皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの飯野です。この記事は「賃貸オフィスビルの管理会社を探る～ビル管理業務の基本、大手管理会社の特徴、中小管理会社との比較ポイント～」のタイトルで、2025年8月25日に執筆しています。少しでも、皆様のお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願い致します。 目次1. はじめに：複数ビルを保有するオーナーの悩み2. マルチ・マネージャー戦略とは何か2-1. 単一管理 vs. 複数管理の基本的な違い2-2. マルチ・マネージャー戦略が注目される背景3. リスク分散の意義3-1. 管理会社固有リスクとは3-2. 市場変化や地域特性のリスク4. マルチ・マネージャー戦略導入のメリット4-1. リーシング力・営業力の強化4-2. テナント満足度向上と収益安定化4-3. 専門性の使い分けでサービス向上4-4. 管理コストの最適化4-5. ノウハウの多元化とイノベーション5．マルチ・マネージャー戦略導入のデメリット・注意点5-1. 総コストの上昇5-2. 管理対象の切り分け5-3. 統一的な方針・品質管理の困難さ5-4. 情報・ノウハウの分散リスク6. ケーススタディ：実際の活用例6-1. 都心部でオフィスビルを複数保有する事例6-2. 新築オフィスビルと既存ビルを組み合わせた運営事例6-3. 複数会社の組み合わせパターン7. マルチ・マネージャー戦略の運営ポイント7-1. 初期方針の策定とビル特性の分類7-2. 業務範囲と連携ルールの明確化7-3. 定期的なレビューと評価制度7-4. 総合窓口（コーディネーター）の活用7-5. コミュニケーション手段の整備とIT活用8. 管理会社の選び方：チェックリスト8-1. 実績・専門分野の把握8-2. 費用体系と見積もり比較8-3. チーム体制と担当者の安定性8-4. 組織の健全性と信頼度8-5. レポーティングや契約更新条件9. マルチ・マネージャー戦略の具体的な導入ステップ9-1. 現状分析と社内（オーナー側）意見集約9-2. 管理会社へのRFP（提案依頼）9-3. 比較検討とプレゼンテーション9-4. 複数契約の締結と業務開始準備9-5. モニタリングとPDCAサイクル10. 今後の展望：多様化する管理ニーズにどう備えるか10-1. テナント満足度向上とブランド強化10-2. リスク分散からイノベーション創出へ10-3. DX・IT活用の加速と複数社連携11. まとめ：マルチ・マネージャー戦略はオーナーと管理会社のWin-Winを生む 1. はじめに：複数ビルを保有するオーナーの悩み 東京都心部のオフィス事情と変化東京都内、とりわけ都心部では、オフィスビルの需要と供給が刻々と変化しています。景気動向や企業の新陳代謝、さらにはテレワークやハイブリッドワークの普及によって、以前ほどの面積を必要としないテナント企業も増えました。一方で、ITベンチャー企業やスタートアップを中心に、リモートを前提としつつも「コア拠点」となるオフィスを確保しようとする動きも見られます。こうした多様化するニーズに対して、複数棟のオフィスビルを保有するオーナーは、「空室率をいかに抑えるか」「建物の管理品質とブランドイメージをどう維持・向上させるか」という課題と常に向き合っています。コスト最適化を図ろうと、一社の管理会社にまとめて任せるのも一つの選択肢ですが、実際には以下のような懸念を持つオーナーも多いでしょう。 一社に任せきりだと、管理の質が落ちたときに打つ手が少ない地域やビル特性に見合ったきめ細かい対応ができていないもっとアグレッシブなリーシング施策を試したいが提案が少ない そこで近年注目されつつあるのが、「複数の管理会社と契約する」というマルチ・マネージャー戦略です。本レポートでは、複数管理会社導入によるマルチ・マネージャー戦略のメリット・デメリットや具体的な進め方を紹介し、東京都内で複数のオフィスビルを保有するオーナーの皆様にとって有益なヒントを提供します。 2. マルチ・マネージャー戦略とは何か 2-1. 単一管理 vs. 複数管理の基本的な違い 単一管理（フル一括委託） 特徴：所有する複数ビルすべてを、一社の管理会社に委託する形態です。メリット：窓口の一本化：オーナーは一社とのみコミュニケーションを取ればよく、管理業務の煩雑さが軽減されます。契約管理の簡素化：契約書やレポートが統一され、管理業務が効率化されます。ボリュームディスカウント：所有ビル数や延床面積に応じて、管理料率の優遇を受けられる可能性があります。デメリット：リスクの集中：管理会社の経営状況や担当者の能力に大きく依存し、リスクが集中します。画一的な管理：地域やビル特性に合わせた柔軟な対応が難しく、画一的な管理になりがちです。切り替えコストの高さ：管理会社の変更には、全ビルの管理体制を見直す必要があり、時間と費用がかかります。 マルチ・マネージャー戦略（複数管理） 特徴：ビルごと、エリアごと、または機能（リーシング、BMなど）ごとに、複数の管理会社と契約する形態です。メリット：リスクの分散：一社の経営悪化やトラブルが発生しても、全体への影響を最小限に抑えられます。相互評価と透明性：各社の実績を比較評価しやすく、競争原理が働くことで、管理品質の向上を促進します。専門性の活用：各社の得意分野を組み合わせ、ビル特性やテナントニーズに合わせた最適な管理が可能です。デメリット：コミュニケーションの複雑化：複数社との連携が必要となり、調整業務が増加します。ブランド・品質の統一性：管理会社ごとのサービス品質にばらつきが生じ、ビル全体のブランドイメージを維持するのが難しくなる可能性があります。コストの増加：管理業務の重複や調整コストが発生し、全体的なコストが増加する可能性があります。 2-2. マルチ・マネージャー戦略が注目される背景 不動産投資や資産保有が多様化する中で、地域や用途の異なる複数ビルを所有するオーナーが増えています。ビルごとに需要構造やテナント層が違うため、一社の管理ノウハウだけでは十分対応できない場合があるのです。東京都内のオフィスビル市場は、グレードや立地、テナント層の多様化が顕著です。例えば、スタートアップ企業には柔軟な契約条件や共用スペースの充実が求められる一方、大企業にはセキュリティ対策やブランドイメージの維持が求められます。また、超高層ビルに大企業が集約していた時代から一変し、シェアオフィスやコワーキングスペース、ベンチャー向けの中小規模オフィスなど、「オフィスのあり方」が細分化しています。大手管理会社に全ビルを一括委託していると、以下のような問題に直面しがちです。 地域ニーズを捉えきれない：都心五区（千代田・中央・港・新宿・渋谷）と城東エリアではテナント特性が大きく異なっており、地域ごとのニーズを担当者が十分に把握できていな場合があります。大手同士の横並び施策：同レベルの賃料設定や画一的な内装提案に留まり、付加価値が生まれにくい状況となりがちです。提案力の停滞：大手管理会社からすると無数の物件の一つに過ぎず、機械的に画一的なサービスを提供しがちであり、オーナー固有のニーズを深堀りして、ビルごとの個性を活かした付加価値の創出を目指した提案が滞りがちです。 こうした懸念を解消するために、複数の管理会社と契約し、マルチ・マネージャー戦略を採用して、それぞれの強みを活かしつつリスクを分散するアプローチを選ぶオーナーが増えています。一つの管理会社に依存しない運営体制を整えることで、大手管理会社の豊富なネットワークを活用しながらも、別の管理会社によるきめ細かなサービスを補完的に受ける、といった柔軟性を確保できるのです。結果として、空室リスクが分散され、家賃水準の維持やテナント満足度の向上にも繋がりやすくなります。 3. リスク分散の意義 3-1. 管理会社固有リスクとは 管理会社にも企業としての固有リスクがあります。東京都内のビル管理を得意とする会社といっても、下記のようなリスクをゼロにはできません。 1 経営状態の悪化 管理会社もしくはその親会社が、突然の業績不振や合併・吸収により、担当部門の組織変更が発生するリスク。サービス品質の低下や担当者大量離脱に繋がるケースもあります。 2 優先度の問題 特に、大手管理会社の場合、「もっと大規模・高グレードの物件」を優先し、オーナーの物件が後回しにされることが起こり得ます。 3 担当者の異動・退職 管理の要となるのは、現場を仕切るPM（プロパティマネージャー）やBM（ビルマネージャー）担当者です。大手管理会社でも実際の最前線は担当者個人の力量に依存します。優秀な人材が抜けると、それだけでクオリティが下がる可能性があります。 3-2. 市場変化や地域特性のリスク 都心と郊外、オフィス街と商業エリアでは、必要とされるリーシング手法やテナント誘致のネットワークが異なります。一社だけで全エリア・全ジャンルをカバーしようとすると、ローカルな動向（地域特有のテナントニーズや賃料相場）を掴みきれないまま画一的な手法を押し通してしまう恐れがあり、結局どこかで最適化不足が起こり、空室やテナント離脱につながるリスクが大きいといえます。特に東京のオフィスビル市場は、エリアごとに特性が大きく異なります。例えば、丸の内エリアでは大企業向けのハイグレードオフィスビルが中心である一方、渋谷エリアではスタートアップ企業向けのクリエイティブオフィスビルが中心です。それぞれのエリア特性に合わせた管理戦略が必要となります。 4. マルチ・マネージャー戦略導入のメリット 4-1. リーシング力・営業力の強化 複数の管理会社が同時にオフィス空室を埋めようと動けば、管理会社間の競合が生まれます。各社が自社ネットワークや仲介チャネルをフルに活用し、少しでも早くテナントを決めようと努力するため、結果的にオーナーの空室率低減に寄与しやすくなります。 4-2. テナント満足度向上と収益安定化 ビルごとに最適化された提案や細やかなサポートが受けられるため、テナントからのクレームや要望にも素早く対応しやすくなります。テナント満足度が高まれば、長期入居率が上昇し、収益の安定化につながります。 4-3. 専門性の使い分けでサービス向上 ベンチャー向けオフィスに強い：IT系スタートアップの集客ノウハウやコミュニティづくり大手企業向けオフィスに強い：充実した施設管理メニューや高グレードな内装提案サブリースや一棟貸しに強い会社など このように、物件のタイプや立地に合わせて複数の管理会社を組み合わせれば、トータルの運営品質が一社委託時よりも高まる可能性があります。 4-4. 管理コストの最適化 一見、複数社に委託するとコストが増えるように思えます。しかし、必要なサービスだけを選択して発注できるため、無駄なパッケージ料金を払わなくても済むケースがあります。また、複数社に見積もりを取る過程でコスト比較ができ、結果的に管理料の引き下げ交渉が進むこともあるでしょう。 4-5. ノウハウの多元化とイノベーション 複数の管理会社と意見交換するうちに、オーナー自身が異なる管理モデルや運営手法を学べるメリットは大きいです。たとえば、ある会社が提案する最新のオフィスレイアウトやテナント誘致策を、別のビルでも横展開できるかもしれません。この過程でオーナーとしての経営スキルが向上し、不動産運用全体のイノベーションにつながることがあります。 5．マルチ・マネージャー戦略導入のデメリット・注意点 複数管理会社を導入する際には、以下の点に注意が必要です。 5-1. 総コストの上昇 一括契約と比較してボリュームディスカウントが適用されにくいため、管理報酬全体が上昇する可能性があります。複数の管理会社の調整を外部コンサルタントに委託する場合、追加費用が発生します。 5-2. 管理対象の切り分け 複数棟の建物や隣接する複数のビルを管理する場合、管理会社の担当範囲を明確に定める必要があります。責任範囲が曖昧になると、トラブル発生時の対応が遅れる可能性があります。契約段階で詳細な取り決めが必要です。 5-3. 統一的な方針・品質管理の困難さ 複数の管理会社が関わることで、各社のオペレーションの違いから、統一感のあるビル管理やブランディングが難しくなる場合があります。オーナーが求める一定水準の管理・保守品質を維持するために、管理会社間の連携と情報共有が重要です。 5-4. 情報・ノウハウの分散リスク 管理会社ごとにレポート形式やKPI設定が異なると、オーナー側での情報集約・分析が困難になります。管理会社が情報を囲い込むことで、オーナーが全体の状況を把握しにくくなるリスクがあります。必要な情報を一元化する仕組みを構築し、情報共有を促進することが重要です。 6. ケーススタディ：実際の活用例 6-1. 都心部でオフィスビルを複数保有する事例 A氏は東京都港区に2棟、千代田区に1棟のオフィスビルを保有していた。最初は大手管理会社Xに一括で委託していたが、空室率や賃料水準が思うように改善しない状況に不満を感じていた。X社にとってA氏の3棟は「ミドルグレードのビル」であり、より大型・高額案件に比べ後回しにされている印象がありました。そこで、港区の2棟はX社のまま、千代田区の1棟を別のY社へ切り替えた。Y社は千代田区周辺の高層ビルや中規模オフィスへのリーシング実績が豊富で、かつ地元の仲介業者との関係が強かった。結果的に空室区画にIT系企業をすばやく誘致し、競合ビルより高い賃料設定で成約できた。この成功を機にA氏は残り1棟も徐々にY社へ移行し、結果的にお互いの成長を促す形になりました。 6-2. 新築オフィスビルと既存ビルを組み合わせた運営事例 このビルのオーナーは、すでに御徒町周辺で複数のオフィスビルを保有していましたが、これまでは主に大手管理会社A社に任せていました。しかし、新築ビルが加わったことで、「従来からの中小規模ビル」と「最新鋭の高グレードビル」を別々の管理会社に委託するようにしました。 既存ビル群：地域密着型で中小テナント誘致に長けたB社に継続依頼新築ビル：空室埋めや大手企業への訴求に実績のあるC社に委託 この結果、B社は従来と変わらないかたちで周辺マーケットを熟知した営業を行い、一方のC社は新築ビルの魅力を活かしたバリュエーションを積極的にPRする方針を打ち出した。両社が各々の物件で実績を競い合うため、テナント探しの速度や提案内容に相乗効果が生まれ、オーナー全体のポートフォリオ安定にも寄与しました。 6-3. 複数会社の組み合わせパターン パターンA：大手管理会社＋地域密着型管理会社大手のネットワークを活かしつつ、地域特性に強い小回りの利く会社を補完的に活用パターンB：用途別・グレード別に管理会社を切り分ける同じ港区内でも、ハイグレードビルとミドルグレードビルを別会社に割り振るパターンC：リーシング特化型とBM特化型を分けるリーシング部門の強い会社に空室対策を重点的に依頼し、日々の設備管理や清掃は設備・清掃系に強い別会社が担当 7. マルチ・マネージャー戦略の運営ポイント 7-1. 初期方針の策定とビル特性の分類 まずは、「なぜ複数管理会社を導入するのか」を明確にしましょう。 空室率の改善リスク分散新築ビルのブランド戦略修繕等、トラブル対応の迅速化 それぞれのビルの築年数・グレード・立地・ターゲットテナント層を一覧化し、どのような管理会社が最適かを検討します。 7-2. 業務範囲と連携ルールの明確化 複数管理会社が接する部分（例えば駐車場や共有エントランス）がある場合、契約書で責任範囲を明確化しないと、清掃や設備点検に漏れが生じやすいです。「会社Aは日常清掃を担当し、会社Bは定期清掃・設備保守を担当」といった具合に、業務分担をきちんと定義しておくことが大切です。 7-3. 定期的なレビューと評価制度 複数管理会社を導入する最大の強みは、比較検討がしやすい点です。各社が提出するレポートを定期的に見比べ、空室率の変化、家賃単価の推移、テナント満足度のヒアリング結果などを可視化しましょう。成果を上げている会社にはインセンティブを与え、伸び悩んでいる会社には改善要求を行うことで、長期にわたるモチベーションを維持できます。 7-4. 総合窓口（コーディネーター）の活用 複数の管理会社が関わると、オーナー自身がすべてを把握するのは大変です。とくに10棟以上保有するような大型オーナーの場合は、複数の管理会社のコーディネーターを立てるのも有効です。社内に専門人材を配置してもいいですし、外部のコンサル会社に依頼してもかまいません。複数の管理会社との連絡・調整を一本化し、オーナーは最終意思決定に注力する体制が整えば、複数管理会社のメリットを享受しやすくなります。 7-5. コミュニケーション手段の整備とIT活用 進捗共有やタスク管理を一元化、管理レポート、必要な書類や写真、図面などを閲覧できるクラウド型プロジェクト管理ツールの導入も検討課題です。このようなITツールを駆使することにより、物件ごとに管理会社が異なっても、見落としや二重対応を防ぎ、複数の管理会社の連絡・調整を効率的に行うことができるかもしれません。 8. 管理会社の選び方：チェックリスト 最適な管理会社を選ぶためには、以下の項目を慎重に評価することが重要です。 8-1. 実績・専門分野の把握 エリア実績：管理会社が重点を置いているエリアを確認します。特に、所有物件が所在するエリアでの実績は重要です。例：中央区、港区、新宿区、渋谷区など、特定のエリアに強みを持っているか。テナント層：管理会社が得意とするテナント層を確認します。例：大手・上場企業が多いか、中小・ベンチャー企業が多いか。成功事例：類似規模・グレードのビルにおける成功事例を確認します。具体的な成果や実績を把握することで、信頼性を判断できます。 8-2. 費用体系と見積もり比較 PMフィー（プロパティマネジメント費用）：家賃収入に対する割合（◯％）や固定金額など、費用体系を確認します。リーシング手数料：テナント成約時の手数料を確認します。例：月額賃料の◯ヶ月分など。BM費用（ビルマネジメント費用）：設備点検、清掃、警備などの実費やマージンを確認します。追加サービス：リニューアル提案、改修プロジェクト管理などのコンサルティング費用を確認します。費用対効果：最安値だけでなく、サービス内容や付加価値とのバランスを考慮することが重要です。 8-3. チーム体制と担当者の安定性 担当者の経験と能力：担当者の経験年数や専門知識を確認します。サポート体制：担当者へのサポート体制やバックアップ人員の有無を確認します。担当者の安定性：担当者の異動頻度を確認し、長期的な関係を築けるかを見極めます。 8-4. 組織の健全性と信頼度 財務状況：過度な赤字決算や債務超過がないかを確認します。コンプライアンス意識：不正請求や下請けトラブルの有無を確認します。社内教育・研修体制：担当者を育成する仕組みが整っているかを確認します。 8-5. レポーティングや契約更新条件 報告フォーマットの統一：複数管理会社を利用する場合、最低限のレポート項目を統一できるかを確認します。契約更新条件：契約更新のタイミングや手続き、解約時のペナルティなどを確認します。緊急対応の体制：夜間・休日のトラブル時に迅速に対応できるかを確認します。 9. マルチ・マネージャー戦略の具体的な導入ステップ マルチ・マネージャー戦略をスムーズに導入するためには、以下のステップを踏むことが重要です。 9-1. 現状分析と社内（オーナー側）意見集約 現状分析：現在の管理体制における問題点を洗い出し、複数管理会社化の目的を明確にします。社内意見集約：経営陣、財務担当、運営担当などの意見をまとめ、優先順位を設定します。 9-2. 管理会社へのRFP（提案依頼） RFP作成：複数の候補管理会社に対し、ビルの概要、現状の課題、要望をまとめたRFPを提示します。提案内容の比較：各社の提案内容、見積もり、チーム編成などを比較しやすいようにフォーマットを統一します。 9-3. 比較検討とプレゼンテーション 候補の絞り込み：RFP回答をもとに、費用、担当者、実績などの総合点で上位候補を絞り込みます。プレゼンテーション：最終候補の数社にプレゼンテーションを依頼し、担当予定者と直接面談してフィーリングを確認します。 9-4. 複数契約の締結と業務開始準備 契約締結：契約条件を慎重に確認し、契約を締結します。業務開始準備：鍵やセキュリティの移管、テナントへの周知、清掃・保守業者との連携切り替えなど、管理会社ごとに調整を行います。進捗管理：プロジェクト管理ツールなどを活用し、進捗を可視化します。 9-5. モニタリングとPDCAサイクル 定期レポートとKPIモニタリング：運営開始後は、定期レポートやKPIモニタリングをもとにPDCAサイクルを回します。評価と改善：空室率、賃料推移、修繕やトラブルの対応状況などを総合的に評価し、必要に応じて契約内容や運営方針を修正します。 10. 今後の展望：多様化する管理ニーズにどう備えるか オフィスビル市場は、テクノロジーの進化、働き方の変化、テナントの多様化など、多くの要因によって急速に変化しています。このような状況下で、ビルオーナーは将来を見据え、多様化する管理ニーズに柔軟に対応していく必要があります。 10-1. テナント満足度向上とブランド強化 競争によるサービス向上：複数管理会社の導入は、サービス品質の向上を促します。各社が競争することで、テナントへの対応速度、設備管理の質、清掃の徹底度など、あらゆる面でサービスの向上が期待できます。テナントは、より質の高いサービスを提供するビルを選ぶ傾向にあります。複数管理会社によるサービス競争は、テナント満足度を高め、結果としてビルのブランド価値向上につながります。差別化されたサービス：各管理会社が独自の強みを生かしたサービスを提供することで、ビル全体の付加価値を高めることができます。例えば、ある会社はテナント交流イベントの企画に強く、別の会社は最新の省エネ技術に精通しているといった具合です。テナントの多様なニーズに応じた、きめ細やかなサービスを提供することで、テナントの満足度を向上させ、長期的な入居を促進します。 10-2. リスク分散からイノベーション創出へ 多角的な視点とアイデア：複数管理会社の導入は、リスク分散だけでなく、イノベーションの創出にもつながります。各社が持つ異なるノウハウやアイデアが融合することで、新たなサービスや管理手法が生まれる可能性があります。例えば、テナント向けの内装提案、共用スペースの有効活用、地域コミュニティとの連携など、多岐にわたるアイデアが生まれることが期待されます。オーナーと管理会社の共創：オーナーと管理会社が協力し、ビルの付加価値を高める取り組みが重要になります。管理会社の専門知識とオーナーのビジョンを組み合わせることで、テナントにとって魅力的なビルを実現できます。管理会社同士のノウハウの共有をオーナーが促すことで、よりイノベイティブな提案が生まれやすくなります。 10-3. DX・IT活用の加速と複数社連携 データ連携と効率化：クラウドシステムやIoT機器を活用したビル管理が普及する中、複数管理会社とのデータ連携が重要になります。オーナーが共通のプラットフォームを提供し、各社がデータを共有することで、効率的なビル管理が可能になります。例えば、エネルギー消費量、設備稼働状況、テナントからの問い合わせ情報などを一元管理することで、迅速な意思決定や問題解決が可能になります。AIによる高度な管理：将来的には、AIを活用したビル管理がさらに進化することが予想されます。空調管理の最適化、テナント満足度の予測、異常検知など、AIによる高度な分析と自動化が進むでしょう。複数社で、AIなどを活用したデータを共有することで、より精度の高い予測や、より効率的な管理が可能となります。セキュリティの強化：DX化が進むと同時に、サイバーセキュリティ対策も重要になります。複数社でセキュリティ情報を共有し、連携して対策を行うことで、より強固なセキュリティ体制を構築できます。 11. まとめ：マルチ・マネージャー戦略はオーナーと管理会社のWin-Winを生む 東京都内で複数のオフィスビルを保有するオーナーにとって、一社への一括委託は分かりやすい反面、リスク集中やサービス停滞の問題をはらんでいます。そこで注目されるのが、物件の特性やエリアに合わせて複数の管理会社と契約、マルチ・マネージャー戦略を採用し、リスク分散とサービス最適化を同時に狙うアプローチです。 メリット：競争原理によるサービス向上、専門性の使い分け、オーナー自身の運営ノウハウ向上などデメリット：コミュニケーションの複雑化、コスト増、品質管理のばらつきなど しかし、適切な方針策定や契約範囲の明確化、定期的な評価システムの導入により、これらのデメリットは十分にコントロール可能です。むしろ、複数管理会社それぞれが強みを発揮し、お互いに成長を促す関係が築ければ、オーナー側は安定した収益と物件価値向上を得られ、管理会社側も顧客満足度の高い実績を積むことができます。ニュースでも、新築のオフィスビルが竣工する際に、あえて管理会社を分けて運用するオーナーが増えてきています。今後、働き方改革やDX化の進展に伴い、オフィスニーズはさらに多様化し、物件ごとに最適な管理手法を選ぶ重要性が増すでしょう。最後に、本レポートの要点を振り返ると以下のとおりです。 