皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの飯野です。この記事は「旧耐震ビルの賃貸経営をあきらめない──中小規模オフィスオーナーのためのリスク管理と活路」のタイトルで、2026年2月19に改訂しました。少しでも、皆様のお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願いいたします。 目次はじめに第1章：旧耐震ビルとは何か第2章：なぜ今「対策」を検討すべきなのか第3章：耐震補強という選択肢の実情第4章：賃貸オフィスビルの建替え／売却という選択肢（出口設計を整理する）第5章：PM／BMを、出口判断の判断材料を揃えるために活用します第6章：旧耐震の賃貸オフィスビル経営の核心は「リスク管理」第7章：旧耐震の賃貸オフィスビル経営で有効な「意思決定の型」おわりに はじめに 突然ではありますが、あなたの保有している賃貸オフィスビルは「旧耐震基準」で建てられたものではないでしょうか。1981年以前の耐震基準（いわゆる「旧耐震」）で設計・施工された建物は、日本各地にまだ多く存在しています。「旧耐震ビルのリスクはなんとなく知っている。でも、使えているうちはこのままでいいのではないか？」こう考えるビルオーナーは、実は少なくないのです。すでに建物の減価償却が終わっていて、毎月の賃料収入がほぼ「実入り」となっている状況であれば、わざわざ大きな投資をしてまで建替えや耐震補強を行わなくても、今のところは利益が出ているため、決断を先延ばしにするのも自然な流れなのかもしれません。しかし、耐震基準が古いということは、地震大国である日本において見過ごせない問題と言えましょう。大地震が発生したとき、倒壊や大規模な損傷が生じるリスクが高く、万一の際にはテナントにも大きな被害が及びかねません。近年では、テナント企業が賃貸オフィスビルを選ぶ際、BCP（Business Continuity Plan）の観点から建物の耐震性能を重視する傾向も強まっています。結果的に、旧耐震の賃貸オフィスビルはテナント募集の際の選択肢から外されやすくなっているのです。さらに、あなたのビルの周辺には新耐震基準の下、制震・免震構造を備えた新しいビルが増えています。賃料や立地条件が同程度であれば、「安全かつ設備が備わったビル」を選ぶテナントが大半でしょう。古いビルであるがゆえに空室リスクが高まるうえ、大地震のニュースが流れた直後などは、一時的にでも解約を検討する動きが出るかもしれません。とはいえ、旧耐震ビルに「全面的な耐震補強」を実施するのは、コスト面でも建物形状の面でも簡単ではありません。オフィスフロアの基準面積が100坪以下など比較的コンパクトな建物ほど、耐震壁やブレースの増設が執務スペースを大きく圧迫してしまい、窓を塞いでしまうようなケースも出てきます。テナントからすれば、使い勝手が悪く見栄えも損なわれるため、魅力が下がる懸念があるでしょう。こうした状況下で、多くのビルオーナーが「建替えしかないのか、それとも改修でしのぐべきか」と頭を悩ませています。実際、大規模な改修や建替えには多額の資金調達が必要ですし、仮にそこまで踏み切ったとしても、ビル経営的にペイするかどうかは不透明です。そのため、結局は“現状維持”を選択してしまうケースも少なくありません。しかし、建物の老朽化は待ってはくれません。耐震性の不安だけでなく、設備・配管・内装など、多方面の劣化が進むことで、想定外の修繕費用が急に発生したり、突然のトラブルでテナントからクレームが増えたりするなど、オーナーとしての負担は後々一段と大きくなる恐れがあります。そこで、本コラムでは、そうした問題を抱える旧耐震の中小型賃貸オフィスビルのオーナーを対象に、以下の点を中心に解説していきます。旧耐震ビルが抱えるリスクと、賃貸オフィス市場での評価が下がる背景実際に耐震補強を行う場合に生じる課題と、メリット・デメリットの整理大規模改修・建替え・売却などの意思決定を迫られたときの考え方プロパティマネジメント（PM）やビルメンテナンス（BM）導入の具体的意義とメリット事例紹介を通じた、収益改善や資産価値向上につなげるためのヒントこれから、このコラムでご紹介しようとしているPM／BMは、「オーナーが管理業務の多くを専門家に委託し、不動産経営を最適化するための仕組み」です。単に清掃や警備を外注するビル管理業務（BM）だけでなく、テナント誘致や契約管理、修繕計画立案などを総合的に担うプロパティマネジメント（PM）を活用することで、オーナー自身が把握しきれていない建物の価値を引き出したり、将来のリスクに備えることが可能になります。特に小規模ビルでは、オーナーが自分ひとりで全てを運営管理しているケースが多いため、専門知識や時間的リソースがどうしても不足しがちです。PM／BM導入により、そうした弱点を補い、最終的に建替えや売却を検討する際にも、視野を広げた判断ができるようになります。 本コラムは、建替えや売却を当然として推奨するわけではありません。むしろ、「旧耐震ビルに耐震補強を施す」という一見まっとうに思える選択肢が、本当に得策かどうかを改めて考えてみる必要がある、という問題提起をしたいのです。そして、その検討過程においてこそ、PM／BMの活用が大いに役立つはずであると考えています。もし、このコラムを読んでいるあなたが「うちは旧耐震だけど、まあ大丈夫だろう」と漠然と考えているのであれば、ぜひ最後までお付き合いください。建物の将来について早めに情報を集め、必要に応じた対策をとることで、結果的に余計なコストやリスクを大幅に削減できる可能性があります。なにより、“決断しないまま時が経って、いよいよどうしようもなくなる”という事態だけは避けたいところです。費用面のハードルや工事時期の問題など、悩みは尽きないかもしれませんが、本コラムの内容が少しでもヒントになれば幸いです。それでは、次章からは本題に入りましょう。まずは「旧耐震ビルとは何か」という基本的な定義やリスクを改めて整理し、現状を正確に把握することから始めていきたいと思います。 第1章：旧耐震ビルとは何か 旧耐震ビルとは、1981年以前の耐震基準（いわゆる「旧耐震基準」）で設計・施工された建物のことを指します。日本においては、1950年に制定された建築基準法の改正に伴い、幾度か耐震設計に関する規定が強化されてきました。その転換点となったのが、1981年6月1日に施行された新耐震設計法規です。この新基準以降に建てられた建物を「新耐震」、それより前の基準をもとに建築された建物を「旧耐震」と呼び分けています。 1-1．旧耐震基準と新耐震基準の違い そもそも、なぜ1981年という年が大きな区切りなのでしょうか。それは、1978年に発生した宮城県沖地震での被害を踏まえ、建物が「倒壊しないため」に必要な耐震強度を再検証し、耐震設計の方法が大幅に見直されたためです。新耐震基準では、主に以下のようなポイントが強化されました。設計用地震力の見直し地震発生時に建物に作用すると想定される水平力（地震力）の想定値を見直し、より大きな地震を想定して構造計算を行うようにした。靭性設計の導入建物の構造部材や接合部が、ある程度の変形に耐えうるように設計する考え方。これにより、大地震が起きてもすぐに崩壊せず、人命被害を防ぐことを重視。施工精度・品質管理の強化単に設計段階だけでなく、施工段階のコンクリート強度や鉄筋のかぶり厚さ（鉄筋を覆うコンクリートの厚み）などの品質もより厳しく求めるようにした。一方、旧耐震基準は「中規模地震で倒壊しない程度」というおおまかな基準で、現行の新耐震基準ほどの詳細な検討や品質管理が行われていない場合が多いのです。その結果、旧耐震基準で建てられたビルは「大きな地震が発生すると、倒壊または重大な損傷のリスクが高い」と見なされています。 1-2．旧耐震ビルが抱えるリスク 旧耐震ビルは、単に“古い”というだけでなく、構造的・物理的にリスクをはらんでいます。代表的なものを挙げると、次のとおりです。（1）地震による倒壊・大損傷のリスク耐震強度が不足しているため、大地震の発生時に建物が部分的に崩落したり、大きく傾くおそれが高まります。建物が万一倒壊すると、テナントの事業継続はもちろん、人命に関わる非常事態になり得ます。（2）テナント募集時のネガティブ要因テナント企業の安全意識やBCPが浸透している昨今、旧耐震というだけで敬遠される場面が増えています。特に、社会的信用を重視するテナント（金融機関やIT企業など）は耐震性能を重視する傾向が強いです。結果的に空室が埋まらない、賃料を下げざるを得ない、という悪循環が起きやすいのです。（3）資産価値の下落建物の評価額は、耐震性や築年数、建物グレードなど多角的に評価されます。旧耐震ビルの場合、いくら立地が良くても、耐震リスクや老朽化の懸念で資産価値が低く見積もられることが多々あります。賃貸オフィス市場のトレンドも加味すれば、将来的に売却を検討する際、想定よりもはるかに安い価格が提示される可能性があります。（4）今後の法改正や行政指導リスク地震防災対策や都市計画の観点から、行政が段階的に耐震化の基準を引き上げる方向にあることは周知の事実です。既に、一部の公共施設や大規模建築物には、耐震診断や補強実施の義務化が進んでいます。今後、基準がさらに厳しくなる可能性はゼロではなく、行政からの指導や是正命令が下るリスクも想定されます。 1-3．中小型賃貸オフィスビル特有の状況 賃貸オフィスビルと一言でいっても、大規模なタワービルから数十坪規模の小型ビルまでさまざまです。ここで注目したいのが、オフィスフロアの基準面積100坪以下の中小規模ビルに固有の“制約”です。旧耐震の議論は耐震性能だけに目が行きがちですが、中小規模のビル特有の意思決定を難しくする要因があるので、以下、説明します。（1）建物の構造上、改修工事の物理的な影響が大きく収支が悪化するリスク大規模ビルに比べてスペースの余裕が少なく、耐震補強を施そうとすると執務スペースを侵食しやすいのが現実です。窓を塞ぐ、ブレースが張り出す、動線が崩れる――こうした変化を以て、普通、耐震補強後、賃貸オフィスが貸しづらくなり、収支が悪化するリスクも想定されます。耐震補強の検討にあたっては「構造の正しさ」だけでなく、以下のポイントについても確認・評価します。耐震補強後に貸室がどれだけ減るか（㎡/坪）採光・レイアウト自由度がどれだけ落ちるか工事中の退去誘発リスク（騒音・振動・工期）（2）テナントも小規模・零細だと共倒れになるリスク中小規模の賃貸オフィスには、地元の小規模・零細な企業／個人事務所が入居しがちです。対応余力が乏しく、移転が先延ばしになりがちだったりします。オーナー側から見ると「なんとなく使い続けてもらえる」点は安心とも思えるのですが、問題が先送りされて、共倒れになるリスクには留意しておく必要があります。（3）ビル経営が属人化して、「意思決定」が正しく行われないリスク中小規模の賃貸ビルほど、ビルオーナーが一人で運営判断を背負っているケースも多く見受けられます。結果として、修繕判断が行き当たりバッタリになり、ビル経営の観点に鑑みると、問題が放置され易い状況が起こりがちです。ビルオーナーが自ら、状況を「見える化」して、整理することができないようであれば、PM／BMを使って、運営をオーナー個人から切り離すことが現実解なのかもしれません。 1-4．旧耐震ビル数の現状データ 東京23区における旧耐震オフィスビルの割合東京23区内で賃貸オフィスとして利用されている建物のうち、1981年以前の旧耐震基準で建てられたビルは、おおむね全体の2割前後を占めると推計されています。中小規模ビルほど旧耐震率が高いオフィスビル全体の傾向を、規模別に見てみます。大規模オフィスビル（延床5,000坪以上）に比べて、延床5,000坪未満の中小規模ビルは旧耐震が多く残っている傾向にあります。ザイマックス総研の「東京オフィスピラミッド2025」によると、旧耐震基準のビルの割合が大規模ビルで12％だったのに対し、中小規模ビルでは22％に上っています。都心部で大規模再開発が進んだ結果、比較的大きなビルの建替えや耐震補強は先行して行われてきた一方、中小規模のオフィスビルについては、更新が遅れがちな状況が数字でも見てとれます。耐震化は進んでいるが、「未達が残る領域」もはっきりある東京都が公表している「特定緊急輸送道路沿道建築物」（条例により旧耐震の耐震診断が義務付けられる領域）では、旧耐震建築物のうち改修済等で耐震性を満たす割合は57.3%（令和6年12月末）にとどまり、4割強は未達という状況です。また国交省資料では、耐震診断義務付け対象建築物（全国）について、2024年3月末時点の耐震化率は約72%と整理され、耐震性不十分な建築物が残っていることも示されています。結論：旧耐震は“もう少しで消える在庫”ではなく、当面残る前提で経営判断が必要東京23区でも旧耐震の在庫は、延床300坪以上の範囲に限っても2,000棟規模で残っています。つまり「古いから仕方ない」で流せる話ではなく、募集・改修・管理体制・出口（建替え／売却）を、現実の数字の上で組み直す必要があります。 【参考文献】ザイマックス不動産総合研究所「東京23区オフィスピラミッド2025」 東京都耐震ポータルサイト「特定緊急輸送道路沿道建築物の耐震化状況（令和6年12月末時点）」 第2章：なぜ今「対策」を検討すべきなのか 旧耐震の賃貸オフィスビルのオーナーが耐震補強や建替え、売却などについて「いつかは考えなければいけない」と思いつつも、実際に大きなアクションに踏み切れないケースは少なくありません。減価償却が終わっていれば、毎月の賃料収入は、そのまま実入りに見えますし、現状維持の判断に傾くのも自然です。ただし、旧耐震の問題は「危ないかどうか」だけではありません。先送りの本当のコストは、支出額そのものより“選択肢が減ること”です。（運営改善・補強・建替え・売却のどの選択肢も、タイミングを逸してしまうと、後になるほど条件が悪くなる） 2-1．建物寿命と老朽化、そして地震リスク RC造やS造は法定耐用年数を超えても使えますが、築年が進むほど、構造体より先に設備・防水・配管などが劣化しやすくなります。劣化は静かに進むため、「今まで大丈夫だったからこれからも大丈夫」と判断しがちです。しかし一度、大きな故障や漏水が起きると、復旧コストの問題にとどまりません。テナントの業務停止や営業機会の損失につながり、最悪の場合は退去に至り、賃料そのものが消えることがあります。さらに旧耐震の地震リスクは、「地震で壊れたら直す」だけの話ではありません。旧耐震下での対応を「耐震補強工事をする／しない」「地震後の復旧費用をどうする」に限定すると、賃貸経営の判断としてズレます。地震リスクは、建物の損傷・復旧コストだけでなく、テナントの事業継続、従業員の安全、対外説明、そして更新・移転判断にまで波及するからです。 2-2．地震リスクは「起きた後」ではなく、「起きる前」に効いてくる 日本で地震リスクがゼロになることはありません。旧耐震は新耐震より倒壊・大破リスクが高いと見られやすく、仮に倒壊に至らなくても、損傷が出れば継続利用が難しくなり、賃料収入が止まる一方で復旧費用が発生します。ただ、いま考えるべき地震リスクは「発災後の被害」だけではありません。発災後のリスクを前提に、テナント側ではBCPやリスク管理の観点から、入居・更新・移転の判断基準が組み立てられています。旧耐震であることは、次のような形で“いま”効いてきます。入居候補から外される（＝空室リスクに直結する）契約更新で慎重になる（＝移転検討が始まる） 2-3．行政・金融機関の見方が変わると、動けなくなる 耐震改修促進法や自治体の施策により、建物の用途・規模・立地条件によっては、耐震診断・報告・改修の流れが強まっています。今は対象外でも、対象領域の拡大、運用の厳格化の進捗次第では、オーナーの負担は後から重くなりかねません。また、金融機関は「旧耐震かどうか」だけでなく、修繕計画があるか、資料が揃えてあるか、運営体制が規定化されているかなどを見ます。旧耐震で資料に不備があると、担保評価が下がるだけでなく、借換えや追加投資の局面で条件が悪くなりやすい。結果として「動きたいのに動けない」状態を招きかねません。 2-4．この章の結論：今やるべきは「工事の決断」ではなく「判断材料の整備」 ここまで見てきた通り、旧耐震のリスクは「建物が壊れるかどうか」だけではありません。老朽化や地震は、復旧費用に加えて、テナントの継続利用・更新判断・移転判断に波及し、賃料収入そのものを不安定にします。さらに、行政対応や金融機関の見方が変わると、資金調達や改修の自由度も下がり、動きたいときに動けない状況が起きます。だから旧耐震の対策は、いきなり耐震補強や建替えを決める話ではありません。先送りの本当のコストは、修繕費そのものより“選択肢が減っていくこと”です。今やるべきは、次の情報を整理して、耐震補強・建替え・売却・運営改善を同じ土俵で比較できる状態を作ることです。建物と設備の状態修繕履歴と今後の支出見通しテナント状況と契約条件次章以降で、具体的な選択肢を順に見ていきます。 第3章：耐震補強という選択肢の実情 旧耐震の賃貸オフィスビルにおいて「耐震補強を実施する」というのは、安全性を高めるための最も正攻法のように見えます。耐震性能を上げること自体は合理的です。ただし、賃貸オフィスビルの経営として見たとき、耐震補強は、“やれば勝ち”の施策ではありません。中小規模ビルほど、補強のやり方次第では、かえって、賃貸オフィスビルとしての価値が下落して、既存テナントが退去して空室となり、さらに、空室を埋める際の募集賃料が下落して、賃料収入が低減することになりかねません。この章では、耐震補強が向く／向かないの判断基準を整理します。耐震補強で失敗するパターンはだいたい同じです。オフィスの執務スペースの面積の減少／採光性が損なわれ／工事でテナントの退去が連鎖する／回収の筋が立たない。まずは、ここを外さないための視点を押さえます。 3-1．中小規模ビルでは耐震補強工事の物理的な影響が大きい 中小規模ビルの耐震補強にあたっては、耐震性能だけでなく、面積・採光・レイアウト自由度等の物理的影響についても細心の注意を以て確認する必要があります。図面でチェックすべきポイント執務スペースの面積がどれだけ減少するのか：ブレース・耐震壁・袖壁の張り出しで、実質有効面積が何㎡（何坪）減少するのか確認採光がどこまで損なわれるのか：窓前に耐震壁・ブレースが設置される場合の影響度合い執務スペース内の動線への影響：入口〜執務〜水回りの通行に支障が生じないか執務スペースのレイアウト自由度が確保できるか：会議室・執務・倉庫などの区画が成立するかこれらの点を確認しないまま「耐震補強の可否／性能」だけで議論すると、耐震補強後に“貸し難い賃貸オフィスビル”が出来上がりかねません。特に、中小規模の賃貸オフィスビルでは致命的な状況に陥りかねません。 3-2．工事コストと資金調達の負担 耐震補強の検討にあたって、工事費だけで是非を決めようとする、判断を誤りやすくなります。耐震診断を起点に、設計・工事・テナント対応まで含めた費用総額と、その後の収益への影響もあわせて整理する必要があります。（1）耐震診断・補強設計費も含めた総コスト耐震補強工事の前提として耐震診断・補強設計が必要です。ここだけでも数百万円規模になることがあります。当然のことながら、補強工事費はさらに別にかかって、建物条件次第で振れ幅が大きく、近年のコスト増に鑑みると、相応の負担を覚悟する必要があります。（2）減価償却が終わっている物件ほど、ビルオーナーにとって、追加投資の心理ハードルが上がる旧耐震の賃貸オフィスビルは築年数が経過しているので、会計上の減価償却が既に終了しているケースが少なくありません。賃料収入を“そのまま収益”と捉えてしまうと、ビル・オーナーの心理上、現状維持バイアスがかかり易く、借入をして耐震補強工事に踏み出し難くなります。耐震補強を検討する出発点は、「いまの収益が将来も同じ形で続くとは限らない」という前提を置くことです。現状の収益だけを基準に判断すると、必要な検討や準備が遅れ、結果として選択肢を狭めてしまう可能性があります。（3）公的支援制度は“補助”であって“全額負担の肩代わり”ではない一部の自治体や国土交通省が行っている耐震化の助成制度は、適用要件や上限金額が限定的で、補強費用全体をカバーできるほどの補助は期待しにくい面があります。使えるものは使う、ただし当てにしすぎない。これが現実的な対応です。 3-3．耐震補強工事のテナントへの影響 耐震補強工事は、建物の躯体に手を入れるため、工事の影響が大きくなりやすい工種です。ここでの対応を誤ると、工事費そのもの以上に、テナント退去による空室、賃料収入の低下といった形でビル経営に跳ね返ってくるリスクを想定しておく必要があります。（1）騒音・振動によるテナントの業務への影響耐震補強工事は騒音や振動が発生しやすく、工事期間が数か月に及ぶ場合もあります。入居中テナントの業務への影響が避けられません。（2）テナント退去が連鎖するリスク耐震補強の規模によっては、工事期間中にテナントの退去を要するケースも想定されます。また、工事対象区画が空室になることに加えて、同じビル内の他テナントが工事による業務影響を嫌い、更新を見送る・移転を検討する、といった動きが連鎖する可能性もあります。この点は、耐震補強の是非を左右する重要な論点です。（3）周辺・他テナントとの調整ビル内のテナントが退去しなくても、搬出入・騒音等で周辺に影響が出るので、工事内容やスケジュールについて事前調整が必要になります。調整が長引けば工期が延び、結果としてコスト増につながるおそれもあります。「工事で失う金額」を整理する（工事費以外も含めて捉える）耐震補強の負担は、工事費だけではありません。検討の段階で、少なくとも次の要素も踏まえて整理しておくと、より的確な判断の前提となります。総コスト（経営目線）＝工事費（含む、耐震診断・補強設計費）+近隣対策費用△耐震補強工事期間の賃料減△自治体等の補助 3-4．耐震補強のメリット・デメリット（整理した上で、判断に落とす） ここまでの話を踏まえた上で、耐震補強のメリット・デメリットを“経営判断”の観点から整理します。メリット（1）安全性の向上耐震性能が上がれば、地震時の倒壊・大破リスクの低減が期待できます。その結果、テナントの安心材料にもなります。（2）売却・融資での説明力が増える可能性耐震性が高い物件は、売却時や金融機関の担保評価が相対的に高まることが期待できます。今後、災害リスクへの意識が高まると、「安全な建物」であることが資産価値向上に寄与するでしょう。