皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの飯野です。この記事は「築古の賃貸ビルでもデジタル化できる？スマートビルディング化の現実と課題」のタイトルで、2025年9月16日に執筆しています。少しでも、皆様のお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願い致します。 目次1. はじめに：世の中なんでもスマートになっている2.なぜ今、築古のビルでもスマート化が求められるのか？3. 築古賃貸オフィスビルをスマート化するメリットと課題4. 実際の導入事例：築古の中型賃貸ビルのスマート化5. まとめ：スマートビルディング化の未来と成功への道筋 1. はじめに：世の中なんでもスマートになっている 身の回りの「スマート化」 最近では、あらゆるものが「スマート化」している。スマートフォンをはじめ、スマート家電、スマートウォッチ、スマートカー、さらにはスマート農業、スマートシティに至るまで、テクノロジーを活用して利便性や効率を向上させる動きが加速している。 例えば：スマートフォン：単なる通話機能から、生活のあらゆる面を管理できるデバイスへ進化スマート家電：冷蔵庫が在庫を管理し、エアコンが使用状況に応じて自動調整スマートウォッチ：健康データをリアルタイムで測定し、生活習慣をアドバイススマートカー：自動運転技術やクラウド連携で、運転の安全性と快適性を向上スマート農業：ドローンやセンサーを活用し、農作業の効率化と収穫量の最適化スマートシティ：交通・エネルギー・防災システムがデータによって最適化される都市設計このように「スマート化」とは、デジタル技術を使って「賢く」「効率的に」物事を運営できるようにすることを意味している。 「スマート（smart）」という言葉は、もともと、語源的には、古英語の smeortan（痛みを感じる、鋭く刺激する）に由来する。この「鋭い」「素早く反応する」といったニュアンスが派生して、「知的」「洗練された」「すっきりした」といった意味へと広がっていった。 「賢い、知的な」（例：スマートフォン、スマートビルディング） 人間の知的活動を補助し、データを分析して自律的に判断するような機能を持つものに対して使われる。「すっきりした、洗練された」（例：スマートなデザイン、スマートな服装） シンプルで無駄がなく、スタイリッシュなものに対して使われる。 スマートビルディングとは？ こうした「スマート化」の流れは、ビルの管理・運用にも及んでおり、スマートビルディングという概念が登場している。 スマートビルディングとは、ICT（情報通信技術）やIoT（モノのインターネット）を活用して、ビルの管理・運用を効率化し、快適性やエネルギー効率を向上させるビルのことを指す。具体的には、スマートメーターによるエネルギー管理、IoTセンサーを活用した空調制御、入退室管理のクラウド化等によるセキュリティ強化などが含まれる。 かつては大規模なオフィスビルや最新の高層ビルで導入されるケースが多かったが、近年では築年数の築古の中小規模のビルでもスマート化が求められるようになってきた。その背景には、以下のような社会的・経済的な要因がある。 2.なぜ今、築古のビルでもスマート化が求められるのか？ ：スマートビルディングの本当の効果とは？ 2-1. エネルギーコストの低減 ：スマートビルディング化で本当に電気代は安くなるのか？ 近年、電気料金の上昇が続く中、ビルのエネルギー管理に対する関心が高まっている。その解決策の一つとして、スマートメーターやBEMS（Building Energy Management System）の導入が推奨されている。これらのシステムは、電気・水道・空調の使用状況をリアルタイムで監視し、無駄を削減することで運用コストを最適化すると言われている。 だが、本当に「スマートビルディング化すると電気代が安くなる」のだろうか？この主張は、どのような前提条件のもとで成り立つのか、慎重に検討する必要がある。 導入コストと削減効果のバランススマートメーターやBEMSを導入するためには、システムの購入・設置費用、さらに運用や保守にかかるコストが発生する。その上で、実際にどれくらいのコスト削減が可能なのかは、ビルの特性や運用状況による差が大きい。例えば、もともとエネルギー効率の良い設備を備えたビルでは、スマート化による節電効果は限定的かもしれない。逆に、エネルギーの無駄が多いビルでは、劇的な削減効果が期待できる。また、運用する人が「システムをどう活用するか」によっても、結果は大きく変わる。データが可視化されても、それを活用する意思決定が適切でなければ、期待するような電気代削減にはつながらない。つまり、単に「スマート化すれば電気代が下がる」とは言えず、導入費用と実際の削減効果を比較しながら、個別の状況に応じた判断を下すべきだ。 2-2. DXによる省力化 ：DXによる管理の効率化は本当に人手を減らせるのか？ 労働人口の減少が進む中、ビルの管理を担う人材の確保が年々難しくなっている。この課題に対する解決策として、IoTやAIを活用したデジタルトランスフォーメーション（DX）の推進が注目されている。特に、DXにより少ない人手で複数のビルを効率的に管理できるようになると期待されている。 しかし、ここでも疑問が浮かぶ。DXは本当に「管理の手間」を減らすのだろうか？DXでどうやって人を減らす？例えば、「AIを適用した遠隔監視カメラを導入すれば、管理人がいなくても安全性が確保できる」といった話がある。しかし、以下のような問題点が残る。 カメラのデータを監視・管理するのはAIだけで大丈夫なのか？AIが異常を検知したとしても、最終的な判断や対応を行うのは人間であることがほとんどだ。完全に人手を省略できるわけではない。システムトラブルやAIの誤検知にどう対応するのか？AIが間違った判断をした場合、迅速に修正する体制が求められる。結局、人の手間が減るどころか、新しい種類の手間が増える可能性もある。 これらの点を踏まえると、DXが必ずしも「人手削減」につながるとは限らない。むしろ、「従来の業務負担が別の形で発生するだけ」になる可能性がある。 2-3. スマート化・DX化の闇 ：スマート化/DXで、本当に人が減るとしたら、大問題なんじゃないのか？ もしスマート化/DX化で本当に労働力を削減できるのだとしたら、マクロレベルで見ると、労働市場や社会全体に大きな影響を及ぼす可能性がある。この点について、一部の経済学者は懸念を示している。 スマート化/DX化による労働力の需要低下と社会的影響労働力が不要になれば、失業率が上昇し、労働者の所得が減少する可能性がある。雇用所得が減ると消費が低迷し、結果として企業の売上にも影響を及ぼす。需要の減退が経済全体に波及し、景気が悪化する可能性がある。 つまり、「スマート化/DX化で人を減らせる」こと自体が、単なる効率化の問題ではなく、経済や社会構造に大きな影響を与える可能性があるのだ。この問題は、ビル管理に限った話ではなく、あらゆる業界で議論されている。DXの推進は避けられない流れではあるが、同時に「人が減ることで何が起こるのか？」を冷静に考える必要がある。 2-4.「本当にスマート化は役に立つのか？」という現場の疑問を掘り下げる スマートビルディング化は、効率的なエネルギー管理や省人化を実現すると言われているが、現場レベルでは「本当にメリットがあるのか？」という疑問や懸念も少なくない。特に、築古のビルにスマート化を導入する場合には、理論上のメリットと現実の運用が乖離するケースも多く、慎重な検討が求められる。まずは、スマートビルディング化の「期待される効果」と「現場での懸念点」を整理してみたい。 (1). スマートビルディングに対する現場での懸念とは？スマートビルディング化に対して、よく聞かれる現場での疑問や懸念には以下のようなものがある。 ① 「スマートメーターやIoT機器は故障が多いのでは？」スマートメーターやIoT機器は、従来のアナログ機器よりも複雑な電子部品を多く含んでいるため、故障リスクが高いのではないか？特に築古のビルに新しいシステムを組み込む場合、配線や通信環境が対応できるのかといった技術的な課題がある。故障した場合、従来のアナログメーターなら管理人が目視で確認できたが、スマートメーターでは専門的な知識が必要になるため、管理者の負担が増える可能性がある。 ② 「システムを導入しても、実際にはコスト削減効果が出ないのでは？」システムの導入コストが高額なため、実際に運用を開始しても、期待したほどの電気代削減が得られず、投資回収ができないケースがあるのでは？スマートビルディングの成功事例の多くは大規模オフィスビルが中心であり、中小規模のビルでは、設備投資に見合うコスト削減効果が得られにくい可能性がある。エネルギー消費の削減効果が限定的な場合、「導入前とほぼ変わらない運用コストなのに、システムのメンテナンス費用が追加でかかる」という事態になりかねない。 ③ 「システム会社が自社のSaaSを押し売りし、結果的に不要な機能ばかりになるのでは？」ビル管理側の業務フローを無視した「パッケージ化されたSaaS」を導入すると、実際には使わない機能ばかりが増えてしまう可能性がある。システム会社は「契約を取ること」が目的になりがちであり、導入後の運用負担や使い勝手は二の次になっていることが多い。「スマートビルディングに必要だ」と言われて高額なシステムを導入したが、実際には従来の管理方式と大差ないというケースも少なくない。 これらの疑問を解消しつつ、築古のビルでも無理なくスマート化を進める方法を、詳しく解説していきたい。 3. 築古賃貸オフィスビルをスマート化するメリットと課題 築古賃貸オフィスビルでは、従来の設備や管理方法では競争力が低下し、空室リスクが高まる傾向にある。こうした状況を打破し、ビルの収益性を向上させるために、スマート技術の導入が有効な手段となる。以下、築古ビルのスマート化によって得られる具体的なメリット、その導入に伴う課題について詳しく解説する。 3-1. スマート化のメリット (1) エネルギーコストの削減築古ビルでは、老朽化した設備の非効率性や、手動での管理によるムダなエネルギー消費が問題となる。スマート化によって、以下のような省エネ効果が得られる。スマートメーターとAIによる電力最適化スマートメーターを導入し、AIが電力消費データを分析することで、無駄な消費を特定し、自動的に最適なエネルギー配分を行う。これにより、エネルギーコストを10～30%削減することが可能となる。空調や照明の自動制御人感センサー等を活用し、使用状況に応じて空調や照明を自動で調整。　例えば、オフィス内の人数が少ない時間帯には空調を抑えたり、夜間は不要なエリアの照明を消灯したりすることで、省エネを実現する。 (2) ビル管理の効率化築古ビルの管理では、老朽化した設備の維持管理や突発的な故障対応が課題となる。スマート技術を活用することで、以下のような管理業務の効率化が可能になる。遠隔監視システムの導入センサーやIoTデバイスを活用した遠隔監視システムにより、ビルの電力消費、空調、エレベーターなどの運転状況をリアルタイムで把握。異常が検知された際には、管理者に自動通知が送信され、迅速な対応が可能となる。これにより、管理スタッフの負担軽減が期待できる。AIによる故障予測設備の運転データをAIが分析し、異常の兆候を早期に察知。例えば、空調設備の温度変化やモーターの振動データを解析することで、故障リスクの兆候を早期に察知し、メンテナンスを実施。これにより、突発的な故障による修理コストを抑え、計画的な保守管理が可能となる。 (3) テナントの満足度の向上オフィス環境の快適性は、テナントの満足度に直結する。築古ビルでもスマート化を進めることで、現代のオフィス環境に求められる利便性と快適性を向上させることができる。空調や照明の最適化天候やオフィス内の利用状況に応じて空調や照明を自動調整し、常に快適な環境を維持する。例えば、温度や湿度をAIが分析し、最適な空調設定を行うことで、働く人の快適性を向上させる。非接触型の入退室システムコロナ禍以降、オフィスの安全性と衛生管理が重要視されている。スマートロックや顔認証技術を活用した非接触型の入退室システムを導入することで、セキュリティレベルを向上させるとともに、入退室の利便性を向上させることが可能となる。 (4) ビルの資産価値向上築古ビルは、築年数の経過とともに資産価値が低下しやすい。しかし、スマート化を進めることで、ビルの魅力を向上させ、長期的な資産価値の向上につなげることができる。スマート化による競争力向上省エネ対策や快適性の向上により、テナント募集時の競争力がアップ。特に、最新のオフィス環境を求める企業にとって、スマート化されたビルは魅力的な選択肢となる。ESG投資への適合近年、ESG（環境・社会・ガバナンス）投資の重要性が高まっており、企業は持続可能なビルへの入居を優先する傾向がある。スマート化によって、省エネ性能を向上させることで、ESG投資家や環境配慮型企業のニーズを満たし、資産価値を高めることができる。 3-2. スマート化の課題 築古賃貸オフィスビルをスマート化することで、エネルギーコスト削減やビル管理の効率化、入居者満足度の向上など多くのメリットが得られる。しかし、その実現にはいくつかの課題が伴う。本節では、築古ビルをスマート化する際に直面する主な課題と、それらを解決するための方策について詳しく解説する。 (1) 初期導入コストの高さ築古ビルでは、既存の設備が最新のスマート技術と互換性を持たない場合が多く、導入コストがかさむことが懸念される。例えば、旧式の空調や照明設備などは、スマート制御に対応していないケースが一般的であり、場合によっては対象設備自体の入替が必要となる。また、スマートメーターやIoTデバイスを設置したとした後、それらを統合的に管理するシステムの導入や、ネットワーク環境の整備も必要となり、想定以上に費用がかかることもある。 加えて、ビルをスマート化しようとしても、「何を導入すれば効果的か」が明確でないことがある。システム会社の提案を鵜呑みにすると、ソリューションが明確でないまま、必要以上の高価なシステムを導入してしまうリスクもある。 解決策:既存設備の調査・診断を実施まず、現在の設備の状態を詳しく診断し、どの部分をアップグレードする必要があるのかを明確にする。これにより、最低限の改修でスマート化を実現する方法を検討できる。レトロフィット型のスマート技術を活用既存設備に後付けでスマート機能を追加する「レトロフィット型」の技術を活用することで、大規模な設備交換を避けながらスマート化を進めることが可能。現場で必要な機能を明確化して、現場で使われるシステムを導入事前に、「どの機能が、現場で、本当に必要なのか」をリストアップし、無駄な機能を押し付けられないようにする。また、現場にっての、システムの使い勝手は重要なポイント。段階的な導入計画（PoC）を立てる一度に大規模な投資を行うのではなく、一部システムをテスト導入し、実際の効果を検証して、最も効果の高い部分から段階的にスマート化を進める。また、このテスト導入の結果を、導入費用、運用費用、メンテナンス費用を踏まえて検証し、事前に想定されたコスト削減等が実際に可能なのかを数値で確認する。これらにより、無駄なコストを抑えつつ、最適なソリューションを選択できる。 (2) セキュリティリスクの増大スマートビル化により、インターネット接続を通じた遠隔制御やデータ管理が可能になるが、これに伴いサイバーセキュリティのリスクが増大する。ハッキングやデータ漏洩のリスクが高まると、ビルの安全性やテナントの機微情報が脅かされる可能性がある。 解決策:最新のセキュリティ対策を導入ファイアウォールや暗号化技術を活用し、ネットワークの安全性を確保する。また、不正アクセスを防ぐために多要素認証（MFA）を導入し、管理者のアクセス権を厳格に管理することが重要。バックアップ手段を確保する。スマートシステムがダウンした際に、従来のアナログ機器による手動での管理が可能なバックアップ体制を整えて、BCP対応を準備する。定期的なセキュリティ監査を実施サイバーセキュリティの専門家による定期的な監査を行い、システムの脆弱性をチェックする。また、従業員や管理者向けにセキュリティ教育を実施し、ヒューマンエラーによるリスクを最小限に抑える。 (3) 周辺機器も含めたシステム維持管理と運用の負担スマート化した設備、関連して導入されたIoT機器等について、導入後の維持管理が重要となる。特に、スマートメーター等のIoT機器の故障が頻発すると、実際の運用に堪えないことになりかねない。また、技術の進化が早いため、適切なアップデートやメンテナンスが必要であり、これを怠るとシステムのパフォーマンスが低下する可能性がある。 解決策:シンプルなシステムを選ぶ必要最小限の機能、適用範囲を絞り込んだ状態で、システムを導入、運用し、運用負荷を軽減する。システムの運用環境をクラウド化するクラウドを活用したスマート管理システムを導入することで、最新のソフトウェア更新を自動で適用し、常に最適な状態を維持する。専門業者と連携した管理体制を構築内部での運用負担を減らすため、スマートビル管理に特化した外部業者と連携し、定期的な点検や運用支援を依頼する。 (4) テナントの理解・協力の必要性築古ビルをスマート化する際、テナントが変更に対して消極的である場合、導入がスムーズに進まない可能性がある。特に、システムの入れ替えに伴う一時的な業務への影響や、新たなシステムへの適応が求められることが課題となる。 解決策:テナントへの説明と合意形成を重視スマート化によるメリット（省エネ効果、快適性向上、セキュリティ強化など）を具体的に説明し、テナントの理解を得ることが重要。また、導入プロセスに関する情報を積極的に共有し、不安を解消する。テナント向けのインセンティブ設計例えば、請求書の電子化の場合、郵送を選択するテナントには将来的に実費を請求する等のインセンティブ設計を提示し、テナントが協力する環境を作る。 