マルチ・マネージャー戦略導入の背景：都内のオフィスマーケット変化や管理会社リスクへの対処メリットとデメリットの整理：サービス向上やリスク分散、反面コミュニケーション難度やコスト増ケーススタディ：都心の複数ビルオーナーA氏や、NEWS X 御徒町ビルの新築運営事例など運営ポイント：明確な方針設定、責任範囲の定義、総合窓口やIT活用による調整の効率化将来展望：DXやテナントニーズ多様化に対応し、リスク分散がイノベーションを促す可能性 複数ビルを保有しているからこそ、物件ごとに最適な管理会社を組み合わせられるという強みを活かし、ビルオーナーとしての資産価値最大化を図ってみてはいかがでしょうか。複数社と協業することで生じる新たな気づきやノウハウの蓄積は、長期的な不動産経営の安定と成長をもたらすはずです。マルチ・マネージャー戦略の活用は、オーナーと管理会社の両者がWin-Winの関係を構築できる手段として、今後ますます重要になっていくでしょう。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2025年8月25日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの飯野です。この記事は「もう悩まない！ 賃貸管理ストレスを減少させる具体策とは？」のタイトルで、2025年8月25日に執筆しています。少しでも、皆様のお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願い致します。 目次 【1. イントロダクション】 【2. 賃貸管理の“ストレス要因”の整理】【3. ストレスを減らすための具体策】 【4. 築古オフィスビルでも勝ち残るためのアイデア例】 【5. 専門家の適切な活用事例】【6. 将来展望とまとめ】【まとめ】 【1. イントロダクション】 1-1. オーナー視点の共感 築古オフィスビルのオーナーが直面する悩みは多岐にわたります。例えば、 「築年数が古いことで建物の外観が見劣りし、テナントが決まらない」「設備の老朽化により頻繁に修繕費用がかかる」「周囲の再開発や新築ビルの台頭で、競合環境が厳しくなった」「コミュニケーションコストが大きく、管理会社やテナントとのやりとりが負担」 こうした現実的な悩みが積み重なることで、オーナー自身のメンタル面への負荷が増し、物件運営が苦痛に感じられるケースも少なくありません。本コラムを読むことで、同じ悩みを抱える読者の方々が「自分の状況と似ている」「こうした改善方法があるのか」という気づきを得て、前向きに管理を進めるきっかけとなれば幸いです。 1-2. コラムの目的を明確化 ここでは大きく以下のポイントを取り上げ、ストレスを減らすための具体策を提示していきます。 ストレス要因の整理：まず、築古物件特有の課題やオフィスビルならではの問題点を整理する具体的なストレス軽減策：管理会社との連携方法や投資・リニューアルの考え方、ITツール活用などを解説事例紹介・インタビュー：実際に成功しているオーナーや専門家との連携事例を紹介長期的視点の重要性：将来的な市場動向や出口戦略など、視野を広げた運営方法付加的な要素：チェックリストや用語解説、問い合わせ誘導など、読者の行動を後押しする要素 まずは、どのようなストレス要因があるのかをきちんと把握するところから始めてみましょう。 【2. 賃貸管理の“ストレス要因”の整理】 築古オフィスビルのオーナーが感じるストレスの主な要因を大きく3つに分けて考えてみましょう。ここでしっかり問題点を分析することが、後ほど紹介する対策を効果的に実行するカギとなります。 2-1. 築古物件特有の課題 設備の老朽化や頻繁なメンテナンスへの対応エアコン・給排水・電気系統など、設備が古くなると不具合が起こりやすい臨時の修理費用が重なり、キャッシュフローを圧迫する交換部品の手が難しい場合、修理が長引くリスクもある見た目（外観や共用部）の古さによる空室リスク新築やリノベ済みビルと比較され、競争力が下がる内見時に古い印象を与えやすく、テナントから敬遠されやすい共用部の暗さや汚れが目立つと、建物全体へのマイナスイメージが強まる 2-2. オフィスビルならではの問題 周囲のビルの賃料相場が上昇しているのについていけない築古ビルは賃料を上げにくく、相場から取り残される傾向かといって賃料を低く据え置いたままだと収益性が上がらず、管理費用が嵩むため、収支悪化に拍車がかかるリーシングに苦労しがちで、空室期間が長期化オフィス需要が減少・盛り上がりに欠けるエリアでは、テナント誘致がそもそも難しい老朽化に伴うリノベ費用の発生を嫌い、築古物件を敬遠する借り手も少なくないテナントが入れ替わるたびに改装の手間が発生退去後の原状回復や間取り変更など、コストや労力がかかる次のテナントに合わせた内装工事を効率よく進めるリソースが不可欠オフィス需要の変化についていってるか不安大規模ビルや駅直結ビルに需要が流れる中、中小型ビルの戦略が見えない 2-3. オーナー自身の負担やメンタル面 管理会社やテナントとのコミュニケーションコスト問い合わせ対応やクレーム処理に追われ、時間や労力が奪われがち管理会社に委託していても、最終判断や報告確認はオーナーに求められる修繕費や投資費用に対するリターンの不安大規模な改修投資をしても、十分なテナント獲得に結びつかないリスク将来的にいつ売却や建て替えを考えるべきか、判断材料が揃わず悩みが深まる。 築古オフィスビルは、新築と比べると建物の状態や立地条件、オーナー自身の負担など多方面で複雑な問題が生じやすいのが特徴です。上述のような課題同士が絡み合うことで、管理ストレスがますます増大し、オーナーの精神的・時間的コストが膨れ上がってしまいます。では、こうしたストレスをどうやって軽減するか、次に具体的なアイデアを見ていきましょう。 【3. ストレスを減らすための具体策】 ここからは、主に以下の5つのアクションに分けてストレス軽減策を解説します。 プロパティマネジメント・管理会社との連携強化設備や内装へのリニューアル投資の優先度を整理収益改善の視点を取り入れるITツール導入による管理・コミュニケーションの効率化長期的視野での資産管理 3-1. プロパティマネジメント・管理会社との連携強化 定期的なミーティングでの情報共有がカギ管理会社やプロパティマネジメント会社をうまく活用することで、日々の細かな対応やリーシング活動のコストを減らせます。ただし、任せきりにするのではなく、オーナーも定期的な打ち合わせや情報共有を行い、双方の期待値をすり合わせることが重要です。毎月のミーティング物件の稼働状況や空室率、内見数、問い合わせ件数などを共有修繕計画やクレーム対応の進捗を確認し、費用予測を立てやすくするコミュニケーションツールの統一チャットツールやグループウェアを活用し、管理会社・オーナー・テナント間の連絡を効率化ミーティングであらためて共有しなくても、日々のやり取りが見える化できる委託範囲の明確化管理会社が担当する業務と、オーナーが判断すべき事項を事前に区分責任の所在が曖昧にならないよう、契約や業務分担を細かく規定 3-2. 設備や内装のリニューアル投資の優先度を整理 “やるべきこと”と“後回しでも良いこと”を線引きする築古物件をリニューアルする際、全てを一気に変えるのは予算的に難しい場合がほとんど。重要なのは優先度をつけ、費用対効果の高い部分から手をつけていくことです。基本設備の修繕・更新給排水・空調・電気など、テナントの業務に直結する設備は最優先不具合があるとクレーム増加や退去につながるため、計画的に投資外観・エントランスなど第一印象を左右する部分への投資共用部が古く暗いと、それだけで物件全体の魅力を下げる壁や床の更新、照明の明るさ調整など、見た目の改善効果は大きい個別対応が必要な内装・仕様変更テナントの業態や規模によって求める仕様は異なるある程度の柔軟性を持たせて、最小限の変更工事で対応できるような間取りを検討 3-3. 収益改善の視点を取り入れる 空室リスクを下げる工夫とビル全体の印象を高める空間構成の実現コスト削減だけでなく、収益面の改善策を取り入れることでキャッシュフローの安定化を図り、オーナーの不安を減らすことができます。小規模オフィス需要への対応近年ではスタートアップやリモートワーク併用企業など、小規模区画への需要が増加大型区画を小割にするリノベーションが、結果的に稼働率アップにつながる事例も見られるビル全体の印象を高める空間構成エントランスや廊下、エレベーターホールなど共用部のデザインを一貫性のあるイメージにリニューアルし、ビル全体の雰囲気を向上テナントや来訪者への印象を一新し、付加価値向上につなげていく戦略オフィス機能に必要最低限の設備（セキュリティ関連）を整えつつ、カフェやラウンジなど大規模な共用施設を設けることなく差別化を図ることが可能 3-4. ITツール導入による管理・コミュニケーションの効率化 デジタル化がオーナーの負担を大幅に軽減する賃貸管理や契約更新、クレーム対応など、日々の業務をデジタルツールで一元化することで、情報の錯綜や連絡ミスを防げます。オンライン管理システムの活用契約書、支払履歴、修繕履歴などをクラウド上で管理いつでも必要な情報にアクセス可能な環境請求の電子化家賃や共益費の請求・入金確認を電子化して、郵送費用を削減しつつDX化を推進 3-5. 長期的視野での資産管理 築古でも“持続可能なビル運営”が鍵になる防災性・耐震性の強化大地震や災害に備えた構造補強は、安全面だけでなくテナント誘致の観点からも重要出口戦略やサブリース活用将来的に建て替えや売却を視野に入れる場合、どのタイミングが最適かを検討サブリース契約による空室リスクの低減も検討課題。定期的なメンテナンス計画の立案“緊急対応”ではなく“予防的なメンテナンス”にシフトすることで、長期的なコストを制御し、抑制専門性の高い管理会社と連携し、5年・10年先を見据えた修繕計画を作成 3-6. ミドルエイジクライシスや健康リスクを踏まえた視点 物件管理のストレスは、オーナー自身のライフステージによっても増減します。特に50代後半～60代前後のオーナーの場合、ミドルエイジクライシスや健康リスクへの不安が重なり、“これからの人生どうするか”という視点で物件運営を考えるケースが少なくありません。 1. 管理負担を軽減する仕組みづくりと健康面を関連づける管理業務のストレスが、生活習慣病やメンタル不調のリスクを高めている可能性はないか？ 日々のクレーム対応や、予期せぬ修繕費用の発生に精神的に疲弊し、生活リズムが乱れてしまうことが多い。睡眠不足や運動不足が重なると、体調を崩しやすくなるだけでなく、冷静な意思決定を妨げる要因にもなり得る。“ダブルチェック”のイメージで健康診断と物件点検をセットに 「年1回の健康診断を受けるタイミングに合わせ、管理会社と定例ミーティングを実施し、ビルの状態も総点検する」というスケジュールを組む。こうした仕組みづくりにより、オーナー自身の健康面と物件の健全度を同時にケアでき、長期的なトラブル予防に役立つ。 2. 実体験・エピソード：健康不安をきっかけに管理会社との協力体制を見直したオーナーの事例「築古ビルを20年以上所有してきたオーナーXさんは、60歳の節目に健康診断で生活習慣病予備軍と診断されました。 当初は“もう若くないし、投資よりも身を守ることが先”という消極的な気持ちもあったそうですが、医師からのアドバイスでストレスを軽減し、生活リズムを整える重要性を痛感。 そこで『毎日の雑務を少しでも減らせないか』と管理会社と再度話し合い、以下の施策を実行しました。 クラウド管理システムを導入し、家賃・契約情報を一元化問い合わせ窓口を一本化し、オーナーへの連絡回数を絞る決裁フローを明確化して、オーナーが休日にまで追われない仕組みづくり 結果として、オーナーXさんの作業負担は大幅に減少。ストレス要因が少なくなったことで、定期的にウォーキングをする余裕も生まれました。ほどなくして体調面の改善兆候が見られ、物件管理への意欲も回復。管理の質も安定し、テナントからのクレーム対応スピードが上がったことにより、空室リスクも低下したそうです。」 ミドルエイジ・クライシスからの新しいチャレンジ 「オーナーYさん（当時59歳）は、築古ビルを相続後、数年かけて管理に携わってきました。しかし、60歳を目前にして『今さら大きな投資をするのは怖い』と感じ、なかなか踏み出せずにいたそうです。ところが、“人生100年時代”という考え方に触発され、思い切ってリノベーションに踏み切ることを決意。設備投資は最小限に抑えつつも、ユニークな内装デザインなど建物全体のイメージ刷新を重視する戦略を採用したところ、既存のテナントからも好評を博し、内見に訪れた新たな企業にも高い評価を得ることができました。Yさん自身も、これまでとは違う“華やいだ空気”を感じるようになり、心境の変化から前向きに物件管理へ取り組めるようになったといいます。結果として空室率は大幅に改善し、見込み客が増えたことで賃料交渉の条件も強気に設定できる環境が整いました。『悩んでいた頃の自分には想像できなかった未来が開けた』と語るYさんは、今では新しい活用アイデアに挑戦する意欲も高まっているとのことです。」**このような実体験を交えることで、賃貸管理が単なるビジネス視点だけでなく、オーナーのライフステージや健康状況といった要素と深く結びついていることを示しやすくなります。最終的には、次世代への資産継承やセカンドライフ設計など、人生全体を視野に入れた管理戦略へ発展しやすい点が大きなメリットです。 【4. 築古オフィスビルでも勝ち残るためのアイデア例】 築古ビルのリノベーション提案──“レトロ”と“モダン”を融合したバリューアップ1. テナントの職種や働き方の変化に合わせた内装改修多様な働き方を望むテナントを想定した設計スタートアップやクリエイティブ系企業のみならず、大手企業のサテライトオフィスや部門単位の入居にも対応できるよう、区画の大きさやレイアウトを柔軟にアレンジできるプランを用意します。新旧のバランスを巧みに演出電源やインターネット配線など、基礎的なインフラ整備は現代基準でしっかり行う内装や天井、壁面などには築古ビルのレトロな味わいを部分的に残し、トレンドのデザインテイストを上手に組み合わせることで、ユニークな空間を演出 2. 共用部をデザイン性の高い空間にアップデート物件の“顔”としてのエントランスや廊下、エレベーターホール統一感のあるデザインやコンセプトを設定し、レトロテイストをベースにモダンアートのエッセンスを加えて、古さの中にも新しさを感じさせる雰囲気を創出アクセント照明やサイン計画を見直し、来訪者にとって分かりやすく、かつ印象に残る導線を確保レトロタイルやレンガを再利用した“温かみ”の演出既存の建材を活かしつつ、モダンなカラーリングや小物、ディスプレイを加えることで、昔ながらの趣と洗練されたイメージを両立「使い古されている」からこそ出せるアンティーク感や独特の風合いが、ビル全体の記憶やストーリーを引き立てるファサード（外観）との一貫性を大切に外壁の素材感やカラーリングを、共用部の内装とトーンを揃えることで、“トータルデザイン”を演出建物の内と外が連動したコンセプトを形づくることで、テナントや来訪者の“特別感”を一段と高め、賃料アップや空室率改善にもつながる 3. “レトロ感”をブランディングに活かす歴史ある素材や構造を“個性”として打ち出すコンクリート打ちっぱなしの壁、高天井、レトロな階段など、築古物件にしかない要素を魅力的なアクセントとして活用築古ビルだからこそ作り出せる「ノスタルジック＆クリエイティブ」な空間が、ブランドイメージを重視する企業にとって大きな魅力となる 築古ビルのリノベーションには、老朽化した設備の更新やデザイン刷新という基本的な課題に加えて、“レトロ感”を魅力に変えるという大きなチャンスが潜んでいます。働き方の変化に合った柔軟な区画設計共用部のデザインアップデートによる物件全体のブランディングレトロな素材・空間を敢えて残し、SNS時代に映える“個性”を演出これらを総合的に取り入れることで、古いビルがただの「古さ」ではなく、「現代にない味わい」を体現する差別化要素へと変わり、賃料アップや空室率改善へ導く大きな可能性を持ちます。築古ビルのオーナーにとって、こうしたリノベーション戦略は資産価値の向上だけでなく、テナント満足度や運営のモチベーションを高めるうえでも有効なアプローチとなるでしょう。 【5. 専門家の適切な活用事例】 オーナーが自力ですべてを対応しようとすると、空室対策・リノベーション計画・費用管理・テナント交渉など、多岐にわたる業務がのしかかり、精神的負担と時間的コストが増大してしまいます。しかし、専門家、プロパティマネジメントに強い管理会社の知見を借りれば、的確な戦略立案と実行が可能になり、結果的にオーナーのストレスは大きく軽減されます。 5-1. 専門家との連携で解消できる悩み プロパティマネジメントに強い管理会社は、たんなるビル管理だけではなく、ビルの付加価値を維持・増大させるために必要なリーシング（テナント誘致）にも精通しています。また、リノベーションに関するノウハウも豊富で、バリューアップのための戦略立案から実行までトータルでサポートできるのが大きな特徴です。 1. リーシング（テナント誘致）にも精通している会社との協業同じビルであっても、仲介力や契約交渉力には大きな差が出る地元の事情や対象となるテナント層のニーズを的確に把握している会社を選ぶことが重要周辺相場や競合の動向にあわせた適切な賃料設定や募集活動を行い、空室期間の短縮を図る2. リノベーションに知見を持っている会社によるデザイン提案・コスト管理建物の老朽部分やデザインの刷新が必要な箇所を見極め、投資効果が高いリノベーションを提案建築士やデザイナーと連携し、テナントが重視するポイント（エントランスの印象・照明・動線など）を的確に押さえた計画を立案無駄な投資を避けつつも、物件の魅力を最大化するリノベーションを実行し、物件価値を継続的に向上させる 5-2. 成功したオーナー事例のミニインタビュー 以下は、築古オフィスビルを所有するオーナーDさんが、プロパティマネジメントに強い管理会社を活用することで空室問題や管理ストレスを解消した事例です。 オーナーDさん（築35年オフィスビル保有）へのインタビューQ: 長くテナントが決まらないフロアがあり、管理会社を変えるかどうか迷っていたとお聞きしましたが、実際はどのような方法を取りましたか？A: はい、当初は「管理会社を変えれば解決するだろう」と安易に考えていました。ですが、いざ調べてみると、単に不動産管理をしている会社と、総合的に付加価値を高めるプロパティマネジメント（PM）を提供する会社は必ずしも同じではないと気づいたんです。そこで、従来から付き合いのある仲介専門の会社にはリーシング面を引き続き任せながら、より戦略的にビルのバリューアップを提案してくれるPM会社に相談することにしました。結果的に、仲介会社の方も驚くほど反響が増え, 空室はほぼ解消しました。Q: リノベーションコストや投資についても、専門家を活用されたそうですね？A: そうですね。築35年の建物なので、設備や内装がかなり老朽化していました。建築士やリノベーション会社に相談すると、「照明の更新やエントランスのデザイン変更だけでもガラッと印象が変わる」とアドバイスを受けまして。実際にエントランスの照明・内装を明るくリニューアルしてみたところ、見学に来た企業からの評価が見違えるほど良くなったんです。専門家の視点がなかったら、あれもこれも一気に改修してしまい、必要以上にコストをかける恐れがあったので助かりました。Q: オーナー自身のストレスは軽減されましたか？A: 大幅に減りました。 それまでは「自分が全て決めなければいけない」と思い込み、やることも不安も山積みでした。でも、今は専門家や管理会社とチームを組む形になったので、必要な情報や提案が向こうから上がってきますし、定期ミーティングで確認だけすれば十分なのです。日常的なやり取りも少なくて済むようになり、物件管理に追われるストレスから解放されましたね。 【6. 将来展望とまとめ】 6-1. これからの賃貸オフィス市場動向 大手仲介会社のレポートを見ると、大規模ビルの需要動向ばかりが強調されがちですが、中小規模のオフィスビルには中小企業やスタートアップなど特定のニーズが存在します。また、リモートワークが進んでも、完全にオフィスが不要になるわけではなく、社員が集まる拠点としての役割は残るはずです。 中型ビルに対する中小企業の需要大規模ビルの高額な賃料を負担できない企業がターゲットになる郊外や地方都市でも、利便性やコストパフォーマンスが良ければ需要は見込める必要最低限のリニューアルや設備投資を行えば、築古でも競合力を維持できる 6-2. オーナーが取るべきアクションアイテム 定期的なメンテナンスと改修のバランス大きな修繕だけでなく、小さな問題を早めに対処し、後々の高額コストを回避オーナー自身が管理負担を軽くする仕組みづくり管理会社との連携、ITツール活用などで日常的な負荷を低減長期的な運営戦略や出口戦略の重要性将来の市場動向を把握しつつ、建て替え・売却・リノベ再投資など複数の選択肢を常に検討 築古だからこそ大きな可能性が潜んでいます。古い建物には、新築にはない独特の風合いや魅力があり、リノベーションや再活用の工夫次第で差別化しやすいのも事実です。また、管理負担や先行きの不安を軽減する手段は確立されており、ここで紹介した実例や専門家との連携方法を取り入れることで、ストレスを減らしながら収益性や資産価値を高めていくことが十分可能です。 【まとめ】 築古オフィスビルのオーナーにとって、賃貸管理は新築物件に比べて一筋縄ではいかない課題が多いのも事実です。しかし、その一方で、古さを活かしたバリューアップリノベや共用スペースのコミュニティ活用など、独自性で勝負できる余地が大きいとも言えます。本コラムで取り上げたポイントを要約すると、以下のようになります。問題点の整理：築古特有の課題、オフィスビルならではの課題、オーナーの負担ストレス軽減策：管理会社との連携強化、リニューアル投資の優先度づけ、ITツール導入などバリューアップ事例：レトロ感を活かすリノベやコワーキングスペースへの転用専門家の活用：リーシング・リノベーション・プロパティマネジメントなど築古だからといって悲観するのではなく、むしろ“古さ”を再価値化するアプローチや、専門家の力を借りる方法があります。何より大切なのは、オーナー自身が「ストレスを溜めずに運営できる仕組み」を構築することです。今後も市場動向は変化していきますが、中小企業やスタートアップ企業にとっては、大規模ビルにない魅力やコストメリットを持つ中型・小型ビルのニーズが確実に存在します。柔軟な発想と計画的な投資、そして適切な専門家との連携を行えば、築古オフィスビルであっても十分に収益を生み出し、資産価値を維持・向上させることが可能なのです。最後に： オーナーの皆さまには、ぜひ本コラムのアイデアや事例を参考に、ご自身のビル運営を客観的に見直していただければと思います。一歩踏み出すことで、これまで悩みの種だった築古ビルが、個性的で魅力あふれる物件へと生まれ変わる可能性を秘めています。「もう悩まない！」と言える日が来るよう、ぜひ前向きに取り組んでみてください。本コラムが、築古オフィスビルをお持ちのオーナーの皆さまにとって、少しでもストレスを減らし、前向きに物件を運営するヒントになれば幸いです。実践的な方法から一歩踏み込んだ戦略まで、できるところから取り入れてみてください。もし具体的なご相談や質問がありましたら、ぜひ、当社を含めた、プロパティマネジメントに強い管理会社にご相談いただければよろしいかと思います。皆さまがストレスを減らし、築古オフィスビルの潜在力を最大限に引き出せるよう応援しております。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2025年8月25日執筆

