皆さんこんにちは。株式会社スペースライブラリの鶴谷です。この記事は「NEWSX 御徒町」のビル開発についてまとめたもので、2026年1月21日に執筆しています。御徒町駅近くに誕生した新築オフィスビル「NEWSX 御徒町」。その都市計画・建築計画・素材選定・施工プロセスまで、オフィスビル開発の裏側を開発担当者の視点からご紹介します。少しでも皆様のお役に立てる記事にできればと思っています。どうぞよろしくお願いいたします。 東京都台東区台東四丁目。御徒町駅にほど近い、上野・秋葉原エリアから少し外れたこの一角は、低層の住宅や古いオフィス、飲食店が混在する、東京らしい雑多さの残る街区です。TPM株式会社（株式会社スペースライブラリの親会社）では、この場所に地上10階・延床約1,700㎡の中規模オフィスビル「NEWSX 御徒町」を開発しました。建築設計・監理はMMAAAが行い、2025年1月に竣工しています。私たちがこのプロジェクトで目指したのは、「御徒町のぎっしり建て込んだ街に、もう一度“余白”を取り戻し、同時に都市の“ランドマーク”として存在感を獲得すること」でした。建物名称の“X”には、人・情報・ビジネスが交わる場と、ファサードのX字フレームの両方の意味を込めています。 目次都市計画：御徒町のぎっしり建て込んだ街に、広場のような余白を建築計画１：X字フレームが形づくる立体的なファサード建築計画２：テナントが“プライドを持てる”オリジナルな場建築計画３：素材感の追求3. 都市を象徴する素材「ガラス」施工計画：複雑な構造を高い精度でつくり上げるこれからの中規模オフィスのプロトタイプとして 都市計画：御徒町のぎっしり建て込んだ街に、広場のような余白を 敷地は三方を隣地に囲まれ、前面の道路も決して広いとは言えません。ここに一般的なオフィスビルを建てると、建物が道路際まで迫り、街路はますます窮屈になります。結果として建物の高さは道路斜線で決まってしまい、容積率を消化できません。そこでNEWSX 御徒町では、建物を道路境界や隣地境界から大きくセットバックし、前面・側面に広がりのある公開空地を確保しました。歩行者から見ると、周囲のビルの合間にふっと視界が抜ける場所が生まれ、細街路の途中に小さな「広場」が挿入されたような感覚になります。その結果として、道路斜線を緩和する「天空率制度（空が見える率を確保することで道路斜線の緩和を受け計画）」により、建物高さは10階・41mまで可能となり、容積率をほぼ消化することができました。 この外部空間は、植栽を配置できるだけでなく、エントランスピロティから眺められる開放的な庭としても機能します。1階エントランスホールはピロティを経由してこの庭と連続しており、街から建物内部へ、自然に視線と動線が引き込まれる構成としました。また、隣地境界からの5mの離隔は、いわゆる「延焼ライン（隣地からの延焼のおそれのある範囲）」を外すことになり、この建物は開口部を防火設備にする必要性から解放されています。防火地域などの都市計画上の制約が厳しいエリアでありながら、ただ規制に従うだけでなく、「どれだけ建て込んだ街に開いた余白をつくれるか」を軸にボリュームスタディを重ねた結果、開口部は防火設備の矩形の連続から解き放たれ、“異なる空間の質” “スケール感”を獲得し、都市に新たな表情を生み出しています。 建築計画１：X字フレームが形づくる立体的なファサード 外観のもっとも大きな特徴は、2層分をひとまとまりとしたX字の構造フレームです。前面の大きなガラスの奥に、この斜めのラインが連続することで、周囲の街並みの中でもひと目で「NEWSX」とわかる強いアイコンを獲得しています。このX字フレームは単なるデザインモチーフではなく、構造の骨格でもあります。高くスリムなボリュームを確保しつつ、地震力を外殻で効率的に負担することで、室内側に不要な柱や梁を増やさずに済む計画としました。外壁に構造を押し出すことで、内部のオフィスフロアはすっきりとした矩形のワンルーム空間となり、テナントが自由にレイアウトを組める柔軟性を生んでいます。 斜めのフレームは、日射や視線に対するフィルターとしても機能します。昼間は直射日光を和らげ、夜間には室内の明かりがフレームに反射して、通りから見上げたときに立体的な陰影を生み出します。都市のスカイラインに対しても、昼と夜で表情を変える存在になることを意図しました。 建築計画２：テナントが“プライドを持てる”オリジナルな場 標準階は、柱型や設備シャフトを最小限に抑えたシンプルな平面計画とし、1フロア1テナントから、複数階利用まで幅広い使い方に対応できるようにしています。内装は、構造体のコンクリートを現しとしたラフな仕上げを基本としつつ、天井を張らずにワッフルのようなスラブをそのまま現しとして、天井高を3ｍしっかり確保することで、コンパクトながらも伸びやかな空間を実現しました。そこにテナントが好みのレイアウトを計画し家具を持ち込むことで、それぞれの企業らしさを表現したオリジナルな場となることを目指しました。どこにでもあるオフィス空間＝均質空間ではなく、オリジナルな場＝人・情報・ビジネスが交わる場であり、テナントが、そこで働く一人ひとりがプライドを持って働く場となることを目指しています。 ６階にはテラスと連続するフロアを設け、室内から連続してテラスに出られるようにしています。オフィスワーカーが街の空を感じられる半屋外空間は、このエリアにはまだ少なく、NEWSX 御徒町ならではの付加価値となっています。 建築計画３：素材感の追求 1. ピロティ・エントランスの床仕上げ「ビールストーン」 1-1. 「コンクリート洗い出し」との違い土間やテラス、玄関先などの床面仕上げでは、昔から「洗い出し」という工法が用いられてきました。コンクリートを流し込み、硬化前に表面を洗い流して骨材を露出させるもので、素朴で味わいのある表情が得られる一方、目地が多くなりがちで、ひび割れや欠けなどの経年劣化が目立ちやすい側面もあります。NEWSX 御徒町のピロティ・エントランスでは、この洗い出しに代えて、ベルギーのBEAL社が開発した「ビールストーン」を採用しました。コンクリートと特殊樹脂を混合したモルタルを施工し、硬化後に研ぎ出すことで骨材を浮かび上がらせる工法です。従来の洗い出しに比べて表面がより滑らかで、シームレスな印象を持ちながら、素材感もしっかりと感じられる仕上がりになります。1-2. 目地のない美しさと耐久性ビールストーンは、大面積をほぼ目地なしで連続して仕上げることができる点が大きな特徴です。エントランスのように人の出入りが多い場所では、床のラインが途切れずに広がっていくことで、空間全体がすっきりと見え、モダンで洗練された印象をつくり出します。また、樹脂を混合したモルタルにより防水性・防汚性が高く、屋外で雨水や紫外線にさらされる環境でも、劣化や汚れが進行しにくい点も利点です。日常的な清掃と、適切なタイミングでの表面保護処理を行うことで、長期間にわたって高級感のある質感を維持できます。細い街路に面したピロティ空間は、通りから最初に目に入る「顔」にあたる場所です。そこで選んだビールストーンは、「街にひらかれた広場」であると同時に、「オフィスビルのエントランスとしての品格」を両立させるためのキー・マテリアルとなっています。 2. エントランス・外壁の壁仕上げ「アルミパネル」と「RC打ち放し」 エントランス周りと外壁の一部には、アルミパネルとRC打ち放しを組み合わせた仕上げを採用しています。アルミパネルは、着色陽極酸化塗装複合皮膜による仕上げとし、金属本来の素材感を活かしながら、耐候性・耐久性を高めています。強く主張しすぎないシルキーな光沢は、ガラスやコンクリートと合わせても馴染みがよく、時間帯や天候によって微妙に表情を変えます。