皆さんこんにちは。株式会社スペースライブラリの鶴谷です。この記事はオフィスのトイレをデザインするメリットについてまとめたもので、2025年9月18日に執筆しています。少しでも皆様のお役に立てる記事にできればと思っています。どうぞよろしくお願い致します。オフィスリノベーションを検討するにあたり、多くの方がまず注目するのは執務スペースの使い勝手や見た目のイメージかもしれません。OAフロアの導入、間仕切りの撤去や新設によるレイアウト変更など、メインとなる空間の改修に重きを置きがちです。しかし近年、「実はトイレの改修こそがビルの魅力を大幅に向上させるポイントになる」という考え方が広がっています。トイレは来訪者や従業員が利用する場所であり、一度利用した印象がビル全体のグレード感や清潔感の評価に直結しやすい施設です。そのため、テナントからの評価にも直結し、オフィスビルの付加価値を高めるうえでトイレのリノベーションに注力することは、極めて重要な投資といえます。本コラムでは、オフィスのトイレを「ワンランク上」に引き上げるための考え方や、動線計画との関連性、デザインに投資するメリットについて詳しく掘り下げていきます。 目次1.オフィスのトイレに何が可能か？2. ビルの印象を左右する「動線計画（平面図の活用）」3. トイレをデザインするメリットまとめ：トイレリノベーションは「メリットでしかない」投資 1.オフィスのトイレに何が可能か？ 1-1.人々は、オフィスのトイレに何を求めるか？ オフィスのトイレに求められる最も基本的な要素は「清潔感」と「快適性」です。たとえ会議室や執務スペースの内装がスタイリッシュであっても、トイレが古く不潔な印象を与えてしまうと、訪問者や従業員の評価が一気に下がりかねません。これは特に、築年数の経過したビルで顕著です。古い建物では、 便器や衛生陶器が古く黄ばんでいる床や壁のタイルが割れている、あるいはカビや黒ずみがある換気が弱く悪臭が残りがち狭くて圧迫感があり、照明が暗い といった問題を抱えているケースが少なくありません。こうしたトイレ環境がビル全体の評価を下げ、結果として空室率を高める一因にもなり得ます。また、トイレは単に用を足す場所にとどまらず、休憩や気分転換の場としても機能する「リフレッシュスペース」である点が見落とされがちです。業務の合間に少しだけ座って気を落ち着かせたり、鏡で身だしなみを整えたりするなど、利用目的は多岐にわたります。そのため、トイレの空間がどれだけ“快適にリフレッシュできる雰囲気”を提供できるかが、従業員満足度を左右するポイントになってきます。近年では、オフィスのトイレを「高級ホテルのような空間」に仕上げることを志向する企業も多くなりました。タイルや照明はもちろん、香りや音楽までこだわることで、利用者にリラックス効果を与え、仕事効率の向上やストレス軽減に寄与すると考えられています。こうした空間的演出は、単に「トイレをきれいにしたい」という要望を超え、企業イメージやブランド価値の向上にもつながるのです。 1-2. トイレに何が可能か？ ～具体的アイデアと機能～ では、具体的にどのような設備・デザインで「ワンランク上のトイレ」を実現できるのでしょうか。以下にいくつかのアイデアを挙げます。 1.最新の衛生機器の導入 自動洗浄機能・ウォシュレット機能の便器センサー式水栓（蛇口）による衛生管理の強化自動開閉式の便フタや自動洗浄システムによる手間削減 これらの機能は利用者に安心感や快適感を与えるだけでなく、水道代の削減にも寄与します。 2.洗面カウンターの広さと使いやすさ ミラーを大きく取り、身だしなみを整えやすいレイアウトタオルペーパーやハンドドライヤーの配置バランス化粧直しや着替えも可能なパウダースペースの設置 ビル内で働く人だけでなく、来客にも優しい設計を心がけると、トイレに対する評価はぐっと高まります。 3.光と色を活かした空間演出 間接照明によるやわらかい光の演出白やベージュ、明るいグレーを基調とした清潔感のある色合い洗面ボウルやカウンターに艶のある素材を使い、スタイリッシュな印象を与える トイレは狭いからこそ、照明や色合いの工夫が大きな効果を生み出します。 4.抗菌・防臭性の高い仕上げ材 抗菌タイルや抗ウイルス加工の壁材・床材壁面の腰壁や床面に汚れがつきにくい素材を採用仕上げ材の接合部を少なくすることで掃除のしやすさを確保 見えない部分の配慮が、長期的な清潔感と維持管理コストの削減につながります。 5.香りや音楽によるリラックス効果 アロマディフューザーなどによる香りや音楽（環境音楽やクラシック等）を流すなどの工夫により、五感で癒しを感じる空間づくり トイレを最新の設備により、「ワンランク上の」場所にする工夫が、ビル全体のイメージアップに貢献します。 1-3. イメージ戦略 ～トイレがもたらすステータスアップ～ 高級ホテルのような雰囲気を目指すオフィスビルは、特に都心部や企業ブランドの発信力を重視するエリアで増えてきました。その際に象徴的な役割を果たすのが「トイレのデザイン」です。訪問者が必ず利用するといっても過言ではないスペースだからこそ、トイレにはオフィスの“顔”としてのインパクトが求められます。 高級感のある衛生陶器やタイルを用いて、内装全体のグレードを底上げ光の演出（間接照明やダウンライト、スポット照明など）でラグジュアリーな印象をプラス鏡やパーテーションなどの素材にガラスやステンレスのような“光沢感”のあるものを選び、高級感を演出 こうした工夫によって、「このビルはグレードが高い」「ここなら大事な来客を招いても安心」と感じてもらえるようになります。実際にテナントの内覧時に「トイレの印象が決め手となった」という事例は意外と多く、オーナーや管理会社もトイレの改修に対する意識を高めています。トイレがビルのステータスを示す指標となっている背景には、近年の不動産市場における「差別化」競争があります。築年数が似通ったビルが隣接している場合、設備や内装を先進的にアップデートしたビルにテナントの人気が集中するのは当然の流れです。特に洗練されたトイレを備えているかどうかは、見学ツアーや内覧で簡単に比較できるポイントでもあります。だからこそ、内装だけでなく“水まわり”の差別化こそが空室対策に直結すると言っても過言ではありません。トイレだけでなく同じく給排水設備を持つため近くにあることの多い給湯コーナーも同時にリノベーションしてみてはいかがでしょうか。コーヒーカップを洗うなどで使われることの多い給湯コーナーは、さりげなく機能的でおしゃれな空間に設えておくと、いつのまにか利用者のビルへの印象がよくなる設備と言えます。 2. ビルの印象を左右する「動線計画（平面図の活用）」 2-1. 動線計画が重要な理由 いくらトイレの内装を最新にアップグレードしたとしても、配置やレイアウト、動線そのものが使いにくいと、利用者の満足度は下がります。動線計画とは、ビル利用者が建物内をどのように移動し、どのような導線で目的の施設（トイレや給湯室、会議室など）へアクセスするかを考え、最適化する作業です。ここが不自然だと、以下のような問題が発生しやすくなります。 執務スペースからトイレへ向かう途中に、人の往来が多いエリアと交錯して落ち着かないトイレの扉がエレベーターホールから丸見えで、プライバシーが確保できないバリアフリーに対応しておらず、車椅子利用者や台車を押す人が移動しにくい テナントからすれば「動線が考慮されていないビル」は、どうしても入居優先度が下がります。これは長期にわたり入居率や家賃収入にも影響を与える可能性があるため、オーナーにとって重大な検討要素です。したがって、トイレのリノベーションだけでなく、関連する動線計画もあわせて見直すことが重要といえます。また、排水計画も同時に考え、段差のないリノベーション計画とすることも大切です。配管の問題で、水回りに段差を設けて処理してしまうことが以外に多いですが、工夫次第で段差はなくすことが可能です。 2-2. 竣工図面の読み込みとチェックポイント リノベーションを行う際、まずは既存ビルの「竣工図面」や「管理図面」を入手し、現状の間取りや配管経路、設備の位置を正確に把握する必要があります。特に、水まわりのリノベーションでは上下階との配管ルートが合うかどうかが重要なため、図面の読み込みを徹底しなければなりません。具体的には以下のポイントをチェックします。 1.エレベーターホールとトイレ・給湯室の位置関係 エレベーターホールからトイレへの動線が執務エリアを横切らないか？トイレの扉がエレベーターホールから直接見える構造になっていないか？ 2.廊下の幅や扉の位置 車椅子や台車が問題なく通れる幅が確保されているか？非常口や避難通路として十分な広さを確保し、消防法などの規制をクリアしているか？扉の開き方向が人の流れを阻害していないか？ 3.配管・配線ルート トイレや給湯室を移動する場合、既存の排水・給水・通気管との整合性はとれているか？空調や電気設備を変更する際、天井裏やフロア下のスペースに余裕はあるか？ これらのチェックを行いながら、建物の構造的制約のなかで最適なレイアウトを模索していくのがリノベーションの醍醐味でもあります。場合によっては、構造上どうしても移動できない柱や梁が障害となり、想定していたデザインが実現できないこともあります。しかし、そこを創意工夫でカバーし、既存施設の制限を上手に活かすことで、オリジナリティのあるトイレ空間が完成するのです。リノベーション会社の意見を鵜吞みにするのではなく、自身で納得いくまで考え、議論することが大切です。 2-3.トイレが執務室から直接入る形式の問題点 築年数の古いビルに多く見られるのが、「執務室から直接トイレに入る形式」です。これはかつての設計基準では一般的だったものの、今のオフィス環境では好まれない傾向があります。具体的なデメリットを挙げると、 音や気配が執務スペースに伝わりやすい使用状況が分かりやすく、利用者が気まずい思いをする衛生面への不安が高まり、イメージダウンにつながる これらの理由から、オフィスに入居するテナントは少しでもプライバシーが確保された構造を求めます。そこで多くのリノベーション事例では、新たに廊下や前室を設置して、執務空間とトイレ空間を明確に分離する改修が行われています。改修費用がかさむこともありますが、それに見合うだけの賃貸価値向上が期待できます。 2-4. トイレの扉がエレベーターホールから見える場合の対処 もう一つよく見受けられるのが「エレベーターホールからトイレの扉が丸見えになっている」というレイアウトです。この場合、エレベーターを待つ人がトイレの出入りを見てしまい、プライバシーが守られない問題が生じます。こうした状況は特に女性トイレで敬遠されがちです。対策としては、 1. トイレ扉の位置をずらす 廊下を新設し、エレベーターホール側から直接見えないようにするL字型に間仕切りを設置して視界を遮る 2. デザインで目隠しをする 壁面やパーテーションにアクセントウォールを設け、扉が直接見えないように工夫 3. スクリーンやドアを設置する 視線をカットする壁やスクリーン・ドアを組み込むトイレの雰囲気を損なわない軽めの素材やデザインを採用 こうしたリノベーションは、大掛かりな配管工事を伴わなくても可能なケースが多く、比較的コストを抑えながらプライバシーを向上させることができます。テナントの安心感を得るうえでも効果が大きい改修ポイントといえるでしょう。 2-5. 動線計画の重要性とコストメリット 動線計画の最適化は、リノベーションコストと効果（ROI）の観点からも検討されるべき重要要素です。一般に、水まわり設備の移動はコストがかかるため、「壁の設置・移動でどこまでレイアウトを変更できるか？」を慎重に判断する必要があります。しかしながら、 テナント満足度の大幅な向上長期的な入居率維持、家賃アップの可能性空室リスクの減少による収益安定 といったリターンを考慮すれば、適切なレイアウト変更は十分に価値のある投資といえます。特に競合ビルとの競争が激化する都市部では、「動線が良い」「水まわりが充実している」という要素がテナント獲得の決め手になることも少なくありません。トイレリノベーションは「単に便器を新しくしたら終わり」ではなく、動線計画や前室の設置といったレイアウト面、さらにはデザイン面の施策を総合的に考えることが肝心です。将来的なメンテナンスのしやすさも踏まえて施工計画を立てることで、より高い満足度とビル価値の向上を狙うことができます。 3. トイレをデザインするメリット 3-1.トイレを放置するリスク 築古ビルの空室対策を考える際、内装やエントランス、セキュリティなど「目立つ部分」の改修に重点を置いてしまい、トイレの改修を後回しにするケースは少なくありません。