オフィスビルの収益は、募集賃料だけで決まるものではありません。フリーレントや空室期間、貸主負担の工事費などによって、実際に得られる収益は大きく変わります。そのため、賃料は一度決めたら終わりではなく、市場の反応を見ながら継続的に運用することが重要です。本コラムでは、実効賃料（NER）の考え方や空室リスク、募集条件を見直すポイントについて解説します。どんな人向け？- オフィスビルの収益性を高めたいオーナー- 空室リスクを踏まえた賃料運用を知りたい方- 実効賃料（NER）の考え方を理解したい方本コラムのポイント- 実効賃料（NER）が収益に与える影響が分かる- 空室期間を含めた収益の考え方が分かる- 市場の反応を踏まえた賃料運用のポイントが分かる結論オフィスビルの収益を高めるためには、募集賃料だけで判断するのではなく、実効賃料（NER）や空室期間を踏まえて運用することが重要です。市場の反応を継続的に確認しながら募集条件を見直すことで、安定した収益と資産価値の維持につながります。なお、本コラムの前提となる「相場に依存しない賃料設定の基本」については、前編にて詳しく解説しています。あわせて読みたい： [ オフィス賃料の決め方｜相場だけではNGな理由と判断基準（前編） ] 目次実効賃料（NER）で収益を考える空室期間は「見えないコスト」市場の反応を見ながら賃料を運用する賃料を見直すタイミングまとめ 実効賃料（NER）で収益を考える 前編では、オフィス賃料は周辺相場だけで決められるものではなく、自社ビルの特徴や市場での評価を踏まえて判断することが重要であると解説しました。しかし、適正な賃料を設定できたとしてもそれだけで収益が最大化するとは限りません。実際のオフィスビル経営では「実効賃料（NER：Net Effective Rent）」という考え方が重要になります。実効賃料とは、フリーレントや空室期間、貸主負担の工事費などを考慮した実際の収益に近い賃料です。オフィス賃料を考える際は坪単価や月額賃料が基準になりますが、実際の収益はそれだけでは判断できません。実際には、次のような要素が収益へ影響します。 項目内容フリーレント一定期間の賃料免除貸主工事オーナーが負担する内装工事など空室期間成約まで賃料収入が発生しない期間仲介手数料・広告費募集時に発生する費用 例えば、月額60万円で募集しても、成約まで6か月かかり、フリーレントを3か月設定すれば年間収益は想定より大きく下がります。一方で、月額57万円でも短期間で成約してフリーレントも短く済めば、結果として年間収益が高くなることがあります。このように、表面上の賃料が高いことと収益が高いことは必ずしも一致しません。そのため、賃料は提示価格ではなく、実効賃料（NER）を踏まえて最終的にどれだけ収益を確保できるかという視点で判断することが重要です。 空室期間は「見えないコスト」 オフィス賃貸では、空室期間そのものが大きなコストになります。空室中も建物の維持にはさまざまな費用が発生します。共用部の電気代清掃・管理費固定資産税設備の維持管理費本来得られるはずだった賃料収入（機会損失）例えば、月額50万円の貸室が3か月空室になれば、150万円の賃料収入を失うことになります。この損失は会計上の支出としては見えにくい一方で、収益には大きく影響します。そのため「高い賃料で募集したが決まらない」という状態は「収益を守っている」のではなく「収益機会を失っている」可能性もあります。もちろん、すぐに値下げをすれば良いというわけではありません。重要なのは、現在の募集条件が市場で受け入れられているのかを見極めながら判断することです。賃料は単価だけではなく、空室期間まで含めて考えることで初めて適正な判断ができます。 市場の反応を見ながら賃料を運用する 賃料は一度設定したら終わりではありません。募集を開始した後は、市場の反応を確認しながら調整していくことが重要です。特に確認したいポイントは、次の4つです。 確認項目判断のポイント空室期間想定どおりの期間で成約しているか問い合わせ数募集条件が市場に合っているか内見数比較対象として選ばれているか成約率内見後に契約へ進んでいるか これらを確認することで、募集条件が市場に合っているかを判断しやすくなります。例えば、市場の反応は次のように読み取ることができます。問い合わせが少ない：賃料や募集条件が市場とかけ離れている可能性問い合わせはあるが内見につながらない：募集資料や写真、設備情報の見せ方に改善の余地内見はあるが契約に至らない：建物自体に課題がある可能性例えば、共用部やエントランスの雰囲気、空調設備、レイアウトの使いやすさ、管理品質はテナントの入居判断に影響する要素です。市場の反応を分析することで、募集条件を見直すべきか、建物の改善が必要か、を整理しやすくなります。そのため、募集開始後は放置せず「募集 → 反響確認 → 条件の見直し」を繰り返すことが安定した収益につながります。 賃料を見直すタイミング 市場環境や建物の評価は時間の経過とともに変化するため、賃料も定期的に見直すことが重要です。例えば、次のような状況では募集条件を確認するタイミングといえます。周辺で再開発が進んだ人の流れやエリアブランドが変化し、以前と同じ賃料設定が適切とは限りません。周辺相場が変化した周辺物件の募集状況や賃料水準が変わると、自社ビルとの価格差を見直す必要があります。空室期間が以前より長くなった市場とのズレが生じていないか、募集条件や建物の強みを確認することが重要です。設備更新やリニューアルを実施した建物の魅力が高まった場合は、従来より高い賃料でも受け入れられる可能性があります。テナントからの評価が変化したテナントニーズや競合物件との比較を踏まえ、賃料水準を見直すことも検討しましょう。さらに、周辺物件と比較する際は坪単価だけで判断しないことも重要です。フリーレントの有無や共益費、設備仕様、管理品質、契約条件まで含めて比較することで自社ビルの市場での立ち位置を把握しやすくなります。賃料は固定するものではなく、市場や建物の変化に応じて見直していくことが重要です。 まとめ オフィスビルの収益は、表面上の賃料だけでは決まりません。実効賃料（NER）や空室期間まで含めて判断することが、安定した収益につながります。そのためには、次の点を意識しましょう。実効賃料（NER）で収益を判断する空室期間をコストとして捉える問い合わせ・内見・成約率を確認する市場の反応に応じて募集条件を見直す市場環境の変化に合わせて賃料を運用する賃料設定は、一度決めたら終わりではありません。募集状況や市場環境を確認しながら継続的に見直すことで、安定した収益と資産価値の維持・向上につながります。前編では、相場だけに頼らない賃料設定の考え方を解説しています。あわせて読みたい： [ オフィス賃料の決め方｜相場だけではNGな理由と判断基準（前編） 【無料】適正賃料のご相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2026年4月21日執筆

オフィスビルの賃料は、周辺相場に合わせれば適正になるとは限りません。公開されている相場は募集賃料が中心であり、実際の収益や建物ごとの評価までは反映されていないためです。本コラムでは、相場を見る際の注意点を整理するとともに、自社ビルの価値を踏まえた賃料設定の考え方や、オーナーが確認したい判断基準について解説します。どんな人向け？- オフィスビルの賃料設定や募集条件を見直したいオーナー- 周辺相場をどのように活用すべきか知りたい方- 建物の価値を適正に賃料へ反映させたい方本コラムのポイント- 募集賃料・成約賃料・実効賃料（NER）の違いが分かる- 相場だけでは適正賃料を判断できない理由が分かる- 自社ビルの価値を踏まえた賃料設定の考え方が分かる結論オフィスビルの賃料は、周辺相場だけで決めるものではありません。 相場を参考にしながら、自社ビルの立地や建物の品質、市場での評価を踏まえて総合的に判断することが重要です。その考え方が、適正な賃料設定と長期的な収益の安定につながります。 目次オフィス賃料の「相場」とは何か？相場だけでは賃料を決められない理由自社ビルの価値を賃料へ反映する賃料を決めるための3つの判断基準まとめ オフィス賃料の「相場」とは何か？ オフィスビルの賃料を決める際、多くのオーナーは周辺物件の「相場」を参考にします。しかし、相場だけを基準に賃料を決める考え方には注意が必要です。一般的に公開されている賃料相場は募集賃料をもとにしていますが、実際の契約では賃料交渉やフリーレント、貸主側の工事負担などによって、実際の収益は変わることがあります。そのため、公開されている相場はあくまでも市場の目安であり、そのまま自社ビルの賃料設定に当てはめられるものではありません。まずは、賃料に関する主な項目の違いを整理しておきましょう。 項目内容オーナーが確認したいこと募集賃料募集時に公開されている価格相場の目安として確認する成約賃料実際に契約した賃料市場で受け入れられた価格を把握する実効賃料（NER）フリーレントなどを考慮した実際の収益実質的な収益を確認する空室期間成約までに要した期間市場での募集状況を把握する また、成約賃料や実効賃料は一般には公開されないケースが多く、表面上の募集賃料だけでは市場の実態を把握できません。そのため、相場は「基準」ではなく「判断材料の一つ」と考えることが重要です。 相場だけでは賃料を決められない理由 相場が参考になることは間違いありません。しかし、同じ駅周辺であっても、すべてのオフィスビルが同じ賃料になるわけではありません。その理由は、オフィスビルには立地以外にも評価される要素が数多く存在するためです。例えば、賃料を左右する主なポイントは次の3つです。 項目主な内容エリアの価値再開発、複数路線へのアクセス、人の流れ、エリアブランド立地条件信号の数、坂道の有無、雨の日の歩きやすさ、前面道路の広さ、視認性建物の品質エントランスの印象、レイアウトしやすい間取り、空調設備、共用部の清掃状況、設備管理 同じ駅徒歩5分の物件でも、駅から建物までの歩きやすさや建物の視認性によって、テナントが受ける印象は変わります。また、築年数が同じでも、共用部の清掃や設備管理が行き届いているビルは、安心して利用できる建物として評価されやすくなります。反対に、設備や管理状態に課題がある建物では、相場より低い賃料で募集しても問い合わせが伸びないことがあります。つまり、テナントは相場ではなく、自社に合った物件を選んでいます。 自社ビルの価値を賃料へ反映する 周辺相場だけを見るのではなく、自社ビルが市場でどのように評価されるかを整理することが適正な賃料設定につながります。相場だけに合わせる考え方には、次のようなリスクがあります。本来より低い賃料で募集し、収益機会を逃す建物の魅力が伝わらず、空室が長期化する建物の特徴が賃料に反映されず、価格競争に巻き込まれやすくなる相場はあくまでも市場の目安です。重要なのは、自社ビルの立地条件や建物の品質、市場での評価を踏まえたうえで適正な賃料を判断することです。そのためには、相場に合わせることではなく、自社ビルの価値を把握して賃料へ適切に反映するという視点が欠かせません。 賃料を決めるための3つの判断基準 相場はあくまでも参考情報です。適正な賃料を設定するためには、相場だけでなく自社ビルの状況も踏まえて判断する必要があります。特にオーナーが確認したいポイントは、次の3つです。 1．相場は「基準」ではなく「参考」にする 相場をそのまま自社ビルへ当てはめるのではなく、まずは市場の目安として捉えます。そのうえで以下を比較し、自社ビルの立ち位置を整理することが重要です。エリアブランド建物が建つ場所の条件建物の品質例えば、同じエリアでも駅から建物までの動線が良く、視認性も高いビルであれば、相場より高い賃料でも選ばれます。反対に、立地条件や建物の印象で不利な点があれば、設備更新や管理品質の改善など賃料以外で価値を高める視点も必要です。相場を見る目的は、価格を合わせることではなく、自社ビルとの差を把握することです。 2．建物の特徴や強みを整理する 賃料は数字だけで決まるものではありません。テナントに「この賃料でも借りたい」と思ってもらうためには、その価格に見合う理由が必要です。例えば、次のような点は建物の強みになります。来客動線が分かりやすいエントランスや共用部の印象が良いレイアウトしやすい間取り管理が行き届いている設備更新が計画的に行われているこれらの特徴が明確になれば、価格だけで比較されにくくなります。一方で、強みを整理できていないまま募集すると他物件との差が伝わらず、価格競争に巻き込まれやすくなります。まずは、自社ビルが選ばれている理由を整理することが、適正な賃料設定の第一歩です。テナントが建物をどのような視点で評価しているのかについては、以下のコラムでも詳しく解説しています。あわせて読みたい： [ 選ばれる築古オフィスビルとは？｜テナントの声から考える競争力向上のポイント ] 3．建物の価値を維持・向上させる 価格だけでテナントを集めようとすると、最終的には賃料を下げ続けることになります。長期的に収益を安定させるためには、価格ではなく建物の価値で選ばれる状態を目指すことが重要です。例えば、次のような取り組みは建物全体の印象を改善し、賃料維持にもつながります。エントランスを清潔に保つ共用部を定期的に更新する設備を計画的に修繕する管理が行き届いた状態を維持するテナントが評価しているのは、新しい設備だけではありません。「安心して利用できる」「管理が行き届いている」という印象も、入居判断に大きく影響します。そのため、適正賃料を維持するためには、建物全体の品質を継続的に高める視点が欠かせません。 まとめ オフィスビルの賃料設定では、周辺相場だけを基準に判断することはできません。重要なのは、相場を参考にしながら、自社ビルの特徴や市場での評価を踏まえて総合的に判断することです。そのためには、次の点を意識しましょう。募集賃料だけでなく実際の収益も確認する建物の特徴や強みを客観的に整理する価格競争に頼らず建物の価値を高める市場環境の変化に応じて賃料を見直す賃料は「周辺相場に合わせるもの」ではなく、市場と建物の状況を踏まえて判断するものです。こうした視点を持つことで、収益性だけでなく長期的な資産価値の維持にもつながります。空室期間と収益の関係、実効賃料（NER）の考え方、市場の反応を踏まえた賃料運用については、後編で詳しく解説します。あわせて読みたい： [ オフィス賃料の決め方｜実効賃料（NER）と空室リスクを踏まえた運用（後編） ] 【無料】適正賃料のご相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2026年4月20日執筆

近年、セットアップ・オフィスの供給が増えています。工事費の上昇や工期の長期化を背景に、テナントはより早く入居できる物件を求めるようになりました。一方で、セットアップ化には一定の投資が必要です。本コラムでは、導入が向く物件の特徴や投資回収の考え方をオーナー目線で解説します。どんな人向け？- オフィスビルの空室対策を検討しているオーナー- セットアップ化を提案されたが投資判断に迷っている方- 賃料アップや募集力向上を検討している方本コラムのポイント- セットアップ・オフィスは「内装」ではなく「入居判断を早める仕組み」- すべての物件に有効ではなく、向き・不向きがある- 投資回収と役割分担を見据えた設計が重要結論セットアップ・オフィスは、工事負担や入居までの時間を減らしたいテナントから支持される一方、すべての物件で高い効果が得られるわけではありません。導入の成否は、物件特性に合った投資額の設定と貸主が整備する範囲を明確にできるかに左右されます。 目次セットアップ・オフィスとはセットアップ化が向く物件・向かない物件B工事の不透明性を解消する価値貸主が整備すべき範囲を明確にするハーフセットアップとフルセットアップの考え方会議室を増やす前に考えたいことセットアップ投資はどう回収するかまとめ セットアップ・オフィスとは セットアップ・オフィスとは、貸主があらかじめ内装や会議室を整備し、テナントが短期間で入居できる状態にしたオフィスです。その本質は、単に内装を整えることではありません。テナントが負担する工事や意思決定の手間を減らし、入居までのプロセスを効率化することにあります。ここで理解しておきたいのが、賃貸オフィス特有の工事区分です。 工事区分負担・手配区分内容A工事貸主負担・貸主手配建物の基幹設備に関わる工事B工事テナント負担・貸主指定業者施工費用や工期が見えにくく、トラブルになりやすい領域C工事テナント負担・テナント手配家具やLAN配線など 特にB工事は、費用負担はテナントでありながら業者を選べないため、以下のような不安が生じやすい領域です。工事費が妥当なのか分からない工期が読みにくい相見積もりが取りにくいセットアップ・オフィスは、こうしたB工事の多くとC工事の一部を貸主側であらかじめ整備しておく仕組みです。テナントは追加工事や調整業務を減らすことができるため、移転判断を進めやすくなります。 .imgs { display: flex; } .img { margin: 0 6px; } } ※セットアップ・オフィスのイメージ セットアップ化が向く物件・向かない物件 セットアップ・オフィスは、すべての物件で同じ効果が得られるわけではありません。まずはターゲットテナントを整理し、自社物件との相性を確認することが重要です。 セットアップ化と相性が良い物件 30〜80坪程度の中小規模オフィス移転コストや工期短縮を重視する企業が多いエリアテナントの入れ替わりが比較的発生しやすい物件競合物件との差別化が必要な区画 慎重に検討したい物件 150坪を超える大型区画研究施設や特殊用途の区画独自レイアウトの要望が強いテナントが中心の物件駅距離や立地条件に課題を抱える物件セットアップ化は募集力を高める手法の一つですが、物件そのものの競争力を根本的に改善するものではありません。まずは「誰に貸したいのか」を明確にしたうえで導入を検討する必要があります。自社ビルの適性を診断しませんか？セットアップ導入の投資対効果について、専門スタッフが簡易シミュレーションいたします。あわせて読みたい： [ 【無料】投資対効果の試算を相談する ] B工事の不透明性を解消する価値 セットアップ・オフィスが評価される理由の一つに、B工事に対する不満の解消があります。B工事は借主負担でありながら貸主指定業者が施工するため、テナントからは費用や工期の妥当性が見えにくい傾向があります。 テナントが感じやすい不安 工事費が適正なのか分からない相見積もりが取りにくい工事完了時期が読みにくい設計や仕様の自由度が低い貸主側で会議室や基本内装をあらかじめ整備しておけば、テナントは追加工事や業者との調整にかかる手間を減らすことができます。その結果、入居判断が早まり、移転準備の負担も軽減されます。オーナーにとっては、空室期間の短縮や募集競争力の向上といった効果も期待できるでしょう。 貸主が整備すべき範囲を明確にする オーナーが最も悩みやすいのが「どこまで貸主が整備するべきか」という点です。重要なのは、共通ニーズが高いものは貸主が整備し、企業ごとの差が大きいものはテナント判断に委ねることです。 項目貸主が整備する内容テナントが判断する内容内装床・壁・天井・照明特殊仕上げ・意匠変更空間会議室など基本間仕切り詳細なレイアウト変更設備空調・セキュリティネットワーク環境什器標準デスク・チェア（フルの場合）特殊什器・自社什器 募集段階で貸主負担とテナント負担の境界線を明確にしておくことで、入居後の認識違いを防ぎやすくなります。 ハーフセットアップとフルセットアップの考え方 セットアップには大きく分けて「ハーフ」と「フル」の2種類があります。 区分貸主が用意する範囲テナントが用意する範囲ハーフ会議室・基本内装執務什器・IT環境フル会議室・基本内装・執務什器IT環境 ハーフセットアップは柔軟性を残しながら初期工事を削減できる点が特徴です。一方、フルセットアップは入居後すぐに業務を開始できる点が強みですが、募集資料には想定席数を明確に記載しておくことが不可欠です。席数が曖昧なまま募集すると、入居後のトラブルにつながる可能性があります。 会議室を増やす前に考えたいこと 会議室は多ければ良いというものではありません。会議室を増やしすぎると執務席数が減り、結果として募集条件の競争力が下がる場合があります。30席前後のオフィスであれば、会議室2室程度を一つの目安として考えるとよいでしょう。また、会議室不足を補うために次のようなスペースを組み合わせる方法もあります。オープンスペース（短時間の相談用）ハドルスペース（2〜4名程度の打合せ用）個別ブース（オンライン会議用）重要なのは会議室の数ではなく、テナントが使いやすい環境をつくることです。限られた面積でも、多様な用途に対応できるスペース構成を意識することで、使い勝手の良いオフィスを計画しやすくなります。 セットアップ投資はどう回収するか オーナーにとって最も重要なのは投資回収の見通しです。導入の判断は、感覚ではなく収支シミュレーションをもとに行うことが重要です。 回収検討時の目安 賃料プレミアム：坪4,000〜7,000円程度内装投資額：坪7〜13万円程度回収期間：2年程度を目安また、投資効果は賃料上昇だけではありません。 投資効果として考慮したい要素 賃料プレミアム空室期間の短縮募集競争力の向上次回リーシング時の優位性さらに、間仕切りや床など再利用可能な設備を選定しておけば、次回のテナント入替時の工事費を抑えることも可能です。短期的な費用だけでなく、中長期的な運営コストも含めて判断することが重要です。 まとめ セットアップ・オフィスは、流行だから導入するものではなく、募集戦略の一つとして検討すべき投資です。すべての物件に有効な手法ではありませんが、次の条件が揃う物件では有力な選択肢になります。ターゲットとなるテナント像が明確である貸主とテナントの役割分担が整理されている投資回収の見通しが立っている豪華な内装をつくることが目的ではありません。「いつ入居できるのか」「何を準備すればよいのか」という不確定要素を減らすことが、セットアップ・オフィスの本質です。まずは自社物件がセットアップ化に向く条件を備えているかを確認し、募集戦略の一環として検討してみてはいかがでしょうか。 【無料】セットアップ投資のご相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2026年4月16日執筆

