前編では、築古ビルの魅力を活かすリノベーションの考え方を紹介しました。後編では、その考え方を具体的な空間づくりに落とし込む「見せる配管」に焦点を当てます。施工費や工期を抑えながらデザイン性を高められる理由や、導入時の注意点、失敗しないためのポイントを解説します。築古オフィスビルの価値向上や空室対策を検討しているオーナーの方は、ぜひ参考にしてください。 どんな人向け？- 築古オフィスビルを低コストでリノベーションしたいオーナー- 空室対策につながるデザインの工夫を知りたい方- 見せる配管のメリットや注意点を知りたい方 本コラムのポイント- 見せる配管は、施工費や工期を抑えながらデザイン性を高められる- 配管の見せ方次第で物件の印象や競争力が大きく変わる- デザインだけでなく、安全性や維持管理まで考えた計画が重要 結論見せる配管は、設備を隠さないことで工事費や工期を抑えながら、築古ビルならではの魅力を引き出せるリノベーション手法です。一方で、デザインだけを優先すると、メンテナンス性や快適性に影響する場合もあります。長く選ばれるオフィスにするためには、見た目だけでなく、運用や維持管理まで見据えた計画が欠かせません。 後編では「見せる配管」を中心に解説しています。築古ビルの魅力を活かすリノベーションの考え方や、ミニマルデザイン、インダストリアル・テイストについて知りたい方は、前編もあわせてご覧ください。 あわせて読みたい： [ オフィスリノベーションのポイント【前編】築古ビルを低コストで魅力的な空間にする方法 ] 目次「見せる配管」とは？見せる配管が選ばれる3つの理由デザインで失敗しないコツ導入前に確認したいポイント見せる配管の施工事例まとめ 「見せる配管」とは？ 見せる配管とは、空調ダクトや給排水管、電気配線などを天井や壁の中に隠さず、そのままデザインの一部として活用する手法です。以前は設備をできるだけ隠すことが一般的でしたが、現在では配管やダクトをあえて見せることで、開放感のある空間を演出するデザインが増えています。 特に築古ビルでは、天井裏のスペースが限られていることも少なくありません。天井をスケルトンにすることで高さを確保でき、実際の面積以上に広く感じられることも大きな特徴です。また、前編で紹介したインダストリアル・テイストとも相性が良く、既存の建物を活かしたリノベーション手法として多く採用されています。 見せる配管が選ばれる3つの理由 見せる配管は、おしゃれな空間を演出するためだけのデザインではありません。オーナーにとっても、コストや運用面でさまざまなメリットがあります。 1．施工費を抑えられる 通常の内装工事では、配管やダクトを隠すために天井下地や石膏ボード、クロスなどの仕上げ工事が必要になります。一方、見せる配管ではこれらの工程を減らせるため、施工費を抑えやすくなります。もちろん設備を露出するための塗装や仕上げは必要ですが、全面的な天井工事と比べるとコストを削減できるケースが多くあります。 2．工期を短縮しやすい 施工工程が少なくなることで、工期を短縮しやすいこともメリットです。工事期間が短くなれば募集開始を早められるため、空室期間の短縮にもつながります。オーナーにとっては、単に工事費を抑えられるだけでなく、賃料収入を早く回復できる可能性があることも重要なポイントです。 3．メンテナンスしやすい 設備を隠さないことで、点検や修繕がしやすくなることも見せる配管の特徴です。漏水や設備の不具合が発生した場合でも原因を把握しやすく、天井を解体する必要がないケースもあります。また、将来的に空調設備や電気配線を更新する際も工事範囲を抑えやすく、長期的な維持管理コストの削減につながります。 デザインで失敗しないコツ 見せる配管は、設備を露出させれば完成するものではありません。配管の見せ方によって、空間の印象は大きく変わります。 配管やダクトの色を統一する 配管の色がバラバラだと、まとまりのない印象になってしまいます。黒やグレー、白など空間全体のデザインに合わせて塗装することで、設備が空間になじみ、統一感が生まれます。 照明と組み合わせて演出する レール照明やスポットライトは、見せる配管との相性が良い設備です。照明器具の位置を変更しやすいため、レイアウト変更にも柔軟に対応できます。また、配管やダクトに光を当てることで、立体感のある空間を演出できます。 設備を見せすぎない 設備をすべて露出させれば良いというものではありません。配管やダクトが複雑に交差している場合は、一部だけを見せる方が空間はすっきり見えます。 デザイン性を高めるためには「どこを見せて、どこを隠すか」を考えることが重要です。 .button-inquiry { border: #CC3624 solid 1px; background-color: ##FFF9F4; margin: 0 auto 40px; width: fit-content; text-align: center; } .button-inquiry a { display: block; padding: 14px 24px; color: #CC3624; font-size: 15px; font-weight: bold; text-decoration: none !important; } 【無料】見せる配管・内装改修について相談する 導入前に確認したいポイント 見せる配管は、コストやデザイン性の両面でメリットがありますが、導入前には確認しておきたいポイントがあります。見た目だけを優先すると、完成後に使い勝手や維持管理で後悔する可能性もあります。 安全性や法令への対応を確認する 配管やダクトを露出させる場合でも、建築基準法や消防法などの基準を満たさなければなりません。特に、スプリンクラーや火災報知設備、非常照明などの位置は、デザインとのバランスを考えながら計画する必要があります。また、築古ビルでは設備の老朽化が進んでいるケースもあるため、既存設備をそのまま活用できるかどうかも事前に確認しておくことが重要です。 メンテナンスしやすい設計にする 設備が露出している分、点検はしやすくなります。ただし、ホコリや汚れが目立ちやすくなるため、清掃しやすい高さや配置を考慮して設計することが大切です。また、空調ダクトでは結露対策も欠かせません。保温材の施工や排水計画まで含めて検討することで、長期的な維持管理コストを抑えられます。 ターゲットとなるテナントに合わせる 見せる配管は、すべてのテナントに適したデザインとは限りません。例えば、IT企業やデザイン事務所、クリエイティブ業種では好まれる傾向がありますが、士業や医療関連などでは、落ち着いた内装が求められることもあります。リノベーションでは流行を追うのではなく、ターゲットとなるテナントのニーズを踏まえた空間づくりが重要です。 見せる配管の施工事例 見せる配管は大規模な改修だけでなく、部分的なリノベーションでも取り入れられます。例えば、天井をスケルトン仕様に変更し、ダクトや配管をブラックで塗装したオフィスではレール照明を組み合わせることで、シンプルながら印象的な空間を実現しています。 また、コンクリート壁や鉄骨をそのまま活かし、木目調の家具や観葉植物を組み合わせることで、無機質になり過ぎないバランスの良いオフィスに仕上げた事例もあります。 ここで共通しているのは、設備だけを目立たせているわけではないという点です。配管・照明・内装・家具をトータルで計画することで、空間全体に統一感が生まれます。 .img { margin: 0 auto; width: 850px; } .img-name { text-align: center; } 「見せる配管」イメージ図 まとめ 見せる配管は、設備を隠さないという発想によって、施工費や工期を抑えながらデザイン性を高められるリノベーション手法です。さらに、点検や設備更新がしやすくなるため、長期的な維持管理の面でもメリットがあります。一方で、デザイン性だけを優先すると、安全性や快適性を損なう場合もあります。大切なのは「おしゃれだから採用する」のではなく、建物の特徴やターゲットとなるテナントに合わせて取り入れることです。築古ビルのリノベーションでは、既存設備を上手に活かすことが、コストを抑えながら競争力を高めるポイントになります。 あわせて読みたい： [ オフィスリノベーションのポイント【前編】築古ビルを低コストで魅力的な空間にする方法 ] 【無料】オフィスビルの改修・リノベーションのご相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ プロパティマネジメントチーム 藤岡 涼 入社以来20年以上にわたり、東京23区のオフィスビルを中心にプロパティマネジメント・リーシング・建物管理を担当。 年間多数の交渉やトラブル対応経験を活かし、現場目線に立った迅速かつ的確な提案を通じて、オーナー様とテナント様双方の満足度向上に努めています。 2026年8月6日執筆

築古オフィスビルのリノベーションでは「古いものを新しくする」ことだけが正解ではありません。近年は、建物が持つ素材や構造を活かしながら、コストを抑えて魅力的な空間をつくる手法が注目されています。本コラムでは、低コストでも競争力を高められるリノベーションの考え方や、ミニマルデザイン、インダストリアル・テイストを取り入れるポイントについて解説します。築古ビルの価値を高め、空室対策につなげたいオーナーの方はぜひ参考にしてください。 どんな人向け？- 築古オフィスビルの資産価値や競争力を高めたいオーナー- コストを抑えながら空室対策につながるリノベーションを検討している方- 今のニーズに合ったオフィスデザインの考え方を知りたい方 本コラムのポイント- 既存の素材や構造を活かすことで、コストを抑えながら物件価値を高められる-ミニマルデザインやインダストリアル・テイストは、築古ビルの魅力を引き出す有効な手法である-リノベーションは見た目だけでなく、工期や将来の運用まで見据えて計画することが重要である 結論築古オフィスビルのリノベーションでは、建物を新しく見せることだけが目的ではありません。既存の素材や構造を活かせば、コストを抑えながら競争力のある空間を実現できます。ミニマルデザインやインダストリアル・テイストは、その考え方を形にする代表的な手法です。重要なのは、デザイン性だけでなく、工事費や工期、将来の運用まで見据えて計画することです。建物の魅力を活かしたリノベーションが、資産価値の向上につながります。 目次築古オフィスビルは「古さ」を活かす時代へ低コストでも今っぽく見せる3つのポイントインダストリアル・テイストが選ばれる理由まとめ 築古オフィスビルは「古さ」を活かす時代へ 築年数が経過したオフィスビルをリノベーションする際に「古いものをすべて新しくしなければ競争力は高まらない」と考える方は少なくありません。しかし、近年はその考え方が変わりつつあります。建築資材や人件費が上昇するなか、既存の建物が持つ素材や構造を活かしたリノベーションが注目されています。その主な理由は次のとおりです。改修コストを抑えやすい：既存の素材や構造を活かすことで、全面改修より費用を抑えられる物件の個性を演出できる：建物本来の魅力を活かし、競合物件との差別化につながるテナントニーズに合いやすい：企業のブランドイメージに合った空間づくりが評価されやすい工期を短縮しやすい：施工範囲を限定できるため、募集開始までの期間を短縮できる投資回収を早めやすい：空室期間の短縮により、家賃収入の回復も期待できるこのように、リノベーションは「いくら費用をかけるか」だけでなく「どれだけ早く投資を回収できるか」という視点も重要です。 低コストでも今っぽく見せる3つのポイント 築古ビルを魅力的に見せるために、高価な設備や豪華な内装は必ずしも必要ではありません。近年評価されている空間には、3つのポイントがあります。 1．ミニマルデザインで「引き算」の発想を取り入れる コストを抑えながら、洗練された印象を演出できる手法です。従来のリノベーションでは、壁紙や天井材を新しく張り替え、できるだけ新築に近づける考え方が一般的でした。一方で現在は、装飾を増やすのではなく、不要なものを減らして空間を見せるという考え方が主流になっています。例えば、壁や柱のコンクリート面をそのまま活かしたり、色数を抑えた内装にするだけでも、空間全体に統一感が生まれます。施工範囲が少なくなるため工事費を抑えられるだけでなく、余計な装飾がないことで建物本来の素材感も際立ちます。このように、コストを抑えながらデザイン性も高めることができます。 2．建物の素材をデザインとして活用する 築古ビルには、次のような新築にはない魅力があります。 コンクリート打ちっぱなし レンガ壁 金属素材 OSB合板 鉄骨  以前は隠すことが一般的でしたが、現在ではこれらを空間デザインの一部として活用するケースが増えています。もちろん、劣化した状態をそのまま残すわけではありません。必要な補修やクリア塗装を施したうえで素材感を活かすことで、施工費を抑えながら独特の雰囲気を演出できます。 3．「未完成感」が柔軟なオフィスを生む 工期や改修コストを抑えながら、将来のレイアウト変更にも対応しやすくなります。一見すると意外ですが、近年は完成しすぎない空間にも注目が集まっています。壁や天井をすべて仕上げるのではなく、一部をあえて見せることで、テナント自身が棚を設置したり、レイアウトを変更したりしやすくなります。特に成長途中の企業では、組織の拡大に合わせてレイアウトを変更する機会が少なくありません。最初から自由度を持たせた空間であれば、将来的な改修費用も抑えられます。さらに、仕上げ工事が減ることで工期も短縮でき、空室期間の短縮にもつながります。デザイン性だけでなく、運用面でも合理的な考え方といえるでしょう。 .button-inquiry { border: #CC3624 solid 1px; background-color: ##FFF9F4; margin: 0 auto 40px; width: fit-content; text-align: center; } .button-inquiry a { display: block; padding: 14px 24px; color: #CC3624; font-size: 15px; font-weight: bold; text-decoration: none !important; } 【無料】低コストのリノベーションについて相談する インダストリアル・テイストが選ばれる理由 前章で紹介した「ミニマルデザイン」「素材を活かす」「未完成感」といった考え方は、近年のオフィスリノベーションで人気を集めるインダストリアル・テイストにも共通しています。インダストリアル・テイストとは、工場や倉庫をイメージしたデザインスタイルです。コンクリートやレンガ、鉄骨、ダクトなどを隠さず、建物本来の構造や素材を活かすことが特徴です。 もともとは、欧米で使われなくなった工場や倉庫を低コストで再生したことから広まりました。現在では、その無骨な素材感やシンプルなデザインが評価され、オフィスや商業施設でも広く採用されています。 インダストリアル・テイストの特徴特徴空間にもたらす効果コンクリートや鉄骨を見せる建物本来の素材感を活かせる装飾を抑えたデザイン洗練された印象を演出できるモノトーンを基調とした配色空間に統一感が生まれる開放的なレイアウト広く使いやすいオフィスになる こうしたデザインが支持される理由は、見た目のおしゃれさだけではありません。【主なメリット】工事範囲を抑えられるため、施工コストを削減しやすい建材の再利用により、廃材の発生を抑えられるESG・サステナビリティへの取り組みとして企業価値の向上にもつながる環境配慮を重視するテナントから評価されやすい 一方で、インダストリアル・テイストは「無骨であれば良い」というものではありません。コンクリートや金属素材だけでは冷たい印象になりやすいため、木材や観葉植物、温かみのある照明を組み合わせ、デザイン性と快適性のバランスを取ることが重要です。 オーナーが意識すべきなのは、流行を追うことではなく、ターゲットとなるテナントに合った空間をつくることです。こうした考え方が、物件価値や競争力の向上につながります。 まとめ 築古オフィスビルのリノベーションでは「古いものを新しくする」という発想だけでは十分とはいえません。既存の素材や構造を活かしながらミニマルデザインやインダストリアル・テイストを取り入れることで、コストを抑えつつ競争力のある空間をつくることができます。重要なのは、見た目だけを変えることではなく、工事費・工期・運用まで含めて最適な投資を考えることです。 後編では、低コストでデザイン性を高められる代表的な手法である「見せる配管」を中心に、メリットや導入時の注意点、実際のリノベーション事例について詳しく解説します。あわせて読みたい： [ オフィスリノベーションのポイント（後編）見せる配管で実現するデザインとコスト削減 ] 【無料】オフィスビルの改修・リノベーションのご相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ プロパティマネジメントチーム 藤岡 涼 入社以来20年以上にわたり、東京23区のオフィスビルを中心にプロパティマネジメント・リーシング・建物管理を担当。 年間多数の交渉やトラブル対応経験を活かし、現場目線に立った迅速かつ的確な提案を通じて、オーナー様とテナント様双方の満足度向上に努めています。 2026年7月16日執筆