さらに、パネル割付のスケールや目地のリズムを綿密に検討することで、10階建てというボリュームを感じさせつつも、歩行者目線では過度な「圧」を与えないよう調整しています。フラットになりがちな金属外装に、わずかな陰影とリズムが生まれることで、細街路のスケール感に寄り添いながら、オフィスビルとしての端正さを両立させています。また、陽極酸化皮膜は塗装に比べて経年劣化が穏やかで、退色や剥離が起こりにくいという特徴があります。メンテナンス頻度を抑えつつ、長期にわたって清潔感のある外観を維持できることも、都市に建つオフィスビルの外装材として重要なポイントです。一方で、RC打ち放しの壁は、型枠の目地やコンクリートの細かな表情がそのまま現れる、もっとも素直な素材です。X字フレームがつくるシャープなラインをRC打ち放しで構成することで、ガラスやアルミパネルの質感とも対比され、建物としての「存在感」を感じられるようになりました。打ち放し仕上げは、打設精度や養生の質がそのまま表情に現れるため、施工段階から綿密な計画と管理を要します。本プロジェクトでは、型枠の目地ピッチやセパ穴の位置をデザインとして整理し、構造体そのものを「見せる」ことで、装飾に頼らない力強さと、都市的なラフさを両立させています。時間の経過とともに、わずかな汚れや色のムラが現れていくことも、RC打ち放しならではの魅力です。ガラスやアルミが常にフレッシュな光を反射するのに対し、コンクリートは街の空気や時間を受け止めながら、少しずつ表情を変えていきます。その対比によって、NEWSX 御徒町のファサードには「新しさ」と「時間の積層」が同居することを意図しました。 3. 都市を象徴する素材「ガラス」 NEWSX 御徒町のファサードでもう一つ重要な役割を担っているのが、「ガラス」です。細街路に面したセットバック空間から見上げると、エントランスから上階にかけて、透明度の高いガラス面が大きく立ち上がり、内部の気配を街ににじませています。オフィスワーカーの動きや光の揺らぎが薄く透けることで、建物は閉じた箱ではなく、「働き方」や「時間」の流れが外に滲み出るメディアのような存在になります。一方で、ガラスは周囲のビルや空、街路の風景を映し込み、刻々と変わる都市の表情を写し取ります。朝の柔らかな光、昼の強い日差し、夕方の街灯やネオンサイン――そうした光の変化がそのままファサードの色温度を変化させ、同じ建物でありながら、時間帯によってまったく違う印象を見せます。とくに夜間は、内部照明によってX字フレームや構造体のシルエットが浮かび上がり、細街路の中でひときわ印象的な「光のボリューム」として現れます。また、ガラス面は単なる透明な壁ではなく、室内環境の質を左右する性能面でも重要な素材です。日射をコントロールしつつ十分な採光を確保することで、執務空間に明るさと開放感をもたらしながら、省エネルギー性にも配慮した計画としています。都市の密度が高いエリアであっても、「閉じる」のではなく、「調整しながら開く」ための媒体としてガラスを位置づけました。 これら四つの素材――ビールストーン、アルミパネル、RC打ち放し、ガラス――を組み合わせることで、NEWSX 御徒町は、単なる通過する都市空間ではなく、「触れて歩きたくなる素材のレイヤー」を感じられる都市空間になるよう意図しています。素材感を追求することで、触れてみたくなる“存在感”を感じさせる建築を目指しました。 施工計画：複雑な構造を高い精度でつくり上げる 本計画では、X字フレームを含む立体的な構造を高い精度で実現することが、施工上の最大のテーマでした。敷地に余裕がないため、仮設ヤードや資材の置き場が限られるなか、BIM（3次元モデル・情報管理）による事前検討とモックアップ施工を繰り返し、鉄筋の納まりや型枠の精度を検証しながら工事を進めています。特に、斜材と柱・梁が交差する部分は配筋が極めて密になるため、コンクリートの充填性を確保する工夫を重ねました。また、周辺は住宅やオフィスが密集する環境であるため、騒音・振動や安全対策にも細心の注意を払い、24か月の工期のなかで近隣との共存を図りながら工事を完了させています。施工計画そのものも、このエリアに新しいオフィスビルをつくるための「都市インフラ」と位置づけ、設計者・施工者・開発者が一体となって取り組んだプロジェクトでした。 これからの中規模オフィスのプロトタイプとして NEWSX 御徒町は、延床約1,700㎡という中規模オフィスビルでありながら、ぎっしり建て込んだ都市に開かれた“余白”としての空地と、X字フレームによるアイコニックで存在感のある外観、そして“素材感”にこだわったエントランス空間を備えています。私たちは、本プロジェクトを通じて、「スケールは大きくなくても、都市に対して大きなインパクトを与えられるオフィスビルはつくれる」という手応えを得ました。これからも、街の文脈を読み解きながら、働く人・企業・地域が交差する“X”のような場を、ひとつずつ丁寧に増やしていきたいと考えています。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　設計チーム 鶴谷 嘉平 1994年東京大学建築学科を卒業。同大学大学院にて集合住宅の再生に関する研究を行いました。 一級建築士として、集合住宅、オフィス、保育園、結婚式場などの設計に携わってきました。 2024年に当社に入社し、オフィスのリノベーション設計や、開発・設計（オフィス・マンション）を行っています。 2026年1月21日執筆

皆さんこんにちは。株式会社スペースライブラリの鶴谷です。この記事は「築30年以上のオフィスビル・店舗ビルをお持ちのオーナー様」に向けて、建替えのメリットと判断のポイントをまとめたものです。2026年1月20日に執筆しています。少しでも皆さんのお役に立てる記事にできればと思っています。どうぞよろしくお願いいたします。 老朽化で賃料が伸びず、空室が長期化し、修繕費と光熱費はじわじわ増える――。この“静かな赤字”は、建替えでしか断ち切れない局面があります。築古ビルの「建替えか改修か」で迷っているオーナー様に向けて、本稿では賃料・空室・投資回収の観点から整理していきます。また、①老朽化物件の事業収益の向上、②求められる商品企画力×推進体制、③オーナーの想いに寄り添う進め方の三点を、当社の実績とワンストップ体制を軸に解説します。 目次1.築古ビルの賃料・空室・修繕費を「建替え」で底上げする3.オーナーの「想い」に寄り添い、事業性と両立させる4.事例（当社実績）6.リスクを先に潰す（実務チェック）7.まとめ【よくあるご質問】 1.築古ビルの賃料・空室・修繕費を「建替え」で底上げする 老朽化ビルの経営でよくあるのが、「大きな赤字にはなっていないが、手残りが減っている」「空室を埋めるために、賃料交渉で押し切られがち」「修繕・設備更新の出費だけが増えていく」といった、“ゆるやかな悪化”が数年単位で進行している状態です。この局面では、小規模な改修だけでは事業の前提が変わりません。賃料レンジの上限もターゲットとなるテナント像も、築年数とスペックに縛られたままだからです。建替えの最大の効能は、建物イメージを劇的に一新し、「賃料レンジの上限×空室消化速度」を丸ごと上書きできる点にあります。ここが改修との決定的な違いです。 ボリューム設計：まず「収益最大化の器」を決める建替えの検討では、いきなり意匠や仕様を決めるのではなく、マーケットの賃料帯想定する需要層（業種・規模・働き方）を起点に、最適な貸室規模とフロア構成を整理するところから始めます。そのうえで、容積率・斜線制限・日影規制などの法的制約周辺建物との関係、視認性・間口・導入動線を踏まえながら、計画延床を最大化するボリュームプランを確定します。