皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの飯野です。この記事は「築古の賃貸オフィスビルの苦戦と再生へのヒント」を解説したもので、2026年2月17日に改訂しています。少しでも、皆さんのお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願いいたします。 目次はじめに：築古賃貸オフィスビル市場の現状と課題（築古・小規模の賃貸オフィスビルが市場で不利になりやすい背景）第1章：資金を大きく投入せずに築古・小規模の賃貸オフィスビルを再生する方法第2章：満室稼働を実現する具体策おわりに：築古・小規模の賃貸オフィスビル再生は戦略的に、そして継続的に はじめに：築古賃貸オフィスビル市場の現状と課題（築古・小規模の賃貸オフィスビルが市場で不利になりやすい背景） 日本のオフィスビル市場では、1980年代のバブル期に大量供給されたビル群が築30年を超え、ストックの高齢化が進んでいます。東京都心部では賃貸オフィスビルの平均築年数が約33年に達し、中小規模ビルの約9割がバブル期竣工という状況です。こうした築古ビルは設備や内装の老朽化が進み、何も手を打たなければ競争力を失っていきます。さらに近年、在宅勤務と出社を組み合わせたハイブリッドワークが広がるなど、「オフィスは社内コミュニケーションやコラボレーションの場である」という認識が高まっています。その結果、昔ながらの画一的なオフィス空間しか提供できない築古の賃貸オフィスビルは、テナントに選ばれにくくなっているのが実情です。このような環境下で、築古の賃貸オフィスビルオーナーは苦戦を強いられています。かつては「駅近・新築・大規模」（俗に「近・新・大」）という3条件を満たすオフィスほど競争力が高いとされました。従来は築年数が浅いほど空室率も低く安定していましたが、大規模ビルの開発が相次いでいることもあり、築浅ビルでも空室が目立ちはじめ、築年の古いビルとの差が縮小したとの指摘もあります。しかしそれは「築古ビルでも安泰」という意味ではなく、単にテナントの選別眼が厳しくなり、築浅ビルですら条件が悪ければ敬遠されるようになったということです。実際、「単に場所を貸すだけではテナントはついてこない時代」が既に始まっていると指摘されています。とくに課題が表面化しやすいのが、築古の中でも小規模の賃貸オフィスビルです。大規模ビルのように設備投資や大規模改装で一気に見栄えを変え、設備ハードのスペックを底上げする体力がなく、テナントにとっても「このビル、何かあったとき対応できるの？」という不安を持たれやすいので、築古・小規模であること自体が、内見や比較検討の段階で、減点要素として働きやすいのです。だからこそ、派手な改装や全面的な設備更新を先行させるのはそもそも無理なので、築古・小規模の賃貸オフィスビルの再生は、小規模の施策を積み上げて“選ばれる状態”を作る戦略のほうが、再現性が高いと言えます。言い換えるならば、勝ち筋は、「改装」より先に、小規模の修繕と運用によって不安の芽を潰すことにあります。止まる・漏れる・効かない・暗い・汚いといった基本的不安が残ったまま見た目だけを整えても、テナントからの評価の改善は見込めません。小規模でも的確に修繕し、ビル管理の反応速度や運用の確実さを示せるビルのほうが、結果としてテナントから選ばれやすくなるはずです。多くの築古・小規模の賃貸オフィスビルでは、テナント誘致のために賃料を下げざるを得ない場面が増えています。しかし、賃料値下げによる空室解消は一時しのぎに過ぎず、長期的には資産価値の低下に直結するリスクがあります。本コラムでは、賃料を安易に下げずに満室稼働を実現するための戦略と具体策について、事例やデータを交えながら論理的に考察します。築古・小規模の賃貸オフィスビル再生のヒントを探り、ビルオーナーが直面する課題にどのように対処すべきかを明らかにしていきたいと思います。 第1章：資金を大きく投入せずに築古・小規模の賃貸オフィスビルを再生する方法 築古・小規模の賃貸オフィスビルオーナーにとって、建物や設備の老朽化に伴う改修コストは頭の痛い問題です。立地や規模によっては、過度な投資を回収できないリスクも高く、経営の意思決定が難しくなることも多々あります。しかし、予算が限られているからといって、何もせずに放置してしまえば、築古・小規模ビルはさらに価値を下げ、空室率の悪化や賃料下落が進む一方です。ここでは、限られた資金でも実行可能な、建物の魅力アップとランニングコスト削減を両立する具体的な手法を解説していきます。 1-0.築古・小規模の賃貸オフィスビル再生では「修繕」と「更新」と「改装」を混同しない 築古・小規模の賃貸オフィスビルは、最小コストで最大の効果を狙うには「小さく直して、早く回す」が基本になります。ただ、このとき現場で、「修繕」「設備更新」「改装（リニューアル）」が混同されると、話がややこしくなりかねません。混同されて、目的・効果が取り違えられて、優先順位が決まらないと、小規模に効果的に進めることが難しくなりかねません。だから最初に、この3つの用語を切り分けて整理します。修繕：不安の芽を潰します。壊れた／劣化した部分を元の機能に戻すこと（漏水、腐食、異音、チラつき、排水詰まり、建具不良など）。築古・小規模ビルではまずこの対応の漏れをなくすことが“信用”を作ります。テナントが不安を感じるのは、「不具合が放置されないか」「止まったときに復旧できるか」です。設備更新：このコラムでは主な検討対象とはしていませんが、修繕対応では対応し切れない場合、次のステップとして検討が必要なケースも想定しておく必要があります。文字通り、設備の入替です。不具合が解消され、性能の向上も見込まれます（高効率空調、LED化、エレベーターの制御盤更新など）。いずれにしても、修繕で潰すべき不具合（漏水・臭気・排水不良・空調のムラ）について充分な検証をしないまま、設備更新に踏み込むと、結果的にまだ使えるのに買い替えるのはモッタイナイということになりかねません。改装（リニューアル）：見た目や使い勝手を刷新して印象を上げます（エントランス、共用部、トイレ内装など）。うまくやれば効果的ですが、修繕対応が甘いまま改装しても、見た目だけで、不安材料は残っているということになりかねません。築古・小規模の賃貸オフィスビルで効果的な対応は、「大きく変える」ことではなく、「小さく直して、早く回す」ことです。まず優先すべきは、漏水跡、異音、チラつき、臭気、排水不良、建具の不具合といった、テナントの不安の芽を小規模の修繕で確実に潰すことです。この点がクリアされない限り、その他でどのような改善策を打ってもテナントの評価にはつながりません。改装・リニューアルを実施する場合、エントランスやトイレなど、少ない範囲で印象が変わる場所に絞り、小規模で手を打つのが現実的です。派手さより、修繕と運用の反応速度で「このビルは手当てされている」と伝わる状態を作る。これが、最小コストで最大の効果を狙う対応の基本方針になります。 1-1.設備関連の支出抑制の鍵は、継続的な保守と適切な小規模修繕対応 設備を大規模修繕したり、すべて更新するには膨大な費用がかかりますが、既存設備を丁寧に保守しつつ、適切で小規模の修繕対応を実施することで、設備自体の長寿命化を図り、大幅な修繕費用・更新投資等の設備関連の支出を先送りすることが期待できます。特に、空調設備のフィルターや熱交換器の定期的な清掃、給排水設備の定期洗浄や点検を行い、適切なタイミングで保守部品を交換することで、設備の稼働効率を高め、故障リスクを軽減することができます。事例①港区の築30年ビルの空調修繕・保守対策港区にある築30年超のオフィスビルでは、老朽化した空調設備が頻繁に故障し、夏場のトラブルが続出。そこで、フィルターの定期交換や空調ダクトの清掃を徹底したところ、年間の修理費が40%削減され、冷暖房の効率が向上しました。これにより、テナントの満足度も向上し、契約更新率が改善しました。 1-2.ポイントを絞った小規模改装（リニューアル） 建物全体の大規模リノベーションは費用負担が重いため、ポイントを絞った小規模改装（リニューアル）を行うことで、効率的にビルの印象を改善できる場合もあります。特に、エントランスや共用部など第一印象を左右する場所に、照明改善や壁・床の美装化などを適切に施せば、ビルの魅力は大幅に向上することも期待できます。事例②千代田区のオフィスビルの共用部改装千代田区の築35年のオフィスビルでは、エントランスと廊下のリニューアルを実施。床材を明るいタイルに変更し、照明をLEDに切り替えた結果、「清潔感が増し、古さを感じさせない」という声が増加。結果として新規テナント獲得率が向上しました。 1-3.小規模でも効果的な設備導入・運用改善 低予算で付加価値を提供するには、IoTを活用したスマートビル化がおすすめです。後付け型のスマートロックや照明・空調の自動制御システムを導入することで、テナントにとっての利便性や快適性を高められます。これらの設備は比較的低コストで導入でき、かつ設備管理の効率化にもつながるため、運営面でもメリットが期待できます。また、近年、テナントの関心が高まっている省エネに着目した施策も有効です、限られた資金内でも築古・小規模の賃貸オフィスビルの競争力を回復し、収益性の向上を目指すことが可能となります。  事例③渋谷区の中規模ビルでのIoT導入渋谷区にある築32年のビルでは、スマートロックシステムを導入し、テナントがスマホアプリで入退館管理を行えるようにしました。これによりセキュリティが向上し、新規入居希望者へのアピールポイントとなりました。 事例④中央区の省エネ関連小規模設備導入・運用改善事例中央区の築33年のオフィスビルでは、空調設備の適正運用とLED照明導入により、電力コストを年間15%削減。これにより、共益費の削減にもつながり、結果としてテナントの退去抑制に成功しました。 これらの実例からも分かるように、築古・小規模の賃貸オフィスビルの再生には、単なるコスト削減ではなく、設備の適正運用や小規模修繕による魅力向上が重要です。限られた予算内でも、適切な戦略を講じることで、築古ビルの資産価値を維持・向上させることが可能です。成功事例から浮かび上がるキーワードは、「付加価値」「ターゲット戦略」「運営力」です。建物のハード（物理的な質）を高めることに加え、どのテナント層にどんな価値を提供するかを明確に描き、それに沿った小規模修繕・運用改善を行うことが満室への近道となっています。 一方で、すべての築古・小規模の賃貸オフィスビル再生プロジェクトが成功するわけではないことにも注意が必要です。改装（リニューアル）に多額の費用を投じて内装を一新し、「これで賃料アップだ」と意気込んでも、肝心の入居者が集まらなければ投資回収は困難です。例えばデザイン優先で改装したものの、立地とのマッチングを十分に検証しないまま進めたので、高めに設定した賃料に見合うテナントが見つからなかったケースや、テナントのニーズを読み違えて設備投資が空回りした例も報告されています。また、築古・小規模の賃貸オフィスビル特有の課題（耐震性や法規制上の制約など）を無視して表面的な改装（リニューアル）に終始した結果、「見た目は綺麗でも安心して入居できない」と敬遠されてしまう失敗もあります。こうした事例から学ぶべきは、市場ニーズや物件の本質的課題を見極めずに闇雲に改装したとしても成果は出ないという点です。再生策を講じる際には、しっかりとした戦略とニーズ分析に基づいて計画を立てることが不可欠でしょう。 以下では、築古オフィスビルを満室稼働させるための具体的な対策をいくつかの観点から掘り下げます。成功事例のエッセンスと失敗例の教訓を踏まえつつ、費用対効果を意識した実践的な手法を紹介していきます。 第2章：満室稼働を実現する具体策 2-1.「不安」の芽を潰す適切な小規模修繕 築古の小規模ビルで空室が長引くとき、原因は「賃料」より「不安」のことが多いです。具体的には、漏水跡、共用部のガタつき、トイレの不具合、照明のムラ、空調の効きムラ、異音――このあたりが残っていると、内見の瞬間に評価が落ちます。だからまず、やるべきは、いきなり、設備更新、リノベーションに踏み切ることではなく、小規模修繕で“減点ポイント”を消すことです。小規模修繕は、費用の上振れを抑えながら、内見評価を底上げできます。築古・小規模の賃貸オフィスビル再生の第一歩は、建物の基本性能と印象を底上げするハード面の改善です。限られた予算内でも工夫次第で効果的な小規模修繕は可能です。ポイントは「コストパフォーマンスの高い箇所から優先的に手を付ける」ことです。基本設備の基盤整備:古いビルでは空調や電気設備の老朽化により室内環境が劣化していることが少なくありません。空調設備の調整やフィルター清掃、必要に応じたメンテナンスを行い、適切な温度・空気質を維持しましょう。設備（とくに空調）の性能向上はテナント満足度を高め、ビル競争力の向上につながります。内装・共用部の改装で印象をリフレッシュ（小規模な設備導入とも組合わせ）:ビル内外の見た目の改善も検討課題です。第一印象を左右するエントランスやロビーは、比較的低コストな小規模な改装（リニューアル）で大きな効果が期待できます。壁や天井の塗装を明るい色調に塗り替える、床材やカーペットを新調する、照明をLED化して明るさと省エネを両立する、といった改装は定番ながら有効です。特に照明のLED化は初期費用こそかかるものの、電気代削減効果をもって数年程度で初期支出を回収できるケースも多く、長寿命化により修繕・保守頻度も減らせます。また、水回り（トイレや給湯室）の清潔感は入居検討者が重視するポイントです。古いトイレ設備を最新の節水型に交換したり、和式トイレしかない場合は洋式化したり、内装を明るく改装するだけでも印象は格段に向上します。男女別トイレの設置が難しい小規模ビルでも、小規模ながら改装（リニューアル）して、清掃を行き届かせることで「清潔で安心」なイメージを与えられます。小規模改装で費用対効果を最大化:すべてを一度に直す予算がない場合は、ポイントを絞った部分リニューアルで段階的に価値向上を図りましょう。たとえば「エントランスホールのみ先行小規模改装」「空室となっているフロアをモデルルーム化」など、支出額に対してテナント受けする効果が高い部分から着手します。費用を抑える工夫としては、既存の什器や間仕切りを活用・再配置する、レイアウト変更を伴わない模様替え中心の工事にする、安価でもデザイン性の高い建材を取り入れる、といった方法があります。また、「古さ」を逆手に取る発想も有効です。内装のレトロな雰囲気をあえて残し、ヴィンテージ風オフィスとして売り出した例もあります。天井の躯体をあらわしにしてインダストリアルデザイン風に仕上げたり、昭和レトロな外観を活かして味わいのあるクリエイティブオフィスとしてPRすることで、画一的な新築ビルにはない個性を求めるテナントを引き付けられる場合もあります。このように、低予算でも「安全性の底上げ」と「印象の刷新」を両立する小規模修繕・小規模改装を組合わせて進めることで、築古・小規模の賃貸オフィスビルのマイナスイメージを払拭し競争力を高めることができます。小さな改良の積み重ねがテナント満足度を向上させ、結果として高稼働率・賃料維持につながるのです。 2-2.テナントニーズを捉えた運営工夫と差別化戦略 ハード面の改善と並んで重要なのが、ソフト面での戦略、すなわちテナントのニーズに合った運営とサービスの提供です。ただ空間を貸すだけでは選ばれない時代だからこそ、ビル独自の付加価値を打ち出し差別化を図る必要があります。ここではテナント・ターゲットの見直しと賃貸条件・サービス面での工夫について具体策を考えてみましょう。テナントのターゲット層の再設定:築古・小規模の賃貸オフィスビルが従来想定していたテナント像（例えば近隣の中小企業向け事務所利用など）に固執していては、市場の変化に取り残される恐れがあります。成功事例にあったように、発想を転換して新たな需要層を開拓することが鍵です。昨今増えているスタートアップ企業、ITベンチャー、地方や海外から進出してくる企業など、数十年前には想定しなかったターゲットも台頭しています。彼らは大企業ほどオフィスに高い予算は割けないものの、働きやすい環境やクリエイティブな雰囲気を求めています。また、小規模でもセキュアで快適なオフィスを必要とする専門士業（士業事務所）や、リモートワーク普及で郊外勤務を希望する従業員向けのサテライトオフィス需要なども見逃せません。自ビルの立地や規模に照らし、「このビルならでは」のターゲット層を定め、その層に響く改装・サービスを考えましょう。例えば駅から距離があるビルでも駐車場があれば車移動が主なテナントを狙う、都心でエリアイメージが良くない場所ならあえてクリエイター向けに内装を個性的にしてみる、といった戦略が考えられます。ターゲットを明確に絞ることで、その層に特化した売り込みが可能になって、満室への道が見えてきます。ビルブランディングと情報発信:築古・小規模の賃貸オフィスビルを再生する際には、そのビルのコンセプトや強みを明確に打ち出すことも大切です。ただ安いというだけではなく、「○○な人たちが集まるビル」「△△な働き方ができるオフィス」といった物語性を持たせるのです。ビルのブランドを育てていく姿勢はテナントにも伝わります。具体的には、ビルの名前をリブランディングしてみるのも一案です。築年数が古いままの名前より、コンセプトに合ったネーミングやロゴを作成して刷新すれば、新規顧客の目にも留まりやすくなります。改装（リニューアル）のタイミングに合わせて内覧会イベントを開催し、当社のオウンド・メディア・サイトで紹介記事を掲載するなど、積極的な情報発信を以て「生まれ変わったビル」をアピールしましょう。最近ではリノベーション専門の不動産メディアや、テナントリーシング支援のプラットフォームもありますので、そうしたチャネルを活用して露出を増やすのも有効です。オフィス探しをしている企業だけでなく、不動産仲介業者に対しても物件のセールス・ポイントを明確に伝え、認知度を高めておくことで紹介件数アップが期待できます。テナントとのコミュニケーション向上:ソフト面の充実として忘れてはならないのが、既存テナントとの関係構築です。現在入居中のテナントの満足度を上げることは、退去防止と口コミ効果につながります。小規模ビルでは管理人が常駐しない場合も多いですが、その場合でもビル管理会社が定期的に巡回した際に、こまめにチェックして、設備不具合の対応を早める、共用部の清掃頻度を上げる、といった地道な施策がテナントの愛着を育み、長期入居や知人企業の紹介といった形で報いてくれるでしょう。「このビルの管理は信頼できる」という評判が立ち、多少古いビルでも安心して入居できるとの評価につながります。結果として空室が出ても別のテナントで埋まりやすくなり、安定稼働・賃料維持に寄与するのです。 2-3.省エネ小規模修繕・エネルギー管理の強化による付加価値創出 近年、企業の環境意識の高まりやエネルギー価格の上昇を背景に、オフィスビルの省エネルギー性能は重要な競争力の一つとなっています。ビルの省エネ性能を高めることは光熱費の削減による運営コスト低減だけでなく、「環境に配慮したオフィス」という付加価値を生み、テナント企業のイメージ向上にもつながります。ここでは、築古・小規模の賃貸オフィスビルでも実践できる省エネ・エネルギー管理強化策を考えてみましょう。照明・空調の省エネ化:オフィスビルで電力消費の大きな割合を占める照明と空調の高効率化は、省エネの要です。照明は前述の通りLED照明への更新が効果的で、消費電力を約半分程度に削減できるケースもあります。人感センサーを設置して人がいない時には自動で消灯するシステムを導入すれば、無駄な点灯を防げます。空調については、旧式の個別空調機（パッケージエアコン等）で効率が悪いものはインバーター式の省エネ型に交換する、さらに、支出額は嵩みますが、熱源機器やポンプ類の高効率型への更新や制御システムの最適化を行うことで、かなりの省エネが期待できます。また、テナントが退去したフロアなど未使用区画の空調を停止・間引き運転できるようゾーニング制御を取り入れるなど、きめ細かなエネルギー管理を行うことも重要です。ビルのエネルギー使用量を見える化する、スマートメーターやエネルギー管理システム(BEMS)を導入すれば、テナントごとの使用量を把握して省エネ意識を高めたり、ピーク電力を抑制したりといったデータに基づく運用改善が可能になります。省エネ小規模修繕の結果、CO2排出量削減や電気料金削減といった具体的数値が出れば、それ自体をビルのセールス・ポイントとして訴求できます。▪断熱性能の向上と快適性アップ:築古・小規模の賃貸オフィスビルでは、窓サッシや外壁の断熱性能が低く、外気の影響を受けやすいため空調負荷が大きくなりがちです。可能であれば窓ガラスを複層ガラスに交換したり、窓枠に後付で断熱内窓を設置することで断熱性を高められます。簡易な対策としては窓ガラスに遮熱フィルムを貼るだけでも冷房負荷を減らす効果があります。夏場の直射日光が強い開口部には外部に可動ルーバーや日よけ（オーニング）を設置し日射を遮る工夫も有効です。逆に冬場の熱損失を防ぐため、出入口に風除室やエアカーテンを設けることも検討できます。こうした断熱対応は、テナントの光熱費負担軽減につながるだけでなく、室内の温度ムラが減り快適性が向上する副次効果もあります。室温の安定したオフィスは従業員の生産性や健康にもプラスに働くため、テナント企業にとってもメリットが大きいポイントです。 2-4.スマートビル化・付加価値サービスの導入による競争力強化 テナントの要望が高度化する中、築古・小規模の賃貸オフィスビルでも、テクノロジーの力を借りて付加価値サービスを提供することが求められています。いわゆる「スマートビル」的な機能は何も最新鋭のビルだけのものではありません。近年は後付け可能なIoTソリューションやサービスプラットフォームが数多く登場しており、築古・小規模の賃貸オフィスビルでも比較的容易に導入できるようになっています。ここでは、テクノロジー活用によるサービス向上策と付加価値創出の方法を見ていきます。IoTによるビル管理の効率化と快適性向上:まず挙げられるのが、ビル管理業務へのIoT導入です。センサーやネットワークを活用して設備の稼働状況や各種環境データを収集・制御することで、旧来型のビルでも最新ビルと遜色ない管理レベルを実現できます。たとえば、水漏れセンサーや設備異常検知センサーを設置しておけば、故障やトラブルの兆候を早期に把握し対処できます。エレベーターやポンプなどの主要設備にもIoT監視を付ければ、異常時に迅速な修繕・保守対応が可能となり、サービス停止時間の短縮や事故防止による信頼性向上につながります。さらにセキュリティ面でも、顔認証やICカードによる入退館管理システムを後付け導入する例が増えています。