オフィスビルのOAフロアは、配線のしやすさや貸室の使い勝手に関わる設備です。一方で、種類や耐荷重によって特徴が異なり、建物の条件によっては希望する仕様を導入できない場合もあります。本コラムでは、OAフロアの種類や耐荷重の考え方、既存オフィスビルへ導入・改修する際に確認したいポイントを解説します。どんな人向け？- オフィスビルのリノベーションを検討しているオーナー- OAフロアの導入や更新を検討している方- 種類や耐荷重の選び方を知りたい方本コラムのポイント- OAフロアの主な種類とそれぞれの特徴- 用途に合わせた耐荷重や配線の考え方- 既存ビルで確認したい天井高・床荷重・段差結論OAフロアは価格や耐荷重だけで決めるのではなく、想定するテナントの使い方や建物の条件を踏まえて選ぶことが重要です。既存ビルでは、床荷重や天井高、建具との取り合いなども事前に確認しましょう。 目次OAフロアとは？導入するメリットOAフロアの種類と特徴耐荷重と配線で確認したいポイント既存ビルへの導入・改修で確認したいことまとめ｜建物とテナントに合ったOAフロアを選ぶ OAフロアとは？導入するメリット OAフロア（オフィス・オートメーション・フロア）とは、既存の床の上に新たな床を設け、その間に配線スペースを確保する二重床構造です。フリーアクセスフロアとも呼ばれ、電源ケーブルやLANケーブルなどを床下へ収納できます。【導入する主なメリット】電源・通信ケーブルを床下へ収納できるデスクなどのレイアウト変更に対応しやすい床上への配線の露出を減らせる配線を整理し、室内の見た目を整えやすいテナントによって必要な席数やレイアウト、配線量は異なります。そのため、入居後のレイアウト変更や席数の増減に合わせて配線を変更しやすいこともOAフロアのメリットです。ただし、OAフロアであればどの製品でも同じというわけではありません。構造や性能の違いを確認したうえで選ぶ必要があります。 OAフロアの種類と特徴 OAフロアには複数の構造があり、主に次のような種類があります。 種類特徴向いているケース溝構法床上げ部分に配線用の溝を設ける配線経路を整理して運用したいオフィスパネル構法（支柱分離型） パネルと支柱が分かれ、床下に空間を確保しやすい配線量が多いオフィスパネル構法（支柱一体型）パネルと支柱が一体になっているコストを重視する一般的なオフィス それぞれ配線のしやすさや施工方法、コストなどが異なります。例えば、配線変更が多いオフィスでは床下空間を確保しやすい仕様が候補になります。一方、一般的なオフィスでは、必要以上に高い性能を求めると工事費が増える場合があります。用途とコストのバランスを見ながら選ぶことがポイントです。 耐荷重と配線で確認したいポイント 耐荷重は用途に合わせて考える OAフロアを選ぶ際に確認したい性能の一つが耐荷重です。一般的なデスクやキャビネットを配置するオフィスと、サーバーラックや大型書庫などを置くオフィスでは、床に求められる性能が異なります。OAフロアの性能を確認する際には、JAFA（フリーアクセスフロア工業会）の規格が参考になります。ただし、耐荷重の数値だけで仕様を決めるのではなく、実際に何を設置するのかを確認することが重要です。重量物を設置する場合には、貸室全体を高耐荷重仕様にするのではなく、必要な部分のみ対応する方法もあります。製品によって性能や条件が異なるため、具体的な耐荷重はメーカーの仕様を確認しましょう。 配線方法と安全性も確認する OAフロアの床下には、電源線や通信線などさまざまな配線が通ります。そのため、導入時には次のような点も確認します。必要な配線量を確保できるか電源線と通信線を適切に整理できるか配線の変更やメンテナンスを行いやすいかケーブルを傷つけにくい施工になっているか特に配線量が多いテナントを想定する場合は、現在必要な容量だけでなく、入居後の増設やレイアウト変更も考えておくことが大切です。OAフロアを含めたオフィスビルの設計については、以下のコラムでも詳しく解説しています。あわせて読みたい： [ オフィスビル設計で失敗しないための5つの実務視点｜市場で「勝てるビル」をつくるために ] .button-inquiry { border: #CC3624 solid 1px; background-color: ##FFF9F4; margin: 0 auto 40px; width: fit-content; text-align: center; } .button-inquiry a { display: block; padding: 14px 24px; color: #CC3624; font-size: 15px; font-weight: bold; text-decoration: none !important; } 【無料】OAフロアの導入・改修について相談する 既存ビルへの導入・改修で確認したいこと 既存オフィスビルでは、希望するOAフロアをそのまま導入できるとは限りません。製品の性能だけでなく、建物側の条件も確認する必要があります。 床荷重 OAフロア自体の重量に加え、デスクや書庫、設備などの荷重もかかります。特に重量のある仕様や機器を導入する場合は、既存の床が必要な荷重に対応できるか確認することが重要です。必要に応じて、設計者などの専門家に確認しましょう。 天井高 OAフロアを設置すると床面が高くなるため、室内の天井高が低くなります。もともとの天井高が低いビルでは、床を上げることで室内に圧迫感が出る可能性があります。床下に必要な配線スペースと、施工後の天井高をあわせて確認しましょう。 段差や建具 床面が高くなることで、廊下や出入口との間に段差が生じる場合があります。また、既存のドアや設備との位置関係によっては、建具の調整や追加工事が必要になることもあります。床荷重や天井高、段差、既存設備への影響を確認したうえで、導入する仕様を決めることが大切です。 まとめ｜建物とテナントに合ったOAフロアを選ぶ OAフロアは、テナントの使い方や建物の条件によって適した仕様が異なります。一般的なオフィスでは配線量やレイアウト変更への対応、重量物を置く場合は耐荷重や補強の必要性を確認します。また、既存ビルでは床荷重や天井高、段差など建物側の条件も重要です。必要な性能とコストのバランスを考え、物件に合った仕様を選びましょう。あわせて読みたい：［ オフィスビルのPM（プロパティマネジメント）会社見直し ］ 【無料】オフィスビルの改修・設備更新のご相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ プロパティマネジメントチーム 藤岡 涼 入社以来20年以上にわたり、東京23区のオフィスビルを中心にプロパティマネジメント・リーシング・建物管理を担当。 年間多数の交渉やトラブル対応経験を活かし、現場目線に立った迅速かつ的確な提案を通じて、オーナー様とテナント様双方の満足度向上に努めています。 2026年6月18日執筆

築年数が経過したオフィスビルでは、トイレの設備や内装に古さが目立つことがあります。毎日利用する場所だからこそ、内見時の印象だけでなく入居後の快適性を左右する要素にもなります。本コラムでは、オフィスのトイレをリノベーションする際の改修内容や優先順位、工事前に確認したいポイントをオーナー向けに解説します。どんな人向け？- 築古オフィスビルのトイレ改修を検討しているオーナー- トイレの設備や内装の古さが気になっている方- 共用部の改修をどこから進めるか検討している方本コラムのポイント- トイレ改修を検討したいタイミング- 設備・内装・使いやすさを見直すポイント- 改修範囲を決める前に確認したい建物条件結論オフィスのトイレリノベーションでは、便器や洗面台を新しくするだけでなく清掃のしやすさや換気、照明、動線まで確認することが重要です。建物の状態と利用状況を確認し、必要な工事から優先順位をつけて検討しましょう。 目次オフィスのトイレリノベーションを検討するタイミングトイレリノベーションで見直したい4つのポイント工事前に確認したい建物側の条件改修範囲は優先順位をつけて決めるまとめ｜建物の状態に合わせてトイレを改修する オフィスのトイレリノベーションを検討するタイミング 築古オフィスビルでは、清掃を続けていても設備や仕上げ材の古さが目立つことがあります。例えば、次のような状態が見られる場合は改修を検討するタイミングです。便器や洗面台などの設備が古くなっている床や壁に汚れ・変色・傷みがある照明が暗く、室内が古い印象になっている換気しても臭いが残りやすい個室や洗面スペースが使いにくいトイレは従業員が日常的に利用するだけでなく、内見時に確認されることもある共用部です。そのため、設備の不具合だけでなく、現在の状態が入居者にとって使いやすいかという視点でも確認します。あわせて読みたい：[ 築30年のオフィスビルをリノベーション｜改修事例と費用・考え方を解説 ] トイレリノベーションで見直したい4つのポイント トイレを改修する際は、見た目だけを新しくするのではなく設備や清掃のしやすさ、利用時の動線まで確認します。 1．便器・洗面台などの設備 既存設備の老朽化が進んでいる場合は、便器や洗面台、水栓などの交換を検討します。節水型便器や自動水栓などを導入すれば、使用水量の削減や衛生面の改善につながります。ただし、設備を増やすほどよいとは限りません。利用人数や既存設備の状態を確認し、必要な機能を選ぶことがポイントです。 2．床・壁・照明などの内装 便器や洗面台が新しくても、床や壁、照明に古さが残っているとトイレ全体の印象は変わりにくくなります。 見直す場所主な確認内容床汚れや傷み、清掃のしやすさ壁変色や傷み、仕上げ材の状態照明明るさや器具の老朽化鏡・洗面まわり汚れや傷み、使いやすさ換気臭いや湿気が残っていないか 特に床や壁は清掃頻度が高いため、見た目だけでなく汚れにくさや清掃のしやすさも考えて仕上げ材を選びます。 3．個室・洗面スペースの使いやすさ 築古オフィスビルでは、現在の利用状況とトイレの配置が合っていないことがあります。例えば、個室内が狭い、荷物を置く場所がない、洗面台まわりが混雑するといった問題です。利用人数や男女比、個室数を確認したうえで、必要に応じて個室の広さや収納、洗面スペースの配置を見直します。 4．トイレまでの動線 トイレ内部だけでなく、執務室や共用廊下からの見え方も確認します。【確認したいこと】執務室からトイレ内部が見えないか共用廊下やエレベーターホールからの視線が気にならないか出入口付近ですれ違いにくくないかバリアフリーへの対応が必要か必要に応じて前室の設置や扉位置の変更を検討します。ただし、配管位置によって変更できる範囲が限られるため、工事前の確認が必要です。あわせて読みたい：[ オフィスのトイレをリフォームする際に気を付けるポイント5点 ] .button-inquiry { border: #CC3624 solid 1px; background-color: ##FFF9F4; margin: 0 auto 40px; width: fit-content; text-align: center; } .button-inquiry a { display: block; padding: 14px 24px; color: #CC3624; font-size: 15px; font-weight: bold; text-decoration: none !important; } 【無料】オフィスのトイレ改修について相談する 工事前に確認したい建物側の条件 トイレのリノベーションでは、希望する設備やレイアウトをそのまま採用できるとは限りません。特に既存ビルでは、給排水設備や配管の位置によって工事範囲や費用が変わります。工事前には、次の項目を確認します。給水・排水管の位置と状態換気設備の状態電気容量や照明設備既存の便器・洗面台の配置工事中のトイレ利用や代替設備例えば便器の位置を大きく変更すると、排水管の移設が必要になることがあります。内装だけを更新する場合と比べて工事範囲が広がるため、費用や工期にも影響します。そのため、デザインを決める前に既存設備の状態を調査し、どこまで変更できるかを確認することが重要です。 改修範囲は優先順位をつけて決める トイレリノベーションは、必ずしも全面改修を行う必要はありません。設備の劣化が進んでいる場合は便器や配管などを優先し、設備に問題がなければ床・壁・照明などの内装を中心に見直す方法もあります。 現在の状態検討する改修設備の老朽化が目立つ便器・水栓・洗面台などの更新暗さや古さが目立つ床・壁・照明の改修臭いや湿気が気になる換気設備・排水まわりの確認使いにくさがある個室・洗面・動線の見直し 現在の問題を整理してから改修範囲を決めることで、必要性の低い工事を減らしやすくなります。限られた予算で改修する場合は、見た目だけで判断せず、設備の劣化状況や日常的な使いやすさを踏まえて優先順位を決めましょう。 まとめ｜建物の状態に合わせてトイレを改修する オフィスのトイレは、設備の状態だけでなく清潔感や使いやすさも確認したい共用部です。リノベーションを行う際は、便器や洗面台の更新、床・壁・照明、換気、個室の使いやすさ、動線を一体で確認します。また、既存ビルでは給排水管の位置や設備の状態によって、できる工事や費用が変わります。全面改修を前提とせず、現在の問題と建物側の条件を確認したうえで、改修の優先順位を決めることが大切です。 【無料】オフィスビルの改修・リノベーションのご相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ 設計チーム 鶴谷 嘉平 1994年東京大学建築学科を卒業。同大学大学院にて集合住宅の再生に関する研究を行いました。 一級建築士として、集合住宅、オフィス、保育園、結婚式場などの設計に携わってきました。 2024年に当社に入社し、オフィスのリノベーション設計や、開発・設計（オフィス・マンション）を行っています。 2026年4月23日執筆