（3）将来的な行政対応の負担を軽くする可能性耐震診断・改修が義務化される流れが強まっていることを前提にすると、早めの耐震補強を実施しておくことで、将来的な是正命令などに対応する負担を減らせます。デメリット（1）初期投資額が嵩む先述のとおり、耐震診断や設計費用、工事費などを合わせると数千万円規模でかかることも少なくありません。十分な資金が確保できない場合、耐震補強工事の実施自体が困難となる場合もあります。（2）耐震補強工事中の退去による空室、収益低減リスク前項の耐震補強工事に関連する費用発生に加えて、耐震補強工事の影響で発生する空室による収益の低減は重要なファクターです。（3）貸室価値が落ちると、投下の回収が厳しくなる耐震補強工事の物理的影響（賃貸面積の減少／採光に支障／レイアウトに支障）により、賃貸オフィスとしても魅力が低減してしまい、耐震補強後、将来に向けて、賃料の引上げが難しくなる可能性も想定されます。 【耐震補強工事の是非に関する判断チェックリスト（耐震補強が向く／向かない）】耐震補強工事の是非に関する判断基準を明示します。A：補強が向く耐震補強しても貸室面積の減少が軽微と判断。採光・動線・レイアウト自由度を確保できる。耐震補強工事中でも一定程度、テナントの維持ができる。耐震補強後、賃貸オフィスとしても魅力を保持できる。B：補強が向かないブレース・耐震壁で貸室面積が顕著に減少／窓の採光が妨げられる退去工事中のテナントの退去の連鎖が想定される耐震補強後、テナント募集して稼働、賃料水準の維持・改善が期待できない近い将来、賃貸オフィスビルの建替え・売却を想定していて、耐震補強に資金と時間をかける意義が薄いこのチェックリストは、専門家の結論を待つ前に、ビルオーナーが判断の軸を持つためのものです。 3-5．耐震補強とは別に「貸しやすさ」を回復させる改修という選択肢 耐震補強は「安全性」の論点ですが、賃貸オフィスビルの経営判断は、それだけで決まりません。仮に耐震補強に費用を投じたとしても、耐震補強の内容や進め方によって貸室価値が低減したり、耐震補強工事を契機にテナント退去が連鎖したりすれば、経営上はマイナスに働く可能性があります。そこで現実的な選択肢として出てくるのが、耐震補強とは切り分けて、“貸しやすさを回復させる改修”を検討するという考え方です。ここで言う改修は、テナントの入居判断に直結する機能面の改善を指します。たとえば、次のような項目です。空調設備の更新（故障リスクの低減と快適性の改善）給排水・防水の更新（漏水リスクの抑制）電気容量・配線まわりを含む電気設備の整理・更新共用部の機能不全の解消（使いにくさ・不具合の是正）耐震補強が結果として貸室価値を下げる見込みが強い場合は、補強仕様を見直すか、あるいは耐震補強とは別に“貸しやすさ回復”の改修を優先したほうが合理的なケースもあります。一方で、貸しやすさを回復させる改修を行っても、空室が埋まらない／募集賃料の低減／大きな修繕や更新が連続して必要になるといった状況が見えている場合は、「改修で運営を続ける」だけでは解決にならない可能性があります。ここまで来ると論点は、改修の是非ではなく、保有を続けるのか、建替えるのか、売却するのかという“資産の出口”の判断に移ります。次章では、耐震補強や運営改善と並べて比較できるように、建替え／売却という選択肢を、メリット・デメリットと判断ポイントに分解して整理します。 第4章：賃貸オフィスビルの建替え／売却という選択肢（出口設計を整理する） 旧耐震の賃貸オフィスビルは、耐震性の不足だけでなく、設備の老朽化や賃貸市場での競争力低下といった課題を抱えています。対策の検討を後回しにするほど、建物の劣化は進み、ビルの安全性、テナントの確保がますます難しくなっていくでしょう。前章で検討してきた、耐震補強や“貸しやすさ回復”の改修は、うまく効けば、賃貸オフィスビルの経営を立て直す手段になりえます。ただし、耐震補強工事の影響が大きすぎる／テナント募集が難しくなる／賃料水準の維持が困難／大きな修繕が連続する見通しといった状況が見えている場合、賃貸オフィスビルの経営上の論点は「どの工事・改修をするのか」ではなく、「建替え」あるいは「売却」の方向性をより真剣に検討するフェーズに入っている可能性が高いのです。ここでは、まず、耐震補強・建替え・売却を、同じ土俵で比較できるように整理します。 4-1．まず比較表で“意思決定の土台”を作る 比較項目耐震補強建替え売却初期費用中〜高（診断･設計･工事）高(解体＋建築＋設計＋諸費用)低〜中（仲介・測量等）賃料収入の停止期間工事影響あり(減収〜空室の可能性)工事期間中（解体〜竣工まで）売却完了で賃料収入はゼロテナント調整の難易度中〜高（工事影響・退去連鎖）高（明渡し・補償・移転調整）中(契約条件と引継ぎ次第）将来の自由度補強内容次第ではあるが、限定されがち高（商品を作り直せる）高(資産入替・撤退が可能）失敗パターン貸室価値低下→空室・賃料下落資金計画破綻／期間長期化／出口が読めない情報不足で買い手が限定されると売価が低下 4-2．建替え（メリットと注意点） 建替えは、旧耐震の賃貸オフィスビルに残る課題を「部分的に直す」のではなく、建物そのものを作り直す選択肢です。耐震性だけでなく、設備・電気容量・レイアウト自由度・共用部の機能など、賃貸オフィスとしての条件をまとめて更新できます。一方で、建替え工事は大規模なので、資金調達の金額が大きくなり、入居中テナントとの明渡し調整も不可避です。ビルの解体、テナントとの明渡し調整を、一旦、始めると、関係者も動き出して、コストも発生するため、途中で方針転換するのが難しくなります。したがって、建替えで解決したい課題と、それに伴って発生する負担を、最初に確認し、明示した上で判断する必要があります。メリット（建替えが効く場面）（1）“商品を作り直せる”という強みがある建て替えることで、現行の耐震基準を満たすのはもちろん、老朽化が進んだ設備（空調・給排水・防水・電気）も一括で更新できます。建替えは「個別修繕の継ぎ足し」では解決しにくい問題をまとめて整理・解決できる可能性があります。（2）テナント募集戦略と賃料設計を“前提から”組み直せる建替えの効果は、竣工後に「どういうテナントを想定するか」を先に定め、その想定に合わせてオフィス賃貸の前提条件を整えられる点にあります。築年数が経過している旧耐震の中小規模の賃貸オフィスビルで、テナントに敬遠されやすい条件は、耐震性能だけではありません。電気容量が足りない、空調が不安定、給排水や防水の不具合の発生が見通しにくく、電気設備の老朽化で停電のリスクが高い――こうした設備由来の事故・停止リスクが、入居判断と更新判断に影響します。建替えでは、設備更新によって事故・停止リスクを下げ、万一の不具合が起きた場合でも影響範囲を限定しやすい構成にできます。あわせて、防災設備や非常用電源の有無、停止時の復旧手順などを含め、従業員の安全と事業継続に関わる前提条件を整理して、募集条件として提示できます。結果として、テナントの懸念点が減り、リーシングの組み立てがしやすくなり、賃料水準の維持・見直しの余地が生まれます。注意点必要資金が大きく、資金計画・資金調達の前提を先に固める必要がある建替えには、建築費だけでなくて、解体費、設計監理費、各種申請費、仮移転対応・近隣補償などが積み上がり、必要資金は想定より膨らみやすいです。さらに、旧耐震の賃貸オフィスビルの場合は、担保評価が伸びにくいケースもあり、資金調達上の制約になりやすい点も考慮しておく必要があります。建替えは、具体的な「工事の話」に入る前に、金融機関と資金調達の話をつけておく必要があります。一般的に、金融機関は、いくら貸せるか、いつ実行するか、返済条件をどうするのかを、次の材料で判断します。総事業費の内訳（解体・設計・建築・諸経費）と資金の出し方（自己資金／借入）資金が必要になる時期（解体〜竣工までの支払予定）と、賃料収入が入らない期間の資金繰り竣工後の賃料収入見込み（想定賃料・稼働率）と運営費、返済計画テナント明渡しの進め方（スケジュール、補償の考え方）と想定リスクこれらが整理されていないと、融資額や実行時期が決まらず、着工までの手続きが長引きかねません。結果として、賃料収入がない期間が延びて、追加費用が発生して、当初の資金計画の前提が崩れ、建て替えプロジェクトの進捗にとって大きなリスク要因となりかねません。また、着工後も、追加工事、行政協議、調整の遅れなどにより、工期と費用が想定の範囲内に納まらない可能性もありえます。したがって、資金計画は「見積りどおりに進む前提」で組むのではなく、予備費と予備期間をあらかじめ織り込んだ設計にしておく必要があります。 4-3．売却（メリットと注意点） 耐震補強・建替えは、資金調達ならびに工事実施を前提にした「続けるための選択肢」です。これに対して、売却は、賃貸オフィスビルを保有し続ける前提をいったんやめて、資産を現金化する選択肢です。耐震補強や設備更新等、「続けるための投資」を抱え込まず、いまの条件で手仕舞いして次の選択に移るための判断になります。旧耐震の築古の中小規模の賃貸オフィスビルにおいては、この選択肢を検討対象に入れておくのは、充分、意味があるものと考えられます。メリット将来コストと運営リスクから解放されます耐震補強、大規模修繕、設備更新、空室の長期化など、築年が進むほど発生しやすい支出と対応が続きます。売却すれば、こうした不確実性を「自分が抱える運営課題」から外せます。金額面だけでなく、判断の回数や調整の手間が減る点も、現実的なメリットです。手元資金を確保し、次の選択肢を可能とします売却によってまとまった手元資金を確保できれば、借入返済、別物件への投資、資産配分の見直し、事業・生活設計への充当など、次の選択肢を具体化できます。賃料収入の維持と「別の形での期待収益」とのバランス判断がポイントです。ハードル資産査定額は「買い手が見込む追加コスト」に左右されます旧耐震の賃貸オフィスビルは、買い手が現状のまま長期運用する前提になりにくく、大規模改修、建て替え等の対応コストを見込んだうえで査定額が算定されます。具体的には、解体費、耐震補強や改修の費用、用途変更・建替えに向けた手続き負担などがポイントになります。そのため、売主がそれらの工事を実施しなくても、これらの見込みコストは売却価格に織り込まれやすいです。さらに、買い手がどの前提で収支を置くかによって、同じ物件でも提示価格に幅が出ます。各種費用や税金負担を控除したネット金額を想定する売却代金だけで判断せず、仲介手数料、譲渡にかかる税金、ローン残債の精算、その他の付随費用まで引いた後の金額を以て想定しておく必要があります。例：手元資金概算 ＝ 売却代金 − 仲介手数料 − 譲渡関連税 − 残債精算 − その他費用 4-4．結論：出口は、比較できる状態を作ってから決めます 建替えと売却は、どちらも大きい判断です。判断の質を左右するのは、同じ土俵で比較できているかです。この章の冒頭、4-1でも示しましたが、以下の判断材料を揃えることが重要です。建物・設備の状態、修繕履歴、テナントの賃貸契約条件、賃料・運営コストの収支を整理します。耐震補強／建替え／売却の選択肢について、初期費用・賃料収入がない（減収）期間・テナント調整を同じ軸で見ます。この比較ができるうちに、次の打ち手に移れる状態にしておきます。先送りで減るのは、修繕費の余裕よりも選択肢の余裕です。次章では、これらの判断材料を揃えて、更新していくために、PM／BMをどう使うかを扱います。 第5章：PM／BMを、出口判断の判断材料を揃えるために活用します 旧耐震の賃貸オフィスビルを巡る意思決定には、耐震補強・建替え・売却などの選択肢があります。どの選択肢にも、投資金額とリスクが伴いますので、ビルオーナーが迷うのは当然です。問題になるのは「迷うこと」そのものではありません。比較の前提となる判断材料が揃わないまま、検討が進まず、時間だけが過ぎていくことです。結論を出すには、まず、「比較の土台」を作る必要があります。耐震補強／建替え／売却を並べるのであれば、少なくとも次の情報が、同じ整理軸で揃っていることが前提になります。建物・設備の現況（不具合・劣化の状況、故障傾向、法定点検の実施状況など）テナントとの賃貸借契約の条件（解約条項、原状回復義務の範囲、工事制限、特約など）収支と将来支出（賃料、運営コスト、修繕・更新の見込み、賃料減収の想定期間など）工期とテナント調整（通知、移転の要否、休業補償の論点、工程上の制約など）ただ、この「比較の土台」をオーナー自身で作り切るのは、実務上ハードルが高いかもしれません。必要な情報は、竣工図・点検報告・修繕見積・工事履歴・契約書・収支資料など複数の資料にまたがります。さらに、集めるだけでなく、抜け漏れの確認、情報の粒度・確度の確認、同じ形式への整理といった作業が必要になります。ここで検討に入るのが、PM（プロパティ・マネジメント）とBM（ビル・メンテナンス）という役割の導入です。なお、PM／BMの役割は、ビル管理会社が担う場合もあれば、外部専門家と連携・分担する場合もあります。重要なのは、旧耐震の賃貸オフィスビルの出口判断に必要な材料が、比較できる形で整う体制になっているかどうかです。次節では、PMとBMの違いを整理します。 5-1．PM／BM：機能の違い PM（Property Management）とBM（Building Maintenance）は、どちらも「賃貸オフィスビル管理」に関わりますが、見ている対象が違います。旧耐震の賃貸オフィスビルの出口判断に必要なのは、この違いを押さえたうえで、それぞれの役割を活かして活用することです。PMは、賃貸経営の運用を扱います。賃料や募集条件、契約条件、収支、テナント対応、修繕の優先順位づけ、外部業者や関係者の調整など、ビルを事業として回すための業務です。結論を出す場面では、集まってきた情報を整理し、耐震補強／建替え／売却を同じ条件で並べられるように整えます。BMは、建物設備の維持管理を扱います。設備の点検・保守、故障対応、法定点検の実施と管理、衛生・安全面の段取り、工事手配の実務など、建物と設備を止めずに動かすための業務です。結論を出す場面では、現況の把握や劣化の状況、故障傾向など、比較の前提になる「現場の根拠」を出します。この章で扱う旧耐震の賃貸オフィスビルの意思決定では、PM／BMの価値は次の形で整理できます。PM：比較できる形に整える側（判断に使える形式へ整理します）BM：比較の根拠を出す側（現場の状態を把握し、根拠を示します） 5-2．まず整理して揃えるのは「判断用資料」（比較の土台を形にします） PM／BMの役割を踏まえて、実務では「結局、何が揃えば比較できるのか」が曖昧なまま進んでしまうことがあります。旧耐震の賃貸オフィスビルの出口判断においては、必要な情報の種類が多く、粒度もばらつきやすいためです。そこで、最初にやるべきことは、比較に必要な判断用資料を先に定義し、同じ形式で整理して揃えることです。出口判断に必要な判断用資料は、最低限、次の5点です。これが揃うと、耐震補強／建替え／売却を同じ土俵に載せられます。（1）建物・設備の現況一覧（根拠の入口）主要設備ごとの状態（劣化・不具合・故障傾向）法定点検・定期点検の実施状況と指摘事項直近の修繕・更新履歴（いつ、何を、どの範囲で）当面の注意点（止まると影響が大きい箇所、優先度の高い不具合）※これは基本的にBMの領域です。「現場の事実」をここで固めます。（2）将来支出の見立て（修繕・更新の候補整理）今後数年で現実に出てきそうな更新・修繕項目概算費用は“点”ではなく“幅”（レンジ）で置く不確定要素（追加調査が必要な箇所、見積条件の前提）※BMの見立てをベースに、PMが収支と接続します。（3）テナントとの賃貸借契約の条件とテナント調整の論点整理解約条項、工事制限、原状回復の扱い、特約休業補償や仮移転が論点になり得る条件の有無通知期間・工事可能時間帯など、工程に効く制約※ここが抜けると、工期や減収期間の比較が成立しません。PM側で整理するのが基本です。（4）3案比較表（耐震補強／建替え／売却）初期費用（概算レンジ）工期と減収期間の見込みテナント調整の難所（どこがボトルネックか）収益・売却の見通し（前提条件つきで整理）前提条件（何を仮定しているか）と、条件が崩れた場合の影響※ここが「比較の本体」です。PMが形式を作り、BMが根拠を供給します。（5）未確定事項リスト（次に何を確かめるか）追加調査が必要な項目追加見積が必要な項目判断に影響する前提のうち、まだ確定していないもの※“分からないこと”を残したまま比較表だけ整えると、結論の再検討が増えます。最後に必ず残します。この5点が揃うと、議論は「情報が足りない」状態から抜け出して、比較の質が上がります。PM／BMを使うかどうかに関わらず、この判断用資料セットを基準にしておくことで、旧耐震の賃貸オフィスビルの出口判断の実務を進捗させることができます。 5-3．PM／BMへの頼み方（判断用資料を基準に委託範囲を決めます） PM／BMを使う場合、最初に決めるべきなのは、「判断用資料」と「責任範囲」です。判断用資料を基準に委託範囲を定義すると、判断材料の整理、とりまとめが進めやすくなります。①判断用資料ごとに担当範囲を割り当てます5-2の判断用資料に沿って、中心となる担当を分けます。BMが中心になる範囲（1）現況一覧（2）将来支出の技術的な見立て（更新・修繕候補と根拠）PMが中心になる範囲（3）テナントとの賃貸借契約の条件とテナント調整の論点（4）3案比較表（5）未確定事項リストの整理と更新管理同一の会社がPM／BMを一体で担う場合でも、判断用資料ごとに「根拠を出す責任」と「比較表に整理する責任」を分けておくと、責任範囲が曖昧になりません。②比較の土台を揃える（検討フェーズ／対象範囲／数字の前提）耐震補強／建替え／売却を比べるときは、各案の数字がどのフェーズの、どの前提条件で、どこまでを対象に出ているかを揃えないと比較になりません。片方が机上の概算、もう片方が詳細調査ベース──この状態で表に並べても、結論がブレます。揃えるのは次の3点です。1）検討フェーズと、数字の根拠レベルを明記するいまが「方向性を絞る一次検討」なのか、「実行可否を判断する段階」なのかを、はっきりさせます。後者なら耐震診断を含む必要調査が前提です。一次検討なら、概算で進めてOKですが、“概算の前提条件”と“未確定の残し方”（どこから先は次段で確定させるか）も合わせてはっきりさせます。例：夜間工事の要否／搬入条件／工事可能時間／追加調査が必要な箇所の扱い…など、概算に直撃する条件は必ず明示します。2）耐震補強が「どこまで影響するのか」を踏まえて検討する耐震補強工事の影響範囲を「構造要素だけ」に限定せず、付随して影響し、検討・調整が必要になる範囲を明示した上で検討します。例：天井・間仕切り・内装・什器／設備更新や機器移設の要否／工事中の使用制限／テナント調整の範囲／賃料の減収期間の見立て。3）比較表の“必須項目”を統一して、判断に使える形にする比較表のそれぞれの選択肢について、費用・工期・賃料の減収（空室/賃料影響）・調整論点（テナント/行政/金融）・将来支出・前提条件・未確定事項を項目として網羅します。未確定事項が残るのはOK。ただしその場合は、次に何を調べれば確定させられるのか（追加調査・見積条件・判断形成の手順）まで付記します。③判断資料の提出の締め切りとスケジュール（比較表を“更新できる運用”にする）前提条件は途中で必ず変わります。だから「比較表の完成版を一気に作る」のではなくて、短いサイクルで提出→判断→更新します。ここで決めるのは提出物と締切と判断ポイント（ゲート）です。 標準的な進め方（目安）第1段階：1週間以内（5）未確定事項リスト一次版を提出└ 不足資料、追加調査の要否、調査の優先順位、次段で確定させる項目を明記ゲートA：一次検討として走れるか／追加調査が先かを決める第2段階：2週間以内（1）（2）（3）の一次版を提出（＝比較の土台）└ 前提条件／概算の根拠レベル／影響範囲（波及工事・制約）を揃えるゲートB：3案を同じ土俵で並べる準備ができたかを確認第3段階：3〜4週間以内（4）3案比較表一次版を提出└ 費用・工期・減収・調整論点・将来支出・前提条件・未確定事項をセットでゲートC：方向性を絞る（残す案／捨てる案）第4段階：追加調査・見積反映（+4〜8週間が目安）（4）比較表改訂版を提出└ 第1段階の未確定事項を潰した反映版（必要なら複数回更新）ゲートD：実行可否の判断（やる／やらない／売る）重要な補足（ここが肝）一次検討だけで「絞る」なら、最短3〜4週間でいける（第3段階まで）「やる／やらない」を判断するなら、調査を入れるので+1〜2か月は見ておく（第4段階）つまり、ここでは「順番」の話じゃなくて、“比較表を継続的に更新していく前提で締切と判断点を置く”って話。 5-4．判断用資料が揃っても、ビルオーナーの「判断の閾値」が必要です。 5-2の判断用資料が揃うと、耐震補強／建替え／売却は同じ土俵で比較できるようになります。ただし、比較表があっても結論は自動的に出ません。最後に必要なのは、オーナー側の判断の閾値です。旧耐震の賃貸オフィスビルの出口判断で、閾値になりやすいのは次の3つです。投資の上限額（いくらまで出すか）耐震補強・建替えの工事費・設備更新・改修費用等を含めて、投下できる金額上限を決めます。この上限値の設定がないと、どの案も「もう少し追加資金を投下すれば良くなる」で終わって、最終判断が下せません。資金繰りの限界（何ヶ月・最大いくらまで耐えるか）比較表に出てくる「賃料収入の減収額・減収期間・追加支出額」の結果を見て、①賃料収入の減収が続いてよい最大額・月数、②その期間での追加支出の許容を設定します。投資金額だけでなくて、キャッシュフローを見ておいて、どこまでの持ち出しに耐えられるかの許容額を設定しておく必要があります。テナント対応リスクの許容（どのレベルの個別協議まで受けるか）テナント調整の進捗は、重要なポイントです。個別協議（減額・補償・合意書・退去協議など）の方針によっては、協議期間、補償・減額の金額に幅が出ます。具体の交渉実務は、PM等の専門家のサポートを受けるべきですが、協議の方針については、最終的にビルオーナーが判断する必要があります。PM／BMができるのは、比較表の項目を埋めて、それぞれの選択肢がこの判断の閾値を超えるかどうかを見える化することです。逆に言えば、判断の閾値が決まっていないと、判断用資料が揃っても結論には辿り着けません。 第6章：旧耐震の賃貸オフィスビル経営の核心は「リスク管理」 これまでで整理した通り、耐震補強／建替え／売却の選択肢は、判断材料が揃っても、最後にはビルオーナーの判断が必要です。ただし、その前に押さえるべき前提があります。旧耐震の賃貸オフィスビルでは、経営の基本姿勢が定まっていないと、判断の軸が定まらず、いくら判断材料を並べても結論が出ません。