この段階で、「ワンフロア何坪までならニーズが厚いか」「分割・一括どちらのニーズが強いエリアか」「1階・上層階をどう賃料差別化するか」といった収益構造の“骨格”を決めてしまうことが、後々のブレを防ぎます。 “選ばれる”設計：第一印象で内見→申込率を上げるボリュームが固まったら、次は「選ばれる理由」をつくる設計です。ファサード・エントランス・共用部を一体でデザイン省エネ設備（高効率空調・LED等）を標準仕様化共用会議室などの賃料プレミアムの根拠となる機能を適切に搭載といった工夫により、テナント担当者が内見した瞬間に、「この賃料なら、この建物に決めたい」と思ってもらえる状態を目指します。 NEWSX 平河町（当社開発物件）特に、エントランスの抜け感・EVホール・共用トイレは、賃料帯に対する納得感を左右する“顔”の部分です。マテリアルの質感照明計画（明るさ・色温度・演出）サイン計画（テナント表示の見やすさ・品位）を丁寧に設計することで、写真・内見ともに強い第一印象をつくり、結果として空室消化速度の向上につながります。〔例：現状200坪・空室60%・坪＠1.3万円→建替え後250坪・稼働95%・坪＠2.0万円〕上記のように、面積の増加×賃料アップ×稼働率アップが同時に起これば、年間NOI（経費を差し引いた純収益）の水準は全く違うものになります。 運用まで一気通貫：長期的な価値最大化へ建替えは「竣工したら終わり」ではありません。リーシング（募集・契約）運営（ビルマネジメント）修繕計画（中長期の資本的支出）出口（長期保有or売却）までを一気通貫で設計しておくことで、回収の見通しが立てやすいオーナーの意思決定がシンプルになる窓口を一本化し、煩雑な業務から解放されるというメリットが得られます。 2.ビル建替えを成功させる「商品企画」と「推進体制」のつくり方 建替え事業の成否を分けるのは、市場⇒商品企画⇒推進が一本の線でつながっているかどうかです。どこか一つでも途切れると、思っていたほど賃料が伸びない想定していたテナント像と実際のニーズがずれる工事費が当初予算をオーバーするといった「もったいない結果」になりがちです。 市場×商品企画：まず“狙いどころ”を言語化する最初に行うのは、市場分析と事業収支シミュレーションです。周辺の賃料相場・稼働率・成約スピードテナントの入れ替わりや、業種構成の変化将来の再開発やインフラ計画といった情報を整理し、「どの賃料レンジを狙うか」「どの規模・業種のテナントをメインターゲットにするか」を明確にします。そのうえで、基本設計（フロアプラン・コア位置・設備容量）実施設計（詳細図・仕様・設備機器の選定）を進め、コスト配分を最適化します。例：共用部のグレードにはしっかり投資する一方で、テナント工事で改装される前提の部分は“やりすぎない”こうした設計・コストバランスの取り方が、「収益性」と「商品力」の両立には欠かせません。 推進体制：最後まで走り切る“型”を作る設計が終わったあとには、実際の事業を前に進めるための推進体制が必要です。ゼネコン入札・見積査定VE（Value Engineering）提案※価値を維持しながらコストを下げる提案工程管理・定例会の設計竣工までの支払・資金繰りの見通しなどを、オーナーと伴走しながら進めます。当社では、媒介資料（募集図面・スペック表・PR資料）入札比較表（ゼネコン各社の見積比較）工程レポート（進捗・リスク・対応状況）といった“見える化”された成果物を用意し、誰が見ても事業の現状が把握できる状態をつくることを重視しています。 リーシングは計画段階から：竣工前に勝負が決まるリーシングは、竣工してから動き出すと出遅れます。基本設計の段階から、想定ターゲットの仲介会社にヒアリング完全なCGがなくても、ラフプランとコンセプトで「仮案内」竣工前から内覧・申込が入る状態を目指すことで、竣工時の空室リスクを最小化します。全体像としては、次のような7ステップで整理できます。相談・現地調査市場調査＆収支シミュレーション事業・設計・PM等の契約基本設計・実施設計着工（工事）竣工・運営開始（BM・修繕計画）出口検討（長期保有or売却）この工程表を最初に共有しておくことで、 オーナーが「いま、全体のどの位置にいるか」を常に把握でき、 不安やストレスを減らすことができます。 3.オーナーの「想い」に寄り添い、事業性と両立させる 建替えは、単なる“箱の更新”ではありません。先代から引き継いだビルをどう次世代につなぐか家族・テナント・地域との関係をどう守り、どうアップデートするかといった、オーナーの「想い」そのものを形にするプロジェクトでもあります。 意向の翻訳：言葉になっていない要望を汲み取る打ち合わせでは、「派手すぎず、でも古くさくない外観にしたい」「共用部は落ち着いた雰囲気にしたい」「トイレ・水回りはきれいにしてほしい」といった、感覚的なご要望を頂くことが多くあります。当社は、こうした言葉を、市場性（どんなテナントがどう評価するか）収益要件（賃料レンジ・投資回収）と照らし合わせながら、図面と仕様に翻訳していきます。特に、エントランスEVホール共用トイレなどの“第一印象ポイント”に、オーナーのこだわりを反映させることで、「らしさ」が商品力そのものに転換されるよう意識しています。 窓口で伴走：不安を減らし、決断を支える建替えを検討し始めた初期段階では、「総額いくらかかるのか」「工期はどれくらいなのか」「テナントや近隣への説明はどうすればよいのか」といった不安がつきまといます。当社では、初回のご面談から、概算の建設費（坪単価レンジ）想定される賃料レンジNOIと回収年数のイメージをシミュレーションシートで“見える化”してお示しします。さらに、近隣説明の方針工事中の動線・騒音・粉じん対策既存テナントへの説明スケジュールまで含めて、問い合わせ〜運用までワンストップで伴走することで、オーナーの意思決定をサポートします。 4.事例（当社実績） ここでは、当社が携わったプロジェクトの一部をご紹介しながら、建替えのポイントを簡単にイメージしていただければと思います。 4-1.NEWSX 御徒町 所在地：台東区台東4-5-13規模：延べ1,704㎡構造：RC造地上10階竣工：2025年1月 御徒町エリアは、オフィス・店舗・住宅が混在する、多様なニーズが存在するマーケットです。この建替えでは、延焼ラインを外して隣地境界から5ｍ離す。その結果防火設備が不要となる。上記により、道路斜線をかわす天空率が有利となり、高さ41ｍのボリュームを実現。駅からのアクセスと周辺環境を丁寧に整理し、斜め柱による特徴的な構造デザインにより、都市デザインにインパクトを残すランドマークオフィスとすることができました。 4-2.NEWS 日本橋堀留町 • 所在地：中央区日本橋堀留町1-9-11• 規模：延べ6,177㎡• 構造：鉄骨造（コンクリート充填工法）地上10階地下1階• 竣工：2008年8月 日本橋エリアは、近年再開発も進み、企業のブランドイメージを重視するニーズが強いエリアです。こうしたエリアの建替えでは、外観・エントランスの品位周辺ビルとの比較での“選ばれるポイント”長期的な競争力を見据えた設備スペックが問われます。いずれのプロジェクトでも、市場分析→商品企画→推進オーナーの想いの整理→デザインへの反映というプロセスを丁寧に踏むことが、結果としての事業収益と資産価値の向上につながっています。 5.築古ビル建替えの投資回収“簡易モデル”【現状維持・改修との比較】 建替えを検討する際は、「なんとなく良さそうだから」ではなく、数字で“ざっくり”比較してみることがとても大切です。