非接触で解錠できるスマートロックやスマートセンサーライト、防犯カメラのネット連携などにより、小規模ビルでも安全・安心なスマートセキュリティ環境を整備できます。古いビルでも後付け技術でそうした環境が実現できるなら、テナントの安心感は格段に増すでしょう。テクノロジー導入の費用対効果:スマート・システムや付加価値サービスを導入する際には、その費用対効果も考慮しましょう。幸いなことに、クラウドサービスやIoT機器の普及で初期投資ゼロ～小額で始められるサービスも多くなっています。例えば入退館管理システムは、クラウド型サービスを月額課金で利用すれば高価な専用機器を買う必要がありません。スマートロックも1台数万円程度からあり、工事も簡単です。また、テナント向けのスマホアプリを提供し、ビルの設備予約（会議室予約や空調延長申請など）を便利に行えるようにするサービスもあります。自社ビル専用アプリを開発するのは費用がかかりますが、既存のプラットフォームを使えば比較的安価です。重要なのは、テナント目線で「このビルに入ると便利」と思える仕組みを一つでも増やすことです。最新ビルでは当たり前の仕組みも、築古・小規模の賃貸オフィスビルで導入すれば大きな差別化になります。それがオーナーにとっても省力化・効率化につながるものであれば一石二鳥です。例えばオンライン上でテナントからの問い合わせや工事申請を受け付ける仕組みを導入すれば、対応履歴も残り管理もしやすくなります。小規模ビルゆえに人的サービスでカバーしていたことをIT化することで、逆にきめ細かなサービス提供が可能になる分野もあるでしょう。このように、スマート技術とサービスの導入は、築古ビルに現代的な付加価値をもたらし競争力を高める有効な手段です。テクノロジーは日進月歩で進化しており、今後も新たなソリューションが生まれるでしょう。オーナーとしては常に情報収集を怠らず、自ビルにフィットしそうなサービスがあれば積極的に試してみる姿勢が大切です。大掛かりな設備投資をしなくても導入できるサービスは数多くありますので、「築古だから…」「小規模だから…」と尻込みせずチャレンジすることで、テナント満足度と稼働率アップにつなげていきましょう。 おわりに：築古・小規模の賃貸オフィスビル再生は戦略的に、そして継続的に このコラムを通じて、築古・小規模の賃貸オフィスビルが直面する苦戦の背景と、再生への具体的ヒントを述べてきました。重要なのは、単に賃料を下げる安易な道に逃げるのではなく、戦略を持ってビルの価値を高める取り組みを行うことです。幸いにも、多くの成功事例が示すように、工夫次第で築古・小規模の賃貸オフィスビルは見違えるように蘇り、テナントにとって魅力的な存在になり得ます。老朽化が進むオフィス・ストックが大量にあるということは、裏を返せば変革の余地がそれだけ大きいということです。オーナーにとってはチャレンジであると同時に、大きなチャンスとも言えるでしょう。再生策を講じる際には、まず自ビルの強み・弱み、市場環境やターゲットのニーズをしっかり分析することが出発点です。その上で、本コラムで述べたようなハード・ソフト両面の手立てを組み合わせ、自社の事情に合ったロードマップを描いてください。すべてを一度に実現する必要はありません。小さな改善を積み重ね、それをテナント募集のアピール材料として発信し、徐々に稼働率と収益性を高めていくことが現実的です。一度、満室を達成しても油断は禁物で、市場動向やテナント要望は刻々と変化します。定期的にビルの状況を見直し、新たな競合ビルの動きや技術トレンドをチェックして、常にアップデートを図る姿勢が求められます。「単なる古い・小規模なビル」だった物件が、小規模修繕・改装（リニューアル）やサービス強化の組み合わせによって「選ばれるオフィス」に進化したとき、適正賃料で高い稼働を維持し、資産価値も向上する好循環が生まれます。築古・小規模の賃貸オフィスビルが持つポテンシャルを引き出し、テナントにとってもオーナーにとってもWin-Winとなる再生を実現するために、本コラムのヒントがお役に立てば幸いです。築古・小規模の賃貸オフィスビル再生の成功例が増えれば、賃貸オフィス・マーケット全体の活性化にもつながります。老朽化ストックが多い日本の賃貸オフィス市場において、一つひとつのビルが再生への一歩を踏み出すことで、新築偏重ではない持続可能な発展が期待できるでしょう。ぜひ、専門家の知見や周囲の協力も得ながら、ビジネスライクかつ柔軟な発想で築古・小規模の賃貸オフィスビルの再生にチャレンジしてみてください。満室稼働のその先に、ビル・オーナーとテナント双方の明るい未来が拓けるはずです。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2026年2月17日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの飯野です。この記事は「そこにあるから借りているだけ」というのは、ホントなの？──テナント企業は賃貸オフィスのことを、どこまで真面目に考えているのか」というタイトルで、2026年2月9日に執筆しています。少しでも、皆様に新たな気づきをもたらして、お役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願いいたします。 目次序章：「そこにあるから借りてるだけ」なの？第1章：賃貸オフィスに関連する社内の意思決定は、なぜ“隙間”に落ちるのか第2章：テナント企業は、賃貸オフィスのどこで“マイナスになっている”のか第3章：賃貸オフィスの賃料を「ただの場所代」と見做す視線の根っこ第4章：賃貸オフィスをインフラとして扱うテナント企業と、雑務として扱うテナント企業の差第5章：貸主側が持てる視点：テナント側の運用に問題があることを前提に対処する終章：「そこにあるから借りてるだけ」を、言葉どおり受け取らない 序章：「そこにあるから借りてるだけ」なの？ 賃貸オフィスビルの運営に携わっていると、ふと、不思議な感覚に襲われることがあります。テナント企業にとって、賃貸オフィスは「なくては困る」インフラです。明日から突然、その賃貸オフィスが使えなくなれば、営業も、バックオフィス事務も、採用も、会議も、ほとんどの業務が立ち行かなくなる。いわば、事業の基盤を支えている場所と言えます。けれども、賃貸オフィスの現場で耳にする言葉や、社内の意思決定のされ方を見ていると、どうも、その“インフラ”としての重要性と、テナントの社内での扱われ方のあいだに、微妙なギャップがあるようにも感じられます。「たまたま、そこに空いている物件があったから」「予算の範囲で、いちばん条件が良かったから」「社員から文句が出ていないので、今のところ大丈夫」どれも、現場でよく聞かれるフレーズです。もちろん、オフィス移転のたびに、経営方針を踏まえて、経営の哲学にまで立ち返った議論をしてほしい／しなくてはいけない、というつもりはありません。ただ、「なくては困るインフラ」にしては、あまりに“その場しのぎ”の言葉が並んでいるな、という違和感は拭えないのです。たとえば、製造業の会社において、工場のことであればどうでしょうか。どのエリアに建てるのか。どのくらいの投資をして、どのような製造ラインを組んで、どのように人と設備を配置するのか。その工場を、10年後、20年後にどのように使っていくのか。こうした問いは、経営のど真ん中で議論されるはずです。工場は、製造業の会社にとって、ビジネス上の競争力に直結するインフラだからです。そこに「たまたま空いていたから」「予算的にちょうど良かったから」で決めて良いことなど、あり得ません。しかし、賃貸オフィスになると、話は一気に軽くなっているように見受けられます。さすがに、オフィスの立地については、経営会議で一定の議論が行われるかもしれません。けれど、そのあとの賃貸条件の検討や、日々の運営、更新や解約の判断といった“インフラとしての運用”の部分は、多くの会社で「総務の仕事」として、一段下のレイヤーに落とされているのではないでしょうか。賃貸オフィスはテナント企業にとって、「止まったら困るインフラ」であるにもかかわらず、社内の位置づけとしては“雑務の延長線上”に置かれやすい。そのギャップが、現場でのコミュニケーションや交渉、ビル管理会社との関係性に、じわじわと影響を与えています。オフィスは「そこにあるから借りているだけ」なのか。それとも、本来は工場や物流拠点と同じように、もっと真面目に向き合うべきインフラなのか。このコラムでは、賃貸オフィスビルのビル管理会社という立場から、テナント企業が賃貸オフィスをどのように扱っているのか、その結果、どんな不都合が生まれる可能性があるのか、そして、その前提を踏まえたうえで、貸主側（ビル・オーナー・ビル管理会社側）はどこまで付き合い、どこで線を引くべきなのか――そんなことを、整理してみたいと思います。 第1章：賃貸オフィスに関連する社内の意思決定は、なぜ“隙間”に落ちるのか 序章で触れたとおり、賃貸オフィスは「止まったら困るインフラ」です。それなのに、実務の世界をのぞいてみると、その扱われ方はどう見ても“インフラ級”ではない。このギャップの正体を、まずは社内の意思決定プロセスから分解してみます。 1-1．賃貸オフィスの話には、本来いろんな部署が絡むはずなのに 賃貸オフィスについて、本当は誰が何を考えるべきなのか。ざっくり分解すると、こんな感じになります。経営陣事業ポートフォリオと拠点戦略中長期の人員計画・働き方の方向性固定費としての賃料水準・投資配分事業部門（現場）実際の働き方（来社頻度・会議のスタイル・来客の多さ）必要な席数・会議室数・倉庫スペース拠点ごとの役割分担（開発拠点なのか、営業拠点なのかなど）人事・労務採用・定着に効くロケーションやオフィス環境の水準ハイブリッドワークなど就業制度との整合性安全衛生・従業員のコンディション管理財務・経理キャッシュフローと賃料負担のバランス原価・販管費としての位置づけ長期の賃貸借契約がもつリスク総務・ファシリティビル側との窓口・日々の運用レイアウト変更・増員対応・修繕の取り回し契約更新や原状回復、移転プロジェクトの実務こうして並べてみると、賃貸オフィスの話って、本来は会社のほぼ全部門にまたがる「ど真ん中のテーマ」なんですよね。工場ほど露骨ではないにせよ、経営、事業、人、カネ、現場運用――全部が絡んでくる。……なんですが、現実の会社を見ていると、この全員がちゃんと集まって、腰を据えてオフィスを議論しているケースは、そこまで多くないのでは、ないのでしょうか。 1-2．プロジェクトのときだけ“総力戦”、ふだんは“総務預かり” 賃貸オフィスの話が社内で大きく扱われるタイミングは、だいたい決まっています。賃貸契約の更新が近づいて、「このビル、出るか・残るか」を決めるとき事業拡大や統合で、「増床・移転が必要だ」となったとき働き方改革やコロナ後対応で、「オフィスのあり方を見直そう」となったときこういう「一大イベント」のときには、経営陣も事業部門も人事も巻き込んで、プロジェクト・チームが立ち上がる。そこでは確かに、かなり真面目な議論が行われます。ただ、問題はその後です。移転・増床のプロジェクトが終わった瞬間、チームは解散されるその後の運営・細かな条件調整・更新の検討は、総務・ファシリティが単独で担う形に戻る「とりあえず今の条件からあまりブラさない範囲で更新しておいてください」というざっくりした指示だけ降りてくる結果として、オフィスに関する日々の意思決定は、どうしても「上でざっくり方向性を決める→具体的な判断は総務が現場で処理する」という構図に収まりがちです。ここで問題にしているのは、賃貸オフィス関連業務の扱いが結果的に“隙間業務”に落ちてしまう会社の仕組みであって、「総務がオフィスを真剣に考えていないから」というわけではありません。会社組織の業務分担とリソース配分の設計によって、賃貸オフィスの検討が会社組織の“隙間の仕事”に押し込まれてしまっているという点です。総務の仕事の現場を見てみると、株主総会・取締役会の準備社内規程・押印・契約書管理郵便・電話・来客対応備品・印章・社有車・携帯・PCの管理社内イベントや福利厚生の取り回し……といった、会社の裏側全般を抱えながら、その延長で「賃貸オフィスも見る」ことを求められているというようにも見受けられます。そこに突然、賃貸オフィス関連で、「年間◯億円レベルの固定費」を左右する賃貸条件の交渉10年スパンで効いてくるオフィスのレイアウトや仕様の判断ビル・オーナー、ビル管理会社との長期的な関係構築などが業務分掌のリストに追加されてのってくるわけなので、「雑に扱っている」というより、物理的・能力的に“抱えきれていない”って状況になってしまうんですよね。 1-3．「賃貸オフィスだけのことを考える人」が、社内にいない もう一つ、大きな会社の構造的な問題があるのではって思っています。それは、ほとんどの会社には「オフィスのことだけを、専門的に考えるポジション」が必ずしも置かれていない、という点です。IR担当は、投資家とどうコミュニケーションを取るか、で評価される人事担当は、採用・定着・評価制度などで評価される経営企画は、事業戦略・中期計画の実現度で評価されるじゃあ、「このオフィスが、事業と人にとってベストな状態かどうか」という点で評価されている人は、社内にいるか？と言われると、正直かなり怪しい。総務にしても、「トラブルなく回っているか」「コストが膨らんでいないか」「社員から大きな不満が出ていないか」といった、“マイナスを出さないこと”で評価されるケースが多い。プラスをどこまで取りに行くか、という視点でオフィスを設計する役割は、そもそも誰にも割り当てられていない。つまり、工場：「生産性」という、めちゃくちゃわかりやすいKPIがある物流拠点：配送リードタイムや在庫回転率など、測れる指標があるオフィス：生産性はチームや人によってバラバラ売上との因果関係も測りづらい「ここをこう変えたら〇％業績が上がる」とは言いきれないこうなってくると、賃貸オフィスの話は、どうしても「誰のKPIでもないから、誰も本気でその問題のオーナーシップを取りにいかない」という状態に陥りがちです。 1-4．重要だけど緊急じゃないものは、だいたい後回しになる さらに追い打ちをかけているのが、「緊急度と重要度」の問題です。いますぐ困るわけではないけど、じわじわ効いてくるコストいますぐクレームになるわけではないけど、じわじわ効いてくる使いにくさいますぐ採用難になるわけではないけど、じわじわ効いてくる立地や設備の見劣りオフィスに関する課題は、ほとんどが「重要だけど緊急じゃない」ゾーンに入ります。その一方で、会社には法改正対応システムトラブル大口顧客の対応組織再編・人事異動…などなど「重要かつ緊急」なタスクが、毎日のように降ってきます。その結果どうなるか。賃料の適正水準や、契約条件の見直しは「今度ちゃんと検討しよう」で棚上げレイアウトの最適化や、フロア構成の見直しは「増員したら考えよう」で先送り更新のタイミングになって、ようやくバタバタと協議が始まり、結局「現状維持」が一番通しやすい選択肢に見えてしまう貸主側（ビル・オーナー／ビル管理会社の側）から見ると、「このタイミングで、ちゃんと議論＆検討のリストにのせて、関係者でテーブルを囲んで話せれば、結果的に、テナント側にもメリットが出るのに」という局面は、正直かなり多いです。でもテナントの会社内では、そういう中長期の調整に時間を割く余裕がない。ここにも、個人のやる気とか能力というより、会社の構造として“後回しになりやすいテーマ”に分類されてしまっているという事情があります。 1-5．「総務のせい」にしても、何も前に進まない ここまで整理してくると、賃貸オフィスの話は、本来ほぼ全社的なテーマでもプロジェクトのときを除けば、総務・ファシリティに集約されがちそもそも「オフィスの最適化」で評価される人が社内にいない重要だけど緊急じゃないので、構造的に後回しになりやすいという、ちょっと意地悪なパズルのような構図が見えてきます。この状態を前にして、「総務がちゃんとやっていないからだ」と結論づけてしまうのは、正直かなり乱暴だし、非生産的です。人も時間も足りないなかで、会社の“裏側全部”を担っている部署に、「オフィス戦略まで完璧に設計しておいてください」は、さすがに荷が重すぎる。むしろ、経営側が「オフィスをどう位置づけるか」をちゃんと決めているか事業側が「自分たちの仕事にとって、どんなオフィスが必要か」を言語化できているかその上で総務が、ビル管理会社との交渉や日々の運用を“実務として回せる状態”になっているかをセットで見ないと、現場の状況は変わっていきません。 第2章：テナント企業は、賃貸オフィスのどこで“マイナスになっている”のか 第1章では、賃貸オフィスに関連する意思決定が、会社の仕組み上、どうしても“隙間”に落ちやすいという話をしました。ここからは、その結果として、テナント企業側にどんな“マイナス”が生じ得るのかを、もう少し具体的に見ていきます。ここで言う「マイナス」は、いきなり、大きな損失が生じるというのではなくて、余計な費用負担もう少し楽に回せたはずの日常的な業務運用が、ジワジワとしんどくなってしまうという状況みたいな、「ジワジワ系のマイナス」がメイン・ストーリーです。複数の賃貸オフィスビルを横断してテナントの動きを見ていると、同じようなパターンが繰り返されているのがわかります。しかもそれは、「誰かがサボっているから」ではなく、テナント企業での社内の意思決定プロセスそのものがそういうマイナスを生みやすい設計になっている、という言い方のほうがしっくりきます。 2-1．賃料だけ見て「まあ妥当」という判断 わかりやすい例として、「賃料単価だけ見て、なんとなく“相場並みだからOK”になっているケース」です。よくある流れは、こんな感じです。立地と賃料は、仲介会社が持ってきた比較表で確認「この条件なら予算内なので大丈夫そう」ということを以て社内で意思決定表面上の立地を踏まえた賃料は“相場並み”でも、賃貸オフィスビルのグレード、床面積、設備、ビル管理の状況が、本当に見合っているのかについての確認、判断は複雑で難しいので、テナント企業自身が必ずしも重視していないポイントで余計な賃料プレミアムを負担しているというケースも珍しくなくて、そのことが見過ごされていたりもします。ここでのポイントは、社内の議論のテーブルに上がるのが、「立地を踏まえた賃料」と「床面積」に限定されがち賃貸契約の諸条件、賃貸オフィスビルのグレード等を細かく読み込んで、メリット、デメリット、将来コストを試算するだけの時間も、ツールも、役割も用意されていないという「テナント企業の社内の意思判断、組織設計の事情」にあります。個々の担当者の能力の問題ではなく、「賃料、床面積、立地」以外の論点が、そもそも議論に乗りにくい社内の意思決定の仕組みになっている、ということ。 2-2．「とりあえず今のまま」でという判断 次に多いのが、賃貸契約の更新局面で、本来なら検討すべきポイントを自分から見なかったことにしてしまうパターンです。判断としては「現状維持」なんだけど、実態は「現状維持しか選べない状態に自分で寄せていく」みたいな進み方になります。典型例はこうです。賃貸契約の更新が近づいても、社内検討がギリギリまで進まない更新時期が見えているのに、社内での議論が始まらない（始める担当も決まらない）。結果、ビル管理会社から「更新どうしますか？ちなみに適正賃料は○○なので、賃料を○○円上げたいです」という連絡が来て初めて、ようやく社内が“目覚める”。ビル管理会社との交渉での「落としどころ探し」だけになる社内で準備がない状態だと、できることが限られます。せいぜい、「とりあえず更新前提で、提示賃料と現状賃料の“真ん中あたり”を目安に交渉する」みたいな、反射的な対応になりやすい。これでは交渉の主導権は握れません。賃料の妥当性チェックが、近隣相場を踏まえて適正賃料を提示している管理会社の資料の妥当性の確認だけ。本来、テナント企業のビジネスにとっての、賃貸オフィスのロケーションの妥当性を踏まえて、賃料をどこまで負担できるのかということを社内で検討して、判断の上で、協議に臨むべきなのですが、そこまでの判断が下されているのでしょうか。本来、協議のテーブルに乗る前に、テナント側で最低限ここまで整っていると話は一気に前に進みます。社内で移転／残留のシナリオ比較がある程度できている「この条件なら残る」「ここまで上がるなら移転も検討せざるを得ない」というライン（判断基準）が、関係者の間で共有されているこの状態で話が始まれば、相場賃料との乖離があるのに「現状維持一点張り」で停滞し続ける、みたいな不毛なプロセスは避けられます。貸主側も、条件の根拠を出しやすいし、テナント側も“どこが争点か”を絞れる。つまり、お互いに時間を溶かさずに済む。でも現実は、そこまでたどり着かないケースがかなり多い。結局、更新期限ギリギリで「とりあえず継続」を前提に賃料の折り合いどころだけを探すこの形に落ちます。この進み方の問題は、単に交渉がお互いにとって非効率的であるだけじゃありません。立地、床面積、人員配置、運用のしやすさ、コスト負担――そういう要素を並べて、費用とメリットの両面から最適化する機会を、テナント自身が放棄している、とも言えます。更新は本来、そこを見直す“数少ない節目”のはずなので。ここでも原因は、個人のやる気の問題ではなく、ほぼ「社内の意思決定プロセスの設計」にあります。賃貸契約の更新検討に必要な時間が、社内スケジュールとして確保されていない「誰が」「どこまで決めるのか」という社内ルールが曖昧この2つが残っている限り、賃貸契約の更新のたびに同じことが起きます。だからこの節で言いたいのは、「賃貸契約の更新で揉める」のが問題なんじゃなくて、揉め方が毎回“準備不足の揉め方”になってしまう構造が問題、という点です。 2-3．人員増とレイアウト変更のたびに、じわじわと運用コストを払わされる テナント企業の組織改編、人員増を踏まえたとオフィス・レイアウト改変・調整の“ズレによるマイナス”も無視できません。よくあるのは、オフィスの移転、組織改編、人員増に対応した増床のタイミングで、レイアウトの基本設計をそこまで詰めないままスタートするそのときは「とりあえず目の前の人数が入ればOK」が最優先になるその後の組織改編、人員増を見越していないので、そのたびに、間に合わせで対応するので、オフィスで業務を進めるにあたって、やりにくさが露呈してくるというパターン。結果として、少し人が増えたり、組織をちょこっといじくるたびに、都度、レイアウト変更している会議室が足りなくなりがち文書保管のスペース等が後から足りなくなり、その調整に手間がかかるみたいな形で、「最初にちゃんと設計しておけば避けられたコスト」が、後からジワジワ出てきます。ここでも共通しているのは、レイアウト設計のときに、事業計画・人員計画とセットで検討されていない「どう増えるか」「どう縮むか」のシナリオを描ける人が、その場にいないという業務プロセス、組織の構造的なポイントです。