しかし、トイレを放置することで以下のようなリスクが高まります。 1. 老朽化による衛生面の悪化 便器や床・壁のタイルなどは年数が経つと汚れが落ちにくくなり、黄ばみや黒ずみが定着します。定期清掃をしていても限界があり、「古くて汚い」という印象が拭えなくなると、テナントや従業員の不満が蓄積します。 2.デザインの古さによるイメージダウン オフィスビル全体をリノベーションしてモダンな印象に変えても、トイレだけが昭和のままではアンバランスです。来訪者や従業員は、トイレを通じて「管理が行き届いていないビル」「古いまま放置されているビル」というネガティブな印象を抱きがちです。 3.動線の不備によるストレス 先述したとおり、動線計画が不十分だとプライバシーの確保や衛生管理に支障が出ます。築古のままでは、エレベーターホールから丸見え、執務室から直接アクセス可能といった“古い設計思想”が残り、利用者が不快感を抱くリスクが高まります。 4.テナント誘致・賃料アップの阻害要因 トイレの印象が悪いと、せっかくオフィスの設備や内装をアップグレードしても、テナント誘致に悪影響が出ることがあります。また、賃料アップを図りたいタイミングでも「トイレが古いから家賃に見合わない」という評価をされかねません。 このようにトイレを放置することは、「コスト削減」という短期的視点で見ると一見魅力的かもしれませんが、長期的にはむしろリスクが高まる行為といえます。 3-2. トイレをデザインするメリット｜リノベで目指せ「ワンランク上」！ 限られた面積のトイレ空間を“意図的にデザイン”するだけで、ビル全体の印象を大きく変えることができます。とりわけ、トイレは比較的小さなスペースであるぶん、費用対効果が高く、デザイン投資のリターンを得やすい場所でもあります。 1.入居テナント満足度の向上 トイレは誰もが利用するスペース。そこが快適で清潔、さらにデザイン性に優れているとなれば、利用者の満足度が自ずと高まります。長期入居や口コミによる評判向上に寄与し、仲介業者にとっても決まりやすいビルという評価になるでしょう。 2.内覧時の好印象獲得 テナントが物件を内覧する際、トイレを見るときには“入居後の具体的なイメージ”が強く働きます。動線がしっかり計画されていて、デザインにこだわりが感じられるトイレを見ると、「ここなら自社の社員も満足して働けそうだ」と具体的に想像できます。つまり、トイレは“契約決定”への強力な後押し要素となるのです。 3.ブランドイメージ・ステータスの向上 高級感あふれる素材や照明、アートワークで演出されたトイレ空間は、「このビルは質が高い」「センスが良い」という印象を訪問者に与えます。オフィスビルでありながらホテルライクな雰囲気を取り入れることで、周囲の競合ビルとの差別化が期待できます。 4.職場の雰囲気づくりと生産性向上 働く人々がストレスなく利用できるトイレ環境は、従業員の健康やモチベーションの維持にもプラスに作用します。集中力を取り戻したり、気分転換したりできる「リフレッシュスペース」としての役割を果たし、職場全体の生産性向上につながることも少なくありません。 5.投資効果（ROI）の高さ 一般的に、トイレなどの水まわりリノベーションは工事費用がかさむイメージがありますが、実は「壁やドアの新設」「照明の切り替え」「衛生陶器の交換」程度の改修でも大きな印象変化が狙えます。築古ビルの場合、「古いまま放置されているトイレを新しくする」だけで、内覧者への印象が大きく変わり、家賃アップや賃貸稼働率アップにつながる場合があります。 これらのメリットを総合的にみると、トイレリノベーションは「やらない理由が見当たらないほど、魅力的な改修ポイント」であるといえます。 まとめ：トイレリノベーションは「メリットでしかない」投資 オフィスのトイレは「実用を満たせばいい」施設から、今や「オフィスのステータスと快適性を示す重要空間」へと位置づけが変化しています。古いトイレを放置していると、そのビル全体の評価を大きく下げる原因となる一方で、最新の機能と洗練されたデザインを取り入れるだけで、“ワンランク上のビル”として強いインパクトを与えることができます。本コラムで紹介したように、トイレ空間の改修にはさまざまな要素が関わります。 設備面：自動洗浄機能、センサー式蛇口、抗菌素材、ウォシュレットなどデザイン面：間接照明、カラースキーム、アクセントタイル、アートワークなど動線計画：廊下や前室の新設、エレベーターホールからの視線対策など これらを総合的に計画・実行することで、トイレを「リフレッシュスペース」として格上げし、オフィスビル全体の価値を底上げできます。特に、競合物件との争いが厳しいエリアにおいては、トイレが“イメージ戦略の要”となる可能性が高いです。内覧時に「トイレまで綺麗でデザイン性が高いんだ」と好印象を持たせられれば、テナント獲得に大きく近づきます。また、既存テナントからも「このビルは管理が行き届いている」「常に環境をアップデートしてくれる」という信頼感を得られ、長期入居や空室リスクの軽減にもつながるでしょう。最後に、トイレリノベーションの具体的な進め方としては、以下のステップを意識するとスムーズです。 1.現状分析 竣工図面や現地調査を行い、動線や配管経路、仕上げ材の状態を確認テナントから寄せられているクレームや意見をリスト化 2.コンセプト設定と費用対効果検討 「高級感」「明るい雰囲気」「機能性重視」など、どのようなコンセプトを目指すかを明確化工事規模や費用を概算し、賃料アップや稼働率改善などの効果を見込む 3.プランニング・設計 動線計画やレイアウトの変更に伴う壁・扉の位置移動を検討衛生機器の選定、照明・内装のデザイン、アクセント装飾のアイデア出し 4.施工・スケジュール管理 テナントへの影響を考慮し、工期を短縮する計画を立案必要に応じてフロアごとや時期をずらして施工し、ビル運営との両立を図る 5.完成後の管理とメンテナンス 清掃頻度や清掃範囲を見直し、新設備に対応したメンテナンスプランを作成問題や不具合があれば速やかに対処し、常に良好な状態をキープする このように、一連のプロセスを丁寧に進めることで、トイレは「ただの水まわり」から「オフィスビルのシンボル」として生まれ変わります。清潔感と快適性が担保され、デザイン的にも洗練されたトイレが提供する付加価値は、ビルにとって計り知れないものとなるでしょう。「オフィスのトイレをデザインするメリットは計り知れない」まさにこう断言できるほど、トイレリノベーションはポテンシャルの高い投資です。築古ビルであればあるほど、デザイン・設備のアップデートによる“ギャップ効果”が大きく働き、テナントや来訪者に強い印象を与えられます。これからオフィスのリノベーションを検討する方は、ぜひ「トイレ」にもフォーカスを当て、「ワンランク上のビルづくり」に挑戦してみてはいかがでしょうか。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　設計チーム 鶴谷 嘉平 1994年東京大学建築学科を卒業。同大学大学院にて集合住宅の再生に関する研究を行いました。 一級建築士として、集合住宅、オフィス、保育園、結婚式場などの設計に携わってきました。 2024年に当社に入社し、オフィスのリノベーション設計や、開発・設計（オフィス・マンション）を行っています。 2025年9月18日執筆

皆さんこんにちは。株式会社スペースライブラリの鶴谷です。この記事は　オフィスビルの長期修繕計画　についてまとめたもので、2025年9月11日に執筆しています。少しでも皆様のお役に立てる記事にできればと思っています。どうぞよろしくお願い致します。 オフィスビルを所有・運営するうえで、建てた後は「とりあえず放っておいても大丈夫なのではないか」と思われる方もいるかもしれません。しかし、実際にはビルの維持管理には多くの手間と費用がかかり、さらに言えば建物を長く、そして価値を保ちながら運用していくためには“計画的な修繕”が不可欠です。こうした修繕工事は、単に壊れたものを直すだけでなく、ビルの性能やグレードを維持・向上させて、テナント満足度を高め、結果的に空室リスクを下げる――つまり収益の安定化を図るうえでも大変重要な意味を持っています。ビルオーナーの立場からすると、「どのタイミングで、どれくらいの予算を確保しておくべきか」が見えない状態では、資金計画もままなりません。そこで力を発揮するのが長期修繕計画です。本コラムでは、長期修繕計画の目的や策定の仕方、具体的な修繕サイクルの目安、そしてグレードアップ工事（リノベーション）と修繕をあわせて実施するメリットなどについて、詳しく解説していきます。オフィスビルを長期的に安定運用したいと考えているオーナーの方や、これからビルを取得しようと考えている投資家の方にとって、ぜひ押さえておきたいポイントをまとめています。 目次1. オフィスビルにおける修繕の必要性2. 長期修繕計画とは何か3. オフィスビルにおける大規模修繕の目的4. マンションとの比較：オフィスビルならではの修繕事情5. 一般的な修繕サイクルと費用の目安6. グレードアップ工事（リノベーション）のタイミング7. 修繕工事と同時に行うメリット8. オフィスビルにおける長期修繕計画の策定ステップ9. リノベーションによるバリューアップと資産価値の向上10. PM・BM・リノベーション会社に相談する重要性11. まとめ 1. オフィスビルにおける修繕の必要性 1-1. 建物は「経年劣化」する 建物は、竣工後から刻一刻と経年劣化が進むものです。コンクリートや鉄骨などの構造躯体はもちろん、外壁のタイル、シーリング材、屋上防水、内装仕上げ、設備配管、空調機器やエレベーターなど、あらゆる要素が必ず劣化・摩耗し、いつかは更新や修繕が必要となります。特に、オフィスビルの場合は24時間稼働している設備があったり、企業の入退去に合わせて内装や空調を頻繁に切り替えたりと、使用頻度や負荷の面で一般的な集合住宅（マンション）よりハードな運用がされることも少なくありません。また、エントランスやエレベーターホールといった共用部も、来客や不特定多数の人が行き来する場であるため、常にきれいな状態を保っておくことが求められます。 1-2. 「壊れてから直す」より「計画的に補修する」ほうが安い ビルの管理でよく聞かれるのが、「壊れたらそのとき修理すればいいのでは？」という声です。しかし、こうした“事後保全”の考え方は、結果的に費用が高くつくリスクが大きいことがわかっています。劣化が進みすぎてから修理を行うと、補修範囲が広がってしまい、余計なコストがかかったり、テナントへの影響が大きくなったりする可能性があるためです。一方、「いつ・どこに・どのくらいの費用をかけるか」をあらかじめ想定した計画的な補修であれば、必要な時期に必要な予算を確実に確保しつつ、劣化が深刻化する前に手を打つことができます。また、同じタイミングでまとめて工事を実施することで、足場費用や人件費などを一括で抑えられるケースも多々あります。 1-3. 長期修繕計画が「将来の安心」を生む 「オフィスビルの維持管理には、いったいどのくらいかかるのか」と疑問に思うオーナーの方は多いでしょう。たとえば、外壁や屋上改修、エレベーターの部品交換、空調設備の更新、給排水の配管交換、照明のLED化など、細かく挙げていけばきりがありません。1つ1つの工事費用は小規模で済む場合でも、長年の累積で見れば大きな金額になりやすいのが実情です。そのため、毎月あるいは毎年、家賃収入の一部を長期修繕費用として積み立てることが不可欠です。マンションであれば、区分所有者が毎月支払う修繕積立金が工事費用の原資となりますが、オフィスビルの場合はオーナーがテナントからの家賃をもとに、自主的に積み立てを行わなければなりません。「いつかまとまった修繕が必要になる」ことはほぼ確実ですから、早めに積み立てをスタートしておけば、将来の工事費用に対して安心感を持てます。 2. 長期修繕計画とは何か 2-1. 修繕の計画を“可視化”するツール 長期修繕計画とは、今後数十年にわたって必要となる修繕項目やそのタイミング、そして概算費用をまとめたものです。計画期間は一般的に10年から30年程度で設定されることが多く、建物規模や構造、設備内容を踏まえて、将来的に想定される修繕・更新の時期を一覧化します。たとえば、 外壁や屋上防水の改修：○○年後空調機器の更新：○○年後エレベーター更新：○○年後給排水管の改修：○○年後 といった具合に一覧化され、それぞれの工事費用の目安を記載します。