不動産管理とは？オフィスビルオーナーが知っておきたい管理業務と役割
オフィスビル経営では、テナント対応や建物・設備の点検、募集、修繕など、さまざまな管理業務が発生します。それぞれ目的や担当する会社が異なるため、所有するビルでどのような管理が行われているかを把握しておくことが大切です。
本コラムでは、オフィスビルにおける不動産管理の基本から主な管理業務、PM・BMの違い、管理方法を見直すタイミングまで解説します。
- どんな人向け？
- オフィスビルの管理業務について基本から知りたいオーナー
- PMやBMなど、それぞれの管理業務の違いを整理したい方
- 所有ビルの管理方法を見直したい方
- 本コラムのポイント
- オフィスビルに必要な管理業務が分かる
- PMとBMの役割の違いを整理できる
- 自主管理と管理会社への委託の違いが分かる
- 結論
オフィスビルの不動産管理には、テナント管理やリーシング、建物・設備管理、修繕など複数の業務があります。すべてを同じ会社が担当するとは限らないため、それぞれの役割を理解し、建物の規模や築年数、管理にかけられる時間などに合わせて管理体制を整えることが重要です。
不動産管理とは？オフィスビル経営に必要な管理業務
不動産管理とは、所有する建物を適切な状態に保ちながら、賃貸運営を行うための業務です。
オフィスビルでは、清掃や設備点検だけでなくテナント対応や空室の募集、賃料管理、修繕計画なども管理業務に含まれます。
| 管理業務 | 主な内容 |
|---|---|
| テナント管理 | 契約・更新・退去対応、賃料管理、問い合わせ対応 |
| 建物・設備管理 | 清掃、設備点検、法定点検、不具合対応 |
| リーシング | 募集条件の設定、仲介会社との連携、内見対応 |
| 収支管理 | 賃料収入、管理費、修繕費などの把握 |
| 修繕・設備更新 | 修繕計画の作成、工事や設備更新の検討 |
これらは別々の業務ではなく、互いに関係しています。
例えば、設備の不具合や共用部の汚れは、テナントの利用環境だけでなく内見時の印象にも影響します。また、修繕や設備更新には費用がかかるため、収支を踏まえて実施時期を検討する必要があります。
建物・テナント・収支を含め、ビル経営全体を見ながら管理することが大切です。
オフィスビルの主な管理業務
テナント管理・リーシング
テナント管理では、賃貸借契約の締結・更新、賃料管理、入退去、問い合わせなどに対応します。
空室が発生した場合は、周辺の募集状況を踏まえて賃料や募集条件を設定し、仲介会社への情報提供や内見対応を行います。
空室が長期化している場合には、賃料だけでなく募集方法や貸室の仕様、設備、共用部なども含めて見直します。
建物・設備の維持管理
物を安全に利用できるよう、共用部の清掃や空調、給排水、電気、消防、エレベーターなどの点検・管理を行います。設備によっては法定点検も必要です。
不具合への対応に加え、点検結果や使用年数を踏まえて修繕・更新時期を検討します。
収支管理と修繕計画
オフィスビル経営では、賃料収入とともに管理費や修繕費などの支出も把握します。
特に築年数が経過したビルでは、複数の設備で更新時期が重なる場合があります。今後必要になる工事を整理し、計画的に修繕・設備更新を進めることが重要です。
PMとBMの違い
オフィスビルの管理では、「PM（プロパティマネジメント）」と「BM（ビルマネジメント）」という言葉が使われます。
| PM | BM | |
|---|---|---|
| 目的 | 賃貸運営や収益面の管理 | 建物・設備の維持管理 |
| 業務 | テナント対応、リーシング、契約・収支管理 | 清掃、設備管理、点検、警備 |
| 対象 | テナント・契約・収支 | 建物・設備 |
PMはテナントや賃貸運営に関する業務、BMは建物・設備を維持するための業務が中心です。
実際には、PM会社がBM会社や工事会社などと連携して管理するケースもあります。「管理会社」という名称だけではなく、どの会社が何を担当しているのかを把握しておきましょう。
自主管理と管理会社への委託の違い
不動産管理は、オーナー自身で行う「自主管理」と、管理会社へ業務を任せる方法があります。
| 自主管理 | 管理会社へ委託 | |
|---|---|---|
| 管理業務 | オーナー自身が対応 | 契約範囲に応じて管理会社が対応 |
| 費用 | 委託費用を抑えやすい | 管理委託費が発生 |
| オーナーの負担 | 大きくなりやすい | 日常業務の負担を減らしやすい |
| 専門業務 | 業者の選定・手配が必要 | 管理会社を通じて手配できる場合がある |
自主管理では建物の状況を直接把握しやすい一方、テナント対応や業者の手配などに時間がかかります。
管理会社へ委託する場合も、建物・設備管理のみを任せる場合や、リーシングや収支管理まで任せる場合など契約内容によって範囲が異なります。
どの業務を自分で行い、どこから管理会社へ任せるのかを明確にすることが大切です。
不動産管理を見直すタイミング
現在の管理体制に問題がなくても、建物や賃貸状況の変化によって必要な管理は変わります。
特に、次のような場合は管理内容を確認します。
- 空室期間が長くなっている
- 設備の不具合や修繕が増えている
- 管理費や修繕費が増えている
- 管理会社や各業者の担当範囲が分かりにくい
空室が長期化している場合は募集条件や建物の状態、修繕が増えている場合は修繕履歴や設備の使用年数などを確認します。
また、管理費が増えている場合は、単純に費用を削減するのではなく、清掃や点検の範囲・頻度など、現在のビルに必要な管理内容になっているかを確認することが重要です。
まとめ
オフィスビルの不動産管理には、テナント管理やリーシング、建物・設備管理、収支管理、修繕計画などがあります。
PMとBMでは担当する業務が異なり、自主管理か管理会社へ委託するかによっても管理体制は変わります。
所有するビルで誰がどの業務を担当しているのかを整理し、建物の築年数や入居状況に合った管理体制になっているかを確認することが大切です。
空室の長期化や設備の老朽化、管理費の増加などが見られた場合は、管理業務や委託範囲を見直していきましょう。
執筆者紹介
株式会社スペースライブラリ
プロパティマネジメントチーム
藤岡 涼
入社以来20年以上にわたり、東京23区のオフィスビルを中心にプロパティマネジメント・リーシング・建物管理を担当。
年間多数の交渉やトラブル対応経験を活かし、現場目線に立った迅速かつ的確な提案を通じて、オーナー様とテナント様双方の満足度向上に努めています。
2025年9月12日執筆