「個人の担当者の判断が甘かったから」ではなく、オフィス計画と事業計画が別々のテーブルで進んでしまう組織設計になっているから、こうなりやすい、という見方のほうがしっくりきます。 2-4．賃料だけを重視して、賃貸オフィスビルのグレードを下げると、採用・従業員の定着で見えないマイナスが生じやすい もう1つ、数字には乗りにくいけれど無視できないのが、テナントの従業員側の“小さな我慢”の積み上げによるマイナスです。例えば、賃料をケチって、賃貸オフィスビルのグレードを下げると、どうしても、設備、ビル管理に皺寄せがいってしまって、エレベーター、トイレ・給湯室、空調等のキャパ不足、不調が起こりがちです。どれも1つ1つを取り出すと、「致命的な不具合」とまでは言いにくいものです。でも、毎日・毎週・毎月と積み重なっていくと、テナントの従業員、オフィスへの来訪者への印象に、普通にネガティブに効いてきます。例えば、ちょっとした不満が、「この会社で長く働きたいか？」の判断に影響する採用面接で来社した候補者が、辞退しがちお客様が来たときの印象が、営業のスタートラインに反映されるこういった影響は、KPIとして明示され難いのかもしれません。そのため社内ではどうしても「とりあえず現状維持で」で処理されがちです。ただ、複数のオフィス環境を見比べていると、“我慢の総量”が一定ラインを超えたあたりで、従業員の離職のタイミング、採用の手ごたえ、お客様からの「見られ方」に、ジワっと差が出てくるよな……という感覚は、どうしても拭えません。ここも結局、「従業員の小さな不満」を拾って、人事・総務・ビジネスの現場マネージャーの間で情報共有する場がなく、社内コミュニケーション・プロセスの設計不足が問題の背景にあります。 2-5．場当たり対応が、貸主側との関係性をじわじわ削っていく 最後に、少しセンシティブですが、貸主側（ビル・オーナー／ビル管理会社側）との関係性の“マイナス”の話です。例えば、テナントが：賃貸契約の更新の際、合理的な事由を示さずに「賃料は絶対に現状維持」とだけ主張し続ける社内の意思決定プロセスが外から見えず、「誰が何を決めているのか」が、まったくあやふや。こういったことが続くと、貸主側としては、「このテナントとは、中長期の前提を共有し難いな」「何か問題があっても、合理的に協議し検討するのは難しそうだ」と感じざるを得ない部分が出てきます。その結果として、テナントを重要なパートナーとして位置付けるが難しくなってしまい、入替え可能な相手先として扱わざるを得なくなりがちで、“一歩踏み込んだ提案・相談”をすること自体難しくなるという形のマイナスが出てきます。これも、「総務の対応が悪い」と切ってしまうと、ものすごく雑です。実際には、社内の意思決定に必要な時間が確保されていない誰が窓口で、どこまで権限を持つのかが曖昧「賃貸オフィスのことをちゃんと話す場」がそもそも用意されていないといった、テナント企業の会社としてのガバナンス設計・役割設計の問題として立ち上がってきます。 第3章：賃貸オフィスの賃料を「ただの場所代」と見做す視線の根っこ 賃貸オフィスがテナント社内で軽く扱われるのは、「隙間に落ちている」からだけでもありません。もう少し根っこのところに、オフィス賃貸で成り立つ収益不動産＝そこにあるだけで賃料を生むものというイメージが、かなり強く影響しているのではないか――私はそこを疑っています。もちろん、収益不動産の仕組みや歴史をここで掘るつもりはありません。ここで押さえたいのは、テナント側の感覚として自然に立ち上がってくる“見え方”です。前提として、テナント側の頭のなかでは、だいたい次のような図式で整理されがちです。オーナーは、収益不動産を保有し、賃料を受け取る側テナントは、事業で稼いだ収益から、賃料という固定費を支払い続ける側事実と言えば事実です。問題は、この図式そのものではなく、この図式がどう受け止められるかです。実務では、交渉や連絡の相手は管理会社になります。するとテナントの目には、オーナーと管理会社がひとまとめに「同じ側」に見えやすい。ここで“見え方”が固定されます。さらに、賃料という支払いは、モノの納品や工事の完了のように、「これと引き換えに払った」と言い切れる対象が見えにくい。よく考えれば、建物・設備の整備、共用部の運用、保守、ルール整備、トラブル対応など、支払いの背景にはいろいろな実務がある。ただ、その内側を詳しく見ない限り、表面上は「箱に居られる権利にお金を払っている」ようにも見えてしまう。つまり賃料は、等価交換として測りにくい。測りにくい以上、比較軸が持ちにくい。比較軸が持てないと、人は納得のための物語を作ります。いちばん手っ取り早い物語が、「相手は持っているだけで入ってくる側」「こちらは稼いで払っている側」という整理です。そしていつの間にか、“払っている側が主導権を持つはずだ”という錯覚に寄っていく（※この「払った側が上」という感覚は、贈与と返礼の関係に近い構造として理解できる、という見方もあります。）この錯覚が定着してしまうと、振る舞いも変わってきます。本来、賃貸オフィスは、責任分界、連絡の経路、判断のタイミング、情報の粒度といった運用仕様を前提に回すインフラです。ところが“主導権の錯覚”が前提になると、そうした仕様の細かい話が細っていき、「結局いくらか」という一点に議論が寄っていく。隙間に落ちる以前に、テナント側に「賃貸オフィスの運用を見ないようにさせる装置」が内在している――私はむしろ、そう考えています。そして、その錯覚があるからこそ、結果として賃貸オフィスが「隙間に落ちている」とも言える。その結果、賃貸オフィスを巡る協議の経過も粗略に扱われやすくなる。「誰が何を言ったか」「どこまで決まっているか」「何が前提条件か」を社内で丁寧に共有しなくなる。ビル管理会社側にも前提が伝わらない。話が再現できない。だから同じ説明を何度も繰り返し、最後に揉める。さらに厄介なのはここから先です。この“主導権の錯覚”が強くなると、嘘や誇張への罪悪感が薄くなることがある。「相手はどうせ取っている側だ」「こちらは払っている側だ」という自己正当化が、雑なコミュニケーションを正当化してしまうからです。人間は、納得しづらい支払いに対して、後から理屈を作るのがうまい。賃料が等価交換として測りにくい以上、この手の“見え方”は、ある意味で自然に発生しがちです。この章の結論はシンプルです。“賃貸オフィスの賃料をただの場所代として扱う視線”が、テナント側との協議や運用を荒らしやすいのです。そしてその荒れは、結局、テナント側のコストとリスクにも跳ね返ってくる。次章では、その荒れ方がテナントごとにどのように分岐するのかを見ていきます。賃貸オフィスをインフラとして扱うテナント企業と、雑務として扱うテナント企業で、何が決定的に違い、どちらが長期でマイナスを積み増していくのか。そこを冷静に分解します。 第4章：賃貸オフィスをインフラとして扱うテナント企業と、雑務として扱うテナント企業の差 第3章では、「賃料が等価交換として測りにくいこと」が、テナント側の見え方を歪め、ビル側との協議や運用を荒らしやすい、その根っこを整理しました。ここからは、その荒れ方がテナント企業によってどう分岐しているのかを見ていきます。結論はシンプルで、差は「意識」ではなく、会社としてのプロセス設計（＝運用の仕様）で決まります。 4-1．差は“やる気”や“意識の高さ”じゃない。運用の仕様の有無で決まる 賃貸オフィスは業務の基幹インフラです。止まったら業務が止まります。それなのに、賃貸オフィスだけが、製造工場や物流拠点のように「運用の仕様」が定められていないテナント企業が少なくないように見えます。ここで言っている「運用の仕様」というのは、立派な戦略のことではありません。もっと地味な話です。誰が最終判断するのか（決裁ライン）何を、いつ、どの粒度で共有するのか（情報のルール）例外が起きたとき、どう裁くのか（責任分界）ビル管理会社と、どの頻度で何を確認するのか（運用の型）こうしたポイントを押さえた運用の仕様の「型」があるテナント企業は、賃貸オフィス関連業務が、隙間に落ちにくい蓋然性を備えていると言えるかもしれません。逆に、そのような「型」がない会社は、賃貸オフィス関連業務が、いつまでも“雑務の延長”のまま片手間に処理されることになります。 4-2．運用の仕様が定まっていないテナントで起きている「いつものこと」 テナントごとに賃貸オフィスビル関連業務の運用の仕様はいろいろなカタチがあってもよいと思います。ただし、運用の仕様が定まっていない、または、実質的に機能していない場合、現象としては、だいたい同じような形で「いつものこと」が起きています。場合①スケジュール管理が回っていない担当者が気付いた時点で手遅れになりやすい。もっとも重要な賃貸契約の更新だけでなく、レイアウト変更工事の段取り、ビル側の設備更新工事、定期法定検査等のイベント管理等が後手に回って、結果として、社内外の関係者の業務の効率性を下げてしまいます。場合②社外の関係者に粛々と情報伝達ができない現場の不満、設備の不具合、使い勝手の問題。本来は「何が困っているか」を社内で整理すべきなのに、重要度・緊急度・個人の感想なのか会社としての要請なのか、そこすら整理されないまま外に転送される。ビル管理会社側も、何をどう優先して取り組んだらいいのか判断できなくなります。場合③ビル側とテナント側の協議の経過が残っていない「誰が何を言ったか」「どこまで決まったか」「前提条件は何か」が社内で共有されていない。その結果、テナント側の担当が変わるたびに話が巻き戻る。最後は、「言った・言わない」の水掛け論に帰結して、ビル側とテナント側の関係が荒れていきます。この3つの場合は、単なるテナントの担当者の不手際ではありません。賃貸オフィス関連業務の運用の仕様がないと、必然的に起きてしまう「いつものこと」なのです。 4-3．賃貸オフィスをインフラとして扱っているテナント企業は、何が違うのか 賃貸オフィスをインフラとして扱っているテナント企業は、別に、その会社の従業員の「意識が高い」わけではありません。やっていることはシンプルで、賃貸オフィスをインフラとして扱うための運用の仕様が定められ、社内で機能している、それだけです。賃貸オフィスを含めた業務拠点の位置付けについて、経営側の言葉で定義されている総務・ファシリティが、窓口だけでなく、権限と情報を持っているビル管理会社とのやり取りが、単発の交渉として処理されるのではなく、一連の運用の流れとして認識され、連続的に記録されている条件の変更や例外的な事態が発生したときのテナント側の判断基準が、最低限、共有されているこれだけで、賃貸契約の更新も、設備対応も、クレーム対応も、円滑に処理されて、ビル側との関係性も荒れにくくなります。ビル側と「揉めないテナント」は、だいたいこのような運用の仕様を備えています。 4-4．どっちが長期でマイナスを積み増すか：コストとリスクの話 運用の仕様を定めるか否かについては、それぞれのテナントが決めることです。ただし、長期で見ると差ははっきり出てくるものと思われます。運用の仕様の有無によって影響が出てきそうなポイントを、以下、あげておきます。①交渉・協議の長期化情報が整理されていない。経過が残っていない。決裁ラインが曖昧。だから毎回、説明、協議と合意形成をやり直すことになり、時間が溶ける。②事故処理コストの増加意思決定が遅れ、対応が後追いになる。結果として、余計な費用や無理なスケジュールが発生しやすい。③コストの硬直化競合案件との比較検討ができない。改善についての判断が下せない。すると運用を最適化する機会を失い、賃料負担を含めたコスト構造が硬直化していく。④ビル側との関係性の脆弱化ビル側から合理的に協議ができない相手として見られがち。長期の前提を共有しにくくなり、関係を安定させることが難しくなっていく。 4-5．ここまでの整理：差を生むのは「運用の仕様」、損を生むのは「曖昧さ」 第3章で見た“見え方の錯覚”があると、運用の仕様は細っていきます。そして運用の仕様が細っていくと、賃貸オフィス関連業務は、隙間に落ちる。隙間に落ちると、また錯覚が強まる。ここはループです。だから、第4章の結論はこれです。賃貸オフィスをインフラとして扱っている会社は、運用の仕様を持っている。運用の仕様がなくて、雑務として扱っている会社は、曖昧さのまま走り、マイナスを積み増していく。次章では、ここから貸主側（オーナー／PM／ビル管理会社）が持つべき視点に移ります。テナント側が賃貸オフィス関連業務をどのように扱っているのかを、そのままの「条件」として織り込み、どこまで付き合い、どこで線を引くべきか。実務として整理します。 第5章：貸主側が持てる視点：テナント側の運用に問題があることを前提に対処する 第4章で見たとおり、賃貸オフィスを“事業インフラ”として扱うテナント企業もあれば、総務の雑務として処理しているテナント企業もあります。ここで大事なのは、「テナントを変えよう」としないこと。無理です。変わりません。貸主側（オーナー／PM／管理会社）がやるべきは、テナントの進め方に是非をつけることではありません。「テナント側の運用に問題があって、社内の意思決定が円滑になされずに、起こり得るトラブルの発生」を前提に、貸主側が、どこまで関わり、どこから距離を取り、テナント側との協議や運用が“荒れる／壊れる”確率をどう下げるか。第5章はその話です。 5-1．テナント企業の「社内の仕組み」は書き換えられない まず前提。貸主側は、テナントの会社の仕組みを書き替えることはできません。事業戦略・人員計画・組織設計を踏まえた予算の設定社内意思決定の稟議決裁フロー実質的な決定者が誰かどこまでが担当者権限で、どこからが経営判断かこれらはテナント企業のガバナンス領域です。貸主側がここに踏み込むと、テナント側との関係が壊れてしまいがちですし、背負う必要のない責任まで背負うことになりかねません。だから、貸主側がやるべきは、テナントの「社内の隙間」を埋めてあげるではなくて。“隙間があるかもしれない”前提で、テナントとの協議の事故の確率を下げるために、最初から、テナントとの境界線を引く。それだけです。 5-2．埋めにいける「隙間」と、埋めにいけない「隙間」を切り分ける テナント側の社内プロセスには介入できない。でも、判断材料と時間の条件なら貸主側でコントロールできます。貸主側が“埋めにいける”のは基本ここまで。近隣・競合も踏まえた賃料水準（レンジ）の提示設備仕様・更新履歴・制約条件などの客観情報いつまでに何を決める必要があるか（段取りと期限の言語化）ポイントはシンプルで、判断の土台は出す。でも判断そのものには踏み込まない。この線を崩さない。そのために、出し方は必ず「ファクト」と「提案」を分ける。混ぜると、テナント社内で誤解が発生しやすく、判断が歪みます。例：賃料改定の提示ファクト：成約賃料レンジ／需給／現行条件との乖離／前提（面積・階・設備・契約条件）提案：貸主としての新条件（賃料、FR、工事負担、契約年数など）「提案はする。でも決めるのはテナント」。ここは固定。あともう1つ。テナント事情を“読み過ぎない／斟酌しない”のも大事です。相手に寄せて条件を歪めると、関係が良くなるどころか、後で揉める火種になります。馴れ合いは結局、協議を壊します。 5-3．テナント側に問題がある場合でも、協議が壊れないインターフェースを作る テナント側が賃貸オフィス運用を軽視していたり、運用の仕様がなかったりすると、テナント側との協議や運用は“荒れる／壊れる”方向に行きがちです。相手の問題を上書きすることはできないので、貸主側としては、接点（インターフェース）の仕様を設定して、事故の発生確率を下げる他ないのです。①テナント側の決裁の“段差”を見つけ、決裁者を特定する窓口担当と意思決定者が違うのは普通です。更新・賃料改定・工事負担みたいな重い話ほど、淡々とこう聞く。「この件は、社内でどこまで決裁が必要ですか？」決裁権限がない担当者と延々と漫然と話していても、協議は進捗しません。②テナント側に提示する「前提条件」を文章で固定する（協議の土台を動かさない）条件・期限・対象範囲・比較前提は、毎回テキストで残す。メールで十分。協議の前提さえ固定されていれば、担当交代や社内の抜けがあっても、話の巻き戻しや漂流を防げます。③期限をこちらから提示する（相手都合任せにしない）協議においては、「いつまでに決める必要があるか」「この提案の有効期限」をセットで提示します。相手方を圧迫するのではなくて、協議が停滞することを防ぐこと。期限を設けない協議は、だいたい迷走します。④例外はあやふやな“判断”ではなく“ルール化”する例外対応は極力避ける。やむを得ずやるなら、その場での温情判断ではなく、ルール化（条件化）します。曖昧な優しさは、後々、双方を苦しめます。 終章：「そこにあるから借りてるだけ」を、言葉どおり受け取らない 「そこにあるから借りてるだけ」。この言い方は、テナント側の本音というより、考える手間を省くための便利な言い訳として使われている場面が多いのではないでしょうか。でも、賃貸オフィスはただの“箱”ではありません。立地・面積・賃料だけで完結する商品ではなく、建物・設備の整備、共用部の運用、保守、ルール整備、トラブル対応といった付帯サービスがあってはじめて成立します。そして、それぞれの仕様や条件設定については、テナント側でも本来は検討が必要です。本来、賃貸オフィスは工場や物流拠点と同じく、会社のビジネスを「止まらせない」ためのインフラです。だから運用には仕様が要ります。それでも現実には、賃貸オフィス関連の業務は社内の「隙間」に落ちやすい。賃料は等価交換として測りにくいので、いつの間にか単なる「場所代」に見えてしまう錯覚も起きやすい。結果として、貸主とテナントの協議が荒れやすくなる。ここまでが本稿で追ってきた流れです。では、貸主側が取るべき態度は何か。答えはシンプルです。テナントの言い分を、貸主の立場から無理に否定する必要はありません。代わりに、こちらの前提条件を明文化して、境界線を先に引く。そのうえで、ファクトと提案を分けて提示する（判断材料は出すが、判断には踏み込まない）。必要なら、協議の接点＝インターフェースの仕様を固定する。これが一番効きます。「そこにあるから借りてるだけ」という言葉は残ります。たぶん消えません。でも、こちらがそれを言葉どおり受け取る必要はない。むしろ、その“省略”を前提にして対処したほうが、仕事として強い。貸主側の立場を一文で言うなら、こうです。「ここまではこちらの責任として整える。ここから先は、御社の判断です。」この線を、静かに引けるかどうか。そこに、ビル管理会社の実務の実力が出ます。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2026年2月9日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの飯野です。この記事は「賃貸オフィスビルのテナント名板に「個性」は要らない」というタイトルで、2026年2月6日に執筆しています。少しでも、皆様に新たな気づきをもたらして、お役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願いいたします。 目次序章：テナント名板は「ビルの顔」か、それともただの案内板か第1章：昭和の雑居ビルの「うるさい入口」が教えてくれるもの第2章：“小ぶりだけどきちんとしている賃貸オフィスビル”第3章：賃貸オフィスビルのテナント名板にテナント企業の個性は要らない第4章：テナント名板は誰に向けたシグナルか──優先順位の問題として考える終章：テナント名板を「余白」にしておく、という考え方 序章：テナント名板は「ビルの顔」か、それともただの案内板か 賃貸オフィスビルのテナント名板は、ビルのエントランスに、当たり前のように存在している。ビルの来訪者にとっては、会社名とフロアさえ分かればよくて、わざわざ意識して見るものでもないのかもしれない。でも、少し引いてテナント名板を眺めてみると、そこには意外と多くのものが滲み出ている。どの会社の名前がどんな表記で載っているのか。社名だけなのか、ブランド名やサービス名まで入れているのか。文字の大きさ、余白の取り方、色の使い方。一枚一枚のプレートは小さいけれど、テナント名板全体を眺めていると、「このビルにどんなテナントが入っていて、どんな距離感で共存しているのか」が、そのまま映っているとも言える。一方、テナント名板のあり方は、ビル側とテナント側の関係性も映している。ビル管理会社がルールを細かく決められているビルでは、テナント名板はきれいに揃い、個々のテナント会社の“らしさ”はほとんど出てこない。逆に、テナントごとの主張が強いビルでは、フォントやロゴの使い方に「うちの色を出したい」というテナントの欲求が乗る。どちらがいい・悪いということではなく、そのあり方が、賃貸オフィスビルのスタンスになっている。テナント名板は目立たないが、逃げ場のないパーツだ。賃貸オフィスビルのエントランスの設計をどれだけきれいに設えても、最後にそこに掲げられるテナント名板が雑然としていると、一気に印象が変わってくる。逆に言えば、テナント名板に対してどんなルールを敷くかを決めることは、その賃貸オフィスビルをどういう場所として扱うのかを言語化する作業でもある。この小さなテナント名板のプレートの集まりに、どこまで意味を背負わせるのか。その問いから、このコラムを始めてみたい。 第1章：昭和の雑居ビルの「うるさい入口」が教えてくれるもの テナント名板の話をするとき、いちばん分かりやすい対照として浮かぶのが、いわゆる昭和の「雑居ビル」の入口だ。雑居ビルとは、戦後、1950年代以降、個人地主を中心として建築されてきた駅近の中小規模のビルに、飲食店とか、小さな事務所とサービス業がぎっしり詰まっているような建物。21世紀のいまとなっては、昭和レトロと言ってよいビル群。その雑居ビルのエントランスに一歩入ると、そこには情報が一斉に押し寄せてくる。テナント名板のフォントは、テナントごとにバラバラだ。明朝体、ゴシック体、丸ゴシック、癖の強いロゴタイプ。さらに、テナント名板の形状、材質までバラバラなことさえある。アクリル板もあれば、金属プレートもあり、カッティングシートを直接貼っているところもある。階段の壁にはポスターや貼り紙が増殖し、エレベーターホールには、ヘタすると、テナントの飲食店のメニュー表やクーポンまでが掲示されていたりすることもあり得る。「テナント名板」というより、「各テナントの小さな看板が、たまたま同じ場所に押し込まれているだけ」と言った方が近い。雑居ビル全体としての考え方やルールはほとんど見えず、それぞれが自分の都合と好みでスペースを取り合った結果として、ビルの入口の風景ができあがっている。このタイプの入口には、分かりやすい特徴がいくつかある。ひとつは、情報量の多さだ。テナントの社名だけではなく、サービス名、キャッチコピー、営業時間、電話番号、QRコードまで詰め込まれている場合もある。ビルの来訪者にとって、「目的の店を選び、どこに行くのか」のための判断材料は確かに豊富であるとも言い得る。