皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの飯野です。この記事は「蛍光灯からLEDへの大転換：いま、賃貸オフィスビルが直面する「照明の未来」とは」のタイトルで、2025年9月10日に執筆しています。少しでも、皆様のお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願い致します。 目次はじめに第1章：蛍光灯の製造禁止に至る背景――水銀問題と国際規制1-1．水銀汚染がもたらした悲劇と国際的な動き1-2．蛍光灯には微量の水銀が封入されている1-3．2026年末から電球形蛍光灯、2027年末から直管型の製造・輸出入が禁止第2章：LED照明がここまで普及した理由――青色LEDの発明と技術革新2-1．赤と緑はあったが、青がないと白色にはならない2-2．GaN結晶成長という困難を突破し、青色LEDが花開く2-3．白色LEDの実用化（1990年代後半～2000年代）2-4．大量生産と価格の低下第3章：LED照明のメリット――蛍光灯を凌駕する省エネ・長寿命・環境性能3-1．省エネ効果が大きく、電気代を削減できる3-2．長寿命で交換作業が大幅に減る3-3．水銀フリーと紫外線レス第4章：賃貸オフィスビルならではの悩み――オーナーとテナントのギャップ4-1．電気代削減の恩恵はテナント、工事費はオーナー持ち？4-2．補助金は万能ではない4-3．それでもやるべき理由――空室率低減や資産価値維持第5章：具体的な事例――12０坪のオフィスで年間電気代が30万円削減第6章：LED導入の流れ――一体型交換、さらにはIoT連携6-1．既存器具に直管型LEDランプを差し替えるケース6-2．器具一体型LEDへのまるごと交換6-3．スマート制御やIoT連携を見据えるか第7章：実務面での課題――古い配線や費用負担、契約条件の調整7-1．築年数が古いビルなら配線改修が必要かも7-2．テナント負担かオーナー負担か、その線引き7-3．投資回収とキャッシュフローの試算第8章：今後の展望――蛍光灯の終焉からスマートビルへ8-1．照明＝情報インフラ？　センサー連携とビッグデータ活用8-2．色温度制御で人間の活動をサポート？8-3．蛍光灯から“次世代の光”へ第9章：まとめ――いつやるか、いまやるか、それともギリギリまで待つかおわりに はじめに 　ここ数年、家電量販店に行くと感じるのは、蛍光灯の照明器具がめっきり減り、LED照明が圧倒的な存在感を放っているという事実ではないでしょうか。かつては多種多様に並んでいた蛍光灯器具が、ほとんど見当たらなくて、売り場の主役はLED照明器具へと移行しています。一般家庭の照明がLED化して久しいとはいえ、オフィスビルや商業施設などの大規模空間では、まだまだ蛍光灯を使っているというケースも珍しくありません。ところが、ここにきて「直管蛍光灯の製造が2027年末までに禁止される」というニュースが取り沙汰されており、賃貸ビルのオーナーや管理担当者の方々にとっては、「じゃあ将来的にはどうすればいいのか？」と不安や疑問を感じる場面が増えているかもしれません。実際、賃貸オフィスビルでは、照明を入れ替えるとなると費用や工期、テナントとの関係調整など、さまざまな問題に直面することが考えられます。そこで本コラムでは、蛍光灯の製造禁止に至る背景から、LED照明のメリット、そして実際に賃貸ビルで導入する際のポイントまでを、できるだけ詳細かつわかりやすく解説してみたいと思います。　「蛍光灯がもう手に入らなくなる」とか、「水銀がどうたら」といった話を耳にしても、「自分のビルに本当に関係あるの？」と思われる方もいるかもしれません。しかし、ビルの管理運営において照明は大きなコスト要因であると同時に、入居テナントの満足度や空室率にも大きく関わる設備のひとつです。環境問題の観点や、ESG投資・SDGsへの取り組みをPRしたいテナント企業の増加を踏まえても、照明の省エネ化や快適性の向上がビル経営にとってプラスに働くことが多いのは事実です。蛍光灯のままで何とかやり過ごそうとしていても、いずれランプそのものが調達できなくなり、交換しようにも在庫がない、あるいは価格高騰が起きるといったリスクにさらされる可能性もゼロではありません。つまり、どこかで必ずLED化を検討することになるのであれば、早めに情報を整理して計画を立てておくことが望ましいはずです。　そこで、本コラムでは、まずは「なぜ蛍光灯が製造禁止になるのか」という大前提からスタートし、合わせてLED照明がここまで急速に普及してきた技術背景を振り返ってみます。蛍光灯と比べた場合のLEDの優位性やデメリットも含め、総合的に判断材料を提供できればと思います。そのうえで、賃貸オフィスビルにおいてLED照明を導入する際の実務的なポイントや、導入コストと投資回収期間の概算、そして将来のスマートビル化やIoTとの連携など、今後の潮流についても触れていきます。既にLED化を進めているビルもあれば、まったく着手していないビルもあるでしょうが、本コラムを読むことで、これからの照明戦略を考えるうえでの一助となれば幸いです。 第1章：蛍光灯の製造禁止に至る背景――水銀問題と国際規制 　まず、もっとも気になるのは「なぜ蛍光灯が製造禁止になるのか？」という点ではないでしょうか。ニュースやテレビCMなどで、「蛍光灯は2027年末までに製造中止されます」というフレーズを聞いても、その理由がよくわからないと、なかなかピンと来ないものです。実は、その背後には国際的な水銀規制があり、蛍光灯が含まれる形で段階的な禁止措置が取られているのです。 1-1．水銀汚染がもたらした悲劇と国際的な動き 　日本国内で水銀汚染が社会問題として大きく認知されたのは、1950年代に発生した公害事件でした。当時、水銀を含む排水が海洋に放出され、それを経口摂取した住民や漁業関係者に深刻な健康被害がもたらされたことで、重金属汚染の恐ろしさが広く知られるきっかけとなったのです。以降、日本では水銀やカドミウムなどの有害物質に対する規制や対策が進められ、海外でも水銀削減への機運が高まっていきました。やがて21世紀に入るころには、国際連合の場で水銀に関する条約が議論されるようになり、最終的に「水銀に関する水俣条約」という国際条約が2013年に採択されました。これは、水銀の生産や貿易、製品への使用を段階的に削減・禁止していくもので、各国が協力して水銀汚染を抑えていこうという試みです。 1-2．蛍光灯には微量の水銀が封入されている 　一方、蛍光灯というのは、管の中に封入された水銀蒸気に放電することで紫外線を発生させ、それを蛍光体で可視光に変換する仕組みで光っています。水銀の量はごく微量で、普通に使用している限り危険はありませんが、廃棄や破損時には注意が必要です。さらに、環境面の大きな視点から見ると、水銀を含む照明機器を世界中で何億本と使い続けることが本当に望ましいかという疑問もあります。こうした事情から、水銀を使わない技術への切り替えが進められ、蛍光灯も製造禁止の対象となったのです。 1-3．2026年末から電球形蛍光灯、2027年末から直管型の製造・輸出入が禁止 　具体的には、電球形（コンパクト）蛍光灯が2026年末まで、直管型（棒状タイプ）の蛍光灯が2027年末までに製造・輸出入を禁止するスケジュールとなっています。これらの期日以降は、新たに蛍光灯が市場に出回ることが難しくなるため、在庫が尽きると同時に従来型の蛍光灯を入手しにくくなるのは確実といえます。法律で「使用そのものを禁止」しているわけではありませんが、交換用ランプや部品がなくなれば、やはり使い続けることは事実上不可能です。つまり、多くの賃貸オフィスビルや商業施設で使われている蛍光灯器具が、近い将来、選択肢として外れてしまうというわけです。 第2章：LED照明がここまで普及した理由――青色LEDの発明と技術革新 　蛍光灯が製造禁止になるとして、その代わりに主役の座を奪い取ったのがLED（発光ダイオード）です。実はLEDの研究自体は1960年代から始まっており、当初は赤色LEDや緑色LEDなどが、時計の表示灯や電子機器のインジケータとして細々と使われていました。しかし、そこから数十年の間は照明として使えるほどの明るさはなく、あくまで信号ランプ程度に限られた利用だったのです。では、どうしてこんな短期間で「LED照明」が急速に普及したのでしょうか。その裏には、青色LEDの“ブレイクスルー”と、大量生産技術の急激な発展というドラマがあったのです。 2-1．赤と緑はあったが、青がないと白色にはならない 　LEDを照明に使うには、最終的に「白色光」を作り出さなければなりません。赤と緑のLEDは比較的早い段階で実用化されていたものの、青色だけがなかなか高輝度化されず、「このままじゃフルカラー表示も白色光も実現できない」という状況が長く続きました。白色光を出す方法はいくつかありますが、もっとも実用的なのは「青色LEDに蛍光体を組み合わせて擬似白色を作る」やり方です。従来のLED業界にとって、「青色LEDは未来の話」と思われていた時代があったわけです。 2-2．GaN結晶成長という困難を突破し、青色LEDが花開く 　しかし、1990年代、日本の民間企業である日亜化学工業の研究者・中村修二氏らがGaN（窒化ガリウム）結晶のエピタキシャル成長に成功し、高輝度青色LEDを作り出しました。赤崎勇氏、天野浩氏なども学術的に大きく貢献し、最終的にはノーベル物理学賞を受賞したことは、多くの方がニュースなどでご存じだと思います。青色LEDの誕生によりRGB（赤・緑・青）がそろったことで、白色LEDが実用可能になり、照明としての応用が一気に広がったのです。 2-3．白色LEDの実用化（1990年代後半～2000年代） 　ここで改めて、「白色光」を得るための具体的な実用手法を整理しておきましょう。青色LEDの登場によって“白色LED”が完成したのは、主に次の二つの方式です。 1. RGB方式赤（R）・緑（G）・青（B）の3色LEDを混色して白色を作る方法。色ごとの発光特性や経時劣化のバラつきなど、実用上の調整が難しい面もあります。2. 青色LED＋蛍光体方式青色LEDの光の一部を蛍光体で変換し、残りの青色光と合わせて白色光を得る方法。1996年頃、日亜化学工業が「青色LED＋YAG（イットリウム・アルミニウム・ガーネット）系蛍光体」を組み合わせた白色LEDを商品化。このアプローチが最も普及する方式となり、LED照明の急速な実用化が進みました。 この「青色LED＋蛍光体」の方式は、部品点数の少なさや実装の容易さもあり、大量生産に適していたことが大きな利点です。結果として、蛍光体や放熱設計など関連する要素技術の進歩が一体となって進み、コストと性能の両面で飛躍的な向上を遂げることになりました。 2-4．大量生産と価格の低下 　青色LEDができて、白色LEDの方式が定まっただけでは、まだ肝心の青色LED素子のコストが高く、一般照明として普及するには至りませんでした。しかし、その後、MOCVD装置（有機金属気相成長装置）の高性能化や、蛍光体、パッケージング技術、放熱設計などが飛躍的に進歩し、LEDチップ1個あたりの製造コストが劇的に下がります。　そして2015年には、一般照明向けLEDランプ・LED照明器具の製品ラインアップが大幅に増加しました。大手メーカー（パナソニック、東芝、三菱電機、日立、NECなど）は蛍光灯器具の新商品を減らし、LED照明へシフトを加速させます。さらに、世界各国のメーカーがこぞって参入したことで競争が激化し、結果的にLEDランプやLED照明器具の価格が大幅に下がっていきました。　こうした技術革新と価格競争が、蛍光灯や白熱電球などを置き換える原動力となり、いまやLED照明はあらゆる場所で見られるようになりました。 第3章：LED照明のメリット――蛍光灯を凌駕する省エネ・長寿命・環境性能 　では、なぜLED照明はこれほどまでに支持され、普及していったのでしょうか。その最大の理由は、やはり“省エネ効果”と“長寿命”という、実務的にもはっきりとした利点があるからだと言えます。賃貸オフィスビルや商業施設でLEDを導入する場合にも、こうした特徴が非常に魅力的に映るはずです。 3-1．省エネ効果が大きく、電気代を削減できる 　一般に、白熱電球の効率は10～15lm/W、蛍光灯は80～100lm/W程度とされますが、LED照明は150～200lm/Wを超える製品も登場しており、同じ明るさを得るのに使う電力が圧倒的に少ないのです。オフィスビルなどでは照明が1日の大半を点灯しているため、電気代が大幅にカットできるのは大きなメリットとなります。電力単価が上昇している昨今、少しでも照明の消費電力を抑えたいというのは、多くのテナントやオーナーの共通する考えかもしれません。 3-2．長寿命で交換作業が大幅に減る 　蛍光灯の寿命は1万～2万時間と言われるのに対し、LED照明は4万～6万時間が一般的です。もちろん、製品や使用条件によって異なりますが、単純計算で2～3倍ほど寿命が長いことになります。例えば、オフィスで1日10時間点灯するとして、蛍光灯なら3年ほどで交換が必要になるケースが多いのに対し、LEDなら7～8年、あるいはそれ以上使えることもあるわけです。天井が高いエントランスの照明を交換するとなると、足場を組んだりして大変な作業なので、交換頻度が減るのは管理上非常に助かります。 3-3．水銀フリーと紫外線レス 　蛍光灯には微量なりとも水銀が封入されているのに対し、LEDは水銀を使わず、環境負荷が低いのも特長です。また、蛍光灯のように紫外線を発生させてから可視光に変換しているわけではないため、紫外線漏れがほとんどありません。虫が寄りにくい、展示物や資料の退色を防ぎやすいという細かな利点も存在するのです。ビルオーナーの立場からすれば、クリーンかつ長寿命というのはPRポイントにもなり得ますし、テナントへの訴求材料にもなるかもしれません。 第4章：賃貸オフィスビルならではの悩み――オーナーとテナントのギャップ 　ここまでを見ると、「蛍光灯が使えなくなるなら、早めにLEDにしちゃったほうがいいんじゃないか」と思うかもしれません。しかし、賃貸オフィスビルや商業ビルの場合、照明の切り替えにはいくつか独特の悩みや課題があります。とりわけ、「投資はオーナーが負担するのに、電気代が下がるメリットはテナントが享受する」というギャップは大きな問題としてしばしば取り沙汰されるのです。 4-1．電気代削減の恩恵はテナント、工事費はオーナー持ち？ 　賃貸オフィスでは、当社のようなビル管理会社が取りまとめて水光熱費としてテナントに請求しており、「光熱費はテナント負担」というのが一般的です。つまり、LED化して省エネになった分だけテナントの負担が軽くなるわけですが、照明器具や工事費をまるまる負担するのはオーナーというケースが多いのです。そうなると、オーナーからすれば「投資コストをかけても、直接的には得をしないじゃないか」と感じることもあるでしょう。 4-2．補助金は万能ではない 　LED導入の費用を抑えるために、国や自治体の補助金を活用できる場合があることは事実です。とはいえ、補助金には公募期間や応募要件があり、いつでも自由に使えるわけではありません。最近、ビル賃料は上昇傾向にあり、テナントとの賃料契約を更新するタイミングで調整するなど、ある程度の工夫が求められます。 4-3．それでもやるべき理由――空室率低減や資産価値維持 　それでもLED化を進めるオーナーが増えているのは、やはり“間接的メリット”が大きいからだと言えます。例えば、LED化されているビルは「電気代が安く、設備が新しい」という印象を与え、テナント誘致に有利になります。空室が減れば賃料収入が安定し、結果的にビルの収益性が高まる可能性があるわけです。また、古い照明設備のままだと、ビル全体が老朽化しているように見え、資産価値が下がるリスクも考えられます。LED化しておくことで将来の買い手や借り手に好印象を与えやすく、いざ売却や相続を考えるときもプラス要素になるでしょう。さらに、蛍光灯が本格的に製造中止になった段階で一斉に交換すると、工事費が高騰したり納期が著しく長引いたりする恐れがあるため、「早めにやっておいたほうがいい」という考え方も現実的です。 第5章：具体的な事例――12０坪のオフィスで年間電気代が30万円削減 　実際にLED化すると、どれほどの費用対効果があるのでしょうか。賃貸オフィスの事例としてよく取り沙汰されるのが、120坪のフロアにおける蛍光灯照明のLED置き換えケースです。以前から使われていた1,200mmの直管蛍光灯を2本並べて使用する照明器具（67台）を、そのままLEDライトバーを適用した照明器具に交換し、あわせて非常灯も7台追加したところ、だいたい150万円程度で工事が収まったという例があります。蛍光灯照明の電気代はもともと年間60万円ほどかかっていたのが、LED化によって30万円ほどになる見込みで、年間30万円の差額が生じるわけです。これは省エネ効果としては非常にわかりやすい数字だと言えます。　もっとも、この差額は電気代を支払うテナントが享受する形になりがちで、オーナーとしては複雑な気持ちになるかもしれません。ただ、先ほど述べたように、テナントの満足度向上や空室率の低減、ビル全体の印象アップ、将来の交換時期を前倒しして混乱を避けるなど、間接的なメリットは十分見込めるでしょう。 第6章：LED導入の流れ――一体型交換、さらにはIoT連携 　では実際にLED化するとなれば、どのような工事や手順が必要になるのでしょうか。家庭で行われるように、既存の蛍光灯器具を簡易改修してLEDランプを流用する方法もありますが、オフィスビルの場合は基本的に「器具ごとLED専用に交換する方法」がベストと考えられます。また、将来的なスマート制御やIoT連携を視野に入れるケースも、参考として紹介しておきます。 6-1．既存器具に直管型LEDランプを差し替えるケース 　家庭や小規模な施設では「蛍光灯器具に直管型LEDランプを差し替える」という対応がまだよく見られます。具体的には、蛍光灯のグロー球を外すなどの簡単な改修で、そのまま直管型LEDを差し込む方法です。外観や配線をほとんど変えずに済むという点では、導入コストが比較的低く抑えられ、工事も簡便です。　しかし、次のような注意点があります。 1. 安定器の存在蛍光灯用の安定器をそのままにしておくと、無駄な電力が消費されたり、LEDランプに適切でない電流が流れたりして、寿命や性能に悪影響を与える可能性があります。最近では「安定器バイパス工事」を前提にした直管型LEDが登場しており、安定器を外して配線を直結することでLEDランプに合った電源を供給する方法が一般的です。とはいえ、バイパス工事を行うには電気工事士の資格が必要になり、大がかりではないまでも一定の工事費が発生します。2. 器具自体の劣化・寿命もともとの器具が古くなっている場合、反射板や内部の電気配線などが経年劣化している可能性があります。安定器だけでなく、ソケット部分なども消耗していれば、結局は器具全体の交換が必要になるケースが多く、「直管型LEDランプへの置き換え → 器具交換」の二度手間が生じるリスクがあります。3. デザイン・配光の不一致既存の蛍光灯器具は、蛍光灯の特性に合わせて配光設計や熱設計が行われています。そのため、LEDランプを差し替えるだけでは、本来の性能を発揮しにくいことがあります。 　以上の理由から、特に大規模施設や長期運用を前提とする場合には、既存器具への差し替えはあまり推奨されません。「一時しのぎ」としては手軽でも、長期的にはコスト高・手間増になってしまう可能性が高いからです。 6-2．器具一体型LEDへのまるごと交換 　こうした点を考慮すると、「器具そのものをLED専用品に交換する」ほうが、トータルで見てメリットが大きい場合が多くなります。器具一体型LEDの特徴やメリットは以下のとおりです。 1. 安定器が不要・余計な部品がないLED専用設計のため、安定器は必要ありません。結果的に部品点数が少なく、故障リスクも下がります。電源やドライバー回路が最適化されているため、電気的ロスも少なく済む場合が多いです。2. 配光設計・反射板・放熱構造が最適化LEDの特徴に合わせて配光設計が行われるため、必要なところに光を集中的に照らしやすく、効率が高いです。放熱構造がしっかり作り込まれているので、LEDの寿命をフルに引き出せる可能性が高まります。反射板やカバーもLED光源に合わせた素材や形状になっており、眩しさの軽減や光の均一性などの面で性能を発揮します。3. 長期的なコストメリット器具ごと交換する際の初期費用は高く見えますが、LED特有の高効率と長寿命によって電気代やメンテナンス費を大きく節約できるケースが多く、数年～十数年単位で見るとコストメリットが高くなりやすいです。また、器具の数を最適化できる設計を行えば、ランプ本数を減らせることがあり、導入費用が一部圧縮できる場合もあります。4. 美観・空間演出真新しいLED器具に交換することで天井まわりがスッキリし、建物全体の印象をリフレッシュできます。ビルへの来訪者や利用者に与えるイメージが向上し、ブランド価値や快適性にもプラスになることがあります。