これにより、「○年目にはいくらの予算が必要」「○年目には稼働率が低下する可能性がある」など、先々のキャッシュフローを見通すことができるのです。 2-2. 修繕計画を立てるメリット 長期修繕計画があれば、オーナーは以下のようなメリットを享受できます。 資金計画が立てやすい修繕の大きな山場がどこに来るかあらかじめ想定できるため、大規模修繕の直前になって慌てるリスクを減らせます。余裕を持って積立金を用意することで、キャッシュフローの乱れを回避しやすくなります。入居率やテナント満足度の向上計画的に改修・メンテナンスを行うビルは、外観や設備が常に良好な状態に保たれ、入居テナントからの評価が高まりやすくなります。結果として空室期間が短くなり、賃料の下落リスクも抑えられるでしょう。資産価値の向上ビルの建物価値は、経年劣化によって目減りしがちですが、適切な修繕とアップグレードによって価値を維持・向上させることができます。長期修繕計画は、言い換えれば「どの段階でどの部分をバリューアップするか」を計画するための指針となるわけです。修繕コストの削減「どうせ足場をかけるならまとめて工事を行おう」という考え方に代表されるように、複数の工事を同時期に集約すれば人件費や足場費用を一括で抑えられる可能性があります。これも、長期修繕計画があるからこそ検討できる手法です。 3. オフィスビルにおける大規模修繕の目的 長期修繕計画は、あくまでも修繕や更新のタイミングを見通すためのツールですが、実際に工事を行う目的は多岐にわたります。特に、オフィスビルで大規模修繕を行う主な目的は、以下のように整理できます。 建物の耐久性・機能性の維持向上 外壁のひび割れやタイルの浮き、コンクリートの劣化などを修繕することで、雨漏りや外壁の落下事故を防ぎます。屋上防水の再施工、シーリング材の打ち替えなどを行い、建物自体の寿命を延ばします。快適な専有部・共用部の確保 エントランスやエレベーターホール、トイレなどの老朽化が進むと、見た目も印象も悪く、テナントや来訪者の満足度が下がる原因になります。改修や美装、設備更新を行うことで、常に清潔感・快適性を維持できます。機能性・意匠性のグレードアップによる資産価値の向上オフィスビルもマンションと同様、時代のニーズに合わせて内装や設備をアップグレードすることが求められます。たとえば、エントランスを明るく広くリニューアルする、トイレをウォシュレット付きの最新機器に取り換える、LED照明に変更して省エネ効果を高めるなど、多岐にわたる改修メニューが考えられます。 4. マンションとの比較：オフィスビルならではの修繕事情 4-1. マンションでは「修繕積立金」がある 分譲マンションでは、毎月の管理費とともに「修繕積立金」が徴収されており、そのお金をプールして大規模修繕に充てます。これは区分所有者が等しく負担を分担する仕組みです。また、マンションでは12年周期で大規模修繕を行うケースが比較的一般的とされています（もちろん建物規模や構造によって前後します）。 4-2. オフィスビルはオーナーが主体的に積み立てる 一方、オフィスビルの場合は区分所有ではなく、一棟所有のケースが多いため、管理も修繕もすべてオーナーの判断と責任で行われます。結果として、マンションのように毎月自動的に積立金が蓄積される仕組みはありません。 このため、ビルオーナーはテナントからの賃料収入を元に、自発的に修繕費を積み立てる必要があります。先述のように、建物延べ床面積の坪あたり1万円程度を年間で積み立てるという目安もありますが、これはあくまでも経験則に基づく概算です。建物の状態や設備内容によっては、さらに多くの積み立てを行うべき場合もあるでしょう。 4-3. オフィスビルは「部分的な修繕」が増えがち マンションと比べて、オフィスビルはテナントの入退去が頻繁であり、エレベーターや空調などの設備も多様化しているため、こまめに部分的な修繕を行うケースが多くなりがちです。そのため、あえて大規模修繕という形で外壁・屋上や共用部を一斉に直すよりも、「必要に応じて適切な時期に順次更新していく」というアプローチを選ぶビルオーナーもいます。 しかし、外壁や屋上の防水など、どうしても足場を組まなければ対応できない工事については、一括で行ったほうが足場費や施工期間の点でも効率が良いというメリットがあります。そこがオフィスビル特有の修繕事情といえるでしょう。 5. 一般的な修繕サイクルと費用の目安 建物規模や構造によって修繕のサイクルは変動しますが、延床面積250坪程度のオフィスビルを例に、以下のようなサイクルと費用目安が挙げられます。 修繕周期工事項目費用目安12～15年外壁・屋上改修1,000万円～15～20年空調機等設備の更新2,000万円～20～25年電気設備・エレベータ等の更新1,000万円～25～30年グレードアップ工事1,000万円～ あくまで目安ではありますが、このように大きな修繕はおよそ10年～15年おきに数千万円単位のコストがかかるというイメージを持っておくとよいでしょう。これらの工事費をすべて一度に用意するのは難しいので、毎年コツコツと積み立てることが肝心です。 6. グレードアップ工事（リノベーション）のタイミング 6-1. どのタイミングで行えばいいのか 長期修繕計画を考えるうえで悩ましいのが、「グレードアップ工事（リノベーション）をいつ行うのか」という点です。具体的には、 トイレの設備が古い、汚れが目立つエレベーターホールが暗く、印象が悪い内装デザインが時代遅れで、入居テナントから不評を買っている といった課題があると感じたら、リノベーションを検討するべきタイミングといえます。ただし、リノベーションを単独で実施すると費用負担も大きくなるうえに、工事期間中のテナント対応も煩雑になります。そこでおすすめなのが、「いずれかの修繕工事に合わせて一気に行う」という方法です。たとえば、築15～20年目に実施する大規模修繕と同時にトイレやエレベーターホールのリニューアルを行うことで、足場や工事の管理費をまとめられ、トータルコストを圧縮できます。 6-2. リノベーションがもたらす付加価値 オフィスビルの場合、グレードアップ工事によって大きく賃料相場を引き上げる効果や、空室リスクを下げる効果が期待できます。とりわけ、貸室の居抜きやスケルトン化、トイレや水回りのリニューアル、エントランスのデザイン刷新などは、企業イメージを重視するテナントにとって非常に魅力的に映ります。また、最新の設備を導入することで省エネ性・快適性が向上し、テナント満足度が高まるでしょう。ビルオーナーにとっては、一時的に多額の出費となりますが、将来的な入居率アップや賃料向上、物件価値の上昇が見込めるため、長い目で見れば投資対効果が高い可能性があります。ただし、闇雲にお金をかければよいというわけではなく、ターゲットとするテナント層や立地特性を踏まえた投資判断が必要です。 7. 修繕工事と同時に行うメリット 7-1. 足場費・管理費をまとめて抑えられる 外壁や屋上の改修工事を行う際には、どうしても足場設置が不可欠になります。マンション修繕でもよく言われることですが、足場を組む費用は決して安くありません。そこで、「外壁のシール工事やタイル補修、防水工事などをまとめて同時に行う」「ついでにエントランスのサイン工事や照明交換なども行う」というように、一度の足場設置で複数の工事をこなすことは、結果的に大きなコスト削減につながります。 7-2. テナントの騒音・振動被害を最小化できる 工事を分割して行うと、その都度テナントに対して騒音や振動が発生し、クレームや解約につながるリスクが高まります。工事期間が長期化すると、テナントにとってはビルの魅力が下がりかねません。そこで、できるだけ同時に行うことで工事期間を集約し、テナントへの負担を最小限に抑えるというアプローチが望まれます。 7-3. 管理体制の効率化 建物の修繕は施工管理が重要です。小規模な工事でも、業者との打ち合わせや見積もり取得、工期調整など、オーナーや管理会社には多くの作業負担がかかります。修繕工事をパーツごとにバラバラで発注していると、管理が煩雑になりミスや工事範囲の重複・漏れが起こりやすくなります。一方で、一括発注したほうが施工業者とのやり取りを集約でき、スケジュール管理やコスト管理がしやすい点も大きなメリットです。 8. オフィスビルにおける長期修繕計画の策定ステップ 8-1. 現状調査・診断 まずは、ビルの現状を正確に把握するための建物診断が必要です。外壁や屋上、共用部、設備機器などをプロの目で点検し、劣化状況や使用年数、部品交換時期の目安などを調査します。建築士や設備の専門家、場合によってはビルメンテナンス会社やリノベーション会社などに依頼して、総合的な診断を行いましょう。 8-2. 修繕事項の洗い出し・優先順位付け 調査結果をもとに、修繕すべき項目をリストアップし、優先度が高いもの（構造に影響する劣化や重大な不具合が見られる部分など）から対応していきます。あわせて、将来的に必要になる修繕事項も予測し、時系列で整理します。 8-3. 工事費用の概算・積立計画の検討 各項目の修繕費用の概算を算出し、それをもとにいつ・どのくらいの資金を用意するかを逆算していきます。テナントからの家賃収入や将来の増改築の予定なども考慮しながら、積立金額を設定するのが一般的です。銀行からの借り入れを検討する場合もあるかもしれませんが、いずれにせよ計画性をもって資金を確保することで、急な出費に振り回されずに済みます。 8-4. 修繕スケジュールの作成 修繕計画期間を10年や20年と設定し、その期間内でどのタイミングで大規模修繕や部分的な修繕・更新を行うかをスケジュール化します。建物の耐用年数やテナント契約の更新サイクルとも照らし合わせ、実行可能な工程表を作ることが重要です。 8-5. 定期的な見直し 長期修繕計画は、一度作って終わりではありません。定期的に建物の状態を再診断し、想定よりも劣化が早い箇所や逆にまだ大丈夫そうな箇所など、計画をアップデートしていきます。社会情勢や建築技術の進歩によって、最適な修繕内容や新しい設備が登場することもありますので、状況に合わせて柔軟に見直しを行いましょう。 9. リノベーションによるバリューアップと資産価値の向上 9-1. バリューアップ投資の考え方 オフィスビルの運営で近年注目されているのが、バリューアップ投資という考え方です。建物の老朽部分を修繕するだけでなく、内外装や設備を大幅にリニューアルし、物件そのものの魅力を高めて賃料や入居率を上げるアプローチです。具体的には、以下のような改修・改装が検討されます。 外観・ファサードのリノベーション：ビルの顔となるエントランスや外装デザインを刷新し、ブランドイメージを向上させる。共有部のグレードアップ：エレベーターホールや廊下、トイレや給湯室などの内装や設備を最新化し、清潔感・高級感を演出。設備の省エネ化：LED照明や省エネ型空調機器の導入、断熱性能の向上などにより、テナントのランニングコストを下げる取り組み。ICTインフラの整備：テナントのIT活用を支援する高速ネットワーク配線やセキュリティシステムを導入し、オフィスワーカーの利便性を高める。 こうしたリノベーションを計画的に行うことで、単なる物理的寿命の延命にとどまらず、時代に合ったオフィス環境を提供できるようになり、結果としてテナントニーズを獲得しやすくなります。 9-2. 投資回収の目安とリスク管理 グレードアップ工事は費用がかさむため、**投資対効果（ROI）**をきちんと見極めることが大切です。たとえば、リノベーション費用に数千万円をかけても、賃料や入居率の上昇によって早期に回収できる見込みがあるならば、投資としては十分に成り立ちます。逆に、ビルの立地条件や築年数、周辺の賃料相場などを踏まえたときに、大幅な賃料アップが見込みづらいのであれば、高額なリノベーションはリスクが高いかもしれません。このように、どの部分をどこまでアップグレードするかは戦略的な判断が求められます。現状の建物診断結果だけでなく、近隣市場やテナント需要などの不動産マーケット分析も踏まえて計画を立てると良いでしょう。 10. PM・BM・リノベーション会社に相談する重要性 10-1. プロの「処方箋」を受けるメリット オフィスビルの長期修繕計画やリノベーション方針を検討する際は、プロパティマネジメント（PM）会社やビルマネジメント（BM）会社、あるいはリノベーション専門会社などの専門家からアドバイスを受けるのがおすすめです。これらの会社は、多数のビル運営やリニューアル工事の実績を持ち、マーケット動向やテナントニーズにも精通しています。 