皆さんこんにちは。株式会社スペースライブラリの羽部です。この記事はプロパティマネジメントについて総合的にまとめたもので、2025年8月25日に執筆しています。少しでも皆様のお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願い致します。 目次第1章　プロパティマネジメントとは第2章　プロパティマネジメントの特長第3章　プロパティマネジメントの具体的業務内容第4章　空室率を抑えるための工夫・ノウハウ第5章　専門業者が持つノウハウの事例 第6章　従来の不動産管理手法との比較第7章　不動産オーナーが注意すべき点第8章　プロパティマネジメントの歴史第9章　専門家ネットワークの活用第10章　プロパティマネジメント会社との利益相反第11章　不動産の投資価値向上とは第12章　プロパティマネジメント会社のDX化第13章　プロパティマネジメント会社の特徴第14章　プロパティマネジメント業務関連キーワード第15章　プロパティマネジメント業務のまとめ 第1章　プロパティマネジメントとは プロパティマネジメント（Property Management） は、不動産の運営管理を「投資価値向上」や「収益最大化」の視点で戦略的に行うサービスです。 建物（オフィスビル・マンション・商業施設など）や土地などの不動産を対象に、日常管理業務だけでなく、テナント誘致・賃貸条件設定・バリューアップ提案など、資産価値を高める取り組み全般を担当する点が特徴です。従来型の「ビル管理」や「賃貸管理」が維持・保全に重きを置くのに対し、プロパティマネジメントは投資的観点から戦略を立案・実行する点に大きな違いがあります。プロパティマネジメントの業務範囲は不動産所有者が本来すべき内容を含んでいます。不動産の運営管理水準を高度化するため、専門能力を結集して高度なビル経営を取り組むための選択肢としてプロパティマネジメント会社への業務委託があります。PMやPMerと省略表記される場合がありますが、Project ManagementやProject Managerを意味する場合があるのでご留意ください。 第2章　プロパティマネジメントの特長 1. 総合的・戦略的アプローチ 通常の賃貸管理が日常的・事務的な業務をメインとするのに対し、プロパティマネジメントでは投資的視点から収益最大化を目指すための戦略立案と実行を含みます。 最適な賃料設定競合物件から優位性を確保する募集戦術の構築テナント構成や誘致戦略リノベーションによる付加価値向上市場動向に応じたバリューアップ施策適切かつ有効なコスト管理 2. オーナーの利益最大化が目的 不動産資産の投資価値を高め、賃料収入や稼働率を向上させることがプロパティマネジメントの最重要ミッション。 空室削減賃料アップ空室削減と賃料アップのバランスリスク対応(テナント与信・滞納対策)老朽化対策、リニューアル提案 3. 幅広い専門知識・ノウハウ 建築・設備管理からリーシング・マーケティング、法務・税務など、多岐にわたる高度な知見が求められます。通常の管理会社と比べ、広範な専門家ネットワークを活用する点も特徴です。 第3章　プロパティマネジメントの具体的業務内容 1. リーシング（テナント誘致）活動 市場調査を行い、適正な賃料や募集プランを策定仲介会社との連携や内覧対応、広告宣伝希望テナント層を設定し、効率的に誘致を図るプロパティマネージャーによるテナント募集対応 2. 契約管理・賃料収受管理 賃貸借契約の締結・更新・解約・定期借家における再契約手続き賃貸市場変動に応じた賃料改定対応賃料滞納対応や債務管理借主との各種交渉・調整 3. 建物・設備の維持管理 日常清掃や定期点検の立案・実施管理仕様の立案・実施専門業者との連携や発注管理予防保全施策の立案・実施修繕計画の策定・実行、緊急対応管理作業や修繕履歴の情報管理セキュリティ確保や耐震補強の提案 4. バリューアップ・リノベーション企画 建物や設備の改装・アップグレードブランディング向上策（ロビーリニューアル、ICTインフラなど） 5. 財務管理・レポーティング 管理費・修繕費の予算・実績管理キャッシュフロー分析、投資利回り算定定期的な収支報告、空室率やリーシング状況のレポート不動産運営管理情報の管理 6. マーケット分析・経営戦略提案 賃料相場や需要動向、競合物件の調査長期的な運用計画の立案、売却・買い増しの検討建物運営方針の見直し・立案 7. アセットマネジメントサポート 不動産売却時の物件資料作成アセットマネジメント会社との連携 第4章　空室率を抑えるための工夫・ノウハウ 1. マーケットリサーチと適正賃料設定 不動産の種類・用途に応じて重要なポイントは異なる場合があります。賃貸不動産ではテナント募集が最重要業務ですが、テナント種別に応じて業務内容は異なる部分があります。一般的なポイントとして、対象物件の競争力の把握と客観的評価を実施することです。更に、競合物件、周辺相場、建物特性・ターゲット層などを分析し、リーシング計画を具体的に策定します。賃貸条件の分析は不動産の用途に大きく異なります。参考までオフィスの市場分析事例について6.①-5で解説していますので、ぜひ、参考にして下さい。 市場分析が精確にできたら、それらの情報を俯瞰し、競合物件に比較して対象物件に対し、魅力あるとテナントが認識する条件を設定することで空室期間を短縮につながります。相場に比して安い条件であれば空室期間は減少しても物件の収益性が高まらない点にも留意する必要がありますので、適切な条件設定がどのような水準であるかは客観的な判断が必要です。一般的に空室による賃料収入機会損失は明確に把握されるため、プロパティマネージャーは高稼働の達成を優先する傾向があり、条件が相場水準を逸脱していないかの観点について客観的評価ができる仕組みがあるかの確認も必要となります。 2. 物件の魅力向上（バリューアップ施策） 物件種別に応じた機能整備ターゲットテナントに合致した建物設備や運営管理共用部のグレードアップ・リニューアルオフィスビル等におけるICTインフラ整備テナントビル等におけるレイアウトの自由度や顧客導線の工夫 → 物件価値を高めることで賃料アップや長期契約を促進することができます。 3. テナントとの良好な関係構築 定期的なコミュニケーションやヒアリングで入居者満足度を高め、退去リスクの低減を通じ、優良テナントのリテンションに努める必要があります。 用途違反や滞納テナントに対するタイムリーな対応と損害リスクの回避に努める必要があります。 4. 機動的かつ積極的なリーシング活動 仲介会社との連携強化ネット募集媒体・SNSの活用プロパティマネジメント会社自身によるリーシング活動柔軟な条件交渉 → 市場やテナントニーズに合わせ、タイミングを逃さずアプローチすることができます。 5. 経営戦略的なポートフォリオ再編 フロア分割や用途変更など、需要に合わせた柔軟な運用が空室対策に有効な場合がある。但し、一定の需要が見込まれる物件において安易に柔軟な運用を行うことは建物の質が劣化し、競争力が大幅に劣化する致命傷となる場合があるので、実績や経験が不可欠です。 6. 不動産用途別空室対策 不動産の用途ごとに求められるニーズやターゲット層、利用形態は大きく異なるため、空室対策もそれぞれに合わせたアプローチが求められます。以下では、代表的な不動産用途であるオフィス、住宅、店舗、物流施設、駐車場それぞれについて、空室率を抑えるための具体的なノウハウ・工夫を整理します。 ①オフィス（事務所）の空室対策 ①-1. テナントニーズの的確な把握 レイアウトの柔軟性テナントが希望する区画面積・レイアウトへ対応できるよう、フロアの分割や共用部の使い勝手を考慮する。設備の充実光回線やWi-Fi環境、空調設備、セキュリティ強化など、オフィスに求められるインフラを整備する。 ①-2. リノベーション・内装の刷新 共用部やエントランスの改修エントランスやエレベーターホールなどのデザイン性を高め、ビル全体のイメージアップを図る。スケルトンオフィスの提案入居者が自由に内装を設計できるように、躯体のみ（スケルトン）の状態で賃貸するケースも増えている。 ①-3. 適切な賃貸条件・契約条件 フリーレント期間の設定入居初期のコスト負担を軽減することで検討ハードルを下げる。実際の適用に際し、フリーライドの問題があるため、約定での工夫が求められる。レントロールが表面的には良くなるため物件価値が増大したように見える場合がある。但し、フリーレントの濫用は実際の不動産収益を制限し、キャッシュフロー上で把握できるため、不動産市場の専門家は実質的な評価するため、場合によっては評価を落とす場合があるため、物件の競争力に応じた設定が必要である。短期契約やオプション契約への対応スタートアップ企業など、長期契約を避けたいテナントにも対応できるようにする。 ①-4. 効果的なリーシング活動 不動産仲介会社との連携強化テナント誘致力の強い仲介業者への情報提供や専任契約などを活用する。オンライン広告・内見対応バーチャル内見やオンラインでの情報発信を充実させ、遠方の企業にもアプローチする。コワーキングスペースとのハイブリッド化小規模区画をコワーキングとして運営し、稼働率を維持する取り組みも有効。 ①-5. 市場分析 実際のテナントの目線で評価する募集チラシや物件情報に記載された内容だけでは正確な比較ができません。対象物件を選択肢とする具体的なテナントのニーズを想定し、そのニーズに応じて評価した場合、どのような順位となるかを把握する必要があります。賃貸条件が異なる物件間の比較は極めて困難なので順位付けは同一賃貸条件であると仮定した場合で想定することができます。付帯条件を勘案する賃料、管理費以外に保証金、更新料、償却費、フリーレント、ネット率などを把握し、実質賃料ベースで比較する。正確な契約面積を把握するオフィスビルの契約面積の計算方法は物件により異なるため、同じ契約面積であっても実際にレイアウトをすると収容内容が異なることが通例である。この点、正確に把握するには貸室面積のネット率を確認する必要があります。実際に現地で物件を確認するネット上で確認しただけでは物件の評価はできませんので、現地確認は必須です。またテナントの変動やリニューアルの実施など物件の状況は刻一刻変化するので、過去に見たことがある物件でも再確認が必要です。 ② 住宅（マンション・アパート）の空室対策 ②-1. 室内設備・デザインの向上 リフォーム・リノベーション築古物件の場合は、水回りや壁紙・床材の刷新などで室内の印象を大きく改善できる。省エネ・スマートホーム化IoTデバイスや省エネ設備の導入は、入居者にとって魅力的な付加価値となる。賃貸ポータルサイトの選択肢項目インターネット無料、追い炊き、バストイレ別、室内洗濯機置場、ゴミ集積場、オートロックなど貸室内容に応じた人気設備の導入 ②-2. 賃料・契約条件の柔軟性 敷金・礼金の見直し近年は敷金・礼金を抑えた物件が好まれる傾向があり、初期費用負担の低減が空室対策に寄与する。ペット可・定期借家契約など差別化ペット可物件や定期借家契約などの仕組みを導入することで、ニッチなニーズを取り込みやすくなる。 ②-3. 入居者募集の宣伝強化 ポータルサイトへの掲載・SNS活用SUUMO、ホームズなどの大手ポータルやSNS等をフル活用し、幅広い層にアプローチする。仲介会社との連携・囲い込み対策仲介会社に物件の魅力を正しく伝え、優先して紹介してもらえる関係を築く。 ②-4. 管理・サービス品質の向上 24時間トラブル対応・セキュリティ強化急な設備トラブルや防犯面の対応が充実していると、入居継続率が高まり、空室を防ぎやすい。共用部の清掃や美観維持ゴミ置き場の管理や廊下・階段の清潔感は内見時の印象を左右する重要なポイント。 ③ 店舗（商業施設）の空室対策 ③-1. ターゲット顧客とテナントのマッチング 集客力の高いテナント構成アンカーテナントや人気ブランドを誘致し、周辺テナントに相乗効果をもたらす構成を意識する。客層の分析とコンセプト設定地域の人口動態やトレンドを踏まえ、ショッピングセンター全体や商業ビルのコンセプトを明確化する。 ③-2. 共用スペースの演出・改修 館内環境のアップデート空調や照明、サイネージなどを最新化し、来店者に快適で魅力的な印象を与える。イベント・催事スペースの活用季節イベントやポップアップショップを行い、集客力を高めつつ空いている区画の活用を図る。 ③-3. 賃貸条件の工夫 売上歩合制や短期契約の活用新規出店のリスクを下げたいテナント向けに、固定賃料だけでなく歩合賃料を取り入れる。内装工事費用補助・出店支援初期投資コストが大きい場合、オーナーが工事費用の一部を負担するなど支援策を講じる。 ③-4. 周辺施設・デジタル施策との連携 地域とのコラボレーション地元のイベントや行政施策との連携で、集客を拡大。オンライン×オフライン（OMO）戦略店舗の情報をSNSなどで発信し、来店誘導に繋げる。通販やモバイルオーダーなどとの併用も検討。 ④ 物流施設（倉庫など）の空室対策 ④-1. 施設仕様の充実 耐荷重・天井高・床荷重などのスペック物流企業が求める物理的条件（フォークリフト対応、ハイピックラック対応）を満たすことが重要。ドッグシェルターやトラックヤードの整備入出荷効率を高める設備があると、物流企業からの引き合いが増える。 ④-2. 立地特性を活かす 主要高速道路・港湾・空港へのアクセス物流施設は交通インフラへのアクセスが最重要要素。立地を強みとして明確にアピールする。周辺の労働力・雇用確保作業員確保のしやすさが企業にとっての決め手になるケースもあるため、周辺環境の情報提供を行う。 ④-3. 運営・管理体制のアピール 24時間対応・セキュリティ倉庫内のセキュリティシステムや防犯カメラ、警備体制などの充実度はテナント企業の安心材料となる。共用施設（休憩室・食堂など）の整備現場作業員にとって働きやすい環境を用意することで、テナントの離脱を防ぎやすい。 ④-4. 契約条件の柔軟化 定期借家契約・短期契約需要に合わせて柔軟な契約期間に対応できれば、繁忙期だけの利用なども取り込める。賃料交渉や共有コスト負担の調整企業の物流コスト圧縮のニーズに対応し、賃料や共益費の負担をバランスよく設計する。 ⑤. 駐車場の空室対策 ⑤-1. 駐車場形態に合わせた料金設定 月極・時間貸し（コインパーキング）の併用立地条件によっては月極と時間貸しを併設し、稼働率を高める。相場を踏まえた柔軟な賃料設定周辺エリアの競合状況や需要を見極めて、割高感・割安感のない料金を設定する。 ⑤-2. ユーザーの利便性向上 キャッシュレス決済や予約システムの導入スマホ決済や事前予約が可能なシステムを導入し、利用者の利便性を高める。セキュリティ対策・照明の確保防犯カメラや出入口のゲート管理、夜間の照明など、安全で安心できる環境を整備する。 ⑤-3. プロモーション・認知度拡大 看板・サインの最適化近隣からの視認性を高め、駐車場の存在がわかりやすいようにする。周辺施設との提携や割引商業施設や飲食店との提携割引により、利用者数の増加を狙う。 ⑤-4. 混雑状況の見える化 空き状況のリアルタイム表示スマートフォンやデジタルサイネージで空き台数をリアルタイムに表示し、利用者を誘導する。ピークタイム・オフピークの料金差曜日や時間帯で料金を変動させ、稼働率を均等化する取り組みも有効。 ⑥まとめ プロパティマネジメント業務において空室率を抑えるためのノウハウ・工夫として以下の項目について具体的な内容・計画を明確にする必要があります。これらの具体的な内容については個々のプロパティマネジメント会社および物件担当者により異なる場合がありますので、不動産所有者はしっかりと内容を確認し、不明点を確認しながらリーシング業務を進める必要があります。 対象物件と競合市場の正確な把握商品としての物件の魅力向上施策リーシング活動の強化と契約条件を個別最適化情報発信・マーケティングの最適化 第5章　専門業者が持つノウハウの事例 1. 大手プロパティマネジメント会社のネットワーク活用 幅広い仲介業者やテナント企業との取引実績企業移転計画など先行情報の入手と積極的リーシング市場データの蓄積 2. 専門アナリストやコンサルタントの在籍 市況や賃料相場、競合物件の動向をリアルタイムで把握中長期的な運営戦略や投資計画を総合的にサポート 3. 技術的提案力（建築・設備面） 大規模修繕やリノベーションの企画・監修安全性・快適性向上のアドバイスや費用対効果分析長期の運営実績に基づく知見 4. 多様なリーシング戦略 用途別（オフィス、商業、物流など）に異なる交渉術や集客ルートWEBや内覧会など多面的なマーケティングによる早期成約直販リーシング業務の実施 第6章　従来の不動産管理手法との比較 項目従来の不動産管理 (ビル管理等) プロパティマネジメント (PM)主目的日常維持管理 (トラブル対応など) 資産価値・収益の最大化範囲設備管理・契約事務 (定型業務)リーシング・バリューアップ・財務分析 等アプローチ受動的 (問題発生時対応が中心)能動的・戦略的 (収益増・空室減へ積極提案)専門知識施設管理技術・基本的な契約知識不動産投資・マーケ・建築・法務など総合力報酬形態管理委託料 (定額)プロパティマネジメントフィー (歩合・成功報酬型含む) 従来管理は「建物を正常に維持」するのが目的。一方、プロパティマネジメントは「投資成果」を重視し、より攻めの姿勢で戦略を組み立てる。プロパティマネジメント報酬は従来の定額管理より高額になる場合もあり、成果報酬型を採用することも多い。 第7章　不動産オーナーが注意すべき点 プロパティマネジメント会社の実績・得意分野の確認 物件種別（オフィス、商業、マンションなど）やエリアとの相性をチェック。 費用対効果の検討 プロパティマネジメントフィーが高くても、空室率削減や賃料アップが伴えば十分採算が取れるかをシミュレーション。 収益連動 不動産所有者の収益増加がプロパティマネジメント会社の収益増加につながる点で物件収益改善に向けたインセンティブが生じる点はプロパティマネジメント運営管理のメリットとなるが、労力に見合わない報酬水準ではインセンティブが機能しない場合がある。利益相反については第10章にて言及。 コミュニケーションと情報共有 一任するだけでなく、オーナー自身も定期的に報告を受けながら戦略に参加。 長期的視点での投資判断 リノベーションや修繕など、大きなコストを要する場合は資産価値向上の観点でタイミングを見極める。 契約内容のチェック 業務範囲・報酬体系・責任分担を明確化。成功報酬率や修繕工事の発注方法などを事前に確認する。 他の運営管理方式との比較 不動産運営管理実績のある所有者(法人を含む)にとってビル運営管理全般を外部に委託することは大きな決断です。そのため現状の運営方式、管理メンテナンスのみ外注、サブリース事業者への一括賃貸などと比較することでより精緻な判断が可能と思われます。 以下に他の運営方式の概要と比較した場合のプロパティマネジメント方式のメリットを挙げます。 ビル運営方式には様々な形態がありますが、プロパティマネジメント（PM）方式が広く採用されている理由や、他方式との比較を「不動産所有者の視点」で解説します。以下では各方式の概要と、それに伴うメリット・デメリットを整理します。 1. 不動産所有者による直接運営管理方式 概要 不動産所有者（企業や個人オーナー）が自らテナント募集や契約管理、施設維持管理を行う。設備管理の一部を専門業者に依頼することはあっても、基本的な運営判断・実務はオーナー側で担う。 メリット コスト削減 ・外部のマネジメント会社に支払うフィーが不要。 ・管理コストを抑えやすい。 経営方針の反映が直接的 ・オーナーの判断で迅速に運営方針を決定・変更できる。 ・オーナー自身の意思が直接テナント募集条件や改修計画に反映される。 自社リソースの有効活用 ・すでに不動産管理部門などを持つ法人オーナーであれば、自社スタッフやノウハウを活用できる。 デメリット 専門知識・人的リソースの不足リスク ・賃貸管理のノウハウやマーケット知識、法務対応などが不足している場合は対応に限界がある。 ・維持管理やリーシング業務に時間と労力を取られ、本業に支障をきたす恐れも。 管理クオリティのばらつき ・適切なテナント対応ができず、テナント満足度の低下や賃料下落につながるリスクがある。 ・一括管理システムやテナント管理ソフトなどを導入しないと、情報管理の非効率やミスが起こる可能性が高い。 2. ビルメンテナンス会社への管理業務委託方式 概要 設備管理・清掃・警備など、建物のメンテナンス領域を専門とする会社に委託する方式。テナント募集や契約管理についてはオーナーが直接行う場合も多いが、維持管理に関する技術的な部分はビルメンテナンス会社が担当。 メリット 設備管理・清掃などの専門性確保 ・建物のハード面のメンテナンスに特化しているため、専門的な対応が期待できる。 部分的なアウトソーシングで柔軟性 ・オーナーが賃貸管理やリーシングは自前で行いたい場合でも、施設管理だけ委託できる。 デメリット 賃貸管理はオーナー負担 ・テナント募集や賃料交渉などの専門知識・手間はオーナー側に残る。 ・リーシング戦略などはビルメンテナンス会社の範囲外となり、総合的なサポートは期待しづらい。 管理範囲の調整が必要 ・ビルメンテナンス会社がどこまでを対応するのか、契約・コストとのバランス調整が煩雑になる可能性がある。 3. サブリース会社に一括賃貸方式 概要 不動産所有者がサブリース会社に建物全体を一括で貸し出し、サブリース会社が転貸借契約を行う方式。サブリース会社は一定の保証賃料をオーナーに支払い、テナントへの転貸で利益を得るモデル。 メリット 安定収入の確保 ・サブリース会社と契約で定めた賃料が保証されるため、空室リスクをサブリース会社が負担する形になる。 管理業務の大幅軽減 ・テナント対応、賃貸管理はサブリース会社側が行うため、オーナーの管理負担は小さい。 デメリット 保証賃料の引き下げリスク ・市場環境や契約更新のタイミングで、サブリース会社から賃料の減額要請がなされるケースがある。 ・「空室保証」と言いつつ一定期間後に契約見直しが入ることも多い。 オーナーの収益アップ余地の制限 ・市場賃料が上昇しても、サブリース契約上の賃料が固定的に決まっていると、追加の収益獲得機会を逃す可能性がある。 サブリース会社の経営リスク ・サブリース会社が経営不振に陥った場合、安定収入が保証されないリスク。 4. 不動産ファンド組成による証券化方式 概要 不動産所有者がビルをSPC（特別目的会社）などに移転し、そのSPCが発行する証券（不動産投資信託・私募ファンドなど）を投資家に販売する形で資金を調達し、管理運営を行う方法。組成したファンドやJ-REITなどの運用会社（アセットマネジャー）がPM会社やビルマネジメント会社を統括し、運営管理にあたる。 メリット 資金調達とリスク分散 ・オーナーは資産の流動化や現金化が可能となる。 ・投資家から資金を集めることで、開発投資やリニューアルに資金を充当しやすい。 専門的かつ高度な運営 ・アセットマネジメント会社が運用戦略を立案し、PM会社が実務を担当するため、プロ同士による高度な運営が期待できる。 物件価値向上による収益最大化 ・ファンドの運用成績を向上するために資産価値向上施策（リニューアル投資・テナント誘致など）が活発に行われる傾向がある。 デメリット 所有権の希薄化 ・実質的にオーナーが物件をファンドに売却して、オーナー自身は出資者のひとり・または運用会社という立場になる場合もあるため、自由度が下がる。 ファンド組成コスト ・設立費用、投資家への分配、アセットマネジメント報酬など、コストが多岐にわたる。 運用体制の複雑化 ・ファンド規約、投資家対応、金融商品取引法などの法規制への対応など、運用上の制約やコンプライアンス負荷が増える。 6. まとめ／不動産所有者の視点 プロパティマネジメント方式は、総合的な管理を専門家に委託しながらも、所有者が主導権を保ちやすい点が最大の特徴です。管理コストは発生するものの、テナント満足度向上や収益最大化に向けたノウハウが得られます。 直接運営管理方式は、オーナーが主体となり管理コストを抑えられる一方、専門知識や人的リソースが必要となります。本業をもつ法人や個人オーナーにとっては、時間やノウハウ面の負担が大きい可能性があります。 ビルメンテナンス会社への委託方式は、建物設備や清掃・警備などのハード面管理が中心で、賃貸管理面がカバーされない場合が多いことに留意が必要です。 サブリース会社への一括賃貸方式は、オーナーの安定収益確保に繋がりますが、賃料の見直しやサブリース会社の経営リスクが伴います。また、上昇局面での収益拡大の余地が制限される可能性があります。 不動産ファンド組成による証券化方式は、大規模な物件や開発案件で活用されることが多く、資金調達やリスク分散と引き換えに、所有権・運営の自由度が低下するなど、オーナーの立ち位置が変わる点に注意が必要です。 選択のポイント 運営コストとリソースのバランス ・オーナーの人的リソース（専門知識・組織体制）が十分か、どの程度の管理コストをかけられるかが大きな分かれ道。 リスク許容度 ・空室リスクや賃料下落リスクをどこまでオーナー自身が負担するか。サブリースの場合はリスク移転が期待できるが、その分リターンの上限も限定されやすい。 物件の規模・性質 ・小規模物件であれば、PM会社やメンテナンス会社に支払うフィー割合が大きくなり不利になる場合も。大規模物件なら不動産ファンド組成による資金調達がメリットをもたらすことがある。 事業戦略・資金戦略 ・自社ビジネスと不動産事業をどのように位置付けるか、長期保有か短期売却か、などの経営方針に応じて最適な運営スキームが異なる。 結論 プロパティマネジメント方式は、ビル運営を総合的にカバーでき、オーナーの戦略や方針も反映しやすいため、最もオーソドックスかつバランスの取れた方法と思われます。一方で、オーナー自身のリソース状況やリスク許容度、物件の性質・規模によっては、直接運営やサブリース、不動産ファンド組成など他の方式を選択するほうが適している場合もあります。重要なのは、物件価値・収益性の最大化とオーナーの負担・リスクが最適化されるかどうかという視点で選択することです。オーナーとしては、これらの方式を比較検討しながら、経営戦略に合致した運営スキームを選定する必要があります。 第8章　プロパティマネジメントの歴史 8.1 米国におけるプロパティマネジメントの歴史 19世紀末～20世紀初頭：不動産投資の拡大と管理の分化都市化に伴う人口増で不動産投資が活況となり、管理業務を外部に委託する仕組みが始まる。