築古オフィスビルのブランディングとは？建物の特徴を生かす管理・募集のポイント

プロパティマネジメント

2025年12月9日

築年数が経過したオフィスビルでは、設備や共用部の古さがテナント募集に影響することがあります。一方で、築古ビルにも立地や賃料、貸室の規模など、物件ごとの特徴があります。大規模な改修をせずに、管理状態や募集方法を見直すことも改善策の一つです。

本コラムでは、築古オフィスビルのオーナー向けに、建物の特徴を生かしたブランディングの考え方や、管理・改修・募集で確認したいポイントを解説します。

- 築古・中小規模のオフィスビルを所有しているオーナー

- 空室が続き、建物の印象や募集方法を見直したい方

- 大規模改修の前にできる改善策を検討している方

- 築古ビルのブランディングで確認したいこと

- 管理や部分改修で建物の印象を改善する方法

- 物件の特徴を募集資料で伝えるポイント

築古オフィスビルのブランディングでは外観や内装を新しくするだけでなく、建物の特徴を整理し、管理状態や募集方法まで含めて見直すことが重要です。 立地や貸室の使いやすさなどの特徴を生かしながら必要な箇所を改善し、その内容をテナントへ伝えることが基本です。

築古オフィスビルにブランディングが必要な理由

築古オフィスビルでは、建物の古さが目立つと、内見時に設備や管理状態への不安を持たれることがあります。例えば、エントランスの照明が暗い、共用廊下に汚れがある、トイレの設備が古いといった状態です。

一方で、築年数が同じでも、清掃や設備更新が行き届いているビルでは印象が異なります。

ブランディングとは、建物を新しく見せることではなく、物件の特徴や現在の状態を整理し、テナントに伝えることです。

まずは、次の項目を確認します。

建物の状態と募集内容を照らし合わせ、現在の物件にどのような特徴があるのかを確認します。

築古ビルだからといって、新築ビルと同じ設備や仕様を目指す必要はありません。

中小規模のオフィスビルには、貸室面積や立地、賃料などの面で、企業の希望条件に合う物件もあります。

ただし、築古ビルが必ず周辺相場より安いわけではなく、レイアウト変更の自由度も建物によって異なります。

そのため、所有ビルの条件を周辺の募集物件と比較し、実際に伝えられる特徴を整理することが必要です。

建物の印象を改善する際は、大規模な改修を前提にせず、現在の状態を確認します。

特にエントランスや共用廊下、トイレなどは内見時に確認されやすい場所です。

【管理や小規模な工事で見直せること】

こうした対応は、建物全体を改修しなくても実施できる場合があります。

一方、空調の故障や漏水などが発生している場合は、見た目の改善よりも修繕を優先します。安全性や建物の使用に関わる問題と、印象を改善するための工事を分けて考えることが重要です。

また、エントランスだけを新しくすると、既存の廊下やエレベーターホールとの違いが目立つこともあります。

部分改修では、周囲の仕上げや建物全体の印象も確認して工事範囲を決めます。

共用部を改修しても、その後の清掃や設備管理が不十分であれば、良い状態を維持できません。

特に築古ビルでは、設備の不具合や内装の傷みが発生することもあるため、日常管理の内容を確認しておく必要があります。

例えば、設備の不具合が繰り返し発生している場合は、その都度修理するだけでなく、更新の必要性も確認します。

管理会社からの報告をもとに、現在の管理内容で対応できていることと、見直しが必要なことを整理します。

建物の印象を維持するには、改修だけでなく、日常的な管理を続けることが欠かせません。