オフィスの空室対策では、リノベーションも選択肢のひとつです。しかし、費用をかけて改修したからといって、必ずしも入居率や賃料の改善につながるとは限りません。重要なのは、自社ビルの課題やターゲットテナントを踏まえ、効果が期待できる箇所へ適切に投資することです。本コラムでは、オフィスリノベーションを検討する際に押さえておきたい6つのポイントを解説します。どんな人向け？- オフィスビルの空室対策としてリノベーションを検討しているオーナー- 改修費用に見合う効果が得られるか判断したい方- 建物価値や賃料アップにつながるリノベーションの考え方を知りたい方本コラムのポイント- オフィスリノベーションで優先的に検討すべき6つのポイントが分かる- テナント満足度や空室率に影響する改善箇所を理解できる- 費用だけでなく投資回収を踏まえたリノベーション判断の考え方が分かる結論オフィスリノベーションは、単に建物を新しく見せるための工事ではありません。重要なのは、ターゲットテナントが求める環境を見極め、収益改善につながる箇所へ優先的に投資することです。動線計画や共用部の改善、パートナー選定、資金計画まで含めて検討することで、空室対策と建物価値向上の両立が期待できます。 目次1．動線計画の見直し2．トイレの快適性とデザイン性向上3．エントランス・共用部の演出4．セキュリティ強化5．PM・BM視点を持つパートナー選定6．投資回収を見据えた資金計画オフィスリノベーションは「建物価値を高める投資」 1．動線計画の見直し オフィスビルのリノベーションを検討する際、多くのオーナーは内装や設備の更新に目が向きがちです。しかし、実際にテナント満足度へ大きく影響する「使いやすさ」を左右するのが動線計画です。たとえ設備を最新化しても、トイレへのアクセスが悪い、共用部が使いにくいといった状態ではテナントから高い評価は得られません。リノベーションを計画する際は、まず竣工図面や管理図面を確認し、現状の課題を整理することが重要です。 確認ポイント確認する理由トイレと執務室の位置関係プライバシーや快適性に影響するためエレベーターホールとの関係来訪者の印象に影響するため廊下幅・段差利便性と安全性に関わるため配管・配線ルート工事費や改修範囲を左右するため 特に築年数の古いビルでは、執務室から直接トイレへ入るレイアウトが残っていることがあります。このような構成は音や気配が伝わりやすく、利用状況も分かりやすいため、テナントの快適性やプライバシーの面で課題になりやすい傾向があります。廊下の新設や間仕切りの設置によって動線を改善するだけでも、ビル全体の印象は大きく変わります。動線や共用部の改善は空室対策の一つですが、設備投資だけが解決策とは限りません。まずは空室の原因を正しく把握することが重要です。あわせて読みたい： [ なぜ空室が埋まらないのか｜築古オフィスビルで見落とされがちな改善のズレ ] 2．トイレの快適性とデザイン性向上 オフィスを内見する際、テナントは執務室だけを見ているわけではありません。共用部の中でもトイレは必ず確認され、その理由は「トイレが建物の管理状態や快適性を判断する材料になるから」です。特に築古ビルでは設備が古い、清潔感に欠ける、デザインが時代遅れといった印象を持たれやすくなります。そのため、リノベーションでは以下のような改善が効果的です。ウォシュレットや自動洗浄機能の導入センサー式水栓や照明の採用洗面スペースの拡充デザイン性の高い衛生陶器への更新間接照明による演出トイレは単なる設備ではありません。共用部としてオーナーが整備することで、ビル全体のブランドイメージ向上につながる重要な投資です。 実例：照明演出によるトイレ改修の効果 改修後のトイレ築30年のオフィスビルでは、老朽化したトイレの全面改修にあわせて照明計画を見直しました。洗面カウンターへ間接照明を設置し、鏡の裏側にLED照明を組み込むことで、明るさだけでなく上質な雰囲気を演出しています。その結果、女性スタッフの多い企業から高い評価を得ることができ、空室解消につながった事例もあります。トイレは面積こそ限られますが、利用頻度が高い共用部です。だからこそ利用者の印象に残りやすく、リノベーション効果が現れやすい場所でもあります。 3．エントランス・共用部の演出 エントランスやエレベーターホールは、来訪者が最初に目にする空間です。ここで受ける印象が、そのまま建物全体の評価につながります。リニューアルを検討する際は、次の3点を意識すると効果的です。空間の広がり：不要な壁や什器を整理し、開放感を確保素材選び：床や壁に高級感のある素材を採用し、建物全体の印象向上につなげる照明計画：単純な明るさだけでなく、間接照明を活用して奥行きや上質感を演出競合物件との差別化を図るうえでも、エントランスへの投資は効果の高い施策です。 .button-inquiry { border: #CC3624 solid 1px; background-color: ##FFF9F4; margin: 0 auto 40px; width: fit-content; text-align: center; } .button-inquiry a { display: block; padding: 14px 24px; color: #CC3624; font-size: 15px; font-weight: bold; text-decoration: none !important; } 【無料】オフィスリノベーションについて相談する 4．セキュリティ強化 近年は企業のセキュリティ意識が高まり、入退室管理の性能が入居判断に影響することもあります。代表的な対策としては、以下のようなものがあります。顔認証システムICカード認証セキュリティゲート防犯カメラ警備会社との連携特に顔認証システムは「カード紛失リスクがない」「非接触で利用できる」「利便性が高い」というメリットがあります。ただし、重要なのは設備の新しさだけではありません。将来の更新費用やメンテナンス性まで含めて判断することが大切です。 5．PM・BM視点を持つパートナー選定 リノベーションのパートナー選びでは、設計・PM・BMそれぞれの視点を持っているかが重要です。設計だけでなく、市場ニーズや建物の課題、改修後のメンテナンスまで考慮し、収益改善につながる提案ができる会社を選びましょう。比較する際は次の点を確認します。類似物件の実績があるか設計から運営まで提案できるかPM・BMの知見を持っているかアフターサポート体制があるかPM会社はリーシングや収益改善、BM会社は建物維持の実務を担います。それぞれの役割を理解しておくと、リノベーション後の運営まで見据えた判断がしやすくなります。 6．投資回収を見据えた資金計画 リノベーション費用は数百万円から数億円まで幅があります。重要なのは工事金額ではなく、その投資によって以下を検証することです。空室率が改善するか賃料が上がるか建物価値が向上するかまた、延払い制度や金融機関の融資を活用すれば、自己資金の負担を抑えながらリノベーションを進めることも可能です。費用だけを見るのではなく、投資回収期間や将来的な収益改善まで含めて判断することが重要です。投資回収には「売上の最大化」だけでなく「支出の最適化」も欠かせません。もしリノベーション費用を抑えたい、あるいは回収期間を早めたいと考えていらっしゃるなら、まずは日常の管理業務を見直すことが重要です。あわせて読みたい：[ オフィスビルの管理費削減は「相見積り」の前に｜管理仕様見直しのポイントを解説 ] オフィスリノベーションは「建物価値を高める投資」 オフィスリノベーションで特に重要なのは以下の6つです。動線計画の見直しトイレの快適性とデザイン性向上エントランス・共用部の演出セキュリティ強化PM・BM視点を持つパートナー選定投資回収を見据えた資金計画リノベーションは単なる修繕ではなく、ターゲットテナントが求める環境を整え、競争力を高めるための経営判断です。まずは自社ビルの課題を整理し、本当に必要な改善から優先的に取り組むことが、空室対策と収益改善への近道です。 【無料】オフィスビルの改修・リノベーションのご相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ 設計チーム 鶴谷 嘉平 1994年東京大学建築学科を卒業。同大学大学院にて集合住宅の再生に関する研究を行いました。 一級建築士として、集合住宅、オフィス、保育園、結婚式場などの設計に携わってきました。 2024年に当社に入社し、オフィスのリノベーション設計や、開発・設計（オフィス・マンション）を行っています。 2026年4月17日執筆

現代のオフィスビルや商業施設では、清潔で快適なトイレ環境はテナント満足度や建物価値を左右する重要な要素です。しかし、ビルオーナーや管理担当者にとって、トイレ改修費用の相場は気になるポイントではないでしょうか。実際、オフィスビルの改装費用は、配管状況や設備グレードによって大きく変動します。本コラムでは、トイレリフォームの価格帯や工種ごとの費用目安を、実際の施工事例とともに解説します。 オフィスビル トイレ工事費用の目安 リフォーム相場：20〜30万円／㎡便器1台：80〜120万円5台規模：400〜600万円スケルトン新設：500〜800万円※費用は配管状態・設備グレード・レイアウト変更有無で変動します。 目次オフィスのトイレ設置・リフォーム費用相場と価格帯テナント区画にトイレを新設する場合の費用専有部トイレ設置で注意したいポイント実際のトイレリフォーム事例トイレ改修費用を左右する5つの要因リフォームを後押しする「補助金」と「資産価値向上」の視点リフォーム計画を成功させるポイント4点まとめ オフィスのトイレ設置・リフォーム費用相場と価格帯 オフィスビルのトイレ工事は、既存の改修か、新規設置かで費用構造が異なります。相場は建物の老朽度や設備グレードにより大きく変動するため、現地調査に基づく見積もりが不可欠です。まずは以下の2つの指標を相場の目安として把握しておきましょう。 オフィスビル改装の相場はいくら？（単価・台数別） 費用把握には以下の2指標が便利です。単位面積当たり： 20～30万円／㎡（66～99万円／坪）便器1台当たり： 80～120万円／台（例：大便器3台・小便器2台の計5台規模で、約400〜600万円）費用は内装・給排水・電気工事を含みますが、特に既存配管の状態やレイアウト変更の有無によって大きく変動します。また、配管の全面更新や夜間工事が必要な場合は追加費用が発生します。【オフィスビルの改修費用を抑える計画のコツ】費用対効果を高めるためには、複数社から相見積もりを取得しましょう。利用者のニーズを踏まえて本当に必要な箇所へ優先的に予算を配分することが重要です。 テナント区画にトイレを新設する場合の費用 テナントでトイレを設置する場合、物件の状態によって費用は大きく変わります。 スケルトン物件でトイレを新設する場合 ※スケルトン物件とは： 骨組みだけが残された内装や設備のない状態の物件ゼロから給排水などのインフラを構築する必要があるため、リフォーム物件に比べて費用が高くなります。費用目安：約500万〜800万円程度（5台規模の場合）主な内容：給排水配管、電気工事、便器・洗面台設置、内装（床・壁・天井） 共用トイレがある場合 オフィスビルでは共用部にトイレが整備されているケースも多く、この場合はテナント側での新設は不要です。初期費用や工事期間を抑えたい場合は、共用トイレ物件を選ぶのが賢明です。 専有部トイレ設置で注意したいポイント 既存オフィスへの新設には以下の制約があります。配管ルート： 排水に必要な「勾配」が確保できない場所は施工が困難です。容量不足： ビル側の給排水能力が不足している場合、増設工事が必要になります。原状回復： 退去時に撤去が必要な契約の場合、将来的なコストも考慮しましょう。【結論】テナント設置はリフォームより高くなりやすい配管をゼロから整備して内装すべてを新規施工するため、リフォームよりもコストが割高です。設置の必要性を慎重に検討しましょう。 実際のトイレリフォーム事例 事例A：東京都文京区・築33年（17.0㎡） SOP塗装仕上げを採用し、内装コストを抑えつつ設備を更新した事例です。 項目金額（税抜）総工事費約450万円解体工事費約20万円設備工事材料費約200万円その他・諸経費約230万円 【費用目安の比較】㎡単価：450万円 ÷ 17.0㎡ ＝ 約26.4万円／㎡便器1台あたり：450万円 ÷ 5台 ＝ 約90万円／台※一般的な相場（20〜30万円／㎡、80〜120万円／台）の範囲内です。 事例B：東京都文京区・築30年（18.5㎡） 設備仕様のグレードアップや配管更新の範囲により、事例Aと費用を比較できます。 項目金額（税抜）総工事費約510万円解体工事費約30万円設備工事材料費約265万円その他・諸経費約215万円 【費用目安の比較】㎡単価：510万円 ÷ 18.5㎡ ＝ 約27.5万円／㎡便器1台あたり： 510万円 ÷ 5台 ＝ 約102万円／台※一般的な相場（20〜30万円／㎡、80〜120万円／台）の範囲内です。 事例A・Bの比較ポイント 同じ規模のトイレでも、工事内容によって以下の通り費用差が発生します。解体費用の差事例Bは事例Aより少し解体工事費が高めです。床下や壁内の配管が複雑だった、あるいは既存の内装や下地の状態によって撤去工事の手間が増えた可能性があります。設備コストの増加要因事例Bは事例Aと比較して、設備工事材料費もやや高めです。これは材料のグレードや配管系の更新範囲が異なることが想定されます。同じような規模でも、既存設備の老朽度合いや使用する機器のレベルでこれだけ差が出るということがわかります。【結論】築年数や規模が近くても「どこまで手を入れるか（設備のグレードや配管更新の深度）」によって数十万円単位の差が出ることがわかります。≫「ビルリノベーション」のサービス内容を見る .button-inquiry { border: #CC3624 solid 1px; background-color: ##FFF9F4; margin: 0 auto 40px; width: fit-content; text-align: center; } .button-inquiry a { display: block; padding: 14px 24px; color: #CC3624; font-size: 15px; font-weight: bold; text-decoration: none !important; } 【無料】トイレ改修の費用について相談する トイレ改修費用を左右する5つの要因 相場には幅がありますが、金額を上下させる主な要因は以下の通りです。 費用を左右する要因費用が変わる理由既存配管の状態配管の劣化が進んでいる場合、交換範囲が広がり費用が増える設備・機器のグレード節水型便器や自動水栓など、導入する設備によって費用が変わるレイアウト変更個室の拡張や移動に伴い、壁や配管の工事が必要になる工事の範囲トイレだけでなく、パウダールームや廊下まで改修すると費用が増える工事スケジュール夜間や休日に工事を行う場合、人件費などが増える リフォームを後押しする「補助金」と「資産価値向上」の視点 リフォームを検討する際は、費用負担を軽減する手段も活用しましょう。補助金の活用近年では、節水型トイレへの交換や、バリアフリー化を伴う省エネ改修に対し、国や自治体から補助金が出るケースがあります。工事前に公募状況を確認することで、実質的な支出を抑えられる可能性があります。将来的な資産価値トイレは内見時に最もチェックされる共用部の一つです。最新設備への刷新は、空室率の改善や賃料水準の維持に直結する「利回りを改善するための戦略的投資」といえます。 リフォーム計画を成功させるポイント4点 現地調査で正確な見積もりを：建物ごとの事情があるため、相場だけで判断せずに必ず現地調査を依頼しましょう。優先順位の明確化：「清掃性重視」「節水重視」など、予算内で叶えたい優先度を明確にしましょう。テナントの声をヒアリング：利用者の不満を解決するリフォームは入居満足度を上げ、空室対策にも直結します。施工会社の複数社比較：少なくとも2〜3社から相見積もりを取り、実績とアフターフォローを比較検討してください。トイレリフォームを進める際は、費用だけでなく工事内容や設備の選び方にも注意が必要です。 .related-column { position: relative; 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築古オフィスビルでは、天井の低さが内見時の印象に影響することがあります。ただし、構造上の高さを変えることは簡単ではありません。重要なのは現在の高さをどう見せ、どう活かすかを考えることです。本コラムでは、折上げ天井による見せ方や低い天井を活かした空間づくり、改修時の確認ポイントを解説します。どんな人向け？- 築20〜40年程度のオフィスビルを所有・運営しているオーナー- 天井の低さが内見時の印象に影響していると感じている方- 大規模改修の前にできる改善方法を検討している方本コラムのポイント- 天井高は実寸だけでなく、照明や視線の抜けによって印象が変わる- 折上げ天井など、一部を改修する方法もある- 低い天井は用途によって活かせる場合がある結論築古ビルでは、構造を変えて天井高を確保するより、高く見せる場所と、現在の高さを活かす場所を分けて考えることが現実的です。内見者が目にするエントランスや貸室の見せ方を整えながら、設備条件や工事費とのバランスを確認し、必要な範囲から改修を検討します。【本コラムは後編です】前編では、築古ビルに低天井が多い理由や天井高が空室対策・収益性に与える影響について解説しています。あわせて読みたい： [ オフィスビルの天井高とは？収益性・空室対策への影響を解説（前編） ] 目次築古ビルでは天井高が内見時の印象に影響する天井高は見せ方によって印象が変わる折上げ天井で開放感をつくる工事前に設備条件を確認する低い天井を活かせる場所もあるオーナーが確認したい5つのポイントまとめ｜天井高は改修範囲を見極める 築古ビルでは天井高が内見時の印象に影響する 築30年以上のオフィスビルでは、梁下の高さが2.3〜2.5m程度の建物もあります。図面上では一定の天井高が確保されていても梁が張り出していたり、照明や空調設備が目に入りやすかったりすると、実際の寸法より低く感じる場合があります。テナントが内見するときは、天井高だけでなく、次のような点も確認しています。貸室に圧迫感がないか照明が暗く感じないか梁や設備が目立たないかレイアウトしやすいか共用部から貸室までの印象が整っているかそのため「天井が低いから建物全体を改修する」と考える前に、何が圧迫感につながっているのかを確認することが重要です。 天井高は見せ方によって印象が変わる 同じ天井高でも照明や壁面、梁の見え方によって空間の印象は変わります。 確認する要素見直し方天井折上げや一部撤去を検討する梁色や仕上げをそろえて目立ちにくくする照明明るさや配置を見直す壁面明るい仕上げや視線の抜けをつくるレイアウト背の高い家具や間仕切りを減らす 特に築古ビルでは建物全体を変更するのではなく、内見時に目に入りやすい部分から見直す方が工事範囲を整理しやすくなります。 折上げ天井で開放感をつくる 天井の一部を周囲より高くする「折上げ天井」も改善方法の一つです。構造体を変更せず、梁や天井裏の設備条件を確認しながら一部の天井を高くすることで、視線を上方向へ誘導できます。折上げ天井には主に次のような方法があります。 .img { margin: 0 auto; } タイプ特徴向いている場所フラット型中央部分を水平に高くするエントランス・会議室勾配型中央に向かって傾斜をつける廊下・執務スペース エレベーターホールの折上げイメージ画像築古ビルでは、梁や設備配管の位置によって全面的に天井を上げられない場合があります。その場合でも、梁と梁の間など施工できる範囲を確認し、一部だけ高さを変える方法を検討できます。特にエントランスやエレベーターホールなど、来訪者が最初に目にする場所に取り入れることで、建物全体の印象改善にもつながります。 工事前に設備条件を確認する 折上げ天井は、天井材だけを撤去すれば完了する工事ではありません。天井裏には、空調・照明・配線・消防設備などが設置されているためです。【工事前に確認したいこと】梁下とスラブ下の高さ空調設備やダクトの位置照明・配線の位置火災報知器やスプリンクラーの位置防火区画や消防上の条件設備の移設が必要になると、工事範囲や費用も大きく変わります。そのため、見た目だけで工事方法を決めず、設備条件を確認したうえで改修範囲を決めることが重要です。 .button-inquiry { border: #CC3624 solid 1px; background-color: ##FFF9F4; margin: 0 auto 40px; width: fit-content; text-align: center; } .button-inquiry a { display: block; padding: 14px 24px; color: #CC3624; font-size: 15px; font-weight: bold; text-decoration: none !important; } 【無料】天井改修・貸室改善について相談する 低い天井を活かせる場所もある すべての場所を高く見せる必要はありません。集中して作業する小規模なスペースでは、周囲から区切られた環境が使いやすいこともあります。例えば、次のような用途です。Web会議用のブース1人用の集中スペース資料作成用の作業スペース小規模な打ち合わせスペース天井が低い部分や梁が目立つ部分を無理に隠すのではなく、用途を限定したスペースとして使うことで、建物条件を活かせる場合があります。一方で、ブースを設置する場合は換気・消防設備・避難経路などの確認が必要です。 オーナーが確認したい5つのポイント 天井高の改善を検討するときは、次の順番で確認します。梁下・天井高を実測する天井裏の設備や防火条件を確認する内見時に低く感じる場所を特定する高く見せる場所と現在の高さを活かす場所を分ける工事費に見合う効果があるか確認する天井が低いという理由だけで改修を決めるのではなく、現在の募集状況やテナントからの指摘も確認します。内見時に天井高について繰り返し指摘されている場合は改善を検討し、ほかに優先すべき設備不具合がある場合は修繕を先に進めます。天井改修も、ほかの修繕とあわせて優先順位を決めることが重要です。あわせて読みたい： [ オフィスリノベーションのポイント6選｜空室対策・費用・設計の考え方を解説 ] まとめ｜天井高は改修範囲を見極める 築古オフィスビルでは、構造上の天井高を大きく変えることは困難です。しかし、天井や照明、梁の見せ方を工夫することで、空間の印象は改善できます。現状の天井高や設備条件を確認し、課題となる場所を見極めて必要な範囲から改修することが大切です。本コラムは後編です。天井高と空室対策・収益性の関係については、前編で詳しく解説しています。あわせて読みたい： [ オフィスビルの天井高とは？収益性・空室対策への影響を解説（前編） ] 【無料】オフィスビルの改修・リノベーションのご相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ プロパティマネジメントチーム 藤岡 涼 入社以来20年以上にわたり、東京23区のオフィスビルを中心にプロパティマネジメント・リーシング・建物管理を担当。 年間多数の交渉やトラブル対応経験を活かし、現場目線に立った迅速かつ的確な提案を通じて、オーナー様とテナント様双方の満足度向上に努めています。 2025年12月23日執筆