5. 安定器の寿命を迎えている場合の合理的選択既存の安定器が寿命に近い、あるいはすでに劣化しているならば、一部だけを改修しても長く使えません。それならば思い切ってLED一体型に交換してしまうほうが、トータルコストを抑えやすく、照明性能・メンテナンス面の安心感も得られます。 6-3．スマート制御やIoT連携を見据えるか 　近年、「スマートビル」や「オフィスIoT」という言葉が聞かれるようになりました。照明も半導体ベースであるLEDなら、制御信号との相性が良く、センサーやネットワークを通じて自動的に点灯・消灯や調光を行うことが容易です。 人感センサー・昼光センサーによる自動制御遠隔制御やスケジュール管理、色温度の変化（タスクごとに最適な色温度設定）空室・在席状況に応じた効率的な点灯パターン こうした高度なシステムを導入することで、さらなる省エネ効果や利用者の快適性向上を実現できる可能性があります。ただし、導入コストや運用負荷が増すことから、必ずしもすべての現場で現実的とは言えない面もあります。そのため、今後の拡張計画が具体的にある場合に限って検討する、というスタンスでも良いでしょう。 第7章：実務面での課題――古い配線や費用負担、契約条件の調整 　LED化は高効率・省エネ・長寿命といったメリットが大きい反面、実際に工事を進める段階では、ビルの老朽化状況や費用負担のルール、既存の契約条件など、さまざまな課題に直面する可能性があります。この章では、具体的な注意点や検討事項を整理します。 7-1．築年数が古いビルなら配線改修が必要かも 　一般的に、建物自体よりも電気設備や配線の寿命のほうが短く、長期間使用されたビルでは、照明器具の安定器や配線が相当程度劣化している可能性があります。LED化の際に配線の状態をまとめて点検・更新しておくと、後々のトラブルリスクを大幅に減らせるでしょう。 老朽化した配線のリスク絶縁不良や接触不良が起こりやすく、火災や漏電など重大な事故につながる恐れがあります。せっかくLEDランプを新調しても、配線が原因で不具合が生じれば、LEDの省エネ・長寿命といった恩恵を十分に受けられません。更新費用の問題配線工事にはある程度の費用がかかるため、「ランプ交換だけにとどめたい」という要望が出ることもあります。しかし、将来的に配線改修が不可避になる時期が来ることを考慮すると、LED化と同時に実施するほうが総合的に効率的なケースが多いです。どうしても一度に大規模工事が難しい場合、小規模から段階的に進める方法もありますが、その際も将来的な設備更新の全体計画を踏まえて、できるだけ無駄が生じないように判断することが重要です。 7-2．テナント負担かオーナー負担か、その線引き 　蛍光灯時代は「ランプ交換はテナント負担」としてきたビルも多いですが、LEDライトバー1本が数千円から1万円近くするとなると、テナントから「そんなに高いのは負担できない」とクレームが来る場合もあり得ます。実際、照明器具本体や工事費用はオーナーが出し、消耗品としてのLEDランプ交換代はテナント負担という形が多いものの、ビルのコンディションや契約内容によっては柔軟に取り決めることが望ましいでしょう。契約更新のタイミングで、LED化にともなうルールをしっかり盛り込んでおくと後から揉めるリスクが減ります。 7-3．投資回収とキャッシュフローの試算 　LED化の費用をオーナーが出しても、その直接的な電気代削減メリットはテナントが受け取る形になるため、「じゃあオーナーはどうやって投資を回収するの？」という疑問が出ます。補助金を狙うとか、賃料に上乗せなども考えられるにせよ、現行の賃貸契約の枠内では、さすがに難しいので、結果的に、「空室率を下げる」「ビルの評価を高める」「将来の設備更新リスクを前倒しで解消する」といった間接的メリットを得て、長期的にプラスと捉える考え方が主流になっています。 第8章：今後の展望――蛍光灯の終焉からスマートビルへ 　蛍光灯がいずれ入手不可になることは既定路線であり、LEDが現時点で最有力の代替光源となっています。しかし、照明に対するニーズは今後さらに変化する可能性があります。特に、IoT技術の進歩やAIの導入が進めば、「照明をただ点ける・消すだけ」ではなく、さまざまな付加価値を生み出す時代になるかもしれません。 8-1．照明＝情報インフラ？　センサー連携とビッグデータ活用 　LED照明には半導体チップが含まれるため、デジタル信号のやり取りと組み合わせやすい構造をしています。海外の事例では、照明器具にビーコンやセンサーを組み込み、人の位置情報や在室状況をリアルタイムに把握するシステムが実装され始めています。これを空調管理やセキュリティシステムと連携すれば、誰もいないエリアの冷暖房を抑制したり、非常時に避難ルートを自動で点灯させたりといったスマート制御が実現するのです。将来的にはビル全体のエネルギー消費をAIが監視し、最適化するような世界も十分考えられます。 8-2．色温度制御で人間の活動をサポート？ 　オフィスワーカーの生産性や健康管理の視点から、照明の色温度を時間帯に応じて変化させる「ヒューマンセントリック照明」という考え方が注目されています。朝は少し青白い光で覚醒を促し、集中力や作業効率を高め、夕方からは暖色系の光にシフトすることで、疲労感の軽減や睡眠の質向上をサポートします。実際に色温度調整を取り入れたオフィスでは、生産性が約10〜15％向上したとの報告もあり、導入効果は単なる快適性の向上にとどまりません。体内時計を整え、従業員の健康を積極的に管理するオフィス環境としてもアピールできるでしょう。従来の蛍光灯では困難だったこうした精密な制御も、LED照明とIoT技術の普及によって比較的低コストかつ簡単に導入可能となっています。すでに一部のホテルや先進的な企業が積極的に取り組んでおり、今後さらに広がりを見せていくと考えられます。 8-3．蛍光灯から“次世代の光”へ 　このように、単に「水銀が規制されるから蛍光灯はなくなる」というだけでなく、LED照明が持つ高い拡張性やデジタル制御のしやすさは、ビル管理やオフィス設計そのものを変える可能性があります。蛍光灯は確かに優れた発明でしたが、いまや時代が変わり、より省エネで長寿命、かつスマート化に対応できるLEDがメインストリームになっていくのは避けられない流れです。ビルオーナーや施設管理者にとっては、この転換期をどう活かすかが問われているとも言えるでしょう。 第9章：まとめ――いつやるか、いまやるか、それともギリギリまで待つか 　ここまで見てきたように、蛍光灯の製造禁止は国際的な水銀規制に端を発するもので、2027年末には直管型蛍光灯が新規生産できなくなります。いずれ部品や在庫が底をつき、メンテナンスが難しくなるのは確実である以上、賃貸オフィスビルにおける照明のLED化は「いずれ必ず訪れる運命」です。問題は、いつその決断を下すかということです。「電気代が下がるのはテナント、工事費を負担するのはオーナー……」というジレンマは確かにあり、短期的には投資に踏み切りづらいかもしれません。しかし、既存の蛍光灯や水銀ランプが廃番・品薄になるリスクや、環境規制の強化などを考えれば、いずれ大規模な照明交換が必要になる可能性は高いと言えます。加えて、LED化によって得られるのは単純な電気代削減だけではありません。照明の質が向上すれば、テナントにとって働きやすい空間になり、ビル全体のイメージアップや入居継続率の向上といった形で、オーナーにとってもプラスとなることが期待できます。さらに、LED照明は蛍光灯などに比べて交換回数が少なく、保守管理の手間を減らせる点も無視できません。こうした要素は直接的な「電気代の削減分による回収」には当たりませんが、空室の抑制や長期的な維持コストの軽減として、最終的には投資の元が取れる可能性があります。もし、まだ蛍光灯を使い続けているオフィスビルをお持ちなら、まずはフロア単位でどのような照明が使われているか、また実際の明るさやランプ寿命はどうなっているかを確認してみてください。照明の老朽化が進んでいる場合や、「建物としてそろそろ大規模修繕を検討しなくてはいけない」といった時期であれば、まとめてLED化を実施し、ビル全体をアップグレードする絶好の機会かもしれません。大きなコストを一度に負担するのが難しい場合は、退去があったタイミングなど、区切りのいい場面で順次導入していくことも可能です。その際、新規テナントに対しては「LED照明が使われており、安定的かつ環境に配慮したビルです」とアピールすれば、物件価値の訴求にもなります。特に近年は企業の環境意識が高まっており、「環境配慮型の設備を備えたオフィスを選びたい」というニーズは小さくありません。一方で、蛍光灯や水銀ランプが全面的に使えなくなるまで放置すると、在庫切れや急激な価格上昇といった問題が一気にのしかかってくる可能性があります。電気設備の更新は後回しにしがちですが、いざ不測の事態が起こった場合は、ビル運営そのものに影響が及ぶかもしれません。早めに対応しておくことで、コスト面や工事スケジュールなどを柔軟に調整でき、トラブルを最小限に抑えられるでしょう。結局のところ、LED化によるコスト削減メリットはテナントに直接還元されるケースが多いものの、オーナー側にはビルの価値向上や維持管理負担の軽減といった形で別のリターンが期待できます。設備投資の効果を「電気代削減分だけで直接回収する」と考えるのではなく、長期的なビル経営の視点で検討することが、結果的に損をしない最善策と言えるでしょう。環境規制や市場動向を見ても、いずれは必要になる照明更新を前向きに捉え、テナントにとっても魅力的なビルへアップグレードしていくことをおすすめします。 おわりに 　蛍光灯からLEDへ――この大きなシフトは、じつは単なる「光源の入れ替え」にとどまらず、建物の管理やビジネスの在り方までをも変える可能性を秘めています。とりわけ、賃貸オフィスビルのオーナーさんにとっては、「製造禁止？　何だか大変そうだな」ではなく、「ビルの資産価値を維持し、長期的に収益を安定させるための投資チャンス」と捉えることもできるのではないでしょうか。LED化によって電力コストが下がるのはテナントの直接的なメリットですが、ビルの評判が良くなって空室率が下がったり、テナントの入居期間が長くなったりする可能性があります。さらに、水銀フリーの照明は時代の要請とも言えますし、将来的にはIoT制御やAI分析と組み合わせることで、今までになかった省エネ・快適性が実現するかもしれません。　もちろん、補助金制度を活用しようにもタイミングや応募要件が合わないことがありますし、リーススキームを使っても最終的には費用を返済しなければならないなど、悩みどころは尽きないかもしれません。しかし、蛍光灯の廃止が目前に迫っている以上、「このままではいずれ交換ランプが手に入らなくなる」という問題には必ずぶつかります。それならば、足元の市場状況や工事費の相場をチェックしつつ、余裕を持ったスケジュールでLED化を計画し始めたほうが結果的に得策です。後回しにしてギリギリになってから大勢が一斉に工事を発注すれば、待ち時間が増え、コストが高騰する可能性だってあります。　「いつやるか、いまやるか、それともギリギリまで待つか」という判断は最終的にはオーナーの裁量ですが、少なくとも準備を早めに始めておくに越したことはありません。もし具体的にLED化を検討するのであれば、照明メーカーや施工業者との打ち合わせを通じて、配線改修の範囲や工期、工事費用、ランプ交換の負担をどうするかなどをじっくり調整する必要があります。また、テナントとのコミュニケーションも大切で、「明るさを確保してもらえるならうれしい」「フリッカーが減って作業環境が良くなる」「水銀フリーはCSRの観点でプラスになる」という声が出るかもしれません。こうした情報をこまめに集めながら、ビル全体の価値向上につなげるのが賢いビル管理の方法だと言えるでしょう。　もうすぐ2027年末が来れば、直管蛍光灯を新品で手に入れるのが難しくなる時代に突入します。蛍光灯が登場した当時は、白熱電球と比べて「省エネで長寿命な革新的技術」として大いに歓迎されましたが、いまやよりエネルギー効率の高いLEDが当たり前になろうとしています。技術の世代交代はあっという間であり、気づけば「蛍光灯は過去の遺産」という位置づけになりつつあるわけです。賃貸オフィスビルの世界でも、この世代交代をどのように受け止め、どのように活かしていくかはビルオーナーの腕の見せどころでしょう。　当コラムが、蛍光灯の製造禁止とLEDへの置き換えを考えるうえで、少しでもご参考になれば幸いです。水銀公害の歴史や青色LEDの発明という昔のエピソードをほんの少し振り返ってみても、最終的に私たちが得る教訓は、「より安全で省エネな技術が生まれてきたなら、早めに活用したほうが長い目でプラスになる」ということではないでしょうか。短期的にはオーナーが投資を負担する格好になることに対して納得しづらい部分があるかもしれませんが、ビルの環境性能が高まればESG投資の時代にも合致し、長期的に見てさまざまな恩恵を得やすくなります。ぜひ、電気代やメンテナンス負担、そして将来のリスクを総合的に考慮して、「蛍光灯からLEDへ」の転換を前向きに検討してみてください。　これから先、蛍光灯が完全に手に入らなくなるタイミングは意外と早く訪れるかもしれません。そうなる前に、ビルの競争力を高めるための投資と割り切り、計画的に照明更新を進めるかどうかで、数年後の経営状況は大きく変わってくるはずです。スマートビルやIoT連携など、LED照明がもつ豊富な可能性を上手に取り込みながら、次世代の“新しい光”を自分のビルにいち早く取り入れてみてはいかがでしょうか。そうした一歩が、テナント企業からの評価を高め、ビルの収益安定につながるかもしれませんし、何より水銀フリー社会へと進む世の中の流れに乗ることで、ビルオーナーとしての先見性と経営手腕をアピールできるのではないでしょうか。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2025年9月10日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの飯野です。この記事は「賃貸オフィスビルのビルメンテナンスとは？　委託のメリット・デメリットを徹底解説」のタイトルで、2025年9月5日に執筆しています。少しでも、皆様のお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願い致します。 目次1. はじめに2. ビルメンテナンスの全体像3. メンテナンス体制の選択肢①：オーナー自身が直接手配する4. 管理会社に委託する場合の特徴5. トータルで見る！どちらの方法がどんなオーナー・物件に向いているか6. トラブル事例とその対策をさらに深堀り7. より良いビルメンテナンス体制を築くために8. 終わりに 1. はじめに 1-1. 中型賃貸オフィスビルのメンテナンスが重要な理由 近年、オフィスビルの空室率増加やテナントの契約形態の多様化に伴い、「建物の管理水準」が大きな差別化要因として注目されるようになっています。特に中型の賃貸オフィスビル（フロア床面積50～100坪程度相当）では、大規模ビルのように大手管理会社がフルカバーしているケースばかりではありません。オーナー自らが複数の専門業者を手配したり、一部のみ外部委託するなど、柔軟な管理体制を組むこともしばしばです。こうした中型ビルは、ある程度の収益確保を目指す一方で、大規模ビルほど潤沢なメンテナンス予算を取れないというジレンマに直面します。そこで、「最小限のコストで最大限の効果を狙うビルメンテナンス」という観点が、オーナーや管理者にとって共通の課題となるのです。 1-2. 本コラムの目的 本コラムでは、中型賃貸オフィスビルに必要なビルメンテナンスの領域を整理するとともに、 オーナー自身が複数業者に直接発注する方法管理会社に委託する方法 の2パターンを軸に、それぞれのメリット・デメリットを詳しく比較します。 さらに、ビルのメンテナンス領域を「病院の専門医コーディネート」にたとえ、建物という「患者」を適切に診断し、必要な専門家へ振り分けるための総合的な視点の重要性を解説します。併せて、実際に生じやすいトラブル事例や解決策を具体的に紹介し、よりリアルなイメージを持っていただけるようにしました。本コラムを通じて、オーナーやビル管理の担当者の皆様が「自分の物件に最適なビルメンテナンス体制」を検討する際のヒントになれば幸いです。 2. ビルメンテナンスの全体像 2-1. ビルメンテナンスにおける主な業務分野 中型賃貸オフィスビルであっても、必要なメンテナンス領域は意外に幅広く、さまざまな専門会社が登場します。以下に、代表的な業務を挙げてみましょう。 警備・防犯 ・巡回警備、機械警備、防犯カメラ監視、受付警備など 清掃業務 ・日常清掃、定期清掃（ワックス掛け、カーペット洗浄など）、共用部・専有部の維持管理 ・高所清掃（窓ガラスや外壁など）を専門とする会社が別途存在 電気設備管理 ・分電盤や照明設備、非常用発電機・UPS（無停電電源装置）などの定期点検 ・漏電検査や設備更新計画の立案 空調設備管理 ・エアコン、換気扇の点検やクリーニング、冷媒ガス充填など ・ダクト清掃やフィルター交換などのメンテナンス 給排水設備管理 ・給排水管の定期清掃、詰まり・漏水の対応 ・ポンプ室や受水槽・高架水槽の清掃 消防設備点検・メンテナンス ・消火器・火災報知器・スプリンクラー・非常口誘導灯などの定期点検 ・法定点検報告の書類作成と提出 エレベーター保守 ・定期検査、非常時のトラブル対応（閉じ込め事故の救助など） ・老朽化したエレベーターのリニューアル工事計画 通信インフラ管理 ・インターネット回線や電話回線の引き込み・配線工事、障害対応 修繕・リフォーム工事 ・内装・外装のリニューアル、テナント退去後の原状回復工事 ・外壁塗装や屋上防水工事など、大がかりな改修 害虫・害獣駆除 ・ネズミやゴキブリの防除、シロアリ対策、ハト対策など 植栽・造園管理 ・緑地帯や植栽スペースの剪定・施肥、庭園の季節管理 廃棄物回収・処理 ・一般廃棄物や産業廃棄物の分別・回収、リサイクル対応 2-2. 病院に例える「専門医」と「総合診療医」 (1). 一つのビルに、多くの専門家が関わる理由ビルには電気設備、空調設備、給排水設備、消防設備など、多岐にわたる機能が詰め込まれています。大規模施設になれば、清掃や害虫駆除、防犯カメラのシステム管理、エレベーター保守、外壁や屋上の防水など、それぞれの専門会社が集まり、まさに「病院の各診療科」のように領域ごとにプロフェッショナルが存在している状態です。 専門会社（専門医）の強み ・それぞれの設備や分野に対して、専門技術と経験を持っている ・ピンポイントで問題箇所を見つけ出し、適切な修理や保守・点検を実施できる 連携がないと起きる問題 ・電気の問題が実は空調設備の不具合と関連していたのに、両者間で情報共有がない ・排水管の故障による水漏れが建物の電気系統にも悪影響を及ぼすのに、関連部門が後手に回る ・結果的に責任の所在が曖昧になったり、余計なコストがかかったりする このように、1つのビルを維持するためには多種多様な「専門医」たちが必要ですが、それだけに「連携不足」や「全体最適の視点の欠如」が起きやすいとも言えます。 (2). 総合診療医の視点が欠かせない建物を長期的に安全かつ快適に運営していくためには、全体を俯瞰できる存在が必要となります。これは病院で例えるならば「総合診療医」や「主治医」のような役割です。 専門医だけでは不十分な理由 ・専門医は局所の問題解決には優れていますが、他領域との兼ね合いを考えた総合的な判断が苦手な場合がある ・「建物全体の設備寿命を考慮して、どのタイミングでどの設備を更新するか」「どの検査を先に行うべきか」といった、広い視点を持った調整が必要 総合診療医（管理会社やオーナー側の目利き）の役割 ・ビル全体の構造と設備状況を把握し、必要に応じて最適な専門業者をアサインする ・テナントや利用者からのクレーム・要望に対しても、どの業者と協力すればスムーズに解決できるかを判断 ・法令遵守や予算管理など、経営的な視点を踏まえつつ、建物の維持管理計画を立案する たとえば、空調設備の故障原因が電気系統のトラブルや配管の老朽化に起因していることもあり得ます。こうした「複数の要素が絡む問題」を解決するには、各分野の専門知識を組み合わせてベストな対応を導き出せる“総合力”が不可欠です。 (3). 総合診療医がもたらすメリット総合診療医にあたる“管理会社”や“オーナーの総合的な目利き”が機能することで、以下のようなメリットが生まれます。 責任の所在が明確になる ・「どこに頼めばいいのか分からない」「結局、誰が原因を解決するのか不明」という事態を防げます。総合窓口を明確にすることで、トラブル時の対応がスピーディーになります。 