この章では、旧耐震の賃貸オフィスビル経営を「リスク管理」として成立させるための基本姿勢を整理します。 6-1．旧耐震の賃貸オフィスビルの意思決定は、運営と責任の整理から始まる 旧耐震の賃貸オフィスビルの出口判断は、耐震補強／建替え／売却のどれを選ぶにしても、「誰が何を整理して、誰が何を判断するのか」の分担で決まります。PM／BMは、比較し、判断を下すのに必要な情報を揃え、論点を整理し、選択肢を同じ土俵に載せる役割を担います。一方で、どのリスクをどこまで引き受けるのか、どこで線を引くのかについては、ビルオーナーの判断が必要です。意思決定を成立させるために、PM／BMに委ねる領域と、オーナーが引受ける判断を、明確にします。借主との調整が、一番、不確定要素があって、期間・金額の振れ幅への影響が大きいので、その点にフォーカスして、それぞれの分担を整理します。PM／BMが担う領域（材料を判断に使える形に整える）借主への影響を、条件別に整理する（在館工事／部分退去／段階退去など）借主の同意が必要になる論点を洗い出し、協議の論点・想定期間・条件・補償/精算額の幅を整理する費用が上振れしやすいポイントを押さえ、レンジと前提条件を示す（追加工事・追加調査・施工条件の制約など）以上を、耐震補強／建替え／売却の各案で、比較できる形にまとめるオーナーが担う判断（許容範囲を決める）判断上、重視するリスクを決める（安全性／収益／資金繰り／出口など）借主対応として、どこまでの調整を前提に置くかを決める（時間・条件変更・追加負担の許容）その前提の下、耐震補強／建替え／売却の選択肢を決める借主がいる以上、耐震補強／建替え工事や売却の判断は借主の営業に影響します。合意の取り方次第で工期・賃料の減収期間/幅・補償の見通しが変わり、収支も変わります。だから、材料の整理はPM／BMに任せながらも、最後に「どこまで背負う/覚悟するのか」を決める判断はオーナーが下します。 6-2．旧耐震の賃貸オフィスビルの経営における「リスク管理」 賃貸オフィスビルの経営におけるリスク管理とは、一般的に、不確実要素を棚卸しし、影響（安全・法務・収支・工期・出口）を評価し、対応方針を選び、前提更新に合わせて見直すことです。国際的にも、リスクを「特定・分析・評価・対応（treatment）し、監視とコミュニケーションを回す」フローの下、整理されます。旧耐震の賃貸オフィスビルの経営において、実務上、ボトルネックになりやすいリスクについて、以下、上げておきます。法令・制度対応リスク耐震改修促進法の枠組みでは、一定の建築物に耐震診断が義務付けられ、結果の報告・公表まで含めて制度化されています。さらに、建築基準法の「定期報告制度」は、使用開始後も適法状態を維持するための定期調査・検査・報告を所有者に求めています（建築物、防火設備、昇降機など）。東京だと防火対象物点検報告制度（消防法）も、一定の対象で点検・報告が義務になります。)安全・賠償責任リスク地震発生時、建物が損壊し損害が出たときに「建物の安全性」「維持管理の相当性」が争点になり、所有者側の責任が問題化し得る、という意味でのリスクです（いわゆる土地工作物責任の射程など）。契約・テナント対応リスク賃貸借は「使用・収益させる」契約なので、工事や不具合で使用が制限されると、賃料減額や修繕をめぐる運用が現実の論点になります。改正民法では賃貸借のルールが整理され、修繕や原状回復等の考え方も明文化されて、「借主の立場の尊重」の傾向が見てとれます。借主の使用が妨げられると、契約上の論点（賃料・補償・合意書・解除）に直結して、収支と工期に影響が及びます。工事・更新リスク耐震補強、建替え等、老朽化対応工事は、見積りの時点で“確定”しない部分が残りやすい（追加調査、追加工事、施工条件、夜間・搬入制約など）。この上振れは、金額だけじゃなく工程・テナント調整にも波及します。収益・資金繰りリスク「投資総額」も重要ですが、キャッシュフロー（キャッシュアウトのタイミング・追加・長期化）で資金繰りが行き詰るリスクは想定しておくべきです。売却時の価格リスク売却価格・条件を協議するにあたって、デューデリで指摘される論点（耐震、法定点検の履歴、是正、テナント条件等）によって、買い手の幅を狭めると、最終的な売却価格に影響することがあります。耐震診断が公表対象になる場合、さらに情報の整理が必要です。最後に。PM／BMの役割は、それぞれのリスクについて、論点・前提条件・影響（工期／収支／合意難易度）に分解して、比較表に載る形へ整えること。ビルオーナーが、どのリスクを優先して取りに行くか／抑えに行くか、の選択について判断します。 6-3．出口判断は「収益比較」ではなく、リスクを踏まえた許容度の設定で決まる 旧耐震の賃貸オフィスビルで出口（耐震補強／建替え／売却）を判断するとき、議論が迷走しやすい原因は、リスク管理の観点（何をリスクと見なすか／どこまで見込むか／誰が負うか／許容できない線はどこか）を踏まえずに、表面的な計算で収入と支出を設定して、優劣を付けようとすることにあります。それでは、リスク管理の考え方に沿って出口判断を組み立てようとするにあたって、以下の４つのステップに分解できます。①リスクを「特定」するまず、旧耐震の賃貸オフィスビルの出口判断に影響するリスクを、法令・制度対応、安全・賠償責任、契約・テナント対応、工事・更新、収益・資金繰り、売却価格等に整理します。ここで重要なのは、細目を増やすことではなく、「どのリスクが、この物件では支配的なのか」を見える形にすることです。②リスクを「評価」する（影響の出方を揃える）次に、各リスクが出口判断にどう影響するかを、同じ物差しで揃えます。具体的には、影響を工期・賃料収益への影響（減収）・追加支出（持ち出し）・実行難易度・不確実性（幅）に落とします。この段階では、数字は、単一の見込み値というのではなく、変動幅を踏まえたレンジとして扱います。レンジの幅について、未確定事項があるからなのか、リスク要因の性質に根差したものであるのかにつちえも整理します。③リスクへの「対応方針」を決める（選択肢を作る）評価までできたら、リスクへの向き合い方を決めます。旧耐震の賃貸オフィスビルの出口判断は、だいたい次の3タイプに分類できます。リスク低減型：安全性・適法性・設備リスクを優先して低減させて、運営の不確実性を小さくしようとする（耐震補強・更新寄り）リスク回避型：長期の不確実性を抱えず、外部化しようとする（売却寄り）リスク転換型：一度大きく動かして、以後のリスク発生の構造を作り替え、制御しようとする（建替え寄り）どのタイプが優れているのかではなく、この物件とこのビルオーナーが、どのリスクを許容して、どのリスクを回避するのかという選択になります。④「見直し前提」で運用する（出口判断を一回で終わらせない）出口判断は、一度、方針を決めたら、それで終わりではありません。追加調査や見積、制度・市場環境の変化で前提は更新されます。だから判断材料は「更新できる形」で維持します。このようなかたちで運用していくと、途中で前提条件、外部環境が変わったとしても、判断を更新して、対応することが可能となります。 6-4．出口判断のタイミングは選べない 旧耐震の賃貸オフィスビルでは、出口判断（耐震補強／建替え／売却）を、“当初の想定通りの時期”まで持ち越せるとは限りません。実際には、以下の事情・要因を以て判断の前倒しが迫られることもあります。設備故障が続き、設備更新が避けられなくなる故障対応が「都度修理」からすぐに「設備更新」が必要な状態に移行すると、将来支出の前提が変わってきます。空室が長期化し、募集賃料を下げてもテナントが決まりにくくなる賃料の収益面だけでなく、改修・耐震補強・建替え・売却、それぞれの選択肢の見え方にも影響します。行政・金融・売却候補先から、耐震性を踏まえた法制への適合性について確認・説明を求められる調査・点検・是正の要否が、意思決定の前提になります。相続・共有者の異動・借入の期限などの事情により、意思決定が迫られる“いつか判断する”という先送りが成り立たない状況になります。ここで重要なのは、判断の結論を早急に下そうとすることではありません。前提条件が変わったときに、耐震補強／建替え／売却の選択肢の比較の判断をやり直せる状態にしておくことです。やることは次の4点です。①判断の前提条件の内、変わる要因を押さえておく補助制度、工事費の水準、売買市場の見え方、稼働状況（空室・賃料）など、前提を動かす要因に絞って把握します。②修繕・更新の記録（一覧＋根拠資料）を整備「いつ・どこを・何で・いくらで直したか」を一覧にし、点検報告書・工事報告書・図面・保証書も紐づけておきます。これらが整備されていると、調査・見積・売却査定の立上げの際、“調べ直し”の手間が軽減できます。③判断材料を整理し、揃える作業を継続して進めておくたとえば、追加調査の段取り、見積条件の整理、設備更新の優先順位付け、売却の障害になりやすい論点の洗い出し。これらの作業は、結論を出す作業ではなく、あくまでも「判断材料を整理する作業」です。④意思決定の手続きを決めておく（特に個人・共有）誰が最終的に決めるのか、どこまで委任するのか、いくら以上は誰の同意が必要か。これらの点が曖昧だと、相続・共有者の異動の局面にあたって判断を円滑に下すことが難しくなります。 第7章：旧耐震の賃貸オフィスビル経営で有効な「意思決定の型」 おわりに 旧耐震の賃貸オフィスビルと向き合う「今」から始める一歩旧耐震の賃貸オフィスビルのオーナーは、多かれ少なかれ同じ感覚を持っています。「家賃は入っている。でも、このままで本当にいいのか」この“引っかかり”は、弱さではありません。旧耐震という前提を踏まえたとき、経営者としての自然な感覚です。耐震補強も、建替えも、売却も、そうそう簡単に決められる話ではありません。費用、工期、テナント調整、資金の手当て、法的な論点など、どの選択肢にも負担と不確実性があります。ただ一つ確かなのは、何も決めないまま時間が過ぎるほど、現実に取り得る選択肢が減っていくということです。設備の更新時期、空室、資金繰り、金利、相続や共有者の事情など、外側の事情・要因が先に動き、オーナーが選びたかった道を狭めていきます。ここで必要なのは、いきなり大きな決断を下そうとすることではありません。結論を出せる状態に近付けることです。その最初の一歩は、小さくても構いません。現状を見える形にする（建物・設備・賃貸条件・市場・資金の整理）判断に必要な材料を、比較できる形で揃える（概算、工期の見通し、テナント調整の難易度、資金の当たり、法的な致命傷の有無など）判断材料が揃った時点で一度判断し、必要なら前提を更新して次に進む（揃える→判断する→更新する、を繰り返せる形にする） オーナーが主役であることは変わりません ただし、主役が一人で舞台を支える必要もありません。判断材料を整える役、選択肢を比較可能にする役、実行の段取りを作る役を揃えていくと、経営者としてのあなたの決断は「いちかばちかの賭け」ではなく「納得できる経営」になります。旧耐震の賃貸オフィスビルの将来に、完璧な正解はありません。工事費も賃料も金利も、テナントの動きも、判断に影響する前提が途中で変動するからです。それでも、判断を先送りにしない方法はあります。何を確認すれば比較できるのか、いつ一度結論を出すのか、前提が変わったらどこを見直すのか――この3点を決めて、材料を揃え、判断して、必要なら更新する。その方法が手元にあれば、どの選択肢を選んだとしても、判断した理由と前提を記録しながら、常に検証可能なビル経営として、次の一歩に進めます。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2026年2月19日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの飯野です。この記事は「築古の賃貸オフィスビルの苦戦と再生へのヒント」を解説したもので、2026年2月17日に改訂しています。少しでも、皆さんのお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願いいたします。 目次はじめに：築古賃貸オフィスビル市場の現状と課題（築古・小規模の賃貸オフィスビルが市場で不利になりやすい背景）第1章：資金を大きく投入せずに築古・小規模の賃貸オフィスビルを再生する方法第2章：満室稼働を実現する具体策おわりに：築古・小規模の賃貸オフィスビル再生は戦略的に、そして継続的に はじめに：築古賃貸オフィスビル市場の現状と課題（築古・小規模の賃貸オフィスビルが市場で不利になりやすい背景） 日本のオフィスビル市場では、1980年代のバブル期に大量供給されたビル群が築30年を超え、ストックの高齢化が進んでいます。東京都心部では賃貸オフィスビルの平均築年数が約33年に達し、中小規模ビルの約9割がバブル期竣工という状況です。こうした築古ビルは設備や内装の老朽化が進み、何も手を打たなければ競争力を失っていきます。さらに近年、在宅勤務と出社を組み合わせたハイブリッドワークが広がるなど、「オフィスは社内コミュニケーションやコラボレーションの場である」という認識が高まっています。その結果、昔ながらの画一的なオフィス空間しか提供できない築古の賃貸オフィスビルは、テナントに選ばれにくくなっているのが実情です。このような環境下で、築古の賃貸オフィスビルオーナーは苦戦を強いられています。かつては「駅近・新築・大規模」（俗に「近・新・大」）という3条件を満たすオフィスほど競争力が高いとされました。従来は築年数が浅いほど空室率も低く安定していましたが、大規模ビルの開発が相次いでいることもあり、築浅ビルでも空室が目立ちはじめ、築年の古いビルとの差が縮小したとの指摘もあります。しかしそれは「築古ビルでも安泰」という意味ではなく、単にテナントの選別眼が厳しくなり、築浅ビルですら条件が悪ければ敬遠されるようになったということです。実際、「単に場所を貸すだけではテナントはついてこない時代」が既に始まっていると指摘されています。とくに課題が表面化しやすいのが、築古の中でも小規模の賃貸オフィスビルです。大規模ビルのように設備投資や大規模改装で一気に見栄えを変え、設備ハードのスペックを底上げする体力がなく、テナントにとっても「このビル、何かあったとき対応できるの？」という不安を持たれやすいので、築古・小規模であること自体が、内見や比較検討の段階で、減点要素として働きやすいのです。だからこそ、派手な改装や全面的な設備更新を先行させるのはそもそも無理なので、築古・小規模の賃貸オフィスビルの再生は、小規模の施策を積み上げて“選ばれる状態”を作る戦略のほうが、再現性が高いと言えます。言い換えるならば、勝ち筋は、「改装」より先に、小規模の修繕と運用によって不安の芽を潰すことにあります。止まる・漏れる・効かない・暗い・汚いといった基本的不安が残ったまま見た目だけを整えても、テナントからの評価の改善は見込めません。小規模でも的確に修繕し、ビル管理の反応速度や運用の確実さを示せるビルのほうが、結果としてテナントから選ばれやすくなるはずです。多くの築古・小規模の賃貸オフィスビルでは、テナント誘致のために賃料を下げざるを得ない場面が増えています。しかし、賃料値下げによる空室解消は一時しのぎに過ぎず、長期的には資産価値の低下に直結するリスクがあります。本コラムでは、賃料を安易に下げずに満室稼働を実現するための戦略と具体策について、事例やデータを交えながら論理的に考察します。築古・小規模の賃貸オフィスビル再生のヒントを探り、ビルオーナーが直面する課題にどのように対処すべきかを明らかにしていきたいと思います。 第1章：資金を大きく投入せずに築古・小規模の賃貸オフィスビルを再生する方法 築古・小規模の賃貸オフィスビルオーナーにとって、建物や設備の老朽化に伴う改修コストは頭の痛い問題です。立地や規模によっては、過度な投資を回収できないリスクも高く、経営の意思決定が難しくなることも多々あります。しかし、予算が限られているからといって、何もせずに放置してしまえば、築古・小規模ビルはさらに価値を下げ、空室率の悪化や賃料下落が進む一方です。ここでは、限られた資金でも実行可能な、建物の魅力アップとランニングコスト削減を両立する具体的な手法を解説していきます。 1-0.築古・小規模の賃貸オフィスビル再生では「修繕」と「更新」と「改装」を混同しない 築古・小規模の賃貸オフィスビルは、最小コストで最大の効果を狙うには「小さく直して、早く回す」が基本になります。ただ、このとき現場で、「修繕」「設備更新」「改装（リニューアル）」が混同されると、話がややこしくなりかねません。混同されて、目的・効果が取り違えられて、優先順位が決まらないと、小規模に効果的に進めることが難しくなりかねません。だから最初に、この3つの用語を切り分けて整理します。修繕：不安の芽を潰します。壊れた／劣化した部分を元の機能に戻すこと（漏水、腐食、異音、チラつき、排水詰まり、建具不良など）。築古・小規模ビルではまずこの対応の漏れをなくすことが“信用”を作ります。テナントが不安を感じるのは、「不具合が放置されないか」「止まったときに復旧できるか」です。設備更新：このコラムでは主な検討対象とはしていませんが、修繕対応では対応し切れない場合、次のステップとして検討が必要なケースも想定しておく必要があります。文字通り、設備の入替です。不具合が解消され、性能の向上も見込まれます（高効率空調、LED化、エレベーターの制御盤更新など）。いずれにしても、修繕で潰すべき不具合（漏水・臭気・排水不良・空調のムラ）について充分な検証をしないまま、設備更新に踏み込むと、結果的にまだ使えるのに買い替えるのはモッタイナイということになりかねません。改装（リニューアル）：見た目や使い勝手を刷新して印象を上げます（エントランス、共用部、トイレ内装など）。うまくやれば効果的ですが、修繕対応が甘いまま改装しても、見た目だけで、不安材料は残っているということになりかねません。築古・小規模の賃貸オフィスビルで効果的な対応は、「大きく変える」ことではなく、「小さく直して、早く回す」ことです。まず優先すべきは、漏水跡、異音、チラつき、臭気、排水不良、建具の不具合といった、テナントの不安の芽を小規模の修繕で確実に潰すことです。この点がクリアされない限り、その他でどのような改善策を打ってもテナントの評価にはつながりません。改装・リニューアルを実施する場合、エントランスやトイレなど、少ない範囲で印象が変わる場所に絞り、小規模で手を打つのが現実的です。派手さより、修繕と運用の反応速度で「このビルは手当てされている」と伝わる状態を作る。これが、最小コストで最大の効果を狙う対応の基本方針になります。 1-1.設備関連の支出抑制の鍵は、継続的な保守と適切な小規模修繕対応 設備を大規模修繕したり、すべて更新するには膨大な費用がかかりますが、既存設備を丁寧に保守しつつ、適切で小規模の修繕対応を実施することで、設備自体の長寿命化を図り、大幅な修繕費用・更新投資等の設備関連の支出を先送りすることが期待できます。特に、空調設備のフィルターや熱交換器の定期的な清掃、給排水設備の定期洗浄や点検を行い、適切なタイミングで保守部品を交換することで、設備の稼働効率を高め、故障リスクを軽減することができます。事例①港区の築30年ビルの空調修繕・保守対策港区にある築30年超のオフィスビルでは、老朽化した空調設備が頻繁に故障し、夏場のトラブルが続出。そこで、フィルターの定期交換や空調ダクトの清掃を徹底したところ、年間の修理費が40%削減され、冷暖房の効率が向上しました。これにより、テナントの満足度も向上し、契約更新率が改善しました。 1-2.ポイントを絞った小規模改装（リニューアル） 建物全体の大規模リノベーションは費用負担が重いため、ポイントを絞った小規模改装（リニューアル）を行うことで、効率的にビルの印象を改善できる場合もあります。特に、エントランスや共用部など第一印象を左右する場所に、照明改善や壁・床の美装化などを適切に施せば、ビルの魅力は大幅に向上することも期待できます。事例②千代田区のオフィスビルの共用部改装千代田区の築35年のオフィスビルでは、エントランスと廊下のリニューアルを実施。床材を明るいタイルに変更し、照明をLEDに切り替えた結果、「清潔感が増し、古さを感じさせない」という声が増加。結果として新規テナント獲得率が向上しました。 1-3.小規模でも効果的な設備導入・運用改善 低予算で付加価値を提供するには、IoTを活用したスマートビル化がおすすめです。後付け型のスマートロックや照明・空調の自動制御システムを導入することで、テナントにとっての利便性や快適性を高められます。これらの設備は比較的低コストで導入でき、かつ設備管理の効率化にもつながるため、運営面でもメリットが期待できます。また、近年、テナントの関心が高まっている省エネに着目した施策も有効です、限られた資金内でも築古・小規模の賃貸オフィスビルの競争力を回復し、収益性の向上を目指すことが可能となります。  事例③渋谷区の中規模ビルでのIoT導入渋谷区にある築32年のビルでは、スマートロックシステムを導入し、テナントがスマホアプリで入退館管理を行えるようにしました。これによりセキュリティが向上し、新規入居希望者へのアピールポイントとなりました。 事例④中央区の省エネ関連小規模設備導入・運用改善事例中央区の築33年のオフィスビルでは、空調設備の適正運用とLED照明導入により、電力コストを年間15%削減。これにより、共益費の削減にもつながり、結果としてテナントの退去抑制に成功しました。 これらの実例からも分かるように、築古・小規模の賃貸オフィスビルの再生には、単なるコスト削減ではなく、設備の適正運用や小規模修繕による魅力向上が重要です。限られた予算内でも、適切な戦略を講じることで、築古ビルの資産価値を維持・向上させることが可能です。成功事例から浮かび上がるキーワードは、「付加価値」「ターゲット戦略」「運営力」です。建物のハード（物理的な質）を高めることに加え、どのテナント層にどんな価値を提供するかを明確に描き、それに沿った小規模修繕・運用改善を行うことが満室への近道となっています。 一方で、すべての築古・小規模の賃貸オフィスビル再生プロジェクトが成功するわけではないことにも注意が必要です。改装（リニューアル）に多額の費用を投じて内装を一新し、「これで賃料アップだ」と意気込んでも、肝心の入居者が集まらなければ投資回収は困難です。例えばデザイン優先で改装したものの、立地とのマッチングを十分に検証しないまま進めたので、高めに設定した賃料に見合うテナントが見つからなかったケースや、テナントのニーズを読み違えて設備投資が空回りした例も報告されています。