1920～1930年代：大恐慌と管理専門職の成立世界恐慌で不動産市況が低迷し、商業不動産やアパートの管理専門業者が台頭。1933年にIREM(The Institute of Real Estate Management)が設立され、教育・資格制度が整備され始める。戦後～1950・60年代：サブアーバニズムとプロパティマネジメント業の拡張郊外住宅地や大規模開発が増え、全国規模でプロパティマネジメント会社の需要が拡大。1970～1980年代：不動産投資の高度化と専門性向上REITやファンドの隆盛により、投資家のニーズに応じたバリューアップ・財務分析が進化。1990年代以降：グローバル化とIT技術の導入大手プロパティマネジメント会社が海外へ展開し、システム化・データ活用が急速に進む。 8.2 日本におけるプロパティマネジメントの発展 バブル期以前～1990年代：ビル管理からプロパティマネジメント概念の導入従来は設備保守や清掃中心だったが、バブル崩壊後に「投資資産としての不動産」視点が浸透し始める。バブル崩壊後～2000年代前半：投資視点の導入とプロパティマネジメント需要の高まり不動産不良債権や空室率増加により、本格的なプロパティマネジメント手法が米国から導入される。2000年にJ-REITが導入され、投資運用ニーズが拡大。2000年代中盤～2010年代：プロパティマネジメント会社・AM会社の台頭と専門化アセットマネジメント（AM）とプロパティマネジメントの分業体制が確立。大手・外資系の参入で専門性が飛躍的に向上。2010年代～現在：個人オーナー・中小物件への浸透と多角化不動産投資の裾野拡大とIT活用が進み、シェアオフィスや高齢者住宅など多様な運用形態に対応。 8.3 日米の違いと相互影響 制度面・商習慣の違い米国はプロパティマネジメント関連資格や法制度が早期から整備、日本は宅建業法や分業体系が複雑。投資文化の違い米国では不動産売買が機動的に行われ、日本はバブル崩壊後に徐々に投資志向が高まった。相互影響日本でもAMと連携した米国型プロパティマネジメントが広まる一方、日本独自のきめ細かなサービスが海外で評価されつつある。 第9章　専門家ネットワークの活用 プロパティマネジメントの現場では、テナントや近隣とのトラブルが訴訟や法的手続きに発展することもあります。プロパティマネジメント会社は弁護士・司法書士・税理士・建築士など専門家ネットワークを活用しながら問題を解決します。 法務専門家との連携 ・賃貸借契約の法的レビュー ・トラブル・クレーム対応、訴訟手続きサポート ・立ち退き ・滞納者からの債権回収 税務・財務専門家との連携 ・不動産所得の申告・税務アドバイス ・キャッシュフロー分析や相続・贈与の相談 不動産鑑定士・調査会社との連携 ・適正賃料算定や物件評価額の把握 ・物件デューデリジェンス（DD）支援 ・売却時の境界・地積等の測量 建築士・設備エンジニアとの連携 ・法的適合性や安全性の確認 ・リニューアル・耐震補強などの企画 ・売却時のエンジニアリングレポート作成対応 プロパティマネジメント会社が担う主な役割 初期窓口対応と専門家手配専門家選定のサポート・コーディネート専門家候補の抽出・提案の選定作業必要資料の整理・提供オーナーへの報告・提案和解交渉や行政対応の実務代行 注意すべきポイント 契約範囲・費用負担の明確化専門家との契約形態と報酬体系の確認守秘義務や個人情報の取り扱いオーナーの意思決定プロセスの確立プロパティマネジメント会社の法務実績・ノウハウ確認 第10章　プロパティマネジメント会社との利益相反 プロパティマネジメント会社とオーナーの間では、報酬形態や業務範囲によって利益相反が生じる可能性があります。主なケースと対策は以下のとおりです。 賃料設定やテナント誘致における相反 ・低賃料で空室を早期に埋めたいプロパティマネジメント側 vs. 高賃料で収益を取りたいオーナー側 ・対策：賃料ライン設定、客観的な市場データ活用、報酬体系の工夫、セカンドオピニオン、条件改訂履歴の把握 メンテナンス・修繕工事に関わる相反 ・自社グループへの高額発注など ・必要性のない作業・工事の提案 ・コスト削減を優先するあまり仕様不足により追加工事が発生するなど却ってコスト上昇となる ・対策：相見積もり取得、一定額以上の発注はオーナー承認、手数料開示 自社案件優先や情報操作 ・プロパティマネジメント会社が同地域で自社物件を優先的にリーシングするリスク ・対策：リーシング報告義務、複数仲介会社の併用、競合物件との優先順位ルール明文化 ・留意点：このリスクは理論上のリスクに過ぎず、実際にそのような対応ができるプロパティマネジメント会社であれば、リーシング能力が極めて高いため、結果的に競合物件より早期成約が見込まれることが通例。そもそも物件選択権はテナントにあるため自社物件を優先したと認識できても実際にはテナント選定の結果に過ぎず、その峻別は極めて困難である。従って、そのような懸念がある場合、プロパティマネジメント会社に納得できるよう説明を求めるのが先決と思われる。 テナント交渉時の不公平 ・プロパティマネジメント会社がトラブル回避を優先し、オーナーに不利な条件を飲ませるリスク ・オーナーが事前に提示した条件のなかで最もテナントに有利な形で合意となるリスク ・対策：重要交渉は事前協議、定期的なレポート・コミュニケーション ・留意点：プロパティマネジメント会社の姿勢に不満を感じる場合が頻繁に生じる場合はプロパティマネジメント会社に納得できるよう説明を求めるのが先決と思われる。オーナー自身で交渉することが可能であればその対策も検討されたい。そもそもプロパティマネジメント会社にとってオーナーがクライアント(発注者)であり、オーナー利益を阻害するのは極力避けるのが通常の企業の判断なので、そのようなリスクは理論的に存在しつつも、実務的にどこまで発生し得るかはプロパティマネジメント会社の方針というより、プロパティマネジメント担当者個人の問題の可能性も含めて確認すべき点と思われる。 情報開示不足や不正確な報告 ・レポートの改ざんや費用過大計上 ・対策：第三者監査、明細レベルでのデータ共有、システム導入による可視化 ・留意点：プロパティマネジメント会社の単純なミスの可能性もある。そのようなミスが発生しないような対策としてどのような対応をしているかを確認することが先決と思われる。 プロパティマネジメント会社の体制 ・リソース不足。料率の安いプロパティマネジメント会社は担当するプロパティマネージャーの担当物件が多いため、対応力に制限がある場合がある。 ・対策：システム導入（DX化）による可視化、業務量の把握 ・留意点：標準的な不動産運営管理システムが存在しないため、ビルオーナー毎に異なるシステム対応が必要など生産性向上には限界がある。そのため料率の比較でなく、案件によるプロパティマネジメント会社収入を想定のうえ、利益率が妥当な水準であるかを検討する必要がある。 利益相反を回避・軽減するための基本姿勢 契約書への明文化透明性の確保（レポートの客観性・監査体制など）複数業者・専門家との比較検討定期的なコミュニケーションとモニタリングオーナー自身の知識・意識向上 第11章　不動産の投資価値向上とは 「投資価値向上」 とは、物件がより高い評価額・賃貸需要・収益性を得る状態を指します。例えば: 評価額・売却価格の上昇賃料アップや空室率改善優良テナントの長期入居による安定性向上ブランドイメージの向上 投資価値を向上させるための主な取り組み バリューアップのための資本投下 ・リノベーションや修繕、設備更新 ・省エネ・環境配慮型改修（ESG投資対応） マーケティング・ブランディング強化 ・ターゲット層の明確化 ・統一感あるデザインやネーミングの導入 資金調達や資本政策の最適化 ・金利や物件価値を踏まえたリファイナンス ・不動産ファンドやリートとの協働 地域社会・行政との連携 ・再開発や公共プロジェクトと絡めて物件価値を底上げ ・地域コミュニティへの貢献による周辺環境の向上 アセットマネジメント（AM）との連携 ・ポートフォリオ全体で売却・買い増しを最適化 ・プロパティマネジメント現場情報をAMが投資判断に活用 第12章　プロパティマネジメント会社のDX化 日本の不動産管理業界は近年、不動産テック（IT・クラウドサービス）や電子契約の解禁などでDX化が進んでいますが、他業種に比べるとまだ十分とはいえません。 1.クラウド型賃貸管理システムの導入 入出金や契約管理の効率化主なシステム例：「@Propert」「イタンジBtoB」「ReDocS」など 2.契約関連の電子化 IT重説や電子契約の普及法的要件やオーナー・借主の理解が必要 3.入居者アプリ・IoT活用 スマホから修繕依頼や入退室管理故障予兆検知や省エネ監視システム 4.DXを阻む要因と今後の動向 法規制や商習慣の複雑さシステムのカスタマイズ負担大手企業の積極導入により競合優位性を高める流れが加速“業界標準”と呼べるシステムはまだ確立されておらず、今後プラットフォーム競争が本格化 第13章　プロパティマネジメント会社の特徴 以下に、各プロパティマネジメント会社の特徴をより具体的に解説し、代表的な企業例や活用メリットを加えて内容を充実させました。プロパティマネジメント会社を選定する際のポイントとしてご参考ください。 1. 不動産仲介会社が母体のプロパティマネジメント会社 特徴 リーシング（賃貸募集・テナント誘致）力の高さもともと不動産仲介業務を得意としているため、賃貸需要に関する情報やテナントのネットワークが豊富。空室対策やテナント誘致では強みを発揮し、物件の稼働率向上を目指しやすい。マーケット情報の収集力日常的に取引事例や市況データを扱っているため、賃料設定や市場動向を踏まえた運営計画が立てやすい。 代表的な企業例 シービーアールイー株式会社シービーアールイー株式会社のプロパティマネジメント業務は、グローバルな視点と国内の豊富な実績を活かし、不動産資産の価値最大化や安定運用を実現する総合的なサービスが特徴です。テナント誘致から施設の維持管理、リスク管理、さらにはESG対応に至るまで、幅広い領域をカバーし、オーナーや投資家にとって頼れるパートナーとして機能しています。ジョーンズラングラサール株式会社ジョーンズラングラサール株式会社のプロパティマネジメント業務は、グローバルで培った先進のノウハウと国内マーケットの特性を組み合わせ、オーナーに最適化された資産運用をサポートすることが特徴です。テナント誘致やリレーション強化、IT・データ分析の活用、長期的な修繕・リニューアル戦略、そしてESG・サステナビリティへの対応など多角的な観点から不動産価値の最大化を目指しています。グローバルな視点と高水準のコンプライアンス・リスク管理体制を活かし、質の高いサービスを提供することにより、オーナーや投資家の多様なニーズに応えています。 活用メリット テナント誘致や賃貸管理を重視したい場合に有効入居率の確保、退去後の新規テナント募集スピード向上が期待できる。最新のマーケット情報を活かした賃料設定や物件活用相場観に基づいた提案が得られ、収益最大化を図りやすい。 2. 不動産デベロッパーが母体のプロパティマネジメント会社 特徴 開発や運営計画のノウハウが豊富新築開発や再開発の経験があり、建築・設計段階から携わることで長期的視点で物件の価値を高める戦略を得意とする。資産価値の向上施策大規模修繕・リノベーション、コンバージョン（用途変更）などを検討し、資産価値を中長期的に高める。 代表的な企業例 三井不動産ビルマネジメント株式会社 三井不動産ビルマネジメントのプロパティマネジメント業務は、「三井不動産グループとしての総合力」「多様な用途や大規模案件への対応力」「建物価値向上を重視した管理・リーシング」「最新技術やノウハウの活用」「防災・セキュリティ面での高い安心感」「サステナビリティへの配慮」といった点が大きな特徴です。総合デベロッパーグループの強みを活かしつつ、きめ細かな運営と資産価値向上の両立を目指したサービスが強みとなっています。 三菱地所プロパティマネジメント株式会社 丸の内エリアの大規模再開発などを手がけてきたノウハウを基に、全国の大型ビル・商業施設のPMを行う。 ・三菱地所プロパティマネジメントのプロパティマネジメント業務は、 ・三菱地所グループの総合力 ・大規模・複合再開発に対応できる豊富な実績とノウハウ ・ブランドイメージと建物価値を高める運営戦略 ・防災・セキュリティ面での高度なリスクマネジメント ・ICT・IoTを取り入れた効率的かつ先進的な管理体制 ・ESG／サステナビリティへの強いコミットメント などを強みとしており、大型オフィスビルから商業施設に至るまで、総合的かつ高品質なプロパティマネジメントサービスを提供しています。 東急不動産SCマネジメント株式会社 東急不動産が開発・運営を行うショッピングセンターなどのマネジメントを手がける。東急不動産SCマネジメントのプロパティマネジメント業務は、単なる建物管理にとどまらず、商業施設の収益最大化と価値向上を包括的に支援する総合力が特徴です。東急グループのネットワークや街づくりの視点を活用しながら、テナント誘致・契約管理からイベント企画、地域連携、環境対応まで多岐にわたる業務を一貫して行う点が強みといえます。商業施設の運営と社会的・地域的な意義の両面を重視し、サステナブルかつ魅力ある施設づくりに取り組む姿勢が、東急不動産SCマネジメントのプロパティマネジメントの大きな特色です。 活用メリット 長期的視点で物件の運営を考えたい場合に有効開発・再開発案件の実績が豊富で、投資回収や収益性を踏まえた提案が可能。施設全体のブランディングや価値向上施策に強み大規模商業施設や複合施設などの運営にも長けており、収益改善のアドバイスを受けやすい。 3. 建物管理会社が母体のプロパティマネジメント会社 特徴 清掃や設備メンテナンスのオペレーションに強み日常清掃や定期点検、設備保守などの品質が高く、コスト管理やトラブル対応にも迅速に対応できる。建物管理の専門知識・資格者が多数在籍設備管理技術者やビルクリーニング技能士など、管理面での資格保有者が多く、建物の安全性と快適性を重視する運営が可能。 代表的な企業例 東京キャピタルマネジメント株式会社大手管理会社　日本管財グループ企業東京キャピタルマネジメント株式会社のプロパティマネジメント業務は、不動産投資やアセットマネジメントと強く連動した視点で行われている点が大きな特徴です。オーナーの収益最大化やリスク軽減を意識しながら、以下のポイントを包括的にサポートします。1. 投資家目線・オーナー目線に立ったバリューアップ提案2. 多様な用途への対応と専門チームによる柔軟なPM業務3. リーシング戦略とテナントマネジメントの強化4. 建物・設備管理を通じたコスト最適化と品質維持5. 透明性の高いレポーティングとコミュニケーション6. ESG／サステナビリティを意識した運営手法こうした総合力を発揮することで、東京キャピタルマネジメントは長期的・持続的な資産価値向上を目指すオーナー・投資家のパートナーとして、プロパティマネジメントサービスを提供しています。日本ハウズイング株式会社管理会社本体がプロパティマネジメント業務を受託する体制。国内トップクラスの分譲マンション管理戸数を誇り、ビル・商業施設等の管理にも実績を持つ。日本ハウズイング株式会社（本社：東京都新宿区）のプロパティマネジメント業務は、下記のような強み・特徴を備えています。1. マンション管理大手としての実績とノウハウ2. 多彩な用途（オフィス・商業施設・賃貸住宅など）への対応3. 設備メンテナンスから長期修繕計画までの包括的サポート4. バックオフィス業務（会計・賃料管理・保険など）の一括代行5. 24時間365日体制のコールセンターと緊急対応6. コミュニティ形成や生活サポートなどソフト面の充実7. サステナビリティ・環境対策に配慮した管理これらを総合的に行うことで、居住者・テナントの満足度向上と資産価値維持・向上を両立させるPMサービスを提供している点が、日本ハウズイングの大きな特徴と言えます。最新の事例や具体的なサービス内容は、日本ハウズイング公式サイトや直接の問い合わせにてご確認ください。株式会社東急コミュニティー東急グループの建物管理会社で、首都圏を中心に戸数・棟数ともに多数の管理実績を有する。株式会社東急コミュニティー（本社：東京都世田谷区）のプロパティマネジメント業務は、東急グループの総合力と豊富な管理実績を背景に、以下のような特徴を持っています。1. グループネットワークを活かした総合的なマネジメント2. マンション管理からオフィスビル、商業施設、公共施設まで多彩な実績3. 建物・設備の維持管理と資産価値向上を目指す長期的な視点4. リーシング戦略・テナントマネジメントの強化5. 24時間365日体制の緊急対応と充実したバックオフィス機能6. 環境・地域を意識したサステナビリティ対応これらを総合的に行うことで、オーナー・投資家の収益最大化と利用者の満足度向上、さらには街づくり視点の付加価値創出を実現する点が、東急コミュニティーのPM業務ならではの強みといえます。伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社（本社：東京都中央区）のプロパティマネジメント業務は、以下のような特長を通じてオーナー・投資家の資産価値最大化と利用者・入居者の満足度向上に取り組んでいます。1. 伊藤忠商事グループの総合力と信頼性2. マンション・オフィス・商業施設・物流施設など多様な管理実績3. 建物・設備の予防保全と価値向上を重視した長期的視点4. リーシング戦略とテナントマネジメントの強化5. 24時間365日のコールセンターと充実したバックオフィス業務6. 環境・社会に配慮したESG／サステナビリティ対応これらを総合的に実践することで、長期的かつ安定的な運営・収益確保と社会的価値の向上を同時に目指すことが、同社のPM業務ならではの強みといえます。 活用メリット 建物の維持管理・保守品質を重視したい場合に有効設備の故障リスク低減やクレーム対応がスムーズで、オーナー・入居者双方の満足度向上に寄与。運営コスト管理や日常清掃の精度に期待日常のオペレーションを熟知しており、コストの最適化を図りやすい。 4. ゼネコン（建設会社）が母体のプロパティマネジメント会社 特徴 工事や修繕に関する知識・ノウハウが豊富大規模修繕・改修工事を含め、建設・リフォームが主軸にあるため、建物の構造や工事費の適正化に強い。技術力や工事の品質管理における強みゼネコンとして培った品質管理手法をPM業務に活かし、耐震補強など専門性の高い提案も可能。 代表的な企業例 鹿島建物総合管理株式会社スーパーゼネコン・鹿島建設のグループ会社で、建物管理・PMなどを幅広く手がける。鹿島建物総合管理株式会社のプロパティマネジメント業務は、「鹿島グループの総合力」と「ビル管理の専門性」を掛け合わせて、不動産オーナーが求める資産価値向上とコスト最適化を両立させることを目指している点が最大の特徴です。単なる日常管理だけでなく、建物の維持管理からテナント戦略、リニューアル提案まで、一貫したサポートを提供し、不動産価値を長期的に維持・向上させることに強みがあります。清水総合開発株式会社清水総合開発株式会社のプロパティマネジメント業務は、「清水建設グループの総合力」と「不動産の価値創造」を結びつけ、建物運営から開発・リニューアルまでを一貫してサポートする体制が大きな特徴です。清水建設と連携し、大規模建築物の管理・再開発支援などを推進しています。建物の長期的な資産価値の維持・向上と、オーナーの収益最大化を目指した戦略的な運営管理を実施し、テナントや利用者にとっても安心・快適な空間を提供することに強みがあります。大成有楽不動産大成有楽不動産株式会社のプロパティマネジメント業務は、「大成建設グループの総合力」と「戦略的な運営管理」を融合させ、不動産オーナーの収益向上と資産価値の維持・向上を支援する点に特徴があります。大成建設の知見を活かし、オフィスや商業施設の管理やリニューアル工事を総合的に行います。建物の長期的なライフサイクルを見据えた運営計画や、テナント誘致・管理のノウハウ、安心・安全のリスクマネジメントを組み合わせた総合的なPMサービスを提供していることが強みです。 活用メリット 建物の構造面や長期修繕計画を重視したい場合に有効建築の専門家が多く、長寿命化や改修による価値向上に関するコンサルティングが受けやすい。大規模プロジェクトや特殊用途物件の管理での安心感技術・工事力をバックに、トラブル時の緊急対応や特殊設備への対応が迅速。 5. ハイブリッド型（合弁・協業によるPM会社） 特徴 複数の事業領域の強みを兼ね備えることが期待できる。 株式会社エムエスビルサポートオフィス不動産仲介会社の三幸エステートと総合デベロッパーの三井不動産の合弁で誕生。三幸エステートはオフィス仲介や移転支援、テナント誘致などで豊富な実績を持つ。三井不動産は大規模開発やオフィスビルの運営、商業施設の開発など総合デベロッパーとして国内トップクラスの実績を誇る。リーシング力＋開発・運営ノウハウが融合した総合的なオフィスPMサービスを提供しています。 活用メリット 「仲介会社 × デベロッパー」という背景から、リーシング力と開発ノウハウの両面を有する。グループ企業・提携企業との連携により幅広いソリューション、物件の取得・仲介から開発、管理までワンストップで行い、ノウハウやネットワークを相互補完できる。オフィス市場に精通しているため、テナント誘致から建物運営まで一体的にサポートを受けられる。将来的にビル全体の大規模リノベーションや付帯施設の拡張などを計画する際にも、デベロッパー視点のノウハウを活かせる。 プロパティマネジメント会社選定のポイント 物件の特性やオーナー側の目的を明確化賃貸収益の最大化を狙う場合は、賃貸仲介やリーシングに強い会社。長期の運営計画や再開発を念頭におくなら、デベロッパー系。建物管理の品質重視なら、建物管理会社系。大規模修繕や特殊工事の技術力を求めるなら、ゼネコン系。提供メニュー・対応範囲の確認リーシング、管理、設備保全、会計処理など、総合対応が可能か。一部業務のみ委託する場合でも柔軟に対応してくれるか。コスト面とサービスのバランス管理費用が安いだけでなく、対応品質や緊急時のリスク管理能力も重要。ランニングコストと修繕積立を含めた長期的なコスト試算を比較検討する。実績と信頼性取り扱い物件の類似事例や管理実績をヒアリング。担当者の経験や会社のサポート体制（24時間緊急対応など）の有無をチェック。 まとめ プロパティマネジメント会社は、その母体企業の特性や専門領域によって「リーシング」「開発・運営計画」「建物管理」「工事・修繕」など得意分野が異なります。しかし、各社とも総合的なPM業務をカバーしている場合が多く、必要に応じて提携先企業やグループ会社と連携し、専門外の業務にも対応します。重要なのは、自身の所有物件の現状や将来的なビジョンを踏まえて、最適なパートナーを見つけることです。賃貸収益を重視するのか、建物の長寿命化や改修を重視するのか、ブランディングや資産価値向上を優先するのかなど、目的に合ったプロパティマネジメント会社の選定をおすすめします。 第14章　プロパティマネジメント業務関連キーワード 以下に、プロパティマネジメント（PM）業務において押さえておきたい主なキーワードと、その概要をまとめました。各用語の理解を深めることで、効率的かつ戦略的な管理業務が可能になります。 プロパティマネジメント（Property Management）不動産の管理・運営に関する業務全般。建物の維持管理、テナント対応、賃貸借契約管理、収支管理などを含む。リーシング（Leasing）テナントの誘致・契約締結・更新交渉などを通じて空室を埋め、稼働率を高める活動。稼働率（Occupancy Rate）建物や施設などの賃貸可能面積・戸数のうち、実際に賃貸契約が成立している割合。投資収益性の重要な指標。算定方法に注意が必要。レントロール（Rent Roll）各テナントの契約賃料・契約期間・支払い状況などを一覧化した資料。管理の現状を把握し、収益予測・キャッシュフロー分析に活用。PMレポート（Property Management Report）プロパティマネジメント会社がオーナーに提出する管理報告書。収支やテナント動向、クレーム状況などをまとめる。意思決定や改善提案に必要な資料。キャッシュフロー（Cash Flow）賃料収入・駐車場収入などのインカムと、修繕・光熱費・管理費用などのアウトフローの差し引きを管理・分析することで、資産運用の健全性を把握。AM・アセットマネジメント（Asset Management）AMは不動産の資産運用戦略を立案・実行、PMは不動産の現場管理や日常運営を担う。両者の連携が重要。サブリース（Sublease）管理会社や転貸事業者が、物件を一括借上げしてサブリース契約を行う仕組み。空室リスクを軽減できるが、契約内容次第でオーナー・借り手双方に影響が及ぶ。CAM（Common Area Maintenance：共用部管理費）商業施設やマンション等の共用部分の維持管理に充当する費用。清掃や警備、照明、空調などが対象。長期修繕計画（Long-Term Repair and Maintenance Plan）建物の老朽化対策や設備更新に関する計画。