コストと時間の最適化 ・専門業者が重複して同じ場所を調査したり、必要以上の工事を行ったりする無駄を省ける ・総合診療医が中心となってプランを統合すれば、長期的な修繕計画や予算配分のバランスも取りやすい 建物の価値向上 ・点検や工事の連携が良好だと、トラブルが大きくなる前に対策を打てる ・建物の寿命が延び、テナントの満足度も向上し、結果として不動産価値の維持・向上につながる (4). 具体的なイメージ：ビル管理の流れ病院をイメージすると分かりやすいですが、ビル管理でも“一次受診”⇒“専門診療科へ振り分け”⇒“再調整”という流れがしばしば行われます。 一次受付（総合診療医） テナントから「空調が全然効かない」「排水が詰まっている」などの連絡を受け、状況をヒアリング。 初期診断 施設の図面や設備マニュアルなどを参照しながら、「どの専門業者に相談・手配すべきか」を判断。 専門業者への連絡・調整 電気設備業者や管工事業者、清掃会社など、それぞれの“専門医”へアサイン。依頼内容やスケジュールを管理する。 経過観察と最終チェック 専門業者の作業が終わったら、総合診療医が最終的に結果を確認。再発防止策や追加工事の必要性を検討し、長期的なメンテナンス計画に反映する。 このように、専門医と総合診療医が連携してこそ、ビル全体の健康状態を保てるのです。 建物の設備メンテナンスでは、多様な専門業者（専門医）の力を最大限に生かすために、全体を俯瞰しながらコーディネートする“総合診療医”が欠かせません。管理会社やオーナーがその役割を果たすことで、責任の所在が明確になり、トラブル対処が早くなり、建物の資産価値も長期的に維持・向上させることができます。 専門医の強み 各設備や領域に特化した高度な知識・技術で、正確に問題を解決 総合診療医の役割 建物全体の“症状”を把握し、適切な専門業者のアサインや予防保全、長期的な運営計画を立てる 連携の要 病院の患者と同じで、ビルという“患者”を元気に保つには、総合診療医と専門医が有機的につながる体制が必要 こうした視点を踏まえることで、ビルメンテナンスの複雑さと面白さをより深く理解できるはずです。まさに、「建物」という患者を、専門医・総合診療医が連携して守るという構図が、ビル管理の核心ともいえます。 3. メンテナンス体制の選択肢①：オーナー自身が直接手配する 3-1.メリット (1) コストコントロールがしやすい 相見積の活用 複数の業者から見積を取り、サービス内容や価格を比較検討することで、最も費用対効果の高い業者を選ぶことができます。 価格だけでなく、業者の実績、使用する材料の品質、保証内容なども比較することで、より納得のいく選択が可能です。 支払い金額の可視化 各業者への支払い金額が明確になるため、どの分野にどれだけの費用がかかっているかを把握しやすく、無駄な支出を削減できます。 例えば、特定の分野のメンテナンス費用が高すぎる場合、業者を見直したり、メンテナンス頻度を調整したりといった対策が可能です。 (2) 業者選定の自由度が高い 得意分野に合わせた選択 建物に独特のこだわりや、特殊な設備がある場合でも、オーナーが直接“得意分野を持つ業者”を探し、契約できる自由度があります。 大手から地域密着型まで選べる 規模の大きい業者だけでなく、地域に根差した小回りの利く企業を選択することで、柔軟かつ細やかなサービスを期待できる場合もあります。 (3) 直接的なコミュニケーションが可能 迅速な交渉・指示 トラブルやクレームが起きたとき、オーナーが業者と直接やり取りするため、話が早いというメリットがあります。 柔軟な対応への期待 メンテナンスのスケジュール調整や、細かな要望を直接伝えることで、柔軟な対応を期待できます。 例えば、「テナントの入居スケジュールに合わせて工事日程を調整してほしい」「特定の時間帯に作業をお願いしたい」といった要望を伝えやすくなります。 3-2. デメリット (1) 管理・調整の手間が増大 スケジュール管理や契約内容の把握 複数の業者と個別に直接、契約を結ぶため、それぞれのスケジュール調整や進捗管理、契約内容の把握に時間と労力がかかります。 各業者の連絡先、作業内容、支払い条件などを個別に管理する必要があり、煩雑になりがちです。 細かなクレーム対応の負担 テナントや利用者からのクレームや問い合わせに、オーナー自身が対応する必要があり、精神的な負担が大きくなる場合があります。 例えば、「電気がつかない」「水漏れしている」といった連絡が、時間帯を問わずオーナー様に直接入る可能性があります。 (2) 専門知識が要求される 選定の基礎知識： 電気、空調、給排水など、建物設備の基礎知識がないと、見積内容の妥当性を判断することが困難です。 例えば、見積書に記載されている専門用語が理解できず、業者の説明を鵜呑みにしてしまう可能性があります。 見積内容の精査： 複数の見積もりを比較検討し、それぞれの内容を精査するには、専門的な知識と経験が必要です。 例えば、見積もり金額が安い業者を選んだ結果、必要な作業が省かれていたり、質の悪い材料が使われていたりする可能性があります。 長期コスト・リスクの発生見通し： 設備の寿命やメンテナンスサイクル、将来的な修繕計画などを考慮し、長期的なコストを見据えた業者選定が必要です。 例えば、目先の安さだけで業者を選ぶと、将来的に高額な修繕費用が発生する可能性があります。 (3) 複数の業者を責任の所在を明確化して管理は難しい 原因特定の難しさ： 複数の業者が関わる場合、トラブルの原因特定が困難になることがあります。 例えば、水漏りの場合、屋根の防水工事、外壁の塗装工事、配管工事など、複数の要因が考えられます。 契約範囲外かどうかの切り分け： トラブルが発生した場合、どの業者の責任範囲なのか、追加費用が発生するのかなど、契約内容の解釈が難しい場合があります。 例えば、「この作業は契約範囲外なので、追加費用がかかります」と言われても、それが妥当な判断なのかどうかを判断できない可能性があります。 3-3. トラブル事例：オーナー自身の直接手配の落とし穴 事例：相見積もりを活かしきれない電気設備更新老朽化した分電盤を更新しようと、オーナーが複数の電気設備会社に見積依頼をしたものの、提案内容がバラバラで比較が難航。最終的には「初期費用が最安」という理由だけで契約した結果、安価な部品が使われ、数年後に故障頻発・メンテナンス費用が増大してしまった。 4. 管理会社に委託する場合の特徴 4-1. メリット (1) 管理や調整の手間を大幅に削減 窓口の一本化 警備・清掃・設備管理など多岐にわたるビル管理関連の業者をまとめて管理会社が手配するため、オーナーとしては複数の業者と個別に契約・スケジュール調整を行う必要がありません。 各種対応の集約 テナントからの問い合わせや緊急時の通報も管理会社が受け付けるため、オーナーは日常業務に集中できます。 例えば、テナントからの「鍵をなくした」「エアコンが故障した」といった連絡や、夜間のトラブル対応なども、管理会社に任せることができます。 (2) 専門ノウハウを活かせる 豊富な事例と知識 管理会社は多数の物件を管理してきた経験から、コストダウンやリスク管理に関する豊富な知識とノウハウを持っています。 例えば、過去のトラブル事例から、同様のトラブルを未然に防ぐための対策を提案してもらったり、コスト削減につながるメンテナンス方法を提案してもらったりできます。 省エネや技術情報 リスク管理、設備更新や省エネルギー対策など、個人オーナーでは得にくい専門的な情報や技術に関するアドバイスを受けられます。 (3) トータルコストの最適化が期待できる スケールメリット 大手管理会社の場合、提携するネットワークや一括購買の力を活用して、工事や点検にかかる費用を抑えられる可能性があります。 包括契約の安心感 管理業務の範囲内であれば、軽微なトラブルへの対応や追加作業を一定の範囲でカバーしてもらえるため、突発的な支出を抑制しやすい利点もあります。 4-2. デメリット (1) 委託費が割高になる場合がある 手数料・マージンの上乗せ すべてを管理会社経由で発注するため、中間コストが加算されて費用が見えにくくなり、相対的に割高に感じる可能性があります。 相見積もりの取りにくさ 多くの業務が包括契約に組み込まれていると、競争原理が働かず、結果的に高い水準の料金を支払うことになりかねません。 (2) 複数業者の責任分担を開示するのは難しい場合も 管理会社の営業秘密 管理会社は自社が培ってきた経験や知識を活かし、複数の業者を組み合わせて業務をこなしています。そのため、個別の業務委託先や費用内訳をオーナーに詳細公開するのが難しいケースがあります。 下請け・孫請け構造の複雑化 大手管理会社などでは、実際の作業を下請け・孫請け企業に委託することが少なくありません。その分、業務体制が複雑化し、オーナーから見ると不透明感が増す可能性があります。 トラブル時の対応遅延 すべての連絡が管理会社を経由するため、問題発生から解決までワン・クッション入ることになり、対応が遅れるリスクも考慮が必要です。 (3) 管理会社のサービス品質に大きく左右される 管理会社選定ミスのリスク 管理会社の経験・実績やノウハウはさまざまで、すべてが同等の品質とは限りません。十分に信頼できる管理会社を選ばなければ、期待するレベルの対応やコスト管理のメリットを得られない可能性があります。 4-3. トラブル事例：管理会社への委託の盲点 事例：管理会社の割高な外注費大手管理会社と包括契約を締結したオーナーが、小規模な修繕工事の見積を確認すると、相場より明らかに高い金額が提示されていた。理由を探ると、管理会社の下請け業者がさらに孫請け業者に依頼するなど、複数の中間マージンが重なっていたためだった。 5. トータルで見る！どちらの方法がどんなオーナー・物件に向いているか 5-1. オーナー自身の直接手配に向いているケース 専門知識や管理ノウハウが豊富で、手間を惜しまない ・オーナーまたはスタッフにビル管理の経験があり、自ら業者と交渉・契約し、品質をチェックするだけのリソースがある。 コスト削減を最優先したい ・相見積もりの結果を厳しく検証し、妥当性を見極める能力がある。個別手配で“安さ”を追求したいオーナー。 特定の設備やサービスにこだわりがある ・建物の特徴を熟知し、最新技術や独自ノウハウを持つ業者を個別に探すことで、理想的なメンテナンスを実現したい。 5-2. 管理会社への委託に向いているケース 管理に割けるリソースが乏しく、本業への集中を重視 ・企業オーナーや兼業事業者など、ビル管理にかける時間や人手が十分にない。 中長期的に安定した稼働とリスクマネジメントを求める ・適格なトラブル対応、建物の寿命延伸など、専門ノウハウを最大限に活用し、多少コストがかかっても安定運営を重視する。 緊急時の対応やクレーム処理を一本化したい ・テナントからの問い合わせや緊急トラブル発生時の対応窓口を集約し、オーナーの負担を大幅に軽減したい。 6. トラブル事例とその対策をさらに深堀り ここでは、ビルメンテナンスにおいて実際に発生しやすいトラブルをさらに具体的に紹介し、それぞれの解決策・防止策を考えてみましょう。 6-1. 防災設備の点検漏れによる行政指導 事例消防設備点検報告が法定期限内に提出されておらず、消防署から是正勧告を受けた。オーナーに責任があるのか、管理会社にあるのか不明瞭なまま放置していたところ、テナント側からも「うちは安全面が心配だ」と不信感を抱かれる事態になった。 対策 どのような法定点検がいつまでに必要か、「建物管理スケジュール表」を作成し、可視化して共有する管理会社との契約書に「消防設備点検・報告に関する義務と責任範囲」を明確に記載行政指導が入った場合の連絡体制・報告フローをあらかじめ決めておく 6-2. ハード面の不具合がテナント満足度を下げる 事例老朽化した空調が故障しがちになり、ある夏の日中には冷房が止まってしまうトラブルが2回連続で発生。初回の故障時は応急修理を実施し、1日で復旧。しかし数週間後に再び同じ不具合が起き、「部品全交換が必要」と言われるが、さらに応急処置で乗り切ったが、3度目の故障でテナントが大きな不満を爆発させた。クレームが相次ぎ、「このビルは管理がずさんだ」「来客対応に支障が出る」との理由で、契約更新をしないテナントも現れた。また、修理費用がかさみ、新品のエアコン1台分を超える総額を支払う羽目に。 対策 ライフサイクルコストの視点で設備更新計画を作る短期的な修理対応の費用の累計を踏まえた10年スパンでの維持費と、最新の省エネ機器導入による設備更新費用、光熱費削減効果も試算して比較検討管理会社を介して専門業者の知見も参考にして最終判断。 6-3. 複数業者が入り乱れ、責任所在がわからなくなる 事例廊下の床に水がにじみ出るトラブルが発生。空調か配管か、または雨漏りか原因が特定できず、空調会社・給排水会社・防水会社がそれぞれ「うちの領域外かもしれない」と後手に回り、被害が拡大した。 事例（より詳細）ビル3階の廊下に水がにじみ出るという報告があり、テナントが「配管の水漏れでは？」とオーナーに連絡。オーナーがまず給排水会社を呼んで点検するも、明確な水漏れ箇所は見つからない。次に空調会社を呼ぶと、「空調系統には異常がなさそう」と言われる。雨天時に悪化するとの指摘があり、防水業者にも確認したが「ここだけでは原因とは言い切れない」。業者それぞれが「自社領域の問題ではないかもしれない」と後手に回り、最終的な原因特定が遅れた。床材が傷んで張り替えを余儀なくされ、廊下の通行制限を数日間実施。テナントには「工事の振動や騒音がストレスだ」と新たなクレームが発生。結局、外壁と配管付近のシール劣化が複合的に絡んだ雨水の侵入が原因だったが、判断に時間を要したため工事期間も延び、二次被害も大きくなった。 対策 「トラブル発生時の初動対応マニュアル」を用意し、総合診断を行う仕組みを作るどの分野か判断できない場合は、総合的に点検できる専門業者に調査を依頼し、その調査結果を踏まえた、解決に向けた方向性を決定。バルブや点検口の確認、雨天時の水漏れ状況、経年劣化しやすい部位の把握など、“ざっくり”把握しておくことで、専門業者への説明がスムーズになり、特定までの時間を短縮できる。 7. より良いビルメンテナンス体制を築くために ここまでお読みいただき、ありがとうございます。本コラムでは、築古の中型賃貸オフィスビルのオーナーの方々を対象に、「ビルメンテナンスを自前で行う場合」と「管理会社に委託する場合」とで、どのような観点から・どのような点に着目して確認・検討すればよいのかを徹底的に解説してきました。もちろん当社としては、ビルメンテナンスは信頼できる管理会社にお任せいただくほうが、ビルオーナーにとってメリットが大きいと考えております。しかし今一度、本コラムの内容を踏まえて、「より良いビルメンテナンス体制」を築くために押さえておきたいポイントを、以下にまとめました。 既存の契約・管理範囲を可視化する ・警備会社、清掃会社、設備関連の業者など、複数の業者と契約されている場合は、それぞれどの業者が何を担当しているのかを一覧化し、管理範囲やコストの重複・抜け漏れを把握しましょう。 トラブル発生時の対応フローを確認する ・まず、トラブルが起きた際に「どこへ連絡すればよいのか」を明確にしていますか。加えて、「どの業者が担当範囲なのか」「契約範囲外の対応が必要になった場合はどう手配すべきか」などを整理し、いざというときに迷わない準備が大切です。 長期修繕計画・設備更新計画の把握 ・空調機、給排水管、エレベーターなどの設備について、更新時期や更新費用の積立・資金計画はどうなっていますか。更新計画の内容を相談できる相手がいるかどうかも重要な視点です。 法定点検スケジュールの整理 ・消防設備点検、建築基準法に基づく定期報告、エレベーターの法定点検など、実施時期をきちんと把握していますか。点検遅延や未実施によるリスクや罰則についても認識しておきましょう。 テナントからのクレームと業務改善 ・トラブル対応や清掃、防犯、空調など、テナントからのクレームを踏まえて業務改善を進めることも欠かせません。対応するだけでなく、フォローアップを通じてテナントの安心感を得るには、相応の手間と気苦労が伴います。 ビルメンテナンスを円滑に行うためには、「どこに、どのような業務を頼んでいるのか」「いつまでに何をやるのか」といった情報を明確にすることが基本です。これを怠ると、トラブル対応や設備更新、法令順守など、さまざまな面で問題が生じかねません。 8. 終わりに ここまで、中型賃貸オフィスビルのビルメンテナンスに関する総合的な視点、「オーナー自身の直接手配」と「管理会社への委託」それぞれのメリット・デメリット、さらにはトラブル事例までを詳しく見てきました。本コラムの冒頭では、ビルメンテナンスを病院での病気の治療にたとえました。その比喩も踏まえて、ポイントを以下のように整理します。 専門医の集合体としてのビルメンテナンス 築古の中型賃貸オフィスビルが「病名不明の患者」だとすると、警備・清掃・設備管理・防災・通信などの各分野は、それぞれの“専門医”に相当します。どれも欠かせない存在です。 総合診療医の視点の重要性 いくら優秀な専門家が揃っていても、全体を見渡す「総合診療医」の役割がなければ、連携不足や責任範囲の不明確さといった問題が生じやすくなります。中型賃貸オフィスビルを管理会社に任せるか、オーナー自身で直接手配して、全体管理するかを検討する際は、この視点を外すことはできません。 オーナー自身が“スーパードクター”である必要はない もしオーナーの皆さまが、すべてを一人で完璧にこなせる“ブラック・ジャック”のような存在であれば別ですが、急に「総合診療」を完璧に行うのは至難の業でしょう。だからこそ、当社のような管理会社に委託する意義をぜひご理解いただきたいのです。もちろん当社も完璧とは申しませんが、日々「より完璧に近い総合診療医」となるべく努力を重ねています。 「オーナー自身の直接手配」か「管理会社への委託」かを選ぶ際には、コストだけでなく、長期的な時間軸やリスクマネジメントも含めた総合的な判断が欠かせません。 本コラムでは、オーナー様ご自身で管理される場合と、管理会社に任せる場合のメリット・デメリットを詳しく解説してまいりましたが、皆さまはすでに結論を出されましたでしょうか。 いずれの方式を選んでも、何らかの課題が生じる可能性は否めません。だからこそ、ビルメンテナンスの各領域でどんなリスクがあるかを可視化し、“総合的な視点”で体制を構築することが何よりも重要となります。 ビルは日々使われ、刻一刻と状態が変化していく“患者”です。定期的なメンテナンスと適切なアップデートが行き届いていれば、テナントの満足度が高まり、結果的に稼働率の向上や賃料設定の強化にもつながり得ます。逆に、目先のコストや手間だけを優先して必要なメンテナンス、投資を怠れば、思わぬトラブルが重なって大きな損失を被るリスクもあります。 どうぞ、今回のコラムを参考に、より良いビルメンテナンス体制を築いていただければ幸いです。ご不明な点やご相談がございましたら、どうぞ遠慮なくお声がけください。皆さまのビル運営が、よりスムーズで安心できるものとなることを心より願っております。 本コラムの活用例として：• オーナーの皆さまが物件を購入した直後に、既存の業者契約を見直す際の「チェック項目」として• 管理会社を切り替える検討をする際に、現状のメリット・デメリットを再評価するツールとして• 新たに建物管理に携わるスタッフの教育や、管理会社／業者との折衝マニュアル作成の参考資料として 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2025年9月5日執筆

