本的な原因調査を行うなど、完全復旧へ向けた手配を実施。ビルメンが可能な範囲で応急処置をすることで“その場しのぎ”だけで終わらせず、大きなトラブルに発展する前の土台づくりを行えるところに意義があります。 エピソードのポイント「トイレ詰まりくらい…」と思われがちですが、利用者にとっては切実な問題。ビルメンがオールラウンドに対応できるという安心感は、テナントやビルオーナーにとって非常に心強い存在です。 6-2. センサーの誤作動と迅速確認 深夜の火災報知器が鳴り響き、人命第一で動くビル管理において、夜間の火災警報は心臓が凍りつくような緊急事態です。ある深夜、突如鳴り出した火災報知器のベルに驚いたテナントが、ビルメンの緊急連絡先に通報してきました。 誤作動でも初動は本番同様実際にはビル内で塗装作業が行われており、その蒸気（揮発成分）が感知器の閾値を超えて誤作動を起こしたケースでした。しかし、「誤報かも」と安易に判断せず、まずはマニュアル通りに避難ルートの確認やエレベーター停止等、初動措置を徹底。火災の可能性を排除できるまでは“最悪の事態”を想定します。テナントへの説明と連携現場を確認したところ塗装作業による煙感知が原因と判明すると、すぐにテナントへ状況を説明。誤報であっても夜間作業がある場合は事前に申告をするなど、今後の対策や連絡ルールを再確認する機会にもなりました。抜かりなく復旧作業を行う火災報知器を一度作動させると、リセット作業や警備会社・消防署への連絡確認など、細かな手続きが必要になることも。ビルメンが迅速かつ正確に復旧することで、深夜の混乱を最小限に抑えることができました。 エピソードのポイント誤報でも、まずは人命第一の行動を優先できるのがプロの証。ビルメンスタッフはテナントや来館者の安全を守るだけでなく、ビルオーナーが負うリスクを最小化する上でも重要な役割を担っています。 6-3. 空調のフィルター清掃で体感温度が激変 フィルター目詰まりひとつで、まるで別世界のような快適空間に夏場や冬場に「空調が全然効かない」とクレームが増えるフロアがある場合、その原因の多くは大掛かりな設備不具合ではなく、フィルターの目詰まりが一因というケースもしばしば。 現場点検から始まる原因究明温度設定を確認しても正常、送風状態も一見問題なし…それでも冷房が効かないときは、室内機や天井埋込み型のフィルターをチェックしてみると、ホコリやチリで完全に目詰まりしていたということがよくあります。効果絶大なクイックメンテナンスフィルターを洗浄したり交換するだけで、空調効率が大幅にアップ。テナントから「こんなに涼しくなるなんて！」という驚きの声が上がるほどで、電力消費も安定して削減できるメリットがあります。小まめな清掃が安定した快適性を支える空調設備は、一度にまとめてクリーニングするより、こまめにフィルター清掃を実施するほうがトラブルを防ぎやすいです。定期点検のスケジュールに組み込むことで、利用者にとって快適な環境を長く持続させられます。 エピソードのポイント「機械が故障かも？」と大げさに構えがちなトラブルでも、ビルメンスタッフの地道な点検が大きな功を奏するケースがあります。結果的にコストダウンや省エネルギーにもつながるため、オーナー・テナント双方に喜ばれる“縁の下の力持ち”といえるでしょう。 7. テナント対応とコミュニケーション：快適空間は人との関わりから クレーム対応は迅速かつ丁寧 ビルメンテナンスの現場では、テナントや来館者からさまざまなクレームが寄せられます。例えば、「空調が暑すぎる・寒すぎる」「水漏れが起きている」「排気の臭いが気になる」など、内容は多岐にわたります。こうしたクレームに対しては、いかに素早く“現場を確認して一時対応に着手できるか”が鍵となります。対応が遅れると、不満が広まって施設全体の評判にも影響することがあるため、ビルメンスタッフは「早さ」と「丁寧さ」の両方を意識しながら動きます。相手が置かれている状況を察知し、「いつまでに、どのように対応するのか」を具体的に伝えることで、安心感を与えることができます。 ヒアリング力 クレームの背後には、「実は別の原因が潜んでいる」「利用者の使い方に問題がある」など、表面化していない要素が隠れている場合もあります。そこで重要になるのがヒアリング力です。 どの場所で、何時頃、どういった現象が起きているのかどのくらいの範囲で問題が発生しているのかいつから続いているのか こうした情報を正確に収集することで、真の原因を突き止めやすくなります。