4. 実際の導入事例：築古の中型賃貸ビルのスマート化 築古のビルでもデジタル化は可能なのか？最近では、IoTやクラウドシステムを活用することで、既存の築古のビルでもスマートビルディング化が可能になってきている。しかし、すべての事例が成功しているわけではなく、導入後の運用やコスト回収の課題が浮き彫りになっている。 4-1. 成功事例 事例1：築40年の中型オフィスビルをスマート化した事例このビルでは、設備の老朽化に伴う維持管理の手間や、空調・照明設備の非効率なエネルギー消費が長年の課題となっていた。そこで、管理会社は以下のようなスマート技術を導入した。 スマートメーターとBEMS（Building Energy Management System）によるエネルギー管理IoT対応型の空調・照明自動制御システムAIを活用した遠隔監視による設備の異常検知と予知保全システム これらの技術導入によって、ビルのエネルギーコストを約20%削減することに成功した。また、設備の故障を予知できるようになり、緊急時の突発的な修理コストが大幅に低下した。テナントからの評判も良くなり、空室率も大きく改善した。 事例2：高齢のオーナーでも簡単に操作できるスマート管理システムの導入別のビルでは、ITに不慣れな高齢のオーナーが、従来型の紙ベースの管理を行っており、デジタル化に強い抵抗感があった。そこで導入されたのは、以下のようなシンプルな管理システムである。 タブレット1台で操作が可能な直感的でシンプルなインターフェース音声アシスタント対応で、口頭の指示だけで空調、照明、防犯設備の遠隔操作が可能 この仕組みによって、高齢のオーナーでもスムーズにスマート化に移行でき、日常的なビル管理の負担が大幅に軽減した。シンプルで導入ハードルが低い仕組みのため、継続的な運用にも支障がなく、オーナー自身の満足度も向上した。 4-2. 失敗事例とその教訓 事例１：スマートメーターが頻繁に故障し、管理が煩雑になったケースあるビルでは、導入コストを節約するために比較的安価なスマートメーターを採用した。しかし、導入後に頻繁に故障が発生し、データが頻繁に欠損する状況が続いたため、結局は従来のアナログメーターとの併用を余儀なくされた。この事例からの教訓は、信頼性や耐久性が高い製品を慎重に選定し、重要な設備にはアナログ方式などのバックアップを用意することが望ましいということである。 事例２： ITに不慣れなオーナーが操作に困惑し、結局アナログ管理に戻ってしまった事例別のビルでは、高齢オーナーが複雑な管理システムの操作に苦戦した。オーナー自身がシステム操作を完全に理解できず、結局は元の紙ベースの管理方式に戻してしまった。ここからの教訓としては、導入する管理システムのUI・UXを極力シンプルで直感的なものにする必要があること、さらにオーナー向けの十分な研修やサポート体制を提供することが不可欠だということである。 事例３：初期投資が大きすぎてコスト回収が困難になった事例あるビルは、全面的なスマート化を目指して初期からフルスペックのシステムを導入した。しかし、高額な投資に対してテナントの賃料アップがほとんど見込めず、結果的に投資回収が困難になった。このケースの教訓としては、スマート化は段階的に導入を進めることが重要であり、PoC（概念実証）を行いながら効果を確認しつつ、本当に必要な機能だけを選択的に導入することでリスクを抑えるべきだということだ。 5. まとめ：スマートビルディング化の未来と成功への道筋 築古ビルのスマート化は、単に最新技術を導入すれば成功するというものではなく、「無理なくシンプルに」を基本方針として進めることが成功への近道となる。特に築古ビルの場合、既存の設備や管理体制との整合性を考慮せずに、すべてを最新のスマート技術に一気に切り替えることは、コスト面でも運用面でもリスクが高い。現実的には、既存業務の流れを十分に理解し、現場のニーズに合った機能だけを選定して、段階的かつ慎重に導入していくことが極めて重要になる。 また、築古ビルのオーナーの中には、高齢でIT技術に不慣れな方も少なくないため、ビル管理会社がオーナーとシステム開発企業の橋渡し役として、より一層丁寧にコミュニケーションを行い、細やかな支援を提供する必要がある。具体的には、導入初期の段階からオーナーの理解度や要望をしっかりと確認し、UI（ユーザーインターフェース）や操作性に優れたシンプルな管理システムを選定することが求められる。また、導入後も定期的な研修や丁寧なフォローアップ、運用サポートを継続的に提供し、オーナーの安心感と満足度を高めることが大切だ。 今後、AIやIoT、5G、エッジコンピューティングなどの技術革新は急速に進展していくものと予想される。この技術進化によって、これまで以上にシンプルで直感的に操作できるシステムが低コストで提供されるようになり、中小規模の築古ビルにおいても手軽にスマート化が実現できる環境が整備されることが期待されている。さらに、エネルギー管理の自動化や設備の予知保全の精度向上など、技術的な進化に伴い、ビルの運用効率化、管理業務の負担軽減、エネルギーコスト削減といった効果も一層高まるだろう。築古ビルが今後も競争力を維持し、長期的な資産価値を向上させるためには、こうした最新技術を積極的かつ戦略的に活用していく必要がある。しかし、システム会社から一方的に提示される高度なソリューションを鵜呑みにするのではなく、自らのニーズを明確にし、本当に必要な機能を見極めながら慎重にシステム導入を進めていくことが肝心である。 結論として、築古ビルのスマート化を成功させるためには、無理なく段階的に進めること、高齢オーナーに寄り添った丁寧なサポートを提供すること、そして技術の進化を見極めながら適切なパートナーシップを構築していくことが欠かせない。管理会社がこうした役割を確実に果たすことで、築古ビルでも持続可能なスマート化が実現され、ビルオーナーやテナントにとっても魅力的で快適なオフィス環境が整えられるだろう。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2025年9月16日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの飯野です。この記事は「蛍光灯からLEDへの大転換：いま、賃貸オフィスビルが直面する「照明の未来」とは」のタイトルで、2025年9月10日に執筆しています。少しでも、皆様のお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願い致します。 目次はじめに第1章：蛍光灯の製造禁止に至る背景――水銀問題と国際規制1-1．水銀汚染がもたらした悲劇と国際的な動き1-2．蛍光灯には微量の水銀が封入されている1-3．2026年末から電球形蛍光灯、2027年末から直管型の製造・輸出入が禁止第2章：LED照明がここまで普及した理由――青色LEDの発明と技術革新2-1．赤と緑はあったが、青がないと白色にはならない2-2．GaN結晶成長という困難を突破し、青色LEDが花開く2-3．白色LEDの実用化（1990年代後半～2000年代）2-4．大量生産と価格の低下第3章：LED照明のメリット――蛍光灯を凌駕する省エネ・長寿命・環境性能3-1．省エネ効果が大きく、電気代を削減できる3-2．長寿命で交換作業が大幅に減る3-3．水銀フリーと紫外線レス第4章：賃貸オフィスビルならではの悩み――オーナーとテナントのギャップ4-1．電気代削減の恩恵はテナント、工事費はオーナー持ち？4-2．補助金は万能ではない4-3．それでもやるべき理由――空室率低減や資産価値維持第5章：具体的な事例――12０坪のオフィスで年間電気代が30万円削減第6章：LED導入の流れ――一体型交換、さらにはIoT連携6-1．既存器具に直管型LEDランプを差し替えるケース6-2．器具一体型LEDへのまるごと交換6-3．スマート制御やIoT連携を見据えるか第7章：実務面での課題――古い配線や費用負担、契約条件の調整7-1．築年数が古いビルなら配線改修が必要かも7-2．テナント負担かオーナー負担か、その線引き7-3．投資回収とキャッシュフローの試算第8章：今後の展望――蛍光灯の終焉からスマートビルへ8-1．照明＝情報インフラ？　センサー連携とビッグデータ活用8-2．色温度制御で人間の活動をサポート？8-3．蛍光灯から“次世代の光”へ第9章：まとめ――いつやるか、いまやるか、それともギリギリまで待つかおわりに はじめに 　ここ数年、家電量販店に行くと感じるのは、蛍光灯の照明器具がめっきり減り、LED照明が圧倒的な存在感を放っているという事実ではないでしょうか。かつては多種多様に並んでいた蛍光灯器具が、ほとんど見当たらなくて、売り場の主役はLED照明器具へと移行しています。一般家庭の照明がLED化して久しいとはいえ、オフィスビルや商業施設などの大規模空間では、まだまだ蛍光灯を使っているというケースも珍しくありません。ところが、ここにきて「直管蛍光灯の製造が2027年末までに禁止される」というニュースが取り沙汰されており、賃貸ビルのオーナーや管理担当者の方々にとっては、「じゃあ将来的にはどうすればいいのか？」と不安や疑問を感じる場面が増えているかもしれません。実際、賃貸オフィスビルでは、照明を入れ替えるとなると費用や工期、テナントとの関係調整など、さまざまな問題に直面することが考えられます。そこで本コラムでは、蛍光灯の製造禁止に至る背景から、LED照明のメリット、そして実際に賃貸ビルで導入する際のポイントまでを、できるだけ詳細かつわかりやすく解説してみたいと思います。　「蛍光灯がもう手に入らなくなる」とか、「水銀がどうたら」といった話を耳にしても、「自分のビルに本当に関係あるの？」と思われる方もいるかもしれません。しかし、ビルの管理運営において照明は大きなコスト要因であると同時に、入居テナントの満足度や空室率にも大きく関わる設備のひとつです。環境問題の観点や、ESG投資・SDGsへの取り組みをPRしたいテナント企業の増加を踏まえても、照明の省エネ化や快適性の向上がビル経営にとってプラスに働くことが多いのは事実です。蛍光灯のままで何とかやり過ごそうとしていても、いずれランプそのものが調達できなくなり、交換しようにも在庫がない、あるいは価格高騰が起きるといったリスクにさらされる可能性もゼロではありません。つまり、どこかで必ずLED化を検討することになるのであれば、早めに情報を整理して計画を立てておくことが望ましいはずです。　そこで、本コラムでは、まずは「なぜ蛍光灯が製造禁止になるのか」という大前提からスタートし、合わせてLED照明がここまで急速に普及してきた技術背景を振り返ってみます。蛍光灯と比べた場合のLEDの優位性やデメリットも含め、総合的に判断材料を提供できればと思います。そのうえで、賃貸オフィスビルにおいてLED照明を導入する際の実務的なポイントや、導入コストと投資回収期間の概算、そして将来のスマートビル化やIoTとの連携など、今後の潮流についても触れていきます。既にLED化を進めているビルもあれば、まったく着手していないビルもあるでしょうが、本コラムを読むことで、これからの照明戦略を考えるうえでの一助となれば幸いです。 第1章：蛍光灯の製造禁止に至る背景――水銀問題と国際規制 　まず、もっとも気になるのは「なぜ蛍光灯が製造禁止になるのか？」という点ではないでしょうか。ニュースやテレビCMなどで、「蛍光灯は2027年末までに製造中止されます」というフレーズを聞いても、その理由がよくわからないと、なかなかピンと来ないものです。実は、その背後には国際的な水銀規制があり、蛍光灯が含まれる形で段階的な禁止措置が取られているのです。 1-1．水銀汚染がもたらした悲劇と国際的な動き 　日本国内で水銀汚染が社会問題として大きく認知されたのは、1950年代に発生した公害事件でした。当時、水銀を含む排水が海洋に放出され、それを経口摂取した住民や漁業関係者に深刻な健康被害がもたらされたことで、重金属汚染の恐ろしさが広く知られるきっかけとなったのです。以降、日本では水銀やカドミウムなどの有害物質に対する規制や対策が進められ、海外でも水銀削減への機運が高まっていきました。やがて21世紀に入るころには、国際連合の場で水銀に関する条約が議論されるようになり、最終的に「水銀に関する水俣条約」という国際条約が2013年に採択されました。これは、水銀の生産や貿易、製品への使用を段階的に削減・禁止していくもので、各国が協力して水銀汚染を抑えていこうという試みです。 1-2．蛍光灯には微量の水銀が封入されている 　一方、蛍光灯というのは、管の中に封入された水銀蒸気に放電することで紫外線を発生させ、それを蛍光体で可視光に変換する仕組みで光っています。水銀の量はごく微量で、普通に使用している限り危険はありませんが、廃棄や破損時には注意が必要です。さらに、環境面の大きな視点から見ると、水銀を含む照明機器を世界中で何億本と使い続けることが本当に望ましいかという疑問もあります。こうした事情から、水銀を使わない技術への切り替えが進められ、蛍光灯も製造禁止の対象となったのです。 1-3．2026年末から電球形蛍光灯、2027年末から直管型の製造・輸出入が禁止 　具体的には、電球形（コンパクト）蛍光灯が2026年末まで、直管型（棒状タイプ）の蛍光灯が2027年末までに製造・輸出入を禁止するスケジュールとなっています。これらの期日以降は、新たに蛍光灯が市場に出回ることが難しくなるため、在庫が尽きると同時に従来型の蛍光灯を入手しにくくなるのは確実といえます。法律で「使用そのものを禁止」しているわけではありませんが、交換用ランプや部品がなくなれば、やはり使い続けることは事実上不可能です。つまり、多くの賃貸オフィスビルや商業施設で使われている蛍光灯器具が、近い将来、選択肢として外れてしまうというわけです。 第2章：LED照明がここまで普及した理由――青色LEDの発明と技術革新 　蛍光灯が製造禁止になるとして、その代わりに主役の座を奪い取ったのがLED（発光ダイオード）です。実はLEDの研究自体は1960年代から始まっており、当初は赤色LEDや緑色LEDなどが、時計の表示灯や電子機器のインジケータとして細々と使われていました。しかし、そこから数十年の間は照明として使えるほどの明るさはなく、あくまで信号ランプ程度に限られた利用だったのです。では、どうしてこんな短期間で「LED照明」が急速に普及したのでしょうか。その裏には、青色LEDの“ブレイクスルー”と、大量生産技術の急激な発展というドラマがあったのです。 2-1．赤と緑はあったが、青がないと白色にはならない 　LEDを照明に使うには、最終的に「白色光」を作り出さなければなりません。赤と緑のLEDは比較的早い段階で実用化されていたものの、青色だけがなかなか高輝度化されず、「このままじゃフルカラー表示も白色光も実現できない」という状況が長く続きました。白色光を出す方法はいくつかありますが、もっとも実用的なのは「青色LEDに蛍光体を組み合わせて擬似白色を作る」やり方です。従来のLED業界にとって、「青色LEDは未来の話」と思われていた時代があったわけです。 2-2．GaN結晶成長という困難を突破し、青色LEDが花開く 　しかし、1990年代、日本の民間企業である日亜化学工業の研究者・中村修二氏らがGaN（窒化ガリウム）結晶のエピタキシャル成長に成功し、高輝度青色LEDを作り出しました。赤崎勇氏、天野浩氏なども学術的に大きく貢献し、最終的にはノーベル物理学賞を受賞したことは、多くの方がニュースなどでご存じだと思います。青色LEDの誕生によりRGB（赤・緑・青）がそろったことで、白色LEDが実用可能になり、照明としての応用が一気に広がったのです。 2-3．白色LEDの実用化（1990年代後半～2000年代） 　ここで改めて、「白色光」を得るための具体的な実用手法を整理しておきましょう。青色LEDの登場によって“白色LED”が完成したのは、主に次の二つの方式です。 1. RGB方式赤（R）・緑（G）・青（B）の3色LEDを混色して白色を作る方法。色ごとの発光特性や経時劣化のバラつきなど、実用上の調整が難しい面もあります。2. 青色LED＋蛍光体方式青色LEDの光の一部を蛍光体で変換し、残りの青色光と合わせて白色光を得る方法。1996年頃、日亜化学工業が「青色LED＋YAG（イットリウム・アルミニウム・ガーネット）系蛍光体」を組み合わせた白色LEDを商品化。このアプローチが最も普及する方式となり、LED照明の急速な実用化が進みました。 この「青色LED＋蛍光体」の方式は、部品点数の少なさや実装の容易さもあり、大量生産に適していたことが大きな利点です。結果として、蛍光体や放熱設計など関連する要素技術の進歩が一体となって進み、コストと性能の両面で飛躍的な向上を遂げることになりました。 2-4．大量生産と価格の低下 　青色LEDができて、白色LEDの方式が定まっただけでは、まだ肝心の青色LED素子のコストが高く、一般照明として普及するには至りませんでした。しかし、その後、MOCVD装置（有機金属気相成長装置）の高性能化や、蛍光体、パッケージング技術、放熱設計などが飛躍的に進歩し、LEDチップ1個あたりの製造コストが劇的に下がります。　そして2015年には、一般照明向けLEDランプ・LED照明器具の製品ラインアップが大幅に増加しました。大手メーカー（パナソニック、東芝、三菱電機、日立、NECなど）は蛍光灯器具の新商品を減らし、LED照明へシフトを加速させます。さらに、世界各国のメーカーがこぞって参入したことで競争が激化し、結果的にLEDランプやLED照明器具の価格が大幅に下がっていきました。　こうした技術革新と価格競争が、蛍光灯や白熱電球などを置き換える原動力となり、いまやLED照明はあらゆる場所で見られるようになりました。 第3章：LED照明のメリット――蛍光灯を凌駕する省エネ・長寿命・環境性能 　では、なぜLED照明はこれほどまでに支持され、普及していったのでしょうか。