費用を計画的に積み立て、物件の価値を維持・向上させるための戦略的な取り組み。設備管理（Facility Management）建物内の空調・電気・給排水・エレベーターなどの設備を最適な状態で維持する業務。故障リスクやクレームを抑え、快適な居住・利用環境を提供。テナントリテンション（Tenant Retention）既存テナントとの良好な関係を維持し、更新率を高める施策。クレーム対応や定期的なコミュニケーション、設備改善などが含まれる。リスクマネジメント（Risk Management）自然災害・経済情勢の変動・法規制の変更などのリスクを分析・評価し、事前に対策を講じること。保険の活用も含む。コンプライアンス（Compliance）建築基準法、消防法、宅地建物取引業法など関連する各種法令や条例を順守すること。違反が発覚すると事業停止やイメージダウンにつながる。収益管理（Revenue Management）家賃設定・テナント構成の最適化、キャンペーンの活用などで収益を最大化するための戦略的取り組み。支出管理（Expense Management）共用部の光熱費や修繕費、清掃費用などのコストを最適化・削減するための管理。定期的に見直しを行い、バランスの取れた運営を目指す。資産価値向上（Asset Value Enhancement）建物改修や共用部リニューアル、サービス向上などを通じて不動産のバリューアップを図る。テナント満足度の向上や、投資家へのアピールにも繋がる。不動産投資信託（REIT: Real Estate Investment Trust）多数の投資家から資金を集め、不動産に投資する商品。PM業務においては、報告体制や運営の透明性が重視される。サステナビリティ（Sustainability）建築物の省エネルギー化や環境負荷の低減、入居者の快適性向上を目指す取り組み。ESG投資の流れで重要度が高まっている。デューデリジェンス（Due Diligence）不動産取得時や売却時に行う徹底的な調査・査定。物件の法的リスク・建物状況・収支状況などを把握し、正確な価値を判断するためのプロセス。コンストラクションマネジメント（Construction Management）建築・改修工事などの計画立案から施工管理までを総合的にマネジメントする業務。品質・コスト・スケジュールをコントロールし、資産価値の維持・向上を図る。 第15章　プロパティマネジメント業務のまとめ プロパティマネジメントは、不動産の運営管理を「収益最大化・投資価値向上」という観点で行う総合サービスです。 空室率抑制や賃料アップ、バリューアップ提案に強みを持つ一方、高度な専門知識・ネットワーク・コストが必要。オーナー側は、プロパティマネジメント会社のノウハウ・実績・得意分野を把握し、費用対効果とコミュニケーションを重視。長期的視点でパートナーを選び、投資戦略を慎重に立案・遂行することで、収益と資産価値の向上を実現できる。 最終的なポイント プロパティマネジメント会社選びオーナーの物件特性と合致するプロパティマネジメント会社を選び、実績や報酬形態などを契約段階で十分に確認する。投資価値向上バリューアップ施策やマーケティング、資金調達戦略を総合的に組み合わせ、キャッシュフローと評価額を高める。DXの活用デジタル技術・システムを積極導入し、効率的かつ透明性の高い管理を目指す。長期的視点での運用単年の収益だけでなく、将来的な資産価値やテナントの安定性を考慮して経営判断を行う。 プロパティマネジメントは「不動産投資成功の鍵」を握る重要分野です。オーナーにとっては、プロパティマネジメント会社との適切な協力関係の構築が、収益性向上と資産価値アップの大きな一歩となるでしょう。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　代表取締役 羽部 浩志 1991年東京大学経済学部卒業　ビルディング不動産株式会社入社後、不動産仲介営業に携わる 1999年サブリース株式会社に転籍し、プロパティマネジメント業務に携わる 2022年サブリース株式会社代表取締役就任(現職)　ライフワークはすぐれた空間作り 2025年8月25日執筆

皆さんこんにちは。株式会社スペースライブラリの藤岡です。この記事は人形町駅周辺のオフィス・貸事務所賃料相場についてまとめたもので、2025年8月26日に執筆しています。少しでも皆様のお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願い致します。 目次人形町駅周辺の特徴とトレンド 人形町駅周辺の入居企業の傾向 人形町駅周辺のオフィス・貸事務所の賃料相場人形町駅周辺で募集中のオフィス・貸事務所の一例 人形町駅周辺の特徴とトレンド 人形町駅周辺のオフィス・貸事務所は、超高層ではなく中小サイズが中心で、中小企業向けの数十坪規模の貸事務所が多いエリアです。賃料水準も、2023年ごろから活発化した都心5区での新規供給や、交通利便性で中央区の中心部に若干劣ることから、低めで安定推移しています。その割安感ゆえに「中央区内に住所を持ちつつコストを抑えたい」企業に支持され、景気動向による賃料の上下動も比較的小幅にとどまっています。人形町駅には東京メトロ日比谷線と都営浅草線が乗り入れており、都内各所はもちろん、埼玉、千葉方面からアクセスしやすいロケーションです。JR線の乗り入れがなく都心主要駅としての訴求力は必ずしも高くありませんが、徒歩圏内には半蔵門線水天宮前駅や都営新宿線浜町駅など複数の駅が点在していることから、都心のビジネス街への近接性も備えています。人形町駅周辺は、下町の情緒が色濃く残るエリアで、江戸時代から栄えた歴史を背景に老舗の商店や古くからの企業が多い土地柄であり、街並みはどこか温かみのある雰囲気を残しています。有名な和菓子店や老舗の天ぷら・洋食店からカフェ、リーズナブルな定食屋まで幅広く、接待向けの落ち着いた店も見つけやすいエリアです。また、人形町商店街やコレド室町などの商業施設も徒歩圏にあり、終業後の食事や買い物にも困りません。飲食店やグルメの名店が点在するためランチや接待の場所にも困りません。オフィス街でありながら住宅も混在するエリアのため夜間も人通りが絶えず、街灯や店舗の明かりで明るく女性の一人歩きでも安心できる治安の良さがあります。静かで落ち着いた環境と都市機能のバランスが取れており、働く場所として快適さと利便性を両立したエリアと言えます。老朽ビルの建て替えや再開発も進み始めており、前述のようにコスト重視で中央区に拠点を置きたい企業や、従来からこの地に根付くアパレル系企業などの需要が堅調です。人形町駅周辺は、伝統ある街の魅力と現代のビジネスニーズが融合し、安定した中にも徐々に新しい動きが見られるエリアといえるでしょう。 人形町駅周辺の入居企業の傾向 近年、人形町駅周辺は、新築・リノベーション物件の供給も見られ、中小規模のオフィスビルにおいて設備グレードの向上が進んでいます。築年数の経過したビルでも耐震補強やリニューアルを実施し、機械警備や個別空調を導入するなど快適性を高めた物件が増えています。下町で古くから繊維・問屋業が盛んな土地柄を背景にアパレル系の卸売企業など特定業種の需要も見られますし、交通利便性も備えつつコスト削減が図れるエリアであることから、日本橋や丸の内から賃料負担軽減を目的にオフィスを移転する企業も増加傾向にあります。人形町駅周辺は、コストパフォーマンス良好でアクセスも便利なオフィスエリアとして、中堅企業やベンチャーから老舗商社まで幅広い企業の移転検討リストに挙がるエリアとなっています。 人形町駅周辺のオフィス・貸事務所の賃料相場 人形町駅周辺のオフィス・貸事務所の賃料相場は次の通りです。 賃料下限賃料上限20～50坪約11,000円約18,000円50～100坪約15,000円約18,000円100～200坪約15,000円約18,000円200坪以上約17,000円約21,000円 ※200坪以上の物件はデータが少なく、空欄としています。※法人登記できる実際のオフィスのみを対象としており、バーチャルオフィスは含めていません。※調査は当社が把握している物件情報を対象としておりますが、把握していない物件もあることから正確性を担保するものではありません。※賃料はおおよその目安として掲載しております。賃料下限の物件は、築年数が古く設備も古いケースが多い傾向があります。※飛びぬけて安い、あるいは飛びぬけて高いハイグレード物件の情報は省いています。 人形町駅周辺で募集中のオフィス・貸事務所の一例 岩本町喜多ビル 岩本町喜多ビル 住所：東京都千代田区岩本町1丁目8番15号 GoogleMapで見る 階/号室：6階6B 坪単価：応相談 面積坪：28.46 入居日：即日 詳細はこちら ご希望条件をお伝えいただければ、当社の担当よりオフィス・貸事務所のご提案をさせていただきますので、お気軽にご相談ください。Webサイトには公開されていない物件情報も存在します。お気軽にご相談ください。 物件の無料提案を依頼してみる 人形町駅周辺で募集中のオフィス・貸事務所をお探しの企業様、人形町駅周辺で安定したビル経営を望まれているビルオーナー様は、こちらよりお気軽にご相談ください。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 藤岡 涼 入社以来20年以上にわたり、東京23区のオフィスビルを中心にプロパティマネジメント・リーシング・建物管理を担当。 年間多数の交渉やトラブル対応経験を活かし、現場目線に立った迅速かつ的確な提案を通じて、オーナー様とテナント様双方の満足度向上に努めています。 2025年8月26日執筆

皆さんこんにちは。株式会社スペースライブラリの鶴谷です。この記事はオフィスのリフォーム事例と費用感についてまとめたもので、2025年8月25日に執筆しています。少しでも皆様のお役に立てる記事にできればと思っています。どうぞよろしくお願い致します。本コラムでは、オフィスビルの空室対策として、リフォーム・リノベーション事例を通じて「具体的な費用感はどれぐらいなのか」「どのような部分がテナントに評価されるのか」を分かりやすく解説していきます。特に、本稿で紹介する事例である「オフィスA」と「オフィスB」は、いずれも築数十年を経て古い印象を与えていたビルをリノベーションによって再生した事案です。当社では単なるリフォームよりもより家賃収入の増加するリノベーションをお勧めしています。オフィスオーナーや管理会社の皆様にとって、今後のリノベーションを検討する際の参考になれば幸いです。 目次1. リノベーションが空室対策につながる理由1-1. テナントの第一印象を左右する共用部1-2. 企業イメージやブランド力への影響1-3. 安易な賃料値下げによる損失回避2. 具体的な事例紹介：オフィスA2-1. 概要と空室の課題2-2. リノベーションの方針と提案内容2-3. リノベーション内容の詳細2-4. 費用感と投資回収3. 具体的な事例紹介：オフィスB3-1. 概要と課題3-2. リノベーション範囲とコンセプト3-3. 具体的な改修ポイント3-4. 費用と回収見込み4. リノベーションを実施しない場合のリスク5. リノベーション会社の選定ポイント5-1. 業務範囲の明確さ5-2. 実績の有無5-3. アフターサポート6. オフィスリノベーション成功へのステップ7. まとめ：リノベーションがもたらす未来 1. リノベーションが空室対策につながる理由 1-1. テナントの第一印象を左右する共用部 オフィスビルを内見する際、まず最初に目に入るのは「エントランス」「エレベーターホール」「廊下」などの共用部です。仮に専有部の間取りや眺望、広さが理想的であったとしても、共用部の老朽化や暗い雰囲気、汚れなどが目立つと、見学者は「ここで働きたい」「ここにクライアントを招きたい」とは感じにくくなります。とりわけトイレが古いと、毎日使用する設備として不快感をもたらしてしまい、入居意欲の大きな減点要素になることが少なくありません。 1-2. 企業イメージやブランド力への影響 オフィスはテナント企業にとっての「顔」です。取引先や顧客を迎え入れる場であり、働く社員のモチベーションにも大きく関わります。したがって、築年数の経過を感じさせない「清潔感」や「先進性」「上質感」が演出できる空間は、企業のブランド価値を高めるうえで重要な要素です。オフィスビル全体としてのリノベーションを行うことで、企業が入居後に「自社ブランドのイメージに合ったオフィス」として活用しやすくなるため、空室を埋める強い動機づけになります。 1-3. 安易な賃料値下げによる損失回避 リノベーションを行わないまま空室が長引くと、オーナーや管理会社としては賃料を下げてでも埋めたいと考えるかもしれません。しかし、値下げをしても入居が決まらず、さらに値下げを繰り返す“負のサイクル”に陥る可能性があります。一方で、リノベーションによって「魅力的なオフィス」を提供できれば、相場賃料を下げずにテナントを呼び込めるばかりか、場合によっては多少の上乗せができる可能性すら出てきます。早期に空室が埋まり、かつ賃料面での値下げを行わなくて済むのであれば、リノベーション工事費用を投資として回収するスピードも速くなりやすいのです。 2. 具体的な事例紹介：オフィスA 2-1. 概要と空室の課題 所在地：新大塚駅から徒歩3分建物規模：地上10階建て築年数：30年空室フロア：5階 オフィスAは駅から徒歩3分という好立地でありながら、5階に空室が出て長期間埋まらない状況が続いていました。PM（プロパティマネジメント）を担っていた当社は、専有部ではなく「共用部」に問題があるのではないかと分析しました。築30年という年月が経過し、特にトイレが古く、カラーリングも一昔前の趣が強かったのがネックとなっていたのです。 2-2. リノベーションの方針と提案内容 そこで当社は、専有部の改修ではなく、フロア共用部であるトイレと給湯コーナーにフォーカスしたリノベーションをオーナー様に提案しました。新築オフィスビルのような最新設備とはいかないまでも、スタイリッシュな印象を与えつつ、清潔感と使いやすさを両立させることを目指したのです。 デザインコンセプト：「品のある」「スタイリッシュ」かつ「利用者が快適に使える空間」改修範囲：男女トイレ＋給湯コーナー（同フロア内） 2-3. リノベーション内容の詳細 1. 洗面台シンプルで機能的かつデザイン性も備えたものを選定。鏡を壁に直接貼り付けるのではなく、少し浮かせるように設置し、鏡の裏側にLED照明を仕込んで空間に奥行きと明るさを演出。女性用洗面台は、お化粧道具などを置けるスペースを十分に確保。2. 便器・個室の選定丸みを帯びた親しみやすいシルエットでありながら、スタイリッシュなデザインのものを採用。日常的に使用する空間であるからこそ「癒される場所」というコンセプトを重視。個室内の床や壁面には、汚れが目立ちにくく、掃除もしやすい素材を選び、メンテナンス性にも配慮。3. 給湯コーナー照明やカラースキームをトイレと統一感のあるものにし、フロアのイメージを統一。シンクやカウンターの素材は、水回りの清掃性を高めるためにステンレスや耐水性に優れた材料を選定。スタッフが気持ちよく利用できるよう、換気や採光面にも留意。 2-4. 費用感と投資回収 リノベーション費用：約600万円（税抜）回収期間の目安：入居が決まれば、おおよそ半年程度で回収可能 築30年のビルであり、フロアの広さや間取りにもよりますが、トイレと給湯室の改修のみで約600万円というのは比較的リーズナブルな費用感です。もちろん、仕上げ材や設備機器のグレードによって上下はしますが、古いトイレを使い続けたまま空室が埋まらないリスクを考えれば、「半年で回収可能」という投資判断は十分妥当性があります。 3. 具体的な事例紹介：オフィスB 3-1. 概要と課題 所在地：五反田駅から徒歩4分建物規模：地上10階地下1階建て築年数：35年空室フロア数：10フロアのうち5フロアが空室 オフィスBは五反田の好立地にありながら、10フロア中5フロアが空室という厳しい状況でした。そこでオーナー様は、この機会に大規模なリノベーションを実施して、ビルの価値を大きく向上させたいと考えたのです。 3-2. リノベーション範囲とコンセプト オフィスBでは、単一フロアではなく下記の範囲での「トータルリノベーション」を実施しました。 空室5フロアのトイレ・キッチン・エレベーターホールエントランスホール 「白漆喰を使った上品な空間」というデザインコンセプトを掲げ、誰が見ても“清潔感と上品さ”を感じられるオフィスを目指しました。五反田エリアではIT企業など若い層の多い企業も多く、感性に訴えかけるスタイリッシュなデザインは入居テナントの期待に応えやすいと判断したのです。 3-3. 具体的な改修ポイント ※画像5枚※ 1. エントランスホール壁面を白漆喰で仕上げ、柔らかな光の反射と清潔感を演出。既存の床や天井を活かしてコストを抑え、全体として統一感を出す。2. エレベーターホールと事務室の間仕切りガラスの建具を採用し、視覚的な拡がりを確保。エレベーターを降りた瞬間の圧迫感をなくし、透明感を出すことでフロアが広く感じられる効果を狙う。3. トイレ・キッチン設備衛生陶器は白を基調とし、どの年代・どの業種にも好印象を与えやすいシンプルなデザインを選択。キッチンはステンレス素材の製作ものとし、耐久性と清潔感を両立。天井や壁の照明にも配慮し、暗さや閉塞感を感じさせない構成に。 3-4. 費用と回収見込み 費用内訳：各フロア（トイレ・キッチン・エレベーターホール・建具）の改修費：1フロアあたり約900万円エントランス改修費：約400万円全体の費用：現場管理費・諸経費を含めて約5,500万円（税抜） 一見、高額に感じられるかもしれませんが、5フロア分とエントランスホールの大規模改修という点を考慮すれば妥当な範囲といえます。テナントがすぐに決まれば、おおよそ1年半ほどで回収が可能というシミュレーションでした。 4. リノベーションを実施しない場合のリスク ここで改めて、リノベーションを行わない場合のリスクを整理します。空室を抱え続けると、以下のような状況に陥りやすくなります。 1. 賃料の大幅な値下げ空室が続けば、なんとか埋めようと賃料を下げざるを得なくなる。一時的にテナントが決まっても、周辺相場より安い賃料で契約せざるを得ず、収益が安定しない。2. ビル全体の資産価値低下古い共用部のままではビル自体のイメージが悪く、空室率が高止まりする。オフィスビルの評価額も低下し、将来的な売却やリファイナンスの際に不利になる。3. 負のサイクル入居が決まらない → さらに賃料を下げる → テナントの質が下がり、追加の改修コスト発生 → オーナー収益悪化 → ビル維持費すら捻出しにくくなる一度こうしたサイクルに陥ると、抜け出すのに大きなコストと時間が必要。 行動しないリスクを考えると、リノベーションこそが「最良の空室対策」であると言っても過言ではありません。 5. リノベーション会社の選定ポイント リノベーションを成功させるためには、実績とノウハウを持ったパートナー企業の選定が不可欠です。オフィスリノベーションを検討する際は、以下のような観点で比較検討すると良いでしょう。 5-1. 業務範囲の明確さ 設計、施工、PM（プロパティマネジメント）、BM（ビルメンテナンス）など、どこまで包括的に対応してくれるのか確認しましょう。ワンストップで全工程を任せられる会社もあれば、設計は設計事務所、施工は別会社と分離しているケースもあります。窓口が分散するほどコミュニケーションロスが発生しやすく、工期延長やトラブルの原因になりかねません。 5-2. 実績の有無 似たような規模や築年数のオフィスビルでのリノベ実績があるかどうかをチェックします。事例が豊富なほど、想定外のトラブルへの対応経験も積み上がっており、安心感があります。事前に実際の施工事例（写真や図面）を見せてもらい、デザインや仕上がりのテイストを確認すると失敗が少なくなります。 5-3. アフターサポート リノベーション後の不具合についてどの程度の期間、保証してくれるのか。メンテナンスや定期点検、トラブル時の連絡体制などはどうなっているのか。工事後のフォローが手厚い会社であれば、安心して長期的にビル運営を続けることができます。 6. オフィスリノベーション成功へのステップ ここまでオフィスリノベーションの事例や費用感、リノベーション会社の選定ポイントを述べてきましたが、具体的に進めるにあたってどのようなステップを踏むべきかを整理しましょう。 1. 現状分析と課題抽出空室状況やテナントの退去理由、周辺の競合オフィスの特徴などを調査し、現状の課題を洗い出します。例えば「トイレの老朽化がネック」「エントランスに魅力がない」など、優先順位をつけて改善すべき点を絞り込みます。2. リノベーションの目的・コンセプト設定投資回収を念頭に置いたうえで、「どのようなテナントをターゲットにしたいのか」「ブランドイメージをどう変えたいのか」を明確にします。オーナーや管理会社、リノベーション会社で方向性をしっかり共有することで、工事内容のブレを防ぎます。3. 概算費用の試算・資金計画リノベーションにかけられる予算を決め、どの程度の仕上がりを目指すかを調整します。金融機関からの借入や自己資金の投入など、資金計画を具体化し、想定賃料収入とのバランスを検討します。4. プランニングとデザイン検討設計担当者と打ち合わせを重ね、設備機器の仕様、内装デザイン、レイアウトなどを詰めていきます。実際の使用場面を想定しながら、メンテナンス性や耐久性、将来的なリフォームのしやすさなどにも配慮します。5. 施工・現場管理工事が始まったら、現場管理者が進捗や品質をチェックしながら工程を進めます。テナントや近隣ビルへの配慮、騒音・振動対策など、トラブルが起きないよう注意しつつ作業を遂行します。6. 引き渡し・アフターサポート竣工後には、オーナー・管理会社立会いのもとで最終チェックを行い、問題がなければ引き渡しを受けます。不具合が見つかった場合は速やかに補修を行い、保証期間やメンテナンス体制も確認しておきます。 7. まとめ：リノベーションがもたらす未来 オフィスビルの空室対策としてのリノベーションは、単なる「古い設備を新しくする」だけでなく、ビルの資産価値そのものを高め、入居テナントの満足度を劇的に向上させる力を持っています。オフィスAのように1フロアのトイレ・給湯室の改修であっても、短期間で投資を回収でき、空室を埋める効果を発揮します。また、オフィスBのように複数フロアとエントランスをまとめてリノベーションする大規模プロジェクトは、さらに大きなインパクトを生み出し、ビル全体のブランディングを一新することが可能です。もしリノベーションを行わず放置してしまえば、空室期間の長期化や賃料値下げのリスクが高まります。とりわけ建物が築数十年を超えてくると、設備の老朽化が進行し、ビルのイメージダウンが避けられません。こうした状況を打破するには、適切なタイミングでリノベーションに投資し、収益アップとビルの長寿命化を両立させる戦略が重要になります。最後に、リノベーションの成否を左右するのは「どの会社に依頼するか」「どれだけ明確なコンセプトを持って進められるか」です。費用対効果のシミュレーションを行い、信頼できるパートナーと協力して計画を進めることで、オーナーにとってもテナントにとっても魅力あふれるオフィスを実現することができるでしょう。オフィスビルが生まれ変わる瞬間は、オーナーにとっても大きな楽しみの一つです。美しく改修されたトイレやエントランス、明るいエレベーターホールを見ると、「これならきっとテナントに選ばれる」と確信が持てるはずです。そして実際に、そのビルで働くテナント企業の社員が快適に日々を過ごし、ビジネスを発展させていく姿は、オーナーや管理者にとっても誇りや喜びにつながるのではないでしょうか。一度きりの改修ではなく、長期的に建物を維持・運営していく視点を忘れずに、定期的なメンテナンスや部分的なリノベーションを計画的に進めていくことで、建物の価値を着実に保ち、さらには高めていくことができます。ぜひ本稿で紹介した事例を参考に、皆様のオフィスビルでも最適なリノベーション計画を練ってみることをお勧めします。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　設計チーム 鶴谷 嘉平 1994年東京大学建築学科を卒業。同大学大学院にて集合住宅の再生に関する研究を行いました。 一級建築士として、集合住宅、オフィス、保育園、結婚式場などの設計に携わってきました。 2024年に当社に入社し、オフィスのリノベーション設計や、開発・設計（オフィス・マンション）を行っています。 2025年8月25日執筆

