皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの飯野です。この記事は「入居者が長く居つくための管理品質向上テクニック」のタイトルで、2025年11月21日に執筆しています。少しでも、皆様のお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願いいたします。 目次はじめに第1章　設備管理の向上と目的論的視点第2章　共用部の管理・美観維持と共同体感覚第3章　コミュニケーション戦略と対人関係論第4章　トラブル対応体制と自己受容第5章　ケーススタディと成功事例 おわりに はじめに 入居者が長期にわたって滞在し続けることは、不動産経営において最も重要な課題の一つです。空室の増加は、オーナーにとって収益性の低下を意味し、その空室を埋めるための広告費や仲介手数料など、さまざまなコスト負担をもたらします。また、入居者の入れ替わりが頻繁になることで、設備や内装の摩耗が早まり、修繕費などの経費が増加する傾向にあります。入居者が「ここに長く居たい」と感じるためには、建物や設備そのものの品質向上はもちろんのこと、管理品質が非常に大きな役割を果たします。管理品質が良ければ、入居者は安心感や信頼感を持ち、安定した環境で快適に過ごすことができます。一方で、管理対応が不十分だと不満やストレスが蓄積し、契約更新をためらう要因になり得ます。そこで、本コラムでは、単なる物理的な管理品質の向上にとどまらず、アドラー心理学の視点を取り入れたアプローチを提案します。アドラー心理学は「共同体感覚」や「貢献感」、そして「目的論」という独自の考え方を持っています。人間の行動を心理的動機付けや目的志向で捉え、入居者が心理的に満足し、「ここで働く意義」を感じられる環境を構築することを目指しています。次章からは、このアドラー心理学を具体的に管理業務にどのように活用できるのかを、詳細な手法とともに解説していきます。 第1章　設備管理の向上と目的論的視点 設備管理は、建物の快適性や安全性を左右する基本的な要素であり、入居者が長く居つくための最も重要な要因の一つです。アドラー心理学において、すべての行動は目的に向かっていると考えます。設備管理にも、この「目的論」の視点を導入することが、入居者満足度を高める重要なポイントとなります。●設備不具合の予防管理手法 設備のトラブルは日常生活に支障をきたし、入居者のストレスを増大させる原因となります。トラブルを未然に防ぐためには、定期的な点検や予防的メンテナンスが不可欠です。具体的には、設備ごとに詳細なチェックリストを作成し、空調やエレベーター、給排水設備、電気設備など重要な設備を一定の周期で点検します。例えば、空調設備ならフィルターの清掃や交換、エレベーターなら機器の摩耗確認とオイル交換、給排水設備なら漏水チェックなどを徹底的に行います。また、これらの点検結果を正確に記録し、データベース化することで、設備の状態を常に把握し、計画的かつ効率的な維持管理が可能になります。●入居者が設備に求める「目的」を理解する アドラー心理学の「目的論」では、人間の行動は何らかの目的に向かって行われるとされています。入居者が設備を利用する際にも、単に便利だからという理由以上に、「安心感を得たい」「快適な生活を送りたい」「問題なく日常生活を維持したい」といった心理的な目的を持っています。管理者側がこうした目的を深く理解し、その目的を満たす形で設備管理や改善を行うことが大切です。例えば、エレベーターが稼働しているというだけでなく、「いつでも安全かつ迅速に移動できる」といった安心感を提供することが設備管理の究極的な目的になります。●迅速かつ適切なメンテナンス対応と入居者の安心感の醸成 設備トラブルが起きた際に迅速に対応することは、入居者の満足度維持に必須です。しかし、アドラー心理学の視点を取り入れると、ただ対応が早ければよいということではありません。入居者に対して、状況説明を丁寧かつ明確に伝えることにより、入居者が抱える不安や不満を最小限に抑えることが可能です。対応の進捗状況を逐次報告したり、トラブル解消後に再発防止策を説明したりすることで、入居者との信頼関係が深まり、安心感が増します。●専門業者との連携強化による設備管理の効率化 設備管理には専門的な知識や技術が求められます。管理会社やオーナー自身ですべてを対応しようとすると効率が悪くなるばかりか、質の低下を招くこともあります。専門業者と強固な連携体制を構築し、定期的なミーティングや合同トレーニングを実施することで、迅速かつ正確な対応が可能になります。特に、緊急時の対応スピードが高まるだけでなく、日常的な予防措置も効果的に行えます。また、専門業者との情報共有を緊密にすることで、設備に関する最新情報を迅速にキャッチし、設備管理全体の品質をさせることができます。以上のように、設備管理を丁寧かつ計画的に行うとともに、入居者が本当に求める目的を意識した心理的なアプローチを組み合わせることにより、入居者が「ここに住み続けたい」と感じる心理的な動機付けが可能になります。次章以降では、設備管理以外の側面でも、アドラー心理学を活用して入居者満足をさらに高める具体的な手法を掘り下げていきます。 第2章　共用部の管理・美観維持と共同体感覚 賃貸オフィスビルにおける共用部の管理と美観維持は、入居者が建物に対して抱く第一印象や継続的な快適さを決定づける重要なポイントです。さらに、アドラー心理学が提唱する「共同体感覚」の観点を取り入れることで、単なる美観維持以上の効果をもたらすことができます。●日常清掃と定期清掃の役割 共用部の清掃には日常清掃と定期清掃があります。日常清掃は入居者が日常的に感じる清潔感や快適性を維持する上で不可欠であり、入居者が建物を気持ちよく利用できる状態を毎日維持します。一方、定期清掃は普段手の届きにくい箇所や汚れが蓄積しやすい箇所を対象に行い、建物全体の美観を長期的に保つ役割を果たします。具体的には、定期的な床のワックス掛け、窓ガラスや壁面のクリーニング、共用トイレの徹底洗浄などが含まれます。これらを計画的に行うことで入居者の心理的な満足感を維持します。●美観維持による共同体感覚（コミュニティ感覚）の育成 アドラー心理学が重視する「共同体感覚」とは、人が自らを集団の一員として感じ、所属している共同体への貢献感を持つことを指します。美観維持を徹底することは、単に外見上の満足感を高めるだけでなく、入居者が「自分は良いコミュニティの一員だ」とイメージ的・心理的に感じられる効果を提供します。ただし、ここで言う「共同体感覚」はあくまでフィクショナルでイマジナティブな概念であり、実際にテナントを直接的に共同体メンバーとして扱うことを意味するものではありません。入居者間の相互作用を促進する施策ではなく、管理者側からの心理的な配慮を指しています。共用部が常に清潔で美しく維持されていると、入居者は無意識のうちに「ここを大切にしよう」「自分もこの環境維持に協力しよう」と感じやすくなります。このような心理的な働きかけを利用し、自然と入居者自身が環境維持に協力するような仕組みを作ることが重要です。●入居者の貢献感を刺激する美観維持の工夫 アドラー心理学では、人間が幸福感を感じるために「貢献感」が重要としています。例えば、共用部に入居者自身が環境維持に貢献できる小さな仕掛けを用意することが効果的です。例えば、ゴミ箱の適切な使用方法を促す掲示物の設置や、入居者が自主的に清掃に協力できる簡単な仕組みや掲示を設けるなどが考えられます。これらは入居者が自らの行動がビルの美観維持に役立っていると感じる機会を提供します。●効率的な清掃計画と運用の工夫 清掃の質を高めつつコストや時間を管理するためには、効率的な清掃計画が必要です。具体的には、清掃業務の曜日や時間帯を入居者の利用状況に合わせて最適化することや、清掃スタッフの教育を徹底して清掃品質の均質化を図ること、さらには設備管理データを活用し、汚れが発生しやすい箇所やタイミングを予測して対応するなどの工夫が考えられます。これにより、効率的で効果的な清掃管理が実現します。これらの美観維持と管理を通じて入居者が心理的に満足できる環境を作り出し、結果として建物への愛着や長期入居への動機づけを強化することが可能となります。 第3章　コミュニケーション戦略と対人関係論 オフィスビルにおける入居者とのコミュニケーション品質は、入居者の満足度や長期入居意欲に大きく影響します。コミュニケーションの質を高めるためには、アドラー心理学の「対人関係論」や「課題の分離」といった考え方が役立ちます。●入居者との効果的なコミュニケーションの方法 入居者とのコミュニケーションは明確かつ丁寧であることが求められます。特に重要なのは、常に入居者の視点に立ち、伝えるべき情報を正確かつ分かりやすく提供することです。また、設備やメンテナンスの状況を定期的に報告したり、事前にメンテナンススケジュールを共有したりすることで、入居者が管理側との良好な関係性を築き、安心感を抱くことが可能になります。●担当者制導入が生む信頼と所属感 特定の担当者を固定することで、入居者は「誰に連絡すればよいか」が明確になり、安心感が生まれます。担当者制により管理者と入居者間のコミュニケーションが個別化され、双方にとって円滑でストレスのない関係性が築かれます。このことは、入居者に「自分は大切にされている」「所属している」という共同体感覚を間接的に促進します。●クレーム対応における共感と尊重の重要性 クレームや苦情対応において、入居者が本当に求めているのは問題の即時解決だけでなく、「自分の困りごとを理解し、共感してもらえた」という心理的満足感でもあります。管理スタッフが相手の立場に立ち、「理解している」「真摯に受け止めている」という態度を示すことが重要です。問題解決までのプロセスを明確に伝えることで、問題が起きても管理への信頼はむしろ向上することがあります。●課題の分離を活用したトラブル対応の品質向上 アドラー心理学の「課題の分離」は、自分の課題と相手の課題を明確に分けることで、不要なストレスや衝突を避ける考え方です。トラブルが発生した際、管理側は問題解決に集中し、感情的な衝突を避けるためにも、過度な干渉や責任転嫁を行わないことが重要です。明確に課題を区別し、管理側としてやるべきことに専念することで、入居者との無駄なトラブルを避け、問題解決の品質をさせることができます。次章以降では、これらの心理学的視点を活用した具体的な手法をさらに掘り下げてご紹介します。 第4章　トラブル対応体制と自己受容 賃貸オフィスビルのトラブル対応体制の品質は、入居者の満足度や信頼感を左右する重要な要素です。管理スタッフが設備トラブルや緊急時に適切に対処できることはもちろん、対応時にスタッフ自身が過度な心理的負担やストレスを抱えない仕組みを構築することも重要です。この章では、アドラー心理学の「自己受容」や「貢献感」の視点を取り入れ、具体的なトラブル対応体制の構築方法について考察します。●緊急時・トラブル時の迅速かつ適切な初動体制 オフィスビルで発生するトラブルには、停電、漏水、火災警報誤作動など緊急性を要するものから、小規模な設備故障まで様々なケースがあります。これらのトラブルが起きた際、初動の対応速度や適切さが入居者の不安や不満を大きく左右します。対応速度を向上させるには、トラブル発生時の責任者や連絡手順を明確に規定したマニュアルの整備が必須です。具体的には、トラブルの種類ごとに初動対応の流れを明確に定め、緊急連絡先や担当者リストを整備し、定期的な訓練やシミュレーションを実施することが効果的です。●対応マニュアル作成のポイントと運用法 対応マニュアルを作成する際は、単に技術的な対応手順を示すだけでは不十分です。アドラー心理学の視点から見れば、入居者が持つ「不安を解消したい」「迅速に問題を解決してほしい」という心理的なニーズを深く理解し、それを考慮したマニュアルづくりが求められます。具体的には、トラブル対応の進捗状況や完了予定時期を入居者へ明確に伝える方法や頻度を定め、入居者が「問題が着実に解決に向かっている」と実感できるよう配慮することが重要です。また、対応後には必ず再発防止策を入居者に伝えることで、信頼性の向上を図ります。●継続的なスタッフ教育とマインドセットの形成 トラブル対応の質は、最終的にはスタッフの能力や意識に依存します。そのため、継続的なスタッフ教育や訓練を実施し、対応能力の維持向上を図る必要があります。特にアドラー心理学が提唱する「自己受容」を教育に取り入れることで、スタッフが自らの能力や限界を正しく理解し、過度なストレスを避けながら効果的な対応を行えるようになります。●スタッフが持つ「貢献感」の重要性 また、スタッフが自分の仕事を「入居者に貢献している」と認識することで、対応品質が向上することも見逃せません。入居者からの感謝や良好な関係構築がスタッフ自身の貢献感を高め、結果として仕事に対するモチベーションや責任感を強化します。定期的に対応事例を共有し、スタッフが自分の仕事の意義を感じられる環境を整えることが大切です。●トラブル発生後のフォローアップ体制 トラブルが解決した後にも、入居者に対するフォローアップを実施することが重要です。解決後の満足度を確認し、不満や改善の余地があればそれをフィードバックとして管理体制の改善に役立てます。こうした継続的なフィードバックサイクルを構築することが、入居者の心理的な満足感を高め、長期滞在意欲をさらに促進します。以上のように、アドラー心理学的な視点を取り入れつつトラブル対応体制を構築・運用することで、入居者満足度を高め、管理スタッフ自身の業務効率や心理的負担軽減も同時に達成することができます。 第5章　ケーススタディと成功事例 ●管理品質の向上が長期入居促進に繋がった事例 ある中型の賃貸オフィスビルでは、設備管理の質を高めるために予防的なメンテナンスと専門業者との強い連携体制を構築しました。また、設備トラブルが発生した際は迅速かつ丁寧にテナントと情報を共有し、復旧までの具体的なスケジュールや再発防止策を明示しました。さらに、テナント企業との定期的なミーティングを通じて各企業の設備利用目的や課題を理解し、それらに即した改善策を具体的に提示しました。結果として、テナントの設備に対する不満が減少し、契約更新率が向上し、長期入居の促進につながりました。●アドラー心理学を活かした管理運営の成功例 別の中型オフィスビルでは、共用部の美観維持にアドラー心理学の「共同体感覚」を応用しました。管理者はテナント企業と定期的な協議を設け、美観維持の重要性とその効果について共通理解を深めました。また、テナントが主体的に美観維持活動に参加できる仕組みを整備し、清掃や整理整頓活動への自主参加を促しました。こうした取り組みにより、テナント企業の社員が自然に環境維持に協力するようになり、コミュニティ意識が強化されました。結果として、テナント企業はビルへの愛着を高め、長期的な契約継続を積極的に検討するようになりました。●他社の事例から学ぶ心理学的アプローチのポイント 他社の中型オフィスビルの事例では、テナントとの交渉や協議にアドラー心理学の「課題の分離」を活用しました。具体的には、契約更新や設備改善に関する協議において、管理側の課題とテナント側の課題を明確に区分し、各自が取り組むべき責任範囲を明確に示しました。この明確化により、テナントとの交渉は円滑かつ現実的に進行し、不要な摩擦や誤解を最小限に抑えることが可能になりました。その結果、双方が納得感を持って協議に臨み、契約更新率の向上を達成しました。 おわりに 管理品質向上の取り組みは、一過性の施策ではなく継続的かつ現実的でなければなりません。アドラー心理学の「共同体感覚」を醸成し、テナント企業との協働意識を高めることで、より実践的で効果的な管理運営を実現できます。 テナント企業との日常的な協議や交渉に心理学的視点を取り入れることで、これまで見えなかった解決策や新しいアイデアが生まれ、テナント満足度の向上と契約の長期化を促進するでしょう。今後も心理学的アプローチを戦略的に活用しながら、管理品質向上への取り組みを進めてまいりましょう。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2025年11月21日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの飯野です。この記事は「修繕費用を抑える！築古ビルに適したメンテナンス対応の考え方」のタイトルで、2025年11月20日に執筆しています。少しでも、皆様のお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願いいたします。 目次1. はじめに：築古ビルの修繕費用がかさむ理由2. 築古ビルの特性とメンテナンスの基本3. 修繕費用を抑えるための基本戦略4. メンテナンス対応の短期・中期・長期の整理5. 築古ビルの主要設備ごとのメンテナンス方法6.築古ビルの資産価値を高める工夫7.