オフィスビルの収益は、募集賃料だけで決まるものではありません。フリーレントや空室期間、貸主負担の工事費などによって、実際に得られる収益は大きく変わります。そのため、賃料は一度決めたら終わりではなく、市場の反応を見ながら継続的に運用することが重要です。本コラムでは、実効賃料（NER）の考え方や空室リスク、募集条件を見直すポイントについて解説します。どんな人向け？- オフィスビルの収益性を高めたいオーナー- 空室リスクを踏まえた賃料運用を知りたい方- 実効賃料（NER）の考え方を理解したい方本コラムのポイント- 実効賃料（NER）が収益に与える影響が分かる- 空室期間を含めた収益の考え方が分かる- 市場の反応を踏まえた賃料運用のポイントが分かる結論オフィスビルの収益を高めるためには、募集賃料だけで判断するのではなく、実効賃料（NER）や空室期間を踏まえて運用することが重要です。市場の反応を継続的に確認しながら募集条件を見直すことで、安定した収益と資産価値の維持につながります。なお、本コラムの前提となる「相場に依存しない賃料設定の基本」については、前編にて詳しく解説しています。 .related-column { position: relative; margin: 60px 0 32px; padding: 26px 28px 24px; border: 1px solid #cccccc; border-radius: 6px; } /* 「あわせて読みたい」ラベル */ .related-column__label { position: absolute; top: -26px; left: 24px; padding: 6px 16px; background: #8f2d23; color: #fff; font-size: 14px; font-weight: 700; line-height: 1; border-radius: 4px 4px 0 0; } /* カード全体をリンク化 */ .related-column__link { display: flex; align-items: center; gap: 24px; color: inherit; text-decoration: none !important; } /* サムネイル */ .related-column__thumbnail { flex: 0 0 190px; } .related-column__thumbnail img { display: block; width: 100%; height: auto; aspect-ratio: 16 / 9; object-fit: cover; } /* テキスト部分 */ .related-column__content { flex: 1; min-width: 0; } .related-column__title { margin: 0 0 10px; font-size: 18px; font-weight: 700; line-height: 1.6; } .related-column__description { margin: 0 0 12px; font-size: 14px; line-height: 1.8; color: #555; } /* ホバー */ .related-column__link:hover .related-column__title { text-decoration: underline; } /* スマホ */ @media screen and (max-width: 767px) { .related-column { margin: 40px 0 28px; padding: 26px 18px 20px; } .related-column__label { left: 16px; top: -13px; padding: 6px 12px; font-size: 13px; } .related-column__link { display: block; } .related-column__thumbnail { width: 100%; margin-bottom: 16px; } .related-column__title { font-size: 16px; } .related-column__description { font-size: 13px; } } あわせて読みたい オフィス賃料の決め方｜相場だけではNGな理由と判断基準（前編） オフィスビルの賃料設定について、募集賃料・成約賃料・実効賃料（NER）の違いや、周辺相場だけでは判断できない理由、自社ビルの立地・設備・管理状態を踏まえた賃料の決め方を解説します。 目次実効賃料（NER）で収益を考える空室期間は「見えないコスト」市場の反応を見ながら賃料を運用する賃料を見直すタイミングまとめ 実効賃料（NER）で収益を考える 前編では、オフィス賃料は周辺相場だけで決められるものではなく、自社ビルの特徴や市場での評価を踏まえて判断することが重要であると解説しました。しかし、適正な賃料を設定できたとしてもそれだけで収益が最大化するとは限りません。実際のオフィスビル経営では「実効賃料（NER：Net Effective Rent）」という考え方が重要になります。実効賃料とは、フリーレントや空室期間、貸主負担の工事費などを考慮した実際の収益に近い賃料です。オフィス賃料を考える際は坪単価や月額賃料が基準になりますが、実際の収益はそれだけでは判断できません。実際には、次のような要素が収益へ影響します。 項目内容フリーレント一定期間の賃料免除貸主工事オーナーが負担する内装工事など空室期間成約まで賃料収入が発生しない期間仲介手数料・広告費募集時に発生する費用 例えば、月額60万円で募集しても、成約まで6か月かかり、フリーレントを3か月設定すれば年間収益は想定より大きく下がります。一方で、月額57万円でも短期間で成約してフリーレントも短く済めば、結果として年間収益が高くなることがあります。このように、表面上の賃料が高いことと収益が高いことは必ずしも一致しません。そのため、賃料は提示価格ではなく、実効賃料（NER）を踏まえて最終的にどれだけ収益を確保できるかという視点で判断することが重要です。 空室期間は「見えないコスト」 オフィス賃貸では、空室期間そのものが大きなコストになります。空室中も建物の維持にはさまざまな費用が発生します。共用部の電気代清掃・管理費固定資産税設備の維持管理費本来得られるはずだった賃料収入（機会損失）例えば、月額50万円の貸室が3か月空室になれば、150万円の賃料収入を失うことになります。この損失は会計上の支出としては見えにくい一方で、収益には大きく影響します。そのため「高い賃料で募集したが決まらない」という状態は「収益を守っている」のではなく「収益機会を失っている」可能性もあります。もちろん、すぐに値下げをすれば良いというわけではありません。重要なのは、現在の募集条件が市場で受け入れられているのかを見極めながら判断することです。賃料は単価だけではなく、空室期間まで含めて考えることで初めて適正な判断ができます。 市場の反応を見ながら賃料を運用する 賃料は一度設定したら終わりではありません。募集を開始した後は、市場の反応を確認しながら調整していくことが重要です。特に確認したいポイントは、次の4つです。 確認項目判断のポイント空室期間想定どおりの期間で成約しているか問い合わせ数募集条件が市場に合っているか内見数比較対象として選ばれているか成約率内見後に契約へ進んでいるか これらを確認することで、募集条件が市場に合っているかを判断しやすくなります。例えば、市場の反応は次のように読み取ることができます。問い合わせが少ない：賃料や募集条件が市場とかけ離れている可能性問い合わせはあるが内見につながらない：募集資料や写真、設備情報の見せ方に改善の余地内見はあるが契約に至らない：建物自体に課題がある可能性例えば、共用部やエントランスの雰囲気、空調設備、レイアウトの使いやすさ、管理品質はテナントの入居判断に影響する要素です。市場の反応を分析することで、募集条件を見直すべきか、建物の改善が必要か、を整理しやすくなります。そのため、募集開始後は放置せず「募集 → 反響確認 → 条件の見直し」を繰り返すことが安定した収益につながります。 .button-inquiry { border: #CC3624 solid 1px; background-color: ##FFF9F4; margin: 0 auto 40px; width: fit-content; text-align: center; } .button-inquiry a { display: block; padding: 14px 24px; color: #CC3624; font-size: 15px; font-weight: bold; text-decoration: none !important; } 【無料】空室・募集条件の見直しについて相談する 賃料を見直すタイミング 市場環境や建物の評価は時間の経過とともに変化するため、賃料も定期的に見直すことが重要です。例えば、次のような状況では募集条件を確認するタイミングといえます。周辺で再開発が進んだ人の流れやエリアブランドが変化し、以前と同じ賃料設定が適切とは限りません。周辺相場が変化した周辺物件の募集状況や賃料水準が変わると、自社ビルとの価格差を見直す必要があります。空室期間が以前より長くなった市場とのズレが生じていないか、募集条件や建物の強みを確認することが重要です。設備更新やリニューアルを実施した建物の魅力が高まった場合は、従来より高い賃料でも受け入れられる可能性があります。テナントからの評価が変化したテナントニーズや競合物件との比較を踏まえ、賃料水準を見直すことも検討しましょう。さらに、周辺物件と比較する際は坪単価だけで判断しないことも重要です。フリーレントの有無や共益費、設備仕様、管理品質、契約条件まで含めて比較することで自社ビルの市場での立ち位置を把握しやすくなります。賃料は固定するものではなく、市場や建物の変化に応じて見直していくことが重要です。≫「プロパティマネジメント」のサービス内容を見る まとめ オフィスビルの収益は、表面上の賃料だけでは決まりません。実効賃料（NER）や空室期間まで含めて判断することが、安定した収益につながります。そのためには、次の点を意識しましょう。実効賃料（NER）で収益を判断する空室期間をコストとして捉える問い合わせ・内見・成約率を確認する市場の反応に応じて募集条件を見直す市場環境の変化に合わせて賃料を運用する賃料設定は、一度決めたら終わりではありません。募集状況や市場環境を確認しながら継続的に見直すことで、安定した収益と資産価値の維持・向上につながります。前編では、相場だけに頼らない賃料設定の考え方を解説しています。 あわせて読みたい オフィス賃料の決め方｜相場だけではNGな理由と判断基準（前編） オフィスビルの賃料設定について、募集賃料・成約賃料・実効賃料（NER）の違いや、周辺相場だけでは判断できない理由、自社ビルの立地・設備・管理状態を踏まえた賃料の決め方を解説します。 【無料】オフィスビルの賃料・収益改善のご相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ プロパティマネジメントチーム 藤岡 涼 入社以来20年以上にわたり、東京23区のオフィスビルを中心にプロパティマネジメント・リーシング・建物管理を担当。 年間多数の交渉やトラブル対応経験を活かし、現場目線に立った迅速かつ的確な提案を通じて、オーナー様とテナント様双方の満足度向上に努めています。 2026年4月21日執筆

オフィスビルの賃料を決める際、周辺の募集賃料は重要な参考情報です。しかし、同じエリアでも立地や設備、管理状態によってテナントからの評価は異なります。本コラムでは、オフィスビルを所有するオーナーに向けて、賃料相場を見る際の注意点や自社ビルに合った賃料を設定するためのポイントを解説します。どんな人向け？- オフィスビルの賃料を見直したいオーナー- 周辺相場を賃料設定にどう活用すべきか知りたい方- 空室対策と賃料のバランスに悩んでいる方本コラムのポイント- 募集賃料・成約賃料・実効賃料（NER）の違い- 周辺相場だけでは賃料を決められない理由- 自社ビルの特徴を賃料に反映する考え方結論オフィスビルの賃料は、周辺相場だけで決めるのではなく、立地や設備、管理状態、募集状況まで確認して判断することが重要です。相場を市場の目安として活用し、自社ビルが周辺物件と比べてどのような特徴を持つのか整理したうえで賃料を設定します。 目次オフィス賃料の「相場」とは？相場だけでは賃料を決められない理由自社ビルの特徴を賃料に反映するオーナーが押さえたい賃料設定の3つのポイントまとめ｜相場だけで賃料を決めない オフィス賃料の「相場」とは？ オフィスビルの賃料を決める際は、周辺で募集されている物件の賃料を確認することが一般的です。ただし、公開されている情報の多くは「募集賃料」です。実際の契約では、賃料交渉やフリーレントなどによって貸主が得る収入が変わるため、募集賃料と実際の収益が同じとは限りません。まずは、賃料に関する項目の違いを確認しておきましょう。 項目内容確認する目的募集賃料テナント募集時に提示する賃料周辺物件の価格帯を把握する成約賃料実際の契約で決まった賃料市場で受け入れられた水準を確認する実効賃料（NER）フリーレントなどを考慮した実質的な賃料実際の収益を把握する空室期間前テナント退去から次の入居までの期間空室による収益への影響を確認する 成約賃料やフリーレントなどの条件は、一般に確認できる募集情報だけでは分からない場合があります。そのため、募集賃料は「この金額が適正」という基準ではなく、周辺市場を知るための判断材料として使うことがポイントです。 相場だけでは賃料を決められない理由 同じ駅から徒歩5分のオフィスビルでも、同じ賃料になるとは限りません。テナントは駅からの距離だけでなく、建物までの移動のしやすさや貸室の使い勝手、設備、共用部の状態なども確認して物件を選ぶためです。賃料を検討する際は、主に次のような条件を比較します。 項目確認したいポイント立地駅からの距離、利用できる路線、視認性、周辺環境貸室面積、形状、レイアウトのしやすさ、天井高設備空調、OAフロア、電気容量、トイレなど共用部エントランス、廊下、エレベーターなどの状態管理清掃状況、設備管理、修繕・更新の状況 例えば、築年数が経過していても共用部の改修や設備の更新が行われ、管理状態が良好なビルであればテナントから評価されることがあります。一方、相場より賃料を下げても、設備や貸室の使い勝手などに課題があれば募集期間が長くなる可能性があります。賃料だけを見るのではなく、周辺物件と比べたときの自社ビルの特徴まで確認することが重要です。 自社ビルの特徴を賃料に反映する 周辺相場を確認したら、次に自社ビルがどのような点で評価されるのかを整理します。相場に合わせることだけを優先すると、本来設定できる賃料より低く募集したり、反対に建物の状態に対して高い賃料を設定したりする可能性があります。【確認しておきたい自社ビルの特徴】駅からの距離や建物までの動線貸室の形状やレイアウトのしやすさ空調やOAフロアなどの設備エントランスや共用部の状態清掃や設備管理の状況周辺の募集物件と比べた特徴例えば、駅からの距離が同程度でも、来訪者が建物を見つけやすい、貸室の形が整っていてレイアウトしやすいといった違いがあります。こうした条件を整理すると、周辺相場に対して自社ビルの賃料をどの水準に設定するか判断しやすくなります。 .related-column { position: relative; margin: 60px 0 32px; padding: 26px 28px 24px; border: 1px solid #cccccc; border-radius: 6px; } /* 「あわせて読みたい」ラベル */ .related-column__label { position: absolute; top: -26px; left: 24px; padding: 6px 16px; background: #8f2d23; color: #fff; font-size: 14px; font-weight: 700; line-height: 1; border-radius: 4px 4px 0 0; } /* カード全体をリンク化 */ .related-column__link { display: flex; align-items: center; gap: 24px; color: inherit; text-decoration: none !important; } /* サムネイル */ .related-column__thumbnail { flex: 0 0 190px; } .related-column__thumbnail img { display: block; width: 100%; height: auto; aspect-ratio: 16 / 9; object-fit: cover; } /* テキスト部分 */ .related-column__content { flex: 1; min-width: 0; } .related-column__title { margin: 0 0 10px; font-size: 18px; font-weight: 700; line-height: 1.6; } .related-column__description { margin: 0 0 12px; font-size: 14px; line-height: 1.8; color: #555; } /* ホバー */ .related-column__link:hover .related-column__title { text-decoration: underline; } /* スマホ */ @media screen and (max-width: 767px) { .related-column { margin: 40px 0 28px; padding: 26px 18px 20px; } .related-column__label { left: 16px; top: -13px; padding: 6px 12px; font-size: 13px; } .related-column__link { display: block; } .related-column__thumbnail { width: 100%; margin-bottom: 16px; } .related-column__title { font-size: 16px; } .related-column__description { font-size: 13px; } } あわせて読みたい 選ばれる築古オフィスビルとは？｜テナントが確認するポイントと改善方法 築古オフィスビルの空室対策について、テナントが確認する共用部や水回り、空調・電気設備、貸室の使いやすさ、日常の管理状態と、建物の状況に応じた改善箇所の優先順位を解説します。 .button-inquiry { border: #CC3624 solid 1px; background-color: ##FFF9F4; margin: 0 auto 40px; width: fit-content; text-align: center; } .button-inquiry a { display: block; padding: 14px 24px; color: #CC3624; font-size: 15px; font-weight: bold; text-decoration: none !important; } 【無料】オフィス賃料設定のご相談はこちら オーナーが押さえたい賃料設定の3つのポイント 1．比較する物件を絞る 同じ駅やエリアにあるという理由だけで、すべての募集物件を比較対象にする必要はありません。築年数や規模、駅からの距離、設備などが近い物件を選び、自社ビルと条件を比較します。条件が大きく異なる新築・大型ビルの賃料まで含めると、自社ビルに適した水準を判断しにくくなります。 2．賃料以外の募集条件も確認する 募集賃料が同じでも、フリーレントや敷金、貸主側の工事負担などによって契約条件は異なります。そのため、表面上の賃料だけを比べるのではなく、テナントが負担する費用や貸主側の負担も含めて確認することが必要です。特にフリーレントを設定する場合は、募集賃料を維持できても一定期間の賃料収入がなくなります。そのため、フリーレント期間を含めた収益を確認することが重要です。 3．募集後の反応を確認する 賃料は、一度設定したらそのままにするものではありません。問い合わせや内見が少ない場合は、賃料だけでなく、募集方法や設備、貸室の状態などに原因がないか確認します。反対に、問い合わせや内見があるのに成約しない場合は、内見後の反応や他物件との比較状況を確認することで、見直すべき点を絞りやすくなります。募集開始後の反応を確認し、必要に応じて賃料や募集条件を見直すことも賃料運用の一部です。≫「プロパティマネジメント」のサービス内容を見る まとめ｜相場だけで賃料を決めない オフィスビルの賃料を決める際、周辺相場は重要な判断材料です。ただし、募集賃料だけを見て自社ビルの賃料を決めることはできません。比較する物件を絞り、立地や貸室、設備、管理状態など自社ビルの条件を整理したうえで、賃料を検討することが重要です。また、募集を開始した後は問い合わせや内見、成約までの状況を確認し、必要に応じて募集条件を見直します。後編では、空室期間による収益への影響や実効賃料（NER）の考え方を取り上げ、実際の収益を踏まえた賃料運用について解説します。 あわせて読みたい オフィス賃料の決め方｜実効賃料（NER）と空室リスクを踏まえた運用（後編） オフィスビルの賃料運用について、実効賃料（NER）や空室期間が収益に与える影響、問い合わせ・内見・成約状況から市場の反応を確認する方法、募集条件や賃料を見直すタイミングを解説します。 【無料】賃料・募集条件の見直しについて相談する 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ プロパティマネジメントチーム 藤岡 涼 入社以来20年以上にわたり、東京23区のオフィスビルを中心にプロパティマネジメント・リーシング・建物管理を担当。 年間多数の交渉やトラブル対応経験を活かし、現場目線に立った迅速かつ的確な提案を通じて、オーナー様とテナント様双方の満足度向上に努めています。 2026年4月20日執筆

近年、セットアップ・オフィスの供給が増えています。工事費の上昇や工期の長期化を背景に、テナントはより早く入居できる物件を求めるようになりました。一方で、セットアップ化には一定の投資が必要です。本コラムでは、導入が向く物件の特徴や投資回収の考え方をオーナー目線で解説します。どんな人向け？- オフィスビルの空室対策を検討しているオーナー- セットアップ化を提案されたが投資判断に迷っている方- 賃料アップや募集力向上を検討している方本コラムのポイント- セットアップ・オフィスは「内装」ではなく「入居判断を早める仕組み」- すべての物件に有効ではなく、向き・不向きがある- 投資回収と役割分担を見据えた設計が重要結論セットアップ・オフィスは、工事負担や入居までの時間を減らしたいテナントから支持される一方、すべての物件で高い効果が得られるわけではありません。導入の成否は、物件特性に合った投資額の設定と貸主が整備する範囲を明確にできるかに左右されます。 目次セットアップ・オフィスとはセットアップ化が向く物件・向かない物件B工事の不透明性を解消する価値貸主が整備すべき範囲を明確にするハーフセットアップとフルセットアップの考え方会議室を増やす前に考えたいことセットアップ投資はどう回収するかまとめ セットアップ・オフィスとは セットアップ・オフィスとは、貸主があらかじめ内装や会議室を整備し、テナントが短期間で入居できる状態にしたオフィスです。その本質は、単に内装を整えることではありません。テナントが負担する工事や意思決定の手間を減らし、入居までのプロセスを効率化することにあります。ここで理解しておきたいのが、賃貸オフィス特有の工事区分です。 工事区分負担・手配区分内容A工事貸主負担・貸主手配建物の基幹設備に関わる工事B工事テナント負担・貸主指定業者施工費用や工期が見えにくく、トラブルになりやすい領域C工事テナント負担・テナント手配家具やLAN配線など 特にB工事は費用負担はテナントでありながら業者を選べないため、以下のような不安が生じやすい領域です。工事費が妥当なのか分からない工期が読みにくい相見積もりが取りにくいセットアップ・オフィスは、こうしたB工事の多くとC工事の一部を貸主側であらかじめ整備しておく仕組みです。テナントは追加工事や調整業務を減らすことができるため、移転判断を進めやすくなります。 .imgs { display: flex; } .img { margin: 0 6px; } } ※セットアップ・オフィスのイメージ セットアップ化が向く物件・向かない物件 セットアップ・オフィスは、すべての物件で同じ効果が得られるわけではありません。まずはターゲットテナントを整理し、自社物件との相性を確認することが重要です。 セットアップ化と相性が良い物件 30〜80坪程度の中小規模オフィス移転コストや工期短縮を重視する企業が多いエリアテナントの入れ替わりが比較的発生しやすい物件競合物件との差別化が必要な区画 慎重に検討したい物件 150坪を超える大型区画研究施設や特殊用途の区画独自レイアウトの要望が強いテナントが中心の物件駅距離や立地条件に課題を抱える物件セットアップ化は募集力を高める手法の一つですが、物件そのものの競争力を根本的に改善するものではありません。まずは「誰に貸したいのか」を明確にしたうえで導入を検討する必要があります。 .button-inquiry { border: #CC3624 solid 1px; background-color: ##FFF9F4; margin: 0 auto 40px; width: fit-content; text-align: center; } .button-inquiry a { display: block; padding: 14px 24px; color: #CC3624; font-size: 15px; font-weight: bold; text-decoration: none !important; } 【無料】セットアップ化について相談する B工事の不透明性を解消する価値 セットアップ・オフィスが評価される理由の一つに、B工事に対する不満の解消があります。B工事は借主負担でありながら貸主指定業者が施工するため、テナントからは費用や工期の妥当性が見えにくい傾向があります。 テナントが感じやすい不安 工事費が適正なのか分からない相見積もりが取りにくい工事完了時期が読みにくい設計や仕様の自由度が低い貸主側で会議室や基本内装をあらかじめ整備しておけば、テナントは追加工事や業者との調整にかかる手間を減らすことができます。その結果、入居判断が早まり、移転準備の負担も軽減されます。オーナーにとっては、空室期間の短縮や募集競争力の向上といった効果も期待できるでしょう。 貸主が整備すべき範囲を明確にする オーナーが最も悩みやすいのが「どこまで貸主が整備するべきか」という点です。重要なのは、共通ニーズが高いものは貸主が整備し、企業ごとの差が大きいものはテナント判断に委ねることです。 項目貸主が整備する内容テナントが判断する内容内装床・壁・天井・照明特殊仕上げ・意匠変更空間会議室など基本間仕切り詳細なレイアウト変更設備空調・セキュリティネットワーク環境什器標準デスク・チェア（フルの場合）特殊什器・自社什器 募集段階で貸主負担とテナント負担の境界線を明確にしておくことで、入居後の認識違いを防ぎやすくなります。 ハーフセットアップとフルセットアップの考え方 セットアップには大きく分けて「ハーフ」と「フル」の2種類があります。 区分貸主が用意する範囲テナントが用意する範囲ハーフ会議室・基本内装執務什器・IT環境フル会議室・基本内装・執務什器IT環境 ハーフセットアップは柔軟性を残しながら初期工事を削減できる点が特徴です。一方、フルセットアップは入居後すぐに業務を開始できる点が強みですが、募集資料には想定席数を明確に記載しておくことが不可欠です。席数が曖昧なまま募集すると、入居後のトラブルにつながる可能性があります。 会議室を増やす前に考えたいこと 会議室は多ければ良いというものではありません。会議室を増やしすぎると執務席数が減り、結果として募集条件の競争力が下がる場合があります。30席前後のオフィスであれば、会議室2室程度を一つの目安として考えるとよいでしょう。また、会議室不足を補うために次のようなスペースを組み合わせる方法もあります。オープンスペース（短時間の相談用）ハドルスペース（2〜4名程度の打合せ用）個別ブース（オンライン会議用）重要なのは会議室の数ではなく、テナントが使いやすい環境をつくることです。限られた面積でも、多様な用途に対応できるスペース構成を意識することで、使い勝手の良いオフィスを計画しやすくなります。 .related-column { position: relative; margin: 60px 0 32px; padding: 26px 28px 24px; border: 1px solid #cccccc; border-radius: 6px; } /* 「あわせて読みたい」ラベル */ .related-column__label-renovation { position: absolute; top: -26px; left: 24px; padding: 6px 16px; background: #75651f; color: #fff; font-size: 14px; font-weight: 700; line-height: 1; border-radius: 4px 4px 0 0; } /* カード全体をリンク化 */ .related-column__link { display: flex; align-items: center; gap: 24px; color: inherit; text-decoration: none !important; } /* サムネイル */ .related-column__thumbnail { flex: 0 0 190px; } .related-column__thumbnail img { display: block; width: 100%; height: auto; aspect-ratio: 16 / 9; object-fit: cover; } /* テキスト部分 */ .related-column__content { flex: 1; min-width: 0; } .related-column__title { margin: 0 0 10px; font-size: 18px; font-weight: 700; line-height: 1.6; } .related-column__description { margin: 0 0 12px; font-size: 14px; line-height: 1.8; color: #555; } /* ホバー */ .related-column__link:hover .related-column__title { text-decoration: underline; 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color: #fff; font-size: 14px; font-weight: 700; line-height: 1; border-radius: 4px 4px 0 0; } /* スマホ */ @media screen and (max-width: 767px) { .related-column__label-pm { left: 16px; top: -13px; padding: 6px 12px; font-size: 13px; } } あわせて読みたい オフィス賃料の決め方｜実効賃料（NER）と空室リスクを踏まえた運用（後編） オフィスビルの賃料運用について、フリーレントや空室期間を考慮した実効賃料（NER）の考え方と、問い合わせ・内見状況など市場の反応を踏まえた募集条件の見直しポイントを解説します。 まとめ セットアップ・オフィスは、流行だから導入するものではなく、募集戦略の一つとして検討すべき投資です。すべての物件に有効な手法ではありませんが、次の条件が揃う物件では有力な選択肢になります。ターゲットとなるテナント像が明確である貸主とテナントの役割分担が整理されている投資回収の見通しが立っている豪華な内装をつくることが目的ではありません。「いつ入居できるのか」「何を準備すればよいのか」という不確定要素を減らすことが、セットアップ・オフィスの本質です。まずは自社物件がセットアップ化に向く条件を備えているかを確認し、募集戦略の一環として検討してみてはいかがでしょうか。 【無料】空室対策・オフィス改修のご相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ プロパティマネジメントチーム 藤岡 涼 入社以来20年以上にわたり、東京23区のオフィスビルを中心にプロパティマネジメント・リーシング・建物管理を担当。 年間多数の交渉やトラブル対応経験を活かし、現場目線に立った迅速かつ的確な提案を通じて、オーナー様とテナント様双方の満足度向上に努めています。 2026年4月16日執筆