ここでは、細かい専門用語に入り込まずに、オーナー様ご自身でもイメージしていただきやすい“簡易モデル”の考え方をまとめます。 5-1.入力条件のイメージ まずは、ざっくりとした前提条件を置きます。たとえば、計画延床：300〜360坪稼働率：95％前後賃料：坪あたり@2.0〜2.4万円施工単価：坪あたり250〜300万円工期：18〜24か月この条件をもとに、想定年間賃料収入ランニングコスト（共用部光熱費・PM/BM費等）固定資産税・都市計画税などを差し引いて、年間NOI（経費を差し引いた純収益）を算出します。例えば、非常に単純化したイメージですが、年間NOI6,000万円／総投資額12億円（うち工事費：10.8億円）→単純利回り約5.0％→単純回収年数約20年といった形で、「投資に対して何年くらいで回収できそうか」をまず把握します。 5-2.「10年後・20年後の累計キャッシュフローだけ」では比較がゆがむ理由 よくあるのが、現状維持：10年後までの累計キャッシュフロー改修：20年後までの累計キャッシュフロー建替え：同じく10年・20年までの累計キャッシュフローを並べて比較する方法です。しかし、このやり方だけだと、建替えだけが不利に見えやすいという問題があります。理由はシンプルで、現状維持…10年後には物理的・競争力の限界が近い改修…20年後くらいが“延命のゴール”建替え…20年後でも「まだあと30年使える若いビル」というように、それぞれの“寿命”が違うにもかかわらず、「10年」「20年」という同じゴールテープで比べてしまうからです。特に築40年のビルですと、現状維持：10年後にはほぼ解体前提改修：20年後には再度大きな判断が必要に建替え：20年後でも“築20年のビル”として、まだしっかり価値があるにもかかわらず、「10年後・20年後の累計手残りだけ」を見ると、初期投資が大きい建替えが、短期の数字では一番悪く見えるという、少しアンフェアな比較になってしまいます。 5-3.実務で押さえておきたい２つの視点 そこで、実務で建替えを評価する際には、評価期間を例えば「20年」にそろえたうえで、次の２つをあわせて見ることがとても重要です。①「残存価値（出口価格）」を足して考える「10年後・20年後で比較する」こと自体は悪くありません。そのときに忘れてはいけないのが、その時点の残存価値（もし仮に売ったらいくらになりそうか）です。現状維持プラン10年後：築50年の古ビルとなり、家賃の維持が限界を迎える。20年後：10年後からは家賃を下げて運営し、20年後の残存価値は、土地値から解体費・立退き費を差し引く必要があります。改修プラン20年後：一定の競争力は残りますが、「古さ」は否めず、残存価値としての売却価格には頭打ちがあります。建替えプラン20年後：築20年のまだ若いビルとして、将来の家賃収入を織り込んだしっかりした残存価値（売却価格）を評価できます。したがって、公平に比べるには、「10年後・20年後までの累計キャッシュフロー」＋「建物の残存価値（その時点で売却したと仮定した価格）」を合計して、トータルでどれだけの価値を生んでいるかを見る必要があります。②割引現在価値（DCF）で「今の価値」に引き直すもう一つ大事なのが、将来のお金を“今の価値”に直してから比べるという考え方です。10年後にもらえる1,000万円50年後にもらえる1,000万円を同じ1,000万円として足してしまうと、どうしても長期のプランが有利に見えすぎてしまいます。そこで、投資の世界では、自分のリスク感覚に応じた「割引率」（たとえば確保利回りと同じ年3％）を決める各年のキャッシュフロー（家賃収入−費用）を、その割引率で「今の価値」に変換してから合計するという割引現在価値（DCF）という考え方を使います。これにより、将来遠くのキャッシュフローは、小さめに評価される近い将来のキャッシュフローは、大きめに評価されるため、「短期に強い現状維持・改修」「長期に強い建替え」をバランス良く比較できます。 5-4.「現状維持」「改修」「建替え」の三択をどう比較するか 以上を踏まえると、初期検討では次のような整理（シミュレーション）が現実的です。評価期間は3案とも20年でそろえるイメージです。現状維持20年後までの累計キャッシュフロー（例えば、10年後〜20年後の家賃は20％程度下げる想定とする）20年後の残存価値（ほぼ土地値−解体費・立退き費）それらを割引して「今の価値」に合計改修20年後までの累計キャッシュフロー20年後の残存価値（古くなった改修済みビルとしての価格）同様に割引して合計建替え建設中の家賃ゼロ期間・建設費を含めたキャッシュフロー20年後の残存価値（築浅〜中程度ビルとしての価格）同じ割引率で合計この３つを同じフォーマット（表１枚程度）にまとめると、「長期的な資産価値の差」を見ながら、オーナー様ご自身のご年齢、ご家族構成なども踏まえて、“自分にとってのベストな選択肢”を考えやすくなります。当社では、現状維持・改修・建替えの三択を、収支シミュレーションで比較しながらご提示することをご希望の方に行っています。 6.リスクを先に潰す（実務チェック） 建替えは、多くのステークホルダーが関わるプロジェクトです。近隣住民・周辺事業者既存テナント行政・インフラ事業者といった関係者に配慮しつつ、工事を安全かつ円滑に進めることが求められます。近隣・工事対応事前説明会の開催方法工事中の掲示物（工事内容・期間・連絡先）歩行者導線・車両導線の確保粉じん・騒音・振動の抑制レベルの設定などを、計画段階でサービスレベルとして明文化します。これにより、トラブル時の初動が早くなる近隣からのクレームを未然に防ぎやすいといった効果が期待できます。また、昨今は空調・受変電設備・EVといった長納期材の先行手配が、工程管理上の大きなポイントになっています。設備仕様の早期決定発注タイミングの前倒し納期遅延リスクが生じた際のバックアップ案をあらかじめ想定しておくことで、工期遅延リスクを最小限に抑えます。許認可・リーシング法令面では、用途地域・建ぺい率・容積率の確認斜線制限・日影規制の検討道路付けやセットバックの要否などを早期に整理し、計画段階で“できること・できないこと”を明確化します。リーシングについては、計画段階から媒介資料を作成ターゲットとなる仲介会社・テナントへの情報提供竣工時期・募集開始時期の逆算を行い、建物計画とテナント誘致を同時並行で進める体制を組みます。 7.まとめ 最後に、本稿でお伝えしたポイントを整理します。1.事業収益・建替えにより、建物イメージを一新し、「賃料レンジの上限×空室消化速度」を上書きできる。2.商品企画×体制・市場→商品→推進を一本化し、市場分析・収支シミュレーション・設計・工事・リーシングをひとつのストーリーとしてつなぐことが重要。3.オーナーの想いの反映・オーナーの意向を、市場性と収益要件に翻訳し、平面・立面・断面計画や共用部デザインに反映。・「らしさ」を第一印象で選ばれるデザインへ昇華させる。4.リスクは先に潰す・近隣・工事・長納期材・許認可・リーシングの各リスクを、計画段階でリストアップし、対応方針を決めておく。 建替えは、“今の建物をどう維持するか”ではなく、「これから30〜50年、この土地とどう付き合っていくか」を決めるためのプロジェクトです。もし、修繕費が増え続けている空室が多く存在する賃料がここ数年上がっていないと感じていらっしゃるようでしたら、一度「建替え」という選択肢を、数字で比較してみるタイミングかもしれません。 ☆24時間Web／電話で受付：建替えクイック診断（無料） 容積　→　概算延床　→　賃料レンジ　→　回収年数を1枚で提示 「現状維持」「改修」「建替え」の三択を、賃料・空室・投資回収年数で比較する 『築古ビル建替えクイック診断』 を無料でお作りしています。 