築古オフィスビルに悩むオーナー様へ。本コラムでは、賃料値下げに頼らず「選ばれるビル」へ再生する戦略を解説します。漏水や空調等の不安要素を潰す修繕を徹底し、最小コストで最大限の価値を生むためのロードマップを提示します。築古・小規模ならではの勝ち筋を理解し、資産価値を最大化させるための具体的な一手を探りましょう。どんな人向け？- 築古オフィスビルを所有し、空室対策や収益向上に悩むオーナー- 大規模改修を行う予算や体力は限られているが、物件の競争力を高めたい方- 賃料値下げによる資産価値低下を避け、持続的な経営を目指す方本コラムのポイント-「修繕・設備更新・改装」の優先順位を整理し、投資効率を高める-「止まる・漏れる・効かない」といったテナントの不信感を徹底的に排除- 管理品質の向上と戦略的な情報発信による、物件ブランディングの重要性結論築古・小規模ビル再生のポイントは「不安の芽を潰す修繕」と「徹底した運営管理」の積み重ねにあります。一度に全てを刷新するのではなく、コストパフォーマンスの高い施策から着実に実行し、テナントに信頼される「選ばれる状態」を維持してください。この着実なアップデートこそが資産価値を長期的に守り、満室稼働へと繋がる唯一の道です。 目次築古オフィスビル市場の現状と課題再生への基本方針「小さく直して、早く回す」不安を払拭する小規模修繕の具体施策ターゲット戦略と運営による差別化省エネとテクノロジー活用で資産価値を守る選ばれるビルへの進化 築古オフィスビル市場の現状と課題 日本のオフィス市場では、1980年代のバブル期を中心に供給されたビル群が築30年を超え、ストックの高齢化が進んでいます。かつての「駅近・新築・大規模」という三条件が通用した時代は終わり、現在はテナントの選別眼がより厳しくなっています。特に築古・小規模ビルは、大規模な設備投資を行う体力に乏しく、テナント側も「何かあった際の対応力」に不安を抱きやすいため、内見段階で減点されやすいのが現実です。ここで重要となるのが、賃料値下げという一時的な対応ではなく「修繕と運営管理」によってテナントの不安を解消することです。築古ビルにおける勝ち筋は、派手な改装よりも先に、止まる・漏れる・効かない・暗い・汚いといった基本的な不安要素を解消し、日々の管理品質を高めることにあります。テナントから「きちんと手入れされているビルだ」と感じてもらえる状態を維持することが、長期的な競争力につながります。 再生への基本方針「小さく直して、早く回す」 築古ビルの再生において「修繕」「設備更新」「改装」を混同してはなりません。優先順位を誤れば、投資回収が困難になるからです。 用語内容目的修繕劣化した機能を元に戻す（漏水、異音、排水詰まり等）不安の芽を潰し、信用を作る設備更新新品への入れ替え（高効率空調、LED化等）性能向上とランニングコスト削減改装内装や設備を刷新する（共用部、トイレ等）印象の改善と付加価値の向上 築古・小規模ビルでは、まずは修繕を徹底してください。漏水跡や排水不良を放置したまま見た目だけを綺麗にしても、テナントの評価は上がりません。「このビルは適切に手当てされている」という実感をテナントに与えることが、選ばれるための最低条件です。その上でエントランスやトイレなど、投資対効果の高い箇所に絞って小規模改装を行うのが、最も現実的な成功ロードマップです。 不安を払拭する小規模修繕の具体施策 空室が長引く最大の原因は「不信感」です。以下の箇所は内見時の決定打になり得るため、真っ先にチェックしてください。空調設備の保守・調整フィルター清掃やダクト点検を徹底し、冷暖房のムラを解消します。効率向上は修理費の削減にも直結します。共用部のLED化初期費用はかかりますが、電気代削減と長寿命化により、数年で回収可能です。明るいエントランスは第一印象を劇的に変えます。水回りの清潔感維持洋式化や内装の美装化を行い、「古くても清潔」な状態を保ちます。空室期間を短縮するためには、まず現状を正しく把握することが重要です。建物や共用部の状態だけでなく、管理品質や募集活動の状況も確認できるチェックリストを用意しました。あわせて読みたい： [ 「第一印象」で決まる！築古・賃貸オフィスビルの空室対策・実務チェックリスト ] ターゲット戦略と運営による差別化 ハード面を整えた後はソフト面の戦略が必要です。ターゲットを再定義し、物件の物語を構築しましょう。ターゲットの再設定従来の中小企業だけでなく、ITベンチャーや専門士業、サテライトオフィス需要など、新たなターゲットを想定します。ブランディングと発信「誰に選ばれるビルを目指すのか」を明確にし、立地や規模に合った魅力を整理して伝えることが重要です。ですが、どれだけ良いビルにしても仲介業者に認知されなければ空室は埋まりません。募集条件や物件情報の見せ方を見直し、「紹介しやすいビル」として認識してもらうことも重要です。あわせて読みたい： [ 仲介営業に紹介されやすいオフィスビルとは？募集活動で見直したいポイントを解説 ]既存テナントのケア地道な巡回と迅速な対応が、長期入居と知人企業の紹介を生みます。管理の質こそが最強の空室対策です。 省エネとテクノロジー活用で資産価値を守る 近年、企業の環境意識は高まっています。省エネ性能を高めることは単なるコスト削減ではなく、選ばれる理由になります。エネルギーの見える化：スマートメーターを導入し、データに基づく空調管理を行う断熱性能の改善：窓への遮熱フィルム貼付や内窓設置により、快適性を高めつつ光熱費を抑制スマート管理の導入：クラウド型入退館管理システムなどを活用し、コストを抑えつつビル運営を効率化重要なのは、一度に全てを解決しようとしないことです。市場ニーズを分析し、コストパフォーマンスの高い施策から着実に実行してください。 選ばれるビルへの進化 築古・小規模オフィスビルも、適切な戦略の下で「選ばれる状態」を作り出すことができれば、適正賃料での高稼働は十分に可能です。老朽化ストックが多い日本において、一つひとつのビルが再生への一歩を踏み出すことは、社会的な意義も大きいと言えます。デザイン優先の改装でニーズを読み違えたり、立地との整合性を欠いた高額投資をしたりすれば、成功は遠のきます。しかし市場ニーズを冷静に分析し、「不安」の芽を潰す修繕を積み重ね、独自の価値を打ち出したビルは、必ずテナントから必要とされます。満室稼働は通過点に過ぎません。定期的にビルの状況を見直し、アップデートを続ける姿勢こそが、オーナーとテナント双方の明るい未来を切り拓くのです。ビジネスライクかつ柔軟な発想で、今すぐできる改善から着手してください。それが、資産価値を最大化する唯一の道です。 【無料】空室対策・収益向上の相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2026年4月3日執筆

管理会社を見直したいものの「本当に切り替えるべきか」「1社に任せ続けて問題ないのか」と悩むオーナーは少なくありません。近年は、物件や業務ごとに委託先を分ける「マルチ・マネージャー戦略」が注目されています。本コラムでは、単一委託との違いや導入が向くケース、管理品質を維持するための考え方について解説します。どんな人向け？- 複数棟のオフィスビルを保有しているオーナー- 管理会社の見直しや切り替えを検討している方- 管理品質や収益性の向上を目指している方本コラムのポイント- マルチ・マネージャー戦略は、専門性を活用しながら管理品質を高める運営手法- 導入には統括機能（ハブ）の設計と明確な役割分担が欠かせない- KPIによる比較・評価の仕組みが、管理品質と収益性向上の鍵となる結論マルチ・マネージャー戦略は、単に管理会社を増やす手法ではありません。物件ごとに最適な専門性を活用し、管理品質や収益性を継続的に改善するための運営手法です。ただし、成果を得るためには、オーナー側が運営方針や評価基準を明確にし、管理会社を適切に統括できる体制を整えることが重要です。 目次マルチ・マネージャー戦略とは何かハブ＆スポーク型による運用設計ブランド毀損リスクと品質管理投資効果を最大化するKPI管理ケーススタディに学ぶ「最適化の型」導入のチェックリストまとめ マルチ・マネージャー戦略とは何か 単一の管理会社にすべてを委ねる「単一委託」と、ビルや機能ごとに委託先を分ける「マルチ・マネージャー戦略」には明確な性質の違いがあります。前者は窓口の一本化という利便性がある一方で、管理会社の力量に依存しすぎるというリスクを抱えています。対してマルチ・マネージャー戦略は、各社の強みを活用し、競争原理を働かせることで管理品質の底上げを図るための手法です。 比較項目単一委託（一括委託）マルチ・マネージャー戦略（複数委託）強み窓口一本化・契約事務の効率化リスク分散・専門性の最適活用弱みリスク集中・画一的な対応調整業務の増加・品質のばらつき競争原理働かない（比較対象がない）働く（他社との実績比較が可能） マルチ・マネージャー戦略は、単に「業者を増やす」ことではありません。物件特性に合わせて専門性を組み合わせ、管理品質を比較・改善できる状態をつくるための運営手法です。特に、複数棟を保有しているオーナーや、物件ごとに管理課題が異なるケースでは効果を発揮しやすいといえます。一方で、保有物件が1棟のみの場合や、オーナー側に統括する体制がない場合は、かえって調整負担が増える可能性があります。 ハブ＆スポーク型による運用設計 マルチ・マネージャー戦略を成功させる要は、役割分担を定義する「ハブ＆スポーク型」の設計にあります。全体方針を司る「ハブ（統括）」と、個別の実務を担う「スポーク（個別管理会社）」を明確に分ける運用モデルです。ハブ（統括）の役割- 全物件で共通の「ルール」を作り、「KPI」で成果を監視- オーナー自身、資産管理担当者、または外部の専門家が統括を担うスポーク（個別）の役割- ハブが定めた方針に沿って物件ごとに実務を遂行この体制により、各社の強みを活かしつつ、ブランド毀損を招くような品質のばらつきを抑えることが可能となります。責任範囲の曖昧さはトラブルの温床ですので、契約前段階で「誰が一次対応を行い、誰が最終判断を下すか」を明確にしておく必要があります。 ブランド毀損リスクと品質管理 複数の管理会社が関与することで最も警戒すべきは「物件のブランド毀損」です。賃貸オフィスビルにおけるブランドとは、単なるロゴや広告のことではありません。テナントが日々触れる運営実態そのものがブランドを形成します。清掃や共用部の印象：清掃頻度や掲示物の整理状況不具合への初動：解決までのリードタイムと再発防止の姿勢公平な運営：契約ルールや請求・精算における透明性これらに一貫性が欠けると、テナントには「運営が属人的である」という不信感が蓄積します。これを防ぐには、運営基準を明文化したガイドラインが必要です。清掃の合格ラインや、文書のテンプレート、クレーム対応の手順などを数値・文書化し、全管理会社に同じ基準で管理できる状態をつくることが、ブランドを守るうえで重要です。 投資効果を最大化するKPI管理 マルチ・マネージャー戦略の最大の利点は「同条件で各社を比較できる」点にあります。感覚的な評価を排除し、透明性の高い経営を行うためには、定義を統一したKPI管理が不可欠です。リーシング指標：空室率、平均空室日数、成約賃料、内見からの申込率ビル管理指標：一次対応までの時間、クレーム発生率、点検の未実施率収益指標：NOI、修繕費予算比、広告費対成約数重要なのは、KPIの項目を並べることではなく、その「定義」を揃えることです。たとえば「空室日数」の起点を「退去予告日」とするか「退去完了日」とするかなど、細かい定義を揃えなければ、比較資料としての精度が下がります。数字という共通言語を持つことで、初めて改善に向けた具体的指示が出せるようになります。PM会社の評価や見直しの判断基準については、こちらのコラムも参考にしてください。あわせて読みたい： [ オフィスビルのPM（プロパティマネジメント）会社見直し ] ケーススタディに学ぶ「最適化の型」 実務においては、以下の3つの型からご自身の物件ポートフォリオに合うものを選定してください。機能補完型（大手×地域密着）基盤のしっかりした大手で法務・会計を抑え、リーシング営業には地域ネットワークの強い会社を充てるグレード・用途別型ハイグレード物件と築古物件で、ターゲット層や見せ方が異なる場合に管理会社を分ける機能分離型（リーシング×BM）客付けに特化したリーシング会社と、設備保守に強いBM会社を分ける最初からすべてを切り替えるのではなく、まずは1棟だけ別会社へ移行させ、現行の管理会社と成果を比較するといった段階的アプローチを推奨します。管理会社の変更を検討している方は、こちらのコラムも参考にしてください。あわせて読みたい： [ 【オフィスビル投資】購入直後の「管理会社変更」は正解か？見直しの判断基準 ] 導入のチェックリスト 管理会社を選定する際は会社規模や知名度ではなく、以下のチェックリストを基準に適合性を判断してください。エリア適合性：当該エリアの競合物件の家賃・AD・仕様を具体的に説明できるか実務能力：募集資料の写真や文面から、物件の良さを引き出す工夫が見えるかKPI活用能力：月次レポートが単なる数値の羅列ではなく、原因分析と対応期限まで含んでいるか情報管理：図面や修繕履歴が管理会社側の属人化に陥らず、オーナー側に共有される仕組みがあるか まとめ 導入時は「現状分析」「RFP作成」「プレゼン選定」「役割定義」の4段階を丁寧に踏むことが重要です。特に、業務開始準備において、鍵管理や警備連携、緊急連絡網の整備といった地味な実務を徹底した管理会社こそが、長期的なパートナーとして信頼しやすいといえます。マルチ・マネージャー戦略は、管理会社を増やすことが目的ではありません。「物件ごとの価値を最大化し、数字に基づいた改善サイクルを回し続けること」こそが本質です。この戦略を成功させるためには、オーナー側が明確な「運営方針」と「判断基準」を持つことが不可欠です。まずは、ご自身の保有ビルにおける「最優先の課題」は何か、その解決に最適なパートナーは誰かを整理することから始めてください。戦略的な運用設計は、都心のオフィスビル経営において資産価値を維持・向上させるための有力な手段となります。 【無料】管理会社の見直し・運用設計のご相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2026年3月12日執筆

旧耐震のオフィスビルを所有する不安、実は「現状維持」が最大のリスクかもしれません。収益は安定していても、テナントの耐震重視により「選ばれないビル」となる空室リスクは急増中です。建替えや補強の決断を先送りするほど選択肢は狭まります。本コラムでは、建替えを一方的に勧めず、客観的な視点からリスクを再検証し、現実的な経営判断の道筋を整理します。どんな人向け？- 旧耐震オフィスを所有し、老朽化や耐震リスクに漠然とした不安を抱えるオーナー- 現状の収益には満足しつつも、将来の建替えや売却といった出口を決断しきれない方- ビル経営の視点から、客観的な判断材料やリスク管理の手法を学びたい方本コラムのポイント- 現状維持の先送りは空室や価値低下を招き、経営判断の選択肢を狭める最大のリスク- 補強・建替え・売却を数値で比較し、中小ビル特有の制約を踏まえた判断手法を体系化- 専門家と現況や将来支出を整理し、経営数値に基づいた納得感のある出口戦略を提示結論旧耐震ビル経営のリスク管理とは、不確実性を整理し、いつでも決断できる準備を整えることです。現状を見える化して判断材料を揃え、必要に応じて柔軟に方針を更新し続けることこそが、資産を守る唯一の道です。 目次旧耐震ビルとは何か旧耐震ビルが抱える真のリスク中小型ビル特有の「意思決定」の難しさ耐震補強という選択肢の実情出口戦略の比較と検討PM・BMを活用した判断材料の整備旧耐震経営は「リスク管理」である 旧耐震ビルとは何か 1981年以前の基準で設計・施工された建物を「旧耐震ビル」と呼びます。1981年6月1日に施行された新耐震基準は、過去の震災経験から、建物が倒壊しないための耐震強度が大幅に見直されたものです。旧基準は「中規模地震で倒壊しない」というおおまかな設計であるため、現代の基準から見れば構造的・物理的なリスクが大きく、大きな地震が発生した際の倒壊や重大な損傷のリスクは無視できません。 旧耐震ビルが抱える真のリスク 旧耐震ビルが抱える問題は「地震時の倒壊」だけではありません。真のリスクは経営判断の柔軟性が失われることにあります。空室リスクへの直結BCPや安全性を重視する優良テナントは、旧耐震というだけで入居候補から外します。内見時の第一印象においても決定的なマイナス要素となり得ます。資産価値の低下立地が良くても、地震リスクや老朽化の懸念から資産価値は低く見積もられます。流動性の欠如修繕履歴や管理体制が不透明な旧耐震ビルは金融機関の担保評価が低く、借換えや将来の投資の足枷となります。行政指導リスク特定緊急輸送道路沿道などの特定地域では耐震診断が義務化されており、今後さらに基準が厳格化すれば、所有者の負担は後から重くのしかかります。 中小型ビル特有の「意思決定」の難しさ 特に中小型ビルは、大規模ビルに比べて耐震補強や建替えの意思決定を困難にする制約を抱えています。物理的制約：執務スペースが狭いため、ブレースや耐震壁の設置で有効面積が削られ、レイアウト自由度が著しく低下管理の属人化：オーナー1人の判断に依存しがちで、修繕が場当たり的になり、戦略的な出口戦略が後手に回る小規模テナントとの共倒れ：支払い能力の乏しいテナントに依存している場合、コストの賃料転嫁が難しく、耐震化を決断した瞬間に経営が逼迫するリスクオーナー様が一人で修繕判断を背負うと、場当たり的な対応になりがちです。しかし、将来を見据えた工事には専門的な知見が不可欠です。中小型ビルにおける適切な修繕の優先順位や、信頼できる工事パートナーの選定方法については、以下をご覧ください。あわせて読みたい： [ 中型オフィスビルの修繕・改修・リノベーションと工事会社の選び方 ] 耐震補強という選択肢の実情 耐震補強は安全性向上の手段ですが、経営面では「やれば勝てる」ものではありません。 以下のチェックリストを基に、冷静に判断してください。 判断の視点補強が向く場合補強が向かない場合賃貸面積減少が軽微ブレース等で貸室が顕著に減少テナント工事中も継続入居が見込める工事による退去連鎖の懸念収益性工事後も賃料水準を維持できる賃料の大幅な下落が予測される将来性長期保有が前提建替え・売却を早期に検討したい 出口戦略の比較と検討 耐震補強・建替え・売却を同じ土俵で比較するためには、以下の前提を整理する必要があります。 比較項目耐震補強建替え売却初期費用中〜高高低〜中賃料収入停止工事期間のみ解体から竣工までなし将来の自由度限定的高いなし（撤退） 「建替え」は商品そのものを再定義する手段ですが、資金調達とテナントの明渡し交渉という高いハードルがあります。一方「売却」はリスクを外部化する手段であり、これ以上投資を回収できないと判断した場合には極めて合理的です。重要なのは、工事費だけでなく、空室期間中の賃料損失やテナント補償まで含めた総コストで判断することです。 PM・BMを活用した判断材料の整備 比較の土台を作るために、PM（プロパティ・マネジメント）やBM（ビル・メンテナンス）の知見を借りて以下の5点を数値化してください。建物・設備の現況一覧：劣化の「事実」を固める将来支出の見立て：数年以内の修繕・更新項目をレンジ（幅）で算出賃貸借契約の論点整理：解約条項や休業補償の有無を確認3案比較表：費用・期間・減収リスクを同一軸で整理未確定事項リスト：次に調査すべき項目を明確化これらを揃えることで「なんとなく」の先送りをやめ、経営数値に基づいた出口判断が可能になります。自社で判断材料を揃えきれない場合、専門家であるPM・BMの活用が現実的な選択肢となります。ただし、管理会社によって得意領域や提供できる情報の粒度は異なります。今のパートナーが「出口戦略のための判断材料」を提供できているか、一度検討してみるのも良いでしょう。あわせて読みたい： [ オフィスビルのPM（プロパティマネジメント）会社見直し ] 旧耐震経営は「リスク管理」である 意思決定を成立させるための「型」を身につけてください。判断の区切りを置く：「いつまでに材料を揃え、いつ結論を出すか」というゲートを設ける判断基準（閾値）の共有：キャッシュフローがどの程度の持ち出しまで耐えられるか、あらかじめ決めておく段階的な決定： 一度の賭けで全てを決めようとせず、前提条件が変われば判断を更新し続けるプロセスを構築旧耐震ビル経営の正解は「リスクをゼロにすること」ではありません。抱えている不確実性を整理し、必要なときに適切な判断を下せる状態をつくることです。先送りの本当のコストは、支出額そのものではなく「選択肢が減ること」にあります。何も決めないまま時間が過ぎるほど、耐震補強・建替え・売却といった選択肢の自由度は失われていきます。まずは建物・設備の状況や契約条件、収支状況を整理し、比較・判断できる土台を整えることから始めましょう。判断材料を揃え、必要に応じて見直しながら進めていくことが、旧耐震ビル経営における現実的なリスク管理といえるでしょう。 【無料】旧耐震ビルの経営相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2026年2月19日執筆

