オフィスビルでは、空調や給排水、消防設備などの点検だけでなく、清掃や警備、修繕などさまざまな管理業務が必要です。これらを適切に行うためには、業務内容を把握し、建物に合った管理体制を整えることが重要です。本コラムでは、ビルメンテナンスの主な業務や管理体制、専門業者への直接手配と管理会社への委託の違い、管理方法を選ぶポイントを解説します。どんな人向け？- ビルメンテナンスの業務内容を知りたいオフィスビルオーナー- 管理会社へ委託するか、自ら管理するか検討している方- 所有するビルの管理体制を見直したい方本コラムのポイント- ビルメンテナンスには設備管理だけでなく、清掃・警備・修繕なども含まれる- 管理方法には、オーナーによる直接手配と管理会社への委託がある- 建物の規模や設備、オーナーの管理体制に合わせて方法を選ぶことが重要結論ビルメンテナンスでは、設備ごとの点検や修繕に加え、建物全体の状態を把握できる管理体制を整えることが重要です。直接手配と管理会社への委託にはそれぞれ特徴があるため、建物の規模や設備、オーナーが管理に関われる範囲を踏まえて選びましょう。 目次ビルメンテナンスとは？ビルメンテナンスの管理方法管理体制を決めるときのポイントトラブル発生時に確認したい管理体制まとめ｜建物に合ったビルメンテナンス体制を整える ビルメンテナンスとは？ ビルメンテナンスとは、建物や設備を安全に使用できる状態に保つために行う点検・清掃・警備・修繕などの管理業務です。オフィスビルには、電気・空調・給排水・消防・エレベーターなど多くの設備があり、共用部の清掃や警備、不具合が発生した際の修繕なども必要です。代表的な業務は次のとおりです。 分野主な業務設備管理電気・空調・給排水設備などの点検・保守消防設備消防設備の点検・報告・保守エレベーター定期点検・保守・故障時の対応清掃日常清掃・定期清掃・ガラス清掃警備機械警備・巡回・防犯設備の管理修繕不具合や劣化に応じた補修・交換 設備管理では、定期的な点検に加え、空調停止や漏水などの不具合が発生した際の対応も行います。清掃や警備についても、建物の規模や利用状況に合わせて内容を決めます。また、建物や設備の劣化が確認された場合は、補修や部品交換などの修繕を行い、必要に応じて設備更新も検討します。実際の管理では、設備会社や清掃会社、警備会社など複数の専門業者が関わります。そのため、建物全体の状況を把握し、点検や修繕を調整することも重要です。あわせて読みたい： [ オフィスビルのBM（ビルマネジメント）とは？管理会社選定のポイントと運営改善の考え方 ] ビルメンテナンスの管理方法 管理方法は、大きく「オーナーが専門業者へ直接手配する方法」と「管理会社へ委託する方法」に分けられます。 比較項目オーナーが直接手配管理会社へ委託業者選定オーナーが選定する管理会社が手配する管理の窓口業者ごとに対応管理会社へまとめられる管理負担大きくなりやすい抑えやすい専門知識オーナー側にも必要管理会社の知識を活用できる費用業者ごとに比較できる管理会社への委託費用がかかる どちらか一方が優れているわけではなく、建物の規模や設備、オーナーがどこまで管理に関われるかによって適した方法は異なります。 オーナーが直接手配する場合 オーナー自身が清掃会社や設備会社などを選定し、直接契約する方法です。業者を個別に比較できる一方、点検時期の管理や見積りの確認、トラブル時の連絡などもオーナー側で行います。 管理会社へ委託する場合 管理会社に設備点検や清掃、警備、修繕などの手配を委託する方法です。窓口をまとめられる一方、どの業務が委託範囲に含まれているかを確認しておくことが重要です。 管理体制を決めるときのポイント 管理体制を決める際は費用だけでなく、建物の規模や設備、管理に必要な手間まで含めて検討します。主な確認ポイントは次のとおりです。建物の規模や設備の種類点検や修繕が必要な設備の数オーナーが管理に割ける時間設備や修繕に関する専門知識の有無トラブル発生時の連絡・対応体制設備の種類が多い建物では、点検時期や専門業者の管理も複雑になります。一方、設備が少なくオーナー自身で管理できる場合は、専門業者への直接手配も選択肢になります。管理会社へ委託する場合も任せきりにせず、点検結果や修繕内容、費用などを定期的に確認することが大切です。 .button-inquiry { border: #CC3624 solid 1px; background-color: ##FFF9F4; margin: 0 auto 40px; width: fit-content; text-align: center; } .button-inquiry a { display: block; padding: 14px 24px; color: #CC3624; font-size: 15px; font-weight: bold; text-decoration: none !important; } 【無料】現在の管理体制について相談する トラブル発生時に確認したい管理体制 ビルメンテナンスでは、設備に不具合が発生した際の対応体制も重要です。空調停止や漏水などは、原因によって対応する専門業者が異なり、複数の業者による確認が必要になる場合もあります。あらかじめ次の項目を整理しておきましょう。トラブル発生時の連絡先一次対応を行う担当者専門業者への手配方法関係者への情報共有方法修繕や設備更新を判断する担当者また、同じ設備で不具合が繰り返される場合は、修繕履歴や設備の状態を確認し、更新も検討します。トラブルが発生してから対応方法を決めるのではなく、平常時から連絡・手配の流れを整理しておくことが重要です。あわせて読みたい： [ オフィスビルの長期修繕計画とは？計画的に資産価値を高めるために ] まとめ｜建物に合ったビルメンテナンス体制を整える ビルメンテナンスには、設備の点検・保守だけでなく、清掃や警備、修繕などさまざまな業務があります。複数の専門業者が関わるため、点検や修繕の状況を把握し、必要に応じて各業者へ対応を依頼・調整することが重要です。管理方法には、専門業者への直接手配と管理会社への委託があります。費用だけで判断せず、建物の規模や設備、オーナーが管理に関われる範囲を踏まえて選びましょう。また、トラブル時の連絡体制を整理し、点検結果や修繕履歴を確認することも大切です。建物の状況に合わせて管理体制を見直し、必要な点検や修繕を進めましょう。 【無料】オフィスビルの管理についてご相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ プロパティマネジメントチーム 藤岡 涼 入社以来20年以上にわたり、東京23区のオフィスビルを中心にプロパティマネジメント・リーシング・建物管理を担当。 年間多数の交渉やトラブル対応経験を活かし、現場目線に立った迅速かつ的確な提案を通じて、オーナー様とテナント様双方の満足度向上に努めています。 2025年9月5日執筆

ビル管理には、設備の点検や清掃、修繕、テナント対応など幅広い業務があります。オフィスビルを安全に使用できる状態に保ち、不具合や劣化に早めに対応することがビル管理の基本です。本コラムでは、ビル管理の主な業務や点検の種類、築年数が経過したビルを管理する際に確認したいポイントを解説します。どんな人向け？- ビル管理の業務内容を知りたいオフィスビルオーナー- 所有するビルの管理状況を見直したい方- 設備の故障や修繕が増えてきた方本コラムのポイント- ビル管理で行う主な業務- 日常点検と定期点検の違い- 設備・清掃・テナント対応、修繕で確認したいポイント結論ビル管理では、不具合が起きてから対応するだけでなく、日々の点検や清掃を通じて建物の状態を把握することが重要です。特に築年数が経過したビルでは、修理を続ける設備と更新する設備を見極める必要があります。点検結果や修理履歴を記録し、今後の修繕や設備更新に活用することが、安定したビル運営につながります。 目次ビル管理とは？主な役割と業務内容日常点検と定期点検の違いビル管理で確認したい3つのポイント築古ビルでは修繕と設備更新をどう考えるか ビル管理とは？主な役割と業務内容 ビル管理とは、建物や設備を安全に使用できる状態に保つために、点検・清掃・修繕などを行う業務です。オフィスビルでは、電気や空調、給排水、消防設備、エレベーターなど、さまざまな設備が稼働しています。ビル管理にはこれらの設備管理に加え、共用部の清掃やテナントからの問い合わせ対応も含まれます。主な業務は次のように分けられます。 業務主な内容設備管理電気・空調・給排水設備などの点検や整備消防・安全管理消防設備の点検、防災・安全面の確認清掃・衛生管理エントランス、廊下、トイレなどの清掃テナント対応問い合わせや設備不具合への対応修繕管理 不具合箇所の修繕・設備更新 例えば、日常点検で空調設備の異音を確認した場合、原因を調べ、必要に応じて専門業者を手配します。修理を繰り返している設備であれば、修理を続けるのか、設備自体を更新するのかという判断も必要になります。点検で建物の状態を把握し、必要な対応につなげるところまでがビル管理です。管理会社へ委託している場合も、業務内容や報告方法は会社によって異なります。