オフィスビルでは、築年数の経過とともに空調や給排水、照明、共用部などに不具合や劣化が生じます。すべてを一度に改修するのではなく、必要な箇所から小規模修繕を行う方法もあります。本コラムでは、オフィスビルの小規模修繕で対象となる箇所や費用の考え方、修繕の優先順位、工事を進める際のポイントを解説します。どんな人向け？- 築古オフィスビルの修繕を検討しているオーナー- どこから修繕すべきか判断したい方- 小規模修繕にかかる費用や進め方を知りたい方本コラムのポイント- 設備の不具合や建物の劣化を必要な箇所から改善する- 費用は工事内容や範囲によって異なり、坪単価だけでは判断できない- 安全性やテナントへの影響を踏まえて優先順位を決める結論オフィスビルの小規模修繕では、空調・給排水・照明など日常利用に関わる不具合や劣化を確認することが重要です。緊急性やテナントへの影響を確認し、必要な箇所から修繕を進めます。 目次オフィスビルの小規模修繕とは主な修繕箇所と対応例修繕費用の考え方修繕箇所の優先順位工事を進めるときのポイントまとめ｜小規模修繕は必要な箇所から計画的に進める オフィスビルの小規模修繕とは 小規模修繕とは、建物や設備に生じた不具合・劣化に対して、必要な箇所を部分的に補修・交換する工事を指します。例えば、配管の補修、照明器具の交換、壁や床の部分補修などが挙げられます。 種類主な目的工事例小規模修繕部分的な不具合・劣化への対応配管補修、照明交換、壁・床の補修設備更新老朽化した設備の交換空調、給排水、照明設備の更新改修性能や使い勝手の改善トイレ改修、共用部リニューアル大規模修繕建物全体の劣化への対応外壁補修、防水工事など 工事内容を検討する際は「不具合を直すのか」「設備を更新するのか」「機能や印象を改善するのか」を整理することがポイントです。 主な修繕箇所と対応例 築年数が経過したオフィスビルでは、設備から共用部までさまざまな箇所に劣化が生じます。 修繕箇所よくある症状・劣化主な対応空調効きが悪い、異音、水漏れ清掃、調整、部品交換給排水漏水、詰まり、臭い配管・水栓などの補修照明点灯不良、器具の劣化器具・部品の交換トイレ水漏れ、設備・内装の劣化水栓・便器・内装などの部分修繕壁・床汚れ、剥がれ、傷塗装、クロス・床材の部分補修ドア・建具開閉不良、部品の劣化調整、部品交換防水漏水、防水層の劣化原因調査、部分補修 同じ築年数でも、設備の更新履歴や利用状況によって劣化の程度は異なります。築年数だけで判断せず、現在の状態や不具合を確認して対応を決めることが重要です。 修繕費用の考え方 小規模修繕の費用は、修繕箇所、工事範囲、使用する部材、作業時間などによって変わります。例えば、同じ水漏れでも部品交換で対応できる場合と、配管の補修・交換が必要な場合では費用が異なります。そのため、建物面積や坪単価だけで費用を判断するのは難しいといえます。【見積りで確認したい項目】修繕箇所と工事範囲使用する部材・設備工事費・材料費などの内訳追加工事が発生する条件工事期間とテナントへの影響複数社から見積りを取る場合は総額だけでなく、どこまでの工事が含まれているかを確認することが重要です。≫「プロパティマネジメント」のサービス内容を見る .related-column { position: relative; margin: 60px 0 32px; padding: 26px 28px 24px; border: 1px solid #cccccc; border-radius: 6px; } /* 「あわせて読みたい」ラベル */ .related-column__label-bm { position: absolute; top: -26px; left: 24px; padding: 6px 16px; background: #17416f; color: #fff; font-size: 14px; font-weight: 700; line-height: 1; border-radius: 4px 4px 0 0; } /* カード全体をリンク化 */ .related-column__link { display: flex; align-items: center; gap: 24px; color: inherit; text-decoration: none !important; } /* サムネイル */ .related-column__thumbnail { flex: 0 0 190px; } .related-column__thumbnail img { display: block; width: 100%; height: auto; aspect-ratio: 16 / 9; object-fit: cover; } /* テキスト部分 */ .related-column__content { flex: 1; min-width: 0; } .related-column__title { margin: 0 0 10px; font-size: 18px; font-weight: 700; line-height: 1.6; } .related-column__description { margin: 0 0 12px; font-size: 14px; line-height: 1.8; color: #555; } /* ホバー */ .related-column__link:hover .related-column__title { text-decoration: underline; } /* スマホ */ @media screen and (max-width: 767px) { .related-column { margin: 40px 0 28px; padding: 26px 18px 20px; } .related-column__label-bm { left: 16px; top: -13px; padding: 6px 12px; font-size: 13px; } .related-column__link { display: block; } .related-column__thumbnail { width: 100%; margin-bottom: 16px; } .related-column__title { font-size: 16px; } .related-column__description { font-size: 13px; } } あわせて読みたい 築古オフィスビルの修繕費を抑えるには？工事の優先順位と費用の考え方 築古オフィスビルの修繕費が増える理由と、工事の優先順位や実施時期を整理して費用を抑える考え方を解説します。 .button-inquiry { border: #CC3624 solid 1px; background-color: ##FFF9F4; margin: 0 auto 40px; width: fit-content; text-align: center; } .button-inquiry a { display: block; padding: 14px 24px; color: #CC3624; font-size: 15px; font-weight: bold; text-decoration: none !important; } 【無料】ビルの修繕について相談する 修繕箇所の優先順位 修繕箇所が複数ある場合は、緊急性や建物利用への影響から優先順位を整理します。【優先して確認したい順番】安全性に関わる箇所：人身事故や建物の安全性に関わる不具合放置すると被害が広がる箇所：漏水や雨漏りなど、ほかの部分にも影響する不具合テナント利用に影響する設備：空調、給排水、照明、トイレなど内見時の印象に関わる箇所：エントランス、廊下、壁、床など例えば、エントランスを改修する予定があっても、漏水や空調不良があれば設備側の修繕を優先します。見た目だけでなく、放置した場合の影響まで確認することが重要です。 工事を進めるときのポイント テナントが入居している場合は、工事によるテナントへの影響も確認しておきます。騒音や振動が発生する時間帯断水・停電・空調停止の有無共用部やエレベーターの使用制限工事前のテナントへの案内また、修繕内容や実施時期を記録しておくことも重要です。同じ不具合が繰り返される場合や部品の確保が難しい場合は、修繕履歴をもとに設備更新も検討します。今回の工事費だけでなく、今後の修繕費や設備の使用期間も含めて判断することがポイントです。 /* 「あわせて読みたい」ラベル */ .related-column__label-renovation { position: absolute; top: -26px; left: 24px; padding: 6px 16px; background: #75651f; color: #fff; font-size: 14px; font-weight: 700; line-height: 1; border-radius: 4px 4px 0 0; } /* スマホ */ @media screen and (max-width: 767px) { .related-column__label-renovation { left: 16px; top: -13px; padding: 6px 12px; font-size: 13px; } } あわせて読みたい オフィスビルの長期修繕計画とは？計画的に資産価値を高めるために オフィスビルの長期修繕計画について、必要性や対象となる工事、作成・見直しのポイントをオーナー向けに解説します。 まとめ｜小規模修繕は必要な箇所から計画的に進める オフィスビルの小規模修繕では、空調や給排水、照明、共用部などの状態を確認し、優先順位をつけて対応することが重要です。費用は工事内容や範囲によって変わるため、坪単価や見積総額だけでなく、工事内容や対象範囲まで確認します。また、不具合を繰り返す設備では、設備更新を検討した方がよい場合もあります。安全性・テナントへの影響・今後の修繕費を踏まえ、必要な箇所から修繕を進めましょう。 【無料】ビルの修繕・改修のご相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ プロパティマネジメントチーム 藤岡 涼 入社以来20年以上にわたり、東京23区のオフィスビルを中心にプロパティマネジメント・リーシング・建物管理を担当。 年間多数の交渉やトラブル対応経験を活かし、現場目線に立った迅速かつ的確な提案を通じて、オーナー様とテナント様双方の満足度向上に努めています。 2026年4月3日執筆

管理会社を見直したいものの「本当に切り替えるべきか」「1社に任せ続けて問題ないのか」と悩むオーナーは少なくありません。近年は、物件や業務ごとに委託先を分ける「マルチ・マネージャー戦略」が注目されています。本コラムでは、単一委託との違いや導入が向くケース、管理品質を維持するための考え方について解説します。どんな人向け？- 複数棟のオフィスビルを保有しているオーナー- 管理会社の見直しや切り替えを検討している方- 管理品質や収益性の向上を目指している方本コラムのポイント- マルチ・マネージャー戦略は、専門性を活用しながら管理品質を高める運営手法- 導入には統括機能（ハブ）の設計と明確な役割分担が欠かせない- KPIによる比較・評価の仕組みが、管理品質と収益性向上の鍵となる結論マルチ・マネージャー戦略は、単に管理会社を増やす手法ではありません。物件ごとに最適な専門性を活用し、管理品質や収益性を継続的に改善するための運営手法です。ただし、成果を得るためにはオーナー側が運営方針や評価基準を明確にし、管理会社を適切に統括できる体制を整えることが重要です。 目次マルチ・マネージャー戦略とは何かハブ＆スポーク型による運用設計ブランド毀損リスクと品質管理投資効果を最大化するKPI管理ケーススタディに学ぶ「最適化の型」導入のチェックリストまとめ マルチ・マネージャー戦略とは何か 単一の管理会社にすべてを委ねる「単一委託」と、ビルや機能ごとに委託先を分ける「マルチ・マネージャー戦略」には明確な性質の違いがあります。前者は窓口の一本化という利便性がある一方で、管理会社の力量に依存しすぎるというリスクを抱えています。対してマルチ・マネージャー戦略は、各社の強みを活用し、競争原理を働かせることで管理品質の底上げを図るための手法です。 比較項目単一委託（一括委託）マルチ・マネージャー戦略（複数委託）強み窓口一本化・契約事務の効率化リスク分散・専門性の最適活用弱みリスク集中・画一的な対応調整業務の増加・品質のばらつき競争原理働かない（比較対象がない）働く（他社との実績比較が可能） マルチ・マネージャー戦略は、単に「業者を増やす」ことではありません。物件特性に合わせて専門性を組み合わせ、管理品質を比較・改善できる状態をつくるための運営手法です。特に、複数棟を保有しているオーナーや、物件ごとに管理課題が異なるケースでは効果を発揮しやすいといえます。一方で、保有物件が1棟のみの場合やオーナー側に統括する体制がない場合は、かえって調整負担が増える可能性があります。 ハブ＆スポーク型による運用設計 マルチ・マネージャー戦略を成功させる要は、役割分担を定義する「ハブ＆スポーク型」の設計にあります。全体方針を司る「ハブ（統括）」と、個別の実務を担う「スポーク（個別管理会社）」を明確に分ける運用モデルです。ハブ（統括）の役割- 全物件で共通の「ルール」を作り、「KPI」で成果を監視- オーナー自身、資産管理担当者、または外部の専門家が統括を担うスポーク（個別）の役割- ハブが定めた方針に沿って物件ごとに実務を遂行この体制により、各社の強みを活かしつつ、ブランド毀損を招くような品質のばらつきを抑えることが可能となります。責任範囲の曖昧さはトラブルの温床ですので、契約前段階で「誰が一次対応を行い、誰が最終判断を下すか」を明確にしておく必要があります。≫「プロパティマネジメント」のサービス内容を見る .button-inquiry { border: #CC3624 solid 1px; background-color: ##FFF9F4; margin: 0 auto 40px; width: fit-content; text-align: center; } .button-inquiry a { display: block; padding: 14px 24px; color: #CC3624; font-size: 15px; font-weight: bold; text-decoration: none !important; } 【無料】現在の管理体制について相談する ブランド毀損リスクと品質管理 複数の管理会社が関与することで最も警戒すべきは「物件のブランド毀損」です。賃貸オフィスビルにおけるブランドとは、単なるロゴや広告のことではありません。テナントが日々触れる運営実態そのものがブランドを形成します。清掃や共用部の印象：清掃頻度や掲示物の整理状況不具合への初動：解決までのリードタイムと再発防止の姿勢公平な運営：契約ルールや請求・精算における透明性これらに一貫性が欠けると、テナントには「運営が属人的である」という不信感が蓄積します。これを防ぐには、運営基準を明文化したガイドラインが必要です。清掃の合格ラインや文書のテンプレート、クレーム対応の手順などを数値・文書化し、全管理会社に同じ基準で管理できる状態をつくることがブランドを守るうえで重要です。 投資効果を最大化するKPI管理 マルチ・マネージャー戦略の最大の利点は「同条件で各社を比較できる」点にあります。感覚的な評価を排除し、透明性の高い経営を行うためには、定義を統一したKPI管理が不可欠です。リーシング指標：空室率、平均空室日数、成約賃料、内見からの申込率ビル管理指標：一次対応までの時間、クレーム発生率、点検の未実施率収益指標：NOI、修繕費予算比、広告費対成約数重要なのは、KPIの項目を並べることではなく、その「定義」を揃えることです。たとえば「空室日数」の起点を「退去予告日」とするか「退去完了日」とするかなど、細かい定義を揃えなければ、比較資料としての精度が下がります。数字という共通言語を持つことで、初めて改善に向けた具体的指示が出せるようになります。PM会社の評価や見直しの判断基準については、こちらのコラムも参考にしてください。 .related-column { position: relative; margin: 60px 0 32px; padding: 26px 28px 24px; border: 1px solid #cccccc; border-radius: 6px; } /* 「あわせて読みたい」ラベル */ .related-column__label { position: absolute; top: -26px; left: 24px; padding: 6px 16px; background: #95500f; color: #fff; font-size: 14px; font-weight: 700; line-height: 1; border-radius: 4px 4px 0 0; } /* カード全体をリンク化 */ .related-column__link { display: flex; align-items: center; gap: 24px; color: inherit; text-decoration: none !important; } /* サムネイル */ .related-column__thumbnail { flex: 0 0 190px; } .related-column__thumbnail img { display: block; width: 100%; height: auto; aspect-ratio: 16 / 9; object-fit: cover; } /* テキスト部分 */ .related-column__content { flex: 1; min-width: 0; } .related-column__title { margin: 0 0 10px; font-size: 18px; font-weight: 700; line-height: 1.6; } .related-column__description { margin: 0 0 12px; font-size: 14px; line-height: 1.8; color: #555; } /* ホバー */ .related-column__link:hover .related-column__title { text-decoration: underline; } /* スマホ */ @media screen and (max-width: 767px) { .related-column { margin: 40px 0 28px; padding: 26px 18px 20px; } .related-column__label { left: 16px; top: -13px; padding: 6px 12px; font-size: 13px; } .related-column__link { display: block; } .related-column__thumbnail { width: 100%; margin-bottom: 16px; } .related-column__title { font-size: 16px; } .related-column__description { font-size: 13px; } } あわせて読みたい オフィスビルのPM（プロパティマネジメント）会社見直し オフィスビルのPM会社見直しについて、空室募集や賃料管理、日常の運営、修繕対応の確認ポイントと、現在のPM会社を継続・変更する際の判断基準を解説します。 ケーススタディに学ぶ「最適化の型」 実務においては、以下の3つの型からご自身の物件ポートフォリオに合うものを選定してください。機能補完型（大手×地域密着）基盤のしっかりした大手で法務・会計を抑え、リーシング営業には地域ネットワークの強い会社を充てるグレード・用途別型ハイグレード物件と築古物件で、ターゲット層や見せ方が異なる場合に管理会社を分ける機能分離型（リーシング×BM）客付けに特化したリーシング会社と、設備保守に強いBM会社を分ける最初からすべてを切り替えるのではなく、まずは1棟だけ別会社へ移行させ、現行の管理会社と成果を比較するといった段階的アプローチを推奨します。管理会社の変更を検討している方は、こちらのコラムも参考にしてください。 あわせて読みたい オフィスビル購入直後の管理会社見直し｜継続・変更を判断するポイント オフィスビル購入直後の管理会社見直しについて、管理委託契約やテナント対応、設備・修繕履歴の確認項目と、既存の管理会社を継続・変更する際の判断ポイントを解説します。 導入のチェックリスト 管理会社を選定する際は会社規模や知名度ではなく、以下のチェックリストを基準に適合性を判断してください。エリア適合性：当該エリアの競合物件の家賃・AD・仕様を具体的に説明できるか実務能力：募集資料の写真や文面から、物件の良さを引き出す工夫が見えるかKPI活用能力：月次レポートが単なる数値の羅列ではなく、原因分析と対応期限まで含んでいるか情報管理：図面や修繕履歴が管理会社側の属人化に陥らず、オーナー側に共有される仕組みがあるか まとめ 導入時は「現状分析」「RFP作成」「プレゼン選定」「役割定義」の4段階を丁寧に踏むことが重要です。特に、業務開始準備において、鍵管理や警備連携、緊急連絡網の整備といった地味な実務を徹底した管理会社こそが、長期的なパートナーとして信頼しやすいといえます。マルチ・マネージャー戦略は、管理会社を増やすことが目的ではありません。「物件ごとの価値を最大化し、数字に基づいた改善サイクルを回し続けること」こそが本質です。この戦略を成功させるためには、オーナー側が明確な「運営方針」と「判断基準」を持つことが不可欠です。まずは、ご自身の保有ビルにおける「最優先の課題」は何か、その解決に最適なパートナーは誰かを整理することから始めてください。戦略的な運用設計は、都心のオフィスビル経営において資産価値を維持・向上させるための有力な手段となります。 【無料】管理会社の見直しについてご相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ プロパティマネジメントチーム 藤岡 涼 入社以来20年以上にわたり、東京23区のオフィスビルを中心にプロパティマネジメント・リーシング・建物管理を担当。 年間多数の交渉やトラブル対応経験を活かし、現場目線に立った迅速かつ的確な提案を通じて、オーナー様とテナント様双方の満足度向上に努めています。 2026年3月12日執筆

旧耐震基準で建てられたオフィスビルでは耐震性だけでなく、設備の老朽化や修繕費、テナント募集への影響なども確認する必要があります。ただし、旧耐震であることだけを理由にすぐに建替えや売却を判断する必要はありません。本コラムでは、旧耐震ビルを所有するオーナーに向けて、賃貸経営を続けるうえで確認したいポイントや耐震補強・建替えを検討する際の考え方を解説します。どんな人向け？- 旧耐震のオフィスビルを所有しているオーナー- 耐震補強や建替えを検討している方- 旧耐震ビルの今後の運用に悩んでいる方本コラムのポイント- 旧耐震ビルで確認しておきたいこと- 耐震補強を検討する際のポイント- 耐震補強と建替えを比較する際の考え方結論旧耐震ビルの賃貸経営では築年数だけで今後の方針を決めるのではなく、耐震性や設備の状態、修繕費、賃貸状況などを確認したうえで、耐震補強・建替えなどを比較することが重要です。 目次旧耐震ビルとは？旧耐震ビルの賃貸経営で確認したいこと耐震補強を検討する際のポイント耐震補強と建替えを比較するまとめ｜旧耐震ビルは現状を確認して今後の方針を決める 旧耐震ビルとは？ 旧耐震基準とは、1981年6月1日に新耐震基準が導入される前に適用されていた耐震基準です。ただし、1981年以前に完成した建物がすべて同じ耐震性能というわけではありません。建物ごとに構造や状態が異なるため、旧耐震ビルを所有している場合は竣工時期だけで判断せず、耐震診断の実施状況や結果などを確認することが重要です。また、築年数が経過した建物では耐震性だけでなく、空調や給排水、電気設備などの老朽化が進んでいる場合もあります。 旧耐震ビルの賃貸経営で確認したいこと 旧耐震ビルを所有している場合は、建物の安全性と賃貸経営の両面から現状を確認します。主な確認項目は次のとおりです。耐震性：耐震診断の実施状況や診断結果建物・設備：外壁、屋上、空調、給排水、電気設備などの状態修繕費：今後必要になる修繕・設備更新の費用賃貸状況：稼働率、募集期間、賃料、テナントからの要望契約状況：入居テナントの契約期間や解約条件旧耐震であることがテナント募集にどの程度影響しているかも確認します。空室が長期化している場合でも、耐震性だけが原因とは限らず、賃料や設備、立地など複数の要因が考えられます。現在の募集状況や建物の状態を整理し、どこに課題があるのか確認することが今後の方針を決める第一歩です。今後必要になる修繕や設備更新を把握するためには、長期修繕計画を確認しておくことも重要です。 .related-column { position: relative; margin: 60px 0 32px; padding: 26px 28px 24px; border: 1px solid #cccccc; border-radius: 6px; } /* 「あわせて読みたい」ラベル */ .related-column__label-renovation { position: absolute; top: -26px; left: 24px; padding: 6px 16px; background: #75651f; color: #fff; font-size: 14px; font-weight: 700; line-height: 1; border-radius: 4px 4px 0 0; } /* カード全体をリンク化 */ .related-column__link { display: flex; align-items: center; gap: 24px; color: inherit; text-decoration: none !important; } /* サムネイル */ .related-column__thumbnail { flex: 0 0 190px; } .related-column__thumbnail img { display: block; width: 100%; height: auto; aspect-ratio: 16 / 9; object-fit: cover; } /* テキスト部分 */ .related-column__content { flex: 1; min-width: 0; } .related-column__title { margin: 0 0 10px; font-size: 18px; font-weight: 700; line-height: 1.6; } .related-column__description { margin: 0 0 12px; font-size: 14px; line-height: 1.8; color: #555; } /* ホバー */ .related-column__link:hover .related-column__title { text-decoration: underline; } /* スマホ */ @media screen and (max-width: 767px) { .related-column { margin: 40px 0 28px; padding: 26px 18px 20px; } .related-column__label-renovation { left: 16px; top: -13px; padding: 6px 12px; font-size: 13px; } .related-column__link { display: block; } .related-column__thumbnail { width: 100%; margin-bottom: 16px; } .related-column__title { font-size: 16px; } .related-column__description { font-size: 13px; } } あわせて読みたい オフィスビルの長期修繕計画とは？計画的に資産価値を高めるために オフィスビルの長期修繕計画について、必要性や主な修繕・設備更新の目安、計画の作り方と見直しのポイントを解説します。 耐震補強を検討する際のポイント 耐震診断の結果から耐震補強が必要となった場合は、工事内容だけでなく賃貸経営への影響も確認します。 確認項目主な内容工事費耐震補強に必要な費用貸室補強によって利用できる面積やレイアウトが変わらないかテナント入居中に工事できるか、移転などが必要になるか工事期間工事に必要な期間と賃料収入への影響将来の修繕補強後に必要となる設備更新や修繕 特に中小規模のビルでは、ブレースや耐震壁の設置場所によって、貸室のレイアウトや使い方に影響することがあります。耐震性だけを見るのではなく、工事後もオフィスとして使いやすい状態を維持できるか確認しましょう。 .button-inquiry { border: #CC3624 solid 1px; background-color: ##FFF9F4; margin: 0 auto 40px; width: fit-content; text-align: center; } .button-inquiry a { display: block; padding: 14px 24px; color: #CC3624; font-size: 15px; font-weight: bold; text-decoration: none !important; } 【無料】旧耐震ビルの今後について相談する 耐震補強と建替えを比較する 築年数が経過したビルでは、耐震補強だけでなく建替えを検討する場合もあります。耐震補強を行って建物を使い続ける場合は、補強費用に加え、今後必要になる空調や給排水などの設備更新費も確認します。一方、建替えでは建物や設備を新しくできますが、建築費や解体費がかかるほか、テナントの退去や工事期間中の賃料収入についても考える必要があります。そのため、次の項目を整理し、中長期の収支を比較したうえで判断することが重要です。耐震補強にかかる費用今後必要になる修繕・設備更新費建替えにかかる費用工事期間中の賃料収入への影響工事後に見込める賃料収入オーナーだけで判断することが難しい場合は、設計会社や工事会社、PM（プロパティマネジメント）会社などに相談し、それぞれの専門分野から情報を集める方法もあります。≫「プロパティマネジメント」のサービス内容を見る /* 「あわせて読みたい」ラベル */ .related-column__label-kh { position: absolute; top: -26px; left: 24px; padding: 6px 16px; background: #34434F; color: #fff; font-size: 14px; font-weight: 700; line-height: 1; border-radius: 4px 4px 0 0; } /* スマホ */ @media screen and (max-width: 767px) { .related-column__label-kh { left: 16px; top: -13px; padding: 6px 12px; font-size: 13px; } } あわせて読みたい 築古オフィスビルの建替え｜収益改善の考え方と改修との比較ポイント 築古オフィスビルの建替えを検討するタイミングや、改修との費用・収益の比較、建替え前の商品企画について当社事例を交えて解説します。 まとめ｜旧耐震ビルは現状を確認して今後の方針を決める 旧耐震ビルだからといって、すぐに耐震補強や建替えを行う必要があるとは限りません。まずは、耐震性や建物・設備の状態、今後の修繕費、現在の賃貸状況を整理することが重要です。そのうえで、現在の建物で賃貸経営を続けるか、耐震補強や建替えを行うか、それぞれ必要な費用や賃料収入への影響を比較します。建物ごとの状態や収支、テナントの状況を確認しながら今後の賃貸経営に適した方法を検討していきましょう。 【無料】所有ビルの修繕・建替えについて相談する 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ プロパティマネジメントチーム 藤岡 涼 入社以来20年以上にわたり、東京23区のオフィスビルを中心にプロパティマネジメント・リーシング・建物管理を担当。 年間多数の交渉やトラブル対応経験を活かし、現場目線に立った迅速かつ的確な提案を通じて、オーナー様とテナント様双方の満足度向上に努めています。 2026年2月19日執筆