その最大の理由は、やはり“省エネ効果”と“長寿命”という、実務的にもはっきりとした利点があるからだと言えます。賃貸オフィスビルや商業施設でLEDを導入する場合にも、こうした特徴が非常に魅力的に映るはずです。 3-1．省エネ効果が大きく、電気代を削減できる 　一般に、白熱電球の効率は10～15lm/W、蛍光灯は80～100lm/W程度とされますが、LED照明は150～200lm/Wを超える製品も登場しており、同じ明るさを得るのに使う電力が圧倒的に少ないのです。オフィスビルなどでは照明が1日の大半を点灯しているため、電気代が大幅にカットできるのは大きなメリットとなります。電力単価が上昇している昨今、少しでも照明の消費電力を抑えたいというのは、多くのテナントやオーナーの共通する考えかもしれません。 3-2．長寿命で交換作業が大幅に減る 　蛍光灯の寿命は1万～2万時間と言われるのに対し、LED照明は4万～6万時間が一般的です。もちろん、製品や使用条件によって異なりますが、単純計算で2～3倍ほど寿命が長いことになります。例えば、オフィスで1日10時間点灯するとして、蛍光灯なら3年ほどで交換が必要になるケースが多いのに対し、LEDなら7～8年、あるいはそれ以上使えることもあるわけです。天井が高いエントランスの照明を交換するとなると、足場を組んだりして大変な作業なので、交換頻度が減るのは管理上非常に助かります。 3-3．水銀フリーと紫外線レス 　蛍光灯には微量なりとも水銀が封入されているのに対し、LEDは水銀を使わず、環境負荷が低いのも特長です。また、蛍光灯のように紫外線を発生させてから可視光に変換しているわけではないため、紫外線漏れがほとんどありません。虫が寄りにくい、展示物や資料の退色を防ぎやすいという細かな利点も存在するのです。ビルオーナーの立場からすれば、クリーンかつ長寿命というのはPRポイントにもなり得ますし、テナントへの訴求材料にもなるかもしれません。 第4章：賃貸オフィスビルならではの悩み――オーナーとテナントのギャップ 　ここまでを見ると、「蛍光灯が使えなくなるなら、早めにLEDにしちゃったほうがいいんじゃないか」と思うかもしれません。しかし、賃貸オフィスビルや商業ビルの場合、照明の切り替えにはいくつか独特の悩みや課題があります。とりわけ、「投資はオーナーが負担するのに、電気代が下がるメリットはテナントが享受する」というギャップは大きな問題としてしばしば取り沙汰されるのです。 4-1．電気代削減の恩恵はテナント、工事費はオーナー持ち？ 　賃貸オフィスでは、当社のようなビル管理会社が取りまとめて水光熱費としてテナントに請求しており、「光熱費はテナント負担」というのが一般的です。つまり、LED化して省エネになった分だけテナントの負担が軽くなるわけですが、照明器具や工事費をまるまる負担するのはオーナーというケースが多いのです。そうなると、オーナーからすれば「投資コストをかけても、直接的には得をしないじゃないか」と感じることもあるでしょう。 4-2．補助金は万能ではない 　LED導入の費用を抑えるために、国や自治体の補助金を活用できる場合があることは事実です。とはいえ、補助金には公募期間や応募要件があり、いつでも自由に使えるわけではありません。最近、ビル賃料は上昇傾向にあり、テナントとの賃料契約を更新するタイミングで調整するなど、ある程度の工夫が求められます。 4-3．それでもやるべき理由――空室率低減や資産価値維持 　それでもLED化を進めるオーナーが増えているのは、やはり“間接的メリット”が大きいからだと言えます。例えば、LED化されているビルは「電気代が安く、設備が新しい」という印象を与え、テナント誘致に有利になります。空室が減れば賃料収入が安定し、結果的にビルの収益性が高まる可能性があるわけです。また、古い照明設備のままだと、ビル全体が老朽化しているように見え、資産価値が下がるリスクも考えられます。LED化しておくことで将来の買い手や借り手に好印象を与えやすく、いざ売却や相続を考えるときもプラス要素になるでしょう。さらに、蛍光灯が本格的に製造中止になった段階で一斉に交換すると、工事費が高騰したり納期が著しく長引いたりする恐れがあるため、「早めにやっておいたほうがいい」という考え方も現実的です。 第5章：具体的な事例――12０坪のオフィスで年間電気代が30万円削減 　実際にLED化すると、どれほどの費用対効果があるのでしょうか。賃貸オフィスの事例としてよく取り沙汰されるのが、120坪のフロアにおける蛍光灯照明のLED置き換えケースです。以前から使われていた1,200mmの直管蛍光灯を2本並べて使用する照明器具（67台）を、そのままLEDライトバーを適用した照明器具に交換し、あわせて非常灯も7台追加したところ、だいたい150万円程度で工事が収まったという例があります。蛍光灯照明の電気代はもともと年間60万円ほどかかっていたのが、LED化によって30万円ほどになる見込みで、年間30万円の差額が生じるわけです。これは省エネ効果としては非常にわかりやすい数字だと言えます。　もっとも、この差額は電気代を支払うテナントが享受する形になりがちで、オーナーとしては複雑な気持ちになるかもしれません。ただ、先ほど述べたように、テナントの満足度向上や空室率の低減、ビル全体の印象アップ、将来の交換時期を前倒しして混乱を避けるなど、間接的なメリットは十分見込めるでしょう。 第6章：LED導入の流れ――一体型交換、さらにはIoT連携 　では実際にLED化するとなれば、どのような工事や手順が必要になるのでしょうか。家庭で行われるように、既存の蛍光灯器具を簡易改修してLEDランプを流用する方法もありますが、オフィスビルの場合は基本的に「器具ごとLED専用に交換する方法」がベストと考えられます。また、将来的なスマート制御やIoT連携を視野に入れるケースも、参考として紹介しておきます。 6-1．既存器具に直管型LEDランプを差し替えるケース 　家庭や小規模な施設では「蛍光灯器具に直管型LEDランプを差し替える」という対応がまだよく見られます。具体的には、蛍光灯のグロー球を外すなどの簡単な改修で、そのまま直管型LEDを差し込む方法です。外観や配線をほとんど変えずに済むという点では、導入コストが比較的低く抑えられ、工事も簡便です。　しかし、次のような注意点があります。 1. 安定器の存在蛍光灯用の安定器をそのままにしておくと、無駄な電力が消費されたり、LEDランプに適切でない電流が流れたりして、寿命や性能に悪影響を与える可能性があります。最近では「安定器バイパス工事」を前提にした直管型LEDが登場しており、安定器を外して配線を直結することでLEDランプに合った電源を供給する方法が一般的です。とはいえ、バイパス工事を行うには電気工事士の資格が必要になり、大がかりではないまでも一定の工事費が発生します。2. 器具自体の劣化・寿命もともとの器具が古くなっている場合、反射板や内部の電気配線などが経年劣化している可能性があります。安定器だけでなく、ソケット部分なども消耗していれば、結局は器具全体の交換が必要になるケースが多く、「直管型LEDランプへの置き換え → 器具交換」の二度手間が生じるリスクがあります。3. デザイン・配光の不一致既存の蛍光灯器具は、蛍光灯の特性に合わせて配光設計や熱設計が行われています。そのため、LEDランプを差し替えるだけでは、本来の性能を発揮しにくいことがあります。 　以上の理由から、特に大規模施設や長期運用を前提とする場合には、既存器具への差し替えはあまり推奨されません。「一時しのぎ」としては手軽でも、長期的にはコスト高・手間増になってしまう可能性が高いからです。 6-2．器具一体型LEDへのまるごと交換 　こうした点を考慮すると、「器具そのものをLED専用品に交換する」ほうが、トータルで見てメリットが大きい場合が多くなります。器具一体型LEDの特徴やメリットは以下のとおりです。 1. 安定器が不要・余計な部品がないLED専用設計のため、安定器は必要ありません。結果的に部品点数が少なく、故障リスクも下がります。電源やドライバー回路が最適化されているため、電気的ロスも少なく済む場合が多いです。2. 配光設計・反射板・放熱構造が最適化LEDの特徴に合わせて配光設計が行われるため、必要なところに光を集中的に照らしやすく、効率が高いです。放熱構造がしっかり作り込まれているので、LEDの寿命をフルに引き出せる可能性が高まります。反射板やカバーもLED光源に合わせた素材や形状になっており、眩しさの軽減や光の均一性などの面で性能を発揮します。3. 長期的なコストメリット器具ごと交換する際の初期費用は高く見えますが、LED特有の高効率と長寿命によって電気代やメンテナンス費を大きく節約できるケースが多く、数年～十数年単位で見るとコストメリットが高くなりやすいです。また、器具の数を最適化できる設計を行えば、ランプ本数を減らせることがあり、導入費用が一部圧縮できる場合もあります。4. 美観・空間演出真新しいLED器具に交換することで天井まわりがスッキリし、建物全体の印象をリフレッシュできます。ビルへの来訪者や利用者に与えるイメージが向上し、ブランド価値や快適性にもプラスになることがあります。5. 安定器の寿命を迎えている場合の合理的選択既存の安定器が寿命に近い、あるいはすでに劣化しているならば、一部だけを改修しても長く使えません。それならば思い切ってLED一体型に交換してしまうほうが、トータルコストを抑えやすく、照明性能・メンテナンス面の安心感も得られます。 6-3．スマート制御やIoT連携を見据えるか 　近年、「スマートビル」や「オフィスIoT」という言葉が聞かれるようになりました。照明も半導体ベースであるLEDなら、制御信号との相性が良く、センサーやネットワークを通じて自動的に点灯・消灯や調光を行うことが容易です。 人感センサー・昼光センサーによる自動制御遠隔制御やスケジュール管理、色温度の変化（タスクごとに最適な色温度設定）空室・在席状況に応じた効率的な点灯パターン こうした高度なシステムを導入することで、さらなる省エネ効果や利用者の快適性向上を実現できる可能性があります。ただし、導入コストや運用負荷が増すことから、必ずしもすべての現場で現実的とは言えない面もあります。そのため、今後の拡張計画が具体的にある場合に限って検討する、というスタンスでも良いでしょう。 第7章：実務面での課題――古い配線や費用負担、契約条件の調整 　LED化は高効率・省エネ・長寿命といったメリットが大きい反面、実際に工事を進める段階では、ビルの老朽化状況や費用負担のルール、既存の契約条件など、さまざまな課題に直面する可能性があります。この章では、具体的な注意点や検討事項を整理します。 7-1．築年数が古いビルなら配線改修が必要かも 　一般的に、建物自体よりも電気設備や配線の寿命のほうが短く、長期間使用されたビルでは、照明器具の安定器や配線が相当程度劣化している可能性があります。LED化の際に配線の状態をまとめて点検・更新しておくと、後々のトラブルリスクを大幅に減らせるでしょう。 老朽化した配線のリスク絶縁不良や接触不良が起こりやすく、火災や漏電など重大な事故につながる恐れがあります。せっかくLEDランプを新調しても、配線が原因で不具合が生じれば、LEDの省エネ・長寿命といった恩恵を十分に受けられません。更新費用の問題配線工事にはある程度の費用がかかるため、「ランプ交換だけにとどめたい」という要望が出ることもあります。しかし、将来的に配線改修が不可避になる時期が来ることを考慮すると、LED化と同時に実施するほうが総合的に効率的なケースが多いです。どうしても一度に大規模工事が難しい場合、小規模から段階的に進める方法もありますが、その際も将来的な設備更新の全体計画を踏まえて、できるだけ無駄が生じないように判断することが重要です。 7-2．テナント負担かオーナー負担か、その線引き 　蛍光灯時代は「ランプ交換はテナント負担」としてきたビルも多いですが、LEDライトバー1本が数千円から1万円近くするとなると、テナントから「そんなに高いのは負担できない」とクレームが来る場合もあり得ます。実際、照明器具本体や工事費用はオーナーが出し、消耗品としてのLEDランプ交換代はテナント負担という形が多いものの、ビルのコンディションや契約内容によっては柔軟に取り決めることが望ましいでしょう。契約更新のタイミングで、LED化にともなうルールをしっかり盛り込んでおくと後から揉めるリスクが減ります。 7-3．投資回収とキャッシュフローの試算 　LED化の費用をオーナーが出しても、その直接的な電気代削減メリットはテナントが受け取る形になるため、「じゃあオーナーはどうやって投資を回収するの？」という疑問が出ます。補助金を狙うとか、賃料に上乗せなども考えられるにせよ、現行の賃貸契約の枠内では、さすがに難しいので、結果的に、「空室率を下げる」「ビルの評価を高める」「将来の設備更新リスクを前倒しで解消する」といった間接的メリットを得て、長期的にプラスと捉える考え方が主流になっています。 第8章：今後の展望――蛍光灯の終焉からスマートビルへ 　蛍光灯がいずれ入手不可になることは既定路線であり、LEDが現時点で最有力の代替光源となっています。しかし、照明に対するニーズは今後さらに変化する可能性があります。特に、IoT技術の進歩やAIの導入が進めば、「照明をただ点ける・消すだけ」ではなく、さまざまな付加価値を生み出す時代になるかもしれません。 8-1．照明＝情報インフラ？　センサー連携とビッグデータ活用 　LED照明には半導体チップが含まれるため、デジタル信号のやり取りと組み合わせやすい構造をしています。海外の事例では、照明器具にビーコンやセンサーを組み込み、人の位置情報や在室状況をリアルタイムに把握するシステムが実装され始めています。これを空調管理やセキュリティシステムと連携すれば、誰もいないエリアの冷暖房を抑制したり、非常時に避難ルートを自動で点灯させたりといったスマート制御が実現するのです。将来的にはビル全体のエネルギー消費をAIが監視し、最適化するような世界も十分考えられます。 8-2．色温度制御で人間の活動をサポート？ 　オフィスワーカーの生産性や健康管理の視点から、照明の色温度を時間帯に応じて変化させる「ヒューマンセントリック照明」という考え方が注目されています。朝は少し青白い光で覚醒を促し、集中力や作業効率を高め、夕方からは暖色系の光にシフトすることで、疲労感の軽減や睡眠の質向上をサポートします。実際に色温度調整を取り入れたオフィスでは、生産性が約10〜15％向上したとの報告もあり、導入効果は単なる快適性の向上にとどまりません。体内時計を整え、従業員の健康を積極的に管理するオフィス環境としてもアピールできるでしょう。従来の蛍光灯では困難だったこうした精密な制御も、LED照明とIoT技術の普及によって比較的低コストかつ簡単に導入可能となっています。すでに一部のホテルや先進的な企業が積極的に取り組んでおり、今後さらに広がりを見せていくと考えられます。 8-3．蛍光灯から“次世代の光”へ 　このように、単に「水銀が規制されるから蛍光灯はなくなる」というだけでなく、LED照明が持つ高い拡張性やデジタル制御のしやすさは、ビル管理やオフィス設計そのものを変える可能性があります。蛍光灯は確かに優れた発明でしたが、いまや時代が変わり、より省エネで長寿命、かつスマート化に対応できるLEDがメインストリームになっていくのは避けられない流れです。ビルオーナーや施設管理者にとっては、この転換期をどう活かすかが問われているとも言えるでしょう。 第9章：まとめ――いつやるか、いまやるか、それともギリギリまで待つか 　ここまで見てきたように、蛍光灯の製造禁止は国際的な水銀規制に端を発するもので、2027年末には直管型蛍光灯が新規生産できなくなります。いずれ部品や在庫が底をつき、メンテナンスが難しくなるのは確実である以上、賃貸オフィスビルにおける照明のLED化は「いずれ必ず訪れる運命」です。問題は、いつその決断を下すかということです。「電気代が下がるのはテナント、工事費を負担するのはオーナー……」というジレンマは確かにあり、短期的には投資に踏み切りづらいかもしれません。しかし、既存の蛍光灯や水銀ランプが廃番・品薄になるリスクや、環境規制の強化などを考えれば、いずれ大規模な照明交換が必要になる可能性は高いと言えます。加えて、LED化によって得られるのは単純な電気代削減だけではありません。照明の質が向上すれば、テナントにとって働きやすい空間になり、ビル全体のイメージアップや入居継続率の向上といった形で、オーナーにとってもプラスとなることが期待できます。さらに、LED照明は蛍光灯などに比べて交換回数が少なく、保守管理の手間を減らせる点も無視できません。こうした要素は直接的な「電気代の削減分による回収」には当たりませんが、空室の抑制や長期的な維持コストの軽減として、最終的には投資の元が取れる可能性があります。もし、まだ蛍光灯を使い続けているオフィスビルをお持ちなら、まずはフロア単位でどのような照明が使われているか、また実際の明るさやランプ寿命はどうなっているかを確認してみてください。照明の老朽化が進んでいる場合や、「建物としてそろそろ大規模修繕を検討しなくてはいけない」といった時期であれば、まとめてLED化を実施し、ビル全体をアップグレードする絶好の機会かもしれません。大きなコストを一度に負担するのが難しい場合は、退去があったタイミングなど、区切りのいい場面で順次導入していくことも可能です。その際、新規テナントに対しては「LED照明が使われており、安定的かつ環境に配慮したビルです」とアピールすれば、物件価値の訴求にもなります。特に近年は企業の環境意識が高まっており、「環境配慮型の設備を備えたオフィスを選びたい」というニーズは小さくありません。一方で、蛍光灯や水銀ランプが全面的に使えなくなるまで放置すると、在庫切れや急激な価格上昇といった問題が一気にのしかかってくる可能性があります。