事例紹介8.まとめ 1. はじめに：築古ビルの修繕費用がかさむ理由 築古ビルは、長い年月を経て使用される中で、構造や設備の劣化が進み、徐々に修繕や改修にかかる費用が増大していきます。新築や築浅のビルに比べて頻繁に修繕が必要になる背景にはいくつかの具体的な理由があります。第一に、「老朽化による頻繁な修繕」が挙げられます。建物は時間経過とともに劣化するものであり、特にコンクリートの亀裂、鉄部の錆、配管の腐食、給排水設備の劣化などが起こります。これらを放置すれば、突発的な大きなトラブルを招くため、定期的な補修・交換が必要になり、コストがかさみます。第二に、「技術の進化と規制の変更」があります。技術の進化、社会的要請の変化を受けて、建築基準法や消防法など、法規制は時代とともに厳しくなっています。築古ビルでは新たな規制に適応するための改修が義務化されるケースもあり、その対応に多額の費用がかかります。第三に、「部品供給の問題」も大きな課題です。古いビルでは使用されている設備がすでに市場から撤退し、代替部品が入手困難なことがあります。その場合、特注品や大規模な設備交換を余儀なくされることがあり、費用が想定外に膨らむリスクが生じます。第四に、「人件費の増加」です。近年、修繕に必要な専門的な技術を持った職人が減少しているため、その分作業単価が上昇しています。技術者不足は修繕の品質にも影響し、工事期間の延長やコスト増の要因になっています。 メンテナンス対応の整理の重要性 築古ビルを安定して長期的に運用していくためには、あらかじめ整理、想定したうえでのメンテナンス対応が不可欠です。すべてを綿密に計画することは現実的に難しい場合が多々あるので、あらかじめ整理しておいて、対応できる範囲ではできる限りの計画を立てながら実施していくことが重要です。場当たり的な対応では、予期せぬトラブルに対処できず、大きな費用負担につながる可能性があります。あらかじめ対応を整理して、メンテナンス対応することによるメリットは非常に大きいものです。その一つが「突発的な修繕費を抑えること」が期待できます。定期的な点検を行い、小さな問題の段階で迅速に修繕していくことで、大規模な修繕を避けることが可能となり、コストが平準化され資金繰りも安定が図れます。また、「ビルの資産価値を維持・向上する」うえでも、計画的かつ整理されたメンテナンスは有効です。適切な管理とメンテナンスを施すことで、ビルの快適性や安全性が保たれ、テナントからの評価が高まります。これにより空室率の改善や家賃収入の安定化が期待できます。 修繕費用を抑えることのメリット 修繕費用を抑えることは単なるコスト削減策ではなく、築古ビルを運営していく上での経営戦略そのものです。まず、「キャッシュフローの健全化」が図れるという利点があります。大規模な突発修繕を避けることで、資金計画を明確化し、安定した経営を実現しやすくなります。さらに、「テナントの満足度向上」も見逃せません。日常的に適切なメンテナンスを行うことでビル内の設備が良好な状態に保たれ、快適な環境が提供できます。これは入居テナントの満足度向上と長期入居の促進につながります。最後に、「長期的なビルの延命効果」も大きなメリットです。こまめなメンテナンスで建物を良好に維持し続けることで、耐用年数を伸ばし、収益物件としての運用期間を延ばすことが可能になります。結果的に、ビルの収益性を長期的に向上させることにつながります。このように、対応可能な範囲で計画を立てながらメンテナンスを実施し、修繕費用を抑えることによって、築古ビルを経済的かつ効率的に運用することができます。次章以降では、その具体的な手法と事例を詳細に解説していきます。 2. 築古ビルの特性とメンテナンスの基本 (1) 築古ビルの主な問題点築古ビルは、新築ビルや築浅の物件と比較して、多くの問題を抱えています。特に、老朽化、設備の陳腐化といった課題は、メンテナンスの難易度を上げるだけでなく、コスト増加の大きな要因となります。【老朽化】築古ビルの最大の問題は、建物や設備の老朽化です。時間の経過とともに、建物の構造体や設備は劣化し、修繕の必要性が増していきます。・構造体の劣化：コンクリートのひび割れ、鉄骨の腐食、外壁や屋根の損傷などが進行。・設備の消耗：給排水設備や電気設備の劣化により、水漏れや電圧不安定などのトラブルが発生。・修繕コストの増加：老朽化が進行すると、定期的な軽微な修繕では対応できず、大規模な改修が必要になる。築古ビルの管理では、この老朽化をいかに遅らせ、修繕費用をコントロールするかが大きな課題となります。【設備更新の必要性】築古ビルの設備は更新時期を迎えているものが多く、現代のオフィス環境の要求に適合しないケースが増えています。特に、電気設備や空調設備はエネルギー効率や快適性が低くなり、競合ビルと比べると見劣りすることがあります。• 照明設備：蛍光灯や白熱灯を使用しているビルでは、LED化が求められる。LED化により、電気代の削減やメンテナンスコストの低減が可能。• 空調設備：エアコンの更新時期が過ぎたままだと、エネルギーコストの増加や快適性の低下につながる。こうした設備の陳腐化は、単に使えるかどうかだけでなく、現代のビジネス環境に適応するかどうかが重要です。適切な設備更新を計画的に行うことで、築古ビルの価値を維持し、競争力を確保できます。(2) よくあるトラブル築古ビルでは、日常的に発生する軽微なトラブルから、老朽化を背景とした深刻な問題まで、さまざまなトラブルが発生します。軽微なトラブル対応蛍光灯が切れた、蛇口のパッキン交換が必要になったといったレベルの問題は、テナント自身が対応できる場合もあります。一方で、照明器具の安定器の不具合や給排水設備の大きな漏水など、管理会社の対応が必要になるケースも少なくありません。こうした軽微なトラブルでも対処の遅れはテナントの満足度低下につながります。迅速な管理対応によって、より大きな問題を未然に防ぐことができます。築古ビルで最も多いトラブルの一つが漏水です。漏水は、突発的に発生することが多く、発見が遅れると深刻な事態に発展する可能性があります。配管劣化による水漏れ築古ビルで使用されている配管は、鉄製などの場合、長期使用で腐食や詰まりが生じやすく、最終的には破損に至るリスクがあります。• 赤水：錆びた成分が水に溶け出し、水が赤く変色。• 悪臭：内部腐食や詰まりによって不快なにおいが発生。• 破損：劣化に伴い配管がひび割れや破裂を起こし、漏水事故へ発展。階下のテナントにまで漏水が及ぶと、大規模な被害や補償問題に発展する可能性があります。定期的な点検や早めの配管交換が欠かせません。屋上や外壁からの漏水屋上や外壁の防水処理が劣化すると、雨漏りが発生しやすくなり、天井や壁、電気設備にも影響が及びます。• 防水シートやシール材の劣化が主な原因。• 見えない部分の水漏れが進行すると、内部の鉄筋が錆びて建物の強度が低下。• 最悪の場合、大規模な補修が必要となり費用も大きく膨らむ。小さな雨漏りでも早期の点検と補修が必要で、定期的な防水施工の更新が重要です。建具のトラブル（ドアのガタツキ・鍵の不具合）築古ビルでは、経年による建物の歪みや長年の使用による摩耗で、ドアや鍵の不具合が多く見られます。• ドアが閉まりにくい：ヒンジの緩みやドア枠の歪みが原因。• 異音がする：開閉時の「ギィギィ」という音がテナントにストレスを与える。• 鍵がかかりにくい：摩耗による機構不良で、セキュリティにも不安が生じる。エントランスや共用部のドアが不具合を起こすと、テナントの評価が下がり、建物全体のイメージダウンにもつながります。早めの調整や部品交換が欠かせません。築古ビルでは、こうした軽微なトラブルが日常的に起こり、それを放置すると深刻な問題へ発展するリスクが常に存在します。特に水回りや建具の問題は、テナントの満足度と直結するため注意が必要です。(1) 定期的な点検を実施し、問題を早期発見。(2) 修繕の優先順位を決め、コストを抑えつつ計画的に対応。(3) 小さなトラブルでも迅速に対処し、大きなトラブルを未然に防止。これらを徹底することで、修繕コストを抑えながら築古ビルの価値を維持・向上させることが可能です。(3) メンテナンスの種類築古ビルのメンテナンスには、大きく分けて「予防保全」「事後保全」「改修」の3種類があります。それぞれの特徴を理解し、適切に活用することが、修繕費用を抑えながら建物の価値を維持する鍵となります。1．予防保全故障や劣化が起きる前に、計画的な点検や修繕でトラブルを予防するメンテナンス手法です。当社の場合は社内の営繕チームと連携し、予防保全を進めることで大規模修繕の発生を抑え、修繕コストの平準化を図ることができます。(予防保全の具体例)・屋上防水の定期点検と再施工：築古ビルでは、屋上の防水シートやシール材が劣化し、雨漏りの原因となることが多いため、数年ごとに点検・補修を行う。・エアコンの定期メンテナンス：フィルター清掃や冷媒ガスの補充を定期的に実施し、冷暖房の効率を維持。・給排水管の洗浄・薬剤処理：配管内の錆やスケールを除去することで、水漏れや詰まりを予防。・外壁・鉄部の塗装更新：塗装が剥がれると防水機能が低下し、コンクリートの劣化や鉄部の腐食につながるため、定期的な塗装を実施。・共用部の設備点検（エレベーター・防災設備）：エレベーターのワイヤーやブレーキ、非常用照明や消火設備を定期的に点検。(予防保全のメリット)・突発的なトラブルを防ぎ、修繕コストを抑制。・建物の資産価値を維持・向上できる。・テナント満足度の向上。2．事後保全設備や建物にトラブルが発生した際に、必要に応じて修繕を行うメンテナンス手法です。故障や劣化が顕在化してからの対応となるため緊急性が高い一方、当社のように社内に営繕チームがある場合は、小規模の応急措置なら柔軟に対応できます。(事後保全の具体例)・漏水事故の修繕：配管の破損や防水層の劣化による水漏れの修理。・電気設備のトラブル対応：照明の安定器の故障や電圧異常への対応。・空調設備の故障修理：エアコンが冷えない、異音がするなどのトラブルに対応。・エレベーターの緊急修理：故障による停止やドア開閉不良の修繕。(事後保全のリスク)・緊急対応が必要になるため、工事スケジュールの調整が難しい。・修繕費用が割高になることがある。・テナントの業務に支障をきたす可能性がある。事後保全の頻度を減らすためには、予防保全を強化し、普段からメンテナンスを整理しておくことが重要です。3．改修老朽化した設備や建物の機能を向上させるために行うメンテナンスであり、ビルの資産価値を向上させる重要な投資＝資本支出となります。競争力を維持するため、定期的な改修が欠かせません。(改修の具体例)・照明設備のLED化：蛍光灯や白熱灯をLED照明に変更し、電気代の削減とメンテナンスコストの低減を図る。・エアコンの最新モデルへの更新：省エネ性能の高いエアコンに交換し、電気代の削減と快適性の向上を実現。・外壁の美装・リニューアル：ビルの外観を清潔で現代的な印象にすることで、テナント誘致力を向上させる。・バリアフリー改修：エントランスのスロープ設置やトイレのバリアフリー化など、利用者の利便性を向上させる工事。(改修のメリット)・築古ビルの競争力を維持・向上できる。・テナントの満足度向上と空室率の低減につながる。・エネルギーコストを削減し、ランニングコストを抑える。このように、「予防保全」「事後保全」「改修」の3つをバランスよく組み合わせることで、修繕費用を抑えながら築古ビルの資産価値を長く維持できます。 3. 修繕費用を抑えるための基本戦略 築古ビルの修繕費用を抑えながら、建物の資産価値を維持するためには、計画的なメンテナンスの実施とコストパフォーマンスの最大化が不可欠です。ここでは、無駄な支出を抑えながら必要な修繕を効率的に進めるための基本戦略を示します。(1)計画性を持ったメンテナンスの重要性場当たり的な修繕対応では、突発的な費用が増え、資金繰りにも悪影響を及ぼします。そこで、あらかじめメンテナンス対応を整理し、可能な限り計画的に実施し、費用を分散させることが必要です。・屋上防水の再施工や配管の更新を5年ごとに計画的に実施することで、一度に大きなコストをかけずに済む。・エアコンや給排水設備の更新時期を事前に把握し、早めに予算を確保することで、急な出費を回避できる。・修繕の優先順位を決め、必要最低限の対応に絞ることで、予算を最適化できる。このように、修繕の可能性を事前に予見しながら、計画的に実施することで、コストの最適化を実現し、長期的に安定した建物の運用が可能となります。(2)大規模修繕 vs. 小規模修繕の使い分け修繕工事には、一度にまとめて行う「大規模修繕」と、段階的に実施する「小規模修繕」の2つのアプローチがあります。大規模修繕（まとめて実施する修繕）・コスト削減効果が高い：一度に複数の修繕を行うことで、施工業者の手配や資材調達コストを削減できる。・効率的な作業が可能：例えば、足場を組む必要がある外壁補修を同時に行うことで、足場費用を抑えられる。・計画的な実施が求められる：資金計画をしっかり立てる必要があり、一時的にまとまった予算が必要となる。小規模修繕（段階的に実施する修繕）・コストの分散が可能：数年に分けて分散することで、一度に大きな費用が発生しにくい。・優先箇所のみ対応：特に、劣化が進んでいる箇所だけを先行して補修できる。・突発修繕への対応力向上：予算に余力を持たせ、トラブル時にも柔軟に対処できる。修繕内容や予算に応じて、大規模修繕と小規模修繕をうまく組み合わせることで、修繕コストを最適化できます。(3)コストパフォーマンスを最大化する方法築古ビルの修繕では、費用を最小限に抑えながら、必要な修繕を確実に実施することが求められます。そのためには、以下のポイントを押さえることが重要です。1．修繕の優先順位を決める・安全性に直結する修繕を最優先（耐震補強、配管破損の修繕など）。・放置すると劣化が進む箇所を優先（屋上防水、外壁のクラック補修など）。・美観や利便性向上に関わる修繕は、予算を見ながら計画的に実施。2． 必要最低限かつ実質的な修繕を実施する・効果が曖昧な高機能設備は避ける。・建物や設備本来の機能を維持し、過剰なスペックを求めない。③ 修繕業者の選定を慎重に行う・複数業者から相見積もりを取って適正価格を見極める。・実績のある業者を選び、施工品質を確保しつつ追加費用のリスクを低減。このように、修繕の優先順位を明確にし、適切な業者を選定することで、修繕費用を抑えつつ、必要な改修を確実に進めることができます。 4. メンテナンス対応の短期・中期・長期の整理 築古ビルの維持管理においては、できる限り計画を立てられる部分は計画的に、困難な部分については「対応方法を整理しておく」という柔軟な姿勢が重要です。短期・中期・長期の3つのスパンでメンテナンス対応を整理することで、費用の最適化と建物の寿命延長を両立させることができます。(1)現状把握と診断の方法メンテナンス対応の整理の第一歩は、建物の現状を正確に把握することです。築古ビルでは、目に見える劣化だけでなく、内部構造や設備の老朽化が進行している可能性があるため、定期的な診断が必要です。(定期点検の実施)・日常点検：管理者や清掃スタッフによる簡易的な点検（照明の不具合、漏水の有無、ドアのガタツキなど）。・月次・年次点検：建物全体の外壁、屋上防水、給排水設備、電気設備の確認を実施し、劣化が進行している箇所を記録。・テナントからのフィードバック：実際に使用しているテナントからの苦情や要望を把握し、優先的に対応が必要な箇所を特定。(専門業者による劣化診断)築古ビルでは、管理者による目視での点検だけでは不十分な場合が多いため、専門業者による詳細な劣化診断が求められます。・外壁診断：ひび割れ、浮き、剥離のチェック（タイル張りの場合は打診調査）。・設備診断：配管の腐食状況、電気設備の老朽化、空調機器の性能劣化を確認。こうした診断を通して修繕が必要な箇所を洗い出し、対応策を整理することで、メンテナンス計画の精度を上げられます。(2)短期・中期・長期対応の整理メンテナンス対応は、短期（1年以内）、中期（3～5年）、長期（10年以上）の3つの期間に分けて考えると、整理しやすくなります。(短期対応：小規模な補修)短期間で実施可能な軽微な修繕を中心に対応します。当社の場合、主に、社内の営繕チームが迅速に対応します。・照明器具・電気設備の交換：安定器の故障や点灯不良が発生している箇所の修繕。・給排水設備の点検と補修：水漏れ箇所のパッキン交換や、軽度の配管洗浄。・屋上や外壁の簡易補修：防水シートの部分的な張り替えや、クラック補修。・共用部の清掃と設備点検：エレベーター、エントランスのドアやセキュリティ設備の調整。(中期（3～5年）：設備更新の準備を行う)3～5年の先を見越して、必要な設備の更新や改修を計画的に進めます・給排水管の交換・更新計画の策定：鉄製配管の腐食が進行している場合、樹脂管への交換を検討。・空調設備の更新計画：老朽化したエアコンを省エネ性能の高い機器に交換。・蛍光灯の製造中止を見越した、照明器具のLED化。・外壁塗装・補修の実施：防水性能の維持のため、定期的に塗装を行う。