ただし、その選択、判断の前に「まず全体を一度スキャンしないといけない」という負荷がかかってくる。もうひとつは、優先順位の不在だ。ビルの入口に立ったとき、どこを起点に見ればいいのかが決まっていない。視線を誘導する設計がない代わりに、目立ちたいテナントほど、色を派手にし、文字を大きくし、要素を増やす方向に振れる。結果として、「誰の情報も平等には読まれないが、誰も諦めていない」状態になる。さらに、ビルそのものの印象もここで決まってしまう。テナント名板や貼り紙だけで入口が手一杯になっていると、実際の建物の質や、共用部の清掃状態とは関係なく、「なんとなく雑なビル」「安っぽく見えるビル」というラベルが貼られやすい。建物のスペックとは別のところで、印象が先に決まってしまう。とはいえ、この「うるさい入口」には、それなりの背景がある。小規模な雑居ビルで、飲食店などB to Cのテナントの集客にテナント名板や貼り紙の存在感が直接影響してくる。いわば、テナント名板は、広告として機能し得る。路面店以外の、外から店の中が見えない構造の建物の上階だと、ビルのエントランスの壁面は、実質的に各テナントの広告スペースになりやすい。テナントの飲食店からすれば、そこに情報を載せないという選択肢はなかろう。一方、ビルのオーナーやビル管理会社側から見ると、テナント名板の統一は手間とコストがかかる。テナント名板のプレートを作り直し、デザインルールを決め、違反が出たときには是正を求める必要がある。入退去が頻繁なビルほど、その運用は面倒になる。結果として、「そこまで管理コストをかける気はない」「テナントのやり方に任せる」となりやすい。つまり、雑居ビルの「うるさい入口」は、テナント側の事情（集客需要）ビルのオーナー側の事情（管理にかける手間とコスト）そして、ルールを明確に決めないまま放置されてきた歴史この三つが重なって生まれた風景だと言える。だからと言って、「雑だから悪い」「揃っていないからダメ」という単純な話ではないということだ。このタイプの入口には、人の出入りや事業の多様さが、そのまま雑音として表に出ていて、看板とテナント名板と貼り紙が混ざり合った状態自体が、ある種の“活気”や“生活感”として受け取られる場面もあり得なくもない。ただし、賃貸オフィスビルのテナント名板を考えるとき、このモデルをそのまま持ち込むわけにはいかない。次の章では、雑居ビルの入口とは異なる、賃貸オフィスビル、しかも、“小ぶりだけどきちんとしている賃貸オフィスビル”がどうなっているのかを見ていくことにしよう。 雑居ビルの賑やかなテナント名板（イメージ画像）飲食雑居ビルの看板（イメージ画像） 第2章：“小ぶりだけどきちんとしている賃貸オフィスビル” 雑居ビルの「うるさい入口」と対照的なのが、都心のオフィスエリア――とくに中央区あたりの「小ぶりだけどきちんとしている賃貸オフィスビル」だ。ビルの規模は決して大きくなく、延床面積もそこまでじゃないし、当然のことながら、ランドマークになるような超高層でもない。それでも、ビルの玄関前を通りかかると「このビルはそれなりにきちんと管理されているな」と感じるタイプの物件がある。その印象を分解していくと、テナント名板の扱いが思った以上に効いている。 テナント名板を「揃え込む」世界 このタイプの「チャンとしている」賃貸オフィスビルでは、テナント名板はだいたい次のような状態。ベースのプレートは、同じ素材・同じ色で統一フォントはビル管理会社の指定（ゴシック系か、それに近いもの）文字サイズも行間も、すべて同じルールで揃え日本語・英語表記の位置も決まっていて、上下のバランスも統一ロゴは不可、もしくは「モノクロのみ・サイズ制限あり」ビルの入口に立ってテナント名板を見ると、「揃い込み方」が目に入る。どのテナントも同じ書式で、同じ線に載せられていて、雑居ビルのような“我先に”の押し出しはない。ビルの来訪者の立場からすると、これはこれで分かりやすい。会社名だけが端的に並びフロア表示も一定の位置にあり余計なキャッチコピーやメニュー情報はない「その場で情報を探し出す」というのではなく、「目的の社名を見つけるだけ」の状態まで整理されている。 ビル管理会社側のルールとねらい 当然のことながら、こういう揃い込んだテナント名板は自然発生的には出てこない。裏には、ビル管理会社側のルールメイキングがある。テナント入居時に配布するサインマニュアルテナント名板に使うフォント・サイズ・文字数制限表記の順番（社名→部署名／屋号→英文社名など）禁止事項（ロゴカラー、イラスト、キャッチコピー等）テナントごとの希望を聞くのではなく、「このビルではテナント名板はこういうルールで作ります」と最初に線を引いておくやり方だ。ビル・オーナー・ビル管理会社側の狙いはシンプルで、賃貸オフィスビルとしてのグレード感・清潔感を崩さないテナントが一社だけ妙に目立つ／浮く状態を防ぐテナントの入替わりがあってもビルの入口の印象がブレないこのあたりに集約される。共用部の内装や照明にそれなりのコストをかけている物件ほど、テナント名板がバラバラだと、ビル全体として「締まらない」印象になってしまうことは避けたいだからこそ、テナント名板も、建物デザインワークの一部として管理しよう、という発想になる。 「揃え込むこと」は、入口デザインの一部 テナント名板を揃えているビルの入口をよく見ると、実は、テナント名板だけがきれいになっているわけではないことが分かる。エントランスの天井高を含めた空間構成を踏まえたスケール感玄関周りの床・壁・天井の素材が統一感を意識して整理されている十分な照度を確保した照明設計不要な貼り紙や、テナントごとの勝手サインが残っていないこうした要素と、揃えてあるテナント名板がセットになることで、「小ぶりだけどきちんとしている」という印象が立ち上がる。ビルの入口の情報設計という観点で見れば、建物全体の案内サインフロア案内エレベーター内の表示注意書き・掲示物など、文字情報が増えがちな中で、テナント名板をどこまで主張させるか／どこまで背景に退かせるかは、ビルの玄関を含めた共用部の“ノイズ”をどこまで許容するかという判断そのものでもある。雑居ビルが「テナントごとの看板が、たまたま同じ場所に押し込まれている」入口だとすれば、ここで見ているのは、「入口の情報量と、空間の印象をコントロールしようとしているビル」の姿だと言える。 その延長線上にある、当社の管理物件の「あっさりグレイのテナント名板」 当社の管理物件で採用しているテナント名板のルールも、方向性としてはこの「揃える」側に入る。違うのは、そのストイックさの度合いだ。たとえば、当社ではざっくり次のようなルールを敷いている。ビル入口のテナント名板は、原則として当社負担で作成・設置文字サイズ・フォント・レイアウトは統一文字色はグレイ指定表示情報は「社名＋フロア」に絞るロゴは原則として不可テナント目線で見れば、広告表現としてはかなり「物足りない」仕様かもしれない。一方で、ビルの入口をひとつの空間として見ると、「テナント名板として果たすべき最低限の役割だけを残した」「それ以上の意味は乗せない」という設計になっている。 あっさりグレイのテナント名板（イメージ画像） 第3章：賃貸オフィスビルのテナント名板にテナント企業の個性は要らない ここまで見てきたように、雑居ビルの「うるさい入口」と、“小ぶりだけどきちんとしている賃貸オフィスビル”とでは、テナント名板の扱い方そのものが違う。前章では、「ビルの入口をどういう場所として扱うか」というビル管理会社側のスタンスが、テナント名板の揃え方やルールにそのまま出てくる、という話をした。この章では、当社のビル管理の考え方も踏まえて、もう一歩踏み込んで、賃貸オフィスビルのテナント名板に、「企業の個性」をどこまで持ち込む必然性があるのか、を、用途と役割からあらためて整理しておきたい。 1.まず用途を分ける──商業・雑居ビルと賃貸オフィスビルは、前提が違う テナント名板の議論でよくゴチャっと混ざってしまうのが、「誰に向けて入口で何を勝ち取りたいのか」という前提の違いだ。ざっくり整理すると、こうなる。物販・飲食・サービス店舗が入る商業ビル・雑居ビル通行人や不特定多数に向けてテナントを「見つけてもらう」必要がある入口のサインや装飾が、そのままテナントの売上に直結するロゴ・色・コピーで「らしさ」を出すのは、ある意味で必須B to Bビジネス主体のテナント向け賃貸オフィスビル来訪するのは、取引先・採用候補・関連会社など、すでに関係のある（または、これから）相手先訪問先の社名と所在地を事前に把握したうえで来訪するビルの入口で「見つけてもらう」必要性はないこの時点で、テナント名板に求められている機能はかなり違う。商業ビル・雑居ビル：各テナントの集客装置としての看板賃貸オフィスビル：どの階にどの会社がいるのかを確認するためのインフラ当社が扱っているのは、後者だけだ。ここを取り違えたまま「テナント名板にも個性を」「ブランディングを」などと言い出すと、議論の出発点からすでにズレてしまう。 2.テナント企業の個性は、本来どこで立ち上がるべきか では、B to Bビジネス主体のテナント企業にとっての「個性」や「ブランド」は、本来どこに出るべきものなのか。提供しているプロダクト・サービス営業現場や顧客対応のスタイルWebサイト・採用ページ・各種広報物プレゼン資料・提案書の組み立てオフィス専用部での働き方やコミュニケーションの空気こうした場所こそが、本来の「勝負の場」であるはずだ。ここにきちんと個性が出ているテナント企業にとって、賃貸オフィスビルの共用部、しかも入口にある小さなテナント名板にまで、その個性を滲ませる必然性がどこまであるのか。少なくとも当社の感覚からすると、そこまでテナント名板に役割を背負わせようとするのは、無意味であり、だいぶ過剰である。賃貸オフィスビルのテナント名板が果たすべきなのは、「このビルの、この階に、その会社がいる」という事実を、誰が見ても分かるように表示することだ。テナント企業の「らしさ」まで抱え込ませ始めると、テナント名板の役割が一気にあいまいになる。もし、それでも、「ビルの入口でもっとテナントのブランドを出したい」「看板的な存在として扱いたい」という希望があるというのであれば、それはもはや「普通の賃貸オフィス」の範囲を出ている。自社ビルを建てるか、せめて一棟借りで「ビルの入口をどう使うか」という観点に立って、最初から一緒にビルの入口を設計する話であろう。 3.テナント名板を「メディア」ではなく、「インフラ」として扱う 当社がテナント名板について一貫しているのは、テナント名板を「メディア」としてではなく、「インフラ」として扱う、というスタンスだ。インフラとしてのテナント名板に求めているのは、せいぜい次の程度である。表記が正確であること読みやすく、迷わないこと更新・差替えがしやすく、運用負荷が低いことここに「ブランド表現」「デザインの遊び場」という要素を混ぜ込むと、設計がブレる。当社のテナント名板のルールは、フォント・文字サイズの指定レイアウトの統一文字色はグレイ指定表示内容は「社名＋フロア」に絞るロゴは原則不可と、かなり絞ったものになっている。このルールは「ミニマルなデザインが好きだから」ではなく、テナント名板を、テナント企業のメッセージや世界観を載せる媒体にしないための技術的なルールだ。役割をインフラに限定するからこそ、ルールがシンプルで、運用コストも最低限どのテナントにとっても、ビルの入口での「勝ち負け」が発生しないテナント名板をめぐる要望・例外処理・交渉の余地がないという状態を維持できる。 4.フラットで“無個性”なテナント名板は、賃貸オフィスビルとして当社としての正解 当社が管理している賃貸オフィスビル物件に関しては、テナント名板がフラットで、“無個性”に見える状態＝「賃貸オフィスとしての役割・機能に忠実な顔」と整理できる。どのテナント名板も同じフォーマットで並びどのテナント会社も、入口においては「テナントの一社」としてフラットに扱われビルの入口での見え方で、優劣や序列がつきにくい雑居ビル的な“雑味”や“実在感”を評価軸に持ち込めば、たしかに味気なく見える。だが、賃貸オフィスビルの共用部としては、それでいいし、それがちょうどいい。テナント企業の個性は、各社のビジネスが回る中で勝手に立ち上がっていく。その個性を、ビル入口のテナント名板で増幅したり演出したりする必要はない。当社の「あっさりしたテナント名板」は、ミニマル趣味でもデザイン志向のポーズでもなく「テナント名板に余計な意味を背負わせない」ための、ごく実務的な線引きだと考えている。次章では、この線引きが実際には誰にとってどんな意味を持っているのか──仲介会社、入居テナントの総務、来訪者、ビルオーナーといったそれぞれの立場から、テナント名板がどんなシグナルとして機能しているのかを整理していきたい。 第4章：テナント名板は誰に向けたシグナルか──優先順位の問題として考える 前の章までで、賃貸オフィスのテナント名板に「企業の個性」を乗せる必然性は薄いことテナント名板はインフラとして扱う方が筋が通ることを整理した。ただ、「インフラだからシンプルにしました」で終わらせると、それはそれで「なんとなくフラットに揃えただけ」にも見える。ここでは、あらためて問いを立て直したい。テナント名板は、誰に対して、何を伝える装置なのか。この優先順位をはっきりさせないまま、「揃え込み」「あっさりさせる」だけを先に決めると、何を守るためのルールなのかが読み取れないテナント名板になりがちだ。当社の「あっさりしたテナント名板」の意味合いを評価するにしても、一度、関わる相手ごとに整理しておいた方がいい。 1.仲介会社にとってのテナント名板：ビル管理レベルのシグナル まず、仲介会社の営業担当から見たテナント名板。彼らが賃貸オフィスビルをチェックするとき、テナント名板は「このビルの管理がちゃんと回っているかどうか」を測る材料のひとつになっている。見ているポイントは、ざっくり言えばこんなところだ。テナント入退去情報が正しく反映されているかテナントの社名変更・統合などの表記が古いまま放置されていないかプレートの汚れ・欠け・歪みが放置されていないかテナント名板に勝手にシールが貼られてたり、貼り紙が混ざっていないかここで評価されているのは、「センスの良さ」でも「デザイン性」でもない。単純に、基本的なビル管理が、目の届く範囲でちゃんと行われているかである。当社のように、フォーマットも色も抑えた「あっさりしたテナント名板」であっても、情報が最新である表記揺れがなく、誤字もない余計なものが混ざっていないこのあたりが守れていれば、仲介会社にとってはそれで十分「管理レベルのシグナル」として機能する。つまり、仲介会社の営業に対してテナント名板が伝えるべきメッセージは、このビルは、最低限の情報更新とメンテナンスがきちんと行われている、という一点であって、テナントごとの個性や装飾性は、ここでは求められていない。 2.入居テナントの総務にとってのテナント名板：社内の火種にしない 次に、入居テナント側の総務・管理部門の視点。総務にとって、テナント名板は、意外と「社内の火種」になりやすいポイントだ。ロゴを入れるかどうかグループ名・ブランド名・屋号をどう並べるか表記にどこまでこだわるかこういった話題は、一度議題に上がると終わりが見えにくい。役員やブランド担当が絡むと、なおさら長引く。当社のようなルール――「社名＋フロアのみ」「ロゴなし」「フォーマット固定」――のいいところは、総務の説明が非常にシンプルで済むことだ。「このビルは、テナント名板はこういうルールです。社名とフロア以外は表示できません。」とだけ伝えればいい。総務側は、「ビル側のルール」を盾にできる。その結果、テナント名板をめぐる社内議論が立ち上がりにくい役員のこだわりやブランド部門の要求を、入口の小さなテナント名板のプレートにまで背負わなくて済むという、かなり地味だが大きなメリットが出てくる。テナントの営業目線では、「もう少しロゴを出したい」と感じる場面もあるかもしれない。それでも、総務・管理部門の実務感覚からすると、テナント名板が社内政治のテーマにならないことの方が重要なことも多い。当社が「テナント名板を企業の自己表現の場にしない」と決めているのは、テナントの総務の現場感覚とも、おそらく矛盾していないはずだ。 3.来訪者にとってのテナント名板：やるべきことは二つだけ 来訪者の立場に立つと、テナント名板に求めることはさらに単純になる。目的のテナント会社名がすぐに見つかることどのフロアに行けばいいかが一発で分かることB to Bビジネス主体のテナントのオフィスに来る人は、「たまたま通りかかった客」ではない。事前に訪問先のテナント社名と所在階を把握したうえで訪れている。この前提に立つと、テナント名板に必要なのは、読みやすいフォント一定の並び順情報の過不足がないことこの程度で足りる。むしろ、ここに余計な情報を足し始めると、ロゴや色の強弱で視線が引っ張られる目立ちたいテナントほど、情報を盛りたくなるという方向に転びやすい。当社のような統一フォーマットで社名だけを並べるテナント名板は、見た目としては地味かもしれないが、「来訪者を迷わせないこと」だけに集中した仕様としては、シンプルかつ合理的だと言える。来訪者は、入口でインスピレーションを受けたいわけではない。さっさと目的地を確認して、用件のあるテナントのフロアに上がりたいだけだ。 4.ビルオーナー/ビル管理会社にとってのテナント名板：何を管理し、何を諦めるか ビルオーナー/ビル管理会社にとって、テナント名板は二つの顔を持つ。ひとつは、ビル管理負荷の源泉としての顔だ。テナント入れ替え時の差し替え手配テナントの社名変更・統合・分社化に伴う表記変更禁止ルールに反したサインの是正勝手サイン・勝手貼りへの対応ここに「ロゴOK」「色OK」「コピーもある程度OK」といった自由度を持ち込むと、そのぶんだけ判断と調整が増える。ルールを緩くすればするほど、「ここまでは許す／これはNG」という線引きが都度発生し一度認めた例外が前例化し「あの会社はよかったのに、なぜうちはダメなのか」という話が出やすくなるテナント名板の自由度を上げることは、そのまま、ビルの入口をめぐる交渉や不満のタネを増やすこと、にもつながりかねない。もうひとつは、ビルとしての立ち位置をにじませる要素としての顔だ。雑居ビルのように、「テナントの主張が混ざり合う入口」でよしとするのか「小ぶりだけど、きちんとした賃貸オフィスビル」として見られたいのかそのどちらでもないのかテナント名板は、そのビルがどのゾーンに身を置いているかを、ビルの玄関先で無言のうちに示してしまう。当社の「あっさりしたテナント名板」は、この二つに対する答えでもある。ビル管理負荷について：→ロゴ・色・表記バリエーションを最初から切ることで、「入口をめぐる細かい交渉」を限りなくゼロに近づける。ビルの立ち位置について：→「ここはB to Bビジネス主体のテナント向けの賃貸オフィスビルであり、ビルの入口はテナント企業のブランド発信の場ではない」というメッセージを、テナント名板を通じて間接的に出している。言い換えれば、ビルオーナー/ビル管理会社の側から見ると、テナント企業の個性やブランドは、その企業のビジネスの中で出してもらえばよくて、ビルの入口は、賃貸オフィスビルの共用インフラであればいい。という割り切り方である。 終章：テナント名板を「余白」にしておく、という考え方 テナント名板は、当社の管理する賃貸オフィスビルおいては「魅せる場所」ではない。どちらかと言えば、「何も足さないと決めておくことで、他のところに判断と手間を回すための余白」に近い。 1.テナント名板を「余白」にしておく 当社のルールはシンプルだ。ロゴは使わない色はグレイ固定表示は「社名＋フロア」だけ外から見れば、「そこまで統一しなくてもいいのに」と思われるかもしれない。それでもやっているのは、テナント名板を“余白”のまま残しておきたいからだ。テナント名板で遊ばない。テナント名板で語らない。テナント名板で目立たせない。そう決めておくと、入口まわりで判断したり、個別に調整したりする余地がほとんどなくなる。結果として、ビルの入口で「誰をどう目立たせるか」を考えなくてよくなるテナントごとの事情で、名板の扱いがブレなくなるその分の判断資源を、設備・清掃・安全性・トラブルの少なさといった、ビル全体の“使いやすさ”に回すことができる。テナント名板で何もしない、というのは、単に「地味なデザインが好きだから」ではない。入口での「演出」と「調整」を先に封じておくことで、ビル運営の優先順位を自分たちで固定している、ということだ。 2.ビルの入口でテナント同士を競わせない代わりに、どこで勝負するか 当社の管理する賃貸オフィスビルのテナント名板ルールは、テナントから見れば、たしかに「厳しめ」だと思う。自社のロゴも出せないコーポレートカラーも使えない他社より大きく見せることもできないそれでも変えないのは、ビルの入口を「テナント同士の競技場」にしない、と決めているからだ。ビルの入口でテナント同士を競わせない。テナント名板を交渉材料にしない。ビルの共用部を「誰か一社のもの」に見えない状態で維持する。この３つを守るために、あえて柔らかくしないルールを敷いている。テナント名板をあっさりグレイで揃えて、ビルの入口が地味に見えたとしても、それで賃貸オフィスビルの競争から降りているつもりは、まったくない。どこで差をつけるかの場所をずらしているだけだ。ここで当社のビル管理上の差別化ポイントを細かく挙げるつもりはないが、「このビルは“ちゃんと使える箱かどうか”で差をつける」と割り切っている。ビルの入口のテナント名板プレート一枚をめぐって細かく揉めるくらいなら、空調・清掃・保守・事故やトラブル対応といった、もっと地味だけど効くところにリソースを突っ込んだ方がいい──当社はそう考えている。 3.用途が変われば、ルールも変えていい ここまでの話は、「いま当社が管理物件として扱っているタイプの賃貸オフィスビル」に限った話だ。もし将来、来街者向けの機能を前面に出すビルを手がける１階に大きな商業テナントを入れるイベントスペースとして使うことが前提の建物を運営するといったことになれば、そのときはそのビルに合ったテナント名板のルールを、改めて組み直せばいい。そのときに本当に考えるべきなのは、「ロゴを解禁するかどうか」といった個別の条件そのものではない。そのビルで、入口にどこまで“意味”や“メッセージ”を背負わせるつもりがあるのか。その一点さえぶらさずに決められていれば、ルールの中身は用途ごとに変えて構わない。今回のコラムで書いてきたのは、あくまで「いま当社が扱っているビルに対する暫定解」にすぎない。 4.「何をしないか」を先に決めておく いまの当社の答えは、シンプルだ。ビルの入口には意味を盛り込みすぎないテナント名板にはテナント企業の個性を乗せないその代わり、「テナント企業の活動がちゃんと回る箱であること」にしつこくこだわるこのコラムでやりたかったのは、その判断を「感覚」や「好み」でごまかさずに、テナント名板で“何をしないか”を、きちんと言葉にしておくことだった。