電気設備の更新は後回しにしがちですが、いざ不測の事態が起こった場合は、ビル運営そのものに影響が及ぶかもしれません。早めに対応しておくことで、コスト面や工事スケジュールなどを柔軟に調整でき、トラブルを最小限に抑えられるでしょう。結局のところ、LED化によるコスト削減メリットはテナントに直接還元されるケースが多いものの、オーナー側にはビルの価値向上や維持管理負担の軽減といった形で別のリターンが期待できます。設備投資の効果を「電気代削減分だけで直接回収する」と考えるのではなく、長期的なビル経営の視点で検討することが、結果的に損をしない最善策と言えるでしょう。環境規制や市場動向を見ても、いずれは必要になる照明更新を前向きに捉え、テナントにとっても魅力的なビルへアップグレードしていくことをおすすめします。 おわりに 　蛍光灯からLEDへ――この大きなシフトは、じつは単なる「光源の入れ替え」にとどまらず、建物の管理やビジネスの在り方までをも変える可能性を秘めています。とりわけ、賃貸オフィスビルのオーナーさんにとっては、「製造禁止？　何だか大変そうだな」ではなく、「ビルの資産価値を維持し、長期的に収益を安定させるための投資チャンス」と捉えることもできるのではないでしょうか。LED化によって電力コストが下がるのはテナントの直接的なメリットですが、ビルの評判が良くなって空室率が下がったり、テナントの入居期間が長くなったりする可能性があります。さらに、水銀フリーの照明は時代の要請とも言えますし、将来的にはIoT制御やAI分析と組み合わせることで、今までになかった省エネ・快適性が実現するかもしれません。　もちろん、補助金制度を活用しようにもタイミングや応募要件が合わないことがありますし、リーススキームを使っても最終的には費用を返済しなければならないなど、悩みどころは尽きないかもしれません。しかし、蛍光灯の廃止が目前に迫っている以上、「このままではいずれ交換ランプが手に入らなくなる」という問題には必ずぶつかります。それならば、足元の市場状況や工事費の相場をチェックしつつ、余裕を持ったスケジュールでLED化を計画し始めたほうが結果的に得策です。後回しにしてギリギリになってから大勢が一斉に工事を発注すれば、待ち時間が増え、コストが高騰する可能性だってあります。　「いつやるか、いまやるか、それともギリギリまで待つか」という判断は最終的にはオーナーの裁量ですが、少なくとも準備を早めに始めておくに越したことはありません。もし具体的にLED化を検討するのであれば、照明メーカーや施工業者との打ち合わせを通じて、配線改修の範囲や工期、工事費用、ランプ交換の負担をどうするかなどをじっくり調整する必要があります。また、テナントとのコミュニケーションも大切で、「明るさを確保してもらえるならうれしい」「フリッカーが減って作業環境が良くなる」「水銀フリーはCSRの観点でプラスになる」という声が出るかもしれません。こうした情報をこまめに集めながら、ビル全体の価値向上につなげるのが賢いビル管理の方法だと言えるでしょう。　もうすぐ2027年末が来れば、直管蛍光灯を新品で手に入れるのが難しくなる時代に突入します。蛍光灯が登場した当時は、白熱電球と比べて「省エネで長寿命な革新的技術」として大いに歓迎されましたが、いまやよりエネルギー効率の高いLEDが当たり前になろうとしています。技術の世代交代はあっという間であり、気づけば「蛍光灯は過去の遺産」という位置づけになりつつあるわけです。賃貸オフィスビルの世界でも、この世代交代をどのように受け止め、どのように活かしていくかはビルオーナーの腕の見せどころでしょう。　当コラムが、蛍光灯の製造禁止とLEDへの置き換えを考えるうえで、少しでもご参考になれば幸いです。水銀公害の歴史や青色LEDの発明という昔のエピソードをほんの少し振り返ってみても、最終的に私たちが得る教訓は、「より安全で省エネな技術が生まれてきたなら、早めに活用したほうが長い目でプラスになる」ということではないでしょうか。短期的にはオーナーが投資を負担する格好になることに対して納得しづらい部分があるかもしれませんが、ビルの環境性能が高まればESG投資の時代にも合致し、長期的に見てさまざまな恩恵を得やすくなります。ぜひ、電気代やメンテナンス負担、そして将来のリスクを総合的に考慮して、「蛍光灯からLEDへ」の転換を前向きに検討してみてください。　これから先、蛍光灯が完全に手に入らなくなるタイミングは意外と早く訪れるかもしれません。そうなる前に、ビルの競争力を高めるための投資と割り切り、計画的に照明更新を進めるかどうかで、数年後の経営状況は大きく変わってくるはずです。スマートビルやIoT連携など、LED照明がもつ豊富な可能性を上手に取り込みながら、次世代の“新しい光”を自分のビルにいち早く取り入れてみてはいかがでしょうか。そうした一歩が、テナント企業からの評価を高め、ビルの収益安定につながるかもしれませんし、何より水銀フリー社会へと進む世の中の流れに乗ることで、ビルオーナーとしての先見性と経営手腕をアピールできるのではないでしょうか。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2025年9月10日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの飯野です。この記事は「賃貸オフィスビルのビルメンテナンスとは？　委託のメリット・デメリットを徹底解説」のタイトルで、2025年9月5日に執筆しています。少しでも、皆様のお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願い致します。 目次1. はじめに2. ビルメンテナンスの全体像3. メンテナンス体制の選択肢①：オーナー自身が直接手配する4. 管理会社に委託する場合の特徴5. トータルで見る！どちらの方法がどんなオーナー・物件に向いているか6. トラブル事例とその対策をさらに深堀り7. より良いビルメンテナンス体制を築くために8. 終わりに 1. はじめに 1-1. 中型賃貸オフィスビルのメンテナンスが重要な理由 近年、オフィスビルの空室率増加やテナントの契約形態の多様化に伴い、「建物の管理水準」が大きな差別化要因として注目されるようになっています。特に中型の賃貸オフィスビル（フロア床面積50～100坪程度相当）では、大規模ビルのように大手管理会社がフルカバーしているケースばかりではありません。オーナー自らが複数の専門業者を手配したり、一部のみ外部委託するなど、柔軟な管理体制を組むこともしばしばです。こうした中型ビルは、ある程度の収益確保を目指す一方で、大規模ビルほど潤沢なメンテナンス予算を取れないというジレンマに直面します。そこで、「最小限のコストで最大限の効果を狙うビルメンテナンス」という観点が、オーナーや管理者にとって共通の課題となるのです。 1-2. 本コラムの目的 本コラムでは、中型賃貸オフィスビルに必要なビルメンテナンスの領域を整理するとともに、 オーナー自身が複数業者に直接発注する方法管理会社に委託する方法 の2パターンを軸に、それぞれのメリット・デメリットを詳しく比較します。 さらに、ビルのメンテナンス領域を「病院の専門医コーディネート」にたとえ、建物という「患者」を適切に診断し、必要な専門家へ振り分けるための総合的な視点の重要性を解説します。併せて、実際に生じやすいトラブル事例や解決策を具体的に紹介し、よりリアルなイメージを持っていただけるようにしました。本コラムを通じて、オーナーやビル管理の担当者の皆様が「自分の物件に最適なビルメンテナンス体制」を検討する際のヒントになれば幸いです。 2. ビルメンテナンスの全体像 2-1. ビルメンテナンスにおける主な業務分野 中型賃貸オフィスビルであっても、必要なメンテナンス領域は意外に幅広く、さまざまな専門会社が登場します。以下に、代表的な業務を挙げてみましょう。 警備・防犯 ・巡回警備、機械警備、防犯カメラ監視、受付警備など 清掃業務 ・日常清掃、定期清掃（ワックス掛け、カーペット洗浄など）、共用部・専有部の維持管理 ・高所清掃（窓ガラスや外壁など）を専門とする会社が別途存在 電気設備管理 ・分電盤や照明設備、非常用発電機・UPS（無停電電源装置）などの定期点検 ・漏電検査や設備更新計画の立案 空調設備管理 ・エアコン、換気扇の点検やクリーニング、冷媒ガス充填など ・ダクト清掃やフィルター交換などのメンテナンス 給排水設備管理 ・給排水管の定期清掃、詰まり・漏水の対応 ・ポンプ室や受水槽・高架水槽の清掃 消防設備点検・メンテナンス ・消火器・火災報知器・スプリンクラー・非常口誘導灯などの定期点検 ・法定点検報告の書類作成と提出 エレベーター保守 ・定期検査、非常時のトラブル対応（閉じ込め事故の救助など） ・老朽化したエレベーターのリニューアル工事計画 通信インフラ管理 ・インターネット回線や電話回線の引き込み・配線工事、障害対応 修繕・リフォーム工事 ・内装・外装のリニューアル、テナント退去後の原状回復工事 ・外壁塗装や屋上防水工事など、大がかりな改修 害虫・害獣駆除 ・ネズミやゴキブリの防除、シロアリ対策、ハト対策など 植栽・造園管理 ・緑地帯や植栽スペースの剪定・施肥、庭園の季節管理 廃棄物回収・処理 ・一般廃棄物や産業廃棄物の分別・回収、リサイクル対応 2-2. 病院に例える「専門医」と「総合診療医」 (1). 一つのビルに、多くの専門家が関わる理由ビルには電気設備、空調設備、給排水設備、消防設備など、多岐にわたる機能が詰め込まれています。大規模施設になれば、清掃や害虫駆除、防犯カメラのシステム管理、エレベーター保守、外壁や屋上の防水など、それぞれの専門会社が集まり、まさに「病院の各診療科」のように領域ごとにプロフェッショナルが存在している状態です。 専門会社（専門医）の強み ・それぞれの設備や分野に対して、専門技術と経験を持っている ・ピンポイントで問題箇所を見つけ出し、適切な修理や保守・点検を実施できる 連携がないと起きる問題 ・電気の問題が実は空調設備の不具合と関連していたのに、両者間で情報共有がない ・排水管の故障による水漏れが建物の電気系統にも悪影響を及ぼすのに、関連部門が後手に回る ・結果的に責任の所在が曖昧になったり、余計なコストがかかったりする このように、1つのビルを維持するためには多種多様な「専門医」たちが必要ですが、それだけに「連携不足」や「全体最適の視点の欠如」が起きやすいとも言えます。 (2). 総合診療医の視点が欠かせない建物を長期的に安全かつ快適に運営していくためには、全体を俯瞰できる存在が必要となります。これは病院で例えるならば「総合診療医」や「主治医」のような役割です。 専門医だけでは不十分な理由 ・専門医は局所の問題解決には優れていますが、他領域との兼ね合いを考えた総合的な判断が苦手な場合がある ・「建物全体の設備寿命を考慮して、どのタイミングでどの設備を更新するか」「どの検査を先に行うべきか」といった、広い視点を持った調整が必要 総合診療医（管理会社やオーナー側の目利き）の役割 ・ビル全体の構造と設備状況を把握し、必要に応じて最適な専門業者をアサインする ・テナントや利用者からのクレーム・要望に対しても、どの業者と協力すればスムーズに解決できるかを判断 ・法令遵守や予算管理など、経営的な視点を踏まえつつ、建物の維持管理計画を立案する たとえば、空調設備の故障原因が電気系統のトラブルや配管の老朽化に起因していることもあり得ます。こうした「複数の要素が絡む問題」を解決するには、各分野の専門知識を組み合わせてベストな対応を導き出せる“総合力”が不可欠です。 (3). 総合診療医がもたらすメリット総合診療医にあたる“管理会社”や“オーナーの総合的な目利き”が機能することで、以下のようなメリットが生まれます。 責任の所在が明確になる ・「どこに頼めばいいのか分からない」「結局、誰が原因を解決するのか不明」という事態を防げます。総合窓口を明確にすることで、トラブル時の対応がスピーディーになります。 コストと時間の最適化 ・専門業者が重複して同じ場所を調査したり、必要以上の工事を行ったりする無駄を省ける ・総合診療医が中心となってプランを統合すれば、長期的な修繕計画や予算配分のバランスも取りやすい 建物の価値向上 ・点検や工事の連携が良好だと、トラブルが大きくなる前に対策を打てる ・建物の寿命が延び、テナントの満足度も向上し、結果として不動産価値の維持・向上につながる (4). 具体的なイメージ：ビル管理の流れ病院をイメージすると分かりやすいですが、ビル管理でも“一次受診”⇒“専門診療科へ振り分け”⇒“再調整”という流れがしばしば行われます。 一次受付（総合診療医） テナントから「空調が全然効かない」「排水が詰まっている」などの連絡を受け、状況をヒアリング。 初期診断 施設の図面や設備マニュアルなどを参照しながら、「どの専門業者に相談・手配すべきか」を判断。 専門業者への連絡・調整 電気設備業者や管工事業者、清掃会社など、それぞれの“専門医”へアサイン。依頼内容やスケジュールを管理する。 経過観察と最終チェック 専門業者の作業が終わったら、総合診療医が最終的に結果を確認。再発防止策や追加工事の必要性を検討し、長期的なメンテナンス計画に反映する。 このように、専門医と総合診療医が連携してこそ、ビル全体の健康状態を保てるのです。 建物の設備メンテナンスでは、多様な専門業者（専門医）の力を最大限に生かすために、全体を俯瞰しながらコーディネートする“総合診療医”が欠かせません。管理会社やオーナーがその役割を果たすことで、責任の所在が明確になり、トラブル対処が早くなり、建物の資産価値も長期的に維持・向上させることができます。 専門医の強み 各設備や領域に特化した高度な知識・技術で、正確に問題を解決 総合診療医の役割 建物全体の“症状”を把握し、適切な専門業者のアサインや予防保全、長期的な運営計画を立てる 連携の要 病院の患者と同じで、ビルという“患者”を元気に保つには、総合診療医と専門医が有機的につながる体制が必要 こうした視点を踏まえることで、ビルメンテナンスの複雑さと面白さをより深く理解できるはずです。まさに、「建物」という患者を、専門医・総合診療医が連携して守るという構図が、ビル管理の核心ともいえます。 3. メンテナンス体制の選択肢①：オーナー自身が直接手配する 3-1.メリット (1) コストコントロールがしやすい 相見積の活用 複数の業者から見積を取り、サービス内容や価格を比較検討することで、最も費用対効果の高い業者を選ぶことができます。 価格だけでなく、業者の実績、使用する材料の品質、保証内容なども比較することで、より納得のいく選択が可能です。 支払い金額の可視化 各業者への支払い金額が明確になるため、どの分野にどれだけの費用がかかっているかを把握しやすく、無駄な支出を削減できます。 例えば、特定の分野のメンテナンス費用が高すぎる場合、業者を見直したり、メンテナンス頻度を調整したりといった対策が可能です。 (2) 業者選定の自由度が高い 得意分野に合わせた選択 建物に独特のこだわりや、特殊な設備がある場合でも、オーナーが直接“得意分野を持つ業者”を探し、契約できる自由度があります。 大手から地域密着型まで選べる 規模の大きい業者だけでなく、地域に根差した小回りの利く企業を選択することで、柔軟かつ細やかなサービスを期待できる場合もあります。 (3) 直接的なコミュニケーションが可能 迅速な交渉・指示 トラブルやクレームが起きたとき、オーナーが業者と直接やり取りするため、話が早いというメリットがあります。 柔軟な対応への期待 メンテナンスのスケジュール調整や、細かな要望を直接伝えることで、柔軟な対応を期待できます。 例えば、「テナントの入居スケジュールに合わせて工事日程を調整してほしい」「特定の時間帯に作業をお願いしたい」といった要望を伝えやすくなります。 3-2. デメリット (1) 管理・調整の手間が増大 スケジュール管理や契約内容の把握 複数の業者と個別に直接、契約を結ぶため、それぞれのスケジュール調整や進捗管理、契約内容の把握に時間と労力がかかります。 各業者の連絡先、作業内容、支払い条件などを個別に管理する必要があり、煩雑になりがちです。 細かなクレーム対応の負担 テナントや利用者からのクレームや問い合わせに、オーナー自身が対応する必要があり、精神的な負担が大きくなる場合があります。 例えば、「電気がつかない」「水漏れしている」といった連絡が、時間帯を問わずオーナー様に直接入る可能性があります。 (2) 専門知識が要求される 選定の基礎知識： 電気、空調、給排水など、建物設備の基礎知識がないと、見積内容の妥当性を判断することが困難です。 例えば、見積書に記載されている専門用語が理解できず、業者の説明を鵜呑みにしてしまう可能性があります。 見積内容の精査： 複数の見積もりを比較検討し、それぞれの内容を精査するには、専門的な知識と経験が必要です。 例えば、見積もり金額が安い業者を選んだ結果、必要な作業が省かれていたり、質の悪い材料が使われていたりする可能性があります。 長期コスト・リスクの発生見通し： 設備の寿命やメンテナンスサイクル、将来的な修繕計画などを考慮し、長期的なコストを見据えた業者選定が必要です。 例えば、目先の安さだけで業者を選ぶと、将来的に高額な修繕費用が発生する可能性があります。 (3) 複数の業者を責任の所在を明確化して管理は難しい 原因特定の難しさ： 複数の業者が関わる場合、トラブルの原因特定が困難になることがあります。 例えば、水漏りの場合、屋根の防水工事、外壁の塗装工事、配管工事など、複数の要因が考えられます。 契約範囲外かどうかの切り分け： トラブルが発生した場合、どの業者の責任範囲なのか、追加費用が発生するのかなど、契約内容の解釈が難しい場合があります。 例えば、「この作業は契約範囲外なので、追加費用がかかります」と言われても、それが妥当な判断なのかどうかを判断できない可能性があります。 