テナントとの契約更新や条件交渉において「なぜ話が進まないのか」「なぜ判断が遅れるのか」と感じた経験はないでしょうか。実はその背景には、テナント企業特有の意思決定の流れがあります。本コラムでは、オフィスに関する判断が後回しになる理由と、その結果生じる見えにくい損失について解説します。あわせて、オーナーが理解しておくべきテナント側の事情と、長期的な関係構築のために押さえておきたいポイントをご紹介します。どんな人向け？- テナントとの契約更新や条件交渉に課題を感じているオフィスビルオーナー- 長期入居につながるテナント対応の考え方を知りたいオーナー- 賃貸経営における貸主とテナントの適切な関係性を整理したい方本コラムのポイント- テナントの意思決定が後回しになる背景には、企業組織特有の構造がある- 契約更新や条件交渉の遅れは、テナント側にも見えにくい損失を生んでいる- オーナーはテナントの社内事情を変えるのではなく、責任範囲を明確にすることが重要結論テナントとの協議を円滑に進めるためには、相手企業の意思決定の流れを理解することが欠かせません。オーナーが取るべき姿勢は、テナントの社内事情を抱え込むことではなく、貸主の役割を明確にすることです。責任の境界線を整理したうえで協議を進めることが、長期的に安定した賃貸経営につながります。 目次なぜオフィスの重要な判断は後回しになるのか意思決定の遅れが招く「見えにくいコスト」テナントとの協議で押さえるべきポイント安定した入居企業に共通する運営体制まとめ：オーナーが引くべき責任の境界線 なぜオフィスの重要な判断は後回しになるのか オフィスは企業活動を支える重要なインフラですが、問題が起きない限り見直されることは少なく、後回しになりがちです。その背景には、以下のような組織上の理由があります。担当部署の兼務オフィス管理を担う総務部門や管理部門は、備品管理や社内規程整備、株主総会対応など幅広い業務を担当しています。オフィスだけに十分な時間を割けない企業も少なくありません。KPI不足営業には売上、人事には採用や定着率などの評価基準があります。しかし、オフィス最適化の評価基準を設けている企業は多くありません。プロジェクト化移転や増床の際は経営課題として扱われますが、プロジェクト終了後は日常業務へ戻ります。継続的な見直しが行われにくい構造です。責任者の不在オフィスについて誰が最終的に判断するのかが曖昧な企業もあります。その結果、契約更新や条件交渉が後回しになりやすくなります。オフィスの重要性は多くの企業が理解しています。しかし、日常的に見直す機会が少ないため、契約更新や条件交渉は後回しになりがちです。その結果、本来避けられたはずのコストや機会損失が生まれます。 意思決定の遅れが招く「見えにくいコスト」 こうした社内の意思決定は、すぐに経営を揺るがすような大きな失敗にはつながりません。しかし、気付かないうちに小さな損失が積み重なっていきます。 項目発生しやすい損失賃料水準周辺相場や設備水準との比較不足により割高な条件を継続契約更新準備不足のまま更新を迎え、交渉機会を失うレイアウト増員や組織変更のたびに追加工事が発生設備環境不満の蓄積による採用・定着率への影響拠点戦略将来の事業計画や人員計画とオフィスの広さが合わなくなる 大きな失敗ではなくても、こうした積み重ねは決して小さな損失ではありません。例えば、100坪のオフィスで坪単価に1,000円の差がある場合、次のような金額差が生じます。年間：120万円3年間：360万円特に多いのが契約更新です。契約更新はオフィスのあり方を見直す貴重な機会ですが、実際は更新期限が迫ってから検討を始める場合も少なくありません。その結果、多くの企業が現状維持を選びます。十分に検討したうえで現状維持を選ぶことに問題はありませんが、検討する時間がないまま更新を迎えれば、本来できたはずの見直しや条件改善の機会を逃すことになります。これはテナント側だけでなく、オーナー側にとっても同様です。契約更新は、現在の運営体制や管理方針を見直す機会でもあります。管理会社の役割や見直しの判断基準については、こちらのコラムで詳しく解説しています。あわせて読みたい： [ 【オフィスビル投資】購入直後の「管理会社変更」は正解か？見直しの判断基準 ] テナントとの協議で押さえるべきポイント オーナー側がまず理解しておきたいのは、テナントの窓口担当者が必ずしも意思決定者ではないということです。現場担当者は社内調整役である場合が多く、賃料や契約条件を最終判断できる立場ではありません。そのため、担当者との会話だけで交渉を進めると、途中で話が振り出しに戻ることがあります。これは担当者個人の問題ではなく、多くの企業で起こり得ることです。テナントは賃料や使い勝手を重視し、オーナーは建物の維持管理や収益性を考えています。見ているものが違う以上、前提を整理しないまま話を進めると議論が噛み合わなくなることがあります。実際、こうした認識のズレが協議の長期化につながるケースも少なくありません。 安定した入居企業に共通する運営体制 長期入居につながるテナントには共通点があります。それは担当者個人に依存せず「オフィスに関する判断基準」が社内で共有されていることです。例えば、次のような状態です。契約更新の検討を12〜18か月前から始めている決裁者が明確になっているオフィスに関する課題を定期的に整理している貸主との協議内容を記録している更新と移転の両方を比較している将来の人員計画を踏まえて検討しているこうした企業は、契約更新や条件交渉の場面でも判断がぶれません。一方で「オフィスに関する判断基準」が社内で共有されていない企業は、担当者が変わるたびに前提条件が変わります。その結果、同じ議論を繰り返し、協議が長引くケースも見られます。オーナーが見るべきなのは担当者個人ではなく、企業としてどのような基準で判断しているかです。テナントとの長期的な関係づくりには、建物側の対応体制も重要になります。テナント対応や契約更新においてPM会社がどのような役割を担うのかについては、こちらのコラムで詳しく解説しています。あわせて読みたい： [ オフィスビルのPM（プロパティマネジメント）会社見直し ] まとめ：オーナーが引くべき責任の境界線 オーナーが行うべきなのは、テナントの社内事情に踏み込むことではなく、意思決定しやすい環境を整えることです。そのために重要なのが次の4点です。決裁者を確認する：窓口担当者だけではなく、最終判断者の存在を把握ファクトと提案を分ける：市場データと貸主の希望条件を混同せず、客観情報と提案内容は分けて伝えるべき前提条件を文章で残す：口頭協議だけでは後に認識のズレが発生するため、期限、条件、検討範囲を必ず文書化例外対応を常態化しない：一時的な配慮が将来のトラブルの原因になることがあるため、例外が必要なら契約条件として整理オフィスは単なる場所ではなく、企業活動を支えるインフラです。だからこそオーナーは、テナントの事情に踏み込み過ぎるのではなく、貸主とテナントそれぞれの役割を明確にしておく必要があります。テナントの社内事情は変えられませんが、この線引きを明確にすることはできます。それが長期的に安定した賃貸経営につながります。 【無料】ビル運営に関するご相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2026年2月9日執筆

テナント名板は小さな設備ですが、来訪者が最初に目にする共用部の一つです。ロゴや表示方法を自由にすると個性は出せますが、その一方で建物全体の印象がまとまりにくくなることもあります。本コラムでは、雑居ビルとオフィスビルの違いを比較しながら、テナント名板をどのような考え方で管理すべきかを解説します。どんな人向け？- テナント名板や館内サインのルール作りに悩んでいるオフィスビルオーナー- 共用部の印象や建物のグレード感を維持したいオーナー- テナント対応と管理効率のバランスを考えたい方本コラムのポイント- オフィスビルのテナント名板は、広告ではなく案内として考えるべき- 名板の統一は、建物の印象維持と管理効率の向上につながる- 例外対応を減らすためには、表示ルールを事前に明確化することが重要結論テナント名板は、企業の個性を表現するための場所ではなく、来訪者を迷わせないための案内設備です。オフィスビルでは、表示内容やデザインを一定のルールで統一することで、建物全体の印象を整えやすくなります。また、例外対応や個別交渉を減らし、管理業務の効率化にもつながります。オーナーに求められるのは、目立つ名板をつくることではなく、ビル全体の価値を維持するために、分かりやすく管理しやすいルールを整備することです。 目次昭和の雑居ビルから考える入口の見え方小規模でもきちんと見えるビルの共通点名板は広告ではなく案内として考える名板をそろえることで得られる効果まとめ：何を認めないかを先に決める 昭和の雑居ビルから考える入口の見え方 テナント名板のあり方を考えるうえで、分かりやすい比較対象になるのが、いわゆる昭和の雑居ビルです。駅近の中小ビルに飲食店、美容室、事務所などが入り、入口には社名、店名、メニュー、貼り紙が並んでいます。こうした風景には独特の味がありますが、賃貸オフィスビルの入口としては情報が多すぎて来訪者が迷いやすい状態です。フォントや素材、サイズが統一されていないと案内表示として見づらくなります。 状態起こりやすい印象表示が多い必要な情報を探しにくいデザインがばらばら管理が緩い印象になる貼り紙が増える共用部が雑に見える もちろん、雑居ビルの入口には雑居ビルならではの役割があります。飲食店などのBtoCテナントにとっては、看板やメニューで通行人に気づいてもらうことが重要です。一方、賃貸オフィスビルの来訪者は、事前に訪問先の社名や階数を把握していることがほとんどです。そのため、入口に求められるのは目立つことではなく、迷わず確認できることです。 小規模でもきちんと見えるビルの共通点 統一ルールで整備されたテナント名板都心の中小オフィスビルでも、建物に入った瞬間に「管理が行き届いている」と感じる物件があります。その印象をつくっているのが、テナント名板の統一感です。名板の素材や文字色、フォントが整っていると共用部全体が落ち着いて見えます。反対に、エントランスやエレベーターホールがきれいでも、名板に統一感がないと全体の印象はまとまりにくいです。当社が管理する物件でも、名板は一定のルールで作成しています。表示内容は社名とフロアを基本とし、文字色や配置を統一するとともに、ロゴの使用は原則認めていません。これはテナントの個性を抑えるためではなく、名板の役割を案内に限定するためです。名板をそろえることは、ビル全体の印象を整えることにつながります。 名板は広告ではなく案内として考える テナント名板の役割は、ビルの用途によって変わります。商業ビルと賃貸オフィスビルでは、入口に求められる機能が異なるためです。 用途主な来訪者名板の役割商業ビル通行人・一般客店舗を見つけてもらう看板賃貸オフィスビル取引先・採用関係者訪問先を確認する案内 オフィスビルの来訪者の多くは、あらかじめ行き先を把握したうえで訪れます。そのため入口で強く訴求する必要なく、社名と階数がすぐに分かることが重要です。テナント企業の情報発信は、本来サービスや商品、営業活動などで行うものです。名板に多くの情報を盛り込むと表示内容が増え、他のテナントとのバランスも崩れやすくなります。そのため、オフィスビルの名板は情報を増やすのではなく、必要な情報を分かりやすく伝えるためのものと考えるべきです。この線引きをしておくことで、管理会社もテナントも判断に迷いにくくなります。 名板をそろえることで得られる効果 名板をそろえることは、見た目を整えるだけではありません。ビル運営の手間を減らし、関係者に分かりやすいルールを示す効果があります。主な効果は次の4つです。来訪者が迷いにくくなる社名とフロアが分かりやすく表示されていれば、来訪者は目的地をすぐ確認できます。余計な情報を減らすことは、来訪者への配慮にもなります。テナント担当者が説明しやすくなるロゴや個別デザインを認めないルールがあれば、社内から要望が出た場合も「ビル側の決まりです」と説明できます。担当者個人の判断にしないことが重要です。仲介会社に管理状態が伝わる名板が最新の状態に保たれていると、日常管理が行き届いている印象になります。細かい部分まで整っていることは、内覧時の安心材料になります。オーナー側の管理負担を減らせる一度例外を認めると、別のテナントからも同じような要望が出やすくなります。あらかじめルールを決めておくことで、個別交渉や調整の手間を抑えられます。これはテナント名板だけでなく、清掃頻度や点検内容などの管理仕様全般にも共通する考え方です。あわせて読みたい： [ オフィスビルの管理費削減は「相見積り」の前に｜管理仕様見直しのポイントを解説 ] まとめ：何を認めないかを先に決める テナント名板の管理で大切なのは、何を表示するかではなく「どこまで表示するか」を先に決めることです。例えば、次のようなルールです。ロゴは表示しないキャッチコピーは表示しない色や書体は指定のものにそろえる表示内容は社名とフロアのみ表示する変更時の手続きと費用負担を明確にするこうしたルールがあるとテナントごとの個別対応が減り、管理会社は本来優先すべき業務に時間を使いやすくなります。名板は小さな部分ですが、入口にあるため来訪者の目に入りやすく、ビル全体の印象にも影響します。特に中小オフィスビルでは、共用部の印象が建物全体の印象を左右します。オーナーが考えるべきなのは、テナントの要望をすべて受け入れることではありません。ビル全体の印象を保ちながら、来訪者が迷わず利用できる環境を整えることです。小さな名板のルールづくりも、ビルの価値を維持するための管理の一つといえるでしょう。 【無料】ビル管理のご相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2026年2月6日執筆

オフィスビルの立地を評価する際に「駅徒歩○分」は分かりやすい指標の一つです。しかし、都心のオフィス市場では徒歩分数だけで競争力を判断すると、実際のテナント評価とのズレが生じることがあります。企業が見ているのは駅との距離ではなく、通勤や来訪、営業活動を含めた使いやすさです。本コラムでは、徒歩分数だけでは見えない立地評価の考え方と、テナントから選ばれる立地の特徴について解説します。どんな人向け？- 駅徒歩10分超のオフィスビルを所有している方- 立地が原因で空室が発生しているのではないかと感じている方- オフィスビルの立地競争力を客観的に整理したい方本コラムのポイント- 駅徒歩分数だけではオフィス立地の競争力は判断できない- テナントは複数路線利用や周辺環境なども含めて評価している- 徒歩10分超でも選ばれる立地には共通する特徴がある結論オフィスビルの立地評価は、駅徒歩分数だけで決まるものではありません。重要なのは、複数路線の利用しやすさや歩行環境、周辺施設、エリア認知度などを含めた総合的な使いやすさです。立地を評価する際は「駅から何分か」ではなく「テナントにとってどれだけ利用しやすいか」という視点で捉えることが大切です。 目次駅徒歩分数だけで立地を判断しないなぜ徒歩分数だけでは実態を表せないのか都心オフィスで重視される「実効アクセス」徒歩5分でも苦戦する物件、徒歩10分でも選ばれる物件「駅から徒歩10分超」が受け入れられるケーステナントは駅距離だけで立地を評価していない 駅徒歩分数だけで立地を判断しない オフィスビルの立地評価では「駅徒歩○分」という数字が重視されており、募集図面や不動産ポータルサイトでも真っ先に目に入る情報です。そのため「駅から近いほど有利」「徒歩10分を超えると不利」と考えられがちです。もちろん駅から近いことは大きな強みですが、都心のオフィス市場では徒歩分数だけで立地を判断すると実態を見誤ることがあります。なぜなら、テナントが評価しているのは駅との距離そのものではなく、実際の使いやすさだからです。例えば次のようなケースがあります。A物件：駅徒歩4分、1路線利用B物件：駅徒歩8分、4路線利用徒歩分数だけを見るとA物件が有利に見えます。しかし、実際には通勤や営業活動、取引先とのアクセスを考慮してB物件を選ぶ企業も少なくありません。企業が求めているのは「駅に近いこと」ではなく「業務を円滑に行えること」だからです。つまり、オフィス立地の競争力は徒歩分数だけではなく、どれだけ多くの人にとって使いやすい環境であるかが重要です。 なぜ徒歩分数だけでは実態を表せないのか 徒歩分数は分かりやすい目安ですが、それだけでは実際の利用環境は見えてきません。例えば同じ徒歩8分でも、次のような要素によって利用者の体感は大きく変わります。信号の数坂道の有無地下通路やデッキの有無雨天時の移動しやすさ夜間の安全性人通りの多さ仮に徒歩8分でも地下通路を利用できる物件と、徒歩5分でも大通りを何度も横断する物件では、後者の方が不便に感じられることがあります。テナントは募集図面の数字だけを見て判断しているわけではありません。実際に現地を訪れ、社員や来訪者がどのように利用するかを想定しながら評価しています。徒歩分数は立地評価の入口に過ぎず、重要なのは数字そのものではなく、その中身を見ることです。 都心オフィスで重視される「実効アクセス」 都心部では、徒歩分数以上に実効アクセスが重視される場面があります。実効アクセスとは、どれだけスムーズに通勤や来訪ができるかという考え方です。具体的には次のような要素です。利用可能駅数利用可能路線数バス利用のしやすさタクシー利用のしやすさ地下通路やデッキの整備状況周辺施設の充実度例えば日本橋や京橋、虎ノ門周辺では、徒歩圏内に複数の駅や路線が存在します。来訪者や従業員によって利用する交通手段が異なるため、一つの駅からの徒歩分数だけでは立地の利便性を判断できません。都心部で重視されるのは、一つの駅への近さではなく、複数のアクセス手段を利用できることです。選択肢が多いほど通勤や来訪の利便性が高まり、テナントからも評価されやすくなります。 徒歩5分でも苦戦する物件、徒歩10分でも選ばれる物件 実際のリーシングでは、駅から近い物件が必ず選ばれるわけではありません。徒歩10分前後でも安定して稼働する物件も存在しますが、その違いは何でしょうか。一例として比較してみます。 比較項目物件A物件B駅距離徒歩5分徒歩10分利用路線数1路線4路線周辺施設少ない充実人流少ない安定エリア認知低い高い この場合、物件Bが選ばれる可能性も十分にあります。なぜなら企業は駅との距離だけでなく、働きやすさや利便性も見ているからです。社員の通勤、取引先の来訪、採用活動、営業活動、こうした日常業務を支える環境が整っているかが重要になります。特に都心部では徒歩分数だけで立地の良し悪しが決まるわけではなく、周辺環境も含めて総合的に判断されます。テナントが実際に何を重視してオフィスを選んでいるかについては、以下コラムもご覧ください。あわせて読みたい： [ テナントが明かす本音｜東京の賃貸オフィスビルに求める条件 ] 「駅から徒歩10分超」が受け入れられるケース オフィス立地は一つひとつ条件が異なりますが、徒歩10分を超えていてもテナントから評価される物件には一定の共通点があります。主なものを挙げると、次の4つです。 都心中心部に近い周辺エリア 日本橋や虎ノ門、丸の内などの主要エリアに隣接する立地です。最寄り駅からは少し歩く場合でも、所在地そのものに認知度があり、取引先や従業員に説明しやすい特徴があります。また、周辺エリアの利便性を享受できるため、徒歩分数以上の価値を評価されるケースがあります。 湾岸エリア周辺 豊洲や有明などに代表されるエリアです。駅からの距離だけを見ると不利に見える場合がありますが、街区全体で整備された歩行空間や広い道路、計画的な街づくりによって快適な移動環境が確保されています。その結果、徒歩分数ほどの負担を感じにくいケースがあります。 複数駅・複数路線を利用できるエリア 都心部で特に多いパターンです。最寄り駅は遠くても、複数の駅や路線を利用できるため、利用者によって最適なアクセス手段を選択できます。社員の通勤や取引先の来訪を考えると、一つの駅に依存しないことが強みになる場合があります。 再開発の波及効果を受ける周辺エリア 大規模再開発が行われると、その周辺地域にも人流や利便性の向上といった効果が広がります。駅前そのものではなくても、飲食店やサービス施設の充実、歩行環境の改善などによって立地評価が高まるケースがあります。これらに共通しているのは、徒歩分数以外の価値をテナントに提供できることです。つまり、最寄り駅からの徒歩分数を絶対的な評価軸ではなく、数ある条件の一つとして捉えられる立地環境であるということです。 テナントは駅距離だけで立地を評価していない 立地評価では、住所そのものが持つ価値も重要です。例えば、日本橋や丸の内、虎ノ門、赤坂といったエリアには、ビジネス拠点としての認知があります。企業が所在地を説明する際も、「○○駅徒歩何分」より「日本橋です」「虎ノ門です」という表現の方が伝わりやすく、これは駅距離では測れない価値といえます。もちろん住所だけで空室が埋まるわけではありませんが、エリアが持つブランドや認知度は、テナントの第一印象や企業イメージに影響します。また、都心のオフィス市場では、立地価値は駅徒歩分数だけで決まるものではありません。例えば以下のような要素が組み合わさることで、立地の競争力が形成されています。複数の駅・路線を利用できる歩行動線が快適である周辺施設が充実しているエリアブランドが確立されている立地を「駅からの距離」で考えるのではなく「どれだけ使いやすい環境が整っているか」で考えること。それがオフィスビルの競争力を正しく把握するための基本的な視点です。立地だけでなく、募集条件や運営体制も競争力に影響します。運営面の見直しについては、以下のコラムも参考にしてください。あわせて読みたい： [ オフィスビルのPM（プロパティマネジメント）会社見直し ] 【無料】立地分析のご相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2026年2月2日執筆