賃貸オフィスの契約更新では、テナントからの回答がすぐに得られるとは限りません。賃料や契約条件の変更には、担当者だけでなく上司や経営層の承認が必要になる場合があるためです。本コラムでは、契約更新時にオーナーが知っておきたいテナント側の事情と、協議を進める際の確認事項を解説します。どんな人向け？- テナントとの契約更新を控えているオフィスビルオーナー- 賃料や契約条件の見直しを検討している方- 更新時のテナント対応を整理したい方本コラムのポイント- テナントの担当者だけでは契約条件を決められない場合がある- 更新直前では社内検討の時間を確保できないことがある- オーナー側も条件や期限を整理して協議を始めることが重要結論契約更新では、更新期限だけを見て協議を始めるのではなく、テナント側の社内確認に必要な期間も考えて早めに話し合うことが重要です。オーナー側も、賃料や契約期間などの条件、回答期限、修繕・設備に関する要望を整理しておくことで、双方が確認すべき内容を明確にできます。 目次なぜオフィスの重要な判断は後回しになるのか意思決定の遅れが招く「見えにくいコスト」テナントとの協議で押さえるべきポイント安定した入居企業に共通する運営体制まとめ｜オーナーが引くべき責任の境界線 なぜオフィスの重要な判断は後回しになるのか 契約更新や賃料改定について、テナントの窓口担当者へ伝えても、その場で回答を得られるとは限りません。企業では、オフィス管理を総務や管理部門が他の業務と兼務していることがあります。また、賃料や契約期間などの変更には、担当部署だけでなく上司や経営層の承認が必要になる場合もあります。担当者への連絡から回答までに、複数の確認や承認が入る可能性があることをオーナー側も把握しておきたいところです。 テナント側の事情契約更新への影響他業務との兼務他の業務が優先され、契約更新の確認が後回しになる場合がある社内承認担当者だけでは条件変更を決められない予算の調整賃料変更によって社内で再検討が必要になる将来の人員計画更新だけでなく移転や増床も検討対象になる そのため、更新期限の直前になってから条件を提示すると、テナント側が十分に検討できないことがあります。契約内容を確認したうえで、余裕を持って協議を始めることが基本です。 意思決定の遅れが招く「見えにくいコスト」 契約更新の検討が遅れると、影響を受けるのはテナントだけではありません。オーナー側も次の募集や収支計画を立てにくくなります。 テナント側オーナー側更新と移転を比較する時間が短くなる更新の見通しを立てにくい賃料変更の予算調整が遅れる賃料改定の協議が遅れる設備やレイアウトの要望を整理できない修繕・設備更新を計画しにくい社内承認の時間を確保しにくい退去時の募集準備が遅れる 特に確認しておきたいのが、契約更新の時期とテナント側の検討期間です。例えば賃料改定を予定している場合、更新直前に伝えると、テナント側で予算の調整や社内承認に必要な時間を取れないことがあります。早く伝えれば必ず合意できるわけではありません。ただし、双方が条件を確認して話し合う時間は確保できます。契約更新は、現在の管理状況やテナント対応を確認する機会にもなります。 .related-column { position: relative; margin: 60px 0 32px; padding: 26px 28px 24px; border: 1px solid #cccccc; border-radius: 6px; } /* 「あわせて読みたい」ラベル */ .related-column__label { position: absolute; top: -26px; left: 24px; padding: 6px 16px; background: #95500f; color: #fff; font-size: 14px; font-weight: 700; line-height: 1; border-radius: 4px 4px 0 0; } /* カード全体をリンク化 */ .related-column__link { display: flex; align-items: center; gap: 24px; color: inherit; text-decoration: none !important; } /* サムネイル */ .related-column__thumbnail { flex: 0 0 190px; } .related-column__thumbnail img { display: block; width: 100%; height: auto; aspect-ratio: 16 / 9; object-fit: cover; } /* テキスト部分 */ .related-column__content { flex: 1; min-width: 0; } .related-column__title { margin: 0 0 10px; font-size: 18px; font-weight: 700; line-height: 1.6; } .related-column__description { margin: 0 0 12px; font-size: 14px; line-height: 1.8; color: #555; } /* ホバー */ .related-column__link:hover .related-column__title { text-decoration: underline; } /* スマホ */ @media screen and (max-width: 767px) { .related-column { margin: 40px 0 28px; padding: 26px 18px 20px; } .related-column__label { left: 16px; top: -13px; padding: 6px 12px; font-size: 13px; } .related-column__link { display: block; } .related-column__thumbnail { width: 100%; margin-bottom: 16px; } .related-column__title { font-size: 16px; } .related-column__description { font-size: 13px; } } あわせて読みたい オフィスビル購入直後の管理会社見直し｜継続・変更を判断するポイント オフィスビル購入直後の管理会社見直しについて、管理委託契約やテナント対応、設備・修繕履歴の確認項目と既存の管理会社を継続・変更する際の判断ポイントを解説します。 .button-inquiry { border: #CC3624 solid 1px; background-color: ##FFF9F4; margin: 0 auto 40px; width: fit-content; text-align: center; } .button-inquiry a { display: block; padding: 14px 24px; color: #CC3624; font-size: 15px; font-weight: bold; text-decoration: none !important; } 【無料】契約更新・賃料について相談する テナントとの協議で押さえるべきポイント テナントの窓口担当者が、必ずしも契約条件を決められるとは限りません。賃料や契約期間の変更には、上司や経営層の承認が必要な場合もあり、回答までに時間がかかることがあります。オーナーは社内事情に踏み込みすぎず、契約更新の協議に必要な情報を確認することが重要です。 協議を始める前にオーナー側で確認すること まずは、現在の契約内容と、今回の更新で変更したい条件を整理します。契約期間と更新時期解約予告期間現在の賃料と周辺相場変更を検討している賃料や契約条件テナントから出ている修繕・設備の要望特に賃料改定を予定している場合は「いくら変更したいか」だけでなく、その根拠も整理しておくことが重要です。周辺の募集賃料や同程度の物件との比較、建物の修繕・設備更新など、判断材料となる情報とオーナー側の希望条件を分けておくと、協議する内容が明確になります。 協議を始めたらテナント側に確認すること 条件を提示した後は、テナント側が検討に必要な期間を確認します。社内での確認・承認に必要な期間条件について回答できる時期更新にあたって確認したい事項や要望回答を急がせるのではなく、更新までのスケジュールを双方で確認しておくことがポイントです。また、協議した内容を口頭だけで終わらせず、提示した条件や回答期限、双方で確認した事項を記録しておきます。担当者が変わった場合でも、これまでの経緯を確認できる状態にしておくことが大切です。 安定した入居企業に共通する運営体制 契約更新を円滑に進めるには、更新時だけテナントと連絡を取るのではなく、日頃から建物や設備に関する状況を把握しておくことが重要です。例えば、更新前に次の内容を確認します。設備の不具合や修繕要望が残っていないか管理会社への問い合わせ対応に問題がないか貸室の広さや設備について要望がないか契約条件について過去に協議した内容がないかこうした情報が共有されていれば、契約更新の前にテナントが抱えている課題を把握できます。また、テナント側の担当者が変更される場合もあります。過去の問い合わせや協議内容を記録し、管理会社やPM会社と共有できる状態にしておくことが大切です。テナントとの長期的な関係づくりでは、オーナーだけでなく管理会社やPM会社の対応も関わります。 ≫「プロパティマネジメント」のサービス内容を見る あわせて読みたい オフィスビルのPM（プロパティマネジメント）会社見直し オフィスビルのPM会社見直しについて、空室募集や賃料管理、日常の運営、修繕対応の確認ポイントと現在のPM会社を継続・変更する際の判断基準を解説します。 まとめ｜オーナーが引くべき責任の境界線 契約更新では、テナントの社内事情をオーナーが解決する必要はありません。オーナーが行いたいのは、貸主として提示する条件と、その判断材料を整理することです。 オーナー側で整理すること内容契約条件賃料、契約期間、更新条件など根拠周辺相場、建物の修繕・設備更新などスケジュール条件提示、回答、更新までの期限記録提示条件や双方で確認した内容 そのうえで、テナント側が社内で検討できる時間を確保します。更新期限の直前になって条件を提示するのではなく、契約内容を確認し、早めに協議を始めることが重要です。オーナーとテナントそれぞれが確認・判断する範囲を明確にしておくことが、契約更新を進めるうえでの基本となります。 【無料】テナント対応・契約更新のご相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ プロパティマネジメントチーム 藤岡 涼 入社以来20年以上にわたり、東京23区のオフィスビルを中心にプロパティマネジメント・リーシング・建物管理を担当。 年間多数の交渉やトラブル対応経験を活かし、現場目線に立った迅速かつ的確な提案を通じて、オーナー様とテナント様双方の満足度向上に努めています。 2026年2月9日執筆

テナント名板は小さな設備ですが、来訪者が最初に目にする共用部の一つです。ロゴや表示方法を自由にすると個性は出せますが、その一方で建物全体の印象がまとまりにくくなることもあります。本コラムでは、雑居ビルとオフィスビルの違いを比較しながら、テナント名板をどのような考え方で管理すべきかを解説します。どんな人向け？- テナント名板や館内サインのルール作りに悩んでいるオフィスビルオーナー- 共用部の印象や建物のグレード感を維持したいオーナー- テナント対応と管理効率のバランスを考えたい方本コラムのポイント- オフィスビルのテナント名板は、広告ではなく案内として考えるべき- 名板の統一は、建物の印象維持と管理効率の向上につながる- 例外対応を減らすためには、表示ルールを事前に明確化することが重要結論テナント名板は、企業の個性を表現するための場所ではなく、来訪者を迷わせないための案内設備です。オフィスビルでは、表示内容やデザインを一定のルールで統一することで、建物全体の印象を整えやすくなります。また、例外対応や個別交渉を減らし、管理業務の効率化にもつながります。オーナーに求められるのは、目立つ名板をつくることではなく、ビル全体の価値を維持するために、分かりやすく管理しやすいルールを整備することです。 目次昭和の雑居ビルから考える入口の見え方小規模でもきちんと見えるビルの共通点名板は広告ではなく案内として考える名板をそろえることで得られる効果まとめ：何を認めないかを先に決める 昭和の雑居ビルから考える入口の見え方 テナント名板のあり方を考えるうえで、分かりやすい比較対象になるのが、いわゆる昭和の雑居ビルです。駅近の中小ビルに飲食店、美容室、事務所などが入り、入口には社名、店名、メニュー、貼り紙が並んでいます。こうした風景には独特の味がありますが、賃貸オフィスビルの入口としては情報が多すぎて来訪者が迷いやすい状態です。フォントや素材、サイズが統一されていないと案内表示として見づらくなります。 状態起こりやすい印象表示が多い必要な情報を探しにくいデザインがばらばら管理が緩い印象になる貼り紙が増える共用部が雑に見える もちろん、雑居ビルの入口には雑居ビルならではの役割があります。飲食店などのBtoCテナントにとっては、看板やメニューで通行人に気づいてもらうことが重要です。一方、賃貸オフィスビルの来訪者は、事前に訪問先の社名や階数を把握していることがほとんどです。そのため、入口に求められるのは目立つことではなく、迷わず確認できることです。 小規模でもきちんと見えるビルの共通点 統一ルールで整備されたテナント名板都心の中小オフィスビルでも、建物に入った瞬間に「管理が行き届いている」と感じる物件があります。その印象をつくっているのが、テナント名板の統一感です。名板の素材や文字色、フォントが整っていると共用部全体が落ち着いて見えます。反対に、エントランスやエレベーターホールがきれいでも、名板に統一感がないと全体の印象はまとまりにくいです。当社が管理する物件でも、名板は一定のルールで作成しています。表示内容は社名とフロアを基本とし、文字色や配置を統一するとともに、ロゴの使用は原則認めていません。これはテナントの個性を抑えるためではなく、名板の役割を案内に限定するためです。名板をそろえることは、ビル全体の印象を整えることにつながります。 名板は広告ではなく案内として考える テナント名板は、商業ビルと賃貸オフィスビルで入口での案内方法や利用者の目的が異なるため、それぞれ役割が変わります。 用途主な来訪者名板の役割商業ビル通行人・一般客店舗を見つけてもらう看板賃貸オフィスビル取引先・採用関係者訪問先を確認する案内 オフィスビルの来訪者の多くは、あらかじめ行き先を把握したうえで訪れます。そのため入口で強く訴求する必要なく、社名と階数がすぐに分かることが重要です。テナント企業の情報発信は、本来サービスや商品、営業活動などで行うものです。名板に多くの情報を盛り込むと表示内容が増え、他のテナントとのバランスも崩れやすくなります。そのため、オフィスビルの名板は情報を増やすのではなく、必要な情報を分かりやすく伝えるためのものと考えるべきです。この線引きをしておくことで、管理会社もテナントも判断に迷いにくくなります。 名板をそろえることで得られる効果 名板をそろえることは、見た目を整えるだけではありません。ビル運営の手間を減らし、関係者に分かりやすいルールを示す効果があります。主な効果は次の4つです。来訪者が迷いにくくなる社名とフロアが分かりやすく表示されていれば、来訪者は目的地をすぐ確認できます。余計な情報を減らすことは、来訪者への配慮にもなります。テナント担当者が説明しやすくなるロゴや個別デザインを認めないルールがあれば、社内から要望が出た場合も「ビル側の決まりです」と説明できます。担当者個人の判断にしないことが重要です。仲介会社に管理状態が伝わる名板が最新の状態に保たれていると、日常管理が行き届いている印象になります。細かい部分まで整っていることは、内覧時の安心材料になります。オーナー側の管理負担を減らせる一度例外を認めると、別のテナントからも同じような要望が出やすくなります。あらかじめルールを決めておくことで、個別交渉や調整の手間を抑えられます。これはテナント名板だけでなく、清掃頻度や点検内容などの管理仕様全般にも共通する考え方です。≫「プロパティマネジメント」のサービス内容を見る .related-column { position: relative; margin: 60px 0 32px; padding: 26px 28px 24px; border: 1px solid #cccccc; border-radius: 6px; } /* 「あわせて読みたい」ラベル */ .related-column__label { position: absolute; top: -26px; left: 24px; padding: 6px 16px; background: #95500f; color: #fff; font-size: 14px; font-weight: 700; line-height: 1; border-radius: 4px 4px 0 0; } /* カード全体をリンク化 */ .related-column__link { display: flex; align-items: center; gap: 24px; color: inherit; text-decoration: none !important; } /* サムネイル */ .related-column__thumbnail { flex: 0 0 190px; } .related-column__thumbnail img { display: block; width: 100%; height: auto; aspect-ratio: 16 / 9; object-fit: cover; } /* テキスト部分 */ .related-column__content { flex: 1; min-width: 0; } .related-column__title { margin: 0 0 10px; font-size: 18px; font-weight: 700; line-height: 1.6; } .related-column__description { margin: 0 0 12px; font-size: 14px; line-height: 1.8; color: #555; } /* ホバー */ .related-column__link:hover .related-column__title { text-decoration: underline; } /* スマホ */ @media screen and (max-width: 767px) { .related-column { margin: 40px 0 28px; padding: 26px 18px 20px; } .related-column__label { left: 16px; top: -13px; padding: 6px 12px; font-size: 13px; } .related-column__link { display: block; } .related-column__thumbnail { width: 100%; margin-bottom: 16px; } .related-column__title { font-size: 16px; } .related-column__description { font-size: 13px; } } あわせて読みたい オフィスビルの管理費削減は「相見積り」の前に｜管理仕様見直しのポイントを解説 オフィスビルの管理費を見直す際に確認したい管理仕様と、清掃・点検・警備などの内容や頻度を整理するポイントを解説します。 .button-inquiry { border: #CC3624 solid 1px; background-color: ##FFF9F4; margin: 0 auto 40px; width: fit-content; text-align: center; } .button-inquiry a { display: block; padding: 14px 24px; color: #CC3624; font-size: 15px; font-weight: bold; text-decoration: none !important; } 【無料】所有ビルの管理について相談する まとめ：何を認めないかを先に決める テナント名板の管理で大切なのは、何を表示するかではなく「どこまで表示するか」を先に決めることです。例えば、次のようなルールです。ロゴは表示しないキャッチコピーは表示しない色や書体は指定のものにそろえる表示内容は社名とフロアのみ表示する変更時の手続きと費用負担を明確にするこうしたルールがあるとテナントごとの個別対応が減り、管理会社は本来優先すべき業務に時間を使いやすくなります。名板は小さな部分ですが、入口にあるため来訪者の目に入りやすく、ビル全体の印象にも影響します。特に中小オフィスビルでは、共用部の印象が建物全体の印象を左右します。オーナーが考えるべきなのは、テナントの要望をすべて受け入れることではありません。ビル全体の印象を保ちながら、来訪者が迷わず利用できる環境を整えることです。小さな名板のルールづくりも、ビルの価値を維持するための管理の一つといえるでしょう。 【無料】ビルの管理・共用部について相談する 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ プロパティマネジメントチーム 藤岡 涼 入社以来20年以上にわたり、東京23区のオフィスビルを中心にプロパティマネジメント・リーシング・建物管理を担当。 年間多数の交渉やトラブル対応経験を活かし、現場目線に立った迅速かつ的確な提案を通じて、オーナー様とテナント様双方の満足度向上に努めています。 2026年2月6日執筆

オフィスビルの立地を確認する際、「駅徒歩○分」は分かりやすい指標です。しかし、テナントは徒歩分数だけで物件を選んでいるわけではありません。利用できる路線や駅までの歩きやすさ、周辺施設、取引先への移動なども判断材料になります。本コラムでは、駅徒歩だけでは分からない立地の見方と、所有ビルの特徴を募集に生かす方法を解説します。どんな人向け？- 駅から少し離れたオフィスビルを所有している方- 立地が空室の原因ではないかと感じている方- 所有ビルの立地条件を改めて整理したい方本コラムのポイント- 駅徒歩以外に確認したい立地条件が分かる- 徒歩10分前後でも評価される物件の特徴を整理- 募集時に押さえたい立地情報を整理結論駅徒歩分数は立地を判断する一つの基準ですが、それだけで物件の使いやすさは決まりません。利用できる駅や路線、歩行ルート、周辺環境まで確認すると、所有ビルの特徴を整理しやすくなります。駅から少し距離がある物件でも、ほかの条件を具体的に伝えることで、テナントが比較しやすい募集につながります。 目次駅徒歩分数だけで立地を判断しない同じ徒歩分数でも使いやすさは変わる複数駅・複数路線を利用できるか確認する徒歩10分前後でも評価される立地とは立地の特徴は募集資料で具体的に伝えるまとめ 駅徒歩分数だけで立地を判断しない オフィス募集では「駅徒歩5分」「駅徒歩10分」といった数字が目に入りやすく、駅に近いほど有利と考えられがちです。ただし、テナントが実際に確認しているのは駅までの距離だけではなく、通勤や来訪時に利用しやすいかどうかです。たとえば、次の2物件では評価が分かれる場合があります。 比較項目物件A物件B最寄り駅徒歩5分徒歩9分利用路線1路線4路線周辺施設少ない飲食店・店舗が多い駅までの道信号・坂道あり平坦で歩きやすい 徒歩分数だけなら物件Aが近いですが、通勤ルートや来訪者の利便性まで考えると、物件Bを選ぶ企業もあります。所有ビルを確認するときは「駅から何分か」と「実際にどのように利用できるか」を分けて考えることが重要です。 .related-column { position: relative; margin: 60px 0 32px; padding: 26px 28px 24px; border: 1px solid #cccccc; border-radius: 6px; } /* 「あわせて読みたい」ラベル */ .related-column__label-bj { position: absolute; top: -26px; left: 24px; padding: 6px 16px; background: #32105C; color: #fff; font-size: 14px; font-weight: 700; line-height: 1; border-radius: 4px 4px 0 0; } /* カード全体をリンク化 */ .related-column__link { display: flex; align-items: center; gap: 24px; color: inherit; text-decoration: none !important; } /* サムネイル */ .related-column__thumbnail { flex: 0 0 190px; } .related-column__thumbnail img { display: block; width: 100%; height: auto; aspect-ratio: 16 / 9; object-fit: cover; } /* テキスト部分 */ .related-column__content { flex: 1; min-width: 0; } .related-column__title { margin: 0 0 10px; font-size: 18px; font-weight: 700; line-height: 1.6; } .related-column__description { margin: 0 0 12px; font-size: 14px; line-height: 1.8; color: #555; } /* ホバー */ .related-column__link:hover .related-column__title { text-decoration: underline; } /* スマホ */ @media screen and (max-width: 767px) { .related-column { margin: 40px 0 28px; padding: 26px 18px 20px; } .related-column__label-bj { left: 16px; top: -13px; padding: 6px 12px; font-size: 13px; } .related-column__link { display: block; } .related-column__thumbnail { width: 100%; margin-bottom: 16px; } .related-column__title { font-size: 16px; } .related-column__description { font-size: 13px; } } あわせて読みたい オフィスビル投資で押さえたい立地選びのポイント オフィスビル投資では、駅からの距離だけでなく、周辺環境や企業の集積、再開発の動向、災害リスクなども立地選びの判断材料になります。本コラムでは、物件購入前に確認したい立地条件や、長期的な視点でエリアを評価するポイントを解説します。 同じ徒歩分数でも使いやすさは変わる 同じ「徒歩8分」でも、駅から建物までのルートによって使いやすさは変わります。確認したいのは、次のような点です。信号や大きな交差点が多くないか坂道や歩道橋がないか地下通路やデッキを利用できるか雨天時に歩きやすいか夜間も人通りがあるか駅までの道順が分かりやすいか内見時には、テナントが駅から建物まで歩くこともあります。そのため、募集資料に記載された「徒歩○分」だけでなく、駅から建物までの歩きやすさも確認したいポイントです。駅から少し離れていても、平坦で歩きやすい、大通り沿いで迷いにくい、地下通路を利用できるといった条件があれば、募集時に伝えておきたい情報です。 複数駅・複数路線を利用できるか確認する 都心部では、一つの駅からの徒歩分数だけでは立地を判断できないケースがあります。最寄り駅から徒歩10分でも、別の駅が徒歩圏にあれば、社員や来訪者が目的地に応じて使い分けられます。たとえば、次のような条件です。複数の駅を利用できるJRと地下鉄を使い分けられる主要駅へ乗り換えなしで移動できるバスやタクシーを利用しやすい空港や新幹線駅へ移動しやすい企業によって、社員の居住エリアや取引先の所在地は異なります。そのため、一つの駅への近さより、複数方面へ移動できることが評価される場合があります。所有ビルについても、最寄り駅だけでなく、徒歩圏内の駅や利用できる路線まで確認しておくことが必要です。 .button-inquiry { border: #CC3624 solid 1px; background-color: ##FFF9F4; margin: 0 auto 40px; width: fit-content; text-align: center; } .button-inquiry a { display: block; padding: 14px 24px; color: #CC3624; font-size: 15px; font-weight: bold; text-decoration: none !important; } 【無料】所有ビルの立地について相談する 徒歩10分前後でも評価される立地とは 駅から距離がある物件でも、ほかの条件がそろっていれば候補に入る場合があります。代表的なのは、次のような立地です。 立地条件確認したい内容複数駅を利用できる駅・路線の選択肢がある周辺施設が充実している飲食店、コンビニ、銀行などがある歩行環境がよい坂や信号が少なく歩きやすいエリアの認知度がある所在地を説明しやすい主要エリアに近い取引先や営業先へ移動しやすい たとえば、日本橋や京橋、虎ノ門などでは、複数駅を利用できる場所も多くあります。このようなエリアでは最寄り駅だけを見るより、周辺駅を含めて、どの方面へ移動しやすいかも確認しておきましょう。一方で、駅から近くても周辺に飲食店が少ない、歩きにくい、利用できる路線が限られるといった場合は、徒歩分数だけでは評価されないこともあります。 立地の特徴は募集資料で具体的に伝える 所有ビルに立地の特徴があっても「○○駅徒歩8分」だけでは十分に伝わりません。募集時には、徒歩分数とあわせて次のような情報を整理します。利用できる駅と路線主要駅へのアクセス時間駅から建物までのルート周辺の飲食店や店舗近隣の主要施設営業先や取引先へ移動しやすいエリアたとえば「○○駅徒歩8分」だけでなく「2駅4路線利用」「東京駅まで○分」「大通り沿いで道順が分かりやすい」などを加えると、テナントが利用イメージを持ちやすくなります。立地そのものは変えられませんが、どの条件を伝えるかは見直せます。駅から少し離れていることだけを弱点と考えるのではなく、所有ビルがどのような使い方に向いているかを整理することが重要です。 ≫「プロパティマネジメント」のサービス内容を見る /* 「あわせて読みたい」ラベル */ .related-column__label-pm { position: absolute; top: -26px; left: 24px; padding: 6px 16px; background: #8f2d23; color: #fff; font-size: 14px; font-weight: 700; line-height: 1; border-radius: 4px 4px 0 0; } /* スマホ */ @media screen and (max-width: 767px) { .related-column__label-pm { left: 16px; top: -13px; padding: 6px 12px; font-size: 13px; } } あわせて読みたい オフィス募集資料「マイソク」とは？役割・掲載情報・見直しポイントを解説 マイソクの役割や掲載したい情報、募集資料を見直す際のポイントを、オーナー向けに解説します。 まとめ オフィスビルの立地は、駅徒歩分数だけで判断するものではありません。利用できる駅や路線、駅までの歩きやすさ、周辺施設、主要エリアへの移動などを含めて確認する必要があります。駅から少し距離がある場合も、複数駅を利用できる、歩きやすい、周辺施設が充実しているなどテナントにとって使いやすい条件があるかを確認します。所有ビルの立地条件を整理し、募集資料や仲介会社への説明に盛り込むことが、物件を正しく比較してもらうためのポイントです。 【無料】テナント募集のご相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ プロパティマネジメントチーム 藤岡 涼 入社以来20年以上にわたり、東京23区のオフィスビルを中心にプロパティマネジメント・リーシング・建物管理を担当。 年間多数の交渉やトラブル対応経験を活かし、現場目線に立った迅速かつ的確な提案を通じて、オーナー様とテナント様双方の満足度向上に努めています。 2026年2月2日執筆