皆さんこんにちは。株式会社スペースライブラリの飯野です。この記事は築古の賃貸オフィスビルを魅力的に再生するリノベーション戦略についてまとめたもので、2025年8月25日に執筆しています。少しでも皆様のお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願い致します。 目次はじめに：新しい価値を創造する“リノベーション思考”第1章：既存ビルのポテンシャルを最大化するために —— まずはビル診断1-1. 外壁・構造・設備の劣化状況を正確に把握1-2. 全体像を押さえつつ、投資配分を計画第2章：大胆なファサード刷新を“身近なもの”にするためのポイント2-1. 大規模ビルで培われた“外壁改修のノウハウ”2-2. 中小規模ビルにおける工期・コストメリット第3章：内装の意匠更新で“古さ”を感じさせない空間へ3-1. エレベーターの内壁と制御装置の改修3-2. 洗面所・流し台の刷新でクリーンなイメージを第4章：機能面とデザイン面のバランス —— “見える改修”と“見えない改修”をどう同時 進行させるか4-1. 基幹設備の老朽化対策4-2. “見えるところ”と“見えないところ”の投資配分第5章：投資効果を高めるためのプレゼン —— 数字とストーリーの両面で説得5-1. 賃料アップ・空室率低減のシミュレーション5-2. ランニングコスト削減と補助金活用第6章：中小規模ビルでの“大胆リノベ”を成功させるステップ6-1. ビル診断と課題整理6-2. 外観・内装と基幹設備のバランス検討6-3. 投資効果のシミュレーション6-4. 設計・施工の実施とPRまとめ：大規模ビルと同じ発想を“自分サイズ”に応用する はじめに：新しい価値を創造する“リノベーション思考” 築古、築30年内外の賃貸オフィスビルが抱える課題は、外観や内装の老朽化、陳腐化だけにとどまりません。企業の働き方やテナントニーズが大きく変化しているなかで、既存ビルがどう再生し、時代の要請に応えるかという視点が、今や不可欠となっています。近年、都市の再開発エリアでは、大型ビルが先進的なファサード改修や内装リノベーション、設備アップデートなどを積極的に取り入れ、テナント誘致や賃料アップに成功する事例が増えてきました。しかし、これは大規模ビルだけの専売特許ではありません。中小規模の築古ビルでも「的確な診断と戦略的な投資」を行えば、見違えるほどイメージアップし、収益改善が見込めるのです。本コラムでは、そうしたノウハウを「築30年前後のオフィスビル」にも十分応用できる点に焦点を当てながら、ビルオーナーが“投資したくなる”リノベーション提案の具体策を探っていきます。市場データや専門家（スペースライブラリ）の視点を交えつつ、事例を盛り込み、長期的にメリットを生む戦略づくりのポイントを解説します。 第1章：既存ビルのポテンシャルを最大化するために —— まずはビル診断 1-1. 外壁・構造・設備の劣化状況を正確に把握 リノベーションに取り組む際、まずはビル自体の現状を正確に把握することが肝心です。築30年のオフィスビルでは、外観の古さや設備の老朽化によるトラブルが潜在的な大きなリスクとなる一方で、丁寧に診断・調査すれば「まだ十分使える部分」や「効果的に刷新すべき部分」が明確化されます。 外壁ひび割れ・タイルの剥落リスク見た目の問題にとどまらず、安全性の観点でも大きな懸念。雨漏りや内部構造へのダメージを防ぐため、微小な亀裂でも早期のチェックが不可欠です。屋上防水の劣化雨風・紫外線にさらされる屋上は最も劣化が進みやすい箇所。漏水が起きれば内装や電気設備へのダメージに直結します。空調・電気・給排水設備の老朽度故障リスクが増すだけでなく、エネルギー効率が落ち、ランニングコストが上がる要因にも。エレベーターの制御装置・安全基準運行停止や緊急時の安全機能に関わるため、最新基準とのギャップを早めに認識する必要があります。 ★スペースライブラリの視点「築30年ビルの場合、外観だけでなく基幹設備に意外な負担が蓄積していることが多く、診断結果で“ここまで劣化が進んでいたのか”と驚かれることがあります。特に外壁や屋上防水は、雨漏りリスクを放置するとトラブルが大きくなるため、総合診断で必ずチェックリストを作って優先度を判断します。」 1-2. 全体像を押さえつつ、投資配分を計画 総合診断の結果、ビルのどこに大きな問題があり、どこを優先的に改修すべきかが見えてきます。ここからは、ビルオーナーがどれくらいの予算を投資し、どこに力を入れるかを検討する段階です。 「見た目の印象」と「安全性・省エネ性能」のバランスファサードやエントランスのデザイン変更はテナント誘致に直結しますが、基幹設備の更新を後回しにすると大きなリスクが残ります。投資の配分をどう調整するかがポイントです。段階的な投資アプローチ中小ビルの場合、一気にフルリノベするのではなく、外壁改修は今期、内装刷新は次期など、段階的に行う方法も一般的です。工事期間の長期化やテナントへの影響を最小限に抑えながら、“ポイント改修”でイメージを大幅に変えることが可能です。 ★スペースライブラリの視点「投資の優先順位をどう決めるかは、ビルオーナーの資金力やビルの将来計画次第。まずは大きなリスクを除去し、そのうえで“テナントにアピールできる部分”をしっかり手を入れるのが定石。改修後のレントロール（賃料収支）を想定し、投資回収シミュレーションを早めに提示するのが大切です。」 第2章：大胆なファサード刷新を“身近なもの”にするためのポイント 2-1. 大規模ビルで培われた“外壁改修のノウハウ” 再開発エリアの大型ビルでは、ガラスカーテンウォールやメタルパネルの採用で外観を一新し、大きな差別化を実現しています。しかしこの手法は、決して大規模ビルだけの特権ではありません。中小規模ビルでも以下のような方法でモダンなファサードが得られます。 1. 既存外壁を下地として活用完全撤去のコストを抑えつつ、新素材を重ね貼りや上貼りすることで、施工期間短縮・コスト削減とデザイン刷新の両立を図ります。2. 先進的な素材の組み合わせガラス、メタルパネル、セラミックタイルなどを併用し、視覚的な変化と耐久性を両立。3. 外断熱＋省エネ性能向上外壁改修のタイミングで断熱性能を高めれば、光熱費削減やテナント企業の環境負荷低減に繋がり、付加価値となります。 ★スペースライブラリの視点「外壁改修の際は足場を組むため、一度の設置で複数の作業（下地補修、防水工事、サイン変更）をまとめて行うのが得策です。中小ビルの場合、施工面積が限られている分、工期が短く済むメリットがあり、テナントへの影響も少なく抑えられます。」 2-2. 中小規模ビルにおける工期・コストメリット 中小規模ビルのリノベーションは、大規模ビルほど施工範囲が広大ではないため、以下の点で有利になります。 迅速な施工でビル稼働への影響を最小化足場解体や資材搬入が短期で完了し、テナントや周辺住民との調整がスムーズ。コスト面での優位性面積が小さい分、外壁改修にかかる総コストは少額に抑えやすい。賃料アップや空室率改善への即効性外観が大きく変われば、テナントからの問い合わせや内覧が増えやすく、改修の成果が早期に表れやすい。 ★スペースライブラリの視点「外壁を替えると、ビルの印象が“古くさい建物”から“現代的なビル”へ劇的に変わるので、入居する企業も“ここならお客様を招きたい”と思いやすくなります。工期が短くなるメリットは、中小ビルにとって大きい利点と言えます。」 第3章：内装の意匠更新で“古さ”を感じさせない空間へ 3-1. エレベーターの内壁と制御装置の改修 テナントが朝晩必ず利用するエレベーターは、“ビルの印象”を左右する重要なスペースです。 1. 制御装置の更新古い制御システムは故障率が高く、メンテナンス費もかさみます。最新の制御装置に更新すれば、故障リスクの低減やエネルギー効率向上を実現します。2. 安全機能の強化バックアップ電源や非常停止装置など、安全面のアップデートでテナントの安心感を高めます。3. キャビン内装リニューアルパネル素材や照明を一新し、モダンなデザインへ。高耐久・防汚素材を用いると清掃が楽になり、管理コストも下がります。 ★スペースライブラリの視点「エレベーター改修の良いところは、機能更新によってビルの安全性と快適性を一気に底上げできる点。見た目の変化も大きく、テナントが毎日“このビルっていいね”と感じるきっかけづくりになります。」 3-2. 洗面所・流し台の刷新でクリーンなイメージを オフィスのトイレや給湯室は“ハード”だけでなく、テナントのワークスタイルや衛生意識にも影響を与える場所です。 1. レイアウト変更やバリアフリー対応通路幅を広げ、スムーズに動線が確保されるデザインを採用。車椅子対応や多目的トイレの設置で対応力を高めます。2. 最新設備の導入節水型や自動洗浄・自動水栓などの衛生陶器を導入し、清潔感・省エネ性をアップ。3. 照明と収納スペースの工夫照明を明るく、かつ人感センサーにすると安全性と省エネを両立。小物や清掃用品を収納できるスペースも整え、見た目の雑多感を解消。 ★スペースライブラリの視点「トイレや給湯室の改修は、意外なほどテナントからの評価が上がります。特に女性スタッフの多い企業や外部来訪者が多いオフィスでは、“水回りが綺麗”というのがビル選定の大きなポイントになるのです。」 第4章：機能面とデザイン面のバランス —— “見える改修”と“見えない改修”をどう同時 進行させるか 4-1. 基幹設備の老朽化対策 築古ビルで深刻化しがちな基幹設備の劣化は、稼働停止や事故のリスクに直結します。 給排水管の更新サビや漏水リスクを考慮し、耐食性・耐久性の高い素材に切り替え。局部的な補修に終始せず、一部フロアや系統ごとの完全更新を検討することも。受変電設備の交換老朽化が進むと停電・火災リスクが高まり、最新機器へのアップデートで安全性と省エネ効果を高めます。空調機器の高効率化インバーター式や省エネモデルを導入し、テナントの快適度と電気代削減を同時に達成。 ★スペースライブラリの視点「基幹設備を後回しにすると、一度事故が起きた際のコストやイメージダウンが甚大です。テナント満足度だけでなく、ビル全体の経営リスク軽減を意識しながら、見えない部分にもしっかり投資することが長期的な安定収益に繋がります。」 4-2. “見えるところ”と“見えないところ”の投資配分 見える投資：外壁・エントランス・エレベーターホール・トイレ内装など、“一目で変わった！”とわかる部分。テナント誘致や賃料アップへ直結しやすい。見えない投資：電気系統や空調機、配管、制御装置など、普段は目に触れないが故障時のリスクが大きい部分。建物寿命や安全性を左右するため、優先度も高い。 ★スペースライブラリの視点「『見せる改修』でテナントにアピールしつつ、同時に『見えない改修』をコツコツ進めるのが理想形です。大きな“裏のリスク”を先に解消しておけば、改修後のビルに企業が安心して長く入居し続けてくれます。」 第5章：投資効果を高めるためのプレゼン —— 数字とストーリーの両面で説得 5-1. 賃料アップ・空室率低減のシミュレーション 改修前後の家賃シナリオ周辺相場を参考に、家賃がどの程度アップできるかを具体的に示す。空室だったフロアが最終的にどれくらい埋まるかを複数シナリオで想定。空室率改善と実質収益投資前は平均空室期間が6ヶ月あったのが、改修後2ヶ月に短縮すれば、年間収入増がどれほどになるかを見える化する。 ★スペースライブラリの視点「『どれくらい賃料を上げられるか』だけでなく、『どれくらい空室が減るか』も重要。実際、空室率低減効果が大きいなら、トータル収益が明確に向上します。数字で実証すれば、ビルオーナーの投資意欲を高める後押しになります。」 5-2. ランニングコスト削減と補助金活用 LED照明・高効率空調ランニングコスト低減をシミュレーションし、長期の光熱費削減メリットを提示。BCP対策災害時の継続稼働性を高める設備投資（非常用電源・断熱改修など）で、企業の防災ニーズに応えられるビルとなるアピールも有効。 ★スペースライブラリの視点「ランニングコスト削減効果や公的支援を上手く組み込めば、投資回収シミュレーションが現実味を帯びてきます。特に省エネ設備導入で得られる補助金は見逃せないポイントです。」 第6章：中小規模ビルでの“大胆リノベ”を成功させるステップ 6-1. ビル診断と課題整理 専門家の総合診断を受け、外壁・基幹設備・内装などの問題点を洗い出し、“今すぐ対処すべき”と“後回しでもOK”を分けます。 現場写真や測定データの提示客観的根拠を持ってビルオーナーや投資家に現状を説明できるよう、報告書を作成。予算見積りとリスク評価改修費の大枠、放置した場合のリスクコストを比較し、優先度を決定。 ★スペースライブラリの視点「建物診断のレポートがしっかりしていれば、ビルオーナーが投資判断しやすくなります。見た目が平気そうでも、実は配管や防水が危険水域になっていたなんてケースもあるので、データと写真で“今、何をしなければいけないか”を明確にします。」 6-2. 外観・内装と基幹設備のバランス検討 ビルの将来計画（ターゲットテナント、想定賃料、運用期間）に合わせ、以下のプランを試作。 見た目重視プラン：ファサード変更、エントランス刷新に多くの予算を割き、インパクトを狙う機能面重視プラン：給排水・空調・電気系統などを最優先にアップグレードバランス型プラン：外観やエントランスを適度に更新しつつ、基幹設備にも一定投資を行い、リスク回避とイメージアップを両立 ★スペースライブラリの視点「目立つ改修でテナント誘致力を大きく上げるか、トラブルを防ぐためにまず基幹設備を改修するか。ビルオーナーの意向や資金計画に応じ、少なくとも“絶対やらねばならない部分”と“後回しでも影響が小さい部分”を区分しておくのがコツです。」 6-3. 投資効果のシミュレーション 賃料アップ率：ビフォーアフターで家賃がどの程度上げられるか、周辺競合物件の事例を参照。空室率改善：改修後、問い合わせ数が増え、フロア稼働率がどれくらい上昇するかを見込み。ランニングコスト削減：空調・照明更新でのエネルギー費の減少、修繕費の削減などを数値化。 ★スペースライブラリの視点「シミュレーションには、保守的なケースと楽観的なケースの両方を用意すると、ビルオーナーにとってリスクとリターンをイメージしやすいです。成功事例だけでなく、そこから学ぶ失敗事例も織り交ぜると説得力が増します。」 6-4. 設計・施工の実施とPR テナントとのコミュニケーション：工事スケジュールや騒音への配慮を丁寧に伝え、協力を得る。改修後のイメージ発信：SNSやメディアを活用して“こんなビルに生まれ変わります”を写真・動画で紹介。プロジェクト全体のストーリーづくり：築30年のビルが“未来を担うオフィス”へ変貌するプロセスを共有することで、周囲の共感や話題化を誘発。 ★スペースライブラリの視点「工事中はテナントに負担がかかりがちですが、“完成後の魅力”を明確に示すことで理解を得やすくなります。工事過程をオープンにしたり、ラウンジスペースの進捗写真を掲示したり、期待感を演出することが重要です。」 まとめ：大規模ビルと同じ発想を“自分サイズ”に応用する 築30年を超えるオフィスビルでも、的確な診断＋効果的なリノベーション投資により、テナントから「ここで働きたい」「ブランドイメージに合う」と思われる物件へと生まれ変わらせることができます。大規模ビルが用いる先進ノウハウを、中小ビル規模に合わせてアレンジすれば、費用対効果を高めることも十分可能です。 外壁の新素材重ね工法：塗装リニューアルだけでなく、メタルやガラス素材で大胆に外観を刷新エレベーター更新：制御装置と内装を変えて、毎日の利用シーンを快適に洗面所や流し台の近代化：バリアフリーや節水型設備で、利用者が“気持ちいい”と思える空間へ基幹設備の更新で安全性と省エネ向上：配管や空調など“見えない部分”も同時に整備し、長期的リスクを低減投資効果を数値化して提示：賃料アップ、空室率改善、ランニングコスト削減など、複数シナリオで回収期間を見せる ★スペースライブラリの総評「リノベーションは、ビルオーナーや投資家からすれば大きな決断ですが、築30年ビルでも成果が出やすい“ポイント改修”を戦略的に組み合わせれば、投資リスクを抑えながら大きく収益を伸ばすことができます。設備や外観の“見える改修”でイメージアップを狙いつつ、“見えない基幹設備”を更新することでテナントが安心して長く使えるビルへ。そんな両輪が回れば、テナント誘致力が高まり、賃料アップや空室削減に繋がります。」新築を建てるには資金も時間もかかる一方、既存ビルが築いてきた立地や構造の強みは依然として大きな資産です。そこに最新のデザインや設備を組み合わせ、“攻め”と“守り”のバランスをとったリノベーション計画を練り上げれば、築古ビルでも十分に競争力を取り戻せるでしょう。テナント企業が“このビルに入って良かった”と感じる改修を施し、さらに投資メリットをビルオーナーにしっかり伝えることが、持続可能な賃貸経営への近道となるのです。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2025年8月25日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの飯野です。この記事は「賃貸オフィスビルの管理会社を探る～ビル管理業務の基本、大手管理会社の特徴、中小管理会社との比較ポイント～」のタイトルで、2025年8月25日に執筆しています。少しでも、皆様のお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願い致します。 目次1. はじめに：複数ビルを保有するオーナーの悩み2. マルチ・マネージャー戦略とは何か2-1. 単一管理 vs. 複数管理の基本的な違い2-2. マルチ・マネージャー戦略が注目される背景3. リスク分散の意義3-1. 管理会社固有リスクとは3-2. 市場変化や地域特性のリスク4. マルチ・マネージャー戦略導入のメリット4-1. リーシング力・営業力の強化4-2. テナント満足度向上と収益安定化4-3. 専門性の使い分けでサービス向上4-4. 管理コストの最適化4-5. ノウハウの多元化とイノベーション5．マルチ・マネージャー戦略導入のデメリット・注意点5-1. 総コストの上昇5-2. 管理対象の切り分け5-3. 統一的な方針・品質管理の困難さ5-4. 情報・ノウハウの分散リスク6. ケーススタディ：実際の活用例6-1. 都心部でオフィスビルを複数保有する事例6-2. 新築オフィスビルと既存ビルを組み合わせた運営事例6-3. 複数会社の組み合わせパターン7. マルチ・マネージャー戦略の運営ポイント7-1. 初期方針の策定とビル特性の分類7-2. 業務範囲と連携ルールの明確化7-3. 定期的なレビューと評価制度7-4. 総合窓口（コーディネーター）の活用7-5. コミュニケーション手段の整備とIT活用8. 管理会社の選び方：チェックリスト8-1. 実績・専門分野の把握8-2. 費用体系と見積もり比較8-3. チーム体制と担当者の安定性8-4. 組織の健全性と信頼度8-5. レポーティングや契約更新条件9. マルチ・マネージャー戦略の具体的な導入ステップ9-1. 現状分析と社内（オーナー側）意見集約9-2. 管理会社へのRFP（提案依頼）9-3. 比較検討とプレゼンテーション9-4. 複数契約の締結と業務開始準備9-5. モニタリングとPDCAサイクル10. 今後の展望：多様化する管理ニーズにどう備えるか10-1. テナント満足度向上とブランド強化10-2. リスク分散からイノベーション創出へ10-3. DX・IT活用の加速と複数社連携11. まとめ：マルチ・マネージャー戦略はオーナーと管理会社のWin-Winを生む 1. はじめに：複数ビルを保有するオーナーの悩み 東京都心部のオフィス事情と変化東京都内、とりわけ都心部では、オフィスビルの需要と供給が刻々と変化しています。景気動向や企業の新陳代謝、さらにはテレワークやハイブリッドワークの普及によって、以前ほどの面積を必要としないテナント企業も増えました。一方で、ITベンチャー企業やスタートアップを中心に、リモートを前提としつつも「コア拠点」となるオフィスを確保しようとする動きも見られます。こうした多様化するニーズに対して、複数棟のオフィスビルを保有するオーナーは、「空室率をいかに抑えるか」「建物の管理品質とブランドイメージをどう維持・向上させるか」という課題と常に向き合っています。コスト最適化を図ろうと、一社の管理会社にまとめて任せるのも一つの選択肢ですが、実際には以下のような懸念を持つオーナーも多いでしょう。 一社に任せきりだと、管理の質が落ちたときに打つ手が少ない地域やビル特性に見合ったきめ細かい対応ができていないもっとアグレッシブなリーシング施策を試したいが提案が少ない そこで近年注目されつつあるのが、「複数の管理会社と契約する」というマルチ・マネージャー戦略です。本レポートでは、複数管理会社導入によるマルチ・マネージャー戦略のメリット・デメリットや具体的な進め方を紹介し、東京都内で複数のオフィスビルを保有するオーナーの皆様にとって有益なヒントを提供します。 2. マルチ・マネージャー戦略とは何か 2-1. 単一管理 vs. 複数管理の基本的な違い 単一管理（フル一括委託） 特徴：所有する複数ビルすべてを、一社の管理会社に委託する形態です。メリット：窓口の一本化：オーナーは一社とのみコミュニケーションを取ればよく、管理業務の煩雑さが軽減されます。契約管理の簡素化：契約書やレポートが統一され、管理業務が効率化されます。ボリュームディスカウント：所有ビル数や延床面積に応じて、管理料率の優遇を受けられる可能性があります。デメリット：リスクの集中：管理会社の経営状況や担当者の能力に大きく依存し、リスクが集中します。画一的な管理：地域やビル特性に合わせた柔軟な対応が難しく、画一的な管理になりがちです。切り替えコストの高さ：管理会社の変更には、全ビルの管理体制を見直す必要があり、時間と費用がかかります。 マルチ・マネージャー戦略（複数管理） 特徴：ビルごと、エリアごと、または機能（リーシング、BMなど）ごとに、複数の管理会社と契約する形態です。メリット：リスクの分散：一社の経営悪化やトラブルが発生しても、全体への影響を最小限に抑えられます。相互評価と透明性：各社の実績を比較評価しやすく、競争原理が働くことで、管理品質の向上を促進します。専門性の活用：各社の得意分野を組み合わせ、ビル特性やテナントニーズに合わせた最適な管理が可能です。デメリット：コミュニケーションの複雑化：複数社との連携が必要となり、調整業務が増加します。ブランド・品質の統一性：管理会社ごとのサービス品質にばらつきが生じ、ビル全体のブランドイメージを維持するのが難しくなる可能性があります。コストの増加：管理業務の重複や調整コストが発生し、全体的なコストが増加する可能性があります。 2-2. マルチ・マネージャー戦略が注目される背景 不動産投資や資産保有が多様化する中で、地域や用途の異なる複数ビルを所有するオーナーが増えています。ビルごとに需要構造やテナント層が違うため、一社の管理ノウハウだけでは十分対応できない場合があるのです。東京都内のオフィスビル市場は、グレードや立地、テナント層の多様化が顕著です。例えば、スタートアップ企業には柔軟な契約条件や共用スペースの充実が求められる一方、大企業にはセキュリティ対策やブランドイメージの維持が求められます。また、超高層ビルに大企業が集約していた時代から一変し、シェアオフィスやコワーキングスペース、ベンチャー向けの中小規模オフィスなど、「オフィスのあり方」が細分化しています。大手管理会社に全ビルを一括委託していると、以下のような問題に直面しがちです。 地域ニーズを捉えきれない：都心五区（千代田・中央・港・新宿・渋谷）と城東エリアではテナント特性が大きく異なっており、地域ごとのニーズを担当者が十分に把握できていな場合があります。大手同士の横並び施策：同レベルの賃料設定や画一的な内装提案に留まり、付加価値が生まれにくい状況となりがちです。提案力の停滞：大手管理会社からすると無数の物件の一つに過ぎず、機械的に画一的なサービスを提供しがちであり、オーナー固有のニーズを深堀りして、ビルごとの個性を活かした付加価値の創出を目指した提案が滞りがちです。 こうした懸念を解消するために、複数の管理会社と契約し、マルチ・マネージャー戦略を採用して、それぞれの強みを活かしつつリスクを分散するアプローチを選ぶオーナーが増えています。一つの管理会社に依存しない運営体制を整えることで、大手管理会社の豊富なネットワークを活用しながらも、別の管理会社によるきめ細かなサービスを補完的に受ける、といった柔軟性を確保できるのです。結果として、空室リスクが分散され、家賃水準の維持やテナント満足度の向上にも繋がりやすくなります。 3. リスク分散の意義 3-1. 管理会社固有リスクとは 管理会社にも企業としての固有リスクがあります。東京都内のビル管理を得意とする会社といっても、下記のようなリスクをゼロにはできません。 1 経営状態の悪化 管理会社もしくはその親会社が、突然の業績不振や合併・吸収により、担当部門の組織変更が発生するリスク。サービス品質の低下や担当者大量離脱に繋がるケースもあります。 2 優先度の問題 特に、大手管理会社の場合、「もっと大規模・高グレードの物件」を優先し、オーナーの物件が後回しにされることが起こり得ます。 3 担当者の異動・退職 管理の要となるのは、現場を仕切るPM（プロパティマネージャー）やBM（ビルマネージャー）担当者です。