・共用部の美観向上：エントランスや廊下の内装リニューアル。(長期計画（10年以上）：大規模修繕の計画を立てる)築古ビルを長期的に維持するためには、10年以上のスパンでの大規模修繕計画が不可欠です。・屋上防水の全面改修：経年劣化による防水性能の低下を防ぐため、全面防水工事を実施。・エレベーターの全面リニューアル：部品供給の終了や機械の摩耗により、安全性が低下するため。・外壁の大規模補修：タイル剥落やひび割れが進行した場合の改修。(優先順位の決め方)限られた予算で最適なメンテナンスを行うには、優先順位の明確化が欠かせません。〇安全性を最優先・漏水や配管破損：階下への影響が大きいため放置せず早期対応。・電気設備の異常：火災リスクにつながるため、迅速な修繕が不可欠。〇コストとのバランス・早期修繕の方が安価なケースもある（外壁クラックは放置すると後の補修費が増大）。・不要な高機能仕様は避けることで費用を最小限に抑える。〇緊急性の高さ・漏水やエレベーター故障など、安全上もしくはテナント業務に重大な影響を与えるものには即時対応。 5. 築古ビルの主要設備ごとのメンテナンス方法 築古ビルで特に注意が必要な主要設備としては、「給排水設備」「電気設備」「空調設備」「外壁・屋根」「エレベーター」が挙げられます。ここでは、実際の業務フローや留意点を交えながら、各設備のメンテナンス方法を詳しく解説します。老朽化が進んだ設備には想定外のトラブルも多く、すべてを細かく計画できるわけではありませんが、あらかじめ対応策を整理しておくことが、修繕費用の抑制とビル全体の安定運用につながります。(1) 給排水設備給排水設備は、築古ビルで最もトラブルが起こりやすい部分の一つです。漏水や赤水といった問題が発生すると、テナントからのクレーム対応や階下への補償リスクなど、大きなコスト負担が発生する可能性があります。● 配管の寿命と交換時期給排水管には、主に「鉄管」「銅管」「ステンレス管」「塩ビ管（VP管・HT管など）」などの種類がありますが、築古ビルでは古い鉄管が使われているケースが多く見られます。鉄管は長年の使用により内面が腐食し、赤水や詰まり、最終的には亀裂や破断につながることが少なくありません。●交換時期の目安• 鉄管：20～30年程度が一般的な交換の目安。赤水や漏水などの症状が出始めたら早期交換を検討。• 銅管：30年以上使えるケースもあるが、酸性度の高い水質だと早期腐食に注意。• ステンレス管・樹脂管：腐食リスクが低く、比較的長寿命ではあるが、接合部の劣化やガスケット類の寿命には留意する。●実際の業務での対応①定期点検で錆や水漏れの兆候をチェック（管内カメラ調査などを活用）。②テナントから赤水や水圧低下の報告があれば、局部的な破損箇所を特定して部分交換を検討。③大規模改修のタイミングで配管全体の一斉更新を行うか、コストを分散するためにフロアごと・系統ごとに段階的交換を実施するかを検討。④交換後は、メーカー推奨の点検スケジュールに従って管理。● 日常点検と保全のポイント・日常の巡回で、給水ポンプや各階のパイプシャフト内に水漏れや結露の痕跡がないか確認。・共用部トイレや給湯室の詰まり・水はけの悪さに対処し、原因を早期に特定。・軽微なパッキン交換や蛇口修理は、社内営繕チームで対応可能な場合も多いが、根本的な劣化が疑われる場合は早めに専門業者に連絡して相談。(2) 電気設備築古ビルでは、電気設備の容量不足や経年劣化による火災リスクなども見逃せません。現代のテナントはIT機器を多用するため、ビルの電気設備が時代遅れだとブレーカーの頻繁な落電や配線トラブルを招きます。● 配線のチェックとブレーカーの最適化●配線の経年劣化• 絶縁被膜が硬化・ひび割れを起こすと漏電のリスクが高まる。• 旧式のケーブルが使われている場合、負荷増加に耐えられないケースがあるため注意が必要。●ブレーカーの容量と適切な配置• テナントの増設機器（サーバー、空調設備など）に合わせて、ブレーカー容量の見直しを行う。• 分電盤内部の結線ミスや焼損を防ぐため、定期点検を実施。• 不要な回路や老朽化したブレーカーを放置すると、思わぬトラブルの原因となる。●実際の業務での対応①年次点検で分電盤や幹線の温度測定を行い、過熱や異常値が出ていないかをチェック。②テナントが新たに高負荷の機器を導入する際は、ビルの受変電設備や幹線の容量に余裕があるかを事前に確認。③ブレーカーが頻繁に落ちるようであれば、負荷分散や容量アップを検討し、必要に応じて配線経路の変更を行う。④古い蛍光灯の安定器やトランス類も定期的に見直し、更新することで電気事故や火災リスクを低減。(3) 空調設備空調設備はテナントの快適性を左右する重要な要素です。築古ビルでは老朽化したエアコンを長年使い続けているケースが多く、エネルギー効率の低下や故障リスクの高まりにつながります。● 定期清掃とフィルター交換●フィルターや熱交換器（コイル）の清掃• フィルターが目詰まりすると運転効率が下がり、電気代が増加。• 熱交換器に埃が溜まると冷暖房能力が落ち、故障リスクも高まる。● ドレンパンやドレン配管の定期点検• 目詰まりにより水がオーバーフローして漏水事故の原因となる。• 築古ビルでは配管自体が劣化している場合もあるので、清掃と同時に腐食状況を確認。●実際の業務での対応月次点検でフィルター掃除を実施、交換が必要な場合は在庫を把握したうえで速やかに交換する。冷暖房の切り替え時期（春・秋）にあわせて、室外機や冷却水系統の点検を強化する。エアコン本体の経年劣化が顕著な場合は省エネタイプへの更新を検討。初期投資はかかるが、中長期的には光熱費や修理費の削減効果が見込める。(4) 外壁・屋根外壁や屋根は築古ビルの耐久性に直結する重要部分です。雨風や紫外線に長期間さらされるため、定期的な防水処理や塗装を怠ると大規模な修繕が必要になる場合があります。● 防水・塗装・クラック補修●防水•屋上防水層のひび割れやシール材の剥離は、雨漏りの直接的な原因となる。•定期的に点検し、劣化が見られる箇所は部分的な補修を行い、大規模改修の時期に合わせて全面再施工を検討。●塗装•塗装は防水機能と美観を兼ねる。塗料の耐用年数を過ぎて剥がれが進行すると、外壁内部に水が侵入しやすくなる。•足場を組むコストを抑えるため、外壁塗装と同時にタイルの浮き・剥落補修を行う事例も多い。●クラック補修•モルタル壁やコンクリート面のクラックが深刻化すると、建物の耐久性に影響が出る場合がある。•打診調査や赤外線調査などを活用し、表面化していない下地の浮きや剥離の兆候を把握する。実際の業務での対応•建物外周の定期巡回を行い、ひび割れや塗装剥がれ、タイルの浮きをチェック。•小規模なクラックや塗膜剥がれは部分補修で対応し、傷口を広げないようにする。•大規模修繕計画が設定されている場合は、それに合わせて、外壁全面足場の設置・補修・塗装工事を実施。•屋上の防水シートやシール材は定期的に耐久試験を行い、寿命が近いものは早めに打ち替えを検討。(5) エレベーターエレベーターは利用者の安全と利便性に直結する設備です。築古ビルでは古い制御装置や機械部品を使い続けているケースが多く、故障リスクや安全面での不安が大きくなります。● 安全点検とリニューアルの判断基準●定期点検と法定検査•エレベーターは法律で定められた定期検査が義務化されており、認定検査機関による点検が必須。•ワイヤーロープの摩耗、ブレーキ装置の動作確認、戸閉装置の安全装置などを入念にチェック。●リニューアルや主要部品の交換•制御盤が旧式の場合、部品供給が困難となり修理費が高騰するリスクがある。•定期検査で異常が多発するようなら、昇降機メーカーと相談して基幹部品の更新や全体リニューアルを検討。•省エネ化を目的としたモーターや制御システムへの交換も、長期的には光熱費削減につながる。●実際の業務での対応①月例の保守契約を締結し、専門業者の巡回点検で異常の早期発見を図る。②エレベーターに不具合があれば即時に管理会社へ連絡し、利用者の安全確保を最優先に対応。③２０年以上経過している場合は、制御装置を最新式に更新する「モダニゼーション工事」を検討。④改修費が高額になる場合はリース契約や延払方式も視野に入れ、資金計画を立てやすい方法を選ぶ。老朽化した設備は、どれも「小さな異常が大きなトラブルにつながりやすい」という共通点があります。したがって、築古ビルでは「すべてのメンテナンスを常に完璧に計画する」のは難しいとはいえ、以下のようにあらかじめ対応の流れや優先順位を整理しておくことが欠かせません。①日常点検・巡回で早期発見を徹底する。②予防保全を軸に据え、事後保全は最小限に抑える。③大規模改修のタイミングを見極め、同時施工でコストを削減。④設備のリニューアル判断を先送りせず、長期的視点から適切な時期を見定める。こうした実務における工夫を積み重ねることで、修繕費を抑えつつ築古ビルの資産価値を保ち、テナント満足度の向上と収益の安定化を実現しやすくなります。 6.築古ビルの資産価値を高める工夫 修繕費用を抑えながらも、ただ修理するだけではなく「修繕と同時に資産価値を高める」という考え方を取り入れることで、築古ビルをより魅力的な物件に仕上げることができます。本章では、ビルの価値向上を図るための具体的な取り組み事例を紹介します。(1) 修繕と同時に資産価値を向上させる方法【デザイン性の向上】●外観リニューアル•外壁の塗装工事を行う際に、単なる補修にとどまらず、築古ビルのイメージ刷新を踏まえてのカラーリングを意識する。•タイルやパネルを部分的に追加・貼り替えることで、築年数を感じさせないモダンなデザインへの刷新の可能性も検討。●エントランスや共用部分のイメージアップ•古くなったエントランスドアや看板をデザイン性の高いものに交換する。•床材や壁材を、清潔感や高級感のある素材に更新するだけで印象が大きく変わる。デザイン面を意識した改修は、単に見た目を良くするだけでなく、テナントの満足度向上や新規テナントの誘致に大きく貢献します。また、築古ビル特有のレトロな雰囲気を活かしたデザインにすることで、差別化を図ることも可能です。【省エネ改修】●断熱性能の向上•窓サッシやガラスを断熱性の高いものに交換し、室内温度の安定と省エネ効果を狙う。•屋上や外壁に断熱材を追加することで、空調負荷を軽減して光熱費を削減。●設備の省エネ化•蛍光灯や白熱灯をLED照明に替えることにより、電力使用量を大幅に低減できる。•空調設備や給排水設備を高効率タイプへ更新することで、テナントのランニングコストを削減。省エネ改修は、修繕工事のタイミングと合わせて計画することで、工事費や足場費用を削減しながらビルの長期的な運用コストを抑える効果があります。加えて、エコビルディングのイメージアップにもつながり、企業イメージを重視するテナントを獲得しやすくなります。(2) 空室対策としてのリノベーション築古ビルでは、老朽化によるイメージダウンや設備面の不満などが原因で空室が増えるケースが少なくありません。しかし、空室対策として「リノベーション」を行い、テナントニーズに合わせた改装を実施することで、資産価値の向上と高い稼働率を維持することが可能になります。【レイアウト変更】●フロアプランの見直し•かつての区画割が現代の働き方に合わない場合、壁の配置を再構築してオープンスペースや小規模ブースを設ける。•テナントが必要とする会議室やコラボレーションスペースを柔軟に設置できるよう、汎用性のあるレイアウトを検討。●スケルトン工事の活用•テナントが内装を自由にカスタマイズできるよう、スケルトン状態で貸し出す形態を検討。築古ビルは柱や梁の配置が複雑な場合もありますが、これを逆手に取り、個性的な内装・レイアウトとして活用することで「古さ」を「味わい」に変えることができます。【 共用部の改善】●エントランス・廊下・トイレのリニューアル•ダークトーンやタイル調の床材、スタイリッシュな照明などを導入し、時代に合ったデザインで空間の印象を一新。•トイレの老朽化が進んでいる場合は、内装・衛生設備をまとめて更新し、テナントに好印象を与える。●防犯・セキュリティ機能の強化•オートロックや監視カメラを追加することで、安心感を重視するテナントにもアピール。• 共用部の照明強化やカードキー導入など、防犯対策がしっかりしていることで入居意欲を高められる。共用部の印象はテナントがビルを選ぶ際の重要な判断要素の一つです。エントランスの清潔感や廊下・トイレの快適さ、防犯性能の高さなどを改善することで、ビル全体のグレードを底上げし、高付加価値を提供できるようになります。 7.事例紹介 築古ビルのオフィス賃貸においては、成功事例・失敗事例を学ぶことが、計画的な修繕やメンテナンスの重要性を具体的に理解し、運用に活かすうえで大いに役立ちます。本章では、実際のオフィス賃貸ビルにおける事例をもとに、計画的な修繕で長寿命化・収益安定に成功した例と、場当たり的対応が大きなリスクを生んだ例を紹介します。 (1) 成功事例：計画的修繕で長寿命化を実現 ● 事例A：築40年超の賃貸オフィスビルで大規模修繕に成功●背景• 築40年以上が経過した地上8階建ての賃貸オフィスビル。外壁タイルの剥がれや漏水トラブルが発生し始め、テナントの信頼性が徐々に低下していた。• 大規模修繕に踏み切る前に、外壁や屋上防水、設備配管などの専門的な診断を実施し、修繕の優先順位を短期・中期・長期で整理する計画を立案。●対応内容大規模改修計画の策定• 診断結果を踏まえ、外壁補修と屋上防水の再施工を最優先に設定。同時に老朽化したエアコン・給排水管・照明設備も更新時期を整理。• 足場を組む期間を短縮するため、外壁補修と屋上防水工事を同じ工期にまとめることでコストを削減。資金計画の見直し• 修繕積立金だけでなく、金融機関からの低金利融資を活用して資金を一度に確保。• テナントからの要望が多かった共用部リニューアル（エントランス・トイレ改修）についても同時に実施。省エネ改修の導入• 古い蛍光灯をLED照明に置き換え、ビル全体の電力使用量を低減。• エアコンの室外機や室内機を省エネタイプへ更新し、テナントの電気代負担を抑制。●成果• 水回りや漏水対策が強化されたことで、トラブル件数が大幅に減少。• 外壁や共用部の外観がリフレッシュされ、ビルのイメージアップに成功。テナントの入居率が向上し、退去も減少傾向に。• LED照明・省エネエアコンの導入によりランニングコストが削減され、オーナー・テナント双方の満足度が高まった。• 大規模修繕でまとまったコストがかかったものの、将来的な修繕費の平準化や空室対策効果が大きく、投資メリットが高い結果となった。● 事例B：段階的修繕でコスト分散を図った賃貸オフィスビル●背景• 築30年の賃貸オフィスビル。テナントにIT企業が増えたことで、電気容量や空調能力に対する負荷が高まり、徐々に不具合が発生していた。• 一度に大規模工事を行うだけの修繕積立金は確保しておらず、フロアごとの段階的工事を検討。●対応内容フロア別に優先度設定• 漏水や配管劣化が懸念されるフロアの点検を最優先し、必要に応じて部分交換を実施。• 各テナントの更新時期に合わせて、そのフロアの電気・空調設備をリニューアルし、退去を伴う大掛かりな工事を回避。分割工事によるコスト分散• 3～5年スパンで修繕を進める計画を策定。複数回に分けて工事を実施し、一度に大きな資金流出が起きないようにした。• 外壁塗装や屋上防水など足場が必要な工事は一括で行い、足場設置費用を削減。共用部のリニューアル• エントランスの内装と照明を刷新し、テナントや来訪客に与える印象を改善。• トイレの老朽化が顕著なフロアから順に、バリアフリー化や衛生設備更新などを実施。●成果• 段階的に修繕を行うことで、オーナーのキャッシュフロー管理が容易になり、予想外の出費を最小限に抑制。• 既存テナントとの話し合いを密に行い、工事期間中の業務への支障を軽減。結果的に退去リスクが低くなった。• フロア改修のたびに電気・空調設備が最適化され、テナントの満足度や生産性向上につながった。 (2) 失敗事例から学ぶポイント：場当たり的修繕のリスク ● 事例C：計画性のない修繕で高コスト化してしまった賃貸オフィスビル●背景• 築35年の中型賃貸オフィスビル。以前から配管周りの漏水や外壁の一部剥落など軽微なトラブルが散発していたが、その都度応急修理のみでしのいでいた。• テナントからのクレームが増え始めた頃に大規模修繕を検討するも、資金準備や調査が不十分なまま着手。●問題点と経緯点検不足と無計画な修繕• 定期診断をほとんど実施せず、部位ごとの状態を把握していなかった。• 大規模修繕の際に、想定していなかった腐食や断熱材の劣化が見つかり、追加工事費用が大幅に発生。テナントとの調整不備• 工事期間や内容についてテナントへの説明が不十分で、一部フロアで騒音や振動による業務支障が問題化。• それに伴うテナントの退去が発生し、賃料収入が減少。資金繰りの混乱• 修繕積立がほとんどなく、急遽融資を受けるが金利条件が悪く、返済負担が重くのしかかる。• 修繕が完了する前に予算を使い切り、外壁の一部や共用部改修は未完了のまま。