皆さんこんにちは。株式会社スペースライブラリの羽部です。この記事は不動産管理の基礎知識から、管理会社に依頼する際の手順や注意点、コスト削減のポイントなどを詳しくまとめたもので、2025年9月1日に執筆しています。主に不動産オーナーに向けた内容となり、対象の不動産は「賃貸住宅」「オフィス」「商業施設」「物流施設」と幅広く、初めて不動産事業に携わる方でもわかるよう、通常説明を省略するような部分についても、出来る限り丁寧に説明します。特に昨今の物価上昇により、コストアップは不動産管理の分野でも見られますので、そのような状況でどのように対応すべきかについても言及します。すでに豊富な実務経験をお持ちで、冗長に感じられる場合はまことに恐縮ではございますが、皆さまのご参考として頂ければ幸いです。 目次1. 不動産管理費とは？2. 不動産管理の仕組みと管理会社の役割2-1. 管理会社に委託するメリット2-2. 管理会社の主な業務内容2-3. 設備メーカー等によるメンテナンスと独立系メンテナンス会社の違い2-4. 管理会社の料金体系3. 管理会社に委託する場合の手順と注意点3-1. 委託範囲の明確化3-2. 複数社への見積もり依頼3-3. 管理仕様を決める3-4. 契約締結と運用スタート4. 不動産管理費のコスト削減の秘訣4-1. 適切な管理仕様の見直し4-2. 設備の予防保守4-3. 複数業務の一括発注4-4. エネルギーコストの見直し4-5. 管理会社による受注調整の可能性4-6. まとめと管理費の相場5. 管理仕様を設定する方法5-1. 前提条件の整理5-2. 必要な管理項目の洗い出し5-3. 重要度と優先順位の評価5-4. 管理仕様の具体化とコスト試算5-5. 試験運用とフィードバック5-6. 本格運用と継続的な見直し5-7. まとめ：状況に合わせた管理仕様の「設定 → 運用 → 見直し」が肝6. 不動産管理会社の品質を把握する方法6-1. 定期報告書のチェック6-2. 現地確認・立ち会い6-3. 入居者・テナントからの評価6-4. 管理費の内訳の透明性6-5. まとめ7. ビルメンテナンス会社の例7-1. 施設タイプ別7-2. 業務タイプ別に強みを持つビルメンテナンス会社の例7-3. まとめ8. 不動産理論・法律における管理費8-1. 不動産鑑定理論における管理費の位置づけ8-2. 賃貸不動産における管理費・共益費の法的性質8-3. 不動産鑑定における管理費水準の判断8-4. 下請法に関する確認8-5. 理論的な管理費についてのまとめ9. まとめ：最適な不動産管理で資産価値を守る 1. 不動産管理費とは？ 不動産管理費とは、文字通り「不動産を管理するために必要となる費用・ビルメンテナンス費用」の総称です。具体的には、以下のような業務を遂行する上で発生する費用が含まれます。なお、２項で言及する不動産管理会社の広義の業務内容に含まれる運営管理（PM：プロパティマネジメント）や資産管理（AM：アセットマネジメント）はそれぞれ専門の委託先が存在しており、その費用に関する説明は、それぞれ個別記事にて説明させて頂きます。 ・建物・設備の保守点検費用エレベーターや空調設備、消防設備などの定期点検費用、修繕費用などが該当します。・清掃費用共用部・外部・駐車場など、定期的に清掃を行うための費用です。・警備費用警備員の配置や、防犯カメラ管理、セキュリティシステムの維持に関する費用です。・管理人や事務スタッフの人件費管理人（管理員）の常駐費用や、事務的な手続き（家賃の督促やクレーム対応など）にかかる人件費。事務業務まで外注していれば費用を明確に認識できますが、管理業務を委託する場合でも所有者側で事務業務を負担する場合もあるので、その点を把握するような工夫が必要です。・設備更新・修繕積立金経年劣化に応じた設備更新や、大規模改修工事の資金をプールするための積立金が含まれることもあります。・区分所有建物と完全所有権建物区分所有建物では管理組合を運営するための事務費用（事務員や理事の報酬・会計処理・印刷・郵送費など）や、集会場・理事会や総会の開催に関わる経費などが含まれることがあります。これらは管理組合の運営方法により費用水準も異なり、建物管理以外の費用を含むので本稿では対象外とします。以上のように、不動産管理費は単なる「管理会社への支払い」だけでなく、建物や敷地を適切に維持するために必要な各種コストの総体を指します。 【用語の定義】不動産管理費とは通常、不動産所有者が建物(不動産)を管理するために必要な費用です。これはテナントが負担する管理費や共益費で賄う部分もあれば、建物所有者が負担しても、テナントに転嫁しない部分もあります。同じ用途の建物であっても、テナントが負担する管理費(共益費として負担するものを含む)に法令による定めや一律のルールはないため、不動産による異なる金額水準というだけでなく、そもそもの管理業務内容が異なります。更に賃貸オフィスなどで管理費を含む賃料も見られるため、一般のユーザーや新規の不動産所有者にはわかりづらい印象を持たれるかもしれません。この点について、どのように区分するかは不動産所有者の経営方針となりますので、それらを踏まえた運営方針を検討頂くため、関係する情報を含め説明して参りますが、特に断りない場合は不動産所有者が管理業務を外部に委託する場合の管理費について記述します。 2. 不動産管理の仕組みと管理会社の役割 2-1. 管理会社に委託するメリット 不動産オーナーが自前ですべての管理業務を行うことは、知識や人材・時間の面で非常に大きな負担となります。管理会社に委託することで、以下のようなメリットがあります。 専門的なノウハウ・人材の活用設備の保守点検、清掃や警備など、専門知識や経験が必要な業務をまとめて委託できる。コスト管理の簡略化複数の業者を一社で取りまとめてくれるため、業者への発注や支払いの手間を削減できる。クレーム対応や入居者対応の負荷軽減賃貸住宅であれば入居者からの苦情・問い合わせ、商業施設やオフィスならテナントからの要望対応などを管理会社が担ってくれる。デメリットメリットの裏返しとなりますが、不動産に対する専門的な知見の蓄積や不動産管理を担当する社内人材の確保などが困難となります。また、管理会社次第ではありますが、細かいコスト管理が困難となる、管理会社を切替した場合に運営管理サービス水準が変わる可能性があり、入居者・テナントに対する対応などで混乱を招く懸念があるなど、すみやかに気付けば対応できる部分もありますが、発見できない場合はトラブルに発展するリスクもありますので、これらの部分について安定するまで配慮が必要です。 2-2. 管理会社の主な業務内容 建物管理（BM：ビルメンテナンス）日常清掃・定期清掃、設備点検、修繕対応、警備業務など。運営管理（PM：プロパティマネジメント）賃料回収・送金、テナントリレーション、クレーム対応、契約更新手続きなど。資産管理（AM：アセットマネジメント）建物の長期修繕計画の立案、不動産価値の維持向上施策の提案など、より資産価値にフォーカスした業務。 一般的にはBM建物管理業務のみを委託するのが一般的です。但し、オーナーと管理会社の契約範囲によっては、AM業務まで包括的に行うケースもあれば、BMやPMのみを部分的に委託するケースもあります。従前、PM運営管理やAM資産管理は不動産所有者側で行う不動産が多く見られたため、不動産管理会社といえばBMのみを行うことが一般的でしたが、近年、不動産証券化などで運営される不動産が増加する市場環境において、不動産運営は高度化・専門化され、PM、AMなどの業務を含めて委託される不動産が増加しつつあります。但し、PM、AMなどの運営方式は狭義の不動産管理業務の対象外となるため、本稿では概略にとどめ、BMビルメンテナンス業務について説明を行います。 2-3. 設備メーカー等によるメンテナンスと独立系メンテナンス会社の違い ビルメンテナンスを設備メーカーに委託するケースが多いのは、設備の専門知識や独自技術が求められ、保守点検や部品交換などをメーカーが一括して請け負いやすいという理由が大きいです。特に下記のような設備についてはメーカー独自の技術・ノウハウまた部品等が必要となる場合が多く、メーカー以外の保守業者が参入しにくい（あるいはそもそも選択肢が少ない）といえます。 【2-3-1.メーカーに委託することが一般的・標準的な理由】 専門性・独自技術の高さ設備によっては独自の制御システムやソフトウェアが組み込まれており、メーカー以外が対応するにはノウハウが不足しやすい。メーカーがマニュアルや設計図書を独占的に保持しているケースもある。純正部品の供給・交換が容易メーカーによる純正部品の在庫確保や交換体制が整っているため、迅速かつ適切な修理が期待できる。部品が専用品の場合、メーカー以外の業者では調達が難しく、コストや工期が増加する懸念がある。保証や契約上のメリットメーカー保守契約を結ぶことで、長期保証やサービスパッケージ割引などの優遇がある場合が多い。更新工事やリニューアル時にも、同一メーカーとの付き合いがあるとスムーズに進めやすい。トラブル対応・緊急時のサポート体制遠隔監視システムや24時間対応コールセンターなど、メーカー独自のサポート体制が確立されていることが多い。大規模トラブル時にはメーカーのエンジニアが速やかに現地対応できるネットワークがある。権利関係・安全面の理由建築基準法や消防法などに関連する設備（特にエレベーター、エスカレーターなど）は法定点検が義務付けられており、メーカーに保守を委託することで安全基準を満たすための手続きや書類作成がスムーズになる。ソフトウェアや制御システムに関する知的財産権の都合で、メーカー以外が介入すると契約違反や保証対象外となるケースがある。 【2-3-2. メーカー以外の選択肢が少ない建物設備の例】エレベーター・エスカレーターエレベーター（三菱電機、日立、東芝、オーチスなど）やエスカレーターも同様。法定点検・法令基準を満たすための確かな技術力が必要。制御装置・センサー部分がメーカー独自仕様で、外部業者が手を入れにくい。部品交換はメーカー調達が基本となるため、他業者が対応するとコスト面・納期面で不利になりやすい。大規模空調システム・パッケージエアコン（ビル用マルチエアコンなど）ダイキン、日立、東芝、三菱電機などが製造するビル用空調システム。　 各社が独自の制御プログラムや配管方式、冷媒制御などを採用しており、故障診断もメーカー専用ソフトを使用することが多い。修理には純正部品・特定知識が不可欠で、メーカー系サービス会社を経由しないと入手できない部品もある。中央監視システム・ビル管理システム（BAS: Building Automation System ビル全体の空調・照明・セキュリティ・防災などを一元的に制御するシステム（山武、オムロン、ヤマト、アズビル、Johnson Controlsなど）。システム全体がソフトウェアと連携しており、メーカー独自のプロトコル（通信規格）を用いることが多い。外部からのカスタマイズや改修が難しく、メーカーに専用ツールやライセンスがある場合が多い。特殊設備（無停電電源装置(UPS)、大型ボイラー、非常用発電機など）特殊メーカー製の大型UPSや非常用発電機など。特殊部品や法定検査を伴い、メーカーかメーカー代理店での点検がほぼ必須。不具合時の原因究明や修理にも高度な専門知識・部品が必要になる。その他（高性能セキュリティ機器、特殊扉など）たとえば、自動ドア（高性能センサー付き）、特注の防火シャッター、防音・防振設備なども、メーカー以外が対応しづらい場合が多い。 【2-3-3.独立系メンテナンス会社に委託する場合の注意点】 部品調達ノウハウや専門資格を持った技術者の有無保証や緊急時の対応 近年は一部メーカー製品について外部業者が対応可能なケースも増えているため、コストやサービス品質を比較検討する際は、代替手段がないかどうかを確認することも重要です。 2-4. 管理会社の料金体系 一般的なBM管理業務を主体とする上場企業の日本管財株式会社の2023年度3月期決算短信の損益計算書によると売上高700億円に対する役務提供売上原価554億円とあり、売上の79％が人件費です。すなわち、管理会社の売上は人的サービスが規定しており、委託業務の料金はその業務に必要な人件費で定まる、ということを示しています。昨今、不動産管理業界でもＤＸ化の導入を進めていますが、数値的な部分では不動産管理業務は人的サービス商品となります。個々の業務に必要な人的サービスは常に一定でなく、変動があるため、価格の見積は発注者からはわかりづらい部分もあります。管理会社は標準的な業務量や費用テーブルを構築し、それをもとに料金設定をしてあり、料金を算定する場合、当該業務に必要な時間×当該業務に必要なスタッフの時間単価×一定乗率で算出しています。当該業務に必要な時間は仕様で定めることができます。スタッフの時間単価は仕事の質に比例します。一定乗率は会社の定めなので個々の会社ごとに異なります。発注に際しては、料金÷業務時間により時間単価×一定乗率が求められますので、この部分を比較すれば業務品質の目安の評価が可能と思われます。 3. 管理会社に委託する場合の手順と注意点 ここでは、不動産オーナーが初めて管理業務を委託する流れを、できるだけわかりやすく解説します。本章はあくまで全体の手順を掴んで頂くための説明なので、詳細な手順について後段で説明します。 3-1. 委託範囲の明確化 まずは「どこまで管理会社に任せたいのか」を明確にしましょう。以下のように大きく分けて考えると整理しやすいです。 BM（ビルメン）業務のみ委託：清掃や設備保守点検、警備などPM（プロパティマネジメント）業務も含めて委託：BMに加え、家賃回収やテナント対応など運営管理も任せるAM（アセットマネジメント）まで包括委託：BM・PMに加え、不動産価値向上策の立案・実行まで含む 3-2. 複数社への見積もり依頼 管理会社はそれぞれ得意分野やコスト構造が異なります。かならず複数社に声をかけ、業務範囲・管理費・実績・対応力などを比較しましょう。 管理仕様：適切な管理仕様を指定できるようであれば仕様を定めた形で見積依頼を行うが、仕様について不明な部分があれば管理会社の提案を受ける形とすることも可能業務範囲：規定した仕様で具体的にどこまでやってもらえるのか、数量的な目安を確認することで比較が可能となります見積もりの内訳：清掃費、設備点検費、警備費、人件費など、それぞれの業務ごとに金額が明確か管理実績：対象とする不動産タイプ（賃貸住宅、オフィス、商業施設、物流施設など）の管理実績はどの程度か緊急対応：24時間365日体制で対応可能か、または対応の仕組みを持っているか 3-3. 管理仕様を決める 管理会社を選定したら、実際にどのような仕様で管理してもらうのかを詰めていきます。以下概略を述べますが、詳細は後述の第5章を参照して下さい。 清掃回数・実施場所例）エントランスは毎日、駐車場は週1回、廊下は週2回など個別に頻度を設定する場合と、作業時間を決めて日単位・週単位・月単位・年単位などで何をするかを明確にするなど様々なバリエーションと工夫がある設備点検の頻度法定点検だけでなく、予防保守をどこまで行うか報告・連絡の頻度毎月レポートなのか、四半期ごとなのか、必要に応じてリアルタイムで連絡するのか、報告手順として資料の送付のみか、対面での説明はあるか、など具体的な報告方法について予め確認する必要がある夜間・休日の対応警報発生時やクレームの連絡が来たときのフローを事前に決める このように仕様を明確にすることで、管理会社とオーナーの間で認識のズレが生じるリスクを減らし、トラブルを防止できます。 3-4. 契約締結と運用スタート 管理内容や費用・報告体制などを取り決めたうえで正式に契約を交わします。運用が始まってからも、定期的にコミュニケーションをとり、必要な修正や要望を逐次伝えることが大切です。 4. 不動産管理費のコスト削減の秘訣 次に、管理費をできるだけ抑えながら、建物の品質を維持するためのポイントをご紹介します。本来は管理仕様の工夫がコスト削減の基本ですが、管理仕様の設定はコスト以外に賃貸不動産としての競争力にも影響があるので、まずは大枠で管理コスト削減について説明し、管理仕様についてはその後に別途説明する構成とします。 4-1. 適切な管理仕様の見直し 清掃や警備など、サービスを必要以上に過剰設定していないか見直しましょう。たとえば賃貸住宅では、エントランスやゴミ置き場など入居者の生活に直結する場所は重点的に清掃し、それ以外の共用廊下はやや回数を減らすなど、必要十分なレベルに調整することでコストを削減できます。管理仕様と費用は直接関係するので、最低限の仕様で管理を委託した方が良いと考えることもできます。短期的なコスト削減ではそのような方策もあり得ますが、入居者の満足度や建物の予防保全などの観点を含めて管理仕様をどの水準とするかは極めて高度な知識と経験が必要な項目です。この記事でも具体的な部分について例として言及しますが、唯一無二の適切な管理仕様があるわけでなく、実際には不動産ごとに状況に応じて管理仕様を設定し、見直して行くことがビル運営管理の業務そのものなので、その手順について後述します。 4-2. 設備の予防保守 定期点検・予防保守を怠ると、結果的に大きな修繕費用が必要になる可能性が高いです。設備が故障してから交換・修理する「事後保全」より、計画的な点検・メンテナンスで不具合を未然に防ぐ方が、トータルコストを抑えられます。 4-3. 複数業務の一括発注 清掃会社、設備管理会社、警備会社などを個別に契約すると契約窓口が増えるだけでなく、全体コストも高くなりがちです。管理会社に一括でまとめて委託するとスケールメリットが期待でき、コスト削減につながるケースが多いです。 4-4. エネルギーコストの見直し 照明のLED化や空調・給排水設備の省エネ化、適切な稼働時間管理など、エネルギーコストの削減は長期的に大きな効果をもたらします。管理会社と相談し、電力・水道使用量やエネルギーモニタリングの仕組みを導入するのも効果的です。※以下の内容は一般的な情報提供を目的としており、具体的な法的アドバイスを提供するものではありません。実際に疑義がある場合には、弁護士など専門家の助言を仰ぐことをおすすめします。 4-5. 管理会社による受注調整の可能性 【4-5-1. 受注調整（談合）とは】 受注調整（談合）とは、複数の企業が競争入札や見積もり合わせの際に、「どこが受注するか」「いくらで受注するか」などを事前に取り決めるなど、競争原理を妨げる行為を指します。これは日本の独占禁止法で禁じられている行為（不当な取引制限）です。 【4-5-2. 不動産管理業界での談合リスク】 不動産管理業務には、清掃・設備保守・警備など複数の業者が関わります。管理会社がこれらの業者を取りまとめる形で一括受注・下請け手配をするケースも多く、業務が集中すると「あの管理会社に頼めばある程度相場が決まっている」といった形で実質的に競争が働きにくくなる環境が生まれることがあります。ただし、大手管理会社同士が直接価格を操作し合うような形での談合は表面化しにくく、あくまでも各分野の専門業者との連携の中で調整が起こるケースが想定されます。いずれにせよ、競争原理を阻害する“カルテル”や“談合”は違法であり、発覚すれば公正取引委員会（公取委）から是正を求められたり処分を受けることになります。 【4-5-3. 発注側が取れる対策】複数社からの相見積もり（競合入札）見積もりの透明性・妥当性の確認情報共有や公取委への相談発注方式の工夫契約内容の定期的な評価と改善 【4-5-4. まとめ】 違反行為を完全に防ぐことは難しいものの、発注者としては複数の会社からの見積もりを取り、契約内容をしっかりチェックし、必要に応じて専門家に相談するなどの対策を講じることで、談合リスクを軽減できます。競争環境を整えながら、信頼できる管理会社・工事会社と適切な関係を築いていくことが、結果的に健全なコストと質の両立につながるでしょう。 4-6. まとめと管理費の相場 管理費の相場は一概に説明し切れるものではありません。仕様として作業時間が妥当である場合、2-3で説明したとおり、時間単価の水準を目安とすればそれぞれの業務の相場について数字で把握することは可能なので、その数字が他の水準を逸脱しているようなら確認が必要な場合もあるかもしれません。但し、昨今の傾向として、人件費を含む物価の高騰により管理費も増加傾向にあります。従いまして、同じ管理仕様で切替をした場合のコスト削減は難しい可能性があります。もしくは、管理仕様を向上して不動産の競争力を高めようとしても人手不足で対応が難しい可能性もあります。更に人的なコストや人材確保については、地域により状況が異なるため、あくまで可能性がある、という表現に留めるのが妥当だと思います。そのような状況ということもあり、現在の管理費について、本稿のような全般的な内容のなかで現在の相場を説明するのは誤解を招くおそれがあるので、避けたいと思います。従いまして、いくつかの管理会社に相談し、希望するサービスを提供して頂けそうな管理会社から見積を取得し、それらの見積を比較することが肝要です。 5. 管理仕様を設定する方法 以下では、「管理仕様を設定する方法」の具体的な手順を中心に解説していきます。前章で説明したとおり、管理費のコストを適切にするための方策として、価格競争にコスト削減は有効に機能しない可能性もあります。不動産のタイプやテナントの種類、建物の構造・設備状況などは千差万別であり、唯一絶対の管理仕様は存在しません。最適な仕様は、建物の特性やオーナーの運営方針、入居者（テナント）ニーズなどによって変動します。したがって、不動産ごとに現状と目標を把握し、管理仕様を段階的かつ継続的に策定・見直ししていくことが求められます。管理仕様の適切な設定が管理コストの合理化や建物競争力の維持改善となるものなので、ある意味で不動産運営における重要ポイントとなります。 5-1. 前提条件の整理 まずは、管理仕様を決める際の前提となる情報を整理します。ここで情報が不十分だと、適切な仕様を立案できません。 物件の基本情報○建物の種類（賃貸住宅、オフィス、商業施設、物流施設 など）○建築年・階数・延床面積・構造・設備状況（空調、エレベーター、給排水設備、防犯カメラ など）○法定点検や行政上の届け出の有無（建築基準法、消防法、労働安全衛生法 などの必須点検項目）オーナーの運営方針・目標○物件をどのように活用し、どの程度の利益や稼働率をめざすのか○資産価値の向上を重視するのか、または早期売却・転貸などの戦略があるのか○ブランディングやイメージアップ（高級感など）を重視するのか入居者（テナント）の特性・ニーズ○賃貸住宅ならファミリー、単身者、高齢者向けなど○オフィスなら士業系、IT系、コールセンター など○商業施設なら店舗の業種・営業時間・集客力 など○物流施設なら荷物の取り扱い量、24時間稼働の有無 など現状の課題や希望○既にクレームが頻発しているのか、不具合が発生している設備はあるか○管理コストをどの程度削減したいのか（短期・長期目標）○現状の管理仕様に不足を感じている点は何か 5-2. 