皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの飯野です。この記事は「賃貸オフィスビルの管理会社を探る」のタイトルで、2025年9月4日に執筆しています。少しでも、皆様のお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願い致します。 目次1. はじめに：不動産管理業界の全体像2. 賃貸オフィスビルの管理業務とは3. ビル管理会社の種類と系列4. 大手ディベロッパー系列の主要管理会社5. 独立系の主要管理会社と特徴6. 賃貸オフィスビル管理会社を選ぶ際のポイント7. 当社を含めた中小ビル管理会社との比較8. 今後の市場トレンドと課題9. まとめ：ビル管理会社の未来 1. はじめに：不動産管理業界の全体像 1-1. 不動産業界を支える4つの領域 不動産業界には、主に以下の4つのプレイヤーが存在します。 ディベロッパー（総合不動産会社）・都市開発、分譲開発、建設計画の立案などを担い、三菱地所、三井不動産、住友不動産、東急不動産などが代表的です。ゼネコン（総合建設会社）・建築物の実際の施工・建設を担当し、大成建設、清水建設、大林組、鹿島建設などが該当します。不動産仲介業・物件の売買仲介や賃貸仲介、管理受託の仲介を行います。不動産管理業（ビル管理・PM会社）・ビルやマンションなど、竣工後の建物の運営管理を通じて、オーナーの収益最大化を支援します。 本コラムでは、特に「賃貸オフィスビル」に焦点を当て、不動産管理業の役割や現状、そして各管理会社の特徴を探ります。 1-2. 不動産管理業の立ち位置 ディベロッパーが企画し、ゼネコンが建設したビルをオーナーが所有し、賃貸収益を得るという仕組みがオフィスビル市場の基本です。オーナーにとって最も重要なのは、空室を減らし、長期的な収益の安定を実現することです。そこで活躍するのが不動産管理（ビル管理）会社であり、彼らはテナント誘致、賃料設定、設備管理、修繕計画、日常清掃、警備などの業務を一手に担い、管理料やPMフィーという形で報酬を得ています。この地味ながらも不可欠な管理業務が、ビルの資産価値維持と収益確保の根幹を支えているのです。 2. 賃貸オフィスビルの管理業務とは オフィスビル運営では「PM」「BM」「FM」という概念が用いられます。以下にそれぞれの概要を整理します。 2-1. PM（プロパティマネジメント） 不動産そのものを「収益を生み出す資産」として管理・運営することを指します。具体的な業務は以下の通りです。 テナントリーシング（募集・誘致）テナント企業に物件を紹介し、入居契約を獲得する。仲介会社との連携が重要です。賃料設定・賃貸契約管理オーナーの利益最大化のため、相場に合わせた賃料設定、契約更新・解約時の調整、敷金・保証金の管理などを行います。収支計画・レポーティング毎月、四半期、年次ベースでオーナーに収支報告を行い、将来的なリニューアル計画の提案も行います。 2-2. BM（ビルマネジメント） 建物を「物理的に維持管理する」業務であり、日々の清掃や設備保守など、ハード面の維持が中心です。 清掃・衛生管理エントランスや共用部、トイレなどの清掃、ゴミ処理、衛生面の維持管理。設備保守・定期点検空調、エレベーター、給排水設備などの定期点検、修理、更新。警備・防災管理防災センターの運営、セキュリティカメラ・入退館管理などを含みます。 2-3. FM（ファシリティマネジメント） 元々は、企業や組織が自ら保有または借用する施設を最適化するための手法でしたが、近年は管理会社がテナント企業向けに総合的なサービスを提供するケースも増えています。オフィスの効率的活用やコスト削減を目的とし、PM・BMと連携してサービスを展開します。 3. ビル管理会社の種類と系列 ビル管理会社は、その成り立ちや事業領域によって大きく異なります。大きく分けて以下の3系統・形態に分類できます。 3-1. ディベロッパー系 大手ディベロッパー（例：三菱地所、三井不動産、住友不動産、東急不動産、野村不動産、森ビルなど）が自社保有または開発物件を主体に管理を行うケース。グループ会社として管理会社を設立していることが多く、超一等地での大規模ビル運営に強みがあります。 3-2. ゼネコン系／生保・損保系／商社系 ゼネコン系： 建築技術や大型改修のノウハウが強み。生保・損保系： 保険サービスや金融面でのサポート力があり、リスクマネジメントに優れます。商社系： 海外ネットワークや多角的なソリューションを提供できる点が特徴です。 3-3. 独立系（PM専業・サブリース含む） ザイマックスや日本管財など、特定のディベロッパーやゼネコンの傘下に属さず、複数のオーナーから受託管理を行う企業です。 特徴“しがらみ”が少ないため、オーナーの状況に合わせた柔軟な提案が可能。 中小ビルや多様なエリアでのPM業務に強みがあり、サブリース方式で独自のサービスを展開する企業も存在します。 3-4. 大手と中小の差：ブランド力・総合力・柔軟性・専門特化 大手の強み資本力、最先端のIT・設備投資、広範なテナント誘致ネットワーク、グループ内のワンストップサービスなど。中小の強み小回りの利く運営、オーナーとの密なコミュニケーション、特定エリアや業種に特化したノウハウ、柔軟なコスト調整が可能である点。 4. 大手ディベロッパー系列の主要管理会社 以下は、主要な大手ディベロッパー系列管理会社の概要、売上規模、管理物件数、および特徴です。 4-1. 三菱地所プロパティマネジメント株式会社 概要 親会社・系列： 三菱地所グループ設立： 1991年（横浜MM２１地区で建設中のランドマークタワー・プロジェクト運営のため全額出資の下に設立）上場： 非上場（親会社は東証プライム上場） 売上規模・管理物件数 売上高：103,747百万円（2024年3月期）管理物件例：横浜ランドマークタワー、三菱ビル、有楽町電気ビル、MMパークビル、東京女子大学、横浜赤レンガ倉庫、神奈川県衛生研究所など管理棟数：210棟／945万平米（2024年9月現在） 特徴 三菱地所のブランド力を背景に、丸の内、大手町、有楽町エリアでの大規模ビル運営に強み。ホテル、商業施設、海外物件など、グローバルな不動産ポートフォリオも有する。近年は中小規模物件（サテライトオフィス、シェアオフィスなど）にも営業展開しているが、採算面で頭打ち傾向が見られる。 4-2. 三井不動産ビルマネジメント株式会社 概要 親会社・系列： 三井不動産グループ設立： 1983年（ビル総合運営管理を目的として設立）上場： 非上場（親会社は東証プライム上場） 売上規模・管理物件数 売上高：29,775百万円（2024年3月期）受託物件数：355棟／868万平米（2023年3月末） 特徴 東京ミッドタウン日比谷や日本橋エリアの再開発をリード。改修工事、原状回復工事など付帯業務も受託。三井不動産グループ内で「開発から運営まで」の一貫体制を実現。 4-3. 住友不動産（自社管理部門） 概要 親会社・系列： 住友不動産グループ創業： 1949年（住友不動産株式会社としては1957年に改組）上場： 住友不動産株式会社は東証プライム上場 売上規模・管理物件数 連結売上高：967,692百万円（2024年3月期）管理物件数：都心中心に230棟以上（2020年代前半のデータ）主要エリア：新宿（「住友不動産新宿グランドタワー」「新宿オークタワー」など）、六本木、汐留など 特徴 自社で開発または購入したオフィスビルを長期保有し、グループ内で賃貸・管理運営を完結するスタイル。新築ビルのみならず、リノベーションビルの買収・再生にも注力している。管理部門は住友不動産本体の一部として機能している点が特徴。 4-4. 東急不動産プロパティマネジメント株式会社 概要 親会社・系列： 東急不動産ホールディングス（東急グループ）設立： 1971年上場： 非上場（親会社は東証プライム上場） 売上規模・管理物件数 東急不動産ホールディング全体の営業収益：11,030億円（2024年3月期、連結）東急不動産プロパティマネジメント含む管理運営の営業収益：3,715億円うち、ビル管理の営業収益：982億円（2024年3月期、連結）管理棟数：1,644棟（2024年3月末） 特徴 渋谷、東急沿線、田園都市エリアの開発に強み。オフィスのみならず、ショッピングセンター、マンション、リゾート施設など多面的に展開。複合再開発プロジェクト（例：渋谷スクランブルスクエア）など、幅広い管理ノウハウを有する。 4-5. 野村不動産パートナーズ株式会社 概要 親会社・系列： 野村不動産グループ設立： 1977年（新宿野村ビルの竣工に伴い設立）上場： 非上場（親会社は東証プライム上場） 売上規模・管理物件数（目安） 売上高：106,563百万円（2024年3月期）管理棟数：782棟（2023年3月末） 特徴 マンション管理事業（「プラウド」シリーズなど）に強み。オフィス（新宿野村ビル、YUITO、PMPなども）、商業施設、公共施設の管理も積極展開。建築インテリアや修繕工事にも対応し、大規模修繕・リニューアルの提案力が評価される。 4-6. 森ビル株式会社 概要 親会社・系列： 森ビルグループ（創業家資本で独立性が強いが、開発機能を有するため“ディベロッパー系”に分類）設立： 1959年上場： 非上場 売上規模・管理物件数 売上高：299,915百万円（2024年3月期、連結）管理物件：賃貸ビル103棟、賃貸面積169万平米（2024年3月末） 特徴 六本木ヒルズ、虎ノ門ヒルズ、アークヒルズ、虎ノ門ヒルズビジネスタワーなど、超大型複合施設の管理運営に強み。「都市を創る」というコンセプトの下、街づくり型の大規模開発に注力。自社で開発から管理・運営まで一貫して行うため、外部受託の比率は低い。 4-7. その他の大手ディベロッパー系 京阪電鉄不動産、阪急不動産、西武不動産など、鉄道系ディベロッパーは鉄道沿線を中心にビルの保有・管理を行う。清水総合開発、鹿島建物総合管理など、大手ゼネコン系もディベロッパー事業を兼営している場合がある。これらの企業は、自社開発物件を基盤に、住宅・商業施設を含む多岐にわたる資産を運営している点が特徴です。 5. 独立系の主要管理会社と特徴 大手ディベロッパー系列から離れ、幅広いオーナーの物件受託管理を主軸とする独立系管理会社（ゼネコン系や商社系の要素を持つ企業も含む）を紹介します。基本的には「自社開発物件がメイン」ではなく「受託管理」を重視する企業が中心です。 5-1. 株式会社ザイマックス・グループ 概要 親会社・系列： 前身はリクルートのビル事業部から、MBOにより2000年設立上場： 非上場 売上規模・管理物件数 売上高：74,349百万円（2024年3月期）管理物件：1,090棟、延床面積592万坪（2023年3月末） 特徴 国内最大手クラスの独立系PM会社。リクルート出身者が中心となり、プロパティマネジメント、リーシング、コンサルティングに強み。全国規模のデータ収集・分析力を武器に、空室率改善や賃料相場を踏まえた戦略提案が可能。BM領域においても、自社グループ企業を活用し、設備管理、清掃、警備をワンストップで提供。投資ファンド・REITからの受託実績が豊富で、受注比率は不動産ファンド等が6割、企業・個人オーナーが4割。 5-2. 日本管財株式会社 概要 親会社・系列： 独立系（東証プライム上場企業）設立： 1965年上場： 東証プライム上場 売上規模・管理物件数 連結売上高：122,674百万円（2024年3月期）そのうち建物管理運営事業の売上高：80,528百万円管理物件数：ビル・マンション・公共施設合わせて1万件以上（ビル単体でも数千件規模） 特徴 総合ビル管理の専業老舗企業として、警備、清掃、設備管理、マンション管理まで幅広いサービスを展開。官公庁・公共施設の運営管理（PFI事業）など、多角的な事業領域に強み。プロパティマネジメントやファシリティマネジメント領域で事業拡大中。長い業歴に裏打ちされた安定感と実績が評価されている。 5-3. サンフロンティア不動産株式会社 概要 親会社・系列： 独立系（東証プライム上場企業）設立： 1999年上場： 東証プライム上場 売上規模・管理物件数 連結売上高：79,868百万円（2024年3月期）不動産サービス事業の売上高：10,497百万円（2024年3月期） 特徴 「バリューアップ再生事業」に強み。築古ビルの買収後、内外装・設備リノベーションを実施し、リーシングする手法で急成長。自社物件の再生だけでなく、外部オーナーの受託管理を通じ、稼働率向上やレイアウト改修の提案を行う。東京・首都圏を中心に、地方中核都市への展開も進めている。 5-4. トーセイ株式会社 概要 親会社・系列： 独立系（東証プライム上場企業）設立： 1950年（創業は旧社名、事業転換を経て現在の形態）上場： 東証プライム上場 売上規模・管理物件数 連結売上高：82,191百万円（2024年11月度）不動産管理事業の売上高：8,647百万円（2024年11月度）管理受託件数：963件（オフィス・商業施設・ホテル・物流施設等577件を含む） 特徴 「不動産再生事業」での知名度が高く、築古ビルのバリューアップや証券化に強み。AM（アセットマネジメント）事業でファンドを組成し、投資家資金を活用した不動産運用を実施。オフィスビル以外に、物流施設やホテルなど多種多様な物件を取り扱う。 5-5. 大和ライフネクスト株式会社 （大和ハウスグループに属するが、独立系に近い立ち位置） 概要 親会社・系列： 大和ハウスグループ設立： 1979年。旧リクルートコスモスの子会社、コスモスライフが、2009年の株式譲渡により大和ハウス工業グループ傘下に。上場： 非上場 売上規模・管理物件数 売上高：102,248百万円（2024年3月期）管理物件（2024年3月末）・マンション：280,367戸／4,413棟（国内トップクラス）・オフィスビル：826棟・店舗テナント：266棟・寮：158棟・商業施設：209棟・介護施設：266棟・倉庫・物流センター：189棟・ホテル：79棟 特徴 当初はマンション管理専業として成長し、2009年に大和ハウスグループ傘下入り後、ビル管理・施設管理など事業領域を拡大。オフィスビルや商業施設、ホテルの受託管理も積極化。「コミュニティマネジメント」のノウハウを活かした、ソフト面でのサービスが強み。グループ企業との連携により、建物のリニューアルや建替えなど大規模工事にも対応可能。 5-6. オリックス・ファシリティーズ株式会社 （オリックス系でありながら、独立志向を持つ） 概要 親会社・系列： オリックスグループ設立： 1974年。2001年のTOBによりオリックス傘下、2009年に大京の100％子会社となる。上場： 非上場（親会社オリックスは東証プライム上場） 売上規模・管理物件数 売上高：46,126百万円（2024年3月期） 特徴 オフィスビルに限らず、商業施設、物流施設、公共施設、インフラ事業まで幅広く管理。受注比率はオリックスグループ関連が約50％。ファシリティマネジメントの総合サービスを提供し、金融ソリューションとの連携も可能。 5-7. その他の独立系・準独立系 東京海上日動ファシリティーズ： 損保系ながら、多数の企業施設の受託管理を行う。ビケンテクノ： 関西地盤のビル清掃・管理会社から発展し、東証スタンダード上場。共立メンテナンス： 学生寮やホテル運営で知られつつ、ビル管理部門も展開。長谷工ビルズ： マンション施工最大手の長谷工コーポレーション系列ながら、ビル管理受託も拡大中。 これらの企業は、特定のディベロッパー物件に依存せず、多様なオーナーのニーズに応えるため、地域や専門領域ごとに独自の強みを発揮しています。 6. 賃貸オフィスビル管理会社を選ぶ際のポイント オーナーや投資家が管理会社を選定する際は、単に管理実績のみならず、各社の提案力、運営体制、技術的優位性などを多角的に評価する必要があります。以下、主な評価ポイントを詳細に整理します。 6-1. リーシング（テナント誘致）力 テナントの集客力や空室対策については、以下の点が評価対象となります。 ネットワークと実績どのような仲介会社やテナント候補企業との連携を構築しているか。また、過去の実績として、空室率の改善にどの程度寄与してきたか。マーケット分析周辺エリアの相場調査や競合物件との比較検討を定期的に実施し、市場動向を踏まえた戦略立案がなされているか。 6-2. 建物管理（清掃・設備・警備）の体制と問題発生への対応力 建物自体の維持管理やトラブル対応については、以下の視点が重要です。 