家賃相場の動向やテナント業種のニーズを踏まえたバリューアップ案を提案将来の空室リスクや収益シミュレーションを加味した修繕計画の立案工事内容やスケジュールの管理、施工業者のコーディネートなど、総合的な「処方箋」を用意してくれるため、ビルオーナーとしては安心して運用方針を固めやすくなります。 10-2. 社会環境の変化への柔軟な対応 コロナ禍以降、テレワークやサテライトオフィスの普及など、オフィス需要の構造が大きく変化しています。今後も企業の働き方改革やDX化が進むなかで、必要とされるオフィスの形態も変わり続けるでしょう。例えば、フレキシブルオフィスやコワーキングスペースへの転用小規模区画の増設や共用ラウンジスペースの設置高性能換気設備や非接触型エレベーターなどの導入こういったアイデアを取り入れることで、ビルの競争力を高めることが可能です。逆に言えば、時代のニーズに合わない古いままの設備やレイアウトを放置していると、賃料ダウンや空室が増えるリスクが高まります。社会環境の変化に合わせたアップデートのタイミングを逃さないためにも、定期的に専門家と連携し、長期修繕計画とバリューアップ計画を再検討することが重要です。 11. まとめ オフィスビルはマンションと同様に、定期的な修繕と長期修繕計画の策定が必要です。むしろ、テナントの入退去や設備の消耗、企業の要望などでマンション以上に修繕項目が多岐にわたり、オーナー自身が主体的に資金を積み立てていく責務があります。長期修繕計画を立てることで、将来的に必要となる修繕費やそのタイミングを可視化し、資金計画の不透明さを解消できる。足場をかけるような大規模修繕は、外壁補修・防水・シール工事などをまとめて行うとコスト削減に繋がる。トイレやエレベーターホールのリノベーションなど、グレードアップ工事を同時に実施すれば、より効果的にテナント満足度を高められ、家賃アップや空室対策にも大きく貢献する。マンションと違い、オフィスビルではオーナーが自発的に家賃収入の一部を積み立てる必要があるため、ビルの延床面積あたりどの程度積み立てるかを経験則や診断結果から判断する。プロパティマネジメントやリノベーション会社など、専門家の知見を活用して、市場動向やテナント需要とリンクしたバリューアップを計画的に行うことが、結果的に資産価値を高める近道。たとえば、築19年目のタイミングで「そろそろリノベーションしたい」と考えたら、次の大規模修繕と同じ時期にまとめて実施することで工期やコストを圧縮できます。さらに、工事の規模や内容によっては、次回以降の修繕周期をどのように設定するかを再検討する必要が出てきます。こうした計画的アプローチをとることで、建物の劣化を防ぎながら資産価値を高め、テナントの確保や家賃収入の安定にもつなげることができます。長期修繕計画はあくまで「ツール」であり、オーナーの経営判断と専門家の知見が合わさって初めて真価を発揮します。建物を健全に維持するための適切な修繕はもちろんのこと、グレードアップ工事を含めたリノベーションを計画し、資産価値向上を狙った投資戦略を練ることで、オフィスビルの長期的な運用を成功に導いていきましょう。もし具体的な計画策定や工事の実施に悩んだ場合は、まずは実績豊富なPM・BM・リノベーション会社に相談し、現状調査や市場分析、修繕の優先度や費用対効果の検証など、総合的なサポートを受けることをおすすめします。将来のビジョンを明確化し、いくら投資すればどれくらい家賃アップや空室解消の可能性があるかを試算することで、最適な“処方箋”を手にすることができるはずです。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　設計チーム 鶴谷 嘉平 1994年東京大学建築学科を卒業。同大学大学院にて集合住宅の再生に関する研究を行いました。 一級建築士として、集合住宅、オフィス、保育園、結婚式場などの設計に携わってきました。 2024年に当社に入社し、オフィスのリノベーション設計や、開発・設計（オフィス・マンション）を行っています。 2025年9月11日執筆

皆さんこんにちは。株式会社スペースライブラリの鶴谷です。この記事はテナントリテンションとは何かについてまとめたもので、2025年9月8日に執筆しています。少しでも皆様のお役に立てる記事にできればと思っています。どうぞよろしくお願い致します。 目次1. テナントリテンションの概要2. テナントリテンションが重要とされる背景3. テナントリテンションの具体的な取り組み4. テナント満足度を高めるプラスアルファの要素5. 海外の動向と先進事例6. 今後の展望：総合的な空室対策としてのテナントリテンション7. まとめ 1. テナントリテンションの概要 テナントリテンション（Tenant Retention） とは、日本語に直訳すると「入居者の保持」を意味し、ビルやオフィス、マンションなどの賃貸物件に入居しているテナント（借主）に、可能な限り長く居続けてもらうための施策や取り組みの総称を指します。ビルやオフィスのオーナーにとって、テナントが長期にわたり安定して利用してくれることは大きなメリットとなります。なぜなら、テナントが退去すると、次のテナントがすぐに決まるとは限らず、空室期間が長引くほど家賃収入は減少し、さらに原状回復工事などの費用負担も増えるからです。 実際、従来の賃貸契約では、礼金 や 更新料 などがオーナー側の収益として期待されるケースもありました。しかし、バブル期とは異なり、近年では「礼金なし」や「更新料なし」の物件も珍しくなく、テナント側の費用負担を軽減する動きが広がっています。この流れの中で、ひとたびテナントが退去してしまうと、次のテナントが決まるまで収入が途絶えてしまうリスクが高まっています。空室率の上昇が見られる都市部のオフィスビル市場でも、「空室を埋めること」から「いかに既存テナントを大切にし長く借りてもらうか」という戦略にシフトする動きが強まっています。 したがって、テナントリテンション は今や多くのオーナー・ビル管理会社・不動産会社にとって不可欠な概念となっています。ここでは、テナントリテンションの必要性や具体的な施策、そしてテナントリテンションと並行して取り組まれるべき「総合的な空室対策」について詳しく見ていきましょう。 2. テナントリテンションが重要とされる背景 2-1. 空室リスクと収益減少 オフィスビルやマンション、商業ビルなどの賃貸事業において、空室となる期間が長く続くことはオーナーにとって大きな収益ロスを意味します。空室期間中は家賃収入が途絶えるだけでなく、新しいテナントを募集するための広告費や仲介手数料、場合によっては設備投資コストが発生します。これらが重なると、事業収支の悪化をまねくことは明白です。 さらに、礼金の減少傾向 や 更新料の廃止 が進む中、「入居時の礼金」や「2年ごとの更新料」で得られる収益に依存するビジネスモデルは成立しにくくなっています。特に、かつては家賃2〜3ヶ月分の礼金が一般的だった時代とは異なり、現在では礼金ゼロ 物件が市場の半数以上を占めるエリアも存在します。このように、入居を繰り返しても礼金が期待できない状況においては、一度入居してもらったテナントに長く滞在してもらう ほうが、オーナーにとっては経営を安定化させるうえで望ましいことになります。 2-2. 原状回復費用と負担区分 テナントが退去すると、必ず発生するのが原状回復 と呼ばれる工事です。国土交通省のガイドラインによると、原状回復は主に賃借人（テナント）の故意・過失、善管注意義務違反、および通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損などを復旧する費用とされています。しかし、一般的な経年劣化や通常使用による汚れや消耗 などはオーナーの負担となるケースが多く、さらに物件の特性や契約内容によっては追加で設備補修などが必要になることもあります。 例えば、カーペットの張り替えや壁紙の張り替え、設備の更新などは、長期入居においても定期的に行う必要がありますが、短期入居・退去が続く場合はそのサイクルが早まり、オーナー側の支出が増えてしまいます。このように、テナントの入退去が激しくなるほどコスト負担が増える ため、テナントリテンションを意識した賃貸経営が、オーナーにとっても管理会社にとってもメリットが大きいといえるのです。 2-3. 物件価値とブランドイメージへの影響 テナントが短期間で出入りを繰り返している物件は、周辺から見ても魅力が低い物件として受け取られがちです。入居者にとっては「何か問題があるのでは？」という疑念を抱かれやすく、新規テナント獲得にも悪影響を及ぼします。逆に、長期間にわたり安定してテナントが入居している物件は、それだけでオーナーや物件の管理体制への安心感 を与えることができます。 さらに、オフィスビルや商業施設においては、「優良なテナントが長く入居している」という事実が、その物件のブランドイメージを高め、結果的に周辺相場よりも高い賃料 を設定できる可能性もあります。つまり、テナントリテンションは単に「退去を防ぐ」という消極的な側面だけでなく、物件価値を高める という積極的な要素も持ち合わせているのです。 3. テナントリテンションの具体的な取り組み テナントリテンションを高めるためには、さまざまな角度からのアプローチが必要です。以下では、大きく3つに分けて代表的な施策を解説します。 3-1. 守りのリフォーム・クレーム対応 テナントとの信頼関係を築くために、まず必要なのはトラブルやクレームへの迅速・誠実な対応です。たとえば、オフィス内の空調が故障したり、トイレで水漏れが発生したりした場合、すぐに修理手配を行い、状況を的確に説明し、アフターフォローまでしっかり行うことが重要になります。こうした対応が遅れたり、責任の所在があいまいなままだったりすると、テナントは「このビルは管理がずさんだ」と感じて不満をため、退去の検討材料にしてしまうでしょう。 ポイントはスピード感とコミュニケーション です。小さな修繕であっても迅速に対応し、その経過や完了報告をテナントへきちんと伝えることで、オーナーや管理会社への安心感と信頼感が高まります。これらを「守りのリフォーム・クレーム対応」と呼ぶのは、現状の不具合を最低限、早急に解決することでテナントの不満や不安を取り除くという意味合いがあるからです。 事例：トイレの不具合対応水漏れや詰まりが頻発するトイレがある場合、単に修理を行うだけでなく、老朽化した配管や便器そのものを交換し、将来的なトラブル発生リスクを軽減する。修理進捗をテナントに適宜共有し、「何時から何時まで修理スタッフが入り作業する」「終了後にチェックを行う」など、具体的なスケジュールと対応内容をこまめに伝える。事例：エアコン故障時の対応真夏や真冬などエアコンが必須の季節にはテナントの業務に直結する問題となる。専門業者の手配を最優先で行い、代替の冷暖房機器を仮設置するなど、一時対応策も検討する。故障原因や再発防止策を明示し、今後のメンテナンス頻度や点検計画も合わせて提示する。このように、早い・誠実・継続的なフォロー を意識したクレーム対応は、テナントリテンションの基盤をつくるうえで欠かせません。 3-2. 攻めのリフォーム・リノベーション 空室が出ないように、あるいは空室を埋めるために、物件自体の魅力を向上させる「攻めのリフォーム」を検討することも大切です。例えば、築年数の経過したビルに多い「トイレや水回りの老朽化」、「照明器具が暗く電気代がかさむ」、「エレベーターホールが狭く清潔感に欠ける」といった問題は、長期的な視点で見ればビル全体の資産価値に直結します。 トイレリフォームの例最新の便器や節水型の設備に交換するとともに、手洗いスペースを広げて化粧品や荷物を置けるカウンターを設置したり、鏡の裏に間接照明を仕込むなどしてデザイン性と使い勝手を両立させる。また、清掃性を高めるために壁や床材に防汚効果のある仕上げ材を採用することで、日々のメンテナンス負担を軽減し、衛生面の向上を図ることも有効です。エレベーターホールのリノベーション例待合スペースが暗く狭いと、防犯上の不安や来客の印象ダウンにつながります。明るい照明への変更やアクセントウォールの採用、デジタルサイネージの設置などにより、ビル全体のイメージを刷新できます。また、エレベーターの制御システムを見直し、待ち時間の短縮 や省エネ化 を図る取り組みも、長期的な維持管理コストの削減とテナント満足度の向上につながります。執務スペースの間取り変更例専有部分の話にはなりますが、オフィスビルの場合テナントの業種によって求めるレイアウトや設備が異なります。