3-3. トラブル事例：オーナー自身の直接手配の落とし穴 事例：相見積もりを活かしきれない電気設備更新老朽化した分電盤を更新しようと、オーナーが複数の電気設備会社に見積依頼をしたものの、提案内容がバラバラで比較が難航。最終的には「初期費用が最安」という理由だけで契約した結果、安価な部品が使われ、数年後に故障頻発・メンテナンス費用が増大してしまった。 4. 管理会社に委託する場合の特徴 4-1. メリット (1) 管理や調整の手間を大幅に削減 窓口の一本化 警備・清掃・設備管理など多岐にわたるビル管理関連の業者をまとめて管理会社が手配するため、オーナーとしては複数の業者と個別に契約・スケジュール調整を行う必要がありません。 各種対応の集約 テナントからの問い合わせや緊急時の通報も管理会社が受け付けるため、オーナーは日常業務に集中できます。 例えば、テナントからの「鍵をなくした」「エアコンが故障した」といった連絡や、夜間のトラブル対応なども、管理会社に任せることができます。 (2) 専門ノウハウを活かせる 豊富な事例と知識 管理会社は多数の物件を管理してきた経験から、コストダウンやリスク管理に関する豊富な知識とノウハウを持っています。 例えば、過去のトラブル事例から、同様のトラブルを未然に防ぐための対策を提案してもらったり、コスト削減につながるメンテナンス方法を提案してもらったりできます。 省エネや技術情報 リスク管理、設備更新や省エネルギー対策など、個人オーナーでは得にくい専門的な情報や技術に関するアドバイスを受けられます。 (3) トータルコストの最適化が期待できる スケールメリット 大手管理会社の場合、提携するネットワークや一括購買の力を活用して、工事や点検にかかる費用を抑えられる可能性があります。 包括契約の安心感 管理業務の範囲内であれば、軽微なトラブルへの対応や追加作業を一定の範囲でカバーしてもらえるため、突発的な支出を抑制しやすい利点もあります。 4-2. デメリット (1) 委託費が割高になる場合がある 手数料・マージンの上乗せ すべてを管理会社経由で発注するため、中間コストが加算されて費用が見えにくくなり、相対的に割高に感じる可能性があります。 相見積もりの取りにくさ 多くの業務が包括契約に組み込まれていると、競争原理が働かず、結果的に高い水準の料金を支払うことになりかねません。 (2) 複数業者の責任分担を開示するのは難しい場合も 管理会社の営業秘密 管理会社は自社が培ってきた経験や知識を活かし、複数の業者を組み合わせて業務をこなしています。そのため、個別の業務委託先や費用内訳をオーナーに詳細公開するのが難しいケースがあります。 下請け・孫請け構造の複雑化 大手管理会社などでは、実際の作業を下請け・孫請け企業に委託することが少なくありません。その分、業務体制が複雑化し、オーナーから見ると不透明感が増す可能性があります。 トラブル時の対応遅延 すべての連絡が管理会社を経由するため、問題発生から解決までワン・クッション入ることになり、対応が遅れるリスクも考慮が必要です。 (3) 管理会社のサービス品質に大きく左右される 管理会社選定ミスのリスク 管理会社の経験・実績やノウハウはさまざまで、すべてが同等の品質とは限りません。十分に信頼できる管理会社を選ばなければ、期待するレベルの対応やコスト管理のメリットを得られない可能性があります。 4-3. トラブル事例：管理会社への委託の盲点 事例：管理会社の割高な外注費大手管理会社と包括契約を締結したオーナーが、小規模な修繕工事の見積を確認すると、相場より明らかに高い金額が提示されていた。理由を探ると、管理会社の下請け業者がさらに孫請け業者に依頼するなど、複数の中間マージンが重なっていたためだった。 5. トータルで見る！どちらの方法がどんなオーナー・物件に向いているか 5-1. オーナー自身の直接手配に向いているケース 専門知識や管理ノウハウが豊富で、手間を惜しまない ・オーナーまたはスタッフにビル管理の経験があり、自ら業者と交渉・契約し、品質をチェックするだけのリソースがある。 コスト削減を最優先したい ・相見積もりの結果を厳しく検証し、妥当性を見極める能力がある。個別手配で“安さ”を追求したいオーナー。 特定の設備やサービスにこだわりがある ・建物の特徴を熟知し、最新技術や独自ノウハウを持つ業者を個別に探すことで、理想的なメンテナンスを実現したい。 5-2. 管理会社への委託に向いているケース 管理に割けるリソースが乏しく、本業への集中を重視 ・企業オーナーや兼業事業者など、ビル管理にかける時間や人手が十分にない。 中長期的に安定した稼働とリスクマネジメントを求める ・適格なトラブル対応、建物の寿命延伸など、専門ノウハウを最大限に活用し、多少コストがかかっても安定運営を重視する。 緊急時の対応やクレーム処理を一本化したい ・テナントからの問い合わせや緊急トラブル発生時の対応窓口を集約し、オーナーの負担を大幅に軽減したい。 6. トラブル事例とその対策をさらに深堀り ここでは、ビルメンテナンスにおいて実際に発生しやすいトラブルをさらに具体的に紹介し、それぞれの解決策・防止策を考えてみましょう。 6-1. 防災設備の点検漏れによる行政指導 事例消防設備点検報告が法定期限内に提出されておらず、消防署から是正勧告を受けた。オーナーに責任があるのか、管理会社にあるのか不明瞭なまま放置していたところ、テナント側からも「うちは安全面が心配だ」と不信感を抱かれる事態になった。 対策 どのような法定点検がいつまでに必要か、「建物管理スケジュール表」を作成し、可視化して共有する管理会社との契約書に「消防設備点検・報告に関する義務と責任範囲」を明確に記載行政指導が入った場合の連絡体制・報告フローをあらかじめ決めておく 6-2. ハード面の不具合がテナント満足度を下げる 事例老朽化した空調が故障しがちになり、ある夏の日中には冷房が止まってしまうトラブルが2回連続で発生。初回の故障時は応急修理を実施し、1日で復旧。しかし数週間後に再び同じ不具合が起き、「部品全交換が必要」と言われるが、さらに応急処置で乗り切ったが、3度目の故障でテナントが大きな不満を爆発させた。クレームが相次ぎ、「このビルは管理がずさんだ」「来客対応に支障が出る」との理由で、契約更新をしないテナントも現れた。また、修理費用がかさみ、新品のエアコン1台分を超える総額を支払う羽目に。 対策 ライフサイクルコストの視点で設備更新計画を作る短期的な修理対応の費用の累計を踏まえた10年スパンでの維持費と、最新の省エネ機器導入による設備更新費用、光熱費削減効果も試算して比較検討管理会社を介して専門業者の知見も参考にして最終判断。 6-3. 複数業者が入り乱れ、責任所在がわからなくなる 事例廊下の床に水がにじみ出るトラブルが発生。空調か配管か、または雨漏りか原因が特定できず、空調会社・給排水会社・防水会社がそれぞれ「うちの領域外かもしれない」と後手に回り、被害が拡大した。 事例（より詳細）ビル3階の廊下に水がにじみ出るという報告があり、テナントが「配管の水漏れでは？」とオーナーに連絡。オーナーがまず給排水会社を呼んで点検するも、明確な水漏れ箇所は見つからない。次に空調会社を呼ぶと、「空調系統には異常がなさそう」と言われる。雨天時に悪化するとの指摘があり、防水業者にも確認したが「ここだけでは原因とは言い切れない」。業者それぞれが「自社領域の問題ではないかもしれない」と後手に回り、最終的な原因特定が遅れた。床材が傷んで張り替えを余儀なくされ、廊下の通行制限を数日間実施。テナントには「工事の振動や騒音がストレスだ」と新たなクレームが発生。結局、外壁と配管付近のシール劣化が複合的に絡んだ雨水の侵入が原因だったが、判断に時間を要したため工事期間も延び、二次被害も大きくなった。 対策 「トラブル発生時の初動対応マニュアル」を用意し、総合診断を行う仕組みを作るどの分野か判断できない場合は、総合的に点検できる専門業者に調査を依頼し、その調査結果を踏まえた、解決に向けた方向性を決定。バルブや点検口の確認、雨天時の水漏れ状況、経年劣化しやすい部位の把握など、“ざっくり”把握しておくことで、専門業者への説明がスムーズになり、特定までの時間を短縮できる。 7. より良いビルメンテナンス体制を築くために ここまでお読みいただき、ありがとうございます。本コラムでは、築古の中型賃貸オフィスビルのオーナーの方々を対象に、「ビルメンテナンスを自前で行う場合」と「管理会社に委託する場合」とで、どのような観点から・どのような点に着目して確認・検討すればよいのかを徹底的に解説してきました。もちろん当社としては、ビルメンテナンスは信頼できる管理会社にお任せいただくほうが、ビルオーナーにとってメリットが大きいと考えております。しかし今一度、本コラムの内容を踏まえて、「より良いビルメンテナンス体制」を築くために押さえておきたいポイントを、以下にまとめました。 既存の契約・管理範囲を可視化する ・警備会社、清掃会社、設備関連の業者など、複数の業者と契約されている場合は、それぞれどの業者が何を担当しているのかを一覧化し、管理範囲やコストの重複・抜け漏れを把握しましょう。 トラブル発生時の対応フローを確認する ・まず、トラブルが起きた際に「どこへ連絡すればよいのか」を明確にしていますか。加えて、「どの業者が担当範囲なのか」「契約範囲外の対応が必要になった場合はどう手配すべきか」などを整理し、いざというときに迷わない準備が大切です。 長期修繕計画・設備更新計画の把握 ・空調機、給排水管、エレベーターなどの設備について、更新時期や更新費用の積立・資金計画はどうなっていますか。更新計画の内容を相談できる相手がいるかどうかも重要な視点です。 法定点検スケジュールの整理 ・消防設備点検、建築基準法に基づく定期報告、エレベーターの法定点検など、実施時期をきちんと把握していますか。点検遅延や未実施によるリスクや罰則についても認識しておきましょう。 テナントからのクレームと業務改善 ・トラブル対応や清掃、防犯、空調など、テナントからのクレームを踏まえて業務改善を進めることも欠かせません。対応するだけでなく、フォローアップを通じてテナントの安心感を得るには、相応の手間と気苦労が伴います。 ビルメンテナンスを円滑に行うためには、「どこに、どのような業務を頼んでいるのか」「いつまでに何をやるのか」といった情報を明確にすることが基本です。これを怠ると、トラブル対応や設備更新、法令順守など、さまざまな面で問題が生じかねません。 8. 終わりに ここまで、中型賃貸オフィスビルのビルメンテナンスに関する総合的な視点、「オーナー自身の直接手配」と「管理会社への委託」それぞれのメリット・デメリット、さらにはトラブル事例までを詳しく見てきました。本コラムの冒頭では、ビルメンテナンスを病院での病気の治療にたとえました。その比喩も踏まえて、ポイントを以下のように整理します。 専門医の集合体としてのビルメンテナンス 築古の中型賃貸オフィスビルが「病名不明の患者」だとすると、警備・清掃・設備管理・防災・通信などの各分野は、それぞれの“専門医”に相当します。どれも欠かせない存在です。 総合診療医の視点の重要性 いくら優秀な専門家が揃っていても、全体を見渡す「総合診療医」の役割がなければ、連携不足や責任範囲の不明確さといった問題が生じやすくなります。中型賃貸オフィスビルを管理会社に任せるか、オーナー自身で直接手配して、全体管理するかを検討する際は、この視点を外すことはできません。 オーナー自身が“スーパードクター”である必要はない もしオーナーの皆さまが、すべてを一人で完璧にこなせる“ブラック・ジャック”のような存在であれば別ですが、急に「総合診療」を完璧に行うのは至難の業でしょう。だからこそ、当社のような管理会社に委託する意義をぜひご理解いただきたいのです。もちろん当社も完璧とは申しませんが、日々「より完璧に近い総合診療医」となるべく努力を重ねています。 「オーナー自身の直接手配」か「管理会社への委託」かを選ぶ際には、コストだけでなく、長期的な時間軸やリスクマネジメントも含めた総合的な判断が欠かせません。 本コラムでは、オーナー様ご自身で管理される場合と、管理会社に任せる場合のメリット・デメリットを詳しく解説してまいりましたが、皆さまはすでに結論を出されましたでしょうか。 いずれの方式を選んでも、何らかの課題が生じる可能性は否めません。だからこそ、ビルメンテナンスの各領域でどんなリスクがあるかを可視化し、“総合的な視点”で体制を構築することが何よりも重要となります。 ビルは日々使われ、刻一刻と状態が変化していく“患者”です。定期的なメンテナンスと適切なアップデートが行き届いていれば、テナントの満足度が高まり、結果的に稼働率の向上や賃料設定の強化にもつながり得ます。逆に、目先のコストや手間だけを優先して必要なメンテナンス、投資を怠れば、思わぬトラブルが重なって大きな損失を被るリスクもあります。 どうぞ、今回のコラムを参考に、より良いビルメンテナンス体制を築いていただければ幸いです。ご不明な点やご相談がございましたら、どうぞ遠慮なくお声がけください。皆さまのビル運営が、よりスムーズで安心できるものとなることを心より願っております。 本コラムの活用例として：• オーナーの皆さまが物件を購入した直後に、既存の業者契約を見直す際の「チェック項目」として• 管理会社を切り替える検討をする際に、現状のメリット・デメリットを再評価するツールとして• 新たに建物管理に携わるスタッフの教育や、管理会社／業者との折衝マニュアル作成の参考資料として 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2025年9月5日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの飯野です。この記事は「ビル管理の基本と快適な空間を実現する方法～現役ビルメンの視点から徹底解説～」のタイトルで、2025年8月25日に執筆しています。少しでも、皆様のお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願い致します。 目次1. はじめに：ビル管理が支える「快適な空間」とは2. ビル管理の仕事内容：縁の下の力持ち3. ビル管理で特に重要なポイント：安全と快適性の両立 4. 日常点検・定期点検：建物を守る最前線5. 具体的チェックリスト：現場目線での確認項目 6. ビルメンならではの作業内容とエピソード 7. テナント対応とコミュニケーション：快適空間は人との関わりから8. ビル管理の魅力と人材育成のポイント9. 現役ビルメンの想い：プロとしての誇り 1. はじめに：ビル管理が支える「快適な空間」とは オフィスビルや商業施設、マンションなど、私たちが日常的に利用する建物には、快適に過ごせるためのさまざまな工夫と管理の手が行き届いています。なかでもビル管理（ビルメンテナンス）は、建物や設備を安全・安心かつ快適に利用できるように維持するための仕事です。空調、電気、給排水、セキュリティ、清掃など業務範囲は実に多岐にわたり、縁の下の力持ちとして人々を支えています。このコラムでは、ビル管理の基本から、具体的な点検作業の内容、快適性を高める工夫、さらには現場でのエピソードや最新のスマートビルディングの動向まで、幅広く解説していきます。現役ビルメンの視点を通じて、普段はあまり注目されない「建物の裏側」を少しでも身近に感じていただければ幸いです。 2. ビル管理の仕事内容：縁の下の力持ち ビル管理の仕事は、以下のように多岐にわたります。建物全体の安全性・快適性・経済性を保つために欠かせない、いわば“縁の下の力持ち”のような存在です。それぞれの業務が専門的であるだけでなく、相互に密接に関係しているため、建物全体をバランスよく維持管理することが求められます。 2-1. 日常点検と定期点検 ・電気設備受変電設備や照明、コンセントなどの電気設備は、漏電やショートなどのトラブルが大事故につながる可能性があります。日常点検では、電力メーターの検針の際、配線の状態や温度異常、機器の動作音などをこまめにチェックし、異常の兆候がないか確認します。定期点検時には、専門業者と連携し、精密な計測機器を用いて電圧・電流の状態を測定するなど、より詳細な検査を行います。・空調設備エアコンや換気設備は、ビルの利用者が快適に過ごすために非常に重要です。フィルターの目詰まりや送風能力の低下は空調効率の悪化に直結します。日常点検では、巡回時、異臭や異音がしないか、運転状況が正常かを把握します。定期点検では、冷媒ガスの圧力計測や配管の状態確認など、専門業者と連携した検査も実施します。・給排水設備給水ポンプや排水ポンプ、貯水槽などは水回りの基盤となる設備です。水漏れやポンプの動作不良は建物の機能に大きな影響を及ぼすため、日常点検では、巡回時、バルブの状態や異常音を確認するなど、早期発見に努めます。定期点検ではポンプの分解整備や貯水槽の清掃・消毒を行い、安全な水供給を維持します。・消防設備火災報知器や消火器、スプリンクラーなどの消防設備は、緊急時の初動を左右する重要な設備です。日常点検では、巡回時、ランプの点灯を確認し、法令に基づく定期点検では消防署への報告や、専門業者による詳細検査を行います。・昇降機設備エレベーターやエスカレーターは、ビルの利用者にとって欠かせない移動手段です。安全装置やドア開閉の状態、異音の有無などを、巡回時に日頃からチェックし、定期点検ではワイヤーの摩耗状況やモーターの状態などを専門業者が詳しく検査し、安全性を確保します。日常点検では、異常を早期発見することが最優先です。小さな兆候を見逃さず、必要に応じて迅速に対処することで、大きなトラブルを未然に防ぎます。定期点検は、法令や安全基準に従って専門業者と連携して行われ、より高度かつ精密な検査によって設備を計画的に維持管理していきます。 2-2. 修繕・保守 ・設備不具合時の修理・交換電気設備のトラブルや空調機器の故障などが発生した場合は、原因を特定し、部品の修理や交換を行います。