●結果と教訓• 場当たり的修繕の積み重ねにより、長期的には大きな費用負担を強いられることになった。• テナントへの十分な説明がなく、退去リスクを高めてしまい、空室による収入減と修繕費増の「負の連鎖」に陥る。• 長期的な修繕計画と資金準備が欠かせず、定期的な診断・点検を怠ると想定外の箇所で追加コストが膨らむ。● 事例D：改修タイミングを誤ったことで機会損失に陥った賃貸オフィスビル●背景• 築20年の賃貸オフィスビル。立地が良く長年満室が続いていたため、修繕計画の策定は後回しにされていた。• テナントから「空調の能力不足」や「老朽化したトイレへの不満」が頻繁に挙がっていたが、「大きなトラブルがない」という理由で工事を先送りに。●問題点と経緯大規模空調トラブルの発生• 夏場の冷房ピーク時に空調設備が故障し、修理に必要な部品の供給がすでに終了していたため、高コストの特注部品対応に追い込まれた。• 一時的に冷房が止まったフロアでは、テナントが業務に支障をきたし、賠償トラブルが浮上。テナント満足度の低下• トイレの老朽化も改善されず、不衛生感がテナントや来訪客の不満を募らせた。• 従来満室だったものの、更新時期を迎えたテナントが他の物件へ移転。高稼働率を支えていた主要企業の退去がビル経営を直撃。修繕時期の後手• トラブル発生後に急いで修繕を試みるも、業者の繁忙期にぶつかり思うようにスケジュールが組めず、結果としてさらに工事費が割高に。• 修繕費の膨張とテナント退去が重なり、収益が急落。●結果と教訓• 賃貸オフィスビルの立地の良さにあぐらをかき、老朽化への対策を先送りにした結果、一度に大きな出費を余儀なくされた。• 主要テナントを失い、稼働率低下による賃料収入ダウンで資金計画に狂いが生じる悪循環に陥った。• 設備の寿命やテナントのニーズを常に把握し、予防的な改修を計画的に行うことの重要性が浮き彫りになった。 8.まとめ 本コラムでは、築古ビルの修繕費用を抑えつつ、建物の価値やテナント満足度を維持・向上させるための基本的な考え方を解説しました。築古ビルならではの老朽化や設備陳腐化によるコスト増を回避するには、以下のポイントが重要となります。①築古ビル特有の課題の理解A)老朽化による修繕頻度の増加や規制強化への対応、部品供給の問題など、新築・築浅にはない独自のリスクが存在する。こうしたリスクを把握することで、突発的な高額出費をなるべく防ぐことが可能。②メンテナンス対応の整理・計画性の確保A)場当たり的な修繕に頼らず、短期・中期・長期に分けたメンテナンス対応の整理がカギ。B)優先順位を明確にし、安全性や漏水リスクなど緊急度の高い箇所から着実に補修することで費用の集中を回避できる。③修繕費を抑えるための基本戦略A)予防保全・事後保全・改修をバランスよく組み合わせることで、修繕タイミングを管理し、コストを平準化。B)大規模修繕と小規模修繕の使い分けにより、効率的に工事を実施しつつ、テナントへの影響を最小限にする。④主要設備ごとのメンテナンスのポイントA)給排水設備：漏水や赤水のリスクは深刻化しやすいので、早期点検と配管交換の計画が必要。B)電気設備：負荷増大や経年劣化による火災リスクへの備え、ブレーカー容量の見直しなどが重要。C)空調設備：フィルター清掃や更新時期の管理を徹底し、ランニングコスト削減にも寄与させる。D)外壁・屋根：防水処理や塗装の劣化を放置すると、大規模改修や漏水被害のリスクが急増。E)エレベーター：部品供給や安全面に留意し、制御装置などのモダニゼーション（リニューアル）を検討する。⑤修繕と同時に資産価値を高める取り組みA)外観やエントランスのリニューアル、省エネ設備の導入などにより、テナント満足度や空室対策に効果がある。B)改装を活かしてレイアウト変更やセキュリティ強化を行うことで、時代に合った機能性と魅力を付加できる。⑥成功事例・失敗事例から得られる教訓A)計画的な診断と修繕が行われた物件では、大規模修繕をうまく活用して長期的な費用削減やテナント満足度アップにつなげることができる。B)一方、場当たり的な対応を続けたり、改修時期を誤ったビルでは、想定外の追加費用や大口テナントの退去といった大きなダメージを受けるリスクが高い。総じて、築古ビルを安定運用するためには「いかに計画を持ってメンテナンスを整理できるか」が重要な鍵となります。短期的な修繕と長期的な改修計画を組み合わせ、コストを平準化すると同時に、建物価値を高める施策を取り入れることで、老朽化に負けない競争力の高い物件づくりが実現できるでしょう。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2025年11月20日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの星野と申します。この記事では『ビルの設備管理会社を選ぶポイント』のタイトルで、2025年11月14日に執筆しています。現役ビルメンテナンス担当者の視点からわかりやすく解説いたします。少しでも、皆様のお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願いいたします。 1．はじめに（設備管理の重要性と失敗しやすい落とし穴） ビルの設備管理は、ビル全体の安全性や快適性、さらには資産価値の維持にも直結する非常に重要な業務です。そのため、どの設備管理会社に任せるかはビル運営の成否を左右すると言っても過言ではありません。しかしながら、「設備管理会社を選ぶポイントがわからない」「料金が安ければお得だろう」といった理由だけで安易に契約してしまい、後から後悔するケースも少なくありません。よくある失敗談としては、例えば以下のようなものがあります。・費用の安さだけで選んだ結果、 いざという緊急時に十分な対応が受けられなかったケース。深夜の設備トラブルに対応してもらえず被害が拡大し、初動対応の遅れによって結果的に多額の損害が出てしまった例があります。安さだけに飛びつくと、長い目で見て大損することもあるのです。・清掃会社と設備管理会社の役割の違いを理解せずに任せてしまったケース。 清掃を専門とする業者に設備管理まで委託していたところ、法定点検が実施されておらず行政から指摘を受けた、といった事例もあります。「掃除もできるし設備も見てくれるだろう」と思い込んで任せた結果、重要な点検が漏れてしまったのです。一方で、創業から長年の実績を持つような伝統ある管理会社には、豊富な経験に裏打ちされた確かな信頼性があります。実際、私もこれまで現場でベテラン技術者の丁寧できめ細かな対応に何度も助けられてきました。最新のITツールや派手な宣伝がなくても、地道に現場を支える確かな対応力を持つ会社に任せられることは、オーナーにとって大きな安心材料となります。この記事では、こうした現場目線でのリアルな経験も交えながら、設備管理会社を選ぶ際に押さえておきたいポイントを詳しくご紹介します。中小ビルのオーナー様や遠方物件をお持ちの方、設備管理に不安を抱えている方はぜひ最後までお読みいただき、パートナー選びのチェックリストとしてご活用ください。 2．設備管理とは何か？（清掃との違いや業務範囲） まずは「設備管理とはどんな業務なのか」を押さえておきましょう。清掃との違いを理解することで、設備管理の重要性が一層明確になります。設備管理とは、ビルに備わる空調（冷暖房）設備・給排水設備・電気設備・消防・防災設備・エレベーターなど、建物のあらゆるインフラ設備を適切に維持管理することです。専門の技術スタッフが定期的に設備の点検やメンテナンスを行い、必要に応じて部品交換や修繕対応をします。設備が常に良好な状態で安全に稼働するよう支えることで、突然の故障や重大事故を未然に防ぎ、ビル利用者が安心して過ごせる環境を守るのが設備管理の役割です。一方、清掃は日々の掃除や衛生維持が中心で、清掃スタッフが床や窓を磨いたりゴミを処理したりと建物の見える部分を清潔に保つ業務です。清掃と設備管理は混同されがちですが、その内容は大きく異なります。 簡単に言えば、清掃は「ビルをきれいにする」仕事、設備管理は「ビルを安全に、快適に機能させる」仕事と言えるでしょう。例えば、清掃スタッフが日常業務の中で「水漏れしている場所がある」「照明が切れている」など異常に気付くことはあります。しかし、実際にポンプの修理をしたり空調機器を調整したりといった専門的な対応は清掃スタッフにはできません。 そうした高度な対応こそ、設備管理スタッフの出番です。また、ビルには各種法令（建築基準法や消防法など）で定められた定期点検や報告義務があります。消防設備の法定点検や建築設備定期検査、貯水槽清掃など、実施頻度や内容が法律で細かく規定されています。設備管理会社はこうした法定点検を確実に実施し、必要な行政への届出や是正工事の提案まで行います。清掃会社では対応しきれない専門分野までカバーしている点に、設備管理の大きな意義があるのです。※もちろん清掃会社の中には、こうした設備管理業務もしっかり行ってくれる企業も多数ありますので誤解無きようお願いします。要するに、清掃が「ビルをきれいにする」仕事であるのに対し、設備管理は「ビルを安全に機能させる」仕事と言えます。どちらもビル運営に欠かせない両輪ですが、求められる知識・技術や業務範囲は大きく異なります。ビルオーナーとしては、この違いを正しく理解し、それぞれのプロに役割を任せることが大切です。 3．設備管理会社を選ぶ前に考えるべきこと（ビルの状態／費用／管理負荷） 設備管理会社を具体的に選定する前に、まずはオーナー自身のビルの状況や運営方針を整理しておきましょう。自身のニーズを把握しておくことで、より適切な管理プランを検討しやすくなります。特に以下のポイントについて一度見直してみてください。・ビルの規模・築年数・設備の状態：ご自身のビルがどの程度の規模で築何年なのか、設備が新しいか古いか、といった現状を把握しましょう。例えば築浅で最新設備が整ったビルであれば、日常的な点検中心の管理でも十分かもしれません。しかし築20～30年以上経過したビルや、設備の老朽化が見られる場合には、より綿密な点検と計画的な修繕が必要になります。また、テナントの業種やビルの利用状況（24時間稼働なのか平日昼間のみか等）によっても必要な管理体制は異なります。ビルの規模が大きかったり、特殊設備（非常用発電機や特殊空調など）を備えている場合、それに対応できる専門知識を持つ会社を選ぶ必要があるでしょう。・維持管理にかけられる予算と費用対効果：ビルを維持管理するにはコストがつきものです。限られた予算の中で最大の効果を得るためには、費用対効果の高い管理プランを検討することが重要です。ただし、単純に「今支払う費用が安い」ことだけに注目すると、後々大きな出費を招くリスクもあります。例えば安価なプランでは定期点検の頻度が少なく、見落としによって重大な故障が発生し結果的に高額な修繕費がかかっては元も子もありません。長期的な視点に立てば、適切なメンテナンスへの投資は将来的なコスト削減効果を生むことを念頭に置き、必要な支出と節約のバランスを考えましょう。・オーナー自身の管理負担と運営体制：オーナーご自身や社内の担当者がどの程度ビル管理に関与できるかも重要です。本業が忙しく日常の細かな対応まで手が回らない場合は、思い切って信頼できる管理会社に任せてしまった方が安心です。特に地方に住んでいて都心のビルを所有しているケースや、ビル経営が初めてのケースでは、自分で対応しようとすると大きな負担や不安を抱えがちです。実際、私がこれまでお会いしたオーナー様からも「遠方に住んでいるため緊急対応に駆けつけられない」「専門知識がなく何をどう管理すればいいかわからない」といった声を多く聞いてきました。そうした場合はワンストップで対応してくれる管理パートナーに任せることで、オーナー自身は本業に集中でき、精神的な負担も軽減されます。また社内に設備管理の専門スタッフがいるかどうかによっても、外部に委託すべき範囲は変わってきます。専門スタッフがいない場合は設備管理会社にフルサポートで依頼し、逆に日常の簡単な対応は社内でできる場合は必要な部分だけ委託する、といった柔軟な選択肢もあるでしょう。以上のように、ビルの現状・予算・オーナー自身の体制を総合的に考慮した上で、自社にとって最適な形でサポートしてくれる設備管理会社を選ぶ準備をすることが大切です。 4．設備管理会社を選ぶポイント ではここからは、設備管理会社を選定する際にチェックすべき具体的なポイントを見ていきましょう。私自身の現場経験から、特に重要だと感じるポイントをピックアップしました。それぞれ順番に解説します。 ポイント1：実績・信頼性は十分か まず注目したいのは、その設備管理会社の実績や信頼性です。創業からの社歴やこれまでに管理してきたビルの数・種類などを確認しましょう。長年にわたり多数のビル管理を手掛けている会社は、それだけ多くのオーナーから信頼されてきた証と言えます。また、管理実績の中身も重要です。大型オフィスビルから小規模ビル、商業施設や古い建築物まで、多様な物件を扱った経験がある会社は様々な状況への対応ノウハウを蓄積しています。実際に、ある老舗のビル管理会社はビルの種類ごとに豊富な経験を持っており、どんな特殊設備や古い建物でも的確にケアしてくれる頼もしさがあります。また、業界内での評判や口コミも参考になります。同業のビル管理担当者や他のオーナー仲間から「あの会社は対応がしっかりしている」「トラブル対応が早い」といった声が聞こえてくる会社であれば、それだけで安心材料の一つになるでしょう。さらに、その会社が社内教育や技術者育成に力を入れているかもチェックしたいポイントです。定期的な研修の実施や資格取得支援制度が整っている会社であれば、最新の知識・技術にも対応でき、現場力の底上げにつながります。ビル管理業界は人材の経験値がサービス品質に直結しますから、教育体制がしっかりしている会社は信頼できます。 ポイント2：緊急時の対応は迅速で万全か ビルの設備はいつ不具合や故障が起こるか分かりません。真夜中に給水ポンプが止まった、休日にエレベーターが故障して人が閉じ込められた──そんな緊急事態は突然やってきます。いざという時に頼りになるかどうか、設備管理会社の緊急対応力は非常に重要です。選定時には、24時間365日対応の緊急連絡窓口があるか、夜間や休日でもすぐ駆けつけてくれる体制が整っているかを確認しましょう。私も以前、深夜のビルで漏水トラブルが発生した際に設備管理会社に連絡したところ、約30分で担当者が駆けつけて応急処置をしてくれた経験があります。迅速な初動対応のおかげで被害が最小限で済み、本当に助かりました。逆に対応が遅れたために被害が拡大してしまったケースも実際に経験しております。契約前には「緊急時には何分以内に現場対応してもらえるのか」「夜間・休日は待機スタッフがいるのか」といった点をぜひ質問してみてください。また、過去の緊急対応の実績について具体的な事例を教えてもらうのも有効です。例えば「昨年○○ビルで起きた停電トラブルの際に〇〇分で復旧させた実績があります」といった説明があれば心強いですよね。常に備えがある会社かどうか、しっかり見極めましょう。 ポイント3：修繕工事への対応力はあるか 日常の点検・保守だけでなく、いざ不具合が見つかった時に迅速に修繕工事を手配・対応できるかも重要なポイントです。ビルの設備は経年劣化により、いずれ必ず部品交換や設備更新が必要になります。その際、管理会社自身が工事部門（設備工事会社）を持っていたり、信頼できる協力業者ネットワークを有しているとスムーズに対応してもらえます。例えば、空調機の更新工事や配管の大規模改修が必要になった場合、管理会社経由で適切な専門業者を手配してもらえれば、オーナーが自分で業者選定をする手間も省けますし、管理会社が間に入ることで工事の品質管理も期待できます。普段から設備の状態を把握している管理会社だからこそ、外部業者との橋渡し役になってもらうことで安心感が違います。また、修繕対応力を見る上では、その会社が過去にどんな修繕履歴や工事実績を持っているかも参考になります。大規模修繕の実績が豊富であれば、計画立案から施工管理まで任せやすいでしょう。逆に大きな工事経験が乏しい会社だと、いざという時に適切な提案や段取りができない恐れがあります。「この設備が故障したらどう対応してくれますか？」などと具体的に尋ねて、その反応から対応力を測るのも一つです。 ポイント4：報告・連絡体制はしっかりしているか 管理会社との報告・連絡の体制も見逃せないポイントです。オーナーにとって、自分のビルが今どんな状態で、どんな作業が行われ、どんな問題が発生しているのかを把握できることは非常に重要です。そのため、定期点検の報告書や月次の運営報告をしっかり提供してくれる会社かどうかを確認しましょう。報告書には点検結果の概要だけでなく、設備の劣化状況や今後必要になりそうな修繕箇所、概算コストなどが丁寧に記載されていると親切です。