オフィスビルを比較する際は、立地や賃料、築年数だけでなく、貸室内の使いやすさも確認されます。その一つが「天井高」です。特に築年数が経過したビルでは、天井の低さによって圧迫感が出たり、設備や梁の位置によってレイアウトが制限されたりする場合があります。本コラムでは、オフィスビルの天井高とは何か、築古ビルで低くなりやすい理由、募集時に確認したいポイントを解説します。どんな人向け？- 築20〜30年以上のオフィスビルを所有している- 所有ビルの天井高が現在のオフィスとして問題ないか確認したい- 空室対策として貸室の見直しを検討している本コラムのポイント- オフィスビルにおける天井高の考え方- 築古ビルで天井が低くなりやすい理由- 天井高が貸室の見え方や使いやすさに与える影響結論天井高は、貸室の広さや使いやすさを確認するうえで押さえておきたい項目です。数値だけで判断せず、梁や設備の位置、内見時の見え方まで含めて所有ビルの状態を確認することが重要です。 目次オフィスビルの天井高とはなぜ築古オフィスビルは天井が低く感じるのか天井が低くても見え方は変えられる物件の評価は高さだけで決まらない改善を検討する前に確認したいことまとめ オフィスビルの天井高とは 天井高とは、床面から天井面までの高さを指します。同じ面積の貸室でも天井の高さによって見え方は変わるため、数値だけでなく室内全体を確認することが大切です。たとえば、図面上では十分な高さがあっても、大きな梁があると、その下では高さが低くなります。照明や空調設備の位置によっても、室内の見え方や家具の配置は変わります。そのため、所有ビルを確認するときは次の項目を見ておきます。床から天井までの高さ梁下の高さ梁の位置や大きさ照明・空調設備の位置OAフロア設置後の高さ「天井高○m」という数値だけでなく、実際に使える高さを見ることが大切です。あわせて読みたい： [ 同じ90坪でも使いやすさは変わる｜オフィスの梁下・スパン・通路幅を確認するポイント ] なぜ築古オフィスビルは天井が低く感じるのか 築古ビルでは、現在のオフィスと比べて天井が低く感じられることがあります。天井裏には空調設備や配管、配線などがあり、これらに必要なスペースが大きいほど室内側の天井は低くなります。また、後からOAフロアを設置した物件では床面が上がるため、床から天井までの高さが以前より低くなる場合があります。 確認する部分天井高との関係天井裏空調・配管・配線などの設備スペースがあるOAフロア設置すると床面が上がる梁梁下では部分的に高さが低くなる照明・設備設置位置によっては圧迫感につながる 天井の低さが気になる場合は、建物の構造によるものなのか、天井や設備によるものなのかを分けて確認する必要があります。原因によって、改修できる範囲も変わります。 天井が低くても見え方は変えられる 天井高の数値が同じでも、窓の大きさや採光、照明、梁の位置などによって貸室の見え方は変わります。天井が低い場合は、高さだけでなく室内全体を見て圧迫感につながる部分を確認することが大切です。 確認したい点見る内容梁貸室内で目立つ位置にないか照明室内全体が暗く見えないか窓採光を確保できているか空調吹出口などが室内を狭く見せていないかレイアウト家具を置いた際に圧迫感が出ないか 天井そのものを高くすることが難しい場合でも、照明やレイアウトなど、ほかの部分を見直すことで室内の印象を変えられる場合があります。 .button-inquiry { border: #CC3624 solid 1px; background-color: ##FFF9F4; margin: 0 auto 40px; width: fit-content; text-align: center; } .button-inquiry a { display: block; padding: 14px 24px; color: #CC3624; font-size: 15px; font-weight: bold; text-decoration: none !important; } 【無料】貸室の改善について相談する 物件の評価は高さだけで決まらない 天井が高ければ、必ずテナントから選ばれるわけではありません。オフィスは賃料や立地、面積、設備など複数の条件で比較されるため、天井高だけを理由に大規模な工事を決める必要はありません。まず確認したいのは、次のような点です。内見時に天井高について指摘されているか梁や設備がレイアウトの支障になっていないか周辺の募集物件と比べてどの程度差があるか天井以外に空室の原因がないかたとえば、問い合わせが少ない場合は賃料や募集条件、内見後に見送られる場合は貸室の状態など、募集状況とあわせて原因を確認することが重要です。天井高だけを切り離して考えるのではなく、所有ビルの課題の一つとして確認します。 改善を検討する前に確認したいこと 天井の低さが募集時の課題になっている場合は、改善できる範囲を確認します。天井材を撤去しても、空調や配管などの移設が必要になる場合があり、構造に関わる梁は簡単には変更できません。改修を検討するときは、次のことを確認します。天井材を撤去できるか天井裏にどのような設備があるか梁下の高さはどの程度か設備の移設が必要か工事費に対してどの程度改善できるか「天井を高くしたい」から工事を決めるのではなく、現在の天井が募集上の課題になっているかを確認してから検討することが大切です。具体的な改善方法については、後編で詳しく解説します。 まとめ オフィスビルの天井高は、貸室の見え方やレイアウトを確認するうえで重要な項目です。ただし、天井高は数値だけでなく、梁や設備、OAフロアなどを含めて確認することが大切です。所有ビルの天井が低いと感じる場合は、まず原因を確認し、内見時の反応や周辺物件との違いもあわせて見ておきましょう。そのうえで募集への影響がある場合は、どこまで改善できるのかを検討します。後編では、スケルトン天井などの改善方法と、リノベーション・建替えを検討する際の考え方を解説します。あわせて読みたい： [ オフィスビルの天井高とは？改善方法・リノベーション・建替えの考え方を解説（後編） ] 【無料】オフィスビルの改修・リノベーションのご相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ プロパティマネジメントチーム 藤岡 涼 入社以来20年以上にわたり、東京23区のオフィスビルを中心にプロパティマネジメント・リーシング・建物管理を担当。 年間多数の交渉やトラブル対応経験を活かし、現場目線に立った迅速かつ的確な提案を通じて、オーナー様とテナント様双方の満足度向上に努めています。 2025年12月2日執筆

築年数が経過したオフィスビルでは、立地や賃料だけでなく、エントランスや共用部、貸室の使いやすさも物件選びの判断材料になります。働く環境を重視する企業が増えるなか、内装や設備の状態は内見時の印象だけでなく、入居後の使いやすさにも関わります。本コラムでは、築古ビルのオーナーに向けて、内装を見直す際の考え方と優先したい改善箇所を解説します。どんな人向け？- 築20〜40年程度のオフィスビルを所有・運営しているオーナー- 空室対策として内装や共用部の見直しを検討している方- 大規模改修の前にできる改善策を知りたい方本コラムのポイント- 内見ではデザインだけでなく、清潔感や設備の状態、使いやすさも見られる- 築古ビルでは共用部と専有部を分けて改善の優先順位を決める- 流行を取り入れるより、想定するテナントの働き方に合わせることが重要結論築古オフィスビルの内装は、すべてを新しくする必要はありません。エントランスや廊下、トイレなどの清潔感に加え、空調・照明・配線といった設備の使いやすさも見直すことが基本です。重要なのは、築年数を隠すことではなく、清潔で使いやすく、管理されている状態をつくることです。想定するテナントの働き方に合わせて、必要な箇所から改善を進めることが重要です。 目次なぜ今、オフィスの内装が重視されるのかテナントは内見でどこを見ているのか築古ビルでも選ばれる内装の条件内装は「流行」よりも「誰が使うか」で考える大規模改修の前にできることまとめ なぜ今、オフィスの内装が重視されるのか 企業がオフィスを選ぶ際は、賃料や駅からの距離だけでなく、社員の過ごしやすさや来客の迎えやすさといった点も確認されます。そのため築古ビルでは壁や床を新しくするだけでなく、働きやすい設備や使いやすさが確保され、内見時にも管理状態が伝わることが重要です。オーナー側では、次の視点から改善箇所を確認します。社員が毎日使う場所に古さや汚れが目立っていないか来客時にエントランスや廊下が暗い印象になっていないか空調や照明、電源などが問題なく使える状態かテナントが貸室をレイアウトしやすい状態か内装改善を含む築古ビルのバリューアップ施策については、以下のコラムでも詳しく解説しています。あわせて読みたい： [ 築古の賃貸オフィスビルを魅力的に再生するリノベーション戦略 ] テナントは内見でどこを見ているのか テナントの内見では、貸室だけを見るわけではありません。建物に入ってから貸室へ向かうまでの共用部も含めて確認します。主な確認箇所は次のとおりです。 項目確認されやすいポイントエントランス清潔感、明るさ、来客時の印象エレベーターホール・廊下壁や床の傷み、照明、案内表示トイレ・給湯室清潔感、臭い、設備の使いやすさ貸室床・壁・天井の状態、レイアウトのしやすさ空調・照明温度調整、明るさ、設備の更新状況電源・通信配線のしやすさ、電源容量、通信環境 特にエントランス・廊下・トイレは、社員だけでなく来客も利用する場所です。貸室だけをきれいにしても、共用部の汚れや古さが目立つと、建物全体がどう管理されているかという印象にも影響します。 築古ビルでも選ばれる内装の条件 築古ビルの内装を見直す際は見た目を新しくするだけでなく、清潔感と使いやすさを改善することが重要です。共用部と専有部に分けて考えると、優先順位をつけやすくなります。主な改善箇所と内容は次のとおりです。 区分改善箇所改善内容共用部エントランス床・壁・照明・サインの更新共用部エレベーターホール・廊下照明・壁紙・床材の見直し共用部トイレ器具・鏡・照明・臭気対策専有部床・壁・天井OAフロア・クロス・床材の更新専有部設備空調・照明・電源・配線の確認 特に優先したいのが、エントランスや廊下、トイレなどの共用部です。内見時にも目に入りやすいため、汚れや傷みが目立つ箇所から改善します。専有部では床や壁などの見た目だけでなく、空調・照明・電源・通信環境など入居後の使いやすさに関わる設備も確認します。すべてを一度に改修する必要はありません。建物の状態と予算を踏まえ、優先順位を決めて改善を進めることが大切です。あわせて読みたい： [ オフィスリノベーションのポイント6選｜空室対策・費用・設計の考え方を解説 ] .button-inquiry { border: #CC3624 solid 1px; background-color: ##FFF9F4; margin: 0 auto 40px; width: fit-content; text-align: center; } .button-inquiry a { display: block; padding: 14px 24px; color: #CC3624; font-size: 15px; font-weight: bold; text-decoration: none !important; } 【無料】内装・共用部の改善について相談する 内装は「流行」よりも「誰が使うか」で考える 内装にはさまざまなデザインがありますが、流行している仕様をそのまま取り入れればよいわけではありません。重要なのは、どのような企業に入居してほしいのかを先に決めることです。たとえば、想定するテナントの働き方や利用方法によって、優先する設備や改善箇所は変わります。少人数の企業：レイアウト変更のしやすさを重視する来客が多い企業：エントランスや受付まわりを整える長時間のデスクワークが中心：照明や空調の使いやすさを確認するIT系企業などを想定する：電源や通信環境を確認する「おしゃれにする」ことから考えるのではなく「誰がどう使うか」から内装を決めることが基本です。 大規模改修の前にできること 大きな工事を行わなくても、次のような点は改善できます。エントランスや廊下の汚れ・傷みの補修共用部の照明の見直し、暗い場所の改善掲示物やサインの位置・デザインの整理トイレの臭気や水まわりの状態確認貸室内の不要な配線や古い設備の撤去内見前に目につきやすい場所の清掃築古ビルでは新しい設備を追加する前に、汚れ・傷み・使いにくさを改善することが重要です。大規模な工事が必要な箇所と清掃や部分的な補修で対応できる箇所を分けて考えると、予算も組みやすくなります。 まとめ 築古オフィスビルの内装を見直す目的は、新築のような見た目にすることではありません。清潔感を保ち、必要な設備を問題なく利用でき、テナントが使いやすい貸室にすることが重要です。まずはエントランスや廊下、トイレなど共用部の状態を確認し、そのうえで貸室内の空調・照明・電源・配線などを見直します。すべてを一度に改修する必要はありません。入居してほしい企業と現在の建物状態を踏まえ、優先度の高い箇所から改善することが空室対策につながる内装づくりの基本です。 【無料】築古ビルの空室対策・改修のご相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ プロパティマネジメントチーム 藤岡 涼 入社以来20年以上にわたり、東京23区のオフィスビルを中心にプロパティマネジメント・リーシング・建物管理を担当。 年間多数の交渉やトラブル対応経験を活かし、現場目線に立った迅速かつ的確な提案を通じて、オーナー様とテナント様双方の満足度向上に努めています。 2025年11月17日執筆