社内営繕チームでの対応が可能な小規模な修繕対応で済む場合もあれば、専門設備業者と連携して、大掛かりな交換作業が必要になる場合もあります。・建物の老朽化対応外壁補修や屋上防水、配管交換など、老朽化に伴う修繕が必要な箇所は時期を見計らって計画的に工事を行います。長期的な視点で修繕計画を立てることにより、建物の資産価値を維持し、大規模なトラブルの発生を抑止できます。 特に、当社では社内に営繕チームを有しているため、自社スタッフが迅速に原因を調査し、必要な対応をスピーディーかつ的確に行える点が強みです。 2-3. 清掃・衛生管理 ・共用部の清掃エントランスや廊下、トイレなどの共用部を中心に、日常的に床清掃・窓ガラス清掃・トイレ清掃などを行い、常に清潔な状態を保ちます。また、月に一度は洗剤を使ってモップ掛けを行うなど、必要に応じたメンテナンスを実施します。・テナントスペースへの対応テナントが希望する場合は、専有部の清掃も委託対応が可能です。テナントが快適に働ける環境を提供するために、要望に合った清掃や維持管理を提案することも重要です。・衛生管理日常的に、水回り、トイレの衛生状態を高水準に保ち、ゴミの分別・処理が適切に行われていることを確認しています。必要に応じて害虫駆除の手配のほか、法令に定められた空気環境測定や水質検査にも対応します。 清掃は単に“きれいにする”だけではなく、建物の利用者が快適に過ごせる環境をつくる基礎となる大切な役割です。 2-4. 安全管理 ・セキュリティシステムの監視防犯カメラ、人感赤外線センサーなどを用いて24時間監視を行い、建物への不正侵入や事故を未然に防ぎます。ICカード認証・顔認証により、出入管理を実施し、異常があれば、警備会社と連携して、迅速に対応する体制を整えています。・防災対策と訓練災害発生時の避難誘導マニュアルの作成や、防災訓練の企画・実施も行います。地震や火災などの緊急時に備えて、テナントと連携しながら対応手順を周知させることが重要です。 安全管理は、建物にいるすべての人の安心と命を守るための非常に大切な業務であり、常に最新の知識・技術が求められます。 2-5. エネルギー管理 ・使用量の計測・分析電気・水道などの使用量を定期的に検針して、計測・分析し、使用パターンを把握します。省エネルギーの提案や環境負荷の低減に役立てるため、利用状況をデータで可視化し、テナントやオーナーにレポートを提出します。・高効率設備の導入・管理省エネ型の空調システムやLED照明、太陽光発電などの導入を検討・管理することもビル管理の大切な役割です。環境意識の高まりに伴い、各種助成金の活用や長期的な費用削減効果を踏まえた提案が求められます。 企業の環境経営が重視される中、ビル管理が果たす省エネルギー推進の役割はますます重要になっています。 2-6. テナント対応 ・設備トラブル時の迅速対応テナントからの問い合わせに対して、設備の故障や鍵の紛失、空調の不具合など、多岐にわたるトラブルに柔軟に対応します。原因を特定し、修理・交換手配をスムーズに進めることでテナントの満足度を維持します。・レイアウト変更や内装工事のサポートオフィスのレイアウト変更や内装工事を行う場合には、事前に電気や空調、通信インフラへの影響を確認し、関係業者との調整を行います。工事期間中の安全確保やスケジュール管理も重要なポイントです。 テナントが安心してビジネスを行うためには、迅速かつ丁寧な対応が欠かせません。小さなトラブルであっても誠意を持って対応することで、テナントとの信頼関係が深まります。 以下では、「安全管理」と「快適性の維持」をさらに詳しく説明しつつ、他のセクションとの重複をなるべく避ける形で文章を膨らませてみました。最小限の設備・人員で業務を進めている場合や、積極的にシステム・ツールを導入していない状況でも成り立つ内容を意識しています。 3. ビル管理で特に重要なポイント：安全と快適性の両立 ビル管理においては、「安全管理」と「快適性の維持」をいかにバランスよく実現するかが大きな課題となります。大掛かりなシステム導入や大人数のスタッフがいなくとも、基本的な業務を着実に行うだけで、これら2つの要素を高い次元で両立させることは十分可能です。 3-1.安全管理 (1). 早期発見・早期対策巡回時、小さな異常を発見したらすぐに対応を検討します。例えば、機器の動作音や温度上昇など、目視や感覚だけで異常を捉えられるケースも多々あります。異常が見つかった際は、現場、社内営繕での一次対応で済ませるのか、専門業者への連絡が必要かを迅速に判断することで、トラブル拡大を防ぎます。 (2). 法令順守消防法や建築基準法など、建物の安全性を確保するための基本となる法令を定期的にチェックし、必要な検査や届出を確実に実施します。設備点検や書類作成には時間やコストがかかる一方、これを怠ると建物の信頼性だけでなく、事故発生時の責任問題が大きくなるため、長い目で見れば不可欠な投資と考えられます。 (3). リスク管理事故や災害が発生した場合に備え、マニュアル整備を行い、スタッフ間で基本的な流れを共有しておきます。例えば、火災や停電が起きた時の連絡先や対処手順など、最低限の情報をまとめておくだけでも初動がスムーズです。すべてを高度にマニュアル化するのが難しい場合も、職場内の簡易的な教育（定期的に口頭で確認し合う、など）を行うだけでもリスク対応力は大きく向上します。 ポイント:「現場をしっかり見て回る」ことと「やるべき点検をきちんとこなす」ことだけで、安全管理の質は格段に高まります。トラブルが起きても、ダメージを最小限に抑えられる体制を作っておくことが重要です。 3-2. 快適性の維持 (1). 空調と照明温度・湿度・照度を適切に保つことは、ビル利用者のストレス低減につながります。外気温や季節に応じて空調の設定を調整するだけでも、大幅に快適性が向上します。 (2). 清潔感建物全体の印象を決める上で、汚れや悪臭は致命的なマイナス要因となりやすいです。共用部のこまめな清掃を着実に実施するだけで、ビル全体の印象は大きく変わります。特にトイレやゴミ置き場などは、すぐに異臭が発生しやすい箇所でもあるため、日常的な清掃の品質を確保する工夫が欠かせません。 (3). 騒音対策機械設備の稼働音や外部の騒音を和らげるには、機器のメンテナンス（部品の交換、潤滑油の点検など）を定期的に行うことが効果的です。完全な遮音や吸音対策が難しい場合でも、窓枠やドアの隙間を調整したり、防振ゴムを追加したりするだけである程度の騒音を抑えられます。 (4). コミュニケーションのあり方テナントの要望やクレームには、素早く対処する姿勢を見せることで、利用者に「管理が行き届いている」という印象を与えられます。全件に細かく応えられなくても、優先度を整理し、対応できる範囲で最善を尽くすことが大切です。 ポイント: 快適性は人によって感じ方が違うため、100点満点を目指すより、基本をしっかり押さえるほうが無理なく実践できます。清掃や機器点検の頻度を一定水準以上に保つだけでも、利用者からの大きな不満は減少しやすくなります。 4. 日常点検・定期点検：建物を守る最前線 建物を安全かつ快適に保つには、日々のルーティンである「日常点検」と、専門家や業者との連携で行う「定期点検」が欠かせません。 4-1. 日常点検 巡回：建物をくまなく歩き回り、目視や耳で異常を見つける小さなサインを見逃さない：わずかな異音、異臭、温度変化に敏感になるチェックシートの活用：担当者ごとに属人的にならないよう、チェックリストやタブレットで確認項目を統一 4-2. 定期点検 法定点検：エレベーターや消防設備、高圧受変電設備など、法律で定められた頻度と手順を守って専門業者が点検専門技術を要する検査：水質検査、騒音測定など、高度な機器を使うことも多い点検記録の管理：結果を蓄積し、経年劣化の傾向や将来的な修繕計画に反映 日常点検と定期点検を組み合わせることで、突発的なトラブルや設備寿命の限界を見越した対応が可能になります。 ビル規模・用途別：法令上必要となる主な検査・点検・届出の一覧 規模・用途 該当し得る主な法令・規定 必要となる主な検査・点検・届出 備考 小規模ビル（延べ床面積 3,000㎡ 未満） - 建築基準法 - 消防法 - 廃棄物処理法 - 水道法/下水道法 等 建築基準法関連 - エレベーター・小荷物専用昇降機がある場合、定期検査（年1回） - 非常照明、排煙設備などの定期報告（建物用途による） 消防法関連 - 消火器、自動火災報知設備、誘導灯等の法定点検（6ヶ月～1年に1回） - 防火管理者の選任（一定規模以上・用途による） 上下水道関連 - 受水槽設置時の水質検査・清掃（年1回が一般的） 廃棄物処理法関連 - 事業系一般廃棄物および産業廃棄物の適正処理（委託契約・マニフェスト管理など） - 3,000㎡未満の場合、「建築物における衛生的環境の確保に関する法律（ビル管法）」の適用は受けないケースが多い 中規模ビル（延べ床面積 3,000㎡以上/ 1万㎡未満 ） - 建築基準法 - 消防法 - 建築物における衛生的環境の確保に関する法律（ビル管法） - 廃棄物処理法 - 水道法/下水道法 - 労働安全衛生法（スタッフ規模による） - 場合により, 省エネ法 等 建築基準法関連 - エレベーター・エスカレーター等の定期検査（年1回）と報告 - 排煙設備・非常用照明・避難設備などの定期報告（用途・構造による） ビル管法（特定建築物） - 建物環境衛生管理技術者の選任 - 空気環境測定（2ヶ月に1回）、給排水設備・水質検査、清掃、害虫駆除等の定期実施と記録 消防法関連 - 消防設備の定期点検、総合点検- 防火管理者 or 防災管理者の選任と消防訓練 廃棄物処理法関連 - 事業系廃棄物の区分・収集運搬委託・マニフェスト管理 水道法 / 下水道法 / 水質汚濁防止法 - 受水槽の水質検査・清掃、グリーストラップ管理 等 - 延べ床面積3,000㎡以上で不特定多数が利用する建物は「ビル管法（建物環境衛生の特定建築物）」の対象となり、空気環境や給排水・清掃などの管理基準が強化される。 - テナント数が多い場合、各テナントから出る廃棄物の管理や消防・防災計画の一元管理が必要。 5. 具体的チェックリスト：現場目線での確認項目 以下では、「共用部（エントランス・廊下・トイレなど）」「専用部（テナントスペースやオフィス区画）」「外周（敷地・外壁・屋上）」それぞれのチェックポイントを、もう少し丁寧に掘り下げてご紹介します。建物の規模や構造によってチェック項目は変化しますが、日常巡回や定期点検で“つい見落としがちな部分”に注目することで、不具合の早期発見と利用者の満足度向上に大いに役立ちます。 5-1. 共用部（エントランス・廊下・トイレなど）のチェックポイント (1) エントランス・ホール照明・サイン・電球やLEDランプの切れ、照度不足による暗さの有無・案内板・案内サインの破損や汚れ、視認性の低下床・壁・天井・汚れやキズ、タイル・カーペットの剥がれ、段差によるつまずきリスク・天井パネルや装飾物のゆるみ、落下防止部品の劣化空調・換気設備・吹き出し口・吸込み口のホコリやフィルタの目詰まり・夏場・冬場の温度ムラや異臭の発生がないか (2) 廊下・階段・エレベーターホール手すり・段差・手すりのガタつきやサビ、段差やステップの破損・すべり止め（ノンスリップテープ・マット）が剥がれていないか扉・ドアクローザー・開閉時の異音や閉まり方が急すぎる/遅すぎると感じる箇所の調整・非常口ドアの施錠状態を確認し、防災上の問題がないかエレベーター・内部の照明・非常灯、操作パネルの表示切れ・故障・ドア周辺やかご内の異臭・異音、清掃状態 (3) トイレ・共用水回り衛生状態・清掃が行き届いているか、便器や洗面台の汚れ・カビ・水垢・ゴミ箱の容量オーバーや悪臭が発生していないか水道・排水設備・蛇口やフラッシュバルブの水漏れ・水圧異常・排水口の詰まりや、異臭・逆流防止トラップの劣化換気・消臭・換気扇の動作確認、フィルタの汚れ・消臭器の設置状況や芳香剤の使いすぎによる不快感など チェックのポイント: 共用部は利用者の満足度に直結しやすい場所です。小さな汚れや照明切れがあるだけで印象が悪くなることもあるため、頻度の高い巡回と軽微な修繕・清掃をこまめに行う習慣が重要です。 5-2. 専用部（オフィス・テナントスペース）のチェックポイント (1) 専用区画の空調・照明温度・湿度・空調設備の運転状況が適正か（冷房・暖房・換気・除湿が機能しているか）・テナント側で行うフィルタの定期清掃がしっかり実施されているか局所的な不快感・照明が暗い/明るすぎる、エアコンの風が直接当たり続けることでのクレーム防止など (2) オフィス什器・設備机・椅子・パーティション・破損やぐらつきによるケガ防止・配置による避難経路の妨げがないか情報機器・配線・ケーブル類が床に散乱していないか（転倒事故や火災リスク）・サーバールームや電源ラックの冷却環境と温度管理 (3) セキュリティ・リスク対応出入口管理・鍵の破損、カードリーダーやセキュリティゲートの誤作動・退去済みテナントが利用できるキーや入館証が放置されていないか火災・防災設備・室内の火災報知器や消火器の設置位置は適切か・廊下と同様に、非常口の確保（荷物やパーティションでふさがれていないか）スタッフ・テナントとの情報共有・トラブルや小さな不具合を、迅速に管理者へ報告する体制の有無・ビル全体で実施される防災訓練や省エネ施策など、周知漏れがないか チェックのポイント: 専用部はテナントによって利用形態が異なるため、“標準的なチェックリスト”だけでは不十分なケースもあります。オフィス仕様なら配線・OA機器の取り扱い、店舗仕様なら水回りやガス設備など、実際の使用状況に即した巡回を行うと、思わぬトラブルを未然に防げます。 5-3. 外周エリア（敷地・外壁・屋上）のチェックポイント (1) 敷地・外構植栽・緑地管理・雑草が伸びすぎていないか、枝葉が通行の妨げになっていないか・害虫や害獣の巣がないか（特に放置されやすい植え込みやゴミ置き場周辺など）駐車場・駐輪場・路面のひび割れ、段差や水たまりの有無・照明設備（街灯・センサーライト）の故障や劣化（夜間の防犯や転倒事故防止のため）排水溝・側溝・グレーチング・落ち葉やごみなどで詰まっていないか（豪雨時の浸水リスク防止）・グレーチングのガタつきや破損の有無 (2) 外壁・屋上外壁のクラック（ひび割れ）や剥落・ひび割れの進行状況を定期的に観察し、大きくなっていないか・塗装の剥がれやタイルの浮きがないか（落下事故の危険防止）屋上防水・排水設備・防水層の劣化、コンクリートの亀裂やふくれ、雨漏りの痕跡・ドレン（排水口）に枯れ葉やゴミが溜まっていないか看板や外部装飾の固定状態・台風・強風時に飛散や落下しないよう、取付金具やアンカーボルトの点検・錆（さび）の進行や腐食による強度不足の有無避雷針やアンテナ類・ケーブルの断線、金具の緩み、落雷対策用のアース接続の状態 チェックのポイント: 外周部は利用者や通行人の目につきやすく、印象を左右するだけでなく、落下物や転倒事故などの安全リスクにも直結する重要エリアです。視覚的なチェックはもちろん、触れてみて異常なぐらつきがないかなど、五感を活用して確認することを心がけましょう。 5-4. チェックリストを運用する際の注意点 (1). 点検頻度とチェック項目の優先度すべてを毎日チェックするのは非現実的な場合が多いので、日常巡回で必ず見る項目と“週次・月次点検”で詳しく見る項目を分けておくと効率的です。重要度やリスク度合いによってリストを作成し、緊急性の高い箇所（消防設備・漏電が疑われる電気設備など）はこまめにチェックする体制を。 (2). スタッフやテナントとの情報共有報告・連絡・相談のフローを簡潔かつ分かりやすく整備し、異常を発見したら誰に伝えるかを明確にしておきます。テナントから出てくるクレームや意見は、チェックリストに載っていない盲点を補う貴重なデータになります。 (3). 法定点検との連携消防法や建築基準法、ビル管法などに基づく法定点検を行う際は、日常チェックリストと併用して確認漏れを防止します。法定点検の結果や業者が出す指摘事項を共有し、日常的な巡回でも重点的にウォッチするようにすると効率的です。 (4). 柔軟なアップデート建物の設備更新やテナントの入退去、季節によるリスク（台風・豪雨・雪害）など、環境が変化すると点検の重要ポイントも変わります。定期的にリストを見直し、現場の声を反映させながら常に最新の状態を保つことが大切です。 建物の外周、共用部、専用部という三つの視点でチェックすることで、「建物全体を俯瞰しながら、使う人目線で細部まで目を配る」ことができます。特に日常巡回では、視覚・嗅覚・触覚をフル活用して異常を捉えること小さなサイン（異臭、汚れ、振動、音など）を見逃さず記録することが早期発見につながります。定期的にメンテナンスを行っているつもりでも、チェックリストを活用して改めて細部を見直すと、新たな改善点が見つかることも多いものです。こうした日々の積み重ねによって、大きなトラブルを未然に防ぎ、利用者の安心・快適性を維持することが、ビル管理・ビルメンテナンスの醍醐味といえるでしょう。 6. ビルメンならではの作業内容とエピソード 6-1. 急な設備トラブルへの対応 週末のトイレ詰まり、専門業者不在のピンチを救う「週末の夜間に、テナントのトイレが詰まってしまい、水が溢れそうになっている」という連絡は、ビルメンスタッフにとっては“あるある”の緊急コールです。通常であれば専門の排水業者を呼ぶところですが、夜間・休日で対応が難しい時間帯だったため、ビルメンスタッフが現場へ急行。 応急処置の技術ラバーカップや専用工具を使い、まずは排水口の詰まりを一時的に解除。さらに、周囲に汚水が漏れ出さないよう拭き取り・洗浄を行い、消毒薬を使って衛生面もケアします。トラブルを未然に拡大させないテナントが多いビルでは、1カ所のトイレの詰まりが共有部全体の混乱につながる可能性も。