オフィス選定では坪数や賃料に目が向きがちですが、同じ面積でもテナントから選ばれる物件と選ばれない物件があります。その差を生むのは、梁下最小高やスパン、最狭有効幅といった「使える空間」を左右する数字です。本コラムでは、坪数だけでは見えないオフィスの競争力とオーナーが確認すべきポイントについて解説します。どんな人向け？- オフィスビルの価値や競争力を見直したいオーナー- テナント募集や空室対策に課題を感じている方- 物件の「使いやすさ」を客観的に評価したい方本コラムのポイント- 坪数だけではオフィスの価値や使いやすさは判断できない- 梁下最小高・スパン・最狭有効幅がレイアウト自由度を左右する- 物件の競争力を把握するには平均値ではなく最低値を見ることが重要である結論オフィスの価値を決めるのは坪数ではありません。テナントが実際に使いやすいと感じる空間であるかどうかです。その判断には、梁下最小高・スパン・最狭有効幅という3つの重要指標を確認することが欠かせません。物件の競争力を正しく把握するためには、平均値ではなく最低値を見る視点が重要です。 目次坪数だけでオフィスを評価しない面積は「何人入るか」ではなく「何が成立するか」で考える見るべき数字① 梁下最小高 ― 天井高は平均値ではなく最低値を見る見るべき数字② スパン ― レイアウト効率を左右する構造寸法見るべき数字③ 最狭有効幅 ― 運営上の制約を決めるボトルネック3つの重要指標を見極めるための確認ポイント5点まとめ：坪数ではなく「使える空間」で判断 坪数だけでオフィスを評価しない オフィス選定では、まず坪数に目が向きます。「90坪なら何人入る」「100坪あれば会議室も確保できる」このような考え方は一般的ですが、実際の運営では坪数だけで判断すると失敗します。なぜなら、坪数は空間の大きさを示す数字であって、実際に使える空間量を示す数字ではないからです。坪数だけでオフィスを評価すると、同じ90坪でも次のような問題が発生します。予定していた会議室が入らない執務席数が想定より減る通路が狭くなる収納が確保できない什器搬入に支障が出るオフィスの使いやすさは面積ではなく、空間の形状や寸法によって決まります。オーナーとして物件価値を判断する際も、坪数だけを見るべきではありません。重要なのは、テナントが実際にどれだけ使いやすい空間として評価するかです。その判断材料になるのが、梁下最小高・スパン・最狭有効幅という3つの重要指標です。オフィスの使いやすさやレイアウト自由度は、最終的にこの3つによって大きく左右されます。 面積は「何人入るか」ではなく「何が成立するか」で考える オフィスでは「1人あたり何坪」という考え方だけでは十分ではありません。重要なのは、執務席だけでなく会議室や収納、通路まで含めて成立するかどうかです。一般的な目安は以下の通りです。 用途最低目安標準目安執務席（1名）3.0～3.5㎡4.0～4.5㎡会議室（4名）8～10㎡10～12㎡会議室（8名）14～16㎡16～20㎡バックヤード0.5～0.8㎡/人0.8～1.2㎡/人通路・共用動線床面積の25％～床面積の30％～ また、一般的な配分の目安は次の通りです。執務エリア：60％会議室等：30％バックヤード：10％同じ面積でも、この構成が成立する物件と成立しない物件があります。つまりオフィスの価値は坪数ではなく、どれだけ機能が成立するかで決まります。一方で、オーナーが評価しているポイントと、テナントが実際に重視しているポイントが一致しているとは限りません。空室が続く場合、賃料や募集条件だけでなく、こうした評価軸のズレが影響しているケースもあります。築古オフィスビルで見落とされがちな改善の考え方については、こちらのコラムで解説しています。あわせて読みたい： [ なぜ空室が埋まらないのか｜築古オフィスビルで見落とされがちな「改善のズレ」 ]そして、その成立性を左右するのが、これから紹介する3つの重要指標です。 見るべき数字① 梁下最小高 ― 天井高は平均値ではなく最低値を見る 募集図面には「天井高2,500mm」と記載されていることがあります。しかし実際に確認すべきなのは平均天井高ではなく、梁下最小高です。梁下最小高とは、梁が最も低くなっている部分の床からの高さを指し、実際のレイアウトはこの最低値によって制限されます。特にOAフロアを設置すると50～70mm程度床が上がるので、注意が必要です。その結果、以下のような状態になることも珍しくありません。天井高：2,500mm梁下：2,300mmOAフロア施工後：2,230～2,250mm一般的には梁下最小高2,300mm前後がひとつの目安になります。そして梁下最小高が不足すると、以下のような問題が発生します。ガラス間仕切りの計画が制限される収納家具の選択肢が減る圧迫感が強くなる会議室配置が難しくなるオーナーが考えるべきなのは見た目ではなく、テナントがレイアウトを組めるかどうかです。そのためには、平均天井高ではなく梁下最小高を確認する必要があります。 見るべき数字② スパン ― レイアウト効率を左右する構造寸法 スパンとは、柱芯から柱芯までの距離です。同じ面積でも、スパンの取り方によって使いやすさは大きく変わります。例えば、以下は整形でレイアウトしやすい物件です。6,900mmが3回連続する空間7,200mmが4回連続する空間一方で、柱が多い、スパンが細かい、空間が折れ曲がるといった物件では、執務席や会議室の配置効率が落ちます。テナントが求めているのは広さではなく、無駄なく使える空間です。そのためスパンは単純な寸法ではなく、どれだけ連続しているかまで確認する必要があります。特に島型デスクを並べる一般的なオフィスでは、同じスパンが連続するほどレイアウトしやすくなります。 見るべき数字③ 最狭有効幅 ― 運営上の制約を決めるボトルネック 物件を見る際、多くの人は広い部分に注目しますが、実際に問題になるのは「最も狭い部分」です。例えば、エントランスやEVホール前、コア周辺や搬入動線などです。デスクや書庫は最も狭い箇所を通過できなければ搬入できないため、通路幅も重要になります。一般的な目安は以下の通りです。メイン通路：1,200mm以上最低通路幅：800mm以上これを下回ると「人がすれ違えない」「椅子を引くと通れない」「台車搬送が難しくなる」といった問題が生じます。最狭有効幅は図面上の平均値ではなく、実測による最低値を確認することが重要です。 3つの重要指標を見極めるための確認ポイント5点 オフィスの価値を判断する際は、次の5項目を確認してください。入口の有効開口幅：ドア枠やクローザーを含めて実測代表スパン：執務席を配置する想定エリアの柱芯間距離を確認コア前最狭幅：搬入動線のボトルネックを確認柱から壁までの奥行き：収納や書庫の配置可否を確認梁下最小高：会議室を想定するエリアで確認計測は必ずmm単位で行い、最低値から記録することが重要です。また、図面と現況が一致しているかも確認してください。図面が古く、実測値と異なる場合はその図面を前提に判断するべきではありません。 まとめ：坪数ではなく「使える空間」で判断 同じ坪数、同じ賃料でも実際の価値は大きく異なります。梁下最小高が確保され、スパンが整い、最狭有効幅にも余裕がある物件は、テナントがレイアウトしやすい傾向があります。その結果、次のような状態につながりやすくなります。入居検討が進みやすい退去リスクを抑えやすい長期利用につながりやすい一方で、坪数は同じでも最低値に問題がある物件は、レイアウト制約が増えます。その差は募集条件には表れませんが、テナントは内見の段階で確実に評価しています。物件の価値を判断する際に見るべきなのは坪数ではなく①梁下最小高、②スパン、③最狭有効幅という最低値です。テナントに選ばれるオフィスを見極めるためには、まず最低値を見る。これがオーナーに求められる視点です。こうしたレイアウト上の制約が見つかった場合でも、必ずしも大規模な改修が必要とは限りません。どの部分を優先的に見直すべきか、費用対効果を踏まえたリニューアルの考え方については、こちらのコラムで詳しく解説しています。あわせて読みたい： [ オフィスリノベーションのポイント6選｜空室対策・費用・設計の考え方を解説 ] 【無料】オフィスビル運営の相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2026年1月27日執筆

インフレや人件費高騰が続く中、オフィスビルオーナーにとって賃料改定は避けて通れない課題です。賃料を据え置き続ければ、建物維持や設備更新に必要な資金が不足し、建物競争力の低下につながる可能性があります。しかし、物価上昇を理由に賃料を引き上げることは容易ではありません。本コラムでは、インフレ時代の賃料改定の考え方と、オーナーが押さえるべき実務上のポイントを解説します。どんな人向け？- インフレやコスト上昇による収益悪化に不安を感じているオフィスビルオーナー- 賃料改定を検討しているが、どのように進めるべきか悩んでいる方- 建物競争力を維持しながら中長期で資産価値を高めたい方本コラムのポイント- インフレ下で賃料を据え置き続けることには、建物価値や収益性の低下リスクがある- 賃料改定には法律・経済・心理の壁があり、根拠に基づく説明が重要になる- 賃料改定は値上げ交渉ではなく、建物を持続的に運営するための経営判断である結論インフレ下では、賃料を据え置き続けることが最善とは限りません。建物維持や更新投資を考慮すると、適切なタイミングでの見直しが必要です。重要なのは「一方的な値上げではなく、市場賃料や建物維持の根拠を整理したうえでテナントと協議すること」です。オフィスビル経営では、賃料と建物競争力を一体で考える視点が求められます。前編では、インフレとオフィス賃料の関係や賃料改定を難しくする普通借家契約について解説しています。あわせて読みたい： [ インフレでオフィス賃料は上がるのか？｜賃料改定の現実とオーナーが知るべきポイント（前編） ] 目次インフレがもたらす「建物価値の目減り」賃料改定を難しくする3つの壁現実的な選択肢としてのハイブリッド契約賃料改定は段取りで決まるオーナーが押さえるべき実務上のポイント インフレがもたらす「建物価値の目減り」 オフィス賃料が固定されたまま物価や管理コストの上昇が続くと、影響はオーナーの収益減だけにとどまりません。年2〜3％程度のインフレでも、複利で続けば10年後には実質的な賃料収入が大きく目減りします。名目賃料が同じでも、清掃費、警備費、修繕費、人件費が上がれば、手元に残る資金は確実に減っていきます。この状態が続くと、建物の維持管理に必要な投資が後回しになります。結果として、空室対策や賃料改定以前に、物件そのものの競争力が低下します。賃料の据え置きは、短期的にはテナント維持につながる一方で、中長期では資産価値を削る判断になり得ます。特に注意すべき悪循環は、次の3つです。維持修繕の後ろ倒し：外壁、防水、空調、受変電設備などの更新が遅れ、突発故障や緊急対応のリスクが高まります。性能劣化：省エネ性能や快適性が改善されず、テナントから選ばれにくい建物になります。市場地位の低下：より快適で設備水準の高いビルへテナントが移り、稼働率や賃料水準が下がりやすくなります。オフィスビルは単なる貸室ではなく、企業活動や人材採用、来客対応を支える事業インフラです。だからこそ、必要な更新投資を止めないための賃料設計が必要です。 賃料改定を難しくする3つの壁 賃料改定が簡単に進まない理由は、オーナーの説明不足だけではありません。実務上は、法律、経済、心理の3つの壁があります。 壁起きやすい問題対応の考え方法律の壁普通借家契約では一方的な増額が難しい契約条件と市場賃料の根拠を整理する経済の壁テナント側も予算計画を急に変えにくい改定幅や時期に一定の予測可能性を持たせる心理の壁値上げ要求として受け止められやすい建物維持のための投資分担として説明する 重要なのは、賃料改定を「お願い」や「交渉の駆け引き」にしないことです。市場賃料、管理コスト、修繕計画、設備更新の必要性を整理し、なぜ改定が必要なのかを説明できる状態にしておく必要があります。賃料改定は、感覚ではなく根拠で進めるべき実務です。特に法律面では、普通借家契約が賃料改定を難しくする要因になります。あわせて読みたい： [ インフレでオフィス賃料は上がるのか？｜賃料改定の現実とオーナーが知るべきポイント（前編） ] 現実的な選択肢としてのハイブリッド契約 今後は、従来型の固定賃料だけでなく、インフレや管理コストの変動をある程度反映できる契約設計も検討課題になります。とはいえ、すべてのテナントに急な変更を求めるのは現実的ではありません。そこで考えたいのが、固定賃料を基本にしながら、一部に変動要素を組み込むハイブリッド型の考え方です。賃料改定：更新時や再契約時に、市場賃料やCPIを参考に見直しを行います。共益費：清掃、警備、光熱関連など、費目ごとに実費変動を説明します。上限・下限：急激な負担増を避けるため、改定幅に一定の範囲を設けます。投資計画：空調、受変電設備、共用部改修などの予定を明示します。この方法であれば、オーナーは実質収益の目減りを抑えやすくなり、テナントも将来負担を予測しやすくなります。特に中長期で保有する物件では、賃料と建物維持を切り離さずに考えることが重要です。 賃料改定は段取りで決まる 賃料改定は、更新時に突然切り出してうまくいくものではありません。事前準備の有無で、テナントの受け止め方は大きく変わります。実務では、次の順番で進めることが有効です。現状診断：現在賃料、周辺相場、空室状況、管理コストを確認します。修繕計画の整理：今後5年程度で必要になる設備更新や修繕費を把握します。対象テナントの選定：長期入居、賃料乖離、面積規模などを踏まえて優先順位を決めます。説明資料の作成：市場データ、コスト上昇、建物維持計画を一つの資料にまとめるます。協議の実施：一方的な通知ではなく、更新時期を見据えて早めに協議します。ここで大切なのは、最初から全テナントに同じ対応をしないことです。まずは市場賃料との乖離が大きい区画や、更新時期が近いテナントから着手します。小さく始め、合意事例を積み上げることが、次の交渉の説得材料になります。 オーナーが押さえるべき実務上のポイント インフレ下の賃料改定では、単に賃料を上げることだけを目的にしてはいけません。重要なのは、建物を適切に維持し、テナントに選ばれ続ける状態をつくることです。オーナーが押さえるべきポイントは、次の通りです。現在賃料と市場賃料の差を定期的に確認する管理コストや修繕費の上昇を継続的に把握する共益費と賃料の役割を整理する設備更新や共用部改善の計画をテナントへ説明できるようにする日頃からテナントとの関係を築く賃料改定の根拠となる資料を記録として残す賃料改定はオーナーだけの都合で進めるものではありません。一方で、必要な改定を避け続ければ、建物維持に必要な資金が不足し、設備の老朽化や空室リスクの増加につながります。これからのオフィスビル経営では「賃料を上げるか据え置くか」ではなく、建物価値を維持するために必要な投資と負担を考えることが重要です。まずは契約内容、管理コスト、修繕計画を整理し、数字と根拠に基づいてテナントと協議できる状態を整えましょう。賃料改定を検討する際は周辺相場だけでなく、建物の立地や設備水準、テナント属性なども踏まえて適正賃料を把握することが重要です。あわせて読みたい： [ オフィス賃料の決め方｜相場だけではNGな理由と判断基準（前編） ] 【無料】適正賃料のご相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2026年1月26日執筆

物価上昇や人件費高騰が続く中、オフィスビルオーナーにとって賃料改定は避けて通れないテーマになっています。しかし、実際には物価が上がったからといって賃料を自由に引き上げられるわけではありません。本コラムでは、オフィス賃料とCPIの関係、普通借家契約が賃料改定に与える影響、そしてインフレ時代に求められるオフィスビル運営の考え方について解説します。どんな人向け？- インフレ局面で賃料改定を検討しているオフィスビルオーナー- 保有物件の収益性低下に不安を感じている方- 賃料改定や契約更新の考え方を整理したい方本コラムのポイント- オフィス賃料とCPIは単純に連動しているわけではない- 普通借家契約ではインフレだけを理由に賃料を引き上げることは難しい- インフレ下では賃料改定だけでなく、テナントとの関係構築や建物競争力の維持も重要になる結論インフレだからといって、オフィス賃料が自動的に上昇するわけではありません。また、物価上昇だけを理由に既存テナントの賃料を引き上げることも容易ではありません。重要なのは、現在の賃料が市場水準と比較して適正かを把握することです。これからのオフィスビル経営では賃料改定だけでなく、建物競争力とテナントとの関係維持も重要になります。 目次インフレ局面でもオフィス賃料はCPIに連動するとは限らない賃料改定を難しくする普通借家契約という壁広がり始めたインフレ連動型賃料インフレ下で賃料を据え置くリスクこれから求められるのはオーナーとテナントの協調 インフレ局面でもオフィス賃料はCPIに連動するとは限らない インフレが続く中で「物価が上がっているのだからオフィス賃料も上がるはずだ」と考えるオーナーは少なくありません。しかし、オフィス賃料と消費者物価指数（CPI）の関係は一般的にイメージされているほど単純ではありません。下図の通り、東京都心のAクラスオフィスの成約賃料とCPIの推移を比較すると「物価が上がったから賃料も上がる」という単純な関係ではないことが分かります。 .img { margin: 0 auto; } .img-name { text-align: center; } 東京都心のAクラスオフィスの成約賃料とCPIの推移比較 むしろ、オフィス賃料が先に動き、その後にCPIが追いかけるような動きが見られます。このような現象が起きる理由の一つとして、日本の賃貸市場の仕組みがあります。CPIの家賃データには既存契約も含まれているため、新規募集賃料が上昇してもその影響がCPI全体に表れるまでには時間がかかります。つまり、両者はそもそも動く仕組みが異なります。オフィス賃料：オフィス市場の需給で決まるCPIの家賃項目：既存契約を含めた家賃水準で決まるそのため、物価が上昇したからオフィス賃料が上昇するとは限りません。「オフィス賃料は、物価ではなくオフィス市場の状況によって決まる」まずはこの前提を理解しておくことが重要です。 賃料改定を難しくする普通借家契約という壁 インフレだからといって、既存テナントへ簡単に賃料増額を求められるわけではありません。その背景にあるのが普通借家契約であり、契約期間中であっても貸主・借主の双方に賃料増減額請求権が認められています。ただし、請求したからといって賃料が上がるわけではありません。周辺相場との比較や建物の状況などを踏まえ、その増額が妥当かどうかが判断されます。主な判断材料は次の通りです。周辺相場との乖離契約当初の賃料設定物価変動固定資産税等の変化建物維持費の増加ただし「インフレになったから賃料を上げられる」というわけではありません。物価が上昇していても、現在の賃料が周辺相場と大きく変わらなければ、増額は認められにくいのが実情です。一方で、長期間賃料改定を行っておらず、周辺相場との間に大きな差が生じている場合は、増額が認められる余地があります。実務上は、物価上昇そのものよりも「現在の賃料が適正かどうか」が重視されます。 広がり始めたインフレ連動型賃料 こうした状況の中で、一部の大手デベロッパーやJ-REITではインフレ連動型賃料の導入が始まっています。代表的な仕組みは以下の通りです。定期借家契約：契約満了時に賃料を見直しやすいCPI連動条項：CPI上昇率を賃料へ反映キャップ・フロア：上限・下限を設定し急変を抑制物流施設では比較的導入が進んでいますが、オフィス市場ではまだ限定的です。その理由の一つが、テナント側の移転負担です。オフィス移転には、原状回復工事や内装工事、引越費用など多額のコストが発生します。また、移転に伴う業務への影響も無視できません。こうした事情から、テナントにとっては契約の継続性が高い普通借家契約の方が受け入れられやすく、現在もオフィス市場の主流となっています。 インフレ下で賃料を据え置くリスク オーナーが最も注意すべきなのは、賃料据え置きによる実質収益の低下です。近年は清掃費や警備費、修繕費や人件費といったコストが継続的に上昇しています。仮に名目賃料が変わらなくても、支出だけが増えれば収益は減少します。その結果として、次のような悪循環が発生します。修繕予算が不足する更新投資が後回しになる建物競争力が低下する空室リスクが高まる重要なのは、単純に値上げを要求することではなく「テナントが現在のオフィスにどのような価値を感じているかを見極めること」です。例えば、従業員の働きやすさや採用活動への効果、来客対応のしやすさなどに価値を感じている企業もあります。そうした価値が十分に提供できていれば、一定の賃料上昇を受け入れるテナントも存在します。適正賃料は市場相場だけで決まるものではなく、建物の競争力や空室リスクとも密接に関係します。築古オフィスにおける適正賃料の考え方については、以下コラムをご覧ください。あわせて読みたい： [ 築古中型オフィスの適正賃料とは？空室対策の考え方を解説 ] これから求められるのはオーナーとテナントの協調 物価や管理コストが上昇する中で、賃料を据え置き続けることが常に正しいとは限りません。だからといって、一方的な賃料改定が受け入れられるわけでもありません。大切なのは、オーナーとテナントの双方が納得できる着地点を探ることです。そのためには、次のようなことが求められます。賃料改定の考え方を明確にする契約条件を整理する更新時の協議ルールを決める建物維持コストを説明できる状態にする特に中長期で保有するオフィスビルでは、賃料収入だけでなく建物競争力の維持も重要な経営課題です。賃料を上げるか据え置くかではなく、建物を維持しながらテナントとの関係をどう築いていくか。それが、これからのオフィスビル経営に求められる考え方です。インフレ下で賃料改定を行う場合、実際にはどのような手順で進めればよいのでしょうか。後編では、賃料改定の進め方やテナントとの協議のポイント、実務上の注意点について解説しています。あわせて読みたい： [ インフレでオフィス賃料は上がるのか？｜持続可能な賃料改定の仕組みを考える（後編） ] 【無料】オフィスビル収益改善のご相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2026年1月23日執筆