大手管理会社でも実際の最前線は担当者個人の力量に依存します。優秀な人材が抜けると、それだけでクオリティが下がる可能性があります。 3-2. 市場変化や地域特性のリスク 都心と郊外、オフィス街と商業エリアでは、必要とされるリーシング手法やテナント誘致のネットワークが異なります。一社だけで全エリア・全ジャンルをカバーしようとすると、ローカルな動向（地域特有のテナントニーズや賃料相場）を掴みきれないまま画一的な手法を押し通してしまう恐れがあり、結局どこかで最適化不足が起こり、空室やテナント離脱につながるリスクが大きいといえます。特に東京のオフィスビル市場は、エリアごとに特性が大きく異なります。例えば、丸の内エリアでは大企業向けのハイグレードオフィスビルが中心である一方、渋谷エリアではスタートアップ企業向けのクリエイティブオフィスビルが中心です。それぞれのエリア特性に合わせた管理戦略が必要となります。 4. マルチ・マネージャー戦略導入のメリット 4-1. リーシング力・営業力の強化 複数の管理会社が同時にオフィス空室を埋めようと動けば、管理会社間の競合が生まれます。各社が自社ネットワークや仲介チャネルをフルに活用し、少しでも早くテナントを決めようと努力するため、結果的にオーナーの空室率低減に寄与しやすくなります。 4-2. テナント満足度向上と収益安定化 ビルごとに最適化された提案や細やかなサポートが受けられるため、テナントからのクレームや要望にも素早く対応しやすくなります。テナント満足度が高まれば、長期入居率が上昇し、収益の安定化につながります。 4-3. 専門性の使い分けでサービス向上 ベンチャー向けオフィスに強い：IT系スタートアップの集客ノウハウやコミュニティづくり大手企業向けオフィスに強い：充実した施設管理メニューや高グレードな内装提案サブリースや一棟貸しに強い会社など このように、物件のタイプや立地に合わせて複数の管理会社を組み合わせれば、トータルの運営品質が一社委託時よりも高まる可能性があります。 4-4. 管理コストの最適化 一見、複数社に委託するとコストが増えるように思えます。しかし、必要なサービスだけを選択して発注できるため、無駄なパッケージ料金を払わなくても済むケースがあります。また、複数社に見積もりを取る過程でコスト比較ができ、結果的に管理料の引き下げ交渉が進むこともあるでしょう。 4-5. ノウハウの多元化とイノベーション 複数の管理会社と意見交換するうちに、オーナー自身が異なる管理モデルや運営手法を学べるメリットは大きいです。たとえば、ある会社が提案する最新のオフィスレイアウトやテナント誘致策を、別のビルでも横展開できるかもしれません。この過程でオーナーとしての経営スキルが向上し、不動産運用全体のイノベーションにつながることがあります。 5．マルチ・マネージャー戦略導入のデメリット・注意点 複数管理会社を導入する際には、以下の点に注意が必要です。 5-1. 総コストの上昇 一括契約と比較してボリュームディスカウントが適用されにくいため、管理報酬全体が上昇する可能性があります。複数の管理会社の調整を外部コンサルタントに委託する場合、追加費用が発生します。 5-2. 管理対象の切り分け 複数棟の建物や隣接する複数のビルを管理する場合、管理会社の担当範囲を明確に定める必要があります。責任範囲が曖昧になると、トラブル発生時の対応が遅れる可能性があります。契約段階で詳細な取り決めが必要です。 5-3. 統一的な方針・品質管理の困難さ 複数の管理会社が関わることで、各社のオペレーションの違いから、統一感のあるビル管理やブランディングが難しくなる場合があります。オーナーが求める一定水準の管理・保守品質を維持するために、管理会社間の連携と情報共有が重要です。 5-4. 情報・ノウハウの分散リスク 管理会社ごとにレポート形式やKPI設定が異なると、オーナー側での情報集約・分析が困難になります。管理会社が情報を囲い込むことで、オーナーが全体の状況を把握しにくくなるリスクがあります。必要な情報を一元化する仕組みを構築し、情報共有を促進することが重要です。 6. ケーススタディ：実際の活用例 6-1. 都心部でオフィスビルを複数保有する事例 A氏は東京都港区に2棟、千代田区に1棟のオフィスビルを保有していた。最初は大手管理会社Xに一括で委託していたが、空室率や賃料水準が思うように改善しない状況に不満を感じていた。X社にとってA氏の3棟は「ミドルグレードのビル」であり、より大型・高額案件に比べ後回しにされている印象がありました。そこで、港区の2棟はX社のまま、千代田区の1棟を別のY社へ切り替えた。Y社は千代田区周辺の高層ビルや中規模オフィスへのリーシング実績が豊富で、かつ地元の仲介業者との関係が強かった。結果的に空室区画にIT系企業をすばやく誘致し、競合ビルより高い賃料設定で成約できた。この成功を機にA氏は残り1棟も徐々にY社へ移行し、結果的にお互いの成長を促す形になりました。 6-2. 新築オフィスビルと既存ビルを組み合わせた運営事例 このビルのオーナーは、すでに御徒町周辺で複数のオフィスビルを保有していましたが、これまでは主に大手管理会社A社に任せていました。しかし、新築ビルが加わったことで、「従来からの中小規模ビル」と「最新鋭の高グレードビル」を別々の管理会社に委託するようにしました。 既存ビル群：地域密着型で中小テナント誘致に長けたB社に継続依頼新築ビル：空室埋めや大手企業への訴求に実績のあるC社に委託 この結果、B社は従来と変わらないかたちで周辺マーケットを熟知した営業を行い、一方のC社は新築ビルの魅力を活かしたバリュエーションを積極的にPRする方針を打ち出した。両社が各々の物件で実績を競い合うため、テナント探しの速度や提案内容に相乗効果が生まれ、オーナー全体のポートフォリオ安定にも寄与しました。 6-3. 複数会社の組み合わせパターン パターンA：大手管理会社＋地域密着型管理会社大手のネットワークを活かしつつ、地域特性に強い小回りの利く会社を補完的に活用パターンB：用途別・グレード別に管理会社を切り分ける同じ港区内でも、ハイグレードビルとミドルグレードビルを別会社に割り振るパターンC：リーシング特化型とBM特化型を分けるリーシング部門の強い会社に空室対策を重点的に依頼し、日々の設備管理や清掃は設備・清掃系に強い別会社が担当 7. マルチ・マネージャー戦略の運営ポイント 7-1. 初期方針の策定とビル特性の分類 まずは、「なぜ複数管理会社を導入するのか」を明確にしましょう。 空室率の改善リスク分散新築ビルのブランド戦略修繕等、トラブル対応の迅速化 それぞれのビルの築年数・グレード・立地・ターゲットテナント層を一覧化し、どのような管理会社が最適かを検討します。 7-2. 業務範囲と連携ルールの明確化 複数管理会社が接する部分（例えば駐車場や共有エントランス）がある場合、契約書で責任範囲を明確化しないと、清掃や設備点検に漏れが生じやすいです。「会社Aは日常清掃を担当し、会社Bは定期清掃・設備保守を担当」といった具合に、業務分担をきちんと定義しておくことが大切です。 7-3. 定期的なレビューと評価制度 複数管理会社を導入する最大の強みは、比較検討がしやすい点です。各社が提出するレポートを定期的に見比べ、空室率の変化、家賃単価の推移、テナント満足度のヒアリング結果などを可視化しましょう。成果を上げている会社にはインセンティブを与え、伸び悩んでいる会社には改善要求を行うことで、長期にわたるモチベーションを維持できます。 7-4. 総合窓口（コーディネーター）の活用 複数の管理会社が関わると、オーナー自身がすべてを把握するのは大変です。とくに10棟以上保有するような大型オーナーの場合は、複数の管理会社のコーディネーターを立てるのも有効です。社内に専門人材を配置してもいいですし、外部のコンサル会社に依頼してもかまいません。複数の管理会社との連絡・調整を一本化し、オーナーは最終意思決定に注力する体制が整えば、複数管理会社のメリットを享受しやすくなります。 7-5. コミュニケーション手段の整備とIT活用 進捗共有やタスク管理を一元化、管理レポート、必要な書類や写真、図面などを閲覧できるクラウド型プロジェクト管理ツールの導入も検討課題です。このようなITツールを駆使することにより、物件ごとに管理会社が異なっても、見落としや二重対応を防ぎ、複数の管理会社の連絡・調整を効率的に行うことができるかもしれません。 8. 管理会社の選び方：チェックリスト 最適な管理会社を選ぶためには、以下の項目を慎重に評価することが重要です。 8-1. 実績・専門分野の把握 エリア実績：管理会社が重点を置いているエリアを確認します。特に、所有物件が所在するエリアでの実績は重要です。例：中央区、港区、新宿区、渋谷区など、特定のエリアに強みを持っているか。テナント層：管理会社が得意とするテナント層を確認します。例：大手・上場企業が多いか、中小・ベンチャー企業が多いか。成功事例：類似規模・グレードのビルにおける成功事例を確認します。具体的な成果や実績を把握することで、信頼性を判断できます。 8-2. 費用体系と見積もり比較 PMフィー（プロパティマネジメント費用）：家賃収入に対する割合（◯％）や固定金額など、費用体系を確認します。リーシング手数料：テナント成約時の手数料を確認します。例：月額賃料の◯ヶ月分など。BM費用（ビルマネジメント費用）：設備点検、清掃、警備などの実費やマージンを確認します。追加サービス：リニューアル提案、改修プロジェクト管理などのコンサルティング費用を確認します。費用対効果：最安値だけでなく、サービス内容や付加価値とのバランスを考慮することが重要です。 8-3. チーム体制と担当者の安定性 担当者の経験と能力：担当者の経験年数や専門知識を確認します。サポート体制：担当者へのサポート体制やバックアップ人員の有無を確認します。担当者の安定性：担当者の異動頻度を確認し、長期的な関係を築けるかを見極めます。 8-4. 組織の健全性と信頼度 財務状況：過度な赤字決算や債務超過がないかを確認します。コンプライアンス意識：不正請求や下請けトラブルの有無を確認します。社内教育・研修体制：担当者を育成する仕組みが整っているかを確認します。 8-5. レポーティングや契約更新条件 報告フォーマットの統一：複数管理会社を利用する場合、最低限のレポート項目を統一できるかを確認します。契約更新条件：契約更新のタイミングや手続き、解約時のペナルティなどを確認します。緊急対応の体制：夜間・休日のトラブル時に迅速に対応できるかを確認します。 9. マルチ・マネージャー戦略の具体的な導入ステップ マルチ・マネージャー戦略をスムーズに導入するためには、以下のステップを踏むことが重要です。 9-1. 現状分析と社内（オーナー側）意見集約 現状分析：現在の管理体制における問題点を洗い出し、複数管理会社化の目的を明確にします。社内意見集約：経営陣、財務担当、運営担当などの意見をまとめ、優先順位を設定します。 9-2. 管理会社へのRFP（提案依頼） RFP作成：複数の候補管理会社に対し、ビルの概要、現状の課題、要望をまとめたRFPを提示します。提案内容の比較：各社の提案内容、見積もり、チーム編成などを比較しやすいようにフォーマットを統一します。 9-3. 比較検討とプレゼンテーション 候補の絞り込み：RFP回答をもとに、費用、担当者、実績などの総合点で上位候補を絞り込みます。プレゼンテーション：最終候補の数社にプレゼンテーションを依頼し、担当予定者と直接面談してフィーリングを確認します。 9-4. 複数契約の締結と業務開始準備 契約締結：契約条件を慎重に確認し、契約を締結します。業務開始準備：鍵やセキュリティの移管、テナントへの周知、清掃・保守業者との連携切り替えなど、管理会社ごとに調整を行います。進捗管理：プロジェクト管理ツールなどを活用し、進捗を可視化します。 9-5. モニタリングとPDCAサイクル 定期レポートとKPIモニタリング：運営開始後は、定期レポートやKPIモニタリングをもとにPDCAサイクルを回します。評価と改善：空室率、賃料推移、修繕やトラブルの対応状況などを総合的に評価し、必要に応じて契約内容や運営方針を修正します。 10. 今後の展望：多様化する管理ニーズにどう備えるか オフィスビル市場は、テクノロジーの進化、働き方の変化、テナントの多様化など、多くの要因によって急速に変化しています。このような状況下で、ビルオーナーは将来を見据え、多様化する管理ニーズに柔軟に対応していく必要があります。 10-1. テナント満足度向上とブランド強化 競争によるサービス向上：複数管理会社の導入は、サービス品質の向上を促します。各社が競争することで、テナントへの対応速度、設備管理の質、清掃の徹底度など、あらゆる面でサービスの向上が期待できます。テナントは、より質の高いサービスを提供するビルを選ぶ傾向にあります。複数管理会社によるサービス競争は、テナント満足度を高め、結果としてビルのブランド価値向上につながります。差別化されたサービス：各管理会社が独自の強みを生かしたサービスを提供することで、ビル全体の付加価値を高めることができます。例えば、ある会社はテナント交流イベントの企画に強く、別の会社は最新の省エネ技術に精通しているといった具合です。テナントの多様なニーズに応じた、きめ細やかなサービスを提供することで、テナントの満足度を向上させ、長期的な入居を促進します。 10-2. リスク分散からイノベーション創出へ 多角的な視点とアイデア：複数管理会社の導入は、リスク分散だけでなく、イノベーションの創出にもつながります。各社が持つ異なるノウハウやアイデアが融合することで、新たなサービスや管理手法が生まれる可能性があります。例えば、テナント向けの内装提案、共用スペースの有効活用、地域コミュニティとの連携など、多岐にわたるアイデアが生まれることが期待されます。オーナーと管理会社の共創：オーナーと管理会社が協力し、ビルの付加価値を高める取り組みが重要になります。管理会社の専門知識とオーナーのビジョンを組み合わせることで、テナントにとって魅力的なビルを実現できます。管理会社同士のノウハウの共有をオーナーが促すことで、よりイノベイティブな提案が生まれやすくなります。 10-3. DX・IT活用の加速と複数社連携 データ連携と効率化：クラウドシステムやIoT機器を活用したビル管理が普及する中、複数管理会社とのデータ連携が重要になります。オーナーが共通のプラットフォームを提供し、各社がデータを共有することで、効率的なビル管理が可能になります。例えば、エネルギー消費量、設備稼働状況、テナントからの問い合わせ情報などを一元管理することで、迅速な意思決定や問題解決が可能になります。AIによる高度な管理：将来的には、AIを活用したビル管理がさらに進化することが予想されます。空調管理の最適化、テナント満足度の予測、異常検知など、AIによる高度な分析と自動化が進むでしょう。複数社で、AIなどを活用したデータを共有することで、より精度の高い予測や、より効率的な管理が可能となります。セキュリティの強化：DX化が進むと同時に、サイバーセキュリティ対策も重要になります。複数社でセキュリティ情報を共有し、連携して対策を行うことで、より強固なセキュリティ体制を構築できます。 11. まとめ：マルチ・マネージャー戦略はオーナーと管理会社のWin-Winを生む 東京都内で複数のオフィスビルを保有するオーナーにとって、一社への一括委託は分かりやすい反面、リスク集中やサービス停滞の問題をはらんでいます。そこで注目されるのが、物件の特性やエリアに合わせて複数の管理会社と契約、マルチ・マネージャー戦略を採用し、リスク分散とサービス最適化を同時に狙うアプローチです。 メリット：競争原理によるサービス向上、専門性の使い分け、オーナー自身の運営ノウハウ向上などデメリット：コミュニケーションの複雑化、コスト増、品質管理のばらつきなど しかし、適切な方針策定や契約範囲の明確化、定期的な評価システムの導入により、これらのデメリットは十分にコントロール可能です。むしろ、複数管理会社それぞれが強みを発揮し、お互いに成長を促す関係が築ければ、オーナー側は安定した収益と物件価値向上を得られ、管理会社側も顧客満足度の高い実績を積むことができます。ニュースでも、新築のオフィスビルが竣工する際に、あえて管理会社を分けて運用するオーナーが増えてきています。今後、働き方改革やDX化の進展に伴い、オフィスニーズはさらに多様化し、物件ごとに最適な管理手法を選ぶ重要性が増すでしょう。最後に、本レポートの要点を振り返ると以下のとおりです。 マルチ・マネージャー戦略導入の背景：都内のオフィスマーケット変化や管理会社リスクへの対処メリットとデメリットの整理：サービス向上やリスク分散、反面コミュニケーション難度やコスト増ケーススタディ：都心の複数ビルオーナーA氏や、NEWS X 御徒町ビルの新築運営事例など運営ポイント：明確な方針設定、責任範囲の定義、総合窓口やIT活用による調整の効率化将来展望：DXやテナントニーズ多様化に対応し、リスク分散がイノベーションを促す可能性 複数ビルを保有しているからこそ、物件ごとに最適な管理会社を組み合わせられるという強みを活かし、ビルオーナーとしての資産価値最大化を図ってみてはいかがでしょうか。複数社と協業することで生じる新たな気づきやノウハウの蓄積は、長期的な不動産経営の安定と成長をもたらすはずです。マルチ・マネージャー戦略の活用は、オーナーと管理会社の両者がWin-Winの関係を構築できる手段として、今後ますます重要になっていくでしょう。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2025年8月25日執筆

皆さん、こんにちは。株式会社スペースライブラリの飯野です。この記事は「ビル管理の基本と快適な空間を実現する方法～現役ビルメンの視点から徹底解説～」のタイトルで、2025年8月25日に執筆しています。少しでも、皆様のお役に立てる記事にできればと思います。どうぞよろしくお願い致します。 目次1. はじめに：ビル管理が支える「快適な空間」とは2. ビル管理の仕事内容：縁の下の力持ち3. ビル管理で特に重要なポイント：安全と快適性の両立 4. 日常点検・定期点検：建物を守る最前線5. 具体的チェックリスト：現場目線での確認項目 6. ビルメンならではの作業内容とエピソード 7. テナント対応とコミュニケーション：快適空間は人との関わりから8. ビル管理の魅力と人材育成のポイント9. 現役ビルメンの想い：プロとしての誇り 1. はじめに：ビル管理が支える「快適な空間」とは オフィスビルや商業施設、マンションなど、私たちが日常的に利用する建物には、快適に過ごせるためのさまざまな工夫と管理の手が行き届いています。なかでもビル管理（ビルメンテナンス）は、建物や設備を安全・安心かつ快適に利用できるように維持するための仕事です。空調、電気、給排水、セキュリティ、清掃など業務範囲は実に多岐にわたり、縁の下の力持ちとして人々を支えています。このコラムでは、ビル管理の基本から、具体的な点検作業の内容、快適性を高める工夫、さらには現場でのエピソードや最新のスマートビルディングの動向まで、幅広く解説していきます。現役ビルメンの視点を通じて、普段はあまり注目されない「建物の裏側」を少しでも身近に感じていただければ幸いです。 2. ビル管理の仕事内容：縁の下の力持ち ビル管理の仕事は、以下のように多岐にわたります。建物全体の安全性・快適性・経済性を保つために欠かせない、いわば“縁の下の力持ち”のような存在です。それぞれの業務が専門的であるだけでなく、相互に密接に関係しているため、建物全体をバランスよく維持管理することが求められます。 2-1. 日常点検と定期点検 ・電気設備受変電設備や照明、コンセントなどの電気設備は、漏電やショートなどのトラブルが大事故につながる可能性があります。日常点検では、電力メーターの検針の際、配線の状態や温度異常、機器の動作音などをこまめにチェックし、異常の兆候がないか確認します。定期点検時には、専門業者と連携し、精密な計測機器を用いて電圧・電流の状態を測定するなど、より詳細な検査を行います。・空調設備エアコンや換気設備は、ビルの利用者が快適に過ごすために非常に重要です。フィルターの目詰まりや送風能力の低下は空調効率の悪化に直結します。日常点検では、巡回時、異臭や異音がしないか、運転状況が正常かを把握します。定期点検では、冷媒ガスの圧力計測や配管の状態確認など、専門業者と連携した検査も実施します。・給排水設備給水ポンプや排水ポンプ、貯水槽などは水回りの基盤となる設備です。水漏れやポンプの動作不良は建物の機能に大きな影響を及ぼすため、日常点検では、巡回時、バルブの状態や異常音を確認するなど、早期発見に努めます。定期点検ではポンプの分解整備や貯水槽の清掃・消毒を行い、安全な水供給を維持します。・消防設備火災報知器や消火器、スプリンクラーなどの消防設備は、緊急時の初動を左右する重要な設備です。日常点検では、巡回時、ランプの点灯を確認し、法令に基づく定期点検では消防署への報告や、専門業者による詳細検査を行います。・昇降機設備エレベーターやエスカレーターは、ビルの利用者にとって欠かせない移動手段です。安全装置やドア開閉の状態、異音の有無などを、巡回時に日頃からチェックし、定期点検ではワイヤーの摩耗状況やモーターの状態などを専門業者が詳しく検査し、安全性を確保します。日常点検では、異常を早期発見することが最優先です。小さな兆候を見逃さず、必要に応じて迅速に対処することで、大きなトラブルを未然に防ぎます。定期点検は、法令や安全基準に従って専門業者と連携して行われ、より高度かつ精密な検査によって設備を計画的に維持管理していきます。 2-2. 修繕・保守 ・設備不具合時の修理・交換電気設備のトラブルや空調機器の故障などが発生した場合は、原因を特定し、部品の修理や交換を行います。社内営繕チームでの対応が可能な小規模な修繕対応で済む場合もあれば、専門設備業者と連携して、大掛かりな交換作業が必要になる場合もあります。・建物の老朽化対応外壁補修や屋上防水、配管交換など、老朽化に伴う修繕が必要な箇所は時期を見計らって計画的に工事を行います。長期的な視点で修繕計画を立てることにより、建物の資産価値を維持し、大規模なトラブルの発生を抑止できます。 特に、当社では社内に営繕チームを有しているため、自社スタッフが迅速に原因を調査し、必要な対応をスピーディーかつ的確に行える点が強みです。 2-3. 清掃・衛生管理 ・共用部の清掃エントランスや廊下、トイレなどの共用部を中心に、日常的に床清掃・窓ガラス清掃・トイレ清掃などを行い、常に清潔な状態を保ちます。また、月に一度は洗剤を使ってモップ掛けを行うなど、必要に応じたメンテナンスを実施します。・テナントスペースへの対応テナントが希望する場合は、専有部の清掃も委託対応が可能です。テナントが快適に働ける環境を提供するために、要望に合った清掃や維持管理を提案することも重要です。・衛生管理日常的に、水回り、トイレの衛生状態を高水準に保ち、ゴミの分別・処理が適切に行われていることを確認しています。必要に応じて害虫駆除の手配のほか、法令に定められた空気環境測定や水質検査にも対応します。 清掃は単に“きれいにする”だけではなく、建物の利用者が快適に過ごせる環境をつくる基礎となる大切な役割です。 2-4. 安全管理 ・セキュリティシステムの監視防犯カメラ、人感赤外線センサーなどを用いて24時間監視を行い、建物への不正侵入や事故を未然に防ぎます。ICカード認証・顔認証により、出入管理を実施し、異常があれば、警備会社と連携して、迅速に対応する体制を整えています。・防災対策と訓練災害発生時の避難誘導マニュアルの作成や、防災訓練の企画・実施も行います。地震や火災などの緊急時に備えて、テナントと連携しながら対応手順を周知させることが重要です。 安全管理は、建物にいるすべての人の安心と命を守るための非常に大切な業務であり、常に最新の知識・技術が求められます。 2-5. エネルギー管理 ・使用量の計測・分析電気・水道などの使用量を定期的に検針して、計測・分析し、使用パターンを把握します。省エネルギーの提案や環境負荷の低減に役立てるため、利用状況をデータで可視化し、テナントやオーナーにレポートを提出します。・高効率設備の導入・管理省エネ型の空調システムやLED照明、太陽光発電などの導入を検討・管理することもビル管理の大切な役割です。環境意識の高まりに伴い、各種助成金の活用や長期的な費用削減効果を踏まえた提案が求められます。 企業の環境経営が重視される中、ビル管理が果たす省エネルギー推進の役割はますます重要になっています。 2-6. テナント対応 ・設備トラブル時の迅速対応テナントからの問い合わせに対して、設備の故障や鍵の紛失、空調の不具合など、多岐にわたるトラブルに柔軟に対応します。原因を特定し、修理・交換手配をスムーズに進めることでテナントの満足度を維持します。・レイアウト変更や内装工事のサポートオフィスのレイアウト変更や内装工事を行う場合には、事前に電気や空調、通信インフラへの影響を確認し、関係業者との調整を行います。