即座に対処することで、他のテナントから「トイレが使えない」「不衛生だ」というクレームが広がる事態を回避できました。後追い対応も重要週明けには専門業者を手配し、配管のチェックや根本的な原因調査を行うなど、完全復旧へ向けた手配を実施。ビルメンが可能な範囲で応急処置をすることで“その場しのぎ”だけで終わらせず、大きなトラブルに発展する前の土台づくりを行えるところに意義があります。 エピソードのポイント「トイレ詰まりくらい…」と思われがちですが、利用者にとっては切実な問題。ビルメンがオールラウンドに対応できるという安心感は、テナントやビルオーナーにとって非常に心強い存在です。 6-2. センサーの誤作動と迅速確認 深夜の火災報知器が鳴り響き、人命第一で動くビル管理において、夜間の火災警報は心臓が凍りつくような緊急事態です。ある深夜、突如鳴り出した火災報知器のベルに驚いたテナントが、ビルメンの緊急連絡先に通報してきました。 誤作動でも初動は本番同様実際にはビル内で塗装作業が行われており、その蒸気（揮発成分）が感知器の閾値を超えて誤作動を起こしたケースでした。しかし、「誤報かも」と安易に判断せず、まずはマニュアル通りに避難ルートの確認やエレベーター停止等、初動措置を徹底。火災の可能性を排除できるまでは“最悪の事態”を想定します。テナントへの説明と連携現場を確認したところ塗装作業による煙感知が原因と判明すると、すぐにテナントへ状況を説明。誤報であっても夜間作業がある場合は事前に申告をするなど、今後の対策や連絡ルールを再確認する機会にもなりました。抜かりなく復旧作業を行う火災報知器を一度作動させると、リセット作業や警備会社・消防署への連絡確認など、細かな手続きが必要になることも。ビルメンが迅速かつ正確に復旧することで、深夜の混乱を最小限に抑えることができました。 エピソードのポイント誤報でも、まずは人命第一の行動を優先できるのがプロの証。ビルメンスタッフはテナントや来館者の安全を守るだけでなく、ビルオーナーが負うリスクを最小化する上でも重要な役割を担っています。 6-3. 空調のフィルター清掃で体感温度が激変 フィルター目詰まりひとつで、まるで別世界のような快適空間に夏場や冬場に「空調が全然効かない」とクレームが増えるフロアがある場合、その原因の多くは大掛かりな設備不具合ではなく、フィルターの目詰まりが一因というケースもしばしば。 現場点検から始まる原因究明温度設定を確認しても正常、送風状態も一見問題なし…それでも冷房が効かないときは、室内機や天井埋込み型のフィルターをチェックしてみると、ホコリやチリで完全に目詰まりしていたということがよくあります。効果絶大なクイックメンテナンスフィルターを洗浄したり交換するだけで、空調効率が大幅にアップ。テナントから「こんなに涼しくなるなんて！」という驚きの声が上がるほどで、電力消費も安定して削減できるメリットがあります。小まめな清掃が安定した快適性を支える空調設備は、一度にまとめてクリーニングするより、こまめにフィルター清掃を実施するほうがトラブルを防ぎやすいです。定期点検のスケジュールに組み込むことで、利用者にとって快適な環境を長く持続させられます。 エピソードのポイント「機械が故障かも？」と大げさに構えがちなトラブルでも、ビルメンスタッフの地道な点検が大きな功を奏するケースがあります。結果的にコストダウンや省エネルギーにもつながるため、オーナー・テナント双方に喜ばれる“縁の下の力持ち”といえるでしょう。 7. テナント対応とコミュニケーション：快適空間は人との関わりから クレーム対応は迅速かつ丁寧 ビルメンテナンスの現場では、テナントや来館者からさまざまなクレームが寄せられます。例えば、「空調が暑すぎる・寒すぎる」「水漏れが起きている」「排気の臭いが気になる」など、内容は多岐にわたります。こうしたクレームに対しては、いかに素早く“現場を確認して一時対応に着手できるか”が鍵となります。対応が遅れると、不満が広まって施設全体の評判にも影響することがあるため、ビルメンスタッフは「早さ」と「丁寧さ」の両方を意識しながら動きます。相手が置かれている状況を察知し、「いつまでに、どのように対応するのか」を具体的に伝えることで、安心感を与えることができます。 ヒアリング力 クレームの背後には、「実は別の原因が潜んでいる」「利用者の使い方に問題がある」など、表面化していない要素が隠れている場合もあります。そこで重要になるのがヒアリング力です。 どの場所で、何時頃、どういった現象が起きているのかどのくらいの範囲で問題が発生しているのかいつから続いているのか こうした情報を正確に収集することで、真の原因を突き止めやすくなります。相手の話をただ聞くだけでなく、状況確認に必要なポイントを整理し、要領よく質問を投げかける力がクレーム対応の質を大きく左右します。 信頼関係の構築 クレーム対応というと「嫌な仕事」というイメージがあるかもしれませんが、一方でテナントや利用者と信頼関係を深める大きなチャンスでもあります。 小さな相談でも真剣に耳を傾ける必要に応じて写真やメモで記録を残し、後から報告する再発防止策を講じて、きちんとフィードバックする こうした姿勢が見えると、テナントは「この管理会社はきちんとしている」「このスタッフは頼りになる」と感じ、長期的な良好関係につながります。 8. ビル管理の魅力と人材育成のポイント 8-1. 目に見える成果 ビルメンの仕事は、トラブルを解決して終わりではありません。むしろ、解決策の効果が利用者の感謝や「本当に助かった」という声として返ってくるのが大きな魅力です。例えば、エアコンのフィルター清掃で「オフィスが格段に快適になった」給排水管の修繕で「水が安心して使えるようになった」エレベーターの安全装置を定期点検で整備し直したおかげで「乗っているときに変な揺れや音がなくなった」こうした“目に見える成果”が、そのままモチベーションややりがいへとつながります。 8-2. 業務の標準化と研修 チェックリスト・マニュアルビル管理業務は、経験や勘に頼りすぎると属人化してしまうことが多々あります。そこで、チェックリストやマニュアルを整備し、誰が見ても一定の水準以上の点検・対処ができるようにしておくことが大切です。 例えば、「空調フィルターの清掃手順」や「夜間緊急対応の連絡フロー」など、頻度の高い項目を優先してマニュアル化。ベテランスタッフのノウハウを集約して、全体の底上げを図ります。 研修・勉強会技術や法令は日進月歩で変化しています。消防法の改正や新しい省エネ設備の登場などに対応するためには、定期的な社内研修や勉強会が欠かせません。資格試験対策も含めて、学習の機会をしっかり提供する会社は、人材が育ちやすい環境といえるでしょう。 チームワークの強化ビルは24時間、365日動き続ける“生き物”のような存在です。スタッフ同士の連携不足は、トラブル時に大きなリスクとなります。定例ミーティングやデジタルツールを活用して、日々の巡回結果や設備状況、クレーム内容などを共有し合うことで、緊急時でもスムーズに対応できる体制が整います。 9. 現役ビルメンの想い：プロとしての誇り 「建物を利用するすべての人の安全と快適を支えたい」「普段は目立たなくても、実はビルの守護神のような存在になりたい」――。現場で働くビルメンスタッフには、こうした“誇り”や“使命感”を持つ人が少なくありません。 安全を最優先に考え、人命や資産を守る大規模なトラブルや事故が起きれば、利用者の命やビジネスに甚大な被害を及ぼす可能性があります。火災報知器の点検ひとつとっても、実は「見えないところで大きなリスクを排除している」作業であり、その瞬間瞬間にプロとしての誇りが宿っています。環境保全や省エネにも貢献したいビルメンは空調や照明などの運転管理を通じて、省エネルギーを実現する立場にあります。特に近年は、環境に配慮したビル運営が求められており、利用者の快適性とエコロジーの両立を図るのも大切な使命です。人とのふれあいが生むやりがい建物には数多くのテナントや来館者が出入りし、多様な要望やトラブルが発生します。決して表舞台に立つ仕事ではありませんが、利用者からの「助かった」「ありがとうございます」が大きな糧になり、「もっと良い環境を作りたい」という意欲へとつながります。 10. まとめ：感謝と敬意を込めて 最後に改めて、ビルメンテナンスの重要性と意義を振り返ってみましょう。 安全と快適の両立建物内のあらゆる設備を点検し、異常を発見すれば即対応。利用者が安心して過ごせる空間を保つのは、ビルメンの地道な巡回や管理があってこそです。最新技術と日々の工夫スマートビル化や省エネ技術の進化に伴い、ビルメンの業務も高度化しています。それでも、地道なフィルター清掃やパッキン交換などの“小さな積み重ね”が、快適環境の基盤を形作っている点は変わりません。チェックリストを活用した丁寧な点検経験や勘に頼るだけでなく、マニュアルやチェックリストを活用して作業の標準化を図ることで、誰が担当しても一定以上の品質を保てる体制を築きます。人とのコミュニケーションから生まれる信頼関係クレーム対応や事前情報共有など、テナントとのやり取りを大切にすることで、安心感や満足度は大きく向上します。ビルメンとテナントが“顔の見える関係”を築くことが、長期的な良好関係を支える秘訣です。 こうしたすべての要素が組み合わさり、建物は長く使われ、多くの人々の生活やビジネスの場として機能し続けます。いわば、ビルメンテナンスは“裏方のプロフェッショナル”として社会を下支えする存在です。 「建物が何事もなく運用されている」という“当たり前”が、実は当たり前ではなく、ビルメンの努力によって成り立っている。だからこそ、利用者やオーナーからの「ありがとう」「助かったよ」の一言が、ビルメンたちにとっては何よりの励みになります。 これからもスマートビル化や環境配慮技術の発展によって、ビル管理の世界は新たな可能性を広げていくでしょう。しかし、その根底を支えているのは、今も昔も変わらず建物を愛し、人を大切に思うビルメンテナンスの方々の真摯な姿勢と誇りです。私たち利用者は、その存在に感謝と敬意を払いながら、快適なオフィスや商業空間をこれからも享受していきたいものですね。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2025年8月25日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの飯野です。この記事は「【完全版】オフィスビルのBM管理会社の選び方と賢い活用ポイントガイド」のタイトルで、2025年8月25日に執筆しています。少しでも、皆様のお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願い致します。 目次はじめに1. オフィスビルにおけるBMの重要性1-1. テナント企業が安心して働ける環境づくり1-2. 資産価値と競争力の維持・向上2. BMがカバーする主な業務領域2-1. 設備管理・保守点検2-2. 清掃・衛生管理2-3. セキュリティ・防犯体制2-4. トラブル・クレーム対応3. 管理会社選定の基本ポイント3-1. オフィスビル特化の実績・ノウハウ 3-2. コスト構造とサービス範囲の透明性3-3. 担当者の専門性とコミュニケーション力3-4. トラブル・緊急時対応 3-5. 最新技術やデジタルツールへの対応4. 清掃業務：バランスよく注力するポイント4-1. 清掃スケジュールの策定4-2. 水回り・共用部の清掃品質4-3. 清掃スタッフの管理と情報共有4-4. コストとクオリティのバランス5. 知っておきたい営繕（修繕業務）の最適化アプローチ5-1. すべて外部委託する場合5-2. 一部内製化する場合5-3. 最適化の考え方6. BMをより効果的に活用するための6つのヒント (1) オーナーの運営方針を管理会社と共有(2) 定期的な打ち合わせと報告確認(3) 設備更新のタイミングを見極める(4) 清掃の質を上げて印象アップ(5) トラブル対応フローの周知(6) デジタルツールを活用7. トラブル事例から見るBMの実際 7-1. エレベーター停止トラブル7-2. 給排水の水漏れ 7-3. セキュリティの不審者侵入7-4. 外部ガラス面の汚れ・落下物リスクの安全確認 8. よくある質問（BMに関するFAQ）Q1. 大手管理会社と中小管理会社、どちらがBMに向いている？Q2. 24時間対応は絶対に必要でしょうか？Q3. BM担当者が変わるたびに、トラブルが繰り返されるのでは？9. 当社サービス紹介10. 今後の展望：オフィスビルのBMはどこへ向かうのか11. まとめ：バランス感覚がカギとなるBM運用おわりに はじめに 現代の働き方が多様化する中で、賃貸オフィスビルの運営スタイルにも大きな変革が求められています。かつては「とりあえず都心のオフィスへ出社」という形が一般的でしたが、在宅勤務の普及やシェアオフィスの拡大により、テナント企業が求めるオフィスの機能や環境は大きく変容しています。 こうした背景の中、ビルオーナーにとって欠かせないのは、BM（ビルマネジメント）業務を担う管理会社の存在です。オフィスビルという資産を運営するにあたって、BMの質はテナントの満足度や建物の資産価値を左右する非常に重要な要素となります。BMがカバーする業務範囲は、設備管理、清掃、セキュリティ、クレーム対応など多岐にわたり、これらを総合的かつ継続的に見守ることによって、安心してビルを利用できる環境が整えられるのです。 しかし、オーナー自らがこれらの手配や監督を行うとなると、膨大な時間と高度な専門知識が必要となり、その負担は非常に大きいのが現実です。また、オフィスビル特有の要望や規模感に応じた最適な運営方法を理解しておくことも不可欠です。そこで、BM業務をどの管理会社に委託し、どこまで外部に任せるべきかという判断は、非常に重要なポイントとなります。 実際、BMを専門とする管理会社は数多く存在し、それぞれのコスト構造、サービスの質、対応スピードなどに大きなばらつきがあります。適切な会社を選定し、しっかりと連携を図らなければ、テナントの満足度が低下し、ひいては建物の資産価値を損なうリスクも高まるでしょう。 本稿では、オフィスビルのBMに焦点をあて、管理会社選定のポイントや、日常的に発生する設備管理、清掃、セキュリティ対応といった業務の要点をバランスよく紹介していきます。ぜひ最後までお読みいただき、オーナーの皆様や物件管理に携わる方々の、実践的なビル運営の指針としてお役立ていただければ幸いです。 1. オフィスビルにおけるBMの重要性 1-1. テナント企業が安心して働ける環境づくり オフィスビルは、言うまでもなくテナント企業の“職場”です。職場の快適性や安全性は、従業員の生産性・モチベーションに影響を与えます。たとえば、空調が適切に管理されていない環境では、社員の体調不良や業務効率の低下を招く可能性があるでしょう。防災・セキュリティが不十分ならば、情報漏洩リスクや事故・犯罪リスクが高まってしまいます。BMの目的は、こうしたリスクを最小限に抑えつつ、テナントが安心してビジネスを展開できる環境を持続的につくることにあります。 1-2. 資産価値と競争力の維持・向上 オフィスビルには、空調設備やエレベーター、防災システムなどの高額なインフラが集約されています。これらを適切に保守管理することで建物の劣化を防ぎ、結果的にビルとしての資産価値や競争力を保ち続けられます。一方で、そうした管理を怠ると、突然の故障やクレームが頻発し、テナント離れを招くケースも少なくありません。BM業務を担う管理会社との連携がスムーズであれば、計画的な点検やリニューアルの提案などを通じて、ビルの「寿命」を延ばしながらブランド力を高めることが可能になります。 2. BMがカバーする主な業務領域 BMは多岐にわたるため、全体像を把握しておくことが大切です。代表的な4つの領域を簡単に整理してみましょう。 2-1. 設備管理・保守点検 オフィスビルでは空調・エレベーター・給排水・電気・防災システムなど、多種多様な設備が日々稼働しています。これらの設備を定期的に点検・メンテナンスし、故障や事故を未然に防ぐのがBMの基本的な役割です。 空調は室内環境を左右するため、フィルター清掃や冷媒・ダクトの点検を欠かさず行うエレベーターの定期検査や部品交換は、利用者の安全確保に直結防災設備（消防設備、避難経路表示など）の点検と訓練もBMの重要業務の一環 2-2. 清掃・衛生管理 オフィスビルの美観と衛生環境を支えるのが清掃・衛生管理です。共用部（エントランス、廊下、トイレなど）が常に清潔な状態に保たれていれば、来訪者やテナント企業の従業員に好印象を与えられます。 床材やカーペットなど、素材に合わせた適切な清掃方法を選ぶトイレや給湯室などの水回りは、利用頻度が高く、汚れが目立ちやすいエリア建物の劣化を早めるような汚れや水垢・カビを放置しないためにも、計画的なクリーニングが欠かせない 2-3. セキュリティ・防犯体制 オフィスビルには、情報漏洩リスクや備品盗難リスクなど、企業独自の課題が存在します。これらに対応するため、管理会社は、専門の警備会社とも連携しつつ、以下のような活動を行います。 入退館管理システム（ICカードや顔認証）による不正侵入の防止監視カメラや赤外線センサーを配置して専門の警備会社とも連携して、夜間対応も含めたモニタリング定期的な防犯設備の点検 2-4. トラブル・クレーム対応 オフィスビルで発生するトラブルは様々です。空調の突然停止、給排水の漏水、共用部での騒音問題など、いつ発生してもおかしくありません。BM担当者の役目は、これらのトラブルに迅速に対処し、ビジネスへの影響を最小限に抑えることです。 エレベーターの停止 → 速やかなメーカー連絡・救出対応漏水 → 原因箇所の特定と応急処置、修繕業者の手配テナント間クレーム → 当事者同士の調整・解決策の提案 トラブル対応が遅れると、テナント満足度の低下や被害拡大を招く可能性があるため、管理会社の“腕の見せ所”ともいえます。 3. 