必要な管理項目の洗い出し 次に、具体的にどのような項目を管理する必要があるのかをリストアップします。建物の種類・規模・設備によって異なりますが、大枠として以下のようなカテゴリに分けると整理しやすいです。 清掃○日常清掃（共用部のほこり・ごみ回収、玄関・エントランス、トイレ など）○定期清掃（フロア洗浄、ガラス清掃、外壁洗浄 など）設備保守・点検○法定点検（消防設備、エレベーター、空調設備 など）○予防保守（建物・設備の経年劣化を踏まえた定期点検 など）警備・セキュリティ○防犯カメラの管理・録画データの保管○警備員の常駐や巡回の有無○夜間緊急対応（警報発報時の現地対応 など）管理人・受付業務○常駐管理人の有無（賃貸住宅）○受付スタッフの配置（オフィスビルや商業施設）PM（プロパティマネジメント）業務○賃料回収、テナント対応、クレーム処理○契約更新、退去時の原状回復管理 などAM（アセットマネジメント）業務○資産価値向上策の検討、長期修繕計画の策定○リノベーション提案、リーシング戦略立案 など 必要な管理項目を一通り洗い出したら、物件の特性とオーナーの方針に照らし合わせて取捨選択を行います。 5-3. 重要度と優先順位の評価 管理項目がリストアップできたら、各項目の「重要度」と「優先順位」を評価します。以下のような指標を用いると整理しやすいでしょう。 法定必須項目かどうか建物や設備の劣化リスク・入居者への影響度コストと効果（費用対効果）入居者満足度やブランドイメージへの影響 このステップでは、1つひとつの項目に対して「なぜ必要なのか」を明確にして、優先度の高いものから確実に管理仕様に組み込むことが大切です。 5-4. 管理仕様の具体化とコスト試算 優先度を決定したら、いつ・どの頻度で・どのような内容で実施するかを具体化していきます。その際に、同時にコストの見積もりも行い、仕様と費用のバランスを調整していきます。 管理頻度の設定○日常清掃：テナント使用状況を鑑みる必要があります。毎日 or 週○回 or 月○回○定期清掃：日常清掃では対応できない部分や機器類を使用して行う清掃があります。毎月〇回 or 年〇回○設備点検：月次・年次・法定点検のタイミングに合わせる○警備・緊急対応：24時間体制か、夜間のみ遠隔監視か管理方法の検討○専門業者に外注するか、管理会社による一括手配か○巡回や常駐のスタイル、設備点検の報告書作成の有無などコスト試算○各項目ごとに必要な人件費・資材費・外注費などを積算○管理仕様の高・中・低の3パターンなど、複数のシナリオを比較検討する短期・長期での費用対効果の考察○短期的にはコスト削減になるが、長期的に修繕リスクやクレーム対応コストが増える可能性がないか○テナントの満足度維持や更新率の向上が見込まれるか仕様変更に伴う価格見直しの検討○仕様変更で管理水準の向上を行った場合、それによるテナント負担額の増加ができないかを検討する○収入増額のためには、管理仕様単独の変化だけでなく、物件の価値全体を評価して妥当な賃貸条件の見直しも必要となる場合がある○増額を行う場合は一度にすべての増分を転嫁するのでなく、段階的に行うことでテナントの理解を得るように努めることも検討する この時点で、「もっと安く抑えたいから清掃回数を減らす」「リスク回避のために予防保守を厚くする」といった調整を繰り返し、オーナーのニーズと費用との折り合いをつける一方でテナント満足度も把握しながら仕様見直しを進めます。 5-5. 試験運用とフィードバック 策定した管理仕様をすぐにフル稼働させるのではなく、場合によっては試験運用（トライアル）を実施すると、現場のリアルな状況が把握しやすくなります。 短期的なテスト導入○例）清掃回数を月内で数パターンに分けて実施し、入居者の反応や作業負荷を比較する○例）警備体制を常駐から夜間遠隔監視に切り替えてみてトラブル件数を調べるフィードバックの収集○入居者やテナントからのクレーム・要望、スタッフからの作業報告を分析○クレーム発生頻度や作業負荷が適正かどうかを確認柔軟な仕様修正○試験運用で見えた課題を踏まえ、再度仕様を微調整する○このサイクルを繰り返すことで、実態に合った仕様が固まっていく 5-6. 本格運用と継続的な見直し 試験運用を経て一定の仕様が固まったら本格運用に移行します。ただし、建物や入居者の状況は時間とともに変化するため、運用開始後も定期的な見直しを行うことが極めて重要です。 定期レポート・ミーティング○管理会社や業務委託先からの報告書を毎月または四半期で受け取り、清掃品質や設備点検結果、クレーム状況を把握○必要に応じて改善要望を伝える入居者アンケート○半年や1年ごとに簡易的な満足度調査を実施○清掃・警備・設備などに対する評価や要望をヒアリング設備の更新計画との連動○長期修繕計画を踏まえて、更新時期が迫っている設備に対する点検強化やリニューアル工事の計画を立案○老朽化が進んでいる場合は保守コストが増加しやすいため、管理仕様の組み直しが必要になることも外部環境の変化○競合物件の登場、地価や賃料相場の変動○法規制の変更（省エネ基準や建築基準法など）○需要の高まりによるテナント層の変化（物流施設ならEC需要増加など）収益の変化○収入と費用の両面でどのような変化があるかを把握する○それぞれの変化の原因を把握し、トータルの事業としての収益性の変化を把握し、収益改善に向けた検討を重ねる こうした変化に対応しながら、定期的に管理仕様をアップデートするのがビル運営管理の本質です。 5-7. まとめ：状況に合わせた管理仕様の「設定 → 運用 → 見直し」が肝 唯一無二の完璧な管理仕様は存在しない物件の状況やオーナーの方針、入居者ニーズによって求められる水準は異なる。法定必須項目やリスク管理は最低限必ず守るコスト削減を最優先すると、長期的な修繕コスト増や入居者離れにつながるリスクがある。短期的なコストカットと長期的な価値維持のバランス清掃や警備を極限まで削減すれば経費は下がるが、結果的にブランドイメージやクレーム対応コストに悪影響を及ぼす可能性がある。試験運用と定期的な見直し一度決めた仕様がベストとは限らない。PDCAサイクルを回し、必要に応じて仕様を修正していく。作業時間と料金は比例身も蓋もない結論に聞こえるかもしれませんが、現在の不動産管理業界の環境では、質の高い管理業務を行うには一定の作業時間は必要であり、その範囲で可能な業務効率化により作業時間も抑制することがコスト削減方法として王道と思われます。 ビル運営管理の重要なポイントは、「状況に応じた最適解を継続的に探りながら運営する」というプロセスそのものです。今回ご紹介したステップを踏まえて、ぜひ自分の物件に合った管理仕様を策定し、オーナー・入居者双方が満足できる運営を実現してみてください。 6. 不動産管理会社の品質を把握する方法 管理業務の品質を確認し、必要に応じて改善要望を伝えるためには、以下のようなポイントを押さえると良いでしょう。 6-1. 定期報告書のチェック 月次や四半期で提出される報告書をしっかりと確認し、疑問点があれば管理会社に質問しましょう。 清掃実績：清掃箇所や回数、問題点の報告はあるか修繕・点検報告：設備の使用状況、故障の有無や今後の計画はどうなっているかテナント（入居者）対応履歴：クレームや問い合わせの内容と対応結果 6-2. 現地確認・立ち会い 定期的に現地を訪問して、以下の点を直接チェックすることも重要です。 清掃状態：ごみやほこりが残っていないか、壁や床はきれいに保たれているか設備の稼働状況：エレベーターや空調などの不具合がないか警備体制：防犯カメラが正常に作動しているか、警備員の巡回状況は適切か 6-3. 入居者・テナントからの評価 入居者やテナントがいる場合は、定期的にアンケートをとり、管理会社の対応について意見を収集するのも効果的です。クレームや要望が多い場合、管理体制に問題があるかもしれません。 6-4. 管理費の内訳の透明性 管理費の明細をしっかり確認し、どの業務にいくらかかっているのかを把握しましょう。不透明な部分が多い場合は、管理会社に説明を求め、納得のいくまで相談することが大切です。 6-5. まとめ 管理業務に関して管理会社に説明を求めた場合の回答内容や説明が適切で納得できる内容であれば、入居者やテナントに対する対応も同様と想定することも可能です。但し、不動産所有者は管理会社の発注主という立場であるため必ずしも異なり、管理会社の窓口が異なる場合もあります。そのような状況を鑑み、管理会社の品質について様々な観点から評価することが望まれ、もし課題を発見したら、管理会社とともに改善に取り組むことも不動産所有者の役割といえます。 7. ビルメンテナンス会社の例 本章ではタイプ別にビルメンテナンス会社の例をご紹介します。あくまでビルメンテナンス会社を探す際にどのような特徴があるのかを理解するうえでの一助となることを目的としており、特定の企業の広報を目的とするものではないため、実際の選定についてはご自身で調査されますようお願いいたします。日本のビルメンテナンス業界では、企業ごとに「得意とする物件タイプ」や「強みとする業務分野」が異なります。以下では、施設タイプ別・業務タイプ別にいくつかの主要ビルメンテナンス会社や建物管理会社を例示し、その特徴を簡単に紹介します。あくまで代表例であり、実際には多くの企業が複合的に業務を行っていますので、ご参考程度にご覧ください。 7-1. 施設タイプ別 (1) オフィスビル三井不動産ファシリティーズ- 特徴: 三井不動産グループのビルメンテナンス会社。大規模オフィスビルや大規模商業施設の運営管理に強みを持ち、設備管理、ファシリティマネジメントまで幅広く対応。東京ビルサービス株式会社- 特徴: 東京建物グループ。オフィスビルなどのPM・BM（ビルマネジメント）を中心に展開。 (2) 賃貸住宅（レジデンス・アパートメント） 　大東建物管理株式会社 　- 特徴: 大東建託グループの管理会社。賃貸アパート・マンションの一括借上（サブリース）を含めた管理を行い、入居者対応、設備保守、清掃などを総合的に請け負う。 　- 主な対象物件: 賃貸アパート・マンション。　大和リビング 　- 特徴: 大和ハウスグループの管理会社。賃貸アパート・マンションの管理を行い、入居者対応、設備保守、清掃などを総合的に請け負う。 　- 主な対象物件: 賃貸アパート・マンション。 (3) 分譲マンション（区分所有） 　東急コミュニティー株式会社 　- 特徴: 東急不動産HD傘下の管理会社。分譲マンションの管理組合運営サポート、清掃・設備点検、長期修繕計画の策定など総合的に対応。 　- 主な対象物件: 首都圏を中心とした分譲マンション。　大京アステージ株式会社 　- 特徴: 大京グループのマンション管理会社。「ライオンズマンション」シリーズを中心に、管理組合運営サポート、点検・清掃業務、長期修繕計画のコンサルなどを得意とする。 　- 主な対象物件: 分譲マンション（全国展開）。 (4) 商業施設（ショッピングセンター・大型商業ビル） 　イオンディライト株式会社 　- 特徴: イオングループの総合ビル管理会社。ショッピングセンター（SC）の清掃・設備管理をはじめ、駐車場運営、セキュリティ、受付案内などワンストップで提供。 　- 主な対象物件: イオンモールをはじめとする大規模商業施設。　JR東日本ビルテック株式会社 　- 特徴: JR東日本グループのビル管理会社。駅ビルや商業施設、オフィスビルの総合管理に強みを持つ。鉄道関連の特殊設備管理にも対応。 　- 主な対象物件: 駅ビル、商業施設、複合型大規模ビル。 (5) 物流施設・倉庫 　星光ビル管理 　- 特徴: 総合管理会社 　- 主な対象物件: 倉庫物流施設管理を行う (6) 駐車場 　タイムズ24株式会社（パーク24グループ） 　- 特徴: コインパーキングや駐車場運営を主体とした会社。設備保守から料金徴収システムの管理、警備サービスなどを統合的に行う。 　- 主な対象物件: 駐車場（有人・無人含む）、立体駐車装置。　株式会社アズーム 　- 主な対象物件: 駐車場管理 (7) ホテル 　共立メンテナンス 　- 特徴: ドーミーインを展開　給食事業なども行う。 　- 主な対象物件: ビジネスホテル、リゾートホテル。　APAホテルズ＆リゾーツ（APAグループ） 　- 特徴: APAが自社でホテルの開発・運営を行うケースが多いが、ビルメンテナンスに関してはグループ会社や提携先で設備保守や清掃を担当する。 　- 主な対象物件: ビジネスホテル、シティホテル。 7-2. 業務タイプ別に強みを持つビルメンテナンス会社の例 (1) 清掃業務（ビルクリーニング） 　東洋テック株式会社 　- 特徴: 関西を中心に清掃業務や警備業務を得意とする会社。ビル清掃、ガラス清掃、高所作業などの専門技術を有し、警備と合わせて総合管理を行うことも可能。　太平ビルサービス株式会社 　- 特徴: 清掃・設備管理を中心に、全国に拠点を持つ。特に清掃領域ではオフィス・病院・学校など多様な施設対応の実績が豊富。 (2) 設備保守（電気・空調・給排水・消防など） 　ビル設備系メーカー系サービス会社 　- 例：三菱電機ビルテクノサービス、日立ビルシステム、東芝エレベータ、ダイキンHVACソリューション など 　- 特徴: 自社製品（エレベーター、空調設備など）に関する保守点検を中心に、ビルメンテナンス全般に拡大対応している。純正部品・メーカー技術者によるメンテナンスを強みとする。　アズビル株式会社（旧: 山武） 　- 特徴: ビルオートメーションシステム（BAS）など、中央監視・制御設備の保守を得意とし、空調制御・エネルギーマネジメントなど付加価値の高いサービスを提供。 (3) 修繕工事 　鹿島建物総合管理株式会社（鹿島グループ） 　- 特徴: 大手ゼネコン鹿島建設グループ。オフィスビルやマンション等の定期修繕・改修工事の提案・実施を行う。建築知識・施工体制が強み。　長谷工コミュニティ（長谷工グループ） - 特徴: マンション管理と大規模修繕工事で高いシェアを持つ。長谷工コーポレーションの建築ノウハウを生かし、老朽化対策や耐震補強など総合的に対応。 (4) ビル運営（テナント管理・運営企画・PM業務） 　CBRE株式会社 　- 特徴: 外資系不動産サービス会社。グローバル基準のPM（プロパティマネジメント）、アセットマネジメント、リーシング戦略など幅広いサービスを提供。 - 対象業務: オフィス・商業施設の運営管理、テナント付け、契約交渉・レポーティングなど。 7-3. まとめ 施設タイプ別の得意分野オフィスビル：大手デベロッパー系管理会社賃貸住宅：大東建物管理、レオパレス・パートナーズなど賃貸管理大手分譲マンション：東急コミュニティー、大京アステージなどマンション管理専業大手商業施設：イオンディライト、JR東日本ビルテックなど、SCや駅ビルに強い会社駐車場：タイムズ24など駐車場運営に強い企業ホテル：APAなどホテル運営受託会社 業務タイプ別の得意分野清掃：太平ビルサービス、東洋テックなど清掃専門部隊が充実設備保守：三菱電機ビルテクノサービス、日立ビルシステム、アズビルなどメーカー系修繕工事：鹿島建物総合管理、長谷工コミュニティなど建設・ゼネコン系ビル運営(PM業務)：外資系不動産サービス企業（CBREなど）、大手デベロッパーグループ このように、ビルメンテナンス会社を選定する際は「対象となる建物の種類や用途」と「必要とする業務の種類・範囲」を明確にし、それに応じて専門性を持つ会社を比較検討することが重要です。大手のグループ会社やゼネコン系、メーカー系、外資系など背景が異なる企業が多いため、コスト・対応スピード・サービス品質など各社の特徴を総合的に踏まえて判断します。 8. 不動産理論・法律における管理費 以下の内容は、日本における不動産鑑定評価基準や関連する実務の一般的な考え方に基づいてまとめた情報です。個別の案件や契約内容によって扱いが異なる場合があるため、詳細な判断が必要な場合は不動産鑑定士や弁護士など専門家に相談することをおすすめします。冒頭で説明したように管理費の用語は一義的な意味で使われるとは限らないので総括的な知識を持ち、具体的な管理費の議論においてどのような意味合いで使っているのかを把握できるよう補足しています。不動産所有者が管理会社や入居者とのコミュニケーションにおいて、管理費という用語で齟齬が生じないように配慮しています。 8-1. 不動産鑑定理論における管理費の位置づけ 8-1-1. 管理費は「オーナーが負担する費用」として捉えられる不動産鑑定評価（特に収益還元法）の考え方では、対象不動産から期待される純収益（Net Operating Income: NOI）を把握するために、賃料収入などの総収益から運営費（管理費や修繕費、固定資産税など）を差し引くという手順を取ります。このとき挙げられる「管理費」は、建物全体の維持管理にかかる費用共用部分の清掃や設備保守・警備などに必要な費用管理会社へ支払う管理委託手数料その他、建物を適正に維持するための一般的な費用といった項目が含まれます。【実務上の扱い】不動産鑑定評価では、賃貸事業を行うオーナー側が負担するべき管理費（＝運営側の費用）を前提とします。テナント（入居者）に転嫁できる管理費（共益費）部分があれば、それはオーナーにとって実質的に「収益」になるため、「オーナー負担分」と「テナント負担分」に分けて整理を行うことが多いです。 8-1-2. テナントが負担する「管理費」や「共益費」の扱い一方で、実務の賃貸契約においては、テナントが負担する管理費や共益費が別途設定される場合があります。例えばオフィスやマンションの賃貸借契約書を見ると、「賃料：○○円」「管理費（または共益費）：○○円」という形で明記されている入居者は毎月、賃料と管理費（共益費）を合わせて支払うといったケースです。【鑑定評価上の考え方】この「管理費（共益費）」をテナント側が全額負担する契約形態であれば、理論上オーナーが負担する管理費はその分だけ軽減され、オーナーの実質的な収益（NOI）が増加することになります。不動産鑑定の場面では、「テナント負担の管理費相当分を含めた実質的な収入」を把握しつつ、オーナーが直接負担しなければならない管理関連費用（共用部の光熱費や保守費など）がどこまで発生するのかを精査して、最終的な純収益を算出します。 8-2. 賃貸不動産における管理費・共益費の法的性質 8-2-1. 賃貸借契約と管理費の取り扱い日本の民法（債権法）や借地借家法などを見ると、「賃貸借契約でいう賃料」として定義されるのは一般的に使用収益の対価です。一方、管理費や共益費という名称自体は法律上で独立した定義があるわけではありません。賃料：目的物の使用収益に対して支払う対価。管理費・共益費：本来は、共用部の維持管理にかかる費用を入居者が按分して支払う趣旨（と契約で定められることが多い）。しかし、法律上は「賃料の一部」とみなされる場合もあるため、必ずしも賃料と別の法的性質を持つとは限らない。【実務では「賃料＋管理費（共益費）」と呼んでも、法的にはひとまとめになりがち】 賃貸借契約書の記載次第ですが、裁判例や実務上、「賃料以外の名目で定期的に支払われる金員も含めて、実質的には賃料として扱う」と解される場合があります。例えば、滞納時の賃料回収や契約解除の要件などで「名目が何であれ、入居者が毎月支払う金額は賃料性を有する」と整理されることが少なくありません。 8-2-2. 管理費（共益費）は何らかの特別な法律に基づくものか？日本の法律で「管理費」を独立して定義しているものはないといえます。区分所有法でいう「管理費」はマンション管理組合に関する費用（区分所有建物の管理費）を指す場合もありますが、これは区分所有者の負担分であり、賃貸借契約での「管理費」とは別の文脈。一般的な賃貸物件における「管理費」や「共益費」は、あくまで当事者の合意（契約書の定め）により賃料と別枠で設定している金額にすぎません。【管理費の法的性質】賃貸借契約に基づき、当事者同士の合意で定期的に支払われる金員名目上「管理費」や「共益費」と呼ばれていても、法的には「賃料の一部」とみなされる場合がある 8-3. 不動産鑑定における管理費水準の判断 8-3-1. 市場実態との比較不動産鑑定評価において、管理費の水準が高いか低いかを判断する際は、類似物件の事例（共益費相場など）と照合したり、賃料水準とのバランスを見ながら判断することが多いです。近隣や同種の物件で管理費・共益費がどれくらい設定されているかオーナー側が負担する管理費（運営費）は、規模や管理内容に照らして妥当な金額か 8-3-2. 管理費を調整することで賃料総額とバランスをとるまた、テナントが負担する管理費が高めに設定されている場合、逆に賃料がやや低く設定されているなど、いわゆる「賃料＋管理費」の総額を見て競合物件と比較する手法もよく行われます。