当社のテナント名板があっさりしているのは、おしゃれ志向でも、逆張りのこだわりでもない。ビルの入口を、特定のテナントのものに寄せないことテナント名板に、余計な意味やメッセージを背負わせないことこの二つを優先した結果として、たまたま今の形に落ち着いている、というだけだ。その線引きさえ共有できていれば、実は「地味かどうか」そのものは、わりとどうでもいい。プレートの書体やレイアウトの細部は、あとからいくらでも調整がきく。当社が管理している賃貸オフィスビルのテナント名板を見て「地味だな」と思った誰かが、少しだけ目線を引いて、ビル全体の使われ方や安定感を見てくれれば、それで十分だと思っている。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2026年2月6日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの飯野です。この記事は「最寄り駅×歩行距離＝徒歩分数の位置づけを見直す――住所×面・網で測り直す東京都心の賃貸オフィス立地」のタイトルで、2026年2月2日に執筆しています。少しでも、皆さんに新たな気づきをもたらして、お役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願いいたします。 目次序章：最寄り駅から徒歩10分第1章：東京のオフィス立地の骨格――城下町の核から、多心化、そして、その先へ第2章：「最寄り駅から徒歩〇分」を枠組みから書き替える第3章：供給のロジック――駅前物件の枯渇と距離ハンデの無効化第4章：実例スケッチ――“駅から徒歩10分超”が受け入れられるケース終章：「駅から徒歩10分」は、距離ではなく“言語”だった 序章：最寄り駅から徒歩10分 賃貸オフィスの立地をみるとき、その数字が独り歩きしているように見えていたけど、実はそんなに単純なことじゃない。鍵は東京の都市としての文脈だ。城下町の核、近代の区分、駅を基準に回った時代――そして、いま再び歩行が都市を編み直す局面にいる。このコラムでは、その層を駆け足でめくっていく。結論から言えば、「駅からの歩行距離」を最優先にする視点は、歴史の中では“通過点”にすぎなかった。では、その先に何があるのか。縦横無尽に伸びる歩行ネットワーク、住所が持つ意味、街区に宿る回遊の厚み――それらが、より広く深く都市の文脈を読み込み、立地評価の軸を静かに入れ替えはじめている。詳しい説明は後でいい。まずは地図の最初の層をめくろう。江戸へ戻る。 第1章：東京のオフィス立地の骨格――城下町の核から、多心化、そして、その先へ 1-1.起点は城下町――“造った地形”の上にできた都市 東京（江戸）は、元から整った平野に町を置いたわけじゃない。武蔵野台地の縁（山の手）と東京低地（下町）の境に位置し、台地の端部・埋没波食台（江戸前嶋）と、その足元の沖積低地（旧・平川＝のちの日本橋川流域）がせめぎ合う地勢の上にある。つまり、高低差と水際がスタートラインだった。家康の江戸入り（1590）以降は、そこに人為の大工事が畳み掛けられる。まず道三堀を開削して江戸城への物資動線を確保、同時に平川の流路を付け替えて日本橋川の原型を作る（掘った土は埋立に転用）。続いて日比谷入江の埋立が進み、現在の丸の内〜有楽町一帯は海沿いの入江→陸地へと転じた。これで城の東に広い可住地と水運の結節が生まれる。17世紀前半には天下普請で外堀・堀割を仕上げ、1636年に外濠が完成。一方で神田川（旧・平川）を東流に付け替えて隅田川へ直結し、内湾側の氾濫・停滞水を逃がす大改良をかけた。都市は防御（堀）×物流（水路）×治水（瀬替え）の一体パッケージで“地形から作り替えた”わけだ。インフラの上水も早い。神田上水（1590）に始まる上水網は城下の衛生と人口収容力を底上げし、台地＝武家地、低地＝町人地、寺社地＝緩衝という身分別の面配置が、本格的な町割りとともに固定化する。近世の巨大都市に向けた“ベースレイヤー”は、この段でほぼ出来上がる。要するに江戸は、自然地形の上に“開削・埋立・付け替え”を重ねて成立した人工地形都市だ。だから中心（権力・金融）が台地縁の高燥地と水運ノードに吸着し、周縁に生産と居住が広がる重力場が早い段階で立ち上がった——この核（中心）が、明治以降の官庁・金融・丸の内の“参照点”を呼び込み、後世のオフィス集積の座標を先に規定していく。駅以前に“地形×土木×統治”があった、というのが出発点。 1-2.参照点の固定――官庁・金融・丸の内が「ここを起点に語れば通じる」をつくる 江戸の核（高燥地×水運ノード）の上に、明治は官庁・金融・民間開発を重ねていく。まず霞が関。明治初期の官庁は元武家屋敷などに分散していたが、1870年（明治3）に外務省が霞が関に立地したのを嚆矢に、皇居周辺から霞が関一帯へと官庁街が集約されていく。都市の“統治の座標”が、地名そのもの（霞が関）と結びついていくわけだ。金融は日本橋で固まる。日本銀行は1882年の開業当初こそ永代橋際に仮住まいだったが、商業・金融と官庁に近い“東京中央部”＝日本橋本石町を本店敷地に選び、1896年に辰野金吾設計の本館を竣工。五街道の起点で交通・商業の中心だった日本橋に、すでに三井銀行（駿河町）や第一国立銀行（兜町）などの金融機関が集積しており、“金融の参照点”を日本橋に固定する判断だった。しかも本店敷地は江戸期の金貨製造機関「金座」跡——貨幣・金融の系譜に地理が重なる象徴的な選地である。そして丸の内。明治政府は皇居外苑の旧練兵場（かつての大名屋敷地帯）を手放し、1890年に三菱が一括取得。以後、三菱は一帯開発で近代的なオフィス街＝“ビジネスディストリクト”を意図的に立ち上げる。1894年には三菱一号館（設計：ジョサイア・コンドル）が完成し、煉瓦街の街並みが形成される。政府の払い下げと民間資本の開発ビジョンが噛み合い、「丸の内＝仕事の街」というイメージと空間が同時に走り始めた。ここで起きたのは、「駅が偉いから場所が決まる」の逆だ。場所（参照点）が先に強くなり、のちに鉄道・ターミナルがそれを結び直す。霞が関は「官庁」、日本橋は「金融」、丸の内は「オフィス街」という意味のラベルを得て、それ自体が会話を短くする座標になった。地図上の一点を指せば、部署間の稟議も、来客の集合も、採用の印象も“そこなら分かる”で通じる。この“参照点の固定”が、東京の都心核を地勢×統治×資本で立体化し、以後の立地判断に長く影響を与え続けることになる。 1-3.制度のフェーズ――1919年、「区域で都市を操る」という発明 江戸以来の「核」が先にあり、明治は民間開発がそれを厚くした。そこへ1919年、都市の語り方そのものを変える枠（フレーム）が降りてくる。都市計画法と市街地建築物法だ。前者は、市域を越えて都市計画区域を設定し、道路・公園・広場といった骨格施設を“将来像に合わせて前取りで決める”ための法。後者は、建物の用途・高さ・形態を地区制で抑えるための技術的な法で、用途地域（住居・商業・工業）や防火・美観地区などの仕組みを与えた。都市は“地点の寄せ集め”ではなく、区域（ゾーン）で秩序を設計する対象へと転じる。この“区域で操る”発想は、紙の上の理屈で終わらない。1922年には、当時の交通手段で東京駅から概ね1時間＝半径約16kmをひと括りにした「東京都市計画区域」が決定される。城下町の核をはるかに超えたアウトラインを国家が描き、道路・公園・区画整理と、用途・高さの地区規制が同じフレームの中で回り始める。以後、都心の業務核を“計画的”に厚くするための制度的な追い風がかかるわけだ。運用の現場も整う。法律の施行に合わせて都市計画地方委員会が各府県に置かれ、自治体とともに区域指定や地区指定を議決する回路ができた。上からの“図面”と、下からの“実務”を接続する装置で、ゾーニングは行政の標準言語として根づいていく。のちに高度地区（高さ形態の抑制）など地区制のレイヤーも重なり、道路（線）×公園（点）×地区（面）という三位一体の組み立てが一般化する。用途地域の考え方は当初から素朴ではあるが骨太だ。旧法体制下でも住居・商業・工業（のち準工業を含む4区分）といった大づかみの区分で、騒音・危険・賑わいを空間的に分け、“置き方”で都市の摩擦を減らすことを狙った。今日の精緻な13区分とは違っても、「ここは何を置く街区か」を区域で先に決めるという転換は、東京の業務立地を“核の自然発生”から“区域の設計”へと半歩スライドさせた、決定的な一歩だった。ポイントは順番だ。行政が最初から“オフィス区”を塗り分けたわけではない。江戸の地形と土木で立ち上がった核に、明治の官庁・金融・丸の内が意味を与え、その既成の重力の上に、1919年の法体系が“区域で操作する手”をかぶせた。場所の意味（参照点）が先、制度はそれを増幅する枠。この積層があったからこそ、戦後には副都心という“核の複製”を政策的に持ち出すことができ、駅＝一次元の時代へと都市は滑り込んでいく——それが次節の話である。 1-4.拡散のフェーズ――「副都心＝核の複製／区域の再定義」から、駅＝一次元が“標準言語”になるまで 戦後の東京は、都心に業務も人口も詰め込み過ぎた。1958年、政策サイドは新宿・渋谷・池袋を「副都心」と明示し、「都心の機能は外縁区域でも受け止められる」という枠組みを整えた。それは拠点の追加＝核の複製にとどまらず、都心を語る言語の射程を外縁へ延ばす――区域の再定義でもあった。この時点で、都心像が相対化されていくことまで周到に想定されていたわけではないだろう。だが、高度成長・人口流入・鉄道通勤の構図と重なり、その帰結に近づく蓋然性は高かった。以後の半世紀、東京のオフィス地図はこの延長で描き直され、外へ拡張していく。同時に、社会側の条件がこれを後押しした。高度成長での東京圏への人口流入を受けて、東京の都心近傍の地価高騰と用地難を以て、都心近くに住まいを確保できない層が、都心周辺から郊外へと押し出され、職（都心）／住（郊外）の分離が進んだ。都心周辺の木賃アパートのベルト地帯が飽和していって、都・住宅公団が大規模団地を郊外に大量供給していく流れだ。通勤距離が伸びていくなか、鉄道がほぼ唯一の有効な大量輸送手段と位置付けられたのは必然だ。国は、1960年からの大都市交通センサスで移動実態を“鉄道×ターミナル”基準で把握し続けて、国鉄は通勤五方面作戦で放射方向の輸送力を増強。統計も投資も、駅を都市の基準軸に固定していく。結果、居住不動産の募集も「最寄りから何分」という一次元の定規で語るのが、合理に適っていたのである。このフレームの上で、三つの副都心はそれぞれ“駅を含む一帯”で業務の器を整え、駅＝一次元の定規を現場レベルで手触りのある常識にしていく。新宿。旧・淀橋浄水場の移転で空いた巨大な地片を“面”で起こし、西口に超高層の業務街区を連ねる。のちに東京都庁が移転して「統治の看板」まで背負い、駅前商業の街→業務核＋広域バスターミナルへと性格が反転する。新宿駅が日本最大の鉄道ターミナル“だから”副都心になったのではない。副都心として区域が再定義され、機能を積層していく過程で、広域交通は必要不可欠な前提となり、新宿の発展とターミナル機能が一体に見える〈仮象〉が生まれた。副都心という理念が空間化する局面では、あたかも駅そのものが場所の意味を担っているかのように見える。この見え方がのちに「駅が街を規定する」関係へと硬化する最初の屈折点となり、結果として「駅＝一次元」の物差しが一般化していった——新宿はその最もわかりやすいケースである。渋谷も、「駅が大きいから副都心になった」のではない。副都心として区域が再定義され、機能を積層するプロセスのなかで、広域交通は不可欠の前提として埋め込まれた。鉄道会社（東急）が駅および駅周辺を作り替え、上下左右の動線を立体で縫い合わせる再開発（ヒカリエ／スクランブルスクエア／ストリーム…）を重ね、カルチャー×ITを受け止める器を駅前“一帯”に用意していく。この積層が進むほど、渋谷の発展とターミナル機能が不可分に見える〈仮象〉が立ち上がる。副都心という理念が空間化される局面では、あたかも駅が場所の意味を担っているかのように見えるのだ。ここが屈折点になる。渋谷は「乗り換えの駅」から回遊のプラットフォームへと見え方が反転し、その“見え方”がやがて「駅が街を規定する」関係へ硬化していく。結果、「駅＝一次元」の物差しはさらに洗練され、現場の合理として流通するに至った——ネットワーク（面）を増幅した都市でありながら、評価は駅（線）に回収されるという二重性を抱えたまま。池袋も同じ筋道で読める。副都心としての再定義が先にあり、旧施設（巣鴨プリズン！）の転用・再開発——サンシャイン60（サンシャインシティ）——を核に、“巨大駅城”から“仕事が宿る街区”へと機能を積層していった。東西で性格の違う街を抱えつつ、駅直結の大箱＋周辺街区で業務・商業・集客のレイヤーを重ねる。この過程でもやはり、広域交通は不可欠の前提であり、池袋の発展とターミナル機能が一体に見える〈仮象〉が生じる。理念が空間化すると、駅そのものが場所の意味を背負っているように見える——その見え方が転化し、「駅が街を規定する」という関係が固まる。こうして池袋は、「駅から何分」で横並び比較できる都心外縁の器として完成し、郊外居住×鉄道通勤という時代条件と噛み合って、駅＝一次元の定規を実務の標準言語にまで押し上げた。新宿・渋谷・池袋はいずれも、副都心＝核の複製／区域の再定義が先にあり、広域交通はその前提として組み込まれた。ここで生じるのが、〈駅が場所の意味を担っているように“見える”仮象〉である。実際には、どの区域に何の機能を割り振るのかという政策判断と、街区の設計・用途の編成が先にあり、広域交通はそれを支える前提として埋め込まれているにすぎない。しかし、駅は人の流れと地名の知名度を一手に握る“強い記号”で、都市の説明や意思決定の会話を一行で終わらせる力がある。その圧が強いために、いつの間にか「駅こそが意味だ」という見取り図へと、現実のほうが合わせられていく。この仮象は、やがて実務の定規に転化する。駅前という一点の強度が、都市計画、容積配分、歩車分離やデッキ・地下通路といった動線設計の“ハード”と深く結びついたからだ。地区計画や再開発のフレームは、駅前に容積を集め、駅と街区を立体的に連結することを前提に最適化される。すると、企業が物件を選ぶときも、デベロッパーが採算を組むときも、仲介が不動産の価値を伝えるときも、金融が担保性を査定するときも、評価の基準は、自然に「最寄り駅」と「徒歩何分」に収束していく。駅からのアクセスを表す徒歩何分の数字は、嘘をつかない――そう思える簡潔さが、かえってその数字以外の厚みを意識の外に追いやってしまう。80年代後半のオフィス不足は、その“駅から徒歩〇分の定規”をさらに強化した。床需要が膨張し、将来の成長を織り込む期待が過剰になった局面では、誰にでも通じる安全パスが歓迎される。「駅×直結（あるいは至近）×箱の大きさ」は、投資家にもテナントにも融資担当にも説明がしやすい“わかりやすい正解”だった。バブルの余勢が資金を広く呼び込み、専業デベロッパー以外の主体までオフィス事業に参入すると、なおさら“駅近の箱”に資金と期待が雪崩れ込む。リスクを駅で翻訳できるから、審査は速く、販売は軽く、リーシングは通りやすい。こうして、理念や気分ではなく、“制度と資金が理解・伝達される速度”そのものによって、駅＝一元主義は半ば自動的に制度化されていった。一度制度化されると、やり方は標準手順になる。副都心で確立された「駅を起点に器を増やす」作法は、そのまま外へ漏れ出した。従来はビジネスエリアと見なされていなかった駅の周囲にも、賃貸オフィスが連鎖的に立ち上がる。大崎は典型だ。工場跡地の再編をテコに、1987年の大崎ニューシティを皮切りに、ゲートシティ、Think Parkと“駅直結の街区”が連なる。駅は単なる乗降場から、周縁をビジネスの座標に変換する「変圧器」の役割を帯びていく。東西線の東陽町や木場のような準工業系エリアでも、90年代初頭にオフィスが相次ぎ、〈駅に乗れるなら外縁でも投資は通る、テナントも付く〉という事例が蓄積した。ここに見て取れるのは、駅＝一元主義が副都心の内部で完結する技法ではなく、都市の外縁へと拡張する“汎用フォーマット”へと変質したという事実である。言い換えれば、固定化のプロセスはこうだ。区域の再定義と機能の積層が先にあり、駅はそれを支える前提に過ぎない――はずだった。ところが、駅という記号の強さが仮象を生み、その仮象が制度と資金の翻訳容易性に支えられて定規へと転化し、やがて定規は都市の標準手順を決めてしまった。以後、東京では「駅を媒介に周縁を編み直す」ことが当たり前になり、オフィス投資の座標は副都心の外側へ、さらにその外へとにじみ出していく。駅＝一元主義は、このようにして確立され、拡散した。ここまでが“固定”の全体像である。次に来るのは、その唯一性がどのように相対化されていくか、という話だ。 1-5.駅一元主義の解体――臨海エリアで参照軸が「駅の外」へ移り、都心は“面”で動き出す 「駅から〇分」という物差しは、ある日突然には壊れない。まず“例外”が顔を出し、次に“別解”が制度とハードで積み上がり、最後に“旧来の正解”が相対化される。東京でそのプロセスが最も見えやすかったのが、いわゆる臨海副都心と呼ばれた一帯だ。1986年、東京都は第二次長期計画で臨海部を第7の副都心に位置づけた。翌年以降、「基本構想」「基本計画」「事業化計画」と段階を踏んでフレームを整え、バブル崩壊後の見直しを挟みつつも、職・住・学・遊を“面”で抱え込む都市像はブレずに維持された。ここで重要なのは、当初から「駅前に箱モノを建てていく」発想ではなく、台場・青海・有明という隣接街区をひとつの“複合地区＝一体の運用単位”として設計され、都市が組み立てられていった点である。インフラの立ち上げも、その思想に沿う。臨海エリアの象徴とも言えるレインボーブリッジは1993年に開通し、都心（芝浦）と湾岸（台場）を結ぶ多機能の動脈として、まず“面としてのアクセス”を通した。続いて1995年に新交通ゆりかもめが開業し（新橋〜有明、全自動運転）、湾岸の水平移動を“景色込み”で日常化して、同時に、臨海エリアにおいて計画され整備されたデッキやプロムナードと噛み合わせて、地区内回遊の実動線として機能した。ポイントは、道路・橋・新交通・歩行空間を早期に重ね、イベント運営や日常利用を“地区スケール”で成立させる設計の下、実施されたことにある。のちに、鉄道である「りんかい線」が1996年（新木場〜東京テレポート）で先行し、2002年に大崎まで全通して都心—副都心—臨海を一本の鉄道で直結するが、あくまでも、既に出来上がった“面”にレイヤーを足す役回りだった。駅は依然として強いノードだが、臨海エリアにおいては第一参照軸ではなくなった。“面”の価値は制度と空間で可視化された。1996年開園のシンボルプロムナード公園は南北・東西の軸を横断し、東京国際展示場（ビッグサイト）〜有明テニスの森、テレコムセンター〜お台場海浜公園を連続する遊歩動線で縫う。駅を経由せずとも広場→施設→広場を歩き継げる身体感覚が標準化され、「歩くこと」は駅から目的地にアクセスする単なる手段ではなく、都市の街区を機能させる仕組みへと位置付けられている。臨海エリア開発で積層されている機能を具体的に見てみよう。 東京ビッグサイト（1996開業）は、日本最大級のMICE拠点として、来場者・物流・宿泊・歩行の動線を“場所そのものの運用言語”で設計する。ここで問われるのは「〇駅から何分」ではない。「何万人規模の来場・荷動き・回遊を、どう循環させるか」だ。東京都も臨海をMICEと国際観光の拠点として継続的に位置づけ、台場・青海・有明の“面”を束ねる戦略を更新してきた。評価の参照軸は、自然と駅→地区そのものへと移っていく。さらに複数の機能レイヤーが重ねられる。青海のテレコムセンタービル（1996竣工）は業務・通信・会議機能を束ね、後年のスマートシティ実装の“受け皿”として運用されてきた。日本科学未来館（2001開館）は学術・展示・交流を横断するハブで、「学ぶ／働く／集う」を徒歩圏で接続する構図を日常に落とし込んだ。ここまで来ると、駅から〇分では捉えきれない“場所の参照軸”が、都市の運転モードとして定着する。生活側の動きも臨海エリアの“手触り”を濃くする。居住は水辺から点灯した。大川端リバーシティ21は1979年の用地取得を起点に1986年着工という長いプロセスを経て、ウォーターフロントでのタワマンと呼ばれる高層マンションを“当たり前の居住の選択肢”へと押し上げたと言ってよかろう。一方、湾岸寄りの芝浦ではバブル末期〜直後にジュリアナ東京（1991–94）やGOLD（1989–95）が“岸壁の夜”に人流を呼び込んだ。これは、単なる都心の駅前消費の延長線ではなく、タワマンとは違って、一時的な現象であったとは言え、ウォーターフロント＝周縁の場が都市の欲望を引き込むことを可視化した現象であったと言えよう。「駅＝唯一の参照系」の外側で都市の活動は回り得ると、ビジネスだけでなく、生活サイドでも先に試行・実演していた実例、という意味を持つ。こうして臨海エリアでは、「夜の祝祭」「働く／学ぶの複合」「住む」が三つ巴で立体化し、そこに道路・橋・新交通・後発鉄道・公園・広場・プロムナードが編み込まれる。参照軸は、線から面へ、点から網へ移っていった。誤解してほしくないのは、臨海エリア開発において、駅を否定したわけではないことだ。駅は依然として強い。ただし、唯一ではなくなった。臨海エリア開発で垣間見えたのは、「駅の外」から都市を起動する手順であり、都心側の複合再編はその手順をなぞって、歩行の“面”を前面化した、ということだ。その結果、駅一元主義は相対化される。最寄り駅から徒歩〇分は、KPIの一項目に降り、実効アクセス（複数核×複数モード×連絡動線の合成）と所在の意味（住所という参照系）、そして回遊の厚み（歩行が生む滞在価値）が、同じ画面で並列に評価されるようになった。いまや、都心5区に限れば、「最寄り駅から徒歩10分＝即アウト」という反射は、駅が唯一の参照軸だった時代のローカルルールに過ぎないとも言えよう。測り方は、駅からのアクセスという「線」から、面の実効性へ。これが、駅一元主義の“解体”の実相である。 1-6.新しい都心――“駅前の箱”から“地区まるごと”へ 2000年代以降の都心は、駅を否定しないまま、評価の拠り所を「駅前の箱」から「地区まるごと」へ切り替えてきた。はじまりは丸の内。1998年、大手町・丸の内・有楽町（OMY）の産官学コンソーシアムが、エリア全体の再構築方針をまとめ、CBD（中央業務地区）から“ABC（Amenities Business Core）”へという言い換えを公にした。業務に加えて快適性・賑わい・歩行をフロントに据えることを、エリアの“約束事”にしたわけだ。以後、丸の内仲通りの歩行者重視化や街路空間の使いこなし、連続する広場と地下・デッキ動線の更新は“駅を起点にビルを積む”から“面を起点に回遊を設計”へ、基準の置き場所を移した。