【よくあるご質問】 Q1.築何年になったら「建替え」を検討すべきですか？　A.一般的には築30年を超えると、エレベーター・空調・給排水などの設備更新が重なり始めます。築40年を超えると、賃料水準や空室率にも影響が出やすいため、「現状維持・改修・建替え」を数字で比較するタイミングと考えています。Q2.ビルを建替えると、工事期間中はどれくらい家賃が入らなくなりますか？　A.規模にもよりますが、解体から新築工事完了までで18〜24か月程度が一つの目安です。本稿の簡易モデルでも、工事期間中の「家賃ゼロ期間」を織り込んだうえで、20年トータルの現在価値で比較しています。Q3.建替えと大規模改修、どちらが得か簡単に判断する方法はありますか？　A.「10年後・20年後までの累計キャッシュフロー」と「その時点での残存価値（売却した場合の価格）」を足し合わせ、割引現在価値（DCF）で比較するのが一つの方法です。記事内の簡易モデルの考え方をベースに、オーナー様ごとにA4一枚のシミュレーションをお作りすることも可能です。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　設計チーム 鶴谷 嘉平 1994年東京大学建築学科を卒業。同大学大学院にて集合住宅の再生に関する研究を行いました。 一級建築士として、集合住宅、オフィス、保育園、結婚式場などの設計に携わってきました。 2024年に当社に入社し、オフィスのリノベーション設計や、開発・設計（オフィス・マンション）を行っています。 2026年1月20日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの佐々木です。この記事は当社グループ会社が開発した賃貸マンションの「COMFY COLLECTION MINATO」について、2026年1月19日に執筆しています。どうぞよろしくお願いいたします。 目次1.はじめに：COMFY COLLECTION MINATOの全貌2.中央区湊の歴史と街の性格3.建物コンセプト：都市に住まう贅沢と温もりの調和エントランスに宿る特別感：マケドニア産大理石「シベックホワイト」6.光輝合金発色処理アルミパネルがもたらす外壁デザイン7.内装へのこだわり：漆喰壁と無垢材フローリング、そして打ち放しコンクリート8.先進的な空調設備：輻射式冷暖房とデシカホームエア9.共用部の美学と迎賓空間10.入居後の管理体制と快適性を支える仕組み11.湊エリアでの暮らしがもたらす豊かさ12.世界的建築素材の視点：シベックホワイトや漆喰のグローバル事例13.居住後のライフスタイル：季節の移ろいと室内環境14.まとめ：素材・デザイン・地域性が融合した唯一無二の住まい 1.はじめに：COMFY COLLECTION MINATOの全貌 中央区湊は、東京駅や銀座、日本橋といったビジネス・商業エリアに近接しつつも、江戸の下町情緒や昭和の懐かしさが色濃く残るという、新旧の文化が絶妙に混ざり合う地域です。そこに2023年7月、満を持して登場したのが「COMFY COLLECTION MINATO」。 地上10階建て・全9戸という小規模なスケールながら、1フロア1住戸という贅沢な構成を採用し、1つの住戸あたり約88.40㎡の広々とした専有面積を誇ります。しかも、都心マンションとしては希少な18畳の広い部屋を2室備えており、都市生活でありながら“のびのびとした居住空間”を得られるという点が大きな注目ポイントです。エントランスにはマケドニア産大理石「シベックホワイト」を贅沢にあしらい、外部土間にはベルギー製の新素材「ビールストーン」を採用。さらに外壁には光輝合金発色処理を施したアルミパネルを配するなど、ビジュアルのインパクトや高級感の演出には一切の妥協がありません。室内には漆喰壁、無垢材フローリング、打ち放しコンクリートが巧みに調和し、素材そのものの質感を存分に活かしています。また、輻射式冷暖房やデシカホームエア（調湿）といった先端空調システムを導入することで、暑い夏でも寒い冬でも室温と湿度を適切に管理。風が身体に直接当たるストレスも少なく、一年を通して心地良い空気環境を提供してくれます。1階エントランスにはブックライブラリも設置されており、都会の喧騒から一歩離れた“知的な交流空間”を演出しているのも見逃せないポイントです。このように、「COMFY COLLECTION MINATO」は都心の利便性と下町の情緒に加え、本物素材や先進技術による極上の住まいを実現しており、まさに唯一無二と呼べる存在感を放っています。 2.中央区湊の歴史と街の性格 2-1.湊の成り立ちと船運の歴史 「湊」という地名が示す通り、このエリアは古くから川や海運の要衝として栄えてきました。江戸時代には、隅田川を使った舟運が江戸の物流を支える大動脈となり、倉庫や問屋、運送業者が立ち並ぶ商業地としても発展。東京湾からの潮の干満を活かして川を行き来する小舟が、米や木材、食料品などを江戸市中へ運び込む姿は、多くの浮世絵にも描かれています。こうした長い歴史の中で培われた下町文化や人情、職人技などが、現代にも断片的ながら色濃く残っており、湊エリアを散策すると往時を偲ばせる史跡や路地、神社仏閣に出会うことも珍しくありません。 2-2.近代化と再開発の波 明治以降、西洋文化や産業技術が国内に広く浸透するとともに、東京の都市計画も大きく変化していきます。中央区湊一帯は倉庫や小規模工場が集まる“下町工業地帯”としての顔も持ち、戦後の高度経済成長期にはさらなる開発が進行。一方で、1970年代以降に都心部への人口回帰が始まり、近年はタワーマンションやオフィスビルの建設が相次いでいるエリアでもあります。こうした再開発の結果、近代的な高層建築群と昔ながらの商店・路地が同居する独特の街並みが形成され、“レトロ”と“モダン”が共存する魅力を生み出しているのが湊の特徴です。 2-3.下町情緒と都市機能の共存 湊エリアの魅力を端的に言えば、“下町情緒”と“都市機能”が見事に両立している点。東京駅や日本橋、銀座などへわずか数分でアクセスできる一方で、路地裏を歩けば老舗の和菓子店や長年続く小料理屋の暖簾が見られ、昼は地元の方々で賑わい、夜はしっとりと落ち着いた雰囲気に包まれる――そんな光景に出合うことができます。「COMFY COLLECTION MINATO」も、こうした湊のハイブリッドな街の性格を背景に、新しい住まいの形を提示しながら、街の歴史と人情を大切に育む存在として誕生したのです。 3.建物コンセプト：都市に住まう贅沢と温もりの調和 3-1.コンセプトの源流 「COMFY COLLECTION MINATO」が掲げるのは、都心に住まいながら“本当の意味での快適性”を追求すること。単にラグジュアリーな設備を並べるのではなく、“自然素材”と“最新技術”を巧みに組み合わせることで、身体的・精神的に無理のない暮らしを可能にすることが最大のテーマとなりました。近年はタワーマンションなどの大規模開発が花盛りですが、本物件は1フロア1住戸というプライバシー重視のプランをあえて選択し、ゆとりと落ち着きのある空間を提供。その上で、大理石、ビールストーン、漆喰、無垢材など“素材の質”を重んじながら、輻射式冷暖房やデシカホームエアなどの“技術力”も積極的に取り入れ、トータルな住み心地を高める方向性を目指しています。 3-2.街への調和とアイコニックな存在感 中央区湊は、新旧入り混じるモザイク状の街並みが特徴です。そこに現れる新築マンションが、いかに“街に馴染みつつ個性を確立するか”は大きな課題。「COMFY COLLECTION MINATO」では、マケドニア産大理石の荘厳さや光輝合金発色処理アルミパネルの先進性を融合させ、“静かなる主張”を遂行。