オフィスビルの空室対策｜行動経済学から考える賃料・募集条件の見直し方

プロパティマネジメント

2025年12月12日

オフィスビルの空室が長引くと、立地や築年数、市場環境に原因を求めがちです。しかし、募集賃料や条件を見直していない、反響が少なくても条件変更を先送りしているなど、オーナー側の判断が影響していることもあります。

本コラムでは、行動経済学の考え方を交えながら、空室が埋まらないときに確認したい賃料設定や募集活動の見直し方を解説します。

- オフィスビルの空室が長期化しているオーナー

- 賃料や募集条件を見直すべきか悩んでいる方

- 問い合わせや内見が成約につながらない方

- 空室が長引くときに確認したい項目

- 賃料や募集条件の見直しが遅れる理由

- 問い合わせ・内見状況から改善点を見つける方法

空室が埋まらない原因は、築年数や市場環境だけではありません。募集賃料や物件の状態、募集条件など、複数の要因が考えられます。空室期間だけでなく、問い合わせ・内見・成約のどこで止まっているかを確認し、募集方法を見直すことが重要です。

空室が長引いたら「市場全体」ではなく自社ビルを見る

オフィス市場全体の空室率が改善していても、自社ビルの空室が埋まるとは限りません。エリアや建物規模、築年数、駅からの距離、設備、募集賃料などによって、テナントからの評価は変わるためです。そのため、市場全体の空室率だけで判断せず、自社ビルと条件が近い募集物件や成約事例と比較することが重要です。

例えば、次の項目を確認します。

「周辺のオフィス需要があるから、そのうち決まる」と考えるのではなく、現在の募集条件で問い合わせや内見が発生しているかを確認します。

空室が続いていても、募集賃料を変更しにくいことがあります。その理由を考える参考になるのが、行動経済学の考え方です。

募集条件の見直しに影響する代表的な傾向には、次のようなものがあります。

こうした傾向自体が問題なのではありません。判断が偏らないように、現在の相場や募集状況と照らし合わせることがポイントです。

また、賃料を見直す際は、月額賃料だけでなく空室期間も含めて考えます。賃料を維持しても空室が長引けば、その間の賃料収入は得られません。一方、条件を調整して早期に成約したほうが、一定期間で見た収入が多くなる場合もあります。

募集賃料と想定する空室期間をあわせて比較し、条件を見直すか判断することが重要です。

【無料】所有ビルの空室対策について相談する

空室対策では「何か月空いているか」だけでなく、募集開始後の反響を確認します。

例えば、内見が一定数あるのに成約しない場合、賃料だけが原因とは限りません。エントランスやトイレの古さ、貸室の設備、他物件との条件差が影響している可能性もあります。

募集のどの段階で候補から外れているのかを確認することで、見直すべき部分を絞りやすくなります。

また、空室が長引いてから対策を考えるのではなく「一定期間問い合わせがなければ条件を確認する」「内見が続いても成約しなければ原因を確認する」など、募集状況を見直すタイミングをあらかじめ決めておくことも大切です。

見直す時期は物件や募集状況によって異なるため、一律に決める必要はありません。