執務スペースを可動式パーテーションで区切れるようにする、あるいはワークスペースとコミュニケーションスペースを分離できるようにあらかじめ設計しておくなど、汎用性の高いリノベーション が行われるケースも増えています。 このような「攻めのリフォーム・リノベーション」は、PM（プロパティマネジメント）やBM（ビルマネジメント）の実績が豊富なリノベーション会社と相談しながら進めると効果的です。市場動向やテナントニーズを踏まえた最適解が得られやすく、工事予算とリターンのバランスを考えた提案を受けることができます。 3-3. 更新料の値下げ・廃止 賃貸契約では、一般的に2年ごとに更新料が発生します。とくに商業ビルやオフィスビルでは、家賃1ヶ月分を更新料として徴収するケースが多く見られますが、近年では市場競争の激化やテナントの更新拒否リスクを考慮し、更新料の値下げ や 廃止 を選択するオーナーも増えています。 テナント目線： 2年目でまとまった出費があるのであれば、テナント側は「このタイミングで別の物件に移転してもコストは変わらないのではないか」と考えがちです。新築や築浅で同等の賃料のオフィスに乗り換えるなら、より快適な環境を得られるという動機付けにもなります。オーナー目線： 更新料として1ヶ月分を受け取るためにテナントの退去リスクを高めるよりも、0.5ヶ月分、あるいは無しにすることでテナントが長く滞在してくれるのであれば、その方が長期的に安定収益が期待できるという判断があります。特にバブル期とは違い、礼金や更新料が市場で当然のように受け入れられていない現在、こうした柔軟な対応がテナントリテンションには効果的です。 4. テナント満足度を高めるプラスアルファの要素 4-1. コミュニケーションの強化 テナントリテンションにおいては、物件のハード面だけでなくソフト面の配慮 も忘れてはなりません。定期的なアンケート調査やミーティングの場を設けることで、普段は表面化しにくい不満や要望を拾い上げ、改善につなげることができます。 アンケートやヒアリング「執務環境に関しての不満はないか？」「共有スペースやエントランスの清潔感は十分か？」など、定期的に意見を集める。特にスタッフの人数増減や働き方が変化するタイミング（コロナ禍のリモートワーク化など）では、オフィスレイアウトのニーズが変わる可能性がある。 4-2. サービスの付加価値 昨今のオフィスビルでは、テナント向けの付加価値サービスが充実しているケースが増えています。たとえば、貸会議室の利用、コワーキングスペースの設置、防災備品の完備 などは、テナントにとってメリットが大きく、入居継続の動機付けになります。特にリモートワーク普及後は、サテライトオフィスやフリーアドレス化を検討する企業も多いため、ビル内に**個人用ブース（1人用の集中スペース）**を設けるなど、柔軟な働き方に対応する設備を整えると高評価につながるでしょう。 また、防災対策やセキュリティ強化は信頼度 の面で非常に重要です。災害時の避難経路確保や非常用電源の完備、ITインフラのバックアップ策などを充実させることで、企業が安心して事業継続を図れる環境をアピールできます。これらの取り組みは初期投資がかかる場合もありますが、物件全体の評価を底上げし、長期的に優良テナントを惹きつける要素として機能するでしょう。 4-3. ESGやSDGsへの対応 近年、ESG（環境・社会・ガバナンス） や SDGs（持続可能な開発目標） が企業の社会的責任として注目される中、不動産業界でも環境配慮や社会貢献が求められています。具体的には、ビルの省エネ化や環境性能の向上（断熱性能アップ、太陽光発電の導入、LED照明の採用など）を進めることで、**「グリーンビルディング」**としての価値を高められます。 また、廃棄物の削減やリサイクルの推進など、テナントが自社のCSR活動をアピールしやすい環境整備 は、長期入居の動機付けになる場合があります。こうした時代の要請に応える物件は、これからますます評価が高まるでしょう。 5. 海外の動向と先進事例 海外の大都市では、すでにオフィスビルのアメニティや快適性、さらにはテナントコミュニティの形成を重視する動きが進んでいます。たとえば、アメリカの大手コワーキングスペース企業が展開するビルでは、テナントが自由に利用できるラウンジスペースやイベントスペース、さらにはヨガ教室や栄養士によるヘルスケアプログラムなどの付加サービスを導入しています。これらは、単なる「貸しオフィス」ではなく、**「働く人のライフスタイルを豊かにする場」**として機能させようという狙いがあります。また、ヨーロッパの一部地域では、オフィスビルに限らずマンションや商業施設においても、入居者と地域社会が交流するコミュニティスペースを開設し、管理会社が定期的なイベントや勉強会を主催するケースが増えています。こうした取り組みは、テナントのロイヤルティを高め、結果として長期入居につなげるだけでなく、地域とのつながりを深めることで物件全体のブランド価値を向上させる効果ももたらします。 6. 今後の展望：総合的な空室対策としてのテナントリテンション これまで解説してきたように、テナントリテンションは**「退去を防ぐための受け身の戦略」にとどまらず、物件やオーナー自身のビジネスを成長させるための「攻めの戦略」**としても機能します。時代の変化とともに、オーナーやビル管理会社が取り組むべきテーマは拡大し、今や単なる空室対策やクレーム対応の枠を超え、総合的なサービス提供者としてのマインドセットが求められています。 空室対策は「補修工事」から「魅力づくり」へ老朽化した部分を補修するだけでなく、テナントや利用者のニーズを先取りし、設備やデザインを積極的にアップデートする姿勢が重要。物件の魅力を高めることで、入居者が「ここに居たい」という気持ちを抱きやすくなる。コミュニケーションを軸とした運営定期的なアンケートやミーティングでテナントの声を吸い上げるだけでなく、建物全体の利便性を高めるアイデアを一緒に検討するなど、パートナーシップを構築する。オーナーとテナントが「共創」できる体制が理想的。長期的な視点と投資判断テナントリテンション向上のためのリノベーションやサービス強化は、短期的にはコストがかさむ場合もある。しかし、空室率の低下や賃料収入の安定化、さらには物件価値の向上につながれば、中長期的な収益に大きく貢献する。不動産投資の視点からも、持続可能な収益モデルを構築するための戦略が欠かせない。 今後、人口減少や働き方の多様化、在宅勤務やサテライトオフィスの普及など、社会環境の変化によってオフィスや商業施設を取り巻く状況は刻々と変わっていきます。その中で生き残る物件やビルは、テナントの視点に立ち、より良い環境とサービスを提供する努力を続けているところです。テナントリテンションの強化はまさにその第一歩であり、物件の新しい可能性を切り開く「鍵」となるでしょう。 7. まとめ テナントリテンション とは、テナントに長く入居してもらうための施策の総称であり、空室リスクを減らすだけでなく、物件価値やブランドイメージを高める意味でも重要。従来の礼金・更新料モデル が成立しにくくなった今、テナントが退去するたびに収益が途絶え、原状回復などのコストがかさむリスクは高まっている。テナントリテンション施策としては、クレーム対応の迅速化（守りのリフォーム）、設備の積極的なグレードアップ（攻めのリフォーム・リノベーション）、更新料の値下げ・廃止 などが代表的。さらに、コミュニケーションの強化 や 付加価値サービスの提供、ESG・SDGsへの取り組み など、テナント満足度を高めるソフト面にも注力することで、長期入居につながる体制が整う。海外の先進事例では、コミュニティ形成やアメニティ充実が重要視されており、日本でも今後は総合的な空室対策の一環として、テナントリテンションに力を入れるオーナー・管理会社が増えていくと考えられる。 総じて、テナントリテンション は、賃貸経営における「守りの戦略」であると同時に「攻めの戦略」にもなるものです。テナントのニーズと時代の変化に合わせて物件を進化させ、コミュニケーションを図りながら付加価値を提供していくことが、これからの不動産事業の安定と成長を支える大きな要素となるでしょう。昨今の厳しい市場環境の中でも、こうした取り組みによって空室を出さない、退去を防ぐ、さらに物件価値を高める、その好循環を生み出すことが、まさにテナントリテンションの本質なのです。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　設計チーム 鶴谷 嘉平 1994年東京大学建築学科を卒業。同大学大学院にて集合住宅の再生に関する研究を行いました。 一級建築士として、集合住宅、オフィス、保育園、結婚式場などの設計に携わってきました。 2024年に当社に入社し、オフィスのリノベーション設計や、開発・設計（オフィス・マンション）を行っています。 2025年9月8日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの飯野です。この記事は「ビル管理の基本と快適な空間を実現する方法～現役ビルメンの視点から徹底解説～」のタイトルで、2025年9月2日に執筆しています。少しでも、皆様のお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願い致します。 目次1. はじめに2. ビルを取り巻く環境と築古物件の課題3. リノベーションに至る背景と検討プロセス4. リノベーション・コンセプトの策定5. リノベーションでの具体的な改装内容6. リノベーションを踏まえたリーシング戦略と成功要因7. リノベーションの投資効果・運用面での成果8. リノベ設計・PM・BMに強いリノベーション会社の選定9. 今後の展望と教訓10. まとめ 1. はじめに 日本国内の大都市圏においては、近年オフィス需要が持続的に推移してきましたが、パンデミックやリモートワークの普及、加えて経済情勢の変化により、必ずしも一様に需要が高いとは言い切れない状況が続いています。特に、山手線の内側であっても最寄り駅から多少離れた立地や、主要ビジネス街とは異なるエリアに位置するオフィスビルでは、築年数の経過とともに空室が目立ち始めるケースが多く見受けられます。 本コラムでは、山手線や地下鉄など複数路線が利用可能でありながら、「やや微妙な立地条件」の築古ビルを事例に、リノベーションを契機とした大幅な空室率改善とテナントリーシング成功の経緯を詳しくご紹介します。築23年という、設備老朽化やデザインの陳腐化が徐々に表面化する時期において、どのような戦略をもって改修を行い、最終的に満室稼働を実現したのか。その裏には、単なる内外装の刷新だけでなく、「建物の付加価値を高める」という明確なコンセプトと、それを支える綿密なマーケティング戦略が存在しました。 築古ビルを運営するオーナーにとって、どのタイミングで、どの程度の投資を行い、どのように回収を図るべきかは常に大きな関心事です。本コラムを通して、今後のビル運用におけるヒントやアイデアを得ていただければ幸いです。 2. ビルを取り巻く環境と築古物件の課題 2.1 立地条件：山手線・地下鉄複数駅から徒歩10分以上 この事例で取り上げた築古ビルは、山手線および複数の地下鉄路線にアクセスできるエリアに位置し、各駅から徒歩10分以上の距離にあります。一見すると複数路線が利用可能な好立地のように思えますが、オフィスビルを探す企業にとって「駅からの徒歩分数」が非常に重要な指標となるのも事実です。徒歩5分以内と徒歩10分圏内では、体感的な距離感が大きく変わります。特に、猛暑や雨天の際には敬遠される要因にもなり得ます。 さらに、都内の一等地と比べると賃料水準が低めに設定される傾向があるため、駅から少し離れた立地は「オフィス街」としての認知が弱く、加えて築古物件となるとよりいっそうテナント誘致に苦戦しがちです。こうした条件下で競争力を確保するためには、何らかの差別化施策が必須となります。 2.2 必ずしもオフィス街とは呼べないエリア 本ビルが所在するのは、オフィス街のイメージが強い中心部ではなく、マンションや小規模商店、飲食店などが混在する住宅地寄りの地域でした。そのため、大手企業が進出する可能性は低く、周辺エリアを利用する中規模の事業者や、学校等の教育機関などに狙いを定める必要がありました。 2.3 築古物件の課題 築23年の築古物件ともなると、以下のような老朽化・陳腐化が顕在化し始めます。 設備の老朽化: 空調設備、給排水設備、電気系統などが更新時期を迎えつつあり、稼働効率の低下や故障リスクの増大が懸念される。