また、築古・小規模の賃貸オフィスビル特有の課題（耐震性や法規制上の制約など）を無視して表面的な改装（リニューアル）に終始した結果、「見た目は綺麗でも安心して入居できない」と敬遠されてしまう失敗もあります。こうした事例から学ぶべきは、市場ニーズや物件の本質的課題を見極めずに闇雲に改装したとしても成果は出ないという点です。再生策を講じる際には、しっかりとした戦略とニーズ分析に基づいて計画を立てることが不可欠でしょう。 以下では、築古オフィスビルを満室稼働させるための具体的な対策をいくつかの観点から掘り下げます。成功事例のエッセンスと失敗例の教訓を踏まえつつ、費用対効果を意識した実践的な手法を紹介していきます。 第2章：満室稼働を実現する具体策 2-1.「不安」の芽を潰す適切な小規模修繕 築古の小規模ビルで空室が長引くとき、原因は「賃料」より「不安」のことが多いです。具体的には、漏水跡、共用部のガタつき、トイレの不具合、照明のムラ、空調の効きムラ、異音――このあたりが残っていると、内見の瞬間に評価が落ちます。だからまず、やるべきは、いきなり、設備更新、リノベーションに踏み切ることではなく、小規模修繕で“減点ポイント”を消すことです。小規模修繕は、費用の上振れを抑えながら、内見評価を底上げできます。築古・小規模の賃貸オフィスビル再生の第一歩は、建物の基本性能と印象を底上げするハード面の改善です。限られた予算内でも工夫次第で効果的な小規模修繕は可能です。ポイントは「コストパフォーマンスの高い箇所から優先的に手を付ける」ことです。基本設備の基盤整備:古いビルでは空調や電気設備の老朽化により室内環境が劣化していることが少なくありません。空調設備の調整やフィルター清掃、必要に応じたメンテナンスを行い、適切な温度・空気質を維持しましょう。設備（とくに空調）の性能向上はテナント満足度を高め、ビル競争力の向上につながります。内装・共用部の改装で印象をリフレッシュ（小規模な設備導入とも組合わせ）:ビル内外の見た目の改善も検討課題です。第一印象を左右するエントランスやロビーは、比較的低コストな小規模な改装（リニューアル）で大きな効果が期待できます。壁や天井の塗装を明るい色調に塗り替える、床材やカーペットを新調する、照明をLED化して明るさと省エネを両立する、といった改装は定番ながら有効です。特に照明のLED化は初期費用こそかかるものの、電気代削減効果をもって数年程度で初期支出を回収できるケースも多く、長寿命化により修繕・保守頻度も減らせます。また、水回り（トイレや給湯室）の清潔感は入居検討者が重視するポイントです。古いトイレ設備を最新の節水型に交換したり、和式トイレしかない場合は洋式化したり、内装を明るく改装するだけでも印象は格段に向上します。男女別トイレの設置が難しい小規模ビルでも、小規模ながら改装（リニューアル）して、清掃を行き届かせることで「清潔で安心」なイメージを与えられます。小規模改装で費用対効果を最大化:すべてを一度に直す予算がない場合は、ポイントを絞った部分リニューアルで段階的に価値向上を図りましょう。たとえば「エントランスホールのみ先行小規模改装」「空室となっているフロアをモデルルーム化」など、支出額に対してテナント受けする効果が高い部分から着手します。費用を抑える工夫としては、既存の什器や間仕切りを活用・再配置する、レイアウト変更を伴わない模様替え中心の工事にする、安価でもデザイン性の高い建材を取り入れる、といった方法があります。また、「古さ」を逆手に取る発想も有効です。内装のレトロな雰囲気をあえて残し、ヴィンテージ風オフィスとして売り出した例もあります。天井の躯体をあらわしにしてインダストリアルデザイン風に仕上げたり、昭和レトロな外観を活かして味わいのあるクリエイティブオフィスとしてPRすることで、画一的な新築ビルにはない個性を求めるテナントを引き付けられる場合もあります。このように、低予算でも「安全性の底上げ」と「印象の刷新」を両立する小規模修繕・小規模改装を組合わせて進めることで、築古・小規模の賃貸オフィスビルのマイナスイメージを払拭し競争力を高めることができます。小さな改良の積み重ねがテナント満足度を向上させ、結果として高稼働率・賃料維持につながるのです。 2-2.テナントニーズを捉えた運営工夫と差別化戦略 ハード面の改善と並んで重要なのが、ソフト面での戦略、すなわちテナントのニーズに合った運営とサービスの提供です。ただ空間を貸すだけでは選ばれない時代だからこそ、ビル独自の付加価値を打ち出し差別化を図る必要があります。ここではテナント・ターゲットの見直しと賃貸条件・サービス面での工夫について具体策を考えてみましょう。テナントのターゲット層の再設定:築古・小規模の賃貸オフィスビルが従来想定していたテナント像（例えば近隣の中小企業向け事務所利用など）に固執していては、市場の変化に取り残される恐れがあります。成功事例にあったように、発想を転換して新たな需要層を開拓することが鍵です。昨今増えているスタートアップ企業、ITベンチャー、地方や海外から進出してくる企業など、数十年前には想定しなかったターゲットも台頭しています。彼らは大企業ほどオフィスに高い予算は割けないものの、働きやすい環境やクリエイティブな雰囲気を求めています。また、小規模でもセキュアで快適なオフィスを必要とする専門士業（士業事務所）や、リモートワーク普及で郊外勤務を希望する従業員向けのサテライトオフィス需要なども見逃せません。自ビルの立地や規模に照らし、「このビルならでは」のターゲット層を定め、その層に響く改装・サービスを考えましょう。例えば駅から距離があるビルでも駐車場があれば車移動が主なテナントを狙う、都心でエリアイメージが良くない場所ならあえてクリエイター向けに内装を個性的にしてみる、といった戦略が考えられます。ターゲットを明確に絞ることで、その層に特化した売り込みが可能になって、満室への道が見えてきます。ビルブランディングと情報発信:築古・小規模の賃貸オフィスビルを再生する際には、そのビルのコンセプトや強みを明確に打ち出すことも大切です。ただ安いというだけではなく、「○○な人たちが集まるビル」「△△な働き方ができるオフィス」といった物語性を持たせるのです。ビルのブランドを育てていく姿勢はテナントにも伝わります。具体的には、ビルの名前をリブランディングしてみるのも一案です。築年数が古いままの名前より、コンセプトに合ったネーミングやロゴを作成して刷新すれば、新規顧客の目にも留まりやすくなります。改装（リニューアル）のタイミングに合わせて内覧会イベントを開催し、当社のオウンド・メディア・サイトで紹介記事を掲載するなど、積極的な情報発信を以て「生まれ変わったビル」をアピールしましょう。最近ではリノベーション専門の不動産メディアや、テナントリーシング支援のプラットフォームもありますので、そうしたチャネルを活用して露出を増やすのも有効です。オフィス探しをしている企業だけでなく、不動産仲介業者に対しても物件のセールス・ポイントを明確に伝え、認知度を高めておくことで紹介件数アップが期待できます。テナントとのコミュニケーション向上:ソフト面の充実として忘れてはならないのが、既存テナントとの関係構築です。現在入居中のテナントの満足度を上げることは、退去防止と口コミ効果につながります。小規模ビルでは管理人が常駐しない場合も多いですが、その場合でもビル管理会社が定期的に巡回した際に、こまめにチェックして、設備不具合の対応を早める、共用部の清掃頻度を上げる、といった地道な施策がテナントの愛着を育み、長期入居や知人企業の紹介といった形で報いてくれるでしょう。「このビルの管理は信頼できる」という評判が立ち、多少古いビルでも安心して入居できるとの評価につながります。結果として空室が出ても別のテナントで埋まりやすくなり、安定稼働・賃料維持に寄与するのです。 2-3.省エネ小規模修繕・エネルギー管理の強化による付加価値創出 近年、企業の環境意識の高まりやエネルギー価格の上昇を背景に、オフィスビルの省エネルギー性能は重要な競争力の一つとなっています。ビルの省エネ性能を高めることは光熱費の削減による運営コスト低減だけでなく、「環境に配慮したオフィス」という付加価値を生み、テナント企業のイメージ向上にもつながります。ここでは、築古・小規模の賃貸オフィスビルでも実践できる省エネ・エネルギー管理強化策を考えてみましょう。照明・空調の省エネ化:オフィスビルで電力消費の大きな割合を占める照明と空調の高効率化は、省エネの要です。照明は前述の通りLED照明への更新が効果的で、消費電力を約半分程度に削減できるケースもあります。人感センサーを設置して人がいない時には自動で消灯するシステムを導入すれば、無駄な点灯を防げます。空調については、旧式の個別空調機（パッケージエアコン等）で効率が悪いものはインバーター式の省エネ型に交換する、さらに、支出額は嵩みますが、熱源機器やポンプ類の高効率型への更新や制御システムの最適化を行うことで、かなりの省エネが期待できます。また、テナントが退去したフロアなど未使用区画の空調を停止・間引き運転できるようゾーニング制御を取り入れるなど、きめ細かなエネルギー管理を行うことも重要です。ビルのエネルギー使用量を見える化する、スマートメーターやエネルギー管理システム(BEMS)を導入すれば、テナントごとの使用量を把握して省エネ意識を高めたり、ピーク電力を抑制したりといったデータに基づく運用改善が可能になります。省エネ小規模修繕の結果、CO2排出量削減や電気料金削減といった具体的数値が出れば、それ自体をビルのセールス・ポイントとして訴求できます。▪断熱性能の向上と快適性アップ:築古・小規模の賃貸オフィスビルでは、窓サッシや外壁の断熱性能が低く、外気の影響を受けやすいため空調負荷が大きくなりがちです。可能であれば窓ガラスを複層ガラスに交換したり、窓枠に後付で断熱内窓を設置することで断熱性を高められます。簡易な対策としては窓ガラスに遮熱フィルムを貼るだけでも冷房負荷を減らす効果があります。夏場の直射日光が強い開口部には外部に可動ルーバーや日よけ（オーニング）を設置し日射を遮る工夫も有効です。逆に冬場の熱損失を防ぐため、出入口に風除室やエアカーテンを設けることも検討できます。こうした断熱対応は、テナントの光熱費負担軽減につながるだけでなく、室内の温度ムラが減り快適性が向上する副次効果もあります。室温の安定したオフィスは従業員の生産性や健康にもプラスに働くため、テナント企業にとってもメリットが大きいポイントです。 2-4.スマートビル化・付加価値サービスの導入による競争力強化 テナントの要望が高度化する中、築古・小規模の賃貸オフィスビルでも、テクノロジーの力を借りて付加価値サービスを提供することが求められています。いわゆる「スマートビル」的な機能は何も最新鋭のビルだけのものではありません。近年は後付け可能なIoTソリューションやサービスプラットフォームが数多く登場しており、築古・小規模の賃貸オフィスビルでも比較的容易に導入できるようになっています。ここでは、テクノロジー活用によるサービス向上策と付加価値創出の方法を見ていきます。IoTによるビル管理の効率化と快適性向上:まず挙げられるのが、ビル管理業務へのIoT導入です。センサーやネットワークを活用して設備の稼働状況や各種環境データを収集・制御することで、旧来型のビルでも最新ビルと遜色ない管理レベルを実現できます。たとえば、水漏れセンサーや設備異常検知センサーを設置しておけば、故障やトラブルの兆候を早期に把握し対処できます。エレベーターやポンプなどの主要設備にもIoT監視を付ければ、異常時に迅速な修繕・保守対応が可能となり、サービス停止時間の短縮や事故防止による信頼性向上につながります。さらにセキュリティ面でも、顔認証やICカードによる入退館管理システムを後付け導入する例が増えています。非接触で解錠できるスマートロックやスマートセンサーライト、防犯カメラのネット連携などにより、小規模ビルでも安全・安心なスマートセキュリティ環境を整備できます。古いビルでも後付け技術でそうした環境が実現できるなら、テナントの安心感は格段に増すでしょう。テクノロジー導入の費用対効果:スマート・システムや付加価値サービスを導入する際には、その費用対効果も考慮しましょう。幸いなことに、クラウドサービスやIoT機器の普及で初期投資ゼロ～小額で始められるサービスも多くなっています。例えば入退館管理システムは、クラウド型サービスを月額課金で利用すれば高価な専用機器を買う必要がありません。スマートロックも1台数万円程度からあり、工事も簡単です。また、テナント向けのスマホアプリを提供し、ビルの設備予約（会議室予約や空調延長申請など）を便利に行えるようにするサービスもあります。自社ビル専用アプリを開発するのは費用がかかりますが、既存のプラットフォームを使えば比較的安価です。重要なのは、テナント目線で「このビルに入ると便利」と思える仕組みを一つでも増やすことです。最新ビルでは当たり前の仕組みも、築古・小規模の賃貸オフィスビルで導入すれば大きな差別化になります。それがオーナーにとっても省力化・効率化につながるものであれば一石二鳥です。例えばオンライン上でテナントからの問い合わせや工事申請を受け付ける仕組みを導入すれば、対応履歴も残り管理もしやすくなります。小規模ビルゆえに人的サービスでカバーしていたことをIT化することで、逆にきめ細かなサービス提供が可能になる分野もあるでしょう。このように、スマート技術とサービスの導入は、築古ビルに現代的な付加価値をもたらし競争力を高める有効な手段です。テクノロジーは日進月歩で進化しており、今後も新たなソリューションが生まれるでしょう。オーナーとしては常に情報収集を怠らず、自ビルにフィットしそうなサービスがあれば積極的に試してみる姿勢が大切です。大掛かりな設備投資をしなくても導入できるサービスは数多くありますので、「築古だから…」「小規模だから…」と尻込みせずチャレンジすることで、テナント満足度と稼働率アップにつなげていきましょう。 おわりに：築古・小規模の賃貸オフィスビル再生は戦略的に、そして継続的に このコラムを通じて、築古・小規模の賃貸オフィスビルが直面する苦戦の背景と、再生への具体的ヒントを述べてきました。重要なのは、単に賃料を下げる安易な道に逃げるのではなく、戦略を持ってビルの価値を高める取り組みを行うことです。幸いにも、多くの成功事例が示すように、工夫次第で築古・小規模の賃貸オフィスビルは見違えるように蘇り、テナントにとって魅力的な存在になり得ます。老朽化が進むオフィス・ストックが大量にあるということは、裏を返せば変革の余地がそれだけ大きいということです。オーナーにとってはチャレンジであると同時に、大きなチャンスとも言えるでしょう。再生策を講じる際には、まず自ビルの強み・弱み、市場環境やターゲットのニーズをしっかり分析することが出発点です。その上で、本コラムで述べたようなハード・ソフト両面の手立てを組み合わせ、自社の事情に合ったロードマップを描いてください。すべてを一度に実現する必要はありません。小さな改善を積み重ね、それをテナント募集のアピール材料として発信し、徐々に稼働率と収益性を高めていくことが現実的です。一度、満室を達成しても油断は禁物で、市場動向やテナント要望は刻々と変化します。定期的にビルの状況を見直し、新たな競合ビルの動きや技術トレンドをチェックして、常にアップデートを図る姿勢が求められます。「単なる古い・小規模なビル」だった物件が、小規模修繕・改装（リニューアル）やサービス強化の組み合わせによって「選ばれるオフィス」に進化したとき、適正賃料で高い稼働を維持し、資産価値も向上する好循環が生まれます。築古・小規模の賃貸オフィスビルが持つポテンシャルを引き出し、テナントにとってもオーナーにとってもWin-Winとなる再生を実現するために、本コラムのヒントがお役に立てば幸いです。築古・小規模の賃貸オフィスビル再生の成功例が増えれば、賃貸オフィス・マーケット全体の活性化にもつながります。老朽化ストックが多い日本の賃貸オフィス市場において、一つひとつのビルが再生への一歩を踏み出すことで、新築偏重ではない持続可能な発展が期待できるでしょう。ぜひ、専門家の知見や周囲の協力も得ながら、ビジネスライクかつ柔軟な発想で築古・小規模の賃貸オフィスビルの再生にチャレンジしてみてください。満室稼働のその先に、ビル・オーナーとテナント双方の明るい未来が拓けるはずです。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2026年2月17日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの飯野です。この記事は「そこにあるから借りているだけ」というのは、ホントなの？──テナント企業は賃貸オフィスのことを、どこまで真面目に考えているのか」というタイトルで、2026年2月9日に執筆しています。少しでも、皆様に新たな気づきをもたらして、お役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願いいたします。 目次序章：「そこにあるから借りてるだけ」なの？第1章：賃貸オフィスに関連する社内の意思決定は、なぜ“隙間”に落ちるのか第2章：テナント企業は、賃貸オフィスのどこで“マイナスになっている”のか第3章：賃貸オフィスの賃料を「ただの場所代」と見做す視線の根っこ第4章：賃貸オフィスをインフラとして扱うテナント企業と、雑務として扱うテナント企業の差第5章：貸主側が持てる視点：テナント側の運用に問題があることを前提に対処する終章：「そこにあるから借りてるだけ」を、言葉どおり受け取らない 序章：「そこにあるから借りてるだけ」なの？ 賃貸オフィスビルの運営に携わっていると、ふと、不思議な感覚に襲われることがあります。テナント企業にとって、賃貸オフィスは「なくては困る」インフラです。明日から突然、その賃貸オフィスが使えなくなれば、営業も、バックオフィス事務も、採用も、会議も、ほとんどの業務が立ち行かなくなる。いわば、事業の基盤を支えている場所と言えます。けれども、賃貸オフィスの現場で耳にする言葉や、社内の意思決定のされ方を見ていると、どうも、その“インフラ”としての重要性と、テナントの社内での扱われ方のあいだに、微妙なギャップがあるようにも感じられます。「たまたま、そこに空いている物件があったから」「予算の範囲で、いちばん条件が良かったから」「社員から文句が出ていないので、今のところ大丈夫」どれも、現場でよく聞かれるフレーズです。もちろん、オフィス移転のたびに、経営方針を踏まえて、経営の哲学にまで立ち返った議論をしてほしい／しなくてはいけない、というつもりはありません。ただ、「なくては困るインフラ」にしては、あまりに“その場しのぎ”の言葉が並んでいるな、という違和感は拭えないのです。たとえば、製造業の会社において、工場のことであればどうでしょうか。どのエリアに建てるのか。どのくらいの投資をして、どのような製造ラインを組んで、どのように人と設備を配置するのか。その工場を、10年後、20年後にどのように使っていくのか。こうした問いは、経営のど真ん中で議論されるはずです。工場は、製造業の会社にとって、ビジネス上の競争力に直結するインフラだからです。そこに「たまたま空いていたから」「予算的にちょうど良かったから」で決めて良いことなど、あり得ません。しかし、賃貸オフィスになると、話は一気に軽くなっているように見受けられます。さすがに、オフィスの立地については、経営会議で一定の議論が行われるかもしれません。けれど、そのあとの賃貸条件の検討や、日々の運営、更新や解約の判断といった“インフラとしての運用”の部分は、多くの会社で「総務の仕事」として、一段下のレイヤーに落とされているのではないでしょうか。賃貸オフィスはテナント企業にとって、「止まったら困るインフラ」であるにもかかわらず、社内の位置づけとしては“雑務の延長線上”に置かれやすい。そのギャップが、現場でのコミュニケーションや交渉、ビル管理会社との関係性に、じわじわと影響を与えています。オフィスは「そこにあるから借りているだけ」なのか。それとも、本来は工場や物流拠点と同じように、もっと真面目に向き合うべきインフラなのか。このコラムでは、賃貸オフィスビルのビル管理会社という立場から、テナント企業が賃貸オフィスをどのように扱っているのか、その結果、どんな不都合が生まれる可能性があるのか、そして、その前提を踏まえたうえで、貸主側（ビル・オーナー・ビル管理会社側）はどこまで付き合い、どこで線を引くべきなのか――そんなことを、整理してみたいと思います。 第1章：賃貸オフィスに関連する社内の意思決定は、なぜ“隙間”に落ちるのか 序章で触れたとおり、賃貸オフィスは「止まったら困るインフラ」です。それなのに、実務の世界をのぞいてみると、その扱われ方はどう見ても“インフラ級”ではない。このギャップの正体を、まずは社内の意思決定プロセスから分解してみます。 1-1．賃貸オフィスの話には、本来いろんな部署が絡むはずなのに 賃貸オフィスについて、本当は誰が何を考えるべきなのか。ざっくり分解すると、こんな感じになります。経営陣事業ポートフォリオと拠点戦略中長期の人員計画・働き方の方向性固定費としての賃料水準・投資配分事業部門（現場）実際の働き方（来社頻度・会議のスタイル・来客の多さ）必要な席数・会議室数・倉庫スペース拠点ごとの役割分担（開発拠点なのか、営業拠点なのかなど）人事・労務採用・定着に効くロケーションやオフィス環境の水準ハイブリッドワークなど就業制度との整合性安全衛生・従業員のコンディション管理財務・経理キャッシュフローと賃料負担のバランス原価・販管費としての位置づけ長期の賃貸借契約がもつリスク総務・ファシリティビル側との窓口・日々の運用レイアウト変更・増員対応・修繕の取り回し契約更新や原状回復、移転プロジェクトの実務こうして並べてみると、賃貸オフィスの話って、本来は会社のほぼ全部門にまたがる「ど真ん中のテーマ」なんですよね。工場ほど露骨ではないにせよ、経営、事業、人、カネ、現場運用――全部が絡んでくる。……なんですが、現実の会社を見ていると、この全員がちゃんと集まって、腰を据えてオフィスを議論しているケースは、そこまで多くないのでは、ないのでしょうか。 1-2．プロジェクトのときだけ“総力戦”、ふだんは“総務預かり” 賃貸オフィスの話が社内で大きく扱われるタイミングは、だいたい決まっています。