管理会社を選ぶ際の確認ポイントは、以下のコラムで詳しく解説しています。あわせて読みたい： [ ビルメンテナンス会社の選び方｜オーナーが確認したいポイントと管理品質の見極め方 ] 日常点検と定期点検の違い 設備の不具合を把握するために欠かせないのが点検です。ビルの点検には、日頃から建物の状態を確認する「日常点検」と、決められた時期に行う「定期点検」があります。 項目日常点検定期点検実施方法巡回時などに確認法令や点検計画に沿って実施主な確認内容異音・異臭・水漏れ・汚れなど設備の機能・劣化・安全性など主な目的設備の異常や不具合の早期発見設備の安全確認・法定点検への対応 日常点検では「いつもと違う状態」に気づくことが重要です。例えば、機械室から普段とは異なる音がする、天井に水染みがある、空調の効きが悪くなったといった変化が、不具合を見つけるきっかけになります。一方、定期点検では、専門業者が設備状態を確認します。消防設備など、法令によって点検が定められているものもあります。さらに、点検結果を記録しておくことで、過去の不具合や修理履歴と比較できます。同じ設備で不具合を繰り返していないか前回の点検から劣化が進んでいないか修理ではなく更新を検討する時期ではないか点検は実施して終わりではなく、結果をその後の修繕や設備更新に活用することが大切です。 .button-inquiry { border: #CC3624 solid 1px; background-color: ##FFF9F4; margin: 0 auto 40px; width: fit-content; text-align: center; } .button-inquiry a { display: block; padding: 14px 24px; color: #CC3624; font-size: 15px; font-weight: bold; text-decoration: none !important; } 【無料】現在の管理体制について相談する ビル管理で確認したい3つのポイント オフィスビルの管理状況を確認する際は、設備だけを見るのではなく、清掃やテナント対応を含めて考える必要があります。 1．設備の不具合を早めに把握する 空調や給排水などの設備は突然故障したように見えても、その前に異音や漏水、効きの悪化などが現れることがあります。こうした変化を日常点検で把握できれば、故障する前に部品交換や修理を検討できます。特に築年数が経過したビルでは、複数の設備が更新時期を迎えることもあります。故障の有無だけでなく、設置年や修理履歴も確認しておくことが重要です。 2．共用部の状態を定期的に確認する エントランスやエレベーターホール、廊下、トイレなどはテナントだけでなく内見者や来訪者も利用する場所です。確認したい箇所は次のとおりです。床や壁に目立つ汚れがないか照明が切れたままになっていないかトイレや給湯室が清潔に保たれているか掲示物が古いまま残っていないか築年数そのものは変えられませんが、汚れや不具合を放置しないことで、建物が日頃から管理されていることは伝えられます。共用部の清掃については、以下のコラムでも詳しく解説しています。あわせて読みたい： [ 築古オフィスビルの清掃が空室対策につながる理由｜建物の印象と資産価値を維持するポイント ] 3．テナントからの連絡に対応する 水漏れや空調の不調などが発生した際は、テナントから管理会社やオーナーへ連絡が入ることがあります。その際は、故障箇所を確認するだけでなく、現在の状況や今後の対応をテナントへ伝えることも必要です。例えば、次のような対応があります。現地で不具合の状況を確認する必要に応じて応急処置を行う専門業者を手配する修理や復旧の予定をテナントへ伝えるすぐに修理できない場合でも、状況や今後の予定が分かれば、テナント側も対応しやすくなります。 築古ビルでは修繕と設備更新をどう考えるか 築年数が経過すると、設備の故障や部品交換などが増えていきます。その際に考えたいのが、不具合が起きるたびに修理するのか、設備そのものを更新するのかという点です。 確認すること判断する際のポイント修理回数同じ設備で不具合を繰り返していないか修理費修理にかかる費用が増えていないか設置年使用年数やメーカーから部品を入手できるか影響範囲故障した場合にテナントへどの程度影響するか 例えば、古い空調設備で毎年修理が発生している場合、その都度修理するより更新した方が今後の費用を抑えられることがあります。一方で、築年数だけを理由にすべての設備を更新する必要はありません。設備の状態や修理履歴、今後かかる費用を確認し、優先順位を決めることが重要です。点検記録や修理履歴を残し、必要な修繕や設備更新の判断に活用することが安定したビル運営につながります。 【無料】オフィスビルの管理についてご相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ プロパティマネジメントチーム 藤岡 涼 入社以来20年以上にわたり、東京23区のオフィスビルを中心にプロパティマネジメント・リーシング・建物管理を担当。 年間多数の交渉やトラブル対応経験を活かし、現場目線に立った迅速かつ的確な提案を通じて、オーナー様とテナント様双方の満足度向上に努めています。 2025年8月25日執筆