賃貸オフィス業界では、募集資料として使われる「マイソク」が今も広く活用されています。デジタル化が進んだ現在でも、このシンプルな形式が選ばれ続けているのは、オフィス選定に必要な情報を効率よく伝えられるからです。本コラムでは、マイソクが業界標準として定着している理由や、募集資料が果たす本来の役割について解説します。どんな人向け？- オフィスビルの空室対策を検討しているオーナー様- 募集資料の改善や見直しを考えている方- 仲介会社からの反響を増やしたい方本コラムのポイント- マイソクが今も業界標準として使われ続ける理由- オフィス募集資料で図面が重視される背景- 募集資料が空室期間やリーシングに与える影響結論オフィス募集資料の役割は、物件を魅力的に見せることではなく、企業が安心して判断できる情報を整理することです。図面や設備情報、条件を分かりやすくまとめた資料ほど仲介会社やテナント企業に活用されやすく、結果として検討機会の拡大や空室期間の短縮につながります。 目次なぜ「マイソク」という古風なチラシが今も最強なのか図面は「絵」ではなく仕様書である住宅広告との決定的な違い差別化が逆効果になることもあるチラシの本当の役割は稟議を通すこと良い募集資料を作れるオーナーほど空室期間を短縮しやすい なぜ「マイソク」という古風なチラシが今も最強なのか 賃貸オフィス業界では、募集資料の主役はいまだにA4一枚の「マイソク」です。デジタル化が進み、動画や3D内覧が当たり前になった現在でも、この形式は業界標準として使われ続けています。なぜこれほど古い形式が残り続けているのでしょうか。それは、オフィス選びに必要な情報を最も効率よく伝えられるからです。オフィス探しは住宅探しとは根本的に異なります。住宅は「住みたい」と思わせることが重要ですが、オフィスは「借りても問題がない」と判断されることが重要です。そのため募集資料に求められるのは、感情を動かす演出ではなく、意思決定を支える情報です。賃料、面積、EV基数、電気容量、天井高、空調方式。一般の方には地味に見える情報ほど、企業の担当者にとっては重要な判断材料になります。オフィス募集資料は物件の魅力を伝えるための広告ではなく、企業が判断するための資料です。だからこそ、図面を中心にスペックと写真を整理した現在のレイアウトは極めて合理的なのです。 図面は「絵」ではなく仕様書である オフィス募集資料において最も重要な情報は図面です。多くのオーナーは写真を重視しがちですが、仲介会社やテナント企業が最初に確認するのは図面です。なぜなら、図面を見ればその空間が業務に適しているかを短時間で判断できるからです。例えば以下のような項目、これらは単なる設備情報ではありません。柱の位置トイレの配置給湯室の位置EVの配置階段位置空調区画例えば100坪のフロアでも、柱の位置によって設置できる席数が大きく変わります。個別空調でなければ残業対応に支障が出る場合もあります。EVの配置によって来客動線や搬出入の効率も変わります。つまり図面とは、オフィスとして使えるかどうかを判断するための仕様書なのです。写真は魅力を伝えますが、図面は適性を伝えます。オフィス市場では、魅力よりも適性が優先されます。そのため募集資料の中心に図面が置かれているのです。 住宅広告との決定的な違い 住宅広告とオフィス募集資料の違いを整理すると分かりやすくなります。 項目住宅広告賃貸オフィス募集資料意思決定者生活者（個人・家族）組織（法人・意思決定層）判断基準理想の暮らし業務効率・コスト検討順序「住みたい」という感覚から、条件確認へ「使えるか」という仕様確認から、稟議へ役割理想のイメージを想起させる稟議を通すための根拠を示す 住宅広告では「新しい暮らしが始まる」「豊かな時間を過ごす」など情緒的なコピーが使われ、こうした表現は購入意欲を高める効果があります。一方で、オフィス募集資料に同じ手法は通用しません。企業がオフィスを選ぶ際に重視するのは憧れや期待感ではなく、業務に支障なく使えるかどうかだからです。担当者は上司や経営層に対して、なぜその物件を選ぶのか説明しなければなりません。そのため募集資料には、物件の魅力を語る言葉よりも判断材料となる情報が求められるのです。 差別化が逆効果になることもある 募集資料を作る際に注意したいのが、過度な差別化です。一般的なマーケティングでは「競合との差別化」が重視されますが、オフィスリーシングでは事情が異なります。企業の物件選定は加点方式ではなく減点方式だからです。例えば次のようなケースがあります。内装付きオフィスは「維持費を懸念される」スケルトン空間 「工事費を懸念される」特殊設備は 「不要な企業にはデメリットになる」一部の企業には魅力でも、多くの企業にとっては検討対象から外れる理由になることがあります。特に中小オフィス市場では「誰でも使いやすい」こと自体が大きな価値になります。募集資料も同じで「目立つことよりも、理解しやすいこと」「派手であることよりも、説明しやすいこと」。それが結果的に検討企業の母数を広げることにつながります。募集活動では、目立つことよりも「紹介しやすさ」が重要になる場合があります。あわせて読みたい： [ 仲介営業に紹介されやすいオフィスビルとは？募集活動で見直したいポイントを解説 ] チラシの本当の役割は稟議を通すこと オフィスを最終的に決定するのは現場担当者ではなく、経営者や本社決裁者です。そのため募集資料の本当の顧客はテナント企業ではなく、その企業の稟議プロセスにあります。担当者は物件を見つけるだけでなく、その情報を社内へ持ち帰り、上司に説明しなければなりません。募集資料は、そのプロセスを支えるための道具でもあるのです。例えば、次の情報が不足しているだけで検討が止まることがあります。賃料条件面積所在地図面写真入居可能時期逆に情報が整理されている資料は、そのまま社内共有資料として利用できます。担当者が説明しやすい資料ほど、社内で前に進みやすいのです。良い募集資料とは物件を魅せる資料ではなく、判断を進める資料です。 良い募集資料を作れるオーナーほど空室期間を短縮しやすい もちろん空室対策は募集資料だけで決まるものではありません。賃料設定、リーシング戦略、PM会社との連携、仲介会社への情報発信など複数の要素が組み合わさって成果につながります。しかし募集資料は、そのすべての入口になり、どれだけ良い条件でも伝わらなければ検討されません。オーナーが確認すべきポイントはシンプルです。図面は鮮明か条件は最新か写真は現況を反映しているか設備情報は十分かPDFで共有しやすいかこうした基本が整っている資料ほど、仲介会社は紹介しやすくなります。結果として検討機会が増え、空室期間の短縮にもつながります。募集資料は単なる販促物ではなく、リーシング戦略を支える重要な営業ツールです。FAX文化の時代から磨かれてきたマイソクが今も残り続けているのは、そこに無駄がないからです。余計な装飾を加えるのではなく「必要な情報を正確に整理すること」「誰が見ても同じ判断ができる状態をつくること」。それが実務で選ばれる募集資料の条件です。語らない資料ほど、物件の価値を正しく伝えます。そして良い募集資料を作れるオーナーほど、空室に対する打ち手を一つ多く持っているのです。空室が長期化する場合は、募集資料以外の要因もあわせて確認する必要があります。あわせて読みたい： [ なぜ空室が埋まらないのか｜築古オフィスビルで見落とされがちな「改善のズレ」 ] 【無料】募集資料の改善相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2026年1月16日執筆

ESGや環境認証が注目される一方で、築古の中小規模オフィスビルを所有するオーナー様にとって、大規模な設備投資は必ずしも現実的な選択肢ではありません。重要なのは今ある建物を適切に維持し、無理のない範囲で価値を保ち続けることです。本コラムでは、築古ビル経営における「もうひとつのサステナビリティ」と、その実践方法について解説します。どんな人向け？- 築古の中小規模オフィスビルを所有し、長期的な運営を考えているオーナー様- 大規模リノベーションを行うべきか、現状維持で進めるべきか悩んでいる方- 管理コストを抑えながら、空室対策や物件価値の維持を目指したい方本コラムのポイント- 築古ビル経営における「もうひとつのサステナビリティ」の考え方- 大規模投資に頼らず、価値を維持するための実務的な運営手法- 収益性と持続性を両立させる投資判断と経営のポイント結論築古ビルのサステナビリティとは、最新設備を導入することではなく今ある建物を適切に維持し、長く活用し続けることです。清掃や小規模修繕、適切なリーシングといった地道な管理を積み重ねることで物件価値と収益性は維持できます。無理な投資を避けながら安定した運営を続けることこそがオーナー様の資産を守り、都市の多様性を支える最も現実的な経営戦略です。 目次ESGだけではない、“もうひとつのサステナビリティ”「曖昧さ」が都市の多様性を守る築古ビルを支える“地味な運営術”の実務経営を“無理なく”持続させる投資の判断基準「持ち続ける」ことが、最強の選択肢 ESGだけではない、“もうひとつのサステナビリティ” 「環境」や「サステナビリティ」という言葉が飛び交う現代、不動産業界では大規模ビルへの環境認証や設備投資がトレンドです。しかし、築古の中小規模ビルを所有するオーナー様にとって、多額の投資は現実的ではありません。しかし、強調したいのは中小規模ビルが果たすべきサステナビリティは、最新設備とは別次元であるという事実です。真の持続可能性とは「今ある建物を無理なく手入れし、長く使い続けること」に他なりません。新築には莫大なエネルギーを要しますが、メンテナンスで維持すれば環境負荷は劇的に抑えられます。つまり、慎ましい管理こそが地球への最大の貢献であり、オーナー様の経営を守る現実的な生存戦略なのです。 「曖昧さ」が都市の多様性を守る 東京という都市は、大規模再開発エリアだけで成り立っているわけではありません。最新鋭の高層ビル群の合間に、古くて小さなビルが点在することで、都市の「多様性」が生まれています。もし街が再開発ビルだけで埋め尽くされれば、中堅企業やスタートアップが入り込む余地はなくなり、街の活気は失われるでしょう。都市の余白：築古ビルは、スタートアップや個性的なショップにとっての「実験場」であり、低コストで柔軟な場を提供イノベーションの土壌：新旧のビルが混在することで、予測不能な交流が生まれ、次世代のビジネスの種が生まれる社会の安定：多様な業種を受け入れることで、景気変動に対する都市全体の耐性が高まるあなたが所有するビルが「古いままでも丁寧に手入れされている」という事実は単なる資産管理ではなく、都市の活力を守るという社会的使命を担っているのです。「持ち続けること」自体が、東京のサステナビリティを支える不可欠なピースなのです。 築古ビルを支える“地味な運営術”の実務 大規模なリノベーションを行わずにテナント満足度を維持するためには、実務における「小さな改善」の徹底が不可欠です。 実務の柱具体的なアクション狙いと効果清掃品質の極大化トイレ、給湯室の清掃頻度向上老朽化を「清潔感」でカバーする共用部の照明演出LED化と高出力設定への変更明るい空間で古びた印象を払拭ピンポイント修繕エントランスやエレベーターホールの補修来客者への第一印象を劇的に改善データ駆動型リーシング近隣相場に基づいた適正賃料の即時設定空室期間を最小化し収益を守る 特に清掃は、オーナー様が真っ先に取り組める最強の武器です。設備の不具合は修繕が必要ですが、清潔な共用部は日々の意識だけで維持できます。また、照明の明るさは空間の「鮮度」を決定づけます。これらは決して派手ではありませんが、テナントが選ぶ際、あるいは長く入居し続ける際に「このビルは丁寧に管理されている」という信頼感として確実に蓄積されていきます。管理品質の積み重ねは、テナント満足度や入居期間にも大きく影響します。具体的な改善ポイントについては、こちらのコラムでも詳しく解説しています。あわせて読みたい： [ 入居者が長く居つくための管理品質向上テクニック ] 経営を“無理なく”持続させる投資の判断基準 投資の成功は「いくら使うか」ではなく「経営全体にどう貢献するか」で決まります。築古ビル経営で最も避けるべきは、見切り発車で大規模改修を行い、財務バランスを崩すことです。以下の視点を持って判断してください。目的の厳格化：「空室対策」なのか「賃料の微増」なのか、目的を絞ることで無駄な投資を省く工事の分散化：一度に全額使わず、数年かけて計画的に更新することで財務的な痛みを和らげるリアルな市場情報の活用：仲介会社の言いなりにならず、近隣物件の空室期間や成約実態を分析し、根拠のある賃料設定と交渉を行う出口戦略の意識：「いつでも売れる魅力ある状態」を維持することは、安定的な経営と表裏一体これらを包括的に実践することで財務の安全性を確保しつつ、物件の資産価値を長期間維持することが可能になります。また、長期的なビル経営では収益性だけでなく、オーナー様自身の管理負担を適切にコントロールすることも重要です。無理なく運営を続けるための考え方については、こちらのコラムも参考になります。あわせて読みたい： [ 築古ビル経営を「楽に」する｜管理ストレスを激減させる具体策5選 ] 「持ち続ける」ことが、最強の選択肢 外部環境の変化で返済計画が揺らぐことに、不安を感じるオーナー様は少なくありません。金融機関の姿勢も「長期の安定」から「短期の安全性」へシフトし、資金繰りの難易度は増しています。しかし、あなたの行っている堅実なビル運営は決して時代遅れではありません。市場の波に一喜一憂せず、日々の小さな改善を積み重ねてください。大規模リノベーションだけが正解ではないのです。無理のない範囲で、しかし妥協せずに経営を続けてください。その静かな挑戦が、次代の東京を創り上げます。私たちは華やかなトレンドではなく、現場の課題解決に直結する「本質的な運営ノウハウ」を共有することで、皆様の経営を支えます。あなたがビルを守り抜くこと、それこそが東京に深みを与え、次世代へ繋ぐ「もうひとつのサステナビリティ」なのです。 【無料】築古ビル運営のご相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2026年1月13日執筆

「スペックは悪くないはずなのに、なぜか決まらない」そんな物件を抱え、モヤモヤと空室に悩むオーナーは少なくありません。しかし、空室が続く物件では賃料や設備以前に、仲介営業の紹介候補から外れてしまっているケースが少なくありません。本コラムでは、仲介現場の心理から逆算した、空室を埋めるための実務的な思考法を解説します。どんな人向け？- スペックには自信があるのに、内見や成約が伸び悩んでいるオフィスビルオーナー- 管理会社に任せきりで、リーシング現場で何が起きているか不安な方- 過度な設備投資や賃料値下げ以外の空室対策を探している方本コラムのポイント- 物件スペックではなく、仲介営業の「直感」が空室を決めているという事実- 内見案内を敬遠させる「見えない壁」の正体と、具体的な7つの実務的欠陥- 仲介営業を味方につけ、「紹介したくなる物件」に変貌させるための設計思想結論空室対策の成否は、物件の条件調整や設備刷新よりも前に「仲介営業にとって、どれだけストレスなく案内できるか」という現場の設計で決まります。仲介営業という回路にスムーズに接続される「地味だが重要な整え」こそが、物件を空室のブラックホールから救い出し、選ばれ続けるビルにする唯一の方法です。 目次なぜあなたのビルは紹介すらされないのか仲介営業が「内見を避ける」7つの実務的欠陥とは紹介されるための空気感を作る「内見案内設計」で選ばれるビルになる空室対策とは「記憶への再接続」である なぜあなたのビルは紹介すらされないのか 「立地も条件も相場並み、欠点も見当たらないのに決まらない。」そのように悩むオーナーは少なくありません。実はその物件が埋まらない最大の理由は、テナントに選ばれていないことではなく、仲介営業の「紹介候補リスト」から最初からこぼれ落ちていることにあります。営業担当者は、賃貸仲介の現場で日々膨大な物件を捌いています。その際に「紹介すべきか」をスペックだけで判断せず、「スムーズに決まりそうか」「案内していてストレスがないか」という、感覚的かつ直感的な判断で動いています。つまり、仲介営業の頭の中で「推せない」という暗黙のフィルターに引っかかった物件は、どれだけデータが整っていても「存在しないのと同じ」扱いを受けているのです。 仲介営業が「内見を避ける」7つの実務的欠陥とは 物件力以前の問題として、仲介営業が「案内しづらい」と感じるポイントは以下の通りです。これらは物理的な欠陥ではなく、ビル管理会社の「実務対応」の欠如から生じます。 項目仲介営業が敬遠する状態改善の方向性レスポンス問い合わせへの返信が遅い、曖昧即時対応を徹底し、信頼を築く内見段取り鍵の受け渡しや調整が煩雑担当者の同道やスムーズな連携第一印象エントランスが暗い、汚い明るい照明と清潔な空間の維持執務環境室内が酷暑、寒冷、異臭がある事前空調の徹底と環境改善共用部の状態埃や不要な什器が放置されているルート全体の清潔感確保情報精度図面や面積が現況とズレている最新データへの即時アップデート写真品質写真が暗い、少ない、不鮮明現況を正しく伝える明るい写真 これらは些細なことに思えるかもしれませんが、仲介営業にとって内見案内は「時間との戦い」です。準備不足のビルは、営業担当者にとって「手間がかかるだけのリスク物件」として処理されてしまいます。仲介営業が案内を避ける物件は、往々にしてテナントが求める『本音の条件』を満たしていません。営業担当者が「これは決まりそうだ」と直感する物件には、必ずテナントの深いニーズが反映されているのです。テナントが何を重視しているのかを理解することは、空室対策や募集条件の見直しにも役立ちます。あわせて読みたい： [ テナントが明かす本音｜東京の賃貸オフィスビルに求める条件 ] 紹介されるための空気感を作る 「紹介される物件」は明確な基準で選ばれたものではなく、無数の現場感覚が積み重なった結果、ゆるやかに「浮かび上がってくる」ものです。仲介営業にとって物件のスペックはあくまで前提条件にすぎなく、最終的に内見案内時の「動きやすさ」で紹介の可否を決めます。彼らが最も嫌うのは「決まらない内見案内」に時間と労力を割くことです。そのため、過去に段取りが悪かったり、情報に誤りがあったりした物件は営業の記憶の中で静かに「候補外」へと移動していきます。空室が長引くのは「条件が悪いから」ではなく「紹介されにくい空気感」が定着してしまっているからなのです。 「内見案内設計」で選ばれるビルになる 仲介営業に選ばれる物件とは、特段の演出があるビルではなく「拒否される違和感」が徹底的に排除されたビルです。内見案内で営業担当者の「つま先」が止まらないよう、以下の設計が重要となります。「気配りのテンポ」を作る内見開始前に空調を整え、エレベーターを1階に待機させ、玄関で出迎える。この「当たり前の先」にある気配りが、営業担当者に安心感を与えます。説明の「足場」を整える物件資料は単なる紙ではなく、仲介営業がテナントに説明するための「言葉の足場」です。数値や設備仕様が整理されているだけで、営業は安心して提案に踏み込めます。営業の動線から逆算するすべての準備は「仲介営業がどう動き、どこで質問し、どう補足するか」という動線から設計してください。 空室対策とは「記憶への再接続」である 仲介営業は日々多くの物件情報を扱っているため、物件の存在を認識していなければ、紹介候補に挙がることはありません。空室対策では、リノベーションや賃料調整といった施策を検討する前に、仲介会社に物件を再認識してもらうことが重要です。これが内見機会を増やし、成約につなげるための第一歩になります。 信頼を取り戻すためのプロセス 地道な回復プロセス：離れてしまった記憶を戻すには、丁寧なレスポンスと正確な情報の提供を積み重ねるしかありません。存在の再構築：断片的な違和感を解消し、「このビルならスムーズに扱える」という成功体験を一つずつ作ります。信頼の定着：そうした対応が仲介営業の間で共有され、「扱える物件」として認識されたとき、初めてビルは「紹介の流通」の中に浮上します。結局のところ、賃貸オフィスビルは「紹介される」という流通に乗って初めて、不動産としての価値を再認識されるのです。あなたのビルが空室から抜け出せない理由は、スペック不足ではなく、流通の入り口である「仲介営業の視界」から消えてしまっていることにあります。今一度、物件そのものではなく、そこへ至る「段取り」と「現場の気配り」を見直してください。空室を埋める鍵は、すでに内見案内の現場にあります。 【無料】空室対策・リーシングのご相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2026年1月9日執筆