また、何かあったときにすぐ相談できる窓口があるか、担当者とのやり取りがスムーズかどうかも重要なチェックポイントになります。私の経験上、こちらから聞かないと報告が来ないような会社だと、後々ストレスを感じてしまいます。理想はこちらが問い合わせる前に先回りして情報提供してくれるくらいのきめ細かさです。さらに、現場のスタッフとのコミュニケーションの仕組みも大事です。現場で気づいた小さな不具合やテナントからの要望がオーナーにきちんと伝わる体制になっているか、定例の報告ミーティングや連絡会議の機会が設けられているか、といった点も確認すると良いでしょう。情報共有とコミュニケーションが円滑な会社であれば、オーナーとして安心して任せることができます。 ポイント5：スタッフの質と技術力は高いか 実際に現場でビルを管理するのは、設備管理会社のスタッフ（技術者）です。いくら会社の知名度や規模が大きくても、現場担当者の対応力次第でサービス品質は大きく左右されます。そこで、担当してくれる技術者やスタッフの質も重要な選定ポイントになります。具体的には、その会社のスタッフが持っている資格や経験年数を確認すると良いでしょう。電気主任技術者、ボイラー技士、建築物環境衛生管理技術者（ビル管理技術者）など、設備管理に必要な国家資格を適切に保有し配置しているか、また自分のビルと同規模・同種の物件を担当した経験があるか、といった点です。加えて、スタッフの定着率もチェックできると理想的です。社員の離職が少なく長年勤めている技術者が多い会社は、それだけノウハウが社内に蓄積されやすく、安定したサービスにつながります。頻繁に担当者が入れ替わるようでは、せっかく築いた信頼関係がリセットされてしまい、引き継ぎミスも起こりかねません。可能であれば、契約前に担当予定のスタッフと直接会って話を聞いてみるのも良いでしょう。現場でのエピソードや対応方針について質問し、人柄や姿勢を感じ取ってください。「この人になら任せられそうだ」と思えるかどうかは非常に大切です。私も以前、事前の顔合わせで「この方になら安心して任せられる」と感じたベテラン技術者が担当についてくれたおかげで、その後の運営がとてもスムーズにいったことがありました。逆にこの人に任せて大丈夫かなと不安があると、それだけでもストレスになってしまうかもしれませんね。やはり現場を託す人への信頼感は重要だと実感しています。 ポイント6：法令遵守と安全管理体制は万全か 設備管理業務は多くの法令や規制に関わります。適切な管理を怠ると法律違反となり、最悪の場合オーナーに行政処分や罰則が科されるリスクもあります。ですから、コンプライアンス（法令遵守）意識が高い会社を選ぶことも不可欠です。まず、ビル管理に必要な各種免許・資格を会社として適切に取得・配置しているかを確認しましょう。具体例としては、先ほど触れた建築物環境衛生管理技術者（ビル管技術者）や電気工事士、ボイラー技士、第○種電気主任技術者などがあります。法律で有資格者の設置が義務付けられている業務もありますので、その点を満たしている会社であることが最低条件です。また、定められた法定点検を確実に実施しているか（記録をきちんと残し報告しているか）もチェックしましょう。次に、安全管理の取り組みも見ておきたいところです。高所での作業や高圧電気設備の点検など、設備管理には危険を伴う作業も含まれます。安全マニュアルの整備や定期的な安全教育の実施が徹底されている会社であれば、現場での事故リスクも減らせます。過去に労働災害や行政からの指導・処分を受けていないか（例：消防設備の未点検で是正勧告を受けたことがないか）といった点も、可能であれば調べておくと安心です。法令を遵守し安全管理を徹底している会社は、トラブルを未然に防ぎ、万が一問題が起きた際にも責任ある対応をしてくれるでしょう。逆に言えば、コンプライアンス意識の低い会社に任せるのはオーナー自身のリスクにも繋がります。法令違反や安全軽視によるトラブルを避けるためにも、この点は重要な見極めポイントです。 ポイント7：価格設定は適正で費用体系は明確か 設備管理は専門サービスだけに決して安い買い物ではありませんが、だからといって不当に高額だったり費用体系が不明瞭だったりしては困ります。料金プランが適正で、費用の内訳が明確に説明されているかも確認しましょう。月々支払う管理料がいくらかという点だけでなく、「どこからが追加料金になるのか」という条件も把握しておく必要があります。例えば、電球の交換や簡単な消耗品の補充は基本料金に含まれるのか、夜間・休日の緊急出動費は別途請求されるのか、協力業者へ発注する修繕工事に管理会社の手配手数料はかかるのか、などです。契約前に料金表や作業範囲の一覧を見せてもらい、想定されるケースで費用がどう計算されるか説明してもらいましょう。「安いと思って契約したら追加料金だらけで結局高くついた」ということがないように、トータルコストで比較検討することが大切です。サービス内容に対して料金が適切か、見積もり段階でしっかり検証しましょう。長期契約の場合、途中で料金改定があるかどうかも確認ポイントです。適正な価格で納得できるプランを提示してくれる会社を選ぶことで、後々の不満やトラブルを防げます。 ポイント8：付加価値ある提案をしてくれるか 最後に、設備管理の範囲を超えたプラスアルファの提案力もあると望ましいです。単に指示された点検や修理をこなすだけでなく、オーナーに代わってビルの価値向上に繋がる改善策を考え提案してくれる会社は、頼れるパートナーと言えるでしょう。例えば、「古い照明器具をLEDに変えれば電気代が削減できます」「空調の制御システムを最新化すると省エネ効果が期待できます」といったコスト削減策の提案や、「エントランスを改装すればビルのイメージアップにつながりますよ」といった付加価値向上の提案などです。こうした視点は、総合力のある不動産会社でなくても、設備管理のプロであれば現場から十分提供できるものです。また、設備の専門家として将来発生し得るリスクを事前に指摘し、対策を講じる提案をしてくれるかどうかも重要です。例えば「受水槽の劣化が見られるので計画的に更新を検討しましょう」「古いポンプがそろそろ限界なので交換予算を確保しておきましょう」といった助言があるだけでも、オーナーとしては非常に助かります。受け身ではなく積極的にビル運営を支えてくれる会社であれば、単なるアウトソーシング先以上の存在として信頼関係を築いていけるでしょう。もちろん、全ての項目で完璧な会社はなかなか存在しないかもしれません。ですので、以上のポイントを総合的に評価しながら候補企業を比較検討し、オーナーとして譲れない条件に優先順位を付けて満たしてくれる会社を選ぶことが大切です。大切なビルを託すパートナー選びですから、焦らず慎重に、しかし前向きに検討を進めましょう。 5．総合不動産会社による一括管理の強み（ワンストップ管理のメリット） ここまで、一般的な設備管理会社の選定ポイントについて解説してきましたが、特に総合不動産会社や総合管理会社など一括して担ってくれる会社の場合、オーナーにとって大きなメリットがあります。ワンストップの管理が特徴です。私が現場でお会いしたオーナー様からも、「すべて任せられるので助かる」「空室対策まで含めて提案してもらえるので心強い」といった声をよく耳にします。では、こうした管理を行う会社には具体的にどのような強みがあるのでしょうか。主なメリットをいくつかご紹介します。・窓口一本化の安心感：総合不動産会社に管理を任せる最大の利点の一つが、窓口が一つに集約できることです。テナント募集、賃料回収、クレーム対応、設備トラブル対応、清掃手配…これらを別々の業者に依頼していると各所との連絡調整に手間がかかりますが、一括管理なら問い合わせ先は一社だけで済みます。些細なことでもすぐに相談でき、問題が発生しても「どこに連絡すれば…？」と迷う必要がありません。また、一社がビル全体を把握して管理している分、情報も一元化されており伝達ミスが少なくスムーズです。こうした体制は、忙しいオーナー様に大きな安心と効率化をもたらします。・空室対策やテナント対応の充実：総合不動産会社は自社にリーシング部門（テナント募集担当）を持っているため、空室率の改善やテナントのニーズ対応にも強みがあります。単なる設備の維持管理だけでなく、「どうすればこのビルの収益を上げられるか」という視点で提案してくれるのは大きな利点です。例えば空室が目立つフロアがあればレイアウト変更やリノベーションを提案して新たなテナント誘致につなげたり、テナント退去時に次のテナント募集と同時に老朽設備の更新工事を済ませて入居促進を図る、といった運営改善策をワンストップで実行できます。また、テナントからのクレーム対応でも賃貸管理部門と設備管理部門が社内で連携しているため非常に迅速です。例えば「オフィスが暑い」というテナントの声に対し、設備担当がすぐ空調を点検し、必要に応じてリーシング担当が将来的な空調設備更新の投資対効果をオーナーに提案するといった具合に、部門横断的な連携で問題解決と価値向上を同時に図ってくれるのです。・総合力による提案と効率化：総合不動産会社は設備管理だけでなく清掃、警備、リーシング、建築工事など各分野の専門部署を社内またはグループ内に持っています。その総合力ゆえに、様々な視点からビル運営をトータルサポートしてくれます。例えば「光熱費が高い」と感じていれば省エネ改修の提案を、「ビルが古びた印象」と悩んでいればエントランス改装の提案を、といったように、単一の設備管理会社では提供しにくい幅広い提案が可能です。さらに、こうしたトータルサービスを一社にまとめて依頼できるため、個別に発注するよりもコストや手間の面で効率的になる場合もあります（契約条件にもよりますが、まとめて任せることで割引が適用されたり、すべての費用が一括の管理費に含まれる形で総額が明確になるなどのメリットがあります）。何より、ビル運営全般を任せられるという安心感は、オーナーにとって代えがたい価値と言えるでしょう。このように、清掃・設備管理・テナント対応まで一貫体制でビル管理を行う会社には多くの強みがあります。 特に「自分では管理しきれない部分を全部お任せしたい」「収益向上策も視野に入れて提案してほしい」というオーナー様にとって、こうした総合力を持つ管理会社は心強い味方となるはずです。 6．よくあるトラブルと対策事例（現場目線での実話） ビルの設備管理においては、どんなに注意していてもトラブルをゼロにすることは難しいのが実情です。大切なのは、トラブルをいかに最小限に抑え、迅速に解決するかです。ここでは、私や同僚が実際に経験した典型的なトラブル事例と、その対策から学べるポイントをご紹介します。現場目線のリアルな実話ですので、ぜひ「自分のビルで起きたら…」と想像しながら読んでみてください。 ケース1：老朽化した配管からの大規模水漏れ 状況： 築30年を超えるあるオフィスビルで、夜間に給水管が破裂しテナントオフィスに大量の水が流れ込む事故が発生しました。対応： 幸い、このビルは24時間対応の設備管理契約を結んでおり、緊急通報を受けた管理会社がすぐに駆けつけてバルブを閉止。水漏れを数十分で食い止めました。初動の迅速な対応により被害は最小限で抑えられ、翌朝までに仮復旧作業も完了したためテナント業務への影響もほぼありませんでした。原因と対策： 一方で、そもそもの原因は定期点検が不十分で老朽配管の劣化を見逃していたことでした。後日、管理会社と協力してビル全体の配管更新計画を立て、順次古い配管を交換していくことになりました。この事例から学べるのは、築年数の古い設備ほど予防保全と早期対応が肝心ということです。信頼できる管理会社であれば、こうしたリスクを事前に指摘し被害が出る前に手を打つサポートをしてくれるものです。 ケース2：深夜のエレベーター閉じ込め事故 状況： 別のビルでは、閉館後の夜間にエレベーターが突然停止し、中にいた清掃スタッフが閉じ込められてしまう事故が起きました。対応： 運悪く、そのビルで当時契約していた管理会社は夜間の対応体制が手薄で、緊急連絡しても繋がらず、救出まで大幅に時間がかかってしまいました。最終的には消防に救助を依頼する事態となり、オーナーも深夜に駆けつける羽目に…。この反省から、オーナーは24時間監視サービス付きの管理会社に乗り換えました。新しい管理会社ではエレベーターに異常が発生すると自動通報システムで即座に管制センターに連絡が届き、待機中の技術者が速やかに現場対応する仕組みが整っていました。実際、切り替え後に小規模なエレベータートラブルが起きた際には、中の乗客はわずか5分程度で救出され、大事に至らなかったそうです。教訓： この事例は、緊急対応体制の充実がいかに重要かを物語っています。エレベーターの遠隔監視や自動通報システム、夜間も待機スタッフがいる体制など、緊急時に即動ける仕組みを持つ管理会社を選ぶことで、万一の際の被害を最小限に食い止めることができます。 ケース3：消防設備点検漏れによる行政からの指摘 状況： ある中小ビルのオーナー様は、長年ビル管理をビル清掃会社に任せきりにしていました。しかしある日、所轄の消防署から「消防設備の法定点検報告がされていない」との指摘を受けてしまいます。調べてみると、契約していた業者は清掃がメインで消防設備点検までは手が回っておらず、必要な法定点検が実施されていなかったのです。対応： このケースではオーナーが行政から是正指導を受け、慌てて設備管理専門の会社に切り替えて不足していた点検と設備の是正（不備箇所の改善工事）を行いました。幸い大きな罰則等には至りませんでしたが、「もし実際に火災が起きていたら…」と考えるとゾッとします。教訓： この事例から分かるのは、法令遵守を徹底している管理会社に任せる重要性です。信頼できる設備管理会社であれば、消防設備の点検スケジュールを調整し、確実に実施・報告してくれます。法令違反や安全軽視はオーナー自身のリスクにも繋がりますから、こうしたトラブルを未然に防ぐためにも最初から設備管理のプロに任せることが肝要です。 以上のような現場事例を見ても、適切な設備管理体制があるかないかでトラブルの被害の大きさや解決の早さが大きく左右されることが分かります。日頃から信頼できるパートナーと連携し予防保全に努めておくことで、「いざ」という時にも落ち着いて対処できるのです。 7．契約時に気をつけたいチェックポイント（契約内容、保証、責任分担） 最後に、実際に設備管理会社と契約を結ぶ段階で見落としなく確認しておきたいポイントを整理しましょう。契約時にしっかり詰めておけば、後々の行き違いやトラブルを防ぎ、安心して任せることができます。以下の点は契約前のチェックリストとしてぜひ押さえておいてください。・契約範囲とサービス内容の明確化：契約書には、管理会社が提供するサービスの範囲と具体的な内容を細かく規定してもらいましょう。定期点検の頻度、巡回管理の有無、24時間対応の範囲、緊急出動時の費用負担、対応してもらえる設備の種類（エレベーターや消防設備は含むか等）など、曖昧な点を残さないことが大切です。「ここまでやってもらえると思っていたのに実は対象外だった」といったミスマッチがないよう、疑問点は事前に確認し必要に応じて契約書に明記してもらいましょう。・契約期間・更新条件の確認：契約期間が何年間か、自動更新なのか更新時に条件見直しがあるのかも確認しましょう。長期契約の場合、途中解約や条件変更ができるのか、違約金の有無も要チェックです。オーナー側の事情で途中解約したい場合や、サービスに不満があった場合にスムーズに契約を見直せるかどうかは大事なポイントです。また、契約更新時に大幅な料金改定がないかといった点も事前に聞いておくと安心です。・料金体系と追加費用の条件：月々の管理費用がいくらになるかだけでなく、どこからが追加料金となるのかその条件を把握しておきましょう。例えば、軽微な部品交換（照明の球切れ交換など）は管理費に含まれるのか、夜間・休日の緊急対応で出動費が別途かかるのか、修繕工事を管理会社経由で発注する際の手数料はどうなるのか、などです。契約時に料金表や作業区分を見せてもらい、想定されるケースで費用がどう発生するか説明を受けておくと安心です。「安いと思って契約したら追加料金だらけで結局高くついた…」ということのないよう、総合的なコストを事前にシミュレーションしておきましょう。・保険・補償の有無：管理会社が業務中に万一ミスをして損害が発生した場合などに備え、損害賠償保険に加入しているか確認しましょう。例えば、点検ミスで漏水事故が拡大した場合や、管理会社スタッフの過失で設備を破損させてしまった場合などに保険でどこまでカバーされるかを把握しておくことは重要です。また、設備の故障時にどこまで保証してくれるのか（例：管理不備が原因で機器が壊れた場合の補償はあるか）についても契約書で確認します。一般的には老朽化による自然故障はオーナー負担ですが、管理ミスに起因する損害は管理会社が負担するなどの取り決めがなされます。こうした責任分担の線引きを明確にしておきましょう。・責任分担と連絡体制：管理会社に任せる範囲とオーナー側で対応すべき範囲の役割分担をはっきりさせておくことも重要です。