オフィスビルのリノベーションや設備更新を行う際、工事費用の経費処理は収支計画に大きく影響します。同じ工事でも「資本的支出」と「修繕費」のどちらに該当するかによって、経費計上の方法やタイミングは異なります。また、資本的支出に該当する場合は減価償却や耐用年数の理解も欠かせません。本コラムでは、資本的支出と修繕費の違い、減価償却の考え方を解説します。どんな人向け？- オフィスビルのリノベーションや設備更新を検討しているオーナー- 工事費用の経費処理や減価償却の仕組みを理解したい方- 改修工事の投資判断を収支面から検討したい方本コラムのポイント- 資本的支出と修繕費の違いが分かる- 減価償却と耐用年数の基本が理解できる- リノベーション費用を判断する際の考え方が分かる結論リノベーションや設備更新の工事費用は、建物や設備の価値向上につながる場合は「資本的支出」、原状回復や維持管理を目的とする場合は「修繕費」として扱われます。資本的支出は減価償却によって複数年にわたり経費化し、修繕費は当期に一括で経費計上できるのが一般的です。工事内容によって税務上の扱いは大きく異なるため、工事費だけでなく減価償却や耐用年数も踏まえて投資判断を行うことが重要です。 目次資本的支出と修繕費の違いを理解する減価償却とは減価償却のポイント「耐用年数」とは減価償却費の計算方法リノベーション費用の減価償却計算例まとめ 資本的支出と修繕費の違いを理解する オフィスビルのリノベーションや設備更新を行う際にオーナーが最初に確認すべきなのが、その工事費用が「資本的支出」に該当するのか、「修繕費」として扱われるのかという点です。なぜなら、同じ工事費用でも税務上の扱いが大きく異なるためです。修繕費：工事を行った年に全額を経費として計上できる資本的支出：減価償却を通じて複数年にわたり経費化するまずはこの違いを理解することが重要です。 資本的支出とは 資本的支出とは、固定資産の価値を高めたり、使用できる期間を延ばしたりするために支出する費用を指します。単なる修理ではなく、建物や設備の性能向上につながる工事が対象です。例えば次のような工事は資本的支出として扱われるケースが一般的です。エレベーターの全面更新共用部のグレードアップ工事空調設備の全面入替エントランスの大規模改修老朽設備を高性能設備へ更新する工事これらは建物の収益力や競争力を向上させる効果があるため、税務上は新たな資産を取得したと考えられます。そのため、工事費を一括で経費化するのではなく、耐用年数に応じて減価償却（次章にて解説）を行う必要があります。 .related-column { position: relative; margin: 60px 0 32px; padding: 26px 28px 24px; border: 1px solid #cccccc; border-radius: 6px; } /* 「あわせて読みたい」ラベル */ .related-column__label { position: absolute; top: -26px; left: 24px; padding: 6px 16px; background: #75651f; color: #fff; font-size: 14px; font-weight: 700; line-height: 1; border-radius: 4px 4px 0 0; } /* カード全体をリンク化 */ .related-column__link { display: flex; align-items: center; gap: 24px; color: inherit; text-decoration: none !important; } /* サムネイル */ .related-column__thumbnail { flex: 0 0 190px; } .related-column__thumbnail img { display: block; width: 100%; height: auto; aspect-ratio: 16 / 9; object-fit: cover; } /* テキスト部分 */ .related-column__content { flex: 1; min-width: 0; } .related-column__title { margin: 0 0 10px; font-size: 18px; font-weight: 700; line-height: 1.6; } .related-column__description { margin: 0 0 12px; font-size: 14px; line-height: 1.8; color: #555; } /* ホバー */ .related-column__link:hover .related-column__title { text-decoration: underline; } /* スマホ */ @media screen and (max-width: 767px) { .related-column { margin: 40px 0 28px; 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padding: 14px 24px; color: #CC3624; font-size: 15px; font-weight: bold; text-decoration: none !important; } 【無料】オフィスビルの改修・リノベーションについて相談する 減価償却とは 資本的支出に該当する工事を行った場合、工事費用は減価償却によって経費化していくことになります。減価償却とは、建物や設備などの資産取得費用を、使用できる期間に分けて経費計上する仕組みです。例えば1,000万円の設備を導入した場合、その年に1,000万円全額を経費計上するのではなく、耐用年数に応じて少しずつ費用化します。これは設備や建物が長期間にわたり収益を生み出すためです。収益を得る期間に合わせて費用も配分するという考え方が、減価償却の基本になります。なお、土地は時間の経過によって価値が減少する資産ではないため、減価償却の対象にはなりません。 減価償却のポイント「耐用年数」とは 減価償却を理解するうえで欠かせないのが耐用年数です。耐用年数とは、その資産を税務上何年間にわたって減価償却するかを定めた期間です。実際に使える年数ではないため、注意が必要です。オフィスビルでは建物構造によって耐用年数が異なります。 建物構造耐用年数鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造50年金属造（骨格材肉厚4mm超）38年 また、設備ごとにも耐用年数が定められています。 建物附属設備耐用年数冷暖房設備6年インターホン6年電気設備・照明設備15年給排水・衛生設備15年 同じリノベーション工事でも、どの設備に該当するかによって減価償却期間は変わります。そのため、工事計画の段階で耐用年数を確認しておくことが重要です。 減価償却費の計算方法 資本的支出に該当する工事費用は、新たな資産を取得したものとして減価償却費を計算します。減価償却の方法には「定額法」と「定率法」の2種類があります。 定額法 毎年同じ金額を経費計上する方法です。計算がシンプルで収支計画を立てやすいという特徴があります。【計算式】取得価額 × 償却率 定率法 未償却残高に償却率を掛けて計算する方法です。初年度の償却額が大きく、年数の経過とともに減少していきます。【計算式】（取得価額－償却累計額）× 償却率 リノベーション費用の減価償却計算例 例：金属造オフィスビルの共用部改修に1,000万円を投資した場合耐用年数38年、償却率0.027とすると、以下のようになります。1,000万円 × 0.027 = 27万円そのため、年間27万円を減価償却費として計上します。また、給排水設備の更新工事を500万円で実施した場合は、設備の耐用年数15年に基づいて償却を行います。このように同じリノベーション工事でも、建物本体なのか設備なのかによって計算方法や耐用年数が異なります。オーナーにとって重要なのは工事費そのものではなく、その工事が将来どのように経費化されるのかを理解したうえで投資判断を行うことです。リノベーションや設備更新は単発で考えるのではなく、長期的な修繕計画の中で判断することが重要です。 あわせて読みたい オフィスビルの長期修繕計画とは？計画的に資産価値を高めるために オフィスビルの長期修繕計画について、必要性や対象となる工事、資金計画、作成・見直しのポイントを解説します。 まとめ オフィスビルのリノベーション費用は、すべてが同じように経費処理できるわけではありません。資本的支出エントランス改修や設備更新など、建物の競争力や収益性の向上につながる投資。減価償却の対象となる。修繕費建物や設備の原状回復や維持管理など、建物を元の状態に戻すための支出。当期の経費として処理できる場合が多い。工事内容によって税務処理や収支への影響は大きく変わります。だからこそ、リノベーションを検討する際は工事費だけでなく、減価償却や耐用年数まで含めて判断することが重要です。判断が難しい場合は、施工会社や税理士などの専門家に相談しながら進めることで、無理のない資産運用につながります。 【無料】オフィスビルの改修・リノベーションのご相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ 設計チーム 鶴谷 嘉平 1994年東京大学建築学科を卒業。同大学大学院にて集合住宅の再生に関する研究を行いました。 一級建築士として、集合住宅、オフィス、保育園、結婚式場などの設計に携わってきました。 2024年に当社に入社し、オフィスのリノベーション設計や、開発・設計（オフィス・マンション）を行っています。 2025年11月7日執筆

築年数が経過したオフィスビルでは、トイレの設備や内装に劣化が見られることがあります。トイレはテナントが日常的に利用する共用設備のため、使いやすさや清潔感だけでなく、配管や換気なども含めて改修内容を検討することが重要です。本コラムでは、オフィスビルのトイレをリフォームする際に確認したい5つのポイントや、工事前に確認したい費用や設備のポイントを解説します。どんな人向け？- 築古オフィスビルのトイレ改修を検討しているオーナー- トイレの設備や内装の老朽化が気になっている方- トイレ改修でどこまで工事すべきか判断したい方本コラムのポイント- トイレは内装だけでなく、配置や便器数、配管なども確認する- 清掃や換気がしやすく、清潔に保てる仕様にする- 建物の構造や既存設備を確認したうえで工事範囲を決める結論オフィスビルのトイレリフォームでは、見た目を新しくするだけでなく、利用人数や配管、換気、バリアフリーなどを確認することが重要です。既存設備や建物の条件によって工事できる範囲は異なるため、現地調査を行ったうえで改修内容を検討しましょう。 目次1．トイレの入口と共用部の位置関係を確認する2．利用人数に合った便器数・洗面台数を検討する3．排水経路と配管の状態を確認する4．清掃しやすさや換気を踏まえて設備・内装を選ぶ5．バリアフリーへの対応を確認するまとめ｜建物の条件を確認してトイレ改修を計画する 1．トイレの入口と共用部の位置関係を確認する トイレをリフォームする際は設備や内装だけでなく、エレベーターホールや廊下からトイレの入口がどのように見えるかも確認します。特に確認したいのは、次のような点です。エレベーターを降りた場所からトイレの入口が直接見えないか廊下や共用部からトイレ内が見えやすい配置になっていないかトイレの入口の向きを変えたり、目隠しを設置したりして、視線を遮れるか入口の向きを変えるなど、大きなレイアウト変更を行う場合は配管工事が必要になったり、貸室や共用部の面積に影響したりすることがあります。そのため、現在の配置を生かしながら改善できる方法がないか確認することもポイントです。 2．利用人数に合った便器数・洗面台数を検討する 便器や洗面台の数は、利用人数やテナント構成を踏まえて検討します。数が不足すると利用が集中する時間帯に待ち時間が発生する一方、必要以上に増やすと工事範囲が広がり、トイレに必要なスペースも増える可能性があります。改修前には、次のような点を確認しましょう。現在の便器数・洗面台数各フロアの想定利用人数利用が集中する時間帯の状況男女それぞれのトイレの広さや配置また、便器数については事務所衛生基準規則などの基準を確認したうえで計画する必要があります。法令上必要な設備を確保するだけでなく、現在の利用状況も確認し、建物に合った設備数を検討しましょう。あわせて読みたい： [ 築30年のオフィスビルをリノベーション｜改修事例と費用・考え方を解説 ] .button-inquiry { border: #CC3624 solid 1px; background-color: ##FFF9F4; margin: 0 auto 40px; width: fit-content; text-align: center; } .button-inquiry a { display: block; padding: 14px 24px; color: #CC3624; font-size: 15px; font-weight: bold; text-decoration: none !important; } 【無料】オフィスのトイレ改修について相談する 3．排水経路と配管の状態を確認する トイレの配置や便器の位置を変更する場合、重要になるのが排水経路です。既存の排水管の位置によって、変更できる範囲や必要な工事が異なります。床下や下階の天井裏を利用して配管する場合もあるため、内装だけを見て工事内容を決めることはできません。特に確認したいのは次の点です。既存の排水管や給水管の位置新しい便器まで排水管を接続できるか排水に必要な配管の傾きを確保できるか床の段差が発生しないか下階の天井裏で工事が必要になるか既存の配管を利用できれば工事範囲を抑えられる場合があります。一方、配管の劣化が進んでいる場合はトイレのリフォームに合わせて更新を検討することもあります。工事後の漏水や排水トラブルを防ぐためにも、着工前に配管の位置や状態を確認しておくことが大切です。 4．清掃しやすさや換気を踏まえて設備・内装を選ぶ トイレは日常的に使用するため、リフォーム直後の見た目だけでなく清潔な状態を維持しやすいかという視点も必要です。設備や仕上げ材を選ぶ際は、次のような点を確認します。 確認する箇所主なポイント床・壁汚れを落としやすく、清掃しやすい素材か便器・洗面台日常の清掃やメンテナンスを行いやすいか換気設備必要な換気が行われているか洗面スペース混雑や水はねに配慮した広さがあるか ニオイが気になる場合は、消臭設備を追加する前に換気設備や排水部分に問題がないか確認することも重要です。自動水栓などの非接触設備を導入する場合も導入費用だけでなく、故障時の修理や部品交換などリフォーム後の維持管理まで考えて設備を選びましょう。 5．バリアフリーへの対応を確認する 既存のオフィスビルではトイレやその周辺に段差があったり、通路幅が十分でなかったりする場合があります。リフォームを行う際は建物の広さや構造を踏まえ、利用しやすいトイレに改善できるか確認します。トイレまでの通路や入口に段差がないか出入口や個室の幅を確保できるか手すりを設置できるか車いす利用者などに対応したトイレを設置できるか緊急時の呼び出し設備が必要かただし、既存ビルではスペースや構造上の制約からすべての設備を追加できるとは限りません。現在の建物でどこまで対応できるかを確認し、必要な改修内容を整理することがポイントです。あわせて読みたい： [ テナントリテンションとは？｜総合的な空室対策の時代が到来 ] まとめ｜建物の条件を確認してトイレ改修を計画する オフィスビルのトイレリフォームでは便器や内装を新しくするだけでなく、入口の配置、設備数、配管、換気、バリアフリーなどを確認することが重要です。特に築古ビルでは既存の配管や建物構造によって工事範囲が変わるため、事前の現地調査が欠かせません。また、工事費用は便器や洗面台などの設備だけでなく、配管工事や内装工事、換気設備の改修などによって変わります。見積りを確認する際は金額だけで比較せず、どこまでの工事が含まれているかを確認しましょう。現在の利用状況や設備の状態を確認したうえで、必要な範囲からトイレのリフォームを進めることが大切です。 【無料】オフィスビルの改修・リノベーションのご相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ 設計チーム 鶴谷 嘉平 1994年東京大学建築学科を卒業。同大学大学院にて集合住宅の再生に関する研究を行いました。 一級建築士として、集合住宅、オフィス、保育園、結婚式場などの設計に携わってきました。 2024年に当社に入社し、オフィスのリノベーション設計や、開発・設計（オフィス・マンション）を行っています。 2025年10月29日執筆

オフィスビルの改修では「リフォーム」「リノベーション」「リニューアル」など似た言葉が使われます。それぞれ工事の目的や範囲が異なるため、言葉のイメージだけで判断すると、実際の工事内容を正しく把握できない場合があります。本コラムでは、オフィスビルの改修で使われる用語の違いと、オーナーが工事内容を確認する際のポイントを解説します。どんな人向け？- オフィスビルの改修を検討しているオーナー- 工事会社や設計会社からの提案内容を確認したい方- 空室対策として改修を検討している方本コラムのポイント- リフォームとリノベーションの違い- リニューアルやコンバージョンなどの意味- 工事を検討するときに確認したいこと結論リフォームやリノベーションには、法律上の明確な定義があるわけではありません。一般的には、リフォームは劣化した部分を元の状態に近づける工事、リノベーションは機能や使い方を見直す工事として使われます。重要なのは名称ではなく「何を改善する工事なのか」「今の建物に必要な工事なのか」を確認することです。 目次リフォーム・リノベーション・リニューアルの違い建物の用途を変える「コンバージョン」修繕・更新・メンテナンスの違い工事名ではなく目的と内容を確認するまとめ｜改修用語は工事内容とあわせて確認する リフォーム・リノベーション・リニューアルの違い リフォームとリノベーションは、どちらも既存の建物に手を加える際に使われる言葉です。ただし、一般的には工事の目的に違いがあります。 用語主な目的工事の例リフォーム劣化・不具合を改善する床や壁の張り替え、設備交換リノベーション機能や使い方を見直すレイアウト変更、共用部の改修リニューアル古くなった部分を更新するエントランス、外壁、共用部の改修 リフォーム｜劣化した部分を改善する リフォームは、経年劣化した内装や設備を修繕・交換し、使える状態に整える工事として使われます。例えば、傷んだ床材の張り替えや古くなったトイレ設備の交換などです。現在の使い方を大きく変えず、劣化や不具合を改善したい場合に行われます。 リノベーション｜機能や使い方を見直す リノベーションは、修繕だけでなく、現在のニーズに合わせて建物の機能や使い方を見直す工事として使われます。例えば、エントランスのデザインや動線を変更したり、使われていないスペースを共用ラウンジに変更したりするケースです。空室対策として行う場合も、単に内装を新しくするのではなく、内見時の反応やテナントのニーズを確認したうえで改修内容を決めることが重要です。あわせて読みたい： [ オフィスリノベーションのポイント6選｜空室対策・費用・設計の考え方を解説 ] リニューアル｜幅広い改修に使われる リニューアルも、オフィスビルの改修でよく使われる言葉です。「エントランスリニューアル」「共用部リニューアル」「外壁リニューアル」のように、建物の一部を新しくしたり、機能や見た目を改善したりする工事に幅広く使われます。リフォームやリノベーションと同様に使い方が統一されているわけではないため「リニューアル工事」という名称だけで工事内容を判断することはできません。実際にどこを工事するのか、劣化の修繕なのか機能や使いやすさの改善なのかまで確認することが重要です。 建物の用途を変える「コンバージョン」 コンバージョンとは、既存建物の用途を別の用途へ変更して活用することです。例えば、次のようなケースがあります。オフィスから住宅へ変更する社宅から高齢者施設へ変更する学校から商業施設へ変更する現在の用途を続ける場合と、別の用途に変更する場合の収支や需要を比較し、コンバージョンを検討するケースがあります。ただし、用途が変わると、建築基準法や消防法などに応じた設備・建物の確認が必要になる場合があります。一般的な内装改修とは異なるため、事前に専門家へ確認することが重要です。 修繕・更新・メンテナンスの違い 改修計画では、リフォームやリノベーション以外にもさまざまな言葉が使われます。特にオーナーが目にする機会が多い用語を整理すると、次のようになります。修繕：劣化・不具合がある部分を直す補修：傷んだ箇所を部分的に直す更新：古くなった設備や部品を交換する改修：建物の機能や性能を改善する改装：内外装や仕上げを変更するメンテナンス：点検・清掃・整備などで建物や設備を維持するなかでもメンテナンスは、工事が必要になってから行うものではありません。日常的な点検や清掃、設備の整備を続けることで、不具合を早い段階で把握できます。修繕・更新・改修を検討するときも、まず現在の建物や設備の状態を確認することが基本です。 .button-inquiry { border: #CC3624 solid 1px; background-color: ##FFF9F4; margin: 0 auto 40px; width: fit-content; text-align: center; } .button-inquiry a { display: block; padding: 14px 24px; color: #CC3624; font-size: 15px; font-weight: bold; text-decoration: none !important; } 【無料】改修内容について相談する 工事名ではなく目的と内容を確認する 同じ「リノベーション」や「リニューアル」という名称でも、実際の工事内容は物件によって異なります。オーナーが工事の提案を受けた際は、名称だけでなく次の点を確認します。何を改善するための工事なのかどこまで工事するのか現在の不具合や空室の原因と合っているか工事後にどのような変化が見込まれるか費用に対して実施する必要があるか例えば、空室対策として内装を新しくする提案を受けても、空室の原因が賃料や募集方法にあれば、工事だけでは解決しない場合があります。工事を始める前に建物の課題を確認し、その課題に合った方法を選ぶことが重要です。あわせて読みたい： [ なぜ空室が埋まらないのか｜築古オフィスビルで見落とされがちな「改善のズレ」 ] まとめ｜改修用語は工事内容とあわせて確認する リフォームやリノベーション、リニューアルなどは、似た場面で使われますが、意味や工事の目的は同じではありません。ただし、用語だけで必要な工事を判断することはできません。オーナーは「リノベーションだから大規模な工事」「リフォームだから小規模な工事」と決めつけず、どこを改善するために、どのような工事を行うのかを確認することが重要です。建物の状態や空室の原因を確認したうえで、必要な工事の範囲を決めることが、改修計画を立てる基本となります。 【無料】オフィスビルの改修・リノベーションのご相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ 設計チーム 鶴谷 嘉平 1994年東京大学建築学科を卒業。同大学大学院にて集合住宅の再生に関する研究を行いました。 一級建築士として、集合住宅、オフィス、保育園、結婚式場などの設計に携わってきました。 2024年に当社に入社し、オフィスのリノベーション設計や、開発・設計（オフィス・マンション）を行っています。 2025年10月27日執筆

