「駅徒歩5分」という表記だけで、物件の価値を判断していないでしょうか。住宅と異なり、オフィスビルは企業の事業活動そのものに直結する「インフラ」です。どれほど内装や設備を整えても、立地がテナントニーズに合っていなければテナントから選ばれ続けることは難しくなります。本コラムでは、立地を選ぶ際に確認したいポイントや、テナントに選ばれるエリアの考え方について解説します。 どんな人向け？- 住宅投資からオフィスビル投資へのステップアップを検討している方-「なんとなく」の感覚で立地を選び、空室リスクに不安を感じているオーナー- 物件の利回りだけでなく、長期的な資産価値を最大化させたい経営志向の強い方 本コラムのポイント- 駅距離だけでは判断できない理由が分かる- エリア選びで確認すべきポイントが分かる- 災害リスクを確認する重要性が分かる 結論オフィスビル投資における立地は、単に駅に近い場所を選べばよいというものではありません。テナント企業が働きやすく、事業を続けやすい環境かどうかが重要です。物件を選ぶ際は、ターゲットとするテナント層や街の将来性、災害リスクなどを総合的に確認し、長期的な視点で判断することが大切です。 目次エリア選びで確認したいポイント駅距離だけで立地を判断しない再開発と街の将来性災害リスクとBCP対策立地評価の比較軸立地選びのチェックリスト エリア選びで確認したいポイント エリア選びでよくあるのが「なんとなく人気があるから」「知っている場所だから」という理由で判断してしまうことです。オフィスビルの立地価値は、その街にどのような企業が集まり、どのようなテナントニーズがあるかによって大きく変わります。 ターゲットとエリアの相性を確認するターゲットとするテナント層に対して、エリアの特性が合っているかを確認しましょう。例えば、IT企業が多いエリアはIT関連企業、士業やコンサルティング会社が集まるエリアは同業種から選ばれやすい傾向があります。ターゲットとするテナント層とエリアの特性が合っていなければ、空室リスクは高まります。 再開発や都市計画を確認する自治体が進めている再開発や交通インフラの整備計画も確認しましょう。こうした計画があるエリアは、将来的に企業の進出やオフィス需要が高まる可能性があります。一方で、大きな開発計画がないエリアでは現在の需要だけでなく、将来性も含めて慎重に判断することが大切です。 駅距離だけで立地を判断しない 「駅徒歩5分」という表記だけでは、立地の良し悪しは判断できません。重要なのは社員や来訪者が通いやすく、利用しやすい環境が整っているかです。 路線の利便性主要駅へのアクセスや乗り換え回数、所要時間も確認しましょう。社員が通勤しやすい立地は、テナントがオフィスを選ぶ際の重要な判断材料の一つです。 歩きやすさと周辺環境駅からビルまでの道中に坂道や歩道の狭さ、夜間に不安を感じる場所がないかも確認しましょう。また、飲食店や銀行などの周辺施設が充実していることも、テナントの利便性につながります。重要なのは駅からの距離だけでなく、日常的に利用しやすい環境が整っているかどうかです。 時間帯別の動線確認昼間だけでなく、夜間の人通りや街の雰囲気も確認しておきましょう。周辺環境に不安があるエリアは、テナントによっては立地選びの判断に影響することがあります。特に夜間の利用が多い企業では、周辺環境を重視する傾向があります。 再開発と街の将来性 再開発が進むエリアは、街の利便性や認知度の向上が期待できます。一方で、新たなオフィスが増えることで、テナント獲得競争が激しくなる場合もあります。再開発の有無だけでなく、その内容や将来的なオフィス需要まで確認することが大切です。 新しいオフィスビルの増加を確認する大規模オフィスビルが増えると、中小規模ビルは募集条件の見直しを迫られる場合があります。一方で、街全体の注目度が高まることで、周辺の既存ビルにも新たな需要が生まれることがあります。再開発の影響を考える際は、新しいオフィスが増えることだけでなく、それに見合う需要が見込めるかどうかを確認することも重要です。 オフィス以外の施設近隣に大型商業施設ができる場合、オフィス需要の増加につながる可能性があります。一方で、交通渋滞などにより来訪しづらくなる可能性もあるため、メリットとデメリットの両面から判断することが重要です。 災害リスクとBCP対策 近年は、ハザードマップなどの災害リスクを確認したうえでオフィスを選ぶ企業も増えています。特に、BCP（事業継続計画）を重視する企業では、災害リスクも立地を判断する重要な要素の一つです。 リスクの実務的影響単に浸水や土砂災害の危険性があるというだけでなく、災害リスクが高いエリアの物件は「火災保険料」が割高になるほか、テナント企業がBCP上の理由から入居を断念するケースも珍しくありません。