自社一括管理 vs. サブコン再委託大手はグループ内に警備や清掃の専門部門を有する場合が多い一方で、中小は外部パートナーを厳選し、高品質なサービスを提供しているケースがあります。問題発生への対応力トラブル発生時に、体制だけでなく現場スタッフの迅速かつ適切な対応が評価されます。特に、夜間や休日の緊急トラブルに対して、専用連絡先の整備やスタッフの即時派遣が可能かどうかが重要です。 6-3. バリューアップ提案力・資本力 日常管理業務に留まらず、物件の価値向上に向けた提案や必要投資の実現支援が求められます。 築古ビルの再生リノベーション等を通じた物件価値向上の具体的提案ができるか。オーナー目線に立った発想と提案力が重要です。改修工事の実績過去の改修事例、工事費用の透明性、設計・デザインのノウハウの蓄積状況が、信頼性の判断材料となります。資金調達サポート大規模改修が必要な場合に、オーナーが安心して資金調達できるようにサポートできるのかがポイントです。 6-4. データ管理・レポーティングの充実度 最新のIT技術を活用したデータ管理は、運営効率や透明性の向上に直結します。 物件情報の一元管理入居率、賃料、修繕履歴などを一元管理するデータベースの整備状況。リアルタイムな情報共有クラウドを活用したスマートフォンやPCからのアクセスなど、タイムリーなレポーティングがなされているか。 7. 当社を含めた中小ビル管理会社との比較 以下では、中小管理会社がどのようにオーナーの期待に応え、大手管理会社とどの点で異なるのか、その特徴と背景を整理します。特に、大手が抱える構造的課題（例：高いオーバーヘッドコスト）に対して、中小ならではのフットワークの軽さや柔軟な対応力に着目しています。 7-1. 中小管理会社の強み ① フットワークの軽さ 経営陣の直接対話経営陣（社長・役員）がオーナーと直接対話することで、各物件の個別事情を深く把握し、迅速な意思決定が可能です。シンプルな組織構造組織がフラットであるため、追加リノベーションや工事の提案・承認がスムーズに進む点が大きな強みです。 ② 柔軟な対応力 交渉力の高さ長年の実績に基づき、リーシング交渉では賃料、契約期間、償却費など、双方にとって最適な妥協点を見出す能力があります。コスト抑制大手に見られる「ブランド料」や全社的な管理コストが少なく、その結果、管理料や工事費用を低く抑えることが可能です。オーナーニーズへの即応オーナーの予算や要求を十分にヒアリングし、空室改善に本当に必要な改修のみを優先するスタンスを取っています。また、設備更新についても、即時性と将来のテナント像を踏まえた上で、過剰投資を避ける工夫がされています。発注先の柔軟性グループ内発注に縛られず、複数の専門業者から見積もりを取得することで、コストと品質の最適バランスを実現。さらに、小規模ビルのリフォームに特化した業者との直接提携により、中間マージンの圧縮も可能です。 ③ 特化戦略：主戦場が中小ビル 市場のニッチを捉える大手がランドマーク物件や大規模オフィスに注力する一方、中小管理会社は8～10階建てや地方立地の小規模ビルを中心に事業展開しており、よりきめ細かな運営とテナント誘致が実現されます。地域密着のネットワーク地元のテナントや仲介会社と連携したネットワークを構築し、地域特性に即したリーシングが可能です。収益への直結1棟あたりの売上が管理会社にとって非常に重要なため、テナント満足度向上が直接収益改善に繋がるという強いインセンティブがあります。 ④ 中小規模ならではの「顔が見える」管理 迅速な初動対応担当者が物件の構造やテナント環境を熟知しているため、トラブル発生時の初動対応が非常に迅速です。直接的なコミュニケーション担当者が少数でビルを担当するため、テナントとの距離が近く、問題発生時に柔軟に要望を汲み取り、迅速な改善策を実行できます。積極的なリソース投入中小管理会社は中小ビルを主力としているため、テナント満足度向上を目的とした丁寧な対応や定期的な巡回など、サービス向上に積極的にリソースを投入できる環境が整っています。 7-2. 大手管理会社の特徴 強力なブランド力大手ディベロッパー系は、丸の内や六本木の超高層タワーなど、知名度の高い物件を管理しており、そのブランド力を背景に外資系企業や大企業のテナント獲得に強みを発揮します。全国規模の組織体制と固定費の高さ全国規模の支店網や専門部署を有するため、固定費が高く、特に小規模ビルでは利益率が低下しやすい傾向にあります。結果として、中小ビルへのリソース投入が後手に回りがちです。大規模物件への優先対応大手は大規模物件を優先するため、中小ビルへの対応が後手になりやすいです。オーナーから見ると、中小管理会社の方が熱意をもってテナント誘致に取り組む印象を与えることが多いです。また、対応がマニュアル化されがちで、テナントの細かなニーズに柔軟に対応しにくいケースもあります。投資力と資金調達の強み大掛かりなリノベーション、基幹設備の大規模更新、外観再設計、最新ITシステムの導入など、大型物件向けの投資に強みがあります。さらに、不動産ファンドや銀行との強固な提携により、大規模プロジェクトの資金調達がスムーズに進み、「ブランド上乗せ」による賃料値上げも期待できるため、高額投資でも投資回収が見込まれやすいです。ただし、これらの仕組みは中小物件では必ずしも、ベストなソリューションではありません。組織による対応の硬直性大手は複数部署や大規模チームによる対応が一般的ですが、これが迅速な意思疎通や個別ニーズに応じた柔軟な対応を阻む要因となることがあります。また、マニュアル化された緊急対策チームは安定したサービスを提供する一方、多数の物件を抱えるため、対応が機械的になりがちな面も指摘されます。 以上のように、中小管理会社はフットワークの軽さ、柔軟な交渉力、地域に根ざした特化戦略、そして「顔が見える」管理体制を活かして、オーナーの細かいニーズに応えつつ収益改善に直結する運営を実現しています。一方、大手管理会社は、強固なブランド力と大規模投資・資金調達力を有するものの、その組織構造ゆえに中小ビルへの柔軟かつきめ細かな対応が難しいという課題があります。 8. 今後の市場トレンドと課題 ビル管理会社を取り巻く環境は、近年多くの変化に直面しています。以下、オフィス市場に影響を及ぼす主要な要因とそれに伴う課題を整理します。 8-1. 働き方改革・リモートワーク拡大の影響 オフィス需要の変動リモートワーク普及により、都心部の大型オフィス需要が一時的に停滞し、空室率の上昇や賃料引き下げ圧力が強まる可能性があります。フレキシブルオフィスの台頭コワーキングスペース、シェアオフィス、サテライトオフィスなどの需要が高まり、従来の長期一括賃貸モデルが変化しています。テナントの新たな要望社員の出社率低下に伴い、オフィスの設備、レイアウト、セキュリティの在り方が再検討される必要があります。 8-2. ESG・SDGsへの対応 省エネ・CO₂削減ZEB（ネット・ゼロ・エネルギー・ビル）や太陽光発電、蓄電池の導入など、環境配慮型設備への投資が求められます。健康経営の視点オフィス環境がテナント社員の健康に寄与するか（空調、換気、自然光の活用など）が重視される傾向にあります。グリーンビル認証の取得LEED、BELSなどの環境認証取得を目指し、管理会社が主体的に改修・運営計画を提案するケースが増加しています。 8-3. DX（デジタルトランスフォーメーション）の推進 IoT・AIによる設備監視エレベーター、空調、照明などの稼働データをセンサーで収集・分析し、予防保全や省エネを実現。スマートビル化の推進入退館システムの顔認証、アプリ連動型会議室予約システムなど、先進技術を活用したオペレーションの高度化。管理業務の効率化書類作成や請求業務をRPA（ロボティック・プロセス・オートメーション）で自動化し、コスト削減に繋げる取り組みが進んでいます。 8-4. 外資系投資家の増加と国際基準への適応 海外マネーの日本市場進出安定経済や低金利を背景に、外資系ファンドや投資家が日本のオフィスビルに積極的に投資しています。管理会社には国際会計基準や英語でのレポーティング体制の整備が求められます。コンプライアンスの強化個人情報保護や反マネーロンダリング対策など、海外投資家基準への適応が必要です。 8-5. 地域連携・コミュニティ形成の重要性 街づくりとの一体化単にビルを管理するだけでなく、周辺地域のイベントや商店街との連携を通じ、地域全体の魅力向上を図る取り組みが注目されています。 9. まとめ：ビル管理会社の未来 日本の賃貸オフィスビル管理業界は、ディベロッパー系、独立系の大手管理会社と、中小管理会社が共存する複雑な構図にあります。オフィスビルオーナーや投資家は、自身の物件規模、立地、ターゲットテナントなどに応じ、最適な管理パートナーを選ぶことが不可欠です。 大手管理会社の強みブランド力、資本力、広域なネットワーク、一気通貫の総合サービスが魅力です。しかし、組織の硬直性や高い固定費により、細やかな中小ビルへの対応には限界がある場合があります。中小管理会社の強みフットワークの軽さ、柔軟な交渉力、地域に根ざした特化戦略、そして「顔が見える」管理体制により、オーナーのニーズに迅速かつ丁寧に対応できます。結果として、細部にわたるサービス提供が、稼働率向上と安定収益の実現に直結しています。 今後、日本のオフィス市場は、働き方改革、DX、ESG、外資の流入など多様な要因によって大きく変化するでしょう。管理会社は、従来の設備保守やテナント募集に留まらず、街づくり、コミュニティ形成、環境対策、そして先進ITの活用など、より高度な総合力が求められます。当社を含む中小管理会社は、大手にはない柔軟性とコスト面の優位性、オーナーとの密な対話を武器に、今後もオーナーやテナントの信頼を獲得していくことでしょう。最終的には、ビルの稼働率を高め、安定した賃料収入を確保し、ビルの資産価値向上を実現することが、各管理会社の使命であり、未来を切り拓く鍵となります。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2025年9月4日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの飯野です。この記事は「賃貸オフィスビルの管理会社を探る～ビル管理業務の基本、大手管理会社の特徴、中小管理会社との比較ポイント～」のタイトルで、2025年8月25日に執筆しています。少しでも、皆様のお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願い致します。 目次1. はじめに：複数ビルを保有するオーナーの悩み2. マルチ・マネージャー戦略とは何か2-1. 単一管理 vs. 複数管理の基本的な違い2-2. マルチ・マネージャー戦略が注目される背景3. リスク分散の意義3-1. 管理会社固有リスクとは3-2. 市場変化や地域特性のリスク4. マルチ・マネージャー戦略導入のメリット4-1. リーシング力・営業力の強化4-2. テナント満足度向上と収益安定化4-3. 専門性の使い分けでサービス向上4-4. 管理コストの最適化4-5. ノウハウの多元化とイノベーション5．マルチ・マネージャー戦略導入のデメリット・注意点5-1. 総コストの上昇5-2. 管理対象の切り分け5-3. 統一的な方針・品質管理の困難さ5-4. 情報・ノウハウの分散リスク6. ケーススタディ：実際の活用例6-1. 都心部でオフィスビルを複数保有する事例6-2. 新築オフィスビルと既存ビルを組み合わせた運営事例6-3. 複数会社の組み合わせパターン7. マルチ・マネージャー戦略の運営ポイント7-1. 初期方針の策定とビル特性の分類7-2. 業務範囲と連携ルールの明確化7-3. 定期的なレビューと評価制度7-4. 総合窓口（コーディネーター）の活用7-5. コミュニケーション手段の整備とIT活用8. 管理会社の選び方：チェックリスト8-1. 実績・専門分野の把握8-2. 費用体系と見積もり比較8-3. チーム体制と担当者の安定性8-4. 組織の健全性と信頼度8-5. レポーティングや契約更新条件9. マルチ・マネージャー戦略の具体的な導入ステップ9-1. 現状分析と社内（オーナー側）意見集約9-2. 管理会社へのRFP（提案依頼）9-3. 比較検討とプレゼンテーション9-4. 複数契約の締結と業務開始準備9-5. モニタリングとPDCAサイクル10. 今後の展望：多様化する管理ニーズにどう備えるか10-1. テナント満足度向上とブランド強化10-2. リスク分散からイノベーション創出へ10-3. DX・IT活用の加速と複数社連携11. まとめ：マルチ・マネージャー戦略はオーナーと管理会社のWin-Winを生む 1. はじめに：複数ビルを保有するオーナーの悩み 東京都心部のオフィス事情と変化東京都内、とりわけ都心部では、オフィスビルの需要と供給が刻々と変化しています。景気動向や企業の新陳代謝、さらにはテレワークやハイブリッドワークの普及によって、以前ほどの面積を必要としないテナント企業も増えました。一方で、ITベンチャー企業やスタートアップを中心に、リモートを前提としつつも「コア拠点」となるオフィスを確保しようとする動きも見られます。こうした多様化するニーズに対して、複数棟のオフィスビルを保有するオーナーは、「空室率をいかに抑えるか」「建物の管理品質とブランドイメージをどう維持・向上させるか」という課題と常に向き合っています。コスト最適化を図ろうと、一社の管理会社にまとめて任せるのも一つの選択肢ですが、実際には以下のような懸念を持つオーナーも多いでしょう。 一社に任せきりだと、管理の質が落ちたときに打つ手が少ない地域やビル特性に見合ったきめ細かい対応ができていないもっとアグレッシブなリーシング施策を試したいが提案が少ない そこで近年注目されつつあるのが、「複数の管理会社と契約する」というマルチ・マネージャー戦略です。本レポートでは、複数管理会社導入によるマルチ・マネージャー戦略のメリット・デメリットや具体的な進め方を紹介し、東京都内で複数のオフィスビルを保有するオーナーの皆様にとって有益なヒントを提供します。 2. マルチ・マネージャー戦略とは何か 2-1. 単一管理 vs. 複数管理の基本的な違い 単一管理（フル一括委託） 特徴：所有する複数ビルすべてを、一社の管理会社に委託する形態です。メリット：窓口の一本化：オーナーは一社とのみコミュニケーションを取ればよく、管理業務の煩雑さが軽減されます。契約管理の簡素化：契約書やレポートが統一され、管理業務が効率化されます。ボリュームディスカウント：所有ビル数や延床面積に応じて、管理料率の優遇を受けられる可能性があります。デメリット：リスクの集中：管理会社の経営状況や担当者の能力に大きく依存し、リスクが集中します。画一的な管理：地域やビル特性に合わせた柔軟な対応が難しく、画一的な管理になりがちです。切り替えコストの高さ：管理会社の変更には、全ビルの管理体制を見直す必要があり、時間と費用がかかります。 マルチ・マネージャー戦略（複数管理） 特徴：ビルごと、エリアごと、または機能（リーシング、BMなど）ごとに、複数の管理会社と契約する形態です。メリット：リスクの分散：一社の経営悪化やトラブルが発生しても、全体への影響を最小限に抑えられます。相互評価と透明性：各社の実績を比較評価しやすく、競争原理が働くことで、管理品質の向上を促進します。専門性の活用：各社の得意分野を組み合わせ、ビル特性やテナントニーズに合わせた最適な管理が可能です。デメリット：コミュニケーションの複雑化：複数社との連携が必要となり、調整業務が増加します。ブランド・品質の統一性：管理会社ごとのサービス品質にばらつきが生じ、ビル全体のブランドイメージを維持するのが難しくなる可能性があります。コストの増加：管理業務の重複や調整コストが発生し、全体的なコストが増加する可能性があります。 2-2. マルチ・マネージャー戦略が注目される背景 不動産投資や資産保有が多様化する中で、地域や用途の異なる複数ビルを所有するオーナーが増えています。ビルごとに需要構造やテナント層が違うため、一社の管理ノウハウだけでは十分対応できない場合があるのです。東京都内のオフィスビル市場は、グレードや立地、テナント層の多様化が顕著です。例えば、スタートアップ企業には柔軟な契約条件や共用スペースの充実が求められる一方、大企業にはセキュリティ対策やブランドイメージの維持が求められます。