相手の話をただ聞くだけでなく、状況確認に必要なポイントを整理し、要領よく質問を投げかける力がクレーム対応の質を大きく左右します。 信頼関係の構築 クレーム対応というと「嫌な仕事」というイメージがあるかもしれませんが、一方でテナントや利用者と信頼関係を深める大きなチャンスでもあります。 小さな相談でも真剣に耳を傾ける必要に応じて写真やメモで記録を残し、後から報告する再発防止策を講じて、きちんとフィードバックする こうした姿勢が見えると、テナントは「この管理会社はきちんとしている」「このスタッフは頼りになる」と感じ、長期的な良好関係につながります。 8. ビル管理の魅力と人材育成のポイント 8-1. 目に見える成果 ビルメンの仕事は、トラブルを解決して終わりではありません。むしろ、解決策の効果が利用者の感謝や「本当に助かった」という声として返ってくるのが大きな魅力です。例えば、エアコンのフィルター清掃で「オフィスが格段に快適になった」給排水管の修繕で「水が安心して使えるようになった」エレベーターの安全装置を定期点検で整備し直したおかげで「乗っているときに変な揺れや音がなくなった」こうした“目に見える成果”が、そのままモチベーションややりがいへとつながります。 8-2. 業務の標準化と研修 チェックリスト・マニュアルビル管理業務は、経験や勘に頼りすぎると属人化してしまうことが多々あります。そこで、チェックリストやマニュアルを整備し、誰が見ても一定の水準以上の点検・対処ができるようにしておくことが大切です。 例えば、「空調フィルターの清掃手順」や「夜間緊急対応の連絡フロー」など、頻度の高い項目を優先してマニュアル化。ベテランスタッフのノウハウを集約して、全体の底上げを図ります。 研修・勉強会技術や法令は日進月歩で変化しています。消防法の改正や新しい省エネ設備の登場などに対応するためには、定期的な社内研修や勉強会が欠かせません。資格試験対策も含めて、学習の機会をしっかり提供する会社は、人材が育ちやすい環境といえるでしょう。 チームワークの強化ビルは24時間、365日動き続ける“生き物”のような存在です。スタッフ同士の連携不足は、トラブル時に大きなリスクとなります。定例ミーティングやデジタルツールを活用して、日々の巡回結果や設備状況、クレーム内容などを共有し合うことで、緊急時でもスムーズに対応できる体制が整います。 9. 現役ビルメンの想い：プロとしての誇り 「建物を利用するすべての人の安全と快適を支えたい」「普段は目立たなくても、実はビルの守護神のような存在になりたい」――。現場で働くビルメンスタッフには、こうした“誇り”や“使命感”を持つ人が少なくありません。 安全を最優先に考え、人命や資産を守る大規模なトラブルや事故が起きれば、利用者の命やビジネスに甚大な被害を及ぼす可能性があります。火災報知器の点検ひとつとっても、実は「見えないところで大きなリスクを排除している」作業であり、その瞬間瞬間にプロとしての誇りが宿っています。環境保全や省エネにも貢献したいビルメンは空調や照明などの運転管理を通じて、省エネルギーを実現する立場にあります。特に近年は、環境に配慮したビル運営が求められており、利用者の快適性とエコロジーの両立を図るのも大切な使命です。人とのふれあいが生むやりがい建物には数多くのテナントや来館者が出入りし、多様な要望やトラブルが発生します。決して表舞台に立つ仕事ではありませんが、利用者からの「助かった」「ありがとうございます」が大きな糧になり、「もっと良い環境を作りたい」という意欲へとつながります。 10. まとめ：感謝と敬意を込めて 最後に改めて、ビルメンテナンスの重要性と意義を振り返ってみましょう。 安全と快適の両立建物内のあらゆる設備を点検し、異常を発見すれば即対応。利用者が安心して過ごせる空間を保つのは、ビルメンの地道な巡回や管理があってこそです。最新技術と日々の工夫スマートビル化や省エネ技術の進化に伴い、ビルメンの業務も高度化しています。それでも、地道なフィルター清掃やパッキン交換などの“小さな積み重ね”が、快適環境の基盤を形作っている点は変わりません。チェックリストを活用した丁寧な点検経験や勘に頼るだけでなく、マニュアルやチェックリストを活用して作業の標準化を図ることで、誰が担当しても一定以上の品質を保てる体制を築きます。人とのコミュニケーションから生まれる信頼関係クレーム対応や事前情報共有など、テナントとのやり取りを大切にすることで、安心感や満足度は大きく向上します。