賃貸オフィスビルの事業承継は、土地や建物を相続するだけでは完結しません。修繕計画や空室対策、管理会社との連携など、ビル経営に必要な知識や判断まで引き継ぐことが重要です。本コラムでは、築古オフィスビルの事業承継が難しい理由を整理するとともに、オーナーが今から準備しておきたいポイントや、円滑な承継につなげるための考え方を解説します。どんな人向け？- 築古オフィスビルの事業承継や相続について考え始めたオーナー- 後継者への引き継ぎや将来のビル経営に不安を感じている方- 長期修繕計画や管理体制を見直し、資産価値を維持したい方本コラムのポイント- オフィスビルの事業承継で引き継ぐべき内容と難しさが分かる- 築古ビルオーナーが抱える経営課題や承継前の準備が分かる- 円滑な事業承継につながる管理体制や資産価値維持の考え方が分かる結論オフィスビルの事業承継で重要なのは、土地や建物だけでなく、経営判断や管理体制まで次の世代へ引き継ぐことです。建物の状況や収支、修繕計画を早めに整理し、管理会社と連携しながら将来の運営方針を明確にしておくことが、円滑な事業承継につながります。 目次オフィスビルの事業承継とは築古オフィスビルの事業承継が難しい理由オーナー高齢化だけでは語れない現実事業承継前に整理しておきたいポイント4点まとめ：事業承継を見据えて今から準備したいこと オフィスビルの事業承継とは 賃貸オフィスビルの事業承継とは、土地や建物を相続することだけを指すものではありません。ビル経営を継続するために必要な知識や判断、管理体制まで次の世代へ引き継ぐことが、本来の事業承継です。築古オフィスビルでは、建物の老朽化や設備更新、空室対策など日々さまざまな経営判断が求められます。そのため、資産だけを引き継いでも、運営ノウハウが十分に継承されなければ安定したビル経営を続けることはできません。本当の課題はオーナーの年齢ではなく、事業を次の世代へ引き継ぐ準備ができているかどうかにあります。 築古オフィスビルの事業承継が難しい理由 都心部には、個人や一族で所有する中小規模のオフィスビルが数多くあります。こうしたビルは長年安定した賃料収入を生み出してきましたが、事業承継では経営面を含めた引き継ぎが求められます。 引き継ぐ内容具体例資産土地・建物・賃貸借契約経営判断修繕計画・設備更新・空室対策関係性テナント・管理会社・地域との信頼関係運営ノウハウ収支管理・トラブル対応・投資判断 特に築古ビルでは、設備更新のタイミングや修繕費の優先順位など、経験が求められる判断が数多くあります。そのため「建物は相続できても、経営までは引き継げない」という状況が起こりやすくなります。事業承継では、将来必要となる修繕費や設備更新の時期を把握しておくことも重要です。長期修繕計画の考え方については、こちらのコラムで詳しく解説しています。あわせて読みたい： [ オフィスビルの長期修繕計画とは？計画的に資産価値を高めるために ] オーナー高齢化だけでは語れない現実 賃貸オフィスビルオーナーの高齢化は確かに進んでいます。しかし、問題は年齢ではなく後継者へ同じように経営を引き継げるとは限らないことです。その背景には、近年の経営環境の変化があります。最低賃金の上昇による清掃費・警備費の増加電気料金高騰による共益費負担の増加法改正に伴う設備維持コストの増加空室対策や設備更新に対する市場ニーズの変化管理会社へ業務を委託していても、修繕や設備投資、募集条件の見直しなど重要な経営判断はオーナー自身が担います。だからこそ「子どもに同じ苦労をさせたくない」と考え、事業承継に慎重になるオーナーもいます。 収益があるからこそ承継が難しくなる 築古ビルでも都心立地で安定した賃料収入を維持する物件は多く、そのため売却ではなく保有を続けるオーナーも多くいます。主な理由は次のとおりです。相続時の税負担を抑えやすい安定した賃料収入を得られる売却後も同等の収益を得られる運用先が限られるつまり「売れないから持っている」のではなく「持ち続けるメリットがあるから保有している」ケースが多いのです。一方で、保有を続けるには大規模修繕や設備更新、建替え判断など、さまざまな経営課題と向き合う必要があります。近年は修繕費や設備更新費、水道光熱費などの維持コストも上昇し、収益が改善しても利益は残りにくくなっています。そのため、将来への不安を抱えながらビルを保有しているオーナーもいます。築年数が古いビルでも、建替えだけが選択肢ではありません。以下コラムでは、保有を続ける際の考え方や価値を維持するポイントについて詳しく解説しています。あわせて読みたい： [ 旧耐震ビルの賃貸経営｜あきらめる前に確認したいポイント ] 事業承継前に整理しておきたいポイント4点 事業承継では相続だけでなく経営の見える化も重要なため、承継前に次の項目を整理しておくことが大切です。 ポイント4点整理する内容建物の状況設備更新・修繕履歴・長期修繕計画収支賃料収入・維持管理費・修繕費管理体制管理会社との役割分担・緊急対応将来方針保有・売却・建替え・リニューアル これらを整理しておくことで、後継者も経営判断を行いやすくなります。建物の価値向上は大規模リノベーションだけでなく、LED照明への更新や床材の刷新、共用部の美観向上など小規模な改善でも競争力を高められます。テナントは建物全体の第一印象を重視するため、築年数以上に内見時の清潔感や明るさを評価します。そのため、すべてを一度に改修するのではなく、テナントの判断に直結する部分から優先的に改善することが重要です。また、事業承継では将来必要となる修繕費用や更新時期を見える化しておくことも欠かせません。長期修繕計画の考え方については、こちらのコラムで詳しく解説しています。あわせて読みたい： [ オフィスビルの長期修繕計画とは？計画的に資産価値を高めるために ] まとめ：事業承継を見据えて今から準備したいこと 築古オフィスビルの事業承継は、高齢化だけが原因で難しくなるわけではありません。資産だけでなく、経営そのものを引き継ぐためには早い段階からの準備が重要です。まずは、次の点を整理しておきましょう。建物の現状や修繕計画収支状況や将来の収益性運営方針や出口戦略管理会社との役割分担また、管理会社には日常管理だけでなく修繕計画や空室対策、市場動向を踏まえた提案ができることも求められます。一方で、オーナーの指示を待つだけの管理体制では、判断が属人化し、後継者の負担が大きくなる可能性があります。重要なのは、売却か保有かを急いで決めることではありません。建物の状況や運営体制を整理し、自分なりの経営方針を次の世代へ引き継ぐことが円滑な事業承継につながります。 【無料】オフィスビル運営のご相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2026年1月7日執筆

都心部の築古オフィスビルは、これまで「立地の強さ」に支えられながら一定の需要を維持してきました。しかし、テレワークの普及や働き方の変化により、都心にあるだけで競争力を保てる時代ではなくなりつつあります。本コラムでは、都心立地の価値が今後どう変化するのかを整理しながら、築古オフィスビルが収益を維持し続けるために考えたいポイントを解説します。どんな人向け？- 都心部で築古オフィスビルを所有し、今後の収益性や将来性に不安を感じている方- 建替え・リニューアル・継続保有のどれを選ぶべきか判断に悩んでいる方- 資産価値だけでなく、安定した賃貸経営の視点でビル運営を見直したい方本コラムのポイント- 都心立地の価値は今後も残る一方、「立地だけ」で選ばれる時代ではなくなりつつある- 築古ビルの競争力は築年数ではなく、維持管理や運営改善の積み重ねで決まる- 建替えだけを前提にせず、継続保有や部分リニューアルも含めて比較検討することが重要である結論都心立地の価値は今後も残る可能性が高い一方で「都心にあるだけ」で競争力を維持できる時代ではなくなっています。築古オフィスビルの将来性を左右するのは築年数そのものではなく、立地特性を活かした運営や適切な改善を継続できるかどうかです。建替えありきで考えるのではなく、収益力と市場ニーズの両面から最適な選択肢を見極めることが重要です。 目次都心立地という強みは今後も続くのかストック価値と収益力のズレを意識する築古ビルが生き残るための5つのポイント建替えだけが正解ではない都市に必要な「余白」としての築古ビル 都心立地という強みは今後も続くのか 東京のオフィス市場は長年にわたり、政治・経済・文化の中枢機能を集約することで独自の価値を形成してきました。その結果、築年数が古いビルであっても「東京の中心部にある」という理由だけで一定の需要を獲得できる環境が続いてきました。実際に、都心部では築30年以上のビルであっても安定した稼働率を維持している事例が少なくありません。その理由は、企業がオフィスを選ぶ際に、単純な設備スペックだけで判断しているわけではないからです。 都心立地が持つ価値 要素テナントにとっての価値交通利便性通勤や営業活動の効率化企業イメージ採用力や信用力の向上顧客との距離商談機会の確保周辺環境従業員満足度の向上 つまり、旧耐震ビルの価値を考える際は建物性能だけでなく「場所の力」を見ることが重要です。しかし、その優位性が今後も変わらず続くとは限りません。テレワークの普及や働き方の多様化により、企業はオフィスのあり方そのものを見直しています。 都心立地に影響を与える変化 変化影響テレワークの普及オフィス依存度の低下働き方の多様化拠点戦略の見直しコスト意識の高まり賃料負担への厳しい目線地方分散の進展一極集中の緩和 かつては「都心にあるだけ」で競争力を維持できたビルもありました。しかし現在は、立地に加えてどのような運営や改善が行われているかが問われる時代になっています。築年数そのものが問題なのではなく、築年数に対して適切な維持管理や改善が行われているかが重要なのです。築古ビルの競争力は、建物そのものだけでなく運営体制によっても大きく変わります。PM会社の役割や見直しの考え方については、こちらのコラムで詳しく解説しています。あわせて読みたい： [ オフィスビルのPM（プロパティマネジメント）会社見直し ] ストック価値と収益力のズレを意識する 近年の都心不動産市場では売買価格が上昇する一方で、賃料の上昇には一定の限界があります。オフィス賃料は最終的にテナント企業の事業収益から支払われるため、地価や売買価格が上昇し続けても賃料が同じペースで上がり続けるとは限りません。 築古ビル経営で起こりやすい課題 状況発生する問題建物価格は上昇投資期待が高まる賃料は横ばい収益改善が進まない修繕費は増加キャッシュフローを圧迫投資を先送り建物競争力が低下 このように、資産価値と収益力が一致しないケースが増えています。そのため、築古ビル経営では市場価格だけを見るのではなく、実際にどれだけ安定した収益を生み出せるかという視点が欠かせません。 築古ビルが生き残るための5つのポイント 築古ビルは新築ビルと同じ土俵で戦う必要はありません。重要なのは「何が不足しているか」ではなく、どのようなテナントに選ばれるかを考えることです。エリア特性：街の個性を差別化に活用小規模ならではの柔軟性：テナント要望への迅速な対応過剰投資を避ける：必要な部分へ重点投資建物のストーリー：歴史や独自性を価値に変える多様な用途への対応：サテライトオフィスや営業拠点需要を取り込む近年では、どこにでもあるようなオフィスよりも、そのビルならではの特徴を持つオフィスを選ぶ企業も増えています。築古であること自体が弱みではなく、場合によっては他のビルとの差別化要因になることもあります。 建替えだけが正解ではない 旧耐震ビルの将来を考える際、建替えを検討するオーナーも多いでしょう。しかし、中小規模オフィスビルの場合は建替えによって必ずしも収益性が向上するとは限りません。建築費の高騰や工事期間中の賃料収入停止、融資条件の変化などを考慮すると、建替え後の収支計画が想定通りに進まないケースもあります。 現状検討したい方向性稼働率が高い継続保有設備競争力が低下部分リニューアル空室が長期化運営体制の見直し建物性能が限界建替え検討 重要なのは「建替えるか、建替えないか」の二択で考えないことです。継続保有、部分的なリニューアル、運営体制の見直し、建替えなど市場環境と収支計画の両面から冷静に比較検討してください。特に築古ビルでは、ただ設備を新しくしたりリニューアルを行ったりするだけでは、期待した収益改善につながらないケースが多々あります。 改善策を講じる際は「その投資が、自社ビルを求めるテナントのニーズと本当に合致しているか」を冷静に照らし合わせることが不可欠です。あわせて読みたい： [ なぜ空室が埋まらないのか｜築古オフィスビルで見落とされがちな「改善のズレ」 ] 都市に必要な「余白」としての築古ビル 築古ビルの価値は、単に賃料や利回りだけで測れるものではありません。歴史ある企業、創業間もないスタートアップ、期間限定のプロジェクトチームなど、多くの企業が「今の事業規模や予算に合った場所」を必要としています。築古ビルは、そうした多様なニーズを受け止める都市の「余白」として機能しています。すべての建物が最新設備を備えた高額オフィスになれば、都市の選択肢はむしろ狭くなってしまいます。だからこそ、築古ビルには新築ビルとは異なる役割があります。旧耐震ビルの経営を考える際は「古いから価値がない」と判断するのではなく、その場所が持つ価値や市場の中で果たしている役割を冷静に見極めることが大切です。建物の年数だけでは見えない可能性が、そこには残されているかもしれません。 【無料】ビル運営のご相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2026年1月5日執筆

物価上昇や管理コストの増加を背景に、オフィスビルの賃料見直しを検討するオーナー様が増えています。しかし「値上げを伝えたら退去されるのではないか」と不安を感じ、見直しを先送りにしているケースもあります。本コラムでは、テナントとの信頼関係を維持しながら、適正賃料へ見直すための考え方や交渉の進め方、実務上のポイントを解説します。どんな人向け？- 契約更新に合わせて賃料改定を検討しているオフィスビルオーナー- テナントとの関係を維持しながら収益改善を図りたい方- 賃料アップ交渉の進め方や判断基準を知りたい方本コラムのポイント- 賃料アップ交渉を適正賃料への見直しとして進める考え方- テナントに納得してもらうための根拠づくりと交渉の進め方- 予告・段階的アップなど実務で使える交渉手法を知る結論賃料アップ交渉は、単なる値上げ交渉ではなく、市場環境や建物価値を踏まえて適正賃料へ見直すための経営判断です。客観的な根拠を示し、十分な予告期間や段階的な改定を取り入れることで、テナントとの信頼関係を維持しながら賃料改定を進めることは十分可能です。重要なのは交渉そのものではなく、事前準備と段取りを徹底することです。 目次賃料アップ交渉は「値上げ」ではなく適正賃料への見直しテナントが賃料アップに抵抗する理由市場データが賃料交渉の根拠になる予告と段階的アップで退去リスクを抑えるすべてのテナントが賃料改定の対象ではない賃料アップ交渉前のチェックリスト 賃料アップ交渉は「値上げ」ではなく適正賃料への見直し オフィスビルの賃料アップ交渉は「値上げ」ではなく適正賃料へ見直すためのものです。築古ビルでも、周辺相場の上昇や管理品質の維持によって、長年据え置いた賃料が実態に合わなくなることがあります。一方で、賃料を据え置き続けると修繕費や管理費の上昇に対応できず、建物の維持に必要な資金が不足します。その結果、共用部の劣化や設備更新の遅れを招き、将来的な空室リスクにつながります。【賃料改定の目的】市場や建物価値に合わせて、適正な賃料へ見直すため修繕や設備更新に必要な資金を確保するためテナントが安心して利用できる環境を維持するため建物の競争力と資産価値を維持するためこうした考え方を前提に交渉を進めることで、テナントにも賃料改定の必要性を伝えやすくなります。あわせて読みたい： [ オフィス賃料の決め方｜相場だけではNGな理由と判断基準（前編） ]賃料改定を検討する前に、適正賃料の考え方や相場との向き合い方を整理しておきたい方はこちらをご覧ください。 テナントが賃料アップに抵抗する理由 テナントが賃料アップに慎重になる理由は、単に支出が増えるからではありません。多くの場合、担当者は社内で賃料改定の理由を説明しなければならないため「なぜ今なのか」「なぜこの金額なのか」を説明できる根拠が必要になります。だからこそ、賃料改定では客観的な根拠と十分な説明が欠かせません。特に更新直前では、予算調整や社内稟議の時間を確保できず、受け入れられにくくなります。テナントが感じやすい不安と、その対応策は次のとおりです。 テナントの不安対応策期待できる効果急なコスト増になる半年前から見直しの可能性を伝える予算調整がしやすくなる社内説明ができない市場データや比較資料を提示する社内説明がしやすくなる一方的に感じる段階的な改定案を用意する心理的な負担を軽減できる建物価値に納得できない管理実績や改善内容を説明する改定理由への納得感が高まる 賃料交渉では、相手を説得することよりも担当者が社内で説明しやすい環境を整えることが重要です。あわせて読みたい： [ 賃貸オフィスの契約更新で失敗しないために｜オーナーが知るべきテナント側の事情 ]テナント企業の意思決定や契約更新時の考え方について詳しく解説しています。 市場データが賃料交渉の根拠になる 賃料アップを進める際は、感覚ではなく市場データをもとに説明する必要があります。周辺の募集賃料や成約水準、空室率、同規模ビルの条件を確認し、現在の賃料が市場でどの位置にあるのかを整理します。 同じ築年数でも駅距離や貸室形状、管理状態などによって賃料水準は異なります。そのため、周辺相場だけでなく比較物件との違いを踏まえて賃料改定の根拠を説明することが重要です。確認したい項目は以下です。周辺の募集賃料と成約賃料同規模、同築年数の競合物件現在賃料と市場水準の差共用部、設備、管理品質の改善実績テナントの契約期間と更新時期市場データはオーナーが強く出るための材料ではなく、テナント担当者が社内で説明するための根拠です。こうした資料を準備することで、賃料改定への理解を得やすくなります。 予告と段階的アップで退去リスクを抑える 賃料アップ交渉では、金額だけでなく日頃の管理品質や交渉の進め方も重要です。共用部の清掃や設備不具合への対応など、日常の積み重ねがテナントとの信頼関係を築き、賃料改定への理解にもつながります。そのうえで避けたいのが、更新直前の一方的な通知です。テナントにも予算編成や社内承認の都合があるため、更新の6か月から1年前には賃料見直しの可能性を伝えておくことが望ましいです。また、一度に大きく引き上げるよりも段階的な改定にした方が合意を得やすくなります。例えば坪3,000円の改定が必要な場合は、初年度に坪1,500円、翌年に残りの坪1,500円を反映する方法もあります。 進め方効果早めに予告する唐突感を抑えられる市場資料を示す社内説明がしやすくなる段階的に上げる予算負担を分散できる適用時期を調整する交渉余地を持たせられる これは小手先の交渉術ではなく、テナントが変化を受け入れるための時間を作る実務対応です。退去リスクを抑えるには、金額よりも段取りが重要です。 すべてのテナントが賃料改定の対象ではない すべてのテナントに賃料アップを求めればよいわけではありません。長期入居しており、現在の賃料が相場より低いテナントは、賃料改定を検討しやすいでしょう。一方で、業況が不安定なテナントや、退去後の募集に時間がかかる貸室では慎重な判断が必要です。退去による空室リスクも踏まえ、次の視点から判断することが重要です。現在賃料と相場の差は大きいか退去された場合に次のテナントを見込めるか貸室の使いやすさや募集力はあるか管理上の不満が蓄積していないか段階的な改定で合意できる余地はあるか賃料改定は強気に進めるものではありません。上げるべきテナント、待つべきテナント、条件調整すべきテナントを分けて判断することが実務では重要です。 賃料アップ交渉前のチェックリスト 交渉前には、最低限次のチェックリストを整理します。周辺相場と競合物件の確認現在賃料との差額整理過去の修繕、改善履歴の整理テナントの契約更新時期の確認退去時の募集見込みの確認段階的アップや適用時期の代替案合意内容を書面化する準備資料と段取りを整えることが、テナントの理解を得ながら賃料改定を進めるポイントです。賃料アップ交渉はテナントとの対立ではなく、市場環境や建物価値、管理品質を踏まえた適正な賃料の検討です。十分な予告、客観的な根拠、日常管理の積み重ねがあれば、退去リスクを抑えながら適正賃料へ調整することは可能です。築古ビルほど、賃料を据え置く判断には慎重さが必要です。維持管理に必要な資金を確保し、建物の競争力を保つためにも賃料改定は計画的に検討すべき経営判断です。 【無料】賃料改定の相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2025年12月19日執筆