デザインの古さ: エントランスや廊下などの共用部のデザインが時代遅れとなり、来訪者やテナントに与える印象を損ねる。耐震・防災面の検討: 1990年代の基準で設計された物件であり、大地震に対する安全面での不安が生じる。周辺競合との比較劣位: 新築・築浅物件では最新仕様を備え、快適性やセキュリティ、水回りなどにおいて大きな差が生まれる。 もしこれらの課題に対応せず放置すれば、空室率がますます上昇し、賃料水準の引き下げを余儀なくされる可能性があります。そこで、ビルオーナーは抜本的なリノベーションを検討し始めました。 3. リノベーションに至る背景と検討プロセス 3.1 空室率上昇への危機感 リノベーションの検討を開始した大きな要因は、「空室率が高止まりしていた」という事実でした。築20年を超えたあたりから徐々に退去が増え始め、入居募集をしても思うようにテナントが決まらない。駅からの距離や周辺環境の認知度などを考慮して賃料を下げることで、なんとかテナントを確保してきたものの、収益性が大きく損なわれるという悪循環に陥っていました。 3.3 設計段階で重視したポイント 検討プロセスでは以下の点が重視されました。 長期的収益性の確保改修費用の回収期間を含めたキャッシュフロー分析を行い、最低でも10年程度で投資回収が見込めるかを試算。テナント需要の的確な把握周辺地域の市場調査を実施し、中小企業やIT系スタートアップが求める条件（高速通信インフラ、セキュリティ、共用スペースなど）を洗い出し。改修範囲の優先順位付け外観・エントランスなど来訪者の印象を左右する部分から、水回り・空調などの設備まで、コストと効果を天秤にかけながら優先度を決定。 4. リノベーション・コンセプトの策定 リノベーションを実施するにあたって、「建物の付加価値を引き上げる」コンセプトを掲げました。単なる設備の更新や内装の美化にとどまらず、テナントに訴求するブランド・イメージ向上やテナント従業員の満足度向上に貢献する、付加価値の高い空間づくりを目指しました。 4.1 建物の付加価値を引き上げるアプローチ 外観・共用部のデザイン強化エントランスや廊下など、ビル全体の“顔”となる部分に個性や快適性をもたせることで、入居企業のイメージ向上にも貢献。テナントが自社ブランディングをしやすい空間づくりレイアウトの自由度を高め、企業ロゴやインテリアなどを自在に設置できる環境を提供。周辺相場よりやや高めの賃料設定を可能にするクオリティ改装後に賃料単価を引き上げても入居希望者が納得できる“理由”を明確化。 4.2 ブランド・イメージを意識したプロモーション リノベーション後のビルを「新しい働き方に対応するクリエイティブ・ハブ」と位置づけ、ビル名称やロゴ、パンフレットのデザインまでを統一感あるブランド・イメージに仕上げました。周辺のビルとの差別化を図るためには、物件そのものの魅力だけでなく、広告やウェブサイト、SNSでの発信も含めた総合的なブランディングが欠かせません。 5. リノベーションでの具体的な改装内容 5.1 外観・エントランスの刷新 リノベーションの第一歩：外観とエントランスの刷新で「顔」を創出リノベーションプロジェクトにおいて、建物の第一印象を決定づける外観とエントランスの刷新は、最も重要な要素の一つです。今回のプロジェクトでは、築23年のオフィスビルに新たな息吹を吹き込むため、以下の点に注力しました。(1) ファサードのイメージチェンジ：時代のニーズに応える「顔」築23年当時の外壁や看板は色あせており、建物全体が暗く古い印象を与えていました。そこで、外壁の部分的なリニューアルやサイン計画の見直しを行い、明るくモダンなファサードへと転換。夜間のライトアップも検討し、通行人や来訪者の目を引く工夫を施しました。(2) エントランスホールの拡張・改修：細部に宿るおもてなしの心エントランスはビル全体の第一印象を決定づける重要な要素であり、洗練された空間は来訪者にポジティブな印象を与えます。来訪者が初めてビルに足を踏み入れる際、エントランスが洗練されていれば「このビルはきちんと管理されている」「ここで働くのは気持ちが良さそうだ」というポジティブな印象を持ちます。逆に、暗くて狭いエントランスや老朽化したエレベーターホールは、テナント候補に敬遠される要因となります。  今回のリノベーションでは、細部にまでこだわり、来訪者に快適で洗練された印象を与える空間を創出するにあたって、以下の空間デザインのポイントを重視しました。広さと解放感: 無駄な壁や柱を排除し、広めのスペースを確保することで、開放感を演出しました。素材選び: 床や壁に高品質・耐久性のある素材（大理石、御影石、セラミックタイル、漆喰など）を使用し、グレード感を高めました。照明計画: 明るさだけでなく、演出照明を配置し、空間に奥行きと高級感を与えました。LEDダウンライトや間接照明を活用し、多様な照明効果を実現しました。カラーコーディネート: ビルのコンセプトカラーを設定し、壁、床、サインに統一感を持たせました。テナントや来訪者の嗜好を考慮し、落ち着いたカラーリングや透明感のある空間を設計しました。上記のポイントを踏まえて、今回のリノベーションにおいては、ビルの「顔」であるエントランスは、ガラス、メタル、木目調のアクセントを組み合わせ、高級感と温かみを両立させました。受付カウンターとセキュリティゲートを新設し、来訪者の動線を整理し、安全性を高めました。 5.2 共用部機能の強化 共用ラウンジ・ミーティングスペース単なる廊下や待合スペースとしてだけでなく、入居者同士が気軽に打ち合わせやワークショップを行えるラウンジ空間を設置。新たなコミュニティ形成の場として活用し、テナント満足度の向上を図っています。バリアフリーとセキュリティの充実エレベーターやトイレのバリアフリー化を進めることで、幅広い層の利用者が快適に過ごせる環境を整備。ICカードによるセキュリティシステムも導入し、社員や来客が安心して利用できるビルへと進化させました。省エネルギー化への取り組み共用部の照明をLEDに切り替えるなど、省エネを意識した設備投資を行い、ビル全体のランニングコストを削減。グリーンビルディングの観点を取り入れることで、社会的意義も高まります。 5.3 テナント区画の柔軟性 レイアウト自由度の拡張フロアごとの面積が比較的大きい（例：1フロア103.820坪）点を活かし、可動式パーティションやスケルトン天井を採用。テナントは自社のカルチャーや業態に合わせてレイアウトを変更できるようになりました。最新の通信インフラ整備オフィス利用者にとって、高速かつ安定したインターネット環境は必須です。リノベーション時に光ファイバー回線や無線LAN設備を強化し、会議室や共用ラウンジでもストレスなく接続できる体制を整えました。 6. リノベーションを踏まえたリーシング戦略と成功要因 6.1 賃料設定とターゲットテナント リノベーション後は、従来の賃料よりも若干高めの単価設定としましたが、単に賃料を上げるだけでなく、「リノベーションによって生まれ変わった建物」の付加価値を明確に打ち出すことでテナントの納得感を得ることに成功しました。ターゲットを明確にすることで、クォリティのある空間づくりと設備投資をアピールすることで、賃料面でのディスアドバンテージを補っています。 6.2 家賃収入とのバランス エントランスやエレベーターホールがリノベーションされ、外観・内観のクオリティが高まれば、結果として家賃の引き上げや空室率の低下が期待できます。どの程度コストをかけるかは、改修後の家賃収入や投資回収期間とのバランスで決めることが大切です。例えば、フル・リノベーションに1億円程度かかる場合でも、その後の家賃収入が年間で2,000万円増加する見込みがあれば、5年程度で回収できる計算になります。もちろん家賃が上がるだけでなく、稼働率が上がればトータルの家賃収入は増加します。また、次回の修繕あるいは更新はいついくらを予定しておくか。こうしたシミュレーションを行い、投資リスクとリターンを比較して判断しましょう。 6.3 マーケティング手法 オンラインプラットフォーム活用不動産仲介会社のウェブサイトやSNSでの情報発信を強化し、写真や動画を駆使してビル内の魅力を視覚的に伝えました。特に、エントランスや共用ラウンジのデザイン性を強調することで、他物件との差別化を図っています。イベント開催による認知度向上リノベーション完了後に内覧会やオープニングイベントを実施し、地元の企業や不動産仲介業者、メディア関係者を招待することで一気に知名度を高めました。また、ビル内でスタートアップ向けのセミナーやワークショップを定期開催し、入居促進につなげています。共用施設の特徴を打ち出すラウンジスペースや小規模会議室などを「無料で使える共用設備」としてPRし、コスト感度が高い中規模企業にとって魅力的なオプションであることをアピールしました。 6.4 成功要因の総括 ターゲットの明確化とニーズの徹底分析一般的なオフィスではなく、このロケーションにメリットを感じてる中規模企業およびフロア100坪の広さをポイントとした教育機関等、特定のセグメントを狙い撃ちすることで的確な設備投資を実現。付加価値の創出による賃料アップ外観や共用部を大胆に刷新し、単なる築古ビルから“新しい価値を提供するビル”へとイメージ転換に成功。効果的なプロモーションとコミュニティづくりオンライン・オフラインを併用した広告戦略と、ビル内イベントによるテナント同士のつながり創出が、リピーターや紹介獲得につながった。 7. リノベーションの投資効果・運用面での成果 7.1 初期投資とリターンのバランス リノベーションにおける投資額は決して小さくありませんが、それに見合った収益向上が得られたことが今回の事例の築古ビルでの成功を裏付けています。延床面積：1200坪以上、フロア面積100坪以上改装後の賃料引き上げにより、月額の総賃料収入が一時的には減少するリスク（既存テナント退去）が懸念されましたが、新規テナントの集客効果が上回り、最終的には稼働率が高い水準を維持できました。初期投資の回収期間（ROI）は10年前後を目標に設定し、実際には8〜9年ほどで概ね回収が見込まれる計算となっています。 7.2 キャッシュフローの改善 空室率改善によりキャッシュフローは大幅に安定しました。改装費用の借入金返済分を差し引いても、満室近い稼働と相場以上の賃料単価で安定収益を確保できているため、今後のメンテナンス費用や追加投資にも余裕が生まれています。 7.3 長期的な建物価値の向上 リノベーションにより建物全体のイメージが向上したことで、周辺相場に左右されにくい付加価値が形成されました。将来的に売却や別の投資家への引き継ぎを検討する際にも、築古ビルとしてのマイナス評価が軽減され、資産価値の目減りを抑えることが期待できます。 8. リノベ設計・PM・BMに強いリノベーション会社の選定 8.1 リノベ設計の重要性 リノベーションにおいて設計は、単に「図面を起こす」だけではありません。市場ニーズを見極め、テナントが望む機能やデザインを盛り込みながら、ビル全体の価値を最大化するための企画をすることが設計者の重要な役割となります。古いビルにとっては構造上の制限や法令遵守など、考慮すべき事項が多岐にわたるため、経験豊富な設計会社をパートナーに選ぶことが成功のカギとなります。 8.2 “目利き”力のあるリノベーション設計会社とは “目利き”力のある設計会社は、以下のような特長を持ちます。 市場やトレンドの理解が深い- エリアの賃料相場を把握し、ターゲットとなるテナント層を分析できる。- 最新のオフィスデザインの傾向をキャッチアップしている。柔軟な発想と実現力- 古いビルの構造的な制約を踏まえつつ、最適なプランを提案できる。- 各種法規制（建築基準法や消防法など）を遵守しながら、魅力的な設計を実現できる。コミュニケーション能力- オーナーやPMとの打ち合わせで、要望を的確に理解し、図面や資料でわかりやすく提示する。- 工事会社や設備業者との連携をスムーズに行い、トラブルを未然に防ぐ。 9. 今後の展望と教訓 9.1 築古ビルリノベーションの汎用性 今回の事例では、山手線・地下鉄へのアクセスが複数あるものの、決して駅近とは言えず、やや微妙な立地条件で、オフィス街でもないエリアという条件下で、老朽化が進む23年目の時点でリノベーションを行い成功した希少な事例です。しかし、この成功は決して特殊なケースではなく、築古ビル再生において汎用的に適用できる戦略が多く含まれています。 