下町情緒を損なわない落ち着いた色調や材質選定が施され、周囲の景観を格上げするようなアイコニックな存在感を放っています。街並みとの協調を図るために、過度に奇抜なデザインは控えながらも、白大理石やメタリックパネルといった要素を的確に配置し、モダンかつ落ち着きのある雰囲気を醸成しているのが本プロジェクトの特徴的なアプローチです。 3-3.都心型マンションの新基準を目指して 従来の「都心高級マンション」は、便利な立地や眺望、ブランド力に重点を置きがちでした。しかし近年は、建材の質感や健康・快適性を左右する空調システム、管理体制の充実度などがますます重視されています。「COMFY COLLECTION MINATO」では、漆喰や無垢材などの自然素材を存分に使いながら、輻射式冷暖房・デシカホームエアで空気環境を整備し、管理会社のメンテナンス体制も厚くすることで、今後の“都心型マンションのあるべき姿”を示唆する試みを行っているといえるでしょう。さらに、各フロアが独立した住戸であるにもかかわらず、2つの18畳の大きな部屋を持つ独自性のあるプランは、“広さ”と“プライバシー”を両立させ、都市のマンションライフに新たな風を吹き込んでいます。 エントランスに宿る特別感：マケドニア産大理石「シベックホワイト」 4-1.世界的に著名な石材の歴史的背景 ヨーロッパ南東部に位置するマケドニアの山岳地帯では、古代から大理石が採掘されてきました。その中でも「シベックホワイト」は白さの均一性と結晶構造の美しさが際立ち、古代ギリシャの神殿やローマの公共建築で頻繁に使われた石材として知られています。近代ではリンカーン記念堂やヨーロッパ各国の宮殿・ホテルの内装にも用いられ、その荘厳かつ繊細な輝きが世界中の建築家を魅了してきました。このような歴史と権威を備えた石材を現代の東京のマンションに用いること自体が、開発側の強いこだわりの表れと言えるでしょう。 4-2.大判切り出しによる迫力と高級感 大理石を効率よく使おうとすれば、小さめのサイズにカットするのが一般的です。しかし「COMFY COLLECTION MINATO」のエントランスでは、継ぎ目を最小限に抑えた大判切り出しを採用することで、一面に広がる白大理石の圧巻の景観を実現しています。大判の石材は運搬中の破損リスクが高く、加工にも手間とコストがかかりますが、それらを乗り越えてこそ得られる大理石の壮大な一体感は、エントランスを踏み入れる人に強いインパクトを与え、“贅沢”を直感的に感じさせます。 4-3.厚み25ミリが生み出す重厚な印象 さらに、この大理石は厚みを25mmに設定。通常は10～15mmほどにスライスされるところをあえて分厚くしているため、光の当たり方や陰影の出方が格別で、表面に落ちる陰すらも深みを持つ形で表現されます。これはまるで高級ホテルのラウンジや、海外の大理石で装飾された宮殿のような重厚な空気感。天井から床までを覆う石肌の白さと質感が、その場にいるだけで高揚感をもたらし、マンションの「顔」となる空間を一気に格上げしているのです。 5.外部土間の仕上げ「ビールストーン」：ベルギーが生んだ新素材 5-1.コンクリート洗い出しとの違い 土間やテラス、玄関先などの床面仕上げでは、昔から“洗い出し”という工法が用いられてきました。コンクリートを流し込み、硬化前に表面を洗い流して骨材を露出させるものですが、この方法は目地が多くなりがちで、経年劣化も目立ちやすい面があります。一方、ベルギーのBEAL社が開発した「ビールストーン」は、コンクリートと特殊樹脂を混合したモルタルを使用し、研ぎ出すことで滑らかな仕上がりを実現。よりシームレスで防水性・防汚性に優れ、デザイン性も高いのが特徴です。 5-2.目地の少ない美しさと耐久性 ビールストーンは大面積をほぼ目地なしで連続仕上げできるため、視覚的にも非常にモダンで洗練された印象を与えます。屋外空間は雨水や紫外線にさらされるため、劣化や汚れが進行しやすい面もありますが、樹脂混合による高い耐久性が期待できるため、メンテナンスコストを軽減しながら高級感を維持しやすいのです。日常的な清掃や定期的な表面保護処理を行うだけで、長期間にわたって美観を保ち続けられるのも大きなメリットといえます。 5-3.石材との相乗効果 エントランス内部は大理石、外部土間はビールストーン――この組み合わせが「COMFY COLLECTION MINATO」の第一印象を決定づけています。自然石がもつ壮麗さと、研ぎ出しモルタルのモダンな表情が組み合わさり、明らかな素材コントラストを生むと同時に、それぞれの高級感を引き立て合う相乗効果を発揮。外部から内部へ足を踏み入れる際の“つながり”が意識されており、建物自体が“特別な空間”へ誘う劇的な演出を担っています。 6.光輝合金発色処理アルミパネルがもたらす外壁デザイン 6-1.上品な光の反射と高級感 外壁に採用されたアルミパネルには、光輝合金発色処理という特殊な技術が施されています。これは金属表面に酸化皮膜を形成し、光の干渉によってさまざまな色味や輝きが生まれる仕組み。昼間の太陽光、夕刻の残光、夜間の街灯や照明など、時間帯によって微妙に変わる表情が建物のファサードをドラマティックに演出し、白大理石とのコントラストを一層引き立てる形となっています。 6-2.アルミパネルの利点とメンテナンス性 アルミニウムは軽量で錆びにくく、耐候性が高い素材です。ビル外壁としてはわりと一般的ですが、光輝合金発色処理を加えることで汚れが付きにくく、長期間メンテナンスが楽になるメリットがあります。塗装剥がれのリスクも低く、汚染物質が付着しにくい表面になっているため、定期的な清掃で美観を維持できるのは建物全体の資産価値にも良い影響をもたらすでしょう。 6-3.すみだ北斎美術館でも採用された技術 建築家・妹島和世氏の設計で注目された「すみだ北斎美術館」は、未来的な外観が大きな話題を呼びましたが、そこでも光輝合金発色処理のアルミパネルが使用されています。芸術性と先端技術が融合したその建築と同様に、「COMFY COLLECTION MINATO」も湊の街並みに斬新な光と色のニュアンスを届ける存在となっています。 7.内装へのこだわり：漆喰壁と無垢材フローリング、そして打ち放しコンクリート 7-1.漆喰がもつ調湿・消臭機能 内装の壁面にはビニールクロスではなく、古来より日本やヨーロッパでも愛用されてきた漆喰を多用。漆喰はアルカリ性の素材であり、カビや細菌の繁殖を抑制する効果が期待できるだけでなく、微細な孔が湿気を吸放出するため、室内の湿度を安定させる特性があります。加えて、生活臭やペットのにおいなどを吸着・軽減する働きもあるため、常に清潔な空気感を保持しやすいという利点が大きいのです。 7-2.無垢材フローリングと足触りの良さ 床材には合板フローリングやクッションフロアではなく、無垢材を採用。無垢材は一本の原木から切り出しているため、人工物にはない自然な木目・節・色むらがあり、歩くときの足触りが柔らかいのが特長です。冬場でもヒヤッとしにくく、夏場はベタつかない。経年変化で木肌が馴染むほどに味わいが増していく楽しみも、無垢材ならではと言えます。 7-3.自然素材とコンクリートが生む上質な空気感 「COMFY COLLECTION MINATO」では、一部の壁面は打ち放しコンクリートを活かし、漆喰・無垢材という自然素材と組み合わせることで、無機質なクールさと自然の温もりをバランス良く融合させています。この対比が空間にリズムを与え、見る人に印象的な景観をもたらすと同時に、“シンプルだけれど味わい深い”インテリアを実現。 