また、超高層ビルに大企業が集約していた時代から一変し、シェアオフィスやコワーキングスペース、ベンチャー向けの中小規模オフィスなど、「オフィスのあり方」が細分化しています。大手管理会社に全ビルを一括委託していると、以下のような問題に直面しがちです。 地域ニーズを捉えきれない：都心五区（千代田・中央・港・新宿・渋谷）と城東エリアではテナント特性が大きく異なっており、地域ごとのニーズを担当者が十分に把握できていな場合があります。大手同士の横並び施策：同レベルの賃料設定や画一的な内装提案に留まり、付加価値が生まれにくい状況となりがちです。提案力の停滞：大手管理会社からすると無数の物件の一つに過ぎず、機械的に画一的なサービスを提供しがちであり、オーナー固有のニーズを深堀りして、ビルごとの個性を活かした付加価値の創出を目指した提案が滞りがちです。 こうした懸念を解消するために、複数の管理会社と契約し、マルチ・マネージャー戦略を採用して、それぞれの強みを活かしつつリスクを分散するアプローチを選ぶオーナーが増えています。一つの管理会社に依存しない運営体制を整えることで、大手管理会社の豊富なネットワークを活用しながらも、別の管理会社によるきめ細かなサービスを補完的に受ける、といった柔軟性を確保できるのです。結果として、空室リスクが分散され、家賃水準の維持やテナント満足度の向上にも繋がりやすくなります。 3. リスク分散の意義 3-1. 管理会社固有リスクとは 管理会社にも企業としての固有リスクがあります。東京都内のビル管理を得意とする会社といっても、下記のようなリスクをゼロにはできません。 1 経営状態の悪化 管理会社もしくはその親会社が、突然の業績不振や合併・吸収により、担当部門の組織変更が発生するリスク。サービス品質の低下や担当者大量離脱に繋がるケースもあります。 2 優先度の問題 特に、大手管理会社の場合、「もっと大規模・高グレードの物件」を優先し、オーナーの物件が後回しにされることが起こり得ます。 3 担当者の異動・退職 管理の要となるのは、現場を仕切るPM（プロパティマネージャー）やBM（ビルマネージャー）担当者です。大手管理会社でも実際の最前線は担当者個人の力量に依存します。優秀な人材が抜けると、それだけでクオリティが下がる可能性があります。 3-2. 市場変化や地域特性のリスク 都心と郊外、オフィス街と商業エリアでは、必要とされるリーシング手法やテナント誘致のネットワークが異なります。一社だけで全エリア・全ジャンルをカバーしようとすると、ローカルな動向（地域特有のテナントニーズや賃料相場）を掴みきれないまま画一的な手法を押し通してしまう恐れがあり、結局どこかで最適化不足が起こり、空室やテナント離脱につながるリスクが大きいといえます。特に東京のオフィスビル市場は、エリアごとに特性が大きく異なります。例えば、丸の内エリアでは大企業向けのハイグレードオフィスビルが中心である一方、渋谷エリアではスタートアップ企業向けのクリエイティブオフィスビルが中心です。それぞれのエリア特性に合わせた管理戦略が必要となります。 4. マルチ・マネージャー戦略導入のメリット 4-1. リーシング力・営業力の強化 複数の管理会社が同時にオフィス空室を埋めようと動けば、管理会社間の競合が生まれます。各社が自社ネットワークや仲介チャネルをフルに活用し、少しでも早くテナントを決めようと努力するため、結果的にオーナーの空室率低減に寄与しやすくなります。 4-2. テナント満足度向上と収益安定化 ビルごとに最適化された提案や細やかなサポートが受けられるため、テナントからのクレームや要望にも素早く対応しやすくなります。テナント満足度が高まれば、長期入居率が上昇し、収益の安定化につながります。 4-3. 専門性の使い分けでサービス向上 ベンチャー向けオフィスに強い：IT系スタートアップの集客ノウハウやコミュニティづくり大手企業向けオフィスに強い：充実した施設管理メニューや高グレードな内装提案サブリースや一棟貸しに強い会社など このように、物件のタイプや立地に合わせて複数の管理会社を組み合わせれば、トータルの運営品質が一社委託時よりも高まる可能性があります。 4-4. 管理コストの最適化 一見、複数社に委託するとコストが増えるように思えます。しかし、必要なサービスだけを選択して発注できるため、無駄なパッケージ料金を払わなくても済むケースがあります。また、複数社に見積もりを取る過程でコスト比較ができ、結果的に管理料の引き下げ交渉が進むこともあるでしょう。 4-5. ノウハウの多元化とイノベーション 複数の管理会社と意見交換するうちに、オーナー自身が異なる管理モデルや運営手法を学べるメリットは大きいです。たとえば、ある会社が提案する最新のオフィスレイアウトやテナント誘致策を、別のビルでも横展開できるかもしれません。この過程でオーナーとしての経営スキルが向上し、不動産運用全体のイノベーションにつながることがあります。 5．マルチ・マネージャー戦略導入のデメリット・注意点 複数管理会社を導入する際には、以下の点に注意が必要です。 5-1. 総コストの上昇 一括契約と比較してボリュームディスカウントが適用されにくいため、管理報酬全体が上昇する可能性があります。複数の管理会社の調整を外部コンサルタントに委託する場合、追加費用が発生します。 5-2. 管理対象の切り分け 複数棟の建物や隣接する複数のビルを管理する場合、管理会社の担当範囲を明確に定める必要があります。責任範囲が曖昧になると、トラブル発生時の対応が遅れる可能性があります。契約段階で詳細な取り決めが必要です。 5-3. 統一的な方針・品質管理の困難さ 複数の管理会社が関わることで、各社のオペレーションの違いから、統一感のあるビル管理やブランディングが難しくなる場合があります。オーナーが求める一定水準の管理・保守品質を維持するために、管理会社間の連携と情報共有が重要です。 5-4. 情報・ノウハウの分散リスク 管理会社ごとにレポート形式やKPI設定が異なると、オーナー側での情報集約・分析が困難になります。管理会社が情報を囲い込むことで、オーナーが全体の状況を把握しにくくなるリスクがあります。必要な情報を一元化する仕組みを構築し、情報共有を促進することが重要です。 6. ケーススタディ：実際の活用例 6-1. 都心部でオフィスビルを複数保有する事例 A氏は東京都港区に2棟、千代田区に1棟のオフィスビルを保有していた。最初は大手管理会社Xに一括で委託していたが、空室率や賃料水準が思うように改善しない状況に不満を感じていた。X社にとってA氏の3棟は「ミドルグレードのビル」であり、より大型・高額案件に比べ後回しにされている印象がありました。そこで、港区の2棟はX社のまま、千代田区の1棟を別のY社へ切り替えた。Y社は千代田区周辺の高層ビルや中規模オフィスへのリーシング実績が豊富で、かつ地元の仲介業者との関係が強かった。結果的に空室区画にIT系企業をすばやく誘致し、競合ビルより高い賃料設定で成約できた。この成功を機にA氏は残り1棟も徐々にY社へ移行し、結果的にお互いの成長を促す形になりました。 6-2. 新築オフィスビルと既存ビルを組み合わせた運営事例 このビルのオーナーは、すでに御徒町周辺で複数のオフィスビルを保有していましたが、これまでは主に大手管理会社A社に任せていました。しかし、新築ビルが加わったことで、「従来からの中小規模ビル」と「最新鋭の高グレードビル」を別々の管理会社に委託するようにしました。 既存ビル群：地域密着型で中小テナント誘致に長けたB社に継続依頼新築ビル：空室埋めや大手企業への訴求に実績のあるC社に委託 この結果、B社は従来と変わらないかたちで周辺マーケットを熟知した営業を行い、一方のC社は新築ビルの魅力を活かしたバリュエーションを積極的にPRする方針を打ち出した。両社が各々の物件で実績を競い合うため、テナント探しの速度や提案内容に相乗効果が生まれ、オーナー全体のポートフォリオ安定にも寄与しました。 6-3. 複数会社の組み合わせパターン パターンA：大手管理会社＋地域密着型管理会社大手のネットワークを活かしつつ、地域特性に強い小回りの利く会社を補完的に活用パターンB：用途別・グレード別に管理会社を切り分ける同じ港区内でも、ハイグレードビルとミドルグレードビルを別会社に割り振るパターンC：リーシング特化型とBM特化型を分けるリーシング部門の強い会社に空室対策を重点的に依頼し、日々の設備管理や清掃は設備・清掃系に強い別会社が担当 7. マルチ・マネージャー戦略の運営ポイント 7-1. 初期方針の策定とビル特性の分類 まずは、「なぜ複数管理会社を導入するのか」を明確にしましょう。 空室率の改善リスク分散新築ビルのブランド戦略修繕等、トラブル対応の迅速化 それぞれのビルの築年数・グレード・立地・ターゲットテナント層を一覧化し、どのような管理会社が最適かを検討します。 7-2. 業務範囲と連携ルールの明確化 複数管理会社が接する部分（例えば駐車場や共有エントランス）がある場合、契約書で責任範囲を明確化しないと、清掃や設備点検に漏れが生じやすいです。「会社Aは日常清掃を担当し、会社Bは定期清掃・設備保守を担当」といった具合に、業務分担をきちんと定義しておくことが大切です。 7-3. 定期的なレビューと評価制度 複数管理会社を導入する最大の強みは、比較検討がしやすい点です。各社が提出するレポートを定期的に見比べ、空室率の変化、家賃単価の推移、テナント満足度のヒアリング結果などを可視化しましょう。成果を上げている会社にはインセンティブを与え、伸び悩んでいる会社には改善要求を行うことで、長期にわたるモチベーションを維持できます。 7-4. 総合窓口（コーディネーター）の活用 複数の管理会社が関わると、オーナー自身がすべてを把握するのは大変です。とくに10棟以上保有するような大型オーナーの場合は、複数の管理会社のコーディネーターを立てるのも有効です。社内に専門人材を配置してもいいですし、外部のコンサル会社に依頼してもかまいません。複数の管理会社との連絡・調整を一本化し、オーナーは最終意思決定に注力する体制が整えば、複数管理会社のメリットを享受しやすくなります。 7-5. コミュニケーション手段の整備とIT活用 進捗共有やタスク管理を一元化、管理レポート、必要な書類や写真、図面などを閲覧できるクラウド型プロジェクト管理ツールの導入も検討課題です。このようなITツールを駆使することにより、物件ごとに管理会社が異なっても、見落としや二重対応を防ぎ、複数の管理会社の連絡・調整を効率的に行うことができるかもしれません。 8. 管理会社の選び方：チェックリスト 最適な管理会社を選ぶためには、以下の項目を慎重に評価することが重要です。 8-1. 実績・専門分野の把握 エリア実績：管理会社が重点を置いているエリアを確認します。特に、所有物件が所在するエリアでの実績は重要です。例：中央区、港区、新宿区、渋谷区など、特定のエリアに強みを持っているか。テナント層：管理会社が得意とするテナント層を確認します。例：大手・上場企業が多いか、中小・ベンチャー企業が多いか。成功事例：類似規模・グレードのビルにおける成功事例を確認します。具体的な成果や実績を把握することで、信頼性を判断できます。 8-2. 費用体系と見積もり比較 PMフィー（プロパティマネジメント費用）：家賃収入に対する割合（◯％）や固定金額など、費用体系を確認します。リーシング手数料：テナント成約時の手数料を確認します。例：月額賃料の◯ヶ月分など。BM費用（ビルマネジメント費用）：設備点検、清掃、警備などの実費やマージンを確認します。追加サービス：リニューアル提案、改修プロジェクト管理などのコンサルティング費用を確認します。費用対効果：最安値だけでなく、サービス内容や付加価値とのバランスを考慮することが重要です。 8-3. チーム体制と担当者の安定性 担当者の経験と能力：担当者の経験年数や専門知識を確認します。サポート体制：担当者へのサポート体制やバックアップ人員の有無を確認します。担当者の安定性：担当者の異動頻度を確認し、長期的な関係を築けるかを見極めます。 8-4. 組織の健全性と信頼度 財務状況：過度な赤字決算や債務超過がないかを確認します。コンプライアンス意識：不正請求や下請けトラブルの有無を確認します。社内教育・研修体制：担当者を育成する仕組みが整っているかを確認します。 8-5. レポーティングや契約更新条件 報告フォーマットの統一：複数管理会社を利用する場合、最低限のレポート項目を統一できるかを確認します。契約更新条件：契約更新のタイミングや手続き、解約時のペナルティなどを確認します。緊急対応の体制：夜間・休日のトラブル時に迅速に対応できるかを確認します。 9. マルチ・マネージャー戦略の具体的な導入ステップ マルチ・マネージャー戦略をスムーズに導入するためには、以下のステップを踏むことが重要です。 9-1. 現状分析と社内（オーナー側）意見集約 現状分析：現在の管理体制における問題点を洗い出し、複数管理会社化の目的を明確にします。社内意見集約：経営陣、財務担当、運営担当などの意見をまとめ、優先順位を設定します。 9-2. 管理会社へのRFP（提案依頼） RFP作成：複数の候補管理会社に対し、ビルの概要、現状の課題、要望をまとめたRFPを提示します。提案内容の比較：各社の提案内容、見積もり、チーム編成などを比較しやすいようにフォーマットを統一します。 9-3. 比較検討とプレゼンテーション 候補の絞り込み：RFP回答をもとに、費用、担当者、実績などの総合点で上位候補を絞り込みます。プレゼンテーション：最終候補の数社にプレゼンテーションを依頼し、担当予定者と直接面談してフィーリングを確認します。 9-4. 複数契約の締結と業務開始準備 契約締結：契約条件を慎重に確認し、契約を締結します。業務開始準備：鍵やセキュリティの移管、テナントへの周知、清掃・保守業者との連携切り替えなど、管理会社ごとに調整を行います。進捗管理：プロジェクト管理ツールなどを活用し、進捗を可視化します。 9-5. モニタリングとPDCAサイクル 定期レポートとKPIモニタリング：運営開始後は、定期レポートやKPIモニタリングをもとにPDCAサイクルを回します。評価と改善：空室率、賃料推移、修繕やトラブルの対応状況などを総合的に評価し、必要に応じて契約内容や運営方針を修正します。 10. 今後の展望：多様化する管理ニーズにどう備えるか オフィスビル市場は、テクノロジーの進化、働き方の変化、テナントの多様化など、多くの要因によって急速に変化しています。このような状況下で、ビルオーナーは将来を見据え、多様化する管理ニーズに柔軟に対応していく必要があります。 10-1. テナント満足度向上とブランド強化 競争によるサービス向上：複数管理会社の導入は、サービス品質の向上を促します。各社が競争することで、テナントへの対応速度、設備管理の質、清掃の徹底度など、あらゆる面でサービスの向上が期待できます。テナントは、より質の高いサービスを提供するビルを選ぶ傾向にあります。複数管理会社によるサービス競争は、テナント満足度を高め、結果としてビルのブランド価値向上につながります。差別化されたサービス：各管理会社が独自の強みを生かしたサービスを提供することで、ビル全体の付加価値を高めることができます。例えば、ある会社はテナント交流イベントの企画に強く、別の会社は最新の省エネ技術に精通しているといった具合です。テナントの多様なニーズに応じた、きめ細やかなサービスを提供することで、テナントの満足度を向上させ、長期的な入居を促進します。 10-2. リスク分散からイノベーション創出へ 多角的な視点とアイデア：複数管理会社の導入は、リスク分散だけでなく、イノベーションの創出にもつながります。各社が持つ異なるノウハウやアイデアが融合することで、新たなサービスや管理手法が生まれる可能性があります。例えば、テナント向けの内装提案、共用スペースの有効活用、地域コミュニティとの連携など、多岐にわたるアイデアが生まれることが期待されます。オーナーと管理会社の共創：オーナーと管理会社が協力し、ビルの付加価値を高める取り組みが重要になります。管理会社の専門知識とオーナーのビジョンを組み合わせることで、テナントにとって魅力的なビルを実現できます。管理会社同士のノウハウの共有をオーナーが促すことで、よりイノベイティブな提案が生まれやすくなります。 