ここを軽視して安値で物件を買ったとしても、結果として質の高いテナントを呼び込めず、空室リスクと賃料回収リスクに長期的に苦しむことになります。 立地評価の比較軸 オフィスビルの立地を確認する際は、次のポイントを比較しながら判断しましょう。 評価項目確認したいポイント影響エリアの企業集積同業他社の存在・エリアの特性テナント属性・賃料水準アクセスのしやすさ徒歩動線・周辺利便性通勤・来訪の利便性再開発街の将来性・再開発の状況中長期的な資産価値災害リスクハザードマップ・BCPテナントの立地判断 立地選びのチェックリスト ここまでの内容を踏まえ、立地選びで確認したいポイントをまとめます。 ・そのエリアに、ターゲットとする企業が集まっているか・駅からの距離だけでなく、通勤や来訪がしやすい立地か・飲食店や銀行など、周辺施設が充実しているか・ハザードマップなどを確認し、災害リスクに問題はないか・再開発や交通インフラ整備など、街の将来性が期待できるか 立地を判断する際は、オーナーの視点だけでなく、テナント企業の立場で考えることが大切です。「この場所は自社にとって働きやすく、事業を進めやすいか」という視点で見ることで、立地の価値を判断しやすくなります。立地は購入後に変えることができないからこそ、駅からの距離だけでなく、周辺環境や街の将来性まで確認しておきましょう。立地を確認したあとは、建物そのものにも目を向ける必要があります。次回「オフィスビル投資で失敗しない物件選び｜規模と築年数の考え方」では、建物の規模や築年数を見る際のポイントを解説します。 【オフィスビル投資コラムシリーズ一覧】[ 第1回：オフィスビル投資とは？住宅投資との違いと成功の考え方 ][ 第2回：オフィスビル投資で押さえたい立地選びのポイント ][ 第3回：オフィスビル投資で失敗しない物件選び｜規模と築年数の考え方 ] 【あわせて読みたい】[ 徒歩5分より徒歩10分が選ばれることもある｜オフィス立地の競争力を決める本当の要素 ][ 都心立地の価値は今後も続くのか？築古オフィスビルの生き残り戦略を考える ] 【無料】オフィスビル投資のご相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ 代表取締役 羽部 浩志 1991年東京大学経済学部卒業 ビルディング不動産株式会社入社後、不動産仲介営業に携わる 1999年サブリース株式会社に転籍し、プロパティマネジメント業務に携わる 2022年サブリース株式会社代表取締役就任(現職) ライフワークはすぐれた空間作り 2026年9月3日執筆

オフィスビル投資は、住宅投資とは異なる特徴や考え方があります。物件を購入するだけでは安定した収益は得られず、購入後の管理や運営も収益を左右する重要な要素です。本コラムでは、住宅投資との違いやオフィスビル投資の魅力、投資目的の考え方など、シリーズの第一回として押さえておきたい基礎知識を解説します。 どんな人向け？- オフィスビル投資をこれから始めたい方- 住宅投資との違いや特徴を知りたい方- 一棟オフィスビルの購入を検討している方 本コラムのポイント- オフィスビル投資と住宅投資の違いが分かる - オフィスビル投資の魅力や特徴を理解できる - 購入後の運営が重要である理由を理解できる 結論オフィスビル投資では、購入時の価格だけでなく、その後の管理や運営も収益や資産価値に大きく影響します。そのため、住宅投資とは異なる特徴を理解し、購入前から長期的な運営を見据えて物件を選ぶことが重要です。 目次オフィスビル投資の本質｜住宅投資との決定的違い住宅投資との構造的な違いオフィスビル投資が選ばれる理由投資目的を明確にする選ばれるオーナーの資質成功の本質は「運営力」にあり オフィスビル投資の本質｜住宅投資との決定的違い オフィスビル投資は、一見すると住宅投資と同じ「不動産投資」の枠組みにあります。しかし、その収益の仕組みと運用ルールは全くの別物です。住宅投資が「住むための場所」を貸す投資であるのに対し、オフィスビル投資は「企業が事業を行うための場所」を貸す投資です。この根本的な違いを理解せずに住宅投資と同じ考え方で物件を購入すると、空室が長引いたり、設備更新や修繕費の負担が増えたりして想定どおりの収益を確保できない場合があります。オフィスビル投資において重要なのは、物件を単に所有することではありません。テナント企業に選ばれ続ける事業環境を維持・向上させることです。 住宅投資との構造的な違い 住宅投資とオフィスビル投資では、借主や賃料の考え方、空室リスク、運営で重視すべきポイントが異なります。主な違いをまとめると、次のようになります。 