また、約88.40㎡という広めの専有面積の中に、18畳の大きな部屋を2室備えたプランは、都市部ではなかなか得難い“空間の贅沢”を感じさせます。大きな家具を置いてもゆとりを感じられる配置が可能で、“広さを楽しむ”という暮らしを満喫できる点は、他のマンションにはない魅力のひとつでしょう。 8.先進的な空調設備：輻射式冷暖房とデシカホームエア 8-1.輻射式冷暖房のメリットと快適性 マンションの空調と言えばエアコンの吹き出し口から出る風をイメージしがちですが、「COMFY COLLECTION MINATO」では輻射式冷暖房が主役を担っています。輻射式では、パネルや配管などから熱を放射するため、風が当たる不快感がなく、部屋全体を穏やかに温めたり冷やしたりできるのが特長です。温度ムラが少ない部屋の上下や隅々まで比較的均一な温度になりやすく、“頭だけ暑い、足元が冷える”といった問題を最小化。肌や喉の乾燥を軽減対流式のエアコンほど空気をかき回さないため、乾燥やホコリの舞い上がりも少なく、体にも優しい。インテリアを損なわない輻射パネルは天井裏や壁内に隠せるため、大きな室内機を目立たせずに済む。 8-2.デシカホームエアによる湿度管理と清浄化 さらに、四季がある日本では湿度のコントロールが住環境の快適性を左右します。本物件で導入されているデシカホームエアは、外気を取り込む際に加湿・除湿を自動で行い、室内を常に適切な湿度に保つ優れたシステム。花粉やPM2.5対策フィルターを通じて花粉やPM2.5などの微細な粒子を除去し、室内に取り込む空気をクリーンな状態に維持。結露対策梅雨や夏の高湿度でも、適度に除湿することで結露やカビ発生を抑え、住戸全体を清潔に保ちやすい。冬場の乾燥も緩和必要に応じて加湿機能が働くため、エアコンの暖房だけでは乾燥しがちな冬でも、快適に過ごせる湿度を確保。 8-3.エアコン吹き出し口が床にあるメリット 本物件では、補助的に設けられたエアコンの吹き出し口を床に配置するという工夫も行われています。天井から風が降りてくる通常の方式と比較して、人体への直接風が当たりにくく、ホコリやダニなどが舞い上がりにくいという健康上のメリットがあります。小さな子どもやご高齢の方がいる家庭では特に評価が高い方式で、床からほんのりと空気が立ち上る感覚は従来のエアコンとは違う“自然な涼しさ・暖かさ”をもたらすでしょう。 9.共用部の美学と迎賓空間 9-1.迎賓の時間を演出する気品あるエントランスホール マンションの顔とも言えるエントランスホールは、打ち放しコンクリートの壁面と、マケドニア産の大理石「シベックホワイト」の床を組み合わせることで、ミニマルな構成ながらも強い印象を残す空間となっています。どこか無機質なイメージを伴う打ち放しコンクリートも、白く輝く大理石と組み合わせることで品格のあるモダンな空気に仕上がり、抜群の相性を見せています。 さらに、ここにはブックディレクター・幅允孝氏が監修するブックライブラリが設置され、住まい手や来訪者が自由に本を手に取り、知的な交流を楽しむことができます。近年、マンションの共用部をラウンジやカフェのように活用する事例はありますが、ブックディレクターが選書した本を揃え、住民に“知的刺激”を提供するブックライブラリの存在は珍しく、エントランスに“迎賓の時間と知性”という新たな価値をもたらしています。 9-2.シルキーブラスト仕上げのエレベーターホール 各階に到着した際に目に入るのが、3mm厚ステンレスカットパネルをシルキーブラスト仕上げで加工したエレベーターホールの壁面。シルキーブラストとは、金属表面に極めて細かい粒子を噴射し、きめ細やかなマット調の光沢を生む技術です。ヘアラインよりも繊細で、鏡面よりも柔らかい反射を実現するため、指紋や汚れが目立ちにくく、高級感も損なわないという利点があります。 この仕上げによって、ステンレス特有の冷たい印象を和らげ、毎日何度も利用するエレベーター空間を“静かで洗練された一角”に仕立て上げているのがポイント。住人や来客者の導線上にある場所だからこそ、さりげなくも上質感を演出することで、マンション全体の品位を高めているのです。 10.入居後の管理体制と快適性を支える仕組み 10-1.ゴミ回収システムとストレスフリーの利点 大規模マンションでは、住戸数が多いためゴミ置き場が混雑しやすかったり、エレベーターに生ゴミを載せる際の臭いなどが問題になるケースがあります。しかし、1フロア1住戸というプライベート感の高い構成を持つ「COMFY COLLECTION MINATO」では、各階にゴミ集積スペースを設けることが比較的容易。わざわざエレベーターで他階まで行く必要がないため、ゴミ出しがスムーズで日常のストレスが少ないのです。また、ゴミの種類や収集日ごとに細かくルールがある場合も、管理体制が整っていれば居住者の負担は小さく、建物全体も清潔を保ちやすくなるというメリットがあります。 10-2.フィルター交換や浄水器カートリッジ交換のサポート 輻射式冷暖房やデシカホームエア、そしてキッチンの浄水器など、先進的な設備が整ったマンションほど定期的なメンテナンスが欠かせません。フィルター交換を怠ると空調効率が落ちたり、浄水器のパフォーマンスが低下する恐れがありますが、「COMFY COLLECTION MINATO」では、管理会社や管理組合がフィルター・カートリッジの交換時期を案内してくれる仕組みを整備。居住者が煩雑なメンテナンス作業を手作業で確認する手間を軽減し、常にクリーンな空気と清潔な水環境を保つサポートがなされています。特に忙しいビジネスパーソンにとっては、何かとありがたい体制と言えるでしょう。 10-3.共用部清掃の徹底と資産価値の維持 エントランスの大理石やビールストーン、エレベーター周りのステンレスパネルなど、高級素材を活かしている分、日々の清掃やメンテナンスが重要になります。共用部が常に美しく保たれていれば、住まう人の満足度が高まるのはもちろん、将来的な資産価値の維持にも好影響が期待できます。管理組合と管理会社が連携をしっかり取り、定期清掃や設備点検を滞りなく行うことで、「COMFY COLLECTION MINATO」は築年数を重ねても“いつまでも高級感が損なわれない”マンションとして評価されることでしょう。 11.湊エリアでの暮らしがもたらす豊かさ 11-1.交通利便性と周辺施設 中央区は東京の中心部とも言える場所にあり、複数の路線や駅が利用しやすいのが大きな魅力。東京駅から遠くないので新幹線を使った出張や旅行が楽になるほか、銀座・日本橋などの主要商業エリアにもアクセス良好。買い物や外食、娯楽など、都市生活に必要な全てがコンパクトにまとまった場所にあるのが湊エリアの強みです。また、近隣にはコンビニやスーパーマーケット、ドラッグストア、金融機関、医療機関なども充実しており、日常の買い物や生活サービスを利用するうえでも非常に便利。都内を中心にリモートワークと出社を両立するような働き方でも、ここなら自由自在に動けるでしょう。 11-2.下町風情を活かした食文化・コミュニティ 湊の周辺には、昔ながらの大衆酒場や和菓子屋などが点在し、下町独特の温もりに満ちた人との交流や食体験が可能です。小さな路地に名店が隠れていたり、数十年続くお弁当屋さんがあったりと、今も昔も地域住民に愛されるスポットが少なくありません。一方で、銀座や日本橋の一流レストランへも数分で行けるため、和洋中の高級料理を気軽に楽しむことも可能。つまり、“庶民的な下町グルメ”と“洗練されたグローバルな食文化”をシーンごとに選び分けられるのが、湊エリアならではの醍醐味です。まさに“下町×都会”の両方を味わえる、贅沢な食生活が展開されることでしょう。 11-3.再開発の進行と街の未来像 中央区全体では、大型プロジェクトや高層建築が続々と建設されるなど、再開発の動きが加速しています。