例えば、テナント対応をどこまで管理会社が行い、どの時点でオーナーの承認が必要になるのか、あるいは大規模修繕の提案・決定プロセス（提案は管理会社、最終判断はオーナー等）はどうするのか、といった点です。さらに、実際の連絡フローについても確認しましょう。通常時の窓口担当者の氏名・連絡先、緊急時の連絡先（夜間休日はコールセンターか担当者直通か等）を教えてもらい、いざというときすぐ対応できる体制かを把握します。契約書にそこまで細かく書かれない場合でも、初回打ち合わせで直接確認しメモを残しておくと安心です。以上のポイントを契約前にしっかりチェックしておけば、「こんなはずじゃなかった…」という事態を防げるでしょう。大事な資産を任せるパートナーとの契約ですから、不明点は遠慮せず質問し、納得してから締結することが何より大切です。 8．まとめと提案（理想の設備管理パートナーとは） ここまで、ビルの設備管理会社を選ぶ際に知っておきたいポイントを現場目線で詳しくお伝えしてきました。設備管理はビルの安全性・資産価値、そしてオーナー様の安心に直結する重要な業務です。だからこそ、「どの会社に任せるか」はビル運営の未来を左右すると言っても過言ではありません。私が考える理想の設備管理パートナーとは、単に決められた作業をこなすだけでなく、オーナーの目線に立ってビルの将来を共に考えてくれる存在です。信頼性が高く緊急時にも迅速・確実に対応してくれることはもちろん、日頃からきめ細かなコミュニケーションを通じてビルの状態を共有し、必要な提案や改善策を積極的に示してくれる——そんな会社であれば、長いお付き合いの中でビルの価値を高め、運営に関する不安を解消してくれるでしょう。さらに、設備管理だけでなくテナント対応や修繕計画まで一貫してサポートできる会社であれば、オーナー様のご負担は大きく軽減されます。総合不動産会社によるワンストップの管理体制は、その点で非常に効率的で安心感があります。ビル運営に関わるあらゆる側面を任せられるパートナーがいれば、オーナー様は本業に専念しつつ、大切な資産であるビルの価値向上を図っていくことが可能になります。最後に、本記事をお読みのビルオーナーや施設管理ご担当者の皆様が設備管理会社選びで迷われた際には、ぜひここで挙げたポイントをチェックリスト代わりにご活用ください。現場経験に基づく視点からお伝えした内容が、皆様のビル運営のお役に立てれば幸いです。理想のパートナーと巡り合い、安心・安全で将来にわたって価値あるビル運営を実現していきましょう！ 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ 星野　正 ビルメンテナンス業に従事して20年以上。当社では管理・工事・開発支援に携わり、品質向上に取り組んでいます。 ビルメンテナンス・工事についてのご不明点は是非お問い合わせください 2025年11月14日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの星野と申します。この記事は「総合ビルメンテナンス会社を見極めるポイント9点｜現役ビルメンが解説！」のタイトルで、2025年11月11日に執筆しています。少しでも、皆様のお役に立てる記事にできればと思います。ビルのオーナーにとって、信頼できるビルメンテナンス会社を選ぶことは大きな悩みではないでしょうか。特に遠方に物件を所有するオーナー様や、中小規模ビルの運営や修繕にお悩みの方にとって、日々の管理を任せるパートナー選びは重要です。私自身も現役のビルメンテナンス技術者として日々ビル管理に携わっており、その経験から「ここを押さえれば安心！」という見極めのポイント9つを解説します。大切な資産であるビルを長く良好な状態に保つために、ぜひ参考にしてください。 目次・見極めポイント1：豊富な実績と経験を持っているか・見極めポイント2：必要なサービス範囲を一括対応できるか・見極めポイント3：有資格者の配置などスタッフの質は高いか・見極めポイント4：緊急時の対応は迅速かつ万全か・見極めポイント5：丁寧な説明と良好なコミュニケーションがあるか・見極めポイント6：適正な価格でコストパフォーマンスは良いか・見極めポイント7：プラスアルファの提案力があるか・見極めポイント8：最新技術やシステムを活用しているか・見極めポイント9：工事提案力（修繕・改修の提案と実行力）はあるか・おわりに ビルメンテナンス会社選びは、ビルの価値と快適性を左右する大事なポイントです。経験豊富なプロの視点から、失敗しない選び方のコツをお伝えします。ぜひご一読ください。 ・見極めポイント1：豊富な実績と経験を持っているか まず注目したいのは、そのビルメンテナンス会社の実績や経験の豊富さです。ビル管理の経験年数や、現在管理している物件の数・種類などは信頼性を測る大きな指標になります。長年にわたり多くのビルを管理してきた会社であれば、大小さまざまなトラブルや設備不具合に対処してきたノウハウが蓄積されており、いざという時も適切な対応が期待できるでしょう。また、自分が任せたいビルと同じ用途のビルや似たような規模の物件での実績があるかも確認ポイントです。例えばオフィスビルの管理を任せたいなら、オフィスビルの管理実績が豊富な会社が望ましいですし、築年数が古いビルであれば古い設備を扱った経験がある会社だと安心ですね。地域に根ざした実績も見逃せません。ビルの所在地周辺で多数の管理物件を持っている会社は、そのエリア特有の課題（気候や地域の法規制など）にも詳しく、スタッフの常駐や巡回体制もしっかりしている可能性が高いです。実績は多くの会社がウェブサイト等で公開しています。気になる業者があれば導入事例や管理実績を調べ、自分のビルとマッチする経験を持っているかチェックしましょう。豊富な実績と経験を持つ会社は、それだけあなたのビルを安心して任せられる候補となります。 ・見極めポイント2：必要なサービス範囲を一括対応できるか ビルメンテナンスの業務範囲は多岐にわたります。清掃、設備点検、衛生管理（空調や給排水）、警備・防犯、さらには修繕対応まで、総合的に対応できる会社かどうかは大切な見極めポイントです。依頼したい業務を網羅的にカバーできる会社であれば、窓口を一本化でき管理の手間が軽減できるという、忙しいビルオーナーや専門ではないけれど複雑なビル管理をやっているというような施設管理者の長年の課題を解決してくれることでしょう。また各分野の作業が連携して進むためスムーズです。一方、ビルメンテナンス会社にも得意分野があります。例えば「清掃が専門」「設備管理が専門」という会社もあり、その場合それ以外の業務は他社へ再委託（外注）するケースが多くなります。複数の会社が関与すると、その分コストが割高になったり、連絡系統が複雑になる恐れもあります。ですから、なるべく自社内に専門部署や資格者を揃え、ワンストップサービスで対応してくれる会社を選ぶと安心です。とはいえ、小規模なビルなら清掃専門会社＋設備専門会社に分けて依頼する方がコストメリットが出る場合もあります。重要なのは、自分のビルに必要な業務を洗い出し、それをきちんと対応できる会社かを見極めることです。その会社が提供可能なサービス内容一覧を確認し、不足がないかチェックしましょう。「総合ビルメンテナンス会社」と銘打っている場合は清掃・設備・警備など一通りカバーしているはずですが、念のため具体的な対応範囲を質問してみると良いでしょう。 ・見極めポイント3：有資格者の配置などスタッフの質は高いか ビルメンテナンスの品質は、実際に現場で作業するスタッフの技術力や対応力によって大きく左右されます。そのため、スタッフの質をチェックすることも欠かせません。具体的には、電気設備やボイラー、空調などの専門分野ごとに必要な国家資格や免許を持った技術者が在籍・配置されているかがポイントです。例えば「第二種電気工事士」「ボイラー技士」「建築物環境衛生管理技術者（ビル管）」など、ビル管理に必須とされる資格があります。こうした有資格者が適切に配置されていれば、専門知識が要求される場面でも安心です。また、定期的な社員研修を実施しているか、社内で技術情報の共有体制があるかなど、人材育成に力を入れている会社は信頼できます。さらに、実際に契約する前に担当者の対応を観察するのも大切です。見積もりや提案の段階で、こちらの質問に的確に答えられるか、専門用語を噛み砕いて説明してくれるかなどを確認しましょう。現場スタッフのマナーや研修制度または報告体制について尋ねてみるのも良いでしょう。ビルの管理業務は人と人とのやり取りが基本です。経験豊富で信頼できる担当者やスタッフがいる会社であれば、長期にわたるお付き合いでも安心感があります。 有資格者をはじめ、経験豊富なスタッフがいるかどうかは重要なチェックポイントです。確かな技術と知識を持つスタッフがいれば、建物の不具合も未然に防ぎやすくなります。 ・見極めポイント4：緊急時の対応は迅速かつ万全か ビルの管理では、設備の故障や事故など突然のトラブルに見舞われることが多々あります。私共も日常のビル管理の仕事の中で重要なポイントとして日々業務にあたっているつもりです。例えば深夜の漏水事故や停電、エレベーターの故障など、緊急対応が求められる場面で迅速に駆けつけてもらえるかどうかは、会社選びの重要なポイントです。遠方オーナーであればなおさら、自分の代わりに現場へ急行してくれるパートナーが必要です。選定時には、候補のビルメンテナンス会社に24時間365日の緊急対応体制があるか確認しましょう。具体的には、夜間や休日でも連絡を受け付けるコールセンター・緊急連絡網が整備されているか、トラブル発生時に何分以内に現地対応するという社内基準があるか、といった点です。拠点がビルの近くにあり地域密着型であれば、より迅速な駆け付けが期待できます。また、平常時から設備の遠隔監視システムやIoTセンサーなどを導入し、異常を自動検知している会社も増えています。そうした最新技術による監視体制を持つ会社なら、トラブルを早期に把握して即対応につなげてくれるでしょう。万一に備える緊急対応力は、オーナーにとって大きな安心材料です。候補の会社ごとに過去の緊急出動事例などを尋ね、有事に頼れる体制かどうかを見極めましょう。ちなみに当社も24時間緊急窓口業務を取り扱っております。 ・見極めポイント5：丁寧な説明と良好なコミュニケーションがあるか 長く付き合うビルメンテナンス会社ですから、コミュニケーションの取りやすさも重視すべきです。と言いますか、私個人的にはコミュニケーション方法や人と人との接し方が現場ではどのように取られているのかがものすごく重要なポイントと思っておりますし、すごく気になるポイントなのです。いくら駆け付け対応のスピードが速くても対応した人間が、少なからずでも迷惑をかけてしまった関係者に対して、印象の良くない対応をしてしまったら水の泡だと思いませんか？私はそう思いつつ業務を行っております。さて話を元に戻しますが、契約前の打ち合わせ段階から、こちらの要望に耳を傾け、専門的な内容も分かりやすく丁寧に説明してくれるかを確認しましょう。ビルの管理プランや作業内容について質問したとき、曖昧な回答ではなく具体的な説明がある会社は信頼度が高いです。特に契約時には、業務範囲や頻度、費用、緊急対応の条件など重要事項をきちんと書面で提示し、説明してくれるかがポイントです。以下のような契約内容が明確になっているか確認してみてください。サービス内容と実施頻度：日常清掃は週○回、設備点検は月○回など、具体的な作業項目と頻度費用の内訳と支払い条件：清掃費・設備点検費など項目ごとの料金、請求サイクルや支払方法再委託（外注）の有無と条件：警備など他社に委託する業務がある場合、その範囲や責任の所在契約期間と更新・解約条件：基本契約の期間や、自動更新の有無、中途解約の条件免責事項や特約：災害時の対応や、どちらか一方に極端に有利な条件になっていないかこうした点をきちんと説明せずに契約を急がせるような業者や契約担当者は注意が必要です。逆に、契約前に不明点をクリアにしようとする姿勢の会社であれば、契約後も信頼関係を築きやすいでしょう。契約後も、定期報告や連絡がスムーズかどうかが大切です。月次の報告書を作成してくれる、何か問題が発生した際にはすぐ連絡してくれる、といったコミュニケーション体制が整っている会社だと安心です。何らかの緊急対応が発生した際に、報告や連絡もなく忘れたころに突然見積書と請求書が送られてくるなんて管理会社はもってのほかですね。また遠方オーナーの場合、オンライン会議やメールでの報告に対応してくれるかもポイントになります。「報告・連絡・相談」を適したタイミングでしてくれるビルメンテナンス会社を選ぶことで、離れていてもビルの状況を把握でき、信頼して任せることができるでしょう。 ・見極めポイント6：適正な価格でコストパフォーマンスは良いか ビルメンテナンスにかかる費用も重要な検討材料です。もちろん安ければ良いというものではありませんが、無理なく継続できる価格であること、そしてその内容に見合ったコストパフォーマンスがあることを確認しましょう。複数の会社から見積もりを取って比較検討するのがおすすめです。見積もりを見る際には、単に総額だけでなく内訳に注目してください。同じようなサービス内容でも、会社によって費用の配分や含まれる項目が異なります。例えば「基本料金にどこまで含まれているか（定期点検・日常清掃・報告書作成など）」「別途料金となるケース（突発的な修理対応や消耗品交換など）」を確認しましょう。費用の根拠がはっきり説明できる会社は信頼できますし、逆に質問しても明確な答えが得られない場合は注意が必要です。ここだけの話ですが、作業時の報告書に写真も添付した書面を希望したところ、「写真代は別途です。」なんて業者さんもちらほらいますのでご注意ください。当社の場合は見積書と管理業務仕様書、清掃業務仕様書などに頻度（回数）、範囲、作業方法を明記したものも、ご提示できるようにしております。また、相場に比べて極端に安い見積もりを出す会社にも用心しましょう。最初は安く契約しても後から追加費用が発生したり、十分な人員配置がされずサービス品質に影響が出る恐れがあります。また、1年後、2年後に価格改定の申し出があったりなんてこともあります。価格交渉は大事ですが、適正価格の範囲で質の高いサービスを提供してくれる会社を選ぶことが、結果的にはコスト削減にもつながります。長期的な視点で、建物の価値維持やトラブル未然防止によるコスト削減効果も含めて考えると、多少費用が高めでも提案力や対応力の優れた会社に任せるメリットは大きいです。総合的なコストパフォーマンスを意識して検討しましょう。 ・見極めポイント7：プラスアルファの提案力があるか 単に契約通りの業務をこなすだけでなく、オーナーにとってプラスアルファとなる提案をしてくれるかどうかも、優良なビルメンテナンス会社の条件です。ビルの管理は長期にわたるものですから、その間に環境の変化や建物の老朽化、入居者ニーズの変化など様々な状況変化があります。そうした変化に対し、受け身ではなく積極的に改善策を提案してくれるパートナーは心強いものです。例えば、空調設備の電気代がかさんでいるとわかれば省エネ運転のアドバイスや高効率機器への更新提案をしてくれる、清掃の頻度を調整してコスト削減を図る提案をする、テナントからの意見を集めて清掃方法を改善するといった具合に、現状をより良くするためのアイデアを出してくれる会社だと、ビルの価値向上につながります。提案力を見るには、見積もりやプレゼンの段階での対応が参考になります。「御社のビルの場合、○○のような点検を追加すると〇〇効果が期待できます」といった具体的な提案があるか、「最近のトレンドとして△△設備の導入で省エネが図れます」など専門家ならではの観点を示してくれるか注目しましょう。こちらから依頼していないことでも「実はここを改善できます」と教えてくれる会社は、単なる下請けではなく良きパートナーになってくれる可能性が高いです。もちろん、提案には費用が伴うものもありますので、すべてを採用する必要はありません。しかし、常に建物のベストを考えて提案してくれる姿勢の会社は、結果的に資産価値の維持・向上や運営コスト削減につながる選択肢を増やしてくれます。オーナーとしては、自分にない発想や専門知識を提供してくれる存在は貴重です。ぜひ提案力豊かな会社を選ぶことで、一歩進んだビル運営を目指しましょう。 ・見極めポイント8：最新技術やシステムを活用しているか 昨今、ビルメンテナンス業界にもDX（デジタルトランスフォーメーション）の波が押し寄せています。最新の技術や管理手法を積極的に取り入れている会社かどうかも、選定時に注目したいポイントです。具体的には、IoTを活用した設備の遠隔監視システム、AIによる劣化予測、清掃ロボットの導入、オンラインでの報告書共有システムなど、技術革新をサービスに生かしているかを確認しましょう。例えば、エアコンやポンプなど重要設備にセンサーを設置し、異常が発生しそうな兆候を検知したら事前にメンテナンスを行う予知保全を実践している会社なら、突然の故障によるダウンタイムを減らせます。