賃貸契約の更新が近づいて、「このビル、出るか・残るか」を決めるとき事業拡大や統合で、「増床・移転が必要だ」となったとき働き方改革やコロナ後対応で、「オフィスのあり方を見直そう」となったときこういう「一大イベント」のときには、経営陣も事業部門も人事も巻き込んで、プロジェクト・チームが立ち上がる。そこでは確かに、かなり真面目な議論が行われます。ただ、問題はその後です。移転・増床のプロジェクトが終わった瞬間、チームは解散されるその後の運営・細かな条件調整・更新の検討は、総務・ファシリティが単独で担う形に戻る「とりあえず今の条件からあまりブラさない範囲で更新しておいてください」というざっくりした指示だけ降りてくる結果として、オフィスに関する日々の意思決定は、どうしても「上でざっくり方向性を決める→具体的な判断は総務が現場で処理する」という構図に収まりがちです。ここで問題にしているのは、賃貸オフィス関連業務の扱いが結果的に“隙間業務”に落ちてしまう会社の仕組みであって、「総務がオフィスを真剣に考えていないから」というわけではありません。会社組織の業務分担とリソース配分の設計によって、賃貸オフィスの検討が会社組織の“隙間の仕事”に押し込まれてしまっているという点です。総務の仕事の現場を見てみると、株主総会・取締役会の準備社内規程・押印・契約書管理郵便・電話・来客対応備品・印章・社有車・携帯・PCの管理社内イベントや福利厚生の取り回し……といった、会社の裏側全般を抱えながら、その延長で「賃貸オフィスも見る」ことを求められているというようにも見受けられます。そこに突然、賃貸オフィス関連で、「年間◯億円レベルの固定費」を左右する賃貸条件の交渉10年スパンで効いてくるオフィスのレイアウトや仕様の判断ビル・オーナー、ビル管理会社との長期的な関係構築などが業務分掌のリストに追加されてのってくるわけなので、「雑に扱っている」というより、物理的・能力的に“抱えきれていない”って状況になってしまうんですよね。 1-3．「賃貸オフィスだけのことを考える人」が、社内にいない もう一つ、大きな会社の構造的な問題があるのではって思っています。それは、ほとんどの会社には「オフィスのことだけを、専門的に考えるポジション」が必ずしも置かれていない、という点です。IR担当は、投資家とどうコミュニケーションを取るか、で評価される人事担当は、採用・定着・評価制度などで評価される経営企画は、事業戦略・中期計画の実現度で評価されるじゃあ、「このオフィスが、事業と人にとってベストな状態かどうか」という点で評価されている人は、社内にいるか？と言われると、正直かなり怪しい。総務にしても、「トラブルなく回っているか」「コストが膨らんでいないか」「社員から大きな不満が出ていないか」といった、“マイナスを出さないこと”で評価されるケースが多い。プラスをどこまで取りに行くか、という視点でオフィスを設計する役割は、そもそも誰にも割り当てられていない。つまり、工場：「生産性」という、めちゃくちゃわかりやすいKPIがある物流拠点：配送リードタイムや在庫回転率など、測れる指標があるオフィス：生産性はチームや人によってバラバラ売上との因果関係も測りづらい「ここをこう変えたら〇％業績が上がる」とは言いきれないこうなってくると、賃貸オフィスの話は、どうしても「誰のKPIでもないから、誰も本気でその問題のオーナーシップを取りにいかない」という状態に陥りがちです。 1-4．重要だけど緊急じゃないものは、だいたい後回しになる さらに追い打ちをかけているのが、「緊急度と重要度」の問題です。いますぐ困るわけではないけど、じわじわ効いてくるコストいますぐクレームになるわけではないけど、じわじわ効いてくる使いにくさいますぐ採用難になるわけではないけど、じわじわ効いてくる立地や設備の見劣りオフィスに関する課題は、ほとんどが「重要だけど緊急じゃない」ゾーンに入ります。その一方で、会社には法改正対応システムトラブル大口顧客の対応組織再編・人事異動…などなど「重要かつ緊急」なタスクが、毎日のように降ってきます。その結果どうなるか。賃料の適正水準や、契約条件の見直しは「今度ちゃんと検討しよう」で棚上げレイアウトの最適化や、フロア構成の見直しは「増員したら考えよう」で先送り更新のタイミングになって、ようやくバタバタと協議が始まり、結局「現状維持」が一番通しやすい選択肢に見えてしまう貸主側（ビル・オーナー／ビル管理会社の側）から見ると、「このタイミングで、ちゃんと議論＆検討のリストにのせて、関係者でテーブルを囲んで話せれば、結果的に、テナント側にもメリットが出るのに」という局面は、正直かなり多いです。でもテナントの会社内では、そういう中長期の調整に時間を割く余裕がない。ここにも、個人のやる気とか能力というより、会社の構造として“後回しになりやすいテーマ”に分類されてしまっているという事情があります。 1-5．「総務のせい」にしても、何も前に進まない ここまで整理してくると、賃貸オフィスの話は、本来ほぼ全社的なテーマでもプロジェクトのときを除けば、総務・ファシリティに集約されがちそもそも「オフィスの最適化」で評価される人が社内にいない重要だけど緊急じゃないので、構造的に後回しになりやすいという、ちょっと意地悪なパズルのような構図が見えてきます。この状態を前にして、「総務がちゃんとやっていないからだ」と結論づけてしまうのは、正直かなり乱暴だし、非生産的です。人も時間も足りないなかで、会社の“裏側全部”を担っている部署に、「オフィス戦略まで完璧に設計しておいてください」は、さすがに荷が重すぎる。むしろ、経営側が「オフィスをどう位置づけるか」をちゃんと決めているか事業側が「自分たちの仕事にとって、どんなオフィスが必要か」を言語化できているかその上で総務が、ビル管理会社との交渉や日々の運用を“実務として回せる状態”になっているかをセットで見ないと、現場の状況は変わっていきません。 第2章：テナント企業は、賃貸オフィスのどこで“マイナスになっている”のか 第1章では、賃貸オフィスに関連する意思決定が、会社の仕組み上、どうしても“隙間”に落ちやすいという話をしました。ここからは、その結果として、テナント企業側にどんな“マイナス”が生じ得るのかを、もう少し具体的に見ていきます。ここで言う「マイナス」は、いきなり、大きな損失が生じるというのではなくて、余計な費用負担もう少し楽に回せたはずの日常的な業務運用が、ジワジワとしんどくなってしまうという状況みたいな、「ジワジワ系のマイナス」がメイン・ストーリーです。複数の賃貸オフィスビルを横断してテナントの動きを見ていると、同じようなパターンが繰り返されているのがわかります。しかもそれは、「誰かがサボっているから」ではなく、テナント企業での社内の意思決定プロセスそのものがそういうマイナスを生みやすい設計になっている、という言い方のほうがしっくりきます。 2-1．賃料だけ見て「まあ妥当」という判断 わかりやすい例として、「賃料単価だけ見て、なんとなく“相場並みだからOK”になっているケース」です。よくある流れは、こんな感じです。立地と賃料は、仲介会社が持ってきた比較表で確認「この条件なら予算内なので大丈夫そう」ということを以て社内で意思決定表面上の立地を踏まえた賃料は“相場並み”でも、賃貸オフィスビルのグレード、床面積、設備、ビル管理の状況が、本当に見合っているのかについての確認、判断は複雑で難しいので、テナント企業自身が必ずしも重視していないポイントで余計な賃料プレミアムを負担しているというケースも珍しくなくて、そのことが見過ごされていたりもします。ここでのポイントは、社内の議論のテーブルに上がるのが、「立地を踏まえた賃料」と「床面積」に限定されがち賃貸契約の諸条件、賃貸オフィスビルのグレード等を細かく読み込んで、メリット、デメリット、将来コストを試算するだけの時間も、ツールも、役割も用意されていないという「テナント企業の社内の意思判断、組織設計の事情」にあります。個々の担当者の能力の問題ではなく、「賃料、床面積、立地」以外の論点が、そもそも議論に乗りにくい社内の意思決定の仕組みになっている、ということ。 2-2．「とりあえず今のまま」でという判断 次に多いのが、賃貸契約の更新局面で、本来なら検討すべきポイントを自分から見なかったことにしてしまうパターンです。判断としては「現状維持」なんだけど、実態は「現状維持しか選べない状態に自分で寄せていく」みたいな進み方になります。典型例はこうです。賃貸契約の更新が近づいても、社内検討がギリギリまで進まない更新時期が見えているのに、社内での議論が始まらない（始める担当も決まらない）。結果、ビル管理会社から「更新どうしますか？ちなみに適正賃料は○○なので、賃料を○○円上げたいです」という連絡が来て初めて、ようやく社内が“目覚める”。ビル管理会社との交渉での「落としどころ探し」だけになる社内で準備がない状態だと、できることが限られます。せいぜい、「とりあえず更新前提で、提示賃料と現状賃料の“真ん中あたり”を目安に交渉する」みたいな、反射的な対応になりやすい。これでは交渉の主導権は握れません。賃料の妥当性チェックが、近隣相場を踏まえて適正賃料を提示している管理会社の資料の妥当性の確認だけ。本来、テナント企業のビジネスにとっての、賃貸オフィスのロケーションの妥当性を踏まえて、賃料をどこまで負担できるのかということを社内で検討して、判断の上で、協議に臨むべきなのですが、そこまでの判断が下されているのでしょうか。本来、協議のテーブルに乗る前に、テナント側で最低限ここまで整っていると話は一気に前に進みます。社内で移転／残留のシナリオ比較がある程度できている「この条件なら残る」「ここまで上がるなら移転も検討せざるを得ない」というライン（判断基準）が、関係者の間で共有されているこの状態で話が始まれば、相場賃料との乖離があるのに「現状維持一点張り」で停滞し続ける、みたいな不毛なプロセスは避けられます。貸主側も、条件の根拠を出しやすいし、テナント側も“どこが争点か”を絞れる。つまり、お互いに時間を溶かさずに済む。でも現実は、そこまでたどり着かないケースがかなり多い。結局、更新期限ギリギリで「とりあえず継続」を前提に賃料の折り合いどころだけを探すこの形に落ちます。この進み方の問題は、単に交渉がお互いにとって非効率的であるだけじゃありません。立地、床面積、人員配置、運用のしやすさ、コスト負担――そういう要素を並べて、費用とメリットの両面から最適化する機会を、テナント自身が放棄している、とも言えます。更新は本来、そこを見直す“数少ない節目”のはずなので。ここでも原因は、個人のやる気の問題ではなく、ほぼ「社内の意思決定プロセスの設計」にあります。賃貸契約の更新検討に必要な時間が、社内スケジュールとして確保されていない「誰が」「どこまで決めるのか」という社内ルールが曖昧この2つが残っている限り、賃貸契約の更新のたびに同じことが起きます。だからこの節で言いたいのは、「賃貸契約の更新で揉める」のが問題なんじゃなくて、揉め方が毎回“準備不足の揉め方”になってしまう構造が問題、という点です。 2-3．人員増とレイアウト変更のたびに、じわじわと運用コストを払わされる テナント企業の組織改編、人員増を踏まえたとオフィス・レイアウト改変・調整の“ズレによるマイナス”も無視できません。よくあるのは、オフィスの移転、組織改編、人員増に対応した増床のタイミングで、レイアウトの基本設計をそこまで詰めないままスタートするそのときは「とりあえず目の前の人数が入ればOK」が最優先になるその後の組織改編、人員増を見越していないので、そのたびに、間に合わせで対応するので、オフィスで業務を進めるにあたって、やりにくさが露呈してくるというパターン。結果として、少し人が増えたり、組織をちょこっといじくるたびに、都度、レイアウト変更している会議室が足りなくなりがち文書保管のスペース等が後から足りなくなり、その調整に手間がかかるみたいな形で、「最初にちゃんと設計しておけば避けられたコスト」が、後からジワジワ出てきます。ここでも共通しているのは、レイアウト設計のときに、事業計画・人員計画とセットで検討されていない「どう増えるか」「どう縮むか」のシナリオを描ける人が、その場にいないという業務プロセス、組織の構造的なポイントです。「個人の担当者の判断が甘かったから」ではなく、オフィス計画と事業計画が別々のテーブルで進んでしまう組織設計になっているから、こうなりやすい、という見方のほうがしっくりきます。 2-4．賃料だけを重視して、賃貸オフィスビルのグレードを下げると、採用・従業員の定着で見えないマイナスが生じやすい もう1つ、数字には乗りにくいけれど無視できないのが、テナントの従業員側の“小さな我慢”の積み上げによるマイナスです。例えば、賃料をケチって、賃貸オフィスビルのグレードを下げると、どうしても、設備、ビル管理に皺寄せがいってしまって、エレベーター、トイレ・給湯室、空調等のキャパ不足、不調が起こりがちです。どれも1つ1つを取り出すと、「致命的な不具合」とまでは言いにくいものです。でも、毎日・毎週・毎月と積み重なっていくと、テナントの従業員、オフィスへの来訪者への印象に、普通にネガティブに効いてきます。例えば、ちょっとした不満が、「この会社で長く働きたいか？」の判断に影響する採用面接で来社した候補者が、辞退しがちお客様が来たときの印象が、営業のスタートラインに反映されるこういった影響は、KPIとして明示され難いのかもしれません。そのため社内ではどうしても「とりあえず現状維持で」で処理されがちです。ただ、複数のオフィス環境を見比べていると、“我慢の総量”が一定ラインを超えたあたりで、従業員の離職のタイミング、採用の手ごたえ、お客様からの「見られ方」に、ジワっと差が出てくるよな……という感覚は、どうしても拭えません。ここも結局、「従業員の小さな不満」を拾って、人事・総務・ビジネスの現場マネージャーの間で情報共有する場がなく、社内コミュニケーション・プロセスの設計不足が問題の背景にあります。 2-5．場当たり対応が、貸主側との関係性をじわじわ削っていく 最後に、少しセンシティブですが、貸主側（ビル・オーナー／ビル管理会社側）との関係性の“マイナス”の話です。例えば、テナントが：賃貸契約の更新の際、合理的な事由を示さずに「賃料は絶対に現状維持」とだけ主張し続ける社内の意思決定プロセスが外から見えず、「誰が何を決めているのか」が、まったくあやふや。こういったことが続くと、貸主側としては、「このテナントとは、中長期の前提を共有し難いな」「何か問題があっても、合理的に協議し検討するのは難しそうだ」と感じざるを得ない部分が出てきます。その結果として、テナントを重要なパートナーとして位置付けるが難しくなってしまい、入替え可能な相手先として扱わざるを得なくなりがちで、“一歩踏み込んだ提案・相談”をすること自体難しくなるという形のマイナスが出てきます。これも、「総務の対応が悪い」と切ってしまうと、ものすごく雑です。実際には、社内の意思決定に必要な時間が確保されていない誰が窓口で、どこまで権限を持つのかが曖昧「賃貸オフィスのことをちゃんと話す場」がそもそも用意されていないといった、テナント企業の会社としてのガバナンス設計・役割設計の問題として立ち上がってきます。 第3章：賃貸オフィスの賃料を「ただの場所代」と見做す視線の根っこ 賃貸オフィスがテナント社内で軽く扱われるのは、「隙間に落ちている」からだけでもありません。もう少し根っこのところに、オフィス賃貸で成り立つ収益不動産＝そこにあるだけで賃料を生むものというイメージが、かなり強く影響しているのではないか――私はそこを疑っています。もちろん、収益不動産の仕組みや歴史をここで掘るつもりはありません。ここで押さえたいのは、テナント側の感覚として自然に立ち上がってくる“見え方”です。前提として、テナント側の頭のなかでは、だいたい次のような図式で整理されがちです。オーナーは、収益不動産を保有し、賃料を受け取る側テナントは、事業で稼いだ収益から、賃料という固定費を支払い続ける側事実と言えば事実です。問題は、この図式そのものではなく、この図式がどう受け止められるかです。実務では、交渉や連絡の相手は管理会社になります。するとテナントの目には、オーナーと管理会社がひとまとめに「同じ側」に見えやすい。ここで“見え方”が固定されます。さらに、賃料という支払いは、モノの納品や工事の完了のように、「これと引き換えに払った」と言い切れる対象が見えにくい。よく考えれば、建物・設備の整備、共用部の運用、保守、ルール整備、トラブル対応など、支払いの背景にはいろいろな実務がある。ただ、その内側を詳しく見ない限り、表面上は「箱に居られる権利にお金を払っている」ようにも見えてしまう。つまり賃料は、等価交換として測りにくい。測りにくい以上、比較軸が持ちにくい。比較軸が持てないと、人は納得のための物語を作ります。いちばん手っ取り早い物語が、「相手は持っているだけで入ってくる側」「こちらは稼いで払っている側」という整理です。そしていつの間にか、“払っている側が主導権を持つはずだ”という錯覚に寄っていく（※この「払った側が上」という感覚は、贈与と返礼の関係に近い構造として理解できる、という見方もあります。）この錯覚が定着してしまうと、振る舞いも変わってきます。本来、賃貸オフィスは、責任分界、連絡の経路、判断のタイミング、情報の粒度といった運用仕様を前提に回すインフラです。ところが“主導権の錯覚”が前提になると、そうした仕様の細かい話が細っていき、「結局いくらか」という一点に議論が寄っていく。隙間に落ちる以前に、テナント側に「賃貸オフィスの運用を見ないようにさせる装置」が内在している――私はむしろ、そう考えています。そして、その錯覚があるからこそ、結果として賃貸オフィスが「隙間に落ちている」とも言える。その結果、賃貸オフィスを巡る協議の経過も粗略に扱われやすくなる。「誰が何を言ったか」「どこまで決まっているか」「何が前提条件か」を社内で丁寧に共有しなくなる。ビル管理会社側にも前提が伝わらない。話が再現できない。だから同じ説明を何度も繰り返し、最後に揉める。さらに厄介なのはここから先です。この“主導権の錯覚”が強くなると、嘘や誇張への罪悪感が薄くなることがある。「相手はどうせ取っている側だ」「こちらは払っている側だ」という自己正当化が、雑なコミュニケーションを正当化してしまうからです。人間は、納得しづらい支払いに対して、後から理屈を作るのがうまい。賃料が等価交換として測りにくい以上、この手の“見え方”は、ある意味で自然に発生しがちです。この章の結論はシンプルです。“賃貸オフィスの賃料をただの場所代として扱う視線”が、テナント側との協議や運用を荒らしやすいのです。そしてその荒れは、結局、テナント側のコストとリスクにも跳ね返ってくる。次章では、その荒れ方がテナントごとにどのように分岐するのかを見ていきます。賃貸オフィスをインフラとして扱うテナント企業と、雑務として扱うテナント企業で、何が決定的に違い、どちらが長期でマイナスを積み増していくのか。そこを冷静に分解します。 第4章：賃貸オフィスをインフラとして扱うテナント企業と、雑務として扱うテナント企業の差 第3章では、「賃料が等価交換として測りにくいこと」が、テナント側の見え方を歪め、ビル側との協議や運用を荒らしやすい、その根っこを整理しました。ここからは、その荒れ方がテナント企業によってどう分岐しているのかを見ていきます。結論はシンプルで、差は「意識」ではなく、会社としてのプロセス設計（＝運用の仕様）で決まります。 4-1．差は“やる気”や“意識の高さ”じゃない。運用の仕様の有無で決まる 賃貸オフィスは業務の基幹インフラです。止まったら業務が止まります。それなのに、賃貸オフィスだけが、製造工場や物流拠点のように「運用の仕様」が定められていないテナント企業が少なくないように見えます。ここで言っている「運用の仕様」というのは、立派な戦略のことではありません。もっと地味な話です。誰が最終判断するのか（決裁ライン）何を、いつ、どの粒度で共有するのか（情報のルール）例外が起きたとき、どう裁くのか（責任分界）ビル管理会社と、どの頻度で何を確認するのか（運用の型）こうしたポイントを押さえた運用の仕様の「型」があるテナント企業は、賃貸オフィス関連業務が、隙間に落ちにくい蓋然性を備えていると言えるかもしれません。逆に、そのような「型」がない会社は、賃貸オフィス関連業務が、いつまでも“雑務の延長”のまま片手間に処理されることになります。 4-2．運用の仕様が定まっていないテナントで起きている「いつものこと」 テナントごとに賃貸オフィスビル関連業務の運用の仕様はいろいろなカタチがあってもよいと思います。ただし、運用の仕様が定まっていない、または、実質的に機能していない場合、現象としては、だいたい同じような形で「いつものこと」が起きています。場合①スケジュール管理が回っていない担当者が気付いた時点で手遅れになりやすい。もっとも重要な賃貸契約の更新だけでなく、レイアウト変更工事の段取り、ビル側の設備更新工事、定期法定検査等のイベント管理等が後手に回って、結果として、社内外の関係者の業務の効率性を下げてしまいます。場合②社外の関係者に粛々と情報伝達ができない現場の不満、設備の不具合、使い勝手の問題。本来は「何が困っているか」を社内で整理すべきなのに、重要度・緊急度・個人の感想なのか会社としての要請なのか、そこすら整理されないまま外に転送される。ビル管理会社側も、何をどう優先して取り組んだらいいのか判断できなくなります。場合③ビル側とテナント側の協議の経過が残っていない「誰が何を言ったか」「どこまで決まったか」「前提条件は何か」が社内で共有されていない。その結果、テナント側の担当が変わるたびに話が巻き戻る。最後は、「言った・言わない」の水掛け論に帰結して、ビル側とテナント側の関係が荒れていきます。この3つの場合は、単なるテナントの担当者の不手際ではありません。賃貸オフィス関連業務の運用の仕様がないと、必然的に起きてしまう「いつものこと」なのです。 4-3．賃貸オフィスをインフラとして扱っているテナント企業は、何が違うのか 賃貸オフィスをインフラとして扱っているテナント企業は、別に、その会社の従業員の「意識が高い」わけではありません。やっていることはシンプルで、賃貸オフィスをインフラとして扱うための運用の仕様が定められ、社内で機能している、それだけです。賃貸オフィスを含めた業務拠点の位置付けについて、経営側の言葉で定義されている総務・ファシリティが、窓口だけでなく、権限と情報を持っているビル管理会社とのやり取りが、単発の交渉として処理されるのではなく、一連の運用の流れとして認識され、連続的に記録されている条件の変更や例外的な事態が発生したときのテナント側の判断基準が、最低限、共有されているこれだけで、賃貸契約の更新も、設備対応も、クレーム対応も、円滑に処理されて、ビル側との関係性も荒れにくくなります。