エントランス改修や条件見直しなど空室対策に取り組んでいるにもかかわらず、なかなか成約につながらない。築古の賃貸オフィスビルでは、こうした悩みが珍しくありません。その背景には、改善不足ではなく「改善の選び方」のズレが潜んでいる場合があります。本コラムでは、成果につながる改善の考え方と判断のポイントを解説します。どんな人向け？- 築古オフィスビルの空室対策に取り組んでいるものの、なかなか成果につながらず悩んでいるオーナー- 設備更新やリニューアルを実施しているが、改善の優先順位や進め方に迷いがある方- 限られた予算の中で、競争力向上につながる効果的な投資判断を行いたい方本コラムのポイント- 空室が埋まらない原因を「改善不足」ではなく「改善の選び方・順番」という視点から整理- 過去の成功体験や他社事例への依存が判断を鈍らせる構造を解説- 成果につながる改善の優先順位と、選ばれるビルをつくるための考え方を紹介結論築古オフィスビルの空室対策は、改善の量ではなく「何を、なぜ、どの順番で行うか」で結果が変わります。他物件の成功事例を真似るのではなく、自社ビルの特性やターゲットに合わせて改善を設計することが重要です。改善の意図と優先順位を明確にすることが、競争力向上への近道となります。 目次努力が空回りする「改善のズレ」判断力を奪う「実務の摩耗」成功事例の模倣が招く「空振り」成果を左右する「実行の順番」選ばれるビルを作る「空間の構成美」 努力が空回りする「改善のズレ」 築30年以上の中小オフィスビルを所有するオーナーから「LED化もトイレ改修も行ったのに、なぜか決まらない」という嘆きを耳にすることがあります。今や設備更新や美装は最低限の必須事項であり、やっていない物件の方が少数派です。それにもかかわらず空室が長引くのは「やったか、やらないか」という次元ではなく「誰に向けて、どの順番で改善したか」という戦略的な判断にズレが生じているからです。改善が成果に結びつかない背景には、以下の構造的な問題が潜んでいます。違和感の共有不足内見時のテナントの「なんとなくの違和感」が、改善効果の検証材料としてオーナーに正しく届いていない。方向性のミスマッチ演出を強めるあまり、日常的な接点（空調やセキュリティ）への配慮が二の次になり、テナントに「無理をしている」という不信感を与えている。過剰な演出の弊害築古ビルで過度なデザイン改修を行うと、建物全体との統一感が損なわれ、かえって違和感を与えることがあります。「改善したのに選ばれない」という事態は努力不足ではなく、改善の配列や重みづけを誤った結果です。成功事例の形式をなぞるだけでは、自社ビルの本質的な魅力を高めることはできません。改善の方向性を考える前に、まずは自社ビルの現状を客観的に把握することが重要です。共用部や設備、募集条件など、見落としやすいポイントを整理したチェックリストも参考にしてください。あわせて読みたい： [ 第一印象で決まる！築古・賃貸オフィスビルの空室対策・実務チェックリスト ] 判断力を奪う「実務の摩耗」 築年を重ねた物件ほど、過去の改修履歴や成功体験が積み重なっています。しかし、これが時として意思決定の柔軟性を奪う足枷となります。「前回はこの対応で決まったから」という判断の繰り返しは、現代のテナントニーズとの乖離を招くのです。 判断の摩耗見直すべき視点経験則への依存過去の成功を今の市場で再検証する見慣れによる感覚麻痺初見の視点で共用部や設備を確認する情報の分断リーシング情報を修繕計画や管理改善に反映する 成功事例の模倣が招く「空振り」 多くの現場で、他物件の成功事例をテンプレートのように横展開する光景が見られます。しかし、どんなに優れた演出も「ターゲットと文脈」が一致しなければ効果は限定的です。表層的比較の罠近隣ビルの改装を真似るのではなく、成約の理由が「条件面」や「担当者の対応」にある可能性を深く検討すべきです。「やっておけば安心」の落とし穴クロス貼り替えやLED化は確かに有効ですが、そこに「なぜこの物件に必要なのか」という意図がなければ、テナントの心を動かす決定打にはなりません。テナントは、単に「きれいな空間」を求めているのではありません。「自社の働き方が実現できるか」という基準で、空間の細部から「企業としての誠実さや管理能力」を読み取っています。改善の目的が不明瞭なままでのコスト投下は、資産価値の向上ではなく、単なる「費用の浪費」になりかねないのです。改善は量ではなく、物件に合った施策を選ぶことが重要です。実際にリノベーションによって競争力を高めた事例については、こちらのコラムでも詳しく解説しています。あわせて読みたい： [ 築30年でも満室に｜賃料を下げないオフィスリノベーションの実例と費用感 ] 成果を左右する「実行の順番」 改善内容が適切であっても、その「実行順序」を誤れば成果は遠のきます。以下の表のように、改善と条件調整の組み立ては慎重に行う必要があります。 施策の順番リスクと機会の構造改善→条件調整見映えは整うが、改善に満足して条件交渉が鈍り、機会を逸する条件調整→改善内見は増えるが、築古の不備が露呈し、一歩届かずに失注する 重要なのは順番そのものではありません。 周辺競合の動向や募集時期、ターゲット層、物件の課題を整理したうえで、最も効果の高い施策から着手することが重要です。正解は一つではないからこそ「どこから手をつけるべきか」を論理的に組み立てられるかどうかが、早期成約の分かれ道になります。まずは「順番は正しかったか？」という視点で、自社の改善施策を見直してみてください。 選ばれるビルを作る「空間の構成美」 築古ビルにおいて「すべてを完璧にする」という発想は非現実的です。重要なのは「どこまでで止めるか」という空間構成の精度です。引き算の美学華美な装飾を削ぎ落とし、建物の持つ本来の文脈を乱さないことが、結果としてテナントに安心感を与えます。意味の通る仕上がり一部だけが浮いて見える「ちぐはぐさ」を避け、空間全体の調律を図る。ブルーノ・タウトが桂離宮に見出したような、過不足のない構成を意識することが重要です。改善において重要なのは、施工の質だけでなく「なぜその改善を行うのか」という判断の一貫性です。無理な演出ではなく、建物の特性とテナントニーズに沿った改善を積み重ねることが重要です。中小オフィスビル経営は、改修の問題ではなく判断の問題です。「変えるべきこと」と「あえて変えないこと」を見極め、その理由を説明できる状態をつくること。その積み重ねが、築古ビルの競争力を支えます。 【無料】空室対策・リーシングのご相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2025年12月17日執筆

東京のオフィス市場は安定しているように見えますが、その裏側では築古・中小規模ビルを中心に静かな競争激化が進んでいます。空室が埋まらない原因は立地や築年数だけではなく、管理品質や運営体制、オーナー自身の意思決定に潜む盲点にあるかもしれません。本コラムでは、市場の変化を読み解きながら、選ばれるビルであり続けるための実務的な考え方を解説します。どんな人向け？- 築古・中小規模オフィスビルの空室や競争力低下に悩むオーナー- 賃料を下げても反響が改善せず、次の打ち手を探している方- 管理品質や運営改善によって資産価値を維持・向上させたい方本コラムのポイント- 東京オフィス市場の「安定神話」の裏で進むビル間格差を解説-「決まるビル」と「決まらないビル」を分ける管理品質と運営の違いを整理- 小さな改善を積み重ねながら競争力を維持する実務的な考え方を紹介結論築古・中小規模ビルの競争力は、立地や築年数だけで決まるものではありません。市場の変化を正しく捉え、管理品質や運営体制を継続的に見直すことが重要です。派手な投資よりも、小さな改善を積み重ねる姿勢こそが、長期的な稼働率と資産価値の維持につながります。 目次東京オフィス市場で進む「静かなる分化」「決まるビル」と「決まらないビル」を分けるもの表層的なリノベーションを超えてなぜオーナーは「変化」に即応できないのか安定市場で「勝ち残る」ための実務感覚 東京オフィス市場で進む「静かなる分化」 東京のオフィス市場が「揺るがない」と称される背景には、世界都市としての圧倒的な経済規模と企業集積力があります。統計上、空室率は3〜4％台で安定し、リーマン・ショック時を除けば賃料も緩やかな上昇基調を維持してきました。しかし、この数値を鵜呑みにして安穏と構えるのは危険です。表面的な統計データには「実質的な賃料引き下げ」や「ビル間競争の激化」といった質的変化が反映されにくいからです。現在、市場では以下のような動きが水面下で進行しています。成約条件の悪化フリーレントの長期化や内装工事負担の増加が常態化しており、実質賃料は統計以上に下がっています。格差の固定化立地や規模だけでなく、管理品質や建物コンディションがテナントの選定基準として重視され、静かな「勝ち組・負け組」の二極化が進んでいます。市場データの限界一般的な市場データは大規模ビルを主体としているため、中小ビルで起きている微細な劣化や稼働率の低下は見落とされがちです。つまり、現在の安定は「すべてのビルが順調」であることを意味しません。むしろ全体が安定しているからこそ、些細な兆候を見逃すリスクが最大化しているのです。安定を信じつつも市場の微細な揺れに敏感であること、それこそがオーナーに求められる最優先の経営感覚です。市場全体の動向だけでは、自ビルの課題は見えません。まずは建物や共用部、募集状況を客観的に点検して改善ポイントを整理することが重要です。あわせて読みたい： [  「第一印象」で決まる！築古・賃貸オフィスビルの空室対策・実務チェックリスト ] 「決まるビル」と「決まらないビル」を分けるもの 空室期間が長引く物件には、スペック以前の「致命的な違和感」が潜んでいます。成約までのリードタイムは単なる需給の結果ではなく、物件の総合的な「選ばれる力」を映す鏡です。 評価項目決まるビル決まらないビル初動の反応問い合わせ後、即座に内見へ進む資料請求や検討に留まり、動きが鈍い交渉スタンス条件交渉が最小限で済むフリーレントや内装負担を過度に要求されるテナントの質具体的な課題を共有し、改善を望む曖昧な回答でフェードアウトする運営品質共用部が常に整い、清潔感が漂う空調や照明に古さが目立ち、清掃が行き届かない 特に注意すべきは、テナントの選定プロセスが「減点方式」であるという点です。立地や賃料が合格点であっても、内見時の「共用部の暗さ」や「エレベーターの待ち時間」「運営側のレスポンスの遅さ」といった小さな減点が積み重なることで、最終的に見送りが決定されます。数字に表れない「管理品質の差」が、最終的な成約の可否を決定づけるのです。 表層的なリノベーションを超えて 多くのオーナーが陥る罠が、見た目だけの「表層的リノベーション」です。高価な大理石パネルや最新デザインの導入は一時的な注目を集めますが、テナントの本質的なニーズは「実務上の使いやすさ」にあります。【機能重視の改善策】LED照明の段階的導入共用部や入居工事時に合わせてLED化を進め、電気代を削減する。これはテナントにとって「実質的な賃料抑制」と同等の価値がある。空調効率の改善大規模更新が困難な場合でも、フィルター清掃の徹底や運用見直しで室温の安定を図る。動線の最適化サイン計画を見直し、来訪者が迷わない工夫をする。こうした「当たり前の管理」が、プロのテナントほど高く評価するポイントとなります。「見た目の演出」ではなく「使って快適かどうか」この期待値ギャップを埋めることこそが、無駄な投資を避けつつ稼働率を維持する最短距離です。機能改善によって競争力を高めた事例もあります。リノベーションを検討している方は、こちらも参考にしてください。あわせて読みたい： [ 築30年でも満室に｜賃料を下げないオフィスリノベーションの実例と費用感 ] なぜオーナーは「変化」に即応できないのか 市場の変化に気づきながらも、なぜ多くのオーナーが動けないのでしょうか。それは単なる怠慢ではなく、心理的なバイアスやリソースの問題が複雑に絡み合っているからです。「これまで通り」という心理的バイアス安定期に構築された成功体験が、変化を感知する感度を鈍らせている。現場情報の矮小化仲介業者から上がってくる「条件が厳しい」「反応が鈍い」といったシグナルを「たまたま」と過小評価してしまう。確信不足とリソース制限小さな改善が確実に成約に結びつく保証がなく、目先のコストや手間に気を取られ、優先順位が下がってしまう。しかし「変わらない」という現状維持の選択こそが、最も高いコストを生むリスクです。小さな異変を「手遅れになる前の警告」と捉え、管理会社と共に迅速な微修正を繰り返す姿勢が、資産価値を長期的に守り抜く鍵となります。 安定市場で「勝ち残る」ための実務感覚 賃貸オフィス経営は、完成して終わりという不動産事業ではありません。テナントニーズの変化に合わせて、細かく運用を調整し続ける「サービス業」に近い仕事です。今後の運営において、オーナーが意識すべき実務指針を整理します。「守るべきもの」と「変えるべきもの」を整理する建物スペックのような固定資産は維持しつつ、募集条件の表現、内見時の案内ルール、日常清掃のチェック体制といった「運用フロー」は市場に合わせて柔軟に見直す。地道な改善サイクルの定着空室が出たタイミングで、競合物件との仕様比較を再考する。また、ビル管理レポートを単なる報告書として終わらせず、小さな修繕や清掃品質の向上へ直結させる。「耐性」の構築一度に大規模な投資を行うのではなく、小さな点検と微修正を積み重ねることで、市場環境が変化した際にも即座に対応できる「運営耐性」を育む。【結論】東京のオフィス市場の安定は、変化を無視して良いという免罪符ではありません。むしろ、静かな市場環境であるからこそ、日々の些細な違和感を放置せず、小さな改善を積み重ねること。地味ではあっても、この着実な運営姿勢こそが、10年後も選ばれ続けるビルを育てる唯一の方法です。オーナーの皆様には、建物という資産を単に保有するのではなく常に市場と対話し、細部を磨き続ける姿勢を強く推奨します。 【無料】空室対策のご相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2025年12月16日執筆

都心オフィスの空室率が改善傾向にある中、築古・中小ビルは「平均値」の陰で苦戦が続いています。その原因は、市場の錯覚や損失回避などの心理バイアスにあるかもしれません。本コラムでは統計の盲点を突き、心理学に基づいた賃料設定や内覧対策、意思決定の仕組み化を通じて空室期間を劇的に短縮し物件の競争力を最大化するための実戦的なメソッドを解説します。どんな人向け？- 築古・中小規模オフィスビルの空室がなかなか埋まらず悩んでいるオーナー- 賃料設定や募集条件が本当に適正なのか不安を感じている方- 感覚ではなく、データやロジックに基づいて空室対策を進めたい方本コラムのポイント- 築古・中小規模ビルが「平均値」の陰で苦戦する理由を解説- オーナーが陥りやすい心理バイアスと意思決定の盲点を整理- 空室期間を短縮するための実践的なリーシング手法を紹介結論空室が埋まらない原因は、市場環境や築年数だけではありません。「オーナー自身の思い込みや意思決定の遅れ」が空室の長期化を招いているケースも少なくありません。重要なのは自ビルの競争力を客観的に見直し、賃料設定や募集活動を継続的に改善することです。感覚ではなくデータに基づいて判断する仕組みを整えることが、選ばれるビルへの第一歩となります。 目次“置き去り”になりかねない築古・中小規模ゾーンの真実認知バイアスが賃料設定を歪める内覧者の第一印象を“整える”技術所有者ゆえの「過大評価」を克服する空室連鎖を断つ「72時間ルール」価格の「参照点」を設計する組織としての「仕組み」の実装 “置き去り”になりかねない築古・中小規模ゾーンの真実 東京のオフィスマーケットは、全体として見れば「順風」と言えます。2025年4月、三幸エステートが公表した都心5区の空室率は3.70％。コロナ禍後のピーク時（2022年10月・5.13％）から着実に水準を切り下げており、多くのオーナーは「需要は戻った」と安堵しています。しかし、現場で起きている現実は異なります。同じレポートで公表されているビル規模別の空室率を見ると、大規模ビルが3.55％であるのに対し、それ以下の規模ではさらに高い空室率が定着しています。仲介会社の現場からは「大規模ビルは平均4か月で決まるが、30～100坪の中小区画は半年以上動かない」という声が絶えません。「平均」という数字は、極端に稼働率の低い物件の存在を統計の中に埋没させ、その深刻さを見えにくくしてしまうという盲点を抱えています。都心平均に安心する正常性バイアスは、自ビルの競争力低下に気づく機会を奪う最大の敵です。 認知バイアスが賃料設定を歪める オーナーの判断を鈍らせる心理的要因は4つあります。アンカリング効果：最初に提示した高い募集賃料が基準（アンカー）となり、その後も相場への調整を拒ませる損失回避：値下げを「利益の獲得」ではなく「損失の確定」と捉えるため、合理的な価格改定が遅れるステータス・クオバイアス：現状維持を優先し、設備の更新やインセンティブ導入を先送りにするサンクコスト効果：過去に行った改修費を回収したい執着が、現在の市場価格との乖離を招くこれらを解消するためには、以下の対策が不可欠です。 認知バイアス実務への示唆アンカリング30日毎の成約事例比較に基づき賃料を柔軟に調整する損失回避「空室による機会損失額」を計算し、値下げの正当性を可視化するステータス・クオ半年ごとに競合と比較し「据え置き以外の選択肢」を用意するサンクコスト過去の投資額ではなく、客観的な収支に基づき価格を決定する 認知バイアスを取り払い、冷静に賃料と向き合うためには、市場相場を鵜呑みにしない「判断のモノサシ」が必要です。以下のコラムでは、オーナーが陥りやすい賃料設定のミスを未然に防ぐための、論理的な算出基準を解説しています。あわせて読みたい： [ オフィス賃料の決め方｜相場だけではNGな理由と判断基準（前編） ] 内覧者の第一印象を“整える”技術 オフィスビルの第一印象は、内覧開始直後の短時間で形成されると言われています。これは心理学でいう「ハロー効果」によるものです。1つの際立ったマイナス要素が、ビル全体の評価を「管理が悪い」と決めつけさせる「帰属エラー」を誘発します。照明：照度300lx以上、色温度5,000Kを目安に調整無臭環境：芳香剤ではなく、換気と排水メンテナンスで清潔さを維持情報の透明化：当日の清掃箇所や設備履歴を掲示し、管理が行き届いているプロセスを見せる予算を抑えつつ最大限の効果を出すための「ミニマル・リニューアル」を推奨します。照明のLED化、床タイルの部分張替え、配電盤などの塗装といった、わずかな投資が成約率を劇的に変えます。 所有者ゆえの「過大評価」を克服する 行動経済学における「保有効果（エンドウメント・エフェクト）」は、オーナーが市場評価以上に物件価値を高く見積もってしまう傾向があります。この評価ギャップがリーシング長期化につながることがあります。これを脱却するために、以下のプロセスを導入すべきです。第三者評価の導入：仲介業者や不動産鑑定士の査定により市場との乖離を5％以内に抑える可視化ツールの活用：地域の賃料相場をマッピングし、客観的な立ち位置を把握段階的な条件調整：募集開始後の反響を見ながら、賃料やフリーレントなどの条件を柔軟に見直す 空室連鎖を断つ「72時間ルール」 先延ばしバイアスにより「解約が出てから動く」という対応では手遅れになるケースが少なくありません。空室が長引くほど市場での印象は悪化し、結果として賃料条件の見直しや追加投資が必要になる可能性も高まります。重要なのは退去が確定してから動くのではなく、その兆候を早期に捉えることです。例えば、更新交渉の停滞や利用状況の変化は、退去検討のサインである場合があります。こうした変化を察知したら、72時間以内に引き留めと募集準備を同時に進める体制を整えるべきです。フェーズ1：ヒアリングと条件提示による残留可能性の検討フェーズ2：継続が難しいと判断した場合、図面や写真を更新し募集準備を開始フェーズ3：正式な退去通知と同時に募集活動を開始空室対策は「退去後の対応」ではなく「退去前の準備」で差が生まれます。募集開始までのタイムラグをなくすことが、空室期間短縮の重要なポイントです。 価格の「参照点」を設計する テナントは絶対価格ではなく、提示された選択肢との「比較」で価値を判断します。「デコイ効果（おとり価格）」を活用し、選んでほしいプランを際立たせることが有効です。例えば、標準プランの他に「多少高いが、会議室整備費込みで即入居可能なプラスプラン」を提示することで、テナントは価格以上の利便性に魅力を感じます。フレーミング技術を用い、賃料を「1人1日あたりのコスト」に換算するなど、相手の認識を「高い出費」から「安心への投資」へと書き換える工夫が重要です。 組織としての「仕組み」の実装 心理バイアスを乗り越えるには、個人の勘に頼らない「仕組み」が必要です。市場環境そのものは変えられませんが、自ビルの募集条件や意思決定のスピードは、オーナーの判断次第でいかようにもコントロール可能です。定点観測：空室日数や内覧件数、成約率などの重要指標（KPI）を可視化し、週次でモニタリング第三者の視点：管理会社との定期対話を通じ、市場とのズレを客観的に指摘してもらう成功の再現： 小さな改善施策の結果を記録し、ノウハウとして資産化空室改善は市場の風任せではなく、オーナーの緻密な運営によって自ら創り出すものです。「平均」という数字に安心せず、自ビルの競争力を常に検証する体制を整えましょう。バイアスを排除した後は、空室リスクと賃料収入のバランスを最適化する段階です。長期的な収益を安定させるための判断基準を、以下のコラムで詳しく解説しています。あわせて読みたい： [ オフィス賃料設定の考え方｜空室リスクと収益の関係を解説（後編） ] 【無料】空室改善の相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2025年12月12日執筆