「長期修繕計画は本当に必要なのか」「どのような工事を見込んでおくべきなのか」と悩むオフィスビルオーナーも多いのではないでしょうか。長期修繕計画は、将来の修繕費を見据えながら資産価値と収益を維持するための重要な経営計画です。本コラムでは、長期修繕計画の基本的な考え方やメリット、見直しのポイントについて解説します。どんな人向け？- オフィスビルを所有しているが、長期修繕計画を作成していない方- 将来の修繕費や資金計画に不安を感じている方- 資産価値や収益を維持するための建物管理について知りたい方本コラムのポイント- 長期修繕計画は、将来の支出を見据えた重要な経営計画である- 修繕とリノベーションは目的が異なり、適切な判断が必要である- 長期修繕計画は作成して終わりではなく、定期的な見直しが重要である結論長期修繕計画は、単なるメンテナンス計画ではなく、収益と資産価値を守るための経営ツールです。将来の修繕費を見据えて計画的に準備し、建物や市場環境の変化に合わせて定期的に見直すことが、安定したオフィスビル経営につながります。 目次オフィスビル経営に欠かせない「長期修繕計画」「壊れてから直す」が危険な理由長期修繕計画がもたらす4つのメリットオフィスビルで発生しやすい修繕と更新工事修繕とリノベーションは目的が異なるオフィスビル特有の見直しポイント長期修繕計画の作り方まとめ：長期修繕計画は定期的な見直しが重要 オフィスビル経営に欠かせない「長期修繕計画」 オフィスビルは完成した瞬間から少しずつ劣化が始まります。建物本体はもちろん、空調設備やエレベーター、給排水設備なども年数の経過とともに性能が低下していきます。特にオフィスビルは、建物の状態がテナント満足度や収益に影響しやすいため、計画的な維持管理が欠かせません。しかし実際には、修繕の準備が十分にできていないまま建物を運用しているケースも少なくありません。修繕はまだ先だと思っていた大きな故障が起きてから対応した必要な予算を確保できなかったこうした事態を防ぐために必要なのが「長期修繕計画」です。長期修繕計画とは、将来発生する修繕や設備更新を予測し、必要な時期と費用を整理するための計画書です。単なる工事予定表ではなく、オフィスビル経営における重要な経営計画のひとつといえます。 「壊れてから直す」が危険な理由 修繕費はできるだけ抑えたいものです。しかし「故障してから対応する」という考え方は結果的に大きな損失につながることがあります。例えば屋上防水の劣化を放置した場合、単純な防水工事だけで済んだはずが、雨漏りによって内装や設備まで損傷し、修繕範囲が拡大するケースがあります。また、空調設備やエレベーターの故障はテナントの業務に直接影響を与えます。オフィスビルにおいては、設備トラブルそのものよりも「安心して利用できないビル」という印象を与えてしまうことが大きな問題です。特に近年はオフィス選びの基準が多様化しており、設備の老朽化や管理状態の悪さは空室リスクにも直結します。修繕を先送りした結果、将来的により大きな費用が発生したり、空室や賃料低下につながったりするケースもあります。そのため、事前に計画を立てておくことが重要です。 長期修繕計画がもたらす4つのメリット 1．資金計画を立てやすくなる 修繕費は突然発生するものではありません。あらかじめ将来の工事時期と概算費用を把握しておくことで、必要な資金を計画的に準備できます。オフィスビルにはマンションのような修繕積立金制度がありません。だからこそ、オーナー自身が中長期的な資金計画を持つことが重要です。 2．テナント満足度を維持できる 計画的な修繕によって設備トラブルを未然に防ぐことができます。快適な執務環境を維持することは、既存テナントの満足度向上や退去防止にもつながります。 3．資産価値を維持できる 購入希望者や金融機関は、建物の状態だけでなく維持管理の状況も確認します。長期修繕計画が整備され、計画的な修繕が実施されているビルは評価されやすい傾向があります。また、資産価値の維持・向上を目指すのであれば、修繕だけでなくリノベーションの活用も重要です。 .related-column { position: relative; margin: 60px 0 32px; padding: 26px 28px 24px; border: 1px solid #cccccc; border-radius: 6px; } /* 「あわせて読みたい」ラベル */ .related-column__label-renovation { position: absolute; top: -26px; left: 24px; padding: 6px 16px; background: #75651f; color: #fff; font-size: 14px; font-weight: 700; line-height: 1; border-radius: 4px 4px 0 0; } /* カード全体をリンク化 */ .related-column__link { display: flex; align-items: center; gap: 24px; color: inherit; text-decoration: none !important; } /* サムネイル */ .related-column__thumbnail { flex: 0 0 190px; } .related-column__thumbnail img { display: block; width: 100%; height: auto; aspect-ratio: 16 / 9; object-fit: cover; } /* テキスト部分 */ .related-column__content { flex: 1; min-width: 0; } .related-column__title { margin: 0 0 10px; font-size: 18px; font-weight: 700; line-height: 1.6; } .related-column__description { margin: 0 0 12px; font-size: 14px; line-height: 1.8; color: #555; } /* ホバー */ .related-column__link:hover .related-column__title { text-decoration: underline; } /* スマホ */ @media screen and (max-width: 767px) { .related-column { margin: 40px 0 28px; padding: 26px 18px 20px; } .related-column__label-renovation { left: 16px; top: -13px; padding: 6px 12px; font-size: 13px; } .related-column__link { display: block; } .related-column__thumbnail { width: 100%; margin-bottom: 16px; } .related-column__title { font-size: 16px; } .related-column__description { font-size: 13px; } } あわせて読みたい リノベーションで実現する空室率改善 ～築古ビル再生の革新戦略～ 築古オフィスビルのリノベーションについて、空室の原因を踏まえた改修箇所の優先順位や、費用対効果を判断するポイントを解説します。 4．工事コストを抑えられる 足場を必要とする工事をまとめて実施することで、仮設費用や施工費を削減できる場合があります。計画的な実施はコスト削減にもつながります。 オフィスビルで発生しやすい修繕と更新工事 建物の規模や仕様によって異なりますが、一般的には以下のような工事が発生します。 工事項目実施目安主な目的外壁・シーリング12～15年漏水防止・外観維持屋上防水12～15年雨漏り防止空調設備15～20年快適性維持・省エネ給排水設備15～25年漏水防止エレベーター20～25年安全性確保電気設備20～25年設備更新・容量確保 ただし、これはあくまで一般的な目安です。実際には設備の使用状況や維持管理状態によって大きく変わります。重要なのは年数だけで判断するのではなく、現地調査や設備診断を踏まえて判断することです。≫「ビルリノベーション」のサービス内容を見る /* 「あわせて読みたい」ラベル */ .related-column__label-rei { position: absolute; top: -26px; left: 24px; padding: 6px 16px; background: #95500f; color: #fff; font-size: 14px; font-weight: 700; line-height: 1; border-radius: 4px 4px 0 0; } /* スマホ */ @media screen and (max-width: 767px) { .related-column__label-rei { left: 16px; top: -13px; padding: 6px 12px; font-size: 13px; } } あわせて読みたい オフィスビルのPM（プロパティマネジメント）会社見直し PM会社の見直しについて、募集・賃料、日常の運営、修繕対応の確認ポイントと、継続・変更を判断する考え方を解説します。 .button-inquiry { border: #CC3624 solid 1px; background-color: ##FFF9F4; margin: 0 auto 40px; width: fit-content; text-align: center; } .button-inquiry a { display: block; padding: 14px 24px; color: #CC3624; font-size: 15px; font-weight: bold; text-decoration: none !important; } 【無料】所有ビルの修繕計画について相談する 修繕とリノベーションは目的が異なる オーナーが混同しやすいのが、「修繕」と「リノベーション」です。両者は目的が異なるため、その違いを理解しておくことが重要です。 項目修繕リノベーション目的劣化した部分を元の状態に戻す建物の価値や競争力を高める主な工事内容防水工事、外壁補修、設備交換、配管更新エントランス改修、トイレ刷新、LED化、共用部デザイン変更、ICT環境整備効果安全性・機能性の維持テナント満足度向上、賃料アップ、空室対策考え方必要経費将来の収益につながる投資 修繕は建物を維持するために必要な工事であり、リノベーションは建物の価値を高めるための投資です。空室対策や賃料向上を目指す場合は、単純に元の状態へ戻すだけでなく、市場競争力を高める視点も重要になります。 オフィスビル特有の見直しポイント オフィスビルでは建物の劣化だけでなく、市場ニーズの変化にも対応しなければなりません。例えば次のような課題は、建物自体は使える状態でも競争力を低下させる原因になります。エントランスが古く見えるトイレ設備が時代遅れ共用部照明が暗い電気容量が不足している通信環境が弱い築年数だけではなく「今のテナントに選ばれるビルか」という視点で建物を見直すことも重要です。建物の競争力を維持するためには、修繕計画だけでなく日常的な運営やテナント対応も欠かせません。あわせて読みたい： [ オフィスビルのPM（プロパティマネジメント）会社見直し ] 長期修繕計画の作り方 現状調査を行う：まずは建物診断を実施し、劣化状況を把握必要工事を整理する：安全性や運営への影響を踏まえながら優先順位を決定資金計画を作る：将来の工事費を想定し、毎年どの程度の資金を確保するか検討実施時期を調整する：テナント更新時期や空室状況も考慮しながら工事スケジュールを決定定期的に見直す：建物状況や市場環境の変化に合わせて、定期的に長期修繕計画を更新することが重要 まとめ：長期修繕計画は定期的な見直しが重要 長期修繕計画は、一度作成したら終わりではありません。建物の劣化状況やテナントの入居状況、市場環境の変化によって優先すべき工事や必要な予算は変わっていきます。特に以下のような場合は、計画の見直しを検討するタイミングです。購入後、一度も長期修繕計画を更新していない築15年以上が経過している空室が増えている大規模修繕の時期が近づいている設備の故障や不具合が増えている将来的な資金計画に不安がある長期修繕計画は固定されたものではなく、建物の状況や経営環境に合わせて調整していくものです。オフィスビル経営において、長期修繕計画は単なるメンテナンス計画ではありません。将来の支出を予測し、収益を守り、資産価値を維持するための経営ツールです。計画的な修繕によって突発的な支出リスクを抑えられるだけでなく、テナント満足度や建物競争力の向上にもつながります。「建物を直すための計画」ではなく「収益を維持するための計画」として長期修繕計画を活用することが、安定したオフィスビル経営への第一歩といえるでしょう。 【無料】長期修繕計画の見直しについて相談する 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ 設計チーム 鶴谷 嘉平 1994年東京大学建築学科を卒業。同大学大学院にて集合住宅の再生に関する研究を行いました。 一級建築士として、集合住宅、オフィス、保育園、結婚式場などの設計に携わってきました。 2024年に当社に入社し、オフィスのリノベーション設計や、開発・設計（オフィス・マンション）を行っています。 2025年9月11日執筆