同じロジックは日本橋でも徹底される。三井不動産の「日本橋再生計画」は、COREDOの連続整備や日本橋三井タワーを核に、官民・地元が組んだ“街ごと経営”でエリアを立ち上げ直した。店舗の入れ替えだけではなく、通り・橋・広場・文化をひと続きにして「来街→滞在→回遊」の循環を作る。ここでは「何駅何分」よりも、“日本橋という場所で人がどう回るか”が先に設計され、説明される。その上で、新しい都心の“面”を強くする道具立てが増えていく。象徴のひとつが八重洲だ。2022年以降段階開業のバスターミナル東京八重洲は、東京ミッドタウン八重洲と一体運用され、長距離・空港・郊外直結という縦軸を地上に差し込んだ。鉄道が強いのは当然として、“駅の外”の足（都市間バス／空港アクセス）が日常の選択肢として同じ画面に乗る。「東京駅から何分」だけでなく、「地方・空港からどう入って、どこで回遊するか」を同じ資料で語れるようになったことは、都心の読み方を確実に変えた。虎ノ門は、駅×箱の延長ではなく、鉄道そのものを“面の運用”のなかへ埋め込むやり方で一歩進めた。虎ノ門ヒルズ ステーションタワーは2023年に開業し、日比谷線の新駅を含む駅・広場・デッキ・用途の再編をセットで実装した。駅は“入口”ではあるが、広場と連続床、業務・文化のプログラムのなかに吸収される。ここでの基準は「日比谷線何分」ではない。「国際業務の拠点として日中夜の回遊をどう回すか」だ。さらに麻布台では、都心の“面”が一段と厚くなる。麻布台ヒルズは2023年開業、8ha規模の敷地に330m級のJPタワーを含む超高層群と低層の街路・緑地を重ね、住・業・教育・医療・文化を一枚の地図で運用する。六本木ヒルズと虎ノ門ヒルズのちょうど中間という立地も象徴的で、複数核を歩行でつなぐ“面の都心”をそのままモデル化している。ここでも「△△駅から徒歩〇分」より、“この地区で一日がどう流れるか”を先に語るのが自然だ。こうした“面”の都心は、臨海で先に試された回遊重視の道具立てを、都心側に取り込んで加速している。シンボルプロムナード公園に代表される連続遊歩軸は、駅を経由しなくても広場→施設→広場を歩き継げる運用を標準化したが、その思想が都心の仲通り／行幸通り／デッキ網にも浸透した。歩くことは“駅から先のおまけ”ではなく、街の価値を決める本丸として扱われるようになった、ということだ。もうひとつ、“駅の外”を日常化させた決定打はデジタルだ。地下鉄もバスも昔から走っていた。それでも長く“常連の乗り物”だったのは、経路の学習コストが高かったからだ。いまは違う。スマホの経路検索（Google マップ等）が時刻表・のりば・乗継・徒歩動線・雨天回避・所要時間の微差まで秒で提案し、モバイルSuica/PASMOで改札摩擦はほぼゼロ。混雑情報や運行遅延のリアルタイム更新まで手元に入る。結果、“普段は使わない人”でも、その日その時間の最短／楽／濡れないルートを即時に選べる。この「複数アクセスポイントをスマホで最適化」できる環境が広がったことで、“最寄り1駅×徒歩”という一次元は事実上、“駅×複数＋バス×複数＋歩行ネットワーク”という集合に置き換わった。徒歩10分は、他の足と合成される調整可能なパラメータに過ぎない。天気が悪ければ地下連絡を多めに取る、荷物がある日はバス2停で短縮、来客には別駅の出口とランドマークで案内——同じ地点に“複数の入口”が立ち上がるのが、都心の現在形だ。ここまでを乱暴にまとめない。駅は依然として強い。ただし、第一の基準ではなくなる場面が確実に増えた。丸の内は“業務の器”を地区まるごと運用する前提に切り替え、日本橋は街ごと経営で回遊の厚みを価値に変えた。八重洲は都市間アクセス（空港・長距離バス）を正面に抱え、虎ノ門は駅そのものを地区運用の一部に溶かし、麻布台は複数核を歩行で束ねるモデルを示した。そこへスマホが“複数の行き方”を誰でも使える道具にしてしまったことで、評価の画面に「歩行・広場・複合機能・地区運用・デジタル誘導」が並ぶのが当たり前になった。つまり、メインの最寄り駅から徒歩〇分は、KPIの一項目に降り、実効アクセス（複数核×複数モード×連絡動線の“合成”）と所在の意味（住所という参照系）、回遊の厚み（歩行が生む滞在価値）が、スマホ最適化という現実の運用とセットで評価される段に来ている。都心5区に限れば、「徒歩10分＝即アウト」はもはや説明のサボりだ。最寄り駅への徒歩〇分の線の参照軸ではなく、面の実効性で語る——ここに尽きる。 第2章：「最寄り駅から徒歩〇分」を枠組みから書き替える 第1章で見たとおり、賃貸オフィスの立地を考える際の最寄り駅からの徒歩〇分というフレームワークは、いつの時代にも通用する普遍的な法則ではない。戦後、東京への人口集中を背景に成立した鉄道中心主義の下、駅＝一元主義として成立した、一時代の“測り方”にしかすぎない。その後、臨海エリア、さらに都内で複合的な再開発が進められて、最寄り駅からの直線の近さは、そのエリアの面におけるマルチ・ポイントでの相互の近さへ、その際、それぞれのポイント（点）とポイント（点）の相互参照が空間的に広がっていって、ネットワーク（網）へと移っていった。今、私たちがやろうとしていることは、最寄り駅から目的地の単線の測り方そのものを入れ替え、徒歩の“感じ”を取り戻すことだ。ここで前提を一つだけ確認する。不動産広告規制のルールでは、徒歩1分＝80mで換算する。つまり徒歩10分は800m。その数字自体は否定しない。ただし数字だけで立地は言い切れない——これが本章の出発点である。 2-1.測り方の芯をつくる――「住所の意味」と「面・網としての近さ」 最初に据えるべきは“どの軸で測るのか”という枠組みだ。ここを曖昧にしたままだと、議論は迷走して、よく分からなくなってしまう。枠組みのレイヤ―は三つ。第一に、所在の意味性。千代田・中央・港……これらの住所ラベルの参照力は、来客・採用におけるコミュニケーションを効率化する。実際に移動する物理的な距離とは別次元で、「ここにいる」ことが伝える信号である。たとえば“中央区の○○”というだけで相手の頭のなかに業務の座標が立ちあがり、実際に移動して物理的に接触する前に既に納得度が上がっている。これは歴史／制度／ビジネスの積層の下、営々と作り上げてきた社会的かつ言語的なインデックスであり、物理距離では代替できない。第二に、面・網としての近さ（ネットワーク近接）。「最寄りの鉄道駅×単一の目的地」は、駅＝一元主義下での単線の物差しだ。対して、東京都心5区での賃貸オフィスの現在の立地を考える上で、最寄り鉄道駅へのアクセスには必ずしもこだわらず、複数のJR・私鉄・地下鉄の駅／複数路線／都・民間バスと、街路／地下通路／デッキ／広場の結節を介してマルチ・アクセス・ポイント同一地区の内部で噛み合って、相互に代替し合う“面と網”の構造へと変化しつつある。第三に、歩行の体感さらに、その構造のなかでも、歩行の体感は変わってくる。21世紀の「面と網」の構造は、昭和的な“地図の上で完結する計画”とは振る舞いが違う。網はただの地図ではなくて、歩くことで起動する装置だ。起動する主体は、出勤・外出・来客で街に出る人間そのもの。あらかじめ一本に決められた動線をなぞるのではなく、街路／地下連絡／デッキ／バス停／複数駅の出口というマルチ・パスの束から、その日の目的・天候・時間帯・荷物・体調に応じて都度、選び直す。この選択の累積が、地区の「面と網」を現実の流れとして立ち上げる。 2-2.単線では測れない「面と網」構造――“伸縮するエリア”という見方 「面と網」の構造は、最寄りA駅から一直線に何分かの枠組みでは測れない。A・B・Cという複数のアクセスポイント（JR・私鉄・地下鉄の駅／路線・バス系統・結節点）に、複数の目的地（オフィス、会議・MICE、飲食・サービス、公共空間）が区域内でマルチ・コア（多核）として配置され、両者を街路・地下通路・デッキ・広場といった通行“面”がマルチ・コネクション（多重接続）で結ぶ——この三つのレイヤー（層）が同時に噛み合うことで、対象地区はポイント・トゥ・ポイントの単線接続ではなく網として機能する。まず押さえるべきは、この構造が“静的かつ固定した割付”ではないこと。東京都心5区の骨格は、路線の追加・結節の後付け・ダイヤの切替・情報による運用で、あとから組換え・更新ができる冗長性・自由度を持つ。駅間連絡（地下・デッキ）が増えれば網目が周囲を侵食・増殖して微細になり、目的地のマルチ・コア（多核）化が進めば人流は自然に分散し拡散する。ピーク／オフピーク／深夜、それぞれの曲面で、交通・運輸・回遊のインフラの顔つきが変わり、イベント等の突発的な事象に対しても対応可能な冗長性を備えており、この「面と網」の構造は、あらかじめ地図に書き込まれたスタティックな設計図ではなくダイナミックな運用型のインフラだ。この“網”の具体的な機能、実力について、以下、入口の数の厚み・経路の自由度・目的地の多核化、さらに、境界の柔軟性を以て確認していく。①入口の数の厚み（多重化と独立性）同一地区で実用になるアクセスポイントの本数と、その独立性がどれだけあるか。JR・私鉄・地下鉄・バスが系統の違いをもって重なれば、ひとつが詰まっても他の手が生きる。ここで言いたいのは「最寄りが強いか」ではなく、代替の手数が何本あるかという土台の話。②経路の自由度（通行“面”の冗長性・多層性・透過性）入口—目的地の主要ペアに対して、独立した経路が2本以上用意されているか（地上／地下／デッキなど層違いでも可）。ブロック透過性（ビル貫通や細街路の抜け）と広場・前庭の連結が効くほど、同時刻に“別の最短”が併存できる。これは単線の「A駅から徒歩○分」では拾えない、面そのものの冗長性。③目的地の多核化（行き先の分散配置と多様性）入口だけ増やしても、行き先が一点集中なら動きは停滞する。業務核（オフィス・会議センター）／集客核（MICE・ホール）／日常核（飲食・銀行・配送）／公共核（広場・区施設）が区域内で散在していれば、入口×目的地の組み合わせが自然に分岐し、人流が面内に解き放たれる。④境界の柔軟性（＝伸縮するエリア）〔結果指標〕上の三軸が効いている地区では、“活動エリアの境界”が時間帯や用途に応じて内外に伸縮する。朝の出勤時はA・B両駅を含む通勤エリアが立ち上がり、昼は飲食・サービスの回遊エリアがやや外へ膨らみ、夕刻は会食・MICEに合わせて来客エリアが別方向へ伸びる——一日を通じて境界線が揺らぎながらも、地区としての連続性が保たれる。これは必要性、必然性に根差して固定された“最短距離”ではなく、時間と用務に応じて自然に拡張・縮退する行動圏。この“伸縮”が見えるなら、その地区は単線の「最寄り駅から徒歩〇分」の枠組みではなく、「面と網」の構造としての完成度で語るべきだと判断できる。ここまで読めば、参照軸が線から面へ、点から網へ移る理由ははっきりする。A駅という最寄り駅のアクセス・ポイントの強さよりも、入口の数（①）×経路の自由度（②）×目的地の多核化（③）が境界の柔軟性（④）を生み、日々の業務の計画および実行可能性を担保するからだ。——以上が構造の話。次節では、具体的に「面と網」の構造が機能し、動くにあたって、同じ面上で実際にヒトが感じる体感へと降り、ミクロ・レベルの回遊に落としていく。構造＝網の実力を見極めつつ、表裏一体のヒトの体感を一緒に感じることとしよう。考えるな、感じろ（Don't Think, Just Feel） 2-3.網を動かす身体――アドホックな移動 面と網の構造は、ヒトが歩くことで起動する。起動させるのは計画図や設計図ではなく、出勤・外出・来客で街に来訪し、回遊する身体そのものだ。あらかじめ決められた動線をなぞるのではなく、街路／地下連絡／デッキ／広場／バス停／複数の出口というマルチ・パスから、その日の目的・時間・天候・混雑・荷物・気分で、都度、経路を選び直す。その即興的な選択の反復が、面と網の構造を起動させ、機能させて、日々の流れの中で、構造自体を組換え、更新していく。ヒトの身体は、計器では拾えない微細な手掛かりに反応している。日陰と風の通り、匂いと音、人の密度、信号のタイミング、街角のカフェ、路上のキッチンカー、広場のイベント。小さな差分がその瞬間の最短を入れ替え、ついでの用事、偶発的なイベントが経路を曲げる。結果として、同じ徒歩10分＝800mでも、朝と昼と夜でまるで別の都市の様相を以て立ち上がってくる。重要なのは、あらかじめ定められた規範ではなく、アドホックな日々の振る舞いだ。反復は暗黙知を育て、迷いは減る。それでも、ルートは固定されない。季節と天候で経路は変わり、仲間との待ち合わせで曲がり角が変わる。局所の選択が面の性格を育てる。昼は広場のベンチが“句読点”となって節を区切り、夜は光の濃い通りが“主旋律”になる。即興の迂回が行動圏の境界を押し広げる。キッチンカー、路上アート、路上ライブ——偶然の磁力が、日々の振る舞いを吸い寄せ、今日だけの経路を成立させる。決まった正面や唯一の入口を持たず、状況のアフォーダンスに全身で接続し。その都度つながり直す。面と網の構造は、こうしたアドホックな接続の連続で日々かたちを変える。ゆえに、「最寄り駅から徒歩〇分」という単線の尺度に人の移動を押し込めようとしても、日々の振る舞いのなか、毎回、違う都市の立ち上がりを捉えるのは無理だ。着地点はシンプルだ。面と網の構造（2-2）が可能性を用意し、ヒトの身体（2-3）がその可能性を即興で使いこなす。この二つが噛み合ったとき、「最寄り駅から徒歩10分」という数字はただの条件に降り、場所の価値は、いまここの選択を以て、都度、生成される。言い換えれば——感じながら、その都度、選ぶ。都市はその選択の反復でつねに更新され続ける。 第3章：供給のロジック――駅前物件の枯渇と距離ハンデの無効化 3-1.前提：駅前で「小型の物件」が生まれにくい背景 そういえば最近、駅前で“新しくて小ぶり”な賃貸オフィスがほとんど出てこない。なぜか。結論から言うと、開発の作法が「面で組み替える」前提に変わったからだ。 まず土地の事情。東京の主要駅前に素の空き地はほぼない。やるなら既存建物の建替だが、いまの再開発は「点を見つけてビルを建てる」ではなく、街区単位で権利を整理し、容積配分や公開空地、デッキ・地下連絡までを束ねて設計・運営するのが常識になっている。駅と周辺は、交通×商業×業務×宿泊を重ねた複合ノードとしてマネージされるため、駅前の細片だけを切り出して小規模ビルを単独で建てる余白が現実にほぼ残っていない。 資本の論理もそれを後押しする。駅前の地価と建替コストを踏まえると、ある程度の延床面積を積んで初めて採算が合わせる余地がでてくる。投資家も金融も、規模とテナント・ミックスが見える案件を好む。結果、駅前再開発プロジェクトは、自然と“区域一体の大型再開発”に寄っていく。加えて、駅前広場やペデストリアン・デッキ、地下通路といった共用インフラの維持管理は街区一体運用でないと回りにくい。行政側もピンポイントの小型案件よりも「面の秩序」の整備を優先する。こうして供給の構えが大きくなっていくほど、駅前の“小型ビル開発案件”は統計的に希少になっていく。 このロジックはテナント側の肌感にも返ってくる。ポータルで「駅前×新築×小規模」を狙っても、そもそも玉が少ない。市況が一巡してオフィス需給がタイトになったとしても、新規パイプラインの中心は大規模・高規格物件が主流だ。——だからこそ、駅から“少し歩く”ロケーションに相対的な余地が生まれる。もちろん、何でも成立するわけではないが、その話はこのあとに続けよう。 3-2.“少し歩く”を市場に通すエンジン——住友不動産型の押し広げ 「駅から少し歩く」ロケーションで賃貸オフィスビルを成立させるには、複数物件を展開するポートフォリオと、バランスシートの耐久力を支える資本の厚さが前提条件だ。住友不動産はそこを真正面から使ってきたプレイヤーだ。田町の連続開発、晴海のトリトンスクエアのように、空室が一定水準で推移してたとしても、提示賃料を下げない運用を続けられるのは、単体物件の損益で勝負していないからだ。仕入れの段階で“駅前ではないぶん、土地の取得単価は抑え易い。エントリーコストが軽いので、事業全体の採算性はとり易くなる。さらに、用途をオフィスだけに絞らず、商業・ホテル・住宅などを複合的に組み合わせられれば、売る／持つ／一部だけ組み替えるといった“出口の選択肢”を複数用意できる。これは、キャッシュフローの変動を平準化する安全弁になる。もう一つ大きい要因が含み益の額だ。駅前ではない場所を相対的に安く仕入れ、面で開発し、つくり替えることで資産価値を底上げする。評価上の含み益が厚いと、一定期間、空室が出たとしても、すぐ賃料を落として収入を確保することにこだわらないという選択肢があり得る。会社の貸借対照表（バランスシート）に“クッション”があるから、単年度の決算の損益のブレに耐え得る。つまり、安売りせずに待てる体力があるということである。その「待てる」時間が、じつは最大の武器になる。時間があれば、駅名と駅からの距離ではなくて、住所ラベル（港・中央・江東など）を前面に出しつつ、開発街区内の動線上、デッキ／連続庇／地下自由通路を少しずつ整備していって、Web・現地案内サインも合わせて整える。さらに、動線上に必需ノードを散らして“歩いて用が足せる密度”を維持する——この日常運転の積み上げが、「徒歩分数だけで測る癖」を、現実／潜在的利用者、仲介会社の営業担当の意識から外していって、そこに慣れてくると、「最寄り駅から徒歩〇分」という単線の物差しだけで見なくなる。こうして、“徒歩分数の不利”が相対化されるまでの時間を、自分の資本力で買っている——そういう話だ。このような開発、運用の方法論を続けていると、開発区域の周囲に閾値効果が出る。最初は「遠いから敬遠」で揺れるテナントの心理が、住所ラベル＋面の近さで徐々に慣らされる。賃料は下げないと、空室は抱える。しかし運用の文脈が積み上がるにつれて、“この辺はそういう場所だ”という市場の合意が形成される。すると後発プレイヤーがついてくる。周辺で中規模の再投資が起き、ホテルやレジの更新がかかり、「建ててよいポリゴン」が一段外へ押し広がる。結果として、賃貸オフィスが成立する範囲そのものが拡張する。これは単なる“駅前のミニ版”ではない。駅一元主義の外側に、住所と網で読む都心を、資本の持久力で定着させる動きだ。「空室があるのに賃料を下げないのは何故か」という問いに、単体案件の需給で答えようとすると行き詰まって答え難い場合がある。その答えは、ポートフォリオでの最適化にある。抑制された地価で仕入れられたことの余裕と、面で開発・運用することで生成される参照価値の上昇分と、時間を味方につける会社のバランスシートの耐久力。この三つが噛み合うと、一定期間の空室はただの“損失”ではなく、価値実現のための“投資期間”に読み替えられる。読み替えの結果として、駅から少し歩く場所が“賃貸オフィスの地図”に正式編入される。ここまで来て初めて、周囲のプレイヤーが“後から乗れる”状況が生まれる——あなたが描いたストーリーは、そのまま市場の動きとして通る。駅前案件のコピーを外側でやっているのではなく、評価軸そのものをズラしている。駅名に依存しない住所の参照性、単線ではなく網としての近さ、日常運転での回遊の厚み。これらを、賃料の規律を崩さずに時間をかけて刷り込む。その結果、建設可能なエリアが外へ広がる。そこに中堅・中小が“後からのってくる”——このような順番が想定できるし、ロジックも整合的である。東京のここ十数年の賃貸オフィスビルの開発動向を読み解くうえで納得感が高いと言えよう。 3-3.市場の言語が変わる——「徒歩10分」の再プライシング 前節で見た住友不動産をはじめとした大手デベロッパーが、駅から“少し歩く”区域を面で開発・運用しつつ、駅前の物件と匹敵する水準での賃料提示をし続けていると、テナント、仲介会社の営業等、賃貸オフィス市場での見え方が徐々に入れ替わっていく。変わっていくのは、物件ではなく、物件を巡る言語だ。仲介会社の営業の説明の言葉、テナント側の意思決定の言葉、そして賃料水準を正当化する言葉—この三つの言語が、駅名中心から「住所×網」に置き換わっていく。まず仲介の営業の現場。最初は物件検索のフィルタで自動的に落としていた“駅から徒歩10分超”の物件が、「この区域であれば見ておくべき」という例外扱いで候補に入れるようになってくる。理由はシンプル。内見後のテナント候補が却下する理由が減っているからだ。面として開発・運用された区域では、雨でもデッキ／連続庇／地下自由通路を通ってあまり濡れないで目的地に到着できる動線、その歩行の動線に沿って、生活機能ポイント（カフェ、ドラッグ、ATM 等）が配置される。それらの要因を踏まえて、内見の最後に「駅から遠かったので無理」という一言で内見の手間ヒマ全部が白紙に戻る確率が目に見えて低下していく。さらに、仲介会社の営業はテナントに“決めてもらいやすい言い方”を学習する。駅名の代わりに住所ラベルを、説明の冒頭で、「○○区のこの区域は、複数アクセス前提で使う場所です」と前置きして、テナントのオフィスへの来客・外出・採用の想定シーンを並べていって、内見のときの歩行体験に鑑みてなくはないと思ってもらう。仲介会社の営業の現場の説明の仕方を変えると、検索条件の“徒歩分数フィルタ”は絶対条件から参考条件に落とせる。この変化は小さく見えるが、実は大きい。次に、テナント側の意思決定。コロナ以降、多くの会社で、出社頻度を週3〜4日程度に絞れる体制が一般化し、意思決定の重心は従業員の“毎日の通勤負担”から“会社がどこに所在するかという信用シグナル”へと少しずつ移っている。経営層はそもそも車移動が多く、「最寄り駅から徒歩〇分」に体感的なこだわりが薄いことも、この傾向を後押しする。来訪者（顧客・採用候補）が迷わず負担感がさほどでもなく到達できて、社名×住所ラベル（港／中央／千代田 等）が企業の説明力＝ブランド価値を底上げするのであれば、「徒歩10分」そのものは絶対条件ではなくなる。評価の軸は、「その区域の文脈にきちんと根差しているか」「複数のアクセスポイントとどう面で接続しているか」へとシフトし、最寄り駅から徒歩〇分は副次的な指標としての扱いになる。社内意思決定の決裁文書も、それに合わせて書きぶりが変わる。駅名＋徒歩◯分の一行から、住所ラベル／複数アクセス（JR・地下鉄・バス等）／動線の幅と面としての質等の記述へ。結果として、賃料の正当化は「最寄り駅から徒歩〇分」よりも、“どの区域に属し、最寄りを含む有用な結節点群とどう面で結ばれているか”に拠って説明されるようになる。そして賃料水準の妥当性。大手が提示賃料を下げずに“待つ”あいだに、比較対象（コンプス）の参照軸が増えていく。駅前Ａの築古物件と、駅から少し歩くＢの築浅×面運用の物件を突き合わせたとき、もはや純粋な「徒歩○分」の基準だけでは比べられなくなっている。仲介会社の営業の現場でも、賃料鑑定においてすらさえ、最寄り駅からの分数“単独”の説明力は相対化し、接近条件は実効到達性（面・網＝複数アクセスポイント＋連絡動線）と住所の参照性を含めて把握・織り込みにいく流儀へと切り替わっていく。