ビルメンとテナントが“顔の見える関係”を築くことが、長期的な良好関係を支える秘訣です。 こうしたすべての要素が組み合わさり、建物は長く使われ、多くの人々の生活やビジネスの場として機能し続けます。いわば、ビルメンテナンスは“裏方のプロフェッショナル”として社会を下支えする存在です。 「建物が何事もなく運用されている」という“当たり前”が、実は当たり前ではなく、ビルメンの努力によって成り立っている。だからこそ、利用者やオーナーからの「ありがとう」「助かったよ」の一言が、ビルメンたちにとっては何よりの励みになります。 これからもスマートビル化や環境配慮技術の発展によって、ビル管理の世界は新たな可能性を広げていくでしょう。しかし、その根底を支えているのは、今も昔も変わらず建物を愛し、人を大切に思うビルメンテナンスの方々の真摯な姿勢と誇りです。私たち利用者は、その存在に感謝と敬意を払いながら、快適なオフィスや商業空間をこれからも享受していきたいものですね。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2025年8月25日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの飯野です。この記事は「【完全版】オフィスビルのBM管理会社の選び方と賢い活用ポイントガイド」のタイトルで、2025年8月25日に執筆しています。少しでも、皆様のお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願い致します。 目次はじめに1. オフィスビルにおけるBMの重要性1-1. テナント企業が安心して働ける環境づくり1-2. 資産価値と競争力の維持・向上2. BMがカバーする主な業務領域2-1. 設備管理・保守点検2-2. 清掃・衛生管理2-3. セキュリティ・防犯体制2-4. トラブル・クレーム対応3. 管理会社選定の基本ポイント3-1. オフィスビル特化の実績・ノウハウ 3-2. コスト構造とサービス範囲の透明性3-3. 担当者の専門性とコミュニケーション力3-4. トラブル・緊急時対応 3-5. 最新技術やデジタルツールへの対応4. 清掃業務：バランスよく注力するポイント4-1. 清掃スケジュールの策定4-2. 水回り・共用部の清掃品質4-3. 清掃スタッフの管理と情報共有4-4. コストとクオリティのバランス5. 知っておきたい営繕（修繕業務）の最適化アプローチ5-1. すべて外部委託する場合5-2. 一部内製化する場合5-3. 最適化の考え方6. BMをより効果的に活用するための6つのヒント (1) オーナーの運営方針を管理会社と共有(2) 定期的な打ち合わせと報告確認(3) 設備更新のタイミングを見極める(4) 清掃の質を上げて印象アップ(5) トラブル対応フローの周知(6) デジタルツールを活用7. トラブル事例から見るBMの実際 7-1. エレベーター停止トラブル7-2. 給排水の水漏れ 7-3. セキュリティの不審者侵入7-4. 外部ガラス面の汚れ・落下物リスクの安全確認 8. よくある質問（BMに関するFAQ）Q1. 大手管理会社と中小管理会社、どちらがBMに向いている？Q2. 24時間対応は絶対に必要でしょうか？Q3. BM担当者が変わるたびに、トラブルが繰り返されるのでは？9. 当社サービス紹介10. 今後の展望：オフィスビルのBMはどこへ向かうのか11. まとめ：バランス感覚がカギとなるBM運用おわりに はじめに 現代の働き方が多様化する中で、賃貸オフィスビルの運営スタイルにも大きな変革が求められています。かつては「とりあえず都心のオフィスへ出社」という形が一般的でしたが、在宅勤務の普及やシェアオフィスの拡大により、テナント企業が求めるオフィスの機能や環境は大きく変容しています。 こうした背景の中、ビルオーナーにとって欠かせないのは、BM（ビルマネジメント）業務を担う管理会社の存在です。オフィスビルという資産を運営するにあたって、BMの質はテナントの満足度や建物の資産価値を左右する非常に重要な要素となります。BMがカバーする業務範囲は、設備管理、清掃、セキュリティ、クレーム対応など多岐にわたり、これらを総合的かつ継続的に見守ることによって、安心してビルを利用できる環境が整えられるのです。 しかし、オーナー自らがこれらの手配や監督を行うとなると、膨大な時間と高度な専門知識が必要となり、その負担は非常に大きいのが現実です。