空室対策では、新しいテナントを募集するだけでなく、現在のテナントに長く入居してもらうことも重要です。退去が発生すると賃料収入が止まるだけでなく、原状回復や募集に費用がかかり、次の入居まで空室期間が生じる場合もあります。本コラムでは、テナントリテンションの考え方と、長期入居につなげるためにオーナーが確認したいポイントを解説します。どんな人向け？- 空室の発生をできるだけ抑えたいオフィスビルオーナー- テナントの退去理由や管理状況を見直したい方- 長期入居につながる管理や設備改善を知りたい方本コラムのポイント- テナントリテンションが空室対策になる理由が分かる- 退去につながる不満を早めに把握する方法が分かる- 長期入居に向けて見直したい管理・設備・契約条件が分かる結論テナントリテンションでは、特別なサービスを増やすことよりも日常の管理や設備の不具合、テナントからの要望に継続して対応することが基本です。退去が決まってから対策するのではなく、普段の問い合わせや契約更新時の反応から不満を把握し、必要な改善を行います。新規募集とあわせて既存テナントの入居継続にも目を向けることが、空室期間や募集費用を抑えることにつながります。 目次テナントリテンションとは？長期入居のために確認したい3つのポイント設備投資はテナントの要望と優先順位で判断するまとめ テナントリテンションとは？ テナントリテンションとは、現在入居しているテナントの長期入居を促す取り組みです。空室対策では、賃料の見直しや仲介会社への営業、募集資料の改善など新規テナントを獲得する施策が中心になりがちです。ただ、既存テナントが退去すると空室期間が発生するだけでなく、新たなテナントを迎えるまでにさまざまな費用が生じます。 退去後に発生する主な負担内容空室期間次の入居まで賃料収入がなくなる原状回復・修繕貸室の補修や設備の修繕を行うテナント募集仲介会社への依頼や募集活動を行う入居前工事必要に応じて内装や設備を整える そのため、退去後の空室や費用負担を抑えるには、既存テナントが退去を検討する理由を減らすことも重要です。 長期入居のために確認したい3つのポイント テナントが移転を検討する理由は、賃料だけとは限りません。設備の不具合や日常の管理、事業拡大による面積不足など、さまざまな理由があります。すべての退去を防ぐことはできませんが、建物側で改善できる理由なのかを確認することはできます。 1．問い合わせや不具合への対応 空調や水回り、照明などの不具合は、テナントの使いやすさに関わります。不具合そのものだけでなく、対応まで時間がかかる、進捗の連絡がないといった状況が続けば、管理への不満にもなります。トラブルが発生した際は、次のことを確認します。いつ問い合わせを受けたかいつ現地を確認したか修理や応急対応をいつ行ったか同じ不具合が繰り返されていないか修理して終わりではなく、同じ問題が続いている場合は、設備更新を含めて原因から見直すことが必要です。 2．共用部・設備の状態 テナントが毎日利用するエントランス、トイレ、エレベーター、空調なども入居環境の一部です。築年数が経過していてもすべてを新しくする必要はなく、まずは不具合や使いにくさが出ている場所から確認します。たとえば、次のような箇所です。空調の効き方にばらつきがあるトイレや給湯室の設備が使いにくい共用部の汚れや傷みが目立つ照明が暗い、切れたままになっているエレベーターの待ち時間や不具合が気になる見た目だけでなく、テナントが日常的に不便を感じている場所を優先することがポイントです。大規模な改修を行う前に、清掃や小規模修繕、設備の部分更新で改善できる箇所もあります。あわせて読みたい： [ オフィスビルの設備管理とは？点検・修繕・更新のポイントを解説 ] 3．契約更新前の状況確認 契約更新は、テナントが今後も入居を続けるか検討するタイミングです。更新時期になって初めて意向を確認するのではなく、普段から問い合わせや要望を把握しておくことで、建物で改善できる点を早めに確認できます。特に確認したいのは、次のような内容です。現在の貸室面積に不足がないか設備や共用部への要望がないか日常の管理で困っていることがないか契約条件について相談がないか一方、事業拡大による面積不足など、建物側では解決できない退去もあります。退去をすべて防ぐのではなく、対応できる理由と対応できない理由を分けることが重要です。退去が発生した場合は「賃料」「設備」「管理対応」「面積」「立地」などに分けて理由を記録しておくと、同じ理由による退去が続いていないか確認できます。あわせて読みたい： [ 賃貸オフィスの契約更新で失敗しないために｜オーナーが知るべきテナント側の事情 ] .button-inquiry { border: #CC3624 solid 1px; background-color: ##FFF9F4; margin: 0 auto 40px; width: fit-content; text-align: center; } .button-inquiry a { display: block; padding: 14px 24px; color: #CC3624; font-size: 15px; font-weight: bold; text-decoration: none !important; } 【無料】テナント対応・管理体制について相談する 設備投資はテナントの要望と優先順位で判断する 長期入居のために設備を新しくすればよいとは限りません。貸会議室や個室ブース、防災設備、省エネ設備なども建物やテナントによって必要性は異なります。設備投資を検討する際は、以下の順に必要性を確認します。安全性や法令対応に関わるもの日常の使いやすさに関わるものテナントから要望が多いもの将来の募集にも活用できるもの既存テナントの要望だけで判断するのではなく、今後の募集や修繕計画も踏まえて工事内容を決めることが重要です。 まとめ 空室対策では、新しいテナントを募集するだけでなく、現在のテナントが長く入居できる環境を維持することも重要です。そのためには、問い合わせへの対応、設備や共用部の状態、契約更新前の意向などを確認し、建物側で改善できる内容には早めに対応します。すべての退去を防ぐことはできませんが、理由を把握し、管理や設備に原因がある場合は改善につなげることがテナントリテンションの基本です。 【無料】オフィスビルの空室対策・管理について相談する 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ 設計チーム 鶴谷 嘉平 1994年東京大学建築学科を卒業。同大学大学院にて集合住宅の再生に関する研究を行いました。 一級建築士として、集合住宅、オフィス、保育園、結婚式場などの設計に携わってきました。 2024年に当社に入社し、オフィスのリノベーション設計や、開発・設計（オフィス・マンション）を行っています。 2025年9月8日執筆

築年数が経過したオフィスビルでは、設備の古さや共用部の印象などがテナント募集に影響することがあります。空室が続いている場合、賃料の見直しだけでなく、リノベーションによって建物の使いやすさや印象を改善することも選択肢のひとつです。本コラムでは、築古オフィスビルのオーナー向けに、リノベーションを検討する際の考え方や改修箇所の優先順位、投資判断のポイントを解説します。どんな人向け？- 築20年以上のオフィスビルを所有しているオーナー- 空室が続き、建物や募集方法の見直しを検討している方- リノベーションの費用対効果を確認したい方本コラムのポイント- リノベーション前に空室の原因を整理する- 改修箇所は費用と効果を比較して優先順位を決める- 工事後の賃料や稼働率まで含めて収支を確認する結論築古ビルのリノベーションでは、建物をきれいにすること自体を目的にせず、空室の原因を踏まえて必要な箇所を見直すことが重要です。 目次築古オフィスビルで空室が続く原因を確認するリノベーションは費用と効果を比較して判断する判断前に押さえたいポイント3点リノベーション後の募集方法まで考える工事会社・管理会社と改修後の運用まで確認するまとめ｜空室の原因に合わせてリノベーションを検討する 築古オフィスビルで空室が続く原因を確認する 空室が続いている場合は、すぐにリノベーションを進めず、まず入居につながらない原因を整理することが重要です。賃料や立地、建物の状態、問い合わせ・内見状況などを周辺の募集物件と比較し、どこに課題があるのかを確認します。 確認する項目チェックしたい内容立地駅からの距離、周辺環境、アクセス賃料周辺の同規模・同築年数の物件との賃料差共用部エントランス、廊下、トイレなどの状態貸室内装、天井、照明、レイアウトのしやすさ設備空調、電気容量、通信環境など募集状況問い合わせ数、内見数、内見後の反応 たとえば、問い合わせはあるものの内見後に検討から外れる場合は写真や募集条件だけでなく、現地で確認されるエントランスや貸室、設備などに原因がないかを確認する必要があります。一方、問い合わせ自体が少ない場合はリノベーションの前に賃料や募集条件、物件情報の伝え方を見直した方がよいケースもあります。空室だからすぐに工事をするのではなく、原因を整理したうえで改修の必要性を判断することが基本です。 リノベーションは費用と効果を比較して判断する リノベーションにはまとまった費用がかかります。そのため「古くなったから改修する」という理由だけで進めるのではなく、工事後の賃料や稼働率を想定して収支を確認することが欠かせません。検討時には、次のような項目を整理します。工事にかかる費用現在の賃料と稼働率改修後に想定する賃料空室期間の短縮によって見込める賃料収入の増加今後必要になる修繕費改修費用を回収するまでの期間たとえば、リノベーションによって賃料を上げられたとしても、工事費が大きければ回収には時間がかかります。反対に、賃料を大幅に上げなくても、空室期間を短縮できれば収支が改善する場合があります。そのため、賃料の上昇だけで判断せず、稼働率を含めた中長期の収支で比較することが重要です。 判断前に押さえたいポイント3点 建物全体を一度に改修する必要はありません。限られた予算で進める場合は、テナントが確認する場所や日常的な使いやすさに関わる設備から検討します。 エントランス・共用部 エントランスは、内見者が建物に入ったときに最初に確認する場所です。床や壁の汚れ、暗い照明、古い案内板などが目立つ場合は、貸室を見る前に建物全体が古い印象を持たれることがあります。大規模な工事だけでなく、次のように現在の状態に合わせて改修範囲を絞る方法もあります。照明のLED化壁・天井の仕上げ変更床材の更新サインや掲示物の整理 トイレ・水回り トイレはテナントが日常的に利用するため、築古ビルでは見直しておきたい場所です。便器などの設備だけでなく、照明や洗面台、床・壁の状態、男女別トイレの有無なども見直します。毎日使用する場所だからこそ、使いやすさや清潔感は入居時に確認されるポイントです。 貸室・設備 貸室では、見た目だけでなく実際にオフィスとして使えるかどうかが重要です。特に、次のようなことを確認します。空調の方式や更新状況電気容量通信環境OAフロアの有無レイアウトのしやすさ照明や天井の状態デザインだけを変更しても設備面に使いにくさが残れば、入居後の負担につながります。内装と設備を分けず、実際の使われ方を想定して改修内容を決めることがポイントです。あわせて読みたい：[ 築30年のオフィスビルをリノベーション｜改修事例と費用・考え方を解説 ] .button-inquiry { border: #CC3624 solid 1px; background-color: ##FFF9F4; margin: 0 auto 40px; width: fit-content; text-align: center; } .button-inquiry a { display: block; padding: 14px 24px; color: #CC3624; font-size: 15px; font-weight: bold; text-decoration: none !important; } 【無料】築古ビルの空室対策・改修について相談する リノベーション後の募集方法まで考える 工事が完了しても、それだけでテナントに変更点が伝わるわけではありません。リノベーション後は「どこを変えたのか」「以前と何が違うのか」が分かるように、募集資料やWebサイトの情報も更新します。具体的には、次のような内容を見直します。エントランスや貸室の写真を更新する空調やトイレなどの更新内容を記載するレイアウト例を掲載する改修前後の違いが分かる写真を用意する仲介会社へ改修内容を共有する賃料を変更する場合も「リノベーション済み」とだけ記載するのではなく、設備や使いやすさがどのように変わったのかを示すことで、募集条件の理由を伝えやすくなります。 工事会社・管理会社と改修後の運用まで確認する リノベーションでは、デザインや工事費だけで依頼先を決めるのではなく、完成後の維持管理まで確認しておくことも大切です。使用する素材や設備によって、清掃方法や交換費用、今後の修繕内容が変わるためです。依頼先を比較するときは、以下のようなことを確認します。オフィスビルの改修実績があるか工事費の内訳が明確か設備更新まで含めて相談できるか改修後の管理方法を考慮しているかテナント募集を踏まえた提案ができるか工事を完成させることだけでなく、その後も無理なく維持できる仕様になっているかを見ることが重要です。あわせて読みたい：[ 中型オフィスビルの修繕・改修・リノベーションと工事会社の選び方 ] まとめ｜空室の原因に合わせてリノベーションを検討する 築古オフィスビルのリノベーションでは、すべてを新しくする必要はありません。まずは周辺相場や問い合わせ・内見状況、建物の状態を確認し、空室の原因になっている可能性が高い箇所から優先して見直すことが重要です。また、工事費だけで判断せず、改修後の賃料や稼働率、今後の修繕費まで含めて収支を確認します。リノベーションを検討する際は「何を新しくするか」ではなく「現在の募集で何が課題になっているのか」から考えることが、過剰な工事を避けるためのポイントです。 【無料】オフィスビルの空室対策・リノベーションのご相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ プロパティマネジメントチーム 藤岡 涼 入社以来20年以上にわたり、東京23区のオフィスビルを中心にプロパティマネジメント・リーシング・建物管理を担当。 年間多数の交渉やトラブル対応経験を活かし、現場目線に立った迅速かつ的確な提案を通じて、オーナー様とテナント様双方の満足度向上に努めています。 2025年9月2日執筆

築古の中型オフィスビルをリノベーションする際は、工事内容だけでなく、依頼する会社選びも重要です。同じ工事でも、会社によって得意な工事や対応できる範囲、見積もりの内容は異なります。価格だけで決めず、工事の目的や建物の規模に合った会社を選ぶことがポイントです。本コラムでは、リノベーション会社の種類や比較する際の確認事項、見積もりの見方を解説します。どんな人向け？- 中型オフィスビルのリノベーションを検討しているオーナー- どのような工事会社へ相談すればよいか迷っている方- 複数の工事会社を比較するときのポイントを知りたい方本コラムのポイント- リノベーション会社の種類と特徴- 工事会社を選ぶ際に確認したいこと- 見積もりを比較するときのポイント結論リノベーション会社は、見積金額だけで選ぶのではなく、同じような建物の工事実績や提案内容、工事中の対応まで確認することが重要です。まずは何のためにリノベーションするのかを整理し、その工事に合った会社を選びます。 目次リノベーション会社を選ぶ前に工事の目的を整理するリノベーション会社にはそれぞれ得意分野がある工事会社を選ぶ際に確認したい5つのポイント見積もりは金額だけで比較しない工事中の対応も事前に確認する依頼前に工事会社へ伝えておきたいこと リノベーション会社を選ぶ前に工事の目的を整理する 工事会社を探す前に、まず何を改善するためのリノベーションなのかを整理します。例えば、同じ築古ビルでも工事の目的によって依頼内容は変わります。 工事の目的主な工事箇所建物の印象を変えるエントランス、外観、共用部など貸室を使いやすくする貸室内、照明、床など設備を見直す空調、電気、給排水設備など空室対策を行う貸室、エントランス、共用部など 目的が決まっていない状態で相談すると、必要以上に工事範囲が広がったり、工事会社ごとに提案内容が大きく異なったりすることがあります。最初に「どこを変えたいか」だけでなく「なぜ変えたいか」まで整理しておくことが大切です。リノベーションの進め方や費用、設計の考え方については、以下のコラムでも詳しく解説しています。あわせて読みたい：［ オフィスリノベーションのポイント6選｜空室対策・費用・設計の考え方を解説 ］ リノベーション会社にはそれぞれ得意分野がある リノベーションを依頼できる会社には、設計会社や工事会社、内装会社などがあります。会社の種類だけで決めるのではなく、予定している工事に対応できるかを確認します。 会社主な特徴設計会社建物全体の計画やデザインから相談できる総合建設会社建築・設備を含む比較的大きな工事に対応しやすい工務店・工事会社修繕や部分的な改修を得意とする会社が多い内装会社貸室やエントランスなどの内装工事が中心 例えば、貸室の内装だけを変更する場合と、エントランスや空調設備まで含めて建物全体を改修する場合では、必要な対応範囲が異なります。会社の規模ではなく、予定している工事と得意分野が合っているかを確認します。 工事会社を選ぶ際に確認したい5つのポイント 候補となる工事会社が決まったら、見積金額以外の部分も比較します。【工事会社の確認ポイント】同じような建物の工事実績があるか希望する工事内容に対応できるか見積もりの内容が分かりやすいか工事中の連絡や対応方法が決まっているか完成後の不具合に対応してもらえるか特に確認したいのが、中型オフィスビルや築古ビルでの工事実績です。オフィスビルでは、入居中のテナントへの配慮や工事時間の制限、設備停止の調整などが必要になる場合があります。そのため、工事実績を見る際は件数だけでなく、自社ビルと近い規模・築年数・工事内容の実績があるかまで確認します。 .button-inquiry { border: #CC3624 solid 1px; background-color: ##FFF9F4; margin: 0 auto 40px; width: fit-content; text-align: center; } .button-inquiry a { display: block; padding: 14px 24px; color: #CC3624; font-size: 15px; font-weight: bold; text-decoration: none !important; } 【無料】オフィスビルのリノベーションについて相談する 見積もりは金額だけで比較しない 複数社から見積もりを取る場合、総額だけを比較すると工事内容の違いを見落とすことがあります。同じ「エントランス改修」でも、会社によって見積もりに含まれる工事や使用する材料が異なることがあるためです。見積もりでは、次の項目を確認します。工事範囲が明記されているか材料や設備の仕様が分かるか仮設工事や撤去費が含まれているか見積もりに含まれない工事があるか追加費用が発生する可能性が説明されているか金額に差がある場合は、まず「なぜ違うのか」を確認します。安い見積もりを選ぶこと自体が問題なのではありません。必要な工事が含まれているかを確認したうえで比較することが重要です。 工事中の対応も事前に確認する オフィスビルのリノベーションでは、工事内容によってテナントへの影響が出ることがあります。例えば、騒音や振動が発生する工事、共用部を使用する工事、設備を一時停止する工事などです。そのため、契約前に次の点も確認します。 確認項目確認する内容工事時間平日・休日のどの時間帯に施工するかテナントへの影響騒音や設備停止が発生するか連絡方法工事中の窓口や報告方法工程いつ、どの場所を施工するか 入居中のビルでは、工事そのものだけでなく、テナントへの影響を考えた工程を組めるかも会社選びのポイントです。 依頼前に工事会社へ伝えておきたいこと 工事会社から具体的な提案を受けるためには、オーナー側からも建物の情報や希望を伝えます。特に整理しておきたいのは、次の内容です。リノベーションの目的希望する工事箇所おおよその予算希望する工事時期入居中のテナントの有無今後予定している修繕や設備更新例えば、数年以内に空調更新を予定している場合は、その情報を伝えることで、今回の内装工事とどのように調整するか検討できます。工事会社にすべて任せるのではなく、建物の状況や今後の予定を共有したうえで提案を受けることが重要です。築古ビルの修繕では、必要な工事を整理し、優先順位をつけて進めることも重要です。あわせて読みたい：［ 築古オフィスビルの修繕費を抑えるには？工事の優先順位と費用の考え方 ］ まとめ｜工事内容に合った会社を選ぶ 中型オフィスビルのリノベーションでは、会社名や見積金額だけで依頼先を決めず、工事内容との相性を確認します。特に確認したいのは次の3点です。予定している工事に近い実績があるか見積もりの工事範囲や費用が分かりやすいか工事中から完成後までの対応を確認できるか大規模なリノベーションと部分的な改修では、適した会社も異なります。まずは工事の目的と範囲を整理し、その内容に対応できる会社を比較することが、工事会社選びの基本です。 【無料】オフィスビルの改修・リノベーションのご相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ プロパティマネジメントチーム 藤岡 涼 入社以来20年以上にわたり、東京23区のオフィスビルを中心にプロパティマネジメント・リーシング・建物管理を担当。 年間多数の交渉やトラブル対応経験を活かし、現場目線に立った迅速かつ的確な提案を通じて、オーナー様とテナント様双方の満足度向上に努めています。 2025年8月27日執筆