ビル側と「揉めないテナント」は、だいたいこのような運用の仕様を備えています。 4-4．どっちが長期でマイナスを積み増すか：コストとリスクの話 運用の仕様を定めるか否かについては、それぞれのテナントが決めることです。ただし、長期で見ると差ははっきり出てくるものと思われます。運用の仕様の有無によって影響が出てきそうなポイントを、以下、あげておきます。①交渉・協議の長期化情報が整理されていない。経過が残っていない。決裁ラインが曖昧。だから毎回、説明、協議と合意形成をやり直すことになり、時間が溶ける。②事故処理コストの増加意思決定が遅れ、対応が後追いになる。結果として、余計な費用や無理なスケジュールが発生しやすい。③コストの硬直化競合案件との比較検討ができない。改善についての判断が下せない。すると運用を最適化する機会を失い、賃料負担を含めたコスト構造が硬直化していく。④ビル側との関係性の脆弱化ビル側から合理的に協議ができない相手として見られがち。長期の前提を共有しにくくなり、関係を安定させることが難しくなっていく。 4-5．ここまでの整理：差を生むのは「運用の仕様」、損を生むのは「曖昧さ」 第3章で見た“見え方の錯覚”があると、運用の仕様は細っていきます。そして運用の仕様が細っていくと、賃貸オフィス関連業務は、隙間に落ちる。隙間に落ちると、また錯覚が強まる。ここはループです。だから、第4章の結論はこれです。賃貸オフィスをインフラとして扱っている会社は、運用の仕様を持っている。運用の仕様がなくて、雑務として扱っている会社は、曖昧さのまま走り、マイナスを積み増していく。次章では、ここから貸主側（オーナー／PM／ビル管理会社）が持つべき視点に移ります。テナント側が賃貸オフィス関連業務をどのように扱っているのかを、そのままの「条件」として織り込み、どこまで付き合い、どこで線を引くべきか。実務として整理します。 第5章：貸主側が持てる視点：テナント側の運用に問題があることを前提に対処する 第4章で見たとおり、賃貸オフィスを“事業インフラ”として扱うテナント企業もあれば、総務の雑務として処理しているテナント企業もあります。ここで大事なのは、「テナントを変えよう」としないこと。無理です。変わりません。貸主側（オーナー／PM／管理会社）がやるべきは、テナントの進め方に是非をつけることではありません。「テナント側の運用に問題があって、社内の意思決定が円滑になされずに、起こり得るトラブルの発生」を前提に、貸主側が、どこまで関わり、どこから距離を取り、テナント側との協議や運用が“荒れる／壊れる”確率をどう下げるか。第5章はその話です。 5-1．テナント企業の「社内の仕組み」は書き換えられない まず前提。貸主側は、テナントの会社の仕組みを書き替えることはできません。事業戦略・人員計画・組織設計を踏まえた予算の設定社内意思決定の稟議決裁フロー実質的な決定者が誰かどこまでが担当者権限で、どこからが経営判断かこれらはテナント企業のガバナンス領域です。貸主側がここに踏み込むと、テナント側との関係が壊れてしまいがちですし、背負う必要のない責任まで背負うことになりかねません。だから、貸主側がやるべきは、テナントの「社内の隙間」を埋めてあげるではなくて。“隙間があるかもしれない”前提で、テナントとの協議の事故の確率を下げるために、最初から、テナントとの境界線を引く。それだけです。 5-2．埋めにいける「隙間」と、埋めにいけない「隙間」を切り分ける テナント側の社内プロセスには介入できない。でも、判断材料と時間の条件なら貸主側でコントロールできます。貸主側が“埋めにいける”のは基本ここまで。近隣・競合も踏まえた賃料水準（レンジ）の提示設備仕様・更新履歴・制約条件などの客観情報いつまでに何を決める必要があるか（段取りと期限の言語化）ポイントはシンプルで、判断の土台は出す。でも判断そのものには踏み込まない。この線を崩さない。そのために、出し方は必ず「ファクト」と「提案」を分ける。混ぜると、テナント社内で誤解が発生しやすく、判断が歪みます。例：賃料改定の提示ファクト：成約賃料レンジ／需給／現行条件との乖離／前提（面積・階・設備・契約条件）提案：貸主としての新条件（賃料、FR、工事負担、契約年数など）「提案はする。でも決めるのはテナント」。ここは固定。あともう1つ。テナント事情を“読み過ぎない／斟酌しない”のも大事です。相手に寄せて条件を歪めると、関係が良くなるどころか、後で揉める火種になります。馴れ合いは結局、協議を壊します。 5-3．テナント側に問題がある場合でも、協議が壊れないインターフェースを作る テナント側が賃貸オフィス運用を軽視していたり、運用の仕様がなかったりすると、テナント側との協議や運用は“荒れる／壊れる”方向に行きがちです。相手の問題を上書きすることはできないので、貸主側としては、接点（インターフェース）の仕様を設定して、事故の発生確率を下げる他ないのです。①テナント側の決裁の“段差”を見つけ、決裁者を特定する窓口担当と意思決定者が違うのは普通です。更新・賃料改定・工事負担みたいな重い話ほど、淡々とこう聞く。「この件は、社内でどこまで決裁が必要ですか？」決裁権限がない担当者と延々と漫然と話していても、協議は進捗しません。②テナント側に提示する「前提条件」を文章で固定する（協議の土台を動かさない）条件・期限・対象範囲・比較前提は、毎回テキストで残す。メールで十分。協議の前提さえ固定されていれば、担当交代や社内の抜けがあっても、話の巻き戻しや漂流を防げます。③期限をこちらから提示する（相手都合任せにしない）協議においては、「いつまでに決める必要があるか」「この提案の有効期限」をセットで提示します。相手方を圧迫するのではなくて、協議が停滞することを防ぐこと。期限を設けない協議は、だいたい迷走します。④例外はあやふやな“判断”ではなく“ルール化”する例外対応は極力避ける。やむを得ずやるなら、その場での温情判断ではなく、ルール化（条件化）します。曖昧な優しさは、後々、双方を苦しめます。 終章：「そこにあるから借りてるだけ」を、言葉どおり受け取らない 「そこにあるから借りてるだけ」。この言い方は、テナント側の本音というより、考える手間を省くための便利な言い訳として使われている場面が多いのではないでしょうか。でも、賃貸オフィスはただの“箱”ではありません。立地・面積・賃料だけで完結する商品ではなく、建物・設備の整備、共用部の運用、保守、ルール整備、トラブル対応といった付帯サービスがあってはじめて成立します。そして、それぞれの仕様や条件設定については、テナント側でも本来は検討が必要です。本来、賃貸オフィスは工場や物流拠点と同じく、会社のビジネスを「止まらせない」ためのインフラです。だから運用には仕様が要ります。それでも現実には、賃貸オフィス関連の業務は社内の「隙間」に落ちやすい。賃料は等価交換として測りにくいので、いつの間にか単なる「場所代」に見えてしまう錯覚も起きやすい。結果として、貸主とテナントの協議が荒れやすくなる。ここまでが本稿で追ってきた流れです。では、貸主側が取るべき態度は何か。答えはシンプルです。テナントの言い分を、貸主の立場から無理に否定する必要はありません。代わりに、こちらの前提条件を明文化して、境界線を先に引く。そのうえで、ファクトと提案を分けて提示する（判断材料は出すが、判断には踏み込まない）。必要なら、協議の接点＝インターフェースの仕様を固定する。これが一番効きます。「そこにあるから借りてるだけ」という言葉は残ります。たぶん消えません。でも、こちらがそれを言葉どおり受け取る必要はない。むしろ、その“省略”を前提にして対処したほうが、仕事として強い。貸主側の立場を一文で言うなら、こうです。「ここまではこちらの責任として整える。ここから先は、御社の判断です。」この線を、静かに引けるかどうか。そこに、ビル管理会社の実務の実力が出ます。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2026年2月9日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの飯野です。この記事は「賃貸オフィスビルのテナント名板に「個性」は要らない」というタイトルで、2026年2月6日に執筆しています。少しでも、皆様に新たな気づきをもたらして、お役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願いいたします。 目次序章：テナント名板は「ビルの顔」か、それともただの案内板か第1章：昭和の雑居ビルの「うるさい入口」が教えてくれるもの第2章：“小ぶりだけどきちんとしている賃貸オフィスビル”第3章：賃貸オフィスビルのテナント名板にテナント企業の個性は要らない第4章：テナント名板は誰に向けたシグナルか──優先順位の問題として考える終章：テナント名板を「余白」にしておく、という考え方 序章：テナント名板は「ビルの顔」か、それともただの案内板か 賃貸オフィスビルのテナント名板は、ビルのエントランスに、当たり前のように存在している。ビルの来訪者にとっては、会社名とフロアさえ分かればよくて、わざわざ意識して見るものでもないのかもしれない。でも、少し引いてテナント名板を眺めてみると、そこには意外と多くのものが滲み出ている。どの会社の名前がどんな表記で載っているのか。社名だけなのか、ブランド名やサービス名まで入れているのか。文字の大きさ、余白の取り方、色の使い方。一枚一枚のプレートは小さいけれど、テナント名板全体を眺めていると、「このビルにどんなテナントが入っていて、どんな距離感で共存しているのか」が、そのまま映っているとも言える。一方、テナント名板のあり方は、ビル側とテナント側の関係性も映している。ビル管理会社がルールを細かく決められているビルでは、テナント名板はきれいに揃い、個々のテナント会社の“らしさ”はほとんど出てこない。逆に、テナントごとの主張が強いビルでは、フォントやロゴの使い方に「うちの色を出したい」というテナントの欲求が乗る。どちらがいい・悪いということではなく、そのあり方が、賃貸オフィスビルのスタンスになっている。テナント名板は目立たないが、逃げ場のないパーツだ。賃貸オフィスビルのエントランスの設計をどれだけきれいに設えても、最後にそこに掲げられるテナント名板が雑然としていると、一気に印象が変わってくる。逆に言えば、テナント名板に対してどんなルールを敷くかを決めることは、その賃貸オフィスビルをどういう場所として扱うのかを言語化する作業でもある。この小さなテナント名板のプレートの集まりに、どこまで意味を背負わせるのか。その問いから、このコラムを始めてみたい。 第1章：昭和の雑居ビルの「うるさい入口」が教えてくれるもの テナント名板の話をするとき、いちばん分かりやすい対照として浮かぶのが、いわゆる昭和の「雑居ビル」の入口だ。雑居ビルとは、戦後、1950年代以降、個人地主を中心として建築されてきた駅近の中小規模のビルに、飲食店とか、小さな事務所とサービス業がぎっしり詰まっているような建物。21世紀のいまとなっては、昭和レトロと言ってよいビル群。その雑居ビルのエントランスに一歩入ると、そこには情報が一斉に押し寄せてくる。テナント名板のフォントは、テナントごとにバラバラだ。明朝体、ゴシック体、丸ゴシック、癖の強いロゴタイプ。さらに、テナント名板の形状、材質までバラバラなことさえある。アクリル板もあれば、金属プレートもあり、カッティングシートを直接貼っているところもある。階段の壁にはポスターや貼り紙が増殖し、エレベーターホールには、ヘタすると、テナントの飲食店のメニュー表やクーポンまでが掲示されていたりすることもあり得る。「テナント名板」というより、「各テナントの小さな看板が、たまたま同じ場所に押し込まれているだけ」と言った方が近い。雑居ビル全体としての考え方やルールはほとんど見えず、それぞれが自分の都合と好みでスペースを取り合った結果として、ビルの入口の風景ができあがっている。このタイプの入口には、分かりやすい特徴がいくつかある。ひとつは、情報量の多さだ。テナントの社名だけではなく、サービス名、キャッチコピー、営業時間、電話番号、QRコードまで詰め込まれている場合もある。ビルの来訪者にとって、「目的の店を選び、どこに行くのか」のための判断材料は確かに豊富であるとも言い得る。ただし、その選択、判断の前に「まず全体を一度スキャンしないといけない」という負荷がかかってくる。もうひとつは、優先順位の不在だ。ビルの入口に立ったとき、どこを起点に見ればいいのかが決まっていない。視線を誘導する設計がない代わりに、目立ちたいテナントほど、色を派手にし、文字を大きくし、要素を増やす方向に振れる。結果として、「誰の情報も平等には読まれないが、誰も諦めていない」状態になる。さらに、ビルそのものの印象もここで決まってしまう。テナント名板や貼り紙だけで入口が手一杯になっていると、実際の建物の質や、共用部の清掃状態とは関係なく、「なんとなく雑なビル」「安っぽく見えるビル」というラベルが貼られやすい。建物のスペックとは別のところで、印象が先に決まってしまう。とはいえ、この「うるさい入口」には、それなりの背景がある。小規模な雑居ビルで、飲食店などB to Cのテナントの集客にテナント名板や貼り紙の存在感が直接影響してくる。いわば、テナント名板は、広告として機能し得る。路面店以外の、外から店の中が見えない構造の建物の上階だと、ビルのエントランスの壁面は、実質的に各テナントの広告スペースになりやすい。テナントの飲食店からすれば、そこに情報を載せないという選択肢はなかろう。一方、ビルのオーナーやビル管理会社側から見ると、テナント名板の統一は手間とコストがかかる。テナント名板のプレートを作り直し、デザインルールを決め、違反が出たときには是正を求める必要がある。入退去が頻繁なビルほど、その運用は面倒になる。結果として、「そこまで管理コストをかける気はない」「テナントのやり方に任せる」となりやすい。つまり、雑居ビルの「うるさい入口」は、テナント側の事情（集客需要）ビルのオーナー側の事情（管理にかける手間とコスト）そして、ルールを明確に決めないまま放置されてきた歴史この三つが重なって生まれた風景だと言える。だからと言って、「雑だから悪い」「揃っていないからダメ」という単純な話ではないということだ。このタイプの入口には、人の出入りや事業の多様さが、そのまま雑音として表に出ていて、看板とテナント名板と貼り紙が混ざり合った状態自体が、ある種の“活気”や“生活感”として受け取られる場面もあり得なくもない。ただし、賃貸オフィスビルのテナント名板を考えるとき、このモデルをそのまま持ち込むわけにはいかない。次の章では、雑居ビルの入口とは異なる、賃貸オフィスビル、しかも、“小ぶりだけどきちんとしている賃貸オフィスビル”がどうなっているのかを見ていくことにしよう。 雑居ビルの賑やかなテナント名板（イメージ画像）飲食雑居ビルの看板（イメージ画像） 第2章：“小ぶりだけどきちんとしている賃貸オフィスビル” 雑居ビルの「うるさい入口」と対照的なのが、都心のオフィスエリア――とくに中央区あたりの「小ぶりだけどきちんとしている賃貸オフィスビル」だ。ビルの規模は決して大きくなく、延床面積もそこまでじゃないし、当然のことながら、ランドマークになるような超高層でもない。それでも、ビルの玄関前を通りかかると「このビルはそれなりにきちんと管理されているな」と感じるタイプの物件がある。その印象を分解していくと、テナント名板の扱いが思った以上に効いている。 テナント名板を「揃え込む」世界 このタイプの「チャンとしている」賃貸オフィスビルでは、テナント名板はだいたい次のような状態。ベースのプレートは、同じ素材・同じ色で統一フォントはビル管理会社の指定（ゴシック系か、それに近いもの）文字サイズも行間も、すべて同じルールで揃え日本語・英語表記の位置も決まっていて、上下のバランスも統一ロゴは不可、もしくは「モノクロのみ・サイズ制限あり」ビルの入口に立ってテナント名板を見ると、「揃い込み方」が目に入る。どのテナントも同じ書式で、同じ線に載せられていて、雑居ビルのような“我先に”の押し出しはない。ビルの来訪者の立場からすると、これはこれで分かりやすい。会社名だけが端的に並びフロア表示も一定の位置にあり余計なキャッチコピーやメニュー情報はない「その場で情報を探し出す」というのではなく、「目的の社名を見つけるだけ」の状態まで整理されている。 ビル管理会社側のルールとねらい 当然のことながら、こういう揃い込んだテナント名板は自然発生的には出てこない。裏には、ビル管理会社側のルールメイキングがある。テナント入居時に配布するサインマニュアルテナント名板に使うフォント・サイズ・文字数制限表記の順番（社名→部署名／屋号→英文社名など）禁止事項（ロゴカラー、イラスト、キャッチコピー等）テナントごとの希望を聞くのではなく、「このビルではテナント名板はこういうルールで作ります」と最初に線を引いておくやり方だ。ビル・オーナー・ビル管理会社側の狙いはシンプルで、賃貸オフィスビルとしてのグレード感・清潔感を崩さないテナントが一社だけ妙に目立つ／浮く状態を防ぐテナントの入替わりがあってもビルの入口の印象がブレないこのあたりに集約される。共用部の内装や照明にそれなりのコストをかけている物件ほど、テナント名板がバラバラだと、ビル全体として「締まらない」印象になってしまうことは避けたいだからこそ、テナント名板も、建物デザインワークの一部として管理しよう、という発想になる。 「揃え込むこと」は、入口デザインの一部 テナント名板を揃えているビルの入口をよく見ると、実は、テナント名板だけがきれいになっているわけではないことが分かる。エントランスの天井高を含めた空間構成を踏まえたスケール感玄関周りの床・壁・天井の素材が統一感を意識して整理されている十分な照度を確保した照明設計不要な貼り紙や、テナントごとの勝手サインが残っていないこうした要素と、揃えてあるテナント名板がセットになることで、「小ぶりだけどきちんとしている」という印象が立ち上がる。ビルの入口の情報設計という観点で見れば、建物全体の案内サインフロア案内エレベーター内の表示注意書き・掲示物など、文字情報が増えがちな中で、テナント名板をどこまで主張させるか／どこまで背景に退かせるかは、ビルの玄関を含めた共用部の“ノイズ”をどこまで許容するかという判断そのものでもある。雑居ビルが「テナントごとの看板が、たまたま同じ場所に押し込まれている」入口だとすれば、ここで見ているのは、「入口の情報量と、空間の印象をコントロールしようとしているビル」の姿だと言える。 その延長線上にある、当社の管理物件の「あっさりグレイのテナント名板」 当社の管理物件で採用しているテナント名板のルールも、方向性としてはこの「揃える」側に入る。違うのは、そのストイックさの度合いだ。たとえば、当社ではざっくり次のようなルールを敷いている。ビル入口のテナント名板は、原則として当社負担で作成・設置文字サイズ・フォント・レイアウトは統一文字色はグレイ指定表示情報は「社名＋フロア」に絞るロゴは原則として不可テナント目線で見れば、広告表現としてはかなり「物足りない」仕様かもしれない。一方で、ビルの入口をひとつの空間として見ると、「テナント名板として果たすべき最低限の役割だけを残した」「それ以上の意味は乗せない」という設計になっている。 あっさりグレイのテナント名板（イメージ画像） 第3章：賃貸オフィスビルのテナント名板にテナント企業の個性は要らない ここまで見てきたように、雑居ビルの「うるさい入口」と、“小ぶりだけどきちんとしている賃貸オフィスビル”とでは、テナント名板の扱い方そのものが違う。前章では、「ビルの入口をどういう場所として扱うか」というビル管理会社側のスタンスが、テナント名板の揃え方やルールにそのまま出てくる、という話をした。この章では、当社のビル管理の考え方も踏まえて、もう一歩踏み込んで、賃貸オフィスビルのテナント名板に、「企業の個性」をどこまで持ち込む必然性があるのか、を、用途と役割からあらためて整理しておきたい。 1.まず用途を分ける──商業・雑居ビルと賃貸オフィスビルは、前提が違う テナント名板の議論でよくゴチャっと混ざってしまうのが、「誰に向けて入口で何を勝ち取りたいのか」という前提の違いだ。ざっくり整理すると、こうなる。物販・飲食・サービス店舗が入る商業ビル・雑居ビル通行人や不特定多数に向けてテナントを「見つけてもらう」必要がある入口のサインや装飾が、そのままテナントの売上に直結するロゴ・色・コピーで「らしさ」を出すのは、ある意味で必須B to Bビジネス主体のテナント向け賃貸オフィスビル来訪するのは、取引先・採用候補・関連会社など、すでに関係のある（または、これから）相手先訪問先の社名と所在地を事前に把握したうえで来訪するビルの入口で「見つけてもらう」必要性はないこの時点で、テナント名板に求められている機能はかなり違う。商業ビル・雑居ビル：各テナントの集客装置としての看板賃貸オフィスビル：どの階にどの会社がいるのかを確認するためのインフラ当社が扱っているのは、後者だけだ。ここを取り違えたまま「テナント名板にも個性を」「ブランディングを」などと言い出すと、議論の出発点からすでにズレてしまう。 2.テナント企業の個性は、本来どこで立ち上がるべきか では、B to Bビジネス主体のテナント企業にとっての「個性」や「ブランド」は、本来どこに出るべきものなのか。提供しているプロダクト・サービス営業現場や顧客対応のスタイルWebサイト・採用ページ・各種広報物プレゼン資料・提案書の組み立てオフィス専用部での働き方やコミュニケーションの空気こうした場所こそが、本来の「勝負の場」であるはずだ。ここにきちんと個性が出ているテナント企業にとって、賃貸オフィスビルの共用部、しかも入口にある小さなテナント名板にまで、その個性を滲ませる必然性がどこまであるのか。少なくとも当社の感覚からすると、そこまでテナント名板に役割を背負わせようとするのは、無意味であり、だいぶ過剰である。賃貸オフィスビルのテナント名板が果たすべきなのは、「このビルの、この階に、その会社がいる」という事実を、誰が見ても分かるように表示することだ。テナント企業の「らしさ」まで抱え込ませ始めると、テナント名板の役割が一気にあいまいになる。もし、それでも、「ビルの入口でもっとテナントのブランドを出したい」「看板的な存在として扱いたい」という希望があるというのであれば、それはもはや「普通の賃貸オフィス」の範囲を出ている。