管理会社選定の基本ポイント 以上のようなBM業務をしっかりカバーしてくれる管理会社を見極めるために、最初に押さえるべき基本ポイントを紹介します。 3-1. オフィスビル特化の実績・ノウハウ マンションや商業施設の管理とオフィスビルの管理では、必要となる知識やノウハウに大きな違いがあります。 空調負荷が高いオフィスビル特有の運用知識を持っているか昼間稼働がメインであるオフィスビルならではの清掃スケジュールやトラブル対応を理解しているかビジネス用途に適したセキュリティ対策の経験があるか これらを踏まえた管理ができるかどうかは、管理会社を選定する際の最重要チェック項目です。 3-2. コスト構造とサービス範囲の透明性 BMにかかるコストは、清掃や設備点検の頻度・規模、常駐人員の有無、セキュリティレベルなどによって大きく変動します。 基本委託料に含まれる範囲はどこまでか緊急対応や追加業務が発生した際の料金体系はどうなっているか大規模修繕時の管理費やコーディネート費用が明確化されているか 不透明な項目があると、契約後に「聞いていなかった追加料金が請求された」というトラブルが発生しやすいので、事前の確認が重要です。 3-3. 担当者の専門性とコミュニケーション力 BMはテナントとの密なやり取りが求められるため、管理会社の担当者がどれだけ柔軟にコミュニケーションできるかが重要となります。 設備管理や清掃、セキュリティなど各領域に一定以上の知識があるかテナントのクレームに迅速かつ丁寧に対応できる体制があるか担当者が変わる場合の引き継ぎルールやマニュアルが整備されているか これらの要素は、安定した運営やテナント満足度の向上に直結します。 3-4. トラブル・緊急時対応 オフィスビルの利用時間帯は、平日の日中が中心となります。ただし、企業によっては夜間や休日に工事等の作業を行う場合もあるでしょう。24時間対応が必須かどうかは物件やテナント属性によって変わりますが、いざというときに誰が一次対応をし、どのような手順で修繕業者を手配するのか、明確なフローを用意している管理会社を選ぶことが大切です。 3-5. 最新技術やデジタルツールへの対応 近年では、IoTセンサーやビル管理システム（BMS）、クラウド型監視・報告ツールなど、デジタル技術を活用したBMが注目されています。こうしたシステムを活用することで、点検や修繕時期の可視化、遠隔監視による迅速なトラブル対応などが可能になります。管理会社がどの程度最新技術を取り入れているかも、将来的な運営効率やコスト削減に影響してくるでしょう。 4. 清掃業務：バランスよく注力するポイント 清掃はBMのなかでも非常に“目に見える”業務です。とはいえ、清掃だけを過度に重視すれば良いわけではありません。ビル全体の運用バランスを考えつつ、清潔かつ衛生的な空間を維持するためには以下のポイントを押さえると良いでしょう。 4-1. 清掃スケジュールの策定 オフィスビルでは人の出入りが多い時間帯に清掃を行うと、テナント企業の業務を妨げるケースがあります。逆に、夜間や早朝ばかりに清掃を集中させると、清掃スタッフの人件費が高くなったり、巡回回数が十分でなくなったりする懸念もあります。 日次清掃・週次清掃・定期清掃をそれぞれ計画し、テナントと調整流動的に人が出入りするエリア（エントランスやエレベーターホール）と、執務エリアでは、適切なタイミング・頻度を変える 4-2. 水回り・共用部の清掃品質 トイレや給湯室などは利用頻度が高く、衛生状態がダイレクトに評価されるため、注意が必要です。 消耗品（ペーパータオルやトイレットペーパー）の補充管理水垢やカビの予防のための定期的な専門清掃ニオイ対策や換気の改善など、快適性を維持する工夫 また、建材によっては汚れの蓄積や劣化の進行が異なるため、プロの清掃会社や管理会社と協力して最適な洗剤やクリーニング手法を選ぶことが大切です。 4-3. 清掃スタッフの管理と情報共有 清掃は人が行う業務ですから、最終的な品質はスタッフのスキルやモチベーション次第と言っても過言ではありません。 清掃手順や使用する洗剤などをマニュアル化して統一定期的な研修やミーティングを通じてスキル向上を図る清掃中に気づいた設備の不具合を管理会社の設備担当へ迅速に共有 こうした連携が、ビル全体のトラブル発見や維持管理にも役立ちます。 4-4. コストとクオリティのバランス 清掃の頻度を上げればクオリティは上がりますが、人件費や清掃費用も増大します。逆にコストを削減しすぎると、清掃不良やクレームが多発し、結果的にビルの評価低下につながるかもしれません。 ビルの規模や利用状況に応じて、必要十分な清掃回数や時間を見極める他業務（設備点検など）と連携し、スタッフが重複して巡回できるタイミングを調整 こうした調整によって、清掃コストとクオリティの最適点を探ることがポイントです。 5. 知っておきたい営繕（修繕業務）の最適化アプローチ BMには日常点検や清掃のほか、故障・劣化にともなう修繕業務（営繕）が含まれます。営繕をどの程度外部委託するか、あるいは内製化するかは、オーナーや管理会社ごとに方針が異なります。以下では「すべて外部委託」と「一部内製化」の双方のメリット・デメリットを見てみましょう。 5-1. すべて外部委託する場合 メリット その都度、専門業者を選定できるため、工事内容に合わせて最適な会社を見つけやすい。自社で営繕スタッフを抱えなくて済むため、人件費や設備投資費用を抑制できる。大掛かりな改修や特殊工事にも、柔軟に対応できる。 デメリット 緊急トラブル発生時に見積もりや契約手続きを経るため、対応が遅れるリスクがあるビル固有の事情（構造・設備のクセなど）を外部業者が熟知していないケースがあり、適切な工法・費用をすり合わせるのに時間がかかる施工内容や費用面のチェックが不十分だと、割高になったり、品質にムラが出たりする可能性がある 5-2. 一部内製化する場合 メリット 小規模な修繕や簡易的な補修であれば、自社スタッフが迅速に対応できるため、スピード感が求められる現場に有利。社内にノウハウが蓄積されるため、建物の履歴管理や設備特性の把握が容易になる。施工費用を外部発注に比べて抑えられるケースがある。 デメリット 専門スタッフの人件費や、必要な資格の取得・維持費など、運用コストが増大する。大規模な改修工事や専門的な施工が求められる場合、最終的には外部委託が必要となるケースがある。スタッフの技術レベルが十分でない場合、業務範囲をカバーしきれず、トラブルやミスが発生する恐れがある。 5-3. 最適化の考え方 営繕の最適化は、単に「全部外注する」か「全部内製化する」という二者択一ではなく、建物の規模・用途、オーナーの方針、さらには管理会社の得意分野などを考慮し、どの部分を内製化し、どの部分を外部委託するかを柔軟に組み合わせることが重要です。例えば、日常的な小規模修繕（壁の穴埋めや小さな水漏れ修理など）は内製化して迅速に対応し、同時に大規模なリニューアルや専門性の高い設備工事は、実績のある外部業者に一括委託する、といった運用が考えられます。管理会社によっては、営繕業務を部分的に内製化しているケースも多く、その場合は迅速な対応とコストメリットを享受しやすいと言えます。ただし、最も大切なのは、オーナーの意向、予算、そして建物の状態に合わせ、最適な方法を常に模索する姿勢です。 6. BMをより効果的に活用するための6つのヒント (1) オーナーの運営方針を管理会社と共有 「高級路線で行きたい」「共用部をカジュアルに使いやすくしたい」など、オーナーの理想像を明確に示すと、管理会社も具体的な運用プランを立てやすくなります。ビルのコンセプトやブランディング方針を最初から共有しておきましょう。 (2) 定期的な打ち合わせと報告確認 BM業務は日常のルーティンが中心となりがちですが、定期的（例えば月1回や四半期ごと）に報告を受ける機会を設けると良いでしょう。清掃状況や設備の稼働具合、不具合の有無などを確認しながら、必要な改善策を検討します。 (3) 設備更新のタイミングを見極める 空調やエレベーターの大型設備は、故障が起きるとテナントの業務にダメージが及びます。BM担当者と連携し、メーカー推奨寿命を参考にしながら、計画的に更新計画を立案することがリスク回避のポイントです。 (4) 清掃の質を上げて印象アップ エントランスや共用部が汚れていると、「このビルは管理が行き届いていない」と見られがちです。日常清掃だけでなく、専門業者による定期クリーニングを組み合わせることで、常に美観を保ちましょう。 (5) トラブル対応フローの周知 空調停止や漏水などのトラブルは、オフィスビルの日中に起こると企業活動そのものに影響します。テナント向けに「何か問題があったらどこに連絡すればよいか」を明確に周知し、管理会社の緊急連絡先や休日対応の可否を共有することが重要です。 (6) デジタルツールを活用 IoTセンサーやクラウド管理システムを導入することで、清掃・設備管理の効率化や可視化が可能になります。BM担当者と相談しながら、ビルやテナントのニーズに合った技術を選ぶと効果的です。 7. トラブル事例から見るBMの実際 BMがどのように機能するかを理解するためには、具体的なトラブル事例を見てみるのが一番わかりやすいでしょう。以下に、オフィスビルでありがちなトラブルと、BMによる解決例を示します。 7-1. エレベーター停止トラブル 【状況】朝の出勤時にエレベーターが停止し、乗客が閉じ込められた。 【BM対応】 管理会社の緊急連絡網を通じて警備・設備担当が即座に駆け、メーカーとも連絡を取りながら、非常時対応マニュアルに沿って乗客を救出メーカーに障害原因の調査を依頼通常業務時間帯だったため、テナント企業へ遅延や混雑を回避するための周知を行う。メーカーによる調査結果を受けて、部品交換や再点検を実施テナント各社へ経緯や再発防止策を報告 スピードと適切なコミュニケーションが被害拡大を防ぐカギとなります。 7-2. 給排水の水漏れ 【状況】テナントから「女性トイレの床に水が溜まっている」と通報があり、担当者が直行、点検したところ配管のパッキン劣化が原因。 【BM対応例】 担当者が状況確認後、すぐに営繕担当へ連絡社内営繕チームが即日パッキン交換 → 漏水被害を最小限に影響範囲を確認し、念のため周辺部位も一緒に点検。周辺施設への二次被害を防ぐため、必要に応じて、除湿・清掃対応も手配。オーナーとテナントに対し、再発防止策と経緯報告を迅速に共有 【ポイント】社内営繕チームが対応して、外部業者手配の手間やコストを省略でき、テナントの不満も抑えられた 7-3. セキュリティの不審者侵入 【状況】夜間に、ICカードを持たない外部者が建物内で徘徊しているとの人感赤外線センサーで通報。 【BM対応】 警備会社の担当が状況確認の上、現場に急行し、声掛け・退去指示入退館システムのログを照合し、不正アクセスの有無を調べるオーナーやテナントへ状況報告と再発防止策（セキュリティレベル引き上げなど）を提案 【ポイント】警備会社との連携を踏まえた、日頃の警備体制やマニュアルが整備されているかが、こうした緊急時に試されます。 7-4. 外部ガラス面の汚れ・落下物リスクの安全確認 【状況】ビルの外壁ガラス部分に汚れや蜘蛛の巣が目立ち、入居企業からクレームが発生。念のため、落下物リスクを想定した安全点検を実施。 【BM対応例】 定期的なガラス清掃とは別に、別途対応清掃時に外壁や窓枠の劣化具合を点検し、必要があれば営繕チームへ補修依頼作業を行う際、テナント企業や近隣への安全告知を徹底 【ポイント】 高所清掃は専門業者と連携が必要。清掃と点検を同時に行うべく手配し、追加工事や日程調整の手間を省く 8. よくある質問（BMに関するFAQ） Q1. 大手管理会社と中小管理会社、どちらがBMに向いている？ A. 大手は広範囲にわたる実績とネットワークを持ち、最新技術の導入や大量発注によるコストメリットなどを活かしやすいです。一方、中小の管理会社は地域密着型のきめ細かい対応や迅速な現場対応が期待できます。物件の規模や所在エリア、オーナーが求めるサービス水準に合致する方を選ぶのがベストです。 Q2. 24時間対応は絶対に必要でしょうか？ A. オフィスビルの稼働時間帯やテナント企業の業務形態によって異なります。コールセンター等、夜間・休日に稼働するテナントが入居している場合は24時間対応が望ましいですが、通常の業務時間帯のみ稼働する企業が大半であれば、緊急時の一次対応フローだけ明確にしておけば事足りるケースもあります。 Q3. BM担当者が変わるたびに、トラブルが繰り返されるのでは？ A. 管理会社によっては担当者異動が頻繁に起きることもあります。大切なのは引き継ぎの仕組みがしっかり整備されているかです。オーナーやテナントが要望や過去の経緯を何度も説明しなくても済むよう、履歴管理や業務マニュアルが整っているかを確認しましょう。 9. 当社サービス紹介 弊社では、オフィスビルのBMサービスについて、設備管理・清掃・セキュリティ・緊急対応などをトータルにサポートしております。 設備管理 定期点検や保守スケジュールの立案・実行を行い、稼働状況を可視化して改善提案を続けます。ンプライアンスを重視した法定点検も、それぞれ有資格者により実施します。 清掃・衛生管理 プロフェッショナルな清掃スタッフが日常清掃から定期クリーニングまでをカバー。当社基準に基づいた仕様を業者と取り交わし、定期的な現場チェックも行い、品質維持に努めています。 セキュリティ・防犯 警備会社と連携して、監視カメラや人感赤外線センサーの配置、最新のICカードシステム・顔認証による入出管理を行い、建物全体の安全性を確保します。 営繕対応 小規模修繕は内製化チームで迅速に対応可能。大規模改修や専門工事が必要な場合でも、信頼できる外部パートナーと連携します。 原状回復工事、オフィス設計工事 テナントの退去後の原状回復工事、リノヴェーション対応のオフィス設計工事等、オーナー様の基本仕様に基づき、工事施工、工事管理を実施します。 デジタルツールの活用 オーナー様向けのオンラインポータルを設置し、トラブル報告等もスムーズに行えます。 このように、BMのあらゆる領域で柔軟に対応する体制を整えており、オーナー様の運営方針・ご予算に合わせた最適なプランをご提案いたします。 10. 今後の展望：オフィスビルのBMはどこへ向かうのか リモートワークの普及により、オフィスビルの稼働率や利用形態は大きく変化していくと考えられます。ただし、「一定数の従業員がオフィスに集まって働く」スタイルが完全になくなるわけではなく、企業の中でもチームワークや対面コミュニケーションを重視する働き方は依然として求められています。 フレキシブルオフィスの需要 テナントがコワーキングスペースや小規模会議室をフレキシブルに利用できる環境を整える動きが進むでしょう。これに伴い、清掃のタイミングやエリアの増減などをより緻密に管理する必要が出てきます。 スペースの多用途化と清掃の複雑化 休憩スペースやカフェラウンジ的な共用部が増えれば、その分だけ清掃・メンテナンスの範囲も広がることに。利用時間帯や利用方法に合わせた柔軟な清掃計画が求められます。 IoT技術のさらなる普及 空調・照明の自動制御だけでなく、利用者の動線把握や混雑状況のリアルタイム表示など、新たな管理手法が続々と登場。清掃や営繕にもAIを活用した予知保全の仕組みが広がっていく可能性があります。 これらの変化に追随できるBM会社を選び、継続的なコミュニケーションを取ることが、ビルオーナーにとっては重要な経営戦略の一部となるでしょう。 11. まとめ：バランス感覚がカギとなるBM運用 オフィスビルのBMは、単に一つの要素（清掃、設備管理、セキュリティなど）を重視すればよいというものではなく、全体を俯瞰してバランスよく整えることが求められます。日常清掃や設備点検、トラブル対応など、多様な業務を横断的に管理できるプロフェッショナルとの連携こそが、テナント企業の満足度とビルの資産価値を高める近道です。 清掃：美観や衛生環境を維持し、テナントや来訪者の第一印象を向上 設備管理：故障リスクを抑え、安定稼働を実現 セキュリティ：情報漏洩や不正侵入などのリスクを低減 営繕：トラブルや劣化を早期に発見し、必要に応じて迅速修繕 また、営繕を完全に外部委託するか、一部を内製化するかは、建物の状況やオーナーの方針によって最適解が異なります。管理会社がどこまで対応可能か、どういった場合にどの業者を選ぶかなど、細かいフローを確認しながら、メリット・デメリットをしっかりすり合わせるのが大切です。最後に重要なのは、オーナー自身も管理会社に丸投げせず、定期的にコミュニケーションを取りながら改善を続ける姿勢です。BMは長期的な視点で取り組むほど効果が高まり、テナントとの信頼関係も深まっていきます。ぜひ本稿を参考に、オフィスビル運営におけるBMの役割や管理会社選びのポイントを今一度見直し、より安定したビル経営を実現していただければ幸いです。 おわりに オフィスビルにおけるBMは、ビルの安定稼働と資産価値の維持・向上を担う要です。清掃や設備管理、セキュリティ、トラブル対応まで、多くの業務が連携し合うことで、テナント企業が安心して働ける環境が実現します。 管理会社を選ぶ際は、オフィスビル特有のニーズに応えられる専門性やコミュニケーション力、コスト構造の透明性、緊急時対応の迅速さなど、複数の観点から検討することが必要です。また、営繕については、すべて外部に委託する方法から一部内製化まで様々な形があり、それぞれにメリット・デメリットがあります。オーナーの方針とビルの現状を踏まえながら、最適なバランスを模索していきましょう。 本稿が、ビルオーナーや管理担当者の皆様の課題整理や、より良い管理会社との連携構築に少しでもお役に立てば幸いです。テナントからの信頼を得るうえでも、日常の運用品質を高め、将来的なリニューアルや設備更新を計画的に進められるBM体制を目指していただければと思います。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2025年8月25日執筆