また、オフィスビル特有の要望や規模感に応じた最適な運営方法を理解しておくことも不可欠です。そこで、BM業務をどの管理会社に委託し、どこまで外部に任せるべきかという判断は、非常に重要なポイントとなります。 実際、BMを専門とする管理会社は数多く存在し、それぞれのコスト構造、サービスの質、対応スピードなどに大きなばらつきがあります。適切な会社を選定し、しっかりと連携を図らなければ、テナントの満足度が低下し、ひいては建物の資産価値を損なうリスクも高まるでしょう。 本稿では、オフィスビルのBMに焦点をあて、管理会社選定のポイントや、日常的に発生する設備管理、清掃、セキュリティ対応といった業務の要点をバランスよく紹介していきます。ぜひ最後までお読みいただき、オーナーの皆様や物件管理に携わる方々の、実践的なビル運営の指針としてお役立ていただければ幸いです。 1. オフィスビルにおけるBMの重要性 1-1. テナント企業が安心して働ける環境づくり オフィスビルは、言うまでもなくテナント企業の“職場”です。職場の快適性や安全性は、従業員の生産性・モチベーションに影響を与えます。たとえば、空調が適切に管理されていない環境では、社員の体調不良や業務効率の低下を招く可能性があるでしょう。防災・セキュリティが不十分ならば、情報漏洩リスクや事故・犯罪リスクが高まってしまいます。BMの目的は、こうしたリスクを最小限に抑えつつ、テナントが安心してビジネスを展開できる環境を持続的につくることにあります。 1-2. 資産価値と競争力の維持・向上 オフィスビルには、空調設備やエレベーター、防災システムなどの高額なインフラが集約されています。これらを適切に保守管理することで建物の劣化を防ぎ、結果的にビルとしての資産価値や競争力を保ち続けられます。一方で、そうした管理を怠ると、突然の故障やクレームが頻発し、テナント離れを招くケースも少なくありません。BM業務を担う管理会社との連携がスムーズであれば、計画的な点検やリニューアルの提案などを通じて、ビルの「寿命」を延ばしながらブランド力を高めることが可能になります。 2. BMがカバーする主な業務領域 BMは多岐にわたるため、全体像を把握しておくことが大切です。代表的な4つの領域を簡単に整理してみましょう。 2-1. 設備管理・保守点検 オフィスビルでは空調・エレベーター・給排水・電気・防災システムなど、多種多様な設備が日々稼働しています。これらの設備を定期的に点検・メンテナンスし、故障や事故を未然に防ぐのがBMの基本的な役割です。 空調は室内環境を左右するため、フィルター清掃や冷媒・ダクトの点検を欠かさず行うエレベーターの定期検査や部品交換は、利用者の安全確保に直結防災設備（消防設備、避難経路表示など）の点検と訓練もBMの重要業務の一環 2-2. 清掃・衛生管理 オフィスビルの美観と衛生環境を支えるのが清掃・衛生管理です。共用部（エントランス、廊下、トイレなど）が常に清潔な状態に保たれていれば、来訪者やテナント企業の従業員に好印象を与えられます。 床材やカーペットなど、素材に合わせた適切な清掃方法を選ぶトイレや給湯室などの水回りは、利用頻度が高く、汚れが目立ちやすいエリア建物の劣化を早めるような汚れや水垢・カビを放置しないためにも、計画的なクリーニングが欠かせない 2-3. セキュリティ・防犯体制 オフィスビルには、情報漏洩リスクや備品盗難リスクなど、企業独自の課題が存在します。これらに対応するため、管理会社は、専門の警備会社とも連携しつつ、以下のような活動を行います。 入退館管理システム（ICカードや顔認証）による不正侵入の防止監視カメラや赤外線センサーを配置して専門の警備会社とも連携して、夜間対応も含めたモニタリング定期的な防犯設備の点検 2-4. トラブル・クレーム対応 オフィスビルで発生するトラブルは様々です。空調の突然停止、給排水の漏水、共用部での騒音問題など、いつ発生してもおかしくありません。BM担当者の役目は、これらのトラブルに迅速に対処し、ビジネスへの影響を最小限に抑えることです。 エレベーターの停止 → 速やかなメーカー連絡・救出対応漏水 → 原因箇所の特定と応急処置、修繕業者の手配テナント間クレーム → 当事者同士の調整・解決策の提案 トラブル対応が遅れると、テナント満足度の低下や被害拡大を招く可能性があるため、管理会社の“腕の見せ所”ともいえます。 3. 管理会社選定の基本ポイント 以上のようなBM業務をしっかりカバーしてくれる管理会社を見極めるために、最初に押さえるべき基本ポイントを紹介します。 