賃料と管理費（共益費）は通算して検討し、「月額トータルでいくら支払うか」がテナントにとっての実質負担不動産鑑定では、実質的な稼働総収益（賃料＋共益費収入）を加味しつつ、オーナー負担分の管理費支出を控除する形で純収益を推定 8-3-3. 結論：鑑定評価では「市場水準」「賃貸条件の実態」「オーナー実質負担」を確認鑑定士は「賃料＋管理費の合計額がマーケットの需給状況と比べて妥当かどうか」を見極めつつ、オーナーが最終的に負担する管理費用の妥当性も併せて調査・算定します。これにより、収益還元法のベースとなる純収益（NOI）をなるべく正確に把握し、最終的な試算価格に反映させるのが一般的なアプローチです。 8-4. 下請法に関する確認 不動産管理業務の委託は、「役務提供委託」に該当し得るため、不動産所有者が親事業者、管理会社が下請事業者となり、下請法が適用される可能性があります。 下請法が適用される場合、(1) 支払いサイトの制限（60日以内）、(2) 発注書面の交付義務、(3) 不当な減額・追加業務押し付けの禁止などを遵守しなければなりません。 実際の適用可否は、「資本金規模の対比」「業務委託が親事業者の“事業の一部”に当たるかどうか」などの要素で判断されます。 不動産オーナーが大規模法人で、不動産管理会社がそれよりも小規模な法人であるなど要件を満たす場合は、契約スキーム・支払い条件・契約書類の整備について下請法違反とならないよう注意が必要です。 8-5. 理論的な管理費についてのまとめ 不動産鑑定評価における「管理費」は、建物の運営維持にかかる費用として、オーナー側の支出項目に位置づけられる。テナントが負担する管理費・共益費は、法律上独立した概念があるわけではなく、賃貸借契約で当事者間が合意した金員である。場合によっては実質「賃料の一部」として扱われる場合もある。鑑定評価では、管理費の水準を判断する際に、近隣や類似物件との比較や、賃料＋管理費総額とのバランスをチェックする。法的には管理費という言葉自体に特別な定義はなく、あくまで当事者間合意の結果。滞納・契約解除などの局面では、管理費と賃料を分離できずに同じ「賃貸借契約上の金員」とみなされる場合がある。 最終的に、「管理費はどう位置づけられるか」は契約や鑑定評価上の考え方に左右されますが、実務的には「テナントが負担する分（共益費）」と「オーナーが負担する分（運営費）」に区分し、収益と費用を正しく整理することが重要です。一方、法律上は「賃貸借契約による賃料等の支払い」という大枠の中で扱われ、名目がどうであれ実質的に賃料性を有する場合が多い点に留意が必要です。そこで、実務的には賃貸事業において、テナントから徴収する賃料、管理費、共益費などは賃貸収入（＝賃料）とし、不動産運営管理に必要な管理外注費や管理に必要な経費は賃貸管理原価（＝管理費）と用語を区分すると整理できると思われます。 9. まとめ：最適な不動産管理で資産価値を守る 不動産管理費は、建物や設備を適切に維持するために必要なコストです。一見すると負担に感じるかもしれませんが、ポイントを押さえて管理会社を選び、適切な仕様を設定し、予防保守や一括発注などを駆使することで、費用対効果を高めることが可能です。 管理会社に委託するメリット：専門知識の活用、コスト管理や不動産事業の効率化、クレーム対応の負担軽減など委託時の手順：業務範囲・仕様の明確化、複数社への見積もり依頼、仕様のすり合わせ、契約・運用開始コスト削減の秘訣：必要十分な管理仕様、必要に応じた見直し、予防保守の徹底、一括発注の活用、省エネ対策品質チェック：定期報告書や現地確認、入居者アンケートの活用、費用内訳の透明化不動産運営管理の相談先：実績のある不動産管理会社は長年の知識・経験をもとに不動産運営で大きな課題が生じた場合に専門的な知見を踏まえたアドバイスを求めることもできます。物件を管理しているため、外部専門家としてだけでなく、不動産運営のパートナーとして活用しましょう。 上記を踏まえ、賃貸住宅やオフィス、商業施設、物流施設などの特性に合わせて、無理のない管理計画を立てることが大切です。最終的には、建物の品質維持や資産価値の向上につながる管理を目指し、管理会社との信頼関係を築いていきましょう。不動産管理は奥が深い分野ですが、きちんと理解して取り組むことで大切な不動産を長く・安全に運営することができます。初めての方でもこの記事を参考に、最適な管理体制を整えてみてください。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ代表取締役 羽部 浩志 1991年東京大学経済学部卒業　ビルディング不動産株式会社入社後、不動産仲介営業に携わる 1999年サブリース株式会社に転籍し、プロパティマネジメント業務に携わる 2022年サブリース株式会社代表取締役就任(現職)　ライフワークはすぐれた空間作り 2025年9月1日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの飯野です。この記事は「ビル管理の基本と快適な空間を実現する方法～現役ビルメンの視点から徹底解説～」のタイトルで、2025年8月25日に執筆しています。少しでも、皆様のお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願い致します。 目次1. はじめに：ビル管理が支える「快適な空間」とは2. ビル管理の仕事内容：縁の下の力持ち3. ビル管理で特に重要なポイント：安全と快適性の両立 4. 日常点検・定期点検：建物を守る最前線5. 具体的チェックリスト：現場目線での確認項目 6. ビルメンならではの作業内容とエピソード 7. テナント対応とコミュニケーション：快適空間は人との関わりから8. ビル管理の魅力と人材育成のポイント9. 現役ビルメンの想い：プロとしての誇り 1. はじめに：ビル管理が支える「快適な空間」とは オフィスビルや商業施設、マンションなど、私たちが日常的に利用する建物には、快適に過ごせるためのさまざまな工夫と管理の手が行き届いています。なかでもビル管理（ビルメンテナンス）は、建物や設備を安全・安心かつ快適に利用できるように維持するための仕事です。空調、電気、給排水、セキュリティ、清掃など業務範囲は実に多岐にわたり、縁の下の力持ちとして人々を支えています。このコラムでは、ビル管理の基本から、具体的な点検作業の内容、快適性を高める工夫、さらには現場でのエピソードや最新のスマートビルディングの動向まで、幅広く解説していきます。現役ビルメンの視点を通じて、普段はあまり注目されない「建物の裏側」を少しでも身近に感じていただければ幸いです。 2. ビル管理の仕事内容：縁の下の力持ち ビル管理の仕事は、以下のように多岐にわたります。建物全体の安全性・快適性・経済性を保つために欠かせない、いわば“縁の下の力持ち”のような存在です。それぞれの業務が専門的であるだけでなく、相互に密接に関係しているため、建物全体をバランスよく維持管理することが求められます。 2-1. 日常点検と定期点検 ・電気設備受変電設備や照明、コンセントなどの電気設備は、漏電やショートなどのトラブルが大事故につながる可能性があります。日常点検では、電力メーターの検針の際、配線の状態や温度異常、機器の動作音などをこまめにチェックし、異常の兆候がないか確認します。定期点検時には、専門業者と連携し、精密な計測機器を用いて電圧・電流の状態を測定するなど、より詳細な検査を行います。・空調設備エアコンや換気設備は、ビルの利用者が快適に過ごすために非常に重要です。フィルターの目詰まりや送風能力の低下は空調効率の悪化に直結します。日常点検では、巡回時、異臭や異音がしないか、運転状況が正常かを把握します。定期点検では、冷媒ガスの圧力計測や配管の状態確認など、専門業者と連携した検査も実施します。・給排水設備給水ポンプや排水ポンプ、貯水槽などは水回りの基盤となる設備です。水漏れやポンプの動作不良は建物の機能に大きな影響を及ぼすため、日常点検では、巡回時、バルブの状態や異常音を確認するなど、早期発見に努めます。定期点検ではポンプの分解整備や貯水槽の清掃・消毒を行い、安全な水供給を維持します。・消防設備火災報知器や消火器、スプリンクラーなどの消防設備は、緊急時の初動を左右する重要な設備です。日常点検では、巡回時、ランプの点灯を確認し、法令に基づく定期点検では消防署への報告や、専門業者による詳細検査を行います。・昇降機設備エレベーターやエスカレーターは、ビルの利用者にとって欠かせない移動手段です。安全装置やドア開閉の状態、異音の有無などを、巡回時に日頃からチェックし、定期点検ではワイヤーの摩耗状況やモーターの状態などを専門業者が詳しく検査し、安全性を確保します。日常点検では、異常を早期発見することが最優先です。小さな兆候を見逃さず、必要に応じて迅速に対処することで、大きなトラブルを未然に防ぎます。定期点検は、法令や安全基準に従って専門業者と連携して行われ、より高度かつ精密な検査によって設備を計画的に維持管理していきます。 2-2. 修繕・保守 ・設備不具合時の修理・交換電気設備のトラブルや空調機器の故障などが発生した場合は、原因を特定し、部品の修理や交換を行います。社内営繕チームでの対応が可能な小規模な修繕対応で済む場合もあれば、専門設備業者と連携して、大掛かりな交換作業が必要になる場合もあります。・建物の老朽化対応外壁補修や屋上防水、配管交換など、老朽化に伴う修繕が必要な箇所は時期を見計らって計画的に工事を行います。長期的な視点で修繕計画を立てることにより、建物の資産価値を維持し、大規模なトラブルの発生を抑止できます。 特に、当社では社内に営繕チームを有しているため、自社スタッフが迅速に原因を調査し、必要な対応をスピーディーかつ的確に行える点が強みです。 2-3. 清掃・衛生管理 ・共用部の清掃エントランスや廊下、トイレなどの共用部を中心に、日常的に床清掃・窓ガラス清掃・トイレ清掃などを行い、常に清潔な状態を保ちます。また、月に一度は洗剤を使ってモップ掛けを行うなど、必要に応じたメンテナンスを実施します。・テナントスペースへの対応テナントが希望する場合は、専有部の清掃も委託対応が可能です。テナントが快適に働ける環境を提供するために、要望に合った清掃や維持管理を提案することも重要です。・衛生管理日常的に、水回り、トイレの衛生状態を高水準に保ち、ゴミの分別・処理が適切に行われていることを確認しています。必要に応じて害虫駆除の手配のほか、法令に定められた空気環境測定や水質検査にも対応します。 清掃は単に“きれいにする”だけではなく、建物の利用者が快適に過ごせる環境をつくる基礎となる大切な役割です。 2-4. 安全管理 ・セキュリティシステムの監視防犯カメラ、人感赤外線センサーなどを用いて24時間監視を行い、建物への不正侵入や事故を未然に防ぎます。ICカード認証・顔認証により、出入管理を実施し、異常があれば、警備会社と連携して、迅速に対応する体制を整えています。・防災対策と訓練災害発生時の避難誘導マニュアルの作成や、防災訓練の企画・実施も行います。地震や火災などの緊急時に備えて、テナントと連携しながら対応手順を周知させることが重要です。 安全管理は、建物にいるすべての人の安心と命を守るための非常に大切な業務であり、常に最新の知識・技術が求められます。 2-5. エネルギー管理 ・使用量の計測・分析電気・水道などの使用量を定期的に検針して、計測・分析し、使用パターンを把握します。省エネルギーの提案や環境負荷の低減に役立てるため、利用状況をデータで可視化し、テナントやオーナーにレポートを提出します。・高効率設備の導入・管理省エネ型の空調システムやLED照明、太陽光発電などの導入を検討・管理することもビル管理の大切な役割です。環境意識の高まりに伴い、各種助成金の活用や長期的な費用削減効果を踏まえた提案が求められます。 企業の環境経営が重視される中、ビル管理が果たす省エネルギー推進の役割はますます重要になっています。 2-6. テナント対応 ・設備トラブル時の迅速対応テナントからの問い合わせに対して、設備の故障や鍵の紛失、空調の不具合など、多岐にわたるトラブルに柔軟に対応します。原因を特定し、修理・交換手配をスムーズに進めることでテナントの満足度を維持します。・レイアウト変更や内装工事のサポートオフィスのレイアウト変更や内装工事を行う場合には、事前に電気や空調、通信インフラへの影響を確認し、関係業者との調整を行います。工事期間中の安全確保やスケジュール管理も重要なポイントです。 テナントが安心してビジネスを行うためには、迅速かつ丁寧な対応が欠かせません。小さなトラブルであっても誠意を持って対応することで、テナントとの信頼関係が深まります。 以下では、「安全管理」と「快適性の維持」をさらに詳しく説明しつつ、他のセクションとの重複をなるべく避ける形で文章を膨らませてみました。最小限の設備・人員で業務を進めている場合や、積極的にシステム・ツールを導入していない状況でも成り立つ内容を意識しています。 3. ビル管理で特に重要なポイント：安全と快適性の両立 ビル管理においては、「安全管理」と「快適性の維持」をいかにバランスよく実現するかが大きな課題となります。大掛かりなシステム導入や大人数のスタッフがいなくとも、基本的な業務を着実に行うだけで、これら2つの要素を高い次元で両立させることは十分可能です。 3-1.安全管理 (1). 早期発見・早期対策巡回時、小さな異常を発見したらすぐに対応を検討します。例えば、機器の動作音や温度上昇など、目視や感覚だけで異常を捉えられるケースも多々あります。異常が見つかった際は、現場、社内営繕での一次対応で済ませるのか、専門業者への連絡が必要かを迅速に判断することで、トラブル拡大を防ぎます。 (2). 法令順守消防法や建築基準法など、建物の安全性を確保するための基本となる法令を定期的にチェックし、必要な検査や届出を確実に実施します。設備点検や書類作成には時間やコストがかかる一方、これを怠ると建物の信頼性だけでなく、事故発生時の責任問題が大きくなるため、長い目で見れば不可欠な投資と考えられます。 (3). リスク管理事故や災害が発生した場合に備え、マニュアル整備を行い、スタッフ間で基本的な流れを共有しておきます。例えば、火災や停電が起きた時の連絡先や対処手順など、最低限の情報をまとめておくだけでも初動がスムーズです。すべてを高度にマニュアル化するのが難しい場合も、職場内の簡易的な教育（定期的に口頭で確認し合う、など）を行うだけでもリスク対応力は大きく向上します。 ポイント:「現場をしっかり見て回る」ことと「やるべき点検をきちんとこなす」ことだけで、安全管理の質は格段に高まります。トラブルが起きても、ダメージを最小限に抑えられる体制を作っておくことが重要です。 3-2. 快適性の維持 (1). 空調と照明温度・湿度・照度を適切に保つことは、ビル利用者のストレス低減につながります。外気温や季節に応じて空調の設定を調整するだけでも、大幅に快適性が向上します。 (2). 清潔感建物全体の印象を決める上で、汚れや悪臭は致命的なマイナス要因となりやすいです。共用部のこまめな清掃を着実に実施するだけで、ビル全体の印象は大きく変わります。特にトイレやゴミ置き場などは、すぐに異臭が発生しやすい箇所でもあるため、日常的な清掃の品質を確保する工夫が欠かせません。 (3). 騒音対策機械設備の稼働音や外部の騒音を和らげるには、機器のメンテナンス（部品の交換、潤滑油の点検など）を定期的に行うことが効果的です。完全な遮音や吸音対策が難しい場合でも、窓枠やドアの隙間を調整したり、防振ゴムを追加したりするだけである程度の騒音を抑えられます。 (4). コミュニケーションのあり方テナントの要望やクレームには、素早く対処する姿勢を見せることで、利用者に「管理が行き届いている」という印象を与えられます。全件に細かく応えられなくても、優先度を整理し、対応できる範囲で最善を尽くすことが大切です。 ポイント: 快適性は人によって感じ方が違うため、100点満点を目指すより、基本をしっかり押さえるほうが無理なく実践できます。清掃や機器点検の頻度を一定水準以上に保つだけでも、利用者からの大きな不満は減少しやすくなります。 4. 日常点検・定期点検：建物を守る最前線 建物を安全かつ快適に保つには、日々のルーティンである「日常点検」と、専門家や業者との連携で行う「定期点検」が欠かせません。 4-1. 日常点検 巡回：建物をくまなく歩き回り、目視や耳で異常を見つける小さなサインを見逃さない：わずかな異音、異臭、温度変化に敏感になるチェックシートの活用：担当者ごとに属人的にならないよう、チェックリストやタブレットで確認項目を統一 4-2. 定期点検 法定点検：エレベーターや消防設備、高圧受変電設備など、法律で定められた頻度と手順を守って専門業者が点検専門技術を要する検査：水質検査、騒音測定など、高度な機器を使うことも多い点検記録の管理：結果を蓄積し、経年劣化の傾向や将来的な修繕計画に反映 日常点検と定期点検を組み合わせることで、突発的なトラブルや設備寿命の限界を見越した対応が可能になります。 ビル規模・用途別：法令上必要となる主な検査・点検・届出の一覧 規模・用途 該当し得る主な法令・規定 必要となる主な検査・点検・届出 備考 小規模ビル（延べ床面積 3,000㎡ 未満） - 建築基準法 - 消防法 - 廃棄物処理法 - 水道法/下水道法 等 建築基準法関連 - エレベーター・小荷物専用昇降機がある場合、定期検査（年1回） - 非常照明、排煙設備などの定期報告（建物用途による） 消防法関連 - 消火器、自動火災報知設備、誘導灯等の法定点検（6ヶ月～1年に1回） - 防火管理者の選任（一定規模以上・用途による） 上下水道関連 - 受水槽設置時の水質検査・清掃（年1回が一般的） 廃棄物処理法関連 - 事業系一般廃棄物および産業廃棄物の適正処理（委託契約・マニフェスト管理など） - 3,000㎡未満の場合、「建築物における衛生的環境の確保に関する法律（ビル管法）」の適用は受けないケースが多い 中規模ビル（延べ床面積 3,000㎡以上/ 1万㎡未満 ） - 建築基準法 - 消防法 - 建築物における衛生的環境の確保に関する法律（ビル管法） - 廃棄物処理法 - 水道法/下水道法 - 労働安全衛生法（スタッフ規模による） - 場合により, 省エネ法 等 建築基準法関連 - エレベーター・エスカレーター等の定期検査（年1回）と報告 - 排煙設備・非常用照明・避難設備などの定期報告（用途・構造による） ビル管法（特定建築物） - 建物環境衛生管理技術者の選任 - 空気環境測定（2ヶ月に1回）、給排水設備・水質検査、清掃、害虫駆除等の定期実施と記録 消防法関連 - 消防設備の定期点検、総合点検- 防火管理者 or 防災管理者の選任と消防訓練 廃棄物処理法関連 - 事業系廃棄物の区分・収集運搬委託・マニフェスト管理 水道法 / 下水道法 / 水質汚濁防止法 - 受水槽の水質検査・清掃、グリーストラップ管理 等 - 延べ床面積3,000㎡以上で不特定多数が利用する建物は「ビル管法（建物環境衛生の特定建築物）」の対象となり、空気環境や給排水・清掃などの管理基準が強化される。 - テナント数が多い場合、各テナントから出る廃棄物の管理や消防・防災計画の一元管理が必要。 5. 具体的チェックリスト：現場目線での確認項目 以下では、「共用部（エントランス・廊下・トイレなど）」「専用部（テナントスペースやオフィス区画）」「外周（敷地・外壁・屋上）」それぞれのチェックポイントを、もう少し丁寧に掘り下げてご紹介します。建物の規模や構造によってチェック項目は変化しますが、日常巡回や定期点検で“つい見落としがちな部分”に注目することで、不具合の早期発見と利用者の満足度向上に大いに役立ちます。 5-1. 共用部（エントランス・廊下・トイレなど）のチェックポイント (1) エントランス・ホール照明・サイン・電球やLEDランプの切れ、照度不足による暗さの有無・案内板・案内サインの破損や汚れ、視認性の低下床・壁・天井・汚れやキズ、タイル・カーペットの剥がれ、段差によるつまずきリスク・天井パネルや装飾物のゆるみ、落下防止部品の劣化空調・換気設備・吹き出し口・吸込み口のホコリやフィルタの目詰まり・夏場・冬場の温度ムラや異臭の発生がないか (2) 廊下・階段・エレベーターホール手すり・段差・手すりのガタつきやサビ、段差やステップの破損・すべり止め（ノンスリップテープ・マット）が剥がれていないか扉・ドアクローザー・開閉時の異音や閉まり方が急すぎる/遅すぎると感じる箇所の調整・非常口ドアの施錠状態を確認し、防災上の問題がないかエレベーター・内部の照明・非常灯、操作パネルの表示切れ・故障・ドア周辺やかご内の異臭・異音、清掃状態 (3) トイレ・共用水回り衛生状態・清掃が行き届いているか、便器や洗面台の汚れ・カビ・水垢・ゴミ箱の容量オーバーや悪臭が発生していないか水道・排水設備・蛇口やフラッシュバルブの水漏れ・水圧異常・排水口の詰まりや、異臭・逆流防止トラップの劣化換気・消臭・換気扇の動作確認、フィルタの汚れ・消臭器の設置状況や芳香剤の使いすぎによる不快感など チェックのポイント: 共用部は利用者の満足度に直結しやすい場所です。