自社ビルを建てるか、せめて一棟借りで「ビルの入口をどう使うか」という観点に立って、最初から一緒にビルの入口を設計する話であろう。 3.テナント名板を「メディア」ではなく、「インフラ」として扱う 当社がテナント名板について一貫しているのは、テナント名板を「メディア」としてではなく、「インフラ」として扱う、というスタンスだ。インフラとしてのテナント名板に求めているのは、せいぜい次の程度である。表記が正確であること読みやすく、迷わないこと更新・差替えがしやすく、運用負荷が低いことここに「ブランド表現」「デザインの遊び場」という要素を混ぜ込むと、設計がブレる。当社のテナント名板のルールは、フォント・文字サイズの指定レイアウトの統一文字色はグレイ指定表示内容は「社名＋フロア」に絞るロゴは原則不可と、かなり絞ったものになっている。このルールは「ミニマルなデザインが好きだから」ではなく、テナント名板を、テナント企業のメッセージや世界観を載せる媒体にしないための技術的なルールだ。役割をインフラに限定するからこそ、ルールがシンプルで、運用コストも最低限どのテナントにとっても、ビルの入口での「勝ち負け」が発生しないテナント名板をめぐる要望・例外処理・交渉の余地がないという状態を維持できる。 4.フラットで“無個性”なテナント名板は、賃貸オフィスビルとして当社としての正解 当社が管理している賃貸オフィスビル物件に関しては、テナント名板がフラットで、“無個性”に見える状態＝「賃貸オフィスとしての役割・機能に忠実な顔」と整理できる。どのテナント名板も同じフォーマットで並びどのテナント会社も、入口においては「テナントの一社」としてフラットに扱われビルの入口での見え方で、優劣や序列がつきにくい雑居ビル的な“雑味”や“実在感”を評価軸に持ち込めば、たしかに味気なく見える。だが、賃貸オフィスビルの共用部としては、それでいいし、それがちょうどいい。テナント企業の個性は、各社のビジネスが回る中で勝手に立ち上がっていく。その個性を、ビル入口のテナント名板で増幅したり演出したりする必要はない。当社の「あっさりしたテナント名板」は、ミニマル趣味でもデザイン志向のポーズでもなく「テナント名板に余計な意味を背負わせない」ための、ごく実務的な線引きだと考えている。次章では、この線引きが実際には誰にとってどんな意味を持っているのか──仲介会社、入居テナントの総務、来訪者、ビルオーナーといったそれぞれの立場から、テナント名板がどんなシグナルとして機能しているのかを整理していきたい。 第4章：テナント名板は誰に向けたシグナルか──優先順位の問題として考える 前の章までで、賃貸オフィスのテナント名板に「企業の個性」を乗せる必然性は薄いことテナント名板はインフラとして扱う方が筋が通ることを整理した。ただ、「インフラだからシンプルにしました」で終わらせると、それはそれで「なんとなくフラットに揃えただけ」にも見える。ここでは、あらためて問いを立て直したい。テナント名板は、誰に対して、何を伝える装置なのか。この優先順位をはっきりさせないまま、「揃え込み」「あっさりさせる」だけを先に決めると、何を守るためのルールなのかが読み取れないテナント名板になりがちだ。当社の「あっさりしたテナント名板」の意味合いを評価するにしても、一度、関わる相手ごとに整理しておいた方がいい。 1.仲介会社にとってのテナント名板：ビル管理レベルのシグナル まず、仲介会社の営業担当から見たテナント名板。彼らが賃貸オフィスビルをチェックするとき、テナント名板は「このビルの管理がちゃんと回っているかどうか」を測る材料のひとつになっている。見ているポイントは、ざっくり言えばこんなところだ。テナント入退去情報が正しく反映されているかテナントの社名変更・統合などの表記が古いまま放置されていないかプレートの汚れ・欠け・歪みが放置されていないかテナント名板に勝手にシールが貼られてたり、貼り紙が混ざっていないかここで評価されているのは、「センスの良さ」でも「デザイン性」でもない。単純に、基本的なビル管理が、目の届く範囲でちゃんと行われているかである。当社のように、フォーマットも色も抑えた「あっさりしたテナント名板」であっても、情報が最新である表記揺れがなく、誤字もない余計なものが混ざっていないこのあたりが守れていれば、仲介会社にとってはそれで十分「管理レベルのシグナル」として機能する。つまり、仲介会社の営業に対してテナント名板が伝えるべきメッセージは、このビルは、最低限の情報更新とメンテナンスがきちんと行われている、という一点であって、テナントごとの個性や装飾性は、ここでは求められていない。 2.入居テナントの総務にとってのテナント名板：社内の火種にしない 次に、入居テナント側の総務・管理部門の視点。総務にとって、テナント名板は、意外と「社内の火種」になりやすいポイントだ。ロゴを入れるかどうかグループ名・ブランド名・屋号をどう並べるか表記にどこまでこだわるかこういった話題は、一度議題に上がると終わりが見えにくい。役員やブランド担当が絡むと、なおさら長引く。当社のようなルール――「社名＋フロアのみ」「ロゴなし」「フォーマット固定」――のいいところは、総務の説明が非常にシンプルで済むことだ。「このビルは、テナント名板はこういうルールです。社名とフロア以外は表示できません。」とだけ伝えればいい。総務側は、「ビル側のルール」を盾にできる。その結果、テナント名板をめぐる社内議論が立ち上がりにくい役員のこだわりやブランド部門の要求を、入口の小さなテナント名板のプレートにまで背負わなくて済むという、かなり地味だが大きなメリットが出てくる。テナントの営業目線では、「もう少しロゴを出したい」と感じる場面もあるかもしれない。それでも、総務・管理部門の実務感覚からすると、テナント名板が社内政治のテーマにならないことの方が重要なことも多い。当社が「テナント名板を企業の自己表現の場にしない」と決めているのは、テナントの総務の現場感覚とも、おそらく矛盾していないはずだ。 3.来訪者にとってのテナント名板：やるべきことは二つだけ 来訪者の立場に立つと、テナント名板に求めることはさらに単純になる。目的のテナント会社名がすぐに見つかることどのフロアに行けばいいかが一発で分かることB to Bビジネス主体のテナントのオフィスに来る人は、「たまたま通りかかった客」ではない。事前に訪問先のテナント社名と所在階を把握したうえで訪れている。この前提に立つと、テナント名板に必要なのは、読みやすいフォント一定の並び順情報の過不足がないことこの程度で足りる。むしろ、ここに余計な情報を足し始めると、ロゴや色の強弱で視線が引っ張られる目立ちたいテナントほど、情報を盛りたくなるという方向に転びやすい。当社のような統一フォーマットで社名だけを並べるテナント名板は、見た目としては地味かもしれないが、「来訪者を迷わせないこと」だけに集中した仕様としては、シンプルかつ合理的だと言える。来訪者は、入口でインスピレーションを受けたいわけではない。さっさと目的地を確認して、用件のあるテナントのフロアに上がりたいだけだ。 4.ビルオーナー/ビル管理会社にとってのテナント名板：何を管理し、何を諦めるか ビルオーナー/ビル管理会社にとって、テナント名板は二つの顔を持つ。ひとつは、ビル管理負荷の源泉としての顔だ。テナント入れ替え時の差し替え手配テナントの社名変更・統合・分社化に伴う表記変更禁止ルールに反したサインの是正勝手サイン・勝手貼りへの対応ここに「ロゴOK」「色OK」「コピーもある程度OK」といった自由度を持ち込むと、そのぶんだけ判断と調整が増える。ルールを緩くすればするほど、「ここまでは許す／これはNG」という線引きが都度発生し一度認めた例外が前例化し「あの会社はよかったのに、なぜうちはダメなのか」という話が出やすくなるテナント名板の自由度を上げることは、そのまま、ビルの入口をめぐる交渉や不満のタネを増やすこと、にもつながりかねない。もうひとつは、ビルとしての立ち位置をにじませる要素としての顔だ。雑居ビルのように、「テナントの主張が混ざり合う入口」でよしとするのか「小ぶりだけど、きちんとした賃貸オフィスビル」として見られたいのかそのどちらでもないのかテナント名板は、そのビルがどのゾーンに身を置いているかを、ビルの玄関先で無言のうちに示してしまう。当社の「あっさりしたテナント名板」は、この二つに対する答えでもある。ビル管理負荷について：→ロゴ・色・表記バリエーションを最初から切ることで、「入口をめぐる細かい交渉」を限りなくゼロに近づける。ビルの立ち位置について：→「ここはB to Bビジネス主体のテナント向けの賃貸オフィスビルであり、ビルの入口はテナント企業のブランド発信の場ではない」というメッセージを、テナント名板を通じて間接的に出している。言い換えれば、ビルオーナー/ビル管理会社の側から見ると、テナント企業の個性やブランドは、その企業のビジネスの中で出してもらえばよくて、ビルの入口は、賃貸オフィスビルの共用インフラであればいい。という割り切り方である。 終章：テナント名板を「余白」にしておく、という考え方 テナント名板は、当社の管理する賃貸オフィスビルおいては「魅せる場所」ではない。どちらかと言えば、「何も足さないと決めておくことで、他のところに判断と手間を回すための余白」に近い。 1.テナント名板を「余白」にしておく 当社のルールはシンプルだ。ロゴは使わない色はグレイ固定表示は「社名＋フロア」だけ外から見れば、「そこまで統一しなくてもいいのに」と思われるかもしれない。それでもやっているのは、テナント名板を“余白”のまま残しておきたいからだ。テナント名板で遊ばない。テナント名板で語らない。テナント名板で目立たせない。そう決めておくと、入口まわりで判断したり、個別に調整したりする余地がほとんどなくなる。結果として、ビルの入口で「誰をどう目立たせるか」を考えなくてよくなるテナントごとの事情で、名板の扱いがブレなくなるその分の判断資源を、設備・清掃・安全性・トラブルの少なさといった、ビル全体の“使いやすさ”に回すことができる。テナント名板で何もしない、というのは、単に「地味なデザインが好きだから」ではない。入口での「演出」と「調整」を先に封じておくことで、ビル運営の優先順位を自分たちで固定している、ということだ。 2.ビルの入口でテナント同士を競わせない代わりに、どこで勝負するか 当社の管理する賃貸オフィスビルのテナント名板ルールは、テナントから見れば、たしかに「厳しめ」だと思う。自社のロゴも出せないコーポレートカラーも使えない他社より大きく見せることもできないそれでも変えないのは、ビルの入口を「テナント同士の競技場」にしない、と決めているからだ。ビルの入口でテナント同士を競わせない。テナント名板を交渉材料にしない。ビルの共用部を「誰か一社のもの」に見えない状態で維持する。この３つを守るために、あえて柔らかくしないルールを敷いている。テナント名板をあっさりグレイで揃えて、ビルの入口が地味に見えたとしても、それで賃貸オフィスビルの競争から降りているつもりは、まったくない。どこで差をつけるかの場所をずらしているだけだ。ここで当社のビル管理上の差別化ポイントを細かく挙げるつもりはないが、「このビルは“ちゃんと使える箱かどうか”で差をつける」と割り切っている。ビルの入口のテナント名板プレート一枚をめぐって細かく揉めるくらいなら、空調・清掃・保守・事故やトラブル対応といった、もっと地味だけど効くところにリソースを突っ込んだ方がいい──当社はそう考えている。 3.用途が変われば、ルールも変えていい ここまでの話は、「いま当社が管理物件として扱っているタイプの賃貸オフィスビル」に限った話だ。もし将来、来街者向けの機能を前面に出すビルを手がける１階に大きな商業テナントを入れるイベントスペースとして使うことが前提の建物を運営するといったことになれば、そのときはそのビルに合ったテナント名板のルールを、改めて組み直せばいい。そのときに本当に考えるべきなのは、「ロゴを解禁するかどうか」といった個別の条件そのものではない。そのビルで、入口にどこまで“意味”や“メッセージ”を背負わせるつもりがあるのか。その一点さえぶらさずに決められていれば、ルールの中身は用途ごとに変えて構わない。今回のコラムで書いてきたのは、あくまで「いま当社が扱っているビルに対する暫定解」にすぎない。 4.「何をしないか」を先に決めておく いまの当社の答えは、シンプルだ。ビルの入口には意味を盛り込みすぎないテナント名板にはテナント企業の個性を乗せないその代わり、「テナント企業の活動がちゃんと回る箱であること」にしつこくこだわるこのコラムでやりたかったのは、その判断を「感覚」や「好み」でごまかさずに、テナント名板で“何をしないか”を、きちんと言葉にしておくことだった。当社のテナント名板があっさりしているのは、おしゃれ志向でも、逆張りのこだわりでもない。ビルの入口を、特定のテナントのものに寄せないことテナント名板に、余計な意味やメッセージを背負わせないことこの二つを優先した結果として、たまたま今の形に落ち着いている、というだけだ。その線引きさえ共有できていれば、実は「地味かどうか」そのものは、わりとどうでもいい。プレートの書体やレイアウトの細部は、あとからいくらでも調整がきく。当社が管理している賃貸オフィスビルのテナント名板を見て「地味だな」と思った誰かが、少しだけ目線を引いて、ビル全体の使われ方や安定感を見てくれれば、それで十分だと思っている。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2026年2月6日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの飯野です。この記事は「その“徒歩8分”は本当に8分か？―賃貸オフィス選定に効く“歩きにくさ”の見える化」というタイトルで、2026年1月28日に執筆しています。少しでも、皆さんに新たな気づきをもたらして、お役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願いいたします。 目次序章：同じ徒歩8分でも、毎日の使い勝手はまるで違う。場所は“駅距離だけ”で測れない。第1章：徒歩時間は物理的な距離だけでは測れない―WPSとAWTで可視化する歩行の摩擦1-1. WPSとAWT：扱う数値は2つ1-2.「WPS（歩行負担スコア）」の作り方1-3. 手順：現地調査30分でやること（迷わない手順）1-4.判定ライン（採用・来客等、用途の目安と使い分け）1-5. WPSとAWTの2本立て運用の要点1-6. 具体例：段階計算付きで理解するWPS評価1-7. WPSを変えずに印象を変える1-8. WPS記録テンプレートと運用チェックリスト結びに代えて―場所性の評価軸は、歩行だけでは終わらない 序章：同じ徒歩8分でも、毎日の使い勝手はまるで違う。場所は“駅距離だけ”で測れない。 「徒歩8分」――それだけでは、判断できない。不動産広告では、徒歩1分＝80mという決まりに従って、距離を「○分」に換算するのが通例だ。パンフレットの物件概要欄に並ぶ「徒歩8分」という表記は、横断歩道が2つのルートでも、5つ＋坂道を越えるルートでも、まったく同じ数字で記載されている。だが、同じ「徒歩8分」でも、体感は違う。賃貸オフィスビルの「徒歩分数」は、それだけでは“使いやすさ”を測れない。それでも、「駅から徒歩○分」は物件の第一印象として圧倒的な影響力をもつ。だからこそ、私たちはこの数値の裏に隠れてしまう差異――「歩きやすさ」「接続の質」「地理的な効率」といった要素を、工夫して別の軸を以て見える化していこうかと思っている。 賃貸オフィスを借りるのは、オフィスの名刺上の“住所選び”のためだけではない。そこで毎日の仕事を効率的かつ効果的に回していかなくては、という選択である。だからこそ、駅距離に加えて、業務そのものの動線や、チームの稼働効率、来客導線、出入りの自由度など、実務視点での「場所の使い勝手」が決定的に重要になる。たとえば、以下のような問いを立ててみると、その違いが見えてくる。駅からのアクセスは、物理的な距離以上に、“歩行の質”に左右されていないか？最寄駅は複線接続できるか？快速は止まるか？振替輸送で遅れを吸収できるか？この場所は、取引先や裁判所や主要顧客との距離で見たときに、どれだけ効率的か？周辺には、昼休みの30分で必要な用事が片付くインフラが揃っているか？そして、建物到着後にエレベーター待ちや受付処理で“詰まらない”か？こうした“体験としての場所性”は、物件案内のチラシでは分からないし。よしんば、内見をしたとしても、その一回の内見では把握しきれない。そして、それゆえに見落とされたまま入居に至ったテナントの中で、不満がじわじわと積み重なり、結果として更新率の低下につながっているケースもあるかもしれない。さらにその影響が、知らず知らずのうちに物件価値を押し下げてしまっている可能性もある。本コラムでは、賃貸オフィスビルにおける「場所性」を、以下の7つの観点から分解して捉え直す。 (1)歩行の摩擦交差点の数、信号の待ち、坂・階段、曲がり角の回数、雨の日の濡れ具合。→同じ分数でも“疲れる／迷う”が違う。毎日の負担＝採用・定着・来客の歩留まりに直結。(2)複線接続（遅延リスクの分散）2路線以上の実効アクセス／快速停車の有無／振替の現実性。→遅延耐性が高い場所ほど“遅れないチーム”になる。(3)来客の発生源とのアクセス取引先集積、官公庁・法務局・裁判所、展示会場、主要顧客のオフィス帯。→徒歩＋電車の乗車区間の実効時間で測る。“誰が来るか／どこへ行くか”で価値が変わる。(4)日中の用事半径（業務の小回り）銀行・郵便・100均・ドラッグ・軽食・コピー／荷物の梱包・発送。→“昼の30分で片付くか”は小さく見えて効く。チームの稼働を押し上げる。(5)建物到着後の詰まりエントランス前の滞留、EV台数・速度・昼ピークの待ち、受付手続の摩擦。→駅→ビルはスムーズでも、ビル内で詰まると総合点は下がる。(6)規制と近隣（時間帯の自由度）早朝・夜間の出入り、音・振動に対する近隣の許容、前面道路の停車ルール、荷捌きスペースの有無。→繁忙期の業務時間の延長が可能か否か、少し時間をズラせるかどうかが、業務体制の柔軟性につながる。(7)周辺競合物件の“クセ”周辺物件の築年・階高・募集区画のサイズ感、フロア分割の可否・履歴。→周辺の競合物件に対して、対象物件がどう見えるか。同条件の複数の競合物件に埋もれない要素をどう設定して差別化できるのか。こうした「7つの場所性」は、物件の表面上のスペックの数値とは別の文脈で、“誰にどう使ってもらうのか”という戦略の土台になる。本コラムでは、次の第1章で、まず、「歩行の質」に着目して、WPSとAWTという2つの補正的な指標を軸に、見えない差がどうテナント選定に影響していくかを明らかにしていく。 第1章：徒歩時間は物理的な距離だけでは測れない―WPSとAWTで可視化する歩行の摩擦 ――信号、坂、曲がり角、雨天補正まで。「歩きやすさ」を数値化する不動産広告に記載される「徒歩○分」は、1分あたり80メートルで換算することが業界のルールとして決まっており、物理的な距離を一律に時間に置き換えたものに過ぎない。だが、実際に歩いてみればすぐに分かるとおり、「徒歩8分」表記の物件同士でも、その歩きやすさには大きな差がある。特に、駅からオフィスまでの通勤ルートは、日々の業務において社員・来客が必ず通るルートであり、物件の魅力や使い勝手を大きく左右する。「信号待ちが多くてテンポが悪い」「坂が続いてスーツだとつらい」「交差点の先で入口が分かりにくい」など、通勤ルートに含まれる“細かい摩擦”は、日々蓄積され、印象をじわじわと損ねていく。こうした構造的な歩行負担を客観的に可視化するために、本章では2つの数値指標を併用する。 1-1. WPSとAWT：扱う数値は2つ WPS（Walkability Penalty Score/歩行負担スコア）＝基準歩行時間（距離÷80m）+補正（信号・坂・曲がり角・雨天・雑踏など）→歩行ルートの構造的“重さ”を示す、いわば「等価徒歩分数」AWT（Actual Walk Time/実測歩行時間）＝平日9〜10時に同一ルートを実際に歩いて計測した所要時間（秒単位）→現地での“その日のリアルな所要時間”WPSは構造の比較に使う“共通物差し”、AWTは当日の内見運用における実測値として機能する。原則として意思決定にはWPSを用い、AWTは説明資料や内見調整の参考値として必ず併記する、という「2本立て運用」が基本スタンスである。（乖離の扱いや使い分けの詳細ルールは、【1-5】で整理している）■評価の前提とスタンスこの章では、次のような条件を前提とする：対象物件：駅から徒歩で通える範囲の物件（徒歩7〜12分前後、平坦〜緩勾配）業務時間帯：平日9時〜17時のオフィス運用を想定評価方法：実地調査30分で「使える2ルート」を現場確認し、数値化して評価確定この設定の狙いは、「1回の内見では見落とされがちな負担要素」をあらかじめ把握しておくことにある。ルートのなかでも特に、信号、階段、曲がり角、屋根の有無といった“歩行上の摩擦ポイント”は、日常的な通勤や業務動線において無視できない差となって蓄積していく。とりわけ、駅からの“最後の500メートル”では、物件ごとのルートが分岐しやすく、同じ徒歩分数でも負担感に差が出る場面が多い。その差を「見える化」して適切に補正し、物件ごとの比較材料とするのがWPSの役割である。 1-2.「WPS（歩行負担スコア）」の作り方 ――弱点を「可視化」し、物件比較を定量で語れるようにするWPS（Walkability Penalty Score）とは、駅からオフィスまでの徒歩ルートに含まれる構造的な歩行の負担を項目別に補正して、最終的に「等価徒歩分」として表現する評価指標です。物理的な距離が同じ「徒歩8分」の物件であっても、交差点の多さ、坂、曲がり角、屋根の有無といった要素によって、通勤・来客時の体感負担は大きく異なります。WPSは、それらを数値で補正し、「通いやすさ・案内しやすさ」を客観的に比較するための基準として機能します。■WPSの構成式WPS＝基準歩行時間＋歩行摩擦の補正合計(A)基準歩行時間（距離ベース）物理距離÷80（m/分）で算出。この80m/分という係数は、不動産広告における「徒歩1分＝80m」という業界規約（公正競争規約）に準拠しつつ、ビジネスユースにおける無理のない通勤ペースとして妥当な基準とします。例：距離640m→640÷80＝8.0分（基準歩行時間）(B)歩行摩擦（補正項目）以下の要素に対して、1ルートあたり1回の現地調査で確認・加点します。