9.2 サステナビリティの視点 昨今は、省エネや環境配慮といった観点がビル評価においてますます重視されるようになっています。今回の事例でもLED照明への切り替えや高効率空調機器の導入などによって運用コストを削減し、テナントにもメリットを享受してもらう施策を実施しました。今後は太陽光発電やグリーン屋上など、より環境に配慮したリノベーションが求められるでしょう。 9.3 オーナーへのアドバイス 早めの情報収集と計画立案築年数が進むにつれ、補修や設備更新は避けられません。大規模改修に踏み切るのであれば、空室率が一気に悪化する前のタイミングで検討を始めることで、余裕を持った投資計画が立てられます。専門家との連携建築設計事務所、不動産コンサルタント、施工業者、金融機関など、多方面の専門家の知見を集約し、最適なリノベーション計画を策定することが重要です。ターゲットテナントの明確化「万人向け」ではなく、業種・企業規模・働き方などを明確にイメージすることで、設備投資の方向性やデザインコンセプトを明確化しやすくなります。ブランディングとマーケティングの徹底ビルの特徴や魅力を的確に発信し、周辺相場より高めの賃料でも「ここに入居したい」と思わせるためには、一貫したブランディングと積極的なプロモーションが欠かせません。 10. まとめ 築古ビルのリノベーションは、単に古くなった設備や内装を刷新するだけでなく、建物のポテンシャルを最大限に引き出し、時代やテナントニーズに合わせた新しい価値を創造するプロセスだといえます。今回の事例では築23年のタイミングで外観・共用部・テナント区画などを一挙にリノベーションし、周辺とは一線を画す“差別化”と“付加価値”を打ち出すことで、満室稼働を実現しました。 駅から少し遠い、必ずしもオフィス街とはいえない立地であっても、ターゲットを明確に絞り、需要に合致した設備とデザインを整えれば、競合がひしめく都心部の築古ビルでも十分に勝算があることを示唆しています。今後のビル経営では、空室率の改善だけでなく、いかに長期的な建物価値を維持・向上させるかが大きな課題となります。本コラムで紹介した事例を参考に、皆様の物件に合った戦略を考え、将来にわたって安定した収益を確保できるよう、ぜひリノベーションや設備更新を前向きにご検討ください。 築年数が20年を超えるあたりから、設備だけでなく時代の変化に対応したビルの再構築が求められます。オーナーとしての視点を広げ、働き方や技術トレンドを考慮したうえで、適切な専門家と連携しながら計画的に改修を進めていくことで、築古ビルならではの魅力を活かし、新たな市場価値を創出することができるでしょう。 以上が、今回の事例とする築古ビルのリノベーション戦略と、そのリーシング成功事例に基づいたコラムとなります。山手線や地下鉄など、複数の主要路線にアクセスがあるものの、最寄り駅からの徒歩分数や周辺環境から「オフィスビルとしての競争力」を疑問視されやすい立地条件でも、投資判断やコンセプト策定、ブランディング、そして効果的なマーケティングを組み合わせることで、十分に活路を見出せることがお分かりいただけたかと思います。ぜひ本コラムを、ビルオーナーの皆様の今後の運営方針の一助としてご活用ください。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2025年9月2日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの飯野です。この記事は「【レポート】中型オフィスの空室率動向と2025年以降の展望～大規模ビル大量供給時代におけるオーナー戦略～」のタイトルで、2025年8月28日に執筆しています。少しでも、皆様のお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願い致します。 目次1. 総論（マクロ環境・大まかな傾向）1-1. 都心部のオフィス需要・供給トレンドの概観1-2. 大規模ビル vs 中型オフィスビルの空室率推移2. 大規模・中型オフィス空室率推移比較2-1. 統計データから見る月次～四半期推移3. 2025年以降の供給計画の整理3-1. 大規模プロジェクトの時期別・エリア別まとめ3-2. 中型オフィスへの影響4. 中型オフィスの需給要因の掘り下げ4-1. 需要サイドの要因4-2. 供給サイドの要因5-1. 中型ビルの空室率の今後の方向性5-2. 投資・売買市場との関連6. まとめ：中型ビルの今後の展望：参考データ・補足 1. 総論（マクロ環境・大まかな傾向） 1-1. 都心部のオフィス需要・供給トレンドの概観 近年のオフィス市場は、コロナ禍を経て企業の働き方が大きく変化してきました。リモートワークが定着する一方で、2023年以降は「対面コミュニケーション」の重要性が再認識され、ハイブリッドワークへ移行する企業が増加。都心部に拠点を確保しながらも、オフィス面積を最適化する動きが進んでいます。 大企業の動向一部の大企業は「新築・超大型ビルへ移転」を計画しており、2025年以降の大規模供給に合わせて大幅な拡張・レイアウト刷新を進めようとしています。これらの企業は、最新設備や充実したアメニティを備えた大規模オフィスビルに魅力を感じており、自社のブランドイメージ向上や従業員の満足度向上を図る目的もあります。中堅・中小企業の動向賃料水準を抑えつつも、快適なオフィス環境を求めるニーズが増えています。1フロア50～100坪規模の中型オフィスが使いやすいと評価される事例も多く見受けられます。中堅・中小企業は、コスト効率を重視しながらも、従業員が働きやすい環境を整備したいと考えており、中型オフィスビルはこれらのニーズに合致しています。 1-2. 大規模ビル vs 中型オフィスビルの空室率推移 都心主要エリア（主要５区）の大規模ビル（200坪以上）空室率は2020年半ば以降に上昇した後、2022年以降、6％から4％割れまで低下傾向を継続しています。一方、中型オフィスビル（50～100坪程度）の空室率は、2022年後半から7％台から6％、更に2024年後半、５％を割り込んでおり、緩やかに逓減してきました。ただし、足元では中型オフィスの空室率の逓減傾向が底這いしつつあり、底打ちしているようにも見えます。これは、大規模オフィス供給の増加により、中規模オフィスの需給バランスが微妙な局面を迎えている可能性があります。 ＊このコラムでは、Ｓ社のデータ区分に基づいて、大規模ビルはフロア200坪以上、大型ビルは同100～200坪、中型ビルは同50～100坪と定義します。主要５区は、中央区、千代田区、港区、新宿区、渋谷区です。 2. 大規模・中型オフィス空室率推移比較 2-1. 統計データから見る月次～四半期推移 2023年03月2024年03月2024年10月2024年11月2024年12月2025年01月S社（大型）4.58%4.20%3.78%3.51%3.21%3.13%S社（中型）6.87%5.72%4.86%4.68%4.62%4.68%M社（大規模/既存）6.01%5.06%4.23%3.92%3.80%3.57% 大規模：200坪以上大型：100～200坪中型：50～100坪 大規模ビルはその時々の新規供給によって振れ幅が大きいため、傾向を把握するには、M社の既存ベースの数字が参考になります。コロナ明けの2022年以降、オフィスの空室率は全体的に低下傾向にあります。供給が限られ、テナントの入れ替わりも少ない大型オフィス(100～200坪)の空室率が最も安定的に推移しています。一方、中型オフィス（50～100坪）に注目すると、大型オフィスとの空室率格差は2％超から2024年10月には1.08％まで縮小傾向にありましたが、足元では格差が拡大傾向にあります。特に中型オフィスの空室率は徐々に底這いしており、今後空室を回避するためには、個別物件ごとの差別化戦略が重要になります。2025年以降には大規模ビルの大量供給が予定されており、一部テナントが新築ビルへ移転することで、既存ビルの空室が増加する可能性があります。既存の大規模ビルに加え、大型ビルの空室率の逓減傾向が維持されるのか、さらに、中型ビルの空室率にどのような影響が及ぶのかについて注意深く見定める必要があります。その一方で、コスト重視の企業や中堅・ベンチャー企業には中型ビルが適しているという側面もあります。不安材料と期待材料、両面を見定める必要があります。 3. 2025年以降の供給計画の整理 3-1. 大規模プロジェクトの時期別・エリア別まとめ 2025年竣工予定（詳細はコラム後の別項にて説明）虎ノ門アルセアタワー（地上38階／基準階1,000坪超）品川・高輪ゲートウェイ駅周辺プロジェクト（THE LINKPILLARシリーズ）芝浦ブルーフロント・プロジェクト 3-2. 中型オフィスへの影響 大規模オフィスと中型オフィスは、本来、別のセグメンテーションなのですが、2025年に想定される大規模オフィスの供給は、予定通りにプロジェクトが進行すると、100万平米坪を越える規模となることが見込まれ、中型ビルへの影響も避け難いものと思料されます。 (1). 既存大規模ビルからの“テナント振り替え”リスク大企業の移転による空室化最新設備・高グレードを求める大企業が、新築の大規模ビルに入居するために移転すると、元々入居していた既存大規模ビル・大型ビルでは大区画の空室が発生します。この空室が市場に放出されることで、テナントの選択肢が拡大し、既存ビル同士の競合が激化する可能性が高まります。中型ビルの既存テナントである中規模テナントが玉突きで移転これまで中型ビルのテナントである中規模テナントが、既存大規模ビル・大型ビルに移転することにより、中型ビルではテナントの流出が進み、需給バランスにネガティブな影響が生じる可能性があります。(2).区画分割動向新築・大規模ビルのフロア分割従来、大規模ビルではワンフロア一括貸しが主流だったが、最近では1フロアを複数の中小規模区画に分割する事例が増えています。当初ターゲットとしていた大企業の大規模増床ニーズに限らず、中規模・小規模テナントを積極的に取り込むことで、中型オフィスビルのテナント獲得層とも競合するようになります。直接的な移転リスクの拡大フロア分割によって新築ビルの敷居が下がり、中規模テナントも「最新設備を備えた高グレードビル」への移転を検討しやすくなります。これまでは「大企業の移転の後追い（間接的な影響）」として考えられていた流れが、直接的な移転の形で発生する可能性が高まります。 4. 中型オフィスの需給要因の掘り下げ 4-1. 需要サイドの要因 (1). スタートアップ・中堅企業の拡大急激な人員拡大による中規模区画への需要増スタートアップや中堅企業が資金調達に成功した際、短期間で大幅に人員を増やすケースが多く見られます。その結果、従来の小規模オフィスでは収容が難しくなり、ワンフロアあたりの面積がある程度確保できる中型ビルに対する需要が急激に高まる傾向があります。「小さいけれどもハイグレードなオフィス」を求める傾向成長企業の中には、企業のブランドイメージや採用力を強化するために、オフィスの立地や内装、設備にこだわる傾向が強まっています。大型ビルの一角を確保するよりも、自社らしさを演出しやすい中型ビルをまるごと借り上げる、もしくはワンフロア単位で借りることで、「規模は小さくても高品質なオフィス環境」を整えたいというニーズが増えています。(2). フレキシブル・オフィス／シェアオフィスの台頭法人登記可能な小規模フロアへの需要フレキシブル・オフィスやシェアオフィスは、1人～数名規模のスタートアップや個人事業主のみならず、法人登記が可能な拠点として注目を集めています。企業側は事業開始直後から正式な登記住所を確保できるため、信用力や業務効率の面で利点があります。多様な企業の利用増加コロナ禍以降、働き方の柔軟化が進む中で、事業内容や働き方に応じてオフィススペースを拡張・縮小しやすいフレキシブル・オフィスは、サテライト拠点の開設やプロジェクト単位での短期利用など、多岐にわたる使われ方をしています。これにより、従来は大型オフィスに吸収されていた需要が、比較的面積の小さい柔軟なスペースを持つ中型ビルにも向かうようになっています。(3). ハイブリッドワークやサテライトオフィス需要本社機能の一部移転による中型ビル需要テレワークと出社を組み合わせるハイブリッドワークが定着しつつある中で、大型ビルを本社とする企業が一部の業務機能を中型ビルに移転するケースが増えています。拠点を分散することで、通勤時間の短縮や災害時のリスク分散を図れるため、BCP（事業継続計画）上も大きなメリットが生まれます。