はじめは「このエリアでこの賃料は高い」と見えた水準が、竣工後、1年、2年と経つうちに“当たり前”のレンジとして定着し、周辺において中規模の賃貸オフィスビル投資が追随する。結果、賃貸オフィスが成立可能だと見なされる区域（成立エリア）は、従来のビジネス区域の外側へじわりと拡張していく。これは、単に新しくビルが建ったからだけではなくて。賃貸オフィスの市場の言語が入れ替わった結果である。誤解しないでほしい。駅の強さが消えるわけではない。駅は依然として強いノードだ。ただし、ノード単体の強度から、ノード間を面で結ぶ仕立て（面運用）へと、賃料算定や物件選定の中心ファクターが移ったのである。そうなると「駅から徒歩10分超」は、値引き交渉の決め手ではなく、考慮すべき要素のひとつとして扱われることになる。結局のところ、賃貸オフィス市場の言語が替わるだけで、同じ「徒歩○分」は別の意味を持つ。ここまで来れば、「駅から少し歩く」物件は、特殊なソリューションではない。その区域の標準的な選択肢として受け取られている。 3-4.線引き——どこまで効くか、どこから無理か 「駅から徒歩10分」を相対化できるのは、いつでも・どこでも、ではない。まず前提を置く。評価軸を「駅からの徒歩の分数」から「住所×網（ネットワーク）」へ切り替える手法が効きやすいのは、都心5区のように住所ラベルの参照力が強く、かつ区域内に複数のアクセスポイントと歩行ネットワークを実装できる（あるいは実装が進んでいる）場所だ。この条件から外れると、話は変わる。難しくなる一つ目は、住所ラベルに参照力がない場合。千代田・中央・港のように相手の頭の中で即座に座標が立つ住所でなければ、議論はすぐ「駅名→徒歩○分」に引き戻される。社名と並べた時に説明を要する住所だと、社内決裁でも反論が出やすい。二つ目は、網が薄い区域。地図上では複数駅が近く見えても、実地では高低差、川や幹線道路の横断、私有地の行き止まりに阻まれ、実用な導線が結局一本しか選べないことがある。一本勝負だと、雨の日には、チョークポイントで列が詰まり、鉄道遅延時も同じ場所で渋滞し、ストレスが再現される。複数のアクセスポイントが実用性を以て確保できるのか、ひとつの駅だけがアクセスポイントだとしたら駅から建物の間で独立した二本を同時に成立させられないのであるなら、無理はしないほうがいい。悪印象の「駅から遠い」は定着して動かせない。三つ目は、最寄り駅からの歩行経路が脆弱な場合。幹線道路の横断回数が多い、信号待ち時間が長い、夜間照度が低く薄暗い、吹きっ晒しで夏は灼熱・冬は極端に寒い――こうした条件は日々の体感に直結する。どれだけ“面”を整えても、歩行そのものが「もう嫌だ」という体感を誘発しがち。どれだけ、“面”での整備を進めようとしても体感に追いつかなければ、なんの説得がもたない。逆に言えば、“ストレスのない歩行”と言わせしめることができるのであれば、最寄り駅から徒歩10分の印象は目に見えて変わる。言い切れなければ、撤退が正解。四つ目は、テナントの業態の都合上、“迷い・遅れ”のコストが高すぎる場合だ。来客が一見客中心/大量採用の初回訪問を捌く等の事由で案内の手間をかけなくては回らない業務、来訪者の年齢層が高くバリア（障壁）に配慮が必要な業務、——こうしたケースでは、駅からの徒歩分数のディスアドバンテージが、直接の運営コストになる。歩行ネットワークを整備していっても、運用側の手数（送迎・個別アテンド）が常態化するのであれば、長めの歩行距離のマイナス要因は消えない。駅近を選ぶべきだ。五つ目は、「時間を買えない」体制。面の整備・運用は、歩行者の感覚をズラしていって、ひいては、テナント、仲介会社の営業の見方を、日々の小さな積み上げを以て入れ替えていく仕事だ。提示賃料を引き下げずに、経路の整備、必需ノードを切らさないように配置、それらの整備を踏まえて案内図・サインの調整と――結果が出るまでに1〜2年では済まない。単体プロジェクトのP/L上の利益確保の前提の下、短期的な結論を迫られる体制だと途中で提示賃料を引き下げ、物語は「最寄り駅からの徒歩分数」の世界へと逆戻りせざるを得ない。待てないなら、やらない。待てる会社だけが距離の意味を書き換えられる。加えて、周辺の開発予定も必ず確認しておく。近くの駅前で大型の新築が出る、駅側で自由通路やデッキが開通する——こうした時期に重なると、比較して駅側の立地が有利になりやすい。その局面で駅から徒歩10分超の立地を“面”として成立させるには、面運用の実装だけでなく、その運用に関する評価の言語を置き換える浸透策が要る。具体的には、募集図面・現地のサイネージ・Web案内を「住所×面・網」基調に統一し、テナントや仲介会社の営業の見方を、駅からの徒歩分数単独から、面運用での実効到達性へと徐々に上書きしていくことだ。それでも無理筋と読めるなら、土地の仕入れ、開発、リーシングの順序・タイミングをずらすのが賢明。無理に同時期にぶつけて消耗するより、波をずらして勝ち筋を確保する。実務の判断は、３つの質問で足りる。①住所ラベルを軸にして説明が成り立つのか（相手の頭に座標が一発で想起されるか）。②独立した二本の動線を“同時に”成立していると言い切れるか（晴＝地上最短／雨＝濡れない最短）。③数年単位で会社として“待てる”か（提示賃料を引き下げず運用を継続できる体力）。このうち一つでも明言できないのであれば、「徒歩10分以上」の主戦場としないで、駅前で戦うか、異なる区域に切り替える。 第4章：実例スケッチ――“駅から徒歩10分超”が受け入れられるケース ここからは、評価軸（住所の参照性／面・網としての近さ／最後の数百mの実装）を具体の地勢に重ねる。名前を一つに限定するより、タイプで捉えたほうが応用が利く。A＝都心縁辺、B＝湾岸縁辺、C＝駅間ハブ、D＝再開発スピルオーバー。どれも「最寄り駅からの徒歩分数」を条件のひとつに格下げして読み替えられる盤面だ。 4-1.Aタイプ：都心縁辺——住所ラベルが“先に立つ”場所 千代田・中央・港の外縁ポケット。ターミナル駅立地の真正面は外すにしても、住所が意味を持たせられるため、来客・採用の初期コミュニケーションは順調。駅へのアクセスは、必ずしも一つに依存しない。JRと地下鉄の最寄り駅が２〜３、加えて、都バスの停留所も。晴れのときは地上の最短経路、雨のときは庇や地下連絡通路経由での“別の最短経路”の提示が可能。生活機能ポイント（軽食・ATM・薬局）が区域に点在していて、「区域内を歩く＝用事が片付く」に置き換わる。このタイプで“駅から徒歩10分超”が成立するのは、なんの準備も必要ない。言い方を変えた瞬間からだ。募集資料の一行目を「◯◯駅徒歩12分」の表記ではなく、「千代田区◯◯。JR×1／地下鉄×2にアクセス可能と書いて。複数の経路を案内図上、示す」。オフィスへの来訪者、が一度、迷わず着ければ、「遠い」という印象は消えていく。住所が前に出る盤面では、駅からの距離を以てマイナス材料とはされにくい。コピー例：「最寄り駅から徒歩◯分。でも、港区〇〇でビジネス利便性は確保。」 4-2.Bタイプ：湾岸縁辺——“駅の外縁区域”でも回遊が回る場所 晴海・豊洲・有明のように、駅そのものより“地区の運用”が主語になる区域。MICEや大規模の業務・居住エリアが重なり、公園・プロムナード・広場が複数の歩行・回遊ルートを選択可能な自由度を提供する。都バスとゆりかもめ（あるいは地下鉄の結節）で横移動の利便性を確保。ここは「最寄り駅から徒歩何分」より、複数のアクセスポイントから“目的地に何分で到着するのか”複線経路を以て説明するのが常道だ。スマホの経路検索も補助的に使ってもらう。時刻・天候・混雑状況に応じて最適経路が入れ替わることを踏まえて説明する。MICEやホールの予定に合わせて大量の人流が生じる曜日・時間帯を読んで、オフィスへの来訪者の日程を調整し、場合によっては、駅から徒歩の経路ではなくて、バス利用をお勧めする。面全体での近さを価値に変える。湾岸は「駅が全部ではない」を誰もが体感で知っている。駅からの距離の悪印象は、運用と説明の文言で上書きできる。コピー例：「最寄り駅からちょっと遠くても、〇〇（対象区域）には悠々アクセス。」 4-3.Cタイプ：駅間ハブ——“10〜15分”を束ねて勝つ場所 ２つ３つの複数の鉄道駅から徒歩10〜15分。一つの最寄り駅へのアクセスでは勝負しない。駅と駅の中間に位置しつつ、地下自由通路・地上デッキ・細街路の歩行可能性を以て“同時に成立する歩行経路”を用意する。午前はA駅からの直進、雨はB駅から屋根続き、夕刻はC駅からの乗換効率で、複数の最適経路の別解が並存する。さらに、複数の業務核（新宿/大手町／日本橋）へのアクセスが30分圏で位置づけることが可能な場合、外出・来客・採用の全体最適を組み立てやすい。このタイプは、地図の描き方で結果が変わる。ひとつひとつのアクセス可能な複数の駅名を大文字にしない。経路の案内図を幹線道路の横断回数・庇で連続して覆われた経路を示し、「迷わない／濡れない」の二本立ての経路を明示して、複数駅への面接続を以て揃える。すると「最寄り駅から徒歩10分」は、“網の中の一項目”に自然に降りる。コピー例：「最寄り駅は三つ。正解は一つじゃない。」 4-4.Dタイプ：再開発のスピルオーバー ——外縁が“正規化”する場所 大型再開発の外縁一〜二ブロック。駅の目の前ではないが、新しい自由通路やデッキの恩恵を受け、広場や商業のノードが徒歩を意味ある回遊に変える。最初は「この場所でその賃料は高い」に見えるが、一年、二年で“当たり前”に寄る。理由は簡単で、テナント、仲介会社の営業の言語が入れ替わるからだ。住所の参照性と面の近さを積み上げるほど、“成立する面”が外へ広がる。ここでは待てる体力がモノを言う。提示賃料を引き下げずに運用を積み重ねる時間が、駅からの徒歩分数の不利を相対化する。このタイプでやってはいけないのは、駅前の物件のコピーをそのままなぞることだ。駅名に寄りかからず、住所×面・網で語る。来客動線は地図／写真を以て“別の最適経路”が同時に成立していることを示す。数字は最後に置く。コピー例：「駅に頼らず、面で街に到着する。」 終章：「駅から徒歩10分」は、距離ではなく“言語”だった 最寄り駅から徒歩10分。長らくその数字は、賃貸オフィス選定の可否を一撃で決める“絶対値”として扱われてきた。だが、このコラムで見てきたとおり、都心5区に限れば、それは距離の問題ではなく“言語の問題”だ。江戸の核から始まり、1919年の制度で骨格が整えられ、戦後の副都心で「駅＝一次元」が標準語に固定された。そこから臨海・多心化・面運用へと都市のスケールが広がり、評価の軸は駅の固有名詞から、住所の参照性と“面・網としての近さ”へと静かに変遷してきた。この入れ替えが腹落ちすると、「駅から徒歩10分」は急に従属的になる。住所の参照性が先行して意味を帯び、面と網の構造が歩行到達性を担保し、歩行・回遊経路が“意味を以て歩行・回遊できる”ように設計し直される。距離は無視しえない。ただし、距離の意味が書き換わっていく。駅前の築古物件よりも、駅から少し歩く築浅×面運用が整備された物件が合理的に選ばれるケースは、珍しくなくなる。賃貸オフィスの仲介の現場も、鑑定のロジックも、すでに“最寄り駅からの徒歩分数”の単線だけでは必ずしも判断されなくなってくる。供給サイドの現実も、この読み替えを後押ししている。駅前立地では、開発をスポットとして差し込む余白が乏しく、街区単位の一体運用が前提になった。だから「駅前の小型の新築物件」は希少で、相対的に“少し歩く×面運用の優位”の物件が成立する余地が生まれる。住友不動産が、実例を以て示したのは、最寄り駅からの距離だけに依存するのではなくて、住所×面運用×時間で市場の言語を上書きする方法論だ。仕入れを以て確保した余裕、複合で面運用を継続して産み出される参照価値、提示賃料を引き下げず“待てる”体力――この三つを束ねて、賃貸オフィスビルが成立するエリア自体を外縁部へと押し広げていった。そして、そのあとから、他プレイヤーも乗ってくる。一方、テナントの意思決定はどう変わるってきているのか。コロナ後の出社頻度、スマホ経路検索の定着、来客・採用の動線の可視化。これらが合わさると、「最寄りから一直線」より「同時に成立する別解としての複数経路」が業務の手触りにフィットしてくる。晴のときは地上で信号一つ、雨のときは屋根続きの経路、混雑時はバス停から。局面によって別の最適経路が並ぶ区域は、距離の悪印象が定着しない。ここまで条件が整えば、社内意思決定の文書での一行目も自然に入れ替わってくる。「◯◯駅徒歩12分」ではなく、「千代田区◯◯。JR×1／地下鉄×2の複数経路での面接続」。もちろん、どんなケースでも成立するわけではない。住所の参照力が弱い、網が薄い、経路自体が脆い、会社の体力が不足していて時間を買えない――効かない盤面ははっきりある。そこでは素直に駅近立地を取るべきだ。大事なのは、効く場合、効く場所、効く順序で、正しく時間をかけるという冷静さである。線引きはそのために用意した。結局、「駅から徒歩10分」を相対化するとは、評価軸を入れ替えることだ。住所で座標を立て、面で歩行到達性を担保し、歩行・回遊経路の設計を以て“歩行・回遊”を価値あるものとして示す。ここまでやれば、「駅から徒歩10分超」は、物件選定にあたっての決定的なネガティブ要因から、選定の前提として説明されるべき、ひとつの数字に格下げされる。都心5区では、それが、もはや、標準的の受け止め方と言えよう。駅のノードとしての力は強い。だけど唯一ではない。駅は面の一要素に収まっている。この先の注目点も、実は同じ線上にある。再開発ごとに延びる自由通路・デッキ・地下連絡、地区内部で厚みを増す公共空間と日常のノード、経路案内の実装と“言い方”の更新。これらが積み重なるほど、“面で着く”が当たり前になり、駅からの徒歩分数の硬直性さらにほどけていくだろう。評価の軸が変われば、賃貸オフィス市場の地図も変わる。駅から少し歩く場所は、もはや例外ではない。都心の文脈に根ざした普通の選択肢だ。——数字は残る。だが、数字を動かすのは文脈だ。私たちがやるべきは、数字の置き場所をズラすことである。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2026年2月2日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの飯野です。この記事は「その“徒歩8分”は本当に8分か？―賃貸オフィス選定に効く“歩きにくさ”の見える化」というタイトルで、2026年1月28日に執筆しています。少しでも、皆さんに新たな気づきをもたらして、お役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願いいたします。 目次序章：同じ徒歩8分でも、毎日の使い勝手はまるで違う。場所は“駅距離だけ”で測れない。第1章：徒歩時間は物理的な距離だけでは測れない―WPSとAWTで可視化する歩行の摩擦1-1. WPSとAWT：扱う数値は2つ1-2.「WPS（歩行負担スコア）」の作り方1-3. 手順：現地調査30分でやること（迷わない手順）1-4.判定ライン（採用・来客等、用途の目安と使い分け）1-5. WPSとAWTの2本立て運用の要点1-6. 具体例：段階計算付きで理解するWPS評価1-7. WPSを変えずに印象を変える1-8. WPS記録テンプレートと運用チェックリスト結びに代えて―場所性の評価軸は、歩行だけでは終わらない 序章：同じ徒歩8分でも、毎日の使い勝手はまるで違う。場所は“駅距離だけ”で測れない。 「徒歩8分」――それだけでは、判断できない。不動産広告では、徒歩1分＝80mという決まりに従って、距離を「○分」に換算するのが通例だ。パンフレットの物件概要欄に並ぶ「徒歩8分」という表記は、横断歩道が2つのルートでも、5つ＋坂道を越えるルートでも、まったく同じ数字で記載されている。だが、同じ「徒歩8分」でも、体感は違う。賃貸オフィスビルの「徒歩分数」は、それだけでは“使いやすさ”を測れない。それでも、「駅から徒歩○分」は物件の第一印象として圧倒的な影響力をもつ。だからこそ、私たちはこの数値の裏に隠れてしまう差異――「歩きやすさ」「接続の質」「地理的な効率」といった要素を、工夫して別の軸を以て見える化していこうかと思っている。 賃貸オフィスを借りるのは、オフィスの名刺上の“住所選び”のためだけではない。そこで毎日の仕事を効率的かつ効果的に回していかなくては、という選択である。だからこそ、駅距離に加えて、業務そのものの動線や、チームの稼働効率、来客導線、出入りの自由度など、実務視点での「場所の使い勝手」が決定的に重要になる。たとえば、以下のような問いを立ててみると、その違いが見えてくる。駅からのアクセスは、物理的な距離以上に、“歩行の質”に左右されていないか？最寄駅は複線接続できるか？快速は止まるか？振替輸送で遅れを吸収できるか？この場所は、取引先や裁判所や主要顧客との距離で見たときに、どれだけ効率的か？周辺には、昼休みの30分で必要な用事が片付くインフラが揃っているか？そして、建物到着後にエレベーター待ちや受付処理で“詰まらない”か？こうした“体験としての場所性”は、物件案内のチラシでは分からないし。よしんば、内見をしたとしても、その一回の内見では把握しきれない。そして、それゆえに見落とされたまま入居に至ったテナントの中で、不満がじわじわと積み重なり、結果として更新率の低下につながっているケースもあるかもしれない。さらにその影響が、知らず知らずのうちに物件価値を押し下げてしまっている可能性もある。本コラムでは、賃貸オフィスビルにおける「場所性」を、以下の7つの観点から分解して捉え直す。 (1)歩行の摩擦交差点の数、信号の待ち、坂・階段、曲がり角の回数、雨の日の濡れ具合。→同じ分数でも“疲れる／迷う”が違う。毎日の負担＝採用・定着・来客の歩留まりに直結。(2)複線接続（遅延リスクの分散）2路線以上の実効アクセス／快速停車の有無／振替の現実性。→遅延耐性が高い場所ほど“遅れないチーム”になる。(3)来客の発生源とのアクセス取引先集積、官公庁・法務局・裁判所、展示会場、主要顧客のオフィス帯。→徒歩＋電車の乗車区間の実効時間で測る。“誰が来るか／どこへ行くか”で価値が変わる。(4)日中の用事半径（業務の小回り）銀行・郵便・100均・ドラッグ・軽食・コピー／荷物の梱包・発送。→“昼の30分で片付くか”は小さく見えて効く。チームの稼働を押し上げる。(5)建物到着後の詰まりエントランス前の滞留、EV台数・速度・昼ピークの待ち、受付手続の摩擦。→駅→ビルはスムーズでも、ビル内で詰まると総合点は下がる。(6)規制と近隣（時間帯の自由度）早朝・夜間の出入り、音・振動に対する近隣の許容、前面道路の停車ルール、荷捌きスペースの有無。→繁忙期の業務時間の延長が可能か否か、少し時間をズラせるかどうかが、業務体制の柔軟性につながる。(7)周辺競合物件の“クセ”周辺物件の築年・階高・募集区画のサイズ感、フロア分割の可否・履歴。→周辺の競合物件に対して、対象物件がどう見えるか。同条件の複数の競合物件に埋もれない要素をどう設定して差別化できるのか。こうした「7つの場所性」は、物件の表面上のスペックの数値とは別の文脈で、“誰にどう使ってもらうのか”という戦略の土台になる。本コラムでは、次の第1章で、まず、「歩行の質」に着目して、WPSとAWTという2つの補正的な指標を軸に、見えない差がどうテナント選定に影響していくかを明らかにしていく。 第1章：徒歩時間は物理的な距離だけでは測れない―WPSとAWTで可視化する歩行の摩擦 ――信号、坂、曲がり角、雨天補正まで。「歩きやすさ」を数値化する不動産広告に記載される「徒歩○分」は、1分あたり80メートルで換算することが業界のルールとして決まっており、物理的な距離を一律に時間に置き換えたものに過ぎない。だが、実際に歩いてみればすぐに分かるとおり、「徒歩8分」表記の物件同士でも、その歩きやすさには大きな差がある。特に、駅からオフィスまでの通勤ルートは、日々の業務において社員・来客が必ず通るルートであり、物件の魅力や使い勝手を大きく左右する。「信号待ちが多くてテンポが悪い」「坂が続いてスーツだとつらい」「交差点の先で入口が分かりにくい」など、通勤ルートに含まれる“細かい摩擦”は、日々蓄積され、印象をじわじわと損ねていく。こうした構造的な歩行負担を客観的に可視化するために、本章では2つの数値指標を併用する。 1-1. WPSとAWT：扱う数値は2つ WPS（Walkability Penalty Score/歩行負担スコア）＝基準歩行時間（距離÷80m）+補正（信号・坂・曲がり角・雨天・雑踏など）→歩行ルートの構造的“重さ”を示す、いわば「等価徒歩分数」AWT（Actual Walk Time/実測歩行時間）＝平日9〜10時に同一ルートを実際に歩いて計測した所要時間（秒単位）→現地での“その日のリアルな所要時間”WPSは構造の比較に使う“共通物差し”、AWTは当日の内見運用における実測値として機能する。原則として意思決定にはWPSを用い、AWTは説明資料や内見調整の参考値として必ず併記する、という「2本立て運用」が基本スタンスである。（乖離の扱いや使い分けの詳細ルールは、【1-5】で整理している）■評価の前提とスタンスこの章では、次のような条件を前提とする：対象物件：駅から徒歩で通える範囲の物件（徒歩7〜12分前後、平坦〜緩勾配）業務時間帯：平日9時〜17時のオフィス運用を想定評価方法：実地調査30分で「使える2ルート」を現場確認し、数値化して評価確定この設定の狙いは、「1回の内見では見落とされがちな負担要素」をあらかじめ把握しておくことにある。ルートのなかでも特に、信号、階段、曲がり角、屋根の有無といった“歩行上の摩擦ポイント”は、日常的な通勤や業務動線において無視できない差となって蓄積していく。とりわけ、駅からの“最後の500メートル”では、物件ごとのルートが分岐しやすく、同じ徒歩分数でも負担感に差が出る場面が多い。その差を「見える化」して適切に補正し、物件ごとの比較材料とするのがWPSの役割である。 1-2.「WPS（歩行負担スコア）」の作り方 ――弱点を「可視化」し、物件比較を定量で語れるようにするWPS（Walkability Penalty Score）とは、駅からオフィスまでの徒歩ルートに含まれる構造的な歩行の負担を項目別に補正して、最終的に「等価徒歩分」として表現する評価指標です。物理的な距離が同じ「徒歩8分」の物件であっても、交差点の多さ、坂、曲がり角、屋根の有無といった要素によって、通勤・来客時の体感負担は大きく異なります。WPSは、それらを数値で補正し、「通いやすさ・案内しやすさ」を客観的に比較するための基準として機能します。■WPSの構成式WPS＝基準歩行時間＋歩行摩擦の補正合計(A)基準歩行時間（距離ベース）物理距離÷80（m/分）で算出。