10-3. DX・IT活用の加速と複数社連携 データ連携と効率化：クラウドシステムやIoT機器を活用したビル管理が普及する中、複数管理会社とのデータ連携が重要になります。オーナーが共通のプラットフォームを提供し、各社がデータを共有することで、効率的なビル管理が可能になります。例えば、エネルギー消費量、設備稼働状況、テナントからの問い合わせ情報などを一元管理することで、迅速な意思決定や問題解決が可能になります。AIによる高度な管理：将来的には、AIを活用したビル管理がさらに進化することが予想されます。空調管理の最適化、テナント満足度の予測、異常検知など、AIによる高度な分析と自動化が進むでしょう。複数社で、AIなどを活用したデータを共有することで、より精度の高い予測や、より効率的な管理が可能となります。セキュリティの強化：DX化が進むと同時に、サイバーセキュリティ対策も重要になります。複数社でセキュリティ情報を共有し、連携して対策を行うことで、より強固なセキュリティ体制を構築できます。 11. まとめ：マルチ・マネージャー戦略はオーナーと管理会社のWin-Winを生む 東京都内で複数のオフィスビルを保有するオーナーにとって、一社への一括委託は分かりやすい反面、リスク集中やサービス停滞の問題をはらんでいます。そこで注目されるのが、物件の特性やエリアに合わせて複数の管理会社と契約、マルチ・マネージャー戦略を採用し、リスク分散とサービス最適化を同時に狙うアプローチです。 メリット：競争原理によるサービス向上、専門性の使い分け、オーナー自身の運営ノウハウ向上などデメリット：コミュニケーションの複雑化、コスト増、品質管理のばらつきなど しかし、適切な方針策定や契約範囲の明確化、定期的な評価システムの導入により、これらのデメリットは十分にコントロール可能です。むしろ、複数管理会社それぞれが強みを発揮し、お互いに成長を促す関係が築ければ、オーナー側は安定した収益と物件価値向上を得られ、管理会社側も顧客満足度の高い実績を積むことができます。ニュースでも、新築のオフィスビルが竣工する際に、あえて管理会社を分けて運用するオーナーが増えてきています。今後、働き方改革やDX化の進展に伴い、オフィスニーズはさらに多様化し、物件ごとに最適な管理手法を選ぶ重要性が増すでしょう。最後に、本レポートの要点を振り返ると以下のとおりです。 マルチ・マネージャー戦略導入の背景：都内のオフィスマーケット変化や管理会社リスクへの対処メリットとデメリットの整理：サービス向上やリスク分散、反面コミュニケーション難度やコスト増ケーススタディ：都心の複数ビルオーナーA氏や、NEWS X 御徒町ビルの新築運営事例など運営ポイント：明確な方針設定、責任範囲の定義、総合窓口やIT活用による調整の効率化将来展望：DXやテナントニーズ多様化に対応し、リスク分散がイノベーションを促す可能性 複数ビルを保有しているからこそ、物件ごとに最適な管理会社を組み合わせられるという強みを活かし、ビルオーナーとしての資産価値最大化を図ってみてはいかがでしょうか。複数社と協業することで生じる新たな気づきやノウハウの蓄積は、長期的な不動産経営の安定と成長をもたらすはずです。マルチ・マネージャー戦略の活用は、オーナーと管理会社の両者がWin-Winの関係を構築できる手段として、今後ますます重要になっていくでしょう。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2025年8月25日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの飯野です。この記事は「もう悩まない！ 賃貸管理ストレスを減少させる具体策とは？」のタイトルで、2025年8月25日に執筆しています。少しでも、皆様のお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願い致します。 目次 【1. イントロダクション】 【2. 賃貸管理の“ストレス要因”の整理】【3. ストレスを減らすための具体策】 【4. 築古オフィスビルでも勝ち残るためのアイデア例】 【5. 専門家の適切な活用事例】【6. 将来展望とまとめ】【まとめ】 【1. イントロダクション】 1-1. オーナー視点の共感 築古オフィスビルのオーナーが直面する悩みは多岐にわたります。例えば、 「築年数が古いことで建物の外観が見劣りし、テナントが決まらない」「設備の老朽化により頻繁に修繕費用がかかる」「周囲の再開発や新築ビルの台頭で、競合環境が厳しくなった」「コミュニケーションコストが大きく、管理会社やテナントとのやりとりが負担」 こうした現実的な悩みが積み重なることで、オーナー自身のメンタル面への負荷が増し、物件運営が苦痛に感じられるケースも少なくありません。本コラムを読むことで、同じ悩みを抱える読者の方々が「自分の状況と似ている」「こうした改善方法があるのか」という気づきを得て、前向きに管理を進めるきっかけとなれば幸いです。 1-2. コラムの目的を明確化 ここでは大きく以下のポイントを取り上げ、ストレスを減らすための具体策を提示していきます。 ストレス要因の整理：まず、築古物件特有の課題やオフィスビルならではの問題点を整理する具体的なストレス軽減策：管理会社との連携方法や投資・リニューアルの考え方、ITツール活用などを解説事例紹介・インタビュー：実際に成功しているオーナーや専門家との連携事例を紹介長期的視点の重要性：将来的な市場動向や出口戦略など、視野を広げた運営方法付加的な要素：チェックリストや用語解説、問い合わせ誘導など、読者の行動を後押しする要素 まずは、どのようなストレス要因があるのかをきちんと把握するところから始めてみましょう。 【2. 賃貸管理の“ストレス要因”の整理】 築古オフィスビルのオーナーが感じるストレスの主な要因を大きく3つに分けて考えてみましょう。ここでしっかり問題点を分析することが、後ほど紹介する対策を効果的に実行するカギとなります。 2-1. 築古物件特有の課題 設備の老朽化や頻繁なメンテナンスへの対応エアコン・給排水・電気系統など、設備が古くなると不具合が起こりやすい臨時の修理費用が重なり、キャッシュフローを圧迫する交換部品の手が難しい場合、修理が長引くリスクもある見た目（外観や共用部）の古さによる空室リスク新築やリノベ済みビルと比較され、競争力が下がる内見時に古い印象を与えやすく、テナントから敬遠されやすい共用部の暗さや汚れが目立つと、建物全体へのマイナスイメージが強まる 2-2. オフィスビルならではの問題 周囲のビルの賃料相場が上昇しているのについていけない築古ビルは賃料を上げにくく、相場から取り残される傾向かといって賃料を低く据え置いたままだと収益性が上がらず、管理費用が嵩むため、収支悪化に拍車がかかるリーシングに苦労しがちで、空室期間が長期化オフィス需要が減少・盛り上がりに欠けるエリアでは、テナント誘致がそもそも難しい老朽化に伴うリノベ費用の発生を嫌い、築古物件を敬遠する借り手も少なくないテナントが入れ替わるたびに改装の手間が発生退去後の原状回復や間取り変更など、コストや労力がかかる次のテナントに合わせた内装工事を効率よく進めるリソースが不可欠オフィス需要の変化についていってるか不安大規模ビルや駅直結ビルに需要が流れる中、中小型ビルの戦略が見えない 2-3. オーナー自身の負担やメンタル面 管理会社やテナントとのコミュニケーションコスト問い合わせ対応やクレーム処理に追われ、時間や労力が奪われがち管理会社に委託していても、最終判断や報告確認はオーナーに求められる修繕費や投資費用に対するリターンの不安大規模な改修投資をしても、十分なテナント獲得に結びつかないリスク将来的にいつ売却や建て替えを考えるべきか、判断材料が揃わず悩みが深まる。 築古オフィスビルは、新築と比べると建物の状態や立地条件、オーナー自身の負担など多方面で複雑な問題が生じやすいのが特徴です。上述のような課題同士が絡み合うことで、管理ストレスがますます増大し、オーナーの精神的・時間的コストが膨れ上がってしまいます。では、こうしたストレスをどうやって軽減するか、次に具体的なアイデアを見ていきましょう。 【3. ストレスを減らすための具体策】 ここからは、主に以下の5つのアクションに分けてストレス軽減策を解説します。 プロパティマネジメント・管理会社との連携強化設備や内装へのリニューアル投資の優先度を整理収益改善の視点を取り入れるITツール導入による管理・コミュニケーションの効率化長期的視野での資産管理 3-1. プロパティマネジメント・管理会社との連携強化 定期的なミーティングでの情報共有がカギ管理会社やプロパティマネジメント会社をうまく活用することで、日々の細かな対応やリーシング活動のコストを減らせます。ただし、任せきりにするのではなく、オーナーも定期的な打ち合わせや情報共有を行い、双方の期待値をすり合わせることが重要です。毎月のミーティング物件の稼働状況や空室率、内見数、問い合わせ件数などを共有修繕計画やクレーム対応の進捗を確認し、費用予測を立てやすくするコミュニケーションツールの統一チャットツールやグループウェアを活用し、管理会社・オーナー・テナント間の連絡を効率化ミーティングであらためて共有しなくても、日々のやり取りが見える化できる委託範囲の明確化管理会社が担当する業務と、オーナーが判断すべき事項を事前に区分責任の所在が曖昧にならないよう、契約や業務分担を細かく規定 3-2. 設備や内装のリニューアル投資の優先度を整理 “やるべきこと”と“後回しでも良いこと”を線引きする築古物件をリニューアルする際、全てを一気に変えるのは予算的に難しい場合がほとんど。重要なのは優先度をつけ、費用対効果の高い部分から手をつけていくことです。基本設備の修繕・更新給排水・空調・電気など、テナントの業務に直結する設備は最優先不具合があるとクレーム増加や退去につながるため、計画的に投資外観・エントランスなど第一印象を左右する部分への投資共用部が古く暗いと、それだけで物件全体の魅力を下げる壁や床の更新、照明の明るさ調整など、見た目の改善効果は大きい個別対応が必要な内装・仕様変更テナントの業態や規模によって求める仕様は異なるある程度の柔軟性を持たせて、最小限の変更工事で対応できるような間取りを検討 3-3. 収益改善の視点を取り入れる 空室リスクを下げる工夫とビル全体の印象を高める空間構成の実現コスト削減だけでなく、収益面の改善策を取り入れることでキャッシュフローの安定化を図り、オーナーの不安を減らすことができます。小規模オフィス需要への対応近年ではスタートアップやリモートワーク併用企業など、小規模区画への需要が増加大型区画を小割にするリノベーションが、結果的に稼働率アップにつながる事例も見られるビル全体の印象を高める空間構成エントランスや廊下、エレベーターホールなど共用部のデザインを一貫性のあるイメージにリニューアルし、ビル全体の雰囲気を向上テナントや来訪者への印象を一新し、付加価値向上につなげていく戦略オフィス機能に必要最低限の設備（セキュリティ関連）を整えつつ、カフェやラウンジなど大規模な共用施設を設けることなく差別化を図ることが可能 3-4. ITツール導入による管理・コミュニケーションの効率化 デジタル化がオーナーの負担を大幅に軽減する賃貸管理や契約更新、クレーム対応など、日々の業務をデジタルツールで一元化することで、情報の錯綜や連絡ミスを防げます。オンライン管理システムの活用契約書、支払履歴、修繕履歴などをクラウド上で管理いつでも必要な情報にアクセス可能な環境請求の電子化家賃や共益費の請求・入金確認を電子化して、郵送費用を削減しつつDX化を推進 3-5. 長期的視野での資産管理 築古でも“持続可能なビル運営”が鍵になる防災性・耐震性の強化大地震や災害に備えた構造補強は、安全面だけでなくテナント誘致の観点からも重要出口戦略やサブリース活用将来的に建て替えや売却を視野に入れる場合、どのタイミングが最適かを検討サブリース契約による空室リスクの低減も検討課題。定期的なメンテナンス計画の立案“緊急対応”ではなく“予防的なメンテナンス”にシフトすることで、長期的なコストを制御し、抑制専門性の高い管理会社と連携し、5年・10年先を見据えた修繕計画を作成 3-6. ミドルエイジクライシスや健康リスクを踏まえた視点 物件管理のストレスは、オーナー自身のライフステージによっても増減します。特に50代後半～60代前後のオーナーの場合、ミドルエイジクライシスや健康リスクへの不安が重なり、“これからの人生どうするか”という視点で物件運営を考えるケースが少なくありません。 1. 管理負担を軽減する仕組みづくりと健康面を関連づける管理業務のストレスが、生活習慣病やメンタル不調のリスクを高めている可能性はないか？ 日々のクレーム対応や、予期せぬ修繕費用の発生に精神的に疲弊し、生活リズムが乱れてしまうことが多い。睡眠不足や運動不足が重なると、体調を崩しやすくなるだけでなく、冷静な意思決定を妨げる要因にもなり得る。“ダブルチェック”のイメージで健康診断と物件点検をセットに 「年1回の健康診断を受けるタイミングに合わせ、管理会社と定例ミーティングを実施し、ビルの状態も総点検する」というスケジュールを組む。こうした仕組みづくりにより、オーナー自身の健康面と物件の健全度を同時にケアでき、長期的なトラブル予防に役立つ。 2. 実体験・エピソード：健康不安をきっかけに管理会社との協力体制を見直したオーナーの事例「築古ビルを20年以上所有してきたオーナーXさんは、60歳の節目に健康診断で生活習慣病予備軍と診断されました。 当初は“もう若くないし、投資よりも身を守ることが先”という消極的な気持ちもあったそうですが、医師からのアドバイスでストレスを軽減し、生活リズムを整える重要性を痛感。 そこで『毎日の雑務を少しでも減らせないか』と管理会社と再度話し合い、以下の施策を実行しました。 クラウド管理システムを導入し、家賃・契約情報を一元化問い合わせ窓口を一本化し、オーナーへの連絡回数を絞る決裁フローを明確化して、オーナーが休日にまで追われない仕組みづくり 結果として、オーナーXさんの作業負担は大幅に減少。ストレス要因が少なくなったことで、定期的にウォーキングをする余裕も生まれました。ほどなくして体調面の改善兆候が見られ、物件管理への意欲も回復。管理の質も安定し、テナントからのクレーム対応スピードが上がったことにより、空室リスクも低下したそうです。」 ミドルエイジ・クライシスからの新しいチャレンジ 「オーナーYさん（当時59歳）は、築古ビルを相続後、数年かけて管理に携わってきました。しかし、60歳を目前にして『今さら大きな投資をするのは怖い』と感じ、なかなか踏み出せずにいたそうです。ところが、“人生100年時代”という考え方に触発され、思い切ってリノベーションに踏み切ることを決意。設備投資は最小限に抑えつつも、ユニークな内装デザインなど建物全体のイメージ刷新を重視する戦略を採用したところ、既存のテナントからも好評を博し、内見に訪れた新たな企業にも高い評価を得ることができました。Yさん自身も、これまでとは違う“華やいだ空気”を感じるようになり、心境の変化から前向きに物件管理へ取り組めるようになったといいます。結果として空室率は大幅に改善し、見込み客が増えたことで賃料交渉の条件も強気に設定できる環境が整いました。『悩んでいた頃の自分には想像できなかった未来が開けた』と語るYさんは、今では新しい活用アイデアに挑戦する意欲も高まっているとのことです。」**このような実体験を交えることで、賃貸管理が単なるビジネス視点だけでなく、オーナーのライフステージや健康状況といった要素と深く結びついていることを示しやすくなります。最終的には、次世代への資産継承やセカンドライフ設計など、人生全体を視野に入れた管理戦略へ発展しやすい点が大きなメリットです。 【4. 築古オフィスビルでも勝ち残るためのアイデア例】 築古ビルのリノベーション提案──“レトロ”と“モダン”を融合したバリューアップ1. テナントの職種や働き方の変化に合わせた内装改修多様な働き方を望むテナントを想定した設計スタートアップやクリエイティブ系企業のみならず、大手企業のサテライトオフィスや部門単位の入居にも対応できるよう、区画の大きさやレイアウトを柔軟にアレンジできるプランを用意します。新旧のバランスを巧みに演出電源やインターネット配線など、基礎的なインフラ整備は現代基準でしっかり行う内装や天井、壁面などには築古ビルのレトロな味わいを部分的に残し、トレンドのデザインテイストを上手に組み合わせることで、ユニークな空間を演出 2. 