また、クラウド上の管理システムでオーナーと情報共有し、建物の点検結果や写真をリアルタイムで閲覧できるようにしている会社であれば、遠方にいても状況を把握しやすいでしょう。清掃分野でもロボットや最新機器の活用で作業品質を安定させたり、人手不足を補ったりする取り組みが見られます。加えて、社内の業務効率化（報告書の電子化やチェックリストのアプリ運用など）に積極的な会社は、効率が上がる分オーナーへの報告や対応も迅速になる傾向があります。もちろん、古くからのアナログな手法にも良さはありますが、変化に対応し進化している会社は、これから先の時代にも柔軟に対応してくれる期待が持てます。ビルメンテナンス会社を比較する際には、そうした最新技術や取り組み状況についてもぜひ質問してみましょう。「〇〇というシステムを導入しています」「社内にIT専門チームがあります」など前向きな回答が得られればプラス評価です。最新技術の活用は直接目に見えにくい部分ではありますが、確かな管理の裏付けとなる要素ですのでチェックしておいて損はありません。 ・見極めポイント9：工事提案力（修繕・改修の提案と実行力）はあるか 最後に、他社との差別化要因「工事提案力」について詳しく見てみましょう。ビルメンテナンス会社の中には、日常点検や清掃だけでなく修繕工事や改修工事の提案・実施までトータルにサポートできるところがあります。建物は経年とともに劣化しますから、定期的な大規模修繕や設備更新が欠かせません。そうした長期的な視点で建物の維持管理を考え、具体的な工事計画を提案してくれる会社は、ビルオーナーにとって心強いパートナーとなります。工事提案力の高い会社は、定期点検や日常の管理業務の中で建物の不具合予兆や改善点を見逃しません。例えば、「外壁のひび割れが進行しているので◯年以内に補修しましょう」「空調設備が老朽化しているため、新しい省エネ型への更新を検討してみませんか」といった具合に、プロの目線で将来必要となる工事を先回りして提案してくれます。こうすることで、いざ不具合が深刻化してから慌てて工事をするのではなく、計画的かつ費用対効果の高い修繕が可能になります。また、具体的な工事を提案するだけでなく、提案から実行までワンストップで対応できるかも重要です。自社に工事部門（建築士や施工管理技術者が在籍）があったり、信頼できる協力会社ネットワークを持っているビルメンテナンス会社であれば、オーナー自身が工事業者を探す手間が省けます。提案の段階で概算費用や期待される効果（例えば「この工事で省エネ効果◯％見込める」「改修後は空室リスクが下がる」など）を示してくれる会社だと、判断もしやすいでしょう。工事提案力が発揮された事例として、あるオフィスビルで共用部（エントランス、トイレ、給湯、エレベーターホール）の老朽化による頻繁な故障と見栄えの劣化が課題となっていたケースを考えてみます。工事提案力のあるビルメンテナンス会社の場合、日常点検の段階から設備更新を含めた改修の必要性に気付き、オーナーに対して各箇所の工事を提案します。さらに、工事後の新規テナントの入居率やテナント満足度向上の見込みも併せて説明し、実行に移しました。その結果、空室期間が長かったフロアへの入居と、既存テナントからも「企業として1ランク上がり、従業員満足度の向上にもつながった」と好評で、結果的に空室リスクの低減とビルの価値向上、入居テナント満足度の向上を同時に実現しています。このように、工事提案力のある会社は「建物をより良くする」視点で伴走してくれます。遠方にいるオーナーやビル管理の経験が浅いオーナーにとって、自分では気付きにくい改善点を提示してもらえるのは大きなメリットです。大規模修繕の周期や費用感などについて相談に乗ってくれる会社であれば、将来の資金計画も立てやすくなるでしょう。ぜひ、候補会社の過去の提案事例や工事実績なども聞いてみて、工事提案力の高さを見極めてください。建物のホームドクターのような存在になってくれる会社を選べれば、資産価値の維持向上にもつながります。具体事例：遠方オーナーが理想のビルメンテナンス会社と出会い課題解決したケース最後に、これまで挙げたポイントを踏まえてビルメンテナンス会社を見直し、見事にビル運営の課題を解決できた遠方オーナーの事例をご紹介します。東京都内に築25年の中規模オフィスビルを所有するAさんは、地方に住んでいるため物件から遠く離れていました。ビルの老朽化とテナントの退去増加に悩んでいたものの、適切な対策が打てずに困っていました。以前契約していた管理会社は最低限の清掃と設備点検はこなすものの、トラブルが起きて初めて対応する受け身の姿勢で、Aさんは「このままではビルの価値が下がる一方では」と不安を募らせていたのです。そこでAさんは、一念発起してビルメンテナンス会社の見直しを決意。複数社の中から、上記の9つのチェックポイントに合致する会社B社と新たに契約しました。B社は都内に豊富な実績を持ち、同規模・同年代のビル管理経験が多数あること、さらに24時間対応の緊急体制や修繕提案の実績もあることが決め手でした。契約後、B社はまずビル全体の詳細な診断を実施しました。そしてAさんに対し、建物の現状と問題点を写真付きのレポートでわかりやすく報告。そこには、今後5年間で優先的に実施すべき工事計画の提案も含まれていました。例えば「来年までに屋上防水の改修を行えば雨漏りリスクを低減できる」「3年以内に老朽化した給水ポンプを更新すべき」といった具体的な長期修繕プランです。Aさんは、漠然と不安に感じていた修繕のタイミングが明確になったことで、将来の見通しが立てやすくなりました。また日常管理の面でも、B社は週次・月次の定期報告を欠かさず行い、遠方にいるAさんにもビルの状況が手に取るようにわかるようになりました。テナントからの苦情や要望もB社が窓口となって迅速に対応し、「エントランスの照明をLED化してほしい」といった要望には即座に提案書を作成してAさんに相談するなど、オーナー目線に立った細やかなサービスを提供しました。その結果、B社と契約して1年が経つ頃には、ビルの環境は見違えるほど改善しました。エントランスや共用部の小規模改修提案をB社が次々と行い実施したことで、ビルの印象が明るく清潔になり、新規テナントの内覧時の評価もアップしました。実際に空室だったフロアにも新たな入居が決まり、空室率が改善しました。さらに、計画的な設備更新のおかげでエレベーターや空調の故障が減り、テナント満足度も向上しています。遠方に住むAさんは、「以前はビルの様子が見えず不安だったが、今は信頼できる管理会社に任せているので安心して本業に集中できる」と大変満足しています。この事例からもわかるように、適切なポイントでビルメンテナンス会社を見極め、頼れるパートナーと組むことで、ビル運営の悩みは大きく軽減できるのです。 ・おわりに ビルメンテナンス会社を選ぶ際は慎重な検討が必要です。契約内容の細部までしっかり確認しましょう。安易な決定は避けるべきです。些細な見落としが後々のトラブルにつながることもあるため、注意点を押さえておいてください。上記のポイントをチェックすると同時に、いくつか注意しておきたい点もあります。まず、価格だけにとらわれて選ばないことです。最安値の業者に飛びつきたくなる気持ちはありますが、極端に安い場合は人件費やサービス内容が十分でない可能性があります。結果としてトラブル対応が後手に回り、かえって修繕費が嵩む恐れもあります。総合的に見て納得できる価格とサービス内容のバランスが取れた会社を選びましょう。次に、契約書の内容は細部まで確認することです。【見極めポイント5】で挙げたようなサービス範囲・費用・契約条件について、不明瞭な点がないかを必ずチェックしてください。一度契約すると途中で変更・解約が難しいケースも多いため、納得できるまで担当者に説明を求めることを躊躇しないでください。また、担当者との相性や会社の対応姿勢も見逃せません。初期対応で違和感を覚える場合（連絡が遅い、こちらの話をあまり聞かない等）は、契約後も円滑なコミュニケーションが取りづらい可能性があります。複数社と接触して比較する中で、「ここなら安心して任せられそうだ」と感じるところを選ぶことも大切です。最後に、ビルメンテナンス会社によっては得意不得意や業務範囲に限界があります。全てを一社で完璧にこなす会社は存在しないかもしれません。清掃はA社、設備点検はB社と分けて依頼する選択肢も時には有効です。大事なのは、オーナーであるあなたが主導権を持ち、必要に応じて適切な業者を組み合わせながらビル管理体制を構築することです。以上の点に注意しつつ、慎重かつ前向きにパートナー選びを行いましょう。焦らず十分に比較検討することで、後悔のない選択ができるはずです。まとめビルメンテナンス会社を見極める9つのポイントとして、実績・経験の豊富さサービス対応範囲の広さスタッフの質と技術力緊急対応の迅速さ説明の丁寧さとコミュニケーション適正価格と明瞭な費用体系付加価値ある提案力最新技術の活用姿勢工事提案力の有無を挙げました。大切なビルを託すパートナー選びですから、これらのポイントを一つひとつ確認し、総合的に判断することが重要です。すべての条件を完璧に満たす会社は少ないかもしれませんが、優先順位をつけて「ここは譲れない」という点を満たす会社を選ぶと良いでしょう。本コラムで解説した内容は、特に遠方物件をお持ちの方や中小規模ビルを管理されている方にとって実践的なチェックリストになるはずです。ビルメンテナンス会社とのお付き合いは長期に及ぶものですので、信頼関係を築けるパートナーを見つけることが何よりも大切です。ぜひ今回の9つのポイントを参考に、「この会社になら任せられる！」と思えるビルメンテナンス会社を見極めてください。適切なパートナーとタッグを組むことで、ビル運営の不安や悩みは大きく軽減し、資産価値の維持・向上にもつながっていくでしょう。あなたの大切なビルが末長く健全に運用されることを願っております。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ 星野　正 ビルメンテナンス業に従事して20年以上。当社では管理・工事・開発支援に携わり、品質向上に取り組んでいます。 ビルメンテナンス・工事についてのご不明点は是非お問い合わせください 2025年11月11日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの星野と申します。この記事は「東京のビルメンテナンス優良企業10社｜現役ビルメンが厳選！」のタイトルで、2025年11月6日に執筆しています。少しでも、皆様のお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願いいたします。 目次1．はじめに2．ビルメンテナンス会社を選ぶポイント3．ビルメンテナンス会社選びでよくある失敗例4．大手企業と中小企業、それぞれのメリット・留意点5．東京のビルメンテナンス優良企業10社紹介6．まとめ 1．はじめに 不動産オーナーや施設管理者にとって、ビルの維持管理は頭の痛い課題です。テナントからのクレーム対応や設備の故障対応、日常清掃から法定点検まで、やるべきことは山積みですよね。小規模なビルでも、いざ自分で管理してみると想像以上に手がかかるものです。実際、「テナント対応に追われて本業に支障が出ている」「遠方に住んでいて緊急トラブルへの対応ができず不安」「築年数が古く修繕箇所が多いが、何から手を付ければよいか分からない」といった悩みを抱えるオーナーも少なくありません。信頼できるビルメンテナンス会社がパートナーにいれば、こうした業務を安心して任せることができ、資産価値の維持や収益の最大化に専念できます。一方で、世の中には大小さまざまなビル管理会社が存在し、「どこに任せれば良いのか分からない…」と悩んでいる方も多いでしょう。本記事では、東京で信頼性の高いビルメンテナンス優良企業10社を厳選してご紹介します。大手企業ならではの安定感や組織力のメリットから、地域密着型の中小企業ならではの柔軟なサービスや独自の強みまで、現場目線を交えつつ詳しく解説します。また、後半では管理会社を選ぶ際のポイントやよくある失敗例についても触れますので、パートナー選びの参考にしてください。 2．ビルメンテナンス会社を選ぶポイント ビル管理会社を選定する際には、以下の点に注目しましょう。サービス範囲の広さと対応力: 清掃業務から設備点検、故障時の修繕手配まで、対応できる業務範囲を確認しましょう。一社でエレベーターや空調設備の保守まで包括的に任せられれば、別々に業者を手配する手間が省けます。また、テナントからのクレーム一次対応や細かな営繕までカバーしてくれる会社だと、オーナーとしては非常に助かります。緊急対応（24時間体制）: 深夜や休日に水漏れ・停電などのトラブルが発生した場合、24時間対応可能な会社であれば迅速に駆けつけてくれます。例えば「夜中にビルの給水管が破裂した」というケースでも、24時間体制の管理会社なら被害を最小限に食い止められるでしょう。緊急連絡窓口や当直スタッフの有無は重要なチェックポイントです。例えば地方在住で都内物件を所有するオーナーなら、現地に拠点を持つ会社に任せた方が緊急時も安心できるでしょう。実績と専門性: 管理会社のこれまでの実績や得意分野も要確認です。自分の物件と同規模・同用途のビルを管理した経験が豊富か、専門資格を持ったスタッフ（設備管理技術者やビルクリーニング技能士など）が在籍しているかなどが判断材料となります。築年数が古いビルなら老朽設備の管理ノウハウがある会社、最新のスマートビルならITに強い会社といった具合に、物件に合った専門性を持つかを見極めましょう。柔軟性と提案力: 画一的な対応ではなく、物件ごとの状況に応じて柔軟にサービスを調整してくれるかも重要です。例えば、「このフロアだけ清掃頻度を上げたい」「古くなった内装をリフォームしたい」といった要望に対し、親身に相談に乗ってくれる会社は現場目線で頼りになります。物件の課題をヒアリングした上で、空室改善の施策やコスト削減策など提案してくれるかどうかもチェックしましょう。コストと契約内容の透明性: 管理委託料の安さだけで判断するのは禁物です。料金に見合ったサービス内容か、追加料金が発生するケース（特別清掃や緊急対応時など）はどうかなど、契約内容を細かく確認しましょう。「月額◯万円でどこまでやってくれるのか」が不透明な会社だと、後々「それは別料金です」とトラブルになりかねません。信頼できる会社は契約前にサービス内容と費用の詳細をしっかり説明してくれます。コミュニケーションと報告体制: 管理状況の定期報告や、オーナーからの問い合わせ対応の丁寧さも大事なポイントです。離れた所に住むオーナーであれば、メールやオンラインシステムで物件の状況を共有してくれる会社だと安心できるでしょう。担当者との相性や、提案や報告のわかりやすさなど、「任せて安心」と感じられるコミュニケーション体制が整っているか確認してください。対応エリアや地域密着性: 自分の物件があるエリアをしっかりカバーしている会社かも見逃せません。東京23区内に複数拠点を持ち、現場へのアクセスが早い会社は、いざというときの駆けつけ時間が短くて済みます。地域密着の企業であれば、地元の信頼できる協力業者ネットワークを持っているケースも多く、小さな修繕でも迅速に対応してくれるでしょう。例えば地方在住で都内物件を所有するオーナーなら、現地に拠点を持つ会社に任せた方が緊急時も安心できるでしょう。 3．ビルメンテナンス会社選びでよくある失敗例 つづいて、管理会社選定の際によく陥りがちな失敗パターンを確認しておきましょう。同じ失敗を繰り返さないためにも要チェックです。料金だけで選んでしまう: 「とにかく月額費用が安いところに頼みたい」とコスト最優先で判断してしまうケースです。見積もりの安さだけに飛びつくと、肝心のサービス品質が伴わなかったり、必要な業務が含まれていなかったりすることがあります。結果的にトラブル対応に追加費用がかかったり、建物の劣化を早めてしまっては本末転倒です。実際、安さに釣られて契約した結果、最低限の清掃しかされずビルの印象が悪化してしまった例もあります。契約内容の確認不足: サービス範囲や契約条件を十分に理解しないまま契約してしまうミスです。「当然そこまでやってくれると思っていた」という思い込みで任せたら、実は清掃箇所が限定されていて想定外の汚れが放置されていた…ということも。特に緊急対応や定期点検の有無など、契約書の細かな部分まで確認を怠ると、後から「そこは対応外です」と言われて慌てる羽目になります。会社規模や専門性のミスマッチ: 選んだ管理会社の規模や得意分野が、自分の物件に合っていないケースです。例えば、小規模ビルなのに超大手に任せた結果、他の大口案件に埋もれて画一的な対応しかしてもらえない、逆に大規模物件なのに零細業者に頼んだら人手や技術が足りず対応しきれない、といった事態になりがちです。