オフィスビルでは、同じ90坪でも貸室の形状や柱・梁の位置によって、実際の使いやすさが変わります。坪数だけでは、執務席や会議室をどのように配置できるかまでは判断できません。本コラムでは、貸室の使いやすさに関わる「梁下最小高」「スパン」「最狭有効幅」の3つのポイントを解説します。どんな人向け？- 所有するオフィスビルの貸室を見直したいオーナー- 内見後、入居につながらない理由を確認したい方- リニューアル前に貸室の使いにくい部分を把握したい方本コラムのポイント- 同じ坪数でもレイアウトのしやすさは異なる- 梁下・柱の間隔・通路幅は、実際の寸法を確認する- 貸室の使いにくい部分を把握してから改修を検討する結論貸室の使いやすさは、坪数だけでは判断できません。梁下の低い部分や柱の配置、通路の狭い部分などが、レイアウトや什器の搬入を制限することがあります。オーナーは募集面積だけでなく、貸室の形状や寸法を確認し、必要に応じて募集方法や改修内容を見直すことが重要です。 目次坪数だけでは貸室の使いやすさは分からない面積だけでなくレイアウトまで確認する貸室の使いやすさを左右する3つのポイント図面と現地の状態を確認して改修を検討するまとめ｜坪数だけでなく実際に使える空間を確認する 坪数だけでは貸室の使いやすさは分からない オフィスでは「90坪なら○人程度」といった面積を基準に検討することがあります。しかし、同じ90坪でも、貸室の形や柱・梁の位置によってレイアウトは変わります。たとえば、次のような違いが出ます。会議室を希望する位置に配置できない柱によって執務席の配置が限られる通路を確保すると席数が減る大型の什器や書庫を搬入しにくいそのため、オーナーが貸室を確認するときは「何坪あるか」だけでなく「その面積をどのように使えるか」まで見る必要があります。 面積だけでなくレイアウトまで確認する テナントがオフィスを利用する際には、執務席だけでなく、会議室や収納、通路などのスペースも必要です。同じ面積でも、これらを無理なく配置できるかによって使いやすさは変わります。 確認する場所見ておきたいこと執務エリア必要な席数と通路を確保できるか会議室間仕切りや出入口を配置できるか収納書庫やキャビネットを置けるか動線人や什器が無理なく通れるか 面積に余裕があっても、柱や梁、通路などによって使える範囲が限られることがあります。内見後に入居につながらない場合は、賃料や募集条件だけでなく、こうした貸室の使いやすさも確認します。 .related-column { position: relative; margin: 60px 0 32px; padding: 26px 28px 24px; border: 1px solid #cccccc; border-radius: 6px; } /* 「あわせて読みたい」ラベル */ .related-column__label-pm { position: absolute; top: -26px; left: 24px; padding: 6px 16px; background: #8f2d23; color: #fff; font-size: 14px; font-weight: 700; line-height: 1; border-radius: 4px 4px 0 0; } /* カード全体をリンク化 */ .related-column__link { display: flex; align-items: center; gap: 24px; color: inherit; text-decoration: none !important; } /* サムネイル */ .related-column__thumbnail { flex: 0 0 190px; } .related-column__thumbnail img { display: block; width: 100%; height: auto; aspect-ratio: 16 / 9; object-fit: cover; } /* テキスト部分 */ .related-column__content { flex: 1; min-width: 0; } .related-column__title { margin: 0 0 10px; font-size: 18px; font-weight: 700; line-height: 1.6; } .related-column__description { margin: 0 0 12px; font-size: 14px; line-height: 1.8; color: #555; } /* ホバー */ .related-column__link:hover .related-column__title { text-decoration: underline; } /* スマホ */ @media screen and (max-width: 767px) { .related-column { margin: 40px 0 28px; padding: 26px 18px 20px; } .related-column__labell-pm { left: 16px; top: -13px; padding: 6px 12px; font-size: 13px; } .related-column__link { display: block; } .related-column__thumbnail { width: 100%; margin-bottom: 16px; } .related-column__title { font-size: 16px; } .related-column__description { font-size: 13px; } } あわせて読みたい なぜ空室が埋まらないのか｜築古オフィスビルで見落とされがちな「改善のズレ」 築古オフィスビルの空室対策について、改修や設備更新を行っても成約につながらない原因や、募集状況と建物の状態を踏まえた改善箇所の優先順位、改善後の問い合わせ・内見の変化を確認するポイントを解説します。 .button-inquiry { border: #CC3624 solid 1px; background-color: ##FFF9F4; margin: 0 auto 40px; width: fit-content; text-align: center; } .button-inquiry a { display: block; padding: 14px 24px; color: #CC3624; font-size: 15px; font-weight: bold; text-decoration: none !important; } 【無料】貸室の改善について相談する 貸室の使いやすさを左右する3つのポイント 1．梁下最小高｜実際に使える高さを確認する 天井高が十分にあるように見えても、梁が下がっている部分では実際に使える高さが低くなります。梁下最小高とは、床から梁の最も低い部分までの高さです。OAフロアを設置する場合は床面が上がるため、実際に確保できる高さはさらに小さくなります。梁下が低いと、次のような影響があります。間仕切りを設置できる位置が限られる背の高い収納家具を置きにくい場所によって圧迫感が出るそのため、募集図面に記載された天井高だけでなく、梁が最も低い部分を実測しておくことが重要です。 2．スパン｜柱の間隔と配置を確認する スパンとは、一般に柱の中心から隣の柱の中心までの距離を指します。同じ面積でも、柱の間隔や配置によってデスクや会議室の置き方は変わります。柱が多かったり、間隔が一定でなかったりすると、使えないスペースが生まれることもあります。確認したいのは、単純な柱間の寸法だけではありません。柱が貸室内のどこにあるか同じ間隔がどこまで続いているかデスクや会議室を配置したときに無駄が出ないかスパンは、実際のレイアウトを想定しながら確認することがポイントです。 3．最狭有効幅｜最も狭い部分を確認する 貸室では、広い部分だけでなく最も狭い部分の幅も確認します。特に見ておきたいのは、エントランスやエレベーターホール前、柱・壁の間、什器の搬入経路です。一部だけ狭くなっていると、人の移動だけでなく、大型家具や書庫などの搬入に影響する場合があります。そのため、図面上の幅だけで判断せず、実際に通ることができる有効幅を確認します。 図面と現地の状態を確認して改修を検討する 図面と現地を照らし合わせる梁下・スパン・最狭有効幅は、図面だけでなく現地でも確認することが重要です。既存ビルでは、改修後の状態が図面に反映されていない場合もあります。計測した寸法とあわせて図面との違いも記録しておくと、募集資料の作成やレイアウトの検討に活用できます。使いにくい部分を確認してから改修する使いにくい部分が見つかっても、すぐに大規模な改修が必要になるわけではありません。内見時の反応や周辺物件との違いを確認し、改修が必要な部分を検討します。設備や内装を新しくする前に、貸室の使いにくい部分を把握し、その原因に合った改修内容を決めることが重要です。 ≫「プロパティマネジメント」のサービス内容を見る /* 「あわせて読みたい」ラベル */ .related-column__label-renovation { position: absolute; top: -26px; left: 24px; padding: 6px 16px; background: #75651f; color: #fff; font-size: 14px; font-weight: 700; line-height: 1; border-radius: 4px 4px 0 0; } /* スマホ */ @media screen and (max-width: 767px) { .related-column__label-renovation { left: 16px; top: -13px; padding: 6px 12px; font-size: 13px; } } あわせて読みたい オフィスリノベーションのポイント6選｜空室対策・費用・設計の考え方を解説 オフィスリノベーションについて、動線計画やトイレ・共用部の改善、セキュリティ強化などの6つのポイントと、空室対策や収益改善につなげるためのパートナー選定、投資回収を踏まえた資金計画の考え方を解説します。 まとめ｜坪数だけでなく実際に使える空間を確認する オフィスの使いやすさは、募集面積だけでは判断できません。梁下最小高・スパン・最狭有効幅を確認すると、貸室のレイアウトや動線に、どのような使いにくさがあるのかを把握できます。特に築古ビルでは、図面と現在の状態が異なる場合もあるため、現地での確認が重要です。オーナーは坪数だけで物件を評価するのではなく、テナントが実際にどのように使える貸室なのかを確認し、募集や改修に反映することが大切です。 【無料】オフィスビル運営の相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ プロパティマネジメントチーム 藤岡 涼 入社以来20年以上にわたり、東京23区のオフィスビルを中心にプロパティマネジメント・リーシング・建物管理を担当。 年間多数の交渉やトラブル対応経験を活かし、現場目線に立った迅速かつ的確な提案を通じて、オーナー様とテナント様双方の満足度向上に努めています。 2026年1月27日執筆

インフレや人件費高騰が続く中、オフィスビルオーナーにとって賃料改定は避けて通れない課題です。賃料を据え置き続ければ建物維持や設備更新に必要な資金が不足し、建物競争力の低下につながる可能性があります。しかし、物価上昇を理由に賃料を引き上げることは容易ではありません。本コラムでは、インフレ時代の賃料改定の考え方とオーナーが押さえるべき実務上のポイントを解説します。どんな人向け？- インフレやコスト上昇による収益悪化に不安を感じているオフィスビルオーナー- 賃料改定を検討しているが、どのように進めるべきか悩んでいる方- 建物競争力を維持しながら中長期で資産価値を高めたい方本コラムのポイント- インフレ下で賃料を据え置き続けることには、建物価値や収益性の低下リスクがある- 賃料改定には法律・経済・心理の壁があり、根拠に基づく説明が重要になる- 賃料改定は値上げ交渉ではなく、建物を持続的に運営するための経営判断である結論インフレ下では、賃料を据え置き続けることが最善とは限りません。建物維持や更新投資を考慮すると、適切なタイミングでの見直しが必要です。重要なのは「一方的な値上げではなく、市場賃料や建物維持の根拠を整理したうえでテナントと協議すること」です。オフィスビル経営では、賃料と建物競争力を一体で考える視点が求められます。前編では、インフレとオフィス賃料の関係や賃料改定を難しくする普通借家契約について解説しています。 .related-column { position: relative; margin: 60px 0 32px; padding: 26px 28px 24px; border: 1px solid #cccccc; border-radius: 6px; } /* 「あわせて読みたい」ラベル */ .related-column__label { position: absolute; top: -26px; left: 24px; padding: 6px 16px; background: #8f2d23; color: #fff; font-size: 14px; font-weight: 700; line-height: 1; border-radius: 4px 4px 0 0; } /* カード全体をリンク化 */ .related-column__link { display: flex; 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} } あわせて読みたい インフレでオフィス賃料は上がるのか？｜賃料改定の現実とオーナーが知るべきポイント（前編） インフレ下でのオフィス賃料改定について、物価上昇とオフィス賃料の関係や普通借家契約による制約、インフレ連動型賃料の仕組み、賃料据え置きのリスク、テナントとの協議で押さえたいポイントを解説します。 目次インフレがもたらす「建物価値の目減り」賃料改定を難しくする3つの壁現実的な選択肢としてのハイブリッド契約賃料改定は段取りで決まるオーナーが押さえるべき実務上のポイント インフレがもたらす「建物価値の目減り」 オフィス賃料が固定されたまま物価や管理コストの上昇が続くと、影響はオーナーの収益減だけにとどまりません。年2〜3％程度のインフレでも、複利で続けば10年後には実質的な賃料収入が大きく目減りします。名目賃料が同じでも、清掃費、警備費、修繕費、人件費が上がれば、手元に残る資金は確実に減っていきます。この状態が続くと、建物の維持管理に必要な投資が後回しになります。結果として、空室対策や賃料改定以前に、物件そのものの競争力が低下します。賃料の据え置きは、短期的にはテナント維持につながる一方で、中長期では資産価値を削る判断になり得ます。特に注意すべき悪循環は、次の3つです。維持修繕の後ろ倒し：外壁、防水、空調、受変電設備などの更新が遅れ、突発故障や緊急対応のリスクが高まります。性能劣化：省エネ性能や快適性が改善されず、テナントから選ばれにくい建物になります。市場地位の低下：より快適で設備水準の高いビルへテナントが移り、稼働率や賃料水準が下がりやすくなります。オフィスビルは単なる貸室ではなく、企業活動や人材採用、来客対応を支える事業インフラです。だからこそ、必要な更新投資を止めないための賃料設計が必要です。 賃料改定を難しくする3つの壁 賃料改定が簡単に進まない理由は、オーナーの説明不足だけではありません。実務上は、法律、経済、心理の3つの壁があります。 壁起きやすい問題対応の考え方法律の壁普通借家契約では一方的な増額が難しい契約条件と市場賃料の根拠を整理する経済の壁テナント側も予算計画を急に変えにくい改定幅や時期に一定の予測可能性を持たせる心理の壁値上げ要求として受け止められやすい建物維持のための投資分担として説明する 重要なのは、賃料改定を「お願い」や「交渉の駆け引き」にしないことです。市場賃料、管理コスト、修繕計画、設備更新の必要性を整理し、なぜ改定が必要なのかを説明できる状態にしておく必要があります。賃料改定は、感覚ではなく根拠で進めるべき実務です。特に法律面では、普通借家契約が賃料改定を難しくする要因になります。 .button-inquiry { border: #CC3624 solid 1px; background-color: ##FFF9F4; margin: 0 auto 40px; width: fit-content; text-align: center; } .button-inquiry a { display: block; padding: 14px 24px; color: #CC3624; font-size: 15px; font-weight: bold; text-decoration: none !important; } 【無料】賃料改定について相談する 現実的な選択肢としてのハイブリッド契約 今後は、従来型の固定賃料だけでなく、インフレや管理コストの変動をある程度反映できる契約設計も検討課題になります。とはいえ、すべてのテナントに急な変更を求めるのは現実的ではありません。そこで考えたいのが、固定賃料を基本にしながら、一部に変動要素を組み込むハイブリッド型の考え方です。賃料改定：更新時や再契約時に、市場賃料やCPIを参考に見直しを行います。共益費：清掃、警備、光熱関連など、費目ごとに実費変動を説明します。上限・下限：急激な負担増を避けるため、改定幅に一定の範囲を設けます。投資計画：空調、受変電設備、共用部改修などの予定を明示します。この方法であれば、オーナーは実質収益の目減りを抑えやすくなり、テナントも将来負担を予測しやすくなります。特に中長期で保有する物件では、賃料と建物維持を切り離さずに考えることが重要です。 賃料改定は段取りで決まる 賃料改定は、更新時に突然切り出してうまくいくものではありません。事前準備の有無で、テナントの受け止め方は大きく変わります。実務では、次の順番で進めることが有効です。現状診断：現在賃料、周辺相場、空室状況、管理コストを確認します。修繕計画の整理：今後5年程度で必要になる設備更新や修繕費を把握します。対象テナントの選定：長期入居、賃料乖離、面積規模などを踏まえて優先順位を決めます。説明資料の作成：市場データ、コスト上昇、建物維持計画を一つの資料にまとめるます。協議の実施：一方的な通知ではなく、更新時期を見据えて早めに協議します。ここで大切なのは、最初から全テナントに同じ対応をしないことです。まずは市場賃料との乖離が大きい区画や、更新時期が近いテナントから着手します。小さく始め、合意事例を積み上げることが、次の交渉の説得材料になります。 ≫「プロパティマネジメント」のサービス内容を見る オーナーが押さえるべき実務上のポイント インフレ下の賃料改定では、単に賃料を上げることだけを目的にしてはいけません。重要なのは、建物を適切に維持し、テナントに選ばれ続ける状態をつくることです。オーナーが押さえるべきポイントは、次の通りです。現在賃料と市場賃料の差を定期的に確認する管理コストや修繕費の上昇を継続的に把握する共益費と賃料の役割を整理する設備更新や共用部改善の計画をテナントへ説明できるようにする日頃からテナントとの関係を築く賃料改定の根拠となる資料を記録として残す賃料改定はオーナーだけの都合で進めるものではありません。一方で、必要な改定を避け続ければ、建物維持に必要な資金が不足し、設備の老朽化や空室リスクの増加につながります。これからのオフィスビル経営では「賃料を上げるか据え置くか」ではなく、建物価値を維持するために必要な投資と負担を考えることが重要です。まずは契約内容、管理コスト、修繕計画を整理し、数字と根拠に基づいてテナントと協議できる状態を整えましょう。賃料改定を検討する際は周辺相場だけでなく、建物の立地や設備水準、テナント属性なども踏まえて適正賃料を把握することが重要です。 あわせて読みたい オフィス賃料の決め方｜相場だけではNGな理由と判断基準（前編） オフィスビルの賃料設定について、募集賃料・成約賃料・実効賃料（NER）の違いや、周辺相場だけでは判断できない理由、自社ビルの立地・設備・管理状態を踏まえた賃料の決め方を解説します。 【無料】賃料・契約条件の見直しについてご相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ プロパティマネジメントチーム 藤岡 涼 入社以来20年以上にわたり、東京23区のオフィスビルを中心にプロパティマネジメント・リーシング・建物管理を担当。 年間多数の交渉やトラブル対応経験を活かし、現場目線に立った迅速かつ的確な提案を通じて、オーナー様とテナント様双方の満足度向上に努めています。 2026年1月26日執筆

物価上昇や人件費高騰が続く中、オフィスビルオーナーにとって賃料改定は避けて通れないテーマになっています。しかし、実際には物価が上がったからといって賃料を自由に引き上げられるわけではありません。本コラムでは、オフィス賃料とCPIの関係、普通借家契約が賃料改定に与える影響、そしてインフレ時代に求められるオフィスビル運営の考え方について解説します。どんな人向け？- インフレ局面で賃料改定を検討しているオフィスビルオーナー- 保有物件の収益性低下に不安を感じている方- 賃料改定や契約更新の考え方を整理したい方本コラムのポイント- オフィス賃料とCPIは単純に連動しているわけではない- 普通借家契約ではインフレだけを理由に賃料を引き上げることは難しい- インフレ下では賃料改定だけでなく、テナントとの関係構築や建物競争力の維持も重要になる結論インフレだからといって、オフィス賃料が自動的に上昇するわけではありません。また、物価上昇だけを理由に既存テナントの賃料を引き上げることも容易ではありません。重要なのは、現在の賃料が市場水準と比較して適正かを把握することです。これからのオフィスビル経営では賃料改定だけでなく、建物競争力とテナントとの関係維持も重要になります。 目次インフレ局面でもオフィス賃料はCPIに連動するとは限らない賃料改定を難しくする普通借家契約という壁広がり始めたインフレ連動型賃料インフレ下で賃料を据え置くリスクこれから求められるのはオーナーとテナントの協調 インフレ局面でもオフィス賃料はCPIに連動するとは限らない インフレが続く中で「物価が上がっているのだからオフィス賃料も上がるはずだ」と考えるオーナーは少なくありません。しかし、オフィス賃料と消費者物価指数（CPI）の関係は一般的にイメージされているほど単純ではありません。下図の通り、東京都心のAクラスオフィスの成約賃料とCPIの推移を比較すると「物価が上がったから賃料も上がる」という単純な関係ではないことが分かります。 .img { margin: 0 auto; } .img-name { text-align: center; } 東京都心のAクラスオフィスの成約賃料とCPIの推移比較 むしろ、オフィス賃料が先に動き、その後にCPIが追いかけるような動きが見られます。このような現象が起きる理由の一つとして、日本の賃貸市場の仕組みがあります。CPIの家賃データには既存契約も含まれているため、新規募集賃料が上昇してもその影響がCPI全体に表れるまでには時間がかかります。つまり、両者はそもそも動く仕組みが異なります。オフィス賃料：オフィス市場の需給で決まるCPIの家賃項目：既存契約を含めた家賃水準で決まるそのため、物価が上昇したからオフィス賃料が上昇するとは限りません。「オフィス賃料は、物価ではなくオフィス市場の状況によって決まる」まずはこの前提を理解しておくことが重要です。 賃料改定を難しくする普通借家契約という壁 インフレだからといって、既存テナントへ簡単に賃料増額を求められるわけではありません。その背景にあるのが普通借家契約であり、契約期間中であっても貸主・借主の双方に賃料増減額請求権が認められています。ただし、請求したからといって賃料が上がるわけではありません。周辺相場との比較や建物の状況などを踏まえ、その増額が妥当かどうかが判断されます。主な判断材料は次の通りです。周辺相場との乖離契約当初の賃料設定物価変動固定資産税等の変化建物維持費の増加ただし「インフレになったから賃料を上げられる」というわけではありません。物価が上昇していても、現在の賃料が周辺相場と大きく変わらなければ、増額は認められにくいのが実情です。一方で、長期間賃料改定を行っておらず、周辺相場との間に大きな差が生じている場合は、増額が認められる余地があります。実務上は、物価上昇そのものよりも「現在の賃料が適正かどうか」が重視されます。 .button-inquiry { border: #CC3624 solid 1px; background-color: ##FFF9F4; margin: 0 auto 40px; width: fit-content; text-align: center; } .button-inquiry a { display: block; padding: 14px 24px; color: #CC3624; font-size: 15px; font-weight: bold; text-decoration: none !important; } 【無料】現在の賃料について相談する 広がり始めたインフレ連動型賃料 こうした状況の中で、一部の大手デベロッパーやJ-REITではインフレ連動型賃料の導入が始まっています。代表的な仕組みは以下の通りです。定期借家契約：契約満了時に賃料を見直しやすいCPI連動条項：CPI上昇率を賃料へ反映キャップ・フロア：上限・下限を設定し急変を抑制物流施設では比較的導入が進んでいますが、オフィス市場ではまだ限定的です。その理由の一つに、原状回復工事や内装工事、引越費用などの金銭的負担に加え、移転に伴う業務への影響が大きいことが挙げられます。こうした事情から、テナントにとっては契約の継続性が高い普通借家契約の方が受け入れられやすく、現在もオフィス市場の主流となっています。 インフレ下で賃料を据え置くリスク オーナーが最も注意すべきなのは、賃料据え置きによる実質収益の低下です。近年は清掃費や警備費、修繕費や人件費といったコストが継続的に上昇しています。仮に名目賃料が変わらなくても、支出だけが増えれば収益は減少します。その結果として、次のような悪循環が発生します。修繕予算が不足する更新投資が後回しになる建物競争力が低下する空室リスクが高まる重要なのは、単純に値上げを要求することではなく「テナントが現在のオフィスにどのような価値を感じているかを見極めること」です。例えば、従業員の働きやすさや採用活動への効果、来客対応のしやすさなどに価値を感じている企業もあります。そうした価値が十分に提供できていれば、一定の賃料上昇を受け入れるテナントも存在します。適正賃料は市場相場だけで決まるものではなく、建物の競争力や空室リスクとも密接に関係します。築古オフィスにおける適正賃料の考え方については、以下コラムをご覧ください。 .related-column { position: relative; margin: 60px 0 32px; padding: 26px 28px 24px; border: 1px solid #cccccc; border-radius: 6px; } /* 「あわせて読みたい」ラベル */ .related-column__label { position: absolute; top: -26px; left: 24px; padding: 6px 16px; background: #8f2d23; color: #fff; font-size: 14px; font-weight: 700; line-height: 1; border-radius: 4px 4px 0 0; } /* カード全体をリンク化 */ .related-column__link { display: flex; align-items: center; gap: 24px; color: inherit; text-decoration: none !important; } /* サムネイル */ .related-column__thumbnail { flex: 0 0 190px; } .related-column__thumbnail img { display: block; width: 100%; height: auto; aspect-ratio: 16 / 9; object-fit: cover; } /* テキスト部分 */ .related-column__content { flex: 1; min-width: 0; } .related-column__title { margin: 0 0 10px; font-size: 18px; font-weight: 700; line-height: 1.6; } .related-column__description { margin: 0 0 12px; font-size: 14px; line-height: 1.8; color: #555; } /* ホバー */ .related-column__link:hover .related-column__title { text-decoration: underline; } /* スマホ */ @media screen and (max-width: 767px) { .related-column { margin: 40px 0 28px; padding: 26px 18px 20px; } .related-column__label { left: 16px; top: -13px; padding: 6px 12px; font-size: 13px; } .related-column__link { display: block; } .related-column__thumbnail { width: 100%; margin-bottom: 16px; } .related-column__title { font-size: 16px; } .related-column__description { font-size: 13px; } } あわせて読みたい 築古中型オフィスの適正賃料とは？空室対策の考え方を解説 築古・中型オフィスビルの適正賃料について、周辺相場や建物の特徴を踏まえた賃料設定の考え方、安易な値下げを避けるための空室対策、設備投資の優先順位、PM会社との連携ポイントを解説します。 これから求められるのはオーナーとテナントの協調 物価や管理コストが上昇する中で賃料の見直しは必要ですが、一方的な改定ではなくオーナーとテナントの双方が納得できる条件を話し合うことが重要です。そのためには、次の点を確認します。賃料改定の考え方を明確にする契約条件を整理する更新時の協議ルールを決める建物維持コストを説明できる状態にする特に中長期で保有するオフィスビルでは、賃料収入だけでなく建物競争力の維持も重要な経営課題です。賃料を上げるか据え置くかではなく、建物を維持しながらテナントとの関係をどう築いていくかが、これからのオフィスビル経営に求められる考え方です。 ≫「プロパティマネジメント」のサービス内容を見るインフレ下で賃料改定を行う場合、実際にはどのような手順で進めればよいのでしょうか。後編では、賃料改定の進め方やテナントとの協議のポイント、実務上の注意点について解説しています。 あわせて読みたい インフレでオフィス賃料は上がるのか？｜持続可能な賃料改定の仕組みを考える（後編） 築古・中型オフィスビルのインフレ下でのオフィス賃料改定について、管理コスト上昇が収益や建物価値に与える影響、賃料改定を難しくする要因、契約条件の見直し方、テナントとの協議を進める手順や実務上のポイントを解説します。 【無料】賃料改定・契約更新のご相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ プロパティマネジメントチーム 藤岡 涼 入社以来20年以上にわたり、東京23区のオフィスビルを中心にプロパティマネジメント・リーシング・建物管理を担当。 年間多数の交渉やトラブル対応経験を活かし、現場目線に立った迅速かつ的確な提案を通じて、オーナー様とテナント様双方の満足度向上に努めています。 2026年1月23日執筆