築30年を超えるオフィスビルでは、設備や内装の古さが目立ち、テナント募集に影響することがあります。しかし、建物全体を大規模に改修する必要があるとは限りません。物件の状態や募集状況を確認し、優先順位を決めて改修することが重要です。本コラムでは、新大塚・五反田のオフィスビルの事例をもとに、リノベーションする箇所の考え方や費用、工事前に確認したいポイントを解説します。どんな人向け？- 築30年以上のオフィスビルを所有しているオーナー- 空室対策としてリノベーションを検討している方- 改修する箇所や費用の目安を知りたい方本コラムのポイント- 築古オフィスビルで優先したい改修箇所- 新大塚・五反田のリノベーション事例と費用- 工事前に確認したい設備や投資効果の考え方結論築古オフィスビルのリノベーションでは建物全体を一度に改修するのではなく、募集への影響や設備の状態を確認し、優先順位を決めることが重要です。エントランスやトイレなど、内見時に確認されやすい共用部から改修する方法もあります。 目次築30年のオフィスビルでリノベーションを検討する理由どこからリノベーションするべきか【事例1】トイレ・給湯室を改修した新大塚のオフィスビル【事例2】共用部を一括改修した五反田のオフィスビルリノベーション前に確認したい費用と設備リノベーション費用と投資効果の考え方まとめ｜築古ビルは優先順位を決めてリノベーションする 築30年のオフィスビルでリノベーションを検討する理由 築年数が経過したオフィスビルでは、建物自体に大きな問題がなくても内装や設備の古さが目立つことがあります。特にエントランスやエレベーターホール、トイレなどの共用部はテナントや来訪者が日常的に利用する場所です。内見時にも確認されやすいため、建物の印象を左右するポイントになります。また、築古ビルでは次のような部分も確認が必要です。空調や給排水設備の老朽化トイレや給湯室など水回りの使い勝手エントランスや共用部の内装貸室の床・壁・照明などの状態築年数だけを理由に賃料を下げるのではなく、募集時に課題となっている箇所を確認し、必要な改修を行うことが空室対策の一つになります。 どこからリノベーションするべきか リノベーションする箇所は建物の状態や予算、募集状況によって異なります。貸室や共用部の古さは内見時の印象に影響するため、現状を確認し、古さが目立つ箇所から改修することがポイントです。主な確認箇所は次のとおりです。エントランス：内装や照明、建物への入りやすさエレベーターホール：壁・床・照明などの状態トイレ・給湯室：設備の古さ、清掃のしやすさ、使い勝手貸室：床・壁・照明、レイアウトのしやすさ建物設備：空調、給排水、電気設備などの状態現在の空室状況や内見時の反応も確認し、募集に影響している箇所から優先順位をつけて改修しましょう。 【事例1】トイレ・給湯室を改修した新大塚のオフィスビル 新大塚駅から徒歩3分、築30年のオフィスビルでは、男女トイレと給湯スペースを中心にリノベーションを行いました。主な改修内容と工事費用は次のとおりです。 項目内容改修範囲男女トイレ・給湯スペース主な改修内容鏡裏への間接照明の設置、化粧スペースの確保、ステンレス製キッチンの設置工事費用約600万円（税抜） 建物全体ではなく水回りに範囲を絞り、鏡や照明など目に入りやすい部分も改修しています。限られた範囲で、内見時の印象を改善した事例です。あわせて読みたい：[ オフィスのトイレリノベーション｜空室対策・価値向上につながる改修ポイントを解説 ] 【事例2】共用部を一括改修した五反田のオフィスビル 五反田のオフィスビルでは、10フロアのうち5フロアが空室だったため、該当する5フロアの水回りやエレベーターホール、1階エントランスをまとめて改修しました。主な改修内容と工事費用は次のとおりです。 項目内容改修範囲5フロアの水回り・エレベーターホール、1階エントランス主な改修内容白を基調とした内装、ガラス建具の設置工事費用総額約5,500万円（税抜）／1フロアあたり約900万円／エントランス約400万円 エントランスから各フロアまで内装の雰囲気をそろえ、建物全体の印象を見直しています。新大塚の事例が水回りに範囲を絞った改修だったのに対し、五反田では建物の共用部を広く改修したことが特徴です。 .button-inquiry { border: #CC3624 solid 1px; background-color: ##FFF9F4; margin: 0 auto 40px; width: fit-content; text-align: center; } .button-inquiry a { display: block; padding: 14px 24px; color: #CC3624; font-size: 15px; font-weight: bold; text-decoration: none !important; } 【無料】築古ビルのリノベーションについて相談する リノベーション前に確認したい費用と設備 リノベーションでは内装やデザインを決める前に、既存設備の状態を確認することも重要です。築年数が経過した建物では、工事中に給排水管や電気設備などの劣化が見つかり、追加工事が必要になる場合があります。特に水回りを改修する場合は、給排水管の位置や状態によって便器や洗面台を設置できる場所、工事範囲などが変わります。工事前には次のような点を確認しましょう。給排水管や空調など既存設備の状態電気容量や照明設備工事できる範囲と建物の構造改修後の清掃やメンテナンス方法工事費以外に発生する費用また、工事後の修理や設備交換も考え、維持管理しやすい設備を選ぶこともポイントです。あわせて読みたい：[ オフィスのトイレをリフォームする際に気を付けるポイント5点 ] リノベーション費用と投資効果の考え方 リノベーションを検討する際は工事費だけでなく、改修によってどのような効果を見込めるかも確認します。例えば、改修によって空室期間を短縮できればその分の賃料収入を確保できます。また、賃料を大きく下げずに募集できるようになれば中長期的な収益にも影響します。確認したいのは、主に次の3点です。リノベーションにかかる総工事費改修によって見込める空室期間の短縮改修後の募集賃料と想定される賃料収入ただし、リノベーションを行えば必ず入居が決まるわけではありません。立地や周辺相場、募集条件なども含めて判断する必要があります。そのため、工事費の安さだけで判断せず、どの改修が募集や建物の維持に必要なのかを整理したうえで予算を決めることが重要です。 まとめ｜築古ビルは優先順位を決めてリノベーションする 築30年以上のオフィスビルでも、建物の状態や募集時の課題に合わせてリノベーションすることで、物件の印象や使い勝手を改善できます。重要なのは築年数だけを理由に建物全体を改修するのではなく、エントランス、水回り、貸室、設備などを確認し、必要な箇所から手を入れることです。今回紹介した事例のように、水回りに絞って改修する方法もあれば、空室状況に応じて複数フロアやエントランスをまとめて改修する方法もあります。現在の建物の状態や募集状況を確認し、費用と期待できる効果を比較しながら改修する範囲を決めていきましょう。 【無料】オフィスビルの改修・リノベーションのご相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ 設計チーム 鶴谷 嘉平 1994年東京大学建築学科を卒業。同大学大学院にて集合住宅の再生に関する研究を行いました。 一級建築士として、集合住宅、オフィス、保育園、結婚式場などの設計に携わってきました。 2024年に当社に入社し、オフィスのリノベーション設計や、開発・設計（オフィス・マンション）を行っています。 2025年8月25日執筆

築古オフィスビルでは、設備の老朽化だけでなく内装や共用部の古さが目立つことがあります。ただし、すべてを新しくすればよいわけではありません。建物の状態や募集状況によって、優先すべき改修は異なります。本コラムでは、築古オフィスビルのリノベーションを検討するオーナー向けに、改修の優先順位や対象箇所、投資範囲を判断するポイントを解説します。どんな人向け？- 築古オフィスビルのオーナー- 空室対策としてリノベーションを検討している方- 修繕・設備更新とリノベーションの優先順位に悩んでいる方本コラムのポイント- リノベーション前に建物の状態を確認する理由- 修繕とデザイン改善の優先順位をどう決めるか- 改修範囲と費用を決める際の考え方結論築古オフィスビルのリノベーションでは、見た目を新しくする前に、外壁や防水、空調、給排水といった建物の状態を確認することが重要です。必要な修繕・設備更新を整理したうえで、エントランスやトイレ、貸室などの改修を検討します。建物の課題と募集上の課題を分けて考えることで、改修の優先順位を決めやすくなります。 目次リノベーション前に建物の状態を確認する修繕とリノベーションの優先順位を決める共用部のリノベーションで見直したい箇所貸室は募集状況を踏まえて改修する改修範囲は費用と回収期間を踏まえて決めるまとめ｜建物の課題に合わせてリノベーションする リノベーション前に建物の状態を確認する 築古ビルのリノベーションでは、最初から内装やデザインを決めるのではなく、建物の状態を確認します。外観をきれいにしても、雨漏りや空調故障が発生すれば追加工事が必要になります。先に設備や建物の状態を確認することで、必要な修繕を踏まえた改修計画を立てられます。【確認したい主な箇所】外壁のひび割れ・浮き・剥がれ屋上やバルコニーの防水空調設備の劣化や故障給排水管の劣化や漏水受変電設備や電気設備エレベーターの状態特に雨漏りや設備故障は、テナントの業務に支障をきたすことがあります。安全性や建物の使用に関わる問題があれば、内装改修より先に対応します。今後必要になる修繕や設備更新も整理しておくと、リノベーションにかけられる予算を検討しやすくなります。あわせて読みたい：［ オフィスビルの長期修繕計画とは？計画的に資産価値を高めるために ］ 修繕とリノベーションの優先順位を決める 建物の状態を確認したら、必要な工事を整理します。ここで分けて考えたいのが「建物を維持するための工事」と「使いやすさや印象を改善するための工事」です。 建物を維持するための工事 改修箇所主な目的優先して検討するケース外壁・防水劣化への対応ひび割れや防水層の劣化がある空調・給排水不具合への対応故障や漏水が増えている電気設備老朽化への対応設備の劣化や容量不足があるエレベーター老朽化への対応不具合や経年劣化が見られる 印象・使いやすさを改善する工事 改修箇所主な目的優先して検討するケースエントランス印象の改善内見時に古さが目立つトイレ・給湯室使いやすさの改善設備や内装が古い共用廊下印象の改善汚れや傷みが目立つ貸室使いやすさの改善内装や設備が募集条件に合わない 例えば空調設備に故障の兆候がある状態でエントランスに予算をかけると、後から設備更新費が必要になることがあります。そのため、緊急性の高い修繕費を把握してから改修に使える予算を検討することが大切です。 共用部のリノベーションで見直したい箇所 建物を維持するための修繕を整理したら、エントランスやトイレなど、テナントや来訪者が利用する場所の改修を検討します。 外観・エントランス 外壁やエントランスは、来訪者や内見者が最初に目にする場所です。築年数そのものは変えられませんが、汚れや傷みが目立つ部分を整えることで建物全体の印象を改善できます。例えば、次のような改修があります。外壁の洗浄・塗装・補修エントランスの床・壁・天井の改修照明器具の交換サインや館名板の見直しエントランス扉の更新ただし、全面的に作り替える必要があるとは限りません。現在の状態を確認し、古さや傷みが目立つ箇所から改修する方法もあります。 トイレ・水回り トイレや給湯室はテナントが日常的に利用するため、見た目だけでなく設備の状態や清掃のしやすさ、使い勝手も確認します。例えばトイレでは便器だけでなく、床や壁、照明、換気、洗面台なども確認します。設備の古さや不具合、内装の汚れ・傷みを分けて確認することで必要な改修を整理しやすくなります。 .button-inquiry { border: #CC3624 solid 1px; background-color: ##FFF9F4; margin: 0 auto 40px; width: fit-content; text-align: center; } .button-inquiry a { display: block; padding: 14px 24px; color: #CC3624; font-size: 15px; font-weight: bold; text-decoration: none !important; } 【無料】築古ビルの改修・リノベーションについて相談する 貸室は募集状況を踏まえて改修する 貸室をリノベーションする場合は、デザインだけでなく、どのような企業が検討する物件なのかを確認します。例えば、少人数で利用する貸室と100坪を超える貸室では、求められるレイアウトや設備が異なります。【貸室で確認したいこと】OAフロアや配線環境空調方式と利用できる時間帯照明や電気容量レイアウトのしやすさ内装の状態また、問い合わせはあるのに内見につながらないのか、内見はあるのに成約しないのかによって見直す部分は変わります。募集状況や内見後の反応を確認したうえで、貸室のどこを改善するか判断することが重要です。 改修範囲は費用と回収期間を踏まえて決める 築古ビルだからといって、一度に全面リノベーションを行う必要はありません。工事費だけでなく、改修後にどの程度の賃料で募集できるのか、空室期間をどの程度見込むのかまで確認します。例えば、次の項目を整理します。 検討項目確認するポイント工事費改修にかかる費用と予算募集賃料改修後に想定できる賃料水準空室期間工事・募集による空室期間と賃料収入への影響維持費改修後にかかる保守・管理費今後の修繕数年以内に予定している修繕・設備更新 改修に費用をかけても、賃料の増額だけで工事費を回収できるとは限りません。建物の保有方針や今後の修繕計画も含めて、どこまで投資するかを決めます。必要に応じて工事を段階的に実施することも選択肢です。改修するか迷う場合は、建物の状態や空室状況、今後の保有方針を踏まえて工事を実施するタイミングも検討します。あわせて読みたい：［ 築古オフィスビルの改修は本当に必要？「動く・待つ・動かない」の判断基準を解説 ］ まとめ｜建物の課題に合わせてリノベーションする 築古オフィスビルのリノベーションでは、古くなった部分を一律に新しくするのではなく、建物ごとに改修の優先順位を決めることが重要です。まずは外壁や防水、空調、給排水などの状態を確認し、「建物を維持するために必要な修繕」と「印象や使いやすさを改善する工事」を分けて整理します。そのうえで、募集状況や予算、今後の修繕計画を踏まえて改修範囲を決めます。全面改修を前提とせず、建物の状態や今後の保有方針を踏まえて、必要な範囲でリノベーションを進めることが大切です。 【無料】築古オフィスビルの改修・リノベーションのご相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ プロパティマネジメントチーム 藤岡 涼 入社以来20年以上にわたり、東京23区のオフィスビルを中心にプロパティマネジメント・リーシング・建物管理を担当。 年間多数の交渉やトラブル対応経験を活かし、現場目線に立った迅速かつ的確な提案を通じて、オーナー様とテナント様双方の満足度向上に努めています。 2025年8月25日執筆