小さな汚れや照明切れがあるだけで印象が悪くなることもあるため、頻度の高い巡回と軽微な修繕・清掃をこまめに行う習慣が重要です。 5-2. 専用部（オフィス・テナントスペース）のチェックポイント (1) 専用区画の空調・照明温度・湿度・空調設備の運転状況が適正か（冷房・暖房・換気・除湿が機能しているか）・テナント側で行うフィルタの定期清掃がしっかり実施されているか局所的な不快感・照明が暗い/明るすぎる、エアコンの風が直接当たり続けることでのクレーム防止など (2) オフィス什器・設備机・椅子・パーティション・破損やぐらつきによるケガ防止・配置による避難経路の妨げがないか情報機器・配線・ケーブル類が床に散乱していないか（転倒事故や火災リスク）・サーバールームや電源ラックの冷却環境と温度管理 (3) セキュリティ・リスク対応出入口管理・鍵の破損、カードリーダーやセキュリティゲートの誤作動・退去済みテナントが利用できるキーや入館証が放置されていないか火災・防災設備・室内の火災報知器や消火器の設置位置は適切か・廊下と同様に、非常口の確保（荷物やパーティションでふさがれていないか）スタッフ・テナントとの情報共有・トラブルや小さな不具合を、迅速に管理者へ報告する体制の有無・ビル全体で実施される防災訓練や省エネ施策など、周知漏れがないか チェックのポイント: 専用部はテナントによって利用形態が異なるため、“標準的なチェックリスト”だけでは不十分なケースもあります。オフィス仕様なら配線・OA機器の取り扱い、店舗仕様なら水回りやガス設備など、実際の使用状況に即した巡回を行うと、思わぬトラブルを未然に防げます。 5-3. 外周エリア（敷地・外壁・屋上）のチェックポイント (1) 敷地・外構植栽・緑地管理・雑草が伸びすぎていないか、枝葉が通行の妨げになっていないか・害虫や害獣の巣がないか（特に放置されやすい植え込みやゴミ置き場周辺など）駐車場・駐輪場・路面のひび割れ、段差や水たまりの有無・照明設備（街灯・センサーライト）の故障や劣化（夜間の防犯や転倒事故防止のため）排水溝・側溝・グレーチング・落ち葉やごみなどで詰まっていないか（豪雨時の浸水リスク防止）・グレーチングのガタつきや破損の有無 (2) 外壁・屋上外壁のクラック（ひび割れ）や剥落・ひび割れの進行状況を定期的に観察し、大きくなっていないか・塗装の剥がれやタイルの浮きがないか（落下事故の危険防止）屋上防水・排水設備・防水層の劣化、コンクリートの亀裂やふくれ、雨漏りの痕跡・ドレン（排水口）に枯れ葉やゴミが溜まっていないか看板や外部装飾の固定状態・台風・強風時に飛散や落下しないよう、取付金具やアンカーボルトの点検・錆（さび）の進行や腐食による強度不足の有無避雷針やアンテナ類・ケーブルの断線、金具の緩み、落雷対策用のアース接続の状態 チェックのポイント: 外周部は利用者や通行人の目につきやすく、印象を左右するだけでなく、落下物や転倒事故などの安全リスクにも直結する重要エリアです。視覚的なチェックはもちろん、触れてみて異常なぐらつきがないかなど、五感を活用して確認することを心がけましょう。 5-4. チェックリストを運用する際の注意点 (1). 点検頻度とチェック項目の優先度すべてを毎日チェックするのは非現実的な場合が多いので、日常巡回で必ず見る項目と“週次・月次点検”で詳しく見る項目を分けておくと効率的です。重要度やリスク度合いによってリストを作成し、緊急性の高い箇所（消防設備・漏電が疑われる電気設備など）はこまめにチェックする体制を。 (2). スタッフやテナントとの情報共有報告・連絡・相談のフローを簡潔かつ分かりやすく整備し、異常を発見したら誰に伝えるかを明確にしておきます。テナントから出てくるクレームや意見は、チェックリストに載っていない盲点を補う貴重なデータになります。 (3). 法定点検との連携消防法や建築基準法、ビル管法などに基づく法定点検を行う際は、日常チェックリストと併用して確認漏れを防止します。法定点検の結果や業者が出す指摘事項を共有し、日常的な巡回でも重点的にウォッチするようにすると効率的です。 (4). 柔軟なアップデート建物の設備更新やテナントの入退去、季節によるリスク（台風・豪雨・雪害）など、環境が変化すると点検の重要ポイントも変わります。定期的にリストを見直し、現場の声を反映させながら常に最新の状態を保つことが大切です。 建物の外周、共用部、専用部という三つの視点でチェックすることで、「建物全体を俯瞰しながら、使う人目線で細部まで目を配る」ことができます。特に日常巡回では、視覚・嗅覚・触覚をフル活用して異常を捉えること小さなサイン（異臭、汚れ、振動、音など）を見逃さず記録することが早期発見につながります。定期的にメンテナンスを行っているつもりでも、チェックリストを活用して改めて細部を見直すと、新たな改善点が見つかることも多いものです。こうした日々の積み重ねによって、大きなトラブルを未然に防ぎ、利用者の安心・快適性を維持することが、ビル管理・ビルメンテナンスの醍醐味といえるでしょう。 6. ビルメンならではの作業内容とエピソード 6-1. 急な設備トラブルへの対応 週末のトイレ詰まり、専門業者不在のピンチを救う「週末の夜間に、テナントのトイレが詰まってしまい、水が溢れそうになっている」という連絡は、ビルメンスタッフにとっては“あるある”の緊急コールです。通常であれば専門の排水業者を呼ぶところですが、夜間・休日で対応が難しい時間帯だったため、ビルメンスタッフが現場へ急行。 応急処置の技術ラバーカップや専用工具を使い、まずは排水口の詰まりを一時的に解除。さらに、周囲に汚水が漏れ出さないよう拭き取り・洗浄を行い、消毒薬を使って衛生面もケアします。トラブルを未然に拡大させないテナントが多いビルでは、1カ所のトイレの詰まりが共有部全体の混乱につながる可能性も。即座に対処することで、他のテナントから「トイレが使えない」「不衛生だ」というクレームが広がる事態を回避できました。後追い対応も重要週明けには専門業者を手配し、配管のチェックや根本的な原因調査を行うなど、完全復旧へ向けた手配を実施。ビルメンが可能な範囲で応急処置をすることで“その場しのぎ”だけで終わらせず、大きなトラブルに発展する前の土台づくりを行えるところに意義があります。 エピソードのポイント「トイレ詰まりくらい…」と思われがちですが、利用者にとっては切実な問題。ビルメンがオールラウンドに対応できるという安心感は、テナントやビルオーナーにとって非常に心強い存在です。 6-2. センサーの誤作動と迅速確認 深夜の火災報知器が鳴り響き、人命第一で動くビル管理において、夜間の火災警報は心臓が凍りつくような緊急事態です。ある深夜、突如鳴り出した火災報知器のベルに驚いたテナントが、ビルメンの緊急連絡先に通報してきました。 誤作動でも初動は本番同様実際にはビル内で塗装作業が行われており、その蒸気（揮発成分）が感知器の閾値を超えて誤作動を起こしたケースでした。しかし、「誤報かも」と安易に判断せず、まずはマニュアル通りに避難ルートの確認やエレベーター停止等、初動措置を徹底。火災の可能性を排除できるまでは“最悪の事態”を想定します。テナントへの説明と連携現場を確認したところ塗装作業による煙感知が原因と判明すると、すぐにテナントへ状況を説明。誤報であっても夜間作業がある場合は事前に申告をするなど、今後の対策や連絡ルールを再確認する機会にもなりました。抜かりなく復旧作業を行う火災報知器を一度作動させると、リセット作業や警備会社・消防署への連絡確認など、細かな手続きが必要になることも。ビルメンが迅速かつ正確に復旧することで、深夜の混乱を最小限に抑えることができました。 エピソードのポイント誤報でも、まずは人命第一の行動を優先できるのがプロの証。ビルメンスタッフはテナントや来館者の安全を守るだけでなく、ビルオーナーが負うリスクを最小化する上でも重要な役割を担っています。 6-3. 空調のフィルター清掃で体感温度が激変 フィルター目詰まりひとつで、まるで別世界のような快適空間に夏場や冬場に「空調が全然効かない」とクレームが増えるフロアがある場合、その原因の多くは大掛かりな設備不具合ではなく、フィルターの目詰まりが一因というケースもしばしば。 現場点検から始まる原因究明温度設定を確認しても正常、送風状態も一見問題なし…それでも冷房が効かないときは、室内機や天井埋込み型のフィルターをチェックしてみると、ホコリやチリで完全に目詰まりしていたということがよくあります。効果絶大なクイックメンテナンスフィルターを洗浄したり交換するだけで、空調効率が大幅にアップ。テナントから「こんなに涼しくなるなんて！」という驚きの声が上がるほどで、電力消費も安定して削減できるメリットがあります。小まめな清掃が安定した快適性を支える空調設備は、一度にまとめてクリーニングするより、こまめにフィルター清掃を実施するほうがトラブルを防ぎやすいです。定期点検のスケジュールに組み込むことで、利用者にとって快適な環境を長く持続させられます。 エピソードのポイント「機械が故障かも？」と大げさに構えがちなトラブルでも、ビルメンスタッフの地道な点検が大きな功を奏するケースがあります。結果的にコストダウンや省エネルギーにもつながるため、オーナー・テナント双方に喜ばれる“縁の下の力持ち”といえるでしょう。 7. テナント対応とコミュニケーション：快適空間は人との関わりから クレーム対応は迅速かつ丁寧 ビルメンテナンスの現場では、テナントや来館者からさまざまなクレームが寄せられます。例えば、「空調が暑すぎる・寒すぎる」「水漏れが起きている」「排気の臭いが気になる」など、内容は多岐にわたります。こうしたクレームに対しては、いかに素早く“現場を確認して一時対応に着手できるか”が鍵となります。対応が遅れると、不満が広まって施設全体の評判にも影響することがあるため、ビルメンスタッフは「早さ」と「丁寧さ」の両方を意識しながら動きます。相手が置かれている状況を察知し、「いつまでに、どのように対応するのか」を具体的に伝えることで、安心感を与えることができます。 ヒアリング力 クレームの背後には、「実は別の原因が潜んでいる」「利用者の使い方に問題がある」など、表面化していない要素が隠れている場合もあります。そこで重要になるのがヒアリング力です。 どの場所で、何時頃、どういった現象が起きているのかどのくらいの範囲で問題が発生しているのかいつから続いているのか こうした情報を正確に収集することで、真の原因を突き止めやすくなります。相手の話をただ聞くだけでなく、状況確認に必要なポイントを整理し、要領よく質問を投げかける力がクレーム対応の質を大きく左右します。 信頼関係の構築 クレーム対応というと「嫌な仕事」というイメージがあるかもしれませんが、一方でテナントや利用者と信頼関係を深める大きなチャンスでもあります。 小さな相談でも真剣に耳を傾ける必要に応じて写真やメモで記録を残し、後から報告する再発防止策を講じて、きちんとフィードバックする こうした姿勢が見えると、テナントは「この管理会社はきちんとしている」「このスタッフは頼りになる」と感じ、長期的な良好関係につながります。 8. ビル管理の魅力と人材育成のポイント 8-1. 目に見える成果 ビルメンの仕事は、トラブルを解決して終わりではありません。むしろ、解決策の効果が利用者の感謝や「本当に助かった」という声として返ってくるのが大きな魅力です。例えば、エアコンのフィルター清掃で「オフィスが格段に快適になった」給排水管の修繕で「水が安心して使えるようになった」エレベーターの安全装置を定期点検で整備し直したおかげで「乗っているときに変な揺れや音がなくなった」こうした“目に見える成果”が、そのままモチベーションややりがいへとつながります。 8-2. 業務の標準化と研修 チェックリスト・マニュアルビル管理業務は、経験や勘に頼りすぎると属人化してしまうことが多々あります。そこで、チェックリストやマニュアルを整備し、誰が見ても一定の水準以上の点検・対処ができるようにしておくことが大切です。 例えば、「空調フィルターの清掃手順」や「夜間緊急対応の連絡フロー」など、頻度の高い項目を優先してマニュアル化。ベテランスタッフのノウハウを集約して、全体の底上げを図ります。 研修・勉強会技術や法令は日進月歩で変化しています。消防法の改正や新しい省エネ設備の登場などに対応するためには、定期的な社内研修や勉強会が欠かせません。資格試験対策も含めて、学習の機会をしっかり提供する会社は、人材が育ちやすい環境といえるでしょう。 チームワークの強化ビルは24時間、365日動き続ける“生き物”のような存在です。スタッフ同士の連携不足は、トラブル時に大きなリスクとなります。定例ミーティングやデジタルツールを活用して、日々の巡回結果や設備状況、クレーム内容などを共有し合うことで、緊急時でもスムーズに対応できる体制が整います。 9. 現役ビルメンの想い：プロとしての誇り 「建物を利用するすべての人の安全と快適を支えたい」「普段は目立たなくても、実はビルの守護神のような存在になりたい」――。現場で働くビルメンスタッフには、こうした“誇り”や“使命感”を持つ人が少なくありません。 安全を最優先に考え、人命や資産を守る大規模なトラブルや事故が起きれば、利用者の命やビジネスに甚大な被害を及ぼす可能性があります。火災報知器の点検ひとつとっても、実は「見えないところで大きなリスクを排除している」作業であり、その瞬間瞬間にプロとしての誇りが宿っています。環境保全や省エネにも貢献したいビルメンは空調や照明などの運転管理を通じて、省エネルギーを実現する立場にあります。特に近年は、環境に配慮したビル運営が求められており、利用者の快適性とエコロジーの両立を図るのも大切な使命です。人とのふれあいが生むやりがい建物には数多くのテナントや来館者が出入りし、多様な要望やトラブルが発生します。決して表舞台に立つ仕事ではありませんが、利用者からの「助かった」「ありがとうございます」が大きな糧になり、「もっと良い環境を作りたい」という意欲へとつながります。 10. まとめ：感謝と敬意を込めて 最後に改めて、ビルメンテナンスの重要性と意義を振り返ってみましょう。 安全と快適の両立建物内のあらゆる設備を点検し、異常を発見すれば即対応。利用者が安心して過ごせる空間を保つのは、ビルメンの地道な巡回や管理があってこそです。最新技術と日々の工夫スマートビル化や省エネ技術の進化に伴い、ビルメンの業務も高度化しています。それでも、地道なフィルター清掃やパッキン交換などの“小さな積み重ね”が、快適環境の基盤を形作っている点は変わりません。チェックリストを活用した丁寧な点検経験や勘に頼るだけでなく、マニュアルやチェックリストを活用して作業の標準化を図ることで、誰が担当しても一定以上の品質を保てる体制を築きます。人とのコミュニケーションから生まれる信頼関係クレーム対応や事前情報共有など、テナントとのやり取りを大切にすることで、安心感や満足度は大きく向上します。ビルメンとテナントが“顔の見える関係”を築くことが、長期的な良好関係を支える秘訣です。 こうしたすべての要素が組み合わさり、建物は長く使われ、多くの人々の生活やビジネスの場として機能し続けます。いわば、ビルメンテナンスは“裏方のプロフェッショナル”として社会を下支えする存在です。 「建物が何事もなく運用されている」という“当たり前”が、実は当たり前ではなく、ビルメンの努力によって成り立っている。だからこそ、利用者やオーナーからの「ありがとう」「助かったよ」の一言が、ビルメンたちにとっては何よりの励みになります。 これからもスマートビル化や環境配慮技術の発展によって、ビル管理の世界は新たな可能性を広げていくでしょう。しかし、その根底を支えているのは、今も昔も変わらず建物を愛し、人を大切に思うビルメンテナンスの方々の真摯な姿勢と誇りです。私たち利用者は、その存在に感謝と敬意を払いながら、快適なオフィスや商業空間をこれからも享受していきたいものですね。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2025年8月25日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの飯野です。この記事は「【完全版】オフィスビルのBM管理会社の選び方と賢い活用ポイントガイド」のタイトルで、2025年8月25日に執筆しています。少しでも、皆様のお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願い致します。 目次はじめに1. オフィスビルにおけるBMの重要性1-1. テナント企業が安心して働ける環境づくり1-2. 資産価値と競争力の維持・向上2. BMがカバーする主な業務領域2-1. 設備管理・保守点検2-2. 清掃・衛生管理2-3. セキュリティ・防犯体制2-4. トラブル・クレーム対応3. 管理会社選定の基本ポイント3-1. オフィスビル特化の実績・ノウハウ 3-2. コスト構造とサービス範囲の透明性3-3. 担当者の専門性とコミュニケーション力3-4. トラブル・緊急時対応 3-5. 最新技術やデジタルツールへの対応4. 清掃業務：バランスよく注力するポイント4-1. 清掃スケジュールの策定4-2. 水回り・共用部の清掃品質4-3. 清掃スタッフの管理と情報共有4-4. コストとクオリティのバランス5. 知っておきたい営繕（修繕業務）の最適化アプローチ5-1. すべて外部委託する場合5-2. 一部内製化する場合5-3. 最適化の考え方6. BMをより効果的に活用するための6つのヒント (1) オーナーの運営方針を管理会社と共有(2) 定期的な打ち合わせと報告確認(3) 設備更新のタイミングを見極める(4) 清掃の質を上げて印象アップ(5) トラブル対応フローの周知(6) デジタルツールを活用7. トラブル事例から見るBMの実際 7-1. エレベーター停止トラブル7-2. 給排水の水漏れ 7-3. セキュリティの不審者侵入7-4. 外部ガラス面の汚れ・落下物リスクの安全確認 8. よくある質問（BMに関するFAQ）Q1. 大手管理会社と中小管理会社、どちらがBMに向いている？Q2. 24時間対応は絶対に必要でしょうか？Q3. BM担当者が変わるたびに、トラブルが繰り返されるのでは？9. 当社サービス紹介10. 今後の展望：オフィスビルのBMはどこへ向かうのか11. まとめ：バランス感覚がカギとなるBM運用おわりに はじめに 現代の働き方が多様化する中で、賃貸オフィスビルの運営スタイルにも大きな変革が求められています。かつては「とりあえず都心のオフィスへ出社」という形が一般的でしたが、在宅勤務の普及やシェアオフィスの拡大により、テナント企業が求めるオフィスの機能や環境は大きく変容しています。 こうした背景の中、ビルオーナーにとって欠かせないのは、BM（ビルマネジメント）業務を担う管理会社の存在です。オフィスビルという資産を運営するにあたって、BMの質はテナントの満足度や建物の資産価値を左右する非常に重要な要素となります。BMがカバーする業務範囲は、設備管理、清掃、セキュリティ、クレーム対応など多岐にわたり、これらを総合的かつ継続的に見守ることによって、安心してビルを利用できる環境が整えられるのです。 しかし、オーナー自らがこれらの手配や監督を行うとなると、膨大な時間と高度な専門知識が必要となり、その負担は非常に大きいのが現実です。また、オフィスビル特有の要望や規模感に応じた最適な運営方法を理解しておくことも不可欠です。そこで、BM業務をどの管理会社に委託し、どこまで外部に任せるべきかという判断は、非常に重要なポイントとなります。 実際、BMを専門とする管理会社は数多く存在し、それぞれのコスト構造、サービスの質、対応スピードなどに大きなばらつきがあります。適切な会社を選定し、しっかりと連携を図らなければ、テナントの満足度が低下し、ひいては建物の資産価値を損なうリスクも高まるでしょう。 本稿では、オフィスビルのBMに焦点をあて、管理会社選定のポイントや、日常的に発生する設備管理、清掃、セキュリティ対応といった業務の要点をバランスよく紹介していきます。ぜひ最後までお読みいただき、オーナーの皆様や物件管理に携わる方々の、実践的なビル運営の指針としてお役立ていただければ幸いです。 1. オフィスビルにおけるBMの重要性 1-1. テナント企業が安心して働ける環境づくり オフィスビルは、言うまでもなくテナント企業の“職場”です。職場の快適性や安全性は、従業員の生産性・モチベーションに影響を与えます。たとえば、空調が適切に管理されていない環境では、社員の体調不良や業務効率の低下を招く可能性があるでしょう。防災・セキュリティが不十分ならば、情報漏洩リスクや事故・犯罪リスクが高まってしまいます。