賃貸オフィスの募集では、物件情報をまとめた「マイソク」が広く使われています。Webで物件を探せる現在でも利用されているのは、賃料や面積、図面、設備など、比較に必要な情報をまとめて確認できるためです。また、仲介会社やテナント企業が検討を進める際にも活用されます。本コラムでは、オフィスビルのオーナー向けに、マイソクの役割や掲載情報、募集資料を見直すポイントを解説します。どんな人向け？- オフィスビルの空室対策を検討しているオーナー- 募集資料の内容を見直したい方- 仲介会社へ物件情報を分かりやすく伝えたい方本コラムのポイント- オフィス募集でマイソクが使われる理由- 募集資料で図面や設備情報が重要な理由- オーナーが募集資料で確認したい項目結論オフィス募集資料では、物件の特徴だけでなく企業が入居を検討するために必要な情報を分かりやすく整理することが重要です。図面や募集条件、設備情報などが不足していると、仲介会社やテナント企業が追加で確認する必要があります。最新の情報を一つの資料にまとめ、物件を比較・検討できる状態にしておくことがポイントです。 目次オフィス募集でマイソクが使われる理由募集資料では図面が重要募集資料は社内検討にも使われる募集資料は「目立たせる」より「分かりやすくする」オーナーが募集資料で確認したいポイントまとめ｜募集資料は物件検討に必要な情報をまとめた資料 オフィス募集でマイソクが使われる理由 マイソクとは、賃料や面積、図面、写真、設備などの物件情報をまとめた募集資料です。Webサイトや物件検索サービスが普及した現在でも、仲介会社への物件紹介やテナント企業への提案などで利用されています。理由の一つが、物件を検討するための基本情報を一つの資料で確認できることです。主な掲載情報は次のとおりです。 掲載情報確認できること賃料・共益費毎月の費用面積必要な広さを確保できるか図面貸室の形状や設備の配置設備情報空調・エレベーターなどの仕様写真貸室や共用部の現況入居可能時期移転スケジュールに合うか テナント企業は一つの物件だけを見るのではなく、複数の候補を比較して入居先を検討します。そのため、情報が一つの資料にまとまっていれば、他の物件と条件を比較する際にも利用できます。 募集資料では図面が重要 オフィス募集資料では、写真だけでなく図面も重要な情報です。写真からは貸室やエントランスなどの状態を確認できますが、実際にオフィスとして使用できるかを検討するには、貸室の形状や設備の配置まで確認する必要があります。図面からは、例えば次のような情報を確認できます。柱の位置トイレ・給湯室の配置エレベーター・階段の位置出入口の位置空調設備の配置同じ100坪の貸室でも、柱や出入口の位置によってデスクを配置できる範囲や動線は変わります。また、トイレや給湯室の位置、エレベーターから貸室までの動線なども、レイアウトを検討する際に必要です。写真は建物の状態や雰囲気を伝え、図面は実際の使い方を検討するために使われます。どちらか一方ではなく、それぞれの役割に合わせて掲載することが重要です。 募集資料は社内検討にも使われる オフィスを移転する際は、物件を探す担当者だけで入居先を決めるわけではありません。担当者が候補物件を絞った後、上司や経営層などへ情報を共有し、社内で検討する場合があります。その際、募集資料に必要な情報がまとまっていれば、候補物件を説明する際にも利用できます。特に確認される情報として、次のようなものがあります。賃料・共益費などの募集条件面積所在地・交通アクセス図面設備入居可能時期例えば、賃料は記載されていても入居可能時期が分からなければ、移転スケジュールに合うか確認できません。必要な情報が不足すると、その都度仲介会社やオーナー側への確認が必要になり、検討を進めるまでのやり取りが増えます。募集資料は物件を紹介するだけでなく、その後の社内検討まで見据えて作成することがポイントです。 募集資料は「目立たせる」より「分かりやすくする」 募集資料では、デザインや写真で物件の特徴を伝えることも必要です。ただし、装飾を増やすほど良い資料になるわけではありません。仲介会社やテナント企業が知りたい情報を探しにくくなれば、募集資料としての使い勝手は下がります。特に意識したいのは、次の3点です。必要な情報を探しやすい募集条件が分かりやすい物件の特徴を短時間で把握できる物件独自の設備やリニューアル箇所など、検討時に伝えたい特徴があれば掲載します。一方で、情報を詰め込みすぎず、基本的な募集条件と物件の特徴を区別して整理することが重要です。 .related-column { position: relative; margin: 60px 0 32px; padding: 26px 28px 24px; border: 1px solid #cccccc; border-radius: 6px; } /* 「あわせて読みたい」ラベル */ .related-column__label { position: absolute; top: -26px; left: 24px; padding: 6px 16px; background: #8f2d23; color: #fff; font-size: 14px; font-weight: 700; line-height: 1; border-radius: 4px 4px 0 0; } /* カード全体をリンク化 */ .related-column__link { display: flex; align-items: center; gap: 24px; color: inherit; text-decoration: none !important; } /* サムネイル */ .related-column__thumbnail { flex: 0 0 190px; } .related-column__thumbnail img { display: block; width: 100%; height: auto; aspect-ratio: 16 / 9; object-fit: cover; } /* テキスト部分 */ .related-column__content { flex: 1; min-width: 0; } .related-column__title { margin: 0 0 10px; font-size: 18px; font-weight: 700; line-height: 1.6; } .related-column__description { margin: 0 0 12px; font-size: 14px; line-height: 1.8; color: #555; } /* ホバー */ .related-column__link:hover .related-column__title { text-decoration: underline; } /* スマホ */ @media screen and (max-width: 767px) { .related-column { margin: 40px 0 28px; padding: 26px 18px 20px; } .related-column__label { left: 16px; top: -13px; padding: 6px 12px; font-size: 13px; } .related-column__link { display: block; } .related-column__thumbnail { width: 100%; margin-bottom: 16px; } .related-column__title { font-size: 16px; } .related-column__description { font-size: 13px; } } あわせて読みたい 仲介営業に紹介されやすいオフィスビルとは？募集活動で見直したいポイントを解説 仲介会社に紹介されやすいオフィスビルについて、問い合わせ対応や内見時の段取り、共用部の管理、募集資料の整備など、紹介機会を増やすために見直したいポイントを解説します。 .button-inquiry { border: #CC3624 solid 1px; background-color: ##FFF9F4; margin: 0 auto 40px; width: fit-content; text-align: center; } .button-inquiry a { display: block; padding: 14px 24px; color: #CC3624; font-size: 15px; font-weight: bold; text-decoration: none !important; } 【無料】募集資料の見直しについて相談する オーナーが募集資料で確認したいポイント 募集資料の作成を管理会社や仲介会社へ任せている場合でも、オーナー側で内容を確認しておくことが重要です。特に、次の項目を確認します。 確認項目チェックする内容図面現在の貸室・設備と一致しているか募集条件賃料や共益費などが最新か写真現在の貸室や共用部を掲載しているか設備情報空調やエレベーターなどの情報があるか入居可能時期最新の予定が記載されているかデータ形式PDFなどで共有できるか 特に注意したいのが、リニューアルや設備更新後も古い図面・写真が使われているケースです。現況と募集資料が異なれば、仲介会社からの問い合わせが増えるだけでなく、内見時に資料との違いが生じます。設備更新や募集条件の変更があった場合は、募集資料もあわせて更新します。≫「プロパティマネジメント」のサービス内容を見る まとめ｜募集資料は物件検討に必要な情報をまとめた資料 オフィス募集資料は、物件を目立たせるためだけの広告ではありません。仲介会社が物件を紹介し、テナント企業が比較・検討するために必要な情報をまとめた資料です。オーナーが確認したいポイントは次の3つです。図面・写真が現在の物件と一致しているか募集条件や設備情報が最新になっているか必要な情報を短時間で確認できるかマイソクが現在も利用されているのは、賃料、面積、図面、設備などを一つの資料で確認できるためです。募集資料だけで空室期間が決まるわけではありませんが、情報が不足していれば物件を紹介・検討する際の確認作業が増えます。募集条件や設備を変更した際には資料も更新し、現在の物件情報を正確に伝えられる状態にしておくことが重要です。空室が長期化している場合は、募集資料以外の要因もあわせて確認します。 あわせて読みたい なぜ空室が埋まらないのか｜築古オフィスビルで見落とされがちな「改善のズレ」 築古オフィスビルの空室対策について、改修や設備更新を行っても成約につながらない原因や、改善箇所の優先順位の決め方、改善後の問い合わせ・内見の変化を確認するポイントを解説します。 【無料】空室・テナント募集のご相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ プロパティマネジメントチーム 藤岡 涼 入社以来20年以上にわたり、東京23区のオフィスビルを中心にプロパティマネジメント・リーシング・建物管理を担当。 年間多数の交渉やトラブル対応経験を活かし、現場目線に立った迅速かつ的確な提案を通じて、オーナー様とテナント様双方の満足度向上に努めています。 2026年1月16日執筆

ESGや環境配慮への関心が高まるなか、築古の中小規模オフィスビルでは大規模な設備投資が難しい場合もあります。しかし、建物を長く使うために必要なのは大規模な改修だけではありません。日々の管理や必要な修繕を続け、建物の状態と収益を維持することも大切です。本コラムでは、築古ビルを長く活用するための管理や修繕、投資判断の考え方をオーナー向けに解説します。どんな人向け？- 築古の中小規模オフィスビルを長く保有したいオーナー- 大規模改修を行うか、現状の建物を活用するか迷っている方- 修繕費を抑えながら、安定した賃貸経営を続けたい方本コラムのポイント- 築古ビルを長く活用するための考え方- 日々の管理と部分的な修繕のポイント- 修繕・改修の優先順位と判断基準結論築古ビルを長く活用するには、最新設備を導入することよりも、必要な管理や修繕を適切なタイミングで続けることが重要です。清掃や設備点検、部分的な修繕などを積み重ねれば、建物の状態を保ちやすくなります。大規模改修を前提とせず、現在の収益や建物の状態を見ながら、必要なところに費用をかけることが長期的なビル経営につながります。 目次築古ビルを長く活用するための考え方築古ビルで優先したい管理と修繕改修費用は目的を決めてから考える収益と修繕費のバランスを見るまとめ｜今ある建物を長く活かすために 築古ビルを長く活用するための考え方 不動産業界では、省エネ設備の導入や環境認証の取得など、建物の環境性能を高める取り組みが進んでいます。ただ、築古の中小規模ビルで同じような設備投資を行うには、費用と収益のバランスを考える必要があります。今ある建物を適切に維持し、できるだけ長く活用することも選択肢の一つです。そのためには、次のような取り組みが基本になります。建物や設備を定期的に点検する劣化や不具合を放置しない必要な修繕を適切な時期に行う大規模な工事になる前に補修する小さな不具合の段階で対応することで、劣化の進行や修繕範囲の拡大を防げる場合があります。築古ビルでは「新しくすること」だけでなく、今の建物をどのように維持していくかという視点も重要です。 築古ビルで優先したい管理と修繕 築古ビルでは、すべての設備や内装を新しくするのではなく、建物の状態に応じて修繕の優先順位を決めることが重要です。修繕する箇所は、次の順番で考えます。安全性・建物の維持：外壁や防水の劣化など、放置すると建物への影響が広がる部分テナントの使いやすさ：空調や給排水設備など、日常の利用に支障が出る設備建物の印象：共用部の汚れや照明切れなど、日々の管理で改善できる部分優先順位に沿って必要な部分から手を入れることで、費用を分散しながら建物を維持できます。また、設備が古くても、清掃や点検を続けることで、管理状態を保つことができます。 .related-column { position: relative; margin: 60px 0 32px; padding: 26px 28px 24px; border: 1px solid #cccccc; border-radius: 6px; } /* 「あわせて読みたい」ラベル */ .related-column__label { position: absolute; top: -26px; left: 24px; padding: 6px 16px; background: #17416f; color: #fff; font-size: 14px; font-weight: 700; line-height: 1; border-radius: 4px 4px 0 0; } /* カード全体をリンク化 */ .related-column__link { display: flex; align-items: center; gap: 24px; color: inherit; text-decoration: none !important; } /* サムネイル */ .related-column__thumbnail { flex: 0 0 190px; } .related-column__thumbnail img { display: block; width: 100%; height: auto; aspect-ratio: 16 / 9; object-fit: cover; } /* テキスト部分 */ .related-column__content { flex: 1; min-width: 0; } .related-column__title { margin: 0 0 10px; font-size: 18px; font-weight: 700; line-height: 1.6; } .related-column__description { margin: 0 0 12px; font-size: 14px; line-height: 1.8; color: #555; } /* ホバー */ .related-column__link:hover .related-column__title { text-decoration: underline; } /* スマホ */ @media screen and (max-width: 767px) { .related-column { margin: 40px 0 28px; padding: 26px 18px 20px; } .related-column__label { left: 16px; top: -13px; padding: 6px 12px; font-size: 13px; } .related-column__link { display: block; } .related-column__thumbnail { width: 100%; margin-bottom: 16px; } .related-column__title { font-size: 16px; } .related-column__description { font-size: 13px; } } あわせて読みたい 築古オフィスビルの清掃が空室対策につながる理由｜見直したい場所と清掃方法 築古オフィスビルの清掃について、空室対策として見直したいエントランスや共用部などの場所、日常清掃と定期清掃の違い、汚れの種類に応じた清掃方法や補修の判断ポイントを解説します。 改修費用は目的を決めてから考える 築古ビルでは、設備の老朽化に伴って修繕や改修が必要になります。ただし、提案された工事をそのまま実施するのではなく、何のために工事を行うのかを整理してから判断することが重要です。修繕・改修を検討する際は、次の3点を順番に確認します。 確認すること判断の考え方いつ不具合の程度や更新時期から、今すぐ必要かを確認どこを建物維持・テナント利用への影響が大きい箇所を優先どの程度全面改修が必要か、部分的な修繕で対応できるかを判断 たとえば、空室対策として改修する場合は、工事前に周辺の募集状況や内見時の反応を確認します。原因が賃料や募集方法にあれば、設備を新しくしても入居につながるとは限りません。また、すぐに更新する必要がない設備は、数年単位で修繕計画を立てる方法もあります。一度にすべてを新しくするのではなく、必要性と効果を確認しながら費用をかけることが、築古ビルを長く運営するうえで重要です。≫「プロパティマネジメント」のサービス内容を見る あわせて読みたい 築古オフィスビルの修繕費を抑えるには？工事の優先順位と費用の考え方 築古オフィスビルの修繕費について、工事の優先順位や実施時期の決め方、複数工事をまとめる際の注意点、修理を繰り返す設備の累計費用を踏まえた判断ポイントを解説します。 .button-inquiry { border: #CC3624 solid 1px; background-color: ##FFF9F4; margin: 0 auto 40px; width: fit-content; text-align: center; } .button-inquiry a { display: block; padding: 14px 24px; color: #CC3624; font-size: 15px; font-weight: bold; text-decoration: none !important; } 【無料】修繕・改修のご相談はこちら 収益と修繕費のバランスを見る 建物を長く保有するには、修繕を続けられる収益を確保することも必要です。そのため、改修や設備更新を検討するときは、工事費だけで判断せず、現在の賃貸経営全体を確認します。現在の賃料収入と稼働率年間の管理費・修繕費今後予定している設備更新周辺物件の賃料や募集状況改修によって期待できる効果費用をかければ必ず賃料が上がるわけではありません。一方、必要な修繕を先送りすると、不具合が大きくなり、結果として費用が増える場合があります。だからこそ、築古ビルでは「投資する・しない」の二択ではなく、いつ、どこに、どの程度の費用をかけるかを考えることが重要です。 まとめ｜今ある建物を長く活かすために 築古ビルを長く保有するために、大規模なリニューアルが必ず必要になるわけではありません。日々の清掃や点検を続け、必要な修繕を先送りせず、建物の状態に合わせて改善することが基本です。そのうえで、現在の収益や今後の修繕費、周辺の募集状況を確認しながら、改修する箇所と時期を決めます。築年数だけを理由に建替えや大規模改修を選ぶのではなく、建物の状態や収支を踏まえ、今ある建物をどこまで活用できるかを判断することが重要です。 【無料】築古ビルの運営・活用のご相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ プロパティマネジメントチーム 藤岡 涼 入社以来20年以上にわたり、東京23区のオフィスビルを中心にプロパティマネジメント・リーシング・建物管理を担当。 年間多数の交渉やトラブル対応経験を活かし、現場目線に立った迅速かつ的確な提案を通じて、オーナー様とテナント様双方の満足度向上に努めています。 2026年1月13日執筆

「スペックは悪くないはずなのに、なぜか決まらない」そんな物件を抱え、モヤモヤと空室に悩むオーナーは少なくありません。しかし、空室が続く物件では賃料や設備以前に、仲介営業の紹介候補から外れてしまっているケースが少なくありません。本コラムでは、仲介現場の心理から逆算した、空室を埋めるための実務的な思考法を解説します。どんな人向け？- スペックには自信があるのに、内見や成約が伸び悩んでいるオフィスビルオーナー- 管理会社に任せきりで、リーシング現場で何が起きているか不安な方- 過度な設備投資や賃料値下げ以外の空室対策を探している方本コラムのポイント- 物件スペックではなく、仲介営業の「直感」が空室を決めているという事実- 内見案内を敬遠させる「見えない壁」の正体と、具体的な7つの実務的欠陥- 仲介営業を味方につけ、「紹介したくなる物件」に変貌させるための設計思想結論空室対策の成否は、物件の条件調整や設備刷新よりも前に「仲介営業にとって、どれだけストレスなく案内できるか」という現場の設計で決まります。仲介営業という回路にスムーズに接続される「地味だが重要な整え」こそが、物件を空室のブラックホールから救い出し、選ばれ続けるビルにする唯一の方法です。 目次なぜあなたのビルは紹介すらされないのか仲介営業が「内見を避ける」7つの実務的欠陥とは紹介されるための空気感を作る「内見案内設計」で選ばれるビルになる空室対策とは「記憶への再接続」である なぜあなたのビルは紹介すらされないのか 「立地も条件も相場並み、欠点も見当たらないのに決まらない。」そのように悩むオーナーは少なくありません。実はその物件が埋まらない最大の理由は、テナントに選ばれていないことではなく、仲介営業の「紹介候補リスト」から最初からこぼれ落ちていることにあります。営業担当者は、賃貸仲介の現場で日々膨大な物件を捌いています。その際に「紹介すべきか」をスペックだけで判断せず、「スムーズに決まりそうか」「案内していてストレスがないか」という、感覚的かつ直感的な判断で動いています。つまり、仲介営業の頭の中で「推せない」という暗黙のフィルターに引っかかった物件は、どれだけデータが整っていても「存在しないのと同じ」扱いを受けているのです。 仲介営業が「内見を避ける」7つの実務的欠陥とは 物件力以前の問題として、仲介営業が「案内しづらい」と感じるポイントは以下の通りです。これらは物理的な欠陥ではなく、ビル管理会社の「実務対応」の欠如から生じます。 項目仲介営業が敬遠する状態改善の方向性レスポンス問い合わせへの返信が遅い、曖昧即時対応を徹底し、信頼を築く内見段取り鍵の受け渡しや調整が煩雑担当者の同道やスムーズな連携第一印象エントランスが暗い、汚い明るい照明と清潔な空間の維持執務環境室内が酷暑、寒冷、異臭がある事前空調の徹底と環境改善共用部の状態埃や不要な什器が放置されているルート全体の清潔感確保情報精度図面や面積が現況とズレている最新データへの即時アップデート写真品質写真が暗い、少ない、不鮮明現況を正しく伝える明るい写真 これらは些細なことに思えるかもしれませんが、仲介営業にとって内見案内は「時間との戦い」です。準備不足のビルは、営業担当者にとって「手間がかかるだけのリスク物件」として処理されてしまいます。仲介営業が案内を避ける物件は、往々にしてテナントが求める『本音の条件』を満たしていません。営業担当者が「これは決まりそうだ」と直感する物件には、必ずテナントの深いニーズが反映されているのです。テナントが重視する条件を把握することは、募集内容の見直しにも役立ちます。≫「プロパティマネジメント」のサービス内容を見る .related-column { position: relative; margin: 60px 0 32px; padding: 26px 28px 24px; border: 1px solid #cccccc; border-radius: 6px; } /* 「あわせて読みたい」ラベル */ .related-column__label { position: absolute; top: -26px; left: 24px; padding: 6px 16px; background: #8f2d23; color: #fff; font-size: 14px; font-weight: 700; line-height: 1; border-radius: 4px 4px 0 0; } /* カード全体をリンク化 */ .related-column__link { display: flex; align-items: center; gap: 24px; color: inherit; text-decoration: none !important; } /* サムネイル */ .related-column__thumbnail { flex: 0 0 190px; } .related-column__thumbnail img { display: block; width: 100%; height: auto; aspect-ratio: 16 / 9; object-fit: cover; } /* テキスト部分 */ .related-column__content { flex: 1; min-width: 0; } .related-column__title { margin: 0 0 10px; font-size: 18px; font-weight: 700; line-height: 1.6; } .related-column__description { margin: 0 0 12px; font-size: 14px; line-height: 1.8; color: #555; } /* ホバー */ .related-column__link:hover .related-column__title { text-decoration: underline; } /* スマホ */ @media screen and (max-width: 767px) { .related-column { margin: 40px 0 28px; padding: 26px 18px 20px; } .related-column__label { left: 16px; top: -13px; padding: 6px 12px; font-size: 13px; } .related-column__link { display: block; } .related-column__thumbnail { width: 100%; margin-bottom: 16px; } .related-column__title { font-size: 16px; } .related-column__description { font-size: 13px; } } あわせて読みたい テナントが明かす本音｜東京の賃貸オフィスビルに求める条件 テナントがオフィスを選ぶ際に確認する立地・費用・設備・管理状態と、募集時に見直したいポイントを解説します。 .button-inquiry { border: #CC3624 solid 1px; background-color: ##FFF9F4; margin: 0 auto 40px; width: fit-content; text-align: center; } .button-inquiry a { display: block; padding: 14px 24px; color: #CC3624; font-size: 15px; font-weight: bold; text-decoration: none !important; } 【無料】所有ビルの募集状況について相談する 紹介されるための空気感を作る 「紹介される物件」は明確な基準で選ばれたものではなく、無数の現場感覚が積み重なった結果、ゆるやかに「浮かび上がってくる」ものです。仲介営業にとって物件のスペックはあくまで前提条件にすぎなく、最終的に内見案内時の「動きやすさ」で紹介の可否を決めます。彼らが最も嫌うのは「決まらない内見案内」に時間と労力を割くことです。そのため、過去に段取りが悪かったり、情報に誤りがあったりした物件は営業の記憶の中で静かに「候補外」へと移動していきます。空室が長引くのは「条件が悪いから」ではなく「紹介されにくい空気感」が定着してしまっているからなのです。 「内見案内設計」で選ばれるビルになる 仲介営業に選ばれる物件とは、特段の演出があるビルではなく「拒否される違和感」が徹底的に排除されたビルです。内見案内で営業担当者の「つま先」が止まらないよう、以下の設計が重要となります。「気配りのテンポ」を作る内見開始前に空調を整え、エレベーターを1階に待機させ、玄関で出迎える。この「当たり前の先」にある気配りが、営業担当者に安心感を与えます。説明の「足場」を整える物件資料は単なる紙ではなく、仲介営業がテナントに説明するための「言葉の足場」です。数値や設備仕様が整理されているだけで、営業は安心して提案に踏み込めます。営業の動線から逆算するすべての準備は「仲介営業がどう動き、どこで質問し、どう補足するか」という動線から設計してください。 空室対策とは「記憶への再接続」である 仲介営業は日々多くの物件情報を扱っているため、物件の存在を認識していなければ、紹介候補に挙がることはありません。空室対策では、リノベーションや賃料調整といった施策を検討する前に、仲介会社に物件を再認識してもらうことが重要です。これが内見機会を増やし、成約につなげるための第一歩になります。 信頼を取り戻すためのプロセス 地道な回復プロセス：離れてしまった記憶を戻すには、丁寧なレスポンスと正確な情報の提供を積み重ねるしかありません。存在の再構築：断片的な違和感を解消し、「このビルならスムーズに扱える」という成功体験を一つずつ作ります。信頼の定着：そうした対応が仲介営業の間で共有され、「扱える物件」として認識されたとき、初めてビルは「紹介の流通」の中に浮上します。結局のところ、賃貸オフィスビルは「紹介される」という流通に乗って初めて、不動産としての価値を再認識されるのです。あなたのビルが空室から抜け出せない理由は、スペック不足ではなく、流通の入り口である「仲介営業の視界」から消えてしまっていることにあります。今一度、物件そのものではなく、そこへ至る「段取り」と「現場の気配り」を見直してください。空室を埋める鍵は、すでに内見案内の現場にあります。 【無料】空室・テナント募集について相談する 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ プロパティマネジメントチーム 藤岡 涼 入社以来20年以上にわたり、東京23区のオフィスビルを中心にプロパティマネジメント・リーシング・建物管理を担当。 年間多数の交渉やトラブル対応経験を活かし、現場目線に立った迅速かつ的確な提案を通じて、オーナー様とテナント様双方の満足度向上に努めています。 2026年1月9日執筆