3-1. オフィスビル特化の実績・ノウハウ マンションや商業施設の管理とオフィスビルの管理では、必要となる知識やノウハウに大きな違いがあります。 空調負荷が高いオフィスビル特有の運用知識を持っているか昼間稼働がメインであるオフィスビルならではの清掃スケジュールやトラブル対応を理解しているかビジネス用途に適したセキュリティ対策の経験があるか これらを踏まえた管理ができるかどうかは、管理会社を選定する際の最重要チェック項目です。 3-2. コスト構造とサービス範囲の透明性 BMにかかるコストは、清掃や設備点検の頻度・規模、常駐人員の有無、セキュリティレベルなどによって大きく変動します。 基本委託料に含まれる範囲はどこまでか緊急対応や追加業務が発生した際の料金体系はどうなっているか大規模修繕時の管理費やコーディネート費用が明確化されているか 不透明な項目があると、契約後に「聞いていなかった追加料金が請求された」というトラブルが発生しやすいので、事前の確認が重要です。 3-3. 担当者の専門性とコミュニケーション力 BMはテナントとの密なやり取りが求められるため、管理会社の担当者がどれだけ柔軟にコミュニケーションできるかが重要となります。 設備管理や清掃、セキュリティなど各領域に一定以上の知識があるかテナントのクレームに迅速かつ丁寧に対応できる体制があるか担当者が変わる場合の引き継ぎルールやマニュアルが整備されているか これらの要素は、安定した運営やテナント満足度の向上に直結します。 3-4. トラブル・緊急時対応 オフィスビルの利用時間帯は、平日の日中が中心となります。ただし、企業によっては夜間や休日に工事等の作業を行う場合もあるでしょう。24時間対応が必須かどうかは物件やテナント属性によって変わりますが、いざというときに誰が一次対応をし、どのような手順で修繕業者を手配するのか、明確なフローを用意している管理会社を選ぶことが大切です。 3-5. 最新技術やデジタルツールへの対応 近年では、IoTセンサーやビル管理システム（BMS）、クラウド型監視・報告ツールなど、デジタル技術を活用したBMが注目されています。こうしたシステムを活用することで、点検や修繕時期の可視化、遠隔監視による迅速なトラブル対応などが可能になります。管理会社がどの程度最新技術を取り入れているかも、将来的な運営効率やコスト削減に影響してくるでしょう。 4. 清掃業務：バランスよく注力するポイント 清掃はBMのなかでも非常に“目に見える”業務です。とはいえ、清掃だけを過度に重視すれば良いわけではありません。ビル全体の運用バランスを考えつつ、清潔かつ衛生的な空間を維持するためには以下のポイントを押さえると良いでしょう。 4-1. 清掃スケジュールの策定 オフィスビルでは人の出入りが多い時間帯に清掃を行うと、テナント企業の業務を妨げるケースがあります。逆に、夜間や早朝ばかりに清掃を集中させると、清掃スタッフの人件費が高くなったり、巡回回数が十分でなくなったりする懸念もあります。 日次清掃・週次清掃・定期清掃をそれぞれ計画し、テナントと調整流動的に人が出入りするエリア（エントランスやエレベーターホール）と、執務エリアでは、適切なタイミング・頻度を変える 4-2. 水回り・共用部の清掃品質 トイレや給湯室などは利用頻度が高く、衛生状態がダイレクトに評価されるため、注意が必要です。 消耗品（ペーパータオルやトイレットペーパー）の補充管理水垢やカビの予防のための定期的な専門清掃ニオイ対策や換気の改善など、快適性を維持する工夫 また、建材によっては汚れの蓄積や劣化の進行が異なるため、プロの清掃会社や管理会社と協力して最適な洗剤やクリーニング手法を選ぶことが大切です。 4-3. 清掃スタッフの管理と情報共有 清掃は人が行う業務ですから、最終的な品質はスタッフのスキルやモチベーション次第と言っても過言ではありません。 清掃手順や使用する洗剤などをマニュアル化して統一定期的な研修やミーティングを通じてスキル向上を図る清掃中に気づいた設備の不具合を管理会社の設備担当へ迅速に共有 こうした連携が、ビル全体のトラブル発見や維持管理にも役立ちます。 4-4. コストとクオリティのバランス 清掃の頻度を上げればクオリティは上がりますが、人件費や清掃費用も増大します。逆にコストを削減しすぎると、清掃不良やクレームが多発し、結果的にビルの評価低下につながるかもしれません。 