この80m/分という係数は、不動産広告における「徒歩1分＝80m」という業界規約（公正競争規約）に準拠しつつ、ビジネスユースにおける無理のない通勤ペースとして妥当な基準とします。例：距離640m→640÷80＝8.0分（基準歩行時間）(B)歩行摩擦（補正項目）以下の要素に対して、1ルートあたり1回の現地調査で確認・加点します。補正値はすべて「分単位」で設定し、小数第1〜2位で丸めた上で加算していきます。【①信号・横断】青信号待ちのある横断…+0.5分（平均待ち30秒想定）信号なしの横断（交通量多・横断に時間を要す）…+0.25分※信号待ちは「確定したロス」として扱い、軽視されがちな実務的負担を数字で強調します。【②坂・階段】高低差10mごとに+0.5分（上りのみ）階段10段ごとに+0.25分※息切れ・減速・来客印象の悪化を反映。高齢者の来訪も加味して設計。【③曲がり角（90度以上）】1つごとに+0.1分（＝6秒）※曲がる＝減速＋視線移動のストレス。特に3回を超えると案内上の体感差が大きくなるため補正必須。【④狭い歩道】有効幅1.5m未満が100m以上続く場合…+0.25分※傘のすれ違いや追い越し不可による通勤ストレスを反映。【⑤雨天耐性】屋根付きルート30％未満…+0.25分※来客時の資料の濡れ・服装の崩れ等が心理的マイナスに。【⑥雑踏（恒常的な滞留ポイント）】+0.25〜0.5分（工事・行列・狭隘スクールゾーン等）→現地判断で1カ所のみ計上。■補正ルールと注意点同一点での重複補正は不可例：信号待ち＋雑踏が同じ場所にある場合、いずれか大きい方のみ加点。目的別の使い分け（WPS-Visitor/WPS-Staff）Visitor（初回来客向け）…通常の係数Staff（慣れた従業員向け）…曲がり角係数を0.05分に軽減※社内評価などで用途を分ける場合は、スコア名を明記して混同を防ぎます。■補正の具体例ケース例A：640m、信号2、曲がり角2、屋根少ない（Visitor）基準：640÷80＝8.0分補正：信号2×0.5＝+1.0分曲がり角2×0.1＝+0.2分雨天耐性（屋根30％未満）＝+0.25分→合計補正＝1.45→WPS＝9.5分→案内図・曲がり角の目印補強で、来客対応も現実的（WPS：黄判定）このようにWPSを導入すれば、「徒歩分数」という粗い数値から一歩踏み込み、構造的な欠点がどこにあるか／補正可能かを具体的に把握できます。 1-3. 手順：現地調査30分でやること（迷わない手順） ―WPSとAWTを実地で取得する「定番手順」を固定化するWPS（Walkability Penalty Score）とAWT（Actual Walk Time）は、事務所内の机上計算だけでは正確に評価できません。駅からの徒歩ルートには、信号のサイクル、坂の体感、曲がり角の視認性、雑踏の滞留など、「実際に歩いてみなければわからない」要素が複数あります。ここでは、現地調査30分でやるべきことを手順化し、社内での評価業務を標準化することを目的とします。担当者によってバラつく判断を防ぎ、WPSとAWTを正確に取得するための実務的な流れです。■Step 0：事前準備（10分）●地図確認とルート設定最寄り出口を固定（※社内で一本化。これを曖昧にすると比較不能）使えるルートを2本選定：「信号少なめ」ルート「屋根多め」ルート→現地で2本とも歩き、WPSが低い方を正式値として採用する。●仮チェック地図上で、横断箇所・坂・曲がり角などのポイントを仮カウント。A4記録シートを印刷（テンプレあり）。→測定時に書き込めるよう、持参準備。■Step1：現地実測（20分）●実施時間平日9:00〜10:00の間に歩く（朝通勤ピーク帯）●実測ルート2本それぞれのルートを、ストップウォッチで計測。スマホアプリで距離と標高差も記録可能（Googleマップ可） ●記録項目種別記録内容時間分・秒で計測信号数・平均待ち秒数無信号横断有無と交通量階段段数（地形高低差は地図併用）曲がり角90°以上の数のみ狭い歩道有効幅1.5m未満×連続100m以上か雨天耐性屋根付きの体感割合（20/50/80％）雑踏行列・工事などでの滞留箇所入口の視認性サインの有無・見え方 ●写真記録（最低3枚）迷いやすい曲がり角混雑または信号ポイント建物入口（案内サイン含む）→後の案内資料・仲介チートシートの素材になります。■Step2：スコア算出（5分）●基準歩行時間（距離÷80m/分）を出す→例：720m→720÷80＝9.0分●補正項目をルール通りに加点→重複加点なし。優先順位ルールに従って数値を決定。●2ルートのWPSを比較し、低い方を採用●端数処理：WPSは小数第2位で四捨五入（例：9.46→9.5）■Step3：WPSとAWTを「並記」して、社内資料に固定表記表記例WPS：9.5分（黄）／AWT：9分20秒〔平日9:15・担当A〕紹介・比較用途→WPS（構造）を提示当日の内見対応→AWT（実績）を補足数字は必ずセットで提示。どちらか単独では使わない■品質担保（ブレ防止の最低要件）2人が別日に測定して差分が±0.4分以内であること最寄り出口・ルート種別を明示補正項目は全件チェックし、記録シートに残すこの「30分現地調査」は、誰がやってもブレないAWT−WPSを算出するための実務フォーマットです。 1-4.判定ライン（採用・来客等、用途の目安と使い分け） ―WPSの数字をどう読むか、その数字でなにを判断するのかWPS（Walkability Penalty Score）は、単なる「駅から何分か」の表示では掴みきれない、歩行にまつわる構造的負担の差を可視化するための評価軸である。だが、数値を出しただけでは使えない。この節では、「出てきた数値をどう読むか」「なにを当ててよくて、なにを外すべきか」という実務上の運用基準＝判定ラインを整理する。■基本ルール：小さいほど“歩きやすい”、大きいほど“選ぶ人を選ぶ”WPSは、毎日の通勤・来客・業務動線にどれだけの負担がかかるかを表現する。目安として、以下のように4段階の判定ゾーンで整理する。 WPSスコア 判定 解説 ≤8.5分 緑（強い） 初回来客が迷いやすく、応募者・来客が中心の業種にも向いている。 8.6〜9.5分 黄（現実的） 十分に戦えるが、案内素材の整備は必須。内見時に迷わせない工夫が前提。 9.6〜10.5分 橙（用途選別） 用途を選ぶ。徒歩依存度の高い業態にはやや厳しい。固定客・社内比率高めの業種向け。 ≥10.6分 赤（当て先変更） 徒歩での来訪を想定する業態には不向き。社内利用中心・拠点型など切り替えを検討。 ■適用の可否の実務判断適用してよいケース（Yes）WPSが9.5分以下（黄まで）で、案内図などのサポート資料が用意できる場合。駅出口・入口サイン・EV情報などが事前共有され、迷いが防げる設計になっている物件。条件付きで適用（Conditional）WPSが10分前後（橙）で、徒歩依存度が中程度の業態。案内図・ルート説明・雨天対応を徹底的に整備したうえでの内見誘導が条件。適用しない（No）WPSが10.6分以上（赤）の物件に、「初回来客が大量に来る業種（士業・美容・医療系・不動産販売等）」を誘導するのは非推奨。採用や面接重視型の事業所も除外対象。物件と業種が噛み合わない。 ■利用用途別の使い分け 用途カテゴリ WPSで見る目安 解説 来客・採用重視型 〜 初回アクセスのしやすさが鍵。黄は補正前提で使える。 固定客中心・社内業務型 〜 一度ルートを覚えればよい業態。多少歩きにくくても機能する。 物流・機材出入り型 別基準 WPSより車動線・搬入条件で評価。徒歩評価は参考程度。 ■実務導線での使い方仲介会社への説明時：「この物件、WPSが9.5分なので、来客中心でも案内しやすいです。」「WPSは10.7分ですが、固定顧客が多い業態なら十分成立します。」空室の当て先整理時：「来客重視には厳しい。社内作業・倉庫機能付きの事業所向けにピボットしましょう。」テナント退去後の募集準備時：「この建物は駅からの歩行で黄ゾーン。最寄り出口案内と入口サインを更新すれば、十分競争力が出せる。」 1-5. WPSとAWTの2本立て運用の要点 ―「比べるためのWPS」「歩いた実績のAWT」をセットで扱うルールWPS（Walkability Penalty Score）は、歩行ルートの構造的な歩きにくさを定量化した指標であり、物件の“交通利便性”を他物件と比較可能なかたちで提示するための評価軸である。一方、AWT（Actual Walk Time）は、当日・指定時間帯に実際に歩いて計測した“生の時間”であり、主に内見や来客調整といった運用フェーズで使われる。この2つは“セットで扱う”ことが原則であり、それぞれの役割と優先順位を明確に分けて使う必要がある。■なぜ“2本立て”で運用するのか？WPSは、構造を比較する「定規」「信号」「坂」「曲がり角」「屋根の有無」など、ルートに固有の摩擦要素を反映した構造スコアであり、物件比較や用途選別においてブレが出にくい。AWTは、実際に歩いた「記録」その日その時間に歩いて得た“実測データ”であり、その時点でのリアルな歩行所要時間を反映する。WPSだけだと「本当にこのくらいで歩けるのか？」という疑問が残る。AWTだけだと「他物件と比べてどうか？」がわからない。この2つをセットで提示し、役割を分けて運用することで、物件の「立地体験」を正しく伝えられる。 ■優先順位と使い分けのルール利用場面優先すべき指標補足・備考他物件との比較WPS歩行体験の“構造”を示す。数字が一貫して比較可能。用途別検討WPS来客重視・採用重視かで判定ラインに活用。内見時間の調整AWT実際に何分で着くか。天気や信号次第で調整。管理者共有WPS＋AWT両方の数字を記載し、構造と実感の両面を説明。 ■乖離（Δ：AWT−WPS）の扱いと対応ルールΔ（差）判定対応方法±0.0〜0.4分許容誤差そのまま提示。0.41〜0.7分再測定推奨別日・同時刻でAWTを再計測。0.71分超要因調査一時要因か構造要因かを見極める。 一時的乖離要因の例：駅前の工事フェンスによる回り道特定日のEV前渋滞（面接集中など）→注記のみ残し、WPSは修正しない。構造的乖離要因の例：毎朝、長サイクル信号で詰まる通学ゾーンで子どもの列が絶えない→WPSに“ローカル補正”を加えて再算出。■書式固定：両指標を並記する例：WPS：9.7分（黄）長サイクル交差点×1／雑踏+0.25AWT：10分05秒（平日9:20・担当A）／9分58秒（別日9:15・担当B）Δ：+0.15分（許容範囲）注記：駅前工事（～11/30）あり対策：案内図更新、横断のタイミング指定追記●表記のポイント：WPS：数字＋色＋補正内訳→数字の説得力と、補正要素の理解を同時に与える。AWT：2回分の実測値（できれば別日・別担当）→日による差異や担当者によるバラつきを排除。Δ（Delta）：AWT−WPSの差分→±0.4分以内は許容、±0.7分以上は再評価または注記。注記・対策：季節要因や工事・混雑などの一時的要素／現実的な改善策の提示→使える情報を「意味のある説明」に昇華させる。●WPSとAWT並記運用の4つの効果実感と整合する歩いた感覚と数字が一致しやすく、納得感を得やすい。比較ができる複数物件で「歩行構造」「実測差」「地理的効率」を共通軸で比較できる。説明し易い仲介会社、社内稟議、上司説明の場面で“数字に基づく補足”が可能になる。効率的に判断できる直感だけに頼らず、構造＋実測で候補物件を整理して判断できる。WPSとAWTは、「歩行の体験」を、構造と実感の両面から測るためのセット指標として活用することが重要なのである。この節では原則と提示形式を整理したが、続く節では、具体的なスコア算出の事例と、それをどう改善に活かすかを検証していく。 1-6. 具体例：段階計算付きで理解するWPS評価 WPSを現場でどう計算し、どのように意味づけるかを明快にするために、2つの典型的なケースを取り上げて整理します。 【ケースA】：来客対応にも十分使える物件物件条件距離：640m／信号：2／曲がり角：2／平坦地／屋根30％未満ステップ①基準歩行時間の算出640÷80＝8.0分ステップ②補正加点信号待ち：2×0.5＝+1.0分曲がり角：2×0.1＝+0.2分雨天耐性（屋根30％未満）：+0.25分WPS算出結果8.0+1.0+0.2+0.25＝9.45分→四捨五入で9.5分（黄）評価来客の頻度がある物件でも十分に対応可能。迷いやすい角の目印、最寄り出口の明示、サイン整備などを施せば、実質的な印象改善が可能。補正前の「徒歩8分」という表記に対して、スコア上は“1.5分分の摩擦”が加わっており、来訪者目線での実態が見える形になる。【ケースB】：徒歩大量来客型は避けたほうがよい物件物件条件距離：720m／信号：1／階段20段／曲がり角：4／狭歩道あり／屋根15％ステップ①基準歩行時間の算出720÷80＝9.0分ステップ②補正加点信号待ち：1×0.5＝+0.5分階段20段：+0.5分曲がり角：4×0.1＝+0.4分狭歩道（100m以上）：+0.25分※屋根は15％だが、すでに補正4項目を計上しているため、WPSルールにより加点は最大5項目までとし、重複や過剰加点は避ける。WPS算出結果9.0+0.5+0.5+0.4+0.25＝10.65分→四捨五入で10.7分（赤）評価徒歩依存の“初回来客大量型”用途には不向き。従業員の慣れを前提としたWPS-Staff評価に切り替えれば多少緩和できるが、来訪頻度が高い用途では対策必須。WPS-Staff（従業員向けスコア）での再評価曲がり角の補正を軽減（係数0.05）4×0.05＝+0.2分に変更WPS再算出9.0+0.5+0.5+0.2+0.25＝10.45分→10.5分（橙）評価社員であれば慣れてスムーズに通えるが、来客や採用時の初回来訪には負担が残る。→WPSとWPS-Staffを使い分けて説明すれば、用途別判断の精度が上がる。 1-7. WPSを変えずに印象を変える ―たいした手間をかけないで“体感”を下げる6つの対応WPS（Walkability Penalty Score）は、建物が駅から歩けるかどうかを「構造的に」評価するための指標だ。 信号の数、坂の傾斜、曲がり角、屋根の有無──こうした物理的な条件は、建物の立地そのものであり、オーナーや管理会社が手を加えることは基本的にできない。だが、WPSが高め（黄〜橙帯）だったとしても、それが「案内しづらい物件」「選ばれない物件」と即断されるわけではない。 工夫次第で“体感”としての歩行負担を軽減し、来訪者の印象を大きく改善することができる。この節では、WPSという数字を変えずに、実質的な印象を0.3〜0.5分、場合によっては1分分ほど“軽くする”6つの実務的手法を紹介する。 ①最寄り出口は「決めて伝える」駅から物件までの案内で最も多い失敗は、「駅を出た瞬間に迷う」ケースだ。 地図アプリ任せで出口を選ばせると、横断歩道の多いルートや、雨天時に不利なルートをたどらせてしまうこともある。最初に「使うべき出口はここです」と明示し、その出口からの定番ルートを社内で固定化する。 このルートに沿った案内図をA4一枚にまとめ、「曲がり角は2つ、信号は1回だけ、目印はこの3つ」といった形で共有すれば、迷う確率は格段に下がる。来訪者だけでなく、仲介会社の営業担当にとっても、最寄り出口が固定されていることで案内の一貫性が保たれる。 ②雨の日でも迷わない「屋根ルート」を用意するWPSの補正項目には「雨天耐性（屋根・アーケードの少なさ）」があるが、これは来訪者の体感に直結する。 特に重要書類やノートPCを持ち歩く業種のテナントにとっては、雨で濡れるストレスは無視できない。晴れの日ルートとは別に、屋根の多いルートをもう1本選定し、雨天時の来客にはそちらを案内する。 WPSスコア自体は変わらなくても、「気が利いている」「よく整備されている」という印象につながる。「雨の日はこちらのルートが便利です」と事前にメール一通送っておくだけで、体感的な歩行負担を軽減できる。 ③入口の“見つけやすさ”はサインで補える駅から近くても、建物の入口が分かりづらいだけで来訪者の印象は悪化する。 特に、隣のビルとの境界が曖昧だったり、ファサードに何の表示もなかったりすると、「ここでいいのか？」という不安が生まれる。ビル全体の改装をしなくても、スタンドサイン、袖看板、ガラスドアへのカッティングシートなど、限られた予算でも視認性を高めることはできる。 ポイントは、歩行者が建物の正面に立つ前に入口の存在がわかること。高さ・位置・色味の工夫によって、サインは“安心感のスイッチ”として機能する。 ④“到着時刻”を誘導してピークを避けるWPSとは直接関係ないが、エレベーターの待ち時間は、来訪者の印象に大きな影響を与える。 例えば、朝9:00前後や昼休み直後など、混雑する時間帯に来客が集中すると、「エレベーターが全然来ない」という不満が発生する。オフィス内覧や打ち合わせの時間を柔軟に設定できる場合には、「この時間帯が比較的空いています」と事前に案内するだけでも、混雑の印象は薄れる。エレベーターの能力は変えられなくても、使うタイミングを調整することで、実質的な“体感EV待ち時間”を削減できる。 ⑤仲介会社向けの「案内チートシート」を用意する物件を案内するのは、いつも同じ仲介営業とは限らない。 物件の特性や周辺情報に詳しくない営業が、手探りで現地を案内してしまうと、余計な時間がかかり、物件そのものの評価も下がる。そこで有効なのが、仲介営業用の「チートシート」だ。 内容はA4一枚で十分：最寄り出口（固定）目印の建物や店舗曲がり角の数と特徴雨天ルートの有無エレベーターの台数・待ち時間の傾向「どこで迷いやすいか」を事前に示すだけで、案内がスムーズになり、“説明できる物件”という印象を残せる。 ⑥ルート情報を“情報資産”として扱うここまでの改善策は、すべて構造的なWPSには影響を与えない。だが、現場の印象や内見時の満足度は確実に変わる。重要なのは、案内ノウハウやルート情報を1回限りの口頭説明にせず、ドキュメント化して社内資産として蓄積・運用すること。内見対応の社員によって説明内容がバラつく雨天時の対応が担当者ごとに違う来訪者の「道に迷った」苦情が繰り返されるこうした事態を避けるには、WPSとAWTに紐づいたルート設計と案内整備をルーチン化するしかない。 数字は構造を示し、補正策は運用を変える――この“二段構え”が現場で効く実務だ。 1-8. WPS記録テンプレートと運用チェックリスト ―属人化させず、誰が見ても同じ評価になる運用にするWPS（Walkability Penalty Score）の評価を社内で繰り返し使える情報資産として運用するには、記録と共有のフォーマットを整備しておくことが重要である。「歩いてきた人しか分からない」「一度測ったが、記録が散逸している」では、せっかくの現地調査が活きない。ここでは、記録テンプレートと最低限の運用ルールを示す。 （1）評価記録テンプレート（社内共有用の基本形）項目内容物件名／住所固定表記で記載（駅名・出口も明記）距離（m）地図上で直線距離（駅出口から物件入口まで）基準歩行時間（分）距離÷80（m/分）信号（数）信号あり／信号なしに分けてカウント無信号横断（数）横断時に危険を感じる箇所を別カウント坂・階段高低差10m単位、階段段数で記録曲がり角（数）90°以上の角数。3つ以上で補正を強化狭歩道の有無有効幅1.5m未満が100m以上続くかで判断雨天耐性（％）屋根・庇の割合（20％／50％／80％）で記録雑踏／工事発生場所を簡潔にメモ。通行に影響がある場合のみ入口視認性サインの有無／正面からの視認距離写真（3枚）①迷いポイント②雑踏・信号③入口サイン評価ルート種別信号少なめルート／雨に強いルートのいずれか測定者／日時実測担当者の名前／平日9時台の時刻WPS（分）小数第2位まで記録し、スコア色で分類AWT（秒）実測の時間（分：秒）で記録Δ（AWT−WPS）差分を記録（±0.4以内＝合格）注記工事・信号サイクル・混雑などの情報対策案内図・視認性・誘導策など明文化する （2）運用チェックリスト（社内での質担保）最寄り出口を1つに固定しているか？ →「毎回違う出口から歩いたら比較不能」なので、社内で統一。ルートを2本選び、低い方のWPSを採用しているか？ →信号の少ない道と、屋根の多い道で検証する。2人以上で別日に実測しているか？（差が±0.4分以内） →担当の慣れ／体力差によるブレを排除する。補正の重複計上をしていないか？ →雑踏と信号が同じ場所なら、加点は高い方だけ。AWTとWPSを“セットで”記録・提示しているか？ →単独提示は誤解を生む。並記が原則。案内用に写真を3枚撮っているか？ →「迷いやすい角」「混雑点」「入口の視認性」がマスト。雨天ルートの案内は準備済みか？ →特に黄・橙スコアの物件では、事前提示が有効。WPSタグ（Visitor／Staff）を明示しているか？ →来客と従業員で係数を変えているなら、混在させない。 （3）運用の目的は“再現性”と“比較可能性”このテンプレートとチェックリストは、「なんとなく歩いて決めた印象評価」を標準化された指標と実測のセットに置き換えるための仕組みである。物件担当が代わっても、仲介会社に渡す資料が変わっても、同じ基準で語れる。これがWPSの本質的な価値である。 結びに代えて―場所性の評価軸は、歩行だけでは終わらない このコラムでは、「徒歩8分」の裏側にある体感的な差を、WPS（Walkability Penalty Score）とAWT（Actual Walk Time）の2軸で測ることで、賃貸オフィスビルの“歩きやすさ”を見える化してきた。駅からビルまでのルートにどんな摩擦が潜んでいるか――信号の数、坂道、交差点、曲がり角。これらの要素が日々の通勤や来客、ちょっとした外出に与えるストレスの蓄積は、物件選定や稼働効率にじわじわと効いてくる。WPSとAWTは、その違和感を数値で拾い上げるための実践的なツールであり、同じ「徒歩○分」の物件でも“選ばれやすさ”に差がつく理由を可視化する方法である。ただし、「場所性」を評価するうえで見るべきは、歩行の摩擦だけではない。複線接続の有無（遅延への耐性）来客の発生源との地理的距離銀行・郵便・軽食など日中の用事との接続性建物内のエレベーターや受付動線で詰まらないか荷捌き・音・深夜稼働など近隣環境の許容度周辺競合物件とのスペック・歴史・見せ方の差異こうした観点もまた、「駅から近いか」以上に、“業務がまわるかどうか”に直結するファクターである。しかし、WPSとAWTの展開だけでも、すでにコラム1本分の密度になってしまった。そこで本稿では、歩行摩擦の可視化に焦点を絞って一旦筆を置くこととし、上記の観点は、別のコラムにてより実務的に掘り下げていく予定である。オフィスビルの「場所の価値」は、単に駅からの分数だけでは測れない。そこに何がつながっていて、どれだけ快適に、効率よく、使い倒せるか。それこそが、いま改めて問われている“立地”の本質だ。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2026年1月28日執筆