賃貸オフィスビルの事業承継は、土地や建物を相続するだけでは完結しません。修繕計画や空室対策、管理会社との連携など、ビル経営に必要な知識や判断まで引き継ぐことが重要です。本コラムでは、築古オフィスビルの事業承継が難しい理由を整理するとともに、オーナーが今から準備しておきたいポイントや、円滑な承継につなげるための考え方を解説します。どんな人向け？- 築古オフィスビルの事業承継や相続について考え始めたオーナー- 後継者への引き継ぎや将来のビル経営に不安を感じている方- 長期修繕計画や管理体制を見直し、資産価値を維持したい方本コラムのポイント- オフィスビルの事業承継で引き継ぐべき内容と難しさが分かる- 築古ビルオーナーが抱える経営課題や承継前の準備が分かる- 円滑な事業承継につながる管理体制や資産価値維持の考え方が分かる結論オフィスビルの事業承継で重要なのは、土地や建物だけでなく、経営判断や管理体制まで次の世代へ引き継ぐことです。建物の状況や収支、修繕計画を早めに整理し、管理会社と連携しながら将来の運営方針を明確にしておくことが、円滑な事業承継につながります。 目次オフィスビルの事業承継とは築古オフィスビルの事業承継が難しい理由オーナー高齢化だけでは語れない現実事業承継前に整理しておきたいポイント4点まとめ：事業承継を見据えて今から準備したいこと オフィスビルの事業承継とは 賃貸オフィスビルの事業承継とは、土地や建物を相続することだけを指すものではありません。ビル経営を継続するために必要な知識や判断、管理体制まで次の世代へ引き継ぐことが、本来の事業承継です。築古オフィスビルでは、建物の老朽化や設備更新、空室対策など日々さまざまな経営判断が求められます。そのため、資産だけを引き継いでも、運営ノウハウが十分に継承されなければ安定したビル経営を続けることはできません。本当の課題はオーナーの年齢ではなく、事業を次の世代へ引き継ぐ準備ができているかどうかにあります。 築古オフィスビルの事業承継が難しい理由 都心部には、個人や一族で所有する中小規模のオフィスビルが数多くあります。こうしたビルは長年安定した賃料収入を生み出してきましたが、事業承継では経営面を含めた引き継ぎが求められます。 引き継ぐ内容具体例資産土地・建物・賃貸借契約経営判断修繕計画・設備更新・空室対策関係性テナント・管理会社・地域との信頼関係運営ノウハウ収支管理・トラブル対応・投資判断 特に築古ビルでは、設備更新のタイミングや修繕費の優先順位など、経験が求められる判断が数多くあります。そのため「建物は相続できても、経営までは引き継げない」という状況が起こりやすくなります。事業承継では、将来必要となる修繕費や設備更新の時期を把握しておくことも重要です。 .related-column { position: relative; 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top: -26px; left: 24px; padding: 6px 16px; background: #8f2d23; color: #fff; font-size: 14px; font-weight: 700; line-height: 1; border-radius: 4px 4px 0 0; } /* スマホ */ @media screen and (max-width: 767px) { .related-column__label-pm { left: 16px; top: -13px; padding: 6px 12px; font-size: 13px; } } あわせて読みたい 旧耐震ビルの賃貸経営｜あきらめる前に確認したいポイント 旧耐震オフィスビルの賃貸経営について、耐震性や設備の状態、修繕費、賃貸状況などの確認ポイントと、耐震補強・建替えを検討する際の費用や収支の比較方法を解説します。 .button-inquiry { border: #CC3624 solid 1px; background-color: ##FFF9F4; margin: 0 auto 40px; width: fit-content; text-align: center; } .button-inquiry a { display: block; padding: 14px 24px; color: #CC3624; font-size: 15px; font-weight: bold; text-decoration: none !important; } 【無料】所有ビルの今後の運営について相談する 事業承継前に整理しておきたいポイント4点 事業承継では相続だけでなく経営の見える化も重要なため、承継前に次の項目を整理しておくことが大切です。 ポイント4点整理する内容建物の状況設備更新・修繕履歴・長期修繕計画収支賃料収入・維持管理費・修繕費管理体制管理会社との役割分担・緊急対応将来方針保有・売却・建替え・リニューアル これらを整理しておくことで、後継者も経営判断を行いやすくなります。建物の価値向上は大規模リノベーションだけでなく、LED照明への更新や床材の刷新、共用部の美観向上など小規模な改善でも競争力を高められます。テナントは建物全体の第一印象を重視するため、築年数以上に内見時の清潔感や明るさを評価します。そのため、すべてを一度に改修するのではなく、テナントの判断に直結する部分から優先的に改善することが重要です。また、事業承継では将来必要となる修繕費用や更新時期を見える化しておくことも欠かせません。≫「プロパティマネジメント」のサービス内容を見る まとめ：事業承継を見据えて今から準備したいこと 築古オフィスビルの事業承継は、高齢化だけが原因で難しくなるわけではありません。資産だけでなく、経営そのものを引き継ぐためには早い段階からの準備が重要です。まずは、次の点を整理しておきましょう。建物の現状や修繕計画収支状況や将来の収益性運営方針や出口戦略管理会社との役割分担また、管理会社には日常管理だけでなく修繕計画や空室対策、市場動向を踏まえた提案ができることも求められます。一方で、オーナーの指示を待つだけの管理体制では、判断が属人化し、後継者の負担が大きくなる可能性があります。重要なのは、売却か保有かを急いで決めることではありません。建物の状況や運営体制を整理し、自分なりの経営方針を次の世代へ引き継ぐことが円滑な事業承継につながります。 【無料】所有ビルの事業承継・運営について相談する 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ プロパティマネジメントチーム 藤岡 涼 入社以来20年以上にわたり、東京23区のオフィスビルを中心にプロパティマネジメント・リーシング・建物管理を担当。 年間多数の交渉やトラブル対応経験を活かし、現場目線に立った迅速かつ的確な提案を通じて、オーナー様とテナント様双方の満足度向上に努めています。 2026年1月7日執筆

都心部の築古オフィスビルは、交通利便性や周辺環境など、立地の良さを背景に賃貸需要を確保してきました。一方、働き方や企業のオフィス選びが変化するなか、立地だけで入居につながるとは限りません。本コラムでは、都心にある築古オフィスビルを今後も安定して運営するために、オーナーが確認したいポイントや建替え・改修の考え方を解説します。どんな人向け？- 都心部で築古オフィスビルを所有しているオーナー- 空室や修繕費の増加など、今後の収益に不安がある方- 建替え・改修・継続保有のどれを選ぶか検討している方本コラムのポイント- 都心立地が今後も評価される理由- 築古ビルで見直したい管理・設備・募集方法- 継続保有・改修・建替えを判断するポイント結論都心立地の価値がなくなるわけではありません。ただし、都心にあるという理由だけで安定した入居を維持できるとは限りません。築古オフィスビルでは、自社ビルの立地をどのようなテナントが評価するのかを確認し、必要な設備更新や管理、募集方法の見直しを続けることが重要です。建替えを前提とせず、現在の稼働状況や修繕費、将来の収支を踏まえて、継続保有・改修・建替えを比較する必要があります。 目次都心立地という強みは今後も続くのか資産価値だけでなく収益を見る築古ビルの運営で見直したい5つのポイント建替えだけが正解ではない築古ビルだからこそ選ばれる条件を整理する 都心立地という強みは今後も続くのか 都心のオフィスは、交通の便がよく、周辺に飲食店や金融機関なども多いため、通勤や営業がしやすい立地です。そのため、築年数が経過したビルでも、立地条件がテナントの事業や働き方に合えば、選択肢に入る可能性があります。 都心立地の特徴テナント側のメリット交通利便性通勤や各方面への移動に便利取引先との距離取引先への訪問や来客対応がスムーズ周辺施設飲食店や金融機関などが充実エリアの認知度来訪者に場所を伝えやすい 一方、企業のオフィス選びでは立地だけでなく、賃料や設備、貸室の使いやすさ、共用部の状態なども比較されます。特に築古ビルでは、立地が良くても、空調やトイレなどの設備が使いにくい、共用部の汚れが目立つ、管理が行き届いていないといった点が入居判断にも影響します。「都心だから選ばれる」と考えるのではなく、立地以外に何を確認されているのかを見ることが必要です。 .related-column { position: relative; margin: 60px 0 32px; padding: 26px 28px 24px; border: 1px solid #cccccc; border-radius: 6px; } /* 「あわせて読みたい」ラベル */ .related-column__label-rei { position: absolute; top: -26px; left: 24px; padding: 6px 16px; background: #95500f; color: #fff; font-size: 14px; font-weight: 700; line-height: 1; border-radius: 4px 4px 0 0; } /* カード全体をリンク化 */ .related-column__link { display: flex; align-items: center; gap: 24px; color: inherit; text-decoration: none !important; } /* サムネイル */ .related-column__thumbnail { flex: 0 0 190px; } .related-column__thumbnail img { display: block; width: 100%; height: auto; aspect-ratio: 16 / 9; object-fit: cover; } /* テキスト部分 */ .related-column__content { flex: 1; min-width: 0; } .related-column__title { margin: 0 0 10px; font-size: 18px; font-weight: 700; line-height: 1.6; } .related-column__description { margin: 0 0 12px; font-size: 14px; line-height: 1.8; color: #555; } /* ホバー */ .related-column__link:hover .related-column__title { text-decoration: underline; } /* スマホ */ @media screen and (max-width: 767px) { .related-column { margin: 40px 0 28px; padding: 26px 18px 20px; } .related-column__label-rei { left: 16px; top: -13px; padding: 6px 12px; font-size: 13px; } .related-column__link { display: block; } .related-column__thumbnail { width: 100%; margin-bottom: 16px; } .related-column__title { font-size: 16px; } .related-column__description { font-size: 13px; } } あわせて読みたい オフィスビルのPM（プロパティマネジメント）会社見直し オフィスビルのPM会社見直しについて、変更を検討するタイミングや募集・賃料、日常管理、修繕対応の確認ポイント、現在の会社を継続・変更する際の判断基準を解説します。 資産価値だけでなく収益を見る 都心部の不動産価格が上昇しても、ビルの賃料が同じように上がるとは限りません。賃料は周辺相場や建物の築年数、設備、募集状況などによって変わります。また、築年数が経過すると修繕や設備更新の費用も増えるため、不動産価格だけでなく、実際の収入と支出を見ることが重要です。オーナーが把握しておきたい項目は次のとおりです。現在の稼働率と空室期間周辺物件と比較した募集賃料修繕・設備更新にかかる費用今後必要になる工事と実施時期改修した場合に見込める賃料や稼働率売却価格が高いから保有を続ける、築年数が古いから建替えると判断するのではなく、保有期間中の収入と支出を整理して判断することが大切です。 築古ビルの運営で見直したい5つのポイント 築古ビルを新築ビルと同じ設備水準に近づけようとすると、大きな費用がかかります。すべてを新しくするのではなく、自社ビルを検討するテナントが何を重視するのかを確認したうえで、改善する箇所を決めます。立地：駅距離や周辺環境を募集時に伝えられているか設備：空調・トイレ・通信環境などに不便がないか共用部：エントランスや廊下の汚れ・古さが目立たないか貸室：レイアウトや内装を変更しやすいか募集方法：物件の特徴が募集資料や写真に反映されているかたとえば、駅から近い小規模ビルであれば、大規模ビルと設備の充実度を比べるよりも、少人数の企業が使いやすい貸室や、営業拠点としての移動のしやすさを具体的に伝える方が募集につながる場合があります。改修についても同様です。設備を一律に新しくするのではなく、内見時の反応や問い合わせ内容を確認し、優先順位を決めることが重要です。 .button-inquiry { border: #CC3624 solid 1px; background-color: ##FFF9F4; margin: 0 auto 40px; width: fit-content; text-align: center; } .button-inquiry a { display: block; padding: 14px 24px; color: #CC3624; font-size: 15px; font-weight: bold; text-decoration: none !important; } 【無料】所有ビルの今後の運営について相談する 建替えだけが正解ではない 築古ビルの今後を考えるとき、建替えは選択肢の一つです。しかし、建築費だけでなく、工事期間や建替え後の賃料、融資条件なども考慮する必要があります。一方、現在の建物を継続して使用する場合も、設備更新や修繕費が発生します。 現在の状況検討する方向性稼働が安定している継続保有しながら必要な修繕を行う一部設備が古い優先順位を決めて部分改修する空室が長期化している賃料・募集方法・建物状態を見直す大規模修繕が続いている改修と建替えの収支を比較する 重要なのは「古いから建替える」と決めないことです。現在の収入、今後の修繕費、建替え費用、工事期間中の収入減少、建替え後に想定する賃料などを整理し、それぞれの収支を比較します。また、空室が続いている場合は、改修そのものが必要なのかを確認することも欠かせません。募集条件や物件情報の伝え方に原因があれば、工事をしても状況が変わらない可能性があります。≫「プロパティマネジメント」のサービス内容を見る /* 「あわせて読みたい」ラベル */ .related-column__label-pm { position: absolute; top: -26px; left: 24px; padding: 6px 16px; background: #8f2d23; color: #fff; font-size: 14px; font-weight: 700; line-height: 1; border-radius: 4px 4px 0 0; } /* スマホ */ @media screen and (max-width: 767px) { .related-column__label-pm { left: 16px; top: -13px; padding: 6px 12px; font-size: 13px; } } あわせて読みたい なぜ空室が埋まらないのか｜築古オフィスビルで見落とされがちな「改善のズレ」 築古オフィスビルの空室対策について、改修や設備更新を行っても成約につながらない原因や、改善箇所の優先順位の決め方、改善後の問い合わせ・内見の変化を確認するポイントを解説します。 築古ビルだからこそ選ばれる条件を整理する 企業がオフィスに求める条件は、設備だけではありません。立地や賃料、使いやすさなどを重視する企業もあります。築古ビルでは、自社ビルのどこが評価されるのかを整理し、必要な設備や管理状態を見直すことが重要です。あわせて、物件の特徴を募集資料で分かりやすく伝えます。都心という立地を活かしながら、建物の状態や募集状況を踏まえ、継続保有・部分改修・建替えを収支と市場の両面から比較することが、安定した賃貸経営につながります。 【無料】所有ビルの活用方法について相談する 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ プロパティマネジメントチーム 藤岡 涼 入社以来20年以上にわたり、東京23区のオフィスビルを中心にプロパティマネジメント・リーシング・建物管理を担当。 年間多数の交渉やトラブル対応経験を活かし、現場目線に立った迅速かつ的確な提案を通じて、オーナー様とテナント様双方の満足度向上に努めています。 2026年1月5日執筆

物価や修繕費、管理費などの上昇を受け、オフィスビルの賃料を見直す場面があります。一方、賃料改定を申し入れることで、テナントの退去につながらないか不安を感じるオーナーもいるでしょう。賃料を見直す際は、金額だけでなく周辺相場や契約内容、テナントとの関係を踏まえて進めることが重要です。本コラムでは、賃料改定を検討する際に確認する内容とテナントへの伝え方、交渉の進め方を解説します。どんな人向け？- 契約更新に合わせて賃料の見直しを検討している- 現在の賃料が周辺相場と合っているか確認したい- テナントとの関係を維持しながら賃料改定を進めたい本コラムのポイント- 賃料を見直す前に確認したい内容- 賃料改定の根拠をテナントへ伝える方法- 退去リスクを踏まえた改定条件の考え方結論賃料改定は、周辺相場が上がったという理由だけで進めるものではありません。現在の賃料や周辺相場、建物の状態、テナントとの契約内容を確認したうえで、改定する金額や時期を検討することが大切です。 目次賃料を見直す前に現在の条件を確認する賃料改定では根拠を整理して伝える改定額と時期を検討する退去した場合の影響も確認する賃料改定前に確認したいことまとめ 賃料を見直す前に現在の条件を確認する オフィスビルの賃料は、契約当初の金額がそのまま続くとは限りません。長期間賃料を据え置いている間に、周辺の賃料相場や物価、建物の維持管理にかかる費用が変わることがあります。その結果、現在の賃料と周辺の水準に差が生じる場合があります。まずは、次の内容を確認します。 確認項目見る内容現在の賃料前回の賃料改定からどのくらい経過しているか周辺相場近隣の同規模・同程度の物件はいくらか契約内容更新時期や賃料改定に関する定め建物の状態設備更新や共用部の改修状況維持管理費修繕費や管理費などの変化 「長く据え置いているから上げる」のではなく、現在の賃料を見直す理由があるかを整理することが最初の段階です。 .related-column { position: relative; margin: 60px 0 32px; padding: 26px 28px 24px; border: 1px solid #cccccc; border-radius: 6px; } /* 「あわせて読みたい」ラベル */ .related-column__label { position: absolute; top: -26px; left: 24px; padding: 6px 16px; background: #8f2d23; color: #fff; font-size: 14px; font-weight: 700; line-height: 1; border-radius: 4px 4px 0 0; } /* カード全体をリンク化 */ .related-column__link { display: flex; align-items: center; gap: 24px; color: inherit; text-decoration: none !important; } /* サムネイル */ .related-column__thumbnail { flex: 0 0 190px; } .related-column__thumbnail img { display: block; width: 100%; height: auto; aspect-ratio: 16 / 9; object-fit: cover; } /* テキスト部分 */ .related-column__content { flex: 1; min-width: 0; } .related-column__title { margin: 0 0 10px; font-size: 18px; font-weight: 700; line-height: 1.6; } .related-column__description { margin: 0 0 12px; font-size: 14px; line-height: 1.8; color: #555; } /* ホバー */ .related-column__link:hover .related-column__title { text-decoration: underline; } /* スマホ */ @media screen and (max-width: 767px) { .related-column { margin: 40px 0 28px; padding: 26px 18px 20px; } .related-column__label { left: 16px; top: -13px; padding: 6px 12px; font-size: 13px; } .related-column__link { display: block; } .related-column__thumbnail { width: 100%; margin-bottom: 16px; } .related-column__title { font-size: 16px; } .related-column__description { font-size: 13px; } } あわせて読みたい オフィス賃料の決め方｜相場だけではNGな理由と判断基準（前編） オフィスビルの賃料設定について、募集賃料・成約賃料・実効賃料の違いや、周辺相場だけでは判断できない理由、自社ビルの立地・設備・管理状態を踏まえた賃料の決め方を解説します。 賃料改定では根拠を整理して伝える 賃料改定を申し入れる場合は、テナント側にも「なぜ見直すのか」を説明する必要があります。特に法人テナントでは、担当者だけで判断できず、社内で承認を得る場合があります。そのため、金額だけを提示するのではなく、改定理由を説明できる資料を用意しておくことが重要です。根拠として確認したいのは、次のような情報です。周辺の募集賃料や賃料水準現在の賃料との差建物や設備の改修履歴管理費や修繕費などの変化契約開始から現在までの経過周辺相場を見る際は、立地や築年数、面積が大きく異なる物件と単純に比較しないことも大切です。同じエリアでも、駅からの距離や貸室面積、設備、建物の状態などによって賃料は異なります。所有ビルと条件の近い物件を確認し、どの程度の差があるのかを整理します。 .button-inquiry { border: #CC3624 solid 1px; background-color: ##FFF9F4; margin: 0 auto 40px; width: fit-content; text-align: center; } .button-inquiry a { display: block; padding: 14px 24px; color: #CC3624; font-size: 15px; font-weight: bold; text-decoration: none !important; } 【無料】所有ビルの賃料について相談する 改定額と時期を検討する 賃料改定では、金額だけでなくテナントへ伝える時期も重要です。更新直前の申し入れでは、予算調整や社内承認の時間を十分に取れない場合があります。契約更新の時期やテナント側の予算策定時期を確認し、余裕を持って話し合いを始めます。また、希望する改定額を一度に反映する方法だけでなく、適用時期や金額を調整する方法もあります。改定額：当初の提示額から調整適用時期：改定の開始時期を調整段階的な改定：複数回に分けて変更契約条件：契約期間などとあわせて協議どこまでなら調整できるのかを事前に決めておくと、テナントから別の条件を提示された場合にも検討しやすくなります。 あわせて読みたい 賃貸オフィスの契約更新で失敗しないために｜オーナーが知るべきテナント側の事情 賃貸オフィスの契約更新について、テナント側の社内承認や予算調整などの事情を踏まえ、オーナーが事前に確認したい契約条件や協議の進め方、日頃の管理・情報共有のポイントを解説します。 退去した場合の影響も確認する 現在の賃料が周辺相場より低くても、必ず改定したほうがよいとは限りません。賃料を上げた結果テナントが退去すれば、次の入居まで賃料収入がなくなり、原状回復や募集条件の調整が必要になることもあります。そのため、賃料改定では、改定によって増える収入と退去した場合に発生する費用や空室期間をあわせて考えます。たとえば、次のような点を確認します。現在賃料と周辺相場の差改定した場合の年間増収額退去後の募集期間原状回復や募集にかかる費用現在のテナントの入居期間賃料だけを見るのではなく、退去した場合まで含めて収支を比較することが必要です。≫「プロパティマネジメント」のサービス内容を見る 賃料改定前に確認したいこと 実際にテナントへ話をする前に、必要な情報を一度整理しておきます。【賃料改定前のチェック項目】現在の賃料と契約内容を確認したか周辺の賃料水準を調べたか比較する物件の条件は近いか改定額の根拠を説明できるかテナントの更新時期を確認したか退去した場合の収支を確認したか改定額や適用時期の調整範囲を決めたか合意した内容を書面で残す準備ができているか賃料改定では、希望額を伝える前の準備が重要です。「いくら上げたいか」だけでなく「なぜその金額なのか」「どこまで条件を調整できるのか」まで整理してから話し合いを進めます。 まとめ オフィスビルの賃料を見直す際は、周辺相場だけで判断せず、現在の契約内容や建物の状態、維持管理費なども確認する必要があります。また、テナントへ改定を申し入れる場合は、理由を説明できる資料を用意し、検討する時間を確保することも大切です。賃料改定による増収だけでなく、退去した場合の空室期間や費用まで比較したうえで、改定額と時期を判断します。賃料を上げること自体を目的にせず、所有ビルの状況とテナントとの契約を踏まえて進めることが重要です。 【無料】賃料改定・テナント対応について相談する 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ プロパティマネジメントチーム 藤岡 涼 入社以来20年以上にわたり、東京23区のオフィスビルを中心にプロパティマネジメント・リーシング・建物管理を担当。 年間多数の交渉やトラブル対応経験を活かし、現場目線に立った迅速かつ的確な提案を通じて、オーナー様とテナント様双方の満足度向上に努めています。 2025年12月19日執筆