ビルの規模や利用状況に応じて、必要十分な清掃回数や時間を見極める他業務（設備点検など）と連携し、スタッフが重複して巡回できるタイミングを調整 こうした調整によって、清掃コストとクオリティの最適点を探ることがポイントです。 5. 知っておきたい営繕（修繕業務）の最適化アプローチ BMには日常点検や清掃のほか、故障・劣化にともなう修繕業務（営繕）が含まれます。営繕をどの程度外部委託するか、あるいは内製化するかは、オーナーや管理会社ごとに方針が異なります。以下では「すべて外部委託」と「一部内製化」の双方のメリット・デメリットを見てみましょう。 5-1. すべて外部委託する場合 メリット その都度、専門業者を選定できるため、工事内容に合わせて最適な会社を見つけやすい。自社で営繕スタッフを抱えなくて済むため、人件費や設備投資費用を抑制できる。大掛かりな改修や特殊工事にも、柔軟に対応できる。 デメリット 緊急トラブル発生時に見積もりや契約手続きを経るため、対応が遅れるリスクがあるビル固有の事情（構造・設備のクセなど）を外部業者が熟知していないケースがあり、適切な工法・費用をすり合わせるのに時間がかかる施工内容や費用面のチェックが不十分だと、割高になったり、品質にムラが出たりする可能性がある 5-2. 一部内製化する場合 メリット 小規模な修繕や簡易的な補修であれば、自社スタッフが迅速に対応できるため、スピード感が求められる現場に有利。社内にノウハウが蓄積されるため、建物の履歴管理や設備特性の把握が容易になる。施工費用を外部発注に比べて抑えられるケースがある。 デメリット 専門スタッフの人件費や、必要な資格の取得・維持費など、運用コストが増大する。大規模な改修工事や専門的な施工が求められる場合、最終的には外部委託が必要となるケースがある。スタッフの技術レベルが十分でない場合、業務範囲をカバーしきれず、トラブルやミスが発生する恐れがある。 5-3. 最適化の考え方 営繕の最適化は、単に「全部外注する」か「全部内製化する」という二者択一ではなく、建物の規模・用途、オーナーの方針、さらには管理会社の得意分野などを考慮し、どの部分を内製化し、どの部分を外部委託するかを柔軟に組み合わせることが重要です。例えば、日常的な小規模修繕（壁の穴埋めや小さな水漏れ修理など）は内製化して迅速に対応し、同時に大規模なリニューアルや専門性の高い設備工事は、実績のある外部業者に一括委託する、といった運用が考えられます。管理会社によっては、営繕業務を部分的に内製化しているケースも多く、その場合は迅速な対応とコストメリットを享受しやすいと言えます。ただし、最も大切なのは、オーナーの意向、予算、そして建物の状態に合わせ、最適な方法を常に模索する姿勢です。 6. BMをより効果的に活用するための6つのヒント (1) オーナーの運営方針を管理会社と共有 「高級路線で行きたい」「共用部をカジュアルに使いやすくしたい」など、オーナーの理想像を明確に示すと、管理会社も具体的な運用プランを立てやすくなります。ビルのコンセプトやブランディング方針を最初から共有しておきましょう。 (2) 定期的な打ち合わせと報告確認 BM業務は日常のルーティンが中心となりがちですが、定期的（例えば月1回や四半期ごと）に報告を受ける機会を設けると良いでしょう。清掃状況や設備の稼働具合、不具合の有無などを確認しながら、必要な改善策を検討します。 (3) 設備更新のタイミングを見極める 空調やエレベーターの大型設備は、故障が起きるとテナントの業務にダメージが及びます。BM担当者と連携し、メーカー推奨寿命を参考にしながら、計画的に更新計画を立案することがリスク回避のポイントです。 (4) 清掃の質を上げて印象アップ エントランスや共用部が汚れていると、「このビルは管理が行き届いていない」と見られがちです。日常清掃だけでなく、専門業者による定期クリーニングを組み合わせることで、常に美観を保ちましょう。 (5) トラブル対応フローの周知 空調停止や漏水などのトラブルは、オフィスビルの日中に起こると企業活動そのものに影響します。テナント向けに「何か問題があったらどこに連絡すればよいか」を明確に周知し、管理会社の緊急連絡先や休日対応の可否を共有することが重要です。 (6) デジタルツールを活用 IoTセンサーやクラウド管理システムを導入することで、清掃・設備管理の効率化や可視化が可能になります。BM担当者と相談しながら、ビルやテナントのニーズに合った技術を選ぶと効果的です。 