共用部をデザイン性の高い空間にアップデート物件の“顔”としてのエントランスや廊下、エレベーターホール統一感のあるデザインやコンセプトを設定し、レトロテイストをベースにモダンアートのエッセンスを加えて、古さの中にも新しさを感じさせる雰囲気を創出アクセント照明やサイン計画を見直し、来訪者にとって分かりやすく、かつ印象に残る導線を確保レトロタイルやレンガを再利用した“温かみ”の演出既存の建材を活かしつつ、モダンなカラーリングや小物、ディスプレイを加えることで、昔ながらの趣と洗練されたイメージを両立「使い古されている」からこそ出せるアンティーク感や独特の風合いが、ビル全体の記憶やストーリーを引き立てるファサード（外観）との一貫性を大切に外壁の素材感やカラーリングを、共用部の内装とトーンを揃えることで、“トータルデザイン”を演出建物の内と外が連動したコンセプトを形づくることで、テナントや来訪者の“特別感”を一段と高め、賃料アップや空室率改善にもつながる 3. “レトロ感”をブランディングに活かす歴史ある素材や構造を“個性”として打ち出すコンクリート打ちっぱなしの壁、高天井、レトロな階段など、築古物件にしかない要素を魅力的なアクセントとして活用築古ビルだからこそ作り出せる「ノスタルジック＆クリエイティブ」な空間が、ブランドイメージを重視する企業にとって大きな魅力となる 築古ビルのリノベーションには、老朽化した設備の更新やデザイン刷新という基本的な課題に加えて、“レトロ感”を魅力に変えるという大きなチャンスが潜んでいます。働き方の変化に合った柔軟な区画設計共用部のデザインアップデートによる物件全体のブランディングレトロな素材・空間を敢えて残し、SNS時代に映える“個性”を演出これらを総合的に取り入れることで、古いビルがただの「古さ」ではなく、「現代にない味わい」を体現する差別化要素へと変わり、賃料アップや空室率改善へ導く大きな可能性を持ちます。築古ビルのオーナーにとって、こうしたリノベーション戦略は資産価値の向上だけでなく、テナント満足度や運営のモチベーションを高めるうえでも有効なアプローチとなるでしょう。 【5. 専門家の適切な活用事例】 オーナーが自力ですべてを対応しようとすると、空室対策・リノベーション計画・費用管理・テナント交渉など、多岐にわたる業務がのしかかり、精神的負担と時間的コストが増大してしまいます。しかし、専門家、プロパティマネジメントに強い管理会社の知見を借りれば、的確な戦略立案と実行が可能になり、結果的にオーナーのストレスは大きく軽減されます。 5-1. 専門家との連携で解消できる悩み プロパティマネジメントに強い管理会社は、たんなるビル管理だけではなく、ビルの付加価値を維持・増大させるために必要なリーシング（テナント誘致）にも精通しています。また、リノベーションに関するノウハウも豊富で、バリューアップのための戦略立案から実行までトータルでサポートできるのが大きな特徴です。 1. リーシング（テナント誘致）にも精通している会社との協業同じビルであっても、仲介力や契約交渉力には大きな差が出る地元の事情や対象となるテナント層のニーズを的確に把握している会社を選ぶことが重要周辺相場や競合の動向にあわせた適切な賃料設定や募集活動を行い、空室期間の短縮を図る2. リノベーションに知見を持っている会社によるデザイン提案・コスト管理建物の老朽部分やデザインの刷新が必要な箇所を見極め、投資効果が高いリノベーションを提案建築士やデザイナーと連携し、テナントが重視するポイント（エントランスの印象・照明・動線など）を的確に押さえた計画を立案無駄な投資を避けつつも、物件の魅力を最大化するリノベーションを実行し、物件価値を継続的に向上させる 5-2. 成功したオーナー事例のミニインタビュー 以下は、築古オフィスビルを所有するオーナーDさんが、プロパティマネジメントに強い管理会社を活用することで空室問題や管理ストレスを解消した事例です。 オーナーDさん（築35年オフィスビル保有）へのインタビューQ: 長くテナントが決まらないフロアがあり、管理会社を変えるかどうか迷っていたとお聞きしましたが、実際はどのような方法を取りましたか？A: はい、当初は「管理会社を変えれば解決するだろう」と安易に考えていました。ですが、いざ調べてみると、単に不動産管理をしている会社と、総合的に付加価値を高めるプロパティマネジメント（PM）を提供する会社は必ずしも同じではないと気づいたんです。そこで、従来から付き合いのある仲介専門の会社にはリーシング面を引き続き任せながら、より戦略的にビルのバリューアップを提案してくれるPM会社に相談することにしました。結果的に、仲介会社の方も驚くほど反響が増え, 空室はほぼ解消しました。Q: リノベーションコストや投資についても、専門家を活用されたそうですね？A: そうですね。築35年の建物なので、設備や内装がかなり老朽化していました。建築士やリノベーション会社に相談すると、「照明の更新やエントランスのデザイン変更だけでもガラッと印象が変わる」とアドバイスを受けまして。実際にエントランスの照明・内装を明るくリニューアルしてみたところ、見学に来た企業からの評価が見違えるほど良くなったんです。専門家の視点がなかったら、あれもこれも一気に改修してしまい、必要以上にコストをかける恐れがあったので助かりました。Q: オーナー自身のストレスは軽減されましたか？A: 大幅に減りました。 それまでは「自分が全て決めなければいけない」と思い込み、やることも不安も山積みでした。でも、今は専門家や管理会社とチームを組む形になったので、必要な情報や提案が向こうから上がってきますし、定期ミーティングで確認だけすれば十分なのです。日常的なやり取りも少なくて済むようになり、物件管理に追われるストレスから解放されましたね。 【6. 将来展望とまとめ】 6-1. これからの賃貸オフィス市場動向 大手仲介会社のレポートを見ると、大規模ビルの需要動向ばかりが強調されがちですが、中小規模のオフィスビルには中小企業やスタートアップなど特定のニーズが存在します。また、リモートワークが進んでも、完全にオフィスが不要になるわけではなく、社員が集まる拠点としての役割は残るはずです。 中型ビルに対する中小企業の需要大規模ビルの高額な賃料を負担できない企業がターゲットになる郊外や地方都市でも、利便性やコストパフォーマンスが良ければ需要は見込める必要最低限のリニューアルや設備投資を行えば、築古でも競合力を維持できる 6-2. オーナーが取るべきアクションアイテム 定期的なメンテナンスと改修のバランス大きな修繕だけでなく、小さな問題を早めに対処し、後々の高額コストを回避オーナー自身が管理負担を軽くする仕組みづくり管理会社との連携、ITツール活用などで日常的な負荷を低減長期的な運営戦略や出口戦略の重要性将来の市場動向を把握しつつ、建て替え・売却・リノベ再投資など複数の選択肢を常に検討 築古だからこそ大きな可能性が潜んでいます。古い建物には、新築にはない独特の風合いや魅力があり、リノベーションや再活用の工夫次第で差別化しやすいのも事実です。また、管理負担や先行きの不安を軽減する手段は確立されており、ここで紹介した実例や専門家との連携方法を取り入れることで、ストレスを減らしながら収益性や資産価値を高めていくことが十分可能です。 【まとめ】 築古オフィスビルのオーナーにとって、賃貸管理は新築物件に比べて一筋縄ではいかない課題が多いのも事実です。しかし、その一方で、古さを活かしたバリューアップリノベや共用スペースのコミュニティ活用など、独自性で勝負できる余地が大きいとも言えます。本コラムで取り上げたポイントを要約すると、以下のようになります。問題点の整理：築古特有の課題、オフィスビルならではの課題、オーナーの負担ストレス軽減策：管理会社との連携強化、リニューアル投資の優先度づけ、ITツール導入などバリューアップ事例：レトロ感を活かすリノベやコワーキングスペースへの転用専門家の活用：リーシング・リノベーション・プロパティマネジメントなど築古だからといって悲観するのではなく、むしろ“古さ”を再価値化するアプローチや、専門家の力を借りる方法があります。何より大切なのは、オーナー自身が「ストレスを溜めずに運営できる仕組み」を構築することです。今後も市場動向は変化していきますが、中小企業やスタートアップ企業にとっては、大規模ビルにない魅力やコストメリットを持つ中型・小型ビルのニーズが確実に存在します。柔軟な発想と計画的な投資、そして適切な専門家との連携を行えば、築古オフィスビルであっても十分に収益を生み出し、資産価値を維持・向上させることが可能なのです。最後に： オーナーの皆さまには、ぜひ本コラムのアイデアや事例を参考に、ご自身のビル運営を客観的に見直していただければと思います。一歩踏み出すことで、これまで悩みの種だった築古ビルが、個性的で魅力あふれる物件へと生まれ変わる可能性を秘めています。「もう悩まない！」と言える日が来るよう、ぜひ前向きに取り組んでみてください。本コラムが、築古オフィスビルをお持ちのオーナーの皆さまにとって、少しでもストレスを減らし、前向きに物件を運営するヒントになれば幸いです。実践的な方法から一歩踏み込んだ戦略まで、できるところから取り入れてみてください。もし具体的なご相談や質問がありましたら、ぜひ、当社を含めた、プロパティマネジメントに強い管理会社にご相談いただければよろしいかと思います。皆さまがストレスを減らし、築古オフィスビルの潜在力を最大限に引き出せるよう応援しております。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2025年8月25日執筆

皆さんこんにちは。株式会社スペースライブラリの羽部です。この記事はプロパティマネジメントについて総合的にまとめたもので、2025年8月25日に執筆しています。少しでも皆様のお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願い致します。 目次第1章　プロパティマネジメントとは第2章　プロパティマネジメントの特長第3章　プロパティマネジメントの具体的業務内容第4章　空室率を抑えるための工夫・ノウハウ第5章　専門業者が持つノウハウの事例 第6章　従来の不動産管理手法との比較第7章　不動産オーナーが注意すべき点第8章　プロパティマネジメントの歴史第9章　専門家ネットワークの活用第10章　プロパティマネジメント会社との利益相反第11章　不動産の投資価値向上とは第12章　プロパティマネジメント会社のDX化第13章　プロパティマネジメント会社の特徴第14章　プロパティマネジメント業務関連キーワード第15章　プロパティマネジメント業務のまとめ 第1章　プロパティマネジメントとは プロパティマネジメント（Property Management） は、不動産の運営管理を「投資価値向上」や「収益最大化」の視点で戦略的に行うサービスです。 建物（オフィスビル・マンション・商業施設など）や土地などの不動産を対象に、日常管理業務だけでなく、テナント誘致・賃貸条件設定・バリューアップ提案など、資産価値を高める取り組み全般を担当する点が特徴です。従来型の「ビル管理」や「賃貸管理」が維持・保全に重きを置くのに対し、プロパティマネジメントは投資的観点から戦略を立案・実行する点に大きな違いがあります。プロパティマネジメントの業務範囲は不動産所有者が本来すべき内容を含んでいます。不動産の運営管理水準を高度化するため、専門能力を結集して高度なビル経営を取り組むための選択肢としてプロパティマネジメント会社への業務委託があります。PMやPMerと省略表記される場合がありますが、Project ManagementやProject Managerを意味する場合があるのでご留意ください。 第2章　プロパティマネジメントの特長 1. 総合的・戦略的アプローチ 通常の賃貸管理が日常的・事務的な業務をメインとするのに対し、プロパティマネジメントでは投資的視点から収益最大化を目指すための戦略立案と実行を含みます。 最適な賃料設定競合物件から優位性を確保する募集戦術の構築テナント構成や誘致戦略リノベーションによる付加価値向上市場動向に応じたバリューアップ施策適切かつ有効なコスト管理 2. オーナーの利益最大化が目的 不動産資産の投資価値を高め、賃料収入や稼働率を向上させることがプロパティマネジメントの最重要ミッション。 空室削減賃料アップ空室削減と賃料アップのバランスリスク対応(テナント与信・滞納対策)老朽化対策、リニューアル提案 3. 幅広い専門知識・ノウハウ 建築・設備管理からリーシング・マーケティング、法務・税務など、多岐にわたる高度な知見が求められます。通常の管理会社と比べ、広範な専門家ネットワークを活用する点も特徴です。 第3章　プロパティマネジメントの具体的業務内容 1. リーシング（テナント誘致）活動 市場調査を行い、適正な賃料や募集プランを策定仲介会社との連携や内覧対応、広告宣伝希望テナント層を設定し、効率的に誘致を図るプロパティマネージャーによるテナント募集対応 2. 契約管理・賃料収受管理 賃貸借契約の締結・更新・解約・定期借家における再契約手続き賃貸市場変動に応じた賃料改定対応賃料滞納対応や債務管理借主との各種交渉・調整 3. 建物・設備の維持管理 日常清掃や定期点検の立案・実施管理仕様の立案・実施専門業者との連携や発注管理予防保全施策の立案・実施修繕計画の策定・実行、緊急対応管理作業や修繕履歴の情報管理セキュリティ確保や耐震補強の提案 4. バリューアップ・リノベーション企画 建物や設備の改装・アップグレードブランディング向上策（ロビーリニューアル、ICTインフラなど） 5. 財務管理・レポーティング 管理費・修繕費の予算・実績管理キャッシュフロー分析、投資利回り算定定期的な収支報告、空室率やリーシング状況のレポート不動産運営管理情報の管理 6. マーケット分析・経営戦略提案 賃料相場や需要動向、競合物件の調査長期的な運用計画の立案、売却・買い増しの検討建物運営方針の見直し・立案 7. アセットマネジメントサポート 不動産売却時の物件資料作成アセットマネジメント会社との連携 第4章　空室率を抑えるための工夫・ノウハウ 1. マーケットリサーチと適正賃料設定 不動産の種類・用途に応じて重要なポイントは異なる場合があります。賃貸不動産ではテナント募集が最重要業務ですが、テナント種別に応じて業務内容は異なる部分があります。一般的なポイントとして、対象物件の競争力の把握と客観的評価を実施することです。更に、競合物件、周辺相場、建物特性・ターゲット層などを分析し、リーシング計画を具体的に策定します。賃貸条件の分析は不動産の用途に大きく異なります。参考までオフィスの市場分析事例について6.①-5で解説していますので、ぜひ、参考にして下さい。 市場分析が精確にできたら、それらの情報を俯瞰し、競合物件に比較して対象物件に対し、魅力あるとテナントが認識する条件を設定することで空室期間を短縮につながります。相場に比して安い条件であれば空室期間は減少しても物件の収益性が高まらない点にも留意する必要がありますので、適切な条件設定がどのような水準であるかは客観的な判断が必要です。一般的に空室による賃料収入機会損失は明確に把握されるため、プロパティマネージャーは高稼働の達成を優先する傾向があり、条件が相場水準を逸脱していないかの観点について客観的評価ができる仕組みがあるかの確認も必要となります。 2. 物件の魅力向上（バリューアップ施策） 物件種別に応じた機能整備ターゲットテナントに合致した建物設備や運営管理共用部のグレードアップ・リニューアルオフィスビル等におけるICTインフラ整備テナントビル等におけるレイアウトの自由度や顧客導線の工夫 → 物件価値を高めることで賃料アップや長期契約を促進することができます。 3. テナントとの良好な関係構築 定期的なコミュニケーションやヒアリングで入居者満足度を高め、退去リスクの低減を通じ、優良テナントのリテンションに努める必要があります。 用途違反や滞納テナントに対するタイムリーな対応と損害リスクの回避に努める必要があります。 4. 機動的かつ積極的なリーシング活動 仲介会社との連携強化ネット募集媒体・SNSの活用プロパティマネジメント会社自身によるリーシング活動柔軟な条件交渉 → 市場やテナントニーズに合わせ、タイミングを逃さずアプローチすることができます。 