工事期間中の安全確保やスケジュール管理も重要なポイントです。 テナントが安心してビジネスを行うためには、迅速かつ丁寧な対応が欠かせません。小さなトラブルであっても誠意を持って対応することで、テナントとの信頼関係が深まります。 以下では、「安全管理」と「快適性の維持」をさらに詳しく説明しつつ、他のセクションとの重複をなるべく避ける形で文章を膨らませてみました。最小限の設備・人員で業務を進めている場合や、積極的にシステム・ツールを導入していない状況でも成り立つ内容を意識しています。 3. ビル管理で特に重要なポイント：安全と快適性の両立 ビル管理においては、「安全管理」と「快適性の維持」をいかにバランスよく実現するかが大きな課題となります。大掛かりなシステム導入や大人数のスタッフがいなくとも、基本的な業務を着実に行うだけで、これら2つの要素を高い次元で両立させることは十分可能です。 3-1.安全管理 (1). 早期発見・早期対策巡回時、小さな異常を発見したらすぐに対応を検討します。例えば、機器の動作音や温度上昇など、目視や感覚だけで異常を捉えられるケースも多々あります。異常が見つかった際は、現場、社内営繕での一次対応で済ませるのか、専門業者への連絡が必要かを迅速に判断することで、トラブル拡大を防ぎます。 (2). 法令順守消防法や建築基準法など、建物の安全性を確保するための基本となる法令を定期的にチェックし、必要な検査や届出を確実に実施します。設備点検や書類作成には時間やコストがかかる一方、これを怠ると建物の信頼性だけでなく、事故発生時の責任問題が大きくなるため、長い目で見れば不可欠な投資と考えられます。 (3). リスク管理事故や災害が発生した場合に備え、マニュアル整備を行い、スタッフ間で基本的な流れを共有しておきます。例えば、火災や停電が起きた時の連絡先や対処手順など、最低限の情報をまとめておくだけでも初動がスムーズです。すべてを高度にマニュアル化するのが難しい場合も、職場内の簡易的な教育（定期的に口頭で確認し合う、など）を行うだけでもリスク対応力は大きく向上します。 ポイント:「現場をしっかり見て回る」ことと「やるべき点検をきちんとこなす」ことだけで、安全管理の質は格段に高まります。トラブルが起きても、ダメージを最小限に抑えられる体制を作っておくことが重要です。 3-2. 快適性の維持 (1). 空調と照明温度・湿度・照度を適切に保つことは、ビル利用者のストレス低減につながります。外気温や季節に応じて空調の設定を調整するだけでも、大幅に快適性が向上します。 (2). 清潔感建物全体の印象を決める上で、汚れや悪臭は致命的なマイナス要因となりやすいです。共用部のこまめな清掃を着実に実施するだけで、ビル全体の印象は大きく変わります。特にトイレやゴミ置き場などは、すぐに異臭が発生しやすい箇所でもあるため、日常的な清掃の品質を確保する工夫が欠かせません。 (3). 騒音対策機械設備の稼働音や外部の騒音を和らげるには、機器のメンテナンス（部品の交換、潤滑油の点検など）を定期的に行うことが効果的です。完全な遮音や吸音対策が難しい場合でも、窓枠やドアの隙間を調整したり、防振ゴムを追加したりするだけである程度の騒音を抑えられます。 (4). コミュニケーションのあり方テナントの要望やクレームには、素早く対処する姿勢を見せることで、利用者に「管理が行き届いている」という印象を与えられます。全件に細かく応えられなくても、優先度を整理し、対応できる範囲で最善を尽くすことが大切です。 ポイント: 快適性は人によって感じ方が違うため、100点満点を目指すより、基本をしっかり押さえるほうが無理なく実践できます。清掃や機器点検の頻度を一定水準以上に保つだけでも、利用者からの大きな不満は減少しやすくなります。 4. 日常点検・定期点検：建物を守る最前線 建物を安全かつ快適に保つには、日々のルーティンである「日常点検」と、専門家や業者との連携で行う「定期点検」が欠かせません。 4-1. 日常点検 巡回：建物をくまなく歩き回り、目視や耳で異常を見つける小さなサインを見逃さない：わずかな異音、異臭、温度変化に敏感になるチェックシートの活用：担当者ごとに属人的にならないよう、チェックリストやタブレットで確認項目を統一 4-2. 定期点検 法定点検：エレベーターや消防設備、高圧受変電設備など、法律で定められた頻度と手順を守って専門業者が点検専門技術を要する検査：水質検査、騒音測定など、高度な機器を使うことも多い点検記録の管理：結果を蓄積し、経年劣化の傾向や将来的な修繕計画に反映 日常点検と定期点検を組み合わせることで、突発的なトラブルや設備寿命の限界を見越した対応が可能になります。 ビル規模・用途別：法令上必要となる主な検査・点検・届出の一覧 規模・用途 該当し得る主な法令・規定 必要となる主な検査・点検・届出 備考 小規模ビル（延べ床面積 3,000㎡ 未満） - 建築基準法 - 消防法 - 廃棄物処理法 - 水道法/下水道法 等 建築基準法関連 - エレベーター・小荷物専用昇降機がある場合、定期検査（年1回） - 非常照明、排煙設備などの定期報告（建物用途による） 消防法関連 - 消火器、自動火災報知設備、誘導灯等の法定点検（6ヶ月～1年に1回） - 防火管理者の選任（一定規模以上・用途による） 上下水道関連 - 受水槽設置時の水質検査・清掃（年1回が一般的） 廃棄物処理法関連 - 事業系一般廃棄物および産業廃棄物の適正処理（委託契約・マニフェスト管理など） - 3,000㎡未満の場合、「建築物における衛生的環境の確保に関する法律（ビル管法）」の適用は受けないケースが多い 中規模ビル（延べ床面積 3,000㎡以上/ 1万㎡未満 ） - 建築基準法 - 消防法 - 建築物における衛生的環境の確保に関する法律（ビル管法） - 廃棄物処理法 - 水道法/下水道法 - 労働安全衛生法（スタッフ規模による） - 場合により, 省エネ法 等 建築基準法関連 - エレベーター・エスカレーター等の定期検査（年1回）と報告 - 排煙設備・非常用照明・避難設備などの定期報告（用途・構造による） ビル管法（特定建築物） - 建物環境衛生管理技術者の選任 - 空気環境測定（2ヶ月に1回）、給排水設備・水質検査、清掃、害虫駆除等の定期実施と記録 消防法関連 - 消防設備の定期点検、総合点検- 防火管理者 or 防災管理者の選任と消防訓練 廃棄物処理法関連 - 事業系廃棄物の区分・収集運搬委託・マニフェスト管理 水道法 / 下水道法 / 水質汚濁防止法 - 受水槽の水質検査・清掃、グリーストラップ管理 等 - 延べ床面積3,000㎡以上で不特定多数が利用する建物は「ビル管法（建物環境衛生の特定建築物）」の対象となり、空気環境や給排水・清掃などの管理基準が強化される。 - テナント数が多い場合、各テナントから出る廃棄物の管理や消防・防災計画の一元管理が必要。 5. 具体的チェックリスト：現場目線での確認項目 以下では、「共用部（エントランス・廊下・トイレなど）」「専用部（テナントスペースやオフィス区画）」「外周（敷地・外壁・屋上）」それぞれのチェックポイントを、もう少し丁寧に掘り下げてご紹介します。建物の規模や構造によってチェック項目は変化しますが、日常巡回や定期点検で“つい見落としがちな部分”に注目することで、不具合の早期発見と利用者の満足度向上に大いに役立ちます。 5-1. 共用部（エントランス・廊下・トイレなど）のチェックポイント (1) エントランス・ホール照明・サイン・電球やLEDランプの切れ、照度不足による暗さの有無・案内板・案内サインの破損や汚れ、視認性の低下床・壁・天井・汚れやキズ、タイル・カーペットの剥がれ、段差によるつまずきリスク・天井パネルや装飾物のゆるみ、落下防止部品の劣化空調・換気設備・吹き出し口・吸込み口のホコリやフィルタの目詰まり・夏場・冬場の温度ムラや異臭の発生がないか (2) 廊下・階段・エレベーターホール手すり・段差・手すりのガタつきやサビ、段差やステップの破損・すべり止め（ノンスリップテープ・マット）が剥がれていないか扉・ドアクローザー・開閉時の異音や閉まり方が急すぎる/遅すぎると感じる箇所の調整・非常口ドアの施錠状態を確認し、防災上の問題がないかエレベーター・内部の照明・非常灯、操作パネルの表示切れ・故障・ドア周辺やかご内の異臭・異音、清掃状態 (3) トイレ・共用水回り衛生状態・清掃が行き届いているか、便器や洗面台の汚れ・カビ・水垢・ゴミ箱の容量オーバーや悪臭が発生していないか水道・排水設備・蛇口やフラッシュバルブの水漏れ・水圧異常・排水口の詰まりや、異臭・逆流防止トラップの劣化換気・消臭・換気扇の動作確認、フィルタの汚れ・消臭器の設置状況や芳香剤の使いすぎによる不快感など チェックのポイント: 共用部は利用者の満足度に直結しやすい場所です。小さな汚れや照明切れがあるだけで印象が悪くなることもあるため、頻度の高い巡回と軽微な修繕・清掃をこまめに行う習慣が重要です。 5-2. 専用部（オフィス・テナントスペース）のチェックポイント (1) 専用区画の空調・照明温度・湿度・空調設備の運転状況が適正か（冷房・暖房・換気・除湿が機能しているか）・テナント側で行うフィルタの定期清掃がしっかり実施されているか局所的な不快感・照明が暗い/明るすぎる、エアコンの風が直接当たり続けることでのクレーム防止など (2) オフィス什器・設備机・椅子・パーティション・破損やぐらつきによるケガ防止・配置による避難経路の妨げがないか情報機器・配線・ケーブル類が床に散乱していないか（転倒事故や火災リスク）・サーバールームや電源ラックの冷却環境と温度管理 (3) セキュリティ・リスク対応出入口管理・鍵の破損、カードリーダーやセキュリティゲートの誤作動・退去済みテナントが利用できるキーや入館証が放置されていないか火災・防災設備・室内の火災報知器や消火器の設置位置は適切か・廊下と同様に、非常口の確保（荷物やパーティションでふさがれていないか）スタッフ・テナントとの情報共有・トラブルや小さな不具合を、迅速に管理者へ報告する体制の有無・ビル全体で実施される防災訓練や省エネ施策など、周知漏れがないか チェックのポイント: 専用部はテナントによって利用形態が異なるため、“標準的なチェックリスト”だけでは不十分なケースもあります。オフィス仕様なら配線・OA機器の取り扱い、店舗仕様なら水回りやガス設備など、実際の使用状況に即した巡回を行うと、思わぬトラブルを未然に防げます。 5-3. 外周エリア（敷地・外壁・屋上）のチェックポイント (1) 敷地・外構植栽・緑地管理・雑草が伸びすぎていないか、枝葉が通行の妨げになっていないか・害虫や害獣の巣がないか（特に放置されやすい植え込みやゴミ置き場周辺など）駐車場・駐輪場・路面のひび割れ、段差や水たまりの有無・照明設備（街灯・センサーライト）の故障や劣化（夜間の防犯や転倒事故防止のため）排水溝・側溝・グレーチング・落ち葉やごみなどで詰まっていないか（豪雨時の浸水リスク防止）・グレーチングのガタつきや破損の有無 (2) 外壁・屋上外壁のクラック（ひび割れ）や剥落・ひび割れの進行状況を定期的に観察し、大きくなっていないか・塗装の剥がれやタイルの浮きがないか（落下事故の危険防止）屋上防水・排水設備・防水層の劣化、コンクリートの亀裂やふくれ、雨漏りの痕跡・ドレン（排水口）に枯れ葉やゴミが溜まっていないか看板や外部装飾の固定状態・台風・強風時に飛散や落下しないよう、取付金具やアンカーボルトの点検・錆（さび）の進行や腐食による強度不足の有無避雷針やアンテナ類・ケーブルの断線、金具の緩み、落雷対策用のアース接続の状態 チェックのポイント: 外周部は利用者や通行人の目につきやすく、印象を左右するだけでなく、落下物や転倒事故などの安全リスクにも直結する重要エリアです。視覚的なチェックはもちろん、触れてみて異常なぐらつきがないかなど、五感を活用して確認することを心がけましょう。 5-4. チェックリストを運用する際の注意点 (1). 点検頻度とチェック項目の優先度すべてを毎日チェックするのは非現実的な場合が多いので、日常巡回で必ず見る項目と“週次・月次点検”で詳しく見る項目を分けておくと効率的です。重要度やリスク度合いによってリストを作成し、緊急性の高い箇所（消防設備・漏電が疑われる電気設備など）はこまめにチェックする体制を。 (2). スタッフやテナントとの情報共有報告・連絡・相談のフローを簡潔かつ分かりやすく整備し、異常を発見したら誰に伝えるかを明確にしておきます。テナントから出てくるクレームや意見は、チェックリストに載っていない盲点を補う貴重なデータになります。 (3). 法定点検との連携消防法や建築基準法、ビル管法などに基づく法定点検を行う際は、日常チェックリストと併用して確認漏れを防止します。法定点検の結果や業者が出す指摘事項を共有し、日常的な巡回でも重点的にウォッチするようにすると効率的です。 (4). 柔軟なアップデート建物の設備更新やテナントの入退去、季節によるリスク（台風・豪雨・雪害）など、環境が変化すると点検の重要ポイントも変わります。定期的にリストを見直し、現場の声を反映させながら常に最新の状態を保つことが大切です。 建物の外周、共用部、専用部という三つの視点でチェックすることで、「建物全体を俯瞰しながら、使う人目線で細部まで目を配る」ことができます。特に日常巡回では、視覚・嗅覚・触覚をフル活用して異常を捉えること小さなサイン（異臭、汚れ、振動、音など）を見逃さず記録することが早期発見につながります。定期的にメンテナンスを行っているつもりでも、チェックリストを活用して改めて細部を見直すと、新たな改善点が見つかることも多いものです。こうした日々の積み重ねによって、大きなトラブルを未然に防ぎ、利用者の安心・快適性を維持することが、ビル管理・ビルメンテナンスの醍醐味といえるでしょう。 6. ビルメンならではの作業内容とエピソード 6-1. 急な設備トラブルへの対応 週末のトイレ詰まり、専門業者不在のピンチを救う「週末の夜間に、テナントのトイレが詰まってしまい、水が溢れそうになっている」という連絡は、ビルメンスタッフにとっては“あるある”の緊急コールです。通常であれば専門の排水業者を呼ぶところですが、夜間・休日で対応が難しい時間帯だったため、ビルメンスタッフが現場へ急行。 応急処置の技術ラバーカップや専用工具を使い、まずは排水口の詰まりを一時的に解除。さらに、周囲に汚水が漏れ出さないよう拭き取り・洗浄を行い、消毒薬を使って衛生面もケアします。トラブルを未然に拡大させないテナントが多いビルでは、1カ所のトイレの詰まりが共有部全体の混乱につながる可能性も。即座に対処することで、他のテナントから「トイレが使えない」「不衛生だ」というクレームが広がる事態を回避できました。後追い対応も重要週明けには専門業者を手配し、配管のチェックや根本的な原因調査を行うなど、完全復旧へ向けた手配を実施。ビルメンが可能な範囲で応急処置をすることで“その場しのぎ”だけで終わらせず、大きなトラブルに発展する前の土台づくりを行えるところに意義があります。 エピソードのポイント「トイレ詰まりくらい…」と思われがちですが、利用者にとっては切実な問題。ビルメンがオールラウンドに対応できるという安心感は、テナントやビルオーナーにとって非常に心強い存在です。 6-2. センサーの誤作動と迅速確認 深夜の火災報知器が鳴り響き、人命第一で動くビル管理において、夜間の火災警報は心臓が凍りつくような緊急事態です。ある深夜、突如鳴り出した火災報知器のベルに驚いたテナントが、ビルメンの緊急連絡先に通報してきました。 誤作動でも初動は本番同様実際にはビル内で塗装作業が行われており、その蒸気（揮発成分）が感知器の閾値を超えて誤作動を起こしたケースでした。しかし、「誤報かも」と安易に判断せず、まずはマニュアル通りに避難ルートの確認やエレベーター停止等、初動措置を徹底。火災の可能性を排除できるまでは“最悪の事態”を想定します。テナントへの説明と連携現場を確認したところ塗装作業による煙感知が原因と判明すると、すぐにテナントへ状況を説明。誤報であっても夜間作業がある場合は事前に申告をするなど、今後の対策や連絡ルールを再確認する機会にもなりました。抜かりなく復旧作業を行う火災報知器を一度作動させると、リセット作業や警備会社・消防署への連絡確認など、細かな手続きが必要になることも。ビルメンが迅速かつ正確に復旧することで、深夜の混乱を最小限に抑えることができました。 エピソードのポイント誤報でも、まずは人命第一の行動を優先できるのがプロの証。ビルメンスタッフはテナントや来館者の安全を守るだけでなく、ビルオーナーが負うリスクを最小化する上でも重要な役割を担っています。 6-3. 空調のフィルター清掃で体感温度が激変 フィルター目詰まりひとつで、まるで別世界のような快適空間に夏場や冬場に「空調が全然効かない」とクレームが増えるフロアがある場合、その原因の多くは大掛かりな設備不具合ではなく、フィルターの目詰まりが一因というケースもしばしば。 現場点検から始まる原因究明温度設定を確認しても正常、送風状態も一見問題なし…それでも冷房が効かないときは、室内機や天井埋込み型のフィルターをチェックしてみると、ホコリやチリで完全に目詰まりしていたということがよくあります。効果絶大なクイックメンテナンスフィルターを洗浄したり交換するだけで、空調効率が大幅にアップ。テナントから「こんなに涼しくなるなんて！」という驚きの声が上がるほどで、電力消費も安定して削減できるメリットがあります。小まめな清掃が安定した快適性を支える空調設備は、一度にまとめてクリーニングするより、こまめにフィルター清掃を実施するほうがトラブルを防ぎやすいです。定期点検のスケジュールに組み込むことで、利用者にとって快適な環境を長く持続させられます。 エピソードのポイント「機械が故障かも？」と大げさに構えがちなトラブルでも、ビルメンスタッフの地道な点検が大きな功を奏するケースがあります。結果的にコストダウンや省エネルギーにもつながるため、オーナー・テナント双方に喜ばれる“縁の下の力持ち”といえるでしょう。 7. テナント対応とコミュニケーション：快適空間は人との関わりから クレーム対応は迅速かつ丁寧 ビルメンテナンスの現場では、テナントや来館者からさまざまなクレームが寄せられます。例えば、「空調が暑すぎる・寒すぎる」「水漏れが起きている」「排気の臭いが気になる」など、内容は多岐にわたります。こうしたクレームに対しては、いかに素早く“現場を確認して一時対応に着手できるか”が鍵となります。対応が遅れると、不満が広まって施設全体の評判にも影響することがあるため、ビルメンスタッフは「早さ」と「丁寧さ」の両方を意識しながら動きます。相手が置かれている状況を察知し、「いつまでに、どのように対応するのか」を具体的に伝えることで、安心感を与えることができます。 ヒアリング力 クレームの背後には、「実は別の原因が潜んでいる」「利用者の使い方に問題がある」など、表面化していない要素が隠れている場合もあります。そこで重要になるのがヒアリング力です。 どの場所で、何時頃、どういった現象が起きているのかどのくらいの範囲で問題が発生しているのかいつから続いているのか こうした情報を正確に収集することで、真の原因を突き止めやすくなります。相手の話をただ聞くだけでなく、状況確認に必要なポイントを整理し、要領よく質問を投げかける力がクレーム対応の質を大きく左右します。 信頼関係の構築 クレーム対応というと「嫌な仕事」というイメージがあるかもしれませんが、一方でテナントや利用者と信頼関係を深める大きなチャンスでもあります。 小さな相談でも真剣に耳を傾ける必要に応じて写真やメモで記録を残し、後から報告する再発防止策を講じて、きちんとフィードバックする こうした姿勢が見えると、テナントは「この管理会社はきちんとしている」「このスタッフは頼りになる」と感じ、長期的な良好関係につながります。 8. ビル管理の魅力と人材育成のポイント 8-1. 目に見える成果 ビルメンの仕事は、トラブルを解決して終わりではありません。むしろ、解決策の効果が利用者の感謝や「本当に助かった」という声として返ってくるのが大きな魅力です。例えば、エアコンのフィルター清掃で「オフィスが格段に快適になった」給排水管の修繕で「水が安心して使えるようになった」エレベーターの安全装置を定期点検で整備し直したおかげで「乗っているときに変な揺れや音がなくなった」こうした“目に見える成果”が、そのままモチベーションややりがいへとつながります。 8-2. 業務の標準化と研修 チェックリスト・マニュアルビル管理業務は、経験や勘に頼りすぎると属人化してしまうことが多々あります。そこで、チェックリストやマニュアルを整備し、誰が見ても一定の水準以上の点検・対処ができるようにしておくことが大切です。 例えば、「空調フィルターの清掃手順」や「夜間緊急対応の連絡フロー」など、頻度の高い項目を優先してマニュアル化。ベテランスタッフのノウハウを集約して、全体の底上げを図ります。 研修・勉強会技術や法令は日進月歩で変化しています。消防法の改正や新しい省エネ設備の登場などに対応するためには、定期的な社内研修や勉強会が欠かせません。資格試験対策も含めて、学習の機会をしっかり提供する会社は、人材が育ちやすい環境といえるでしょう。 チームワークの強化ビルは24時間、365日動き続ける“生き物”のような存在です。スタッフ同士の連携不足は、トラブル時に大きなリスクとなります。定例ミーティングやデジタルツールを活用して、日々の巡回結果や設備状況、クレーム内容などを共有し合うことで、緊急時でもスムーズに対応できる体制が整います。 9. 現役ビルメンの想い：プロとしての誇り 「建物を利用するすべての人の安全と快適を支えたい」「普段は目立たなくても、実はビルの守護神のような存在になりたい」――。現場で働くビルメンスタッフには、こうした“誇り”や“使命感”を持つ人が少なくありません。 安全を最優先に考え、人命や資産を守る大規模なトラブルや事故が起きれば、利用者の命やビジネスに甚大な被害を及ぼす可能性があります。火災報知器の点検ひとつとっても、実は「見えないところで大きなリスクを排除している」作業であり、その瞬間瞬間にプロとしての誇りが宿っています。環境保全や省エネにも貢献したいビルメンは空調や照明などの運転管理を通じて、省エネルギーを実現する立場にあります。特に近年は、環境に配慮したビル運営が求められており、利用者の快適性とエコロジーの両立を図るのも大切な使命です。人とのふれあいが生むやりがい建物には数多くのテナントや来館者が出入りし、多様な要望やトラブルが発生します。決して表舞台に立つ仕事ではありませんが、利用者からの「助かった」「ありがとうございます」が大きな糧になり、「もっと良い環境を作りたい」という意欲へとつながります。 10. まとめ：感謝と敬意を込めて 最後に改めて、ビルメンテナンスの重要性と意義を振り返ってみましょう。 安全と快適の両立建物内のあらゆる設備を点検し、異常を発見すれば即対応。利用者が安心して過ごせる空間を保つのは、ビルメンの地道な巡回や管理があってこそです。最新技術と日々の工夫スマートビル化や省エネ技術の進化に伴い、ビルメンの業務も高度化しています。それでも、地道なフィルター清掃やパッキン交換などの“小さな積み重ね”が、快適環境の基盤を形作っている点は変わりません。チェックリストを活用した丁寧な点検経験や勘に頼るだけでなく、マニュアルやチェックリストを活用して作業の標準化を図ることで、誰が担当しても一定以上の品質を保てる体制を築きます。人とのコミュニケーションから生まれる信頼関係クレーム対応や事前情報共有など、テナントとのやり取りを大切にすることで、安心感や満足度は大きく向上します。ビルメンとテナントが“顔の見える関係”を築くことが、長期的な良好関係を支える秘訣です。 こうしたすべての要素が組み合わさり、建物は長く使われ、多くの人々の生活やビジネスの場として機能し続けます。いわば、ビルメンテナンスは“裏方のプロフェッショナル”として社会を下支えする存在です。 「建物が何事もなく運用されている」という“当たり前”が、実は当たり前ではなく、ビルメンの努力によって成り立っている。だからこそ、利用者やオーナーからの「ありがとう」「助かったよ」の一言が、ビルメンたちにとっては何よりの励みになります。 これからもスマートビル化や環境配慮技術の発展によって、ビル管理の世界は新たな可能性を広げていくでしょう。しかし、その根底を支えているのは、今も昔も変わらず建物を愛し、人を大切に思うビルメンテナンスの方々の真摯な姿勢と誇りです。私たち利用者は、その存在に感謝と敬意を払いながら、快適なオフィスや商業空間をこれからも享受していきたいものですね。 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ　プロパティマネジメントチーム 飯野 仁 東京大学経済学部を卒業 日本興業銀行（現みずほ銀行）で市場・リスク・資産運用業務に携わり、外資系運用会社2社を経て、プライム上場企業で執行役員。 年金総合研究センター研究員も歴任。証券アナリスト協会検定会員。 2025年8月25日執筆