比較項目住宅投資オフィスビル投資主な借主個人法人・事業者重視されるポイント生活のしやすさ・住み心地業務効率・立地・企業の信用力賃料の性格比較的安定市場や景気の影響を受けやすい空室要因転勤・結婚など個人の事情事業縮小・経営統合・移転など運営で重視すること入居の維持テナント満足度・建物競争力の維持 オフィスビルは景気の影響を受けやすい反面、運営者の判断次第で賃料や資産価値を高められる余地があります。つまり、オーナーの運営や改善の取り組みが収益に反映されやすい投資といえます。 オフィスビル投資が選ばれる理由 オフィスビル投資の魅力は、単なる賃料単価の高さではありません。主な魅力は、次の3つに集約されます。収益性を高めやすいオフィスは事業用であり、立地や設備がテナントの売上に直結します。使いやすいオフィス空間、清潔な共用部、安心できる管理体制が整っていれば、安定した賃料水準を維持できます。逆に、設備の不具合を放置すると空室の長期化や賃料の見直しにつながる可能性があります。 運営による改善余地が大きい築古ビルであっても、エントランスやトイレの改修、OA化、募集条件の見直しなど、改善の余地は残されています。すべてを新しくする必要はなく、テナントが不便を感じている箇所を見極め、費用対効果の高い部分に投資することが重要です。 運営が資産価値につながるオフィスビルは、建物が生み出す収益によって資産価値や売買価格が大きく左右されます。そのため、収益還元法による考え方が重視されています。空室を減らし、適正賃料を維持し、管理状態を整えることは、将来の売却時の資産価値向上につながります。つまり、購入後の運営こそが価値を育てる投資です。 投資目的を明確にする 投資目的が曖昧なまま物件を探すと、利回りの数字だけに目が向き、判断を誤る可能性があります。まずは、自身の目的を明確にすべきです。 投資目的重視するポイント注意点インカムゲイン安定した賃料収入空室期間と修繕費の予測をあらかじめ見込んでおくキャピタルゲイン将来の売却益売却価格だけを前提にしない節税・相続対策資産承継や相続税負担への備え節税のみを目的にしない 特に注意すべきは、表面利回りに踊らされないことです。オフィスビルには購入後の修繕費や維持管理コストが必ず発生します。実際に手元へどれだけ収益が残るのかを、空室期間や設備更新にかかる費用も考慮して確認することが、オフィスビル経営のスタートラインです。 選ばれるオーナーの資質 オフィスビル投資に向いているのは、物件を単なる「資産」としてではなく「経営する事業」として捉えられるオーナーです。管理会社にすべてを丸投げするのではなく、管理会社からの報告を確認し、必要な判断を行う姿勢が求められます。 ・空室の理由を「賃料のせい」だけで判断しない・修繕費を単なる支出ではなく、競争力を維持するための投資として考える・テナントからの要望を、建物を改善するヒントとして捉える・管理会社からの報告を活かし、必要な改善や修繕を判断する・購入時から将来の売却や承継を見据えて運営する オフィスビルでは、設備の小さな不具合や対応の遅れが、テナントの満足度を下げる要因になることがあります。一方で、日常管理や計画的な設備更新を行うことで、築年数が経過したビルでも競争力を維持しやすくなります。 成功の本質は「運営力」にあり オフィスビル投資において良い物件を買うことは重要だが、それは成功への第一歩に過ぎません。購入後の管理や修繕の進め方、そしてテナントに選ばれ続ける状態を維持できるかどうかが、長期的な収益を左右します。オフィスビル投資では購入時の価格だけでなく、その後の運営によって収益性や資産価値が変わります。だからこそ、物件を選ぶ前に「どのようなビルを運営したいのか」を明確にすることが重要です。次回は、資産価値や収益性を大きく左右する「立地」の考え方について解説します。【オフィスビル投資コラムシリーズ一覧】[ 第1回：オフィスビル投資とは？住宅投資との違いと成功の考え方 ][ 第2回：オフィスビル投資で押さえたい立地選びのポイント ][ 第3回：オフィスビル投資で失敗しない物件選び｜規模と築年数の考え方 ]【あわせて読みたい】[ オフィスビルの設備管理とは？点検・修繕・更新のポイントを解説 ][ 空室対策は「テナントリテンション」が鍵｜長期入居を促進する方法とは ] 【無料】オフィスビル投資のご相談はこちら 執筆者紹介 株式会社スペースライブラリ 代表取締役 羽部 浩志 1991年東京大学経済学部卒業 ビルディング不動産株式会社入社後、不動産仲介営業に携わる 1999年サブリース株式会社に転籍し、プロパティマネジメント業務に携わる 2022年サブリース株式会社代表取締役就任(現職) ライフワークはすぐれた空間作り 2026年8月20日執筆