オフィスビルの運営では、空調や設備管理、清掃、警備など日々の管理品質がテナント満足度や資産価値に大きく影響します。しかし、BM（ビルマネジメント）の内容は専門性が高く、管理会社に任せたままになっているオーナーも少なくありません。本コラムでは、BMの役割や管理会社選定のポイントを整理し、現在の運営体制を見直す際の判断材料をご紹介します。どんな人向け？- オフィスビルを所有しているオーナー- 現在のBM会社を継続すべきか悩んでいる方- 管理費や管理品質が適正か確認したい方- 管理会社の見直しを検討している方本コラムのポイント- BMは建物管理ではなく、収益と資産価値を支える運営業務である- 管理会社選定では価格だけでなく、実績や対応力を確認することが重要- 清掃や営繕は品質とコストのバランスを踏まえた適正化が必要結論オフィスビルのBMは、テナント満足度と資産価値を支える重要な運営業務です。管理会社を選ぶ際は価格だけでなく、実績や対応力を含めて評価し、継続的に運営体制を見直すことが重要です。 目次オフィスビルBM（ビルマネジメント）の本来の役割BMが担う4つの主要業務管理会社選定で確認したい4つのポイント清掃と営繕は「適正化」が重要トラブル時に管理品質の差が出るこれからのBMとオーナーに求められる視点 オフィスビルBM（ビルマネジメント）の本来の役割 オフィスビルのBM（ビルマネジメント）は、単に建物を維持管理する業務ではありません。テナントが安心して事業を継続できる環境を維持し、建物の資産価値を守るための重要な運営業務です。オフィスビルはテナント企業にとって事業活動の拠点です。空調環境が悪ければ従業員の生産性は低下し、設備故障が頻発すれば業務そのものに支障をきたします。また、防災体制やセキュリティ対策が不十分であれば、事故や情報漏洩など大きなリスクにもつながります。そのためBMの目的は、テナントが安心して働ける環境を継続的に提供することにあります。さらに、空調設備やエレベーター、給排水設備などを適切に維持することで建物の劣化を防ぎ、修繕費用の平準化や資産価値の維持にもつながります。BMはコストではなく、長期的な収益を支える投資と考えるべきです。 BMが担う4つの主要業務 BM業務は幅広く存在しますが、オーナーが把握しておきたい領域は次の4つです。 業務領域主な内容期待される効果設備管理空調・電気・給排水・エレベーター・消防設備の点検故障予防と安定稼働清掃管理共用部・トイレ・給湯室・外構清掃快適性と建物イメージ向上警備管理入退館管理・監視カメラ・防犯対応安全性向上とリスク低減トラブル対応漏水・設備故障・テナント対応被害拡大防止と満足度維持 重要なのは、各業務の連携です。例えば、警備巡回時に漏水を発見できるケースなど、清掃スタッフが設備異常に気付き報告することで故障を未然に防げる場合があります。質の高いBMとは、各業務が連携しながら建物全体を管理する仕組みが整っている状態です。 管理会社選定で確認したい4つのポイント BM会社を選ぶ際は、管理費の安さだけで判断するべきではありません。確認したいポイントは次の4つです。 オフィスビル管理の実績 マンション管理とオフィスビル管理では、求められる知識や対応力が異なります。そのため、同規模・同用途の管理実績があるかを確認することが重要です。【確認ポイント】空調負荷の高い運用への理解日中利用中心の施設運営法人テナント対応の経験オフィス特有のセキュリティ運用 コスト構造の透明性 管理委託費の内訳が不明確な契約は、想定外の追加費用や認識のズレにつながる可能性があります。そのため、業務範囲と費用の関係が明確になっているかを確認することが重要です。【確認ポイント】基本料金に含まれる業務追加作業の費用基準緊急対応時の費用修繕工事時の手数料 担当者の対応力 BMの品質は、管理会社そのものよりも担当者の対応力によって左右される場面が少なくありません。日常の報告やトラブル発生時の対応品質を確認することが重要です。