5. 経営戦略的なポートフォリオ再編 フロア分割や用途変更など、需要に合わせた柔軟な運用が空室対策に有効な場合がある。但し、一定の需要が見込まれる物件において安易に柔軟な運用を行うことは建物の質が劣化し、競争力が大幅に劣化する致命傷となる場合があるので、実績や経験が不可欠です。 6. 不動産用途別空室対策 不動産の用途ごとに求められるニーズやターゲット層、利用形態は大きく異なるため、空室対策もそれぞれに合わせたアプローチが求められます。以下では、代表的な不動産用途であるオフィス、住宅、店舗、物流施設、駐車場それぞれについて、空室率を抑えるための具体的なノウハウ・工夫を整理します。 ①オフィス（事務所）の空室対策 ①-1. テナントニーズの的確な把握 レイアウトの柔軟性テナントが希望する区画面積・レイアウトへ対応できるよう、フロアの分割や共用部の使い勝手を考慮する。設備の充実光回線やWi-Fi環境、空調設備、セキュリティ強化など、オフィスに求められるインフラを整備する。 ①-2. リノベーション・内装の刷新 共用部やエントランスの改修エントランスやエレベーターホールなどのデザイン性を高め、ビル全体のイメージアップを図る。スケルトンオフィスの提案入居者が自由に内装を設計できるように、躯体のみ（スケルトン）の状態で賃貸するケースも増えている。 ①-3. 適切な賃貸条件・契約条件 フリーレント期間の設定入居初期のコスト負担を軽減することで検討ハードルを下げる。実際の適用に際し、フリーライドの問題があるため、約定での工夫が求められる。レントロールが表面的には良くなるため物件価値が増大したように見える場合がある。但し、フリーレントの濫用は実際の不動産収益を制限し、キャッシュフロー上で把握できるため、不動産市場の専門家は実質的な評価するため、場合によっては評価を落とす場合があるため、物件の競争力に応じた設定が必要である。短期契約やオプション契約への対応スタートアップ企業など、長期契約を避けたいテナントにも対応できるようにする。 ①-4. 効果的なリーシング活動 不動産仲介会社との連携強化テナント誘致力の強い仲介業者への情報提供や専任契約などを活用する。オンライン広告・内見対応バーチャル内見やオンラインでの情報発信を充実させ、遠方の企業にもアプローチする。コワーキングスペースとのハイブリッド化小規模区画をコワーキングとして運営し、稼働率を維持する取り組みも有効。 ①-5. 市場分析 実際のテナントの目線で評価する募集チラシや物件情報に記載された内容だけでは正確な比較ができません。対象物件を選択肢とする具体的なテナントのニーズを想定し、そのニーズに応じて評価した場合、どのような順位となるかを把握する必要があります。賃貸条件が異なる物件間の比較は極めて困難なので順位付けは同一賃貸条件であると仮定した場合で想定することができます。付帯条件を勘案する賃料、管理費以外に保証金、更新料、償却費、フリーレント、ネット率などを把握し、実質賃料ベースで比較する。正確な契約面積を把握するオフィスビルの契約面積の計算方法は物件により異なるため、同じ契約面積であっても実際にレイアウトをすると収容内容が異なることが通例である。この点、正確に把握するには貸室面積のネット率を確認する必要があります。実際に現地で物件を確認するネット上で確認しただけでは物件の評価はできませんので、現地確認は必須です。またテナントの変動やリニューアルの実施など物件の状況は刻一刻変化するので、過去に見たことがある物件でも再確認が必要です。 ② 住宅（マンション・アパート）の空室対策 ②-1. 室内設備・デザインの向上 リフォーム・リノベーション築古物件の場合は、水回りや壁紙・床材の刷新などで室内の印象を大きく改善できる。省エネ・スマートホーム化IoTデバイスや省エネ設備の導入は、入居者にとって魅力的な付加価値となる。賃貸ポータルサイトの選択肢項目インターネット無料、追い炊き、バストイレ別、室内洗濯機置場、ゴミ集積場、オートロックなど貸室内容に応じた人気設備の導入 ②-2. 賃料・契約条件の柔軟性 敷金・礼金の見直し近年は敷金・礼金を抑えた物件が好まれる傾向があり、初期費用負担の低減が空室対策に寄与する。ペット可・定期借家契約など差別化ペット可物件や定期借家契約などの仕組みを導入することで、ニッチなニーズを取り込みやすくなる。 ②-3. 入居者募集の宣伝強化 ポータルサイトへの掲載・SNS活用SUUMO、ホームズなどの大手ポータルやSNS等をフル活用し、幅広い層にアプローチする。仲介会社との連携・囲い込み対策仲介会社に物件の魅力を正しく伝え、優先して紹介してもらえる関係を築く。 ②-4. 管理・サービス品質の向上 24時間トラブル対応・セキュリティ強化急な設備トラブルや防犯面の対応が充実していると、入居継続率が高まり、空室を防ぎやすい。共用部の清掃や美観維持ゴミ置き場の管理や廊下・階段の清潔感は内見時の印象を左右する重要なポイント。 ③ 店舗（商業施設）の空室対策 ③-1. ターゲット顧客とテナントのマッチング 集客力の高いテナント構成アンカーテナントや人気ブランドを誘致し、周辺テナントに相乗効果をもたらす構成を意識する。客層の分析とコンセプト設定地域の人口動態やトレンドを踏まえ、ショッピングセンター全体や商業ビルのコンセプトを明確化する。 ③-2. 共用スペースの演出・改修 館内環境のアップデート空調や照明、サイネージなどを最新化し、来店者に快適で魅力的な印象を与える。イベント・催事スペースの活用季節イベントやポップアップショップを行い、集客力を高めつつ空いている区画の活用を図る。 ③-3. 賃貸条件の工夫 売上歩合制や短期契約の活用新規出店のリスクを下げたいテナント向けに、固定賃料だけでなく歩合賃料を取り入れる。内装工事費用補助・出店支援初期投資コストが大きい場合、オーナーが工事費用の一部を負担するなど支援策を講じる。 ③-4. 周辺施設・デジタル施策との連携 地域とのコラボレーション地元のイベントや行政施策との連携で、集客を拡大。オンライン×オフライン（OMO）戦略店舗の情報をSNSなどで発信し、来店誘導に繋げる。通販やモバイルオーダーなどとの併用も検討。 ④ 物流施設（倉庫など）の空室対策 ④-1. 施設仕様の充実 耐荷重・天井高・床荷重などのスペック物流企業が求める物理的条件（フォークリフト対応、ハイピックラック対応）を満たすことが重要。ドッグシェルターやトラックヤードの整備入出荷効率を高める設備があると、物流企業からの引き合いが増える。 ④-2. 立地特性を活かす 主要高速道路・港湾・空港へのアクセス物流施設は交通インフラへのアクセスが最重要要素。立地を強みとして明確にアピールする。周辺の労働力・雇用確保作業員確保のしやすさが企業にとっての決め手になるケースもあるため、周辺環境の情報提供を行う。 ④-3. 運営・管理体制のアピール 24時間対応・セキュリティ倉庫内のセキュリティシステムや防犯カメラ、警備体制などの充実度はテナント企業の安心材料となる。共用施設（休憩室・食堂など）の整備現場作業員にとって働きやすい環境を用意することで、テナントの離脱を防ぎやすい。 ④-4. 契約条件の柔軟化 定期借家契約・短期契約需要に合わせて柔軟な契約期間に対応できれば、繁忙期だけの利用なども取り込める。賃料交渉や共有コスト負担の調整企業の物流コスト圧縮のニーズに対応し、賃料や共益費の負担をバランスよく設計する。 ⑤. 駐車場の空室対策 ⑤-1. 駐車場形態に合わせた料金設定 月極・時間貸し（コインパーキング）の併用立地条件によっては月極と時間貸しを併設し、稼働率を高める。相場を踏まえた柔軟な賃料設定周辺エリアの競合状況や需要を見極めて、割高感・割安感のない料金を設定する。 ⑤-2. ユーザーの利便性向上 キャッシュレス決済や予約システムの導入スマホ決済や事前予約が可能なシステムを導入し、利用者の利便性を高める。セキュリティ対策・照明の確保防犯カメラや出入口のゲート管理、夜間の照明など、安全で安心できる環境を整備する。 ⑤-3. プロモーション・認知度拡大 看板・サインの最適化近隣からの視認性を高め、駐車場の存在がわかりやすいようにする。周辺施設との提携や割引商業施設や飲食店との提携割引により、利用者数の増加を狙う。 ⑤-4. 混雑状況の見える化 空き状況のリアルタイム表示スマートフォンやデジタルサイネージで空き台数をリアルタイムに表示し、利用者を誘導する。ピークタイム・オフピークの料金差曜日や時間帯で料金を変動させ、稼働率を均等化する取り組みも有効。 ⑥まとめ プロパティマネジメント業務において空室率を抑えるためのノウハウ・工夫として以下の項目について具体的な内容・計画を明確にする必要があります。これらの具体的な内容については個々のプロパティマネジメント会社および物件担当者により異なる場合がありますので、不動産所有者はしっかりと内容を確認し、不明点を確認しながらリーシング業務を進める必要があります。 対象物件と競合市場の正確な把握商品としての物件の魅力向上施策リーシング活動の強化と契約条件を個別最適化情報発信・マーケティングの最適化 第5章　専門業者が持つノウハウの事例 1. 大手プロパティマネジメント会社のネットワーク活用 幅広い仲介業者やテナント企業との取引実績企業移転計画など先行情報の入手と積極的リーシング市場データの蓄積 2. 専門アナリストやコンサルタントの在籍 市況や賃料相場、競合物件の動向をリアルタイムで把握中長期的な運営戦略や投資計画を総合的にサポート 3. 技術的提案力（建築・設備面） 大規模修繕やリノベーションの企画・監修安全性・快適性向上のアドバイスや費用対効果分析長期の運営実績に基づく知見 4. 多様なリーシング戦略 用途別（オフィス、商業、物流など）に異なる交渉術や集客ルートWEBや内覧会など多面的なマーケティングによる早期成約直販リーシング業務の実施 第6章　従来の不動産管理手法との比較 項目従来の不動産管理 (ビル管理等) プロパティマネジメント (PM)主目的日常維持管理 (トラブル対応など) 資産価値・収益の最大化範囲設備管理・契約事務 (定型業務)リーシング・バリューアップ・財務分析 等アプローチ受動的 (問題発生時対応が中心)能動的・戦略的 (収益増・空室減へ積極提案)専門知識施設管理技術・基本的な契約知識不動産投資・マーケ・建築・法務など総合力報酬形態管理委託料 (定額)プロパティマネジメントフィー (歩合・成功報酬型含む) 従来管理は「建物を正常に維持」するのが目的。一方、プロパティマネジメントは「投資成果」を重視し、より攻めの姿勢で戦略を組み立てる。プロパティマネジメント報酬は従来の定額管理より高額になる場合もあり、成果報酬型を採用することも多い。 第7章　不動産オーナーが注意すべき点 プロパティマネジメント会社の実績・得意分野の確認 物件種別（オフィス、商業、マンションなど）やエリアとの相性をチェック。 費用対効果の検討 プロパティマネジメントフィーが高くても、空室率削減や賃料アップが伴えば十分採算が取れるかをシミュレーション。 収益連動 不動産所有者の収益増加がプロパティマネジメント会社の収益増加につながる点で物件収益改善に向けたインセンティブが生じる点はプロパティマネジメント運営管理のメリットとなるが、労力に見合わない報酬水準ではインセンティブが機能しない場合がある。利益相反については第10章にて言及。 コミュニケーションと情報共有 一任するだけでなく、オーナー自身も定期的に報告を受けながら戦略に参加。 長期的視点での投資判断 リノベーションや修繕など、大きなコストを要する場合は資産価値向上の観点でタイミングを見極める。 契約内容のチェック 業務範囲・報酬体系・責任分担を明確化。成功報酬率や修繕工事の発注方法などを事前に確認する。 他の運営管理方式との比較 不動産運営管理実績のある所有者(法人を含む)にとってビル運営管理全般を外部に委託することは大きな決断です。そのため現状の運営方式、管理メンテナンスのみ外注、サブリース事業者への一括賃貸などと比較することでより精緻な判断が可能と思われます。 以下に他の運営方式の概要と比較した場合のプロパティマネジメント方式のメリットを挙げます。 ビル運営方式には様々な形態がありますが、プロパティマネジメント（PM）方式が広く採用されている理由や、他方式との比較を「不動産所有者の視点」で解説します。以下では各方式の概要と、それに伴うメリット・デメリットを整理します。 1. 不動産所有者による直接運営管理方式 概要 不動産所有者（企業や個人オーナー）が自らテナント募集や契約管理、施設維持管理を行う。設備管理の一部を専門業者に依頼することはあっても、基本的な運営判断・実務はオーナー側で担う。 メリット コスト削減 ・外部のマネジメント会社に支払うフィーが不要。 ・管理コストを抑えやすい。 経営方針の反映が直接的 ・オーナーの判断で迅速に運営方針を決定・変更できる。 ・オーナー自身の意思が直接テナント募集条件や改修計画に反映される。 自社リソースの有効活用 ・すでに不動産管理部門などを持つ法人オーナーであれば、自社スタッフやノウハウを活用できる。 デメリット 専門知識・人的リソースの不足リスク ・賃貸管理のノウハウやマーケット知識、法務対応などが不足している場合は対応に限界がある。 ・維持管理やリーシング業務に時間と労力を取られ、本業に支障をきたす恐れも。 管理クオリティのばらつき ・適切なテナント対応ができず、テナント満足度の低下や賃料下落につながるリスクがある。 ・一括管理システムやテナント管理ソフトなどを導入しないと、情報管理の非効率やミスが起こる可能性が高い。 2. ビルメンテナンス会社への管理業務委託方式 概要 設備管理・清掃・警備など、建物のメンテナンス領域を専門とする会社に委託する方式。テナント募集や契約管理についてはオーナーが直接行う場合も多いが、維持管理に関する技術的な部分はビルメンテナンス会社が担当。 メリット 設備管理・清掃などの専門性確保 ・建物のハード面のメンテナンスに特化しているため、専門的な対応が期待できる。 部分的なアウトソーシングで柔軟性 ・オーナーが賃貸管理やリーシングは自前で行いたい場合でも、施設管理だけ委託できる。 デメリット 賃貸管理はオーナー負担 ・テナント募集や賃料交渉などの専門知識・手間はオーナー側に残る。 ・リーシング戦略などはビルメンテナンス会社の範囲外となり、総合的なサポートは期待しづらい。 管理範囲の調整が必要 ・ビルメンテナンス会社がどこまでを対応するのか、契約・コストとのバランス調整が煩雑になる可能性がある。 3. サブリース会社に一括賃貸方式 概要 不動産所有者がサブリース会社に建物全体を一括で貸し出し、サブリース会社が転貸借契約を行う方式。サブリース会社は一定の保証賃料をオーナーに支払い、テナントへの転貸で利益を得るモデル。 メリット 安定収入の確保 ・サブリース会社と契約で定めた賃料が保証されるため、空室リスクをサブリース会社が負担する形になる。 管理業務の大幅軽減 ・テナント対応、賃貸管理はサブリース会社側が行うため、オーナーの管理負担は小さい。 デメリット 保証賃料の引き下げリスク ・市場環境や契約更新のタイミングで、サブリース会社から賃料の減額要請がなされるケースがある。 ・「空室保証」と言いつつ一定期間後に契約見直しが入ることも多い。 オーナーの収益アップ余地の制限 ・市場賃料が上昇しても、サブリース契約上の賃料が固定的に決まっていると、追加の収益獲得機会を逃す可能性がある。 サブリース会社の経営リスク ・サブリース会社が経営不振に陥った場合、安定収入が保証されないリスク。 4. 不動産ファンド組成による証券化方式 概要 不動産所有者がビルをSPC（特別目的会社）などに移転し、そのSPCが発行する証券（不動産投資信託・私募ファンドなど）を投資家に販売する形で資金を調達し、管理運営を行う方法。組成したファンドやJ-REITなどの運用会社（アセットマネジャー）がPM会社やビルマネジメント会社を統括し、運営管理にあたる。 メリット 資金調達とリスク分散 ・オーナーは資産の流動化や現金化が可能となる。 ・投資家から資金を集めることで、開発投資やリニューアルに資金を充当しやすい。 専門的かつ高度な運営 ・アセットマネジメント会社が運用戦略を立案し、PM会社が実務を担当するため、プロ同士による高度な運営が期待できる。 