補正値はすべて「分単位」で設定し、小数第1〜2位で丸めた上で加算していきます。【①信号・横断】青信号待ちのある横断…+0.5分（平均待ち30秒想定）信号なしの横断（交通量多・横断に時間を要す）…+0.25分※信号待ちは「確定したロス」として扱い、軽視されがちな実務的負担を数字で強調します。【②坂・階段】高低差10mごとに+0.5分（上りのみ）階段10段ごとに+0.25分※息切れ・減速・来客印象の悪化を反映。高齢者の来訪も加味して設計。【③曲がり角（90度以上）】1つごとに+0.1分（＝6秒）※曲がる＝減速＋視線移動のストレス。特に3回を超えると案内上の体感差が大きくなるため補正必須。【④狭い歩道】有効幅1.5m未満が100m以上続く場合…+0.25分※傘のすれ違いや追い越し不可による通勤ストレスを反映。【⑤雨天耐性】屋根付きルート30％未満…+0.25分※来客時の資料の濡れ・服装の崩れ等が心理的マイナスに。【⑥雑踏（恒常的な滞留ポイント）】+0.25〜0.5分（工事・行列・狭隘スクールゾーン等）→現地判断で1カ所のみ計上。■補正ルールと注意点同一点での重複補正は不可例：信号待ち＋雑踏が同じ場所にある場合、いずれか大きい方のみ加点。目的別の使い分け（WPS-Visitor/WPS-Staff）Visitor（初回来客向け）…通常の係数Staff（慣れた従業員向け）…曲がり角係数を0.05分に軽減※社内評価などで用途を分ける場合は、スコア名を明記して混同を防ぎます。■補正の具体例ケース例A：640m、信号2、曲がり角2、屋根少ない（Visitor）基準：640÷80＝8.0分補正：信号2×0.5＝+1.0分曲がり角2×0.1＝+0.2分雨天耐性（屋根30％未満）＝+0.25分→合計補正＝1.45→WPS＝9.5分→案内図・曲がり角の目印補強で、来客対応も現実的（WPS：黄判定）このようにWPSを導入すれば、「徒歩分数」という粗い数値から一歩踏み込み、構造的な欠点がどこにあるか／補正可能かを具体的に把握できます。 1-3. 手順：現地調査30分でやること（迷わない手順） ―WPSとAWTを実地で取得する「定番手順」を固定化するWPS（Walkability Penalty Score）とAWT（Actual Walk Time）は、事務所内の机上計算だけでは正確に評価できません。駅からの徒歩ルートには、信号のサイクル、坂の体感、曲がり角の視認性、雑踏の滞留など、「実際に歩いてみなければわからない」要素が複数あります。ここでは、現地調査30分でやるべきことを手順化し、社内での評価業務を標準化することを目的とします。担当者によってバラつく判断を防ぎ、WPSとAWTを正確に取得するための実務的な流れです。■Step 0：事前準備（10分）●地図確認とルート設定最寄り出口を固定（※社内で一本化。これを曖昧にすると比較不能）使えるルートを2本選定：「信号少なめ」ルート「屋根多め」ルート→現地で2本とも歩き、WPSが低い方を正式値として採用する。●仮チェック地図上で、横断箇所・坂・曲がり角などのポイントを仮カウント。A4記録シートを印刷（テンプレあり）。→測定時に書き込めるよう、持参準備。■Step1：現地実測（20分）●実施時間平日9:00〜10:00の間に歩く（朝通勤ピーク帯）●実測ルート2本それぞれのルートを、ストップウォッチで計測。スマホアプリで距離と標高差も記録可能（Googleマップ可） ●記録項目種別記録内容時間分・秒で計測信号数・平均待ち秒数無信号横断有無と交通量階段段数（地形高低差は地図併用）曲がり角90°以上の数のみ狭い歩道有効幅1.5m未満×連続100m以上か雨天耐性屋根付きの体感割合（20/50/80％）雑踏行列・工事などでの滞留箇所入口の視認性サインの有無・見え方 ●写真記録（最低3枚）迷いやすい曲がり角混雑または信号ポイント建物入口（案内サイン含む）→後の案内資料・仲介チートシートの素材になります。■Step2：スコア算出（5分）●基準歩行時間（距離÷80m/分）を出す→例：720m→720÷80＝9.0分●補正項目をルール通りに加点→重複加点なし。優先順位ルールに従って数値を決定。●2ルートのWPSを比較し、低い方を採用●端数処理：WPSは小数第2位で四捨五入（例：9.46→9.5）■Step3：WPSとAWTを「並記」して、社内資料に固定表記表記例WPS：9.5分（黄）／AWT：9分20秒〔平日9:15・担当A〕紹介・比較用途→WPS（構造）を提示当日の内見対応→AWT（実績）を補足数字は必ずセットで提示。どちらか単独では使わない■品質担保（ブレ防止の最低要件）2人が別日に測定して差分が±0.4分以内であること最寄り出口・ルート種別を明示補正項目は全件チェックし、記録シートに残すこの「30分現地調査」は、誰がやってもブレないAWT−WPSを算出するための実務フォーマットです。 1-4.判定ライン（採用・来客等、用途の目安と使い分け） ―WPSの数字をどう読むか、その数字でなにを判断するのかWPS（Walkability Penalty Score）は、単なる「駅から何分か」の表示では掴みきれない、歩行にまつわる構造的負担の差を可視化するための評価軸である。だが、数値を出しただけでは使えない。この節では、「出てきた数値をどう読むか」「なにを当ててよくて、なにを外すべきか」という実務上の運用基準＝判定ラインを整理する。■基本ルール：小さいほど“歩きやすい”、大きいほど“選ぶ人を選ぶ”WPSは、毎日の通勤・来客・業務動線にどれだけの負担がかかるかを表現する。目安として、以下のように4段階の判定ゾーンで整理する。 WPSスコア 判定 解説 ≤8.5分 緑（強い） 初回来客が迷いやすく、応募者・来客が中心の業種にも向いている。 8.6〜9.5分 黄（現実的） 十分に戦えるが、案内素材の整備は必須。内見時に迷わせない工夫が前提。 9.6〜10.5分 橙（用途選別） 用途を選ぶ。徒歩依存度の高い業態にはやや厳しい。固定客・社内比率高めの業種向け。 ≥10.6分 赤（当て先変更） 徒歩での来訪を想定する業態には不向き。社内利用中心・拠点型など切り替えを検討。 ■適用の可否の実務判断適用してよいケース（Yes）WPSが9.5分以下（黄まで）で、案内図などのサポート資料が用意できる場合。駅出口・入口サイン・EV情報などが事前共有され、迷いが防げる設計になっている物件。条件付きで適用（Conditional）WPSが10分前後（橙）で、徒歩依存度が中程度の業態。案内図・ルート説明・雨天対応を徹底的に整備したうえでの内見誘導が条件。適用しない（No）WPSが10.6分以上（赤）の物件に、「初回来客が大量に来る業種（士業・美容・医療系・不動産販売等）」を誘導するのは非推奨。採用や面接重視型の事業所も除外対象。物件と業種が噛み合わない。 ■利用用途別の使い分け 用途カテゴリ WPSで見る目安 解説 来客・採用重視型 〜 初回アクセスのしやすさが鍵。黄は補正前提で使える。 固定客中心・社内業務型 〜 一度ルートを覚えればよい業態。多少歩きにくくても機能する。 物流・機材出入り型 別基準 WPSより車動線・搬入条件で評価。徒歩評価は参考程度。 ■実務導線での使い方仲介会社への説明時：「この物件、WPSが9.5分なので、来客中心でも案内しやすいです。」「WPSは10.7分ですが、固定顧客が多い業態なら十分成立します。」空室の当て先整理時：「来客重視には厳しい。社内作業・倉庫機能付きの事業所向けにピボットしましょう。」テナント退去後の募集準備時：「この建物は駅からの歩行で黄ゾーン。最寄り出口案内と入口サインを更新すれば、十分競争力が出せる。」 1-5. WPSとAWTの2本立て運用の要点 ―「比べるためのWPS」「歩いた実績のAWT」をセットで扱うルールWPS（Walkability Penalty Score）は、歩行ルートの構造的な歩きにくさを定量化した指標であり、物件の“交通利便性”を他物件と比較可能なかたちで提示するための評価軸である。一方、AWT（Actual Walk Time）は、当日・指定時間帯に実際に歩いて計測した“生の時間”であり、主に内見や来客調整といった運用フェーズで使われる。この2つは“セットで扱う”ことが原則であり、それぞれの役割と優先順位を明確に分けて使う必要がある。■なぜ“2本立て”で運用するのか？WPSは、構造を比較する「定規」「信号」「坂」「曲がり角」「屋根の有無」など、ルートに固有の摩擦要素を反映した構造スコアであり、物件比較や用途選別においてブレが出にくい。AWTは、実際に歩いた「記録」その日その時間に歩いて得た“実測データ”であり、その時点でのリアルな歩行所要時間を反映する。WPSだけだと「本当にこのくらいで歩けるのか？」という疑問が残る。AWTだけだと「他物件と比べてどうか？」がわからない。この2つをセットで提示し、役割を分けて運用することで、物件の「立地体験」を正しく伝えられる。 ■優先順位と使い分けのルール利用場面優先すべき指標補足・備考他物件との比較WPS歩行体験の“構造”を示す。数字が一貫して比較可能。用途別検討WPS来客重視・採用重視かで判定ラインに活用。内見時間の調整AWT実際に何分で着くか。天気や信号次第で調整。管理者共有WPS＋AWT両方の数字を記載し、構造と実感の両面を説明。 ■乖離（Δ：AWT−WPS）の扱いと対応ルールΔ（差）判定対応方法±0.0〜0.4分許容誤差そのまま提示。0.41〜0.7分再測定推奨別日・同時刻でAWTを再計測。0.71分超要因調査一時要因か構造要因かを見極める。 一時的乖離要因の例：駅前の工事フェンスによる回り道特定日のEV前渋滞（面接集中など）→注記のみ残し、WPSは修正しない。構造的乖離要因の例：毎朝、長サイクル信号で詰まる通学ゾーンで子どもの列が絶えない→WPSに“ローカル補正”を加えて再算出。■書式固定：両指標を並記する例：WPS：9.7分（黄）長サイクル交差点×1／雑踏+0.25AWT：10分05秒（平日9:20・担当A）／9分58秒（別日9:15・担当B）Δ：+0.15分（許容範囲）注記：駅前工事（～11/30）あり対策：案内図更新、横断のタイミング指定追記●表記のポイント：WPS：数字＋色＋補正内訳→数字の説得力と、補正要素の理解を同時に与える。AWT：2回分の実測値（できれば別日・別担当）→日による差異や担当者によるバラつきを排除。Δ（Delta）：AWT−WPSの差分→±0.4分以内は許容、±0.7分以上は再評価または注記。注記・対策：季節要因や工事・混雑などの一時的要素／現実的な改善策の提示→使える情報を「意味のある説明」に昇華させる。●WPSとAWT並記運用の4つの効果実感と整合する歩いた感覚と数字が一致しやすく、納得感を得やすい。比較ができる複数物件で「歩行構造」「実測差」「地理的効率」を共通軸で比較できる。説明し易い仲介会社、社内稟議、上司説明の場面で“数字に基づく補足”が可能になる。効率的に判断できる直感だけに頼らず、構造＋実測で候補物件を整理して判断できる。WPSとAWTは、「歩行の体験」を、構造と実感の両面から測るためのセット指標として活用することが重要なのである。この節では原則と提示形式を整理したが、続く節では、具体的なスコア算出の事例と、それをどう改善に活かすかを検証していく。 1-6. 具体例：段階計算付きで理解するWPS評価 WPSを現場でどう計算し、どのように意味づけるかを明快にするために、2つの典型的なケースを取り上げて整理します。 【ケースA】：来客対応にも十分使える物件物件条件距離：640m／信号：2／曲がり角：2／平坦地／屋根30％未満ステップ①基準歩行時間の算出640÷80＝8.0分ステップ②補正加点信号待ち：2×0.5＝+1.0分曲がり角：2×0.1＝+0.2分雨天耐性（屋根30％未満）：+0.25分WPS算出結果8.0+1.0+0.2+0.25＝9.45分→四捨五入で9.5分（黄）評価来客の頻度がある物件でも十分に対応可能。迷いやすい角の目印、最寄り出口の明示、サイン整備などを施せば、実質的な印象改善が可能。補正前の「徒歩8分」という表記に対して、スコア上は“1.5分分の摩擦”が加わっており、来訪者目線での実態が見える形になる。【ケースB】：徒歩大量来客型は避けたほうがよい物件物件条件距離：720m／信号：1／階段20段／曲がり角：4／狭歩道あり／屋根15％ステップ①基準歩行時間の算出720÷80＝9.0分ステップ②補正加点信号待ち：1×0.5＝+0.5分階段20段：+0.5分曲がり角：4×0.1＝+0.4分狭歩道（100m以上）：+0.25分※屋根は15％だが、すでに補正4項目を計上しているため、WPSルールにより加点は最大5項目までとし、重複や過剰加点は避ける。WPS算出結果9.0+0.5+0.5+0.4+0.25＝10.65分→四捨五入で10.7分（赤）評価徒歩依存の“初回来客大量型”用途には不向き。従業員の慣れを前提としたWPS-Staff評価に切り替えれば多少緩和できるが、来訪頻度が高い用途では対策必須。WPS-Staff（従業員向けスコア）での再評価曲がり角の補正を軽減（係数0.05）4×0.05＝+0.2分に変更WPS再算出9.0+0.5+0.5+0.2+0.25＝10.45分→10.5分（橙）評価社員であれば慣れてスムーズに通えるが、来客や採用時の初回来訪には負担が残る。→WPSとWPS-Staffを使い分けて説明すれば、用途別判断の精度が上がる。 1-7. WPSを変えずに印象を変える ―たいした手間をかけないで“体感”を下げる6つの対応WPS（Walkability Penalty Score）は、建物が駅から歩けるかどうかを「構造的に」評価するための指標だ。 信号の数、坂の傾斜、曲がり角、屋根の有無──こうした物理的な条件は、建物の立地そのものであり、オーナーや管理会社が手を加えることは基本的にできない。だが、WPSが高め（黄〜橙帯）だったとしても、それが「案内しづらい物件」「選ばれない物件」と即断されるわけではない。 工夫次第で“体感”としての歩行負担を軽減し、来訪者の印象を大きく改善することができる。この節では、WPSという数字を変えずに、実質的な印象を0.3〜0.5分、場合によっては1分分ほど“軽くする”6つの実務的手法を紹介する。 ①最寄り出口は「決めて伝える」駅から物件までの案内で最も多い失敗は、「駅を出た瞬間に迷う」ケースだ。 地図アプリ任せで出口を選ばせると、横断歩道の多いルートや、雨天時に不利なルートをたどらせてしまうこともある。最初に「使うべき出口はここです」と明示し、その出口からの定番ルートを社内で固定化する。 このルートに沿った案内図をA4一枚にまとめ、「曲がり角は2つ、信号は1回だけ、目印はこの3つ」といった形で共有すれば、迷う確率は格段に下がる。来訪者だけでなく、仲介会社の営業担当にとっても、最寄り出口が固定されていることで案内の一貫性が保たれる。 ②雨の日でも迷わない「屋根ルート」を用意するWPSの補正項目には「雨天耐性（屋根・アーケードの少なさ）」があるが、これは来訪者の体感に直結する。 特に重要書類やノートPCを持ち歩く業種のテナントにとっては、雨で濡れるストレスは無視できない。晴れの日ルートとは別に、屋根の多いルートをもう1本選定し、雨天時の来客にはそちらを案内する。 WPSスコア自体は変わらなくても、「気が利いている」「よく整備されている」という印象につながる。「雨の日はこちらのルートが便利です」と事前にメール一通送っておくだけで、体感的な歩行負担を軽減できる。 ③入口の“見つけやすさ”はサインで補える駅から近くても、建物の入口が分かりづらいだけで来訪者の印象は悪化する。 特に、隣のビルとの境界が曖昧だったり、ファサードに何の表示もなかったりすると、「ここでいいのか？」という不安が生まれる。ビル全体の改装をしなくても、スタンドサイン、袖看板、ガラスドアへのカッティングシートなど、限られた予算でも視認性を高めることはできる。 ポイントは、歩行者が建物の正面に立つ前に入口の存在がわかること。高さ・位置・色味の工夫によって、サインは“安心感のスイッチ”として機能する。 ④“到着時刻”を誘導してピークを避けるWPSとは直接関係ないが、エレベーターの待ち時間は、来訪者の印象に大きな影響を与える。 例えば、朝9:00前後や昼休み直後など、混雑する時間帯に来客が集中すると、「エレベーターが全然来ない」という不満が発生する。オフィス内覧や打ち合わせの時間を柔軟に設定できる場合には、「この時間帯が比較的空いています」と事前に案内するだけでも、混雑の印象は薄れる。エレベーターの能力は変えられなくても、使うタイミングを調整することで、実質的な“体感EV待ち時間”を削減できる。 ⑤仲介会社向けの「案内チートシート」を用意する物件を案内するのは、いつも同じ仲介営業とは限らない。 物件の特性や周辺情報に詳しくない営業が、手探りで現地を案内してしまうと、余計な時間がかかり、物件そのものの評価も下がる。そこで有効なのが、仲介営業用の「チートシート」だ。 内容はA4一枚で十分：最寄り出口（固定）目印の建物や店舗曲がり角の数と特徴雨天ルートの有無エレベーターの台数・待ち時間の傾向「どこで迷いやすいか」を事前に示すだけで、案内がスムーズになり、“説明できる物件”という印象を残せる。 ⑥ルート情報を“情報資産”として扱うここまでの改善策は、すべて構造的なWPSには影響を与えない。だが、現場の印象や内見時の満足度は確実に変わる。重要なのは、案内ノウハウやルート情報を1回限りの口頭説明にせず、ドキュメント化して社内資産として蓄積・運用すること。内見対応の社員によって説明内容がバラつく雨天時の対応が担当者ごとに違う来訪者の「道に迷った」苦情が繰り返されるこうした事態を避けるには、WPSとAWTに紐づいたルート設計と案内整備をルーチン化するしかない。 数字は構造を示し、補正策は運用を変える――この“二段構え”が現場で効く実務だ。 1-8. WPS記録テンプレートと運用チェックリスト ―属人化させず、誰が見ても同じ評価になる運用にするWPS（Walkability Penalty Score）の評価を社内で繰り返し使える情報資産として運用するには、記録と共有のフォーマットを整備しておくことが重要である。「歩いてきた人しか分からない」「一度測ったが、記録が散逸している」では、せっかくの現地調査が活きない。ここでは、記録テンプレートと最低限の運用ルールを示す。 （1）評価記録テンプレート（社内共有用の基本形）項目内容物件名／住所固定表記で記載（駅名・出口も明記）距離（m）地図上で直線距離（駅出口から物件入口まで）基準歩行時間（分）距離÷80（m/分）信号（数）信号あり／信号なしに分けてカウント無信号横断（数）横断時に危険を感じる箇所を別カウント坂・階段高低差10m単位、階段段数で記録曲がり角（数）90°以上の角数。3つ以上で補正を強化狭歩道の有無有効幅1.5m未満が100m以上続くかで判断雨天耐性（％）屋根・庇の割合（20％／50％／80％）で記録雑踏／工事発生場所を簡潔にメモ。通行に影響がある場合のみ入口視認性サインの有無／正面からの視認距離写真（3枚）①迷いポイント②雑踏・信号③入口サイン評価ルート種別信号少なめルート／雨に強いルートのいずれか測定者／日時実測担当者の名前／平日9時台の時刻WPS（分）小数第2位まで記録し、スコア色で分類AWT（秒）実測の時間（分：秒）で記録Δ（AWT−WPS）差分を記録（±0.4以内＝合格）注記工事・信号サイクル・混雑などの情報対策案内図・視認性・誘導策など明文化する （2）運用チェックリスト（社内での質担保）最寄り出口を1つに固定しているか？ →「毎回違う出口から歩いたら比較不能」なので、社内で統一。ルートを2本選び、低い方のWPSを採用しているか？ →信号の少ない道と、屋根の多い道で検証する。2人以上で別日に実測しているか？（差が±0.4分以内） →担当の慣れ／体力差によるブレを排除する。補正の重複計上をしていないか？ →雑踏と信号が同じ場所なら、加点は高い方だけ。AWTとWPSを“セットで”記録・提示しているか？ →単独提示は誤解を生む。並記が原則。案内用に写真を3枚撮っているか？ →「迷いやすい角」「混雑点」「入口の視認性」がマスト。雨天ルートの案内は準備済みか？ →特に黄・橙スコアの物件では、事前提示が有効。WPSタグ（Visitor／Staff）を明示しているか？ →来客と従業員で係数を変えているなら、混在させない。 （3）運用の目的は“再現性”と“比較可能性”このテンプレートとチェックリストは、「なんとなく歩いて決めた印象評価」を標準化された指標と実測のセットに置き換えるための仕組みである。物件担当が代わっても、仲介会社に渡す資料が変わっても、同じ基準で語れる。これがWPSの本質的な価値である。 結びに代えて―場所性の評価軸は、歩行だけでは終わらない このコラムでは、「徒歩8分」の裏側にある体感的な差を、WPS（Walkability Penalty Score）とAWT（Actual Walk Time）の2軸で測ることで、賃貸オフィスビルの“歩きやすさ”を見える化してきた。駅からビルまでのルートにどんな摩擦が潜んでいるか――信号の数、坂道、交差点、曲がり角。これらの要素が日々の通勤や来客、ちょっとした外出に与えるストレスの蓄積は、物件選定や稼働効率にじわじわと効いてくる。WPSとAWTは、その違和感を数値で拾い上げるための実践的なツールであり、同じ「徒歩○分」の物件でも“選ばれやすさ”に差がつく理由を可視化する方法である。ただし、「場所性」を評価するうえで見るべきは、歩行の摩擦だけではない。複線接続の有無（遅延への耐性）来客の発生源との地理的距離銀行・郵便・軽食など日中の用事との接続性建物内のエレベーターや受付動線で詰まらないか荷捌き・音・深夜稼働など近隣環境の許容度周辺競合物件とのスペック・歴史・見せ方の差異こうした観点もまた、「駅から近いか」以上に、“業務がまわるかどうか”に直結するファクターである。しかし、WPSとAWTの展開だけでも、すでにコラム1本分の密度になってしまった。そこで本稿では、歩行摩擦の可視化に焦点を絞って一旦筆を置くこととし、上記の観点は、別のコラムにてより実務的に掘り下げていく予定である。オフィスビルの「場所の価値」は、単に駅からの分数だけでは測れない。そこに何がつながっていて、どれだけ快適に、効率よく、使い倒せるか。それこそが、いま改めて問われている“立地”の本質だ。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2026年1月28日執筆