7. トラブル事例から見るBMの実際 BMがどのように機能するかを理解するためには、具体的なトラブル事例を見てみるのが一番わかりやすいでしょう。以下に、オフィスビルでありがちなトラブルと、BMによる解決例を示します。 7-1. エレベーター停止トラブル 【状況】朝の出勤時にエレベーターが停止し、乗客が閉じ込められた。 【BM対応】 管理会社の緊急連絡網を通じて警備・設備担当が即座に駆け、メーカーとも連絡を取りながら、非常時対応マニュアルに沿って乗客を救出メーカーに障害原因の調査を依頼通常業務時間帯だったため、テナント企業へ遅延や混雑を回避するための周知を行う。メーカーによる調査結果を受けて、部品交換や再点検を実施テナント各社へ経緯や再発防止策を報告 スピードと適切なコミュニケーションが被害拡大を防ぐカギとなります。 7-2. 給排水の水漏れ 【状況】テナントから「女性トイレの床に水が溜まっている」と通報があり、担当者が直行、点検したところ配管のパッキン劣化が原因。 【BM対応例】 担当者が状況確認後、すぐに営繕担当へ連絡社内営繕チームが即日パッキン交換 → 漏水被害を最小限に影響範囲を確認し、念のため周辺部位も一緒に点検。周辺施設への二次被害を防ぐため、必要に応じて、除湿・清掃対応も手配。オーナーとテナントに対し、再発防止策と経緯報告を迅速に共有 【ポイント】社内営繕チームが対応して、外部業者手配の手間やコストを省略でき、テナントの不満も抑えられた 7-3. セキュリティの不審者侵入 【状況】夜間に、ICカードを持たない外部者が建物内で徘徊しているとの人感赤外線センサーで通報。 【BM対応】 警備会社の担当が状況確認の上、現場に急行し、声掛け・退去指示入退館システムのログを照合し、不正アクセスの有無を調べるオーナーやテナントへ状況報告と再発防止策（セキュリティレベル引き上げなど）を提案 【ポイント】警備会社との連携を踏まえた、日頃の警備体制やマニュアルが整備されているかが、こうした緊急時に試されます。 7-4. 外部ガラス面の汚れ・落下物リスクの安全確認 【状況】ビルの外壁ガラス部分に汚れや蜘蛛の巣が目立ち、入居企業からクレームが発生。念のため、落下物リスクを想定した安全点検を実施。 【BM対応例】 定期的なガラス清掃とは別に、別途対応清掃時に外壁や窓枠の劣化具合を点検し、必要があれば営繕チームへ補修依頼作業を行う際、テナント企業や近隣への安全告知を徹底 【ポイント】 高所清掃は専門業者と連携が必要。清掃と点検を同時に行うべく手配し、追加工事や日程調整の手間を省く 8. よくある質問（BMに関するFAQ） Q1. 大手管理会社と中小管理会社、どちらがBMに向いている？ A. 大手は広範囲にわたる実績とネットワークを持ち、最新技術の導入や大量発注によるコストメリットなどを活かしやすいです。一方、中小の管理会社は地域密着型のきめ細かい対応や迅速な現場対応が期待できます。物件の規模や所在エリア、オーナーが求めるサービス水準に合致する方を選ぶのがベストです。 Q2. 24時間対応は絶対に必要でしょうか？ A. オフィスビルの稼働時間帯やテナント企業の業務形態によって異なります。コールセンター等、夜間・休日に稼働するテナントが入居している場合は24時間対応が望ましいですが、通常の業務時間帯のみ稼働する企業が大半であれば、緊急時の一次対応フローだけ明確にしておけば事足りるケースもあります。 Q3. BM担当者が変わるたびに、トラブルが繰り返されるのでは？ A. 管理会社によっては担当者異動が頻繁に起きることもあります。大切なのは引き継ぎの仕組みがしっかり整備されているかです。オーナーやテナントが要望や過去の経緯を何度も説明しなくても済むよう、履歴管理や業務マニュアルが整っているかを確認しましょう。 9. 当社サービス紹介 弊社では、オフィスビルのBMサービスについて、設備管理・清掃・セキュリティ・緊急対応などをトータルにサポートしております。 設備管理 定期点検や保守スケジュールの立案・実行を行い、稼働状況を可視化して改善提案を続けます。ンプライアンスを重視した法定点検も、それぞれ有資格者により実施します。 清掃・衛生管理 プロフェッショナルな清掃スタッフが日常清掃から定期クリーニングまでをカバー。当社基準に基づいた仕様を業者と取り交わし、定期的な現場チェックも行い、品質維持に努めています。 セキュリティ・防犯 警備会社と連携して、監視カメラや人感赤外線センサーの配置、最新のICカードシステム・顔認証による入出管理を行い、建物全体の安全性を確保します。 