物件価値向上による収益最大化 ・ファンドの運用成績を向上するために資産価値向上施策（リニューアル投資・テナント誘致など）が活発に行われる傾向がある。 デメリット 所有権の希薄化 ・実質的にオーナーが物件をファンドに売却して、オーナー自身は出資者のひとり・または運用会社という立場になる場合もあるため、自由度が下がる。 ファンド組成コスト ・設立費用、投資家への分配、アセットマネジメント報酬など、コストが多岐にわたる。 運用体制の複雑化 ・ファンド規約、投資家対応、金融商品取引法などの法規制への対応など、運用上の制約やコンプライアンス負荷が増える。 6. まとめ／不動産所有者の視点 プロパティマネジメント方式は、総合的な管理を専門家に委託しながらも、所有者が主導権を保ちやすい点が最大の特徴です。管理コストは発生するものの、テナント満足度向上や収益最大化に向けたノウハウが得られます。 直接運営管理方式は、オーナーが主体となり管理コストを抑えられる一方、専門知識や人的リソースが必要となります。本業をもつ法人や個人オーナーにとっては、時間やノウハウ面の負担が大きい可能性があります。 ビルメンテナンス会社への委託方式は、建物設備や清掃・警備などのハード面管理が中心で、賃貸管理面がカバーされない場合が多いことに留意が必要です。 サブリース会社への一括賃貸方式は、オーナーの安定収益確保に繋がりますが、賃料の見直しやサブリース会社の経営リスクが伴います。また、上昇局面での収益拡大の余地が制限される可能性があります。 不動産ファンド組成による証券化方式は、大規模な物件や開発案件で活用されることが多く、資金調達やリスク分散と引き換えに、所有権・運営の自由度が低下するなど、オーナーの立ち位置が変わる点に注意が必要です。 選択のポイント 運営コストとリソースのバランス ・オーナーの人的リソース（専門知識・組織体制）が十分か、どの程度の管理コストをかけられるかが大きな分かれ道。 リスク許容度 ・空室リスクや賃料下落リスクをどこまでオーナー自身が負担するか。サブリースの場合はリスク移転が期待できるが、その分リターンの上限も限定されやすい。 物件の規模・性質 ・小規模物件であれば、PM会社やメンテナンス会社に支払うフィー割合が大きくなり不利になる場合も。大規模物件なら不動産ファンド組成による資金調達がメリットをもたらすことがある。 事業戦略・資金戦略 ・自社ビジネスと不動産事業をどのように位置付けるか、長期保有か短期売却か、などの経営方針に応じて最適な運営スキームが異なる。 結論 プロパティマネジメント方式は、ビル運営を総合的にカバーでき、オーナーの戦略や方針も反映しやすいため、最もオーソドックスかつバランスの取れた方法と思われます。一方で、オーナー自身のリソース状況やリスク許容度、物件の性質・規模によっては、直接運営やサブリース、不動産ファンド組成など他の方式を選択するほうが適している場合もあります。重要なのは、物件価値・収益性の最大化とオーナーの負担・リスクが最適化されるかどうかという視点で選択することです。オーナーとしては、これらの方式を比較検討しながら、経営戦略に合致した運営スキームを選定する必要があります。 第8章　プロパティマネジメントの歴史 8.1 米国におけるプロパティマネジメントの歴史 19世紀末～20世紀初頭：不動産投資の拡大と管理の分化都市化に伴う人口増で不動産投資が活況となり、管理業務を外部に委託する仕組みが始まる。1920～1930年代：大恐慌と管理専門職の成立世界恐慌で不動産市況が低迷し、商業不動産やアパートの管理専門業者が台頭。1933年にIREM(The Institute of Real Estate Management)が設立され、教育・資格制度が整備され始める。戦後～1950・60年代：サブアーバニズムとプロパティマネジメント業の拡張郊外住宅地や大規模開発が増え、全国規模でプロパティマネジメント会社の需要が拡大。1970～1980年代：不動産投資の高度化と専門性向上REITやファンドの隆盛により、投資家のニーズに応じたバリューアップ・財務分析が進化。1990年代以降：グローバル化とIT技術の導入大手プロパティマネジメント会社が海外へ展開し、システム化・データ活用が急速に進む。 8.2 日本におけるプロパティマネジメントの発展 バブル期以前～1990年代：ビル管理からプロパティマネジメント概念の導入従来は設備保守や清掃中心だったが、バブル崩壊後に「投資資産としての不動産」視点が浸透し始める。バブル崩壊後～2000年代前半：投資視点の導入とプロパティマネジメント需要の高まり不動産不良債権や空室率増加により、本格的なプロパティマネジメント手法が米国から導入される。2000年にJ-REITが導入され、投資運用ニーズが拡大。2000年代中盤～2010年代：プロパティマネジメント会社・AM会社の台頭と専門化アセットマネジメント（AM）とプロパティマネジメントの分業体制が確立。大手・外資系の参入で専門性が飛躍的に向上。2010年代～現在：個人オーナー・中小物件への浸透と多角化不動産投資の裾野拡大とIT活用が進み、シェアオフィスや高齢者住宅など多様な運用形態に対応。 8.3 日米の違いと相互影響 制度面・商習慣の違い米国はプロパティマネジメント関連資格や法制度が早期から整備、日本は宅建業法や分業体系が複雑。投資文化の違い米国では不動産売買が機動的に行われ、日本はバブル崩壊後に徐々に投資志向が高まった。相互影響日本でもAMと連携した米国型プロパティマネジメントが広まる一方、日本独自のきめ細かなサービスが海外で評価されつつある。 第9章　専門家ネットワークの活用 プロパティマネジメントの現場では、テナントや近隣とのトラブルが訴訟や法的手続きに発展することもあります。プロパティマネジメント会社は弁護士・司法書士・税理士・建築士など専門家ネットワークを活用しながら問題を解決します。 法務専門家との連携 ・賃貸借契約の法的レビュー ・トラブル・クレーム対応、訴訟手続きサポート ・立ち退き ・滞納者からの債権回収 税務・財務専門家との連携 ・不動産所得の申告・税務アドバイス ・キャッシュフロー分析や相続・贈与の相談 不動産鑑定士・調査会社との連携 ・適正賃料算定や物件評価額の把握 ・物件デューデリジェンス（DD）支援 ・売却時の境界・地積等の測量 建築士・設備エンジニアとの連携 ・法的適合性や安全性の確認 ・リニューアル・耐震補強などの企画 ・売却時のエンジニアリングレポート作成対応 プロパティマネジメント会社が担う主な役割 初期窓口対応と専門家手配専門家選定のサポート・コーディネート専門家候補の抽出・提案の選定作業必要資料の整理・提供オーナーへの報告・提案和解交渉や行政対応の実務代行 注意すべきポイント 契約範囲・費用負担の明確化専門家との契約形態と報酬体系の確認守秘義務や個人情報の取り扱いオーナーの意思決定プロセスの確立プロパティマネジメント会社の法務実績・ノウハウ確認 第10章　プロパティマネジメント会社との利益相反 プロパティマネジメント会社とオーナーの間では、報酬形態や業務範囲によって利益相反が生じる可能性があります。主なケースと対策は以下のとおりです。 賃料設定やテナント誘致における相反 ・低賃料で空室を早期に埋めたいプロパティマネジメント側 vs. 高賃料で収益を取りたいオーナー側 ・対策：賃料ライン設定、客観的な市場データ活用、報酬体系の工夫、セカンドオピニオン、条件改訂履歴の把握 メンテナンス・修繕工事に関わる相反 ・自社グループへの高額発注など ・必要性のない作業・工事の提案 ・コスト削減を優先するあまり仕様不足により追加工事が発生するなど却ってコスト上昇となる ・対策：相見積もり取得、一定額以上の発注はオーナー承認、手数料開示 自社案件優先や情報操作 ・プロパティマネジメント会社が同地域で自社物件を優先的にリーシングするリスク ・対策：リーシング報告義務、複数仲介会社の併用、競合物件との優先順位ルール明文化 ・留意点：このリスクは理論上のリスクに過ぎず、実際にそのような対応ができるプロパティマネジメント会社であれば、リーシング能力が極めて高いため、結果的に競合物件より早期成約が見込まれることが通例。そもそも物件選択権はテナントにあるため自社物件を優先したと認識できても実際にはテナント選定の結果に過ぎず、その峻別は極めて困難である。従って、そのような懸念がある場合、プロパティマネジメント会社に納得できるよう説明を求めるのが先決と思われる。 テナント交渉時の不公平 ・プロパティマネジメント会社がトラブル回避を優先し、オーナーに不利な条件を飲ませるリスク ・オーナーが事前に提示した条件のなかで最もテナントに有利な形で合意となるリスク ・対策：重要交渉は事前協議、定期的なレポート・コミュニケーション ・留意点：プロパティマネジメント会社の姿勢に不満を感じる場合が頻繁に生じる場合はプロパティマネジメント会社に納得できるよう説明を求めるのが先決と思われる。オーナー自身で交渉することが可能であればその対策も検討されたい。そもそもプロパティマネジメント会社にとってオーナーがクライアント(発注者)であり、オーナー利益を阻害するのは極力避けるのが通常の企業の判断なので、そのようなリスクは理論的に存在しつつも、実務的にどこまで発生し得るかはプロパティマネジメント会社の方針というより、プロパティマネジメント担当者個人の問題の可能性も含めて確認すべき点と思われる。 情報開示不足や不正確な報告 ・レポートの改ざんや費用過大計上 ・対策：第三者監査、明細レベルでのデータ共有、システム導入による可視化 ・留意点：プロパティマネジメント会社の単純なミスの可能性もある。そのようなミスが発生しないような対策としてどのような対応をしているかを確認することが先決と思われる。 プロパティマネジメント会社の体制 ・リソース不足。料率の安いプロパティマネジメント会社は担当するプロパティマネージャーの担当物件が多いため、対応力に制限がある場合がある。 ・対策：システム導入（DX化）による可視化、業務量の把握 ・留意点：標準的な不動産運営管理システムが存在しないため、ビルオーナー毎に異なるシステム対応が必要など生産性向上には限界がある。そのため料率の比較でなく、案件によるプロパティマネジメント会社収入を想定のうえ、利益率が妥当な水準であるかを検討する必要がある。 利益相反を回避・軽減するための基本姿勢 契約書への明文化透明性の確保（レポートの客観性・監査体制など）複数業者・専門家との比較検討定期的なコミュニケーションとモニタリングオーナー自身の知識・意識向上 第11章　不動産の投資価値向上とは 「投資価値向上」 とは、物件がより高い評価額・賃貸需要・収益性を得る状態を指します。例えば: 評価額・売却価格の上昇賃料アップや空室率改善優良テナントの長期入居による安定性向上ブランドイメージの向上 投資価値を向上させるための主な取り組み バリューアップのための資本投下 ・リノベーションや修繕、設備更新 ・省エネ・環境配慮型改修（ESG投資対応） マーケティング・ブランディング強化 ・ターゲット層の明確化 ・統一感あるデザインやネーミングの導入 資金調達や資本政策の最適化 ・金利や物件価値を踏まえたリファイナンス ・不動産ファンドやリートとの協働 地域社会・行政との連携 ・再開発や公共プロジェクトと絡めて物件価値を底上げ ・地域コミュニティへの貢献による周辺環境の向上 アセットマネジメント（AM）との連携 ・ポートフォリオ全体で売却・買い増しを最適化 ・プロパティマネジメント現場情報をAMが投資判断に活用 第12章　プロパティマネジメント会社のDX化 日本の不動産管理業界は近年、不動産テック（IT・クラウドサービス）や電子契約の解禁などでDX化が進んでいますが、他業種に比べるとまだ十分とはいえません。 1.クラウド型賃貸管理システムの導入 入出金や契約管理の効率化主なシステム例：「@Propert」「イタンジBtoB」「ReDocS」など 2.契約関連の電子化 IT重説や電子契約の普及法的要件やオーナー・借主の理解が必要 3.入居者アプリ・IoT活用 スマホから修繕依頼や入退室管理故障予兆検知や省エネ監視システム 4.DXを阻む要因と今後の動向 法規制や商習慣の複雑さシステムのカスタマイズ負担大手企業の積極導入により競合優位性を高める流れが加速“業界標準”と呼べるシステムはまだ確立されておらず、今後プラットフォーム競争が本格化 第13章　プロパティマネジメント会社の特徴 以下に、各プロパティマネジメント会社の特徴をより具体的に解説し、代表的な企業例や活用メリットを加えて内容を充実させました。プロパティマネジメント会社を選定する際のポイントとしてご参考ください。 1. 不動産仲介会社が母体のプロパティマネジメント会社 特徴 リーシング（賃貸募集・テナント誘致）力の高さもともと不動産仲介業務を得意としているため、賃貸需要に関する情報やテナントのネットワークが豊富。空室対策やテナント誘致では強みを発揮し、物件の稼働率向上を目指しやすい。マーケット情報の収集力日常的に取引事例や市況データを扱っているため、賃料設定や市場動向を踏まえた運営計画が立てやすい。 代表的な企業例 シービーアールイー株式会社シービーアールイー株式会社のプロパティマネジメント業務は、グローバルな視点と国内の豊富な実績を活かし、不動産資産の価値最大化や安定運用を実現する総合的なサービスが特徴です。テナント誘致から施設の維持管理、リスク管理、さらにはESG対応に至るまで、幅広い領域をカバーし、オーナーや投資家にとって頼れるパートナーとして機能しています。ジョーンズラングラサール株式会社ジョーンズラングラサール株式会社のプロパティマネジメント業務は、グローバルで培った先進のノウハウと国内マーケットの特性を組み合わせ、オーナーに最適化された資産運用をサポートすることが特徴です。テナント誘致やリレーション強化、IT・データ分析の活用、長期的な修繕・リニューアル戦略、そしてESG・サステナビリティへの対応など多角的な観点から不動産価値の最大化を目指しています。グローバルな視点と高水準のコンプライアンス・リスク管理体制を活かし、質の高いサービスを提供することにより、オーナーや投資家の多様なニーズに応えています。 活用メリット テナント誘致や賃貸管理を重視したい場合に有効入居率の確保、退去後の新規テナント募集スピード向上が期待できる。最新のマーケット情報を活かした賃料設定や物件活用相場観に基づいた提案が得られ、収益最大化を図りやすい。 2. 不動産デベロッパーが母体のプロパティマネジメント会社 特徴 開発や運営計画のノウハウが豊富新築開発や再開発の経験があり、建築・設計段階から携わることで長期的視点で物件の価値を高める戦略を得意とする。資産価値の向上施策大規模修繕・リノベーション、コンバージョン（用途変更）などを検討し、資産価値を中長期的に高める。 代表的な企業例 三井不動産ビルマネジメント株式会社 三井不動産ビルマネジメントのプロパティマネジメント業務は、「三井不動産グループとしての総合力」「多様な用途や大規模案件への対応力」「建物価値向上を重視した管理・リーシング」「最新技術やノウハウの活用」「防災・セキュリティ面での高い安心感」「サステナビリティへの配慮」といった点が大きな特徴です。総合デベロッパーグループの強みを活かしつつ、きめ細かな運営と資産価値向上の両立を目指したサービスが強みとなっています。 三菱地所プロパティマネジメント株式会社 丸の内エリアの大規模再開発などを手がけてきたノウハウを基に、全国の大型ビル・商業施設のPMを行う。 ・三菱地所プロパティマネジメントのプロパティマネジメント業務は、 ・三菱地所グループの総合力 ・大規模・複合再開発に対応できる豊富な実績とノウハウ ・ブランドイメージと建物価値を高める運営戦略 ・防災・セキュリティ面での高度なリスクマネジメント ・ICT・IoTを取り入れた効率的かつ先進的な管理体制 ・ESG／サステナビリティへの強いコミットメント などを強みとしており、大型オフィスビルから商業施設に至るまで、総合的かつ高品質なプロパティマネジメントサービスを提供しています。 東急不動産SCマネジメント株式会社 東急不動産が開発・運営を行うショッピングセンターなどのマネジメントを手がける。東急不動産SCマネジメントのプロパティマネジメント業務は、単なる建物管理にとどまらず、商業施設の収益最大化と価値向上を包括的に支援する総合力が特徴です。