また、オフィスビルなのに住宅管理がメインの会社に任せてしまい、テナント誘致のノウハウが不足していたというケースも見られます。知名度や規模にとらわれず、自分の物件に合った会社かどうかを見極めましょう。比較検討をせずに契約する: 1社だけの話を聞いて即決してしまうのもよくある失敗です。不動産会社の紹介や知人のつてだけで決めてしまい、他社の提案や相場を知らずに契約してしまうケースが該当します。後になって「他社ならもっと充実したサービスを同程度の費用でやってくれたのに…」と後悔することのないよう、最低でも2〜3社から見積もりや提案を取り、じっくり比較することが大切です。知人に勧められるまま一社に決めてしまい、もっと自分に合う会社を見落としていた…ということがないようにしたいですね。 4．大手企業と中小企業、それぞれのメリット・留意点 ビル管理会社には、全国展開する大手企業から地域密着の中小企業までさまざまです。それぞれで期待できるメリットと、注意すべきポイントが異なります。簡単に比較すると以下の通りです。 視点大手ビル管理会社中小規模の管理会社サービス体制専門部署が揃いワンストップ対応可能。人員も豊富で24時間対応しやすい。業務範囲は限定されるが、必要に応じ外部業者と連携して対応。担当者が幅広い業務を兼務するケースも。柔軟性標準化されたサービスが中心。個別対応はルールの範囲内。物件ごとに柔軟にサービス内容を調整。オーナーの要望に細かく対応可能。コミュニケーション窓口担当と実作業担当が分かれることも。報告・連絡は定期的に文書で行う傾向。担当者が固定され、直接やり取りしやすい。経営層とも話が通りやすく、意思疎通がスムーズ。コスト組織維持費がかかる分、料金はやや高め。比較的安価なことが多い。必要なサービスだけ選べばコスト調整もしやすい。信頼性・安定感豊富な実績と大人数の組織によるバックアップ。急な欠員や大型案件にも対応可能。経営基盤が安定している安心感。担当者レベルでの信頼関係を築きやすい。現場スタッフの入れ替わりが少なく、長期的な付き合いが期待できる。 大手の安心感と中小企業のきめ細かさ、どちらを重視するかは物件の状況やオーナーの方針次第です。両者の特徴を踏まえて、自分に合ったタイプの管理会社を選ぶと良いでしょう。 5．東京のビルメンテナンス優良企業10社紹介 ここからは、東京でおすすめできるビルメンテナンス会社を10社ピックアップして紹介します。大手から中小まで幅広く取り上げ、それぞれの特徴や強みを現場の視点で解説します。自社に合ったパートナー選びの参考にしてみてください。念のため、実際の企業名はここでは伏せさせていただきますが、私の知っている範囲で各社の特徴や強みを個人的な見解で書かせていただいておりますのでご了承お願いします。もしどうしてもお知りになりたい方は・・・ ・株式会社スペースライブラリ株式会社スペースライブラリは、規模は小さいながら総合力に定評のあるビル管理会社です。東京23区を中心にオフィスビルに特化して50棟以上の管理実績があり、清掃業務から設備点検、テナント対応までワンストップで提供します。さらに、自社で賃貸運営も請け負う一括借上げ（サブリース）サービスを展開している点も大きな特徴です。空室が出た場合でも同社が借主となって家賃収入を保証してくれるため、遠方のオーナーや初めてビル経営に挑戦する方でも安心してお預かりいたします。また、万一のトラブルに備えて24時間対応の緊急連絡体制も整えており、夜間の設備故障にも自社スタッフや提携先の専門業者が迅速に駆け付けて対応します。現場視点での細やかな対応にも定評があります。建物ごとに専任担当者が付き、オーナーの意向に沿った管理プランを柔軟にカスタマイズ可能です。「共用部清掃の頻度を増やしたい」「老朽化したフロアのリニューアルを検討したい」など、個別の相談にも親身に応じて的確な提案を行います。中小企業ならではのフットワークの軽さと、大手にも引けを取らないサービス範囲の広さを両立していると自負しております。また、築古ビルで空室が増えてしまっているようなケースでも、リニューアル提案から工事請負まで一括サポートし、短期間で満室化を実現した実績もあります。また自社で営繕員を採用しておりますので、軽微な修繕で専門業者を手配する時間と費用が掛からず、お得にすむかもしれませんので是非ご検討ください。ビルメンテナンス部門のスタッフは定期的に専門業者を招聘して建物管理にまつわる研修会も実施しております。 MF社MF社は業界を代表する大手ビルメンテナンス企業の一角です。都内だけで100棟以上のビル管理実績を誇り、清掃・設備保守から警備まで自社グループ内で幅広く対応できる総合力が強みです。オフィスビルや商業施設、ホテルなど大型物件の管理を多く手掛けており、24時間体制のコールセンターと緊急出動要員も備えています。組織力を活かした安定したサービス品質にも定評があります。新人スタッフでも統一された研修を受けて現場に出るため、どの物件でも一定水準の対応が期待できます。また、オーナー向けの専用窓口担当や定期報告システムも整っており、大手ならではの安心感があります。さらに専門部署が細分化されていることで、トラブル発生時には各分野のプロフェッショナルが迅速に対処する体制が整っています。また、法令遵守にも厳格で、消防設備点検や建築物定期検査など各種法定業務も確実に実施してくれます。その反面、サービス内容がマニュアル化されている分、個別の要望への対応が画一的になりがちという声もあります。柔軟な対応を望む場合は事前に希望をしっかり伝えるなど、コミュニケーション次第で弱点を補えるでしょう。 TT社TT社は創業50年以上の歴史を持つ老舗のビルメンテナンス会社です。官公庁の庁舎や大企業の本社ビルなど信頼性が重視される物件を長年多数管理してきた実績があり、業界内での評価も高い企業です。本業のビル清掃分野では研修施設を自社運営し、スタッフの育成に力を入れていることで知られています。床のワックスがけから窓ガラス清掃まで仕上がりの美しさに定評があり、ビルクリーニング技能協会から表彰を受けた実績もあるほどです。また、高所ガラス清掃や害虫駆除など専門性の高い作業にも対応可能な体制を備えています。設備管理や衛生管理の部門も充実しており、法定点検や定期清掃など抜け漏れなく対応してくれることでしょう。堅実な企業風土で、契約した業務はきっちりと履行する信頼感が魅力です。ただ、大手ゆえに現場担当者が定期的に異動になることもあり、長年同じ担当に見てもらいたいオーナーにとっては物足りなく感じる場合もあります。その際も引き継ぎ体制は万全ですが、担当者と信頼関係を築くまでに時間がかかるケースがある点は念頭に置いておきましょう。 MJ社MJ社は設備管理や省エネ分野に強みを持つ大手ビル管理会社です。建物設備の専門エンジニアが多数在籍しており、空調・電気・給排水といったインフラ設備の点検やメンテナンスで高度なサービスを提供しています。親会社が大手建設グループということもあり、建物診断や大規模修繕の計画立案などコンサルティング業務にも定評があります。実際に、古いオフィスビルの省エネ改修プロジェクトを手がけて光熱費を大幅に削減した実績や、最新ビルへのスマート管理システム導入事例など、提案力の高さが光る企業です。最新技術の活用にも積極的で、自社開発の遠隔監視システムを用いて24時間体制でビルの設備稼働状況を見守っています。異常を検知すると迅速に現場スタッフへ通知される仕組みで、トラブルの予兆を捉え未然に防ぐ予防保全にも取り組んでいます。ハイテク志向のサービスは魅力的ですが、その分コストも比較的高めです。小規模な物件では「そこまで本格的でなくても…」と感じるケースもあり、必要なサービスとのバランスを見極めて導入を検討するとよいでしょう。また、技術スタッフの教育にも力を入れており、定期研修で最新技術や法令知識をアップデートしています。 TB社TB社は新宿区に拠点を置き、新宿・渋谷エリアを中心に地域密着のサービスを展開するビルメンテナンス会社です。管理物件は中小規模のオフィスビルやテナントビルが中心で、エリアを絞っている分迅速な対応力に優れています。本社から現場までの距離が近いため、緊急時には担当者がバイクで駆け付けるなどフットワークの軽さが持ち味です。また、地元の設備業者とも強固なネットワークを築いており、専門的な修理や工事が必要な場合も迅速に信頼できる業者を手配してくれます。少数精鋭のチームで運営しており、社長自ら現場点検に赴くこともあるほど現場主義が徹底しています。オーナーとの距離が近く、細かな要望や相談もしやすい雰囲気です。「設備の細かい不調にもすぐ対応してくれて助かる」「現地をよく知っているので安心」といった声もあり、特定エリアのビルを任せるには心強いパートナーとなるでしょう。長年の経験から、古い建物特有のトラブルへの対処法も心得ており、安心感があります。 TS社TS社はオーナーのニーズに合わせた柔軟なサービス提供で知られる中小ビル管理会社です。清掃一つとっても「毎日・週数回・月数回」など頻度を選べるプランが用意されており、必要なサービスだけを組み合わせて契約することができます。設備点検や法定検査についても、自社スタッフに加えて信頼できる専門協力会社を適宜コーディネートすることで、無駄なコストを抑えつつワンストップ対応を実現しています。その分管理料もリーズナブルに設定されており、限られた予算で管理を依頼したいオーナーにはありがたい存在です。契約期間や内容の見直しにも柔軟で、物件の状況変化に応じてサービス内容を変更しやすい点も魅力です。例えば「共用部の日常清掃は自社で行うので、定期清掃と設備点検だけお願いしたい」といった部分委託の要望にも快く対応してくれます。オーナーの事情に寄り添ったカスタムメイドの管理プランを提案してくれるため、「痒い所に手が届くサービス」として評価されています。限られた予算で必要十分な管理を実現したいオーナーにとって、心強い選択肢と言えるでしょう。 CR社CR社はビル清掃と内装リフォームの両方に対応できるユニークなサービスを展開する会社です。元々は内装工事会社としてスタートし、その後ビルメンテナンス部門を立ち上げた経緯があり、建物の美観維持と設備リニューアルをワンストップで任せられます。清掃スタッフと施工担当者が社内で連携しているため、日常清掃の中で気付いた劣化箇所をタイムリーにオーナーへ報告し、補修や改修の提案まで一貫して行ってくれるのが強みです。実際に、テナント退去時の原状回復工事から次の入居者向けの美装清掃までまとめて依頼できるため、オーナーにとって手間が大幅に省けます。別々の業者に発注する場合に比べ、スケジュール調整がスムーズで工期短縮にもつながります。「清掃会社と工事会社の橋渡しをしなくて済むので助かる」といった声もあり、ビルの改修ニーズが定期的に発生する物件では特に重宝する存在です。なお、小規模なレイアウト変更や設備交換なども柔軟に対応しており、建物価値の向上につなげてくれる頼もしいパートナーです。 MB社MB社はビルの物的管理に留まらず、テナント対応や賃貸管理までトータルにサポートしてくれる中小企業です。通常の清掃・設備点検業務に加え、テナントからの問い合わせ窓口や苦情対応を代行してくれるため、オーナーが直接テナント対応に追われる心配が減ります。契約更新や退去時の手続きなど賃貸管理業務のサポートも行っており、小規模ながらオーナーの良き“管理パートナー”として頼れる存在です。また、賃貸不動産経営管理士など賃貸管理の有資格者が在籍しているため、契約や法律面の相談も可能です。例えば、賃料の集金代行や滞納時の督促連絡、退去時の精算事務までフォローしてくれます。また、空室が出た際には地元の不動産仲介会社と連携してテナント募集を支援してくれるなど、オーナーの負担軽減に徹したサービスが特徴です。トラブル対応も適切で、過去には賃料滞納や騒音クレームの問題を円満に解決した事例もあります。「細かな事務処理まで任せられて本業に集中できる」といった声もあり、特に本業が忙しいオーナーや遠方在住のオーナーにとって強い味方となるでしょう。 OB社OB社は最新テクノロジーを活用したスマートなビル管理を売りにする新進気鋭の企業です。IoTやクラウドを駆使してビルの状態をモニタリングしており、各種センサーによる水漏れ検知や温度・湿度管理、オンラインでの清掃チェック機能などを提供しています。管理物件には必要に応じてセンサー類を設置し、24時間体制で異常を見張ることで、トラブルの早期発見・対処を実現しています。オーナー向けの専用アプリが用意されているのも特徴です。スマートフォンやPCから清掃作業の完了報告や点検結果のレポートをいつでも確認でき、遠方にいても自分のビルの状況を把握しやすくなっています。過去の修繕履歴や設備点検の予定もアプリ上で一目でわかるため、書類管理の手間も軽減されます。ITを駆使することで少人数でも効率的な運営を可能にしており、「報告が透明で安心」「データに基づいた提案が的確」と評判です。デジタル世代のオーナーには特にマッチするサービスと言えるでしょう。ITを駆使した新しい管理スタイルは業界内でも注目されており、今後のトレンドになりつつあります。 QR社QR社は環境に優しい清掃とホスピタリティ精神を兼ね備えたサービスが特徴のビルメンテナンス会社です。洗剤や資機材は環境負荷の低い製品を厳選し、汚水や廃棄物の処理にも細心の注意を払っています。省エネ清掃（こまめな照明管理や節水技術など）にも取り組んでおり、SDGs時代にふさわしいサステナブルな管理方針を掲げています。また、清掃スタッフへの接遇教育も徹底しており、ただ綺麗にするだけでなく気持ちの良いサービス提供を心がけている点も魅力です。実際に、ビルの利用者やテナントから「いつも挨拶が気持ちいい」「困ったときに笑顔で助けてくれる」といった高評価を得ています。定期清掃の報告書には写真付きで改善提案が添えられるなど、現場で気付いた小さな問題も見逃さずオーナーに提案してくれるきめ細かさがあります。単なる下請け業者ではなく、ビルの価値向上を一緒に目指してくれるパートナーとして、オーナー・テナント双方から信頼を集めています。サービス品質の高さから、高級マンションやクリニックビルなどホスピタリティが重視される物件の管理を任されるケースも多いようです。 6．まとめ ビルメンテナンス会社選びは、オーナーにとって物件の将来を左右する大事な決断です。本記事では、大手から中小まで特色ある10社をご紹介しましたが、それぞれに強みがあり、向いている物件やオーナーのニーズも異なります。ぜひ、自身の物件規模や課題（例えば空室対策が必要なのか、コスト削減を重視するのかなど）に照らし合わせて、最適なパートナーを見極めてください。実際に依頼を検討する際は、気になる会社に問い合わせて詳細な提案や見積もりをもらい、比較検討することをお勧めします。その過程で担当者の対応や提案内容を確認すれば、各社の特徴が一層はっきりするでしょう。大切なのは、単に知名度や費用だけでなく、自分の物件にフィットするかどうかです。契約後も定期的にコミュニケーションを取り、物件の情報共有や要望のすり合わせを行うことで、長期的に良好なパートナーシップを築けます。信頼できる管理会社とタッグを組めば、日々の管理負担が軽減されるだけでなく、ビルの価値向上や安定経営にもつながります。なお、ここでよくある質問を二つご紹介します。Q: 管理会社に依頼すると費用はどれくらいかかるの？A: 物件の規模や依頼範囲によって変動します。清掃のみの委託なのか、設備保守やテナント対応まで含めるのかで大きく異なりますが、概ね月数万円〜数十万円が一つの目安です。例えば、延床面積1,000㎡程度のオフィスビルで基本的な清掃・設備点検を委託する場合、月額20〜30万円前後のケースが多いようです。ただしサービス内容や物件の状況次第で増減するため、複数社から見積もりを取り比較すると良いでしょう。また本ページで改めてこのトピックを取り上げてご紹介したいなと思ってますので気になる方は少しお待ちください。Q: 管理会社との契約期間や、途中で変更することはできるの？A: 多くの場合、契約期間は1年ごとなど定期的に更新される形式です。途中解約は契約内容によりますが、解約通知期間を設けて柔軟に対応してくれる会社もあります。また、実際に契約してみて合わないと感じた場合、管理会社を変更すること自体は可能です。物件引き継ぎの際には現管理会社との調整が必要ですが、オーナーとして満足できない場合は遠慮なく契約更新時に変更を検討しましょう。本稿がパートナー選びの一助となり、オーナーの皆様が安心してビル経営に取り組めることを願っています。ぜひ本記事の内容を参考に、最適なパートナーを見つけていただければ幸いです。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ 星野　正 ビルメンテナンス業に従事して20年以上。当社では管理・工事・開発支援に携わり、品質向上に取り組んでいます。 ビルメンテナンス・工事についてのご不明点は是非お問い合わせください 2025年11月6日執筆