営繕対応 小規模修繕は内製化チームで迅速に対応可能。大規模改修や専門工事が必要な場合でも、信頼できる外部パートナーと連携します。 原状回復工事、オフィス設計工事 テナントの退去後の原状回復工事、リノヴェーション対応のオフィス設計工事等、オーナー様の基本仕様に基づき、工事施工、工事管理を実施します。 デジタルツールの活用 オーナー様向けのオンラインポータルを設置し、トラブル報告等もスムーズに行えます。 このように、BMのあらゆる領域で柔軟に対応する体制を整えており、オーナー様の運営方針・ご予算に合わせた最適なプランをご提案いたします。 10. 今後の展望：オフィスビルのBMはどこへ向かうのか リモートワークの普及により、オフィスビルの稼働率や利用形態は大きく変化していくと考えられます。ただし、「一定数の従業員がオフィスに集まって働く」スタイルが完全になくなるわけではなく、企業の中でもチームワークや対面コミュニケーションを重視する働き方は依然として求められています。 フレキシブルオフィスの需要 テナントがコワーキングスペースや小規模会議室をフレキシブルに利用できる環境を整える動きが進むでしょう。これに伴い、清掃のタイミングやエリアの増減などをより緻密に管理する必要が出てきます。 スペースの多用途化と清掃の複雑化 休憩スペースやカフェラウンジ的な共用部が増えれば、その分だけ清掃・メンテナンスの範囲も広がることに。利用時間帯や利用方法に合わせた柔軟な清掃計画が求められます。 IoT技術のさらなる普及 空調・照明の自動制御だけでなく、利用者の動線把握や混雑状況のリアルタイム表示など、新たな管理手法が続々と登場。清掃や営繕にもAIを活用した予知保全の仕組みが広がっていく可能性があります。 これらの変化に追随できるBM会社を選び、継続的なコミュニケーションを取ることが、ビルオーナーにとっては重要な経営戦略の一部となるでしょう。 11. まとめ：バランス感覚がカギとなるBM運用 オフィスビルのBMは、単に一つの要素（清掃、設備管理、セキュリティなど）を重視すればよいというものではなく、全体を俯瞰してバランスよく整えることが求められます。日常清掃や設備点検、トラブル対応など、多様な業務を横断的に管理できるプロフェッショナルとの連携こそが、テナント企業の満足度とビルの資産価値を高める近道です。 清掃：美観や衛生環境を維持し、テナントや来訪者の第一印象を向上 設備管理：故障リスクを抑え、安定稼働を実現 セキュリティ：情報漏洩や不正侵入などのリスクを低減 営繕：トラブルや劣化を早期に発見し、必要に応じて迅速修繕 また、営繕を完全に外部委託するか、一部を内製化するかは、建物の状況やオーナーの方針によって最適解が異なります。管理会社がどこまで対応可能か、どういった場合にどの業者を選ぶかなど、細かいフローを確認しながら、メリット・デメリットをしっかりすり合わせるのが大切です。最後に重要なのは、オーナー自身も管理会社に丸投げせず、定期的にコミュニケーションを取りながら改善を続ける姿勢です。BMは長期的な視点で取り組むほど効果が高まり、テナントとの信頼関係も深まっていきます。ぜひ本稿を参考に、オフィスビル運営におけるBMの役割や管理会社選びのポイントを今一度見直し、より安定したビル経営を実現していただければ幸いです。 おわりに オフィスビルにおけるBMは、ビルの安定稼働と資産価値の維持・向上を担う要です。清掃や設備管理、セキュリティ、トラブル対応まで、多くの業務が連携し合うことで、テナント企業が安心して働ける環境が実現します。 管理会社を選ぶ際は、オフィスビル特有のニーズに応えられる専門性やコミュニケーション力、コスト構造の透明性、緊急時対応の迅速さなど、複数の観点から検討することが必要です。また、営繕については、すべて外部に委託する方法から一部内製化まで様々な形があり、それぞれにメリット・デメリットがあります。オーナーの方針とビルの現状を踏まえながら、最適なバランスを模索していきましょう。 本稿が、ビルオーナーや管理担当者の皆様の課題整理や、より良い管理会社との連携構築に少しでもお役に立てば幸いです。テナントからの信頼を得るうえでも、日常の運用品質を高め、将来的なリニューアルや設備更新を計画的に進められるBM体制を目指していただければと思います。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2025年8月25日執筆