東京の賃貸オフィス経営において、空室対策やテナント定着の鍵は「テナントの本音」の理解にあります。経済的条件だけで語れない、東京という都市が持つ精神性や成熟した文化が、なぜ企業の拠点選びに影響を与えるのでしょうか。本コラムでは、中小規模ビルが選ばれる理由を、東京という都市の魅力と深層心理から紐解きます。どんな人向け？- 都心5区で中小規模オフィスビルを所有・管理されているオーナー様- テナントの退去に悩み、定着率向上を図りたいビル運営担当者様- 物件の差別化戦略に苦慮し、客観的指標以外の価値創造を探している方本コラムのポイント- 数値化できない「東京の立地価値」がオフィス選びに与える影響- リモート時代にあえて東京にオフィスを構える企業の本音- 中小規模ビルが大手開発物件にはない強みを発揮するための戦略的視点結論選ばれるオフィスとは単なる機能性だけでなく、東京という都市の「寛容さ」や「成熟した文化」に共鳴する場を提供できるビルです。中小規模ビルだからこそ実現可能な、テナントの心を満たす経営戦略が、安定した長期運用の道を開きます。 目次立地選定の真実：「一等地」の先にある選択基準コストパフォーマンスの正体：「安さ」と「価値」の境界線設備選定のリアリティ：「過剰」を捨て「必要」を極める管理会社の対応力：日常を支える「予防」の哲学「粋」な経営管理の実践 立地選定の真実：「一等地」の先にある選択基準 東京のオフィス経営において「駅近」という指標への過度な期待は不要です。テナントは物理的な最短距離よりも「通勤の利便性」と「業務効率」のバランスを重視するからです。都心でもあえて喧騒を避ける成長企業は多く、徒歩5〜10分圏内で複数路線が利用できれば十分な立地価値となります。オーナーは距離という固定観念を捨て、「その環境がテナントの生産性をどう支えるか」という視点を持つべきです。立地とは、点ではなく周辺環境との調和です。 コストパフォーマンスの正体：「安さ」と「価値」の境界線 「コスト削減」は永遠の課題ですが、テナントが求めるのは単純な低賃料ではありません。彼らが重視するのは「支払いに対する業務環境の質」というコストパフォーマンスです。設備の老朽化や管理体制に課題がある場合は、従業員の離職や企業イメージの低下を招き、結果として経営に悪影響を及ぼします。スタートアップや中小企業ほど、入居後のランニングコストの予測可能性に敏感です。管理費や光熱費の透明性が保たれていれば、多少の賃料差は正当な経費として受け入れられます。あわせて読みたい： [ 相場に流されず、物件の競争力を最大化する『オフィス賃料の決め方』はこちら ] 項目テナントが重要視する視点オーナーの対策ランニングコスト透明性と予測可能性費用の根拠を明示し、変動リスクを抑える賃料水準業務効率に見合っているか設備の更新と管理品質で価値を担保する長期的な安定性信頼して根を下ろせるか賃貸借の継続性と契約の透明化を図る 企業は東京という都市に拠点を構えることでネットワークや成長機会を得ています。そのため、一時的なコスト削減よりも「長期的に安心して事業を継続できる環境」に投資するという合理的な判断を下しています。 設備選定のリアリティ：「過剰」を捨て「必要」を極める 中小規模ビルにおける設備投資は、見栄えよりも機能優先であるべきです。現在、テナントにとって「あって当たり前」とされる設備は以下の通りです。安定した通信インフラ：高速回線は生命線個別空調システム：自由度の高い環境制御が生産性を左右するOAフロア：レイアウト変更への柔軟性が成長企業の必須条件LED照明：省エネと業務の快適性を両立一方で、豪華なエントランスや過剰な共用施設は、高い共益費を招くとして敬遠される傾向にあります。テナントは、ビルの外観よりも「清潔さ」「セキュリティ」「管理状態の良さ」といった、日々の業務に直結するクオリティを高く評価します。重要なのは、無駄な装飾に費用をかけるのではなく「投資効果が高く、テナントから評価されやすい設備」に優先的に投資することである。 管理会社の対応力：日常を支える「予防」の哲学 トラブルが発生してから動くのは、管理として最低ラインです。テナントが真に求めているのは、トラブルを未然に防ぐ「予防的な管理体制」と事業状況を汲み取った「総合的なソリューション能力」です。迅速なコミュニケーショントラブル発生時の状況説明と見通しの提示は、テナントの業務調整を助けます。これが信頼の基盤となります。共用部の徹底管理清掃、水回りの衛生状態、空調メンテナンス、これら細部の完璧な維持は企業の士気と外部からの評価に直結します。事業特性の理解企業の成長ステージに合わせたレイアウトや設備の調整提案を行います。単なる「場所の貸し手」から「事業のパートナー」への転換が求められています。こうした管理品質の向上は、一過性の対応では成し遂げられません。日常業務の中でいかにしてテナント満足度を高め、安定した信頼関係を築いていくべきでしょうか。その具体的なノウハウについては、以下コラムにて詳しく解説しています。あわせて読みたい： [ 入居者が長く居つくための管理品質向上テクニック ] 「粋」な経営管理の実践 中小規模ビル管理の指針として提唱したいのが、九鬼周造が説いた「いき」の概念です。過度な自己主張を控え、内面的なプロ意識を保ち、淡々と実務をこなす。この姿勢こそがテナントとの適切な距離感を維持し、安心感を醸成します。「意気」：基本業務（清掃、保守、ルール徹底）を一切の妥協なく遂行する姿勢「諦め」：トラブルに対し感情的にならず、冷静かつ迅速に最適解を提示する態度「いき」とは、派手な演出ではありません。静かなプロ意識に基づく実務の積み重ねが「このビルなら安心して事業に専念できる」というテナントの確信に繋がります。東京という都市の本質である寛容さと安定性をビルの運営を通じて体現すること、これこそが激変する時代においても中小規模ビルが勝ち残り、高い定着率を維持するための、最も堅実かつ唯一無二の経営戦略となります。 【無料】オフィスビルの空室対策のご相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2025年12月10日執筆

都心オフィスを支える築古中型ビルは、新築にはない多様な需要に応える重要なストックです。しかし、再開発偏重の市場で「古い」というネガティブな評価に悩むオーナーも少なくありません。本コラムでは管理運営の改善やテナント戦略を通じ、保有ビルを「選ばれる物件」へ変えるための実践的なブランディング戦略を提案します。どんな人向け？- 築古ビルの空室・稼働率に悩むオーナー様- 物件のイメージ低下に課題を感じている方- 低コストでの収益改善を目指す方本コラムのポイント-「見た目」と「管理体制」の改善による信頼回復- 築古独自の強みを言語化し、テナントへ伝えるブランディング- 日常管理で余力を生み出し、戦略的なバリューアップへ投下する経営判断結論築古ビルは戦略次第で独自の付加価値へ転換可能です。重要なのはオーナー自身のビジョンであり、日々の運営でそれを具体化することです。まずは管理体制を見直し、管理品質を着実に高めていくことがあなたのビルを「選ばれ続ける資産」へと変えていきます。私たちは実務と経営の両面から貴社のビル運営を支えます。 目次築古オフィスビルが抱えるネガティブイメージの本質競争力を秘めた「築古中型ビル」の真価ブランディングの本質―「選ばれる理由」の言語化最小限投資で最大効果を生むバリューアップ策管理の質を高める「ブランディング基盤」エリア・業種別テナント誘致戦略自社メディアによる情報発信と決断の主体 築古オフィスビルが抱えるネガティブイメージの本質 都心における「築古オフィスビル」への評価は、残念ながら決して高いとは言えません。「古びた外観」「設備の陳腐化」「管理の手薄さ」という先入観が、市場に深く定着しています。しかし、重要なのはこのイメージが単なる主観ではなく、テナントの経営判断に直結する「避けるべきリスク」として認識されているという現実です。テナント企業は、オフィス選定を自社のブランドイメージや社員の満足度を左右する戦略的決定と見なしています。訪問客が最初に目にする外観が汚れていれば、それだけで「このビルに入居する企業の格」が問われると判断されるのです。一度定着した「古いビル」という印象を覆すことは容易ではありません。外壁の塗装剥がれや、古いデザインの照明、清掃が行き届かない共用部は、テナントに「このビルは管理に関心がない」という不信感を植え付けます。「視覚的な第一印象」と「管理体制」の欠如は、テナントの退去を促し、新規入居を阻む致命的な要因となることを理解しなければなりません。 競争力を秘めた「築古中型ビル」の真価 ネガティブな側面ばかりが強調されがちですが、築古・中型オフィスビルには新築や超大型ビルにはない独自の優位性が存在します。 項目築古中型ビルの優位性経営的メリット賃料体系周辺相場より安価で安定テナントの事業継続性を支えるサイズ感100坪以下の機動力中小企業・士業の需要に合致空間構成構造的制約の少なさ柔軟なレイアウト変更が可能立地の成熟度業務街としての歴史インフラとネットワークの享受 これらは単なる過去の遺産ではなく、合理性を重視する現代の中小企業や専門職にとって「機能とコストのバランス」が取れた唯一無二の受け皿です。無理のない賃料で都心の拠点を維持できることは、テナントの定着率を劇的に高めます。この本質的な競争力を再認識し、それをどう市場へ伝えるかがブランディングの起点となります。 ブランディングの本質―「選ばれる理由」の言語化 築古ビルのブランディングとは、表面的な化粧直しではありません。物件が持つ歴史や、管理者が貫く誠実な姿勢といった「実直な価値」を言語化し、市場のニーズと合致させる作業です。差別化の確立：他物件にはない固有の特徴を打ち出すストーリーの創造：なぜこのビルが選ばれるのか、その価値を再定義メッセージの一貫性：ターゲットに合わせた訴求を継続テナントは合理性だけでなく「安心感」を求めています。「古いが、丁寧に維持されている」「過去の入居実績が厚い」といった事実は、立派なブランド価値です。無理に若作りするのではなく「このビルなら大丈夫」という納得感を醸成することこそが、築古ビルが目指すべきブランディングの正体です。 最小限投資で最大効果を生むバリューアップ策 多額の設備投資は収益性を圧迫します。重要なのは、テナントの目に触れる箇所へリソースを集中させる「投資の選択と集中」です。エントランス・共用部の部分改修：壁の傷補修や床洗浄など、ビルの「顔」を整えるだけで印象は激変サイン・照明の刷新：案内板のデザイン統一やLED照明の導入で、清潔感と安全性を示す段階的な設備更新：トイレや空調など、テナント満足度に直結する項目から優先的に手を打つこれらの施策は「オーナーがビルを大切に管理している」という強力なサインになります。更新した内容をテナントへ丁寧に説明するコミュニケーションも、立派なバリューアップの一環です。あわせて読みたい： [ 築古の賃貸オフィスビルを魅力的に再生するリノベーション戦略 ]外壁や基幹設備を含めた、より専門的なビル再生ノウハウについて詳しく解説しています。 管理の質を高める「ブランディング基盤」 管理体制の良し悪しは、そのままビルの評価に直結します。特に築古ビルでは、以下の管理ポイントが不可欠です。徹底した日常清掃：汚れが目立ちやすい古いビルこそ、清掃の密度が信頼を生みます。機敏な営繕対応：トラブル発生時に迅速に動く体制が、テナントの定着を助けます。管理パートナーの選定：価格だけでなく、実績と対応力を基準に委託先を選びます。日常の「当たり前」を高い水準で維持することこそが、築古ビルのブランド価値を底上げする最も着実な土台となります。 エリア・業種別テナント誘致戦略 都心5区にはそれぞれ異なるニーズが存在します。各エリアの特性を掴むことが誘致の近道です。千代田区：士業、公益団体向けに、信頼と安定性を強調中央区：金融、商社向けに、アクセスと業務効率を訴求港区：外資、メディア向けに、国際的な情報インフラの充実をアピール新宿区：出版、専門サービス向けに、リーズナブルな運用コストを打ち出す渋谷区：IT、クリエイティブ向けに、自由度の高い空間と柔軟な契約条件を提示闇雲な広告活動は避け、エリアのニーズに特化したピンポイントな情報発信を行うことが、空室率を抑える定石です。 自社メディアによる情報発信と決断の主体 行政の支援に依存せず、物件の競争力はオーナー自身の経営判断で決定されます。自社メディアを通じて管理の舞台裏やビルへの想いを語り、市場に対し「専門家」としての信頼を築いてください。築古ビルは都市の経済を支える重要なストックです。いまある資産をどう持続させるか。その視点こそが、東京のオフィスマーケットにおける勝敗を分けます。オーナー自身の主体的な判断の積み重ねが、未来の資産価値を確定させるのです。私たちは実務と戦略の両面からその意思を支えます。ともに、築古ビルの真の可能性を切り開いていきましょう。あわせて読みたい： [ 賃貸管理会社とは？業務内容とオーナーが知っておくべきポイントを解説 ]管理会社への委託範囲を適正化して経営の仕組みを整えることが、ブランディングに集中するための第一歩です。 【無料】築古ビルの再生戦略のご相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2025年12月9日執筆

東京都心では築30年以上の中小規模オフィスビルが増加しており、空室対策や資産価値維持がオーナーの大きな課題となっています。一方で、築古ビルだからこそ選ばれるケースもあります。本コラムでは、都心5区の市場動向やテナントニーズの変化を踏まえながら、築古オフィスビルが直面する課題と、競争力を維持するための考え方について解説します。どんな人向け？- 築古オフィスビルの空室対策を検討しているオーナー- 中小規模オフィスビルの資産価値向上を考えている方- リノベーションや設備更新の方向性を検討している方本コラムのポイント- 都心5区における築古・中小規模オフィスビルの現状が分かる- テナントが築古ビルに求める条件や課題が理解できる- 築古ビルの競争力を高めるための考え方が分かる結論築古オフィスビルの課題は、築年数そのものではなく、テナントが求める設備や快適性とのギャップにあります。そのため、賃料を下げるだけでは競争力の維持は難しく、空調や共用部の改修、セキュリティ強化などを通じて現代のニーズに対応することが重要です。築古ビルでも適切な改善を行えば選ばれる可能性はあります。建替えか現状維持かではなく、自社ビルに合った改善を進めることがこれからのビル経営には求められます。 目次都心5区のオフィスビル市場で進む「築古化」築古オフィスビルで空室が長期化する理由テナントが感じている築古ビルの課題5点賃料を下げても埋まらない時代になっている築古ビルにも需要は存在するオーナーが取るべき現実的な選択まとめ 都心5区のオフィスビル市場で進む「築古化」 東京都心では大規模な新築オフィスビルの供給が続いています。一方で、1970年代後半から1990年代にかけて建設された多くのオフィスビルは築30年を超え、老朽化への対応が必要な時期に入っています。特に注目すべきなのが中小規模オフィスビルです。調査によると、都心5区の賃貸オフィス市場では棟数ベースで9割以上を中小規模ビルが占めています。また、中小規模ビルの平均築年数は約34年とされ、大規模ビルよりも老朽化が進んでいます。 項目中小規模ビル大規模ビル平均築年数約34年約26年棟数割合9割以上1割未満 つまり、今後のオフィス市場の課題は「築古ビル問題」であり、その中心は中小規模ビルであると言えます。これまでは新築や築浅ビルが市場を牽引してきました。一方で現在は、築古でも選ばれるビルと、選ばれないビルの差が広がっています。 築古オフィスビルで空室が長期化する理由 近年、築古オフィスビルのオーナーを悩ませているのが空室の長期化です。背景には、新築オフィスビルへの移転が進んでいることがあります。大手企業が新築ビルへ移転した後、空いた区画がなかなか埋まらない「二次空室」が増えています。なぜこのような状況になるのでしょうか。それは企業のオフィス選定基準が変化しているためです。 テナントが重視すること内見時によく聞かれる声フロアの使いやすさ柱が多くレイアウトしづらい働きやすさ天井が低く圧迫感がある建物の印象エントランスが暗い設備性能建物全体に古さを感じる つまり問題は「築年数」そのものではありません。古さによって生じる不便さや使いづらさが、空室の原因になっているのです。 テナントが感じている築古ビルの課題5点 テナントの評価を見ると、課題は大きく5つに整理できます。 1．設備の老朽化 最も多いのが設備に関する不満です。トイレや給湯室が古い、空調が効きにくい、照明が暗い、電気容量が不足しているなど、設備の老朽化は日々の業務にも影響します。設備更新を計画的に進めるための考え方については、以下のコラムもご覧ください。あわせて読みたい： [ オフィスビルの長期修繕計画とは？｜計画的に資産価値を高めるために ] 2．レイアウトの使いづらさ 築古ビルでは、柱が多い、天井が低い、間仕切りが多いといった特徴があります。近年主流のオープンオフィスとの相性が悪く、テナントから敬遠される要因になっています。 3．快適性の不足 空調性能への不満も少なくありません。窓際だけ暑い、フロアごとの温度差が大きい、換気が不十分といった問題は、従業員満足度の低下につながります。 4．エレベーター性能 中小規模ビルでは、エレベーターの更新が進んでいないケースもあります。待ち時間の長さや運行速度の遅さは、日常的なストレス要因になります。 5．IT・BCP対応不足 近年は、通信環境やセキュリティ、非常用電源、防災対策なども重要な評価ポイントです。築古ビルではこれらが十分でない場合があり、移転を検討する理由になることもあります。 賃料を下げても埋まらない時代になっている 築古ビルの強みとして「賃料の安さ」が挙げられます。しかし現在は、それだけで選ばれる時代ではありません。実際には、次のような事例も増えています。フリーレントを付けても反響が少ない周辺相場より安くしても決まらない内見数そのものが増えないなぜなら、テナントは賃料だけで判断していないからです。例えば、光熱費や共益費が高い、空調効率が悪いといった問題があれば、総コストでは割高になる可能性があります。そのため、賃料を下げるだけでは競争力を維持できません。設備や運営面を含めた改善が必要です。 築古ビルにも需要は存在する 一方で、築古ビルだからこその需要もあります。特にスタートアップ企業やデザイン会社、クリエイティブ企業などでは、築古ビルが選ばれるケースも少なくありません。 築古ビルに需要がある企業選ばれる理由スタートアップ企業コストを抑えやすいデザイン会社内装を自由に変更しやすいクリエイティブ企業独特の雰囲気を活かせるベンチャー企業他社との差別化がしやすい ただし、築古であれば選ばれるというわけではありません。空調更新やセキュリティ強化、共用部改修、防音対策、Wi-Fi環境整備など、現代のテナントニーズに対応した設備改善は欠かせません。つまり築古であること自体が問題ではなく、古さを残しながら現代のニーズに対応できるかどうかが重要なのです。 オーナーが取るべき現実的な選択 東京都では再開発支援制度も進められていますが、中小規模ビルオーナーにとっては活用のハードルが高いのが現実です。建替えには、多額の資金、立退き交渉、解体費用、融資調達などの課題があります。そのため、多くのオーナーにとって現実的なのは、段階的な設備更新やリニューアルです。実際に、次のような取り組みよって稼働率を改善した事例も少なくありません。空調更新エントランス改修トイレ改修セキュリティ強化重要なのは「何を改善すれば選ばれるのか」を見極めることです。実際にリノベーションによって競争力を高めた事例については、以下コラムもご覧ください。あわせて読みたい： [ 築30年でも満室に｜賃料を下げないオフィスリノベーションの実例と費用感 ] まとめ 都心5区では築古の中小規模オフィスビルが市場の大部分を占めていますが、新築ビルとの競争は今後さらに激しくなると考えられます。その中で重要なのは単純な賃料競争ではなく、以下のような取り組みを積み重ねることです。設備の老朽化への対応テナントニーズの把握共用部や空調の改善快適性の向上築古ビルの競争力は築年数ではなく、テナントが求める価値を提供できるかどうかで決まります。建替えか現状維持かという二択ではなく、自社ビルに合った改善策を見極めながら資産価値を高めていくことが、これからのビル経営に求められる考え方です。 【無料】ビル運営のお悩み・個別相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2025年12月4日執筆