築古オフィスビルでは、エントランスやトイレを改修したり、募集条件を見直したりしても空室が埋まらないことがあります。その場合は、改善を増やす前に、空室の原因に合った対策ができているかを確認することが重要です。本コラムでは、空室対策を行っても成約につながらない理由と、改善する箇所や順番を決める際のポイントを解説します。どんな人向け？- 空室対策を行っても成約につながらず悩んでいるオーナー- 改修や設備更新を検討しているものの、どこから手をつけるか迷っている方- 予算に合わせて、改善する箇所の優先順位を決めたい方本コラムのポイント- 空室対策をしても成約につながらない原因- 改善する箇所の優先順位のつけ方- 改善後に確認したい問い合わせ・内見の変化結論空室対策では、改修の規模や費用だけでなく、空室の原因に合った改善を行うことが重要です。問い合わせが少ないのか、内見後に見送られているのかによっても、確認するポイントは変わります。まず現在の募集状況を整理し、原因を確認したうえで必要な改善を選びます。 目次空室対策をしても成約につながらない理由過去の成功事例が今回も合うとは限らない改善箇所は優先順位をつけて決める改善後は問い合わせや内見の変化を確認するまとめ｜空室の原因を確認してから改善内容を決める 空室対策をしても成約につながらない理由 空室が続くと「設備が古いから更新する」「エントランスが暗いから改修する」といった対策を考えがちです。しかし、実際の原因が賃料や募集条件にあれば、設備を更新しても問い合わせが増えるとは限りません。反対に、内見までは入っているものの成約しない場合は、貸室や共用部、設備などが成約を妨げている可能性があります。重要なのは、改善を始める前に「どの段階で候補から外れているのか」を確認することです。 募集状況確認したいポイント問い合わせが少ない賃料、募集条件、募集資料、立地の伝え方問い合わせはあるが内見が少ない写真、図面、設備情報、仲介会社への情報提供内見はあるが成約しない貸室、共用部、設備、条件面比較の最終段階で見送られる他物件との差、賃料が建物の状態に見合っているか 空室という結果だけを見るのではなく、募集から成約までのどこに課題があるかを確認すると、改善する箇所を絞りやすくなります。 .related-column { position: relative; margin: 60px 0 32px; padding: 26px 28px 24px; border: 1px solid #cccccc; border-radius: 6px; } /* 「あわせて読みたい」ラベル */ .related-column__label-pm { position: absolute; top: -26px; left: 24px; padding: 6px 16px; background: #8f2d23; color: #fff; font-size: 14px; font-weight: 700; line-height: 1; border-radius: 4px 4px 0 0; } /* カード全体をリンク化 */ .related-column__link { display: flex; align-items: center; gap: 24px; color: inherit; text-decoration: none !important; } /* サムネイル */ .related-column__thumbnail { flex: 0 0 190px; } .related-column__thumbnail img { display: block; width: 100%; height: auto; aspect-ratio: 16 / 9; object-fit: cover; } /* テキスト部分 */ .related-column__content { flex: 1; min-width: 0; } .related-column__title { margin: 0 0 10px; font-size: 18px; font-weight: 700; line-height: 1.6; } .related-column__description { margin: 0 0 12px; font-size: 14px; line-height: 1.8; color: #555; } /* ホバー */ .related-column__link:hover .related-column__title { text-decoration: underline; } /* スマホ */ @media screen and (max-width: 767px) { .related-column { margin: 40px 0 28px; padding: 26px 18px 20px; } .related-column__label-pm { left: 16px; top: -13px; padding: 6px 12px; font-size: 13px; } .related-column__link { display: block; } .related-column__thumbnail { width: 100%; margin-bottom: 16px; } .related-column__title { font-size: 16px; } .related-column__description { font-size: 13px; } } あわせて読みたい 築古・中小規模オフィスビルの空室対策｜募集状況から見直すポイントを解説 築古・中小規模オフィスビルの空室対策について、問い合わせ・内見・成約の状況から空室の原因を整理する方法や、募集条件・物件情報の見直し、仲介会社からの反応を確認するポイントを解説します。 過去の成功事例が今回も合うとは限らない 築年数が経過したビルでは、これまでの改修や募集で効果があった方法を参考にすることがあります。ただし、周辺の募集状況やテナントニーズは変化するため、過去と同じ方法が現在も有効とは限りません。近隣ビルの成功事例も、立地や規模、賃料、貸室面積などの条件が異なります。例えば、エントランス改修が効果的な物件もあれば、共用部の清潔さや空調設備、貸室の使いやすさを優先した方がよい物件もあります。そのため、過去の実績や他物件の事例だけで判断せず、次の情報を確認します。現在の周辺物件の募集賃料近隣物件の設備や貸室仕様問い合わせ件数と内見件数内見後に見送られた理由仲介会社から寄せられた意見「何を改善したか」ではなく、なぜその改善が必要だったのかまで確認し、自社ビルの状況と照らし合わせることが重要です。 .button-inquiry { border: #CC3624 solid 1px; background-color: ##FFF9F4; margin: 0 auto 40px; width: fit-content; text-align: center; } .button-inquiry a { display: block; padding: 14px 24px; color: #CC3624; font-size: 15px; font-weight: bold; text-decoration: none !important; } 【無料】所有ビルの空室対策について相談する 改善箇所は優先順位をつけて決める 築古オフィスビルでは、気になる箇所をすべて一度に改修する必要はありません。まずは建物の状態と募集への影響を整理し、優先順位を決めます。 優先順位確認する内容例① 安全・建物維持放置すると不具合や事故につながる部分外壁、防水、消防、給排水② 使いやすさテナントの日常利用に関わる設備空調、電気容量、トイレ③ 印象内見時に目につきやすい場所エントランス、廊下、貸室 見た目を整える前に設備の不具合がないかを確認し、そのうえで使いやすさや印象を改善すると、工事の目的を整理しやすくなります。ただし、内見時の印象が明確な課題になっている場合など、物件によって優先順位は変わります。現在の建物状態と募集状況の両方から判断します。 /* 「あわせて読みたい」ラベル */ .related-column__label-bm { position: absolute; top: -26px; left: 24px; padding: 6px 16px; background: #17416f; color: #fff; font-size: 14px; font-weight: 700; line-height: 1; border-radius: 4px 4px 0 0; } /* スマホ */ @media screen and (max-width: 767px) { .related-column__label-bm { left: 16px; top: -13px; padding: 6px 12px; font-size: 13px; } } あわせて読みたい 築古オフィスビルの改修は必要？「動く・待つ・動かない」の判断基準 築古オフィスビルの改修について、工事前に確認したいポイントや「動く・待つ・動かない」の判断基準、部分改修の注意点と現状維持を選ぶ際の確認事項を解説します。 改善後は問い合わせや内見の変化を確認する 改修や条件変更を実施したら、それで空室対策が終わるわけではありません。実施前後で次の変化を確認します。問い合わせ件数は増えたか内見件数は変わったか内見時の反応は変わったか見送られる理由に変化があったか仲介会社からどのような意見が出ているか例えば、エントランスを改修して内見時の評価が改善しても、成約につながらなければ、別の要因を確認する必要があります。「何を実施したか」だけでなく「実施後どう変わったか」まで確認することで、次にどこを改善するべきかが明確になります。≫「プロパティマネジメント」のサービス内容を見る まとめ｜空室の原因を確認してから改善内容を決める 築古オフィスビルの空室対策では、改修や設備更新を増やせばよいわけではありません。まず問い合わせ・内見・成約のどこで止まっているのかを確認し、その原因に合わせて改善する箇所を決めることが重要です。過去の成功事例や他物件の改修内容だけで判断せず、現在の募集状況や建物の状態、内見時の反応を確認します。改善後も問い合わせや内見の変化を確認し、必要に応じて次の対策を検討することで、費用をかける箇所と優先順位を整理しやすくなります。 【無料】空室・テナント募集について相談する 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ プロパティマネジメントチーム 藤岡 涼 入社以来20年以上にわたり、東京23区のオフィスビルを中心にプロパティマネジメント・リーシング・建物管理を担当。 年間多数の交渉やトラブル対応経験を活かし、現場目線に立った迅速かつ的確な提案を通じて、オーナー様とテナント様双方の満足度向上に努めています。 2025年12月17日執筆

築古・中小規模オフィスビルで空室が続く場合、賃料や築年数だけが原因とは限りません。問い合わせは入っているのか、内見につながっているのか、内見後に見送られているのかによって、確認したいポイントは異なります。空室対策では、すぐに賃料を下げたり大規模な改修を行ったりせず、現在の募集状況から原因を整理することが重要です。本コラムでは、築古・中小規模オフィスビルのオーナー向けに、募集状況から空室の原因を整理する方法と、見直したいポイントを解説します。どんな人向け？- 築古・中小規模オフィスビルを所有しているオーナー- 空室が続き、原因を確認したい方- 賃料や募集条件、募集資料を見直したい方本コラムのポイント- 問い合わせ・内見・成約のどこで止まっているかを確認する方法- 募集状況ごとに見直したいポイント- 見直し後の問い合わせ・内見の変化を確認する方法結論空室が続いている場合は、問い合わせ・内見・成約のどの段階で止まっているのかを確認します。そのうえで、募集状況に応じて賃料や募集条件、物件情報、建物などを見直すことが重要です。 目次空室対策では自社ビルの募集状況を確認する募集状況から空室の原因を整理する仲介会社から募集時の反応を確認するまとめ｜募集のどの段階で止まっているかを確認する 空室対策では自社ビルの募集状況を確認する オフィスビルの空室対策を考える際は、市場全体の動向だけでなく、所有するビルの募集状況を確認することが重要です。同じエリアでも、立地や賃料、築年数、設備、募集条件などによって、問い合わせや内見の状況は異なります。まずは、次の項目を確認します。 確認する項目見るポイント問い合わせ募集開始後に問い合わせが入っているか内見問い合わせから内見につながっているか内見後見送りが続いていないか募集期間空室期間が長期化していないか募集条件周辺物件と賃料や条件に差がないか 空室期間だけでなく、募集開始からどの段階で入居につながっていないのかを見ることがポイントです。問い合わせが少なければ賃料や募集条件などを、内見後に見送られている場合は、その理由を確認します。 募集状況から空室の原因を整理する 「問い合わせがない」「内見につながらない」「内見後に見送られる」では、確認する内容が異なります。 募集状況主に確認したいこと問い合わせが少ない賃料、募集条件、募集資料、写真・図面問い合わせはあるが内見が少ない他物件との条件差、掲載情報、入居可能時期内見はあるが成約しない見送り理由、建物・貸室への反応、条件交渉一定期間反応がない募集条件や物件情報の出し方 問い合わせが少ない場合 問い合わせ自体が少ない場合は、賃料や募集条件、物件情報の伝え方を確認します。周辺の平均賃料だけで判断せず、駅からの距離や築年数、面積、設備など条件の近い物件と比較することがポイントです。あわせて、次の項目を見直します。賃料・共益費敷金・保証金フリーレント契約期間入居可能時期募集資料に掲載している情報写真や図面募集資料も、基本情報だけでなく改修箇所や利用できる設備など、物件を比較するために必要な情報が掲載されているかを確認します。 .related-column { position: relative; margin: 60px 0 32px; padding: 26px 28px 24px; border: 1px solid #cccccc; border-radius: 6px; } /* 「あわせて読みたい」ラベル */ .related-column__label { position: absolute; top: -26px; left: 24px; padding: 6px 16px; background: #8f2d23; color: #fff; font-size: 14px; font-weight: 700; line-height: 1; border-radius: 4px 4px 0 0; } /* カード全体をリンク化 */ .related-column__link { display: flex; align-items: center; gap: 24px; color: inherit; text-decoration: none !important; } /* サムネイル */ .related-column__thumbnail { flex: 0 0 190px; } .related-column__thumbnail img { display: block; width: 100%; height: auto; aspect-ratio: 16 / 9; object-fit: cover; } /* テキスト部分 */ .related-column__content { flex: 1; min-width: 0; } .related-column__title { margin: 0 0 10px; font-size: 18px; font-weight: 700; line-height: 1.6; } .related-column__description { margin: 0 0 12px; font-size: 14px; line-height: 1.8; color: #555; } /* ホバー */ .related-column__link:hover .related-column__title { text-decoration: underline; } /* スマホ */ @media screen and (max-width: 767px) { .related-column { margin: 40px 0 28px; padding: 26px 18px 20px; } .related-column__label { left: 16px; top: -13px; padding: 6px 12px; font-size: 13px; } .related-column__link { display: block; } .related-column__thumbnail { width: 100%; margin-bottom: 16px; } .related-column__title { font-size: 16px; } .related-column__description { font-size: 13px; } } あわせて読みたい オフィス募集資料「マイソク」とは？役割・掲載情報・見直しポイントを解説 マイソクの役割や掲載したい情報、募集資料を見直す際のポイントを、オーナー向けに解説します。 .button-inquiry { border: #CC3624 solid 1px; background-color: ##FFF9F4; margin: 0 auto 40px; width: fit-content; text-align: center; } .button-inquiry a { display: block; padding: 14px 24px; color: #CC3624; font-size: 15px; font-weight: bold; text-decoration: none !important; } 【無料】所有ビルの空室対策について相談する 問い合わせはあるが内見につながらない場合 問い合わせが入っていても内見につながらない場合は、問い合わせ後に比較されている条件や情報を確認します。たとえば、次のような理由で候補から外れていることがあります。希望する入居時期と合わない初期費用などの条件が合わない写真や図面では貸室の使い方が分かりにくい比較している物件との条件差がある仲介会社からの反応も確認し、内見前に見送られている理由を整理します。 内見後に見送られる場合 内見までは入っているものの成約につながらない場合は、内見後の反応や見送り理由を確認します。賃料や契約条件だけでなく、エントランスや水回り、設備、貸室の使いやすさ、清掃・管理状態などが理由になっている場合もあります。仲介会社からは、次のような点を確認します。どの箇所が気になったのか他の候補物件と何を比較していたのか条件面でどのような希望があったのか建物全体をすぐに改修せず、実際の反応から見直すべき点を整理することがポイントです。 あわせて読みたい 選ばれる築古オフィスビルとは？｜テナントが確認するポイントと改善方法 築古オフィスビルの空室対策について、テナントが確認する共用部や設備、貸室、管理状態のポイントと、建物の状態に応じた改善方法や改修の優先順位を解説します。 仲介会社から募集時の反応を確認する 問い合わせ件数や内見件数だけでなく、仲介会社から得られる反応も確認します。物件を紹介した際の反応や内見後の見送り理由を確認すると、募集条件と建物のどちらを見直すべきか整理しやすくなります。確認したい内容は次のとおりです。テナントへ紹介した際の反応比較されている物件内見につながらなかった理由内見後の見送り理由賃料や契約条件に対する反応建物や貸室について指摘された点こうした情報を蓄積しておくと、同じ理由で見送られていないかを確認できます。募集条件や物件情報を見直したあとは、問い合わせや内見の状況に変化があったかを確認します。変化がなければ別の原因がないかを確認し、必要な対応を続けます。≫「プロパティマネジメント」のサービス内容を見る まとめ｜募集のどの段階で止まっているかを確認する 築古・中小規模オフィスビルで空室が続く場合は、問い合わせ・内見・成約のどの段階で止まっているのかを確認します。問い合わせが少なければ賃料や募集条件、物件情報を、内見後に見送られた場合は見送り理由や建物への反応を確認します。募集状況を分けて確認し、実際の反応をもとに見直すことが、空室の原因を把握するうえで重要です。 【無料】空室・テナント募集について相談する 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ プロパティマネジメントチーム 藤岡 涼 入社以来20年以上にわたり、東京23区のオフィスビルを中心にプロパティマネジメント・リーシング・建物管理を担当。 年間多数の交渉やトラブル対応経験を活かし、現場目線に立った迅速かつ的確な提案を通じて、オーナー様とテナント様双方の満足度向上に努めています。 2025年12月16日執筆

オフィスビルの空室が長引くと、立地や築年数、市場環境に原因を求めがちです。しかし、募集賃料や条件を見直していない、反響が少なくても条件変更を先送りしているなど、オーナー側の判断が影響していることもあります。本コラムでは、行動経済学の考え方を交えながら、空室が埋まらないときに確認したい賃料設定や募集活動の見直し方を解説します。どんな人向け？- オフィスビルの空室が長期化しているオーナー- 賃料や募集条件を見直すべきか悩んでいる方- 問い合わせや内見が成約につながらない方本コラムのポイント- 空室が長引くときに確認したい項目- 賃料や募集条件の見直しが遅れる理由- 問い合わせ・内見状況から改善点を見つける方法結論空室が埋まらない原因は、築年数や市場環境だけではありません。募集賃料や物件の状態、募集条件など、複数の要因が考えられます。空室期間だけでなく、問い合わせ・内見・成約のどこで止まっているかを確認し、募集方法を見直すことが重要です。 目次空室が長引いたら「市場全体」ではなく自社ビルを見る賃料を見直しにくくする「アンカリング」と「損失回避」問い合わせ・内見・成約のどこで止まっているか確認する内見後の反応を物件改善に生かすまとめ｜募集状況を見ながら空室対策を見直す 空室が長引いたら「市場全体」ではなく自社ビルを見る オフィス市場全体の空室率が改善していても、自社ビルの空室が埋まるとは限りません。エリアや建物規模、築年数、駅からの距離、設備、募集賃料などによって、テナントからの評価は変わるためです。そのため、市場全体の空室率だけで判断せず、自社ビルと条件が近い募集物件や成約事例と比較することが重要です。例えば、次の項目を確認します。同じエリアにある同規模物件の募集賃料駅からの距離や築年数空調・OAフロアなどの設備共用部や貸室の状態敷金・フリーレントなどの募集条件「周辺のオフィス需要があるから、そのうち決まる」と考えるのではなく、現在の募集条件で問い合わせや内見が発生しているかを確認します。 賃料を見直しにくくする「アンカリング」と「損失回避」 空室が続いていても、募集賃料を変更しにくいことがあります。その理由を考える参考になるのが、行動経済学の考え方です。募集条件の見直しに影響する代表的な傾向には、次のようなものがあります。 判断に影響する傾向意味募集時に起こり得ることアンカリング最初の数字や情報が、その後の判断に影響する過去の成約賃料や当初の募集賃料を基準にし続ける損失回避利益よりも損失を避けることを強く意識する賃料を下げることを避け、条件変更を先送りする現状維持現在の状態を変えないことを選びやすい反響が少なくても募集条件を変更しないサンクコスト過去にかけた費用が現在の判断に影響する過去の改修費を意識して賃料を決める こうした傾向自体が問題なのではありません。判断が偏らないように、現在の相場や募集状況と照らし合わせることがポイントです。また、賃料を見直す際は、月額賃料だけでなく空室期間も含めて考えます。賃料を維持しても空室が長引けば、その間の賃料収入は得られません。一方、条件を調整して早期に成約したほうが、一定期間で見た収入が多くなる場合もあります。募集賃料と想定する空室期間をあわせて比較し、条件を見直すか判断することが重要です。 .related-column { position: relative; margin: 60px 0 32px; padding: 26px 28px 24px; border: 1px solid #cccccc; border-radius: 6px; } /* 「あわせて読みたい」ラベル */ .related-column__label { position: absolute; top: -26px; left: 24px; padding: 6px 16px; background: #8f2d23; color: #fff; font-size: 14px; font-weight: 700; line-height: 1; border-radius: 4px 4px 0 0; } /* カード全体をリンク化 */ .related-column__link { display: flex; align-items: center; gap: 24px; color: inherit; text-decoration: none !important; } /* サムネイル */ .related-column__thumbnail { flex: 0 0 190px; } .related-column__thumbnail img { display: block; width: 100%; height: auto; aspect-ratio: 16 / 9; object-fit: cover; } /* テキスト部分 */ .related-column__content { flex: 1; min-width: 0; } .related-column__title { margin: 0 0 10px; font-size: 18px; font-weight: 700; line-height: 1.6; } .related-column__description { margin: 0 0 12px; font-size: 14px; line-height: 1.8; color: #555; } /* ホバー */ .related-column__link:hover .related-column__title { text-decoration: underline; } /* スマホ */ @media screen and (max-width: 767px) { .related-column { margin: 40px 0 28px; padding: 26px 18px 20px; } .related-column__label { left: 16px; top: -13px; padding: 6px 12px; font-size: 13px; } .related-column__link { display: block; } .related-column__thumbnail { width: 100%; margin-bottom: 16px; } .related-column__title { font-size: 16px; } .related-column__description { font-size: 13px; } } あわせて読みたい オフィス賃料の決め方｜相場だけではNGな理由と判断基準（前編） オフィスビルの賃料設定について、募集賃料・成約賃料・実効賃料（NER）の違いや、周辺相場と自社ビルの特徴を踏まえた賃料の決め方、募集後の見直しポイントを解説します。 .button-inquiry { border: #CC3624 solid 1px; background-color: ##FFF9F4; margin: 0 auto 40px; width: fit-content; text-align: center; } .button-inquiry a { display: block; padding: 14px 24px; color: #CC3624; font-size: 15px; font-weight: bold; text-decoration: none !important; } 【無料】所有ビルの空室対策について相談する 問い合わせ・内見・成約のどこで止まっているか確認する 空室対策では「何か月空いているか」だけでなく、募集開始後の反響を確認します。 募集状況確認したいこと問い合わせが少ない賃料・募集条件・掲載情報問い合わせはあるが内見が少ない写真・図面・物件情報・条件内見はあるが成約しない貸室・共用部の状態、他物件との比較条件交渉まで進む賃料・敷金・フリーレントなど 例えば、内見が一定数あるのに成約しない場合、賃料だけが原因とは限りません。エントランスやトイレの古さ、貸室の設備、他物件との条件差が影響している可能性もあります。募集のどの段階で候補から外れているのかを確認することで、見直すべき部分を絞りやすくなります。また、空室が長引いてから対策を考えるのではなく「一定期間問い合わせがなければ条件を確認する」「内見が続いても成約しなければ原因を確認する」など、募集状況を見直すタイミングをあらかじめ決めておくことも大切です。見直す時期は物件や募集状況によって異なるため、一律に決める必要はありません。≫「プロパティマネジメント」のサービス内容を見る 内見後の反応を物件改善に生かす 内見は、テナントから物件の評価を得られる機会でもあります。成約しなかった場合も、仲介会社を通じて理由を確認すると、次の募集に生かせます。賃料が比較物件より高かった共用部や貸室の古さが気になった必要な設備が不足していたレイアウトが希望と合わなかった募集条件が他物件より合わなかった複数の内見で同じ指摘が続く場合は、個別の感想ではなく、物件側の課題として検討する必要があります。一方、一度だけ出た意見に合わせて改修や条件変更を行う必要はありません。内見後の反応を蓄積し、共通する指摘があるか確認することが重要です。特にエントランスや共用部など、内見時に目にする場所への指摘が続く場合は、物件の第一印象も見直します。 あわせて読みたい 「第一印象」で決まる！築古・賃貸オフィスビルの空室対策・実務チェックリスト 築古オフィスビルの空室対策について、第一印象を改善する方法や募集資料・日常管理の見直し、改修箇所の優先順位を解説します。 まとめ｜募集状況を見ながら空室対策を見直す オフィスビルの空室が長引く場合は、市場環境だけでなく自社ビルの賃料や募集条件、物件の状態を確認します。その際、過去の賃料やこれまでの判断に引っ張られると、現在の市場に合わせた見直しが遅れることがあります。問い合わせ・内見・成約のどこで止まっているのかを確認し、その結果に応じて賃料や募集条件、物件の改善を検討することが重要です。募集開始後も反響を確認しながら、必要なタイミングで条件を見直していきましょう。 【無料】空室・テナント募集について相談する 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ プロパティマネジメントチーム 藤岡 涼 入社以来20年以上にわたり、東京23区のオフィスビルを中心にプロパティマネジメント・リーシング・建物管理を担当。 年間多数の交渉やトラブル対応経験を活かし、現場目線に立った迅速かつ的確な提案を通じて、オーナー様とテナント様双方の満足度向上に努めています。 2025年12月12日執筆