【確認ポイント】報告が早いか課題を整理できるかテナント対応が丁寧か改善提案ができるか 緊急対応体制 設備故障や漏水などのトラブルは予期せず発生します。被害を最小限に抑えるためには、緊急時の対応フローが事前に整備されていることが重要です。【確認ポイント】誰が一次対応するのかどの業者へ連絡するのか休日や夜間はどう対応するのか管理会社によって対応体制や運用品質には差があります。管理会社を比較検討する際は、選定基準を整理しておくことが重要です。あわせて読みたい： [ ビルの管理会社を選ぶポイント10点｜現役ビルメンが解説 ] .button-inquiry { border: #CC3624 solid 1px; background-color: ##FFF9F4; margin: 0 auto 40px; width: fit-content; text-align: center; } .button-inquiry a { display: block; padding: 14px 24px; color: #CC3624; font-size: 15px; font-weight: bold; text-decoration: none !important; } 【無料】ビル管理体制の見直しを相談する 清掃と営繕は「適正化」が重要 BMの見直しでよくある失敗は、品質向上を目的に過剰な仕様を採用してしまうことです。例えば清掃です。清掃回数を増やせば建物は綺麗になりますが、それに比例して管理費も増加します。重要なのは、以下のような場所を重点的に管理することです。利用頻度の高い場所テナント評価に直結する場所汚れやすい場所特にエントランスやエレベーターホール、トイレや給湯室は優先順位が高いといえます。一方で利用頻度の低い場所は、清掃頻度を見直せる可能性があります。営繕についても同様です。 対応方法メリット注意点外部委託中心専門性が高い対応まで時間がかかる場合がある一部内製化迅速な対応が可能対応範囲に限界がある 小規模修繕は迅速に対応し、大規模工事は専門業者へ依頼するという組み合わせが現実的です。管理品質を高めるためには管理会社の見直しだけでなく、現在の管理仕様そのものが建物に適しているかを確認することも重要です。あわせて読みたい： [ ビル管理の基本と快適な空間を実現する方法 ～現役ビルメンの視点から徹底解説～ ] トラブル時に管理品質の差が出る BM会社の評価は平常時ではなく、トラブル発生時に決まります。例えば、エレベーター停止や漏水事故、空調故障や不審者侵入などは、いつ発生しても不思議ではありません。重要なのは、発生時の被害を最小限に抑えることです。例えば漏水の場合でも、以下の工程が迅速に進められれば、テナントの不満や損害を抑えることができます。原因特定応急処置被害範囲確認テナント報告恒久対策トラブル後の対応品質が、そのまま管理会社への評価につながるのです。 これからのBMとオーナーに求められる視点 働き方の変化により、オフィスビルに求められる機能も変わっています。今後は、以下のような変化が進むと考えられます。フレキシブルオフィスへの対応共用ラウンジなど共用空間の充実IoTを活用した設備監視予知保全による計画的な設備管理こうした変化に対応するため、管理会社には単なる管理業務だけでなく、建物価値向上につながる提案力も求められるようになります。また、オフィスビルのBMは設備管理・清掃・警備・営繕を通じて、テナントが安心して利用できる環境を維持するための重要な業務です。その本質は建物管理ではなく、収益の維持と資産価値の向上を支える運営機能にあります。管理会社を選ぶ際は価格だけで判断せず、実績や対応力、提案力、緊急時対応体制まで含めて評価することが重要です。また、定期的に管理内容を見直し、現状に合った仕様になっているかを確認することも欠かせません。BMの品質は、テナント満足度と建物価値の双方に影響します。だからこそ、オーナー自身が管理会社と継続的に対話しながら、最適な運営体制を構築していくことが大切です。 【無料】オフィスビルの管理について相談する 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ プロパティマネジメントチーム 藤岡 涼 入社以来20年以上にわたり、東京23区のオフィスビルを中心にプロパティマネジメント・リーシング・建物管理を担当。 年間多数の交渉やトラブル対応経験を活かし、現場目線に立った迅速かつ的確な提案を通じて、オーナー様とテナント様双方の満足度向上に努めています。 2025年8月25日執筆