インフラの高度化、商業施設の充実、外国人観光客の増加などに伴い、エリアの将来的な価値向上が見込まれます。ただし、湊エリアには地元のコミュニティや歴史あるお祭り・行事が根強く残っており、再開発一色には染まらない独自の個性を保ち続けているのも面白い点です。このように、街の利便性はさらに高まりながら、下町文化やレトロ情緒が柔らかく共存する湊の未来像は、多様なライフスタイルを求める現代人にとって大きな魅力となり続けるはずです。 12.世界的建築素材の視点：シベックホワイトや漆喰のグローバル事例 12-1.シベックホワイトの輸出と採掘現場の背景 マケドニア産のシベックホワイトは、非常に美しい白色度と高い耐久性を誇るため、国際的に広く流通しています。ヨーロッパやアメリカの高級ホテル、歴史的モニュメントなどで採用実績があり、近年はアジア圏でも人気が高まりつつあります。しかし、高品質な大判石材は限られた採掘場からしか得られず、世界的な需要の増加や環境規制の強化などが重なって、ますます入手が困難になってきています。「COMFY COLLECTION MINATO」のエントランスに見られる大判・厚み25mmのシベックホワイトは、こうした背景を乗り越え、素材の選定から輸送・施工まで細心の注意を払って完成した“贅沢の結晶”ともいえる存在です。 12-2.ヨーロッパにおける漆喰建築の伝統 漆喰というと日本の城郭建築の白壁や和風建築を思い浮かべる方も多いですが、実はヨーロッパの南欧地方（スペイン、ギリシャ、イタリアなど）でも伝統的に使われ、地中海沿岸の白い家並みは世界遺産級の景観を形成しています。強い日差しを反射する効果や、湿気を調整して室内を快適に保つ特性が評価され、何百年も使われ続けてきました。こうした“ヨーロッパの漆喰文化”と、日本の漆喰塗り技術が相互に影響を受け合いながら進化してきた歴史があり、それらが21世紀の東京にある「COMFY COLLECTION MINATO」の室内に取り込まれている点は非常に興味深いと言えるでしょう。 12-3.グローバルな建築潮流の中での位置づけ 近年はSDGsやサステナブル建築への関心が高まるなか、自然素材や省エネルギーシステムを用いた住宅・オフィスが再注目されています。漆喰や無垢材のような自然素材は、製造過程でのCO₂排出量や健康への影響が少ないと評価され、輻射式冷暖房や湿度制御システムはエネルギー効率を高める上でも評価が高いです。「COMFY COLLECTION MINATO」は、こうしたグローバルな建築潮流に合致する素材と技術を選び、日本の都心で“伝統×先端”を実現する革新的なマンションとして位置づけられます。世界的にも珍しい、下町文化と先端テクノロジーが融合した事例の一つと言えるでしょう。 13.居住後のライフスタイル：季節の移ろいと室内環境 13-1.春夏秋冬の快適性をどう実感できるか 東京は夏の蒸し暑さと冬の乾燥が厳しく、住環境を整えるのは簡単ではありません。しかし「COMFY COLLECTION MINATO」では、輻射式冷暖房が風を起こさない穏やかな温度コントロールを行い、デシカホームエアが外気の湿度を調整して取り込むため、四季を通じて心地よい空気を保ちやすくなっています。梅雨時期に多いジメジメ感や、真冬のカラカラ乾燥を大幅に緩和できるのは、漆喰の吸放湿性との相乗効果も大きいでしょう。夏にはベタつかない爽やかな室内、冬には加湿で喉や肌を守りながら程よい暖かさを保つ――これらは住んでみると非常に大きなアドバンテージとなり、忙しい日常を陰ながらサポートしてくれます。 13-2.漆喰・無垢材の変化と愛着 自然素材で仕上げられた室内は、経年変化による味わいが特徴的です。漆喰壁は時間が経つほど微細な色合いの変化が生じ、無垢材フローリングにも使用するごとに味が深まる独特の艶が生まれます。これは化粧板やビニールクロスでは味わえない“生きた素材”ならではの楽しみであり、住むほどに空間が住人のライフスタイルと融合していく感覚を味わえるでしょう。さらに、約88.40㎡の広々とした住空間、特に18畳の部屋が2室あることによって、家具の配置やDIY、インテリアのアップデートなど、様々な楽しみ方が可能です。家族構成の変化や、在宅ワークの増加に合わせた空間再構成も柔軟に行え、“住む人が主役”の家づくりを長い年月をかけて育めるのも魅力でしょう。 13-3.湊エリアでの日常の過ごし方 中央区湊に暮らすと、日常の景色が一変します。朝は川沿いや路地裏を散策して和菓子屋で軽い朝食を楽しみ、昼は少し足を伸ばして銀座のレストランでランチを堪能。夕暮れ時には地元の人たちが営む小さな商店で食材を仕入れ、夜は静かな下町の雰囲気に浸る――そんなメリハリのある暮らしが当たり前になるでしょう。「COMFY COLLECTION MINATO」に帰宅すると、エントランスの大理石とブックライブラリが“別世界”への入り口を感じさせ、住戸へ進めば漆喰と無垢材、コンクリートの調和が身も心も解きほぐしてくれます。都市生活が忙しいほど、このような“帰りたくなる家”を持つ価値は計り知れません。 14.まとめ：素材・デザイン・地域性が融合した唯一無二の住まい 「COMFY COLLECTION MINATO」は、中央区湊という歴史ある下町エリアに、2023年7月竣工の築浅マンションとして誕生しました。地上10階建て・全9戸という稀少なスケールでありながら、1フロア1住戸を実現し、約88.40㎡もの広さの中に18畳の大きな部屋を2室も確保するという、他にはない大胆なプランが特徴です。エントランスにはマケドニア産大理石「シベックホワイト」を大判で使用し、厚み25ミリの重厚感が訪れる者を圧倒。外部土間のビールストーンや、光輝合金発色処理アルミパネルを纏った外壁が、“伝統”と“先進”を融合した独特のファサードを形づくります。室内では漆喰・無垢材・打ち放しコンクリートが織り成す素朴かつ洗練された空気が流れ、輻射式冷暖房やデシカホームエアの高度な空調技術が一年を通じて最適な温湿度を保つおかげで、風が苦手な方にも快適。さらに、各階エレベーターホールのシルキーブラスト仕上げ、ゴミ回収システムやフィルター交換などの管理サポート、そしてブックディレクター幅允孝氏監修のブックライブラリなど、随所に“住まい手を大切にする”精神が詰め込まれています。湊エリアの下町文化と、銀座・日本橋へ至近の都市利便性を同時に享受できるロケーションも相まって、ここでの日常は“都心に住まう贅沢”と“下町情緒の温もり”が調和する特別なものとなるでしょう。今後、中央区全体で再開発が進むにつれ、このエリアの資産価値や街の機能はより一層向上していくと予想されます。その中でも「COMFY COLLECTION MINATO」は、素材の本質的な美しさと最先端技術による快適性、そして歴史ある街の空気感を高次元で融合した住まいとして、長く唯一無二の存在感を放ち続けるはずです。もし、東京のど真ん中にありながら自然素材とゆとりある間取りに包まれた暮らしを望むのであれば、ぜひ一度このマンションのエントランスをくぐり、その空気感と世界観を味わってみてください。きっと、“都市型マンション”の概念を覆す新たな発見が得られることでしょう。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 佐々木 具維 建築学科卒業後、大手ハウスメーカーで施工管理と営業を経験。 現在は株式会社スペースライブラリにて東京23区のオフィスビルのプロパティマネジメント業務を担当。 現場と営業、双方の視点を活かした柔軟な対応力で、テナント満足度の向上に日々邁進しています。 2026年1月19日執筆