賃貸オフィスを探す企業は、賃料や駅からの距離だけで入居先を決めるわけではありません。通勤や営業のしやすさ、設備、管理状態、入居後にかかる費用などを確認し、自社が使い続けられる物件かを判断します。本コラムでは、東京でオフィスビルを所有するオーナー向けに、テナントが物件を選ぶ際に確認する条件と、募集時に見直したいポイントを解説します。どんな人向け？- 東京で中小規模のオフィスビルを所有しているオーナー- 空室が続き、募集方法を見直したい方- テナントが物件のどこを見ているのか知りたい方本コラムのポイント- テナントが立地を確認するときのポイント- 賃料だけでは決まらないオフィス選び- 設備や管理状態で確認される項目結論テナントは立地や賃料だけでなく、設備、管理状態、入居後の費用まで含めて物件を比較します。オーナーは自社ビルの特徴を整理し、テナントが実際に利用する場面を踏まえて募集内容や建物の状態を見直すことが重要です。 目次テナントは立地のどこを見ている？賃料だけでなく入居後にかかる費用も確認される設備は「実際に仕事をするとき」を基準に確認される内見では共用部や管理状態も見られる入居後は管理会社の対応も重要になる テナントは立地のどこを見ている？ オフィスの立地では「駅から徒歩何分か」が分かりやすい指標になります。ただし、テナントが確認するのは駅からの距離だけではありません。従業員の通勤や取引先への移動を考えると、利用できる路線や主要駅へのアクセス、駅から建物までの道のりなども重要です。たとえば、最寄り駅から多少離れていても、複数の駅や路線を利用できれば移動先に応じて使い分けられます。周辺に飲食店やコンビニ、金融機関などがあれば、従業員の使いやすさにもつながります。テナントが確認する主な項目は次のとおりです。 確認項目テナントが見るポイント駅からの距離徒歩分数、駅からのルート利用できる路線通勤や営業で使う路線へのアクセス周辺環境飲食店、コンビニ、金融機関など建物の位置来訪者が見つけやすいか周辺エリア取引先や関連企業へ移動しやすいか オーナー側では、駅徒歩分数だけを募集資料に記載するのではなく、複数駅の利用可否や主要駅までのアクセスなど、その場所で働くメリットを具体的に伝えることが大切です。 賃料だけでなく入居後にかかる費用も確認される 賃料は、テナントが物件を比較するうえで重要な条件です。ただし、実際にオフィスを借りる際には、賃料以外にも共益費や光熱費、入居時の内装工事費などがかかります。そのため、毎月いくらかかるのか、入居時にどの程度の費用が必要なのかも判断材料になります。 費用確認される内容賃料周辺相場や物件条件と合っているか共益費金額と含まれるサービス光熱費料金の計算方法や支払い方法入居時の費用敷金や内装工事など退去時の費用原状回復の範囲や条件 賃料を下げれば必ず選ばれるわけではありません。建物や貸室の状態が整っていれば、その内容も含めて比較されます。オーナーは周辺の募集賃料を確認するとともに、現在の賃料が、建物や貸室の状態に見合っているかを確認する必要があります。 .related-column { position: relative; margin: 60px 0 32px; padding: 26px 28px 24px; border: 1px solid #cccccc; border-radius: 6px; } /* 「あわせて読みたい」ラベル */ .related-column__label-pm { position: absolute; top: -26px; left: 24px; padding: 6px 16px; background: #8f2d23; color: #fff; font-size: 14px; font-weight: 700; line-height: 1; border-radius: 4px 4px 0 0; } /* カード全体をリンク化 */ .related-column__link { display: flex; align-items: center; gap: 24px; color: inherit; text-decoration: none !important; } /* サムネイル */ .related-column__thumbnail { flex: 0 0 190px; } .related-column__thumbnail img { display: block; width: 100%; height: auto; aspect-ratio: 16 / 9; object-fit: cover; } /* テキスト部分 */ .related-column__content { flex: 1; min-width: 0; } .related-column__title { margin: 0 0 10px; font-size: 18px; font-weight: 700; line-height: 1.6; } .related-column__description { margin: 0 0 12px; font-size: 14px; line-height: 1.8; color: #555; } /* ホバー */ .related-column__link:hover .related-column__title { text-decoration: underline; } /* スマホ */ @media screen and (max-width: 767px) { .related-column { margin: 40px 0 28px; padding: 26px 18px 20px; } .related-column__label-pm { left: 16px; top: -13px; padding: 6px 12px; font-size: 13px; } .related-column__link { display: block; } .related-column__thumbnail { width: 100%; margin-bottom: 16px; } .related-column__title { font-size: 16px; } .related-column__description { font-size: 13px; } } あわせて読みたい オフィス賃料の決め方｜相場だけではNGな理由と判断基準（前編） オフィスビルの賃料設定について、募集賃料・成約賃料・実効賃料（NER）の違いや、周辺相場と自社ビルの特徴を踏まえた賃料の決め方、募集後の見直しポイントを解説します。 設備は「実際に仕事をするとき」を基準に確認される オフィス設備は、数が多ければよいわけではありません。テナントにとって重要なのは、入居後の業務に必要な設備がそろっているか、問題なく利用できるかです。特に確認されやすいのは、次のような設備です。空調の方式や利用可能時間インターネット回線の引き込み状況OAフロアの有無電気容量エレベーターの台数や利用時間セキュリティ設備たとえば個別空調であれば、テナント側で使用時間や温度を調整できます。OAフロアがあれば、デスクの配置に合わせて配線を整理できます。築年数が経過したビルでも、すべての設備を新しくする必要はありません。空調や通信環境など、テナントの業務に関わる設備から優先して確認します。募集前には、設備の有無だけでなく利用時間や容量などの条件も整理しておきましょう。 .button-inquiry { border: #CC3624 solid 1px; background-color: ##FFF9F4; margin: 0 auto 40px; width: fit-content; text-align: center; } .button-inquiry a { display: block; padding: 14px 24px; color: #CC3624; font-size: 15px; font-weight: bold; text-decoration: none !important; } 【無料】所有ビルの空室対策について相談する 内見では共用部や管理状態も見られる 募集資料では賃料や面積、設備などを比較できますが、実際に建物を訪れなければ分からないこともあります。エントランスや廊下、トイレなどの共用部は、内見時にも目に入りやすい場所です。汚れや傷みが目立つと、入居後の管理について不安を持たれる可能性があります。内見前には、次の箇所を確認しておきます。エントランスや廊下が清掃されているかトイレや給湯室に汚れがないか共用部の照明が切れていないか掲示物が古いまま残っていないか壁や床に目立つ汚れや傷みがないか大規模な改修をしなくても、清掃や照明交換、古い掲示物の整理など、日常管理の中で対応できることがあります。内見前に共用部を確認し、目につく汚れや傷みをそのままにしないことが基本です。 入居後は管理会社の対応も重要になる テナントとの関係は、契約して終わりではありません。空調や水回りの不具合、共用部の清掃、設備点検など、入居後にはさまざまな対応が発生します。こうした場面では、管理会社の対応もテナントの使いやすさに関わります。特に確認しておきたいのは次の点です。 管理項目確認したいこと問い合わせ連絡先や受付時間が明確か設備トラブル状況確認や業者手配ができているか清掃共用部の状態が保たれているか点検・工事テナントへの案内が行われているか情報共有対応状況や今後の予定が伝わっているか 設備トラブルを完全になくすことはできません。そのため、不具合が起きたときに状況を確認し、必要な対応やテナントへの連絡を行える体制を整えておくことが重要です。管理会社へ委託している場合は、日頃の清掃や点検だけでなく、問い合わせや緊急時にどのような対応をしているのかも確認しておきましょう。≫「プロパティマネジメント」のサービス内容を見る /* 「あわせて読みたい」ラベル */ .related-column__label-bm { position: absolute; top: -26px; left: 24px; padding: 6px 16px; background: #17416f; color: #fff; font-size: 14px; font-weight: 700; line-height: 1; border-radius: 4px 4px 0 0; } /* スマホ */ @media screen and (max-width: 767px) { .related-column__label-bm { left: 16px; top: -13px; padding: 6px 12px; font-size: 13px; } } あわせて読みたい オフィスビルの設備管理とは？点検・修繕・更新のポイントを解説 オフィスビルの設備管理について、主な管理業務や点検・修理履歴の確認方法、設備トラブルへの対応、修理と更新を判断する際のポイントを解説します。 まとめ｜テナントの立場から物件を見直す テナントは、賃料や駅からの距離だけでオフィスを選ぶわけではありません。立地、費用、設備、管理状態などを確認し、自社が利用しやすい物件かを判断します。オーナー側も募集条件だけでなく、通勤のしやすさや貸室の使いやすさ、共用部の状態まで確認することが大切です。自社ビルの特徴を改めて整理し、募集時に伝えられていない情報や、改善できる箇所がないか確認してみましょう。 【無料】空室・テナント募集について相談する 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ プロパティマネジメントチーム 藤岡 涼 入社以来20年以上にわたり、東京23区のオフィスビルを中心にプロパティマネジメント・リーシング・建物管理を担当。 年間多数の交渉やトラブル対応経験を活かし、現場目線に立った迅速かつ的確な提案を通じて、オーナー様とテナント様双方の満足度向上に努めています。 2025年12月10日執筆

築年数が経過したオフィスビルでは、設備や共用部の古さがテナント募集に影響することがあります。一方で、築古ビルにも立地や賃料、貸室の規模など、物件ごとの特徴があります。大規模な改修をせずに、管理状態や募集方法を見直すことも改善策の一つです。本コラムでは、築古オフィスビルのオーナー向けに、建物の特徴を生かしたブランディングの考え方や、管理・改修・募集で確認したいポイントを解説します。どんな人向け？- 築古・中小規模のオフィスビルを所有しているオーナー- 空室が続き、建物の印象や募集方法を見直したい方- 大規模改修の前にできる改善策を検討している方本コラムのポイント- 築古ビルのブランディングで確認したいこと- 管理や部分改修で建物の印象を改善する方法- 物件の特徴を募集資料で伝えるポイント結論築古オフィスビルのブランディングでは外観や内装を新しくするだけでなく、建物の特徴を整理し、管理状態や募集方法まで含めて見直すことが重要です。 立地や貸室の使いやすさなどの特徴を生かしながら必要な箇所を改善し、その内容をテナントへ伝えることが基本です。 目次築古オフィスビルにブランディングが必要な理由築古・中小規模ビルの特徴を整理する建物の印象を改善するために見直したいこと日常管理も建物の印象に関わる建物の特徴を募集活動でどう伝えるかまとめ｜築古ビルの特徴を生かした管理と募集を考える 築古オフィスビルにブランディングが必要な理由 築古オフィスビルでは、建物の古さが目立つと、内見時に設備や管理状態への不安を持たれることがあります。例えば、エントランスの照明が暗い、共用廊下に汚れがある、トイレの設備が古いといった状態です。一方で、築年数が同じでも、清掃や設備更新が行き届いているビルでは印象が異なります。ブランディングとは、建物を新しく見せることではなく、物件の特徴や現在の状態を整理し、テナントに伝えることです。まずは、次の項目を確認します。 確認項目見直したい内容外観・共用部汚れ、傷み、照明、案内表示貸室面積、形状、レイアウトのしやすさ設備空調、電気容量、通信、セキュリティ管理清掃、点検、不具合への対応募集情報写真、図面、設備情報の正確さ 建物の状態と募集内容を照らし合わせ、現在の物件にどのような特徴があるのかを確認します。 築古・中小規模ビルの特徴を整理する 築古ビルだからといって、新築ビルと同じ設備や仕様を目指す必要はありません。中小規模のオフィスビルには、貸室面積や立地、賃料などの面で、企業の希望条件に合う物件もあります。 物件の特徴募集時に伝えたい内容賃料周辺物件と比較した賃料水準貸室規模少人数の事務所や営業拠点としての使い方交通アクセス利用できる駅・路線と徒歩分数貸室の形状デスクや会議室の配置例管理状態清掃状況や設備更新の実績 ただし、築古ビルが必ず周辺相場より安いわけではなく、レイアウト変更の自由度も建物によって異なります。そのため、所有ビルの条件を周辺の募集物件と比較し、実際に伝えられる特徴を整理することが必要です。 建物の印象を改善するために見直したいこと 建物の印象を改善する際は、大規模な改修を前提にせず、現在の状態を確認します。特にエントランスや共用廊下、トイレなどは内見時に確認されやすい場所です。【管理や小規模な工事で見直せること】エントランスや共用廊下の清掃、床・壁の補修切れた照明の交換や明るさの調整古い案内板や掲示物の整理トイレ・給湯室の清掃や備品の交換こうした対応は、建物全体を改修しなくても実施できる場合があります。一方、空調の故障や漏水などが発生している場合は、見た目の改善よりも修繕を優先します。安全性や建物の使用に関わる問題と、印象を改善するための工事を分けて考えることが重要です。また、エントランスだけを新しくすると、既存の廊下やエレベーターホールとの違いが目立つこともあります。部分改修では、周囲の仕上げや建物全体の印象も確認して工事範囲を決めます。 .related-column { position: relative; margin: 60px 0 32px; padding: 26px 28px 24px; border: 1px solid #cccccc; border-radius: 6px; } /* 「あわせて読みたい」ラベル */ .related-column__label-renovation { position: absolute; top: -26px; left: 24px; padding: 6px 16px; background: #75651f; color: #fff; font-size: 14px; font-weight: 700; line-height: 1; border-radius: 4px 4px 0 0; } /* カード全体をリンク化 */ .related-column__link { display: flex; align-items: center; gap: 24px; color: inherit; text-decoration: none !important; } /* サムネイル */ .related-column__thumbnail { flex: 0 0 190px; } .related-column__thumbnail img { display: block; width: 100%; height: auto; aspect-ratio: 16 / 9; object-fit: cover; } /* テキスト部分 */ .related-column__content { flex: 1; min-width: 0; } .related-column__title { margin: 0 0 10px; font-size: 18px; font-weight: 700; line-height: 1.6; } .related-column__description { margin: 0 0 12px; font-size: 14px; line-height: 1.8; color: #555; } /* ホバー */ .related-column__link:hover .related-column__title { text-decoration: underline; } /* スマホ */ @media screen and (max-width: 767px) { .related-column { margin: 40px 0 28px; padding: 26px 18px 20px; } .related-column__label-renovation { left: 16px; top: -13px; padding: 6px 12px; font-size: 13px; } .related-column__link { display: block; } .related-column__thumbnail { width: 100%; margin-bottom: 16px; } .related-column__title { font-size: 16px; } .related-column__description { font-size: 13px; } } あわせて読みたい 築古の賃貸オフィスビルを魅力的に再生するリノベーション戦略 築古オフィスビルのリノベーションについて、建物の状態を踏まえた修繕・設備更新の優先順位や、共用部・貸室の改修箇所、費用と投資効果の考え方を解説します。 日常管理も建物の印象に関わる 共用部を改修しても、その後の清掃や設備管理が不十分であれば、良い状態を維持できません。特に築古ビルでは、設備の不具合や内装の傷みが発生することもあるため、日常管理の内容を確認しておく必要があります。 管理項目オーナーが確認したいこと清掃範囲・頻度・仕上がり設備点検実施状況と指摘事項不具合対応連絡先・対応手順・修繕状況テナント対応問い合わせ内容と対応結果 例えば、設備の不具合が繰り返し発生している場合は、その都度修理するだけでなく、更新の必要性も確認します。管理会社からの報告をもとに、現在の管理内容で対応できていることと、見直しが必要なことを整理します。建物の印象を維持するには、改修だけでなく、日常的な管理を続けることが欠かせません。≫「プロパティマネジメント」のサービス内容を見る .button-inquiry { border: #CC3624 solid 1px; background-color: ##FFF9F4; margin: 0 auto 40px; width: fit-content; text-align: center; } .button-inquiry a { display: block; padding: 14px 24px; color: #CC3624; font-size: 15px; font-weight: bold; text-decoration: none !important; } 【無料】所有ビルの改善について相談する 建物の特徴を募集活動でどう伝えるか 築古オフィスビルのブランディングでは、改善した内容を募集資料に反映することも重要です。共用部を改修していても、募集サイトに古い写真が残っていれば、現在の状態が伝わりません。また、設備を更新した場合は、更新内容や実施時期を記載することで、テナントが物件の状態を確認できます。【募集時に確認したいポイント】貸室・共用部の写真を現在の状態に更新する改修箇所や設備更新の内容を記載する利用できる駅・路線と徒歩分数を示す貸室の面積や形状、設備仕様を正確に伝える必要に応じてレイアウト例を掲載する募集資料を整える際は、周辺の物件と比較される条件も確認します。例えば、駅からの距離では他の物件に及ばなくても、複数駅を利用できることや貸室の使いやすさが特徴になる場合があります。築年数を隠すのではなく、現在の建物の状態と物件ごとの特徴を具体的に伝えることが大切です。管理会社や仲介会社とも情報を共有し、募集資料と実際の建物の状態をそろえておきましょう。 /* 「あわせて読みたい」ラベル */ .related-column__label-pm { position: absolute; top: -26px; left: 24px; padding: 6px 16px; background: #8f2d23; color: #fff; font-size: 14px; font-weight: 700; line-height: 1; border-radius: 4px 4px 0 0; } /* スマホ */ @media screen and (max-width: 767px) { .related-column__label-pm { left: 16px; top: -13px; padding: 6px 12px; font-size: 13px; } } あわせて読みたい 賃貸管理会社とは？業務内容とオーナーが知っておくべきポイントを解説 賃貸管理会社の業務内容について、PM・LM・BMの役割や一般管理とサブリースの違い、管理会社を選ぶ際に確認したいポイントを解説します。 まとめ｜築古ビルの特徴を生かした管理と募集を考える 築古オフィスビルのブランディングでは、建物の古さを隠すために大規模な改修を行う必要はありません。まずは立地や貸室の特徴、設備や共用部の状態を確認し、改善が必要な箇所を整理します。そのうえで、日常管理や部分改修によって建物の状態を整え、募集資料に現在の情報を反映します。建物の特徴を正確に伝えながら、テナントが安心して利用できる状態を維持することが、築古ビルのブランディングにつながります。 【無料】所有ビルの管理・運営について相談する 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ プロパティマネジメントチーム 藤岡 涼 入社以来20年以上にわたり、東京23区のオフィスビルを中心にプロパティマネジメント・リーシング・建物管理を担当。 年間多数の交渉やトラブル対応経験を活かし、現場目線に立った迅速かつ的確な提案を通じて、オーナー様とテナント様双方の満足度向上に努めています。 2025年12月9日執筆

築年数が経過したオフィスビルでも、立地や賃料だけで入居先が決まるわけではありません。テナントは物件を比較する際、貸室の使いやすさや設備、共用部の状態、管理状況なども確認します。空室が続いている場合は、築年数だけを理由にせず、テナントが物件のどこを見ているのかを把握したうえで改善することが重要です。本コラムでは、築古オフィスビルのオーナー向けに、テナントが確認するポイントと、空室対策として見直したい箇所を解説します。どんな人向け？- 築20年以上のオフィスビルを所有しているオーナー- 空室が続き、原因を確認したい方- 設備更新やリノベーションを検討している方本コラムのポイント- 築古ビルが入居先として選ばれにくい理由- テナントが物件を比較するときに確認するポイント- 建物の状態に合わせた改善方法結論築年数そのものは変えられませんが、設備や共用部、貸室、管理状態は改善できます。すべてを新しくするのではなく、テナントが感じている使いにくさや不安につながる箇所から見直すことが重要です。 目次築古オフィスビルが選ばれにくい理由テナントが築古ビルで確認する5つのポイント築古ビルはどこから改善する？まとめ｜築年数ではなく建物の状態を見直す 築古オフィスビルが選ばれにくい理由 築古オフィスビルでは、建物の古さより、築年数の経過で設備や使い勝手が現在のニーズに合っていないことが課題です。たとえば、築年数が同じ物件でも設備更新や共用部の改修が行われているビルと、建築当時の状態が多く残っているビルでは内見時の印象が異なります。確認したいのは、次のようなポイントです。 項目築古ビルで確認したいこと共用部エントランスや廊下に汚れ・傷みがないか水回りトイレや給湯室に古さや使いにくさがないか空調温度調整や運転時間に制限がないか貸室柱や天井、間取りがレイアウトの妨げにならないかセキュリティ入退室管理など必要な設備が整っているか管理清掃や設備点検が適切に行われているか 空室が続いている場合は「築古だから仕方がない」と考える前に、物件ごとの課題を整理することが必要です。 テナントが築古ビルで確認する5つのポイント 1．エントランス・共用部の状態 エントランスや廊下は、内見時に貸室より先に目に入る場所です。床や壁の汚れ、暗い照明、掲示物の乱れなどがあると、建物全体の管理状態にも不安を持たれることがあります。大規模な改修を行わなくても、清掃や照明の変更、掲示物の整理などで改善できる箇所もあります。まずは現在の状態を確認し、必要な対応を整理します。 2．トイレ・水回りの使いやすさ トイレや給湯室は、日常的に使用する場所です。設備の新しさだけでなく、清潔感や照明、洗面台、男女別トイレの有無なども確認されます。特に貸室内を改修している場合、共用部との状態に差があると古さが目立ちます。貸室だけでなく、テナントが日常的に利用する場所まで含めて確認することが大切です。 3．空調・電気・通信などの設備 オフィスでは、見た目だけでなく設備の使いやすさも重要です。空調の方式や運転時間電気容量コンセントの位置や数通信回線照明入退室管理こうした設備は業務環境に直接関わります。内装がきれいでも、空調や電気容量などに制限があれば、テナントの利用方法と合わない場合があります。設備の更新状況や使用条件を把握し、募集時に説明できる状態にしておくことも必要です。 4．貸室のレイアウト 築古ビルでは、柱の位置や天井高、間取りによってレイアウトが制限されることがあります。建物の構造上、変更できない部分もありますが、間仕切りを減らしたり、照明や内装を見直したりすることで使いやすくできる場合があります。また、募集時にレイアウト例を用意しておけば、実際にデスクや会議室をどのように配置できるのかをテナントがイメージしやすくなります。 5．日常の管理状態 建物の印象は、リノベーションだけで決まるものではありません。エントランスが改修されていても、廊下に汚れがある、照明が切れている、設備の不具合が放置されているといった状態では、管理面への不安につながります。そのため、改修とあわせて次のことも確認します。清掃状況設備点検不具合への対応共用部の整理テナントからの問い合わせ対応建物を良い状態に保つには、改修後の日常管理まで含めて考えることが重要です。 .related-column { position: relative; margin: 60px 0 32px; padding: 26px 28px 24px; border: 1px solid #cccccc; border-radius: 6px; } /* 「あわせて読みたい」ラベル */ .related-column__label { position: absolute; top: -26px; left: 24px; padding: 6px 16px; background: #75651f; color: #fff; font-size: 14px; font-weight: 700; line-height: 1; border-radius: 4px 4px 0 0; } /* カード全体をリンク化 */ .related-column__link { display: flex; align-items: center; gap: 24px; color: inherit; text-decoration: none !important; } /* サムネイル */ .related-column__thumbnail { flex: 0 0 190px; } .related-column__thumbnail img { display: block; width: 100%; height: auto; aspect-ratio: 16 / 9; object-fit: cover; } /* テキスト部分 */ .related-column__content { flex: 1; min-width: 0; } .related-column__title { margin: 0 0 10px; font-size: 18px; font-weight: 700; line-height: 1.6; } .related-column__description { margin: 0 0 12px; font-size: 14px; line-height: 1.8; color: #555; } /* ホバー */ .related-column__link:hover .related-column__title { text-decoration: underline; } /* スマホ */ @media screen and (max-width: 767px) { .related-column { margin: 40px 0 28px; 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top: -26px; left: 24px; padding: 6px 16px; background: #75651f; color: #fff; font-size: 14px; font-weight: 700; line-height: 1; border-radius: 4px 4px 0 0; } /* スマホ */ @media screen and (max-width: 767px) { .related-column__label { left: 16px; top: -13px; padding: 6px 12px; font-size: 13px; } } あわせて読みたい 築30年のオフィスビルをリノベーション｜改修事例と費用・考え方を解説 築30年以上のオフィスビルのリノベーションについて、新大塚・五反田の改修事例や工事費用、改修箇所の優先順位と投資効果の考え方を解説します。 まとめ｜築年数ではなく建物の状態を見直す 築古オフィスビルでは、築年数だけでなく、設備や共用部、貸室、日常の管理状態にも目を向けることが重要です。空室が続いている場合は、すぐに賃料を下げたり大規模な改修を行ったりするのではなく、問い合わせや内見の状況を確認し、入居につながらない理由を整理します。そのうえで、設備更新や共用部の改修、清掃・管理方法の見直しなど現在のビルに必要な対策を選びます。築古ビルの空室対策では、古さをすべて隠すのではなくテナントが感じる使いにくさや不安を一つずつ減らしていくことが重要です。 【無料】所有ビルの管理・テナント募集について相談する 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ プロパティマネジメントチーム 藤岡 涼 入社以来20年以上にわたり、東京23区のオフィスビルを中心にプロパティマネジメント・リーシング・建物管理を担当。 年間多数の交渉やトラブル対応経験を活かし、現場目線に立った迅速かつ的確な提案を通じて、オーナー様とテナント様双方の満足度向上に努めています。 2025年12月4日執筆