東急グループのネットワークや街づくりの視点を活用しながら、テナント誘致・契約管理からイベント企画、地域連携、環境対応まで多岐にわたる業務を一貫して行う点が強みといえます。商業施設の運営と社会的・地域的な意義の両面を重視し、サステナブルかつ魅力ある施設づくりに取り組む姿勢が、東急不動産SCマネジメントのプロパティマネジメントの大きな特色です。 活用メリット 長期的視点で物件の運営を考えたい場合に有効開発・再開発案件の実績が豊富で、投資回収や収益性を踏まえた提案が可能。施設全体のブランディングや価値向上施策に強み大規模商業施設や複合施設などの運営にも長けており、収益改善のアドバイスを受けやすい。 3. 建物管理会社が母体のプロパティマネジメント会社 特徴 清掃や設備メンテナンスのオペレーションに強み日常清掃や定期点検、設備保守などの品質が高く、コスト管理やトラブル対応にも迅速に対応できる。建物管理の専門知識・資格者が多数在籍設備管理技術者やビルクリーニング技能士など、管理面での資格保有者が多く、建物の安全性と快適性を重視する運営が可能。 代表的な企業例 東京キャピタルマネジメント株式会社大手管理会社　日本管財グループ企業東京キャピタルマネジメント株式会社のプロパティマネジメント業務は、不動産投資やアセットマネジメントと強く連動した視点で行われている点が大きな特徴です。オーナーの収益最大化やリスク軽減を意識しながら、以下のポイントを包括的にサポートします。1. 投資家目線・オーナー目線に立ったバリューアップ提案2. 多様な用途への対応と専門チームによる柔軟なPM業務3. リーシング戦略とテナントマネジメントの強化4. 建物・設備管理を通じたコスト最適化と品質維持5. 透明性の高いレポーティングとコミュニケーション6. ESG／サステナビリティを意識した運営手法こうした総合力を発揮することで、東京キャピタルマネジメントは長期的・持続的な資産価値向上を目指すオーナー・投資家のパートナーとして、プロパティマネジメントサービスを提供しています。日本ハウズイング株式会社管理会社本体がプロパティマネジメント業務を受託する体制。国内トップクラスの分譲マンション管理戸数を誇り、ビル・商業施設等の管理にも実績を持つ。日本ハウズイング株式会社（本社：東京都新宿区）のプロパティマネジメント業務は、下記のような強み・特徴を備えています。1. マンション管理大手としての実績とノウハウ2. 多彩な用途（オフィス・商業施設・賃貸住宅など）への対応3. 設備メンテナンスから長期修繕計画までの包括的サポート4. バックオフィス業務（会計・賃料管理・保険など）の一括代行5. 24時間365日体制のコールセンターと緊急対応6. コミュニティ形成や生活サポートなどソフト面の充実7. サステナビリティ・環境対策に配慮した管理これらを総合的に行うことで、居住者・テナントの満足度向上と資産価値維持・向上を両立させるPMサービスを提供している点が、日本ハウズイングの大きな特徴と言えます。最新の事例や具体的なサービス内容は、日本ハウズイング公式サイトや直接の問い合わせにてご確認ください。株式会社東急コミュニティー東急グループの建物管理会社で、首都圏を中心に戸数・棟数ともに多数の管理実績を有する。株式会社東急コミュニティー（本社：東京都世田谷区）のプロパティマネジメント業務は、東急グループの総合力と豊富な管理実績を背景に、以下のような特徴を持っています。1. グループネットワークを活かした総合的なマネジメント2. マンション管理からオフィスビル、商業施設、公共施設まで多彩な実績3. 建物・設備の維持管理と資産価値向上を目指す長期的な視点4. リーシング戦略・テナントマネジメントの強化5. 24時間365日体制の緊急対応と充実したバックオフィス機能6. 環境・地域を意識したサステナビリティ対応これらを総合的に行うことで、オーナー・投資家の収益最大化と利用者の満足度向上、さらには街づくり視点の付加価値創出を実現する点が、東急コミュニティーのPM業務ならではの強みといえます。伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社（本社：東京都中央区）のプロパティマネジメント業務は、以下のような特長を通じてオーナー・投資家の資産価値最大化と利用者・入居者の満足度向上に取り組んでいます。1. 伊藤忠商事グループの総合力と信頼性2. マンション・オフィス・商業施設・物流施設など多様な管理実績3. 建物・設備の予防保全と価値向上を重視した長期的視点4. リーシング戦略とテナントマネジメントの強化5. 24時間365日のコールセンターと充実したバックオフィス業務6. 環境・社会に配慮したESG／サステナビリティ対応これらを総合的に実践することで、長期的かつ安定的な運営・収益確保と社会的価値の向上を同時に目指すことが、同社のPM業務ならではの強みといえます。 活用メリット 建物の維持管理・保守品質を重視したい場合に有効設備の故障リスク低減やクレーム対応がスムーズで、オーナー・入居者双方の満足度向上に寄与。運営コスト管理や日常清掃の精度に期待日常のオペレーションを熟知しており、コストの最適化を図りやすい。 4. ゼネコン（建設会社）が母体のプロパティマネジメント会社 特徴 工事や修繕に関する知識・ノウハウが豊富大規模修繕・改修工事を含め、建設・リフォームが主軸にあるため、建物の構造や工事費の適正化に強い。技術力や工事の品質管理における強みゼネコンとして培った品質管理手法をPM業務に活かし、耐震補強など専門性の高い提案も可能。 代表的な企業例 鹿島建物総合管理株式会社スーパーゼネコン・鹿島建設のグループ会社で、建物管理・PMなどを幅広く手がける。鹿島建物総合管理株式会社のプロパティマネジメント業務は、「鹿島グループの総合力」と「ビル管理の専門性」を掛け合わせて、不動産オーナーが求める資産価値向上とコスト最適化を両立させることを目指している点が最大の特徴です。単なる日常管理だけでなく、建物の維持管理からテナント戦略、リニューアル提案まで、一貫したサポートを提供し、不動産価値を長期的に維持・向上させることに強みがあります。清水総合開発株式会社清水総合開発株式会社のプロパティマネジメント業務は、「清水建設グループの総合力」と「不動産の価値創造」を結びつけ、建物運営から開発・リニューアルまでを一貫してサポートする体制が大きな特徴です。清水建設と連携し、大規模建築物の管理・再開発支援などを推進しています。建物の長期的な資産価値の維持・向上と、オーナーの収益最大化を目指した戦略的な運営管理を実施し、テナントや利用者にとっても安心・快適な空間を提供することに強みがあります。大成有楽不動産大成有楽不動産株式会社のプロパティマネジメント業務は、「大成建設グループの総合力」と「戦略的な運営管理」を融合させ、不動産オーナーの収益向上と資産価値の維持・向上を支援する点に特徴があります。大成建設の知見を活かし、オフィスや商業施設の管理やリニューアル工事を総合的に行います。建物の長期的なライフサイクルを見据えた運営計画や、テナント誘致・管理のノウハウ、安心・安全のリスクマネジメントを組み合わせた総合的なPMサービスを提供していることが強みです。 活用メリット 建物の構造面や長期修繕計画を重視したい場合に有効建築の専門家が多く、長寿命化や改修による価値向上に関するコンサルティングが受けやすい。大規模プロジェクトや特殊用途物件の管理での安心感技術・工事力をバックに、トラブル時の緊急対応や特殊設備への対応が迅速。 5. ハイブリッド型（合弁・協業によるPM会社） 特徴 複数の事業領域の強みを兼ね備えることが期待できる。 株式会社エムエスビルサポートオフィス不動産仲介会社の三幸エステートと総合デベロッパーの三井不動産の合弁で誕生。三幸エステートはオフィス仲介や移転支援、テナント誘致などで豊富な実績を持つ。三井不動産は大規模開発やオフィスビルの運営、商業施設の開発など総合デベロッパーとして国内トップクラスの実績を誇る。リーシング力＋開発・運営ノウハウが融合した総合的なオフィスPMサービスを提供しています。 活用メリット 「仲介会社 × デベロッパー」という背景から、リーシング力と開発ノウハウの両面を有する。グループ企業・提携企業との連携により幅広いソリューション、物件の取得・仲介から開発、管理までワンストップで行い、ノウハウやネットワークを相互補完できる。オフィス市場に精通しているため、テナント誘致から建物運営まで一体的にサポートを受けられる。将来的にビル全体の大規模リノベーションや付帯施設の拡張などを計画する際にも、デベロッパー視点のノウハウを活かせる。 プロパティマネジメント会社選定のポイント 物件の特性やオーナー側の目的を明確化賃貸収益の最大化を狙う場合は、賃貸仲介やリーシングに強い会社。長期の運営計画や再開発を念頭におくなら、デベロッパー系。建物管理の品質重視なら、建物管理会社系。大規模修繕や特殊工事の技術力を求めるなら、ゼネコン系。提供メニュー・対応範囲の確認リーシング、管理、設備保全、会計処理など、総合対応が可能か。一部業務のみ委託する場合でも柔軟に対応してくれるか。コスト面とサービスのバランス管理費用が安いだけでなく、対応品質や緊急時のリスク管理能力も重要。ランニングコストと修繕積立を含めた長期的なコスト試算を比較検討する。実績と信頼性取り扱い物件の類似事例や管理実績をヒアリング。担当者の経験や会社のサポート体制（24時間緊急対応など）の有無をチェック。 まとめ プロパティマネジメント会社は、その母体企業の特性や専門領域によって「リーシング」「開発・運営計画」「建物管理」「工事・修繕」など得意分野が異なります。しかし、各社とも総合的なPM業務をカバーしている場合が多く、必要に応じて提携先企業やグループ会社と連携し、専門外の業務にも対応します。重要なのは、自身の所有物件の現状や将来的なビジョンを踏まえて、最適なパートナーを見つけることです。賃貸収益を重視するのか、建物の長寿命化や改修を重視するのか、ブランディングや資産価値向上を優先するのかなど、目的に合ったプロパティマネジメント会社の選定をおすすめします。 第14章　プロパティマネジメント業務関連キーワード 以下に、プロパティマネジメント（PM）業務において押さえておきたい主なキーワードと、その概要をまとめました。各用語の理解を深めることで、効率的かつ戦略的な管理業務が可能になります。 プロパティマネジメント（Property Management）不動産の管理・運営に関する業務全般。建物の維持管理、テナント対応、賃貸借契約管理、収支管理などを含む。リーシング（Leasing）テナントの誘致・契約締結・更新交渉などを通じて空室を埋め、稼働率を高める活動。稼働率（Occupancy Rate）建物や施設などの賃貸可能面積・戸数のうち、実際に賃貸契約が成立している割合。投資収益性の重要な指標。算定方法に注意が必要。レントロール（Rent Roll）各テナントの契約賃料・契約期間・支払い状況などを一覧化した資料。管理の現状を把握し、収益予測・キャッシュフロー分析に活用。PMレポート（Property Management Report）プロパティマネジメント会社がオーナーに提出する管理報告書。収支やテナント動向、クレーム状況などをまとめる。意思決定や改善提案に必要な資料。キャッシュフロー（Cash Flow）賃料収入・駐車場収入などのインカムと、修繕・光熱費・管理費用などのアウトフローの差し引きを管理・分析することで、資産運用の健全性を把握。AM・アセットマネジメント（Asset Management）AMは不動産の資産運用戦略を立案・実行、PMは不動産の現場管理や日常運営を担う。両者の連携が重要。サブリース（Sublease）管理会社や転貸事業者が、物件を一括借上げしてサブリース契約を行う仕組み。空室リスクを軽減できるが、契約内容次第でオーナー・借り手双方に影響が及ぶ。CAM（Common Area Maintenance：共用部管理費）商業施設やマンション等の共用部分の維持管理に充当する費用。清掃や警備、照明、空調などが対象。長期修繕計画（Long-Term Repair and Maintenance Plan）建物の老朽化対策や設備更新に関する計画。費用を計画的に積み立て、物件の価値を維持・向上させるための戦略的な取り組み。設備管理（Facility Management）建物内の空調・電気・給排水・エレベーターなどの設備を最適な状態で維持する業務。故障リスクやクレームを抑え、快適な居住・利用環境を提供。テナントリテンション（Tenant Retention）既存テナントとの良好な関係を維持し、更新率を高める施策。クレーム対応や定期的なコミュニケーション、設備改善などが含まれる。リスクマネジメント（Risk Management）自然災害・経済情勢の変動・法規制の変更などのリスクを分析・評価し、事前に対策を講じること。保険の活用も含む。コンプライアンス（Compliance）建築基準法、消防法、宅地建物取引業法など関連する各種法令や条例を順守すること。違反が発覚すると事業停止やイメージダウンにつながる。収益管理（Revenue Management）家賃設定・テナント構成の最適化、キャンペーンの活用などで収益を最大化するための戦略的取り組み。支出管理（Expense Management）共用部の光熱費や修繕費、清掃費用などのコストを最適化・削減するための管理。定期的に見直しを行い、バランスの取れた運営を目指す。資産価値向上（Asset Value Enhancement）建物改修や共用部リニューアル、サービス向上などを通じて不動産のバリューアップを図る。テナント満足度の向上や、投資家へのアピールにも繋がる。不動産投資信託（REIT: Real Estate Investment Trust）多数の投資家から資金を集め、不動産に投資する商品。PM業務においては、報告体制や運営の透明性が重視される。サステナビリティ（Sustainability）建築物の省エネルギー化や環境負荷の低減、入居者の快適性向上を目指す取り組み。ESG投資の流れで重要度が高まっている。デューデリジェンス（Due Diligence）不動産取得時や売却時に行う徹底的な調査・査定。物件の法的リスク・建物状況・収支状況などを把握し、正確な価値を判断するためのプロセス。コンストラクションマネジメント（Construction Management）建築・改修工事などの計画立案から施工管理までを総合的にマネジメントする業務。品質・コスト・スケジュールをコントロールし、資産価値の維持・向上を図る。 第15章　プロパティマネジメント業務のまとめ プロパティマネジメントは、不動産の運営管理を「収益最大化・投資価値向上」という観点で行う総合サービスです。 空室率抑制や賃料アップ、バリューアップ提案に強みを持つ一方、高度な専門知識・ネットワーク・コストが必要。オーナー側は、プロパティマネジメント会社のノウハウ・実績・得意分野を把握し、費用対効果とコミュニケーションを重視。長期的視点でパートナーを選び、投資戦略を慎重に立案・遂行することで、収益と資産価値の向上を実現できる。 最終的なポイント プロパティマネジメント会社選びオーナーの物件特性と合致するプロパティマネジメント会社を選び、実績や報酬形態などを契約段階で十分に確認する。投資価値向上バリューアップ施策やマーケティング、資金調達戦略を総合的に組み合わせ、キャッシュフローと評価額を高める。DXの活用デジタル技術・システムを積極導入し、効率的かつ透明性の高い管理を目指す。長期的視点での運用単年の収益だけでなく、将来的な資産価値やテナントの安定性を考慮して経営判断を行う。 プロパティマネジメントは「不動産投資成功の鍵」を握る重要分野です。オーナーにとっては、プロパティマネジメント会社との適切な協力関係の構築が、収益性向上と資産価値アップの大きな一歩となるでしょう。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　代表取締役 羽部 浩志 1991年東京大学経済学部卒業　ビルディング不動産株式会社入社後、不動産仲介営業に携わる 1999年サブリース株式会社に転籍し、プロパティマネジメント業務に携わる 2022年サブリース株式会社代表取締役就任(現職)　ライフワークはすぐれた空間作り 2025年8月25日執筆