BCP対策としての拠点分散日本は地震や台風など自然災害リスクが高いため、1つの超大型オフィスビルに人員を集中させるよりも、中型ビルに複数拠点を分散したほうが事業継続力を高めやすいという考え方が広まっています。実際に、都心と郊外それぞれに拠点を構える企業が増える傾向にあり、中型オフィスの需要を底支えしています。 4-2. 供給サイドの要因 (1). 新築中型ビルの少なさ超大型開発への注力都心部では、再開発プロジェクトや高層ビルの建設など、超大型のオフィスビル開発が優先される傾向があります。デベロッパーにとっては、大規模プロジェクトは投資効率が高く、認知度も高まるため、中型ビルの新築開発が後回しになるケースが多いです。結果として、新築の中型ビルは供給が限られる状況にあります。築古中型ビルのリノベーションによる延命中型ビルの多くは、建築後数十年を経過しているものが少なくありません。建物自体を取り壊して新築するよりも、リノベーションで延命を図るほうが投資コストを抑えられ、また、効果的なリーシングへと繋がる場合があります。そのため、中型ビルを完全に建替えて新築するよりも、中古物件のままリノベーション物件として供給継続が増え、新築中型ビルの供給が少ない状況を補っています。(2). バリューアップ・リノベーション動向築古の中型オフィスビルへの投資加速老朽化したビルであっても、空調やインフラを最新設備に更新することで、賃料を引き上げつつ高い稼働率を維持する事例が増えています。また、建物のグレード感を高めることで、入居テナントの質も向上しやすいというメリットも期待できます。内装・共用部のデザイン性向上による競争力確保リノベーションの際に、エントランスやロビー、エレベーターホールなどの共用部をデザイン性高くリニューアルする例も多く見られます。スタートアップ企業やクリエイティブ系企業では、中型オフィスでも、「オシャレな共用部」等、企業イメージに沿った空間を追求するニーズが強まっているため、中型ビルでも積極的にリノベーションを行うことで、競争力を確保しようとする動きも目立ちます。 5-1. 中型ビルの空室率の今後の方向性 (1) 当面の展望：中型オフィス・ビルの空室率が底打ちしつつある状況を踏まえると、今後は空室率が再び上昇に転じる可能性も視野に入れる必要があります。大規模オフィス供給の影響は今後も継続すると考えられ、企業のオフィス戦略の変化や景気動向によっては、中型オフィスの需要がさらに減少する可能性があります。 ただし、中型オフィスに対する一定の需要は依然として存在します。中小企業やスタートアップ企業など、大規模オフィスよりも賃料が手頃で、自社の規模に合ったオフィススペースを求める企業は少なくありません。また、サテライトオフィスやシェアオフィスなど、多様な働き方に対応するオフィス形態も登場しており、中型オフィスの需要を支える要因となる可能性があります。 (2) 詳細な要因：大規模オフィス供給の増加：大規模再開発プロジェクトなどにより、大規模オフィスビルが大量に供給されています。これらのビルは、最新の設備や機能、充実した共用スペースなどを備えており、多くの企業にとって魅力的な選択肢となります。そのため、企業のオフィス移転ニーズは大規模オフィスに集中しやすくなり、中型オフィスへの需要伸びが相対的劣後、または減少する可能性があります。中型オフィスの新規供給の抑制：中型オフィスビルは、大規模オフィスビルに比べて開発コストやリスクが高いため、新規供給が抑制される傾向にあります。大規模オフィスビルに比べて収益性が低いことや、新規の用地取得の難しさなどが要因として挙げられます。企業の多様なニーズ：中小企業やスタートアップ企業など、中型オフィスを求める企業のニーズは依然として存在します。これらの企業は、大規模オフィスに比べて賃料が手頃で、自社の規模に合ったオフィススペースを求めています。また、近年では、サテライトオフィスやシェアオフィスなど、多様な働き方に対応するオフィス形態も登場しており、中型オフィスの需要を支える要因となっています。(3) 下振れリスク：金利上昇と景気後退：金利上昇は企業の借入コスト増加につながり、景気後退は企業の業績悪化を招く可能性があります。これらの要因により、企業のオフィス需要が縮小し、空室率改善ペースが鈍化する恐れがあります。特に、中小企業は金利上昇の影響を受けやすく、オフィス賃料の負担増が経営を圧迫する可能性があります。企業のオフィス戦略の変化：リモートワークの普及や企業のコスト削減意識の高まりにより、オフィススペースの縮小や移転を検討する企業が増えています。このような企業のオフィス戦略の変化は、中型オフィスの空室率に影響を与える可能性があります。地政学リスク：世界的な政治・経済情勢の不安定化は、企業活動の停滞や投資意欲の減退につながり、オフィス需要の減少を招く可能性があります。例えば、国際情勢の緊張や経済制裁などの影響により、企業の海外進出が抑制されたり、国内投資が減少したりする可能性があります。 5-2. 投資・売買市場との関連 (1)中型ビルへの投資需要の高まり：不動産ファンド等の関心：大規模物件に比べて資金負担が少なく、安定的な収益が見込める中型ビルへの投資への関心が一部では緩やかに高まっています。国内REITや不動産ファンドは、ポートフォリオの多様化、分散投資による、収益安定化のために、中型ビルへの投資も進めています。多様な投資家の参入：国内REIT、不動産ファンドに加え、事業会社や個人投資家など、多様な投資家が中型ビルへの投資を検討しています。事業会社は、自社の事業拡大に合わせてオフィスビルを取得するケースや、不動産投資事業に参入するケースなどがあります。また、個人投資家も、不動産クラウド・ファンディング等を通じて、間接的に中型ビルに投資することができます。(2)投資・売買市場の活性化要因：低金利環境：低金利環境は、投資家の資金調達コストを抑え、不動産投資への意欲を高めます。低金利により、投資家はより多くの資金を借り入れることができ、高額な不動産物件にも投資しやすくなります。不動産市場の安定性：日本の不動産市場は、比較的安定しており、投資家にとって魅力的な投資対象となっています。日本の不動産市場は、バブル崩壊後の長期低迷期を経て、近年回復傾向にあります。特に、都心部のオフィスビル市場は、需要が高く、空室率も低い水準で推移しており、安定的な収益が見込めます。(3) 留意点：物件の選別：投資家は、立地条件や築年数、テナント構成などを慎重に検討し、優良な物件を選別する傾向にあります。中型ビルは、大規模ビルに比べて物件数が多いため、投資家はより慎重に物件を選ぶ必要があります。競争激化：中型ビルへの投資需要が高まるにつれて、物件の取得競争が激化する可能性があります。特に、都心部の優良な中型ビルは、複数の投資家が競合する可能性があり、価格が高騰し、結果として投資利回りが低下するケースもあります。 6. まとめ：中型ビルの今後の展望： 現在、中型オフィスビルは、大規模オフィス供給の増加、テナントニーズの多様化、築古ビルの増加といった三重の課題に直面しています。これらの課題は、テナントの大規模オフィスへの流出、築古ビルの競争力低下、そしてテナントニーズへの対応不足といった具体的な問題を引き起こし、中型オフィスビルの空室率上昇、賃料下落、ひいては収益悪化に繋がる可能性があります。しかし、これらの課題は決して乗り越えられないものではありません。市場環境の変化を先取りし、適切な戦略を実行することで、中型オフィスビルは再び競争力を取り戻し、収益性を向上させることができます。以下に、中型オフィスビルオーナーが取り組むべき具体的な戦略とアクションアイテムを提示します。 1 バリューアップ戦略：魅力を高める築古ビルのリノベーションによる魅力向上、最新設備導入による機能性向上、デザイン性向上によるブランドイメージ向上を図ります。具体的には、耐震補強、空調設備更新、エントランス改修などを行います。2 PM・BM機能の強化：満足度を高めるトラブル対応、クレーム処理を迅速化しつつ、清掃等を徹底する等、テナント満足度向上、効率的なビル運営を図ります。3 リーシング戦略：入居率を高める近隣・競合物件の賃料相場、空室状況を徹底的に把握、分析して、ターゲットテナントを明確にし、ニーズに合った賃料設定や契約条件を提示します。 参考データ・補足 1. S社：三幸エステート「市況レポート」都心5区の空室率月次推移（大規模ビルだけでなく、大型、中型のサイズ別の数字も収録）2. M社：三鬼商事「オフィスマーケットデータ」都心5区（大規模ビル／200坪以上）の空室率月次推移（既存ビルと新築ビルの空室率比較）（レポート作成時期：2025年1月基準の最新の月次データや市場動向を踏まえて、定期的にアップデート予定） 別項2025年竣工の大規模オフィスビルは、品川・高輪ゲートウェイ駅周辺、虎ノ門、八重洲・京橋周辺、芝浦・田町といったエリアで特に集中しており、1フロア1,000坪を超える超大型案件も複数見られます。これにより都心部のオフィス供給量が一気に増えるため、既存ビル市場への影響も大きいと予想されています。 中央区八重洲ダイビル所在地：中央区京橋1-1-1竣工予定：2025年6月規模：地上11階・地下3階特徴：旧「八重洲ダイビル」の建替え。八重洲地下街直結で、基準階約387坪の免震構造ハイグレードビル。（仮称）京橋第一生命ビル所在地：中央区京橋2丁目4-12竣工予定：2025年6月規模：地上12階・地下2階、高さ約56m特徴：木造ハイブリッド構造を採用。基準階約255坪。（仮称）東日本銀行本店ビル建替プロジェクト所在地：中央区日本橋3丁目11-2竣工予定：2025年7月規模：地上12階・地下1階特徴：基準階約214坪。京橋一丁目交差点の角地でアクセス・視認性が高い。日本橋本町M-SQUARE所在地：中央区日本橋本町1-9-4竣工予定：2025年9月規模：地上12階・地下1階特徴：基準階貸室面積約279坪。昭和通り沿いに位置し、江戸橋付近の再開発エリアに含まれる。 港区虎ノ門アルセアタワー（虎ノ門二丁目地区第一種市街地再開発事業 業務棟 / (仮称)T-2 Project）所在地：港区虎ノ門2丁目105番竣工予定：2025年2月規模：地上38階・地下2階特徴：基準階約1,000坪超の大規模オフィス。2階デッキで「虎ノ門ヒルズ」駅に接続し、新たなランドマークとなる見込み。BLUE FRONT SHIBAURA（ブルーフロント芝浦）S棟（芝浦一丁目プロジェクト / 浜松町ビルディング建替え）所在地：港区芝浦1-1-1 他竣工予定：2025年2月規模：地上43階・地下3階、高さ約235m（S棟）特徴：S棟はオフィス・ホテル・商業の複合タワー。基準階約1,560坪とされる超大型物件。田町駅前建替プロジェクト所在地：港区芝5丁目34-2竣工予定：2025年5月規模：地上20階・地下3階特徴：基準階貸室面積約580坪超、第一京浜沿い。三田駅地下通路A2出口とも直結予定。THE LINKPILLAR 1（North/South）（仮称）高輪ゲートウェイシティ複合棟Ⅰ所在地：港区港南二丁目、芝浦四丁目、高輪二丁目、三田三丁目 各地内竣工予定：2025年3月規模：North：地上29階・地下3階 高さ約161mSouth：地上30階・地下3階 高さ約158m特徴：高輪ゲートウェイ駅直結の「品川開発プロジェクト」第Ⅰ期。複数棟で大規模オフィス空間を形成。THE LINKPILLAR 2（仮称）高輪ゲートウェイシティ複合棟Ⅱ（3街区）所在地：同上（港区港南・芝浦・高輪・三田地区）竣工予定：2025年度内規模：地上31階・地下5階 高さ約167m特徴：品川開発プロジェクト第Ⅰ期の一角。商業・オフィス・住宅など複合機能を持つ大規模棟。(仮称) 御成門計画所在地：港区新橋6丁目1-11竣工予定：2025年7月規模：地上19階・地下2階 高さ約96m特徴：跡地再開発により延床約24,000㎡クラスのオフィスビルへ。基準階約290坪。 新宿区（仮称）西新宿一丁目地区プロジェクト所在地：新宿区西新宿1丁目9番竣工予定：2025年11月規模：地上23階・地下4階、高さ約130m特徴：明治安田生命新宿ビルほか、計7棟の跡地に誕生。基準階約800坪規模とされる大型オフィスビル。 江東区（仮称）豊洲4-2街区開発計画 B棟所在地：江東区豊洲2丁目14-2竣工予定：2025年6月規模：地上15階特徴：A棟・B棟からなる豊洲再開発プロジェクト。B棟は基準階約1,280坪の大規模オフィスとして注目。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2025年8月28日執筆