BMの目的は、こうしたリスクを最小限に抑えつつ、テナントが安心してビジネスを展開できる環境を持続的につくることにあります。 1-2. 資産価値と競争力の維持・向上 オフィスビルには、空調設備やエレベーター、防災システムなどの高額なインフラが集約されています。これらを適切に保守管理することで建物の劣化を防ぎ、結果的にビルとしての資産価値や競争力を保ち続けられます。一方で、そうした管理を怠ると、突然の故障やクレームが頻発し、テナント離れを招くケースも少なくありません。BM業務を担う管理会社との連携がスムーズであれば、計画的な点検やリニューアルの提案などを通じて、ビルの「寿命」を延ばしながらブランド力を高めることが可能になります。 2. BMがカバーする主な業務領域 BMは多岐にわたるため、全体像を把握しておくことが大切です。代表的な4つの領域を簡単に整理してみましょう。 2-1. 設備管理・保守点検 オフィスビルでは空調・エレベーター・給排水・電気・防災システムなど、多種多様な設備が日々稼働しています。これらの設備を定期的に点検・メンテナンスし、故障や事故を未然に防ぐのがBMの基本的な役割です。 空調は室内環境を左右するため、フィルター清掃や冷媒・ダクトの点検を欠かさず行うエレベーターの定期検査や部品交換は、利用者の安全確保に直結防災設備（消防設備、避難経路表示など）の点検と訓練もBMの重要業務の一環 2-2. 清掃・衛生管理 オフィスビルの美観と衛生環境を支えるのが清掃・衛生管理です。共用部（エントランス、廊下、トイレなど）が常に清潔な状態に保たれていれば、来訪者やテナント企業の従業員に好印象を与えられます。 床材やカーペットなど、素材に合わせた適切な清掃方法を選ぶトイレや給湯室などの水回りは、利用頻度が高く、汚れが目立ちやすいエリア建物の劣化を早めるような汚れや水垢・カビを放置しないためにも、計画的なクリーニングが欠かせない 2-3. セキュリティ・防犯体制 オフィスビルには、情報漏洩リスクや備品盗難リスクなど、企業独自の課題が存在します。これらに対応するため、管理会社は、専門の警備会社とも連携しつつ、以下のような活動を行います。 入退館管理システム（ICカードや顔認証）による不正侵入の防止監視カメラや赤外線センサーを配置して専門の警備会社とも連携して、夜間対応も含めたモニタリング定期的な防犯設備の点検 2-4. トラブル・クレーム対応 オフィスビルで発生するトラブルは様々です。空調の突然停止、給排水の漏水、共用部での騒音問題など、いつ発生してもおかしくありません。BM担当者の役目は、これらのトラブルに迅速に対処し、ビジネスへの影響を最小限に抑えることです。 エレベーターの停止 → 速やかなメーカー連絡・救出対応漏水 → 原因箇所の特定と応急処置、修繕業者の手配テナント間クレーム → 当事者同士の調整・解決策の提案 トラブル対応が遅れると、テナント満足度の低下や被害拡大を招く可能性があるため、管理会社の“腕の見せ所”ともいえます。 3. 管理会社選定の基本ポイント 以上のようなBM業務をしっかりカバーしてくれる管理会社を見極めるために、最初に押さえるべき基本ポイントを紹介します。 3-1. オフィスビル特化の実績・ノウハウ マンションや商業施設の管理とオフィスビルの管理では、必要となる知識やノウハウに大きな違いがあります。 空調負荷が高いオフィスビル特有の運用知識を持っているか昼間稼働がメインであるオフィスビルならではの清掃スケジュールやトラブル対応を理解しているかビジネス用途に適したセキュリティ対策の経験があるか これらを踏まえた管理ができるかどうかは、管理会社を選定する際の最重要チェック項目です。 3-2. コスト構造とサービス範囲の透明性 BMにかかるコストは、清掃や設備点検の頻度・規模、常駐人員の有無、セキュリティレベルなどによって大きく変動します。 基本委託料に含まれる範囲はどこまでか緊急対応や追加業務が発生した際の料金体系はどうなっているか大規模修繕時の管理費やコーディネート費用が明確化されているか 不透明な項目があると、契約後に「聞いていなかった追加料金が請求された」というトラブルが発生しやすいので、事前の確認が重要です。 3-3. 担当者の専門性とコミュニケーション力 BMはテナントとの密なやり取りが求められるため、管理会社の担当者がどれだけ柔軟にコミュニケーションできるかが重要となります。 設備管理や清掃、セキュリティなど各領域に一定以上の知識があるかテナントのクレームに迅速かつ丁寧に対応できる体制があるか担当者が変わる場合の引き継ぎルールやマニュアルが整備されているか これらの要素は、安定した運営やテナント満足度の向上に直結します。 3-4. トラブル・緊急時対応 オフィスビルの利用時間帯は、平日の日中が中心となります。ただし、企業によっては夜間や休日に工事等の作業を行う場合もあるでしょう。24時間対応が必須かどうかは物件やテナント属性によって変わりますが、いざというときに誰が一次対応をし、どのような手順で修繕業者を手配するのか、明確なフローを用意している管理会社を選ぶことが大切です。 3-5. 最新技術やデジタルツールへの対応 近年では、IoTセンサーやビル管理システム（BMS）、クラウド型監視・報告ツールなど、デジタル技術を活用したBMが注目されています。こうしたシステムを活用することで、点検や修繕時期の可視化、遠隔監視による迅速なトラブル対応などが可能になります。管理会社がどの程度最新技術を取り入れているかも、将来的な運営効率やコスト削減に影響してくるでしょう。 4. 清掃業務：バランスよく注力するポイント 清掃はBMのなかでも非常に“目に見える”業務です。とはいえ、清掃だけを過度に重視すれば良いわけではありません。ビル全体の運用バランスを考えつつ、清潔かつ衛生的な空間を維持するためには以下のポイントを押さえると良いでしょう。 4-1. 清掃スケジュールの策定 オフィスビルでは人の出入りが多い時間帯に清掃を行うと、テナント企業の業務を妨げるケースがあります。逆に、夜間や早朝ばかりに清掃を集中させると、清掃スタッフの人件費が高くなったり、巡回回数が十分でなくなったりする懸念もあります。 日次清掃・週次清掃・定期清掃をそれぞれ計画し、テナントと調整流動的に人が出入りするエリア（エントランスやエレベーターホール）と、執務エリアでは、適切なタイミング・頻度を変える 4-2. 水回り・共用部の清掃品質 トイレや給湯室などは利用頻度が高く、衛生状態がダイレクトに評価されるため、注意が必要です。 消耗品（ペーパータオルやトイレットペーパー）の補充管理水垢やカビの予防のための定期的な専門清掃ニオイ対策や換気の改善など、快適性を維持する工夫 また、建材によっては汚れの蓄積や劣化の進行が異なるため、プロの清掃会社や管理会社と協力して最適な洗剤やクリーニング手法を選ぶことが大切です。 4-3. 清掃スタッフの管理と情報共有 清掃は人が行う業務ですから、最終的な品質はスタッフのスキルやモチベーション次第と言っても過言ではありません。 清掃手順や使用する洗剤などをマニュアル化して統一定期的な研修やミーティングを通じてスキル向上を図る清掃中に気づいた設備の不具合を管理会社の設備担当へ迅速に共有 こうした連携が、ビル全体のトラブル発見や維持管理にも役立ちます。 4-4. コストとクオリティのバランス 清掃の頻度を上げればクオリティは上がりますが、人件費や清掃費用も増大します。逆にコストを削減しすぎると、清掃不良やクレームが多発し、結果的にビルの評価低下につながるかもしれません。 ビルの規模や利用状況に応じて、必要十分な清掃回数や時間を見極める他業務（設備点検など）と連携し、スタッフが重複して巡回できるタイミングを調整 こうした調整によって、清掃コストとクオリティの最適点を探ることがポイントです。 5. 知っておきたい営繕（修繕業務）の最適化アプローチ BMには日常点検や清掃のほか、故障・劣化にともなう修繕業務（営繕）が含まれます。営繕をどの程度外部委託するか、あるいは内製化するかは、オーナーや管理会社ごとに方針が異なります。以下では「すべて外部委託」と「一部内製化」の双方のメリット・デメリットを見てみましょう。 5-1. すべて外部委託する場合 メリット その都度、専門業者を選定できるため、工事内容に合わせて最適な会社を見つけやすい。自社で営繕スタッフを抱えなくて済むため、人件費や設備投資費用を抑制できる。大掛かりな改修や特殊工事にも、柔軟に対応できる。 デメリット 緊急トラブル発生時に見積もりや契約手続きを経るため、対応が遅れるリスクがあるビル固有の事情（構造・設備のクセなど）を外部業者が熟知していないケースがあり、適切な工法・費用をすり合わせるのに時間がかかる施工内容や費用面のチェックが不十分だと、割高になったり、品質にムラが出たりする可能性がある 5-2. 一部内製化する場合 メリット 小規模な修繕や簡易的な補修であれば、自社スタッフが迅速に対応できるため、スピード感が求められる現場に有利。社内にノウハウが蓄積されるため、建物の履歴管理や設備特性の把握が容易になる。施工費用を外部発注に比べて抑えられるケースがある。 デメリット 専門スタッフの人件費や、必要な資格の取得・維持費など、運用コストが増大する。大規模な改修工事や専門的な施工が求められる場合、最終的には外部委託が必要となるケースがある。スタッフの技術レベルが十分でない場合、業務範囲をカバーしきれず、トラブルやミスが発生する恐れがある。 5-3. 最適化の考え方 営繕の最適化は、単に「全部外注する」か「全部内製化する」という二者択一ではなく、建物の規模・用途、オーナーの方針、さらには管理会社の得意分野などを考慮し、どの部分を内製化し、どの部分を外部委託するかを柔軟に組み合わせることが重要です。例えば、日常的な小規模修繕（壁の穴埋めや小さな水漏れ修理など）は内製化して迅速に対応し、同時に大規模なリニューアルや専門性の高い設備工事は、実績のある外部業者に一括委託する、といった運用が考えられます。管理会社によっては、営繕業務を部分的に内製化しているケースも多く、その場合は迅速な対応とコストメリットを享受しやすいと言えます。ただし、最も大切なのは、オーナーの意向、予算、そして建物の状態に合わせ、最適な方法を常に模索する姿勢です。 6. BMをより効果的に活用するための6つのヒント (1) オーナーの運営方針を管理会社と共有 「高級路線で行きたい」「共用部をカジュアルに使いやすくしたい」など、オーナーの理想像を明確に示すと、管理会社も具体的な運用プランを立てやすくなります。ビルのコンセプトやブランディング方針を最初から共有しておきましょう。 (2) 定期的な打ち合わせと報告確認 BM業務は日常のルーティンが中心となりがちですが、定期的（例えば月1回や四半期ごと）に報告を受ける機会を設けると良いでしょう。清掃状況や設備の稼働具合、不具合の有無などを確認しながら、必要な改善策を検討します。 (3) 設備更新のタイミングを見極める 空調やエレベーターの大型設備は、故障が起きるとテナントの業務にダメージが及びます。BM担当者と連携し、メーカー推奨寿命を参考にしながら、計画的に更新計画を立案することがリスク回避のポイントです。 (4) 清掃の質を上げて印象アップ エントランスや共用部が汚れていると、「このビルは管理が行き届いていない」と見られがちです。日常清掃だけでなく、専門業者による定期クリーニングを組み合わせることで、常に美観を保ちましょう。 (5) トラブル対応フローの周知 空調停止や漏水などのトラブルは、オフィスビルの日中に起こると企業活動そのものに影響します。テナント向けに「何か問題があったらどこに連絡すればよいか」を明確に周知し、管理会社の緊急連絡先や休日対応の可否を共有することが重要です。 (6) デジタルツールを活用 IoTセンサーやクラウド管理システムを導入することで、清掃・設備管理の効率化や可視化が可能になります。BM担当者と相談しながら、ビルやテナントのニーズに合った技術を選ぶと効果的です。 7. トラブル事例から見るBMの実際 BMがどのように機能するかを理解するためには、具体的なトラブル事例を見てみるのが一番わかりやすいでしょう。以下に、オフィスビルでありがちなトラブルと、BMによる解決例を示します。 7-1. エレベーター停止トラブル 【状況】朝の出勤時にエレベーターが停止し、乗客が閉じ込められた。 【BM対応】 管理会社の緊急連絡網を通じて警備・設備担当が即座に駆け、メーカーとも連絡を取りながら、非常時対応マニュアルに沿って乗客を救出メーカーに障害原因の調査を依頼通常業務時間帯だったため、テナント企業へ遅延や混雑を回避するための周知を行う。メーカーによる調査結果を受けて、部品交換や再点検を実施テナント各社へ経緯や再発防止策を報告 スピードと適切なコミュニケーションが被害拡大を防ぐカギとなります。 7-2. 給排水の水漏れ 【状況】テナントから「女性トイレの床に水が溜まっている」と通報があり、担当者が直行、点検したところ配管のパッキン劣化が原因。 【BM対応例】 担当者が状況確認後、すぐに営繕担当へ連絡社内営繕チームが即日パッキン交換 → 漏水被害を最小限に影響範囲を確認し、念のため周辺部位も一緒に点検。周辺施設への二次被害を防ぐため、必要に応じて、除湿・清掃対応も手配。オーナーとテナントに対し、再発防止策と経緯報告を迅速に共有 【ポイント】社内営繕チームが対応して、外部業者手配の手間やコストを省略でき、テナントの不満も抑えられた 7-3. セキュリティの不審者侵入 【状況】夜間に、ICカードを持たない外部者が建物内で徘徊しているとの人感赤外線センサーで通報。 【BM対応】 警備会社の担当が状況確認の上、現場に急行し、声掛け・退去指示入退館システムのログを照合し、不正アクセスの有無を調べるオーナーやテナントへ状況報告と再発防止策（セキュリティレベル引き上げなど）を提案 【ポイント】警備会社との連携を踏まえた、日頃の警備体制やマニュアルが整備されているかが、こうした緊急時に試されます。 7-4. 外部ガラス面の汚れ・落下物リスクの安全確認 【状況】ビルの外壁ガラス部分に汚れや蜘蛛の巣が目立ち、入居企業からクレームが発生。念のため、落下物リスクを想定した安全点検を実施。 【BM対応例】 定期的なガラス清掃とは別に、別途対応清掃時に外壁や窓枠の劣化具合を点検し、必要があれば営繕チームへ補修依頼作業を行う際、テナント企業や近隣への安全告知を徹底 【ポイント】 高所清掃は専門業者と連携が必要。清掃と点検を同時に行うべく手配し、追加工事や日程調整の手間を省く 8. よくある質問（BMに関するFAQ） Q1. 大手管理会社と中小管理会社、どちらがBMに向いている？ A. 大手は広範囲にわたる実績とネットワークを持ち、最新技術の導入や大量発注によるコストメリットなどを活かしやすいです。一方、中小の管理会社は地域密着型のきめ細かい対応や迅速な現場対応が期待できます。物件の規模や所在エリア、オーナーが求めるサービス水準に合致する方を選ぶのがベストです。 Q2. 24時間対応は絶対に必要でしょうか？ A. オフィスビルの稼働時間帯やテナント企業の業務形態によって異なります。コールセンター等、夜間・休日に稼働するテナントが入居している場合は24時間対応が望ましいですが、通常の業務時間帯のみ稼働する企業が大半であれば、緊急時の一次対応フローだけ明確にしておけば事足りるケースもあります。 Q3. BM担当者が変わるたびに、トラブルが繰り返されるのでは？ A. 管理会社によっては担当者異動が頻繁に起きることもあります。大切なのは引き継ぎの仕組みがしっかり整備されているかです。オーナーやテナントが要望や過去の経緯を何度も説明しなくても済むよう、履歴管理や業務マニュアルが整っているかを確認しましょう。 9. 当社サービス紹介 弊社では、オフィスビルのBMサービスについて、設備管理・清掃・セキュリティ・緊急対応などをトータルにサポートしております。 設備管理 定期点検や保守スケジュールの立案・実行を行い、稼働状況を可視化して改善提案を続けます。ンプライアンスを重視した法定点検も、それぞれ有資格者により実施します。 清掃・衛生管理 プロフェッショナルな清掃スタッフが日常清掃から定期クリーニングまでをカバー。当社基準に基づいた仕様を業者と取り交わし、定期的な現場チェックも行い、品質維持に努めています。 セキュリティ・防犯 警備会社と連携して、監視カメラや人感赤外線センサーの配置、最新のICカードシステム・顔認証による入出管理を行い、建物全体の安全性を確保します。 営繕対応 小規模修繕は内製化チームで迅速に対応可能。大規模改修や専門工事が必要な場合でも、信頼できる外部パートナーと連携します。 原状回復工事、オフィス設計工事 テナントの退去後の原状回復工事、リノヴェーション対応のオフィス設計工事等、オーナー様の基本仕様に基づき、工事施工、工事管理を実施します。 デジタルツールの活用 オーナー様向けのオンラインポータルを設置し、トラブル報告等もスムーズに行えます。 このように、BMのあらゆる領域で柔軟に対応する体制を整えており、オーナー様の運営方針・ご予算に合わせた最適なプランをご提案いたします。 10. 今後の展望：オフィスビルのBMはどこへ向かうのか リモートワークの普及により、オフィスビルの稼働率や利用形態は大きく変化していくと考えられます。ただし、「一定数の従業員がオフィスに集まって働く」スタイルが完全になくなるわけではなく、企業の中でもチームワークや対面コミュニケーションを重視する働き方は依然として求められています。 フレキシブルオフィスの需要 テナントがコワーキングスペースや小規模会議室をフレキシブルに利用できる環境を整える動きが進むでしょう。これに伴い、清掃のタイミングやエリアの増減などをより緻密に管理する必要が出てきます。 スペースの多用途化と清掃の複雑化 休憩スペースやカフェラウンジ的な共用部が増えれば、その分だけ清掃・メンテナンスの範囲も広がることに。利用時間帯や利用方法に合わせた柔軟な清掃計画が求められます。 IoT技術のさらなる普及 空調・照明の自動制御だけでなく、利用者の動線把握や混雑状況のリアルタイム表示など、新たな管理手法が続々と登場。清掃や営繕にもAIを活用した予知保全の仕組みが広がっていく可能性があります。 これらの変化に追随できるBM会社を選び、継続的なコミュニケーションを取ることが、ビルオーナーにとっては重要な経営戦略の一部となるでしょう。 11. まとめ：バランス感覚がカギとなるBM運用 オフィスビルのBMは、単に一つの要素（清掃、設備管理、セキュリティなど）を重視すればよいというものではなく、全体を俯瞰してバランスよく整えることが求められます。日常清掃や設備点検、トラブル対応など、多様な業務を横断的に管理できるプロフェッショナルとの連携こそが、テナント企業の満足度とビルの資産価値を高める近道です。 清掃：美観や衛生環境を維持し、テナントや来訪者の第一印象を向上 設備管理：故障リスクを抑え、安定稼働を実現 セキュリティ：情報漏洩や不正侵入などのリスクを低減 営繕：トラブルや劣化を早期に発見し、必要に応じて迅速修繕 また、営繕を完全に外部委託するか、一部を内製化するかは、建物の状況やオーナーの方針によって最適解が異なります。管理会社がどこまで対応可能か、どういった場合にどの業者を選ぶかなど、細かいフローを確認しながら、メリット・デメリットをしっかりすり合わせるのが大切です。最後に重要なのは、オーナー自身も管理会社に丸投げせず、定期的にコミュニケーションを取りながら改善を続ける姿勢です。BMは長期的な視点で取り組むほど効果が高まり、テナントとの信頼関係も深まっていきます。ぜひ本稿を参考に、オフィスビル運営におけるBMの役割や管理会社選びのポイントを今一度見直し、より安定したビル経営を実現していただければ幸いです。 おわりに オフィスビルにおけるBMは、ビルの安定稼働と資産価値の維持・向上を担う要です。清掃や設備管理、セキュリティ、トラブル対応まで、多くの業務が連携し合うことで、テナント企業が安心して働ける環境が実現します。 管理会社を選ぶ際は、オフィスビル特有のニーズに応えられる専門性やコミュニケーション力、コスト構造の透明性、緊急時対応の迅速さなど、複数の観点から検討することが必要です。また、営繕については、すべて外部に委託する方法から一部内製化まで様々な形があり、それぞれにメリット・デメリットがあります。オーナーの方針とビルの現状を踏まえながら、最適なバランスを模索していきましょう。 本稿が、ビルオーナーや管理担当者の皆様の課題整理や、より良い管理会社との連携構築に少しでもお役に立てば幸いです。テナントからの信頼を得るうえでも、日常の運用品質を高め、将来的なリニューアルや設備更新を計画的に進められるBM体制を目指していただければと思います。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2025年8月25日執筆